NJA 2013 s. 265

Mälartornet var inskriven som innehavare av tomträtten i fastigheten Stockholm Fotocellen 5. Mälartornet överlät den 30 juni 2006 tomträtten till Laurus AB (numera DK Syd). Laurus sökte den 19 juli 2006 inskrivning för sitt förvärv. Sedan inskrivningsmyndigheten först beslutat om uppskov till den 27 september 2006, beviljades Laurus den 4 oktober 2006 inskrivning för tomträtten från den 19 juli 2006.

Stockholms kommun väckte den 20 september 2006 talan mot Mälartornet och yrkade höjning av tomträttsavgälden. Fristen för att väcka talan gick ut den 30 september 2006. Sedan Mälartornet invänt att talan riktats mot fel part yrkade kommunen, efter utgången av talefristen, att DK Syd skulle kallas att inträda som part i rättegången.

Fastighetsdomstolen fann att kommunen väckt talan mot Mälartornet inom rätt tid och biföll kommunens yrkande om att DK Syd skulle inträda som part i målet jämte Mälartornet. Hovrätten fastställde beslutet.

I 18 kap. JB finns bestämmelser bl.a. om betydelsen av inskrivning i vissa fall. Talan om bättre rätt till fast egendom kan enligt 18 kap. 9 § med laga verkan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne före talans väckande överlåtit egendomen. Den till vilken egendomen överlåtits har i rättegången samma ställning som om överlåtelsen skett under rättegången.

Enligt 18 kap. 10 § andra stycket JB äger bestämmelserna i 18 kap. 9 § motsvarande tillämpning bl.a. när en fastighetsägare vill väcka talan enligt 13 kap. 11 § om omprövning av tomträttsavgäld.

Ordalydelsen i 18 kap. 9 § talar för att talan med laga verkan kan väckas endast mot den som senast har sökt lagfart om fastigheten har överlåtits. Den som väcker talan har inte valrätt mellan att rikta talan mot den som har beviljats eller mot den som endast har sökt lagfart. I förarbetena till jordabalken bekräftas att den inskrivningsåtgärd som avses är den senaste som har förekommit före rättegångens inledande, vare sig åtgärden innefattar att lagfart har beviljats eller bara har sökts (prop. 1970:20 del B 1 s. 477). Det anförda medför att det inte är möjligt att med laga verkan rikta talan mot den som har beviljats lagfart, om en förvärvare därefter har sökt inskrivning för sitt förvärv.

Frågan är därefter hur uttrycket att inskrivning ”är sökt” bör förstås. Uttrycket kan uppfattas som att det är tillräckligt att en ansökan har kommit in utan att någon inskrivningsåtgärd ännu företagits med anledning av ansökan. Av förarbetena till jordabalken framgår dock att avsikten var att knyta legitimationsverkan till inskrivningen. Det anges också att det saknar betydelse ”om lagfart beviljats eller ansökan förklarats vilande” (a. prop. 1970:20 del B 1 s. 476).

En utgångspunkt vid bedömningen är alltså att inskrivningen av en lagfart i fastighetsregistret har en legitimerande verkan. Talan kan väckas mot den som på grund av inskrivning - beviljad eller sökt - framstår som rätt ägare. Den som överväger att väcka talan kan få en upplysning om rådande inskrivningsförhållanden genom fastighetsregistret och därmed också ett besked om vem talan med laga verkan kan riktas mot. Den som har beviljats eller sökt inskrivning för ett förvärv är dessutom i allmänhet också den verklige ägaren till en fastighet eller innehavaren av en tomträtt.

Beslut om vilande lagfart ska enligt 42 § tredje stycket första meningen förordningen (2000:308) om fastighetsregister föras in i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Av det anförda följer att talan kan riktas mot den förvärvare som beviljats vilande inskrivning för sitt förvärv.

Frågan är om även ett beslut om uppskov ska ges legitimerande verkan. Uppskov ska enligt 19 kap. 13 § JB meddelas om ansökan om lagfart avser en fastighet eller en del av en fastighet som ingår i en beslutad men inte fullbordad sammanläggning. Uppskov får i dessa fall dock inte meddelas om ansökan omedelbart ska avvisas eller avslås. Vidare får inskrivningsmyndigheten, enligt 19 kap. 14 § första stycket, om det är nödvändigt för utredningen, besluta om uppskov i ett ärende till en viss senare inskrivningsdag. Detsamma gäller om ansökan är ofullständig i vissa angivna hänseenden.

Också uppskovsbeslut ska föras in i fastighetsregistret, se 42 § tredje stycket andra meningen fastighetsregisterförordningen. Den som kontrollerar inskrivningsförhållandena får därmed besked om att ansökan om inskrivning har skett för ett förvärv och om att inskrivningsmyndigheten har fattat beslut om uppskov.

När uppskov beviljas enligt 19 kap. 14 § JB för komplettering av en ansökan kan det visserligen sägas att inskrivningsmyndigheten inte prövar ansökan i sak och att det därmed är ovisst om ansökan kommer att bifallas (jfr prop. 1970:20 del B 1 s. 508 ff.; se också Karl Olivecrona, Fastighetspant, 3 uppl. 1987, s. 37). Även om det kan råda en viss osäkerhet om inskrivning slutligen kommer att beviljas torde emellertid de allra flesta uppskovsbeslut följas av ett beslut om full inskrivning.

Om talan med laga verkan endast skulle kunna väckas mot den som har en beviljad eller vilande lagfart också när det direkt av fastighetsregistret framgår att beslut om uppskov meddelats, torde konsekvensen i många fall bli att talan i realiteten väcks mot en tidigare ägare trots att upplysningar om förvärvet finns i fastighetsregistret.

De syften som bär upp bestämmelserna om verkan av inskrivning talar mot bakgrund av vad som har anförts för att uttrycket ”sökt lagfart” i 18 kap. 9 § JB bör omfatta även de fall där inskrivningsmyndigheten meddelat beslut om uppskov. En sådan ordning där det inte görs skillnad mellan olika beslut framstår som tydlig och lättillämpad.

När kommunen väckte talan mot Mälartornet hade tomträtten överlåtits till Laurus. Mälartornet var dock fortfarande inskriven som innehavare av tomträtten men Laurus hade ansökt om inskrivning för sitt förvärv, vilket framgick av det beslut om uppskov som meddelats och som var infört i fastighetsregistrets inskrivningsdel när talan väcktes. Kommunen har därmed inte riktat sin talan mot den som senast beviljats eller sökt inskrivning för sitt förvärv. Överklagandet ska därför bifallas och kommunens talan avvisas.