RH 1995:103

Stockholms Fastighetsägareförening yrkade att hyresnämnden skulle enligt 12 kap. 64 § jordabalken vid vite av 200 000 kr förelägga AB Sollentunahem att till hyresnämnden den 1 december 1993 eller i andra hand 14 dagar efter hyresnämndens beslut lämna ut uppgifter om bolagets hela lägenhetsbestånd, cirka 6 500 lägenheter, rörande byggnadsår/ombyggnadsår, fastigheternas adresser, antal lägenheter, storleken på dessa och yta, antal rum, kök, kokvrå eller kokskåp samt årshyra per kvm för varje lägenhet. Grunden för ansökan var att föreningen hos hyresgästföreningen påkallat förhandlingar om bestämmande av hyra i 150-175 lägenheter med angivna adresser och att det var nödvändigt att man därvid hade tillgång till uppgifter om Sollentunahems hyror för att kunna fastställa korrekta bruksvärdeshyror. Uppgifterna skulle avse det fjärde kvartalet 1993. - Sollentunahem bestred yrkandet.

Hyresnämnden i Stockholm (1993-11-30, hyresrådet L.A. samt två ledamöter) biföll yrkandet, dock att vitet bestämdes till 50 000 kr och tiden till den 4 januari 1994 och anförde som skäl härför bl.a.:

I 12 kap. 64 § första stycket jordabalken föreskrivs att om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om hyran för hans lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 55 § första stycket, får hyresnämnden efter ansökan förelägga hyresvärden att lämna uppgifterna till nämnden.

I förarbetena till lagen (prop. 1983/84:137 angående ändringar i hyreslagstiftningen) gör departementschefen följande uttalanden. - - -

Av det sagda torde man sammanfattningsvis kunna dra den slutsatsen att en förutsättning för att bruksvärdessystemet skall fungera är att de allmännyttiga företagen ställer sitt hyresunderlag till en utomståendes förfogande om denne visar fog för sin framställning. Eller med andra ord i princip innebär detta att det föreligger en skyldighet för de allmännyttiga företagen att lämna ut materialet om sökandens begäran inte är uppenbart orimlig.

Vad först angår frågan om föreningens behov av de begärda uppgifterna gör hyresnämnden följande bedömning. Föreningens påstående att den påkallat förhandlingar med hyresgästföreningen står oemotsagt. Det föreligger ej anledning att ifrågasätta den uppgiften.

När det gäller uppgiftsskyldighetens omfattning uttalade departementschefen (prop. s. 87) att grunduppgifterna i en rekommenderad kravspecifikation för hyresredovisning enligt datarutinen vilken år 1974 arbetats fram inom SABO vore tillräckliga för att ge erforderligt underlag för hyressättningen. Rutinen omfattar uppgifter om antal, yta, årshyra för lägenheter av olika storlek inom varje fastighet eller bostadsområde, bränsleavgift per kvadratmeter bostadslägenhetsyta och uppvärmningsmetod.

Av departementschefens uttalande framgår sålunda att de uppgifter föreningen önskar få tillgång till i stora drag omfattas av lagstiftarens rekommendationer.

Föreningen har sålunda gjort sannolikt att de begärda uppgifterna utgör ett nödvändigt underlag för hyressättningen.

Då föreningen - trots ett förlikningsförslag från hyresnämndens sida - inte lyckats erhålla någon uppgift om jämförliga lägenheter i Sollentunahems lägenhetsbestånd, är det ofrånkomligt att föreningen får tillgång till de begärda uppgifterna rörande bolagets hela lägenhetsbestånd för att föreningen därur skall kunna utvälja det erforderliga underlaget.

Sammanfattningsvis finner hyresnämnden på grund av det anförda att förutsättningar föreligger för bifall till ansökan. Dock skall vitesbeloppet bestämmas till 50 000 kr.

Sollentunahem överklagade beslutet och yrkade att Fastighetsägareföreningens talan vid hyresnämnden skulle ogillas. Till grund för yrkandet anförde Sollentunahem bl.a.:

En förutsättning för att hyresuppgifter skall utlämnas är enligt den uttryckliga ordalydelsen av 12 kap. 64 § första stycket jordabalken att det föreligger en tvist om hyrans storlek. Föreningen har inte visat att det föreligger en sådan tvist och har inte ens påstått att den har lämnat ett förhandlingsbud till motparten. - Såväl föreningens som hyresnämndens resonemang bygger på förutsättningen att hyran för privata fastigheter är "bruksvärdeshyran". Bruksvärdeshyran är dock inte något annat än en teknisk definition av "skälig hyra". I övrigt skall hyran vara marknadsmässig. Så länge part anser att begärd hyra är skälig föreligger således ingen uppgiftsskyldighet. Endast vid tvist bör hyran fastställas att utgå med skäligt belopp (jfr prop. 1983/84:137 s. 71). Skäligt belopp är då bruksvärdeshyra. En bruksvärdesprövning innan förhandlingarna har kommit i gång skulle leda till att marknadens dynamiska effekter försvinner. - En konsekvens av hyresnämndens beslut blir att Sollentunahem fortsättningsvis skall samarbeta med Fastighetsägareföreningen på så sätt att de av föreningen begärda uppgifterna om bolagets hela lägenhetsbestånd överlämnas till föreningen. Detta samarbete kommer i konflikt med den nya konkurrenslagen (1993:20, prop. 1992/93:56), som syftar till att undanröja och motverka hinder för en effektiv konkurrens i fråga om bl.a. tjänster och andra nyttigheter.

Fastighetsägareföreningen bestred ändring samt åberopade sex skriftliga bekräftelser, daterade i januari, februari och mars 1994, på att föreningen har respektive fastighetsägares uppdrag att förhandla med hyresgästföreningen om hyreshöjningar avseende ett flertal fastigheter belägna i Sollentuna kommun med byggnadsåren 1936 (ombyggnad 1986), 1942, 1955 (ombyggnad 1978), 1990 och 1991.

Svea hovrätt (1995-01-19, hovrättslagmannen Gerhard Wikren, hovrättsråden Ulla Erlandsson, referent, och Claes Örn) ändrade hyresnämndens beslut endast på det sättet att den tidpunkt vid vilken Sollentunahem senast skulle ha inkommit till hyresnämnden med uppgiften bestämdes till den 1 mars 1995. I sina skäl anförde hovrätten:

Uppgiftsskyldigheten enligt 12 kap. 64 § första stycket jordabalken omfattar uppgifter om hyran som kan behövas för en prövning enligt 55 § första stycket samma kapitel. Det senare lagrummet har följande lydelse. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Även om - som Sollentunahem anför - det i princip råder avtalsfrihet vid hyressättning, förs kollektiva hyresförhandlingar om hyreshöjningar regelmässigt med bruksvärdesregeln i 55 § som utgångspunkt; andra förhandlingar torde normalt vara meningslösa. Enligt samma paragraf skall vid bruksvärdesprövningen främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Mot bakgrund av att förhandlingarna bedrivs på detta sätt har lagstiftaren med införandet av uppgiftsskyldigheten velat underlätta och effektivisera hyresförhandlingarna (prop. 1983/84:137 s. 86f) och hänvisningen i 64 § till en prövning enligt 55 § första stycket kan inte ges annan innebörd, än att bestämmelsen avser sådana hyresuppgifter som kan behövas för en bruksvärdesprövning (jfr prop. 1983/84:137 s. 88n).

Fastighetsägareföreningen har i hovrätten visat att den har uppdrag att förhandla med hyresgästföreningen avseende hyreshöjningar i ett stort antal fastigheter med varierande byggnads- och ombyggnadsår i Sollentuna kommun och får anses ha visat att de begärda uppgifterna behövs för förhandlingsarbetet.

Överklagandet skall med hänsyn till det anförda lämnas utan bifall. Vad Sollentunahem anfört i fråga om konkurrenslagstiftningen föranleder inte någon annan bedömning. Eftersom den av hyresnämnden bestämda tiden inom vilken uppgifterna skulle ha inkommit till hyresnämnden har löpt ut skall ny tid bestämmas.

Målnummer ÖH 2463/94