RH 1998:4
Hyresnämndsmål. Hyresgäst som hyr bostadslägenhet i ett tvåfamiljshus har ansetts berättigad till förlängning av hyresavtalet, trots att hyresvärden haft intresse av att själv bosätta sig i lägenheten. Vid prövningen beaktades särskilt att hyresvärden erhållit fastigheten genom gåva och att som villkor för gåvan gällde, att hyresgästen - som var 80 år - skulle få bo kvar så länge hon klarade ett eget boende.
L.U., 80 år, hyr sedan 1988 en bostadslägenhet om fyra rum och kök i fastigheten Hotellet 2 i Bjurholm. Fastigheten är ett tvåfamiljshus. N.M. förvärvade fastigheten genom gåva 1994 av I.J. 81 år, som bebor den andra bostadslägenheten i fastigheten. Som villkor för gåvan gällde bl.a. att L.U. skulle få bo kvar i prövningslägenheten tills vidare, så länge L.U. klarade eget boende. N.M. sade upp hyresavtalet och yrkade vid hyresnämnden att hyresförhållandet skulle upphöra och att L.U. skulle åläggas att avflytta. Som grund för uppsägningen åberopade N.M. att hon själv hade intresse av att förfoga över lägenheten och att det inte stred mot god sed i hyresförhållandet eller eljest var oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphörde.
L.U. bestred N.M:s talan.
Hyresnämnden i Umeå (1997-10-13, hyresrådet Göran Rosell samt ledamöterna Sten Berglund och Anita Girfalk) biföll N.M.:s upphörsyrkande, i följd varav hyresavtalet förklarades upphört och L.U. ålades att avflytta från prövningslägenheten vid påföljd att annars bli avhyst på egen bekostnad. L.U. medgavs uppskov med avflyttningen i två och en halv månad. I sina skäl anförde hyresnämnden bl.a. följande:
Det är ostridigt att hyresavtalet avser en lägenhet i ett tvåfamiljshus och att upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. - Som intresse att förfoga över prövningslägenheten har N.M. åberopat att hon och hennes familj behöver lägenheten som permanentbostad. De uppgifter som N.M. lämnat i det sammanhanget om sitt tidigare boende i villa och sitt nuvarande boende i hyreslägenhet samt bakgrunden till den önskade återflyttningen till prövningsfastigheten framstår som tillförlitliga och har inte vederlagts genom annan utredning i ärendet. Hyresnämnden finner därför att N.M. har ett sådant intresse av prövningslägenheten som lagrummet förutsätter. - Som stöd för att avtalets upphörande inte är skäligt mot hyresgästen har L.U. åberopat utformningen av hyresavtalet, i synnerhet formuleringen "Kontraktet gäller tills vidare, så länge L. klarar eget boende" och tillägget till gåvobrevet. Hyresgästen har i fråga om skälighetsbedömningen åberopat att det vid avtalstidpunkten var överenskommet mellan I.J. och L.U. att "allt skulle vara som förut" samt att L.U. nu fyllt 80 år och inte skäligen bör åläggas att flytta, även om hon får skäligt rådrum och likvärdiga bostadslägenheter kan finnas på orten. - Enligt förarbetena till hyreslagens regler om direkt besittningsskydd, såvitt nu är i fråga (SOU 1966:14 s. 165-168), bör hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet beaktas på så sätt, att den som hyr lägenhet i en- eller tvåfamiljshus icke skall vara berättigad till förlängning av hyresavtalet, om hyresvärden har för avsikt att bosätta sig i lägenheten samt har tillkännagivit denna avsikt i så god tid före den påyrkade avflyttningen, att hyresgästen haft skäligt rådrum att skaffa annan bostad. - Omständigheterna vid gåvan av prövningsfastigheten har inte i alla delar kunnat klarläggas. Som en utgångspunkt gäller vad som kan anses utrett genom den skriftliga bevisningen. Uppgift står mot uppgift i fråga om vad som muntligen överenskommits och parternas tolkning av gåvans innebörd. Utredningen ger vid handen att N.M. genom sidoöverenskommelsen låtit I.J. fortsättningsvis svara för fastighetsförvaltningen medan N.M. förbehållit sig som fastighetsägare att bl.a. erlägga fastighetsskatt. N.M:s uppgift att L.U. i samband med äganderättsövergången fick veta att N.M. blivit fastighetsägare, som kunde säga upp hyresgästen, framstår som tillförlitlig. Utredningen i övrigt ger inte heller vid handen att N.M. utfäst sig att inte göra sin rätt enligt 12 kap. 46 § första stycket 6. jordabalken gällande. Varken omständigheterna vid hyresavtalets tillkomst eller senare inträffade förhållanden, som hyresgästen åberopat, medför att det framstår som oskäligt att låta L.U:s hyresavtal upphöra. - Med hänsyn till den utredning N.M. åberopat om lägenheter på orten, som kan anvisas som ersättningslägenheter, och om sin vilja att underlätta hyresgästens flyttning till annan lägenhet samt den tid som förlöpt sedan hyresgästen fick vetskap om N.M:s avsikt att flytta till prövningslägenheten, finner hyresnämnden att L.U. haft skäligt rådrum för att skaffa annan bostad och att hyresgästen, trots de omständigheter hyresgästen åberopat och att hon numera fyllt 80 år, skäligen bör flytta. N.M:s upphörstalan skall därför bifallas.
L.U. överklagade beslutet till Svea hovrätt och yrkade att N.M:s talan vid hyresnämnden skulle lämnas utan bifall.
N.M. bestred ändring.
Svea hovrätt (1997-12-22, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén samt hovrättsråden Karl Matz och Omi Mohammar, referent) ändrade hyresnämndens beslut och ogillade N.M:s talan om att L.U:s hyresavtal skulle upphöra och bestämde att under den fortsatta förhyrningen skulle hyresavtalets villkor gälla oförändrade. Hovrätten anförde i sina skäl bl.a. följande:
I likhet med hyresnämnden konstaterar hovrätten att det är ostridigt att hyresavtalet avser en lägenhet i ett tvåfamiljshus och att upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. - Av utredningen i målet framgår emellertid att I.J. ursprungligen avsett att testamentera prövningsfastigheten till N.M. men att skatteskäl gjorde att det enligt N.M:s önskan i stället blev en gåva. Iris J. har bestämt påstått att ett villkor för gåvan från hennes sida var att L.U. skulle få bo kvar i prövningslägenheten tills vidare, så länge hon klarade eget boende, något som också gällde enligt L.U:s hyreskontrakt. I.J. har vidare uppgett att N.M. var medveten om att L.U. bodde i fastigheten och skulle bo kvar där samt att "allt skulle vara som förut". Uppgiften har bekräftats av L.U. och i viss mån även av N.M:s egna uppgifter. - Med hänsyn till de särskilda omständigheterna vid överlåtelsen och till att fastigheten förvärvats av N.M. genom ett benefikt fång måste, även vid intresseavvägningen mellan parterna i detta mål, särskild vikt fästas vid de öppna eller underförstådda villkor som givaren förutsatt skola gälla för gåvan. Det står därvid klart att I.J. inte velat medverka till någon förändring av L.U:s hyresrätt enligt det mellan dem gällande hyresavtalet. Hovrätten finner därför vid övervägande av vad som förekommit i målet att det skulle vara oskäligt mot L.U. som för övrigt nu är 80 år och har bott i sin lägenhet sedan 1988, att hyresavtalet upphör. Hovrätten finner således att hyresavtalet bör förlängas. Överklagandet skall därför bifallas. - Vid denna utgång av prövningen av förlängningstvisten ankommer det på hovrätten att fastställa villkoren för den fortsatta förhyrningen. Eftersom ändring i villkoren inte har påkallats, skall samma villkor som förut gälla. Detta innebär bl.a. att hyresavtalet gäller med en uppsägningstid på sex månader.