RH 2004:5

Hyresvärdarna P.B. och K.B. sade upp hyresavtalet med C.G.Ö. Grunden för uppsägningen angavs vara att C.G.Ö. ansågs sakna behov av prövningslägenheten och att det därför inte skulle strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara oskäligt mot C.G.Ö. att hyresförhållandet upphörde (12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken). C.G.Ö. bestred uppsägningen och ansökte i sin tur om att få byta sin lägenhet mot en annan. Vid hyresnämnden hölls förhör med C.G.Ö., L.J., K.Å. och B.B.

Hyresnämnden i Stockholm (2002-06-27, hyresrådet Anne Bratt samt ledamöterna Herje Larsson och Margareta Jansson) lämnade hyresnämndens upphörsyrkande om C.G.Ö:s ansökan om lägenhetsbyte utan bifall. I sina beslutsskäl anförde hyresnämnden.

Nämnden finner inte att C.G.Ö. visat att hon har beaktansvärda skäl för det begärda bytet. Följande bör dock tilläggas. De lägenhetsbyten som vittnen hörts om berör inte det nu aktuella bytet. Genom förhören med framför allt L.J. och G. B. är emellertid klarlagt att C.G.Ö. i dessa andra kontakter haft för avsikt att en eventuell överlåtelse av hennes lägenhet skulle innebära ekonomisk kompensation till henne. Mot bakgrund härav finner hyresnämnden att det framstår som sannolikt att så skulle kunna vara fallet även när det gäller det nu aktuella bytet. Särskilda skäl talar därför också mot bytet. C.G.Ö:s ansökan skall därför avslås.

När det härefter gäller frågan om hyresavtalets förlängning kan nämnden konstatera att hyresvärden åberopat ett sakligt avflyttningsskäl som dock, med hänsyn till vad som framkommit om värdens underlåtenhet att sedan lång tid lämna lägenheter till Stockholms Stads Bostadsförmedling AB, framstår som svagt. En avvägning mot hyresgästens behov av att få avtalet förlängt skall vidare göras. Det ankommer här på hyresvärden att styrka påståendet om att C.G.Ö. saknar behov av lägenheten. Det förhållandet att C.G.Ö. i och för sig varit beredd att vid byten överlåta lägenheten mot viss ersättning innebär inte nödvändigtvis att hon inte behöver den som bostad. Vad hyresvärden i övrigt åberopat i denna del är inte styrkt. Sammanfattningsvis finner hyresnämnden därför att hyresvärden inte förmått visa att hyresgästen saknar behov av lägenheten. Det skulle därför strida mot god sed i hyresförhållanden om avtalet upphörde. Hyresvärdens upphörsyrkande kan därför inte vinna bifall.

Hyresvärdarna överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan vid nämnden. C.G.Ö. bestred ändring. Hyresvärdarna åberopade i hovrätten som ny grund för sin talan att hyresavtalet skulle bringas att upphöra i första hand med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken på grund av att C.G.Ö. i samband med sin avsikt att byta lägenheten vid två tillfällen uppställt villkor om särskild ersättning för att överlåta hyresrätten till lägenheten. I andra hand åberopade hyresvärdarna att hyresavtalet skulle upphöra med stöd av samma bestämmelse punkt 10. C.G.Ö. bestred att hon begärt ersättning för sin hyresrätt och tillade att hon och C.G. sedan ett år tillbaka bodde tillsammans i prövningslägenheten som äkta makar.

Svea hovrätt (2003-09-26, hovrättslagmannen Ulla Erlandsson och hovrättsassessorn Susanne Gerland) ändrade hyresnämndens beslut och förklarade att det aktuella hyresavtalet hade upphört att gälla. I sina skäl anförde hovrätten följande.

Hovrätten prövar först om hyresavtalet skall upphöra enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken genom att C.G.Ö., enligt hyresvärdarnas påstående, uppställt villkor om särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till lägenheten.

Straffansvar kan utkrävas av den som uppsåtligen ställer upp villkor om särskild ersättning för bl.a. överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägenhet. Ett sådant villkor är ogiltigt och den som ställt upp villkoret är skyldig att lämna tillbaka vad han eller hon tagit emot (12 kap. 65 § jordabalken). Straffbestämmelsen kan i princip tillämpas även i det fall en hyresgäst endast en gång betingar sig särskild gottgörelse för ett byte och utan att detta fullföljs och ersättningen tas emot (prop. 1977/78:175 s. 179). I fråga om den i tredje stycket föreskrivna återbetalningsskyldigheten gäller att denna skyldighet anses kunna komma i fråga endast när köpeskillingen för bytesobjektet klart understiger det belopp som köparen skulle ha betalat, om inte en hyresrätt lämnats i byte (NJA 1990 s. 412).

Enligt ett uttalande av riksdagens tredje lagutskott år 1968 (LU 3 1968 s. 87) ansågs en hyresvärd ha skälig anledning att vägra samtycke till ett lägenhetsbyte, om en överenskommelse om ersättning för bytet visat sig föreligga. Byte vägrades därefter i sådana fall. Hyresrättsutredningen ansåg att den praxis som utbildats var rimlig och föreslog att den borde få stöd i lagtexten (SOU 1981:77 s. 354). Förslaget genomfördes år 1984 utan närmare kommentarer från lagstiftaren genom en komplettering av 12 kap. 35 § jordabalken innebärande att tillstånd till byte inte heller skall lämnas, om andra särskilda skäl talar mot bytet (jfr prop. 1983/84:137). Som förutsättning för bytesvägran torde gälla att hyresvärden förmår visa att hyresgästen krävt ett pris som klart understiger marknadsvärdet för t.ex. en bostadsrätt (Leif Holmqvist, Hyreslagen, En kommentar, 6:e uppl., 2000, s. 224 f.).

Om en hyresgäst fått hyresrätten till en lägenhet genom att ha vilselett hyresvärden, i regel i samband med ett byte, har vilseledandet ensamt i praxis ansetts utgöra ett sakligt avflyttningsskäl vid en tillämpning av 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken. Hyresförhållandet har ansetts böra upplösas om inte särskilda skäl talar emot det, såsom arten och graden av vilseledande, hyresgästens behov och sociala skäl och hyresvärdens intresse att få lägenheten friställd (se Rättsfall från Bostadsdomstolen RBD 38:1978). Att det har förflutit en längre tid - över tre år - från ”skenbytet” tills hyresvärden fick kännedom om förhållandet och sade upp hyresavtalet har inte ansetts utgöra hinder mot att låta hyresavtalet upphöra (se Bostadsdomstolens beslut BD 427/1992).

När det gäller det första av hyresvärdarna åberopade fallet har framkommit genom K.Å:s vittnesmål att C.G.Ö. var villig att betala 800 000 kr för hennes bostadsrättslägenhet vid byte mot prövningslägenheten medan värdet på bostadsrätten enligt K.Å. var 1 300 000 kr och hon ville ha minst 1 100 000 kr.

När det gäller en så allvarlig påföljd som hyresavtalets upphörande som grundas på att hyresgästen åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst genom att begära särskild ersättning i samband med ett planerat lägenhetsbyte mot en bostadsrätt, måste enligt hovrättens bedömning krävas att samma förutsättningar är uppfyllda som de som gäller vid vägrat lägenhetsbyte eller krav på återbetalning av sådan ersättning. Det innebär att det i förevarande fall måste hållas för visst att den köpeskilling som C.G.Ö. enligt K.Å:s vittnesmål varit villig att betala, dvs. 800 000 kr, klart understigit det belopp en köpare skulle ha betalat, om inte hyresrätt lämnats i byte.

Det finns inget värderingsintyg avseende bostadsrätten. Det saknas också utredning om hur mycket en köpare skulle ha varit villig att betala för den aktuella bostadsrätten, om han eller hon inte avsett att lämna en hyresrätt i utbyte. Med hänsyn härtill kan det inte med säkerhet fastslås att den av C.G.Ö. erbjudna ersättningen klart understigit det marknadsvärde som K.Å:s bostadsrätt hade vid tillfället. På grund härav kan C.G.Ö:s handlande i detta fall inte läggas henne till last som ett åsidosättande av hennes skyldigheter som hyresgäst.

I det andra bytesärendet, som avsåg byte till en annan hyresrätt, är utrett att C.G.Ö. för att byta sin lägenhet mot den andra hyresrätten begärt 350 000 kr. Av omständigheterna i målet framgår att hennes krav på ersättning inte var ett mer eller mindre tillfälligt infall från C.G.Ö:s sida utan att det fanns en bestämd vilja hos henne att få betalt för sin lägenhet. Hennes förfarande är straffbart enligt 12 kap. 65 § jordabalken och får anses strida mot de grundläggande skyldigheter som en hyresgäst har gentemot sin hyresvärd. C.G.Ö. måste ha förstått att hyresvärdarna inte kan acceptera att en hyresgäst försöker betinga sig ersättning för sin hyresrätt. C.G.Ö. har genom sitt handlingssätt i hög grad åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst. Med hänsyn till tidigare praxis när hyresgästen fått hyresrätten till en lägenhet genom s.k. skenbyte bör under angivna förhållanden hyresavtalet upphöra om inte alldeles särskilda skäl talar häremot. Några sådana skäl har C.G.Ö. inte anfört. Det kan därför inte anses oskäligt mot C.G.Ö. att hyresavtalet får upphöra enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. Vid denna bedömning saknar hovrätten anledning att pröva om hyresavtalet skall bringas att upphöra enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.

Referenten, hovrättsrådet Per Eklund, var skiljaktig och anförde följande.

Att som hyresgäst begära ersättning som villkor för att få till stånd ett lägenhetsbyte är i sig något mycket allvarligt som inte under några förhållanden kan godtas. Det är ett handlande som kan såväl utgöra ett särskilt skäl för hyresnämnden att vägra ett byte som medföra straffrättslig påföljd. I målet aktualiseras en väsentligt strängare påföljd än de nämnda, nämligen en påföljd som innebär att hyresavtalet kan upphöra att gälla på den grunden att hyresgästen genom sitt handlande åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i tillräckligt hög grad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att avtalet upphör.

Som gäller vid bestämmande av straff och i andra liknande sammanhang måste det upprätthållas ett krav på att den bestämda påföljden står i rimlig proportion till den förseelse som ligger till grund för påföljdens aktualiserande. I förarbetena till den aktuella bestämmelsen om ett hyresgästens handlande som kan medföra hyresavtalets upphörande, 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken, har också denna princip uttryckligen slagits fast. Där uttalas bl.a. att det i allmänhet är avgörande för frågan om hyresavtalets förlängning eller inte att se till helhetsbilden av hyresgästens förhållanden mer än isolerade episoder. Det bör vara rimlig proportion mellan förseelse och påföljd. Hyresgästens ådagalagda vilja att vidta rättelse måste vidare tillmätas stor betydelse (SOU 1961:47 s. 84 f).

Det är genom G.B:s vittnesmål utrett, att C.G.Ö. under ett telefonsamtal med honom begärt 350 000 kr i överlåtelseersättning medan han varit villig att betala endast 150 000 kr. Ersättningens storlek har följaktligen diskuteras, och det har inte visats vara något annat än den stora beloppsdifferensen vid parternas ömsevisa budgivning som varit avgörande för att lägenhetsbytet inte kunnat fullföljas. Även om det kan ha förhållit sig så - härvid finns vid hovrättens prövning endast G.B:s uppgifter att tillgå såsom de åhörts vid en uppspelning av bandet med upptagningen av hans vittnesmål vid hyresnämnden - att C.G.Ö. varit bestämd i sin vilja att få betalt för sin lägenhet, kan detta knappast betraktas som något anmärkningsvärt i ett läge då en överlåtelseersättning diskuteras mellan två jämbördiga parter utan att någon av dem befinner sig i någon utsatt position. Med beaktande dessutom av att det rört sig om endast ett styrkt försök till lägenhetsbyte, låt vara förenat med krav på en hög överlåtelseersättning, och att den begärda ersättningens storlek gör att försöket får bedömas ha varit otjänligt bör det enligt min mening krävas att det påvisats några ytterligare för C.G.Ö. försvårande omständigheter som skulle kunna leda till att hyresavtalets upphörande framstår som rimligt proportionerligt i förhållande till den överträdelse som lagts henne till last. Några sådana omständigheter har emellertid inte framkommit genom utredningen i målet.

Det bör i sammanhanget framhålls att de former av hyresgästens vilseledande som enligt rättspraxis lett till hyresavtalets upphörande med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken har gällt ”fullbordade försök” i den meningen att hyresgästen fått en hyresrätt, vanligtvis genom byte, till följd av vilseledande vare sig detta skett genom lämnande av vilseledande uppgifter eller underlåtenhet att upplysa hyresvärden om något väsentligt förhållande. I dessa situationer framstår enligt min mening hyresgästens handlande som mer klandervärt i förhållande till hyresvärden jämfört med hur man bör bedöma C.G.Ö:s handlande i detta fall som gällt ett enstaka och i förfluten tid misslyckat försök att få betalt för sin lägenhet. Det är först i samband med en senare begäran om lägenhetsbyte, som av hyresnämndens vägrats på den grunden att C.G.Ö. tidigare försökt att betinga sig en överlåtelseersättning, som allvaret i hennes handlande måste anses ha stått klart för henne.

Vid prövningen bör utöver det anförda även anmärkas att hyresvärdarna inledde sin talan vid hyresnämnden med yrkande om hyresavtalets upphörande på den grunden att C. G. Ö. saknade behov av prövningslägenheten medan överklagandet och prövningen i hovrätten i stället har koncentrerats på frågan om den begärda överlåtelseersättningen och i vad mån denna skall betraktas som ett åsidosättande av hennes förpliktelser i den mening som framstår av den av hyresvärdarna först i hovrätten åberopade bestämmelsen i 12 kap. första stycket 2 jordabalken.

Med hänvisning till det anförda och då C.G.Ö:s behov av prövningslägenheten för permanentboende numera visat sig vara mera påtagligt än vad som var fallet vid tiden för hyresnämndens beslut skulle det enligt min mening vara oskäligt mot henne att nu låta hyresavtalet upphöra.

Målnummer ÖH 7537-02