RH 1999:78

Makarna L.E. och J.E. hyrde en bostadslägenhet om 140 kvm, lägenhet nr 29, i fastigheten Tavastgatan 8 i Stockholm. Genom köpekontrakt den 12 maj 1995 överlät N-O.A. och Sven A 72,71 procent av fastigheten till en bostadsrättsförening. Den överlåtna delen omfattade hyreslägenheterna i huset, medan den resterande delen bestod av andelslägenheter som disponerades av säljarna. Köpeskillingen, 9 440 000 kr, skulle erläggas genom övertagande av skuld på 683 000 kr, kontant 7 260 150 kr samt "3. Insatser 1 496 850 kr." Beträffande sistnämnda belopp angavs i köpekontraktet att köparen förband sig att på tillträdesdagen den 1 oktober 1995 upplåta vissa närmare angivna lägenheter till säljaren för ett sammanlagt insatskapital om 1 496 850 kr. I ett tilläggsavtal samma dag angavs bl.a. att den kontanta likviden skulle betalas i följande ordning: "1. Kontant på tillträdesdagen 3 847 000 kr, 2. Kontant så snart lägenhet nr 29 upplåtits till hyresgästen E. dock senast den 31 mars 1996, 1 120 000 kr, 3. Kontant så snart lägenhet nr 26 upplåtits till hyresgästen S. dock senast den 31 mars 1996, 235 000 kr samt 4. Resterande kontantlikvid ------- 2 058 150 kr". Det angavs vidare att det sistnämnda beloppet motsvarade insatskapitalen avseende vissa närmare angivna lägenheter samt att det ålåg säljarna att anvisa köpare till dessa lägenheter och att lägenheterna skulle upplåtas till tredje man till av säljarna anvisade insatser.

Bostadsrättsföreningen erbjöd i maj 1995 makarna E. att få den av dem förhyrda bostadslägenheten upplåten med bostadsrätt för 1 120 000 kr. Makarna E. hörde inte av sig till föreningen i anledning av erbjudandet. Den 15 oktober 1995 erhöll de ett nytt erbjudande om att få förvärva sin lägenhet med bostadsrätt för samma pris. Genom hyresnämndens beslut den 9 maj 1996 beviljades makarna E. medlemskap i bostadsrättsföreningen.

Makarna E. ansökte hos hyresnämnden om skyldighet för bostadsrättsföreningen att vid vite upplåta den av dem förhyrda lägenheten med bostadsrätt mot en insats om 548 000 kr samt i övrigt enligt den ekonomiska planen.

Hyresnämnden i Stockholm (1997-12-19, hyresrådet Olle Andretzky och intresseledamöterna Bengt Fasth och Tore Claeson) lämnade ansökningen utan bifall och anförde i sin bedömning följande.

Ett erbjudande om förvärv av bostadsrätt i ombildningsfallet kan endast riktas mot den hyresgäst som är medlem i föreningen. Denna princip följer av de allmänna principer som gäller för bostadsrätter i bostadsrättslagen. När det i 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen talas om hyresgäst bör lagstiftaren ha avsett en hyresgäst som är medlem i en bostadsrättsförening. Vid ett sådant betraktelsesätt har det erbjudande som gjordes i oktober 1995 ingen verkan mot makarna E. såsom ett formellt erbjudande om förvärv av bostadsrätt. På grund härav har föreningen inte fog för sin invändning om att ansökan borde av hyresnämnden avvisas.

Hyresnämnden äger således rätt att pröva ärendet enligt 4 kap. 6 § bostadsrättslagen och konstaterar att föreningen inte motsätter sig att makarna E. förvärvar bostadsrätt till den av dem förhyrda lägenheten. Härmed är förvärvsrekvisitet ej tvistigt.

Hyresnämnden prövar härefter frågan om föreningen har erbjudit sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen icke bör godta.

I ett normalt ombildningsfall torde inte en tillämpning av lagen innebära några problem när det gäller att fastställa sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen kan godta. Det är den insats och den avgift som framgår av den ekonomiska planen. I nu förevarande fall rör villkorsbestämningen en oäkta bostadsrättsförening, där olika lägenhetstyper har tagits upp i den ekonomiska planen till olika insatser. Förarbetena till lagrummet ger ingen vägledning hur hyresnämnden skall förfara. På grund av att den ekonomiska planen utgör fundamentet för en bostadsrättsförening och då ett ingrepp mot planen får ekonomiska konsekvenser mot övriga bostadsrättshavare i föreningen, vilka ej är parter i denna process, finner hyresnämnden att 4 kap. 6 § bostadsrättslagen inte ger hyresnämnden uppdrag att förändra den ekonomiska planen. Vid sådant förhållande har hyresnämnden att utgå från att den insats och den avgift som finns i den ekonomiska planen skall gälla som villkor när hyresrätten blir bostadsrätt.

Mot bakgrund av att föreningen erbjudit makarna E. att förvärva bostadsrätten till den av dem förhyrda hyresrättslägenheten för den insats och till den årsavgift som framgår av den ekonomiska planen föreligger inget skäl för hyresnämnden att tvångsvis besluta om bostadsrättsförvärv.

Makarna E. överklagade beslutet och yrkade i hovrätten bifall till sin talan vid hyresnämnden om att bostadsrätten skulle upplåtas till dem för 548 000 kr och i övrigt enligt den ekonomiska planen samt att föreläggandet skulle förenas med vite på 570 000 kr att företa upplåtelseåtgärden inom två månader från lagakraftvunnet beslut.

Bostadsrättsföreningen yrkade i första hand att hovrätten skulle avvisa makarna E:s talan och bestred i andra hand ändring av hyresnämndens beslut.

Beträffande frågan om den begärda insatsen var skälig hänförde sig makarna E. till följande av dem upprättad tabell.

1 2 3 4 5 5

Beteckn. Lagfarts- Lägh.nr Kvm Egen bet./ Anskaffn.-

andel % ek. plan kostn./

kontant

köpe-

skilling/

insats

I 27,29 14,18,21, 473 f.d. andels- 5 112 020

31,36 lgh/br

II 5,15,27, 258 A:s tomma/br 1 496 850

28,30,35

III 7,10,12, 198 A:s tomma/br

32,33 2 058 150

72,71

(II-V)

IV 4(lokal), 904 hyresrätts- 3 847 000

6,8,9, del/hr

11,13,16,

23,24,25,

34

V 26,29 180 annan + 1 355 000

E/br

----- --- ---------

100 % 32 2 013 13 869 020

låneövertag 939 375

----------

14 808 395

De anförde vidare följande. En bostadsrättsförenings självkostnadspris för införskaffande av fastighetsandel svarande mot bostadsrättslägenhet har varit gällande princip för fastställande av insats. Självkostnadsnivån för den fastighetsandel som betecknas IV, 3 847 000 kr, är den relevanta i detta sammanhang. Alternativt kan självkostnadsnivån för fastighetsandelarna IV och V, 5 202 000 kr, vara relevant. Det förstnämnda beloppet redovisas nedan under punkterna 1, 2 och 3 och det sistnämnda under punkterna 4, 5 och 6. De tre sedvanliga sätten att fördela insatser är efter bruksvärdeshyran (punkterna 1 och 4), efter ytan (punkterna 2 och 5) och efter andelstalen (punkterna 3 och 6). Hyran för makarna E:s lägenhet är 630 kr per kvm lägenhetsyta och år medan den genomsnittliga hyran i fastigheten är 683 kr per lägenhetsyta och år. Insatsen för makarna E:s lägenhet kan beräknas enligt de tre sätten på följande vis.

1. 3 847 000 kr : 904 kvm x 140 kvm x 630 kvm : 683 kvm = 549 543 kr

2. 3 847 000 kr : 904 kvm x 140 kvm = 595 774 kr

3. samma som 2.

4. 5 202 000 kr : 1 084 kvm x 140 kvm x 630 kvm : 683 kvm = 619 711 kr

5. 5 202 000 kr : 1 084 kvm x 140 kvm = 671 845 kr

6. samma som 5.

Bostadsrättsföreningen vidhöll att 1 120 000 kr var skäligt med hänsyn till lägenhetens unika läge i fastigheten, att lägenheten upptagits till den insatsen i den ekonomiska planen, att detta belopp utbetalts till säljarna samt att det därför vore oskäligt mot övriga bostadsrättshavare om insatsen ändrades. Föreningen gjorde vidare gällande att bostadsrätter upplåtits till hyresgäster i fastigheten till en genomsnittlig insats om 5 937 kr per kvm. - Denna uppgift bestred makarna E. eftersom upplåtelseavtalen inte hade företetts.

Svea hovrätt, avd. 16 (1999-07-02, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén samt hovrättsråden Ulla Erlandsson, referent, och Gunilla Persson)ändrade hyresnämndens beslut och förelade bostadsrättsföreningen vid vite av 570 000 kr att senast två månader från hovrättens beslut till makarna E. upplåta lägenheten med bostadsrätt mot en insats om 672 000 kr och i övrigt enligt den ekonomiska planen. Hovrätten anförde i sin bedömning följande.

I 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen (1991:614) stadgas följande. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från dagen från erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen. Av 4 kap. 6 § första stycket bostadsrättslagen framgår att om någon antagits som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt eller erbjuda sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta. Enligt andra stycket får hyresnämnden förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet får förenas med vite. Hyresnämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen.

Den fråga hovrätten först har att ta ställning till är om de erbjudanden som bostadsrättsföreningen lämnat makarna E. att förvärva bostadsrätten uppfyller kraven i 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen på ett förvärvserbjudande.

Makarna E. har till en början invänt att erbjudandena är utan verkan, eftersom de vid tiden för erbjudandena inte var medlemmar i bostadsrättsföreningen. Såsom hovrätten konstaterat i beslut nr SÖH 203-99 står en sådan tolkning av 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen i direkt strid med ordalydelsen i bestämmelsen, där det talas om erbjudande till "hyresgästen". Eftersom en hyresgäst har ett år på sig från bostadsrättsföreningens förvärv av huset att ansöka om medlemskap och han själv bestämmer när han skall ansöka torde ett sådant synsätt dessutom rimma mindre väl med bostadsrättsföreningens legitima intresse av att genomföra ombildningen så snabbt som möjligt (se prop. 1990/91:92 Ny bostadsrättslag m.m. s. 124). Hovrätten anser således att ett erbjudande enligt 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen hade kunnat lämnas till makarna E. fastän de vid den aktuella tiden inte var medlemmar i föreningen.

Erbjudandet i maj 1995 innehöll endast en uppgift om insatsen. Beträffande erbjudandet den 15 oktober 1995 har bostadsrättsföreningen hävdat att den ekonomiska planen överlämnades samtidigt med erbjudandet. Detta har makarna E. bestritt. Bostadsrättsföreningen har inte åberopat någon bevisning i denna del. Hovrätten finner därför att bostadsrättsföreningen mot makarna E:s bestridande inte har förmått styrka att de i samband med erbjudandet fick del av den ekonomiska planen för föreningen. Även detta erbjudande innehöll således endast uppgift om insatsens storlek.

Det är rimligt att det ställs vissa krav på innehållet i ett förvärvserbjudande. I prop. 1990/91:92 s. 203 framhålls bl.a. att det av erbjudandet bör framgå vilka avgifter som skall utgå. Hovrätten anser att ett minimikrav är att erbjudandet innehåller uppgifter om - förutom storleken på insatsen - även årsavgiften. Först sedan hyresgästen fått uppgift om båda dessa belopp torde han ha möjlighet att göra en seriös bedömning av frågan om han kan och vill acceptera erbjudandet. Hovrätten kommer därför fram till att inget av de erbjudanden som bostadsrättsföreningen lämnat till makarna E. uppfyller lagens krav på ett förvärvserbjudande. Med hänsyn härtill föreligger inte skäl att bifalla föreningens avvisningsyrkande.

Bostadsrättsföreningen har inte motsatt sig att upplåta lägenheten till makarna E. med bostadsrätt. Hovrätten har därför endast att ta ställning till om det insatsbelopp som föreningen kräver, 1 120 000 kr, är skäligt.

Vid fastställande av villkor för upplåtelsen bör likabehandlingsprincipen utgöra riktpunkten (se ovan angivna prop. s. 178). Köpeskillingen för den del av fastigheten som utgörs av hyresrätter, som kan upplåtas med bostadsrätt till hyresgästerna, uppgår enligt makarna E:s uppställning till 5 202 000 kr (grupperna IV och V). Bostadsrättsföreningen har inte gjort någon invändning mot riktigheten av detta belopp. Hovrätten anser att detta belopp bör utgöra utgångspunkten för bestämmande av insatsen för lägenheten samt anser vidare att den bör bestämmas efter ytan. Detta innebär för makarna E:s del att insatsen uppgår till avrundat 4 800 kr per kvm eller 672 000 kr (beräknat enligt punkten 5 ovan). Bostadsrättsföreningen har inte mot makarna E:s bestridande förmått visa att bostadsrätter upplåtits till hyresgäster i fastigheten till ett högre belopp per kvm. Vad föreningen anfört om att en ändring av den ekonomiska planen skulle vara oskälig mot övriga bostadsrättshavare kan inte, med hänsyn till vikten av att likabehandlingsprincipen upprätthålls, påverka bedömningen av vilket belopp som skall anses som skäligt.

Hovrätten finner således sammanfattningsvis att den av bostadsrättsföreningen erbjudna insatsen, 1 120 000 kr, är oskälig samt att ett skäligt belopp för insatsen är 672 000 kr. Makarna E:s talan skall såtillvida bifallas att bostadsrättsföreningen skall föreläggas vid vite om 570 000 kr att inom två månader från dagen för detta beslut upplåta bostadsrätten mot en insats på detta belopp och i övrigt enligt den ekonomiska planen.

Målnummer ÖH 5688-97-76