lagen.nu

RH 2016:22

Missbruk av den depositionsrätt som följer av 12 kap. 21 § jordabalken har inte ansetts kunna leda till att hyresrätten är förverkad.

Malmö tingsrätt

BAKGRUND

Under avsnittet Bakgrund angav tingsrätten inledningsvis följande.

P.C. och A-P.P. flyttade in i lägenheten på Södra Förstadsgatan i december 2009. Lägenheten ligger på andra våningen i en flerfamiljsfastighet som ägs av Akelius Lägenheter Uppland 10 AB (”Akelius”). Under lägenheten ligger restaurangen Grillspecialisten. Kort tid efter att de flyttade in upplevde A-P.P. och P.C. en lukt av grillad kyckling i vardagsrummet som de tyckte var besvärande. Under våren/sommaren 2010 började de även uppleva störningar i form av städ- och diskbuller från restaurangens kök som är beläget under deras sovrum. Störningarna förekom sent på kvällen, fram till runt kl. 00.00 - 01.00. Från sensommaren 2011 upplevde A-P.P. och P.C. också oregelbundet buller från lägenheten ovanför i form av dunkningar och mycket kraftiga, intensiva fotstegsljud under kvällar och nätter, från cirka kl. 22.00 till 03.00. Samtliga dessa störningar har A-P.P. och P.C. vid upprepade tillfällen påtalat för Akelius. De har även framfört klagomål rörande bristfällig sophantering samt fukt och mögel i tvättstugan men efter åtgärder från hyresvärden omfattas dessa inte av den nu aktuella tvisten.

A-P.P. och P.C. har deponerat del av hyran fr.o.m. september månad 2011 t.o.m. månadshyran för april 2012 hos Länsstyrelsen i Skåne län. De deponerade beloppen uppgår till sammanlagt 20 100 kr och fördelar sig enligt följande:

- September 2011 med 1 200 kr avseende buller

- Oktober 2011 - april 2012 med 2 700 kr per månad, varav 1 200 kr avsåg buller och 1 500 kr lukt

Under den aktuella perioden var månadshyran för lägenheten drygt 6 000 kr.

Tingsrätten redogjorde därefter utförligt för handläggningen av hyresgästernas klagomål hos miljöförvaltningen och länsstyrelsen samt i domstol.

YRKANDEN

Akelius yrkade att

- bolaget skulle ges rätt att lyfta 20 100 kr som A-P.P. och P.C. hade deponerat hos Länsstyrelsen i Skåne län avseende del av hyra för perioden september 2011 till och med april 2012 (allmänt förvar 55/11), jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för delgivning av stämning tills betalning sker, samt

- tingsrätten skulle förklara att A-P.P:s och P.C:s hyresrätt var förverkad och att de omgående och utan uppsägningstid ska avflytta från lägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.

A-P.P. och P.C. bestred Akelius yrkanden men förklarade att de angivna beloppen var riktiga liksom sättet att beräkna ränta.

A-P.P. och P.C. yrkade genom genstämning att tingsrätten skulle

- sätta ned hyran

• fr.o.m. december 2009 t.o.m. augusti 2010 med 8 179 kr, varav 6 948 kr avser lukt och 1 231 kr buller,

• fr.o.m. oktober 2010 t.o.m. augusti 2011 med 26 125 kr, varav 12 584 kr avser lukt och 13 541 kr buller,

• fr.o.m. maj 2012 t.o.m. februari 2014 med 52 250 kr, varav 25 168 kr avser lukt och 27 082 kr buller,

• fr.o.m. april 2010 t.o.m. augusti 2011 samt fr.o.m. maj 2012 t.o.m. februari 2014 med sammanlagt 12 012 kr för att de inte har kunnat använda sin balkong, och

• fr.o.m. mars 2014 t.o.m. november 2014 med 2 683 kr per månad,

- tillerkänna dem skadestånd med 38 000 kr, samt

- tillerkänna dem ränta enligt 6 § räntelagen på de belopp som avser nedsättning av månadshyra från respektive månadshyras förfallodatum samt på övriga belopp från dagen för delgivning av stämningsansökan.

Akelius bestred samtliga yrkanden samt förklarade att inget av beloppen kunde godtas. Bolaget hade däremot inte några invändningar mot sättet att beräkna ränta.

Parterna begärde ersättning för sina rättegångskostnader.

PARTERNAS TALAN

Som rättsliga grunder anförde parterna följande.

Akelius: A-P.P. och P.C. är enligt hyreskontraktet skyldiga att till Akelius betala avtalsenlig hyra förskottsvis per kalendermånad. A-P.P. och P.C. har deponerat del av hyran för perioden fr.o.m. september 2011 t.o.m. april 2012 utan att ha rätt till det, eftersom det inte har förelegat något hinder och men i nyttjanderätten. Akelius har därför rätt till de deponerade medlen. A-P.P. och P.C. har fortsatt att deponera hyra trots att de har saknat grund för detta och trots att de uppmanats att vidta rättelse. Deponeringen har skett i strid med bestämmelsen i 12 kap. 21 § jordabalken och hyresrätten är därför förverkad.

A-P.P. och P.C: Det har under hela hyrestiden föreleget hinder och men i nyttjanderätten. Eftersom detta inte berott på någon omständighet som de svarar för så har de rätt till nedsättning av hyran. Akelius har genom försummelse orsakat hinder och men i nyttjanderätten och de har därför också rätt till skadestånd för den skada de lidit. De depositioner som har skett av delar av månadshyran för perioden fr.o.m. september 2011 t.o.m. april 2012 har varit i enlighet med bestämmelsen i 12 kap. 21 § jordabalken och det har inte varit fråga om en obefogad handling från deras sida.

Tingsrätten redogjorde i det följande för hur parterna hade utvecklat sin talan samt för den bevisning som de hade åberopat.

Tingsrätten (rådmännen Karin Mårtensson-Telde och Fredrik Forssman samt tingsfiskalen Sofie Cedergren)

1. förklarade att Akelius hade rätt att lyfta de medel, 20 100 kr, som A-P.P. och P.C. hade deponerat hos länsstyrelsen i Skåne län,

2. förpliktade A-P.P. och P.C. att vid äventyr av avhysning på egen bekostnad genast avflytta från den med hyresrätt upplåtna lägenheten på Södra Förstadsgatan i Malmö,

3. lämnade A-P.P:s och P.C:s talan utan bifall, samt

4. förpliktade A-P.P. och P.C. att solidariskt ersätta Akelius rättegångskostnader med 125 375 kr.

DOMSKÄL

I sina domskäl kom tingsrätten efter en utförlig genomgång av utredningen i målet fram till att de problem med lukt och buller som A-P.P. och P.C. hade upplevt i sin lägenhet sedan de flyttade in i december 2009 inte kunde betecknas som störningar av det slag som kan påverka hälsan menligt enligt bestämmelsen i 9 kap. 3 § miljöbalken. Tingsrätten angav vidare att de av A-P.P. och P.C. upplevda störningarna inte hade varit av det slaget som kunde betecknas som hinder och men i hyresrätten enligt jordabalken. De ansågs därför inte ha rätt till nedsättning av hyran eller till skadestånd.

När det sedan gäller frågan om förverkande av hyresrätten uttalade tingsrätten: Även om tingsrätten har kommit fram till att A-P.P. och P.C. inte hade rätt till nedsättning av hyran ska tingsrätten pröva om de över huvud taget hade fog för att deponera en del av hyran för perioden september 2011 till och med april 2012. Om tingsrätten kommer fram till att så inte var fallet ska även frågan om A-P.P. och P.C. genom sitt agerande förverkat hyresrätten prövas.

Av utredningen i målet framgår att A-P.P. och P.C. har deponerat hyra under perioden september 2011 - april 2012. Redan innan den första av dessa månadshyror hade förfallit till betalning hade Tyréns i sin mätning i maj 2011 kommit fram till att gällande riktvärden innehölls med god marginal och miljöförvaltningen hade avskrivit ärendet utan vidare åtgärd rörande klagomål om buller. Trots detta valde A-P.P. och P.C. att deponera en del av hyran för september månad med angivande av påstått buller. Från och med hyran för oktober 2011 och ytterligare sex månadshyror framåt i tiden deponerades ett belopp som motsvarade 44 procent av hyran med angivande av såväl buller- som luktproblem. Detta skedde trots att även miljöförvaltningens handläggning av klagomålen om lukt avslutades genom att ärendet skrevs av utan vidare åtgärder den 27 januari 2012. Till det kommer att Akelius den 6 februari 2012 skriftligen uppmanade A-P.P. och P.C. att fortsättningsvis betala full hyra samt att erlägga redan deponerad del av hyran till bolaget vid äventyr av att de annars riskerade att hyresrätten skulle förverkas. A-P.P. och P.C. valde dock att deponera en del av hyran för ytterligare två månader men avbröt därefter för att de tyckte att kostnaden för pantförskrivning blev för hög.

Redan genom att inleda deponering av hyra avseende buller trots att miljöförvaltningen hade skrivit av deras klagomål i den delen har A-P.P. och P.C., enligt tingsrättens uppfattning, visat prov på bristande respekt för hyresvärdens rätt till kontraktsenlig ersättning i form av hyra. De fortsatte sedan att deponera en så stor del av hyran som 44 procent under lång tid. Särskilt anmärkningsvärt är detta när det gäller hyrorna för mars och april 2012. När dessa förföll till betalning hade miljöförvaltningen även skrivit av ärendet rörande påstådda luktproblem och Akelius hade påtalat för A-P.P. och P.C. att de riskerade att förlora hyresrätten om de inte fullgjorde sin skyldighet att betala hyra.

Enligt 12 kap. 21 § jordabalken har en hyresgäst som anser att han eller hon har rätt till exempelvis nedsättning av hyran rätt att dra av beloppet från hyran genom att istället deponera det hos länsstyrelsen. A-P.P. och P.C. har under åtta månaders tid deponerat en del av hyran. Under de sju sista månaderna motsvarade det deponerade beloppet ca 44 procent av hyresbeloppet. Av kommentarer till hyreslagen framgår att rätten att deponera inte är ovillkorlig utan att hyresgästen har ett ansvar för att inte missbruka den och deponera pengar utan skäl för det (se Holmqvist och Thomsson, Kommentar till hyreslagen, och Beckman m.fl. , Kommentar till jordabalken). Hyresgästens skäl för att deponera kan inte enbart ses ur hans eller hennes eget perspektiv utan de måste i någon mening framstå som objektivt godtagbara.

Tingsrättens bedömning av A-P.P:s och P.C:s agerande är att det är uppenbart att de har valt att deponera hyra för att visa sitt missnöje med hyresvärdens hantering av deras klagomål. Genom sitt handlande uttrycker de också att de inte tyckte att miljöförvaltningens och andra myndigheters handläggning var tillräcklig för att tillgodose deras önskemål. Den fortsatta deponeringen kan inte uppfattas på annat sätt än som en obefogad påtryckning mot hyresvärden som i sig saknade grund.

Sammantaget anser tingsrätten att dessa omständigheter tillsammans med den stora andel av hyran som deponerades under en förhållandevis lång tid visar att A-P.P. och P.C. deponerat i strid mot bestämmelserna i 12 kap. 21 § jordabalken. De har härigenom åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäster på ett så allvarligt sätt att det finns grund för att förklara nyttjanderätten till lägenheten förverkad. (Jämför här med hyreslagens bestämmelse om förlängning av hyresavtal i 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken och rättsfallen RH 2004:47 och RBD 8:84).

Den återstående frågan är om de formella förutsättningarna för ett förverkande är uppfyllda. I 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken anges att hyresrätten är förverkad om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen. Bestämmelsen kompletteras med ett krav i 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken om att hyresgästen ska få information om möjligheten att återvinna hyresrätten genom att inom tre veckor antingen betala hyran eller deponera den hos länsstyrelsen. Meddelande om uppsägningen ska också skickas till socialnämnden. Syftet med denna reglering är att ge hyresgästen ytterligare en möjlighet att antingen själv eller med hjälp av socialnämnden betala en hyresskuld och på så sätt undvika att förlora sin bostad. Det är i första hand hyresgäster som tillfälligt eller mer varaktigt saknar betalningsförmåga som bestämmelsen är avsedd att skydda. Samma synsätt ligger till grund för skyldigheten att underrätta socialnämnden vid försummad hyresbetalning.

När det gäller tvisten mellan Akelius å ena sidan och A-P.P. och P.C. å den andra skiljer sig omständigheterna påtagligt från de som ligger till grund för de nyss nämnda skyddsbestämmelserna. A-P.P. och P.C. har betalat hyra i rätt tid genom att dels betala direkt till Akelius, dels sätta ned resterande del av hyran hos länsstyrelsen. Det är helt i överensstämmelse med de sätt att betala hyra som anges i 12 kap. 20-21 §§ jämfört med 44 § första stycket jordabalken. Då det tidigare inte har förelegat något dröjsmål med betalningen av hyran har det inte heller funnits några förutsättningar för att kunna återvinna hyresrätten. Det har därför varken funnits anledning att skicka information om detta eller en underrättelse till socialnämnden med anledning av försummad hyresbetalning.

En konsekvens av tingsrättens ställningstaganden är att A-P.P. och P.C. nu får anses vara i dröjsmål med betalningen av hyran eftersom de saknade rätt att deponera. Det föreligger därför grund för förverkande enligt bestämmelsen 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken. Med denna dom följer emellertid att Akelius äger rätt att lyfta de deponerade medlen och därmed kompenseras fullt ut för de obetalda hyrorna avseende perioden september 2011 till april 2012. Det finns med andra ord inte längre någon utestående hyresskuld och bestämmelserna om återvinning av hyresrätten får därigenom anses ha spelat ut sin roll. Den omständigheten att formaliakraven i 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken inte uppfyllts utgör därför inte hinder för att skilja A-P.P. och P.C. från lägenheten. Tingsrätten anser därför sammanfattningsvis att förutsättningarna för att förklara hyresrätten förverkad och förplikta hyresgästerna att genast avflytta är uppfyllda.

Slutligen uttalade sig tingsrätten om rättegångskostnader.

Hovrätten över Skåne och Blekinge

Sedan A-P.P. och P.C. överklagat tingsrättens dom, beslutade hovrätten den 10 mars 2015 att meddela prövningstillstånd för frågorna om avhysning och rättegångskostnad. Beträffande målet i övrigt meddelade hovrätten inte prövningstillstånd utan förklarade att tingsrättens dom stod fast i dessa delar.

A-P.P. och P.C. yrkade, i de delar som var föremål för hovrättens prövning, att hovrätten skulle ogilla Akelius avhysningsyrkande och förplikta Akelius att ersätta A-P.P. och P.C. för samtliga rättegångskostnader i målet.

Akelius motsatte sig ändring och yrkade ersättning för rättegångskostnad i hovrätten.

Hovrätten förelade parterna att slutföra talan och angav att målet kunde komma att avgöras utan huvudförhandling. A-P.P. och P.C. begärde därvid huvudförhandling.

Hovrätten (hovrättslagmannen Cecilia Gilljam, hovrättsråden Bob Nilsson Hjorth, referent, och Lars Henriksson samt hovrättsassessorn Sara Vinnefors) anförde i dom den 11 september 2015 bl.a. följande.

DOMSKÄL

Kan missbruk av depositionsrätten medföra förverkande?

Akelius har sammanfattningsvis gjort gällande att A-P.P. och P.C. missbrukat depositionsrätten eftersom de har deponerat en del av ett antal hyror, trots att grund har saknats för detta och trots att de har uppmanats att vidta rättelse. En första förutsättning för att Akelius yrkande om avhysning ska kunna bifallas är därför att missbruk av den depositionsrätt som följer av 12 kap. 21 § jordabalken kan medföra att hyresrätten är förverkad.

Det finns i 12 kap. 20 § jordabalken bestämmelser om hur hyresgästen ska göra för att till hyresvärden betala hyran på ett korrekt sätt. Bestämmelser om deposition finns i den därpå följande paragrafen, 12 kap. 21 § jordabalken. Deposition är att anse som giltig betalning i förverkande- och betalningshänseende, om betalning skett i rätt tid (Holmqvist-Thomsson, Hyreslagen En kommentar, 11 uppl., s. 210). I paragrafens tredje stycke anges att hyresvärden inte får göra gällande att hyresrätten har blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte har betalats till värden, om hyresgästen har deponerat hyran hos länsstyrelsen.

De nu återgivna bestämmelserna om deposition infördes år 1940. Bakgrunden till att förslaget lades fram var att hyresgästen visserligen hade möjlighet att göra avdrag på hyran om denne ansåg sig ha rätt till nedsättning av hyran. Men hyresgästen riskerade i den situationen att hyresrätten skulle förklaras förverkad, om denne i en rättegång ansågs ha saknat fog för att göra avdrag. Denna risk menade man ofta nog kunde minska benägenheten att göra avdrag även när fog för detta förelåg. (Se NJA II 1939 s. 525.)

Det nu sagda talar för att en deposition som gjorts i rätt tid aldrig bör kunna leda till att hyresrätten är förverkad. Trots detta anges i Holmqvist-Thomsson (s. 209 f.) att hyresrätten kan förverkas, om hyresgästen missbrukar sin depositionsrätt. De tillägger, under hänvisning till RBD 8:1984 , att resultatet även kan bli att hyresgästen förlorar sin förlängningsrätt (besittningsskydd). I Beckman m.fl., Jordabalken, anges i stället under 21 § att missbruk av depositionsrätten kan leda till att hyresgästen förlorar sin lägenhet. Samma mer neutrala uttryckssätt finns i Larsson m.fl., Bostadshyresavtal i praktiken, 4 uppl, s. 130).

I äldre litteratur finns stöd för att förverkande kan ske vid missbruk av depositionsrätten. I Walin, Gösta, Allmänna hyreslagen m.m., 1949, s. 103, angavs:

Som redan antytts är hyresgästen inte berättigad att, med den verkan som sägs i tredje stycket, nedsätta större del av hyran hos överexekutor än den del han anser sig berättigad att avdraga . Nedsätter han större belopp än nu sagts i stället för att betala överskjutande del kontant, blir stadgandet i 32 § 1 om förverkande av hyresrätten tillämpligt. Skulle hyresgästen, under uppgift att han anser sig berättigad till avdrag, nedsätta så stort belopp, att det enligt vad sedermera visar sig är tydligt att han ej var i god tro, lärer han likaledes löpa risk att hyresrätten enligt nämnda stadgande förklaras förverkad. Paragrafen får sålunda icke utnyttjas för att trakassera hyresvärden.

Även Gösta Järtelius och Fritjof Lejman angav, med resonemang som företer stora likheter med Walins, att hyresrätten kan bli förverkad, om depositionsrätten används som påtryckningsmedel eller trakasserier gentemot hyresvärden ( Järtelius , Gösta, Hyreslagstiftningen, 1968, s. 48 och Lejman, Fritjof, Den nya hyresrätten, 1976, s. 275). Däremot förde Berg m.fl. i Hyresrätt, 1973, mer allmänna resonemang i frågan utan att ge uttryckligt stöd för att förverkande kan ske (s. 47).

Bertil Bengtsson angav i Nyttjanderätt till fast egendom, 2 uppl., 1976, s. 92, efter att ha utvecklat saken att en hyresgäst som missbrukar depositionsrätten riskerar ”att förverka hyresrätten eller i vart fall mista besittningsskyddet på grund av misskötsamhet” (se även Bengtsson, Bertil, Hävningsrätt och uppsägningsrätt vid kontraktsbrott, 1967, s. 509). I senare upplagor (se t.ex. Bengtsson m.fl. , Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., 2013, s. 198) har resonemangen i frågan kortats ned avsevärt. Där anges att depositionen inte får samma verkan som annars om hyresgästen satt ned hyran mot bättre vetande; han anses då ha brustit i sin hyresbetalning. Därefter görs en hänvisning till RBD 8:1984. Detta rättsfall handlar emellertid inte om förverkande utan om en förlängningstvist vid hyresnämnd där hyresvärden gjorde gällande att hyresgästen genom missbruk av depositionsrätten hade åsidosatt sina förpliktelser på sådant sätt att hyresavtalet, enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken, skäligen inte borde förlängas (se mer om detta nedan).

Det kan således konstateras att det i viss litteratur finns stöd för att förverkande kan ske i den nu aktuella situationen samt att de resonemang som då förs i frågan i allt väsentligt är de som Walin förde redan i slutet av 1940-talet. Däremot kan det inte sägas att enighet har funnits eller finns i doktrin. Det gäller i synnerhet på senare år.

I ett avgörande förefaller Bostadsdomstolen ha kommit till slutsatsen att missbruk av depositionsrätten kan leda till att hyresrätten är förverkad, RBD 19:1994, även om utgången inte blev att hyresrätten ansågs förverkad. Därutöver finns det inte något refererat avgörande från Högsta domstolen eller hovrätterna där förverkandebestämmelserna ansetts tillämpliga i den nu aktuella situationen.

Bestämmelser om förverkande finns i 12 kap. 42 § jordabalken. Under nio punkter anges de s.k. förverkandegrunderna. Den första punkten är den enda som avser förverkande i förhållande till betalning av hyran för en bostadslägenhet. Hyresrätten är förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen. Jämförd med bestämmelserna i 12 kap. 21 § jordabalken kan därmed enligt ordalydelsen förverkande inte ske på grund av en deposition som skett i rätt tid.

De nio punkterna om förverkande reglerar specifika situationer. Någon mer generell bestämmelse eller generalklausul finns inte. De formaliakrav som finns beträffande underrättelser, anmaningar o.d. som ska skickas i vissa situationer har i rättspraxis också strikt upprätthållits.

Utformningen av bestämmelserna om återvinning i 12 kap. 44 § jordabalken talar emot att förverkandebestämmelserna kan vara tillämpliga i depositionsfallen. De bestämmelser som tingsrätten tagit upp om underrättelse till hyresgästen tar sin utgångspunkt i att hyresbetalning inte har skett genom betalning till värden enligt 12 kap. 20 § jordabalken eller genom deposition enligt den därpå följande paragrafen. I den situationen ska hyresgästen delges en underrättelse om möjligheten att inom viss tid betala hyran. Betalning kan då ske till värden eller genom deposition.

Det finns inte något undantag i 12 kap. 44 § jordabalken från bestämmelsen att hyresgästen har rätt till återvinning så länge denne inte har delgetts en underrättelse om möjligheten att återvinna hyresrätten. En tillämpning av förverkandebestämmelserna som innebär att hyresgästen på grund av bristande hyresbetalning kan få sin hyresrätt förverkad utan att ha delgetts en sådan underrättelse saknar således stöd i lag. Det skulle också leda till att hyresgästen hamnade i ett sämre läge vid missbruk av depositionsrätten än om denne, för att trakassera, i stället lät bli att betala hyran. I ett fall där hyresgästen redan har deponerat hyran skulle å andra sidan en sådan underrättelse bli en uppmaning till hyresgästen att betala hyran till värden eller att deponera igen. En sådan ordning framstår inte som rimlig.

När det gäller bestämmelsen om underrättelse till hyresgästen som förutsättning för förverkande bör nämnas att den infördes år 1974. Innan dess gällde endast att hyresgästen inte förlorade sin hyresrätt, om denne betalade hyran inom tolv vardagar från det att hyresgästen hade blivit uppsagd på grund av dröjsmål med betalning av hyran. Någon skyldighet för hyresvärden att underrätta hyresgästen om möjligheten att återvinna hyresrätten fanns emellertid inte. Bertil Bengtsson förefaller i äldre litteratur ha grundat sina resonemang, om att förverkande i depositionsfallen kan ske, på en tolkning motsatsvis av inledningen till första stycket i 12 kap. 21 § jordabalken, dvs. ”Anser hyresgästen…” . Övriga författare som ansett att förverkande kan ske har inte lämnat någon motivering till varför man ansett att detta kan bli följden.

Den tidigare utformningen av bestämmelserna kan ha bidragit till att man i litteraturen såg denna möjlighet till förverkande. Tanken att hyran inte skulle anses betald om en hyresgäst mot bättre vetande deponerade den är i vart fall inte helt oförenlig med den dåvarande regleringen beträffande återvinning, dvs. att hyresgästen när han eller hon hade blivit uppsagd på helt eget initiativ kunde välja att betala till värden inom tolv dagar och därmed undvika att förlora sin hyresrätt. I förbigående kan dock påminnas om att förverkande vid missbruk av depositionsrätten redan då stred mot ordalydelsen i den dåvarande motsvarigheten till 12 kap. 21 § tredje stycket jordabalken, alltså att hyresvärden inte kan hävda att hyresgästens hyresrätt är förverkad på grund av en deposition som har gjorts i enlighet med bestämmelserna om detta.

En fråga i sammanhanget är om hyresvärden skulle sakna skydd mot missbruk av depositionsrätten, om man kommer till slutsatsen att förverkandebestämmelserna inte är tillämpliga i en sådan situation. Så är det inte. Vid deposition ska hyresgästen ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet, 12 kap. 21 § andra stycket jordabalken. Avsikten med denna bestämmelse, som infördes samtidigt som de andra bestämmelserna om deposition, var att förhindra missbruk från hyresgästens sida av depositionsrätten (NJA II 1939 s. 527).

Vidare kan hyresvärden - om hyresgästen missbrukar depositionsrätten - säga upp hyresavtalet med iakttagande av uppsägningstid och vid hyresnämnd göra gällande att hyresgästen, enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken, har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Att så kan ske torde vara väl etablerat (se t.ex. tidigare nämnda RBD 8:1984, RH 2004:47 och Holmqvist-Thomsson, s. 474 f. med där angivna avgöranden).

Sammanfattningsvis kan konstateras att varken lag eller förarbeten ger stöd för att missbruk av depositionsrätten kan medföra att hyresrätten är förverkad. Inte heller finns det någon utvecklad rättspraxis som stöder detta. De uttalanden som finns i litteraturen får sägas vila på oklar grund. Hovrättens slutsats är därför att missbruk av depositionsrätten inte kan medföra att hyresrätten är förverkad. Redan av detta skäl kan Akelius inte få framgång med sitt avhysningsyrkande.

Behovet av huvudförhandling och bevisning

A-P.P. och P.C. har, som tidigare nämnts, begärt att huvudförhandling ska hållas i målet. Den prövning av huvudsaken som hovrätten har gjort har gällt en rent rättslig fråga. Det får därför anses uppenbart att det inte behövs någon huvudförhandling. Inte heller finns det skäl för hovrätten att ta del av den bevisning som åberopats eller bedöma om viss ny bevisning bör tillåtas.

Rättegångskostnader

Utgången i huvudsaken medför att Akelius får anses som vinnande till två tredjedelar vid tingsrätten. Bolaget har därför rätt till ersättning för rättegångskostnad med en tredjedel av den där begärda ersättningen, vilken vitsordades av A-P.P. och P.C.

I hovrätten är A-P.P. och P.C. att anse som vinnande. De har haft tillfälle att framställa ett preciserat anspråk beträffande rättegångskostnad här, men de har inte gjort det.

DOMSLUT

Hovrätten ändrar tingsrättens domslut i huvudsaken på så sätt att hovrätten ogillar Akelius yrkande om förpliktande för P.C. och A-P.P. att vid äventyr av avhysning avflytta från lägenheten (p. 2 i tingsrättens domslut).

Hovrätten ändrar tingsrättens domslut i fråga om rättegångskostnad (p. 4 i tingsrättens domslut) på så sätt att hovrätten bestämmer det belopp som A-P.P. och P.C. solidariskt ska ersätta Akelius med för rättegångskostnad till 41 792 kr jämte ränta i enlighet med vad tingsrätten bestämt.

Hovrättens dom meddelad: den 11 september 2015.

Mål nr: T 137-15.

Lagrum:12 kap. 21, 42 och 44 §§ jordabalken.

Rättsfall: RBD 8:1984; RBD 19:1994; RH 2004:47.

Litteratur: NJA II 1939 s. 525 och 527; Holmqvist-Thomsson, Hyreslagen En kommentar, 11 uppl., s. 209 f. och 474 f; Beckman m.fl., Jordabalken; Larsson m.fl., Bostadshyresavtal i praktiken, 4 uppl , s. 130; Walin, Gösta, Allmänna hyreslagen m.m., 1949, s. 103; Järtelius , Gösta, Hyreslagstiftningen, 1968, s. 48; Lejman, Fritjof, Den nya hyresrätten, 1976, s. 275; Berg m.fl., Hyresrätt, 1973, s. 47; Bengtsson, Bertil, Nyttjanderätt till fast egendom, 2 uppl., 1976, s. 92; Bengtsson, Bertil, Hävningsrätt och uppsägningsrätt vid kontraktsbrott, 1967, s. 509; Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., 2013, s. 198.

Metadata

Domstol
Hovrättenöver Skåne och Blekinge
Avgörandedatum
2015-09-11
Målnummer
T137-15
Lagrum
12 kap. 21 §, 42 § och 44 § jordabalken (1970:994)
Rättsfall
RH 2004:47
Litteratur
NJA II 1939 s. 525 och 527
Holmqvist-Thomsson, Hyreslagen En kommentar, 11 uppl., s. 209 f. och 474 f
Beckman m.fl., Jordabalken
Larsson m.fl., Bostadshyresavtal i praktiken, 4
Sökord
Avhysning
Förverkande
Deposition
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation