RH 2000:83

Länsbostadsnämnden i Jönköping beslutade den 29 maj 1991 att bevilja ett bostadslån om 686 000 kr till Keinwall Bostäder AB för en nybyggnad av ett hyreshus på bolagets fastighet Bofinken 6 i Bodafors. Byggnationen var vid denna tid så gott som klar och hade dittills finansierats genom ett byggnadskreditiv beviljat av Sparbanken Alfa. Sparbanken innehade till säkerhet härför ett pantbrev om 3,5 milj. kr. Länsbostadsnämndens utlåning förmedlades av det kommunala förmedlingsorganet i Nässjö kommun.

En förutsättning för att länsbostadsnämnden skulle delta i den slutliga finansieringen var att ett kreditinstitut svarade för bottenfinansieringen. I detta fall skulle Spintab AB svara för denna till ett belopp om 1 923 000 kr mot säkerhet i pantbrev. Länsbostadsnämndens lån skulle säkerställas med pantbrev med förmånsrätt närmast efter Spintabs pantbrev. Sparbanken skulle åta sig ett topplån på 823 000 kr mot säkerhet i pantbrev. Arrangemanget krävde en uppdelning av det existerande pantbrevet genom dödning och utfärdandet av tre nya pantbrev.

Förfarandet med dödning och nyinteckning, som skulle handhas av sparbanken, skulle ta viss tid. Länsbostadsnämnden var dock beredd att betala ut lånet utan att ha fått pantbrevet om 686 000 kr i sin hand men krävde som villkor för utbetalning att Sparbanken utfärdade en särskild förbindelse, varigenom sparbanken förband sig att inom viss tid överlämna pantbrev m.m. till länsbostadsnämnden. Banken utfärdade den 12 juni 1991 en sådan förbindelse som dock inte godtogs av nämnden.

Den 26 juni 1991 tillstyrkte förmedlingsorganet utbetalning enligt lånebeslutet med 586 000 kr. Att inte hela lånebeloppet skulle betalas ut berodde på att vissa arbeten återstod enligt ett besiktningsutlåtande.

Samma dag som förmedlingsorganet fattade sitt beslut avgjorde inskrivningsmyndigheten dödnings- och inteckningsärendet. Pantbreven torde ha kommit sparbanken till handa någon vecka senare.

Länsbostadsnämnden översände den 24 juli 1991 en skrivelse med bifogad blankett för garantiförbindelse, som skulle ersätta den version som nämnden förkastat. Enligt skrivelsen var det med hänsyn till rådande osäkerhet på fastighetsmarknaden ett villkor för utbetalning mot garantiförbindelse att denna var utformad enligt blanketten. Den blankett som översändes har rubriken "Garantiförbindelse - Interimistisk säkerhet" och fylldes i och återsändes av sparbanken den 14 augusti 1991.

Länsbostadsnämnden betalade den 2 september 1991 ut 586 000 kr till banken.

Keinwall Bostäder AB, nu namnändrat till Sävsjö Bostäder AB, försattes i konkurs den 23 september 1992. Detta medförde att bostadslånet på 586 000 kr genast förföll till betalning. I konkursbouppteckningen redovisades bland de prioriterade skulderna skulden till länsbostadsnämnden jämte ränta. Som säkerhet för lånet antecknades pantbrev på 686 000 kr inom 2 609 000 kr i Bofinken 6 och "Borgen av Sparbanken Alfa".

Efter påminnelse av länsbostadsnämnden den 12 november 1992 översände sparbanken till länsbostadsnämnden den 1 december 1992 ett pantbrev på 686 000 kr i Bofinken 6 inom 2 609 000 kr jämte gravationsbevis och innehavsanteckning.

Bofinken 6 såldes den 30 mars 1993 av konkursförvaltaren för 800 000 kr. Länsbostadsnämnden erhöll därvid inte någon utdelning på sitt pantbrev.

Venantius AB har övertagit länsbostadsnämndens samtliga rättigheter och skyldigheter som har samband med den omstämda fordringen.

Sparbanken har efter fusioner gått upp i FöreningsSparbanken.

Venantius yrkade vid tingsrätten att FöreningsSparbanken skulle dels utge 925 395 kr, varav 586 000 kr avsåg kapital och 339 395 kr ränta, dels ränta på visst sätt.

FöreningsSparbanken bestred yrkandet under vitsordande av kapital- och räntekraven.

Venantius utvecklade sin talan enligt följande.

Enligt 23 § Nybyggnadslåneförordning för bostäder (SFS 1986:692) skall för bostadslån till andra låntagare än kommuner m.fl. säkerhet ställas i form av panträtt i fastigheten eller proprieborgen av kommun. Den vanliga säkerheten är pantbrev.

Att bostadslån erhållits och utbetalats är en förutsättning för att låntagaren skulle komma i åtnjutande av statligt räntebidrag för kostnader för ränta på bostadslånet och på bottenlån. Först efter det att bostadslånet betalats ut börjar räntebidragen, som brukar uppgå till 60-70 % av räntorna, att utgå. Det är därför av stor ekonomisk betydelse för låntagaren och kreditgivarna att utbetalningen av bostadslånet sker så snart som möjligt efter det att byggnationen slutförts. Ett hinder mot en snabb utbetalning kan vara att låntagaren inte kan prestera pantbrev som till belopp och förmånsrättsläge stämmer överens med lånebeslutet. Inte sällan är det nödvändigt att göra om de inteckningsförhållanden som hade rått under byggtiden. För att möjliggöra utbetalning av bostadslånet trots att de pantbrev som skall säkerställa bostadslånet ännu inte är klara är det dock möjligt för länsbostadsnämnden att under vissa förutsättningar tillfälligt, i avvaktan på att inteckningsförhållandena justeras, betala ut bostadslånet mot en särskild garantiförbindelse. En föreskrift om sådana garantiförbindelser fanns i 16 § i Förordning (1986:694) om handläggning, förvaltning, m.m. av bostadslån och räntebidrag. Enligt denna föreskrift får ett bostadslån, om det finns ett tillfälligt hinder mot att ställa säkerhet i form av panträtt, utbetalas mot garantiförbindelse utfärdad av en bank, en kommun eller någon annan vars garanti kan godtas. I tidigare föreskrifter i ämnet, ingående i Bostadsstyrelsens författningssamling BOFS, uttrycktes saken så att förbindelsen skulle vara "utfärdad av bank, kommun eller annan godtagbar löftesman att senast inom ett år efter utbetalningen tillställa länsbostadsnämnden felande säkerhetshandlingar" samt "innehålla utfästelse att återbetala nämndens fordran på kapital och ränta, om handlingen inte inkommit till nämnden inom angiven tid".

I förevarande fall har lånet förfallit till betalning inom den i förbindelsen föreskrivna fristen utan att de angivna säkerhetshandlingarna blivit överlämnade. Avgörande datum är den 23 september 1992. Av handlingarna har sparbanken överlämnat pantbrev och gravationsbevis till nämnden senare men först den 1 december 1992, dvs. senare än ett år efter utbetalningen av lånet. Någon pantförskrivningshandling har över huvud taget aldrig överlämnats av sparbanken.

Genom sin underlåtenhet att iakttaga åliggandet enligt förbindelsen har sparbanken också i enlighet med förbindelsen ådragit sig förpliktelse att betala tillbaka nämndens fordran mot låntagaren. Förpliktelsen enligt garantiförbindelsen har varit ett i förhållande till den blivande pantförskrivningen självständigt åtagande, som syftat till att garantera återbetalningen av lånet.

FöreningsSparbanken utvecklade sin talan enligt följande.

I länsbostadsnämndens lånebeslut den 29 maj 1991 anges under rubriken "säkerhet" följande mening: "Som säkerhet för det statliga lånet skall lämnas pantbrev mellan 1 923 000 och 2 609 000 kr". Beslutet tillställdes banken och låntagaren. Denne, dvs. Keinwalls Bostäder AB, ingav sedan till tingsrätten den 6 juni 1991 en ansökan där bolaget begärde att pantbrevet på 3,5 milj. kr skulle dödas och tre nya inteckningar på 1 923 000, 686 000 resp. 891 000 kr beviljas. Ansökningen innehöll följande mening "Blivande bevis har pantförskrivits till ingivande sparbank". Vidare begärdes i ansökningen bl.a. anteckning om innehav för länsbostadsnämnden när det gällde inteckningen på 686 000 kr. Ansökningen lämnades in av sparbanken, som sedan mottog pantbreven. Genom ett förbiseende kom pantbrevet inte att överlämnas till länsbostadsnämnden förrän efter det kritiska datumet.

Avsikten med förbindelsen har varit att övergångsvis i avvaktan på panträttens tillkomst ordna säkerhet för nämnden så att den skulle kunna betala ut bostadslånet. Förbindelsen hade inte till syfte att skapa en tilläggssäkerhet att utnyttja för den händelse panten inte skulle duga. Innebörden framgår bl.a. av ordalagen i 16 § i SFS 1986:694, där det talas om "tillfälligt hinder om att ställa säkerhet i form av panträtt för lånet". Förbindelsen skulle upphöra att gälla så snart panträtten hade etablerats. I detta fall har länsbostadsnämndens panträtt etablerats genom att sparbanken blivit underrättad om låntagarens pantutfästelse, vilket i sin tur skett genom att banken fått del av länsbostadsnämndens lånebeslut med däri angiven säkerhet och genom att låntagaren via sparbanken gjort ansökan, där pantförskrivningen till länsbostadsnämnden framgår, om dödning och uttag av nya pantbrev. Sparbanken har sedan mottagit pantbrevet för förvaring för länsbostadsnämndens räkning. Panträtten hade alltså uppkommit och förbindelsen hade därmed tjänat klart när bostadslånet förföll den 23 september 1992 till betalning i samband med att Keinwalls Bostäder gick i konkurs. Sparbanken åberopar till stöd för sitt påstående om giltig pantsättning bestämmelserna i 1936 års lag om pantsättning av lös egendom som innehas av tredje man. Ett alternativ är att se sparbanken som ombud eller negotiorum gestor för länsbostadsnämnden. Panträtten har även då uppkommit i och med att sparbanken tagit hand om pantbrevet för länsbostadsnämndens räkning.

Det är möjligt att någon formlig pantförskrivning inte gjorts av låntagaren men detta påverkar inte verkningarna av de beskrivna åtgärderna. Det i förbindelsen noterade kravet på överlämnande av pantförskrivning har enligt bankens mening inte tagit sikte på länsbostadsnämndens panträtt enligt pantbrevet utan på en andrahandspantsättning till förmån för nämnden av blivande överhypotek på Spintabs bottenlån, som sparbanken administrerade. Den tolkningen stöds av utformningen av den första versionen av förbindelsen som länsbostadsnämnden inte godtog. Här nämns uttryckligen sådan andrahandspantsättning.

Det är vidare att märka att länsbostadsnämnden själv uppenbarligen när den i november 1992 aktiverade åtagandet enligt förbindelsen inte ansåg att den innehade något annat än en panträtt i fastigheten på grund av pantbrevet och att garantiförbindelsen således inte utgjorde någon tilläggssäkerhet. Länsbostadsnämnden har f.ö. redan i konkursbouppteckningen ansetts äga panträtt i fastigheten och har sedan vid konkursförvaltarens försäljning kunnat åberopa pantbrevet.

FöreningsSparbanken anförde ytterligare grunder för sitt bestridande, vilka emellertid inte är av intresse här.

Venantius genmälde bl.a. Det väsentliga är att sparbanken inte uppfyllt vad den åtagit sig att göra vid den tidpunkt då bostadslånet förföll till betalning. Någon panträtt har inte uppstått förrän tidigast då pantbrevet överlämnades. Förbindelsen utgör ingen tilläggssäkerhet till panträtten utan är att se som en från panträtten fristående förpliktelse att vid bristande uppfyllelse återbetala bostadslånet.

Stockholms tingsrätt (1998-10-14, chefsrådmannen Magnus Åkerdahl) biföll käromålet. I sina domskäl anförde tingsrätten bl.a. följande.

Venantius har gjort gällande att sparbanken inte uppfyllt sin förpliktelse enligt sin förbindelse och att FöreningsSparbanken därför är skyldig att som anges i förbindelsen återbetala bostadslånet.

FöreningsSparbanken har som första grund för bestridandet åberopat att panträtt enligt pantbrevet hade uppkommit för länsbostadsnämnden före den 23 september 1992, dvs. den tidpunkt då sparbanken till följd av förbindelsen skulle senast ha överlämnat bl.a. pantbrevet och pantförskrivningshandlingar. FöreningsSparbanken har härvid hänvisat till 1936 års lag om pantsättning av lös egendom som innehas av tredje man och alternativt att sparbanken fungerat som någon form av ombud för länsbostadsnämnden när sparbanken tagit emot pantbrevet.

Vittnet I-M.A. (anm. tjänsteman vid Sparbanken) har uppgett att såvitt hon minns det inte var meningen att banken skulle överlämna några pantförskrivningshandlingar avseende bostadslånet från länsbostadsnämnden utan att omnämnandet av pantförskrivning i förbindelsen avsåg andrahandspantsättningen av överhypoteket. Sparbanken har enligt vittnesmålet varken i detta ärende eller något annat liknande låneärende haft något att göra med pantförskrivningen vid statliga bostadslån. Mot vittnesmålet står dock det tydliga åtagandet i den av bl.a. vittnet underskrivna förbindelsen. Tingsrätten utgår därför ifrån att det i detta fall ingick i sparbankens åtagande att överlämna även pantförskrivningshandlingar.

Enligt FöreningsSparbanken har en fullbordad pantsättning kommit till stånd genom att Keinwall Bostäder AB genom sin ansökan till inskrivningsmyndigheten underrättat tredje mannen, dvs. sparbanken, om pantsättningen på sätt som anges i 1936 års lag. FöreningsSparbanken har särskilt hänvisat till att det av ansökningen framgår att pantbrevet om 686 000 kr skulle innehas av länsbostadsnämnden och att pantförskrivning skett. Vidare har FöreningsSparbanken hävdat att det är tillfyllest att sparbanken med eller utan uppdrag mottagit pantbrevet för länsbostadsnämndens räkning.

Mot bakgrund av att utredningen tyder på att någon pantsättningshandling inte blivit upprättad och att de åberopade handlingarna i sig själva inte är entydiga är det i hög grad tveksamt att någon pantsättning ägt rum före den 23 september 1992. Härtill kommer som ett avgörande förhållande att åtagandet i förbindelsen otvetydigt kräver av sparbanken att den skall överlämna pantbrev och pantsättningshandlingar, vilket talar för att såväl sparbanken som länsbostadsnämnden ansett att pantsättningen skulle vara fullbordad först när dessa handlingar var överlämnade.

Med detta anser tingsrätten att FöreningsSparbanken inte har visat att någon panträtt uppkommit för länsbostadsnämnden före den 23 september 1992.

FöreningsSparbanken överklagade domen och yrkade bifall till sin talan.

Svea hovrätt (2000-02-11, hovrättslagmannen Lars-Göran Åsbring, hovrättsrådet Kristina Boutz, referent, och tf. hovrättsassessorn Axel Taliercio) fastställde tingsrättens domslut och anförde i domskälen bl.a. följande.

Parterna har i hovrätten fört sin talan på samma sätt som vid tingsrätten, dock har FöreningsSparbanken till förtydligande av förstahandsgrunden för bestridandet anfört följande.

Länsbostadsnämnden och Keinwall Bostäder AB har på sätt som avses i 1936 års lag om pantsättning av lös egendom som innehas av tredje man på ett tillräckligt tydligt sätt denuntierat FöreningsSparbanken om såväl länsbostadsnämndens fordran som bolagets utfästelse att pantförskriva senare utfärdat pantbrev till länsbostadsnämnden. Nämnden har härigenom erhållit en sakrättsligt skyddad panträtt i och med att inskrivningsmyndigheten beviljade inteckningen.

Hovrätten gör i frågan om panträtt uppkommit för länsbostadsnämnden på det sätt som FöreningsSparbanken gör gällande följande bedömning.

En panträttsupplåtelse förutsätter dels att fastighetens ägare pantförskriver ett pantbrev eller ett blivande pantbrev som säkerhet för en viss fordran, dels att pantbrevet överlämnas av fastighetsägaren till kreditgivaren. Traditionen av pantbrevet kan ersättas av det förfarande som anges i 1936 års lag om pantsättning av lös egendom som innehas av tredje man. En pantförskrivning utgörs av en uttrycklig viljeförklaring från fastighetsägarens sida som kan vara antingen skriftlig eller muntlig (se bl.a. prop. 1970:20 s. 298 f, Westerlind, Kommentar till jordabalken 6 kap. s. 229 f).

Någon skriftlig pantförskrivning av Keinwall Bostäder AB till förmån för länsbostadsnämnden har inte åberopats i målet. Bolagets undertecknande av inteckningsansökningen utgör inte en pantförskrivning. Inte heller har R.K. i sitt vittnesförhör lämnat någon uppgift om att han som företrädare för bolaget har gjort en muntlig pantförskrivning till någon behörig företrädare för länsbostadsnämnden. Hans uppgifter visar endast att hans avsikt var att länsbostadsnämnden skulle få panträtt i den aktuella fastigheten för sin fordran och att han hade skrivit på en pantförskrivningshandling om han hade blivit förelagd en sådan. De omständigheter som FöreningsSparbanken har åberopat i övrigt i denna del saknar betydelse för frågan om det föreligger någon pantförskrivning men skulle kunna ha relevans för frågan om denuntiation skett på ett föreskrivet sätt. Hovrätten finner således att FöreningsSparbanken inte har visat att länsbostadsnämnden fick en giltig panträtt inom den i garantiförbindelsen utsatta fristen.

Målnummer T 1234-98