SOU 1981:77

Hyresrätt

Till statsrådet och chefen för justitiedepartementet

Genom beslut den 5 juni 1975 bemyndigade regeringen dåvarande statsrådet Lidbom att tillkalla högst sex sakkunniga med uppdrag att verkställa utredning angående översyn av hyreslagen.

Med stöd av detta bemyndigande tillkallades den 30 juni 1975 såsom sakkunniga numera justitierådet Staffan Vängby, tillika ordförande, direk- tören Folke Berg, dåvarande riksdagsledamoten, kuratorn Birgit Hjalmars- son, direktören Sven Jansson, dåvarande riksdagsledamoten, skoldirektören Karl-Erik Strömberg och förbundsordföranden Erik Svensson. Med rege- ringens bemyndigande förordnade chefen för justitiedepartementet som ytterligare ledamöter av kommittén den 30 november 1976 dåvarande riksdagsledamoten, ombudsmannen Bengt Bengtsson och den 26 maj 1978 tandläkaren Erik Johansson.

Folke Berg avled den 12 januari 1978. I hans ställe förordnades den 26 januari 1978 direktören Arne Fagander. Genom beslut den 27 november 1978 entledigades Birgit Hjalmarsson och förordnades i hennes ställe riksdagsledamoten Kerstin V. Andersson. Den 7 november 1979 entlediga- des Kerstin Andersson. Genom beslut samma dag förordnades i hennes ställe riksdagsledamoten, länsbostadsdirektören Yngve Nyquist. Erik Svensson avled den 22 januari 1981. I hans ställe förordnades genom beslut den 30 januari 1981 andre förbundsordföranden Stig Landqvist.

Att såsom experter biträda de sakkunniga förordnades den 12 september 1975 förbundsjuristen Leif Josephsson och bostadsdomaren Lars-Göran Åsbring. Genom beslut den 10 oktober 1977 förordnades numera landstings- rådet Bo Könberg att såsom expert biträda utredningen. Bo Könberg entledigades den 31 maj 1978. I hans ställe förordnades genom beslut den 1 september 1978 filosofie kandidaten Sture Blomgren. Såsom experter förordnades vidare den 26 maj 1978 numera byråchefen Laila Freivalds, den 30 augusti 1979 länsbostadsdirektören Erwin Mildner samt den 19 februari 1980 hyresrådet Inge Lindqvist och hovrättsassessorn Jan Forsström.

Som sekreterare åt de sakkunniga förordnades den 30 juni 1975 numera rådmannen Bertil Svahn. Den 6 mars 1978 entledigades Bertil Svahn från sin befattning som sekreterare och förordnades att såsom expert biträda de sakkunniga. Sedan den 1 januari 1978 har hovrättsassessorn Magnus Lundeberg tjänstgjort som sekreterare.

De sakkunniga har antagit namnet hyresrättsutredningen. Utredningen har den 23 september 1976 avgett delbetänkandet Hyresrätt 1 Förhandlingsordningar på bostadshyresmarknaden m.m. (SOU 1976:60)

och den 20 december 1977 delbetänkandet Hyresrätt 2 Lokalhyra (SOU 1978:8).

Utredningen får härmed överlämna sitt slutbetänkande Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess m. m. Reservationer har avgetts gemensamt av Sven Jansson, Erik Johansson och Yngve Nyquist med instämmande av Arne Fagander, av Sven Jansson ensam i viss fråga, av Arne Fagander med instämmande i vissa frågor av Erik Johansson, av Stig Landqvist samt gemensamt av Staffan Vångby, Stig Landqvist och Karl-Erik Strömberg. Erik Johansson har avgett ett särskilt yttrande.

Samtliga experter har deltagit i den nu redovisade delen av utredningsar- betet.

Utredningsuppdraget är härmed slutfört.

Stockholm den 17 augusti 1981.

Staffan Vängby

Bengt Bengtsson Arne Fagander Sven Jansson Erik Johansson Stig Landqvist Yngve Nyquist

Karl-Erik Strömberg /Magnus Lundeberg

InnehåH

Förkortningar

Författningsförslag

Lag om ändring i jordabalken

Hyresprocesslag

Lag om ändring i rättegångsbalken Lag om ändring 1 hyresförhandlingslagen Lag om ändring i lagsökningslagen

Lag om ändring i förköpslagen . .

Lag om ändring 1 lagen om domstolar 1 fastighetsmål Lag om ändring i lagen om införande av nya jordabalken Lag om ändring i bostadsrättslagen Lag om ändring i rättshjälpslagen

Lag om ändring i riksdagsordningen . . . . .

Lag om ändring i lagen med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter . . . . . Lag om ändring 1 bostadssaneringslagen Lag om ändring 1 lagen om rättegången i arbetstvister Lag om ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. Lag om ändring i lagen om offentlig anställning Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen

Lag om ändring i bostadsanvisningslagen . . Lag om ändring 1 lagen om skyldighet för utländska kärande att ställa säkerhet för rättegångskostnader Lag om ändring i handräckningslagen . . .

Lag om lagsökning och betalningsföreläggande samt handräckning i hyres- och bostadsrättstvister Lag om ändring i utsökningsbalken

Sammanfattning

1. Utredningsarbetet

2. Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 2.1 Nuvarande förhållanden 2.1.1 Bruksvärdeprincipen 2.1.2 Hyresförhandlingslagen

1 1 1 1 66 83 85 89 91 92 92 93 95 97

97 98 98 100 101 101 102

103 104

104 105

107

117

119 119 119 121

2.2

2.3

2.4

2.5 2.6

2.1.3 Hyresmarknadskommitténs rekommendationer 2.1.4 Bostadsfinansieringssystemet Framförda önskemål och synpunkter

2.2.1 Utgångspunkter . . . .

2.2.2 Utvärdering av bruksvärdesystemet

2. 2. 3 Förfarandet när förhandlingar strandat

Vissa statistiska uppgifter . .

2.3.1 Nyproduktion och produktionskostnader

2. 3. 2 Förvaltningskostnader . .

2. 3. 3 Kommunalt stöd till bostadsföretag . .

Undersökningar beträffande hyressättning och hyresstruktur

2. 4. 1 En undersökning av bruksvärdesystemet . .

2.4.2 En undersökning av hyresstrukturen i allmännyttiga bostadsföretag . . . .

Undersökningar beträffande sociala kostnader Överväganden och förslag

2.6.1 Allmänna utgångspunkter . . . .

2.6.2 Bruksvärdeprincipen och produktionskostnaderna 2.6.3 Bruksvärdeprincipen och de sociala kostnaderna 2.6.4 Svårigheter att finna representativt jämförelsematerial 2.6.5 Slutsatser beträffande bruksvärdesystemet 2.6.6 Den närmare utformningen av bruksvärdereglerna 2.6.7 Förfarandet när förhandlingar strandat 2.6.8 Förhandlingsunderlaget

3 Prövning av andra hyresvillkor än hyran 3.1 3.2

Huvudregeln Kopplade avtal

4 Bränsle- och va-klausuler samt individuell mätning av värme och

vatten . . .

4.1 Nuvarande förhållanden 4.2 Önskemål om reformer 4.3 Överväganden och förslag

4.3.1 Bränsle- och va-klausuler . 4.3.2 Individuell mätning och debitering

5. Hyrestid, uppsägningstid och proceduren vid förlängnings- och villkorstvister 5.1

5.2 5.3

Gällande bestämmelser . .

5.1.1 Hyrestid och uppsägningstid . . . 5.1.2 Proceduren vid förlängnings- och villkorsprövning 5.1.3 Reglerna på arrendeområdet

Önskemål om reformer Överväganden och förslag . .

5. 3. 1 Hyrestider och uppsägningstider 5.3.2 Uppsägningsförfarandet

122 125 128 128 129 134 138 138 143 148 149 149

154 154 158 158 162 167 170 179 182 188 198

201 201 202

209 209 213 214 214 222

225 225 225 227 231 233 234 234 239

6 Avstående från besittningsskydd . . . . . . . . . . . 247 6.1 Nuvarande förhållanden . . . . . . . . . . . . . 247 6.2 Överväganden och förslag . . . . . . . . . . . . 248 7 Förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning . . . . . 257 7.1 Gällande bestämmelser . . . . . . . . . . . . . 257 7. 2 Önskemål om reformer . . . . . . . . . . . . 259 7. 3 Omfattningen av andrahandsupplåtelser . . . . . . . 259 7.4 Överväganden och förslag . . . . . . . . . . . . 261 8 Handläggning av hyrestvister m. m. . . . . . . . . . . 269 8.1 Nuvarande förhållanden . . . . . . . . . . . . . 269 8.1.1 Instansordningen . . . . . . . . . . . . . 269 8.1.2 Förfarandet vid hyresnämnderna . . . . . . . 271 8.1.3 Förfarandet i bostadsdomstolen . . . . . . . . 272 8.1.4 Förfarandet vid fastighetsdomstolarna m. m. . . . 273 8.1.5 Förfarandet enligt småmålslagen . . _ . . . . . 274 8.1.6 Rättegångskostnader . . . . . . . . . . . . 276 8.2 Önskemål om reformer . . . . . . . . . . . . . 276 8.3 Överväganden och förslag . . . . . . . 277 8.3.1 Överflyttande av mål och ärenden från fastighetsdomstol till hyresnämnd . . . . . . . . . 277 8.3.2 Förfarandet vid hyresnämnd och 1 bostadsdomstolen . 287 8.321 Allmänna synpunkter . . . . . . . 287 8.3.2.2 Avgränsningen av hyresnämndernas kompe- tens . . . . . . . . . . . 288 8.3.2.3 Hyresnämnder och bostadsdomstolen: sam- mansättning, ledamöter m.m. . . . . . 290 8.324 Gemensamma bestämmelser om förfarandet vid hyresnämnder och i bostadsdomstolen . 293 83.25 Förfarandet vid hyresnämnderna . . . . 296 8.326 Fullföljd av talan . . . . . . . . . 300 8.3.2.7 Förfarandet i bostadsdomstolen . . . . 302 8.3.2.8 Rättegångskostnader m. m. . . . . . . 302 8.4 Organisatoriska frågor . . . . . . . . . . . . . . 304 8.5 Arrendenämnderna . . . . . . . . . . . . . . . 306 9 Specialmotivering . . . . . . . . . . . . 307 9.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken . . . . . . . 307 9.2 Förslaget till hyresprocesslag . . . . . . . . . . 392 9.3 Förslaget till lag om ändring' 1 rättegångsbalken . . . . . 440 9.4 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen . . . 442 9.5 Förslaget till lag om ändring i lagsökningslagen . . . . . 444 9.6 Förslaget till lag om ändring i förköpslagen . . . . . . 444 9.7 Förslaget till lag om ändring i lagen om domstolar i fastighets- mål....................445 9.28 Förslaget till lag om ändring i lagen om införande av nya jordabalken . . . . . . . . . . . . 445

9.9 Förslaget till lagom ändringibostadsrättslagen . . . . . 445

9.10 9.11 9.12

9.13 9.14

9.15 9.16 9.17 9.18 9.19

9.20 9.21

9.22

Förslaget till lag om ändring i rättshjälpslagen

Förslaget till lag om ändring i riksdagsordningen . . Förslaget till lag om ändring i lagen med särskilda hyresbestäm- melser för vissa orter . . . . . .

Förslaget till lag om ändring' 1 bostadssaneringslagen

Förslaget till lag om ändring 1 lagen om rättegången i arbetstvis- ter Förslaget till lag om ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet Förslaget till lag om ändring i lagen om offentlig anställning Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen Förslaget till lag om ändring i bostadsanvisningslagen . Förslaget till lag om ändring i lagen om skyldighet för utländska kärande att ställa säkerhet för rättegångskostnader Förslaget till lag om ändring i handräckningslagen . . Förslaget till lag om lagsökning och betalningsföreläggande samt handräckning i hyres- och bostadsrättstvister Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken

Reservationer

Särskilt yttrande

Bilagor Bilaga 1 Utländsk rätt

Danmark Finland

Norge

Schweiz . Förbundsrepubliken Tyskland Nederländerna

Storbritannien Frankrike

Belgien

10. Italien

.*DPOFPP'FPPZH

Bilaga 2 En empirisk undersökning av hyresstrukturen 1 de allmännyt-

tiga bostadsföretagen år 1980

Bilaga 3 Diagram över kapitalkostnader och kapitalkostnader för

överkostnader åren 1975—1979 för hus färdigställda 1970—1979

Bilaga 4 Översikt över gällande rätts motsvarigheter i förslaget till

hyreslag (12 kap. jordabalken)

445 445

446 446

446

446 446 447 447

447 448

448 450

451

469

471 471 472 472 473 473 474 474 476 476 477

479

491

493

Förkortningar

BDL Bostadsdomstolslagen (1974:1082) bly Bostadslägenhetsyta BRL Bostadsrättslagen (1971:479)

BrP Lagen (1964:163) om införande av brottsbalken CU Civilutskottet

Dir Utredningsdirektiv Ds (Ju) (Bo) Departementsserien (Justitiedepartementet), (Bostadsde- (H) partementet), (Handelsdepartementet) FDL Lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål HFL Hyresförhandlingslagen (1978z304) HL eller hy- 12 kap. jordabalken reslagen HPL Förslaget till hyresprocesslag JB Jordabalken

JP Lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken LAH eller Lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder nämndlagen LRA Lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister

LU Lagutskottet

NJA I Nytt Juridiskt Arkiv, avd. I NJA II Nytt Juridiskt Arkiv, avd. II

prop. proposition RB Rättegångsbalken

RBD Rättsfall från bostadsdomstolen RP Lagen (1946:804) om införande av nya rättegångsbalken rskr Riksdagens skrivelse

RÅ Regeringsrättens Årsbok SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag

SML eller Lagen (1974:8) om rättegången i tvistemål om mindre småmålslagen värden SCB Statistiska centralbyrån SOU Statens offentliga utredningar SvJT Svensk Juristtidning TSA Tidskrift för Sveriges Advokatsamfund Berg-Seder- F. Berg och B. Sederblad: Hyresrätt (2 uppl. 1978) blad (Zu) Gad—Stark U. Gad och H-O Stark: Hyresregleringen (1969)

Järtelius (3u) G. Järtelius: Hyra och bostad (3 uppl. 1978) Knuts- A. Knutsson och I. Lindqvist: Bostadsrättslagen (1972) son—Lindqvist Lejman F. Lejman: Den nya hyresrätten (1976) Turner B. Turner: Hyressättning på bostadshyresmarknaden. Från

hyresreglering till bruksvärdesprövning. (Byggforsknings- rapport R 69:1979)

Walin G. Walin: Allmänna hyreslagen (5 uppl. 1969) Victorin A. Victorin: Kollektiv hyresrätt (1980) prop. 1967:141 prop. 1968z91 Bihang A prop. 1967:171 prop. 1968z91 Bihang B

Författningsförslag

1 Förslag till Lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 7 kap. 16å skall ha nedan angivna lydelse, dels att 12 kap. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 kap. 16 52

Efter exekutiv försäljning av fas- tighet gäller upplåtelse av nyttjande- rätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken eller rättig- heten enligt samma kapitel är skyd- dad utan förbehåll.

Efter exekutiv försäljning av fas- tighet gäller upplåtelse av nyttjande- rätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken eller rättig- heten enligt samma kapitel är skyd- dad utan förbehåll. År fastigheten taxerad som annan fastighet och har den vid taxeringen betecknats som hyreshusenhet, gäller dock upplåtelse som avser hyra och grundar sig på skriftlig handling alltid mot den nye ägaren, om hyresgästen har tillträtt lägenheten före försäljningen.

Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap.

utsökningsbalken.

12 kap. Hyra Inledande bestämmelser 1 &?

Detta kapitel avser avtal, vari- genom hus eller del av hus upplåtes

Detta kapitel avser avtal, vari- genom ett hus eller en del av ett hus

1 12 kap. jordabalken omtryckt 19791252.

2 Senaste lydelse 1981:784.

3 Senaste lydelse 198095.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

till nyttjande mot vederlag. Detta upplåts till nyttjande mot vederlag. gäller även om lägenheten upplåtits Detta gäller även om lägenheten genom tjänsteavtal eller avtal i upplåtits genom ett tjänsteavtal eller anslutning till sådant avtal. ett avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger detta kapitel tillämpning på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, äger kapitlet tillämpning. om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

1 & femte stycket

Om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns bestämmelser i bostadsanvisningslagen (1980:94).

1 5 2 5 tredje stycket Med bostadslägenhet avses lägen- Med bostadslägenhet avses en het som upplåtits för att helt eller till lägenhet som upplåtits för att helt icke oväsentlig del användas som eller till en inte oväsentlig del använ- bostad. das som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Innefattar hyresavtalet en rätt att utnyttja utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästen och hyresgästerna i andra lägenheter, får en sådan rätt inte upphävas eller ändras i annan ordning än den som gäller för ändring av hyresvillkor.

1 5 fjärde stycket 3 &

Förbehållsom strider mot bestäm- Ett förbehåll som strider mot en melse i detta kapitel är utan verkan bestämmelse i detta kapitel är utan mot hyresgästen eller den som har verkan mot hyresgästen eller den rätt att träda i hans ställe, om ej som har rätt att träda i hans ställe, annat anges. om inte annat anges.

Omfattar ett hyresavtal fler än tio bostadslägenheter, som av hyresgäs- ten skall hyras ut i andra hand, får parterna dock avtala om förbehåll som strider mot bestämmelserna om bostadslägenheter. under förutsätt- ning att förbehållen inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte avser rätten till förlängning av hyres-

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

avtaleteller grunderna för fastställan- de av hyresvillkor i samband med sådan förlängning.

Hyresavtals ingående

2 &

Hyresavtal skall upprättas skriftli- gen, om hyresvärden eller hyresgäs- ten begär det. ' Har hyresavtal upprättats skriftli- gen och träder någon i laga ordning i hyresgästens ställe, skall anteckning därom på begäran göras på hand- lingen.

4 %

Ett hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

Har ett hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i hyres- gästens ställe, när så får ske, skall en anteckning därom på begäran göras på handlingen.

Hyrestid och uppsägning

3 & första stycket

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning all- tid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

4 % andra stycket Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats, utgå en månad efter uppsägningen eller, såvida hyresförhållandet varat längre än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Avser hyresavta-

5 % Ett hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat avtalats. Upphör ett avtal om hyra av bostadslägenhet att gälla och finns förutom hyresavtalet annat avtal mel- lan hyresvärden och hyresgästen som avser sådan nyttighet som har ome- delbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det and- ra avtalet samtidigt att gälla.

Ett hyresavtal skall sägas upp för att upphöra att gälla. Detta gäller dock inte ett hyresavtal som ingåtts för bestämd tid, om hyresförhållan- det vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio månader i följd.

Sägs ett hyresavtal, som gäller för obestämd tid, upp och är inte längre uppsägningstid avtalad, upphör det att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen eller, när avtalet avser en lokal och hyresförhållandet

Nuvarande lydelse

let annan lägenhet än bostadslägen- het och har hyresförhållandet vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd, har hyresgästen dock alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Beror hyres- förhållandet av annan anställning än som avses i 46 å' första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsäg- ningstid av minst en månad.

4 & tredje stycket Fardagar är den I april och den I oktober.

3 5 andra stycket

Innehåller avtal, som skall uppsä- gas för att upphöra vid hyrestidens utgång, ej bestämmelse om uppsäg- ningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden är

]. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för- väg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett är, senast tre månader i förväg,

6. längre än ett men längst fem är, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem är, senast ett år i förväg.

3 ? tredje stycket Avser avtalet annan lägenhet än bostadslägenhet och är hyrestiden längre än nio månader, har hyresgäs- ten alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Vad nu sagts gäller dock ej om lägenheten ej är

Föreslagen lydelse

vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd, närmast efter nio månader från uppsägningen.

Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägning ske, om hyrestiden är

I . längst två veckor, senast en dag i förväg,

2. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för- väg,

3. längre än tre månader och fråga är om en bostadslägenhet, senast tre månader i förväg,

4. längre än tre månader men längst nio månader och fråga är om en lokal, senast tre månader i för- väg,

5. längre tid än nio månader och fråga är om en lokal, senast nio månader i förväg.

Nuvarande lydelse

avsedd att användas för förvärvs- verksamhet och avtalet har samband med hyresavtal som avser bostadslä- genhet.

4 ä &

Avser hyresavtal bostadslägen- het, får hyresgästen uppsäga hyres- avtalet att upphöra vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre måna- der från uppsägningen.

3 % fjärde stycket

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges det ej inom rätt tid, anses det, om hyrestiden överstiger nio månader, förlängt på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 5 första stycket

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio måna- der i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyres- värden anmodat honom att flytta.

5 % Avlider hyresgäst som hyrt bo- stadslägenhet före hyrestidens ut- gång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avta-' let upphör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avli- der den ena av makarna, tillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och den efterlevande maken i förening. År lägenhet upplåten för hyresgäs- tens livstid, får vid dennes död hans

Föreslagen lydelse

Avser ett hyresavtal en bostadslä- genhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från upp- sägningen.

75

Saknar ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid och som skall sägas upp för ett upphöra vid hyrestidens utgång, bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och sägs det ej upp inom rätt tid, anses avtalet förlängt på obestämd tid.

Är ett hyresavtal ingånget för bestämd tid och behöver det ej sägas upp för att upphöra, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyres- gästen fortsatt att nyttja lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat ho- nom att flytta.

Nuvarande lydelse

make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande makens död, skall lägenheten avträ- das på den fardag som inträffar närmast efter en månad från dödsfal- let.

6 %

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 5.6, upphör det genast att gälla. Detsamma gäl- ler fall som anges i 42 ä', om ej annat följer av 44 å.

Uppsäges hyresavtal av annan orsak som ger hyresvärd eller hyres- gäst rätt att frånträda avtalet och innehåller detta kapitel ej särskild bestämmelse om uppsägningstid, gäl- ler den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 3 5 andra stycket, om avtalet är träffat för bestämd tid, eller i 4 5 andra stycket, om hyresti- den ej är bestämd. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenhe- ten, upphör avtalet dock genast att gälla.

7 & andra stycket

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesda- gen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lägenhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas till- gänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdes- dagen.

Föreslagen lydelse

8 %

Sägs ett hyresavtal upp av orsak som anges i 14, 15, 17, 18 eller 22 55, upphör det genast att gälla. Detsam- ma gäller fall som anges i50 .? om ej annat följer av 52 &.

Sägs ett hyresavtal upp av annan orsak som ger hyresvärden eller hyresgästen rätt att frånträda avtalet, gäller, oavsett avtalets bestämmelser om uppsägningstid, den uppsägning- tid som för varje särskilt fall anges i 6 5 andra stycket eller, om hyresavta- let gäller för bestämd tid, i 6 5 tredje stycket. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gäl- la.

95

När hyrestiden löper ut, skall hyresgästen senast påföljande dag lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten till- gänglig för den som skall tillträda den.

Nuvtrande lydelse 7 5

första stycket Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträ- das på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället ske nästa vardag.

7 & tredje stycket Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8 %

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i fall som avses i 54, 58 och 58a 55, vara muntlig, om skriftligt erkännan- de av uppsägningen lämnas. Uppsäg- ning får ske hos den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan tillämpning av 12—15 55 delgiv- ningslagen (I970.'428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av upp- sägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit full- gjort.

Föreslagen lydelse

Infaller dag då lägenheten skall tillträdas eller lämnas på söndag, annan allmän helgdag, lördag, mid- sommarafton, julafton eller nyårs- afton, skall det i stället ske nästa vardag.

Första och andra styckena gäller inte, om annat är avtalat.

10 &

En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd vid den tid- punkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvär- dens vägnar.

En skriftlig uppsägning får delges den som söks för uppsägning. Vid tillämpning av 12 och 15 555 delgiv- ningslagen ( I 970.428 ) får en uppsäg- ning hos hyresgästen inte lämnas till hyresvärden eller annan som äri hans ställe.

Har en hyresvärd eller en hyres- gäst, hos vilken uppsägning skall ske, hemvist här i riket, anses uppsägning- en också ha skett när den avlämnats för postbefordran i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden upp- gift om en adress, under vilken med- delanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall får hyresvärden sända upp- sägningen under den uthyrda lägen- hetens adress.

Nuvarande lydelse

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist häri riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga uppsägning för honom, får uppsäg- ning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av hyres- gäst gäller som uppsägning när del- givning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne- hållet i uppsägning av hyresavtal, som gäller annan lägenhet än bostadslägenhet, finns i 58 9.

Föreslagen lydelse

Har en hyresvärd eller en hyres- gäst, hos vilken uppsägning skall ske, inte känt hemvist här i riket och finns inte heller ett känt ombud som har rätt att motta en uppsägning för honom, får uppsägningen ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tid- ningar.

En ansökan till domstol med yrkande om att hyresförhållandet skall upphöra och en ansökan om vräkning av hyresgästen gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne- hållet i uppsägning av hyresavtal finns i 64 och 80 55.6.

11 & Beträffande anmodan enligt 7 _é' andra stycket eller 64 55 andra stycket gäller bestämmelserna i 10 ä'.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 5 På tillträdesdagen skall hyresvär- den, om ej annat avtalats, tillhanda- hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfatt- ningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 % första stycket Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfallet avtalet.

12 5

På tillträdesdagen skall hyresvär- den, om ej bättre skick avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt bruk- bar för det ändamål för vilket den har upplåtits. Avser upplåtelsen en bo- stadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal, får avtal träffas även om att lägenheten skall vara isämre skick än som nu angetts.

Bestämmelserna i 12, 14, 16, 17 och 19—21 5.6 gäller inte, om annat följer av lagen (1981-000) om under- håll av hyreslägenheter.

13%

Blir lägenheten före tillträdesda- gen så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamå- let, förfaller avtalet. Hyresvärden

Nurarande lydelse

Ar hyresvärden vållande till händel- sen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11 &

L'ppkommer före hyrestidens bör- jan ringare skada på lägenheten än som anges i 10 5 första stycket och är skadan ej avhjälpt eller är lägenheten eljest, iannatfall än som avses i 13 5, på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlå- ter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsätt- ning i hyran.

1 fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans för- summelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts i befintligt skick, om lägenhe- ten icke är i sådant skick som anges i 95 och hyresgästen ej vid avtalets ingående kände till bristen eller kun- nat upptäcka den med vanlig upp-

Föreslagen lydelse

skall utan dröjsmål meddela hyres- gästen detta. Gör han inte det, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Vad som sagts nu gäller också om hyresvärden är vållande till att lägenheten inte kan användas.

14 %

Är lägenheten, när den skall tillträ- das, inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra och kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller under- låter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avta- let. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfäl- ligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.

Hyresgästen har även rätt att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlå- ter att på tillsägelse ombesörja åtgär- den så snart det kan ske. Hyresgästen har vidare rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på försummelse från hans sida.

Har en bostadslägenhet som är avsedd för fritidsändamål eller en lokal uthyrts i befintligt skick och är den inte i sådant skick som anges i 12 &, gäller dock första och andra styck- ena, om hyresgästen inte vid avtalets ingående kände till bristen eller kun-

Nu varande lydelse

märksamhet.

13 5 första stycket

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen rätt till skälig nedsätt- ning i hyran och sådan rätt att uppsä- ga avtalet som anges i I] 5. Uppsäg- ning får ske även före den avtalade tidpunkten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträ- desdagen ej kan användas för det avsedda ändamålet.

14 5 första stycket

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgäs- ten rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenhe- ten eller del därav. Undanröjes hind- ret icke genast efter det att hyresvär- den underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i I 1 5 om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsva- rande tillämpning.

13 å andra stycket Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvär- den ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 å andra stycket Hyresgästen har även rätt till ersätt- ning för skada, om hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

Föreslagen lydelse

nat upptäcka den med vanlig upp- märksamhet.

155

Får hyresgästen, när lägen/teten skall tillträdas, inte tillträde i rätt tid och beror inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid han inte kan nyttja lägenheten eller del av den. Är hind- ret av väsentlig betydelse och undan- röjs det inte genast efter det att hyresvärden til/sagts att vidta rättelse, får hyresgästen säga upp avtalet. Sedan tillträde erhållits får uppsäg- ning inte ske.

Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att dröjsmålet inte beror på försum- melse från hans sida.

Nuvarande lydelse

15 5 Under hyrestiden skall hyresvär- den hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 5, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmel- lanrum ombesörja tapetsering, mål- ning och andra sedvanliga reparatio- ner med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu endast om ej annat avtalats.

16 & första stycket

Bestämmelserna i 10—12 åå äger motsvarande tillämpning, om

1 . lägenheten skadas under hyres- tiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2. hyresvärden brister i sin under- hållsskyldighet enligt 15 5 andra stycket,

3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyres- gästens vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 5 andra stycket eller 12 5 utan att hyres- gästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättel- se.

16 % tredje stycket Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkningi rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderät-

Föreslagen lydelse

16 &

Under hyrestiden skall hyresvär- den hålla lägenheten i sådant skick som anges i 12 ä', om inte bättre skick avtalats eller kan krävas enligt andra stycket. Avser upplåtelsen en bo- stadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal, får avtal träffas även om att lägenheten skall vara isämre skick än som har angetts.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen ombesörja sedvanliga reparationer i den mån det behövs och inte hyresgästen är ansvarig för förslitningen eller felet. Avser hyres- avtalet ett enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu om hyresvärdens reparationsskyldighet endast om inte annat avtalats.

17%

Brister hyresvärden i sin repara- tionsskyldighet eller uppkommer utan hyresgästens vållande hinder eller men i nyttjanderätten, sedan tillträde medgetts, på grund av att lägenheten skadas eller på annat sätt, gäller 13 och 14 5.5.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa ett avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjan—

Nuvarande lydelse

ten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

12 ?

Meddelar myndighet före tillträ- desdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres- gästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränk- ning i nyttjanderätten, får hyresgäs- ten uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 å andra stycket motsvarande tillämpning.

17 5 första stycket Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommeri lägenheten till men för hyresgästen.

10 å andra stycket

Meddelar myndighet före tillträ- desdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamå- let, förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande som föranlett beslutet på försummelse av hyresvärden eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyres- gästen meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

17 å andra stycket I fråga om bostadslägenhet som

Föreslagen lydelse

derätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägen- heten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägen- heten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

18 å

Bestämmelserna om skada och brist på lägenheten gäller också, om en myndighet på grund av lägenhe- tens beskaffenhet meddelar ett beslut som medför intrång i hyresgästens nyttjanderätt eller om ohyra före- kommer i lägenheten till men för hyresgästen.

Förbjuder en myndighet före till- trädet på grund av lägenhetens beskaffenhet att den används för avsett ändamål, förfaller avtalet, även om beslutet inte vunnit laga kraft. Uppsägning enligt 14 5 första stycket får också ske trots att beslutet inte vunnit laga kraft. Meddelas ett beslut under hyrestiden gäller hänvis- ningen i 17 55 första stycket till 13 och 14 95, när beslutet länder till efterrät- telse.

Ifråga om en bostadslägenhet som

Nuvarande lydelse

utgör del av hus är hyresvärden skyldig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyres- gästen är ansvarig för att sådan förekommeri lägenheten. Är hyres- gästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

16 å andra stycket

Avser hyresavtalet bostadslägen- het, får hyresnämnden ifall som avses i första stycket 1—3 på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (reparationsfö- reläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestäm- mas viss tid inom vilken åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan därom göres före utgången av den löpande tidsfristen.

Föreslagen lydelse

utgör en del av ett hus är hyresvärden skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyres- gästen är ansvarig för att sådan förekommeri lägenheten. Är hyres- gästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som han får genom åtgärd för att utrota ohyran.

195

Avser hyresavtalet en bostadslä- genhet och brister hyresvärden i sin reparationsskyldighet eller uppkom- mer utan hyresgästens vållande hin- der eller men i nyttjanderätten, sedan tillträde medgetts, på grund av att lägenheten skadas eller på annat sätt, får hyresnämnden på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (reparationsföre- läggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken en åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om en ansökan därom görs före utgången av den löpande tidsfristen.

20 &

Avser hyresavtalet en bostadslä— genhet och brister hyresvärden i sina åligganden i fråga om

]. nyttigheter som avses i 23 5 första stycket andra meningen,

2. trappstädning och andra tjäns- ter, eller

3. utrymmen på fastigheten som är avsedda för de boendes gemensam- ma användning,

gäller också bestämmelserna i 19 5 om reparationsföreläggande.

21. Ö En ansökan om reparationsföre- läggande kan riktas mot den för

Nuvarande lydelse

18 5

Om någon del av lägenheten från- går hyresgästen på grund av att annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 &, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran. Hyresgäs- ten har även sådan rätt att uppsäga avtal som anges i 11 5, om han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för ska- da finns i 7 kap.

19 &

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvär- den ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Föreslagen lydelse

vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökningen görs. Föreligger fall som sagts nu gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegången.

Om en tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan en ansökan om reparationsföreläg- gande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsan- språk.

22 5

Om någon del av lägenheten från- går hyresgästen på grund av att ett annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 &, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran. Hyresgäs- ten har även rätt att säga upp avtalet, om bristen är av väsentlig betydelse och han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersätt- ning för skada finns i 7 kap.

Hyran

19 a 5

Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avtalet eller, om avtalet innehåller förhand- lingsklausul enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304), i förhand- lingsöverenskommelse. Detta gäller dock ej ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärm-

23 &

Om annat ej följer av lag, skall hyran för en bostadslägenhet vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, när hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresför- handlingslagen (19781304), i en för- handlingsöverenskommelse. Ersätt- ning för kostnad som hänför sig till

Nuvarande lydelse

ning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Hyran för annan lägenhet än bostadslägenhet skall också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den icke omfattar ersättning som avses i första stycket andra punkten. Utan hinder härav gäller dock förbe- håll i avtalet om att hyran skall utgå med belopp som står i visst förhål- lande till hyresgästens rörelseintäk- ter eller som bestämmes genom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyres- värden och organisation av fastig- hetsägare, i vilken hyresvärden är medlem och å andra sidan organisa- tion av hyresgäster. Är avtalet träf- fat för bestämd tid, som är längre än ett år, gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med belopp som bestämmes enligt annan beräknings- grund än som nu har sagts.

Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första och andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är

Föreslagen lydelse

lägenhetens uppvärmning. förseen- de med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp behöver ej vara till beloppet bestämd, om beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskom- melse enligt hyresförhandlingslagen eller genom ett beslut av hyresnämn- den eller bostadsdomstolen enligt 22 eller 25 5 samma lag. Vidare får avtalas att hyresgästen skall särskilt ersätta sin förbrukning av energi, vatten eller liknande nyttighet, om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus.

I fråga om en bostadslägenhet, som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket avtalas att hy'ran skall anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåta- ren betalar.

Hyran för en lokal skall också, om ej annatföljer av lag, vara till belop- pet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Utan hinder härav gäller dock ett förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig över- enskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyres- gäster. Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyrestiden längre än ett år, gäller dessutom ett förbehåll om att hyran skall utgå med ett belopp som bestäms enligt annan beräknings- grund än som nu har sagts.

Har ett avtal träffats i strid med första och tredje styckena. skall hyran utgå med ett belopp som är

1 Senaste lydelse 1981:784.

Nuvarande lydelse

skäligt med hänsyn främst till parter- nas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när för- handlingsordning gäller finns be- stämmelser i hyresförhandlingsla- gen.

20 5

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalender- månads början eller, om hyran be— räknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den första betalas senast sista varda- gen före månadens början, även om avtal träffats om' tidigare förfallo- dag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyres- värden skyldig att svara för de sär- skilda kostnader detta medför.

Föreslagen lydelse

skäligt med hänsyn främst till parter- nas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av ett avtal om hyra för en bostadslägenhet i vissa fall när en förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingsla- gen.

24 5

Har ett avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalender- månads början eller, om hyran be- räknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För en bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på annan kalen- dermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om ett avtal träffats om en tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens bostad eller under annan adress som anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på en ort utom riket, är hyresvärden skyldig att svara för de särkilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro- eller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs av bankkon- toret.

21 5' Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 265 har rätt till nedsättning i hyran eller till ersätt-

25 & Anser hyresgästen, att han enligt 14, 15, 17, 18 eller 31 5 har rätt till nedsättning i hyran eller till ersätt-

Nuvarande lydelse

ning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen avdraga motsvaran- de belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning, när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos länssty- relsen, skall kan lämna skriftlig upp- gift i två exemplar om hyresförhål- landet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffen- het samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad för beloppets utfående som kan åsamkas hyresvärden och för ränta på beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos länsstyrelsen får hyresvär- den icke göra gällande, att hyresrät- ten blivit förverkad på grund av att det nedsatta beloppet ej betalats till honom.

22 &]

Länsstyrelsen skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekom- menderat brev om nedsättning enligt 21 5.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får beloppet ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Föreslagen lydelse

ning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han sätta ned beloppet hos läns- styrelsen. Vad som sagts nu gäller också, när det råder tvist om storle- ken av hyra som skall utgå i pengar men ej är till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket sätter ned ett belopp hos länsstyrelsen, skall han lämna en skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvis- tens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen fin- ner skälig, för den kostnad för belop- pets utfående som kan åsamkas hyresvärden och för ränta på belop- pet.

Har hyresgästen sålunda satt ned hyra hos länsstyrelsen får hyresvär- den inte göra gällande, att hyresrät- ten blivit förverkad på grund av att det nedsatta beloppet ej betalats till honom.

26 %

Länsstyrelsen skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekom- menderat brev om nedsättning enligt 25 5.

Visar hyresvärden inte inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och en underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han träffat en överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att få beloppet åter. Har hyres- värden väckt talan inom angiven tid, får beloppet ej lyftas, förrän hyres- värdens talan blivit slutligt av- gjord.

1 Senaste lydelse 1981:784.

Nuvarande lydelse

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet.

Föreslagen lydelse

Nedsatt belopp skall ofördröjligen sättas in i en bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet.

Hyresgästens nyttjande av lägenheten

23 &

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan bety- delse för honom.

24 &

Hyresgästen skall under hyresti- den väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslös- het eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste av- hjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bris- ten. Är hyresgästen och medlem- marna i hans hushåll borta när ska- dan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyres- värden tillfälle att vid behov komma ini lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen ome- delbart efter återkomsten lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada eller brist än sådan som angi- vits förut i detta stycke skall lämnas

27 &

Hyresgästen får inte använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa en avvikelse som är utan betydelse för honom.

28 5

Hyresgästen skall under hyresti- den väl vårda lägenheten med vad som hör till den. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför ett arbete för hans räkning. För en brandskada som han själv inte vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta.

Uppkommer en skada eller visar sig en brist som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet inte skall uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden ett meddelande om skadan eller bris- ten. Är hyresgästen och medlem- marna i hans hushåll borta när ska- dan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyres- värden tillfälle att vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör en del av ett hus. tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten läm- nar hyresvärden ett meddelande om skadan eller bristen. Ett meddelande om annan skada eller brist än sådan som angetts förut i detta stycke skall

Nuvarande lydelse

hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att under- rätta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i detta stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och and- ra styckena om skada eller brist äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar utsträckts utö- ver vad som föreskrives i första—fjär- de styckena, gäller avtalet.

24 a %

Bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförlig åtgärd. Minskar däri- genom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varak- tigt eller lägenhet, vilken upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och vilken alltjämt inne- haves med sådan rätt, gäller första stycket endast om ej annat har avta- lats.

Fråga om skyldighet för hyresgäs- ten att utgiva ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnd.

Föreslagen lydelse

lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad som anges i detta stycke. är han ansvarig för skada som föranleds av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och and- ra styckena om skada eller brist gäller också, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för en skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första. andra eller tred— je stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om en lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad, träffats ett avtal, varigenom hyresgästens ansvar utsträckts utö- ver vad som föreskrivs i första—fjärde styckena, gäller avtalet.

29 5

En bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar däri- genom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet ett enfamiljs- hus som inte är avsett att uthyras varaktigt eller en lägenhet, vilken upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och vilken alltjämt innehas med sådan rätt, gäller första stycket endast om inte annat har avtalats.

Första och andra styckena gäller inte, om annat följer av lagen ( I 98] :000) om underhåll av hyreslä- genheter.

Nu varande lydelse

25 &

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 5 första stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får icke införas i lägenhe- ten.

265

Föreslagen lydelse

30 %

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger honom själv iakttas även av dem för vilka han svarar enligt 28 55 första stycket.

Gods som enligt vad hyresgästen vet är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

31é'

Hyresvärden har rätt att utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande för- bättringsarbete som icke vållar väsentligt hinder eller men i nyttjan- derätten. Sådant arbete får dock ej utan hyresgästens medgivande utfö- ras under sista månaden av hyresför- hållandets bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägning- en. Sådan arbete får icke utan hyres- gästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna i detta stycke gäller ej arbete som hyresvär- den utfäst sig att utföra åt hyresgäs- ten.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra ett mindre brådskande förbättringsarbete som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjan- derätten. Sådant arbete får dock inte utan hyresgästens medgivande utfö- ras under sista månaden av hyresför- hållandets bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han erhöll ett meddelande därom säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte utan hyresgäs- tens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hyres- värden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som han genom ett reparationsföreläggande har ålagts att utföra.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas hyresgästen genom arbete som avsesi andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten,

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten,

Nuvarande lydelse

som föranledes av nödiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägen- heten icke besväras av ohyra. Därvid äger 175? motsvarande tillämpning.

27 %*

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne enligt 26 & har rätt till det, kan tingsrätten förordna om hand- räckning. I fråga om sådan hand- räckning finns bestämmelser i 175 handräckningslagen (1981:847).

27 a %

Överger hyresgästen lägenheten, får hyresvärden genast återtaga den.

Finnes i lägenhet som hyresgästen lämnat eller i utrymme som hör till lägenheten egendom, som kan anta- gas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och har han ej inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han avträdde lägenheten avhämtat egendomen, tillfaller den hyresvärden utan lö- sen.

Föreslagen lydelse

som föranleds av nödiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra. Därvid gäller 18 5.

32 %

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne enligt 31 5 har rätt till det, kan tingsrätten förordna om hand- räckning. I fråga om sådan hand- räckning finns bestämmelser i 17å handräckningslagen (1981:847).

33 & Överger hyresgästen lägenheten, får hyresvärden genast återta den.

Finns i en lägenhet som hyresgäs- ten lämnat eller i ett utrymme som hör till lägenheten egendom, som kan antas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och har han ej inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han avträdde lägenheten avhämtat egen- domen, tillfaller den hyresvärden utan lösen.

Pant eller borgen

28 &

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och för- sämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad, får hyresvärden uppsäga avtalet. [ fråga om bostads- lägenhet får dock hyresvärden uppsä- ga avtalet endast om det är av väsent- lig betydelse för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen att hyresför- hållandet upplöses.

34 &

Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en lokal fullgörs och försämras säkerhe- ten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa en ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det inte inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet.

1 Senaste lydelse 19812849.

1 Senaste lydelse 19791341.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Utmätning och konkurs

29 &

Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får hyresgästen upp- säga avtalét. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad från det hyresgästen fick kännedom om att fastigheten blivit utmätt. Upphä- ves utmätningen eller förfaller eljest frågan om fastighetens försäljning. får ej uppsägning ske därefter.

30 % Bestämmelserna i 29 .é' äger mot- svarande tillämpning, orn hyresvär— den försättes i konkurs före tillträ— desdagen.

31 ål

Försättes hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. Beträffande bostadslägenhet fordras dock att gäldenären samtycker till uppsägningen.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar och har ej hyres- värden säkerhet för avtalets fullgö- rande med vilken han skäligen kan nöjas, får hyresvärden uppsäga avta- let om han ej erhåller sådan säkerhet inom en vecka efter anfordran.

Inträffar i fråga om annan lägenhet än bostadslägenhet konkursen efter tillträdet och har ej hyresvärden säkerhet för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas, får hyresvärden uppsäga avtalet, om ej sådan säkerhet ställes inom en månad efter anfordran eller inom samma tid konkursboet förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldig- heter under hyrestiden eller, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med avtalet.

35 5

Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen. får hyresgästen säga upp avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad från det hyresgästen fick kännedom om att fastigheten blivit utmätt. Upp- hävs utmätningen eller förfaller i annat fall frågan om fastighetens försäljning, får ej uppsägning ske därefter.

36 & Bestämmelserna i 35 å" gäller ock— så, om hyresvärden försätts i kon- kurs före tillträdesdagen.

37 %

Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet säga upp avtalet. Be- träffande en bostadslägenhet fordras dock att gäldenären samtycker till uppsägningen.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar och har ej hyres- värden säkerhet för avtalets fullgö— rande med vilken han skäligen kan nöjas, får hyresvärden säga upp avtalet om han ej erhåller sådan säkerhet inom en vecka efter anford- ran.

Inträffar i fråga om en lokal kon- kursen efter tillträdet och har ej hyresvärden säkerhet för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas, får hyresvärden säga upp avtalet, om ej sådan säkerhet ställs inom en månad efter anfordran eller inom samma tid konkursboet förkla- rar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden eller, när hyresrätten får överlåtas, över- låtelse sker i enlighet med avtalet.

Nu varande lydelse

Uppsäges avtalet enligt förs- ta—tredje stycket, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

Föreslagen lydelse

Sägs avtalet upp enligt förs- ta—tredje stycket, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 å' Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens sam- tycke, om ej annat följer av 34—36 åå. Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgäs- ten uppsäga hyresavtalet.

Om förbud i vissa fall för hyresvär— den att medverka till överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägenhet finns bestämmelser i 6 & bostadsan- visningslagen (1980:94).

33 %

Bestämmelserna i 32 5 äger mot- svarande tillämpning på hyresrättens övergång genom bodelning, arv, tes- tamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som ge— mensam bostad för hyresgästen och hans make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av boskillnad, äktenskapsskillnad eller hyresgästens död, får dock maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkom— mer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten till- lagts hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser

38 & Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens sam- tycke, om ej annat följer av 40—43 åå. Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgäs- ten säga upp hyresavtalet.

Om förbud i vissa fall för hyresvär- den att medverka till en överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägen- het finns bestämmelseri 6 & bostads- anvisningslagen (1980:94).

39 & Bestämmelserna i 38 5 gäller ock- så vid hyresrättens övergång genom bodelning, arv, testamtente, bolags— skifte eller liknande förvärv.

Har hyresrätten till en lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av boskillnad, äkten- skapsskillnad eller hyresgästens död, får dock maken träda i hyres— gästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även en efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten till- lagts hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo inte för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser

' Senaste lydelse 1980z95.

1 Paragrafen införd ge- nom 1980:95.

Nuvarande lydelse

enligt avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen.

Andra och tredje styckena äger motsvarande tillämpning, när lägen- heten hyrts av makar gemensamt.

Andra—fjärde styckena äger mot- svarande tillämpning, när någon har övertagit hyresrätt enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad.

34 &

Hyresgäst, som ej avser att använ- da bostadslägenhet för återstående hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt samman- bor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan döds- bodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt samman- bodde med honom.

34aå1

Föreslagen lydelse

enligt avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen.

Andra och tredje styckena gäller också, när lägenheten hyrts av makar gemensamt.

Andra—fjärde styckena gäller ock- så, när någon har övertagit hyresrätt enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad.

40 5

En hyresgäst, som ej avser att använda en bostadslägenhet för åter- stående hyrestid, får överlåta hyres— rätten till en närstående som varak- tigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnat tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket gäller också om hyresgästen avlider under hyresti- den och dödsboet vill överlåta hyres- rätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

41å

Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtel- sen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

35 &

Hyresgästen får överlåta hyresrät- ten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten ge- nom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock

42 &

Hyresgästen får överlåta hyresrät- ten till sin bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt ej heller annat särskilt skäl talar mot bytet. Har hyresgästen erhållit lägen- heten genom byte och innehaft

Nuvarande lydelse

lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand.

2. lägenheten utgör del av upplå- tarens bostad,

3. lägenheten är belägen i enfa— miljshus som icke är avsett att uthy— ras varaktigt eller i tvåfamiljshus,

4. lägenheten upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehaves med sådan rätt,

5. hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Medverkar kommun till att hyres- gästen får annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller även kommunalförbund, som handhar för två eller flera kom- muner gemensam bostadsförmed- ling.

36 &

Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använ- da den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befo- gad anledning motsätta sig att hyres- rätten överlåtes. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Föreslagen lydelse

lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller inte, om

1. lägenheten förhyrs i andra hand,

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att uthyras varaktigt eller i ett tvåfa- miljshus,

4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt,

5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsända- mål och hyresförhållandet inte varat längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att anvisa eller förmedla den- na, får kommunen göra framställ- ning hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller även ett kommunal- förbund, som handhar en för två eller flera kommuner gemensam bostadsförmedling.

43 5

En hyresgäst, som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverk- samhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgäs- ten innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl förelig- ger.

1 Senaste lydelse 198095.

Nuvarande lydelse

37 51 Tillstånd som avses i 34, 34 a, 35 eller 36 % kan förenas med villkor.

38 å

Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill- kor fogats till samtycket eller till- ståndet. Den tillträdande hyresgäs- ten svarar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om ej annat avtalas med hyresvärden.

Föreslagen lydelse

44 5 Ett tillstånd som avses i 40, 4] , 42 eller 43 5 kan förenas med villkor.

45 %

Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om inte annat villkor fogats till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyres— gästen svarar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om inte annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand 39 51 Hyresgästen får ej utan hyresvär- dens samtycke i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i andra stycket eller i

405.

46 &

Hyresgästen får inte utan hyres- värdens samtycke i andra hand upp- låta lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i andra stycket eller i 475.

Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. Hyresvärden skall genast underrättas om upplåtelsen.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till att en bostadslägenhet upplåts i andra hand finns bestämmelseri 6 & bostadsanvis-

ningslagen (1980:94).

40 &

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslä- genhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn- den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.

47 5

En hyresgäst, som under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet, får upplåta lägen- heten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beak- tansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anled- ning att vägra samtycke.

Ett tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.

Nuvarande lydelse

41 & Hyresgästen får ej inrymma utom- stående personer i lägenheten, om

Föreslagen lydelse

48 &

Upplåts en bostadslägenhet i andra hand av

I . någon som är gift eller har varit gift med hyresvärden eller är i rätt upp- eller nedstigande släktskap eller svågerlag med hyresvärden eller är syskon till hyresvärden eller på annat liknande sätt är hyresvärden närstå- ende,

2. en juridisk person för vilken hyresvärden eller någon som avses i I är såsom styrelseledamot eller i annan liknande egenskap ställföre- trädare eller över vilken hyresvärden eller någon som avses i I eljest på grund av aktieägande eller annan liknande anledning har ett bestäm- mande inflytande,

3. någon som, när hyresvärden är en juridisk person, själv har en sådan ställning i förhållande till hyresvär- den som avses i 2 eller är närstående till någon som har en sådan ställ- ning,

4. någon som är anställd hos hyresvärden eller har ekonomisk intressegemenskap med hyresvärden eller står i annat liknande förhållande till denne,

och kan det på grund därav anta- gas att upplåtaren inte vid upplåtelsen handlat självständigt i förhållande till hyresvärden, skall lägenheten, om andrahandshyresgästen begär det, anses ha upplåtits till denne direkt av hyresvärden.

Har i fall som avses i första stycket ett hyresavtal upprättats skriftligen, skall anteckning om att avtalet gäller direkt med hyresvärden på begäran av hyresgästen göras på handlingen. I annat fall tillämpas 4 5 första styck- et.

49 & Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten,

1 Senaste lydelse 1980z893.

Nuvarande lydelse

det kan medföra men för hyresvär- den.

Föreslagen lydelse

om det kan medföra men för hyres- värden.

Hyresrättens förverkande

42 å'

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att uppsäga avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver två vardagar efter förfalloda- gen och annat ej följer av 53 &, dock, ifall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgästen dröjer med betal- ning av den på en kalendermånad belöpande hyran utöver två varda- gar efter månadens början eller, såvitt angår hyra för första kalender- månaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och ej efter tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

3. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 5 och hyresgästen icke efter tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

4. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårds- löshet är vållande till att ohyra före- kommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyres- värden därom bidrager till att ohyran sprides i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten över- låtits eller lägenheten upplåtits, åsi- dosätter något av vad som enligt 25 &

50 &

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att säga upp avtalet till omedelbart upp- hörande.

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver två vardagar efter förfalloda- gen och annat inte följer av 75 &, dock, i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermå- nad belöpande hyran utöver två vardagar efter månadens början eller, såvitt angår hyran för första kalendermånaden under hyresför- hållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och med anledning av ansökningen erhåller sådant,

3. om lägenheten används i strid med 27 eller 495 och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

4. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårds- löshet är vållande till att ohyra före- kommer i lägenheten eller geiom underlåtenhet att underrätta hyres— värden därom bidrar till att ohvran sprids i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten (ver- låtits eller lägenheten upplåtits. åsi- dosätter något av vad som enligt30 &

Nuvarande lydelse

skall iakttagas vid lägenhetens be- gagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och rättelse icke utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

6. om i strid med 26 & tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter av— talsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres,

8. om lägenheten helt eller till väsentlig del nyttjas för näringsverk- samhet eller därmed likartad verk- samhet, vilken utgör elleri vilken till ej oväsentlig del ingår brottsligt för- farande.

Hyresrätten är icke förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 51

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 5 första stycket 1—3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt avtalet inom två måna- der från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42% första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden icke inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som avsesi nämnda stycke under 2 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som avses i 42 & första stycket 8 endast om hyresvärden har sagt upp

Föreslagen lydelse

skall iakttas vid lägenhetens begag- nande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgästen och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

6. om i strid med 31 & tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter av- talsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs,

8. om lägenheten helt eller till väsentlig del nyttjas för näringsverk- samhet eller därmed likartad verk— samhet, vilken utgör elleri vilken till inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande.

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

51 &

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 50 5 första stycket 1—3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan hyresgästen inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden inte sagt upp avtalet inom två måna- der från det han fick kännedom om förhållande som avses i 505 första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden inte inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 2 sagt till hyresgästen av vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som avses i 50 5 första stycket 8 endast om hyresvärden har sagt upp

1 Senaste lydelse 19801893.

1 Senaste lydelse 1981:784.

Nuvarande lydelse

avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersök- ning rörande denna annars har inletts inom samma tid, har hyres- värden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två måna- der har förflutit från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslu- tats på annat sätt.

44 51

Är hyresrätten enligt 42å första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning där- av uppsagt avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på sätt som anges i 20ä andra eller tredje stycket eller nedsättes hos länsstyrel- sen enligt 21 & senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen, i den ord- ning som gäller för uppsägning, del- givits underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten samt, i fråga om bostadslägenhet, medde- lande om uppsägningen och anled- ningen till denna lämnats social- nämnden i den kommun där lägen- heten är belägen. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton varda- gar förqutit från det att hyresgästen delgivits underrättelsen och, i fråga om bostadslägenhet, meddelandet lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyl- dighet att flytta inträder inom korta- re tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Föreslagen lydelse

avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersök— ning rörande denna annars har inletts inom samma tid, har hyres- värden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två måna- der har förflutit från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslu- tats på annat sätt.

52 &

Är hyresrätten enligt 505 första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning där- av sagt upp avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på sätt som anges i 24å andra eller tredje stycket eller sätts ned hos länsstyrel- sen enligt 25 5 senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen, i den ord- ning som enligt 1055 andra stycket gäller för uppsägning, delgetts en underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten samt, i fråga om en bostadslägenhet, ett medde- lande om uppsägningen och anled- ningen till denna lämnats social- nämnden i den kommun där lägen- heten är belägen. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får ett beslut om vräk- ning inte meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från det att hyres- gästen delgetts underrättelsen och, i fråga om en bostadslägenhet, med— delandet lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller inte, om skyl- dighet att flytta inträder inom korta- re tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Nuvarande lydelse

Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och med- delande som avses i första stycket.

Rätt till förlängning av hyresavta- let

45 &

Bestämmelserna i 46—53 55 gäller vid upplåtelse av bostadslägenhet, om ej

1. hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd,

2. lägenheten utgör del av upplå- tarens egen bostad, eller

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förver- kad eller förhållande som avses i 28 5 föreligger samt annat ej följer av 47 eller 47 a & .

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens- kommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förläng- ning, är överenskommelsen gällan- de. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

Vad i andra stycket tredje punkten föreskrives om make äger motsva- rande tillämpning på sådan sambo- ende som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bo- stad har rätt att övertaga hyresrätten vid upplösning av samlevnaden.

Föreslagen lydelse

Regeringen eller en myndighet som regeringen bestämmer faststäl— ler formulär till underrättelse och meddelande som avses i första styck- et.

Förlängning av hyresavtalet

53 &

Bestämmelserna i 54—67 åå gäller vid upplåtelse av en bostadslägen- het, om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsända— mål och hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio måna- der i följd,

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller

3. hyresvärden säger upp hyres- förhållandet till omedelbart upphö- rande på den grund att hyresrätten är förverkad samt annat inte följer av 61, 62 eller 63 å.

Nuvarande lydelse

46 5 Om hyresvärden uppsagt hyresav- talet eller, i fall som avses i 4 åförsta stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till för- längning av avtalet, utom när

46 5 första stycket

1. hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 5 utan att likväl hyresvärden uppsagt avta- let att upphöra på någon av dessa grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsido- satt sina förpliktelseri sådan män att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresför- hållandet upphör,

4. huset skall undergå större om- byggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenhe- ten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt

Föreslagen lydelse

54 &

Om hyresvärden sagt upp hyresav- talet eller, i fall som avses i 7 5 andra stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till för- längning av avtalet, om inte annat följer av 55—60 55.

55 & Hyresgästen saknar rätt till för- längning, om 1. hyresrätten är förverkad utan att likväl hyresvärden sagt upp avta- let till omedelbart upphörande eller

2. hyresgästen i annat fall åsido- satt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas.

56 &

Skall det hus i vilket lägenheten är belägen rivas eller undergå större ombyggnad, saknar hyresgästen rätt till förlängning, om hyresvärden och hyresgästen träffat en skriftlig över- enskommelse om det när hyresavtalet ingicks och rivningen eller ombygg- naden skall påbörjas inom tre år från hyresförhållandets början. Vad nu sagts gäller inte, om synnerliga skäl finns att förlänga hyresavtalet. Hade hyresgästens make eller, i fall som sägs i 62 &, samboende sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades utan att likväl ha del i hyresrätten, gäller överenskommel- sen mot honom endast om han god- tagit den.

Skall i annat fall än som avses i första stycket huset rivas eller under- gå större ombyggnad, saknar hyres- gästen rätt till förlängning, om det inte är obilligt mot honom att hyres- förhållandet upphör. Vid ombygg- nad äger dock hyresgästen bo kvar i lägenheten, om det är uppenbart att

Nuvarande lydelse

det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

46 & tredje stycket

Avträder bostadshyresgäst lägen- het eller del däray med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägen- het i huset.

46 5 första stycket 5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägen- heten att hyresgästen skäligen bör flytta,

6 a. avtalet avser lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten allt- jämt innehaves med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant in-

Föreslagen lydelse

det kan ske utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande.

Avträder en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del därav med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall han om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.

Skall lägenheten inte längre använ- das för bostadsändamål, gäller be- stämmelserna i andra stycket första meningen.

575

Avser hyresavtalet upplåtelse av en lägenhet i vilken upplåtaren själv bodde när avtalet ingicks, saknar hyresgästen rätt till förlängning, om hyresvärden och hyresgästen träffat en skriftlig överenskommelse om det när avtalet ingicks och upplåtaren skall flytta tillbaka till lägenheten inom tre år från hyresförhållandets början. Vad nu sagts gäller inte, om synnerliga skäl finns att förlänga hyresavtalet. Hade hyresgästens make eller, i fall som sägs i 62 &, samboende sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades utan att likväl ha del i hyresrätten, gäller överenskommelsen mot ho- nom endast om han godtagit den.

Avser hyresavtalet i annat fall än som anges i första stycket

1. en lägenhet i ett en- eller tvåfa- miljshus eller

2. en lägenhet som upplåtits av någon vilken innehade den med bostadsrätt och som alltjämt innehas med sådan rätt,

saknar hyresgästen rätt till förläng- ning, om upplåtaren har sådant

Nuvarande lydelse

tresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av så- dan anställningi statlig eller kommu- nal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgi- varen att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens inneha- vare, samt anställningen har upp- hört,

8. hyresförhållandeti annat fall än som avses i 7 beror av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet samt anställningen har upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör,

9. hyresförhållandet beror av an- nan anställning än som avses i 7 eller 8 och som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet,

10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

46 andra stycket Om hyresvärdens intresse blir till- godosett genom att hyresgästen avträder endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har

Föreslagen lydelse

intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.

58 &

Beror hyresförhållandet av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, som är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upp- låtelse åt anställningens innehavare, saknar hyresgästen rätt till förläng- ning, am anställningen har upp- hört.

Beror hyresförhållandet i annat fall än som avses i första stycket av anställning för skötsel och tillsyn av en fastighet, saknar hyresgästen rätt till förlängning, om anställningen har upphört och det inte är obilligt mot hyresgästen att även hyresför- hållandet upphör.

Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses i första eller andra stycket och som upphört, gäl- ler bestämmelserna i andra stycket. Om hyresförhållandet varat längre än tre år, saknar dock hyresgästen rätt till förlängning endast om hyres- värden har synnerliga skäl för att upplösa det.

59 &

Hyresgästen saknar rätt till för- längning, om det i annat fall än som anges i 55—58 55? inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot honom att hyresförhål- landet upphör.

60 5 Har hyresgästen ej rätt till förläng- ning enligt 55 -59 55 men blir hyres- värdens intresse tillgodosett genom att hyresgästen avträder endast en del av lägenheten och kan avtalet

Nuvarande lydelse

hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

47 5

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av uppsägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omstän- dighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till för- längning av hyresavtalet, är medhy- resgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan upp- sägas enligt 28 55 utan att likväl hyres- värden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att hyresgäster- na ej gemensamt har rätt till förläng- ning av avtalet, har han den rätt som angivits även när hyresrätten är för- verkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden bringar hy- resavtalet att upphöra på grund av förverkande.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsä- ger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upphöra eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av avtalet, är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning, såvida hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvär- den uppsagt hyresavtalet att upphöra på grund av förverkande eller förhål- lande som avses i 28 å. Bestämmel- serna i 48 5, 495 första och tredje styckena och 50—53 55 om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs make.

Föreslagen lydelse

lämpligen förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen i stället rätt till sådan förlängning.

61 5

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av en uppsägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omstän— dighet, som hänför sig till endast en av dem, inte gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få h yres- avtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst och annat inte följer av 55—60 åå. Är medhyresgäs- ten make till den som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyres— gästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyres- värden sagt upp hyresavtalet till omedelbart upphörande på grund av förverkande.

Om en hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar annan åtgärd för att bringa det att upphöra eller om han i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken, om han har sin bostad i lägenheten, rätt attöverta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst och annat inte följer av 56—60 55. Har hyresgästen avlidit, tillkommer sam- ma rätt hans efterlevande make, om dödsboet saknar rätt-till förlängning och detta ej föranletts av maken. Vad som sagts nu gäller också när hyres- värden sagt upp hyresavtalet till

Nuvarande lydelse

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat avtalats med hyresvär— den.

47 a &

Bestämmelserna i 4755 om make äger motsvarande tillämpning i fråga om den som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att vid upplösningen av samlevnaden övertaga hyresrät- ten.

Föreslagen lydelse

omedelbart upphörande på grund av förverkande.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna respektive den efterlevande maken och den avlidna makens döds- bo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om inte annat avtalats med hyresvärden.

62 %

Bestämmelserna i 56, 57 och 61 55 om make tillämpas också i fråga om den som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att vid upplösningen av samlevnaden ta över hyresrät- ten.

635

Har en bostadslägenhet under minst tre år i följd varit upplåten till samma andrahandshyresgäst och upphör upplåtarens hyresavtal på grund av uppsägning eller eljest att gälla, har andrahandshyresgästen rätt att överta upplåtarens hyresrätt och att få hyresavtalet förlängt för egen del, om

]. han har sin bostad [ lägenhe- ten,

2. det inte är uppenbart obilligt mot hyresvärden eller andra bostads- sökande att han får överta hyresrät- ten,

3. hyresvärden även i övrigt skäli- gen kan nöjas med honom som hyresgäst, samt

4. annat ej följer av 56—60 55. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden sagt upp avtalet till ome- delbart upphörande på grund av förverkande.

När andrahandshyresgästen över- tar hyresrätten, upphör hans avtal med upplåtaren att gälla.

Nuvarande lydelse

49 &

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 $$ eller om villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen meddela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 85 gäller för uppsägning. Bestäm- melsen i 8 5 tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

Meddelande som avses i första stycket skall lämnas senast inom tre månader efter hyrestidens utgång. lakttages ej tiden, är uppsägningen utan verkan, om hyresgästen ej före tremånaderstidens utgång har hän- skjutit tvisten till hyresnämnden eller ändå avflyttat.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första och andra styckena, har den som fordrar för- längning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. lakttages ej denna, förfaller rätten till förlängning av avtalet. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 54 & fjärde stycket.

50?

Föreslagen lydelse

64 %

Har hyresvärden sagt upp hyresav- talet och föreligger tvist om för- längning av avtalet enligt 54—60 5 eller 61 5 första stycket, är uppsäg- ningen utan verkan, om ej hyresvär- den före hyrestidens utgång väcker talan vid hyresnämnden om hyresav- talets upphörande eller hyresgästen ändå flyttar senast vid hyrestidens utgång.

Vill hyresvärden inte samtycka till förlängning av hyresavtalet enligt 61 å andra stycket, 62 eller 63 5, skall han senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyresgäs- ten upphörde på det sätt som anges i 11 & anmoda den som enligt nämnda bestämmelser kan äga rätt till för- längning att flytta. Sådan anmodan är utan verkan, om ej hyresvärden inom en månad därefter väcker talan vid hyresnämnden om hyresavtalets upphörande eller den som anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskju- tande gått ut. Har anmodan skett tidigare än en månad före hyrestidens utgång, får hänskjutande dock ske fram till sistnämnda tidpunkt.

Andra stycket andra och tredje meningarna skall tillämpas också i fall som anges i 75 andra stycket.

I uppsägning eller anmodan skall hyresvärden ange anledningen till att han önskar att hyresavtalet skall upp- höra. Annan anledning som hyres- värden känt till eller bort känna till vid tiden för åtgärden får därefter inte åberopas.

Bestämmelserna i 65—67 55 om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om den som enligt andra stycket anmodats att flytta.

65å

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten skall de förut

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda.

51 &

Bifalles hyresgästens talan om för- längning av hyresavtalet, skall villko- ren för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 5.

Beslut varigenom hyresgästens ta- lan bifalles anses som avtal om fort- satt förhyrning. Mot hyresförhållan- det får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet.

52 &

Btfalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i beslutet skäligt uppskov med avflytt- ningen medges, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyresavtalet uppsägas enligt 28 å utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfallen, får på begäran av hyresgäs- ten uppskov dock medges endast om hyresvärden samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen fastställas enligt 48 5.

Rätt till prövning av hyresvillko- ren

54 å andra stycket Första stycket äger ej tillämpning, om hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och

66 &

Bifalls inte hyresvärdens talan om hyresavtalets upphörande, skall för den fortsatta förhyrningen fastställas samma villkor som förut tillämpats, om inte parterna kommer överens om att andra villkor skall gälla. Önskar hyresvärden ändring av hyresvillko- ren för det fall att hans talan inte btfalls, gäller 69 55 tredje stycket samt 70—76 55.

Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt förhyrning. Mot hyresförhållandet får inte åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet.

67 %

Bifalls hyresvärdens talan om hyresavtalets upphörande, får i be— slutet skäligt uppskov medges med avflyttningen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Är hyresrät- ten förverkad utan att likväl hyres- värden sagt upp avtalet till omedel- bart upphörande, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden samtycker till det.

Avgörs tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen fastställas enligt 705.

Prövning av hyresvillkoren

68 & Bestämmelserna i 69—76 55 gäller vid upplåtelse av en bostadslägenhet, om ej

Nuvarande lydelse

hyresförhållandet vid den tidpunkt då det kunnat bringas att upphöra ej varat längre än nio månader i följd eller om lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad.

55 a &

Om rätt till prövning av hyresvill- koren för bostadslägenheti vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingsla- gen (l978:304).

54 & första stycket

Bostadshyresgäst har rätt att till tidpunkt då han enligt 35 andra stycket eller 4 5 andra stycket första punkten eller enligt avtal kunnat bringa h yresförhållandet att upphöra i stället med iakttagande av den uppsägningstid som isådant fall skul- le ha gällt uppsäga hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren. Hyresgäs- ten skall i uppsägningen uppgiva att han begär ändring av hyresvillko- ren.

54 % tredje stycket

Är hyresavtal som avser bostadslä- genhet träffat för bestämd tid och är hyrestiden längre än ett år, får hyres- gästen uppsäga avtalet för ändamål som avses i första stycket till den fardag som inträffar närmast eftersex månader från uppsägningen, om hyresförhållandet på fardagen varat längre än nio månader i följd.

54 & fjärde stycket Har hyresgästen uppsagt hyresav- talet enligt första eller tredje stycket, skall han inom tre veckor från upp-

Föreslagen lydelse

1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsända- mål och hänskjutande till hyres- nämnden enligt 695 sker innan hyresförhållandet varat nio månader i följd, eller

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

Gäller förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (I978:304), tillämpas 69—76 åå endast om det följer av nämnda lag.

69 &

Vill hyresvärden eller hyresgästen att villkoren för upplåtelse av en bostadslägenhet skall ändras, skall han skriftligen meddela motparten den ändring han önskar. Kan en överenskommelse inte träffas, har han rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden, sedan minst en månad förflutit från det meddelandet lämnades.

I ansökningen till hyresnämnden skall sökanden ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Vill en hyresvärd, som önskar att hyresgästen flyttar, att villkoren för upplåtelsen ändras, om hans talan om avflyttning inte skulle bifallas, skall han i uppsägningen ange den ändring han önskar och samtidigt som han väcker talan om hyresavta- lets upphörande ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Nuvarande lydelse

sägningen hänskjuta tvisten till hyres- nämnden. Gör han det ej, är uppsäg- ningen utan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 49 5 tredje stycket.

48 5

Vid förlängning av hyresavtal utgår hyran med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas, om den ej är oskälig. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Härvid skall bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för när- mast jämförliga lägenheter i nybygg- da bostadshus.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägen- heter i hus som äges och förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag. Har ombyggnads-, ändrings- eller under- hållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av hyresgäst, får vid bestämmande av hyra enligt första stycket hänsyn tagas till åtgärden endast om särskilda skäl föreligger.

Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden skall

Föreslagen lydelse

70 &

Tvistar parterna om hyrans stor- lek, skall hyran fastställas att utgå med skäligt belopp. En hyra är inte skälig, om den med hänsyn till lägen- hetens bruksvärde och värdet av de nyttigheter och förmåner som enligt hyresavtalet skall tillhandahållas av hyresvärden påtagligt överstiger hy- ran för Iikvärdiga lägenheter. Vid prövning härav skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bo- stadsföretag. Kan jämförelse ej ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete el- ler åtgärd av därmed jämförlig bety- delse bekostats av en hyresgäst, får förbättringen tillgodräknas hyresvär- den endast om särskilda skäl förelig- ger.

Råder tvist om annat villkor än hyran skall av hyresvärden eller hyresgästen uppställt villkor gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till

Nuvarande lydelse

dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare.

I den mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av hyres- avtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta hyresförhållandet, skall överenskommelsen, oavsett be- stämmelserna i första och tredje stycket, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelser- na i övrigt i denna balk.

55 5

Vid prövning av tvist som avses i 54 5 skall villkoren för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 5. Bestämmelserna i 509" andra punk- ten, 51 å andra stycket första punkten och 53 ? äger motsvarande tillämp- ning.

Föreslagen lydelse

hyresavtalets innehåll, omständighe- terna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omstän- digheterna i övrig. Hyrestiden skall vara obestämd, om ej bestämd hyres- tid av särskild anledning är lämpliga- re.

Träffas i tvist som avses i första eller andra stycket överenskommelse om villkoren för det fortsatta hyres- förhållandet, gäller villkoren, oav- sett bestämmelserna i nämnda styck- en, i den män inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk eller vad som annars är särskilt före- skrivet.

71 5

En part får inte kräva villkor som är oförmånligare för motparten än vad han har begärt i ansökningen till hyresnämnden.

Om särskilda skäl föreligger får dock hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med ett villkor som har tagits upp i ansök- ningen.

72 5 Ett beslut varigenom hyresvillko- ren ändras anses som ett avtal om villkor för fortsatt förhyrning.

73 å Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får

Nuvarande lydelse

53 &

Skall hyresgäst enligt hyresnämn- dens eller bostadsdomstolens beslut utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål

Föreslagen lydelse

beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till nämnden, får beslutet inte avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre måna- der från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tid innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas.

Är hyresavtalet ingånget för be- stämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillko- ren inte avse tid före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämn- den. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tid efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

74 &

Hyresnämnden får. när det finns särskilda skäl, förordna att beslut om villkorsändring skall fillämpas utan hinder av att det inte vunnit laga

kraft.

75 &

Skall hyresgästen enligt hyres- nämndens eller bosttdsdomstolens beslut utge högre hyrt för förfluten tid än som skolat Ltgå förut, är hyresrätten inte förve'kad på grund

Nuvarande lydelse

med betalning av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom korta- re tid än två månader efter nämnda dag.

Föreslagen lydelse

av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betal- ningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig- het att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 å räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6å räntelagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande beloppet jämte ränta som avses i andra stycket, om skäl föreligger till det. Medges anstånd, får bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 å räntelagen.

76 &

Sänks hyran för förfluten tid genom hyresnämndens eller bostads- domstolens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 5 rän- telagen ( I 975 :635 ) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 å räntelagen för tiden däref- ter.

Rätt till ersättning med anledning av hyresförhållandets upphörande

m. m.

56 % Bestämmelserna i 57—60 åå gäller för upplåtelse av annan lägenhet än bostadslägenhet, om ej

77 å Bestämmelserna i 78 — 83 åå gäller för upplåtelse av en lokal, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förver- kad eller förhållande som avses i 28 å föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens- kommit om villkor som strider mot 5 7—60 åå, är överenskommelsen gäl-

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förver- kad eller förhållande som avses i 34 å föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kom- mit överens om villkor som strider mot 78—83 åå, är överenskommelsen

Nuvarande lydelse

lande. Har överenskommelsen träf— fats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden.

57 5

Har hyresvärden uppsagt hyresav- talet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer för- längning i annat fall ej till stånd på den grund att hyresvärden för för— längning kräver hyra som ej är skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållan- den eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgäs- ten dennes förlust på grund av hyres- förhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina för— pliktelser i sådan mån att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyres- gästen uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens ge- nomförande samt därjämte antingen hyresvärden anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och riv- ningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyres- förhållandet.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om hyresgästen har uppsagt avtalet i annat fall än som avses i 6 å och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.

Föreslagen lydelse

gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet va- rat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den god— känts av hyresnämnden.

78 %

Har hyresvärden sagt upp hyres- avtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer för- längning i annat fall ej till stånd på den grund att hyresvärden för för- längning kräver en hyra som ej är skälig eller ställer upp annat villkor som strider mot god sed i hyresför- hållanden eller anna's är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidasatt sina för- pliktelser i sådan män att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyres- gästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens ge- nomförande samt därjämte antingen hyresvärden anvisar er. annan lägen- het med vilken hyresgsten skäligen kan nöjas eller hyresa/talet innehål- ler villkor om att hyrzsförhållandet skall upphöra på grmd av rivning eller ombyggnad av luset och riv- ningen eller ombygnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3. hyresvärden i amat fall har en befogad anledning att ipplösa hyres- förhållandet.

Första stycket gällrr också, om hyresgästen har sagt upp avtalet i annat fall än som avres i 85 och i uppsägningen begärt örlängning av avtalet på ändrade vilkor.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

57 a å

Vid tillämpningen av 57å är hyra som hyresvärden kräver för förläng- ning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (mark- nadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för när- mast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hän- syn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 å får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart,

1. när yttrandet avser marknads- hyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angi- vit,

2. när yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens be- dömning icke varit riktig.

Hari fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid tiden för hyres- nämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om förhyrning av lägen- heten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl förelig- ger.

585. Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall ha i uppsägningen underrätta

79 å

Vid tillämpningen av 78 å är hyra som hyresvärden kräver för förläng- ning inte att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (mark- nadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som inte är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för när- mast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hän- syn tas till ökning av lägenhetens värde, som en hyresgäst åstadkom- mit.

I tvist om ersättning enligt 78 å får ett yttrande av hyresnämnden från- gås endast om det visas eller eljest är uppenbart,

1. när yttrandet avser marknads- hyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden an- gett,

2. när yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens be- dömning inte varit riktig.

Hari fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid tiden för hyres- nämndens yttrande fått ett anbud eller träffat ett avtal om förhyrning av lägenheten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

80 å Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta

Nuvarande lydelse

hyresgästen om de villkor han upp- ställer för att förlänga hyresförhåll- andet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsäg- ningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt5 7 å, har att inom två månader från uppsägningen hän- skjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgö- ra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägen- heten utan att få ersättning enligt5 7 å, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. lakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 58 aå första styck- et.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oför- månligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning ej till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 57 5.

58 a å Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förläng- ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och där-

Föreslagen lydelse

hyresgästen om de villkor han upp- ställer för att förlänga hyresförhåll- andet eller om anledningen till att han vägrar medge förlängning. Iakt- tar hyresvärden inte denna föreskrift, är uppsägningen utan verkan. Annan anledning som hyresvärden känt till eller bort känna till vid tiden för uppsägningen får därefter inte åbero- pas.

Om hyresvärden har sagt upp avta- let, har han att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Hän- skjutande skall ske, om uppsägnings- tiden är nio månader eller längre, inom två månader från uppsägningen och eljest inom tre veckor från upp- sägningen, dock alltid före hyresti- dens utgång. Iakttar hyresvärden inte föreskriven tidsfrist, är uppsägningen utan verkan, om ej hyresgästen före utgången av fristen själv hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller, när hänskjutande kan ske intill hyresti- dens utgång, ändå avflyttar. Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller annat villkor som är oför- månligare för hyresgästen än vad han har uppgett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 78 å.

81 5 Har hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förläng- ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och där-

Nuvarande lydelse

vid ange den ändring han önskari de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän- skjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hyres- tidens utgång sin ansökan om med- ling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att av- hjälpa bristen inom viss tid. Efter- kommes ej föreläggandet, skall ansö- kan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyres- värden att uppge de villkor han uppställer för att förlänga hyresför- hållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 57å första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade villko- ren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning.

59 å

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres- gästen i fall som avses i 5 7å andra stycket, får hyresnämnden på begä- ran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång.

Föreslagen lydelse

vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän- skjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hyres- tidens utgång sin ansökan om med- ling, är uppsägningen utan verkan. Har han inte angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att av- hjälpa bristen inom viss tid. Efter- koms inte föreläggandet, skall ansö- kan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyres- värden att uppge de villkor han uppställer för att förlänga hyresför- hållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden inte föreläggandet och är avtalet inte uppsagt enligt 78å första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önska- de villkoren. En erinran härom skall intas i föreläggandet. Förlångningen anses som ett avtal om fortsatt för- hyrning.

82 å Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 78 å andra stycket, av hyresgästen, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttningen under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång.

Nuvarande lydelse

Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges, om hyresvär- den, hyresgästen eller annan däri- genom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn till om- ständigheterna utan olägenhet kan ske vid tidpunkten för avtalets upp- hörande.

Medges uppskov enligt första eller andra stycket, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 5

I mål om ersättning enligt 57å skall rätten på yrkande av hyresgäs— ten, om hyresvärden medger skyl- dighet att utge ersättning eller sådan skyldighet fastställs genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvär- den att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under rätte- gången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens beslut får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det över- skjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 å räntela- gen (1975:635) för tiden från dagen

Föreslagen lydelse

Ett uppskov enligt första stycket får inte medges, om hyresvärden, hyresgästen eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om avflyttning- en med hänsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid tidpunk- ten för avtalets upphörande.

Medges ett uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden faststäl- la skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttning- en.

83 5

I ett mål om ersättning enligt 78 å skall hyresnämnden på yrkande av hyresgästen, om hyresvärden med- ger skyldighet att utge ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom ett beslut som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden att utge förskott i avräkning på den ersätt- ning som kan komma att bestäm- mas.

Första stycket gäller inte, om det är uppenbart att förskottet blir obe- tydligt. Har beslut i fråga om för- skott meddelats, får nytt yrkande om förskott ej upptas till prövning förr- än tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Har hyresgästen uppburit ett för- skott som överstiger den slutligt bestämda ersättningen, är han skyl- dig att till hyresvärden betala tillba- ka det överskjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 å räntelagen (1975:635) för tiden från

Nuvarande lydelse

för beloppets mottagande till dess ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6å räntelagen för tiden därefter.

Föreslagen lydelse

dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen blivit slutligt be— stämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6å räntelagen för tiden därefter.

Särskilda bestämmelser

61 å Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen avträdde lägenhe- ten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat avta- lats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad. 63 5

Är sådant meddelande från hyres- värden som avses i 10å eller 42å första stycket 2, 3 eller 5 eller sådant meddelande från hyresvärden till socialnämnd som avses i 44 å avsänt i rekommenderat brev under motta- garens vanliga adress, skall hyres- värden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffande sådant meddelan- de från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller 33 å. I fall som avsesi 24 å är det dock till fyllest att medde- landet är avsänt på annat ändamåls- enligt sätt.

64 å1

65 å Uppställer någon uppsåtligen vill- kor om särskilt vederlag för upplå-

84 %

En hyresvärd eller en hyresgäst, som vill framställa ett fordringsan- språk på grund av ett hyresförhållan- de, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Iakttas ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

85 5

Är sådant meddelande från hyres- värden som avses i 13 å, 50å första stycket 2, 3 eller 5 eller 69å första stycket eller sådant meddelande från hyresvärden till en socialnämnd som avses i 52 å avsänt i ett rekommende- rat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffan— de sådant meddelande från hyres- gästen som avses i 14, 15, 28 eller 39å eller 69å första stycket. I fall som avses i 28 5 är det dock tillfyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen lämnat hyresvär- den uppgift om en adress, under vilken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall får hyresvärden sända meddelanden under den uthyr- da lägenhetens adress.

86 & Uppställer någon uppsåtligen vill- kor om särskilt vederlag för upplå-

1 Paragrafen upphävd genom 1976:193.

Nuvarande lydelse

telse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, dömes till böter eller fäng- else i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas till straff.

Är brottet grovt, dömes till fäng- else i högst två år. Vid bedömande huruvida brottet är grovt skall sär- skilt beaktas om det utgjort led i en verksamhet som bedrivits yrkesmäs- sigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som uppställt villko- ret är skyldig att återbära vad han mottagit.

65 a å

Ej får någon mottaga, träffa avtal om eller begära ersättning av hyres- sökande för anvisning av bostadslä- genhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsför- medling enligt grunder som före- skrivs av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, dömes till fängelse i högst två år.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att återbära den.

Föreslagen lydelse

telse av en bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till en sådan lägenhet, döms till böter eller fäng- else i högst sex måneder. I ringa fall skall dock ej dömas till straff.

Är brottet grovt, döms till fängel- se i högst två år. Vid bedömande huruvida brottet är grovt skall sär- skilt beaktas om det utgjort led i en verksamhet som bedrivits yrkesmäs- sigt eller i större omfittning eller om gärningsmannen på cnnatsätti avse- värd mån har missbrukat sin ställ- ning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avsesi första stycket är ogiltigt. Den som ippställt villko- ret är skyldig att lämna tillbaka vad han mottagit.

87 5

Ej får någon motta träffa avtal om eller begära ersättning av en hyressö- kande för anvisning zv en bostadslä- genhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsför- medling enligt grurder som före- skrivs av regeringen cller en myndig- het som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängelse i högst se) månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig betala tillbaka den.

88 å

Saknar hyresgäster, när hyresavta- let avser en bostadsligenhet, rätt till förlängning enligt 53 å första stycket 1 ellerZ eller har han inligt 56 å första stycket eller 5 7 55 försa stycket rätt till förlängning bara närsynnerliga skäl föreligger och begagrar sig hyresvär- den av detta förhållarde till att ta ut en hyra som är uppenbtrt orimlig med hänsyn till lägenhetins bruksvärde

Nu varande lydelse

66 å

Avtal mellan hyresvärd och hyres- gäst, att framtida tvist med anled- ning av hyresförhållandet skall hän- skjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i51 eller 52å eller bestämmande av ersätt- ning enligt 57 å. I övrigt gäller skil- jeavtalet ej såvitt därigenom skilje- män utsetts eller bestämmelse med- delats om skiljemännens antal, sät- tet för deras utseende eller förfaran- det vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929zl45) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för atti skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslu- tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

67 % Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be-

Föreslagen lydelse

och värdet av de nyttigheter och förmåner som enligt hyresavtalet skall tillhandahållas av hyresvärden, döms hyresvärden till böter eller fängelse i högst sex månader. År brottet grovt, döms till fängelse i högst två år.

1 fall som avses i första stycket är hyresvärden skyldig att lämna tillba- ka vad han mottagit [ den mån det överstiger skälig hyra för lägenhe- ten.

89 å

Ett avtal mellan en hyresvärd och en hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skilje- män utan förbehåll om rätt för par- terna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgäs- tens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställan- de av hyresvillkor i fall som avses i 66, 67 eller 69 å eller bestämmande av ersättning enligt 78 å. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt däri- genom skiljemän utsetts eller be- stämmelse meddelats om skiljemän- nens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljeman- naåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som angesi nämnda lag.

90 å

En överenskommelse om villkor i fråga om ett hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot 39,

1 Senaste lydelse 1981:784.

2 Senaste lydelse 1980195 .

3 Senaste lydelse 1981 1849.

Nuvarande lydelse

stämmelsei33—35, 40, 46, 47, 49—55 eller 66 å, såvida den har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsi- dan slutits eller godkänts av organi- sation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet år att anse såsom central arbetsta- garorganisation. 67 a å1

Talan mot beslut av länsstyrelsen med anledning av nedsättning enligt 21 å förs i hovrätten genom besvär.

Föreslagen lydelse

40, 42, 47, 54—69, 71 —76 eller 89 å, såvida den har formen av ett kollek- tivavtal och på arbetstagarsidan slu- tits eller godkänts av en organisation som enligt lagen (1976:580) om med- bestämmande i arbetslivet är att anse såsom en central arbetstagaror- ganisation. 91 å

Talan mot ett beslut av länsstyrel- sen med anledning av nedsättning enligt 25å förs i hovrätten genom besvär.

Förfarandet i hyrestvister

68 å I varje län skall finnas en hyres- nämnd. Regeringen kan dock be- stämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

69 å Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor enligt 49 och 55 åå samt övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyres- tvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag. 70 52 Talan mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 16 å andra stycket, 24, 34, 34 a, 36, 49, 52, 55 eller 62 å föres genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i35, 40, 45, 56 eller59 åfår talan ej föras. 7153 Hyrestvist som ej enligt 69 å ankommer på hyresnämnds pröv- ning och ej heller rör kollektivavtal skall upptagas av den fastighetsdom- stol inom vars område fastigheten är belägen.

92 5 En tvist med anledning av en upplåtelse av nyttjanderätt enligt 1 5 (hyrestvist) skall tas upp av hyres- nämnden, om inte annat föreskrivs.

Nuvarande lydelse

Om laga domstol i tvist med anled- ning av tillfällig upplåtelse av hus eller del av hus för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10å rättegångsbalken. Beträffande laga domstol i hyrestvist som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946.'808) eller handräckningslagen (1981 :847) finns bestämmelser i des- sa lagar.

Besvärstalan som avses i 70 å upp- tages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av bostadsdomstolen. Besvärshandling- en skall inges till den domstol som har att upptaga besvären.

72 &

I fråga om handläggningen av besvärsmål vid arbetsdomstolen äger 18, 22, 28 och 30 åå lagen ( ] 974.'1082) om bostadsdomstol mot- svarande tillämpning. ] övrigt gälleri tillämpliga delar vad som i lagen (1 974.371 ) om rättegången i arbets- tvister föreskrives om rättegången i mål som fullföljts till arbetsdomsto- len genom besvär. Besvärsmål kan dock även företagas till avgörande efter huvudförhandling.

73 5

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 å" och i mål om reparationsföreläggan- de enligt 16 å andra stycket eller om utdömande av vite enligt 62 å skall vardera parten svara för sin rätte- gångskostnad i bostadsdomstolen el- ler arbetsdomstolen, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 5 rättegångsbal- ken.

Föreslagen lydelse

Om laga domstol i en tvist med anledning av

I . upplåtelse av gästrum ien rörel- se på vilken bestämmelserna i lagen (1966:742) om hotell- och pensio- natsrörelse är tillämpliga eller

2. tillfällig upplåtelse av ett hus eller en del av ett hus för uppställning av fordon finns bestämmelser i 10

kap. 10å rättegångsbalken. Beträffande laga domstol i en hyrestvist som skall prövas enligt lagen (1982:000) om lagsökning och betalningsföreläggande samt hand- räckning i hyres- och bostadsrätts- tvister finns särskilda bestämmelser i lagsökningslagen (1946:808) och handräckningslagen (1981 :84 7).

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

93 5

Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om storleken av hyran för hans lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 70 å, får hyresnämnden efter ansökan förelägga honom att lämna uppgifter- na till nämnden. Iföreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken uppgifterna skall ha kommit in till nämnden.

Har hyresvärden lämnat uppgifter till hyresnämnden enligt första styck- et, får inom ett år därefter nytt föreläggande inte meddelas beträf- fande de lägenheter som de tidigare uppgifterna avsåg.

62 å 94 å

Hyresnämnden skall självmant upptaga fråga om utdömande av vite som förelagts med stöd av 16 å andra stycket. Har ändamålet med vitet förfallit, får vitet ej utdömas.

Vite som avses i första stycket får ej Vite som förelagts med stöd av förvandlas. detta kapitel får inte förvandlas.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om hyresavtal, som slutits före ikraftträdandet, om inte annat föreskrivs i det följande.

3. Bestämmelserna i 7 kap. 16 å samt 12 kap. 1—4 åå. 5 å andra stycket, 6— 11, 19 — 21, 24,29, 31, 34,42, 53 — 82, 84 och 90 åå skall, om inte annat föreskrivs i det följande, tillämpas även på avtal som slutits före denna lags ikraftträdande. Har ett hyresavtal sagts upp före denna lags ikraftträdande, gäller äldre bestämmelser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om hur en tvist hänskjuts till hyresnämnden, även om hyrestiden går ut först efter nämnda tidpunkt. Äldre bestämmelser om uppsägningstid gäller också för ett hyresavtal, som slutits på bestämd tid, om uppsägningstiden är längre enligt de nya bestämmelserna och uppsägning sker före utgången ax januari 1983. Har en hyresgäst avlidit före denna lags ikraftträdande, gäller alltjämt de äldre bestämmelserna i fråga om dödsboets och den efterlevande makens rätt att säga upp avtalet. Innehåller ett hyresavtal, som slutits före denna lags ikraftträdande,

villkor som strider mot bestämmelserna i 12 kap. 23 å, äger villkoret verkan mot hyresgästen till utgången av år 1984 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då'avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.

Bestämmelsernai 12 kap. 48 å skall från och med den 1 januari 1986 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, från" och med den senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter, gälla även ett hyresavtal, som slutits före denna lags ikraftträdande.

4. Har ett avtal om hyra av en bostadslägenhet, som träffats för bestämd tid, ingåtts före denna lags ikraftträdande, skall hyrestiden anses vara obestämd, om inte parterna kommit överens om annat senast vid den första tidpunkt till vilken avtalet efter ikraftträdandet kan sägas upp av båda parter. Sådan överenskommelse gäller mot ny ägare av fastigheten, om överenskom- melsen, när hyresavtalet upprättats skriftligen, har antecknats på hyresvär- dens exemplar av handlingen. Vad som sagts i denna punkt gäller dock inte om ett hyresavtal omfattar fler än tio bostadslägenheter, som av hyresgästen skall hyras ut i andra hand.

5. Bestämmelsen i punkt 3 andra stycket första meningen om verkan av att avtalet sagts upp före den tidpunkt då denna lag träder i kraft gäller inte om avtalet efter uppsägningen har förlängts för tid efter ikraftträdandet.

6. Är ett hyresavtal som slutits före denna lags ikraftträdande träffat på obestämd tid eller med förbehåll för såväl hyresvärden som hyresgästen att säga upp avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kan frånträdas, skall de nya bestämmelserna med undantag av 12 kap. 5 å första stycket, 23 och 48 åå tillämpas på avtalet från nämnda tid, även om det inte följer av annan övergångsbestämmelse. Detsamma gäller om uppsägning sker men förläng- ning av avtalet kommer till stånd.

7. Har parterna före lagens ikraftträdande träffat en giltig överenskom- melse enligt 12 kap. 45å andra och tredje styckena i deras lydelse före ikraftträdandet om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet endast om synnerliga skäl föreligger.

8. Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag, som avses i punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrätts- 1agen (1971:479), tillstånd att tillämpa en avtalsklausul som strider mot 12 kap. 16 å andra stycket första meningen och 23 å. Ett tillstånd som meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet av denna lag.

9. Har talan i en hyrestvist före denna lags ikraftträdande väckts vid en tingsrätt, skall tvisten handläggas enligt äldre lag. Detta gäller dock inte "när ett mål om lagsökning eller betalningsföreläggande som tvistigt hänskjuts till , rättegång eller en ansökan om återvinning görs enligt 35 å lagsökningslagen (1946z808) eller 12å handräckningslagen (1981:847). 10. Förekommer i lag eller annan författning hänvisning till ett lagrum, som ersatts genom en bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmelsen tillämpas. 11. Vid tillämpning av bestämmelsen om fardagi 11 å lagen ( 1963:583) om avveckling av fideikommiss gäller, såvitt angår hyra, 12 kap. 4 å tredje stycket i dess äldre lydelse även efter ikraftträdandet av denna lag. 5

2 Förslag till Hyresprocesslag

Härigenom föreskrivs följande 1 kap. Inledande bestämmelser

1 5

Denna lag gäller vid handläggning av mål som enligt föreskrift i lag eller annan författning skall tas upp av hyresnämnd.

Gemensamt med tvist som handläggs enligt denna lag får handläggas även annan tvist mellan samma eller olika parter, om detta är lämpligt med hänsyn till utredningen och omständigheterna i övrigt. När skäl är därtill, kan målen åter särskiljas. Mål, som inte enligt första stycket skall handläggas av hyresnämnd, skall därvid, om målet inte prövats i sak, lämnas över till den domstol som enligt 10 kap. rättegångsbalken haft att ta upp tvisten.

2 5

Denna lag gäller inte

1. mål som enligt lag får tas upp endast av viss tingsrätt eller som skall handläggas av tingsrätt i annan sammansättning än som anges i rättegångs- balken, lagen (1974:8) om rättegången i tvistemål om mindre värden eller lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål,

2. mål som skall handläggas av tingsrätt med tillämpning av konkurslagen (19211225) eller ackordslagen (19702847),

3. mål om skadestånd i anledning av brott; om talan förs i samband med åtal för brottet,

4. arbetstvist, som inte enligt särskild föreskrift i lag eller annan författning tas upp av hyresnämnd.

39

Utöver uppgiften att som första domstol pröva mål enligt lå har hyresnämnden till uppgift att medla i hyres- och bostadsrättstvister. Dessutom utom kan hyresnämnd vara skiljenämnd i sådana tvister.

4 &" Bostadsdomstolen är överrätt i mål som fullföljts från hyresnämnd. Om fullföljd av talan från hyresnämnd till arbetsdomstolen finns bestämmelser i 9 kap. 3 Ö.

5 & Mot bostadsdomstolens beslut får talan inte föras.

6 5

Om hyresnämnd och bostadsdomstolen gäller i tillämpliga delar de allmänna bestämmelserna i rättegångsbalken om domstolsväsendet, i den mån ej annat följer av denna lag eller annan författning.

7 5

Fråga om utdömande av vite som enligt lag eller annan författning har förelagts av en hyresnämnd eller av bostadsdomstolen handläggs enligt denna lag. Har vitet förelagts på yrkande av en part tas frågan om utdömande av vitet upp efter ansökan av denne. Hyresnämnden får också självmant ta upp en fråga om utdömande av vite.

8 5

Hyresnämnd och bostadsdomstolen har rätt att för sina sammanträden förfoga över behövliga lokaler i domstolsbyggnad eller annan allmän byggnad som ej är för tillfället upptagen för sitt huvudsakliga ändamål eller utgörs av gudstjänstlokal. Uppkommer särskilda kostnader, skall de ersättas.

2 kap. Hyresnämnds sammansättning m. m.

15 Hyresnämndernas verksamhetsområden bestäms av regeringen.

2 ä

1 hyresnämnden skall som domare finnas ett eller flera hyresråd och ett lämpligt antal andra ledamöter (intresseledamöter).

Ett hyresråd skall vara lagkunnig och ha erfarenhet som domare. För ledamot får utses en eller flera ersättare. Bestämmelserna om ledamot gäller även ersättare.

3 % Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelning- ar.

4 &

Hyresnämnd är domför med ett hyresråd som ordförande och två intresseledamöter, om ej annat följer av 7 å.

Av intresseledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när målet rör bostadsrättsfastighet och bostadsrätts- föreningen är part, med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när målet rör lokal, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I tvister enligt bostadsrätts- lagen (1971 :479) skall vad som sagts nu om bostadshyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares förhållanden. Rör målet hyresfastighet som tillhör enskild, skall den förstnämnda intresseledamoten vara väl förtrogen företrädesvis med förvaltning av sådan fastighet. Rör målet annan hyresfas- tighet, skall denne intresseledamot vara väl förtrogen företrädesvis med förvaltningen av hyresfastighet som tillhör annan än enskild.

Om särskilda skäl föreligger är det, i stället för vad som sägs i andra stycket, tillräckligt att av intresseledamöterna en företräder fastighetsägare- intressen och en hyresgästers eller bostadsrättshavares intressen.

Hyresnämnd får anlita expert att biträda nämnden, om målets beskaffen- het kräver det eller annat särskilt skäl föreligger.

6 5

Har hyresnämnden avgett ett yttrande enligt 8 kap. 6 å och uppkommer därefter en tvist om ersättning enligt 12 kap. 78 å jordabalken, skall såvitt möjligt tvisten handläggas av andra ledamöter än dem som beslutat yttrandet.

Till tjänstgöring i nämnden kallar hyresrådet i övrigt med iakttagande av vad som sägs i 4 å de ledamöter som han med hänsyn till målets beskaffenhet och övriga förhållanden finner lämpligast.

7 5 Ett hyresråd får ensam på hyresnämndens vägnar 1. företa förberedande åtgärd, 2. pröva frågor om avvisning eller avskrivning av ett mål, 3. företa medling, när sådan lämpligen kan ske utan att intresseledamö- terna deltar,

4. hålla sammanträde, som ej avser annat än bevisupptagning åt annan domstol eller till framtida säkerhet.

Om parterna samtycker till det eller saken är uppenbar, får hyresrådet ensam pröva fråga som inte avgörs genom skiljedom.

3 kap. Bostadsdomstolens sammansättning m. m.

1 5

Botadsdomstolen består av dels ledamöter som är lagkunniga och har erfarenhet som domare (lagfarna ledamöter) dels en eller flera ledamöter med teknisk utbildning och erfarenhet av värderings- eller byggnadsteknik eller med ekonomisk utbildning och erfarenhet av företagsekonomiska frågor (teknisk eller ekonomisk ledamot) dels ledamöter med särskild sakkunskap om förhållandena på bostadsmarknaden (intresseledamöter).

Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastighet som tillhör enskild,

två vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastighet som tillhör annan än enskild,

två vara väl förtrogna med bostadshyresgästers förhållanden, två vara väl förtrogna med näringsidkande hyresgästers förhållanden, två vara väl förtrogna med förvaltning av bostadsrättsfastighet, två vara väl förtrogna med bostadsrättshavares förhållanden. För annan ledamot än lagfaren ledamot får utses en eller flera ersättare. Bestämmelserna om ledamot gäller även ersättare.

2 &

Bostadsdomstolen är domför med sju ledamöter. Den är även domför med fyra ledamöter, om ej någon av dem påkallar att målet skall prövas av sju ledamöter.

3 &

Deltar sju ledamöter i prövning av tvisten skall tre av dem vara lagfarna ledamöter och fyra av dem vara intresseledamöter. En av de lagfarna ledamöterna är därvid ordförande.

Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastighet eller, när mål rör bostadsrättsfastighet och bostadsrättsför- eningen är part, med förvaltning av sådan fastighet och två ledamöter vara väl förtrogna med bostadshyresgästers förhållanden eller, när målet rör lokal, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I tvister enligt bostadsrättslagen (1971:479) skall vad som sagts nu om bostadshyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares förhållanden. Rör målet hyresfastighet som tillhör enskild, skall de två förstnämnda intresseledamö- terna vara väl förtrogna med företrädesvis förvaltning av sådan fastighet. Rör målet annan hyresfastighet, skall dessa intresseledamöter vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltningen av hyresfastighet som tillhör annan än enskild.

Vid prövning som ej rör saken är det, om särskilda skäl föreligger, i stället för vad som sägs i andra stycket tillräckligt att av intresseledamöterna två företräder fastighetsägarintressen och två hyresgästers eller bostadsrättsha- vares intressen.

4 &

Deltar fyra ledamöter i prövning av tvisten, skall två av dem vara lagfarna ledamöter och två av dem vara intresseledamöter. En av de lagfarna ledamöterna är därvid ordförande.

Av intresseledamöterna skall en företräda fastighetsägarintressen och en hyresgästers eller bostadsrättshavares intressen. I övrigt äger 3 å andra och tredje styckena motsvarande tillämpning.

5 &

En teknisk eller ekonomisk ledamot skall delta i stället för en lagfaren ledamot, om målets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det. Beslut härom fattas av ordföranden i målet.

6 5

Lagfaren ledamot får ensam på bostadsdomstolens vägnar företa förbere- dande åtgärd samt pröva fråga om avskrivning av mål. Sådan handläggning kan enligt uppdrag av domstolens ordförande också ombesörjas av annan lagfaren tjänsteman vid domstolen, vilken förordnats därtill av domsto- len.

7 %

Finner bostadsdomstolen vid överläggning till beslut den rådande mening- en avvika från rättsgrundsats eller lagtolkning, som den senast antagit, kan domstolen i den sammansättning som föreskrivs i 2 å första meningen förordna att målet eller viss i målet uppkommen fråga skall avgöras av domstolen i dess helhet. Sådant förordnande får också meddelas, om det i annat fall är av särskild betydelse för rättstillämpningen att målet eller viss fråga avgörs av bostadsdomstolen i dess helhet.

8 5 När ett mål eller en fråga som uppkommit i målet avgörs av bostadsdom- stolen i dess helhet, skall alla ledamöter delta i avgörandet. Vid förfall för ledamot inträder ersättare för denna.

9 5 Bostadsdomstolen sammanträder på kansliorten. Sammanträde kan även hållas på annan ort, om det är påkallat.

4 kap. Om ledamöter i hyresnämnd och bostadsdomstolen

1 &

Ledamot i hyresnämnd eller bostadsdomstolen förordnas av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.

Av de lagfarna ledamöterna i bostadsdomstolen förordnas en att vara domstolens ordförande.

2 ?! Intresseledamot i hyresnämnd och ledamot i bostadsdomstolen förordnas för tre år.

35 Ledamot skall vara myndig, svensk medborgare och får ej vara i konkurstillstånd.

4 5

. Innan intresseledamot förordnas, skall sådan riksorganisation av fastig- hetsägare, bostadsrättsföreningar, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare, som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda den intressegrupp som det är fråga om, beredas tillfälle att avge förslag.

55

Innan ledamot börjar tjänstgöra, skall han ha avlagt domared.

6 &

Annan ledamot än hyresråd har rätt att bli entledigad, om särskilda omständigheter föranleder det. Avsägelse av uppdraget prövas av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Avgår ledamot, förordnas annan ledamot för återstoden av den tid för vilken ledamoten varit utsedd. Ledamot som avgått är skyldig att deltaga i fortsatt behandlingav mål i vars handläggning han förut har deltagit.

7 å

Annan lagfaren ledamot i bostadsdomstolen än domstolens ordförande samt hyresråd är skyldig att i den mån göromålen tillåter det tjänstgöra i annan domstol. Beslut om sådan tjänstgöring meddelas av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.

8 %

Bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken om jäv mot domare gäller även ledamot. Intresseledamot, som är ställföreträdare eller ledamot av styrelse eller beslutande församling för eller är anställd hos eller fullgör förtroen- deuppdrag för sådan organisation som avses i 4 å eller motsvarande lokala organisation, är inte, i mål där sådan organisation är part, på den grunden jävig, om han inte tidigare fört talan i målet eller för organisationens räkning fattat beslut beträffande den fråga som målet rör.

5 kap. Gemensamma bestämmelser om förfarandet i hyresnämnd och bostadsdomstolen

1 å

Om inte annat följer av denna lag eller annan författning, gäller vid handläggningen av mål i hyresnämnd och bostadsdomstolen vad som föreskrivs i rättegångsbalken om tvistemål, vari förlikning om saken är tillåten. Därvid skall beträffande hyresnämnd tillämpas vad som är föreskrivet om underrätt och beträffande bostadsdomstolen vad som är föreskrivet om hovrätt.

2 å

Vid sammanträde och besiktning skall protokoll föras.

Över annan handläggning som företas av lagfaren ledamot ensam eller av tjänsteman vid domstolen behöver protokoll inte föras. Inte heller behöver protokoll föras, om ett mål skrivs av utan samband med sammanträde.

3 5

Protokollet vid sammanträde skall innehålla de uppgifter som anges i 6 kap. 5 å rättegångsbalken. Vad som förekommit därutöver av betydelse skall antecknas i protokollet, om det inte tas upp i beslutet i målet. Med undantag för bestämmelserna i 6 kap. 4 och 7 åå samt 8 å första stycket rättegångs— balken tillämpas i övrigt vad som i samma kapitel är föreskrivet om protokoll vid allmän domstol. Vid sammanträde i bostadsdomstolen gäller föreskrif— terna i 6 kap. 6 å andra stycket rättegångsbalken om anteckning av utsaga eller iakttagelse vid huvudförhandling i högsta domstolen.

Expert som avses i 2 kap. 5 å skall anges i protokollet. För protokollet vid besiktning gäller bestämmelserna i 6 kap. 2 å andra stycket och 3 å 1—3 rättegångsbalken i tillämpliga delar. Företas besiktningen inte av nämnden skall den som verkställer den anges. I protokollet skall dessutom kortfattat antecknas iakttagelserna vid besiktningen. Om det är lämpligt, får vad som iakttas vid besiktningen redovisas genom fotografier eller på liknande sätt.

Om protokoll vid medling finns bestämmelser i 8 kap. 8 och 9 åå.

4 5

Avgörande av saken sker genom beslut. För sådant beslut gäller bestämmelserna om dom i 17 kap. 3—5 åå rättegångsbalken och vad som i samma balk sägs om slutligt beslut i den mån annat inte följer av denna lag.

5 5 Beslut varigenom målet avgörs i sak skall sättas upp särskilt, om inte särskilda skäl föranleder annat.

6 5 Beslut varigenom målet avgörs i sak skall grundas på vad som förekommit vid sammanträde och i övrigt vad handlingarna innehåller.

7 å

Hyresnämnd och bostadsdomstolen skall verka för att utredningen i målet får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till målets beskaffenhet. Därvid skall nämnden eller domstolen såvitt möjligt se till att onödig utredning ej förebringas.

8 å

Ordföranden i målet får företa besiktning för utredning av särskild fråga. Han kan också uppdra åt en eller flera ledamöter eller annan att företa besiktning. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid besiktning, om den ej sker endast som förberedande åtgärd för syn på stället. Vid besiktning får yrkeshemlighet ej röjas, med mindre synnerlig anledning förekommer därtill.

Den som enligt första stycket har företagit besiktning utom tjänsten har rätt till skälig ersättning av allmänna medel.

Lämnar en part inte frivilligt tillträde till besiktning, får hyresnämnden eller bostadsdomstolen förelägga honom vite.

9 5

Förhör med vittne eller sakkunnig under ed och med part under sanningsförsäkran får hållas, om det är erforderligt för utredningen och bevisningen inte finnes kunna föras på annat sätt med avsevärt ringare besvär eller kostnad. Under motsvarande förutsättningar får syn på stället hållas.

10 å Bevisning skall tas upp vid sammanträde i målet, om inte annat följer av denna lag eller annan författning.

11 å Bestämmelserna om avskrift av inlaga eller annan handling i 33 kap. 2 å rättegångsbalken gäller inte.

12 5

Skal] ansökning, kallelse eller föreläggande tillställas part eller annan, sker det genom delgivning. Inlaga eller annan handling får tillställas part eller annan genom delgivning om det anses erforderligt. Beslut som skall tillställas part sänds till parten i vanligt brev under hans kända adress.

Om kungörelsedelgivning vid hyresnämnd finns särskilda bestämmelser i 6 kap. 24 å.

13 5

Rör målet förlängning av hyresavtal, får hyresnämnd eller bostadsdom- stolen i samband med förlängningsfrågans avgörande, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu inte inträtt, efter yrkande av hyresvärden till prövning ta upp fråga om åläggande för hyresgästen att flytta.

145

Om verkställighet av beslut enligt denna lag gäller, om inte annat föreskrivits, bestämmelserna i utsökningsbalken om verkställighet av dom i tvistemål.

15 5

I tvist enligt 24å hyresförhandlingslagen (1978z304) skall en hyresgäst, vars lägenhet omfattas av förhandlingsordningen, beredas tillfälle att yttra sig i målet, om han begär det och synnerligt hinder inte möter.

6 kap. Prövningsförfarandet i hyresnämnd m. m.

Allmänna "bestämmelser

1 5

Mål tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Mål som avses i 9, 17 eller 18 å lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. tas dock upp av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen förs.

2 5 Nämnden skall handlägga mål skyndsamt.

3 å

Nämnden skall vägleda parterna vid talans utförande samt se till att tvistefrågorna blir klarlagda och målet utrett efter vad dess beskaffenhet kräver.

Nämnden skall, om ej särskilda skäl är däremot, söka förlika parterna även om medling inte har påkallats.

Måls anhängiggörande m. m.

4 5

Mål anhängiggörs genom skriftlig ansökan. Den skall vara egenhändigt undertecknad av sökanden eller hans ombud.

Ansökningen skall innehålla uppgift om parternas namn, personnummer och hemvist, den berörda fastighetens belägenhet och tvistens beskaffen- het.

Ansökningen skall dessutom innehålla uppgift om vad som yrkas samt de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet. Uppgift skall vidare lämnas om de omständigheter som betingar nämndens behörighet, såvida

inte denna framgår av ansökningen i övrigt, samt de bevis som åberopas. Skriftligt bevis bör ges in samtidigt med ansökningen.

Uppfyller inte ansökningen vad som föreskrivs i första — tredje styckena, får nämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes inte föreläggandet och är bristen så väsentlig att ansökningen är otjänlig som grund för handläggningen av målet, får ansökningen avvisas.

Ytterligare bestämmelser om ansökan i vissa mål meddelas i 7 kap. Sedan målet anhängiggjorts får en part muntligen vid sammanträde inför nämnden väcka talan, som har samband med målet, om det kan ske utan särskild olägenhet.

5 å

Avvisas inte ansökningen skall den tillställas motparten. Bestämmelser härom finns i 5 kap. 12å första stycket.

Äterkallas ansökningen, skrivs målet av.

6 5

Part får i hyresnämnden framställa nytt yrkande och till stöd för sin talan åberopa omständighet som icke tidigare förebragts, om ej annat följer av vad som är särskilt föreskrivet.

Måls handläggning 7 5

Mål får beredas för avgörande vid sammanträde eller genom skriftlig handläggning.

Nämnden skall hålla sammanträde för avgörande av målet, om ej annat följer av tredje stycket.

Handlägger hyresnämnden samtidigt ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får nämnden, sedan lämpligt antal tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan sammanträde. Nämnden får också avgöra en förlängningstvist utan sammanträde, om hyresvärdens talan endast grundas på omständigheter som anges i 12 kap. 56å första stycket eller 57 å första stycket jordabalken. I övrigt behöver sammanträde ej heller hållas, om det är uppenbart obehövligt.

85

Skall sammanträde hållas, skall parterna kallas till sammanträdet.

9 å

Sökanden skall kallas att inställa sig vid sammanträde vid påföljd att målet annars kan skrivas av eller avgöras utan hinder av hans utevaro.

Motparten skall kallas att inställa sig vid sammanträde vid påföljd att hans utevaro ej utgör hinder för målets vidare handläggning och avgörande. Motparten skall också i kallelsen erinras om att målet kan komma att skrivas av.

Om part eller parts ställföreträdare skall inställa sig personligen, skall

nämnden tillika förelägga honom sådan inställelse vid vite. Vid kallelse till sammanträde, som avser enbart bevisupptagning, skall påföljd enligt första eller andra stycket inte föreläggas.

10 å

Vid sammanträde skall parterna redogöra för sina ståndpunkter och bevisningen tas upp. Om det är lämpligt, får bevisning tas upp vid annan domstol. Förhör med sakkunnig som utlåtit sig skriftligen får ske endast om nämnden finner det nödvändigt.

11 å

Hålls sammanträde, skall målet om möjligt slutbehandlas vid sammanträ- det. Har vid sammanträde muntlig bevisning tagits upp eller syn ägt rum och skall ledamot som inte varit med vid sammanträdet delta i målets avgörande, skall bevisningen tas upp på nytt, om ej synnerligt hinder möter.

Har handläggningen ej avslutats vid sammanträde, skall nämnden, om nytt sammanträde inte behövs, bereda parterna tillfälle att slutföra sin talan inom viss tid vid påföljd att målet ändå kan komma att avgöras.

12 å

Krävs i mål mer än ett sammanträde, skall nämnden, om målets beskaffenhet fordrar det, vid det första sammanträdeti samråd med parterna bestämma den närmare ordningen för målets fortsatta handläggning och klarlägga vilken bevisning som kommer att förebringas.

Parts utevaro

13 å

Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför nämnden, skrivs målet av. Nämnden får dock avgöra målet, om en motpart, som kommit tillstädes, yrkar det.

14 å

Uteblir en motpart, får nämnden avgöra målet, om sökanden kommit tillstädes och yrkar det. I annat fall får nämnden skriva av målet eller bestämma om den fortsatta handläggningen. Nämnden får därvid förelägga part vid vite att inställa sig inför nämnden.

15 % Uteblir part från sammanträde som endast avser bevisupptagning, får beviset ändå tas upp.

Beslut m. m.

16?) Vid överläggning till beslut får expert som avses i 2 kap. Så vara närvarande och säga sin mening.

17 & Vid omröstning säger hyresrådet sin mening först.

18 å

Har någon, som nämnden självmant inkallat och som ej är part, inställt sig för att höras i målet, har han rätt till ersättning av allmänna medel enligt bestämmelser som regeringen meddelar.

Rättegångskostnad

19 &

I hyresnämnden svarar vardera parten för sin kostnad, om ej målet rör skadestånd, utfående av penningfordran eller förverkande av hyresrätt eller nyttjanderätten till lägenhet som innehas med bostadsrätt eller sådant fall föreligger som avses i 18 kap. 6 å rättegångsbalken.

Vad som sägs i första stycket gäller inte heller en parts kostnad för inställelse, när parten inställt sig personligen för att höras i målet på den andra partens begäran.

Övriga bestämmelser

20 5

Rör mål som skrivits av enligt 13 å tvist som avses i 12 kap. 64 eller 69 å jordabalken, 22 eller 24 å hyresförhandlingslagen (19781304) eller 52 å bostadsrättslagen (1971:479), skall nämnden på ansökan av sökanden återta upp målet. Sådan ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivningen meddelades.

Avskrivs målet med anledning av att sökanden uteblivit ännu en gång, får målet inte tas upp på nytt.

21 å

Har tvist hänskjutits till nämnden enligt 12 kap. 81 å jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i tredje stycket i samma lagrum, skall målet skrivas av, om avtalet ej är uppsagt enligt 12 kap. 78 å första stycket samma balk.

22 å I beslut om avskrivning enligt 21 å skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt 12 kap. 81 å jordabalken skall anses förlängt.

23 å Förliks parterna inför nämnden skrivs målet av, om parterna ej påkallar Stadfästelse av förlikningen.

24 å

När hyresnämnden samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får delgivning i de mål som avgörs utan sammanträde ske

genom kungörelse. Därvid gäller inte bestämmelserna i 17 å andra stycket delgivningslagen (1970:428).

7 kap. Särskilda bestämmelser för handläggning av vissa mål vid hyresnämnd

Hyresförhandlingslagen

1 5

Gäller en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), får hyresnämnden i en hyrestvist enligt 24å nämnda lag inte pröva en hyresvärds yrkande om

1. högre hyra,

2. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 23 å jordabalken, eller

3. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att gemensamt nyttja utrymmen,

om ej förhandling som skall påkallas enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Har en förhandling ej ägt rum, får yrkandet ändå tas upp till prövning, om hyresvärden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som inte berott av hyresvärden eller av fastighetsägareorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

2 å .

I mål angående tvist om hyresvillkor enligt 22 å hyresförhandlingslagen (19781304) skall hyresnämnden, om det finns erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig.

Begärs prövning av fråga som avses i 4 å andra stycket hyresförhandlings- lagen, inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av målet i den delen.

Fastighetsägareorganisation eller hyresgästorganisation är inte part i mål enligt 22å hyresförhandlingslagen (1978z304).

Bostadssaneringslagen

3 %

Ansökan i fråga enligt bostadssaneringslagen (1973z531) skall vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för målets prövning.

I mål som avses i 2 a å bostadssaneringslagen får yttrande inhämtas från den byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

Bostadsförvaltningslagen

4 å

Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förvalta- re.

Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig, innan nämnden beslutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977z792) skall betalas av fastighetens ägare personligen.

Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

5 å

I ansökan om förvärvstillstånd skall anges registerbeteckning för den eller. de tillståndspliktiga fastigheter som berörs av förvärvet.

Avser ansökan tillstånd till förvärv av fast egendom eller tomträtt, skall fångeshandlingen eller, om sådan ännu ej upprättats, fångesmannens skriftliga samtycke till ansökan företes.

Avser ansökan tillstånd till förvärv av aktier eller andel i bolag, skall ansökningen innehålla uppgift om fångesmannen, de aktier eller den andel i bolaget som förvärvet avser.

6 5

Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finns samt, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökningen tillstånd till förvärv av aktier, skall tiden för avgivande av yttrande bestämmas så att den ej understiger tre månader.

I mål angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendomen är belägen, samt hyresgästorganisation, som berörs av ansökningen, anses som sökandens motparter.

Ansökan om tillstånd att förvärva

1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,

2. aktier genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12å andra stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. ni.,

får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Föreläggande enligt 3 a å andra stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m. ni. får ej utfärdas innan det blivit slutligen avgjort att förköp ej skall äga rum.

7 5 Avser beslut om förvärvstillstånd tillstånd till framtida förvärv, skall i beslutet sättas ut viss tid, högst ett år, för tillståndets giltighet.

8 kap. Medlings— och skiljemannaförfarande vid hyresnämnd

1 å

Hyres- eller bostadsrättstvist får av part hänskjutas till medling inför hyresnämnden, om tvisten ej är anhängig vid annan domstol eller skilje- nämnd.

Bestämmelserna i 6 kap. 1—5 åå gäller även vid medling. Vid en medling svarar vardera parten för sin kostnad, om inte sådant fall föreligger som avses i 18 kap. 6å rättegångsbalken.

2 Ö Vid medling skall parterna kallas till sammanträde inför nämnden om annat inte följer av 5 å. Om det är lämpligt får nämnden dessförinnan förelägga motparten att yttra sig över ansökningen. Sökanden skall i kallelsen erinras om att målet kan skrivas av, om han inte inställer sig. Motparten får i kallelsen föreläggas vid vite att infinna sig personligen, om hans närvaro finnes erforderlig för utredningen.

3 å

Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig till medling inför nämnden, skrivs målet av.

Underlåter motparten att på kallelse infinna sig inför nämnden, får målet skrivas av, om det kan antas att förlikning inte kan komma till stånd.

4 å Har parterna inställt sig för medling inför nämnden och kommer förlikning inte till stånd, skrivs målet av. Förliks parterna gäller bestämmelserna i 6 kap. 23 å.

5 å Är det uppenbart att förutsättningar för medling saknas får målet skrivas av.

6 å

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 80 eller 81 åå jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 78å första stycket 2 jordabalken.

7 å

Bestämmelserna i denna lag om beslut gäller i tillämpliga delar hyres- nämnds yttrande enligt 6 å.

Angår yttrandet en lokals marknadshyra, skall nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra som har angivits i yttrandet. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den, som han angivit innan yttrandet avgavs.

8 å

I mål som endast avser medling gäller beträffande protokoll vid sammanträde ej bestämmelserna i 5 kap. 3 å första stycket första och andra meningarna. I protokollet skall antecknas förlikning, om denna kommer till stånd inför nämnden och stadfästelse inte sker. Kommer förlikning ej till stånd, skall förlikningsförslag som nämnden lägger fram antecknas i protokollet.

9 å

Har enligt 12 kap. 80 eller 81 å jordabalken tvist hänskjutits till nämnd för medling, skall, om hyresvärden i uppsägningen vägrat medge förlängning men vid medlingen slutligen medgivit sådan, i protokollet antecknas att han medger förlängning av hyresförhållandet och de villkor han uppställer för förlängningen. Har förlängning av hyresförhållandet medgivits i uppsägning— en och uppställer hyresvärden vid medlingen andra villkor för förlängningen än som har angivits i uppsägningen, skall de nya villkoren antecknas i protokollet. Vidare skall yttrande av hyresgästen över den ståndpunkt som hyresvärden sålunda slutligen har intagit antecknas i protokollet.

10 å

Har parterna avtalat att hyres- eller bostadsrättstvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har hyresnämnden utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på skriftlig ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 å andra stycket lagen (1929:145) om skiljemän. Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan skiljedom dock påkallas muntligen inför nämnden.

Mål som nämnd har att avgöra genom skiljedom tas upp av nämnd som angesi 6 kap. 1 å. Isådana mål gäller lagen om skiljemän, iden mån ej annat följer av 1, 2 och 4 kap. i denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 12 kap. 64 eller 69å jordabalken eller 7å sista stycket bostadsrättslagen (1971:479).

11 å Är nämnden skiljenämnd, får den ta upp bevisning. Därvid gäller bestämmelserna i denna lag i tillämpliga delar.

9 kap. Fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut 1 å

Talan mot hyresnämnds beslut varigenom tvisten avgjorts i sak förs genom besvär.

Mot sådant beslut i fråga som avses i 12 kap. 42, 47 eller 77 å jordabalken eller 30 å andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) får talan dock ej föras. Detsamma gäller hyresnämndens beslut i förlängningstvist, om hyresvärdens talan endast grundats på omständighet som avses i 12 kap. 56 å första stycket eller 57 å första stycket jordabalken. Ej heller får talan föras mot en hyresnämnds yttrande enligt 8 kap. 6 å.

2 å

Angående talan mot annat beslut än i 1 å sägs gäller bestämmelserna i 49 kap. rättegångsbalken om fullföljd av talan mot underrätts beslut i tillämpliga delar. Bestämmelserna om skyldighet att anmäla missnöje i 49 kap. 3 å och 4 å andra stycket andra och tredje meningarna gäller ej. I fall som avses i 49 kap. 3 å skall i stället hyresnämnden med hänsyn till omständigheterna bestämma om talan skall föras särskilt elleri samband med talan mot beslut varigenom saken avgjorts.

Mot beslut om överlämnande av mål enligt 1 kap. 1 å andra stycket får

talan inte föras. Om den domstol som mottagit målet finner sig obehörig, skall den visa målet åter till den hyresnämnd som överlämnat det.

3 å Besvärstalan i mål som rör kollektivavtal tas upp av arbetsdomstolen.

4 å

Finner arbetsdomstolen eller bostadsdomstolen att ett till domstolen fullföljt mål rätteligen skulle ha fullföljts till den andra domstolen, skall målet överlämnas till denna.

10 kap. Förfarandet i bostadsdomstolen

Besvär

1 å

Besvärshandling skall inom tre veckor från den dag beslutet meddelades ges in till hyresnämnden.

Klagan över beslut i fråga som avses i 49 kap. 6 å rättegångsbalken ärinte inskränkt till viss tid.

2 å Om besvär gäller i övrigt bestämmelserna i 52 kap. 2—9, 11 och 12 åå rättegångsbalken om besvär i hovrätt.

3 å

Klaganden får ej ändra sin talan att avse annan del av hyresnämndens beslut än den som uppgivits i besvärinlagan. Part kan i bostadsdomstolen till stöd för sin talan åberopa omständighet som ej förebragts tidigare.

Förfarandet

4 å

Förfarandet är skriftligt. Sammanträde får hållas beträffande viss fråga eller målet i dess helhet, om det kan antas vara till fördel för utredningen.

Sammanträde skall hållas, om part begär det samt sammanträdet ej är obehövligt och ej heller särskilda skäl talar mot det.

5 å

Till sammanträde skall part kallas. Part får föreläggas att inställa sig" personligen vid vite eller vid påföljd att hans utevaro ej utgör hinder för målets vidare handläggning och avgörande.

1

6 å

Har vittne eller sakkunnig eller part under sanningsförsäkran hörts inför hyresnämnden eller syn hållits och beror avgörandet även i bostadsdomsto- len av tilltron till den bevisningen, får ändringi hyresnämndens beslut i denna del ej ske, om ej beviset upptagits ånyo vid bostadsdomstolen eller synnerliga skäl föreligger att dess värde är ett annat än hyresnämnden antagit.

Beslut m. m.

7 å Omröstning till beslut sker i den ordning som bostadsdomstolen bestäm- mer.

8 å Meddelas slutligt beslut annorledes än i samband med sammanträde skall avskrift av beslutet genast tillställas parterna.

Rättegångskostnad

9 år

I bostadsdomstolen svarar vardera parten i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 å rättegångsbalken för sin kostnad i mål som rör:

1. tvist om förlängning eller hyresvillkor i fråga om avtal om hyra av bostadslägenhet,

2. reparationsföreläggande och utdömande av vite i anledning av sådant föreläggande,

3. tvist som avses i 22 eller 24å hyresförhandlingslagen (1978:304),

4. tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 7å sista stycket bostadsrättslagen (1971:479),

5. tillstånd enligt 3 å lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter,

6. förvärvstillstånd eller tillstånd till förköp enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., eller

7. villkor för upplåtelse som avses i 9 å första stycket bostadsanvisnings- lagen (1980:94). '

Vad som sägs i första stycket gäller inte en parts kostnad för inställelse, när parten inställt sig personligen för att höras i målet på den andra partens begäran.

10 5 I besvärsmål enligt bostadssaneringslagen (1973z531) eller bostadsförvalt— ningslagen (19771792) där kommunen är motpart kan kommunen, om fastighetsägarens talan bifalls, åläggas att ersätta fastighetsägaren hans rättegångskostnad. Vinner fastighetsägaren besvärsmål som nyss sagts i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas honom att betalas av statsverket.

I besvärsmål enligt bostadssaneringslagen svarari övrigt vardera parten för sin rättegångskostnad i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 å rättegångs— balken eller fråga är om sådan kostnad som avses i 9 å andra stycket.

11 kap. Förfarandet i arbetsdomstolen

1 å 'Om ingivande av besvärshandling gäller 10 kap. 1 å.

2 å

I fråga om handläggningen av besvärsmål i arbetsdomstolen gäller bestämmelserna i 5 kap. 13 å samt 10 kap. 3 å och 9 å första stycket 1 och 2. Vid besiktning skall tillämpas vad i 5 kap. 2 å, 3 å tredje stycket och 8 å stadgas härom. I övrigt gäller i tillämpliga delar vad som i lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister föreskrivs om rättegången i mål som fullföljts till arbetsdomstolen genom besvär. Besvärsmål kan dock även företas till avgörande efter huvudförhandling.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983. Vid samma tidpunkt upphör lagen (1974:1082) om bostadsdomstol samt, såvitt avser hyresnämnderna, lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder att gälla.

2. Har sammanträde i ett vid hyresnämnden anhängigt ärende ägt rum före lagens ikraffträdande gäller, såvitt avser nämndens sammansättning, äldre lag vid handläggning efter ikraftträdandet.

3. Har parterna före lagens ikraftträdande träffat en giltig överenskom- melse enligt 12 kap. 45 å andra och tredje styckena jordabalken i dess lydelse före den 1 januari 1983 om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet och för hyresvärden talan om att hyresgästen inte skall ha rätt till förlängning under åberopande enbart av omständigheter som omfattas av överenskommelsen, får hyresnämnden avgöra tvisten utan sammanträde och får hyresnämndens beslut inte överklagas.

4. Utfärdar hyresnämnden före lagens ikraftträdande kallelse till ett sammanträde, som skall äga rum efter ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser om parts utevaro.

5. Angående fullföljd av talan mot en hyresnämnds beslut, som meddelats innan den nya lagen trätt i kraft, gäller äldre bestämmelser även om besvärstiden utgår först efter ikraftträdandet.

3. Förslag till Lag om ändring i rättegångsbalken

Härigenom föreskrivs att 10 kap. 10 å och 14 kap. 7 å rättegångsbalken skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 10 kap.

10 å1 Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom, om rätt till servitut eller annan särskild rätt till egendomen eller om besittning av egendomen skall upptagas av rätten i den ort, där fastigheten är. Lag samma vare, om tvisten rör skyldighet för ägare eller innehavare av egendomen att 1 Senaste lydelse fullgöra något, som åligger honom i denna egenskap, eller, då nyttjanderätt 1977:1145.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

eller annan särskild rätt till egendomen upplåtits, fråga är om vederlag för upplåtelsen, byggnads underhåll eller annat dylikt. Vad som sägs i denna paragraf gäller dock ej arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist.

Tvist med anledning av tillfällig upplåtelse av nyttjanderätt till mark eller hus eller del av hus för uppställ- ning av fordon skall vid tillämpning av paragrafen ej anses som arrende- eller hyrestvist.

En tvist med anledning av

I . upplåtelse av gästrum i en rörel- se på vilken bestämmelserna i lagen (1966:742) om hotell- och pensio- natsrörelse är tillämpliga eller

2. tillfällig upplåtelse av nyttjan- derätt till mark eller ett hus eller en del av ett hus för uppställning av fordon

skall vid tillämpning av paragrafen inte anses som en arrende— eller hyrestvist.

Ligger fastigheten under flera domstolar eller gäller tvisten flera fastighe- ter under skilda domstolar, skall tvisten upptagas av den rätt, under vilken huvuddelen ligger.

14 kap.

Ej må i fall, som avses i 1 6 åå, mål förenas, med mindre målen väckts vid samma domstol och denna är behörig samt för målen samma rättegångsform

är tillämplig.

Mål som kan handläggas enligt hyresprocesslagen (I982:000) får dock förenas med mål som handläggs enligt denna balk och ej är av sådan beskaffenhet som anges i 1 kap. 2 5 hyresprocesslagen, om en sådan för- ening är lämplig med hänsyn till utredningen och omständigheterna i övrigt.

Särskiljs mål som förenats enligt andra stycket och har målen inte prövats i sak, överlämnas mål som skall handläggas enligt hyresprocess- lagen till behörig hyresnämnd. Mot beslutet får ej talan föras. Om den hyresnämnd som har mottagit målet finner sig obehörig, skall den visa målet åter till den tingsrätt som över- lämnat det.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

4. Förslag till Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978z304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978z304). dels att 31 och 32 åå skall upphöra att gälla, dels att 2, 5, 17, 22 25 och 30 åå skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan för- handlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsäg- ning tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom över- enskommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen (förhand- lingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller bibehål- lande av förhandlingsklausul i hyres- avtal kan av hyresgästen hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt vad som sägs i 12 kap. 49 och 54 åå jordabalken. I stället för 48 å tredje stycket jordabalken gäller att för- handlingsklausul skall föras in eller bibehållasi hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens person— liga boendeförhållanden, inställ- ningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

Förhandlingsordning medför skyl- dighet för hyresvärden att påkalla förhandling med hyresgästorganisa- tionen i fråga om höjning av hyran eller ändring av grunderna för beräk- ning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19a å jordabalken.

Föreslagen lydelse

Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan för- handlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får tillämpas be- stämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskom- melse träffas på grundval av för- handlingsordningen (förhandlings- överenskommelse) utan att vad som i 12 kap. jordabalken sägs om ändring av hyresvillkor iakttagits.

Tvist om införande eller bibehål- lande av förhandlingsklausul i hyres- avtal kan hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt 12 kap. 69å jordabalken. I stället för 70 å andra stycket jordabalken gäller att för- handlingsklausul skall föras in eller bibehållasi hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens person- liga boendeförhållanden, inställ- ningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

Förhandlingsordning medför skyl- dighet för hyresvärden att påkalla förhandling med hyresgästorganisa- tionen i fråga om

1. höjning av hyran,

2. ändring av grunderna för beräk- ning av sådan särskild ersättning som

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avses i 12 kap. 23 å jordabalken eller

3. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att gemensamt nyttja utrymmen.

Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annat, rätt för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick,

3. gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen- samt.

Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.

Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning [ hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvill- koren enligt 12 kap. 69å jordabal- ken. Därvid gäller bestämmelserna i 12 kap. 68—76 åå samma balk.

17 å Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid sammanträde hålla den tillgänglig för motparten, om denne begär det. Om en hyresvärds skyldighet att lämna ut erforderliga uppgifter om hyrans storlek finns bestämmelser i 12 kap. 93 å jordabalken.

22 å

Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvill- kor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket Skal] 12 kap. 48å jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 å. Skäligheten av belopp som avses i 20å får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt.

Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 70 å jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 å. Skäligheten av belopp som avses i 20å får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träderi stället för förhandlingsöver- enskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 å räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6å räntelagen för tiden därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 å tredje stycket.

23å

Omfattas lägenhet av förhand- lingsordning, är avtal som hyresvär- den träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 å första stycket ogiltigt, om förhandling enligt förhandlings- ordningen ej har ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöj ning utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskom- melse eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersätt- ning som avses i 12 kap. 19 a 5 jordabalken i strid med träffad för- handlingsöverenskommelse. Hyres- värden är skyldig att betala tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt 6 å räntela- gen (19751635) från dagen för belop- pets mottagande.

Omfattas lägenhet av förhand- lingsordning, är avtal som hyresvär- den träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 å första stycket ogiltigt, om förhandling enligt förhandlings- ordningen ej har ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning eller ändring av grun- derna för beräkning av sådan sär- skild ersättning som avses i 12 kap. 23 å jordabalken eller av villkor som avser hyresgästernas rätt att gemen- samt utnyttja utrymme och avtalet strider mot träffad förhandlingsöver- enskommelse. Hyresvärden är skyl- dig att betala tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt Gå räntelagen (1975:635) från dagen för beloppets mottagande.

Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt

förhandlingsordningen.

245

Har förhandling enligt förhand- lingsordning avslutats utan att över- enskommelse träffats, har hyresvär- den och hyresgäst rätt att utan upp- sägning av hyresavtalet hos hyres- nämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som för- handlingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhandling har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillko- ren eller av organisation som enligt

Har en förhandling enligt förhand- lingsordning avslutats utan att över- enskommelse träffats, får den som är part enligt förhandlingsordningen el- ler, om både hyresvärden och fastig- hetsägarorganisationen är parter en- ligt förhandlingsordningen, dessa ge- mensamt ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyran eller annat hyresvillkor för hyresgästerna i den del som förhandlingen har avsett. Motpart i hyresnämnden är den som

Nuvarande lydelse

förhandlingsordningen är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillko- ren fär ej avse tid före det månads- skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökning- en. Om det av särskild anledning finnes skäligt, får hyresnämnden dock förordna att beslut om hyra skall avse tid dessförinnan.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämp- ning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.

Föreslagen lydelse

varit motpart vid förhandlingarna.

Ansökan som sägs i första stycket får göras även om mot förhandlingen har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhandlingsordningen är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillko- ren skall avse tid efter det månads- skifte som infaller närmast efter tre månader från den dag då part som begärt ändring av hyresvillkoren gjorde framställning hos motparten om förhandling om villkorsändring. Har tidigare förhandlingsöverens- kommelse eller beslut om hyresvill- kor avsetts skola gälla till annan tidpunkt, skall dock beslutet om vill- korsändring i stället gälla från den tidpunkten. Om det av särskild anledning finnes skäligt, får hyres- nämnden förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från an- nan tidpunkt än som sagts nu.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas.

25 5 Vid prövning av tvist som avses i 24å gäller följande. Villkoren för den fortsatta. förhyr- ningen skall fastställas enligt 12 kap. 48 å jordabalken.

Hyran och annat hyresvillkor för hyresgästerna skall fastställas enligt 12 kap. 70 å jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50å' andra meningen och 53 å jordabal- ken skall tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

Hyresnämndens beslut om hyran och annat hyresvillkor för hyresgäs- terna har samma verkan som om det träffats genom förhandlingsöverens-

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

kommelse mellan parterna i tvisten.

Hyresnämnden får förordna, att beslutet får verkställas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft.

Hyresvärden skall underrätta hy- resgästerna om innehållet i hyres- nämndens beslut.

En hyresgäst har samma rätt att hos hyresnämnden ansöka om änd- ring av beslutet i den del det avser honom som enligt 22 så gäller i fråga om förhandlingsöverenskommelse.

30 å

Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd som avses i 8 å andra stycket prövas dock av allmän domstol.

] fråga om förfarandet vid hyres— nämnden finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i ärende enligt 22 5.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

2. Har förhandling enligt en förhandlingsordning avslutats före ikraftträd- andet utan att överenskommelse träffats gäller de äldre bestämmelserna om rätt till prövning av hyresvillkoren.

5 Förslag till Lag om ändring i lagsökningslagen (1946:808)

Härigenom föreskrivs att 32 och 35 åå lagsökningslagen (1946:808) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

32 å] Hänskjuts mål till rättegång, skall rätten förordna om målets fortsatta handläggning. Kan målet anses tillräckligt förberett genom den tidigare handläggningen, får det genast utsättas till huvudförhandling eller, om det 1 Senaste lydelse skall handläggas enligt lagen (1974:8) om rättegången i tvistemål om mindre 198l:848.

1 Senaste lydelse 1977z598.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

värden, till sammanträde enligt den lagen. Har mål om betalningsföreläg- gande vid sammanträde inför rätten hänskjutits till rättegång bör, om ej hinder möter, muntlig förhandling äga rum i omedelbart samband med sammanträdet. I så fall gäller i fråga om rättens domförhet vad som föreskrivs i 30 å.

Är den tingsrätt som har handlagt målet inte behörig att efter återvinning pröva målet, skall detta överlämnas till den tingsrätt som är behörig. Beslut om överlämnande får inte överklagas. Om den tingsrätt som har mottagit målet finner sig obehörig, skall den visa målet åter till den tingsrätt som har överlämnat det. När ett mål har överlämnats, gäller första stycket i fråga om den tingsrätt till vilken målet har överlämnats.

Bestämmelser om hänskjutande av en hyres- eller bostadsrättstvist till rättegång finns i lagen (1 982.000) om lagsökning och betalningsföreläg- gande samt handräckning i hyres- och bostadsrättstvister.

35 å'

Ansökan om återvinning skall göras skriftligen, i lagsökningsmål inom en månad från den dag då utslaget delgavs gäldenären och i mål om betalningsföreläggande inom samma tid från det utmätning ägde rum eller utan föregången utmätning betalning skedde med förbehåll om rätt för gäldenären att söka återvinning.

Om återvinningstalan äge i övrigt vad i rättegångsbalken är stadgat om återvinning i tvistemål motsvarande tillämpning; rättens utslag i lagsök- ningsmålet eller rättens bevis att utmätning må äga rum skall därvid anses som tredskodom.

Skall mål på grund av ansökan om återvinning upptagas till fortsatt handläggning, gälle vad i 33å är stadgat.

Vid tillämpning av första stycket jämställes med utmätning i Sverige motsvarande åtgärd i Danmark, Fin- land, Island eller Norge.

En ansökan om återvinning skall göras skriftligen, i ett lagsökningsmål inom en månad från den dag då utslaget delgavs gäldenären och i ett mål om betalningsföreläggande inom samma tid från det utmätning ägde rum eller utan föregången utmätning betalning skedde med förbehåll om rätt för gäldenären att söka återvinning.

Om återvinningstalan gäller i övrigt vad som i rättegångsbalken är föreskrivet om återvinning i tviste- mål. Rättens utslag i lagsökningsmå— let eller rättens bevis att utmätning får äga rum skall därvid anses som tredskodom.

Skall ett mål på grund av en ansökan om återvinning upptas till fortsatt handläggning, gäller vad som föreskrivs i 33 å.

Vid tillämpning av första stycket jämställs med utmätning i Sverige en motsvarande åtgärd i Danmark, Fin- land, Island eller Norge.

Om återvinning i en hyres- eller bostadsrättstvist finns bestämmelser i lagen ( 1 982.000) om lagsökning och

l l

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

betalningsföreläggande samt hand- räckning i hyres- och bostadsrätts- tvister.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

6. Förslag till Lag om ändring i förköpslagen (1967z868)

Härigenom föreskrivs att 12å förköpslagen (19671868)1 skall ha nedan

angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12 å2

Köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av att förköp ej sker.

Har lagfart för köparen beviljats i strid med 20 kap. 7 å 10 jordabal- ken, är förköpsrätten förlorad. Har förköp skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller när förvärvstill- stånd meddelats i strid med 12å andra stycket jordförvärvslagen (19791230) eller i strid med 5 å andra stycket lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. eller i strid med 16 b å fjärde stycket lagen (1973:188)

om arrendenämnder och hyresnämn- der.

Köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av att förköp inte sker.

Har lagfart för köparen beviljats i strid med 20 kap. 7 å 10 jordabal- ken, är förköpsrätten förlorad. Har förköp skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller när förvärvstill- stånd meddelats i strid med 12å andra stycket jordförvärvslagen (1979:230) eller i strid med 5 å andra stycket lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. eller i strid med 7 kap. 6 5 tredje stycket hyres- processlagen (I982:000).

När förköpet fullbordats, skall köparen till kommunen överlämna de handlingar angående fastigheten som köparen innehar och som är av betydelse för kommunen såsom ägare av fastigheten.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

1 Omtryckt 1974:815.

3 Senaste lydelse 1979z308.

' Senaste lydelse l97l1534.

3 Senaste lydelse av 51 å l97l:484.

7. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål

Härigenom föreskrivs att 3 å lagen (1969:246) om domstolar i fastighets- mål skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

3åI

Föreslagen lydelse

Fastighetsdomstol består av två lagfarna ledamöter, en teknisk ledamot och två nämndemän. Om särskilda skäl föreligger, kan efter ordförandens bestämmande ytterligare en teknisk ledamot ingå i domstolen.

I mål eller ärende angående arren- de, hyra, bostadsrätt eller tvångsför- valtning av bostadsfastighet består domstolen dock av två lagfarna leda- möter och tre nämndemän. Teknisk ledamot får efter ordförandens bestämmande ingå i domstolen i stället för en av nämndemännen, om målets beskaffenhet eller annat sär- skilt skäl föranleder det.

I mål eller ärende angående arren- de eller tvångsförvaltning av bo- stadsfastighet består domstolen dock av två lagfarna ledamöter och tre nämndemän. Teknisk ledamot får efter ordförandens bestämmande ingå i domstolen i stället för en av nämndemännen, om målets beskaf- fenhet eller annat särskilt skäl föran- leder det.

En av de lagfarna ledamöterna skall vara ordförande i fastighetsdomsto- len. Denne utses bland de lagfarna domarna i tingsrätten. Den andre lagfarne ledamoten skall vara lagfaren domare i tingsrätten eller i annan tingsrätt. Teknisk ledamot skall ha teknisk utbildning och erfarenhet av fastighetsbild- ning eller fastighetsvärdering. Nämndemännen bör vara allmänt betrodda och väl förtrogna med sin orts förhållanden.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

2. Mål eller ärende angående hyra eller bostadsrätt som anhängiggjorts hos fastighetsdomstol före ikraftträdandet skall handläggas enligt äldre lag, om annat inte följer av punkt 9 i övergångsbestämmelserna till lagen (1982:000) om ändring i jordabalken.

8. Förslag till Lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jorda- balken

%

Härigenom föreskrivs att 51å lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken2 skall upphöra att gälla vid utgången av december 1982.

9. Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (l97l:479)' dels att i Så ordet "rätten" skall bytas ut mot ”hyresnämnden", dels att 76 och 78 åå skall upphöra att gälla, dels att 15, 36, 39 och 77 åå skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

15 å

För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätt övergått till medlem i föreningen svarar den från vilken rätten övergått ej för de förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om bostadsrätt genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 10, 12 eller 37 åövergått till någon som ej är medlem i föreningen. Har i annat fall bostadsrätt övergått till någon som ej är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket för tid efter det att förvärvaren antagits till medlem.

Förvärvaren svarar jämte den från vilken bostadsrätten övergått för denne åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annat överenskommits mellan föreningen och förvärvaren.

Finns mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en bostadslägenhet övergått annat avtal som avser sådan nyttighet som har omedelbart samband med använd- ningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i första och andra styckena.

36 å:

Uppsägs bostadsrättshavaren till avflyttning av orsak som anges i 33 å första stycket 1 eller 4 6 eller 8, är han skyldig att genast avflytta, om ej annat följer av 35 å.Uppsägs bo- stadsrättshavaren av annan i 33 å angiven orsak, får han bo kvar till den fardag för avträdande av hyrd lägenhet som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om ej rätten prövar skäligt åläggga honom att avflytta tidigare.

Sägs bostadsrättshavaren upp till avflyttning av orsak som anges i 33 å första stycket 1 eller 4 — 6 eller 8, är han skyldig att genast avflytta, om inte annat följer av 35 å. Sägs bostadsrättshavaren upp av annan i 33å angiven orsak, får han bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från upp- sägningen, om ej hyresnämnden prö- var skäligt ålägga honom att avflytta tidigare.

' Senaste lydelse av 8 å 1981:603 76 å 197421087 78 å 1974:1087.

3 Senaste lydelse 1981 :850.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

39 å

Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande av uppsäg- ningen lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga årsavgift på föreningens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan tillämpning av 12 15 åå delgivningslagen (1970:428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsäg- ningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har den hos vilken uppsägning skall ske ej känt hemvist här i riket och l finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga uppsägning för honom, '

1 Senaste lydelse 19811850.

får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande om rätt att frånträda bostadsrätten eller om bostadsrättshavarens skil- jande från lägenheten samt ansökan om vräkning av bostadsrättshavaren gäller som uppsägning när delgiv- ning skett i behörig ordning.

77 å1

Tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt 1 å (bostads- rättstvist) som ej ankommer på hyresnämnds prövning skall uppta- gas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Beträffande laga domstol i bo- stadsrättstvist som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981:847) finns bestämmelser i dessa lagar.

En ansökan till domstol med yrkande om rätt att frånträda bostadsrätten eller om bostadsrätts— havarens skiljande från lägenheten samt ansökan om vräkning av bostadsrättshavaren gäller som upp- sägning när delgivning skett i behö- rig ordning.

77 å

En tvist med anledning av upplå- telse av nyttjanderätt enligt 1 å (bo- stadsrättstvist) skall tas upp av h yres- nämnden, om inte annat föreskrivs.

Beträffande laga domstol i bo- stadsrättstvist som skall prövas enligt lagen ( I 982.847) om lagsökning och betalningsföreläggande samt hand- räckning i hyres- och bostadsrätts- tvister finns särskilda bestämmelser i lagsökningslagen (1946:808) och handräckningslagen ( I 981 :84 7).

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

2. Har uppsägning skett före den nya lagens ikraftträdande gäller beträffande uppsägningstidens längd 36å i dess äldre lydelse.

3. Har talan i en bostadsrättstvist före de nya bestämmelsernas ikraftträ— dande väckts vid en tingsrätt, skall tvisten handläggas enligt äldre lag. Detta gäller dock inte när ett mål om lagsökning eller betalningsföreläggande som tvistigt hänskjuts till rättegång eller en ansökan om återvinning görs enligt 35 å lagsökningslagen (1946:808) eller 12 å handräckningslagen (1981:847).

10. Förslag till

Lag om ändring i rättshjälpslagen (1972z429)

Härigenom föreskrivs att 5 b, 9, 9 a, 24 och 25 åå rättshjälpslagen (1972z429) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Sbål

Med domstol förstås i denna lag allmän domstol, allmän förvalt- ningsdomstol, bostadsdomstolen, försäkringsöverdomstolen, försäk- ringsrätt, marknadsdomstolen, pa- tentbesvärsrätten, arbetsdomstolen och krigsrätt. Vad i lagen sägs om domstol skall även gälla arrende- nämnd, hyresnämnd och statens va- nämnd.

Med domstol förstås i denna lag allmän domstol, allmän förvalt- ningsdomstol, bostadsdomstolen, hyresnämnd, försäkringsöverdom- stolen, försäkringsrätt, marknads- domstolen, patentbesvärsrätten, ar- betsdomstolen och krigsrätt. Vad i lagen sägs om domstol skall även gälla arrendenämnd och statens va- nämnd.

9 år2 Vid allmän rättshjälp betalar staten kostnaderna i den rättsliga angelägen—

het som rättshjälpen avser.

Såsom kostnad för rättshjälpen anses den rättssökandes kostnad för 1. biträde som varit behövligt för tillvaratagande av den rättssökandes rätt,

2. bevisning vid allmän domstol, bostadsdomstolen, marknadsdom- stolen, arbetsdomstolen eller krigs- rätt samt nödvändig utredning i angelägenhet, som kan komma under sådan domstols prövning eller som skall prövas av skiljemän,

2. bevisning vid allmän domstol, bostadsdomstolen, hyresnämnd, marknadsdomstolen, arbetsdomsto- len eller krigsrätt samt nödvändig utredning i angelägenhet, som kan komma under sådan domstols pröv- ning eller som skall prövas av skilje- män,

3. utredning i angelägenhet som skall prövas av förvaltningsdomstol eller förvaltningsmyndighet om utredningen är skäligen påkallad för tillvarata- gande av den rättssökandes rätt och ej kan erhållas genom myndigheten,

4. resa och uppehälle för den rättssökande eller hans ställföreträdare och för vårdare eller annan, som måste anlitas i samband med inställelse inför domstol eller annan myndighet, om personlig inställelse ålagts, eller i samband med inställelse för blodundersökning eller annan undersökning rörande ärftliga egenskaper i mål om faderskap enligt 3 kap. föräldrabalken eller läkarundersökning enligt 21 kap. 10å samma balk,

5. tilläggsavgift som utgår enligt exekutionsavgiftskungörelsen (1971:1027),

6. vad av allmänna medel utgått i ersättning för översättning eller i ersättning enligt 4 eller 5 å lagen (1958:642) om blodundersökning m.m. vid utredning av faderskap eller enligt föreskrift i rättegångsbalken eller 3å

1 Senaste lydelse 1981 :386.

2 Senaste lydelse 19791240.

' Senaste lydelse 1979z240.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

första stycket nämnda lag för bevisning som rätten självmant föranstaltat om,

7. skiftesman som av domstol förordnats att verkställa bodelning med anledning av äktenskapsskillnad eller boskillnad,

8. medling enligt 42 kap. 17å rättegångsbalken.

Såsom kostnad för bevisning enligt andra stycket 2 anses ej den rättssökandes kostnad för blodundersökning eller annan undersökning rörande ärftliga egenskaper i mål om faderskap enligt 3 kap. föräldrabal- ken.

9 a ål

Den som beviljats allmän rättshjälp är i målet eller ärendet befriad från avgift för ansökan och för expedition enligt expeditionskungörelsens (1964z618) avgiftslista, avdelningarna I och II samt avdelning III under rubriken Utsökning m.m. Avgiftsfriheten för expedition gäller endast i den mån expeditionen är erforderlig för den rättssökande. Avgiftsfriheten gäller ej i fråga om sådan expedition som utfärdas endast på särskild begäran, om icke expeditionen begäres innan avgörandet i huvudsaken vunnit laga kraft.

Den som beviljats allmän rättshjälp i angelägenhet som lett till verkställ- bart avgörande eller i mål om verkställighet är befriad från skyldighet att förskjuta och betala utsökningsavgift och försäljningsavgift enligt exeku-

tionsavgiftskungörelsen (1971:1027).

Kostnader för kungörelse i mål eller ärende vid allmän domstol, bostadsdomstolen, arbetsdomstolen eller krigsrätt skall, såvitt de belastar den som beviljats allmän rättshälp, utgå av allmänna medel.

Kostnader för kungörelse i mål eller ärende vid allmän domstol, bostadsdomstolen, hyresnämnd, ar- betsdomstolen eller krigsrätt skall, såvitt de belastar den som beviljats allmän rättshjälp, utgå av allmänna medel.

24 å1

Iden mån ej särskilda föreskrifter gäller, utgår ersättning för bevisning i mål eller ärende vid allmän dom- stol, bostadsdomstolen, marknads- domstolen, arbetsdomstolen eller krigsrätt med skäligt belopp enligt domstolens bestämmande.

Iden mån ej särskilda föreskrifter gäller, utgår ersättning för bevisning i mål eller ärende vid allmän dom- stol, bostadsdomstolen, hyres- nämnd, marknadsdomstolen, betsdomstolen eller krigsrätt med skäligt belopp enligt domstolens bestämmande.

&I”-

25 å1

I angelägenhet, som ej handlägges vid allmän domstol, bostadsdomsto- len, marknadsdomstolen, arbets- domstolen eller krigsrätt, beslutar rättshjälpsnämnden om utredning.

I angelägenhet, som ej handläggs vid allmän domstol, bostadsdomsto- len, hyresnämnd, marknadsdomsto- len, arbetsdomstolen eller krigsrätt, beslutar rättshjälpsnämnden om ut-

Nuvarande lydelse

Utan hinder härav får biträde besluta om utredning av mindre omfattning. Samma befogenhet till- kommer skiftesman som förordnats i ärende om bodelning.

Föreslagen lydelse

redning. Utan hinder härav får bi- träde besluta om utredning av mind- re omfattning. Samma befogenhet tillkommer skiftesman som förord- nats i ärende om bodelning.

Den som medverkat vid utredning som avses i första stycket har rätt till ersättning enligt föreskrifter som regeringen meddelar. Ingår utredningen i mål eller ärende som har anhängiggjorts vid domstol fastställes ersättningen av domstolen. I annat fall bestämmes ersättningen av rättshjälpsnämn- den.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

11. Förslag till Lag om ändring i riksdagsordningen

Härigenom föreskrivs att tilläggsbestämmelsen 4.6.4 riksdagsordningenl skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Tilläggsbestämmelse 4.6.4

Justitieutskottet skall bereda ärenden som rör domstolarna, arrendenämnderna och hyresnämn- derna, åklagarväsendet, polisväsen- det och kriminalvården samt ären- den rörande brottsbalken, rätte- gångsbalken och lagar som ersätter eller har nära samband med före-

Justitieutskottet skall bereda ärenden som rör domstolarna, arrendenämnderna, åklagarväsen- det, polisväsendet och kriminalvår- den samt ärenden rörande brottsbal- ken, rättegångsbalken och lagar som ersätter eller har nära samband med föreskrifter i dessa balkar.

skrifter i dessa balkar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

12. Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbestäm- melser för vissa orter

l Riksdagsordningen

Hangenom foreskrivs 1 fraga om lagen (1973:189) med sarskilda hyresbe- omtryckt ”792934 stämmelser för vissa orter2 dels att 5 å skall upphöra att gälla, dels att 4å skall ha nedan angivna lydelse.

2 Senaste lydelse av 5 å 197421089.

1 Senaste lydelse 1978:308.

2 Senaste lydelse av 21 å 197421086 22 5 19741821.

3 Senaste lydelse 19741821.

4 Senaste lydelse 19761581 .

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 å1 Ärende om tillstånd enligt 3 å prö— Ett mål om tillstånd enligt 3 å vas av hyresnämnd som avses i 12 prövas av hyresnämnden. kap. 68 å jordabalken.

Ifråga om förfarandet inför hyres- nämnd äger 4 5 andra stycket, I 4, 17 — 21 och 24 — 30 åå lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn- der motsvarande tillämpning.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

13. Förslag till Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadssaneringslagen (19731531)2 dels att 4, 21 och 22 åå skall upphöra att gälla, dels att 20å skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

20 å3 Fråga om uttagande av vite som Vite som förelagts med stöd av förelagts med stöd av denna lag denna lag får inte förvandlas. prövas av hyresnämnden på yrkande av den på vars ansökan vitet har förelagts. Vite får ej förvandlas.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

14. Förslag till Lag om ändring i lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 2å och 2 kap. 1, 2 och 3 åå lagen (1974:371)om rättegången i arbetstvister skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 kap. 2 å4 Denna lag tillämpas ej på 1. mål som enligt lag får upptagas endast av viss tingsrätt eller som skall

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

handläggas av tingsrätt i annan sammansättning än som anges i rättegångs- balken eller lagen (1974:8) om rättegången i tvistemål om mindre värden, 2. mål som skall handläggas av tingsrätt med tillämpning av konkurslagen (1921z225) eller ackordslagen (1970:847), 3. mål om skadestånd i anledning av brott, om talan föres i samband med åtal för brottet,

4. mål om ersättning för yrkes- 4. mål om ersättning för yrkes- skada, när tvisten ej rör kollektivav- skada, när tvisten ej rör kollektivav- tals rätta innebörd. tals rätta innebörd,

5. hyrestvist när tvisten ej rör kol- lektivavtal eller bostadsrättstvist.

Lagen skall ej heller tillämpas på mål som rör arbetstagare med statligt reglerad anställning eller anställning hos riksdagen eller allmän försäkrings- kassa, när tvisten gäller

I. fråga som rör tillsättning av tjänst utan att enbart avse tvist om kollektivavtal,

2. tjänstgöringsskyldighet enligt 5 kap. lagen (1976:600) om offentlig anställning.

Innehåller lag eller med stöd av lag meddelad författning särskild föreskrift om att talan mot offentlig arbetsgivares beslut skall föras genom besvär, gäller den föreskriften.

2 kap. 1 å1

Arbetsdomstolen skall som första domstol upptaga och avgöra tvist som väckes av arbetsgivar- eller arbetstagarorganisation eller av arbetsgivare som själv slutit kollektivavtal, om målet gäller

1. tvist om kollektivavtal eller 1. tvist om kollektivavtal, som annan arbetstvist som avses i lagen inte avser hyresförhållande, eller (19762580) om medbestämmande i annan arbetstvist som avses i lagen arbetslivet, (1976:580) om medbestämmande i

arbetslivet,

2. arbetstvist i övrigt under förutsättning att kollektivavtal gäller mellan parterna eller att enskild arbetstagare som beröres av tvisten sysselsättes i arbete som avses med kollektivavtal vilket arbetsgivaren är bunden av.

Arbetsdomstolen är behörig domstol enligt första stycket även när kollektivavtal tillfälligt icke gäller.

Gemensamt med arbetstvist enligt första eller andra stycket får handläggas även annan arbetstvist mellan samma eller olika parter, om domstolen med hänsyn till utredningen och övriga omständigheter finner sådan handlägg- ning lämplig. När skäl därtill föreligger, kan domstolen åter särskilja målen.

2 å1 Annan arbetstvist än som avses i Annan arbetstvist än som avses i lå skall upptagas och avgöras av lå skall tas upp och avgöras av tingsrätt. tingsrätt. Tvist om kollektivavtal som

1 Senaste lydelse 1977z530.

1 Senaste lydelse 1974: 1092.

2 Senaste lydelse av 26 å 1979:307.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avser hyresförhållande skall dock tas upp och avgöras av hyresnämnd. Talan som avses i lå och som föres av arbetsgivare, som själv slutit kollektivavtal, eller av arbetsgivar- eller arbetstagarorganisation för egen del får väckas vid tingsrätt i stället för vid arbetsdomstolen. Är svaranden organisation, eller skulle enligt 4 kap. 5å andra stycket organisation ha stämts in om tvisten hade väckts vid arbetsdomstolen, får det dock ske enbart med stöd av sådant avtal som anges i 10 kap. 16å rättegångsbalken. I arbetstvist enligt första eller andra stycket får arbetsgivaren sökas vid rätten i den ort där arbetstagaren har sitt hemvist.

3 å1 Arbetsdomstolen är överrätt i mål Arbetsdomstolen är överrätt i mål , som enligt 2 å upptagits vid tingsrätt som enligt 2 å tagits upp vid tingsrätt i och därifrån fullföljes.

Atti arbetsdomstolen talan i visst fall kan föras mot beslut, som med- delats av annan myndighet än tings- rätt, föreskrives i 12 kap. 70 och 71 åå jordabalken och i lagen (1969:93) om begränsning av sam-

eller hyresnämnd och därifrån full-

följs.

Att i arbetsdomstolen talan i visst fall kan föras mot beslut, som med- delats av annan myndighet än tings- rätt och hyresnämnd, föreskrivs i lagen (1969z93) om begränsning av samhällsstöd vid arbetskonflikt.

hällsstöd vid arbetskonflikt.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

l l 15 Förslag till , Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.2

dels att 23, 25 och 26 åå skall upphöra att gälla, dels att 24å skall ha nedan angivna lydelse.

Föreslagen lydelse

24 5 Fråga om uttagande av vite som Vite som förelagts med stöd av denna förelagts med stöd av I8å andra lag får ej förvandlas. stycket prövas av hyresnämnden på yrkande av kommunen. Vite får ej förvandlas.

Nuvarande lydelse

l Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983. I ! l

16. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1976:600) om offentlig anställning

Härigenom föreskrivs att 5 kap. lå lagen (1976:600) om offentlig anställningl skall ha nedan angivna lydelse. Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

5 kap.

Innehavare av ordinarie domar- tjänst är ej skyldig att utöva annan statlig tjänst än jämställd eller högre domartjänst vid den domstol han tillhör. Annan ordinarie underrätts- domare än lagman är dock skyldig att dessutom tjänstgöra som ledamot i annan underrätt inom samma hov- rättsområde vid handläggning. som kräver flera lagfarna domare än en.

Innehavare av ordinarie domar- tjänst är ej skyldig att utöva annan statlig tjänst än jämställd eller högre domartjänst vid den domstol han tillhör. Annan ordinarie underrätts- domare än lagman är dock skyldig att dessutom tjänstgöra som ledamot i annan underrätt inom samma hov- rättsområde vid handläggning, som kräver flera lagfarna domare än en. Om tjänstgöringsskyldighet för ordi- narie hyresråd i vissa fall finns bestämmelser i 4 kap. 7 5 hyrespro- cesslagen (I982:000).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

17. Förslag till Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977z792)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (19771792) dels att 33 35 åå skall upphöra att gälla, dels att 32å skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

32%

Fråga om påföljd för fastighets- ägare som åsidosätter skyldighet enligt 16å andra stycket eller 175 upptages självmant av hyresnämn- den. Beträffande böter och vite gäller 9 kap. 8 och 9 5.6 rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Fråga om påföljd för en fastighets- ägare som åsidosätter skyldighet enligt 16 å andra stycket upptas självmant av hyresnämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

1 Omtryckt 1977:1047.

18. Förslag till

Lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980:94)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsanvisningslagen (1980:94) dels att 11, 14 och 15 åå skall upphöra att gälla, dels att 6 och 9 åå skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

När en husägare har delgetts en underrättelse enligt 5 å, får han inte upplåta en lägenhet, som omfattas av beslutet, med hyresrätt eller bostadsrätt till någon annan än en bostadssökande, som kommunen anvisar, eller kommunen. Han får inte heller medverka till att hyresrät- ten till en sådan lägenhet överlåts eller lägenheten upplåtsi andra hand utom när förhållandena är sådana att de i 12 kap. 34 och 34aåå, 35å första stycket och 40 å jordabalken med avseende på hyresgästen angiv- na förutsättningarna för tillstånd föreligger.

Förbudet enligt första stycket gäl— ler inte sedan kommunen underrät- tat husägaren om att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökan- de eller få lägenheten upplåten till sig. Förbudet gäller inte heller om upplåtelse av lägenhet beror av anställning hos husägaren och lägen- heten även tidigare var upplåten till följd av sådan anställning eller om lägenheten upplåts enligt bestäm- melsernai 12 kap. 46 å tredje stycket jordabalken.

Föreslagen lydelse

När en husägare har delgetts en underrättelse enligt 5 å. får han inte upplåta en lägenhet, som omfattas av beslutet, med hyresrätt eller bostadsrätt till någon annan än en bostadssökande, som kommunen anvisar, eller kommunen. Han får inte heller medverka till att hyresrät- ten till en sådan lägenhet överlåts eller lägenheten upplåtsi andra hand utom när förhållandena är sådana att dei 12 kap. 40 och 4] åå, 42 åförsta stycket och 47å jordabalken med avseende på hyresgästen angivna förutsättningarna för tillstånd före- ligger.

Förbudet enligt första stycket gäl- ler inte sedan kommunen underrät- tat husägaren om att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökan- de eller få lägenheten upplåten till sig. Förbudet gäller inte heller om upplåtelse av lägenheten beror av anställning hos husägaren och lägen- heten även tidigare var upplåten till följd av sådan anställning eller om lägenheten upplåts enligt bestäm— melsernai 12 kap. 56 å tredje stycket jordabalken.

Om en lägenhet enligt Så andra stycket skall anses ha upplåtits till kommunen med hyresrätt eller bostadsrätt och lägenheten på grund av dröjsmål från husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angetts i meddelandet enligt 7å, får hyresnämnden på ansökan av kommunen föreskriva att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt. Avser upplåtelsen en hyreslägenhet, får hyresnämnden föreskriva att för upplåtel- sen skall även i övrigt gälla andra villkor än de som har angetts i meddelandet. Ansökan om hyresnämndens prövning skall göras inom två månader från den dag då upplåtelsen skall anses ha skett.

Nuvarande lydelse

Vid prövning av hyresvillkoren tillämpas 12 kap. 48 åförsta — tredje styckena jordabalken. Om hyra för lägenheten har bestämts i förhand- lingsöverenskommelse enligt hyres- förhandlingslagen (19781304), skall dock den hyran gälla. Om hyres- nämnden nedsätter hyran, skall den lägre hyran gälla från och med den dag då hyresförhållandet började.

Föreslagen lydelse

Vid prövning av hyresvillkoren tillämpas 12 kap. 70å första och andra styckena jordabalken. Om hy- ra för lägenheten har bestämts i för- handlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (19781304), skall dock den hyran gälla. Om hyresnämnden nedsätter hyran, skall den lägre hyran gälla från och med den dag då hyresförhållandet började.

Föreskriver hyresnämnden att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt eller att hyran skall utgå med ett lägre belopp än som har angetts i meddelandet enligt 7 å, skall husägaren samtidigt åläggas att till kommunen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 å räntelagen (1975:635) för tiden från dagen då husägaren mottog beloppet till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6å räntelagen för tiden därefter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

19. Förslag till Lag om ändring i lagen (1980:307) om skyldighet för utländska kärande att ställa säkerhet för rättegångskostnader

Härigenom föreskrivs att 2 å lagen (19802307) om skyldighet för utländska kärande att ställa säkerhet för rättegångskostnader skall ha nedan angivna lydelse.

Föreslagen lydelse 2 %

Nuvarande lydelse

Säkerhet behöver inte ställas i

1. mål som handläggs enligt lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvis- ter,

2. mål vid fastighetsdomstol som inte avser en arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist,

3. ansökningsmål enligt 11 kap. 17å vattenlagen (1918:523),

4. växelmål och checkmål,

5. mål som har tagits upp efter offentlig stämning, och

6. mål vid förvaltningsdomstol eller marknadsdomstolen. Säkerhet behöver inte heller ställas i annat fall om talan väcks genom genstämning.

2. mål vid fastighetsdomstol som inte avser en arrendetvist,

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

20. Förslag till Lag om ändring i handräckningslagen (1981:847)

Härigenom föreskrivs att 1 och 14 åå handräckningslagen (1981:847) skall ha nedan angivna lydelse.

1 å

Yrkande om fullgörande av en förpliktelse som inte avser betalningsskyl- dighet får, om förlikning om saken är tillåten, prövas av tingsrätt efter ansökan om handräckning enligt denna lag.

Lagen gäller inte, om tvist angåen- Lagen gäller inte, om tvist angåen— de förpliktelsen enligt särskild före— de förpliktelsen enligt särskild före- skrift skall tas upp av annan domstol skrift skall tas upp av annan domstol än tingsrätt. än tingsrätt eller hyresnämnd.

14 5

Har återvinning sökts mot utslag enligt denna lag, skall rätten förordna om målets fortsatta handläggning.

Stämning skall anses utfärdad genom förordnande enligt första stycket. Kan målet anses tillräckligt förberett genom den tidigare handläggningen, får det genast utsättas till huvudförhandling eller, om det skall handläggas enligt lagen (1974:8) om rättegång i tvistemål om mindre värden, till sammanträde enligt den lagen.

Är den tingsrätt som har handlagt målet inte behörig att efter återvinning pröva målet, skall detta överlämnas till den tingsrätt som är behörig. Beslut om överlämnande får inte överklagas. Om den tingsrätt som har mottagit målet finner sig obehörig, skall den visa målet åter till den tingsrätt som har överlämnat det. När ett mål har överlämnats, gäller första och andra styckena i fråga om den tingsrätt till vilken målet har överlämnats.

Om återvinning i en hyres- eller bostadsrättstvist finns bestämmelser i lagen (I982:000) om lagsökning och betalningsföreläggande samt hand- räckning i hyres- och bostadsrätts- tvister.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

21 Förslag till Lag om lagsökning och betalningsföreläggande samt handräckning

l l i hyres- och bostadsrättstvister

Härigenom föreskrivs följande.

1 å Lagsökning eller betalningsföreläggande enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckning enligt handräckningslagen (1981:847) kan utverkas vid tingsrätten utan hinder av att en tvist om anspråket skall

handläggas enligt hyresprocesslagen (l982:000). Besvär som avses i 34å lagsökningslagen eller 12 å handräckningslagen förs i hovrätten även om anspråket är sådant som avses i första stycket.

2 %

Hänskjuts målet såsom tvistigt till rättegång eller görs ansökan om återvinning enligt 35 å lagsökningslagen (1946:808) eller 12 å handräcknings- lagen (1981:847), skall målet överlämnas till den hyresnämnd som har att ta upp en tvist om anspråket. Talan får inte föras mot ett beslut om överlämnande. Har annan domstol än högsta domstolen överlämnat målet och finner hyresnämnden att den inte är behörig att pröva tvisten, skall målet lämnas åter till den domstol som lämnat över det.

3 år Talan i ett mål som överlämnats till hyresnämnden enligt 2 å skall anses väckt där, när ansökningen om lagsökning, betalningsföreläggande eller handräckning gjordes vid tingsrätten.

4 å Beträffande förfarandet vid tingsrätten i ett mål. som avses i denna lag,

gäller i övrigt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981:847).

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

2. I mål där en ansökan om lagsökning. betalningsföreläggande eller handräckning gjorts före lagens ikraftträdande tillämpas alltjämt äldre bestämmelser. Detta gäller dock inte när ett mål om lagsökning eller betalningsföreläggande som tvistigt hänskjuts till rättegång eller en ansökan om återvinning görs enligt 35å lagsökningslagen (1946:808) eller 12å handräckningslagen (1981:847).

22. Förslag till Lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 25 och 58 åå utsökningsbalkenl skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap. 25 5

I sakägarförteckningen upptas förutom exekutionsfordringen

1. fordran som skall utgå med förmånsrätt enligt 6å 1 eller 7 å 1 eller 2 förmånsrättslagen (1970:979) och som förfaller till betalning senast den tillträdesdag som anges i 36 å,

2. fordran som är förenad med panträtt i fastigheten,

3. fordran som är förenad med förmånsrätt i fastigheten på grund av betalningssäkring,

Nuvarande lydelse

4. nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft som besvärar fas- tigheten, om rättigheten är inskriven eller grundar sig på skriftlig handling som är tillgänglig, dock ej sådan rättighet som skall bestå oavsett fastighetens försäljning,

Föreslagen lydelse

4. nyttjanderätt,servituteller rätt till elektrisk kraft som besvärar fas- tigheten, om rättigheten är inskriven eller grundar sig på skriftlig handling som är tillgänglig eller avser hyra av en lägenhet i en fastighet, som är taxerad som annan fastighet och vid taxeringen betecknats som hyreshus- enhet, när tillträde har ägt rum, dock ej sådan rättighet som skall bestå oavsett fastighetens försäljning, 5. förrättningskostnaderna. Om fastigheten hör till konkursbo, upptas även arvode och annan kostnad för fastighetens förvaltning under konkursen.

58 å

Vid försäljning under hand skall köparen åläggas att svara för alla l fordringar som på grund av panträtt, utmätning eller eljest är förenade med förmånsrätt i fastigheten och för förrättningskostnaderna, i den mån ej borgenär kan erhålla betalning ur andra tillgängliga medel eller avstår från förmånsrätt i fastigheten eller sökanden medger att försäljning får ske utan att förrättningskostnaderna blir täckta. Rätt på grund av ägarhypotek anses ej som fordran.

Fordran som är förfallen till betalning skall betalas kontant, om ej köparen visar att han har avtalat annat med borgenären eller betalning skall utgå ur särskilt tillgängliga medel. Om ej sökanden har avstått från täckning av förrättningskostnaderna, skall vad som behövs för sådan täckning betalas kontant.

Före försäljningen upplåten rät- Före försäljningen upplåten rät- tighet som grundas på skriftlig hand- ling skall förbehållas. I fråga om sådan rättighet gäller vad som sägs i 47 å.

tighet som grundas på skriftlig hand- ling skall förbehållas. Förbehållskall också göras för varje upplåten hyres- rätt till en lägenhet i en fastighet, som är taxerad som annan fastighet och vid taxeringen betecknats som hyres- husenhet, när tillträde har ägt rum. I fråga om sagda rättigheter gäller vad som sägs i 47 å.

Köparen skall lämna handpenning enligt vad som föreskrivs i 35 å i fråga om inrop på auktion. Återstoden av den kontanta köpeskillingen skall betalas senast fyra veckor efter det att köpehandling har upprättats. Försummas det, är köpet ogiltigt.

Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 å om handpenning. Vad som sägs om auktion i 43å första stycket gäller även vid försäljning under hand.

I övrigt bestämmer kronofogdemyndigheten köpevillkoren.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

Sammanfattning

Vi har i delbetänkanden 1976 och 1978 redovisat delar av vårt uppdrag. I Hyresrätt 1 (SOU 1976:60) behandlade vi frågan om förhandlingsrätt på bostadshyresmarknaden. Vi lade vidare i detta första delbetänkande fram förslag till skärpta åtgärder mot den s.k. svarta handeln med bostadslägen- heter. Det andra delbetänkandet — Hyresrätt 2 (SOU 1978:8) — innehöll förslag till delvis nya bestämmelser om lokalhyra. Betänkandena har lagts till grund för lagstiftning i huvudsaklig överensstämmelse med våra förslag (prop. 1977/78:175, CU 1977/78:32, rskr 1977/78:347, prop. 1978/79:89, CU 1978/79:32, rskr 1978/79:308).

I detta tredje betänkande, som också är vårt slutbetänkande, tar vi upp de delar av vårt uppdrag, som vi inte tidigare behandlat. Slutbetänkandet innefattar en allmän översyn av 12 kap. jordabalken och vi tar därvid särskilt upp följande frågor: En bedömning av bruksvärdesystemet, förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat, prövning av andra hyresvillkor än hyran, bränsle- och va-klausuler, hyrestid, uppsägningstid och proceduren vid förlängnings- och villkorstvister, avstående från besitt- ningsskydd, förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning samt hand- läggning av hyrestvister.

Bruksvärdeprincipen tillkom 1968 för att trygga bostadshyresgästernas besittningsskydd. Det direkta besittningsskyddet ger i de flesta fall hyres- gästen rätt att vid hyrestidens slut få hyresförhållandet förlängt. Denna rätt skulle emellertid lätt kunna urholkas genom krav på hyreshöjningar från hyresvärdens sida, om hyresgästen utan vidare skulle vara tvungen att godta den hyra hyresvärden fordrar för förlängning. År 1968 gällde sedan många är en hyresreglering. Denna innebar att hyrorna fastställdes genom en myndighets beslut. Genom bruksvärdeprincipen slog man in på en annan väg. Avtalsfrihet skulle i princip råda i fråga om hyrans storlek. Hyresgästen skulle vid förlängning av hyresavtalet ha rätt att få den hyra värden yrkade prövad av hyresnämnden.

I dag innebär bruksvärdeprincipen i huvudsak följande: Hyran skall vid förlängning utgå med skäligt belopp. Vid prövningen skall den hyra hyresvärden fordrar godtas om den inte är oskälig. För att avgöra om den fordrade hyran är oskälig eller inte skall en jämförelse ske med hyran för andra lägenheter. Den fordrade hyran skall därvid anses som oskälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Jämförelse skall i första hand ske med hyran för lägenheter i hus som tillhör allmännyttiga bostadsföretag.

Hyran för lägenheter som tillhör allmännyttiga bostadsföretag fastställs efter förhandlingar mellan företaget och en organisation av hyresgäster — oftast tillhörig Hyresgästernas riksförbund. Hyran bestäms i princip så att den skall täcka företagets självkostnader.

Även för lägenheter som tillhör andra hyresvärdar än allmännyttiga bostadsföretag och därmed likställda fastställs numera hyran ofta genom förhandlingar mellan hyresvärden och i förekommande fall hans organisa- tion, å ena sidan, samt en organisation av hyresgäster, å andra sidan. i

Förhandlingar på såväl den allmännyttiga som den enskilda sektorn regleras sedan 1978 av hyresförhandlingslagen. Iden mån förhandlingar inte leder till överenskommelse, kan hyran för enskilda hyresgäster fastställas av hyresnämnden. Därvid tillämpas bruksvärdeprincipen.

Bruksvärdeprincipen har under senare år blivit utsatt för kritik. Därvid har bl.a. hävdats följande: Hyrorna i de privatägda fastigheterna fastställs efter jämförelse med de hyror som gäller i allmännyttiga bostadsföretag. De allmännyttiga bostadsföretagens hyror skall spegla företagens självkostna- der. Eftersom de allmännyttiga bostadsföretagen får bära ett större socialt ansvar, vilket ökar kostnaderna, blir p.g.a. jämförelseprövningen hyrorna i det privatägda beståndet för höga i förhållande till kostnaderna inom detta bestånd. Det har emellertid också gjorts gällande att hyrorna i de privatägda fastigheterna påverkas i motsatt riktning genom att de allmännyttiga bostadsföretagen inte tar ut full täckning för sina kostnader vid hyresför- handlingarna. De privata fastighetsägarna anser vidare att den hyresutjäm- ning mellan yngre och äldre bostadshus, som förekommer inom de allmännyttiga bostadsföretagen, medverkar till att hyrorna blir alltför låga i nyproduktionen. Å andra sidan anförs att utjämningen skapar alltför höga hyresnivåer i det äldre bostadsbeståndet. Bruksvärdeprincipen anses dess- utom leda till att det inte är möjligt att få hyran att täcka de numera kraftigt ökade kostnaderna för nyproduktion av bostäder. Vidare pekas på de problem som kan uppkomma vid tillämpningen av bruksvärderegeln, när samtliga allmännyttiga företag i en kommun eller en kommuns enda allmännyttiga företag ansöker om hyreshöjning för samtliga sina lägenhe- ter.

För att belysa verkningarna av bruksvärdeprincipen har vi inhämtat upplysningar vid sammanträden med företrädare för hyresmarknadens organisationer, hyresnämnderna och bostadsdomstolen. Vi har vidare samlat in statistiska uppgifter om bl.a. nyproduktion och produktionskost- nader, förvaltningskostnader samt kommunalt stöd till bostadsföretag. Dessutom lämnar vi i betänkandet redogörelser för undersökningar som gjorts, delvis på vårt uppdrag, beträffande hyresstrukturer samt sociala kostnader.

Vid bedömningen av den framförda kritiken har vi kommit till olika meningar inom utredningen. Vi är emellertid därvid ense om att bruksvär- deprincipen är överlägsen det system med hyresreglering som tidigare tillämpades i vårt land (avsnitt 2.6.5). Vi anser vidare att det grundläggande problemet med de höga nyproduktionskostnaderna inte på ett avgörande sätt kan bringas ur världen genom ändringar av bruksvärderegeln utan måste lösas genom bostadspolitiska åtgärder (avsnitt 2.6.2). Beträffande frågan i vad mån bruksvärderegeln medverkat till den låga nyproduktionen är

emellertid meningarna delade (reservationerna av Sven Jansson m. fl. och av Arne Fagander). De problem som de sociala kostnaderna för med sig framför allt för allmännyttiga företag i vissa kommuner kan knappast lösas genom ändringar i hyressättningsreglerna utan måste lösas med andra åtgärder (avsnitt 2.6.3).

Vad gäller kritiken i övrigt mot bruksvärderegeln i dess nuvarande utformning anser de fyra av oss som står bakom huvudtexten i betänkandet, att tillämpningen av bruksvärdeprincipen visserligen är förenad med åtskilliga svårigheter, främst på grund av bristen på jämförelsematerial i vissa fall. När det emellertid gäller det fall som främst satts i blickpunkten av kritiken, nämligen när samtliga allmännyttiga företag i en kommun eller en kommuns enda allmännyttiga bostadsföretag hos hyresnämnden ansöker om hyreshöjning för samtliga sina lägenheter, saknas enligt denna mening inte regler om hur hyran skall bestämmas grundläggande för bruksvärdeprin- cipen är ju att hyran skall utgå med skäligt belopp. Hyresnämnden skall således avgöra tvisten efter en skälighetsprövning. Därvid får nämnden om lämpliga jämförelselägenheter saknas på orten godta jämförelsematerial från andra orter med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. En direkt regel härom föreslås i bruksvärdeparagrafen. Skulle inte heller detta vara möjligt får nämnden göra en mer renodlad skälighetsbedömning. Hyresnämnden kan därvid inte undgå att även beakta det allmänna hyresläget och kostnadsökningarna. Att direkt anknyta hyressättningen till kostnadsutvecklingen i företaget skulle däremot enligt denna mening medföra betydande svårigheter vid tillämpningen genom att hyresnämnden tvingades pröva Skäligheten av olika kostnader och på sikt kunna medföra sådana risker för en återgång till hyresreglering att denna väg inte bör väljas (avsnitt 2.6.4).

Fyra av oss anser däremot att den kritik som framförts mot bruksvärde- principen är så befogad att längre gående ändringar krävs. Enligt denna mening måste de allmännyttiga företagen, som är självkostnadsföretag, om skälig kostnadstäckning inte kan uppnås vid förhandlingar, ges möjligheter att få Skäligheten av vid förhandlingarna yrkade hyresändringars relation till åberopade kostnadsförändringar prövade på ett opartiskt sätt. Bruksvärde- regeln bör därför kompletteras så att hyresnämnderna ges inte bara möjligheter utan också skyldigheter att pröva begärda hyresändringars skälighet i förhållande till företagens kostnadsändringar (reservationerna av Sven Jansson m. fl. och av Arne Fagander).

En av dessa fyra ledamöter riktar längre gående kritik mot bruksvärde- regeln och anser även andra ändringar i denna önskvärda i riktning mot en mera fri prisbildning. Bruksvärdesystemet skulle därvid stå kvar som ett komplement till besittningsskyddet så att de marknadsmässiga hyrorna inte fick en sådan genomslagskraft att de annat än i skälig omfattning påverkade nuvarande hyresgästers hyror och besittningsskydd (reservationen av Arne Fagander).

I övrigt har vår genomgång av bruksvärdesystemet lett fram till förslag om vissa justeringar av lagtexten medan i andra hänseenden den nuvarande utformningen ansetts kunna stå kvar. Bedömningen utmynnar i huvudsak i följande (avsnitt 2.6.6).

För det första anser vi att parternas jämställdhet i avtalsförhållandet bör

komma till klarare uttryck. Enligt bruksvärderegelns nuvarande lydelse skall den hyra hyresvärden fordrar godtas om den inte är oskälig. För att likställa parterna anser vi att som huvudregel bör anges att hyran skall utgå med skäligt belopp.

För det andra bör bruksvärdereglerna utformas så att de möjliggör en jämförelse mellan lägenheter med olika förmåner. Farhågor har nämligen uttalats för att bruksvärdeprincipen skulle utgöra ett hinder mot boinflytande i individuella eller kollektiva former. Sådant inflytande kan bl.a. medföra att det allmännyttiga bostadsbeståndet kan förlora sin likformighet eftersom de förmåner som är knutna till lägenhetsinnehavet kan komma att växla. Underhållsfondsutredningen har vidare beträffande målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i bostadslägenheter föreslagit att hyresgästen får välja mellan att låta hyresvärden utföra underhållet mot särskild avgift eller att själv svara för det.

Vi föreslår att prövningen av själva bruksvärdet i fortsättningen skall avse vad en lägenhet med hänsyn till dess beskaffenhet och boendemiljön i övrigt kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhet. Övriga förmåner, som ligger vid sidan av detta bruksvärde, får däremot värderas särskilt. Detta innebär sammantaget att hyran skall vara skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde och de förmåner som hyresvärden skall tillhandahålla.

Liksom hittills skall en hyra inte anses skälig om den är "påtagligt" högre än hyran för likvärdiga lägenheter.

De allmännyttiga företagens prisledande ställning vid bruksvärdeprinci- pens tillämpning utgör en spärr mot sådana hyreshöjningar som inte kan godtas ur samhällets synpunkt. Detta har i den nuvarande bruksvärdeprin- cipen dels kommit till uttryck genom att vid jämförelsen i första hand skall beaktas hyran i de allmännyttiga företagens lägenheter dels genom att man vid jämförelsen skall bortse från lägenheter vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget iorten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda hus. Denna senare, extra, spärregel har visat sig svår att tillämpa. Den förstnämnda regeln utgör en tillräcklig spärr i en bristsituation. Vi föreslår därför att den extra spärregeln utgår.

En fråga, vars vikt särskilt understrukits i det betänkande av Civilutskottet som utgör grunden för vårt uppdrag i denna del (CU 1977/78:32 s. 14 ff), är förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat. Så- dana förhandlingar, som i regel rör hyrans storlek och andra hyresvillkor, förs mellan hyresvärden och i förekommande fall hans organisation samt en organisation av hyresgäster. Avslutas förhandlingarna utan att en överens- kommelse kommer till stånd saknar de förhandlande parterna möjlighet att få tvisten sliten av hyresnämnden. Det är i stället de enskilda parterna i hyresförhållandet — hyresvärden och hyresgästerna som får föra frågan om hyrans storlek och andra hyresvillkor till hyresnämnden, om de vill ha en ändring till stånd. Eftersom en del bostadsföretag har tusentals hyresgäster blir sådana processer mycket besvärliga och i vissa fall i praktiken omöjliga att hantera. Eftersom den enda lösning som bjuds, om förhandlingsparterna inte kan komma överens, är ett opartiskt avgörande, medför svårigheter att få ett sådant till stånd att den som begär villkorsändring får ett underläge vid förhandlingarna. Särskilt om hyresvärden har likviditetssvårigheter kommer han i en besvärlig situation. Tanken på likställighet mellan de förhandlande

parterna, som är en grundtanke i hyresförhandlingslagen, har därigenom kommit att luckras upp.

För att komma till rätta med det nu redovisade problemet föreslår det övervägande flertalet av oss att de förhandlande parterna skall få föra en tvist vidare till hyresnämnden när förhandlingar strandat (avsnitt 2.6.7). Vid en sådan tvist företräds således hyresgästerna även vid hyresnämnden och i bostadsdomstolen av den förhandlande organisationen. Hyresnämndens beslut får samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse. En enskild hyresgäst, som är missnöjd med hyresnämndens avgörande av tvisten, kan begära ändring av beslutet såvitt rör honom själv.

Vi ärinte eniga om hur förfarandet skall gestaltas när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat. En av oss hävdar (reservationen av Stig Landqvist), under hänvisning främst till såväl parternas vilja som partsorga- nisationernas förmåga att klara upp sina mellanhavanden i frivilliga överenskommelser, att offentliga ingripanden i partsorganisationernas intressetvister bör ske endast medlingsvis och att förslaget i denna del alltså inte bör genomföras.

De förut omnämda svårigheter som en hyresnämndsprövning kan föra med sig för hyresvärden sammanhänger också med bestämmelserna om den tidpunkt från vilket ett beslut av nämnden om villkorsändring blir gällande. Ett sådant beslut får nämligen i regel inte avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen till nämnden. Vi föreslår (avsnitt 2.6.7) att tremånadersfristen i stället skall räknas från den dag då part som begärt ändring av hyresvillkoren hos motparten gjort framställning om villkorsändring. Om hyran fastställts för viss tid, skall dock ett beslut om ändring av hyran i princip gälla från den tidpunkt då den tidigare överenskommelsen eller beslutet utgick. Om det av särskilda skäl finnes skäligt, får också en annan tidpunkt väljas. Vi föreslår vidare att hyresnämnden skall kunna förordna att dess beslut får verkställas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft.

Vid förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen har det ibland visat sig besvärligt för en part att få tillgång till erforderligt material om hyressätt— ningen i lämpliga jämförelselägenheter. För att råda bot härpå föreslår vi (avsnitt 2.6.8) en bestämmelse som medför skyldighet för hyresvärdarna att om det begärs lämna ut uppgifter om hyrorna i de lägenheter de förvaltar. De uppgifter som skall lämnas ut motsvarar närmast de uppgifter SABO- företagen skall redovisa i sin hyresstatistik. Uppgifterna behöver ej lämnas oftare än en gång per år.

När det gäller prövning av andra hyresvillkor än hyran skall enligt bruks- värdeparagrafen i dess nuvarande lydelse annat villkor som hyresvärden ställer upp för förlängning gälla, om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Liksom i fråga om hyran bör preferensen för hyresvärdens mening inte längre gälla. Råder tvist om annat villkor än hyran skall därför av hyresvärden eller hyresgästen uppställt villkor gälla om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna (avsnitt 3.1). En speciell typ av villkor som vi diskuterat i betänkandet innebär att hyra av en bostadslägenhet är förenad med ett annat avtal, t.ex. om att hyresgästen skall betala för biluppställningsplats, restaurangservice osv. , s.k. kopplade avtal. Vi anser att denna fråga, med ledning bl.a. av vad vi föreslår om fastställande

av andra villkor än hyran, bör kunna lösas utan särskild lagstiftning (avsnitt 3.2).

Ersättningen för en lägenhets uppvärmning och förseende med varmvat— ten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp ingår i dag i många fall inte i hyran. Inte heller behöver dessa ersättningar vara till beloppet bestämda i ett hyresavtal eller en förhandlingsöverenskommelse. Ersättningen för bränsle, vatten och avlopp bestäms i stället ofta genom särskilda klausuler, bränsle- och va-klausuler. Särskilt när det gäller bostads- lägenheter har klausulerna utsatts för kritik. De anses i vissa fall ge hyresvärdarna för hög kompensation i förhållande till kostnaderna, de är svårbegripliga och otidsenliga och de stimulerar varken hyresvärdar eller hyresgästerna till energibesparande åtgärder. Vi har funnit att det bästa sättet att komma till rätta med dessa problem är att i princip förbjuda bränsle— och va-klausuleri bostadslägenheter. Klausulerna får enligt förslaget (avsnitt 4.3.1) tillämpas för bostadslägenheter i flerfamiljshus, endast om överens- kommelse härom träffas i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresför- handlingslagen. I annat fall skall ersättningen för bränsle, va m.m. ingå i den avtalade hyran. Det bör påpekas att vi utformat vårt förslag i nu angivna delar så att det inte skall utgöra något hinder mot en framtida övergång till individuell mätning och debitering av energiförbrukning m.m. (avsnitt 4.3.2).

I samband med att vi behandlat proceduren vid förlängnings- och villkors- tvister har vi också tagit upp frågor om hyrestid och uppsägningstid. För att närma reglerna till den uppfattning de flesta bostadshyresgäster torde ha om bostadshyresavtal som ett löpande rättsförhållande föreslår vi (avsnitt 5.3.1) att sådana avtal i fortsättningen skall anses ingångna för obestämd tid, om annat inte avtalats. Vi förordar också att antalet olika uppsägningstider minskas samt att begreppet fardag utmönstras ur hyreslagen. Den normala uppsägningstiden när det gäller bostadslägenheter blir i fortsättningen tre månader.

Enligt nuvarande regler i hyreslagen måste, till skillnad från vad som gäller enligt hyresförhandlingslagen, ett bostadshyresavtal sägas upp inte blott när avsikten är att hyresgästen skall flytta utan även när tanken är att han skall bo kvar men på ändrade villkor. Går inte hyresgästen med på de villkor hyresvärden uppställer för förlängning är det hyresgästen som skall hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

Den nuvarande ordningen vid tvister enligt hyreslagen har flera nackdelar. Kravet på uppsägning när avsikten är att hyresgästen skall bo kvar kan skapa obefogad oro. Det är vidare ur många synpunkter opraktiskt att det är hyresgästen som skall vända sig till hyresnämnden även när det är hyresvärden som vill ha en ändring till stånd. För att råda bot härpå och för att nå likformighet med vad gäller vid tvister enligt hyresförhandlingslagen föreslår vi (avsnitt 5.3.2) att uppsägning endast skall ske när någon av parterna önskar att hyresförhållandet skall upphöra. Är avsikten endast att villkoren för den fortsatta förhyrningen skall ändras räcker det med att den part som önskar ändringen lämnar motparten ett skriftligt meddelande om detta. Någon uppsägning behövs således inte längre i denna situation. Vidare föreslår vi att, om parterna inte kan komma överens om hur tvisten skall lösas, det skall åligga den part som vill ha en ändring till stånd att hänskjuta

tvisten till hyresnämnden. Beträffande lokalhyresförhållanden föreslår vi att hyresvärden, om han sagt upp hyresgästen, själv skall påkalla medling i hyresnämnden.

En hyresvärd och en hyresgäst kan för närvarande i en särskilt upprättad handling komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning avstående från besittningsskydd. Träffas en sådan överens- kommelse innan hyresförhållandet varat nio månader i följd gäller den bara om den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas i många olika situationer när en bostadslägenhet hyrs ut och uthyraren vill ha garantier för att han efter en viss tid åter skall kunna disponera lägenheten utan att den som hyrt den skall kunna göra rätten till förlängning gällande. Besittningsskyddet är av stor betydelse för bostadshyresgäster och möjligheten att avtala bort det medför risk för rättsförluster. Vid tidpunkten för hyresavtalets ingående är det svårt för nämnden att göra en meningsfull prövning. Bättre är om prövningen kan förläggas till den tidpunkt då frågan om verkningarna av avståendet aktualiseras. Det är vidare angeläget att minska den belastning på hyresnämnderna som ärenden av denna typ medför, eftersom vi i annat sammanhang föreslår att ytterligare typer av mål skall föras över till hyresnämnderna. Vi har därvid funnit att en framkomlig väg är att avskaffa möjligheten till förtida godkännande av avstående från besittningsskydd beträffande bostadslägenheter. I stället föreslår vi (avsnitt 6.2) att i vissa situationer en skriftlig överenskommelse om avstående från besittningsskydd skall godtas i en förlängningstvist, om inte synnerliga skäl föranleder annat. Så är fallet om lägenheten är belägen i ett hus som skall rivas eller byggas om och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom tre år från hyresför- hållandets början. Liknande regler föreslås gälla om hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i vilken upplåtaren själv bodde när avtalet ingicks och upplåtaren skall flytta tillbaka till lägenheten inom tre år från hyresförhållandets början. »

Den som hyr en lägenhet i andra hand har mången gång en bekymmersam ställning. Om förstahandshyresgästens hyresavtal upphör har han inte någon rätt att sitta kvar i lägenheten. I vissa fall kan t.o.m. hyresvärden och förstahandshyresgästen vara överens om att hyresrätten skall upphöra just för att bli av med andrahandshyresgästen. Så kan vara fallet när förstahands- hyresgästen är bulvan för hyresvärden. En förstärkning av andrahandshy- resgästernas ställning behövs sålunda när det gäller bostadslägenheter. Vi föreslår därför (avsnitt 7.4), att om förstahandshyresgästens rätt till lägenheten upphör sedan andrahandshyresgästen bott i lägenheten i minst tre år, andrahandshyresgästen får ta över hyresavtalet. Denna rätt gäller dock bara om det inte är uppenbart obilligt mot hyresvärden och andra bostadssökande. Dessutom krävs att andrahandshyresgästen skäligen kan godtas som hyresgäst. Vidare förordar vi att det i hyreslagen slås fast att i vissa närmare angivna situationer, som kan tyda på att ett bulvanskap föreligger, en upplåtelse i andra hand skall anses vara en upplåtelse direkt av fastighetsägaren.

Handläggning av hyrestvister kan enligt nuvarande regler ske endera vid hyresnämnd eller vid fastighetsdomstol. De hyrestvister som skall tas upp vid hyresnämnd är särskilt angivna i hyreslagen. Fullföljdsinstans är bostads-

domstolen. Övriga hyrestvister tas upp vid fastighetsdomstolen. Dessa mål fullföljs till hovrätten och i förekommande fall högsta domstolen. För handläggningen av mål vid hyresnämnden gäller lagen om arrendenämnder och hyresnämnder samt förvaltningslagen. I bostadsdomstolen gäller bostadsdomstolslagen och rättegångsbalken. Handläggningen av de mål som skall tas upp av fastighetsdomstol regleras av rättegångsbalken. Olika hyrestvister skall sålunda handläggas vid olika myndigheter. I vissa fall kan dessutom olika lagar reglera handläggningen i under— och överinstans. Denna splittring medför naturligtvis problem. Dessutom har under senare år alltfler uppgifter enligt olika speciallagstiftningar lagts på hyresnämnder- na.

Vi föreslår därför (avsnitt 8.3.1) att i princip alla hyrestvister enligt hyreslagen skall prövas av hyresnämnderna i första instans och med bostadsdomstolen som slutinstans. Därigenom kan man på ett effektivt sätt tillgodogöra sig de specialkunskaper som, inte minst genom intresseledamö- ternas medverkan, finns i hyresnämnderna och bostadsdomstolen. Vad som sagts om hyrestvister gäller också bostadsrättstvister. För att undvika en alltför stor belastning av hyresnämnderna anser vi emellertid att mål av rutinkaraktär inte bör föras över till hyresnämnderna. Mål enligt lagsök- ningslagen och handräckningslagen bör därför ligga kvar hos de allmänna domstolarna.

Flera av de typer av mål som vi nu föreslår skall föras över till hyresnämnderna är av renodlad tvistemålskaraktär. Den fria handläggning— en enligt den nuvarande nämndlagen är inte alltid lämplig för handläggning av sådana mål. Dessutom bör samma handläggningsregler gälla vid hyresnämnden och i bostadsdomstolen. Vi föreslår därför (avsnitt 8.3.2) en särskild lag hyresprocesslagen — som skall reglera handläggningen av mål som tas upp vid hyresnämnd. Hyresprocesslagen bygger på bestämmelser i nämndlagen, bostadsdomstolslagen, rättegångsbalken, lagen om rättegång- en i tvistemål om mindre värden (småmålslagen) och lagen om rättegången i arbetstvister. I de fall där särskilda bestämmelser saknas i hyresprocesslagen gäller rättegångsbalkens bestämmelser om tvistemål vari förlikning om saken är tillåten. En följd av den föreslagna nya lagen blir att även hyresnämnderna i fortsättningen skall betraktas som domstolar.

Hyresprocesslagen bygger på principen att processen skall vara snabb och enkel. Mål kan avgöras såväl efter förhandling som efter enbart skriftlig handläggning. Domstolarnas framför allt hyresnämndernas — processledan- de funktion betonas kraftigt. Enligt nuvarande regler står vardera parten för sina kostnader för förfarande i hyresnämnden. Vi föreslår att detta alltjämt skall gälla som huvudregel. För vissa typer av de mål som enligt förslaget skall flyttas över från fastighetsdomstol, nämligen om skadestånd, utfående av penningfordringar och förverkande, föreslår vi dock en tillämpning av rättegångsbalkens regel om att förlorande part skall ersätta den vinnande parten hans kostnader (avsnitt 8.3.2.8). För att underlätta hanteringen av mål där ett flertal, ja kanske tusentals hyresgäster är parter, har vi föreslagit särskilda regler om handläggning av s.k. massärenden (avsnitt 2.6.7).

Bland de frågor som vi tar upp vid den allmänna genomgången av hyreslagen och som behandlas i specialmotiveringen till ändringarna i denna (avsnitt 9.1) märks främst följande. Vi lägger fram ett förslag om hur rätten

att utnyttja utrymmen som är avsedda att nyttjas gemensamt av flera hyresgäster får ändras. Vidare föreslår vi bestämmelser om rätt till avvikelser från hyreslagens bestämmelser om bostadslägenheter, när ett hyresavtal omfattar fler än tio bostadslägenheter som skall hyras ut i andra hand (s.k. blockuthyrning).

Förslaget innehåller vidare delvis nya bestämmelser om hur en uppsägning får delges. Avsnittet .om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten har arbetats om i systematiskt hänseende för att bli mer lättöverskådligt. Där föreslås också vissa nyheter, bl.a. en utvidgning av möjligheten att tillgripa reparationsföreläggande.

Delvis nya bestämmelser föreslås beträffande den tidpunkt när hyran skall erläggas. Vi föreslår också att hyresvärdens rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande, när en säkerhet som ställts för hyran försämras, tas bort när det gäller bostadslägenheter. Ett förslag läggs fram om att en hyresgäst som betalat för hög hyra i vissa fall skall ha rätt till ränta på vad han betalat för mycket.

Vidare föreslås ändring i bestämmelserna om uppskov med avflyttning från lokal. Vi anser sålunda att beslut härom skall få meddelas även efter hyrestidens utgång. Dessutom anser vi, som framgår av vårt förslag till hyresprocesslag, att talan skall få föras mot ett beslut om uppskov med avflyttningen från en lokal.

En annan nyhet i förslaget är en bestämmelse som stadgar straff för en hyresvärd som av en bostadshyresgäst tar ut en hyra, som är uppenbart orimligi förhållande till lägenhetens bruksvärde, när hyresgästen saknar rätt till förlängning eller har sådan rätt endast om synnerliga skäl föreligger.

Ett stort antal paragrafer har dessutom undergått språkliga ändringar för att anpassas till den lagstil som numera anses önskvärd.

Antalet ändringar i hyreslagen är som framgår av sammanfattningen betydande. För att inte lagen skall bli alltför svåröverskådlig har vi föreslagit att bestämmelserna numreras om och hela 12 kap. jordabalken således ges en ny lydelse. Vi vill dock understryka att vi inte eftersträvat en allmän omarbetning av hyreslagen. Den tidigare dispositionen kvarstår i huvudsak och paragraferna har som regel frånsett språkliga justeringar omarbetats endast när ändringar i sak ansetts påkalla det.

Utöver de reservationer som särskilt omnämnts i det föregående föreligger ytterligare vissa reservationer på enskilda punkter samt ett särskilt yttran- de.

Vi föreslår att de nya bestämmelserna träder i kraft den 1 januari 1983.

1 Utredningsarbetet

Vi fick vårt uppdrag i juni 1975. De ursprungliga direktiven finns i ett anförande till statsrådsprotokollet den 5 juni 1975 av dåvarande statsrådet Lidbom. Anförandet är återgivet i vårt första delbetänkande Hyresrätt 1 (SOU 1976:60), avsnitt 1.1, där vi också redovisat de skrivelser som fram till den 23 september 1976 lämnats över till oss. De skrivelser som därefter och fram till den 20 december 1977 lämnats över till oss finns redovisade i vårt andra delbetänkande Hyresrätt 2 (SOU 1978:8), avsnitt 1.

I Hyresrätt 1 behandlade vi frågan om förhandlingsordningar på bostads- hyresmarknaden och den s.k. svarta handeln med bostadslägenheter. I Hyresrätt 2 tog vi upp frågor om lokalhyra. Båda dessa betänkanden har lett till lagstiftning, som i huvudsak stämmer överens med våra förslag.

Det nu föreliggande betänkandet är vårt slutbetänkande. Förutom de delar av det ursprungliga utredningsuppdraget, som återstod när frågorna om ett kollektivt förhandlingssystem på bostadshyresmarknaden och lokal- hyra behandlats, tar vi i betänkandet upp de ytterligare frågor som lämnats över till oss. Viktigast är den utvärdering av bruksvärdesystemet och en översyn av förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat som överlämnades till oss genom ett beslut av regeringen vid regeringssammanträde den 1 juni 1978. Till grund för uppdraget i denna del ligger ett betänkande av civilutskottet (CU 1977/78:32, rskr 347). De direktiv och skrivelser som i övrigt utgör grunden för uppdraget i olika enskilda frågor redovisar vi i samband med respektive fråga.

Utredningens arbete med slutbetänkandet har bedrivits dels genom sammanträden med utredningen i dess helhet dels i fråga om den lagtekniska utformningen av förslagen inom en särskild arbetsgrupp. Arbetsgruppen har bestått av ordföranden, experter med anknytning till bostadsdomstolen, hyresnämnderna och justitiedepartementet samt sekreteraren.

Utredningen i dess helhet har hållit överläggningar hearings med företrädare för bostadsdomstolen, hyresnämnderna och fastighetsdomsto- larna samt hyresmarknadens organisationer. Vid dessa hearings har vi inhämtat synpunkter på dels bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet dels hyresprocessuella frågor.

Vi har vidare bl. a. från olika myndigheter och hyresmarknadens organisationer fått del av statistiskt och annat material, som lagts till grund för vårt arbete.

På utredningens uppdrag har en av våra experter utfört en särskild undersökning av en studie om sociala merkostnader. Vidare har statens

institut för byggnadsforskning för vår räkning gjort en specialbearbetning av en större undersökning av hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföre— tagen för år 1980.

För att få underlag för våra överväganden rörande en överflyttning av mål och ärenden från fastighetsdomstolarna till hyresnämnderna har vi gjort en enkät hos samtliga fastighetsdomstolar angående antalet hyrestvister. Luleå tingsrätt har medverkat vid uppläggningen av undersökningen.

Den 14 januari 1981 har vi avgett ett yttrande över 1978 års bostadsrätts- kommittés delbetänkande (Ds Bo 198013) Rättskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt samt över en inom justitiedepartementet utarbetad promemoria om hyresgästs inflytande vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Vi har också beretts tillfälle att avge yttrande över den inom handelsdepartementet utarbetade promemori- an (Ds H 1979:2) Prisövervakning på boendeområdet. Vi beslöt emellertid den 5 oktober 1979 att avstå från att yttra oss över promemorian.

Samråd har skett med arrendelagskommittén (Ju 1975104), rättegångsut- redningen (Ju 1977z06), underhållsfondsutredningen (Bo 1978:05), 1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06) samt värmemätningsutredningen (Bo 1979:03). Detta har i regel skett genom informella överläggningar mellan ordföranden och/eller sekreteraren samt företrädare för respektive kommit- té eller utredning.

Vi har dessutom mottagit ett stort antal brev från organisationer och enskilda.

2 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

2.1. Nuvarande förhållanden

2.1.1. Bruksvärdeprincipen

Sedan den hyresreglering som infördes under andra världskriget slutgiltigt avvecklats i och med 1978 års utgång råder i princip avtalsfrihet om hyrans storlek och andra villkor för förhyrning av bostadslägenheter.

Hyresvillkoren bestäms sålunda genom att parterna kommer överens om dem för en viss period, vanligen ett år. Överenskommelse träffas endera mellan den enskilde hyresgästen och hyresvärden eller efter kollektiva förhandlingar. I vilka former och under vilka förutsättningar kollektiva förhandlingar får bedrivas regleras av hyresförhandlingslagen (19781304). En närmare redogörelse för denna lag lämnas i nästa avsnitt (2.1.2).

Under löpande hyrestid kan avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende enligt 36 å lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen). En förutsättning är att domstol konstaterar att villkoret, t. ex. hyrans storlek, är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Det är dock mycket sällsynt att hyrans storlek prövas i denna ordning.1

Däremot är det inte ovanligt att hyresvillkor för förlängning av hyresavtal efter den avtalade hyrestidens utgång prövas av myndighet, när det gäller bostadslägenheter. Sådan prövning sker vid hyresnämnd.

Hyreslagen tillförsäkrar bostadshyresgästen en kvarboenderätt. Hyresgäs- ten har vid hyrestidens utgång i de flesta fall rätt att få hyresavtalet förlängt. Rätten till förlängning skulle emellertid förlora mycket av sitt värde om det inte fanns någon spärr mot oskäliga hyreskrav eller andra obilliga hyresvill- kor. Besittningsskyddet har därför förenats med normer för hyressättningen och fastställande av andra hyresvillkor. Bestämmelser om fastställande av villkor för fortsatt förhyrning av bostadslägenhet finns i 48 å HL den s. k. bruksvärdeparagrafen.

Vill hyresvärden eller hyresgästen att nya villkor skall gälla för den fortsatta upplåtelsen måste han, om parterna inte kan komma överens om de nya villkoren, säga upp avtalet. Sägs inte hyresavtalet upp till avtalsperiodens slut, kommer den tidigare avtalade hyran att gälla även för den fortsatta förhyrningen.

Om hyresvärden säger upp hyresgästen, skall han också lämna denne ett

1 Dessutom kan hyres- villkoren under den för- sta avtalsperioden prövas i vissa fall vid tillämp- ning av bostadsanvis- ningslagen (1980:94), se 9 å.

1 Beskrivningen av bruksvärdeprövningen bygger i huvudsak på prop. 1967:141 5. 41 ff och prop. 19741150 5. 311 ff och 470 ff.

s. k. avflyttningsmeddelande. Iakttar hyresvärden inte dessa bestämmelser förlängs avtalet på oförändrade villkor. Blir hyresgästen uppsagd och vill han bo kvar i lägenheten, skall han inom viss tid från det han fått del av avflyttningsmeddelandet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Hyresnämn- den har därvid att pröva om hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet. Om hyresnämnden bifaller hyresgästens yrkande om förlängning av avtalet skall villkoren, t. ex. hyrans storlek, för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 å hyreslagen. Även hyresgästen kan genom att säga upp avtalet till hyrestidens utgång få till stånd en prövning av villkoren för den fortsatta förhyrningen. Denna villkorsprövning sker också enligt bruksvärderegler- na.

Enligt 48 å första stycket hyreslagen1 utgår hyran vid förlängning av hyresavtal för bostadslägenhet med skäligt belopp. Den hyra som hyresvär- den fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Med en lägenhets bruksvärde avses vad den kan anses vara värd ur konsumentens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort. Hänsyn tas därvid till lägenhetens beskaffenhet, t. ex. storlek, moder- nitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisole- ring. Vid bestämmandet av bruksvärdet tas även hänsyn till faktorer som inte direkt kan hänföras till lägenheten som sådan. Hit hör förmåner knutna till innehavet av lägenheten, som t. ex. tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställ- ningsplats, Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. De omständigheter som inverkar på bruksvärdet skall bedömas utan avseende på den enskilde hyresgästens värderingar eller behov. Vid bedömningen av bruksvärdet skall man bortse från produktions-, drifts- och förvaltningskostnader.

Vid bruksvärdeprövningen skall lägenhetens beskaffenhet jämföras med beskaffenheten av andra lägenheter som åberopats i hyressättningsärendet. Jämförelselägenheternas bruksvärde bestäms på samma sätt som prövnings- lägenhetens. För att prövningslägenheten och jämförelselägenheterna skall anses likvärdiga krävs dock endast att de i grova drag motsvarar varandra. Sedan man funnit jämförelselägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga med prövningslägenheten undersöks var hyresnivån ligger för jämförelselägenheterna. Den hyra som hyresvärden begär för prövningslä- genheten skall godtas, om den ligger under eller överensstämmer med den nivå man kommit fram till genom jämförelseprövningen. Även om den begärda hyran något överstiger nivån skall den godtas. Den får dock inte vara påtagligt högre än den konstaterade nivån. Genom att fordrad hyra således kan sättas högre än hyresnivån för jämförliga lägenheter får man utrymme för en allmän uppjustering av hyresnivån när detta motiveras av situationen på hyresmarknaden.

I 48 å andra stycket föreskrivs att man vid jämförelseprövningen främst skall beakta hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Hyrorna i dessa företag får därför en prisledande funktion. Hyresnivån i det privatägda beståndet får avgörande inflytande vid jämförelseprövningen först om det i jämförelsematerialet inte ingår några

allmännyttiga lägenheter eller så liten andel sådana lägenheter att det inte ger underlag för en bedömning av hyresnivån i jämförliga lägenheter.

När en lägenhets bruksvärde skall bestämmas är således jämförelsepröv- ningen avgörande. I vissa situationer kan emellertid någon sådan prövning inte göras. Det i praktiken viktigaste fallet är att några jämförelselägenheter inte alls åberopas eller att de som åberopats inte anses likvärdiga med prövningslägenheten. Man är då hänvisad till en ren skälighetsbedömning. Några närmare anvisningar om hur en sådan skälighetsbedömning skall gå till finns inte i förarbetena.1

2.1.2. H yresförhandlingslagen

Som nämnts i föregående avsnitt fastställs storleken av hyra för bostadslä- genheter inte enbart genom överenskommelse mellan enskilda hyresvärdar och enskilda hyresgäster utan även efter kollektiva förhandlingar mellan hyresmarknadens parter. Den lag som reglerar formerna och förutsättning- arna för sådana förhandlingar — hyresförhandlingslagenträdde i kraft den 1 juli 1978.

Enligt hyresförhandlingslagen2 bedrivs förhandlingar om hyresförhållan- den beträffande bostadslägenheter mellan å ena sidan hyresvärden och hans organisation och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandlingarna förs på grundval av en skriftlig förhandlingsordning. Denna kommeri vanliga fall till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna. Kan parterna inte komma överens om att träffa sådant avtal kan hyresnämnden, om hyresgästorganisation eller hyresvärd begär det, besluta att förhandlingsord- ning skall införas. För att en hyresgästorganisation skall kunna erhålla förhandlingsordning krävs att det är fråga om en rättskapabel ideell förening som har till uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor, att den har kompetens att föra deras talan vid förhandlingar samt att den är representativ för de boende och åtnjuter deras förtroende.3

Förhandlingsordning skall omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om parterna inte kommit överens om att undanta viss lägenhet. Inte heller gäller förhandlingsordning, om hyresnämnd beslutat att hyresav- tal beträffande bostadslägenhet inte skall innehålla förhandlingsklausul.

De förhandlande parterna kan påkalla förhandling angående samtliga boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt. När det gäller hyran föreligger s. k. primär förhandlingsskyldighet för hyresvärden. Detta innebär att hyresvärd, som är bunden av förhandlingsordning, är skyldig att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen när han vill höja hyran.

Förhandlingsöverenskommelse om hyran m. rn. blir bindande för de enskilda hyresgästerna bara under förutsättning att en s. k. förhandlings- klausul tagits in i hyreskontrakten. En sådan klausul innebär att överens- kommelser som träffas vid de kollektiva förhandlingarna blir gällande mot hyresgästen. Motsätter sig hyresgäst att förhandlingsklausul tas in i 2 Pro?" 1977/782175) hyresavtalet eller anser han att en befintlig klausul bör slopas, kan han få CU 32” mkr 347" frågan om klausulens införande eller slopande prövad av hyresnämnden. En 3 Se till det anförda

hyresgäst har på det sättet möjlighet till utträde ur det kollektiva pågår]? Plx/112223) RBD förhandlingssystemet. 1980131 (Kampementet Om en hyresgäst inte är nöjd med vad som för hans del har bestämts genom i Stockholm).

1Prop. 1967zl4l s. 54

1 Beskrivningen av hy- ressättningen är hämtad från Hyresgästernas riks- förbunds och SABO:s skrift "Hyressättning, Handledning” (1974).

en förhandlingsöverenskommelse, kan han utan uppsägning av hyresavtalet ansöka hos hyresnämnden om prövning av överenskommelsen i den delen. Prövningen sker enligt bruksvärderegeln.

Om en kollektiv förhandling skulle Stranda, har hyresvärd och hyresgäst rätt att utan uppsägning av hyresavtalet vända sig till hyresnämnden och begära ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Det är således endast den enskilde hyresgästen eller den enskilde hyresvärden som kan påkalla sådan prövning. Hyresnämndernas prövning kan därför endast avse de individuella hyresavtalen. Detta innebär att de parter som förhandlat inte själva kan föra en olöst fråga vidare till hyresnämnden.

Har sedan förhandlingar strandat en enskild hyresgäst eller hyresvärd hänskjutit frågan om villkoren för den fortsatta förhyrningen till hyresnämn- den, skall nämnden fastställa villkoren enligt 48 å hyreslagen. Detta innebär att bruksvärdeprincipen skall tillämpas när hyrans storlek skall bestäm- mas.

2.1.3. H yresmarknadskommitténs rekommendationer

Vid hyresförhandlingar används i regel särskilda metoder för att fastställa hyrans storlek för den enskilda lägenheten. För förhandlingar mellan allmännyttiga bostadsföretag som är anslutna till SABO och hyresgästför- eningar anslutna till Hyresgästernas riksförbund har den för parterna gemensamma hyresmarknadskommittén utarbetat särskilda rekommenda- tioner. Enligt dessa rekommendationer skall man vid förhandlingarna först försöka enas om storleken av de sammanlagda kostnaderna för alla fastigheter i det bestånd förhandlingarna avser. Med hjälp av en hyressätt— ningsmetod skall därefter den erhållna summan — hyrespotten fördelas på fastigheterna inom beståndet. Med hjälp av en särskild hyresfördelningsme- tod kan därefter hyran för de enskilda lägenheterna i fastigheten faststäl- las.

I hyressättningssystemetl tilldelas varje bostadsområde ett bestämt tal — en hyressättningsfaktor. Det totala hyresbeloppet för bostäder fördelas på de olika bostadsområdena efter dessas resp. hyressättningsfaktor och storlek.Ett område med en hög hyressättningsfaktor får relativt sett en högre hyra än ett annat med en lägre osv. I hyressättningssystemet ingår inte hyrorna för lokaler, garage eller liknande. Hyressättningsfaktorn bildas av två tal. en ålderskomponent och en bostadsvärdes- komponent, som adderas till varandra.

Ålderskomponenten är tänkt att spegla den normala standardutvecklingen inom företaget från år till år. Den fastställs för varje bostadsområde med hjälp av en särskild tabell. Tidpunkten för färdigställandet är avgörande. Som exempel kan nämnas att bostäder färdigställda åren 1950, 1965 och 1973 har getts talen 85, 100 resp. 108. Ålderskomponenten ökar således med en enhet per år. Om färdigställandet i ett bostadsområde varit fördelat över flera år tas hänsyn till detta. Bostadsområden som varit föremål för genomgripande standardförändringar placeras in i tabellen på lämpligt ställe med hänsyn till förändringens omfattning. Särskilda överväganden görs för bostäder som färdigställts före år 1950 för att ställa dessa i rätt relation till de årgångar som redovisats i tabellen.

Bostadsvärdeskomponenten används för att uttrycka sådana kvalitetsskillnader mellan olika bostadsområden inom ett företags bestånd, som inte fångas in av ålderskomponenten. Bostadsvärdeskomponenten kan anta både positivt och negativt

värde. Dess storlek bestäms genom att vissa angivna förhållanden beaktas. Dessa är

1) Särskilda avvikelser i lägenheterna (såsom utrustning, material, underhållsläge, planlösning) 2) Särskild avvikelse i gemensamma anläggningar (såsom tvättstuga, gemensamma lokaler. parkering) 3) Särskild avvikelse i fråga om bostadsföretagets åtagande eller service (såsom serviceåtaganden. fritidsverksamhet) 4) Läge (i förhållande till kommun och kommundelscentrum, arbets— platsområde (n), transportmöjligheter med kommunalt och/eller en- skilt kommunikationsmedel) 5) Miljö (såsom trafiksäkerhet inom området, buller och qutförhållan- den, närhet till rekreationsområden, friytestandard. lekytor och lekutrustning) 6) Social och kulturell service (närhet till, omfattning av och differen- tiering av t. ex. skola, barnstuga, fritidsgård) 7) Kommersiell service (närhet till, omfattning av och differentiering av t. ex. dagligvarubutik, kiosk, postkontor) 8) Övriga faktorer som på orten bedöms vara väsentliga (denna punkt ger utrymme för faktorer som bedöms ha sådant positivt eller negativt värde att dessa särskilt bör beaktas vid hyressättningen) i 8

I+ oo

I+ os

I+ ax

I+ 16

I+ 16

I+ oo

I+ ox

Genom att lägga samman de poäng som erhålls för varje faktor får man fram en total bostadsvärdeskomponent. Hyressättningsfaktorn framräknas därefter genom att värdet för bostadsvärdeskomponenten läggs till värdet för ålderskomponenten.

Angående de allmänna principerna som ligger till grund för fördelningen av hyror på lägenheter av olika storlek uttalas i hyresmarknadskommitte'ns rekommendation1:

Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen har sin grund i företagens självkost— nader för kapital, underhåll och drift av bostäderna. Sedan länge har man försökt att så rättvist som möjligt fördela kostnaderna på olika lägenheter. Hyrorna har satts med hänsyn till lägenheternas storlek, typ och utrustning. Eftersom drifts-, underhålls- och byggnadskostnader per lägenhet inte följer några bestämda matematiska samband måste hyresfördelningen bygga på subjektiva antaganden. En fullständigt rättvis och allmängiltig hyresfördelningsmetod finns inte och kan inte åstadkommas. Avsikten med hyresfördelningsmetoden är att söka uppnå överensstämmelse mellan hyra och faktiska kostnader för varje lägenhetstyp. så att hyran så riktigt som möjligt anpassas till lägenhetens storlek, typ och utrustning.

Själva hyresfördelningen sker enligt rekommendationen efter följande princip: Det totala hyresbeloppet för ett bostadsområde fördelas på de olika lägenheterna efter dessas relativa hyra. Hyran för en lägenhet om två rum och kök på 55 m2 har satts till 100 och hyran för andra lägenheter har satts i relation till detta tal. På så sätt har det inbördes förhållandet mellan hyror för olika lägenheter erhållits. — Den relativa hyran för lägenheter av olika storlekar har förts in i två tabeller — en för lägenheter färdigställda till och ! Beskrivningen av hy- med år 1977 och en för lägenheter färdigställda därefter. Tabellerna resfördelningen är häm- förutsätter en viss standard på lägenheterna. Sålunda antas t. ex. att samtliga "fd ffå" Hyresgästernas lägenheter är försedda med badrum och att lägenheter om tre rum och större gäségbfgffiåwn res_ dessutom har separat toalettrum. Det finns emellertid ofta behov av att fördejn'ing, Handlåd- reducera respektive öka hyrorna för vissa lägenheter på grund av vissa ning”, (1980).

kvalitetsskillnader. Då det inom ett och samma bostadsområde finns kvalitetsskillnader som väsentligt påverkar bostadsvärdet, korrigeras enligt rekommendationen lägenheternas relativa hyrestal med hänsyn härtill, genom tilläggs- och avdragsposter. Korrigering bör däremot inte göras för egenskaper som är lika för alla lägenheter i ett och samma bostadsområde. Dessa egenskaper skall i stället beaktas i den totala hyressumman för just detta område, t. ex. med hjälp av bostadsvärdekomponenten i hyressätt- ningssystemet.

Korrigering av hyror för kvalitetsskillnader, som väsentligt påverkar bostadsvärdet i enskilda lägenhetstyper eller lägenheter inom ett område görs enligt hyresfördelningsmetoden bl. a. för följande faktorer med högst det antal enheter som anges.

Marklägenheter: & 4

Möjlighet till uteplats + Besvärande insyn etc. —

Avvikande utrustning i 5

Badrum (dusch) saknas Extra toalett saknas i 3 rk och större — Balkong saknas Grovkök finns + Torkskåp finns etc. + Störningsmoment, lägeskvaliteter ir 3 Värdefull utsikt +

Störande ljud från väg eller lokal — Enkelsidigt läge etc. -

Övriga faktorer i 3

De rekommenderade intervallerna täcker normalt behovet av differentiering. Där synnerliga skäl föreligger och skillnaderna mellan lägenheterna inom ett bostadsom- råde i fråga om utrustning är avsevärda, kan de rekommenderade intervallerna främst gällande avvikande utrustning behöva utökas.

Sedan man bestämt korrigeringsfaktorn för envar av delposterna läggs faktorerna samman. Den summa som erhålls bör dock inte vara större än i 9. Därefter adderas summan av korrigeringsfaktorerna med beaktande av nyss nämnda begränsning till den relativa hyra man fått fram genom att gå ini den tillämpliga tabellen. Man erhåller så ett relativtal för varje lägenhet av viss typ inom ett område.

Relativtalen adderas områdesvis och man erhåller bostadsområdets relativa hyrestal. Detta multipliceras med hyressättningsfaktorn för varje område och man erhåller det totala relativtalet för varje område. I nästa steg summeras dessa relativtal och man erhåller det totala relativtalet för bostadsföretaget. Den totala hyrespotten skall nu divideras med detta relativtal, varvid ett planeringstal, kronor per relativ enhet, erhålls. För att räkna ut hyran för varje lägenhet multipliceras planeringstalet med relativtalet för den enskilda lägenheten, och därmed är hyressättningen

genomförd.

2.1.4. Bastadsfinansieringssystemet'

Bostäder skall enligt de grunder som statsmakterna senast genom de bostadspolitiska besluten vid 1974 års riksdag lagt fast för bostadsförsörj- ningen betinga en från socialpolitiska utgångspunkter rimlig kostnad och vara av god standard. Vidare skall kostnadsparitet råda mellan likvärdiga lägenheter oavsett upplåtelseform och typ av fastighet. En lägenhet i en hyresfastighet skall således kosta den boende lika mycket som en jämförbar lägenhet i ett småhus kostar husägaren.

Varken bruksvärdesystemet eller de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättningsprinciper garanterar emellertid sådan kostnadsparitet. Inte heller medför bruksvärdesystemet att det huvudsakliga bostadspolitiska målet — att tillhandahålla goda bostäder till ett rimligt pris — under alla förhållanden kan uppnås. Om byggnadskostnaderna ökar genom inflation medför detta på grund av bruksvärdesystemets anknytning till de allmännyt- tiga företagens självkostnadsanknutna hyressättning att hyrorna stiger även i privatägda hyresfastigheter. Detta gäller inte bara nyproducerade utan också äldre hus.

Samhället måste därför sträva efter att på olika sätt hålla nere boende- kostnaderna. Detta har bl. a. skett genom att samhällets finansiella medverkan sedan lång tid tillbaka har spelat en växande roll i bostadsför- sörjningen. Eftersom en av målsättningarna för bostadspolitiken är att uppnå kostnadsparitet mellan olika upplåtelseformer får denna medverkan emel- lertid inte vara utformad så att en boendeform gynnas på en annans bekostnad.

Statens ökade insatser har skett dels direkt genom långivning och subventioner, dels genom att bostadsbyggandets kapitalförsörjning garante- rats genom olika åtgärder. Detta har skett på varierande sätt. Vidare är när det gäller kostnadsparitet mellan olika upplåtelseformer skattesystemet av stor betydelse. Detta går vi emellertid inte in på nu.

Fram till 1960-talets slut förekom ett betydande inslag av generella subventioner, främst kapitalsubventioner i form av tilläggslån och räntefria delar av län samt räntebidrag.

Genom riksdagsbeslut år 1967 ändrades emellertid systemet. Huvudsyf- tena med reformen var att nå ökad paritet i fråga om de årliga kapitalkost- naderna för bostäder som tillkommit vid skilda tidpunkter, att göra bostadskostnaderna oberoende av kortsiktiga räntefluktuationer och att avveckla de generella räntesubventionerna så att de därav följande kostnadsökningarna inte skulle få omedelbart genomslag i boendekostna- derna. Medlet för att nå dessa syften var det 5. k. paritetslånesystemet. Det innebar i huvudsak följande. Räntebidragen avskaffades och räntan på bostadslånen höjdes i nivå med kostnaderna för statens egen upplåning. Långivningen blev alltså i princip fri från subventioner. Villkoren för betalning av ränta och amortering utformades så att låntagarens årliga betalningar i början av lånetiden sattes lägre än vad som motsvarade de nominella betalningskraven. Skillnaden fick låntagaren låna av staten och hans låneskuld ökade alltså. De årliga betalningarna skulle successivt ökas, i huvudsak i takt med kostnadsökningarna inom nyproduktionen. Skuldök- ningen skulle härigenom så småningom minskas och övergå till betalning av full ränta och återbetalning av låneskulden.

1 Beskrivningen är i hu- vudsak hämtad från prop. 1974:150 5. 329 ff samt kapitalmarknads- utredningens betänkande "Kapitalmarknaden i svensk ekonomi”, SOU 1978:111 5. 288 ff och prop. 1978/79:165 s. 81 ff.

1 Prop. 1974:150, CU 36, rskr 372.

2 Prop. 1980/81:63, CU 7 och 12, rskr 95 och 109, SFS 1980:1065.

En hög räntenivå och hög inflationstakt kombinerad med relativt låg ekonomisk tillväxt rubbade emellertid paritetslånesystemets förutsättningar. Det ansågs inte rimligt att höja paritetstalet i en takt som skulle möjliggöra återbetalning av statslånen inom överskådlig tid.

Genom beslut av riksdagen år 19741 infördes därför ett nytt finansierings- system för bostäder. Systemet innebär att man återinförde ett räntegaranti— system av den typ som fanns före år 1968. Genom räntegarantisystemet övergav man den princip om subventionsfrihet som paritetslånesystemet inneburit. Genom det nya räntegarantisystemet och skattereglerna ville man även på sikt öka kostnadsneutraliteten mellan olika besittningsformer. Genom att den garanterade räntan sattes olika högt för olika bostadskate- gorier skulle kostnadseffekten av skilda beskattningsregler i normalfallet utjämnas. Den garanterade räntan för nybyggda hus är något förenklat uttryckt f. n. 3,0 % för hyres- och bostadsrättshus och 5,5 % för småhusz. Den garanterade räntans utveckling för hyres- och bostadsrättshus framgår av tabell 1.

Tabell 1 Garanterade räntans utveckling 1975—1980 för hyres- och bostadsrättshus (Uppgifterna för åren 1975—1979 hämtade ur Ralph Johansson och Björn Karl— berg, Bostadspolitiken s. 100. Ang. år 1980 se SFS 1980:1065)

Hus Garanterad ränta, resp. år, %

färdigställda 1975 1976 1977 1978 1979 1980

1970 4,80 4,95 5,10 5,25 5,40 5.65 1971 4,80 4,95 5,10 5,25 5,40 5.65 1972 4,50 4,65 4,80 4,95 5,10 5.35 1973 4,30 4,45 4,60 4,75 4.90 5.15 1974 4,20 4,35 4,50 4,65 4,80 5.05 1975 3,90 4,05 4,20 4,35 4,50 4.75 1976 —- 3,90 4,05 4,20 4,35 4.60 1977 — - 3,90 4,05 4,20 4,45 1978" — — — 3 ,60 3 ,75 4.00 197913 — — — — 3,40 3,65 1980f — — — — 3,40

" Om huset påbörjades år 1977. 17 Om huset påbörjades år 1978. COm huset påbörjades efter den 31 oktober 1980 är den garanterade räntan 3,0 %.

Räntesubvention utgår inte bara för statliga lån utan även för lån hos andra kreditinstitut, s. k. bottenlån. Subventionen är störst under de första åren efter det huset blivit färdigt och trappas sedan ned så att låntagaren slutligen får betala full marknadsränta. Härigenom uppnås viss kostnadsparitet för olika årgångar av hus. För hyres- och bostadsrättshus träder räntesubven- tionen i kraft när huset är färdigbyggt, för småhus med äganderätt när statslänet betalats ut. För viss tid innan systemet med garanterad ränta börjar tillämpas kan räntebidrag också utgå.

Huvuddelen av bostadsbyggandet finansieras i dag med hjälp av statligt stöd. I nyproduktionen har andelen statligt belånade lägenheter ökat något under senare år. År 1978 utgjorde de drygt 90 % av nyproduktionen. För

lägenheter i flerbostadshus var andelen 99 % och för lägenheter i småhus 87 %. Finansieringen sker genom att medel ställs till förfogande över statsbudgeten.

Bestämmelserna för erhållande av statliga bostadslån återfinns i bostads- finansieringsförordningen (19741946). Den har under senare år ändrats så att lån kommit att utgå för allt fler olika ändamål.

Bostadslån kan utgå både till ny- och ombyggnad av såväl bostäder som vissa bostadskompletterande lokaler. Det utgår emellertid endast under vissa förutsättningar. Exempelvis måste huset och lägenheterna uppfylla vissa krav på standard. Kostnaderna för tomt och hus får inte heller vara för höga. En annan förutsättning är att med vissa undantag lån endast får beviljas, om marken upplåtits av kommun med tomträtt eller genom försäljning. Detta s. k. markvillkor avses träda i full tillämpning från den 1 juli 1984. Vidare är till långivningen knutna regler om infordrande av anbud för byggandet. Sedan år 1979 krävs med vissa undantag anbudskonkurrens för bostadsbyggande.

De statliga bostadslånen för nybyggnad utgår först sedan huset byggts färdigt. Under byggnadstiden sker finansieringen genom s. k. byggnadskre- ditiv, som huvudsakligen tillhandahålls av bankerna. När huset är färdigt lyfts byggnadskreditiven av.

För att bestämma bostadslånets storlek beräknas schablonmässigt ett låneunderlag och för att fastställa lånets inplacering ur säkerhetssynpunkt ett pantvärde. Låneunderlaget vid nybyggnad bestäms enligt förordningen (1978:384) om beräkning av låneunderlag och pantvärde. Det utgör summan av beräknade kostnader för mark och dess iordningställande för bebyggelse samt för byggande. Vid nybyggnad baseras beräkningen av kostnaderna för byggnadsarbetena på ett anbudsförfarande. För att bostadslån skall beviljas skall i princip det förmånligaste anbudet väljas. Beloppen för låneunderlag och pantvärde anpassas till det lokala kostnadsläget genom en ortskoefficient och till den allmänna byggnadskostnadsutvecklingen genom en tidskoeffici- ent. För att få en spärr mot för höga kostnader jämförs de anbudsbaserade kostnaderna jämte tillägg för de skäliga kostnader som inte ingår i anbudet med det framräknade pantvärdet. Tidigare utgick inte bostadslån för den del av den godkända produktionskostnaden som översteg pantvärdet. den s. k. överkostnaden.

Genom ett riksdagsbeslut våren 1980 (prop. 1979/80:100 bil. 16 s. 51, 55 och 70—71, CU 22 s. 39 och 58, rskr 314 samt SFS 1980:329 och 330) har emellertid produktionskostnadsbelåning införts. Detta har skett genom att de överkostnader som kan godtas får räknas in i låneunderlaget. Nyordning- en, som tillkom bl. a. för att stimulera nybyggnadsverksamheten, gäller i låneärenden vari anbud antagits efter den 31 december 1979. Liksom tidigare bör efter produktionskostnadsbelåningens införande bostadslån inte utgå om den beräknade kostnaden för byggnadsföretaget väsentligt överstiger pantvärdet.

Statligt bostadslån beviljas endast för viss del av låneunderlaget. Den del som ligger under 70 % av låneunderlaget förutsätts bli täckt genom underliggande kredit, bottenlån. Dessa är annuitetslån med lång löptid och bunden ränta. De utgår liksom de statliga lånen först sedan huset är färdigt. Bottenlångivningen till bostadssektorn domineras av två typer av kreditin-

stitut; stadshypoteksinstituten som är av föreningskaraktär samt kreditak- tiebolagen BOFAB (Bostadsfinansiering AB) och SPINTAB (Sparbanker- nas Intecknings AB). Institutens verksamhet står under tillsyn av bankin- spektionen. Bottenlånegivningen finansieras genom att instituten emitterar bostadsobligationer. Dessa köps i huvudsak av AP-fonden, försäkringsbo- lagen och bankerna. Genom kreditpolitisk lagstiftning kan samhället styra institutens möjligheter att bevilja bottenlån.

Statligt bostadslån utgår för den del av låneunderlaget som ligger över 70 % av låneunderlaget, dvs. ovanför bottenlånen. Bostadslånens storlek är olika för skilda kategorier av låntagare. För kommuner och allmännyttiga företag kan således beviljas lån med 30 % av den del av låneunderlaget som ligger över bottenlånen. Detta innebär att de totalt kan erhålla bottenlån och bostadslån för upp till 100 % av låneunderlaget. För bostadsrättsföreningar under kommunal kontroll, som arbetar utan enskilt vinstsyfte (anslutna exempelvis till HSB och Svenska riksbyggen), är bostadslåneandelen 29 %, för småhus som skall bebos av låntagaren är bostadslåneandelen 25 % och för öviga låntagare är den i regel 22 %. Säkerheten för lånen placeras inom 100, 99, 95 resp. 92 % av pantvärdet. Låntagare som erhåller lån motsvarande mindre än 30 % av låneunderlaget måste tillskjuta egna medel eller låna pengar från annat håll, i regel hos bank eller försäkringsbolag. Innan produktionskostnadsbelåningen infördes finansierades överkostna- derna på samma sätt.

I vissa fall kan bostadslånet fördjupas så att det blir större än vad som nyss angetts. Bostadslånet kan då även komma att täcka en del av behovet av bottenlån.

2.2. Framförda önskemål och synpunkter

2.2.1. Utgångspunkter

Som vi redan antytt i avsnitt 2.1.2 saknar hyresförhandlingslagen regler som, om kollektiva hyresförhandlingar skulle Stranda, ger de förhandlande parterna möjlighet att föra sin tvist till hyresnämnd. Strandar förhandling- arna är det endast den enskilde hyresgästen eller den enskilde hyresvärden som kan påkalla prövning av hyresvillkor t. ex. hyrans storlek hos hyresnämnd. Hyresnämndernas prövning kan alltså, liksom fallet var även före hyresförhandlingslagens tillkomst, endast avse de individuella hyresav- talen. De parter som förhandlat kan således inte själva föra en olöst fråga vidare till nämnden. I det betänkande som låg till grund för hyresförhand- lingslagen (Hyresrätt 1, SOU 1976:60) föreslogs inte heller några särskilda regler gälla när förhandlingar strandat.

Vid remissbehandlingen av betänkandet i denna del framhöll såväl SABO som Kommunförbundet att ett särskilt prövningssystem behövdes för den händelse att hyresförhandlingarna beträffande ett allmännyttigt bostadsfö- retags lägenhetsbestånd skulle stranda. Kritiken ledde emellertid inte till att förslaget ändrades på denna punkt under departementsbehandlingen.

I motion 1977/78: 1943 (s), yrkande 4, tog motionärerna upp det av SABO och Svenska kommunförbundet uppmärksammade spörsmålet. Det var

enligt motionärernas mening otillfredsställande att frågan lämnats olöst. Den borde därför bli föremål för en allsidig belysning i syfte att finna en lösning som tillgodoser de skilda intressen som kan föreligga.

Beträffande prövning av hyrans skälighet vid förlängning av hyresavtal gäller som vi tidigare sett sedan slutet av 1960-talet den s. k. bruksvärde- principen. Denna återfinns i 48 å hyreslagen. I motionen påpekade motionärerna att bruksvärdeprincipen under de år som gått utsatts för en i vissa fall motstridig kritik. De ansåg dessutom att utvecklingen på hyresmarknaden har förändrat innebörden av bruksvärdeprincipen. Det borde därför vara lämpligt att nu utvärdera erfarenheterna av systemet.

I sitt betänkande (CU 1977/78:32) med anledning av propositionen 1977/78:175 med förslag till hyresförhandlingslag m.m. jämte motioner tillstyrkte civilutskottet motionen i nu angivna delar.

Riksdagen biföll utskottets hemställan (rskr 1977/78:347). Genom beslut vid regeringssammanträde den 1 juni 1978 överlämnade regeringen till oss att ta nu nämnda frågor under övervägande vid fullgörande av vårt uppdrag.

2.2.2. Utvärdering av bruksvärdesystemet

Bakgrunden till yrkandet i motion 1977/78:1943 om en utvärdering av bruksvärdesystemet presenterades i motionen på följande sätt:

Vissa problem har efter hand blivit märkbara när det gäller bruksvärdereglerna. När bruksvärdesystemet infördes i slutet av 1960-talet byggdes systemet upp på grundval av den principen att de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnadsbestämda hyror skulle vara riktgivande för hyresmarknaden i övrigt. På så sätt skulle hyresgästerna på den privata sektorn få ett skydd mot oskäliga hyreshöjningar även om det uppstod ett efterfrågeöverskott på bostäder. Den 5. k. bruksvärdeprincipen utsätts dock numera för en i vissa fall motstridig kritik. Å ena sidan hävdas det ibland att principen leder till att hyresnivåerna drivs upp i det privata bostadsbeståndet som en följd av att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror till viss del baseras på andra kostnader än de som förekommer hos de privata hyresvärdarna. Detta skulle hänga samman med att de allmännyttiga företagen får bära ett mera vittgående socialt ansvar. Å andra sidan hävdas det samtidigt att de allmännyttiga företagen inte tar ut full täckning för sina kostnader vid hyresförhandlingarna. Detta skulle i så fall verka i motsatt riktning när det gäller hyresnivåerna i det privata bostadsbeståndet. Den hyresutjämning mellan olika årgångar av bostadshus som förekommer inom de allmännyttiga bostadsföreta- gen leder vidare till hyresnivåer, som av hyresgästernas företrädare anses ligga alltför högt när det gäller det äldre bostadsbeståndet och som av fastighetsägarnas företrädare anses ligga alltför lågt när det gäller de senaste årens nyproduktion och därför enligt deras mening inte utgör ett korrekt underlag för en jämförelseprövning. Det nu anförda visar att utvecklingen på hyresmarknaden har förändrat innebörden av bruksvärdeprincipen. Det bör därför vara lämpligt att nu utvärdera erfarenheterna av systemet.

I sitt betänkande med anledning av bl. a. motionen (CU 1977/78:32 s. 19) anslöt sig civilutskottet till vad motionärerna anfört om att utvecklingen på hyresmarknaden syntes ha lett till en förändring av bruksvärdeprincipen. Utskottet anförde vidare att bruksvärdesystemet sedan det infördes 1969 inte varit förmål för någon samlad översyn. Vilka effekter som kan konstateras när det gäller sådana förhållanden som omnämns i motionen borde särskilt

uppmärksammas vid en sådan översyn. Utskottet framhöll slutligen att det vid utvärderingen självfallet borde övervägas i vilka avseenden bruksvärde- reglerna kan behöva justeras.

När regeringen till oss överlämnade frågan om en utvärdering av bruksvärdesystemet överlämnades förutom riksdagens skrivelse och utskottsbetänkandet skrivelser angående bruksvärdesystemet från SABO och Sveriges fastighetsägareförbund. Skrivelserna är dagtecknade den 20 januari 1978 resp. den 9 mars 1978.

Fastighetsägareförbundet har därefter direkt till oss överlämnat ytterligare en skrivelse dagtecknad den 19 november 1979.

Hyresgästenas riksförbund har i en promemoria dagtecknad den 8 september 1980 sammanfattat sina synpunkter på bl. a. bruksvärdesyste- met.

I SABO:s skrivelse anförs sammanfattningsvis följande: Genom införan- det av bruksvärdesystemet kom de allmännyttiga bostadsföretagens hyror att bli riktgivande för hyresmarknaden i övrigt. Hyresgäströrelsen har därför inte bedömt de allmännyttiga företagens yrkanden om hyreshöjningar enbart utifrån företagens egna förutsättningar. Den prisledande roll riksdagen tilldelat företagen har fört in ett nytt och ovidkommande moment i förhandlingarna. Hyresgäströrelsens naturliga strävan att hålla hyrorna nere i det övriga beståndet av hyreslägenheter har medfört stora svårigheter för SABO-företagen att få kostnadstäckning. De balanserade underskotten hos SABO-företagen har sålunda ökat från sammanlagt ca 16 miljoner kronor 1971 till ca 195 miljoner kronor 1976.

I skrivelsen framhåller SABO vidare att medlemsföretagen har kostnader som andra hyresvärdar inte har. SABO pekar därvid särskilt på följande förhållanden:

För det första är antalet boende per lägenhet eller per bostadsytenhet i jämförbara lägenheter påtagligt högre hos SABO-företagen än hos enskilda fastighetsägare. Detta framgår av statistiska centralbyråns bostads- och hyresundersökningar. En högre boendetäthet medför såväl högre efterfrå- gan av olika tjänster som högre förslitning. Detta har till följd att kostnaderna blir högre än för motsvarande fastigheter med lägre boendetät- het. Ägare av fastighet med lägre boendetäthet kan dock bl. a. vid en tillämpning av bruksvärdereglerna få möjlighet att erhålla hyror som anknyter till de allmännyttiga företagens hyressättning utan att ha motsva- rande kostnader.

För det andra är det enligt SABO känt att socialt handikappade och utslagna personer inte har stora möjligheter att få bostad annat än hos de allmännyttiga bostadsföretagen. Det sociala ansvar företagen tar genom att alltid bereda bostad åt i olika avseenden svaga hushåll medför en rad problem, bl. a. hyresförluster samt ökade kostnader för drift och underhåll. Andra fastighetsägare har inte dessa kostnader i motsvarande grad.

För det tredje är SABO den hyresvärd som i störst utsträckning går tillhanda med bostäder åt den rörliga arbetskraften. Detta beror på att de allmännyttiga företagen dominerar nyproduktionen av flerfamiljshus. En konsekvens av att SABO-företagen tar hand om den rörliga arbetskraften är att flyttningsfrekvensen bland företagens hyresgäster under senare år varit hög. En hög flyttningsfrekvens medför kostnader i form av hyresbortfall,

lägre utnyttjandegrad av bostäderna och högre underhållskostnader. Sådana kostnader finns inte i motsvarande omfattning hos andra fastighetsägare.

Beträffande hyressättningen i nyproducerade hus anför SABO i skrivelsen följande: Byggnadskostnadernas ökning gör att hyran i nya bostäder — trots den garanterade räntan blir hög i förhållande till hyran i det befintliga fastighetsbeståndet. Motståndet mot att en del av den erforderliga hyran för nya bostäder får ”utjämnas” mot hyran i det äldre beståndet har ökat. De företag som producerar nya bostäder kan därför hamna i den situationen att de måste begära en hyra som är mycket hög i förhållande till hyrorna i företagets bestånd. I ett sådant läge torde hyresgästerna i de nya lägenhe- terna ha stora möjligheter att erhålla nedsättning av hyrorna om de begär prövning av Skäligheten hos hyresnämnd. Detta medför ett påtagligt moment av osäkerhet i företagens handlande.

Fastighetsägareförbundet kommenterar i sin skrivelse av den 9 maj 1978 de av SABO lämnade synpunkterna. Förbundet anför därvid bl. a. följande: Eftersom SABO—företagen mycket sällan låtit hyresnämnd pröva hyreskra- ven jämlikt bruksvärderegeln kan inte bruksvärdereglernas utformning förklara de inom SABO-företagen uppkomna underskotten. Uttalandet att det balanserande underskottet 1976 var ca 195 miljoner kronor måste dock tolkas så att SABO:s hyror legat närmare 200 miljoner kronor för lågt. Detta har påverkat de bruksvärdehyror som fastställts inom det enskilda fastig- hetsbeståndet.

Fastighetsägareförbundet kommenterar vidare SABO:s uppgifter att dess kostnader i vissa avseenden är högre än de privata hyresvärdarnas enligt följande: Boendetätheten påverkas inte av vem som äger fastigheterna utan av bostadsområdets ålder. Lediga lägenheter finns oftast i nyproducerade fastigheter. Det är därför naturligt att nybildade familjer, som ofta växer, hyr i nyproducerade fastigheter. SABO har det senaste decenniet dominerat nyproduktionen. Det är därför naturligt att boendetätheten är högre hos de allmännyttiga hyresvärdarna än hos de privata. Den höga flyttningsfrekven- sen hos SABO-företagen beror på förhållandevis höga hyror i områden där hyresgästerna inte gärna vill bo. De problem som är förknippade med SABO:s sociala ansvar bör lösas genom att bidrag och hyresbetalning av myndighet erläggs direkt till hyresvärden.

Beträffande hyressättningen i nyproducerade hus instämmer fastighets- ägareförbundet i SABO:s påstående att motståndet mot utjämning inom beståndet medför risk för nedsättning av de höga hyrorna i nyproduktionen. Vid förhandlingarna på den allmännyttiga sidan har parterna där de funnit det lämpligt använt sig av ett utjämningssystem, som medfört ett konstlat bruksvärde. Hyresmarknaden har därigenom blivit snedvriden.

Genom 1973 och 1974 års lagändringar har hyresnivån bundits fast vid de hyror som utgår i de allmännyttiga företagen. Bruksvärderegeln, som ursprungligen var tänkt som en ren marknadsregel, har därigenom enligt fastighetsägareförbundet tappat sitt egentliga innehåll. Eftersom vidare SABO:s hyror inte återspeglar kostnadssynpunkter m. m. bör de inte längre ha en så dominerande roll i jämförelserna som de hittills haft. I jämförelsen måste också ingå någon form av tillåten marknadshyra. Detta är kanske möjligt att genomföra med stöd av hyresförhandlingslagens bestämmelser om primär förhandlingsskyldighet vid höjning av hyra. Genom att inte skilja

på olika ägarformer skulle man uppnå inte endast konkurrens mellan dessa utan även en lösning av SABO:s bruksvärdeproblem.

I sin skrivelse av den 19 november 1979 konstaterar fastighetsägareför- bundet bl. a. att avsikten med den lagändring 1974 varigenom bestämdes att jämförelsen i första hand skulle ske med lägenheter i fastigheter ägda och förvaltade av allmännyttiga företag var att man genom en kraftigare bindning till de allmännyttiga företagen skulle ge deras förhållanden en allt större betydelse för den enskilda sektorn. I och med att hyrorna under senare år ökat i en takt som för många upplevs som besvärande, har det enligt fastighetsägareförbundet blivit allt vanligare att de allmännyttiga företagen tillförs framför allt kommunala subventioner av olika slag för att hålla nere hyrorna, t. ex. avskrivning av kommunala län eller underlåtenhet att ta ut ränta på sådant lån, bidrag till s.k. sociala merkostnader, kommunalt tomtkostnadsbidrag, bidrag till vissa nyproducerade lägenheter. Subven- tionerna uppgår i många fall till avsevärda belopp. Några motsvarande subventioner har såvitt förbundet har sig bekant aldrig beviljats en enskild fastighetsägare.

Enligt fastighetsägareförbundet kan genom subventionerna många all- männyttiga företag hålla lägre hyra än annars skulle ha varit fallet. Som exempel härpå nämns Örebro kommun. som i vissa specificerade objekt subventionerar nyproduktionshyran genom bidrag till den kommunala stiftelsen. Hyressänkningen uppgår för flera olika objekt till 37, 36, 46 resp. 7 kr/kvm och år. Hyressänkningen är enligt beslutet avsedd att trappas ner under ett antal år.

Det är enligt fastighetsägareförbundet uppenbart att förekomsten av ensidiga subventioner medför en snedvridning av hela bruksvärdeprincipen. Detta kan inte accepteras. Förbundet hemställer därför, att hyresrättsutred- ningen i sitt arbete måtte beakta vad som anförts i skrivelsen och föreslå en sådan ändring av bruksvärderegeln att erhållna statliga eller kommunala subventioner, som getts till allmännyttiga företag, skall beaktas vid jämförelseprövningen.

I sin promemoria anför Hyresgästernas riksförbund inledningsvis att i dag mer än hälften av det privata hyreshusbeståndet torde omfattas av förhandlingsordningar. Hyresförhandlingarnas betydelse för bruksvärdesy- stemet beskrivs av hyresgäströrelsen på följande sätt:

Huvudprincipen för förhandlingarna i de allmännyttiga bostadsföretagen är kostnadstäckning. Företagens kostnader är emellertid i betydande utsträckning funktioner av utgifter som hyresgästparten endast i begränsad omfattning kan påverka. Dit hör bl. a. byggnadskostnader, kapitalkostna- der, kommunala taxor och löner. En del av dessa kostnader är bestämda genom beslut av riksdag och kommunala organ. Genom den betydelse hyresförhandlingarna för de allmännyttiga bostäderna kommit att få för övriga sektorer av hyresmarknaden genom ändringar i hyreslag och praxis har kraven på att förhandlingsarbetet skall resultera i kostnadstäckning kommit att få en delvis annan dimension. Förhandlingsarbetet måste leda till en sådan kostnadspress att företagen i sitt upphandlingsarbete och i sin förvaltning arbetar effektivt. Å andra sidan får sådana restriktioner inte leda till en påtaglig sänkning av service och reparationsbehov. Svårigheterna att förena kraven på effektivitet och kostnadstäckning med krav på service har

varit betydande under 1970-talet delvis som en följd av omständigheter över vilka parterna inte rätt. Hit hör den ända fram till år 1974 olösta frågan hur förluster till följd av outhyrda lägenheter skulle täckas. Den otillräckliga statliga belåningen i nyproduktionen som blivit följden av att starkt stigande produktionskostnader inte fullt ut kunnat täckas in av lån till bostadslåne- ränta har också komplicerat problemen. Under de allra senaste åren har svårighetsgraden i förhandlingarna stigit genom att de redovisade hyreshöj— ningsbehoven överstigit de nominella löneökningarna för flertalet hyresgäs— ter. Hyreslagsrevisionen år 1968 förutsatte en i princip fri hyresmarknad men med den begränsningen att hyresgästens besittningsskydd skulle vara tryggat även på en marknad i obalans. Den s. k. bruksvärderegeln i 48 å HL utgick därför ifrån att hyresgästernas preferenser beträffande bostadens och bostadsområdets egenskaper skulle konstituera bostadens ”värde” på en marknad i balans. Dessa egenskaper finns exemplifierade i förarbetena: lägenhetens storlek, läge, utrustning, standard osv.

Mellan Hyresgästernas riksförbund och SABO har efter lagrevisionen träffats överenskommelser om hur de 5. k. hyrespotterna, dvs. företagens totala intäkter av hyror, skall fördelas på olika bostäder. Dessa regler bygger dels på beräkningar av hur byggnadskostnaderna fördelas på lägenheter av olika storlek och dels på värderingar liknande dem som bestämmer de 5. k. bruksvärdekriterierna.

Tillämpningen av både hyressättningssystemet och bruksvärderegeln i HL har enligt hyresgäströrelsen kommit att försenas och försvåras av olika störningar på bostadsmarknaden som legat utanför partsorganisationernas domvärjo. Hyresregleringens avveckling kom sålunda att sträckas ut tio år efter lagrevisionen och upphörde först den 1 januari 1979. Den inflationis- tiska utvecklingen under 1970-talet med starkt stigande generella hyreskrav har försvårat anpassningen av de enskilda lägenheterna till det ”ideala” hyressättningssystem som både hyresförhandlingarna och bruksvärderegelns tillämpning förutsatt. Genom ändring i lag och praxis förutsätts hyressätt- ningen i de allmännyttiga bostadsföretagen bli normerande för hela hyresmarknaden. I diskussionen hävdas att det skulle föreligga teoretiska skillnader mellan hyressättningssystemet och bruksvärderegeln. Denna ståndpunkt har emellertid inte kunnat beläggas. Båda systemen utgår från samma norm: konsumentens preferenser. I praktiken kan emellertid skillnader konstateras. De lokala parterna har i vissa fall kommit till andra resultat än de myndigheter, exempelvis bostadsdomstolen, som haft att handlägga tvister. Förklaringen härtill torde väsentligen ligga i att en central myndighet aldrig kan förfoga över samma kännedom om de lokala förhållandena som förhandlingsparterna på orten. Övergång till ett förhand- lingssystem även inom den privata sektorn, där förhandlingar inte sker för att ge kostnadstäckning utan för att anpassa hyrorna till strukturen i det allmännyttiga bostadsbeståndet, gör det 5. k. påtaglighetsrekvisitet överflö- digt. Vid dess tillkomst kunde det inte förutsättas vare sig att kostnadsnivån i nyproduktionen skulle stiga så snabbt eller att en så stor del av hyresmark- naden skulle komma att regleras genom kollektiva uppgörelser.

Enligt hyresgäströrelsen skall utvärderingen ske från två utgångspunkter: administration och ekonomi.

När det gäller den förstnämnda utgångspunkten har enligt promemorian

övergången från hyres- till avtalsreglering uppfyllt de önskemål statsmakter- na uttalat om att hyrestvisteri största möjliga utsträckning borde lösas genom partsförhandlingar för att därmed minska belastningen på administrativa myndigheter. Tillgänglig statistik visar att antalet tvister rörande bostäder som handlägges av hyresnämnd endast uppgår till ett par procent av antalet hyresavtal. Belastningen på bostadsdomstolen av sådana ärenden uppgår allenast till några promille. Antalet ärenden i de överprövningsinstanser som parterna inrättat är mycket begränsat. I hyresmarknadskommittén har sålunda under senare är antalet tvister (exkl. bränsleärenden) icke uppgått till 50. I andra kommittér har antalet varit obetydligt.

Beträffande ekonomin anför hyresgäströrelsen i sin PM följande: Det har gjorts gällande att utfallet av hyresförhandlingarna i de allmännyttiga företagen icke gett ett tillfredsställande ekonomiskt resultat och att anledningen härtill varit bruksvärderegelns tillkomst. Som förut belysts, sker förhandlingarna med utgångspunkt från företagens kostnader. Att resultaten i vissa företag är mindre tillfredsställande kan tillskrivas skilda omständig- heter, bl. a. den skicklighet med vilken styrelser och företagsledningar bedrivit verksamheten. De utredningar, som Hyresgästernas riksförbund företagit, visar att något klart samband icke föreligger mellan driftsresultat och hyresnivåer. Sålunda uppträder företag med relativt låga hyror och en stark finansiell ställning sida vid sida med företag där dessa faktorer är de omvända. Svårast utsatta är företag där det år efter år förelegat uthyrnings- svårigheter. Dessa företags resultat kan inte förbättras genom höjda hyror, eftersom hyrorna i de bestånd där lägenheter står tomma redan överstiger vad som är den hyra som ”marknaden” är beredd att bära. Frågan om SABO-företagens ekonomiska status kan därför inte belysas genom en sammanvägning av resultaten i alla företag. Genomsnittstalen påverkas (starkt av förekomsten av ett relativt litet antal företag med stor omslutning och stora förluster. Tillkomsten av bruksvärderegeln har icke ändrat principer och rutiner för förhandlingar mellan hyresgästföreningar och allmännyttiga bostadsföretag.

När det gäller de problem som vissa allmännyttiga bostadsföretag redovisat bl. a. i form av s. k. sociala kostnader kan dessa enligt hyresgäst- rörelsen inte lösas genom ändringar i hyreslagen. Lösningarna måste i stället sökas inom ramen för samhällets bostadspolitik.

2.2.3. Förfarandet när förhandlingar har strandat

Som framgår av vad som tidigare sagts föreslog vi i Hyresrätt 1 inte att något särskilt prövningssystem skulle införas när förhandlingar enligt hyresför- handlingslagen strandat (jfr Hyresrätt 1 SOU 1976:60 s. 95 ff). Bakgrunden härtill var följande. Redan i samband med de frivilliga förhandlingsordning- arnas tillkomst hade hyresmarknadens huvudorganisationer skapat förlik- ningsorgan för slitande av lokala tvister. På den allmännyttiga sektorn finns således hyresmarknadskommittén, som tillkommit genom en överenskom- melse mellan SABO och Hyresgästernas riksförbund. Genom överenskom- melse mellan Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksför- - bund har ett motsvarande förhandlingsorgan tillskapats för den enskilda sektorn. Detta kallas bostadsmarknadskommittén. De lokalt träffade

förhandlingsordningarna innehöll regelmässigt en klausul som gav part som så önskade rätt att genom resp. huvudorganisation få tvist prövad av förlikningsorganet. En sådan prövning var sålunda inte obligatorisk. Genom ändrade rekommendationer om innehållet i förhandlingsordningarna har emellertid SABO och Hyresgästernas riksförbund i juni 1979 kommit överens om att tvister alltid skall hänskjutas till hyresmarknadskommittén. Även överenskommelsen angående bostadsmarknadskommittén har änd- rats. Detta skedde den 8 mars 1978. En förhandlande part får alltjämt själv bestämma om tvisten skall hänskjutas till bostadsmarknadskommittén. Liksom tidigare tar bostadsmarknadskommittén i regel endast upp en tvist om hyrans storlek om den är av principiell betydelse.

Förlikningsorganens beslut hade ursprungligen formen av rekommenda- tioner. För att få en större garanti för att rekommendationerna verkligen följs innehåller numera de av SABO och Hyresgästernas riksförbund rekommenderade förhandlingsordningarna att ”parterna är införstådda med att överenskommelse skall träffas i enlighet med kommitténs avgörande". I det nya förslag till förhandlingsordningar som antogs av fastighetsägareför- bundet och Hyresgästernas riksförbund år 1978 har föreskrivits att bostads- marknadskommitténs rekommendationer är bindande.

Enligt vår i betänkandet uttalade mening skulle förlikningsorganen behållas och utvecklas ytterligare, när förhandlingssystemet legaliserades. Vi ansåg det därför viktigt att förfarandet utformades så att det inte minskade parternas vilja till förhandlingsuppgörelse. Att tillåta de förhandlande parterna att föra sin tvist till hyresnämnden för prövning skulle dessutom medföra betydande nackdelar. Systemet skulle kunna leda till dubbelpröv- ning inför hyresnämnden, eftersom de enskilda hyresparterna skulle ha kvar rätten att få sina hyresvillkor prövade av hyresnämnd. En sådan ordning skulle vidare kunna innebära risk för att parternas ansträngningar att uppnå förhandlingslösningari svåra tvister skulle minska. Vi ansåg därför att endast parterna i det enskilda hyresförhållandet skulle få föra olösta frågor till hyresnämnden vid en strandning. Detta innebar inte någon nyhet i förhållande till det system som rådde vid denna tidpunkt.

Förslaget föranledde delade meningar bland remissinstanserna. Bostads- domstolen och Hyresgästernas riksförbund tillstyrkte förslaget. Flera remissinstanser förordade emellertid att de förhandlande parterna skulle få möjlighet att vid strandning hänskjuta tvisten till medling inför hyresnämnd. Ett par remissinstanser ville gå ytterligare ett steg och ge hyresnämnden befogenhet att fastställa ett rambelopp för hyreshöjningar, om förhandlingen rörande hyressättningen skulle stranda (prop. 1977/78:175 s. 135).

Bland de sistnämnda remissinstanserna fanns SABO, som mot bakgrund av den förhandlingsmetod som används på den allmännyttiga bostadssektorn (se avsnitt 2.1.3) förordade att om de förhandlande parterna inte kunde komma överens om hyrespottens storlek så skulle de få hänskjuta denna tvistefråga till hyresnämndens prövning. Nämnden skulle då pröva skälighe- ten av det begärda resp. erbjudna höjningsbeloppet. Sedan nämnden hade fastställt ett totalt höjningsbelopp, skulle förhandlingsparterna återuppta förhandlingen i syfte att träffa en uppgörelse om hur beloppet skulle fördelas mellan olika bostadsområden och lägenheter. Om inte heller dessa förhandlingar skulle leda till en förhandlingsöverenskommelse, borde

bostadsföretaget under vissa förutsättningar ges rätt att självt fördela det av nämnden fastställda höjningsbeloppet. Om hyresgäst blev missnöjd med den hyra som åsattes hans lägenhet, skulle han ha möjlighet att vända sig till hyresnämnden för att få hyrans storlek prövad enligt bruksvärdereglerna.

Även Kommunförbundet framförde vid remissbehandlingen liknande kritik mot det av oss föreslagna förfarandet vid strandning. Enligt förbundets uppfattning borde hyresnämnden på begäran av förhandlingspart kunna pröva hyressättningstvist, när förhandlingsskyldigheten hade fullgjorts utan att överenskommelse hade kunnat träffas. Hyresnämndens prövning skulle i denna situation avse en generell hyresjustering för hela det berörda lägenhetsbeståndet med utgångspunkt i ett tänkt normalskikt. Såväl hyresgäst som hyresvärd skulle ha kvar möjligheten att enligt bruksvärde- reglerna erhålla en individuell skälighetsprövning av hyran för viss lägen- het.

Fastighetsägareförbundet ansåg i sitt remissvar (prop. 1977/78: 175 s. 135), att förhandlande part i strandningssituationen skulle ha rätt att utan uppsägning hänskjuta tvisten till direkt avgörande av hyresnämnden.

Som redan framgått medförde inte kritiken under remissbehandlingen att förslaget ändrades i denna del. Departementschefen anförde (prop. 1977/ 78:175 s. 135 f):

Jag vill för min del kraftigt understryka vikten av att förfarandet vid strandning inte utformas så att det minskar de förhandlande parternas vilja till förhandlingsuppgö- relse. Jag anser därför i likhet med utredningen att det inte är lämpligt att låta de förhandlande parterna föra sin tvist till hyresnämnd för avgörande. När det gäller tanken att låta hyresnämnden träffa ett principavgörande om skälig totalhyra för det bostadsbestånd som den strandade förhandlingen avser vill jag dessutom särskilt framhålla att hyreslagen saknar materiella regler för en sådan prövning.

Att medling sker när förhandlingar har strandat kan uppenbarligen många gånger vara till stor nytta. Det finns f. n. särskilda förlikningsorganisationer för slitande av lokala tvister. Det är också enligt min mening lämpligast att även i fortsättningen låta de förhandlande parterna själva svara för den medlingsverksamhet som behövs. Parterna bör då också få avgöra formerna för medlingsverksamheten. F.n. avger förlikningsorganen endast rekommendationer om hur hänskjutna tvister bör lösas. Om parterna i speciella fall har behov av bindande avgöranden i mer skiljedomslik— nande former kan de exempelvis tillåta att de partssammansatta organen kompletteras med en fristående ordförande. Det bör emellertid ankomma på de förhandlande parterna att t. v. vidareutveckla en sådan ordning. Jag anser alltså att hyresnämnderna inte bör ges någon medlingsroll i den nya förhandlingslagen.

Vad jag nu har anfört innebär att det endast bör vara de enskilda parterna, hyresvärd och hyresgäst, som när förhandlingar strandat kan påkalla ett avgörande av hyresnämnd. Hyresnämndens prövning kommer alltså liksom hittills endast att gälla de enskilda hyresavtalen.

I motionen 1977/78:1943 (s), yrkandet 4, tas de av SABO och Kommunför— bundet framförda synpunkterna upp till diskussion från mera allmänna utgångspunkter. Motionärerna konstaterar att frågan hur ett allmännyttigt bostadsföretag skall kunna få en hyressättningstvist löst, om förhandlingarna Strandar, har lämnats olöst i propositionen. Motionärerna erinrar om att hyresförhandlingarna på den allmännyttiga sektorn i första hand avser bostadsföretagets behov av ökade inkomster för att få täckning för noterade eller förväntade kostnadsökningar. Det är alltså företagets totala inkomst-

behov som skall tillgodoses oberoende av vilket hus eller vilka lägenheter som har förorsakat viss kostnad. Eftersom det bara är hyran för den individuella lägenheten som kan underställas hyresnämndens prövning, kan alltså de förhandlande parterna inte få till stånd en hyresnämndsprövning av den fråga som den strandade förhandlingen verkligen avser, nämligen Skäligheten av det totala höjningsbeloppet. Om bostadsföretaget i ett sådant läge ändå skulle använda sig av det i propositionen föreslagna prövningsför- farandet och alltså ge in en ansökan till nämnden med krav på specificerade hyreshöjningar, uppkommer frågan hur jämförelseprövningen vid nämnden skall gå till. I allmänhet skulle det då saknas jämförelselägenheter för bruksvärdeprövningen, eftersom det i de flesta kommuner finns endast ett allmännyttigt bostadsföretag.

Enligt motionärernas mening är det otillfredsställande att det problem som SABO och Kommunförbundet har pekat på alltjämt är olöst i propositionen. Motionärerna förordar därför att riksdagen ger regeringen till känna att frågan om utformningen av förfarandet när förhandlingar har strandat bör bli föremål för en allsidig belysning i syfte att finna en lösning som tillgodoser de skilda intessen som kan föreligga.

I sitt betänkande med anledning av bl. a. motionen anförde civilutskottet (CU 1977/78:32 s. 18 f.):

Utskottet kan beträffande prövningsförfarandet vid hyresnämnden instämma i vad föredragande statsrådet anfört om vikten av att detta förfarande utformas så att förhandlingsparternas vilja att på egen hand nå fram till en överenskommelse inte minskar. Detta talar i och för sig mot införandet av en ordning som ger ett allmännyttigt bostadsföretag rätt att hänskjuta frågan om det totala höjningsbeloppets storlek till hyresnämndens prövning, om uppgörelse i denna fråga inte har kunnat träffas vid förhandlingarna.

Enligt utskottets mening kan man likväl inte bortse från det sakligt berättigade i de synpunkter som SABO och Kommunförbundet har åberopat till stöd för en sådan ordning och som också har kommit till uttryck i motionen. De svårigheter som ett allmännyttigt bostadsföretag skulle ställas inför, om förhandlingarna rörande hyres- potten skulle stranda, kan sägas utgöra den negativa sidan av den betydelsefulla roll som dessa företag spelar vid upprätthållandet av bruksvärdesystemet. Detta system bygger ju på principen att de allmännyttiga företagens självkostnadsbestämda hyressättning skall tjäna som riktpunkt vid en hyresprövning enligt bruksvärderegler- na.

Som motionärerna har påpekat innebär detta att hyresnämnden med propositionens förslag inte ges tillräcklig vägledning i den situation som skulle uppstå, om alla allmännyttiga bostadsföretag i en kommun eller kommunens enda allmännyttiga företag skulle ansöka hos nämnden om hyreshöjning för sina samtliga lägenheter. Otvivelaktigt skulle det visa sig svårt att i en serie bruksvärdeprocesser av detta slag få godtagbara hållpunkter för en skälighetsbedömning av de framförda hyreskraven. Från företagssynpunkt torde det te sig föga meningsfullt att använda sig av denna utväg för att lösa en hyressättningstvist, eftersom de kostnadsberäkningar som utgör grund för hyreskraven och som också har legat till grund för förhandlingarna inte får åberopas inför nämnden. Vad som i dessa avseenden har anförts i motionen ger utskottet anledning att peka på att det ligger en principiell motsättning i att bruksvärdehyror å ena sidan skall vara oberoende av produktionskostnader och löpande kostnader för drift och förvaltning men å andra sidan främst skall fastställas med beaktande av hyran i de allmännyttiga bostadsföretagen, vilken ju i sin tur skall vara självkostnadstäckande.

1 Statistiska meddelan- den Bo 1980:8.2, Bo- stadsbyggandet 1979. Nybyggnad och rivning. Del 2: Översiktliga upp- gifter för 1961—1979. Detaljerade uppgifter för 1979.

2 Bostadsbyggandet 1979 och 1978 (Bo 1979:5.2).

Utskottet hyser förståelse för att det inte har varit möjligt att under departements— behandlingen av utredningens betänkande mera ingående överväga en lösning av de problem som aktualiserats i SABO:s och Kommunförbundets remissyttranden. Ett tillgodoseende av dessa remissinstansers önskemål torde förutsätta så stora ingrepp i det hyresrättsliga systemet att det enligt utskottets mening inte heller hade varit lämpligt, om ett förslag med denna inriktning hade presenterats i ett så sent skede av lagstiftningsärendet. Som föredragande statsrådet har påpekat saknar ju hyreslagen f.n. helt regler för hur en hyresnämndsprövning av skälig totalhyra för ett helt bostadsbestånd skulle gå till. I likhet med motionärerna finner utskottet det dock otillfredsställande, om den berörda frågan för framtiden lämnas olöst utan att en mer ingående undersökning har gjorts av vilka möjligheter som står till buds för att åstadkomma en från såväl fastighetsägar- som hyresgästsynpunkt acceptabel lösning. Utskottet delar därför motionärernas uppfattning att det är angeläget att frågan nu blir föremål för en allsidig belysning i syfte att finna en lösning som tillgodoser de skilda intressen som härvidlag kan föreligga.

2.3. Vissa statistiska uppgifter

2.3.1. Nyproduktion och produktionskostnader

Som framgår av avsnitt 2.2.2 har såväl SABO som fastighetsägareförbundet gjort gällande att kostnaderna för nyproduktion blivit så höga att det är osäkert om de allmännyttiga företagen vid en bruksvärdeprövning kan få täckning för sina självkostnader i nyproduktionen. Om de allmännyttiga företagen inte får täckning för sina självkostnader påverkas naturligtvis även de privata hyresvärdarnas möjligheter att få ut hyror i nyproduktionen som från deras synpunkt är tillräckliga. Detta kan påverka benägenheten att bygga nya fastigheter. För att belysa omfattningen av nyproduktionen och produktionskostnadernas utveckling under de senaste åren redovisar vi i detta avsnitt uppgifter härom.

Ur SCB:s statistik Över bostadsbyggandet1 kan man få fram uppgifter om det totala antalet färdigställda lägenheter i såväl flerbostadshus som småhus. Dessutom kan en uppdelning ske efter byggherrekategorier. Som byggherre räknas myndighet, företag, organisation eller enskild person för vars räkning ett byggnadsarbete utförs oberoende av om arbetet bedrivs i egen regi eller utlämnats på entreprenad. Som byggherre inom den kooperativa sektorn räknas bostadsrättsförening och annan bostadsförening som bildats i syfte att upplåta bostäder till sina medlemmar. Rikskooperativa företag är HSB och Svenska Riksbyggen.

Antalet nybyggda lägenheter efter byggherrekategori framgår av tabell 2. Av tabellen framgår att det totala antalet uppförda lägenheter minskat kraftigt under 1970-talet. Det är framför allt nyproduktionen av lägenheter i flerbostadshus som minskat. År 1979 uppgick nyproduktionen av sådana lägenheter till cirka 1/5 av nyproduktionen år 1970. Även antalet nyprodu- cerade lägenheter i småhus har minskat något de senaste åren.

De allra flesta nyuppförda lägenheterna finansieras med statliga lån. Detta gäller i särskilt hög grad flerbostadshusen. Andelen lägenheter i år 1979 nybyggda flerbostadshus för vilka statliga bostadslån utgick var 98 % (år 1977 = 97 % år 1978 = 99 %). Andelen småhus som uppförts med statliga lån uppgick år 1977 till 84 %, år 1978 till 87 % och år 1979 till 88 %.2

Tabell 2 Lägenheter efter byggherrekategori åren 1961—1979 (källa: Statistiska meddelanden Bo 1980:8.2 Tabell I 6 s. 34)

Alla Uppförda för byggherrar inom (Antal) Uppförda för byggherrar inom (Procent) lägen- heter Offentliga sektorn Kooperativa sektorn Privata Offentliga sektorn Kooperativa sektorn Privata sektorn —— ___— sektorn

Staten, Allmän- Riks- Andra Staten, Allmän- Riks— Andra lands- nyttiga koope- koope- lands- nyttiga koope- koope-

ting, företag rativa rativa ting, företag rativa rativa

kom— företag företag kom- företag företag muner muner

Alla hus

Årsgenamsm'tt

1961—65 82 863 3 605 25 827 20 206 33 226 1966—70 102 941 5 141 39 814 16 097 2 589 39 300 1971—75 93 706 2 431 33 934 8 290 1 439 47 612 76 55 812 960 11 074 3 423 397 39 958 77 54 878 852 9 295 4 741 577 39 413 78 53 742 796 9 729 4 984 592 37 641 79 55 491 1 067 11 523 5 636 526 36 739

Småhus

Årsgenomsnitt

1961—65 23 901 731 1 267 1 813 20 089 1966—70 30 080 1 347 1 569 932 281 25 950 1971—75 41 286 660 1 358 174 52 39 042 76 40 141 265 1 527 ' 482 40 37 827 77 40 750 156 2 169 999 96 37 330 78 40 169 307 2 721 1 306 105 35 730 79 39 878 185 2 906 1 887 93 34 807

Övriga hus

Årsgenamsnitt

1961—65 58 963 2 874 24 560 18 392 13 136 1966—70 72 862 3 794 38 244 15 165 2 307 13 350

1971—75 52 419 1 771 32 575 8 116 1 387 8 570 76 15 671 695 9 547 2 941 357 2 131 77 14 128 696 7 126 3 742 481 2 083 78 13 573 489 7 008 3 678 487 1 911 79 15 613 882 8 617 3 749 433 1 932

31 24 40 39 38 36 51 20 72 17 72 18 70 21 10 66

(QN—HH!—

005800ch

v—1 ?WMNNHN

86 95 94 92 89 87

v—cooooo MOHNMW I'll/)(QQI'VÄINIx ÖVN—O_o

42 31 22 52 21 18 62 15 16 61 19 14 50 26 15 52 27 14 55 24 12

MMNMVM |!)meon

1 Statistiska meddelan- den Bo l980:l2.2. Låne— objektsstatistik. Pantvär- den och produktions- kostnader i flerbostads- hus med preliminärt beslut om statligt bo- stadslån år 1979. Upp— gifterna från 1978 häm- tadc ur motsvarande meddelande för år 1978 (Bo 1979:9.2).

2 Uppgifterna för år 1978 i detta stycke är hämtade ur statistiska meddelanden Bo l979:9.1 Låneobjekts- statistik. Pantvärden och produktionskostnader i gruppbyggda småhus med preliminärt beslut om statligt bostadslån år 1978.

3 De nu angivna procent- talen avviker något från vad som framgår av ta- bell 2. Enligt SCB beror skillnaden på att olika beräkningsmetoder an— vänts.

Nyproduktionen av flerbostadshus med statliga lån sker till största delen i exploateringsområden. Ur l:”meobjektsstatistikenl för 1978 och 1979 kan följande siffermaterial erhållas: Under år 1978 uppfördes 53 % av de lägenheter i flerbostadshus för vilka preliminärt beslut meddelades i exploateringsområden (1979 56 %). Återstående 47 % var nyproduktion i saneringsområden (1979 44 %). Det största antalet lägenheter i exploate- ringsområdena—4 996 år 1978 och 5 639 år 1979— uppfördes av allmännyttiga bostadsföretag och därmed likställda lånesökande. För enskilda lånesökande uppgick antalet lägenheter är 1978 till 59 och 88 år 1979. Resterande antal lägenheter 3 109 år 1978 och 2 894 år 1979 avsåg kooperativa lånesökande. I saneringsområden meddelades allmännyttiga bostadsföretag och därmed likställda lånesökande preliminärt beslut avseende 4 118 lägenheter är 1978 och för 3 623 lägenheter är 1979. Enskilda lånesökande svarade år 1978 förl 126 lägenheter och kooperativa för 1 189. År1979 avsåg ansökningar från enskilda lånesökande 592 lägenheter och från kooperativa 1 271 lägenheter.

Eftersom så gott som alla flerbostadshus och en överväldigande majoritet av småhus uppförs med statliga län kan relativt tillförlitliga slutsatser om produktionskostnadernas förändring inom nybyggnadssektorn dras ur statis— tiska centralbyråns låneobjektsstatistik, som omfattar det statsbelånade bostadsbyggandet. Sådan statistik finns för både småhus och flerbostads- hus.

Ur låneobjektsstatistiken kan man bl.a. få fram uppgifter är för år om lägenheternas genomsnittliga storlek, produktionskostnad uttryckt i kronor per kvadratmeter och kronor per lägenhet samt överkostnadernas storlek (produktionskostnaden uttryckt i procent av pantvärdet).

En sammanställning av uppgifterna ur låneobjektsstatistiken har gjorts i tabell 3 och 4.

Av låneobjektsstatistikenZ för år 1978 (1979) framgår vidare att de gruppbyggda småhusen till största delen uppförs för försäljning, dvs. upplåts med äganderätt. Av år 1978 (1979) meddelade preliminära beslut avsåg sålunda 68 % (74 %) lägenheter som skulle upplåtas med äganderätt, 17 % (13 %) lägenheter som skulle upplåtas med hyresrätt och 15% (13 %) lägenheter som skulle upplåtas med bostadsrätt.

Bostadsytorna är enligt låneobjektsstatistiken betydligt större i grupp- byggda småhus som uppförs för försäljning än i hus som är avsedda att upplåtas med hyres- eller bostadsrätt. Den genomsnittliga bostadsytan för hela riket år 1978 (1979) uppgick till 128,6 m2 (127,7 mz) i gruppbyggda småhus med äganderätt medan ytan endast var 84,7 (84,8 mz) resp. 99,0 m2 (96,2 mz) i småhus med hyresrätt och bostadsrätt. Av låneobjektsstatistiken framgår vidare att av alla lägenheter i flerbo- stadshus med preliminärt beslut under år 1979 uppfördes 66 % av allmän- nyttiga företag. 27 % av kooperativa företag och 7 % av enskida.3 Tabellerna 3 och 4 ger följande vid handen: Den gemmsnittliga bostadslägenhetsytan i flerbostadshus minskade från 1966 till 1974 men har därefter ökat. Produktionskostnaden för flerbostadshus har öka; oavbrutet sedan början av 1970-talet. Ökningen har varit särskilt stor de alra senaste åren. En del av kostnadsökningarna beror dock på att produktionen avsett

Tabell 3 Gruppbyggda småhus” med preliminärt beslut åren 1965—1966 och 1968—1979. Hela riket

Årb Bostadsyta/ Total produktions- Produktions- Lägenhet kostnad kostnad/pant- (Boy/lgh m?) ————— värde (%) Kr/m2 Kr/lgh boy 1965 102,9 1 029 105 900 124,1 1966 106,9 1 100 117 600 124,1 1968 1115 1 134 126400 106,3 1969 116,2 1 128 131 100 107,0 1970 113,3 1 180 133 700 108,2 197] 114,4 1 248 142 800 104,8 1972 115,3 1 284 148 000 103,2 1973 112,8 1 391 156 900 103,8 1974 115,2 1 526 175 800 103,4 1975 116,7 1681 196100 103,5 1976 118,9 1 899 225 800 104,0 1977 117,1 2 291 268 300 105,1 1978 116,8 2 654 310000 105,8 1979 118,0 2 996 353 500 107,8

" Statistiska meddelanden Bo 1980:12.1. Låneobjektsstatistik 1979. Pantvärden och produktionskostnader i gruppbyggda småhus med preliminärt beslut om statligt bostadslån år 1979, tabell 2. ” Uppgifterna för tiden före år 1973 är inte till fullo jämförbara med uppgifterna för tiden efter år 1973 p.g.a. byte av undersökningsmetod m. rn. Se vidare not 1—2 till tabell 2 i Bo 1980:12.1.

Tabell 4 Flerbostadshus med preliminärt beslut åren 1965—1979. Hela riket. (Bo l980:12.2 tabell 2 och 4)

År" Bostadslägen- Produktionskostnad Produktions- hetsyta/lägen- (Pk) kostnad/pant— het _— värde m2 Kr/m2 Pk/lgh %

ly kr

1965 74,6 948 70 700 106,9 1966 75,6 1 008 76 200 107,1 1967 74,8 990 74 100 1046 1968 71,9 1 025 73 700 102,4 1969 70,1 1 038 72 800 102,4 1970 68,9 1 080 74 400 1038 1971 68,1 1 146 78 000 101,1 1972 67,3 1 218 82 000 1022 1973 66,6 1 358 90 400 103,9 1974 66,0 1 559 102 900 103,8 1975 70,5 1 722 121 400 104,3 1976 71,3 2 019 144 000 1065 1977 74,9 2 512 188100 105,1 1978 77,2 3 042 234 800 107,1 1979 78,3 3 473 271 900 108,3

"Betr. år 1973 jfr not b till tabell 3, se vidare not 1—2 samt tabell 2 och 4 Bo 1980:12.2.

nya hustyper och på att krav ställts på förbättrad standard i fråga om värmehushållning och handikappanpassning. Överkostnaderna har för flerbostadshusens del efter en nedgång i början av 1970-talet åter ökat. De låg år1978 på ungefär samma nivå som 1966. Ökningen har därefter fortsatt. För småhusens del har den genomsnittliga bostadsytan i princip ökat år från år fram t. o. m. 1976. Liksom för flerbostadshusen har även för småhusen produktionskostnaden ökat år från år med en särskilt kraftig ökning de allra senaste åren. Även när det gäller småhus har överkostnaderna minskat under början av 1970-talet för att därefter sakta öka. Ökningen har för småhusens del dock inte varit lika stor som för flerbostadshusen.

Av intresse i detta sammanhang är också om kapitalkostnadernas spridning mellan nyproduktionen ett visst är och tidigare år har ökat under åren. En undersökning av kapitalkostnadernas spridning under de allra senaste åren har publicerats av Ralph Johansson och Björn Karlberg i "Bostadspolitiken" (1979, s. 100 f).

Med utgångspunkt i den garanterade räntan och produktionskostnaden har Johansson-Karlberg beräknat kapitalkostnaderna för hyres- och bostads- rättshus som färdigställts vid olika tidpunkter (se aa, tabell å s. 101). När det gäller produktionspriset har de emellertid ansett det nödvändigt att något justera det siffermaterial man får fram ur SCB:s låneobjektsstatistik för flerbostadshus, eftersom produktionstidpunkten inte stämmer överens med tidpunkten för lånebeslutet. De har vidare utgått från att låneunderlaget täcker hela produktionspriset.

Vi har överfört de av Johansson-Karlberg beräknade kapitalkostnaderna för hyres- och bostadsrättshus färdigställda under åren 1970—1979 till ett diagram (se diagram 1, bilaga 3).

Diagrammet utvisar kapitalkostnadens storlek i kr/m2 för varje enskild produktionsårgång under ettvart av åren 1975—1979. I diagrammet anger varje kurva kapitalkostnader för olika produktionsårgångar under det vid kurvans slut angivna året. Om man följer en viss kurva, visar den sålunda kostnaderna det året för lägenheter färdigställda under de år som anges på den vågräta axeln i diagrammet. Mellanrummet mellan kurvorna anger hur kapitalkostnaden stegrats år från år för bostadslägenheter färdigställda ett visst är.

Av diagram 1 har vi dragit följande slutsatser. För hus producerade fram till och med 1975 steg kapitalkostnaden för nya hus i förhållande till hus producerade under tidigare år måttligt. Maximala skillnaden var 5—7 kr för hus producerade 1974 i förhållande till 1973. Under åren 1976 och 1977 kom ”det stora språnget". Hus byggda 1976 blev således 9 kr dyrare år 1976 än hus byggda 1975. År 1977 blev skillnaden 14 kr mellan hus byggda 1977 och 1976. Men sedan har ökningen mattats. 1978 blev skillnaden bara 2 kr mellan hus byggda 1978 och 1977, 1979 års skillnad blev 4 kr.

Inom utredningen har vi utfört en liknande undersökning avseende kapitalkostnaden för enbart överkostnaderna.

Med utgångspunkt i tabell 4 ovan kan överkostnadernas storlek beräknas. I tabell 4 anges produktionskostnaden i procent av pantvärdet. Detta kan räknas om till överkostnad per m2 ly. Så har skett i tabell 5. Därav framgår också, på grundval av vissa antaganden om finansieringsformer, räntesatser

Tabell 5 Överkostnader i flerbostadshus för vilka preliminärt beslut om bostadslån meddelats 1970—1979 samt kapitalkostnaderna för överkostnaden år 1975—1979

År Överkostnad Kapitalkostnad 1975—1979 (kr/mz) (kr/m?) 1970 40 4: 16 1971 13 1 :40 1972 27 2:80 1973 51 5:30 1974 58 6:03 1975 71 7:38 1976 124 13 : 39 1977 122 13: 17 1978 202 22:22 1979 267 31 :50

m. rn. som vi gjort, kapitalkostnaderna för överkostnader. Av antagandena följer att kapitalkostnaderna för överkostnaderna är konstanta för de år undersökningen avser.

På liknande sätt som i diagram 1 åskådliggörs i diagram 2 (bilaga 3) för åren 1975—1979 överkostnadens storlek i kr/m2 för varje enskild produktionsår- gång.

Diagram 2 ger en bild som i stort överensstämmer med den som framgår av diagram 1 där enbart kapitalkostnaderna beaktats, låt vara att man för hus producerade år 1971 och 1972 för överkostnadernas del fick en nedgång, dvs. överkostnaden var mindre än för hus producerade 1970. I övrigt är emellertid tendensen densamma, dvs. en ganska måttlig ökning fram till år 1975, därefter en något större ökning år 1976 samt en kraftig ökning år 1978 och 1979.

Beslutet (prop. 1979/80:100 bilaga 16 s. 55 och 71 , CU 22 s. 38 foch 58, rskr 240, SFS 1980:329) om produktionskostnadsbelåning kommer emellertid att eliminera problemet med överkostnader. De facto bör det bli en sänkning i kapitalkostnaderna år 1980 för hus byggda det året i förhållande till hus byggda 1979, och kanske 1978.

Vad nu sagts kan illustreras med följande exempel. För ett flerbostadshus producerat 1979 var överkostnaden 267 kr/m2 (tabell 5). Kapitalkostnaden härför uppgick till 31 kr 50 öre (tabell 5). Med för produktionskostnadsbe- låningen gällande ränta — 3,4 % 1980— kommer kapitalkostnaden för den del som motsvarar 1979 års överkostnad 267 kr/m2 — att uppgå till 9 kr 07 öre/mz.l Minskningen framgår av den streckade linjen i diagram 2.

2.3.2. Förvaltningskostnader

I bruksvärdesystemet utgör som vi tidigare konstaterat de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnadsanknutna hyror grunden för den jämförel- seprövning på vilken systemet vilar. Vi skall därför i detta avsnitt närmare studera hur dessa kostnader utvecklats de senaste åren. I den följande framställningen har vi utgått från fastighetsförvaltningens totalkostnad. Hur förvaltningskostnaderna, dvs. drift-, underhålls- och kapitalkostna-

1För hus som påbörjats efter den 31 oktober 1980 är räntan 3,0 %. Motsvarande kapital- kostnad blir då 8 kr 01 öre/mZ.

Intäkter totalt

Underhållskostnad totalt

Fastighetsskötsel Personalkostnader Diverse kostnader Värme, varmvatten Bränslekostnader Diverse kostnader

Sophantering Städning totalt

Vattenförbrukning El o gas (exkl hushållsström)

Driftkostnad totalt

Fastighelsfärvalmingens totalkostnad

1971

Tabell 6 SABO-företag, intäkter och kostnader åren 1971—1979, kr per ml, medelvärden

1972 1973 1974

100257

der, förändrats framgår av bl. a. SABO:s statistik Över medlemsföretagens ekonomi för åren 1971—1979.1 Statistiken omfattade år 1979 678 000 bostäder. SABO-företagens intäkter och kostnader för de aktuella åren framgår av tabell 6.

Tabell 6 ger vid handen att de genomsnittliga kostnaderna för drift och underhåll har ökat mycket kraftigt medan kapitalkostnaderna inte ökat lika snabbt. Om index för förvaltningskostnader 1971—1979 jämförs med konsumentprisindex framgår att de totala förvaltningskostnaderna ökat något snabbare (107 %) än priserna i allmänhet (98 %) medan drift- och underhållskostnaderna ökat väsentligt snabbare (172 resp. 252 %). Kapital- kostnaderna har under samma tid ökat med 41 %. Den snabbare ökningen av drift- och underhållskostnaderna har gjort att deras andel av förvaltnings- kostnaderna ökat från 43 % år 1971 till 61 % år 1979.

Underhållskostnadernas snabba ökning beror främst på att underhållsvo- lymen ökat kraftigt i takt med att byggnaderna blivit äldre. Den snabba ökningen av driftkostnaderna har bl. a. orsakats av energiprisernas ökning under senare år. Bränslekostnaderna utgjorde 33 % av driftkostnaderna år 1979 mot 25 % år 1971. Ökningen 1971—1979 var 255 %.

Även de kostnader i fastighetsförvaltningen som är beroende av kommun- ernas taxor för vatten, avlopp, el, gas och renhållning har ökat snabbt. Tillsammans omfattar de taxeberoende kostnaderna nära 1/5 av de totala drift- och underhållskostnaderna. Ökningen 1971—1979 var 149 %.

De kollektivavtalsberoende kostnaderna fastighetsskötsel, trappstäd- ning, snöröjning — har likaledes stigit snabbt. Ökningen 1971—1979 var 130 %.

Hur kostnader och intäkter för samtliga enskilt ägda flerbostadshus förändrats under åren 1977—1979 framgår av tabell 7. Tabellen bygger på uppgifter som Sveriges fastighetsägareförbund låtit ta fram ur SCB:s intäkts-

Tabell 7 Enskilt ägda fastigheter utan lokaler, intäkter och kostnader åren 1977—1979 (kr per m2 totalyta)

1977 1978 1979

Intäkter, totalt 111:80 125:60 139z90 Kostnader Kapitalkostnader totalt 45:10 46:50 48:20 Löner, sociala kostnader

och administration 9:50 11:00 12:20 Bränslekostnader 18:50 20:50 26:10 Reparation och underhåll 26:20 31:70 33:90 Vatten och avlopp" 7:10 7:90 Elström" 11:50 2:60 2:70 Sotning och sophantering" 3:40 3:60 Driftkostnad totalt 71:30 82:20 93:00 Total kostnad 116140 128:70 141:20

1 SABO-rapport nr 19, ” Uppgifterna för 1977 avser de sammanlagda kommunberoende kostnaderna. Någon Ekonomisk statistik, uppdelning av dessa kostnader har inte gjorts. tabell 2:1 A och 2:1 B.

och kostnadsundersökningar för de nämnda åren. Undersökningen cmfattar enskilt ägda fastigheter utan lokaler.

Av tabell 7 framgår att de totala kostnaderna ökat kraftigt (21 %). Kapitalkostnadernas ökning är dock betydligt mindre (7 %). De totala driftkostnaderna har också ökat'kraftigt (30 %). Bränslekostnaderna har ökat med 42 % och kostnaderna för reparation och underhåll med 29 %. Vidare framgår av tabell 7 att kapitalkostnadernas andel av de totala kostnaderna har minskat något. Detsamma gäller kostnaderna för elström, sotning och sophantering. Övriga kostnaders andel av de totala kostnaderna har ökat.

Vid ett sammanträde inför utredningen har företrädare för SABO presenterat ytterligare uppgifter om till SABO anslutna allmännyttiga bostadsföretags ekonomi, förda fram till år 1978. Uppgifterna grundas dels på SABO:s ekonomiska statistik, som kan sägas vara ett totalmaten'al, dels på en analys som gjorts för underhållsfondsutredningens räkning. Vid presentationen kom sammanfattningsvis fram följande:

1978 års resultat för SABO-företagen ger vid handen, att 79 % av företagen redovisar underskott från fastighetsförvaltningen, att 39 % av företagen har dålig likviditet samt att 14 % av företagen uppvisar ett behållet kapital som är mindre än 1/3 av det egna kapitalet.

Framräknade medelvärden de stora företagen i Stockholm, Göteborg och Malmö utgör här ett dominerande inslag visar att kostnaderna sedan år 1971 (index = 100) fram till år 1976 ökat mindre än konsumentprisindex (kostnadsindex = 145, konsumentprisindex = 150). Därefter har ökningen varit större (1977 var kostnads- index 164 och konsumentprisindex 168, 1978 var kostnadsindex 183 och konsument- prisindex 185).

Intäkterna har under perioden utvecklats långsammare än kostnaderna (1971 var index 99, 1976 var det 140, för att 1977 och 1978 uppgå till 157 och 178).

T. 0. m. år 1977 har företagen i genomsnitt redovisat allt större underskott från fastighetsförvaltningen. (1971 uppgick underskottet till 1 kr 03 öre/m2 och 1977 till 5 kr 70 öre m2). 1978 visar dock ett något mindre underskott än föregående år (4 kr 01 öre/mz).

Det är främst fyra faktorer som kan styra det redovisade resultatet; avskrivningar, underhållsreserveringar, underhållsutgifter och hyresförluster för outhyrda lägenhe- ter.

De allmännyttiga företagen tillämpar en avskrivningsprincip som innebär att avskrivningarna skall vara lika med amorteringarna på fastighetslånen. Härav följer att fastigheterna'avskrivs under samma tid som lånens löptid (vanligen 60 år för bottenlån). Eftersom huvudparten av lånen är annuitetslån medför detta att avskrivningsbeloppen successivt ökar för en och samma fastighet. Med hänsyn till det allmännyttiga beståndets ålder är därför f. n. avskrivningarna mindre än vad som skattemässigt skulle ha tillåtits konventionellt beskattade fastighetsägare och vid avskrivning på andra grunder.

Medelvärdet för SABO-företagens avskrivningar uppgick år 1971 till 0,95 % av produktionskostnaden och år 1978 till 1,09 %.

Medelvärdet för avskrivningar ger vid handen att avskrivningarna har varit mindre under svåra år. Detta har sannolikt skett för att boksluten inte skal visa stora underskott.

Medianvärdet visar lägre avskrivningar än medelvärdet. Detta beror tnligen på att de små företagen här slår igenom mer. Ett skäl till att resultatet då blir anrorlunda kan vara att de mindre företagen inte har auktoriserande revisorer.

Enligt SABO-företagens redovisningsprinciper bör avsättningar underhållsreser- veringar — varje år ske efter den förslitning hyresgästen gör på lägenheten. Om man beräknar att ommålning av lägenheten exempelvis skall ske efter 10 år skall hyresgästen således betala 1/10 av kostnaden för ommålning varje år.

Företagens intäkter medger idag inte tillräckliga avsättningar för underhåll. Fram till ca år 2020 kommer intäkter och utgifter att i stort balansera varandra. För att utjämna utgiftstoppar krävs reservationer i storleksordningen ca 3 000 kr per lägenhet. Någon sådan fondering har dock inte kunnat ske. I mer än hälften av företagen är underhållsreserverna 1978 mindre än 800 kr per lägenhet. Under perioden 1971—1978 har reserverna urholkats genom penningvärdesförsämringen. Reserverna har i 1978 års penningvärde minskat från i medeltal cal 200 kr per lägenhet 1971 (583 kri 1971 års penningvärde) til ca 900 kr per lägenhet 1978.

Sedan år 1971 har de faktiska utgifterna för underhåll ökat men inte i samma takt som behovet av underhållsåtgärder. Underhållet släpar efter. Detta innebär för dagen emellertid inte i sin helhet någon kapitalförstöring men det påverkar hyresgästernas trivsel — eftersläpningen avser i de flesta fall lägenhetsunderhåll av mer ”kosmetisk” art. 1978 var eftersläpningen med en osäker uppskattning ca 70—80 kr/mz. Ungefär 1/3 av de eftersläpande underhållsåtgärderna är emellertid av sådant slag att de måste åtgärdas förr eller senare.

Sammanfattningsvis kan konstateras att det reella underskottet är betydligt större än det bokföringsmässiga underskottet. Också hyresförluster för outhyrda lägenheter påverkar resultatet. Om man utgår från medelvärden har dessa förluster sedan år 1972 överstigit vad som kan anses rimligt (1,5 % av bostadshyrorna). Sedan år 1974 har emellertid hyresförlusterna stadigt minskat. Medianvärdena visar att över hälften av företagen inte har några problem med outhyrda lägenheter. De allra senaste siffrorna visar t. o. rn. att 70 % av företagen 1978 inte hade några problem med outhyrda lägenheter.

Även om man antar att företagen hade haft full uthyrning skulle underskottet dock ha blivit betydande.

Ökningen av förvaltningskostnadernas storlek- främst kostnaderna för drift- och underhåll — har naturligtvis gett anledning till oro. Fastighetsförvaltning- ens problem har därigenom kommit alltmer i förgrunden inom byggnads- forskningen. Statens råd för byggnadsforskning (BFR) har ökat satsningen på forskningsprojekt avseende fastighetsförvaltning. Under 1979 har således BFR satsat ca 6 miljoner kronor på sådan forskning. År 1980 uppgår motsvarande belopp till nära 8 miljoner kronor. Beloppet kommer att höjas till det dubbla under början av 1980-talet.

Genom beslut vid regeringssammanträde den 31 augusti 1978 tillsatte regeringen en utredning om underhåll av hyres- och bostadsrättsfastigheter— underhållsfondsutredningen (Bo 1978:05). I utredningens direktiv (Dir 1978z79) påpekar föredragande statsråd att enligt uppgift från olika bostadsföretag och bostadsorganisationer tillräckliga medel saknas för framtida underhåll av fastigheterna. På grund av det kärva läget på marknaden för långfristiga krediter och då någon möjlighet att få statliga lån för enbart fastighetsunderhåll inte förelåg1 måste sparandet inom hela bostadssektorn för reparationer och underhåll öka. Hur och i vilka former detta kan ske skall undersökas av underhållsfondsutredningen.

I direktiven framhåller föredraganden vidare, att fastighetsunderhållet i regel bör finansieras av de boende. Ansvaret för avsättningar av medel till underhåll bör åvila fastighetsägaren. Principerna för och beräkning av

1 Enligt förordningen (1978:992) om lån för underhåll av vissa bo- stadshus kunde för åren 1979 och 1980 särskilda underhållslån utgå. För- ordningen har sedermera ändrats (SFS 1980:1069) så att underhållslån kan utgå också för år 1981.

för de boendes inflytande vid beslut om medlens disposition är därför en av de frågor underhållsfondsutredningen har att besvara. Utredningen skall dessutom närmare undersöka möjligheterna att för inre underhåll öka lägenhetsinnehavarens ansvar genom att i hyreslägenheter inrätta inre reparationsfonder, som knyts till lägenheten eller den boende.

Underhållsfondsutredningen har våren 1981 lagt fram ett förslag till lag om underhåll av hyreslägenheter. Förslaget (SOU 1981 :47) ger hyresgästerna ett långtgående inflytande över den egna bostaden såvitt gäller målning och tapetsering samt därmed sammanhängande åtgärder. Sådant underhåll får hyresgästen, om han vill det, utföra på egen bekostnad. Om hyresgästen inte vill svara för underhållet själv kan han i stället begära att få underhållet utfört av hyresvärden. Dennes underhållsansvar är underkastat vissa begränsning- ar. Utförs underhållet av hyresvärden skall hyresgästen betala särskild ersättning för detta. Hyresgästen skall varje år betala en tiondel av ersättningen. Ersättningen, som kallas underhållsavgift, ingår i hyran av lägenheten. En del av underhållsavgiften utgörs av en kreditavgift, som fastställs i särskild ordning. Hyresvärden finansierar underhållet genom att ta upp lån. För detta ändamål skall statliga lån tillhandahållas.

2.3.3 Kommunalt stöd till bostadsföretag 148 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet SOU 1981:77 uttaget från de boende för täckande av underhållskostnaderna och formerna Kommunförbundet har i samråd med SABO gjort en enkät hos samtliga kommunstyrelser i landet angående omfattningen av det kommunala stöd som lämnats till de allmännyttiga bostadsföretagen under åren 1976 och 1977. Av svaren på enkäten framgår att nära nog hälften av samtliga kommuner i landet lämnade bidrag till allmännyttiga bostadsföretag. År 1976 lämnades således direkta kommunala bidrag i 114 kommuner till ett sammanlagt belopp av 75 miljoner kronor. År 1977 lämnades totalt 155 miljoner kronor i 136 kommuner, vilket motsvarar en utdebztering på i genomsnitt 0:09 kr per skattekrona. Av en enkät för tiden 1971—1973 framgår att bidrag förstnämnda är utgick i 63 kommuner med ett sammanlagt belopp om 15 miljoner kronor. Denna enkät var dock inte lika omfattande som 1976—1977 års, varför viss försiktighet måste iakttas vid jämförelse mellan utfallet av enkäterna.

Kommunernas stöd till de allmännyttiga bostadsföretagen utgår emellertid inte bara genom direkta subventioner. Vissa kommuner, främst de mindre, ger även indirekta subventioner genom att inte ta ut självkostnaden för exploateringsarbeten. En del kommuner handhar dessutom allmäinnyttigt bostadsföretags tekniska och/eller kamerala förvaltning. Flertaet av dessa kommuner får troligen inte full täckning för de kostnader som därvid uppstår.

Hur de kommunala bidragen fördelats efter ändamål under åren 1971—1973 och 1976—1977 framgår av tabell 8. Tabellen finns upptagen i redovisning av enkäten avseende kommunalt stöd till allmännyttga lbostads- företag är 1976 och 1977. j

Kommunerna lämnar också lån till allmännyttiga bostadsförettg. .År 1976 ,- lämnade 47 kommuner sådana lån till ett sammanlagt belopp (om 143 &] miljoner kronor. Följande år - 1977 lånade 60 kommuner ut sammanlagt

Tabell 8 Kommunaia bidrag 1971—1973 och 1976—1977 fördelade efter ändamål, Mkr. Samtliga kommuner

År Totalt Därav för bidrag Över— Outhyrda Täckning av Övrigt kostnader lägenheter driftunderskott 1971 15,7 2,4 3,1 5,9 4,3 1972 18,9 2,9 3,4 10,2 2,4 1973 28,8 11,5 2,8 12,2 2,3 1976 75,2 6,2 17,0 34,3 17,7 1977 1552 6,7 84,3 44,3 19,9

148 miljoner kronor. År 1971 uppgick lånebeloppet till totalt 15 miljoner kronor avseende 35 kommuner.

Hur de belopp kommunerna lånade ut till bostadsföretagen under åren 1976 och 1977 fördelade sig framgår av tabell 9.

Tabell 9 Fördelningen av kommunala lån till bostadsföretagen 1976 och 1977, Mkr

1976 1977

Län till nybyggnation 46,5 22,9 Län i avvaktan på slutlig finansiering 38,4 54,0 Lån för fastighetsförvårv 9,8 15,3 Lån för likviditetsförstärkning 21,0 9,0 Lån för täckande av överkostnader 10,1 21,4 Lån för täckande av hyresförluster 2,7 2,3 Lån för täckande av driftsunderskott 7,1 18,1 Totalt 143,4 148,1

2.4. Undersökningar beträffande hyressättning och hyresstruktur

2.4.1. En undersökning av bruksvärdesystemet

Bruksvärdeprincipens tillämpning har tidigare inte varit föremål för några mer omfattande vetenskapliga undersökningar. År 1979 lade emellertid Bengt Turner, forskare vid nationalekonomiska institutionen vid Lunds universitet, fram en avhandling betitlad ”Hyressättning på bostadsmarkna— den. Från hyresreglering till bruksvärdesprövning” (Byggforskningsrapport R 69:1979).

I samarbete med hyresmarknadens partsorganisationer har Turner valt att undersöka bostadsmarknaderna i Lunds, Partille, Ronneby och Linköpings kommuner. Dessa kommuner uppfyller i stort sett vissa grundläggande förutsättningar som Turner ställt upp. Bl. a. finns i kommunen ett allmän- nyttigt bostadsföretag som i storleks- och hyressättningshänseende domine- rar över eventuella övriga allmännyttiga bostadsföretag i kommunen. Om

Antal kommuner som lämnat bidrag

63 63 77 114 136

1 Beträffande hyressätt- ning gällde vid tidpunk- ten för Turners under- sökning den i avsnitt 2.1.2 beskrivna meto- den. För hyresfördel— ningen gällde regler som i vissa avseenden något skiljde sig från de i nyss- nämnda avsnitt angivna. En redogörelse för den äldre metoden finns i

en av SABO och Hyres- gästernas riksförbund utgiven skrift "Hyresför- delning på lägenheter av olika storlek” (1969). Den äldre metoden finns också redovisad i Tur- ners avhandling s. 88 ff.

flera jämnstora allmännyttiga bostadsföretag fanns i kommunew skulle nämligen analysen av hyresstrukturen försvåras (vilka förutsättningirna är i övrig se a.a.s. 123).

Av Turners analys av bostadsmarknaden i de fyra utvalda kommunerna framgår följande: Det dominerande allmännyttiga bostadsföretaget i Lund tillämpar en hyressättning som väl ansluter till hyresmarknadskommitténs rekommendationer.1Differansen i genomsnittshyra per kvadratmeter lägen- hetsyta mellan två produktionsår uppgår således i Lundaföretagets bestånd till 0,92 kr. Motsvarande tal enligt rekommendationen är 0,80 kr. Utgifts- strukturen är betydligt mer åldersberoende än hyresstrukturen. Differensen mellan kostnaderna för två årgångar uppgår här genomsnittligt till 1,84 kr per kvadratmeter bostadslägenhetsyta och produktionsår. Skillnaden mellan hyres- och utgiftsstrukturens åldersberoende visar att de som bor i hus producerade år 1946 har en hyra på 93 kr/m2 bly (kvadratmeter bostadslä- genhetsyta). Utgifterna för en sådan fastighet uppgår till 77 kr. Överskottet 16 kr kan fastighetsbolaget använda för att subventionera senare produce- rade fastigheter, som går med underskott. I fastigheter producerade år 1964 är överskottet 0, dvs. hyresintäkter och utgifter balanserar varandra. I Partille är bostadsföretagets hyressättning extremt åldersberoende. Den genomsnittliga differensen mellan två produktionsår är 2,55 kr/m2 bly och produktionsår. Hyresmarknadskommitténs rekommendation skulle här ha lett till ett åldersberoende av 0,64 kr/m2 bly. Utgiftsstrukturen är ännu mer åldersberoende — i genomsnitt 2,95 kr/m2 bly. Utgifterna är i samtliga årgångar större än hyresintäkterna. Verksamheten går alltså med förlust.

Det allmännyttiga bostadsföretaget i Ronneby tillämpar en hyressättning som ger en genomsnittlig differens om 0,89 kr/m2 bly mellan två produk- tionsår. Om hyresmarknadskommitténs rekommendation följts skulle diffe- rensen ha uppgått till 0,74 kr/m2 bly och produktionsår. Differensen på genomsnittsutgifterna mellan två produktionsår uppgår till 1,40 kr/m2 bly och produktionsår. Övervältringen är här tämligen blygsam — ca 7 kri överskott för fastigheter producerade 1949, och ett underskott på ca 5 kr för fastigheter producerade 1973. För fastigheter producerade 1963 är överskottet noll.

Det dominerande allmännyttiga bostadsföretaget i Linköping, AB Stångå- staden, tillämpar en hyressättning som helt följer hyresmarknadskommitténs rekommendationer. Differensen mellan två årgångar är i genomsnitt 0,72 kr/m2 bly. Bostadsvärdekomponenten har här tilldelats en strategisk roll i hyressättningen. Vidare har många av de äldre lägenheterna i beståndet genom renoveringar erhållit en långt bättre standard än vad produktionsåret antyder. Utgiftsstrukturen är mer åldersberoende än hyresstrukturen. Skillnaden är emellertid liten, 0,87 kr/m2 bly och produktionsår för utgiftsstrukturen, 0,72 kr/m2 bly och produktionsår för hyresstrukturen. Det ovanligt svaga åldersberoendet för utgifterna kan förklaras med intemfinan- siering av renoveringsåtgärder. Genom att ta ut ytterligare lån på äldre fastigheter har man fått fram kapital att finansiera dels förbättrirgar i dessa fastigheter dels överkostnader i nyproduktionen. Detta leder till ett måttligt åldersberoende. Inverkan av åldersberoendet är dock mycket osystematiskt till sin natur. Slutsatserna om övervältringens storlek blir därned något osäkra. En viss, ehuru obetydlig övervältring kan dock spåras.

Studien av de fyra allmännyttiga bostadsföretagen visar enligt Pumer att

en övervältring existerar. Den är dock av varierande omfattning. Vidare anser Turner att hyresstrukturen förutom en övervältrande funktion också får en riskutjämnande och en kapitalförsörjande funktion.

Turner har även undersökt vilken inverkan hyresstrukturen hos de allmännyttiga företagen har på hyressättningen i det enskilda beståndet i de fyra kommunerna.

I Lunds kommun ligger hyrorna i det enskilda beståndet på samma nivå som hyrorna i det allmännyttiga beståndet i fastigheter byggda före år 1950. Efter 1950 förefaller hyrorna i enskilt ägda fastigheter i allmänhet ligga 5—10 kr/m2 bly under hyrorna för det allmännyttiga bostadsföretaget. En förutsättning är dock att samma åldersberoende i lägenheternas standard föreligger i båda bestånden.

I Partille kommun ligger hyrorna i enskilt ägda fastigheter på en lägre nivå än hyrorna i det allmännyttiga beståndet. Differensen ligger omkring 10 kr/m2 bly. Skälet härtill kan antingen vara att låga hyror i det enskilda beståndet håller nere hyrorna i de allmännyttiga fastigheterna eller att hyrorna i det allmännyttiga beståndet begränsar hyresnivån inom den enskilda sektorn. Det senare antagandet är enligt Turner den troligaste förklaringen.

I Ronneby ligger hyrorna i det enskilda beståndet genomsnittligt 10—15 kr/m2 bly under hyrorna i det allmännyttiga beståndet. Det bör emellertid understrykas att det finns ett större, enskilt bostadsföretag som markant aWiker från genomsnittet. Hyrorna i det företaget ligger nämligen i allmänhet 5 kr/m2 bly över hyrorna för jämngamla allmännyttiga lägenhe- ter.

I Linköping slutligen sammanfaller hyresstrukturen inom den enskilda sektorn väl med hyresstrukturen hos det dominerande allmännyttiga bostadsföretaget. Hyrorna i det enskilda beståndet varierar mellan i 10 kr/m2 bly i förhållande till det allmännyttiga.

Turner drar av det anförda den slutsatsen att hyressättningen i de allmännyttiga bostadsföretagen visar sig få en mycket varierande genom- slagskraft på hyressättningen i det enskilda beståndet. Från fastighetsägar- håll förklaras det förhållandet, att hyrorna i det enskilda beståndet i allmänhet synes ligga något under hyrorna i de allmännyttiga företagen, med att man inte vågar riskera en prövning i hyresnämnd, eftersom hyreshöj- ningen då fördröjs vilket medför en svår belastning på likviditeten. Under förutsättning att samma utgiftsstruktur råder i allmännyttigt och enskilt bestånd kommer enligt Turner sannolikt den faktiska hyressättningen att medföra en viss reduktion av de vinsteri äldre enskilt ägda fastigheter som är en följd av att övervältring i varierande omfattning förekommer i de allmännyttiga bostadsföretagen.

I avhandlingen (s. 192 f) diskuterar Turner även vilka faktorer som påverkar om det är lönsamt eller ej för enskilda fastighetsägare att bygga nya hus. Svårigheten att komma till konkreta slutsatser illustrerar Turner med följande argument:

Om allmänyttiga företag använder inflationsvinster för att subventionera hyrorna för senare byggda hus tenderar detta att pressa ner dessa hyror så att det diskonterade värdet av hyrorna för visst hus inte täcker dess pris. Detta skulle då leda till att enskilda inte har någon anledning att bygga nya hus eftersom dessa inte kan antas gå ihop. För

de enskilda lägenhetsägarna finns ju ingen anledning att använda inflations- eller andra vinster för att subventionera nybyggnation. Å andra sidan om enskilda inte bygger nytt ' kommer det allmännyttiga företaget (eller företagen) att få ersätta gamla lägenheter och tillgodose en ökad efterfrågan. Detta tenderar att höja hyrorna så att ett hus byggt vid en given tidpunkt faktiskt ger överskott. Således finns anledning för enskilda att

bygga.

Turners tes blir m. a. o. att om de allmännyttiga företagen successivt ökar sin marknadsandel genom stor nyproduktion kommer även ett nyproducerat privatägt hus att gå ihop. Omvänt pressar en minskande eller låg andel nyproducerade lägenheter hos de allmännyttiga företagen ned de framtida hyrorna så att en given lägenhets hyror inte täcker vad det kostar att producera den. En enskild fastighetsägare saknar då anledning att bygga nya hus.

I avhandlingen (s. 196 ff) lägger Turner fram förslag till reformer för att undanröja de problem och brister som är förknippade med bruksvärdepröv- ningens konstruktion och tillämpning.

Av Turners analys framgår att lägesfaktorn inte tillmäts någon större betydelse i hyressättningsarbetet. Detta har givit upphov till en s. k. svart marknad för centralt belägna hyresrätter. För att utnyttja den höga betalningsviljan för lägenheter i centralt belägna fastigheter fordras dock enligt Turner inte någon förändring i lagtexten. Det räcker med att partsorganisationerna i sitt förhandlingsarbete tillmäter lägesfaktorn större vikt.

Det nominella finansieringssystem som i dag existerar medför att åldersvisa skillnader i utgifter är större än åldersvisa standardskillnader. Detta är en förutsättning för övervältringen. Härigenom uppstår fördelnings- effekter i beståndet. Äldre hus får ett överskott av engångskaraktär medan nyare får ett motsvarande underskott. Detta kan i kortsiktigt perspektiv upplevas som omotiverat. Ett sätt att komma till rätta med dessa problem är enligt Turner att införa ett realt finansieringssystem. Detta skulle medföra att kapitalutgifterna fördelas om över tiden. Kapitalutgifterna för nyproduce- rade fastigheter skulle bli lägre medan de för äldre fastigheter skulle bli högre. På så sätt försvinner fördelningseffekterna i bruksvärdesystemet. Genom indexlån eller en låg initialränta som trappas upp relativt snabbt kan enligt Turner realvärdet på kapitalutgifterna hållas konstant efter korrektion för åldrande och åldersberoende drifts- och underhållskostnader. Ett realt finansieringssystem skulle också medföra att behovet av övervältring minskar. Detta skulle troligen medföra mer marknadsanpassade hyresrela- tioner. Därigenom skulle troligen nyproduktionen av bostadslägenheter öka. För att lösa de problem som hänger samman med skillnader i hushålls- sammansättningen krävs enligt Turner bostadssociala åtgärder. Ändringen i bruksvärdesystemet kan knappast tillgripas utan att syftet med hyressätt- ningssystemet förstörs.

De allmännyttiga bostadsföretagen har enligt Turner många olika — ibland oförenliga — målsättningar. Fastighetsägarna inom den enkilda sektorn råder inte över hyressättningen i de allmännyttiga bostadsföretagen. Genom att hyrorna i det enskilda beståndet anknyter till de hyror som utgår i de allmännyttiga fastigheterna uppstår en betydande osäkerhet på grund av

ovissheten i de allmännyttiga bostadsföretagens målsättning. Detta får enligt Turner till följd att avkastningen på husinvesteringar inom den enskilda sektorn blir mycket osäker. Vill man inte acceptera denna osäkerhet kan systemet modifieras genom att partsorganisationerna fattar mer bindande målsättningsbeslut än de tidigare gjort. Det finns också en möjlighet att skärpa lagstiftningen. I dag kan inte hyresnämnden förklara en viss hyresstruktur oskälig. Hyresnämnden kan endast förklara att en viss hyresrelation inte är skälig. Hyreslagen borde därför ändras så att hyresnämnderna kan pröva även hyresstrukturens utseende.

De allmännyttiga bostadsföretagen saknar i regel fastigheter i det äldre beståndet. Hyressättningen av äldre lägenheter i den enskilda sektorn blir därför komplicerad. Man tvingas därför till värdering av skillnader i bruksvärde som inte kan kallas för marginella. Partsorganisationernas styrka och förhandlingsskicklighet kommer därför att få en avgörande betydelse när det gäller hyressättningen för äldre lägenheter. Detta skapar sannolikt en betydande osäkerhet om ”hyresvärdet” i framtiden för äldre hus i den enskilda sektorn. Detta skulle kunna undvikas om partsorganisationernas rekommendationer fick en striktare tillämpning. En annan lösning är att i hyreslagen ta in en regel som ger hyresnämnderna möjlighet att värdera även icke-marginella skillnader i t. ex. ålder och utrustning.

Det finns enligt Turner tendenser till att parterna i förhandlingsarbetet använder sig av vissa bestämda lägenheter som jämförelseobjekt. Detta medför vissa risker. För det första kan en felaktig hyressättning i det allmännyttiga bostadsföretaget föras över till den enskilda sektorn. För det andra kan förekomsten av fasta jämförelseobjekt få till följd att hyresgäst- föreningen i förhandlingar med det allmännyttiga bostadsföretaget försöker åstadkomma extra låga hyror på de allmännyttiga lägenheter som av tradition jämförs med ett större antal lägenheter i den enskilda sektorn. Detta skulle kunna undvikas genom att hyresnämnderna gavs möjlighet till en mer nyanserad bedömning av icke-marginella skillnader i bruksvärdet. Även de enskilda fastighetsägarnas rätt till information om det allmännyttiga bostadsbeståndet och dess hyror är av stor betydelse i detta samman— hang.

Turner (s. 213 f) sammanfattar sina förslag till reformer i följande fem punkter:

1. Ett realt verkande finansieringssystem, som medför en bättre anpassning mellan utgifter och önskade hyror för lägenheter av olika åldrar,

2. en förändrad hyreslag som möjliggör en mer nyanserad bedömning av vilka hyresskillnader, relaterade till bruksvärdeskillnader, som är skäli- ga,

3. en mer bindande och preciserad överenskommelse mellan partsorganisa- tionerna-om hur bruksvärdeskillnader skall värderas. Överenskommel- sen bör vara konsistent med 2 ovan,

4. möjligheter att definiera självkostnadsprissättningskravet för de allmän- nyttiga bostadsföretagen över en längre period så att en mer marknads- anpassad hyresnivå kan tillåtas på kort sikt,

5. bättre möjligheter för fastighetsägaresidan att få information om hyresstrukturen och principerna för hyressättningen i de allmännyttiga bostadsföretagen.

2.4.2. En undersökning av hyresstrukturen i allmännyttiga bostadsföretag

På uppdrag av hyresrättsutredningen har statens institut för byggnadsforsk- ning utfört en specialbearbetning av en pågående större undersökning av hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföretagen år 1980. Undersökning- en utförs inom ”Gruppen för analys av bostadsmarknad och bostadspolitik” under ledning av Bengt Turner. En av Turner utförd sammanställning av bearbetningen finns i bilaga 2, vartill hänvisas.

2.5. Undersökningar beträffande sociala kostnader

Som framgått under avsnitt 2.2.2 har i debatten kring bruksvärdesystemet bland annat från SABO hävdats att de allmännyttiga företagens hyror till viss del baseras på andra kostnader än de som förekommer hos de privata hyresvärdarna. Detta skulle sammanhänga med att de allmännyttiga företagen får bära ett mer vittgående socialt ansvar— SABO har därvid bl. a. pekat på att antalet boende per lägenhet eller bostadsytenhet i jämförbara lägenheter är påtagligt större hos allmännyttiga hyresvärdar än hos privata. Vidare har hävdats att de allmännyttiga företagen har en högre flyttnings- frekvens än de privata.

I detta avsnitt skall vi först presentera visst siffermaterial beträffande boendetäthet och flyttningsfrekvens hos olika kategorier av hyresvärdar. Därefter lämnas en redogörelse för en av Bengt Turner utförd undersökning (Sociala merkostnader, sambandet mellan hyresgäststruktur och bostadsfö- retagens drifts- och underhållskostnader, februari 1979) av sociala merkost- nader hos ett allmännyttigt bostadsföretag Malmö kommunala bostadsak— tiebolag (MKB). Undersökningen har gett upphov till en livlig diskussion. Den har kommenterats av bl. a. Jan Kielland, Svenska byggnadsentrepre- nörföreningen (Sociala merkostnader i MKB, Kritiska synpunkter på en forskningsrapport). På hyresrättsutredningens uppdrag har vidare Turners utredning granskats av länsbostadsdirektören Erwin Mildner, expert i utredningen (PM dagtecknad den 20 november 1979, Kritiken mot Bengt Turners studie Sociala merkostnader). Kiellands och Mildners synpunkter redovisas också i detta avsnitt.

Uppgifter om boendetäthet kan hämtas ur officiell statistik. Ur 1975 års folk- och bostadsräkning kan man för övriga hus (andra hus än småhus) bl. a. få fram uppgifter om antal boende per 100 bostadsrum, antal boende per 100 rumsenheter, antal boende per 100 hushåll och antal rumsenheter per 100 boende. Dessa uppgifter kan delas upp efter ägarkategori (allmännyttigt bostadsföretag, stat- och kommun, bostadsrättsförening och övriga), kom- munernas storlek och byggnadsår.

SABO har låtit ta fram dessa uppgifter. Ur den statistiken kan utläsas att det hos SABO finns fler boende per 100 bostadsrum/rumsenheter/hushåll respektive att antalet rumsenheter per 100 boende är mindre hos SABO än hos bostadsrättsföreningar och andra hyresvärdar. Detta gäller oavsett vilken typ av område man undersöker (de tre storstadsregionerna, kommun- er av olika storlek) och oavsett fastighetens byggnadsår. Betraktar man

exempelvis siffrorna för hela riket avseende antalet boende per 100 hushåll i övriga hus (flerbostadshus) blir resultatet för SABO 223, för bostadsrätts- föreningar 205 och för övriga (privata hyresvärdar) 186. För samtliga flerbostadshus i hela riket är antalet 203. Tas även småhusen med blir det totala resultatet för riket 241 (samtliga bostadslägenheter).

Antalet boende per 100 hushåll i flerbostadshus framgår av tabell 10.

Tabell 10 Antal boende per 100 hushåll i flerbostadshus (1975 års folk- och bostadsräkning)

Typ av område SABO Bostads- Privata Skillnad Totalt rätts- mellan föreningar SABO

och privata

Storstockholm 219 205 172 (+47) 195 Storgöteborg 220 213 181 (+39) 203 Stormalmö 225 204 176 (+49) 196 Kommun >75 000 inv 226 206 192 (+34) 207

Kommun 25 000—

74 999 inv. 229 206 197 (+32) 209 Kommun ( 25 000 inv. 220 198 207 (+13) 206 Totalt 223 205 186 (+37) 203 Fastigheter byggda

före 1951 178 163 168 (+10) 168 1951—1960 204 197 200 (+ 4) 199 1961—1965 232 219 219 (+13) 224 1966—1970 254 246 239 (+ 15) 247 1971—1975 228 230 220 (+ 8) 226

Tabellen ger vid handen att skillnaden i boendetäthet mellan allmännyt- tiga och privata fastigheter är minst i kommuner med mindre än 25 000 innevånare samt i fastigheter byggda under åren 1951—1960. Skillnaden är störst i storstadsregionerna och i fastigheter byggda under åren 1961—1965 och 1966—1970.

Av tabellen framgår att fastigheternas ålder har stor betydelse för boendetätheten. Det kan sammanhänga med att andelen smålägenheter är större i det äldre beståndet. Vidare är i regel andelen barnfamiljer mindre i det äldre beståndet. SABO-företagen har relativt få fastigheter i det äldre beståndet.

Liknande statistiska uppgifter saknas beträffande flyttningsfrekvensen. Viss ledning kan dock hämtas ur andra undersökningar. En undersökning1 av flyttningsfrekvensen hos SABO-företagen visar således att hälften av samtliga företag för år 1976 hade en flyttningsfrekvens som låg mellan 19 och 27 %. Den genomsnittliga flyttningsfrekvensen uppgick år 1975 och 1976 till

1 PM dagtecknad den 16 november 1977 röran- de flyttningsfrekvensen i SABO-företagen. Med flyttningsfrekvens avses här andelen lägenheter inom det totala bestån- det där hela hushållet har flyttat.

22 %. I SABO-rapport nr 19 (s. 20) finns en redovisning av flyttningsfre- kvensen i SABO-företagen åren 1975—1979. Av redovisningen framgår att flyttningsfrekvensen varierar kraftigt från ort till ort och mellan bostadsom- råde och bostadsområde. Den genomsnittliga flyttningsfrekvensen uppgick år 1977 och 1978 till 20 % samt är 1979 till 18 %.

För det privatägda bostadsbeståndet finns liknande uppgifter inte tillgång- liga. Viss ledning kan man dock få i debatten kring Turners ovan nämnda undersökning.

Turner har i sin undersökning av sociala merkostnader uppgett att omflyttningen i lägenheter inom MKB:s bestånd år 1977 uppgick till 22,3 %. Kielland har undersökt antalet flyttningar i förhållande till totala antalet lägenheter i ett enligt Kielland med MKB:s bestånd åldersmässigt jämförbart enskilt ägt fastighetsbestånd för år 1978. Han har därvid kommit fram till en flyttningsfrekvens om 20,6 %. Beräknas flyttningsfrekvensen hos MKB på motsvarande sätt (Turner har räknat i procent av uthyrda lägenheter) erhåller man enligt Kielland 20,3 % omflyttning.

Mildner hävdar för sin del att flyttningsfrekvensen är beroende av beståndets lägenhetsstorlek, modernitet och ålderssammansättning samt mer eller mindre centrala läge. Mildner menar att det av Kielland redovisade materialet kan användas främst för att bedöma flyttningsfrekvensen i det privata beståndet byggt efter 1951. Han beräknar andelen till 17,6 %. För att bedöma flyttningsfrekvensen i det äldre beståndet refererar han till en undersökning av flyttningsfrekvensen i 15 bostadsområden i Örebro för år 1975. Undersökningen omfattar endast flyttningar över områdesgränser, ej inom områdena. I 10 allmännyttiga områden är medelflyttningsfrekvensen 18 % och i fem centrala områden med huvudsakligen äldre privata hyresfastigheter 14 %. Eftersom en del egnahem ingår uppskattas flyttnings- frekvensen i hyresfastigheterna till 15 %. Med hänsyn till flyttningsfrekven- sen inom områdena, som höjer flyttningstalen, uppskattar han att allmän- nyttan i Örebro har ca 4 % högre flyttningsfrekvens än det äldre privata beståndet. Att en sådan skillnad finns stöds också av Kiellands material. Mildners slutsats blir att flyttningsfrekvensen i det privata beståndet i Malmö torde vara ca 4 % lägre än i det allmännyttiga, dvs. ca 18 %. Vi kan i detta sammanhang erinra om att boendeutredningen i sitt betänkande Bostadsförsörjning och bostadsbidrag (SOU 1975:51 s. 83) lämnat uppgifter om samtliga flyttningar år 1974. Med viss förenkling sägs där att ungefär var sjätte person eller 17 % av totalbefolkningen flyttade under år 1974.

Som sociala merkostnader betecknar Turner i sin undersökning sådana kostnadsskillnader mellan jämngamla allmännyttiga och enskilt ägda fastig- heter som kan relateras till skillnader i hushållsstruktur. Enligt Turners beräkningar uppgick de sammanlagda sociala kostnaderna hos MKB 1978 till 16 miljoner kronor eller i genomsnitt 14 kr 37 öre per uthyrd kvadratmeter bostadslägenhetsyta vilket motsvarar 12 kr 70 öre per total m2 vy. Skillnaderna mellan olika bostadsområden är anmärkningsvärt stora.

De skillnader i hushållsstruktur som framför allt ger upphov till sociala merkostnader består enligt Turner dels av kostnader till följd av onormalt beteende hos hyresgästerna, dels kostnader som beror på skillnaden i hushållsstorlek mellan allmännyttiga och enskilda fastigheter. Den först—

nämnda typen av kostnader kallas även sociala kostnader.

Kostnader på grund av onormalt beteende kan enligt Turner indelas i direkta och indirekta kostnader.

Direkta kostnader är kostnader för återställande åtgärder. Hit hör inte blott kostnader på grund av vandalisering, inbrott och annan direkt förstörelse utan även kostnader på grund av onormal förslitning betingad av vårdslöshet. Hyresförluster på uthyrda lägenheter hör också hit.

Indirekta kostnader är sådana kostnader som indirekt sammanhänger med förekomsten av vandalisering och förstöring, exempelvis hyresförluster på outhyrda lägenheter, kostnader för onormal omflyttning, marknadsförings- kostnader i form av större krav på underhållsstandarden på lediga lägenheter. Andra indirekta kostnader är avvärjande kostnader, t. ex. byte till tåligare material, kostnader för vakthållning.

Av Turners undersökning framgår att de direkta kostnaderna för underhåll på grund av onormalt beteende är relativt låga för de äldre områdena i MKB:s fastighetsbestånd fastigheter producerade fram till år 1962. Därefter stiger kostnaderna brant och når sitt maximum i ett område som är producerat 1968. De senast producerade områdena visar däremot påtagligt lägre värden. Samma tendens kan konstateras inte blott när det gäller övriga direkta kostnader på grund av onormalt beteende utan även när det gäller de indirekta kostnaderna.

Turner konstaterar i sin utredning, att de sociala kostnaderna inom ett bostadsområde och antalet socialhjälpstagare bland hyresgästerna inom området samvarierar. Inom områden där de sociala kostnaderna är höga är också antalet socialhjälpstagare stort.

När det gäller frågan om sociala kostnader i det enskilda beståndet i Malmö har Turner utgått från samvariationen mellan sociala kostnader och andelen socialhjälpstagare bland hyresgästerna. Hos de privata hyresvärdar- na är andelen socialhjälpstagare låg. Turner har därvid dragit den slutsatsen att några sociala kostnader knappast kan existera där. Samtliga MKB:s sociala kostnader skulle alltså vara merkostnader.

Såväl Kielland som Mildner är kritiska mot Turners utredning. De anser båda att Turners slutsatser om de sociala merkostnadernas storlek hos MKB inte är rättvisande. Detta beror enligt dem för det första på att Turner dels felaktigt räknat med vissa kostnader t. ex. brandförsäkringspremier dels underlåtit att ta hänsyn till vissa besparingar som uppstår när lägenheter står outhyrda. För det andra har enligt deras mening Turner av det material han haft tillgängligt i vissa fall dragit felaktiga slutsatser samt använt felaktiga metoder. Såväl Kielland som Mildner anser således att det på grundval av tillgängligt material är möjligt att göra rimliga uppskattningar av de sociala kostnaderna i det privata beståndet. Den indirekta metod som Turner använt att beräkna dessa kostnader anser de under alla förhållanden vara otillförlitlig och ge orimliga resultat.

I sin beräkning av de sociala merkostnadernas effekt på hyrorna i det privata beståndet har Turner vidare inte tagit hänsyn till att Malmö kommun gett MKB bidrag på 5 miljoner kronor det aktuella året.

Både Kielland och Mildner har med utgångspunkt i de ändringar av Turners siffermaterial som de ansett befogade och tillgängliga uppgifter om och uppskattningar av sociala kostnader i det privata beståndet beräknat

MKB:s sociala merkostnader. Kielland beräknar därvid MKB:s sociala merkostnad till 4,5 miljoner kronor eller 3 kr 60 öre per m2 vy. Han menar dock att hyresförluster och marknadsföringskostnader ej bör räknas som social kostnad, varför MKB:s sociala merkostnad skulle vara 1,6 miljoner kronor eller 1 kr 30 öre per m2 vy. Enligt detta synsätt skulle kommunens bidrag leda till en hyressänkning hos MKB och därmed resultatförsämring för de privata företagen.

Mildner uppskattar MKB:s sociala kostnad till 9 kr 90 öre per m2 total vy och de privata företagens motsvarande kostnader till 4 kr 57 öre. MKB:s sociala merkostnad skulle alltså uppgå till 5 kr 34 öre per m2 total vy. Med hänsyn till kommunens bidrag på 5 miljoner kronor eller ca 4 kr per m2 total vy kan hyrorna i det privata beståndet påverkas med 1 kr 34 öre per rnZ vy eller totalt med ca 4 miljoner kronor.

2.6. Överväganden och förslag

2.6.1. Allmänna utgångspunkter

Vi har fått till uppgift att utvärdera erfarenheterna av bruksvärdeprincipen. I det betänkande av civilutskottet som ligger till grund för vårt uppdrag (CU 1977/78:32) anförs att mot bakgrund av vad som kan komma fram vid en sådan utvärdering bör övervägas i vilka avseenden bruksvärdereglerna kan behöva justeras.

Bruksvärdeprincipen har inte under någon längre tid tillämpats generellt i landet. Visserligen infördes principen genom lagändring år 1968, men ända fram till år 1975 gällde hyresregleringen för en stor del av lägenhetsbeståndet på våra större orter och t.o.m. den 31 december 1978 har därefter avvecklingslagen gällt för i huvudsak samma bestånd. Vidare har helt nyligen hyresförhandlingslagen införts. De hyror som fastställs genom förhandlingar på den privata sektorn bygger visserligen på bruksvärdeprincipen, men förhandlingsarbetet kan väntas påverka resultatet så att detta inte behöver bli överensstämmande med vad som skulle ha följt av en hyresnämndspröv- ning. Bruksvärdeprincipen har sålunda tillämpats så kort tid under nu gällande förutsättningar att erfarenheterna av denna tillämpning äriförhål- landevis knapphändiga.

Hur bruksvärdeprincipen tillämpas är också i hög grad beroende av de lokala förhållandena. Vetenskapliga undersökningar av bruksvärdeprinci- pen måste därför i första hand hänföra sig till enskilda orter eller kanske snarare till enskilda bostadsförvaltningar. En illustration till detta är Turners tidigare nämnda undersökningar av hyresstrukturerna på fyra lokala hyresmarknader och av sociala merkostnader i ett allmännyttigt bostadsfö- retag i Malmö (se avsnitt 2.4.1 och 2.5). En mer generell undersökning är Turners undersökning av hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföreta- gen år 1980 (se avsnitt 2.4.2 och bilaga 2).

En vetenskapligt underbyggd utvärdering av bruksvärdeprincipen måste med nödvändighet bli lång och tidsödande. Enligt vår mening är det inte lämpligt att en sådan total utvärdering bedrivs inom ramen för en statlig utredning. Det är bättre att dessa undersökningar överlämnas åt den

vetenskapliga forskningen som genom statens råd för byggnadsforskning kan riktas in mot lämpliga frågor på detta område.

Emellertid kan, om bruksvärdeprincipen skulle vara behäftad med allvarliga brister, statsmakterna inte slå sig till ro i avvaktan på resultatet av en omfattande vetenskaplig dokumentering av sådana eventuellt förefintliga brister. Ett studium av civilutskottets betänkande CU 1977/78:32 visar att det närmast är förhållandena när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandar som lett utskottet fram till kravet på en utvärdering av bruksvär- deprincipen. Vi har därför fattat vår uppgift så att vi skall ta del av praktiska erfarenheter av bruksvärdesystemet i syfte att göra de justeringar i systemet som visar sig erforderliga, med tyngdpunkten lagd på förfarandet när förhandlingarna strandat. Det material vi grundar våra överväganden på är dels de praktiska erfarenheter vi fått del av under våra hearings med företrädare för hyresmarknadens partsorganisationer samt för domstolar och hyresnämnder, dels det material som utredningens egna organisationsrepre- sentanter lagt fram och dels de undersökningar som nu föreligger.

Den kritik mot bruksvärdeprincipen som i anslutning till motion 1977/ 78:1943 (s) relaterats i betänkandet CU 1977/78:32 går i huvudsak ut på följande: Å ena sidan hävdas det ibland att principen leder till att hyresnivåerna drivs upp i det privata bostadsbeståndet som en följd av att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror till viss del baseras på andra kostnader än de som förekommer hos de privata hyresvärdarna. Detta skulle hänga samman med att de allmännyttiga företagen får bära ett mera vittgående socialt ansvar. Å andra sidan hävdas det samtidigt att de allmännyttiga företagen inte tar ut full täckning för sina kostnader vid hyresförhandlingarna. Detta skulle i så fall verka i motsatt riktning när det gäller hyresnivåerna i det privata bostadsbeståndet. Den hyresutjämning mellan olika årgångar av bostadshus som förekommer inom de allmännyttiga bostadsföretagen leder till hyresnivåer, som enligt motionärerna av hyresgästernas företrädare anses ligga alltför högt när det gäller det äldre bostadsbeståndet och av fastighetsägarnas företrädare anses ligga alltför lågt när det gäller de senaste årens nyproduktion och därför enligt deras mening inte utgör ett korrekt underlag för en jämförelseprövning. De nu anförda omständigheterna visar enligt motionärernas och civilutskottets mening att utvecklingen på hyresmarknaden synes ha lett till en förändring av bruksvärdeprincipen.

De företrädare för de allmännyttiga företagen som inom eller inför vår utredning har anfört principiella synpunkter på bruksvärdeprincipen har såvitt angår principens verkningar för deras företag i huvudsak anslutit sig till den i civilutskottets betänkande relaterade kritiken. Därutöver har ytterli- gare en viktig principiell synpunkt anförts. Genom den språngvisa stegringen av byggnadskostnaderna har kapitalkostnaderna för ett nybyggt hus av viss årgång kommit att väsentligt överstiga kostnaderna för motsvarande hus av närmast äldre årgång. En regelrätt prövning enligt bruksvärdeprincipen befaras därför leda till att det inte skulle vara möjligt att ta ut ens självkostnaderna i hyra för en nyproducerad lägenhet.

Företrädare för de privata fastighetsägarna har inom och inför vår utredning instämt såväl i sistnämnda kritik som i den kritik som relaterats i civilutskottets betänkande till den del denna avser att de allmännyttiga

företagen inte tar ut full täckning för sina kostnader vid hyresförhandlingarna och att bruksvärdehyrorna till följd härav blir för låga. Därutöver har de lagt stor vikt vid att bruksvärdehyran får en starkare anknytning till marknads- hyran, d.v.s. vad hyresvärdar kunnat få ut vid uthyrning till nya hyresgäster. Därvid har erinrats om att den svarta handeln med hyresrätter måste innebära att hyresgästerna är beredda att betala en högre hyra för äldre, centralt belägna lägenheter än man kan ta ut i dag. Vidare har Sveriges fastighetsägareförbund hemställt om förslag till sådan ändring av bruksvär- deregeln att statliga och kommunala subventioner, som utgått till allmän- nyttiga företag, skulle beaktas vid jämförelseprövningen.

Enligt Hyresgästernas riksförbund har tillämpningen av bruksvärderegeln kommit att försenas och försvåras av olika störningar på bostadsmarknaden som legat utanför partsorganisationernas kontroll. Hyresregleringens avveckling upphörde sålunda först i och med utgången av år1978. Inflationen under 1970-talet med starkt stigande generella hyreskrav har försvårat anpassningen av hyressättningen för de enskilda lägenheterna till bruksvär— deregeln. I diskussionen har hävdats, att det skulle föreligga teoretiska skillnader mellan hyressättningssystemet på den allmännyttiga sektorn och bruksvärderegeln. Denna ståndpunkt har emellertid inte kunnat beläggas. Båda systemen utgår från samma norm: konsumenternas preferenser. Övergången från hyres- till avtalsreglering har enligt Hyresgästernas riksförbund uppfyllt de önskemål statsmakterna uttalat om att hyrestvisteri största möjliga utsträckning borde lösas genom partsförhandlingar för att därmed minska belastningen på de administrativa myndigheterna. Att det ekonomiska utfallet av hyresförhandlingarna är mindre tillfredsställande för vissa allmännyttiga företag kan enligt förbundet tillskrivas skilda omständig- heter, bl.a. den skicklighet med vilken styrelser och företagsledningar bedrivit verksamheten. Svårast utsatta är företag där det år efter år förelegat uthyrningssvårigheter. Dessa företags resultat kan inte förbättras genom höjda hyror, eftersom hyrorna i de bestånd där lägenheterna står tomma redan överstiger den hyra som marknaden är beredd att bära. Tillkomsten av bruksvärderegeln har inte ändrat principer och rutiner för förhandlingar mellan hyresgästföreningar och allmännyttiga bostadsföretag.

För egen del vill vi inledningsvis framhålla följande. Vid bruksvärdeprincipens tillkomst år 1968 tänkte man sig att det normalt skulle råda en balanserad hyresmarknad där i stort sett jämvikt råddemellan tillgång och efterfrågan. På en sådan balanserad hyresmarknad behövdes endast möjlighet att reagera mot oskäliga hyror, och i övrigt kunde marknadshyran tillåtas slå igenom. För de orter där brist på hyreslägenheter rådde skulle däremot tillämpas särskilda regler som tillät en kontroll av hyrorna i anslutning till de allmännyttiga företagens självkostnadsbestämda hyror.

De ändringar som vidtogs i bruksvärdereglerna år1974 byggde på ett något annat synsätt. Hyresregleringen avvecklades samtidigt och det gällde att i stället ge hyresgästerna ett bättre skydd mot omotiverade hyreshöjningar än enligt den dittillsvarande tillämpningen av bruksvärdeprincipen (prop. 1974:150 5. 464). Därvid ansågs behov föreligga av vissa jämkningar i regelsystemet i syfte att skapa ytterligare garantier för att bruksvärdesyste- met medförde skäliga hyresnivåer (samma prop. s. 470). Dessa jämkningar

bestod dels i en närmare anknytning av bruksvärdehyrorna till de allmän- nyttiga företagens hyror även utanför bristortsregleringen dels en minskning av det utrymme för en prisskruv uppåt som bruksvärdeprincipen medger. I det senare hänseendet gällde tidigare att av hyresvärden fordrad hyra skulle godtas som skälig om den inte väsentligt översteg hyran för jämförliga lägenheter. Detta ändrades därhän att fordrad hyra skulle anses som oskälig, om den var påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet var likvärdiga. Riksdagen godtog regeringsförslaget med vissa redaktionella jämkningar (CU 1974136 5. 54—56). Bruksvärdeprincipens främsta uppgift är att trygga besittningsskyddet. Utan en möjlighet till prövning av villkoren för fortsatt förhyrning skulle besittningsskyddet lätt kunna sättas ur spel av krav från hyresvärdens sida på oskäliga hyresvillkor. På en balanserad hyresmarknad är det åtminstone teoretiskt sett bruksvärdesystemets uppgift att efterbilda en fri hyresmark- nad. En helt fri hyresmarknad torde dock knappast utgöra en realistisk tanke och hur en sådan skulle se ut är det i vart fall svårt att ha någon säker uppfattning om. Frågan kompliceras ytterligare av att balansen kan vara större eller mindre på olika delmarknader. I tider av bostadsbrist skall bruksvärdesystemet hålla tillbaka prisstegring- ar som är föranledda av efterfrågetrycket men som överstiger vad som är godtagbart från samhällssynpunkt. I den utformning som bruksvärdeprinci- pen har enligt riksdagsbeslutet år 1974 skall båda uppgifterna tillgodoses genom ett och samma regelsystem. Genom att samma regler nu gäller över hela fältet blir systemet smidigare och lättare att tillämpa vid ändrade förhållanden. Samtidigt blir naturligtvis momentet av kontroll starkare än det skulle behöva vara på en helt balanserad marknad. Med nuvarande omfattning av bostadsproduktionen är det emellertid inte troligt att de närmaste åren generellt sett kommer att kännetecknas av balans på hyresmarknaden, även om det finns stora regionala och lokala skillnader. Bruksvärdeprincipen har växt fram både som en reaktion mot och som en ersättning för hyresregleringen. Den numera avvecklade hyresregleringen var en nödvändig följd av krigsårens drastiskt minskade bostadsbyggande. Verkningarna av densam- ma blev emellertid med åren alltmer orimliga. Den ursprungliga låsningen vid 1942 års hyror gav dåligt underlag för underhåll av fastigheterna. När sedan systemet med generella hyreshöjningar efter beslut av regeringen infördes, ledde ej heller dessa till att fastigheterna underhölls i tillräcklig utsträckning. Brister i det löpande underhållet föranledde i och för sig inte nedsättning av hyran. Endast om underhållet eftersatts under en längre följd av år, med påföljd att lägenheten sjönk ned i en lägre klass, kunde nedsättning av hyran ske. Några garantier för att den del av medgivna generella hyreshöjningar som var avsedd för underhåll av fastigheterna verkligen användes för det avsedda ändamålet fanns alltså inte.1 Sedan hyresregleringslagen ändrats år 1968 träffade Sveriges fastighets- 1 se till det anförda ägareförbund och Hyresgästernas riksförbund en överenskommelse om rätt Hedfelt—Ringdén—Ha- för hyresvärdarna att få ersättning för bl.a. underhållsarbeten. Överenskom- milton' .Hyresreglering . .. . . .. ., och beSittmngsskydd, melsen, som lades till grund for anvrsnmgar utfärdade av statens hyresrad, 1959 s. 62 f samt avsåg olika annuitetstal som borde tillämpas vid höjning av bashyra i Gad—Stark, Hyresregle- anledning av standardförbättringar och hyreshöjande underhållsarbeten. ringen, 1969 s. 40 f.

Viss del av kostnaden ansågs dock vara ersatt genom bashyran.

De nödvändiga ekonomiska förutsättningarna för ett ökat fastighetsun- derhåll som skapades genom reparationsöverenskommeIsen medförde en uppgång av fastigheternas standard. Det var emellertid svårt att få hyresgästerna att förstå att inte blott exempelvis tapetsering, målning, golvbehandling och takbehandling i de enskilda lägenheterna utan även arbeten på fastighetens tak, fasader, rörsystem och grundförhållanden medförde att hyrorna fick höjas. De grunder efter vilka reparationstilläggen beräknades var vidare inte helt okomplicerade. Reparationsöverenskom- melsens innebörd och följder var således svåra att förklara för hyresgästerna. Den var ej heller konstruerad i syfte att tillämpas under någon längre tidrymd, eftersom den kom till vid en tidpunkt då parterna förutsatte att hyresregleringen skulle avvecklas inom en tioårsperiod. Trots att systemet höjde fastigheternas standard blev inte erfarenheterna av reparetionsöve- renskommelsen odelat gynnsamma.

I ett hyresreglerat system kan på sikt hyran inte utan en orinligt stor administrativ kontrollapparat anpassas till vad som är skäligt med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, utan man tvingas söka generella lösningar. Erfarenheterna av 1942 års hyresreglering visar dessutom att hyresgästerna i ett sådant system kan komma att få betala Avsevärda hyresbelopp för förfluten tid. Vidare ledde hyresregleringen under hela sin existens till hyressplittring, så att nya lägenheter ständigt blev dyrare medan hyrorna för äldre lägenheter steg endast långsamt. Detta medförde en läsning av hyresmarknaden och ledde till svart handel med hyreslägenheter. Vår hearing med företrädare för den privata sektorn visar att denna ännu inte har kommit över den hyressplittring som systemet medförde.

I vårt ekonomiska system är det naturligt att prisbildningen i första hand sker genom avtal mellan parterna. Hyresförhandlingslagen syftar till att ge förhandlingsparterna möjlighet att uppträda på jämbördig fot, genom att hyresgästerna företräds av sin organisation. Hyrans storlek blir på så sätt ett resultat av parternas förhandlingsstyrka och förhandlingsskicklighet. Efter- som det inte är möjligt att tvinga parterna att komma överens och parterna inte heller förfogar över stridsmedel, måste dock i sista hand parterna kunna få ett opartiskt avgörande av tvisten. För ett sådant avgörarde måste uppställas vissa materiella normer. Detta sker genom bruksvärdeorincipen. Genom möjligheten till hyresnämndsprövning på grundval av bruksvärde- principen blir denna vägledande också för parternas förhandliigsarbete. Den är dock inte på något sätt bindande. Så länge parterna kommer överens, har de stor frihet. Erfarenheten visar också att prisbildnirg genom förhandlingsverksamhet kan bli åtskilligt mer nyanserad än som är möjligt vid en myndighetsprövning. Vårt prisbildningssystem kan sägas bygga på att myndighetsprövning kommer till stånd så sällan som möjligt.

2.6.2. Bruksvärdeprincipen och produktionskostnaderna

När det gäller att bedöma de problem som bruksvärdehyran kan fira med sig för fastighetsförvaltningen torde det vara ändamålsenligt att sklja mellan kapitalkostnader å ena sidan och drifts- och underhållskostnadcr å andra sidan. Kapitalkostnaderna är en produkt av i huvudsak produktionskostna-

derna och finansieringssystemet. Till produktionskostnader får då hänföras såväl kostnader för nyproduktion som för större ombyggnad och moderni- sering. Kostnaden att producera flerfamiljshus har under de senaste åren ökat snabbt. En betydande del av kostnadsstegringarna utjämnas visserligen av det statliga finansieringssystemet med dess garanterade ränta, som höjs med husets ålder. Genom riksdagens beslut hösten 19801 sänktes, som vi tidigare påpekat, den lägsta garanterade räntan för hyres- och bostadsrätts- hus från 3,4 % till 3,0 %. Den lägsta garanterade räntan för egnahem d.v.s. småhus som bebos av låntagaren är alltjämt 5,5 %. De nu angivna räntesatserna avser första året efter lånets utbetalning. Därefter höjs räntesatserna. För egnahem sker höjningen genom det förut nämnda beslutet snabbare än tidigare. Detta gäller också äldre bostadsrättshus. Som vi tidigare anfört beslöt riksdagen vid 1979/80 års riksmöte att införa s.k. produktionskostnadsbelåning. Detta innebar att de anbudsbaserade kostna- derna samt skäliga övriga kostnader läggs till grund för beräkning av låneunderlag och pantvärde för bostadslån vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus. En förutsättning är dock att dessa kostnader inte väsentli- gen överstiger ett på sedvanligt sätt framräknat pantvärde. Om så är fallet skall liksom tidigare bostadslån inte beviljas. Genom dessa åtgärder kommer den snabba ökningen av kapitalkostnaderna att motverkas. Trots detta ökar kapitalkostnaderna likväl för nyare hus. Sett över en längre period blir stegringen kraftig. (Finansieringssystemet redovisas utförligare i avsnitten 2.1.4 och 2.3.1.) Enligt både de allmännyttiga och de privata bostadsföretagens uppfattning har bruksvärdereglerna bidragit till den kraftiga minskningen av produktio- nen av hyreslägenheter under senare år (jfr uppgifter om bostadsproduktio- nen i avsnitt 2.3.1). Utan tvivel beror dock denna på flera samverkande orsaker. En är naturligtvis det överskott på lägenheter som bestod under åtskilliga år på 1970-talet. En annan är inriktningen av bostadsproduktionen mot småhus upplåtna med äganderätt. Omtvistade är verkningarna av markfördelningspolitik och markvillkor när det gäller privat byggande. För de privata företagens del kan också ekonomiska fördelar för bostadsrätts- upplåtelser påverka valet av upplåtelseform i samband med nyproduktionen eller ombyggnad av äldre fastigheter.

Inom de allmännyttiga företagen förekommer en utjämning av hyrorna mellan nyare och äldre fastigheter, så att hyrorna i nyare hus blir lägre och hyrorna i äldre hus blir högre än en sträng anknytning till självkostnaderna beräknade hus för hus skulle leda till. Denna utjämning kan karakteriseras som en strävan till en solidarisk _hyrespolitik inom de allmännyttiga företagen. Till grund för denna ligger av hyresmarknadskommittén utarbe- tade metoder för att fastställa hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagens fastigheter. Dessa innebär i korthet följande:

De allmännyttiga företagens hyror fastställs i regel genom förhandlingar. Vid förhandlingarna försöker man inte fastställa bostadsföretagets självkost- nad för varje enskild fastighet utan man försöker komma överens om storleken på de sammanlagda kostnaderna för alla fastigheter i beståndet under den tid Överenskommelsen avser. Den summa man då får fram kallas hyrespotten. De centrala organisationerna har rekommenderat de förhand- lande lokala parterna att med hjälp av en särskild hyressättningsmetod

1 Riksdagsbeslutet togs den 16 december 1980. Framställningen bygger på prop. 1980/81:63.

fördela hyrespotten först på bostadsföretagets olika områden och sedan mellan de olika fastigheterna inom respektive område. En närmare redogörelse för rekommendationen har lämnats i avsnitt 2.1.3. De lokala variationerna vid tillämpningen av hyressättningsmetoden är dock stora och ibland torde fördelningen ske efter mera förenklade riktlinjer.

Vid tillkomsten av den beskrivna hyressättningsmetoden uttalade hyres- marknadskommittén, att avsikten var att likvärdiga bostäder skall ha lika hyror. Hyran för varje lägenhet skall vara beroende av lägenhetens storlek och utrustning, dess läge och andra kvaliteter i lägenheten, fastigheten och bostadsområdet. Lägenheterna åsätts därigenom hyra oberoende av kost- nadsbilden i den enskilda fastigheten.

Utjämningen av hyrorna mellan nyare och äldre fastigheter möjliggörs av att kapitalkostnaderna genomsnittligt sett är lägre i ett äldre hus än i ett yngre. Detta beror bl.a. på finansieringssystemets konstruktion och produk- tionskostnadernas ökning. Hyresgästen i en äldre fastighet får genom utjämningen betala en hyra som är högre än vad fastighetens självkostnader egentligen motiverar, medan hyresgästen i en nyproducerad fastighet på motsvarande sätt får betala en lägre hyra. En övervältring av kostnader från nyare till äldre fastigheter inom beståndet sker.

Bengt Turner har i sin avhandling om hyressättning på bostadsmarknaden redovisat en undersökning av hyressättningen på fyra orter.

En närmare redogörelse för undersökningsresultatet har lämnats i avsnitt 2.4.1. Som där framgår varierade övervältringens storlek kraftigt mellan de olika allmännyttiga företagen. Hyresstrukturen i vissa av de allmännyttiga företagen avvek också ganska mycket från den hyresstruktur som skulle följa av hyresmarknadskommitténs rekommendationer för hyressättningen. Bara ett av de undersökta företagen hade helt följt rekommendationerna.

Turner har vidare vid sin undersökning av hyresstrukturen i de allmän- nyttiga bostadsföretagen år 1980 (se avsnitt 2.4.2 och bilaga 2) funnit att skillnaderna i hyresnivåer är stora mellan olika företag samt att det i vissa företag existerar en hyresspridning som inte förefaller vara motiverad ur bruksvärdesynpunkt. Turner anser att större delen av variationen är hänförbar till det förhållandet att många företag har en hyressättning som är starkt åldersberoende. Detta innebär i praktiken att äldre lägenheter åsätts en hyra som markant understiger hyrorna i nyare lägenheter. Enligt Turners mening kan detta tolkas som en tämligen utbredd motvilja mot kostnads- övervältringen. Generellt sett är den bristande kostnadsövervältringen särskilt märkbari det allra senaste beståndet, som ofta åsätts hyror som ligger markant över hyrorna i tidigare producerade bestånd.

Finansieringssystemet förmår f.n. bara i begränsad grad utjämna de kostnadsskillnader som föranleds av högre produktionskostnader i yngre årgångar av hus. Kvarstående kostnadsskillnader får anses vara större än vad som motiverar skillnaderna i bruksvärde. En fortsatt utjämning genom hyressättning får antas motsvara konsumenternas värderingar. Genom att hyrorna bestäms genom förhandlingar, där de enskilda konsumenterna blir jämställda med fastighetsägarna i fråga om förhandlingsstyrka genom att sluta sig samman i organisationer, får förhandlingsresultatet antas generellt sett motsvara hyresgästernas preferenser, sedda i stort. Det förhållandet att som Turners undersökningar visar — hyresstrukturen blir olika på olika orter

tyder på att det i främsta rummet är förhållanden på de lokala bostadsmark- naderna som i förening med de lokala förhandlingsparternas styrka och skicklighet bestämmer hyressättningen.

Företrädare för hyresgäströrelsen har vid våra hearings uppgett att utjämningen mellan äldre och nyare fastigheter inte torde kunna drivas läng- re än som skett, till följd av det motstånd mot hyreshöjningar som detta för med sig från hyresgästerna i det äldre beståndet. Företrädare för de allmännyttiga företagen har konstaterat, att det i dagens läge är omöjligt att täcka kostnaderna för nyproduktion genom utjämning. Från och med år 1977 har SABO informerat medlemsföretagen om att de riskerar att inte få hyrestäckning för produktionskostnaden i nyproduktionen. Exempel har anförts — från Örebro på att produktionskostnadsanpassade hyror sänkts med hjälp av direkta kommunala bidrag, trots att lägenheterna var uthyrda, bl.a. därför att hyrorna bedömts överstiga bruksvärdehyran. Det anförda visar att den produktionskostnadsanpassade hyran för de nyproducerade husen av kommunen ansågs för hög och en utjämning mellan hyrorna för äldre och yngre lägenheter inte bedömdes kunna ske för att täcka kostnaderna för nyproduktionen de första åren.

De privatägda hyresfastigheterna är spridda på ett stort antal fastighets- ägare. Flertalet ägare har bara en hyresfastighet. En utjämning mellan nyare och äldre fastigheter kan därför mera sällan komma till stånd i fråga om de privata hyreslägenheterna.

Beträffande äldre privatägda hyresfastigheter torde bruksvärdeprincipen medföra, att det vid en jämförelse med allmännyttiga företags av utjämning- en påverkade hyror blir ganska lätt att komma fram till överenskommelser om skäliga hyresnivåer. Den undersökning av hyresstrukturen på fyra lokala hyresmarknader som Turner redovisat i sin avhandling (se avsnitt 2. 4. 1) tyder också på att hyrorna i privatägda fastigheter ligger något under motsvarande allmännyttiga hyror. Även om bruksvärdeprincipen leder till ökade intäkter för ägare till äldre hyresfastigheter kan hyresgäster 1 äldre hyreslägenheter inte anses betala oskäliga hyror i den mening som läggs i bruksvärdeprincipen så länge hyrorna inte påtagligt överstiger hyrorna i motsvarande allmännyttiga lägenheter.

Vid en helt fri prisbildning skulle sannolikt de privata fastighetsägarna till följd av starka stegringar av produktionskostnaderna få antingen godta en icke kostnadstäckande hyra i nyproduktionen eller avstå från nyproduktion annat än i mycket attraktiva lägen. En viss minskning av de privata fastighetsägarnas marknadsandel av nyproduktionen har kunnat konstateras under de senaste åren. Den privata nyproduktionen har till stor del ägt rum inom saneringsområden. Detta tyder på att den privata nyproduktionen koncentreras till mer centrala lägen, där hyresgästerna är villiga att betala en jämförelsevis hög hyra, och att privata fastighetsägare inte vågar producera nya hyreslägenheter i exploateringsområden, därför att de inte kan få täckning för produktionskostnaderna.

Det måste dock ifrågasättas om inte bruksvärderegelns utformning i och för sig ger möjlighet att ta ut hyror som täcker kostnaderna för nyproduktion även vid jämförelsevis kraftiga kostnadsstegringar. Den prisskruv uppåt som medges inom ramen för rekvisitet påtagligt högre hyra i bruksvärderegeln ger utrymme för vissa kostnadsstegringar i nyproduktionen. Kostnadsstegring-

arna utjämnas i någon mån av finansieringssystemet (se avsnitt 2.3.1). De stegrade kapitalkostnaderna slår igenom bara beträffande en del av hyran. Drifts- och underhållskostnader upptar en betydande del av de totala förvaltningskostnaderna och stiger även i närmast äldre årgångar. Om hänsyn tas till nu angivna faktorer måste det antagas, att under de flesta åren av 1970-talet kostnadsstegringen från ett års nyproduktion till nästa års nyproduktion, när den slås ut över hela hyran, har rymts inom ramen för vad som är ”påtagligt högre”. Om det vid bruksvärdeprövning av hyrorna i ett nyproducerat hus bara finns jämförelselägenheter av betydligt äldre årgång kan dock skillnaden i bruksvärde mellan jämförelselägenheterna och de nyproducerade lägenheterna tänkas framstå som mindre än skillnaden mellan jämförelselägenheternas hyror och de hyror som krävs för nyproduk- tionen. Detta kan tänkas medföra en nedsättning av bruksvärdehyran för ny- produktionen. Turners undersökning av hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföretagen år 1980 (se avsnitt 2.4.2 och bilaga 2) visar dock att under de senaste åren betydande hyresstegringar åtminstone i vissa företag accepterats i nyproduktionen. Där så skett bildar de nya, högre hyrorna en bruksvärdenivå.

Den stora massan av hyresändringar måste ske genom förhandlingar, och resultatet av dessa blir i allmänhet enligt bruksvärderegeln vägledande för hyresnämndernas praxis. Det är sålunda i första hand hyresmarknadens parter som disponerar över möjligheterna att förändra hyrorna med hänsyn till ändringar i sådana faktorer som läge och modernitetsgrad. En viss uppvärdering av dessa faktorer kan vara rimlig om det behövs för att i ökad utsträckning möjliggöra nyproduktion. Bostadsdomstolen har i ett nyligen meddelat avgörande tagit ställning till frågan om bl.a. lägesfaktoms betydelse ur bruksvärdesynpunkt, se RBD 1980z46. Sålunda anförde bostadsdomstolen bl.a. , att den yttre miljön och lägesfaktorn självfallet bör tillmätas ganska stor betydelse och ge klart utslag vid hyressättningen. Det är alltså möjligt att i den praktiska tillämpningen göra en uppvärdering av bl.a. dessa faktorer.

Å andra sidan innebär redan det statliga finansieringssystemet att statsmakterna inte ansett det vara önskvärt eller generellt sett möjligt att fullständigt anpassa nyproduktionshyrorna till de starkt ökande kapitalkost- naderna. Som framgår av tidigare redovisade uppgifter (avsnitt 2.3.1) har dessa i det närmaste fördubblats under 1970-talet. Bakom den nuvarande utformningen av bruksvärdeprincipen ligger också tanken att så långt möjligt undvika hyressplittring som inte motsvaras av skillnader i bruksvärdet. En höjning av hyran för en viss fastighet i förhållande till jämförelsehyrorna kan därför vara motiverad av olikheter i fråga om läge etc. men barai mindre mån av att fastigheten är ett år yngre än de fastigheter med vilka jämförelse sker. En kraftig höjning av hyror i nyproduktionen leder till orättvisor olika hyresgäster emellan. De välkända verkningarna av den hyressplittring som vållades av hyresregleringen kan därvid väntas uppträda på nytt. De som bor i äldre fastigheter med låg hyra blir obenägna att flytta till nybyggda fastigheter även om dessa skulle motsvara deras behov, och den lägre hyran i det äldre beståndet kommer att i viss utsträckning diskonteras i form av svarta överlåtelsesummor.

En till de höga nyproduktionskostnaderna direkt anknuten hyra torde

många gånger inte heller tas ut redan på grund av rent marknadsmässiga förhållanden. Bruksvärdeprincipen inverkar inte på detta utan motsvarar i en sådan situation en direkt marknadsmässig anpassning av hyrorna. Däremot torde högre hyror kunna tas ut vid bostadsbrist samt i vissa , attraktiva lägen, särskilt i innerstäderna i större kommuner. Detta medför emellertid samtidigt en risk för ökad boendesegregation i dessa attraktiva lägenheter.

Det grundläggande problemet med de höga nyproduktionskostnaderna kan enligt vår mening inte på ett avgörande sätt bringas ur världen genom ändringar av bruksvärderegeln. I stället är det ett bostadspolitiskt problem och måste lösas genom ekonomiska åtgärder.

Det är nödvändigt att vi har en tillfredsställande nyproduktion av hyreshus. Till avsevärd del torde de senaste årens exceptionella stegringar av byggnadskostnaderna hänga samman med den mycket höga inflationen under samma tid. Om penningvärdeutvecklingen bringas in i lugnare banor, faller automatiskt en del av de behandlade problemen bort.

Den övergång till produktionskostnadsbelåning som skett fr.o.m. budget- året 1980/81 (prop. 1979/80:100, bil. 16 s. 53 ff, CU 22, rskr 314, SFS 1980:329—330) innebär att en betydande del av problemet med de s.k. överkostnaderna faller bort. Härigenom dämpas i betydande grad stegringen av kapitalkostnaderna i nyproduktionen. Sänkningen av den garanterade räntan beträffande hyres- och bostadsrättshus från 3,4 % till 3 % under det första låneäret bidrar också till att minska ökningen av kapitalkostnader- na.

Det är enligt vår mening önskvärt att finansieringssystemet ytterligare anpassas till takten i kostnadsstegringarna och ges en mera effektivt utjämnande verkan mellan de olika årgångarna. Om höjningen av kostna- derna för nyproduktionen på så sätt kan dämpas, utgör detta ett stöd för tillämpningen av bruksvärdeprincipen.

2.6.3. Bruksvärdeprincipen och de sociala kostnaderna

Det är inte bara de ökade kostnaderna i nyproduktionen som medför problem vid hyressättningen. Även kostnaderna för drift och underhåll av fastigheter har ökat kraftigt de senaste åren. Eftersom de allmännyttiga företagens självkostnadsbestämda hyror är prisledande påverkar detta indirekt bruksvärdehyran trots att denna inte är kostnadsanknuten.

En redogörelse för ökningen av drifts- och underhållskostnader under de senaste åren har lämnats i avsnitt 2.3.2. Av det förebragta materialet kan konstateras att denna ökning varit oroväckande. Kostnadsökningen beror i första hand på att priset för energi samt kollektivavtalsbundna och taxebundna kostnader — såsom löner och kommunala taxor har stigit. Ökningen har medfört svårigheter för de allmännyttiga bostadsföretagen att vid hyresförhandlingarna få full täckning för sina kostnader. Att så är fallet framgick bl.a. vid vår hearing med företrädare för de allmännyttiga bostadsföretagen. Svårigheten att få full kostnadstäckning har bl.a. lett till att det planerade och önskvärda underhållet i många fall eftersatts.

Från de allmännyttiga företagens sida har gjorts gällande, att det inte bara förhåller sig så att drifts— och underhållskostnaderna ökar i stor utsträckning

utan dessutom så att de blir särskilt högai det allmännyttiga beståndet. Den i motion 1977/78:1943 relaterade kritiken mot bruksvärdesystemet innefattar också att systemet leder till att hyresnivåerna drivs upp i det privata bostadsbeståndet som en följd av att de allmännyttiga företagens hyror till viss del baseras på andra kostnader än de som förekommer hos de privata hyresvärdarna. Detta hänger enligt motionärerna samman med att de allmännyttiga företagen får bära ett mer vittgående socialt ansvar. De kostnader det här är fråga om brukar sammanfattande betecknas sociala kostnader.

SABO har i en skrift till regeringen, dagtecknad den 20 januari 1978, närmare utvecklat frågan om de sociala kostnaderna. Det är enligt SABO främst tre faktorer som medför att de allmännyttiga företagen har högre kostnader än de privata hyresvärdarna, nämligen högre boendetäthet, större omsättning bland hyresgästerna samt större andel hushåll med sociala problem. Sistnämnda faktor beror enligt SABO på att hushåll med sociala problem inte har möjlighet att få bostad annat än hos de allmännyttiga bostadsföretagen. Samtliga tre faktorer medför enligt företrädare för de allmännyttiga företagen att dessa företags bostäder utsätts för en större förslitning, vilket i sin tur medför ökade kostnader för drift och underhåll. Högre boendetäthet medför också högre kostnader för bl.a. varmvatten och sophämtning. Enligt samma källor saknas motsvarande kostnader hos de privata hyresvärdarna eller äri vart fall betydligt mindre framträdande. På grund av bruksvärdesystemets anknytning till de allmännyttiga företagens självkostnadsbestämda hyror får till följd härav de privata hyresvärdarna ut högre hyror än som motsvaras av deras kostnader.

Det kan tilläggas att man enligt de allmännyttiga företagens uppfattning bör skilja mellan sådana kostnader som föranleds av hushållens samman- sättning och rörlighet och sådana kostnader som direkt föranleds av sociala problem hos hyresgästerna. De senare kostnaderna bör enligt de allmännyt- tiga företagens uppfattning belasta kommuernas socialvårdsbudget.

En redogörelse för vissa undersökningar beträffande de sociala kostna- dernas storlek har lämnats i avsnitt 2.5.

De företrädare för de allmännyttiga bostadsföretagen och Hyresgästernas riksförbund som deltagit i våra hearings har i huvudsak vitsordat SABO:s uppgifter.

Storleken av de sociala kostnaderna påverkas som framgår av det föregående av en hel rad faktorer. Resultatet torde bli att kostnaderna i betydande utsträckning fördelar sig årgångsvis och med hänsyn till bostads- områdenas förhållanden till olika attraktiva lägen. Det råder ingen tvekan om att vissa allmännyttiga företag har betydande sociala kostnader. Sådana kan emellertid förekomma också i privatägda företag. Men det torde enligt vår mening inte kunna dras i fråga, att de privata fastighetsägarna rent generellt har utövat något större kontroll vid val av hyresgäster medan de allmännyttiga företagen i större utsträckning tagit emot hushåll som medfört sociala kostnader av olika slag. En orsak kan vara att många hushåll med sociala problem, som tidigare bott i saneringsmogna fastigheter i städernas centrala delar, i samband med sanering har tvingats flytta till nyproducerade fastigheter. Eftersom allmännyttan är dominerande i nyproduktionen, har den således fått ta hand om dessa hushåll. Det måste dock observeras, att ett

stort antal privata fastighetsägare förvaltar bara ett fåtal lägenheter och att deras svårighet att få täckning för kostnaderna även för enskilda hushåll med sociala problem därför kan vara betydande.

Om man med hänvisning till de allmännyttiga företagens högre sociala kostnader menar att de privata företagen borde få i motsvarande mån lägre hyror, kan detta lagstiftningsvägen åstadkommas i första hand genom införande av en hyresreglering, där hyran fastställs med hänsyn till varje bostadsföretags förvaltningskostnader. Ett grundläggande problem är emel— lertid att man först måste fastställa vilken kvalitet på förvaltningen som skall anses rimlig för att sedan relatera de nedlagda kostnaderna till denna. Uppenbarligen skulle det medföra en mycket omfattande administrativ apparat att hus för hus granska förvaltningen och de kostnader denna medfört och fastställa hyror som är skäliga med hänsyn till bl.a. dessa kostnader.

Det har mot bruksvärdesystemet bl.a. anförts att det ligger en principiell motsättning i att bruksvärdehyran å ena sidan skall vara oberoende av produktionskostnader och löpande kostnader för drift och förvaltning men å andra sidan främst skall fastställas med beaktande av de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnadsbestämda hyror. Att det förhåller sig så är visserligen riktigt. Bruksvärdesystemets uppgift är emellertid främst att förhindra oskäliga hyror i det privata beståndet. Härvid tjänstgör de allmännyttiga företagens hyror som spärr mot oskäliga hyreshöjningar. Högre kostnader hos de allmännyttiga företagen till följd av sociala engagemang i den storleksordning som det enligt det föregående är fråga om kan inte antas påverka de privatägda fastigheternas hyror i den utsträckning att de kan betecknas som oskäliga från de utgångspunkter som ligger till grund för bruksvärdeprincipen. För övrigt tyder Turners avhandling (se avsnitt 2.4.1) på att de privata hyrorna ofta ligger något under motsvarande allmännyttiga hyror. Det kan under dessa förutsättningar inte vara menings- fullt att ingripa i det nyligen introducerade förhandlingssystemet på den privata sektorn så att förutsättningarna för dessa förhandlingar nu ändras. Hur betungande de sociala kostnaderna än är för vissa företag kan det inte vara motiverat att införa hyresreglering för att komma till rätta med hyror i det privata beståndet som ter sig gynnsamma till följd av de allmännyttiga företagens sociala kostnader och bruksvärdeprincipen. Problemen med de sociala kostnaderna måste därför lösas på andra vägar.

Rent generellt måste kommunerna och statsmakterna inrikta sig på att motverka segregation inom boendet såväl vid planeringen av enskilda bostadsområden som vid kommunal och regional planering. Genom åtgärder på regional-, närings-, arbetsmarknads- och invandringspolitikens områden måste en koncentration av boendeproblemen till enskilda kommuner undvikas.

Det är vidare viktigt att inte enbart de allmännyttiga företagen tar ett socialt ansvar för att bereda bostäder åt hushåll som på ett eller annat sätt kan vålla extra kostnader för företagen. I detta hänseende kan ändring komma till stånd genom den nya bostadsanvisningslagen (prop. 1979/80:72, CU 12 rskr 180, SFS 1980:94) som är avsedd att vara ett medel för kommunerna att genom förmedling av lediga bostadslägenheter skapa ökade förutsättningar för en allsidig befolkningssammansättningi kommunernas bostadsområden.

1 Se t.ex. Göran Lind- berg, Att granska bo- stadsområden, i SABO:s utvecklingsprojekt All- männyttig bostadsför- valtning.

2 CU 1977/78:32 s. 18 f.

Särskilt om lagen kan leda till förhandlingsöverenskommelser mellan kommunerna och bostadsförvaltningarna om frivilliga upplåtelser till bostadssökande som kommunerna anvisar, torde den komma att utgöra underlag för en lindring av boendesegregationen.

Problemen med de sociala kostnaderna kan inte lösas genom generellt verkande ekonomiska åtgärder. Därtill är de av alltför varierande omfattning från företag till företag. Problemen måste därför i första hand lösas på den lokala nivån. Det är emellertid inte alltid möjligt att lägga hela bördan på de enskilda kommunerna. Problemen för de allmännyttiga företagen är ofta värsti kommuner som på grund av kommunmedlemmarnas ekonomiska och sociala situation har svårigheter också på andra områden, såsom barnom- sorg, skolväsende och socialtjänst. Det kan därför behövas ekonomiska insatser från statsmakternas sida för att stödja bostadsförvaltningar som fått särskilt stora sociala kostnader. Detta sker också redan genom bidrag och lån till boendemiljön vilka närmast tar sikte på att stödja förändringar i denna miljö. Ett direkt stöd till sociala kostnader förutsätter att dessa kan mätas. Turners Malmöundersökning och den kritik och debatt som den föranlett (se avsnitt 2.5) bör kunna ge god ledning för en utveckling av metoder att göra sådana mätningar. Mycket kan utan tvivel också göras av bostadsföretagen och hyresgästföreningarna, på egen hand eller i samarbete med den kommunala socialtjänstenl. Det är emellertid fråga om bostadssociala åtgärder som det inte kan vara hyresrättsutredningens uppgift att ta ställning till. De problem som de sociala kostnaderna för med sig framför allt för allmännyttiga företag i vissa kommuner kan således enligt vår mening inte lösas genom ändringar i hyressättningsreglerna utan måste angripas med andra åtgärder.

2.6.4. Svårigheter att finna representativt jämförelsematerial

.Vissa problem som uppkommer vid tillämpningen av bruksvärdeprincipen beror på svårigheter att finna lämpliga jämförelselägenheter. I samband med att civilutskottet begärde en utvärdering av bruksvärdeprincipen pekade utskottet särskilt på svårigheten att finna jämförelselägenheter, om alla allmännyttiga bostadsföretag i en kommun eller kommunens enda allmän- nyttiga företag skulle ansöka hos hyresnämnden om hyreshöjning för sina samtliga lägenheterz. Andra svårigheter har förts fram av företrädare för partsorganisationerna eller blivit aktuella under utredningsarbetets gång. Frågan om hur man skall finna jämförelselägenheter, om alla lägenheter i det allmännyttiga beståndet i en kommun skulle bli föremål för bruksvärde- prövning samtidigt, torde inte ha ställts på sin spets i praktiken. Visserligen har det vid flera tillfällen förekommit att en tvist av denna omfattnig hänskjutits till hyresnämnden, men parterna har hittills varje gång förlikts under hyresnämndens medverkan. Denna typ av tvister tenderar dock att återkomma allt oftare. Man kan därför inte utesluta att någon hyresnämnd snart kan tvingas ta ställning till det problem som civilutskottet pekat på. Hyreslagen saknar emellertid inte, som antagits, bestämmelser om hur hyresnämnden skall fastställa hyra i en sådan situation. Den grundläggande regeln i bruksvärdeparagrafen innebär, att hyran skall utgå med skäligt

belopp. Om allmännyttiga lägenheter saknas i jämförelsematerialet, får hyresnämnden, när den skall ta ställning till ett allmännyttigt företags hyror, vid sin skälighetsprövning beakta andra omständigheter.

Till en början bör därvid anmärkas, att om helt likvärdiga lägenheter saknas på orten, hyresnämnden vid sin skälighetsprövnig kan söka ledning i hyran för lägenheter som är närmast likvärdiga och att 1974 års ändring av bruksvärderegeln inte utgör hinder mot att, om allmännyttiga lägenheter saknas i jämförelsematerialet, beakta hyrorna i privatägda fastigheter'. Eftersom förhandlingarna i det privatägda beståndet följer i tiden efter förhandlingarna i det allmännyttiga beståndet och sålunda påverkats av det tidigare hyresläget i detta bestånd, är möjligheten begränsad att med ledning av de privata hyrorna bedöma vad hyresläget numera bör vara i det allmännyttiga beståndet. I vissa situationer bör det dock kunna ske med utnyttjande av påtaglighetsrekvisitet.

Saknas jämförelsematerial på orten, måste hyresnämnden vara oförhind- rad att godta jämförelsematerial från allmännyttiga företag på andra orter, där hyresstrukturen är jämförbar med hyresstrukturen på den ort som prövningen avser och där förhållandena på hyresmarknaden även i övrigt framstår som likvärdiga. Vid sådana hyrestvister för ett allmännyttigt företags hela bestånd som förts upp i hyresnämnd - och som förlikts under hyresnämndens medverkan har det förekommit att partsorganisationerna som biträtt de enskilda parterna åberopat översiktligt jämförelsematerial beträffande hyreshöjningar och hyresnivåer på andra orter. Enligt vad som upplysts inom utredningen har sådant material visat sig kunna ge en god bild av var ett skäligt hyresläge ligger även i det företag som prövningen avser. Materialet har gett underlag för en jämförelse mellan hyreshöjningar och hyresnivåer på åberopade orter och företagets krav på den aktuella orten. Sådana jämförelser borde kunna användas exempelvis på så sätt, att en begärd hyreshöjning som är något högre än höjningarna på andra orter godtas, om hyresnivån i det prövade företaget tidigare låg under hyresnivå— erna på andra orter. Det bör dock understrykas att någon hyresnämndspröv- ning på underlag av sådant material som här behandlats ännu inte har kommit till stånd.

Skulle inte heller en jämförelse med hyreshöjningar och hyresnivåer på andra orter ge tillförlitligt underlag för en bruksvärdeprövning, återstår för hyresnämnden att göra en mer renodlad skälighetsmässig bedömning. Om det är känt att hyrorna i allmännyttiga företag på andra orter efter förhandlingar med hyresgästerna under det senaste året höjts med minst visst antal kronor per kvadratmeter, får detta ses som en allmän höjning av det marknadsmässiga hyresläget. Det finns då inget som motsäger att det är skäligt att hyresläget också på den aktuella orten undergår åtminstone motsvarande förskjutning uppåt. Eftersom variationerna mellan olika orter är stora, och de allmännyttiga företagens hyres- och kostnadsstrukturer växlar från företag till företag, ger dock en sådan bedömning inte närmare ledning för hur stor en hyreshöjning bör vara för prövningsfastigheterna. Det torde i denna situation vara naturligt, att såväl företaget som hyresgästernas representanter från hyresgästföreningen kommer in på ett resonemang om behovet av hyreshöjningar med hänsyn till kostnadsutvecklingen i det företag som prövningen avser. Även om bruksvärdehyran i princip inte är

1 Prop. 1974:150 5. 472.

kostnadsanknuten, lär hyresnämnderna vid en skälighetsprövning i den uppkomna situationen inte kunna undgå att ta hänsyn till sådana resonemang och väga in dem tillsammans med andra av parterna åberopade omständig- heter för att bilda sig en uppfattning om var en skälig hyra bör ligga. Bruksvärdeprövningen är dock till sist en metod för att komma fram till skäliga hyror, och skulle denna skälighetsprövning i extrema undantagsfall få göras på ett mera fritt sätt, utgör detta inte något avgörande argument mot bruksvärdeprincipen som sådan.

Vid en hearing som vi haft med företrädare för bostadsdomstolen och hyresnämnderna yppades inte några farhågor för att man inte skulle kunna finna en lösning i den förut angivna situationen, om den skulle uppkomma. En viss osäkerhet om möjligheten att göra jämförelser med hyresläget på andra orter gjorde sig dock gällande. Även om också andra omständigheter, som framgår av det anförda, kan beaktas vid en mera allmän skälighetsbe- dömning, synes dock möjligheten att vid en bruksvärdeprövning där jämförelsematerial saknas på den aktuella orten hämta ledning av hyresläget på andra orter vara av så stor betydelse att den förtjänar att särskilt omnämnas i lagtexten.

Inom utredningen har dock gentemot den metod som nu beskrivits invänts, att hyresstrukturerna inom skilda företag — som också Turners undersökningar av hyresstrukturerna på fyra lokala hyresmarknader (avsnitt 2.4.1) och av hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföretagen år 1980 (avsnitt 2.4.2, bilaga 2) visar— kan vara så olika att det inte är meningsfullt att låta jämförelser med andra företag fälla utslag. Hyressättningen inom varje företag bör enligt denna ståndpunkt bedömas utifrån de förutsättningar som där gäller. Förhandlingarna mellan parterna har avsett det aktuella företagets kostnadskalkyler, och det ligger därför närmast till hands att låta hyresnämnden grunda sin hyressättning på samma faktorer som de förhandlingarna avsett.

Från SABO:s sida har förordats att bruksvärderegeln kompletteras så att hyresnämnden har att beakta de kostnadsändringar som åberopats vid förhandlingarna och som inträffat efter det att den för prövningslägenheten na utgående hyran fastställdes och därvid godta en begärd hyra som motsvarar oundvikliga kostnadsförändringar och inte påtagligt överstiger hyresändringar för allmännyttigt ägda lägenheter som till bruksvärdet är likvärdiga.

Från hyresgästsidan har invänts, att det inte är möjligt att ta hänsyn enbart till kostnadsförändringar. En förhandlingsöverenskommelse för ett visst är beträffande ett allmännyttigt företags hyror innebär inte att de kostnader som företaget åberopat i sina kalkyler i och för sig har godtagits ens till den del de motsvarar överenskomna hyror. Varje år måste företagets totala kostnad granskas, inte endast kostnadsförändringarna. Det ärinte möjligt att ha en metod för hyresförhandlingar mellan parterna och en annan metod för hyresnämndens prövning av hyrorna, sedan förhandlingar strandat.

I och för sig är det riktigt att en överenskommelse om hyror alltid är en förhandlingsuppgörelse och som sådan i regel resultatet av en kompromiss. Den bygger dock på hyresgästernas preferenser. Den skall också enligt bruksvärderegeln kunna läggas till grund för hyressättningen i andra, icke allmännyttiga företag. Det är då nödvändigt att acceptera den som uttryck

för bruksvärdet av det allmännyttiga företagets lägenheter.

En prövningi hyresnämnden med tillämpning aven regel sådan som den av SABO förordade förutsätter att tvisten förts till hyresnämnden som en tvist mellan de förhandlade parterna, på det sätt vi kommer att förorda i avsnitt 2.6.7. Det är sålunda bara tvister enligt hyresförhandlingslagen som det kan komma i fråga att reglera enligt denna modell. Enskilda hyresgäster måste, på samma sätt som efter en förhandlingsöverenskommelse, kunna sedan hyrorna fastställts för företaget i dess helhet få sin individuella hyra prövad av hyresnämnden. För denna prövning gäller bruksvärdeprincipen.

Om man skulle välja att enligt nu angivna riktlinjer reglera frågan om hur hyresnämnden skal] pröva ett allmännyttigt företags hyror, när jämförelse inte kan ske med hyrorna för lägenheter tillhörande annat allmännyttigt företag på samma ort, borde en bestämmelse i ämnet tas in i hyresförhand- lingslagenindividuella tvister måste som framgår av det nyss anförda prövas enligt bruksvärdeprincipen i hyreslagen och förslagsvis ges följande lydelse: ”Råder tvist om hyrorna för samtliga bostadslägenheter som ägs och förvaltas av ett allmännyttigt bostadsföretag eller för huvuddelen av dem och finns inte jämförliga lägenheter i annat allmännyttigt bostadsföretag på samma ort, skall tidigare utgående hyra ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till ändringar i företagets kostnader”.

En metod som bygger på att hyresnämnd har att ta ställning till vilka ändringar i hyrorna för ett allmännyttigt företags lägenheter som bör föranledas av förändringar i företagets kostnader har otvivelaktigt vissa fördelar, främst den att hyresnämndens prövning kommer att ske på samma underlag som legat till grund för parternas förhandlingar. Den är emellertid samtidigt förenad med olika problem.

Om parterna under en följd av år inte kan komma överens om hyrornas storlek utan hyressättningen varje år hänskjuts till hyresnämnden och där avgörs genom en bedömning på grundval av företagets kostnader, föreligger risk att de sålunda bestämda hyrorna alltmer avlägsnar sig från lägenheternas bruksvärde. Metoden skulle i så fall få verkningar liknande dem som följer med indexklausuler, vilka inte får tillämpas i fråga om hyresavtal för bostadslägenheter.

I allmänhet skall man visserligen inte behöva befara, att frågan om hyressättningen för ett allmännyttigt företag hänskjuts till hyresnämnden under flera år i följd. De allmännyttiga företagens styrelser är politiskt valda och kan antas vilja ta strid om hyrorna endast i undantagsfall. Hyresgäströ- relsen har alltid visat förståelse för att skäliga boendekostnader måste betalas. Organisationerna torde därför som regel vilja söka ledning i hyresnämndernas och bostadsdomstolens avgöranden vid sina fortsatta förhandlingar. Inte heller de enskilda hyresgästerna kan antas ha sådant intresse att regelmässigt få sina hyror prövade av hyresnämnden att de annat än enstaka år skulle söka förmå sin organisation att driva tvisten till nämnden. En hyresnämndsprövning medför nämligen risk för retroaktiva hyreshöjningar.

Risken för återkommande hyrestvister inför hyresnämnden kan dock inte uteslutas. De stora kostnadsökningarna under senare år kan komplicera förhandlingarna. Parterna kan i sin förhandlingsstrategi väga in även möjligheterna att nå bostadspolitiska fördelar. I vad mån den ena eller den

andra parten anser sig föranlåten att hänskjuta tvisten till hyresnämnden beror utom på motpartens agerande också på vad parten i fråga tror sig kunna vinna genom en hyresnämndsprövning. Detta beror i sin tur på den materiella regel som hyresnämnden har att tillämpa.

Om hyran skall bestämmas med hänsyn till förändringar i kostnadsläget, bör hyresnämnden dock inte beakta annat än skäliga kostnadsstegringar. Detta innebär till en början att kostnadsstegringar som beror på att förvaltningen inte skötts på ett tillfredsställande sätt bör belasta företaget och i sista hand kommunen i egenskap av ägare eller företagets borgenärer och inte hyresgästerna. Men det betyder också att hyresnämnden måste skilja mellan företaget och hyresgästerna i frågor som rör den nivå på vilken förvaltningen bör ligga. Kostnaderna kan påverkas av energisparande åtgärder, sänkt inomhustemperatur, variationer i fråga om service, förlängda eller förkortade intervaller för periodiskt underhåll etc. Eftersom tvisten hänskjutits till hyresnämnden därför att parterna inte kunnat komma överens om skälig hyra, kan man vänta sig att åtskilliga frågor av denna art tas upp av parterna inför hyresnämnden. Det blir här fråga om intressetvister för vilka det är svårt att finna några normer som kan läggas till grund för en rent rättslig prövning.

Vad som nyss sagts innebär också att en tvist av denna art kan bli tidsödande. Om sådana tvister blir ofta återkommande medför de en allvarlig belastning särskilt på de mindre hyresnämnderna. De är naturligtvis från handläggningssynpunkt ändå att föredra framför en tvist enligt nuvarande modell mellan ett allmännyttigt företag och tusentals enskilda hyresgäster men knappast i förhållande till en tvist som förs mellan de förhandlande parterna och prövas enligt bruksvärdeprincipen, tillämpad på det sätt som vii det föregående har förordat.

Det kan också ifrågasätts om hyresnämnderna är så sammansatta att de är väl lämpade för att pröva företagens kostnader. Hyresnämndens ordförande är genom både utbildning och tidigare verksamhet regelmässigt inriktad på en rent rättslig prövning. De båda intresserepresentanterna, som utsetts på förslag av fastighetsägare- resp. hyresgästorganisation torde däremot i regel vara väl förtrogna med överväganden rörande företagens kostnader. F.n. finns möjlighet att i hyresnämnd anlita en teknisk expert, som visserligen inte är ledamot av hyresnämnden men som kan biträda denna vid överläggning etc. Det bör, oavsett hur den nu aktuella frågan löses, införas en möjlighet för hyresnämnden att i stället för eller vid sidan av en teknisk expert på motsvarande sätt anlita en ekonomisk expert. Denne skulle då kunna biträda hyresnämnden när det gällde att bedöma bostadsföretagens kalkyler från företagsekonomisk synpunkt. Det kan å andra sidan bli svårt för hyresnämn- derna att finna lämpliga ekonomiska experter som står fria från de tvistande parterna. Man bör därför inte hysa någon övertro på möjligheterna att med hjälp av ekonomisk expertis komma fram till resultat som framstår som invändningsfria. I huvudsak torde en prövning enligt nu angivna riktlinjer grunda sig på att hyresnämnden tar del av parternas argumentering angående de av företaget åberopade kostnadskalkylerna och ändringarna i kostnads- läget sedan hyrorna senast fastställdes och därefter gör skälighetsavvägning- ar.

En allvarligare invändning mot den nu diskuterade ordningen med en

prövning av de allmännyttiga företagens kostnadsändringar är att hyres- nämnderna kommer att få arbeta med två olika principer för prövningen av allmännyttiga och privata bostadsföretags hyror, låt vara att detta motsvarar skillnader som redan nu föreligger i fråga om de hyresförhandlingar som förs på ömse sidor. Vidare kan anföras att skilda normer kommer att gälla för prövningen av hyran i tvisten mellan de förhandlande parterna och en efterföjande tvist i vilken en enskild hyresgäst begär överprövning av hyran för sin lägenhet, en tvist som skall prövas enligt bruksvärdereglerna. Å andra sidan kan detta naturligtvis i och för sig vara en fördel, eftersom hyresnämnden då i den senare tvisten står mera obunden av sitt tidigare beslut.

En direkt hänvisning i hyreslagen till företagens kostnader kan också utgöra ett första steg mot hyresreglering. I enstaka tvister kommer hyresnämnderna säkerligen att lita enbart till skälighetsavvägningar. Skulle sådana tvister bli regelbundet återkommande måste däremot hyresnämnder- na sannolikt ges stöd för sina bedömningar i utredningar angående skäligheten av olika kostnadsposter. På hyresregleringens tid gjordes sådana utredningar centralt. F astighetskostnadsundersökningar utfördes först inom statens hyresråd och senare av statistiska centralbyrån. Att göra sådana utredningar lokalt skulle bli mycket betungande. Troligen fick de också i den nu antydda situationen göras för hela landet gemensamt. Det är mycket möjligt att utredningarna skulle behöva kompletteras med centralt utfärdade anvisningar för prövningen. Skulle detta bli fallet, torde bedömningarna liksom på den tid då regeringen medgav generella hyreshöjningar inom hyresregleringens ram få föras upp på regeringsnivå. I så fall skulle vi onekligen ha tagit ett stort steg i riktning mot hyresreglering.

Som nyss antytts beror det helt på hur frekvent ett prövningsförfarande byggt på kostnadsöverväganden blir, om det medför risk för en utveckling i riktning mot hyresreglering eller ej. Hur frekvent förfarandet blir kan man bara ha gissningar om. Det blir helt beroende på hur fördelaktig en sådan prövningsmetod ter sig för de förhandlande parterna eller någon av dem i jämförelse med alternativet att kompromissa sig fram till en förhandlings- överenskommelse. Om enligt det förslag som vi för fram i ett senare avsnitt hyresnämndsprövningen underlättas högst väsentligt i den aktuella situatio- nen genom att tvisten mellan de förhandlande parterna får föras direkt till hyresnämnden kan en materiell regel som den ena eller den andra sidan tror vara särskilt gynnsam för sitt vidkommande ge den sidan anledning att oftare än eljest skulle bli fallet föra tvister till hyresnämndens prövning. I så fall torde också de centrala nämnderna få minskade möjligheter att nå fram till rekommendationer i hyressättningstvister.

Sammanfattningsvis framstår en prövning av hyrorna på grundval av kostnadsändringarna i företagen som en intressant lösning av problemet med prövningen av ett allmännyttigt företags hyror, när allmännyttiga jämförel- seobjekt inte finns på orten. En särskild fördel är att metoden nära anknyter till innehållet i de förhandlingar som föregått tvisten. Troligen skulle den kunna fungera väl som norm vid prövning av tvister i exceptionella undantagsfall. Blir tvister av denna art ofta återkommande, är dock metoden förenad med sådana risker för en utveckling i riktning mot hyresreglering att

den inte bör genomföras. Det finns också anledning ifrågasätta om metoden leder till så annorlunda praktiska resultat än en tillämpning av bruksvärde- principen på det sätt vi förut förordat. Som vi anförde bör också vid en sådan tillämpning hyresnämnden i den beskrivna situationen vara lyhörd för parternas resonemang om företagens kostnader. Även vid en prövning som bygger på kostnadsändringar torde hyresnämnden få ta hänsyn till hyrorna i andra allmännyttiga företag, åtminstone om sådana finns på samma ort och inte berörs av hyrestvisteri. På så sätt närmar sig de båda metoderna varandra i den praktiska tillämpningen, trots att de bygger på helt skilda utgångs- punkter. Enligt vår mening talar övervägande skäl för att man inte nu för in en ny princip för hyressättning i hyreslagstiftningen utan bygger vidare på bruksvärdeprincien med en sådan utveckling av denna som vi förordat i det föregående.

Inom utredningen har vidare SABO:s företrädare uttryckt farhågor för att bruksvärderegeln i sin nuvarande utformning skulle vara ett hinder mot boinflytande i individuella eller kollektiva former och därvid anfört följande: Enligt SABO kan ett individuellt boinflytande knappast utvecklas på annat sätt än att hyresgästerna hos SABO-företagen får ökat inflytande och ansvar för vård och underhåll av de egna lägenheterna. Eftersom hyresgästerna inte torde ha en enhetlig uppfattning om t.ex. vad som är gott underhåll i lägenheterna, antar SABO att bostadsbeståndet hos de allmännyttiga företagen relativt snabbt mister den homogenitet, när det gäller lägenheter- nas underhåll, som är en av förutsättningarna för att bruksvärderegeln i sin nuvarande utformning skall fungera tillfredsställande. Eftersom ett kollek- tivt hyresgästinflytande över fastigheter, bostadskomplement och utemiljö knappast kan komma att uppfattas som meningsfullt av de boende, om de inte ges möjligheter att områdesvis påverka service- och underhållsnivå och därmed kostnader, kommer homogeniteten att urholkas även när det gäller fastighetsunderhåll och fastighetsskötsel. De allmännyttiga bostadsföreta- gen, som i dag är fullserviceföretag, vilket innebär att kostnader för all service och allt underhåll ingår i hyran, har genom att de samtidigt är självkostnadsbestämda av lagstiftaren ansetts väl lämpade att tillhandahålla jämförelselägenheter vid hyresnämndernas och bostadsdomstolens skälig- hetsprövning av hyra. Om inte bruksvärdeprincipen ändras, upphör emel— lertid denna lämplighet den dag hyrorna börjar variera på grund av att de kan innehålla olika underhållsnivåer för i övrigt likadana lägenheter, fastigheter och utemiljöer samt olika servicenivåer när det gäller fastighetsskötseln. Därmed är enligt de av SABO uttalade farhågorna bruksvärdereglerna delvis satta ur spel. En sådan utveckling kan inte accepteras, eftersom den samtidigt skulle innebära att besittningsskyddet för bostadslägenheter blir satt ur spel. Det synes enligt SABO därför nödvändigt att ändra bruksvärderegeln, så att jämförelser kan göras, oavsett om hyran täcker alla kostnader för vad som hittills ansetts vara normal fullservice i såväl lägenheter som i övrigt eller en lägre servicenivå, t.ex. att hyresgästerna svarar för lägenhetsunderhållet helt eller delvis, eller en högre servicenivå, t.ex. extra bra fastighetsskötsel, eller en nivå som är under normalnivå för lägenhetsunderhåll men över normalnivå för yttre underhåll och fastighetsskötsel.

De problem som sålunda har tagits upp från de allmännyttiga företagens sida kan inom kort få aktualitet. Underhållsfondsutredningen arbetar med

förslag till organisation och finansiering av underhåll i hyresfastigheter och har nyligen lagt fram ett delbetänkandel med förslag beträffande målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i de enskilda lägenhe- terna. Förslaget innefattar en reglering som blir tillämplig på i princip hela lägenhetsbeståndet med vissa undantag. Hyresgästen ges ett avgörande inflytande över denna typ av underhåll. Hyresgästen har rätt att mot särskild betalning få sådant underhåll utfört av värden. Han har också rätt att ombesörja det på egen bekostnad. Målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder som fastighetsägaren utför på beställning av hyresgäst finansieras genom att fastighetsägaren upptar särskilda lån. Räntor och amorteringar på dessa lån betalas genom att fastighetsägaren debiterar hyresgästerna lägenhetsvis för utfört underhåll. Betalningen från hyresgäst skall ske i form av tioåriga tillägg till hyran.

Underhållsfondsutredningens överväganden påverkar självfallet tillämp- ningen av bruksvärdeprincipen. Utredningens förslag beträffande målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i de enskilda lägenhe- terna ryms dock inom bruksvärdesystemets ram. I det följande har hänsyn tagits till det förslag som underhållsfondsutredningen lagt fram.

Att hyran för prövningslägenheterna omfattar särskilda förmåner som inte ingår i avtalen för jämförelselägenheterna är inte någon okänd företeelse. Hyresnämnd har exempelvis prövat hyran för studentlägenheter som varit möblerade och omfattat förmånen av fri elström, städning och fritt linnez. Bruksvärderegeln har alltså tillämpats också i situationer som denna. Hyresnämnden kan antingen göra så att de olika förmånerna åsätts särskilda priser, som läggs till den grundhyra man får fram vid en jämförelse, eller göra en mera allmän skälighetsbedömning med utgångspunkt i hyran för jämförelselägenheterna. Det tekniska förfaringssättet får anpassas till det utredningsmaterial som föreligger i det enskilda fallet.

I praktiken är det här fråga om två problem, dels att göra de begärda hyrorna i prövningslägenheterna och hyrorna i jämförelselägenheterna jämförbara, dels att vid hyrans bestämmande beakta skillnader i fråga om förmåner av olika slag. Gränsen mellan dessa operationer är flytande och en viktig uppgift är att se till att inte förmåner eller avsaknaden av förmåner beaktas på båda sidorna. Tillgången till tvättstuga är exempelvis en faktor att beakta vid bedömningen av frågan om lägenheterna är likvärdiga; om denna förmån är avgiftsbelagd eller ingår_i hyran får betydelse vid hyresjämförel- sen.

Detta hindrar emellertid inte att om'det blir vanligt att förmånerna för hyresgästerna växlar och variationerna också avser mer väsentliga förmåner, man kan överväga att i lagtexten ge särskild anvisning om att dessa variationer måste beaktas. Det kan alltså under dessa nya förhållanden vara lämpligt att i bruksvärderegeln ange att de större eller mindre förmåner som enligt parternas avtal eller i händelse av tvist hyresnämndens eller bostadsdomstolens bestämmande — är förenade med nyttjanderätten till lägenheten skall beaktas särskilt vid hyressättningen. I lagtekniskt hänseen- de får då ordet "bruksvärde” beteckna vad en lägenhet med hänsyn till dess beskaffenhet (läge, storlek, utrustning) och till boendemiljön, inklusive närheten till service, kommunikationer osv. kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhet.

2 Se Rittri, Hyran för bostaden, 1975 s. 93.

Om hyresgästerna i prövningslägenheterna har eller saknar särskilda förmåner medan motsatsen gäller för hyresgästerna i jämförelselägenheter- na, måste hänsyn tas till dessa olikheter när det gäller att med ledning av jämförelselägenheternas hyror fastställa hyrorna för prövningslägenheterna. Hyresnämnden får bestämma prövningslägenheternas "bruksvärde” i nyss nämnd mening, med bortseende från särskilda förmåner, och sedan till detta bruksvärde lägga värdet av sådana särskilda förmåner som gäller för prövningslägenheterna. Är det fråga om förmåner av större betydelse som förekommer eller saknas i ett stort antal lägenheter, torde man kunna göra jämförelsen direkt mellan lägenheter som i det hänseendet är likartade. Om man på grundval av underhållsfondsutredningens arbete föreskriver att lägenhetsunderhållet skall betalas vid sidan av hyran, skall i så fall jämförelsen över huvud taget inte avse lägenheternas skick med avseende på målning och tapetsering. Vid bestämmande av hyran för en lägenhet som skall undantas från systemet, t.ex. en studentlägenhet, får värdet av att målning och tapetsering ingår i hyran beräknas särskilt. Kostnaden för målning och tapetsering är i och för sig marginell, och det kan inte bereda hyresnämnden några svårigheter att uppskatta den. Även beträffande andra ofta förekommande förmåner torde det komma att föreligga tillräckligt underlag i form av jämförelser mellan lägenheter med och utan förmånen i fråga för att värdet av denna skall kunna fastställas tämligen exakt. Ifråga om förmåner av mer ovanlig beskaffenhet får man använda sig av en skälighetsprövning.

Det bör tilläggas att en hyressättning av nu angiven art, där hyran skall bestämmas med hänsyn till att hyresgästen har eller saknar vissa särskilda förmåner, väl måste skiljas från det fallet att vissa förmåner betalas enligt särskilda regler, t.ex. uppvärmningen enligt en bränsleklausul som partsor- ganisationerna kommit överens om. I så fall torde hyressättningen många gånger bäst kunna ske så, att hyran bestäms efter en jämförelse med hyran för andra lägenheter, oavsett hur betalningen för de angivna förmånerna bestäms. Totalhyran fastställs alltså efter en jämförelse med totalhyrorna för jämförelselägenheterna. På så sätt har bruksvärderegeln hittills tillämpats när det gällt att fastställa hyran för lägenheter med särskilda bränsleklausu- ler. Härav följer att om hyresvärden har särskilt stora kostnader exempelvis för fastighetens uppvärmning, detta inte går ut över hyresgästen, eftersom denne skall betala en hyra som är jämförlig med hyran för lägenheter med motsvarande förmåner.

Från de privata fastighetsägarnas sida har mot de allmännyttiga företagens hyresledande ställning i bruksvärdesystemet bl.a. anmärkts, att man vid jämförelseprövningen inte tar hänsyn till att hyresnivån hos allmännyttiga företag åstadkommits genom direkta och indirekta kommunala bidrag till drift och underhåll. Resultaten av vissa undersökningar om kommunala bidrag och lån redovisas i avsnitt 2.3.3. I denna fråga får man först komma ihåg att bruksvärdeprincipen utgår från att likvärdiga lägenheter skall ha lika hyror, oavsett på vilket sätt kostnaderna för husens uppförande osv. finansierats. Anser man sig kunna konstatera att hyran för vissa allmännyt- tiga lägenheter är normal, utgör den en bruksvärdehyra även om onormala kostnader exempelvis för grundläggning eller för underhåll som föranletts av vandalisering e.d. har subventionerats bort av kommunen. För det andra

måste man komma ihåg att de allmännyttiga företagen ofta är mycket stora och att subventioner till uppförande av en enstaka fastighet eller t.o.m. direkta kontanta subventioner till företaget som sådant ofta får mycket liten inverkan på den totala hyresnivån i företaget. Hyran för enskilda lägenheter bestäms efter andra principer, som får mycket större effekt på bruksvärdet. Särskilt gäller detta om utjämningen mellan yngre och äldre årgångar. Som förut anförts utgör emellertid denna utjämning en i och för sig korrekt anpassning till marknadsmässiga principer.

Emellertid uttalades när regeln om de allmännyttiga företagens prisle- dande verkan infördes i bruksvärdebestämmelserna vid lagändringen år 1974, att vid bruksvärdeprövning med ledning av allmännyttans hyror måste krävas, att hyressättningen i de allmännyttiga jämförelselägenheterna är korrekt och representativ för det allmännyttiga lägenhetsbeståndet. Utta- landet måste också i fortsättningen anses vägledande för tillämpningen av den särskilda regeln om de allmännyttiga företagens prisledande ställning. Det bör tillämpas i förevarande sammanhang. Om alltså subventioner har kommit till användning på sådant sätt att hyresvärdet för jämförelselägen- heterna sänkts under vad som är normal bruksvärdehyra för allmännyttiga lägenheter, skall dessa lägenheter uteslutas ur jämförelsematerialet. Vad som därvid skall anses vara normal bruksvärdehyra torde hyresnämnden få bedöma efter skälighet på grundval av parternas argumentering i tvisten om de privata lägenheternas hyror.

2.6.5. Slutsatser beträffande bruksvärdesystemet

Som framgår av det förut anförda är åtskilliga svårigheter förenade med tillämpningen av bruksvärdeprincipen. Svårigheterna är främst förenade med bristen på jämförelsematerial. Denna leder till att man i betydande omfattning tvingas ta sin tillflykt till skälighetsprövning.

En sådan skälighetsprövning kan naturligtvis inte ske med bortseende från hyror för andra lägenheter, eftersom man torde komma att helt sakna hållpunkter för bedömningen om man lämnar förankringen i hyresmarkna- den'. Hyresnämndernas och bostadsdomstolens karaktär av specialdomstol med intresseledamöter och deras därmed följande kännedom om hyresmark- naden borgar för att denna bedömning blir så realistisk som möjligt. Ett rent hyresregleringssystem där kostnaderna för olika förmåner skall bestämmas medför otvivelaktigt mer omgång och kan inte väntas leda till mer rättvisande resultat.

En annan verkan av bruksvärdesystemet som tidvis tilldrar sig stor uppmärksamhet i debatten är det förhållandet att utjämningen av hyror i den allmännyttiga sektorn mellan äldre och yngre lägenheter medför att privata fastighetsägare med äldre fastigheter kan ta ut hyror som betydligt överstiger kostnaderna för fastigheterna. Detta ökar naturligtvis också fastighetsvär- dena.

Vi vill emellertid understryka, att det förhållandet att en fastighet ger hög avkastning i och för sig inte innebär att hyresgästerna betalar oskäliga hyrori bruksvärdeprincipens mening. Det liggeri principens syfte— att efterlikna ett marknadssystem men samtidigt utgöra en spärr mot oskäliga hyror och trygga besittningsrätten att utfallet bedöms med hänsyn till vad hyresgäs-

1 Berg-Sederblad, 2 uppl. s. 175.

terna får betala i jämförelse med andra hyresgäster, inte med hänsyn till det utbyte fastighetsägaren får av fastigheten. Huruvida uppkommande vinster i äldre fastigheter tas till beskattning i rimlig utsträckning kan, liksom andra beskattningsfrågor inom fastighetssektorn, vara väl värt att utredas. Det ankommer emellertid inte på oss att gå närmare in på sådana frågor.

Ett tredje grundläggande problem som är förenat med bruksvärdeprinci- pen är att den riskerar att alltmer naggasi kanten, om man i strävan att hålla kostnaderna i fastighetsförvaltningen nere eller trygga finansieringen av vissa kostnadsposter debiterar hyresgästerna särskild ersättning för den ena eller den andra förmånen. Sådan separat debitering föreslås exempelvis av underhållsfondsutredningen i fråga om underhåll och kan komma att föreslås av värmemätningsutredningen i fråga om kostnaderna för värme och varmvatten. Även med sådana inslag av kostnadsanknuten hyra kan bruksvärdesystemet fortfarande fungera, genom att hyresgästerna för lägenheten och samtliga förmåner betalar en totalhyra, som är jämförlig med vad andra hyresgäster med likvärdiga lägenheter och förmåner betalar. Åtskilliga av bruksvärdesystemets administrativa fördelar går emellertid förlorade, om man beträffande olika förmåner ändå tvingas att göra en rättvis fördelning av kostnaderna lägenhet för lägenhet. Kostnaderna för en sådan administration blir avsevärda. Vidare blir, ju större den direkt kostnadsanknutna delen är, en allt mindre del av hyran kvar att betala återstående del av kostnaderna för fastighetsförvaltningen. Till slut kan ett sådant blandat system inte fungera.

Av det anförda framgår att åtskilliga ändringar i den statliga bostadspo- litiken automatiskt påverkar innebörden av bruksvärdeprincipen. Prisbild- ningsmekanismen är otvivelaktigt i sig ett viktigt inslag i denna politik och ett medel att styra bostadsmarknaden. Ett alltför långt avsteg från den marknadsprisbildning som bruksvärdeprincipen är avsedd att efterbilda kan otvivelaktigt som erfarenheterna av hyresregleringen visar medföra störningari prisbildningen som i sin tur leder till störningar i bostadspolitiken som helhet. Risken för sådana störningar måste vägas in när andra ändringar i bostadspolitiken övervägs.

Å andra sidan kan ett framtida system sådant som det av SABO skisserade, där förhandlingar om förmåner och service och däremot svarande kostnads- åtaganden förs ned till bostadsområden inom ett allmännyttigt företag, medföra att bruksvärdeprincipens fördelar kommer bättre till sin rätt än för närvarande. Hyresgäster med likvärdiga förmåner bör självfallet också — och detta är i och för sig grundläggande för bruksvärdesystemet — ha lika hyror. Träffas förhandlingsöverenskommelser för ett stort antal bostadsområden, torde det bli lättare att finna jämförelseobjekt när förhandlingar strandat, både i fråga om de allmännyttiga företagen, där man knappast i sådant fall skall behöva riskera att helt sakna jämförelsematerial, och för privata fastighetsägare. Vad angår förhandlingssystemet är det f.n. en olägenhet att förhandlingar förs för så stora enheter på den allmännyttiga sidan. Bryts förhandlingarna ner till enskilda bostadsområden, bör detta underlätta både för parterna att nå fram till förhandlingsöverenskommelser och, ide fall detta misslyckas, för hyresnämnden att göra en meningsfull prövning av bruksvär- dehyran.

De alternativ som finns till bruksvärdeprincipen är dels en helt fri

marknadsprisbildning, dels en hyresreglering, d.v.s. en prissättning som anknyter till kostnaderna för de enskilda lägenheterna eller åtminstone de enskilda fastigheterna.

En helt fri prisbildning som inte inrymmer någon form av skälighetskon- troll byggd på lagfästa normer för hyressättningen skulle sannolikt snabbt sätta besittningsskyddet för hyresgäster med lägenheteri attraktiva lägen ur spel. Den torde därför kunna lämnas ur räkningen.

Vad gäller hyresregleringen bör till en början påpekas att det numera lagfästa förhandlingssystemet på bostadshyresmarknaden i och för sig kan fungera inom ramen för både ett bruksvärdesystem och ett hyresreglerings- system. Belastningen på hyresgäströrelsen blir dock mycket stor i ett hyresregleringssystem, eftersom förhandlingarna i ett sådant måste täcka praktiskt taget hela bostadshyresmarknaden. Det är ytterst tveksamt om hyresgäströrelsen i längden kan tåla en sådan påfrestning. Redan av detta skäl måste man räkna med att den statliga administrationen får ett mycket omfattande arbete för att klara av hyressättningen, om man ej tar sin tillflykt till det tidigare tillämpade systemet med generella hyrestillägg. I detta fall kan man emellertid med hänsyn till tidigare erfarenhet av sådana tillägg och av det sätt på vilket paritetslånesystemet tillämpades inte räkna med att företagen får mer pengar till förvaltningen än för närvarande. Tillämpas inte ett system med generella tillägg måste man räkna med att de förhandlande parterna i många situationer kommer att finna anledning att vända sig till hyresnämnderna för att få hyrans storlek prövad. Detta gäller kanske främst vid fortsatta stora kostnadsstegringar på hyressektorn, då företagen kan hoppas att få sina hyror höjda när de dokumenterar kostnadsökningarna medan hyresgästorganisationerna har anledning att så långt möjligt hålla tillbaka hyresstegringarna. Man måste alltså räkna med att den statliga administrationen för hyressättning och kostnaderna för denna kommer att svälla högst avsevärt i ett hyresregleringssystem.

Skillnaderna mellan de olika systemen ligger emellertid främst i deras inverkningar på marknadsbilden. Det finns från tiden 1942—1979 rikliga erfarenheter av hur en hyresreglering fungerar. Vi har i det föregående (avsnitt 2.6.l) beskrivit hur den leder till hyressplittring och läsning av bostadsmarknaden. Bruksvärdesystemet har möjliggjort en viss utjämning av hyrorna mellan äldre och yngre årgångar. Än större borde denna utjämning kunna bli om den bättre understöddes av finansieringssyste- met.

Vi vågar hävda, att bruksvärdesystemet trots sina brister som delvis är inbyggda och inte så lätt låter sig ändras inom systemets ram likväl hittills har visat sig överlägset hyresregleringen.

Ändras förutsättningarna så att bruksvärdeprincipen alltmer naggas i kanten kan det naturligtvis bli nödvändigt att överväga ett nytt system. Detta är i så fall ett politiskt ställningstagande av stor räckvidd som måste göras utifrån en helhetssyn på bostadspolitiken. Enligt vår uppfattning har man emellertid ännu inte kommit till den punkt där frågan behöver ställas. Vi har därför inte funnit skäl att göra annat än att dels ta upp vissa frågor om bruksvärdereglernas närmare utformning, dels granska förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat.

2.6.6. Den närmare utformningen av bruksvärdereglerna

Enligt 48 & första stycket hyreslagen i nuvarande lydelse skall vid förlängning av hyresavtal hyran utgå med skäligt belopp. Därvid föreskrivs emellertid att den hyra som hyresvärden fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. För prövningen av sistnämnda fråga gäller bruksvärderegeln. Fordrad hyra skall enligt paragrafen anses som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Enligt sista meningen i första stycket gäller dessutom en extra hyresspärr. Vid jämförelseprövningen skall bortses från en lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus.

Enligt andra stycket i samma paragraf skall vid prövning enligt första stycket främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag. Vidare föreskrivs att om ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse har bekostats av hyresgäst, får vid bestämmande av hyra enligt första stycket hänsyn tas till åtgärden endast om särskilda skäl föreligger.

Ifråga om villkoren vid förlängning av avtal om jordbruksarrende innehöll tidigare 9 kap. 9 & jordabalken bl.a. att vid förlängning av arrendeavtal arrendeavgiften skulle utgå med skäligt belopp. Den avgift som jordägaren fordrade skulle godtas, om den ej var oskälig. Som synes överensstämde dessa bestämmelser med de grundläggande reglerna i första stycket av 48 & hyreslagen. I sistnämnda hänseende har numera en ändring skett, sedan nya regler om fastställande av villkor för förlängning av jordbruksarrende trätt i kraft den 1 juli 1979 (prop. 1978/79:183, LU 23, rskr 413, SFS 1979:371). Preferensen för villkor som har uppställts av jordägaren har slopats. Arrendebeloppet skall vid förlängning utgå med skäligt belopp. Härtill knyts en regel om att arrendeavgiften i brist på avtal bör bestämmas så att den med hänsyn till bl.a. arrendeställets avkastningsförmåga motsvarar arrenderät- tens värde.

Bestämmelserna om fastställande av arrendebeloppets storlek fick sin slutliga utformning av lagutskottet, som emellertid anslöt sig till departe- mentchefens grundläggande ståndpunkt att fastställande av arrendeavgifter måste bygga på en helhetsbedömning av arrendeavgiftens skälighet. Däremot förkastade utskottet ett förslag av departementschefen att fordrad arrendeavgift skulle anses som oskälig, om den inte endast obetydligt översteg vad arrendatorer i allmänhet kunde anses vara villiga att betala med hänsyn till vissa närmare angivna faktorer. Beträffande uttrycket ”inte endast obetydligt överstiger” anförde utskottet, att ett sådant rekvisit, om än med något annan formulering, finns också när det gäller reglerna om bestämmande av skälig hyra men att detta rekvisit enligt utskottets mening kunde ha sitt berättigande vid en strikt genomförd bruksvärdeprövning men inte torde fylla någon funktion vid den flexibla skälighetsbedömning som det blev fråga om i tvister om arrendeavgifter. Utskottet anförde vidare. att reglerna om de olika nyttjanderättsformerna måste skilja sig åt på de punkter där detta var sakligt motiverat. Mellan jordbruksarrende och hyra förelåg enligt utskottets mening betydande olikheter, och skilda synpunkter gjorde sig gällande vid bestämmandet av de olika avgifterna för upplåtelserna. Med

hänsyn härtill ansåg utskottet det inte motiverat att för arrenderättens del upprätthålla principen om att det vederlag som upplåtaren fordrar skall godtas, om det inte är oskäligt. Oskälighetsrekvisitet borde därför slopas. Enligt utskottets mening borde man däremot behålla den gemensamma regeln att vid förlängning av upplåtelsen avgiften utgår med skäligt belopp. På det sättet skulle man uppnå det från principiell synpunkt tillfredsställande resultatet att parternas jämställdhet i avtalet kom till klarare uttryck'.

Den av lagutskottet för arrendereglernas del uttalade principiella syn- punkten att parternas jämställdhet i avtalsförhållanden bör komma till klarare uttryck ger anledning till övervägande om inte motsvarande ändring bör göras också i hyreslagen. Numera kan hyresgästen utan samband med förlängningsprocess föra talan i hyresnämnden om villkorsändring, och det är med hänsyn härtill troligen mera vanligt än vid tillkomsten av förläng- ningsreglerna år 1968 att hyresgästen för talan om ändrade villkor. Vidare kan det förekomma att såväl hyresvärden som hyresgästen påkallar ändringi fråga om hyran. Det finns då i och för sig inte anledning att preferera hyresvärdens ståndpunkt. I stället bör frågan om vilken hyra som i fortsättningen skall gälla bedömas genom en skälighetsprövning där parterna i princip likställs.

Om hyresgästerna i antingen prövningslägenheterna eller åberopade jämförelselägenheter har särskilda förmåner eller tvärtom saknar förmåner som normalt brukar vara förenade med hyra av bostadslägenhet bör, som vi anfört i avsnitt 2.6.4, prövningen av själva bruksvärdet avse vad en lägenhet med hänsyn till dess beskaffenhet och boendemiljön i övrigt (storlek, utrustning, läge med hänsyn till service, kommunikationer osv.) kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhet. Övriga faktorer som ligger vid sidan av ett på så sätt bestämt bruksvärde, t.ex. särskild service, får i så fall värderas särskilt. Detta torde kunna beskrivas så att hyran skall vara skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde och värdet av de nyttigheter och förmåner som enligt hyresavtalet skall tillhandahållas av hyresvärden. Råder tvist också om vilka förmåner som hyresvärden skall tillhandahålla, får denna fråga prövas av hyresnämnden som en tvist om skäligheten av annat hyresvillkor än hyran. Föreligger inte närmare underlag för beräkning av värdet av särskilda förmåner— något som dock enligt vad vi anfört i avsnitt 2.6.4 ofta torde vara fallet — får värdet skattas till skäligt belopp. Många gånger torde jämförelser kunna göras med lägenheter som är likvärdiga också i fråga om förmåner, och då behöver någon särskild värdering av förmånerna inte göras.

Som framgår av det förut anförda godtas vid bruksvärdeprövningen en hyra för prövningslägenheterna som inte är ”påtagligt” högre än hyran för jämförelselägenheterna. Inom utredningen har diskuterats såväl att ta bort detta s.k. påtaglighetsrekvisit som att tvärtom återgå till den utformning som bruksvärdeprincipen hade före 1974 års ändring, nämligen att den för prövningslägenheterna fordrade hyran godtogs, om den inte ”väsentligt" översteg hyran för jämförelselägenheterna. Som argument för den förra ståndpunkten har anförts, att den hyra som överenskommits för ett allmännyttigt bostadsföretag bildar bruksvärdehyra på orten, även om den i nyproduktionen skulle ligga både 10 och 20 procent över hyrorna i närmast äldre årgång, men att det å andra sidan vid en bruksvärdeprövning för

1 LU 1978/79:23 s. 20.

lägenheteri privatägda hus inte finns anledning att gå med på hyror som över huvud taget ligger högre än hyrorna för likvärdiga allmännyttiga lägenheter. Till stöd för den senare ståndpunkten har anförts, att påtaglighetsrekvisitet ger för litet utrymme för hyreshöjningar motiverade av de höga kostnaderna för nyproduktion och vidare att underhållsfondsutredningens kommande förslag medför behov av ett ökat förhandlingsutrymme när det gäller att bestämma bruksvärdehyrorna.

I bruksvärdetvister är det fråga om en jämförelseprövning med hyran för likvärdiga lägenheter. Den bruksvärdenivå som man kommer fram till vid en sådan bedömning kan inte hållas helt låst utan måste kunna utvecklas med hänsyn till sådana faktorer som efterfrågan och naturligtvis framför allt kostnadsläget på bostadshyresmarknaden. Påtaglighetsrekvisitet är därvid av betydelse för att ge hyresnämnderna och bostadsdomstolen ett visst spelrum vid jämförelseprövningen, eftersom det sällan finns identiska lägenheter att jämföra med. Jämförelsehyrorna är ju också fastställda vid någon tidigare tidpunkt, ibland varierande för olika jämförelseobjekt. Även påtaglighetsrekvisitet måste alltså kunna ges större eller mindre utrymme. Det synes vidare trots vad som anförts i motsatt riktning svårt att bortse från att bruksvärdeprövningen av lägenheteri nyproduktionen underlättas av att det finns en marginal som medger att hyran för prövningslägenheterna sätts högre än hyran för jämförelselägenheterna i dagens läge motiveras de högre produktionskostnaderna i den allra senaste årgången knappast av en skillnad i bruksvärdet i förhållande till lägenheter i närmast äldre årgång och det ärinte säkert att det finns lägenheter i den aktuella årgången att jämföra med. På grund av det anförda är det svårt att helt avstå från en sådan marginal vid bruksvärdeprövningen som påtaglighetsrekvisitet innebär.

Å andra sidan är detta rekvisit inte tillämpligt enbart när det gäller nyproduktionen utan också vid bruksvärdeprövningen för äldre årgångar. En återgång till väsentlighetsrekvisitet skulle kunna medföra en snabbare uppgång av hyrorna i äldre årgångar än som är önskvärt. På grund härav och då vi inte blivit övertygade om att ett byte av rekvisit skulle nämnvärt påverka nyproduktionen förordas att påtaglighetsrekvisitet behålls oförändrat.

Ändras bruksvärderegeln så att hyrans storlek skall bestämmas på grundval av en allmän skälighetsbedömning, med den marginal som påtaglighetsrekvisitet tillåter, i stället för att prövningen skall ske med utgångspunkt i vad hyresvärden yrkar, torde utrymme inte vidare finnas för den distinktion som för närvarande tillämpas i praxis mellan fall när hyresvärden yrkar oskälig hyra och fall när hyresvärden yrkar en hyra som håller sig inom påtaglighetsintervallet. I det förra fallet sätts hyran ned till vad som finns vara skälig hyra, utan beaktande av påtaglighetsintervallet, medan i det senare fallet hyresvärdens yrkande bifalls. Någon saklig grund för att behålla distinktionen torde inte föreligga. Den kan bl.a. leda till att hyran för likvärdiga lägenheter, t.o.m. i samma fastighet, bestäms olika, och att därvid den lägenhet får lägre hyra för vilken hyresvärden yrkat den högre hyran. I fortsättningen bör bedömningen alltid ske med tillämpning av påtaglighetsintervallet, om det ryms inom ramen för parternas yrkande. Om påtaglighetsintervallet kommer att utnyttjas blir sålunda beroende av hyresvärdens yrkande.

Om man vid jämförelseprövningen inte kan konstatera någon enhetlig

hyresnivå för jämförelselägenheterna uppstår särskilda svårigheter. Enligt vad departementschefen uttalade under förarbetena till hyreslagen kan det inte komma i fråga att låta några enstaka topphyror få bli vägledande. Inte heller får genomsnittshyran bli utslagsgivande, eftersom ett sådant alternativ skulle alltför mycket motverka en i och för sig önskvärd rörlighet i hyressättningen. I stället bör man enligt departementschefen utesluta ej representativa topphyror från jämförelsematerialet och låfa hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för bedömningen. Hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna blir godtagbar som riktpunkt bara om den kan accepteras som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Som regel torde härför krävas att hyrorna blivit bestämda i ett läge på hyresmarknaden som överensstämmer med situationen vid jämförelsetidpunkten eller som i vart fall inte varit ofördelaktigare för hyresgästen än det rådande läget.1

Om man i fortsättningen kommer att reservera begreppet bruksvärde för värdet av lägenheten med hänsyn till dess beskaffenhet och beräknar värdet av särskilda förmåner för sig, kan skäl anföras mot att man utgår från en högsta hyresnivå för lägenheten som sådan medan övriga förmåner måste uppskattas mer efter normalbelopp. Vilken hyresnivå som vid en jämförel- seprövning anses vara den högsta blir i hög grad beroende på hur man grupperar hyrorna i de enskilda jämförelselägenheterna efter olika hyresni- våer. Allteftersom bruksvärdeprincipen varit i praktisk tillämpning under längre tid måste hyresnivån antas bli alltmer enhetlig. Att gå över till att göra en jämförelse med en genomsnittlig hyresnivå synes av utredningsskäl inte komma i fråga. Det skulle ställa krav på parterna att ta fram ett mycket omfattande jämförelsematerial. Men om det i jämförelsematerialet finns en hyresnivå som framstår som den mest representativa på det sättet att den är gemensam för det stora flertalet lägenheter i jämförelsematerialet, kunde den nivån tillåtas bli avgörande för jämförelseprövningen och inte den högsta hyresnivån.

Å andra sidan måste ett sådant alternativ sättasi relation till vad vi föreslår i fråga om övriga i bruksvärderegeln ingående rekvisit. Om, såsom vi förordar, påtaglighetsrekvisitet och hänvisningen till de allmännyttiga företagens prisledande ställning bibehålls, är skälen för att övergå till att ta en representativ hyresnivå ej så starka. Vi förordar därför ingen ändring av gällande rätt i förevarande hänseende.

När det gäller regeln om de allmännyttiga företagens prisledande ställning gav vår hearing med företrädare för dessa företag bl.a. vid handen att företagen har svårt att förhandlingsvägen få ut de hyror de anser sig behöva, d.v.s. få täckning för sina självkostnader. Från SABO har i detta sammanhang gjorts gällande, att hyresgäströrelsen på grund av de allmän- nyttiga företagens prisledande funktion kommit att bevaka hyressättningen i deras fastigheter särskilt noga. Hyresgästernas önskan att hålla hyrorna nere har enligt SABO medfört stora svårigheter för de allmännyttiga företagen att få täckning för sina kostnader.

Självfallet är hyresgäströrelsens företrädare vid förhandlingarna med de allmännnyttiga företagen väl medvetna om att resultaten av dessa förhand- lingar blir prisledande också för den privata sektorn. Av vår hearing med företrädare för allmännyttiga bostadsföretag och hyresgäströrelsen framgick

1Prop. 1967zl41 s. 54.

att detta argument också förs fram i förhandlingarna. Samtidigt underströks emellertid med kraft från hyresgäströrelsens sida, att man i nuvarande ekonomiska läge helt enkelt inte kan gå med på de höga hyreskraven från SABO-företagen. Hyresgästerna är vid förhandlingarna inriktade på att hyran skall bli så låg som möjligt även utan sidoblickar på den privata sektorn. Att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror är vägledande för hyressättningen i de privatägda fastigheterna är således inte skälet till att man inte går med på de begärda hyrorna.

En spegelbild av detta förhållande var att, såsom framgick av vår hearing med företrädare för de privata fastighetsägarna och för hyresgäströrelsen, några större svårigheter att överföra de allmännyttiga företagens hyror till det privata fastighetsbeståndet inte verkade föreligga i fråga om äldre fastigheter. Förhandlingssystemet verkade fungera väl på den privatägda sektorn, vilket rimligen beror på att det finns ett utrymme att förhandla om och att hyrorna på den allmännyttiga sektorn alltså inte medför någon nämnvärd prispress i denna del av beståndet. De problem som bruksvärde- principen för med sig beträffande det privata beståndet synes sålunda i första hand hänföra sig till nyproduktionen såsom närmare berörts i avsnitt 2.6.2.

Det är alltså inte troligt att det i och för sig är de allmännyttiga företagens prisledande ställning som medför att företagen har svårt att få ut sina kostnadsstegringar vid förhandlingar med hyresgäströrelsen. En fråga som dock återstår att överväga är om denna ställning kan inverka på hyressätt- ningen för enskilda fastigheter, som vanligen används som jämförelseobjekt vid förhandlingar på den privata sektorn. Till denna fråga återkommer vi i avsnitt 2.6.8.

Från de privata fastighetsägarnas sida har mot den särskilda hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror anförts, att de allmännyttiga företagen inte tar ut full täckning för sina kostnader vid hyresförhandlingarna. Vidare har anförts att de allmännyttiga företagens hyror sätts lägre än eljest skulle kunna ske till följd av att företagens kostnader nedbringas genom kommu- nala subventioner. Eftersom de allmännyttiga företagens hyror i första hand skall beaktas vid jämförelseprövningen enligt bruksvärdeparagrafen, skulle ett sådant förfarande medföra att de privata fastighetsägarna inte får ut de hyror som de annars borde få ut.

Också i det hänseendet kan emellertid anföras att de problem som bruksvärdeprincipen för med sig för de privata fastighetsägarna inte är generella utan främst hänför sig till nyproduktionen och i fråga om den bör lösas genom ändrade finansieringsregler som bättre anpassas till takten i kostnadsstegringarna och ger en mer effektiv utjämnande verkan mellan olika årgångar.

Spegelbilden av det nu anförda förhållandet är att hänvisningen till de allmännyttiga företagens prisledande ställning får effekt också i äldre årgångar, där de allmännyttiga företagen inte som i nyproduktionen intar en dominerande ställning men där det likväl finns ett representativt urval av allmännyttiga lägenheter. Det kan exempelvis inträffa att ett allmännyttigt företag har köpt ett privat fastighetsbestånd, där hyrorna sedan tidigare ligger jämförelsevis högt. Även om den genomsnittliga hyresnivån för det privata beståndet ligger lägre, slår de allmännyttiga lägenheternas prisledan-

de ställning igenom vid en bruksvärdeprövning för lägenheter i en privat fastighet.

På en bristmarknad behövs emellertid en spärregel för att motverka hyreshöjningar som från samhällets synpunkt framstår som inte godtagbara. En sådan spärregel utgör just hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror. Eftersom dessa är baserade på självkostnadsprincipen, påverkas de i mindre mån av en bristsituation. En extra spärregel ursprungligen införd som en spärr för hyresutvecklingen på orter med bostadsbrist — finns upptagen i första stycket sista meningen av 48 & hyreslagen i nuvarande lydelse, som föreskriver att vid bruksvärdeprövningen skall bortses från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheteri nybyggda hus. Denna regel tar sikte just på det förhållandet att de allmännyttiga företagen är dominerande i nyproduktionen. Hyrorna skall alltså i vart fall inte tillåtas stiga så att de blir oskäliga i förhållande till de allmännyttiga företagens hyror i nyproduktio- nen. Denna extra spärregel är emellertid svår att tillämpa. Det är svårt att avgöra om jämförelselägenheter av en viss typ och med ett visst läge skall uteslutas på grund av hyran i nyproducerade lägenheter av annan typ och med annat läge; om lägenheterna avviker för mycket från varandra i fråga om teknisk standard och läge, kan de inte sägas vara ”närmast jämförliga” och spärregeln kan då inte tillämpas.l Hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror synes därför utgöra en bättre spärr i en bristsituation.

Ett annat skäl att behålla denna hänvisning är att vid en bruksvärdepröv- ning av de allmännyttiga företagens egna hyror jämförelser i första hand synas böra göras med andra allmännyttiga lägenheter. Bara om det saknas ett representativt jämförelsematerial av sådana lägenheter, synes anledning föreligga att för de allmännyttiga företagens del beakta hyresläget i privata lägenheter.

Övervägande skäl synes därför tala för att man i lagtexten behåller den särskilda hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror. Den extra spärregeln i första stycket sista meningen av 48 % förlorade i allt väsentligt sin funktion, när hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror infördes år 1974 och kan, om denna hänvisning behålls, saklöst slopas. Skulle däremot hänvisningen utgå, får den extra spärregeln som framgår av det förut anförda så mycket större betydelse.

Som vi anfört i avsnitt 2.6.4 får möjligheten att vid bruksvärdeprövning, när jämförelsematerial saknas på den aktuella orten, hämta ledning av hyresläget på andra orter anses ha sådan betydelse, att den förtjänar att särskilt omnämnas i lagtexten. Vi förordar därför att i anslutning till bestämmelsen om att främst hyror för allmännyttiga lägenheter skall beaktas inskjuts en regel om att, när jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, i stället får beaktas hyran för lägenheter på annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.

Regeln i andra stycket andra meningen av 485 hyreslagen om att vid bestämmande av hyra hänsyn endast när särskilda skäl föreligger får tas till ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse, som bekostats av hyresgäst, bör behållas i sak oförändrad. Endast undantagsvis bör sådan hänsyn tas. Särskilda skäl kan vara att en hyresgäst rustat upp sin lägenhet för att tillgodose sin privata

1 Rittri, Hyran för bosta- den, 1975 s. 46.

1 Prop. 1977/78:175 s. 135.

smak, medan hyresvärden rustat upp övriga lägenheter och varit villig att rusta upp även förstnämnda lägenhet. Om samtliga lägenheter är likvärdiga, synes i så fall samma hyra böra gå ut för dem. En åtgärd som utförts av tidigare hyresgäst kan tillgodoräknas den aktuella hyresgästen, även om skälen härför i allmänhet torde vara svagare. En anledning kan vara, att underhållsstandarden i fastigheten är så låg att den sätter ned bruksvärde- hyran. Om en lägenhet då är påtagligt bättre, därför att den rustats upp av en tidigare hyresgäst, bör hyresvärden inte få en högre hyra för den lägenhe- ten.

Utformningen av bestämmelsen har visat sig leda till missförstånd. Regeln torde kunna uttryckas så att när åtgärd av angiven art bekostats av en hyresgäst, förbättringen får tillgodoräknas hyresvärden endast om särskilda skäl föreligger.

2.6.7. Förfarandet när förhandlingar strandat

Vid hyresförhandlingslagens tillkomst diskuterades möjligheten att när förhandlingar om hyran strandat låta de förhandlande parterna, d.v.s. hyresvärden och hans organisation å ena sidan och hyresgästorganisationen å andra sidan, föra tvisten vidare till hyresnämnden. Föredragande statsrådet underströk vikten av att förfarandet vid strandning inte utformades så att det minskade de förhandlande parternas vilja till förhandlingsuppgörelse. Hon ansåg det därför inte lämpligt att låta de förhandlande parterna föra sin tvist till hyresnämnden för avgörande.1 Det är enligt hyresförhandlingslagen endast de enskilda parterna, hyresvärd och hyresgäst, som när förhandlingar strandat kan påkalla ett avgörande av hyresnämnden. Hyresnämndens prövning också efter det att förhandlingar förts enligt hyresförhandlingslagen kommer sålunda att gälla endast de enskilda hyresavtalen.

Vi hyser det största förtroende för partorganisationernas förmåga att komma överens vid hyresförhandlingar oni skäliga hyror, direkt eller via överläggningar i de centrala kommittéerna, hyresmarknadskommittén och bostadsmarknadskommittén. Förhållandena på den lokala bostadsmarkna- den kan emellertid undantagsvis vara sådana att en förhandlingsöverens- kommelse inte är möjlig. Med den roll bostadspolitiska åtgärder spelar för hyrornas storlek kan det också finnas skäl för endera parten att försöka skjuta upp en förhandlingsöverenskommelse i hopp om en förbättring av de bostadspolitiska förutsättningarna.

De kollektiva hyresförhandlingarna har vuxit fram efter mönster av vad som gäller på arbetsmarknaden. Om arbetsmarknadens parter inte kommer överens kan de tillgripa stridsmedel — i sista hand strejk och lockout för att tvinga fram en överenskommelse. På hyresmarknaden är det svårt att tänka sig några likvärdiga stridsmedel. Den enda möjlighet som finns att lösa en tvist är att få ett opartiskt avgörande. Syftet med hyresnämndsprövningen har varit just att erbjuda en möjlighet till sådan opartisk prövning.

Om de förhandlande parterna inte kan komma överens och hyresnämnden blir tvungen att pröva ett stort antal enskilda hyrestvister, uppkommer självfallet betydande svårigheter för nämnden att avgöra dessa. Inte minst gäller svårigheterna den rent administrativa hanteringen, med diarieföring, kallelser, delgivning etc. För de minsta nämnderna torde redan dessa

svårigheter kunna visa sig oöverstigliga. Vi förutsätter emellertid i våra förslag beträffande hyresprocessen, att de minsta hyresnämnderna bör kunna kanslimässigt samordnas med tingsrätten på den ort där respektive hyresnämnd har sitt kansli. I så fall skulle åtminstone denna del av hanteringen underlättas.

Erfarenheter från tvister under den senaste tiden — som dock avser endast de inledande momenten i förfarandet, eftersom tvisterna förlikts under medverkan av hyresnämnden innan de kunnat prövas — tyder på att en hyresnämnd med tillräcklig kansliorganisation bör kunna klara av även jämförelsevis omfattande tvister, avseende kanske ett eller ett par tusen lägenheter. En förutsättning härför är att nämnden väljer ut ett lämpligt antal typfall och avgör dem på vanligt sätt samt därefter prövar övriga tvister mera summariskt i anslutning till avgörandena i typfallen. Önskvärt är att typfallen väljs ut under medverkan av hyresvärden och en hyresgästorganisation som företräder enskilda hyresgäster i tvisten. Om så inte kan ske, bör det emellertid stå hyresnämnden fritt att själv välja ut typfallen. Övriga tvister bör prövas utan sammanträde, enbart på grundval av handlingarna. För att klargöra att detta är ett lämpligt förfaringssätt förordar vi att i den av oss föreslagna hyresprocesslagen införs en bestämmelse av innebörd, att om hyresnämnden samtidigt handlägger ett stort antal tvister om villkor för hyra av bostadslägenheter hos samma hyresvärd, så får hyresnämnden, sedan ett lämpligt antal typfall prövats, avgöra övriga tvister utan sammanträde, om de är av likartad beskaffenhet. Vi föreslår vidare att delgivning i den situationen får ske genom kungörande.

Vi vill emellertid erinra om att det finns ett 30-tal allmännyttiga bostadsföretag i landet som har över 5 000 lägenheter. Tretton av dessa har över 10 000 lägenheter och fem av dem har över 20 000 lägenheter. En tvist vari alla enskilda hyresgäster i ett sådant företag skulle vara motparter till fastighetsägaren kan naturligtvis inte någon hyresnämnd klara.

Som förut anförts har från SABO:s sida antytts en kommande utveckling mot förhandlingar för enskilda bostadsområden inom ett företag. Även från hyresgästsidan har framhållits, att ändringar i fråga om förfarandet för förhandlingar och för hyresnämndernas prövning, när förhandlingar stran- dat, kan leda till att hyresgästföreningarna väljer att föra förhandlingarna för mindre enheter. Hyresgäströrelsens företrädare har därvid erinrat om att den minsta enheten för förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen är ett hus.

Fördelarna med något så när stora förhandlingsenheter torde vara så betydande, särskilt när det gäller att få organisationernas förhandlingsresur- ser att räcka till, att man bör kunna bortse från risken för en alltför långt driven splittring av förhandlingarna. Förs förhandlingarna för medelstora enheter, föreligger visserligen risk för att strandningar med åtföljande hänvändelser till hyresnämnd sker vid fler tillfällen än f.n. Förutsättningarna bör emellertid vara större att nå fram till en överenskommelse när förhandlingarna rör ett mer enhetligt bestånd, särskilt om frågan om hyrans storlek kopplas samman med service- och standardfrågor. Tvister av denna typ bör också vara lättare att hantera för hyresnämnderna.

I dagens läge gäller dock en hyresförhandling på den allmännyttiga sidan bostadsföretagets hela lägenhetsbestånd. Om sådana förhandlingar strandar

1 Prop. 1977/78:175 s. 136.

hänskjuts tvisten till hyresmarknadskommittén. Denna når regelmässigt fram till en rekommendation om hur tvisten bör lösas. Om enighet om denna rekommendation inte kan nås på det lokala planet och företaget vänder sig till hyresnämnden med en begäran om prövning av hyrorna för samtliga bostadslägenheter, blir alla de enskilda hyresgästerna i företaget motparter. Den beskrivna situationen har under de senaste åren inträffat endast ett fåtal gånger. I den mån den inträffar står emellertid hyresnämnden inför problem som, om en förlikning inte kan uppnås, är svåra eller beträffande de största företagen omöjliga att lösa. Man synes i denna situation inte kunna slå sig till ro i avvaktan på en utveckling mot mindre förhandlingsenheter. De problem som nuvarande ordning för med sig synes vara så betydande att de motiverar en lagändring. För att lösa tvister om hyressättningen i de verkligt stora företagen krävs därvid andra åtgärder än de förut föreslagna möjligheterna till prövning av vissa pilotfall samt handläggning av övriga tvister utan sammanträde och med delgivning genom kungörande.

Till en början bör understrykas, att enligt vår mening hyresnämnden inte enligt gällande rätt kan anses förhindrad att medla mellan förhandlingspar- terna. Föredragande statsrådet uttalade visserligen under förarbetena till hyresförhandlingslagenl, att hyresnämnderna inte borde ges någon med- lingsroll i den nya hyresförhandlingslagen. Uttalandet torde emellertid ta sikte på ett mera formellt avgörande av tvisten mellan parterna i skiljedoms- liknande former. För en formlös medling, t.ex. om parterna efter rekom- mendation av en central kommitté likväl har svårt att nå fram till uppgörelse, synes hinder inte böra möta. Sådan medling bör kunna äga rum såväl på parternas begäran innan några enskilda tvister hänskjutits till hyresnämnden som med sikte på att skaffa underlag för en uppgörelse i de enskilda

tvisterna — efter det att så skett. Erfarenheterna etter hyresförhandlingslagens tillkomst visar också att

goda resultat nåtts genom sådant informellt medlingsförfarande vid hyres- nämnden. I bl.a. tvister vid hyresnämnden i Göteborg, som omfattat ett stort antal enskilda parter, har genom hyresnämndens medling träffats uppgörel- ser mellan de förhandlande parterna, varefter sökanden återkallat sin ansökan om hyresnämndens prövning. Dessa erfarenheter visar emellertid också att partorganisationernas fortsatta medverkan har varit av väsentlig betydelse för att bringa tvisterna till ett slut. Trots att de enskilda hyresgästerna varit parter i tvisterna vid hyresnämnden, har dessa i realiteten även där förts och bilagts av organisationerna. Erfarenheterna visar vidare att ingen förhandlande part lättsinnigt hänskjuter en tvist till hyresnämnden och att, även om tvisten hänskjutits dit, partsorganisationerna fortfarande engagerar sig i dess lösning. Under nuvarande förhållanden på hyresmark- naden är pressen mycket stark på hyresvärden att komma till en uppgörelse vid förhandlingarna. En hyresnämndsprövning medför nämligen att beslut om hyreshöjningarna skjuts upp, och höjningarna kan tas ut först ännu senare.

En förhandlingsuppgörelse är också från många synpunkter överlägsen en myndighetsprövning när det gäller att fastställa hyror. Genom förhandlingar kan parterna nå fram till en mer nyanserad hyressättning än som är möjligt vid en rättslig prövning. Bruksvärdesystemet syftar till en marknadsmässig anpassning av hyrorna och skall alltså bygga på konsumenternas värderingar.

Endast den avtalade hyran kan ge ett riktigt uttryck för dessa. Det är därför nödvändigt att förhandlingsparterna har en press på sig att göra upp om hyrorna.

Denna press får emellertid inte bli så stark att parternas förhandlingssi- tuation inte framstår som jämbördig. Om så blir fallet, kan förhandlingar inte leda till en rättvis och riktig prissättning på hyresmarknaden. Det är också orimligt att de allra största bostadsföretagen enligt det förut anförda i praktiken över huvud taget inte kan få en hyresnämndsprövning till stånd, därför att hyresnämnderna inte klarar av en tvist med så många enskilda parter.

Erfarenheterna efter hyresförhandlingslagens tillkomst talar sålunda för att man likväl inför en möjlighet för de förhandlande parterna, dvs. hyresvärden och i förekommande fall hans organisation, å ena sidan, samt hyresgästernas organisation, å andra sidan, att i fall när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen har strandat hänskjuta en tvist om hyran eller andra hyresvillkor till hyresnämndens prövning på sådant sätt att de förhandlande parterna är parter också i hyresnämndsprocessen. Den stora fördelen härmed är att hyresnämnden har att hålla sig till två parter, inte till tusentals eller tiotusentals hyresgäster som måste kallas och delges handlingar i målet. I en sådan tvist får hyresgästernas organisation föra fram sin samlade bedömning av frågan om hyrans storlek eller andra villkorsändringar som är aktuella. Tvisten behöver inte medföra några svårigheter för hyresnämnden från handläggningssynpunkt. Vad angår den materiella prövningen skall hyresnämnden tillämpa de regler som enligt hyreslagen gäller för faststäl- lande av hyran och andra hyresvillkor. Bruksvärdeprincipen skall således tillämpas för hyressättningen. Gäller tvisten ett allmännyttigt bostadsföre- tags hela lägenhetsbestånd och finns inte något annat allmännyttigt företag med jämförliga lägenheter på orten, får hyresnämnden göra en skälighets- bedömning enligt de grunder som vi närmare utvecklat i avsnitt 2.6.4.

Hyran måste emellertid kunna fastställas för de enskilda hyresgästerna. Från hyresgästsidan har ifrågasatts om en hyresgästorganisation kan i ett rättsligt förfarande företräda enskilda hyresgäster som inte lämnat organi- sationen fullmakter och som kanske inte ens är medlemmar.

De här skisserade konstruktionen är onekligen ny såvitt gäller det rättsliga förfarandet. Det är emellertid den som tillämpas i samband med förhand- lingar och förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Principen har bl.a. kommit till uttryck i 205 hyresförhandlingslagen om ersättning till hyresgästorganisation för dess förhandlingsarbete. Genom förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att sådan ersättning får ingå i hyran för samtliga lägenheter, oavsett om hyresgästerna är medlemmar i eller lämnat fullmakt för hyresgästorganisationen. Avsikten med hyres- nämndens avgörande i den nu aktuella situationen är att det skall träda i stället för en förhandlingsöverenskommelse. Samma synpunkter bör kunna läggas på frågan om en hyresgästorganisation kan företräda oorganiserade hyresgäster inför hyresnämnden i en tvist av den art det nu är fråga om som vid tillkomsten av hyresförhandlingslagen lades på motsvarande fråga när det gällde förhandlingsöverenskommelser.1 Med hänsyn härtill kan något principiellt hinder mot att lagstifta om den föreslagna ordningen inte anses föreligga.

1Se prop. 1977/78:175 s. 97 ff.

På grund av det anförda förordar vi att, när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat, hyresvärden och i förekommande fall hans organisation, å ena sidan, och den förhandlande hyresgästorganisationen, å andra sidan, skall få föra tvisten vidare till hyresnämnden.

Hyresförhandlingar kan omfatta även frågan om förhandlingsersättning enligt 20 & hyresförhandlingslagen. Eftersom sådan, om den utgår, utgör en del av hyran för de enskilda lägenheterna, kan hyresnämnden i en tvist av nu förevarande art få ta ställning även till förhandlingsersättningens storlek. En tvist i hyresnämnden enligt det förslag som vi nu lägger fram får ses som ett led i hyresgästorganisationens förhandlingsarbete. Förhandlingsersättning- en får emellertid antas bli bestämd efter sådana grunder att den inrymmer även kostnaderna för sysslandet med sådan tvist. Ersättningen bör alltså inte variera år från år med hänsyn till om förhandlingarna måste föras till hyresnämnden eller ej.

En tvist om hyressättningen är inte löst förrän hyran blivit fastställd för de enskilda hyresgästerna. Lyckas hyresnämnden medla mellan parterna i tvisten, så att dessa kommer överens om hyrespottens storlek eller om

' storleken av en schablon för de individuella hyreshöjningarna, kan naturligtvis de förhandlande parterna själva också träffa överenskommelse om de enskilda hyrorna. Kan parterna inte enas, måste hyresnämnden avgöra tvisten på ett sätt som medför att hyresnämndens beslut är direkt tillämpligt mot de enskilda hyresgästerna. Att som ifrågasatts låta bostads- företaget ensidigt bestämma om fördelningen av en hyrespott som fastställts av hyresnämnden skulle föra alltför långt från den avtalsrättsliga reglering som dock ligger i botten även av förhandlingssystemet.

I och för sig skulle man kunna tänka sig att hyresnämnden fick fastställa enbart hyrespottens storlek och överlåta åt de förhandlande parterna att komma överens om dess fördelning på enskilda lägenheter. Om motsätt- ningarna mellan de förhandlande parterna varit så stora, att nämnden inte kunnat förlika parterna utan tvingats ta saken till avgörande, föreligger en betydande risk att parterna inte heller kan enas om fördelningen av hyrespotten. Företaget skulle då tvingas att på nytt vända sig till hyresnämn- den och tidpunkten för hyresändringen skulle bli ytterligare försenad. Hyresnämnden bör därför redan i första omgången fastställa hyresändringen för de enskilda lägenheterna.

Om inte det material som parterna presenterar ger underlag för en differentierad hyressättning för de enskilda lägenheterna, får hyrorna för dessa bestämmas med hjälp av vissa schabloner. I hyresnämndens beslut får i så fall anges hur mycket hyran skall ändras i procent av tidigare utgående hyra eller i kronor per kvadratmeter för samtliga lägenheter eller för olika typer av lägenheter. Troligen är ett procenttal att föredra, eftersom en proportionell ändring innebär att de tidigare enligt bruksvärdeprincipen fastställda relationerna mellan lägenheterna inte ändras. Sålunda fastställda schabloner för hyresändring kan sedan direkt föras över till hyresavtalen för de enskilda lägenheterna.

Hyran för nyproducerade lägenheter kan i förhandlingssystemet fastställas på olika sätt. Ett sätt är att hyresvärden kommer överens med de enskilda nyinflyttade hyresgästerna om en inflyttningshyra, som sedan kan ändras i nästa förhandlingsomgång. Ett annat sätt är att förhandlingarna avser även

hyror för hus som kommer att färdigställas under den närmaste tiden och för vilka tidigare inte fastställts någon hyra. I det senare fallen tvingas hyresnämnderna att med ledning av en skälighetsprövning bestämma även inflyttningshyror. Eftersom någon hyra inte tidigare bestämts för de enskilda lägenheterna, måste hyresnämnden direkt fastslå vilken hyra som skall utgå för varje lägenhet. Detta kan naturligtvis medföra ett betydande merarbete för hyresnämnden. Förfarandet blir dock, sett som helhet, avsevärt enklare än om de individuella hyrorna för samtliga lägenheter skall fastställas. Om hyresnämnden har att bestämma hyror för nyproduktionen måste den se till att dessa kommer att stå i skäligt förhållande till hyrorna för äldre årgångar. Skäligheten torde få bedömas med hänsyn tagen till hyresmarknadskommit- téns rekommendationer, hyresförhållandet mellan olika årgångar i det aktuella bostadsföretaget i övrigt och kostnaderna för nyproduktionen.

Skulle parterna efter hyresnämndens avgörande finna att de ömsesidigt godtar den hyresnivå som hyresnämnden stannat för men att de finner en annan fördelning av hyrorna för de enskilda lägenheterna vara lämpligare, finns det intet som hindrar att de med frångående av hyresnämndens fördelning träffar en ny förhandlingsöverenskommelse i frågan.

Som framgår av det anförda är i det nu angivna systemet de förhandlande parterna också parter i tvisten inför hyresnämnd. Innebörden av hyresnämn- dens beslut blir emellertid en ändring av de enskilda hyresavtalen, på samma sätt som om de förhandlande parterna kommit överens. Det krävs alltså att en förhandlingsklausul finns i de enskilda avtalen, för att hyresnämndens avgörande skall kunna göras gällande mot hyresgästen. Förhandlingsklau- sulerna innehåller regelmässigt endast ett åtagande från hyresgästens sida att godta förhandlingsöverenskommelser mellan hyresvärden och vederböran- de hyresgästorganisation. Man synes inte i förevarande sammanhang behöva ställa krav på en omskrivning av förhandlingsklausulerna, så att där hänvisas även till prövning av hyresnämnden. Oberoende av klausulernas utformning bör i stället i hyresförhandlingslagen slås fast, att hyresnämndens beslut blir bindande i den mån en förhandlingsöverenskommelse mellan de förhand- lande parterna skulle vara det. Fastställd hyreshöjning kan t.ex. tas ut lagsökningsvägen.

I ett system som bygger på frivilliga hyresavtal kan det inte komma i fråga att ta från de enskilda hyresgästerna rätten att få hyresvillkoren prövade av hyresnämnden. Denna rätt måste alltså finnas kvar. Hyresnämnden läri en sådan prövning inte kunna komma till någon annan uppfattning angående hyresläget i stort för det prövade företaget än den redan gjort i sitt första avgörande. Företaget kan nämligen i tvisten med den enskilda hyresgästen som jämförelsematerial åberopa alla lägenheter vilkas hyresgäster inte påkallat överprövning.1 Men prövningen har ändå sin stora betydelse för den enskilda hyresgästen. Eftersom prövningen i den första tvisten med nödvändighet måste ha avgjorts på ett schablonartat sätt såvitt angår de enskilda lägenheterna, kan hyresgästen genom att begära hyresprövning få sin individuella hyra fastställd på ett riktigt sätt i förhållande till de andra hyresgästerna i företaget. Han är därvid på intet sätt sämre ställd än om hans hyra fastställts genom förhandlingsöverenskommelse mellan de förhandlan- de parterna.

Det förfarande som beskrivits i det föregående äri första hand avsett att ge

1 Rittri, Hyran för lägen- heten, 1975 s. 56.

en möjlighet till hyresprövning för mycket stora lägenhetsbestånd, när förhandlingar strandat. Tvister om ett mindre antal lägenheter kan hyresnämnden i och för sig pröva på vanligt sätt, även om tvisten förts till nämnden med anledning av att förhandlingar strandat mellan parterna enligt en förhandlingsordning. Ju mindre det bestånd är som tvisten avser, desto större möjligheter har också hyresnämnden atti sitt första avgörande göra en differentierad hyressättning för de enskilda lägenheterna. Detta innebär i sin tur att utsikterna minskar för att hyresnämnden på talan av den enskilde hyresgästen skulle komma till annat resultat i fråga om hyressättningen för hans lägenhet än som skett i den första tvisten.

På grund av det anförda kunde det övervägas att begränsa användningen av det beskrivna förenklade förfarandet till tvister som rör fler än 100, alternativt 500 eller 1 000 lägenheter. Tvister rörande ett mindre antal lägenheter skulle då få prövas på samma sätt som hittills, även om tvisten berodde på att förhandlingar strandat. Det är dock svårt att finna en gräns, som framstår som mer motiverad än någon annan. Det måste te sig inkonsekvent att en förhandlingstvist som rör lägenheter till ett antal strax under gränsen prövas i en ordning, medan en annan tvist som för något fler lägenheter prövas i en annan ordning. Särskilt om förhandlingarna för de allmännyttiga företagen förs ned på lägre nivå än företaget som sådant skulle slumpen kunna avgöra frågan i vilken form hyrestvisten skall föras. Det bör dessutom vara möjligt att låta hyresgästen göra sin röst hörd redan i den första tvisten. Vill han i denna yttra sig angående hyresnivån för företaget, bör han beredas tillfälle till det av hyresnämnden. Tillräckliga skäl att undanta tvister rörande ett mindre antal lägenheter från det föreslagna prövningsförfarandet synes därför inte föreligga.

Enligt 24 å andra stycket hyresförhandlingslagen får beslut om ändring av hyresvillkoren i tvist efter det att förhandligar strandat ej avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det av särskild anledning finns skäligt, får hyresnämnden dock förordna att beslut om hyra skall avse även tid dessförinnan. Hyresnämndens beslut om hyran och andra hyresvillkor får inte verkan förrän det vunnit laga kraft. Fullföljs talan till bostadsdomstolen, ändras sålunda inte villkoren innan bostadsdomstolen avgjort målet.

En utdragen tvist om ändring av hyran medför regelmässigt betydande påfrestningar på det allmännyttiga bostadsföretagets eller annan hyresvärds likviditet. Kommer det slutliga avgörandet i tvisten mycket sent, kan hyresgästerna drabbas av retroaktiva hyreshöjningar, vilket kan medföra svårigheter även för deras del. Vi har därför övervägt, dels om hyresnämn- den bör ha möjlighet att meddela interimistiskt beslut om ändring av hyresvillkoren, dels om slutligt beslut om hyresvillkoren regelmässigt bör gälla från annan tidpunkt än som följer av 24 % hyresförhandlingslagen i dess nuvarande lydelse.

Vad först angår frågan om hyresnämnden bör kunna meddela interimis- tiskt beslut om hyresändring för tiden intill dess tvisten avgörs av nämnden, skulle en sådan möjlighet i och för sig kunna övervägas i ett förfarande av nuvarande modell, när hyresnämnden prövar en tvist mellan hyresvärden och de enskilda hyresgästerna. Också i detta fall borde den dock reserveras för undantagssituationer. Det är nämligen förutsatt att hyresnämndens

prövning av en villkorstvist skall kunna ske på förhållandevis kort tid. Om hyresnämnden skulle lägga ner avsevärd tid på prövning av frågan om interimistiskt beslut, skulle uppenbarligen hela tanken med ett sådant förfelas. Hyresnämndens prövning av frågan måste därför nödvändigtvis bli mycket summarisk. Detta skulle medföra risk för felaktiga beslut. Det kunde därför förväntas att hyresnämnden skulle utforma sitt beslut med stor försiktighet, så att de inte kunde befaras gå längre än det slutliga avgörandet. Detta skulle i sin tur troligen leda till att hyresnämnden vid sitt slutliga avgörande fann att hyran för den tid som det interimistiska beslutet avsett hade blivit bestämd till för lågt belopp och alltså måste höjas. Det skulle sålunda bli fråga om två hyreshöjningar under loppet av en jämförelsevis begränsad tid.

I ett förenklat förfarande av den typ vi har förordat i det föregående synes det i vart fall inte finnas plats för interimistiska beslut under den tid förfarandet vid hyresnämnden pågår. Detta förfarande bör hyresnämnden kunna slutföra på en så kort tid att dels ett interimistiskt beslut i någon mån framstår som överflödigt, dels och framför allt prövningen av frågan om ett sådant beslut skulle ta alltför lång tid i anspråk i förhållande till hela förfarandet. Ett interimistiskt beslut skulle sålunda försena det slutliga avgörandet på ett oproportionerligt sätt. Däremot bör hyresnämnden kunna förordna att dess slutliga beslut i ärendet får verkställas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft. Bostadsdomstolen bör givetvis ha möjlighet att inhibera verkställigheten av hyresnämndens beslut, om talan fullföljs dit, men torde som regel inte ha anledning att göra det.

Vad angår frågan om när ett beslut om villkorsändring normalt skall börja tillämpas vill vi erinra om att vi i vårt betänkande Hyresrätt 1 föreslog att sedan förhandlingar strandat uppsägning av hyresavtalet fick ske till det månadsskifte som inträffade närmast efter tre månader från uppsägningen. I propositionen föreslogs att kravet på uppsägning skulle slopas och att ändring av hyresvillkoren som regel fick ske från det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från den dag då ansökningen om villkorsändring kom in till hyresnämnden (prop. 1977/78:175 s. 137). Bakom de föreslagna tidsfristerna låg i båda fallen tanken att retroaktiva hyror såvitt möjligt borde undvikas.

Undantag från tremånadersregeln kan emellertid göras om det av särskild anledning finnes skäligt att beslut om hyra skall avse även tid före tremånadersfristens utgång. I förarbetena anfördes som exempel, när undantag kan göras, vissa fall då part inför utsikten att nå en förhandlings- uppgörelse har fortsatt förhandlingarna utöver den tid som gäller för den tidigare hyresöverenskommelsen och denna tidsutdräkt inte kan läggas honom till last som försummelse.

Från SABO:s sida har framhållits, att situationen när det gäller hyresför- handlingar regelmässigt är sådan att företagen inte ensidigt kan avgöra när förhandlingarna skall påbörjas och avslutas. För huvudparten av de till SABO anslutna företagen sammanfaller kalenderår och .hyresperiod. Hyresändring sker således som regel den 1 januari. Dessa företag skulle enligt SABO möjligtvis, trots vissa tidsproblem med kalkylarbetet, kunna begära förhandlingar i sådan tid att överenskommelser kan träffas eller eventuella ansökningar till hyresnämnden lämnas in före den loktober.

Beslut i hyresnämnd skulle då träda i kraft den 1 januari året därpå, dvs. från ursprungligen avsett ändringsdatum. Företagen kan emellertid inte ensidigt råda över förhandlingarna. De verkliga förhållandena är därför regelmässigt långt ifrån sådana som nu skildrats och detta accentueras i tider då hyreshöjningsbehoven är stora p.g.a. kostnadshöjningar som företagen inte kan påverka. Företagens förhandlingsmotpart anser sig i ett sådant läge ha särskilda behov att ställa krav på insatser från samhället för att mildra höjningsbehoven. Inför hyresändringarna den 1 januari 1981 kunde sålunda de SABO-anslutna företagen endast undantagsvis få till stånd realförhand- lingar före oktober månads utgång, oavsett när förhandlingsframställning hade gjorts hos motparten.

Vi gör följande bedömning.

Det synes vara undantag snarare än regel att hyresförhandlingar kan avslutas så tidigt att ett eventuellt hänskjutande till hyresnämnden kan ske senast tre månader före utgången av den tidigare hyresöverenskommelsens giltighetstid. Som regel torde detta förhållande få tillskrivas omständigheter som ligger utanför hyresvärdens kontroll. Bl.a. beror dröjsmålen på att en tvist skall behandlas dels vid lokala förhandlingar, dels i många fall och på den allmännyttiga sektorn så gott som alltid först i den centrala kommittén och därefter på nytt på det lokala planet innan ett hänskjutande kan ske. Om hyresvärden får ut i och för sig skäliga hyreshöjningar först från en senare tidpunkt än den då normalt ny hyra skulle börja tillämpas, kan detta medföra allvarliga påfrestningar på företaget.

I en sådan situation är hyresvärden i underläge vid förhandlingen och kan därför känna sig pressad att göra upp på villkor som är företagsekonomiskt oacceptabla. Enligt vår bedömning saknar också motparten i detta förhand- lingsläge anledning att skynda på förhandlingarna eller förhindra en hyresnämndsprövning.

Den tidpunkt från vilken hyresändring skall ske bör därför bestämmas så att ingendera parten har något intresse att dra ut på förhandlingarna och tillika så att den är möjlig att förutse när förhandlingarna börjar. Vi föreslår därför att den skall bestämmas med utgångspunkt från när förhandlingar påkallades. Tidsfristen, efter vilken villkorsändring skall ske, bör vara så lång att förhandlingar normalt hinner bringas till slut före fristens utgång. Vi förordar, att den tidpunkt från vilken hyresnämndens beslut om villkorsänd- ring skall gälla, bestäms till månadsskiftet närmast efter tre månader från den dag då förhandlingar om villkorsändring påkallades.

Har parterna i tidigare förhandlingsöverenskommelse om hyran varit ense om att överenskommelsen skulle äga giltighet under viss begränsad tid, framstår det som rimligt att hyresändring som avser tiden därefter också får giltighet från den tidigare hyresperiodens utgång. Motsvarande bör gälla om hyresnämnden i tidigare beslut satt ut viss tid under vilken de beslutade hyresvillkoren avsetts skola tillämpas. Som regel torde emellertid förhand- lingsöverenskommelse eller beslut om hyresvillkor vara så utformade att villkoren skall tillämpas tills vidare. I så fall gäller tremånaderstiden.

Liksom för närvarande bör hyresnämnden kunna fastställa annan tidpunkt för villkorsändring än den som normalt skall tillämpas, om särskilda skäl talar för det. AWikelse bör kunna ske så att villkorsändring sker både tidigare och

senare än vad lagen anger som huvudregel. Ett skäl att låta villkorsändringen gälla från tidigare tidpunkt kan vara att parterna under förhandlingarna varit överens om att villkorsändring skulle gälla från ett visst datum som sedan passerats utan att uppgörelse nåtts. Med den tidpunkt vi föreslår som huvudregel torde det dock bli vanligare att villkorsändringen kan flyttas fram i tiden. Så bör kunna ske om hyresvärden föranlett att förhandlingarna dragit ut på tiden. Under förhandlingar måste normalt ske kompletteringar av underlaget för förhandlingarna. Detta böri och för sig inte föranleda att tiden för villkorsändring flyttas fram. Om emellertid företaget påkallat förhand- lingar om villkorsändring utan att lägga fram något underlag för de yrkade ändringarna eller ett underlag som är avsevärt sämre än vad som brukar vara praxis vid seriösa hyresförhandlingar, bör villkorsändringen ske från senare tidpunkt. Att komplettering av materialet sker med hänsyn till vad som inträffar under förhandlingens gång bör däremot inte förskjuta tidpunk- ten.

Särskilda skäl för avsteg från regeln om att villkorsändring skall ske från tidpunkt, som avsetts i tidigare förhandlingsöverenskommelse eller beslut, kan vara att framställning om nya förhandlingar inte gjorts i rimlig tid före den sålunda bestämda hyresperiodens utgång.

Enligt såväl gällande lydelse av hyresförhandlingslagen som vårt förslag (25 & tredje stycket) får hyresnämnden, om särskilda skäl föreligger, pröva även ett hyresvillkor som inte varit föremål för förhandlingar men som har samband med det villkor som förhandlingen avsett. Det bör inte komma i fråga att ett beslut om villkorsändring blir gällande från olika tidpunkter med avseende på skilda villkor. Även en villkorsändring varom begäran framställts först i hyresnämnden bör alltså gälla från utgången av tremåna— dersfristen räknat från förhandlingarnas början. Skulle det emellertid vara fråga om ett villkor som har avsevärd betydelse jämfört med det villkor som förhandlingarna gällt, kan det föreligga särskilda skäl för hyresnämnden att bestämma tidpunkten för villkorsändringen till senare datum.

Gäller inte hyresförhandlingslagen, får prövningen av hyrestvist ske enligt de vanliga reglerna. Detsamma bör gälla när enskilda hyresgäster begär hyresnämndens prövning av en förhandlingsöverenskommelse enligt hyres- förhandlingslagen. Hyresvärden och de enskilda hyresgästerna blir parter i hyresnämnden. I dessa tvister bör, om det behövs, det förut av oss förordade förfarandet för massärenden — med prövning av pilotfall och ett förenklat delgivningsförfarande kunna komma till användning.

Förfarandet bör få tillämpas vare sig detär hyresvärden eller hyresgästerna som begär villkorsändring. Förfarandet måste emellertid anpassas till vad parterna anför. Rör tvisten en schablonartad ändring av hyresvillkoren, kan förfarandet användas i fråga om samtliga lägenheter som tvisten omfattar. Anförs särskilda argument beträffande vissa enskilda lägenheter, bör hyran för sådana lägenheter däremot prövas på vanligt sätt.

Vårt förslag att tvister enligt hyresförhandlingslagen skall få föras vidare till hyresnämnden som en tvist mellan de förhandlande parterna bör föranleda ändringar i 24 och 25 55 hyresförhandlingslagen. Det förenklade förfarandet i tvister mellan enskilda parter bör regleras i den av oss föreslagna hyresprocesslagen.

1SOjJ 1976:60 s. 84 ff.

2 Turners avhandling s. 207 f.

2.6.8. Förhandlingsunderlaget

I vårt betänkande Hyresrätt 1 diskuterade vi vissa frågor om rätten till information i hyresförhandlingar. Vi framhöll1 därvid att det är en förutsättning för att meningsfyllda förhandlingar skall kunna föras mellan parterna att båda sidor tillförsäkras den information som är nödvändig för ett ställningstagande i de berörda frågorna. Vi framhöll vidare att det från förhandlingssynpunkt är föga tillfredsställande, om de privata fastighetsägar- na i den mån de för bruksvärdeprövningen är beroende av kunskaper om utgående hyror hos allmännyttiga företag är helt hänvisade till sin motpart, hyresgästföreningen. Enligt vår uppfattning den gången hade frågan om de privata fastighetsägarnas möjligheter att utan medverkan från respektive hyresgästförening få tillgång till de allmännyttiga företagens hyror i praktiken lösts av parterna. Vi ansåg oss därför kunna utgå från att frågor om tillgång till de uppgifter som behövs för hyressättningen och om sekretess för samma uppgifter skulle lösas förhandlingsvägen och nöjde oss med att föreslå en senare i hyresförhandlingslagen upptagen regel om skyldighet för part som vid förhandling åberopar viss handling att vid sammanträde hålla handlingen tillgänglig för motparten, om denne begär det.

Hithörande frågor har emellertid fortsatt att irritera förhandlingsarbetet. Att döma av vår hearing med företrädare för de privata fastighetsägarna och hyresgästföreningarna fungerar informationsutbytet bra på många orter, t.ex. Göteborg, där de allmännyttiga företagen lämnar uppgifter till fastighetsägareföreningen och vice versa, men inte lika bra på andra orter. I debatten2 har t.o.m. uttalats misstankar om att hyresgästföreningarna skulle kunna välja att i förhandlingsarbetet åberopa och informera de privata fastighetsägarna om enbart hyrorna i vissa delar av det allmännyttiga beståndet och att föreningarna vid förhandlingarna med de allmännyttiga företagen håller nere hyrorna just beträffande dessa delar. Sådana antagan- den är ingen av de förhandlande parterna betjänt av. Såvitt möjligt bör varje tänkbar anledning till dem undanröjas.

Under hyresregleringen gällde en skyldighet att lämna uppgifter om utgående hyror m.m. till hyresnämnderna — kungörelsen (1943:831) om skyldighet att anmäla hyresledighet m.m. Denna uppgiftsskyldighet togs bort vid utgången av år 1968. En utväg att tillgodose det påtalade informations- behovet skulle vara att på nytt införa en skyldighet för fastighetsägarna att inrapportera avtalade hyror m.m. till hyresnämnderna. Uppgiftsskyldighe- ten måste av naturliga skäl göras tämligen begränsad. Bruksvärdesystemet bygger inte på kostnader och det kommer alltså inte i fråga att föreskriva skyldighet för fastighetsägarna att lämna uppgifter om sina kostnader. Vad som behövs för en bruksvärdeprövning är uppgifter om hyrans storlek. Det bör vara tillräckligt att genom uppgifterna den som vill bilda sig en uppfattning om bruksvärdehyran får ett utgångsmaterial, från vilket han kan välja lägenheter som han sedan själv får skaffa sig närmare uppgifter om.

Många allmännyttiga företag har numera infört datarutiner för sin hyresredovisning. Inom SABO har man utarbetat en "Kravspecifikation hyresredovisning” samt en kommentar till denna, dagtecknad den 8 april 1974. Kravspecifikationen är avsedd att ge SABO-företagen en vägledning om vilka krav som allmänt bör kunna ställas på en datarutin för

hyresredovisning. Ur rutinen bör sålunda bl.a. vissa statistiska uppgifter kunna erhållas. I kommentaren framhålls, att den statistik man behöver kan variera betydligt mellan olika företag. Det stryks dock under att det är viktigt att vissa grunduppgifter finns tillgängliga. För statistiskt ändamål skall sålunda ur rutinen kunna erhållas bl.a. en lista av vilken framgår årshyror, ytor och genomsnittshyror för varje område och lägenhetstyp. Vidare skall ur rutinen kunna erhållas en tabell där för varje fastighet (fastighetsområde) redovisas antalet bostadslägenheter uppdelade efter rumsantal, utgående hyra per m2 bostadslägenhetsyta, utgående bränsleavgift per m2 bostadslä- genhetsyta och uppvärmningsmetoden. I anslutning till tabellen bör vidare enligt kravspecifikationen anges antalet och ytor för lokaler, garage och parkeringsplatser.

Den av SABO framtagna kravspecifikationen är endast en rekommenda- tion. Vi har inte lyckats få fram några uppgifter om i vilken utsträckning företagen anpassat sina datarutiner till kravspecifikationen. Det är därför i och för sig tveksamt om man i dag utan ytterligare åtgärder kan få fram de nyss nämnda statistiska uppgifterna ur hyresredovisningen.

Som tidigare nämnts sker i Göteborg ett utbyte av de uppgifter, som behövs för förhandlingsarbetet mellan de allmännyttiga företagen och fastighetsägareföreningen. Från de allmännyttiga företagen överlämnas därvid redovisningslistor s.k. datalistor till fastighetsägareföreningen. Dessa listor innehåller statistiska uppgifter som företagen fått fram ur sin hyresredovisning. Av listorna framgår den relativa hyran1 exklusive värme för viss period och bostadsområde. Det framgår även om t.ex. klausul om hushållsström (elklausul) finns. Ur listan kan bl.a. också utläsas antalet lägenheter av viss typ inom området, hur stor yta lägenheterna har, antalet rum samt hur många enheter lägenheterna åsatts genom det relativa hyressättningssystemet. Vidare framgår av datalistorna årshyran per relativ enhet, det totala antalet relativa enheter, årshyran per kvadratmeter, månadshyran och årshyran. Uppgifterna avser dels det sammanlagda antalet lägenheter av viss typ dels samtliga typer av lägenheter inom området.

De uppgifter som lämnas ut av de allmännyttiga företagen i Göteborg skiljer sig sålunda från de statistiska uppgifter man enligt SABO:s kravspecifikation bör kunna få fram ur datarutinerna för hyresredovisningen huvudsakligen såtillvida att Göteborgslistorna även innehåller olika uppgif- ter som bygger på den relativa hyran. För förhandlingsarbetet är det emellertid tillräckligt om parterna får tillgång till uppgifter om antal, yta och årshyra för lägenheter av olika storlek inom varje fastighet eller bostadsom- råde samt bränsleavgift och uppvärmningsmetod. Några uppgifter om den relativa hyran torde däremot i princip inte behövas.

De uppgifter som framgår av den statistik som enligt SABO:s kravspeci- fikation bör kunna erhållas ur redovisningslistorna torde därför vara tillräckliga för att ge erforderligt underlag för hyressättningen inom den enskilda sektorn. Eftersom statistiken till skillnad från t.ex. uppbördslistorna inte innehåller några personuppgifter finns det inte några principiella invändningar mot att föreskriva att dessa uppgifter skall lämnas ut. Det bör inte heller möta några oöverstigliga praktiska hinder mot att ta fram statistiken. Så sker ju redan i Göteborg.

Som vi tidigare konstaterat lämnar de allmännyttiga bostadsföretagen

1 Relativ hyra är den generella hyran för lä- genhet av viss storlek. Vid hyresfördelningen får man fram den rela- tiva hyran för olika lä- genhetsstorlekar genom att avläsa en tabell. Se vidare avsnitt 2.1.3. I Göteborg beräknas dock den relativa hyran på ett något annorlunda sätt. Metoden, som är utarbetad av ingenjören Bengt Bydemar, beskrivs närmare i Rittri, Hyran för bostaden, s. 197 f.

redan i dagi viss utsträckning ut dessa uppgifter. Detta bygger emellertid helt på frivilligt åtagande.

För att garantera att motparten alltid skall kunna få tillgång till uppgifterna föreslår vi en regel som ger den som inte på frivillig väg kan få tillgång till statistiken eller motsvarande uppgifter möjlighet att vända sig till hyres- nämnden. Hyresnämnden får i så fall vid vite förelägga fastighetsägare, som vägrar att lämna uppgifter, att göra detta inom viss tid. Sådant föreläggande bör få meddelas beträffande samma lägenheter endast en gång årligen. Det inkomna materialet förvaras hos hyresnämnden och blir självfallet offent- ligt.

Uppgiftsskyldigheten måste åligga såväl allmännyttiga företag som privata fastighetsägare. Företag och andra får regelmässigt själva bära sina kostnader för att kunna fullgöra författningsenlig uppgiftsskyldighet gente- mot det allmänna. Det kan inte komma i fråga att för detta fall göra något undantag.

Bearbetningen av det hos hyresnämnderna förvarade materialet kommer uppenbarligen att bli förenad med vissa svårigheter, inte minst för enskilda hyresgäster. Något tillhandagående från fastighetsägarnas eller det allmän- nas sida med urval av lämpligt material för bruksvärdeprövning kan emellertid inte komma i fråga, inte minst med hänsyn till att urvalet alltid kunde misstänkas vara styrt. Med hänsyn till kostnaderna för företagen kan inte heller krävas att statistiken ges en mer fullständig utformning än vad som framgår av SABO:s tidigare nämnda kravspecifikation för hyresredovisning. Eftersom statistiken är svårbegriplig för lekmannen, förutsätter vi att hyresnämnderna vid förfrågningar från enskilda personer biträder med att förklara de olika begreppens innebörd. Vi utgår vidare från att, sedan part vid bruksvärdeprövning bestämt sig för vilket material han vill åberopa, hyresnämnderna utnyttjar sin processledning för att få detta material tillfredsställande belyst av parterna. Med sin kännedom om hyresmarknaden torde hyresnämnderna ha goda förutsättningar härför.

3 Prövning av andra hyresvillkor än hyran

3.1. Huvudregeln

Bestämmelser om hur andra hyresvillkor än sådana som avser hyran skall fastställas i samband med förlängningen av hyresavtal beträffande bostads- lägenhet finns i tredje stycket av 48 & hyreslagen i nuvarande lydelse. Annat villkor som hyresvärden uppställer för förlängning skall enligt detta stycke gälla, om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare.

Ifråga om villkoren vid förlängning av avtal om jordbruksarrende innehöll tidigare 9 kap. 9 5 jordabalken, utöver vissa bestämmelser om tiden för förlängningen, att annat av jordägaren uppställt villkor än som avsåg arrendeavgiften skulle gälla, om det ej stred mot god sed i arrendeförhål- landen eller eljest var obilligt.

I de nya regler om fastställande av villkor för förlängning av jordbruksar- rende som trätt i kraft den 1 juli 1979 (prop. 1978/79:183, LU 23, rskr 413, SFS 1979:371) har preferensen för villkor som uppställts av jordägaren slopats med avseende på såväl arrendebeloppet som andra villkor. Beträf- fande andra villkor än som avser arrendebeloppet och förlängningstiden föreskrivs, att av jordägaren eller arrendatorn uppställt villkor skall gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständig- heterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omstän- digheterna i övrigt. Regeln utformades efter förslag av lagrådet. Lagrådets majoritet tog i sitt yttrande särskilt sikte på det fallet, att såväl jordägaren som arrendatorn önskade få villkor som de uppställde införda i avtalet, och anförde att prövningen borde bygga på en regel att villkoren skall vara skäliga. Det skulle enligt lagrådets majoritet möjligen kunna övervägas att låta regeln att uppställt villkor skall gälla i den mån det är skäligt avse endast nya villkor, medan frågan om den fortsatta giltigheten av ett tidigare överenskommet villkor skulle avgöras efter en oskälighetsbedömning. En sådan uppdelning skulle emellertid medföra tillämpningssvårigheter, exem- pelvis om ett föreslaget nytt villkor i sak innebär en jämkning av ett tidigare avtalsvillkor1.

Som vi anfört i avsnitt 2.6.6 bör vid en förlängnings- eller villkorstvist frågan om vilka villkor som i fortsättningen skall gälla bedömas genom en skälighetsprövning där parterna i princip likställs. Detta bör gälla inte bara i fråga om hyrans storlek utan också beträffande andra hyresvillkor.

När det gäller andra villkor än som gäller hyrans storlek synes det lämpligt att vid skälighetsprövningen liksom vid motsvarande prövning i fråga om

1 Prop. 1978/79:183 s. 180.

1 Redogörelsen för gäl- lande rätt har i huvudsak hämtats från lagutskot- tets betänkande LU 1977/78:14.

jordbruksarrende beakta avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna 1 övrigt. I motsats till vad som anses gälla enligt nuvarande praxis bör regeln tillämpas även om hyresgästen önskar få ett helt nytt villkor infört 1 hyresavtalet. I sådant fall är det dock nödvändigt att ta skälig hänsyn till vad parterna från början avsett skola gälla för förhållandet dem emellan Nya eller ändrade villkor bör inte utan tvingande skäl få leda till mera grundläggande förändringar av hyresförhållandet. Som exempel kan nämnas att, om avtalet från början avsett bostad 1 ett kollektivhus, en ändring 1 avtaleti fråga om den service som hyresvärden skall tillhandahålla kan framstå som oskälig gentemot hyresgästen. Att hyrestiden 1 regel bör vara obestämd framhålls 1 avsnitt 5.3.1.

3.2. Kopplade avtal

Det förekommer inte så sällan att avtal om hyra av bostadslägenhet förenas med avtal om annan nyttighet som hyresgästen sålunda blir berättigad att använda sig av men 1 motsvarande mån också skyldig att betala för. Vanligast är att avtal om hyra av bostadslägenhet förenas med avtal om hyra eller arrende av biluppställningsplats. Det förekommer också att de som bor i kollektivhus är skyldiga att lösa kuponger till måltideri husets matservering. Sådana s.k. kopplade avtal har medfört vissa problem.

Särskilt' mom det nyare bostadsbeståndet är det tämligen vanligt att avtal om upplåtelse av garage eller parkeringsplats mer eller mindre fast knyts till avtal som avser hyra av bostadslägenhet. Vad som då skall gälla beror på omständigheterna' 1 det särskilda fallet. 1 Omfattar hyresavtalet också rätt till garage eller parkeringsplats, är avtalet' 1 sin helhet att bedöma enligt reglerna om hyra av bostadslägenhet, dvs. som ett hyresavtal (jfr 1 % hyreslagen). Är däremot upplåtelsen av garage- eller parkeringsplatsen fristående' 1 förhål- lande till hyresavtalet, kan det vara ett villkor för upplåtelsen av bostadslä- genheten att avtal träffas om biluppställningsplatsen. Bilplatsupplåtelsen blir då att bedöma enligt reglerna om lokalhyra resp. lägenhetsarrende (jfr 8 kap. 1 å andra stycket JB). Ett tredje alternativ är att hyresgästen hyr bilplats enligt ett fristående avtal, som ej är kopplat till hyresavtalet beträffande bostadslägenheten. Detta fall innebär ej några olägenheter för hyresgästen' 1 nu förevarande hänseende, eftersom avtalet beträffande bilplatsen kan sägas upp i vederbörlig ordning utan att hyresrätten' 1 övrigt påverkas.

Frågan huruvida kopplingsvillkoret skall gälla kan komma under hyres- nämnds prövning i förlängnings- eller villkorstvist. Frågan kan också prövas av domstol enligt generalklausulen' 1 36 % avtalslagen eller av marknadsdom- stolen' 1 tvist enligt lagen (1971:112) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor.

Avgörande för bedömningen av ett s.k. kopplingsvillkor blir därför om villkoret kan anses strida mot god sed' 1 hyresförhållanden eller eljest vara obilligt (48 & HL i nuvarande lydelse) eller vara oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna 1 övrigt (36 & avtalslagen). För bedöm- ningen får ledning sökas' 1 avgöranden som kan ha träffats' 1 hyresnämnder, bostadsdomstolen eller annan domstol. I ett fall fann såväl hyresnämnden' 1 Stockholms län som Stockholms tingsrätt att kopplingen mellan bostad och

l

garageplats inte var obillig, trots att hyresgästen saknade bil (rättsfall 1:74/75 till 54 & hyreslagen i statens hyresråds rättsfallssamling). Kopplingsvillkor har också prövats i ett fall som avgjorts av bostadsdomstolen. Ärendet gällde avtal om hyra av bostad i flerfamiljshus och om hyra av parkeringsplats på en annan fastighet än den på vilken flerfamiljshuset var beläget. Ägaren av flerfamiljshuset hade servitutsrätt på den andra fastigheten. Inrättandet av ett visst antal parkeringsplatser hade utgjort förutsättning för byggnadslov för flerfamiljshuset. Hyresnämnden fann att kopplingsvillkoret var obilligt mot hyresgästen, som hade bil, medan bostadsdomstolen inte fann villkoret obilligt (RBD 1976:32).

En hyresgästs skyldighet att lösa kuponger till måltider i ett kollektivhus” matservering har prövats i ett par fall. I ett ärende från 1971 (AB 4069/71) fann hyresnämnden för Stockholms län tvånget att lösa kuponger oskäligt mot hyresgästerna. Nämnden motiverade sitt ställningstagande med att kupongtvånget genom sin utformning och det pris måltiderna betingade utgjorde en betydande belastning för hyresgästerna. Stockholms tingsrätt ansåg i dom är 1974 (rättsfall 17:74/75 till 48 ä 2 st. hyreslagen i statens hyresråds rättsfallssamling) det inte vara obilligt att en hyresgäst, som hyrde en lägenhet för vilken enligt hyresavtalet två kuponghäften skulle lösas, även under den tid då endast en person bodde i lägenheten skulle vara skyldig att lösa två kuponghäften. Tingsrätten anförde i domskälen bl. a. att en klar majoritet av hyresgästerna i kollektivhuset efter omröstning funnit det vara väsentligt att restaurant fanns i huset, att det inte var förbjudet för utomstående att lösa matkuponger samt att lägenheterna hade bristfällig köksutrustning.

Marknadsdomstolen har ännu inte haft anledning ta ställning till frågan om tillåtligheten av hyresvillkor av denna art.

I 53 ä 3 mom. byggnadsstadgan (1959z612) föreskrivs, att på tomt skall inom- eller utomhus finnas särskilt, tillräckligt stort utrymme till parkering, lastning och lossning av fordon för dem som bor eller vistas på tomten samt för verksamhet som bedrivs där, såvida sådant utrymme kan beredas för rimlig kostnad och utan synnerlig olägenhet i övrigt. Byggnadsnämnden får medge undantag härifrån, om särskild plats för fordonen beretts på annan plats än på tomten eller annars om särskilda skäl föreligger.

Planverket har gett ut riktlinjer för anordnande av parkeringsplatser. De flesta kommuner har infört lokala föreskrifter som reglerar dessa frågor. De kommunala föreskrifterna kan avvika från vad planverket rekommenderar. Tillämpningen av de rekommendationer som finns sker i byggnadslovsären- den, på så sätt att byggnadsnämnden kan komma att vägra byggnadslov, om inte fastighetsägaren inrättar tillräckligt antal parkeringsplatser.

Bestämmelsen i 53 ä 3 mom. byggnadsstadgan är avsedd att tillämpas generellt. I praktiken har bestämmelsen dock lett till att parkeringsbehovet i regel tillgodosetts vid ny bebyggelse, medan däremot parkeringsplatser inom befintlig bebyggelse tillskapats endast undantagsvis t. ex. när fråga uppkom- mit om byggnadslov för genomgripande ombyggnad. Om parkering inte kan anordnas upa tomten, ar "fastighetsägaren enllgt regermgsrattens prax1s 1 RÅ 1963 ref. 42 och befrlad fran kravet att anlagga b1lplatser.l RÅ 1971 not C 345 _

Det är fastighetsägaren som får stå för anläggningskostnaderna för båda fallen avsåg bygg— biluppställningsplatser på tomtmark. För anläggningar avseende bostadspar- nadslov för tillbyggnad.

kering utgår statligt bostadslån.

Under de senaste åren har i motioner föreslagits att riksdagen uttalar, att det måtte betraktas som obilligt mot hyresgäst som inte har tillgång till bil att tvingas hyra bilplats. Vidare har motionärerna hemställt att riksdagen skulle hos regeringen begära förslag till sådan ändring av hyreslagstiftningen att bostadshyresgäst utan bil inte kan tvingas hyra bilplats genom kopplat avtal (jfr motionerna 1975z925, 1975/76:543, 1976/77:15 och 1977/78:420).

I sin motivering till motionen till 1977/78 års riksmöte framhöll motionä- rerna (vpk): Det finns många som av hälsoskäl eller andra orsaker inte har möjlighet att skaffa bil eller som inte vill göra det. Systemet med kopplade hyresavtal innebär att sådana personer kan tvingas betala för biluppställ- ningsplatser som de inte kan eller vill använda. Åtgärder måste vidtas för att förhindra att den som saknar bil kan förlora hyresrätten till sin bostad på grund av att han inte vill betala för garage eller annan biluppställningsplats som ingår i hyresavtalet. Kopplingsvillkoren medför vidare en höjning av boendekostnaden. Tvånget att hyra bilplats framstår också därför som obilligt. De problem som har samband med den ökande biltätheten bör inte få leda till att personer utan bil belastas ekonomiskt. Utgifterna för garage och andra biluppställningsplatser bör i stället bäras av bilismen. Det borde inte vara nödvändigt för de hyresgäster som inte har bil men ändå tvingas att erlägga hyra för bilplats att vända sig till hyresnämnd eller domstol för att få en chans att slippa bilplatstvånget.

Utskottet (LU 1977/78: 14) hemställde, under hänvisning till att problemet med kopplingsvillkor i första hand borde lösas genom förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden, att riksdagen måtte avslå motionen. Den 8 mars 1978 biföll riksdagen utskottets hemställan.

Företrädare för hyresgästerna har med anledning av lagutskottets betän- kande anfört att villkoren för upplåtelse av bilplats prövats av partsorgani- sationerna redan innan hyresförhandlingslagen kom till. Inom den allmän- nyttiga och kommunala bostadssektorn är man överens om att hyresgäst som inte disponerar någon bil skall vara befriad från kravet på bilplats. Hyresgästen får en återbäring på hyran som motsvarar bilplatsavgiften. Motsvarande överenskommelse har inte varit möjlig att uppnå inom den enskilda bostadssektorn. Tillkomsten av hyresförhandlingslagen har inte medfört någon ändring, eftersom förhandlingsordning redan förut fanns etablerad med hyresvärdar som tillämpar kopplade avtal. Vidhåller hyres- värden sin inställning, att även hyresgäst utan bil skall hyra bilplats, ger hyresförhandlingslagen ingen utväg ur tvisten. Först om lagstiftningen ger uttryck för att sådant hyresvillkor är obilligt, kan man vänta sig att praxis godtar denna ståndpunkt. Bilismen bör bära sina egna kostnader. Kostnaden för biluppställningsplatser bör därför slås ut på alla bilägare. Detta gäller redan beträffande parkeringsplatser för gäster.

Vi gör följande bedömning. Omfattningen av de krav på biluppställningsplatser på tomtmark som statsmakterna och kommunerna ställer på fastighetsägarna kan uppenbarli- gen bli föremål för diskussion. Det kan inte uteslutas att de rekommenda- tioner som lämnats av statliga myndigheter angående antalet parkeringsplat— ser stundom har utformats mot bakgrund av prognoser för utvecklingen av biltrafiken som i en värld av stigande oljepriser inte längre är sakligt

grundade. Det är inte heller säkert att byggnadsnämnderna i byggnadslovs- ärendena alltid tillämpat dessa rekommendationer på ett realistiskt sätt. Oavsett hur därmed må förhålla sig, kan det inte läggas fastighetsägarna till last om de inrättat sig efter byggnadsnämndernas krav. Hyreslagstiftningen måste utgå från att kostnaderna för de sålunda inrättade parkeringsplatserna åvilar fastighetsägarna, på samma sätt som andra kostnader som uppkommer på grund av det allmännas krav på byggnaders utformning och förvaltning. I den mån anläggnings- och driftskostnader för biluppställningsplatser är nödvändiga för att uppfylla gällande parkeringsnormer, kommer de också att som skäliga kostnader för nyttjandet av fastigheten drabba hyresgästerna, direkt genom tillämpningen av allmännyttans självkostnadsprincip eller indirekt via bruksvärdeprincipen och dess anknytning till de allmännyttiga företagens hyror. Det är uppenbarligen inte möjligt att via hyreslagstiftning- en åstadkomma en omfördelning av dessa kostnader tillbaka till bilismen i den mån därmed avses andra bilägare än hyresgästerna själva.

Därmed är emellertid inte sagt hur kostnaderna för biluppställningsplatser skall fördelas hyresgästerna emellan. En av de tankegångar som förts fram i debatten synes gå ut på att avgifterna för de biluppställningsplatser som finns på en hyresfastighet skall fördelas mellan de hyresgäster som är bilägare men inga andra. Det framstår onekligen som stötande att den som inte har bil skall tvingas betala särskilt för en biluppställningsplats som han inte kan utnyttja. Å andra sidan framstår det inte som mindre orättvist, om en hyresgäst som endast har en bil tvingas betala för två eller flera biluppställningsplatser, när orsaken till att det finns för många biluppställningsplatser är gällande parkeringsnormer och osäkerheten om hur många hyresgäster som kommer att visa sig vara bilägare. Det rimliga synes vara att var och en betalar för den biluppställningsplats som han eller hon utnyttjar och att de kostnader som inte täcks av sådana avgifter betalas av hyresgästerna kollektivt, inbegripet även dem som betalar särskilt för biluppställningsplats. Det sagda gäller självfallet under förutsättning att, när det gäller allmännyttan, kostnaderna är skäliga och annars bruksvärdeprincipen föranleder därtill. Det är troligen i princip så, som frågan är löst inom de allmännyttiga företagen. Eftersom varken kapitalkostnaderna för biluppställningsplatserna som förut nämnts utgår statligt bostadslån för dessa — eller driftskostnaderna torde kunna redovisas separat, måste de komma att påverka hyrespotten för samtliga lägenheter. Som regel torde det vara svårt att förmå hyresgästföreningen som representant också för de bilägande hyresgästerna att som avgift för en biluppställningsplats godta högre belopp än som svarar mot kostnaderna för den platsen. När det gäller tillämpningen av bruksvärdesystemet torde tillgången till biluppställningsplats få ses som en nyttighet vilken i likhet med andra nyttigheter som exempelvis tillgången till tvättstuga eller lekplats beaktas vid jämförelsen med hyran för andra lägenheter, särskilt de allmännyttiga, och sålunda påverkar prövningslägenhetens bruksvärdehyra, oavsett om hyresgästen använder sig av nyttigheten eller inte.

För att uppnå det nyss såsom rimligt betecknade förhållandet, att biluppställningsplatser betalas av de hyresgäster som utnyttjar dem och att de kostnader för biluppställningsplatser som inte täcks av sådana avgifter betalas kollektivt av samtliga hyresgäster, skulle man kunna tänka sig att införa ett förbud för hyresvärden att kräva att avtal om hyra av bostadslä-

genhet förenas med avtal om annan nyttighet. Uppenbarligen är det emellertid önskvärt att de som har bil faktiskt också utnyttjar de platser som är avsedda för uppställning av bilar och även betalar härför. Undantag måste därför göras i fråga om nyttighet som hyresgästen i fråga har behov av. Härigenom skulle uppkomma vissa avgränsningssvårigheter. Dessutom uppstår problemet att kontrollera, om hyresgästen har bil eller inte, men detta är uppenbarligen inte värre än att man kunnat lösa det inom de allmännyttiga företagen.

Om å andra sidan hyresgästerna kollektivt får betala de kostnader för biluppställningsplatser som inte kan täckas med avgifter från bilägarna, är inte så mycket vunnet med en regel om förbud att förena avtal om hyra av bostadslägenhet med avtal om annan nyttighet. Ett sådant förbud skulle däremot kunna motverka strävanden att bygga kollektiv- eller servicehus, genom att hyresvärdarna inte för att upplåta bostad i sådana hus skulle kunna ställa villkor att hyresgästen betalade för den service som tillhandahölls. I så fall skulle olägenheter uppkomma för de hyresgäster som har behov av att bo i sådant hus och utnyttja dess nyttigheter. Detta är uppenbarligen inte önskvärt. En eventuell bestämmelse i ämnet torde därför få begränsas till att enbart avse upplåtelse av bilplats. En sådan bestämmelse blir onekligen av mycket speciell karaktär i jämförelse med hyreslagens bestämmelser i övrigt. Det är ägnat att försvaga förhandlingssystemet, om allt fler frågor undantas från förhandlingar och detaljreglerasi hyreslagen. Rent generellt kan sägas att med nu gällande förhandlingssystem är det önskvärt att undvika detaljreglering av enskilda frågor i hyreslagen och i stället lämna dem att lösas genom parternas förhandlingar. Även om hyresgäströrelsen ännu inte uppnått överenskommelser med privata fastighetsförvaltningar om en lämplig ordning när det gäller betalningen för biluppställningsplatser, bör det finnas goda möjligheter att göra det som ett led i en uppgörelse om flera frågor.

När det gäller rättspraxis bör erinras om att hittillsvarande avgöranden om biluppställningsplatser utgår från en lydelse av hyreslagen som innebär att av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det inte är obilligt. Ändras hyreslagens regler om villkorsprövning som vi föreslår i föregående avsnitt, så att en mera allmän skälighetsbedömning skall äga rum, blir utgångspunk- ten för hyresnämndernas prövning i viss mån en annan. Enligt vår mening ligger det nära till hands att inte anse ett villkor skäligt, som innebär att den som inte har bil tvingas betala särskilt för biluppställningsplats. I vissa fall torde dock som framgår av det anförda det ekonomiska resultatet för hyresgäster som saknar bil inte bli så olika vare sig de har att betala särskilt för biluppställningsplats eller får kollektivt över hyran betala sådana kostnader för biluppställningsplatser som inte täcks av bilägarnas avgifter. Detta är förhållanden som kan vägas in vid skälighetsbedömningen i hyresnämnd eller i annat forum där frågan kan bli aktuell.

Sammanfattningsvis finns sålunda möjlighet att, om behovet skulle bedömas mycket angeläget, införa en bestämmelse förslagsvis i anknytning till bestämmelserna i bruksvärdeparagrafen om andra villkor än hyran av följande lydelse: ”Villkor att den som ej innehar motorfordon skall hyra eller arrendera uppställningsplats för sådant fordon skall anses oskäligt”. På grund av vad vi förut anfört anser vi emellertid att övervägande skäl talar för

att frågan om koppling av hyresavtal med avtal om upplåtelse av biluppställ- ningsplats inte lagregleras utan överlämnas åt rättspraxis och parternas förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen.

Frågan om uppsägning vid kopplade avtal har vi behandlat under 5 5 i vårt förslag till ny lydelse av hyreslagen. Beträffande denna fråga hänvisas till specialmotiveringen till nämnda paragraf.

4 Bränsle- och va-klausuler samt individuell mätning av värme och vatten

4.1. Nuvarande förhållanden

I 19 a 5 första stycket hyreslagen föreskrivs att hyran för en bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Innehåller hyresavtalet förhand- lingsklausul enligt hyresförhandlingslagen skall hyran i stället vara bestämd i förhandlingsöverenskommelsen. Sista punkten i 19 a & första stycket inne- håller ett undantag från huvudregeln. Ersättningen för kostnad för lägenhe- tens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp behöver således inte vara till beloppet bestämd i avtalet eller förhandlingsöverenskommelsen. Skälet härtill är att storleken av dessa ersättningar oftast inte med tillräcklig säkerhet kan bestämmas i förväg (prop. 1973:23 s. 160).

Kostnaden för uppvärmning, varmvatten osv. kan således endera ingå i hyran eller också tas ut separat. Om kostnaden ingår i det fastställda hyresbeloppet brukar man använda termen totalhyra. Om däremot bränsle- kostnaden inte är till beloppet bestämd i avtalet utan debiteras särskilt brukar själva hyran benämnas kallhyra.

För att beräkna den del av hyran som får vara rörlig används olika metoder. Vilken metod som skall användas anges i regel i form av en särskild överenskommelse som tas in i hyresavtalet bränsleklausul eller va- klausul.

Vid bruksvärdeprövning är det emellertid i princip vad hyresgästen har att sammanlagt betala i kallhyra och för förmåner, som hyresvärden tillhanda- håller, som skall jämföras med hyrorna för likvärdiga lägenheter. Detta innebär, att även om hyresgästen skulle få erlägga en bränsleersättning som i och för sig är högre än som motsvarar de verkliga bränslekostnaderna eller bränslekostnaderna för jämförelselägenheterna så behöver hyresgästen ändå inte utge högre sammanlagd ersättning än som följer av bruksvärdereglerna. En tillämpning av bränsleklausulen kan emellertid naturligtvis driva upp hyran till oskäligt belopp, om någon bruksvärdeprövning inte kommer till stånd. Vidare påverkar bränsleklausulen hyrans storlek under löpande hyresperiod.

De bränsleklausuler som f. 11. finns tillkom i de flesta fall i samband med den under andra världskriget införda hyresregleringen. Enligt hyresregle- ringslagen fick hyresvärden utöver den fastställda grundhyran träffa avtal om skälig ersättning för värme och varmvatten. Bränsleklausulerna kan delas in i tre olika huvudgrupper, nämligen inklusiveklausuler, merkostnadsklausuler

och exklusiveklausuler.

Enligt inklusiveklausulerna ingår den normala kostnaden för värme och varmvatten i hyran. Den normala bränslekostnaden beräknas i allmänhet efter en på längre sikt beräknad genomsnittsförbrukning och ett genomsnitt- ligt pris på bränslet, vanligen kallat grundpris. Detta är oftast priset på bränslet vid slutet av 1930-talet. Stiger bränslepriset över grundpriset utgår ett bränsletillägg som ökas proportionellt med priset. Inklusiveklausulerna innebär att bränsletillägget varierar med förändringarna i bränslepriserna men inte påverkas av de variationer i förbrukningen som betingas av väderleken och av energisparande åtgärder.

Merkostnadsklausulerna innebär att bränsletilläggen utgår utöver ett i hyran ingående grundpris för bränsle. Då fastighetsägaren redovisar bränslekostnaderna fråndras grundpriset varefter återstående kostnad för- delas på respektive lägenheter och varierar med hänsyn såväl till förbruk- ningens storlek i fastigheten som till bränsleprisernas förändring.

Enligt exklusiveklausulerna ingår inte någon del av bränslekostnaderna i hyran utan bränslekostnaderna följer helt ändringarna i förbrukningen i fastigheten och bränslepriserna. I samband med hyresinbetalningen erlägger hyresgästen ett preliminärt bränsletillägg förskottsbetalning vilket slutgiltigt regleras efter den faktiska förbrukningen en gång om året. Exklusiveklausulerna innebär att bränsletilläggen varierar med hänsyn till såväl förbrukningens storlek som bränsleprisernas förändringar.

I flertalet allmännyttiga bostadsföretag tillämpas ett system för bestäm- mande av bränslekostnader som innebär att man före varje bränsleårs början med utgångspunkt från dagspriset på olja och förväntad förbrukning — träffar avtal med hyresgästföreningen om vilken fast bränslekostnad per kvadratmeter lägenhetsyta som skall tas ut av hyresgästerna under hela det kommande bränsleäret. Den uttagna kostnaden per kvadratmeter är densamma för företagets alla hus på orten. Vid hyresförhandlingarna för det följande avtalsåret kontrolleras föregående års faktiska bränslekostnad. Ett underskott för bostadsföretaget tas upp som en ingående kostnadspost för nästa år, medan ett överskott tas upp som en inkomst för nästa år.

Statens pris- och kartellnämnd har i en utredning ”Bränsleklausuler” daterad februari 1978 granskat vissa bränsleklausuler. Av ett bestånd på totalt ca 1 300 000 lägenheter (exklusive bostadsrättsföreningar) debiterades vid tiden för undersökningen enligt utredningen ca 492 000 lägenheter — ägda huvudsakligen av enskilda personer och privata bostadsföretag bränsle- kostnader enligt särskild klausul. I övriga lägenheter debiterades hyresgäs- terna antingen totalhyror, dvs. hyror inkluderande samtliga vederlag för nyttjanderätten, eller reglerades bränslekostnaderna genom kollektiv bräns- leregleringsfond.

Idet följande kommer en närmare redogörelse att lämnas för utformning- en av vissa bränsleklausuler.

Statens hyresråds inklusiveklausuler bygger på fastighetens normala bränslebehov, vilket anses motsvara medeltalet av den faktiska förbrukning- en under bränsleären 1937/38 och 1938/39. För senare tillkomna byggnader och då hyresgästerna kan visa att det normala bränslebehovet i avsevärd grad förändrats utförs dock byggnadstekniska värmeberäkningar för att bestäm- ma det normala bränslebehovet.

Socialstyrelsens inklusiveklausul bygger på en beräknad normalförbruk- ning per eldstad, som i regel ansetts motsvara ett rum. Beräkningen utgår från bränsleförbrukningen i slutet av 1930-talet.

Kommunförbundets bränsleklausul bygger också på normalförbrukningen av bränsle i fastigheten. Vid beräkningen av bränslekostnaden beaktas inte blott lägenhetens storlek och utrustning utan även att behovet av uppvärm- ning är olika beroende på hustyp och klimatförhållanden. Landet är sålunda indelat i temperaturzoner som åsatts olika temperaturkoefficienter. Vidare har olika hustyper åsatts olika temperaturkoeffecienter.

Stockholms fastighetsägareförenings bränsleklausul är en inklusiveklau- sul. Den tillkom år 1940 och har därefter justerats vid ett par tillfällen. Enligt klausulen skall ersättning för värme och varmvatten anses vara inberäknad i grundhyran till ett visst grundpris. Stiger kostnaden för bränsle utöver grundpriset får hyresvärden ta ut ett bränsletillägg. Detta beräknas på så sätt att om grundpriset ökar med 12,5 % får hyran höjas med 1 % räknat på grundhyran. Det grundpris för bränsle som används när bränsletillägget skall beräknas är det på orten gällande priset för koks i juli 1939. Kokspriset får man fram genom att omvandla aktuella oljepriset till ett tänkt kokspris.

År 1979 kom emellertid Stockholms fastighetsägareförening och Hyres- gästföreningen i Storstockholm överens om att Stockholms fastighetsägare- förenings bränsleklausul inte vidare skulle tillämpas.

Enligt överenskommelsen, som är dagtecknad den 26 juni 1979, förband sig fastighetsägareföreningen att rekommendera sina medlemmar att från och med den 1 januari 1980 gå över till totalhyra, dvs. hyra inklusive kostnader för bränsle, vatten och elektrisk ström. Kostnaden för hushållse- lektricitet skulle dock inte inräknas i totalhyran såvida inte kostnaden redan tidigare var inräknad. De hyresvärdar som följde rekommendationen och gick över till totalhyra fick med vissa undantag rätt till en schablonhöjning av de utgående hyrorna från och med den 1 januari 1980 under förutsättning att förhandlingsordning fanns och att framställning om förhandling gjordes hos hyresgästföreningen. Den totalhyra som skulle utgå från och med den 1 januari 1980 räknades fram genom att schablonhöjningen lades till den för december månad 1979 gällande hyran inklusive bränsle och va-tillägg samt i förekommande fall kostnaden för elektrisk ström. Detta innebar att bränsletillägget för fjärde kvartalet 1979 bestämdes på sedvanligt sätt. Parterna träffade vidare en särskild överenskommelse om riktlinjer för justering av totalhyran på grund av förändringar av bränslepriser m.m. under tiden den 1 september den 31 december 1979. Från och med den 1 januari 1980 kunde totalhyran justeras på grund av ändrade uppvärmnings- kostnader i enlighet med centrala överenskommelser mellan parterna. Avsikten var att man skulle följa de överenskommelser, som i denna del i fortsättningen träffades mellan hyresgästföreningen och de allmännyttiga bostadsföretagen i Stockholm. Efter en central överenskommelse mellan organisationerna skulle hyresvärd vid varje tillfälle äga rätt att utan föregående förhandlingsframställning och utan förhandling ändra totalhyran i enlighet med överenskommelsen. Enligt uppgift från Stockholms fastig- hetsägareförening' 1 juni 1981 har flertalet fastighetsägare följt rekommen- dationen och gått över till totalhyra.

Även' 1 Malmö har överenskommelse om totalhyra träffats. Överenskom-

melsen är dagtecknad den 27 juni 1979. Överenskommelsen innebar att, om de allmännyttiga bostadsföretagen på orten fick kompensation p. g. a. ökade uppvärmningskostnader, skulle de privata fastighetsägarna kompenseras med lika stort belopp. Kompensationen skulle utgå från den tidpunkten då de allmännyttiga företagens hyror höjdes. För år 1981 gäller en liknande överenskommelse.

Förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen kan avse inte bara hyresvill- koren utan också andra boendeförhållanden. Sålunda kan exempelvis träffas överenskommelse om värmestandarden. Avtal om minimitemperatur i lägenheterna m. ni. har bl. a. träffats mellan det allmännyttiga bostadsföre- taget Familjebostäder i Göteborg AB och Hyresgästföreningen i Västra Sverige.1 Enligt överenskommelsen, som är dagtecknad den 14 september 1979 och gäller fr. o. m. den 1 oktober 1979, var parternas gemensamma målsättning att för år 1980 minska oljeförbrukningen med 15 % jämfört med 1978 års genomsnittsvärden. Detta skulle ske genom att hyresgästföreningen samtyckte till att den genomsnittliga inomhustemperaturen i bostadslägen- heterna sänktes till 190C under dagen och 180C under natten. Vidare gick hyresgästföreningen med på att luftomsättningen genom mekanisk ventila- tion skulle minskas till hälften samt att varmvattentemperaturen vid tappställen fick sänkas till lägst 500C. Bostadsföretaget åtog sig å sin sida att vidta vissa energibesparande åtgärder. Föreningen åtog sig slutligen att genom en informationskampanj uppmana de enskilda hushållen att spara energi i alla former.

Även ersättningen för vatten och avlopp debiteras ibland särskilt enligt olika slag av klausuler, s. k. va-klausuler. Avgifterna för vatten och avlopp varierar mellan olika kommuner. De har de senaste åren stigit kraftigt. Systemet med särskilda va-tillägg tillämpas endast i vissa privatägda bostadsfastigheter. Avgiften för vatten och avlopp ingår i hyran hos de allmännyttiga bostadsföretagen och hos privata hyresvärdar på vissa orter. SPK har gjort en utredning om vatten- och avloppsavgifterna i privatägda fastigheter (SPK-utredningar 197921). De vanligast förekommande scha- blonprinciperna för debitering av vatten och avlopp i privata fastigheter är dels statens hyresråds va-klausul dels Stockholms fastighetsägareförenings och Hyresgästföreningens i Storstockholm rekommendation.

Statens hyresråds va-klausul har som utgångspunkt den va-kostnad som låg i grundhyrorna för fastigheten för perioden den 1 juli 1954— den 30 juni 1955. Denna kostnad relateras till den årliga va-kostnaden enligt gällande taxa. Hyresrådets va-klausul tar hänsyn till såväl taxe- som volymförändring- ar. Som fördelningsgrund mellan lägenheterna fungerar vanligtvis hyrornas storlek. Klausulen ger fastighetsägaren en ersättning för vatten som motsvarar hans faktiska va-kostnader. Någon hänsyn till hyresgästernas individuella förbrukning tas ej.

Stockholms fastighetsägareförenings och Hyresgästföreningens 1 Stor-

1 En liknande överens- stockholm rekommendation bygger på en överenskommelse mellan parterna kommelse har våren från 1960. Enligt rekommendationen skall va-tillägget beräknas som ett 1980_lträffats mellan def procentpålägg på grundhyran. Hänsyn tas ej till den enskilda fastighetens allmännyttiga bostadsto- faktiska förbrukning av vatten. Procentsatserna justeras vid taxeändringar. retaget AB Gavlegardar- _ . na i Gävle och Gävle_ De rekommenderade procentsatserna skall 1 regel appl1ceras på de belopp . borgs Hyresgästförening. som motsvarar respektive lägenhets grundhyra den 31 december 1968. i

Stockholms fastighetsägareförening har sedan 1978 efter det att frågan aktualiserats av Hyresgästföreningen förbundit sig att verka för att rekommendera sina medlemmar att va-tilläggen skall beräknas på en grundhyra om högst 28 kr per m2 lägenhetsyta och är.

4.2. Önskemål om reformer

I våra ursprungliga direktiv fanns inte frågan om bränsleklausuler m. m. med.

I skrift till bostadsdepartementet och riksdagens partier den 15 december 1975 hemställde emellertid hyresgästföreningen i Storstockholm om lagstift- ning avseende uttaget av kostnader för uppvärmning och varmvatten.

Genom beslut den 5 februari 1976 överlämnade regeringen skriften till utredningen att tagas under övervägande vid fullgörandet av utredningens uppdrag.

Hyresgästföreningen anförde i sin skrift att gällande bränsleklausuler och då särskilt Stockholms fastighetsägareförenings bränsleklausuler numera fått en lika negativ som påtaglig effekt på hyrorna.

Vidare anförde hyresgästföreningen, att systemet med bränsleklausuler, utöver att det är synnerligen oförmånligt för hyresgästerna, inte stimulerar till energibesparing. Sådana effekter uppnås enligt hyresgästföreningen inte heller automatiskt med den självkostnadsprincip som gäller för de allmän- nyttiga bostadsföretagen, även om denna princip är rättvisande för hyresgästerna. En viss typ av bränsleklausuler kan dessutom strida mot bruksvärdesystemet. Trots att jämförelsehyran är lika med utgående totalhyra vid prövningstillfället kan totalhyran genom det orättvisa bräns- leuttaget bli mycket olika ganska snart efter det att hyresöverenskommelse träffats. Även efter prövning och utslag av hyresnämnd kan denna felaktiga effekt uppnås då oljepriset stiger. De belopp det handlar om är betydande. Hela bruksvärdesystemet hotar därför att slås sönder.

Hyresgästföreningen betonade vidare, att det är angeläget att det system som tillskapas regleras i lag och att det utformas så att det får en energisparande effekt. Bränslekostnaderna bör därför bakas in i en totalhyra och hyreskostnaden i sin helhet fastställas till ett belopp. Detta betyder även att inte heller kostnader för vatten och avlopp får tas ut utanför den fastställda hyran.

Regeringen har vidare genom beslut den 12 maj 1977 till oss överlämnat en skrivelse från Norrmalmsavdelningen av Hyresgästföreningen i Storstock- holm angående avgifter för vatten och avlopp.

Den 30 augusti 1979 tillsatte regeringen en utredning om individuell mätning och debitering av kostnader för uppvärmning och tappvarmvatten- beredning värmemätningsutredningen (Bo 1979:03).

I direktiven (Dir. 1979:111) anförde bostadsministern bl. a.:

Ansträngningarna för att minska vår energianvändning är uttryck för en anpassning till de ändrade förutsättningar för energianvändningen som har inträffat under 1970-talet och den utveckling som väntas inom energiområdet. Allt sedan oljekrisen 1973—1974 har det framstått som angeläget att minska landets beroende av olja. Studier av tillförselsidan visar att vi inte omedelbart har nämnvärda möjligheter att ersätta oljan

med andra energislag. På kort sikt kan oljeberoendet minskas genom åtgärder för att spara energi. Stora besparingsmöjligheter finns inom byggnadssektorn.

I strävandena att minska energianvändningen i bebyggelsen kan det bli angeläget att, individuellt eller i mindre kollektiv, mäta och debitera kostnader för uppvärmning och tappvarmvattenberedning. Intresset grundas på antagandet att mätningen ger vinster som överstiger kostnaderna för mätare, avläsning, debitering och övrig administration. Kunskaper och erfarenheter av de verkliga effekterna av mätning och debitering är emellertid f.n. ej fullständiga. Krav på mätning ställs därför inte i dag.

För att främja energihushållning i bebyggelsen är det angeläget att den enskilde i fråga om energi till uppvärmning och varmvattenberedning ges ansvar och möjlighet att direkt påverka kostnaderna. En särskild utredare bör därför tillkallas med uppdrag att utreda och lämna förslag beträffande mätning och debitering, individuellt eller i mindre kollektiv, av energi för uppvärmning och tappvarmvattenberedning. Utreda— ren skall därvid behandla mätning för olika brukare i distributionsledet, såväl för bostäder som för lokaler inom förvaltning, serviceverksamhet, småindustri etc. I utredningen bör förutom energihushållningseffekten, tekniska, ekonomiska, adminis- trativa och sociala effekter samt beredskapseffekter av mätning och debitering redovisas. Därvid bör lämpligen åtskillnad göras mellan befintliga och nya byggnader. Utredaren skall vidare redovisa vilka föreskrifter som kan behövas vid genomförande av ett system för mätning och debitering. Utredaren skall vidare värdera sannolika energibesparingar. När det gäller debiteringsprinciperna skall samråd ske med hyresrättsutredningen.

4.3. Överväganden och förslag

4.3.1. Bränsle och va-klausuler m. m.

Som framgår av det förut anförda ingår det i vårt uppdrag att behandla de problem som rör utformningen av s. k. bränsleklausuler. Vi måste därvid beakta två skilda aspekter, delvis motstridande. Metoderna för att ta ut ersättning för lägenheternas uppvärmning och förseende med varmvatten måste stå i samklang med hyressättningsreglerna i övrigt. Samtidigt måste emellertid beaktas att i det trängda läge som landet befinner sig i när det gäller oljeförsörjningen varje lämpligt medel måste användas för att åstadkomma besparingar av energi. Från den synpunkten är det, som framhölls i prop. 1977/78:76 s. 30, viktigt att hyreslagen utformas så att hyresvärdar och hyresgäster uppmuntras att vidta åtgärder för att minska förbrukningen av bränsle för lägenheternas uppvärmning och varmvatten- försörjning.

I sistnämnda hänseende anförde energisparkommittén i skrivelse till oss den 4 oktober 1978 följande:

Inledningsvis kan det konstateras att bland annat bränsleklausulernas utformning verkar styrande på fastighetsägarnas och hyresgästernas benägenhet att vidta energisparåtgärder. Detta pekar på vikten av att energihushållningsaspekterna beaktas i arbetet med utförandet av lämpliga debiteringssystem.

Olika styrmedel alltifrån information till taxor, avgifter och förbud måste utformas med god kännedom om vilka styrmedlen skall riktas mot och i vilken grad. En ur energihushållningssynpunkt optimal utformning av ett system för bränsledebitering måste därför bygga på god kännedom om hur och varför hyresgäster och fastighets-

ägare fattar beslut som kan leda till reduktioner i energiförbrukningen. Ett debiteringssystem där hyran åtminstone inte på kort sikt påverkas av bränslekostna- derna skulle sannolikt ge ett stort incitament för fastighetsägarna att vidta energispar- åtgärder. Hyresgästernas incitament torde däremot vara störst när hela bränslekostna- den varierar med bränslepris och förbrukning.

Energisparåtgärderna i en fastighet kan vidtas av fastighetsägarna och av hyresgästerna. Energispareffekter kan uppnås genom

a) att fastighetsägaren kan förbättra byggnadens standard ur energisynpunkt genom åtgärder som isolering, tätning, trimning av pannanläggningarna och förbättringar i värme- och ventilationssystem.

b) att hyresgästernas förbrukningsbeteende kan förändras t. ex. genom minskad varmvattensförbrukning, lägre temperaturnivå rn. m.

Energispareffekten är i hög grad beroende av att ovanstående åtgärdstyper samverkar. T. ex. får en installation av radiatortermostater ingen effekt om hyresgästernas sätt att vädra inte tar hänsyn till termostaternas funktion. Förändringar i hyresgästernas förbrukarbeteende kan enbart vinnas genom en intensiv information som troligen ger resultat först på längre sikt. Åtgärder av den typ fastighetsägarna kan vidta kan i många fall ge förändringar i energiförbrukningen på kort sikt.

Vid utformningen av debiteringssystemet är det även viktigt att ta hänsyn till att fastighetsägarnas beslut om energisparande åtgärder — i högre grad än hyresgästernas— sker utifrån ekonomiska kalkyler genom åtgärdernas investeringskaraktär. Systemet måste därför utformas så att fastighetsägarna kan utgå ifrån att kostnaderna för en vidtagen energisparåtgärd kan täckas av minskade driftsutgifter. Vidare bör utredas ett system där vinsterna från vidtagna energisparåtgärder tas med i förhandlingsut- rymmet mellan fastighetsägarna och hyresgästerna.

Med hänvisning till ovanstående anser energisparkommittén att hyresrättsutred- ningen bör beakta energihushållningsaspekterna i sitt fortsatta arbete med hyreslagens utformning.

Flertalet av de bränsleklausuler som tillämpas i dag kom till i början på 1940-talet med anledning av då rådande krisläge.

Som närmare utvecklats i avsnitt 4.1 används vid debitering av bränsle tre olika huvudtyper av klausuler, nämligen inklusiveklausuler, merkostnads- klausuler samt exklusiveklausuler. Enligt inklusiveklausulerna ingår den normala kostnaden för värme och varmvatten i hyran. Inklusiveklausulerna innebär att bränsletillägget varierar med förändringarna i bränslepriserna men inte påverkas av de variationer i förbrukningen som betingas av väderleken och av energisparande åtgärder. Merkostnadsklausulerna inne- bär att bränsletilläggen utgår utöver ett i hyran ingående grundpris för bränsle. Det överskjutande beloppet varierar med hänsyn såväl till förbrukningens storlek i fastigheten som till bränsleprisernas förändring. Enligt exklusiveklausulerna ingår inte någon del av bränslekostnaderna i hyran utan bränslekostnaderna följer helt ändringarna i förbrukningen i fastigheten och bränslepriserna.

Också när det gäller vatten och avlopp förekommer det att hyresgästerna debiteras särskild ersättning för kostnaderna enligt olika slag av klausuler s. k. va-klausuler.

Bränsle- och va-klausuler har ett nära samband med den numera avskaffade hyresregleringen. I ett prisreglerat system med myndighetsbe- stämd hyra är det för att systemet skall kunna fungera utan alltför stora administrativa insatser nödvändigt att ställa upp normer för beräkningen av

ersättning för olika nyttigheter. Särskilt är det naturligtvis angeläge: att så sker beträffande en sådan kostnadspost som bränslekostnaderna. vilka ändrar sig med tätare intervall än kanske de flesta andra kostnader.

Användningen av främst bränsleklausuler är otvivelaktigt förenad med vissa fördelar även utanför hyresregleringens ram. Eftersom bränslekostna- derna fortsätter att ändras med täta mellanrum besparar bränsleklausulerna hyresvärdar och hyresgäster besväret av omförhandlingar, när bränslekost- naderna stegrats så att det inte längre är rimligt att hyran skall ligga kvar oförändrad. Inklusiveklausulerna innebär, att ersättning för bränslekostna- der utgår utan beaktande av bränsleförbrukningens storlek i det enskilda fallet. Eftersom inklusiveklausulerna medför att insparade bränslekostnader kommer fastighetsägaren själv tillgodo har han intresse av att energiförbruk- ningen blir så låg som möjligt. Inklusiveklausulerna har därför fördela1 ur ren energisparsynpunkt.

Inklusiveklausulerna har emellertid under senare år kritiserats från hyresgästshåll. En anledning härtill är otvivelaktigt att de bygger på bränsleslag och brånslepriser — t. ex. priset på koks år 1939 — som för dagens förhållanden måste omräknas enligt formler vilka är svåra för att inte säga omöjliga att förklara för enskilda hyresgäster. Kritiken går ut på att hyresvärdarna genomsnittligt sett blir överkompenserade genom inklusive- klausulerna, dvs. att hyresgästerna debiteras ersättning som överstiger den verkliga bränslekostnaden. Kritiken, som vunnit stöd av stickprovskontrol- ler och vissa beräkningar i SPK:s tidigare omnämnda utredning, har särskilt riktats mot Stockholms fastighetsägareförenings bränsleklausul. Mot bak- grund av den anförda kritiken har också överenskommits att sistnämnda klausul inte vidare skall tillämpas. Överenskommelsen innebär övergång till totalhyra. Avtalad totalhyra kan emellertid justeras på grund av ändrade uppvärmningskostnader. Avsikten är att man skall följa kostnadsutveckling- en på den allmännyttiga sektorn. Efter central överenskommelse skall hyresvärden utan särskild förhandlingsöverenskommelse i det enskilda fallet kunna ändra totalhyran i enlighet med den centrala överenskcmmelsen. Även i Malmö har överenskommelse om övergång till totalhyra träffats. Överenskommelsen innebär att de privata fastighetsägarna skall få samma kompensation på grund av ökade uppvärmningskostnader som de allmän- nyttiga bostadsföretagen på orten. I princip är detta således en förhandlings- överenskommelse om rörlig hyra, vilket i och för sig är tillåtet erligt 19 a & hyreslagen, eftersom den avser ersättning för lägenheternas uppvärm- n1ng.

Även mot andra nu tillämpade inklusiveklausuler kan befogad kritik riktas. Kritiken torde kunna sammanfattas sålunda att dessa bränsleklausu- ler är framsprungna ur hyresregleringen och därför i stor utsträcknng hänför sig till förhållanden som rådde vid tiden för andra världskrigets LL'bI'Ott och som sålunda nu till största delen är historiska.

Under senare år har så stora förändringar skett i fråga om uppvärmnings- och isoleringsteknik att en anknytning av hyresgästernas uppvärmiingskost- nader i dag till förhållanden i slutet av 1930-talet ter sig i hög grad irrationell.

Oavsett om inklusiveklausulerna utgår från viss grundhyra, frin faktisk förbrukning i fastigheten i slutet av 1930-talet eller från beräknai normal-

förbrukning vid samma tid, innebär klausulernas konstruktion att besparing- ar av bränslekostnader till följd av bättre uppvärmningsanordningar och bättre isolering enbart kommer fastighetsägarna till godo. Att fastighetsägar- na på så sätt får ekonomiskt utbyte av sina åtgärder är i och för sig gynnsamt ur energisparsynpunkt. Inklusiveklausulerna ger emellertid inte hyresgäster- na någon som helst anledning att spara på värme och varmvatten. Iden mån man skulle vilja låta hyresgästerna betala kostnaden för sin egen förbrukning av energi, på grundval av individuell mätning, utgör inklusiveklausulerna ett direkt hinder för sådant förfarande och måste i så fall bort.

Mot inklusiveklausulerna kan slutligen erinras att de ger anledning till ett inte obetydligt administrativt arbete för hyresvärdarna och att det för de enskilda hyresgästerna är praktiskt taget omöjigt att kontrollera att den tillämpning av klausulen som ligger till grund för debiteringen är korrekt.

Merkostnads- och exklusiveklausulerna innebär i princip att hyresgästen endast betalar för den faktiska bränsleförbrukningen men med belopp som beror på utvecklingen av bränslepriserna. Dessa typer av bränsleklausuler är alltså rättvisa mot hyresgästerna på så sätt att de betalar för en bränsleför- brukning de faktiskt har. Det sagda gäller åtminstone i princip, eftersom bl. a. kostnader för varmvatten enligt flera av klausulerna beräknas enligt vissa standardnormer. Eftersom merkostnads- och exklusiveklausulerna är anknutna till den faktiska energiförbrukningen i fastigheten får hyresgäster- na som kollektiv anledning att spara energi. Kostnaden för bränsle fördelas emellertid på lägenheterna utan hänsyn till hur mycket energi den enskilde hyresgästen förbrukat. En hyresgäst som är sparsam med varmvattnet och stänger av elementen får därigenom bara tillgodoräkna sig en liten delav vad han sparat.

En annan invändning som kan göras mot merkostnads- och exklusiveklau- sulerna är att de inte ger hyresvärden någon anledning att spara energi. Det är en utbredd åsikt, som torde ligga bakom energisparkommitténs skrivelse till oss den 4 oktober 1978 och som vi delar, att det är lättare att spara energi för fastighetsägaren genom lämpliga åtgärder beträffande värmesystem och isolering än för hyresgästerna. Även om exklusive- och merkostnadsklausu- lerna kan anses förhållandevis rättvisa mot hyresgästerna är de således inte lämpliga ur energisparsynpunkt. De kan inte heller anses motsvara hyresgästernas intressen på längre sikt, eftersom de inte ger fastighetsägaren anledning att nedbringa bränslekostnaderna.

De särskilda va-klausulerna är liksom bränsleklausulerna en kvarleva sedan hyresregleringen och framstår i dagens läge inte minst med hänsyn till kostnaderna för administrationen av systemet som än mindre motiverade än dessa.

Naturligtvis bör det i och för sig vara möjligt att konstruera inklusiveklau- suler som tillvaratar sådana klausulers egenskap att ge fastighetsägarna anledning att spara bränsle utan att bränsledebiteringen åsidosätter rimliga krav på rättvisa mot hyresgästerna. På grundval av undersökningar rörande bränsleförbrukning i olika fastigheter och på olika orter kan konstrueras normer för debiteringen som bygger på normal förbrukning av energi i olika hustyper och för olika klimatförhållanden.

En klausul av detta slag som finns för närvarande är kommunförbundets bränsleklausul, som är uppbyggd med temperaturkoefficienter för olika

delar av landet och för skilda hustyper. Troligen borde — om en sådan klausul skulle konstrueras nu även tidpunkten för husets färdigställande beaktas, eftersom i nyare hus en bättre isoleringsstandard medför att minskade energikostnader i viss mån ersätts av ökade kapitalkostnader. Erfarenheter- na visar ändå att klausuler om rörlig ersättning som tillämpas under en följd av år alltmer avviker från verkliga förhållanden och därför skapar missnöje. I ett bruksvärdesystem skall i princip likvärdiga lägenheter ha samma totalhyra, oavsett efter vilka normer ersättning för värme o. d. bestäms. För att fylla den uppgift som i ett bruksvärdesystem till skillnad från ett hyresregleringssystem — tillkommer bränsleklausuler, nämligen att anpassa hyran till de förändringar i energipriserna som inträffar mellan de tidpunkter då avtal om hyran träffas, räcker det med betydligt enklare arrangemang än de traditionella bränsleklausulerna.

Enligt vår mening är det svårt att finna något mer tillförlitligt system för debitering av bränslekostnader, när det gäller att med hjälp av hyressätt- ningsreglerna förmå hyresvärdarna att spara bränsle och samtidigt bestämma ersättningen så att den motsvarar de faktiska kostnaderna, än det som allmänt tillämpas inom de allmännyttiga företagen. Som förut anförts innebär detta system att förhandlingsöverenskommelse träffas om den ersättning som skall tas ut för bränslekostnader under det kommande bränsleäret och att efter dettas utgång ny överenskommelse träffas om avräkning med hänsyn till de faktiska bränslekostnaderna. I samband med förhandlingarna får parterna tillfälle att diskutera bränslebesparande åtgär- der och dessas återverkningar på hyran. Hyresgästerna kan på så sätt få del i resultatet av besparingsåtgärderna.

I det hänseendet motsvarar systemet de krav som bör ställas enligt energisparkommitténs skrivelse till oss. Om individuell mätning och debitering skulle tillämpas, får man genom att vid förhandlingarna diskutera de verkliga bränslekostnaderna en grund för deras fördelning mellan hyresgästerna. En automatiskt verkande bränsleklausul ger inte dessa fördelar.

För den privata sektorn är det visserligen svårt att finna någon direkt motsvarighet till förhandlingarna om bränslekostnaderna på den allmännyt- tiga sidan, eftersom man där inte förhandlar om kostnadsanknuten hyra. Eftersom bruksvärdehyran är beroende av de allmännyttiga företagens hyressättning, blir emellertid bränslekostnaderna inom de allmännyttiga företagen indirekt vägledande för hyrornas storlek också på den privata sektorn. Dessutom torde man kunna utgå från att vid förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgästföreningar på den privata sektorn om ändringar i hyrornas storlek också ändringar i bränslepriserna kommer att beaktas som ett förhandlingsargument. Var hyran sedan kommer att ligga torde i hög grad bli beroende av parternas förhandlingsstyrka och förhandlingsskicklighet. Om hyresvärden får en hyra fastställd för avtalsperioden som innefattar också ersättning för bränslekostnader, förbättras hans resultat av förvalt- ningen, om han kan hålla bränslekostnaderna nere. Å andra sidan ger förhandlingarna möjlighet att motverka ett sparande som sträcker sig så långt att det går ut över en önskvärd standard, genom att parterna om så blir l nödvändigt kan träffa avtal också om minimitemperaturer i lägenheterna, omfattningen av varmvattenförsörjningen etc. En sådan överenskommelse l

har, som framgått av redovisningen i det föregående, träffats i Göteborg.

Från energisparsynpunkt finner vi därför inte anledning att förorda någon form av bränsleklausuler framför en genom förhandlingar mellan parterna överenskommen totalhyra som direkt eller indirekt —via bruksvärdemetoden omfattar ersättning också för de faktiska bränslekostnaderna. Eftersom detta är den normala hyressättningsmetoden skulle därigenom de krav som vi inledningsvis uppställt på metoder för att ta ut ersättning för bränslekostna- der kunna förenas.

Som nyss anförts har olika bränsleklausuler nu börjat avskaffas genom överenskommelser mellan partsorganisationerna. I den mån förhandlings- ordningar inte gäller kan emellertid hänvisningar till olika typer av bränsleklausuler komma att leva kvari de enskilda kontrakten. Med tanke på den rika provkarta av bränsleklausuler som existerar kan inte detta vara lämpligt vare sig från hyressättningssynpunkt — när det gäller t. ex. en bruksvärdeprövning i hyresnämnden för den aktuella lägenheten — eller från energisparsynpunkt. Om det gäller att via priser eller föreskrifter om individuell mätning stimulera till energisparande, är det önskvärt att prisbildningsmekanismen är så enhetlig som möjligt. Inklusiveklausuler skulle för övrigt komma att så i direkt strid med eventuella föreskrifter om individuell mätning. Vi anser oss därför böra överväga förbud mot automatiskt verkande bränsleklausuler.

Det bör till en början understrykas att den metod för bestämmande av ersättning för bränslekostnader som i allmänhet tillämpas på den allmännyt- tiga sektorn inte strider mot förbudet mot rörlig hyra. Som tidigare anförts innebär metoden att man före varje bränsleårs början — med utgångspunkt från dagspriset på olja och förväntad årsförbrukning träffar avtal med hyresgästföreningen om vilken fast bränslekostnad per kvadratmeter lägen- hetsyta som skall tas ut av hyresgästerna under hela det kommande bränsleäret. Den uttagna kostnaden per kvadratmeter är densamma för företagets alla hus på orten. Vid hyresförhandlingarna för det följande avtalsåret kontrolleras föregående års faktiska bränslekostnad. Ett under- skott för bostadsföretaget tas upp som en ingående kostnadspost för nästa år, medan ett överskott tas upp som en inkomst för nästa år.

Frågan är emellertid om ett sådant avräkningsförfarande ger parterna tillräcklig handlingsfrihet. Bränsleklausulerna har trots sina obestridiga nackdelar haft den fördelen att vid mycket snabba och stora stegringar av bränslepriserna hyran har kunnat anpassas till en nivå, som i och för sig varit rimlig med hänsyn till den belastning på fastighetsförvaltningens ekonomi som prisstegringar medfört. I tider av oro på oljemarknaden skulle måhända farhågor för nya kraftiga prisstegringar försvåra för parterna att träffa avtal om så långa avtalsperioder som från alla andra synpunkter skulle vara rimliga. Det är svårt att inse varför inte parterna vid förhandlingar inom ramen för en förhandlingsordning skulle kunna få träffa avtal om grunderna för ersättning för bränsle och andra liknande nyttigheter under avtalsperio- den, utan att ersättningen fastställdes till bestämt belopp, om detta skulle vara ett lämpligt sätt för dem att nå överenskommelse på villkor som är ändamålsenliga i övrigt. Så kan ske genom överenskommelse om att privata fastighetsägare skall få kompensation för ökning av bränslekostnaderna i samma mån som de allmännyttiga företagen. Avtal härom har träffats i

samband med att vissa bränsleklausuler i Stockholm och Malmö har avskaffats. Men det kan också bli fråga om att i förhandlingsöverenskom- melse hänvisa till någon äldre bränsleklausul. Så har skett i Göteborg, där man träffat avtal om tillämpning av hyresrådets exklusiveklausuler. Om sådan på visst sätt rörlig ersättning för bränsle eller annan liknande nyttighet kan avtalas inom ramen för en förhandlingsordning, bör också hyresnämn- den eller bostadsdomstolen när förhandlingar strandat eller vid överprövning av förhandlingsöverenskommelse kunna föreskriva tillämpning av sådan rörlig ersättning. Det är emellertid angeläget understryka att hyresnämnden inte bör utnyttja en sådan möjlighet, om inte parterna själva redan tidigare tillämpat ett motsvarande villkor och det gäller att bygga vidare på denna tidigare praxis.

Mot en sådan inom ramen för en förhandlingsordning avtalad eller av hyresnämnden eller bostadsdomstolen bestämd klausul om att ersättning för bränsle och liknande nyttighet i visst hänseende skall vara rörlig finns inte anledning att hysa betänkligheter. I förhandlingssystemet kan olämpliga verkningar av en förhandlingsöverenskommelse korrigeras i nästa förhand- lingsomgång. De återkommande förhandlingarna utgör sålunda en garanti för att inte avtalade bränsleklausuler automatiskt lever vidare från avtalspe- riod till avtalsperiod. Det är dock nödvändigt att i förhandlingsöverenskom- melse eller beslut av hyresnämnd eller bostadsdomstol giltigheten av en sådan klausul begränsas till tiden, så att inte klausulen fortlever på egen hand om förhandlingsordningen av en eller annan anledning skulle upphöra att gälla.

Begränsas möjligheten att träffa avtal om rörlig ersättning för värme, varmvatten och liknande till fall när det sker genom förhandlingsöverens- kommelse på grundval av förhandlingsordning enligt hyresförhandlingsla- gen, medför detta hinder för bränsleklausuler i hyresavtal som saknar förhandlingsklausul. I sådana avtal måste alltså ersättning för värme, varmvatten och liknande vara till beloppet bestämd. Detta kan onekligen medföra besvär för hyresvärdarna, som då inte under löpande hyresperiod kan följa med i bränslekostnadsutvecklingen. Vi har därför övervägt om man skulle kunna låta hyresvärdar som tillämpar vissa typer av bränsleklausuler få göra så även i fortsättningen utan krav på förhandlingsöverenskommelse därom. Vi har därvid tänkt på statens hyresråds exklusiveklausuler och särskilt dess exklusiveklausul III, som är avsedd för fjärrvärme. Även om dessa klausuler enligt vår bedömning medför mindre olägenheter än åtskilliga andra, är det dock svårt att rent generellt preferera vissa bränslekalusuler framför andra. För att en bränsleklausul skulle få tillämpas utan förhandlingsöverenskommelse borde därför krävas att hyresnämnden eller bostadsdomstolen lämnat tillstånd till det. En bestämmelse av sådan innebörd skulle då tas upp i övergångsbestämmelserna. Ett sådant system skulle dock bli administrativt alltför ohanterligt, om inte tillstånd gavs en gång för alla för en viss fastighetsägare eller eventuellt för en viss ort — med möjlighet självfallet för hyresgäst eller hyresvärd att få klausulen omprövad i en vanligt villkorstvist. Därmed uppkommer just de olägenheter som förebyggs, om förhandlingsöverenskommelse krävs för tillämpning av bränsleklausuler. Det är, precis som när det gäller de tidigare förbjudna ' indexklausulerna, genom att bränsleklausuler i de individuella hyresavtalen

fortlever automatiskt från avtalsperiod till avtalsperiod som deras olägenhe- ter blir särskilt besvärande och riskerna ökar för att utfallet av klausulen avlägsnar sig från vad som är skälig ersättning för kostnaderna eller — i fråga om exklusiveklausuler för att hyresvärden, som inte behöver förhandla om bränslekostnaderna, försummar att vidta bränslebesparande åtgärder. Eftersom individuella förhandlingar krävs för andra former av hyresändring- ar, när förhandlingsklausul saknas i hyresavtalet, och vid nuvarande förhållanden kostnadsstegringarna även frånsett energikostnader och lik- nande är sådana att årliga hyresförhandlingar som regel ändå torde vara ofrånkomliga, medför det inte nämnvärt merarbete att vid sådana förhandlingar ta hänsyn också till utvecklingen av bränslepriser etc.

Hyresvärdens olägenheter av en fast hyra begränsas sålunda till att hyran inte kan anpassas till ändringar i bränslekostnaderna under löpande avtalsperiod. Motsvarande gäller redan nu om andra kostnader. Olägenhe- terna härav bör inte överskattas. Om det behövs, torde hyresvärden i de flesta fall kunna få till stånd en överenskommelse med hyresgästföreningen om förhandlingsordning. Mot bakgrund av det anförda kan hinder inte anses föreligga att förbjuda bränsleklausuler i individuella avtal.

En kompromiss kunde tänkas vara att tillåta rörlig bränsleersättning och liknande på grundval av överenskommelse mellan fastighetsägare och hyresgästorganisation, utan att kräva att denna träffas inom ramen för en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen. En sådan ordning gällde tidigare enligt 19 aå hyreslagen för tillämpning av rörlig hyra över huvud taget, men har där ersatts av en hänvisning till hyresförhandlingslagen. Det synes inte tillräckligt motiverat att när det gäller bränsleersättning och liknande göra avsteg från det i övrigt numera tillämpade systemet för förhandlingsöverenskommelser.

Äldre bränsleklausuler bör tillåtas gälla under så lång övergångstid, att parterna utan svårighet hinner träffa nya avtal resp. förhandlingsöverens- kommelser om hur kostnaderna för uppvärmning och liknande skall ersättas.

Efter 1979 års ändringar i hyreslagen beträffande lokalhyra gäller förbud mot rörlig hyra också i fråga om lokaler, när hyrestiden är ett år eller kortare. Beträffande lokaler är hyresförhandlingslagen inte tillämplig. Det är sålunda inte möjligt att hänvisa lokalhyresvärdar och lokalhyresgäster att träffa avtal om rörlig hyra inom hyresförhandlingslagens ram. När det gäller lokaler är dessutom energiförbrukningen och vattenförbrukningen ofta i hög grad beroende av verksamheten i lokalen. Möjligheten att träffa avtal om rörlig ersättning för hithörande kostnader är därför av särskild betydelse i fråga om lokaler. Med hänsyn härtill synes övervägande skäl tala för att också i fortsättningen ersättning för uppvärmning etc. får vara rörlig när det gäller lokaler.

Vi vill tillägga att de rent ekonomiska argument att hålla bränslekostna- derna nere vilka finns inbyggda i ett system med totalhyra som bestäms genom förhandlingar inte alltid torde vara tillräckliga för att förmå en hyresvärd att spara bränsle, om han i andra hänseenden eftersätter förvaltningen. Hyressättningssystemet kan böra förenas med en rent fysisk kontroll av att fastigheternas uppvärmningsanordningar drivs så effektivt som möjligt. Energikommissionen har i det hänseende föreslagit (SOU

1978:17 s. 600) att en utredning tillsätts för att skyndsamt överväga sådana ändringar i byggnadsstadgan att t. ex. byggnadsnämnd får möjlighet att inspektera byggnadens energihushållning. Om påpekande och rådgivning inte räcker bör möjligheter till åläggande att vidta särskilda åtgärder övervägas av utredningen. Vi kan instämma i dessa synpunkter.

4.3.2. Individuell mätning och debitering

Frågor om individuell mätning och debitering av kostnader för uppvärmning och varmvatten undersöks, som framgått av det förut anförda, av värme- mätningsutredningen. Det ankommer alltså inte på oss att bedöma, om ett sådant system bör genomföras. Vi anser oss dock böra framföra vissa synpunkter på förhållandet mellan ett eventuellt framtida system med individuell mätning och debitering, å ena sidan, och dels hyreslagens förbud mot rörlig hyra dels bruksvärdesystemet, å andra sidan.

Ersättning för bränslekostnader eller liknande som mäts och debiteras individuellt utgör en form av rörlig hyra. Upphävs i enlighet med det förut anförda det undantag från förbudet mot rörlig hyra som nu gäller i fråga om ersättning för uppvärmning etc., blir debitering av kostnader för uppvärm- ning och varmvatten på grundval av individuell mätning inte möjlig när det gäller bostadslägenheter, om det inte finns särskilda bestämmelser därom. I det föregående har vi föreslagit att avtal om rörlig ersättning för värme etc. skall få träffas genom förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhand- lingslagen. Förslaget ger utrymme för att den vägen träffa avtal även om individuell mätning och debitering. Det synes vidare kunna tillåtas, att hyresvärden och hyresgästen direkt mellan sig träffar avtal om individuell mätning och debitering, när lägenheten är belägen i en- och tvåfamiljshus. I sådana fall synes det vara såväl vanligt som praktiskt, att ersättningen för värme etc. sätts i direkt relation till kostnaderna. Ett undantag i det hänseendet från förbudet mot rörlig hyra synes lämpligen redan nu kunna föras in i hyreslagen. I övrigt måste undantag göras från förbudet mot rörlig hyra, om statsmakterna från energisparsynpunkt ställer krav på individuell mätning och debitering. Eftersom ett sådant krav måste ges lagform, kan redan nu lämpligen i hyreslagen införas ett undantag från förbudet mot rörlig hyra för det fall att annat följer av lag.

Vi vill tillägga att om ersättningen bestäms genom individuell mätning och debitering får den självfallet variera med hänsyn inte bara till förbrukningens omfattning utan också till förändringar i energi— och vattenpriser.

Vad angår förhållandet mellan å ena sidan bruksvärdeprincipen och å andra sidan individuell mätning och debitering av värme, varmvatten och andra liknande nyttigheter vill vi till en början erinra om de varningar som vii avsnitt 2.6.5 anfört mot en långt gående uppdelning av hyran för att täcka olika kostnader för bostadsförvaltning. Vi vill därvid erinra om att uppvärmningskostnaderna utgör en betydande del av totalhyran. Hur debiteringen av dessa kostnader samordnas med hyressättningen i övrigt är därför av stor betydelse både när det gäller att komma fram till en skälig totalhyra och från energisparsynpunkt. Om man t. ex. vid en bruksvärde- prövning drar av antingen jämförelselägenheternas faktiska eller deras beräknade bränslekostnader för att bestämma en kallhyra för prövningslä-

genheten och därefter låter hyresgästerna ersätta bränslekostnader efter faktisk förbrukning, kan resultatet bli högst orättvist mot hyresgästerna i prövningsfastigheten. Om denna har bristfälliga uppvärmningsanordningar eller dålig isolering, blir nämligen bränsleförbrukningen hög, utan att hyresvärden har något intresse av att nedbringa den, medan hyresgästerna inte kan göra något åt de grundläggande missförhållandena. Hyresvärden får ju en kallhyra bestämd enligt bruksvärdeprincipen jämte ersättning för de faktiska bränslekostnaderna. En sådan metod skulle strida mot bruksvärde- principen sådan den nu tillämpas, där likvärdiga lägenheters totalhyra blir bestämmande för totalhyran för prövningslägenheten och hyresvärden själv får stå för de förluster som dålig bränslehushållning kan medföra. Dessutom skulle den direkt motverka syftet med individuell mätning och debitering nämligen att spara energi — eftersom all erfarenhet talar för att fastighets- ägaren har större möjligheter att spara energi genom förbättringari fråga om uppvärmningsanordningar och isolering än hyresgästerna har genom att ändra sin förbrukning.

Med det anförda har vi inte velat föregripa arbetet i värdemätningsutred- ningen utan endast påpeka att man måste söka lösningar som gör det möjligt såväl att förena individuell mätning och debitering med en tillämpning av bruksvärdeprincipen i övrigt som att nå syftet att både hyresvärden och hyresgästen skall ges anledning att nedbringa energiförbrukningen.

Ett system med individuell mätning och debitering kan förutsätta ändring även i den bruksvärderegel som vi föreslår. Det är dock för tidigt att uttala sig om hur bruksvärderegeln då skulle kunna utformas.

5 Hyrestid, uppsägningstid och proceduren vid förlängnings- och villkorstvister

5.1. Gällande bestämmelser

5.1.1. Hyrestid och uppsägningstid

Ett hyresavtal kan vara ingånget för bestämd tid, dvs. parterna har i avtalet bestämt att hyrestiden skall vara t. ex. en månad eller ett år eller att hyresförhållandet skall upphöra vid viss tidpunkt. I praktiken vanligast är hyrestider på ett år. Hyrestiden kan emellertid även vara obestämd. Så är fallet inte blott när parterna inte alls bestämt något om hyrestiden utan även när de kommit överens om att avtalet skall löpa tills vidare. Om ett hyresförhållande skall upphöra, måste hyresavtalet oberoende av om det är ingånget för bestämd eller obestämd tid i regel sägas upp. I hyresavtalet har ofta parterna bestämt hur lång tid i förväg en part som vill att hyresförhål- landet skall upphöra måste underrätta motparten härom. Denna tid kallas uppsägningstid.

Hyreslagens huvudregel är att avtalsfrihet råder beträffande hyrestid och uppsägningstid. Vad parterna kommit överens om skall således gälla, om annat inte framgår av särskilda bestämmelser intagna i lagen. För det fall att hyresavtalet inte innehåller några bestämmelser om hyrestid eller uppsäg- ningstid finns utfyllande regler i 3 och 4 55.

Som tidigare antytts innehåller emellertid hyreslagen också tvingande bestämmelser, som gäller oavsett vad parterna avtalat. I 3 5 första stycket föreskrivs att om hyresavtal är träffat för bestämd tid och hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid skall ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång. Uttrycket ”den tid hyresförhållandet varat” betyder enligt lagrådet (prop. 1967:141 s. 320) hela den tid hyresgästen disponerat lägenheten vare sig fråga är om endast den ursprungliga upplåtelsetiden eller sådan tid och tid, under vilken avtalet förlängts, eller ock en sammanhängande tid, bestående av tidsperioder för upplåtelser som i princip är självständiga i förhållande till varandra. Hyrestid betyder den löpande avtalade hyrestiden.-

Tvingande bestämmelser finns också i 4 & andra stycket andra och tredje meningarna. I andra meningen finns en bestämmelse som enbart "avser andra lägenheter än bostadslägenheter, dvs. lokaler. Bestämmelsen ger hyresgäs— ten en ovillkorlig rätt till en uppsägningstid av minst nio månader om hyresförhållandet vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd. Föreskriften i tredje meningen avser lägenheter som upplåtits i samband med

vissa tjänsteavtal. Den ger hyresgästen en likaledes ovillkorlig rätt till en månads uppsägningstid även om kortare tid avtalats.

Beträffande tidsbestämda hyresavtal, som skall sägas upp för att upphöra vid hyrestidens utgång, finns för det fall att annat inte avtalats regler om uppsägningstidens längd i 3 & andra stycket. I paragrafen räknas sju olika uppsägningstider upp, från en dag till ett år. Uppsägningstidens längd varierar med längden på hyrestiden.

I 3 & tredje stycket finns regler om förlängningsperioder när avtalet saknar bestämmelser härom. Saknas bestämmelse om verkan av utebliven uppsäg- ning och har avtalet inte sagts upp inom rätt tid, anses avtalet, om hyrestiden överstiger nio månader, förlängd på ett år och eljest på tid som svarar mot hyrestiden.

Regler om s. k. tyst förlängning finns i 4 & första stycket. Bestämmelsen avser hyresavtal som ingåtts för bestämd tid utan förbehåll för uppsägning. Har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio månaderi följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta. Anmodan behöver inte ske i den form som stadgas för uppsägning.

4 5 andra stycket första meningen reglerar förhållandet när avtalet varken innehåller bestämmelser om bestämd hyrestid eller särskild uppsägningstid. Stadgandet avser inte enbart hyresavtal som från början slutits för obestämd tid och utan uppsägningsklausul utan även avtal som ursprungligen varit korttidsavtal men som sedan förlängts på obestämd tid genom tillämpning av stadgandet i 4 & första stycket. Har hyresförhållandet inte varat längre än ett år, utgår hyrestiden en månad efter uppsägning. I annat fall går hyrestiden ut på den fardag som infaller närmast tre månader efter uppsägningen.

Fardagar är enligt 45 tredje stycket den 1 april och den 1 oktober. Enligt 4 a 5, som infördes i hyreslagen genom 1973 års lagändringar, har bostadshyresgäst alltid rätt att säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen.

I 5 5 första stycket finns en regel om rätt att i förtid säga upp bostadshyresavtal om hyresgästen avlider. Har avtal slutits för hyresgästens livstid, finns kompletterande bestämmelseri paragrafens andra stycke. Den efterlevande maken äger i sådant fall under vissa förutsättningar inträda som hyresgäst under sin livstid. Bestämmelsen är inte tvingande. Om den efterlevande maken ingår nytt äktenskap, får hyresvärden säga upp avtalet. Det kan då upphöra att gälla tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet slutgiltigt upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande makens död skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller närmast efter en månad från dödsfal- let.

Det finns flera paragrafer i hyreslagen som ger parterna rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Av 6å första stycket framgår i vilka fall hyresavtalet omedelbart upphör att gälla. Exempel på detta är när hyresgästen frånträder avtalet p. g. a. allvarligare brister i lägenhetens skick. Även hyresvärdens uppsägning då hyresrätten förverkats hör hit. I övriga fall av förtida uppsägning gäller de uppsägningstider som anges i 3 & andra stycket resp. 4 &

andra stycket. Detta gäller dock endast om hyresgästen tillträtt lägenheten innan uppsägningen. I annat fall upphör avtalet genast att gälla.

I 7 & andra stycket fastställs vid vilken tidpunkt avträdande hyresgäst skall hålla lägenheten tillgänglig för tillträdande hyresgäst. Lägenheten skall enligt stadgandet hållas tillgänglig senast kl. 12 avträdesdagen. För att underlätta inflyttning i bostadslägenheter har vidare i andra meningen intagits en bestämmelse, att om lägenhet som är helt eller delvis uthyrd till bostad omfattar minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig kl. 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, kl. 8 avträdesdagen. Av ett uttalande av andra lagutskottet (utlåtande 1939 nr 38 s. 29) framgår att kök räknas som rum.

5.1.2. Proceduren vid förlängnings- och villkorsprövning Bostadslägenheter

En bostadshyresgäst har i regel rätt till förlängning av hyresavtalet. Undantagna från förlängningsrätt är vissa typer av lägenheter som anges i 45% första stycket. Vidare kan parterna under vissa förutsättningar träffa överenskommelse om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning (45 å andra stycket). Hyresgästens rätt till förlängning brukar också kallas besittningsskydd.

Ett avtal om hyra av bostadslägenhet på vilket bestämmelserna om besittningsskydd är tillämpliga måste i princip sägas upp för att upphöra att gälla, när avtalsperioden löper ut. Undantagna är endast korttidsavtal. Uppsägning skall ske oberoende av om det är hyresvärden eller hyresgästen som vill bli fri från avtalet.

Uppsägning måste ske såväl i det fall avsikten är att hyresgästen skall flytta från lägenheten som när avsikten är att hyresförhållandet skall bestå men på förändrade villkor. När de nuvarande bestämmelserna om hyra i 12 kap. jordabalken infördes år 1972 hade inte hyresgästen rätt att säga upp avtalet för ändring av villkoren. Sådan rätt fick han först år 1973 (SFS 1973:187).

Förfarandet vid uppsägning är emellertid olika beroende på om det är hyresgästen eller hyresvärden som säger upp avtalet.

När hyresgästen säger upp avtalet gäller olika regler beroende på om hyresgästen säger upp avtalet därför att han vill flytta från lägenheten eller därför att han vill ha ändring av villkoren för den fortsatta förhyrningen.

Om hyresgästen vill flytta från lägenheten, behöver han inte göra annat än säga upp avtalet.

Vill hyresgästen att avtalet skall förlängas men på andra villkor är förfarandet något mer komplicerat. Enligt 54% hyreslagen har bostadshy- resgäst i sådant fall rätt att säga upp avtalet till den tidpunkt då hyresgästen enligt 3 å andra stycket eller 4 5 andra stycket första meningen eller enligt avtal kunnat bringa hyresförhållandet att upphöra. Vid uppsägningen gäller den uppsägningstid som skulle ha gällt, om hyresgästen sagt upp avtalet för upphörande.

I uppsägningen måste hyresgästen uttryckligen ange att den gäller

villkorsändring. Gör han inte det gäller den för avflyttning. Hyresgästen behöver emellertid inte i uppsägningen närmare ange vilken ändring av villkoren han begär.

Uppsägningen skall enligt 8 5 första stycket vara skriftlig. Den skall delges hyresvärden.

För att uppsägningen inte skall förlora sin verkan måste hyresgästen inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detta gäller dock inte om hyresgästen på grund av att värden enligt 49 & uppsagt avtalet jämlikt tredje stycket i nämnda stadgande hänskjutit tvist till nämnden.

Hyresgästen kan inte kombinera uppsägning för ändring av villkoren med uppsägning för avflyttning. Om hyresgästens talan om ändring av villkoren inte vinner bifall, får han därför säga upp avtalet till närmast kommande tillfälle då det kan upphöra. Enligt 4 aå kan hyresgästen numera med en uppsägningstid av tre månader säga upp hyresavtalet till upphörande under löpande hyresperiod.

Om hyresgästen ensam sagt upp avtalet för villkorsprövning, får förläng- ningsfrågan inte prövas (prop. 1973:23 s. 108 och 182).

De regler hyresvärden har att iaktta vid uppsägning skiljer sig från vad som gäller när hyresgästen säger upp avtalet. Samma regler gäller såväl när hyresvärden säger upp avtalet därför att han vill att hyresgästen skall flytta som när avsikten är att hyresförhållandet skall fortsätta men på ändrade villkor.

Någon närmare föreskrift om själva uppsägningens innehåll finns inte när det gäller bostadslägenhet. En uppsägning från hyresvärdens sida, som inte är förenad med någon ytterligare åtgärd, är emellertid inte tillräcklig för att hyresgästen skall behöva inleda ett rättsligt förfarande. Hyresgästen kan i sådant fall, om han vill, sitta kvar i lägenheten. Han kan också åberopa uppsägningen och flytta utan att ingå i förhandling om förlängning eller vända sig till hyresnämnden för att få till stånd ett medlingsförfarande (prop. 19672141 s. 232).

Vill hyresvärden få till stånd en flyttning eller en process om hyresvillko- ren, måste han, även om hans avsikt inte är att hyresgästen skall flytta, komplettera uppsägningen med ett meddelande av visst slag, s. k. avflytt- ningsmeddelande (49 & första stycket). Meddelandet, som skall vara skriftligt, kan tas in i uppsägningen. Det skall lämnas senast inom tre månader efter hyrestidens utgång. I avflyttningsmeddelandet skall hyresvär- den upplysa hyresgästen om att denne, om han inte går med på att flytta, inom tre veckor från det han fått del av meddelandet har att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Är meddelandet ofullständigt har hyresvärden inte fullgjort vad som åligger honom, och tidsfristen för hyresgästen ait hänskjuta tvisten till nämnden börjar inte löpa.

Lämnar inte värden något avflyttningsmeddelande inom den stadgade tiden är uppsägningen enligt 49 å andra stycket i princip utan verkan. Detta har till följd att hyresavtalet förlängs på oförändrade villkor såsom om någon uppsägning inte hade skett (jämför 3 % tredje stycket om automatisk förlängning). Den angivna påföljden gäller emellertid inte, om hyresgästen inom tidsfristen hänskjutit tvisten till hyresnämnd eller avflyttar från lägenheten.

Om hyresgästen inte inom treveckorsfristen hänskjuter tvisten till nämnden, förfaller hans rätt till förlängning av avtalet. Detta gäller dock inte om hyresgästen inom samma tid hänskjutit tvisten till nämnden enligt 54 & fjärde stycket.

Såväl avflyttningsmeddelande som enbart uppsägning skall delges hyres- gästen. Eftersom meddelandet har avgörande rättsverkningar för hyresgäs- ten i vad gäller besittningsskyddet får 5. k. surrogatdelgivning enligt Så tredje stycket tredje punkten inte användas (49 & första stycket sista punkten).

För bostadslägenheter som omfattas av en förhandlingsordning gäller sedan den 1 juli 1978 hyresförhandlingslagen (1978z304). Den innehåller bl. a. särskilda regler om rätt till prövning av hyresvillkoren. Detta kan enligt hyresförhandlingslagen ske i två fall — dels om förhandlingarna strandat (24 &) dels om hyresgästen är missnöjd med förhandlingsöverenskommelsen, såvitt den avser honom (22 5).

Av 24 & hyresförhandlingslagen framgår att om förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgästen rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del förhandlingen avsett. Detsamma gäller vid förhandlingsvägran. Enligt vårt förslag om förhandlingsordningar på bostadshyresmarknaden (SOU 1976:60 s. 98 och 124 samt 18 å i förslaget) skulle avtalet i detta fall sägas upp. Föredragande statsrådet (prop. 1977/78:175 s. 13 f) anslöt sig emellertid till de remissin- stanser som ansåg kravet på uppsägning onödigt. Hon anförde vidare: En uppsägning torde nästan alltid upplevas som mycket obehaglig av hyresgäs- ten. Detta gäller även om uppsägningen avser endast villkorsändring, eftersom det för många hyresgäster kan vara svårt att skilja mellan sådan uppsägning och uppsägning för avflyttning. För hyresvärden medför en uppsägning av ett större antal hyresgäster extra arbete och kostnader. Det kan också vara svårt att delge vissa hyresgäster. Kravet på uppsägning bör därför slopas. Det bör räcka att hyresvärden ger in en ansökan till hyresnämnden om vilka hyresvillkor som skall gälla från det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter dagen för ingivandet av ansökan. Hyresnämnden kommer sedan att svara för att ansökan delges berörda hyresgäster. I ansökan till hyresnämnden bör anges den villkorsändring som begärs.

Vid prövning av tvist enligt 24 & hyresförhandlingslagen får hyresnämnden om särskilda skäl föreligger pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor förhandlingen avsett (25 & tredje stycket hyresförhandlingslagen). Skälet härtill är (prop. 1977/78:175 s. 168 f) att det inte skall vara möjligt att stranda förhandlingar rörande ett hyresvillkor och sedan ansöka om _ prövning av ett annat hyresvillkor. Undantaget avser fall när det hyresvillkor tvisten gäller har sådant samband med annat villkor att det framstår som både rimligt och praktiskt att även det senare prövas.

Även när det gäller hyresgästs rätt att få förhandlingsöverenskommelse om hyra eller annat hyresvillkor prövad av hyresnämnd har kravet på uppsägning slopats (22 & första stycket hyresförhandlingslagen). Liksom när förhandlingar strandat är det tillräckligt med en ansökan till nämnden. Skälet till att uppsägning inte behövs är dels att prövningen inte avser hyresavtalets

bestånd, dels att förfarandet skall vara enkelt (prop. 1977/78:175 s. 132).

I 24 å andra stycket hyresförhandlingslagen föreskrivs vidare att ett beslut om ändring av hyresvillkoren endast undantagsvis får avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader efter ansökningen. Part skall enligt tredje stycket i ansökningen om hänskjutande ange den tidpunkt från vilken han yrkar att villkoren skall ändras. Begär han hyra för tid före tremånadersfristens utgång skall skälen för denna begäran anges.

Skälet till att något absolut förbud mot retroaktiv hyra inte infördes var bl. a. följande (prop. 1977/78:175 s. 137). Det kan tänkas inträffa att förhandlingsordningens parter fortsatt påbörjade förhandlingar under den uttryckliga förutsättningen att den hyra de kunde komma överens om skulle få tas ut från en viss tidpunkt, som sedan passerats utan att uppgörelse nåtts. Det är då rimligt att hyresnämnden efter en skälighetsbedömning i det enskilda fallet får möjlighet att förordna att den bestämda hyran skall utgå även för förfluten tid.

Lokaler

Enligt hyreslagen leder uppsägning av hyresavtal angående lokal —i den mån parterna inte senare kommer överens om att förlänga avtalet alltid till att hyresförhållandet upphör. Om hyresvärden säger upp avtalet och utan befogad anledning vägrar förlänga hyresförhållandet, blir hyresvärden skyldig att ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets upplösning. Hyresgästens besittningsskydd sägs därför vara indirekt.

Beträffande hyresvärds uppsägning av lokalhyresgäst gäller enligt 58 5 att uppsägningshandlingen utöver själva uppsägningen måste innehålla dels en underrättelse om de villkor värden kräver för en förlängning eller skälen till att han ej vill gå med på ett nytt avtal, dels en upplysning till hyresgästen att denne inom viss tid har att hänskjuta frågan till hyresnämnden om han inte vill flytta utan ersättning. Upplysningen måste intas i själva uppsägnings- handlingen. Uppsägning blir utan verkan om formföreskrifterna ej upp- fyllts.

Säger lokalhyresgästen själv upp avtalet, leder detta i princip till att hyresförhållandet upphör, om parterna inte kan enas om ett nytt avtal. Hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet för villkorsändring. Då gäller särskilda bestämmelser. Enligt 58 a & skall lokalhyresgäst inom viss tid från det han sagt upp hyresavtalet och påkallat ändring av hyresvillkoren inge skriftlig ansökan till hyresnämnden om medling. Han skall därvid ange den ändring han vill ha i hyresvillkoren. Om sådan ansökan ej ges in är uppsägningen utan verkan. Detsamma gäller om hyresgästen, sedan han hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling, återkallar sin ansökan. Återkallelsen måste dock ske före hyrestidens utgång. Anger hyresgästen inte den önskade villkorsändringen skall hyresnämnden förelägga honom att göra det. Efterkommes ej föreläggandet skall ansökningen avvisas. Även i detta fall är uppsägningen utan verkan och hyresförhållandet fortsätter på oförändrade villkor. Har hyresgästen fullgjort vad nyss sagts skall hyres- nämnden förelägga hyresvärden att ange de villkor han kräver för ett förlängt hyresförhållande eller varför han vägrar att gå med på förlängning. Efterföljer hyresvärden inte föreläggandet anses avtalet förlängt på de av

hyresgästen begärda villkoren. Om hyresavtalet uppsägs av såväl hyresvär- den som hyresgästen, av den senare för villkorsändring, gäller en i 58 & tredje stycket intagen undantagsbestämmelse, vilken innebär att särskilt hänskju- tande inte behövs, om tvisten hänskjutits till nämnden med anledning av hyresgästens egen uppsägning och det skett efter det att båda uppsägning- arna verkställts samt inom viss tid från den första uppsägningen (prop. 1973:23 s. 186). Denna bestämmelse motsvarar 495 tredje stycket sista punkten och 545 andra stycket sista punkten.

5.1.3. Reglerna på arrendeområdet

Bestämmelser om arrenden återfinns i 8—11 kap. jordabalken.

Huvudprincipen när det gäller uppsägning av jordbruksarrende är att jordägaren inte kan säga upp arrendeavtalet under löpande arrendeperiod annat än om i lag särskilt angivna skäl föreligger. Detsamma gäller i princip även för arrendatorn.

Gäller ett arrendeavtal för kortare tid än ett år upphör det i princip att gälla vid den avtalade tidens utgång utan att uppsägning sker. Om arrendatorn fortsätter brukandet under två månader efter arrendetidens utgång utan att jordägaren anmodat honom att lämna arrendestället, kan enligt 9 kap. 4 åJB arrendetiden förlängas. Annat kan dock avtalas.

Arrendeavtal för viss tid — ett år eller längre — måste i princip sägas upp för att upphöra att gälla vid den avtalade arrendetidens utgång. Sker inte uppsägning anses avtalet förlängt på tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år (9 kap. 3 & JB). Vid sådan förlängning kommer i regel de tidigare villkoren att gälla även för den nya arrendeperioden.

För arrenden med besittningsskydd, t. ex. jordbruksarrende som omfattar bostad för arrendatorn (gårdsarrende), gäller vidare att avtalet måste sägas upp även om part vill att arrendet skall fortsätta men på andra villkor. Uppsägningen skall i princip vara skriftlig. Säger jordägaren upp avtalet, behöver han inte underrätta arrendatorn huruvida uppsägningen avser avtalets upphörande eller endast ändring av villkoren för en ny arrendepe- riod. Jordägaren behöver inte heller ange skälet till att han vägrar förlängning. När arrendatorn säger upp avtalet måste han, om han inte vill flytta utan endast att villkoren skall ändras, i uppsägningen ange att han begär förlängning på ändrade villkor. Gör han inte det gäller uppsägningen för avflyttning.

En uppsägning gäller alltid avtalets upphörande. Även om arrendatorn säger upp avtalet för ändring av villkoren, kan han således bli tvungen att lämna arrendet vid avtalstidens utgång, om jordägaren vägrar förlängning under åberopande av någon besittningsbrytande grund. Om parterna efter uppsägning inte kan nå en överenskommelse, skall jordägaren lämna arrendatorn ett avflyttningsmeddelande. Om arrendatorn inte hänskjuter tvisten till arrendenämnden inom två månader därefter, förlorar han rätten till fortsatt arrende.

Arrendelagskommittén (Ju 1975z04) har i sitt betänkande Arrenderätt 1 (SOU 1978:36) bl. a. behandlat uppsägningsförfarandet. Kommittén kon- staterade inledningsvis att det nu gällande uppsägningsförfarandet blivit utsatt för åtskillig kritik.

Kritiken har enligt kommittén (SOU 1978:36 s. 31 foch 119 f) bl. a. tagit sikte på följande. Även om parterna är överens om att arrendet skall fortsätta, måste avtalet sägas upp — vilket betyder dess upphörande om någon part önskar ändring av villkoren. Arrendatorn kan inte få full visshet om jordägarens avsikt med en uppsägning innan tvisten hänskjutits till arrendenämnden. Vidare kännetecknas förfarandet av en ensidig skyldighet för arrendatorn att hänskjuta tvist till arrendenämnden.

Kommittén lade i betänkandet fram förslag till nytt uppsägningsförfaran- de. Det kan i huvudsak sammanfattas enligt följande (SOU 1978:36 s. 32, se vidare aa s. 120 ff).

Uppsägning skall gälla antingen avtalets upphörande eller ändring av villkoren. Syftet med uppsägningen måste framgå av uppsägningshandling- en. Säger jordägaren upp avtalet för upphörande, skall dessutom den besittningsskyddsbrytande grunden anges i uppsägningshandlingen. Uppfyl- ler uppsägningen inte dessa krav, är den utan verkan. Avtalet blir då förlängt på de gamla villkoren. Uppsägning för villkorsändring behöver inte innehålla uppgift om villkoren för det fortsatta arrendet. Det är emellertid lämpligt att parterna så tidigt som möjligt lägger fram förslag till villkor som underlag för förhandlingar. Efter uppsägning skall parterna kunna förhandla om fortsatt arrende eller villkoren härför.

Har överenskommelse inte träffats senast sex månader från den dag då uppsägning senast kunde göras, skall den part som sagt upp avtalet hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Gör han inte det, är hans uppsägning utan verkan. Har fråga om arrendeavtalets upphörande hänskjutits till arrende- nämnden, har denna att pröva såväl förlängningsfrågan som villkoren för ett eventuellt fortsatt arrende. Har däremot endast villkorsfrågan hänskjutits, får arrendenämnden inte pröva fråga om arrendeförhållandets upphörande. Har arrendenämnden förlängt avtalet på nya villkor eller endast fastställt nya villkor, har arrendatorn rätt att senast fyra månader från det att villkoren blivit slutligt bestämda säga upp avtalet, om han finner de nya villkoren alltför betungande. Avtalet upphör då att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. De villkor som fastställts för det fortsatta arrendet skall gälla fram till dess att egendomen avträds.

I proposition om ändring i arrendelagstiftningen i anledning av betänkan- det (prop. 1978/79:183 s. 29 f) anförde departementschefen i hithörande delar bl. a.:

Vid remissbehandlingen har flertalet remissinstanser varit ense om att kommitténs förslag innehåller väsentliga förbättringar av det nuvarande uppsägningsförfarandet. Många av dessa remissinstanser har ändå framfört kritiska synpunkter både i fråga om de principiella lösningarna och beträffande olika detaljer i förslaget. Från flera håll har dessutom framhållits att en reform av uppsägningsförfarandet beträffande arrende bör anstå till dess hyresrättsutredningen har lagt fram sitt förslag till motsvarande reform inorn hyresrätten.

Enligt min mening visar utfallet av remissbehandlingen att arrendatorns reella förhandlingsunderläge i besittningsskyddsproceduren inte helt har kunnat undanröjas med kommitténs förslag. Jag vill dessutom peka på att flera remissinstanser anser att kravet på uppsägning helt bör avskaffas, när tvisten endast gäller ändring av arrendevillkoren.

Av olika skäl har det inte varit möjligt för arrendelagskommittén och hyresrättsut-

redningen att behandla frågan om uppsägningsförfarandet vid samma tidpunkt. Det har därför inte gått att samordna utredningsarbetet i denna del.

Reglerna om uppsägningsförfarandet är svåröverskådliga och detaljerade. En ändring nu av uppsägningsreglerna vid arrende skulle leda till att den principiella likheten mellan förfarandet i hyrestvister och i arrendetvister gick förlorad. Enligt min mening bör emellertid förfarandereglerna vara så likformiga som möjligt på dessa båda rättsområden. Även om en reform av uppsägningsförfarandet beträffande arrende är angelägen. anser jag därför att den bör anstå till dess motsvarande ändringar kan göras i fråga om hyra.

Med hänsyn till det anförda beslutade regeringen att inte lägga fram något förslag till uppsägningsförfarande på grundval av arrendelagskommitténs förslag. I stället utfärdade regeringen vid regeringssammanträde den 22 februari 1979 tilläggsdirektiv (Dir 1979:26) till arrendelagskommittén.

Såvitt avser uppsägningsförfarandet och besittningsskyddsproceduren uttalas i tilläggsdirektiven (s. 8 f) bl. a. följande:

Arrendelagskommittén bör undersöka på vilka punkter det förslag som lades fram i betänkandet kan behöva justeras med hänsyn till de synpunkter som har framförts av remissinstanserna. Vid utformningen av förslagen bör kommittén också beakta de principiella lösningar som kan komma att väljas för hyresrättens del. Enligt min mening är det av flera skäl önskvärt att uppsägningsförfarandet och besittningsskydds- proceduren i sina huvuddrag är så likformiga som möjligt på dessa båda rättsområden. Självfallet skall dock inte önskemålet om enhetlighet drivas så långt att man bortser från de skillnader som rent praktiskt föreligger mellan arrende och hyra. När det gäller t. ex. uppsägningstidens längd och slutdagen för de olika processuella fristerna måste för arrenderättens del hänsyn tas till de naturliga växtodlingsperioderna inom jordbruket. Också på andra punkter saknas det förutsättningar för att arrende- och hyresreglerna skall kunna vara lika i alla enskildheter.

En central fråga som jag inför kommitténs förnyade överväganden särskilt vill peka på är huruvida inte kravet på uppsägning av arrendeavtalet bör kunna slopas i alla de fall då parterna är ense om förlängning och tvisten inte rör annat än villkoren för det fortsatta arrendet. Skäl talar enligt min mening för att part som endast önskar få till stånd en villkorsändring skall få rätt att utan uppsägning av arrendeavtalet hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Jag anser att det då också ligger nära till hands att föreskriva att det redan i ansökningen skall anges vilken ändring som önskas i de avtalade villkoren.

5 .2 Önskemål om reformer

Frågan om förfarandet vid uppsägning samt proceduren vid förlängnings- och villkorsprövning fanns med redan i våra ursprungliga direktiv (se SOU 1976:60 s. 30). Föredragande statsrådet anförde i denna del:

Enligt nuvarande ordning kan både hyresvärden och hyresgästen normalt säga upp hyresavtal avseende bostadslägenhet för omreglering av hyresvillkoren. Hyresvärdens uppsägning är också i detta fall i princip en uppsägning för avflyttning och hans uppsägning kan således utlösa frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd. I uppsägning för villkorsändring skall hyresgästen ange att uppsägningen sker för detta ändamål. Uppsägningen gäller inte frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd. Oavsett om uppsägning från hyresvärdens sida avser avtalets upphörande eller i första hand bara omreglering av hyresvillkoren, skall hyresvärden tillställa hyresgästen s. k.

avflyttningsmeddelande. som skall innehålla att hyresgästen har att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom viss tid, om han inte går med på att flytta. Sådant meddelande 'behövs däremot inte när hyresgästen säger upp avtalet för villkorsändring. Det har ansetts att systemet med avflyttningsmeddelande är svårförståeligt för många i fall då hyresparterna är ense om förlängning och tvisten bara rör villkoren.

I olika sammanhang och senast i det lagstiftningsärende som ledde till inrättandet av bostadsdomstolen den 1 juli 1975 har förslag förts fram om olika procedurer beroende på om part vill att hyresförhållandet skall upphöra eller om han endast vill ha villkorsändring till stånd. Genom införandet av rätten för bostadshyresgäst att med en uppsägningstid av i princip tre månader säga upp hyresavtalet till upphörande under löpande hyresperiod har i väsentlig mån förutsättningarna för en förenkling av förfarandet i villkorstvister ökat på bostadssektorn. De sakkunniga bör därför ta frågan om proceduren i förlängnings- och villkorsprövning under övervägande. En lösning som ligger nära till hands är att ställa upp krav på att även i hyresvärdens uppsägning skall anges. om den avser flyttning eller villkorsändring. Det bör emellertid stå de sakkunniga fritt att söka andra lösningar.

5.3. Överväganden och förslag

5.3.1. Hyrestider och uppsägningstider

Hyresavtal är som regel ingånget för bestämd tid, ett år när det gäller hyra av bostadslägenhet, ett eller flera år när det gäller hyra av lokal. De flesta hyresavtal löper ut vid samma tidpunkt på året, nämligen den 1 oktober.

När det gäller bostadslägenhet följer av hyreslagens regler om besittnings- skydd att hyresvärden i allmänhet inte kan tvinga hyresgästen att flytta. Om hyresavtal har träffats för bestämd tid och hyresförhållandet vid hyrestidens utgång har varat längre än nio månader i följd, måste hyresavtalet sägas upp för att upphöra att gälla. Sägs inte avtalet upp, blir det automatiskt förlängt. Eftersom det inte är särskilt vanligt att ett avtal sägs upp förlängs de flesta avtal automatiskt. Om hyresvärden motsätter sig att avtalet förlängs, kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära förlängning. Hyresvär- den måste meddela hyresgästen vad denne har att iaktta, om han inte går med på att flytta. Ett sådant meddelande kallas avflyttningsmeddelande. Finner hyresnämnden att hyresgästen inte har rätt till förlängning, är han skyldig att flytta. — Hyresgästen å sin sida har efter en lagändring år 1973 alltid rätt att säga upp hyresavtal om bostadslägenhet för avflyttning efter tre månader.

Också när det gäller ändring av villkor för hyra av bostadslägenhet måste, om parterna inte kan enas, avtalet sägas upp för att villkoren skall kunna prövas av hyresnämnden. Uppsägning gäller, när hyresvärden säger upp, i princip alltid för avflyttning. Den rätt som hyresgästen genom lagändring år1973 fått att kräva villkorsändring förutsätter att i uppsägningen uttryck- ligen anges att den sker för villkorsändring. Iakttas inte detta, är hyresgästen i princip skyldig att flytta. I båda fallen görs emellertid uppsägning till hyrestidens utgång.

Den nu angivna ordningen iakttas emellertid inte när villkoren för hyresavtal bestäms genom förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgästor- ganisation. I sådant fall innehåller det enskilda hyresavtalet bestämmelse att hyra m. m. fastställs genom förhandlingsöverenskommelse, och denna bestämmelse medför, att villkorsändring inte behöver anknytas till den

tidpunkt då hyresavtalet formellt löper ut. Detta har gällt i praktiken enligt de frivilliga förhandlingsordningarna och är numera lagfäst genom hyresför- handlingslagen (1978z304).

Denna lag innebär därjämte, att om förhandling Strandar, parterna i hyresavtalet har rätt att utan uppsägning av avtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av villkoren i den del som förhandlingen har avsett. I allmänhet kommer beslut om ändring att gälla från och med det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen.

När det däremot gäller lokaler bygger det indirekta besittningsskyddet och hyresnämndernas medlingsverksamhet på att hyresgästen i anledning av uppsägning alltid är skyldig att avflytta men å andra sidan har rätt till skadestånd, om uppsägning från hyresvärdens sida är obefogad. Det är också detta förhållande som ger parterna anledning att försöka komma överens, när tvist råder om villkoren för fortsatt förhyrning. Med hänsyn härtill torde överenskommelse om ändring i hyresvillkoren så gott som alltid anknyta till den tidpunkt då hyrestiden löper ut.

Som nyss antytts skall utanför hyresförhandlingslagens system hyresavtal sägas upp, om någon av parterna vill ha ändring av det bestående hyresförhållandet. Uppsägning skall således inte bara ske när avsikten verkligen är att hyresgästen skall flytta utan också när endera parten önskar ändring av hyresvillkoren men avsikten är att hyresgästen skall sitta kvar. Om det är hyresvärden som säger upp avtal om hyra av bostadslägenhet för ändring av villkoren, måste uppsägning t. o. m. följas av ett avflyttnings— meddelande för att få verkan, trots att hyresvärdens avsikt inte alls är att hyresgästen skall flytta.

Att hyresvärden måste säga upp hyresgästen är, såvitt angår bostadslä— genhet, en onödig omgång i alla de fall där parterna är ense om förlängning och tvisten inte rör annat än villkoren. Uppsägning kan i den situationen väcka obefogad oro hos hyresgästen. Att avflyttningsmeddelandet gör det är högst naturligt. Det kan för många hyresgäster vara svårt att skilja mellan hyresvärdens uppsägning för villkorsändring och hans uppsägning för avflyttning.

Det nuvarande förfarandet enligt hyreslagen vid förlängnings- och villkorstvister kännetecknas vidare av att det alltid är hyresgästen som skall vända sig till hyresnämnden, om han vill komma i åtnjutande av besittnings- skydd. I händelse av passivitet blir han bunden av hyresvärdens åtgärder.

Till skillnad härifrån gäller enligt hyresförhandlingslagen, när förhandling- ar strandar, att det är den part som önskar ändring i villkoren som själv får vända sig till hyresnämnden för att få sitt yrkande om ändring prövat. Som förut anförts kan detta ske utan uppsägning.

Redan nu gäller förhandlingsordningar för hela den allmännyttiga sektorn och en betydande del av den privata sektorn av bostadshyresmarknaden. Det finns anledning antaga att, när hyresförhandlingslagen har fått vara i kraft en tid, förhandlingsordningar kommer att gälla i ytterligare ett stort antal fall. Hyresvärdar och hyresgäster kommer att lära sig de regler som gäller när förhandlingsordning är tillämplig— t. ex. att den som vill ha ändring till stånd får ansöka härom hos hyresnämnden. De kommer därför att ha svårt att förstå att andra regler skulle gälla i motsvarande frågor, när hyresförhållan- det undantagsvis regleras av individuellt avtal. I sådant fall är det ju f. n.

hyresgästen som skall vända sig till hyresnämnden, om han vill komma i åtnjutande av besittningsskydd när hyresvärden t. ex. sagt upp avtalet för ändring av villkoren. Också med hänsyn till partsorganisationer, ombud och hyresnämnder som hanterar båda systemen är det angeläget att de är så lika varandra som möjligt. Enligt vår mening bör därför hyreslagens regler i den utsträckning det är möjligt anpassas till hyresförhandlingslagen.

Genom det direkta besittningsskyddet har också ett hyresförhållande när det gäller bostadslägenhet kommit att framstå som bestående. Det ter sig då från principell synpunkt som rimligast att den som önskar få en ändring till stånd själv har att vända sig till hyresnämnden. Att den som vill att rättsläget skall förbli oförändrat kan genom passivitet bli bunden av motpartens åtgärder kan knappast vara rimligt.

När det gäller lokalhyra är utgångspunkten en annan, eftersom besitt— ningsskyddet där är indirekt. För att underlätta förståelsen av regelsystemet är det dock önskvärt att det inte råder några onödiga skillnader mellan reglerna för bostadshyra och reglerna för lokalhyra.

När det gäller hyrestidens längd finns anledning att ta fasta på att flertalet hyresavtal på bostadsmarknaden nu kan anses i praktiken vara löpande. Eftersom hyresavtalen regelmässigt förlängs av hyresnämnden, om hyres- värden säger upp utan tungt vägande anledning, och hyresgästen har möjlighet att lämna lägenheten med tre månaders varsel, här systemet med tidsbestämd hyrestid numera förlorat mycket i reell innebörd. Och när förhandlingsordning gäller, bestäms tidpunkten för ändring av hyresvillkor genom parternas förhandlingar utan tvång att iaktta tidpunkterna för hyresavtalens förlängning. För parterna är det också en fördel att inte behöva förhandla om ändring av villkoren med utgångspunkt från att de nya villkoren alltid skall gälla från en viss bestämd dag under året, som regel den 1 oktober. En sådan utgångspunkt kan leda till antingen att förhandlingarna förs under en omotiverad tidspress eller att hyresgästerna drabbas av retroaktiva hyror. I den mån ett frångående av bestämda avtalsperioder leder till att tidpunkterna för villkorsändringar för olika bostadsförvaltningar sprids ut över året, skulle detta vara till fördel både för de förhandlande organisationerna och för hyresnämnderna.

En övergång till löpande hyrestider skulle också kunna minska antalet förlängningstvister vid hyresnämnderna i evakueringsfallen. Som det nu är tvingas hyresvärden säga upp hyresgästen. för att inte förlängning skall inträda för ett helt år. Därefter träffas ofta avtal om ersättningslägenhet, varvid förlängningsärendet återkallas. Med löpande hyrestid kan hyresvär- den avstå från uppsägning till dess det står klart om avtal kan träffas angående ersättningslägenhet, så att hyreskontraktet kan skrivas av. På så sätt får hyresnämnderna kapacitet ledig för andra arbetsuppgifter.

På grund av det anförda talar starka skäl för att man i fråga om bostadslägenheter bör anpassa hyreslagens regler om hyrestider och uppsägning till vad som i praktiken gäller när förhandlingsordning finns och alltså gå ifrån systemet med bestämd hyrestid.

En övergång till ett system med löpande hyrestider skulle dock inte vara möjlig om den skulle minska hyresgästens trygghet i besittningen av bo- staden. I det följande föreslås att hyresvärd som önskar. att bostadshyresgäst flyttar eller att villkoren för hyra av bostadslägenhet skall ändras. skall ha att

själv vända sig till hyresnämnd, om parterna inte kan komma överens. På så sätt faller risken bort för att hyresgästen skall förlora sin lägenhet eller drabbas av villkorsändring till följd av överrumpling från hyresvärdens sida. Såvitt gäller uppsägning för avflyttning får detta skydd anses tillräckligt för att motverka de olägenheter som kan uppstå till följd av obestämd hyrestid. Från risken för upprepade, obefogade uppsägningar för avflyttning kan bortses, om hyresvärden är tvungen att vända sig till hyresnämnden. Det stora flertalethyresvärdar torde inse, att sådana försök med hänsyn till besittningsskyddsreglerna är dömda att misslyckas, och mot bakgrund härav avstå från att underkasta sig det besvär och de kostnader som ett hyresnämndsförfarande för med sig.

Annorlunda förhåller det sig med villkorsändring. Hyresvillkoren ändras regelmässigt med längre eller kortare mellanrum, och det kan vara frestande för hyresvärden att förkorta tiden fram till nästa villkorsändring genom att på nytt pröva sin lycka i hyresnämnden, även om villkoren blivit fastställda kort tid dessförinnan. Här är det för övrigt inte bara fråga om hyresgästernas rättstrygghet, som till en del kan tillgodoses genom att hyresgästföreningen kan framtvinga förhandlingsordning, om hyresvärden missbrukar möjlighe- ten att förhandla med de enskilda hyresgästerna. Även hyresvärdarna kan drabbas av illa underbyggda krav på villkorsändring från hyresgästernas sida. Även om dessa ogillas av hyresnämnden, medför det besvär och kostnader för hyresvärden att bemöta dem. Det bör han inte vara tvungen att göra, om hyresvillkor nyligen är fastställda.

För att komma till rätta med problemet kan man föreskriva att viss tid måste förflyta innan villkoren kan ändras. Inte blott täta hänskjutanden skulle då förhindras utan även att part omedelbart efter det att avtal ingåtts hänskjuter t. ex. frågan om hyrans storlek till nämnden, dvs. närmast en återgång till det 1974 såsom obehövligt slopade systemet med prövning av förstagångshyra (jfr prop. 1973:23 s. 106). Införandet av en sådan karenstid som nu skisserats kan emellertid ha vissa nackdelar. Ibland kan det vara befogat att villkoren ändras med relativt täta mellanrum. Så kan exempelvis inte hyrans storlek undgå att påverkas av de ibland snabba prisstegringarna på oljemarknaden. Karenstiden får därför inte vara alltför lång. Behovet av att befogade ändringar skall kunna genomföras relativt omgående måste således vägas mot kravet på stabilitet i hyresförhållandet. Karenstiden bör kunna sättas kortare än den nu vanliga hyrestiden, ett år. Skall den vara meningsfull, måste den å andra sidan sättas längre än den föreslagna uppsägningstiden, tre månader. En karenstid på sex månader synes motsvara en lämplig avvägning mellan de anförda synpunkterna.

En karenstid av nu antydd art bör emellertid inte få slå igenom, när förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen gäller mellan parterna. Erfarenheten visar, att en förkortning av den period, för vilken överenskom- melse om hyra eller andra villkor gäller, kan vara angelägen för att överenskommelsen skall komma till stånd. I annat sammanhang föreslår vi att bränsleklausuler inte längre skall tillämpas, om inte överenskommelse träffats därom på grundval av förhandlingsordning enligt hyresförhandlings- lagen. Det bör stå parterna fritt att i stället för att träffa avtal om bränsleklausul överenskomma om fasta priser för uppvärmningskostnader. Sådana överenskommelser måste emellertid kunna få träffas med de kortare

mellanrum som kan föranledas av ändringar i bränslepriserna. När förhand- lingsordning gäller, behöver inte befaras missbruk av möjligheten att påkalla förhandling med tätare mellanrum än som följer av den nyss föreslagna karenstiden.

Att karenstid enligt vårt förslag inte skall gälla för påkallande av förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen bör komma till uttryck i lagtexten. Det bör uttryckligen anges i hyreslagen att i fråga om villkorsänd- ring hyresförhandlingslagen är uteslutande tillämplig när förhandlingsord- ning gäller, om ej i den lagen hänvisas till hyreslagen.

Mot bakgrund av det anförda föreligger ej hinder att anpassa hyreslagens regler till vad som nu i praktiken gäller, när förhandlingsordning finns. Enligt vår mening bör även hyreslagens regler bygga på att hyresavtal löper utan bestämd hyrestid, åtminstone när det gäller bostadshyra.

Det saknas anledning att förbjuda tillämpningen av hyresavtal med bestämd hyrestid, om parterna själva önskar sådant. I lagen bör därför parterna ges möjlighet att avtala att hyrestiden skall vara bestämd. Gör de inte det, bör emellertid hyrestiden vara obestämd.

Eftersom de flesta hyresavtal för närvarande är utformade med bestämd tid kommer, om intet görs åt de nu löpande avtalen, den föreslagna regleringen att slå igenom först efter mycket lång tid. För att avtalen skall gälla för obestämd tid krävs nämligen att de ändras. Detta är, mot bakgrund av vad som förut anförts om önskvärdheten att gå över till ett system med obestämd hyrestid, i och för sig en nackdel. Härtill kommer att, även om parterna finner det fördelaktigt att gå över till det nya systemet, det kan ta lång tid att träffa avtal härom med samtliga hyresgäster inom en och samma bostadsförvaltning. På grund av det anförda är det önskvärt att nu gällande hyresavtal med bestämd hyrestid omvandlas till avtal med obestämd hyrestid, om inte parterna själva önskar att hyrestiden skall vara bestämd. Genom att införa en övergångsregel som innebär, att hyresavtal beträffande bostadslägenhet som ingåtts före lagens ikraftträdande skall från viss tidpunkt efter ikraftträdandet anses gälla för obestämd tid, om parterna inte avtalar annat, kan man påskynda en övergång till löpande hyresavtal. En sådan övergångsregel kan visserligen medföra en del svårigheter bl. a. i form av informationsproblem. Vi tror emellertid att det resultat som uppnås genom en övergångsregel kommer att medföra en rättslig anpassning till vad som nu i praktiken tillämpas. Vi tror också att alla parter är betjänta av en sådan anpassning och att de svårigheter som övergångsregeln kan medföra därför bör tas. För att underlätta övergången bör vidare när hyresnämnd fastställer villkor för förlängning gälla att hyrestiden skall vara obestimd, om parterna inte kommer överens om annat eller bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare i det enskilda fallet. Genomförs den nu föreslagna regleringen, kan man vänta sig att avtal med bestämd hyrestid för bostadslägenheter kommer att gälla bara för ett litet antal fall, när parterna finner detta lämpligt av särskild anledning. Som exempel på avtal där bestämd hyrestid kan vara lämplig kan nämnas avtal om hyra av student- bostad eller av fritidshus. Sådana avtal torde regelmässigt utformas så att det framgår att de gäller för viss bestämd tid.

Ifråga om lokaler gäller ofta långtidsavtal. Anledningen härtill ärbl. a. att lokalhyresgästen ofta själv står för investeringar i lokalen och därför måste

vara tillförsäkrad hyresrätten för viss längre tid. Lokalhyra är inte heller förbunden med direkt besittningsskydd utan uppsägning gäller alltid för avflyttning. Med hänsyn härtill är en obestämd hyrestid ofta oförmånlig för parterna och kanske särskilt för hyresgästen. Det är därför inte lämpligt med en huvudregel om obestämd hyrestid såvitt gäller lokalhyra. En övergångs- regel av det slag som nyss föreslagits bör därför inte införas i fråga om lokalhyra.

I enlighet med det anförda föreslår vi att parternas valfrihet behålls men att lagen utformas så att hyresavtal gäller för obestämd tid, om annat inte avtalats. I fråga om hyresavtal som ingåtts för obestämd tid föreslår vi en minsta uppsägningstid av tre månader för bostadslägenheter och som huvudregel nio månader för lokaler. I sistnämnda hänseende har vi beaktat den lagändring (1979:252) som på grundval av vårt förslag i Hyresrätt 2 genomförts av riksdagen våren 1979 (prop. 1978/79:89, CU 1978/79:32, rskr 308).

Beträffande hyresavtal som ingåtts för bestämd tid föreslår vi motsvarande minsta uppsägningstider, om den i avtalet angivna hyrestiden är längre än nio månader. För hyresavtal med bestämd hyrestid som är nio månader eller kortare förslår vi en viss förenkling av katalogen över uppsägningstider, så att antalet alternativ minskas.

Den rätt bostadshyresgäst har att även om annat avtalats säga upp hyresavtalet för avflyttning efter tre månader bör bestå.

Med de ändringar vi föreslår eller som redan genomförts beträffande uppsägningstider menar vi att vissa Specialregler om rätt till uppsägning kan upphävas. De är 1973 genomförda resp. nu föreslagna reglerna om tre månaders uppsägningstid i fråga om bostadslägenhet är regelmässigt tillräckliga. I något fall medför detta en förlängning av gällande uppsägnings- tid. Så har t. ex. dödsbo rätt att säga upp avtal rörande bostadslägenhet inom en månad från dödsfallet. Med vårt förslag förlängs denna tid till tre månader. Enligt vår mening kan detta dock inte i praktiken medföra nackdelar av betydelse. Genom slopandet av dylika Specialregler förenklas avsnittet om hyrestider och uppsägningstider. Vi återkommer i specialmoti- veringen till en närmare genomgång av de ändringar som föreslås. Där kommer vi också att föreslå att begreppet fardag avskaffas.

5 .3.2 Uppsägningsförfarandet

När det gäller uppsägningsförfarandet behandlar vi först avtal om hyra av bostadslägenhet. Som vi förut anfört kan när det gäller bostadslägenhet såväl uppsägning som avflyttningsmeddelande ställa till oro alldeles i onödan. I detta sammanhang behandlar vi inte förfarandet när hyresvärden säger upp hyresgästen till omedelbar avflyttning med påstående att hyresrätten är förverkad. I så fall uppkommer inte fråga om förlängning utan antingen är uppsägningen befogad, och då åligger det hyresgästen att flytta, eller också är den obefogad, och då består hyresförhållandet som om uppsägning inte skett. Vägrar hyresgästen att flytta, kan hyresvärden få frågan prövad i en vräkningsprocess. Gränsen mellan förverkandetvist och förlängningstvist är f. n. beroende av om hyresvärden i uppsägningen åberopar att förverkande föreligger eller inte. Gränsen blir av mindre betydelse, om som vi föreslår

förverkandetvister förs över till hyresnämnderna. Den får dock fortfarande betydelse för fördelningen av rättegångskostnaderna och för frågan om en tvist angående avflyttning kan handläggas handräckningsvägen. Huruvida hyresvärden i uppsägningen åberopar att förverkande föreligger eller inte kan tänkas vara påverkat av tillfälliga omständigheter. Mera påtagligt är om hyresvärden vill få avtalet att upphöra omedelbart eller först i och med hyrestidens utgång. Med hänsyn härtill bör gränsen mellan förverkandetvist och förlängningstvist för framtiden dras så, att om avtalet sägs upp till omedelbart upphörande på den grund att hyresrätten är förverkad, bör hyresvärden få gå vräkningsvägen, men om avtalet sägs upp med" normal uppsägningsfrist, bör frågan om hyresförhållandets bestånd alltid prövas i en förlängningstvist. Detta föranleder en ändring av bestämmelserna i nuva- rande 45 å hyreslagen om förlängningsreglernas tillämpningsområde.

Som framgår av det föregående kan i praktiken två helt olika resultat åsyftas med en uppsägning. I det ena fallet är avsikten att hyresgästen skall flytta. I det andra fallet hyser den part som gör uppsägningen ingen önskan därom utan vill endast ha en ändring av hyresvillkoren till stånd. Trats detta är när det gäller hyresvärdens uppsägning förfarandet utformat på samma sätt i båda fallen hyresgästen däremot skall i sin uppsägning ange att den gäller villkorsändring, om han vill sitta kvar i lägenheten. Och vid uppsägning från såväl hyresvärdens som hyresgästens sida kan passivitet eller ettfelaktigt förfarande av hyresgästen leda till att han tvingas flytta, trots att han såväl önskar som enligt hyreslagens regler har rätt till förlängning.

Att hyresavtalet alltid måste sägas upp för att kunna förändras har sin grund i den syn man tidigare hade på hyresförhållandet. Hyresgästen skulle i princip flytta vid hyrestidens utgång och huruvida avtalet skulle förlängas var helt beroende av om parterna kunde komma överens därom och om villkoren för förlängningen. Sedan dess har emellertid de nuvarande reglerna om hyresgästs rätt att bo kvar i lägenheten när avtalsperioden upphör förändrat situationen.

Uppsägning för villkorsändring har emellertid också den funktonen att den utgör incitament för parterna att uppta förhandlingar. När förhandlings- ordning gäller, är det en förutsättning för hyresnämnds prö/ning av villkorstvist, att förhandling som skall påkallas enligt förhandlingsordningen har ägt rum rörande tvistefrågan. Inte heller när förhandlingsordning saknas bör parterna vända sig till hyresnämnden innan de själva har försökt komma fram till en överenskommelse. Liksom hittills bör hänskjutande etdast ske om parterna inte kan komma överens om nya villkor. Ett av skälen till att man inte ansåg att avflyttningsmeddelande regelmässigt skulle kunna ingå i uppsägningen var just att enskilda förhandlingar skulle kunna förts mellan parterna utan att tvisten behövde dras inför hyresnämnden (prop. 19672141 s. 232 och 237).

Det är emellertid inte nödvändigt att en så drastisk åtgärd som uppsägning av avtalet skall behöva vidtas för att förhandlingar skall komma till stånd. För att ge parterna tid till förhandlingar bör det vara tillräckligt att hänsrjutandet till hyresnämnd föregås av ett meddelande om att ändring av villkoren önskas. Först sedan viss tid förflutit från meddelandet bör hänskjitande få göras. Denna tid bör förslagsvis bestämmas till en månd. Naturlgtvis kan man inte på så sätt framtvinga att förhandlingar verkligen kommertill stånd.

Det kan man emellertid inte heller göra genom att kräva uppsägning. I det stora flertalet fall torde förhandlingar likväl följa. Kravet på meddelande med nyss nämnd innebörd syftar därför huvudsakligen till att göra parterna uppmärksamma på att förhandlingar bör ha ägt rum innan hyresnämndens tjänster tas i anspråk. Den önskade ändringen bör anges redan i meddelan- det. Detta underlättar förhandlingarna genom att motparten redan från början får reda på vad den som avsänt meddelandet syftar till med förhandlingarna. Underlåtenhet att ange vilken ändring som önskas bör dock inte leda till någon påföljd på detta tidiga stadium i förhandlingarna.

På grund av det anförda anser vi att det är dags att nu dra konsekvenserna av att hyresgästen sitter kvar i lägenheten vid villkorstvist. Uppsägning bör kunna slopas när den är utan betydelse och skapar obefogad oro hos hyresgästen. Någon uppsägning behövs således inte när det endast är fråga om ändring av villkoren för upplåtelsen. Det är då tillräckligt att tvisten utan föregående uppsägning av hyresavtalet men efter sådant meddelande som nyss nämnts hänskjuts till hyresnämnden.

Redan nu gäller, att om hyresgästen ensam sagt upp avtalet för villkorsprövning, får förlängningsfrågan inte prövas. Skälet härtill är enligt departementschefen (prop. 1973:23 s. 108) att eftersom hyresgästen endast önskar en omprövning av hyresvillkoren det skulle te sig mindre följdriktigt, om en uppsägning från hans sida ledde till att hans besittningsskydd prövades. Inte heller för hyresvärden skulle det vara förenat med några fördelar, om en sådan uppsägning skulle gälla för avflyttning, eftersom de villkor som hyresnämnden fastställer får antas bli tillämpliga också på det avtal som hyresvärden kan sluta med ny hyresgäst.

Vill hyresgästen flytta, om han inte kan få till stånd en ändring av hyresvillkoren till sin förmån eller eljest genom hyresnämndens beslut får hyresvillkor som han inte kan godta, kan han redan nu alltid bli fri från avtalet efter tre månader. Vårt förslag om tidsobestämda hyresavtal och nya uppsägningstider medför inte någon ändring i detta avseende. Vi föreslår vidare sådana regler att hyresavtal med fördel skall kunna ingås för obestämd tid. Vid sådana avtal tillerkänns även hyresvärden en motsvarande rätt till tre månaders uppsägningstid. Mot denna bakgrund hyser vi inte några betänkligheter mot att frågan om avtalets bestånd (besittningsskyddet) inte får prövas av hyresnämnden, när tvist angående villkoren vid förlängning hänskjuts till nämnden. Önskar hyresvärden att hyresgästen flyttar, om villkoren inte ändras till hyresvärdens förmån, har han även enligt vårt förslag möjlighet att säga upp hyresgästen för avflyttning och i andra hand yrka ändring av villkoren. Är hyrestiden obestämd, bör också i detta fall motsvarande karenstid gälla för ändring av hyresvillkoren som för det fall att hyresvärden utan uppsägning ansöker om villkorsändring hos hyresnämn- den.

Behövs inte någon uppsägning vid villkorstvist finns det naturligtvis inte något behov av avflyttningsmeddelande.

Det nuvarande förfarandet vid villkors- och förlängningstvister känneteck- nas vidare av en ensidig skyldighet för hyresgästen att agera. Det är alltid han som skall hänskjuta tvist till hyresnämnd. Detta är som vi förut anfört tveksamt från principiella synpunkter. Vid tvist mellan enskilda parter är det regelmässigt den som önskar en ändring av bestående rättsförhållanden som

har att vända sig till domstol eller annan myndighet. Eftersom hyresgästen som regel är ovan vid proceduren i förlängnings- och villkorstvister är det inte tillfredsställande att han kan komma att bli bunden genom att vara passiv. Den information som hyresvärden har att lämna om vad hyresgästen har att iaktta för att bevara sin hyresrätt är ofta svårförståelig. Visserligen har förfarandet i det förflutna visat sig underlätta ändring av hyresavtal, när det från allmän synpunkt varit önskvärt att så skett i stor omfattning vid en och samma tidpunkt, t. ex. när fråga varit om införande eller ändring av förhandlingsklausul. Detta argument kan dock knappast få påverka den principiellt riktiga ståndpunkten. Enligt vår mening ligger det därför närmare till hands att den av parterna som önskar en förändring av det rådande förhållandet skall ta initiativ till att tvist förs inför hyresnämn- den.

När hyresgästen vill flytta eller när hyresvärden önskar att hyresgästen skall flytta bör uppsägning alltjämt krävas. Detta är ägnat att klargöra för motparten att avtalet enligt den uppsägandes mening skall upphöra att gälla. Om hyresgästen säger upp avtalet, bör några ytterligare åtgärder inte krävas. Om hyresvärden säger upp avtalet och parterna inte är ense om att hyresgästen skall flytta, bör det ankomma på hyresvärden att hänskjuta frågan om förlängning till hyresnämndens prövning, när hyresgästen har besittningsskydd.

Tiden mellan uppsägning och hänskjutande till hyresnämnden bör vara så lång att den ger utrymme för förhandlingar. Samtidigt bör den inte vara längre än som är nödvändigt för det ändamålet. eftersom det så tidigt som möjligt bör stå klart om uppsägningen är gällande eller ej. Med hänsyn till den korta uppsägningstid som i regel kommer att gälla tre månader — skall en hyresgäst, som vill flytta med anledning av hyresvärdens uppsägning, inte behöva vänta ytterligare utan genast kunna lägga uppsägningen till grund för sitt fortsatta handlande. Hyresgästen bör ha rätt att flytta med anledning av uppsägning från hyresvärdens sida både i det fall att hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden och i det fall att så inte sker. Man kunde å andra sidan tänka sig att hyresvärden blev ensidigt bunden vid sin uppsägning, om han inte inom viss kortare tid efter uppsägningen hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Detta skulle emellertid medföra en spekulationsmöjlighet för hyresgästen. Med hänsyn till att hyresgästen har besittningsskydd bör han, om han önskar sitta kvar, kunna med största lugn avvakta, om hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller ej. Om så sker vid en sen tidpunkt, och hyresgästen befinnes skyldig att flytta, torde hyresnämn- den ge honom anstånd med avflyttningen. Enligt vår mening bör därför hyresvärden intill hyrestidens utgång få hänskjuta tvisten till hyresnämnden och det stå hyresgästen fritt att då avflytta, även om hänskjutande inte sker. Går hyrestiden ut utan att något händer, bör verkan av uppsägningen vara förfallen. Vill hyresgästen få frågan om förlängning avgjord så snabbt som möjligt, bör det självfallet stå honom fritt att själv anhängiggöra förläng- ningstvisten i hyresnämnden, innan hyrestiden gått ut.

Eftersom hyresgästen genom vårt förslag inte löper någon risk för rättsförlust, om han är passiv när hyresvärden säger upp avtalet för avflyttning, behövs inte längre något avflyttningsmeddelande. Detta har nämligen enligt hyreslagskommittén (SOU 1961:47 s. 201 ) just till syfte att

underrätta hyresgästen om hans rätt till förlängning av hyresavtalet och vad han har att iaktta om han önskar sådan förlängning.

Vi har diskuterat att ersätta avflyttningsmeddelandet med en information från hyresvärdens sida om innebörden av uppsägningen och gången av förfarandet. Försök att utforma lagtext av denna innebörd ger dock vid handen, att bestämmelser i ämnet närmast skulle framstå som rekommen- dationer, eftersom det är svårt att åstadkomma sanktioner för överträdelser som på en gång är meningsfyllda och rimliga. Avsikten med våra ändringsförslag är just att skydda hyresgästen, även om han på grund av okunnighet är passiv. Det synes inte lämpligt att samtidigt ställa formella krav på information. Detta hindrar inte att sådan självfallet alltid är önskvärd. Information synes dock kunna komma till stånd också på frivillighetens grund, exempelvis efter överenskommelser mellan hyres— marknadens partsorganisationer.

Det är rimligt att förfarandet utformas så, att motparten så snart som möjligt får reda på vad tvisten avser. Motparten skall inte under någon längre tid behöva sväva i okunnighet härom utan bör kunna utan dröjsmål inrikta sitt handlande på vad som är väsentligt. Detta främjar en snabbare handläggning av ärendet.

När värden säger upp avtalet för upphörande kan det diskuteras, om hyresgästen redan i själva uppsägningen bör få reda på varför hyresvärden inte vill gå med på att hyresförhållandet förlängs eller om det är tillräckligt att meddelande härom lämnas först i hyresnämnden. När det gäller uppsägning under påstående att hyresrätten är förverkad torde det få anses självklart att grunden härför anges i uppsägningen. Sker uppsägning i förlängningstvist, torde det inte vara lika nödvändigt att hyresgästen får kunskap om grunden härför redan genom uppsägningen. Det synes dock inte vara något alltför strängt krav på hyresvärden att begära att så sker. Den omständighet hyresvärden åberopar som skäl för sin vägran att medge förlängning bör därför anges i uppsägningen. Om någon ytterligare omständighet tillkommit efter uppsägningen bör hyresvärden få åberopa även denna inför nämnden. Annat är inte rimligt med hänsyn till utformningen av preklusionsbestäm- melsen i hyreslagen (f. n. 51 å andra stycket andra punkten) — hyresvärden får ju i många fall inte åberopa den nya omständigheten i en ny process. Orsak som är eller bort vara känd för hyresvärden vid tidpunkten för uppsägningen och som ej åberopats i denna skall däremot inte kunna av hyresnämnden läggas till grund för vägran att förlänga hyresavtalet.

När hänskjutande sker i villkorstvist, bör sökanden i ansökningen ange den ändring av villkoren han önskar. Denna behöver inte vara identisk med den ändring han tidigare begärt i sitt meddelande till motparten. Syftet med detta meddelande är att få förhandlingar till stånd. Förfarandet bör på detta tidiga stadium inte göras alltför formbundet. Sökanden kan ju under förhandlingarna få klart för sig att den ändring han begärde i meddelandet inte kan uppnås. Omfattningen av processen i hyresnämnden bör därför inte begränsas till vad sökanden anfört i meddelandet om att han önskar förhandlingar. Som huvudregel bör däremot part vara bunden av den ändring han begärt i ansökan till hyresnämnden. Det kan emellertid undantagsvis inträffa att det hyresvillkor tvisten gäller har sådant samband med annat villkor att det framstår som både rimligt och praktiskt att part

under ärendets handläggning utan ny ansökan får begära att även det andra villkoret skall prövas av hyresnämnden (jfr 25 ä 3 st. hyresförhandlingslagen och prop. 1977/78:175 s. 168 f). För att annat villkor skall få prövas än som angetts i ansökningen bör dock krävas särskilda skäl.

Beträffande tidpunkt för villkorsändring när det gäller hyresavtal för obestämd tid föreslår vi att ändring av villkoren skall få ske tidigast tre månader efter det att ansökan därom kom in till hyresnämnden. Om i en förlängningstvist hyresvärden i andra hand yrkar ändring av villkoren, bör däremot ändring få ske från den tidpunkt till vilken hyresavtalet sagts upp. Uppsägningstiden har ju då i regel varit tre månader.

När det gäller tidsbestämda avtal är det naturligt att nya villkor får gälla först från den tidpunkt till vilken avtalet sagts upp eller då avtalet skulle ha upphört att gälla, om det sagts upp — ett skäl för tidsbestämda avtal torde ju just vara att parterna önskar att ändring i hyresförhållandet inte skall ske annat än vid vissa i avtalet bestämda tidpunkter. Hänskjutande bör därför ske senast vid den tidpunkt då avtalet enligt lag eller avtal skulle ha sagts upp, om parten önskat att hyresförhållandet skulle upphöra. Villkorsändring kommer då inte heller att kunna ske alltför ofta (jfr prop. 1974:150 5. 460 och 502). I fråga om långtidsavtal bör gälla att villkoren för sådant på begäran av hyresgästen får ändras under hyrestiden, sedan minst ett år förflutit av densamma.

Uppsägning av hyresavtal för förlängnings- eller villkorsprövning kan enligt nuvarande lagstiftning tänkas i fyra olika fall:

hyresgästen önskar ändring av villkoren för upplåtelsen hyresvärden önskar ändring av villkoren för upplåtelsen hyresgästen vill flytta hyresvärden vill att hyresgästen skall flytta.

AMN»—

En tillämpning av den ordning som vi nyss har förordat skulle sammanfatt- ningsvis innebära följande i de fyra angivna fallen:

Om hyresgästen vill ha ändring av villkoren skall han lämna ett meddelande till hyresvärden om den ändring i villkoren som han önskar. Kan överenskommelse om villkorsändring inte träffas, får hyresgästen hänskjuta tvisten till nämnden.

Om hyresvärden önskar att villkoren för den fortsatta upplåtelsen skall ändras bör, om överenskommelse inte kan träffas efter det att hyresvärden meddelat hyresgästen sin önskan om villkorsändring, uppsägning kunna ersättas med ett hänskjutande av tvisten till hyresnämnd. Det blir i detta fall hyresvärden som får vända sig till hyresnämnden.

Om hyresgästen vill flytta, skall han säga upp avtalet. Något hänskjutande till hyresnämnden kommer ej i fråga.

I det fall slutligen att hyresvärden vill att hyresgästen skall flytta och tvist således föreligger om förlängning av avtalet skall hyresvärden säga upp hyresgästen. I uppsägningen skall hyresvärden uppge anledningen till att han vägrar medge förlängning. Om överenskommelse inte kan träffas, skall hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Har hyresvärden sagt upp hyresgästen till omedelbar avflyttning under åberopande av att hyresrätten är förverkad, kan han dock begära vräkning av hyresgästen handräcknings- vagen.

Är parterna ense om att hyresavtalet skall upphöra att gälla, krävs naturligtvis inte hänvändelse till hyresnämnden. I så fall behöver de bara skriva av kontraktet.

Vad som sagts i det föregående om uppsägning och om hänvändelse till hyresnämnd har avsett avtal om hyra av bostadslägenhet. När det gäller lokalhyra är förhållandena annorlunda. För lokaler gäller ett s. k. indirekt besittningsskydd, som innebär att i händelse av uppsägning från hyresvär- dens sida hyresgästen är skyldig att flytta men under vissa förutsättningar har rätt till skadestånd. Uppsägning kan alltså inte avvaras, även om parternas avsikt från början endast är att åstadkomma en ändring av hyresvillko- ren.

Däremot kan man fråga sig om inte vårt förslag att låta den som önskar en förändring av parternas förhållande vara skyldig att själv göra hänvändelse till hyresnämnden bör gälla också i lokalhyresfallet. F. n. är det så att hyresvärden, om han vill säga upp avtalet, skall i uppsägningen underrätta hyresgästen dels om sina krav eller om orsaken till att han vägrar gå med på förlängning, dels om att hyresgästen har att hänskjuta tvisten till hyresnämn- den, om han inte går med på att flytta utan ersättning. Underlåter hyresvärden detta är uppsägningen utan verkan. Hyresgästen måste å sin sida efter att ha fått sådan underrättelse hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader. I annat fall förlorar han rätten till ersättning.

De lagändringar som riksdagen år 1979 (CU 1978/79:32, rskr 308, SFS 252) antog beträffande lokalhyra på grundval av vårt förslag i Hyresrätt 2 utgår, såvitt rör tvist om hyrans storlek, från att hyresgästen normalt önskar sitta kvar och att det gäller att ställa hyresnämndens medlingsverksamhet till förfogande som en kvalificerad förhandlingshjälp. Vad angår rivnings- och ombyggnadsfallen skall medlingsverksamheten inriktas på frågan om hyres— värden kunnat erbjuda hyresgästen en godtagbar ersättningslokal, något som har avgörande betydelse för ersättningsfrågan. I båda fallen bygger lagändringen sålunda på att medling hos hyresnämnden normalt kommer till stånd.

De ändringar som efter hyreslagsreformen 1968 har gjorts beträffande hyresvärds uppsägning i lokalfallet utgår från att reglerna om lokalhyra och bostadshyra bör vara så lika varandra som är möjligt bl. a. med hänsyn till olikheterna i fråga om besittningsskyddet. Enligt vår mening är det av värde att också i fortsättningen bevara en sådan likhet. Särskilt på fastighetsägar- sidan men i viss utsträckning också inom hyresgästföreningarna har de som hanterar hyreslagens regler att ta befattning med både lokalhyra och bostadshyra. Detsamma gäller självfallet hyresnämnderna. Olikheter i förfarandet som inte är självklart motiverade av olikheter i bakomliggande materiella rättsregler kan lätt förbises och därför leda till rättsförluster.

När de nya reglerna om medling i tvister rörande lokalhyra dessutom bygger på att medling vid hyresnämnden normalt skall komma till stånd, är det enligt vår mening naturligt att hyresvärd, som säger upp lokalhyresgäst, skall ha att själv vända sig till hyresnämnden för att få medling till stånd. Vi föreslår att hyreslagen ändras på sådant sätt.

Man kunde överväga att, om sådan hänvändelse inte sker, låta uppsäg- ningen stå fast och hyresvärden automatiskt bli skadeståndsskyldig. Erfa— renheterna från rättsläget före år 1972 ger emellertid vid handen att ett

sådant system lätt kunde leda till rättsförluster. Inte heller bör rättsverkan bli att hyresgästen, trots att hänskjutande ej skett, äger frånträda avtalet vid hyrestidens utgång. Detta skulle medföra en oberättigad spekulationsmöj- lighet för hyresgästen. Vi föreslår d