RH 2003:63

Tvist förelåg mellan M.R. och AssiDomän Aktiebolag (AssiDomän) angående fel i fastighet. Genom ett köpekontrakt den 15 december 1995 hade M.R. förvärvat fastigheten Hall 4:1 - belägen 5 km söder om Södertälje vid Hallsfjärdens östra strand intill kriminalvårdsanstalten Hall - av AssiDomän för 8 500 000 kr. I kontraktet avtalades bl.a. att fastigheten skulle tillträdas 30 dagar efter registrering av beslut i ett pågående ärende om fastighetsbildning. Fastighetsbildningsbeslutet registrerades den 11 november 1996. Sedan M.R. erlagt slutlikvid tillträdde han fastigheten den 12 juli 1997. - I köpekontraktet stadgades under rubriken "Fastighetens skick" bl.a. följande. "Fastigheten överlåtes i nu befintligt skick och säljaren friskriver sig härmed från allt ansvar för fel och brister i Fastigheten. Köparen har beretts tillfälle att före köpet besiktiga Fastigheten och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot Säljaren på grund av Fastighetens skick."

Fastighetens areal uppgick till ca 664 hektar. På fastigheten - på ett område av fastigheten som i fastighetsbeskrivningen benämndes avdelningarna 13-80 och 14-80 - låg en nedlagd soptipp. Avdelningarnas areal uppgick till 6,4 hektar. Soptippens exakta utbredning var tvistig. I fastighetsbeskrivningen som delades ut till M.R. inför köpet av fastigheten klassificerades området, avdelningarna 13-80 och 14-80, som inägomark.

Sedan köpekontraktet undertecknats men innan M.R. tillträdde fastigheten tippade Sjöfartsverket kvicksilverförorenade muddermassor i ett vattenområde tillhörigt fastigheten, en djuphåla i Hallsfjärden. Behovet att tippa muddermassorna på fastigheten uppkom sedan det beslutats att utvidga Södertälje kanal i syfte att möjliggöra en ökning av tonnaget i farleden genom Mälaren. Muddringen och tippningen skedde i enlighet med en dom meddelad av Vattenöverdomstolen den 29 juli 1994. AssiDomän hade i ett brev till Sjöfartsverket i mars 1994 samtyckt till tippningen.

M.R. översände två separata reklamationer till AssiDomän, den första den 30 april 1997 avseende muddermassorna och den andra den 17 februari 1998 avseende den nedlagda soptippen.

M.R. väckte vid Södertälje tingsrätt fastställelse- och fullgörelsetalan mot AssiDomän. M.R:s fullgörelsetalan avsåg förpliktande för AssiDomän att till honom utge 1 750 000 kr jämte viss ränta utgörande nedsättning av köpeskillingen avseende fastigheten på grund av att fastigheten var behäftad med felen att en nedlagd soptipp var belägen på fastigheten och att AssiDomän före köpet givit annan rådighet till vatten för att i vattenområde tillhörande fastigheten dumpa förorenade muddermassor. Hans fastställelsetalan innefattade yrkande om att rätten skulle fastställa att AssiDomän var skadeståndsskyldigt dels för viss redan inträffad skada, bl.a. hans kostnader för att undanröja de båda felen, dels för framtida skada med anledning av att fastigheten var behäftad med fel, alternativt - såvitt avsåg muddermassorna - hade försämrats eller skadats före tillträdet.

AssiDomän bestred samtliga yrkanden.

M.R. angav såvitt gällde hans talan om fel sammanhängande med den nedlagda soptippen följande grunder.

Fastigheten är behäftad med ett faktiskt fel som består av att den innehåller en nedlagd soptipp. Han kunde vid köpetillfället med fog förutsätta att någon nedlagd soptipp inte förekom på fastigheten. Han har inte upptäckt eller bort upptäcka den nedlagda soptippen då han genomförde sin undersökning av fastigheten. Det rör sig således om ett dolt fel. Skulle rätten finna att felet inte skall anses dolt har felet i vart fall varit svårupptäckt.

AssiDomän, som i köpekontraktet har friskrivit sig från ansvar för fastighetens skick, har känt till förekomsten av felet, dvs. den nedlagda soptippen. AssiDomän har trots detta inte lämnat någon upplysning om den nedlagda soptippen till honom. AssiDomän har inte uppfyllt sin upplysningsplikt och kan därför inte åberopa friskrivningsklausulen.

AssiDomän angav i denna del följande bestridandegrunder.

1. Fastigheten är inte behäftad med fel. Fastigheten överensstämmer med vad parterna konkret avtalat om samt med vad M.R. med fog kunnat förutsätta. Härvid skall särskilt beaktas att M.R. inte riskerar att drabbas av någon skada med anledning av eventuellt läckage från soptippen då Södertälje kommun i egenskap av verksamhetsutövare ansvarar för sådant läckage.

2. För det fall fastigheten skulle anses behäftad med fel är M.R. ändå inte berättigad till skadestånd då AssiDomän inte förfarit försumligt.

3. För det fall fastigheten skulle anses behäftad med fel är M.R. ändå inte berättigad till nedsättning av köpeskillingen då felet inte väsentligt påverkat fastighetens värde.

4. För det fall fastigheten skulle anses vara behäftad med fel kan M.R. ändå inte göra felansvar gällande mot AssiDomän då han har försummat att undersöka fastigheten i vederbörlig omfattning.

5. För det fall M.R. inte skulle anses ha försummat sin undersökningsplikt, kan han ändå inte göra felet gällande mot AssiDomän då AssiDomän i köpekontraktet har friskrivit sig från ansvar för fel i fastigheten.

M.R. angav såvitt gällde hans talan om fel sammanhängande med muddermassorna följande grunder.

När det gäller tillståndet för Sjöfartsverket att dumpa förorenade kvicksilverhaltiga muddermassor på fastigheten utgjorde detta vid köpetillfället ett rättsligt fel, alternativt ett rådighetsfel. Därefter har dumpning skett och därigenom har ett faktiskt fel uppstått. Även detta fel har AssiDomän varit medvetet om utan att lämna någon upplysning till honom, detta trots att AssiDomän valt att upplysa om andra inskränkningar. Han hade ingen anledning att förvänta sig felet och har heller inte bort upptäcka det, om han alls haft någon undersökningsplikt med avseende på den omständighet som konstituerar felet.

AssiDomän angav i denna del följande bestridandegrunder.

1. Fastigheten är inte behäftad med fel. Fastigheten överensstämmer med vad M.R. med fog kunnat förutsätta. Härvid skall särskilt beaktas att M.R. inte riskerar att drabbas av någon skada med anledning av eventuellt läckage från muddermassorna då staten genom Sjöfartsverket i egenskap av verksamhetsutövare ansvarar för sådant läckage.

2. Om fastigheten skulle anses behäftad med fel utgör felet i vart fall inte ett rådighetsfel eller ett rättsligt fel.

3. För det fall fastigheten skulle anses behäftad med fel är M.R. ändå inte berättigad till skadestånd då AssiDomän inte förfarit försumligt.

4. För det fall fastigheten skulle anses behäftad med fel är M.R. ändå inte berättigad till nedsättning av köpeskillingen då felet inte väsentligt påverkat fastighetens värde.

5. För det fall fastigheten skulle anses behäftad med fel kan M.R. ändå inte göra felansvar gällande mot AssiDomän då han försummat att undersöka fastigheten i vederbörlig omfattning.

6. För det fall M.R. inte skulle anses ha försummat sin undersökningsplikt kan han ändå inte göra felet gällande mot AssiDomän, eftersom AssiDomän i köpekontraktet har friskrivit sig från ansvar för fel på fastigheten.

7. För det fall AssiDomän inte skulle anses ha friskrivit sig från ansvar för fel i fastigheten kan M.R. ändå inte göra felet gällande mot AssiDomän då M.R. reklamerat felet för sent.

Till utveckling av sin talan anförde M.R. bl.a. följande.

Han hade letat efter en lämplig fastighet att köpa. Hösten 1995 bjöd så AssiDomän ut den aktuella fastigheten, som efter fastighetsreglering skulle komma att bli Hall 4:1, till försäljning genom LRF Konsult som mäklare. I fastighetsbeskrivningen, som utdelades till spekulanter, fanns noggrant angivet arrenden, jakträtter, vandringsleder m.m., som belastade fastigheten. Där borde även den nedlagda soptippen och Sjöfartsverkets rätt att tippa muddermassor ha upptagits. Anledningen till att hans tillträde av fastigheten försenades berodde på att han inte fick kännedom om att fastighetsregleringsärendet var klart förrän AssiDomän informerade honom om detta i ett brev den 23 juni 1997 och begärde att han skulle betala resterande köpeskilling senast den 7 juli 1997, vilket han gjorde.

Han hade olika idéer om hur fastigheten kunde exploateras. Idag används den huvudsakligen för skogsbruk men betydligt flera användningsområden har utretts och några av dessa har uteslutits till följd av de fel som fastigheten har visat sig vara behäftad med. Soptippen och muddermassornas förekomst har hindrat honom från att exploatera fastigheten. Bland annat har möjligheterna att anlägga en golfbana på fastigheten utretts, han har förhandlat med Astra om eventuellt byggande av fabrik, fråga har varit uppe om att anlägga en flygplats på fastigheten, han har erbjudit sig att upplåta mark för en skjutbana och byggnation av bostäder har diskuterats. Nyligen har han skrivit ett avtal med Tele 2 som vill bygga en telefonmast uppe på soptippen. Soptippens och muddermassornas förekomst hindrar emellertid exploatering av intressanta områden och lägger en död hand över hela fastigheten.

Soptippen

Området där den nu nedlagda soptippen är belägen var tidigare träskmark. Det arrenderades ut till kommunen som skulle använda det som soptipp. Soptippen togs i bruk tidigt 50-tal. Det skrevs olika avtal mellan Domänverkat och kommunen som reglerade vad som gällde mellan parterna. Det sista avtalet upphörde 1978. Enligt avtalet skulle kommunen återställa marken till ursprungligt skick, men så har inte skett. Under de 30 år som soptippen var aktiv deponerades omkring 400 000 ton hushålls- och industriavfall. Då var soptippen inhägnad och tidvis bemannad. Telge Energi har 1992 grävt diken runt soptippen och satt upp rör för provtagning av metangas. Under 1994 har Telge Energi eller Telge Återvinning varit på platsen och "snyggat till den" genom att ta bort inhägnad, diken m.m. och har därigenom dolt tippen. Soptippen har täckts med rötslam. En järnväg, Grödingebanan, har byggts rakt över den. Soptippens utbredning är inte helt klarlagd, men det rör sig om mellan 6,4 till 10 ha. I vart fall finns soptippen på områdena 13-80 och 14-80. Nu emitterar tippen bl.a. metangas och det rinner förorenat lakvatten från den.

Innan tillträdet av fastigheten anlitade han Skogsbrukssällskapet för att göra en skogsbruksplan. Inför planens upprättande gjorde sällskapet en ingående och professionell undersökning varvid man bl.a. var ute och gick på marken. Skogsbrukssällskapet rekommenderade en beskogning av tall på området där soptippen ligger. I enlighet med Skogsbrukssällskapets skogsbruksplan var det hösten 1997 dags att markbereda området. Plantsättningen gjordes samtidigt. Genom markberedningen uppstod fåror i marken som inte funnits där vid tidpunkten för hans undersökning av fastigheten. Plantorna dog emellertid och skogsingenjören T.R. anlitades för att utreda varför och han upptäckte då soptippen.

Skogsplanteringen misslyckades p.g.a. förekomsten av tippen. Han kan även p.g.a. tippen drabbas av ansvar enligt miljöbalken gentemot såväl det allmänna som tredje man och skadan, t.ex. kostnaderna för bortforsling och sanering, kan bli betydande. Kommunen mäter och ser över tippen, men anser sig inte bedriva någon verksamhet där nu och har inte utsett någon som är ansvarig för soptippen. Han har vidare blivit kontaktad av företrädare för kommunen som har gjort gällande att han skall svara för kostnaden för den pumpning av lakvatten som pågår vid den nedlagda soptippen och att han därför kommer att debiteras kostnaden.

Någon konkret standard beträffande marken där den nedlagda soptippen ligger har inte avtalats mellan parterna. AssiDomäns klassificering av marken som inägomark i fastighetsbeskrivningen har varit felaktig. Den aktuella marken borde i stället ha klassificerats som övrig mark. Den felaktiga klassificeringen har varit ägnad att lindra hans undersökningsplikt. Den enda möjligheten att återställa fastigheten till det skick han hade anledning att förvänta sig vid köpet är att forsla bort soptippen och sanera området. Det återstår att se om tillstånd kommer att lämnas till en sådan åtgärd. Erhålles mot förmodan inte något tillstånd kommer han inte heller att kunna kräva fullgörelse från AssiDomän i den delen.

Före köpet av fastigheten genomförde han en tämligen omfattande undersökning. Undersökningen pågick ett par dagar på det gigantiska området. Han åkte över fastigheten med bil och gick över markerna. Vidare tog han kontakt med företrädare för Banverket och med LRF Konsult och han tog del av de olika handlingar som LRF Konsult lämnade ut. Han var bl.a. på fastigheten vid två tillfällen för besiktning, varvid han vid det ena tillfället hade sakkunnigt biträde, P.B. Området där soptippen är belägen var då bevuxet med högt gräs och påminde mycket om andra områden som låg i träda. Vidare var Grödingebanan nybyggd, vilket fick hela området att se ut som en byggarbetsplats. På fastighetens norra sida verkade det pågå fågeluppfödning. Utöver den fysiska besiktningen av fastigheten besökte han AssiDomäns kontor vid två tillfällen för att inhämta diverse förklaringar och förtydliganden och han ringde ett antal telefonsamtal. Vid dessa tillfällen talade han med AssiDomäns representant L.H. som i detaljfrågor hänvisade till sin medarbetare J.L. Vad avsåg det område där den nedlagda soptippen är belägen upplystes han av J.L. att pumpstationen och de rör som finns där ingick i det angränsande Hallfängelsets avloppssystem. Denna upplysning, som var ägnad att lindra hans undersökningsplikt med avseende på soptippen, har visat sig felaktig. Utrustningen användes och används alltjämt även för provtagning och bortpumpning av lakvatten eftersom marken vid en nedlagd soptipp är aktiv och farliga ämnen avges länge efter att avfall har slutat att tillföras tippen. Även efter köpet har han i sällskap med sakkunnig varit på området ifråga utan att någon upptäckt att en nedlagd soptipp fanns där. Sammantaget är det orimligt att kräva att han skulle ha upptäckt förekomsten av soptippen. Felet har således varit dolt eller i vart fall svårupptäckt.

När Grödingebanan drogs över soptippen gjordes pålningar i tippen och man gjorde undersökningar för att se om något hände med lakvattenspridningen p.g.a. pålningsarbetena. AssiDomän, som då var markägare, har varit informerad om dessa undersökningar och måste därigenom ha varit medvetet om soptippens förekomst. Av avtalen om upplåtelse av marken med kommunen framgår också att AssiDomän har känt till förekomsten av tippen. Inom AssiDomän har således kännedom om den nedlagda soptippen funnits och AssiDomän har upplysningsplikt för att friskrivningsklausulen skall kunna åberopas. I oktober 1995 hade en annan spekulant än M.R. explicit tagit upp frågan om soptippens förekomst med J.L. och L.H. Det saknar visserligen betydelse om de personer som för AssiDomäns räkning hanterade överlåtelsen kände till den nedlagda soptippen eller inte, utan det ankommer på AssiDomän att ha tillgänglig information bevarad på så sätt att potentiella köpare har kunnat upplysas om den. Eftersom så inte har skett svarar AssiDomän för denna försummelse.

M.R. upptäckte soptippen i samband med att skogsplantorna dog. Den exakta tidpunkten kan inte anges. Han reklamerade felet den 17 februari 1998.

Muddermassorna

Efter att köpekontraktet avseende fastigheten undertecknats, men innan hans tillträde av densamma, har Sjöfartsverket med tillstånd genom en dom från Vattendomstolen 1994 och Vattenöverdomstolen 1995 i ett vattenområde tillhörigt fastigheten tippat muddermassor som är starkt förorenade med kvicksilver. Enligt KM Labbs rapport var det 74 000 kubikmeter muddermassor som tippades i djuphålan. AssiDomän hade dessförinnan, i mars 1994, i ett brev till Sjöfartsverket samtyckt till att muddermassor upptagna från bl.a. Södertälje kanal skulle dumpas i vattenområdet tillhörigt fastigheten. Såvitt framkommit hade Sjöfartsverket då inte upplyst AssiDomän om att muddermassorna var förorenade med bl.a. kvicksilver. Genom AssiDomäns medgivande därtill erhöll Sjöfartsverket nödvändig rådighet till vattnet tillhörigt fastigheten och kunde ansöka om att få utföra muddringen och dumpningen vid vattendomstolen. Den belastning av fastigheten som följer av domarna förelåg redan när han förvärvade fastigheten. Sjöfartsverket utnyttjade sedan rättigheten att tippa muddermassorna efter köpet men innan hans tillträde. Även dumpningen gjordes med AssiDomäns samtycke. AssiDomän har genom sin medverkan accepterat en försämring av fastigheten. I och med dumpningen har kvicksilverkoncentrationen på fastigheten ökat. Det görs inte gällande att vattenkvaliteten har försämrats av dumpningen, men att det föreligger en risk för försämring. Även mark, djurliv och människor kan komma till skada. Vad som händer i framtiden beror på vad som händer runt omkring, och muddermassorna kan komma att röra på sig. Kvicksilver bibehåller sin farlighet för människor och miljö för all framtid. För att fastigheten skall vara behäftad med fel är det tillräckligt att muddermassorna någon gång i framtiden riskerar att sprida sig eller att kvicksilvret sprider sig på annat sätt eller hindrar honom från att exploatera vattenområdet, vilket spridningsrisken gör. Genom förekomsten av muddermassorna föreligger en sådan risk.

Redan det faktum att AssiDomän före köpet givit annan rådighet till vatten, för att i vattenområdet tillhörande fastigheten dumpa förorenade muddermassor, har inneburit att fastigheten varit behäftad med ett rättsligt fel, alternativt rådighetsfel. Han kan inte fritt nyttja vattenområdet där de kvicksilverhaltiga muddermassorna tippats utan att först ha forslat bort massorna. Därmed föreligger en rådighetsinskränkning. Om rätten skulle finna att själva dumpningen av muddermassorna varit det som försämrat fastigheten gör han gällande att AssiDomän vårdslöst har medverkat till försämringen genom att tillåta dumpningen före tillträdet och även före den tidpunkt då tillträdet enligt AssiDomän skulle ha skett.

Det är fel att påstå att han aldrig kan drabbas av någon slutlig skada eftersom han alltid kan föra regresstalan mot staten. Staten genom Sjöfartsverket har avböjt ett förslag att utställa en garanti till honom för det ansvar han kan drabbas av till följd av att de kvicksilverhaltiga muddermassorna dumpats på fastigheten. Sjöfartsverket anser sig vara ansvarigt för skada endast om verket inte har uppfyllt de vilkor som uppställdes av Vattenöverdomstolen eller om verket har brutit mot någon lag. AssiDomän har endast varit berett att utställa en garanti till honom under förutsättning att muddermassorna lämnas orörda.

Inom AssiDomän har kännedom funnits om tillståndet till dumpning av muddermassorna men bolaget har inte upplyst honom om inskränkningen. Beträffande hans undersökning av fastigheten före tillträdet, se vad som anförts ovan angående den nedlagda soptippen. Huruvida något beslut om att ge Sjöfartsverket tillstånd till tippningen av muddermassorna har införts i vattenboken den 5 augusti 1994 eller inte var till att börja med okänt för honom. Det kan inte anses ha ålegat honom att undersöka vattenboken för att han skall anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Den som söker i vattenboken lär heller inte finna anteckningen i fråga om han inte vet vad han söker efter.

Den av AssiDomän åberopade friskrivningsklausulen avser faktiska fel och träffar inte rådighetsfel eller rättsliga fel.

M.R. fick i december 1996 information från en vaktchef på Hallfängelset om att någon egendomlig aktivitet pågick i vattnet. Sedan han undersökt saken och fått klart för sig vad aktiviteten bestod i och om och i så fall hur denna påverkade fastigheten reklamerade han felet den 30 april 1997.

Till utveckling av sin talan anförde AssiDomän bl.a. följande.

M.R. har förvärvat en skogsfastighet. Fastigheten är en näringsfastighet och köparen näringsidkare. Fastigheten utbjöds till försäljning genom ett anbudsförfarande. Fastighetens taxeringsvärde vid tillfället var 5 446 000 kr. Det bud som M.R. lämnade var inte det högsta men bedömdes vara det mest seriösa budet.

Soptippen

Marken där den nedlagda soptippen är belägen kan beskogas. AssiDomän har vid en inspektion av området där soptippen är belägen kunnat konstatera att de plantor M.R. planterade i allmänhet har slagit rot och tagit sig. De plantor som har dött är huvudsakligen planterade på ytor med kraftig gräsväxt. Vissa ytterligare plantor har ätits upp av rådjur. Den nedlagda soptippen har alltså inte inverkat på plantornas möjlighet att överleva.

Även om området inte skulle kunna användas till skogsbruk, innebär detta inte att fastigheten är behäftad med fel i jordabalkens mening. Ett antal andra omständigheter än befintligheten av den nedlagda soptippen gör skogsbruk olämpligt på det aktuella området, inte minst det faktum att en järnväg passerar genom området. Soptippsområdet omfattar en yta om 6,4 hektar. Av detta upptas ca 1,3 hektar av järnvägen. Vidare utgörs totalt ca 2,5 hektar av området av kraftledningsgator. Hade det varit möjligt att beskoga soptippsområdet hade därför värdepåverkan därav varit marginell. Att området där soptippen är belägen betecknades som inägomark i köpehandlingarna innebär också att det förhållandet att områdena inte var skogsbevuxna stämmer överens med vad som avtalats mellan parterna. M.R. har, med hänsyn till att han köpt en skogsfastighet, inte kunnat räkna med att området på fastigheten som inte upptagits som skogsmark skall kunna användas till skogsbruk.

M.R. har i vart fall försummat att med tillräcklig omsorg undersöka fastigheten. Av fastighetsbeskrivningen, som lämnades ut till spekulanter för att underlätta undersökningen av fastigheten, framgår bl.a. att AssiDomän friskriver sig från ansvar för eventuella avvikelser i avdelningsbeskrivningarna. Någon visning av fastigheten har inte förekommit utan spekulanter har hänvisats till att göra en egen besiktning av skog och mark. För ytterligare upplysningar har i fastighetsbeskrivningen hänvisats till fastighetsmäklaren G.H., LRF Konsult. Denne har inte sagt något som varit av betydelse för undersökningsplikten. I enlighet med vad som stod i fastighetsbeskrivningen har i köpekontraktet antecknats att fastigheten överlåtes i befintligt skick, att säljaren friskriver sig från allt ansvar för fel och brister i fastigheten, att köparen med bindande verkan avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fastighetens skick, att säljaren inte har lämnat annan garanti eller utfästelse beträffande fastigheten än vad som uttryckligen framgår av avtalet, samt att utöver vad i detta kontrakt avtalats har inga överenskommelser gjorts vare sig muntligen eller skriftligen. Härtill kommer den omständigheten att M.R. är näringsidkare och att överlåtelsen har gått till så att AssiDomän har överlämnat åt eventuella köpare att bygga sina anbud på sina egna undersökningar. Med hänsyn till dessa förutsättningar har en långtgående undersökningsplikt, eventuellt med professionell hjälp, ålegat M.R. Det har varit möjligt att upptäcka soptippen, som varken var dold eller svårupptäckt. Det är fråga om en gräsbevuxen kulle som man tydligt känner har andra markförhållanden än omkringliggande mark när man går på den. Marken är mycket lucker. Man ser också en pumpstation och rör, vilka fungerar som mätare för gasbildningen i soptippen. Det sticker också upp en del konstiga anordningar ur marken och det torde vara enkelt att konstatera att det är fråga om en gammal sopstation. Om M.R. hade passerat över den nedlagda soptippen borde han således ha upptäckt denna. Åtminstone borde han ha gjort sådana observationer som hade föranlett en närmare undersökning av området i fråga. M.R. har själv uppgett att han observerat att metallrör stack upp ur backen på den plats där soptippen är belägen. L.H. och J.L. har inte diskuterat saken med M.R. och AssiDomän har inte framfört till M.R. att metallrören ingår i Hallfängelsets avloppssystem. Soptippen, den s.k. Halltippen, finns vidare omtalad i handlingarna från fastighetsbildningsärendet. M.R:s undersökningsplikt måste även ha innefattat en skyldighet att ta del av handlingarna från fastighetsregleringen som det hänvisades till i köpehandlingarna. Även dessa har M.R. försummat att undersöka. AssiDomän gör således gällande att M.R. var, eller åtminstone borde ha hållit sig, informerad om förekomsten av den nedlagda soptippen. M.R. har alltså inte genomfört en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till dess skick, normal beskaffenhet hos motsvarande fastigheter samt omständigheterna vid köpet. I vart fall hade en okulär besiktning i kombination med studie av kartor och andra handlingar gett M.R. anledning att mer noggrant undersöka området.

Även om soptippen varit dold eller svårupptäckt och M.R. inte försummat sin undersökningsplikt är han förhindrad att göra gällande felet mot AssiDomän eftersom AssiDomän har friskrivit sig från allt ansvar för fel och brister i fastigheten. AssiDomän har inte i jordabalkens mening försummat att upplysa om soptippen. Soptippens förekomst var inte känd för de personer inom AssiDomän som svarade för uppgiftslämnandet när fastigheten utbjöds till försäljning. De personer inom bolaget som hade kännedom om soptippen hade vid tidpunkten för försäljningen lämnat bolaget. AssiDomän har inte medvetet "skickat fram" personer att handha försäljningen som inte kände till soptippen. AssiDomän är ett stort bolag och har, till skillnad från en privatperson som säljer sin villa, inte möjlighet att svara för att all kunskap som kan finnas hos någon i organisationen kommer fram vid en försäljning. Av den anledningen var AssiDomän angeläget om att friskriva sig från allt ansvar. Eftersom bolaget rent faktiskt inte kände till förekomsten av soptippen har bolaget inte förfarit försumligt genom att inte upplysa om den.

Även om förekomsten av den nedlagda soptippen hade utgjort ett sådant fel i fastigheten som M.R. i och för sig ägt åberopa gentemot AssiDomän är han inte berättigad till nedsättning av köpeskillingen, då nedsättning förutsätter att ett fel väsentligen har påverkat fastighetens värde, se NJA 1997 s. 149. Då M.R. avsåg att använda den aktuella arealen till skogsbruk kan minskningen i fastighetens värde inte överstiga arealens värde som skogsmark. Av M.R. anlitade Forum Fastighetsekonomi AB har uppskattat detta belopp till ca 100 000 kr, vilket AssiDomän vitsordar som skäligt i sig. En värdeskillnad på 100 000 kr är dock inte att anse som väsentlig, ställd i relation till den totala köpeskillingen om 8 500 000 kr. AssiDomän bestrider att fastighetens värde påverkas av "miljöstigma" på det sätt som görs gällande i av M.R. åberopade promemoria från Forum Fastighetsekonomi AB. Det finns andra stigmata på fastigheten som påverkar värdet i högre grad. Det kan även i sammanhanget noteras att miljöstigmans eventuella inverkan på fastighetens värde i och för sig saknat betydelse, då sådan ersätts genom skadestånd och inte genom prisavdrag.

M.R. kan inte lida någon skada, med anledning av att marken där den nedlagda soptippen är belägen inte går att använda till skogsbruk, utöver vad som omfattas av yrkandet om nedsättning av köpeskillingen. M.R. är i vart fall inte berättigad till skadestånd eftersom AssiDomän inte har förfarit försumligt i enlighet med vad som anförts ovan.

Om det skulle ske läckage från soptippen riskerar M.R. inte att behöva svara för detta. Sådant ansvar åligger Södertälje kommun i egenskap av verksamhetsutövare, vilket även har bekräftats av kommunen. Kommunen har informerat M.R. att man önskar diskutera dels under vilka former provtagningarna vid soptippen skall genomföras, dels utformningen av ett formellt åtagande från kommunen gentemot M.R. beträffande skador orsakade av soptippen. Då det är Södertälje kommun och inte Telge Energi som drivit soptippen är det naturligt att Telge Energi till M.R uppgett att bolaget inte ansvarar för läckage från soptippen. Telge Energi (dotterbolaget Telge Återvinning) har kommunens uppdrag att utföra vissa provtagningar vid soptippen. Telge Återvinning har inte begärt att M.R. skall ersätta kostnaderna för provtagningarna. AssiDomän vitsordar att kommunen inte har klarlagt vilken del av dess förvaltning som svarar för soptippen.

Under inga omständigheter äger M.R. få fastställt att han är berättigad till ersättning för kostnader för bortforsling m.m. av soptippen. Ett skadestånd kan inte överstiga storleken på liden skada. M.R:s eventuella skada med anledning av soptippen uppgår till noll kronor. Även enligt M.R:s beräkningar torde dock kostnaden för bortforsling m.m. vida överstiga av M.R. liden skada.

Årliga provtagningar görs på grund- och lakvattnet vid soptippen och i förekommande fall även av ytvattnet. Vid provtagningar har inte konstaterats något läckage till grund- eller ytvattnet. I lakvattnet, dvs. regn och snö som rinner genom och ut från soptippen, har konstaterats kontrollerade och ofarliga mängder metall och näringsämnen. Lakvattnet leds bort från soptippen i ett dike och slussas därefter tillsammans med Hallanstaltens avloppsvatten i ledningar vidare till Himmersfjärdsverket där det tas om hand för rening. Något behov att sanera soptippen har inte bedömts föreligga och det finns inga skäl att anta att ett sådant behov kommer att uppstå i framtiden.

Yrkandena under 1.2.1 synes inte vara förenliga med gällande miljölagstiftning och berörda myndigheter har inte givit tillstånd till att sådana åtgärder - dvs. bortforsling och annan förvaring av soptippen - vidtas som anges i yrkandena.

Muddermassorna

Södertälje kanal och Hallsfjärden var kraftigt förorenade av kvicksilver redan innan muddringen och den efterföljande dumpningen av muddermassorna i djuphålan på grund av utsläpp som gjordes på 60-talet. En högre anrikning av kvicksilver i fisk och en mindre produktion av abborryngel utgör inte ett fel i fastigheten. Kvicksilverhalten i kanalen och i fjärden får förutsättas påverka samtliga fastigheter med strand i närområdet lika. Fastigheten avviker därför inte från normal standard, eftersom den jämförelsen görs med fastigheter i närområdet. Fastigheten har inte heller försämrats eftersom kvicksilversituationen inte har förvärrats genom muddringen och dumpningen av muddermassorna. Även om så hade varit fallet har fastigheten ändå inte kommit att avvika från normal standard då kvicksilversituationen fortfarande är densamma för samtliga fastigheter vid Hallsfjärden. Förekomsten av muddermassorna eller av kvicksilver generellt utgör således inte något fel i fastigheten. IVL har kontrollerat djuphålan och konstaterat att muddermassorna ligger stilla och att det icke förorenade makadam som, i enlighet med Vattenöverdomstolens dom, har tippats över muddermassorna har lagt sig som ett skal över dessa. Genom skalet läcker inget kvicksilver ut. Tvärtom håller makadammet en lägre kvicksilverhalt än sjöbotten omkring djuphålan. Muddermassorna är följaktligen vederbörligen övertäckta och någon ytterligare sanering är inte nödvändig.

IVL och KM Labb har utfört kontrollmätningar av kvicksilverhalten i vattnet på fastigheten före, under och efter dumpningen. Därvid har framkommit att kvicksilversituationen i vart fall inte försämrats genom muddrings- och dumpningsarbetena. Vidare härrörde de kvicksilverhaltiga muddermassor som dumpades i djuphålan i huvudsak från Södertälje kanal. Även om kvicksilvret skulle läcka ut innebär detta således endast ett återställande av kvicksilverhalten till den nivå M.R. haft skäl att förutsätta vid förvärvet. Kvicksilverhalten som sådan utgör därmed inget fel i fastigheten. Inte heller utgör risken för kostnader med anledning av ett eventuellt läckage från muddermassorna ett fel i fastigheten. Eventuella krav på grund av läckage från muddermassorna skall enligt miljöbalken riktas mot Sjöfartsverket i dess egenskap av tillståndshavare. Följaktligen påverkar muddermassorna inte fastighetens marknadsvärde.

AssiDomäns medgivande till Sjöfartsverket att tippa muddermassor i djuphålan är i vart fall varken ett rättsligt fel eller ett rådighetsfel. Vattendomstolens dom kan inte konstituera ett sådant fel då domen endast utgör ett tillstånd till - och inte ett beslut att - dumpa muddermassorna. Visserligen var AssiDomäns medgivande en förutsättning för Sjöfartsverkets ansökan, men om AssiDomän skulle ha avböjt kunde Sjöfartsverket ha ansökt om expropriation. Inte heller innebär Sjöfartsverkets beslut att dumpa muddermassorna att M.R. inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han haft skäl att förutsätta eller att denna besväras av någon rättighet.

M.R. är i vart fall förhindrad att göra felet gällande gentemot AssiDomän, då han har reklamerat felet för sent. M.R. har uppgett att han upptäckte dumpningen av muddermassorna i december 1996. Reklamationen av muddermassorna skedde först den 30 april 1997, dvs. mer än fyra månader därefter.

Vad avser muddermassorna är det kvicksilversituationen i Hallsfjärden i allmänhet och inte muddermassorna som sådana som utgör olägenheten. På fastigheten förekommer ett antal miljöstörningar av väsentligt större betydelse än den nedlagda soptippen och muddermassorna, se utlåtande från Stockholmsbryggan Fastighetsekonomi, sid. 4. AssiDomän bestrider att miljöstigma över huvud taget har någon inverkan på fastighetens värde men om så skulle vara fallet är soptippens och muddermassornas del därav försumbar och uppgår under inga omständigheter till det yrkade beloppet. Det är inte möjligt att beräkna storleken på ett eventuellt miljöstigma genom en jämförelse med andra fastigheter.

Om dumpningen av muddermassorna skulle anses innebära att fastigheten har försämrats mellan köpet och tillträdet kan M.R. ändå inte göra felet gällande gentemot AssiDomän, eftersom han har försummat att med tillräcklig noggrannhet undersöka fastigheten. Miljösituationen i Södertälje kanal och Hallsfjärden var känd vid tidpunkten för köpet. Det har därvid ålegat M.R. att närmare undersöka vilka miljöproblem som förelåg och om dessa var föremål för åtgärder.

AssiDomän har i vart fall friskrivit sig från ansvar med anledning av att fastighetens standard försämrats mellan köp och tillträde. Bland de personer inom AssiDomän som handhade försäljningen saknades faktisk kännedom om muddermassorna. Även om AssiDomän hade haft kännedom om muddermassorna hade det saknats anledning att upplysa M.R. om dessa. M.R. angav att han avsåg att använda fastigheten till skogsbruk. Skogsbruk påverkas inte av muddermassorna.

Även om fastigheten skulle anses ha försämrats mellan köpet och tillträdet är M.R. inte berättigad till skadestånd då AssiDomän inte har förfarit försumligt. Dumpningen av muddermassorna har utförts av Sjöfartsverket i enlighet med en dom meddelad av Vattenöverdomstolen. AssiDomän har saknat möjlighet att påverka dumpningen. Inte heller har det varit försumligt av AssiDomän att inte upplysa om dumpningen.

Även om muddermassorna skulle anses utgöra ett sådant fel i fastigheten som M.R. i och för sig äger åberopa gentemot AssiDomän är han ändå inte berättigad till nedsättning av köpeskillingen eftersom nedsättning förutsätter att felet väsentligen påverkar fastighetens värde. En eventuell värdeminskning med anledning av något höga halter kvicksilver i fisk och en lägre produktion av bl.a. abborryngel får antas uppgå till ett begränsat belopp. Risken för att andra typer av skador skall uppkomma med anledning av muddermassorna beskrivs även av Golder Grundteknik KB som minimal. Storleken på en värdeminskning när endast risk för skada i fastighet föreligger skall beräknas som storleken på den potentiella skadan multiplicerat med sannolikhet för att skadan inträffar. AssiDomän har svårt att se vilken skada som kan drabba M.R. med anledning av muddermassorna, men i vart fall kan storleken på skadan, beräknad enligt ovan, förutsättas understiga den ökning av fastighetens värde som uppkommit genom att botten i Södertälje kanal har rensats från kvicksilver m.m. och under inga omständigheter har fastighetens värde väsentligen påverkats. Som anförts ovan bestrids vad M.R. anfört om "miljöstigma", och i vart fall skall eventuell miljöstigma ersättas genom skadestånd och inte genom nedsättning av köpeskillingen.

Vad avser skadestånd kan M.R. inte lida någon skada med anledning av muddermassorna som inte täcks av yrkandet om nedsättning av köpeskillingen. För kvicksilverhalterna i fisk kan M.R. inte hållas ansvarig i egenskap av fastighetsägare. Ett eventuellt skadestånd eller annat krav på grund av läckage från muddermassorna eller annan miljöpåverkan skall enligt miljöbalken riktas mot Sjöfartsverket i dess egenskap av tillståndshavare. Även om så inte skulle vara fallet skall skadeståndets storlek beräknas enligt vad som anförts ovan om beräkning av nedsättning av köpeskilling, varför ett eventuellt skadestånd ändå ryms inom yrkandet om nedsättning av köpeskillingen.

Det är direkt olämpligt att försöka forsla bort muddermassorna. Muddermassorna ligger för närvarande säkert inkapslade på djuphålans botten. Om man försöker bryta igenom skalet av makadam för att ta upp muddermassorna ur djuphålan uppstår en uppenbar risk för läckage av kvicksilver. Berörda myndigheter kommer inte att lämna tillstånd till att flytta de förorenade massorna. AssiDomän kan därför inte förklaras skyldigt att bekosta ett undanröjande i en situation där tillstånd inte kommer att lämnas till en sådan åtgärd. Under inga omständigheter äger M.R. få fastställt att han är berättigad till ersättning för kostnaden för att sanera muddermassorna då ett skadestånd inte kan överstiga storleken på liden skada. M.R. har själv beräknat kostnaderna för sanering av muddermassorna till mellan 10 och 90 miljoner kronor. Dessa belopp överstiger vida av M.R. liden skada, som skall beräknas i enlighet med vad som har anförts ovan om nedsättning av köpeskilling.

Parterna åberopade omfattande muntlig och skriftlig bevisning.

Södertälje tingsrätt (2001-04-24, rådmännen Anders Påhlman och Niklas Jonson samt tingsfiskalen Malin Nyman) avvisade M.R:s fastställelseyrkanden samt ogillade käromålet i övrigt.

Tingsrätten, som i samband med huvudförhandlingen höll syn på fastigheten där den nedlagda soptippen var belägen och i jämförelsesyfte på ett annat närliggande område på fastigheten, anförde i domskälen gällande M.R:s fullgörelsetalan bl.a. följande.

Soptippen

I målet är utrett att den nedlagda soptippen är belägen på i vart fall fastighetsavdelningarna 13-80 och 14-80 vilkas areal är 6,4 hektar, eller knappt en procent av fastighetens totala yta. Soptippens exakta utbredning har inte kunnat utredas i målet. Grödingebanan och kraftledningar är dragna över soptippen. Området ligger på fastighetens norra del.

Fel i fastighet föreligger enligt 4 kap. 19 § jordabalken om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. M.R. har i målet gjort gällande bl.a. att fastigheten avviker från vad han med fog kunnat förutsätta vid köpet därför att den innehåller en soptipp. AssiDomän har invänt bl.a. att fastigheten överensstämmer med vad parterna konkret har avtalat. I fastighetsbeskrivningen som upprättades inför AssiDomäns försäljning av fastigheten karaktäriserades området som inägomark. Begreppet inägomark har inte någon entydig innebörd. Enbart det förhållandet att området har karaktäriserats som inägomark i fastighetsbeskrivningen och att den nedlagda soptippen inte är skogsbevuxen innebär enligt tingsrättens mening inte, såsom AssiDomän har anfört, att fastigheten överensstämmer med vad som har avtalats mellan parterna.

Frågan är då om fastigheten avvek från vad M.R. med fog kunde förutsätta vid köpet. Det anses fastigheten ha gjort om den avvek från vad som får anses vara s.k. normal standard. Vid bestämmandet av vad som i detta fall får anses vara normal standard är en utgångspunkt att det är fråga om en skogsfastighet.

Det är utrett att soptippen i dess nuvarande skick innebär att området där den är belägen inte utan vidare kan beskogas eller bebyggas. Det är svårt att tänka sig något sätt på vilket området kan göras användbart i någon större utsträckning. Det bör också noteras att områdets exploateringsmöjligheter kraftigt inskränks av järnvägen och kraftledningarna. Området är således närmast värdelöst eller har i vart fall ett mycket begränsat värde. Detta förhållande innebär dock inte ensamt att det föreligger ett fel i fastigheten. Emellertid anser tingsrätten att en köpare av en skogsfastighet inte skall behöva förutsätta att det finns en nedlagd större soptipp med åtföljande miljöbelastning på fastigheten. Således utgör soptippens förekomst enligt tingsrättens mening en avvikelse från vad M.R. med fog kunde förutsätta vid köpet.

Tingsrätten bedömer härefter om M.R. äger göra felet gällande mot AssiDomän. AssiDomän har bl.a. invänt att M.R. har försummat att undersöka fastigheten i vederbörlig omfattning. Tingsrätten finner att följande är utrett om möjligheterna att upptäcka soptippen. Soptippen var vid tiden för M.R:s undersökning täckt at rötslam, varför det inte låg några sopor i dagen. Ovanpå rötslammet var gräsväxten kraftig. Högst upp på soptippen fanns ett ca två meter högt rostfärgat rör som är avsett för utvinning av metangas. Vid synen kunde tingsrätten konstatera att röret står i ena kanten av en stor bur men är klart synligt och man kan se att det kommer ut gas eller värmeånga från det. Enligt M.R. har någon sagt att det verkade pågå fågeluppfödning i buren, vilket förmodligen distraherade honom från att upptäcka röret som han aldrig såg. G.T., som gjorde kontrollmätningar på soptippen i vart fall varannan månad, har uppgett att det aldrig har pågått någon fågeluppfödning där och att buren hör till röret. Nedanför soptippen finns diken som leds till en grävd lakvattendamm. I närheten av lakvattendammen finns en pumpstation vars syfte är dels att pumpa avloppsvatten från Hallanstalten, dels att pumpa lakvatten från soptippen till Himmerfjärdsverket. Runt omkring pumpstationen finns flera nedstigningsbrunnar. Uppe vid järnvägsbanken finns rensbrunnar till dräneringssystemet för järnvägen. Samtliga dessa förhållanden var iakttagbara även vid tiden för M.R:s undersökning av fastigheten. Förhållandena på området tyder enligt tingsrättens mening på att det inte är fråga om sådan orörd åker- eller ängsmark som M.R. har sagt att han förutsatte att det var frågan om. Detta borde har föranlett ytterligare undersökningar från hans sida.

Än viktigare för bedömningen av undersökningspliktens omfattning är emellertid fastighetens allmänna beskaffenhet och dess läge mycket nära Södertälje stad. Det förhållandet att fastigheten är stor och att det rör sig om en skogsfastighet som i vissa delar kan vara svårtillgängliga reducerar enligt tingsrättens mening inte undersökningsplikten. Om en köpare inte har tid eller möjlighet att noggrant undersöka varje del av fastigheten måste han kontrollera den på något annat sätt. På grund av fastighetens läge nära staden och de tydliga tecknen på exploatering måste det vidare ha framstått som mer än troligt att det krävdes tillstånd eller andra beslut från olika myndigheter för att ytterligare exploateringsåtgärder skulle få vidtas. Sammantaget anser tingsrätten att redan dessa angivna omständigheter medför att extra stora krav måste ställas på en köpare av en sådan fastighet för att han skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt. Härtill kommer skrivningen under rubriken undersökningsplikt i fastighetsbeskrivningen där det tydligt påpekas för köparen att det åligger anbudsgivaren att besiktiga egendomen och förvissa sig om dess skick och gränser samt att AssiDomän friskriver sig från ansvar för eventuella avvikelser i avdelningsbeskrivningarna. Skrivningen kan inte tolkas på annat sätt än att en extra omfattande undersökningsplikt förutsätts från köparens sida. Under förhållanden som de ovan angivna anser tingsrätten att en köpare, för att denne skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt, måste genom exempelvis förfrågningar hos kommunen, grannar eller arrendatorer ta reda på om det är något särskilt med fastigheten som en köpare borde känna till. En sådan undersökning hade varit mycket enkel att genomföra för M.R. och hade med säkerhet avslöjat soptippens existens. Enligt tingsrättens mening har M.R:s undersökningsplikt således omfattat att antingen själv eller genom någon annan undersöka fastigheten så noggrant att han upptäckt den nedlagda soptippen, eller att söka upplysningar från kommun, annan lämplig myndighet, grannar eller arrendatorer om det var något särskilt med fastigheten. Någon sådan undersökning har M.R. inte gjort.

M.R. har gjort gällande att hans undersökningsplikt har reducerats genom lugnande besked dels genom klassificeringen av området som är inägomark i fastighetsbeskrivningen, dels genom vad J.L. sagt till honom. Fastighetsbeskrivningen skall enligt tingsrättens uppfattning läsas i sin helhet. Som tingsrätten anfört ovan kan vid en sådan läsning av fastighetsbeskrivningen inte anses framgå att den varit ägnad att reducera M.R:s undersökningsplikt. Enligt M.R. hade J.L. vid en förfrågan om pumpstationen svarat att den pumpade Hallanstaltens avloppsvatten. J.L. har bekräftat att han vid något tillfälle svarat på frågor från M.R. men han har sagt att den fråga han svarade på, eller trodde att han svarade på, avsåg förhållanden på fastighetens södra del. Det är köparen som har att bevisa att han har erhållit ett lugnande besked. Mot J.L:s uppgifter har inte M.R. bevisat att han fått ett sådant lugnande besked som han har gjort gällande. M.R:s undersökningsplikt har således inte varit reducerad.

Enligt tingsrättens bedömning har alltså M.R. inte fullgjort sin undersökningsplikt. Den nedlagda soptippen är således inte ett fel som M.R. kan göra gällande mot AssiDomän. Hans yrkande om nedsättning av köpeskilling på grund av soptippens förekomst skall därför ogillas.

Muddermassorna

I målet är beträffande tippningen av muddermassorna följande utrett. Kvicksilver finns i Södertälje kanal och i Hallsfjärden sedan 1950-talet. Muddringsarbeten har tidigare utförts i kanalen och muddermassor har tippats på olika platser i Hallsfjärden. I djuphålan i fastighetens vattenområde har tidigare tippats muddermassor. Det är dock inte utrett vad dessa innehöll eller var de kom ifrån. AssiDomän gav i mars 1994 sitt tillstånd till Sjöfartsverket att tippa muddermassor från bl.a. Södertälje kanal i djuphålan på fastighetens vattenområde. Djuphålan är ca 800 meter lång. Enligt mätningar som gjordes före tippningen var djupet i hålan ca 31 meter och djupet minskade med en halv till en meter vid tippningen.

M.R. har gjort gällande att AssiDomäns tillstånd till Sjöfartsverket att dumpa muddermassor i fastighetens vatten utgör ett rådighetsfel eller ett rättsligt fel. När det först gäller frågan om tillståndet kan anses utgöra ett rådighetsfel gör tingsrätten följande bedömning. Av 4 kap. 18 § jordabalken följer att ett rådighetsfel föreligger om offentlig myndighets beslut begränsar den rådighet som köparen hade skäl att förutsätta vid köpet. AssiDomäns tillstånd till Sjöfartsverket är inte ett sådant beslut av offentlig myndighet. Inte heller föreligger något annat beslut av en offentlig myndighet som syftar till att begränsa M.R:s rådighet till fastigheten på sätt som avses i stadgandet. Således föreligger inte ett rådighetsfel.

Enligt 4 kap. 17 § första stycket jordabalken föreligger ett rättsligt fel bl.a. när köparens möjligheter att rättsligt förfoga över fastigheten är begränsade på grund av att fastigheten besväras av annan rättighet än som avses i 16 § samma kapitel. Med sådana andra rättigheter avses bl.a. nyttjanderätter som arrende, hyra och tomträtter. Möjligen kan AssiDomäns tippningstillstånd till Sjöfartsverket vara att jämställa med ett avtal om nyttjanderätt som belastar fastigheten. Enligt tingsrättens mening är det dock inte avgörande för utgången i målet att bedöma om det aktuella tillståndet kan anses vara en sådan annan rättighet som avses i 4 kap. 17 § första stycket jordabalken. Såvitt utredningen visar har bottensedimenten i Södertälje kanal och Hallsfjärden sedan lång tid tillbaka varit förorenade av kvicksilver. Genom tippningen har alltså en omfördelning av redan förorenade bottenmassor skett. Såvitt framkommit har inte tippningen inneburit att koncentrationen av kvicksilver i bottensedimenten på tippningsområdet har ökat i någon väsentlig grad. Således har enligt tingsrättens mening muddringen och tippningen inte inneburit något annat än att visst utrymme i djuphålan har använts för att tippa muddermassor. AssiDomäns tillstånd till Sjöfartsverket har således avsett att ta i anspråk visst utrymme i den aktuella djuphålan. För M.R:s del har detta inneburit att han inte själv kan använda sig av eller låta någon annan använda just det utrymmet. Detta innebär enligt tingsrättens mening inte någon egentlig inskränkning för honom. I vart fall påverkar inskränkningen inte fastighetens värde i sådan mån att det skulle väsentligen påverka fastighetens saluvärde. Oavsett om tillståndet till tippningen av muddermassorna utgör ett rättsligt fel eller inte har det i vart fall inte påverkat fastighetens saluvärde på sådant sätt som förutsätts för att yrkande om nedsättning av köpeskillingen skall kunna bifallas. Även i denna del skall alltså M.R:s talan om nedsättning av köpeskillingen ogillas.

M.R. överklagade tingsrättens dom och yrkade med undantag för viss del hänförlig till hans fastställelsetalan bifall till sin talan vid tingsrätten.

AssiDomän bestred ändring.

Parterna åberopade i hovrätten, i överklagade delar, samma grunder och omständigheter till stöd för sina respektive ståndpunkter som vid tingsrätten. Hovrätten höll förnyad syn på området där den nedlagda soptippen var belägen. Omfattande muntlig och skriftlig bevisning åberopades.

Svea hovrätt (2002-10-09, hovrättslagmannen Göran Person, hovrättsrådet Ragnar Lindgren, tf. hovrättsassessorn Måns Wigén, referent, och adj. ledamoten advokaten Per Durling) fastställde tingsrättens domslut.

Efter att i likhet med tingsrätten ha funnit att M.R:s fastställelsetalan inte skulle tillåtas anförde hovrätten i sina domskäl beträffande M.R:s talan i övrigt följande.

Soptippen

M.R. har i denna del gjort gällande att det förhållandet att det ligger en nedlagd soptipp på fastigheten avviker från vad han med fog kunnat förutsätta vid köpet.

I målet har bl.a. följande kommit fram om den nedlagda soptippen. Sedan tidigt 1950-tal utgjorde den Södertäljes huvuddeponeringsplats för främst hushållsavfall. Verksamheten upphörde 1978. Ett kontrollprogram fastställdes av länsstyrelsen 1975. Kontrollprogrammet avsåg att övervaka eventuell lakvattenpåverkan hos yt- och grundvatten i anläggningens omgivning. Beräkningar som gjorts visar att området innehåller betydande mängder av metangas. Enligt nyligen antagna EU- regler skall nedlagda soptippar övertäckas på ett visst sätt i syfte att bl.a. hindra lakvattenutsläpp. När berörda myndigheter har diskuterat en slutövertäckning av tippen har Banverket haft invändningar med anledning av föreliggande explosionsrisk vid arbete med en sådan åtgärd. Kommunen avser nu att slutövertäcka tippen och i samband därmed kostnadsfritt göra marken i viss mån användbar som skogsmark.

Av förarbetena till den aktuella felregeln i 4 kap. 19 § jordabalken framgår bl.a. följande. Ledning för bedömningen av vad som köparen med hänsyn till omständigheterna får anses ha haft anledning att räkna med vid köpet får i första hand sökas i vad som avhandlats mellan parterna, dvs. avtalet i vid bemärkelse. Säljaren kan emellertid bli ansvarig även för det fall det föreligger en bristfällighet beträffande något som inte har berörts vid köpet. Vad som kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet växlar från fall till fall. Något krav på att avvikelsen skall vara väsentlig uppställs inte. Det ligger dock i sakens natur att avvikelsen måste vara klar och otvetydig för att ett felansvar skall kunna föreligga (se NJA II 1990 s. 536). I rättspraxis har felregeln tillämpats främst på avvikelser i fråga om byggnaders fysiska egenskaper.

M.R. har köpt en fastighet om drygt 660 hektar med tillhörande vattenområde för 8,5 miljoner kronor. Av fastighetsbeskrivningen framgår att fastigheten - både vad gäller areal och taxeringsvärde - i huvudsak består av skogsmark. Området som den nedlagda soptippen ligger på betecknas, enligt en avdelningsbeskrivning som har fogats till fastighetsbeskrivningen, som inägomark. Enligt hovrättens mening har M.R. dock inte ägt räkna med att sådana markområden, som i fastighetsbeskrivningen betecknats som annat än skogsmark, utan vidare skulle kunna beskogas. Enbart det förhållandet att markområdet vid köpetillfället inte kunnat beskogas utgör således inte en tillräckligt klar avvikelse från vad som får anses typiskt för en skogsfastighet. Härtill kommer att användningen av markområdet begränsades även av genomkorsande järnvägsspår och kraftledningar. Oavsett de nu redovisade omständigheterna finner hovrätten i likhet med tingsrätten att förekomsten av en nedlagd större soptipp med därav åtföljande konsekvenser för miljön och inskränkningar i möjligheterna att utnyttja marken utgör en sådan avvikelse från vad en köpare av en skogsfastighet med fog kunnat förutsätta vid köpet för att ett fel objektivt sett får anses föreligga.

Enligt 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken bär köparen risken för sådana avvikelser som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Hur ingående undersökning som bör göras beror bl.a. av de iakttagelser som kan göras på fastigheten (se NJA II 1990 s. 539f).

M.R. hade vid köpet tillgång till en fastighetsbeskrivning med bl.a. en karta på vilken soptippsområdet var vitmålat och därigenom klart avvikande från andra områden. Vid syn på området kunde hovrätten iaktta bl.a. följande. Markvegetationen på området avviker från omgivningen. Nedanför kullen löper diken som leds till en lakvattendamm. I närheten av kullen finns ett antal brunnar med en underliggande pumpstation. På kullen - på ena sidan om järnvägen - står ett ca två meter högt rör omgivet av ett staket. Även på den andra sidan om järnvägen står ett likadant rör. Hovrätten anser att dessa synbara förhållanden avviker från det normala på ett sådant sätt att M.R. borde ha gått vidare med sin undersökning, t.ex. genom att ställa frågor till säljaren, grannar eller myndigheter. Hovrätten noterar härvidlag att M.R. själv uppgett att han frågade Banverket om vissa mindre rör som stod uppställda längs med järnvägen. I målet har inte framkommit några omständigheter som varit ägnade att reducera undersökningsplikten. Sammantaget finner hovrätten att M.R. borde ha upptäckt felet vid en med tillbörlig omsorg genomförd undersökning av fastigheten. Han får därför inte åberopa felet gentemot AssiDomän.

Muddermassorna

Till grund för sin talan har M.R. i denna del åberopat att Sjöfartsverkets tillstånd att dumpa förorenade kvicksilverhaltiga muddermassor på vattenområde tillhörigt fastigheten utgjort fel i fastighet.

Enligt 4 kap. 18 § jordabalken skall, om offentlig myndighets beslut medför att köparen inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, 12 § samma kapitel äga motsvarande tillämpning. Av förarbetena till bestämmelsen följer att beslutet skall ta sikte på den aktuella fastigheten. Rådighetsinskränkningen kan avse såväl ett positivt handlande som en förpliktelse att tåla eller underlåta något (se NJA II 1972 s. 102f). För att bestämmelsen skall bli tillämplig måste köparen vara i god tro men han torde inte ha någon plikt att undersöka om det föreligger ett sådant myndighetsbeslut som det är fråga om (NJA 1994 s. 85). Enligt äldre rättspraxis har säljare som haft vetskap om rådighetsinskränkningen inte ägt åberopa att fastigheten sålts i befintligt skick (se NJA 1933 s. 253).

Av 4 kap. 1 § vattenlagen (1983:291) - som gällde vid tiden för köpet - följer att Sjöfartsverkets vattenföretag, som inbegrep bl.a. dumpning av kvicksilverhaltiga muddermassor på vattenområde tillhörigt fastigheten, krävde särskilt tillstånd av vattendomstolen. Enligt 2 kap. 1 § samma lag krävdes, för bifall till sådan tillståndsansökan, att sökanden hade rådighet över det vattenområde som företaget skulle utföras på. Rådighet över annan fastighets vatten kan överföras genom upplåtelse från fastighetsägaren eller tvångsvis med stöd av särskilda lagbestämmelser.

Sjöfartsverket utförde vattenföretaget efter köpekontraktets ingående men före köpebrevets upprättande. I och med köpekontraktets ingående har M.R. emellertid ägt rättsligt förfoga över fastigheten, med de inskränkningar som följer av kontraktsvillkoren. För det fall M.R. t.ex. velat häva avtalet eller begära nedsättning av köpeskillingen var han efter köpekontraktets ingående hänvisad till jordabalkens regelsystem. På grund av det anförda bör den relevanta tidpunkten vid felbedömningen vara förhållandena vid tiden för köpekontraktets ingående.

Av dåvarande vattenlagens bestämmelser följer att AssiDomäns samtycke till Sjöfartsverket inte var en nödvändig, eller tillräcklig, förutsättning för att tillstånd till vattenföretaget skulle lämnas. Vattendomstolens dom den 29 juli 1994, varigenom Sjöfartsverket lämnades tillstånd att utföra vattenföretaget, medförde att M.R. blev skyldig att tåla att kvicksilverhaltiga muddermassor deponerades på vattenområde tillhörigt fastigheten. Vattendomstolens dom är därför att jämställa med sådant myndighetsbeslut varom stadgas i 4 kap. 18 § jordabalken.

M.R. har inte upplysts om rådighetsinskränkningen och det har inte heller framkommit någon omständighet som medför att han bort ha insett denna. Friskrivningsklausulen i köpekontraktet omfattar inte uttryckligen denna typ av fel. AssiDomän har också uppenbarligen känt till Sjöfartsverkets vattenföretag och borde därför ha tillsett att information om denna hållits tillgänglig för eventuella köpare av fastigheten. AssiDomän får därför inte åberopa friskrivningsklausulen gentemot M.R. för det aktuella felet.

Enligt 4 kap 19 a § jordabalken får inte köparen åberopa att fastigheten är felaktig om han inte reklamerar felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Av förarbetena till bestämmelsen framgår bl.a. följande. För de dolda felen får reklamationsfristen beräknas med utgångspunkt från den tidpunkt vid vilken felet på ett påtagligt sätt framträder. Den tid inom vilken meddelande om fel bör lämnas efter det att det upptäcks kan variera beroende bl.a. på vem som är köpare. Som regel bör bedömningen vara strängare om köparen är en näringsidkare - särskilt om det ingår i dennes ordinarie näringsverksamhet att köpa fastigheter - än om köparen är en privatperson. En köpare kan behöva biträde av en sakkunnig person för att bedöma huruvida ett fel föreligger som kan göras gällande mot säljaren (NJA II 1990 s. 549ff). I RH 1996:130 fann hovrätten att det inte var rimligt att avvakta med att reklamera i drygt ett år efter det att köparna fått del av en utredning enligt vilken fel hade konstaterats. Det förhållandet att köparna var privatpersoner och själva inte byggnadstekniskt kunniga påverkade inte hovrättens bedömning. Inom doktrinen har framhållits att köparen bör få viss tid på sig att sätta sig in i vad begränsningen går ut på innan han behöver reklamera (Grauers, F., Fastighetsköp, 14:e uppl., s. 175).

I målet har inte framkommit något annat än att M.R. köpt fastigheten i egenskap av privatperson. Det aktuella felet har varit synnerligen ovanligt och M.R. får därför anses ha haft skäl att avvakta med reklamationen till dess att han närmare kunnat undersöka saken. M.R. har även reklamerat felet i god tid innan köpet slutligen genomfördes. På grund av det anförda finner hovrätten att M.R. får anses ha lämnat AssiDomän meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet.

Förhållandena vid det aktuella vattenområdet har såvitt framgår av utredningen i målet inte försämrats efter Sjöfartsverkets dumpning av muddermassor. Vattenföretaget har inte påverkat M.R:s möjligheter att utnyttja fastigheten. Vattenområdet torde inte heller utgöra någon beaktansvärd del av fastighetens värde. Sjöfartsverkets tillstånd att dumpa muddermassor på vattenområdet - och därefter det faktiska genomförandet därav - har således inte påverkat fastighetens värde på sätt att M.R. skulle vara berättigad till nedsättning av köpeskillingen.

Målnummer T 3876-01