RH 1996:109
Preskriptionstiden i 12 kap. 61 § jordabalken beträffande andrahandshyresgästs fordringsanspråk mot förstahandshyresgästen har ansetts börja löpa vid den tidpunkt då andrahandshyresgästen lämnade lägenheten och inte vid en tidigare tidpunkt då förstahandshyresgästens hyresavtal med hyresvärden upphörde på grund av förlikning.
Centrumbutiker hyrde från 1982 Kungshallen i Stockholm av Trygg-Hansa. Centrumbutiker hyrde i sin tur ut Kungshallen enligt skilda hyreskontrakt till ett femtontal underhyresgäster, bl.a. till Bistro D.. Den 5 mars 1992 sade Centrumbutiker upp Bistro D:s hyreskontrakt till omedelbart upphörande. Bistro D. delgavs uppsägningen den 12 mars 1992. Grunden för uppsägning var att Bistro D. inte hade erlagt samtliga förfallna hyror och att hyresrätten därmed var förverkad. Bistro D. hade enligt Länsstyrelsens i Stockholms län beslut den 12 februari och den 27 mars 1992 deponerat sammanlagt 146 135 kr för hyror. Centrumbutiker ansökte den 9 april 1992 om stämning mot Bistro D. med yrkande bl.a. att tingsrätten måtte förklara att Bistro D:s hyresrätt var förverkad och att tingsrätten måtte förplikta Bistro D. att genast avflytta. Sedan tvist uppkommit även mellan Trygg-Hansa och Centrumbutiker träffade dessa den 31 augusti 1992 i annat mål en förlikning innebärande bl.a. att hyresförhållandet dem emellan upphörde. Förlikningen stadfästes i dom den 1 september 1992.
Centrumbutiker yrkade vid Stockholms tingsrätt förpliktande för Bistro D. att genast till Centrumbutiker utge, i första hand 420 396 kr, i andra hand 384 420 kr och i tredje hand 341 852 kr allt jämte ränta.
Centrumbutiker yrkade vidare att tingsrätten förklarade att Centrumbutiker ägde lyfta det hyresbelopp jämte upplupen ränta som Bistro D. deponerat hos Länsstyrelsen i Stockholms län.
Centrumbutiker anförde som grund för käromålet följande. Beträffande tiden december 1991 -- mars 1992 avsåg yrkandet obetalda hyror och för tiden april -- augusti 1992, då Bistro D. trots uppsägning kvarblev i lokalerna avsåg yrkandet skadestånd för obehörigt nyttjande. Det förhållandet att Bistro D. deponerat hyresbelopp hos länsstyrelsen ledde inte till att hyresrätten återvanns; hyra för mars 1992 hade inte deponerats. För det fall hyresavtalen ansågs ha upphört först i augusti 1992 avsåg hela det yrkade beloppet hyror.
Bistro D. bestred yrkandena och anförde som grund härför följande. Bistro D. har betalt för mycket i hyra enligt hyreskontrakten och har således rätt att återfå överskjutande belopp. Bortsett från de deponerade beloppen har Bistro D. erlagt 97 078 kr för mycket. Bistro D:s hyresrätt var på grund av det sagda inte förverkad i mars 1992. Härtill kommer att Bistro D. efter uppsägningen rättidigt deponerat 50 486 kr efter att i februari ha deponerat 95 649 kr. Då uppsägningen avsåg hyrorna för februari och mars hade Bistro D. uppfyllt kraven för återvinning av hyresrätten. Bistro D. är även berättigad till skadestånd. När Centrumbutiker träffade förlikningen med Trygg-Hansa den 30 augusti 1992 hade Bistro D. hyresrätt till lokalerna. Genom hyresavtalet hade Centrumbutiker förbundit sig att upplåta lokalerna under hyrestiden. Förlikningsavtalet ledde till att Bistro D. förlorade denna rätt. Centrumbutiker har genom detta agerande ådragit sig skadeståndsskyldighet mot Bistro D..
Bistro D. ansökte om genstämning den 3 oktober 1994 och yrkade att tingsrätten förpliktade Centrumbutiker att till Bistro D. utge 2 418 969 kr jämte ränta. Grunderna för genkäromålet var desamma som för bestridandet av huvudkäromålet.
Centrumbutiker bestred genkäromålet och anförde som grund härför i första hand följande. Motfordringarna är preskriberade enligt 12 kap. 61 § jordabalken och får endast göras gällande kvittningsvis. Det är tidpunkten för hyresavtalets upphörande som skall vara utgångspunkt för beräkning av tvåårsfristen. Detta innebär att fristen skall beräknas från den 12 mars 1992, då Bistro D. delgavs uppsägning av ifrågavarande hyreskontrakt, eller i vart fall från den 31 augusti 1992, då Centrumbutikers hyresavtal med Trygg-Hansa upphörde.
Stockholms tingsrätt (1995-11-24, rådmannen Kaspars Berzins, t. f. rådmannen Barbro Lundholm och tingsnotarien Malin Fries) förpliktade Bistro D. att till Centrumbutiker utge 341 852 kr och ogillade Bistro D:s genkäromål. Tingsrätten fann att Bistro D. genom deponeringen den 27 mars 1992 återvunnit hyresrätten samt uttalade i frågan om genkäromålet var preskriberat följande.
Centrumbutikers förlikningsavtal med Trygg-Hansa den 31 augusti 1992 i tvisten rörande hyresförhållandet mellan dessa parter har medfört att Bistro D. efter detta datum saknat rättsgrund för att kvarbli i lokalerna. Såsom Centrumbutiker påstått har Bistro D. när dess genkäromål väcktes i oktober 1994 inte iakttagit den enligt 12 kap. 61 § jordabalken stadgade preskriptionsfristen om två år. Bistro D:s talan om återfående av hyresbelopp och om skadestånd skall därför ogillas. Bistro D. har emellertid rätt att åberopa dessa fordringar kvittningsvis.
Centrumbutiker har bestritt, såväl att det förekommit fel och brister vilka kan föranleda nedsättning av hyran, som att i följd av det nämnda förlikningsavtalet skada uppkommit vilken Centrumbutiker har att svara för.
Bistro D. har i fråga om lokalernas skick åberopat endast skriftlig bevisning i form av ett föreläggande i februari 1992 av miljöförvaltningen i Stockholm med tillhörande inspektionsanteckningar från samma månad. Någon utredning om skälig hyresnivå föreligger inte. I skadeståndsdelen föreligger ingen bevisning om skadans storlek.
Enligt tingsrättens mening ger utredningen i målet inte utrymme ens för att med tillämpning av 35 kap. 5 § rättegångsbalken uppskatta ett skäligt belopp i de angivna hänseendena. Kvittning i dessa delar kan därför inte ifrågakomma.
Den sålunda gjorda bedömningen leder till att Bistro D. skall utge resterande hyresbelopp enligt Centrumbutikers tredjehandsyrkande.
Bistro D. överklagade domen och yrkade i hovrätten att Centrumbutikers talan vid tingsrätten skulle ogillas och att Centrumbutiker skulle förpliktas att till Bistro D. utge 243 213 kr.
Svea hovrätt (1996-06-27, hovrättslagmannen Gerhard Wikren samt hovrättsråden Ulla Erlandsson, referent, Gunilla Persson och Karl Matz) ändrade tingsrättens dom endast på så sätt att Bistro D. förpliktades att till Centrumbutiker utge 341 627 kr. Hovrätten uttalade ifråga om genkäromålet var preskriberat följande.
Centrumbutiker har i hovrätten inte gjort gällande annat än att Bistro D. genom deponeringen av hyran den 27 mars 1992 återvunnit hyresrätten efter uppsägningen av hyresavtalet till den 5 mars 1992. Någon annan uppsägning av det mellan Centrumbutiker och Bistro D. gällande hyresavtalet har inte åberopats i målet. Bistro D. lämnade lokalen först den 15 mars 1994, och tidigast från den tidpunkten kan fristen därför räknas. Den omständigheten att Bistro D. i förhållande till Trygg-Hansa inte hade rätt att sitta kvar i lokalen sedan Centrumbutiker den 31 augusti 1992 träffat förlikningsavtal med Trygg-Hansa om upphörande av dess hyresavtal kan således under angivna förhållanden inte innebära, att preskriptionstiden enligt 12 kap. 61 § jordabalken skall räknas från sistnämnda tidpunkt. Bistro D:s talan är därför inte preskriberad.