SOU 1981:77

Hyresrätt

Till statsrådet och chefen för justitiedepartementet

Genom beslut den 5 juni 1975 bemyndigade regeringen dåvarande statsrådet Lidbom att tillkalla högst sex sakkunniga med uppdrag att verkställa utredning angående översyn av hyreslagen.

Med stöd av detta bemyndigande tillkallades den 30 juni 1975 såsom sakkunniga numera justitierådet Staffan Vängby, tillika ordförande, direk- tören Folke Berg, dåvarande riksdagsledamoten, kuratorn Birgit Hjalmars- son, direktören Sven Jansson, dåvarande riksdagsledamoten, skoldirektören Karl-Erik Strömberg och förbundsordföranden Erik Svensson. Med rege- ringens bemyndigande förordnade chefen för justitiedepartementet som ytterligare ledamöter av kommittén den 30 november 1976 dåvarande riksdagsledamoten, ombudsmannen Bengt Bengtsson och den 26 maj 1978 tandläkaren Erik Johansson.

Folke Berg avled den 12 januari 1978. I hans ställe förordnades den 26 januari 1978 direktören Arne Fagander. Genom beslut den 27 november 1978 entledigades Birgit Hjalmarsson och förordnades i hennes ställe riksdagsledamoten Kerstin V. Andersson. Den 7 november 1979 entlediga- des Kerstin Andersson. Genom beslut samma dag förordnades i hennes ställe riksdagsledamoten, länsbostadsdirektören Yngve Nyquist. Erik Svensson avled den 22 januari 1981. I hans ställe förordnades genom beslut den 30 januari 1981 andre förbundsordföranden Stig Landqvist.

Att såsom experter biträda de sakkunniga förordnades den 12 september 1975 förbundsjuristen Leif Josephsson och bostadsdomaren Lars-Göran Åsbring. Genom beslut den 10 oktober 1977 förordnades numera landstings- rådet Bo Könberg att såsom expert biträda utredningen. Bo Könberg entledigades den 31 maj 1978. I hans ställe förordnades genom beslut den 1 september 1978 filosofie kandidaten Sture Blomgren. Såsom experter förordnades vidare den 26 maj 1978 numera byråchefen Laila Freivalds, den 30 augusti 1979 länsbostadsdirektören Erwin Mildner samt den 19 februari 1980 hyresrådet Inge Lindqvist och hovrättsassessorn Jan Forsström.

Som sekreterare åt de sakkunniga förordnades den 30 juni 1975 numera rådmannen Bertil Svahn. Den 6 mars 1978 entledigades Bertil Svahn från sin befattning som sekreterare och förordnades att såsom expert biträda de sakkunniga. Sedan den 1 januari 1978 har hovrättsassessorn Magnus Lundeberg tjänstgjort som sekreterare.

De sakkunniga har antagit namnet hyresrättsutredningen. Utredningen har den 23 september 1976 avgett delbetänkandet Hyresrätt 1 Förhandlingsordningar på bostadshyresmarknaden m.m. (SOU 1976:60)

och den 20 december 1977 delbetänkandet Hyresrätt 2 Lokalhyra (SOU 1978:8).

Utredningen får härmed överlämna sitt slutbetänkande Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess m. m. Reservationer har avgetts gemensamt av Sven Jansson, Erik Johansson och Yngve Nyquist med instämmande av Arne Fagander, av Sven Jansson ensam i viss fråga, av Arne Fagander med instämmande i vissa frågor av Erik Johansson, av Stig Landqvist samt gemensamt av Staffan Vångby, Stig Landqvist och Karl-Erik Strömberg. Erik Johansson har avgett ett särskilt yttrande.

Samtliga experter har deltagit i den nu redovisade delen av utredningsar- betet.

Utredningsuppdraget är härmed slutfört.

Stockholm den 17 augusti 1981.

Staffan Vängby

Bengt Bengtsson Arne Fagander Sven Jansson Erik Johansson Stig Landqvist Yngve Nyquist

Karl-Erik Strömberg /Magnus Lundeberg

InnehåH

Förkortningar

Författningsförslag

Lag om ändring i jordabalken

Hyresprocesslag

Lag om ändring i rättegångsbalken Lag om ändring 1 hyresförhandlingslagen Lag om ändring i lagsökningslagen

Lag om ändring i förköpslagen . .

Lag om ändring 1 lagen om domstolar 1 fastighetsmål Lag om ändring i lagen om införande av nya jordabalken Lag om ändring i bostadsrättslagen Lag om ändring i rättshjälpslagen

Lag om ändring i riksdagsordningen . . . . .

Lag om ändring i lagen med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter . . . . . Lag om ändring 1 bostadssaneringslagen Lag om ändring 1 lagen om rättegången i arbetstvister Lag om ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. Lag om ändring i lagen om offentlig anställning Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen

Lag om ändring i bostadsanvisningslagen . . Lag om ändring 1 lagen om skyldighet för utländska kärande att ställa säkerhet för rättegångskostnader Lag om ändring i handräckningslagen . . .

Lag om lagsökning och betalningsföreläggande samt handräckning i hyres- och bostadsrättstvister Lag om ändring i utsökningsbalken

Sammanfattning

1. Utredningsarbetet

2. Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 2.1 Nuvarande förhållanden 2.1.1 Bruksvärdeprincipen 2.1.2 Hyresförhandlingslagen

1 1 1 1 66 83 85 89 91 92 92 93 95 97

97 98 98 100 101 101 102

103 104

104 105

107

117

119 119 119 121

2.2

2.3

2.4

2.5 2.6

2.1.3 Hyresmarknadskommitténs rekommendationer 2.1.4 Bostadsfinansieringssystemet Framförda önskemål och synpunkter

2.2.1 Utgångspunkter . . . .

2.2.2 Utvärdering av bruksvärdesystemet

2. 2. 3 Förfarandet när förhandlingar strandat

Vissa statistiska uppgifter . .

2.3.1 Nyproduktion och produktionskostnader

2. 3. 2 Förvaltningskostnader . .

2. 3. 3 Kommunalt stöd till bostadsföretag . .

Undersökningar beträffande hyressättning och hyresstruktur

2. 4. 1 En undersökning av bruksvärdesystemet . .

2.4.2 En undersökning av hyresstrukturen i allmännyttiga bostadsföretag . . . .

Undersökningar beträffande sociala kostnader Överväganden och förslag

2.6.1 Allmänna utgångspunkter . . . .

2.6.2 Bruksvärdeprincipen och produktionskostnaderna 2.6.3 Bruksvärdeprincipen och de sociala kostnaderna 2.6.4 Svårigheter att finna representativt jämförelsematerial 2.6.5 Slutsatser beträffande bruksvärdesystemet 2.6.6 Den närmare utformningen av bruksvärdereglerna 2.6.7 Förfarandet när förhandlingar strandat 2.6.8 Förhandlingsunderlaget

3 Prövning av andra hyresvillkor än hyran 3.1 3.2

Huvudregeln Kopplade avtal

4 Bränsle- och va-klausuler samt individuell mätning av värme och

vatten . . .

4.1 Nuvarande förhållanden 4.2 Önskemål om reformer 4.3 Överväganden och förslag

4.3.1 Bränsle- och va-klausuler . 4.3.2 Individuell mätning och debitering

5. Hyrestid, uppsägningstid och proceduren vid förlängnings- och villkorstvister 5.1

5.2 5.3

Gällande bestämmelser . .

5.1.1 Hyrestid och uppsägningstid . . . 5.1.2 Proceduren vid förlängnings- och villkorsprövning 5.1.3 Reglerna på arrendeområdet

Önskemål om reformer Överväganden och förslag . .

5. 3. 1 Hyrestider och uppsägningstider 5.3.2 Uppsägningsförfarandet

122 125 128 128 129 134 138 138 143 148 149 149

154 154 158 158 162 167 170 179 182 188 198

201 201 202

209 209 213 214 214 222

225 225 225 227 231 233 234 234 239

6 Avstående från besittningsskydd . . . . . . . . . . . 247 6.1 Nuvarande förhållanden . . . . . . . . . . . . . 247 6.2 Överväganden och förslag . . . . . . . . . . . . 248 7 Förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning . . . . . 257 7.1 Gällande bestämmelser . . . . . . . . . . . . . 257 7. 2 Önskemål om reformer . . . . . . . . . . . . 259 7. 3 Omfattningen av andrahandsupplåtelser . . . . . . . 259 7.4 Överväganden och förslag . . . . . . . . . . . . 261 8 Handläggning av hyrestvister m. m. . . . . . . . . . . 269 8.1 Nuvarande förhållanden . . . . . . . . . . . . . 269 8.1.1 Instansordningen . . . . . . . . . . . . . 269 8.1.2 Förfarandet vid hyresnämnderna . . . . . . . 271 8.1.3 Förfarandet i bostadsdomstolen . . . . . . . . 272 8.1.4 Förfarandet vid fastighetsdomstolarna m. m. . . . 273 8.1.5 Förfarandet enligt småmålslagen . . _ . . . . . 274 8.1.6 Rättegångskostnader . . . . . . . . . . . . 276 8.2 Önskemål om reformer . . . . . . . . . . . . . 276 8.3 Överväganden och förslag . . . . . . . 277 8.3.1 Överflyttande av mål och ärenden från fastighetsdomstol till hyresnämnd . . . . . . . . . 277 8.3.2 Förfarandet vid hyresnämnd och 1 bostadsdomstolen . 287 8.321 Allmänna synpunkter . . . . . . . 287 8.3.2.2 Avgränsningen av hyresnämndernas kompe- tens . . . . . . . . . . . 288 8.3.2.3 Hyresnämnder och bostadsdomstolen: sam- mansättning, ledamöter m.m. . . . . . 290 8.324 Gemensamma bestämmelser om förfarandet vid hyresnämnder och i bostadsdomstolen . 293 83.25 Förfarandet vid hyresnämnderna . . . . 296 8.326 Fullföljd av talan . . . . . . . . . 300 8.3.2.7 Förfarandet i bostadsdomstolen . . . . 302 8.3.2.8 Rättegångskostnader m. m. . . . . . . 302 8.4 Organisatoriska frågor . . . . . . . . . . . . . . 304 8.5 Arrendenämnderna . . . . . . . . . . . . . . . 306 9 Specialmotivering . . . . . . . . . . . . 307 9.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken . . . . . . . 307 9.2 Förslaget till hyresprocesslag . . . . . . . . . . 392 9.3 Förslaget till lag om ändring' 1 rättegångsbalken . . . . . 440 9.4 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen . . . 442 9.5 Förslaget till lag om ändring i lagsökningslagen . . . . . 444 9.6 Förslaget till lag om ändring i förköpslagen . . . . . . 444 9.7 Förslaget till lag om ändring i lagen om domstolar i fastighets- mål....................445 9.28 Förslaget till lag om ändring i lagen om införande av nya jordabalken . . . . . . . . . . . . 445

9.9 Förslaget till lagom ändringibostadsrättslagen . . . . . 445

9.10 9.11 9.12

9.13 9.14

9.15 9.16 9.17 9.18 9.19

9.20 9.21

9.22

Förslaget till lag om ändring i rättshjälpslagen

Förslaget till lag om ändring i riksdagsordningen . . Förslaget till lag om ändring i lagen med särskilda hyresbestäm- melser för vissa orter . . . . . .

Förslaget till lag om ändring' 1 bostadssaneringslagen

Förslaget till lag om ändring 1 lagen om rättegången i arbetstvis- ter Förslaget till lag om ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet Förslaget till lag om ändring i lagen om offentlig anställning Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen Förslaget till lag om ändring i bostadsanvisningslagen . Förslaget till lag om ändring i lagen om skyldighet för utländska kärande att ställa säkerhet för rättegångskostnader Förslaget till lag om ändring i handräckningslagen . . Förslaget till lag om lagsökning och betalningsföreläggande samt handräckning i hyres- och bostadsrättstvister Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken

Reservationer

Särskilt yttrande

Bilagor Bilaga 1 Utländsk rätt

Danmark Finland

Norge

Schweiz . Förbundsrepubliken Tyskland Nederländerna

Storbritannien Frankrike

Belgien

10. Italien

.*DPOFPP'FPPZH

Bilaga 2 En empirisk undersökning av hyresstrukturen 1 de allmännyt-

tiga bostadsföretagen år 1980

Bilaga 3 Diagram över kapitalkostnader och kapitalkostnader för

överkostnader åren 1975—1979 för hus färdigställda 1970—1979

Bilaga 4 Översikt över gällande rätts motsvarigheter i förslaget till

hyreslag (12 kap. jordabalken)

445 445

446 446

446

446 446 447 447

447 448

448 450

451

469

471 471 472 472 473 473 474 474 476 476 477

479

491

493

Förkortningar

BDL Bostadsdomstolslagen (1974:1082) bly Bostadslägenhetsyta BRL Bostadsrättslagen (1971:479)

BrP Lagen (1964:163) om införande av brottsbalken CU Civilutskottet

Dir Utredningsdirektiv Ds (Ju) (Bo) Departementsserien (Justitiedepartementet), (Bostadsde- (H) partementet), (Handelsdepartementet) FDL Lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål HFL Hyresförhandlingslagen (1978z304) HL eller hy- 12 kap. jordabalken reslagen HPL Förslaget till hyresprocesslag JB Jordabalken

JP Lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken LAH eller Lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder nämndlagen LRA Lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister

LU Lagutskottet

NJA I Nytt Juridiskt Arkiv, avd. I NJA II Nytt Juridiskt Arkiv, avd. II

prop. proposition RB Rättegångsbalken

RBD Rättsfall från bostadsdomstolen RP Lagen (1946:804) om införande av nya rättegångsbalken rskr Riksdagens skrivelse

RÅ Regeringsrättens Årsbok SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag

SML eller Lagen (1974:8) om rättegången i tvistemål om mindre småmålslagen värden SCB Statistiska centralbyrån SOU Statens offentliga utredningar SvJT Svensk Juristtidning TSA Tidskrift för Sveriges Advokatsamfund Berg-Seder- F. Berg och B. Sederblad: Hyresrätt (2 uppl. 1978) blad (Zu) Gad—Stark U. Gad och H-O Stark: Hyresregleringen (1969)

Järtelius (3u) G. Järtelius: Hyra och bostad (3 uppl. 1978) Knuts- A. Knutsson och I. Lindqvist: Bostadsrättslagen (1972) son—Lindqvist Lejman F. Lejman: Den nya hyresrätten (1976) Turner B. Turner: Hyressättning på bostadshyresmarknaden. Från

hyresreglering till bruksvärdesprövning. (Byggforsknings- rapport R 69:1979)

Walin G. Walin: Allmänna hyreslagen (5 uppl. 1969) Victorin A. Victorin: Kollektiv hyresrätt (1980) prop. 1967:141 prop. 1968z91 Bihang A prop. 1967:171 prop. 1968z91 Bihang B

Författningsförslag

1 Förslag till Lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 7 kap. 16å skall ha nedan angivna lydelse, dels att 12 kap. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 kap. 16 52

Efter exekutiv försäljning av fas- tighet gäller upplåtelse av nyttjande- rätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken eller rättig- heten enligt samma kapitel är skyd- dad utan förbehåll.

Efter exekutiv försäljning av fas- tighet gäller upplåtelse av nyttjande- rätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken eller rättig- heten enligt samma kapitel är skyd- dad utan förbehåll. År fastigheten taxerad som annan fastighet och har den vid taxeringen betecknats som hyreshusenhet, gäller dock upplåtelse som avser hyra och grundar sig på skriftlig handling alltid mot den nye ägaren, om hyresgästen har tillträtt lägenheten före försäljningen.

Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap.

utsökningsbalken.

12 kap. Hyra Inledande bestämmelser 1 &?

Detta kapitel avser avtal, vari- genom hus eller del av hus upplåtes

Detta kapitel avser avtal, vari- genom ett hus eller en del av ett hus

1 12 kap. jordabalken omtryckt 19791252.

2 Senaste lydelse 1981:784.

3 Senaste lydelse 198095.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

till nyttjande mot vederlag. Detta upplåts till nyttjande mot vederlag. gäller även om lägenheten upplåtits Detta gäller även om lägenheten genom tjänsteavtal eller avtal i upplåtits genom ett tjänsteavtal eller anslutning till sådant avtal. ett avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger detta kapitel tillämpning på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, äger kapitlet tillämpning. om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

1 & femte stycket

Om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns bestämmelser i bostadsanvisningslagen (1980:94).

1 5 2 5 tredje stycket Med bostadslägenhet avses lägen- Med bostadslägenhet avses en het som upplåtits för att helt eller till lägenhet som upplåtits för att helt icke oväsentlig del användas som eller till en inte oväsentlig del använ- bostad. das som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Innefattar hyresavtalet en rätt att utnyttja utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästen och hyresgästerna i andra lägenheter, får en sådan rätt inte upphävas eller ändras i annan ordning än den som gäller för ändring av hyresvillkor.

1 5 fjärde stycket 3 &

Förbehållsom strider mot bestäm- Ett förbehåll som strider mot en melse i detta kapitel är utan verkan bestämmelse i detta kapitel är utan mot hyresgästen eller den som har verkan mot hyresgästen eller den rätt att träda i hans ställe, om ej som har rätt att träda i hans ställe, annat anges. om inte annat anges.

Omfattar ett hyresavtal fler än tio bostadslägenheter, som av hyresgäs- ten skall hyras ut i andra hand, får parterna dock avtala om förbehåll som strider mot bestämmelserna om bostadslägenheter. under förutsätt- ning att förbehållen inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte avser rätten till förlängning av hyres-

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

avtaleteller grunderna för fastställan- de av hyresvillkor i samband med sådan förlängning.

Hyresavtals ingående

2 &

Hyresavtal skall upprättas skriftli- gen, om hyresvärden eller hyresgäs- ten begär det. ' Har hyresavtal upprättats skriftli- gen och träder någon i laga ordning i hyresgästens ställe, skall anteckning därom på begäran göras på hand- lingen.

4 %

Ett hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

Har ett hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i hyres- gästens ställe, när så får ske, skall en anteckning därom på begäran göras på handlingen.

Hyrestid och uppsägning

3 & första stycket

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning all- tid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

4 % andra stycket Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats, utgå en månad efter uppsägningen eller, såvida hyresförhållandet varat längre än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Avser hyresavta-

5 % Ett hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat avtalats. Upphör ett avtal om hyra av bostadslägenhet att gälla och finns förutom hyresavtalet annat avtal mel- lan hyresvärden och hyresgästen som avser sådan nyttighet som har ome- delbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det and- ra avtalet samtidigt att gälla.

Ett hyresavtal skall sägas upp för att upphöra att gälla. Detta gäller dock inte ett hyresavtal som ingåtts för bestämd tid, om hyresförhållan- det vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio månader i följd.

Sägs ett hyresavtal, som gäller för obestämd tid, upp och är inte längre uppsägningstid avtalad, upphör det att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen eller, när avtalet avser en lokal och hyresförhållandet

Nuvarande lydelse

let annan lägenhet än bostadslägen- het och har hyresförhållandet vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd, har hyresgästen dock alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Beror hyres- förhållandet av annan anställning än som avses i 46 å' första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsäg- ningstid av minst en månad.

4 & tredje stycket Fardagar är den I april och den I oktober.

3 5 andra stycket

Innehåller avtal, som skall uppsä- gas för att upphöra vid hyrestidens utgång, ej bestämmelse om uppsäg- ningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden är

]. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för- väg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett är, senast tre månader i förväg,

6. längre än ett men längst fem är, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem är, senast ett år i förväg.

3 ? tredje stycket Avser avtalet annan lägenhet än bostadslägenhet och är hyrestiden längre än nio månader, har hyresgäs- ten alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Vad nu sagts gäller dock ej om lägenheten ej är

Föreslagen lydelse

vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd, närmast efter nio månader från uppsägningen.

Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägning ske, om hyrestiden är

I . längst två veckor, senast en dag i förväg,

2. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för- väg,

3. längre än tre månader och fråga är om en bostadslägenhet, senast tre månader i förväg,

4. längre än tre månader men längst nio månader och fråga är om en lokal, senast tre månader i för- väg,

5. längre tid än nio månader och fråga är om en lokal, senast nio månader i förväg.

Nuvarande lydelse

avsedd att användas för förvärvs- verksamhet och avtalet har samband med hyresavtal som avser bostadslä- genhet.

4 ä &

Avser hyresavtal bostadslägen- het, får hyresgästen uppsäga hyres- avtalet att upphöra vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre måna- der från uppsägningen.

3 % fjärde stycket

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges det ej inom rätt tid, anses det, om hyrestiden överstiger nio månader, förlängt på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 5 första stycket

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio måna- der i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyres- värden anmodat honom att flytta.

5 % Avlider hyresgäst som hyrt bo- stadslägenhet före hyrestidens ut- gång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avta-' let upphör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avli- der den ena av makarna, tillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och den efterlevande maken i förening. År lägenhet upplåten för hyresgäs- tens livstid, får vid dennes död hans

Föreslagen lydelse

Avser ett hyresavtal en bostadslä- genhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från upp- sägningen.

75

Saknar ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid och som skall sägas upp för ett upphöra vid hyrestidens utgång, bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och sägs det ej upp inom rätt tid, anses avtalet förlängt på obestämd tid.

Är ett hyresavtal ingånget för bestämd tid och behöver det ej sägas upp för att upphöra, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyres- gästen fortsatt att nyttja lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat ho- nom att flytta.

Nuvarande lydelse

make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande makens död, skall lägenheten avträ- das på den fardag som inträffar närmast efter en månad från dödsfal- let.

6 %

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 5.6, upphör det genast att gälla. Detsamma gäl- ler fall som anges i 42 ä', om ej annat följer av 44 å.

Uppsäges hyresavtal av annan orsak som ger hyresvärd eller hyres- gäst rätt att frånträda avtalet och innehåller detta kapitel ej särskild bestämmelse om uppsägningstid, gäl- ler den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 3 5 andra stycket, om avtalet är träffat för bestämd tid, eller i 4 5 andra stycket, om hyresti- den ej är bestämd. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenhe- ten, upphör avtalet dock genast att gälla.

7 & andra stycket

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesda- gen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lägenhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas till- gänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdes- dagen.

Föreslagen lydelse

8 %

Sägs ett hyresavtal upp av orsak som anges i 14, 15, 17, 18 eller 22 55, upphör det genast att gälla. Detsam- ma gäller fall som anges i50 .? om ej annat följer av 52 &.

Sägs ett hyresavtal upp av annan orsak som ger hyresvärden eller hyresgästen rätt att frånträda avtalet, gäller, oavsett avtalets bestämmelser om uppsägningstid, den uppsägning- tid som för varje särskilt fall anges i 6 5 andra stycket eller, om hyresavta- let gäller för bestämd tid, i 6 5 tredje stycket. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gäl- la.

95

När hyrestiden löper ut, skall hyresgästen senast påföljande dag lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten till- gänglig för den som skall tillträda den.

Nuvtrande lydelse 7 5

första stycket Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträ- das på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället ske nästa vardag.

7 & tredje stycket Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8 %

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i fall som avses i 54, 58 och 58a 55, vara muntlig, om skriftligt erkännan- de av uppsägningen lämnas. Uppsäg- ning får ske hos den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan tillämpning av 12—15 55 delgiv- ningslagen (I970.'428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av upp- sägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit full- gjort.

Föreslagen lydelse

Infaller dag då lägenheten skall tillträdas eller lämnas på söndag, annan allmän helgdag, lördag, mid- sommarafton, julafton eller nyårs- afton, skall det i stället ske nästa vardag.

Första och andra styckena gäller inte, om annat är avtalat.

10 &

En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd vid den tid- punkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvär- dens vägnar.

En skriftlig uppsägning får delges den som söks för uppsägning. Vid tillämpning av 12 och 15 555 delgiv- ningslagen ( I 970.428 ) får en uppsäg- ning hos hyresgästen inte lämnas till hyresvärden eller annan som äri hans ställe.

Har en hyresvärd eller en hyres- gäst, hos vilken uppsägning skall ske, hemvist här i riket, anses uppsägning- en också ha skett när den avlämnats för postbefordran i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden upp- gift om en adress, under vilken med- delanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall får hyresvärden sända upp- sägningen under den uthyrda lägen- hetens adress.

Nuvarande lydelse

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist häri riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga uppsägning för honom, får uppsäg- ning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av hyres- gäst gäller som uppsägning när del- givning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne- hållet i uppsägning av hyresavtal, som gäller annan lägenhet än bostadslägenhet, finns i 58 9.

Föreslagen lydelse

Har en hyresvärd eller en hyres- gäst, hos vilken uppsägning skall ske, inte känt hemvist här i riket och finns inte heller ett känt ombud som har rätt att motta en uppsägning för honom, får uppsägningen ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tid- ningar.

En ansökan till domstol med yrkande om att hyresförhållandet skall upphöra och en ansökan om vräkning av hyresgästen gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne- hållet i uppsägning av hyresavtal finns i 64 och 80 55.6.

11 & Beträffande anmodan enligt 7 _é' andra stycket eller 64 55 andra stycket gäller bestämmelserna i 10 ä'.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 5 På tillträdesdagen skall hyresvär- den, om ej annat avtalats, tillhanda- hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfatt- ningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 % första stycket Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfallet avtalet.

12 5

På tillträdesdagen skall hyresvär- den, om ej bättre skick avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt bruk- bar för det ändamål för vilket den har upplåtits. Avser upplåtelsen en bo- stadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal, får avtal träffas även om att lägenheten skall vara isämre skick än som nu angetts.

Bestämmelserna i 12, 14, 16, 17 och 19—21 5.6 gäller inte, om annat följer av lagen (1981-000) om under- håll av hyreslägenheter.

13%

Blir lägenheten före tillträdesda- gen så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamå- let, förfaller avtalet. Hyresvärden

Nurarande lydelse

Ar hyresvärden vållande till händel- sen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11 &

L'ppkommer före hyrestidens bör- jan ringare skada på lägenheten än som anges i 10 5 första stycket och är skadan ej avhjälpt eller är lägenheten eljest, iannatfall än som avses i 13 5, på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlå- ter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsätt- ning i hyran.

1 fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans för- summelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts i befintligt skick, om lägenhe- ten icke är i sådant skick som anges i 95 och hyresgästen ej vid avtalets ingående kände till bristen eller kun- nat upptäcka den med vanlig upp-

Föreslagen lydelse

skall utan dröjsmål meddela hyres- gästen detta. Gör han inte det, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Vad som sagts nu gäller också om hyresvärden är vållande till att lägenheten inte kan användas.

14 %

Är lägenheten, när den skall tillträ- das, inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra och kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller under- låter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avta- let. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfäl- ligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.

Hyresgästen har även rätt att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlå- ter att på tillsägelse ombesörja åtgär- den så snart det kan ske. Hyresgästen har vidare rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på försummelse från hans sida.

Har en bostadslägenhet som är avsedd för fritidsändamål eller en lokal uthyrts i befintligt skick och är den inte i sådant skick som anges i 12 &, gäller dock första och andra styck- ena, om hyresgästen inte vid avtalets ingående kände till bristen eller kun-

Nu varande lydelse

märksamhet.

13 5 första stycket

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen rätt till skälig nedsätt- ning i hyran och sådan rätt att uppsä- ga avtalet som anges i I] 5. Uppsäg- ning får ske även före den avtalade tidpunkten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträ- desdagen ej kan användas för det avsedda ändamålet.

14 5 första stycket

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgäs- ten rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenhe- ten eller del därav. Undanröjes hind- ret icke genast efter det att hyresvär- den underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i I 1 5 om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsva- rande tillämpning.

13 å andra stycket Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvär- den ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 å andra stycket Hyresgästen har även rätt till ersätt- ning för skada, om hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

Föreslagen lydelse

nat upptäcka den med vanlig upp- märksamhet.

155

Får hyresgästen, när lägen/teten skall tillträdas, inte tillträde i rätt tid och beror inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid han inte kan nyttja lägenheten eller del av den. Är hind- ret av väsentlig betydelse och undan- röjs det inte genast efter det att hyresvärden til/sagts att vidta rättelse, får hyresgästen säga upp avtalet. Sedan tillträde erhållits får uppsäg- ning inte ske.

Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att dröjsmålet inte beror på försum- melse från hans sida.

Nuvarande lydelse

15 5 Under hyrestiden skall hyresvär- den hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 5, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmel- lanrum ombesörja tapetsering, mål- ning och andra sedvanliga reparatio- ner med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu endast om ej annat avtalats.

16 & första stycket

Bestämmelserna i 10—12 åå äger motsvarande tillämpning, om

1 . lägenheten skadas under hyres- tiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2. hyresvärden brister i sin under- hållsskyldighet enligt 15 5 andra stycket,

3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyres- gästens vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 5 andra stycket eller 12 5 utan att hyres- gästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättel- se.

16 % tredje stycket Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkningi rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderät-

Föreslagen lydelse

16 &

Under hyrestiden skall hyresvär- den hålla lägenheten i sådant skick som anges i 12 ä', om inte bättre skick avtalats eller kan krävas enligt andra stycket. Avser upplåtelsen en bo- stadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal, får avtal träffas även om att lägenheten skall vara isämre skick än som har angetts.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen ombesörja sedvanliga reparationer i den mån det behövs och inte hyresgästen är ansvarig för förslitningen eller felet. Avser hyres- avtalet ett enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu om hyresvärdens reparationsskyldighet endast om inte annat avtalats.

17%

Brister hyresvärden i sin repara- tionsskyldighet eller uppkommer utan hyresgästens vållande hinder eller men i nyttjanderätten, sedan tillträde medgetts, på grund av att lägenheten skadas eller på annat sätt, gäller 13 och 14 5.5.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa ett avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjan—

Nuvarande lydelse

ten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

12 ?

Meddelar myndighet före tillträ- desdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres- gästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränk- ning i nyttjanderätten, får hyresgäs- ten uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 å andra stycket motsvarande tillämpning.

17 5 första stycket Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommeri lägenheten till men för hyresgästen.

10 å andra stycket

Meddelar myndighet före tillträ- desdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamå- let, förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande som föranlett beslutet på försummelse av hyresvärden eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyres- gästen meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

17 å andra stycket I fråga om bostadslägenhet som

Föreslagen lydelse

derätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägen- heten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägen- heten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

18 å

Bestämmelserna om skada och brist på lägenheten gäller också, om en myndighet på grund av lägenhe- tens beskaffenhet meddelar ett beslut som medför intrång i hyresgästens nyttjanderätt eller om ohyra före- kommer i lägenheten till men för hyresgästen.

Förbjuder en myndighet före till- trädet på grund av lägenhetens beskaffenhet att den används för avsett ändamål, förfaller avtalet, även om beslutet inte vunnit laga kraft. Uppsägning enligt 14 5 första stycket får också ske trots att beslutet inte vunnit laga kraft. Meddelas ett beslut under hyrestiden gäller hänvis- ningen i 17 55 första stycket till 13 och 14 95, när beslutet länder till efterrät- telse.

Ifråga om en bostadslägenhet som

Nuvarande lydelse

utgör del av hus är hyresvärden skyldig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyres- gästen är ansvarig för att sådan förekommeri lägenheten. Är hyres- gästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

16 å andra stycket

Avser hyresavtalet bostadslägen- het, får hyresnämnden ifall som avses i första stycket 1—3 på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (reparationsfö- reläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestäm- mas viss tid inom vilken åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan därom göres före utgången av den löpande tidsfristen.

Föreslagen lydelse

utgör en del av ett hus är hyresvärden skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyres- gästen är ansvarig för att sådan förekommeri lägenheten. Är hyres- gästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som han får genom åtgärd för att utrota ohyran.

195

Avser hyresavtalet en bostadslä- genhet och brister hyresvärden i sin reparationsskyldighet eller uppkom- mer utan hyresgästens vållande hin- der eller men i nyttjanderätten, sedan tillträde medgetts, på grund av att lägenheten skadas eller på annat sätt, får hyresnämnden på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (reparationsföre- läggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken en åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om en ansökan därom görs före utgången av den löpande tidsfristen.

20 &

Avser hyresavtalet en bostadslä— genhet och brister hyresvärden i sina åligganden i fråga om

]. nyttigheter som avses i 23 5 första stycket andra meningen,

2. trappstädning och andra tjäns- ter, eller

3. utrymmen på fastigheten som är avsedda för de boendes gemensam- ma användning,

gäller också bestämmelserna i 19 5 om reparationsföreläggande.

21. Ö En ansökan om reparationsföre- läggande kan riktas mot den för

Nuvarande lydelse

18 5

Om någon del av lägenheten från- går hyresgästen på grund av att annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 &, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran. Hyresgäs- ten har även sådan rätt att uppsäga avtal som anges i 11 5, om han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för ska- da finns i 7 kap.

19 &

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvär- den ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Föreslagen lydelse

vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökningen görs. Föreligger fall som sagts nu gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegången.

Om en tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan en ansökan om reparationsföreläg- gande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsan- språk.

22 5

Om någon del av lägenheten från- går hyresgästen på grund av att ett annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 &, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran. Hyresgäs- ten har även rätt att säga upp avtalet, om bristen är av väsentlig betydelse och han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersätt- ning för skada finns i 7 kap.

Hyran

19 a 5

Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avtalet eller, om avtalet innehåller förhand- lingsklausul enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304), i förhand- lingsöverenskommelse. Detta gäller dock ej ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärm-

23 &

Om annat ej följer av lag, skall hyran för en bostadslägenhet vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, när hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresför- handlingslagen (19781304), i en för- handlingsöverenskommelse. Ersätt- ning för kostnad som hänför sig till

Nuvarande lydelse

ning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Hyran för annan lägenhet än bostadslägenhet skall också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den icke omfattar ersättning som avses i första stycket andra punkten. Utan hinder härav gäller dock förbe- håll i avtalet om att hyran skall utgå med belopp som står i visst förhål- lande till hyresgästens rörelseintäk- ter eller som bestämmes genom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyres- värden och organisation av fastig- hetsägare, i vilken hyresvärden är medlem och å andra sidan organisa- tion av hyresgäster. Är avtalet träf- fat för bestämd tid, som är längre än ett år, gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med belopp som bestämmes enligt annan beräknings- grund än som nu har sagts.

Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första och andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är

Föreslagen lydelse

lägenhetens uppvärmning. förseen- de med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp behöver ej vara till beloppet bestämd, om beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskom- melse enligt hyresförhandlingslagen eller genom ett beslut av hyresnämn- den eller bostadsdomstolen enligt 22 eller 25 5 samma lag. Vidare får avtalas att hyresgästen skall särskilt ersätta sin förbrukning av energi, vatten eller liknande nyttighet, om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus.

I fråga om en bostadslägenhet, som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket avtalas att hy'ran skall anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåta- ren betalar.

Hyran för en lokal skall också, om ej annatföljer av lag, vara till belop- pet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Utan hinder härav gäller dock ett förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig över- enskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyres- gäster. Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyrestiden längre än ett år, gäller dessutom ett förbehåll om att hyran skall utgå med ett belopp som bestäms enligt annan beräknings- grund än som nu har sagts.

Har ett avtal träffats i strid med första och tredje styckena. skall hyran utgå med ett belopp som är

1 Senaste lydelse 1981:784.

Nuvarande lydelse

skäligt med hänsyn främst till parter- nas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när för- handlingsordning gäller finns be- stämmelser i hyresförhandlingsla- gen.

20 5

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalender- månads början eller, om hyran be— räknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den första betalas senast sista varda- gen före månadens början, även om avtal träffats om' tidigare förfallo- dag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyres- värden skyldig att svara för de sär- skilda kostnader detta medför.

Föreslagen lydelse

skäligt med hänsyn främst till parter- nas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av ett avtal om hyra för en bostadslägenhet i vissa fall när en förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingsla- gen.

24 5

Har ett avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalender- månads början eller, om hyran be- räknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För en bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på annan kalen- dermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om ett avtal träffats om en tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens bostad eller under annan adress som anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på en ort utom riket, är hyresvärden skyldig att svara för de särkilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro- eller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs av bankkon- toret.

21 5' Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 265 har rätt till nedsättning i hyran eller till ersätt-

25 & Anser hyresgästen, att han enligt 14, 15, 17, 18 eller 31 5 har rätt till nedsättning i hyran eller till ersätt-

Nuvarande lydelse

ning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen avdraga motsvaran- de belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning, när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos länssty- relsen, skall kan lämna skriftlig upp- gift i två exemplar om hyresförhål- landet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffen- het samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad för beloppets utfående som kan åsamkas hyresvärden och för ränta på beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos länsstyrelsen får hyresvär- den icke göra gällande, att hyresrät- ten blivit förverkad på grund av att det nedsatta beloppet ej betalats till honom.

22 &]

Länsstyrelsen skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekom- menderat brev om nedsättning enligt 21 5.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om nedsättningen s