RH 2017:53

Hyresnämnden i Jönköping

A.G., D.N., J.K., L.R. och U.N. (hyresgästerna) yrkade vid hyresnämnden att EHCC Fastigheter i Tibro AB (EHCC) skulle förpliktas att betala tillbaka för mycket uppburen hyra till A.G. med 20 370 kr, till D.N. med 4 442 kr, till J.K. med 31 350 kr, till L.R. med 11 967 kr och till U.N. med 6 045 kr. På beloppen yrkades också ränta på visst sätt.

EHCC vitsordade i och för sig att hyresgästerna utöver de framförhandlade hyrorna betalat de återkrävda beloppen men bestred samtliga yrkanden om återbetalningsskyldighet.

Parterna har sammanfattningsvis som grund för sin talan anfört följande.

Hyresgästerna. Tidigare hyresvärdar har tagit ut högre hyror än vad som varit framförhandlade i förhandlingsöverenskommelser. Fastigheten har omfattats av förhandlingsordning. Hyresvärden har brutit mot hyresförhandlingslagen (1978:304) varför bolaget är skyldigt att återbetala för mycket uppburen hyra. Förhandlingsordningen följer fastigheten, enligt 8 § hyresförhandlingslagen. Den nye ägaren övertar alla de skyldigheter som ålegat den förre fastighetsägaren. Den nye ägaren får i sin tur kräva tillbaka pengarna av den förre ägaren.

EHCC anförde som grund för sitt bestridande att bolaget inte är betalningsskyldigt eftersom det under sin tid som ägare till fastigheten inte har tagit ut mer än den framförhandlade hyran och inte ansvarar för vad tidigare ägare gjort.

Hyresnämnden (hyresrådet Carl Olof Nilsson Öhrnell samt intresseledamöterna Stig Andersson och Dan Sandén) anförde i beslut den 25 januari 2016 - såvitt är av intresse här - följande.

SKÄL

Om en fastighet omfattas av förhandlingsordning får hyresvärden inte ta ut högre hyra än den senast framförhandlade utan att ha förhandlat med sin motpart enligt förhandlingsordningen, som regel Hyresgästföreningen. En hyresvärd som bryter mot denna regel är enligt 23 § hyresförhandlingslagen återbetalningsskyldig för den överskjutande delen.

Parterna är ense om att den tidigare hyresvärden bröt mot denna bestämmelse och därigenom skulle ha varit skyldig att återbetala de belopp som framgår av yrkandena i detta ärende. Frågan i ärendet gäller emellertid om EHCC, som har övertagit fastigheten och inte själv brutit mot bestämmelsen, kan vara skyldigt att betala tillbaka den överskjutande delen av hyrorna som tidigare ägare tagit ut av hyresgästerna.

Övergår återbetalningsskyldighet enligt 23 § hyresförhandlingslagen till senare ägare?

Bestämmelsen i 8 § hyresförhandlingslagen innebär att en ny ägare till fastigheten blir bunden av den förhandlingsordning som gällde för den förre ägaren. Därmed har den nye ägaren samma skyldigheter som den förre ägaren hade att förhandla innan hyresvillkoren ändras. Den nye ägaren kan därmed för egen del göra sig skyldig till överträdelser av bestämmelserna och bli skyldig att betala tillbaka överhyra till hyresgästerna enligt 23 § hyresförhandlingslagen. Bestämmelsen reglerar emellertid inte frågan om ny ägares skyldighet att fullgöra betalning med anledning av en tidigare ägares brott mot lagens regler. Detta följer inte av bestämmelsens ordalydelse och det saknas också stöd för detta i lagens förarbeten.

För att betalningsskyldighet ska övergå på annan förutsätts att det följer av särskilda omständigheter. Det kan handla om en överenskommelse mellan den ursprunglige gäldenären och den nye gäldenären. Här finnas dock begränsningar i möjligheten att på så sätt befria den ursprunglige gäldenären i förhållande till borgenären från sin förpliktelse.

Övergången av en förpliktelse till ny gäldenär kan också grundas på lagbestämmelse. En sådan bestämmelse finns i 7 kap.17 § andra stycketjordabalken. Bestämmelsen har sitt ursprung i lagen (1907:36 s.1) om nyttjanderätt till fast egendom och gällde då endast vid arrende. I samband med jordabalkens tillkomst utvidgades bestämmelsens tillämpningsområde till att också omfatta hyra. Det framgår inget av förarbetena från det tillfället som antyder att man avsåg någon ändring av vilka förpliktelser som bestämmelsen kunde tillämpas på (prop. 1970:20 B s. 394 f. och A s. 254 ff.).

Av förarbetena till 1907 års lag framgår att den nye fastighetsägarens övertagande av förpliktelser som åvilat den förre ägaren inte gäller för varje typ fordran som kan härledas ur arrendeförhållandet. Den förre ägaren är således fortfarande betalningsskyldig för fordran som uppkommit redan före tillträdet och är skyldig att ersätta skada som han genom underlåtenhet att fullgöra sina skyldigheter har vållat arrendatorn. För uttag av sådana fordringar har arrendatorn - om den nye ägaren inte särskilt övertagit förpliktelsen - att endast hålla sig till förre ägaren (lagberedningens betänkande 1905:2 s. 162).

Bestämmelsen har också behandlats i Arrendelagstiftningen, Skarstedt

m.fl., 1943, s. 217. Där sägs bl.a. att

"Således: om redan före övertagandet uppkommit en fordran på grund av arrendeförhållandet… eller förre ägaren genom underlåtenhet att fullgöra någon sin förpliktelse vållat arrendatorn skada … övergår icke betalnings- och ersättningsskyldigheten på nye ägaren. Däremot: om påbörjad täckdikning ej blir färdig förr än efter övertagandet, svarar nye ägaren för gottgörelsen; om arrendatorn betingat sig att vid avträdet bekomma ersättning för vidtagna förbättringar … svarar den, som vid avträdet är ägare, för dessa ersättningar…"

Tillämpningen av bestämmelsen har prövats av Svea hovrätt i dom den 29 september 2014, T 1550-14. Målet gällde ett skadeståndsanspråk som en bostadsarrendator riktade mot en tidigare ägare av fastigheten under påstående av att den senare hade försämrat arrendetomten genom avverkning av träd. Den förre fastighetsägaren, som alltså vid tiden då tvisten inleddes hade överlåtit fastigheten, invände bl.a. att bestämmelsen i 7 kap. 17 § innebar att anspråket endast kunde riktas mot fastighetens nuvarande ägare. Det kan här tilläggas att den betalningsskyldighet som en tidigare ägare kan åläggas med stöd av 20 § inte är ett solidariskt betalningsansvar i förhållande till den nye ägaren, utan ett subsidiärt betalningsansvar som endast kan göras gällande om inte den nye ägaren fullgör sin skyldighet enligt 17 § andra stycket. Det är därför logiskt att också utgå ifrån att det finns begränsningar i möjligheten att rikta sin talan mot den förre ägaren för en förpliktelse som den nye ägaren enligt 17 § har övertagit ansvaret för. Hovrätten fastställde i det refererade avgörandet att 17 § inte kunde tillämpas på den typ av anspråk som målet gällde. Något hinder förelåg därför inte mot att i det fallet rikta anspråket mot den tidigare ägaren.

Bedömningen i detta ärende

Hyresnämnden anser att återbetalningsskyldigheten har uppkommit redan i och med att överhyran togs ut. Följdriktigt inkluderar hyresgästers rätt till återbetalning även rätt till ränta från den ursprungliga betalningstidpunkten. Återbetalningsskyldighet enligt 23 § hyresförhandlingslagen kan därför inte övergå till ny ägare med stöd av 7 kap. 17 § andra stycket jordabalken.

Yrkandena om återbetalning riktade mot EHCC ska därför avslås.

BESLUT

Yrkandena om återbetalning avslås.

Hovrätten

Hyresgästerna överklagade beslutet och yrkade att hovrätten skulle bifalla deras talan i hyresnämnden.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Maj Johansson och Gun Lombach samt tf. hovrättsassessorn Markus Tengblad, referent) anförde i beslut den 8 juni 2017 följande.

SKÄL

Klagandena har vidhållit vad de anfört i hyresnämnden. Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utredningen är densamma som i hyresnämnden.

Hovrätten delar hyresnämndens bedömning att förhandlingsordningen gäller mellan parterna. Frågan i målet är om skyldigheten att återbetala överhyra enligt 23 § hyresförhandlingslagen gäller för den som har förvärvat fastigheten och inträtt som hyresvärd först efter det att överhyran tagits ut.

Av 23 § hyresförhandlingslagen följer att en hyresvärd är skyldig att betala tillbaka vad han har uppburit för mycket i hyra i förhållande till träffad förhandlingsöverenskommelse. Bestämmelsen ger ingen närmare ledning i frågan om talan kan riktas mot en ny hyresvärd men ordalydelsen talar närmast för att det är den person som var hyresvärd när överhyran betalades som ska betala tillbaka densamma. Av 8 § samma lag framgår att en ny hyresvärd blir bunden av en gällande förhandlingsordning. Som hyresnämnden konstaterat reglerar bestämmelsen däremot inte en ny hyresvärds skyldigheter i övrigt i anledning av förhandlingar som genomförts i anledning av förhandlingsordningen. Bestämmelsen ger alltså inte uttryck för någon generell regel om att en ny hyresvärd övertar den tidigare hyresvärdens förpliktelser. Ledning för om en förpliktelse övergår på en ny hyresvärd får i stället sökas i 7 kap.jordabalken (se prop. 1977/78:175 s. 157 f.).

Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att återbetalningsskyldigheten har uppstått redan när överhyran togs ut och att någon övergång av förpliktelsen till den nya ägaren inte har skett på grund av bestämmelsen i 7 kap. 17 § jordabalken.

Klagandena har inte påstått att något särskilt avtalades beträffande någon förpliktelse mot hyresgästerna när den nya hyresvärden förvärvade fastigheten. Att den nya hyresvärden genom sin undersökningsplikt vid förvärvet av fastigheten eller på grund av att fastigheten stod under särskild förvaltning eventuellt fått kännedom om att överhyror tagits ut saknar därmed betydelse för prövningen om han har övertagit förpliktelsen att återbetala överhyran.

Sammanfattningsvis kan hovrätten konstatera att förpliktelsen för en hyresvärd att betala tillbaka överhyra enligt 23 § hyresförhandlingslagen inte övergår på en ny hyresvärd endast genom förvärvet av fastigheten. Överklagandet ska därför avslås.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandet.

Hovrättens beslut meddelat: den 8 juni 2017.

Mål nr: ÖH 3648-16.

Lagrum: 7 kap. 17 § andra stycket och 20 §jordabalken; 8 och 23 §§hyresförhandlingslagen (1978:304).

Rättsfall: Svea hovrätts dom den 29 september 2014 i mål nr T 1550-14.

Litteratur: Prop. 1970:20 B s. 394 f. och A s. 254 ff.; prop. 1977/78:175 s. 157 f.; lagberedningens betänkande 1905:2 s. 162; Arrendelagstiftningen, Skarstedt m.fl., 1943, s. 217.