RH 2018:11
Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att hyresnämnden är behörig att inom ramen för en tvist om förlängning av hyresavtal dels pröva om ett sidoavtal är ett s.k. kopplat avtal som enligt 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken upphör att gälla samtidigt med att bostadshyresavtalet upphör, dels meddela avflyttningsåläggande så att beslutet blir verkställbart även i denna del.
Hyresnämnden i Göteborg
E.F. hyrde sedan den 1 juni 2016 en bostadslägenhet om fyra rum och kök. Genom ett separat avtal disponerade hon även en bilplats. HB Karmgatan (hyresvärden) sade upp hyresavtalet till upphörande den 31 maj 2017 och hänsköt tvisten till Hyresnämnden i Göteborg med yrkande att hyresavtalet inte skulle förlängas och att E.F. skulle förpliktas att flytta från lägenheten med tillhörande förråd samt från bilplatsen. Som skäl för att hyresavtalet skulle upphöra åberopade hyresvärden att E.F. försummat att betala hyra i tid. – E.F. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra.
Hyresnämnden (f.d. hyresrådet Bo Rolfson samt intresseledamöterna Inger Bernhardsson och Gösta Persson) anförde i beslut den 8 juni 2017 att den redovisade misskötsamheten med att betala hyran har varit så omfattande och allvarlig att E.F. får anses ha åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresnämnden anförde vidare att hyresvärdens yrkanden om att hyresavtalet ska förklaras ha upphört och att E.F. ska åläggas att avflytta därför bör bifallas och att därmed också avtalet om upplåtelse av bilplats upphör.
I sitt beslut förordnade hyresnämnden att hyresavtalet mellan parterna har upphört att gälla den 31 maj 2017 och att detsamma gäller parternas avtal om upplåtelse av mark för bilplats. Hyresnämnden ålade med stöd av 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder E.F. att genast flytta från lägenheten, bilplatsen och det till lägenheten hörande förrådet vid påföljd att hon annars kan avhysas därifrån och i så fall får betala kostnaderna för avhysningsförfarandet. För tiden från det att hyresavtalet har upphört och så länge E.F. har rätt att bo kvar i lägenheten skulle hyresavtalets bestämmelser gälla oförändrade i tillämpliga delar.
Hovrätten
E.F. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i nämnden. Hon anförde bl.a. att hyran numera betalas i tid.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsrådet Kazimir Åberg, f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent, och tf. hovrättsassessorn Johan Holmquist) anförde i beslut den 30 oktober 2017 - såvitt är av intresse här - följande.
SKÄL
Ska bostadshyresavtalet upphöra?
Det som förekommit i hovrätten motiverar inte någon annan bedömning än den som hyresnämnden har gjort. Överklagandet ska alltså avslås i denna del.
Kopplade avtal och avflyttningsåläggande
Hyresvärden har yrkat att E.F. ska förpliktas att flytta, inte bara från bo-stadslägenheten med tillhörande förråd, utan även från den bilplats som hon hyr enligt ett separat avtal. Hyresnämnden har bifallit yrkandet fullt ut. Ett sådant beslut förutsätter att hyresnämnden tagit ställning till om det separata avtalet är sådant att det upphört när bostadshyresavtalet upphör och att bestämmelsen om avflyttningsåläggande kan tillämpas på objekt som upplåtits med nyttjanderätt genom ett sådant sidoavtal. Beslutet bygger alltså på att dessa frågor faller inom hyresnämndens kompetensområde.
Av 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken följer att, om ett avtal om hyra av en bostadslägenhet upphör att gälla och det förutom hyresavtalet finns ett annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet samtidigt att gälla.
Bestämmelsen om sidoavtal av detta slag, s.k. kopplade avtal, infördes år 1985, i samband med att reglerna om hyrestid och uppsägning av hyresavtal förändrades. I förarbetena till bestämmelsen (SOU 1981:77, särskilt s. 324, prop. 1983/84:137 s. 90 f. och s. 117 f., bet. 1983/84:BoU29) sägs ingenting om vem som ska bedöma om ett visst avtal är att anse som kopplat i lagens mening eller hur verkställighet ska ske om ett sådant avtal upphör men nyttjanderättshavaren inte frivilligt lämnar det upplåtna objektet. Dessa frågor synes överhuvudtaget inte ha övervägts i lagstiftningsärendet.
Med kopplat avtal avses bara nyttjanderättsavtal som ingåtts genom ett separat avtal. Kopplade avtal gäller ofta en biluppställningsplats eller garageplats och torde då utgöra avtal om lägenhetsarrende eller lokalhyra.
Det förekommer också att rätten att nyttja en bilplats tas in i själva bo-stadshyreskontraktet, på motsvarande sätt som rätten till ett vinds- eller källarförråd brukar anges. I så fall är nyttjanderätten till bilplatsen en del av bostadsavtalet och upphör därför när det avtalet upphör.
Bestämmelserna om s.k. avflyttningsåläggande (13 a § lagen om ar-rendenämnder och hyresnämnder och 9 § lagen, 1994:831, om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt) är tillämpliga i tvister som rör förlängning av hyresavtal, alltså tvister som rör bostadshyresavtal. Ett avflyttningsåläggande innebär att beslutet om att hyresavtalet upphört får verkställas. I det nyss anförda exemplet när rätten till bilplats är intagen i bostadshyresavtalet omfattas bilplatsen utan vidare av ett avflyttningsåläggande. Det är ju då fråga om ett bostadshyresavtal (jfr 12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken, som stadgar att med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad).
Reglerna om avflyttningsåläggande omfattar enligt sin ordalydelse tvister om bostadshyresavtal. Det har också i tidigare praxis ansetts att ett avflyttningsåläggande bara kan meddelas i fall då hyresnämnden bifaller ett yrkande om att hyresavtalet ska upphöra, vilket endast kan ske i fråga om bostäder (Bostadsdomstolens beslut nr BD 136/1994 och Svea hovrätts beslut nr SÖH 340/1995; se Holmqvist-Thomsson, Hyreslagen, 11 uppl., s. 578).
Det torde många gånger vara en tillfällighet om rätten till en bilplats tas in i själva bostadshyresavtalet eller om parterna i stället ingår ett separat avtal om bilplatsen. Det framstår därför som omotiverat att reglerna om avflyttningsåläggande bara skulle kunna tillämpas när rätten till bilplatsen tagits in i hyreskontraktet men inte när rätten till samma bilplats reglerats i ett separat avtal. I det senare fallet skulle hyresvärden behöva utverka en särskild exekutionstitel. Även om det behovet kanske inte är så vanligt förekommande är det ologiskt att lagen tillhandahåller en möjlighet till verkställbart beslut i det ena fallet men inte i det andra.
Lagbestämmelsen om kopplade avtal bygger på att sidoavtalet är underordnat huvudavtalet om bostadshyra. Det framstår då som rimligt att de regler som gäller när ett bostadshyresavtal upphör också omfattar ett sidoavtal av nu behandlat slag. Svea hovrätt har i förlängningstvister i ett par fall bedömt om ett sidoavtal är att anse som ett kopplat avtal och därför upphör samtidigt med bostadshyresavtalet (beslut den 22 maj 2012 i mål nr ÖH 426-12 och den 24 augusti 2016 i mål nr ÖH 2695-16). I dessa fall aktualiserades dock inte frågan om avflyttningsåläggande kunde meddelas beträffande sidoobjektet.
Hyresnämnden är behörig att pröva om det är fråga om ett kopplat avtal och, om så är fallet, meddela ett avflyttningsåläggande
Det ovan anförda leder till bedömningen att hyresnämnden, inom ramen för en tvist om förlängning av hyresavtal, har att bedöma om ett sidoavtal är sådant att det upphör samtidigt med bostadshyresavtalet. Om så är fallet, omfattas upplåtelsen enligt sidoavtalet av bestämmelsen om avflyttningsåläggande.
Har E.F:s bilplatsavtal upphört?
I bostadshyresavtalet anges uttryckligen att garage/bilplats upplåts genom särskilt avtal. Av det separata avtalet som ingåtts samma dag mellan samma parter framgår att bilplatsen är belägen på samma gata som bo-stadslägenheten. Hovrätten godtar att bilplatsavtalet har ett omedelbart samband med användningen av bostadslägenheten och även i övrigt uppfyller förutsättningarna för avtal som avses med bestämmelsen i 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken. Som också hyresnämnden funnit, har avtalet då upphört samtidigt med bostadshyresavtalet.
I enlighet med vad hovrätten nyss anfört, kan ett avflyttningsåläggan-de omfatta även kopplade avtal av nu behandlat slag.
Hyresnämndens beslut ska därför inte heller ändras i den del det avser bilplatsen.
BESLUT
Hovrätten avslår överklagandet. E.F. är därmed skyldig att flytta genast.
Hovrättens beslut meddelat: den 30 oktober 2017.
Mål nr: ÖH 5776-17.
Lagrum: 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken; 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder; 9 § lagen (1994:831) om rät-tegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.
Rättsfall: Bostadsdomstolens beslut nr BD 136/1994; Svea hovrätts be-slut nr SÖH 340/1995; Svea hovrätts beslut den 22 maj 2012 i mål nr ÖH 426-12; Svea hovrätts beslut den 24 augusti 2016 i mål nr ÖH 2695-16.
Litteratur: SOU 1981:77 s. 324; prop. 1983/84:137 s. 90 f. och s. 117 f.; bet. 1983/84:BoU29; Holmqvist-Thomsson, Hyreslagen, 11 uppl., s. 578.