RH 2012:16

Hyresnämnden i Göteborg

I.B., U.B., L.S. och E.E. (hyresgästerna) yrkade vid hyresnämnden att A:s Bygg i Aplared AB (bolaget) skulle förpliktas att betala tillbaka för mycket uppburen hyra till I.B. med 4 066 kr, till U.B. med 78 562 kr, till L.B. med 4 940 kr och till E.E. med 42 213 kr. På beloppen yrkades också ränta på visst sätt.

Bolaget vitsordade i och för sig att hyresgästerna utöver de framförhandlade hyrorna betalat de återkrävda beloppen men bestred samtliga yrkanden om återbetalningsskyldighet.

Parterna var överens om hur räntan skulle beräknas.

Hyresnämnden (hyresråden Lars-Åke Ström och Åse Sundström) anförde i beslut den 14 januari 2011 bl.a. följande.

BAKGRUND

Bolaget ägde fram till den 15 januari 2007 fastigheten Kv. Mästaren 3 med adress Klumbergsvägen 6 i Varberg på vilken fastighet bolaget hade låtit uppföra en hyresfastighet för bostäder.

Den 15 januari 1985 träffade bolaget och Hallands Fastighetsägarförening å ena, och Hyresgästföreningen i Västra Sverige, å andra sidan avtal om förhandlingsordning beträffande bostadslägenheterna i fastigheten.

År 1997 sade bolaget upp sitt medlemskap i Hallands Fastighetsägarförening. År 2001 beslutade Hyresgästföreningen i Västra Sverige att gå upp i centralorganisationen Hyresgästernas Riksförbund. Hyresgästföreningens i Västra Sverige samtliga tillgångar och skulder samt rättigheter och skyldigheter överfördes till centralorganisationen. Hyresgästföreningen i Västra Sverige avregistrerades och Hyresgästföreningen Region Västra Sverige bildades.

I december 2006 sålde bolaget fastigheten Kv. Mästaren 3 till W.S. med tillträde den 15 januari 2007. I köpekontraktet garanterade bolaget att förhandlingsordning inte gällde för fastigheten.

Den 29 september 2008 skickade W.S. ut hyresavier till hyresgästerna med nya hyresnivåer från och med den 1 januari 2009. Ett antal hyresgäster gjorde i anslutning till utskicket gällande att det fanns en förhandlingsordning för fastigheten och kontaktade hyresgästföreningen. Hyresgästföreningen Region Västra Sverige underrättade W.S. om att det fanns en förhandlingsordning för fastigheten med föreningen som part, att den senaste förhandlingen avseende hyrorna i fastigheten genomfördes i december 1995 med verkan från den 1 januari 1996 och att återbetalningsskyldighet förelåg för hyreshöjningar utöver vad man kom överens om i december 1995.

I en ansökan till hyresnämnden den 5 maj 2009 yrkade Hyresgästföreningen Region Västra Sverige på uppdrag av hyresgästerna att W.S. skulle betala tillbaka inte bara vad han själv som ägare av fastigheten utan också vad den föregående ägaren av bolaget tagit ut för mycket i hyra sedan överenskommelsen i december 1995 jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för ”överhyrans” mottagande enligt 23 § hyresförhandlingslagen (1978:304). Yrkandet om att W.S. ska betala tillbaka hyra för tiden innan han blev ägare till fastigheten har därefter återtagits.

PARTERNAS TALAN

Hyresgästerna åberopar som grund för sin talan följande.

För fastigheten Kv. Mästaren 3 finns sedan den 12 januari 1985 en gällande förhandlingsordning. Enligt punkten 9 i förhandlingsordningen gäller förhandlingsordningen för ett år i taget till dess den har blivit uppsagd. Enligt 12 § hyresförhandlingslagen ska en uppsägning vara skriftlig och delges motparten. Detta framgår även av punkten 9 i förhandlingsordningen. Eftersom någon sådan skriftlig uppsägning inte har gjorts är 1985 års förhandlingsordning alltjämt gällande.

Enligt 23 § hyresförhandlingslagen är avtal som hyresvärden träffar med hyresgästerna i fråga som avses i 5 § första stycket samma lag (höjning av hyran för en lägenhet) utan att förhandla med hyresgästföreningen ogiltiga och hyresvärden är därmed skyldig att återbetala vad denne uppburit för mycket jämte ränta.

Den senast träffade förhandlingsöverenskommelsen för fastigheten Kv. Mästaren 3 är från den 18 december 1995 med verkan från den 1 januari 1996. Efter detta datum har inte hyresvärden påkallat någon förhandling med hyresgästföreningen i syfte att höja någon hyra. Avtal om hyreshöjning efter januari 1996 är ogiltiga och bolaget är därför återbetalningsskyldigt för vad som erhållits utöver framförhandlad hyra jämte ränta.

Till närmare utveckling av sin talan anför hyresgästerna i huvudsak följande.

Vid den senaste hyresförhandlingen bestämdes hyran för de aktuella lägenheterna i I.B:s fall till 3 858 kr per månad, i U.B:s fall till 3 858 kr per månad, i L.S:s fall till 3 376 kr per månad och i E.E:s fall till 3 376 kr per månad.

De har alla betalat alltför hög hyra i förhållande till den med hyresgästföreningen framförhandlade hyran. Av hyresavtalen framgår att inflyttningshyran för I.B. (den 1 december 2006) var 5 891 kr per månad, för U.B. (den 1 augusti 2002) 4 850 kr per månad, för L.S. (den 1 september 2006) 4 204 kr per månad och för E.E. (den 1 november 2003) 4 005 kr per månad.

För I.B. har hyran varit oförändrad sedan inflyttningen medan den för U.B. har höjts från 4 850 kr till 5 008 kr den 1 januari 2003, till 5 107 kr 50 öre den 1 januari 2004, till 5 209 kr 75 öre den 1 januari 2005, och till dagens aktuella hyra på 6 057 kr från den 1 januari 2006 samt för L.S. från 4 204 kr till 5 004 kr den 1 januari 2007 och för E.E. från 4 005 kr till 4 085 kr den 1 april 2004, till 4 166 kr den 1 april 2005, till 4 966 kr den 1 oktober 2005 och till 5 004 kr den 1 april 2006.

Den omorganisation som hyresgäströrelsen genomförde den 1 januari 2002 har inte påverkat tidigare tecknade förhandlingsordningars giltighet. Den nu aktuella förhandlingsordningen har således inte upphört att gälla till följd av omorganisationen. Att en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen ska vara skriftlig och ange de avtalsslutande parterna innebär inget hinder mot detta.

Bolaget anför följande grunder för sitt bestridande.

Hyresgästföreningen i Västra Sverige har upphört som juridisk person. Den nu aktuella förhandlingsordningen som träffades den 15 januari 1985 mellan bolaget och Hallands Fastighetsförening å ena, och Hyresgästföreningen i Västra Sverige, å andra sidan beträffande bostadslägenheterna i fastigheten har därmed fallit.

Under alla omständigheter har förhandlingsordningen upphört att gälla genom konkludent handlande.

Om hyresnämnden finner att bolaget är återbetalningsskyldigt ska återbetalning inte ske med mer än vad som kan anses överstiga skälig hyra för respektive lägenhet.

U.B:s, L.S:s och E.E:s krav på återbetalning är för övrigt preskriberade enligt 12 kap. 61 § jordabalken som föreskriver att fordringsanspråk på grund av ett visst hyresförhållande ska väckas inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten. De hyresjusteringar som gjorts i de ursprungliga hyresavtalen med U.B., L.S. och E.E. innebär enligt 7 kap. 8 § jordabalken att en ny upplåtelse av hyresrätt har uppkommit i samband med att fastigheten överläts till W.S. den 15 januari 2007. U.B:s, L.S:s och E.E:s krav på återbetalning kom in till hyresnämnden den 23 november 2009 respektive den 27 april 2010, det vill säga mer än två år efter överlåtelsen till W.S.

I vart fall är U.B:s och E.E:s krav på återbetalning såvitt deras krav avser tiden före den 1 oktober 2005 preskriberade på grund av att det tidigare hyresförhållandet då upphörde och ett nytt hyresförhållande uppstod i och med att deras lägenheter hade tillförts inglasade balkonger på 8,5 kvm mot en hyreshöjning om 800 kr per månad.

Till närmare utveckling av sin talan anför bolaget i huvudsak följande.

Hyresgästföreningen i Västra Sverige har upphört som juridisk person. Av allmänna obligationsrättsliga principer om partsbyte följer att hyresvärdsidan inte utan eget samtycke kan bli bunden av något avtal med en ny part på hyresgästsidan. Något meddelande om partsbyte på hyresgästsidan har inte heller skickats till bolaget. Om Hyresgästföreningen Region Västra Sverige har skickat meddelande till andra fastighetsägare känner bolaget inte till och oavsett om några sådana meddelanden har skickats kan inte något giltigt avtal om förhandlingsordning uppkomma enbart genom ett sådant meddelande på grund av formföreskrifterna i 6 § hyresförhandlingslagen (jfr SvJT 1999 s. 748 f.).

Att en förhandlingsordning följer fastigheten enligt 8 § hyresförhandlingslagen saknar betydelse i sammanhanget eftersom den bara avser fallet när en fastighet byter ägare. För partsändringar på hyresgästsidan finns inte någon motsvarande undantagsregel. Slutsatsen är således att den omorganisation som skett hos hyresgästföreningarna den 1 januari 2002 har medfört att förhandlingsordningen inte längre gäller mellan parterna eftersom det i hyresförhandlingslagen saknas en uttrycklig undantagsregel från den allmänna obligationsrättsliga principen om att ett partsbyte kräver samtycke.

I vart fall har förhandlingsordningen upphört att gälla genom konkludent handlande, det vill säga att parterna på grund av en rad omständigheter - såsom bolagets uppsägning av sitt medlemskap i Hallands Fastighetsägarförening, hyresgästföreningens underlåtenhet att efter 1996 meddela sig med bolaget, att ingen ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen har debiterats bolaget efter utträdet i fastighetsägarföreningen, att Hyresgästföreningen i Västra Sverige upphört att existera som en självständig juridisk person, att något meddelande om partsbyte inte skett och att något godkännande av partsbyte inte heller lämnats - får anses ha varit överens om att förhandlingsordningen inte längre ska gälla och att någon uppsägning enligt 12 § hyresförhandlingslagen därför inte har behövts.

Hyresgästernas yrkande avser en återbetalning av hyra utan hänsyn till vad som kan anses vara en skälig hyra med hänsyn till lägenheternas standard eller på vilket sätt hyresvärden kan ha misstagit sig om förekomsten av en förhandlingsordning. Om detta anses vara gällande rätt ska i vart fall motsvarande strikta tolkning gälla ömsesidigt eftersom de ekonomiska konsekvenserna för hyresvärden är betydande och den återbetalning som hyresgästerna begär i stora delar är att likställa med obehörig vinst. Återbetalning ska i vart fall inte ske med mer än vad som kan anses överstiga skälig hyra för respektive lägenhet. Enligt förarbetena till 23 § hyresförhandlingslagen (prop. 1977/78:175 s. 123) är inte avsikten med bestämmelsen att hyresgästen ska kunna göra en obehörig vinst genom att återbetalningen sker med utgångspunkt i en hyra som var skälig lång tid tillbaka.

När bolaget överlät fastigheten till W.S. den 15 januari 2007 hade dessförinnan skett överenskommelse om ändring i de ursprungliga hyresavtalen med U.B., L.S. och E.E. på så vis att hyran justerats vid de tidpunkter som framgår av deras ansökan om återbetalning. Dessa ändringar innebär att en ny upplåtelse av hyresrätt uppstått i samband med att fastigheten överläts till W.S. enligt bestämmelserna i 7 kap. 8 § jordabalken. Härigenom uppstår ett nytt hyresförhållande i samband med att W.S. tillträder fastigheten. Fordringsanspråk på grund av visst hyresförhållande ska väckas inom två år från det hyresgästen lämnar lägenheten. Enär ett nytt hyresförhållande uppstod i vart fall senast den 15 januari 2007 när W.S. tillträdde fastigheten är talan mot bolaget preskriberad enligt 12 kap. 61 § jordabalken eftersom ansökan i aktuella ärenden anhängiggjorts först den 23 november 2009 (U.B. och L.S.) och den 27 april 2010 (E.E.).

U.B:s och E.E:s fordringsanspråk är även preskriberade såvitt anspråken avser tiden före den 1 oktober 2005. Bolaget har med U.B. och E.E. avtalat om att uppföra inglasade balkonger till lägenheterna mot en hyreshöjning om 800 kr per månad. Axelssons har den 1 oktober 2005 färdigställt dessa nya inglasade balkonger om cirka 8,5 kvm. Genom denna uppgörelse har U.B. och E.E. lämnat den gamla lägenheten utan balkong samma dag som den inglasade balkongen var färdigställd och har vid denna tidpunkt tillträtt den nya lägenheten med den inglasade balkongen. Eftersom hyresförhållandet avseende deras gamla lägenheter upphörde per den 30 september 2005 och U.B. och E.E. då lämnade sina lägenheter är de framställda fordringsanspråken från dessa båda som avser tiden före den 1 oktober 2005 preskriberade enligt 12 kap. 61 § jordabalken eftersom talan om återbetalning väckts först den 23 november 2009 respektive den 27 april 2010 (jfr NJA 2007 s. 303).

SKÄL

Lagtext

Enligt 5 § första stycket 1 hyresförhandlingslagen medför en förhandlingsordning skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran för en lägenhet.

Om en lägenhet omfattas av förhandlingsordning, är enligt 23 § samma lag avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i fråga om bl.a. höjning av hyran ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen inte har ägt rum. Hyresvärden är skyldig att betala tillbaka vad han eller hon har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen från dagen för beloppets mottagande.

Enligt den nu aktuella förhandlingsordningen innebär denna en skyldighet för hyresvärdsparten att påkalla förhandling om höjning av hyra.

Enligt 12 kap. 61 § jordabalken förlorar parterna i ett hyresförhållande sin rätt till talan om fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet, om talan inte väcks inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten.

Muntlig bevisning

På begäran av sökandena har vittnesförhör hållits med förhandlingschefen G.M. vid hyresgästföreningen. På begäran av bolaget har dess företrädare S.A. hörts under sanningsförsäkran.

G.M. har berättat i huvudsak följande. I samband med hyresgäströrelsens omorganisation tillskrevs samtliga fastighetsägare i regionen som hyresgäströrelsen hade avtal om förhandlingsordning med. I Västsverige rörde det sig om totalt cirka 2 000 fastighetsägare. Han utgår från att även bolaget tillskrevs. Något underlag om omfattningen av utskicket finns dock inte kvar i dag. Några särskilda rutiner för fortlöpande kontakter med de fastighetsägare som hyresgästföreningen har avtal med finns inte. Enligt den ordning som gäller åligger det hyresvärden att initiera förhandlingar med hyresgästföreningen om man avser att höja hyran. Initieras inte några sådana förhandlingar får man utgå från att några höjningar inte är aktuella.

S.A. har berättat i huvudsak följande. År 1994 sades via fastighetsägarföreningen samtliga förhandlingsordningar som bolaget hade i Borås upp. År 1997 sade bolaget upp sitt medlemskap i Hallands Fastighetsägarförening. Bolaget utgick då ifrån att även förhandlingsordningen för fastigheten Kv. Mästaren 3 upphörde med detta. Sedan 1997 har inte heller bolaget haft någon kontakt med hyresgästföreningen. Några krav på förhandlingsersättningen från hyresgästföreningen har inte heller mottagits. Bolaget har förhandlat enskilt med hyresgästerna och följt allmännyttans hyressättning. Hyreshöjningarna har legat på omkring två procent. År 2005 tillfördes lägenheterna balkonger på hyresgästernas begäran. Det har inte förekommit några klagomål från hyresgästernas sida på hyressättningen så länge bolaget har varit ägare till fastigheten.

Hyresnämnden gör följande bedömning.

Frågan om en giltig förhandlingsordning

När det gäller frågan om en giltig förhandlingsordning behandlar hyresnämnden först invändningen om att förhandlingsordningen har upphört på grund hyresgäströrelsens omorganisation och därefter invändningen om att förhandlingsordningen upphört genom konkludent handlande.

Betydelsen av hyresgäströrelsens omorganisation

Den 1 januari 2002 gick alla landets hyresgästföreningar och Hyresgästernas Riksförbund upp i en och samma juridiska person - Hyresgästföreningen - med samma organisationsnummer som Hyresgästernas Riksförbund. Det närmare genomförandet av omorganisationen, som i alla delar avsåg ideella föreningar, ägde rum enligt ett fusionsliknande förfarande. Medlemmarna i de överlåtande hyresgästföreningarna blev medlemmar i den nya Hyresgästföreningen, de överlåtande hyresgästföreningarna avregistrerades och upphörde därmed, och deras tillgångar och skulder övertogs av den nya Hyresgästföreningen. De överlåtande hyresgästföreningarna hade godkänt att de skulle gå upp i den nya Hyresgästföreningen på detta sätt och riksförbundet hade beslutat att ”ta emot” de överlåtande hyresgästföreningarna i en ny juridisk person. Vidare hade styrelse utsetts för den nya Hyresgästföreningen, nya stadgar hade antagits och ny organisation beslutats.

Detta väcker bl.a. frågan hur omorganisationen påverkar tidigare tecknade förhandlingsordningars giltighet. Dessa avtal är på hyresgästsidan tecknade med respektive hyresgästförening som part. Bolaget har gjort gällande att den nu aktuella förhandlingsordningen av den 15 januari 1985 mellan bolaget och Hallands Fastighetsägarförening å ena, och Hyresgästföreningen i Västra Sverige, å andra sidan har upphört i och med att Hyresgästföreningen i Västra Sverige den 1 januari 2002 upphört och uppgått i den nya Hyresgästföreningen och bolaget inte godkänt den nya Hyresgästföreningen som part i förhandlingsordningen.

När det gäller partsbyte och andra förändringar på hyresgästorganisationssidan kan till en början konstateras att särskilda regler saknas i lag. Inte heller i lagmotiv, doktrin eller rättspraxis har frågan om partsbyte och andra förändringar på hyresgästorganisationssidan diskuterats särskilt. Inte heller finns särskilda lagregler om fusion av ideella föreningar i allmänhet. Av allmänna obligationsrättsliga principer följer dock att gäldenärsbyte kräver positivt samtycke från berörda borgenärer. Principerna är dock inte utan undantag. Det praktiska behovet av att på ett enkelt sätt kunna genomföra ett samgående, den ringa reella förändring som ett samgående medför normalt för motparten samt motpartens allmänna möjligheter att skydda sig mot en sämre gäldenär kan nämnas som ett exempel på tillräckliga skäl för att i ömsesidiga avtalsförhållanden göra undantag från de allmänna obligationsrättsliga principerna om krav på positivt samtycke från berörda borgenärer (jfr lagen om ekonomiska föreningar och 1975 års aktiebolagslag). Enligt hyresnämndens mening kan samma skäl åberopas till stöd för att motsvarande gäldenärsbyte i ömsesidiga avtalsförhållanden bör vara möjligt också vid avtalsgrundande fusioner i ideella föreningar även utan ett uttryckligt lagstöd. Detta bör gälla i ett fall som det aktuella, där den övertagande föreningen, den nya Hyresgästföreningen, inrymmer motsvarande organisation och personal som de överlåtande hyresgästföreningarna och där det ur motpartens perspektiv inte är fråga om vare sig någon ändring eller försämring i sak.

En förhandlingsordning är ett avtal som innefattar skyldigheter att förhandla för båda parter. Även om hyresvärden kan ses som en borgenär med avseende på en överlåtande hyresgästförenings förhandlingsskyldighet, är hyresvärden därmed också gäldenär för sin egen förhandlingsskyldighet. Enligt hyresnämndens mening bör därför förhandlingsordningen som ett moment i en fusion på hyresgästsorganisationssidan utan hyresvärdens samtycke kunna överföras till den övertagande hyresgästföreningen. Att en förhandlingsordning enligt 6 § hyresförhandlingslagen ska vara skriftlig och ange de avtalsslutande parterna innebär inget hinder mot detta. Den nu aktuella förhandlingsordningen har således inte upphört i och med att Hyresgästföreningen i Västra Sverige den 1 januari 2002 upphörde och uppgick i den nya Hyresgästföreningen.

Betydelsen av konkludent handlande

Enligt 12 § hyresförhandlingslagen upphör en förhandlingsordning att gälla efter uppsägning. Uppsägningen ska vara skriftlig och ska delges motparten. Gäller förhandlingsordningen tills vidare, upphör den att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Gäller förhandlingsordningen för bestämd tid, ska uppsägningen ske senast tre månader före utgången av den bestämda tiden. Saknar förhandlingsordning som gäller för bestämd tid bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och sker inte uppsägning i rätt tid, anses förhandlingsordningen förlängd på ett år.

Enligt punkten 9 i den nu aktuella förhandlingsordningen gäller följande. Detta avtal gäller från och med den 1 december 1985 till och med den 31 december 1986. Har skriftlig uppsägning inte skett tre månader före avtalsperiodens utgång är avtalet förlängt på ett år i taget. Uppsägning som görs av någon av undertecknarna ska delges de båda andra.

Bestämmelserna i 12 § är tvingande till förmån för den part som blir uppsagd. Det innebär att parterna, om de är ense, kan anse en förhandlingsordning uppsagd, även om bestämmelserna i 12 § inte har iakttagits.

I ärendet är ostridigt att ingen av parterna har sagt upp förhandlingsordningen i enlighet med nu redovisade bestämmelser i hyresförhandlingslagen och förhandlingsordningen. Då så inte har skett och hyresgästföreningen inte går med på att förhandlingsordningen ändå ska anses uppsagd, gäller således förhandlingsordningen fortfarande. Vad bolaget anfört om att den skulle ha upphört genom konkludent handlande ändrar inte denna bedömning.

Frågan om återbetalning

När det gäller yrkandena om återbetalning behandlar hyresnämnden först invändningen om obehörig vinst. Därefter behandlas invändningarna om preskription.

Betydelsen av obehörig vinst

Enligt 23 § hyresförhandlingslagen är avtal som träffas med hyresgästerna utan att förhandla enligt förhandlingsordningen ogiltiga och hyresvärden är därmed skyldig att återbetala vad denne uppburit för mycket på grund av en sådan ogiltig överenskommelse jämte ränta. Senast förhandlade hyra med hyresgästföreningen är genomförd den 18 december 1995 med verkan från och med den 1 januari 1996. Hyran för de i ärendet aktuella lägenheterna bestämdes då i I.B:s fall till 3 858 kr i månaden, i U.B:s fall till 3 858 kr i månaden, i L.S:s fall till 3 376 kr i månaden och i E.E:s fall till 3 376 kr per månad. Efter detta datum har inte hyresvärden påkallat någon förhandling med hyresgästföreningen i syfte att höja någon hyra. Frågan är då om återbetalningsskyldigheten ska bestämmas med utgångspunkt från 1996 års hyror eller som bolaget gjort gällande med utgångspunkt från skälig hyra.

Frågan om omfattningen av återbetalningsskyldigheten enligt 23 § hyresförhandlingslagen diskuterades närmare i förarbetena (prop. 1977/78:175 s. 122 f.) mot bakgrund av att några remissinstanser ansåg att en generell ogiltighetsregel beträffande enskilda överenskommelser om hyreshöjning gick för långt och att det kunde vara befogat att göra vissa undantag. Regeringen ansåg dock att det från allmän hyresgästsynpunkt föreligger ett intresse att motverka avtal om hyreshöjningar som inte har föregåtts av förhandlingar enligt förhandlingsordningen. Enligt regeringen skulle det också vålla allvarliga gränsdragningsproblem om vissa avtal av detta slag skulle tillerkännas giltighet och andra inte. Mot bakgrund av dessa överväganden ansåg regeringen att sådana individuella avtal om hyreshöjning som innebär ett åsidosättande av den primära förhandlingsskyldigheten ska vara ogiltiga och föranleda återbetalningsskyldighet för hyresvärden. Riksdagen gjorde samma bedömning (bet. 1977/78:CU32).

Då varken bestämmelsens ordalydelse eller dess förarbeten ger utrymme för en sådan skälighetsbedömning som bolaget gjort gällande ska återbetalningsskyldigheten enligt hyresnämndens mening såsom sökandena yrkat bestämmas med utgångspunkt i 1996 års hyror.

Preskription

Enligt hyresnämndens mening har inte som bolaget gjort gällande hyresförhållandet upphört och ett nytt hyresförhållande uppkommit för U.B., L.S. och E.E. genom bolagets överlåtelse av fastigheten till W.S. den 15 januari 2007. Enligt hyresnämndens mening har inte heller hyresförhållandet upphört och ett nytt hyresförhållande uppkommit för U.B. och E.E. på grund av att deras lägenheter tillfördes balkonger den 1 oktober 2005. U.B:s, L.S:s och E.E:s anspråk på återbetalning är således inte preskriberade på någon av de grunder som bolaget åberopat.

Sammanfattning

Sökandenas yrkande om återbetalning ska således bifallas.

AVGÖRANDE

Hyresnämnden ålägger enligt 23 § första stycket hyresförhandlingslagen bolaget att till hyresgästerna betala tillbaka följande belopp som bolaget tagit emot för mycket i hyra: 42 213 kr till E.E. för tiden den 1 november 2003 - den 15 januari 2007, 4 066 kr till I.B. för tiden den 1 december 2006 - den 15 januari 2007, 78 562 kr till U.B. för tiden den 1 augusti 2002 - den 15 januari 2007 och 4 940 kr till L.S. för tiden den 1 september 2006 - den 15 januari 2007. På samtliga belopp ska också betalas ränta enligt i beslutet närmare angivet sätt.

Hovrätten

Bolaget överklagade beslutet och yrkade att hovrätten skulle befria bolaget från skyldighet att betala tillbaka hyra till hyresgästerna. I andra hand yrkades att återbetalningsskyldigheten i vart fall inte skulle överstiga skillnaden mellan vad som kan anses som skälig hyra och de belopp som betalats i hyra.

Hyresgästerna bestred ändring.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg, Måns Edling och Ulrika Stenbeck Gustavson, referent) anförde i beslut den 16 januari 2012 - såvitt är av intresse här - följande.

SKÄL

Utredningen

Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utöver den skriftliga bevisning som förekom vid hyresnämnden har hyresgästerna här åberopat bl.a. protokoll från möten i Hyresgästföreningen i Västra Sverige och ett informationsbrev daterat den 18 december 2001 angående organisationsförändringen. Bolaget har i hovrätten gett in ett rättsutlåtande av professor Jan Andersson avseende rättsverkan för enskild borgenär vid fusion av ideell förening. Hyresgästerna har till bemötande av detta gett in ett kompletterande rättsutlåtande av professor Mikael Möller.

Parterna har vidhållit och utvecklat vad de anfört vid hyresnämnden. De har därutöver lagt till bl.a. följande.

Bolaget: De skäl som hyresnämnden anfört för sin slutsats att medge undantag från den allmänna obligationsrättsliga principen om godkännande av partsbyte är inte tillräckliga för att undantag ska kunna ske. Detta gäller särskilt mot bakgrund av att fråga om partsbyte på fastighetsägarsidan är lagreglerad i 8 § hyresförhandlingslagen samt att analogislut skett från aktiebolagsrättsliga och föreningsrättsliga stadganden som numera har utmönstrats. När det gäller obehörig vinst och skälig hyra har hyresnämnden inte tagit ställning till bolagets invändning om att hyresgästföreningen för hyresgästernas räkning utfäst att återbetalning ska grundas på vad som kan anses vara skälig hyra. Bolaget vitsordar inte hyresgästernas påstående att hyrorna har sänkts efter förhandling med nuvarande fastighetsägare. Vidare bestrids det att en sänkning av hyror, som skett till följd av en enskild förhandling med en senare fastighetsägare, ger uttryck för vad som är skälig hyra.

Hyresgästerna: Hyresnämnden har korrekt kommit fram till att hyresgäströrelsens omorganisation den 1 januari 2002 inte medförde att förhandlingsordningen upphörde. Omorganisationen gick i allt väsentligt till på det sätt som hyresnämnden beskrivit i sitt beslut. Omorganisationen innebar inte någon förändring av själva förhandlingsorganisationen eller personalstyrkan. Som hyresnämnden konstaterat är det ur bolagets perspektiv inte fråga om någon ändring eller försämring i sak. I enlighet med vad Mikael Möller anfört i rättsutlåtandena bör en analogi göras med de regler om fusion som fanns i lagen om ekonomiska föreningar och medbestämmandelagen vid den relevanta tidpunkten, dvs. den 1 januari 2002. Angående obehörig vinst och oskälig hyra kan konstateras att den nuvarande fastighetsägaren har träffat en förhandlingsöverenskommelse innebärande att samtliga tvistiga hyror sänktes från och med den 1 mars 2011. Det finns inget avtal mellan parterna om att återbetalning ska grundas på vad som kan anses vara skälig hyra. Gällande rätt medger inte utrymme för någon skälighetsbedömning vid sådan återbetalningsskyldighet som nu är i fråga.

Hovrättens bedömning

Som framgår av hyresnämndens beslut har bolaget framfört flera grunder för sitt bestridande av hyresgästernas talan. Hovrätten börjar med att pröva bolagets invändning om att förhandlingsordningen, som på hyresgästsidan tecknats av Hyresgästföreningen i Västra Sverige, har fallit i och med att Hyresgästföreningen i Västra Sverige har upphört som juridisk person den 1 januari 2002.

Hur gick samgåendet till?

Hovrätten konstaterar inledningsvis att ingen tvekan råder om att de samgående hyresgästföreningarna är ideella föreningar.

När det gäller förfarandet vid samgåendet mellan landets hyresgästföreningar har hyresgästerna angett att omorganisationen i allt väsentligt gick till på det sätt som hyresnämnden beskrivit i sitt beslut. Där anges sammanfattningsvis följande. Alla landets hyresgästföreningar och Hyresgästernas Riksförbund gick den 1 januari 2002 upp i en och samma juridiska person - Hyresgästföreningen - med samma organisationsnummer som Hyresgästernas Riksförbund. Detta gjordes genom ett fusionsliknande förfarande av de ideella föreningarna. De överlåtande hyresgästföreningarna avregistrerades och upphörde därmed, och deras tillgångar och skulder övertogs av den nya Hyresgästföreningen.

De i hovrätten ingivna protokollen från möten i Hyresgästföreningen i Västra Sverige bekräftar att förfarandet gått till på det nu beskrivna sättet i den aktuella föreningen. Av protokollet från höstfullmäktige den 17 november 2001 framgår att föreningsfullmäktige beslutar att Hyresgästföreningen i Västra Sverige uppgår i Hyresgästföreningen (med visst organisationsnummer) den 1 januari 2002, att Hyresgästföreningens i Västra Sverige samtliga tillgångar och skulder samt rättigheter och skyldigheter överförs till Hyresgästföreningen samt att Hyresgästföreningen i Västra Sverige avregistreras.

Något om hyresförhandlingslagen (1978:304)

Enligt 6 § hyresförhandlingslagen ska ett avtal om förhandlingsordning upprättas skriftligen och dagtecknas. Det har framstått som självklart att parternas namn ska framgå. Brister i formen gör att avtalet ska behandlas som en nullitet vid tillämpningen av hyresförhandlingslagen. I fråga om ändringar eller tillägg till ett redan träffat avtal om förhandlingsordning gäller samma formkrav som beträffande det ursprungliga avtalet. (Se Bengt Billquist och Lars Olsson, Hyresförhandlingslagen, En kommentar, 2001, s. 73 f.) I praxis har formkraven upprätthållits på så sätt att brister i formkraven inte har ansetts kunna botas genom konkludent handlande eller liknande (se RBD 23:84 och RBD 1:80).

Enligt 8 § första stycket hyresförhandlingslagen gäller avtal om förhandlingsordning även för ny hyresvärd. I kommentaren till hyresförhandlingslagen (se stycket ovan) anges att bestämmelsen reglerar alla typer av fall när någon tagit över hyresvärdskapet och att de allmänna regler som finns om partssuccession inte torde gälla på grund av den specialreglering som skett i stycket (s. 77 i kommentaren). Någon reglering av vad som gäller vid förändringar av en organisation av hyresgäster eller fastighetsägare som är part i en förhandlingsordning förekommer däremot inte i lagen.

Har avtalet om förhandlingsordning överförts till Hyresgästföreningen?

Det är ostridigt i målet att det inte gjorts någon ändring i det skriftliga avtal om förhandlingsordning som tecknades 1985 mellan bolaget och Hallands Fastighetsägareförening på hyresvärdsidan och Hyresgästföreningen i Västra Sverige på hyresgästsidan. Frågan är då om avtalet ändå har överförts till Hyresgästföreningen genom det samgående som ägde rum mellan hyresgästföreningarna den 1 januari 2002. Som redovisats ovan skedde detta samgående genom ett fusionsliknande förfarande av de ideella föreningarna, där Hyresgästföreningen i Västra Sverige beslutade att överföra sina rättigheter och skyldigheter till Hyresgästföreningen.

Allmänna principer om upphörande av ideella föreningar och gäldenärsbyte

Det finns ingen generell lagstiftning om ideella föreningar i Sverige. I doktrinen har konstaterats att det i praktiken förekommer att benämningen fusion används när ideella föreningar går samman, men att fusion i egentlig mening inte kan användas vid sammanslagningar av ideella föreningar. Ideella föreningar kan i stället upphöra genom likvidation (se t.ex. Carl Hemström, Organisationernas rättsliga ställning, åttonde upplagan 2011, s. 140 f., Svante Johansson, Svensk associationsrätt i huvuddrag, tionde upplagan 2011, s. 326 f. och s. 349 samt Björn Lindquist, Sammanslagning av idrottsföreningar, Svensk Juristtidning 1999, s. 748 ff.).

Vid likvidation av en ideell förening ska tillgångarna säljas och skulderna betalas. Eventuell behållning används enligt stadgarna (Svante Johansson, a.a. s. 355). Ett alternativ till att föreningens borgenärer får betalt för sina fordringar är att de går med på utbyte av gäldenär (Carl Hemström, a.a. s. 141).

Den rättsliga utgångspunkten är alltså att en ideell förening inte kan fusioneras utan i stället kan upphöra genom likvidation. En likvidation medför ingen automatisk överföring av tillgångar och skulder. I detta fall är det fråga om ett avtal om förhandlingsordning, som innebär både rättigheter och skyldigheter för avtalsparterna. En övergång av avtalet till någon annan än den som ursprungligen ingått avtalet kräver därmed, i enlighet med allmänna obligationsrättsliga principer, samtycke från motparten - i detta fall bolaget.

Hyresgästerna har gjort gällande i målet att Hyresgästföreningen i Västra Sverige skickade ett informationsbrev om samgåendet till samtliga berörda fastighetsägare. G.M., som var förhandlingschef vid Hyresgästföreningen i Västra Sverige vid samgåendet, har uppgett att informationen skickades i lösbrev till de cirka 2 000 fastighetsägare som föreningen hade avtal om förhandlingsordning med, att han inte har kontroll på att något brev skickats just till bolaget men att han inte heller har någon anledning att tro att det inte skulle ha gjorts. Bolaget har bestritt att något meddelande om partsbyte har skickats till bolaget och dess ställföreträdare S.A. har vid förhöret med honom förnekat att han fått informationen.

Vid dessa förhållanden är det enligt hovrättens mening inte visat att bolaget har fått informationen om samgåendet. Det kan därför inte komma i fråga att anse att bolaget har lämnat samtycke till partsbytet genom att det fått information om samgåendet utan att invända mot detta. Såvitt framkommit i målet har inga förhandlingar eller andra kontakter ägt rum mellan bolaget och Hyresgästföreningen i Västra Sverige eller Hyresgästföreningen under perioden från 1995, då den senaste förhandlingsöverenskommelsen med bolaget som part träffades, till 2006 då bolaget sålde fastigheten. Under denna period har inte heller vare sig Hyresgästföreningen i Västra Sverige eller Hyresgästföreningen av bolaget begärt ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen för hyresgästorganisationens förhandlingsarbete. Bolaget kan därför inte heller anses ha godtagit partsbytet genom att förhandla med Hyresgästföreningen eller på annat liknande sätt.

Hovrätten kan därmed konstatera att enligt vad som generellt anses gälla för upphörande av ideella föreningar och enligt allmänna obligationsrättsliga principer skulle en överföring av förhandlingsordningen till Hyresgästföreningen fordra att bolaget godtagit partsbytet. I enlighet med vad som sagts i stycket ovan kan något sådant godkännande inte anses ha lämnats.

Analogi med lagen om ekonomiska föreningar och medbestämmandelagen?

Hyresgästerna har argumenterat för att något samtycke till partsbyte i vilket fall som helst inte har krävts för att förhandlingsordningen ska övergå till Hyresgästföreningen. Enligt hyresgästerna kan en analogi i detta fall göras med de regler om fusion som fanns i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar och i lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet vid den relevanta tidpunkten, dvs. den 1 januari 2002. De har i det sammanhanget framhållit att omorganisationen inte innebar någon förändring av själva förhandlingsorganisationen eller personalstyrkan och att det ur bolagets perspektiv inte varit fråga om någon ändring eller försämring i sak.

Vid tidpunkten för omorganisationen av hyresgäströrelsen gällde enligt 12 kap. 6 § lagen om ekonomiska föreningar följande vid fusion av ekonomiska föreningar. Ansökan om tillstånd att verkställa ett fusionsavtal skulle göras hos rätten, som därefter kallade den eller de överlåtande föreningarnas kända och okända borgenärer att anmäla eventuellt bestridande av fusionsansökan till rätten. Tillstånd till fusionen skulle meddelas om ansökningen inte bestritts eller om de borgenärer som bestred ansökan fick full betalning eller betryggande säkerhet för sina fordringar. Enligt paragrafens sista stycke gällde emellertid att en borgenär som samtidigt var gäldenär i samma rättsförhållande inte skulle tas upp i förteckningen över föreningens kända borgenärer eller kallas av rätten och inte heller hade rätt till betalning eller säkerhet enligt vad som nyss angetts. Grunden till bestämmelsen var att en sådan borgenär i de flesta fall ansågs ha möjlighet att skydda sig mot skadliga effekter av fusionen (se prop. 1986/7:7 s. 240).

Motsvarande undantagsbestämmelse beträffande borgenärsskyddet vid fusion hade tidigare funnits i dåvarande aktiebolagslagen (1975:1385). Bestämmelsen togs dock bort - utom för borgenärer som har rätt till lön eller annan ersättning med förmånsrätt enligt förmånsrättslagen (1970:979) - när aktiebolagslagen anpassades till EG:s bolagsrättsliga direktiv genom en lag som trädde i kraft den 1 januari 1995 (SFS 1994:802). I förarbetena (prop. 1993/94:196 s. 100) anfördes följande beträffande den aktuella bestämmelsen:

Direktivet innehåller emellertid inte något undantag av detta slag. Borgenärer har alltid rätt till betryggande säkerhet, om ett sådant skydd behövs med hänsyn till de fusionerande bolagens ekonomiska förhållanden och borgenärerna inte redan har sådan säkerhet. Den möjlighet att hålla inne sin prestation som en säljare eller annan avtalspart har kan inte anses som betryggande säkerhet och täcker inte t.ex. eventuella skadeståndsanspråk. Det undantag som nuvarande lagstiftning innehåller kan därför inte behållas.

I samband med att EG:s direktiv om gränsöverskridande fusioner genomfördes i svensk rätt gjordes en modernisering av fusionsreglerna också i lagen om ekonomiska föreningar (SFS 2008:3, som trädde i kraft den 15 februari 2008). Bestämmelserna om förfarandet vid fusioner mellan svenska ekonomiska föreningar anpassades till motsvarande bestämmelser i aktiebolagslagen. Detta innebar bl.a. att borgenärsskyddet vid fusion utvidgades på samma sätt som tidigare skett i aktiebolagslagen. Sedan dess undantas därmed endast borgenärer med rätt till lönegaranti från borgenärsskyddet vid fusion (se nuvarande bestämmelser i 12 kap. 14-16 §§ lagen om ekonomiska föreningar).

Frågan är då om det undantag beträffande borgenärsskyddet som vid tidpunkten för hyresgäströrelsens organisationsförändring gällde vid fusion i ekonomiska föreningar kan tillämpas analogivis i detta fall.

Till en början kan konstateras att det har ansetts att stor försiktighet bör iakttas i fråga om tillämpning på ideella föreningar av de grundsatser som gäller för ekonomiska föreningar och att motsatsslut därför i vissa fall i stället kan vara befogade (se NJA 1958 s. 438 och NJA 2008 s. 255 samt Hemström, a.a. s. 37). I rättsfallet NJA 2008 s. 255 kom Högsta domstolen fram till att tillämpningsområdet för lagen om kallelse på okända borgenärer inte skulle utsträckas till att medge en ideell förening rätt att ansöka om kallelse på okända borgenärer. I avgörandet framhålls bl.a. att möjligheten att utverka preklusion av en fordran innebär en väsentlig inskränkning i borgenärernas rätt och att en sådan rättsverkan som regel bör fordra lagstöd.

Vidare framgår av redogörelsen ovan att inskränkningen av borgenärsskyddet vid fusion av ekonomiska föreningar visserligen gällde vid tidpunkten för hyresgästföreningarnas omorganisation, men att motsvarande undantag i aktiebolagslagen då redan hade tagits bort som en anpassning till EG-rätten och senare togs bort även i lagen om ekonomiska föreningar. Bestämmelsen om att en borgenär, som samtidigt är gäldenär i samma rättsförhållande, inte ska ha motsvarande skydd som övriga borgenärer vid en fusion kan mot den bakgrunden inte sägas ge uttryck för någon allmängiltig princip inom associationsrätten. Dessutom kan framhållas att undantagsbestämmelsen gällde just vid en sammanslagning genom fusion, vilket alltså inte anses möjligt i fråga om ideella föreningar.

I den här delen anser hovrätten slutligen att de skäl som fanns för den aktuella inskränkningen av borgenärsskyddet, som handlade om att exempelvis en säljare kunde skydda sig genom att hålla inne sin prestation, inte har samma bäring på ett avtal om förhandlingsordning. En förhandlingsordning innefattar bl.a. en ömsesidig förhandlingsskyldighet och någon möjlighet för hyresvärden att skydda sig mot ett oönskat partsbyte genom att hålla inne sin prestation eller på annat sätt kräva säkerhet finns knappast. Vid den ändring som gjordes i aktiebolagslagen den 1 januari 1995 konstaterades också att möjligheten att hålla inne sin prestation inte täcker eventuella skadeståndsanspråk. Det är därför av visst intresse att 27 § hyresförhandlingslagen föreskriver att en part i ett avtal om förhandlingsordning kan bli skadeståndsskyldig om denne underlåter att fullgöra sin förhandlingsskyldighet.

Av de skäl som nu redovisats kommer hovrätten fram till att det undantag beträffande borgenärsskyddet som vid tidpunkten för hyresgäströrelsens organisationsförändring gällde vid fusion mellan ekonomiska föreningar inte bör tillämpas analogivis i detta fall.

Hyresgästerna har också anfört att en analogi kan göras med lagen om medbestämmande i arbetslivet. I 28 § sista stycket medbestämmandelagen anges att om två eller flera arbetsgivar- eller arbetstagarorganisationer slås samman, ska kollektivavtal som gäller för organisation som upplöses, gälla för den sammanslagna organisationen som om avtalet hade slutits av denna. Av förarbetena till medbestämmandelagen framgår att rättsläget i fråga om vad subjektsförändringar på organisationsplanet innebar för löpande kollektivavtal ansågs vara helt klart. Kollektivavtal mellan en arbetsgivar- och arbetstagarorganisation upphörde att gälla mellan dessa parter om exempelvis arbetstagarorganisationen upplöstes genom sammanslagning med annan arbetstagarorganisation. (Se SOU 1975:1 s. 342 ff. och det där redovisade rättsfallet AD 1932 nr 180. Se även det senare rättsfallet AD 1976 nr 33.) Den ordningen ansågs inte önskvärd och den angivna bestämmelsen i medbestämmandelagen infördes därför.

Det förhållandet att det var tydligt att det krävdes lagstöd i medbestämmandelagen för att en övergång av kollektivavtal skulle ske vid en organisationssammanslagning talar enligt hovrättens mening för ett motsatsslut i detta mål. Det kan också framhållas att 8 § hyresförhandlingslagen reglerar vad som händer med ett avtal om förhandlings-ordning vid partsbyte i visst fall, nämligen när fastigheten övergått till ny ägare. För det fall en övergång av förhandlingsordning även skulle ske vid andra typer av partsbyten hade lagstiftaren, som vid tillkomsten av hyresförhandlingslagen i flera avseenden hade medbestämmandelagen som förebild, kunnat införa en sådan bestämmelse i hyresförhandlingslagen. Det kan visserligen inte uteslutas att det var ett förbiseende att hyresförhandlingslagen inte fick någon motsvarighet till den nu diskuterade regeln i medbestämmandelagen, men detta kan inte medföra att en sådan regel skulle gälla utan lagstöd. Hovrättens slutsats blir därmed att bestämmelsen i medbestämmandelagen inte kan tillämpas analogivis i detta mål.

Det kan i sammanhanget nämnas att i doktrinen har frågan väckts om vad som händer om en fastighetsägareförening som är part i en förhandlingsöverenskommelse uppgår i en annan fastighetsägareförening, varvid det konstaterats att en sådan fusion i praktiken inte har ansetts innebära någon partsändring av det slag att någon nyteckning av förhandlingsordning eller förhandlingsklausul har ansetts erforderlig (Leif Holmqvist, Några frågor rörande det kollektiva förhandlingssystemet, i Skrifter till Anders Victorins minne 2009, s. 249). Detta konstaterande ger dock inget stöd för att synsättet är i överensstämmelse med gällande rätt.

Slutligen är det hovrättens uppfattning att frågan om giltigheten av ett partsbyte i ett avtal om förhandlingsordning knappast kan göras beroende av huruvida en sådan övergång i det enskilda fallet bedöms innebära någon ändring eller försämring i sak för motparten (borgenären). Det skulle oundvikligen leda till rättsosäkerhet angående giltigheten av ingångna avtal om en sådan bedömning, som kan innehålla delvis subjektiva inslag, ska göras av domstol i efterhand i fall där tvist om avtalets eventuella övergång uppstår. Frågan om ett partsbyte skulle vara till nackdel för en borgenär bör i stället, i enlighet med vad som också anses gälla enligt allmänna obligationsrättsliga principer, få avgöras av borgenären själv. Borgenären kan då godkänna partsbytet om denne anser att det inte medför någon nackdel.

Hovrättens sammanfattande slutsatser

Hovrätten kommer fram till att det saknas rättslig grund för att avtalet om förhandlingsordning, som på hyresgästsidan har ingåtts av Hyresgästföreningen i Västra Sverige, har förts över på Hyresgästföreningen. Eftersom Hyresgästföreningen i Västra Sverige upphörde som juridisk person i och med omorganisationen den 1 januari 2002 har förhandlingsordningen därmed upphört att gälla.

Hyresgästernas talan om återbetalningsskyldighet, som grundar sig på att förhandlingsordningen har fortsatt att gälla efter den 1 januari 2002, ska således avslås.

Med den här bedömningen finns det inte anledning för hovrätten att gå in på de övriga invändningar som bolaget har anfört mot hyresgästernas talan.

AVGÖRANDE

Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten hyresgästernas talan om återbetalningsskyldighet.

Hovrättens beslut meddelat: den 16 januari 2012.

Mål nr: ÖH 1036-11.

Lagrum: 6 och 8 §§hyresförhandlingslagen (1978:304).

Rättsfall: NJA 1958 s. 438; NJA 2008 s. 255; AD 1932 nr 180; AD 1976 nr 33; RBD 23:84; RBD 1:80.

Litteratur: Prop. 1986/7:7 s. 240; Prop. 1993/94:196 s. 100; SOU 1975:1 s. 342 ff.; Bengt Billquist och Lars Olsson, Hyresförhandlingslagen, En kommentar, 2001, s. 73 f. och 77; Carl Hemström, Organisationernas rättsliga ställning, åttonde upplagan 2011, s. 37 och 140 f.; Leif Holmqvist, Några frågor rörande det kollektiva förhandlingssystemet, i Skrifter till Anders Victorins minne 2009, s. 249; Svante Johansson, Svensk associationsrätt i huvuddrag, tionde upplagan 2011, s. 326 f., 349 och 355; Björn Lindquist, Sammanslagning av idrottsföreningar, Svensk Juristtidning 1999, s. 748 ff.