NJA 2008 s. 467
I en upplåtelse av en lokal ingick även en upplåtelse av inventarier mot en i avtalet särskilt angiven hyra per månad. Fråga om hyresgästen vid tvist med hyresvärden haft rätt att deponera hyran avseende inventarierna hos länsstyrelsen.
Nacka Strand Event Aktiebolag (NSEAB) och Augustendal Holding AB träffade i december 2002 ett avtal, som betecknades som hyresavtal. Enligt avtalet upplät hyresvärden Augustendal Holding AB en restauranglokal i andra hand till NSEAB och i upplåtelsen ingick vissa inredningar och inventarier som tillhörde hyresvärden. I hyra för lokalen skulle hyresgästen erlägga den hyra som hyresvärden hade att erlägga till fastighetsägaren. För inventarierna skulle utgå inventariehyra om 10 000 kr i månaden jämte mervärdesskatt.
NSEAB ansökte i oktober 2004 hos Länsstyrelsen i Stockholms län om att få deponera inventariehyra om 2 706 kr enligt 12 kap. 21 § JB.
Länsstyrelsen avslog ansökningen med följande motivering. Enligt 12 kap. 1 § JB avser 12 kapitlet avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. 12 kapitlet JB avser därmed inte hyra av inventarier, varför 12 kap. 21 § inte kan tillämpas. Därmed är det inte möjligt att deponera ett belopp som avser hyra av inventarier.
Stockholms tingsrätt
NSEAB överklagade länsstyrelsens beslut vid Stockholms tingsrätt och yrkade att tingsrätten skulle undanröja beslutet samt medge att bolaget fick deponera 2 706 kr enligt 12 kap. 21 § JB.
NSEAB anförde bl.a. följande. När det gäller att bestämma vad som utgör hyra enligt ett hyresavtal - alltså inte frågan om avtalet i sig är att betrakta som ett hyresavtal - kan man inte enbart se till avtalsdefinitionen i 12 kap. 1 § JB. Avtalet måste bedömas som en helhet. Enligt avtalet utgår inventariehyran som ett hyrestillägg och skall liksom övriga tillägg betraktas som hyra. Med tanke på den ringa omfattningen av denna kostnadspost i avtalet kan det inte bli fråga om att lyfta ut denna del ur avtalet och betrakta betalningen som hyra för lös egendom. Avtalskategoriseringen enligt 1 § hyreslagen har inte någon direkt betydelse för bedömningen av denna fråga.
Länsstyrelsen fann ej skäl att ändra beslutet.
Domskäl
Tingsrätten (chefsrådmannen Berith Söderberg) anförde följande i beslut den 21 mars 2005.
Tingsrätten finner inte skäl att göra en annan bedömning än den länsstyrelsen gjort. Överklagandet lämnas därför utan bifall.
Svea hovrätt
NSEAB överklagade i Svea hovrätt och yrkade bifall till sin vid tingsrätten förda talan.
Hovrätten (hovrättslagmannen Magnus Göransson samt hovrättsråden Kristina Boutz, referent, och Ingrid Holmstrand) fann i beslut den 22 april 2005 inte skäl att ändra tingsrättens beslut och avslog överklagandet.
Högsta domstolen
NSEAB överklagade och yrkade att HD skulle undanröja länsstyrelsens beslut samt medge att NSEAB fick deponera 2 706 kr hos länsstyrelsen enligt 12 kap. 21 § JB.
Länsstyrelsen bestred ändring.
Betänkande
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Anna Flodin, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
Domskäl
Skäl
Mellan Nacka Strand Event Aktiebolag (NSEAB) och Augustendal Holding AB träffades ett som hyresavtal rubricerat avtal. Enligt detta upplät hyresvärden Augustendal Holding AB en restauranglokal i andra hand till NSEAB enligt den omfattning som framgick av en bilaga A till avtalet. Vidare angavs att i upplåtelsen ingick hyresvärden tillhöriga inredningar och inventarier förtecknade i en bilaga B till avtalet. Under rubriken Hyra m.m. angavs att hyresgästen skulle i hyra för lokalen erlägga den hyra som hyresvärden hade att erlägga till fastighetsägaren enligt bilaga A. Vidare angavs: ”För inventarierna enligt bil. B skall utgå inventariehyra om 10 000 kr/månad jämte mervärdesskatt.”
I en ansökan till Länsstyrelsen i Stockholms län ansökte NSEAB om att i enlighet med 12 kap. 21 § JB få deponera inventariehyra om 2 706 kr för oktober 2004. I nämnda bestämmelse anges att om hyresgästen anser att han har rätt till nedsättning av hyran eller att han hos hyresvärden har en motfordran och han vill dra av motsvarande belopp på hyran, så får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Frågan i målet är om hyran för inventarierna är en sådan hyra som avses i bestämmelsen.
Inventariehyran ingår som en del av ett större avtalskomplex som reglerar en andrahandsupplåtelse av en restauranglokal. De aktuella inventarierna skall användas i lokalen, och de har således ett nära samband med denna. Hyran av inventarierna synes vara beroende av uthyrningen av lokalen. Omvänt torde betalning av hyran för inventarierna utgöra ett villkor för att nyttjanderätten till lokalen skall bevaras. Lokalhyran får anses utgöra den väsentliga delen i avtalet och inventariehyran en underordnad del i detta.
Det anförda innebär att hyran av inventarierna får anses vara en del av parternas lokalhyresavtal. Med hänsyn till detta och särskilt till att syftet med depositionsregeln i 12 kap. 21 § JB är att hyresgästen vid tvist om sin betalningsskyldighet inte skall tvingas betala det omstridda beloppet till hyresvärden för att han inte skall riskera att förverka hyresrätten till bostaden eller lokalen, bör JB:s bestämmelse om deponering tilllämpas även på hyran för inventarierna.
Hovrättens beslut skall ändras i enlighet härmed.
Domslut
HD:s avgörande
Med ändring av hovrättens beslut förklarar HD att Nacka Strand Event Aktiebolag, efter ställande av sådan säkerhet som avses i 12 kap. 21 § andra stycket JB, hos länsstyrelsen får i enlighet med bestämmelsen deponera 2 706 kr för oktober 2004.
Domskäl
HD (justitieråden Leif Thorsson, Severin Blomstrand och Per Virdesten) meddelade den 7 maj 2008 slutligt beslut i enlighet med betänkandet.
Referenten, justitierådet Torgny Håstad, med vilken justitierådet Johan Munck förenade sig, var av skiljaktig mening beträffande motiveringen på det sättet att de ansåg att tredje och fjärde styckena i skälen borde ersättas av ett stycke med följande lydelse:
Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen, får hyresvärden enligt bestämmelsens tredje stycke inte göra gällande att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte betalats till honom. Syftet med depositionsbestämmelsen är således att hyresgästen vid tvist om sin betalningsskyldighet inte skall tvingas utge det omstridda beloppet till hyresvärden för att han inte skall riskera att förverka hyresrätten till bostaden eller lokalen, alltså hyresobjektet enligt 12 kap. JB. Bestämmelsen bör - liksom andra bestämmelser i hyreslagen - tolkas med beaktande av bestämmelsens syfte (jfr NJA 2002 s. 351). I detta mål är avtalet om hyra av inventarierna så starkt integrerat i avtalet om hyra av lokalen att det får antas att NSEAB skulle riskera att förverka hyresrätten till lokalen, om bolaget inte betalade hyran för inventarierna. Huruvida förverkandet skulle ske enligt 12 kap. 42 § första stycket punkt 2 angående hyra eller punkt 8 angående annan avtalsenlig betalningsskyldighet av synnerlig vikt för hyresvärden, saknar i detta sammanhang betydelse. NSEAB har alltså haft rätt att deponera hyran för inventarierna, oavsett vad som avses med hyran i andra bestämmelser i JB.
HD:s beslut meddelat: den 7 maj 2008.
Mål nr: Ö 1920-05.
Lagrum: 12 kap. 21 § JB.
Rättsfall: NJA 2002 s. 351.