RH 1998:102

A-L.L. och S.L. förvärvade genom ett "den 31 maj 1996" dagtecknat köpekontrakt en fastighet i Båstad för en köpeskilling om 1 330 000 kr. Köpebrev upprättades den 1 oktober 1996.

Inskrivningsmyndigheten i Ängelholms domsaga (domstolssekreteraren Agneta Olsson) beviljade den 25 november 1996 lagfart för köparna på fastigheten och fastställde i samband därmed, med tillämpning av lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, stämpelskatten för förvärvet till 19 950 kr.

A-L.L. och S.L. överklagade inskrivningsmyndighetens beslut och yrkade att hovrätten med tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall skulle fastställa stämpelskatten till 6 650 kr. Kammarkollegiet bestred ändring. På begäran av hovrätten yttrade sig inskrivningsmyndigheten.

A-L.L. och S.L. anförde som grund för sitt yrkande bland annat följande. Köpekontraktet hade av mäklaren fördaterats den 31 maj 1996. Kontraktet undertecknades emellertid av säljarna tidigast den 17 juni samma år. Att säljarna inte ändrade den angivna kontraktsdagen berodde på att de inte kände till betydelsen av att korrekt datering skedde. Att inte heller de själva såg till att dateringen blev korrekt berodde på att inskrivningsmyndigheten hade upplyst dem om att köpebrevet skulle utgöra grund för lagfartsansökan. Det var A-L.L. som ansökte om lagfart hos inskrivningsmyndigheten. Hon bifogade endast köpebrevet. Utan att meddela henne infordrade myndigheten därefter från mäklaren en kopia av det fördaterade köpekontraktet. Därigenom betogs A-L.L. och S.L. möjligheten att ge in ett korrekt daterat kontrakt.

Till styrkande av sina uppgifter om tidpunkten för köpekontraktets undertecknande åberopade A-L.L. och S.L. intyg från säljarna och mäklaren. I intyget från säljarna har dessa försäkrat att köpekontraktet inte blev undertecknat /av dem/ förrän "i mitten av juni 1996", en tidpunkt som senare preciserats till "mellan den 17 och 19 juni 1996". I intyget från mäklaren har denne angett att han skickade avtalet med post till köparna och säljarna, att det inte färdigundertecknades förrän sannolikt den 24 juni 1996, att den i kontraktet angivna handpenningen sattes in på mäklarbolagets klientmedelskonto nämnda dag samt att köpekontraktet enligt hans mening inte var fullbordat förrän handpenningen var betald.

Kammarkollegiet anförde som grund för sitt bestridande bland annat följande. Om det vid fastställande av stämpelskatt finns anledning att bestämma vid vilken tidpunkt ett förvärv skett, och dubbla köpehandlingar upprättats, anses förvärvet ha skett vid köpekontraktets undertecknande. Även vid tillämpning av lagen om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall har Högsta domstolen ansett att det i princip är tidpunkten för kontraktets upprättande som är avgörande för när ett förvärv skall anses ha skett. Uppgifterna i kontraktet har vid undertecknandet bekräftats av samtliga undertecknare utan reservationer. Förvärvet i den mening som avses i detta sammanhang måste därför anses ha skett vid den tidpunkt som otvetydigt framgår av kontraktets lydelse, även om det faktiska undertecknandet skett vid en annan tidpunkt, jfr Svea hovrätts beslut den 19 februari 1997 i mål Ö 5558/96 och Göta hovrätts beslut den 19 mars 1997 i mål Ö 1678/96. Även om inskrivningsmyndigheten skulle ha fått kontakt med ingivaren hade inte denna kunnat ge in ett köpekontrakt med annat innehåll än det som getts in av mäklaren.

Inskrivningsmyndigheten anförde följande i sitt yttrande till hovrätten. I förevarande ärende hade endast köpebrevet ingetts till inskrivningsmyndigheten. För att myndigheten i sådant fall skall kunna avgöra om lagen om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall är tillämplig krävs att även köpekontraktet ges in. Eftersom myndigheten inte lyckades få kontakt med ingivaren, A-L.L. kontaktades den mäklare som finns angiven på köpebrevet och som hade medverkat vid överlåtelsen. Mäklaren översände därefter via fax det exemplar av köpekontraktet som han hade tillgängligt. Detta kontrakt, som är daterat den 31 maj 1996, låg till grund för myndighetens beslut om stämpelskatt.

Hovrätten över Skåne och Blekinge (1998-03-26, hovrättslagmannen Trygve Hellners, hovrättsrådet Bengt Rosqvist, referent, och tf. hovrättsassessorn Annika Friberg) ändrade inskrivningsmyndighetens beslut och fastställde stämpelskatten för A-L.L: s och S.L:s förvärv av fastigheten till 6 650 kr. Hovrättens skäl för beslutet var följande.

Av 8 § första stycket lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter framgår att skatten för fysiska personers förvärv av fast egendom är 15 kr för varje fullt tusental kronor av egendomens värde. Enligt 1 § lagen om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall är skatten för sådana förvärv endast fem kronor för varje fullt tusental kronor av egendomens värde om förvärvet skett under tiden den 12 juni 1996 - 31 december 1997 och inskrivning beviljas senast den 31 mars 1998.

Vilken av de nämnda lagarna som är tillämplig i förevarande fall beror således på vid vilken tidpunkt klagandena skall anses ha förvärvat den aktuella fastigheten.

Enligt 4 kap. 1 § första stycket jordabalken sluts köp av fast egendom genom upprättande av köpehandling med visst innehåll, som skrivs under av säljaren och köparen. Köp som inte uppfyller dessa föreskrifter är, med vissa undantag som inte är aktuella i målet, ogiltiga. Formkravet innebär att det inte föreligger ett bindande avtal förrän handlingen undertecknats av samtliga säljare och köpare. Först i detta ögonblick kan handlingen - oavsett när den skrivits ut - anses upprättad i den mening som avses i bestämmelsen.

När köpebrev avseende överlåtelse av fast egendom föregås av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, blir parterna bundna av överlåtelseavtalet i och med upprättande av köpekontraktet. Mot den bakgrunden måste det i princip vara tidpunkten för kontraktets upprättande som är avgörande för när ett förvärv skall anses ha skett. Detta gäller även vid tillämpning av lagen om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall (se rättsfallet NJA 1996 s. 807).

I de flesta fall vållar det inte någon svårighet att klarlägga tidpunkten för upprättandet av ett skriftligt avtal. Genom dagteckningen av avtalet ger parterna uttryck för vilken dag (vilka dagar) de anser att avtalet kommit till stånd. Ibland kan emellertid den tidpunkt som sålunda angetts avvika från vad som i verkligheten utspelat sig. Parterna kan till exempel av praktiska skäl ha undertecknat ett redan daterat avtalsförslag utan att fästa någon vikt vid att den tidpunkten inte överensstämmer med den verkliga. I fall av sådant slag får det ankomma på den som påstår att den verkliga tiden för ett avtals upprättande är en annan än den skriftligen angivna att föra bevisning om detta.

I förevarande fall har klagandena hemställt att hovrätten, om erforderligt, håller förhör med intygsgivarna. Kammarkollegiet har inte ansett att det är erforderligt med muntliga förhör "beroende på att även om undertecknandet skulle ha skett vid en annan tidpunkt än som framgår av kontraktet, vilket i och för sig inte är ovanligt och kan ha skett även i detta fall, ändrar det inte bedömningen att förvärvet, i vart fall i den mening som avses i lagen om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, måste anses ha skett när köpekontraktet är daterat (se tidigare åberopad hovrättspraxis)". Mot denna bakgrund finner hovrätten inte nödvändigt att hålla förhör i målet.

Köpekontraktet är visserligen dagtecknat den 31 maj 1996. Genom klagandenas uppgifter och den av dem förebringade utredningen finner hovrätten emellertid styrkt att ingen av parterna undertecknat kontraktet den dagen, och att säljarna undertecknat det först den 17 - 19 juni 1996. Med beaktande av vad som sagts i det föregående får kontraktet således anses upprättat tidigast den 17 juni 1996. På grund härav och då inskrivning beviljats den 25 november 1996 skall stämpelskatt för förvärvet fastställas enligt reglerna i lagen om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall.

Beträffande inskrivningsmyndighetens hantering av frågan om stämpelskatt anmärker hovrätten följande. Beslut om fastställande av stämpelskatt skall enligt 26 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter meddelas när skattskyldigheten inträder eller, om något hindrar detta, så snart hindret blivit undanröjt. På grund av den föreliggande oklarheten har myndigheten i och för sig haft anledning att utreda vilken av de tidigare nämnda skattelagarna som var tillämplig. Det bör emellertid inte komma i fråga att inhämta upplysningar av betydelse för skattebeslutet från annan än den som gett in ansökan i ärendet. I vart fall far det anses felaktigt att utan ingivarens vetskap lägga för denna negativa upplysningar till grund för beslutet. Inskrivningsmyndighetens åtgärd har också medfört att klagandena betagits möjligheten att vid myndigheten förebringa utredning om vid vilken tidpunkt fastighetsförvärvet enligt deras mening hade skett. Det fel som förekommit har emellertid kunnat avhjälpas i hovrätten.

Med ändring av inskrivningsmyndighetens beslut fastställer hovrätten stämpelskatten för A-L.L:s och S.L:s förvärv av fastigheten till 6 650 kr.

Målnummer Ö 1944/96