RH 2009:74

Domskäl

Tingsrätten (rådmannen Sten Ekeroth) anförde i dom den 3 juli 2007 bl.a. följande.

GRUNDER

Böhmen anförde som grund för käromålet: Kärnfastigheter har från och med den 1 oktober 2005 inte erlagt någon hyra för den gemensamhetslokal som Kärnfastigheter hyr av Böhmen på Gustaf Adolfs gata 14 B. Då kontraktet inte sagts upp av någondera av parterna har hyrestiden förlängts med tre år till och med den 30 september 2008. Böhmen har anledning att anta att Kärnfastigheter inte har för avsikt att erlägga någon hyra under kontraktstiden. Kärnfastigheter skall därför, med tillämpning av reglerna om anteciperad mora, förpliktigas att utge samtliga de hyror som förfaller under innevarande kontraktstid.

Kärnfastigheter gjorde som grund för bestridandet i första hand gällande att hyreskontraktet avseende gemensamhetslokalen hade sagts upp redan genom den skriftliga uppsägningen daterad den 14 maj 2004. I vart fall måste Böhmen ha insett att denna uppsägning avsett båda hyresavtalen. I andra hand gjorde Kärnfastigheter gällande att hyresavtalet avseende gemensamhetslokalen hade upphört att gälla samtidigt med hyresavtalet avseende studentrummen eftersom hyran av gemensamhetslokalen haft ett klart samband med hyran av studentrummen, som är ett avtal för bostadsändamål och som har varit av mindre betydelse enligt bestämmelserna i 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken.

UTVECKLING AV TALAN

Böhmen: De båda hyreskontrakten, som avser lokaler, är två från varandra fristående avtal och hyreskontraktet avseende gemensamhetslokalen är ett självständigt avtal. Kärnfastigheter tillträdde studentrummen flera månader innan parterna avtalade om hyran av gemensamhetslokalen. Gemensamhetslokalen har separat entré och har enligt hyreskontraktet annan adress än studentrummen. Kontrakten är undertecknade av olika representanter för Kärnfastigheter och det finns inte någon hänvisning mellan avtalen i hyreskontrakten.

Hyresavtalet avseende gemensamhetslokalen är inte något kopplat avtal enligt 12 kap. 6 § 3 tredje stycket jordabalken. Hyresavtalet mellan Böhmen och Kärnfastigheter avseende studentrummen är ett lokalhyresavtal vilket framgår av hyreskontraktet. Avtalet avser med andra ord inte hyra av bostadslägenhet. Det finns inget omedelbart samband mellan avtalen och även andra än studenter boende i huset har använt lokalen. Böhmen är ett litet bolag och ur deras perspektiv utgör hyresintäkterna från gemensamhetslokalen inte ett avtal om en nyttighet av mindre betydelse.

Kärnfastigheter har bevisbördan för att båda hyresavtalen har sagts upp.

En uppsägning av ett hyresavtal skall vara klar och tydlig. I sin skriftliga uppsägning den 14 maj 2004 angav Kärnfastigheter att kontraktet beträffande Gustaf Adolfs gata 16 sades upp. Uppsägningen är undertecknad av L.N. som var med och förhandlade fram båda hyresavtalen. Han kände därmed till att det fanns två olika hyresavtal med Böhmen i fastigheten. Kärnfastigheter sade således endast upp kontraktet avseende lokalen som skulle användas till studentrum och som enligt hyreskontraktet hade just denna adress. Hyreskontraktet avseende studentrummen upphörde därmed att gälla den 1 oktober 2005. Då hyreskontraktet för gemensamhetslokalen fortlöpte skickade Böhmen i mitten av september 2005 hyresavier avseende fjärde kvartalets hyror till Kärnfastigheter och då betalning ej erlades skickade Böhmen även påminnelse.

Kärnfastigheters påstående att den skriftliga uppsägningen av Gustaf Adolfs gata 16 även avsåg hyreskontraktet avseende gemensamhetslokalen är en efterhandskonstruktion. Efter det att Kärnfastigheter fått hyresavier och påminnelse kontaktade Kärnfastigheters ombud, K.H., Böhmen och bad att få en kopia av hyreskontraktet för gemensamhetslokalen. Vid tiden för den skriftliga uppsägningen kände Kärnfastigheters ombud följaktligen inte till att det fanns två separata hyreskontrakt. - I fastigheten finns utöver de i målet aktuella lokalerna bl.a. 16 hyreslägenheter. Mot bakgrund av att Böhmen ville ha möjlighet att återuppta den hotellverksamhet som tidigare bedrivits i fastigheten gällde samtliga hyreskontrakt i fastigheten till och med den 30 september 2005.

Vid tidpunkten som hyreskontrakten undertecknades var det oklart med hur adressnumreringen skulle bli och därför skrevs det i en bilaga till hyreskontraktet avseende studentrummen att entrén sker från Norra Tvärgatan.

Kärnfastigheter: Vid tiden för uppsägningen kände K.H., som författade uppsägningen, inte till att det fanns två separata hyresavtal. Syftet med den skriftliga uppsägningen var emellertid att hela förhyrningen i Böhmens fastighet skulle upphöra. Studentrummen och gemensamhetslokalen är belägna i samma fastighet på Gustaf Adolfs gata i Helsingborg. Adressen borde rätteligen ha angetts till Gustaf Adolfs gata 16 i båda hyreskontrakten eftersom både studentrummen och lokalen skall ha samma adress. Därmed måste Böhmen ha insett att uppsägningen av Gustaf Adolfs gata 16 avsåg båda hyresavtalen. Då Böhmen inte reagerade godtog de att båda hyresavtalen hade sagts upp.

Hyreskontraktet avseende studentrummen är ett avtal om hyra av bostad, vilket bl.a. framgår av bilaga två till hyreskontraktet för studentrummen enligt vilken Böhmen skulle tillhandahålla inredning såsom säng och skrivbord i boenderummen. Hyreskontraktet för studentrummen omfattade totalt 42 studentrum och en area om cirka 1 068 m². Troligen kom Kärnfastigheter efter det att studenterna tillträtt rummen på att det saknades en gemensamhetslokal för studenterna som bodde i fastigheten. Därför avtalade parterna om hyra av en lokal på cirka 117 m² i källaren som enligt hyreskontraktet skulle användas som gemensamhetslokal för studenter. Avsikten när hyresavtalet slöts var att de studenter som hyrde studentrum i fastigheten skulle använda lokalen som tv- och samlingsrum och det var även så lokalen kom att användas. Uppsägningstiden för lokalen var osedvanligt lång; 15 månader jämfört med 9 månader som är brukligt vid lokalhyra. Att båda hyreskontrakten gäller fram till och med den 30 september 2005 talar för att det finns ett samband mellan avtalen. Jämfört med studentrummen var gemensamhetslokalen en nyttighet av mindre betydelse och den hade omedelbart samband med hyran av studentrummen. Därför upphörde hyresavtalet avseende lokalen att gälla samtidigt med hyresavtalet avseende studentrummen, d.v.s. den 1 oktober 2005.

Kärnfastigheter kvitterade aldrig ut några särskilda nycklar till lokalen. Studenterna som bodde i fastigheten hade tillträde till lokalen genom de nycklar som de använde till sina studentrum och Kärnfastigheter använde de huvudnycklar som man tidigare fått för studentrummen. När hyresavtalet avseende studentrummen upphörde den 1 oktober 2005 återlämnade Kärnfastigheter alla nycklar som de hade till fastigheten och har därefter ej haft tillgång till lokalen. En av de huvudnycklar som Kärnfastigheter kvitterade ut till fastigheten saknas och har trots efterforskningar inte kunnat lokaliseras.

DOMSKÄL

Med hänsyn till behovet av ordning och reda i hyresförhållanden måste det kravet ställas på en skriftlig uppsägningshandling att den skall vara tydlig och klar så att medkontrahenten vet vad han skall rätta sig efter.

Av den av Kärnfastigheter åberopade uppsägningshandlingen, daterad den 14 maj 2004, framgår bl.a. att ”Helsingborgs Stad säger härmed upp hyresavtalet beträffande Gustav Adolfs gata 16 i Helsingborg för avflyttning.” Av de i målet företedda hyreskontrakten framgår att hyreskontraktet för lokal att användas för studentrum har adress Gustaf Adolfs gata 16 medan hyreskontraktet för lokal avseende gemensamhetslokal för studenter har adress Gustaf Adolfs gata 14 B. Ordalydelsen i uppsägningshandlingen uttrycker således endast att ett hyresavtal sägs upp och den angivna adressen avser således enligt hyreskontraktet endast lokalen att användas till studentrum. - Det är tingsrättens bedömning att Kärnfastigheter inte kan anses ha visat att hyreskontraktet avseende gemensamhetslokalen sagts upp redan genom den skriftliga uppsägningen den 14 maj 2004. Vad Kärnfastigheter invänt bl.a. om att adressen rätteligen borde ha angetts till Gustaf Adolfs gata 16 i båda hyreskontrakten föranleder ingen annan bedömning av tingsrätten.

Kärnfastigheter har gjort gällande att Böhmen måste ha insett att den skriftliga uppsägningen den 14 maj 2004 avsett båda hyresavtalen. - Utformningen av den skriftliga uppsägningen, i den fråga som nu är tvistig, får anses vara uppenbart dunkel och bör inte få verkan som uppsägning om det inte ändå är tydligt att Böhmen begripit att uppsägningen avsett även gemensamhetslokalen. L.P.M. har under sanningsförsäkran förnekat att han begripit detta och har också anfört vissa skäl till varför han inte särskilt reagerade på att Kärnfastigheter endast sade upp lokalen som skulle användas för studentrum. Kärnfastigheter har inte åberopat någon bevisning i denna del och kan inte mot L.P.M:s bestridande anses ha visat att Böhmen måste ha insett att den skriftliga uppsägningen den 14 maj 2004 avsett båda hyresavtalen. Vad som framkommit genom förhöret med V.M. eller vad Kärnfastigheter i övrigt anfört i denna del föranleder inte tingsrätten till annan bedömning.

Kärnfastigheter har i andra hand - med åberopande av 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken - gjort gällande att hyresavtalet avseende gemensamhetslokalen har upphört att gälla samtidigt med hyresavtalet avseende studentrummen. - I nämnda lagrum stadgas följande: ”Upphör avtal om hyra av bostadslägenhet att gälla och finns förutom hyresavtalet ett annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet samtidigt att gälla.” - För att nämnda regel skall bli tillämplig förutsättes sålunda två avtal, dels ett hyresavtal avseende bostadslägenhet dels ock ett särskilt avtal avseende någon nyttighet av mindre betydelse.

Det är i och för sig tingsrättens uppfattning, som tingsrätten grundar bl.a. på den genomförda synen, att gemensamhetslokalen avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lokalen för studentrum. Någon i avtalen bestämd koppling eller hänvisning behöver inte föreligga. Det får också anses att gemensamhetslokalen, som enligt hyreskontraktet omfattar en yta om 117 kvm och har en årshyra om 79 000 kr är av mindre betydelse i jämförelse med användningen av lokalen för studentrum, som enligt hyreskontraktet omfattar en yta om 1 068 kvm med en årshyra om 1 200 000 kr.

Av avgörande betydelse är emellertid om det mellan Böhmen och Kärnfastigheter föreligger dels ett hyresavtal avseende bostadslägenhet och dels ett hyresavtal avseende någon nyttighet. De nu mellan parterna ingångna hyresavtalen avser, enligt sin rubrik och ordalydelse i övrigt, dels ett hyreskontrakt för lokal att användas för studentrum och dels ett hyreskontrakt för lokal att användas för gemensamhetslokal för studenter. Tingsrätten kan inte finna annat än att de ifrågavarande hyreskontrakten mellan parterna, i enlighet med sin rubrik och ordalydelse i övrigt, avser lokaler. Att Helsingborgs stad i sin tur hyr ut studentbostäder i andra hand gör inte bestämmelserna rörande bostadslägenheter tillämpliga, då de två hyresavtalen mellan parterna utgöres av lokaler. Det förhållandet att Böhmen enligt överenskommelse tillhandahållit viss inredning i studentrummen bör inte föranleda annan bedömning. - Vid nu angiven bedömningen är inte bestämmelsen i 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken tillämplig.

Tingsrätten finner sammanfattningsvis att Böhmen på av bolaget angivna grunder är berättigade att yrka betalning för hyra av gemensamhetslokalen från och med den 1 oktober 2005.

Av hyreskontraktet avseende gemensamhetslokalen framgår att Böhmen är skattskyldig för mervärdesskatt och att Kärnfastigheter skall utöver hyran erlägga vid varje tillfälle gällande mervärdesskatt.

Kärnfastigheter har motsatt sig att Böhmen, utifrån reglerna om s.k. anteciperad mora, äger rätt att få betalning även för den hyran för gemensamhetslokalen som ännu inte är förfallen till betalning. - Det förhållandet att Kärnfastigheter varit av uppfattningen att hyresavtalet för gemensamhetslokalen varit uppsagt och därför dröjt med betalning av hyran kan inte anses utgöra en tillräcklig anledning för Böhmen att anta att Kärnfastigheter kommer att, allteftersom hyran framöver förfaller till betalning, dröja med erläggandet av hyran i rätt tid. Böhmen kan därför inte anses ha visat sig vara berättigad till större belopp än som framgår av domslutet.

DOMSLUT

Tingsrätten förpliktar Kärnfastigheter att till Böhmen betala 213 060 kr (jämte viss ränta).

Domskäl

Hovrätten (hovrättslagmannen Bengt Sagnert, hovrättsrådet Bob Nilsson Hjorth, referent, och tf. hovrättsassessorn Malin Käll) anförde i dom den 4 mars 2009 följande:

DOMSKÄL

Parternas grunder och utveckling av talan

När det gäller de rättsliga grunderna för talan har Kärnfastigheter i hovrätten vidhållit endast den vid tingsrätten åberopade andrahandsgrunden. Bolaget har således gjort gällande att hyresavtalet avseende gemensamhetslokalen har upphört att gälla samtidigt med hyresavtalet avseende studentrummen, som är ett avtal för bostadsändamål, eftersom hyran av gemensamhetslokalen haft ett klart samband med hyran av studentrummen och varit av mindre betydelse; allt enligt bestämmelsen i 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken.

Häremot har Böhmen vidhållit sina vid tingsrätten framförda invändningar.

När det gäller utveckling av talan har parterna i hovrätten tillagt följande.

Kärnfastigheter

Den i avtalet angivna användningen, dvs. som studentrum, samt de villkor som avtalats beträffande studentrummen talar för att det rör sig om blockuthyrning. När det gäller villkoren kan särskilt nämnas de om ledningar för telefoni, hyrestiden, trappstädning, emballage och sophämtning samt snöröjning och sandning.

För nämnda tolkning talar också villkoren i bilaga 4 att hyresvärden ska ombesörja och bekosta underhåll med i princip samma tidsintervall som allmännyttan samt i bilaga 5 att upplåtelse av rumsenheter får ske endast till studenter.

Man kan också jämföra med avtalet avseende gemensamhetslokalen. Det är ett avtal om hyra av lokal och innehåller, till skillnad från det andra avtalet, sedvanliga villkor för lokaler. Nämnas kan villkoren om ledningar och telefoni, sophämtning samt underhållsansvar.

Av en senare träffad förhandlingsöverenskommelse mellan Böhmen och hyresgästföreningen framgår att det nu aktuella hyresavtalet avseende studentrummen var en blockuthyrning.

Hyresgästen har inte gjort anspråk på gemensamhetslokalen efter den 30 september 2005. Nycklarna till den är återlämnade, förutom en försvunnen huvudnyckel.

Böhmen

Avtalet avseende gemensamhetslokalen och villkoren i det visar att det är fråga om hyra av lokal. En ytterligare omständighet som utvisar detta är att en ingiven ansökan om bygglov för ändrad verksamhet återkallades på Helsingborgs stads uttryckliga begäran för att staden skulle få ett snabbare tillträde. Tidigare bedrevs hotellverksamhet genom ett lokalhyresavtal. Genom återkallandet förblev den angivna verksamhetsinriktningen oförändrad. Samma utrymmen uppläts för studentrum med undantag för det tidigare hotellköket och dess reception.

Avtalet avseende gemensamhetslokalen träffades eftersom Helsingborgs stad hade behov av den typen av lokaler för kårverksamhet. Avsikten var således att lokalen skulle kunna användas av alla studenter i Helsingborg och inte endast av de studenter som bodde i huset.

Helsingborgs stad drev frågan att avtalet skulle tecknas som ett lokalhyresavtal för att få ett snabbt tillträde till lokalen. Inte förrän den 2 mars 2007 framförde man åsikten att det rör sig om bostadslägenheter.

Gemensamhetslokalen har flitigt använts av andra än de boende i huset. Helsingborgs stad har kunnat disponera lokalen även efter den 14 maj 2004 för studenter i Helsingborg. Till skillnad från vad som är brukligt vid uppsägning har någon besiktning inte gjorts och nyckeln inte återlämnats.

Bevisningen i hovrätten

Parterna har i hovrätten åberopat en del av den skriftliga bevisningen från tingsrätten. Därutöver har L.P.M. hörts på nytt och förnyad syn hållits.

Hovrättens överväganden

I hovrätten har tvisten gällt endast frågan om hyresavtalet beträffande gemensamhetslokalen har upphört att gälla enligt bestämmelsen i 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken.

Som tingsrätten angett avser den paragrafen situationen att ett avtal om hyra av bostadslägenhet upphör att gälla. Finns det förutom hyresavtalet ett annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen kan även detta avtal samtidigt upphöra att gälla, dvs. utan att normala krav - på t.ex. uppsägning - har iakttagits. Härför krävs att det andra avtalet avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten, dvs. den bostadslägenhet som sagts upp. Därutöver krävs att nyttigheten är av mindre betydelse i jämförelse med användningen av bostadslägenheten.

Böhmen har gjort gällande att hyresavtalet avseende gemensamhetslokalen inte är något kopplat avtal enligt nämnda lagrum och därvid tillagt sammanfattningsvis att det brister i samtliga tre led, dvs. avtalet avseende studentrum är hyra av lokal, kravet på omedelbart samband är inte uppfyllt och nyttigheten är inte av mindre betydelse.

Den fråga som enligt hovrätten först bör besvaras är huruvida kravet på omedelbart samband är uppfyllt. Man får då - utan att hovrätten här tar ställning för att så är fallet - resonemangsvis utgå ifrån förutsättningen att förhyrningen av studentrummen utgör en blockuthyrning av bostadslägenheter.

Bestämmelsen i 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken är av undantagskaraktär. Att avtalet avseende gemensamhetslokalen är hyra av lokal är ostridigt. Reglerna om uppsägning är inom hyresrätten, och särskilt när det gäller lokaler, stränga för den som säger upp. Och lokalhyresavtal måste, med ett undantag som här kan lämnas därhän, alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Det är från denna huvudprincip som 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken utgör ett undantag.

Reglerna om hyra i 12 kap.jordabalken utgår från att ett hyresavtal normalt endast omfattar en lägenhet. Bestämmelserna i 1 § sjätte stycket om blockuthyrning utgör en avvikelse från detta (jfr t.ex. prop. 1983/84:137 s. 111). Med blockuthyrning avses att flera, minst tre, bostadslägenheter hyrs ut genom ett hyresavtal. Bestämmelsen i 6 § tredje stycket måste ses i ljuset av den utgångspunkt som lagstiftaren normalt har, dvs. att hyresavtalet omfattar endast en lägenhet.

Redan bestämmelsens ordalydelse gör det därmed tveksamt om sambandskravet kan vara uppfyllt vid en uthyrning som den nu aktuella. Vidare är de uttalanden som gjordes i förarbetena när stycket infördes entydiga såvitt gäller lagstiftarens avsikter med regleringen (a. prop. s. 90 f. och 117 f. samt SOU 1981:77 s. 202 ff. och 323 f.). Lättnaden är avsedd för en sedvanlig bostadshyresgäst, dvs. i regel en privatperson, som hyr en bostadslägenhet, där detta förenas med ett avtal om biluppställningsplats eller liknande och där kopplingen mellan nyttigheten och en viss bostadslägenhet är klar.

Vid blockuthyrning träffas avtalet mellan aktörer som bedömts regelmässigt vara professionella och någorlunda jämnstarka och som av det skälet medgetts en större avtalsfrihet. De begränsningar som finns i avtalsfriheten har ställts upp främst av hänsyn till andrahandshyresgästerna (a. prop. s. 111). Vidare finns det i ett fall som det förevarande ingen tydlig koppling mellan nyttigheten och en viss bostadslägenhet. Om man bedömer uthyrningen som en blockuthyrning får nämligen hyresavtalet, till skillnad från om man anser att det är fråga om hyra av lokal, anses omfatta inte en utan 42 lägenheter. Vid nu angivna förhållanden saknas det skäl att, i strid med lagstiftarens intentioner, anse det undantag från normala krav på uppsägning som finns i 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken tillämpligt. Redan av detta följer att Kärnfastigheters överklagande inte kan vinna framgång.

Därutöver bör tilläggas att kravet på samband, enligt förarbetena, också innebär att det ska vara fråga om nyttigheter som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten men - typiskt sett - saknar värde för hyresgästen om han eller hon flyttar från lägenheten (a. prop. s. 117). Det framgår inte av utredningen att gemensamhetslokalen har saknat värde för Kärnfastigheter, sedan hyresavtalet avseende studentrummen upphört att gälla. Lokalen är nämligen tillgänglig direkt utifrån via en separat ingång, och kan således utnyttjas även om dörren mot trappuppgången inte kan användas som ingång. Vidare har L.P.M. under sanningsförsäkran uppgett att avsikten när lokalen hyrdes ut var att den skulle kunna användas även av andra studenter än de som bodde i huset och att så också skedde. Det som anges i hyresavtalet om lokalens användning ”Gemensamhetslokal för studenter” ger inte stöd åt Kärnfastigheters påstående att avsikten var att lokalen skulle användas endast av studenter som bodde i huset, utan kan lika väl tas till intäkt för den avsikt som Böhmen hävdat. Någon annan utredning som talar mot L.P.M:s uppgifter finns inte heller.

Det nu sagda innebär att tingsrättens domslut ska fastställas och att hovrätten inte har anledning att närmare gå in på frågan om avtalet avseende studentrummen utgjort hyra av lokal eller blockuthyrning.

DOMSLUT

Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.

Hovrättens dom meddelad: den 4 mars 2009.

Mål nr: T 1735-07.

Lagrum: 12 kap.6 § tredje stycketjordabalken.

Litteratur: Prop. 1983/84:137 s. 90 f., 111 och 117 f.; SOU 1981:77 s. 202 ff. och 323 f.