RH 2005:22

N.S. och M.B. hyrde sedan mars 1999 en bostadslägenhet i Stockholm. Hyresvärden, en bostadsrättsförening, sade upp hyresavtalet till den 1 maj 2004 och hänsköt frågan till hyresnämnden. Föreningen yrkade att hyresavtalet med N.S. och M.B. inte skulle förlängas. Som upphörsgrund åberopades att hyresgästerna hade åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. Enligt föreningen hade hyresgästerna i strid mot bestämmelserna i 12 kap. 65 § jordabalken uppställt särskilda villkor för upplåtelse av lägenheten.

N.S. och M.B. bestred yrkandet och anförde att det inte hade ställts upp något villkor om otillåten ersättning.

Hyresnämnden i Stockholm (2004-03-10, hyresrådet Håkan Julius och övriga ledamöterna Kalle Lezdins och Britta Norlin) biföll föreningens yrkande om att hyresavtalet skulle upphöra den 1 maj 2004. Som skäl för beslutet anförde nämnden följande.

Hyresnämnden godtar N.S:s och M.B:s under sanningsförsäkran lämnade uppgifter om att de skall separera. Detsamma gäller uppgiften att M.B. i anledning av separationen kommer att bo i den på Lidingö förvärvade villan på vilken hon sedan den 15 oktober 2003 har lagfart och uppgiften att N.S. avser att skaffa sig en annan bostad.

Hyresnämnden konstaterar vidare att N.S. den 9 december 2003 för egen del tecknade ett numera annullerat köpekontrakt med K.N. avseende en villa [---] i Bromma där köpeskillingen angavs till 4 milj. kr och med villkor att säljaren erhöll hyresrätten till N.S:s och M.B:s lägenhet om sju rum och kök och 259 kvm [---].

Som stöd för att N.S. vid det tillämnade bytet med K.N. ställt upp ett villkor om sådan otillåten ersättning som avses i 12 kap. 65 § jordabalken har bostadsrättsföreningen till en början åberopat det brev som hyresgästerna tillställt bostadsrättsföreningens styrelse i augusti 2003. I brevet sägs att hyresgästerna på något sätt vill kunna ”förädla det värde som trots allt finns i vårt boende” och det nämns därvid olika alternativ som innebär att de får del i det värde som hyresrätten anses ha. Det nämns vidare i brevet att man tillsammans med bostadsrättsföreningen vill komma fram till en gemensam bild av vad lägenheten kan vara värd och vad en marknadsmässig ”hyresrättsrabatt” brukar vara.

Brevet kan enligt hyresnämndens mening inte tolkas på annat sätt än att hyresgästerna haft för avsikt att tillgodogöra sig ett värde för sin hyresrätt. Att de gjort vissa investeringar i lägenheten, som de ville ha ersättning för, ändrar inte den bedömningen.

Fråga är härefter om köpeskillingen för villan i Bromma om 4 milj. kr avspeglar det verkliga värdet på denna eller om köpeskillingen är avpassad på så sätt att den i själva verket innefattar ett avdrag för ett beräknat värde för hyresrätten [---]. I denna del antecknar nämnden att taxeringsvärdet för villan enligt den allmänna fastighetstaxeringen år 2003 var 3 987 000 kr. Om, såsom är regel, taxeringsvärdet vid tidpunkten för taxeringen avspeglar 75 % av marknadsvärdet skulle det innebära att marknadsvärdet på villan kan beräknas till cirka 5,3 milj. kr. Detta värde har, med en osäkerhetsmarginal nedåt på 550 000 kr och uppåt på 590 000 kr, också tagits upp i den mer översiktliga värdering som föreningen åberopat i ärendet (Villa Värdet) och där värdet också bedömts med hänsyn tagen till köpeskillingar i området.

Någon regelrätt värdering med besiktning av villan i Bromma har visserligen inte gjorts och en viss osäkerhet ligger därför i att i den åberopade värderingen hänsyn inte kunnat tas till husets skick m.m. I ärendet har dock varken vid förhören med hyresgästerna eller med K.N. framkommit något som tyder på att sådana faktorer nämnvärt skulle ha påverkat köpeskillingen i nedåtgående riktning. Vidare antecknar hyresnämnden att villan i Bromma annonserades ut för ”4 575 000 kr + en hyresrätt” vilket indikerar ett betydligt högre marknadsvärde på villan än det pris som parterna senare kom överens om. K.N. har i vittnesförhöret med honom inte närmare kunnat ange vilket pris som skulle ha begärts om en hyresrätt inte hade ingått i ett byte, men anfört att ett pris då skulle kunna tänkas ha begärts till allt mellan 4,5 till 5,5 milj. kr.

Den omständigheten att en ledamot av föreningsstyrelsen i de förhandlingar som fördes med hyresgästerna om upplåtelse av lägenheten med bostadsrätt uppenbarligen var villig att rabattera en tänkt köpeskilling för lägenheten om 6 750 000 kr med ett belopp om 1,5 milj. kr utgörande ett ”beräknat bytesvärde” (föreningens förslag i åberopat brev till hyresgästerna) visar i och för sig att styrelsen var införstådd med hyresgästernas vilja att på något sätt få betalt för sin hyresrätt och också var villig att justera insats och upplåtelseavgift efter detta. Enligt nämndens mening kan styrelsens inställning dock inte tas till intäkt för att föreningen också godtagit ett byte där särskild ersättning togs ut för hyresrätten. Det kan då också anmärkas att styrelsen i samma brev förklarade att den inte kunde acceptera ett av hyresgästerna föreslaget pris om 3 milj. kr på lägenheten som bostadsrätt.

Sammantaget finner hyresnämnden utrett att N.S. varit villig att betala ett pris för villan i Bromma med hyresrätten [---] som byte som enligt vad utredningen i ärendet visar klart understiger marknadsvärdet för villan utan inbyte av hyresrätt. Då N.S. och M.B. tidigare tillkännagett en avsikt att ta betalt för sin hyresrätt, finner nämnden att det i ärendet därför kan hållas för visst att de i samråd vid förhandlingarna om köpet av villan i Bromma uppställt ett sådant villkor om särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätt som enligt 12 kap. 65 § jordabalken inte är tillåtet.

Enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken har hyresgästen efter uppsägning rätt till förlängning av hyresavtalet utom när hyresgästen åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Vad som förekommit i ärendet innebär enligt nämndens mening att hyresgästerna i hög grad har åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet. Då omständigheterna inte är sådana att hyresavtalet skäligen bör förlängas, skall hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skall upphöra bifallas.

[---.]

N.S. och M.B. överklagade beslutet och yrkade bl.a. att hovrätten skulle avslå den talan som föreningen fört vid hyresnämnden.

Föreningen bestred ändring.

I hovrätten anförde N.S. och M.B. bl.a. följande.

De har inte åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäster på det sätt som anges i 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. Deras behov av lägenheten är skyddsvärt. Det vore därför oskäligt och skulle strida mot god sed i hyresförhållanden om hyresavtalet upphörde.

Prövningslägenheten var i dåligt skick, när de tog över hyresrätten. Föreningen var inte beredd att kosta på några förbättringar. De fann därför för gott att själva genomföra en ingripande renovering. Således har de renoverat kök och badrum, byggt ett ytterligare badrum, utrustat lägenheten med garderober samt tillfört den mycket påkostade gardiner och gardinuppsättningar, en mycket påkostad ljudanläggning och en mycket exklusiv belysning. Sammanlagt har de tillfört lägenheten egendom för 976 631 kr.

Som anfördes redan vid hyresnämnden har de och föreningen under hela hyrestiden diskuterat om lägenheten i stället skulle upplåtas till dem med bostadsrätt. Även andra ekonomiska transaktioner dem emellan har varit aktuella, allt på initiativ av föreningen, och det är föreningen som har använt sådana uttryckssätt som att lägenheten har ett ”bytesvärde”. Inget av de olika alternativen strider mot 12 kap. 65 § jordabalken.

Efter separationen under sommaren 2003 sökte N.S. efter ett annat lämpligt boende för sig och barnen. Han blev genom en annons intresserad av K.N:s villafastighet i Bromma. Vid sina två besök på fastigheten kunde han dock iaktta grava fel och brister på byggnaden. Bland annat gällde detta taket samt fönster och fönsterkarmar. Kostnaden för att avhjälpa felen kan uppskattas till cirka 250 000 kr. Dessutom behövdes det nyinvesteringar på 100 000 kr - 250 000 kr avseende uppvärmningssystemet. Efter en tids fundering erbjöd sig N.S. att förvärva fastigheten för 4 milj. kr. Han och M.B. var beredda att låta extrautrustningen vara kvar i lägenheten utan någon ersättning. Det var fråga om deras lösa egendom. Någon särskild ersättning för hyresrätten begärdes inte av N.S. och avtalades inte heller. K.N., som besökte lägenheten två gånger, accepterade N.S:s anbud tämligen omgående. K.N. var angelägen om att köpet skulle göras upp före årsskiftet 2003/04, men drog sig sedermera ur affären, eftersom föreningen motsatte sig bostadsbytet.

Föreningen anförde bl.a. följande.

Det vidhålls att N.S. och M.B. har ställt upp ett villkor om särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten. Det strider mot 12 kap. 65 § jordabalken, och de har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäster i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas.

Föreningen renoverade lägenheten för 470 000 kr i anslutning till N.S:s och M.B:s inflyttning. Kort dessförinnan, under hösten 1998, hade dessutom stammarna bytts i fastigheten och flera förbättringar gjorts i badrummen. Ombyggnadskostnader på cirka 220 000 kr kan hänföras till prövningslägenheten.

Föreningen bestrider inte i och för sig att N.S. och M.B. har lagt ned kostnader på 976 631 kr. Men föreningen kan inte vitsorda att lägenheten har tillförts motsvarande värde. I vart fall har arbetena i stor utsträckning avsett fastighetstillbehör, och hyresgästerna har inte rätt att ta betalt för sådan egendom. Det kan påpekas att den mäklare som ”värderade” lägenheten i augusti 2003 angav att hyresgästerna hade renoverat den för cirka 200 000 kr. Den uppgiften måste rimligtvis komma från hyresgästerna själva. Dessutom har M.B. i ett brev den 1 mars 2000 bett föreningen att tillåta renoveringarna och då benämnt dem ”små justeringar”.

Villafastigheten har av mäklaren beskrivits som renoverad med god smak. Det är mycket svårt att tro att den skulle ha varit till salu för ett pris som obetydligt översteg taxeringsvärdet. Om det hade funnits några påtagliga behov av renovering, hade mäklaren varit skyldig att upplysa om detta.

I hovrätten gjorde föreningen gällande också att hyresavtalet skulle upphöra med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken och anförde att varken N.S. eller M.B. hade sin permanenta bostad i lägenheten. N.S. och M.B. bestred att hyresavtalet skulle upphöra på den grunden.

Svea hovrätt (2005-02-14, hovrättslagmannen Ulla Erlandsson samt hovrättsråden Gudmund Toijer, referent, och Per Eklund) ändrade hyresnämndens beslut och avslog föreningens talan om att hyresavtalet skulle upphöra. Hovrätten fann att hyresavtalet inte skulle upphöra enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken. När det gällde frågan om hyresgästerna hade ställt upp villkor om särskild ersättning för hyresrätten anförde hovrätten följande i sina skäl.

Vad som åberopas mot N.S. och M.B. är att de har lämnat hyresrätten i byte för att N.S. därigenom skulle kunna förvärva en villafastighet till ett pris som understeg vad han annars hade måst betala.

Förbudet i 12 kap. 65 § jordabalken omfattar i och för sig detta slag av byten (NJA 1990 s. 412). Det förutsätter dock att köpeskillingen för villafastigheten klart understeg vad N.S. skulle ha betalat om det inte hade skett något byte med hyresrätten. Att döma av de uppgifter som har lämnats av säljaren till villafastigheten, K.N., synes det emellertid inte ha varit aktuellt för honom att sälja fastigheten utan att få en bostadslägenhet i utbyte. I sådana fall får den faktiska köpeskillingen jämföras med fastighetens marknadsvärde.

Det är föreningen som har bevisbördan för att förvärvet har skett till underpris, och det måste kunna hållas för visst att köpeskillingen är klart lägre än marknadsvärdet (RH 2004:5).

N.S. har tecknat ett köpekontrakt för villafastigheten med en köpeskilling om 4 milj. kr. Beträffande marknadsvärdet har parterna åberopat flera utlåtanden som sammantaget ger en ganska splittrad bild av fastighetens värde. Således har exempelvis M.S. vid VärderingsHuset Småhus AB angett ett värde mellan 5 milj. kr och 5,8 milj. kr, medan A.E., Densia AB, angett värdeintervallet 3,8 milj. kr - 4,6 milj. kr. Såvitt kan bedömas är båda utlåtandena sakkunnigt utarbetade och grundas i stor utsträckning på jämförelser med andra försäljningar i området. En skillnad ligger i det förhållandet att A.E:s jämförelse, som spänner över nästan två år, avser betydligt fler fastigheter. Han har också i sitt vittnesmål angett att det finns vissa individuella faktorer som leder till att värdet för den aktuella villafastigheten ligger förhållandevis lågt; bl.a. har han hänvisat till fastighetens läge vid en väg med viss genomfartstrafik. Enligt hovrättens mening går det inte att bortse från A.E:s värdering. Varken M.S:s utlåtande, materialet från Villa Värdet eller den övriga utredningen kan ges något försteg vid bedömningen av marknadsvärdet. Snarare ger den samlade utredningen intrycket att marknadsvärdet för fastigheten har varit svårbedömt. Utredningen om marknadsvärdet visar därmed inte att villafastigheten har sålts till ett klart underpris.

En ytterligare omständighet som har förts in i målet är att fastigheten i en annons hade bjudits ut till ett ganska mycket högre pris än den faktiska köpeskillingen, nämligen ”4 575 000 kr + hyresrätt . . .”. Skillnaden är dock inte så stor att den ger fog för slutsatsen att N.S. har ställt upp ett villkor om särskild ersättning för hyresrätten (NJA 1990 s. 412). Det finns inte heller något stöd i utredningen för att hyresrätten uttryckligen eller ens underförstått har åsatts något ekonomiskt värde vid de kontakter som föregick köpet av villafastigheten. Vad som har kommit fram är i stället att K.N. av en mäklare hade fått beskedet att marknadsvärdet för villafastigheten var förhållandevis svårt att beräkna och att mäklaren angett ett brett värdeintervall. Det måste också ges en viss betydelse att K.N., sedan han frånträtt avtalet med N.S., rent faktiskt sålde fastigheten till en annan köpare för 3,9 milj. kr, låt vara att det även då skedde ett byte med en bostadslägenhet och att hyran för den var lägre än för prövningslägenheten.

Inte heller kan de händelser som ligger i tiden före villaköpet anses mer entydigt peka på att N.S. eller M.B. var inställda på att ställa upp villkor om särskild ersättning i strid mot förbudet i jordabalken. Visserligen har de i en skrift, som synes vara författad i augusti 2003, sagt att det börjar ”dra ihop sig lite för oss att på något sätt kunna förädla det värde som trots allt finns i vårt boende.” Uttryckssättet medger dock skilda tolkningar. Mot bakgrund av att det finns i en skrift till föreningens styrelse, ligger det dock närmast till hands att anta att det syftar till någon form av ekonomisk uppgörelse med föreningen, något som båda parter diskuterat. Det har inte kommit fram några uppgifter som tyder på att en sådan uppgörelse skulle strida mot förbudet. Vad N.S. och M.B. därutöver kan ha uttryckt skriftligen eller muntligen förändrar inte heller bilden av villaköpet.

Vid en samlad bedömning av bevisningen anser därför hovrätten att det inte kan hållas för visst att villafastigheten har sålts till ett klart underpris och att det inte heller i övrigt finns grund för slutsatsen att det har ställts upp ett villkor om särskild ersättning för hyresrätten.

Målnummer ÖH 2563-04