RH 1996:47

M.N. och J.L. äger tillsammans fastigheten Simrishamn Hjälmaröd 4:176. På fastigheten finns ett enfamiljshus, byggt 1973. Det är uppfört på betongplatta på mark och har ett s.k. flytande golv, på vilket lagts frigolitblock och spånskivor. Ytterväggarna har träregelstomme, klädd med tegel och träpanel. M.N. och J.L. förvärvade fastigheten 1992. Köpet förmedlades av mäklare. Inför köpet uppdrog de åt Byggnadskonsult i Simrishamn Aktiebolag att besiktiga fastigheten. L.Z. utförde besiktningen. Han undersökte bl.a. förekomsten av fukt med s.k. fuktmätare. Denna hade två 25 mm långa metallstift, som stacks in i mätobjektet, varvid objektets förmåga att leda ström mättes. Efter fullgjord besiktning utfärdade L.Z. ett besiktningsutlåtande som M.N. och J.L. tog del av. Som förklaring till instängd lukt angav L.Z. att huset stått oanvänt en längre tid. Kort efter besiktningen förvärvade M.N. och J.L. fastigheten. Lukten försvann emellertid inte, varför de åter lät undersöka fastigheten. Småhusskadenämnden och K.W. på Anticimex inkopplades. K.W. fann att ytterväggs- och innerväggssyllarna hade förhöjda fuktvärden. Han konstaterade också att det i ett av sovrummen förekom rester av byggavfall mellan betong och frigolit och att dålig lukt kom från frigolitblockens undersida. Fuktproblemen har avhjälpts genom att golven har brutits upp, samtliga syllar och träkilar har bytts ut och plattan har rengjorts. Småhusskadenämnden har betalat omkring hälften av kostnaderna.

M.N. och J.L. väckte talan mot bolaget och yrkade att bolaget skulle förpliktas att till dem betala 91 250 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 9 juli 1993 till dess betalning sker. Bolaget bestred käromålet men vitsordade som skäligt belopp 10 000 kr, motsvarande kostnaden för att installera elvärmekablar, och ränta från den 9 februari 1994.

M.N. och J.L. anförde till stöd för sin talan följande. L.Z. har den 13 februari 1992 på uppdrag av dem besiktigat fastigheten. Enligt uppdraget har det ålegat honom att underrätta dem om eventuella fel eller tecken på fel. L.Z. har brustit i sitt uppdrag genom att inte vidtaga eller föreslå lämpliga åtgärder för att utreda orsaken till den dåliga lukt som fanns i fastigheten vid besiktningstillfället. I utlåtandet har L.Z. angett att fuktmätningar utförts. Detta har gett sken av att han gjort en omsorgsfull besiktning. Mätningarna har dock utförts så att de inte lämnat en korrekt bild av husets skick. L.Z. har ej heller företagit en s.k. riskanalys, som är normalt vid jordabalksbesiktningar. Hade de fått information om fuktproblemen eller besked om att en mer ingående besiktning var nödvändig, hade de förmodligen avstått från köpet. De har nu drabbats av skada motsvarande det yrkade beloppet. L.Z. har varit oaktsam i sitt uppdrag och bolaget svarar för denna.

Bolaget anförde till stöd för sitt bestridande följande. Omfattningen av uppdraget har klart formulerats i besiktningsutlåtandet. Det har varit fråga om en okulär jordabalksbesiktning, vilket betyder besiktning av åtkomliga delar i fastigheten. L.Z. har varken haft tillåtelse eller skyldighet att göra åverkan för att komma åt dolda fel. Besiktningen har utförts i enlighet med god yrkessed och med all den omsorg och noggrannhet som kan krävas. Provtagningar har genomförts i den omfattning som varit möjlig vid en okulär besiktning. Gjorda undersökningar har ej givit vid handen att några fel - utöver de i besiktningsutlåtandet angivna - förelegat. L.Z. har påpekat att det luktade unket i fastigheten och i besiktningsutlåtandet lämnat en förklaring till lukten. De fel som nu är åberopade är dolda fel. L.Z. kan därför inte anses ha varit oaktsam.

M.N. och J.L. åberopade som bevisning bl.a. förhör med sig själva och vittnesförhör med K.W.. Bolaget åberopade förhör med bl.a. L.Z..

M.N. berättade följande. Hon och J.L. var och tittade på ifrågavarande fastighet och blev intresserade att köpa den men var på förekommen anledning oroliga för fukt- och mögelskador. Mäklaren rekommenderade därför en besiktningsman, L.Z., som också kontaktades. Tid för besiktning avtalades, men varken hon eller J.L. hade möjlighet att närvara. Hon bad L.Z. ta reda på vad den unkna lukten berodde på. Hon bad honom även att speciellt kontrollera dels samtliga golvryggar, dels förekomst av fukt. Samma dag som besiktningen utförts ringde hon till L.Z. för att höra vad han funnit vid undersökningen. L.Z. förklarade att inga onormala fuktvärden påträffats och att den unkna lukten förmodligen berodde på att fastigheten stått obebodd. Efter köpet påbörjade de en renovering. Heltäckningsmattor revs ut och nya golv lades in. De målade och tapetserade. Målarfärg och renovering trängde undan den unkna lukten, men så snart färgen hade torkat kom lukten tillbaka. De kontaktade därför L.Z.. Han utförde vissa undersökningar i badrummet och föreslog att de skulle tala med dem som tidigare reparerat en vattenskada i huset. De tog därför kontakt med det försäkringsbolag som hade handlagt vattenskadan och fick beskedet att de nya problemen inte hade något samband med denna. Därefter fick de hjälp av Småhusskadenämnden och K.W.. Nämnden har betalat omkring hälften av kostnaderna. Säljer de huset inom tre år blir de återbetalningsskyldiga.

J.L. berättade följande. Efter besiktningen sammanträffade han med L.Z. på dennes kontor för en genomgång av besiktningsprotokollet. L.Z. förklarade att det inte fanns fukt eller tecken på fukt i huset. Han uppfattade L.Z. som helt säker på sin sak. Hade L.Z. uttryckt minsta tvekan hade köpet inte kommit till stånd utan en ny ingående undersökning.

L.Z. uppgav följande. Han har varit byggnadskonsult i 30 år och haft eget företag sedan 1977. Han har besiktigat minst 1 500 hus. Många har haft fukt- och mögelskador och han känner väl till den lukt de förorsakar. I fastigheten fanns inte denna lukt. Det luktade helt enkelt instängt. Fastigheten hade stått obebodd över ett år. Det låg gamla heltäckningsmattor på golven och luftcirkulationen var dålig. Det var vinter och endast tio grader varmt i huset. Han granskade allt som gick utan ingrepp. I vardagsrummet lossade han golvlisten men kände ingen speciell lukt. Han tog fuktprov, eftersom de särskilt bett honom. Stiften på mätinstrumentet var inte för korta utan fullt normala vid vanlig jordabalksbesiktning. Längre stift kunde inte användas utan risk för skador på vattenrör och elledningar. Han fann inga indikationer på att en mer ingående besiktning krävdes. Villaområdet är inte heller känt som något problemområde när det gäller fuktskador. Han kände till att fastigheten tidigare haft en vattenskada och förutsatte att de som reparerat den hade gjort ett fullgott arbete och även kontrollerat syllarna. Han har ingen anledning eller ens möjlighet att påfordra utökad undersökning om han inte finner något konkret bevis för att det föreligger fel.

K.W. uppgav följande. Han är civilingenjör inom väg- och vattenteknik och har sedan 10 år arbetat huvudsakligen med fuktskadade hus. Han besiktigar 40-50 hus om året. Genom Småhusskadenämnden fick han 1993 i uppdrag att göra en fuktskadeutredning på ifrågavarande fastighet. Han var där i mars 1993. Han kunde känna dålig lukt mellan hall och kök. Genom att ta fuktprover vid golvsocklarna kunde han mycket snabbt konstatera förhöjda fuktvärden. Syllkonstruktionen ligger direkt på betongplatta och under betongplattan finns sand som suger upp fukt. Betongen är alltid fuktig i dylika konstruktioner. Syllarna påverkas av fukt i betongplattan, varför det alltid är viktigt att mäta förekomsten av fukt i syllarna. Mätningen måste emellertid ske med rätt instrument och på rätt ställe för att ge ett korrekt resultat. Att mäta förekomsten av fukt i spånskivorna säger t.ex. ingenting om förekomsten av fukt i syllarna. Han fann vid sina mätningar av betongytan en relativ fuktighet om 90-94 procent, vilket får anses vara normalt. Det handlar om markfukt som transporteras upp i ångfas. Flis och byggavfall på betongplattan är mycket vanligt förekommande i sjuttiotalshus och behöver inte lukta något. Därför är det istället viktigt med fuktmätning. Han gjorde två hål i A4-storlek och tre hål med en diameter av omkring 16 cm.

Simrishamns tingsrätt (1994-10-20, lagmannen Stig Iversen, f.d. rådmannen Rolf Hammarström och hovrättsassessorn Michael Cervin) ogillade käromålet och yttrade i sina domskäl följande.

Stora krav ställs på den undersökning som en köpare av fast egendom måste företa för att inte förlora sin rätt att göra påföljder gällande mot säljaren. Det är därför vanligt att köparen anlitar en sakkunnig besiktningsman för att utföra besiktning. Generellt gäller att skadegörande ingrepp i fastigheten inte skall behöva göras för att undersökningsplikten skall anses fullgjord. För fel som inte kan upptäckas utan skadegörande ingrepp, s.k. dolda fel, svarar säljaren.

L.Z. har fått i uppdrag att fullgöra den undersökningsplikt som åvilat M.N. och J.L.. Huset hade länge stått obebott vintertid och var ordentligt nerkylt. Dessa omständigheter måste för L.Z. ha framstått som i och för sig rimliga förklaringar till den instängda lukten. L.Z. har i sitt utlåtande konstaterat att golvkonstruktionen med trägolv på betongplatta utgör en risk för fukt. Utredningen visar inte att några konkreta tecken, som givit L.Z. anledning att påkalla skadegörande ingrepp, förekommit. Enligt tingsrättens mening får L.Z. därför anses ha uppfyllt den undersökningsplikt som enligt jordabalken åvilar köparen.

M.N. och J.L. har alltså inte visat att L.Z. varit oaktsam när han utfört sitt uppdrag. Deras talan skall därför lämnas utan bifall.

M.N. och J.L. överklagade domen och yrkade bifall till sin vid tingsrätten förda talan.

Bolaget bestred ändring.

Parterna anförde i hovrätten till förtydligande av sina respektive grunder följande.

M.N. och J.L.: Bolagets uppdrag har innefattat bl.a. att särskilt kontrollera förekomsten av fukt i byggnaden. Med hänsyn till golvkonstruktionen har bolaget i det hänseendet bort vara speciellt observant på träsyllarna, eftersom dessa löper den största risken att utsättas för fukt underifrån. L.Z., som verkställt undersökningen, har emellertid inte tagit några fuktprover på syllarna. Inte heller har han upplyst M.N. och J.L. om detta. Tvärtom ger besiktningsutlåtandet sken av att L.Z. kontrollerat förekomsten av fukt utförligare än som verkligen skett. Om L.Z. ansåg att noggrannare fuktmätningar krävde ingrepp i byggnaden, borde han ha informerat M.N. och J.L. så att de kunnat inhämta säljarens samtycke till ytterligare provtagningar. I vart fall har L.Z. bort förvissa sig om att M.N. och J.L. förstått att de gjorda fuktproverna haft en begränsad omfattning.

Det har dessutom enligt etablerad branschpraxis ålegat bolaget att företa en riskanalys. Den som utför ett besiktningsuppdrag skall redovisa samtliga risker som enligt för honom känd sakkunskap är förknippade med t.ex. en viss golvkonstruktion. Bolaget har emellertid inte upplyst M.N. och J.L. om risken för fukt i träsyllarna.

L.Z. har vidare av mäklaren informerats om en kraftig översvämning som drabbat fastigheten fem eller sex år tidigare. Det har ålegat honom att vidarebefordra denna uppgift till M.N. och J.L.. Så har inte skett.

Bolaget har i ovan nämnda hänseenden brustit i aktsamhet vid uppdragets utförande. M.N. och J.L. hade inte köpt fastigheten utan att först göra en noggrannare undersökning, om man känt till den begränsade omfattningen av de fuktprover som bolaget tagit. Vid en sådan utvidgad undersökning hade man upptäckt de fuktproblem som fanns i byggnaden.

Felen i fastigheten har åtgärdats genom att samtliga syllar har bytts ut och en fuktspärr infogats mellan syllen och betongplattan. Dessutom har golvet i det nordvästra sovrummet bytts ut. Den totala kostnaden har uppgått till i målet yrkat belopp, varav M.N. och J.L. betalt 51 633 kr. Resterande del har betalts genom Småhusskadenämnden, som har krav på att återfå vad M.N. och J.L. kan erhålla i skadestånd från bolaget.

Ränteyrkandet grundas på att M.N. och J.L. tillställt bolaget kravbrev enligt räntelagen om betalning senast den 9 juli 1993.

Bolaget: Uppdraget har innefattat att bolaget skulle låta verkställa en undersökning av fastigheten motsvarande den som en köpare har att göra enligt jordabalken. Dessutom skulle bolaget ta vissa fuktprover. L.Z. har genomfört de fuktmätningar som varit möjliga utan förstörande ingrepp i byggnaden. Proverna visade inga förhöjda fuktvärden. Inte heller i övrigt har det funnits indikationer på fukt som gett anledning att rekommendera köparna att göra en utvidgad undersökning av fastigheten. Fuktproverna togs med 25 mm långa stift, vilket var tillräckligt för att nå undersidan av golvet (spånplattan). Att använda längre stift var inte möjligt på grund av risken att skada rör och andra ledningar.

L.Z. har företagit en sedvanlig riskanalys vilken redovisas i besiktningsutlåtandet. Det är däremot riktigt att han inte informerat M.N. och J.L. om översvämningen. Detta berodde på att han dels utgick från att mäklaren eller säljaren skulle lämna upplysningar om översvämningen, dels ansåg att denna saknade betydelse för hans undersökning då skadorna blivit åtgärdade genom försäkringsgivarens försorg.

Bolaget har inte handlat oaktsamt. De fel som sedermera upptäcktes i byggnaden är s.k. dolda fel. Deras upptäckt har krävt en noggrannare undersökning av fastigheten än som legat inom besiktningsuppdragets ramar. Av besiktningsutlåtandet har klart framgått vilka förhållanden i byggnaden som bolaget undersökt och hur fuktmätningarna har utförts.

Om rätten skulle finna att de vidtagna åtgärderna varit nödvändiga för att komma till rätta med fuktproblemen, vitsordas 51 633 kr som ett i och för sig skäligt skadestånd. Beloppet motsvarar vad M.N. och J.L. själva betalt för arbetena på fastigheten.

I hovrätten hölls förhör under sanningsförsäkran med M.N., J.L. och L.Z.. Dessutom hölls nytt vittnesförhör med K.W..

Hovrätten över Skåne och Blekinge (1995-05-23 t.f. hovrättslagmannen Jan Lindell, hovrättsrådet Roberth Nordh, referent, hovrättsassessorn Karin Hellström och f.d. hovrättsrådet Inger Schlyter) biföll käromålet och anförde som domskäl följande. Av utredningen framgår att M.N. och J.L. gett bolaget i uppdrag att undersöka fastigheten Hjälmaröd 4:176 i anledning av att de övervägde att köpa fastigheten. Uppdraget får anses ha innefattat en undersökning motsvarande den en köpare har att göra enligt 4 kap. 19 § jordabalken kompletterad med särskilda fuktmätningar. Bolagets skyldigheter i sistnämnda hänseende kan inte anses ha gått längre än till att göra sådana fuktmätningar som kunnat företas utan förstörande ingrepp i byggnaden.

Det är ostridigt att L.Z. mätt förekomsten av fukt i golv och ytterväggar utan att observera några anmärkningsvärt höga fukthalter. Mätningarna har utförts med 25 mm långa stift. Det finns inget i målet som tyder på att mätresultaten i sig skulle vara felaktiga. Däremot har vittnet K.W. uppgett att om fuktproven i stället tagits med 85 mm långa stift, hade man upptäckt onormalt höga fukthalter i träsyllarna. L.Z. har mot detta sagt att det inte gått att använda så långa stift utan att först ha inhämtat säljarens samtycke, med hänsyn till risken för skada på vatten- och elledningar. Enligt hovrättens mening kan L.Z:s påstående inte lämnas utan avseende.

Bolaget har mot bakgrund av de iakttagelser som L.Z. gjort vid besiktningen inte haft anledning att råda M.N. och J.L. att utvidga undersökningen till sådana delar av byggnaden som krävt säljarens medverkan till åtgärden.

På grund av det anförda finner hovrätten inte styrkt att bolaget genom att använda för korta mätstift eller på annat sätt brustit i aktsamhet när det utfört uppdraget att ta fuktprover i byggnaden.

L.Z. har emellertid varit medveten om att fuktmätningarna haft en begränsad omfattning och att det krävts ytterligare och mer ingripande provtagningar för att man med säkerhet skulle kunna ta ställning till om det förelåg några fuktproblem i byggnaden. Han har framför allt känt till golvkonstruktionens risker ur fuktsynpunkt och att han inte kontrollerat de delar av byggnaden där man hade störst anledning att räkna med att det fanns fukt.

Det måste också ha stått klart för L.Z. att M.N. och J.L. saknade närmare kunskap i byggnadstekniska frågor och om olika orsaker till fuktproblem och dylikt. Han har därför haft anledning att räkna med att M.N. och J.L. skulle förlita sig på besiktningsresultatet och att de haft små möjligheter att på egen hand sätta i fråga de slutsatser som presenterades för dem.

Dessa förhållanden har L.Z. haft att beakta när han utformade besiktningsutlåtandet och vid genomgången av detta med J.L.. Det har ålegat L.Z. att redovisa resultatet av besiktningen på ett sådant sätt att M.N. och J.L. kunnat dra rimliga och korrekta slutsatser av fuktproven (jfr NJA 1994 s. 532). Särskilt viktigt i det sammanhanget är att redovisningen inte skulle ge M.N. och J.L. en felaktig uppfattning om fuktmätningarnas omfattning och med vilken grad av säkerhet man kunnat utesluta förekomsten av fuktproblem på fastigheten.

Besiktningsutlåtandet innehåller av särskilt intresse i detta hänseende följande:

"I bostadsutrymmet känns allmänt en instängd lukt. Detta kan dock ha sin orsak i att huset stått tillstängt under en längre tid.

Golvkonstruktionen med trägolv på betongplatta utgör förvisso en risk. Fuktprov har dock tagits i samtliga utrymmen i bottenplanet och någon förhöjd fuktighet utöver vad som angetts i protokollet ovan kan ej observeras. Mätning har utförts med elektronisk fuktmätare med ett mätdjup på c:a 25 mm. Genomsnittsvärdet låg på mellan 11-12 %, lokalt lägre, vilket bedöms som helt normalt.

Golvlisten har också lossats i ytterhörna i vardagsrum, men någon onormal lukt kunde ej observeras från golvkonstruktionen.

Även ytterväggar har fuktprovats i ytterhörn i anslutning till golvsockel. Fuktkvot 10-12 %."

M.N. och J.L. har berättat att de uppfattade besiktningsutlåtandet så att de inte behövde oroa sig för fukt i byggnaden. Enligt J.L. uppgav L.Z. vid deras genomgång av besiktningsprotokollet att den instängda lukten kunde bero på fukt, men eftersom fuktproven visade att allt var normalt var det mest troligt att lukten berodde på att huset stått obebott. J.L. kände sig därför trygg när han gick från mötet med L.Z..

Det saknas anledning att misstro M.N. och J.L:s påståenden om att de tolkat besiktningsprotokollet och L.Z:s muntliga uppgifter så att fastigheten var befriad från fuktproblem. Tvärtom framstår deras uppfattning som befogad, mot bakgrund av innehållet i utlåtandet och att de vid uppdragets lämnande särskilt upplyst L.Z. om sin oro för fuktproblem. Inte heller finns det skäl att betvivla deras påstående om att besiktningsutlåtandet haft betydelse för beslutet att köpa fastigheten.

Hovrätten finner med hänsyn till det anförda att bolaget redovisat resultatet av besiktningen på ett sätt som varit ägnat att inge M.N. och J.L. uppfattningen att de inte behövde befara fuktproblem i byggnaden. Bolaget har därigenom av oaktsamhet föranlett M.N. och J.L. att köpa fastigheten Hjälmaröd 4:176. Det är ostridigt att fastigheten varit behäftad med fel på grund av underifrån uppträngande fukt. Oavsett om M.N. och J.L. kunnat vända sig mot säljaren för att få till stånd ett prisavdrag på grund av felet, är de berättigade till ersättning från bolaget för sin skada.

När det gäller skadans storlek har K.W. redogjort för de åtgärder som i samråd med Småhusskadenämnden har vidtagits på fastigheten. Enligt hovrättens bedömning får åtgärderna anses ha varit nödvändiga för att komma till rätta med fuktproblemen. Det saknas anledning att uppskatta kostnaden för åtgärderna till ett annat belopp än vad som yrkats i målet. Bolaget skall därför förpliktas att till M.N. och J.L. betala 91 250 kr.

Hovrätten finner inte mot bolagets bestridande visat att M.N. och J.L. har rätt till ränta för tiden före den 9 februari 1994.

Målnummer T 718/94