RH 2016:22

BAKGRUND

Under avsnittet Bakgrund angav tingsrätten inledningsvis följande.

P.C. och A-P.P. flyttade in i lägenheten på Södra Förstadsgatan i december 2009. Lägenheten ligger på andra våningen i en flerfamiljsfastighet som ägs av Akelius Lägenheter Uppland 10 AB (”Akelius”). Under lägenheten ligger restaurangen Grillspecialisten. Kort tid efter att de flyttade in upplevde A-P.P. och P.C. en lukt av grillad kyckling i vardagsrummet som de tyckte var besvärande. Under våren/sommaren 2010 började de även uppleva störningar i form av städ- och diskbuller från restaurangens kök som är beläget under deras sovrum. Störningarna förekom sent på kvällen, fram till runt kl. 00.00 - 01.00. Från sensommaren 2011 upplevde A-P.P. och P.C. också oregelbundet buller från lägenheten ovanför i form av dunkningar och mycket kraftiga, intensiva fotstegsljud under kvällar och nätter, från cirka kl. 22.00 till 03.00. Samtliga dessa störningar har A-P.P. och P.C. vid upprepade tillfällen påtalat för Akelius. De har även framfört klagomål rörande bristfällig sophantering samt fukt och mögel i tvättstugan men efter åtgärder från hyresvärden omfattas dessa inte av den nu aktuella tvisten.

A-P.P. och P.C. har deponerat del av hyran fr.o.m. september månad 2011 t.o.m. månadshyran för april 2012 hos Länsstyrelsen i Skåne län. De deponerade beloppen uppgår till sammanlagt 20 100 kr och fördelar sig enligt följande:

- September 2011 med 1 200 kr avseende buller

- Oktober 2011 - april 2012 med 2 700 kr per månad, varav 1 200 kr avsåg buller och 1 500 kr lukt

Under den aktuella perioden var månadshyran för lägenheten drygt 6 000 kr.

Tingsrätten redogjorde därefter utförligt för handläggningen av hyresgästernas klagomål hos miljöförvaltningen och länsstyrelsen samt i domstol.

YRKANDEN

Akelius yrkade att

- bolaget skulle ges rätt att lyfta 20 100 kr som A-P.P. och P.C. hade deponerat hos Länsstyrelsen i Skåne län avseende del av hyra för perioden september 2011 till och med april 2012 (allmänt förvar 55/11), jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för delgivning av stämning tills betalning sker, samt

- tingsrätten skulle förklara att A-P.P:s och P.C:s hyresrätt var förverkad och att de omgående och utan uppsägningstid ska avflytta från lägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.

A-P.P. och P.C. bestred Akelius yrkanden men förklarade att de angivna beloppen var riktiga liksom sättet att beräkna ränta.

A-P.P. och P.C. yrkade genom genstämning att tingsrätten skulle

- sätta ned hyran

• fr.o.m. december 2009 t.o.m. augusti 2010 med 8 179 kr, varav 6 948 kr avser lukt och 1 231 kr buller,

• fr.o.m. oktober 2010 t.o.m. augusti 2011 med 26 125 kr, varav 12 584 kr avser lukt och 13 541 kr buller,

• fr.o.m. maj 2012 t.o.m. februari 2014 med 52 250 kr, varav 25 168 kr avser lukt och 27 082 kr buller,

• fr.o.m. april 2010 t.o.m. augusti 2011 samt fr.o.m. maj 2012 t.o.m. februari 2014 med sammanlagt 12 012 kr för att de inte har kunnat använda sin balkong, och

• fr.o.m. mars 2014 t.o.m. november 2014 med 2 683 kr per månad,

- tillerkänna dem skadestånd med 38 000 kr, samt

- tillerkänna dem ränta enligt 6 § räntelagen på de belopp som avser nedsättning av månadshyra från respektive månadshyras förfallodatum samt på övriga belopp från dagen för delgivning av stämningsansökan.

Akelius bestred samtliga yrkanden samt förklarade att inget av beloppen kunde godtas. Bolaget hade däremot inte några invändningar mot sättet att beräkna ränta.

Parterna begärde ersättning för sina rättegångskostnader.

PARTERNAS TALAN

Som rättsliga grunder anförde parterna följande.

Akelius: A-P.P. och P.C. är enligt hyreskontraktet skyldiga att till Akelius betala avtalsenlig hyra förskottsvis per kalendermånad. A-P.P. och P.C. har deponerat del av hyran för perioden fr.o.m. september 2011 t.o.m. april 2012 utan att ha rätt till det, eftersom det inte har förelegat något hinder och men i nyttjanderätten. Akelius har därför rätt till de deponerade medlen. A-P.P. och P.C. har fortsatt att deponera hyra trots att de har saknat grund för detta och trots att de uppmanats att vidta rättelse. Deponeringen har skett i strid med bestämmelsen i 12 kap. 21 § jordabalken och hyresrätten är därför förverkad.

A-P.P. och P.C: Det har under hela hyrestiden föreleget hinder och men i nyttjanderätten. Eftersom detta inte berott på någon omständighet som de svarar för så har de rätt till nedsättning av hyran. Akelius har genom försummelse orsakat hinder och men i nyttjanderätten och de har därför också rätt till skadestånd för den skada de lidit. De depositioner som har skett av delar av månadshyran för perioden fr.o.m. september 2011 t.o.m. april 2012 har varit i enlighet med bestämmelsen i 12 kap. 21 § jordabalken och det har inte varit fråga om en obefogad handling från deras sida.

Tingsrätten redogjorde i det följande för hur parterna hade utvecklat sin talan samt för den bevisning som de hade åberopat.

Tingsrätten (rådmännen Karin Mårtensson-Telde och Fredrik Forssman samt tingsfiskalen Sofie Cedergren)

1. förklarade att Akelius hade rätt att lyfta de medel, 20 100 kr, som A-P.P. och P.C. hade deponerat hos länsstyrelsen i Skåne län,

2. förpliktade A-P.P. och P.C. att vid äventyr av avhysning på egen bekostnad genast avflytta från den med hyresrätt upplåtna lägenheten på Södra Förstadsgatan i Malmö,

3. lämnade A-P.P:s och P.C:s talan utan bifall, samt

4. förpliktade A-P.P. och P.C. att solidariskt ersätta Akelius rättegångskostnader med 125 375 kr.

DOMSKÄL

I sina domskäl kom tingsrätten efter en utförlig genomgång av utredningen i målet fram till att de problem med lukt och buller som A-P.P. och P.C. hade upplevt i sin lägenhet sedan de flyttade in i december 2009 inte kunde betecknas som störningar av det slag som kan påverka hälsan menligt enligt bestämmelsen i 9 kap. 3 § miljöbalken. Tingsrätten angav vidare att de av A-P.P. och P.C. upplevda störningarna inte hade varit av det slaget som kunde betecknas som hinder och men i hyresrätten enligt jordabalken. De ansågs därför inte ha rätt till nedsättning av hyran eller till skadestånd.

När det sedan gäller frågan om förverkande av hyresrätten uttalade tingsrätten: Även om tingsrätten har kommit fram till att A-P.P. och P.C. inte hade rätt till nedsättning av hyran ska tingsrätten pröva om de över huvud taget hade fog för att deponera en del av hyran för perioden september 2011 till och med april 2012. Om tingsrätten kommer fram till att så inte var fallet ska även frågan om A-P.P. och P.C. genom sitt agerande förverkat hyresrätten prövas.

Av utredningen i målet framgår att A-P.P. och P.C. har deponerat hyra under perioden september 2011 - april 2012. Redan innan den första av dessa månadshyror hade förfallit till betalning hade Tyréns i sin mätning i maj 2011 kommit fram till att gällande riktvärden innehölls med god marginal och miljöförvaltningen hade avskrivit ärendet utan vidare åtgärd rörande klagomål om buller. Trots detta valde A-P.P. och P.C. att deponera en del av hyran för september månad med angivande av påstått buller. Från och med hyran för oktober 2011 och ytterligare sex månadshyror framåt i tiden deponerades ett belopp som motsvarade 44 procent av hyran med angivande av såväl buller- som luktproblem. Detta skedde trots att även miljöförvaltningens handläggning av klagomålen om lukt avslutades genom att ärendet skrevs av utan vidare åtgärder den 27 januari 2012. Till det kommer att Akelius den 6 februari 2012 skriftligen uppmanade A-P.P. och P.C. att fortsättningsvis betala full hyra samt att erlägga redan deponerad del av hyran till bolaget vid äventyr av att de annars riskerade att hyresrätten skulle förverkas. A-P.P. och P.C. valde dock att deponera en del av hyran för ytterligare två månader men avbröt därefter för att de tyckte att kostnaden för pantförskrivning blev för hög.

Redan genom att inleda deponering av hyra avseende buller trots att miljöförvaltningen hade skrivit av deras klagomål i den delen har A-P.P. och P.C., enligt tingsrättens uppfattning, visat prov på bristande respekt för hyresvärdens rätt till kontraktsenlig ersättning i form av hyra. De fortsatte sedan att deponera en så stor del av hyran som 44 procent under lång tid. Särskilt anmärkningsvärt är detta när det gäller hyrorna för mars och april 2012. När dessa förföll till betalning hade miljöförvaltningen även skrivit av ärendet rörande påstådda luktproblem och Akelius hade påtalat för A-P.P. och P.C. att de riskerade att förlora hyresrätten om de inte fullgjorde sin skyldighet att betala hyra.

Enligt 12 kap. 21 § jordabalken har en hyresgäst som anser att han eller hon har rätt till exempelvis nedsättning av hyran rätt att dra av beloppet från hyran genom att istället deponera det hos länsstyrelsen. A-P.P. och P.C. har under åtta månaders tid deponerat en del av hyran. Under de sju sista månaderna motsvarade det deponerade beloppet ca 44 procent av hyresbeloppet. Av kommentarer till hyreslagen framgår att rätten att deponera inte är ovillkorlig utan att hyresgästen har ett ansvar för att inte missbruka den och deponera pengar utan skäl för det (se Holmqvist och Thomsson, Kommentar till hyreslagen, och Beckman m.fl., Kommentar till jordabalken). Hyresgästens skäl för att deponera kan inte enbart ses ur hans eller hennes eget perspektiv utan de måste i någon mening framstå som objektivt godtagbara.

Tingsrättens bedömning av A-P.P:s och P.C:s agerande är att det är uppenbart att de har valt att deponera hyra för att visa sitt missnöje med hyresvärdens hantering av deras klagomål. Genom sitt handlande uttrycker de också att de inte tyckte att miljöförvaltningens och andra myndigheters handläggning var tillräcklig för att tillgodose deras önskemål. Den fortsatta deponeringen kan inte uppfattas på annat sätt än som en obefogad påtryckning mot hyresvärden som i sig saknade grund.

Sammantaget anser tingsrätten att dessa omständigheter tillsammans med den stora andel av hyran som deponerades under en förhållandevis lång tid visar att A-P.P. och P.C. deponerat i strid mot bestämmelserna i 12 kap. 21 § jordabalken. De har härigenom åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäster på ett så allvarligt sätt att det finns grund för att förklara nyttjanderätten till lägenheten förverkad. (Jämför här med hyreslagens bestämmelse om förlängning av hyresavtal i 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken och rättsfallen RH 2004:47 och RBD 8:84).

Den återstående frågan är om de formella förutsättningarna för ett förverkande är uppfyllda. I 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken anges att hyresrätten är förverkad om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen. Bestämmelsen kompletteras med ett krav i 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken om att hyresgästen ska få information om möjligheten att återvinna hyresrätten genom att inom tre veckor antingen betala hyran eller deponera den hos länsstyrelsen. Meddelande om uppsägningen ska också skickas till socialnämnden. Syftet med denna reglering är att ge hyresgästen ytterligare en möjlighet att antingen själv eller med hjälp av socialnämnden betala en hyresskuld och på så sätt undvika att förlora sin bostad. Det är i första hand hyresgäster som tillfälligt eller mer varaktigt saknar betalningsförmåga som bestämmelsen är avsedd att skydda. Samma synsätt ligger till grund för skyldigheten att underrätta socialnämnden vid försummad hyresbetalning.

När det gäller tvisten mellan Akelius å ena sidan och A-P.P. och P.C. å den andra skiljer sig omständigheterna påtagligt från de som ligger till grund för de nyss nämnda skyddsbestämmelserna. A-P.P. och P.C. har betalat hyra i rätt tid genom att dels betala direkt till Akelius, dels sätta ned resterande del av hyran hos länsstyrelsen. Det är helt i överensstämmelse med de sätt att betala hyra som anges i 12 kap. 20-21 §§ jämfört med 44 § första stycket jordabalken. Då det tidigare inte har förelegat något dröjsmål med betalningen av hyran har det inte heller funnits några förutsättningar för att kunna återvinna hyresrätten. Det har därför varken funnits anledning att skicka information om detta eller en underrättelse till socialnämnden med anledning av försummad hyresbetalning.

En konsekvens av tingsrättens ställningstaganden är att A-P.P. och P.C. nu får anses vara i dröjsmål med betalningen av hyran eftersom de saknade rätt att deponera. Det föreligger därför grund för förverkande enligt bestämmelsen 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken. Med denna dom följer emellertid att Akelius äger rätt att lyfta de deponerade medlen och därmed kompenseras fullt ut för de obetalda hyrorna avseende perioden september 2011 till april 2012. Det finns med andra ord inte längre någon utestående hyresskuld och bestämmelserna om återvinning av hyresrätten får därigenom anses ha spelat ut sin roll. Den omständigheten att formaliakraven i 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken inte uppfyllts utgör därför inte hinder för att skilja A-P.P. och P.C. från lägenheten. Tingsrätten anser därför sammanfattningsvis att förutsättningarna för att förklara hyresrätten förverkad och förplikta hyresgästerna att genast avflytta är uppfyllda.

Slutligen uttalade sig tingsrätten om rättegångskostnader.

Sedan A-P.P. och P.C. överklagat tingsrättens dom, beslutade hovrätten den 10 mars 2015 att meddela prövningstillstånd för frågorna om avhysning och rättegångskostnad. Beträffande målet i övrigt meddelade hovrätten inte prövningstillstånd utan förklarade att tingsrättens dom stod fast i dessa delar.

A-P.P. och P.C. yrkade, i de delar som var föremål för hovrättens prövning, att hovrätten skulle ogilla Akelius avhysningsyrkande och förplikta Akelius att ersätta A-P.P. och P.C. för samtliga rättegångskostnader i målet.

Akelius motsatte sig ändring och yrkade ersättning för rättegångskostnad i hovrätten.

Hovrätten förelade parterna att slutföra talan och angav att målet kunde komma att avgöras utan huvudförhandling. A-P.P. och P.C. begärde därvid huvudförhandling.