RH 2005:64

E.T. och B.S. äger tillsammans med tre andra personer fastigheten Lund Gyllenkrok 27. År 1986 träffades ett avtal innebärande att B.S. skulle hyra en bostadslägenhet i den gemensamt ägda fastigheten mot visst vederlag som skulle erläggas kvartalsvis. B.S. undertecknade avtalet både i egenskap av hyresvärd tillsammans med övriga delägare till fastigheten och i egenskap av hyresgäst.

E.T. yrkade i ansökan om betalningsföreläggande att B.S. skulle förpliktas att till honom betala 131 244 kr jämte viss ränta samt ersättning för rättegångskostnader. Till grund för sin talan åberopade E.T. bl.a. följande. Innehållet i avtalet från år 1986 bekräftades i slutet av år 1992 av samtliga delägare i fastigheten. B.S. hade från och med den 1 januari 1993 inte erlagt full betalning för sin brukanderätt och häftade på grund därav i skuld till bl.a. E.T. Han hade rätt till ersättning från B.S. med ett belopp som motsvarade hans andel i fastigheten av den uteblivna ersättningen.

B.S. bestred ansökan om betalningsföreläggande i dess helhet. Som grund för bestridandet åberopade hon bl.a. att hon erlagt avtalad hyra.

På E.T:s begäran hänsköts målet till domstol. Lunds tingsrätt väckte frågan om det förelåg s.k. nödvändig processgemenskap i målet.

E.T. anförde angående frågan om nödvändig processgemenskap bl.a. följande. Det föreligger inte något hyresförhållande i hyreslagens mening mellan B.S. och övriga delägare till fastigheten, det rör sig i stället om en brukningsrätt. Enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt gäller i princip att samtliga delägares samtycke erfordras för att förfoga över den samägda egendomen. B.S. har åsidosatt det mellan henne och övriga delägare gällande avtalet enligt vilket hon skall betala ersättning för sin brukningsrätt. Övriga samägare har inte samtyckt till detta åsidosättande. En delägare kan då enligt allmänna grundsatser påkalla domstols prövning. Principen att rättsföljder bör hävdas gemensamt bör inte sträckas onödigt långt i fråga om rättsföljder av avtal. Om fordringen kan delas upp bör varje delägare kunna kräva ut sin andel och även väcka talan därom. Tvisten handlar inte entydigt om fastighetens förvaltning eller nyttjande, utan snarare om hur fastighetens avkastning skall fördelas mellan delägarna.

B.S. hävdade att det förelåg nödvändig processgemenskap och att E.T:s talan därför skulle avvisas och anförde som grund härför följande. Målet avser nyttjande mot vederlag av hus som ägs gemensamt och fordringsanspråket är således avhängigt av E.T. i hans egenskap av en bland flera fastighetsägare tillika hyresvärdar. Delägarna har inte avtalat bort samäganderättslagen som därmed är tillämplig vad avser förvaltningen. Huvudregeln är att förvaltnings- och förfoganderätt tillkommer ägarna gemensamt och då föreligger nödvändig processgemenskap.

Lunds tingsrätt (2004-11-25, rådmannen Monica Felding) avvisade E.T:s talan och förpliktade honom att ersätta B.S:s rättegångskostnader. I skälen anförde tingsrätten bl.a. följande.

Med hänsyn till att B.S. är delägare till fastigheten, och därmed även till den lägenhet som hon brukar, är det tingsrättens uppfattning att avtalet i stället för ett hyresavtal är att se som ett förvaltningsavtal. Bestämmelserna i 12 kap.jordabalken har bedömts bli svåra eller omöjliga att tillämpa om hyresgästen äger del i fastigheten. (För en djupare diskussion av denna fråga hänvisas till Hans Svahn i artikeln Upplåtelse av nyttjanderätt i andel i fastighet, Svensk Juristtidning 1998 s. 152).

En upplåtelse av hyresrätt i en fastighet åt tredje man kräver samtliga delägares deltagande. Vid en därpå följande tvist mellan hyresvärd och hyresgäst om hyresförhållandet anser tingsrätten att det råder nödvändig gemenskap mellan delägarna. Det rör sig nämligen om ett och samma odelbara rättsförhållande. Även indrivning av hyra bör ske gemensamt, fast detta är mer osäkert (jfr Gösta Walin, Samäganderätt, 2000, s. 149).

Även ett förvaltningsavtal som delägare träffar inbördes förutsätter enighet. För att en delägare mot avgift skall få rätt att nyttja en lägenhet i en fastighet krävs alltså att delägarna är ense. Delägarna i målet har varit överens om att B.S. skulle få bruka en av lägenheterna i en fastighet enligt de villkor som anges i hyresavtalet. Tvist har därefter uppkommit om vederlaget för brukandet.

I lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt ges regler om när två eller flera är samfällt ägare till en fastighet eller lös sak. Lagen upptar främst bestämmelser för det fall att ägarna inte kan enas om det samfällda godsets förvaltning eller nyttjande. Samäganderättslagen föreskriver två lösningar för det fall delägare är oeniga i dessa frågor; förordnande av god man för förvaltning av godset eller gemenskapens upplösning genom försäljning av godset. Detta innebär i princip att en delägare är betagen rätten att föra talan vid domstol vad angår förvaltning eller nyttjande av samägd egendom.

E.T:s krav mot B.S. bygger på ett avtal som träffats mellan samtliga delägare. B.S. är i avtalsförhållandet att anse som både upplåtare och brukare. Samägande föreligger därmed mellan delägarna, inte bara till fastigheten, utan även till anspråket på vederlag. Enligt tingsrättens uppfattning råder i förevarande situation nödvändig processgemenskap mellan E.T. och de andra delägarna. Olika sätt att lösa konflikten erbjuds i samäganderättslagen. Hinder föreligger därmed att i sak pröva E.T:s talan mot B.S.

E.T. överklagande beslutet till hovrätten och yrkade att hovrätten skulle undanröja tingsrättens beslut och återförvisa målet till tingsrätten för fortsatt handläggning. Han yrkade vidare att hovrätten skulle undanröja tingsrättens beslut om rättegångkostnader. Slutligen yrkade E.T. ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten.

B.S. bestred E.T:s yrkanden och yrkade ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten.

Hovrätten över Skåne och Blekinge (2005-12-13, hovrättsråden Roberth Nordh, Staffan Anderberg, referent, och Helén Andersson) undanröjde tingsrättens beslut och återförvisade målet till tingsrätten för fortsatt handläggning.

I sina skäl för beslutet anförde hovrätten bl.a. följande.

Rättegångsbalken innehåller inga regler om talerätt. Av praxis framgår att i dispositiva tvistemål i princip någon talerättsprövning inte skall ske, eller i vart fall att kärandens påstående, att han är berättigad i förhållande till svaranden, är tillräckligt för att grunda talerätt (se bl.a. NJA 1992 s. 859 och NJA 2000 s. 576). Undantag finns dock bl.a. vid s.k. odelbara rättsförhållanden såsom samäganderätt som förutsätter att samtliga samägare uppträder gemensamt i en process. Talerättsprövning på grund av nödvändig processgemenskap är emellertid omdiskuterad. Utvecklingen får dock anses gå mot en inskränkning av utrymmet för prövning av talerätt.

Enligt hovrätten får redan den omständigheten att käranden ensam väcker talan i normalfallet anses innebära att han också gör gällande en rätt att uppträda ensam, d.v.s. att det inte föreligger något odelbart rättsförhållande som utgör hinder mot att talan tas upp till prövning i sak. Det är tillräckligt för talerätt att käranden påstår en rätt för egen del.

Mot bakgrund av vad som nu nämnts har E.T. talerätt. Frågan om det i målet aktuella anspråket är delbart eller odelbart skall därmed prövas genom dom (jfr NJA 2005 s. 557). Tingsrättens beslut skall följaktligen undanröjas och målet återförvisas dit för fortsatt handläggning.

Enligt 18 kap. 15 § tredje stycket rättegångsbalken skall vid återförvisning frågan om kostnader i den högre rätten prövas i samband med målet efter dess återupptagande.

Målnummer ÖÄ 3812-04