NJA 2011 s. 436

A.T. och T.T., ägare till Norrtälje Torslunda 2:2, ansökte i januari 2002 hos Lantmäterimyndigheten Stockholms län om fastighetsbestämning av del av gräns mellan Torslunda 2:2 och Torslunda 1:8, som ägs av M.T. och Å.T. Vid sammanträde den 17 maj 2004 träffade ägarna till fastigheterna en skriftlig överenskommelse om gränsens sträckning, i vilken även ingick att A.T. och T.T. skulle betala förrättningskostnaderna. Lantmäterimyndigheten meddelade samma dag fastighetsbestämnings- och kostnadsfördelningsbeslut i enlighet med överenskommelsen.

Nacka tingsrätt, fastighetsdomstolen

A.T. och T.T. överklagade lantmäterimyndighetens beslut vid Nacka tingsrätt, fastighetsdomstolen, och yrkade att fastighetsdomstolen skulle återförvisa förrättningen till lantmäterimyndigheten för ytterligare utredning av gränsens dragning enligt laga skifte.

M.T. och Å.T. bestred yrkandena.

Fastighetsdomstolen (rådmännen Claes-Göran Sundberg och Magdalena Hägg Bergvall, referent, samt fastighetsrådet Göran Rosvall) anförde följande i utslag den 13 juni 2008.

A.T. och T.T.

Som grund för sin talan har A.T. och T.T. i huvudsak uppgett följande.

Den oklara gränsen mellan gårdstomterna har kvar en råsten i dess norra ände. På marken finns en ca 25 meter lång rad stenar utgående från råstenen. Dessa stenar utgör rester efter en gärdsgård. I den södra delen av gränsen finns inga märken i marken efter en gräns. De vet inte var gränsen går.

Vid förrättningen redovisade lantmäterimyndigheten sitt upplägg för gränsutredning. Ett flygfotografi från mitten av 1960-talet som lämnats in av M.T. och Å.T. visades. De hade inte sett det tidigare. Vissa mått skulle tas och jämföras mot en karta upprättad 1866. Med ledning av måtten gjorde förrättningslantmätaren en uppskattning och föreslog en gränspunkt. Därefter stakades gränsen ut mot den norra punkten. Det visade sig att gränsen skulle gå i en vinkel som skiljde sig från stenraden utifrån den norra råstenen och kom att skära genom deras vedskjul. Situationen blev ytterst obehaglig eftersom de därmed ansågs ha gjort intrång på annans mark och krav på att riva vedskjulen ställdes. Raden av stenar som, även enligt förrättningslantmätaren, är rester efter en gärdsgård uppgavs sakna juridisk betydelse. De fick möjlighet att få gränspunkterna utsatta så att deras intrång rymdes inom gränsen mot att de betalade hela förrättningen.

Enligt förrättningslantmätaren var det inte rimligt att göra en mer omfattande förrättning och en överenskommelse utformades på platsen. De blev överrumplade och eftersom de inte sett fotografiet tidigare hade de inte möjlighet att förbereda sig. Lantmäterimyndigheten såg inte till att ärendet blev ordentligt utrett. Lantmäterimyndigheten har därmed inte uppfyllt sin utredningsskyldighet enligt 14 kap. 3 § FBL. Vidare får enligt 14 kap. 5 § FBL inte överenskommelse träffas förrän gränssträckningen utstakats i behövlig omfattning. Lantmäterimyndigheten har inte heller hållit sammanträde med sakägarna enligt 4 kap. 14 § FBL.

Senare på kvällen tog de ett kontrollmått och konstaterade att förrättningen hade medfört en förflyttning av gränspunkten cirka fem meter österut. De har flera invändningar mot den utredning som gjordes av förrättningslantmätaren.

Den undertecknade överenskommelsen baserar sig på en gränsutredning som de vid undertecknandet inte trodde sig ha anledning att ifrågasätta. Med några enkla kontrollmått har de funnit att utredningen sannolikt är behäftad med sådana brister att överenskommelsen gjorts på felaktiga och otillräckliga grunder. Överenskommelsen gjordes dessutom i en mycket pressad situation. De kände skuld över att de hade inkräktat på annans mark. Förrättningslantmätaren gjorde deras förhandlingsposition ytterst svag. De åberopar artikel 6 i europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna. Vid förrättningen förleddes de att acceptera en gräns som avviker från gränsen som bestämdes vid laga skiftet.

De anser att det är oskäligt att de ska betala för mark som är deras egen, avstå från mark och anses ha begått en olaglig handling genom att ha vedskjulet på grannens fastighet. De anser att gränsen gick i stensträngen och de har respekterat strängen som gräns.

En lantmäteriförrättning utgör myndighetsutövning och måste därför vara objektiv och av god kvalitet. Lantmäterimyndigheten bär ansvar för överenskommelsen, som vilar på felaktiga och bristfälliga gränser, såväl materiellt som formellt. Omständigheterna vid överenskommelsens tillkomst var sådana att överenskommelsen bör lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen.

Vidare saknades behörighet för då minderårige A.T. Enligt 13 kap. 10 § FB krävs överförmyndarens samtycke för förvärv av mark för omyndigs räkning. Det som faktiskt ägde rum vid förrättningen var en marköverlåtelse varvid A.T. och T.T. genom att erlägga kostnaderna för förrättningen fick ett markområde (som dock redan tillhörde deras fastighet).

M.T. och Å.T.

De anser att den överenskommelse som träffades ska gälla. Gränsen har varit tydlig och gått vid en gärdsgård. Egentligen ska gränsen dras längre in på Torslunda 2:2 än vad som anges i överenskommelsen men de avser att hålla sig till det ingångna avtalet.

Skäl

Fastighetsdomstolen har i målet hållit särskilt sammanträde med undersökning på plats. I målet har inte framställts yrkande om muntlig förhandling. Fastighetsdomstolen har med stöd av 16 kap. 8 § första stycket FBL avgjort målet utan huvudförhandling.

Överenskommelsens innehåll

Av 14 kap. 5 § FBL framgår att en skriftlig överenskommelse om sträckningen av annan gräns än sådan som rör allmänt vatten ska läggas till grund för ett fastighetsbestämningsbeslut. Enligt bestämmelsen får en sådan överenskommelse inte träffas förrän gränssträckningen utstakats i behövlig omfattning. Överenskommelsen ska emellertid inte beaktas om den avtalade sträckningen väsentligt avviker från gränsens rätta läge, om den skulle medföra att en fastighets värde undergår minskning av betydelse eller om olägenhet uppkommer från allmän synpunkt.

När det gäller bedömningen av om en avtalad sträckning väsentligt avviker från gränsens rätta läge, torde det i allmänhet inte vara nödvändigt att mera exakt fastställa det rätta läget för att konstatera att villkoret är uppfyllt. Om den överenskomna sträckningen sammanfaller med eller nära ansluter till en befintlig hävdelinje eller en linje som markeras av gränsmärken eller en linje enligt kartor och andra handlingar torde den i allmänhet kunna godtas. (Jfr Fastighetsbildningslagen - En kommentar, F. Bonde m.fl. s. 14:5:2.)

I målet är inte visat att den utstakade gränsen skiljer sig väsentligt från gränsens rätta läge. Fastighetsdomstolen anser att det därför saknas grund för att enligt 14 kap. 5 § åsidosätta överenskommelsen.

Fastighetsdomstolen finner vidare att innehållet i artikel 6 i den europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna inte heller utgör grund för att åsidosätta överenskommelsen.

Fastighetsdomstolen övergår därför till att pröva de övriga grunder som anförts till stöd för att överenskommelsen ska anses ogiltig.

Överenskommelsens tillkomst

Enligt 36 § lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område får avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Den aktuella överenskommelsen har träffats mellan A.T. och T.T. samt M.T. och Å.T. som får anses som två jämbördiga avtalsparter. A.T. och T.T. har anfört att de gått med på överenskommelsen i en pressad situation och att överenskommelsen ingåtts på felaktiga grunder. Enligt fastighetsdomstolen är det dock inte visat att det förekommit sådana omständigheter vid avtalets tillkomst eller i övrigt som gör att överenskommelsen ska jämkas eller lämnas utan avseende.

Omyndighet

Fastighetsdomstolen finner inte att en överenskommelse om gränssträckning enligt 14 kap. 5 § FBL innebär förvärv av fast egendom. Överförmyndarens samtycke enligt 13 kap. 10 § FB har därför inte krävts för att ingå överenskommelsen.

Lantmäterimyndighetens handläggning

A.T. och T.T. har anfört att lantmäterimyndigheten inte uppfyllt kravet på sammanträde enligt 4 kap. 14 § FBL och inte heller fullgjort sin utredningsskyldighet enligt 14 kap. 3 §.

Av 4 kap. 14 § FBL framgår att huvudregeln är att lantmäterimyndigheten ska hålla sammanträde med sakägarna vid förrättning. Lantmäterimyndigheten har hållit sammanträde på förrättningsstället, varvid T.T. närvarat personligen och A.T. genom ombud. Lantmäterimyndigheten har därmed uppfyllt kravet i 4 kap. 14 § FBL.

När det gäller utredning har lantmäterimyndigheten under rubriken ”Redogörelse” i utslagsbilaga 1 sammanställt och redovisat sin utredning. Fastighetsdomstolen anser att lantmäterimyndigheten därmed har uppfyllt sin utredningsskyldighet.

På grund av vad som ovan anförts ska överklagandet inte vinna bifall.

Svea hovrätt

A.T. och T.T. överklagade i Svea hovrätt. De yrkade bifall till sin i fastighetsdomstolen förda talan.

Hovrätten (hovrättsrådet Lars Dirke, fastighetsrådet Anders Dahlsjö samt hovrättsråden Ulla Bergendal och Liselotte Rågmark, referent) anförde följande i utslag den 12 mars 2009.

Hovrättens skäl

Bestämmelserna i 14 kap. 5 § FBL ger sakägare möjlighet att träffa bindande överenskommelser om sträckningen av en fastighetsgräns. Vissa inskränkande villkor anges dock i paragrafens andra stycke. Sålunda får den överenskomna gränsen inte avvika väsentligt från dess rätta sträckning. Inte heller ska överenskommelsen beaktas om den skulle medföra en beaktansvärd värdeminskning för en fastighet. Huvudsyftet med dessa villkor är att dra upp en skiljelinje mellan fastighetsbestämning och fastighetsreglering (prop. 1969:128 s. B 812). Regleringen innebär i första hand ett skydd för sakägare som inte har biträtt överenskommelsen och för inteckningshavare och andra rättsägare. Bestämmelserna är handlingsregler för lantmäterimyndigheten som har att tillse att en föreslagen överenskommelse om en viss gränssträckning vid en fastighetsbestämning inte i själva verket utgör en överenskommelse om fastighetsreglering. Kan överenskommelsen godtas ska den å andra sidan respekteras av lantmäterimyndigheten, och den är normalt bindande för parterna. Har överenskommelsen tillkommit på det sätt som förutsätts i 14 kap. 5 § FBL, dvs. efter bl.a. utredning av lantmäterimyndighet och efter det att gränsen utstakats, har man sålunda normalt att räkna med att överenskommelsen är bindande för sakägare.

Klagandena har, som det får förstås, velat göra gällande att lantmäterimyndigheten borde ha utrett den aktuella gränsens rätta sträckning ytterligare bl.a. genom att beakta lagaskifteskartan och andra förhållanden väster om gränsen.

Hovrätten har tagit del av de kartor m.m. samt de beräkningar som klagandena åberopat till styrkande av att den överenskomna och sedan beslutade gränsen avviker från den rätta gränsen. Den avvikelse som klagandena funnit grundar sig emellertid på uppmätningar från de olika versionerna av lagaskifteskartan, vilka med hänsyn till kartskalan 1:4000 och de krympningar i kartmaterialet som man har att räkna med, är förenade med stor osäkerhet. Det framstår därför som befogat att lantmäterimyndigheten låtit sig nöja med en mer begränsad utredning allrahelst som parterna var benägna att träffa överenskommelse om gränssträckningen. Det förhållandet att den digitala karta som legat till grund för lantmäterimyndighetens och fastighetsdomstolens bedömningar varit behäftad med ett inscanningsfel saknar som hovrätten bedömer saken betydelse för den aktuella gränsfrågan. Hovrätten finner det inte visat, att en sådan avvikelse föreligger eller att sådana brister är förknippade med lantmäterimyndighetens utredning, att den överenskommelse om gränsens sträckning som sakägarna träffat inte skall godtas.

När det gäller giltigheten av överenskommelsen i övrigt finner hovrätten att det inte framkommit något i målet som medför att den inte är bindande mellan parterna. Överklagandena ska därför avslås.

Domslut

Hovrättens avgörande

Hovrätten avslår överklagandena.

Högsta domstolen

A.T. och T.T. överklagade och yrkade att HD skulle undanröja hovrättens utslag och återförvisa målet för ny handläggning till den instans som HD fann lämplig.

M.T. och Å.T. bestred ändring.

HD meddelade prövningstillstånd i frågan om överförmyndarens samtycke behövdes till den överenskommelse som låg till grund för fastighetsbestämningen. Frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt förklarades vilande.

Betänkande

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Ove Nilsson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.

Domskäl

Skäl

1.

T.T. och A.T., ägare till Norrtälje Torslunda 2:2, ansökte om fastighetsbestämning angående del av gränsen mellan Torslunda 2:2 och Torslunda 1:8. Vid Lantmäteriets sammanträde presenterades en utredning av lantmätaren om var gränsen mellan fastigheterna borde gå. Fastighetsägarna kom därefter överens om gränsens sträckning i enlighet med den som lantmätaren hade angivit. Vid överenskommelsens ingående var A.T. drygt 16 år gammal.

2.

T.T. och A.T. har riktat kritik mot hur Lantmäteriet genomförde förrättningen samt anfört att hovrättens fastighetsråd var jävigt. Vidare så accepterade de överenskommelsen p.g.a. att de överrumplades av den handläggande lantmätaren vid sammanträde. De har också framfört att A.T. var omyndig vid tiden för sammanträdet.

3.

HD meddelade prövningstillstånd i frågan om överförmyndarens samtycke behövdes till den överenskommelse som ligger till grund för fastighetsbestämningen. Frågan om prövningstillstånd i övrigt förklarades vilande.

4.

Enligt 13 kap. 10 § första st. 1 FB får föräldrar för den omyndiges räkning endast med överförmyndarens samtycke genom köp, byte eller gåva förvärva fast egendom eller nyttjanderätt till sådan egendom, om det inte gäller övertagande av hyresrätt till en bostadslägenhet. Enligt tredje punkten får förälder inte heller sälja eller byta bort fast egendom utan sådant samtycke. I paragrafen är det tydligt angivet vilka typer av överlåtelser som den reglerar och där överförmyndares samtycke blir behövligt. Uppräkningen måste anses som uttömmande.

5.

Frågan i målet är om en fastighetsbildningsåtgärd i detta sammanhang ska likställas med köp, försäljning eller byte av fast egendom och därför kräva överförmyndares samtycke.

6.

Syftet med en fastighetsbildningsförrättning är att åstadkomma en lämplig fastighetsindelning. Parterna kan inte med bindande verkan ingå vilken överenskommelse som helst utan den måste godtas av Lantmäteriet. Fastighetsbildning har således en indispositiv karaktär.

7.

En fastighetsbestämning kan tänkas vara av sådan karaktär att den har tydliga drag av byte eller överlåtelse. Bara det faktum att en överlåtelse av fast egendom sker i samband med fastighetsbildning bör inte automatiskt leda till att 13 kap. 10 § FB inte är tillämpligt. Särskilt inte om det är mer betydande områden som flyttas mellan fastigheter eller avser mark av betydande ekonomiskt värde.

8.

I aktuellt mål är dock den åtgärd som vidtogs att betrakta som varande av ringa ekonomiskt värde. Överenskommelsen gjordes efter att Lantmäteriet hade gjort en utredning om var gränsen skulle dras. Parternas överenskommelse var närmast av innebörden att de bekräftade Lantmäteriets förslag. Även om parterna inte kommit till sin uppgörelse finns det därför anledning att anta att Lantmäteriet hade kommit att besluta att gränsen skulle dras i föreslagen sträckning. Betydelsen av överenskommelsen kan därför inte ges betydelsen att något byte eller förvärv av fast egendom i den mening som åsyftas i 13 kap. 10 § FB ägde rum.

9.

Förhållandena i målet är således inte sådana att FB:s bestämmelser om att överförmyndares samtycke krävs är tillämpliga.

10.

HD finner inte skäl att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt.

Domslut

HD:s avgörande

HD förklarar att det inte krävdes överförmyndarens samtycke till den överenskommelse som låg till grund för fastighetsbestämningen.

HD meddelar inte prövningstillstånd i de delar A.T:s och T.T:s ansökan därom förklarats vilande. Hovrättens utslag står därför fast.

Domskäl

HD (justitieråden Marianne Lundius, Leif Thorsson, Gudmund Toijer, referent, Lena Moore och Johnny Herre) meddelade den 28 juni 2011 följande beslut.

Skäl

1.

I huvudsaken gäller målet gränsens sträckning mellan två fastigheter som ägs av A.T. och hans far T.T. respektive M.T. och Å.T. Gränsen fastställdes genom ett beslut om fastighetsbestämning. Till grund för beslutet låg en skriftlig överenskommelse som fastighetsägarna träffade vid ett sammanträde med lantmäterimyndigheten. A.T. var då 16 år.

2.

Den fråga som HD nu har att avgöra är om det behövs samtycke av överförmyndaren när vid en fastighetsbestämning en överenskommelse om gränsens sträckning ingås för ett omyndigt barns räkning. Vad som väcker frågan är att en sådan överenskommelse kan innefatta ett moment av marköverföring, om den avtalade sträckningen avviker från gränsens rätta läge.

3.

När en omyndigs föräldrar är förmyndare, bestämmer de hur tillgångar som står under deras förvaltning ska användas eller placeras, om inte annat följer av FB eller någon annan författning (13 kap. 1 § i balken). Vissa inskränkningar i föräldrarnas dispositionsrätt gäller beträffande fast egendom. Sålunda behövs det ett samtycke av överförmyndaren om föräldrarna för den omyndiges räkning ska få förvärva fast egendom genom köp, byte eller gåva, liksom för att de ska få sälja eller byta bort fast egendom, se 13 kap. 10 § första stycket 1 och 3 FB (jfr 11 § om bortgivande av egendom). Motsvarande inskränkningar gäller för en förordnad förmyndare, god man eller förvaltare enligt 14 kap. 11 och 12 §§ samma balk.

4.

Inskränkningarna i föräldrarnas dispositionsrätt omfattar inte uttryckligen det fallet att en gräns fastställs genom fastighetsbestämning, som rättsligt sett är att skilja från köp, försäljning, byte och gåva av fast egendom, även när en marköverföring sker.

5.

Frågan gäller därmed om den marköverföring, som kan följa av en överenskommelse om gränsen och sker vid fastighetsbestämning, är av sådan art att den motiverar ett krav på överförmyndarens samtycke enligt grunderna för 13 kap. 10 § FB.

6.

Överenskommelsen och dess verkningar regleras i 14 kap. 5 § FBL. Avser fastighetsbestämning fråga om sträckningen av en gräns (som inte rör allmänt vattenområde) och träffas skriftlig överenskommelse om gränsens sträckning, ska överenskommelsen läggas till grund för fastighetsbestämningsbeslutet. Som förutsättning för detta gäller dock att överenskommelsen inte träffas förrän gränssträckningen har utstakats i behövlig omfattning. Vidare gäller att överenskommelsen inte ska beaktas, om den avtalade sträckningen väsentligt avviker från gränsens rätta läge eller om överenskommelsen medför att fastighets värde undergår minskning av betydelse eller olägenhet uppkommer från allmän synpunkt.

7.

Även om sakägarna i princip får träffa överenskommelser som är bindande, finns det alltså vissa begränsningar i deras dispositionsfrihet till skydd för såväl enskilda som allmänna intressen. Begränsningarna fyller bl.a. syftet att skydda sakägare som inte har biträtt överenskommelsen, liksom inteckningshavare och andra liknande rättsägare (se prop. 1969:128 s. B 812). Enligt 14 kap. 5 § FBL krävs det nämligen inte att alla sakägarna deltagit i överenskommelsen; behandlas frågan vid ett sammanträde med lantmäterimyndigheten är det tillräckligt att de närvarande ingår överenskommelsen och i annat fall att överenskommelsen träffas mellan de sakägare som vid förrättningen har fört talan i frågan. I anslutning härtill har i den juridiska litteraturen uttalats att det vid samägda fastigheter torde vara tillräckligt att en av delägarna biträder överenskommelsen (Tore Landahl och Olof Nordström, Fastighetsbildningslagen. En kommentar, 2 uppl., s. 435 och Fredrik Bonde m.fl., Fastighetsbildningslagen. En kommentar, suppl. 1, juli 2009, s. 14:5:2).

8.

En överenskommelse om gränsens sträckning ska således inte kunna leda till några mer omfattande överföringar av markområden eller värden. En överenskommelse får inte läggas till grund för fastighetsbestämningen förrän lantmäterimyndigheten gjort en bedömning av att verkningarna kan godtas. Så sker med beaktande bl.a. av de sakägarintressen som inte har varit representerade i överenskommelsen, låt vara att bedömningen ibland synes kunna ske förhållandevis översiktligt (jfr Fredrik Bonde m.fl., a.a. s. 14:5:2 och s. 14:5:3) och utan något uttalat syfte att särskilt skydda omyndiga sakägare.

9.

Mot den bakgrunden kan en överenskommelse om gränsens sträckning i samband med fastighetsbestämning inte jämställas med köp, försäljning, byte eller gåva av fast egendom på ett sådant sätt att kravet på överförmyndarens samtycke kan anses omfatta sådana situationer. Den fråga som har ställts i prövningstillståndet ska besvaras i enlighet därmed.

10.

Det saknas skäl att meddela prövningstillstånd i de delar där frågan om detta har förklarats vilande.

Domslut

HD:s avgörande

HD förklarar att överförmyndarens samtycke inte behövdes till den överenskommelse som ligger till grund för fastighetsbestämningen.

HD meddelar inte prövningstillstånd i de delar där frågan om detta har förklarats vilande. Hovrättens utslag står därmed fast.

HD:s beslut meddelat: den 28 juni 2011.

Mål nr: Ö 1578-09.

Lagrum: 13 kap. 10 och 11 §§ samt 14 kap. 11 och 12 §§ FB, 14 kap. 5 § FBL.