RH 2018:41

Hyresnämnden i Västerås

Västerås Daniel 6 AB (hyresvärden) yrkade att hyresnämnden skulle förklara att hyresavtalet med S.B. avseende en bostadslägenhet med en viss adress skulle ha upphört att gälla den 31 mars 2018 och att D.S. skulle meddelas ett avflyttningsåläggande.

Som grund för yrkandet angav hyresvärden att prövningsfastigheten skulle genomgå så omfattande ombyggnationer att det inte var uppenbart att S.B. kunde bo kvar i lägenheten utan men. Då hyresvärden erbjudit såväl ersättningslägenhet som ekonomisk ersättning framstår det inte som oskäligt att hyresavtalet upphör. Det är endast S.B:s kvarboende som hindrar ombyggnationen.

S.B. bestred yrkandet. För det fall hyresnämnden skulle besluta att hyresavtalet skulle upphöra begärde hon uppskov med avflyttning med två år från hyresavtalets utgång.

Till utveckling av talan anförde hyresvärden bl.a. följande. S.B. hyr sedan den 1 augusti 2011 en bostadslägenhet om två rum och kök på ca 59 kvm. Fastigheten uppfördes år 1936 och genomgick vissa ombyggnadsåtgärder i slutet av 1980-talet. Installationer som kök, badrum och stammar är i allt väsentligt från den tiden. Tidens tand har satt sina spår i elledningar, vattenledningar och interiör. Sedan en lång tid tillbaka har en större ombyggnation planerats till mars 2018 som omfattar hela fastigheten. Det finns totalt sex bostadslägenheter i fastigheten. Inför ombyggnationen har i dagsläget fyra av dem tomställts. De ombyggnationer som planeras är fullständigt stambyte där samtliga vatten- och avloppsrör kommer att bytas ut. För att möjliggöra detta kommer golv och väggar i samtliga bostadslägenheters badrum och kök att brytas upp. Samtliga ytskikt och snickerier i bostadslägenheterna och i de gemensamma utrymmena i fastigheten kommer att bytas ut. Prövningslägenheten kommer utöver dessa åtgärder att röksaneras. I anslutning till ombyggnationen kommer takkuporna att förlängas, en ytterligare bostadslägenhet byggas till i källaren, den gemensamma tvättstugan kommer att flyttas och en ny tomt och nya grönytor kommer att anläggas. Ombyggnationerna anses vara så pass omfattande att kvarboende inte är möjligt. Uppsägningen av S.B. föregicks sedan år 2015 av försök till förhandlingar samt erbjudanden om ersättningslägenhet och ekonomisk kompensation allt i syfte att hitta en frivillig lösning. I samband med uppsägningen lämnade hyresvärden ett skriftligt erbjudande till S.B. innefattande en ersättningslägenhet samt bekostnad av flyttstädning och flytt av bohag till ersättningslägenheten. Vidare erbjöds ekonomisk kompensation om 10 000 kr vid en frivillig avflyttning. S.B. förkastade erbjudandet och framförde att hon ville bo kvar i prövningslägenheten. Hyresvärden har fortsatt att erbjuda ersättningslägenheten, som har stått tom sedan januari 2018. Erbjudandet upphörde den 8 april 2018 kl. 12.00. Då hyresvärden har erbjudit både ersättningslägenhet och ekonomisk ersättning framstår det inte som oskäligt att hyresavtalet upphör. Det är endast S.B:s kvarboende som hindrar ombyggnationen.

S.B. anförde till stöd för bestridandet bl.a. följande. Hon har varit samarbetsvillig trots att hon inte getts möjlighet till sitt lagstadgade inflytande över förbättringsarbetena. Hon har inte heller erbjudits återflyttning till prövningslägenheten. Det är svårt för henne att på egen hand hitta en likvärdig lägenhet och erbjudandet om ersättningslägenhet medges inte då hyran för ersättningsobjektet skäligen överstiger hyran för prövningslägenheten. S.B. har bott i prövningslägenheten i sju år och hon är i behov av den då den är hennes permanenta bostad. Ersättningslägenheten är likvärdig avseende storlek men det är en nyproduktion med en hyra som är 2 300 kr högre per månad än prövningslägenhetens. Hon har aktivitetsstöd från Försäkringskassan om 10 200 kr per månad. Hyran för ersättningsobjektet blir då för hög.

Till bemötande av vad S.B. anfört uppgav hyresvärden bl.a. följande. För att få evakueringslägenhet finns som krav att kunna friställa annan lägenhet. Hyresvärden var då tvungen att lova bort prövningslägenheten i utbyte med ersättningslägenheten och kan därför inte erbjuda återflyttning. S.B. bör ha möjlighet till ekonomiskt bistånd från kommunen. Skillnaden i hyra mellan prövningslägenheten och ersättningslägenheten kan ersättas av försörjningsstöd. Ombyggnationen beräknas ta omkring sex månader.

Hyresnämnden (hyresrådet Jenny Sigurdsson samt intresseledamöterna Hans-Göran Lång och Helen Sundin) anförde i beslut den 24 april 2018 bl.a. följande.

SKÄL

- - - Svea hovrätt har i rättsfallet RH 1996:137 konstaterat att avgörande för frågan om en större ombyggnad är för handen, enligt lagmotiven, är den faktiska situationen i huset som blir en följd av genomförandet av åtgärderna. Det krävs inte att åtgärder medför ändring av lägenhetens planlösning eller standardhöjning.

De ombyggnadsåtgärder som hyresvärden planerar innebär byte av alla stammar för vatten och avlopp. Golv och väggar i bostädernas badrum och kök kommer att brytas upp. Samtliga ytskikt och snickerier i lägenheterna kommer att bytas ut och den aktuella lägenheten kommer att röksaneras. Därutöver ska takkupor förlängas, ytterligare en bostadslägenhet byggas till i källaren och den gemensamma tvättstugan kommer att flyttas. Med hänsyn till att arbetet planeras utföras i samtliga lägenheter samtidigt bedömer hyresnämnden att det rör sig om sådan större ombyggnation som avses i 12 kap. 46 § första stycket 4 jordabalken och att det inte är uppenbart att S.B. kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden.

- - -

Av hyresvärdens egna uppgifter har framgått att rätt till återflyttning inte erbjuds S.B. Av utredningen framgår att lägenheten kommer att finnas kvar i den bemärkelsen att den som objekt inte kommer att förändras till yta eller planlösning. Det skäl som hyresvärden angett för varför återflytt inte är möjlig - att hyresvärden nödgats lova bort S.B:s lägenhet i byte mot den lägenhet som tidigare erbjudits henne som ersättningslägenhet - förefaller för nämnden svårbegripligt med hänsyn till bl.a. att S.B. redan tidigt uppgett att hon inte accepterar den lägenheten och att den därtill inte längre vid sammanträdet finns tillgänglig för uthyrning. Nämnden konstaterar därtill att den principiella rätten till återflyttning enligt 12 kap. 46 § fjärde stycket jordabalken omfattar även annan likvärdig lägenhet i huset. Av utredningen har inte framgått hur de andra lägenheterna i huset är beskaffade, men däremot att de inför renoveringen friställts med det enda undantaget av en annan lägenhet för vilken långt gångna förhandlingar pågick vid tidpunkten för sammanträdet. Någon återflytt till annan likvärdig lägenhet inom fastigheten har inte erbjudits S.B.

Av utredningen framgår att hyresvärden under tiden efter uppsägningen, men innan hyresnämndens sammanträde, erbjudit S.B. rätt att hyra en annan lägenhet. S.B. har vitsordat att lägenheten är likvärdig med prövningslägenheten, så när som på hyran som är betydligt högre. S.B. har uppgett att hon saknar ekonomiska möjligheter att betala en så hög hyra som den som utgår för ersättningslägenheten. Hyresvärden har också erbjudit S.B. hjälp med städning och ekonomisk ersättning för flyttkostnader.

Vid en samlad bedömning av de av hyresvärden åberopade omständigheterna, vägda mot S.B:s intresse av att få bo kvar i lägenheten, finner hy-resnämnden att det, i avsaknad av erbjudande om rätt till återflyttning, vore oskäligt mot S.B. om hyresavtalet upphör. - - - Hyresvärdens ansökan ska därför avslås och hyresavtalet förlängas.

BESLUT

Ansökan avslås och hyresavtalet förlängs på oförändrade villkor efter den 31 mars 2018.

Hovrätten

Västerås Daniel 6 AB (hyresvärden) överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.

S.B. motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut. För det fall hyresavtalet skulle upphöra begärde hon visst uppskov med att flytta, vilket hyresvärden motsatte sig.

Till utveckling av sin talan i hovrätten anförde hyresvärden bl.a. följande. Det finns ingen möjlighet att erbjuda S.B. återflyttningsrätt till prövningslägenheten, eftersom hyresvärden har lovat bort den i utbyte mot ersättningslägenheten, och inte heller till någon annan likvärdig lägenhet i den aktuella fastigheten. Med hänsyn till det erbjudande om en ersättningslägenhet som gällt fram till sammanträdet i hyresnämnden är det emellertid inte oskäligt att hyresavtalet upphör. Månadshyran för prövningslägenheten är 6 027 kr och för ersättningslägenheten 8 203 kr. S.B. har anfört att hon saknar ekonomiska möjligheter att betala den högre hyran och det är inte osannolikt att hyresnämnden i sin intresseavvägning vägt in skillnaden i hyra mellan de två lägenheterna. Bedömningen av om ersättningslägenheten är godtagbar bör dock ske objektivt och en hyresgäst kan bli nödsakad att godta en väsentligt högre hyra för en ersättningsbostad som i övrigt får anses nöjaktig. Hyran för ersättningslägenheten har fastställts i kollektiva förhandlingar och den torde inte överstiga bruksvärdeshyran. Hyresavtalet ska alltså upphöra med stöd av bestämmelsen i 12 kap. 46 § första stycket 4 jordabalken. Inte heller vid en prövning enligt punkten 10 i samma stycke är det oskäligt att avtalet upphör. Hyresvärdens erbjudande om flytthjälp och ekonomisk ersättning ska då beaktas, liksom det förhållandet att S.B. sedan lång tid känt till hyresvärdens ombyggnadsplaner.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsrådet Kazimir Åberg, f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent, och tf. hovrättsassessorn Linnéa Sundqvist Kahles) anförde i beslut den 23 november 2018 följande.

SKÄL

Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att det här är fråga om en sådan större ombyggnad som avses med bestämmelsen i 12 kap. 46 § första stycket 4 jordabalken. Frågan är då om det är oskäligt mot S.B. att låta hyresavtalet upphöra.

Enligt 12 kap. 46 § fjärde stycket jordabalken ska hyresgästen om möjligt ges tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. I förarbetena till bestämmelsen har det uttalats att, om hyresvärden inte vill medverka till att hyresgästen bereds möjlighet att flytta tillbaka, hyres-värdens vägran får vägas samman med andra omständigheter av betydelse vid prövningen. Om hyresvärdens vägran är obefogad, bör hyresavtalet i allmänhet förlängas (prop. 1974:150 s. 496). I det fall hyresgästen erbjuds en ersättningslägenhet som är godtagbar behöver det dock inte anses oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet upphör även om någon rätt att flytta tillbaka till prövningslägenheten inte erbjuds. I praxis har en hyresgäst inte ansetts skyldig att flytta till en något sämre lägenhet än prövningslägenheten, då denna skulle finnas kvar efter ombyggnaden och hyresgästen inte hade erbjudits återflyttningsrätt (Svea hovrätts beslut nr SÖH 17/1998).

Kommer prövningslägenheten inte att finnas kvar efter ombyggnaden eller om återflyttningsrätt annars är utesluten får hyresgästen acceptera en ersättningslägenhet som anses godtagbar. Hyresgästen kan då bli skyldig att flytta till en lägenhet som inte är fullt likvärdig eller som har högre hyra. I detta fall kommer lägenheten att finnas kvar och hyresvärdens förklaring till varför återflyttning inte kan ske är att lägenheten lovats bort för att göra det möjligt att erbjuda ersättningslägenheten. I bedömningen av om S.B. skäligen skulle ha behövt godta ersättningslägenheten bör mot denna bakgrund beaktas inte bara lägenhetens objektiva beskaffenhet utan även hennes personliga förhållanden.

Hovrätten finner inte anledning att ifrågasätta S.B:s uppgift att hennes ekonomiska förhållanden är sådana att hon svårligen skulle kunnat betala den högre hyran för ersättningslägenheten.

Med hänsyn till att S.B. inte erbjudits återflyttningsrätt och till hennes personliga förhållanden finner hovrätten, liksom hyresnämnden, att S.B. inte har varit skyldig att godta ersättningslägenheten och att det då skulle vara oskäligt mot henne att låta hyresavtalet upphöra. Inte heller en pröv-ning enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken leder till någon annan bedömning. Överklagandet ska alltså avslås.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandet.