NJA 2011 s. 425
En fastighetsägare anmälde uppsägning av tre tomträttsavtal efter utgången av den tid som anges i 13 kap. 15 § jordabalken varefter inskrivningsmyndigheten antecknade uppsägningarna i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Av bestämmelsens ordalydelse följer att uppsägningarna då var ogiltiga. Anteckningarna innebär inte att uppsägningarna blev giltiga eller att de frister för talans väckande som är knutna till anteckningarna började löpa.
Lantmäteriet, inskrivningsmyndigheten
Göteborgs kommun ansökte hos Lantmäteriet, Division Inskrivning, Uddevalla om att inskrivningen av tomträtten till de av kommunen ägda tre fastigheterna Göteborg Tingstadsvassen 739:137-139 skulle avföras ur fastighetsregistret. Som grund för ansökningen anfördes att kommunen hade sagt upp tomträttshavarna till avflyttning den 30 november 2009 samt att uppsägningen hade anmälts till inskrivningsmyndigheten och antecknats i fastighetsregistrets inskrivningsdel.
Lantmäteriet avslog kommunens ansökan på inskrivningsdagen den 7 december 2009. Som skäl för beslutet anförde myndigheten:
Den 5 mars 2008 antecknade Lantmäteriet, på anmälan av Göteborgs kommun, uppsägning av tomträttsavtal avseende fastigheterna Göteborg Tingstadsvassen 739:137-139 i fastighetsregistrets inskrivningsdel, aktnummer 08/7158, 08/7225-7226. Göteborgs kommun har nu inkommit med en begäran om att Lantmäteriet ska avföra anteckning om tomträttsupplåtelse avseende samtliga tre fastigheter. Som stöd för sin begäran anför sökanden, såsom det får förstås, att tomträttsupplåtelserna upphört eftersom uppsägning delgivits respektive tomträttshavare på föreskrivet sätt samt att uppsägning anmälts till Lantmäteriet för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel genom skrivelse som inkom till Lantmäteriet den 5 mars 2008.
Enligt 13 kap. 15 § JB ska uppsägning av tomträttsavtal ske minst två år före periodens utgång. Vidare gäller att det åligger fastighetsägaren att inom samma tid som gäller för uppsägningen anmäla denna till Lantmäteriet för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om sådan anteckning ej skett, är uppsägningen ogiltig. Paragrafen har inte ändrats i sak i förhållande till dess äldre lydelse i lag den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom (NJL) på annat sätt än att en hänvisning till 2 kap. 38 § NJL ändrats att avse 8 kap. 8 § JB (se prop. 1970:20 Del B s. 416). Enligt Westerlind m.fl. har lagberedningen i motiven till 1953 års tomträttsregler anfört att anteckning måste ske före utgången av den frist, inom vilken uppsägning må verkställas, annars blir uppsägningen utan verkan. Vidare anges att det är av stor betydelse för rättssäkerheten att tredje man kan erhålla kännedom om skedd uppsägning av tomträtt (Peter Westerlind m.fl.; Tomträtt. Kommentar till jordabalken 13 och 21 kap. m.m. s. 126).
Tomträttsupplåtelse avseende fastigheterna Göteborg Tingstadsvassen 739:137-139 får sägas upp till den 30 november 2009. Göteborgs kommun har sagt upp tomträttsavtalet i rätt tid. För att uppsägningen ska vara giltig måste emellertid anmälan om uppsägning enligt 13 kap. 15 § JB ha inkommit till Lantmäteriet minst två år före periodens utgång, dvs. före den 30 november 2007. Anmälan om uppsägning inkom till Lantmäteriet den 5 mars 2008. Uppsägning av tomträttsavtal avseende fastigheterna Göteborg Tingstadsvassen 739:137-139 är ogiltig eftersom anmälan till Lantmäteriet inte skett inom den tid som anges i 13 kap. 15 § JB. Göteborgs kommuns begäran om avförande av anteckning om tomträttsupplåtelse avslås därför.
Göteborgs tingsrätt
Kommunen överklagade i Göteborgs tingsrätt och yrkade bifall till sin ansökan.
Tingsrätten (rådmannen Karl Glimnell) meddelade den 29 januari 2010 följande beslut:
Tingsrätten instämmer i Lantmäteriets bedömning och lämnar överklagandet utan bifall.
Hovrätten för Västra Sverige
Kommunen överklagade i Hovrätten för Västra Sverige och yrkade att hovrätten skulle bifalla dess begäran om avförande av inskrivningen av tomträtten och återförvisa ärendet till Lantmäteriet för förnyad handläggning. Som grund för sin talan anförde kommunen bl.a. att de uppsägningar som hade gjorts av kommunen var giltiga.
Domskäl
Hovrätten (hovrättslagmannen Ann-Christine Persson, hovrättsrådet Anne- Marie Krantz Westerberg och tf. hovrättsassessorn Gustav Nyström) anförde i beslut den 4 mars 2010:
Hovrätten instämmer i Lantmäterimyndighetens och tingsrättens bedömning. Hovrätten avslår därför överklagandet.
Högsta domstolen
Göteborgs kommun överklagade och yrkade att HD skulle förklara att inskrivningen av tomträtten till fastigheterna skulle avföras ur fastighetsregistret samt återförvisa målet till Lantmäteriet för förnyad handläggning.
Lantmäteriet och S Tingsvassen 739:137 Fastighets AB bestred ändring,
Betänkande
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Ove Nilsson, föreslog i betänkande följande beslut:
Domskäl
Skäl
Göteborgs kommun upplät tomträtt på fastigheterna Tingstadsvassen 739:137-139. Kommunen sade sedan upp tomträttsupplåtelsen. Uppsägningen sändes in till Lantmäteriet som antecknade den av Göteborgs kommun gjorda uppsägningen i fastighetsregistret.
Kommunen har sedan inkommit med ett yrkande om att tomträttsupplåtelsen angående fastigheterna skall avföras då upplåtelserna upphört eftersom uppsägning delgivits tomträttshavarna på föreskrivet sätt och anmälan av uppsägningen skett till Lantmäteriet. Lantmäteriet avslog kommunens begäran på den grunden att uppsägningen sänts in till Lantmäteriet för sent.
Enligt 13 kap. 15 § JB ska en uppsägning av ett tomträttsavtal göras senast två år före avtalsperiodens utgång. Det åligger dessutom fastighetsägaren att inom samma tid som gäller för uppsägningen anmäla denna till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistret. Bakgrunden till anmälningsskyldigheten är att det är av stor betydelse för rättssäkerheten att tredje man kan erhålla kännedom om skedd uppsägning av tomträtt. Om en sådan anmälan inte skett inom samma tid är uppsägningen ogiltig, se Westerlind o.a., Tomträtt, Kommentar till jordabalken 13 och 21 kap., 1989, s. 125 ff.
Göteborgs kommun har delgivit motparten uppsägningen i rätt tid. Uppsägningen har emellertid, som nämnts ovan, anmälts för sent till inskrivningsmyndigheten, varför uppsägningen ska anses som ogiltig. Ansökan om anteckning borde därför ha avslagits men inskrivningsmyndigheten antecknade ändå uppsägningen i fastighetsregistret. Frågan i målet är om uppsägningen genom att den antecknades blir giltig och om tomträttsanteckningen således ska avföras ur fastighetsregistret.
Avgörande för svaret på den frågan är om ett misstag från en fastighetsägare ska kunnas läkas genom att en myndighet, i detta fall Lantmäteriet, gör fel.
En situation som i viss mån påminner om förevarande situation regleras i 11 § jordförvärvslagen (1979:230). I paragrafen sägs att om en ansökan om förvärvstillstånd inte görs inom föreskriven tid är förvärvet ogiltigt. I fall att lagfart trots det felaktigt meddelats ska förvärvet ändå vara giltigt.
I förvärvstillståndsärenden finns det således en uttrycklig bestämmelse om att myndighetens misstag läker ett fel i ansökan. I den situationen drabbas det allmänna av att en frist har missats. Det bör inte komma i fråga att analogivis tillämpa denna bestämmelse i den förevarande situationen där det allmänna i form av en kommun skulle vara den part som slipper följderna av sitt misstag medan enskild part lider skada.
Hovrättens beslut ska därför fastställas.
Domslut
hd:s avgörande
HD fastställer hovrättens beslut.
Domskäl
HD (justitieråden Marianne Lundius, Leif Thorsson, Gudmund Toijer, Lena Moore, referent, och Johnny Herre) meddelade den 23 juni 2011 följande slutliga beslut:
Skäl
Göteborgs kommun äger fastigheterna Tingstadsvassen 739:137-139. Fastigheterna uppläts med tomträtt år 1971. Den 17 september 2007 sade kommunen upp tomträttsavtalen för avflyttning till den 30 november 2009. Anmälan om uppsägningen kom in till inskrivningsmyndigheten i Uddevalla den 5 mars 2008. Uppsägningen antecknades i fastighetsregistrets inskrivningsdel på inskrivningsdagen samma dag.
Sedan kommunen yrkat att inskrivningen av tomträttsupplåtelserna ska avföras från fastighetsregistret avslog Lantmäteriet kommunens begäran. Tingsrätten lämnade kommunens överklagande utan bifall och hovrätten har avslagit överklagandet.
Upplåtna tomträtter ska inskrivas i fastighetsregistrets inskrivningsdel (21 kap. JB). Om det framgår av en anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel eller om det på något annat sätt upplyses att en tomträtt har upphört enligt 13 kap. 19 § JB, ska det antecknas att tomträtten har upphört (21 kap. 6 §).
Enligt 13 kap. 15 § JB ska en uppsägning av ett tomträttsavtal göras senast två år före avtalsperiodens utgång. Det åligger dessutom fastighetsägaren att inom samma tid som gäller för uppsägningen anmäla denna till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om en sådan anteckning inte har skett, är uppsägningen ogiltig.
Kommunens anmälan till inskrivningsmyndigheten gjordes inte inom den tid som anges i 13 kap. 15 § JB. Av bestämmelsens ordalydelse (”sådan anteckning”) följer att uppsägningarna var ogiltiga efter utgången av november 2007. Därför skulle någon anteckning om uppsägningarna inte ha gjorts den 5 mars 2008. De felaktiga anteckningarna innebär inte att uppsägningarna blev giltiga eller att de frister för talans väckande som är knutna till anteckningen (16 och 18 §§) började löpa. Tomträtten har följaktligen inte upphört (jfr 19 §).
Domslut
HD:s avgörande
HD avslår överklagandet.