NJA 2011 not 10

Den 21:a. 10. (Ö 2431-10) Göteborgs Stad mot Göteborgs kyrkliga samfällighet angående tillstånd till prövning i hovrätt av mål om skadestånd.

Göteborgs Stad, Tuve stadsdelsnämnd (Staden), hyrde sedan den 1 januari 1997 en lokal i Tuve församlingshem av Göteborgs kyrkliga samfällighet (Kyrkan). Församlingshemmet är beläget på fastigheten Göteborg-Tuve 11:45. Staden bedrev under hyrestiden s.k. daglig verksamhet för funktionshindrade i lokalen.

I december 2006 mottog Staden en skriftlig uppsägning av hyresavtalet enligt vilken avtalet sades upp till upphörande och avflyttning den 31 december 2007. I uppsägningshandlingen angav Kyrkan som orsak till att förlängning av hyresavtalet vägrades att brukningsändamålet för hyresobjektet skulle förändras till uthyrning av bostadslägenheter. Vidare angavs att en omfattande byggnation/rivning skulle behöva genomföras för att ändra fastighetens brukningsändamål och att nödvändigt planförfarande hade inletts. I uppsägningen redovisade Kyrkan även uppfattningen att uppsägningen var befogad enligt 54 § 4 p. hyreslagen och att Kyrkan vare sig var skyldig eller hade möjlighet att anvisa hyresgästen annan lokal.

Staden hänsköt tvisten till hyresnämnden för medling. Medlingsförfarandet avslutades utan att parterna träffade någon uppgörelse. I oktober 2007 hade Staden funnit en ersättningslokal som före tillträdet behövde anpassas för verksamheten. Kyrkan accepterade Stadens begäran om uppskov med avflyttning från lokalen till den 31 januari 2008.

I december 2007 överlät Kyrkan fastigheten till Götenehus AB. Fastigheten tillträddes av köparen den 31 mars 2008.

Staden yrkade vid Göteborgs tingsrätt att tingsrätten skulle förplikta Kyrkan att till Staden betala 368 500 kr. Staden uppgav som grund för sin talan i huvudsak följande. Kyrkan har inte haft saklig grund för uppsägning enligt 12 kap. 57 § 4 p. JB. Angivet skäl för uppsägning överensstämmer inte med verkliga förhållanden. Kyrkan har haft för avsikt att sälja fastigheten och köparen att ändra dess brukningsändamål. För att brukningsändamål ska vara ett sakligt skäl för att bryta en lokalhyresgästs besittningsrätt krävs det att det är hyresvärden som ska företa åtgärden i pågående hyresförhållande. Kyrkans ekonomiska incitament, att få högre köpeskilling vid en försäljning av fastigheten utan belastande hyreskontrakt, är inte av saklig art. Även om sakligt skäl för uppsägning anses ha förelegat ska ersättning utgå eftersom Stadens intresse av ett bibehållet hyresförhållande för att kunna bedriva sin verksamhet i lokalen väger tyngre än Kyrkans intresse av att avyttra fastigheten med vinst. Ersättning med yrkat belopp, motsvarande en årshyra, ska därför utgå.

Om tingsrätten skulle finna att Kyrkan i uppsägningen dessutom angett att fastigheten skulle genomgå en större ombyggnad eller rivning enligt 12 kap. 57 § 2 eller 3 p. JB så saknas även i dessa fall sakligt skäl för uppsägning. Att en tilltänkt köpare av fastigheten haft för avsikt att utföra rivning eller företa en större ombyggnation utgör inte ett sådant skäl. Kyrkan har inte haft för avsikt att vidta dessa åtgärder utan enbart att sälja fastigheten. Någon ersättningslokal har heller inte anvisats varför ersättning ska utgå.

Kyrkan bestred Stadens yrkande men vitsordade att årshyran för 2007 uppgick till 368 500 kr. Kyrkan anförde i huvudsak följande. I första hand är Kyrkans eventuella ansvar för den ersättning som Staden kräver endast subsidiärt i förhållande till det ansvar som enligt 7 kap. 17 och 20 §§ JB kan göras gällande mot fastighetens nye ägare. Något ersättningsanspråk har inte framställts mot Götenehus AB. Staden kan därför inte göra gällande något anspråk på ersättning mot Kyrkan.

I andra hand har Kyrkan haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet enligt 12 kap. 57 § 4 p. JB till följd av det ändrade brukningsändamålet. Kyrkans ekonomiska överväganden, som grundas på fastighetens värdering och intresserade köpares intentioner, utgör saklig grund för uppsägning. Kyrkans intresse av att avyttra fastigheten till marknadsmässiga villkor väger tyngre än hyresgästens intresse av att fortsätta att bedriva den aktuella verksamheten i lokalen. Staden saknar därmed rätt till ersättning.

I sista hand har byggnadens rivning alternativt omfattande ombyggnation utgjort en självständig uppsägningsgrund enligt 12 kap. 57 § p. 2 och 3 JB som bryter hyresgästens besittningsskydd. Kyrkans skyldighet att anvisa en ersättningslokal har fallit bort. Detta till följd av att Staden själv har skaffat en lokal som hade varit godtagbar om den hade anvisats i iordningställt skick och då Kyrkan har accepterat uppskov med avflyttning så att lokalen hann bli anpassad till verksamheten. Ersättning ska därför inte utgå.

I dom den 16 oktober 2009 anförde tingsrätten. Domskäl. Tvisten rör om Staden till följd av att Kyrkan har sagt upp hyresavtalet och vägrat förlängning av hyresförhållandet är berättigad till ersättning från Kyrkan. Som förstahandsgrund för bestridandet har Kyrkan gjort gällande att dess eventuella ersättningsansvar är subsidiärt i förhållande till ansvaret för fastighetens nye ägare, Götenehus AB, och att Staden till följd därav är förhindrad att kräva ersättning av Kyrkan. Tingsrätten tar därför först ställning i denna fråga.

Är Kyrkans ansvar subsidiärt till den nya fastighetsägarens ansvar?

Av 7 kap. 13 § JB följer att ett skriftligt avtal om hyra av lokal till vilken hyresgästen beretts tillträde före överlåtelsen, utan krav på förbehåll, gäller mot ny ägare av fastigheten. Parterna är ense om att hyresförhållandet fortfarande bestod vid tiden för fastighetsöverlåtelsen även om det hade upphört att gälla när Götenehus tillträdde fastigheten. Eftersom fastigheten har överlåtits under hyresavtalets bestånd har avtalet således kommit att gälla mot den nye ägaren. Detta oberoende av om Kyrkan och Götenehus har träffat överenskommelse om annat.

Sedan fastighet har överlåtits har den nye ägaren enligt 7 kap. 17 § 2 st. JB att uppfylla tidigare ägares åligganden i den mån de ska fullgöras efter det att den nye ägaren har tillträtt fastigheten. Underlåter den nye ägaren att fullgöra dessa åligganden är överlåtaren enligt 7 kap. 20 § 1 st. nämnda lag skyldig att ersätta rättighetshavaren dennes skada.

Den vid tiden aktuella bestämmelsen i 2 kap. 31 § hyreslagen, vilken genom hänvisning från 2 kap. 29 § nämnda lag var tillämplig på hyra, löd som följer: ”Skall arrendeavtal gälla mot den, som efter överlåtelse blivit ägare av fastigheten, svare denne i förre ägarens ställe till de jordägaren åliggande förpliktelser, vilka skola fullgöras efter det han övertog fastigheten.”

Syftet med bestämmelsen i 2 kap. hyreslagen var inte att hyresgästen, för varje fordran som härletts ur hyresförhållandet, skulle kunna vända sig mot den nya ägaren. Enligt motiveringen skulle, liksom rätten till obetald hyra som förfallit till betalning före tillträdet fortfarande skulle tillkomma den förra ägaren, på honom vila betalningsskyldighet i fråga om skada som han vållat hyresgästen genom underlåtelse att fullgöra sina förpliktelser. Hyresgästen är alltså hänvisad att vända sig till den förra ägaren med sådana krav, om inte den nya ägaren särskilt har övertagit förpliktelsen.

Mot den nya ägaren har hyresgästen endast fått den begränsade kvittningsrätt som följer av första stycket i nuvarande 7 kap. 17 § JB. En annan ordning skulle innebära ett alltför långtgående och betungande ansvar för den nya ägaren. Skadeståndsskyldighet på grund av obefogad uppsägning kan inte anses vara ett sådant åliggande som omfattas av 7 kap. 17 § JB, med mindre den nya ägaren särskilt har övertagit skyldigheten. Kyrkan har inte påstått att något sådant övertagande skett. Talan ska därför inte ogillas på grund av det ovan anförda.

Har Kyrkan haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet?

Säger en lokalhyresvärd upp hyresavtalet och vägrar förlängning har hyresgästen i princip rätt till ersättning om inte något av de fall som anges i 12 kap. 57 § p. 1–5 JB är för handen. I aktuellt fall är i första hand fråga om Kyrkan har haft annan befogad anledning än som följer av bestämmelsens p. 1–3 för att upplösa hyresförhållandet. Bestämmelsen i 57 § 3 p. JB innebär ett krav på att det redan genom uppsägningshandlingen ska bli klart för hyresgästen vilket skälet är till att förhållandet löses upp. Orsaken till detta är att hyresgästen ska ges möjlighet att göra en bedömning av om det är lönt att inleda ett förfarande för att få ersättning för sin förlust. Som skäl för uppsägningen ska därför prövas endast de skäl som har angetts i uppsägningshandlingen. Om angivna skäl är av saklig art så beror hyresvärdens ersättningsskyldighet av tyngden i dessa skäl i förhållande till hyresgästens intresse av att få behålla lokalen.

Som skäl har Kyrkan i uppsägningen uppgett att brukningsändamålet för hyresobjektet skulle förändras till bostadslägenheter. Staden får anses ha haft att uppfatta skälet som omfattande även ett förändrat bruksändamål för fastigheten. Detta mot bakgrund av de upplysningar som lämnades i uppsägningen om planerade åtgärder och eftersom Staden tidigare hade informerats om att fastigheten skulle säljas. Det har inte satts i fråga att en sådan omläggning av brukningsändamålet skulle vara lönsam för Kyrkan. Fastigheten har enligt uppgift utan belastning värderats till fyra miljoner kr mer än vad som hade varit fallet med en bestående hyresrätt. En från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet är ett sakligt skäl för uppsägning (se NJA II 1968 s. 346 och 348).

Annat har inte framkommit än att den i uppsägningshandlingen angivna anledningen att vägra förlängning också har varit den verkliga. Staden har inte gjort gällande att brukningsändamålet inte har ändrats utan enbart att Kyrkan aldrig har haft för avsikt att för egen del genomföra förändringen. Påståendet som Staden har framställt, att hyresvärden måste ha för avsikt att själv vidta de åtgärder som anges i uppsägningshandlingen för att skälet ska vara besittningsskyddsbrytande, saknar grund.

Av motiven framgår att behovet av besittningsskydd för lokalhyresgäst framför allt gör sig gällande när hyresgästen bedriver förvärvsverksamhet av något slag i den förhyrda lokalen och att behovet av rättsligt skydd i huvudsak betingas av hyresgästens intresse att inte gå miste om betydande ekonomiska värden genom att hyresförhållandet upphör (se NJA II 1968 s. 342).

Det har inte framkommit att Staden varit beroende av att hyresförhållandet förlängdes för att kunna fortsätta att bedriva sin verksamhet. Sedan Kyrkan medgivit viss förlängning av hyrestiden har Staden lyckats att få tillgång till en annan godtagbar lokal, om än utan besittningsrätt. Det är inte heller visat att Staden har lidit någon ekonomisk förlust till följd av avflyttningen. Vid en samlad bedömning finner tingsrätten att Kyrkans skäl för uppsägningen får anses väga tyngre än Stadens intresse av att få behålla lokalen, även med beaktande av den långa hyrestiden och verksamhetens art. Kyrkan får därför anses ha haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Domslut. Käromålet ogillas.

Sedan Staden överklagat domen till Hovrätten för Västra Sverige meddelade hovrätten i beslut den 22 april 2010 inte prövningstillstånd. Tingsrättens avgörande stod därmed fast.

Göteborgs Stad, Tuve-Säve stadsdelsnämnd yrkade att HD med ändring av hovrättens beslut skulle meddela tillstånd till målets prövning i hovrätten.

Göteborgs kyrkliga samfällighet bestred ändring.

HD, beslut. Skäl .

2. Prövningstillstånd i hovrätten ska enligt 49 kap. 14 § RB meddelas om

1. det finns anledning att betvivla riktigheten av det slut som tingsrätten har kommit till,

2. det inte utan att sådant tillstånd meddelas går att bedöma riktigheten av det slut som tingsrätten har kommit till,

3. det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av högre rätt eller,

Avgörande. HD lämnar överklagandet utan bifall.