RH 1999:60

H.N-T hyrde fr.o.m. den 2 februari 1995 i andra hand C-J.T:s bostadsrättslägenhet i fastigheten Kasernen 4 i Stockholm. C-J.T. ansökte hos hyresnämnden om höjning av hyran fr.o.m. den 1 juni 1998 från 29 328 kr per år till 78 000 kr per år.

H.N-T bestred yrkandet på den grunden att hon och C-J.T. slutit ett avtal om att hon skulle få bo kvar i lägenheten så länge hon ville med samma hyra som hon hade då hon flyttade in i lägenheten 1987, nämligen 2 750 kr per månad, mot att C-J.T. fick förvärva bostadsrätten till lägenheten vid ombildningen från hyresrätt till bostadsrätt på samma villkor som gällde för H.N-T. som då hyrde lägenheten med förstahandskontrakt.

C-J.T. och H.N-T. var vid hyresnämnden ense om att bruksvärdeshyran för prövningslägenheten motsvarade 868 kr per kvm och år.

Hyresnämnden i Stockholm (1998-10-05, intresseledamöterna Bengt Fahlin och Nils Johansson) lämnade C-J.T:s yrkande om hyreshöjning utan bifall.

Hyresnämnden gjorde därvid följande bedömning.

I ärendet är ostridigt att H.N-T. förvärvade bostadsrätten till sin lägenhet av bostadsrättsföreningen mot en insats av 509 000 kr, att skriftligt avtal om överlåtelse av bostadsrätten till C-J.T. därefter träffades på C-J.T:s kontor den 2 februari 1995 för 508 200 kr samt att det i § 9 i överlåtelseavtalet därvid angavs att nyttjanderätten till lägenheten "tillfaller H.N-T". Av utredningen framgår vidare att H.N-T. C-J.T. och H.T. sedan länge var bekanta med varandra och att det mellan parterna var förutsatt att H.N-T. tryggt skulle få bo kvar i sin bostad efter ombildningen till bostadsrätt genom att hyra bostadsrättslägenheten i andra hand av C-J.T.

Vad som i ärendet är föremål för tvist är vad som skulle gälla i fråga om hyran för bostadsrättslägenheten. – H.N-T. har i denna del under sanningsförsäkran uppgett att överenskommelsen mellan henne och C-J.T. innebar att hyran "aldrig" skulle överstiga 2 750 kr per månad om C-J.T. fick köpa bostadsrätten för det billiga pris som man kom överens om. Detta var samma belopp som hon ursprungligen betalade i hyra för sin lägenhet och som hon med sin pension har råd med. Tillfrågad vem som uppgav att den maximala hyran skulle vara 2 750 kr har H.N-T. svarat att hon inte vet det men att det "nog" var H.T. vilken var den som talade mest på kontoret. C-J.T. har under sanningsförsäkran emellertid anfört att parterna kom överens om att hyran vid tidpunkten för överlåtelseavtalet bestämdes till 2 750 kr, men att någon överenskommelse om en för framtiden maximal hyra på detta belopp över huvud taget inte diskuterades. Att bostadsrätten hade ett högre marknadsvärde än förvärvspriset, kanske 900 000 kr vid förvärvstidpunkten, innebar enligt C-J.T. sålunda inte att någon överenskommelse om motprestation i form av maximal hyra träffades. – H.T. har hörd som vittne i allt väsentligt bekräftat de uppgifter som C-J.T. lämnat. A.H. och A.H. har som vittnen bekräftat att H.N-T. för dem uppgett att hyran för lägenheten skulle vara densamma som den som H.N-T. betalade när hon flyttade in, A.H. med tillägget att hon uppfattade detta som en motprestation för överlåtelsen av bostadsrätten och att den bestämda hyran skulle gälla så länge H.N-T. bodde i lägenheten.

När C-J.T. förvärvade bostadsrätten var marknadsvärdet uppenbart betydligt högre än förvärvspriset, enligt C-J.T:s egen uppgift ca 900 000 kr. I dag synes bostadsrätten betinga ett väsentligt högre värde än detta. Redan dessa omständigheter jämte syftet med transaktionen, nämligen att H.N-T. tryggt skulle få bo kvar i sin bostad, talar enligt hyresnämndens mening med avsevärd styrka för att H.N-T. vid avtalsuppgörelsen i någon form bör ha kompenserats för den vinst C-J.T. uppenbarligen beräknade kunna göra på bostadsrätten. Uppgiften från H.N-T. att hon skulle få betala en hyra om maximalt 2 750 kr per månad så länge hon bodde i lägenheten är därför sådan att den sammantagen med H.N-T:s visade trovärdighet, uppgifterna från vittnena A.H. och A.H. samt omständigheterna i övrigt måste tas för god. Hyresnämnden vill härtill anmärka att både C-J.T. och H.T. är jurister och goda vänner till H.N-T. De bör därför ha haft ett särskilt ansvar för att klargöra för henne att hon inte skulle få någon kompensation i form av en bestående låg hyra i anledning av det förmånliga bostadsrättsförvärvet.

Hyresnämnden finner alltså styrkt att hyran för H.N-T:s lägenhet på avtalsmässig grund inte kan bestämmas till högre belopp än 2 750 kr. Eftersom denna hyra varit avsedd att utgå så länge H.N-T. bodde kvar i lägenheten, kan någon hyreshöjning inte heller komma ifråga.

Ordföranden, hyresrådet H.J. var skiljaktig och anförde bl.a. följande. Visserligen kan det från allmänna utgångspunkter synas oskäligt mot H.N-T. att utan ekonomisk kompensation överlåta bostadsrätten till C-J.T. för ett belopp som betydligt understiger marknadsvärdet. Jag hyser, bl.a. mot bakgrund av vad vittnena A.H. och A.H. anfört, heller inga tvivel om att H.N-T. själv uppfattat den aktuella överenskommelsen på det sätt som hon angett, dvs. att hyran aldrig skulle överstiga beloppet 2 750 kr. Det ankommer dock på H.N-T. att styrka att hon med C-J.T. träffat en överenskommelse av denna innebörd. I denna del står hennes ord mot vad C-J.T. anfört under sanningsförsäkran och H.T. som vittne. Det finns varken i det tecknade kontraktet eller annat dokument heller något som visar att den vid tiden för överlåtelse av bostadsrätten överenskomna hyran skulle vara bestående. Jag finner därför inte styrkt att det föreligger några avtalsmässiga hinder mot att hyran höjs till det belopp som parterna slutligen kunnat enas om som skäligt bruksvärdehyra, dvs. en hyra som motsvarar 868 kr per kvm och år.

C-J.T. överklagade beslutet och yrkade att H.N-T:s hyra skulle fastställas till 66 836 kr per år att gälla från den 1 juni 1998.

H.N-T bestred ändring.

Parterna åberopade i hovrätten samma omständigheter som vid hyresnämnden.

C-J.T. angav grunden för sin talan i hovrätten enligt följande. Han och H.N-T. slöt den 2 februari 1995 ett avtal av innebörd att H.N-T. skulle hyra den bostadsrättslägenhet som överlåtits till honom från H.N-T. Det var ett tillsvidareavtal. Inledningsvis skulle hyran vara 2 750 kr i månaden. Något avtal slöts inte om att hyran inte skulle kunna komma att höjas. För det fall H.N-T. skulle kunna styrka att ett sådant avtal slutits utgör detta inte hinder mot att hyran höjs enligt bestämmelserna i 12 kap. 54 § jordabalken eftersom C-J.T. påkallat ändring i hyresvillkoren.

H.N-T. anförde till stöd för sitt bestridande följande. Hon och C-J.T. träffade den 2 februari 1995 ett avtal enligt vilket C-J.T. skulle få överta bostadsrätten för samma belopp som hon erlagt för upplåtelsen, på villkor att hon fick bo kvar i lägenheten under sin livstid med en s.k. maxhyra av 2 750 kr i månaden.

Svea hovrätt (1999-05-04, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén, hovrättsrådet Omi Mohammar, referent, och hovrättsassessorn Anna Nygren Malmenfelt) lämnade i beslut överklagandet utan bifall och anförde i sina skäl följande.

Frågan är till en början om H.N-T. och C-J.T. träffat en överenskommelse innebärande att H.N-T. skulle få hyra prövningslägenheten tills vidare eller om ett tidsbestämt avtal slutits mellan parterna. Enligt allmänna bevisbörderegler har H.N-T. som påstår att ett sådant avtal träffats, att visa detta och att uppgörelsen hade den innebörd som hon har hävdat. Därvid bör dock beaktas följande. Utöver villkoret i 9 § i överlåtelseavtalet att nyttjanderätten tillfaller H.N-T. saknas varje skriftlig reglering av hyresvillkoren. Den oklarhet som detta medför i fråga om innehållet i hyresavtalet bör vid avtalstolkningen i första hand drabba C-J.T. dels därför att denne upprättat överlåtelseavtalet och dels eftersom han såsom praktiserande jurist hade större förutsättningar och därmed ett större ansvar än H.N-T. för att tillse att de samtidigt träffade hyresvillkoren redovisades på ett klart och tydligt sätt.

Vad som skall anses avtalat i fråga om förhyrningen av bostadsrättslägenheten får bedömas på grundval av främst parternas uppgifter och de föreliggande omständigheterna. Flera omständigheter gör därvid H.N-T:s version mer sannolik än C-J.T:s. – C-J.T. har visserligen vid angivande av grunderna för sin talan i hovrätten påstått att det hyresavtal som han och H.N-T slöt var ett tillsvidareavtal, men han har vid förhöret här uppgett att han i samband med överlåtelsen av bostadslägenheten lovade H.N-T. att hon skulle få bo kvar i lägenheten så länge hon önskade.

Genom att H.N-T. blev hyresgäst hos C-J.T. i stället för hos bostadsrättsföreningen blev H.N-T:s besittningsskydd sämre än det hon dittills haft. C-J.T:s påståenden innebär att H.N-T. som hade ett starkt besittningsskydd, genom överenskommelsen skulle försämra detta och samtidigt låta C-J.T. utan någon motprestation få övervärdet vid ombildningen, trots att hon själv hade haft kostnader för lägenheten på 260 000 kr. Någon rimlig förklaring till en sådan välvilja har inte ens antytts från C-J.T:s sida. Han har tvärtom vid förhöret framhållit att han "blev jätteglad" över att ha fått en gåva på 400 000 samt att han inte kan förklara varför han fått den. Häremot skall ställas de klara och entydiga uppgifter som H.N-T. lämnat beträffande den förutsättningen som från hennes sida gällde för överlåtelsen, nämligen att hon skulle få bo kvar i lägenheten under sin återstående livstid med en hyra som inte översteg 2 750 kr i månaden och motsvarade den hyra som hon betalade vid inflyttningen 1987. Härtill kommer hennes bestämda påståenden, att hon vid flera tillfällen klargjort dessa villkor för C-J.T. att denne uttryckligen godtagit dessa och att de nämnda villkoren stod klara mellan dem när överlåtelsen skedde.

H.N-T. har enligt hovrättens mening gjort ett trovärdigt intryck. Hennes påstående att hyresrätten upplåtits för hennes återstående livstid vinner stöd av C-J.T:s egna uppgifter vid förhöret under sanningsförsäkran och framstår även i övrigt som långt mer rimligt än att hon skulle ha gått med på ett tillsvidareavtal med det begränsade besittningsskydd som gäller vid hyra av en bostadsrättslägenhet. - Vid en samlad bedömning av vad som sålunda och i övrigt förekommit i målet finner hovrätten att H.N-T. fullgjort sin bevisskyldighet i fråga om hyrestiden och att det alltså är utrett att det hyresavtal parterna träffat gäller under H.N-T:s livstid, så länge hon bor kvar i lägenheten, och således är ett tidsbestämt hyresavtal (se NJA 1993 s. 228 och Rättsfall från Bostadsdomstolen RDB 16:93).

Även i fråga om månadshyran ger H.N-T:s uppgifter i förening med de särskilda omständigheterna kring hyresupplåtelsen avsevärt stöd för hennes påstående att någon hyreshöjning inte skulle ske och ger vidare ett starkt stöd för att C-J.T. i vart fall varit införstådd med hennes villkor utan att, om så varit fallet, klargöra att han hade en annan uppfattning. Bortsett härifrån utgör bestämmelserna i 12 kap. 55 c § andra stycket jordabalken hinder mot bifall till C-J.T:s yrkande om hyreshöjning. Beslut om ändring av hyresvillkoren får enligt bestämmelsen inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägningen skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Detta får till följd att C-J.T. inte under H.N-T:s livstid mot hennes vilja kan få till stånd en ändring av hyresvillkoren enligt 12 kap.jordabalken. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.

Målnummer ÖH 4797-98-79