Kungl. Maj:ts proposition angående riktlinjer för bostadspolitiken m.m.

Nr 150

Kungl. Maj:ts proposition angående riktlinjer för bostadspolitiken m. m.; given den 4 oktober 1974.

Kungl. Maj:t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats-

rådsprotokollet över bostadsärenden, föreslå riksdagen att bifalla de förslag, om vars avlåtande till riksdagen föredragande departementschefen hemstillt.

CARL GUSTAF

INGVAR CARLSSON

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen behandlas centrala bostadspolitiska frågor rörande bl. a. bostadsfinansiering, bostadsbeskattning, markpolitik, konkurrens inom bostadsbyggandet, boendedemokrati och förbättrad boendemiljö. Vidare fö-

reslås vissa ändringar i reglerna om bostadstillägg och om hyressättning. I fråga om finansieringen och beskattningen av bostäder konstateras att

villabeskattningen vid nuvarande räntenivåer och intäktsprocenter i praktiken har kommit att fungera som ett stöd för boende i egna hem. Kapitalkostnadsnedsättningen inom lånesystemet är en åtgärd för att omfördela kostnaderna i tiden och förutsätts bli återbetald inom statslånets löptid. Genom utvecklingen av räntenivån och bostadsmarknadstläget har dock möj-

1 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

ligheterna till återbetalning av uppkommen låneskuld blivit mindre än som förutsattes vid lånesystemets införande.

I propositionen fastslås att det med hänsyn till bostadssociala mål inte kan komma i fråga att låta nominella kapitalkostnader slå igenom i de kostnader de boende skall betala för nya bostäder. En avveckling av skatteförmånerna för egna hem framstår som otänkbar med hänsyn till de effekter detta skulle få för de enskilda hushållens ekonomi och störningar som skulle uppträda på fastighetsmarknaden och inom produktionen av småhus. Förslagen i fråga om bostadsfinansiering innebär i stället att subventionerna till bostadssektorn wtökas och ges en form som undanröjer problem med skuldökning inom lånesystemet och som klarare avspeglar de verkliga kapitalkostnaderna och statens finansiella insatser. Genom finansieringsreformen möjliggörs en ökad likställighet I fråga om boendekostnader för olika besittningsformer och bättre förutsättningar skapas för sådana boendekostnader i senare årgångar av hus som står i rimligt förhållande till människornas betalningsförmåga.

För nyproducerade hyres- och bostadsrättslägenheter föreslås paritetslånen

bli ersatta med ett finansieringssystem som genom subventionerade bottenlåne- och statslåneräntor medför en kapitalkostnadsnivå på 4 96. Detta uppnås genom en garanterad ränta i nyproduktionen på 3,9 26. För nyproducerade småhus som bebos av låntagaren föreslås den garanterade räntan bli 6 26. Med hänsyn till amorteringar på bottenlån och bostadslån blir kapilalkostnadsnivån för småhus i nyproduktionen 6,3 26 vid annuitetslån och 7,1 26 vid s.k. rak amortering. Den garanterade räntan höjs årligen i en takt som i möjlig mån tilldogoser såväl kraven på kostnadsparitet mellan olika årgångar av hus som kraven på kostnadsneutralitet mellan olika besittningsformer. Genom höjningarna skapas också förutsättningar för återbetalning av statslånet inom rimhg läneud.

Också för beståndet av bostäder med ränte- och paritetslån föreslås räntesubventioner som eliminerar fortsatt skuldökning. Av formella och ickniska skäl måste vissa element i paritetslånets konstruktion behållas. För hyrces- och bostadsrättslägenheter färdigställda åren 1965-1974 avpassas räntesubventionerna så att kapitalkostnadssänkningar erhålles och bättre kostnadsparitet än f.n. uppnås mellan de olika årgångarna. För småhus med ränte- och paritetslån avpassas räntesubventionerna så att paritet i förhållande till nyproducerade småhus uppkommer. Det innebär att nuvarande basannuiteter och basräntor höjs i varierande omfattning för olika årgångar. Den nackdel som härigenom uppkommer för låntagarna uppvägs i väsentlig utsträckning av att fortsatt skuldökning elimineras och att den hittills uppkomna skuldökningen blir ränte- och amorteringsfri under den tid räntesubventionen utgår. Också för de sedan år 1968 producerade småhusen med nominella lånevillkor skall de nya räntesubventionerna kunna utgå.

Räntesubventionerna för beståndet av bostäder skall årligen minskas så

att lånen så småningom blir subventionsfria och statslånet kan återbetalas inom ca 30 år. | - .

De förordade kapitalkostnadssänkningarna för bostäder upplåtna med hyres- och bostadsrätt torde öka möjligheterna att bygga småhus i hyres- och bostadsrättsform avsevärt. Härigenom bör småhuset som boendeform komma att kunna efterfrågas av hushållsgrupper som f. n. har små ekonomiska möjligheter härtill. I syfte att öka möjligheterna för hushåll med låga inkomster att skaffa sig även ägda småhus föreslås en höjning av statslånets storlek och den övre lånegränsen för småhus som bebos av låntagaren till 25 96 av låneunderlaget resp. 95 96 av pantvärdet. Härigenom kan i princip kontantinsatsen minskas till hälften av vad den är i dag.

I fråga om villabeskattningen föreslås att en högre intäktsprocent, 10 96,

införs för de allra dyraste villorna, nämligen de med taxeringsvärde överstigande 300 000 kr.

Det sammanlagda beloppet för räntesubventioner beräknas för budgetåret 1975/76 bli ca 2 200 milj. kr. Samtidigt bortfaller behovet av medel för räntelån och skuldökning på paritetslån. För dessa ändamål har för inne-

varande budgetår beräknats ca 1 360 milj. kr.

För att stimulera till åtgärder i syfte att förbättra boendemiljön föreslås särskilda bidrag för detta ändamål. Ett belopp av 30 milj. kr. beräknas härför under budgetåret 1975/76. Utöver nämnda belopp bör arbetsmarknadspo-

litiska åtgärder komma i fråga för deua ändamål.

I fråga om de statliga och statskommunala bostadstilläggen föreslås änd-

ringar som syftar till bl. a. att jämställa ogifta sammanboende med gifta. Vidare föreslås att inkomstgränserna för oreducerade tillägg för år 1975 höjs

med 3 000 kr. till 26 000 kr. för barnfamiljer och 21000 kr. för hushåll

utan barn. Vidare införs en enhetlig reduceringsfaktor på 15 96 för inkomster

upp till 54 000 kr. samt 24 94 för inkomster härutöver.

Sammanlagt medför dessa reformer ätt statens utgifter på det bostadspolitiska området ökar med drygt 1 miljard kr.

I propositionen slås fast att en aktiv kommunal markpolitik är nödvändig för att det allmänna skall få ett bestämmande inflytande över samhällsbyggandet. För att underlätta kommunernas markpolitik föreslås att bostadslån för nybyggnad och sanering inte skall kunna utgå med mindre marken upplåtits av kommunen för det projekt som låneansökan avser.

Den som ägde marken den I november 1974 skall dock vara undantagen

från markvillkorets tillämpning, vid sanering för alltid och vid nyexploatering intill utgången av juni 1984. Regeringen skall kunna ge dispens från markvillkoret i vissa fall. Enfamiljshus som skall bebos av lånesökanden är

helt undantagna från markvillkoret, förutsatt att marken inte upplåtits av

byggintressent.

Markvillkoret förutsätts bli infört fr.o.m. den I januari 1975.

För att underlätta kommunala markförvärv föreslås en uppmjukning I

kommunallagarnas låneregler.

Kommunerna bör vid sin markfördelning främst tillgodose kravet på ra-

tionell produktion. Samtidigt som de självkostnadsbestimda företagen ges en dominerande ställning bör det konkurrenselement som ligger i att byggandet sker i olika företagsformer behållas. Marken bör företrädesvis upplåtas med tomträtt.

Bygglagutredningens principbetänkande kan med hänsyn till utfallet av remissbehandlingen inte nu läggas till grund för statsmakternas ställningstaganden. Med bibehållande av vissa grundtankar i betänkandet bör det arbetas över och bli föremål för ny remissbehandling.

I syfte att främja konkurrens i byggandet föreslås vissa villkor vid bostadslångivningen. För bygge som sker i egen regi eller upphandlas efter förhandling skall bostadslån inte utgå med mindre lånemyndigheterna vid särskild prövning medgett sådan produktionsform. Har bygge upphandlats genom anbudstävlan, skall bostadslån inte utgå, om lånemyndigheterna finner att det antagna anbudet är påtagligt oförmånligare för byggherren än annat eller andra anbud och att detta innebär ett otillbörligt gynnande av den utsedda entreprenören. Vissa föreskrifter för byggherrarnas anbudsför-

farande föreslås i syfte att främja öppenhet och insyn. De konkurrensfrämjande åtgärderna föreslås börja tillimpas i fråga om

egenregibygge den 1 juli 1979 och i övrigt den I juli 1975.

I fortsättningen föreslås bara helkommunala företag bli godkända som

allmännyttiga. Förhållandena i nu befintliga företag avses inte bli rubbade.

I propositionen läggs fram vissa förslag som syftar till att ge hyresgästerna

ett inflytande över de egna boendeförhållandena. Sålunda föreslås att vid ombyggnad av bostadsfastighet hyresgästerna skall kunna hindra åtgärder. som går utöver vad som behövs för att lägenheterna skall uppnå det i bostadssaneringslagen uppställda kravet på lägsta godtagbara standard, om det inte föreligger särskilda skäl att gå utöver det kravet. Vidare föreslås att hyresgästerna skall kunna göra ansökan om upprustningsföreläggande enligt bostadssaneringslagen. Ansvaret för det inflytande som sålunda skall tillkomma hyresgisterna läggs på hyresgästorganisationen. Den föreslagna ord-

ningen har karaktären av försöksverksamhet som får vidareutvecklas när närmare erfarenheter vunnits av lagstiftningen. Denna föreslås därför be-

gränsad till att gälla i stockholms-, göteborgs- och malmöområdena.

Den enskilde hyresgästen föreslås få rätt att på egen hand utan samtycke av fastighetsägaren företa målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder i sin lägenhet. Vidare föreslås vissa lagändringar för att ge hyresgästen

större möjligheter att förmå hyresvärden att fullgöra sin underhållsskyldighet

och för att förbättra hyresgästens besittningsskydd. Därjämte föreslås att

hyresgästen alltid skall ha rätt att flytta från sin lägenhet efter en upp-

sägningstid av tre månader även under löpande hyrestid.

Hyresregleringslagen upphör att gälla vid utgången av september 1975.

Den reglerade hyran hgger emellertid numera i många fall på eHer nära den nivå som skulle följa av bruksvärderingarna i hyreslagen. Cagens gil-

tighet bör därför inte förlängas. För att förebygga olägenheter i samband

med avvecklingen föreslås att de höjningar av hyran vid övergången till

bruksvärdehyra som eventuellt kan förekomma skall kunna slås ut över tre år efter förhandlingar mellan hyresvärden eller hans organisation och

hyresgästorganisatton. Om förhandlingar inte kommer till stånd eller parterna inte kan enas kan hyresvärden få övergångshyra fastställd av hyresnämnd.

Utdrag av protokollet över bostadsärenden, hållet inför Hans Maj:t Konungen i statsrådet den 4 oktober 1974.

Närvarande: statsråden HOLMQVIST, ASPLING, BENGTSSON, NOR- LING, LÖFBERG, LIDBOM, CARLSSON, ZACHRISSON, LEIJON, HJELM-WALLÉN.

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Carlsson. anmäler efter gemensam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om riktlinjer för bostadspolitiken m. m. och anför.

1. Inledning

Boendeutredningen" tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 6 november 1970 med uppdrag att utreda bostadsbyggandets omfattning och inriktning m. m.

Utredningen avlämnade i oktober 1973 betänkandet (SOU 1973:50) Bo-

städer 1974-76 med bl. a. förslag till vissa omedelbara bostadspolitiska åt-

gärder i avvaktan på ett mera långsiktigt bostadspolitiskt reformprogram. Betänkandet har remissbehandlats.

I syfte att snabbt möjliggöra en samlad översyn av läge och reformbehov på det bostadspolitiska området gav regeringen i november 1973 pågående bostadspolitiska utredningar i uppdrag att påskynda sitt arbete och lägga fram förslag i huvudfrågorna under mars 1974.

Boendeutredningen och Bostadsfinansieringsutredningen, som tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 24 augusti 1972 med uppgift att göra en översyn av bostadsfinansieringen, avgav med anledning härav

i mars 1974 gemensamt betänkandet (SOU 1974:17-18) Solidarisk bostadspolitik. I betänkandet behandlas bl. a. målen för bostadspolitiken, vissa frågor

rörande bostadsmiljö och boendedemokrati samt förslag till nytt finansieringssystem för bostadsbyggandet.

| Riksdagsledamoten Per Bergman, ordförande, riksdagstedamoten Alvar Andersson, direktören Sten Källenius. direktören Gunnar Leo, direktören Olle Lindström, riksdagsledamoten Ivar Nordberg, byråchefen Maj-Britt Sandlund. förbundsordföranden Erik Svensson samt riksdagsledamöterna Bo Turesson och Ola Ullsten. "Riksdagsledamoten Per Bergman, ordförande, riksdagsledamoten Birgitta Dahl, elektrikern Einar Henningsson, riksdagsledamöterna Kjell Mattsson och Ivar Nordberg, direktören Arne Niäverfelt. förbundsordföranden Erik Svensson samt riksdagsledamöterna Bo Turesson och Ola Ullsten.

Yttranden över utredningarnas betänkande har efter remiss avgetts av hyresnämnderna och arrendenämnderna för Stockholms län, Uppsala län samt Gotlands län. hyresnämnderna och arrendenämnderna för Hallands län. Göteborgs och Bohus län samt Älvsborgs tän. socialstyrelsen. statskontoret, statistiska centralbyrån (SCB), bunkinspektionen, riksrevisionsverket (RRV), konjunkturinstitutet, arbetsmarknadsstyrelsen (AMS), bostadsstyrelsen, statens institut för byggnadsforskning, statens planverk, samtliga länsstyrelser utom länsstyrelsen i Norrbottens län, 1968 års kapitalmark-

nadsutredning, bostadsskattekommitteén, utredningen om den kommunala demokratin, fullmäktige i riksbanken, fullmäktige i riksgäldskontoret,

Svenska kommunförbundet, Landstingsförbundet, Landsorganisationen i

Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Sveriges akademikers centralorganisation (SACO), Svenska arbetsgivareföreningen (SAF).

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Svensk bostadsfinansiering aktiebolag BOFAB, Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Sveriges jordbrukskasseförbund, postbanken, Svenska försiäkringsbolags

riksförbund, Folksam, Cantbrukarnas riksförbund (CRF), Sveriges industri-

förbund, Svenska byggnadsentreprenörföreningen (SBEF), Svenska byggnadsarbetareförbundet, Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges villaägareförbund, Svenska riksbyggen, Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Stockholms koope-

rativa bostadsförening ek. för., Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) och Näringslivets byggnadsdelegation (NBD).

Bostadsstyrelsen har bifogat yttranden av länsbostadsnämnder. Vid länsstyrelsernas remissyttranden har fogats yttranden av kommuner och vissa Organisationer.

Svenska bankföreningen, Sveriges industriförbund, Svenska försäkringsbolags riksförbund, SBEF., och Sveriges fastighetsägareförbund har i sina

yttranden hänvisat till yttrandet från NBD.

Vidare har yttrande inkommit från Sveriges trähusfabrikers riksförbund. Skånes handelskammare, Svenska arkitekters riksförbund (SAR), Sveriges förenade studentkårer (SFS), Ensamståendes intresseorganisation samt vissa bostadsrättsföreningar och andra intresseorganisationer m. fl.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna har därefter i maj 1974 avgett betänkandet (SOU 1974:32) Solidarisk bostadspolitik, Följdfrågor med vissa kompletterande synpunkter och förslag i anslutning till det i mars

1974 avgivna huvudbetänkandet. Detta senare betänkande har remitterats

ull flertalet av de nyss angivna remissinstanserna. Flera av dessa har dock avstålt från att yttra sig.

Betänkandet SOU 1974:17-18 benämns i det följande huvudbetänkandet

och betänkandet SOU 1974:32 Följdfrågor.

Bostadsskattekommittén' ullkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndiganden den 8 september och den 6 oktober 1972 med uppdrag att se över bostadsbeskattningen'. Kommittén har i februari 1974 avgett betänkandet (SOU 1974:16) Neutral bostadsbeskattning. Betänkandet omfattar förslag om ändringar i villabeskattningen, införande av ett allmänt avdrag för hyresgäster och bostadsriättshavare, avveckling av garantibeskattningen för bostadsfastigheter samt ändrat beskattningsår för avdrag för räntor som finansieras inom ramen för paritets- och räntelånesystemet.

Bostadsskattekommittens betänkande har remitterats gemensamt med boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas huvudbetänkande. Följande myndigheter har i sina yttranden närmare uttalat sig om bostadsskattekommitténs betänkande nämligen kammarrätten i Stockholm, hyresnämnderna och arrendenämnderna för Hallands, Göteborgs och Bohus samt Älvsborgs län, socialstyrelsen, statskontoret, RRV. riksskatteverket (RSV), kon- Junkturinstitutet, AMS, bostadsstyrelsen, statens institut för byggnadsforsk-

ning, samtliga länsstyrelser utom länsstyrelsen i Älvsborgs län, 1968 års

kapital marknadsutredning, 1972 års skatteutredning, boendeutredningen, bostadsfinansieringsutredningen. fullmäktige i riksbanken, Svenska kom-

munförbundet. Landstingsförbundet, LO, TCO, SACO, SAF, Konungariket

Sveriges stadshypotekskassa. Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folksam, LRF, Sveriges industriförbund, SBEF, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund. Sveriges villaägareförbund, Svenska riksbyggen, HSB, Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för., SABO, NBD. Auktoriserade fastighetsmiklares riksförbund samt Taxeringsnämndsordförandenas riksförbund (TOR) Härutöver har inkommit yttranden från ett antal organisationer och enskilda personer.

Bostadsstyrelsen har = till sitt yttrande fogat yttranden från länsbostadsnämnder. Likaså har länsstyrelserna inhämtat yttranden från kommuner samt i vissa fall även från länsarbetsnämnder, länsbostadsnämnder m. fl. myndigheter och organisationer. LO har till sitt yttrande bifogat yttranden från Beklädnadsarbetarnas förbund, Svenska fabriksarbetareförbundet. Handelsanställdas förbund, Svenska kommunalarbetarcförbundet, Svenska metallindustriarbetareförbundet, Svenska pappersindustriarbetare-

förbundet och Svenska träindustriarbetareförbundet. Ett med LO:s remissvar likalydande yttrande har avgetts av Svenska byggnadsarbetareförbundet. Bo-

endeutredningen och bostadsfinansieringsutredningen har avgett gemensamt yttrande. LRF har som sitt yttrande åberopat ett av lantbrukets skat-

' Generaldirektören Sten Walberg, ordförande. departementssekreteraren Hans Almgren, riksdagsledamoten Rune Carlstein. förbundsordföranden Harry Dahl. civilingenjören Ernst Hellstedt, direktören Sven Jansson. direktören Per Landgren, riksdagsledamoten Sigvard Larsson, direktören Gunnar Leo och andre förbundsordföranden

Åke Lindh.

tedelegation avgivet utlåtande. SAF, Svenska bankföreningen och Sveriges industriförbund har åberopat vad näringslivets skattedelegation anfört i särskilt yttrande. Svenska försäkringsbolags riksförbund och Sveriges fastighetsägareförbund hänvisar beträffande bostadsbeskattningen till vad NBD anfört i sitt yttrande.

Bygglagutredningen' ullkallades med stöd av Kungl. Maj:1s bemyndigande

den 29 mars 1968. Direktiven för utredningen tog sikte på en genomgripande

förnyelse av främst planinstituten gällande byggnadslagstiftning. I anslut-

ning till arbetet med lagstiftning för den fysiska riksplaneringen erhöll bygg-

fagutredningen den 10 december 1971 vissa tilläggsdirektiv. Bygglagutred-

ningen erhöll den 7 april 1972 vidare tilläggsdirektiv som innebar att bygg-

lagutredningen fick uppdrag att i sitt arbete överväga de synpunkter och skydd för kulturhistoriskt värdefulla bebyggelser och miljöer som anförts i en hemställan från riksdagen (KrU 1971:26 och rskr 1971:264).

Bygglagutredningen har i betänkandet (SOU 1974:21) Markanvändning

och byggande avlämnat ett förslag med principer för framtida lagstiftning

rörande markanvändning och byggande. Förslaget innehåller principiella utgångspunkter för en framtida lagsuftning på detta område samt ett förslag till nytt system för planläggning.

Principbetänkandet har remissbehandlats.

Byggkonkurrensutredningen? villkaflades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 12 december 1969 för att utreda konkurrensförhållandena inom

bostadsbyggandet m. m. Utredningen har i juni 1972 lämnat betänkandet

(SOU 1972:40) Konkurrens i bostadsbyggandet. Betänkandet innehåller förslag som syftar till att förbättra konkurrensen inom bostadsbyggandet. Förslagen avser konkurrenslagstiftningen, markpolitiken och reglerna för den statliga bostadslångivningen. I betänkandet intagna förslag till ändringar

i kommunallagen (1953:753) och kommunallagen (1957:50) för Stockholm

torde få fogas till statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga I.

Yttranden över byggkonkurrensutredningens betänkande hur efter remiss avgelts av Svea hovrätt, byggnadsstyrelsen, RRV. marknadsrådet (numera marknadsdomstolen), NO, statens pris- och kartellnämnd, bostadsstyrelsen, statens institut för byggnadsforskning, statens råd för byggnadsforskning, statens planverk, länsstyrelserna i Stockholms, Östergötlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Västmanlands, Västernorrlands samt Norrbottens län, boendeutredningen. bygglagutredningen, installationsbranschutredningen,

Fd. landshövdingen Gösta Netzén. ordförande, landshövdingen Harald Aronsson 1.0. m. den 17 december 1971. riksdagsledamoten Astrid Bergegren, riksdagsmannen Erik Hammarsten 1.0. m. 17 december 1971. borgarrådet Inge Hörlén tr. o. m. den 17 december 1971, kommunstyrelseordförande Yngve Lauritz fr. o. m. den 17 december 1971, riksdagsmännen Bertil Lidgard och Jan-Ivan Nilsson samt f.d. riksdagsmannen Erik Tobé. ? Statssekreteraren Göte Svenson, sakkunnig

fullmäktige i riksbanken, Svenska kommunförbundet, Landstingsförbundet,

LO, SAF, TCO, Sveriges advokatsamfund, Sveriges industriförbund, SBEE,

Svenska bankföreningen, Sveriges trähusfabrikers riksförbund, SABO, Hyresgästernas riksförbund, HSB, Svenska riksbyggen, NBD, BPA Byggproduktion AB (BPA). Sveriges villwigareförbund, Sveriges fastighotsägareförbund och Sveriges byggmistareförbund.

Yttranden har också avgetts av Stiftelsen Stockholms studentbostäder

(SSSB), Svenska företagares riksförbund, Sveriges socialdemokratiska ungdomsförbund (SSU), Skånska cementgjuteriet och Elektriska installatörsorganisationen EIO.

SAF, Sveriges fastighetsägareförbund och Sveriges industriförbund har hänvisat till yttrandet från NBD. Sveriges byggmästareförbund och Skånska

cementgjuteriet har hänvisal till SBEF:s yttrande. SAF, Sveriges fastighets-

ägareförbund, Sveriges industriförbund och Skånska cementgjuteriet har där-

jämte avgett egna yttranden.

Bostadsstyrelsen har bifogat yttranden av samtliga länsbostadsnämnder

och länsstyrelsen i Gotlands län. Till länsstyrelsernas remissyttranden har fogats yttranden av bl.a. kommuner. samarbetsnämnderna i Sundsvalls, Sollefteå och Kramfors kommunblock. förvaltningsutskottet i Stockholms

läns landsting, Stor-Stockholms planeringsnämnd, Stockholms och Skånes handelskamrar, FCO i Stockholms län, Skånes och Norrbottens FCO-distrikt, Östra Östergötlands och Norra Skånes hyresgästföreningar samt Hel-

singborgs och Göteborgs byggmiästareföreningar. LO har bifogat yttranden från Svenska byggnadsarbetareförbundet och Svenska kommunalarbetare-

förbundet. Sveriges fastighetsägareförbund har bifogat yttrande från Stock-

holms fastighetsägareförening.

Bostadstilläggsgruppen' som tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 2 februari 1973 för att utreda vissa frågor rörande inkomstprövning och administration av bostadstillägg m. m. avgav i mars 1974 betänkandet (Ds B 1974:1) Bostadstillägg - inkomstprövning och administration.

Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av datainspektionen, riksförsäkringsverket (RFV), statskontoret, RRV, RSV, centrala studiehjälpsnämnden, bostadsstyrelsen. boendeutredningen, Svenska kommun-

förbundet, försäkringskasseförbundet, försäkringskassorna i Stockholms, Sö-

dermantands, Östergötlands och Älvsborgs län, Hyresgisternas riksförbund,

Svenska riksbyggen, HSB, SABO, Kommun-Data AB, kommunalförbundet

" Departementsrådet Gustav Jönsson, ordförande 1. 0. m. den 31 december 1973, I. d. rittschefon numera generaldirektören Sten Wickbom, ordförande fr. o. m. den I januari 1974, departementssekreteraren Sven Åke Andersson, budgetchefen Bengt Åke Berg, sekreteraren Marie-Louise Ek, departemenissekreteraren Birgit Wilken -Ferm, kanslirådet Ingemar Lindberg, avdelningsdirektören Göran Smedmark och

byrådirektören Åke Wikström.

för Stor-Stockholms bostadsförmedling, Stockholms, Norrköpings, Jönköpings, Växjö, Kristianstads, Malmö, Halmstads, Göteborgs, Skövde. Arvika,

Örebro, Skellefteå. Sundsvalls och Luleå kommuner.

Bostadsstyrelsen har bifogat yttranden av länsbostadsnimnder. Vid för-

säkringskasseförbundets yttrande har fogats yttranden av vissa försäkringskassor. Hyresgästernas riksförbund och HSB har avgett gemensamt yttrande.

I det följande behandlar jag huvuddelen av de förslag som lagts fram i nyss nämnda betänkanden med undantag av dels betänkandet SOU 1973:50, vilket numera i allt väsentligt inte längre är aktuellt, dels byggkonkurrensutredningens förslag ull ändringar i konkurrenslagstiftningen som kommer att prövas i annat sammanhang, dels bygglagutredningens principbetänkande. Som jag utvecklar närmare i avsnitt 10.4.3 är jag f.n. inte beredd att lägga fram förslag på grundval av bygglagutredningens betänkande. I nämnda avsnitt anger jag i stället vissa utgångspunkter för ett

fortsatt utredningsarbete. Med hänsyn härtill återges i det följande inte in-

nehållet i bygglagutredningens betänkande och remissyttrandena över detta. Bostadsskattekommitténs förslag behandlar jag efter samråd med chefen

för finansdepartementet. Vidare tar jag efter samråd med statsrådet Lidbom upp vissa frågor rörande hyreslagstiftningen. Jag tar här också upp vissa frågor som har behandlats av servicekommittén i dess slutbetänkande (SOU

1973:24) Boendeservice 7 och av delegationen för bostadsfinansiering 4 be-

tänkandet (Ds In 1973:14) Ekonomiska ramar för det statligt stödda bo-

stadsbyggandet.

2. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna

2.1 Huvudbetänkandet 2.1.1 Inledning

De båda utredningarna lämnar inledningsvis en redogörelse för boendeutredningens första betänkande Bostäder 1974-76 samt ett sammandrag av remissorganens synpunkter på betänkandet. Utredningarna lämnar vidare en redogörelse för kvarstående arbetsuppgifter.

Ett viktigt område som skall tas upp i det fortsatta arbetet är det framtida bostadsbyggandet. Boendeutredningen skall enligt sina direktiv ge vissa regtonala aspekter härpå. Vidare skall förslag läggas till avvägningar mellan det totala byggandets olika delar: nybyggnad, ombyggnad, bostider och komplement. Förutsättningarna att förändra det stora beståndet av små lägenheter från 1930- och 1940-talen skall särskilt beaktas med hänsyn till de svårigheter som i dag föreligger att få till stånd en blandning av hushållstyper i detta bestånd. Utredningen skall vidare återkomma i frågan om avvägningen mellan olika former av bostadsstöd.

Ett område inom vilket fortsatt och fördjupat arbete skall bedrivas gäller de institutionella formerna för bostadsfinansieringen. Också andra delproblem på finansieringssidan kommer att aktualiseras. Behovet av ramar och

dessas utformning i framtiden samt riktlinjer för fastställande av låneun-

derlag och pantvärde hör hit.

Frågan om resursfördelningen mellan bostadsbyggandets olika delar berörs något i boendeutredningens första betänkande. Den skall ytterligare

behandlas i det fortsatta arbetet. Därvid skall också frågan om fördelningen

mellan skatt, hyra och avgifter vid finansieringen av exploateringsanläggningar och andra miljökomponenter tas upp.

Ett annat ämnesområde som återstår att behandla är bostadsförmedlingsverksamheten.

2.1.2 Nuvarande boendeförhållanden

I boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76 redogörs kortfattat

för hur bostadsbestånd, bostadsproduktion, hushållsstruktur och boende-

förhållanden har förändrats i första hand under 1960-talet men, mycket översiktligt, också under heta efterkrigstiden. Denna beskrivning har utredningarna nu sammanfattat och kompletterat på vissa punkter.

Vid det senaste folk- och bostadsräkningstillfället, hösten 1970. fanns det i landet 3,2 miljoner bostäder. På 25 år har bostadsbeståndet ökat med drygt 50 96. Nära nog fyra invånare av tio har i dag egna lägenheter. År 1945 var det tre av tio. Sedan år 1970 har det byggts vucrhgare omkring

300 000 bostäder. Det har också försvunnit en del på grund av rivning,

sammanslagning m. m. Mellan åren 1965 och 1970 utgick drygt 200 000

bostiider, 7 96. ur beståndet. Andelen har troligen varit lägre under åren

därefter.

De bostäder som har rivits eller försvunnit ur beståndet av andra anledningar har i huvudsak varit små och av låg kvalitet. Se i stora drag och i eu längre tidsperspektiv har bostadsförhållandena följaktligen förbättrats väsentligt. Antalet rumsenheter per lägenhet har således ökat från 3,12

år 1945 till 3.76 år 1970. Samtidigt har andelen lägenheter med badrum ökat från 2196 till 78 96.

Produktionsvolymen mätt i antal lägenheter har minskat mycket snabbt de senaste åren. Från ett bostadsbyggande. som under åren 1969 och 1970 uppgick till ca 110 000 lägenheter per år, har nivån för påbörjandet sjunkit till 79 000 bostäder och för färdigställandet titl 97 000 år 1973.

Minskningen giiller helt och hållet flerfamiljshusbyggandet. Småhusproduktionen har fortsatt att öka. även när den totala volymen har gått tillbaka. Därför utgör småhuslägenheternas andel av det totala byggandet i dag mer än hälften mot ca 30 96 tre år tidigare.

De småhus som har producerats under de senaste åren har svarat mot en aktuell efterfrågan från vissa konsumenters sida. Med hänsyn till efter-

frågan på längre sikt torde der i och för sig vara gynnsamt att förhåHandevis

stora lägenheter blivit producerade. men de villkor under vilka smähusbyggandet kommit till stånd ger enligt utredningarna anledning till vaksamhet. En stor del av detta byggande, drygt en tredjedel av de år 1973 påbörjade, har skett utan statliga lån och därmed utan den pris- och kvalitetsbevakning som är förknippad med lånen. Produktionens inriktning på lägenhetstyper i kombination med upplåtelseform ger den största anledningen tull oro. Utredningarna hävdar att inriktningen samt det förhållandet att småhusen med äganderätt oftast produceras för sig och flerfamiljshusen med hyres- eller bostadsrätt för sig mycket påtagligt försvårar möjligheterna" all realisera det bostadspolitiska målet om en allsidig hushålls- och boendestruktur ; våra bostadsområden. Denna problematik blir särskilt kännbar 1 de större tätorterna.

Det byggs i dag nästan inga lägenheter i flerfamiljshus, som är större än tre rum och kök, och å andra sidan inga lägenheter i småhus, som ir mindre än fyra rum och kök. 90 96 av lägenheterna i småhus färdigställda år 1973 var om fyra eller flera rum och kök mot 10 96 för Nerfamiljshusen. Utredningarna anser att det vore en naturlig utveckling att produktionen försköts mot fyra rum och kök. när andelen trerummare minskar, vilket

den gjort alltsedan år 1968. I stället ökar nu framför allt antalet femrummare och större lägenheter mycket kraftigt (från 14 96 1968 tull 24 26 1973). Dessa

återfinns nästan enbart i småhusen.

Under senare delen av 1960-talet började bostadsföretagen känna av vissa svårigheter att få sina nybyggda lägenheter uthyrda. Svårigheterna var dock avgränsade till vissa orter och kunde i regel hänföras till konjunkturella

faktorer. De minskade också under 1960-talets två sista år, när konjunkturen

gick uppåt.

Under de år som hittills gått av 1970-talet har emellertid svårigheterna

åter ökat. Den I september 1973 var det drygt 21 000 (5,2 96) av alla statligt belånade lägenheter i flerfamiljshus färdigställda under tiden januari 1967 = juni 1973 som stod outhyrda. Ca hälften av dessa lägenheter återfanns i de tre storstadsområdena. För hela landet var det fråga om närmare en fördubbling på ett år av antalet outhyrda lägenheter.

Vad gäller bostadsbeståndets sammansättning efter hustyp visar bostadsräkningen år 1970 att i glesbygden bor huvudparten av hushållen i småhus. Drygt 10 96 av alla bostäder i glesbygden var inrymda i tvåfamiljshus. Denna andel har dock stadigt minskat under hela efterkrigstiden, huvudsakligen genom att tvåfamiljshus övergått till att nyttjas av ett enda hushåll.

I de mindre tätorterna (200-1 999 invånare) bor tre hushåll av fyra i små-

hus. Andelen har inte förändrats nämnvärt under senare år. På samma sätt som I glesbygden har dock enfamiljshusen ökat i betydelse, under det

att tvåfamiljshusen har gått tillbaka. I de större tätorterna dominerar däremot

ferfamiljshusen; endast ett hushåll av fyra bor i småhus. En mindre ökning av småhusens andel har dock skett under 1960-talet.

För riket totalt uppgick småhusandelen år 1970 till 42 96.

Bostadsbyggandet har under efterkrigstiden huvudsakligen skett i tätorterna, vilket avspeglar sig i beståndets åldersfördetning. I de större tätorterna

är 54 96 av bostäderna yngre än 20 år och i de mindre tätorterna 45 96.

I glesbygden är bostäderna genomsnittligt sett betydligt äldre, endast ungefär var sjunde bostad har kommit till efter år 1950.

Räknat för hela riket var år 1970 46 926 av lägenhetsbeståndet på högst två rum och kök, 2696 på tre rum och kök och 28 4 fyra eller

flera rum och kök. Bostäderna är genomsnittligt större i glesbygden och de mindre tätorterna än i de större tätorterna. Av lägenheterna i glesbygden bestod år 1970 37 26 av minst fyra rum och kök. Motsvarande andet i de mindre tätorterna var 41 96 men i de större endast 24 96.

Bostadsbeståndets sammansättning i olika delar av en lokal bostadsmarknad ger enligt utredningarna de grundläggande förutsättningarna för hur hushållen kommer att fördela sig på olika bostadsområden. I de flesta större orter har nya områden byggts ut kring ortens kärna i allt vidare ringar och småhusen har skilts från flerfamiljshusen. Olikheter i lägenhetsstruktur mellan bestånd från olika byggnadsperioder och i olika hustyper ger därför automatiskt förutsättningar för olikheter också i hushållens storleksfördelning från ett bostadsområde till ett annat. Områden med många små lä-

genheter får många små hushåll. Det omvända förhållandet gäller för om-

råden med många stora lägenheter.

Följande tabell visar att bostadsutbudet ger dåliga förutsättningar när det gäller att främja målet om allsidighet i boendestrukturen. Andelen små lägenheter är mycket större i äldre hus än i de som byggts under senare år. Den största andelen små lägenheter finns i flerfamiljshus från 1930-

och 1940-talen.

Bostäder år 1970 efter hustyp, ålder och lägenhetsstorlek. Tätorter med 2 000-w invånare Hustyp Antal rumséh- - Procentuell andel lägenheter om Byggnadsperiod heter per lgh

högst 2 rk — 4+ rk

Småhus

Övriga hus

Bosudsbyggandet efter år 1970 har skärpt olikheterna mellan småhus och flerfamiljshus och därigenom, framhåller utredningarna, ytterligare försämrat möjligheterna att inom överskådlig tid skapa gynnsamma förutsättningar för en önskvärd hushållsfördelning.

Utredningarna har även sammanställt viss statistik över hushållens bo-

endeförhållanden. Därav framgår bl. a. att år 1970 var antalet bostadshushåll

drygt tre miljoner, vilket innebär en ökning med en miljon sedan år 1945. Av alla hushåll bestod år 1970 25 26 av endast en person och 30 26 av två personer. Hushåll med endast cen person var vanligare i de större tätorterna än i övriga delar av landet. Hushållens fördelning efter region och hushållsstorlek visas i följande tabell.

Hushåll år 1970 i glesbygd och tätorter efter storlek

Region Tusental Därav bestående av nedanstående antal

hushåll personer (procent)

|| 2 3 4 5 el fl Hela riket 3 050 25 30 19 16 9 Glesbygd 528 20 31 19 16 13 Tätorter med 200-1 999 inv. 298 20 28 20 19 12 Tätorter med 2000- w inv. 2 224 2 29 19 16 8

Hushållen har minskat i storlek under efterkrigstiden. Genomsnitthushållet bestod år 1970 av 2,59 personer mot 3.15 år 1945. Detta beror främst på en ökad hushållssprängning och på förskjutningar i befolkningens ålderssammansättning. Den ökade hushållssprängningen kommer till uttryck i des. k. hushållskvoterna, vilka anger antalet lägenhetsinnehavare per 100 personer i en viss befolkningsgrupp. Dessa kvoter har ökat kraftigt och är för vissa grupper så höga att det enligt utredningarna finns anledning

räkna med att de inte kommer att öka mer. Så är fallet dels för gifta i alla åldrar, dels för icke gifta i högre åldrar, särskilt bland kvinnorna. I de yngre åldersgrupperna och bland icke gifta män högre upp i åldrarna torde fortsatta ökningar vara att förutse.

År 1970 disponerade varje person i genomsnitt 1,46 rumsenheter. Det är en avsevärd förbättring i förhållande till situationen år 1945, då motsvarande tal var 1.00. Förbättringen beror på såväl den minskande hushållsstorleken som den ökande ligenhetsstorleken.

Utrymmets fördelning mellan hushåll av olika storlek är emellertid ganska ojämn. Visserligen har de större hushållen större lägenheter än de mindre, men lägenheterna är inte tillräckligt mycket större för att ge varje person, oberoende av hur stort hushåll han tillhör. samma utrymme till sitt förfogande. Antalet rumsenheter per person var således år 1970 2.61 för enpersonhushållet mot t.ex. 1,17 för fyrapersonshushållet. Således är trångboddhet något som drabbar de större hushållen i högre grad än de mindre.

För att inte bli betraktat som trångbott skall det enskilda hushållet i dag disponera minst så mycket utrymme att inte mer än två personer skall behöva dela sovrum. Kök och vardagsrum skall därvid inte räknas in (norm

I). I denna mening fanns det år 1970 475 000 hushåll (16 96 av alla hushåll) som var trångbodda; 23 26 av dessa bestod av två personer och 38 96 av

tre personer. Av alla barnfamiljer var 27 96 trångbodda och av dem som hade tre eller flera barn 39 96. Den procentuella andelen trångbodda hushåll framgår av följande tabell.

Procentuell andel trångbodda år 1970 (norm II) bland hushåll av olika storlek och med olika antal barn. hela riket

Utredningarna har försökt belysa om och i vilken utsträckning lägen-

hetsutbudets sammansättning har gett upphov ull en skiktning av de boende.

Därvid finner de bl. a. att skillnaderna i hushållsfördelning mellan småhus

och flerfamiljshus är stora. Andelen hushåll med 1. ex. fyra eller flera personer

var år 1970 40 96 för småhus mot 19 96 för flerfamiljshus.

En närmare studie av olikheten i lägenhetssammansättning ger vid handen att praktiskt taget hela skillnaden i hushållsfördelning kan återföras på denna olikhet. Andelen stora lägenheter är således betydligt större i små-

husen än i flerfamiljshusen. Den faktiska och den med hänsyn till lägen-

hetssammansättningen väntade hushållsstrukturen överensstämmer nästan helt. | na

Också när hushållssammansättningen i lägenheter från olika byggnadsperioder studeras finner man att lägenhetsutbudets sammansättning har en avgörande betydelse. Men även andra faktorer tycks medverka till utfallet.

Det finns såväl i de äldre småhusen som i de äldre flerfamiljshusen fler småhushåll än som kan ”förklaras” av lägenhetssammansättningen. Lägenhetsfördelningen i olika gamla hus skapar således förutsättningar för en med husens ålder minskande hushållsstorlek. Därav följer också förutsättningar för olikheter i ålderssammansättning bland de boende mellan

hus från olika byggnadsperioder. Andelen äldre personer bör vara högre och andelen barn och ungdomar lägre i de äldre husen än i de nyare. Den faktiska bilden överensstämmer med detta antagande. Bilden är vidare lik-

artad för småhusens och flerfamiljshusens del; mer än dubbelt så många

barn i de nyaste husen som i de äldsta och mycket få äldre personer i

det nyaste beståndet men höga andelar i de äldre lägenheterna. Den be-

nägenhet att bo kvar i det äldre bostadsbeståndet som kommer till uttryck

i en högre andel småhushåll än som motiveras av lägenhetsstrukturen ger också kraftiga utslag med avseende på de boendes ålder. I de äldre småhusen motverkar benägenheten att bo kvar i viss mån den skiktning med avseende på hushållens storlek och de boendes ålder

som lägenhetsutbudet ger förutsättningar för. I de äldre flerfamiljshusen samverkar däremot dessa båda faktorer så att andelen småhushåll och andelen äldre blir större än som motiveras av lägenhetsutbudets struktur.

När det gäller de nyare husen samverkar lägenhetsutbudets sammansättning och kvarboendebenägenheten hos redan etablerade hushåll till att i dessa hus samla yngre hushållsföreståndare och hushåll med barn. Allra

starkast markerat blir det i de nyaste småhusen, där inte mindre än 43 9&

av alla personer år 1970 var yngre än 18 år. Praktiskt taget inga var 65 år eller äldre.

Trots den lägre andelen barn i flerfamiljshusen jämfört med småhusen är på grund av lägenhetsutbudets struktur trångboddheten mycket större i flerfamiljshusen än i småhusen, vilket framgår av följande tabell. Trångboddheten år 1970 (norm II) i bostäder från olika byggnadsperioder. Tätorter med 2 000-w invånare

Byggnadsperiod Procentuel! andel trångbodda

personer i alla barn under 18 år

åldrar

småhus övriga hus småhus övriga hus

2 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

Utredningarna konstaterar på grundval av bl.a. den analys som gjorts

angående bostadsbestånd och boendeförhållande m. m. att det är nödvändigt

med ett fortsat högt bostadsbyggande, om de bostadssociala ambitionerna skall kunna upprätthållas. Den påtagliga minskningen av bostadsbyggandet

de senaste åren anser utredningarna vara oroande, även om en viss nedgång

i förhållande till åren omkring 1970 är naturlig.

Byggandets inriktning inger enligt utredningarna också farhågor. Bostadsutbudets sammansättning i olika avseenden ger de kanske viktigaste förutsättningarna för hushållsstrukturen i bostadsområdena. Genom att större lägenheter nästan enbart byggs i småhus, som upplåts med äganderätt, och mindre lägenheter nästan helt i flerfamiljshus skärps automatiskt en uppdelning av hushållen efter storlek. Detta leder i sin tur med nödvändighet till olikheter också när det gäller de boendes ålder. Utredningarna hävdar att bostadsbeståndets sammansättning redan i dag ger utomordentligt dåliga

förutsättningar för att åstadkomma cen allsidighet i hushålls- och boende-

strukturen i olika avseenden. Därför är det angeläget ati de resurser som uvsätts till bostadsbyggandet utnyttjas på ett sådant sätt att de skiktande

faktorerna motverkas och inte förstärks.

2.1.3¶Mål för bostadspolitiken

Utredningarna utvecklar sin allmänna syn på bostadspolitiken och utgår därvid från att bostadspolitiken uteslutande skall tjäna syftet att tillgodose ett grundläggande socialt behov. Bostäder är kapitalkrävande. Ett övergripande mål för en solidarisk bostadspolitik är dock att bostäder inte primärt skall vara objekt för vinstskapande kapitalplacering. Detta gäller oavsett om de ägs av den boende eller av någon annan.

Petta strider enligt utredningarna inte mot att bostäderna måste ha priser som bestäms ime bara av hushållens bostadsbehov utan också av olika hushålls inkomster och värderingar. En sådan prisbildning kan ge vinster utan motprestation. Det skapar ingen målkonflikt men är ett betydande fördelningsproblem.

Utredningarna hävdar vidare att tillgången på bostäder skall vara så god

att nyetablerade hushåll lätt kan erhålla bostad. Inom beståndet skall rörlighet

underlättas främst genom prisbildningen. Denna påverkas främst av den statliga långivningens villkor och av parterna på hyresmarknaden.

Bostadsförsörjningen måste ses i ett långt tidsperspektiv. Bostadsbyggan-

det skall därför fattas i vid mening och avse alla bostadsförsöriningsåtgärder.

Kommunerna har ansvaret att genomföra bostadsbyggandet. Detta gör det angeläget att kommunerna utarbetar program för den totala bostadsförsörjningen.

Lägenheter av olika storlek skall kunna erbjudas i olika upplåtelseformer och hustyper. Utredningarna betonar att detta är en av de grundläggande

förutsättningarna för att ge alla människor verkliga valmöjligheter och för

en allsidig sammansättning av hushåll i bostadsområdena.

Bostadsförsörjningen skall inriktas på att nå detta mål. Detta får konsekvenser för nyproduktionens omfattning och inriktning. Men det medför också att det befintliga bostadsbeståndet måste förändras.

Bostaden utgörs emellertid inte enbart av den enskilda lägenheten. Huset. kontakterna med grannar, omgivningen samt vad omgivningen erbjuder av möjligheter till social trygghet och rekreation är väsentligt. Olika människor har skilda behov. Bostädernas utformning samt service och verksamhet i bostadsområdena skall bidra till att ge lika förutsättningar för alla, unga och gamla, män och kvinnor.

Det finns fortfarande många omoderna eller i övrigt dåligt utrustade lä-

genheter. Åtskilliga hushåll är trångbodda. I frågan om bostadsutrymmet anser utredningarna att på sikt bör varje hushåll ges möjlighet till kök och vardagsrum samt sovrum. Varje barn bör därvid kunna få ett eget rum. Det senare är dock att ställa förhoppningarna högt anför utredningarna och framhåller att behovet av avskilda rum för barnen inte är lika stort för barn I alla åldrar.

För att uppnå målet om en förbättrad utrymmesstandard anser utredningarna bl.a. att bristerna i det omoderna och halvmoderna lägenhetsbeståndet måste undanröjas. Ansträngningarna bör inriktas på att klara denna uppgift inom en tioårsperiod.

Vidare anser utredningarna att var och en skall få möjlighet till ett verkligt inflytande över lägenheten och de förhållanden i omgivningen som närmast berör honom. Ett ökat inflytande för de boende bör utvecklas enligt demokratiska traditioner och med stöd från organisationerna på bostadsmarknaden.

Vad gäller bostädernas pris finner utredningarna att likvärdiga bostäder, oavsett upplåtelseform eller yttre omständigheter i övrigt, skall betinga lika priser. Detta är en annan och lika viktig förutsättning för verkliga valmöj-

ligheter som att antalet lägenheter är tillräckligt stort och att bostadsutbudet

är varierat. Priserna skall vidare vara rimliga i förhållande till hushållens betalningsförmåga. Utredningarna utgår från att det för en normal familj med normala inkomster skall vara möjligt att efterfråga och betala priset för en modern och rymlig bostad utan inkomstprövat bostadsstöd. Hushåll med låga inkomster eller stor försörjningsbörda skall dock kunna erhålla stöd så att de kan få samma bostadsmöjligheter som de ekonomiskt mer gynnade.

2.1.4¶Det framtida bostadsbeståndet

Utredningarna har begränsat synpunkterna på det framtida bostadsbe-

ståndet till en enda frågeställning, nämligen vilka krav på förändringar av

lägenheternas storleksfördelning i det nuvarande beståndet som uppkommer

under vissa förutsättningar i fråga om förändring av hushållens sammansättning och av deras utrymmesstandard. Tidsperspektivet för bedömningarna sträcker sig fram till år 1985.

I sitt föregående betänkande Bostäder 1974-76 gjorde boendeutredningen

en bedömning av bostadsbyggnadsbehov och förutsättningar för byggande under några år framåt. Till grund för dessa överväganden låg bl. a. mer

långsiktiga beräkningar och antaganden. De belyste behovet av att öka och förbättra bostadsbeståndet genom nybyggnad och modernisering under 1970talet.

Under vissa antaganden i fråga om modernisering, befolkningsutveckling,

hushållsbildning m. m. bedömdes att det skulle behövas en nyproduktion av storleken 90 000-100 000 lägenheter i genomsnitt per år under återstoden av 1970-talet. Därvid förutsattes att modernisering skulle ge ett nettotillskott

av 25 000-30 000 välutrustade lägenheter per år.

Utredningen konstaterade att den aktuella efterfrågan och förutsättningarna för produktionen inte möjliggjorde en så stor produktion på kort sikt. En produktionsnivå av 70 000-80 000 lägenheter de närmaste åren bedömdes

som sannolikare, om inte efterfrågan kunde stimuleras genom särskilda åt-

gärder.

Någon ny bedömning av nyproduktionen och moderniseringens omfatt-

ning på längre sikt har utredningarna inte gjort. Denna fråga kommer att

behandlas yuerligare i det fortsatta utredningsarbetet.

Utredningarna konstaterar emellertid att vissa förutsättningar för bostadsproduktionen på kort sikt har förändrats sedan den föregående bedömningen gjordes. Befotkningsutvecklingen har varit svagare än som då

antogs och konjunkturuppgången har inte medfört en sådan ökning av Sys-

selsättning och efterfrågan på bostäder som förutsattes. Produktions- och

driftkostnader har fortsatt att öka starkt, inte minst på grund av ökade bränslepriser.

Utredningarna finner också att nyproduktionen synes vara på väg att

minska mer än vad man tidigare räknade med. Under år 1973 färdigställdes ungefär 97 000 lägenheter men påbörjades bara 79 000. Enligt de senaste bedömningar som har gjorts för år 1974 förefaller det troligt att igångsättningen kommer att understiga 70 000 lägenheter, varav omkring 40 96 i

flerfamiljshus. Denna utveckling innebär att antalet färdigställda lägenheter kommer att minska starkt under åren 1974 och 1975.

Utvecklingstendensen är densamma som under de närmast föregående åren. Flerfamiljshusen domineras av de mindre lägenhetstyperna i hyresform, småhusen av relativt stora lägenheter med äganderätt. Eftersom fler-

familjshus och småhus byggs i skilda bostadsområden, erhålls ett ensidigt bestånd och en ensidig hushållssammansättning i bostadsområdena.

På grundval av de ändrade förutsättningarna i fråga om befolknings- och

hushållsutveckling har utredningarna gjort nya beräkningar att läggas till

grund för uppskattningar av bostadsbyggandet fram till år 1985. Beräkningarna baseras bl. a. på följande alternativa antaganden om utrikes Ayttningar. A) Utrikes flyttningar antas åren 1973-75 ge ett underskott av 20 000 per-

soner. För åren 1976-85 bortses helt från utrikes flyttningar.

B) Nettot av flyttningar antas bli 0 åren 1973-75 och ge ett överskott av

i genomsnitt 15 000 personer för åren 1976-85.

Med dessa antaganden om utrikes flyttningar har gjorts en revision av den befolkningsprojektion som SCB publicerade i juni 1973.

Ökningen av folkmängden beräknas bli svag enligt båda alternativen.

Antalet personer i åldrarna över 20 år, som är avgörande för antalet bostadshushåll, beräknas i genomsnitt per år under perioden 1970-1985 öka

med endast 17 000 enligt alternativ A och med 26 000 enligt alternativ B. Under 1960-talet var den faktiska ökningen 60 000 personer om året.

Utredningarna utgår i kalkylen angående hushållsbildningen från ett antagande om att det relativa antalet personer som antingen tillhör gruppen

samboende och har lägenhet eter är ensamstående hushållsföreståndare kommer att öka. Deras andel av befolkningen antas öka till 50 96 av männen

och 65 96 av kvinnorna i åldrarna 20-24 år. Andelen antas stiga snabbt

med åldern och nå 95-96 96 för kvinnor redan vid 30-35 år och för män vid 35-40 år. Det använda antagandet ger ett stort antal hushåll i förhållande till folk-

mängden. Nettotillskottet av hushåll blir ändock litet i förhållande till 1960talet, vilket framgår av följande tablå.

Nettotillskott av hushåll, genomsnitt per år

1961-70 faktiskt 47 000

1971-85 alt. A 31 000

alt. B 36 000

En befolkningsutveckling och hushållsbildning enligt dessa antaganden skulle medföra att hushållen i genomsnitt blir mycket små. Hushållsstor-

leken minskar starkt ungefär från 45-årsåldern och uppåt genom tidig hushållsbildning i den yngre generationen. Även i åldern omkring 20-30 år kan andelen småhushåll antas bli stor. Mellangruppen blir föräldrar — sam-

boende eller ensamstående — med barn upp till 20-årsåldern samt en mindre

grupp av ensamboende. Hushållens beräknade fördelning efter storlek och hushållsföreståndarens ålder år 1985 redovisas i följande tabell.

Beräknat antal hushåll år 1985 efter storlek och föreståndarens ålder

Hushållsförestånda- Tusental Därav i procent med ... boende

De åldersklasser som ökar mest i antal är gruppen 30-44 år, dvs. de förhållandevis stora hushållen, och gruppen över 65 år, de mycket små hus-

hållen.

Utredningarna ger vissa synpunkter på vad man uppfattar som framtida anspråk på bostadsbeståndet. Det framtida bostadsbeståndet skall tillgodose krav på utrymme och komfort i själva lägenheterna samt krav på yttre förhållanden och service från ett bestånd av hushåll som väsentligt avviker från det nuvarande i fråga

om demografisk struktur. Hushållen kommer också att avvika genom att

deras inkomster vid mitten av 1980-talet genomsnittligt kan antas vara

25-50 96 större än för närvarande.

Hur bostadsbeståndet bör se ut för att kunna tillgodose de förändrade anspråken är enligt utredningarna självklart inte bara en fråga om lägenheternas storlek och utrustning. Omgivningen och bostadsområdenas sätt

att fungera är viktiga faktorer.

Bostadsutrymmet är dock en grundläggande faktor och får särskilt betydelse, om man vill försöka uppfylla målet att i olika bostadsområden kunna tillgodose flera typer av hushåll. Utredningarna hävdar att det nuvarande bostadsbeståndet till stor del är sådant att det på sikt endast kan tillgodose de mindre hushållens bo-

stadsbehov. Detta gäller givetvis om tätorternas flerfamiljshus. De krym-

pande hushållen, som dessutom erfarenhetsmässigt är trögrörliga, kan bo kvar där och förbättra sin utrymmesstandard. Hushållen i åldersklassen

30-44 år, som till omkring hälften kan väntas bestå av hushåll med fyra

eller flera medlemmar, är i behov av större lägenheter som det är ont om i det nuvarande beståndet. Tendenserna i hushållsbildningen ger alltså dåliga förutsättningar för att åstadkomma en allsidig hushållsstruktur i olika bostadsområden. Omfatt-

ningen av detta problem vid förändring av hushållens utrymmesstandard

belyser utredningarna med tre alternativa antaganden.

Ar Alternativet innebär i stort sett en extrapolering av tidigare långsiktiga

utveckling i fråga om hushållens utrymmesstandard. En viss trångboddhet skulle kvarstå enligt nuvarande norm. B) Hushållen har ”flyttats upp” så att någon trångboddhet inte kvarstår enligt nuvarande norm.

C) Hushållen har "flyttats upp” så att de har minst ett sovrum för föräldrar

och därutöver ett rum för varje person, kök och vardagsrum oräknade.

Enpersonshushåll antas bo i minst tvårumslägenheter.

Uttryckt som genomsnittlig ökning av utrymmesstandarden förefaller inget av de använda antagandena orimligt anser utredningarna. Antalet rums-

enheter per person, som år 1970 var 1,46 skulle öka till omkring 1,80 enligt de både lägre alternativen eller med 22 96 på 15 år. Den faktiska ökningen mellan åren 1960 och 1970 var 21 36. Enligt det högre alternativet blir ökningstakten ungefär densamma som under 1960-talet eller knappt

96 /år, vilket leder till 1,9 rumsenheter per person år 1985.

För bostadsbeståndet som helhet förefaller inte heller de beräknade förändringarna av lägenheternas storleksfördelning påfallande stora, om man ser dem som fortgående förskjutningar under en femtonårsperiod. Detta

framgår av följande tabell.

Beräknad lägenhetsfördelning år 1985 enligt olika antaganden om utrymmesstandard (procent)

En jämförelse mellan den beräknade lägenhetsfördelningen år 1985 och bostadsbeståndets faktiska fördelning på olika årgångar av hus och hustyper år 1970 visar emellertid inte särskilt god överensstämmelse. En sådan jämförelse görs i följande tabell för det mellersta av alternativen för utrym-

messtandarden (B). Det enda bestånd i tätorterna med en lägenhetsfördelning som ligger nå-

gorlunda i närheten av jämförelsetalen är 1930-talets småhus och de senast byggda flerfamiljshusen. I de sistnämnda är dock särskilt andelen femrumslägenheter mycket liten och beståndet kan inte tillgodose utrymmesanspråken för hushåll med fyra eller flera boende. ”Önskad” lägenhotsfördelning [9X5 (kalkvl B) jämförd med faktisk fördelning i olika årgångar av hus I tätorter med minst 2 000 invånare (procent)

”Öns- = Faktisk fördelning i tätorter med minst 2000 inv. 1970 !

kad”

för- Hus byggda Hus byggda Hus byggda

del- 1931-40 1951-60 1966-70

ning — Små- Fl. Små- FE Små- — Fl.

1985 hus fam. hus fam. hus fam.

Utredningarna drar den slutsatsen att det är helt uteslutet att med denna

sammansättning av bostadsbeståndet åstadkomma en allsidig hushållssammansättning i olika områden. Det gäller dessvärre även områden som tillkommit i rätt sen tid. Om inte beståndet förändras, är det enligt utred-

ningarna fel att påstå att olika hushållsgrupper skall få välja mellan gamla och nya hus, olika bostadsområden, hustyper eller miljöer på likvärdiga villkor.

För att styra utvecklingen i riktning mot ökad allsidighet i olika bostadsområden och ge olika hushållsgrupper mer likvärdiga valmöjligheter

anser utredningarna det vara nödvändigt med stora förändringar av det befintliga beståndet. Detta gäller såväl lägenheternas storlek och kvalitet

som bostadsområdenas standard. Behovet av sådana förändringar kan inte

kvantifieras men är sannolikt av större betydelse för framtida bostadspro-

duktion än t. ex. tillväxten i antal hushåll och lägenheter.

2.1.5¶Bostadens pris m. m.

De förutsättningar som bostadspriserna ger för hushållens bostadsval behandlades relativt ingående i boendeutredningens betänkande Bostäder

1974-76. Utredningarna har sedan detta betänkande lämnades haft tillgång

till nytt material som bidrar till en vidare belysning av frågeställningen.

Det gäller inte minst den småhusundersökning som SCB genomfört samt bearbetningar av 1970 års folk- och bostadsräkning med avseende på samband mellan inkomster och bostadsförhållanden. Med utgångspunkt i bl. a.

detta material presenterar utredningarna nu ett underlag för mer långsiktiga bostadspolitiska åtgärder.

Till en början behandlar utredningarna betingelserna för bostadspriserna med utgångspunkt i nyproduktionen. Därvid görs en tillbakablick på utvecklingen av produktionskostnaderna, eftersom dessa utgör en förutsättning för dagens bostadspriser.

I löpande penningvärde har produktionskostnaderna för statligt belånade

flerfamiljshus fördubblats på 15 år; räknat per kvadratmeter lägenhetsyta

steg dessa kostnader från 674 kr. år 1958 till ungefär 1340 kr. år 1973. Detta motsvarar en Årlig byggprisstegring på ca 4,7 %. Kostnadsökningen är i och för sig inte särskilt anmärkningsvärd. Priserna för övriga varor och tjänster har undergått ungefär samma förändring. För

bostäder uppkommer dock en prisstruktur med betydande prisskillnader, om den historiska produktionskostnaden läggs till grund för det löpande

bostadspriset, prisskillnader som inte motsvaras av skillnader i husens standard och ålder.

För statligt belånade gruppbyggda småhus ökade produktionskostnaden

från 1 029 kr./m" bostadsyta år 1965 till ca 1400 kr./m? år 1973, dvs. med totalt 36 96 eller i genomsnitt ca 4 96 per år.

Uuryckt i kr./m? var det således ungefär samma belopp som år 1973 utgjorde utgångspunkt för kapitalkostnaderna i bostadspriset för flerfamiljshus resp, småhus i den statligt belånade nyproduktionen. Uttryckt per lägenhet blir emellertid skillnaden mycket stor, eftersom den genomsnittliga

lägenheten i flerfamiljshus endast var ca 65 m', medan det genomsnittliga

gruppbyggda småhuset var drygt 115 m' år 1973.

Produktionskostnaderna varierar kraftigt kring de redovisade medeltalen

som avser hela riket. Skillnaderna kan bli betydande mellan olika regioner av landet men även inom en och samma ort kan skillnaderna för i stort

sett likvärdiga lägenheter vara stora. |

Utredningarna har på grundval av uppgifter om produktionskostnader,

överkostnader tdvs. skillnaden mellan produktionskostnad och pantvärde)

och kapitalkostnadsvillkor beräknat den faktiska utvecklingen av kapitalutgifterna åren 1968-1974 för hus med ränte- och paritetslån. Resultaten

av beräkningarna framgår av följande tabell. Uppgifterna avser ett allmännyttigt bostadsföretag.

Totala kapitalutgifter i ränte- och paritetsbelånade hus (kr. /n?)

Hus färdigställ- Kapitalutgift år da år

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974

Kapitalutgifterna inom resp. årgång har sedan år 1968 förändrats för-

hållandevis litet. Den utveckling som skett är en direkt följd av paritetstalsutvecklingen. Kapitalutgifterna mellan årgångarna varierar däremot högst

väsentligt. Den fördubbling av produktionskostnaderna som uppstått under

15 årsperioden 1958-1973 motsvaras av en i det närmaste lika stor skillnad i kapitalutgifter vid tidsperiodens slut. Paritetslånesystemet är så konstruerat att kapitalutgifterna för tidigare år-

gångar av hus skall bringas i nivå med kapitalutgifterna i nyproduktionen. Bristande anpassning kan uppkomma bl. a. av det skälet att byggprisförändringarna ger utslag i paritetstalet först med viss eftersläpning. Vidare

kan beslut om paritetstalshöjningar träffas med utgångspunkt i bostadspolitiska överväganden, som innebär att den konstruktion som lånesystemet bygger på frångås.

Att skillnaden mellan de kapitalutgifter som beräknats för årgångarna

1973 och 1974 är så stor jämfört med de närmast föregående årens beror

på dessa båda faktorer.

Utredningarna redovisar vidare viss statistik avseende kostnader för drift och underhåll av fastigheterna och bränsle. De kalkyler som gjorts visar.

att dessa kostnader uppgick till totalt 43:25 kr./nv lägenhetsyta (ly) i 1972 års kostnadskige för nyproduktionen av flerfamiljshus inom den allmännyttiga sektorn. Beloppet fördelar sig på olika kostnadsanslag på följande sätt.

Kostnadsslag Kr./nv ty Driftkostnader 25:15 Underhåll, löpande och periodiskt

På grundval av tillgängligt material avseende drift- och underhållskostnadernas storlek i hus av varierande ålder drar utredningarna den slutsatsen att dessa kostnader är relativt lika för flerfamiljshus, som är färdigställda

vid olika tidpunkter, under förutsättning att årliga fondavsättningar för underhåll görs. Det senare gäller företrädesvis inom den allmännyttiga och

kooperativa sektorn.

Utredningarna har även gjort kalkyler avseende drift- och underhålliskostnaderna för småhus. Inklusive bränslekostnader beräknas dessa år 1972 ha uppgått till ca 3 500 kr. för ett nyproducerat genomsnittligt gruppbyggt småhus på 115 m'. Beloppet fördelar sig på olika kostnadsslag enligt följande.

Kaostnadsslag Kr./år Skatt på garantibelopp 535 Fastighetsförsäkring Sophantering Valten 1500 Ev. avgift till samfällighet

De kostnader som redovisats är angivna i 1972 års kostnadsläge. Sedan dess har höjningar av kommunala taxor och avgifter, höjda löner och främst höjda bränslepriser påverkat kostnaderna för drift, underhåll och uppvärm-

ning betydligt.

Utredningarna övergår därefter till att beskriva prisstrukturen på bostadsmarknaden.

Hyreslägenheterna uppgår till totalt ca 1,35 miljoner, varav 1,2 miljoner i flerfamiljshus. Deras andel äv samtliga bebodda lägenheter i riket

är omkring 45 96 och i tätorterna omkring 50 96.

Hyrorna i dessa lägenheter visar en regional spridning som synes vara särskilt stor inom det senast byggda beståndet. Detta har betydligt högre

hyror i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg än i andra områden. Utanför

storstadsområdena synes ortens storlek ha en viss men inte särskilt stor betydelse för hyresnivån.

Lokalt varierar hyrorna förutom med kvalitet och storlek även med byggnadsåret. En tvårumslägenhet byggd efter år 1965 har således i regel högre

hyra än en trerumsligenhet byggd under 1950- eller 1940-talen. I exempelvis Stor-Stockholm var hyran år 1972 100 kr./m? för trerumslägenheter byggda

1966-71 och 72 kr./m? för samma lägenhetstyp byggd under 1[940-talet. Denna hyresdifferens visar relativt sett inga stora regionala skillnader, vilket

framgår av följande tabell.

Hyra för vissa drgångar och lägenhetstyper år 1972 (kr./m' Iv) Lägenhetstyp Riket Stor- Stor- Övriga kommuner Byggnadsperiod Stock- Göte-

holm borg >50 000 = <50 000

inv. inv.

2 rum och kök

3 rum och kök

Medan skillnaden i hyra är stor mellan olika årgångar av moderna lägenheter, finns det knappast några skillnader mellan halvmoderna lägenheter

- med centralvärme och WC men utan badrum — och omoderna. Med

en beräknad uppvärmningskostnad tillagd är de omoderna lägenheterna t. 0. m. något dyrare i vissa storleksklasser. Hyrorna för dessa kvalitetsklasser

är av störst intresse i fråga om smålägenheter, eftersom större lägenheter

med så låg standard är mycket få. För I och 2 rum och kök var årshyrorna

per lägenhet följande i genomsnitt för hela riket år 1972.

Genomsnittliga årshyror för I och 2 rk år 1972 (kr)

I rk 2rk

Hyresskillnaderna mellan olika årgångar av hyreslägenheter är olika för de skilda ägarekategorierna — allmännyttiga bostadsföretag och enskilda per-

soner eller företag. Allmännyttiga företag har en jämnare hyresfördelning

än enskilda. Detta förhållande torde bl. a. sammanhänga med hyresregleringens verkningar samt med att de allmännyttiga företagen har stora bestånd och därmed möjlighet till vissa utjämningar efter förhandlingar med hyresgästorganisationen. I följande tabell som avser riket är siffrorna givetvis också påverkade av regionala olikheter och skillnader i underhållsläge. Genomsnittlig hyra inom enskilda och allmännvttiga företag

Byggnadsperiod Hyra 1972 för Tusental lägen-

3 rk tkr./m" ly) heter

Enskilda Allmän- Enskilda Allmän-

Lägenheter med bostadsrätt uppgår till ca 0,4 miljoner, varav 95 96

i Nerfamiljshus. Deras andel av hela bostadsbeståndet är 13 26 och av tät-

orternas bostadsbestånd 16 26. Nästan alla bostadsrättslägenheter är moderna.

Bostadsrätterna skiljer sig från hyresrätten prismässigt främst genom att

de har både ett förvärvspris och ett upplåtelsepris, årsavgiften till föreningen. För nybyggda bostadsrättslägenheter är förvärvspriset lika med grundavgiften. Denna var i genomsnitt för hela landet 6 000 kr. för en lägenhet om två rum och kök i statsbelånade hus färdigställda år 1972. Motsvarande

belopp för lägenheter om tre resp. fyra rum och kök var 7 200 och 7 700

kr.

Årsavgifterna för bostadsrättslägenheter bestäms av föreningens faktiska

kostnader. De är därför i ännu högre grad än hyrorna skiktade årgångsvis

för varje lägenhetstyp. Skillnaden mellan årgångarna är således en följd av

dels förändringar i yta och kvalitet för varje lägenhetstyp, dels ökade byggnads- och kapitalkostnader. Följande tabell visar genomsnittliga årsavgifter år 1970 för vissa årgångar av bostadsrättslägenheter om tre rum och kök. Genomsnittlig årsavgift år 1970 för vissa årgångar av bostadsrättslägenheter om 3 rkistorstadsområden och vissa kommuner (kr.)

Drygt 1 miljon hushåll eller 35 96 av samtliga bor i lägenheter som de

själva äger. Häri ingår jordbruksfastigheter, ägarelägenheter i tvåfamiljshus och flerfamiljshus m. m. Frånsett jordbruksfastigheter kan enfamiljshus som bebos av ägaren uppskattas till drygt 0,7 miljoner eller 24 96 av bostads-

beståndet. I tätorterna är enfamiljshusens andel omkring 23 946. Genom en särskild undersökning, småhusundersökningen. har utredningarna erhållit visst material som bl. a. belyser hushållens faktiska bostadsutgift under år 1972 i av ägaren bebodda enfamiljshus, exkl. jordbruksfastigheter. Utgiften har därvid definierats som summan av ränteutgift.

amortering och utgifter för drift och underhåll. Amorteringens storlek har dock inte kunnat mitas, utan utgiften måste i huvudsak redovisa exkl. amorteringar. Härutöver har emeftlertid gjorts en ”förnuftsmässig” skattning av vad som kan anses vara normal amornering.

Utöver skattningen av bostadsutgiften har uppgifter insamlats om för-

värvspriser under perioden 1969-1971.

Det genomsnittliga priset för de hus som förvärvades genom köp åren

1969-71 var 126 000 kr. För hus byggda åren 1969-70 låg förvärvspriset

högre, 154 000 kr. Produktionskostnaden för den som byggde i egen regi åren 1969-70 var något lägre än förvärvspriserna, 145 000 kr. Värdet av

egen arbetsinsats ingår dock inte i produktionskostnaden.

De regionala skillnaderna är mycket större i fråga om förvärvspriserna

än vad utredningarna har funnit i fråga om hyrorna och detta gäller särskilt i fråga om priset för äldre hus. Genomsnittspriser för alla köp var således

i Stor-Stockholm 191 000 kr. och i kommuner med mindre än 50 000 in-

vånare 98 000 kr. Ett genomgående drag i alla resultat av småhusundersökningen är att gruppen av mindre kommuner avviker väsentligt från övriga såväl vad gäller förvärvspriser vid köp av äldre hus som produktionskostnader för nya hus.

Den genomsnittliga bostadsutgiften år 1972 för samtliga undersökta hus i olika regioner framgår av följande uppgifter.

Genomsnittlig bostadsuteift för småhus i olika regioner år 1972 (kr. iår) Region Genomsnittlig bostads-

utgift år 1972 (småhus)

Utom Upp-

amorte- skattad

ring normal

amorte-

ring

Övriga kommuner > 50000 inv. 8600 1400 < 50 000 inv. 5 800 1000

Dessa genomsnittsvärden följer en mycket stor spridning. Av samtliga

hushåll i enfamiljshus har således 25 96 bostadsutgifter som (utom amortering) är högst 3 300 kr. och hälften har högst 6 000 kr. För 25 96 av hus-

hållen överstiger den årliga bostadsutgiften (utan amortering) 9 500 kr.

I huvuddrag kan det undersökta beståndet av enfamiljshus karaktäriseras

så att det finns ett stort antal lägenheter med låga eller i varje fall måttliga

utgifter och ett tämligen litet antal med höga utgifter. De förra finns i det

äldre beståndet och de senare i det nyaste beståndet. Utgiftsspridningen mellan olika årgångar förklaras till en del av standardskillnader. Husen är

mindre och utrustningsstandarden lägre i det äldre beståndet. Den spridning som erhålls på riksnivå kan också delvis förklaras av den regionala för-

delningen. Dessa effekter elimineras till stor del, om man i stället studerar en viss storleksklass av hus regionvis. En sådan uppdelning av materialet har gjorts i följande tabell.

Genomsnittlig bostadsutgift år 1972 utom amortering för enfamiljshus om &6-120 pm och 121-160 nr (kr)

Lägenhetsyta Bostadsutgift utom amortering år 1972 Byggnadsperiod -

Riket Stor- Stor- Övriga kommuner

Stock- Göte-

holm borg >50 000 —<50 000

inv. inv.

86-120 m?

121-160 m?

Av tabellen kan utläsas bl. a. att bostadsutgiften (utom amortering) år 1972 för hus om 86-120 m? kan skattas till ca 7000 kr. och för hus om 121-160 m? till ca 9 400 kr. i genomsnitt för hela riket. En normal amortering har beräknats till I 000 kr. resp. 1400 kr./år och utgiften inkl. amortering uppgår alltså till omkring 8 000 kr. resp. 10 800 kr./år för de två storleksklasserna. Skillnaderna är avsevärda såväl mellan regionerna som årgångsvis inom dem.

De stora skillnaderna i utgifter mellan olika årgångar av hus förklaras väsentligen av olika kapitalskulder och därmed ränteutgifter. Kapitalskulderna är låga i hus som bara är något tiotal år gamla och mycket låga i äldre hus, vilket framgår av följande tabell.

Genomsnittlig käpitalskuld och ränteutsift för olika årgångar av enfamiljshus 1972. hela riket

Byggnadsperiod Samtliga hus

Kapi- Ränte-

tal- utgift

skuld tkr

tusental

kr.)

En ännu mera utpräglad skillnad i ränteutgifter och kapitalskulder framkommer om man fördelar husen efter förvärvsår. De hushåll som ägt sina

hus sedan år 1950 eller tidigare hade således en ränteutgift år 1972 av i

genomsnitt 600 kr. och en kapitalskuld av i genomsnitt 10 000 kr., medan

de som förvärvat husen åren 1969-71 betalade mer än 10 gånger så mycket

i ränta — 7 800 kr. — och hade drygt 10 gånger så stor skuld, 105 000 kr.

Den stora skillnaden vid jämförelse mellan byggnads- och förvärvsperiod är givetvis ett uttryck för stigande försäljningspriser. I stort sett tyder mate-

rialet i detta avseende på att förvärvspriset för äldre hus har ökat något mer än motsvarande pris i nyproduktionen.

Det material som utredningarna presenterar i fråga om bostadspriser etc.

har avsett dels kalkylerade totala fastighetsomkostnader, dels faktiskt utgående hyror. Fastighetsomkostnaderna är självfallet av avgörande betydelse

för priserna på lång sikt. En jämförelse mellan uppgifter om kalkylerade fastighetsomkostnader och hyror för hyresrättslägenheter visar emellertid att hyrorna i de senaste årgångarna av hus (1966-1971) genomsnittligt är lägre än de beräknade kostnaderna. Skillnaden mellan hyror och kostnader överstiger för dessa årgångar 10 kr/m". Uppgifterna avser år 1972.

Till en — sannolikt mindre — del beror skillnaden mellan fastighetsomkostnader och hyror på att vissa bostadsföretag med de möjligheter härtill som ges av hyresförhandlingarna fördelar de totala fastighetsomkostnaderna efter de förvaltade lägenheternas bedömda värde för de boende och inte efter de kostnader som formellt belastar resp. fastighet: Till en annan

del kan skillnaden förklaras med att avsättningar till periodiskt underhåll är otillräckliga och i vissa fall kanske också obefintliga. Vidare kan företagen årligen disponera fondmedel eller i övrigt redovisa underskott. I den mån det är allmänt förekommande att bostadsföretagen inte kan

göra erforderliga underhållsavsättningar, använder fonderade medel till annat ändamål än de avsedda eller går med förlust är detta enligt utredningarna även på mycket kort sikt utomordentligt oroande. Tillgängliga uppgifter

visar under alla förhållanden på en inte oväsentlig skillnad mellan fastighetsomkostnadskalkyl och faktiskt uttagna hyror. Detta kan, säger utredningarna, med säkerhet konstateras för lägenheter som färdigställts under senare år.

Som en komplettering till uppgifterna om bostadspriser har utredningarna

gjort vissa beräkningar avseende hushållens nettoutgifter för bostäderna,

varmed utredningarna avser bostadspriset minskat med stautskommunala bostadstillägg resp. kommunala bostadstillägg till pensionärer och med beaktande av skatieeffekten för hushåll! i egna hem. Följande tabell ger exempel

på dessa beräkningar.

Beräknade nettoutgifter för nybyggda lägenheter med olika hyror. Makar med 1-3 barn

Sammanräknad Procentuell andel Nettoutgift för lägenhet om (kr./mån) inkomst år 1972 hushåll med en in- 3 rk 4 rk 5 rk (tusental kr.) komst som under- vid en månadshyra av kr

stiger vidstående 600 —s10 700 595 800 680

] barn

2 barn

3 barn

Om hyresnivån sänks skulle antalet hushåll med statskommunalt bostadstillägg minska. Likaså skulle tilläggens storlek minska. För dem som kan få oreducerat statskommunalt bostadstillägg har en sänkning av hyresnivån liten betydelse. Deras nettoutgifter minskar i alla lägenhetstyper endast med 10-20 kr./mån., om hyran sänks exempelvis med 15 96. Om

hushållen har reducerat tillägg ökar dock effekten av hyresminskningen. Én sänkning av prisnivån får emellertid momentant den största effekten för dem som inte har statskommunalt bostadstillägg, dvs. hushåll med förhållandevis höga inkomster. Utredningarna säger sig ha funnit att nettoutgiften framstår som hög

för flertalet hushållstyper i de inkomstlägen i vilka statskommunalt bo-

stadstillägg, helt eller reducerat, kan utgå. Enligt kalkyler som utredningarna

gjort har dessa hushåll en mycket liten marginal för andra levnadsomkostnader än bostaden. I en sådan situation befinner sig ca 25 96 av alla hushåll

som består av endast makar, drygt 40 96 av alla I-barnsfamiljer, drygt 50 9ö

av 2-barnsfamiljerna och ca 66 96 av 3-barnsfamiljerna.

För hushåll i egna hem som förvärvats under senare år har taxeringsmässiga underskott på fastigheten ofta större betydelse än bostadstilläggen. Små-

husundersökningen belyser den faktiska skatteeffekten år 1972. Av de undersökta husen visade 80 96 underskott vid taxeringen och för hus byggda under 1960-talet gällde detta mer än 95 8. Skatteminskningen till följd

av underskotten uppgick till i genomsnitt 1 800 kr. för riket. För hus förvärvade åren 1966-1968 och 1969-1971 uppgick den till 2 700 resp. 3 700

kr. Skatteminskningen motsvarade för dessa hus ca 30 96 resp. 33 KH av bostadsutgiften exkl. amortering.

Utredningarna har studerat sambandet mellan hushållens boendeförhål-

landen (trångboddhet, bostadsutgift etc.) och deras inkomster. De finner att sambandet fortfarande, trots betydande insatser från samhällets sida på bostadsområdet, är påtagligt starkt.

Samhällets bostadspolitiska strävan att bereda alla människor rymliga bostäder av god kvalitet innebär att det inte bör finnas några lägenheter som

saknar elementära bekvämligheter. Den innebär också att hushållens utrymmesbehov skall tillgodoses. Efterfrågan håller dock inte alltid takten

med behovet. Boendetätheten och trångboddheten är högre för de större hushållen än för de mindre.

Det ligger nära till hands, menar utredningarna, att detta förklaras av ekonomiska realiteter. Med en större lägenhet följer ju ett högre pris. Samtidigt som behovet av utrymme är större ju större hushållet är blir givetvis

också utgifter för annan konsumtion högre. Men större hushåll har inte

högre inkomster än mindre hushåll, i varje fall inte så länge man begränsar jämförelsen till att gälla hushåll med minst tre personer, dvs. barnfamiljerna. Medianinkomsten för gifta med tre, fyra eter fler boende var år 1970 ungefär densamma. omkring 39 000 kr.

Utredningarna har gjort vissa kalkyler beträffande de ekonomiska för-

utsättningarna för hushållens bostadskonsumtion. Kalkylerna visar t. ex.

att ett hushåll som består av makar och ett barn måste ha en disponibel inkomst på ca 20000 kr./år innan det kan betala någon bostadskostnad alls. En disponibel inkomst på 20 000 kr. /år motsvarar för et1 sådant hushåll en bruttoinkomst på ca 28 000 kr./år. Makar med två barn måste disponera ca 23 000 kr./år och ha en bruttoinkomst om ca 32 000 kr./år. innan de

får ”förmåga” att betala något för en bostad. År 1972 var det ca 15 &

av ettbarnsfamiljerna och ca 20 96 av tvåbarnsfamiljerna som saknade be-

talningsförmåga i här nämnda mening. Av utredningarnas material avseende sambandet mellan inkomst och bostadsutrymme för olika stora hushåll framgår att antalet rum ökar med hushållsstorleken, genomsnittligt sett. Detta gäller i alla inkomstklasser och

3 Riksdagen 1974. I samL Nr 150

är ett uttryck för att en rymlig bostad prioriteras högt i hushållens budget.

Hushållen avsätter följaktligen i genomsnitt en högre andel av sin inkomst

till bostad ju fler medlemmar det består av trots att också andra levnadsomkostnader är högre för de större hushållen än för de mindre. Materialet visar emellertid också att hushåll i högre inkomstklasser som regel har fler

rum och därför också lägre trångboddhet än hushåll! med lägre inkomster.

Situationen är dock inte densamma, oberoende av var på inkomstskalan

man gör observationen. Sambandet mellan inkomst och trångboddhet itlustreras med följande figur.

Trångboddheten (norm Når 1970 blund gifta hushåll eftersammanräknad nettoinkomst (tusental kr. Tätorter med 2 000-w invånare (Q: = undre kvartilen, Q, = övre kvartilen, Md = modianen) Procentuell andel trångbodda

Å

5+ boende

Q3

T I ene TOT T T t T T T ”

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 Sammanräknad nettomkomst (tusental kr.)

På samma sätt som det föreligger et klart samband mellan hushållens

inkomster och deras boendeutrymme, finns ett samband mellan inkomst

och bostadens utrustningsstandard. I glesbygden finns alltjämt, trots en omfattande modernisering under 1960-talet, ungefär en kvarts miljon bostäder,

som betecknas som halvmoderna elter omoderna. Flertalet av dessa bebos av hushåll med låga inkomster. Pensionärerna är en stor grupp bland dem.

I tätorterna är andelen omoderna och halvmoderna bostäder mindre än i glesbygden. Små lägenheter dominerar i detta bestånd mycket mer än i glesbygden. Därför är problemet med dåliga bostäder i tätorterna ett problem huvudsakligen för de små hushållen. Bland dessa hushåll är det dock till

större delen de som har låga inkomster som återfinns i det sämsta beståndet. Pensionärerna är också i tätorterna talrikt företrädda i de dåligt utrustade

lägenheterna. Bland de ensamstående i detta bostadsbestånd är männen

i ett sämre läge än kvinnorna. Detta gäller i samtliga inkomstklasser. Det är enligt utredningarna tydligt att ekonomiska spärrar finns för hushållens val av boendeform. Detta finner man vid ett studium av sambandet

mellan inkomst och bostadens upplåtelseform och kommer till uttryck i

högre inkomster för hushåll som äger sina bostäder än för hushåll som

hyr dem eller innehar dem med bostadsrätt. Följande tabell visar medianinkomsten för hushåll som bor i lägenheter med olika upplåtelseform.

Medianinkomst år 1970 för vissa hushållstyper i olika upplåtelseformer. Tätorter med 2 D00-w invånare (kr. )

Hushållstyp Tusental Medianinkomst Upplåtelseform hushåll (sammanräknad netto-

inkomst) Gifta, 2 boende

Gifta, 3 boende

Gifta, 4 boende

Gifta, 5+ boende

Skillnaden i faktisk inkomst mellan hushållen är dock större än vad som framgår av tabellen, eftersom ägare av bostäder i många fall har fått sin inkomst reducerad på grund av gäldränteavdragen. Genomsnittistal av den typ som redovisas i tabellen är dock vanskliga att använda som underlag

för mera långtgående slutsatser, eftersom de är påverkade av en lång rad

faktorer, vilkas samlade effekt kan dölja viktiga förhållande. Så t. ex. påverkas bilden av ålderssammansättningen j de olika hushållstyperna.

Om man begränsar jämförelsen beträffande inkomst till de hushåll som flyttar in i nybyggda lägenheter reduceras riskerna för felaktiga slutsatser. En sådan jämförelse visar på stora skillnader i inkomster mellan hushåll som ” väljer” den ena eller andra upplåtelseformen. Gifta hushåll som bestod av fyra personer och bodde i småhus, byggda under åren 1966-1970, hade

år 1970 ca 43 000 kr. i medianinkomst (sammanräknad nettoinkomst). I

flerfamiljshus från samma byggnadsperiod hade motsvarande hushållstyp en medianinkomst på ca 35 000 kr./år.

Skillnaderna i inkomst mellan dem som bor i småhus och dem som bor i flerfamiljshus förstärks enligt utredningarna år från år av den ökande olikheten i lägenhetssammansättning i nyproduktionen. Det hushåll som behöver en lägenhet större än tre rum och kök har utomordentligt små möjligheter att skaffa sig den på annat sätt än genom att köpa sig ett småhus. För att kunna göra det tvingas hushållet prestera en kontantinsats som är ganska stor. Denna möjlighet saknar många.

Med cen stor bostad följer som tidigare visats normalt en högre bostads-

utgift. Detsamma gäller för en modernt utrustad bostad i jämförelse med

en som saknar moderna bekvämligheter. Samband som motsvarar dem som föreligger mellan hushållsstorlek och lägenhetsstorlek samt mellan inkomst

och utrymme resp. utrustning finner utredningarna därför också vid ett

studium av bostadsutgifternas storlek.

Sambandet mellan inkomst och bostadsutgift framgår av följande två fi-

gurer, vilka visar förhållandena i flerfamiljshus och småhus. Genomsnittlig bostadsutgift (brutto) för olika hushållstyper i olika inkomstligen (disponibet inkomst). Tatorter 2000—-w invånare. Flerfamiljshus med centralvärme. Hushåll med föreståndare under 63 år Källa: FOB-70 Årshyra/årsavgift kr. 9 o00l .

Gifta 3 barn

Gifta 2 barn:

Gifta I barn

Gifta O barn

Ensamstående

utan barn

T

0 10 20 30 40 50 '60 70 Disponibel inkomst (tusental kr.)

Medianbostadsutgift, exkl. amortering (brutto samt minus skatteeffekt) för hushält i olika inkomstlågen (sammanraknad inkomst) i enfamiljshus. Hela riket. Hushåll med föreståndare under 65 år

Bostadsutgift, kr/år Medianbostadsutgift,

Sf exkl. amortering 12 1100 1 000

D:o minus skatte-

9200 effekt

T T Yr T T -

20 30 40 50 6& 70 80 90 100

Sammanräknad inkomst (tusental kr.)

Vid en jämförelse mellan dessa två figurer bör flera fakta hållas i minnet.

Här kan exempelvis nämnas olikheterna i lägenhetssammansättningen och

därmed hushållsstrukturen mellan småhus och flerfamiljshus, den annorlunda inkomststrukturen för hushåll i småhusbeståndet jämfört med hus-

hållen i flerfamiljshusbeståndet och den stora olikheten i den regionala fördelningen mellan dessa bestånd.

Ur den föregående analysen rörande hushållens inkomster och kostnadsförhållanden har utredningarna dragit följande slutsatser. 1. Hushåll med en och samma inkomst disponerar ett större utrymme och

har en högre bostadsutgift ju större hushållet är. 2. Bostadsutrymmet och bostadsutgiften ökar i de högre inkomstlägena med

ökande inkomst, men i de inkomstlägen där trångboddhet och låg utrustningsstandard är vanligt förekommande finns inget sådant samband alls eller också är det mycket svagt.

3. Trångboddheten är nästan helt en konsekvens av bristande ekonomiska

resurser, beroende antingen på att inkomsterna är låga eller på att för-

sörjningsbördan är stor.

4. Problemet med dåliga lägenheter är likaledes till sin huvudsakliga del

ett låginkomstproblem. Det är dessutom begränsat till småhushållen. in Ekonomiska spärrar föreligger för hushållens val av hustyp dels därför

att kraven på ekonomiska prestationer är olika till följd av de skilda upplåtelseformerna, dels därför att lägenhetssasmmansättningen är olika.

6. Hushåll med goda inkomster får ut mer bostadsnytta för sina nettoutgifter än vad hushåll med mer pressad ekonomi kan få. Skatteeffekterna ökar

när inkomsterna stiger. Bostadstilläggen däremot minskar med ökande

inkomster. Vidare har bostadstilläggen genom inkomstprövningen prak-

tiskt taget försvunnit i de inkomstlägen där skatteeffekterna börjar få större omfattning. Mot bakgrund av sina iakttagelser vad gäller prisnivå och prisstruktur

på bostadsmarknaden samt utvecklingen i övrigt inom bostadsförsörjnings-

området har utredningarna diskuterat och övervägt frågorna om principer och mål för bostadspriser och bostadsstöd.

Utredningarna anför i det sammanhanget att det finns två typer av ut-

jämningsproblem när det gäller bostadsförsörjningen. Det ena avser villkoren för upplåtelse av bostäder. Som ett mål kan uppställas att alla bostäder skall kunna erbjudas till alla hushåll på likvärdiga ekonomiska villkor. Praktiskt är detta, menar utredningarna, en fråga om att åstadkomma lika beskattning, finansieringsvillkor och likvärdiga priser. Det andra utjämningsproblemet avser olika hushålls möjligheter att efterfråga bostäder. De skillnader som finns därvidlag är en följd av att inkomster och försörjningsbördor är ojämnt fördelade mellan hushållen. Detta fördelningsproblem föreligger oavsett vilken prisnivå eller vilken prisstruktur som råder på bostadsmarknaden.

En grundläggande förutsättning för att uppnå en tillfredsställande prisnivå och prisstruktur är, framhåller utredningarna, att det råder balans mellan

ökning i bostadsbehov och bostadsbeståndets tillväxt. Nytillkommande hus-

håll skall kunna få en godtagbar bostad utan onormala väntetider. Om-

sättningen och tillväxten i beståndet måste vara tillräcklig för att tillgodose behoven av omflyttning och fortgående förbättring av bostadsstandarden. Såväl nya som etablerade hushåll skall ha möjlighet att välja mellan nyeller ombyggda och tidigare upplåtna lägenheter. Enligt utredningarna föreligger dock obalans mellan olika delar av beståndet. Möjligheterna att välja mellan nya och äldre lägenheter är mycket begränsade. Det beror till en del på beståndets sammansättning men även på priserna. En förutsättning för att balansproblemen skall kunna lösas är att priserna bestäms av lägenheternas bostadsvärde.

Kravet på likvärdiga priser kan i första hand sägas innebära att bostäder

som för ett hushåll representerar lika bostadsvärde också skall ha lika priser.

Detta bör gilla oavsett när lägenheterna är byggda cller i vilken form de

upplåts. Motsatsen till likvärdiga priser — prissplittring — uppkommer om priserna

under längre tid binds till de räntor och byggnadskostnader som gällde vid produktionstillfället. Ränteförändringar eller förändringar av penning-

värdet medför då att olika årgångar av hus får olika hyror för lägenheter

som är likvärdiga från hushållens synpunkt. Vid fortgående inflation kom-

mer varje ny årgång av bostäder att bli dyrare än den föregående, förutsatt att produktiviteten i byggandet inte ökar så snabbt att den kompenserar

inflationen.

Förutom genom inflation och kapitalkostnadsförändringar kan hyressplittring uppkomma genom efterfrågeförändringar som inte pareras med prisanpassning. Detta gäller även om det totalt sett råder så god tillgång på lägenheter att någon ”bristbetingad” prisstegring inte kan uppstå i nyproduktionen. Det kan t. o. m. finnas överskott av nybyggda lägenheter. Främst

är det fråga om att hushållens värdering av bostadens läge i förhållande till andra bostäder förändras med tiden. Med den form av stadsbyggande

vi har är huvudriktningen i förändringarna att centralt belägna bostäder

är mer attraktiva än bostäder långt ifrån stadskärnan. Likvärdiga priser in-

nebär att stigande hyror i viss grad måste accepteras i de äldre centrala

stadsområdena.

Från hushållens synpunkt är det, menar utredningarna, i och för sig likgiltigt om prissplittring har uppkommit som följd av inflation och ränteförändringar eller kan hänföras till värderingen av läget. Hushållen reagerar på samma sätt i båda fallen, dvs. det uppkommer en överefterfrågan och köbildning till de lägenheter som anses mest attraktiva.

Utredningarna hävdar att från bostadspolitisk synpunkt är det angeläget

att försöka hålla isär de faktorer som kan orsaka olika prisutveckling. Åt-

gärder för att bevara eller återställa paritet utan att detta får icke önskvärda

verkningar i andra avseenden blir olika i de olika fallen. Inflation och finansieringsvillkor kan helt eller delvis behärskas via finansieringssystemet.

Markvärdestegringen måste däremot mötas med markpolitiska och andra selektiva medel — t. ex. särskilda avgifter - som kan anpassas till olika lokala förhållanden.

Hyressplittring medför en uppdelning av hushållen i gynnade och miss-

gynnade grupper. De som har bostäder i det äldre beståndet får vid inflation

och kostnadsbundna hyror en fortgående real hyressänkning och lägre hyror än för likvärdiga bostäder i nyproduktionen. De blir benägna att bo kvar

för att utnyttja fördelen av den låga hyran. Hushåll som nybildats, byter bostadsort eller har särskilt trängande bostadsbehov t. ex. på grund av ökat antal barn i familjen måste däremot i allmänhet söka bostad i nyproduktionen med dess högre hyror.

Utredningarna betonar att lik värdighet i prissättningen skall föreligga inte

bara mellan olika årgångar av bostäder och mellan hus med olika bostads-

lägen. Samma krav bör ställas i fråga om olika hustyper och upplåtelse-

former. I det sistnämnda avseendet är det främst fråga om att från samhällets

sida ge likvärdiga förutsättningar för prisbildningen på t. ex. hyreslägenheter och egna hem eller flerfamiljshus och småhus. Det ankommer 1. ex. i första hand på kommunerna att se till att bostäderna i lika grad belastas med kostnader för exploatering och andel i service, trafikkostnader o.d. som betalas med kommunala medel. Olika villkor från kommunens sida för

skilda slag av bostäder leder främst till prissplittring vid den första upp-

låtelsen.

Från statens sida gäller främst. menar utredningarna, att villkoren för

finansiering och beskattning måste vara lika för olika slags bostäder. Eljest

ges inte förutsättning för likvärdiga priser. Verkan av beskattningen fram-

kommer visserligen nu tydligast då man ser till hushållens nettoutgifter

för bostaden. Den förmånligare beskattningen vid ägande påverkar dock även förvärvspriserna genom att hushållens priskänslighet minskar.

Om prisparitet skall bibehållas vid inflation, utan ökande subventioner

till nyproduktionen, måste hyrorna för befintliga lägenheter vara inflations-

beroende. Det utjämningsproblem som inflationen medför kan, hävdar utredningarna, helt eller delvis lösas genom finansieringen.

Med de traditionella formerna för fastighetsfinansiering innebär den nominella ökningen av kapitalavkastningen på grund av inflation inte en värdesäkring av fastighetskapitalet. Detta är ju till största delen upplånat i

ett nominellt värde och ränteutgiften ökar inte. Den ökade intäkten tillfaller

helt fastighetsägaren och kan betraktas som en ökad förräntning av den

ursprungliga insatsen eller som en förmögenhetsökning.

Vad gäller prisnivån i nyproduktionen menar utredningarna att denna

skall vara avvägd med hänsyn till å ena sidan betalningsförmågan hos vanliga inkomsttagare, å andra sidan statens möjligheter att överföra medel till denna

del av bostadssektorn. Prisnivån bör dock inte vara så låg att den stimulerar till alltför stor konsumtion bland hushåll med goda inkomster i förhållande till bostadsbehov och försörjningsbörda.

Utredningarna anför vidare att priserna i nyproduktion skall vara kostnadsbundna, dvs. genomsnittligt bestämmas av faktiska kapital- och driftkostnader. Att priset är kostnadsbundet och att kapitalkostnaderna är bestämda av bostadspolitiska värderingar medför inte att alla priser i nyproduktionen anpassas till produktionskostnaderna. Det går inte att bortse från

efterfrågans och den ojämna inkomstfördelningens inverkan på priserna.

För lägenheter som är särskilt attraktiva på grund av sitt läge, utformning eller dylikt går det att ta ut högre priser på grund av att de efterfrågas av hushåll med högre inkomster eller av hushåll som värderar bostaden högre än ”genomsnittshushåll” i förhållande till annan konsumtion.

Priserna i nyproduktionen kommer på sikt att styra prisutvecklingen i det äldre bostadsbeståndet. Det går dock enligt utredningarna inte att säga

något om den absoluta prisnivån i det äldre beståndet vid en viss prisnivå

i nyproduktionen. Ju lägre prisnivån kan bli i nya hus desto lägre kan hela nivån hållas för äldre hus. Prisnivån för nya lägenheter får därför särskild betydelse den närmaste tiden, eftersom det bl. a. är angeläget att utjämna prisskillnader och få en jämnare spridning av lediga lägenheter över hela

beståndet.

Utredningarna tar därefter upp vissa aspekter på bostadsstödet

till hushållen.

Bostadsstöd till vissa hushållsgrupper kan enligt utredningarna ses dels enbart som ett medel att ge hushåll med svaga egna resurser möjlighet

att uppnå en viss minimistandard, dels som ett medel att mera allmänt

minska de skillnader i bostadsstandard som beror av barnantal och inkomst.

Vilka insatser som behövs för att nå det första syftet, alltså att garantera en god grundstandard, är i hög grad beroende av den allmänna prisnivån för bostäder. En låg prisnivå har självfallet väsentlig betydelse för grupper

med svag ekonomi. Behovet av bostadsstöd bortfaller inte vid den lägre

prisnivån men det kan minska i omfattning.

Ser man bostadsstödet mera allmänt från utjämningssynpunkt blir betraktelsesättet ett annat. Skillnaderna i bostadsstandard beror främst av hus-

hållens barnantal, som medför ökande bostadsbehov och försörjningsbörda,

och av inkomstens storlek. Att minska standardskillnaderna är alltså inte bara en fråga om att lyfta upp vissa grupper till en godtagbar grundstandard utan mera allmänt en fråga om fördelningen av inkomster och försörjningsbördor. Detta fördelningsproblem har i och för sig inget direkt sumband med prisnivån för bostäder och kan, menar utredningarna, inte lösas med

enbart bostadspolitiska medel. Bostadsstödet bör dock ha en utjämnande

effekt, som inte är begränsad till att garantera en minimistandard.

Utredningarna har genom sina undersökningar kunnat konstatera att hushållens bostadsstandard och bostadsutgifter inte förändras nämnvärt i ett brett inkomstskikt på den nedre deten av inkomstskalan. För dessa hushåll

kan därför en mindre inkomstökning inte antas få någon nämnvärd effekt

på deras bostadscherfrågan. Hushållen har en svag ekonomi och inkomst-

tillskotten går till annat än bostäder. Först då de passerat en viss in-

komstgräns, som ligger på olika nivå beroende på hur många barn hushållet har, ökar bostadsstandarden påtagligt.

Det som sagts om inkomsttillskott kan enligt utredningarna i stort sett antas gälla också om en generell prissänkning. Den lägre prisnivån medför sannolikt att hushåll med svag ekonomi i första hand kommer att öka sin konsumtion av annat än bostäder.

De första mera omfattande bostadspölitiska insatserna avsåg stöd åt barnfamiljer. Det har också skett en genomgripande förbättring av barnfamiljernas bostadsförhållanden. Utredningarna finner dock att utrymmesstandarden inte ökat snabbare för hushåll med barn än för andra grupper. Skillnaden i bostadsutrymme per person är fortfarande stor mellan familjer med flera barn och mindre hushåll. Nästan alla barnfamiljer har emellertid välutrustade lägenheter. Tar man hänsyn även till detta har deras bostadsstandard troligen förbättrats mer än för hushållen i genomsnitt under de senaste 25-30 åren.

Utredningarna tar så upp frågan om vilka krav som bör ställas på konstruktionen av bostadsstöd.

Det grundläggande kravet är, anser utredningarna. att stödet skall ge en

reell stimulans att förbättra bostadsstandarden även för hushåll med låg inkomst. Bostadsstödet bör då vara konstruerat så att det i de lägsta in-

komstklasserna täcker en stor del av utgiften för en godtagbar bostad. Det

bör också vara utformat så att en standardökning blir billig för hushållet.

Stödet bör givetvis öka med antalet barn i familjen.

Utredningarna hävdar att de nuvarande statliga och statskommunala bostadstilläggen inte i tillräcklig grad tillgodoser de angivna kraven på bostadsstöd. Det statliga bostadstilläigget till barnfamiljer är ett allmänt konsumtionsstöd, som endast i liten omfattning kan antas påverka bostadskonsumtionen. Det statskommunala bostadstillägget uppfyller kravet att en

standardökning skall vara billig för hushållet. Tillägget utgör ju 80 26 av bostadsutgiften inom vissa gränser. Att effekten vid låga inkomster ändå

inte blir tillräcklig beror på att hushållen inte ens kan betala grundbeloppet”,

325 eller 425 kr./månad, utan att deras ekonomi blir hårt ansträngd. Utredningarnas överväganden i fråga om priser och hushållsstöd på bo-

stadsområdet innebär i stort följande.

Enligt utredningarna avviker de faktiska prisförhållandena på bostadsmarknaden från de mål man har diskuterat framför allt i följande avseenden.

A) Prisnivån i nyproduktionen är för hög för hushåll med genomsnittliga

inkomster.

B) Prisskillnader mellan olika årgångar av hyreslägenheter och mellan lägen-

heter med olika lägen överensstämmer inte alltid med hushållens värde-

ringar. För lägenheter med lika bostadsvärde är priset högre i senare årgång-

ar av hus än i äldre. c) Prisskillnaderna mellan olika upplåtelseformer och hustyper uttryckta i

kr./m? lägenhetsyta, är i sig inte påfallande stora. Hushållens nettoutgifter blir emellertid högre om de hyr eller har normalt finansierad

bostadsrätt än om de äger lägenheterna eller i annan form disponerar

dem så att det uppstår en skatteminskning. D) De utgående hyrorna i senare årgångar av hus understiger genomsnittligt

de långsiktiga kostnaderna för fastighetskapital och drift.

De två första konstaterandena menar utredningarna talar för att hyrorna i nyproduktionen bör sänkas. Att ange en bestämd nivå som är ”rimlig” i den meningen att hushåll i vanliga inkomstlägen då skulle efterfråga till-

räckligt rymliga lägenheter är enligt utredningarna naturligtvis vanskligt. Utredningarna har vid sin bedömning utgått från ettbarnsfamiljer och

studerat den faktiska hyran och utrymmesstandarden år 1970. På grundval därav bedömer de att hyressänkningen för nybyggda trerumslägenheter behöver vara av storleken 10-15 96. Målet är då att minst hälften av ettbarnsfamiljerna kommer att efterfråga lägenheter om minst tre rum

och kök utan bostadstillägg. En sänkning av den nuvarande prisnivån i nyproduktionen innebär en fördel för hushållen också genom att den allmänt bidrar till att hålla nere

priserna i hela bostadsbeståndet.

Det pris som bestäms från bostadspolitiska utgångspunkter för nyproduktionen måste enligt utredningarna genomsnittligt täcka fastigheternas kapital- och driftutgifter. Den eftersträvade prisnivån i nyproduktionen ger därigenom en riktpunkt för avvägning av kapitalersättningens storlek i finansieringssystemet.

Ett viktigt krav på prisbildningen är för övrigt enligt utredningarnas upp-

fattning att denna skall bevara paritet mellan olika årgångar av hus. Vad gäller frågan om bostadsstöd till vissa hushållsgrupper finner ut-

redningarna att en sänkning av prisnivån inte innebär att behovet av ett dylikt stöd minskar i väsentlig grad. Utredningarna har, som framgår av den tidigare redogörelsen, inte behandlat frågan om hur stödet bör vara utformat annat än från rent principiella synpunkter. Uppenbart är dock att någon form av bostadstillägg som sänker hushållens bostadsutgifter är effektivare med hänsyn till bostadsförsörjningen än inkomsttillskott i form av allmänt konsumtionsstöd.

Utredningen finner att utformningen av ett direkt stöd till hushållens

bostadsförsörjning behöver prövas ingående. Boendeutredningen kommer att behandla denna fråga ytterligare i sitt fortsatta arbete.

Utredningarna har även berört frågan om avvägning mellan bostadspolitiska åtgärder som påverkar priserna och direkta subventioner till hushållen.

Det brukar ofta framhållas att direkta bidrag till hushållen lättare kan styras och därför får bättre effekt än generella åtgärder för dem som bäst behöver ett stöd. En generell prissänkning gynnar även, och kanske i högre

grad, hushåll med högre inkomster. Frågeställningen är, menar utredning-

arna, av intresse endast under förutsättning att de generella åtgärderna är subventioner eller tar i anspråk medel, som eljest skulle kunna riktas till vissa hushåll.

Väsentligt i fråga om prissänkning i nyproduktionen är att en sådan även på rätt kort sikt påverkar priserna i hela bostadsbeståridet. Om det allmänna

ränteläget, produktionskostnaderna och driftkostnaderna är givna, vilket man måste anta i detta fall, innebär en sådan prissänkning överföring av

medel från dem som äger bostäder till dem som inte äger. Dessa överföringar kommer naturligtvis både högre och lägre inkomsttagare till godo.

En väsentlig effekt av att priserna hålls nere när bostäderna är nya är

att ökningen av fastighetsvärdena hålls tillbaka. Detta är betydelsefullt inte bara från rättvisesynpunkt — dvs. i fråga om överföring av förmögenheter från långivare till ägare — utan också för möjligheterna att åstadkomma förändringar i det befintliga beståndet.

Subventioner till hushållen har inte de här angivna effekterna. Avväg-

ningsproblemet skall därför inte ses bara som en fråga om hur olika hus-

hållsgrupper berörs.

2.1.6 Bostadsfinansiering

Utredningarna beskriver inledningsvis förutsättningarna för och utvecklingen av paritetslånesystemet.

Basannuiteten 5,1 2 för flerfamiljshus fastställdes när räntan på fastighetslån var ca 6 96. Räntan steg emellertid snabbt till ca 7,5 26. Byggpriserna steg däremot obetydligt t. o. m. år 1970 och paritetstalsökningarna blev därför små t. o. m. år 1972, eftersom den tillämpade paritetstalsmetodiken innebär

att en byggprisökning påverkar paritetstalet med en tvåårig eftersläpning.

1973 års paritetstal fastställdes av Kungl. Maj:t på andra grunder än de

statistiska prineiperna för paritetstalsberäkning. Paritetstalen för år 1973 ger sålunda uttryck för endast hälften av den ökning som motiverades av byggprisstegringen. För år 1974 fastställdes sedan samma paritetstal som för

år 1973.

Utredningarna konstaterar att besluten om 1973 och 1974 års paritetstal har motiverats med renodlat hyrespolitiska skäl, nämligen att hålla tillbaka de totala fastighetsomkostnaderna i de avseenden det varit möjligt.

Utredningarna konstaterar vidare att den oförutsett stora skillnaden mellan basannuitet och räntenivå och de begränsade paritetstalsökningarna har medfört större skuldökningar på paritetslånen än vad som kunde förutses vid låneformens införande. De uteblivna paritetstalshöjningarna har dess-

utom medfört att hus färdigställda före år 1973 belastas av relativt sett

lägre kapitalutgifter än senare färdigställda hus. De totala låneskulderna för hus med paritetslån synes enligt utredningarna dock inte vara orimliga 1 förhållande tll aktuella produktionspriser.

Vid utgången av år 1973 omfattade räntelånen drygt 500 000 och paritetslånen nära 400 000 lägenheter. Den totala summan av utbetalda räntelån var den I januari 1974 3,4 miljarder kr. Vid samma tidpunkt utgjorde den totala skuldökningen på paritetslån 1,4 miljarder kr. Summan av utestående räntelån och skuldökning på paritetslån utgjorde sålunda 4,8 miljarder kr. Summan av utestående statliga lån med nominella villkor och ursprungliga

bostadstån, som ingår i omfördelningen inom paritetslånesystemet, uppgick

vid utgången av år 1973 till drygt 20 miljarder kr.

Utredningarna erinrar om att vissa frågor rörande främst den bokföringsmässiga redovisningen av paritetslån och räntelån har behandlats av en särskild utredning, paritetslåneutredningen. På grundval av denna utrednings betänkande (SOU 1971:67) Ränteomfördelning och vinstutdelning har en

särskild lagstiftning (prop. 1972:76. CU 1972:26, rskr 1972:178, SFS 1972:175)

tillkommit.

Utredningarna tar därefter upp den diskussion om paritetslånesystemet som förekommit under senare år. Utredningarna anser att paritetslånesystemer, som är en okonventionell låneform, har betydande

bostadspolitiska förtjänster. I olika angränsande frågor —- som utredningarna

anser vara av underordnad betydelse, exempelvis sättet för bokföring — har

systemet omedvetet jämförts med traditionella lån. Härvid har, anser utredningarna, från bostadsförsörjningssynpunkt mindre viktiga frågor tilldragit sig stort intresse.

Diskussionen om lånesystemet har gällt både de principer och värderingar det bygger på samt de tekniska problem som uppträtt vid systemets tilllämpning.

Av de tekniska frågor som främst uppmärksammats nämner utredningarna paritetstalsberäkningen som innebär att en byggprisstegring påverkar paritetstalen först efter två år. Vidare pekar utredningarna på tidpunkten för beslut om nya paritetstal som är för sen för att de nya talen skall kunna beaktas vid sedvanligt kalkyl- och förhandlingsarbete, vilket ofta avser ett

kalenderår i taget. En annan fråga som diskuterats men som fått en temporär

lösning genom särskild lagstiftning (1972:175) är bokföringsfrågan. Också fördelningen av skuldökning mellan långivare och låntagare med lägre övre lånegräns än 100 96 av pantvärdet har diskuterats. Riskerna för att

låntagare med en övre lånegräns på 85 26 kommer i likviditetssvårigheter

i början av paritetslånets löptid har därvid främst uppmärksammats. Slutligen anger utredningarna i sammanhanget frågan om vid vilken tidpunkt avdragsrätt skall föreligga för debiterade räntor som lagts till låneskulden.

De principiella frågor, som har diskuterats, har enligt utredningarna framför allt gällt om det finns något utrymme för att omfördela kapitalkostnader i tiden och — om så är fallet — hur stort detta utrymme är. Låneformen

har uppfattats innebära en högre grad av osäkerhet beträffande framtida

kapitalutgifter än vad de traditionella låneformerna innebär. När det gäller

omfördelningsfrågan har enligt utredningarna starkt förenklat tre uppfatt-

ningar kommit till uttryck i diskussionen om paritetslånesystemet.

Den första uppfattningen är att omfördelningen inte är möjlig och/eller

önskvärd. Motiven för denna uppfattning är enligt utredningarna huvudsakligen av fastighetsekonomisk art. Underhålls- och driftkostnader anses öka med husens ålder vilket motiverar en sjunkande kapitalkostnad. Traditionella låneformer anses dessutom ge bättre förutsättningar för långfristiga avkastningsbedömningar. I anslutning härtill anför utredningarna att lån av traditionell typ utan subventioner eller omfördelning skulle ge en bostadsprishöjning på 35-40 kr/m? för under senare år nyproducerade hyresoch bostadsrättslägenheter.

Den andra uppfattningen som kommit till uttryck i diskussionerna är att man bör återgå till den ursprungliga avsedda omfördelningen. Denna uppfattning baseras enligt utredningarna på en sammanvägning av fastighetsekonomiska och hyrespolitiska överväganden, där de fastighetsekonomiska övervägandena på visst sätt anses ge restriktioner för hyrespolitiska mål.

Den tredje uppfattningen är att en större omfördelning än den ursprungligt avsedda är möjlig och/eller önskvärd. Denna uppfattning baseras enligt utredningarna också på en sammanvägning av fastighetsekonomiska och

hyrespoliuska överväganden. Fastighetsekonomin anses emellertid inte i detta sammanhang ge restriktioner för hyrespolitiska mål. Mot bakgrund av att företrädare för de båda första uppfattningarna har krävt avskrivning av uppkommen skuldökning eller delar därav tar utredningarna upp frågan om eftergift av uppkommen låneskuld. Utredningarna redovisar konsekvenserna av eftergift av fordringar på räntelån och skuldökning föranledda av paritetslånesystemet och konstaterar att sådana eftergifter inte ger någon omedelbar sänkning av kapitalutgifterna. Vid en avskrivning av skuldökningen för hus färdigställda år 1968, som nu uppgår till inemot 140 kr./m”, skulle statens förräntningsanspråk på den ursprungliga skulden, 300 kr./m' behöva understiga 2.66 96 för att kapitalutgiften skall kunna sänkas. En avskrivning av den totala låneskulden för paritetsbelånade fastigheter skulle sänka kapitalutgifterna med ca 8 kr./m' i hus färdigställda

år 1968 men inte ge någon effekt i hus färdigställda efter år 1971. En sådan avskrivning förutsätter eftergift av fordringsrätten till ca 8,8 miljarder kr.

i ursprunliga lån och skuldökning på dessa. Det skulle medföra en väsentlig splittring beträffande skuldbelastning för olika årgångar av hus. Härutöver skulle. understryker utredningarna, en sådan eftergift också innebära att staten överlåter rätt till framtida avkastning på fastigheterna till fastighetsägarna utan att någon väsentlig omedelbar sänkning av kapitalutgifterna blir följden. Utredningarna diskuterar därefter vilka krav på bostadsfinan-

sieringen som bör ställas och anför inledningsvis att bostadsfinansie-

ringen är en av de väsentligaste delarna i ett bostadspolitiskt system som syftar till att bereda hela befolkningen goda bostäder till rimligt pris. Bostadsfinansieringens utformning är därför avhängig av detta övergripande mål, givna yttre faktorer som påverkar bostadsfrågan, 1. ex. inkomster, byggpriser, räntor m. m. samt avvägningen mellan olika medel inom bostadspolitikens ram. Utredningarna hävdar att verklighetsbedömningen således är av utomordentligt stor betydelse för bostadsfinansieringens utformning. Stora krav ställs på det långsiktiga perspektivet eftersom en bostadsfastighet är unik som produkt på grund av sin livslängd. Inkomstutveckling, byggprisutveck-

ling. ränteförändringar etc. kan följas bakåt i tiden. Det finns därför enligt

utredningarna ett relativt tillfredsställande historiskt långsiktsperspektiv på

bostadsfinansieringen. Detta innebär dock inte att det finns något fullständigt

underlag för framtidsbedömningar som sträcks ut till exempelvis en bostadsfastighets troliga eller möjliga brukningstid. Prognoser på längre sikt

för enskilda delar av samhällsekonomin förefalter meningslösa. hävdar ut-

redningarna. Däremot är möjligheterna större att göra rimliga antaganden om olika faktorers framtida samvariation. Det drag I utvecklingen sedan andra världskriget. som får den mest uppenbara följden för hur kraven på bostadsfinansieringen bör formuleras, är bygg-

prisstegringen. Om enhetliga traditionella kapitalkostnadsvillkor hade till-

lämpats under perioden 1950-1973, skulle hus färdigställda år 1950 ha haft en kapitalkostnad år 1973 på ca 33 kr./nY' och hus färdigställda år 1973 en kapitalkostnad samma år på 117 kr./m'. Om kapitalkostnaderna hade utvecklats på detta sätt, är enligt utredningarna två slutsatser sannolika.

Nyproduktionens omfattning skulle för det första ha varit väsentligt lägre

än den faktiskt har varit under efterkrigstiden. För det andra skulle i de

äldre bostadsbeståndet omfattande förmögenhetsomfördelning från nyttjare till ägare i dag vara ett faktum. förutsatt att hyrorna inte hade varit reglerade. Om man anser att en fortsatt inflatorisk utveckling är trolig — även om

en sådan inte är önskvärd av många skäl - bör enligt utredningarna de

nämnda förhållandena rimligen beaktas vid böostadsfinansieringens utform-

ning.

Utredningarna övergår därefter till att diskutera kravet att bostadsfinan-

sieringen skall ge förutsättningar för rimliga priser i nyproduktionen och på bostadsmarknaden. Utredningarna konstaterar att de hyror, som kalkylmässigt skulle vara erforderliga i nyproduktionen vid traditionella ka-

pitalkostnadsvillkor utan subventionerande inslag från statens sida. skulle

vida överstiga betalningsförmågan hos flertalet hushåll. Ett väsentligt krav på bostadsfinansieringen är således sedan åtskillig tid att den skall ge förutsättningar för ett rimligt pris i nyproduktionen.

Produktionsprisutvecklingen medför vid traditionella kapitalkostnadsvillkor att stora skillnader i kapitalkostnader uppkommer för bostäder producerade vid olika tidpunkter som inte motiveras av skillnader i standard etc. Detta förhållande upplevs som orättvist av bostadskonsumenterna. Om hyrorna å andra sidan bestäms av kapitalkostnaderna för de senast pro-

ducerade bostäderna inträffar en från kostnadssynpunkt omotiverad hyres-

stegring i det äldre bostadsbeståndet och därmed en förmögenhetsomfördelning från hyresgäster till fastighetsägare. Eu annat väsentligt krav på bostadsfinansieringen är således enligt utredningarna att den skall ge förutsättningar för likvärdiga priser på bostadsmarknaden utan förmögenhetsomfördelning från nyttjare till ägare.

Utredningarna anför vidare att det har varit ett genomgående drag i efter-

krigstidens bostadspolitik att så långt som möjligt söka avskärma bostadsproduktionen från kraftiga ränteförändringar och att hindra att variationer I räntenivå får direkt inverkan på bostadspriserna. Härigenom har man försökt skapa bättre förutsättningar för en rationell bostadsproduktion samt göra det möjligt att lättare överblicka kostnadsutvecklingen inom bostadsförvaltningen.

Frågan om tröghet mot förändringar av produktionspriserna har enligt utredningarna däremot inte tidigare varit lika uppmärksammad i bostadsfinansieringssammanhang. Språngartade stegringar av produktionspriserna möttes i början av 1950-talet med tillfälliga kapitalsubventioner. Paritetslånesystemet bygger på en anpassning till förändrade produktionspriser genom all hyresnivån i beståndet i princip lyfts upp i paritet med nypro-

duktionens priser.

Erfarenheter från paritetslånesystemets utlämpning talar enligt utredningarna för att en viss tröghet i bostadsfinansieringssystemet också mot pro-

duktionsprisförändringar är önskvärd. Ett väsentligt krav på boöstadsfinansieringen är således att den skall utjämna kraftiga förändringar av räntor

och produktionspriser.

Utredningarna övergår därefter ull att behandla möjligheterna till utjäm-

ning av kostnadsskillnader mellan olika upplåtelseformer (hyresrätt, bostadsrätt och äganderätv med hjälp av Ainansieringssystemet. Utredningarna anser att, om dessa skillnader mellan uppläåtelseformerna inte går att eliminera eller minska väsentligt genom ändrade skatteregler, det är tänkbart att nå detta syfte genom att avsevärt sänka låneräntan. För att uppnå neutralitet krävs enligt utredningarnas beräkningar en genomsnittlig låneränta för samtliga bostadsfastigheter på 1,6 96. Denna beräkning baseras på antagandet att 90 25 av fastighetskapitalet lånefinansieras i nyare hus. Om hänsyn dessutom tas till det extra avdraget på 500 kr./år. för villaägare, blir den räntesats som ger neutralitet något lägre.

Utredningarna finner det emellertid inte vara realistiskt att ställa anspråken på förräntning av investerat bostadskapital så lågt och anser sig därmed inte behöva ytterligare gå in på de statsfinansiella konsekvenserna eller effekterna på bostadspriser och bostadskonsumtion av en sådan räntesättning. Utredningarna har därför i sina fortsatta resonemang förutsatt att skatte-

mässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna. Vissa beräkningar görs

dock för att belysa de skattemässiga konsekvenserna av utredningarnas för-

slag och för att undersöka om beskattningseffekterna kan kompenseras

genom bostadsfinansieringens utformning.

Utredningarna konstaterar avslutningsvis att det finns vissa begränsningar för vilka krav som kan ställas på bostadsfinansieringen. Det är sålunda givet alt vitre faktorer, t. ex. kapitalmarknad och institutionella förhållanden, innebär sådana begränsningar. Utredningarna anser dock att det i detta sammanhang i första hand är av vikt att behandla bostadsfinansieringen från bostadsförsörjningssynpunkt. Eftersom samhällets engagemang I bostadsfinansieringen ytterst motiveras av bostadens grundläggande betydelse, har bostadspolitiken kommit att medverka till en styrning av vissa andra sektorer i samhället, 1. ex. kreditpolitiken. Utredningarna utgår ifrån att bostadsfinansieringen även framdeles i första hand skall utformas efter bostads-

försörjningens krav. Utredningarna övergår därefter till att diskutera bostadsfinansieringens utformning vid nybyggnad och anger inledningsvis

olika paritetsproblem. Dessa är paritet mellan beståndet i stort och den vid varje tidpunkt tillkommande nyproduktionen. paritet inom beståndet mellan bostäder som producerats vid olika tidpunkter, paritet inom beståndet mellan bostäder med olika läges- och miljökvaliteter samt slutligen paritet mellan olika upplåtelseformer.

Endast det först angivna paritetsproblemet bör enligt utredningarna angripas med bostadsfinansieringen som medel. De övriga paritetsproblemen anser utredningarna ligga helt eller delvis utanför bostådsfinansieringens räckvidd som bostadspolitiskt medel.

Utredningarna konstaterar beträffande frågan om subventioner inom finansieringssystemet att staten från början av 1940-talet 1. o. m. år 1967 har

påverkat kapitalkostnaderna inom bostadssektorn med subventioner av olika utformning under olika tidsperioder.

Utredningarna anser det vara uppenbart att de bostadspolitiska ambitionerna förutsätter en subventionering av nyproduktionen. Utredningarna anser vidare att de historiska erfarenheterna bekräftar det rimliga i att subventioner till bostadssekiorn skall vara villkorliga, dvs. att de skall kunna återkrävas på sikt när kostnadsläget tillåter det. Därigenom förhindras också

en långsiktig förmögenhetsomfördelning till förmån för fastighetsägaren.

Mot bakgrund av de tidigare nämnda grundläggande kraven på bostads-

finansieringen belyser utredningarna alternativa metoder för bostadsfinansieringen. Utredningarna framhåller att andra intressenter, t. ex. fastighetsägare och

långivare, kan ställa krav som kommer i konflikt med de boendes krav.

Utredningarna anser dock det vara en naturlig uppgift för dem att förutsättningslöst söka finna en finansieringsform som i första hand tillfredsställer

de boendes krav — en bostadssocial finansieringsform. Om denna låter sig förena med konventionella krav på företagsekonomisk redovisning eller kan anpassas till krav från kapitalmarknaden, anser utredningarna vara en annan och i sammanhanget underordnad fråga.

Utredningarna anser att ut jäm ningslån —en finansieringsform som medger en omfördelning i tiden med syftet att utgifterna skall hållas lägst

i början av lånets löptid - kan innebära en praktisk lösning av bostadsfi-

nansieringen som ger möjlighet att tillfredsställa relativt långtgående bostadssociala ambitioner, samtidigt som det finns möjligheter att anknyta till rådande institutionella former. At de lägre kapitalutgifterna i början av lånets löptid måste förknippas med någon form av villkorlighet är enligt utredningarna naturligt. eftersom det vore i hög grad oförnuftigt att låta fastighetsägarsidan åtnjuta fördel av marknadsmässigt låga kapitalutgifter utan att dessa förknippas med återbetalningsplikt eller framtida kompensation i andra former. Utredningarna erinrar om att paritetslånen med det

använda betraktelsesättet är att betrakta som en form av utjämningslån. Vid sin beskrivning av utjämningslån använder utredningarna en ny ter-

minologi. För att ange det första årets kapitalutgilft i ett utjämningslånesystem användes den från det norska systemet hämtade benämningen be talningsprocent. Bedömningen av vad som är rimligt pris I nyproduktionen bestämmer enligt utredningarna betalningsprocentens storlek. Utrymmet för kapitalutgifter är vad som återstår av det rimliga priset sedan man gjort avdrag för kalkylerade kostnader för drift, underhåll och bränsle.

4 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

Bestäms betalningsprocenten på detta sätt tillfredsställs enligt utredningarna inte bara kravet på rimligt pris i nyproduktionen utan också kravet på utjämning av kraftiga räntevariationer och produktionsprisstegringar.

Om betalningsprocenten multipliceras med ett finansiecringsun-

derlag, som skall motsvara ett skäligt produktionspris, erhålls det första

årets kapitalutgif.

Den nödvändiga löpande anpassningen av priserna i bostadsbeståndet till priserna i nyproduktionen sker med hjälp av en utjämningsfaktor. Härmed avses det tal med vilket det första årets kapitalutgift årligen skall multipliceras för att kapitalutgifterna skall öka i tiden med hänsyn till priserna för nyproducerade bostäder — vilket också skall ge långivaren kompensation för uppoffringar i ett tidigare skede, Vid bestämningen av utjämningsfaktorn behöver man enligt utredningarna inte ta hänsyn till de boendes betalningsförmåga. Det har redan skett när man fastställer betalningsprocenten för de nyproducerade bostäderna. Utjämningsfaktorn skall

endast ge uttryck för hur priserna i beståndet bör förändras med hänsyn

till priset i nyproduktionen och de äldre bostädernas lägre värde till följd av allmänt åldrande och slitage. Effekterna för de boende av det skisserade utjämningslånesystemet är

enligt utredningarna att bostadsproduktionen kommer att styras av sociala

mål. Prisförutsättningarna blir sålunda goda i bostadsbeståndet. Fastighetsägarna kan inte räkna med att tillgodogöra sig inflationsvinster genom fastighetsinnehavet. Lånesystemet påverkar emellertid inte fastighetsägarnas möjligheter att dra nytta av duglighet i förvaltningen eller av kigesbetingade värdeökningar. Utredningarna övergår därefter till aut pröva möjligheterna till förändringar inom paritetslånesystemets ram. Överväganden beträffande möjligheterna att behålla paritetslånesystemet bör enligt utredningarna grundas antingen på att systemet kan fungera under

nu gällande förutsättningar beträffande amorteringstid för statslån, räntor

etc. eller på ändrade förutsättningar i dessa avseenden. Utredningarna redovisar att - vid gällande förutsättningar för paritetslånesystemet en basannuitet om 5,1 96 är för låg för att statslånen skall kunna amorteras på ca 30 år. För att systemet skall fungera skulle basannuiteten

för nybyggda hus behöva ökas till 5,7 96. En sådan ökning skulle medföra

en höjning av kapitalutgifterna med drygt 10 96. Första årets kapitalutgift

skulle således öka från ca 66 kr./nm? till 73 kr./m' i ett hus producerat

under år 1972.

För vissa äldre årgångar av hus skulle basannuiteten kunna sättas lägre

vid en förutsatt amorteringstid på statslånen om 30 år beroende på att annuiteten på bottenlån för dessa årgångar är lägre än för senare färdigställda årgångar.

Kravet på en amorteringstid om 30 år för de äldre årgångarna av hus

skulle, förutom behovet av att höja basannuiteten, även medföra behov

av en omedelbar uppjustering av paritetstalen i nivå med statistiska centralbyråns förslag. Detta skulle ytterligare öka kapitalutgiften. Ökningen av

kapitalutgifterna för t. ex. 1968 års hus kan av den anledningen beräknas

till ca 6 kr./m".

Beräkningarna visar enligt utredningarna att det är mer eller mindre omöjligt att hålla fast vid de redovisade utgångspunkterna i fråga om amorteringstid och räntor. Kapitalutgifterna skulle behöva ökas kraftigt och eftersom hyresnivån redan är hög skulle en sådan utveckling helt strida mot kravet på rimliga hyror.

Utredningarna framhåller vidare att kravet på en bestämd amorteringstid

skulle medföra att basannuiteten måste varieras för olika årgångar av hus,

om räntorna på bottenlånen ändras i mer väsentlig utsträckning. Därigenom skulle förutsättningarna för likvärdiga kapitalutgifter rubbas.

Svårigheterna att få paritetslånesystemet att fungera enligt de ursprungliga

intentionerna gör det enligt utredningarna motiverat att studera vilka ändringar av förutsättningarna som måste göras för att få paritetslånesystemet att fungera. Utredningarna konstaterar härvid att det behövs subventioner i någon form eHer förlängda amorteringstider för att man skall kunna uppfylla kraven på en acceptabel kapitalkostnadsnivå.

Utredningarna anför att eftersom amorteringstiden för statslånen vid gäl-

lande förutsättningar kan beräknas till ca 45 år, den ursprungliga avsedda amorteringstiden måste förlängas. För att en sänkning av basannuiteten

till 4 KH skall vara möjlig och statslånen kunna återbetalas inom ca 60 år

krävs, vid en bottelåneannuitet på 7,3 96 och årliga paritetstalshöjningar om 3 HK, att statslåneräntan sänks till mellan 5 och 6 96. Staten måste enligt

utredningarna subventionera denna sänkning. Subventionsbehovet blir

emellertid mindre ju längre amorteringstid som tillåts. Om bottenlåneannuiteten ökar krävs ökade statliga subventioner, exempelvis genom yvtterligare sänkning av statslåneräntan. Vid en 30-årig amorteringstid och en basannuitet på 4 926 måste statslåneräntan sänkas till 2 96.

Utredningarna redovisar därefter ett system med dubbla basannuiteter. vilket gör det möjligt att bevara paritetslånesystemet samtidigt som man

får från hyrespolitisk synpunkt acceptabla kapitalutgifter. Enligt denna me-

tod anpassas en basannuitet till den nivå som krävs för att statslånet skall återbetalas inom 30 år. Statsmakterna fastställer dessutom en annan basannuitet som hyrespolitiskt kan godtas. Den senare debiteras låntagaren. Mellanskillnaden mellan dessa båda basannuiteter subventioneras direkt av

staten.

Utredningarnas slutsats i fråga om möjligheterna att förändra paritetslånesystemet är att, om man i vissa avseenden kan göra avkall på de förutsättningar som gällde vid paritetslånesystemets införande och dessutom kompletterar systemet med direkta statliga subventioner, det finns möjligheter att få ett fungerande system. Utredningarna anser dock att det krävs stora förändringar, om paritetslånesystemet skall bringas att fungera enligt

de av utredningarna formulerade kraven på finansiering. Utredningarna har också studerat hur traditionella lån i förening med subventioner skulle kunna tillämpas och hur ett sådant finansieringssystem

behöver utformas för att tillgodose de uppställda kraven på finansieringssystemet. Utredningarnas utgångspunkt har härvid varit det i direktiven för bostadsfinansieringsutredningen antydda systemet med nominella lå-

nevillkor i förening med direkta bidrag, vilkas storlek klart framgår och

som successivt trappas ner i takt med husens stigande ålder.

Med traditionella lån avser utredningarna lån med rak amortering eller fast annuitet till kapitalmarknadens räntor.

Utredningarna behandlar främst frågan om traditionella lån i förening med subventioner tillgodoser kraven på förutsättningar för rimligt pris i nyproduktionen och likvärdiga priser i bostadsbeståndet. Utredningarna konstaterar att av olika traditionella lånesystem är nominella lån i förening med villkorslösa, avtrappade subventioner det lånesystem som bäst tillgodoser förutsättningarna för likvärdiga priser. Vid en snabb avveckling av subventionerna under exempelvis 10 år blir det emellertid dåliga förutsättningar för likvärdiga priser. Vid en mera långsam subventionsavveckling, under exempelvis 20 år, påverkas paritetsförutsättningarna i gynnsam riktning för det bestånd som subventionsavvecklingen avser. När emellertid subventionerna är avvecklade blir kapitalutgifterna i det äldre beståndet

oförändrade medan de fortsätter att öka i nyproduktionen. Efterhand upp-

kommer sålunda skillnader som inte ger förutsättningar för lik värdiga priser.

Utredningarnas främsta invändning mot ett system med traditionella lån i den form som utredningarna har studerat är emellertid att subventionerna är villkorslösa. De kan alltså inte krävas tillbaka även om utvecklingen skulle göra ett återkrav möjligt sett I ett längre tidsperspektiv. Detta innebär att långivaren. som från början gör stora uppoffringar, överlåter de framtida avkastningsmöjligheterna till fastighetsägarledet.

Efter en sammanfattande jämförelse mellan traditionella lån i förening med subventioner och utjämningslån konstaterar utredningarna att de bostadspolitiska fördelar, som en bostadsmarknad kännetecknad av likvärdiga

priser för likvärdiga bostäder, kan åstadkommas med förhållandevis enkla metoder och till relativt låga statsfinansiella uppoffringar med utjämningslåneformen. För staten som långivare och för de boende som kon-

sumenter blir resultatet av denna låneform både på kort och lång sikt att så länge varje bostad belastas med en kapitalutgift som konstruerats enligt prisparitetsmålet — med hjälp av utjämningslån — det också finns förutsättningar för kostnadstäckning i reata termer. Det innebär att det inte blir

någon förskjutning av förpliktelser till framtiden eller till kommande gcneration. Men det innebär också att det inte heller betalas för mycket för viss del av beståndet celler för litet för andra delar av beståndet, något som

enligt utredningarna obönhörligen blir följden av en bostadsfinansiering som accepterar icke-pariteter.

Utredningarna anför vidare att ett bostadsfinansieringssystem som är uppbyggt under utjämningslånens förutsättningar med villkorliga subventioner också ger möjlighet till förändringar av bostadssektorns betalningsansvar, något som i framtiden kan bli aktuellt om man vill höja avkastninganspråken på bostadssektorn, Då behövs enligt utredningarna den goda bostadsprisstrukturen som grund för att eventuellt ökade bördor skall komma att bäras lika.

En väsentlig fråga vid förändringar i lånesystemet för nybyggnad anser

utredningarna vara att få lämplig anslutning till finansieringen av befintlig bebyggelse. Det gäller i första hand att få en anknytning mellan kapitalkostnadsvillkoren för nyproducerade lägenheter och villkoren för de under senare tid byggda lägenheterna. Några större skillnader i kapialutgifter mellan i stort sett likvärdiga lägenheter bör inte accepteras.

När det gäller den lånetekniska utformningen är det framför allt praktiska

skäl som enligt utredningarna talar för en eventuell konvertering av gamla lån för redan byggda bostäder till nya. En fråga av likartat slag är hur finansieringen av modernisering av fastigheter skall vara utformad. När utredningarna har formulerat sina krav på bostadsfinansieringen har de också betonat att principiell överensstämmelse bör råda mellan finansieringsbetingelserna för å ena sidan nyproduktion och å andra sidan modernisering. Efter att ha konstaterat att endast utjämningslån kan uppfylla de krav på förutsättningar för lik värdiga priser utan förmögenhetsomfördelning, som enligt utredningarna måste ställas på bostadsfinansieringen, övergår utredningarna till att närmare beskriva förslag till nytt system för statens utlåning till bostadsproduktionen, utjämningslånesystemet. Vid denna beskrivning gör utredningarna en

uppdelning i dels frågor av principiell karaktär, dels frågor av mer praktiskt

slag. Utredningarna sammanfattar de principiella frågorna i tolv punkter. 1. Framtida bostadsfinansiering och lånesystem skall ge förutsättningar för att uppfylla de grundläggande krav som formulerats för bostadsfinansieringen. 2. Statens lån för nybyggnad av bostäder utgår fr. o. m. viss tidpunkt i form av utjämningslån. Dessa skall erbjudas för alla upplåtelseformer och alla hustyper. Under förutsättning av riksdagsbehandling under hös-

ten 1974 kan enligt utredningarna det nya lånesystemet tillämpas

fr.o.m. den I januari 1975. 3. Underliggande kredit, upp till viss gräns, kan som tidigare lämnas av

stadshypoteksväsendet, krediaktiebolagen m. fl. Annuitetslån av under

senare tid förekommande slag förutsätts. 4. Vid introduktionstillfället fastställs en kapitalsättning för det årets nyproduktion. Kapitalersättningens storlek bestäms efter hyres- och bostadspolitiska överväganden och med beaktande av de statsfinansiella konsekvenserna t ett längre och kortare perspektiv.

5. Kapitalersättningen under det första året, benämnd bostadsränta. skall beräknas som en procentandel av ett särskilt fastställt finansieringsunderlag. 6. Kapitalersättningen uppräknas därefter årligen med hjälp av en utjämningsfaktor. Avsikten härmed är att staten med tiden skall ersättas för

gjorda uppoffringar och att uppräkningar skall ge förutsättning för

prisparitet.

7. Bostadsräntan för varje kommande årgång bostäder fastställs på sådant

sätt att priserna i likvärdiga bostider kan hållas på samma nivå.

8. Egen kapitalinsats placeras i förmånsrättsläge närmast över bottenlånets

ÖVre gräns. 9. Det statliga lånet, utjämningslånet, placeras närmast över egen kapitalinsats (resp. bottenlån för allmännyttigt bostadsföretag). Lånet läggs upp på ett visst antal år. 10. Av den årliga kapitalersättningen skall först bottenlångivaren få betal-

ning enligt låneavtalet samt därefter fastighetsägaren för eget kapital.

Räcker inte kapitalersättningen till detta övergår betalningsansvaret till

utjämningslångivaren, staten.

11. Av den årliga kapitalersättningen skall av den del som sedan återstår amortering göras på statslånet med ett belopp som svarar mot den fastställda amorteringstiden. Avbetalning på statslånet görs med raka amorteringar. Om utrymme för amortering inte finns under viss tid, skall

lånet vara stående till dess amortering kan ske. Amorteringens storlek skall därefter bestämmas så att lånet är återbetalt inom den fastställda

lånetiden. 12. Låntagarens skuld minskar i takt med gjorda amorteringar på lån. Önskar låntagaren lösa sitt utjämningslån skall detta kunna ske, förutsatt att staten får ersättning för låg bostadsränta i förhållande till normal ränta för långfristiga lån och för återstående skuld. Omräkning görs till avlösningstidpunkten.

Utredningarna anser att den ursprungliga låneskulden inte skall behöva öka med tiden. I stället skall förutsättningar ges för en successiv avbetalning

av lånen. Vid uppsägning av lån skall dock staten i efterhand få ersättning för gjorda uppoffringar. Utredningarna förordar en sådan ordning framför

alternativet att göra lånen ouppsägbara.

Förslaget till utjimningslånesystem innebär att det blir de framtida be-

sluten om utjämningsfaktorns storlek och eventuella ändringar av bostadsräntan som avgör i vilken takt och i vilken utsträckning de statliga lånen återbetalas till staten. Om det hyrespolitiska utrymmet framdeles inte medger full betalning, något som är starkt beroende av det framtida ränteläget,

blir resultatet att staten måste avstå från full betalning också i det längre perspektivet.

Eftersom de nuvarande paritetslånen representerar en teknisk utformning

av utjämningslån i stort, finns det enligt utredningarna anledning att jämföra dessa med det av utredningarna formulerade förslaget till utjämningslån.

Utredningarna anför att det redan i formuleringen av kraven på lånesystem ligger väsentliga skillnader. För utredningarnas förslag om utjämningslån spelar kravet på rimlig hyra en stor roll. När paritetslånet konstruerades var kravet på subventionsfrihet starkt accentucrat. Själva övergången till paritetslån skulle dock göras på sådant sätt att några prisförändringar inte

utlöstes därigenom. Utredningarna har vidare fäst stor vikt vid att låne-

systemet skall fånga upp snabba byggprisökningar och inte bara de rän-

tefluktuationer som spelat stor roll i det statliga finansieringsstödet sedan

slutet av 1940-talet.

Dessa olikheter leder direkt till skillnader i lånesystemens konstruktion. Skillnaderna avspeglas i de funktioner som bostadsräntan resp. basannuiteten samt utjämningsfaktorn resp. paritetstalen har i de båda systemen.

Bostadsräntan inom det föreslagna utjämningslånesystemet förutsätts kunna vara konstant från färdigställandet av varje bostadshus. Den kan dock vara olika för olika årgångar. Basannuiteten inom paritetslånesystemet förutsätts däremot vara lika för alla årgångar men kan förändras genom särskilda beslut. Utjämningsfaktorn inom det föreslagna utjämningslånesystemet förutsätts kunna vara konstant under en viss period. Paritetstalen

inom paritetslånesystemet fastställs däremot årligen.

För de föreslagna utjämningslånen har utredningarna som en utgångspunkt vidare kravet på rimlig hyra i nyproduktionen. Betraktelsesättet innebär att kapitalutgiften kan bestämmas som en differens mellan den rimliga hyran och driftkostnaderna beräknade på lämpligt sätt. Därmed blir också bostadsräntans storlek bestämd. När bostadsräntan för den nybyggda lägenheten väl bestämts i systemets introduktion bör den enligt utredningarna

i princip kunna följa byggnaden under dess fortsatta bruk. För de årgångar

bostäder som därefter produceras kan det emellertid mycket väl hända att bostadsräntan blir en annan än i de först producerade bostäderna. Bostadsräntans storlek kan enligt utredningarna lätt bestämmas med hjälp av olika uppgifter om priser och bakomliggande utveckling som föreligger vid produktionstillfället. Utjämningslånesystemet ger därmed, anser utredningarna, påtagliga fördelar vid en språngvis förändring av byggpriserna.

En snabb byggprisökning bör således inte få ctt motsvarande snabbt genomslag i hyrorna, vare sig för de nyproduccrade lägenheterna eller för de tidigare byggda. Med utjämningslånen kommer en sådan snabb förändring att fångas upp av att bostadsräntan för den aktuella årgången blir lägre

än för den närmast föregående. Någon särskild insats av extraordinärt slag

från statens sida i form av investeringsbidrag, tilläggslån, direkt avskrivning

av lån ce. d. erfordras således inte med utjämningstån. Om man befinner

sig alldeles i början av byggnadens brukningstid ter sig sådana specialåtgärder

inte särskilt förnuftiga. De förefaller enligt utredningarna ännu mindre moti-

verade på lite längre sikt, även om de kan framstå som nödvändiga i en kritisk situation.

Basannuiteten 1 paritetslånesystemet är i princip densamma för alla årgångar. Ändringar måste bli föremål för riksdagsbeslut därest hyrcspolitiska eller andra överväganden skulle tala för det. Möjligheten att i paritetslånesystemet fånga upp snabba byggprisökningar föreligger teoretiskt men

är inte förutsedd. Om den utnyttjades skulle det med den använda tekniken kunna uppstå avsevärda komplikationer i lånetekniskt avseende med bl. a. stor skuldökning som följd.

I paritetslånesystemet förutsätts att paritetstalet i varje situation skall vara det riktiga uttrycket för historiska förändringar av byggpriserna. Hänsyn skall också ha tagits till en s.k. åldringsfaktor.

I det föreslagna utjämningslånesystemet baseras ställningstaganden till utjämningsfaktorns storlek också på historiska uppgifter. Dessa erfarenheter används dock på ett helt annat sätt än i partitetslånesystemet. Utjämnings-

faktorn kan med erfarenhetsunderlaget som grund fastläggas och användas med samma siffervärde under ett antal år framöver. Detta bör ge goda

kalkyleringsmöjligheter för såväl låntagare som de boende samt staten.

I paritetslånesystemet skall däremot beslut om paritetstal fattas årligen. Beslut som avviker från de statistiskt matematiska uträkningarna riskerar att rubba paritetsförutsättningarna. I utjimningslånesystemet gäller som nämnts utjämningsfaktorn med räckvidd under ett antal år. Revisionstidpunkter uppstår därmed regelmässigt. Därvid ges bl. a. möjlighet att kontrollera att hygglig paritet uppnåtts.

Utredningarna erinrar om att paritetslånesystemet, för att det skall kunna fungera, förutsätter att hela det paritetsbelånade beståndets priser anpassas till priset + nyproduktionen. Detta är i sin tur helt beroende av byggprisutvecklingen. Sedan paritetslånesystemet infördes år 1968 låg paritetstalet i stort sett stilla under några år. Detta oroade enligt utredningarna både långivare och låntagare eftersom skuldökningen föreföll stor och i varje fall blev större än förutsett. Vid beräkningarna av paritetstal för åren 1972 och 1973 framkom nya paritetstal som skulle ha medfört förhållandevis kraftiga kapitalkostnadshöjningar i hela det ränte- och paritetsbelånade beståndet.

Inom utjämningslånesystemet fångas i stället byggprisförändringen upp

och föranleder inga dramatiska höjningar vare sig av hyrorna i det årets

produktion eller av hyrorna i tidigare färdigställda årgångar bostadshus. Skul-

le det därefter visa sig att den språngartade höjningen mer eller mindre

är en engångsföreteelse har denna höjning helt kunnat fångas in inom fi-

nansieringssystemets ram. Visar det sig att den snabba höjningen är inledningen till en period av helt annan och snabbare ökning av byggnadspriserna får dessa iakttagelser bilda grund för nytt ställningstagande till utjämningsfaktorns storlek för de därefter kommande åren.

Utredningarna understryker att man i framtiden kan komma att nödgas

konstatera att byggpriserna hamnat på en permanent högre nivå än tidigare och att detta bör föranleda att större anspråk på kapitalersättning ställs på bostadssektorn. Det är då viktigt att dessa anspråk inte framför allt inriktas på nyproduktionen utan på hela det utnyttjade bostadsbeståndet.

I det föreslagna utjämningslånesystemet kan en förändring ske genom

att bostadsräntan för samtliga årgångar justeras eller genom att utjämningsfaktorn förändras. I paritetslånesystemet är man enligt utredningarna begränsad till justeringar av basannuiteten. |

Utredningarna påpekar att utrymmet för och takten av omfördelning av kapitalutgifter över tiden helt och hållet bör ges av ambitionerna att hålla

rimliga kapitalutgifter under längre tid. Denna fråga kräver ett politiskt ställningstagande alldeles oavsett hur själva lånetekniken utformas.

Vill man således åstadkomma en viss hyra blir också konsekvenserna

i form av uppoffring för staten på kort sikt densamma vilken låne- eller

redovisningsteknik som används. I det längre perspektivet ter sig emellertid ovillkorliga subventioner som den enda rimliga lösningen understryker utredningarna. |

Utredningarna anser som tidigare nämnts att det statliga lånet inom ut-

jämningslånesystemet skall kunna avbetalas med raka amorteringar under

viss tid. Om den kapitalersättning som tas ut inte är tillräcklig för detta ändamål, sedan bottenlåneannuiteterna och eventuell ersättning för egen

kapitalinsats har betalats, skall lånen vara stående till dess amortering kan

ske. Därmed minskar låntagarens skuld även räknat i löpande priser. Den

kan möjligen under en viss inledningsperiod vara i det närmaste konstant, eftersom amorteringarna på bottenlånen i början är mycket små.

Beträffande redovisningen av skuldökning i paritetslånesystemet och av räntelån erinrar utredningarna om att den i början av lånens löptid uppkomna

skuldökningen för fastighetsägaren kan balanseras i bokföringen. Med för-

slaget om utjämningslån blir åtgärder av deta slag onödiga anser utredningarna. Låntagaren måste dock i sin låneförbindelse åta sig att vid uppsägning av lån ersätta staten för dess tidigare gjorda uppoffring med omräkning fram till avlösningstidpunkten. En sådan förbindelse är till sin karaktär av ungefär samma slag som en garantiutfästelse, ett borgensåtagande e.d.

Utredningarnas överväganden har som tidigare nämnts lett fram till upp-

fattningen att prisnivån i nyproduktionen är för hög för hushåll med genom-

snittliga inkomster. En prissänkning i de nyproducerade hyres- och bo-

stadsrättslägenheterna på 10-15 96 är därför både nödvändig och rimlig. För

alt uppnå den prissänkningen torde det enligt utredningarna krävas en sänk-

ning av kapitalkostnaderna på 20-30 26, något som skall scs mot

bakgrund av att det föreligger så stora skillnader mellan utgiftsnivå och uttagna bostadspriser (hyror).

Utredningarna erinrar vidare om boendeutredningens i betänkandet Bostäder 1974-76 lämnade förslag till kortsiktiga åtgärder som var avsedda

att användas i avvaktan på effekterna av mer långsiktiga åtgärder. En prissänkning av i storleksordningen 20 kr./m' i nyproduktionen skulle enligt detta förslag åstadkommas med bostadsrabatter direkt knutna till upplåtna hyres- och bostadsrättskigenheter.

Förslagets karaktär av övergångslösning var enligt utredningarna skäl nog

för att påtagliga skönhetsfläckar skulle kunna accepteras. Bostadsrabatterna

var avsedda att bli en avdragspost på hyran sedan hyresförhandlingar förts i vanlig ordning. Utredningarna säger sig vara fullt medvetna om att en lösning av detta slag inte är hållbar på sikt, såvida man inte indirekt skulle

införa åtgärder av hyreskontrollkaraktär. Sådana åtgärder är utredningarna dock bestämda motståndare till. Bostadsrabatterna, som avsågs vara direkt

årgångsbundna, skulle således på sikt kunna störa möjligheterna att erhålla en lämplig hyresstruktur.

Av det förda resonemanget drar utredningarna slutsatsen att en förändring av kapitalutgifterna i nyproduktionen måste följas av förändringar av vill-

koren för likartade delar av bostadsbeståndet.

Beträffande förutsättningarna för rimliga bostadsprisrelationer konstaterar

utredningarna att de framtida pris- och inkomstförhållandena nu inte är kända. Därför är ett val av rimlig hyra som grundar sig på så osäkra förutsättningar inte meningsfullt. Kan man däremot genomföra en analys och träffa ett avgörande på grundval av kända förhållanden blir det enligt ut-

redningarna en tämligen enkel procedur att senare skjuta fram tidsperspektivet.

Eftersom pris- och inkomstförhållandena under år 1972 är väl kända har förhållandena detta år också varit utgångspunkten för utredningarnas olika beräkningar i sammanhanget.

Utredningarna har studerat paritetsförutsättningarna i det äldre bostads-

beståndet och funnit att dessa inte är särskilt goda. Kapitalutgifterna för årgångarna 1965 och 1966 ligger sålunda högt i förhållande till tidigare årgångar av hus och även i jämförelse med senare under 1960-talet färdigställda årgångar av hus. Fr. o. m. år 1972 kan en ny uppgång av kapitalutgiftsnivån skönjas. som avsevärt överstiger tidigare årgångars kapitalutgifter.

Utredningarna understryker emellertid att skillnaderna i kapitalutgifter också kan bero på att olika årgångar har olika standard. Några exakta beräkningar av standardskillnader för den studerade tidsperioden finns inte. Standardskillnaderna mellan två på varandra följande årgångar uppskattar emellertid utredningarna till 1-2 96 för perioden 1961-1971. När det sedan gäller frågan om vilken vikt som bör läggas vid bostäders olika ålder med bortseende från standardskillnader finns paritetstalsnämndens be-

dömningar att skillnaden i kapitalkostnader mellan två närliggande årgångar

av I övrigt likvärdiga lägenheter bör uppgå till 0,75 96.

Det förefaller utredningarna vara rimligt att ange åldersberoendet till 1,5-2 84 av aktuellt produktionspris per årgång.

Med utgångspunkt i resonemangen om rimligt bostadspris och de år-

gångsbetingade skillnaderna har utredningarna utarbetat två alternativ för att bestämma en rimlig kapitalutgiftsnivå. I det första alternativet har utredningarna utgått från en kapitalutgiftsnivå om 45 kr./m” ly år 1963 och från 54 kr./m' år 1972. Det innebär att kapitalutgiften stiger med 2 96 för varje ny årgång Jämfört med närmast föregående årgång. I ett andra alternativ har utredningarna i stället utgått från 40 kr./m" ly i 1958 års produktion. Skillnaderna i kapitalutgiftsökning mellan årgångarna är i detta alternativ

något lägre. De båda alternativens kalkylerade kapitalutgifter jämförda med nuvarande

kalkylerade kapitalutgifter anges i följande tablå.

Alternativa kapitalutgifter i 1972 års priser (kr./m tv)

Utredningarna har också översiktligt beräknat de statsfinansiella kostnaderna för de båda alternativen. I förhållande till de nuvarande ränte- och paritetslånen ökar kostnaderna under det första året med 350 milj. kr. för alternativ I och med 500 milj. kr. för alternativ 2.

Genom det val av prisnivå som utredningarna gjort och utjiämningslånets konstruktion minskar statens uppoffring i fasta priser för det här åsyftade

beståndet år för år. Hur minskningstakten kommer att utvecklas i jämförelse

med vad som gäller för ränte- och paritetslånen avgörs helt av den framtida

utvecklingen. Möjligheterna att för en längre tid göra en prognos beträffande

de i båda systemen rörliga faktorerna. utjämningsfaktorn resp. paritetstalen, är dock begränsade framhåller utredningarna.

Mot bakgrund av den lämnade redovisningen föreslår utredningarna att alternativ 2 används för att ange de rimliga kapitalutgifterna för lägenheter

som färdigställts under åren 1958-1972. Avgörande för utredningarnas still-

ningstaganden är framför allt angelägenheten att få påtagligt prispåverkande effekt för nyproduktionen. Med förslaget ges enligt utredningarna en praktisk

möjlighet för låntagare med ränte- och paritetslån att utbyta dessa mot utjämningslån. Utredningarna utvecklar därefter hur den egna kapitalinsatsen bör placeras i förmånsrättsläge. Den cgna insatsen förutsätts i paritetslånesystemet hypotetiskt förräntas efter samma nominella räntesats och med samma fördelning i tiden som statslånet. Det belopp som återstår sedan kostnaderna för bottenlånen räknats av från baskostnaden fördelas nämligen proportionellt på egen insats och statslån. Utredningarna påpekar att om hyresnivån i nyproduktionen är lika med

eller understiger summan av driftkostnader och kapitalkostnader vid 100 96 belåning innebär detta att företag med en lägre övre lånegräns till en början

får en negativ förräntning av eget kapital. För enskilda fastighetsägare med

85 96 belåning har den tekniska konstruktionen av kapitalkostnadsomför-

delningen i några fall medfört krav på betydande tillskott av likvida medel. Den i paritetslånesystemet använda omfördelningstekniken är därför förenad med vissa problem även om det föreligger förutsättningar för en mycket

stor förräntning av eget kapital när en positiv amortering av paritetslånen

påbörjas. Den för utjämningslånesystemet föreslagna tekniken innebär att samtliga

låntagarkategorier ges en övre lånegräns vid 100 96. Den egna insatsen pla-

ceras säkerhetsmissigt mellan bottenlånoets övre gräns och det statliga lånet. Förslaget innebär vidare att låntagaren garanteras en förräntning av den egna insatsen motsvarande normalt förekommande räntesats för långa lån. Detta kan under vissa omständigheter medföra att staten i början av lånets löptid gör utbetalningar till fastighetsägaren som ersättning för dennes kapitalinsats. Utredningarna övergår därefter till att diskutera vissa praktiska frågor. Förslaget att kapitalutgiften skall vara 50 kr./nv dy 1 1972 års bostadsproduktion innebär, med hänsyn tagen tull vissa kalkylerade överkostnader, all bostadsräntan blir 3,8 cHer 3,9 26 beroende på om låneunderlaget eller pantvärdet betraktas som finansieringsunderlag, hävdar utredningarna. På grundval av tidigare redovisade ställningstaganden blir enligt utredningarna de rimliga kapitalugifterna för 1973 och 1974 års nyproduktion 31 resp. 52 kr./m?. Vid en antagen skälig produktionskostnad om 1400 kr./m? under år 1974 och under förutsättning att hela denna kostnad ryms inom finansieringsunderlaget blir bostadsräntan för denna årgång 3,7 26. Utredningarna förutsätter, därest förslaget om utjämningslån skulle komma att behandlas av riksdagen, att riksdagen också fattar beslut om bostadsräntan vid introduktionstillfältet. För den nyproduktion som kommer att färdigställas under nästföljande år anser utredningarna det vara mest ändamålsenligt att regeringen före årets utgång beslutar om bostadsräntan. Underlag för sådana beslut torde enligt utredningarna utarbetas av bo-

stadsstyrelsen. Goda möjligheter bör föreligga att under hösten kunna överblicka kostnaderna för det följande årets färdigställande. Något behov av exakta uppgifter föreligger knappast för de överväganden som här kommer i fråga anser utredningarna. Eventuella önskemål om precision i detaljer måste nämligen vägas mot det enkla faktum att bostadsföretagen för sina kalkyler och också de boende någon tid i förväg måste veta kostnadsför-

utsättningarna för bostadspriserna i de nybyggda lägenheterna.

Avgörande för ställningstagandena bör enligt utredningarna vara att förutsättningarna för likvärdiga priser skall upprätthållas inför varje ny årgång bostäder som produceras.

Utredningarna påpekar avslutningsvis i fråga om bostadsräntan att. om byggprisstegringen håller ungefär samma takt som övriga prisförändringar, bostadsräntan därmed kommer att bli ungefär densamma för olika årgångar.

Utjämningsfaktorn skall, anför utredningarna, med tanke på normala prisförändringar ge förutsättningar för likvärdiga priser under tider av normala kostnadsförändringar. Utredningarna erinrar i sammanhanget om att det är bostadsrintan som får fånga upp de snabba förändringarna av kostnaderna.

Utjämningsfaktorn kommer vidare att bestämma takten i återbetalningen av det tillskott som staten bidrar med under början av bostadens brukningstid. Utredningarna har som tidigare nämnts föreslagit att utjämningsfaktorn skall fastställas i förväg för en viss tidsperiod. En tid på 3-5 år anser utredningarna vara lämplig. Ett system med fasta revisionstidpunkter som innebär att utjämningsfaktorerna för samtliga årgångar fastställs vid ett och samma tillfälle har enligt utredningarna stora fördelar. Alternativet är en ordning som innebär att den första perioden för utjämningsfaktorn görs lika lång för samtliga årgångar. Detta får emellertid till följd att man årligen får ta ställning till utjämningsfaktorns storlek för ett antal årgångar.

Utredningarna förutsätter att beslut om utjämningsfaktorn fattas av regeringen och att underlag för ställningstagande presenteras av bostadsstyrelsen eftersom styrelsen torde vara den myndighet som har bästa överblicken över de förhållanden som bör beaktas i sammanhanget.

Vid kontrolltidpunkten bör enligt utredningarna paritetssynpunkterna tilldelas stor men inte avgörande vikt vid bedömningen. Om förändringar, som inte har kunnat förutses, har inträffat inom andra sektorer, exempelvis i fråga om prisutveckling för tjänster eller varor eller löneutveckling, träder ett annat av de grundläggande kraven för bostadsfinansieringen, nämligen rimlig hyra i nyproduktionen, I förgrunden. Det kan således också bli nödvändigt med andra överväganden än paritetsaspekterna, men några bestämda förutsägelser i detta avseende kan enligt utredningarna knappast göras nu.

Så länge man inte kan göra det sannolikt att utvecklingen under ett antal

framförliggande år väsentligt skulle komma att avvika från de senaste årens utveckling, bör vunna erfarenheter och historiska uppgifter vara tillräckligt underlag för beräkning av utjämningsfaktorn.

Vad avser möjligheterna att anväda andra grunder för beslut beträffande utjämningsfaktorn än prisparitet mellan olika årgångar av hus anger utredningarna bl.a. allmän löneförändring och ändring av basbeloppen i ATP-systemet. Även om dessa grunder inte teoretiskt kan motiveras i ett utjämningslån, kan de likväl ha praktiska förtjänster hävdar utredningarna.

På grundval av vissa överväganden som paritetstalsnämnden gjort beträffande den s.k. åldersfaktorn drar utredningarna slutsatsen att denna

faktor kan vara olika vid olika tidpunkter. Också för utjämningslånen gäller

på sikt sannolikt att utjämningsfaktorn inte är densamma under en byggnads hela brukningstid och att faktorn bör kunna förändras i olika grad för ett nytt och ett äldre hus under samma tidsperiod.

Utredningarna understryker att utjämningsfaktorns storlek kan ligga inom ett visst intervall för att fylla funktionerna att ge förutsättningar både för

likvärdiga priser och en omfördelning av kapitalutgifterna över tiden. I åtskilliga av utredningarnas beräkningar har en utjämningsfaktor som stiger med 3,0 eller 3,5 26 ärligenanvänts. Dessa tal anser utredningarna vara rea-

listiska att använda just nu. Beträffande kapitalersättningen anför utredningarna, alt det med tanke

på att stalen som givare av lån och subventioner har de flesta transaktionerna med fastighetsägaren, kan diskuteras om inte kapitalersättningen skall inbetalas till bostadsmyndigheten. Från myndigheten skulle sedan utbetalning

ske till bottenlångivaren.

I fråga om statslånets storlek och därmed bottenlånets övre gräns anför utredningarna att det finns skäl som talar för att botutenlånet bör vara så beräknat att bostadsräntan, det första årets kapitalutgift, ger möjlighet att åtminstone betala bottenlåneannuiteten. Några principiella invändningar mot en ordning som innebär att staten, om kapitalersättningen ej medger det, under viss tid betalar en del av bottelåneannuiteten torde dock inte finnas anser utredningarna.

En annan aspekt när det gäller att bestämma storleken av bostadslånet är dock väsentligare. Utredningarna pekar på att det under relativt lång tid har förelegat svårigheter att tillräckligt snabbt få fram erforderligt kapital till bottenlångivningen. Detta kan ses som ett tecken på en knapphet på kapital vid gällande priser. dvs. upplåningsräntor. Det är därför troligt anser utredningarna att man bör sänka anspråken på den traditionella kapitalmarknaden och därav dra slutsatsen att bottenlånens omfattning kan minska.

Detta ställer motsvarande krav på ökad utlåning från staten. Med en åtgärd

av detta slag bör det ligga inom möjlighetens gräns att minska väntetiden

för slutliga lån. Detta innebär i sin tur att omloppstiden för byggnadskreditiven minskar. något som underlättar kreditförsörjningen till själva byg-

gandet.

Vid bedömningen av frågan om ändrad fördelning mellan bottentån och

statliga lån, har utredningarna framför allt uppmärksammat nyss nämnda synpunkter. Utredningarna anser det därför vara realistiskt att räkna med

mindre bottenlån och ökade statliga lån. I flera exempel har utredningarna

också använt bottenlån som omfattar mindre del av finansieringsunderlaget

än vad som nu är vanligen förekommande. Utredningarna föreslår att bottenlånen normalt skall omfatta 50 i stället för 70 96 av finansieringsunderlaget. Eventuell egen insats placeras som redan nämnts ovanför bottenlånen med bättre förmånsrätt än det statliga lånet.

Utredningarna anser att redan det förhållandet att det statliga lånet enligt

utredningarnas förslag skall täcka större del av finansieringsbehovet än nu

utgör argument för en ökning av lånets löptid. Utredningarna påminner

i sammanhanget om att primärlån tidigare har varit stående och att det avgörande argumentet för att börja kräva amorteringar på dessa lån var

önskemålet om snabbare omlopp på kapitalet och inte att de stående lånen

innebar en felaktig värdebedömning.

Också en bedömning av bostadsprissituationen talar enligt utredningarna

för att löptiden för de statliga lånen bör vara förhållandevis lång. Utred-

ningarna erinrar även om att saneringsutredningen i fråga om totalsaneringsobjekt utgick från ett antagande om en omloppstid på de statliga lånen på upp till 60 år. Detta resonemang har logiskt sett även tillämpning för annan nybyggnad anser utredningarna.

Mot denna bakgrund föreslår utredningarna att de statliga lånen läggs

upp på 60 år. Om lånen under början av löptiden är stående under viss tid skall amorteringarnas storlek bestämmas med hänsyn härtill så att den totala löptiden inte överstiger 60 år.

Beträffande låntagarens ansvar är detta inom utjämningslåne-

"systemet till sin principiella karaktär av samma slag som för ett konventionellt lån. Vid en eventuell uppsägning av det statliga lånet skall enligt utredningarna sådana regler gälla att staten ersätts för gjorda uppoffringar. Under vissa betingelser räcker inte den med tiden höjda kapitalersättningen till för att kompensera staten för tillskottet till låntagaren under början av löpuden. Består en sådan situation under längre vid bör särskilda åtgärder övervägas med tanke på låntagarens situation. Vad som därvid enligt utredningarna kan aktualiseras är en särskild villkorslös subvention av den statliga räntan ned till den nivå som erfordras för att omfördelning skall kunna ske.

Någon ytterligare belysning av frågan eller några särskilda föreskrifter anser utredningarna inte vara erforderliga. Utredningarna anför vidare att

ett eventuellt framtida beslut om sådan särskild subvention torde kunna

utlösas utan större svårigheter, eftersom beslutet inte innebär några extra statsfinansiella belastningar. Föreligger det en bristande förutsättning för omfördelning under längre tid är nämligen innebörden den att återbetalning inte kan ske. Villkorligheten i en del av subventioncringen saknar därmed reell mening anser utredningarna.

Redan vid utredningarnas principiella överväganden har de förutsatt att finansieringsunderlag bör omfatta en skälig produktionskostnad.

Hur detta underlag skall fastställas är emellertid en fråga som utredningarna återkommer till vid en senare tidpunkt. De nu tillimpade schablonreglerna för fastställande av låneunderlag och pantvärde torde enligt utredningarna dock ge möjlighet till att avgöra hur finansieringsunderlaget i utjämnings-

lånesystemet skall fastställas till dess eventuellt nya regler föreligger. Också till frågan om författningstext har utredningarna för avsikt att åter-

komma i särskild promemoria.

Utredningarna övergår därefter till att närmare beskriva de statsfinansiella konsekvenserna av det föreslagna lånesystemoet och erinrar inledningsvis om att det i vissa fall kan behöva förenas med en subvention. Subventionsbehovet kan emellertid inte bedömas generellt eller på läng sikt. Till dess sådant behov föreligger bör statsmakterna förutsälla alt statens fordran kommer att återbetalas.

Någon principiell förändring av anspråken på totalbudgeten uppstår inte på grund av utjämningslånesystemet. I vilken utsträckning och på vilket sätt den budgettekniska redovisningen påverkas har utredningarna inte ansett sig ha anledning av ta ställning till.

Utredningarna angerdärefterförutsättningarna för att inte lånesystemet skall leda till en evigt ökande statsfinansiell uppoffring för befintliga årgångar

av hus. På lång sikt skall således bostadsräntan vara större eller lika med skillnaden mellan kapitalmarknadens räntor och utjämningsfaktorn, allt i procent. Detta kan också uttryckas så att utjämningsfaktorn skall vara större eller lika med skillnaden mellan kapitalmarknadens räntor och bostadsräntan. Uppfylls inte dessa förutsättningar får staten inte någon ersättning för gjorda uppoffringar på längre sikt.

Som tidigare nämnts har utredningarna i sina överväganden funnit att kapitalutgifterna bör sänkas i varierande omfattning i hela det ränte- och paritetsbelånade bostadsbeståndet. Kostnaderna för denna sänkning av kapitalutgifterna beräknas till ca 500 milj. kr. för ett budgetår. Detta belopp bör alltså läggas till nuvarande statsfinansiella uppoffring för omfördelning inom ränte- och parhetslånesystemen, som under år 1972 uppgick till ca I miljard kr. Kostnaderna för sänkta kapitalutgifter i hus med hyres- och bostadsrätt färdigställda år 1973 beräknas till ca 50 milj. kr.

Som grund för beräkningarna av statsfinansiella konsekvenser för det

tillkommande beståndet har utredningarna angett en statligt belånad årlig

bostadsproduktion om 5 650 000 m'? motsvarande 25 000 lägenheter i flerfamiljshus och 35 000 lägenheter i småhus med aktuella genomsnittsytor för resp. hustyp. I motsats till beräkningarna beträffande det befintliga beståndet inkluderas även lägenheter med äganderätt i beräkningarna för det

kommande bostadsbeståndet. Produktionspriset per kvadratmeter förutsätts

det första året vara 1 400 kr. och därefter stiga med 4,5 96 per år, vilket

motsvarar eu ungefärligt genomsnitt under den senaste 15-årsperioden. Ut-

jämningsfaktorn är 1,0 det första året och stiger därefter årligen med 3,5 26.

Resultatet av utredningarnas beräkningar är att i dagens ränteläge varje tillkommande årgång medför en omfördelning av nära 300 milj. kr.

Utredningarnas förslag att utöka statslånets storlek medför också att statens nyutlåning ökar. De statsfinansiella aspekterna kan i detta avseende

enligt utredningarna underordnas de samhällsekonomiska. Upplåningsbe-

hov överförs endast från hypoteksinstitut etc. till staten, vilket i nuvarande avlyfissituation med hänsyn tagen till den större flexibiliteten i statens obligationsvillkor torde underlätta finansieringen med fastighetslån. Vid den förutsatta produktionsvolym som utredningarna tidigare angett innebär den föreslagna vidgningen av statslånets storlek enligt utredningarna en årlig nyutiåning på ca 3,5 miljarder kr. i dagens priser.

Utjämningslånesystemets allmänna uppläggning gör enligt utredningarna systemet väl lämpat för en tillämpning även i saneringssammanhang. Ut-

redningarna har redovisat överväganden och förslag i dessa avseenden i betänkandet Följdfrågor (p. 2.2.1). Beträffande vissa övergångsfrågor föreslår utredningarna att

låneunderlaget för bostäder tills vidare används som finansieringsunderlag

i utjämningslånesystemet. Begreppen låneunderlag och pantvärde bör dock

enligt utredningarna komma att ytterligare prövas i samband med införande av utjämningslån.

Utredningarna föreslår vidare att alla fastighetsägare med bostadslån för

vilka omfördelning tillämpas enligt bostadslåne- och räntelånekungörelserna skall erbjudas utjämningslån. I samband med att lånehandlingarna omskrivs

vill utredningarna aktualisera möjligheten till en refinansiering av fastigheterna i vissa fall. Detta skulle t. ex. kunna möjliggöra viss återbetalning

av mycket stora ursprungliga kapitalinsatser för bostadsrättshavare eller nya investeringar i miljöförbättrande syfte. Även till denna fråga återkommer utredningarna i betänkandet Följdfrågor (p. 2.2.2 och 2.2.5).

De låneskuldbelopp, som överförs i nytt låneavtal och som således kommer att bilda underlag för beräkning av amorteringarnas storlek, bör — bortsett från eventuella förändringar i samband med finansieringen av nyss antytt slag - överensstämma med skuld på bostadslån och räntelån resp. skuld

på paritetslån. Bostadsräntan för varje årgång kan enligt utredningarna bestämmas med utgångspunkt från genomsnittliga värden för produktions-

kostnad, pantvärde, låneunderlag och låneskuld resp. år samt från de av

utredningarna föreslagna genomsnittliga kapitalutgifterna för lägenheter av

olika årgång.

Utredningarna anser alt man inte med säkerhet kan förutsätta att samtliga

fastighetsägare vill utnyttja möjligheterna att transformera sina bostadslån

till utjämningslån. En tvångsvis överföring eller uppsägning anser utredningarna vara utesluten. För kvarvarande ränte- och paritetslån föreslår ut-

redningarna att paritetstalet förändras på samma sätt som utjämningsfaktorn.

Skyldigheten för SCB att årligen lämna förslag till regeringen angående näst-

följande års paritetstal kan därmed upphöra.

5 Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150

Frågan om utjämningslån skall kunna lämnas till befintliga fastigheter utan statliga lån behandlas också i betänkandet Följdfrågor tip. 2.2.5).

Utredningarna övergår därefter till att behandla möjligheterna att med hjälp av bostadsfinansieringen erhålla neutralitet mellan upplåtelseformerna. Utredningarna understryker att deras överväganden i denna del närmast skall uppfattas som en teknisk redovisning och att utredningarnas tidigare nämnda överväganden och förslag helt och hållet varit baserade på förutsättningen att skattemässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna.

Efter att ha beskrivit skattesystemets effekter på boendekostnaderna för

lägenheter med äganderätt och jämfört dessa med kostnaderna för lägenheter

upplåtna med bostadsrätt och hyresrätt övergår utredningarna till att diskutera olika möjligheter till anpassning av lånesystemet för att neutralisera

beskattningseffekterna.

Den kostnadsnivå som utredningarna utgår ifrån är den bostadsränta som uträknats för år 1972, nämligen 3,9 86. Kapitalutgiften för en lägenhet utan skattereduktion bestäms av bostadsräntan. Den bör således överensstämma med kapitalutgiften beräknad på annat sätt för en liknande lägenhet minus skattereduktionen för denna.

Utredningarna anför att, om neutralitet mellan olika upplåtelseformer nås

via beskattningen, uppgiften i bostadsfinansieringssammanhang är utomordentligt enkel. Den nyss angivna bostadsräntan inom utjämningslånesystemet skulle då kunna tillämpas på samtliga hustyper och upplåtelse-

former. I de fall traditionella lån kommer till användning, något som framför allt kan bli aktuellt för de ägda småhusen, leder detta i så fall vill inledningsvis

väsentligt högre utgifter för den boende. Utredningarna konstaterar dock att småhusägaren själv har det slutliga avgörandet beträffande vilken lånetyp han skall välja.

När det sedan gäller bostadsfinansieringssystemets utformning om skatteneutralitet inte råder erinrar utredningarna om att kostnadsneutralitet mellan upplåtelseformerna kan nås vid en extremt låg ränta. Den räntenivå, som ger kostnadsneutralitet i fråga om olika upplåtelseformer, anger utredningarna till 1,6 96. Möjligheten att med hjälp av så kraftigt subventionerad ränta uppnå kostnadsneutralitet avvisar emellertid utredningarna

främst med hänsyn till de stora anspråk på statsmedel som skulle bli följden. Utredningarna övergår därför till att behandla förutsättningarna för neu-

tralitet inom utjämningslånesystemets ram.

För den fortsatta framställningen använder utredningarna som utgångs-

punkt ett tänkt småhus om 95 kvadratmeter producerat år 1972.

Ett hus av denna storlek får med lån av traditionellt slag, dvs. nominella villkor, en kapitalutgift på 5 493 kr. eller 57:80 kr./m? det första året sedan hänsyn tagits också till skattecffekten. Denna kapitalutgift visar god överensstämmelse med vad utredningarna tidigare angett som rimlig kapital-

utgift för en genomsnittslägenhet i 1972 års nyproduktion. Det förhållandet

att kapitalutgiften är närmare 8 kr./m? högre står väl i överensstämmelse med de högre produktionskostnaderna för hustypen i; fråga, anför utred-

ningarna. | .

Med en bostadsränta om 3,9 96 blir det första årets kapitalutgift inom

utjämningslånesystemet för det studerade småhuset om det upplåts med

hyresrätt 5545 kr. Det visar sig således att utjimningslånen ger en bo-

stadsutgift för lägenheter i hyresrättsform som blir nära nog exakt densamma som för samma bostad i äganderättsform med traditionella lån och nuvarande beskattningsregler.

Utredningarna har också beräknat vilken bostiadsränta som vid nuvarande skatteregler bör tillämpas för det ägda småhuset för att neutralitet skall

nås i förhållande till samma småhus upplåtet med hyresrätt. Utredningarna

konstaterar härvid att neutralitet nås med en bostadsränta om 6,7 % för

det ägda småhuset.

Utredningarnas slutsats är att man genom differentierade bostadsräntor

kan åstadkomma neutralitet mellan upplåtelseformerna, åtminstone under det första brukningsåret. Med de angivna förutsättningarna skulle således

kostnaderna för hushållen bli likvärdiga för ett ägt småhus med traditionella

lån enligt 1972 års finansieringsförutsättningar, för ett ägt småhus med utjämningslån och en bostadsränta på 6,7 96 och slutligen för ett småhus med

hyresrätt med en bostadsränta på 3,9 96.

Utredningarna understryker emellertid att neutralitetsförutsättningarna förändras på längre sikt. För att studera dessa förändringar har utredningarna gjort vissa antaganden som innebär att utjämningsfaktorn antas bli upp-

justerad med 3 § årligen, att faxeringsvärdena successivt höjs i relation

till allmän prisutveckling motsvarande 3 96 per år samt att räntor och skatteskalor hålls konstanta i tiden. Resultatet av beräkningarna avseende nyss

nämnda småhus med olika finanserings- och upplåtelsevillkor framgår av

följande tablå. Årlig kapitalutgifi för småhus med olika finansierings- och upplåtelsevillkor år 1972 (kr) År Traditionella Utjämningslån, Utjämningslån,

lån, ägande- bostadsränta bostadsränta

Utredningarna konstaterar att man med hjälp av utjämningslånen kan

behålla kostnadsneutralitet även under en längre tid.

Utredningarna påminner i sammanhanget om skillnaden mellan den sub-

ventionering som äger rum inom utjämningslånesystemets ram och skat-

tesubventioner. En skattereduktion är således till sin karaktär villkorslös och omedelbar, dvs. den kan inte återkrävas på sikt. Den bostadsprissänkande effekten genom utjämningslånesystemet är likaså omedelbar. Sub-

ventionen är emellertid villkorlig och kan således återkrävas på sikt. Utredningarna understryker också att traditionella lån medför en situation som

för hushållens del med tiden ter sig allt gynnsammare jämfört med utjämningslån.

Utredningarnas slutsats är att, om lösningen av neutralitetsproblemet genomförs via finansieringssystemet, ökande subventioner i löpande penningvärde sannolikt måste tillkomma. Utredningarna har emellertid inte bedömt om detta leder till ökande subventioner också i reala termer eller om det är möjligt att under vissa förutsättningar ligga kvar på ungefär oförändrad subventionsnivå.

I enlighet med direktiven för bostadsfinansieringsutredningen har utredningarna behandlat även frågan om totalfinansierineg. I direktiven

sägs beträffande denna fråga att utredningens prövning bör grundas på ingående kartläggningar och överväganden av konsekvenserna i olika hän-

secenden av en totalfinansiering. Härvid bör bl. a. skillnaderna mellan en

totalfinansiering som omfattar endast fastighetslånen och en ordning som inbegriper även byggnadskrediterna i totalfinansieringen belysas.

Utredningarna har i denna del av utredningsarbetet koncentrerat sig på

de mer principiella aspekterna på totalfinansieringen, speciellt den del som berörs av valet av finansieringssystem.

Efter att ha erinrat om olika pågående och avslutade utredningar som också behandlat frågan om totalfinansiering definierar utredningarna vissa använda termer. När det gäller frågan om att ersätta olika existerande, slutliga lån med ett enda lån använder utredningarna termen fuliständig finansiering. I sammanhanget konstaterar utredningarna också att de tekniska och praktiska frågorna i samband med det föreslagna utjämningslånesystemet skulle kunna ges en enklare utformning om det fanns ett enda lån från botten till toppen.

Termen integrerad finansiering använder utredningarna för

en låneform som inte gör någon åtskillnad mellan lån under byggnadstiden

och slutliga lån.

Utredningarna tar också upp hur bostadsfinansieringen är fördelad på olika låneformer och finansieringsinstitut. Utredningarna använder termen bo stadsbank föratt ange en samordning av institutionella former och slut-

liga långivare. Utredningarna konstaterar att vid fullständig finansiering staten torde be-

höva täcka behovet av pengar genom egen upplåning - utöver vad som redan nu sker för den statliga bostadslångivningens räkning. Genom att bostadsfinansieringsbehovet endast är en del av den totala statliga upplåningen kan det täckas av lån med olika löptider. Därmed öppnas enligt utredningarna en möjlighet att lättare än nu omvandla s. k. korta pengar till långa. Samtidigt

kan man undvara den absoluta kopplingen av bottenlånevillkor med obligationsvillkor som nu tillämpas.

Utredningarna understryker att en fullständig finansiering i och för sig inte förutsätter en särskild statlig bostadsbank. För hanteringen av en upplåning till bostadssektorn kan man nämligen bygga vidare på nuvarande institut. Vilken lösning som skall väljas kan enligt utredningarna prövas från olika utgångspunkter. Det förefaller utredningarna nu naturligast att pröva frågan om en fullständig finansiering mot bakgrund av vad de anfört

om bostadsfinansieringens uppgifter och sina överväganden om lånesystem. Utredningarna anser att en utjämning över tiden av kapitalutgifterna underfättas rent praktiskt om bostadshuset är finansierat med i princip ett

enda långfristigt lån. En utjämning går dock att förena, både i teori och praktik, med traditionella enhetslån som omfattar större delen av finansicringsunderlaget och med räntor och annuiteter som är olika vid olika

tidpunkter och för olika årgångar av hus. Skulle det lik väl under den fortsatta

behandlingen — eller i praktisk tillämpning — visa sig att problem uppstår i detta avseende. kommer en lösning som innebär fullständig finansiering

att te sig både önskvärd och nödvändig anser utredningarna.

Det förhåller sig enligt utredningarna i själva verket så att varierande kapitalkostnadsvillkor, något som kan vara motiverat av kapitalmarknadsskäl, ytterligare understryker behovet av möjlighet till omfördelning över

tiden. Uppgiften att fylla detta behov kan endast utövas av staten. Dess avgörande insats blir under alla omständigheter - om en rimlig hyra skall kunna erhållas och förutsättningar för likvärdiga kapitalutgifter bibehållas över tiden - att tillhandahålla lån i högt förmånsrättsläge och svara för

bostadsprissänkande åtgärder med subventioner av olika utformning. Staten svarar för risktagandet i samband med långivningen och påtar sig också direkta utgifter på grund av de höga kapitalkostnader som ges av kapitalmarknaden.

Med de bostadspolitiska aspekter som utredningarna har anledning att anlägga på frågan förefaller det dem naturligast med en fullständig finansiering, dvs. en totalfinansiering med ett lån från botten till toppen. Utredningarna är medvetna om att denna synpunkt måste läggas samman med andra. framför allt kreditmarknadsmässiga synpunkter. Utredningarna säger sig dock inte vara främmande för att en totalfinansiering av här angivet slag kan verka underlättande för en utveckling mot friare former för övriga delar av kapitalmarknaden - något som kan ge effekter av annat slag än utredningarna har anledning att bedöma.

Även på frågan om en integrerad finansiering, dvs. en långivare och ett lån för både byggnadslån och fastighetslån, kan man lägga såväl bostadspolitiska som kreditmarknadspolitiska synpunkter, anför utredningarna. Från bostadspolitisk synpunkt är det viktigt att lån under byggnadstiden

till rimlig ränta finns till beslutat byggande, att slutlig belåning kan ordnas smidigt när huset är klart och att hanteringen av låncärendena sker på ett

administrativt enkelt sätt.

Utredningarna anser att erfarenheterna från de gångna åren visar att det

kan vara svårt att klara bostadsfinansieringen med nuvarande system. En integrerad finansiering skulle ha stora förtjänster. Den nuvarande uppdelningen synes utredningarna också delvis vara historiskt betingad, dvs. an-

passad till en gången tids förhållanden på bostads- och byggnadsmarkna-

derna. .

Utredningarna understryker att kreditförsörjningen under byggnadsperioden måste vara tryggad så att några störningar ej uppkommer vare sig när det gäller igångsättningstidpunkten eller under arbetsskedet. Beslut om statlig finansieringsmedverkan till ett bostadsbyggnadsprojekt bör successivt vara kopplat till en direkt anvisning om kreditgivning, eftersom bostadsbyggnadsplancringen bygger på en på överordnad nivå verkställd avvägning och prioritering av vilka reala och finansiella resurser som får användas till bostadsinvesteringar.

I sammanhanget fäster utredningarna uppmärksamheten på den metod som delegationen för bostadsfinansiering anvisat beträffande beräkning av bostadsbyggnadsprogram i ekonomiska termer. Denna metod ger enligt utredningarna en klar indikation till vidare utveckling. Om nämligen bostadsbyggnadsprojekt regelmässigt redovisas i ekonomiska termer kan också enligt utredningarna kreditförsörjningsåtgärder lätt kopplas till byggandet.

Utredningarna understryker vidare att kapitalförsörjningen under byggnadsperioden bör ske på sådana kapitalkostnadsvillkor att de inte ger stora

skillnader i belastning på den slutliga produktionskostnaden på bostadsfastigheter sont färdigställts vid olika tidpunkter. Denna aspekt väger enligt

utredningarna dock inte särdeles tungt därest vad utredningarna anfört om nytt lånesystem vinner beaktande. I praktiken kommer då nämligen under överskådlig tid inte några märkbara skillnader i de årliga kapitalutgifterna

"att uppstå.

Enligt utredningarna: bör försörjningen av byggnadslån och slutliga lån vara så organiserad att skarvproblem av administrativ och/eller kostnads-

mässig art inte uppkommer.

Utredningarna framhåller att de endast velat redovisa några synpunkter

i fråga om integrerad finansiering och att några direkta förslag inte lämnas. Ytterligare överväganden torde få ske med beaktande av långivningens in-

stitutionella former. Härför erfordras emellertid ytterligare utredningsarbete anser utredningarna.

Beträffande långivningens institutionella former är det från bostadspolitisk

synpunkt effekterna av långivningen till bostadssektorn som är det väsentliga. De administrativa formerna blir med detta synsätt underordnade de grundläggande krav som ställs på bostadsfinansieringen. Rimliga kapitalkostnadsvillkor är ett exempel på ett av de viktigaste syften som bör nås. Om de bostadspolitiska styrmedlen är tillräckligt väl utformade, kan de

avsedda effekterna nås med utnyttjande av skilda institutionella former.

Utredningarna framhåller att de avgörande besluten om bostadsbyggan-

dets omfattning och inriktning samt ianspråktagande av reala och finansiella resurser för bostadsinvesteringarna fattas genom regelrätta samhällsbeslut. Det förhållandet att en avgörande del av de för boende utnyttjade resurserna

betalas i form av hyra och inte via skattsedeln blir enligt utredningarna således inte ett vägande argument för en i någon mening marknadsmässig

försörjning av krediter till bostadsinvesteringarna. Kreditgivningen varken kan eller bör verka styrande på bostadsbyggandets omfattning eller inriktning eller på dess regionala eller lokala fördelning. Utredningarna erinrar om att det i olika sammanhang har gjorts uttalanden

och förslag i fråga om totalfinansiering. Riksdagen hart. ex. vid flera tillfällen

uttalat sig för totalfinansiering av bostadsbyggandet. Utredningarna anser

med hänvisning till vissa uttalanden som delegationen för bostadsfinansiering gjort i frågan år 1968 (SOU 1968:30) ati det sannolikt är svårt att genomföra sådana finansieringsformer utan stora förändringar av de institutionelia formerna.

Utredningarna anser sammanfattningsvis att de institutionella formerna är viktiga och att skäl föreligger för en omprövning av nuvarande former.

De anförda synpunkterna ger dock enligt utredningarna inte något entydigt utslag i frågan om en särskild bostadsbank skulle behöva skapas. En eventuell förändring i denna riktning bör också enligt utredningarna föregås av en

mer genomgripande analys än vad utredningarna hittills har haft möjlighet

att genomföra. :

Utredningarna konstaterar till sist att försörjningen av kapital för långivning till bostadssektorn behandlas av den sittande kapitalmarknadsutred-

ningen. Eftersom de institutionella formerna och frågan om en eventuell

bostadsbank kan ha samband med detta problemområde bör ytterligare ut-

redningsarbete föregå en slutlig bedömning av dessa frågor.

2.1.7 Bostadsmiljö Utredningarna anknyter inledningsvis till boendeutredningens direktiv där det anges att bostad och närmiljö skall bilda en funktionell enhet. Vidare

anför utredningarna att de redovisade uppgifterna om bostadsbeståndet ger

vid handen att kunskapen om lägenhetskvalitet, lägenhetsbestånd, utrym-

messtandard etc. är god. Däremot har de funnit att det finns mycket liten

dokumentation om hur bostadens närmaste omgivning ser ut och om hur de boende upplever och brukar denna. Utredningarna har låtit göra en undersökning, som lagts upp som en jämförande studie av åtta bostadsområden med en homogen bebyggelse

inom sig men med variationer sinsemellan avseende hushöjd, hustyp och upplåtelseform. I undersökningen har försök gjorts att klarlägga sambanden

mellan å ena sidan lägenheternas, husens och omgivningens form och ut-

seende och å andra sidan hur de boende utnyttjar och upplever den totala bostadsmiljön.

Utredningarna konstaterar att områdena är olika i fråga om hushållstyper

och hushållens inkomster. Höghusområdena innehåller många smålägen-

heter, vilket har lett till att andelen barnfamiljer där är endast 50-70 96 mot 80-90 26 i småhusområdena, där nästan enbart 5 rum och kök har byggts.

Vad beträffar kontaktmönstren inom flerfamiljshusområdena tycks det vara mera husets höjd och mindre områdets täthet som är avgörande för om kontakter skall hindras eller främjas. Beträffande områden med småhus

påverkar emellertid själva tätheten och husgrupperingen kontakternas antal.

Vuxnas och barns utevistelse har även studerats. Några förutsättningar

för vuxnas uteaktiviteter har inte funnits. De vuxna som observerades ute har i de flesta fall varit på väg till eler från mål utanför området.

Barnen har i första hand lekt på gator, parkeringsplatser och asfalterade ytor, men knappast alls på gräsytor och naturmark. De har sällan utnyttjat

de fasta lekredskapen. Vidare har utredningarna på basis av tidigare utförda undersökningar gjort

en analys av hur olika miljöfaktorer påverkar attityder och beteenden. Utredningarna pekar på några iakttagelser som gjorts i dessa undersökningar.

Det är lättare att finna orsaker till skillnader i trivsel och flyttningsbenägenhet mellan olika bostadsområden, som är relaterade till lägenhetsutformning

eller områdets ålder, än till låga och höga hus eller områdets utformning över huvud taget. Den yttre och inre miljöns betydelse för flyttningsbenägenhet ifrågasätts emellertid och även huruvida sådana jämförelser är meningsfulla.

Utredningarna noterar att det torde vara en allmänt spridd uppfattning att småhusområden är särskilt barnvänliga, samtidigt som kritiska synpunkter på höghusen som miljö för barn framförs i den allmänna debatten. Utredningarna anser emellertid att dessa samband måste belysas ytterligare. De anser dock att mycket tyder på att det finns stora brister i höghusmiljön för barnen.

Utredningarna framhåller att de inte hunnit närmare analysera det re-

fererade materialet. De anser emellertid det klarlagt att miljöns utformning

i sig har betydelse för hushållsstrukturen och för hur de boende använder och upplever sin miljö. Utredningarna understryker att erfarenheterna talar för att bristerna i närmiljön i många fall mera gäller verksamheter än den

fysiska utformningen, mängden utrustning etc. En mera målmedveten verksamhetsplanering i kommunernas och organisationernas men även i fastighetsägarnas och de boendes egen regi är därför enligt utredningarna nöd-

vändig.

Minimikrav i bostadsmiljön finns i viss utsträckning utvecklade när det gäller själva bostaden och komplement till denna men inte i samma grad för

verksamheter. Minimikraven kan vara kopplade till byggnadslag och bygg-

nadsstadga, t. ex. i fråga om friytor för Iek och utevistelse, och således avse

all bostadsbebyggelse. Vidare kan de utgöra villkor för statliga bostadslån,

t. ex. beträffande rumsmått eller funktioner.

Utredningarna anser att minimikrav beträffande miljöns utformning mås-

te tillämpas med försiktighet. De negativa effekterna av införandet av par-

keringsnormer för några år sedan är väl kända. Risken för enahanda och

likformiga miljöer är stor och lokala förutsättningar för variationer kan lätt

bli åsidosatta.

Utredningarna påpekar att endast en liten del av bostäderna årligen tillkommer genom nybyggnad. Bostäder har lång varaktighet men behöver med vissa tidsmellanrum förändras till följd av ändrade krav och behov. Kraven på förändring gäller i lika hög grad de verksamheter och anordningar som tillsammans med bostäderna utgör den totala bostadsmiljön.

Ansvaret för planering och genomförande av bostadsinvesteringarna och

huvudmannaskapet för olika slag av verksamheter inom bostadsområdena

ligger på kommunerna. Deras förutsättningar är olika, t. ex. med avseende på ekonomi och planeringsresurser. Detta kan enligt utredningarna berättiga

till ökade insatser från statens sida. Dessa kan dels utgöras av riktlinjer

för olika slag av verksamheter, dels utgå i form av ekonomiskt stöd.

Om det visar sig nödvändigt att formulera minimikrav på miljöns utformning anser utredningarna att det endast bör ske när väl grundade skäl föreligger. Sådana krav bör i största möjliga utsträckning avse all bostadsbebyggelse. Utredningarna betonar att krav i fråga om verksamheter bör tillmätas större betydelse än hittills. |

Utredningarna hänvisar i detta sammanhang till förslaget i boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76 angående lån till miljöförbättrande

åtgärder i färdigställda bostadsområden. Förslaget byggde på följunde viktiga

förutsättningar. .

Bostadslån skulle utgå för redan statligt belånade bostadsobjekt under perioden 1974-1976 för investeringar som höjer användbarhet och attraktivitet. Ansökan skulle beviljas om den tillstyrktes av kommunen. Lånet skulle beviljas efter den lånesökandes bedömning av behoven medan prövning av kostnaderna skulle göras av lånebeviljande myndighet. Vidare förutsattes de boende och deras organisationer komma att spela en aktiv roll

vid utformningen av åtgärder och vid prioriteringen mellan olika alternativ.

Till detta fogar utredningarna följande kompletterande synpunkter.

Finansiering av miljöförbättrande åtgärder skall göras till ett permanent

inslag I långivningen. Ewu verkligt inflytande för de boende utgör enligt

utredningarnas uppfattning en viktig förutsättning för att investeringar i

miljöförbättrande åtgärder av det slag som här åsyftas skall ge resultat.

Utredningarnas förslag röranue lån för miljöförbättrande åtgärder återfinns

2.1.8 Boendedemokrati

Utredningarna konstaterar att möjligheten för individen att själv få påverka sina levnadsvillkor är av grundläggande värde. Samtidigt säger de

att vilket inflytande och vilken bestämmanderätt som de boende bör få

knappast kan utredas i egentlig mening. Utredningarna redovisar synpunkter i viktiga principfrågor och vill därmed lämna ett bidrag till en allmän diskussion kring inflytandefrågorna. De lämnar inga förslag och avser att senare återkomma med preciseringar.

Utredningarna erinrar om att boendeutredningen genom tilläggsdirektiv

(In 1974:13) har fått uppdrag att pröva frågan om hyresgästernas möjligheter

att utöva inflytande på den saneringsverksamhet som berör dem. Enligt

utredningarnas mening måste dock frågan om inflytande för de boende helt allmänt tecknas vidare än vad som uttryckligen anges i direktiven för utredningarna. Av arbetstekniska skäl fordras emellertid en avgränsning av ämnet.

I en genomgång av olika bostadspolitiska frågor inför 1980-talet anser utredningarna det vara naturligt att behandla medinflytande i boendet som en rättighet som bör tillkomma alla katagoerier av boende. Skillnaderna mellan de olika upplåtelseformerna i fråga om möjligheterna till boendeinflytande är f.n. stora.

Utredningarna erinrar om att vissa medinflytandefrågor behandlas av utredningen om den kommunala demokratin och bygglagutredningen. Dessa utredningar behandlar vad som kan kallas medborgarinflytandet. Boende-

och bostadsfinansieringsutredningarnas arbete begränsas till att i första hand

avse hur de boende skall kunna ges ökat inflytande med utgångspunkt i bostaden, fattad i vid mening, och behandlar en av upplåtelseformerna, hyresrätt. Vidare gör utredningarna en avgränsning till brukarskedet.

Frågan om hur hyresgäster skall kunna hävda sina intressen som sakägare i planfrågor faller delvis inom utredningarnas område men primärt inom bygglagutredningens. Utredningarna tar dock upp frågan om de boendes inflytande på sådant som inte juridiskt är kopplat till boendeformen.

Utredningarna framhåller att den bästa kunskapen om hur ett bostads-

område fungerar finns hos dem som bor där. Detta gäller inte bara tillgången på eller bristen på service o. d., utan även hur området fungerar i socialt

hänseende. Vid fysisk plantäggning och vid övrig kommunal verksamhetsplanering är det därför viktigt att denna sakkunskap inhämtas.

Oavsett i vilken form medborgarinflytandet kanaliseras - genom individuella synpunkter, politiska partier eller intresseorganisationer — krävs det att de som lämnar resp. får information — förstår varandras sitt att uttrycka sig. Informationen uppifrån måste göras förståelig. För att in-

formationen skall kunna fungera. menar utredningarna, fordras det också

kunskap hos individen om hur samhället fungerar och vilka företeelser som påverkar hans situation. Ett viktigt komplement till utbildningen inom sko-

lans ram utgör det arbete som läggs ned inom folkrörelserna och de politiska

organisationerna i detta hänseende. . -

Frågan om inflytande kan emellertid enligt utredningarna inte begränsas

enbart till frågor som rör informationsutbyte. Ett reellt inflytande för de

boende har ett värde i sig, ett värde som framstår som självklart i ett demokratiskt samhälle. Utredningarna utvidgar därför sitt arbete ull att omfatta

medbestämmande i en eller annan form. Detta kan komma att kräva förändringar både i förvaltningsorganisation och ägarestruktur.

Utredningarna begränsar i sitt arbete frågan om inflytande till att gälla

den enskilda lägenheten eller det område som består av huset och marken

närmast omkring det. De hävdar emellertid att inflytandet bör omfatta också omgivningarna i övrigt, service och övriga verksamheter.

Utredningarna redovisar härefter erfarenheter från arbetslivet rörande inflytandefrågor och finner att frågeställningarna där i viss mån är likartade

med dem inom bostadsmarknaden.

Det föreligger, framhåller utredningarna, stora skillnader för de boende

att i de olika upplåtelseformerna utöva inflytande på eller ha medbestäm-

manderätt i frågor som rör själva boendet. Hyresgästen har mindre möjlighet att utöva inflytande än bostadsrättshavaren eller den som bor i eget hus.

Utredningarna anser det därför lämpligt att avgränsa den fortsatta behandlingen av inflytandefrågorna till att gälla hyresrätt, dock med undantag av vissa mer udda former av hyresrättsupplåtelser, t. ex. i tvåfamiljshus.

Utredningarna redovisar vissa erfarenheter beträffande inflytandefrågor

från hyresrättssektorn. De lämnar en beskrivning av Hyresgästernas riksförbund och framhåller att organisationen har en parlamentarisk uppbyggnad av en för folkrörelser vanlig typ. Utöver lokala avdelningar och regionala föreningar finns kontaktkommittéer, f.n. ungefär 1000 st., för utvidgad kontakt mellan medlemmarna i ett naturligt avgränsat bostadsområde och avdelningsstyrelsen. Kommittéerna tillsätts genom val bländ de boende.

Organisationen fick i samband med att hyresregleringslagen infördes väsentliga arbetsuppgifter. Då blev dess representanter i hyresnämnderna jämbördiga med fastighetsägarpartens. Det var första gången statsmakterna använde sig av hyresgästorganisationen i hyreslagstiftningen. Detta har sedan

vidareutvecklats framför allt de senaste åren.

År 1957 träffades överenskommelse mellan SABO och Hyresgästernas riksförbund om en förhandlingsordning. Denna var inte föreskriven i hyreslagstiftningen. Däremot var det från lagstiftarens sida en klar förutsättning inför upphävandet av hyresregleringslagen vad gällde det allmännyttiga bostadsbeståndet att en sådan överenskommelse skulle träffas, Samtidigt inrättades med förebild från arbetsmarknaden en gemensam Hyresmarknadskommitté.

Det praktiska förhandlingsarbetet kom att omfatta inte endast hyresbe-

loppens storlek utan även vad som legat tll grund för hyran. Båda organisationerna fann det därför naturligt, menar utredningarna, att förhand-

lingsordningen skulle ange att både hyror och boendeförhållanden kunde

tas upp till förhandling. Den förhandlingsordning som gäller från år 1971

ger denna möjlighet.

Fråga som inte kunnat lösas vid parternas förhandlingar hänskjuts till Hyresmarknadskommittén, som består av representanter utsedda av riksorganisationerna. Kommittén kan endast ge rekommendation till lösning.

Den förändring i hyresregleringslagen som trädde i kraft den 1 oktober 1972 innebär att hyressättningen inte som tidigare i huvudsak grundas på Kungl. Majas beslut. I stället träffas förhandlingsöverenskommelser om hyreshöjningar mellan organisationerna på hyresmarknaden, dvs. Hyresgästernas riksförbund eller lokal hyresgästförening å ena sidan och Sveriges

fastighetsägareförbund eller en enskild fastighetsägare å andra sidan.

Lokala tvister kan hänskjutas till Bostadsmarknadskommittén. Den består på samma sätt som Hyresmarknadskommiltén av representanter utsedda av riksorganisationerna och lämnar i likhet med denna endast rekommendation till lösning.

Den enskilde hyresgästen behöver inte vara medlem i organisationen för all Överenskommelse som rör hyran för hans lägenhet skall bli giltig. Däremot gäller att fastighetsägareorganisationens behörighet att träffa överenskommelse är begränsad till de fastigheter där ägaren är medlem i organisationen.

Förhandlingsordningar finns även för den kommunala och landstingskommunala sektorn. Till Kommunbostadskommittén hänskjuts lokala tvis-

ter.

Om en fastighet vanvårdas, kan bl. a. hyresgästförening ansöka att fastigheten skall ställas under förvaltning enligt lagen (1970:246) om tvångs-

förvaltning av bostadsfastighet.

Utredningarna belyser vidare hur främst de allmännyttiga företagen på olika sätt sökt tillmötesgå kraven på ett ökat inflytande från de boende vid sidan av den institutionaliserade formen härför. I detta sammanhang redovisas en enkätundersökning, som SABO gjorde år 1971 bland sina medlemsföretag om erfarenheter och attityder till hyresgästinflytande. Den ökade saneringsverksamheten har medfört att initiativ har tagits av parterna på

hyresmarknaden —- Hyresgästernas riksförbund och Sveriges fastighetsäga-

reförbund resp. SABO - för att finna rutiner för hur hyresgästernas lagstadgade eller berättigade krav skall kunna tillgodoses vid sanering.

Mot bakgrund av dessa redogörelser konstaterar utredningarna att bo-

endeinflytandet i åtskilliga frågor ännu är föga utvecklat. Försök pågår att

hitta former för information och samråd och vissa initiativ härtill har tagits av hyresmarknadens parter.

Utredningarna menar att en organiserad form för inflytande framstår som

nödvändig.

Utredningarna diskuterar några frågeställningar och konfliktpunkter kring ökat boendeinflytande. Hyresrättsbeståndet uppvisar en oenhetlig bild i fråga

om fastighetsägarekatlegorier, fastighetsägarestorlek samt fastigheternas ålder. standard och läge. I en solidarisk bostadspolitik måste. framhåller utredningarna, former skapas så att hyresgästernas inflytande kan göra sig gällande oavsett sådana olikheter. De reella möjligheterna att finna sådana

former skiftar enligt utredningarna med hänsyn till ägareförhållanden m. m.

och får utgöra en begränsning endast på kort sikt.

Utredningarna behandlar frågan om hur olika beslutsformer kan vara beskaffade. En individuell bestämmanderätt måste, anser utredningarna, av

naturliga skäl begränsas till att omfatta själva lägenheten, i vilken inbegrips även förstuga, trapphus, tvättstuga etc. Inflytande över gemensamma anordningar inom fastigheten förutsätter organisation av intressena från en grupp av boende. Formen för avvägning metan individens och den större gruppens intresse i detta sammanhang är central.

Inte sällan, menar utredningarna, anförs försämrad effektivitet i fastighetsförvaltningen som ett skäl mot ökat inflytande. De anser sig dock inte

övertygade om att argumentet är riktigt, ens i en strikt fastighetsekonomisk mening.

Utredningarna framhåller att de tillmäter inflytandet ew värde i sig. I

praktisk tillämpning kan i vissa fall den situationen uppstå att det inte är de mest ”rationella” besluten som fattas. Men utredningarnas grundsyn i denna fråga är att det är positiva värden av annat slag som är de väsentliga.

Utredningarna konstaterar att ett ökat inflytande från de boendes sida

kan komma att aktualiseras samtidigt som de anställda inom fastighetsförvaltningen väcker krav på att själva öva inflytande över sina arbetsförhållanden. Dessa krav kan enligt utredningarna tillgodoses parallellt och kommer inte i konflikt med varandra.

Utredningarna redovisar härefter vissa frågeställningar och konfliktpunk-

ter från saneringsverksamheten och framhåller att inför en saneringssituation konkretiseras på ett påtagligt sätt det förhållandet att alla berörda inte själv-

klart har sammanfallande intressen. Utredningarna anför att de intressenter som påtagligt berörs av saneringen är kommunen, fastighetsägaren och hyresgästerna. De framhåller att ombyggnad av ett gammalt bostadshus sällan är problemfri, inte ens i praktiska, ekonomiska eller tekniska avseenden. Till detta skall läggas, menar utredningarna, att en bedömning måste göras om saneringsåtgärderna skall anpassas till önskemålen hos de enskilda hyresgästerna i en viss fastighet eller om mer långsiktiga bedömningar är motiverade. Utredningarna anser, i anslutning till vad som anförts i boende-

utredningens betänkande Bostider 1974-76, att den genomsnittliga lägen-

hetsstorleken i tätorternas halv- och omoderna flerfamiljshus efter en modernisering borde uppgå till 3,5 rumsenheter per lägenhet, en ökning med

ca I rumsenhet jämfört med år 1970. Höga marknadsvärden och hyresläget i befintliga smålägenheter kan ofta, enligt utredningarna, utgöra ett hinder mot att ändra beståndet genom sam-

manslagning av lägenheter. Det kan därför ligga I fastighetsägarens intresse

att begränsa moderniseringen till marginella förändringar inom lägenheternas nuvarande ram, alternativt göra upprustningar inför en försäljningseller värderingssituation, t. ex. genom att genomföra fasadrenovering. Hyresgästerna kan å sin sida vara villiga att acceptera sådana inte genomgripande ändringar som ger möjligheter till kvarboende, även om bostadsytorna fortfarande kan vara påtagligt små.

Det råder ofta, menar utredningarna vidare, delade meningar om hur omfattande en upprustning bör göras. De i huset boende kan ha anledning hävda att åtgärderna inte får leda till påtagliga hyreshöjningar. För fastighetsägaren kan en högre standard än den av hyresgästerna förordade vara

motiverad av fastighetsekonomiska eller lånetekniska skäl.

Olikheter i fastighetsägarestruktur och förvaltningsform får dessutom till följd att finansieringsbetingelser och skatteregler medverkar till ett oenhetligt synsätt.

Som en kommentar härtill påpekar utredningarna att lägenhetsfördelning och upprustningsgrad är exempel på sådant som i hög grad påverkar kommande boendes valmöjligheter och som skapar förutsättningarna för hushållsammansättningen inom ett bostadsområde. Det ligger i första hand inom kommunens ansvarsområde att bevaka dessa frågor så att långsiktiga mål uppfylls.

Hyresgäströrelsen/hyresgästföreningen skall, fortsätter utredningarna, kanalisera de nuvarande hyresgästernas synpunkter, vara förhandlingspart samt bevaka den enskilde hyresgästens intressen. Uppgiften är svår, eftersom avvägningar måste göras mellan motstridiga intressen. Utredningarna tolkar detta som ett skäl för att den organiserade hyresgäströrelsen och hyres-

gästföreningens ställning som företrädare för de boende — de nuvarande

och de kommande —- måste vara stark. Utan en sådan kontinuitet i bedömningarna, som kommunen dessutom av staten är uttryckligt ålagd att göra, försvåras kommunens arbete i avsevärd grad.

Utredningarna anger vissa allmänna synpunkter på vilka riktlinjer som

bör ligga till grund för ett fortsatt arbete med inflytandefrågorna.

På sikt bör de boende få bestämmanderätt i frågor som direkt berör dem. Detta kan leda till att olika funktioner i boendet överlämnas till hyresgästerna

för beslut. Främst gäller det de boendes rättigheter, dock inte sådana situationer där bostadssaneringslagen resp. tvångsförvaltningslagen kan till-

lämpas.

Utredningarna anser att bland de grundläggande förutsättningarna är att de boende måste kunna kräva att fastighetsägaren underhåller fastigheten i dess helhet på ett tillfredsställande sätt. Att fastighetsägaren uppfyller sitt ansvar i detta avseende kan kontinuerligt tillses genom att dels den enskilde hyresgästen gör påpekanden etc., dels genom att hyresgästföreningen agerar vid hyresförhandlingar eller begär förhandlingar om lägenheternas skick. Med hyresgästförening avses riksorganisation eller förening, som är ansluten

till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde lägenheten är

belägen.

Utredningarna anser att en allmän höjning av själva lägenheternas standard — utöver sedvanligt underhåll — skall kunna påyrkas av hyresgästföreningen. I princip skall avses samtliga lägenheter inom en fastighet. alternativt inom ett avgränsat förvaltningsområde. Normalt skall hyresgästföreningen kunna påkalla förhandling i frågan. Fastighetsägaren skall inte kunna vägra att förhandla. Även regelrätta ombyggnader skall kunna komma

till stånd på detta sätt. Omvänt skall gälla att fastighetsägaren inte får genom-

föra åtgärder som exempelvis förändrar lägenheternas standard och påtagligt förändrar hyrans storlek utan föregående förhandling med hyresgästförening-

en.

Den enskilde hyresgästen skall, menar utredningarna, ha rätt att vidta individuell ändring av lägenhetens utformning. Han skall på egen hand,

på egen bekostnad och med eget ansvar kunna tillfredsställa sin personliga

smak i fråga om lägenhetens utrustning, färgsättning och materialval. Vissa inskränkningar bör dock gälla för hyresgästen. Fastighetsägaren skall ha rätt att förhindra att en hyresgäst vidtar en åtgärd 1 lägenheten, om det finns risk att åtgärden nedsätter säkerheten, påtagligt försvårar rationell fastighetsförvaltning eller om den på annat sätt är till synnerligt men för fastighetsägaren.

Något särskilt tillstånd skall hyresgästen normalt inte behöva inhämta. Det kan dock övervägas att den rätt till individuell ändring av lägenheten, som hyresgästen föreslås få, ej skall avse sådana åtgärder som kräver byggnadslov. Om risken för framtida processer bedöms vara stor, bör införas regler som föreskriver att hyresgästen skall underrätta fastighetsägaren innan en åtgärd vidtas.

Om hyresgästen har genomför en åtgärd. som enligt fastuighetsägarens

mening inte kan godtas och rättelse inte görs efter anmodan, bör ägaren

få rätt till prövning i frågan i hyresnämnden.

Om hyresnämnden godkänner fastighetsägarens yrkanden, finns flera typer av sanktioner att tillgripa, t. ex. att ålägga hyresgästen att återställa lägenheten i brukbart skick eller att förklara hyresrätten förverkad. Även sanktion i form av skadestånd torde kunna användas. Det får i annat sammanhang, menar utredningarna, övervägas om hyresnämnderna skall ges möjlighet att utdöma skadestånd.

Om fastighetsägaren vid hyresgästens avflyttning finner att dennes åt-

gärder — utan att de i sak påverkat lägenhetens tekniska utformning och

skick — ändå inverkat menligt på dess värde vid en förnyad uthyrning, skall ha ha rätt att väcka talan om skadestånd, om inte hyresgästen själv efter anmodan iordningställt lägenheten på ett sätt som kan godtas. Talan

skall i så fall väckas hos hyresniimnd inom en månad efter avflyttningen.

För fastighetsägaren bör, fortsätter utredningarna, gälla att han inte skall ha rätt att tillgodogöra sig värdet av hyresgästens åtgärder vid bestämmande av hyra, så länge denne bor kvar i lägenheten.

Utredningarna framhåller att det finns frågor av praktisk och juridisk

art som inte berörts men förutsätter att dessa belyses i samband med remissbehandlingen och den fortsatta handläggningen.

Utredningarna tar upp frågan om det för samtliga lägenheter inom en fastighet skulle kunna gälla att hyresgästen får rätt att åtaga sig skyldigheten att själv hålla lägenheten i brukbart skick. Vid bristande underhåll skulle fastighetsägaren vid hyresgästens avflyttning ha rätt att kräva skadestånd. Nackdelarna med en sådan ordning överväger dock fördelarna anser utredningarna. Som skät härför anges bl. a. att fastighetsägaren har en starkare ställning än hyresgästen. Det vore då lätt att skriva över denna skyldighet på hyresgästen. Det kan inte med fog hävdas att denne generellt sett har intresse av eller tillräcklig kunskap att själv genomföra underhåll. Skall dessa tjänster köpas av varje hyresgäst för sig torde kostnaderna bli betydligt högre än i en rationell fastighetsförvaltning.

Fastighetsägaren bör, anser utredningarna vidare, i görlig mån överlåta beslutanderätten över gemensamma anordningar inom- och utomhus till

dem som bor i fastigheten eller bostadsområdet. I den mån ckonomiska

förhållanden berörs, torde dessa behöva regleras genom särskilt upprättade avtal mellan fastighetsägaren och en avtalskapabel part hos de boende. Förändring av gemensamma anordningar inom- eller utomhus skall kunna påyrkas av hyresgästföreningen. Omvänt skall gälla att fastighetsägaren inte skall kunna genomföra väsentlig förändring utan föregående förhandling med hyresgästföreningen.

De boendes möjlighet att påverka närmiljön berör, framhåller utredningarna, inte endast anordningar inom den egna fastigheten. Ofta är det fråga om anläggningar inom andra fastigheter eller på allmän mark som t. ex. när tomtmark inom flera fastigheter behöver tas i bruk för en lekplats. Om flera fastighetsägare berörs av en önskad förändring, skall hyresgäst-

föreningen kunna få frågan prövad i hyresnämnd.

Utredningarna framhåller att dessa frågor i viss mån behandlas i anläggningslagen, vilket kan komma att utgöra en komplikation i lagtekniskt avseende.

Utredningarna övergår härefter till att behandla frågan om lagfäst förhandlingsrätt. De menar att de förut redovisade synpunkterna helt bygger på förutsättningen att, om initiativ tas av hyresgästföreningen (eller av hyresgästen vad avser den enskilda lägenheten), fastighetsägaren inte skall kunna vägra att förhandla. Om så sker eller resultat inte uppnås, skall det

finnas prövnings- och sanktionsmöjligheter. Likaledes skall fastighetsägaren

vara skyldig att föra förhandling med hyresgästförening innan åtgärd av väsentlig art genomförs.

Utredningarna har inte närmare behandlat frågan på vilket sätt detta skall

komma till uttryck i lagstiftningen. Ett sätt som emellertid enligt utredningarna kan komma i fråga och som tidigare berörts är att endera parten skall äga rätt att få frågan prövad inför hyresnämnden.

Om medling inte kommer till stånd, skall vid frågans avgörande i hyres-

nämnd denna pröva om åtgärderna är till nytta för de boende eller allmänt

är ägnade att öka trivseln eller användbarheten av bostäderna. Åtgärderna

skall utföras om de inte är till synnerligt men för fastighetsägaren. Skälig ersättning skall utgå ull honom. Det sätt på vilket detta sker får dock inte komma i strid med hyreslagens allmänna bestämmelser om hyrans skäligher.

Utredningarna erinrar om att frågan om att införa kollektivavtal på hy-

resmarknaden har diskuterats inom partsorganisationerna. När det gäller

den rättsliga grunden för ett ökat hyresgästinflytande bör enligt utredning-

arna möjligheten att på hyresmarknaden införa ett kollektivavtalsrättsligt system övervägas. Utredningarna har noterat ett starkt intresse hos hyresmarknadens parter att finna lämpliga förhandlingsformer men anser att det bör finnas ett komplement till detta i lagstiftning. Som skäl härför anförs

bl. a. att, även om frivilliga överenskommelser finns, lagstadgade rättigheter för hyresgästparten medför en starkare position för denna vid förhandlingar. En sådan lagstiftning måste för att bli effektiv innehålla sanktionsbestäm-

melser. Ett annat skäl som sammanhänger med utredningarnas uppfattning om ätt alla hyresgäster skall behandlas lika och ha samma rättigheter är

att det med all sannolikhet kommer att finnas fastigheter som inte omfattas

av frivilliga förhandlingsordningar.

I fråga om beslutsformer inom bostadsföretagen konstaterar utredningarna

att en från arbetslivet känd form för medinflytande är rätten för arbetstagarna att utse ledamot i företagets styrelse. En utformning av motsvarande innebörd för de boende kan emellertid, menar man, knappast tillämpas inom hyresrättssektorn. Fastighetsägarstrukturen är synnerligen oenhetlig, bl. a. med ett stort antal enskilda fastighetsägare med små fastigheter. För de allmännyttiga bostadsföretagen gäller enligt utredningarna därtill att styrelsen har utsetts genom val i kommunfullmäktige eller kommunstyrelse. Utredningarna menar därför att det torde vara för tidigt att aktualisera några förändringar i dessa avseenden och framhåller att frågan närmast faller inom ramen för utredningen om den kommunala demokratins arbete.

Utredningarna framhåller att möjligheterna för hyresgästerna att utöva

insyn hos de enskilda fastighetsägarna är begränsade. Beslutsfattandet är i väsentliga frågor knutet till ägandet. Inte minst av praktiska skäl är det svårt att se att styrelserepresentation skulle vara en väg till lösning av in-

flytandefrågorna.

Utredningarna finner däremot anledning aktualisera en insynsmöjlighet av annat slag, nämligen en rätt för hyresgästerna att utse särskilt ombud med rätt att granska fastighetsägarens redovisningshandlingar av olika slag.

En ordning med motsvarande syfte har, påpekar utredningarna, nyligen

föreslagits i departementspromemorian (Ds I 1973:6) Arbetstagarkonsult —- försöksverksamhet i vissa företag. Företagets styrelse och den som har hand om förvaltningen. av företaget skall enligt förslaget ge arbetstagarkonsulten tillgång till företagets böcker, räkenskaper och andra handlingar

6 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

samt lämna honom de upplysningar och den hjälp som han begär. De överväganden av praktisk och principiell art som är nödvändiga för att ange en lämplig teknisk lösning, säger utredninarna, har det av tidsskäl inte varit möjligt att lägga fram i detta sammanhang.

Beträffande verksamheten inom bostadsföretagens nuvarande ramar anför utredningarna att de allmännyttiga bostadsföretagen har tillkommit efter övergripande samhältsbeslut i avsikt att tillförsäkra de boende goda bostäder ull priser som bestäms enligt självkostnadsprincipen. Genom det sätt på vilket styrelsen i företaget väljs har kommunens invånare genom den representativa demokratins former inflytande och ansvar för företaget i fråga.

Utredningarna konstaterar, att en utveckling mot ökat medinflytande är påbörjad men att det finns skäl att aktualisera ändringar av gällande lagstiftning av förut angivet slag för att öka möjligheterna för hyresgästerna att delta i beslut om boendet.

Utredningarna framhåller att förutsättningarna för bostadsföretagens verksamhet med tiden blir annorlunda, bl. a. genom hushållsförändringar och ändrade värderingar. Det ligger i sakens natur, fortsätter de, att även företagsformer och organisation bör ändras med i tiden växlande krav. De allmännyttiga bostadsföretagen, som står under kommunens direkta ledning, kan förändras genom beslut av icke övergripande karaktär.

Även det enskilda fastighetsägandet kan med tiden komma att undergå förändringar, Detta torde dock fordra åtgärder av relativt genomgripande

slag. något som utredningarna bedömer ligger utom ramen för deras uppdrag

att behandla.

Bostadskooperationen har funnit sina former. Den bygger på upplåtelseformen bostadsrätt. Den innebär bl. a. en knytning mellan hushåll och lägenheter med ett direkt ägande.

Ägandefrågorna får inte samma aktualitet i de kommunägda bostads-

företagen. En fördelning av ansvar och nyttjande i kooperativa former skulle,

menar utredningarna, kunna övervägas för sådana hyreslägenheter.

Utredningarna anser att en av de väsentliga grunderna tör bostadstorsörjningen — solidaritet mellan de boende nu och i framtiden — måste behållas. Villkoren för bostädernas kapitalutgift ges allmänt av övergripande beslut

av regering och riksdag. På samma sätt ges förutsättningar och kostnader

för teknisk försörjning, vatten och avlopp, gator, elektricitet m. m. genom beslut huvudsakligen på kommunal nivå. Hyresnivån och hyrornas för-

delning på lägenheter av olika storlek, standard, läge m. m. blir följden

av förhandlingar som förs mellan hyresmarknadens parter.

De kostnader som direkt hänger samman med bostadens brukande skulle

enligt utredningarna kunna fördelas genom beslut bland de boende — ytterst när det gäller den enskilda ligenheten av den boende själv. Ett överförande av beslut om bostadsområdenas skötsel och förvaltning

till de boende, menar utredningarna. bör ske i sådana former att det är förenligt med de demokratiska traditionerna.

Utredningarna förklarar avslutningsvis att de avser att i det fortsatta ar-

betet överväga förutsättningar och former för ett ökat boendeinflytande.

2.1.9 Prövning av köpeskilling för småhus i vissa fall

Utredningarna erinrar om att i motionen 1973:234 förslag väcktes om åtgärder för att motverka oskäliga kapitalvinster vid försäljning av statsbelånade småhus. Riksdagens beslut (CU 1973:19, rskr 1973:208) innebar

att Kungl. Maj:t borde låta undersöka möjligheten och lämpligheten av

temporära åtgärder som kan förenas med nu gällande kontroll av priset vid första överlåtelse av vissa småhus.

Kungl. Maj:t uppdrog med anledning härav åt boendeutredningen att

under utredningsarbetet överväga frågan om möjligheten och lämpligheten

av åtgärder i det av civilutskottet angivna syftet.

Fram t. o. m. år 1967 fanns bestämmelser enligt vilka ett beviljat statslån

för bostadsbyggande fick övertas vid försäljning av fastigheten endast om a köpeskillingen godkänts av lånemyndigheten. Dessa bestämmelser var vid överlåtelse av småhus betingade främst av syftet att säljaren inte skulle kunna tillgodogöra sig det kapitaliserade värdet av direkta subventioner - i form av t. ex. räntebidrag och underränta på statslån.

Bostadspolitiska kommittén ansåg i betänkandet (SOU 1966:44, s. 201)

Bostadspolitiskt kreditstöd att motivet för en fortsatt kontroll av köpeskillingen vid överlåtelse av egna hem skulle börtfallta om de egentliga räntesubventionerna avvecklades. Kommittén föreslog därför att kontrollen av

köpeskillingen vid andrahandsförsäljning av statligt belånade hus skulle upphöra. Kommittén föreslog även att den detaljerade priskontroll som utövades vid förstagångsförsäljning av gruppbyggda småhus skulle upphöra.

Enligt statsmakternas beslut (prop. 1967:100, SU 1967:100, rskr 1967:265)

avskaffades den särskilda köpeskillingskontrollen för statligt belånade hus från den 1 januari 1968. Däremot kvarstår en kontroll vid förstagångsöverlåtelse av gruppbyggda småhus - en kontfoll inom ramen för det allmänna villkoret att lån inte får beviljas om produktionskostnaden är oskäligt hög.

Vidare erinrar utredningarna om att som villkor för att länsbostadsnämnd skall kunna medge att ett beviljat och utbetalat bostadslån övertas av ny ägare till ett småhus gäller bl.a. att kommunen skall ha åtagit sig borgensansvar för viss del av den nya ägarens lån. Om kommun inte åtar sig sådant ansvar och medgivande att överta lånet sålunda vägras av länsbostadsnämnden. skall nämnden säga upp lånet om det inte finns särskilda skäl däremot.

Utredningarna redogör därefter för vissa undersökningar om prisutvecklingen på småhus.

I en undersökniffg av fyra småhusgrupper utan statliga lån i Uppsala län år 1972 dras slutsatsen aft försäljningspriserna utan prisprövning är avsevärl högre än vid statlig belåning, i genomsnitt 30 000-35 000 kr. per hus.

I en inom bostadsstyrelsen upprättad promemoria (1973-02-05) redovisas

skillnaden mellan försäljningspriserna för privatfinansierade gruppbyggda småhus och uppskattat godtagbart försäljningspris till ca 40 000 kr. per hus.

Av en undersökning (1973-01-10) från Uppsala län, vilken avser grupp-

byggda småhus med statliga lån, framgår att, även om det i viss mindre omfattning förekommer överlåtelser i rent spekulationssyfte, den främsta orsaken till försäljning torde ha varit t. ex. nytt arbete eller ändrade personliga förhållanden. Den genomsnittliga tiden mellan tillträde och försäljning var 29 månader. Prisstegringen var i genomsnitt 7 600 kr., om avdrag görs för prisstegringar och standardförbättringar under innehavstiden. Det framhålls I undersökningen som en slutsats att talet om enorma överpriser vid överlåtelser av gruppbyggda småhus saknar grund åtminstone i Uppsala län.

Bocendeutredningen har inhämtat uppgifter beträffande småhusöverlåtelser från 9 kommuner, belägna huvudsakligen i expansiva regioner, eftersom höga överlåtelsepriser torde vara vanligast förekommande i dessa. Kommunerna har ombetts lämna prisuppgift för statligt belånade småhus, i de flesta fall gruppbyggda, dels vid färdigställandet. dels vid överlåtelse på ny köpare inom 2-3 år. De priser som angavs skulle vara uttryck för en någorlunda etablerad prisnivå. Färdigställandet skedde åren 1970-1973 och andrahandsförsäljning ägde rum ären 1971-1973.

Utredningarna betonar den begränsning som vidlåder materialet i och med att det inte tagits fram på statistisk väg men gör dock följande konstateranden.

Överlåtelsepriset för statligt belånade småhus som färdigställts resp. överlåtits under perioden 1970-1973 ligger mellan 40-60 000 kr. högre än den

ursprungliga köpeskillingen för 6 av de 9 kommunerna. Det motsvarar en ökning på drygt 30 96. De största skillnaderna redovisas från vissa kommuner i Stockholm samt Göteborg (max. 100 000 kr.) och den minsta skillnaden från Söderhamn (35 000 kr.). Detta torde, enligt utredningarna, kunna tolkas som en indikation på hur uppgången i överlåtelsepriser varierar mellan olika typer av regioner.

I fråga om lämpligheten av och möjligheten till åtgärder för att dämpa prisutvecklingen vid försäljning i andra hand av statsbelånade småhus har utredningarna kommit till följande bedömningar.

Det konstateras att efterfrågan på småhus inom vissa områden varit så stark i förhållande till aktuellt utbud att marknadsprisnivån legat avsevärt

högre än den som blir ett resultat av bostadsmyndigheternas kostnadspröv-

ning. De faktorer som konstituerar utbud och efterfrågan är delvis genere!la

för hela landet, delvis tokalt och tidsmässigt begränsade, menar utredning-

arna.

Utredningsuppdraget utgår från att eventuella åtgärder skall kunna förenas

med nu gällande bestämmelser för prövning av priset vid första överlåtelse

av gruppbyggda småhus. De redovisade undersökningarna visar enligt utredningarnas mening att skillnaderna mellan å ena sidan den kostnadsprövade prisnivån och å andra sidan den marknadsprisnivå, som kommer till uttryck inom den privatfinansierade nyproduktionen och vid andrahands-

försäljning, är påtagliga. Utredningarna finner det styrkt att gällande prisprövning är effektiv och bör bibehållas från konsumentsynpunkt. Det torde

inte ligga i statens eller kommunernas intressen att underlätta stora pris-

höjningar vid försäljning som sker kort tid efter tillträdet.

Vid bedömningen av prisstegringarna vid sådan snar andrahandsförsäljning får dessa, menar utredningarna, självfallet vägas mot säljarens berättigade intressen. En allmän värdering av om prisökningen är skälig eller inte blir i detta sammanhang knappast meningsfull.

Utredningarna framhåller att tomtpriset för bebyggelse med småhus vid kommunal försäljning av mark ofta innefattar en kraftig subvention. Det

gäller även kommunala engångsavgifter. Syftet med subventioner av detta

slag är uppenbart att nedbringa hushållets löpande bostadsutgifter. Avsikten

är däremot inte att den förste ägaren bör få tillgodogöra sig dessa kommunala uppoffringar vid försäljning.

Bland synpunkter som åberopats för prisdämpande åtgärder vid andrahandsförsäljning nämner utredningarna också risken för att kommunerna

får ett minskat intresse att påverka småhusens produktionskostnad. Vidare påpekas att möjligheterna att med hjälp av kommunal marktilldelning göra snabba försäljningsvinster kan leda till uppfattningen att det kommunala fördelningssystemet tjänar andra än bostadssociala syften.

Höga överlåtelsepriser har noterats i framför allt starkt expanderande kommuner. Enligt vad utredningarna erfarit från dessa av prisstegringar berörda kommuner finns en stark opinion för en prispåverkan vid andrahandsförsäljningar. Denna opinion har också tagit sig konkreta uttryck i kommunala beslut, avtalsklausuler och andra åtgärder.

Det anförda har givit utredningen uppfattningen att åtgärder för att i

dämpande riktning påverka priset vid snar andrahandsförsäljning av småhus är lämpliga och nödvändiga. Det grundläggande bostadspolitiska syftet, att tillhandahålla även dessa bostäder till ett rimligt pris, bör vara den klara inriktningen för åtgärdernas utformning. Åtgärderna bör kunna begränsas lokalt och vara administrativt enkla. En riktpunkt bör vidare vara att även säljarens intressen skall beaktas och att värderingar av subjektiva syften bör undvikas.

Utredningarna finner det ligga närmast till hands att utgå från de beslutsformer som hittills använts: bostadsmyndigheternas administrativa kontroll och avtalsklausuler i samband med kommunal mark försäljning eller eljest.

Med de ståndpunkter som har redovisats menar utredningarna att ett

generellt återinförande av priskontroll vid andrahandsförsäljning av statligt belånade småhus kan avvisas.

Utredningarna har stannat för att förorda en regel av följande innehåll, som skall gälla för sådana hus. för vilka länsbostadsnämnd godkänt produktionskostnaden vid den första försäljningen, dvs. de gruppbyggda småhusen.

Kommunen äger besluta huruvida en prövning av köpeskillingen i samband med snar överlåtelse av statligt belånade småhus skall ske för hus belägna i kommunen. Det grundläggande avgörandet ligger således hos kommunen. Bostadsmyndigheten prövar om den uppgivna köpeskillingen kan

godtas. Av statsmakterna givna allmänna föreskrifter ger ramen för pris-

bedömningen.

Utredningarna finner det inte lämpligt att det vid sidan av detta föreslagna

förfarande skall finnas en möjlighet för kommunen att genom borgensvägran

förhindra övertagande av lån på grund av för hög köpeskilling. Om ändock kommunen vägrar borgen av angivet skäl, bör bostadsmyndigheten kunna avstå från kravet på kommunal borgen, därest säkerheten för lånen eljest kan anses vara tryggad.

Enligt utredningarna borde de föreslagna föreskrifterna i princip innebära att ett försäljningspris inte är godtagbart om det ger skattepliktig realisa-

tionsvinst. Innan riksskatteverkets omräkningstal för ett löpande år är tillgängliga får det senast publicerade talet användas. De faktorer i övrigt som behövs för en sådan beräkning är regelmässigt tillgängliga vid ansökan om övertagande. Ett klart villkor bör infogas i detta sammanhang med inne-

börden att statslånet förfaller till omedelbar betalning, om oriktig uppgift sedermera konstateras.

Vid överväganden om en försäljningsvinst skall anses godtagbar eller inte

har i vissa fall kommit in värderingar av försäljningssyftet. Enligt utredningarna bör sådana bedömningar inte ingå i prövningen.

Utsträckningen av den tid under vilken prisprövningen skulle kunna ske torde enligt utredningarna kunna avgöras med administrativa bedömningar som grund. En skälig avvägning har bedömts vara att låta den särskilda övertaganderegeln löpa fr.o.m. tillträdesdagen, vilken ur ägarens synpunkt torde uppfattas som avgörande. Prövningsperiodens längd får när-

mare bedömas mot bakgrund av de administrativa rutiner som tillämpas vid beslut och utbetalning av de statliga bostadslånen men bör i vart fall

inte överstiga tre år.

Redan beviljade lån torde enligt utredningarnas mening inte ha konsti-

tuerat något avtal, som ger låntagaren en rätt gentemot långivaren att över-

föra statslånet på en köpare oberoende av överlåtelsepriset. Med hänsyn

därtill bör regeln enligt utredningarna kunna tillämpas även på beviljade

och utbetalda lån.

Utredningarna anser att de framlagda förslagen skall kunna genomföras

snabbt.

Utredningarna menar att åtgärderna i ett längre perspektiv kan te sig

temporära, då en förhoppningsvis ändrad bostadsutbudssituation kan komma att utlösa få kommunala åtgärder av föreslagen karaktär. Detta för-

hållande utgör dock enligt utredningarna inte skäl till att nu avstå från

att angripa prisrörelser av icke godtagbart slag. Utredningarna framhåller att kommunernas möjligheter att vid försäljning

av mark till avtalet knyta särskilda skadestånds- eller vitesklausuler inte påverkas av den föreslagna ordningen.

Utredningarna framhåller vidare att byggherre/byggherreombud för

gruppbyggda småhus i visst fall har avkrävt köparen s. k. boendeförsäkran i samband med kontraktstecknande och påpekar samtidigt att det torde ligga i byggnadsföretagens eget intresse att inte medverka till transaktioner av renodlad spekulativ karaktär. Klausuler av den innebörden, att kon-

traktet inte är överlåtelsebart inom viss tid och att köparen avser att fullfölja

köpet och bruka fastigheten som bostad för familjen c. d., torde verka i rätt riktning, anser utredningarna. Härutöver påpekar utredningarna att kreditgivare som lämnar topplån

inom eller över bostadslånets förmånsrättsläge - och oavsett om statliga bostadslån utgår eller inte — kan medverka till en sanering av höga över-

låtelsepriser genom att vägra att överföra lån till nya köpare eller vägra lämna nya Jån när omständigheterna talar för att priset ligger för högt i förhållande till det allmänna läge som ges av den tidigare beskrivningen av prisbedömningsfrågorna. Kreditinstituten torde i så fall inte behöva anlägga säkerhetsaspekter i första hand utan torde kunna markera en vilja

att i sin verksamhet allmänt bidra till rimliga bostadspriser. Utredningarna framhåller att det från konsumentsynpunkt kan finnas star-

ka skäl att också ta upp skyddsfrågor beträffande avtalsutformning, garäantiåtaganden, indexklausuler m. m. — allt i den mån det inte kommer att ligga inom konsumenttjänstutredningens pågående överväganden. Dessa frågor är emellertid enligt utredningarna av så komplex natur alt bedömningar inte har kunnat göras i detta sammanhang. Utredningarna menar emellertid att frågan om utredning på detta område ytterligare bör prövas av Kungl. Maj:t. Avslutningsvis anför utredningarna att förhållandena vid snar försäljning av bostadsrätter i vissa fall kan likna de här åsyftade med statligt belånade

småhus och att det finns skäl att med uppmärksamhet följa denna fråga.

2.1.10 Reservationer m. m.

Reservationer har avgetts av dels ledamöterna Andersson, Mattsson och Ullsten gemensamt, dels ledamöterna Källenius (mot delar som berör boendeutredningen) och Näverfelt (mot delar som berör bostadsfinansieringsutredningen), dels ledamoten Turesson. Särskilt yttrande har lämnats av ledamoten Svensson. Ledamöterna Andersson, Mattsson och Ullsten anför att den bostadsbrist som präglat större delen av efterkrigstiden i hög grad skapat en ”säljarens marknad”. Konsumenternas möjligheter att påverka produktionens inriktning har varit näst intill obefintliga. Den framtida bostadspolitiken, menar reservanterna, måste inriktas på att rätta till dessa brister. Konsumenternas ställning måste därvid stärkas. Rescervanterna finner vidare att de nuvarande segregationstendenserna

mellan olika områden när det gäller de boendes åldrar, yrken och inkomster måste brytas. Konsumenternas valfrihet kräver att bostadsbyggandet hålls på en tillräckligt hög nivå. En viss lägenhetsreserv måste också finnas, menar reservanterna. Annars skapas inte den rörlighet på bostadsmarknaden som

är en förutsättning för egentlig valfrihet. Våra kunskaper om människornas

önskningar motiverar enligt reservanterna ett ökat byggande av småhus och andra s. k. markbostäder. Kraven på valfrihet och minskad social skikt-

ning nödvändiggör vidare åtgärder som ger låginkomstgrupperna en starkare

ställning på småhusmarknaden.

Ett annat steg i riktning mot ökad valfrihet och mindre social skiktning vore enligt reservanterna att ge dem som bor med bostadsrätt och hyresritt

en fördel motsvarande den som småhusägarna har genom sin rätt alt göra skatteavdrag för sina ränteomkostnader. Reservanterna framhåller att åt-

gärder som syftar till en utjämning av prisstrukturen mellan olika upplåtelseformer inte får leda till någon förändring för dem som bor i ägda småhus.

Vad gäller frågan om demokrati I boendet hävdar reservanterna att den boendes inflytande över sin egen miljö i dag är mycket bristfällig. Det är därför nödvändigt att hyresvärdarna i samarbete med de boende och deras organisationer försöker finna former som ökar hyresgästernas ansvar och inflytande över den egna bostaden. Den lagstadgade förhandlingsrätt som utredningen föreslår anser reservanterna motiverad när det gäller åtgärder med ekonomiska konsekvenser.

Reservanterna anser att man i det fortsatta utredningsarbetet i denna fråga bör överväga bl. a. hur man skall göra det möjligt för flera att äga sina lägenheter.

I frågan om finansieringssystemet menar reservanterna, att det av utredningen förordade utjämningslånet, som innebär att kostnaden i nyproduktionen hålls nere och prisparitet skapas mellan olika årgångar, är en principiellt sett riktig lösning. Reservanterna finner dock att det varit önskvärt att de statsfinansiella och samhiällsekonomiska konsekvenserna av de skuldåtaganden som staten måste göra med detta system hade belysts mer utförligt. Vid det slutliga ställningstagandet ull finansieringssystemet bör enligt reservanterna övervägas möjligheterna att kombinera lånesystemet med en statslåneränta som understiger dagens marknadsränta för den långfristiga upplåningen.

Reservanterna finner utredningens behandling av frågan om totalfinansiering och inrättandet av en statlig bostadsbank anmärkningsvärd. För egen del vill reservanterna inte avvisa tanken på ett enhetligt bostadslån men menar att detta problem kräver noggranna överväganden innan något slutligt

ställningstagande görs. Reservanterna säger sig vidare inte kunna förorda

att en statlig bank ges monopol på utlåning tll bostadsbyggandet.

Utredningens förslag om att priskontroll införs vid försäljning i andra hand av statligt belånade hus torde enligt reservanterna knappast lösa pro-

blemen med att söka hålla nere dessa priser. Risken är stor, menar reservanterna, att en priskontroll endast medför uppkomsten av en svart marknad vid andrahandsförsäljningen. Överpriser motverkas effektivast genom att åstadkomma bättre balans mellan tillgång och efterfrågan.

Reservanterna Källenius och Näverfelt anser att det förhållandet att mer

än 30 000 lägenheter står tomma I dag delvis kan ses som en följd av att

bostadsproduktionen inte varit tillräckligt anpassad till konsumenternas krav och önskemål. Köpmotståndet mot de nya lägenheterna beror således i stor

utsträckning på denna bristande anpassning och dåliga bostadsmiljöer och är enligt reservanterna inte enbart en fråga om priser. På kort sikt torde

dock övervägandena om möjliga stimulansmedel böra inriktas på boende-

kostnaden. Reservanterna finner det därför motiverat med ett vidgat statligt

finansiellt stöd. Detta bör kompletteras med hushållsanknutna skatteförmåner som medger erforderlig sänkning av boendekostnaden för att öka bostadsefterfrågan.

Reservanterna motsätter sig förslaget att kommun skall besluta om priskontroll vid andrahandsupplåtelse av statligt belånade småhus. Behovet av

kontrollåtgärder undanröjs av en fortsatt hög småhusproduktion. I fråga om utredningens förslag om lagfäst förhandlingsrätt för hyres-

gästerna rörande fastigheternas förvaltning m. m. anser reservanterna att

det i första hand ankommer på hyresmarknadens parter att söka lösningar

på de boendedemokratiska problemen. I avvaktan härpå bör någon lagstift-

ning inte genomföras.

Reservanterna finner att det föreslagna finansieringssystemet har sådana brister att det inte kan tillämpas utan betydande justeringar. Systemet har t.ex. inte erforderlig klarhet i sin uppbyggnad vad gäller de ckonomiska konsekvenserna för låntagaren och bostadslångivaren (staten). Det saknas vidare erforderliga analyser och bedömningar beträffande de statsfinansiella konsekvenserna. Enligt reservanterna måste därför den föreslagna låneformen klargöras och kompletteras i vissa punkter för att nå någorlunda nöjaktig realism och kunna komma till praktisk tillämpning.

Reservanterna redovisar vissa egna förslag beträffande principer och utformning av lånesystemet, bl. a. avseende amorteringstidens längd, stor- Icken av de årliga amorteringarna av bostadslånet, betalningsprocentens stor-

lek samt bostadslånets storlek.

Reservanten Turesson anför att bl.a. olika statliga och kommunala ingripanden och regleringar inom bostadsområdet har lett till minskad konkurrens I byggandet och därmed stigande produktionskostnader. Kapitalkostnaderna för bostäderna i nyproduktionen har blivit så höga att de sedan år 1968 har måst döljas för konsumenterna, vilket skett genom paritetslånesvstemet. Det är enligt reservanten angeläget att nu söka finna sådana

förutsättningar för bostadsproduktionen och sådana former för dess finan-

siering att en fri konkurrens på lika villkor med prispress som följd uppnås samt att bostadens verkliga kostnader inte döljs för konsumenterna genom dolda subventioner.

Reservanten anser att det av utredningens majoritet föreslagna finansteringssystemet — utjämningslån - emellertid har samma inbyggda svagheter som paritetslånesystemet. Skillnaden ligger bara i vissa olika termer. Med den föreslagna storleken på bostadsräntan — 3,7 96 — för 1974 års pro-

duktion och en årlig uppräkningsfaktor om 3-3,5 96 blir förutsättningarna

för att de statliga lånen och de oguldna räntebeloppen skall kunna återbetalas

små eller obefintliga. Systemet kommer därför enligt reservanten att förr eller senare leda till en lika ohållbar situation som paritetslånen gjort. Den

statsfinansiella belastningen av utjimningslånen gör vidare att förslaget inte kan accepteras.

Reservanten menar dock att en viss omfördelning över tiden av kapi-

talkostnaderna kan tillåtas för att dels dämpa hyrorna i nyproduktionen, dels medverka till hyresparitet mellan likvärdiga bostäder av olika årgångar.

Därvid skall räntekostnaderna helt och fullt täckas av hyran redan från

början. Kapitalkostnadernas amorteringsdel däremot är enligt reservantens mening möjlig att förskjuta över lånens töptid. Reservanten utvecklar vidare

vissa principer för ett finansieringssystem., vilket inte skulle dölja de verkliga kostnaderna för bostäderna eller leda till några statsfinansiella bekymmer.

Om de hyror som uppkommer till följd av detta finansieringssystem be-

döms för höga för flertalet inkomsttagare, erfordras ytterligare åtgärder. Detta bör enligt reservanten ske inte genom att bidragssystemet ytterligare byggs

ut utan genom en sänkning av den direkta skatten. Härigenom skapas ett sådant utrymme i den enskilde hyresgästens budget att han får råd att själv betala sin hyra. Detta kan ske genom ett förhöjt grundavdrag vid beskattningen; frågan härom bör övervägas anser reservanten. Man måste dock under alla förhållanden räkna med behov av bostadsbidrag i någon form

till familjer och enskilda med små inkomster.

I frågan om totalfinansiering och s. k. integrerad finansiering finner reservanten utredningens förslag leda till en orimligt tungrodd byråkratisk ordning.

Förekommande väsentliga skillnader i bostadskostnaderna mellan äganderätt och hyresrätt kan enligt reservantens mening behöva utjämnas, dock inte på sådant sätt att villkoren för t.ex. småhusägarna försämras.

Reservanten motsätter sig vidare förslaget om priskontroll vid andrahands-

upplåtelse av statligt belånade småhus. En fortsatt hög småhusproduktion

undanröjer behovet av kontroll. anser reservanten.

Ledamoten Svensson anför att från låneteknisk synpunkt framstår en totalfinansiering i form av ett enda fastighetslån överlägset förslaget om två skilda lån. En dylik fullständig finansiering hindrar inte en sådan icknik att en förräntning av den egna insatsen. vilken blir placerad över fastighetslånets övre gräns, kan åstadkommas. Den medför vidare en mera ”nawrlig” avskrivning av fastighetslånen. nämligen från toppen och nedåt.

2.2¶Betänkandet Följdfrågor

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna framlägger i betänkandet med följdfrågor visst kompletterande material rörande de av utredningarna föreslagna utjämningslånen, delvis redovisat i form av ett förslag till ny författning om den statliga långivningen. Utredningarna föreslår vidare att statens lånestöd vid ombyggnad och genomförande av miljöförbättrande åtgärder skall, liksom vid nybyggnad, lämnas som utjämningslån.

2.2.1 Län för ombyggnad

Utredningarna konstaterar att den principiella metoden med utjämnings-

lån är tillämpbar också för bostadsinvesteringar med varaktighet. som är påtagligt kortare än nybyggnadens. Det är emellertid uppenbart att bostadsräntan för utjämningslån med kort löptid måste ligga högre än om löptiden är längre. Utredningarna illustrerar detta med några räkneexempel,

varvid en av utgångspunkterna är att utjämningsfaktorn ökar med 3,5 26

per år. Med ledning av dessa exempel anger utredningarna följande bos-

tadsräntor för olika löptider.

Bostadsränta Löptid tprocent) tantal år) B= = bostadsräntan för 60

nyproduktionen

Utredningarna understryker att de redovisade procentsatserna inte är uttryck för en exakt matematisk beräkning.

Utredningarna anger som sin allmänna uppfattning att utjämningslån skall kunna utgå för all ombyggnad som uppfyller vissa standardkrav. Den lägsta standarden som bör berättiga till utjämningslån för ombyggnad bör enligt utredningarna bestämmas med ledning av föreskrifterna i kungörelsen (1973:532) om lägsta godtagbara standard för bostadslägenhet i vissa fall.

Vid ombyggnader av bostäder till standard och utformning som är likvärdig med nybyggda bostäders och som kan beräknas få en lika lång brukningstid som dessa bör bostadsräntan vara densamma som i nybyggnadsfallet. Är varaktigheten kortare skall enligt utredningarna bostadsräntan vara högre.

Eftersom många ombyggnader i dag finansieras med traditionella annuitetslån, vilka ger högre kapitalkostnader än utjämningslån, skulle en allmän övergång till utjämningslånesystemet för ombyggnader medföra större ka-

pitalkostnadssänkningar för ombyggnader än för nybyggnader. Detta förhållande kan enligt utredningarna motivera en viss uppjustering av de av

utredningarna angivna bostadsräntorna för lån med kortare löptid än 60

år. För de fall där ombyggnad av småhus får ske utan iakttagande av stan-

dardkrav föreslår utredningarna att statliga annuitetslån skall kunna utgå.

Beträffande metoden för fastställande av låneunderlag och pantvärde vid ombyggnad har utredningarna inte ansett sig ha anledning att nu föreslå någon ändring.

2.2.2 Utjämningslån för miljöförbättrande åtgärder

Utredningarna föreslår, att utjämningslån skall kunna utgå även för mil- Jöförbättrande åtgärder avseende befintliga hus och bostadsmiljöer. Dylika

lån skall enligt utredningarna kunna användas för en snabb och enkel han-

tering och för situationer där lån till ny- och ombyggnad inte kommer i

fråga. Hela den godkända kostnaden (som fastställs med vissa minimi-

och maximigränser) skall enligt förslaget finansieras med statsmedet. Underliggande kredit eller egen kapitalinsats skall således ej krävas.

Någon bestämd gräns mellan vad som skall rubriceras som miljöförbättrande åtgärder resp. ombyggnad anser utredningarna inte kunna dras. Förhållandena i det enskilda fallet blir utslagsgivande för bedömningen. Några

av utgångspunkterna för en sådan bedömning är följande.

För att lån till ombyggnad skall utgå, skall den lånebeviljande myndig-

heten bedöma behovet av åtgärden. Detta krävs inte för lån till miljöför-

bättrande åtgärder. Utredningarnas förslag bygger på att lånesökanden skall bedöma behovet tillsammans med de boende. Vidare krävs inte vid ombyggnad att berörda bostäder har statliga lån, vilket emellertid föreslås bli fallet för att lån till miljöförbättring skall utgå. Av naturliga skäl kommer standardkrav inte att ställas vid lån till miljöförbättrande åtgärder, som kommer att kunna vara av vitt skilda slag. Vid ombyggnad finns däremot generella standardkrav bland de förutsättningar som skall infrias för att lån skall utgå.

Utredningarnas förslag innebär i sina huvuddrag att utjämningslån kan

utgå för att finansiera åtgärder som ökar användbarhet och attraktivitet av

redan byggda hus och bostadsområden. De åtgärder som kan komma i fråga för lån kan avse såväl den yttre miljön som ändringar av själva huset. Utredningarna har avstått från exemplifieringar av möjliga åtgärder. De betonar dock att också omdisponering eller förändring av bostadslägenheter och lokaler kan komma att genomföras med stöd av dessa lån.

Behovet av miljöförbättring och utformning av åtgärder tillkommer det

primärt lånesökanden att bedöma. Utredningarna har dock fäst den allra största betydelse vid att de boende själva skall kunna ta aktiv del av utformningen. För hus red hyreslägenheter innebär detta att berörd hyresgästförening skall ha blivit tillfrågad. I likhet med vad som gäller för övriga låneärenden skall också kommunen ha limnat yttrande.

Länsbostadsnämndens prövning av lånen skall, menar utredningarna, I

första hand avse frågan om kostnaderna för de åtgärder som omfattas av låneansökan är skäliga med hänsyn till arten och omfattningen av åtgärderna.

Utjämningslån till miljöförbättrande åtgärder skall enligt utredningarna för alla låntagarkategorier normalt kunna utgå till hela kostnaden, om den överstiger en av administrativa skäl satt undre gräns, upp till en övre gräns av 50 krnr Iy. Den godkända kostnaden motsvarar således låneunderlag och utjämningsunderlag. vilket medför att underhiggande kredit eller egen kapitalinsats inte erfordras.

Varaktigheten av de åtgärder som kan komma i fråga kan variera kraftigt

från fall ull fall. Utredningarna anser att det därför bör ankomma på

länsbostadsnämnden att fastställa lånets löptid med hänsyn till omständigheterna. Hinder bör inte föreligga för att löptiden skall kunna uppgå

till 60 år, dvs. samma som för utjämningslån som avser nybyggnad. Långivningen är till sin karaktär sådan, att det kan vara svårt att erhålla

”bankmässigt” tullräckhga säkerheter för lånen. Utredningarna föreslår därför att, även om huvudregeln skall vara att säkerhet lämnas i form av panträtt i fastigheten eller tomträtten, även annan säkerhet skall kunna godtagas. Lämnas inteckningssäkerhet skall den vara belägen på sådant sätt som kan godtagas med hänsyn till omständigheterna i varje särskilt fall.

2.2.3 Finansieringsunderlag

Utredningarna anger att de i sitt fortsatta arbete kommer att ta upp frågan

om reglerna för bestämning av låneunderlag och pantvärde. Någon principiell

förändring av dessa regler föreslås därför inte nu. Utredningarnas förslag

i övrigt medför dock behov av vissa förändringar av praktisk karaktär.

Bostadslån enligt bostadslånekungörelsen är enligt utredningarna egentligen i normala fall två olika lån. Den del av lånet som avser bostäder är ett paritetslån och den del som avser lokaler är ett lån med rak amortering. Utredningarna anför att utjämningslån inte kan uppdelas på detta sätt och föreslår att åtgärder som berättigar till utjämningslån skall anges i ett ut- Jämningsunderlag. Detta underlag skall vara en del av låneunderlaget. Ut-

redningarna föreslår i sammanhanget att vissa lokaler, huvudsakligen inte

kommersiella sådana och som i dag inte omfattas av paritetslånesystemet, skall föras över till utjämningsunderlaget och sålunda komma i åtnjutande av de gynnsamma kapitalkostnadsvillkor som utjämningslånesystemet skulle medföra.

För den del av låneunderlaget som inte ingår i utjämningsunderlaget bör enligt utredningarna utgå annuitetslån.

2.2.4 Övertagande och uppsägning av lån

Utredningarna redogör för gällande bestämmelser om övertagande och uppsägning av bostadslån. Bestämmelserna innebär i sammandrag följande.

Länsbostadsnämnden kan i vissa angivna fall säga upp bostadslån till

betalning helt eller delvis. Låntagaren har rättighet att när som helst säga upp hela lånet. En köpare som vill överta bostadslånet skall ansöka om detta hos länsbostadsnämnden inom viss bestämd tid. Om så inte sker eller nämnden inte tämnar medgivande att överta lånet, skall nämnden som regel säga upp detta. Om den nya ägaren tillhör en låntagarkategori med lägre lånegränser än säljaren skall köparen betala mellanskillnaden.

Bostadslån kan utgå även för förvärv av hus. Endast kommun eller allmännyttigt bostadsföretag kan få sådant lån. Lånen är att betrakta som

ett specialfall av övertagande.

Bland de förslag i utredningarnas huvudbetänkande, som aktualiseras i

samband med frågorna om övertagande och uppsägning av lån, ingår frågan om uppsägning av utjämningslån. I denna del anför utredningarna följande.

Den normala situationen är eller bör vara att låntagaren behåller sitt ut-

jämningsiån under lånets löptid. Om fastigheten byter ägare bör utjämningslånet kunna överföras på ny ägare i enlighet med de regler som nu gäller för bostadslån. Enligt utredningarna bör några särskilda problem därvid inte uppstå.

I det fal låntagaren Önskar lösa sitt lån skall han ersätta staten för vad staten inte tidigare erhållit som följd av låg bostadsränta i förhållande till normal ränta för långfristiga lån och för återstående skuld.

När ett lån skall lösas är det, anför utredningarna, framför allt följande två aspekter som är viktiga. Låntagaren skal! ha en reell möjlighet till att lösa ut sig, dvs. hans möjligheter att lösa lånet skall inte vara mindre än när det upptogs. Som princip skall därvid gälla att statens fordran inte kan överstiga ett med hänsyn till husets ålder reducerat pantvärde för ett motsvarande nybyggt hus minskat med underliggande kredit och låntagarens kapitalinsats. Vidare skall låntagare som säger upp sitt utjämningslån — eller vars lån uppsägs — inte vara gynnad i förhållande till andra fastighetsägare vars lån kvarligger eller till andra som tar upp nya lån. Den förra aspekten syftar närmast på en situation då den med tiden höjda kapitalersättningen inte räcker till för att kompensera staten för tillskotten till låntagaren under början av löptiden.

Utredningarna föreslår vidare att länsbostadsnämnden skall kunna besluta

om kortare löptid och därmed högre bostadsränta för utjämningslån, om bostäder eller lokaler används för annat ändamål än avsett. En motsvarighet finns i dag genom att amorteringstiden för de konventionella lånen kan förkortas.

Förslaget att staten vid uppsägning av lån skall ersättas för gjorda uppoffringar innebär att säkerhet måste ställas på sådant sätt att låntagaren inte kan undandra sig sitt betalningsansvar. Alla låntagare måste kunna ställa erforderliga säkerheter som skydd mot missbruk. Säkerhet i form av panträtt föreslås motsvara 50 96 av utjämningsunderlaget. som regel placerad

inom 150 94 av pantvärdet.

2.2.5 Utjämningslån för redan byggda hus

Utredningarna framhöll redan i huvudbetänkandet att om förutsättningar för paritet skall behållas även framdeles, vilket är en väsentlig utgångs-

punkt i utjämningslånesystemet som sådant, är det önskvärt att utjämningslån också om möjligt kan omfatta ett antal årgångar i beståndet. I detta betänkande behandlades främst frågan om utjämningslån till fas-

tighetsägare med bostadslån, för vilka omfördelning tillämpas enligt bostadsoch räntelånekungörelserna. Efter att ha beskrivit det bestånd av lägenheter som omfattas av ränte-

och paritetslån behandlar utredningarna nu även det bestånd av lägenheter som uppförts under senare år med stöd av bostadslån med nominella villkor eller utan stöd av statliga lån.

Utredningarna konstaterar att av de låntagare som har valfrihet mellan

paritetslån och lån med nominella villkor. dvs. låntagare som har fått lån

till småhus som skall bebos av låntagarna själva, väljer drygt 30 96 lån med nominella villkor. I hur hög grad dessa låntagare med nominella lån skulle välja att byta ut dessa mot utjämningslån anser sig utredningarna inte kunna bedöma förrän en samlad lösning av finansierings- och beskattningsfrågorna

föreligger.

Beträffande lägenheter som uppförts utan statliga lån konstaterar utred-

ningarna att ca 95 96 av antalet lägenheter i flerfamiljshus är finansierade

med statliga lån, medan de statligt belånade småhusens andel varit sjunkande under senare år och f.n. understiger 70 96 i nyproduktionen.

Utredningarna anser sig kunna konstatera att det i varje fall för hyres- : och bostadsrättshus bör framstå som fördelaktigt med statliga utjämningslån om sådana erbjuds.

Utredningarna föreslår generellt att ägare till hus som har uppförts efter år 1957 eller som har ombyggts med stöd av bostadslån enligt 1967 års bostadslånekungörelse, skall erbjudas utjämningslån.

Det innebär att låntagare som har ränte- och paritetslån skall kunna byta ut dessa mot utjämningslån. Utjämningslånets storlek skall därvid vara lika med den skuld till staten som belastar huset vid ingångstidpunkten varvid även skuld för sådana lokaler som skall kunna inräknas 1 utjämningslåneunderlaget beaktas. Beräkning av bostadsräntvan för olika årgångar kan enligt utredningarna grundas på de överväganden som redovisas i huvud-

betänkandet. Lånens löptid bör beräknas så att det antal år, som förflutit

mellan den tidpunkt då husen uppförts och den tidpunkt då utjämningslån utgår, avdras från 60 år.

Bostäder med statliga lån och nominella villkor bör enligt utredningarna

erbjudas utjämningslån om de färdigställts fr. o. m. år 1958. Bestämmning av utjämningsunderlaget bör ske i analogi med vad som förordats för ränte-

och paritetsbelånade hus. Bostadsräntan bör bestämmas så att kapitalkravet för bostäderna blir detsamma som för bostäder vilka får sina ränte- och paritetslån utbytta mot utjämningslån.

Också lägenheter utan statliga lån som färdigställts fr. o. m. år 1958 bör

enligt utredningarnas förslag kunna få utjämningslån. Bostadsränta, låneunderlag m. m. får bestämmas i analogi med vad som utredningarna anfört i fråga om statligt belånade bostäder. Lånets storlek får fastställas på schablonmässiga grunder men inte överstiga lånet för eu likvärdigt ursprungligen statsbelånat hus med likvärdiga förutsättningar i övrigt.

I frågan om ombyggnader begränsar utredningarna sina förslag till sådan ombyggnad som har finansierats med stöd av bostadslån enligt 1967 års bostadslånekungörelse. Lånens löptid, storlek, utjämningsunderlag, bostadsränta m. m. bör enligt utredningarna bestämmas I huvudsak i analogi med vad som föreskrivits gälla för övriga bostäder som erbjuds utjämningslån.

Utredningarna understryker att ställningstagandet i frågan om att erbjuda utjämningslån för redan byggda bostadshus är grundat på förutsättningen

att en övergång till utjämningstån skall medföra sänkta bostadskostnader. Utredningarna framhåller att det finns små möjligheter att utforma fö-

reskrifter för övergång till ny låneform på ett sådant sätt att en fullständig exakthet erhålls men förutsätter att sådana föreskrifter kan utformas efter vissa 'schabloner och på de grunder som utredningarna har anfört.

Slutligen föreslår utredningarna i detta sammanhang att bostadsrättsförening som önskar övergå till utjämningslån i samband därmed skall kunna genomföra sådan refinansiering av bostadsfastigheten att utjämningslånets storlek bestäms enligt de grunder som gäller för nyproduktionen.

2.2.6 Kompletterande låneformer

Utredningarna tar även upp frågan om kompleuterande låneformer. De anser att det, även om den huvudsakliga finansieringsformen vid ny- och ombyggnad skall vara utjämningslån, likväl fortsättningsvis finns anledning för staten att lämna lån av annat slag.

Utredningarna föreslår därför att staten skall lämna annuitetslån för att

I vissa fall täcka behovet av krediter till bostadsförsörjningen. Detta möjliggör en lägre kapitalkostnad under början av låncets löptid än konventionella lån med rak amortering. Vad som kan komma i fråga kan uppdelas i tre

principiellt olika fall. ). Fördjupning av lån.

2. Lån inom låneunderlaget, som ej omfattas av utjämningsunderlag. 3. Begränsad ombyggnad av småhus.

De ändamål för vilka annuitetslån skall kunna utgå har direkt motsva-

righet i nu gällande förhållanden.

Utredningarna föreslår vissa förändringar i fråga om beräkningen av annuitetens storlek. Denna bör således beräknas med utgångspunkt i en ränta

som hålles bunden i S-årsperioder. De anser vidare det vara befogat att

tillimpa en och samma räntesats för de annuitetslån som kan komma i fråga. oavsett löptid eller behandling i säkerhetsavseende.

Utredningarna föreslår också att löptiden skall vara densamma för utjämningslån och annuitetslån, när dessa avser samma nybyggnads- eller ombyggnadsprojekt. Detta är närmast att se som en konsekvens av förslaget om att löptiden för utjämningslån vid nybyggnad skall vara 60 år och de konventionella bottenkrediterna. enhetslånen, har en löptid av motsvarande

utsträckning. Eftersom grunden för kortare löptid än 60 år skall vara en

bedömning av åtgärdens varaktighet eller återstående brukningstid, bör resulatet enligt utredningarna bli lika löptider för de båda statliga lånetyperna, om dessa användes parallellt för att finansiera samma bostäder eller lokaler.

2.2.7 Övriga förslag

Som förut nämnts har utredningarna lämnat förslag till ny författning

om den statliga långivningen. Av författningsförslaget framgår att utred-

ningarna frångått sitt i huvudbetänkandet framlagda förslag om att den egna kapitalinsatsen säkerhetsmässigt skulle placeras mellan bottenlånet och statslånet. I stället föreslås nu att den egna insatsen i detta avseende skall

behandlas på samma sätt som f.n. och alltså placeras efter statslånet.

2.2.8 Reservationer

Reservationer har avgetis av ledamöterna Andersson och Mattsson gemensamt, ledamöterna Källenius och Näverfelt också de gemensamt, ledamoten Svensson, ledamoten Turesson samt av ledamoten Ullsten.

Ledamöterna Andersson och Mattsson hänvisar till sin reservation till huvudbetänkandet och understryker att de sedan dess alltmera styrkts i sin uppfattning att det föreslagna finansieringssystemet måste omarbetas, om det skall kunna genomföras.

Reservanterna anför att utjämningslånet enligt majoritetens förslag skulle

komma att ställa enorma statsfinansiella anspråk lång tid framöver och pekar på att några samhällsekonomiska konsekvenser av den av majoriteten föreslagna bostadsräntan om 3,7 96 inte har redovisats. Kostnadsnivån i nyproduktionen gör emellertid en utjämning av kostnaderna över tiden nödvändig och reservanterna kan även tänka sig direkta subventioner utöver det riktade bostadsstödet.

Beträffande de övre lånegränserna föreslår reservanterna en höjning till 95 24 för enskilt ägda småhus och till 90 96 för enskilt ägda hyresfastigheter.

När det gäller placering i säkerhetsläge av den egna insatsen förordar

reservanterna en lösning av frågan i enlighet med huvudbetänkandets för-

slag. Härigenom, menar reservanterna, skapas mer likvärdiga finansieringsvillkor mellan olika företagsformer men även bättre förutsättningar för män-

niskor med små ekonomiska resurser att finansiera köp av småhus.

Också reservanterna Källenius och Näverfelt hänvisar till sin reservation

till huvudbetänkandet och finner att det fortsatta arbetet i utredningarna

ytterligare har bestyrkt deras tidigare framförda principinställning till det

föreslagna finansieringssystemet.

7 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

Majoritetsförslaget bygger enligt reservanterna på orealistiska antaganden

om förutsättningarna för betalning av lånen. För att belysa detta har re-

servanterna utarbetat en bilaga till reservationen, som visar utvecklingen av statens lånefordran och hyresbehoven under den 60-årsperiod som ut-

jämningslånet avses omfatta. Dessa beräkningar visar, menar reservanterna,

att det föreslagna utjämningslånet inte kommer att ge möjlighet att återvinna de av staten gjorda uppoffringarna inom lånetiden 60 år.

Reservanterna menar vidare att beräkningarna visar att lånesystemet medför en ständigt ökande latent skuld till staten för de boende. Detta innebär, hävdar reservanterna, att de boende som själv äger eller ansvarar för sina statligt belånade bostäder mister praktiskt taget all ekonomisk handlingsfrihet över sina hem.

Majoritetens förslag, att staten tar hand om allt inteckningsutrymme från hypotekslånens övre gräns upp till 150 96 av pantvärdet med undantag för det utrymme, som fastighetsägaren från början kan få disponera för finan-

siering av egen insats, innebär enligt reservanterna att inteckningsväsendet

i praktiken avskaffas i dess hittillsvarande mening. Reservanterna framhåller vidare att det i praktiken kommer att vara omöjligt att lösa utjämningslånet, eftersom man får utgå ifrån att staten alltid kommer att kunna återkräva ett maximibelopp som svarar mot pantvärdet vid lösningstidpunkten med vissa avdrag.

Reservanterna menar att majoritetens förslag är ogenomförbart men framhåller att, om ett system för utjämningslån ändock genomförs, detta måste utformas enligt den av dem angivna reservationen till huvudbetänkandet.

Reservanterna utvecklar härefter vissa allmänna utgångspunkter för en

bostadspolitisk lösning, som enligt deras uppfattning bemästrar nuvarande akuta problem samtidigt som den uppfyller rimliga fördelningspolitiska krav och upprätthåller en socialt önskvärd bostadsefterfrågan. De föreslår en kombination av följande åtgärder. Staten bör med lämpligt avvägda räntesubventioner Övergångsvis begränsa räntekostnaden, så att hyresnivån i nyproduktionen är möjlig att bära för flertalet hyresgäster. Räntesubventionen bör avtrappas och räntan successivt kunna höjas i äldre årgångar så att verklig

ränta betalas efter ett antal år. Systemet kan vidare innehålla en viss årlig minskning av subventions-

inslaget i nyproduktionen så att subventionssystemet på sikt kan avvecklas. För betalningssvaga grupper måste individuella bostadssubventioner finnas kvar. En allmän avdragsrätt bör kunna övervägas för att öka hushållens konsumtionsförmåga för bostadsändamål.

Reservanterna hävdar att en anpassning av bostadsmarknaden till de boendes värderingar förutsätter att de får ökade valmöjligheter och genom sitt val kan påverka produktutformning, utrustningsstandard och pris. Den bästa garantin för konsumenttrygghet och valfrihet är förekomsten av flera olika förvaltningsföretag. Det är till de boendes nackdel om enskilt byggherreskap, enskild förvaltning och enskilt ägande med olika medel ytterligare

inskränks. Därför föreslår reservanterna att lånegränsen skall ligga vid 95 96 av pantvärdet för alla låntagare utom för bostadsrättsföreningar. som även

fortsättningsvis bör få behålla 98 96-gränsen.

Reservanterna föreslår också att sådana ändringar i skattelagstiftningen vidtas att enskilda fastighetsförvaltningar ges möjlighet till skattefri avsätt-

ning till reparationskostnader enligt mönster från reglerna för avsättning till skogskonto.

Ledamoten Svensson anser sig inte kunna biträda utredningsmajoritetens

förslag att möjligheter skall beredas vissa ägare av icke statsbelånade fas-

tigheter att erhålla omfördelningslån. Den härigenom uppkommande sänk -

ningen av kapitalkostnaden skulle, framhåller reservanten, inte medföra

en motsvarande hyressänkning.

Ledamoten Turesson erinrar om sin reservation till huvudbetänkandet,

i vilken han motsatt sig det av majoriteten föreslagna lånesystemet.

Reservanten redovisar vissa beräkningar som visar att statens sammanlagda utestående fordringar på de bostadshus som byggs varje år efter 60 år kommer att uppgå till drygt 100 miljarder kr. Reservantens slutsats är att majoritetens förslag till nyti lånesystem inte kan accepteras.

Reservanten framhåller att majoritetens förslag innebär att staten som säkerhet för lån och skuldökning skall disponera inteckningar och ägarhypotek i sådan omfattning, att fastighetsägarens ekonomiska handlingsfrihet blir praktiskt taget obefintlig. Reservanten menar, att detta blir särskilt kännbart för en egnahemsägare, som behöver likvida medel för att modernisera eller renovera sitt hus. Det kommer också att försvåra för andra än kapitalstarka köpare att förvärva egnahemsfastigheter.

Ledamoten Ullsten framhåller att det nu föreliggande förslaget innebär

att det egna kapitalet skall placeras i förmånsläge efter det statliga lånet. Enligt reservanten motverkar detta en strävan att göra småhusmarknaden tillgänglig även för låginkomstgrupperna. Utredningarnas tidigare förslag,

menar reservanten, skulle tjäna en sådan strävan och även göra bostads-

rätterna mer attraktiva för låginkomstgrupperna. Reservanten håller av dessa

skäl fast vid utredningarnas tidigare förslag.

Den föreslagna nivån för bostadsränta och utjämningsfaktor innebär enligt reservanten att statens skuldåtaganden sannolikt blir betydande. Det är därför anmärkningsvärt att utredningarna inte gjort någon beräkning av hur stora dessa åtaganden blir. Reservanten har valt att se förslaget som ett uttryck för vad som i och för sig vore bostadspolitiskt önskvärt och finner att nivån på bostadsränta och utjämningsfaktor måste bedömas i ett vidare ekonomiskt sammanhang.

Reservanten har inte funnit anledning att binda sig för regler beträffande statens krav på säkerhet för de statliga lånen och framhåller att kommitténs

förslag i detta hänseende kan betyda stora svårigheter, när det gäller att utnyttja statligt belånade fastigheter som säkerhet för annan finansiering.

3 Remissyttrandena

3.1¶Huvudbetänkandet

3.1.1 Allmänna synpunkter

Flera remissorgan, däribland några länsstyrelser och kommuner, LO, SACO, LRF. SBEF, Svenska byggnadsarbetareförbundet och Hvresgästernas riksförbund, hävdar att bostadspolitiken måste bli föremål för en

genomgripande och samlad översyn om dagens problem

på bygg- och bostadsmarknaden skall kunna bemästras.

Mot den bakgrunden riktas från en del håll, bl. a. från diskilliga kommuner.

kritik mot resultaten av såväl boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas som bostadsskattekom:mitténs arbete, som inte anses ge de rätta möjligheterna härtill.

Järfälla kommun, t. ex., hävdar att utredningarnas betänkanden präglas av ett starkt forcerat och i väsentliga avseenden ofullbordat arbete, som ofta mera har karaktären av skäligen lösliga inlägg i en bostadspolitisk debatt än klart utformade förslag till åtgärder. SACO anser att det inte kommit

till stånd någon riktig samordning av utredningarnas arbete och förslag och att det fortfarande saknas förslag till lösningar av många brännbara problem på bostadsmarknaden. LRF säger att den splittrade bild, som nu presenterade

utredningar företer, har begränsat möjligheterna att göra en totalbedömning

av förslagens innehåll. Dessutom är frågorna om bostadsmiljö, boendedemokrati och olika former av bostadsstöd inte slutbehandlade.

Länsstyrelsen i Södermanlands län framhåller att en helt ny bostadspolitik framstår som nödvändig och att utredningarnas förslag som bygger på det

hittillsvarande systemet inte bör läggas till grund för den framtida bostadspolitiken. Länsstyrelsen anser att inga av dagens stora bostadspolitiska

problem fått en tillfredsställande lösning i de nu framlagda utredningarna

och ser det som nödvändigt att det kommer till stånd radikala förändringar

i förhållande till nuläget. |

Länsstyrelsen i Värmlands län menar att bedömningen av bostadspolitiken

måste innefatta även andra frågor än bostadsfinansiering, boendemiljö, bo-

endedemokrati. principer rörande bostadsstandard etc. Frågor om insyn och

medbestämmanderätt i markpolitiken, bostadsproduktionen och byggmate-

rielproduktionen bör också inkluderas. Även om en så övergripande be-

dömning inte låter sig göra i eu enskilt betänkande, hade en principdis-

kussion rörande dessa frågor, enligt länsstyrelsens uppfattning, varit naturlig mot bakgrunden av de målformuleringar som utredningarna gör.

Ensamståendes intresseorganisation kritiserar utredningarna för att de, en- Higt organisationens uppfattning, helt har förbigått det bostadsproblem som drabbat storstädernas ensamstående, som ej har vårdnaden om minderåriga

barn. Organisationen förmodar att det är det svåraste bostadsproblemet av

alla i landet.

Alt åtskilliga frågor inte blivit tillräckligt belysta betonas också av bl. a.

statens institut för byggnadsforskning. länsstyrelserna i Kristianstads och Skaraborgs län samt vissa kommuner.

Den bristande samordningen mellan de olika kommittéerna inom det bostadspolitiska fältet påtalas förutom av SACO också av RSV, som haft att yttra sig endast om bostadsskattekommitténs betänkande, länsstyrelserna i Kristianstads, Hallands och Västerbottens län, flera kommuner och Svenska kommunförbundet. Svenska Riksbyggen nämner vid sidan om bocende- och

bostadsfinansieringsutredningarna samt bostadsskattekommittén också ka-

pitalmarknadsutredningen och bygglagutredningen. Bristen på samordning

har enligt Svenska riksbyggens mening fått till resultat att effekten av ut-

redningarnas förslag knappast blir den avsedda.

Många remissinstanser har uttalat uppfattningen att remisstiden har varit alltför kort för att möjliggöra ett så ingående studium av betänkandena som hade varit önskvärt. Länsstyrelserna i Jönköpings, Värmlands och Gär- Ieborgs län har särskilt understrukit den korta tid som kunnat tilldelas kommunerna för deras arbete. Många kommuner har också själva beklagat att

den tid de haft till sitt förfogande har varit alltför kort. Åtskilliga kommuner har helt avstått från att yttra sig med hänvisning härtill.

S4CO, som likaledes påpekat att remisstiden har varit mycket kort och

inte medgett några djupgående analyser av effekterna av utredningarnas

förslag, säger sig inte ännu definitivt ha tagit ställning i bostadspolitiska frågor, utan menar att dess synpunkter får betraktas som inlägg i den bostadspolitiska debatten, SACO anser att inte heller utredningarnas förslag kan betraktas på annat sätt.

Vikten av att bostadspolitiken betraktas som en integrerad

del av samhällspolitiken i stort och av andra enskilda grenar

inom den betonas av åtskilliga remissinstanser.

Den nära samhörigheten mellan bostadspolitiken

och socialpolitiken understryks av bl. a. socialstyrelsen, länsstyrelserna i Skaraborgs, Värmlands och Kopparbergs län, vissa kommuner, landstingsförbundet, LO, TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. och SAR. De betonar i likhet med utredningarna bostadens grundläggande betydelse för minniskornas levnadsvillkor. Socialstyrelsen. länsstyrelserna i Skaraborgs och Värmlands län, TCO, Hyresgästernas riksförhund m.fl hävdar liksom utredningarna att en god boendemiljö bör vara en rättighet för alla människor. Svenska riksbyggen anser att bostadspolitiken är ett av de viktigaste instrumenten för den sociala reformpolitiken.

Länsstyrelsen i Värmlands län menar att bostadspolitiken är ett viktigt instrument för alt utjämna de sociala klyftorna i samhället.

Med utgångspunkt i denna grundsyn diskuterar socialstyrelsen i sitt yttrande boendeproblemen främst utifrån intresset för de grupper som har svårast att göra sina krav på en god boendemiljö gällande, dvs. tåginkomst-

lagarna och de grupper som har speciella bostadsbehov av sociala eller medicinska skäl. Landsuingsförbundet hävdar att en god boendemiljö är en grundförutsättning för ett gott hälsotillstånd i vid mening för medborgarna. LO och Svenska bvyggnadsarbetareförbundet anser att boendet är lika avgörande för människornas sociala situation som arbetsliv och sociala villkor i övrigt. Strävandena till förmån för social utjimning i samhället blir resultatlösa om bostadsförsörjningen är kommersiellt styrd, säger dessa två organisationer.

Att bostadspolitiken måste utformas efter sociala kriterier betonas också av bl. a. konjunkturinstitutet, länsstyrelsen i Malmöhus län, många kommuner, kapitalmarknadsutredningen, fullmäktige i riksbanken och Svenska kommunförbundet.

Bostadspolitikens betydelse från arbetsmarknadssynpunkt framhålls av bl. a. AMS, länsstyrelserna i Jönköpings och Skaraborgs län och några länsarbetsnämnder. AMS påpekar att arbetskraftens geografiska rörlighet är beroende av såväl den allmänna tillgången på bostädersom bostadsmarknadens struktur och villkor. Verket betonar angelägenheten av

att de bostadspolitiska frågorna snarast får en långsiktig lösning. Att så sker

är enligt verkets bedömande av väsentlig betydelse för den fortsatta planeringen av bostadsbyggandet och den därav beroende sysselsättningen i byggnadsverksamheten. Länsstyrelsen i Skaraborgs län hävdar att utvecklingen inom bostadsbyggandet har kommit in i ett sådant skede att det är nöd-

vändigt med omedelbara åtgärder som har snabb genomslapseffekt. Behovet

av snabba åtgärder framhålls också av Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. Även TCO, SBEF, Svenska riksbvugen och HSB berör de sysselsättningspoliuska aspekterna på bostadsbyggandet. TCO stryker under att alla

förändringar av bostadsbyggandets omfattning måste företas planmässigt,

så alt en jämn sysselsättning kan tryggas. Speciella stimulansåtgärder för att upprätthålla en jämn sysselsättning året runt bör sättas in också i fortsättningen. menar TCO.

Sambandet mellan de bostadspolitiska instrumenten och kreditpolitiken tas upp av bl. a. konjunkturinstitutet, kapitalmarknadsutredningen, fullmäktige i riksbanken, LO, Svenska bankföreningen och Svenska bvegnadsarbetareförbundet. Kapitalmarknadsutredningen ifrågasätter vilket ansvar som bör läggas på kreditpolitiken för att de bostadspolitiska målen skall nås. Under efterkrigstiden har dessa mål spelat en dominerande roll för valet av kreditpolitiska åtgärder, vilket haft implikationer för hela kreditmarknadens funktionssätt, menar utredningen. De kreditpolitiska aspekterna kan, enligt kapitalmarknadsutredningens uppfattning, därför inte förbigås när man skall ta ställning till formerna för det stutliga kreditstödet till bostadssektorn.

Allmänna samhällsekonomiska och statsfinansiella

aspekter berörs av bl. a. RRV, konjunkturinstitutet, statens institut för byggnadsforskning, flera länsstyrelser och kommuner, kapitalmarknadsutredningen, fullmäktige i riksbanken, fullmäktige i riksgäldskontoret, LO, Svenska bankföreningen, SBEF, Svenska bvggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyggen, Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för., SABO och NBD. En av många remissinstanser uttalad uppfattning är att utredningarna har ägnat alltför liten uppmirksamhet åt dessa frågor. Sådana synpunkter anförs framför allt i anslutning till diskussionen om formerna för finansiering av bostadsbyggandet och för statens engagemang i denna.

Med hänsyn till bostadspolitikens centrala roll för många aktiviteter i samhället framhåller Landstingsförbundet behovet av ensam ordnad regional planering, i vilken bostadspolitiken utformas i ett växelspel med övrig planering och verksamhet på riks- och länsnivå. Syftet med en

sådan sägs vara att säkerställa en helhetssyn på frågor om befolkningens

storlek och sammansättning, utbud och efterfrågan på arbetskraft, boendestruktur och miljö, produktionstillväxt och kommunikationer. Förbundet

framhåller att landstingens verksamhet i hög grad är en funktion av utvecklingen inom samhället i övrigt. Länsstyrelsen i Västernorrlands län ser

en förstärkt regionalpolitik som en möjlighet att åstadkomma en bättre sys-

selsättningsbalans mellan olika regioner i landet, vilket skulle kunna minska

behovet av omflyttningar och därigenom leda till att det befintliga bostadsbeståndet och olika former av service utnyttjades bättre. En annan effekt skulle bli att trycket i inflyttningsregionerna minskade, vilket borde ge större möjligheter att skapa goda boendemiljöer i dessa.

3.1.2 Nuvarande bostadsförhållanden

Flertalet remissinstanser har lämnat utan erinran den beskrivning som utredningarna har gjort av resultaten av efterkrigstidens bostadspolitik. Ndgra länsstyrelser och kommuner, LO, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyggen och HSB understryker det positiva ; den utveckling som skett. Utrymmesstandarden har höjts. Det gamla och dåligt utrustade bostadsbeståndet har rivits eller moderniserats. Genom ett stort nybyggande har bostadsbristen nästan helt kunnat avvecklas.

Många instämmer också i utredningarnas karakteristik av dagens situation på bostadsmarknaden, av de kvarstående bristerna och av de delvis nya problem som uppträtt. Det anses också utomordentligt

angeläget att åtgärder vidtas så att den sociala bostadspolitiken kan fullföljas.

Hyresgästernas riksförbund hävdar att bostadsbyggandet i dag är i hög grad marknadsanpassat. Liknande synpunkter anförs av LO, Svenska bvggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyggen och HSB, vilka anser att de senaste årens utveckling i accelererande takt har gått mot ökande ojämlikhet i boendet.

Minskningen i bostadsbyggandet är oroande mot bakgrunden av de stora brister som fortfarande finns i bostadsbeståndet och av att många hushåll fortfarande har en låg utrymmesstandard framhåller bl. a. länsstyrelsen i Stockholms län, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen och HSB. Både Svenska riksbyggen och HSB stryker under de stora svårigheter som minskningen har skapat också för alla sysselsatta inom byggnadsbranschen och byggmaterialindustrin. Den anses vidare ha lett till en ekonomisk värdeförstöring inom produktions- och förvaltningssektorn.

Länsstyrelsen i Örebro län menar däremot att minskningen är helt naturlig vid en tidpunkt då det primära bostadsbehovet har fyllts.

De besvärliga problem som minskningen i bostadsbyggandet förorsakat byggarbetskraften påtalas också av bl. a. länsarbetsnämnden i Jönköpings län och flera kommuner. Mot bakgrunden härav understryker dessa remissinstanser behovet av långsiktig planering inom all bostadsproduktion.

Det förhållandet att minskningen uteslutande har gällt flerfamiljshusbyggandet under det att småhusproduktionen har fortsalt all Öka har föranlett synpunkter från många remissinstanser.

SAR tar i detta sammanhang upp en terminologisk fråga. Förbundet framhåller vikten av att korrekta beteckningar användes så att inte husform. upplåtelseform och bebyggelsetäthet blandas och ställs i motsatsförhållande till varandra.

Statens institut för byggnadsforskning, länsbostadsnämnden i Kalmar län,

länsstyrelserna i Uppsala, Kalmar och Älvsborgs län, flera kommuner, Sveriges villaägareförbund och Sveriges trähusfabrikers riksförbund m.fl. finner för-

skjutningen i produktionsinriktningen vara helt naturlig bland annat med hänsyn till hushållens preferenser. Statens institut för bvggnadsforskning ser demografiska faktorer, en minskad inflyttning till tätorterna och en ökning i avNyttningen från landet samt der höga arbetslösheten bland ungdom som mer sannolika förklaringar till att efterfrågan på lägenheter i flerfamiljshus har gått tillbaka. Att produktionen av småhus har ökat tillskriver institutet en uppdämd efterfrågan som fått möjligheter att tillgodoses, när anspråken på produktionskapacitet från flerfamiljshusbyggandet har minskat.

Länsarbetsnhämnden i Jönköpings län, länsstyrelsen i Hallands län, Stockholms och Halmstads m. fl. kommuner, Hyresgästernas riksförbund och HSB menar att förskjutningen mot småhus är oroande. HSB karakteriserar ut-

vecklingen som en privatisering av byggandet. Länsarbetshämnden i Jön-

köpings län påpekar att länet befinner sig i ett expansivt skede med stor

efterfrågan på arbetskraft, som inte kan tillgodoses inom det egna länets

gränser. För inflyttande arbetskraft behövs tillgång till hyreslägenheter, eftersom det är den boendeform som i första hand efterfrågas.

Svenska riksbyggen ger uttryck för uppfattningen att småhusboendet för en stor del av bostadskonsumenterna är mer attraktivt än fMerfamiljshusboendet. Sett i ett samlat perspektiv är det dock, säger Svenska riksbyggen,

nära nog omöjligt att kunna upprätthålla en ullfredsställande kommersiell. social och kulturell service utan en sådan förtätning av bebyggelsen som innebär att en del av befolkningen bor i flerfamiljshus. Mot den bakgrunden är det särskilt angeläget att stödja flerfamiljshusboendet, så att det kan erbjuda en attraktiv boendemiljö och konkurrenskraftiga boendekvaliteter. Liknande synpunkter framförs av Olofströms, Göteborgs och Hallstahammars m. Hl kommuner. Också Hyresgästernas riksförbund framhåller risken för att möjligheterna att tillgodose kraven på en förbättrad boendeservice äventyras, om bostadsbyggandet alltmer inriktas på småhus.

Ökningen av det inte statligt belånade småhus-

byggandet har kommenterats av bl. a. statens institut för byggnadsforskning. länsstyrelserna i Uppsala. Södermanlands och Jönköpings län samt Jön-

köpings kommun.

Länsstyrelserna i Uppsala och Jönköpings län samt Jönköpings kommun delar utredningarnas uppfattning att ökningen är oroande och bör förunleda vaksamhet på grund av de tendenser till spekulation som byggandet utan statliga lån är förenat med.

Länsstyrelsen i Södermanlands län anser däremot att utredningarnas ut-

talande ger uttryck lör en övertro på de möjligheter till pris- och kvalitetsbevakning som är förknippade med den statliga långivningen. Liänsbostadsnämnderna anses inte ha erforderliga resurser för att sköta en sådan bevakning. Länsstyrelsen menar att, om en ökad kontroll skall genomföras, den bör handhas av kommunerna. Statens institut för beggnadsforskning understryker att den ökning som utredningarna här pekar på inte är trendmässig utan kan återföras på sysselsättningspolitiska beslut. Skillnaderna mellan hustyperna i utveckling med avseende på lägenhetsstorlek och i fråga om upplåtelseform är frågor som tagits upp av många remissinstanser. De flesta menar i likhet med utredningarna att dessa förhåHanden är mycket oroande, sedda mot bakgrunden av önskan att främja en allsidig boendeoch hushållsstruktur, och att utvecklingen därför måste brytas. Denna uppfattning redovisas av bl.a. socialstvrelsen, bostadsstyrelsen, många länsbostadsnämnder, länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs, Kalmar, Gotlands, Kristianstads, Malmöhus, Hallands, Skaraborgs, Värmlands, Örebro, Kopparbergs och Västerbottens län, många kommuner, LO, Svenska bygg-

nadsarbetareförbundet. Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, HSB och S4BO. Många ullskriver utvecklingen de olikheter i skattevillkor

som råder mellan upplåtelseformerna. Bland dem återfinns hostadsstyrelsen. länsbostadshämnden i Jönköpings län, länsstyrelserna i Jönköpings. Hallands, Skaraborgs och Kopparbergs län, flera kommuner, LO. Sven- Ska byggnadsarhetareförburdet, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyg-

gen, HSB och SABO.

Länsstyrelsen i Hallands län och Halmstads kommun omtalar att det numera, bl. a. i Halmstad, inte produceras några småhus med hyres- eller bostadsrätt och att nästan all nyproduktion av bostäder utgörs av egna hem. Anledningen härtill är enligt länsstyrelsens och kommunens mening skattesystemets gynnsamma verkningar för äganderätten.

LO och Svenska bygenadsarbetareförbundet menar att kommersialiseringen och tendenserna till ett socialt skiktat boende till övervägande del beror

på prisförhållandena på bostadsmarknaden — främst den bristande utgifts-

neutraliteten mellan olika upplåtelseformer. Detta anses vara orsaken till att boendeformen småhus i nyproduktionen endast förekommer med en upplåtelseform, nämligen äganderätt. Bland annat av denna anledning har fördelningen av olika lägenhetsstorlekar som byggs i småhus resp. ferfamiljshus drastiskt förändrats de senaste åren, säger dessa två organisationer. Huvudproblemet för den sociala bostadspolitiken sägs därför vara att på bästa sätt åstadkomma utgiftsneutralitet mellan olika upplåtelseformer.

Svenska riksbyggen, HSB och SABO framhåller att beskattningsreglerna

också får konkurrensbegränsande effekter genom att allmännyttiga och koo-

perativa företag inte får möjligheter att bygga och förvalta småhus. Svenska riksbyggen understryker också de svårigheter som genom den ändrade produktionsinriktningen uppstått för de allmännyttiga och kooperativa före-

tagen.

RSV menar däremot att uppfattningen att valet av boendeform är beroende av skattereglernas nuvarande utformning i allt väsentligt är obekräftad. Lik-

nande synpunkter anförs av bl.a. länsstyrelsen i Gotlands län och LRF.

Näringslivets skattedelegation säger sig inte ha kunnat finna att det finns något underlag för att bedöma huruvida beskattningen har en snedvridande effekt på boendeekonomin.

Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Kalmar län bedömer aut hushållens stigande inkomster snarare än skattefavörer styr efterfrågan. De anser trots detta att det finns skäl för åtgärder som ger dem som bor med hyres- etler bostadsrätt kompensation för de förmåner som gäldränteavdraget medför för egnahemsägare.

Länsstyrelsen i Älvsborgs län hävdar att gällande skatteregler endast delvis

är anledningen till att småhusen väljs som boendeform. Önskan att bo med

markkontakt och den för den enskilda människan fattbara närmiljön är andra orsaker.

Statens institut för byggnadsforskning anser att boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas teori om att den krisartade utvecklingen på bostadsmarknaden skulle betingas av skattesystemets utformning inte förtjänar

tilltro. Institutet menar att utredningarna inte ullräckligt grundligt har pe-

netrerat det statistiska underlaget och pekar på det förhållandet att det skett

en viss ökning under senare år också av andelen småhus bestående av tre

rum och kök. .

Svårigheterna att få avsättning för nya lägenheter i flerfamiljshus har noterats av bl. a. statskontoret, RRV, länsstvrelserna i Uppsala. Jönköpings och Kalmar län, åtskilliga kommuner, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, HSB och SABO.

Länsstyrelsen i Uppsala län m. fl. anser i likhet med utredningarna att avsättningssvårigheterna inte får uppfattas som ett tecken på att bostadsbe-

hoven har tillgodosetts. Förhållandet anses mera bero på den ökade emi-

grationen under senare år än på en stagnation i hushållsintensiteten eller på betalningströtthet. Ndera kommuner och Hyresgästernas riksförbund menar att svårigheterna beror på att hyrorna är för höga.

RRV finner det angeläget att mot bakgrunden av avsättningssvårigheterna särskilt uppmärksamma riskerna för inadekvata beslut i fråga om utbyggnad

av nya bostadsområden. De torde enligt verkets mening kunna motverkas

av att statliga myndigheter med bostadspolitiska uppgifter ägnar skärpt uppmärksamhet åt frågor som belyser sambandet mellan bostädernas pris och kvalitet och konsumenternas bostadsefterfrågan. I detta sammanhang beklagar verket att utredningarna inte bättre utnyttjat resultatet av sin egen undersökning om bostadsmiljö.

Statskontoret föreslår att man undersöker förutsättningarna för och ef-

fekterna av ett stöd i form av lån eller tidsbegränsade bidrag till husägarna i områden i perifera lägen med stor andel outhyrda lägenheter. Ett sådant stöd kunde kopplas med bestämmelser om en hyressänkning. Verket anser att ett sådant stöd skulle kunna höja bostadsområdenas attraktivitet och därigenom leda till en inflyttning som inte skulle ge segregerande effekter.

Den beskrivning som utredningarna har gett av bostadsbeståndets struktur och av de små möjligheter som det medger att bereda

bostäder åt hushåll av olika storlek inom ett och samma bostadsområde

har rönt instämmande från praktiskt taget alla remissinstanser, som berört

frågan. Det råder också en utbredd enighet i uppfattningen att det är en viktig bostadspolitisk uppgift att förbättra dessa möjligheter. De senaste årens bostadsproduktion anses dock ha motverkat en sådan strävan.

Flera kommuner, däribland Stockholm och Malmö, belyser med statistiska data sin egen situation. I allt väsentligt bekräftas härigenom den beskrivning som utredningarna har lämnat.

SAR framhåller att problemet med den olikartade kligenhetssammansätt-

ningen i bostadsområdena är en konsekvens av en kontinuerlig ökning av

bostadsstandarden tillsammans med att inga åtgärder har vidtagits för att

förändra sammansättningen i det befintliga bostadsbeståndet.

Stockholms kommun och SBEF, som instämmer i utredningarnas uppfattning att planeringen bör inriktas på en lägenhetsfördelning som möjliggör för hushåll av olika storlek att flytta till ett bostadsområde, framhåller emel-

lertid att steget härifrån och till att uppnå en allsidighet med avseende på andra faktorer såsom hushållsinkomst. soctalgruppstillhörighet och åldersstruktur iär långt.

Enligt bl. a. hostadsstyrelsens och flera kommuners uppfattning kan en allsidighet med avseende på samtliga dessa faktorer främjas genom att det i ett och samma bostadsområde inryms lägenheter av varierande storlekar i olika hustyper och med olika upplåtelseform. Göteborgs kommun m. tl. understryker att det därutöver krävs en väl utbyggd service.

RRV betonar vikten av att frågor som gäller de nya bostadsområdenas utbyggnadstakt och storlek samt områdenas sammansättningar med avseende på hustyper, läigenhetsfördelning, teknisk standard i bostäder och bostädernas yttre miljö beaktas i framtiden om målet om en allsidig hus-

hållsstruktur skall kunna förverkligas.

Utredningarnas betonande av den kommunala planeringens betydelse när det gäller att förbättra ligenhetsstrukturen i bostadsområdena har understrukits av bl. a. bostadsstyrelsen, vissa länsbostadsnämnder,

länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs, Kalmar, Kristianstads, Malmöhus,

Örebro och Västerbottens län, många kommuner, däribland Stockholm, Göteborg och Malmö sama flera andra inom storstadsregionerna, Svenska kommunförbundet, Landstingsförbundet, TCO och SAR.

SAR aktualiserar i detta sammanhang den konflikt som i planeringssam-

manhang råder mellan en strävan att förändra det befintliga beståndet mot

ökad allsidighet i fråga om lägenhetstyper och en strävan att genom nyproduktion möjliggöra en höjning av utrymmesstandarden, Förbundet rekommenderar att konflikten löses genom att nybyggnadsområdenas storlek begränsas och att alla möjligheter ull kontakt med äldre bebyggelse tillvaratas. Också de möjligheter till förtätning av äldre områden som kan finnas bör beaktas.

Länsstyrelsen i Malmöhus län m. fl. pekar på de begränsade möjligheter som en enskild kommun i ett större bostadsförsörjningsområde har, när det gäller att styra utvecklingen inom det egna området.

Länsstyrelsen i Kristianstads län ifrågasätter om kommunerna 1 dag disponerar de rätta styrmöjligheterna när det gäller lägenhetssammansättningen. Frågan om kommunernas påverkansmöjligheter tas upp också av länsstyrelsen i Stockholms län och av några kommuner. Länsstyrelsen i Stockholms län ser det som väsentligt att kommunerna ges tillräckliga medel alt effektivt påverka lägenheternas storleksfördelning vad gäller såväl nyproduktion som modernisering.

LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet antyder, med hänvisning till bygglagutredningens arbete, att speciella lagstiftningsåtgärder kan bli nöd-

vändiga för att bryta kategoriseringen i boendet.

Landstingsförbundet, som delar utredningarnas uppfattning att bostadsplaneringen i framtiden bör ta sikte på att blanda olika lägenhetstyper inom

ett och samma bostadsområde, framhåller i sammanhanget betydelsen av att samhällets vårdinsatser så långt som möjligt görs i anknytning ull individens normala miljö. Åldringar, handikappade, utvecklingsstörda och andra vårdbehövande kategorier bör sålunda beredas möjligheter att stanna kvar i sin vanliga omgivning genom förändringar och förbittringar i bostädernas utrustning. säger förbundet.

Vid sidan om lägenhetsbeständets sammansättning skapar också den

rådande hyressplittringen svårigheter när det gäller att främja en större allsidighet i boendestrukturen framhåller TCO och Hyresgästernas riksförbund m. fl. Stora olikheter i pris för från konsumentsynpunkt likvärdiga lägenheter sägs motverka omflyttningar.

Bostadsförmedlingarnas möjligheter att verka för en omflyttning som ökar allsidigheten tas upp av socialstyrelsen, som framför allt betonar de möjligheter som förmedlingarna har att stimulera ekonomiskt svaga familjer att flytta till större och bättre bostäder. Med en målsättning som privilegierar de svaga grupperna skulle en aktivt verkande bostadsförmedling kunna medverka till en utjämning av bostadsstandarden mellan hushåll,

säger socialstyrelsen. SBEF har en i förhållande till socialstyrelsen i viss mån avvikande upp-

fattning om den roll som bostadsförmedlingarna kan och bör spela. Organisationen anser att förmedlingarna visserligen kan erbjuda en överblick över marknadsläget men inte på samma sätt som förvaltaren ”sälja” en lägenhet till viss spekulant genom att erbjuda anpassning av lägenheten efter kundens speciella önskemål. Enligt organisationens uppfattning har bostadsförmedlingarnas agerande fått konsumenterna att tro att de saknar inflytande på marknaden. SBEF anser att obligatorisk bostadsförmedling som villkor för statliga lån därför bör avvecklas.

3.1.3 Mål för en framtida bostadspolitik

De av utredningarna angivna målen för bostadspolitiken har kommenterats av ett stort antal remissinstanser. Flertalet delar de ambitioner som kommer till uttryck i målformuleringarna, men några anför kritiska

synpunkter och kommentarer.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län och några kommuner, som ansluter sig till de angivna målen, anser dock att de i vissa avseenden är så allmänt formulcerade att de ger föga ledning för den praktiska utformningen av bostadspolitiken. Svenska kommunförbundet. som har samma uppfattning, konstaterar att utredningarna inte har anvisat medel och metoder för att uppnå målen. Även statens institut för byggnadsforskning påtalar att målav-

snittet är allmänt hållet.

SBEF menar att utredningarna på flertalet punkter har behandfat mål-

sättningsfrågorna alltför ytligt för att ge belysning av de resursbehov och

fördelningspolitiska överväganden som naturligt hänger samman med ett realiserande av uttalade bostadspolitiska mål. Därför ger utredningarnas betänkande ingen klar lösning vad giller hörnstenarna i en ny bostadspolitik, säger SBEF.

NBD håller för troligt att utredningarnas målsättning kan behöva modificras, eftersom en ensidig ullämpning leder till konflikter med andra krav.

Målsättningen är inte heller, enligt NBD:s uppfattning, helt ovedersäglig. Också statens institut för bvggnadsforskning aktualiserar vissa konflikter mellan de skilda delmål som utredningarna har ställt upp.

Konjunkturinstitutet, som ansluter sig till uppfattningen att bostadspolitiken måste styras av sociala mål, hävdar att även övriga samhällsekonomiska mål av betydelse för bostadspolitiken måste beaktas om cen tillfredsställande lösning av bostadsfrågan skall kunna åstadkommas.

SACO, LRF, SBEF, Sveriges villaägareförbund och Hyresgästernas rikstörbund m. fl. framhåller vikten av att bostadspolitiken utformas med sikte på att möjliggöra en valfrihet för konsumenten mellan olika boendeformer. SACO m. fl. understryker det positiva i att utredningarna har framhållit

denna förutsättning.

Principen att bostadspolitiken uteslutande skall tjäna syftet att tillgodose ett grundläggande socialt behov samt att bostäder primärt inte skall vara objekt för vinstskapande kapitalplacering har mottagits positivt av de remissinstanser, som kommenterat den. Länsstyrelsen i Värmlands län anser aut möjligheterna till penningplaceringar i fastigheter i rent vinstsyfte som en konsekvens härav bör begränsas. Det förutsätter bland mycket annat beskattningsförändringar och kan leda till ett ökat allmännyttigt bostadsägande, säger länsstyrelsen. I detta sammanhang understryker länsstyrelsen att dess principiella inställning inte är riktad mot den stora gruppen av egnahemsägare för vilka den egna bostaden är avsedd för varaktig användning.

Också uttalandet att det av 1966 och 1967 års riksdagar fastlagda bostadspolitiska målet står fast i sina huvuddrag har rönt instämmande från alla de remissinstanser, som uttalat

en uppfattning i frågan.

Den helhetssyn på bostadsfrågan som utredningarna har anlagt genom att hävda att de förändrade anspråken inte bara är en fråga om lägenheternas storlek och utrustning utan också om omgivningen och bostadsområdenas sätt att fungera delas av alla remissorgan, som berört

den. Socialstyrelsen, statskontoret, RRV, bostadsstyrelsen, flera länsbostads-

nämnder, länsstyrelser och många kommuner, Svenska kommunförbundet, Landstingsförbundet, LO, TCO, SBEF, Svenska byggnadsarhetareförbundet, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, SAR m.fl. har starkt understrukit vikten av att bostadspolitiken utformas med en sådan helhetssyn

som utgångspunkt.

Bostadsstyrelsen påpekar att denna helhetssyn inte kommer ull uttryck, när utredningarna går vidare och formulerar konkreta mål. Utredningarna begränsar sig därvid till den enskilda lägenheten. Bostadsstyrelsen anser att lägenheterna har en relativt hög standard i jämförelse med bostadsmiljön och att målen för den enskilda bostaden därför måste kompletteras med konkreta mål för bostadsmiljöns kvalitet. Liknande synpunkter har länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Blekinge län.

Även SAR menaratt utredningarna i alltför hög grad koncentrerat intresset

på själva bostaden, Organisationen ger uttryck för uppfattningen att ett bo-

stadsbyggande som enbart tar hänsyn till de boendes materiella standardkrav och inte tillgodoser behov av att kunna skapa sociala kontakter, de enskildas behov av positiva upplevelser och stimulans för sin utveckling är ett uttryck för en nedvärdering av människan. Omsorgen om människan och människans behov av olika art måste sättas som ett överordnat mål för bostadspolitiken, inte minst vad gäller utformningen av den fysiska miljön. SAR gör denna deklaration mot bakgrunden av bl. a. det förhållandet att många människor, barn och hemarbetande, åldringar, förtids- och sjukpensionärer, är hänvisade till aut tillbringa praktiskt taget hela sin tid i bostaden och dess närhet.

Flera kommuner framhåller att de uppställda bostadspolitiska målen ställer

stora krav på kommunerna vid genomförandet och att en väl utvecklad planering är en förutsättning för ett lyckat resultat. Den osikerhet som

rått på bostadsmarknaden under senare år har inte gagnat en långsiktig

planering av bostadsförsörjningen framhåller bl. a. Skara, Skövde och Falköpings kommuner.

Också Svenska kommunförbundet betonar den roll som kommunerna måste spela när det gäller att förverkliga de bostadspolitiska målen. Förbundet understryker att politiska beslut på kommunal nivå måste ligga till grund för bostadsbyggandets inriktning, detta beroende på dels kommunernas ansvar för bostadsplaneringen, dels deras självklara intresse att ge kommuninvånarna möjlighet att erhålla lämpligt belägna och kvalitetsmässigt goda

bostäder. Besluten bör enligt förbundets mening utmynna i en kommu-

nalpolitisk målsättning för bostadsbyggandet, vilken är resultatet av en bedömning av vilka standard- och utrymmeskrav som bör ställas på en fullvärdig bostad liksom på de servicefunktioner som bör tillgodoses inom ett bostadsområde. I denna bedömning måste hänsyn tas också till miljö-, fritidsoch kommunikationsfrågor och till de ekonomiska aspekterna.

Länsstyrelsen i Södermanlands län anser att tillkomsten av de större kommunerna i hög grad har ändrat förutsättningarna för utformningen av en lämplig bostadspolitik och menar att det framstår som angeläget att uppgifter på det bostadspolitiska området i största möjliga utsträckning delegeras till kommunerna.

Målet förbostadsutrym me har mottagits positivt av praktiskt taget alla remissorgan som kommenterat dot. LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet anser i likhet med utredningarna att målet är högt ställt men menar att det trots detta bör kunna vara ett riktmärke för nyproduktionen och för omvandlingen av det befintliga bostadsbeståndet. Också bostadsstvrelsen och länsstyrelsen i Skaraborgs län m. fl. betraktar målet som en anvisning om hur bostadsproduktionen bör inriktas. Bostadsstyrelsen menar vidare att det bör vara ett underlag också för utformningen av bostadsstödet till olika hushållsgrupper. Denna uppfattning har även LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet.

SACO delar utredningarnas uppfattning beträffande bostadsutbudets inriktning på längre sikt men säger sig vara skeptisk till möjligheterna att nå målet inom överskådlig tid.

SBEF uttalar likaledes sin principiella anslutning till urymmesmålet men noterar att ett förverkligande härav kommer att kräva betydande insatser. Föreningen ifrågasätter därför om inte ett så högt ställt mål måste bli föremål för en mera nyanserad och fördjupad bedömning. Därvid bör beaktas även andra faktorer som påverkar hushållens efterfrågan på bostadsutrymme. 1. ex. barnens ålder och alternativa lösningar av boendet, såsom kombinationen av permanentbostad och fritidsbostad, menar föreningen.

Frågan om möjligheterna att förse alla bostäder med modern utrustning har betraktats uteslutande som en fråga om resurser. Beträffande målet att alla bostäder skall ha modern standard har ingen avvikande mening uttalats.

Angelägenheten av att främja en allsidig boendestruktur ide olika bostadsområdena har understrukits av bl.a. socialstvrelsen, bostadsstyrelsen, majoriteten av länsstvrelserna, många kommuner. Landstingsförbun-

det, LO. TCO. SACO, Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgästernas

riksförbund, Svenska riksbyggen och SABO. Landstingsförbundet betraktar en allsidig hushålls- och boendestruktur som en viktig kvalitet i boendemiljön. Förbundet ser den också som väsentlig för möjligheterna att svara för sin del av samhällets service.

Länsstyrelsen i Uppsala län säger sig ha förståelse för utredningarnas önskan att motverka en segregation av människor men anser att frågan om blandning

av olika kategorier av människor bör behandlas varsamt. Länsstyrelsen re-

kommenderar att attitydundersökningar företas beträffande bostadskonsumenternas önskemål.

Statens institut för byggnadstorskning ifrågasätter möjligheterna att förverkliga mälet om cn allsidig boendestruktur med bostadspolitiska medel. In- -stitutet nämner forskningsresultat som pekar på att spänningen mellan olika sociala och etniska grupper har stor betydelse för den skiktning som uppstår och synes mena att det sannolikt är omöjligt att undvika en social skiktning i bostadsområdena så länge väsentliga sociala olikheter kvarstår i samhället.

RRV, länsstvrelsen i Stockholms län och Svenska kommunförbundet påpekar att utredningarna inte närmare har definierat vad de menar med en allsidig hushålls- och boendestruktur. Svenska kommunförbundet och några

kommuner framhåller att det är viktigt för den kommunala planeringen att

innebörden av begreppet klarläggs.

Utredningarnas uppfattning att var och en skall få möjlighet till ett verkligt

inflytande över lägenheten och de förhållanden i

omgivningen som närmast berör honom, delas av praktiskt taget alla ro-

missorgan, som ultalat sig i frågan. De kommentarer och kriviska synpunkter

som framförs på denna punkt gäller främst de former i vilka ett inflytande skall komma till uttryck.

Socialstyrelsen. bostadsstyrelsen, nägra kommuner, däribland Srockholm, utredningen om den kommunala demokratin och SAR. som delar utredningarnas allmänt positiva inställning till ett ökat konsumentinflytande, aktualiserar de konflikter som kan uppkomma mellan olika berörda intressen, framför allt i samband med saneringsåtgärder. Erfarenheterna visar, säger SAR, att

förslag om att förändra lägenhetssammansättningen ofta väcker kraftig op-

position, då de som regel medför att få av de ursprungliga hyresgästerna

har möjlighet att bo kvar. Förbundet anser det nödvändigt att utredningarna

analyserar denna konflikt i sitt fortsatta arbete. Socialstyrelsen och bostadsstvrelsen anför liknande synpunkter.

Också utredningarnas bestämning av målet för prisnivån för bostäder och begreppet rimligt pris har fått i huvudsak positiva kommentarer. Bostadsstyrelsen och länsstyrelsen i Skaraborgs län vill betrakta

bestämningen som ett principuttalande och anser sig kunna ansluta sig till det.

Bostadsstyrelsen framhåller emellertid att ett uttalande av den art som utredningarna här har gjort endast i grova drag kanange riktlinjerna för utformning-

en av samhällets bostadspolitiska stöd i fråga om storleken av och avvägningen

mellan generellt prissänkande åtgärder och stöd till olika hushållsgrupper.

Vissa remissinstanser, däribland konjunkturinstitutet, några länsstyrelser och kommuner, kapitalmarknadsutredningen och Svenska kommunförbundet anför kritik mot att bestämningen är alltför oprecis.

Kapitalmarknadsutredningen, som uttrycker uppfattningen att innebörden

av förslaget att fastställa ett socialt godtagbart pris i hela bostadsbeståndet

är oklar, anser att det borde ha undersökts om de uppställda normerna

för de socialt rimliga boendekostnaderna verkligen kan väntas leda till att

de boende anpassar sitt bostadsval till den utrymmesstandard som samtidigt preciserats. Om så inte är fallet skulle boendekostnaderna kunna sänkas ytterligare med hjälp av subventioner tills ett rimligt antal familjer lockats att flytta in i bostäder med den angivna standarden. Den hyresnivå som därvid uppkommer skulle kunna fastställas som socialt godtagbar. Utredningarna borde, enligt kapitalmarknadsutredningens uppfattning, närmare ha belyst dessa frågor.

8 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

NBD anser att den målsättning beträffande eu rimligt pris, som utredningarna förordar, är tveksam från fördelningspolitisk synpunkt och resursanvändningssynpunkt. Delegationen menar att det i längden knappast kan vara försvarligt att kraven på utrymme och standard i nyproduktionen ställs

så höga, att flertalet boende inte kan betala sådana bostäder utan generell

subvention. Om bostäderna ständigt subventioneras riskerar resursanvändningen inom bostadssektorn att bli alltmer oberoende av egentliga konsumentvärderingar och nödvändiga hänsyn till andra samhällsekonomiska behov, hävdar delegationen.

3.1.4 Det framtida bostadsbeståndet

RRV, Stockholms och Göteborgs kommuner, SBEF och NBD m. fl. har riktat kritik mot utredningarnas sätt att begränsa behandlingen av

frågan om det framtida bostadsbeståndet till att enbart gälla förändringar av det befintliga beståndet.

RR|', som delar utredningarnas uppfattning att frågan om att åstadkomma en allsidighet i hushålls- och boendestrukturen är betydelsefull, menar att

denna allsidighet torde kunna åstadkommas främst genom sanering av det

befintliga bostadsbeståndet. Mot den bakgrunden efterlyser verket en bedömning av nyproduktionens och moderniseringens omfattning på längre sikt. Verket anmärker på den prioritering av sina arbetsuppgifter, som utredningarna har gjort. och påpekar att det varit en av utredningarnas huvuduppgifter att göra cn bedömning av bostadsbyggandets omfattning och inriktning under tiden fram till mitten av 1980-talet. Liknande synpunkter framförs av länsstyrelsen i Kristianstads län.

Länsstyrelsen i Västmanlands län anser att utredningarna borde ha behand-

lat frågan om bostadsproduktionens framtida inriktning med avseende på hustyper. Länsstyrelsen i Älvsborgs län finner det svårt att slutgiltigt ta ställning till hur bostadspolitikens mål i stort skall uppnås utan att denna fråga har belysts.

NBD menar alt utredningarna vid sidan om kraven på förändringar av kigenheternas storleksfördelning borde ha analyserat exempelvis den regionala befolkningsfördelningen, flyttningsrörelsernas betydelse, avvägningen mellan sanering och nyproduktion samt mellan nyexploatering och kompletteringsbebyggelse. Dessa synpunkter framförs också av Stockholms kom-

mun. $4CO och SBEF.

SACO ceherlyser även en analys av de samhällsekonomiska konsekvenserna av ett framtida bostadsbyggande på olika nivåer. Organisationen anser också att utredningarna borde ha analyserat vad nominella ökningar av hushållens inkomster kommer att innebära för bostadsefterfrågan. SACO menar

att avsnittet om det framtida bostadsbeståndet är så ofullständigt att ytterligare utredning torde vara nödvändig. a

Utredningarnas tidigare bedömning av den sannolika bostadsbyggnadsvolymen under de närmaste åren har föranlett bl. a. länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Värmlands och Gävleborgs län, några kommuner Samt Hyresgästernas riksförbund att betona att ett fortsatt högt bostadsbyggande är angeläget för att undanröja kvarstående brister

i fråga om lägenheternas modernitet och för att höja hushållens utrym-

messtandard. Länsstyrelsen i Stockholms län ifrågasätter dock planeringstalet 80 000 nybyggda lägenheter om året med hänsyn till att det bygger på en uppskattning av befolkningsutvecklingen som numera är inaktuell. Länsstyrelsen i Gävleborgs län hävdar att erfarenheterna från det egna länet tyder på alt nyproduktionen kommer att bli lägre än vad som framgår av

utredningarnas bedömning. TCO anför även sysselsättningsskäl för ett fort-

salt högt bostadsbyggande. Byggandet bör under 70-talet ligga på en nivå

av 70 000-80 000 lägenheter per år, anser TCO.

Inaktualiteten i utredningarnas tidigare befolkningsuppgifter berörs också av SCB. Verket meddelar, att det inom kort kommer att publicera en ny riksprognos, som utgår från förhållandena ett år senare än den prognos som

utredningarna har haft tillgång till. Effekterna av de ändrade antaganden

som gjorts bl. a. beträffande immigrationen blir att totalfolk mängden såväl år 1975 som åren 1980 och 1985 kommer att ligga mellan de båda tal som utredningarna har redovisat. I likhet med utredningarna finner verket att befolkningsökningarna blir koncentrerade till åldrarna 30-39 år samt till högre åldrar. Verket understryker att åldersgruppen över 75 år, där behovet av specialbostäder torde vara stort, kan väntas öka kraftigt.

SCB ger också vissa synpunkter på utredningarnas beräkningar av antalet

sammanboende par år 1970. som bildar utgångspunkten för deras prognos. Enligt verket torde antalet ha varit ca 100 000 högre än vad utredningarnas beräkningar visar. Också antalet personer utan eget hushåll blir påverkat härav.

När det gäller den inrikes omflyttningen har SCB inga erinringar mot utredningarnas bedömning såsom den redovisades i det föregående betänkandet. .

Konjunkturinstituter finner det vara realistiskt att utredningarna något har

nedreviderat siffran för de närmaste årens bostadsproduktion i jämförelse med tidigare beräkning. Insututet betonar den osäkerhet, som med nödvändighet måste vidlåda bedömningar om hushållsbildningen och nettoimmigrationens omfattning.

Utredningarna har med tre exempel belyst de växande utrym-

mesanspråkens konsekvenser för bostadsbeståndets

struktur. Enligt utredningarnas bedömning ter sig inget av dessa al-

ternativ omöjligt att realisera till mitten av 1980-talet.

Stockholms kommun har beräknat att utredningarnas tre exempel leder till krav på ett årligt nybyggnadstillskott i hela landet av resp. 40 000, 50 000

och 73 000 lägenheter. Ca 6 000, 16 000 resp. 40 000 lägenheter blir årligen

obsoleta på grund av att de är för små. Av dem saknar en del modern utrustningsstandard och tillhör därför den grupp om 48 000 lägenheter per år, som enligt utredningarnas bedömning behöver saneras. Eftersom det under åren 1971-1973 redan färdigställts ca 310 000 lägenheter, håller kommunen för troligt att det årliga bostadsbyggandet måste fortsätta att minska under resten av perioden fram till år 1985.

Länsbostadsnämnden i Stockholms län anser att det i ett kortare perspektiv finns anledning att prioritera flerpersonshushållens behov av ökat utrymme

framför enpersonshushållens behov av minst två rum och kök men in-

stämmer i utredningarnas uppfattning att i ett längre perspektiv inget av de tre exemplen kan anses orimligt.

Göteborgs kommun omtalar att man som planeringsnorm i kommunen använder ett antagande om utrymmesstandardens utveckling som utgör en kombination av utredningarnas två första exempel. Kommunen hyser stor tveksamhet om möjligheterna att åstadkomma en så stor förändring av utrymmesstandarden som svarar mot utredningarnas mål. Detta skulle

för Stor-Göteborgs del innebära att 70 000 enrumskigenheter, varav det över-

vägande antalet är moderna. skulle behöva elimineras fram till år 1985.

Också bostadsstyrelsen har något berört det kortsiktiga och det långsiktiga perspektivet i fråga om utrymmesstandardens utveckling. Verket framhåller att en avvägning måste göras mellan den på lång sikt erforderliga inriktningen av nyproduktionen och den som svarar mot den aktuella efterfrågan. Kommuncernas svåra planeringssituation understryks. Bostadsstyrelsen betonar att den tillsammans med länsbostadsnämnderna har en viktig uppgift att fylla när det gäller att klarlägga de erfordertiga långsiktiga förändringarna och konsekvenserna för det framtida bostadsbeståndet av olika aktuella lägenhetsfördelningar i nyproduktionen. Detta bör, menar verket, göras bl. a. i anvisningarna till de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen.

När det gäller det framtida bostadsbyggandets inriktning med avseende

på hustyper hänvisar såväl Svenska kommunförbundet som många kommuner till eu stort intresse från bostadskonsumenternas sida för egna hem och bostäder med markkontakt i andra upplåtelseformer. De ser det därför som sin uppgift att medverka till att nyproducerade småhus skall kunna erbjudas till rimliga priser. Också småhushållens och låginkomsttagarnas

önskemål härvidlag vill man från kommunalt håll gärna försöka tillgodose.

Det uppfattas som ett led i strävandena att skapa förutsättningar för en allsidig hushålls- och boendestruktur i bostadsområdena. För att möjliggöra detta vill kommunförbundet och flera kommuner, däribland Uppsala, Hults-

fred och Östersund, utveckla nya former av markbostäder, bl. a. mindre

sådana. | |

Det anses vidare angeläget att kunna upplåta småhus också med hyresoch bostadsrätt. Nuvarande beskattningsregler sägs hindra en utveckling i denna riktning. Dessa synpunkter har framförts av flera kommuner, Hvresgästernas riksförbund, HSB och SABO.

Många kommuner, bl. a. Stockholm, Sigtuna, Uppsala, Åtvidaberg, Vetlanda

och Falkenberg, vill möjliggöra äganderätt också för hushåll med låga in-

komster och menar att det skulle kunna ske genom att kraven på egen insats minskades eller helt togs bort. Delar av bostadsskattekommitténs förslag anses äv många kommuner lägga hinder i vägen för en strävan att underlätta för hushåll med små ekonomiska resurser att välja småhuset som bocn-

deform.

Svenska riksbyggen, som framhåller de möjligheter som hyres- och bostadsrättsformen skapar, anser att också egnahemsformen bör göras lättare tillgänglig för hushåll med lägre inkomster. Sveriges villaägareförbund hävdar att bostadspolitiken måste utformas så att den underlättar för stora folk-

grupper med måttliga inkomster att skaffa den trygghet som enligt för-

bundets mening ligger i att få disponera ett cget hem med äganderätt.

Svenska sparbanksföreningen påpekar att bristen på kreditutbud till äldre hus gör att många av kostnadsskäl tvingas avstå från anskaffandet. Möjligheterna att välja bostad har därigenom blivit inskränkt.

Utredningarnas bedömning av konsekvenserna av eti för-

verkligande av målet om en allsidig hushållssiruk-

tur i bostadsområdena har föranlett instämmande kommentarer

från många remissorgan. Socialstyrelsen, RRV bostadsstyrelsen länsstyrelserna

i Stockholms. Kronobergs, Kalmar, Kristianstads, Malmöhus, Örebro, Västmanlands, Gävleborgs och Västerbottens län, många kommuner och Svenska kommunförbundet hat understrukit utredningarnas konstaterande att det

bl.a. kräver stora förändringar av det befintliga beståndet.

RRV, konjunkturinstitutet, SBEF och NBD m.fl. har anmärkt på att ut-

redningarna inte närmare har berört frågan om hur dessa förändringar skall

komma till stånd.

Några remissinstanser har gett egna synpunkter på hur en anpassning av bostadsbeståndet till de förändrade kraven skulle kunna ske. Metoder som nämns är sammanläggningar av mindre lägenheter. nybyggande i form av förtätning av stadsplanen eller annan komplettering samt rivning och nybyggande.

Länsbostadsnhämnden i Kronobergs län samt länsstyrelserna i Kronobergs, Gävleborgs och Västerbottens län, åtskilliga kommuner m. fl. har framhållit alt det mäste bli fråga om ingrepp också i bostäder som uppförts under

relativt sen tid och i vilka den tekniska standarden är god. Länsbostadsnämn-

den och länsstyrelsen i Kronobergs län föreslår mot denna bakgrund ett tekniskt och ekonomiskt stöd för en försöksverksamhet. Behovet av statligt stöd understryks också av länsbostadsnämnderna i Uppsala och Östergötlands län och av flera kommuner.

Flera remissorgan föreslår att initialstödet skall få vara kvar även efter 1974 års utgång. Länsstyrelsen i Jönköpings län mowiverar ett förslag härom med att det är angeläget att underlätta för den äldre arbetskraften att arbeta inom ombyggnadssektorn. Länsstyrelsen omtalar att en inventering av det äldre bostadsbeståndet för närvarande pågår i länet och understryker att

det är av största vikt att denna fullföljs i reala projekt.

Möjligheterna att inom en tioårsperiod förändra det äldre bostadsbeståndet så att det både svarar mot målet om en godtagbar utrymmesstandard och ger förutsättningar för en allsidig hushållsoch boendestruktur ifrågasätts av bl. a. konjunkturinstitutet, som menar att ett sådant ambitiöst program måste kräva bostadspolitiska åtgärder av be-

tydande omfattning. Också länsstyrelsen i Västerbottens län funner det osäkert

om målen kan uppnås inom en tioårsperiod.

Bostadsstyrelsen instämmer i utredningarnas egen bedömning att det innebär avsevärda problem att få bostadsutbudet anpassat till denna höga ambitionsnivå. Beträffande möjligheterna att påverka lägenhetsfördelningen vid modernisering säger bostadsstyrelsen att de erfarenhetsmässigt är små. Möjligheterna att inom en tioårsperiod avveckla de kvalitativa bristerna i det helt omoderna beståndet anser styrelsen däremot vara goda. Det anses svårare att bedöma möjligheterna härtill i det halvmoderna beståndet. Den

takt i vilken saneringen av detta bestånd kan genomföras sägs i hög grad

vara beroende av varierande tekniska och ekonomiska förutsättningar i skilda orter. Länsstyrelsen i Göteborgs län understryker likaledes sanceringsproblemets variationer mellan olika delar av landet. Enligt länsstyrelsens mening motiverar dessa variationer speciella insatser inom områden med särskilt dåligt bostadsbestånd.

Med hänvisning till riksdagsbehandlingen av förslagen till sanering av äldre bostadsområden betonar hostadsstyrelsen alt det inte är möjligt att mera bestämt ange en tidpunkt, då det kvalitativt ofullständiga bostadsbeståndet skall vara avvecklat. Med hänsyn till angelägenheten av att undanröja dessa brister finner styrelsen det dock ändamålsenligt att ha en riktpunkt som ungefärligen anger ambitionsnivån.

Malmö kommun anser det vara tveksamt om kvarstående brister inom

kommunen kan vara undanröjda fram till 1980-talets mitt. Den höga hy-

resnivån i det moderniserade beståndet är ett hinder för en snabb avveckling av bristerna. Sammanläggningen av lägenheter höjer prisnivån ytterligare. Om de uppställda målen skall kunna nås inom rimlig tid är det därför enligt kommunens uppfattning nödvändigt att den nya bostadspolitiken in-

riktas på alt ge som resultat en rimlig hyresnivå i det äldre beståndet efter modernisering. |

När det gäller de stora, homogena flerfamiljshusområdena från 1960-talet bedömer Malmö kommun möjligheterna att ändra hushållssammansättning-

en med fysiska åtgärder som mycket små. Ett visst inslag av pensionärs-

bostäder knutna till service har prövats i ott sådant område inom kommunen. Under 1970-talet har kommunen ändrat inriktningen i bostadsbyggnads-

programmet mot mer ”blandad bebyggelse” i en- eller tvåvåningshus i olika

upplåtelseformer. Svårigheter har då uppstått vid finansieringen, som anses gynna de större lägenheterna i småhusform.

Stockholms kommun, SBEF och NBD konstaterar att den lägenhetsfördel-

ning som finns i större tätorters inre kärna ofta är ensidig med många små lägenheter. Ertarenheterna från Stockholm är att lägenhetsfördelningen kan

påverkas endast marginellt vid sanering. Även om målet är att på sikt

åstadkomma en balans i fägenhetsfördelningen menar dessa remissinstanser

att diskussionen rörande olika former för att åstadkomma en allsidig be-

folkningssammansättning därför främst bör föras med avseende på frågans

betydelse inom den aktuella bostadsregionen. Därvid bör även centralkommunens speciella lägenhetsbestånd bedömas bl.a. med hänsyn till kranskommunernas småhusområden samt till vad som är möjligt och rimligt att åstadkomma inom nya och äldre stadsdelar.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län, som delar utredningens uppfattning om be-

hovet av en fortsatt modernisering av det äldre bostadsbeståndet, framhåller

att i det egna linet mycket stora delar av det omoderna beståndet har kunnat avvecklas under senare år. Enligt länsstyrelsens uppfattning torde ombyggnadsinsatser av större omfattning i det ynpre beståndet vara svåra att genomföra dels därför att dessa fastigheter fortfarande belastas med gamla lån, dels därför att ombyggnad ofta är relativt kostnadskrävande. Med hänsyn härtill anser länsstyrelsen det svårt att bedöma om de förändringar som utredningarna anser angelägna kan åstadkommas inom en tioårsperiod.

De speciella problem som är förknippade med de många enrum slägenheterna, vilka på längre sikt inte skulle behövas, om utredningarnas mål beträffande utrymme skall uppfyllas, har berörts av bl. a. länsstvrelserna i Uppsala och Örebro län, vissa kommuner samt NBD.

Länsstyrelsen i Örebro län anser att det är nödvändigt med särskilda ekonomiska bidrag för att möjliggöra en sammanläggning av alla sådana lägenheter i beståndet. När det gäller nyproduktionen menar länsstyrelsen att den inte bör innehålla andra enrumsligenheter än sådana som på ett billigt sätt kan läggas samman med annan lägenhet.

Länsstyrelsen i Uppsala län ifrågasätter om det inte också i fortsättningen kommer att behövas ett förhållandevis stort bestånd av små lägenheter för

att underlätta tidig hushållsbildning och för att ge ogift förvärvsarbetande

ungdom möjligheter alt få egen bostad.

Möjligheterna till sammanläggningar av små lägenheter har tagits upp av bl. a. länsstyrelsen i Jönköpings län, som informerar om att planering härför har påbörjats inom länet. I vissa fall har i nybyggandet tagits hänsyn till framtida sammanläggningar.

Behovet av stora förändringar också i det nyare bostadsbeståndet och

kontinuerligt framöver för att också i framtiden främja största möjliga allsidighet i hushålls- och boende-

strukturen understryks av några remissinstanser, däribland länsstyvrelserna i Kristianstads och Malmöhus län. Mot bakgrunden härav riktas kritik mot det föreslagna utjämningslånesystemet som inte anses ge det nödvändiga finansieringsutrymmet härför.

Vikten av att vid en intensivare saneringsverksamhet särskilt uppmärksamma det redan nu ökande antalet självägda lägenheter i flerfamiljshusen i de större tätorternas centrala delar framhålls av socialsterelsen och Stockholms kommun. En vidareutveckling härav kan enligt socialstv-

relsens uppfattning leda till att centrala stadsdelar i högre grad än för när-

varande blir bostadsort för enbart ekonomiskt starka grupper.

Socialstvrelsen betonar i detta sammanhang angelägenheten av ett nära samarbete mellan kommunens sociala organ och bostadsförmedlingen i saneringsarbetet. Styrelsen erinrar om att den i yttrandet över saneringsutredningens förslag förordade en arbetsmodell, där sociala program kopplades till de mer tekniska saneringsprogrammen.

3.1.5 Bostadens pris m.m.

Den redovisning som utredningarna har gjort av olika material som belyser frågan om bostädernas pris och hushållens möjligheter att betala detta har av flertalet remissinstanser lämnats utan erinran

eller föranlett instämmande kommentarer och i några fall också komplet-

terande uppgifter och synpunkter. LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet framhåller att utredningarna har gjort en bred undersökning av hur boendeförhållandena och boendekostnaderna ter sig för bostadskonsumenter-

na.

Statens institut för byggnadsforskning uvalar dock, bl.a. i anslutning till

uppgifterna om kostnadsförutsättningarna för bostadspriserna, visskritik. Institutet anser att de uppgifter som redovisas endast

i begränsad omfattning är objektivt iakttagbara förhållanden. Det påpekas att utredningarna inte har hållit isär begreppen utgifter och kostnader, vilket gör att slutsatserna av analysen måste ifrågasättas. Det är enligt institutets mening allvarligt att kostnader för reparationer och underhåll behandlas

på samma sätt som utgifter för kapital, bränsle m. m. Utgifterna för reparationer och underhåll kommer punktvis och torde vara mindre i nyare hus än i äldre. under det att kostnaderna återfinns i företagens bokföring och bestäms av behovet av fonder för att bestrida de i framtiden ojämnt fördelade utgifterna. Utredningarna redovisar bokftöringsuppgifterna. Detta betyder, enligt institutet, att utredningarnas uppgifter om drift- och underhållskostnadernas oberoende av fasughetens ålder saknar relevans för den på kort sikt erforderliga hyran. Därför ter det sig osäkert om en omfördelning över tiden av kapitalutgifterna ger lika goda förutsättningar för åldersparitet i hyresstrukturen som utredningarna menar.

Umed kommun anmärker att utredningarna i sin diskussion av hur prisparitet skall uppnås helt utgår från kapitalkostnadssidan, trots att driftkostnaderna utgör 35-40 96 av hyran i nybyggda hus. I motsats till utredningarna hävdar kommunen att det föreligger påtagliga skillnader i driftkostnader mellan hus av olika årgångar, och att dessa har förstärkts av

ökningarna i bränslekostnaderna. Kommunen bygger sitt uttalande på en

undersökning som utförts av RSV inför 1975 års fasvighetstaxering. Den sägs visa på stora skillnader också mellan olika bebyggelsetyper, läitortstyper och regioner. Liknande synpunkter anförs av Stockholms kommun.

NBD hävdar likaledes att driftkostnaderna varierar med husens ålder. Driftkostnadsekonomin förbättras enligt delegattonens mening successivt för varje ny årgång av fastigheter. Eftersom en sådan utveckling inte kan

komma de redan färdigställda lägenheterna till del, begränsar detta utrymmet

för en omfördelning av kapitalkostnaderna i ett lånesystem.

Med anknytning till utredningarnas uppgifter om kostnadsförutsättning-

arna för bostadspriserna, vilka avser förhållandena år 1972, framhåller I/v-

resgästernas riksförbund och HSB avt driftkostnaden, framför allt kostnaden för uppvärmning, har ökat kraftigt det senaste året.

Statens institut för bvggnadsforskning gör med anledning av utredningarnas uppgifter om bostadsmarknadens prisstruktur det påpekandet att de visar att det vid sidan om åldersdispariteter också finns betydande regionala skillnader i hyror, främst i det nyare beståndet. Dessa sägs vara ett uttryck för olika lägesvärden och ha förmögenhetsomfördelande effekter som är lika angelägna att bevaka som inflationsvinsterna.

Utredningarnas förmodan att skillnaden mellan faktiskt

utgående hyror och kalkylerade fastighetsomkostnader tillen del kan förklaras med att avsättningar till periodiskt underhåll är otillräckliga verifieras av bl. a. Svenska kommunförbundet. Göteborgs, Örebro och Hudiksvalls kommuner samt av Svenska riksbyggen och SABO.

I anslutning till utredningarnas uppgifter om hushållens nettoutgifter för bostaden pekar länsstyrelsen i Uppsala län på behovet av sta-

tuistiska uppgifter härom och anser att utredningarna i sitt fortsatta arbete

bör vidta åtgärder för att förbättra kännedomen om nettoutgifter genom insamling av mer statistiskt material. Också LRF framhåller den stora bristen

på faktaunderlag.

Den från bostadsskattekommitténs uppfattning avvikande mening som utredningarna har beträffande skattereduktionens siorlek för

ägarlägenheter har föranlett kommentarer från några håll. Flertalet

av dem som tillkännager en uppfattning i frågan anser att bostadsskatte-

kommittén har underskattat skatteeffekten. Bland dem återfinns statskon-

toret, bostadsstyrelsen, LO, Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hvresgästernas riksförbund och SABO.

Länsstyrelsen i Värmlands län hävdar motsatsen, Styrelsen menar att bristerna I skatteneutralitet bör ses över hela boendetiden och att de då måste vara väsentligt mindre än vad som angetts för nyare hus.

Instämmande kommentarer när det gäller utredningarnas sätt att behandla det statliga bostadstillägg et somett allmänt konsumtionsstöd har lämnats av länsbostadsnämnden i Älvsborgs län, länsstyrelsen i Malmöhus län, S4BO m. fl.

Utredningarnas normerade kalkyler beträffande betalningsförmå-

ga kompletteras av bostadsstyrelsen med vissa uppgifter från den senaste levnadskostnadsundersökningen. De bekräftar i huvudsak utredningarnas slutsats att hushåll med genomsnittsinkomster och ett eller flera barn har stora svårigheter att bära kostnaderna för en tillräckligt stor bostad i nyproduktionen vid dagens prisnivå.

Hyresgästernas riksförbund anser att utredningarnas bedömning av ”hyresbetalningsförmåga” har skett utifrån en icke realistisk minimibudget. I verkligheten torde betalningsförmågan vara inte obetydligt mindre, menar förbundet.

Den sammanfattning av sina takttagelser som utredningarna gör och de slutsatser som de drar med utgångspunkt i det redovisade faktamaterialet har gett upphov till en lång rad kommentarer och vissa bemötanden.

Den första slutsatsen gäller prisnivån i nyproduktionen. Ut-

redningarna hävdar att den är för hög för hushåll med genomsnittliga in-

komster. Denna uppfattning delas av bl. a. bostadsstyrelsen, majoriteten av länsbostadsnämnderna, vissa länsstyrelser, många kommuner och LO, TCO, SACO, Svenska byvggnadsarbetareförbundet, Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen, HSB och SABO.

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa. som inte tar ställning i frågan men instämmer i utredningarnas I allmänna ordalag formulerade mål för prisnivån i nyproduktionen, understryker att en bedömning av prisets rimlighet är beroende av hushållens inkomster. Därför hade det enligt stadshypotekskassans mening varit önskvärt med en mer fullständig undersök-

ning av hushållens för bostadsändamål tillgängliga inkomster och av väntade realinkomstökningar som underlag för bestämmande av lämplig kapitalkostnadsnivå. Denna bör nämligen kontinuerligt anpassas till hushållens betalningsförmåga på ett sådant sätt att samhällets subventionering av bostadskonsumtionen inte i realiteten kommer att avse andra, mindre angelägna ändamål.

Svenska riksbyggen menar att, även om det står klart att prisnivån i nyproduktionen är för hög för hushåll med genomsnittliga inkomster. det ändå bör påpekas att den dämpade efterfrågan också kan hänga summan med att prisnivån subjektivt upplevs som för hög med hänsyn till prisrelationerna mellan olika årgångar av bostäder. Folksam anför liknande synpunkter.

Bostadsstyrelsen understryker också det subjektiva i upplevelsen av en viss prisnivå. Verket anser att betalningsviljan tull viss del är eu uttryck för hur bostadskonsumtionen prioriteras i förhållande till andra delar av konsumtionen vid en given inkomstnivå. Liknande synpunkter framförs

av SBEF, som anser att bostaden därför kan behöva marknadsföras så, att

den får bättre prioritering i förhållande till andra konsumtionsalternativ.

När det gäller lämplig prisnivå i nyproduktionen i för-

hållande till dagens är det endast några få remissinstanser som redovisar

en preciserad uppfattning. Bostadsstyrelsen, länsbostadsnämnderna i Jönköpings och Kopparbergs län samt Växjö. Olofströms och Lidköpings kommuner instämmer i utredningarnas uppfattning att en sänkning i storleksordningen 10-15 96 är rimlig. Bostadsstyrelsen tillägger att en sådan sänkning skapar

förutsättningar för att efterfrågan på nyproduktionen kan bli av en omfattning som leder till att bostadsstandarden även framgent kan öka i snabb

takt.

Malmö kommun understryker att en avsevärd sänkning måste ske av hyresnivån i nyproduktionen men är osäker beträffande hur stor sänkningen bör vara. Vissa kommuner anser att den sänkning som utredningarna anger är ett minimum.

TCO. Hyresgästernas riksförbund och HSB m. fl. menar att en större sänkning än 10-15 96 är nödvändig. Som grund för sin uppfattning hänvisar

HSB dels till den aktuella efterfrågan, dels till driftkostnadsutvecklingen.

Förbundet hävdar att begreppet rimlig boendekostnad inte får utgöra en automatisk reflex av prisnivån i nyproduktionen vid en given kapitalkostnad utan att den bör kunna bringas att samverka med driftkostnaderna på ett

sådant sätt att målet om rimlig boendekostnad blir uppfyllt.

Hyresgästernas riksförbund anser att det av utredningarna angivna hyressänkningsbehovet inte skulle räcka till stort mer än att kompensera för de ökade uppvärmningskostnaderna. Förbundet hänvisar i frågan om rimlig prisnivå också till sina anslutna föreningar, som i uttalanden över botänkandet kraftigt understrukit att behovet av hyressänkning är betydligt större

än vad utredningarnas bedömning antyder.

RRV anser alt den bedömning som utredningarna har gjort av behovet av hyressänkning mer är eu uttryck för ett allmänt önskemäl än resultatet av en analys och ifrågasätter den som grund för det föreslagna finansieringssystemet.

Också konjunkturinstitutet säger att den prisnivå som utredningarna har

betecknat som rimlig förefaller skönsmässigt vald. Med tanke på den centrala

roll som den rimliga hyran spelar i det föreslagna lånesystemet hade en utförligare redogörelse för utredningarnas överväganden enligt institutets

uppfattning varit önskvärd. Institutet framhåller vidare att det inte heller

har klarlagts vilka effekter som en hyressänkning av den angivna storleken får på hushållens bostadsefterfrågan. De inkomstelasticiteter som utredningarna redovisar i en bilaga sägs närmast tala för att en betydligt större sänkning vore nödvändig om de mål som utredningarna har ställt upp skall kunna nås. Institutet ifrågasätter dock dessa elasticitetstal med hänsyn till att de

speglar de trögheter på bostadsmarknaden som fortfarande rådde vid den

tidpunkt då det statistiska underlaget för dem samlades in.

Svenska kommunförbundet säger sig finna att någon närmare analys inte har genomförts av sambandet mellan de angivna bostadssociala målen och bostadens pris. Därför vill förbundet ifrågasätta om målen uppfylls genom

de förslag som utredningarna redovisar beträffande finansieringen och som

avses ge den redovisade hyressänkningen.

I konsekvens med sin uppfattning att prisnivån i nyproduktionen är för hög anser många remissorgan att den bör sänkas med hjälpav generella subventioner inom finansicringssystemets ram. Bostadsstyrelsen, majoriteten av länsbostadsnämnderna, flera länsstyrelser, många kommuner, LO. TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, HSB och SABO m. fl. har hävdat denna mening.

Länsstyrelsen i Värmlands län anser att man bör anlägga en helhetssyn på bostadsprisfrågan, inkluderande förutom bostadsfinansiering också insyn, medbestämmanderätt i markfrågor, produktion, ökat allmännyttigt bostadsägande och hela driftkostnadssidan.

Flera andra remissinstanser anför liknande synpunkter. Länsbostadsnämn-

den i Norrbottens län understryker t. ex. att olika finansieringssystem liksom skatteregler endast kan medverka till att omfördela kostnaderna it tiden och på olika kostnadsbärare, men att kostnaderna för att framställa och förvalta bostäderna ändå i en elter annan form måste betalas av de boende. Därför

är det, enligt nämnden, angeläget att söka begränsa såväl produktions- som förvaltningskostnaderna. Nämnden anser att processen fram ull den färdiga bostaden ger utrymme för betydande vinster till markägare, materialproducenter och leverantörer. entreprenörer m. fl.

Länsstyrelsen i Uppsala län hävdar att det endast är inflationens inverkan på bostadspriserna som kan bemästras genom finansieringssystemet. Mot bakgrund härav understryker länsstyrelsen angeligenheten av att allt större ansträngningar görs för att höja produktiviteten och hålla nere produktions-

kostnaderna i såväl byggnads- som materialledet. Länsstyrelsen betonar ock-

så vikten av att markpriserna hålls nere och av att kommunernas resurser, bl.a. de ekonomiska, att bedriva en aktiv markpolitik utökas.

HSB anser dock att några påtaliga rationaliseringseffekter inte kan på-

räknas I framtiden med hänsyn till den utveckling mot produktion i mindre

objektsstorlekar och i sanering som f.n. är aktuell. VPK-minoritetrer i vissa kommuner har framhållit att åtgärder som syftar till en sänkning av hyrorna måste ha sin utgångspunkt i de förhållanden

som råder vid markförvärv och i produktionsledet i övrigt. Markviärdestegringarna bör stoppas främst genom kommunala mark förvärv till rimliga priser, genom skärpt lagstiftning och genom att endast samhällsägd mark får stadsplaneläggas. Den privata byggmaterialindustrin bör förstatligas, anser vpk-grupperna, och allt byggande ske i kommunal eller kooperativ regi.

RR hävdar, mot bakgrunden av sin uppfattning att betalningsförmåga och prisbildning på bostäder har ett samband, att åtgärder som direkt inriktas på att pressa kostnader i produktion och förvaltning av bostäder på lång

sikt framstår som ett effektivare botemedel mot en oförmånlig bostadsprisnivå än åtgärder i form av generella subventioner i ett lånesystem. SACO understryker att hyresnivån bör bedömas i relation till de disponibla

inkomsterna och menar att en förändring av den direkta inkomstskatten

likaväl som en förändring av hyran kan medföra att relationen hyra-disponibel inkomst blir rimligare. Liknande synpunkter har framförts av Skånes

handelskammare.

Många remissinstanser, däribland länsstyrelserna i Östergötlands, Kalmar och Västernorrlands län, landstinget i Östergötlands län, åtskilliga kommuner, Svenska kommunförbundet och HSB framhåller den kraftiga k ostnadsökningen under senare år. Kalmar kommun påpekar att kostnadsökningen har medfört snabba och svårkontrollerbara svängningar på bostadsmarknaden, vilka ställt både byggherrar och kommuner inför stora problem. Kommunen finner det angeläget att med olika medel dämpa de snabba prisstegringarna.

Länsbostadsnämnden i Jönköpings län påtalar att mark- och exploateringskostnaderna har stigit kraftigt under senare tid. Därför måste, menar nämnden, frågan om mera rationella metoder för att få fram byggklar mark till vettiga priser ägnas ökad uppmärksamhet. Nämnden omtalar att det genom nya kommunala grepp har varit möjligt att i enstaka fall nå goda resultat på detta område. Länsstyrelsen i Uppsala län anser att kommunerna kan utöva inflytande på produktionspriserna genom bebyggelseplanläggning och for-

merna för utbyggandet av gator och va-anläggningar m. m.

Länsstyrelsen i Västernorrlands län pekar på möjligheterna att dämpa ökningarna av byggnadskostnaderna genom att begränsa den tekniska utrustningen och låta lägenhetsinnehavaren själv köpa sin utrustning.

Möjligheten att dämpa hyresstegringen genom produktivitetsbefrämjande

åtgärder bör ägnas större uppmärksamhet anser NBD.

Vikten av konkurrens i alla led av byggprocessen och i förvaltningsledet understryks av bl. a. Stockholms, Lidingö, Järfälla, Uppsala, Linköpings. Jönköpings, Hultsfreds, Göteborgs och Östersunds kommuner. SACO. LRF och

SBEF-. Länsstyrelsen i Uppsala län framhåller beträffande möjligheterna att

åstadkomma fri konkurrens i byggnads- och materialledet att dessa i första

hand bör tillvaratas men att om utvecklingen mot en oligopolsituation inte

kan undvikas också andra medel, t. ex. priskontroll. bör övervägas.

HSB betonar även driftkostnadens betydelse och framhåller att den stigit mycket kraftigt under den senaste perioden. En tung post utgör de kommunala taxehöjningarna inom olika serviceområden samt de höjda kom-

munalskatterna, vilka återverkar på garantiskatten. Den höjning av upp-

värmningskostnaden som inträffade under 1974 betecknas av HSB som mycket tyngande.

Också prisutvecklingen inom småhusbyggandet berörs av vissa remissinstanser. Sveriges villaägareförbund framhåller att kostna-

derna för villa- och småhusägandet tenderar att öka. Förbundet hänvisar

till trävaruprisernas ökning, de ökade encrgipriserna, höjda försäkringspremier, höjda kommunala serviceavgifter. Enligt förbundets uppfattning bör utgångspunkten vid utformningen av den framtida bostadspolitiken vara att statsmakterna gör vad göras kan för att hålla kostnaderna nere på sådant sätt att de som vill bo i småhus också får möjlighet härtill, även om de har begränsade ekonomiska resurser.

Länsstvrelserna i Stockholms och Jönköpings län samt Mölndals kommun m. fl. ser med oro på den inverkan på prisutvecklingen som det icke statligt belånade småhusbyggandet har.

Länsbostadsnämnden i Jönköpings län instämmer i utredningarnas uppfatt-

ning att prisbildningen påverkas i återhållande riktning av det statligt belånade småhusbyggandet på grund av att länsbostadsnämnden skall godkänna försäljningspriserna. Men fördelarna med detta byggande inskränker sig inte härtill. Enligt nämndens mening bidrar det också till en rationell

och kontinuerlig produktion. Nämnden anser att frisläppandet av icke statsbelånade småhus har motverkat syftet med priskontrollen och understryker behovet av kostnadskontroll och kraven på rationellt byggande i fri konkurrens.

HSB beklagar aut bostadskooperationen, på grund av gällande beskattningsregler. inte haft möjlighet att på småhussidan verka för en god bo-

endestandard till låga kostnader.

Många remissinstanser, däribland statskontoret, RRV, flera länsstyrelser,

länsbostadsnämnder och kommuner samt fullmäktige i riksgäldskontoret, bar

betonat nödvändigheten av att med alla medel främja effektivitet

såväliproduktionsledet somiförvaltningsledet. Mot bakgrund härav riktas allvarliga invändningar mot det föreslagna lånesystemet, som inte anses ge incitament till kostnadspress och rationalitet.

Den andra slutsats, som utredningarna drar av sina uppgifter, är att det råder dispariteter i prisstrukturen. Från konsumentsynpunkt likvärdiga bostäder betingar inte lika pris. Såväl åldersmässiga som lägesmässiga disparieter förekommer.

Det råder en utbredd enighet bland remissinstanserna om att så är fallet och om att det är angeläget att motverka dessa dispariteter. De anses begränsa konsumenternas valfrihet och leda till störningar på bostadsmarknaden, vilka

motverkar de bostadspolitiska utjämningssträvandena. Sådana synpunkter

framförs av bl. a. många länsbostadsnämnder, länsstyrelserna i Uppsala och Kalmar län, många kommuner, däribland Norrköping, Malmö och Helsingborg, TCO, Svenska riksbyggen och HSB.

AMS framhåller att skillnader i bostadskostnader som inte kan hänföras

till skillnader i bostadskvalitet eller andra med bostaden förenade fördelar

inte sällan utgör hinder för en önskvärd rörlighet på arbetsmarknaden.

Koncentrationen av lediga lägenheter till vissa delar av det nyproducerade bostadsbeståndet är en konsekvens som noteras av bl. a. statskontoret och

RRV. Frågan om vad som skall menas med likvärdiga bostäder har

diskuterats av bl. a. socialstyrelsen, statskontoret och länsstyrelsen i Uppsala län.

Både socialstvrelsen och statskontoret understryker att i bedömningen av likvärdigheten måste vägas in också miljökvaliteter. Socialstyrelsen anser vidare att betydelsen av begreppet kontinuerligt bör prövas mot nya resultat från forskning och utvecklingsarbete. Sratskontoret hävdar att också det allmännas kostnader bör beaktas i bedömningen av om prisparitet råder eller ej.

Länsstyrelsen i Uppsala län menar, au det knappast är möjligt att ange några relevanta mått på bostädernas nyttjandevärde så länge som bostadsmarknaden präglas av frånvaro av fri konkurrens och brist på bostäder. Detta bör dock, enligt länsstyrelsens mening, inte hindra att målet om

prisparitet ställs och att det, som utredningarna föreslår, baseras på bostä-

dernas återanskaffningsvärde.

Några remissinstanser tar upp frågan om anledningarna till "”dispariteterna i prisstrukturen.

De på grund av inflationen stigande produktionskostnaderna är den orsak

som oftast nämns. Bedömningen av hur inflationen kommer att utvecklas

i framtiden utgör en av utgångspunkterna för remissinstansernas bedömning

av utformningen av ett framtida lånesystem.

Markviirdestegring och spekulationsbetingade prisstegringar i olika led av produktionen nämns i sammanhanget av bl. a. länsstyrelserna i Stockholms och Uppsala län samt länsbostadsnämnden i Norrbottens län, medan olikheter i rämevillkor och övriga finansieringsförutsättningar anges av Trelleborgs kommun och Svenska riksbyggen som bidragande orsaker till den rådande prisstrukturen på bostadsmarknaden.

Brister i paritetstånesystemet, framför allt den eftersläpning med vilken kostnadsstegringar i nyproduktionen slår igenom i hela beståndet, påtalas av kapitalmarknadswtredningen, fullmäktige i riksbanken m. fl... vilka också hänvisar till de ingrepp i paritetslånesystemets funktion som har gjorts av hyrespolitiska skil.

Länsstyrelsen i Uppsala län påtalar den kostnadssplittring som borttagandet av mervärdeskatten medförde. Länsstyrelsen anser att denna skatt därför inte bör återinföras.

Den förskjutning av kostnadsansvaret för vissa allmänna anläggningar som successivt har skett från kommun till byggherre nämns av HSB som ytterligare en anledning till dispariteter i prisstrukturen. Också de successivt höjda anspråken på kvalitet i boendemiljön anser HSB ha haft kostnads-

höjande och därmed prissplittrande effekt.

Bostadsstyrelsen, statens institut för byggnadsforskning. länsstyrelserna i Östergötlands och Kalmar län, SACO m. fl. betonar att dispariteten inte är kon-

centrerad till det bostadsbestånd som tillkommit efter år 1958, och som

därför kan påverkas av ränte- och paritetslånesystemet.

Olika metoder att motverka dispariteterna i prisstrukturen anvisas av remissinstanserna. Förutom en omfördelning av kapitalkostnaderna är det huvudsakligen fråga om kostnadssänkande åtgärder inom produktion och förvaltning.

Länsstyrelsen i Uppsala län instämmer i utredningarnas uppfattning att inflationens prissplittrande inverkan bör motverkas genom finansieringssystemet. Andra orsaker bör bemötas med andra medel, såväl tekniska som administrativa. Liknande synpunkter anförs av bl. a. statens institut för bygg-

nadsforskning, länsstyrelsen i Östergötlands län, Svenska riksbyggen och NBD.

Länsbostadshämnden i Kalmar län och Svenska riksbyggen tekommenderar bl.a. fastighetsbeskattning.

Statens institut för byggnadsforskning anser att det saknas en analys av dels hur allvarlig åldersdispariteten är i förhållande till andra dispariteter, dels hur stor del av problemen med åldersdispariteten som kan bemästras med finansieringssystemet och dels hur olika kvarstående dispariteter kan påverka

finansieringssystemets utveckling och användningssätt. Det är därför föga

meningsfullt att utveckla och ta i bruk ett från teoretiska utgångspunkter

sinnrikt och finstämt finansieringsinstrument, anför institutet.

NBD menar att ett lånesystem inte kan reglera prisbildningen på bostadsmarknaden, vilket utredningarna enligt delegationens uppfattning har

avsett. Däremot kan det vara riktigt, menar delegationen, att lånesystemet

inte bör motverka en rimlig prisbildning. Att uppnå en värdesättning på bostäderna som konsumenterna uppfattar som rättvis främjas dock bäst genom en rörlig och av konsumentvärderingar beroende prisbildning på

bostadsmarknaden, hävdar delegationen.

Utredningarnas tredje slutsats är att prisskillnaderna mellan olika upplåtelseformer och hustyper inte är påfallande stora. Däremot blir hushållens nettoutgifter högre om de hyr eller har normalt finansierad bostadsrätt än

om de äger eller i annan form disponerar sina lägenheter så, att det uppstår en skatteminskning. Det råder alltså, enligt utredningarnas uppfattning, en

skillnad i skatteregler mellan upplåtelseformerna, som gör att kostnaderna för att bo i de olika upplåtelseformerna blir olika även om förutsättningarna i Övrigt är desamma. Denna fråga knyter an till bostadsskattekommitténs arbetsområde.

I avsnitt 3.1.5 redovisas de synpunkter som framförts beträffande slutsatsen som sådan, de effekter som en brist i skatteneutralitet har haft på bostadsefter-

frågans och bostadsproduktionens inriktning samt beträffande utredningarnas

bedömning av skatteminskningens storlek och möjligheterna att använda finansieringssystemet för att neutralisera de kostnadsolikheter som beskattningssystemet ger upphov till. Övriga synpunkter redovisas ianslutning till behandlingen av bostadsskattekommitténs förslag.

Det är en mycket stor enighet i uppfattningen att gällande skatteregler inte är neutrala gentemot bostädernas upplåtelseform. Denna uppfattning har deklarerats av bl. a. statskontoret, konjunkturinstitutet, bostadsstyrelsen, flertalet länsbostadshämnder och länsstyrelser, många kommuner, bostadsskattekommittén, Svenska kommunförbundet, LO och samtliga Vill organisationen anslutna fackförbund som yttrat sig i frågan, däribland Svenska bvggnadsarbetareförbundet, TCO, SACO. Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Svenska sparbanksföreningen, Folksam, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, HSB och SABO. Remissorganen diskuterar frågan vidare utifrån sin uppfattning att bostäder som av konsumenten uppfattas som likvärdiga skall betinga samma pris.

Därför anser flertalet av dem också att det är angeläget att i någon form

neutralisera de kostnadsolikheter som beskattningssystemet ger upphov till.

Hyresgästernas riksförbund har understrukit att utredningarna genom den slutsats de har dragit har ställt sig bakom den opinion bland boende i alla

upplåtelseformer som allt starkare krävt en ändring i förhållanden som på

9 Riksdagen 1974. I saml Nr 150

eu synnerligen påtagligt sätt står i strid mot uppfattningen att boendet skall styras av sociala behov och inte av möjligheter att tillgodogöra sig privat-

ekonomiska fördelar.

Svenska riksbvoegen hävdar att av alla problem, som utredningarna har konstaterat i fråga om prisstrukturen på bostadsmarknaden, är det mest allvarliga och socialt mest oacceptabla de beskattningsregler som resulterar

i bostadspolitiskt icke prövade och helt omotiverade prisskillnader mellan

likvärdiga bostäder som tillhandahålls med olika upplåtelseform.

Sveriges villaägareförbund och NBD har inte tagit klar ställning i frågan. NBD menar att behovet av en utjämning från skattesynpunkt beror av frågan huruvida omotiverade kostnadsskillnader föreligger eller inte. Denna fråga har enligt delegationens mening inte blivit tillräcklig belyst, vilket medför att underlaget för skauepolitiska åtgärder inte är entydigt. Liknande synpunkter anförs av statens institut för byggnadsforskning. Institutet anser att det inte kan uteslutas att skattesystemet kan ha betydelse i ett mera långsiktigt perspektiv. Om så skulle visa sig vara fallet bör det övervägas om dessa effekter är önskvärda eller inte. Om egnahemmet bedöms som en god bostadsform, bör det, hävdar institutet, också kunna gynnas genom beskattningen. varvid det dock givetvis bör tillses att höginkomsttagare inte blir oskäligt gynnade.

Av dem som anser att skattereglerna inte är neutrala med avseende på upplåtelseform hävdar många i likhet med utredningarna, att den ändrade efierfråge- och produktionsinriktningen de senaste åren till stor del kan tillskrivas detta förhållande.

Flera remissorgan, däribland en del kommuner, anser att den bristande skatteneutraliteten har begränsat framför allt låginkomsttagarnas möjligheter alt välja boendeform och därigenom medfört en ekonomisk skiktning av hushållen. .

En utförligare redogörelse för remissopinionen i denna fråga har lämnats i avsnittet 3.1.2.

Uppgiften att anvisa medel för att överbrygga de olikheter i kostnadsförutsättningar som skapas av gällande skatteregler har legat på bostadsskattekommittén. En minoritet inom denna

har ansett att möjligheterna bör sökas inom ramen för ett bostadsfinansieringssystem. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna, som i sina

förslag har förutsatt att likvärdiga villkor skulle åstadkommas mellan upp-

låtelseformerna, har dock anvisat en väg för utjämning via det föreslagna

finansicringssystemet.

Majoriteten av remissinstanserna har stannat för att rekommendera att finansieringssystemet används i utjämnande syfte. Till denna kategori hör konjunkturinstitutet, bostadsstvrelsen, flera länsbostadsnämnder, majoriteten av länsstyrelserna och de kommuner som yttrat sig i frågan, Svenska kommun-

förbundet och SABO. Gotlands och Arvika kommuner framhåller att en sådan

lösning har klara fördelar, då man därigenom inte splittrar de bostadspolitiska insatserna.

LO, Svenska sparbanksföreningen, Svenska byggnadsarbetareförbundet och

Svenska riksbyggen m. fl. förordar en kombination av höjd intäktsschablon och åtgärder inom finansieringssystemets ram. Många remissorgan, bl.a. många kommuner, betonar i sammanhanget starkt nödvändigheten av att sådana medel väljes som inte försämrar de ekonomiska villkoren för hushåll med måttliga inkomster samt att möj-

ligheterna underlättas för låginkomsttagare att bo med markkontakt och alt välja småhuset som boendeform.

Bollnäs och Ljusdals kommuner anser att också kommunernas

prispolitik vid försäljning av mark påverkar kostnadsrela-

tionerna mellan olika bebyggelsetyper och att en strävan därför bör vara att

för alla typer erhålla full kostnadstäckning.

Det fjärde och sista konstaterande som utredningarna gör med utgångspunkt i sina statistiska uppgifter rörande bostadens pris äratt deutgåe nde hyrorna i senare årgångar av hus understiger de långsiktiga

kostnaderna för fastighetskapital och drift.

Örebro kommun betonar att hyrorna i det nya lägenhetsbeståndet inte,

för att bli konkurrenskraftiga med hyrorna i det äldre beståndet, får hållas

nere på bekostnad av de fastighetsförvaltande organens möjligheter att av-

sätta medel för underhåll av framtida reparation. Hittills gjorda erfarenheter

manar enligt kommunens mening till eftertanke.

Bostadsstyrelsen, Hyresgästernas riksförbund och SABO anser att utredningarnas konstaterande ger aniedning till oro. Bostadsstyrelsen gör sin bedömning mot bakgrund av att såväl paritetslånet som det föreslagna s. k. utjämningslånet — med dess längre amorteringstid — innebär problem när det gäller att få utrymme för kostnaderna för framtida underhållsåtgärder. Hyresgästernas riksförbund framhåller att en snabb förslitning och sjunkande bostadsvärde blir följden om hyrorna också i fortsättning understiger vad

som kostnadsmässigt vore behövligt. S4BO anför att den ”urholkning” av

företagen, som härigenom uppstår, är på såväl kort som lång sikt ett måhända större hot mot den sociala bostadsförsörjningen än vad de nuvarande bostadskostnadsnivåerna är. Problemet är mycket komplicerat. Samtidigt som

det finns förväntningar på sänkning av hyresnivån, är många företags kost-

nadstäckning sådan, att kostnadssänkningar för företagen inte medger hy-

ressänkningar totalt sett. Till detta kommer den oroande kostnadsutveck-

lingen för drift och underhåll.

Vissa remissinstanser kommenterar frågan ytterligare i anslutning till sin

bedömning av utrymmet för kapitalkostnader i ett lånesystem. Frågan om förmögenhetsomfördelningar inom bo-

stadssektorn har föranlett mycket få kommentarer från remissinstansernas sida.

Det allmännyttiga och kooperativa bostadsägandets betydelse när det giäller att motverka från bostadssocial synpunkt icke önskvärda förmögenhets-

omfördelningar betonas av bl. a. länsstyrelsen i Värmlands län och Stockholms

kooperativa bostadsförening ek. för. Föreningen anser att det varken kan accepteras att enskilda fastighetsägare får sina vinster ökade på grund av mark-

nadsmässiga hyreshöjningar i äldre fastigheter eller att den som med bo-

stadsrätt eller hyresrätt innehar lägenhet i sådana fastigheter får tillgodogöra sig spekulationsvinster på nytillträdande innehavares bekostnad.

NBD hänvisar till de möjligheter som finns att med hjälp av gällande skatteregler begränsa vinsterna av bostadsägande. Delegationen understryker i detta sammanhang det angelägna i att beskattningen utformas så att bo-

stadskapitalet förkovras inom bostadsföretagen till de boendes nytta.

Statens institut för byggnadsforskning anser att utredningarnas analys av fördelningsproblemen är mycket bristfällig, vilket medfört att de i sitt reso-

nemang om räntepolitik och finansieringsformer bortser från hur speku-

lationsmomentens genomslagskraft i efterfrågan på långlivat kapital påverkas

av om ekonomin är inflatorisk eller ej. Institutet håller för troligt att en fördjupad analys härav bör göras, om man på ett insiktsfullt sätt skall kunna

ta ställning till om bostadssektorn bör skyddas från kraftiga inflatoriska

inslag.

I anslutning till utredningarnas diskussion om a v vägningen mellan prissänkning och hushållsstöd lämnar några remissor-

gan kompletterande synpunkter. Några direkta bemötanden av de uppfatt-

ningar som utredningarna har redovisat i frågan har däremot inte gjorts. Länsstyrelsen i Kalmar län har dock påtalat att det mål för prisnivån i nyproduktionen som utredningarna har formulerat inte är tillräckligt distinkt för att det skall vara möjligt att avväga de bostadspolitiska medlen utifrån det. Likartade synpunkter har framförts av konjunkturinstitutet, länsstyrelserna i Örebro, Gävleborgs och Jämtlands län samt av kapitalmarknadsutredningen. Vagheten i målformuleringarna framhålls också av bostadsstyrelsen m. fl.

RRV anser att det sannolikt föreligger ett samband mellan betalningsförmåga hos vanliga inkomsttagare och prisbildningen på bostäder och att det därför

finns en risk för att subventionerad betalningsförmåga höjer prisnivån via

högre kostnader för produktion och förvaltning i en utsträckning som motsvarar subventionens storlek.

NBD aktualiserar frågan om avvägningen mellan ambitioner och resurser

och menar att utredningarnas målsättning beträffande utrymme och pris är tveksam såväl från fördelningspolitisk synpunkt som med hänsyn till resursanvändning. Frågan om resursanvändning tas upp också av länsstyrel-

sen i Kopparbergs län, som anser att boendevärdet för bostäder oavsett upplåtelseform bör beräknas med utgångspunkt i de samlade kostnaderna för resursanspråken. Den viktigaste frågan att ta ställning till blir därför, menar länsstyrelsen, hur förhållandet mellan inkomstnivå och hyresnivå lämpligen bör vara för att bostadsefterfrågan skall inriktas i enlighet med de bostads-

sociala målen.

Kapitalmarknadsutredningen beklagar att utredningarna inte hunnit belysa vare sig de sam hällsekonomiska eller de fördelningspolitiska konsekvenserna av alternativa metoder att sänka boendekostnaderna.

Också fullmäktige i riksgäldskontoret var upp de samhällsekonomiska och

fördelningspolitiska aspekterna och menar att frågan om generella subven-

tioner inte kan betraktas som en isolerad bostadspolitisk fråga utan att den

i första hand måste bedömas utifrån sam hällsekonomiska och statsfinansiella

utgångspunkter. Subventionerna bör på sikt reserveras för att garantera tillfredsställande boendeförhållanden för speciella grupper. Detta hindrar dock inte, menar fullmäktige i riksgäldskontoret, att generella subventioner i dagsläget och under en övergångstid kan behöva användas.

LRF och SBEF betraktar i likhet med fullmäktige i riksgäldskontoret ge-

nerella subventioner under en övergångstid som ett medel att nå de hyrespolitiska målen.

Fullmäktige i riksbanken menar att vad som idag talar för att generella

subventioner bör införas i bostadssektorn är den konflikt som råder mellan

å ena sidan utbudet på bostäder och deras priser sammanhängande med

byggnadskostnads- och räntenivå, och å andra sidan den effektiva efter-

frågan. Med hjälp av generella subventioner skulle paritetslånet åter kunna bringas att fungera på avsett sätt. Däremot varnas för att använda subventioner som medel att lösa problemet med överskott på lägenheter. Eftersom det inte finns någon prisbildningsmekanism som med precision styr bostadsproduktionen och efterfrågan på bostäder finns det en tendens till

att skapa tillräcklig efterfrågan på nyproducerade bostäder genom att variera

graden av subvention. Både valet av bostadsbyggnadsprogram och avvägningen av hur stor del av kapitalkostnaderna de boende skall betala måste därför, enligt fullmäktiges uppfattning, ägnas stor uppmärksamhet.

Länsstyrelsen i Västerbottens län menar att en tidsaspekt bör införas i resonemanget om avvägningen mellan prissänkningar genom statliga ”upp-

offringar” av generell natur och ett hushållsstöd. Betalningen av den nuvarande generationens bostadskostnader får inte till orimliga belopp över-

föras till framtida generationer.

Den aspekt, som utredningarna själva tar upp, nämligen att en generell prissänkning kommer också hushåll med högre inkomster till del, berörs av bl. a. RRV, länsstyrelsen i Östergötlands och Älvsborgs län. fullmäktige i riksgäldskontoret och NBD.

Länsstyrelsen i Älvsborgs län menar att denna aspekt inte bör överbetonas.

Ett selektivt bidragssystem har administrativa konsekvenser, bl. a. är möjligheterna till adekvat inkomstprövning små, vilka gör det angeläget att bostadspriserna sänks genom generella åtgärder. De administrativa problem som är förknippade med ett selektivt bostadsstöd påtalas också av flera kommuner.

RRV, fullmäktige i riksgäldskontoret och NDB anser att övervägande skäl talar för att ett hushållsstöd bör användas i stället för prissänkning. Länsstyrel-

sen i Östergötlands län framhåller att bostadsmarknadens reella prisutveckling

härigenom kan följas.

Många remissorgan uttalar uppfattningen att en prissänkning i nypro-

duktionen måste komma till stånd men för inte något principiellt avvägningsresonemang. Så är fallet beträffande = bostadsstyrelsen, vissa

länsbostadsnämnder, länsstyrelser och kommuner, Hyresgästernas riksförbund,

HSB, Svenska riksbyggen och SABO. Från många håll betonas starkt att ett hushållsstöd är nödvändigt även om en generell prissänkning kommer till stånd. Påpekanden med detta in-

nehåll har gjorts av bl a.statskontoret, bostadsstyrelsen och några länsbostadsnämnder, vissa länsstyrelser, många kommuner, Svenska kommun-

förbundet och SBEF.

De aspekter som utredningarna har lagt på frågan om bostadsstödtill hushåll har föranlett kommentarer från många remissinstanser. Flertalet är av instämmande karaktär.

Socialnämnden i Stockholm bekräftar utredningarnas uttalande att hushål-

len i nyuppförda bostadsområden till stor del utgörs av barnfamiljer med

låga inkomster. Kommunernas utgifter för såväl bostadstillägg som socialhjälp är också höga i sådana områden. Enligt socialnämndens mening får det senare ses som ett uttryck för att det generella statliga bostadsstödet är otillräckligt och behöver byggas ut.

RRV anser att utredningarna väl har dokumenterat behovet av bostadssociala insatser för hushåll med låga inkomster. Verket hävdar att de villkor som för närvarande gäller torde behöva omprövas vid utformningen av ett framtida bostadssocialt stöd mot bakgrund av utredningarnas iakttagelser

om sambandet mellan bostadsefterfrågan och inkomstförändringar hos hushåll med låga inkomster. Stödet måste, för att bli effektivt, knytas fastare

till bostadskostnaden än vad fallet är i dag. För en anknytning till bo-

stadskostnaden talar också länsbostadsnämnden i Örebro län, länsstyrelserna

i Uppsala och Örebro län samt några kommuner. Länsbostadsnämnden och länsstyrelsen i Örebro län instämmer i utredningarnas synpunkter att även om problemet med låg betalningsförmåga i princip är en inkomstfördel-

ningsfråga så bör bostadsstödet inte utformas som ett allmänt konsum-

tionsbidrag. Detta understryks också av flera kommuner.

Länsstyrelsen i Uppsala län säger sig dock inte helt dela utredningarnas uppfattning att ett bostadsstöd inte bör användas för att öka prispariteten.

Med försiktig tillämpning bör det, menar länsstyrelsen, kunna tjäna också

detta syfte genom att liksom för närvarande varieras alltefter olikheter i bostädernas pris, när såväl hushållsinkomst som försörjningsbörda är lika.

SABO uttalar däremot sitt instämmande i utredningarnas konstaterande att bostadsstödet inte skall vara ett medel att utjämna kostnader mellan olika delar av bostadsbeståndet utan att dess funktion är att utjämna mellan

hushåll med olika inkomster och bostadsbehov. SABO menar vidare att det inkomstprövade stöd, som under beteckningen bostadstillägg för närvarande utgår till ett stort antal hushåll, i realiteten är och måste betecknas som ett allmänt konsumtionsstöd. Därför bör det, enligt SABO:s mening,

inte belasta samhällets anslag för bostadsändamål. SABO uttalar ingen upp-

fattning i frågan om stödets framtida utformning men siger sig hälsa med

tillfredsställelse att utredningarna i sitt fortsatta arbete ämnar behandla denna viktiga fråga.

Några remissinstanser, däribland flera länsstyrelser, många kommuner, Svenska riksbyggen och Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. tnstämmer I uppfattningen att bostadsstödet skall ha en fast anknytning ull bostadskonsumtionen utan att närmare precisera ) vilka former detta skall ske. Botkyrka, Norrköpings. Växjö och Malmö m. fl. kommuner samt Svenska riksbyggen hävdar uppfattningen att bostadstilläggens effekt skulle förstärkas om de kom de boende till godo i form av sänkt hyra eller årskostnad.

Detta skulle stimulera dem att efterfråga rymligare lägenheter.

Bostadsstyrelsen, flera kommuner och Svenska kommunförbundet understryker i likhet med utredningarna vikten av att bostadsstödet utformas så, att även hushåll med låga inkomster får ett förstärkt stöd som ger reell stimulans att förbättra bostadsstandarden. Bostadsstyrelsen, LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet anser att det mål för utrymmesstandard som utredningarna ställt upp bör få bilda underlaget för utformningen av bo- : stadsstödet till olika hushållsgrupper.

Flera kommuner och Svenska kommunförbundet framhåller att en sa m ordning är nödvändig mellan reglerna för kommunala bostadstillägg till pensionärer och staäatskommunala

bostadstillägg till hushåll utan barn. Möjligheterna bör

prövas att skapa ett enhetligt system för bostadsstödet. anser kommun-

förbundet. |

Socialstvrelsen ifrågasätter om en ny bidragsform måste relateras till hushållens inkomst och om inte en koppling till barnantalet i stället borde övervägas. Ett sådant stöd skulle kunna utgå till samtliga barnfamiljer och kunna ges samma former som barnbidraget.

Beträffande frågan om anknytning till villkor om viss bostadsstandard

noterar styrelsen att sådana tills vidare endast kan uttryckas i lägenhetsutrustning och utrymme och att boendemiljöns övriga tillgångar ännu inte går att värdera, vilket får ses som en nackdel vid en eventuell standardanknytning.

Styrelsen kommenterar också något utredningarnas iakttagelse att de

ekonomiskt svaga familjerna inte utnyttjar ökade resurser till att efterfråga

bättre bostad. Detta sägs förmodligen närmast hänga samman med att det med hittillsvarande regler för bostadsmarknaden är svårare för dessa familjer att byta bostad än för en familj med bättre ekonomi. Styrelsen rekommenderar att försök görs att aktivera bostadsförmedlingarna att ge service åt de ekonomiskt svaga hushållen.

SFS onftalar att en studerande person med för denna grupp normala ckonomiska förhållanden i dag betalar ca 30-40 96 av sina disponibla medel i hyra. Studiemedlen har inte uppjusterats med hänsyn till de kraftigt stegrade boendekostnaderna. I stället har det förutsatts att studenterna via bostadstilläggssystemet skulle subventioneras härför. Organisationen framhåller att de studerande i mycket liten utsträckning kunnat tillgodogöra sig dessa subventioner på grund av att systemet inte är anpassat vare sig till de studerandes ofta extrema låginkomststatus eller till den speciella kostnadssituatio-

nen för genomgångsbostäder.

3.1.6 Bostadsfinansiering

Utredningarnas beskrivning av förutsättningarna för och

utvecklingen av paritetslånesystemet har inte mött några erinringar från remissinstansernas sida. Flera remissinstanser understryker i detta sammanhang sin oro över den uppkomna skuldökningen.

Sålunda anför kapitalmarknadsutredningen avt den otillräckliga höjningen av paritetstalen för år 1973 och 1974 tillsammans med den låga basannuiteten leder till att skulden till staten växer obegränsat såvida korrigeringsåtgärder inte sätts in. I ett kortare perspektiv är, enligt kapitalmarknads-

utredningen, måhända ökningen av skulden till staten inte så oroande trån

fastighetsekonomisk synpunkt. Mer betänkligt är däremot att dispariteten

i kapitalkostnader mellan olika årgångar av hus tenderar att öka genom

de otillräckliga höjningarna av paritetstalen.

Beträffande utredningarnas resonemang kring frågan om eventuell av-

skrivning av de skuldökningar, som uppstår inom ramen för ränte- och paritetslånesystemet, säger sig S4BO inte ha något att invända. SABO framhåller emellertid att den uppkomna skuldökningen är ytterligt oroande. Enligt SABO är den allmänna hyresnivån för närvarande sådan, att de boende inte anses kunna bära högre kostnader, vilket i sin tur medför att företagen

måste fråga sig om och när de över huvud taget skall kunna få medel för återbetalning av redan uppkommen skuldökning.

Flertalet remissinstanser som uttalat sig om de av utredningarna angivna kraven på bostadsfinansieringen ansluter sig till utredningarnas synsätt. Några remissinstanser har dock vissa invändningar eller anser att kraven inte är tillräckligt preciserade. RRV anför att utredningarna i diskussionen om kraven på bostadsfinansieringen inte närmare preciscrat

vad de bostadssociala ambitionerna innebär. Bostadsstyrelsen ansluter sig i

princip till de av utredningarna uppställda kraven på den framtida bostadsfi-

nansieringen men har mot bakgrund av bostadsskattekommittens förslag kompletterat uppställda krav med att bostadsfinansieringen skall ge möj-

lighet till utjämning av kostnadsskillnader mellan upplåtelseformerna.

Ett bestämt krav på bostadsfinansieringen är enligt Svenska riksbyggen att kapitalkostnadernas storlek vid olika tidpunkter styrs av medvetna bostads- och hyrespolitiska bedömningar. Ett annat krav är att fastighetsägare, långivare och boende måste ha möjligheter att på sikt bedöma och fastställa

sina kostnader resp. fordringar med enkla metoder.

NBD har många invändningar mot de av utredningarna redovisade kraven på bostadsfinansieringen. Vad gäller kravet att bostadsfinansieringen skall ge förutsättningar för rimligt pris i nyproduktionen anser NBD att flertalet hushåll inte har någon omedelbar önskan eller direkta behov att ta i anspråk nyproducerade bostäder. Nyproduktionens ekonomiska förhållanden kan

därför knappast framställas som ett rättesnöre för den totala bostadspolitiken

i samhället. NBD anser beträffande frågan om utt nå likvärdiga priser på

bostadsmarknaden för bostäder med likartad standard och kvalitet att denna

uppgift knappast kan lösas eler som utredningen föreställt sig ersättas med lånesystemets funktioner. Också beträffande möjligheterna att med hjälp av tånesystemet eliminera förmögenhetsomfördelning från nyttjare eler långivare tillägare har NBD kritiska synpunkter, främst mot tanken att lånesystemet ensamt skall bemästra dessa problem.

Utredningarna har i flera sammanhang diskuterat möjligheterna till ut - Jämning av kostnadsskillnader mellan olika upplåtelseformer med hjälp av finansieringssystemet. Utredningarnas förslag har dock grundats på förutsättningen att skattemissig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna.

Flertalet remissinstanser som berört frågan om neutralitet mellan olika upplåtelseformer anser, som tidigare redovisats, att frågan så långt möjligt bör lösas inom bostadsfinanseringens ram. Dessa remissinstanser har också följaktligen avstyrkt bostadsskattekommitténs förslag om avdrag för hyra och årsavgift. Till dessa remissinstanser hör bostadsstvrelsen, flertalet

länsbostadsnämnder, länsstyrelserna i Stockholms. Kronobergs, Kalmar. Got-

lands, Blekinge, Skaraborgs och Västerbottens län, Svenska kommunförbundet.

LO, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyggen och Hyresgästernas riksförbund.

Bostadsstvrelsen förordar en räntesubvention ull bostadsrätts- och hyres-

lägenheter i syfte att dels ge det statliga lånet rimliga förutsättningar att ”gå ut” inomangiven amorteringstid, dels utjämna kostnadsskillnaderna mellan olika upplåtelseformer.

Enligt länsstyrelsen i Stockholms län kan en väg att uppnå neutralitet mellan olika upplåtelseformer vara ett sänkt ränteläge vid belåning av bostadshus avsedda för upplåtelse med hyres- och bostadsrätt. Liknande synpunkter framförs av länsstyrelsen i Kalmar län. Den subvention som blir nödvändig för att nå neutralitet mellan olika upplåtelseformer bör enligt länsstvrelsen i Kronobergs län vara successivt avtagande och redovisas i statsbudgeten.

Länsstyrelsen i Jönköpings län anser att kapitalutgiftsnivån får bedömas med utgångspunkt i den likhet som eftersträvas mellan olika upplåtelseformer. Man får härvid utgå från att basannuiteten blir väsentligt lägre i bostadshus med hyres- eller bostadsrätt än i egna hem. Länsstyrelsen hävdar vidare att om skuldökningen skall kunna hållas inom gränser som inger förtroende för lånesystemet räntesubventioner på statslånen i hyres- och bostadsrätter måste sättas in.

Problemet med neutralitet mellan olika upplåtelseformer kan enligt /Hvresgästernas riksförbund lösa genom att finansieringssystemet utformas så att kapitalkostnaderna för hyres- och bostadsrätt blir jämställda med nominella kapitalkostnader efter ränteavdrag i taxeringen för villaägare. En sådan jämställdhet kan enligt förbundet åstadkommas genom att omfördelningslånet kombinerat med villkorslösa subventioner endast görs tillgängligt för bostäder som upplåts med hyres- och bostadsrätt. Statslån till bostadsbyggande avsett för upplåtelse med äganderätt kan då endast ges nominella villkor. Räntan i omfördelningslånet måste sättas så att subventionsinslaget blir detsamma som vid nominella lånevillkor kombinerat med rätt att dra av räntekostnaderna vid taxeringen.

Några remissinstanser anser att neutralitetsproblemet kan lösas genom att en subventionerad bostadsränta kombineras med en höjning av intäktsprocenten för egna hem.

En sådan kombination skulle enligt Svenska kommunförbundet inte innebära någon försämring för cgnahomsägare med normala inkomster och normal belåning. Däremot påverkar en sänkt ränta direkt kostnadsläget för upplåtelseformerna bostads- och hyresrätt. Kommunförbundet förordar där-

för att effekterna av en subventionerad bostadsränta närmare prövas med

hänsyn till den bättre lösning som, enligt kommunförbundet, uppnås beträffande neutraliteten mellan olika boendeformer.

LO och Svenska bvyegnadsarbetareförbundet finner övervägande skäl tala föratt kostnadsneutralitet mellan olika uppltåtelseformer, en socialt godtagbar

bostadskostnadsnivå samt hyresparitet mellan kigenheter av olika ålder bäst

uppnås med hjälp av en allmän räntesubvention i kombination med ett

rekonstruerat paritetslån samt en för egnahem därtill balanserad uppräkning av bostadsförmånens virde vid beskattning. Ett liknande system förordas också av Svenska riksbyggen.

I anslutning till utredningarnas allmänna utgångspunkter för utformningen av ett framtida bostadsfinansieringssystem anför kapitalmärknadsutredningen i sitt omfattande remissyttrande, som åtskilliga remissinstanser åberopat, bl. a. att oavsett vilket finansieringssystem man väljer det måste uppfylla vissa grundläggande krav om vilka det torde råda en utbredd cnighet. Åtminstone två av de ut-

gångspunkter som ställdes upp när paritetslånesystemet konstruerades synes

enligt kapital marknadsutredningen alltjämt vara giltiga. Det gäller dels paritetskravet, dels önskvärdheten av att fluktuationer i räntenivån på kreditmarknaden inte skall påverka de löpande kapitalkostnaderna. Vidare lämnar utredningen i sammanhanget en redogörelse för de normer, som enligt kapitalmarknadsutredningens mening bör gälla vid utformningen av ett sys-

tem för bostadsfinansiering.

För det första menar kapitalmarknadsutredningen att, om statsmakterna fattar beslut om generella subventioner till bostadssektorn, dessa skall utgå 1 sådana former att utbetalningarna är väl överskådliga vid varje wvillfälle och att statens verkliga kostnader är klart avläsbara. En förutsättning för att dessa krav skall uppfyllas är att de finansiella konsekvenserna av subventionsbesluten ryms inom den tidshorisont som kan överblickas av dem

som berörs när besluten fattas. Subventionselementet bör således inte ingå

som en integrerad men obestämd del i systemet så att subventionernas

verkliga omfattning först så småningom träder fram.

För det andra anser kapitalmarknadsutredningen att principen att lånen

obetingat skall bli återbetalda inom viss tid bör fasthållas. Om de löpande

kapitalkostnaderna vid något ullfälle bedöms vara oacceptabla av statsmakterna, bör särskilda subventioner utbetalas för att uppnå en rimlig nivå. Dessa subventioner bör vara klart avläsbara, så att låntagaren alltid kan överblicka amorteringstiden för den skuld som belastar fastigheten. Härigenom bör uppnås, att den misstro elimineras som nu riktas mot paritetslånesystemet på grund av kraftiga skuldökningar med ovissa återbetalningsvillkor.

För det tredje bör man enligt kapitalmarknadsutredningen inte sträva efter att bygga upp ett lånesystem med uppgift att kompensera förändringar I alla faktorer som påverkar de totala boendekostnaderna. Härav följer att systemet endast bör inriktas på att påverka de årliga kapitalkostnader som belastar låntagarna. Om utvecklingen av drfikostnaderna skulle föranleda statsmakterna att ingripa, bör åtgärder vidtas utanför finansieringssystemets

ram. Eventuella subventioner av driftkostnaderna bör således riktas direkt mot den komponent som förorsakat ingripandet.

För det fjärde bör enligt kapitalmarknadsutredningen det ursprungliga målet för puritetslånesystemet, att skapa hyresparitet i hela det statsbelånade bostadsbeståndet, självfallet kvarstå oförändrat. Om en kostnadsanpassad hyressättning motsvarande kostnaderna i nyproduktionen (bruksvärdeshyror) tillämpas, medför paritetskravet att kapitalkostnaderna måste om fördelas i tiden och stiga med utvecklingen av byggnadskostnaderna. I enlighet med paritetslånesystemets grundprinciper kan därmed kapitalkostnaderna etableras på en förhållandevis låg nivå vid början av lånets löptid.

För det femte bör enligt kapitalmarknadsutredningens mening finansieringssystemet liksom nu motverka alt räntefluktuationer på kreditmarknaden omedelbart påverkar de årliga kapitalkostnaderna. Enligt utredningens mening är det vidare av väsentlig betydelse att finansieringssystemet inte motverkar strävandena att skapa goda marknadsförhållanden på kreditmarknaden och inte utgör ett hinder för en snabb anpassning av kreditpolitiken

till rådande inhemska och externa förhållanden. Till de remissinstanser som åberopat kapitalmarknadsutredningens ytt-

rande eller anfört liknande synpunkter hör bl. a. bostadsstyrelsen, RRV, fiullmäktige i riksbanken, LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet samt Svens-' ka bankföreningen.

Många remissinstanser framhåller önskvärdheten av att det framtida lå-

nesystemet görs förståeligt för andra än specialister och möjliggör att konsekvenserna beträffande bl. a. betalningsskyldighet i framtiden kan överblickas. Sådana synpunkter framför bl. a. länsstyrelsen i Södermanlands län som anser alt ett av de stora problemen med paritetslånet är att det för

”vanliga” miänniskor framstår som ytterligt svårförklarligt och redan gett

upphov till många missförstånd och mycket missnöje.

Enligt länsbostadsnämnden i Jönköpings län bör erfarenheterna av det nuvarande systemet så långt som möjligt tillvaratas och förenklingar genomföras utan alltförstora förändringarisystemet. Terminologin bör ändras endast i den utsträckning klarheten kräver detta. Liknande synpunkter framförs av länsstyrelsen i Jönköpings län.

Enligt länsstyrelsen i Kristianstads län uppfyller det tidigare tillämpade systemet med avtrappande subventioner kravet på enkelhet. Om ett sådant system av statsfinansiella och andra skäl inte kan återinföras förordar länsstyrelsen förändringar av paritetslånet.

Också bankinspektionen anser att ett framtida lånesystem måste vara någorlunda lätt för den enskilde att överblicka och ge möjlighet för fastighetsägaren att vid varje tidpunkt beräkna vad han är skyldig och att åtminstone I stora drag överblicka omfattningen av de skulder som uppkom-

mer i framtiden. Fastighetsägaren bör vidare kunna utnyttja det kreditvärde

i fastigheten, som inte har tagits i anspråk för redan ingångna förpliktelser, och över huvud taget behålla så mycket av ägarfunktion och ägarrisk, att han har intresse av en rationell fastighetsförvaltning innefattande bl. a. värdebevarande underhåll.

Även SACO anser att ett nytt finansieringssystem måste vara förenligt med god fastighetsekonomi och tillämpas lika för alla kategorier bostadsföretag. Systemet bör också kunna bidra till att dämpa hyreskostnaderna i nyproduktionen för att likvärdiga bostäder oavsett produktionsår skall ha samma hyra. SACO är således principiellt positiv till ett system som I viss utsträckning utjämnar kapitalkostnaderna över tiden. Systemet får emel-

lertid, enligt SACO:s mening, inte leda till dolda subventioner. Bostadskostnaderna måste i alla händelser betalas och SACO säger sig ha svårt

alt finna fördelar i att dessa kostnader betalas skattevägen.

Länsstvrelsen i Värmlands län finner två principieHa vägar för utformning av finansieringssystemet intressanta. För det första ett rent paritetslånesystem som grund men med en inbyggd statlig räntesubvention, utgörande skillnaden mellan å ena sidan räntan på den allmänna marknaden och räntan i bostadsfinansieringssystemet, som skulle sättas utifrån kravet på rimlig boendekostnad. Statens subvention skulle i ett sådant system vara klart utskiljbar. Möjligheterna att variera räntan efter upplåtelseformen borde i detta system också kunna beaktas liksom möjligheterna att utnyttja pa-

ritetseffekten på hela bostadslånet under förutsättning att en statlig total-

finansiering tillskapas. Den andra vägen anger länsstyrelsen vara ett indexlån

i kombination med en real beskattning. Med utgångspunkt i den pågående

penningvärdeförsämringen erhålls den reala räntan som en restpost mellan marknadsräntan och penningvärdeförsämringen. Den i dag gällande marknadsräntan kan således sägas bestå av dels ersättning för försämrat penningvärde, dels ränta i egentlig mening. Därvid är den förstnämnda er-

sättningen mer att betrakta som en amortering. Dessa förhållanden får följ-

aktligen återverkan vid en real beskattning i det att ränteavdragens storlek minskar och beskattningen av kapital endast omfattar realräntan. Från bostadskostnadssynpunkt skulle övergången till ett realräntesystem innebära sänkta boendekostnader och större rättvisa mellan olika upplåtelseformer.

Det kan enligt sratens institut för byggnadsforskning inte uteslutas att ett lånesystem med traditionella lån och låg ränta kombinerat med fastighetsbeskattning som tar hänsyn till inflation och lägesvärdeförändringar skulle vara bättre än det föreslagna utjämningslånet. En väsentlig förtjänst med ett lånesystem av antytt slag är, enligt institutet, att det kan ges ganska enkel konstruktion varigenom de ekonomiska konsekvenserna och förpliktelserna vid varje tidpunkt kan klarkiggas för alla berörda parter. Den vitaliserande effekt på den bostadspolitiska debatten som ett för gemene man begripligt lånesystem måste antas ha får inte undervärderas.

LRF anser det angeläget att finna en lösning som både tar sikte på de nuvarande akuta problemen och dessutom är hållbar på längre sikt. Finansieringssystemet måste vidare uppfylla rimliga fördelningspohtiska krav

och samtidigt upprätthålla en socialt önskvärd bostadsefterfrågan. Staten

bör därför med lämpligt avvägda räntesubventioner övergångsvis begränsa räntekostnaden. Som ett riktvärde kan gälla en hyresnivå för hushållen i nyproduktionen som är möjlig att bära för flertalet, sedan hänsyn tagits till eventuella skattereduktioner. Räntesubventionen bör vidare avtrappas. För att nå en viss omfördelningsefftekt bör räntan successivt kunna höjas i äldre årgångar. så att verklig ränta betalas efter ett antal år. Vidare kan systemet innehålla en viss årlig minskning av subventionsinslaget i nyproduktionen. Syftet bör där vara att på sikt avveckla subventionssystemet och anpassa produktionen så att övergången inte blir alltför kännbar för bostadskonsumenten.

NBD anser att en kombination av åtgärder bör vidtas för att nå en ac-

ceptabel lösning I dagsläget och skapa förutsättningar för en återgång till

en realistisk lösning av finansieringsproblemen på längre sikt. Sålunda anser NBD att samhillsinsatserna bör byggas upp kring följande åtgärder: ctt rän-

tegarantisystem som successivt kan avtrappas, individuella bostadstillägg

samt i möjlig mån skattepolitiska åtgärder som ökar utrymmet för bostadskonsumtion. NBD anför vidare att gapet mellan vad som betalas i hyra och vad som är ”självkostnader” är stort och att det måste, i varje fall temporärt, överbryggas för att undvika kraftiga störningar på bostadsmarknaden. NBD anser det önskvärt att detta sker genom dirckta subventioner från statsmakterna. Enligt delegationens uppfattning bör ctt räntegarantisystem dock på sikt avvecklas. Detta innebäratt subventionsmomentet i den äldre produktionen successivt minskas genom en anpassning till kostnadsutvecklingen i nyproduktionen. Vid en successiv subventionsavveckling sker således automatiskt en kapitalkostnadsutjämning mellan gammal och ny produktion. På sikt bör målet vara att minska behovet av subventioner även i nyproduktionen. Detta bör kunna ske genom en försiktig ökning av kapitalkostnaderna för samtliga fastigheter som räntesubventioneras. Ett system enligt ovan angivna riktlinjer innebär enligt NBD att statsmakterna årligen får ta ställning till subventionernas storlek. Liknande synpunkter framförs av SBEF.

Utredningarnas förslag till nytt lånesystem, utjämningslånesystemet, har mött många erinringar och avstyrks av det överväldigande

flertalet remissinstanser. Motståndet gäller framför allt förslagets lånetekniska utformning.

Till de remissinstanser som stiller sig negativa ull förslaget hör hyresnämnderna och arrendenämnderna för Hallands län, Göteborgs och Bohus län samt Älvsborgs län. statskontoret, bankinspektionen, RRV, konjunkturinstitutet,

bostadsstyrelsen, flertalet länsbostadsnämnder, statens institut för byggnadsforskning, flertalet länsstyrelser. flera kommuner, kapitalmarknadsutredningen, fullmäktige i riksbanken, fullmäktige i riksgäldskontoret, LO, Svenska byggnadsarbetareförbundet, SACO, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, BOFAB, Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Sveriges jordbrukskasseförbund, postbanken, Folksam, LRF, SBEF., Sveriges villaägareförbund, Svenska riksbyggen, HSB, NBD m. fl.

Kapitalmarknadsutredningen, som jämför utsämningslånesystemet med paritetslånesystemet, anför bl. a. att förstnämnda system inte uppfyller rimliga krav på stadga och att det i detta avseende är underlägset parnetslånesystemet. Vad gäller möjligheterna all neutralisera effekterna av en språngvis förändring av byggpriserna kan, enligt utredningen. utjämningslånesystemet inte sägas vara överlägset paritetslånesystemet i lånetekniskt avseende, eftersom systemen arbetar med olika förutsättningar.

Enligt kapitalmarknadsutredningen är det vidare olämpligt att, som utredningarna gjort, bygga upp ett lånesystem, där låntagarna och långivarna inte kan bilda sig någon klar uppfattning om den framtida återbetalningsskyldigheten och där skuldredovisningen därför saknar reell ekonomisk innebörd. Bristen på överskådlighet vad gäller de statsfinansiella konsekvenserna av framtida och obestämda avskrivningsbeslut medför att utjämningslånesystemet besitter sådana inneboende egenskaper att stora och växande subventioner niästan automatiskt skulle kanaliseras till bostadssektorn. Det är, anför kapitalmarknadsutredningen, orimligt att pålägga statsmakterna uppgiften att snart sagt årligen fatta beslut om de totala boendekostnadernas godtagbara nivå och därvid tvingas ta ställning till utvecklingen av alla de komponenter som är av betydelse i ett sådant sammanhang. Utredningen ställer sig också av principiella skäl avvisande till en ordning där de boendes kapitalkostnader anpassas nedåt samtidigt som ökade statliga lån med ovissa återbetalningsvillkor utbetalas för att kompensera en höjning av driftkostnaderna. Ciknande tankegångar återfinns i yttrandet från /idlmäktige i riksbanken. Folksam, LO, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska sparbanksföreningen, Sveriges jordbrukskasseförbund, Svenska riksbyggen m. fl. hänvisar i sina yttranden ull kapitalmarknadsutredningens krivik av utjämningslånesystemet.

En huvudinvändning mot utjämningslånesystemet är också enligt fidlmäktige i riksgäldskontoret avt subventionsmomentet inte budgetmiässigt klart redovisas och att det under lång tid förblir obestämt till sin omfattning. Fullmäktige anser att det föreslagna finansieringssättet från statsfinansiell synpunkt innebär betydande risker för gradvis ökande svårigheter och att det kan leda till en från lånepolitisk synpunkt ohållbar situation.

RRV finner det förvånande att det föreslagna lånesystemet i huvudsak

är anpassat efter nyproduktionens behov. Enligt verket kan förslaget motverka en angelägen rationalisering av produktion och förvaltning. Vidare

framhåller verket, som härvid hänvisar till vissa inom verket gjorda beräkningar, att utredningarnas förslag leder till betydande åtaganden från statens sida. Det är enligt verket knappast realistiskt att, med de lånevillkor utredningarna föreslår, räkna med en återbetalning av de skulder till staten som låntagaren ikläder sig. Beräkningar gjorda av bl. a. bostadsstyrelsen, statens institut för byggnadsforskning och kapitalmarknadsutredningen ger resultat av liknande innebörd.

Konjunkturinstitutet ifrågasätter lämpligheten av att en höjning av driftkostnaderna skall motverkas av en motsvarande sänkning av kapitalutgifterna. De kraftigt stegrade oljepriserna det senaste året skulle således, anför institutet, leda till en betydande sänkning av kapitalutgifterna. Vid en fördubbling av priserna på bränsle skulle kapitalutgifterna uppskattningsvis behöva sänkas med närmare 20 96.

Bostadsstvrelsens främsta invändning mot det föreslagna lånesystemet är att det för låntagaren på grund av systemets komplicerade uppbyggnad torde

vara helt omöjligt att överblicka den förbindelse han ikläder sig. Samma

väsentliga invändningar kan enligt styrelsen riktas från fastighetsekonomisk synpunkt. Svårigheten att överblicka lånesystemet följer bl. a. av att en kontinuerlig anpassning förutsättes till faktorer som tidigare inte påverkat ka-

pitalkostnadsnivån såsom drift- och underhållskostnader. Enligt statens in-

stitut för byggnadsforskning lider utjämningslånet som bostadspolitiskt instrument av en rad svagheter. Mest allvarlig torde enligt institutet den allmänna vagheten eller annorlunda uttryckt den utomordentligt stora anpassbarheten i systemet vara. Eftersom det svårligen kan uppställas några kriterier för när finansieringssystemet urartar, finns heller inga spärrar för hur omfattande statens finansieringsstöd blir.

Flyresnämnderna och arrendenämnderna för Hallands län, Göteborgs och Bohus län samt Älvsborgs län anser att den föreslagna finansieringsformen är oförenlig med bruksvärdesystemet. Med det föreslagna utjämningslånet ökar kapitalersättningen och därmed hyran med husets stigande ålder samtidigt som bruksvärdet minskar genom att huset blir äldre. Till slut kan bruksvärdet bli så lågt att det inte längre finns utrymme för ökad kapitalersättning utan denna kan i. o. m. behöva sänkas för att hyran inte skall komma över bruksvärdet.

Statskontoret anser det vara svårt att uttala sig om den bostadssociala måluppfyllelsen i förslaget. eftersom utredningarna inte fullständigt har analyserat sambanden mellan de bostadssociala målen och bostadens pris. Att uppnå sociala målsättningar genom att enbart göra återbetalningsreglerna flexibla på det sätt som utredningarna föreslår torde, anför statskontoret, vara svårt. Förslaget leder till en subventioncring som riktar sig mot bostadssektorn som helhet med oklara fördelningseffekter såväl mellan fastighetsägare och hyresgäster som mellan hyresgäster av olika slag.

Det föreslagna lånesystemet synes enligt bankinspektionen inte uppfylla det självklara kravet på sund kreditgivning att gäldenären alltid kan beräkna

hur mycket han är skyldig och att han någotsånär kan överblicka vilka

konsekvenser som följer med ett fortsatt skuldförhålande. Svårigheten att överblicka den mycket betydande skuld som ackumuleras med åren leder enligt inspektionen till att svåra värderingsproblem uppkommer vid en försäljning.

Konungariket Sveriges stadshvpotekskassa anser att de invändningar som j olika avseenden kan riktas mot det föreslagna lånesystemet är av den

beskaffenheten att andra vägar bör prövas i syfte att uppnå de effekter som

utredningarna syftar till. BOFAB kan inte finna att utredningarna lyckats åskådliggöra hur det föreslagna finansieringssystemet i praktiken kommer att verka på sikt. Enligt Svenska bankföreningen kännetecknas förslaget av betydande svåröverskådlighet beträffande dess verkningar för såväl staten som låntagarna.

ERF anser att förslaget bygger på en inteckning i framtida produktionstillväxt och i fortsatt inflation som måste anses helt orealistisk och skadlig.

Sveriges villaägareförbund framhåller att det föreslagna lånesystemet leder till en ständigt ökad skuld till staten för villa- och andra småhusägare. Redan efter tio år har lånet nära nog tredubblats. Efter sextio år kan skulden till staten för ett vanligt egnahem uppgå tll miljonbelopp trots stigande betalningar. Staten förbehåller sig belåningsutrymme upp till 150 procent av

husets värde och småhusägaren får inte ens låna på inteckningar över denna

gräns utan statligt medgivande. Det går enligt förbundet inte längre att bygga om celler förbättra egna hem med statliga lån och alla försäljningar blir beroende av statligt medgivande. Staten äger i praktiken det egna hemmet. Förbundet tar definitivt avstånd från dessa planer som i praktiken enligt förbundet medför att gemene mans egnahemsiägande avskaffas och gör äganderätten till en ren fiktion.

HSB anser att det föreslagna utjämningslånesystemet trots förenklingar I jämförelse med paritetslånesystemet är svårgripbart. framför allt för den enskilde bostadskonsumenten, och anser att man därför i första hand bör pröva andra vägar. HSB anger här ett lånesystem med konvertibla statslån. Det föreslagna utjämningslånesystemet förordas i andra hand.

NBD, som anser att utredningarna på avgörande punkter inte följt di-

rektiven, finner förslaget oklart med hänsyn till effekterna på gällande för-

handlings- och domstolsordning för bestämning av hyror. Utredningsmaterialet ger heller inte underlag för en närmare bedömning av om lånekonstruktionen innebär sådana begränsningar att hyreslagstiftningen berörs. I

fråga om förslagets effekter på produktion och förvaltning anför NBD bl.a. att den antydda metoden för fastställande av bostadsränta innebär

alt höga driftkostnader, kalkylerade eller verkliga. i praktiken leder till

10 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

en låg bostadsränta. En konsekvens av detta kan bli att incitamentet för alt på sikt rationalisera förvaltning och pressa driftkostnader tunnas ut. Motsvarande resonemang kan föras vad gäller produktionskostnader. En allmän och glidande höjning av produktionskostnadsnivån leder enligt lånekonstruktionen till en lägre kostnadsränta, vilket i sin tur innebär att lånesystemet inte har någon prisdämpande effekt. NBD framhåller också risken för att en automatisk koppling mellan produktionskostnad och hyresnivå i varje projekt införs. Beträffande förslagets ekonomiska konsckvenser för staten och låntagarna hänvisar delegationen till beräkningar som redovisas

i den av ledamöterna Källenius och Näverfeh vill betänkandet Följdfrågor avgivna reservationen. SBEF, som ansluter sig till NBD:s ställningstagan-

den, redovisar också beräkningar avseende möjligheterna att omfördela ka-

pitalkostnaderna i tiden. Enligt SBEF är utrymmet för sådana omfördelningar

mer begränsat än vad utredningarna antagit.

Bland de remissinstanser som i stort sett ställer sig positiva till utred-

ningarnas förslag till nytt lånesystem återfinns länsstyrelserna i Östergötlands,

Hallands, Skaraborgs och Västerbottens län, Hvresgästernas riksförbund. Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. och SABO. Flera kommuner har också godtagit utjämningslånesystemet.

Länsstyrelsen i Östergötlands län finner de anförda motiven för en finan-

siering av utjämningslånets karaktär övertygande och tillstyrker därför att förslaget prövas. Ett lämpligt tillvägagångssätt kan enligt länsstyrelsen vara att låneformen införs stegvis med början i det senast producerade beståndet.

Därigenom kan man skaffa sig erfarenhet av hur ett på papperet till synes

väl fungerande lånesystem arbetar i praktisk tillämpning. Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Skaraborgs län anser att det föreslagna lånesystemet har stora likheter med paritetslånesystemet och ifrågasätter om inte för-

ändringar i det nuvarande systemet skulle vara enklare från administrativ

synpunkt. De tillstyrker emcelertid I huvudsak vad utredningen föreslår, antingen detta sker genom införandet av ett nytt lånesystem eller genom en reformering av paritetslånesystemet. Enligt länsstyrelsen i Västerbottens län ger det föreslagna systemet bättre möjligheter än paritetslånesystemet att åstadkomma en lugn utveckling av lånekostnaderna.

Enligt Hvresgästernas riksförbund har den föreslagna lånekonstruktionen

sådana fördelar framför nuvarande att utredningarnas förslag bör genom-

föras. Staten skulle därigenom få ett bostadspolitiskt medel som ger vä-

sentligt ökade möjligheter att styra boendekostnadsnivån i enlighet med

de sociala mål som uppställts för denna. Vidare anför förbundet att utjämningslånet för nyproduktionen ger samma hyressänkande eftekt som en direkt räntesubvention men att den föreslagna lånekonstruktionen ger staten möjlighet att för det befintliga bostadsbeståndet återfå de medel som

lagts ut. Förbundet framhåller samtidigt att det föreslagna finansierings-

systemet på intet sätt förutsätter att staten verkligen kommer att få igen de medel som en gång satts in för att åstadkomma förutsättningar för rimliga

hyror.

SABO, som tillstyrker förslaget, anser att den tid som stått till förfogande

inte gett möjlighet till att analysera förslaget i dess detaljer och inte heller dess konsekvenser för samhällsekonomin. Enligt SABO synes förslaget möjliggöra att två för de bostadsförvaltande allmännyttiga företagen väsentliga

krav blir tillgodosedda, nämligen dels att bostäder skall kunna ställas till

förfogande till eu pris som är eller anses vara godtagbart för de boende,

dels att någon skuldökning inte uppstår hos företagen om det pris de kan

erhålla för sina bostäder inte täcker de kostnader som under förutsättning

av en rationell förvaltning oundvikligen är förenade med verksamheten. SABO ifrågasätter dock om det inte föreligger en viss risk för att en situation,

där företagen inte får full täckning för de kostnader som uppstår på grund

av drift, underhåll och bränsle, kommer att uppstå i anslutning ull eller

ganska snart efter eu införande av utjämningslån och de därmed följande

kapitalkostnadssänkningarna.

Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. föredrar det föreslagna utjämningslånet framför paritetslånet men kan inte tveklöst tillstyrka detsamma. Det uppfyller inte kravet på klarhet och torde därför bli svårförståeligt för många. Åtskilliga inom bostadskooperationen kommer sannolikt att hysa misstro mot ett lånesystem som successivt föranleder allt högre hyror. Helst skulle föreningen vilja se fram mot en lånekonstruktion av mer traditionell typ.

Utredningarnas diskussion i fråga om metoderna att kanali-

sera subventioner vid användandet av utjämningslån har föranlett kommentarer från flera remissinstanser. Vissa remiss-

instanser understryker att subventioner i största möjliga utsträckning bör ges i villkorlig form medan andra ställer sig tveksamma till uppdelningen av subventioner på villkorliga respektive ovillkorliga. Svårigheterna att överblicka subventionernas omfattning påtalas av flera remissinstanser.

Alt subventionsmomentet inte budgetmässigt redovisas har bl. a. kon- Jjunkturinstitutet och riksgäldsfullmäktige invändningar mot. Enligt konjunkturinstitutet strider detta mot praxis i den statliga bokföringen.

Den av utredningarna gjorda distinktionen mellan villkorliga och ovillkorliga subventioner kritiseras av några remissinstanser. Distinktionen synes enligt statens institut för byggnadsforskning ganska meningslös. I hyresfallet är även det som utredningen kallar villkorlig subvention en ovillkorlig sådan. Det hushåll som fått sin hyra subventionerad under en tid har ingen åter-

betalningsplikt. Att låntagaren /fastighetsägaren i en avlägsen framtid kan

få betala tillbaka subventionerna är i princip att jämställa med en eventuell

framtida beskattning. Kapitalmarknadsutredningen anser, inte minst mot bak-

grund av det långa tidsperspektiv det är fråga om, värdet av att göra subventionerna villkorliga för att motverka uppkomsten av stora kapitalvinster

tvivelaktigt.

Enligt riksgäldsfidlmäktige talar alla skäl för att det föreslagna systemet successivt kommer att leda till en mycket omfattande generell subventionering av boendekostnaderna. Detta sammanhänger bl. a. med att de s. k.

sociala kriterierna, som avses vara normgivande, med nödvändighet är

mycket vaga och vidare med att systemet förutsätter att det vid stigande prisnivå kontinuerligt fattas politiska beslut, som höjer boendekostnaderna i nominella termer. Sker inte detta i tillräcklig utsträckning blir successivt stigande generella subventioner automatiskt följden. Risken för en sådan utveckling blir särskilt stor. eftersom myndigheterna inte har att samtidigt och i sam ma beslutsformer ta ställning till prisnivån för all slags konsumtion. Liknande tankegångar återfinns även i yttrandet från kapitalmarknadsutredningen, som anser det oktart vilken av de två av utredningarna nämnda metoderna för kanalisering av subventioner som förutsätts komma till användning. Genom båda de föreslagna metoderna skjuts emellertid besluten fram i tiden till dess det blir uppenbart att en avskrivning är oundgänglig.

Att subventionerna tänks utgå genom cen framtida avskrivning av statliga fordringar och att alltså inte omedelbart belasta statsbudgeten medför att

subventionerna ger sken av att vara kostnadsfria för staten. Riksbanksfullmäktige anför liknande synpunkter.

BOFAB konstaterar att vad som är subvention resp. skuld avgörs först i en avlägsen framtid. En normal bedömning av en fastighets värde, som långivaren kan ha anledning att göra i olika sammanhang, förefaller härmed utesluten. Med tanke på denna osäkerhet om den totala fastighetsskuldens verkliga värde är det dessutom tveksamt, om låntagarna har möjlighet att

planera sin fastighetsförvaltning på eu rationellt sätt. Liknande tankegångar

återfinns i bl. a. yttrandena från Konungariket Sveriges stadshypotekskassa och Svenska bankföreningen.

Utredningens resonemang rörande frågan om hur statens uppoff-

ringar skall redovisas av låntagaren kritiseras av flera re-

missinstanser, däribland RRV, konjunkturinstitutet, bostadsstyrelsen, länsstyrelsen i Kristianstads län, kapitalmarknadsutredningen, riksbanksfullmäktige och Konungariket Sveriges stadshypotekskassa.

RRV anser att konstruktionen med s. k. uppoffringar inte är övertygande och att de skuldökningar som kan uppträda 1. ex. vid tillämpningen av ett lånesystem som utredningarna föreslår, bör betraktas som en skuld, betecknas som en skuld och redovisas tillsammans med ursprunglig låneskuld för de enskilda låneobjekten. Bostadsstyrelsen, som anser att nuvarande lag-

stiftning i fråga om bokföring av skuldökning bör ges permanent karaktär,

kan inte finna att det föreslagna systemet skapar åsyftat förtroende. Vidare

anför styrelsen att en löpande redovisning av den s. k. uppoffringen torde

vara nödvändig för bostadsföretagens likviditetsbedömningar och att det från administrationssynpunkt är fördelaktigt att kontinuerligt följa ersättningsbeloppet för varje enskilt låneärende. Också riksbanksfullmäktige anser

att det föreslagna tillvägagångssättet knappast kan skapa förtroende och förståelse för lånesystemets konstruktion. Inte heller från redovisningssynpunkt torde förslaget vara invändningstfritt. Genom att en del av skulden inte redo-

visas kommer fastigheternas faktiska skuldbelastning att vara oklar. Enligt

fullmäktige synes det vara självklart att den verkliga skuld som belastar en fastighet alltid redovisas öppet. |

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa framhåller att den uppskjutna återbetalningsskyldigheten alltid kommer att aktualiseras vid fall av förtida

betalning, t. ex. vid exekutiva försäljningar, och att det framstår som nödvändigt att den faktiska återbetalningsskyldigheten alltid redovisas.

Flertalet remissinstanser som har avvisat utjämningslånesystemet har i stället förordat att paritetslånesystemet bibehålls men att det ändras och kompletteras i vissa avseenden. Hit hör statskontoret, RR Vv, bostadsstyrelsen. länsbostadsnämnderna i Stockholm, Uppsala, Östergötlands.

Jönköpings. Kronobergs, Kalmar, Kristianstads, Göteborgs och Bohus, Älvs-

borgs, Skaraborgs, Örebro, Västmanlands, Kopparbergs, Västernorrlands och Norrbottens län. länsstvrelserna i Stockholms, Kronobergs, Kalmar, Gotlands, Kristianstads, Älvsborgs, Örebro, Västmanlands, Västernorrlands och Jämtlands län, kapitalmärknadsutredningen, riksbanksfilmäktige, LO, TCO, Svenska sparbanksföreningen, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyvggen och SAR.

Bostadsstyrelsen påpekar att vid de jämförelser som utredningarna gjort

mellan det föreslagna utjämningslånet och traditionella lån slutsatser har

dragits som i vissa avseenden ger en missvisande bild av paritetslånesystemet

och att de fördelar som ullskrivits utjämningslånet i flertalet fall äger giltighet även för paritetslånet. Enligt styrelsen borde det därför ha varit mera frukt-

bart att undersöka möjligheterna att anpassa paritetslånet ull de krav utredningarna ställt upp på ett framtida finansieringssystem. Viss revidering av paritetslånesystemet är enligt styrelsen föranledd av berättigad kritik mot nuvarande utformning av paritetslånet i fråga om låntagarens avkastning på cventuellt eget kapital. Paritetslånets tekniska uppbyggnad bör i princip lämnas oförändrad. En revidering av paritetslånet har vidare, enligt styrelsen, från administrativ synpunkt avgörande fördelar vid en anknytning till det hittills belånade beståndet. Styrelsen anser bl. a. att såvitt den kan bedöma en revidering torde kunna ske utan att erbjudanden om en ny låneform måste limnas låntagaren. Liknande synpunkter framför också flertalet länsbostadsnämnder.

Vid sina överväganden säger sig kapitalmarknadsutredningen ha funnit att paritetslånesystemet vad gäller sin tekniska konstruktion är väl ägnat

att uppfylla olika krav på finansieringssystemet. Det faktum att lånesystemet inte fungerat tillfredsställande, och som en följd därav misskrediterats, bör

således inte tillskrivas brister i dess uppbyggnad även om vissa justeringar kan vara önskvärda. Kapitalmarknadsutredningen anför vidare att det därför

har framstått som naturligt att överväga hur de problem som uppkommit kan elimineras utan större ingrepp i lånesystemets konstruktion. Därvid har det främst gällt att utröna hur eventuella generella subventioner till bostadssektorn bäst skall kanaliseras. Kapitalmarknadsutredningens slutsats är att paritetslånesystemet bör lämnas oförändrat till sin konstruktion. En grundläggande förutsättning för att systemet skall fylla sin avsedda funktion

är att paritetstalen ovillkorligen anpassas efter byggnadskostnaderna. Om

utvecklingen av byggnadskostnaderna uppvisar avvikelser från den takt som antogs när basannuiteten fastställdes och kapitalkostnaderna och därmed amorteringstiden på statslånen följaktligen kommer att skilja sig från förutsättningarna, bör basannuiteten korrigeras för att återanpassa utvecklingen till den ursprungligen antagna. En ändring av basannuiteten får således ses som en korrigeringsåtgärd som vidtas för att upprätthålla de ursprungligen beräknade lånevillkoren.

SCB finner att ett lånesystem som uppfyller de av utredningarna uppställda villkoren kan erhållas genom såväl det föreslagna utjämningslånet som det nuvarande = paritetslånesystemet kompletterat med en utjämnings-

faktor. Enligt centralbyrån är det sålunda möjligt att inom ramen för pa-

ritetslånesystemet uppnå utjämning av det slag som utredningarnas förslag innebär, dvs. dels inbördes paritet vad gäller kapitalkostnaderna för skilda årgångar av hus, dels anknytning av kapitalkostnaderna till aktuell prisnivå,

dels utjämning i tiden av förändringen i kapitalkostnaderna för varje enskild årgång. I en bilaga till yttrandet visas ingående hur en sådan utjämning

skulle kunna ske inom ramen för paritetslånesystemet genom viss modi-

fiering av tillämpningen av detta.

Några remissinstanser anser att paritetslånesystemet t. v. bör behållas utan några ändringar. Enligt SAR kan paritetslånet bibehållas med sina nackdelar, vilka inte lösts i utjämningslånesystemet, i avvaktan på ytterligare utredning av en rad olösta frågor.

Utredningarnas diskussion om möjligheterna till förändringar inom paritetslånesystemets ram genom någon form av subvention har föranlett kommentarer från flertalet remissinstanser. Beträffande behovet av subventioner i någon form råder stor enighet bland remissinstanserna. I olika sammanhang betonas också att dessa bör klart redovisas. Bland remissinstanser som anser att paritetslånesystemet bör

bibehållas och som förordar subvention av både statslåne- och bottenlå-

neräntan kan nämnas bostadsstyrelsen, kapitalmarknadsutredningen. riksbanksfullmäktige. LO, Svenska bvyggnadsarbetareförbundet och Svenska bankföreningen.

Kapitalmarknadsutredningen utvecklar ingående sina synpunkter på sub-

ventionsfrågan och erinrar om att när paritetslånesystemet konstruerades det

kravet ställdes att en rimlig kapitalkostnadsnivå skall nås utan inslag av

statliga subventioner. Enligt utredningen torde inställningen ull detta krav

ha förändrats något. Kapitalmarknadsutredningen har vid sina överväganden

således utgått ifrån förutsättningen att ett inslag av subventioner kommer

att ingå i ett reviderat bostadsfinansieringssystem. Enligt kapitalmarknads-

utredningens mening bör de subventioner av kapitalkostnaderna som anses nödvändiga knytas till den nominella ränta som belastar de boende. Denna metod kan tillämpas för att nå ett flertal syften. Staten garanterar enligt

denna metod en viss ränta för såväl de långfristiga bottenlånen som de

statliga bostadslånen och utbetalar direkta subventioner motsvarande mellanskillnaden mellan marknadsräntan och denna högsta ränta. Metoden er-

bjuder enligt kapitalmarknadsutredningen således möjligheter för stats-

makterna att anpassa kapitalkostnaderna till en nivå som kan justeras vid

behov. Om staten på angivet sätt utbetalar subventioner som är knutna

till skillnaden mellan marknadsräntan och en viss basränta, uppnås samtidigt den fördelen att räntevillkoren för bostadsbyggandet stabiliseras. F. n. utgör

räntevillkoren på kapitalmarknaden ett osäkert moment i bostadsfinansie-

ringen. Systemet med fixerad låneränta kan enligt kapitalmarknadsutredningen sägas innebära att bostadssektorn isoleras från påverkan av rinte-

utvecklingen på kreditmarknaden, vilket torde medföra fördelar även vad gäller möjligheterna att bedriva en flexibel räntepolitik. Kapitalmarknads-

utredningen anser vidare att en anpassning av räntevillkoren för bostadssektorn öppnar vissa möjligheter att uppnå kostnadsneutralitet mellan bostäder

med olika upplåtelseformer. Utredningen har dock inte sett som sin uppgift

att närmare utveckla denna synpunkt utan inskränker sig till att påpeka att den kan beaktas. Kapitalmarknadsutredningen anför vidare att systemet med räntesubventioner erbjuder den fördelen att kapitalkostnaderna även 1 det icke statsbelånade bostadsbeståndet kan påverkas om man så önskar.

Kapitalmarknadsutredningen anger alt den har övervägt ett system, som skulle kunna sägas innebära att dubbla basannuiteter tillämpas. Utredningen har dock funnit att ett sådant system är avsevärt underlägset från ad-

ministrativ synpunkt, att det inte heller är överskådligt för de berörda, att

detta system knappast skulle kunna åstadkomma rättvisa bland fåntagarna med avseende på fluktuationer i den långa räntan samt att kapitalkostnaderna med denna metod inte kan påverkas i det icke statsbelånade bo-

stadsbeståndet om man så skulle önska. Beträffande systemet med räntesubventioner anför kapitalmarknadsutredningen vidare att , om statsmakterna finner att den kapitalkostnadsnivå

som cetablerats vid en viss tidpunkt är oacceptabel, den räntenivå måste beräknas som anpassar kostnaderna till en nivå som anses godtagbar. Inom ramen för paritetslånesystemet blir beräkningarna enkla. Inga problem föreligger sålunda enligt kapitalmarknadsutredningen att fastställa vilket värde på basannuiteten som skulle ge upphov till godtagbara kapitalkostnader. Sedan denna annuitet fixerats, är det en enkel matematisk operation att

fastställa vilken nominell ränta som svarar mot denna vid givna antaganden om den framtida utvecklingen av paritetstalen och fastställd löptid på statslånen. Skillnaden mellan den sålunda beräknade räntan och marknadsräntan subventioneras sedan av staten. Genom att den nominella ränta som skall belasta låntagarna sålunda fixerats för samtliga årgångar, så att kapitalkostnaderna etablerats på en nivå som anses godtagbar, kommer ökad säkerhet att uppnås för att statslånen blir återbetalda inom den godtagbara amorteringstiden. Systemet utmärks således av att det inte kräver löpande

politiska beslut där bostadskostnaderna i alla årgångar av hus måste över-

vägas. Statsmakterna förutsätts ingripa endast då utvecklingen av kapitalkostnadsnivån anses oacceptabel. Man behöver då endast justera en enda parameter, den fixerade räntan, och i samband därmed också basannuiteten. Kanaliseringen av räntesubventionerna kan ske i enkla former genom utbetalning direkt till de långivande bostadsinstituten. De verkliga kostnaderna för staten kan beräknas med stor säkerhet och ingå som en avläsbar post i statsbudgeten. Det föreslagna systemet med räntesubventioner synes mot denna bakgrund uppfylla de krav på överskådlighet och klarhet som är

grundläggande för att ett finansieringssystem skall inge förtroende bland

de berörda anser kapitalmarknadsutredningen.

Som tidigare nämms har många remissinstanser, däribland bostadssty-

relsen, LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet, riksbanksfullmäktige och Svenska sparbanksföreningen, uttryckligen anslutit sig till kapitalmarknadsutredningens synpunkter i denna del eller redovisat liknande synpunkter.

Bostadsstyrelsen har vid sin bedömning övervägt förutom subvention av statslåneräntan även en garanti av bottenlåneräntan samt båda dessa räntor tillsammans. Styrelsen anför att såvitt den kan bedöma en subvention av den långa räntan medför avsevärda fördelar från allmän kreditmarknadssynpunkt, eftersom kapitalkostnadsnivån för bostadssektorn i det närmaste hel frikopplas från förändringar i det allmänna ränteläget. Önskvärd ökad rörlighet för den allmänna lånemarknadsräntan uppnås enligt styrelsen härigenom. Vid subvention av enbart bottenlåneräntan krävs ingen differentiering av räntenivån för bostadslånen med hänsyn till olika låntagarkategorier. Sty-

relsen anför att oavsett vilken form som väljs nivån bör anpassas så att

lånet kan förväntas ”gå ut” inom den fastställda amorteringstiden. Styrelsen anser dock, med hänsyn till förändringar under lånetiden i bottenlånets och statslånets relativa andel av den samlade låneskulden, att den garan-

terade räntenivån skall avse både bouenlånet och statslånet.

RRV ställer sig positivt till en räntesubvention utan att direkt ta ställning till behovet av en sådan. Om generella subventioner aktualiseras är det enligt RRVY angeläget att de klart och öppet redovisas. Dessutom bör övervägas att upprätta en tidsplan för successiv avveckling av subventionerna. Verket anger att en subventionering via bl.a. förbättrade räntevillkor för bostadssektorns kapitalförsörjning bör prövas. En sådan subvention torde

vara administrativt lätthanterlig och dessutom ge gynnsamma effekter be-

träffande neutraliteten i bostadskostnaderna mellan olika upplåtelseformer.

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa anser att eventuellt utgående generella subventioner klart skall kunna överskådas. Kassastyrelsen erinrar om att utredningarna har pekat på möjligheterna att subventionera skillnaden mellan faktiska och godtagbara ränte- och amorteringskostnader. Detta kan enligt kassastyrelsen ske genom räntebidrag till bottenlån och sänkt statslåneränta eller genom ett system med dubbla basannuiteter. Godtagbara konsekvenser synes också enligt kassastyrelsen kunna uppnås med ett nominellt lånesystem kombinerat med under en 20-årsperiod avtrappande subventioner. Oavsett vilket lånesystem som väljs är stadshypoteksinstitutionen beredd att anpassa sin låneverksamhet till de ändrade förutsättningar som

kan uppkomma.

Ett system med dubbla basannuiteter förordas av bl. a. länsstyrelserna i Kalmar, Älvsborgs och Västmanlands län samt länsbostadsnämnderna i Västmanlands och Norrbottens län. Detta kan ske genom justeringar I paritetslånesystemet, varvid alternativt en generell subvention genom sänkning

av bostadslåneräntan kan övervägas. I båda fallen kan ytterligare sänkning

av kapitalkostnaderna åstadkommas genom förlängning av amorteringsti-

den. Ett system med dubbla basannuiteter förordas, då detta anses innebära stora fördelar. Lånet kan formellt löpa efter en basannuitet som medger

återbetalning inom förutsatt tid. Man behåller också anknytningen till kost-

naderna i nyproduktionen. Statsmakterna har då också möjligheter att från

tid till annan bestämma hur stor subventionen skall vara, dvs. hur stort gapet skall vara mellan den formella basannuiteten och den subventionerade. Man kan också fastlägga olika basannuiteter för olika upplåtelseformer och bostadsformer för att därigenom åstadkomma kostnadsmässig jämställdhet.

Flera remissinstanser har behandlat frågan om justeringar av

basannuitet och paritetstal iett sammanhang. Bostadsstyrelsen föreslår att dessa benämningar bibehålls. Basannuiteten bör fastställas på grundval av hyrespolitiska bedömningar med beaktande av kravet på kostnadsutjämning mellan ägda småhus och övriga bostäder. Styrelsen anser emellertid att kravet på att hålla fast vid en viss längsta umorteringstid, inom vilken lånet samt uppskjuten ränta i princip skall vara återbetalt, medför en begränsning av möjhgheterna att sänka basannuiteten. Basannuiteten bör fastställas för en treårsperiod med möjlighet till omprövning under perioden, om särskilda skäl föreligger. Paritetstalshöjningen bör enligt styrelsen grundas på en prognos beträffande byggnadskostnadsutvecklingen. Even-

tucella avvikelser från prognosen beaktas vid fastställande av paritetstals-

höjning för nästa period. Basannuiteten och paritetstalshöjningen bör fastställas av regeringen för en treårsperiod. Med hänsyn till de allmänna bostadspolitiska överväganden som skall göras vid fastställande av dessa faktorer samt vid prövning av frågan om eventuella subventioner bör det an-

komma på bostadsstyrelsen att tillhandahålla underlag för regeringens beslut.

Med utgångspunkt i ett numeriskt illustrerat exempel visar SCB hur en

påtaglig tidsutjämning av ökningar i kapitalkostnaderna kan åstadkommas

utan betydande rubbning av paritetstalens avsedda funktioner.

Kapitalmarknadsutredningen har övervägt om principerna bör ändras vid fastställande av paritetstalen och funnit att så bör ske åtminstone i ctt avscende. I avvaktan på fullständiga uppgifter om kostnadsutvecklingen i nyproduktionen sker f. n. ingen uppräkning av paritetstalen med hänsyn till kostnadsutvecklingen i nyproduktionen under det löpande året. Som en

följd av eftersläpningen kommer fastigheterna I den sista årgången därför

att betinga en högre kapitalkostnad vid stigande kostnadsutveckling och

alltså missgynnas vid en jämförelse med tidigare årgångar. Enligt kapital-

marknadsutredningens mening kan denna okäigenhet lindras om paritetstalen

justeras upp enligt någon schablonmetod. Om den verkliga kostnadsutveck-

lingen i nyproduktionen visar sig avvika från genomsnittet, kan den disparitet som sålunda uppkommer lätt justeras genom anpassning av paritetstalen så snart tillförlitliga data föreligger.

Beträffande basannuiteten anför kapitalmarknadsutredningen att, om kostnaderna i bostadsbyggandet stiger hastigare än som förutsetts när paritetslånesystemets basannuitet fixerats, en höjning av paritetstalen i enlighet med kostnadsutvecklingen leder till att löptiden för de statliga lånen i tidigare årgångars fastigheter förkortas. De löpande kapitalkostnaderna för samtliga

årgångar stiger samtidigt till en nivå som kan komma att anses som oac-

ceptabelt hög. För att paritetskravet skall uppfyllas måste emellertid paritetstalen ovillkorligen höjas i enlighet med kostnadsutvecklingen. Om de löpande kapitalkostnaderna genom en stegring av paritetstalen stigit till en nivå som anses oacceptabel av statsmakterna, kan de återanpassas till en lägre nivå genom att basannuiteten, som ju är lika för alla årgångar, sänks. Den återstående löptiden på statslånen för alla årgångar utom den sista kan

förväntas bli ungefär oförändrad genom att sänkningen av basannuiteten

kompenserar höjningen av paritetstalen. För den aktuella årgången och de därefter följande kommer enligt kapitalmarknadsutredningen emellertid den beräknade löptiden på statslånet att förlängas genom sänkningen. Härav

följer att en sänkning av basannuiteten i syfte att kompensera en plötslig

stegring av byggnadskostnaderna leder till en förlängning av den beräknade

amorteringstiden på statslånen för alla årgångar från och med den för vilken

kostnadsstegringen gäller, även om takten i kostnadsökningarna sedan återanpassas till den ursprungligen antagna. En förlängning av den beräknade återstående amorteringstiden på statslånet leder till att ovissheten ökar om den faktiska innebörden av statens utbetalningar till bostadssektorn. För att uppfylla det uppställda kravet att de finansiella konsekvenserna av statsmakternas beslut skall kunna överblickas måste därför enligt kapitalmarknadsutredningens mening en sänkning av basannuiteten under alla om-

ständigheter begränsas för att hålla amorteringstiden inom rimliga gränser.

Utredningarnas förslag att egen kapitalinsats för låntagare med

statliga lån placeras närmast över bottenlåncets övre gräns har fått ett negativt

mottagande bland remissinstanserna. Eftersom utredningarna i sitt senare avlämnade betänkande. Följdfrågor frångått förslaget tas inte remisskritiken här upp till närmare behandling.

Flera remissinstanser, däribland bostadsstyrelsen, länsstyrelserna i Örebro,

Västmanlands, Jämtlands och Västerbottens län, samt Konungariket Sveriges

stadshypotekskassa är däremot positiva till förslaget att viss avkastning av egen kapitalinsats garanteras.

Några remissinstanser, bl. a. bostadsstyrelsen. vissa länsbostadsnämnder och länsstyrelsen i Kalmar län, framhåller att syftet med utredningarnas förslag, dvs. att garantera viss avkastning på egen kapitalinsats, går att tillgodose inom ramen för nuvarande lånesystem genom att ändra paritetslåneformeln.

Den av utredningarna föreslagna ordningen för kapitaler-

sättningens erläggande, som innebär att kapitalersättningen med

avdrag för förräntning av eventuell egen insats inbetalas till bostadsmyn-

digheten, varefter utbetalning därifrån sker till bottenlångivaren, skulle enligt

bostadsstyrelsen innebära nackdelar för såväl bostadsmyndighet som låntagare

och bottenlångivare. Eftersom endast delar av låntagarens samlade bottenlåneskuld ingår i lånesystemet, kommer betydande svårigheter att

uppstå när det gäller att överblicka vad betalningen hänför sig till. Därtill

kommer komplikationer med hänsyn till skilda förfallodagar för statslån

och bottenlån. Utredningarnas förslag beträffande bostadsräntan, dvs. ka pitalkost-

nadsnivån, har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av flertalet remissinstanser som uttalat sig i frågan. Hit hör bostadsstvrelsen. Svenska kommunförbundet. Hyresgästernas riksförbund, HSB och SABO.

Bostadsstyretsen tillstyrker i princip den av utredningen föreslagna kapitalkostnadsnivån. Sannolikheten för att löne- och prisutveckling skall bli sådan att statens uppoffringar skall minska och så småningom återbetalas inom 60 år, får med den eftersträvade kapitalkostnadsnivån nu och för ett antal år framåt bedömas såsom mycket liten. Målsättningen om ett ”rimligt pris” på bostaden synes enligt styrelsen endast kunna uppfyllas, om priset på tillhandahållet kapital bestäms från bostadssocial synpunkt. Detta förutsätter direkta subventioner från statens sida redan från början. Vidare framhåller styrelsen att en bostadsränta på 4.0 96 erhålls om hänsyn skulle tas till numera beslutad kompensation för mervärdeskatt.

Enligt Svenska kommunförbundet torde den föreslagna kapitalutgiftsnivån inte möjliggöra att den i och för sig relativt måttliga hyressänkningen på 10-15 26 skall kunna åstadkommas. En större del av det utrymme som skapas för hyressänkningar genom den föreslagna kapitalkostnadsnivån torde nämligen behöva tas I anspråk för reglering av sådana kostnader som

inte har kunnat täckas genom hyresintäkter. Att många bostadsförvaltande företag f.n. har en otillfredsställande kostnadstäckning framhåller även $S4BO, som tror att förväntningar på hyressänkning kan bli svåra att in-

fria.

Hyresgästernas riksförbund anser däremot att den föreslagna nivån är för hög. Den rimliga kapitalkostnaden måste enligt förbundet sättas åtminstone 10 kr. per m? lägre för att rimliga förutsättningar för en bostadspoliuiskt önskvärd hyresnivå skall ges. Vidare finner förbundet det naturligt att bestämmandet av de i lånekonstruktionen ingående faktorerna föregås av sam-

råd med hyresgäströrelsen.

Bland de remissinstanser som anser att den föreslagna kapitalkostnadsnivån är för låg märks NBD. Med så låg kapitalkostnadsnivå för nyproduktion som utredningarna förordar kan, anför NBD, tidigare i hyresnämnd fastställda bruksvärden komma att uppfattas som oskäliga och krav på sänkningar därför aktualiseras. En utveckling som innebär en sänkning av redan fastställda hyror kan inte accepteras av NBD. Länsbostadsnämnden i Östergötlands län anser det orimligt att utgå ifrån att hyran i nyproduktionen skall täcka endast en tredjedel av de faktiska kapitalkostnaderna.

Utredningarnas bedömning att en årlig höjning av kapitaälersättningen med mellan 3,0 och 3,54 är realistisk detas av bl. a. SCB och bostiadsstyrelsen. Nuvarande höga räntenivå nödvändiggör enligt bostadsstyrelsen en större höjning än den av utredningarna förordade om bostadsräntan fastställs på grundval av den angivna kapitalkostnadsnivån. Den kapitalkostnadsutveckling som följer med en stegring av denna storleksordning kan emellertid inte anses acceptabel från hyrespolitisk synpunkt. Enligt bostadsstyrelsen bör stegringen 1. v. begränsas ull ca 3 96 per år.

Några remissinstanser, däribland statens institut för byggnadsforskning. länsstyrelsen i Kristianstads län, SBEF och NBD ifrågasätter utredningarnas bedömning.

Statens institut för byggnadsforskning pekar på att drift- och underhållskostnaderna under de senaste åren har ökat kraftigt. Detta förhållande har utredningarna enligt institutet inte ägnat tillbörlig uppmärksamhet. Om inte

det politiskt tillgängliga hyresutrymmet, dvs. betalningsförmågan, ökar av-

sevärt snabbare än byggkostnaderna kommer kraftiga ökningar av kostnader för drift och underhåll att minska utrymmet för statsmakternas kapitalersättning.

SBEF och NBD anser att utrymmet för kapialkostnadshöjningar är mer begränsat än vad utredningarna antagit. Enligt beräkningar gjorda uv SBEF måste detta utrymme beräknas med utgångspunkt i den förutsättningen att den årliga kapitalkostnadshöjningen skall rymmas inom en hyreshöjning

som understiger 0:30 kr./m?' och år. Detta skall enligt SBEF jämföras med den årliga ökning av kapitalkostnadsersättningen på 1:50-2 kr./m? som ut-

redningarna kalkylerar med.

Utredningarnas = förslag att den = årliga höjningen av kapitlalersättningsanspråken bör bestämmas för ett

bestimt antal år i förväg får stöd av bl. a bosradsstyrelsen och

länsstyrelsen i Skaraborgs län. Den principiella utgångspunkten bör enligt bostadsstyrelsen vara att kapitalersättningen så långt möjligt anknyter till den faktiska byggnadskostnadsutvecklingen. Styrelsen förordar en period om tre år men betonar att möjlighet till ändring under perioden bör föreligga

om kostnadsutvecklingen i betydande omfattning avviker från vad som

antagits vid periodens början. Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Skaraborgs län anför att förslaget skulle innebära att småhusbyggarna skulle få bättre överblick över de ekonomiska konsekvenserna av lånesystemet.

Bland de remissinstanser som uttalar sig kritiskt om utredningarnas förslag kan nämnas konjunkturinstitutet och kapitalmarknadsutredningen. Förslaget synes enligt konjunkturinstitutet innebära en onödig restriktion, särskilt med tanke på de svårigheter som är förenade med en bedömning av den långsiktiga utvecklingen för produktionskosinaderna. Kapitalmarknadsutredning-

en anser att osäkerheten om den framtida utvecklingen skulle leda till trög-

heter att anpassa trenden till en realistisk ökningstakt. Osäkerheten om

den framtida utvecklingen kommer, även med många subtila beräkningar

och överväganden, ändå alltid att vara stor. Det skapar en naturlig benägenhet att prognosera förändringar i underkant. Därtill kommer att ett fastläggande av en stor höjning av kapitalanspråken kan tolkas som att staten både väntar en kraftig pris- och lönestegring och är beredd att tolerera den. Risken finns för att fastställandet i sådana situationer därmed innehåller et element av självuppfyllelse. Mycket talar mot denna bakgrund för att man i praktiken kommer att fastställa ett lågt värde och, om den sista synpunkten är relevant, även bör göra det.

Bland de remissinstanser som stöder utredningarnäs förslag om minskning av bottenlånet och motsvarande ökning av bostadslånet återfinns länsstvrelserna i Kalmar, Kristianstads, Älvsborgs, Örebro, Västernorrlands och Jämtlands län, flera länsbostadsnämnder samt HSB.

Länsstyrelsen i Jämtlands län anför avt för Jämtlands län bör förslaget innebära att kreditinstituten får lättare att uppfylla centralt gjorda åtaganden. Genom förslaget bör, anser länsbostadsnämnden i Västernorrlands län, möjligheterna öka att snabbare klara av behovet av avlyft, som f. n. är en besvärlig hake i lånebehandlingen.

Några remissinstanser tillstyrker förslaget under vissa förutsättningar. BO-

FAB. SBEF och NBD tillstyrker sålunda förslaget om utjämningslånesystemet införs. Länsbostadsnämnden i Norrbottens län, som ullstyrker förslaget.

har svårt att förstå motiveringen för förslaget men ser det som etwt led i

en övergång till statlig totalfinansiering av bostadsbyggandet. Liknande tankegångar återfinns i yttrandet från länshostadsnämnden i Göteborgs och Bohus län.

Bostadsstyrelsen anser att statens möjligheter till upplåning av erforderligt kapital sannolikt är större än övriga kreditgivares och tillstyrker därför en utökad statlig låneandel. Med hänsyn till viss osäkerhet vid bedömning av en sådan utvidgning förordar styrelsen tillsvidare en utökning med 10 96

dvs. till 254096 av låneunderliaget.

Enligt Konungariket Sveriges stadshypotekskassa däremot synes några bä-

rande skäl att minska bottenlånens storlek inte föreligga. Ökade finansie-

ringsmöjligheter för bostadsbyggandet innebär förslaget inte, eftersom staten är hänvisad till samma kapitalmarknadskällor som bostadslåneinstituten.

Vill man vid rådande brist på kapitalmarknadsmedel avskaffa de långa vän-

tetiderna på långa lån måste andra investeringsbehov begränsas. Länsstyrelsen

i Västerbottens län anser att den föreslagna ökningen av statens låncandel

kan användas rationellare genom att möjliggöra totalfinansiering av vissa grupper av låneärenden.

Utredningarnas förslag att amorteringstiden för de statliga lånen skall förlängas till 60 år har fått ett blandat mottagande bland remissinstanserna.

Bostadsstyrelsen, flertalet länsbostadsnämnder, länsstyrelserna i Uppsala, Kalmar, Kristianstads, Örebro, Västmanlands. Västernorrlands och Jämtlands län samt Hyresgästernas riksförbund hör ull dem som ställer sig i princip

positiva till förslaget. Några av remissinstanserna ifrågasätter emellertid om

inte amorteringstiden för småhus bör vara kortare än 60 år.

Enligt bostadsstyrelsen, som anser att amorteringstiden för ägda småhus bör vara högst 45 år, utgör en förlängning av amorteringstiden vid den bostadsprisnivå som förutsätts en av de grundläggande förutsättningarna för att så långt möjligt skapa utrymme för omfördelning av kapitalkostnaderna i tiden. En förlängning av amortceringstiden så att denna bättre överensstämmer med fastighetens ekonomiska längd torde dessutom vara ett medel för att förhindra förmögenhetsöverföringar från hyresgäster till fastighetsägare. Styrelsen erinrar om att, som en följd av en förlängd amor-

teringstid, möjligheterna till rebelåning vid förbättrings- eller modernise-

ringsarbeten begränsas. Att rebelåningsmöjligheterna begränsas understryker . enligt styrelsen vikten av att betryggande fonder för löpande och periodiskt underhåll ovillkorligen beaktas vid hyressättningen. Länsstyrelsen i Västernorrlands län är tveksam till 60 års amorteringstid för småhusen och anför bl. a. att småhus i viss utsträckning uppförs i orter där det framtida behovet

f.n. kan vara mycket svårbedömt. Skuldökningen blir vid en amorteringstid

på 60 år betydande efter ca 15-20 år, vilket kan medföra stora problem för en enskild person.

Några remissinstanser uttalar sig för en förlängning av amorteringstiden

utan att ange i vilken omfattning detta bör ske. Hit hör bl. a. statskontoret samt länsstyrelserna i Kalmar och Kristianstads län. |

Negativa till utredningens förslag ställer sig bl. a. länsstyrelserna i Kronobergs och Gotlands län, kapitalmarknadsutredningen, statens institut för bvggnadsforskning, riksbanksfullmäktige, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Svenska bankföreningen, LRF. SBEF och NBD.

Ett bibehållande av paritetslånen för enligt riksbanksfullmäktige med sig

att paritetstalen bör anpassas till kostnadsutvecklingen och att basannuiteten liksom eventuellt tillkommande subventioner bör utformas så att det statliga

lånet får en avsedd återbetalningstid. Denna återbetalningstid behöver inte,

anser fullmäktige, vara angiven i ett precist antal år utan kan mycket väl anges i ett intervall, t.ex. 25-40 år. Fullmäktige anför vidare att ålerbetalningen dock inte får ske för långsamt med tanke på att efter en tid behov kan uppkomma att ta upp nya lån för reparationer eller ombyggnad. Därvid

erfordras inteckningssiäkerhet för dessa lån, vilket kan förutsätta all av-

betalning i relativt stor utsträckning skett på äldre lån. Kapitalmarknadsutredningen anser att en längsta amorteringstid på 30-40 år bör kunna godtas

och att det därvid obetingat skall förutsättas att en fullständig återbetalning

kommer att ske inom denna tid. Svenska bankföreningen anser att statslånet bör amorteras i den takt som behövs för att tillräckligt nybelåningsutrymme

skall ha uppkommit när fastigheten bör renoveras, dvs. i regel efter 35-40

år. Inteckningar inom det nödvändiga förmånsläget måste då fritt kunna

disponeras av fastighetsägaren utan hinder av de statliga lånevillkoren.

Statens institut för byggnadsforskning framhåller att byggnader som helhet knappast har någon enhetlig brukstid; vissa delar har en varaktighet av omkring 20 år medan andra har en varaktighet på 60 år och kanske långt däröver. Med hänsyn till behovet av ganska genomgripande upprustningar efter ca 40 år är det enligt institutet lämpligt om amorteringstiderna anpassades till motsvarande behov av finansiering, eventuellt med olika amorteringstider för olika delar av byggnaden. Det senare kan synas administrativt krångligt men gör det möjligt att med differentierade lånevillkor styra nyproduktionen, I. ex. mot ökad utrymmesstandard. Också SBEF anser att

utredningarna inte beaktat fastigheternas behov av genomgripande förbätt-

ring och modernisering. Föreningen pekar på den förändring av bl. a. bostädernas kvalitet, utrustning och planlösning som successivt införs på bostadsmarknaden. Som exempel nämns att kostnaderna för byggnadsstommen i dag utgör 20-30 26 av den totala byggnadskostnaden mot 70-80 96 under

1930-talet. Denna produktförändring förkortar, anför föreningen, väsentligt moderna fastigheters varaktighetstid beroende på dels att inrednings- och

installationsdetaljer underkastas värdeminskning i snabbare takt än själva byggnadsstommen, dels att dessa inredningar efter en maximal förslitningstid på 25-40 år i många fall inte lönar sig att byta ut av ekonomiska och tekniska skäl. Därtill kommer att förändringar i byggnadsstommens

planlösning kommer au erfordras i större omfattning i framtiden. Liknande tankegångar återfinns i bl.a. vitrandet från NBD.

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa anser att utredningarnas syn på amorteringsfrågan strider mot den uppfattning som tidigare påverkat bostadslångivningen. Stadshypotekskassan erinrar om att kreditmarknadsut-

redningen år 1959 föreslog att genereH amorteringsplikt borde genomföras

på fastighetslån antingen genom direkta lagregler eller genom frivilliga överenskommelser.

Några remissinstanser tar upp frågan om den övre lånegriänsen för statliga bostadslån. Sålunda anför LRF ati likställighet i fråga

om Övre lånegräns för olika låntagarkategorier bör införas. Förbundet säger

sig inte kunna finna några bostadssociala skäl för nuvarande ordning och

anser att lånegränsen bör ligga antingen vid 95 eller 98 96 av pantvärdet

för alla låntagare. Genom hittills gällande låneregler har man enligt förbundet försvärat för bostadskonsumenter i vanliga inkomstlägen att skaffa småhus, men sedan gjort själva boendet relativt billigt genom tämligen liberala av-

dragsregler. En sådan ordning förvärrar bostadssegregationen, anser förbun-

det.

Även SBEF anser att de statliga lånegränserna skall vara lika för alla

låntagarkategorierna och framhåller därvid att den gemensamma lånegränsen skall anpassas så att byggherren/förvaltaren genom en rimlig egen kapitalinsats har ett direkt ekonomiskt ansvar för det ekonomiska utfallet. Utan

ett sådant ekonomiskt ansvar är det enligt SBEF svårt att få byggherren/för-

valtaren tillräckligt intresserad av att tillgodose de kvalitativa och miljömässiga aspekterna. Den för alla låntagare gemensamma Övre gränsen för de statliga bostadslånen bör enligt SBEF fastläggas till exempelvis 95 2 av belåningsvärdet.

Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Västernorrlands län anser att låne-

gränserna för enskild person som bygger småhus och äger hyresfastighet skall sättas till 95 96.

Utredningarna har vid sin diskussion om totalfinansiering delat upp denna i tre frågor. Den första frågan avser fullständig finansiering,

dvs. ett enda slutligt lån. Den andra frågan gäller integrerad finansiering, dvs. integrerad kort och lång slutlig finansiering. Den tredje frågan avser

kraven på en bostadsbank, dvs. en samordning av låneformer och kreditinstitut till ett enda lån och ett enda institut. Utredningarnas diskussion

föranleder kommentarer från många remissinstanser, varvid frågan om full-

ständig finansiering har rönt ett stort och positivt intresse. Flera remissinstanser understryker emellertid att frågan om totalfinansiering är så komplicerad att ytterligare utredningsarbete krävs för att det skall gå att ta ställning i de olika delfrågorna.

Majoriteten av de remissinstanser som berör frågan om totalfinansiering,

däribland nästan samtliga tänsstyrelser och länsbostadsnämnder, som tar upp

frågan, kapitalmarknadsutredningen, Svenska kommunförbundet, LO, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, SABO och SAR. ställer sig allmänt positiva till utredningarnas diskussion.

Länsstyrelsen i Södermanlands län föreslår att man utreder frågan om en totalfinansiering genom staten. Mycket viktigt i sammanhanget är enligt länsstyrelsen att lånet ges innan huset börjar byggas och att det sålunda

inte uppstår några överflyttningsproblem med onödiga ränteutgifter när hu-

set är färdigt. Beträffande förvandlingen av kreditiv till bottenlån understryker länsstyrelsen särskilt det meningslösa i att söka förhindra en sådan överflyttning i ett läge då en allmän åtstramning av marknaden anses motiverad. Den enda konsekvensen blir ju högre bostadskostnader. Man kan enligt länsstyrelsen inte gärna reglera konjunkturen bakåt och det är inte heller rimligt att av penning- eller konjunkturpolitiska skäl avbryta pågående bostadsbyggen.

Enligt LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet., vilka förutsätter att ka-

pitalmarknadsutredningen snarast överväger utformningen av en statlig 10taifinansiering, talar övervägande skäl för en övergång till stattig totalfi-

nansiering av bostadsbyggandet. En sådan finansiering skulle underlätta en omfördelning av kapitalkostnaderna i tiden och därigenom även motverka

uppkomsten av inflationsvinster för fastighetsägarna. Vidare skulle möjligheterna att garantera en jämn tillförsel av långfristigt kapital till bo-

stadssektorn öka. Nuvarande komplikationer som beror på statslånets och fastighetslånets olika långa löptid skulle också elimineras. Ett ytterligare

skäl för en statlig totalfinansiering utgör den önskvärda formen för kana-

lisering av subventioner till bostadssektorn, nämligen nedsättning av den nominella ränta som utgår för fastighetslånen. De friktioner i avlyften av byggnadskrediter som nu regelmässigt förekommer torde vidare avhjälpas genom statlig totalfinansiering, förutsatt att finansieringen sker över statsbudgeten. Även omfattningen av verksamheten talar för budgetfinansiering. Om utlåningen finansieras över statsbudgeten föreligger alltid garantier att den erforderliga volymen krediter kan uppbringas. Inga friktioner behöver uppstå av finansiella skäl för att det av statsmakterna fastställda byggnadsprogrammet skall kunna uppfyllas. Eftersom statens upplåning kan ske i en mängd olika former kan en statlig totalfinansiering tänkas erbjuda den

fördelen att kortfristig upplåning på marknaden i ökad utsträckning kan förvandlas till långfristig utlåning.

Svenska riksbyggen bedömer de principiella synpunkter som anförs av utredningarna som riktiga. Såväl tillämpningen av en subventionerad räntesats för bostadskapitalet som en omfördelning av kapitalkostnaden för hela bostadskapitalet oavsett placeringsläge förutsätter enligt Svenska riks-

byggen att statsmakterna har fullständigt inflytande över bostadskapitalet. En totalfinansiering innebär påtagliga administrativa fördelar för såväl lån-

tagare som långivare. Vidare hänvisar Svenska riksbyggen till sitt bostadspo-

HL Riksdagen 1974.1 saml. Nr 150

Htiska program, i vilket finns en modell för en totalfinansiering till de förslag som framfördes av delegationen för bostadsfinansiering i betänkandet (SOU 1968:30) Bostadsbyggandets planering och kreditförsörjning samt till yttrandet från Svenska byggnadsarbetareförbundet.

Bland de remissinstanser som är kritiska till väsentliga delar i utredningarnas diskussion återfinns bankinspektionen. statens institut för byggnadsforskning, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Svenska bankföreningen, som emellertid ställer sig positiv till fullständig finansiering, Svenska sparbanksföreningen och postbanken.

Bankinspektionen anför att konsekvenserna skulle bli mycket vittgående

och medföra svårlösta problem. Följden skulle bli en radikal förändring

av vårt kreditväsende. Tack vare bankernas medverkan kan bottenlåneinstitutens organisation och driftkostnader hållas vid ett minimum och därmed deras räntemarginaler begränsas till några tiondels procent. Även den statliga bostadslåneorganisationen kan i betydande mån falla tillbaka på bankerna och därmed begränsa vissa omkostnader. Enligt bankinspektionen är den nuvarande arbetsfördelningen mellan bankinstituten, bottenlåncin-

stituten och statliga bostadsorgan i grunden rationell. Fördelar ligger framför allt i den breda kontaktyta som bankinstituten erbjuder. Instituten är också väl rustade att handha bostadskreditgivning och därmed förenade förmed-

lingsuppgifter. Det förefaller så långt nu kan bedömas inte rationellt med en särskild organisation för ändamålet.

Svenska sparbanksföreningen anför att sparbankerna i samarbete med sitt inteckningsbolag Spintab utvecklat finansieringsmetoder som medfört att

några friktionsproblem mellan den kortfristiga och långfristiga bostadsfi-

nansieringen inte längre kan sägas förekomma för den del av bostadsfinansicringen där sparbankerna och Spintab medverkar. Finansieringsfrågorna bör enligt föreningen kunna lösas utan en statlig totalfinansiering.

Bostadsstyrelsen anser sig, med hänsyn till utredningarnas uppfattning att ytterligare utredningsarbete bör föregå en slutlig bedömning, inte böra behandla de av utredningarna aktualiserade frågorna. Styrelsen vill avvakta dels det aviserade fortsatta utredningsarbetet, dels ställningstagandet till det

statliga finansieringssystemet. Härvid framhåller styrelsen att ett finansie-

ringssystem utformat i enlighet med de av styrelsen förordade principerna

inte förutsätter någon ändring av den nuvarande finansieringsstrukturen. Utredningarnas uppfattning att starka skäl talar för en fullständig finansiering delas av flertalet remissinstanser som uttalat sig i frågan.

Hit hör vissa länsstyrelser och länsbostadsnämnder, kapitalmarknadsutredningen, Svenska kommunförbundet, LO, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska bankföreningen och Hvresgästernas riksförbund.

En statlig totalfinansiering vad gäller de långa fastighetslånen synes enligt

kapitalmarknadsutredningen - som framhåller att den inte är beredd att ta

slutlig ställning till frågan förrän i samband med sina överväganden av

den svenska kapitalmarknadens långsiktiga utveckling — fördelaktig från

flera synpunkter. En sådan finansiering bör innebära en viss administrativ

förenkling så till vida att antalet lån och därmed antalet betalningstransaktioner minskar. Därtill kommer att de överföringar, som följer av att

det statliga topplånet nu fungerar såsom ”buffert” för omfördelningen av lånekostnaderna i tiden, inte skulle behöva göras. I den mån statsmakterna

kommer att välja att sänka kapitalkostnaderna genom räntesubventioner i enlighet med de av kapitalmarknadsutredningen angivna principerna skulle redovisning och administration av dessa subventioner också förenklas om hela det paritetsbelånade bostadsbeståndet vore samlat i ett institut.

Från kreditpolitisk synpunkt är det enligt kapitalmarknadsutredningen av betydelse om ett tänkt institut för långfristig bostadsfinansiering förutsätts finansiera sin utlåning via egen upplåning eller via statsbudgeten. Anitas institutet finansieras genom egen upplåning och dess utlåning täcka större delen av fastighetsbeståndet, skulle dess operationer på marknaden t. o. m. kunna bli av större omfattning än riksgäldskontorets. Möjligheterna att föra en effektiv kreditpolitik skulle härigenom minska. Om statsmakterna skulle komma att besluta att subventionera boendekostnaderna genom att bestrida mellanskillnaden mellan marknadsräntan och den ränta som skall belasta låntagarna, kan ytterligare en källa till problem uppkomma. Den situationen skulle kunna uppstå att institutet, med rätta eller ej, anklagades för en lättsinnig upplåningspolitik eftersom staten ändå subventionerar upplåningsräntan i den mån den överstiger den fixerade basräntan. De svårigheter som redan idag föreligger för hypoteksinstituten skulle vid oförändrad räntepolitik i förstorad skala överföras till ett bostadsinstitut med uppgift att svara för totalfinansiering. Den del som nu finansieras över statsbudgeten

skulle överföras på institutet. Om ett statligt bostadsinstitut inrättas, bör enligt kapitalmarknadsutredningen därför gälla att dess verksamhet finan-

sieras över statsbudgeten. Detta är också en förutsättning för att friktioner inte skalluppstå av finansiella skäl att uppfylla det av statsmakterna fastställda byggnadsprogrammet. Eftersom statens upplåning äger rum kontinuerligt och i de former som bäst kan anpassas till läget på kreditmarknaden, bör störningarna för kreditpolitiken bli mindre än om institutet finansieras genom egen upplåning. Vidare anför utredningen att finansieringsmetoden skulle medföra betydande följdverkningar i institutionellt avseende och för

kapitalmarknadens funktionssätt över huvud och att frågan därför bör ut-

redas i ett vidare sammanhang.

Svenska bankföreningen framhåller att en fullständig finansiering i statlig

regi skulle kunna medföra positiva verkningar för kreditpolitiken och kapitalmarknaden. Såsom utredningarna påpekat skulle staten nämligen kunna finansiera bostadskrediterna genom emission av statsobligationer som cn del av den totala statsupplåningen. Denna kan beträffande omfattning och villkor anpassas till det aktuella läget på kapitalmarknaden och till de kre-

ditpolitiska kraven i stort. Härigenom skulle man befria kreditpolitiken och kapitalmarknaden från de begränsningar som följt av kravet på kapitalförsörjning av bostadssektorn till förmånliga räntor.

Kritiska synpunkter riktas mot utredningarnas uppfattning av bl. a. bankinspektionen, statens institut för byggnadsforskning, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa och postbanken.

Statens institut för bvegnadsforskning anser att utredningarna inte lyckats

dokumentera några bostadspolitiskt starkt vägande skäl som talar för en fullständig statlig finansiering. Vad gäller möjligheten för staten att minska kreditriskerna genom att den skaffar sig förfoganderätt över de säkerheter

som svarar mot de genom amortering av bottenlånen uppkomna överhy-

poteken anför institutet att detta givetvis är en fördel från den statliga långivarens synpunkt men att frågan om fastighetsägarnas förfoganderätt över

överhypoteken är av väsentligt större bostadspolitisk betydelse.

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa anser att utredningarnas resonemang i fråga om lånetekniska detaljer äger sin riktighet men anser att dessa administrativa skäl inte väger särskilt tungt. En omläggning till fullständig finansiering vare sig den sker via staten eller via ett eller flera kreditinstitut påverkar i och för sig inte den totala upplåningsvolymen på kapital marknaden. Även för statens vidkommande torde samma regler om likvidi-

tetsplanering komma att gälla som f.n. gäller för hypoteksinstituten. Med

hänsyn till de omfattande återverkningar på kreditmarknaden, institutioneih och på annat sätt, som en omläggning till fullständig finansiering skulle medföra vill stadshypotekskassan understryka utredningarnas slutsats att ytterligare utredningar är nödvändiga. Härvid torde böra ingående belysas på vilket sätt upplåningen lämpligast bör ske. Det framstår ingalunda som självklart att en upplåning via staten är att föredra. Om upplåningen till bostadssektorn sker för sig via ett eller flera institut kan bl. a. verkliga kostnader och cv. subventioner särskiljas utan komplikationer. Enligt kassan är stadshypoteksinstitutionen särskilt lämpad att, om så befinns önskvärt, handha en fullständig finansiering inte minst med tanke på det förtroende som kassans obligationer åtnjuter.

Postbanken anför att vissa kreditmarknadsmässiga aspekter inte penetreras

i betänkandet. Banken framhåller bl. a. att kortfristiga fordringar på staten är höglikvida tillgångar såväl hos banker som andra innehavare, varför en

ökning av den korta statsupplåningen som ersättning för emission av bostadsobligationer verkar expansivt på kreditmarknaden. Med den omfattning operationerna skulle behöva få för att vara meningsfyllda skulle den ex-

pansiva effekten i de flesta lägen vara oförenlig med andra kreditpolitiska

mål.

Synpunkter på omfattningen av den fullständiga finansieringen förs fram av några remissinstanser. Enligt kapitalmarknadsutredningen valar omfördelningskravet för att finansieringen omfattar hela det paritetsbelånade

bostadsbeståndet. Utredningen betonar dock att det självfallet är möjligt, och kan visa sig praktiskt lämpligt, att begränsa finansieringen till större projekt, till enbart flerfamiljshus eller enligt någon annan princip. LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet anför att det naturligtvis är möjligt att

låta samtliga fastigheter omfattas av systemet, Härvid förutsätter organisationerna att lån för vissa fastigheter får utgå till en lägre andel av lå-

neunderlaget.

Svenska bankföreningen framhåller att en fullständig finansiering i statlig regi inte utesluter ett visst utrymme för fortsatt utlåning genom de nuvarande hypoteksinstituten. Dessas framtida utlåningsverksamhet skulle i så fall avse privatfinansierade projekt och kapitalanskaffningen skulle ske genom emission av bostadsobligationer till marknadsmässiga villkor.

Bland de remissinstanser som uttalar sig positivt om integrerad fi-

nansiering märks Svenska kommunförbundet och SABO.

Enligt Svenska kommunförbundet torde en integrerad finansieringsform ha stora administrativa förtjänster och väsentligt medverka till att kreditgiv-

ningen kan ske i smidiga och ändamålsenliga former. I sammanhanget fram-

håller förbundet att svårigheterna att få byggnadskreditiv ersatta med långfristiga lån ökat under senare år. S480 anför att kreditförsörjningen under byggnadstiden måste vara tryggad, så att byggherren inte råkar ut för onödiga störningar och fördyringar. Likaså måste försörjningen med s. k. långa lån vara tryggad så att avlyft kan ske i den takt färdigställandet medger detta. Detta leder enligt SABO till att den nuvarande ordningen med uppdelning på byggnadskreditiv och långa lån bör ersättas så att de lån, som ges under byggnadstuden, sedermera inte behöver utbytas mot långa lån.

Konungariket. Sveriges stadshyvpotekskassa framhåller att integrerad finanstering för stadshypoteksinstitutionens del varit aktuell sedan institutionen år 1964 fick möjlighet att lämna byggnadskreditiv. På grund av att efterfrågan på långfristiga krediter vuxit från år 1964 och fram till dags dato har det inte funnits möjligheter att vid sidan av den sedvanliga bottenlångivningen kimna byggnadskrediter. En sådan kreditgivning har bedömts splittra institutionens resurser och ytterligare förlänga väntetiderna på långa lån. Stadshypotekskassan anför vidare att den så sent som i februari 1973 ingående prövade förutsättningarna för en integrerad kreditgivning och då kom fram till att förutsättningar för sådan kreditgivning inte förelåg. Stadshypoteks-

kassan framhåller emellertid att en integrerad kreditgivning kan sättas igång

utan dröjsmål under förutsättning att statsmakterna ställer erforderliga medel till förfogande eller garanterar erforderliga medel.

Negativa till integrerad finansiering är däremot bankinspektionen, Svenska

bankföreningen och postbanken.

Bankinspektionen anför att byggnadskreditgivningen kräver kontinuerlig övervakning och medverkan från kreditgivarens sida under hela byggnadsskedet. Den lokala närheten till bankkontoren och därav följande möjligheter

till förhandlingar direkt på platsen mellan kredittagare och kreditgivare under medverkan av värderingsmän och byggnadskontrolanter, t. ex. vid kredit-

avlyft, har varit en oundgänglig förutsättning för att bostadskreditgivningen

skall fungera smidigt och med minsta möjliga förlustrisk för kreditgivarna.

Liknande tankegångar återfinns också i yttrandet från Svenska bankför-

eningen., som anser att det starkaste argumentet för en bestående uppdelning av kreditgivningen på byggnads- och fastighetslån ligger i det nuvarande

systemets välutvecklade och beprövade möjligheter att fortlöpande kontrollera att bostadsprojektet ros i hamn. När det gäller utredningarnas önskemål att kreditgivningen under byggnadstiden måste vara tryggad anser

bankföreningen att de årliga överenskommelserna mellan delegationen för bostadsfinansiering och bankinstituten innebär att byggnadslånen siikerställs

på ett tillfredsställande sätt. De byggnadsprojekt som inte kunnat få byggnadslån är sådana som ekonomiskt sett varit mycket tveksamma. De är

dessutom en försvinnande liten andel av det totala antalet. Beträffande ut-

redningarnas önskemål att finansieringen av bostadsbyggandet bör ske på

sådana villkor att de inte förorsakar stora skillnader i kostnaderna för fas-

tigheter som uppförs under olika år framhåller föreningen bl. a. att integrerad

finansiering i och för sig inte skulle innebära att kreditvillkoren blir lika mellan olika årgångar bostäder. Även på de långfristiga fastighetslånen sätts

olika räntor beroende på vilken räntenivå som gäller på kapitalmarknaden

när det långa lånet ges. Vidare framhåller föreningen att nuvarande avlyftsproblems orsak, nämligen bristen på långfristigt kapital, inte skulle för-

svinna genom en integrerad finansiering. Däremot skulle sannolikt pro-

blemen försvinna om man övergick till en fullständig finansiering av de

långa bostadskrediterna via statsbudgeten, eftersom kapitaltillförseln då detvis kan ordnas oberoende av förhållandena på obligationssidan.

Också postbanken berör de nuvarande avlyftsproblemen. Enligt banken har uppdelningen på byggnadslån och fastighetslån under många år av brist

på långfristigt kapital inneburit en flexibilitet, eftersom nya byggnadskrediter

i stor utsträckning lämnats, trots att den långfristiga finansieringen av färdigställda objekt ej kunnat ordnas utan lång väntetid. Ansvällningen av kreditbeloppen för färdigställda ej avlyftade objekt är ett uttryck för denna

flexibilitet. Vid en integrerad finansiering skulie den otillräckliga tillförseln av längfristigt kapital vara ännu mera kännbar, eftersom den då direkt skulle påverka krediterna till nya byggen. Om tillförseln av långfristiga medel ökas på det sätt som erfordras för att medge integrerad finansiering skulle även

den nuvarande organisationen av kreditgivningen fungera tillfredsställande.

Flera remissinstanser berör frågan om inrättandet av en särskild bo stadsbank, men endast ett fåtal instanser behandlar frågan separat.

LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet erinrar om att delegationen för bostadsfinansiering i betänkandet Bostadsbyggandets planering och kreditförsörjning framhöll att et statligt bostadsinstitut bör kunna få en mycket

Prop: 1974:150 167

enkel organisation. En betydande del av det administrativa arbetet, som hantering av pantbrev, värdering och inspektion av fasvigheter samt avisering av räntor och amorteringar, borde enligt delegationen kunna handhas av kommunala organ, länsbostadsnämnder och bostadsstyrelsen.

Svenska bankföreningen anför att av uttalanden i betänkandet framgår att

utredningarna anser att skälet för att eventuellt skapa en bostadsbank är

att en sådan skulle underlätta ett införande av fullständig eller integrerad finansiering. Det innebär enligt föreningen att frågan om en eventuell bo-

stadsbank inte kan behandlas som ett separat problem utan först kan bli

aktuell om man beslutar sig för att övergå till fullständig eller integrerad finansiering. Föreningen vilt dock understryka att en eventuell övergång till dessa finansieringsformer skulle kunna ske inom ramen för redan existerande institutioner utan att någon ny bostadsbank skapas. En fullständig finansiering, som enligt föreningen som nämnts skulle kunna medföra po-

sitiva verkningar för kreditpolitiken och kapitalmarknaden, skulle sålunda kunna administreras av exempelvis bostadsstyrelsen och de lokala organen. Det innebär enligt föreningen att en övergång till fullständig finansiering uppenbarligen inte kräver att en ny bostadsbank skapas. Vidare framhåller

föreningen att om hela kreditgivningen övertogs av en statlig bostadsbank skulle en mycket kostnadskrävande organisation för kreditbedömning, råd-

givning, granskning, besiktning m. m. behöva byggas upp parallellt med

den expertis som redan finns i bankerna.

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa anser att konsekvenserna för kreditmarknaden och riksbankens möjligheter att bedriva en effektiv penningoch räntepolitik synes ytterligt svårbedömbara, om bostadsfinansieringen helt skulle avskärmas och övertagas av staten. Inte ens en grundlig specialutredning i ämnet torde kunna helt klargöra dessa konsekvenser. Sty-

relsen vill därför bestämt avråda från det experiment, som inrättandet av

en statlig bostadsbank måste anses innebära. Skapandet av en dylik bank skulle inte öka kapitalmarknadens resurser och skulle därför inte heller lösa det nuvarande dilemmat, nämligen att man inte i en bristsituation kan finansiera marginalbyggandet annat än på bekostnad av andra investeringsbehov, som kan göra sig gällande med samma celler t. o. m, ännu större styrka.

3.1.7 Bostadsmiljö

RRV, statens institut för bvggnadsforskning. länsstyrelsen i Östergötlands län, statens planverk och SAR m. fl. har gett vissa all männa synpunkter

på utredningarnas behandlingav frågan om bostadsmiljöns innehåll och utformning. Det är en samstämmig

uppfattning bland dessa remissorgan att behandlingen är ofullständig och

knapphändig. RR V anser att utredningarna borde ha prioriterat denna fråga

i sitt arbete på grund av dess stora betydelse för bostadshushållen. Statens institut för hyggnadsforskning efterlyser en mer utförlig analys av olika be-

byggelse- och boendeformers egenskaper bl. a. som grund för de övervä-

ganden som utredningarna gör beträffande behovet av statliga minimikrav på miljöns utformning och verksamheter i denna. Länsstyrelsen i Östergötlands län beklagar att tid inte har kunnat avsättas för en mer ingående be-

handling av boendemiljön, eftersom meningarna just nu bryts om vilken

bebyggelseform, flerfamiljshus eller småhus, som är att föredra.

Länsstyrelsen i Jönköpings län betraktar avsnittet om boendemiljön som

en utgångspunkt för ett fortsatt arbete med frågan och karakteriserar de

synpunkter som förs fram och de utredningar som redovisas i bilagedelen som värdefulla och av stort intresse.

Flertalet remissinstanser instämmer, som tidigare har nämnts, i utred-

ningarnas uppfattning att bostad och närmiljö bildar en funktionell enhet.

Statens institut för bvyggnadsforskning finner det emellertid otillräckligt att vidga synen på bostadsmiljön på det sätt som utredningarna har gjort och ifrågasätter om det är möjligt att särskilja den fysiska utformningens betydelse för individens upplevelse av sin bostadsmiljö på ett så generaliserande sätt som utredningarna gör. I ett vidgat synsätt är det, betonar institutet,

önskvärt att i högre grad söka se fysisk och social miljö i ett sammanhang

och att också se bostads- och annan vistelsemiljö, bl. a. arbetsmiljö, som samhöriga. Sistnämnda synpunkt förs fram också av länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Blekinge län.

Boendemiljöbegreppets innehåll diskuteras av bl.a. bostadsstyrelsen, statens institut för byggnadsforskning. länsstyrelserna i Östergötlands, Blekinge och Älvsborgs län, Landstingsförbundet, LO, TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Hyresgästernas riksförbund och SAR. Bostadsstyrelsen nämner sådant som friytor för barns och vuxnas lek och utevistelse, lekplatser, tvättstugor och friidslokaler. Länsstyrelsen och länsbostadsnämn-

den i Blekinge län pekar därutöver på barnstugor, boendeservice i form av

mat-, städ- och tvättjänster, närbutiker och kollektiv trafikservice. Hyresgästernas riksförbund. som likaledes erinrar om vikten av tillgång till samhällelig och kommersiell service, påpekar att även estetiska och hygieniska

kvaliteter måste beaktas. Förbundet hänvisar i övrigt till sitt några år gamla miljöpolitiska handlingsprogram, där hyresgäströrelsens krav på boendemiljön närmare har utvecklats. Statens institut för byggnadsforskning, länsstyrelsen i Älvsborgs län och SAR

m. flotar upp sådana egenskaper som bebyggelsens utformning, dess skala

och variationsrikedom. SAR menar att, även om det inte finns anledning

att förringa betydelsen av den ökning av den rent materiella bostadsstandarden som har skett, också de boendes behov av att kunna skapa sociala kontakter måste tillgodoses liksom enskilda människors behov av positiva upplevelser och stimulans. Organisationen hävdar att det är fråga om en

nedvärdering av de boendes behov om man bygger en miljö som i sin helhet och sina detaljer har en skala som saknar relation till människans mått och den gåendes aktionsradic, som domineras av material som är hårda och avvisande, som har en utformning som bidrar till att förstärka alla ljud till störningar. som ger oullfredsställande skydd mot väder och vind och som har en vegetation som bara är en utfyllnad av överblivna ytor. Både statens institut för byggnadsforskning och SAR anser att stora delar av den miljö som produceras i dag kännetecknas av likformighet och monotoni.

SAR riktar uppmärksamheten särskilt på behoven hos de stora grupper av människor som i dag är hänvisade till att tillbringa praktiskt taget hela sin tid i bostaden och dess närhet. Detta gäller hemarbetande och barn, men också en snabbt växande grupp av åldringar, sjukpensionärer och förtidspensionärer. Samma påpekande görs av socialstyrelsen.

En allsidig hushålls- och boendestruktur ses både som en miljökvalitet i sig och som en förutsättning för andra. Landstingsförbundet understryker

t.ex. vikten härav för sina möjligheter att svara för sin del av servicen.

Behovet av att uppmärksamma också kraven på etablering av verksamheter i boendemiljön framhålls av bl.a. bostadsstyrelsen, statens planverk, länsstyrelserna i Jönköpings, Älvsborgs och Värmlands län, LO. TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet och SAR. Bostadsstyrelsen finner det angeläget att få behovet av verksamheter närmare utrett och att få klarlagt vad dessa verksamheter kräver av den fysiska miljön. Vidare bör kostnadernas storlek och fördelning klarkiggas, påpekar styrelsen. Svenska kommunförbundet och några kommuner erinrar om att en utbyggnad av verksamheter i bostadsområdena, i den mån kommunerna skall svara för den, endast kan ske i den takt som kommunernas resurser ökar och då måsic vägas också mot andra angelägna behov. Kommunförbundet påpekar i detta

sammanhang att finansieringen av driftkostnaderna i allmänhet utgör ett

betydligt större problem än finansieringen vid anskaffandet av lokaler. LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet framhåller de olika förutsättningarna kommunerna emellan vad avser ckonomi och planeringsresurser. Enligt organisationernas mening kan detta förhållande vara ett motiv för ökade insatser från statens sida. Länsstyrelsen i Jönköpings län tiktar uppmärksamheten på de förutsättningar som genom organisationer och enskilda initiativ kan skapas för aktiviteter i bostadsområdena och betonar vikten av att representanter för folkrörelser, bildningsorganisationer och organisationer

inom fritidsverksamheten deltar redan vid planeringen av bostadsområden. De många anknytningspunkter som finns mellan frågor om bostadsmiljö och frågor om boendedemokrati un-

derstryks av många remissorgan. Denna fråga behandlas i avsnittet 3.1.8.

Några remissorgun berör de orsaker som kan finnas till bris-

terna I dagens nya bostadsmiljöer. Statens institut för bygg-

nadsforskning. CRF och SAR m.fl. ser den snabba utbyggnadstakten och utbyggnadsenheternas storlek som väsentliga förklaringsgrunder.

Statens institut för byggnadsforskning förmodar att produktionens inriktning på stora enheter sätter spår i samtliga led i byggprocessen och även i fastighetsförvaltningen. Institutet finner det angeläget att den nämnda produktionsinriktningens betydelse för bostadsmiljön analyseras för att framtida

problem vid snabb ullväxttakt skall kunna bemistras. Institutet anser vidare

att det bör diskuteras vilket utrymme för annan produktionsinriktning som den nu lugnare urbaniseringen ger. Institutet nämner möjligheterna till ombyggnad och successiv komplettering och förtätning av bebyggelse med små enheter och omtalar att en utredning, gjord vid länsstyrelsen i Stockholms län, visat att de närmaste tio årens produktion i länet helt skulle

kunna genomföras i sådana former. I detta sammanhang fäster institutet

uppmärksamheten vid de hinder som kan uppkomma när det gäller att

ställa om byggandet på detta sätt och framhåller att det synes nödvändigt att förändra såväl lagstiftning som finansieringsmöjligheter, planeringsru-

tiner och produktionssystem.

SAR nämner även andra orsaker till brister i bostadsmiljön än utbygg-

nadstakt och utbyggnadsenheternas storlek, t. ex. materialutveckling, försök att dämpa kostnadsökningarna och utvecklandet av en industriell produktionsapparat. Enligt organisationens uppfattning finns det inte någon an-

ledning att hävda att någon av dessa förutsättningar skulle lägga hinder i vägen för att åstadkomma en kvalitativt god bostadsmiljö. SAR menar att bristerna kan återföras främst på de förändringar som skett av själva planceringsprocessen, som i alltför hög utsträckning har styrts av producentledets krav på rationalitet. I likhet med statens institut för byggnadsforskning anser SAR att förutsättningarna är bättre för framtiden när det gäller att realisera de mål som ställts upp för bostadsmiljön. Det väsentligaste skälet härtill är den måttligare bostadsefterfrågan och den därav följande lugnare utbyggnadstakten.

SA4BO tar i detta sammanhang upp frågan om de kostnadsförutsättningar

som gäller för de olika boendeformerna. Organisationen menar att Aerfa-

miljshusföretagen, kanske särskilt då de allmännyttiga bostadsföretagen, utsatts för hård och ofta oberättigad kritik i den pågående miljödebatten. SABO

hävdar att kritiken, även då den är befogad, har sin grund i ekonomiska

förhållanden, varöver flerfamiljshusföretagen inte råder och belyser sin uppfattning med vissa kostnadsdata. Organisationen syftar på de olikheter i skattevillkor som gäller för de skilda upplåtelseformerna.

Några remissinstanser har synpunkter på utredningarnas undersök -

ning av bostadsområden i Göteborg. Statens planverk på-

pekar alt resultaten i flera hänseenden avviker från andra liknande undersökningar och menar att de därför kräver en fördjupad analys. RRV har uppfattningen att undersökningen har visat resutat som efter en mera

ingående behandling från utredningarnas sida skulle ha kunnat fungera som

underlag för förslag till miljöförbättrande åtgärder. Göteborgs kommun menar

att utredningarna i denna undersökning på ett förtjänstfullt sätt tagit upp och behandlat angelägna och intressanta frågor. Även om tiden för analys blivit kortare än avsett är framställningen klar och välgörande nyanserad, säger Göteborgs kommun.

RRV är kritiskt inställd till den slutsats som utredningarna drar från Göteborgsundersökningen och andra undersökningar, nämligen att brister

i närmiljön mera gäller verksamheter än fysisk

utformning. Också statens institut för bvggnadsforskning och SAR anför kritiska synpunkter och menar att utredningarnas synsätt är alltför begränsat. Bostadsstyrelsen och statens planverk säger sig däremot i huvudsak dela utredningarnas uppfatining. Bostadsstvrelsen understryker dock behovet av klarläggande av hur den fysiska miljön bör vara beskaffad också i andra avseenden än dem som sammanhänger med definierade verksamheter.

SAR delar inte heller utredningarnas mening att brister i bostadsmiljön kan kompenseras genom cen målmedveten verksamhetsplanering. SAR finner denna uppfattning vara ett

uttryck för en alltför begränsad målsättning. Såväl en omsorgsfull planering

av bostadsmiljön som en målmedveten verksamhetsplanering kan främja utvecklandet av sociala kontakter. Därför behöver båda vägarna utnytljas, anser SAR.

Statskontoret, länsstyrelserna i Uppsala, Östergötlands, Hallands, Göteborgs och Bohus, Älvsborgs savnt Västernorrlands län, många kommuner, däribland Stockholms, Svenska kommunförbundet, LO, TCO, SBEF, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyggen, SABO och NBD m. fl. tillstyrker utredningarnas förslag om lån till miljöförbättrande åtgärder. RRV anser sig sakna underlag för att ta ställning till förslaget. Bostadsstyrelsen, statens planverk m. fl. har inte uttalat någon mening i frågan.

Länsstyrelsen i Östergötlands län understryker särskilt angelägenheten av att möjligheter skapas för att avsevärt förbättra den yttre miljön i de flerfamiljshusområden som tillkommit under senare årtionden.

Länsstyrelsen i Västmanlands län, Svenska kommunförbundet, nägra kommuner, bl.a. Stockholm, Hyresgästernas riksförbund och NBD m. fl. menar, i motsats till utredningarna, att lån bör kunna utgå oberoende av om de berörda objekten finansierats med statliga lån eller ej samt oberoende av när områdena kom till.

Länsstyrelsen i Hallands län och Halmstads kommun säger sig dela utred-

ningarnas uppfattning att ansvaret för miljöförbättringarna skall åvila bo-

stadsföretagen och de boende själva.

Svenska kommunförbundet och SBEF framhåller aut det administrativa förfarandet vid långivningen måste vara enklare än vad som för närvarande gäller för det statliga bostadslånet. Som skäl för detta anges att kostnaderna

för förbättringarna vanligtvis blir små i förhållande till fastighetens totala värde.

SAR redovisar utförligt sin syn på den fysiska planeringens

betydelse för möjligheterna att åstadkomma en god bostadsmiljö. Stor vikt bör enligt SAR läggas vid idé- och plane-

ringsstadiet, då de för de boende avgörande besluten bör fattas. Det är då

som konsumenterna skall ges tillfälle vill information och deltagande. SAR stryker under nödvändigheten av att den fysiska planeringen samordnas med planering av sociala verksamheter och långsiktig ekonomi. Enligt SAR

bör den fvsiska planeringen utgå från omsorg om människan. Planerings-

begreppet bör utvidgas till att omfatta även förmedling av sociala upplevelser.

Planeringen bör dessutom utgå från Jandskapets krav och från den lokala miljömässiga situationen för att den sociala miljön skall få förankring i

sin omgivning.

SAR hävdar vidare att samhällets mål beträffande fördelning mellan hus-

former och upplåtelseformer bör klarläggas och en redovisning ske av vad

som föranleder en prioritering av den ena eller andra formen i det konkreta fallet.

När det gäller Aerfamiljshusbebyggelse anser SAR att den bör motiveras av bl. au. krav på tät exploatering, att spara sammanhängande grönområden, att ge god service och utrymme för gemensamma anläggningar samt goda allmänna kommunikationer.

SAR rekommenderar också att omfattande satsningar görs för att utveckla lösningar av bostadsområden som inte är fastlåsta av tidigare produktions-

förutsättningar och förvaltningsformer utan är öppna för nya kombinationer i syfte att minska motsättningarna mellan olika boendeformer. Statens institut för bvggnadsforskning anför liknande synpunkter och anmärker på att utredningarna inte har diskuterat den eventuella önskvärdheten i elter problem i samband med utveckling av bebyggelse- och boendeformer där flera av de fördelar som kännetecknar traditionella flerfamiljs- resp. småhus kombincrats.

För eu i alla avseende lyckat planeringsresultat måste enligt SAR:s upp-

fattning tid och resurser ställas till planeringsstadiets förfogande. En hög

planeringsberedskap bör upprätthållas genom att tillräckliga resurser ställs till förfogande för kapacitet och hög kvalitet inom planeringsstadiet, anför

SAR.

Utredningarna är tveksamma till införandet av minimikrav

beträffande bostadsmiljöns utformning. Remissopinionen är splittrad i denna fråga. Negativt inställda till bindande normer för

boendemiljön är bl. a. SBEF. Hyresgästernas riksförbund och SAR. SAR anser

alt en total normering skulle i väsentliga avseenden innebära ocrhörda sche-

matiseringar som skulle förhindra varje hänsynstagande till lokala förutsättningar. Det innebär att det för planeringsprocessens parter — i oenighet

om målen och i kamp om prioriteringarna — skulle vara omöjligt att uppnå ett resultat som tillgodoser alla intressen. Därför är det enligt SAR:s mening nödvändigt att målen för utformningen av den enskilda bostaden och för bostadsområdet utvecklas i sin helhet och beskrivs inte i bindande normer utan i form av klart formulerade målsäuningar. Hyresgästernas riksförbund har liknande synpunkter. Förbundet menar att den enda metoden att på ett tilllredsställande sätt ta hänsyn till variationerna i kraven är att bereda de boende möjlighet att genom hyresgäströrelsens lokala organisationer få

ett direkt inflytande över samhällsplaneringen. SBEF gör gällande att sam-

hällsorganens reglerings- och styrsystem över hela byggnadssektorn begränsar en önskvärd produktivitetsutveckling och variationsrikedom i nyproduktion och ombyggnad och att regleringarna dessutom försämrar förutsältningarna för att uppnå mest gynnsamma pris- och produktutveckling. Därför finner SBEF det nödvändigt att regteringarna ses över och begränsas till omfattning och innehåll och inte ytterligare utvidgas.

Statens institut för byggnadsforskning finner däremot att de krav som varit förknippade med den statliga bostadslångivningen varit i huvudsak av godo. De har inneburit dels att den helt övervägande delen av produktionen kunnat ske med en god minimistandard, dels att den fått en relativt jämnt fördelad kvalitet, då reglerna försvårat lyxbetonat byggande. Institutet tar i sitt yttrande också upp de icke önskvärda konsekvenser som statliga minimikrav enligt SBEF skulle ha och hävdar att påståenden om att s. k. byggkrångel

orsakas av statliga minimikrav är otillräckligt grundade. Institutet åberopar

en studie i ämnet, som visar att krångel i regel kunnat återföras på behandlingen vid de myndigheter som har att kontrollera att kraven tillgodoses

samt på det förhållandet att statliga riktlinjer, anvisningar och råd ofta ges

auktoritet som absoluta krav. Som exempel härpå nämns de s. k. parke-

ringsnormerna. Brister i samband med tillämpningen av krav, riktlinjer,

råd och anvisningar torde enligt institutets mening kunna bemästras genom att de myndigheter som utfärdar krav förbättrar informationen om bakgrunden till dem. Institutet menar vidare att en ökad klarhet avseende bl. a. kravs juridiska status inte är motstridig önskemål om att kunna göra avvikelser från krav. Därför finner institutet det vara av intresse att analysera förutsättningarna för vidgad dispensgivning samt att utvidga planverkets typgodkännande och bostadsstyrelsens stöd till experimentbyggande.

Statens planverk påpekar att utredningarna inte klargjort vad man menar med begreppen ”krav” och ”normer”. Verket noterar att det för närvarande

saknas rättslig grund att meddela föreskrifter, dvs. bindande normer, för

den fysiska planeringen, men att det även I fortsättningen behövs en allmän vägledning i form av råd och anvisningar. Verket omtalar att det förbereder

en skrift med råd och anvisningar för planering av bostadens grannskap, som huvudsakligen behandlar frågor om boendemiljöns utformning. Däremot har verket befogenhet att meddela, förutom råd och anvisningar, även

bindande föreskrifter, när det gäller byggnadsväsendet, dvs. för byggnads utförande och tomts ordnande. Planverket berör i sammanhanget de bindande normer som är förknippade med den statliga bostadslångivningen och nämner att dessa enligt överenskommelse mellan bostadsstyrelsen och

planverket skall överföras till Svensk Byggnorm och där utgöra dels fö-

reskrifter, dels råd och anvisningar. Därigenom blir de giltiga för allt bostadsbyggande, vilket verket ser som en fördel.

Bostadsstyrelsen menar att vissa kvaliteter i den fysiska miljön är möjliga alt fastlägga i centrala bestämmelser. Det kan gälla t. ex. erforderlig friyta för de boendes lek och utevistelse, lekplatsers, tvättstugors och fritidslokalers storlek, utformning, läge och underlag. Andra kvaliteter, t. ex. hänsynstagande till och bevarande av befintlig natur, torde enligt styrelsens mening lämpa sig bättre att uttrycka i mer allmän form, kompletterad med anvisningar och exempel. Förfar man på detta sätt torde de negativa verkningar som utredningarna befarar av centrala bestämmelser kunna undvikas, menar styrelsen.

3.1.8 Boendedemokrati

Utredningarnas värdering. att möjligheten för individen att

själv få påverka sina levnadsförhållanden är av

grundläggande värde och att medinflytandet i boendet är en rättighet, som bör tillkomma” alla kategorier boende, stryks under av flertalet remissinstanser, bl. a. hyres- och arrendenämnderna för Stockholms, Uppsala och Gotlands län, statens planverk, länsstyrelserna i Gotlands och Blekinge län och SABO. Också Sveriges fastighetsägareförbund instämmer i utredningarnas värdering men framhåller att den bästa vägen för att uppnå inflytande har individen genom sina möjligheter att själv välja bostad, att säga upp hyresavtalet eller att genom byte erhålla en annan lägenhet. Liknande synpunkter anförs av NBD.

SABO omtalar att man inom organisationen f.n. är sysselsatt med att försöka finna lämpliga modeller för tillämpad boendedemokrati. Detta arbete bedrivs i samarbete med ett av de stora SABO-företagen och vederbörande orts hyresgästförening. I avvaktan på resultatet av detta arbete och på de

förslag som utredningarna så småningom kommer att lägga fram inom om-

rådet vill SABO inte gå in i en diskussion om hur ett vidgat boendeinflytande kan och bör utformas.

Hyresgästernas riksförbund hänvisar i sitt yttrande över utredningarnas betänkande i denna del till det betänkande som hyresgäströrelsens egen boinflytandeutredning har avgett.

Utredningarna har redovisat erfarenheter beträffande med-

infilytandefrågor från arbetslivet och funnit att frågeställ-

ningarna där i viss mån är likartade med dem inom bostadsmarknaden.

LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet ansluter sig till utredningarnas uppfattning och anser att utredningarna i det fortsatta arbetet bör beakta de erfarenheter som vunnits inom arbetslivet. Arbetsrättskommitténs förslag bör också ge vägledning. SAR wuillägger att utredningarnas parallell med arbetslivet visar hur försummad boendedemokratin är. Statens institut för byggnadsforskning framhåller att, med tanke på den vikt utredningarna lagt vid denna parallell, de i det fortsatta arbetet bör ta upp och analysera likheter och skillnader t inflytande och betingelser för detta i arbetsliv och boende.

De svårigheter som kan uppstå vid förverkligande "av boendedemokrati har berörs av flera remissinstanser. Socialstyrelsen anser att utredningarna i det kommande arbetet bör ägna särskild uppmärksamhet åt de målkonflikter som finns mellan de nuvarande boende och fastighetsägarna på ena sidan och samhällets långsiktiga intressen på den andra, så att de boendes inflytande över den egna miljön kan starta

med gynnsamma förutsättningar. Bostadsstyrelsen framhåller att de långsiktiga samhälleliga intressena måste väga tungt i detta sammanhang. Enligt

styrelsen är det från finansieringssynpunkt olämpligt med sådana successiva förändringar enligt de boendes önskemål, som kan ge anledning till upptagande av lån i eu flertal omgångar. Enligt Svenska kommunförbundet har utredningarna inte beaktat sarnhällets roll i ullräcklig omfattning när det

gäller frågorna om ökat boendeinflytande. Utredningarnas förstag kan t. ex.

leda till att lägenheterna i en omodern fastighet får mycket varierande standard, vilket kan försvåra genomförandet av kommunens intentioner be-

träffande planeringsverksamheten.

SAR påpekar att man i saneringsfallet har möjlighet att nå kontakt med den presumtive nyttjaren av en miljö, som man tänker förändra eller tillskapa. Också Stockholms och Uppsala kommuner betonar medinflytandefrågornas betydelse vid saneringsverksamhet men finner det nödvändigt att dessa frågor utreds mera ingående.

Beträffande frågan om vem som skall företräda hyresgästernas intressen stryker LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet under vad utredningarna anfört om hyresgäströrelsens roll och angelägenheten av att den ges en stark ställning som företrädare för de boende. Dessa remissinstanser hävdar —- med hänvisning ull erfarenheten från de fackliga organisationernas roll på det företagsdemokratiska området — vikten av att inflytandet inom boendet baseras på en fast organisation. $.4BO samt Ljusdals och Motala kommuner lämnar liknande synpunkter. Också Sveriges fastighetsägareförbund delar utredningarnas uppfattning att förening tillhörande den organiserade hyresgäströrelsen bör vara den naturliga förhandlingsparten för fastighetsägaren när det gäller frågor om förändringar av fastigheten eller den ytt-

re miljön. Förbundet erinrar om den förhandlingsverksamhet som har utveck-

lats såväl på riks- som på lokalplanet och förutsätter att den kommeratt byggas

ut. Länsstyrelsen i Älvsborgs län menar att hyresgästföreningen på orten bör kunna företräda hyresgästerna genom deltagande i den program- och målsättningsdiskussion som bör föregå varje planläggning av ett nytt bostadsområde liksom vid varje sanering av äldre bostadsområden. Länsstyrelsen instämmer I vad utredningarna säger men menar att en komplikation kan vara att hyresgäströrelsen är svagt representerad på vissa orter och där inte kan sägas vara representativ för hyresgästerna i gemen.

Länsstyrelsen i Västernorrlands län menar däremot att det är tveksamt att primärt hänvisa hyresgästinflytandet till centrala organisationer. De frågor, fortsätter länsstyrelsen, där medinflytandet kan ge direkt resultat berör i första hand bostadens närmaste omgivning och det är därför önskvärt att

i dessa fall ge de boende ett mera direkt inflytande.

SAR anser det omöjligt att i dag slå fast om SABO och Sveriges fastighetsägareförbund å ena sidan och Hyresgästernas riksförbund å andra sidan också i framtiden kommer att kunna företräda resp. part. Detta beror

enligt SAR på resp. organisations framtida vitalitet. SAR berör hyresgäströrel-

sens nuvarande organisation med kontaktkommittéer och menar att en ytterligare nedbrytning av organisationen bör komma till stånd. om demokratise-

ringsprocessen skall kunna fortgå. SAR drar en parallell med verkstadsklubbar

eller SIF-klubbar inom arbetslivet.

Utredningarnas synpunkter på en lagfäst förhandlingsrätt som grundval för boendedemokratin delas av länsstyrelserna i Hallands, Skaraborgs och Västernorrlands län, Halmstads kommun, utredningen om den kommunala demokratin, TCO och SABO. SABO anför bl. a. att det är nödvändigt utt ett ökat inflytande från de boendes sida kompletteras med att deras ansvar för företagen ökar i samma omfattning och att såväl inflytande som ansvar regleras i juridiskt bindande former. SABO utgår vidare från att stor frihet kommer att lämnas bostadsmarknadens parter när det gäller utformande av såväl innehåll som omfattning av boendedemokratin.

Statens institut för byggnadsforskning menar att det bör övervägas om inte

förhandlingsrätten, för att verkligen stärka hyresgästens ställning, måste

kompletteras med en statlig reglering som beskriver vad som är rimliga

krav på bostaden och dess förvaltning.

Stadskontoret anser däremot att lagfäst förhandlingsrätt inte är det lämpligaste medlet för att ge hyresgästerna verkligt inflytande. Verket menar att den nuvarande hyreslagstiftningen varit mindre verksam. Svenska kommunförbundetr och NBD påpekar att utredningarnas förslag om en eventuell lagstiftning om boendeinflytande inte är tillräckligt penetrerat. NBD anser sig därför inte kunna tillstyrka ett förslag om lagsuftning utan förordar att parterna på hyresmarknaden ges tillfälle att tillsammans försöka lösa

inflytandefrågorna.

Sveriges fastighetsägareförbund hävdar med hänsyn till möjligheterna att

utveckla förhandlingsverksamheten att lagstiftning är onödig. Förbundet

framhåller dessutom, att en eventuell lagstiftning skulle bli ytterligt kom-

plicerad. |

Beträffande utredningarnas förslag att fastighetsägare skall kunna motsätta sig ett av hyresgästförening påfoördrat arbete endast om detta är till synnerligt men förfastighetsägaren anser Avrey- och ärrendenämnderna i Hallands. Göteborgs och Bohus samt Älvsborgs län av det är oklart vad utredningarna menar. Nämnderna hänvisar till bostadssaneringslagen och vad den uppställer som förutsättningar för upprustningsåläggande, nämligen att det skall vara fastighetsekonomiskti motiverat. Fastighetsägare skall alltså kunna motsätta sig ett arbete, om kostnaderna inte kan antas förränta sig inom ramen för ullåten bruksvärdeshyra.

Hvyres- och arrendenämnderna för Hallands, Göteborgs och Bohus samt Alvs-

borgs län och länsstyrelsen i Jönköpings län instämmer i utredningarnas uppfattning att de boende skall kunna kräva att fastighetsägaren un-

derhåller fastigheten på ett tillfredsställande sätt. Så gör även hvyres-och arrendenämnderna för Stockholms, Uppsala sarm Gotlands län, som dessutom framhåller att hyresgästerna i ett hus inte alltid är medlemmar i hyresgästföreningen och att generella förhandlingsbefogenheter då kanske inte tillgodoser hyresgästernas behov av medinflytande.

Stockholms kooperativa bostadsförening delar utredningarnas uppfattning att hyresgästförening skall ha en stark ställning men menar att undantag från principen att hyresgästförening skall företräda hyresgästerna måste göras för kooperativa bostadsföretag av det stag som föreningen företräder. Länsstyvretsen i Göteborgs och Bohus län menar att boendedemokrati endast kan förverkligas om ett direkt ekonomiskt inflytande garanteras. Länsstyrelsen föreslår att man låter utreda, hur de boende direkt via sina organisationer kan få ullfälle att besfuta I vissa förvaltningsärenden.

Utredningarnas förslag, att hyresgäst skall ha rätt att vidta individuell ändring av lägenhetens utformning utan att inhämta särskilt tillständ från fastighetsägaren får ett blandat mottagande bland remissinstanserna. Hyres- och arrendenämnderna i Stockholms, Uppsala samt Gotlands län instämmer i huvudsak i förslaget men tillägger att det är nödvändigt att uppkomna tvister om en ändringsåtgärds lämplighet lö-

ses innan åtgärden utföres. Nämnderna finner det inte rimligt att fastig-

hetsägarens enda skydd mot åtgärder som kan nedsätta säkerheten eller påtagligt försvåra en rationell fastighetsförvaltning skall vara en möjlighet att iefierhand påkalla hyresniämnds prövning och eventuellt utlösa en handräcknings- eller skadeståndssanktion. Nämnderna understryker också kra-

vet på att förhandsmedgivande måste vara ovillkorligt såvitt gäller åtgärder

som kräver byggnadslov.

Bostadsstyrelsen framhåller att förslaget kan innebära ökade kostnader i

fastighetsförvaltningen genom återställande eller omändringar i samband med hyresgästs avflyttning. Dessa ökade kostnader, säger styrelsen, kan

12 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

innebära vissa kreditrisker. Styrelsen pekar emellertid på möjligheterna att t samband med nybyggnation vidga utrymmet för hyresgästens möjligheter ull förändringar utan stora kostnader med hjälp av tekniska lösningar, ti. ex. flyttbara väggar.

Statens institut för beggnadsforskning är tveksamt till om förslaget innebär

så stora framsteg med tanke på de sanktionsmöjligheter som kringgärdar

det. Beträffande möjligheterna i nyproduktionen har institutet samma åsikter som bostadsstyrelsen.

Hvyres- och arrendenämnderna för Hallands, Göteborgs och Bohus samt Älvsborss län är helt avvisande till förstaget. De menar att en sådan regel skulle kunna få till följd att ändringar utförs. som gör det omöjligt att hyra ut lägenheten till annan hyresgäst utan hyresförlust. Nämnderna förordar att hyresgästen får möjlighet att vända sig till hyresnämnd för att få tillstånd, om fastighetsägaren vägrar samtycka ull ändringsarbete. Liknande förslag framför av länsstyrelsen i Blekinge län.

Sveriges fastighetsägareförbund och Stockholms fastighetsägareförening avstyrker också förslaget. Fastighetsägareförbundet menar att de boendes möjlighet att tillgodose sin smak bör utgöras av val av lägenhet respektive flyttning till annan lägenhet. Förbundet anför att det torde ligga i sakens natur att samtliga boendes önskemål oftast inte kan tillfredsställas vid upprustning och förändringar av lägenheter och anordningar. Vissa upprust-

ningsåtgärder i lägenheterna måste t. ex. av praktiska skäl genomföras på samma sätt i hela huset. Det kan gälla sådant som att införa centralvärme

och varmvatten. Tekniskt ekonomiska skäl och hänsynstagande till medhyresgäster innebär således enligt förbundets mening en given begränsning av vad som är möjligt att uppnå i fråga om den enskildes inflytande över sina boendeförhållanden. Förbundet framhåller vidare att, eftersom det i hyresrättsfallet är fastighetsägaren som bär det ekonomiska ansvaret och ansvaret gentemot myndigheter och kreditgivare för fastighetens utformning och skick, den enskildes rätt att handla måste vara mera beskuren i ett hyreshus än i andra boendeformer. Enligt förbundet är inte heller förslaget i vad gäller hyresvärdens möjlighet att reagera mot förändringar som vidtagits av hyresgäst tillfredsställande. Den av utredningarna skisserade ordningen är nämligen orimlig från åtskilliga synpunkter. Den skadeståndsrätt för hyresvärden som utredningarna förordar torde bli av ringa värde med

hänsyn till att hyresgästen ofta saknar tillgångar för att täcka skadestånds-

beloppet. Länsstyrelsen i Älvsborgs län och Stockholms kooperativa bostadsför-

ening finner det tvivelakugt att hyresgäst utan fastighetsägarens medgivande bör få utföra ändringar som fordrar byggnadslov.

Bland kommunerna yttrar sig Halmstads kommun positivt om förslaget, medan Helsingborgs kommun framför kritiska synpunkter.

Utredningarnas förslag, att fastighetsägaren i görlig mån

skall överlåta beslutanderätten över gemensamma

anordningar inom- och utomhus till dem som bor i fastigheten eller bostadsområdet, får stöd av länsstyrelserna i Älvsborgs och Värmlands län. TCO och länsstyrelsen i Jämtlands län menar att bostadskooperationen i detta avseende kan tjäna som förebild för allmännytviga och privata fastighetsägare.

Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. anser att det ligger nära till hands att instämma i utredningarnas åsikt, men att det vid närmare överväganden framkommer så många oklarheter att det inte synes lämpligt med ett ställningstagande förrän dessa eliminerats. Sveriges fastighetsägareförhund menar att förslaget från utredningarna visar att frågorna om rättigheter inte kan frikopplas från frågorna om skyldighet och ansvar. Förändras gemensamt utrymme så att det får eu annat användningsändamål in som avsetts, har den minoritet av hyresgästerna som har motsatt sig förändringen entigt nuvarande regler rätt att säga upp hyresavtalet till upphörande, rätt till nedsättning av hyran och eventuellt rätt till skadestånd. Detsamma gäller om hyresgästförening eller hyresnämnd skulle tillerkännas beslutanderätten i stället för hyresgästkollektivet, säger förbundet.

Flera remissinstanser tar i sina remissvar upp frågor som anknyter till upplåtelseformen bostadsrätt. Bl.a. LO. Svenska sparbanks-

föreningen, SBEF och Svenska byggnadsarbetareförbundet anför att den bästa

garantin för demokrati i boendet är att upplåtelseformen bostadsrätt får en större andel i produktionen. Mot bakgrunden härav beklagar LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet att det inflytande som tillgodoses inom bostads-

kooperationen inte fått en starkare markering i betänkandet. Svenska riks-

byggen finner det anmärkningsvärt att utredningarna inte tar upp bostadsrättens fördelar som upplåtelseform utifrån boendedemokratisk synpunkt. Svenska riksbyggen anser att utredningarna borde ha lagt fram förslag till åtgärder som undanröjer faktorer som påverkat bostadsrättsproduktionen i negativ riktning och som underlättar för de boende alt 1 bostadsrättsföreningsform överta befintliga hyreslägenheter.

Också länsstyrelsen i Jönköpings län nämner de möjligheter, till medinflytande som finns i bostadsrättsföreningarna, medan statens institut för byggnadsforskning anser att utredningarna glidit förbi denna frågeställning. Länsstyrelsen i Östergötlands län uttalar att det finns större anledning att utveckla en boendedemokrati inriktad på vad slag bostadsbebyggelse som bör realiseras både vad avser bebyggelsetyp och upplåtelseform än att försöka finna former för demokrati inom de skilda, var och en på sitt sätt relativt fixerade förvaltningsformerna. NBD anlägger liknande synpunkter. Delc-

gationen framhåller vidare att de förslag att överföra vissa kommunala företags lägenheter till bostadsrätter som har framförts i olika sammanhang al!-

varligt bör prövas.

Statskontoret pekar på att utredningarna i det fortsatta arbetet bör pröva möjligheterna att ge lån till bostadsrättsföreningar som vill köpa fastigheten

i samband med ombyggnad. Hvres- och arrendenämnderna i Stockholms. Uppsala samt Gotlands län framför samma åsikt.

SAR har en i viss mån annan uppfattning i frågan än länsstyrelsen i

Östergötlands län och NBD. Förbundet menar, att man i det fortsatta arbetet

bör verka för att hyresrätt jämställs med bostadsrätt, när det gäller inflytandefrågorna.

Utredningarnas synpunkter på att ge hyresgästerna i en fastighet möjlighet till insyn i fastighetsägarens ekonomiska förhållande kommenteras av ett par remissinstanser. Länsstyrelserna i Älvsborgs och Värmlands län instämmer i utredningarnas synpunkter. Hvres- och arrendenämnderna i Stockholms. Uppsala och Gotlands län anser däremot förslaget omotiverat. Endast den omständigheten att en motsvarande ordning föreslås gälla på arbetsmarknadens område kan inte utan vidare leda til den slutsatsen, att insynsmöjligheten har någon uppgift att fylla på hyresmarknaden, säger dessa remissorgan.

Beträffande gränsdragningen mellan boendedemokrati och den kommunala representativa demokratin hävdar statens institut för byggnadsforskning, att utredningarna inte gjort en sådan avgränsning. Utredningen om den kommunala demokratin anser det angeläget att gränsen mellan de kommunala organens ansvarsområde och de boendes inflytande blir föremål för ytterligare överväganden i det fortsatta arbetet.

Utredningarnas fortsatta arbete beträffande boende-

demokrati kommenteras av ett par remissinstanser. Statens institut för byggnadsforskning anser att utredningarna bör teckna den enskilda minniskans levnadsvillkor, t. ex. sociala olikheter och bristande valmöjligheter, som ligger bakom minniskors krav på bl. a. förbättrad kommunal demokrati och inflytande i företag och boende. Statens planverk menar att utredningarna i det fortsatta arbetet bör göra en utförligare kartläggning av de frågor på vilka de boende har behov att öva inflytande.

3.1.9 Köpeskillingsprövning

Utredningarnas förslag till prövning av köpeskilling vid

snar försäljning av småhus har hos remissinstanserna erhållit

ett blandat mottagande.

Konjunkturinstitutet anser alu utredningarnas förslag torde vara förenat med

vissa komplikationer som inte närmare berörts i betänkandet. Institutet framhåller att svårigheten torde ligga i möjligheten att få en effektiv kontroll av efterlevnaden, vilket kan begränsa verkningarna i betydande omfattning. Förslaget som innebär att initiativrätten skall ligga hos kommuner kommer enligt institutet att medföra att en betydande variation i praxis kommer att utbildas i skilda kommuner. En lösning som institutet rekommenderar

är den metod som provas i Lidingö kommun och som innebär att köparen

förpliktigar sig att efter vissa fastställda regler inbetala 15 000 kr. vid en försäljning inom 10 år.

Andra remissinstanser, däribland RRV, anser att åtgärder mot en oför-

månlig prisbildning på småhus i första hand skall inriktas på de grund-

läggande orsakerna till denna. Verket påpekar att problemet med att säljare av småhus kan tillgodoräkna sig det kapitaliserade värdet av kommunala maurksubventioner därmed dock inte är löst och menar att det kan finnas anledning att i särskild ordning pröva användningen av kommunala marksubventioner. Prövning bör ske med särskild hänsyn till om marksubventioner kan betraktas som ett effektivt bostadspolitiskt instrument från bo-

stadssociala utgångspunkter. Först efter en sådan prövning bör det enligt

verkets uppfattning avgöras om det finns behov av att införa en priskontroll.

Statens institut för byggnadsforskning är tveksam till föreslagen prövning av köpeskilling vid snar försäljning av småhus och hänvisar till tidigare erfarenheter av liknande kontrollåtgärder för bl. a. bostadsrätter. Institutet

anser för sin del att risker finns för att en ”svart marknad” etableras. Flera

remissinstanser har anfört liknande synpunkter, däribland Vetlanda och Uddevalla kommuner samt SACO.

De remissinstanser som ställt sig helt negativa tull utredningarnas förslag

har motiverat sina ställningstaganden med att prisbildningen på småhus-

marknaden i huvudsak bör stabiliseras genom ett ökat utbud av småhus som därmed skapar balans mellan tillgång och efterfrågan. Med

dessa åtgärder undanröjes behovet av statliga kontrollåtgärder. Till de re-

missinstanser som ansluter sig till denna och liknande uppfattningar hör länsstyrelserna i Kronobergs, Gotlands, Blekinge, Kristianstads, Skaraborgs, Värmlands, Västmanlands, Jämtlands och Västerbottens län, Nacka. Solna. Eslövs. Trelleborgs, Tjörns, Marks, Lidköpings och Åre kommuner, länsbostadsnämnderna i Kronobergs, Örebro och Västerbottens län, Svenska sparbankstföreningen, LRF och Sveriges trähusfabrikers riksförbund.

Positiva till utredningens förslag till prövning av köpeskilling vid snar försäljning av småhus är bostadsstyrelsen, länsstyrelserna i Uppsala, Jönköpings och Kopparbergs län samt Stockholms, Södertälje, Linköpings, Gislaveds, Nässjö. Lunds, Öckerö, Torsby, Köpings. Sala och Sundsvalls kommuner, Svenska kommunförbundet, LO, Svenska bvyggnadsarbetareförbundet, Svenska metallindustriarbetareförbundet. Svenska fabriksarbetareförbundet, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen. HSB, Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. och SABO.

Andra remissinstanser, däribland länsstyrelsen i Malmöhus län och Malmö kommun, anser att kommunerna bör använda de nuvarande möjligheterna

att i samband med övertagande av statliga bostadslån ingripa genom att vägra den borgen för 5 96 av låneunderlaget som fastställts av vederbörande

länsbostadsnämnd och som erfordras för att lånet skall få övertagas av den nye köparen.

3.2. Betänkandet Följdfrågor

3.2.1¶Lån för ombyggnad

Remissinstansernas all männa uppfattning beträffande utred-

ningarnas förslag att statens lånestöd vid ombyggnad, liksom vid nybyggnad,

skall lämnas som utjämningslån, är givetvis beroende av den ställning de

tidigare har tagit till utjämningslånesystemet som sådant.

Hyresgästernas riksförbund, SABO och Sundsvalls kommun, vilka ansluter

sig till förslaget om utjämningslån till nybyggnad, anser att sådant lån skall

kunna utgå även vid ombyggnad. Även länsbostadsnämnderna i Skaraborgs och Västerbottens län, länsstyrelsen i Skaraborgs län, Vetlanda och Örnsköldsviks kommuner m. fl. har uttalat sin principiella anslutning till utredningarnas förslag men har uppfattningen att de syften som utredningarna vill främja genom ett utjämningslån lika väl skulle kunna tillgodoses genom en re-

videring inom paritetslånesystemets ram.

Statens planverk har inte uttalat någon mening i finansieringsfrågan men anser sig kunna konstatera att en tillämpning av utjämningslånesystemet på ombyggnadsverksamheten inte skulle medföra några olägenheter när det gäller verksamhetens inriktning eller valet av kvalitetsnivå.

Flertalet remissinstanser avstyrker, som tidigare har nämnts, att utjäm-

ningslån införs för nybyggnad. De avstyrker därför också en tillämpning härav vid ombyggnad. De motiv som redovisas för detta är desamma som

beträffande nybyggnad. Även bland den stora majoritet som har avstyrkt utjämningslånet finns det emellertid flera som stryker under angelägenheten av en samordning mellan formerna för lån till nybyggnad och till ombyggnad. Bland dessa återfinns statskontoret, bostadsstyrelsen, flera länsbostadshämnder, statens institut för byggnadsforskning, några länsstvrelser och kommuner, SBEF, HSB och NBD. Länsbostadshämnden i Stockholms län framhåller alt lånevillkoren inte bör verka styrande på valet mellan olika grad av ombyggnad och ej heller på ett val mellan ombyggnad och totalsanering. SBEF framför i detta sammanhang som sin uppfattning att den statliga finan-

sieringsmedverkan vid förbättringar av det äldre fastighetsbeståndets stan-

dard och miljö skall vara öppen och tillgänglig för alla fastigheter och ägarkategorier.

Länsbostadsnämnden i Norrbottens län och statens institut för byggnadsforsk-

ning påpekar de svårigheter som i framtiden kommer att föreligga att fi-

nansiera ombyggnadsåtgärder i fastigheter som redan har utjämningslån.

Dessa fastigheter kommer att sakna utrymme för en återbelåning, menar

dessa två remissinstanser. Statens institut för bvggnadsforskning ser som utväg ur detta dilemma att lånen för nyproduktion delas upp på två eller flera

lån med olika löptider och följaktligen olika bostadsräntor.

Frågan om avvägningen mellan lån med omfördelning och annuitetslån berörs av bla. bostadsstyrelsen, flera tläns-

bostadsnämnder, länssterelserna i Kalmar, Skaraborgs och Örebro län, SBEF och SABO.

Positiva till den avvägning som utredningarna själva har gjort är länsbostadsnämnden och länsstyrelsen i Skaraborgs län och SABO.

Bostadsstyrelsen anser i likhet med utredningarna att tillämpningsområdet för lån med omfördelning bör utvidgas. Betänkltigheter häremot från kreditrisksynpunkt bör vika av bostadssociala skäl, menar styrelsen. Dock vill bostadsstyrelsen förorda en begrinsning av tillämpningsområdet jämfört med utredningarnas förslag på så sätt att annuitetslån får utgå vid mindre omfattande ombyggnader och/eller åtgärder med kort varaktighet. I dessa fall, säger styrelsen, har kapitalkostnadsaspekten regelmässigt betydligt mindre tyngd.

Länsbostadsnämnden och länsstyrelsen i Kalmar län påtalar det förhållandet att ombyggnad av hus som finansieras med annuitetslån kan få högre ka-

pitalkostnad än hus som finansieras med paritetslån, även om ombyggnadskostnaden i det förra fallet är lägre. Denna inkonsekvens måste rättas till hävdar dessa remissinstanser.

Länsbostadsnämnden och länsstyrelsen i Örebro län vill gå längre än ut-

redningarna har gjort och menar att lån med kapitalkostnadsomfördelning bör kunna ges till alla ombyggnader och alltså ersätta annuitetslån vid begränsade ombyggnader. Länsbostadsnämnden i Stockholms län har en i viss mån annan uppfattning. Den anser att annuitetslån är den lämpligaste formen för finansiering av åtgärder, som ökar husets varaktighet med högst

30 år. För att undvika att låneformen blir styrande på valet av ombygg-

nadsåtgärder föreslår dock nämnden, som rekommenderat att paritetslånens amorteringstid vid nybyggnad förlängs till 60 år, att också annuitetslånens löptid förlängs samt att paritetslån får meddelas i större utsträckning än enligt nuvarande regler.

Länsbostadsnämnderna i Östergötlands och Jönköpings län samt länsstvrelsen i Jönköpings län hänvisar till de skiftande förhållanden som råder inom det äldre beståndet och föreslår mot bakgrund härav att länsbostadsnämnderna ges möjlighet att tillämpa lånebestämmelserna utan alltför fastlåsta regler.

Också SBEF stryker under behovet av en bättre anpassning av kapital-

kostnaderna till det faktiska boendevärdet efter saneringsåtgärder.

Länsbostadsnhämnderna och länsstvrelserna i Jönköpings och Skaraborgs län delar utredningarnas principiella inställning i frågan om kapitalkostnadens anpassning till bostadens återstående brukningstid och åtgärdens varaktighet. Länsbostadsnämnden och länsstyrelsen i Skaraborgs län påpekar att det dock kan bli en svår och grannlaga uppgift för länsbostadsnämnderna att göra de erforderliga bedömningarna. Statskontoret menar att vid en avvägning stor hänsyn måste tas

till åtgärdens varaktighet. HSB anmärker på att utredningarnas förslag i praktiken kommer att verka

styrande på fastighetsägarens handlande. Eftersom löptidens längd, som avgör kapitalkostnadens storlek, hänger samman med ombyggnadens art och omfattning kan detta leda ull att fastighetsägaren föredrar att låta fastigheten förfalla tills en total ombyggnad eller rivning och nybyggnad är enda alternativet framför att vidta i och för sig välbetänkta ombyggnads-

arbeten som han finner olönsamma.

Också Hyresgästernas riksförbund riktar viss kritik mot utredningarna på denna punkt genom att hävda att utredningarna i alltför hög grad betonar

långivarens möjlighet att återfå utlånade medel och alltför litet beaktar de bostadssociala aspekterna på frågan.

Bostadsstvrelsen anser att det saknas motiv för att acceptera lika långa amorteringstider vid ombyggnad som vid nybyggnad. Att ställa krav på nybyggnadsstandard i alla avseenden för att medge 60-årig amorteringstid kan leda till onödigt omfattande ombyggnader, menar styrelsen, och åberopar också hänsyn till kulturhistoriska värden och trivselvärden samt sociala hänsyn m. m. för en lägre standard i ett eller annat avseende. Styrelsen bedömer att kapitalkostnaden därför bör beräknas på grundval av en amorteringstid på högst 40 år.

Bostadsstyrelsen har vidare en gentemot utredningarna i viss mån avvikande uppfattning beträffande vilka faktorer som bör vara bestämmande

för valet av låneform och för amorteringstidens längd. Styrelsen menar att

hänsyn skall tas till dels den bostadsmiljö och standardnivå som uppnås, dels ombyggnadsåtgärdernas omfattning och kostnad, under det att utred-

ningarna har satt bostädernas återstående brukningstid och åtgärdens varaktighet i främsta rummet.

Till åtgärd som resulterar i nybyggnadsstandard anser styrelsen att paritetslån med basannuitet beräknad utifrån en löptid av 40 år bör kunna utgå. Detsamma bör enligt verkets mening gälla för sådan kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse som kan erhålla förhöjt låneunderlag eller tillläggslån. När det gäller ombyggnad till lägsta godtagbara standard utan utvecklingsmöjligheter bör endast annuitetslån med löptider på mellan 20 och 30 år kunna komma i fråga. Om varaktigheten är kortsiktig eller ombyggnadsåtgärderna mindre bör annuitetslån med löptider på 10-20 år erbjudas, oberoende av vilken standard som uppnås genom åtgärden. Bostadsstyrelsen anser vidare att annuitetslån bör bibehållas som en valmöj-

lighet i de fall då paritetslån inte önskas. Längsta löptid bör då vara 30

år.

Till utgångspunkt för beräkning av basannuitetens storlek bör tas basannuiteten i nyproduktionen. Den av utredningarna redovisade principen bör därvid kunna användas, säger bostadsstyrelsen.

Beträffande ombyggnad av kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse föreslår bostadsstyrelsen viss ändring av villkoren för tilläggslån till ombyggnad av sådan bostadsbebyggelse, som av riks-

antikvarieämbetet bedömts kunna förklaras som byggnadsminne enligt byggnadsminneslagen. Enligt gällande bestämmelser kan tilläggslån till sådan bebyggelse utgå endast när det statliga bostadslånet lämnas i form av annuitetslån. Eftersom paritetslån vanligtvis kommer att ställa sig fördelaktigare än annuitetslån kombinerat med tilläggslån, kommer många lån-

tagare att välja det förstnämnda alternativet. Syftet med tilläggslångivningen skulle därvid förfelas, säger bostadsstyrelsen. Styrelsen föreslår att reglerna

ändras så att tilläggslån kan kombineras med paritetslån.

Bostadsstyrelsen, länsbostadsnämnden i Göteborgs och Bohus län samt SABO har lämnat vissa synpunkter på metoderna för fastställande av låneunderlag och pantvärde. Bostadsstvrelsen anser att ingångsvärdet vid fullständig ombyggnad i sin helhet bör överföras till låneunderlaget. Vid begränsad ombyggnad bör en viss del kunna ingå i låneunderlaget. Länsbostadsnhämnden i Göteborgs och Bohus län föreslår att ingångsvärdet får inräknas till så stor del att likställighet med nybyggnad uppnås. Också SABO berör frågan om ingångsvärdenas finansiering vid ombyggnad och anser att kapitalkostnaderna för de lån som måste tas upp

för förvärven ofta blir så höga att de förhindrar eller försvårar en önskvärd

ombyggnad.

SA4BO påpekar att vid sidan om reglerna för bestämmande av låneunderlag

och pantvärde också beskattningsreglernas etfekter för olika fö-

retagarkategoriers möjligheter att genomföra ombyggnaden måste beaktas.

3.2.2¶Utjämningslån för miljöförbättrande åtgärder

Utredningarnas förslag om statliga lån till miljöförbiättrande åtgärder har mottagits positivt av praktiskt taget alla remissinstanser som kommenterat det. Statskontoret, flera länsbostadsnämnder, statens planverk, dtskilliga länsstyrelser, vissa kommuner, däribland Stockholm, Botkyrka, Växjö, Örebro och Sundsvall, Svenska kommunförbundet, LO. TCO. SBEF, Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgästernas riksförbund, Svenska rikshyggen, HSB och S4BO har uttalat sin anslutning till förslaget. Flera av dem deklarerade sin positiva inställning redan i yttrandet över utredningarnas huvudbetänkande. Växjö kommun stödjer förslaget mot bakgrunden av sin uppfattning att riskerna är stora för en förstärkning av de skiktande faktorerna i samhället. om inte betydande insatser görs för att förbättra miljön i befintliga bostadsområden, särskilt i de stora hyreshusområdena. Samhället måste känna detta som en skyldighet mot de människor som bor där, framhåller kommunen. Länsstyrelsen i Västmanlands län omtalar

att flera bostadsföretag i länet fn. planerar åtgärder av det stag som förslaget

avser för att öka atträktiviteten I områden med uthyrningssvårigheter.

Statskontoret menar att behovet av miljöförbättringar är något olika för

olika kategorier av bostäder. För äldre områden förmodar verket att direkta bidrag är mer effektiva än lån. För nybyggda områden är kommunala investeringar och service ofta de mest angelägna åtgärderna. Trots detta, menar statskontoret, är behovet av förbättring av den yttre närmiljön relativt stort i många områden även med yngre bebyggelse, varför verket anser sig böra tillstyrka utredningarnas förslag.

Bostadsstyrelsen har uppfattningen att lånemöijligheterna redan i dag är förhållandevis goda och föreslår därför endast vissa ändringar i gällande bestämmelser.

RRV anser sig inte kunna tillstyrka utredningarnas förslag. Som skäl härför

anger verket bristen på kunskapsunderlag. Statens institut för bvggnadsforsk-

ning, som inte tar klar ställning till förslaget, framhåller likaledes bristen

på information som underlag för beslut. Institutet efterlyser en analys av vari bristerna i nya bostadsområden består. För egen del anser institutet att de ofta är av den arten att de är svåra att rätta till genom förändringsoch kompletteringsåtgärder i själva bostadsområdet. Bland bristerna nämner institutet enformiga uppställningar av mastodonthus, för strikt åtskillnad mellan arbetsområden och bostadsområden samt underutvecklad kommunikations- och servicestandard.

När det gäller formerna för statens långivning är remissinstansernas uppfattning liksom när det gäller lån till ombyggnad beroende

av deras inställning till utjämningslånet och alternativa finansieringsformer.

Det är alltså endast några få remissorgan som menar att den tillämpade

låneformen skall vara utjämningslån.

Länsbostadsnämnderna i Stockholms. Kalmar och Värmlands län samt statens institut för bvggnadsforskning anmärker på att utredningarna inte har preciserat tillämpningsområdet för den nämnda långivningen. Länsbostadsnämnden i Stockholms län m. fl. efterlyser en klarare avgränsning mellan åtgärder som är att hänföra till ombyggnad och underhåll resp. miljöförbättring. Enligt nämndens egen uppfattning bör speciella åtgärder, som t. ex. ökar sammanhållningen i ett äldre bostadsområde, finansieras med lån till miljöförbättrande åtgärder, under det att normala ombyggnader liksom hittills bör finansieras med särskilda ombyggnadslån. Nämnden understryker också vikten av att tillse att inte underhåll kommer att finansieras med lån ull miljöförbättrande åtgärder. Länsbostadsnämnden i Värndands

län riktar kritik mot utredningarnas motivering till varför de avstått från

att ge exempel på vilka åtgärder som kan komma i fråga och framhåller att exemplifieringar är nödvändiga just i fråga om Åtgärder av denna karaktär.

Statens institut för byggnadsforskning menar att, eftersom miljöförbättringslånen ter sig synnerligen förmånliga i jämförelse med ombyggnadslånen, lånesökanden i allmänhet kommer att söka det förstnämnda. Institutet håller för troligt att avsaknaden av klara gränser mellan ombyggnads- och miljöförbättringsfallen därför i sista ledet kommer att innebära att betydelsen

av det normkomplex som gäller ombyggnad urholkas. Huruvida ett sådant minskat inflytande över förändringar i bostadsbeståndet är önskvärda eller

ej borde enligt institutets mening diskuteras.

Hvresgästernas riksförbund säger sig vilja starkt understryka att författ-

ningstexten bör utformas så att inte bedömningarna av vilka åtgärder som kan belånas blir alltför schablonmässigt utformade. Möjligheterna för den bocnde att själv avgöra vilka åtgärder som är angelägna måste tillvaratas, säger förbundet. Bostadsstyrelsen tefererar till den beskrivning av tillämpningsområdet för

en statlig långivning till miljöförbättrande åtgärder som boendeutredningen gjorde i betänkandet Bostäder 1974-76. Styrelsen konstaterar att flera av de där upptagna åtgärderna faller inom tillimpningsområdet för den statliga

långivningen till ombyggnad och också för det s. k. initialstödet. Styrelsen

nämner att en utvidgning av den statliga långivningens tillämpningsområde

skedde när initialstödet infördes och utgår från att denna utvidgning kommer

all ha permanent karaktär. För att inrymma också sådana miljöförbättrande åtgärder som i dag inte kan finansieras med bostadslån föreslår styrelsen

att begreppet ombyggnad vidgas. Styrelsen ger också exempel på aktuella

åtgärder.

Utredningarnas förslag om boendeinflytande vid ut-

formningen av åtgärder har mottagits positivt av praktiskt alla remissinstanser, som berört frågan. Bostadsstyrelsen framhåller t. ex. att de boendes medverkan är mycket angelägen för att säkerställa långivningens

inriktning på kvaliteter som är väsentliga för de boende. Hudiksvalls kommun betonar vikten av att inflytandet paras med et reellt kostnadsansvar. Länsstyrelsen i Jönköpings län, som ser ett inflytande för de boende som väsentligt, hävdar dock att erfarenheterna har visat att miljöfrågorna ofta måste lösas i större sammanhang och att det då är naturligt att förmedlingsorgan

och länsbostadsnämnd gemensamt försöker finna en samlande lösning.

I viss motsats till bostadsstyrelsen menar statens institut för byggnadsforskning att ett statligt inflytande över lånemedlens användning behövs för att förebygga risken för att miljöåtgärderna främst tillför bostadsområdena ett högre marknadsföringsvärde eller förbättringar enbart på kort sikt.

Bostadsstvrelsen och länsbostadsnämnderna i Stockholms och Norrbottens län anser att Jänsbostadsnämnden liksom hittills bör ha samma prövningsrätt beträffande ärenden rörande lån till miljöförbättrande åtgärder som beträffande andra låneärenden och kan därför inte ansluta sig till utredningarnas

förslag om att behovet och utformningen av åtgärden

skall bedömas endast av lånesökanden efter hörande av hyresgästorganisationen.

HSB och S$ABO delar utredningarnas uppfauning aut lån skall utgå endast till bostäder som har statliga tån.

Hyresgästernas riksförbund, som anser att starka skäl talar för en begräns-

ning till lånesökande med statligt lån, fäster uppmärksamheten på det sämre

läge som hyresgästen i ett icke statligt belånat hus härigenom skulle försättas

i genom alt han varken har yttranderätt när det gäller tilltänkta åtgärder eller rätt att ta initiativ till miljöförbättrande åtgärder. Förbundet, som i annat sammanhang krävt en lagstadgad förhandlingsrätt för hyresgästföreningarna, anser att en sådan rätt också skall kunna gälla initiativ till och utformning av miljöförbättrande åtgärder. Detta bör enligt förbundets uppfattning kunna ge hyresgäster i privatfinansierade hus samma möjligheter som tillförsäkras hyresgästerna i statligt belånade hus.

Flera remissinstanser anser däremot att långivningen bör-omfatta även hus utan statliga lån, bland dem bostadsstyrelsen, några länsbostadsnämnder, länsstvrelserna i Jönköpings och Skaraborgs län, några kommuner, Svenska kommunförbundet och SBEF.

Förslaget om att lån skall kunna utgå till all bostadsbebyggelse oberoende av dess ålder har tillstyrkts av bl.a. bostadsstyrelsen, statens planverk, Svenska kommunförbundet, SBEF och HSB. Ingen remissinstans har anmält avvikande mening.

Frågan om lånets omfattning berörs av några remissinstanser. HSB och $4BO ullstyrker utredningarnas förslag utt lån skall utgå till hela kostnaden för åtgärden. Bostadsstyrelsens uppfattning är däremot att den övre lånegränsen bör vara beroende av företagsform och gränserna desamma

som vid förbättringslån, dvs. 100, 98 och 90 26. Vidare anser styrelsen i

motsats till utredningarna att automatisk fördjupning liksom f. n. bör ske

vid ett låneunderlag som understiger 100 000 kr., men att vid större projekt,

då åtgärderna regelmässigt torde ingå som ett led i ett större ombyggnadsprojekt, vanliga regler om fördjupning bör gälla.

Bostadsstyrelsen accepterar de minimi- och maximigränser för lånebeloppets storlek som utredningarna har föreslagit. Ingen remissinstans har redovisat någon avvikande uppfattning i denna fråga.

Frågan om lå nets löptid och därav beroende kapitalkostnad berörs av bostadsstyrelsen, länsstyrelsen i Kalmar län, Hudiksvalls kommun och

SABO. SABO ansluter sig till utredningarnas uppfattning att kapitalkost-

naden när det gäller lån till miljöförbättrande åtgärder bör bestämmas enligt

samma principer som för lån till ombyggnad, dvs. efter åtgärdens varaktighet.

Hudiksvalls kommun, som inte tar ställning i frågan, understryker dock vikten

av alt lånevillkoren får en sådan utformning att de inte driver kostnaderna

för åtgärderna I höjden på ett avskräckande sätt. Länsstyrelsen i Kalmar län

menar att lånen bör utformas som annuitetslån, eftersom miljöförbättrande

åtgärder till sin karaktär är nära besläktade med mindre genomgripande ombyggnad. till vilka lån utgår i denna form. Bostadsstyrelsen har uppfattningen att när miljöförbättrande åtgärder sker samtidigt med ombyggnad av hus en helhetsbedömning av projektet bör avgöra valet mellan annuitetslån resp.

paritetslån samt amorteringstidens längd. Avser åtgärden enbart miljöför-

bättring bör lånet vanligen ges form av ett annuitetslån med högst 10 års amorteringstid. Om åtgärderna vidtas på en fastighet, där bostäderna uppnått lägsta godtagbara standard och där utvecklingsmöjligheter finns ull högre standard, bör dock paritetslån med 20-30 års amorteringstid kunna utgå.

Utredningarnas förslag om att också annan säkerhet än panträtt i fastighet eller tomträtt skall kunna godtas tillstyrks av bostadsstyrelsen. Inga remissinstanser har kritiserat förslaget.

3.2.3 Finansieringsunderlag

NBD uttrycker sin tillfredsställelse med att utredningarna i sitt fortsatta arbete har för avsikt att ta upp reglerna för bestämning av låneunderlag och pantvärde. Också länsbostadsnämnden i Jönköpings län och Bräcke kommun anser att en översyn bör komma ull stånd.

Länsbostadsnämnden i Örebro län hävdar att begreppen låncunderlag och pantvärde bör ersättas med ett nytt begrepp finansieringsunderlag, som med en något enklare beräkning än nuvarande fastställs till det nuvarande pantvärdets nivå. |

Svenska kommunförbundet menar att det finns ett stort behov av förenklingar av bostadslångivningen, bl. a. i fråga om konstruktionen av låncunderlag och pantvärde.

HSB framhåller i sammanhanget behovet av en snar anpassning av fi-

nansieringsunderlaget tilt full kostnadstäckning.

Som tidigare har nämnts har vissa synpunkter på frågan om låneunderlag

och pantvärde lämnats också i anslutning till behandlingen av frågan om

lån till ombyggnad.

Utredningarnas förslag om att ändra gränsen för vad som skall ingå i låneunderlag för omfördelningslån har mottagits positivt av bostadssiyrelsen, Hvresgästernas riksförbund och S4BO. Bostadsstyrelsen har närmare angett vilka slag av bostadskomplement som i framtiden bör ingå vid sidan om dem som redan i dag får räknas in. Styrelsen nämner sådant som smirre hobby- och motionsrum, bastu, fritids- och samlingslokaler i direkt anslutning till en mindre grupp bostäder. När det giller fritids- och samlingslokaler vill styrelsen som förutsättning ange att de uppgår till högst 200 m? vånings- och biutrymmesyta. Styrelsen påpekar att kostnaderna för sådana komplement ofta direkt belastar hyran för de lägenheter som de betjänar, varför det är angeläget att kapitalkostnaderna kan hållas låga.

Länsbostadshämnden i Stockholms län är tveksam till förslaget på grund av att utredningarna inte närmare har beskrivit vilka krav som skall ställas

på användningen av sådana lokaler som det kan bli aktuellt att medge omfördelningslån för.

3.2.4 Övertagande och uppsägning av lån

Hyresgästernas riksförbund och S4BO. som har tillstyrkt utredningarnas

förslag om utjämningslån, tillstyrker också förslagen om regler för över-

tagande och uppsägning av sådana lån.

Övriga remissinstanser, som kommenterat förslagen, anför kritiska synpunkter.

Bankinspektionen förmodar att utjämningslånet genom sin konstruktion

kommer att vålla svåra värderingsproblem vid försäljning av hus.

Säljare och köpare kommer att vara osäkra om affärens ekonomiska in-

nebörd. Hudiksvalls kommun betonar vikten av att lånevillkoren utformas på eu sådant sätt att överlåtelse och uppsägning av lån inte försvårar för människor att anpassa sina bostadsförhållanden till förändringar i familjesammuansättning, ålder och hälsotillstånd. Kommunen uttrycker med hänvisning till reservationer till betänkandet farhågor för att utjämningslånens skuldökningseffekter skall motverka behövliga valmöjligheter.

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa stryker under betydelsen av att

de verkliga kostnaderna räknas fram, nären förtida betalning skall

ske av låneskulden. Även statens administrations- och riskkostnader för lånen bör därvid beaktas. Också länsbostadsnämnden i Stockholms län anser

alt principen om att staten skall ersättas för under lånetiden gjorda uppoffringar är riktig men bedömer reglerna om ersättning vid uppsägning oklara

och I praktiken svårbemästrade. Nämnden ger också exempel på svårigheter som kan uppkomma.

Bostadsstyrelsen avstyrker utredningarnas förslag om grunden för beräkning av statens fordran vid inlösen av lån. Enligt styrelsen förutsätter en sådan bedömning en individuell prövning av statens ersättningsanspråk, vilken skulle medföra betydande utrymme för tolkningstvister av mera civil-

än förvaltningsrättslig karaktär.

Beträffande utredningarnas förslag att länsbostadsnämnden skall kunna besluta om kortare löptid och därmed högre bostadsränta för bostadslån, om bostäder eller lokaler används för annat ändamål än avsett, påpekar bostadsstyrelsen att denna möjlighet finns redan i dag. När det är fråga om paritetslån läggs det därvid om till nominellt lån med rak amortering, omtalar styrelsen. Styrelsen anser,

att bestämmelsen bör tillämpas i oförändrad form också i framtiden.

Förslaget om ställande av säkerhet för skuldökningen har föranlett kritiska kommentarer från många remissinstanser, däribland bankinspektionen, bostadsstyrelsen, några länsbostadsnämnder, länsstyrelserna i Gotlands och Älvsborgs län, några kommuner, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, BOFAB och LRF. Kritiken inriktas framför allt på det för-

hållandet att en säkerhet som placeras mellan 100 96 och 150 26 eller

155 94 av pantvärdet försvårar och kanske t. 0. m. helt omöjliggör belåning

för att finansiera kommande underhållsåtgärder och moderniseringar som

inte är så genomgripande att nya statliga lån aktualiseras. Konungariket Sveriges stadshypotekskassa anser att en sådan konsekvens av det föreslagna lånesystemet knappast kan godtas från kreditgivningssynpunkt. Bankinspektionen framhåller dessutom att ett pantbrev, motsvarande 50 25 av låncunderlaget och placerat i det föreslagna säkerhetsläget, såväl vid pantsättningstillfället som de närmaste åren därefter kommer att sakna egentligt säkerhetsvärde. Bostadsstyrelsen avstyrker utredningarnas förslag med hänvisning till sitt eget förslag om revidering av paritetslånesystemet, vilket möjliggör för låntagaren att överblicka förhållandena under lånets löptid, inkl. den säkerhet han har att ställa.

HSB berör i sammanhanget en fråga, som utredningarna inte har behandlat, nämligen den nu gällande bestämmelsen om att statliga lån för förvärv av bostadsfastigheter kan utgå endast till kommun och allmännyttigt bostadsföretag. Enligt HSB:s mening bör också de kooperativa bostadsföretag, som uppfyller villkoren för 98 26 belåning, kunna erhålla förvärvslån. Det bör vidare, med hänsyn till de beslutade satsningarna på ombyggnad och upprustning av det äldre bostadsbeståndet, prövas om inte förvärvslåneverksamheten bör utvidgas till att gälla förvärv av äldre

statligt belånade eller privatfinansierade bostadshus, när förvärvet sker i

syfte att bygga om och modernisera husen med stöd av statliga lån, säger

HSB.

Också Svenska sparbanksföreningen aktualiserar vissa problem ji samband

med förvärv av äldre fastigheter, företrädesvis egnahem. Föreningen anser

att bristen på kreditutbud till äldre hus begränsar valfriheten för många

konsumenter. I många fall uppstår finansieringsproblem även i samband med om- och tillbyggnader av äldre bostäder, i synnerhet egnahem, säger

föreningen. För att förbättra finansieringsmöjligheterna anser föreningen att särskilda obligationslån skulle kunna emitteras.

3.2.5 Utjämningslån för redan byggda hus

SABO tillstyrker utan kommentarer utredningarnas förslag om att ägare av hus med ränte- eller paritetslån skall erbjudas utjämningslån. Hvresgästernas riksförbund, som likaledes är positivt till förslaget om utjämningslån, menar att begränsningen till fastigheter färdigställda 1958 eller senare inte står i överensstämmelse med förbundets bedömningar av behovet av hyressänkningar. Förbundets krav på större hyressänkningar än vad utredningarnas förslag skulle möjliggöra påverkar behovet av att sträcka ut låneformen längre bakåt i tiden. Negativa till förslaget att hus uppförda före år 1958 inte skall kunna erbjudas utjämningslån är också hyresnhämnderna för Hallands, Göteborgs och Bohus samt

Älvsborgs län. De anser att följden härav skulle bli att ägare av sådana fas-

vuigheter inte kan konkurrera på hyresmarknaden med ägare till statligt be-

lånade fastigheter som fått utjämningslån och att den föreslagna finansieringsformen på grund härav inte är förenlig med bruksvärdesystemet.

Bostadsstyrelsen, några länsbostadshämnder och länsstyrelser m. fl. som avstyrkt utredningarnas förslag om utjämningslån och föreslagit andra alternativ för den statliga bostadslångivningen, säger sig dela utredningarnas bedömning att en förändring av kapitalutgifterna i nyproduktionen måste följas av en förändring av villkoren för likartade delar av bostadsbeståndet. Länsbostadsnämnderna i Västerbottens och Norrbottens län framhåller de stora administrativa problem som realiserandet av utredningarnas förslag kommer att föra med sig. Länsbostadshämnden och länsstyrelsen i Jönköpings län villstyrker förslaget i vad det avser nybyggnader, men anser att frågan om kapitalutgifterna i hus som byggts om under perioden 1958-1966 är mera svårbedömbar. Dock menar dessa två remissinstanser att det inte kan utcslutas att det har förekommit ombyggnader med betydande kapitalkostnader och som närmast kan jämföras med nybyggnad.

SCB berör vissa tekniska frågor bl. a. beträffande förutsättningarnu att

beräkna byggnadsprisindexar bakåt i tiden till år 1958. SCB redovisar också vissa kalkyler, vilkas resultat relativt väl stämmer överens med de av utredningsmajoriteten föreslagna ”rimliga” kapitalutgifterna.

Bostadsstyrelsen berör den rättsliga grunden för förändringar av lånevillkoren för redan byggda hus och gör bl. a. den bedömningen att den lägre kapitalkostnadsnivå som erhålles såväl med utredningarnas som med styrelsens eget förslag torde kunna genomföras utan låntagarens medgivande.

Utredningarnas förslag om att också lägen heter utan statliga lån färdigställda år 1958 eller senare skulle kunna få utjämningslån tillstyrks av S4BO. Hyresgästernas riksförbund avstyrker däremot förslaget och hänvisar till de synpunkter som anförts av reservanten Erik Svensson.

Även bostadsstyrelsen och länsbostadsnämnderna i Stockholms och Hallands län har förklarat sig vara negativa till förslaget om att statligt bostadslån skulle kunna erbjudas fastigheter som tidigare finansierats utan statslån. Bostadsstyrelsen anser att motiv saknas härför och att dessutom synnerligen svårbemästrade administrativa problem skulle uppstå, om en sådan möjlighet öppnades. Länsbostadsnämnden i Stockholms län finner det vara stötande att fastighetsägare som tidigare erhållit avslag på sina ansökningar om statligt

lån nu skulle kunna beviljas sådant. När det gäller fastigheter för vilka statslån tidigare ej sökts, torde enligt nämndens bedömning åtskilliga vara

sådana som både vid byggnadstiden och enligt den nu föreslagna låneför-

ordningen icke skulle komma i fråga för statlig långivning. Nämnden hävdar

slutligen att stora svårigheter skulle föreligga att bestämma låneunderlaget för tidigare icke statsbelånade fastigheter.

Länsbostadsnämnden och länsstyrelsen i Jönköpings län vill inte motsätta sig utredningarnas förslag att ett nytt bostadslån också skall kunna erbjudas

fastighetsägare som tidigare inte erhållit statslån, även om de menar att

också andra stödformer skulle kunna övervägas. Som villkor anser dessa remissinstanser dock skall gälla att lägenheterna uppfyller de standardkrav som gällde för statslån vid den aktuella tidpunkten.

Mot bakgrund av sitt förslag om förändringar inom paritetslånesystemets

ram anför bostadsstyrelsen vissa synpunkter beträffande kapitalkostnadsvillkoren för redan byggda hus. En av utgångspunkterna för styrelsens förslag är att kostnadsnivån för de olika årgångarna bör anknytas till den av utredningarna angivna.

Styrelsen behandlar först hus med hyres- eller bostadsrätt.

Beträffande hus med paritetslån för nybyggnad bör enligt styrelsens me-

ning basannuiteten anpassas till den nivå som med utgångspunkt i genomsnittligt låneunderlag för respektive årgång ger den eftersträvade kapitalkostnadsnivån. För år 1975 appliceras paritetstalet 1,0 på samtliga årgångar,

varefter årliga höjningar sker likformigt för samtliga årgångar. För hus som

byggts om med stöd av paritetslån bör en motsvarande anpassning genom-

föras, säger styrelsen. Bostadsstyrelsen påpekar i sammanhanget att principerna för beräkning av bottenlånekostnaderna måste ändras, om subventioner införs. Detta anses

medföra dels administrativa påfrestningar i omläggningsskedet, dels utvid-

gade löpande rutiner.

För hus med räntelån behålls nuvarande metod för räntelåneberäkning. Basräntan anpassas till den eftersträvade kapitalkostnadsnivån med hänsynstagande också till amorteringarnas storlek. Omräkning med paritetstal

sker på samma sätt som för paritetslånen. För övriga hus med statliga lån som omfattas av förslaget, dvs. huvud-

sakligen hus byggda åren 1958-1967, har erbjudande om räntelån tidigare lämnats. Styrelsen bedömer mot bakgrund av den relativt låga kapitalkostnadsnivå, som numera föreligger i dessa hus, samt de motiv som kan ha

föranlett dessa låntagare att tidigare avstå från räntetån, att behovet av sänk-

ning av kapitalkostnadsnivån för dessa hus är begränsat. Med hänvisning till dessa förhållanden anser bostadsstyrelsen att förnyat erbjudande om rän-

telån inte bör lämnas dessa låntagare. Däremot bör amorteringstiden efter hemställan av låntagaren kunna förlängas till högst 60 år, om detta kan

anses motiverat med hänsyn till kapitalkostnadsnivån. För hus som byggts

om med stöd av bostadslån med nominella villkor enligt 1967 års bostadslånekungörelse bör en anpassning av räntan på det statliga lånet ske till den nivå som förutsatts gälla för paritetslånen. Ytterligare förändringar synes

enligt styrelsens uppfattning inte vara motiverade.

För hus upplåtna med hyres- eller bostadsrätt skall låntagaren garanteras att betalningsansvaret upphör efter 60 år.

Räntesubventioner förutsätts utgå till samtliga paritetsbelånade hus upplåtna med hyres- eller bostadsrätt och också till praktiskt taget alla hus med räntelån. 13 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

Bostadsstyrelsen berör direfter frågan om lån till småhus med äganderätt.

Enhgt styrelsens mening saknas motiv för att vidta några förändringar

i kapitalkostnadsvillkoren för sådana hus. Dock bör låntagare med paritetslån

garanteras att betalningsansvaret upphör efter 45 år, dvs. detsamma som skulle garanteras nya låntagare enligt styrelsens förslag.

För låntagare med nominella lån bör nuvarande amorteringstid på 30

år bibehållas. Som skäl härför anför styrelsen dels att en förlängning till

45 år skulle innebära en mycket liten sänkning av kapitalkostnaderna, dels

att det skulle vålla stor administrativ omgång.

Till småhus med äganderätt skall enligt bostadsstyrelsens förslag inte utgå

några räntesubventioner. Beträffande säkerhet för den ytterligare skuldökning som uppkommer för hus med ränte- och paritetslån som en följd av bo-

Sstadsstyrelsens förslag om sänkning av kapitalkostnadsnivån anser styrelsen att krav på sådan inte bör ställas. Den ökade kreditrisk som uppkommer, där realsäkerhet för delar av skuldökningen saknas, bör accepteras, säger styrelsen.

Utredningarna har i sammanhanget föreslagit en utökning av

utestående lån till vissa bostadsrättsföreningar. Förslaget tillstyrks av HSB och Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för.

Den senare framhåller i sammanhanget att förening därvid bör likställas med bostadsrättsförening.

Negativa till förslaget är däremot bostradsstyrelsen och länsbostadsnämnden

i Stockholms län, som anser att några skäl för en sådan åtgärd inte har anförts av utredningarna.

3.2.6 Kompletterande låneformer

Utredningarnas förslag om ann uitetstån i vissa fall tillstyrks

av länsbostadsnämnderna och länsstyrelserna i Jönköpings och Blekinge län

samt SABO. Hyresgästernas riksförbund säger sig inte ha några invändningar

att göra men vill vänta med att ta slutlig ställning till dess att frågorna om finansieringsunderlag och totalfinansiering har slutbehandlats.

Bostadsstyrelsen anför kritik mot vissa delar av förslaget. Sålunda anser

styrelsen att det saknas bostadssociala motiv för att begränsa småhusägarnas valfrihet genom att hänvisa dem uteslutande till lån med omfördelning. Lån med nominella villkor bör alltså liksom hittills vara ett alternativ för

dem, menar styrelsen. Dock bör lånevillkoren så till vida förbättras att an-

nuitetslån med 45 års amortering bör erbjudas i stället för lån med rak amortering och 30 års amorteringstid. En sådan förändring skulle enligt

styrelsens uppfattning öka de statliga lånens attraktivitet och därmed deras konkurrenskraft gentemot övrig långivning.

Bostadsstyrelsen påpekar vidare att utredningarnas förslag innebär att amorteringstider på upp till 60 år skulle accepteras för lokaler. Deua föranleder styrelsen att avstyrka förslaget om att lån inom låneunderlaget, som ej omfattas av utjämningsunderlag, skall kunna utgå i form av annuitetslån

med 60 års löptid. Styrelsen föreslår i stället lån med rak amortering och

högst 30 års löptid med hänvisning bl.a. till att de lokaler frågan gäller i regel är kommersiella. Hyreskalkylen för dem torde i allmänhet baseras på en avskrivningstid på högst 30 år. Hudiksvalls kommun anför liknande

synpunkter. Kommunen menar att en förlängning av lånens löptider möj-

ligen skulle kunna övervägas beträffande sådana bostadskomplement som har en flexibel utformning.

Bostadsstyrelsen och SABO har uttalat sin anslutning till utredningarnas förslag om att ann uitetens räntedel skall vara bunden i 5-årsperioder. Inget remissorgan har anmält avvikande mening.

Bostadsstyrelsen villägger att räntan i här avsedda fall bör följa den allmänna lånemarknadsräntan och subventioneras endast när det rör sig om en för-

djupning av lån avseende bostäder och lokaler som ingår i underlaget för omfördelning.

4¶Bostadsskattekommittén

4.1 Gällande beskattningsregler

4.1.1 Inledning

En bostad innehas i regel med antingen äganderätt, bostadsrätt eller hyresrätt.

Äganderätt till en fastighet medför de längst gående möjligheterna för

innehavaren att disponera över bostaden. Med äganderätt kan i stor ut-

sträckning jämställas tomträtt, som är en nyttjanderätt till fastighet i allmän

ägo för i princip obegränsad tid. En väsentlig skillnad är dock att tomträltshavaren har att utge en årlig avgäld.

Bostadsrätt är den rätt i bostadsrättsförening som tillkommer medlem på grund av upplåtelse till honom av nyttjanderätt till lägenhet i hus som tillhör föreningen. Sådan upplåtelse sker på obegränsad tid. Bostadsrätts-

havaren förfogar över det förmögenhetsvärde som bostadsrätten kan re-

presentera och får tillgodogöra sig detta genom överlåtelse av bostadsrätten. Vid upplåtelsen erlägger medlemmen en grundavgift. Genom årsavgifter bidrar han till att täcka föreningens löpande utgifter.

Hyresrätt till lägenhet grundar sig på avtal mellan hyresvärd och hyresgäst. Avtalet innebär att hyresgästen mot ersättning får disponera lägenheten. I motsats till vad som är fallet med äganderätt och bostadsrätt representerar hyresrätten inte något legalt förmögenhetsvärde.

Skatterätsligi föreligger principiella skillnader mellan de olika bostadsformerna. Den ägda bostaden anses enligt kommunalskattelagen (KL) utgöra eller ingå i förvärvskälla. Intäkten och utgiften för bostaden skall beräknas

enligt reglerna för inkomstslaget annan fastighet. Resultatet av inkomstbe-

räkningen, och därmed bostadsinnehavet, påverkar den boendes skatt.

Även bostadsrätt är i skattelagarna principiellt sett-Gtformad som en förvärvskälla, hänförlig till inkomstslaget kapital. Intäkten utgörs av hyresvärdet av bostaden och kostnaderna av avgifterna till föreningen utom kapitaltillskott. Medlemmen beskattas inte för hyresvärdet av lägenheten, an-

nat än om lägenheten är uthyrd. Däremot är bostadsrättsföreningen i princip underkastad schabtlonbeskattning. Hyresrätt utgör enligt KL inte förvärvskälla, utan förhyrning av bostad betraktas skattemässigt såsom helt likställd med annan konsumtion. För inkomstbeskattningen av bostadsfastigheter har fastighetstaxeringen väsentlig betydelse, främst genom att taxeringsvärdet ligger till grund för

den schablonmässiga inkomstberäkning, som sker för vissa bostadsfastig-

heter, och genom att den bildar underlag för garantibeskattningen. Taxeringsvärdena kommer även till användning i vissa fall när det gäller att

fastställa avskrivningsunderlag för byggnader och vid realisationsvinstbeskattningen samt kapitalbeskatiningen.

Taxeringsvärdet skall sättas till belopp som motsvarar 75 96 av taxeringsenhetens marknadsvärde. Marknadsvärdet, dvs. det pris som taxcringsenheten sannolikt skulle betinga vid en försäljning, skall bestämmas med hänsyn till det allmänna prisläget vid ingången av året före taxeringsåret som

det kommer till uttryck i den officiella fastighetsprisstatistiken. Taxerings-

värdet uttrycker taxeringsenhetens totala värde. Vid fastighetstaxeringen

redovisas emellertid även särskilda deivärden. För annan fastighet redovisas

delvärdena markvärde och byggnadsviärde.

Taxering av fastighet sker dels vid allmän fastighetstaxering, som skall

verkställas vart femte år, och dels vid särskild fastighetstaxering, som kan ske under vissa i lagen närmare angivna förutsättningar, de år när allmän fastighetstaxering inte äger rum.

4.1.2 Beräkning av inkomst av annan fastighet

Reglerna om beräkning av inkomst av annan fastighet finns i 24-26 33 KL med anvisningar. Inkomstberäkningen, som i princip grundas på en kon-

tantmässig redovisning av intäkter och utgifter sker antingen på konven-

tionelh sätt eller enligt en särskild schablonmetod. Den konventionella metoden innebär att inkomstberikningen sker med hänsyn till fastighetsägarens verkliga intäkter och kostnader. För egna hem och bl. a. allmännyttiga bo-

stadsföretags fastigheter beräknas däremot fr.o.m. 1955 års taxering in-

komsten efter en schablonmetod enligt vilken såsom intäkt tas upp viss procent av fastighetens taxeringsvärde. Å andra sidan medges avdrag endast för vissa kostnader, bl. a. gäldräntor.

4.1.2.1 Den konventionella metoden

Inkomstberäkning enligt konventionell metod tillämpas främst för hy-

resfastigheter i enskild ägo. Beräkningen syftar såsom för förvärvskällor i

allmänhet till att få fram ot netto mellan faktiska intäkter och kostnader. I korthet sker beräkningen enligt följande.

Som intäkt upptas dels hyror och andra kontanta intäkter av fastigheten, dels hyresvärdet av lägenheten, som ägaren använt för sin, sin familjs eHer sina personliga tjänares räkning. Hyresvärdet beräknas med ledning av i

orten gällande hyrespris eller, om möjlighet till sådan jämförelse saknas, efter annan lämplig grund. Om fastighet används i ägarens rörelse anses fastigheten ingå i rörelsen och någon särskild redovisning av fastighetsinkomsten sker inte. Används fastighet delvis i rörelse och delvis till egen bostad eller för uthyrning görs

uppdelning mellan den del av fastigheten som används i rörelsen och den övriga delen. -

Avdrag får göras för kostnader för driften av fastigheten, reparationer

och underhåll av byggnad, värdeminskning av byggnad och maskiner och andra inventarier som hör till fastigheten samt räntor och tomträttsavgäld eter liknande avgäld.

Avdrag för värdeminskning av byggnad beräknas enligt avskrivningsplan på byggnadens anskaffningsvärde. I anskaffningsvärdet inräknas kostnad

för till- eller ombyggnad som nedlagts efter förvärvet av byggnaden. Det årliga värdeminskningsavdraget beräknas normalt efter 1,5 96 för byggnader

av sten och liknande material och efter 1,75 96 för träbyggnader. För värmepannor, hissmaskiner och jämförlig maskinell utrustning medges avdrag

efter högre procenttal än för byggnaden i övrigt. Även beträffande lösa in-

ventarier medges värdeminskningsavdrag.

4.1.2.2 Schablonmetoden

Inkomstberäkning enligt schablonmetoden innebär i huvudsak att intäkten av fastigheten beräknas till viss procent av fastighetens taxeringsvärde året näst före taxeringsåret samt att avdrag inte medges för andra kostnader än ränta på lånat kapital som nedlagts i fastigheten och för tomträttsavgäld

eller liknande avgäld.

Schablonmetod för inkomstberäkningen tillämpas i fråga om fastighet som vid beskattningsårets utgång är inrättad till bostad åt en eller två familjer

med personliga tjänare samt fastighet som tillhör bostadsförening, bostadsak-

tiebolag eller allmännyttigt bostadsföretag.

Villaschablonen för en- och tvåfamiljsfastigheter innebär följande. Som

intäkt av fastigheten tas upp ett belopp som motsvarar för helt år räknat

2 926 av den del av fastighetens taxeringsvärde eller motsvarande värde som

inte överstiger 150 000 kr., 4 96 av den del som överstiger 150 000 kr. men

inte 225 000 kr. och 8 96 av den de! som överstiger 225 000 kr. Intäkten kan nedsättas under vissa närmare angivna förutsättningar. Som exempel kan nämnas att fastigheten inte kunnat utnyttjas på grund av eldsvåda eller därmed jämförlig händelse eller till följd av ägarens avflyttning från orten eller annan sådan särskild omständighet.

Förutom för ränta på lånat, i fastigheten nedlagt kapital samt tomträtts-

avgäld eller liknande avgäld åtnjuter fysisk person, som blivit för året näst före taxeringsåret eller för taxeringsåret mantalsskriven på fastigheten, ett

extra avdrag med, för helt år räknat, 500 kr., dock högst med det belopp som skall upptas som intäkt av fastigheten. Äger den skattskyldige endast del av fastigheten skall avdraget nedsättas i motsvarande mån.

Har fastighet delvis använts i ägarens rörelse tillämpas schablonmetoden

bara på den del som inte kan anses belöpa på den i rörelsen använda fas-

tighetsdelen. Schablonmetoden är tillimplig även om fastigheten eller fastighetsdelen, utöver utrymmen för bostad åt en eller två familjer, innehåller

något enstaka rum för uthyrning eller i ringa omfauning kan användas

för annat ändamål än som bostad. Schablonmässig inkomstberäkning skall

tillämpas även beträffande fastighet som nyttjas endast viss del av året

eller tillfälligt, såsom sommarstuga och liknande, eHer som utan att användas står ull ägarens förfogande. Detsamma gäller beträffande fastighet som ut-

hyrs till stadigvarande bostad.

Däremot är metoden inte tillämplig beträffande fastighet eller fastighets-

det, vilken i icke endast ringa omfattning brukar i förvärvssyfte utnyttjas på annat sätt än för uthyrning till stadigvarande bostad eller såsom bostad för ägaren. Från uillimpning av metoden undantas exempelvis fastigheter som under somrarna brukar uthyras till sommargäster men i övrigt bebos

av ägarna, sommarstugor som regelbundet uthyrs under somrarna, fastig-

heter vilka till viss del upplåts för upplagsplats, för rörelse e. d. samt fastigheter vilka utnyttjas för odling eller tillgodogörande av alster eller naturtillgångar från fastigheten. En fastighet anses i endast ringa omfattning utnyttjad för sådant ändamål, som här avses, om den därigenom förvärvade årliga bruttointäkten uppgår till högst 1 200 kr. eller överstiger nämnda belopp men inte 2 procent av fastighetens taxeringsvärde.

Beträffande fastigheter tillhöriga bostadsföreningar och bostadsaktiecbolag samt allmännyttiga bostadsföretag gäller att som intäkt av fastighet som tillhör bostadsfö-

rening eller bostadsaktiebolag eller allmännyttigt bostadsföretag upptas 3

26 av fastighetens taxeringsvärde eller motsvarande värde.

Med bostadsförening eller bostadsaktiebolag förstås ekonomisk förening

eller aktiebolag, vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att åt föreningens medlemmar eller bolagets delägare bereda bostäder i hus, som ägs av föreningen eller av bolaget.

I fråga om nytillkommande bostider blir schablonen för bostadsföreningar och bostadsaktiebolag tillämplig endast på bostadsrättsförening. Det finns emellertid en del äldre ekonomiska föreningar och aktiebolag, som upplåter bostäder till medlemmar eller delägare, beträffande vilka föreningsschablonen är tilkimplig.

Riksskattenämnden har meddelat anvisningar tnr 1967:7 p. 3) om gränsdragningen mellan sådana bostadsföreningar och bostadsaktiebolag som ovan avses (Cäkta” och ”oäkta” bostadsföretag). För att ett företag skall anses som ”iäkta” krävs dels att företagets fastighet (fastigheter) inrymmer

minst tre bostadsfägenheter, dels att minst 60 26 av hela taxeringsvärdet

för företagets fastighet tfastigheter) belöper på de till medlemmar eller delägare med bostads- eller hyresrätt upplåtna bostadslägenheterna. För ett

äkta” bostadsföretag beräknas inkomsten av samtliga dess fastigheter enligt schablon. Har företaget dessutom en villafastighet skall däremot inkomstbe-

räkningen för denna ske efter villaschablonen.

För medlem eller delägare i bostadsförening eller bostadsaktiebolag medför bostadsinnehavet normalt inga omedelbara skattekonsekvenser bortsett från

att han kan få betala förmögenhetsskatt för värdet av bostadsrätten. Om medlem eller delägare upplåter bostaden till annan skall han dock i vissa fall beskattas för inkomst av upplåtelsen.

Allmännyttigt bostadsföretag är bolag, förening eller stiftelse, som av bo-

stadsstyrelsen eller länsbostadsnämnd erkänts som sådant företag. Enligt bostadslånekungörelsen (1967:552) får bolag eller stiftelse, som arbetar utan

enskilt vinstsyfte samt under samverkan med och tillsyn av kommunen, om vissa ytterligare förutsättningar är uppfyllda, av länsbostadsnämnden godkännas som allmännyttigt bostadsföretag.

4.1.2.3¶Övriga skattefrågor

Utöver de tidigare redovisade skattereglerna som rört förvärvskällan annan fastighet finns ytterligare bestämmelser av betydelse för bostadsbeskattning-

en. Först kan nämnas att en bostad kan ingå i förvärvskällan jordbruksfastighet. Till intäkt av jordbruksfastighet hänförs bl. a. årliga värdet av bostad som den skattskyldige tillgodogjort sig för sin, sin familjs och sina personliga tjänares räkning. Värdet av bostadsförmånen beräknas med ledning av hyrespriset i orten eller, om sådant saknas, efter annan lämplig grund, såsom hyrespriset i kringliggande orter. Riksskatteverket meddelar årligen anvis-

ningar för värdering av bostadsförmån på orter utan egentlig hyresmarknad. Från bruttointäkten får avdrag göras för bl. a. kostnad för reparation och underhåll samt värdeminskning av bostadsbyggnad.

Även garantibeskattningen har betydelse för beskattningen av olika boendeformer. Denna beskattning ingår som ett led i den kommunala inkomstbeskattningen. För skattepliktig fastighet beräknas garantibelopp till

2 96 av fastighetens taxeringsvärde. Garantibeloppet upptas inom den kom-

mun där fastigheten är belägen såsom skattepliktig inkomst för fastighetens

ägare eller därmed jämställd. Vid beräkning av inkomst av förvärvskälla,

vari ingår fastighet för vilken garantibelopp skall upptas som inkomst för den skattskyldige, får avdrag göras med belopp motsvarande garantibeloppet (procentavdrag). Avdrag medges inte för underskott som uppstått genom

att procentavdrag överstigit nettointäkten av förvärvskällan. Den taxerade

inkomsten kommer därför alltid att uppgå till minst garantibeloppets storlek.

Den som innehar bostad i en egen fastighet kan vid en försäljning av fastigheten komma att beskattas för realisationsvinst. Beskattning kan ske oavsett hur fastigheten förvärvats eller hur lång tid den innehafts. Reglerna är dock så utformade att mer ordinära vinster går fria. Har fastigheten innehafts mindre än två år, är heta realisationsvinsten skattepliktig. Vid längre

tids innehav beskattas 75 26 av vinsten. Vid beräkning av realisationsvinsten

får avdrag ske för erlagd köpeskilling, inköps- och försäljningskostnader

m. m. Förbiättringskostnader, liksom i fråga om schablontaxerade fastigheter även sådana kostnader för reparation och underhåll av fastigheten som gjort

att egendomen vid avyttringen är i bättre skick än vid förvärvet, är av-

dragsgilla för år då de uppgått till minst 3 000 kr. Omkostnadsbeloppet skall

minskas med avdrag som åtnjutils för värdeminskning av byggnad och fasta inventarier. Detta gäller dock inte för år då åtnjutet avdrag understigit

3 000 kr.

Vid längre tids innehav, liksom vid vissa benifika förvärv, får den skattskyldige i stället för köpeskilling vid vinstberäkningen efter eget val använda vissa särskilt angivna alternativa ingångsvärden.

Köpeskillingen eller motsvarande värde liksom avdragsgilla förbättringseller därmed jämförliga reparations- och underhållskostnader omräknas efter det allmänna pristläget när avyttringen skedde. Omräkningen sker med ledning av en indexserie, grundad på konsumentprisindex och tevnadskost-

nadsindex med 1914 som basår. Omräkningstalen fastställs årligen av riks-

skatteverket.

Har den avyttrade fastigheten omfattat byggnad, som i huvudsak varit

avsedd att användas för bostadsändamål får från försäljningsvinsten dras ytterligare ett belopp — det s. k. fasta tillägget — av 3 000 kr. för varje påbörjat kalenderår som bostadsbyggnaden funnits på fastigheten under innehavstiden. Finns det mer än en bostadsbyggnad på fastigheten beräknas avdrag endast för huvudbyggnaden.

Särskilda regler finns även för den skattemässiga behandlingen av räntor

som finansierats genom statligt lån. Bestämmelserna härom är mtagna i punkt 5, tredje stycket av anvisningarna till 25 Y KL. Bestiimmelserna innebär, att ränta på statligt bostadslån eller räntelån skall, till den del räntan lagts till låneskulden, anses betald då den debiterats. I den mån ränta på

bostadlån eller annat statligt lån erlagts med hjälp av räntelån anses räntan

betald då räntelånet betalats ut.

4.2 Bostadsskattekommitténs förslag 4.2.1 Allmänt

Kommittén påpekar inledningsvis att, till följd av underhandsdirektiven

från regeringen, vilka innebar att förslag i huvudfrågorna skulle avges på

ett långt tidigare stadium än som ursprungligen varit avsett, man inte har kunnat slutföra alla planerade undersökningar rörande ekonomin för bo-

städer i olika upplåtelseformer. De framlagda förslagen har därför fått grundas på en delvis ofullständigt utredningsmaterial. För bedömning av huvudfrågan, alltså möjligheterna att åstadkomma en

neutral beskattning av bostiider i olika upplåtelseformer, har kommittén bl. a. upprättat kalkyler för boendekostnaderna, skatteeffekterna därvid inberäknade, i egna hem av olika storlek och åldrar i ett antal representativa orter. Kalkylerna har kompletterats med kalkyler för upplåtelser av mot-

svarande hus med hyresrätt och bostadsrätt. En viss jämförelse har sedermera kunnat ske med den av boendeutredningen samtidigt anordnade småhusundersökningen.

Kalkylerna avser egna hem om 80. 120 resp. 200 m? bostadsyta, färdigställda 1970, 1960 och 1950 i Stockholmsområdet, Staffanstorp, Västerås och Örnsköldsvik. Hänsyn har tagits till varierande låneformer. Strävan har varit att få fram fastigheter som är av genomsnittlig typ för de olika grup-

perna.

Arbetet med kalkylerna gjordes för att få underlag för en jämförelse mellan resultaten av nuvarande villascehablon och av en taxering efter strikt kon-

ventionell metod, där intäkterna består i förmånsvärdet av bostaden med

biutrymmen, trädgård m. m. efter hyresläget på orten och avdragen utgöres av samtliga kostnader. I samband härmed uträknades skatteetfekten av nuvarande schablonmetod.

Kostnadsposterna har i regel varit självklara. Kommittén har i kalkylerna även medtagit ränta på eget kapital och värdeminskning. Ränteposten avses motsvara den uteblivna inkomst som villaägaren skulle ha fått om kapitalet innestått på bank. Såsom kostnad för fastigheten har dock endast räknats det belopp som kvarstår efter beskattning av räntan efter genomsnittlig mar-

ginalskattesats. 60 926.

Vidkommande avdrag för värdeminskning på byggnad har detta, framhåller kommittén, beaktats vid bestämmande av intäktsprocenten i nuvarande villaintäktscehablon.

Vid beräkning av statskommunalt bostadsbidrag åt egnahemsägare ingår också värdeminskning på byggnad i en schablonmässigt bestämd kostnadspost. Kommittén påpekar att mot ett hänsynstagande till värdeminskning på byggnad på egnahemsfastighet har invänts att någon värdeminskning 1 verkligheten inte äger rum: ägaren kan i regel efter några år sälja fastigheten med god förtjänst. Kommittén framhåller här bl. a. att vinsten till betydande del hänför sig till tomten och således i den delen saknar intresse i sammanhanget. Priserna på egna hem beror också på olika förhållanden som påverkar tillgång och efterfrågan och man erinrar här särskilt om kommunernas byggnads- och markpolitik, som i hög grad är bestämmande för

möjligheterna att göra realisationsvinster på egna hem. Än vidare hindrar

inte den omständigheten, att nominella vinster kan göras på en cgnahems-

byggnad under en stor del av dess livslängd. att det i huset nedlagda kapitalet

successivt förbrukas och att huset till slut når det stadium då det måste i en eller annan form renoveras eller, om så inte sker, får ett negativt värde, genom att belasta tomtvärdet med rivningskostnaden. I kalkylerna har värdeminskningen beräknats enligt skutterättsliga regler och upptagits till 1.75 5 av anskaffningsvärdet för byggnaden.

Kalkylerna ger enligt kommittén också visst material för en jämförelse

meltan kostnaderna för en cgnahemsfastighet och kostnaderna för en till

utrymme ålder och standard jämförlig hyreslägenhet, åtminstone i vad angår Stockholmsområdet. Förmånsvärdena där är nämligen beräknade med ledning av tillgänglig hyresstatistik. Förmånsvärdet anger alltså kostnaden i hyra för en jämförlig hyreslägenhet. I fråga om villorna har man i allmänhet räknat med nominella lån. I ett par exempel förekommer visserligen paritetslån, men detta har inte inverkat på kalkylen, därför att minskningen i kontanta utgifter för ägaren motsvaras av en skuldökning. I ett hyreshus verkar däremot paritetslånesystemet så, att hyran sänkes med ett belopp motsvarande den amortering och den ränta som skjutits på framtiden, och nya flerfamiljshus är så gott som undantagslöst paritetsbelånade. För en korrekt jämförelse bör hyran i flerfamiljshuslägenheterna höjas med ett belopp motsvarande partietslåneeffekten, vilken enligt kommittén inte torde understiga 2 000-4 000 kr. per lägenhet.

4.2.2 Neutralitet i beskattningen

En huvuduppgift för kommittén har varit att föreslå sådana regler, att beskattningen blir i möjligaste mån neutral för de olika boendeformerna. Två viktiga anvisningar har dock lämnats i direktiven. Rätten till gäldrän-

teavdrag skall kvarstå för egnahemsägarna, och förslagen får inte leda till påtagliga generella skärpningar av boendekostnaderna för hushåll med måttliga bruttoinkomster.

Kommittén påpekar beträffande frågan om neutralitet att man varken

kan eller bör åstadkomma neutralitet i den meningen, att reglerna formellt

blir i alla avseenden identiska. Hänsyn måste nämligen tagas till innehållet i de civilrättsliga regler som gäller för besittningen av bostaden. Den eftersträvade neutraliteten bör enligt kommittén i stället innebära, att beskattningen inte får sådana ekonomiska verkningar att en besittningsform framstår som påtagligt mera gynnad av skattelagstiftningen än de övriga. Konkurrensen mellan olika bostadsformer bör inte styras av beskattningen, så att utfallet av skattereglerna blir avgörande för valet av bostad. Bedömningen får emellenid inte avse eu enda celler ett fåtal år utan göras i eu längre tidsperspektiv. Den bör inte heller strikt begränsas till inkomstbeskattningen av bostadsinnehavet, utan viss hänsyn får också tagas exempelvis till realisationsvinstbeskattningen och förmögenhetsbeskattningen. Viktiga i detta sammanhang är även samhällets bostadssoctala och bostadspolitiska åtgärder. Vid beskattningens utformning kan man enligt kommittén däremot inte beakta kommunernas bostadspolitik, dvs. inriktningen på småhus resp. flerfamiljshus, subventioner av mark- och exploateringskostnader o. d.

I formellt hänseende är beskattningen likartad för självägda egna hem,

bostadsrättsföreningar och allmännyttiga bostadsföretag. Beskuttningen sker som nämnts schablonmässigt med viss procent av taxeringsvärdet, och avdrag får ske för skuldräntor och tomträttsavgälder. Den kommunala ga-

rantibeskattningen är helt lika. Vissa skillnader föreligger dock bl.a. i in-

täktsprocentens höjd och vidare åtnjuter egnahemsägaren ett schablonavdrag

av 500 kr/år. För enskilt ägda flerfamiljshus gäller skatteregler som i formellt

hänseende starkt avviker från de schablonbeskattade fastigheterna.

Kommittén framhåller att denna bild av relativ formell överensstämmelse i beskattningen av schablonbeskattade fastigheter också har reell motsvarighet. när byggnadsbeståndet blivit äldre och lånen till betydande del avbetalats. Egnahemsägaren. bostadsrättsföreningen eller det allmännyttiga bostadsföretaget visar då taxeringsmissig vinst, dvs. den schablonmissigt beräknade intäkten är större än skuldräntan och eventuell tomträttsavgäld.

Den omfattande ökning och förnyelse av bostadsbeståndet som har ägt rum under de gångna 20 åren har emellertid medfört att numera ytterst få bostadsrättsföreningar och allmännyttiga bostadsföretag uppvisar taxeringsmässig vinst. De har i stället betydande underskott som inte kan utnyttjas av medlemmar eller hyresgäster. De betalar ingen skatt utom den kommunala garantibeskattningen, men avsaknaden av möjlighet tull underskottsavdrag leder till att räntekostnaden, som tas in i hyreskalkylen, får betalas av medlemmar och hyresgäster med beskattade medel. I realiteten bestrides en betydande del uv hyra och avgifter i nyare hus av statsmedel via paritetslånesystemet. I bostadsrättsföreningar och allmännyttiga bostadsföretag betalas genom paritetslånesystemet 35-40 kr./m? och år av staten mot 19-25 kr. för villor och enskilt ägda flerfamiljshus. Men paritetslånesystemet innebär ingen subventionering i egentlig mening, endast att betalningen skjutes på framtiden. Beloppen i fråga belastar fastigheterna som en skuld. Bilden synes i fråga om enskilt ägda flerfamiljshus vara likartad med den som pätter för de allmännyttiga företagen.

Beträffande cgnahemsfastigheterna påpekas i betänkandet att den schablonbeskattning av egna hem, som infördes fr. o. m. år 1954, i realiteten har inneburit en skatteskärpning i jämförelse med tidigare konventionell taxering. Successivt har dock intäktsprocenten sänkts från 3 till 2 96 och vidare har det extra avdraget införts i schablonen. Genom dessa åtgärder har taxeringsvärdehöjningarna överlag neutraliserats för mindre egna hem, medan de höjda taxeringsvärdena delvis har slagit igenom beträffande medelstora och större villor. Tendensen att behandla större villor strängare förstärktes,

när den s. k. lyxvillabeskattningen infördes år 1967, varvid intäktsprocenten blev 4 för den del av taxeringsvärdet som låg närmast över gränsen för

denna beskattning och 8 i det högsta skiktet.

Samtidigt har å andra sidan en allmän räntehöjning ägt rum sedan 1950-

talets min. De höjda räntorna har visserligen medfört utgiftsökningar för cgnahemsiägarna, men dessa ökningar har till betydande del kunnat kompenseras genom avdragsrätten för gäldräntor. Värdet av avdragsrätten har med tiden ökat genom den skatteprogressionsökning som ägt rum i anslutning till penningvärdets fall och som endast i förhållandevis låga in-

komstlägen effektivt motverkats genom ändringar i den statliga inkomsiskatteskalan. I samma riktning har de ökade produktionskostnaderna verkal.

Genom den utveckling som sålunda ägt rum å ena sidan i fråga om egna hem och å andra sidan på marknaden för hyreslägenheter och bostadsrättslägenheter har en betydande förändring i konkurrensläget sket.

Enligt kommituen råder det inte heller delade meningar om att det egna hemmet i dag framstår som ett ekonomiskt fördelaktigt alternativ. Den stegrade efterfrågan på ägda småhus och den vikande efterfrågan på lägenheter i flerfamiljshus talar sitt tydliga språk, även om andra faktorer

har medverkat.

Kommittén har med stöd av de tidigare nämnda kalkylerna sökt få underlag för en jämförelse mellan de skattemissiga resultaten av nuvarande schablonmetod och en taxering efter konventionell metod med beräkning av marknadsmässiga förmånsvärden och verkliga kostnader.

Kalkylerna har även geu visst material för ungefärliga jämförelser mellan kostnaderna för egna hem och för hyreslägenheter av samma storlek. ålder

och standard. I fråga om de egna hem som har anskaffats 1950 och 1960

och som alltjämt är i samma ägares hand kan enligt kommittén inte med

fog göras gällande att de är speciellt gynnade. Boendekostnaden är ungefär lika hög som hyran i jämförliga flerfamiljshusläigenheter.

Beträffande nyare hus är bilden en annan. De kontanta kostnaderna för de år 1970 byggda, icke paritetsbelånade husen - jämte mistad ränta på cget kapital och värdeminskning —- är visserligen ungefär lika stora som hyran

för jämförliga lägenheter. Men hyran för dessa lägenheter är till följd av

paritetslånesystemet lägre än den eljest skulle vara. Differensen uppgår åtminstone till 2000-4000 kr./år, motsvarande 15-20 kr./m' bostadsyta. Gör man en jämförelse med kalkylerna för uthyrning av motsvarande villor, blir differensen ännu något större, beroende på att produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsyta för en villa normalt är något större än för en jämförlig flerfamiljshuslägenhet. Även om man beaktar att cgnahemsägaren åtminstone efter några år kan få betala förmögenhetsskatt för det kapital som innestår i villan, att han kan beskattas för realisationsvinst vid en kommande försäljning och att han kan få kostnadsökningar vid framtida taxeringsvärdehöjningar. är det enligt kommittén uppenbart att beskattningen, såvitt gäller de nya villorna, inte är neutral. Egnahemsiägaren är beträffande nyare hus gynnad.

4.2.3 Kommitténs förslag till lösningar

För att motverka ojämnheter i verkningarna av beskattningen och åstad-

komma största möjliga neutralitet hos skattereglerna är enligt kommittén i princip två vägar tänkbara. Den ena är att skärpa beskattningen av egna

hem, den andra att åstadkomma fättander för medlemmar av bostadsrätts-

föreningar och för hyresgäster. Beträffande äldre egna hem har dock kommiltén inte ansett sig kunna konstatera någon nämnvärd bristande neu-

tralitet i skattereglerna. Eventuella skärpningar bör därför i princip inte träffa

dem. Det bör vidare nämnas att kommittén byggt upp sina förslag med utgångspunkt från att nuvarande schablonbeskatining behålls. Under arbetet

har man dock övervägt en del andra modeller för villabeskattningen men

inte funnit att dessa skulle innebära några förbättringar i förhållande till gällande system som sådant. Kommittén tar först upp två delfrågor. som i viss mån är ägnade att påverka förutsättningarna för en lösning av hu-

vudfrågorna.

Den ena gäller gaärantibeskattningen. Kommittén erinrar om att denna skatt sedan länge kritiserats för sina ojämna verkningar. För hyresgäster och bostadsrättsinnehavare måste det kännas stötande att de via hyror och årsavgifter skall betala sådan skatt, oaktat bostadsrättsföreningen eller bostadsföretaget visar stora taxeringsmässiga underskott som inte kan utnyttjas. Tidigare har frågan om att avskaffa garantibeskattningen fallit på grund av åtgärdens kommunalekonomiska konsekvenser. Härvidlag har

förutsättningarna ändrats, i vart fall såvitt angår bostadsfastigheter för permancent boende. Kommitten föreslår också att garantibeskattningen skall avskaffas för bostadsfastigheter. Härigenom åstadkommes en lättnad för hyresgäster och bostadsrättsinnehavare, som för det stora flertalet beräknats

motsvara 3-4 kr./m!.

Den andra delfrågan avser rätten till avdrag för sådana räntor s om ej betalas kontant utan finansieras genom skuldökning enligt paritetslånesystemet. När denna avdragsrätt infördes, torde man inte ha räknat med att övervältringen av räntor på framtiden

skulle bli så omfattande som senare visat sig bli fallet. Enligt kommittén

framstår det som stötande att avdrag till betydande belopp medges för räntor

som skall betalas först i en oviss framtid. Någon motsvarande möjlighet

alt finansiera räntebetalning på privat väg torde inte finnas beträffande de högt belånade egna hem det här gäller. Avdragsrätten föreslås därför över- Nyttad till de år då räntorna verkligen betalas. En sådan förskjutning i en

nybyggd villa på 120 m' betyder en ökning av de aktuella kontanta utgifterna

och en däremot svarande minskning i framtiden med omkring 1 200 kr./år

eller ca 10 kr./m”: Eftersom det här enbart rör sig om borttagande av en

klart oberättigad förmån, har kommittén inte ansett särskilda övergångs-

bestämmelser erforderliga. Förslaget medför på längre sikt inte någon ändring av skattebelastningen utan endast en tämligen kraftig likviditetsmässig för-

sämring under de första åren av innehavet, något som fått beaktas vid skattens avvägning.

Den lättnad som uppkommer för egna hem genom den slopade garantibeskattningen bör enligt kommittén motsvaras av höjd intäktsprocent. Den genomsnittliga lättnaden har beräknats motsvara 0.6-0,7

procentenheter, varvid hänsyn tagits ull såväl fastigheter med underskou som sådana som redovisar taxeringsmässtga överskott. Kommittén har övervägt all bestämma intäktsprocenten ull 2,5 eller 3.

Kommittén har inte funnit skäl att föreslå särskilda åtgärder för att neutralisera verkningarna av de förestående taxeringsvärdehöjningarna på sätt som skett vid tidigare allmänna fastighetstaxeringar. Som skäl har man bl. a. anfört att egna hem överlag inte kan anses skattemässigt missgynnade. Däremot har kommittén ansett det motiverat att låta de höjda taxerings-

värdena inverka på så sätt att intäktsprocenten avrundats nedåt till 2,5 och inte uppåt till 3. Beträffande nya villors ägare har kommittén konstaterat att de till följd

av skattereglernas utformning och ränteutvecklingen är gynnade både i jäm-

förelse med hyresgäster och bostadsrättsinnehavare och i förhållande till

ägare av äldre villor. En något högre beskattning har därför ansetts motiverad. Därmed skapas större rättvisa inte bara 1 jämförelse med hyresgäster

och bostadsrättsinnehavare utan också olika egnahemsägare emellan.

Enligt kommittén är det de höga avdragsgilla räntorna och de låga icke avdragsgilla reparationskostnaderna som i fråga om nyare egna hem gör beskattningen oneutral till ägarnas förmån. När räntorna efter ett antal år minskat genom amorteringar och reparationskostnaderna börjat öka, verkar skattereglerna åter mera neutralt. Den högre beskattningen bör dock upphöra

efter några år och således inte fortsätta när reparationskostnaderna erfa-

renhetsmässigt börjar växa och amorteringarna inom olika låneformer kom-

mit i gång på allvar. Kommittén föreslår att tiden bestäms till sex år och

att skatteuttaget blir en procent högre under denna tid än för övriga egna hem.

Den högre intäktsprocenten, 3,5, föreslås inte tillämpas i fråga om egna hem, som är färdiga för inflyttning före den nya lagstiftningens ikraftträdande. Förvärvet av ett eget hem innebär ofta en ansträngning av förvärvarens ekonomi och han bör därför inte genom beskattningens omläggning drabbas av större utgifter för fastigheten som han inte haft anledning kalkylera med. Kommiuén räknar med att de nya reglerna skall träda i kraft den 1 januari 1975 med tillämpning första gången vid 1976 års inkomsttaxering.

I fråga om den s.k. Ilyxvillabeskattningen påpekar kommittén att de nuvarande reglerna bygger på att gränserna skall justeras i anslutning till de allmänna fastighetstaxeringarna, så att dessa regler även efter taxeringsvärdehöjningen kommer att omfatta villor av ungefär samma storlek och standard som tidigare. Taxeringsvärdena väntas stiga med i genomsnitt

ca 30 926 och kommittén föreslår att den lägre gränsen höjs från 150 000

kr. till 200 000 kr. Med hänsyn till den mindre gynnsamma prisutvecklingen för de största villorna föreslås att gränsen för det högsta skiktet sätts vid 300 000 kr. mot nuvarande 225 000 kr. I gengäld har intäktsprocenten i

det lägre skiktet föreslagits bli 2,5 mot nuvarande 2. För äldre villor blir intäktsprocenten 5 för den det av taxeringsvärdet som överstiger 200 000 kr. men inte 300 000 kr. samt 8 för överskjutande del. I fråga om nya villor föreslås motsvarande procenttal bli 6 resp. 9.

Genom de nu redovisade förslagen åstadkommes en relativ förskjutning i kostnadsläget mellan egna hem samt hyres- och bostadsrättstägenheter. Om garantiskatten slopas, går kostnaderna i hyres- och bostadsrättslägenheter ned med 3-4 kr./m? och år. Taxeringsvärdehöjningarna kommer inte att drabba hyresgäster och bostadsrättsinnehavare men ökar skatten för villaägarna. Med den föreslagna intäktsprocenten 2,5 innebär detta för vanligen förekommande egna hem av olika slag en ökad skatt varje år med 200-1 200 kr., motsvarande 2-6 kr./m', i landsorten med något lägre belopp. För nyproducerade villor tillkommer 8-11 kr./m'. En sammantagd förskjutning av konkurrensläget kommer således att ske, såvitt angår äldre villor och

motsvarande äldre flerfamiljshus med 5-10 kr./m? och, såvitt angår nya

villor och nya flerfamiljshus, med ca 12-20 kr./m”. Beträffande paritetsbelånade egna hem betyder omläggningen i tiden av rätten till avdrag för

skuldfinansierade räntor en likviditetsmässig belastning motsvarande ca 10

kr./m?”.

Kommittén påpekar att även om de nu redovisade förslagen skulle genom-

föras så kvarstår trots alll en kostnadsskillnad på ca 5 kr./m? till de nya

villornas förmån och därmed en bristande neutralitet. Därtill kommer också att det även efter ett genomförande av förslagen blir praktiskt taget omöjligt för allmännyttiga. kooperativa och enskilda byggnadsföretag att till konkurrenskraftiga priser uppföra småhus för uthyrning eller upplåtelse med bostadsrätt. Enligt kommittén bör den kvarstående bristen i neutralitet undanröjas och detta har man sökt åstadkomma inom beskattningens ram.

Kommittén har härvid inte velat göra någon reell åtskillnad mellan bostadsrättshavare och hyresgäster utan föreslagit att dessa båda grupper skulle vara berättigade till all mänt avdrag vid inkomsttaxeringen för viss del av hyran eller årsavgiften. Avdraget avses utgöra en viss motsvarighet till gäldränteavdraget för villaägare.

Det föreslagna avdraget avser den del av hyran som överstiger viss andel

av den skattskyldiges sammanlagda årsinkomst, dvs. den sammanriäknade inkomsten från olika förvärvskällor före underskottsavdrag och andra allmänna avdrag. Om den skattskyldige är gift och sammanbor med maken,

skall man räkna med den högsta av makarnas årsinkomster och göra avdrag från denna. Avdraget avser den del av hyran eller årsavgiften, som

överstiger 10 procent av den sammanräknade inkomsten av olika förvärvskällor. Nämnda relation torde genomsnittligt ge den effekten att den kvarstående förmånen i villaboendet neutraliseras. Avdraget har maximerats

till 4 000 kr./år för att få godtagbara finansiella konsekvenser för stat och

kommun och för att inte uppmuntra till bosättning i utpräglade lyxbostäder.

Kommittén har förutsatt att reglerna om statskommunalt bostadsbidrag jämkas så att avdraget för hyra och årsavgift beaktas på samma sätt som villaägarnas gäldränteavdrag.

4.2.4 Finansiella konsekvenser för stat och kommun

Förslaget att avskaffa garantibeskattningen på bostadsfastigheter innebär enligt kommittén ett skattebortfall för kommunerna på ca 700 milj. kr./år, varav hälften avser villafastigheter.

Omläggningen av rätten till avdrag för skuldräntor, som finansieras genom

skuldökning enligt paritetslånesystemet, innebär på längre sikt ingen för-

ändring. De första åren ökar emellertid det allmännas intäkter med 200 -300 milj. kr., varav huvudparten hänför sig till villorna. Ca 100 milj. kr.

kommer på kommunerna.

Omläggningen av villabeskattningen i övrigt samt höjningarna av taxe-

ringsvärdena tillför det allmänna sammanlagt omkring 1 miljard kr./år.

Av dessa tillfaller ca 400 milj. kr. kommunerna. Under det första året begränsas emellertid de ökade intäkterna på grund av övergångsregeln till

ca 800 milj. kr., varav kommunerna får ca 300 milj. kr.

Verkningarna av den föreslagna nya avdragsrätten för hyresgäster och

bostadsrättsinnehavare är svåra att beräkna, eftersom senast tillgängliga sta-

tistik över hyra i kombination med inkomst är från år 1970. Kommittén har uppskattat skattebortfallet till omkring 1 miljard kr./år. Härav skulle

omkring 40 96 avse kommunalskatt.

4.2.5 Reservationer m. m.

Kommitténs förslag är långt ifrån enhälliga och delade meningar råder både om bostadsbeskattningens allmänna utformning och villabeskattningens höjd.

Ordföranden och ledamöterna Almgren, Carlstein och Jansson har reserverat sig mot förslaget om allmänt avdrag för hyror och årsavgifter. Reservanterna anser i likhet med majoriteten att den brist i neutralitet i beskattning som

kvarstår efter de föreslagna ändringarna beträffande egna hem och villor bör undanröjas men att frågan bör lösas inom bostadsfinansieringens ram. I reservationen påtalas åtskilliga nackdelar — såväl skattemässiga som bo-

stadspolitiska — som är förenade med det av majoriteten föreslagna allmänna avdraget.

I en annan reservation vänder sig ledamöterna Dahl, Hellstedt. Landgren och Larsson mot förslaget om höjd intäktsprocent för nya egna hem och anser att det saknas underlag för olika behandling av hus beroende på om

de är mer eller mindre än sex år gamla. Differentieringen skulle dessutom

komma att motverka nyproduktion av småhus och försvåra för inkomstta-

14 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

gare med måttliga inkomster att förvärva sådana hus. Procentintäkten bör vara densamma för samtliga årgångar.

Ledamöterna Almgren, Carlstein, Jansson. Leo och Lindh teserverar sig mot införandet av en sexårsgräns I intäktsschablonerna, eftersom en sådan motverkar den eftersträvade neutraliteten i skattehänscende mellan olika upplåtelseformer.

"Ledamoten Dahl har reserverat sig mot att garantibeskattningen behålls för fritidsfastigheter och i ett samtidigt särskilt yttrande redovisat synpunkter på det allmänna avdraget för hyresgäster m. fl.

Till betänkandet har även fogats särskilda yttranden av ledamöterna Jansson, Leo, Lindh, Almgren och Carlstein samt Larsson rörande frimst bostadsbeskattningens allmänna utformning.

5 Remissyttrandena

5.1¶Inledning

Flertalet remissinstanser beklagar att bostadsskattekommittén (BSK) varit tvungen att påskynda arbetet på sådant sätt att ett fullständigare material inte kunnat presenteras. Genomgående menar man att mer djupgående och

detaljerade analyser varit påkallade för att möjliggöra en allsidig belysning av de frågor som hänger samman med beskattningen av skilda boende-

former. I sammanhanget kan även nämnas att åtskilliga remissinstanser ansett remisstiden alltför kort tillmätt för att möjliggöra en tillfredsställande

bedömning av förslagens innebörd och räckvidd. Särskilt stark har kritiken

i denna del varit från underremissinstanserna.

En annan allmän anmärkning avser att BSK:s förslag inte är samordnade med boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas. Många instanser me-

nar nämligen att en lösning av boendeproblemen förutsätter ett samlat grepp.

Svenska riksbyggen påpekar att BSK synes ha baserat sina förslag på att inga

förändringar sker i fråga om bostadsfinansieringen. Boende-och bostadsfinansieringsutredningarna å sin sida har förutsatt att BSK genom förslag rörande beskattningen skall klara neutraliteten mellan olika boendeformer. Bristen på samordning har dessvärre fått till resultat att effekten av utredningarnas förslag knappast blir den avsedda. Likartade uttalanden görs av flera remissinstanser.

5.2 Neutralitetsfrågor m. m.

I och för sig råder enighet bland remissinstanserna om att skattereglerna

för olika upplåtelseformer bör vara neutrala i den meningen att ingen form skall särskilt gynnas framför andra. BSK:s allmänna principuttalande på denna punkt har alltså vunnit allmänt gillande. Olika meningar redovisas dock rörande neutralitetsbegreppets närmare innebörd och utformning.

Konjunkturinstitutet anser att likformighet vid beskattningen av olika förmögenhetsobjekt inte föreligger på intäktssidan och inte heller med avseende på behandlingen av realisationsvinster. Såvitt gäller exempelvis bankmedel beskattas den faktiska nominella avkastningen. För fastigheter beräknas intäkten enligt en räntesats som i nominella termer framstår som exceptionellt låg men kan förefalla rimlig uppfattad såsom realränta. För övriga

varaktiga konsumtionsvaror (båtar, bilar m. m.) beskattas inte avkastningen alls. Däremot får man i samtliga fall dra av de nominalräntekostnader som

är att hänföra till finansieringen såväl av förmögenhetsobjekt som av konsumtion. Realisationsvinstbeskattningen är vad gäller egna hem så utformad att nominell värdestegring undgår beskattning i den mån den inte har real innebörd. Denna brytning mellan reala och nominella beskattningsprinciper inom framför allt inkomstbeskattningen kan enligt institutets mening ses som cen av grunderna till den brist på neutralitet som får anses känneteckna

den nuvarande bostadsbeskattningen i synnerhet vad gäller behandlingen av egna hem med stora lån. Länsstyrelsen i Uppsala län anser det tveksamt om försök att åstadkomma en rättvis beskattning bland olika boendeformer

bör göras utan alt framför allt lyxkonsumtion, som möjliggörs genom lån

med avdragsgilla räntekostnader, tas med i bilden. Om en så viktig social

funktion som boendet blir föremål för utredning av beskattningseffekterna

av ränteavdrag bör i vart fall lyxkonsumtion som finansierats med lån och avdragsgilla räntor beaktas. Härigenom skulle undvikas att neutraliseringsåtgärder inom bostadsbeskattningen indirekt lämnar stöd till satsningar som från samhällssynpunkt är mindre värda än satsningen på egna hem. En totalbedömning och en genomgripande och fullständig utredning av olika

konsumtionsformer såsom exempelvis boende, bil- och båtköp, fritidshusköp

m. m. vore önsk värd som underlag för säkra slutsatser om någon skattskyldig grupp ur materiell beskattningssynvinkel särskilt gynnas eller missgynnas vid jämförelse med andra grupper.

Statens institut för byggnadsforskning uttalar i anslutning till frågan om bristande neutralitet mellan olika boendeformer att BSK inte gjort någon närmare analys av bristerna och bedömning av hur allvarliga de är från bostadssocial och allmän rättvisesynpunkt. BSK har inte tillräckligt klargjort innebörden av den eftersträvade beskattningsneutraliteten. Det är därför oklart varför neutraliteten ses som angelägen. BSK har vidare inte belyst förhållandena på bostadsmarknaden på sådant sätt att det går att bedöma

beskattningsreglerna vare sig som instrument för efterfrågepåverkan eller

utifrån rättvisesynpunkt.

Att det egna hemmet är en gynnad boendeform anser bl. a. kammarrätten i Stockholm och pekar på den successiva urholkning som skett av villaschablonen efter dess tillkomsi år 1954. Genom successiva sänkningar av repartitionstalet i förening med införande av ett extra avdrag - och dessutom taxeringsvärden som ligger under de verkliga värdena - har den från början skattemässigt väl avvägda schablonen kommit att urholkas till villaägarnas förmån. Å andra sidan har hyrorna i hyreslägenheterna stigit under motsvarande tid. Likartade uttalanden rörande villaschablonens utveckling görs av bl.a. statskontoret, länssterelserna i Stockholms och Värmlands län. boende- och bostadsfinansierinesutredningarna, Svenska kommunförbundet, Hyresgästernas riksförbund och Svenska metallindustriarbetareförbundet.

Såsom redovisats I avsnitt 3.1.5 i anslutning till behandlingen av yttrandena över boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas huvudbetänkande anser en stor majoritet av remissorganen att gällande skatteregler inte är neutrala gentemot bostädernas upplåtelseform. Vissa remissinstanser har dock inte tagit ställning i frågan. bl.a. därför att de menat att villföritligt

underlag har saknats härför.

Kritik har i detta sammanhang riktats mot BSK:s kalkyler. Så anser t. ex. RSV att BSK:s förslag är grundade på eu bristfälligt statistiskt underlag.

Uppfattningen att valet av boendeform är beroende av skattereglernas nuvarande utformning är enligt verket i allt väsentligt obekräftad. De utförda undersökningarna visar inte i vilken utsträckning gällande skatteregler påverkar den enskildes val av boendeform. NBD liksom Näringslivets skat-

tedelegation påpekar likaså att den gjorda utredningen inte ger underlag för

någon säker bedömning av neutralitetsfrågan. Länsstvrelsen i Norrbottens

län anser att det framstår som en brist att kommittén fått ta flertalet stånd-

punkter på till synes osäkra grunder. RRV kritiserar likaså BSK:s kalkyler

och anser att uppskattningen av förmånsvärdena för villaägarna kan ifrå-

gasättas. RRV anser inte att kommitténs kalkyler med hänsyn till uppskattningen av förmånsvirdena kan läggas till grund för bedömningar om

villaägarna är gynnade i skattehänseende och från bostadskostnadssynpunkt. Enligt RRV är vidare av BSK konstaterade kostnadsskillnader mellan eg-

nahemsägare och hyresgäster fiktiv. BSK:s metod att vid kostnadsjämrförelsen mellan dessa grupper belasta hyran för en kigenhet i ett paritetsbelånat flerfamiljshus med ett belopp motsvarande ökningen av paritetslånet ir felaktig. Dagens hyresgäster är inte betalningsskyldiga för skuldökningen och den hittillsvarande utvecklingen av den totala paritetslåneskulden tyder på att skulden kommer att betalas först i en oviss framtid. Motsvarande anmärkningar framförs av bl. a. RSK, länsstyrelsen i Gotlands län, boende- och bostadsfinansierinusutredningarna, fullmäktige i riksbanken, LRF och SBEF.

Kritik mot underlaget för BSK:s överviganden och förslag framförs även från andra utgångspunkter. Statskontoret saknar en diskussion kring även andra faktorer än de rent kostnadsmässiga. Den omständigheten att kostnaden för en ätdre villa, enligt BSK, svarar mot kostnaden för en lägenhet av samma ålder och storlek innebär oftast inte alt bostäderna för den skull är likvärdiga. Inte minst bostadsmiljön torde skilja i avsevärd mån. Enligt statskontoret kan det också finnas motiv för att beakta även det allmännas

kostnader för olika boendeformer. Som exempel nämns skolskjutsarna vars

kostnader i många kommuner till övervägande del har anknytning till boendet i villa. LRF anser att BSK bort diskutera även de ekonomiska riskmoment som är förenade med villainnehav. Ägaren kan vara tvungen att Nytta och står då en ckonomisk risk vid sådan försäljning. Dylika problem uppkommer inte för dem som bor i hyreslägenhet.

Flera remissinstanser framhåller att BSK inte på eu tillfredsställande sätt beaktat realisationsvinstreglernas innebörd. Statens institut för byggnadsforskning anser det anmärkningsvärt att BSK gått förbi de enligt institutets mening

gencröst utformade reglerna för realisationsvinstbeskattningen. Även LO nämner realisationsvinstbeskattningens betydelse. Länsstyrelsen i Uppsala län

framhåller i anslutning till neutralitetsfrågan svårigheterna att skapa lik- ” ställdhet ens mellan olika villaägare. Länsstyrelsen nämner skillnaderna mellan den kommunala och den privata villatomtsmarknaden och de skatteförmåner som innehavare av nyare villor kan skatta sig genom försäljning

och då I synnerhet när det är fråga om villor som uppförts på kommunal mark. Även länsstyrelsen i Värmlands län framför likartad mening. Boendeoch bostadsfinansieringsutredningarna anför exempel som visar att realisationsvinstreglernas verkningar för hushållen är olika för olika upplåtelse-

former. Utredningarna anser också att frågan har stor betydelse för cn be-

dömning av beskattningens neutralitet i förhållande till upplåtelserorm sedd i ett längre tidsperspektiv.

En del remissinstanser anser BSK:s kalkyler behäftade med ytterligare felaktigheter. De av kommittén påvisade skillnaderna mellan villaägare och

hyresgäster (bostadsrättshavare) anses inte riktigt beräknade. Enligt LO leder

BSK:s beräkningar uppenbart till en underskattning av den skattemässiga

subventionen. Detta beror på att kommitténs beräkningar är dels ofullstän-

diga, dels felaktiga. Kommittén grundar sina beräkningar på reglerna i skat-

telagstiftningen. Den metoden leder enligt LO fel, eftersom skattereglerna

bygger på medvetet försiktiga värderingsprinciper, syftande till ekonomisk

konsolidering. Bl. a. innebär detta att beskattningsreglerna är utformade som

om inflation inte existerade. Utan någon som helst reservation har BSK i sina beräkningar till grund för förändringen över tiden av en fastighets värde lagt den skattemässiga avskrivningen på 1,75 96 per år. Att verkligheten är den motsatta och att fastighetsvärdena bl.a. till följd av in-

flationen stadigt ökar (de senaste fem åren med 30 926) har BSK därmed

inte fäst avseende vid. Samma svaghet vad gäller brist på grundlig analys vidlåder dessvärre också BSK:s överväganden och förslag i övrigt. LO anser

därför att förslagen inte kan läggas till grund för reformförslag på bostadsbe-

skattningens område. Även statens institut för byggnadsforskning kritiserar att hänsyn inte tagits till värdestegringen. Enligt länsstyrelsen i Stockholms län bör vid kostnadsjämförelsen hänsyn inte tas till värdeminskning, eftersom flertalet villor stiger i värde.

Enligt boende- och bostadsfinansieringsutredningarna, som i sitt betänkande gjort motsvarande kalkyler, har BSK påtagligt underskattat beskattningens kostnadseffekter för olika upplåtelseformer. Den av BSK beräknade skillnaden på mellan 15 och 25 kr./m' lägenhetsyta och år bör fördubblas för att ge en realistisk bild av de nuvarande skillnaderna mellan upplåtelseformerna. BSK:s förslag blir därmed otillräckliga och de bostadspolitiska konsekvenserna av förslagen är inte heller i vissa avseenden gynnsamma. Vidare påpekas sammanfattningsvis att BSK för småhusens vidkommande kommer fram till högre boendekostnader efter skatt jämfört med utred-

ningarna på grund av att paritetslåneeffekten inte beaktas och på grund

av att ränta räknas på verkställda amorteringar. Dessutom tillämpar BSK och utredningarna olika metoder för värdeminskningen, vilket leder till att denna infaller olika i tiden. BSK räknar med en årlig värdeminskning på

1.23 96 under det att utredningarna anser värdeminskning lika med amor-

tering. Som skäl härför anför utredningarna att ett småhus knappast är att se som en affärsrörelse där avskrivning verkställs för konsolidering. Amor-

teringen är däremot en utgift som bör beaktas vid beräkningen av boen-

dekostnaden.

Även S$480 kritiserar BSK:s beräkningsmetoder. Inledningsvis påpekas att betänkandet ger intrycket att kommittén ägnat mera intresse och arbete åt alt söka klarlägga och jämföra bostadskostnadsnivåerna hos de olika upplåtelseformerna — hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt - och mindre intresse och arbete åt att söka klarlägga gällande beskattningsreglers betydelse för

dessa nivåer. Vad beträffar de närmare beräkningarna accepterar inte SABO

kommitténs sätt att beräkna boendevärde och andra förmåner i småhus med äganderätt. Kommittén har med utgångspunkt i befintlig hyresstatistik för flerfamiljshus ansett att boendevärdet per m? läigenhetsyta i ett småhus är detsamma som det statistiska kvadratmeterpriset i hyreshus av motsvarande årgång. Enligt SABO leder ett sådant betraktelsesätt ull

orimligheter. Med kommitténs metod att beräkna förmåner framstår skat-

tereduktionen —- framför allt i nya hus —- som nödvändig för att den bo-

ende/ägaren inte skall behöva betala ”överpris” för sin bostad.

BSK:s förslag syftar till att genom ingrepp i skattelagstiftningen söka uppnå neutralitet mellan skilda boen-

deformer. Flera remissinstanser ställer sig dock tvivlande till möjlig-

heterna, liksom det lämpliga i, att söka bota en bristande neutralitet genom ingrepp på skattelagstiftningens område. Kritiken på denna punkt tar sikte inte minst på förslaget att ge hyresgäster och bostadsrättshavare rätt till

allmänt avdrag för viss del av boendekostnaden. En majoritet av remissorganen anser att åtgärder inom bostadsfinansieringen är att föredra. Därvid

har olika vägar anvisats. Inte ovanligt är att man förordar en kombination av skilda åtgärder. En redogörelse härför har lämnats i avsnittet 3.1.6.

Kammarrätten i Stockholm redovisar i sammanhanget bl. a. följande synpunkter.

Skattelagstiftningens utformning är i många sammanhang av stor betydelse för det enskilda företagets och den enskilda medborgarens ckonomi. Detta gäller också för boendet och vid valet av boendeform. Det är därför angeläget med regler för bostadsbeskattningen som är välgrundade och som har för medborgaren i gemen en överblickbar innebörd.

Man skall enligt kammarrättens mening inte föreställa sig att det i större omfattning är möjligt att just med hjälp av beskattningsinstrumentet tillrättaligga snedvridningar, som är att återföra på andra omständigheter än dem som hänför stig just till beskattningen. I själva verket rör man sig här inom ganska smala marginaler, om man inte skall göra våld på principer efter vilka heta skattelagstiftningen är uppbyggd. Skärpningar eller favoriseringar utan en godtagbar teoretisk underbyggnad är ägnade att undergräva

tilltron till vårt skattesystem i dess helhet och därigenom till respekten för eu rättssamhälle däri detta system är ett betydelsefullt inslag.

Vad nu sagts innebär inte att kammarrätten är oförstående för synpunkten

att skattereglerna kan och skall nyttjas i medborgarnas intressen genom att jämkas med utvecklingen och därigenom spela en aktiv roll i skapandet av ett samhälle med tillfredsställande betingelser. Men det finns anledning att i ett sammanhang som det nu aktuella varna för skattemässiga konstruktioner, som är principiellt oriktiga eller ägnade att skapa en ökad förvirring beträffande betydelsen av grundläggande regler celler som eljest försvårar det redan tidigare besvärliga deklarations- och taxeringsförfarandet.

Länsstyrelsen i Uppsala län framhåller att bostadspolitiska åtgärder av annat

slag än beskattningsåtgärder framstår som naturligare instrument för neutralisering inom bostadssektorn. Regler av den typ BSK föreslagit skulle för de samlade resurserna bli väsentligt mer betungande i förhållande till nyttan än andra bostadspolitiska lösningar för att åstadkomma bittre neutralitet inom bostadssektorn. Länsstvrelsen i Kopparbergs län anser alt förslagen endast har marginella effekter på utjämningsproblemet. Länsstyrelsen i Hallands län redovisar liknande åsikt och betecknar också BSK:s förslag som en provisorisk lösning. Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län avser

likaså att BSK:s förslag inte medför någon tillfredsställande lösning av pro-

blemet med bristande neutralitet från beskattningssynpunkt. Länsstyrelsen i Gävleborgs län anser att. även om BSK:s förslag genomförs, valet av bostadsform blir i hög grad beroende av dess beskattningsverkan.

RRYV anser att möjligheterna är begränsade att enbart genom åtgärder på beskattningens område skapa regler som får neutralitetsutjimnande effekt. Verket anser att en skillnad i bostadsbeskattningens effekter mellan olika boendeformer bör kunna utjämnas genom en kombination av åtgärder inom bostadsbeskattningens och den allmänna bostadspolitikens ramar.

Hyresgästernas riksförbund anser att en lösning inom beskattningens ram är den mest naturliga. Förbundet pekar på möjligheterna att höja intäktsprocenten för nya villor i nivå med det allmänna räntetiget och unvända de ökade skatteintäkterna till generella subventioner. Är det inte möjligt att lösa neutralitetsfrågan skattevägen, måste kompensation till hyresgäster m. fl. ges på annat sätt. Förbundet kräver att hyresgäster och bostadsrättshavare erhåller en minst lika stor subvention som cegnahemsiägarna. Villaägarnas skattesubvention beräknas för år 1974 till minst 1,8 miljarder kr. Motsvarande subventionsbehov för hyresgister m. fl., som svarar för ca 60 4 av det totala lägenhetsbeståndet, skulle då

uppgå till 2,7 miljarder kr.

5.3¶Kommittens förslag

5.3.1¶Inledning

Kommitténs förslag har, såsom redan framgått av den tidigare redovisningen, fått ett ganska blandat mottagande. Förslagen, som helhet betrak-

tade, avstyrks helt av bl. a. bostadsstvrelsen, statens institut för bvggnadsförsk-

ning, länsstyrelserna i Kronobergs, Blekinge och Gävleborgs län, boende- och bostadsfinansieringsutredningarna samt LO. Mer positivt inställda till BSK:s lösningar i stort är bl. a. socialstvrelsen, länsstyrelsen i Kristianstads län, Svenska kommunförbundet samt HSB.

Det bör redan inledningsvis betonas att ett genomgående drag i remissyttrandena är att man anser att en bristande neutralitet inte

i första hand bör botas genom skärpningar för

innehavare av egna hem. Åtskilliga remissinstanser är av den åsikten att neutralitetsbrister inte bör avhjälpas på sådant sätt att de som redan innehar egna hem träffas av alltför betydande skatteskärpningar. I stället bör neutraliteten åstadkommas genom åtgärder som kommer andra boen-

deformer till godo.

BSK:s förslag bygger på att villaschablonen skall behållas. Det alldeles övervägande antalet remissinstanser delar denna uppfattning. Vissa smärre modifieringar förordas dock på några håll. LRF påpekar att kommittén enligt direktiven bort pröva om inte den nuvarande schablonen kunde ersättas med någon annan form av schablon som kunde spegla hyresnivån på olika orter. Inom ramen härför skulle då avdrag erhållas för fastighetens omkostnader. LRF anser att detta alternativ, som BSK kortfattat avvisat, hade bort utredas ingående. En sådan schablon skulle bättre spegla hyresnivån på olika orter. En fördel med alternativet skulle också vara de ökade möjligheterna till kontroll av dem som utfört reparationer på fastigheten. Länsstyrelsen i Uppsala län nämner att villafastigheter i åtskilliga fall torde användas som säkerhet för lån, som används för uppehälle eller köp av bil, båt, fritidshus, resor m. m. samtidigt som ränteavdrag felaktigt görs i förvärvskällan annan fastighet. Här har ränteavdraget inte samband med bostadskostnaden. Dessa fall bör enligt länsstyrelsen brytas ut ur rena

bostadsbeskattningssammanhang vilket inte synes ha skett hittills i i kom-

mitténs utredning.

Statskontoret unser att det extra avdraget på 500 kr./år borde tas bort av administrativa skäl. Vid ägarbyten uppkommer ofta fel i deklarationsmaterialet. Länsstvrelsen i Västerbottens län anser likaså att avdraget bör avskaffas, eftersom något bärande skäl numera knappast kan anföras för att behålla det.

Statskontoret anser att det kan vara motiverat med en särskild progressiv

skala för fritidsfastigheterna. Det kan även övervägas om intäktsberäkningen

enligt schablonen skall ske med utgångspunkt i det samlade fastighetsinnehavet för en person eller sambeskattade personer. Verket påpekar också vikten av att de materiella reglerna ses över så att t.ex. konstruktioner där ena maken deklarerar inkomsten för fastigheten och andra maken drar av räntorna elimineras.

De ekonomiska konsekvenserna för det allmänna av BSK:s förslag berörs i flera yttranden. Svenska kommunförbundet, som anser att den sammanlagda effekten av BSK:s förslag synes innebära en rimlig utjämning av de föreliggande skillnaderna, menar med instämmande av flertalet kommuner avt Binansieringsfrågorna inte lösts tillfredsställande. De föreslagna ändringarna i beskattningsreglerna får sammantaget mycket betydande verkningar på kommunernas skatteinkomst och ekonomi. Enligt förbundets bestämda uppfattning måste kommunerna ges full kompensation. Landstingsförbundet liksom åtskilliga länsstyrelser redovisar samma

uppfattning.

5.32 Intäktsprocentens höjd

I det föregående har nämnts att vissa remissmyndigheter påtalat att villaschablonen urholkats. Från att från början ha gett tämligen rättvisande resultat återspeglar schablonen inte längre en verklig beskattning av det egna hemmet. Dessa remissinstanser har också ifrågasatt om inte schablonen nu borde ges en sådan utformning att den bättre stämmer överens med vad som avsetts från början. Intäktsberäkningen borde då göras mer realistisk och anpassas ull rådande ränteläge. Detta skulle leda till en kraftig höjning av intäktsprocenten, något som dock får ske på sådant sätt att egnahemsinnehavare med normala inkomster inte drabbades alltför hårt. Härigenom skulle också på sikt en bättre avvägning kunna göras mellan olika boendeformer. Tankar i denna riktning redovisas av bl.a. kammarrätten i Stockholm. statskontoret. RSV. länsstyrelserna i Värmlands. Örebro och Västerbottens län, LO, Svenska metallindustriarbetareförbundet sam Hvresgästernas riksförbund.

Förslaget att intäktsprocenten höjs till 2.5 för äldre villortillstyrks av RRV, så gott som samtliga länshostadshämnder iksom åtskilliga kommuner, länsstyrelserna i Södermanlands, Östergötlands, Jönköpings, Kronobergs, Kristianstads, Göteborgs och Bohus, Skaraborgs, Västmanlands, Västernorrlands samt Västerbottens län, Svenska kommunförbundet, SACO, Folksam, SBEF. NBD. Auktoriserade fastighetsmåäklares riksförbund och TOR. Länsstvrelsen i Blekinge län anser att intäktsprocenten bör sättas

till 3. BSK:s förslag avstyrks däremot av länsstyrelsen i Jämtlands län. TCO.

ERF. Näringslivets skattedelegation och Sveriges villaägareförbund.

BSK:s förslaga tt intäktsprocenten skall vara 3,5 under

de första sex åren tillstyrks av endast några remissinstanser, bl. a. länsstyrelsen i Malmöhus län. Hyresgästernas riksförbund och HSB, vilka dock anser att den högre procentsatsen inte skall vara tidsbegränsad. $480 menar att antingen skall den högre procentsatsen tillämpas permanent eller också skall åtskillnad inte göras mellan äldre och nyare egna hem. En eventucllt

förhöjd procentsats bör inte begränsas till endast nyproduktionen utan även omfatta nyförvärv av äldre villor.

Så gott som samtliga remissinstanser har dock avstyrkt förslaget och en lång rad invändningar har framförts. Man menar i regel att förslaget inte

är sakligt motiverat och att det har ett begränsat värde från neutralitets-

synpunkt. Vidare anses förslaget strida mot grundtanken i villaschablonen. Flera remissorgan påpekar också att de första innehavsåren inte sällan är de mest tyngande från ekonomisk synpunkt. Förslaget ger även en tröskeleffekt. Kritik av nu nämnt slag framförs av bl. a. kammarrätten I Stockholm, statskontoret, RRV, RSV, konjunkturinstitutet, statens planverk, flertalet länsstyrelser, boende- och bostadsfinansieringsutredningarna, SACO. Svenska sparbanksföreningen, LRF, Näringslivets skattedelegation, SBEF. Sveriges villaägareförbund samt NBD.

En ytterligare invändning mot förslaget är att den högre procentsatsen

för nyare egna hem försvårar för personer med måttliga inkomster att skaffa sig ett egna hem. Samtidigt medför förslaget en omotiverad värdehöjning av äldre egna hem. Denna uppfattning framförs av bl. a. bostadsstvrelsen

- samtliga länsbostadshämnder, som med ett undantag har avstyrkt BSK:s förslag, —- ndera länssterelser savat Svenska kommunförbundet. Svenska fabriksarbetareförbundet betonar att förstaget skulle leda till ökad segregering inom bostadssektorn.

Slutligen påpekas att förslaget vållar praktiska svårigheter, framför allt när det giller att ta ställning tull frågan om nybyggnad skett i sådan omfattning alt den högre intäktsprocenten skall tillämpas. Kammarrätten i Stockholm, RRV och 1972 års skatteutredning anser att förslaget strider mot kravet på enkelhet inom beskattningen. TOR framhåller att förslaget skulle förorsaka avsevärt merarbete för taxeringsnämnderna. Synpunkter rörande de praktiska svårigheterna återfinns också i andra yttranden, inte minst i dem som lämnats av länsstvrelserna.

5.3.3 Lyxvillabeskattningen

Kommitténs förslag till ändrade gränser m.m. för lyxvillabeskatt ningen hariregelgodtagitseller lämnats utan erinran av remissinstanserna. Kammarrätten i Stockholm anser dock att lyxvillamodellen nu-

mera med tanke på de förbättrade metoderna för fastställande av taxerings-

värden kan diskuteras. En beskattning av det kapital, som ligger i

en fastighet, bör inte vara beroende av hur stort detta är och än mindre

av ägarens inkomstförhållanden. När så sker har man enligt kammarrätten lämnat de grundläggande principerna därhän. Näringslivets skattedelegation anser att lyxvillabeskattningen bör omprövas. Länsstyrelsen i Blekinge län ifrågasätter om inte lyxvillabeskattningen bör baseras på byggnadsvärdet. Skil föreligger knappast att ”lyxbeskatta” en mindre villa på en större tomt.

Förslag om en lokalt differentierad lyxvillabeskattning med hänsyn till prisskillnaderna meltan likartade villor på olika orter framförs av länsstyrelserna i Kalmar och Kristianstads län samt av länsbostadshämnderna i Kalmar, Kristianstads och Örebro län.

Några remissinstanser anser att den föreslagna övre gränsen bör sänkas från 300 000 kr. till 275 000 kr. så att inte lättnader skall uppkomma där de inte framstår som påkallade. Denna uppfattning företräds av bl.a. länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Kronobergs län, Svenska fabriksurbetareförbundet, Svenska metallindustriarbetareförbundet och Svenska träindustriarbetareförbundet.

5.3.4 Garantibeskattningen

Flertalet remissinstanser har tillstyrkt förslaget om stopande av garantiskatlten för bostadsfastigheter utom fritidshus. Det bör dock nämnas att åtskilliga av dessa förutsatt att kommunerna kompenseras av staten för det inkomstbortfall som reformen medför. Denna uppfattning redovisar framför allt länsstyrelser och kommuner. Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av bl. a. statskontoret, RRV, samtliga länsbostadsnhämnder, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Södermanlands, Jönköpings, Gotlands, Kristianstads, Malmöhus, Skaraborgs, Örebro, Västernorrlands, Västerbottens samt Norrbottens län, 1972 års skatteutredning. Svenska fabriksarbetareförbundet, SACO, Folksam. SBEF. Hvyregästernas riksförbund, Sveriges villaägareförbund. HSB, NBD, SABO. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund samt TOR. Näringslivets skattedelegation villstyrker förslaget under förutsättning att det är ett första steg mot en total avveckling av garantiskatten. Flertalet kommuner som yttrat sig tillstyrker likaså förslaget. Flera av de remissinstanser som tillstyrkt förslaget har dock pekat på vissa praktiska tillimpningssvårigheter och i vissa fall som en förutsättning för sitt tillstyrkande krävt en del förbättringar. Några har dessutom nämnt svårigheterna att tillämpa förslaget redan vid 1975 års allmänna fastighetstaxering och 1976 års taxering, eftersom reformen kräver en omtaxering av berörda fastigheter.

Några remissinstanser anser att rättviseskäl och praktiska överväganden talar för att slopa garantibeskattningen även för fritidshus. Hit hör länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala samt Malmöhus län, Svenska kommunalarbetareförbundet, Sveriges villaägareförbund och Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund. Ven reservation ull yttrandet från länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län framförs motsvarande önskemål. Länsstyrelsen i Malmöhus län pekar på svårigheterna att avgöra när ett hus övergår från permanent bostad till tillfällig bostad och tvärtom. Omtaxering av fastigheten måste ske i sådana

fall och deua kan lätt förbises.

Länsstyrelserna i Gotlands och Blekinge län samt LRF anser att garanti-

skatten bör avvecklas när samtliga fastigheter kan inbegripas. Även Svenska kommunförbundet anser att garantibeskattningsfrågan bör prövas i sin helhet. På grund av de praktiska svårigheterna att tillämpa förslaget när en fastighet används för olika ändamål anser länsstyrelsen i Värmlands län avi endast de allmännyttiga bostadsföretagens fastigheter bör befrias från garantiskatten. Länsstyrelsen i Jämtlands län anser att kommunalekonomiska skäl talar för

alt garantiskatten behålls för villor och även för fastigheter med blandad

användning. Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. föreslår att alla

bostadsföretag som schablonbeskattas skall undantas från garantibeskatt-

ningen.

Förslaget om slopad garantibeskattning för bostadsfastigheter har avstyrkts av Svenska kommunförbundet och Svenska riksbyggen med motiveringen att det träffar kommunerna mycket ojämnt beroende på olika be-

byggelsestruktur. Ka»nmarrätten i Stockholm avstyrker förslaget och fram-

håller att det i förening med den höjda intäktsprocenten drabbar samtliga cgnahemsägare såsom en kostnadsfördyrning och således även de icke ny-

tillkomna egnahem och andra en- och tvåfamiljsfastigheter, för vilka överensstämmelse i det hela synes föreligga med övriga bostadsformer såvitt gäller boendekostnaderna. Åtgärden får således, såvitt kan utläsas av BSK:s kostnadskalkyler, i åtskilliga fall en i viss mån motsatt effeki i förhållande

till den åsyftade. Kammarrätten påpekar vidare att en partiell avveckling av fastighetsbeskattningen vållar ett väsentligt merarbete för taxeringsmyndigheterna. I åtskilliga bostadsfastigheter — såväl villor som flerfamiljshus = används viss del av fastigheten till affärslokaler eller kontor. I samtliga dessa fall skall enligt förslaget göras en uppdelning av taxeringsvärdet i en skattepliktig och en icke skattepliktig del. En sådan ordning kan också befaras ge upphov till åtskilliga taxeringstvister. Kammarrätten pekar även på andra praktiska svårigheter, bl. a. fastigheter som endast tillfälligt står till ägarens förfogande utan att användas, svårigheterna att rätt behandla biutrymmen såsom tvättstugor. garage m. m. Även RSV gör liknande påpekanden och nämner vidare att skatteplikten när det gäller schablontaxcrade en- eller tvåfamiljsfastigheter kan bli beroende av om intäkten skall beräknas enligt schablon eller enligt konventionell metod. Länsstyrelsen i Kopparbergs län anser att förslaget inger betänkligheter.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län avstyrker förslaget och anför att kommitténs förslag att slopa garantibeskattningen för bostadsfastigheter, taxerade som annan fastighet, betyder försvagning av kommunernas skatteunderlag och således ytterligare svårigheter att undvika den från skilda synpunkter inte önskvärda höjningen av det kommunala skatteuttaget. Om bostadsfastigheterna skulle undantas från skaueplikt, skulle vidare minsta ökning eller minskning av bostadsandelen i en fastighet föranleda nytaxering redan under den mellan de allmänna fastighetstaxeringarna löpande femårsperioden (13 :

kommunalskattelagen). Även med ökade kontrollinsatser skulle taxerings-

nämnderna knappast ha möjligheter att i ullräcklig omfattning hålla sig underrättade om de i detta sammanhang relevanta ändringarna i fastigheternas användning, exempelvis kontorisering av bostäder, småföretagarnas inredning av rörelselokaler i egna villor, frividsfastigheters omändring till permanentbostäder osv. Det är vidare enligt länsstyrelsen oriktigt att — såsom kommittén föreslagit — avveckla garantibeskattningen för bostäder på annan fastighet utan att införa motsvarande regler för jordbrukets bostäder. En ändring av garantibeskattningen enligt kommitténs förslag skulle således medföra tillkrångling av taxeringsförfarandet, ökat kontrollbehov och olikformig skattebelastning på bostäderna.

Likartad kritik återfinns även i remissyttranden där förslaget tillstyrkts. Avslutningsvis kan nämnas att bl.a. boende- och bostadstinansieringsutredningarna och Svenska metallindustriarbetareförbundet anfört avt förslaget har en begränsad effekt från neutraltetssynpunkt.

5.3.5 Paritetslåneräntor m.m.

BSK:s förslag att räntor enligt paritets- och räntelåne-

systemet skall få dras av vid inkomstberäkningen för det år de lånade räntebeloppen återbetalas har tillstyrkts av flertalet remissinstanser. Emellertid har man genomgående samtidigt påpekat att villaägare med sådana lån normalt har köpt sitt hus med tanke på den nu gällande avdragsrätten. För dessa skulle ett genomförande av förslaget innebära en allvarlig ekonomisk försämring. Av denna anledning anser man att särskilda Övergångsbestämmelser behövs eller att stöd till berörda grupper ges i någon annan form.

De remissinstanser som tillstyrkt förslaget har i allmänhet ansett att det framstår som stötande att avdrag medges för räntor, som skall' betalas först i en oviss framtid. De har även åberopat kontantprincipen till stöd för en lagändring. Förslaget har tillstyrkts av RRV, RSV, konjunkturinstitutet, statens planverk, flertalet länsstyrelser, kapitalmärknadsutredningen, 1972 års skatteutredning, SACO, LRF. Näringslivets skattedelegation, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, SABO, Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund samt TOR. Förslaget tillstyrks även av SBEF och NBD, vilka dock

framhåller att förslaget inte skall avse de fall där inkomst av annan fastighet

beräknas enligt bokföringsmässiga grunder. Flertalet kommuner som uttalat sig i frågan tillstyrker också förslaget.

Förslaget avstyrks däremot av kammarrätten i Stockholm, bostadsstyrelsen, flertalet. länsbostadsnämnder, länsstyrelserna i Kronobergs, Malmöhus och Västmanlands län. Wrågavarande myndigheter anser att förslaget träffar innehavare av paritetsbelånade egna hem alltför hårt. Bostadsstyrelsen påpekar att vid ett genomförande av förslaget skulle bl.a. fördelen med statslån jämfört med finansiering helt utan staslån avsevärt reduceras. Intresset

för statslån skulle minska med därav följunde begränsning i möjligheterna att påverka bl. a. kostnaderna vid gruppbyggen. Länsstyrelsen i Malmöhus tfän framhåller att egnahemsägaren lånar pengar för att betala sina räntor och vem han lånar av kan inte ha någon betydelse, eftersom han debiteras skuldbeloppet. Länsstyrelsen i Kronobergs län anser avt de nya reglerna blir svåra att tillämpa och inte minst gäller detta då fastigheter övorlåies. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna framhåller i sitt yttrande att de hushållsgrupper som valt ränte- och paritetslån för sina småhus kan förutsättas ha lägre inkomster än hushåll som valt statliga s. k. nominella lån eller enbart har privatlån. Den kostnadssänkande effekten av paritetslånen är ju betydande i början av lånens löptid. Effekterna av förslaget på denna punkt innebär således en omedelbar kostnadshöjning för ett antal hushåll vilka för re-

Itivt kört tid sedan skaffat sig småhus och kan antas ha kalkylerat med gäl-:

lande låne- och skatteregler som kostnadsförutsättning för si bostadsval.

5.3.6 Allmänt avdrag för hyra m. m.

Det föreslagna all män na avdraget för hyresgäster och bostadsrättshavare har utsatts för stark kritik och endast undantagsvis tillstyrkts. I regel har i stället reservanternas uppfattning vunnit gehör.

De remissinstanser som tillstyrkt avdraget har inte sällan betecknat det

som cen provisorisk lösning. Socialstyrelsen vill inte motsätta sig BSK:s förslag

men erinrar om att styrelsens inställning eljest är ati antalet resursutjäm-

nande åtgärder bör minskas. Länsstyrelsen i Jämtlands län rillstyrker i ett

inte enhälligt yttrande förslaget. TCO liksom HSB godtar förslaget som

ett första steg mot neutrala skatteeffekter mellan olika boendeformer. S4CO

kan i och för sig tillstyrka förslaget men anser att avdragets konstruktion noga bör övervägas och sättas i samband med bostadsstödet, så att besvärliga marginalskatteeffekter undviks. SBEF anser att avdraget kan motiveras av sociala skäl för att sänka hyreskostnaderna. Hyresgästernas riksförbund riktar kritik mot avdragets närmare utformning och anser att avdrag i stället bör ske från skatten. Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. villstyrker förslaget såsom ett provisorium. Auktoriserade fastiehetsmäklares riksförbund accepterar också förslaget men anser det opraktiskt utformat och ifrågasätter om det inie bör kunna ges en mer schablonartad utformning.

I övrigt riktas genomgående mvcket kraftig kritik mot förslaget. 1972

års skatteutredning, Som avstyrkt förslaget, sammanfattar sina crinringar på

följande sitt.

Förslaget leder i vissa fall ull resultat som från fördelningspolitisk syn-

punkt inte är tillfredsställande. Såsom påpekats i reservation till betänkandet torde nämligen avdraget i första hand få betydelse för större inkomsttagare

och förhållandevis högklassiga ligenheter vilket innebär en obefogad subventionering.

Förstaget motverkar I hög grad strävandena att förenkla skattesystemet. Det kan antas att avdrag kommer att yrkas i ett stort antal fall, vilket medför ct betydande merarbete vid taxeringen och försvårar kontroltarbetet. Det föreligger vidare uppenbar risk för att avdraget kommer att missbrukas och att det leder till ett ökat antal skatteprocesser.

Avdragets konstruktion medför att marginalskatten ökar med 3-6 procent I de inkomstlägen där avdrag blir aktuellt.

Det är från principiella synpunkter i högsta grad betänkligt att införa

ett avdrag för ren konsumtionsutgift.

Den kritik som 1972 års skatteutredning framfört återfinns med olika utformning i flertalet avstyrkande yttranden. Härutöver kan påpekas att statskontoret anser all ett väsentligt skäl mot avdrag är att dessa förutsätts påverka bedömningen av statskommunalt bostadsbidrag på samma sätt som f.n. villaägarnas gäldränteavdrag. Avdragen komplicerar alltså även handläggningen av bostadstilläggsärendena. RSK nämner att begreppet hyra inte är entydigt utan att sinsemellan högst varierande förmåner kan ingå med därav följande orättvisor meHan olika hyresgäster. Verket påpekar vidare att den i deklarationen redovisade sammanräknade inkomsten —- som bildar en utgångspunkt för avdraget — för många skattskyldiga inte utgör något mått på förmågan att betala hyran. För skattskyldiga, som genom tillåten

resultatutjämning eller på annat sätt själva kan bestämma hur stora intäkter de vill ta fram till beskattning, innebär det föreslagna avdraget nya möj-

higheter att uppnå särskilda skatteförmåner. Vidare påpekas att det har blivit vanligare att bostadsrättsföreningar konstrueras på så sätt att bostadsrättsinnehavarna är personligen ansvariga för lånat kapital som lagts ned i den av föreningen ägda fastigheten. En sådan bostadsrättsinnehavare skulle då

kunna tillgodogöra sig både ränteavdrag och allmänt avdrag för del av års-

avgiften och därigenom bli otillbörligt gynnad. Flera länsstyrelser nämner även riskerna för konstlade hyresarrangemang mellan olika familjemedlemmar, liksom även de avsevärda svårigheterna att beakta avdraget vid preliminärbeskattning. Bl. a. boende-och bostadsfinansieringsutredningarna och LO framhåller med skärpa att det föreslagna avdraget inte leder till vare sig jämställdhet eller ökad neutralitet. Många remissinstanser kritiserar även avdraget därför att det får svnnerligen ojämna effekter för gifta skattskyldiga. allt efter inkomsternas fördelning mellan makarna.

6. Byggkonkurrensutredningen

6.1 Utgångspunkter för utredningsarbetet

Byggkonkurrensutredningen beskriver inledningsvis konkurrenspolitikens syfte och framhåller att konkurrens stimulerar säljare av

varor och tjänster till ökad effektivitet — bättre produkter och lägre priser

= genom att köparen har möjlighet att jämföra egenskaper och priser hos olika produkter och att välja mellan vad olika säljare har att erbjuda. Kon-

kurrens mellan säljare leder därför, om den är effektiv enligt utredningen till att produktionen av varor och tjänster på sikt utvecklas på ett från sam-

hällsekonomisk synpunkt fördelaktigt sätt. Ett mål för samhällets konkurrenspolitik är därför att undanröja hinder för effektiv konkurrens, vad som brukar kallas konkurrensbegränsningar.

Konkurrenspolitikens måt har bl. a. utvecklats i prop. 1956:148 med förslag till utvidgning av konkurrensbegränsningstagen. I propositionen uttalade

departementschefen att lagstiftningen mot konkurrensbegränsningar inte syftar till den klassiska nationaleckonomiska teorins fria konkurrens utan

till den från samhällets synpunkt mest effektiva konkurrensen, dvs. en konkurrens som driver utvecklingen i den riktning, som på längre sikt kan förmodas innebära det bästa utnyttjandet av samhällets resurser. Depar-. tementschefen framhöll vidare att vissa begränsningar av konkurrens otvivelaktigt är inte blott godtagbara utan förmånliga och rent av nödvändiga från samhällets synpunkt.

Konkurrenstagstiftningen syftar enligt utredningen således till att skydda samhällets intressen. Lagstiftningen är därför inriktad på att undanröja sådana konkurrensbegränsningar som ter sig skadliga från allmän synpunkt. Enligt utredningen ligger det i sakens natur att en konkurrensbegränsning som är en direkt följd av en offentlig reglering, t.ex. när det gäller bostadspolitiken eller regionalpolitiken, inte kan anses skadlig från allmän synpunkt.

Bakom hela konkurrenslagstiftningen ligger enligt utredningen också ett konsumentskyddande syfte, även om detta endast indirekt kommit till uttryck i konkurrensbegränsningslagen. Konsumenternas kollektiva intresse sammanfaller också med samhällets intresse framhåller utredningen.

I konkurrensbegränsningslagen har hinder eller försvårande av annan näringsutövning angetts som ett särskilt skadlighetsrekvisit. Det skyddsintresse som ligger bakom detta rekvisit är ctablerings- och konkurrensfriheten. som emellertid är underordnat samhällsintresset. Ett ingripande till förmån för etablerings- och konkurrensfriheten förutsätter nämligen att konkurrensbegränsningens verkningar är skadliga också från allmän synpunkt.

Samhällets konkurrenspolitiska mål - som det kommer till uttryck i konkurrensbegränsningslagen — kan enligt utredningen sammanfattat sägas vara all främja en från allmän synpunkt önskvärd konkurrens inom näringslivet, dvs. en effektiv konkurrens som gagnar konsumenterna och innebär det

IS Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150

bästa utnyttjandet av samhällets resurser.

Utredningen har sett som sin uppgift at föreslå åtgärder som kan förbättra konkurrensförutsättningarna inom bostadsbyggandet och beskriver därvid . begreppen bostadsmarknad och byggmarknad. Utredningen anger byggmarknaden — närmast byggmarknaden för bostäder — och konkurrensen mellan dem som tar del i bostadsproduktionen som det huvudsakliga området för sitt utredningsarbete. Byggmarknaden definierar utredningen som produktionsstadiet - köp och försäljning av varor och tjänster i byggproduktionen. Byggmarknadens förhållanden är i viktiga avseenden beroende av bostadsmarknaden, som avser bruksstadiet — utbudet av och efterfrågan på bostäder. De båda marknaderna är beroende av varandra

genom det samspel som rådet mellan efterfrågeutvecklingen på bostadsmark-

naden och byggmarknadens utveckling. I princip styrs bostadsbyggandets inriktning och omfattning ytterst av konsumenterna på bostadsmarknaden.

Bostadsbyggandets förutsättningar bestäms emellertid omedelbart av hur

olika parter som är engagerade i bostadsbyggnadsprocessen agerar.

Utredningen konstaterar att bostadsmarknaden inte har de för en konkurrensmarknad utmärkande egenskaperna. Bostadsmarknaden har en särställning inte minst därför att konsumenterna har svårt att göra sina intressen gällande genom att de inte har samma frihet att välja säljare som köpare har på andra marknader. Med hänsyn till bostadens sociala betydelse har stalsmakterna genom sin bostadspolitik sökt stärka konsumenternas ställning. Såväl hyreslagstiftningen som hyresregleringen och bostadslångivningen innehåller bestämmelser till skydd för konsumentintresset. Dessa regler påverkar konkurrensförhållandena på bostadsmarknaden och på byggmarknaden.

Då och då förs enligt utredningen fram förslag om att förbättra kon-

kurrensförhållandena genom att undanröja sådana inslag i bostadspolitiken som påverkar konkurrensförutsättningarna inom bostadssektorn. Som önskvärda åtgärder brukar härvid framhållas en utjämning av de lånevillkor som gäller för de olika byggherrekategorierna samt ett slopande av kvarstående

prisregleringar på bostadsmarknaden. Enligt utredningens uppfattning är det osannolikt att man därigenom skulle kunna i väsentlig grad undanröja hindren för att bostadsmarknaden skall kunna fungera på samma sätt som flertalet

andra marknader. Utredningen har emellertid inte gått in på en prövning av dessa frågor eftersom det ligger utanför dess uppdrag att ompröva bostadspolitikens innehåll.

I fråga om utredningsarbetets uppläggning anför utred-

ningen att konkurrensförhållandena på byggmarknaden bestäms av många

delvis samverkande faktorer. Beställarledet resp. producentledets struktur, produktionens geografiska spridning, de enskilda projektens storlek, tillgången på material och arbetskraft är några av de faktorer som härvid

är av stor betydelse. I väsentliga stycken är förutsättningarna för bostadsbyg-

gandet givna genom samhällets reglering av byggnadsverksamheten. Även

på annat sätt är betingelserna för byggandet givna genom 1. ex. statliga och kommunala anvisningar i form av planbestämmelser, lånevillkor m. m. Utredningen har sett som sin uppgift att inom ramen för den av statsmakterna fastlagda bostadspolitiken föreslå åtgärder som kan förbättra konkurrensförutsättningarna inom bostadsbyggandet.

Utredningen erinrar om sina direktiv där det framhålls att effektiv konkurrens inom bostadsbyggandet är en viktig förutsättning för att nå lägsta möjliga kostnad för bostäder av given kvalitet. Ökad konkurrens inom bostadsbyggandet kan förutsättas ge fördelar åt bostadskonsumenterna såvil omedelbart som på längre sikt. Konkurrensen ger fördelar i varje särskild upphandling genom att köparen /beställaren, om marknadens konkurrensmöjligheter utnyttjas, försäkrar sig om en produki med så förmånligt pris som möjligt. De långsiktiga effekterna av konkurrens uppnås genom att den sumulerar säljare av varor och tjänster till ökad effektiviet. Att köparna vinnlägger sig om att välja de bästa produkterna innebär nämligen en drivfjäder för säljarna att förbättra sina produkter till pris och kvalitet och att utnyttja sina resurser bättre. Konkurrensen kan därför enligt byggkonkurrensutredningen beräknas medföra att bostadsbyggandet utvecklas på ett från samhällsekonomisk synpunkt fördelaktigt sätt.

Det är enligt utredningen eu samhällsekonomiskt intresse och samtidigt ett konsumentintresse att bostadsbyggandet sker i sådana former att man på bästa sätt utnyttjar byggmark nadens resurser och förutsättningar att bygga bostäder av hög kvalitet till lägsta möjliga kostnad. Detta sker bäst genom att byggföretagen konkurrerar om bygguppdragen. Staten och kommunerna bör därför verka för att marknadskrafterna utvidgas i bostadsbyggandet i den mån detta leder till ökad effektivitet i bostadsbyggandet.

Byggherren avgör som beställare frågor som har väsentlig betydelse för konkurrensförhållandena, t. ex. val av entreprenadform och sättet för anbudsinfordran. Också byggnadsentreprenören intar en nyckelställning i producentledet. Han är ofta beställarens enda kontraktspart bland produktionsföretagen och upphandlar tjänster och varor av underleverantörer och matcrialullverkare. Utredningen har funnit det lämpligt att ligga huvudvikten 1 utredningsarbetet vid konkurrensen i entreprenörledet och därmed vid relationen mellan byggherre och entreprenör.

Konkurrensen i bostadsbyggandet begränsas enligt utredningen i dag av att en betydande del! av bostadsproduktionen undandras entreprenadmarknaden. Många byggherrar som upphandlar utnyttjar inte heller konkurrensmöjligheterna på marknaden. Utredningens arbete har därför inriktats på att undanröja hinder för konkurrens i entreprenörledet och att stimulera beställarna i byggprocessen att i ökad utsträckning utnyttja konkurrens som medel att nå ökad effektivitet i produktionen. En väsentlig fråga har också varit att söka renodla byggherrens och byggproducentens ansvarsområden. att skapa ett klarare partstörhållande mellan köpare och säljare i byggpro-

cessen. |

6.2 Marken

Utredningen beskriver inledningvis de aktuella markpolitiska målen och hjälpmedlen.

Enligt uttalanden av statsmakterna (prop. 1967:100 s. 179, SU:100 s. 22) bör kommunerna förvärva mark i sådan omfattning att de får dominerande inflytande över de marktillgångar som inom överskådlig tid kan beräknas

bli tagna i anspråk för samhällsbyggandet. Detta innebär inte att kommu-

nerna måste förvärva all mark som skall användas för sam hällsbyggandet även om detta i många fall är önskvärt. Kommunerna bör emellertid ha

så mycket mark i sin hand att de behärskar tidsschemat för samhätlsbyg-

gandet och inte löper risken att samhällsbyggandet leds av olika markägare, ibland med monopolställning.

Om kommunerna skall kunna behärska tidsschemat för samhällsbyggan-

det, måste markförvärven göras i så god tid före byggstart att förvärven

är genomförda när detaljplancringen påbörjas. Perspektivet för de kommu-

nala markförvärven bör därför vara minst tio år. Kommunerna bör med

andra ord bygga upp en så god markberedskap att marken säkerställs för

minst tio års byggande.

Kommunen bör vidare upplåta marken enligt fleråriga fördelningsplaner där hänsyn tas till att rationellt byggande kräver stora och långsiktiga projekt. Strävan att fördela marken rättvist mellan olika i kommunen verksamma byggherrar bör underordnas de krav som en rationell produktion ställer. Detta hindrar inte att marken delas upp på flera byggherrar men strävan bör då vara att åstadkomma samordning i produktionsskedet, helst genom samverkan vid projektering och upphandling.

Statsmakterna har vidare uttalat att marken företrädesvis bör upplåtas med tomträtt sedan den iordningsställts för bebyggelse. Markanvändningen kan genom tomträttsavtal styras aktivare än bebyggelsclagstiftningen ger möjlighet till. Problem som innefattar samverkan mellan olika fastigheter löses smidigare vid tomträtt än vid äganderätt. Mera genomgripande omregleringar underlättas om marken innehas med tomträtt. Upplåtelse av mark med tomträtt innebär vidare att kommunen förbehåller sig en väsentlig del av markvärdestegringen.

Genom att utveckla olika markpoliuska hjälpmedel har samhället successivt förstärkt sina möjligheter att föra en aktiv markpolitik. Under senare hälften av 1960-talet har sålunda flera nya hjälpmedel tillkommit: den kom-

munala förköpsrätten. tomträttslånen och markförvärvslånen. Väsentliga

ändringar har vidare gjorts i expropriationslagstiftningen.

I fråga om kommunernas markförvärv och markinnehav anger utredningen att kommunernas årliga bruttokostnader för markförvärv under senare hälften av 1950-talet uppgick till ca 150 milj.

kr. År 1961 började kommunernas investeringar i mark att öka kraftigt

och kommunernas årliga investeringar i fastigheter sjufaldigades mellan åren

1960 och 1967. Sistnämnda år var de samlade kostnaderna för fastvighets-

förvärv I 245 milj. kr. Efter år 1967 har förvärven minskat. De uppgick år 1970 till 927 milj. kr.

År 1970 utgjorde kostnaderna för förvärv av reglerings- och saneringsfastigheter drygt 32 96 av kostnaderna för samtliga fastighetsförvärv som detta år genomfördes inom ramen för den egentliga kommunalförvaltningen.

Kommunernas finansiella läge är enligt byggkonkurrensutredningen av avgörande betydelse för omfattningen av deras markförvärv. Låga finansieringsunderskott och/eller goda lånemöjligheter sammanfaller relativt väl med växande markförvärv. såväl utan avdrag för försäljningar som efter sådana avdrag.

Trots de mycket omfattande kommunala markförvärven under 1960-talet har fördelningen av planerad produktion på olika markägarekategorier i de

kommunala bostadsbyggnadsprogrammen inte förändrats nämnvärt. I pro-

gramomgången 1965-1969, som upprättades två år innan de kommunala förvärven kulminerade, uppgick andelen lägenheter på kommunmark till 63 26 för hela programperioden. Andelen sjönk till 60 96 i följande programomgång. I de fyra senaste programomgångarna har andelen varit

relativt konstant i närheten av 70 96. Detta tyder på att markförvärven till

stor del gällt mark som erfordras på lång sikt. Utredningens egna undersökningar styrker ett sådant antagande. Trots att Nera kommuner äger mark för betydtigt mer än tio års byggande innebär emellertid inte detta att kommunerna behärskar just den mark som under de närmaste tio åren kommer att las i anspråk för samhällets utbyggnad.

Utredningen anger att någon allmän statistik över byggföretagens marklörvärv och markinnehavinte finns. Inte heller har några mer omfattande undersökningar som behandlar detta ämne publicerats. Om man begränsar sig ull den mark som under de närmaste åren beräknas bli tagen i anspråk för bostadsbyggande, ger dock de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen ingående upplysningar om ägureförhållandena. Bostadsbyggnadsprogrammen ger emellertid inte någon information om när byggföretagen förvärvat marken eller vilket markpris som betalats.

I byggkonkurrensutredningens uppdrag har ingått att belysa utvecklingen av de producerande byggföretagens markinnehav. Agareförhållandena i ett

antal kommuner i västra Skåne har därför kartlagts. Utredningen har även

studerat niär och till vilket pris marken förvärvats.

Utredningen har vidare genom en enkätundersök ning inhämtat uppgifter från vissa byggintressenter och till dem knutna markförvaltande bolag om deras investeringar i mark och om deras innehav av fastigheter. I undersökningen har ingått de med hänsyn till omsättningen 21 största byggföretagen inklusive helägda dotterföretag. Dessa företag förvärvade under perioden 1966-1970 mark för 545 milj. kr. Om därull läggs förvärv som genomfördes av markförvaltande bolag som endast delvis ägdes uv bygg-

företagen kan de 21 byggföretagen beräknas ha investerat totalt 613 milj.

kr. i markförvärv under en femårsperiod. dvs. 120 milj. kr/år.

Betydande skillnader finns metan företagen. Sålunda har två av företagen under perioden 1966-1970 förvärvat mark för höpst I milj. kr. medan 16 företag har förvärvat mark för mer än 10 milj. kr. per företag. Vart och ett av de senare nämnda företagen har således gjort förvärv av en omfattning som är jämförbar med större kommuners markköp. Fyra av företagen förvärvade mark för mer än 50 milj. kr., dvs. mer än 10 milj. kr. per företag och år. Ett enskilt företag svarade för 30 96 av berörda byggföretags samlade mark förvärvskostnader. Detta företags uppgivna kostnader för markförvärv under femårsperioden överstiger Malmö kommuns totala markförvärvskost-

nader under hela 1960-talet.

Byggföretagen och de markförvaltande bolagens samlade markförvärvskostnader har under den aktuella perioden haft en med kommunernas markförviärvskostnader likartad utveckling med en markerad topp under

år 1967.

Närmare 60 96 av byggföretagens och de markförvaltande bolagens innehav av exploateringsmark år 1970 låg inom de tre storstadsområdena, dvs. inom mycket expansiva regioner. Men även huvuddelen av marken utanför storstadsområdena låg i anslutning till expanderande tätorter.

De 21 byggföretagens saneringsfastigheter har ett sammanlagt iaxeringsvärde av drygt 200 milj. kr. (1970 års taxeringsvärde). Företagens innehav av saneringsfastigheter synes inte ha förändrats i någon större utsträckning

mellan åren 1965 och 1970.

Även i fråga om innehav av saneringsfastigheter är skillnaden mellan olika företag betydande. Sålunda äger tre företag saneringsfastigheter med ett sammanlagt taxeringsvärde av ca 110 milj. kr. Tio företag äger sanceringsfastigheter med taxeringsvärde av högst 5 milj. kr. De företag som har stort innehav av saneringsfastigheter har i allmänhet också ett stort innehav av exploateringsfastigheter.

Utredningens undersökning i västra Skåne ger en uppfattning om i vilken utsträckning mindre företag förvärvar mark inom exploateringsområden. I de kommuner som omfattas av undersökningen äger mindre företag med ett lokalt begränsat verksamhetsområde exploateringsmark med en samlad inköpssumma av omkring 40 milj. kr. Detta utgör drygt en fjärdedel av förvärvskostnaderna för byggföretags innehav av exploateringsmark i dessa kommuner. Även om mindre företag antas ha relativt begränsade möjligheter att investera i mark blir alltså —- genom det stora antalet sådana företag — såväl deras samlade investeringar i mark som deras markinnehav betydande.

Utredningen övergår därefter till att diskutera vilka villkor som i bostadslånesammanhang kan uppställas beträffande marken.

Innan mark får användas för tätbebyggelse måste den planläggas i enlighet med byggnadslagstiftningen. Kommunen har därvid befogenhet att bestämma var och hur tätbebyggelse får äga rum. Men när detaljplan väl fastställts för ett område har markägaren rätt att förverkliga den' i planen angivna

byggnadsrätten. Markägaren bestämmer formerna och villkoren för byg-

gandet. Härigenom får enligt utredningen markägaren ett avgörande inflytande över byggprocessen. Marken och äganderätten till marken intar därför en centra! plats i diskussionen om konkurrens i bostadsbyggande.

Markägarens ställning i byggprocessen ger företag inom byggbranschen starka motiv för förvärv av mark där tätbebyggelse kan förväntas. Speciellt gäller detta producerande företag som genom att äga mark kan säkra en viss framtida verksamhet antingen genom att bebygga den egna marken eller genom att förbehålla sig bygguppdrag i samband med försäljning av marken till kommunen eller något byggherreföretag. Enligt utredningen är

byggintressenternas markinnehav i vissa kommuner så omfattande att de

kan sägas ha ett lokalt markmonopol.

Utredningen anser att med den starka ställning som markägaren har genom byggnadslagstiftningen det från allmän synpunkt medför betydande olägenheter att byggintressenter äger mark. I olika sammanhang har framhållits riskerna för att en markägare påverkar bebyggelseplaneringen på ett

från samhällets synpunkt ovidkommande sätt. Är markägaren ett företag inom byggbranschen, ökar riskerna för sådan påverkan, eftersom motiven

och resurserna för påverkan kan förutsättas vara större. I betydligt mindre utsträckning har enligt utredningen hittills konsekvenserna av byggintressenters markinnehav för konkurrensen i byggandet uppmärksammats. Eftersom markägaren bestämmer formerna och villkoren för byggandet kan följderna av alt ett företag med intressen i produktions- eller materialledet

äger marken förutsättas bli att produktionen avskärmas från konkurrens,

vilket innebär att effektivitetskontrollen försämras. Dessutom minskar den andel av totalproduktionen som sker under konkurrens. Företag som kon-

kurrerar med andra medel än innehav av mark får härigenom en mindre

volym att tävla om.

Utredningen framhåller att det inte är möjligt att med enbart de bestämmelser i fråga om upphandlingsförfarandet som utredningen förestår ehminera nackdelarna med byggintressenters markinnehav. Man kan visserligen föreskriva hur upphandlingen skall gå till; men man kan inte styra byggherrens val av anbud. Risken för att en markägare med intressen i produktions- eller materialledet brister i objektivitet vid prövningen av anbud är därför uppenbar. Men även om markägaren lojalt tillämpar bestämmelserna, leder upphandlingsregler av denna typ ull effektiv konkurrens endast om presumtiva anbudsgivare verkligen tror att reglerna kommer att tillämpas objektivt. Det är enligt utredningens mening inte möjligt att bygga upp en sådan tilltro till korrekt upphandling, om marken kontrolleras av företag med intressen i produktions- eller materialledet. Det är därför nödvändigt

att neutralisera dessa företags inflytande över tätbebyggelsemarken. Endast

om marken ägs av någon som kan förutsättas ha en positiv vilja att utnyttja marknadens konkurrensmöjligheter skapas förutsättningar för en effektiv konkurrens i bostadsbyggandet.

Ett sätt att åstadkomma detta är enligt utredningen att låta kommunerna

förmedla marken. Om marken skall kunna elimineras som en faktor som

hindrar effektiv konkurrens måste emellertid all mark för bostadsändamål förmedlas av kommunen. Enligt de kommunala bostadsbyggnadsprogram-

men tillhandahåller kommunerna f. n. mark för ca 75 96 av nyproduktionen av bostäder (första programåret). Kommunerna måste därför öka sina mark-

förvärv så att de inte bara har dominerande inflytande över byggmark utan

behärskar all den mark som erfordras för bostadsproduktion. För att kravet på konkurrens i byggandet och önskemålet om låga markpriser skall kunna tillgodoses måste således en ordning införas som gör att markförvärv inte blir attraktiva för byggintressenter. Marken måste med

andra ord neutraliseras som konkurrensfaktor i bostadsbyggandet. Utredningen har funnit att detta till väsentlig del kan uppnås genom att som

villkor för statligt bostadslån ställa krav på att marken förmedlas av kommunen, markvillkoret. Därmed förstås att kommunen skall ha sålt

marken eller upplåtit den med tomträtt till den blivande byggherren för

genomförande av det projekt för vilket bostadslån söks.

Syftet med markvillkoret är att säkra konkurrens i byggandet genom att eliminera byggintressentens möjligheter att via eget markinnehav påverka fördelningen av produktionsuppdragen. Därvid åsyftas i första hand företag

med intressen i produktions- och materialledet. Med hänsyn härtill kan det förefalla rimligt att undanta byggherreföretag som saknar sådana in-

tressen. Ett sådant undantag är emellertid enligt byggkonkurrensutredningen

svårt att avgränsa. Vidare kan företag som inte omfattas av ett markvillkor

dras in i förhandlingar med andra företag om markförvärv. Byggherreföretagets förhandlingsposition skulle vid sådana förhandlingar vara Svag, varför det inte kan uteslutas att motpartens markinnehav skulle komma att spela en väsentlig roll för förhandlingsresultatet.

Om vissa byggherreföretag undantas från markvillkoret, kommer dessa att ha intresse av att köpa mark. Förutom berörda byggherreföretag kan också andra företag eller personer som bedömer det möjligt att vid en vidareförsäljning uppnå fördelar komma att uppträda som markköpare. Detta kan leda till markspekulation och markprisstegringar. Utredningen föreslår

därför att endast kommun skall godtas som förmedlare av mark för statligt

belånade bostäder. Med kommun avser utredningen i första hand borgerlig primärkommun. Stockholms läns landstingskommun, som övertagit vissa primärkommunala uppgifter på samhällsbyggandets område, jämstälter utredningen med primärkommun. Övriga landstingskommuners verksamhet på bostadsförsörjningsområdet har begränsad omfattning. Utredningen förutsätter att denna verksamhet framdeles inte kommer att öka nämnvärt och att landstingskommun som förvärvar mark för samhällsbyggnadsändamål samråder med berörd kommun. Enligt utredningens mening finns det därför ingen anledning att vägra bostadslån då marken ägs eller har ägts av landstingskommun.

I vissa kommuner förvaltas den kommunala exploateringsmarken av ett kommunalt bolag som i regel endast har tll uppgift att förvärva och förvalta exploateringsmark. Under förutsättning att bolaget är helkommunalt kan det ses som cen utlöpare av den kommunala förvaltningen. Utredningen

anser därför att det inte finns anledning att i sammanhanget göra någon

skillnad mellan ett sådant bolag och kommun.

Sammanfattningsvis föreslår utredningen att som villkor för bostadslån skall gälfta att marken av kommun eller landstingskommun eller av kommun/landstingskommun helägt bolag, som enbart har till uppgift att förvärva och förvalta kommunal mark, skall ha sålts elter upplåtits med tomträtt till den blivande byggherren för genomförande av det projekt för vilket bostadslån söks.

Enligt utredningen kan markvillkoret inte anses vara uppfyllt. om kommunen har förvärvat marken med bivillkor om vem som skall bebygga marken, leverera material e. d.

Markvillkoret är enligt utredningens mening en mycket viktig förutsättning för effektiv konkurrens i det statligt belånade bostadsbyggandet. Vid

sidan härav kan emellertid markvillkoret få flera positiva effekter.

Under senare år har inom byggsektorn flera vertikalt integrerade företagskedjor bildats. I dessa kedjor ingår även markanskaffande företag och bankintressen. De markanskaffande företagen spelar en strategisk roll i sammanhanget eftersom ett markinnehav ger möjlighet för övriga företag i ked-

jan att bedriva en verksamhet som i väsentlig grad är avskärmad från kon-

kurrens. Genom markvillkoret försvinner denna möjlighet till konkurrensavskärmning anser utredningen. Den första länken i kedjan avlägsnas.

Statsmakterna har rekommenderat kommunerna att bygga upp en så god markberedskap att mark är säkerställd för minst tio års byggande. Genomförs markvillkoret kommer kommunernas ställning på det markpolitiska området att stärkas. Byggföretagens motiv för markförvärv kommer att försvagas avsevärt. Sådana förvärv torde därför i huvudsak komma att upphöra. Detta gäller i varje fall inom exploateringsområden där förutsättningarna för att finansiera byggandet utan statliga lån är små. Tidsperspektivet för kommunala markförvärv bör därför enligt utredningen kunna minskas från tio år ull sex å åtta år. Om så sker kommer de räntekostnader som belastar bostadsbyggandet att minska.

Utredningen anser att mark förvärven hittills i stor utsträckning har styrt planeringen och utbyggnaden av tätorterna. Om förvärven kan genomföras i ett senare skede ökar kommunernas möjligheter att bedöma vilken mark som skall förvärvas. Planeringen bör i större utsträckning kunna styra markförvärven. Som en följd härav kan kommunerna förutsättas begränsa sina förvärv till enbart mark som erfordras för samhällets utbyggnad. Investeringarna i mark blir alltså enligt utredningen effektivare.

Av flera olika skäl bör enligt byggkonkurrensutredningen vissa undantag göras från det principiella kravet på att kommunen skall förmedla marken

för att bostadslån skall kunna utgå.

Utredningen föreslår att markvillkoret inte skall gälla inom landsbygds-

områden. Det bör ankomma på bostadsstyrelsen att närmare definiera begreppet ländsbygdsområde. I huvudsak bör därmed förstås inte detaljpla-

nelagt område.

I fråga om nybyggnad i exploateringsområde anser utredningen att markvillkoret skall gälla utan inskränkning för flerfamiljshus och i princip också för småhus. Beträffande småhusen framhåller utredningen att det för den blivande småhusägaren I allmänhet är en fördel om tomten tillhandahålls av kommunen och att frågan om vilken typ av bostadsbebyggelse — flerfamiljshus eller småhus — som skall uppföras på ett visst område uvgörs först i ett relativt sent skede.

I enstaka fall kan dock tomten för småhus i exploateringsområde ha förvirvats under sådana förhållanden att ett upprätthållande av markvillkoret inte ter sig nmligt. Utredningen anser därför att kinsbostadsnämnderna bör ges möjlighet att i enstaka fall för styckebyggda småhus bevilja dispens från markvillkoret under förutsättning att den som skall bebo huset har förvärvat marken från annan än byggintrossent. En ytterligare förutsättning bör vara att kommunen tillstyrker dispens.

Om flerfamiljshus i saneringsområde inte skulle omfattas av markvillkoret, kan enligt utredningen en stor del av den från exploateringsområden frigjorda investeringskapaciteten komma att flyttas över ill marknaden för saneringsfastigheter. Konkurrensen om saneringsfastigheter skulle därigenom öka vilket kan förutsättas höja priserna. Förhållandena i saneringsområden avviker emellertid i ett viktigt avseende från förhållandena i oxplouateringsområden. I sistnämnda områden är det i regel nödvändigt att marken förvärvas av någon i samhällsbyggandet aktiv part — ofta kommunen = för att en utbyggnad skall kunna genomföras. Marken måste således i allmänhet byta ägare före exploateringen. I saneringsområden däremot kan ofta en rivning och efterföljande nybyggnad ske utan att tomten byter ägare.

Många flerfamiljshus inom områden som under de närmaste årtiondena

kommer att totalsaneras ägs enligt utredningen av seriösa fastighetsförvaltare som vid en totalsanering kan förutsättas ha intresse av att genomföra en effektiv upphandling av den nya bebyggelsen. Ges markvillkoret generell

gilughet för Aerfamiljshus i saneringsområde, måste emellertid fastigheter

som skall totalsaneras säljas till kommunen för att saneringen skalt kunna

genomföras med stöd av statliga lån. Utredningen har funnit att det skulle

föra för långt att uppställa sådana krav. En totalsanering är ett naturligt led i en långsiktig fastighetsförvaltning. En generell tillämpning av markvillkoret skulle kunna komma att motverka en önskvärd förnyelse av de äldre flerfamiljshusbestånden. Det skulle även ställa stora ekonomiska krav

på kommunen. Utredningen föreslår därför att flerfamiljshus i sanerings-

område som varit i lånesökandens ägo alltsedan den I juli 1972 och som skall totalsaneras undantas från markvillkoret.

Enligt bostadsbyggnadsprogrammen planeras ett småhusbyggande i saneringsområden på ca 1500 hus per år. Ett krav på att kommunen skall förmedla mark för detta småhusbyggande skulle därför tvinga kommunerna att väsentligt öka sin förvärvsverksamhet inom äldre småhusområden. Eftersom marken i dessa områden i regel är förhållandevis dyr, skulle den eckonomiska belastningen på kommunerna bli betydande trots den kvantitativt

ringa andel av bostadsproduktionen som det är fråga om. Även i admi-

nistrativt hänseende skulle markvillkoret tillämpat på småhus i sancringsområde enligt utredningen vara en belastning för kommunen. Mot denna bakgrund anser utredningen sig kunna föreslå att småhus I saneringsområde som skall totalsaneras undantas från markvillkoret. Med hänsyn till risken för markspekulfation bör dock bostadsstyrelsen bevaka utveckningen och ta de initiativ som kan erfordras.

Detta ställningstagande i fråga om småhus i saneringsområde får dock enligt utredningen inte tolkas så att kommunerna bör avstå från att förvärva småhusmark i saneringsområde. Vid större saneringar inom äldre småhusområden, t. ex. vid förnyelse och förtätning av gamla villa- och sommarstugeområden inom tätorternas ytterområden är det tvärtom önskvärt och ofta nödvändigt att kommunerna engagerar sig genom omfattande mark-

förvärv.

Vid modernisering gäller i än högre grad än vid totalsanering att åtgärderna vidtas utan att fastigheten byter ägare. At kräva att kommunen skulle förvärva fastigheten är därför inte rimligt. Effekten av en sådan regel skulle förmodligen bli att fastighetsägaren avstår från att söka bostadslån. Därigenom skulle markvillkoret komma att motverka en modernisering av det

äldre bostadsbeståndet. Utredningen anser därför att villkoret inte skall gälla

modernisering.

Utredningen påpekar att kommunerna kan ha anledning att förvärva moderniseringsfasvigheter även om markvillkoret inte omfattar dessa fastigheter och erinrar om att saneringsutredningen har framhållit att det bl. a. finns hyrespolitiska motiv för sådana förvärv.

Vissa övergångsbestämmelser erfordras för att möjliggöra en smidig över-

gång till de nya bestämmelserna. Utredningen föreslår därför att bostadslån

under en femårig övergångstid. fram till den 1 juli 1977, skall kunna utgå

även om marken inte har förmedlats av kommunen. En förutsättning skall

dock vara att lånesökanden ägde marken eller innehade tomtriätten den

I juli 1972.

I fråga om effekterna på fastighetsmarknaden anser utredningen att markvillkoret torde komma att starkt påverka marknaden för byggmark. Den helt övervägande delen av bostadsproduktionen eller ca 90 96 finansieras

med statliga lån. I många fall är sådana lån en förutsättning för ett bo-

stadsbyggande, eftersom erforderliga hyror i annat fall blir så höga att avsättningen av bostäderna försvåras eller omöjliggörs. Byggherretöretag och byggföretag kan därför räkna med att endast i begränsad utsträckning kunna

genomföra ett bostadsbyggande som inte finansieras med bostadslån.

Inom områden som ännu inte tagits i anspråk för tätbebyggelse kun mot den bakgrunden antalet markköpare förutsättas minska kraftigt. Till följd av markvillkoret kommer konkurrensen om marken således att minska. Detta bör kunna leda till att markprisstegringarna dämpas. Prisutvecklinge:: blir dock enligt utredningen i hög grad beroende av hur kommunen agerar.

Om kommunen och fastighetsägaren inte kan nå överenskommelse om priset, kan fastighetsägaren genom att vägra sälja till erbjudet pris tvinga kommunen att söka expropriation av fastigheten. Kommunen måste då betala en löseskilling motsvarande fastighetens marknadsviärde.

Enligt de ersättningsregler som år 1971 infördes i expropriationstagen skall den värdestegring som ägt rum under den senaste 10-årsperioden inte ersättas. om det inte kan visas att värdestegringen beror på annat in för-

väntningar om ändring i fastighetens tillåtna användningssätt. För fastig-

heter till vilka förväntningar om tätbebyggelseanvändning knyts får alltså löseskillingen högst motsvara fastighetens realvärde 10 år före expropriationen, enligt övergångsbestämmelserna dock tidigast den 1 juli 1971. Löseskillingen kan likväl bli lkigre om fastighetens marknadsvärde har sjunkit. Expropriationslagen ger därför ingen garanti mot en sänkning av markpriserna som kan bli en följd av markvillkoret. Någon drastisk sänkning av dessa är enligt byggkonkurrensutredningen emellertid inte trolig. En mera sannolik utveckling är att köpeskillingarna vid frivilliga försäljningar under 1970-talet i huvudsak kommer att motsvara eller något överstiga fastighetens realvärde den I juli 1971, eftersom detta värde i allmänhet skulle läggas till grund för bestämmande av löseskillingen vid en eventuct expropriation. Genom markvillkoret och expropriationslugens ersättningsregler kan därför priserna på exploateringsmark antas komma att successivt närma sig värdet av marken i dess tidigare användning. Expropriationstagens ersättningsregler borgar samtidigt för att prisnivån inte kommer att sjunka under denna värdenivå.

Om cen ägare av en exploateringsfastighet, t. ex. en jordbrukare, önskar sälja sin fastighet några år innan kommunen normalt skulle ha förvärvat fastigheten kan vissa problem uppstå till följd av markvillkoret. Det torde i sådana fall vara svårt att hitta någon annan köpare än kommunen. Kommunen bör därför enligt utredningens mening i en sådan situation förvärva fastigheten även om detta sker nägra år tidigare än planerat.

Beträffande det statliga kreditstödet till kommunala

markförvirv anför utredningen att det med hänsyn till att markvillkoret ökar markförvärvsbehovet men samtidigt dämpar markpriserna är svårt att bedöma hur markvillkoret på längre sikt påverkar kommunernas kostnader för markförvärv. På kort sikt blir dock effekten att kommunernas

samlade markförvärvskostnader stiger kraftigt.

Byggkonkurrensutredningen anser det inte möjligt att med ledning av uppgifter om kommunernas markförvärv och markinnehav bedöma kom-

munernas kostnader för fastighetsförvärv på sikt eftersom förändringar i kommunernas markberedskap och kostnaderna för denna förändring inte kan uppskattas. För att kunna bedöma vilka ekonomiska konsekvenser de föreslagna villkoren i bostadslånekungörelsen om kommunägd/kommunförsåld mark för med sig har utredningen gjort eu försök att uppskatta markförvärvskostnaderna för ett års bostadsbyggande.

Kostnaderna för förvärv av mark för 100 000 nya bostäder i 1972 års priser uppskattar utredningen till följande tmilj. kr...

Flerfamiljshus exploateringsområde (55 000 Ieh) 75

Flerfamiljshus saneringsområde 05 000 teh) 150

Småhus exploateringsområde (30 000 igh) 125

Summa milj. kr. 350

Om hänsyn tas till att bostadshus normalt även inrymmer vissa lokaler. bör den beräknade kostnaden ökas med 10-15 96 vilket ger en total kostnad av ca 400 milj. kr. Eftersom omkring 90 96 av bostadsproduktionen uppförs

med statliga lån, kan lånevillkoret antas innebära att kommunerna belastas

med markförvärvskostnader om ca 360 milj. kr./år.

En del kommuner har vid förvärv av fastigheter finansierat förvärven genom att till säljaren överlämna köpeskillingsreverser på hela eller en det av köpeskillingen. Speciellt gäller detta Stockholms kommun. Sålunda har drygt 40 96 av kommunens totala markförvärvskostnader under 1960-talet täckts genom utställande av köpeskillingsroverser.

Det saknas uppgifter om i vilken utsträckning andra kommuner utnyttjar köpeskillingsreverser vid fastighetsförvärv. Klart är dock enligt utredningen

att det sker I avsevärt mindre utsträckning än i stockholmsområdet. Enligt

utredningens mening bör det emellertid vara möjligt för andra kommuner att i ökad utsträckning använda köpeskillingsreverser som betalningsmedel.

Kommun kan utan särskilt medgivande från Kung! Maj:t upptaga lån inom utrymmet för kommunens underställningsfria lånerätt under förutsättning att lånet är ställt att återbetalas inom fem år samt, om lånetiden

är mer än ett år, att lånet avbetalas årligen. Vid förvärv av intecknad egendom

kan kommun överta även sådana lån i egendomen som löper under längre tid än fem år eller som inte skall avbetalas årligen. Om lånet inte ryms inom den underställningsfria lånerätten erfordras emellertid Kungl. Maj:1s uilistånd.

Detta innebär att kommun som avser att utnyttja köpeskillingsreverser som betalningsmedel vid fastighetsförvärv alltid måste utverka Kungl. Majs tillstånd om reversen skall löpa på längre tid än fem år eller om

årliga avbetalningar inte skall göras. Likaså erfordras Kungl. Maj:ts tillstånd

om den genom reversen upptagna krediten inte ryms inom den under-

ställningsfria fånerätten. Övertagande av lån i fastigheter inkräktar dessutom

på kommunens underställningsfria lånerätt.

Bestämmelserna motverkar enligt utredningen strävandena att underlätta för kommunerna att förvärva mark för tätbebyggelseändamål. Mot denna

bakgrund föreslår utredningen att bestimmelserna i kommunallagen om den kommunala upplåningen ändras så att lån i intecknad egendom som kommunen övertar vid förvärv av egendomen samt lån som kommunen upptar genom att som betalning för fast egendom utge köpeskillingsrevers inte inkräktar på utrymmet för kommunernas underställningsfria lånerätt Utredningen föreslår även att det undantag från bestämmelserna om femårig lånetid och ärliga amorteringar som görs för lån som kommun övertar vid förvärv av egendom utvidgas till att avse även köpeskillingsrevers som utges

som likvid vid fastighersförvärv.

Byggkonkurrensutredningen har uppskattat att kommunerna genom utgivande av köpeskillingsreverser kan finansiera ca 50 milj. kr. av den totala markförvärvskostnaden för en årsproduktion av bostäder. Ett lika stort belopp antas kunna finansieras genom övertagande av intecknad gäld i fasugheterna. Av markförvärvskostnaden på 360 milj. kr. kan därför ca 260 milj. kr. behöva betalas kontant.

Utredningen erinrar emellertid om att huvuddelen av marken för bostadsändamål redan nu förmedlas av kommunerna. Utredningens beräkningar visar att förvärvskostnaderna för den mark som kommunerna redan förmedlar uppgår till ca 235 milj. kr. Under antagande att all kommunal mark bebyggs med stöd av statliga bostadslån blir därför kostnadsökningen ca 165 milj. kr. Den del som måste erläggas kontant blir något lägre celler ca 125 milj. kr.

Det nuvarande finansieringsstödet för kommunala markförvärv, dvs. markförvärvslångivningen. motsvarar inte det behov som i ansökningar om markförvärvslän har redovisats från kommunerna. I många fall avstår kommunerna dessutom enligt utredningen från att söka markförvärvslån i vet-

skap om att tillgången på lånemedel är knapp.

Byggkonkurrensutredningen erinrar vidare om att saneringsutredningen har föreslagit att bestämmelserna om mark förvärvslån ändras så att lån även skall kunna utgå för förvärv av fastigheter I saneringsområde. Byggkonkurrensutredningen ullstyrker — med vissa inskränkningar som redovisas i det följande — saneringsutredningens förstag. Efterfrågan på län kommer då att öka kraftigt. Mot denna bakgrund anser utredningen att tillskottet till mark förvärvslånefonden bör vara större än den kostnadsökning för kommunerna som uppstår till följd av markvillkoret.

På grundval av de redovisade beräkningarna och mot bakgrund av bl. a. önskemålet om att kommunerna bör komplettera sitt markinnehav så att

de år 1977 om möjligt äger all mark som under den därpå följande fem-

ärsperioden skall tas i anspråk för bostadsbyggande föreslår utredningen att markförvärvslänefonden tillförs medel i sådan utsträckning att fonden redan fr. o. m. budgetåret 1973/74 får en utlåningskapacitet av 250 milj. kr./år.

Hur stora avsättningarna till fonden behöver vara för att denna utlåningskapacitet skall uppnås beror på amorteringsvillkoren för utlämnade lån. Med

gällande lånebestämmelser uppnås enligt utredningen den önskade utlåningskapaciteten, om fonden under två år tillförs ca 250 milj. kr. Därefter kan avsättningarna till fonden successivt trappas ned för att helt upphöra efter ytterligare sju år. Förlängs den amorteringsfria tiden till fem år såsom saneringsutredningen har föreslagit, måste avsättningarna till fonden vara närmare 250 milj. kr. under de första fem åren för att den önskade utlåningskapaciteten skall uppnås. Efter denna tid kan avsättningarna reduceras kraftigt för alt helt upphöra efter totalt nio år.

Enligt byggkonkurrensutredningens mening bör det ses som eu primärt önskemål att fonden ges en utlåningskapacnet av 250 milj. kr. Endast om detta kan uppnås samtidigt som den amoneringsfria tiden förlängs från vå år till högst fem år tillstyrker utredningen saneringsutredningens förslag om ändrade amorteringsvillkor.

Enligt utredningens mening bör förvärv av fasugheter där byggnaderna

beräknas kvarstå under överskådlig tid inte - som saneringsutredningen

har föreslagit — finansieras genom mark förvärvslån. Det lånebehov som uppkommer i dessa situationer är av långfristig natur och kan alltså inte täckas genom tioåriga mark förvärvslån. Möjligheter bör i stället öppnas för kommunerna att finansiera dessa förvärvskostnader med långfristiga lån.

Byggkonkurrensutredningen diskuterar slutligen de samhällsekonomiska effekterna av sina förslag och understyrker att de statliga tillskotten till mark förvärvslånefonden föreslås bli förhållandevis små eller 250 milj. kr./år när de är som störst. Som: jämförelse nämner utredningen att den totala prioriterade långivningen med vilken avses bostadsfinansieringen och statens upplåning, uppvisar en årssiffra på omkring 12 miljarder kr. Varje ökning av prioriteringarna bör emellertid omsorgsfullt prövas och angelägenheten av den nya prioriteringen vägas mot den betydelse andra prioriterade än-

damål bör tillmätas. Vid sådana överväganden finner byggkonkurrensut-

redningen, mot bakgrunden av markfrågans vikt. att det finns starka skäl för staten att ge finansiellt stöd av föreslagen omfattning och för att kreditmarknaden bär den temporära ökningen av prioriterade krediter.

Byggkonkurrensutredningen har ansett sig kunna konstatera att de nuvarande formerna för markförvärvslångivningen är förenade med vissa olägenheter. Den begränsade tillgången på lånemedet har dock knappast gett möjlighet att tillämpa någon annan ordning. Enligt utredningens mening är tiden nu mogen för en översyn av reglerna för markförvärvslångivningen. Med de ökade anslag till lånefonden som förordas skapas dessutom förutsättningar för en mera ändamålsenlig handläggninpsordning än den nuvarande.

Ett väsentligt krav vid utformningen av en ny handläggningsordning är enligt utredningen att kommunerna snabbt skall kunna få besked om lån kommer att utgå för ett visst markförvärv. Förhandsbesked om lån bör även kunna meddelas. För att kommunerna skall kunna planera sin förvirvsverksamhet bättre bör varje kommun dessutom få uppgift om hur

stort belopp den totalt kan räkna med i markförvärvslån under en viss tid. Denna tid bör omfatta åtminstone ett år.

Eu annat väsentligt krav är enligt byggkonkurrensutredningen att dispo-

nibla lånemedel fördelas på ett riktigt sätt metan olika kommuner. Grun-

derna för denna fördelning bör vara kommunernas mark förvärvsbehov inom ramen för statsmakternas regionalpolitiska målsättning. En regional fördelning på ett tidigt stadium förutsätter att man centralt kan göra en samlad

bedömning av samtliga för fördelningen relevanta uppgifter. Uppgifter om

kommunernas markförvärvsbehov som kan läggas till grund för et beslut

om medelsfördelning måste därför enligt utredningen inhämtas genom ctt

förfarande som är skilt från lånehanteringen.

Mark förvärvslånen bör enligt utredningen även i fortsättningen knytas

till genomförda markförvärv. Därigenom betonas lånets karaktär av mark-

politiskt stöd. När eu låneberättigande markförvärv genomförts bör länet beviljas och utbetalas snabbt. Bl. a. av denna anledning bör en enkel handläggning av de enskilda låneärendena eftersträvas. Beslutanderätten i enskilda ärenden bör enligt utredningen decentraliseras vill länsbostadsnämnderna.

Byggkonkurrensutredningen förestår att följande handläggningsordning tillämpas vid markförvärvslångivningen.

Kungl. Maj:t, alternativt bostadsstyrelsen, fördelar disponibla lånemedel

regionalt på de tre storstadsområdena och på länen i övrigt. En första för-

delning görs snarast efter det att riksdagen anvisat anslag för kommande budgetår och omfattar huvuddelen av de medel som under budgetåret beräknas bli disponibla för utlåning. Fördelningen innebär att ett visst kreditutrymme reserveras för varje storstadsområde resp. län. De medel som inte fördelas i denna omgång utnyttjas för särskilda uppkommande behov, i. ex. alt en kommun genomför ett mycket omfattande förvärv som bedöms vara speciellt angeläget men som inte kan finansieras inom ramen för det låneutrymme som tilldelats regionen.

Inom resp. län bör enligt utredningen länbostadsnämnden handha fördelningen på kommuner. Länsstyrelsen skall dock — efter förstag från länsbostadsnämnden — fastställa allmänna riktlinjer för fördelningen. Därvid bör länsstyrelsen anlägga ett flerårsperspektiv så att utrymme lämnas för

länsbostadsnämnden att göra omfördelningar mellan åren och därigenom tillgodose de behov av flexibilitet som följer av variationer i kommunernas

förvärvsaktivitet. Snarast efter det att låneramen fastställts bör länsbostadsnämnden göra en preliminär fördeming på kommuner.

Länsbostadsnämnden bör enligt utredningen besluta i enskilda låneärenden. Därvid skall länsbostadsnämnden tillse att lånemedlen slutligt fördelas mellan kommunerna i enlighet med av länsstyrelsen angivna riktlinjer och i övrigt med hänsyn till kommunernas markförvärv.

Fördelarna med här skisserad handläggningsordning är enligt utredningen hög flexibilitet och betydande handlingsutrymme för länsbostadsnämnder-

na. Som markpolitiskt hjälpmedel blir markförvärvslångivningen därför aktiv. En nackdel är att kommunerna inte i förväg med säkerhet kan avgöra vilka möjligheter de har att erhålla markförvärvslån.

Alternativt är enligt utredningen följande handläggningsordning tänkbar. Inom resp. län gör länsstyrelsen — efter förslag från länsbostadsnämnden - en fördelning på kommuner. Denna fördelning skall ha innebörden att ett visst kreditutrymme reserveras för varje kommun i länet för en viss tid. Därmed menas att kommunen under denna td kan beviljas markförvärvslån upp till det angivna beloppet. Efter hand som kommunen genomför markförvärv som uppfyller förutsättningarna för lån kan ansökan om lån göras. Lånen utbetalas därefter så snabbt som möjligt. Beslutanderätten i enskilda låneärenden delegeras till länsbostadsnämnden.

Fördelen med denna senare modell är enligt byggkonkurrensutredningen att kommunerna i början av varje budgetår bättre kan bedöma sina möj-

ligheter att erhålla markförvärvslån. Därmed underlättas deras planering

av förvärvsverksamheten. Administrativt är modellen enkel. Till dess nackdelar hör att möjligheterna minskar att på rimligt sätt ta hänsyn till de ofta stora variationerna från år till år i kommunernas förvärvsvolym. Det

är vidare svårt att omfördela pengar om ett oväntat och angeläget förvärv

dyker upp. Länsbostadsnämndens handlingsutrymme krymper och långivningen blir ett mindre aktivt instrument än i det först nämnda alternativet.

En kommuns markförvärvsbehov bör enligt byggkonkurrensutredningen i mark förvärvslånesammanhang anses omfatta all mark som inom åtta år beräknas bli tagen i anspråk för bebyggelse och som kommunen inte äger. I syfte att stödja en planmässig markförvärvspolitik bör markförvärvslån i prinicp inte utgå för mark som enligt: kommunernas bostadsbyggnadsprogram kommer att tas i anspråk för bebyggelse inom tre år. Vid bedömning av en kommuns mark förvärvsbehov bör därför inte hänsyn tas till sådan mark.

Utredningen = föreslår att kommunerna skall upprätta markförvärvsprogram som bör ingå som en del i de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen. Den föreslagna handläggningsordningen för fördelning av disponibla markförvärvslånemedel på kommuner förutsätter nämligen enligt utredningen att man centralt har tillgång till uppgifter om kommunernas markförvärvsbehov. Uppgifterna måste föreligga vid tidpunkicn för fördelning av lånemedel på storstadsområden och län.

Eftersom kommunerna bör förvärva marken minst fem år före planerad byggstart måste enligt utredningen markförvärvsprogrammen avse en längre tid än bostadsbyggnadsprogrammen. Utredningen föreslår därför att kungörelsen om kommunala bostadsbyggnadsprogram ändras så att kommunerna åläggs att upprätta tioåriga mark förvärvsprogram som bör ingå I bostadsbyggnadsprogrammen. Bostadsstyrelsen bör efter samråd med Svenska kommunförbundet utfärda anvisningar för sådana program.

16 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

6.3 Markfördelning

Byggkonkurrensutredningen beskriver de nu varande formerna för kommunernas markfördelning. Istörre stadskommuner förekommer ofta att de kommunala organen beslutar hur kommunens mark för flerfamiljshusbyggande skall fördelas på byggherrekategorier och bygg-

herreföretag. Fördelningsbesluten styrs i stor utsträckning av en strävan

att ge varje företag möjlighet till en jämn nybyggnadsverksamhet. I kommuner där inga riktlinjer för fördelningen bestämts tilldelas byggherreföretagen mark från fall vill fall med hänsyn till företagens önskemål och en mer eller mindre uttalad praxis.

Under senare år har tävlingsförfarande i samband med fördelning av mark till flerfamiljshus prövats I några kommuner.

Omkring 75 926 av byggandet av småhus i grupp sker på kommunal mark eller mark som upplåtits av kommunen. När det gäller småhus med äganderätt avser kommunens markupplåtelse rätten att exploatera marken och som regel också försäljningsansvaret. Kommunerna fördelar ofta sin mark för gruppbyggda småhus på byggherrekategori och företag från fall till fall utan fastställa ramar. I några kommuner avser fattade beslut om de olika sektorernas andel vid markfördelningen flerfamiljshus och gruppbyggda småhus sammantagna.

Enligt uppgifter som utredningen inhämtat från vissa länsbostadsdirektö-

rer är det relativt ovanligt att kommunerna utnyttjar möjligheterna att ställa krav på bebyggelsens utformning och kostnader i samband med markupplåtelsen. Krav på viss lägenhetsfördelning förekommer ibland. I undantagsfall ställer kommunerna bestimda krav på kostnaderna. Krav på statlig belåning och på att lånemyndigheternas villkor uppfylls är ofta en outtalad

förutsättning.

Utredningen tar därefter upp frågan om ändrade former för markfördelningen och anger som en utgångspunkt härför att kommunens ansvar för bostadstörsörjiningen innefattar rätten att bestuta om principerna för fördelningen av bostadsbyggandet på allmännyttiga. kooperativa och enskilda byggherrar. Byggandets fördelning på byggherrekategorier ingår som en väsentlig del i den kommunala bostads- och hyrespoliuken. I de riktlinjer för bostadspolitiken som fastlades i slutet av 1940-talet ingick att spekulativa vinstintressen skulle hållas borta från bostadsbyggande och bostadsförvaltning med offentligt stöd. Som målsättning

för bostadspolitiken uppställdes att huvudparten av nya flerfamiljshus borde

förvaltas av företag som arbetade utan enskilt vinstintresse och i samverkan med kommunen.

Under 1950- och 1960-talen har de allmännyttiga och de kooperativa bo-

stadstöretagen fått den dominerande roll som eftersträvades i efterkrigstidens

bostadspolitik. I samband med den omfattande översynen av bostadspolitiken vid 1967 års riksdag betonades på nytt att de självkostnadsbestämda

bostadsföretagen bör dominera bostadsbyggande och bostadsförvaltning. I prop. 1967:100 framhöll departementschefen att uttalandena om de självkostnadsbestämda företagen syftade till att ange vad som från hyrespolitisk synpunkt var väsentligt vid fördelning av byggandet mellan de olika byggherrekategorierna och att uttalandena inte var uttryck för en negativ hållning till bostadsbyggande i enskild regi. Departementschefen ansåg det tvärtom önskvärt att bibehålla de konkurrensmoment som ligger däri att byggandet

sker i olika företagsformer.

Med den centrala ställning som byggherren intar i byggprocessen har byggandets fördelning på byggherrar enligt utredningen avgörande betydelse för hur konkurrensen i bostadsbyggandet gestaltar sig. Statsmakternas uttalanden anger riktlinjerna för bostadsbyggandets fördelning på förvaltningsformer. Denna målsättning lägger emellertid enligt utredningen inte hinder i vägen för att byggherrarnas skicklighet som byggare och förvaltare skall kunna vara utslagsgivande för fördelning av byggherreuppdrag.

Markfördelningen måste enligt byggkonkurrensutredningen ses som eu av kommunens viktigaste bostadspolitiska styrinstrument. Fördelningen bör ske med utgångspunkt i klart definierade mål i fråga om byggandets för-

delning på dispositionsformer, boendekostnader och boendemiljö. Vid mark-

upplåtelsen kan kommunen 1 varje projekt omsätta den överordnade målsättningen i ramar för byggherrens handlande.

Den från utredningens synpunkt väsentligaste aspekten på markfördelningen är kommunens möjligheter att främja effektiviteten i bostadsproduktionen. För effektiviteten viktiga avgöranden i samband med markfördelningen är bl. a. projektens storlek, strukturen inom byggherreledet och möjligheterna till konkurrens vid genomförandet.

Utredningen konstaterar i fråga om byggandets projektstorlek och byggherrestruktur att enligt uppgifterna i bostadsbyggnadsprogrammen kommunerna nu koncentrerar byggandet till större projekt. Mot bakgrund av de ansträngningar som redan görs för att få till stånd en fortsatt samordning av byggherreföretagen och deras verksamhet har utredningen inte funnit anledning att föreslå ytterligare åtgärder från statsmakternas sida. Kommunerna bör enligt utredningen givetvis utnyttja möjligheterna att främja byggherresamordningen vid markfördelningen genom att ställa krav på samordning mellan projekt och se till att byggherreuppdragen anförtros företag som är kompetenta att svara för såväl exploatering som förvaltning. Självfallet bör inte koncentrationen inom byggherreledet drivas längre än vad kraven på kompetens och rationell efterfrågestruktur motiverar. Den konkurrens som åtminstone indirekt finns mellan byggherreföretagen kan i större kommuner vara så värdefull att den motiverar att t. ex. två allmännyttiga företag behålls som skilda enheter.

Byggkonkurrensutredningen föreslår, såsom senare kommer att redovisas, upphandlingsregler som villkor för statliga bostadslån i syfte att förbättra konkurrensen vid genomförandet av byggherrarnas projekt. Direkt konkur-

rens kan emellertid enligt utredningen åstadkommas redan vid fördelningen av kommunens mark på olika byggherreföretag, om kommunen låter byggherrarna tävla om uppdraget att bygga och förvalta. Om kommunen utser

byggherre på annat sätt än genom tävling, kan det enligt utredningen finnas

en indirekt konkurrens. Byggherren löper nämligen risk att bli utan mark nästa gång kommunen upplåter mark, om han inte sköter sitt uppdrag och det finns andra byggherrar som kan påvisa bättre resultat.

Flerfamiljshusbyggandets fördelning på hyresrätt och bostadsrätt faller enligt utredningen utanför ramen för ett tävlingsförfarande. De två dispo-

sitionsformerna är från ekonomisk synpunkt alltför olika för de bostadssö-

kande för att fördelningen skulle avgöras genom tävling.

De egenregibyggande allmännyttiga företagen har enhigt utredningen goda

förutsättningar för att tävla med enskilda sektorns företag. En förutsättning

härför torde vara att engagemanget i tävlingsprojekt endast utgör en mindre det av företagens totala verksamhet. Förutsättningarna för en effektiv konkurrens torde vidare vara bättre. om de ecgenregibyggande allmännyttiga företagen får tävla utanför den egna kommunen. Det syns främst vara I storstadsregionerna som tävlingar av detta slag kan vara möjliga.

Byggkonkurrensutredningen framhåller att vid fördelning för ferfamiljs-

husbyggandet inom enskilda sektorn tävlingsförfarandet synes vara väl lämpat. För att vidga konkurrensen är det angeläget att BPA ges tillfälle att delta i tävlingar inom den enskilda sektorn. När det gäller markfördelning inom den kooperativa sektorn finns det enligt utredningens mening inga prinicpiella hinder mot att använda tävlingstförfarandet. Deltagare i en sådan tävling kan vara HSB och Svenska riksbyggen. Entreprenadföretag eller andra företag som kan erbjuda samma förvaltaransvar som de rikskooperativa företagen kan också tänkas delta.

Det är enligt utredningens mening vidare väl motiverat att använda tävhkingsförfarandet vid fördelning av mark för småhusändamål. Vid dispositionsformen äganderätt förenklas tävlingen av att den avser endast byggandet. Erfarenheterna från genomförda tävlingar inom detta område visar att konkurrensen spelar en väsentlig roll när det gäller att uppnå goda kostnadsresultat.

Utredningen framhåller att, oavsett vilken byggherrekategori markupplåtelsen gäller, tävlingsförfarandet inte är möjligt eller lämpligt att tillämpa i varje projekt. Även om utnyttjandet av tävlingsförfarandet kan bli mera omfattande än i dag, torde fördelning utan föregående tävling bli den vanligaste formen. Oavsett hur markfördelningen sker måste emellertid kommunen känna sitt ansvar för att kostnaderna för projektet hålls nere. När fördelningen sker utan föregående tävling måste kommunen sc till att bygg-

herrcuppdraget anförtros en byggherre som är villig och kompetent att bygga och förvalta i enlighet med konsumenternas önskemål. Det är angeläget

alt kommunerna följer byggherrarnas byggande och förvaltande verksamhet för att få underkig för markfördelningen. Kommunerna bör använda sin

ställning som markägare till att i samband med markupplåtelsen ställa krav på projektens utformning och kostnader.

Ett minimikrav på kommunens insats vid markupplåtelse bör vara att kommunen anger en kostnadsnivå och preciserar de mest elementära kvalitetskraven på bostäderna och boendemiljön: lägenhetsstorlekar, utrustningsstandard, hushöjder, bostadskomplement. Genom att skaffa sig kunskaper om kostnaderna för olika kvaliteter i bostadsbyggandet bör kommunerna kunna utveckla en meningsfull styrning av byggandet.

Totalentreprenaden kan enligt byggkonkurrensutredningen i vissa fall vara en lämplig tävlingsform. Ett genomtänkt program och noggrann uppföljning av färdigprojekteringen hos vinnande anbudsgivare och kontroll av den firdiga bebyggelsen är väsentliga förutsättningar för att denna tävlingsform skall fungera väl. Det är också viktigt att kommunen ställer konkreta krav på drift och underhåll av bostadsområdet. Anbudsgivarna bör vara skyldiga

att klart redogöra för vilka service- och underhållsåtgärder som ingår i an-

budet. Normer för denna del av fastighetsförvaltningen saknas nästan helt.

Bostadsstyrelsen, Hyresgästernas riksförbund och berörda byggherreorga-

nisationer borde enligt utredningen ta initiativ till en sådan normering. Underlag för normer gällande drift och underhåll borde kunna utarbetas av bostadsstyrelsens utredningsgrupp för konsumentupplysning inom bostadssektorn.

Byggkonkurrensutredningen erinrar slutligen om det behov av kommunalt engegemang i byggherrcuppgifterna på småhusområdet som har framhållits i den inom dåvarande inrikesdepartementet utarbetade promemorian (Ds In 1971:4) Vissa frågor rörande rationellt småhusbyggande. Utredningen anser att de för kommunen aktuella uppgifterna kan avse även flerfamiljshusbyggandet och annat byggande.

6.4 Konkurrensfrämjande upphandling

Utredningen beskriver inledningsvis nuvarande upphandlingsformer inom bostadsbyggandet och olika tidigare utredningars synpunkter på dessa.

När det gäller att belysa konkurenstförhållandena inom bostadsbyggandet finns det enligt utredningen anledning att göra skillnad mellan å ena sidan produktion som upphandlats i anbudskonkurrens, dvs. efter anbudstävling mellan två eller flera företag, och å andra sidan produktion som genomförts

utan direkt konkurrens. Under treårsperioden 1968-1970 har mindre än hiälf-

ten av den ferfamiljshusproduktion, för vilken statliga bostadslån preliminärt beviljats. upphandlats efter anbudstävlingar. Anbudskonkurrens dominerar som upphandlingsform bara inom kategorin allmännyttiga bostadsföretag. Drygt en tredjedel av den kooperativa produktionen upphandlades efter anbudstävling medan motsvarande siffra för privata byggherrar var endast 6 96.

I fråga om gruppbyggda småhus överensstämmer fördelningen på genomförandeformer inom de olika byggherrekategorierna i stora drag med vad

som gäller för flerfamiljshusen. Inom småhusbyggandet är emellertid den

enskilda byggherresektorn den dominerande, vilket innebär att cgenrogibyggande är den vanligaste genomförandeformen. 55 926 av småhusen uppförs i egen regi. Bara en tredjedel av småhusen upphandlas i anbudskonkurrens.

Efter en redovisning av vad tidigare utredningar anfört i fråga om upp-

handlingsformerna konstaterar byggkonkurrensutredningen att statsmakterna inte har uttryckt någon preciserad målsättning när det gäller bostadsbyg-

gandets produktionsformer. Av direktiven till byggkonkurrensutredningen

framgår att riktlinjerna för bostadspolitiken kan sägas inrymma ett krav

på effektiv konkurrens. Detta har dock inte konkretiserats i några riktlinjer

för hur bostadsbyggandet bör genomföras, t. ex. i form av anvisningar för upphandling. Bostadslån utgår således i princip oberoende av i vilka former bostadsbyggandet sker.

Konkurrensen i genomförandet av bostadsbyggandet begränsas I dag enligt utredningen ofta av att bostadshusen byggs i egen regi eller upphandlas genom förhandlingar utan anbudstävling. Kon-

sekvensen av detta för slutkostnaderna kan inte utläsas av tillgänglig produktionskostnadsstatistik. Kostnadsskillnader mellan egenregiproduk-

tion och entreprenadupphandling har emellertid studerats av bostadssty-

relsen vid s. k. revisionsundersökningar av avslutade byggnadsprojekt. Un-

dersökningarna visar att i materialet ingående egenproducerade objekt synes ha en något högre överkostnad i förhållande till pantvärdet än de upphandlade projekten. Undersökningarna medger dock knappast någon längre gående slutsats än att det finns en sannolikhet för att egenregiprojekten ger högre kostnader. Vad som emellertid från kostnadssynpunkt måste tillmätas väsentlig betydelse är enligt utredningens mening att entreprenadupphand-

lingen ger bättre garantier för att uppställda kostnadsramar hållas. Att två

parter sluter ett entreprenadavtal som innefattar en preciserad anbudssumma ger produktionen en ekonomisk stadga som mera sällan kan åstadkommas när samma företag är både beställare och producent.

Förhållandet att en betydande del av bostadsproduktionen sker i former som utesluter anbudskonkurrens har enligt utredningen uppenbart en ne-

gativ inverkan på effektiviteten och utvecklingsmöjligheterna inom bostadsbyggandet som helhet. Produktion utan anbudskonkurrens medför

nämligen att produktionsvolymen för entreprenadmarknaden minskar, vilket försämrar marknadens möjligheter att utvecklas. Denna produktion undandras dessutom den effektivitetskontroll som en direkt konkurrens mellan byggmarknadens företag innebär.

Fn effektiv bostadsproduktion och låga kostnader främjas enligt utredningen av att konkurrenskrafterna ges ett ökat spelrum 1 bostadsbyggandet. Utredningen föreslår därför att staten som villkor för bostadslån ställer krav

på att bostäderna upphandlas och byggs i former som stimulerar konkurrens och rationell produktion.

Utredningens förslag om konkurrensfrämjande upphandling som villkor för bostadslån avser nybyggnad av flerfamiljshus samt småhus som inte skall bebos av de lånesökande.

Utredningen har i sitt arbete inte närmare gått in på frågor som rör upphandling av ombyggnads- och moderniseringsarbeten. Anledningen ull detta är bl.a. att upphandling av sådana arbeten är av speciell karaktär. Utredningen understryker emellertid det angelägna i att konkurrensen mellan byggföretagen förbättras även när det gäller ombyggnads- och moderniseringsarbeten. Utredningen förutsätter att konkurrensaspekterna kommer att beaktas i det fortsatta arbetet med att utveckla lämpliga upphandlingsmeroder för sådana arbeten. De riktlinjer för upphandling av nybyggnadsprojekt som utredningen föreslår bör i sina huvuddrag kunna tillämpas också för ombyggnads- och moderniseringsarbeten. Sedan större erfarenheter vunnits om upphandling av ombyggnads- och moderniseringsentreprenader finns det enligt utredningen anledning att även på detta område överväga upphandlingsregler liknande vad utredningen föreslår för nyproduktion.

När det gäller småhus som skall bebos av de Ilånesökande föreslår utredningen att byggherren inte skal vara skyldig att tillämpa de särskilda upphandlingsreglerna. I dessa fall saknas det anledning att till skydd för konsumenten föreskriva att upphandling bör gå till på visst sätt. Det föreslagna markvillkoret får enligt utredningen nämligen antas innebära en garanti för att de blivande småhusägarna inte kommer i beroendeställning

till byggföretag, vilket nu ofta är fallet när byggföretag köper mark för små-

husbebyggelse.

Byggkonkurrensutredningen anser att entreprenadupphandling framstår som den överlägsna genomförandeformen. Egenregiproduktionen har visserligen fördelar genom att samma företag är både producent och förvaltare. Byggandet sker emellertid utan direkt konkurrens. Det medför risk för att denna genomförandeform ger höga boendekostnader antingen på grund av

bristande effektivitet i produktionsverksamheten eller på grund av alt bygg-

herren utnyttjar möjligheterna till vad utredningen kallar monopolvinster. Egenregiproduktionen innebär också —- om den lokalt har stor omfattning - den nackdelen att produktionsuppgifter undandras den öppna byggmarknaden vilket försämrar marknadens arbetsbetingelser och utvecklingsmöj-

ligheter. Egenregiproduktionens nackdelar är enligt utredningens mening

så stora att det finns anledning att ifrågasätta om bostadslån skall utgå till egenregibyggande företag.

Om markvillkoret genomförs kommer enligt utredningen förutsättningarna för egenregiproduktion inom bostadsbyggandet att förändras. Byggherrarna kommer inte att som nu kunna skaffa sig bygguppdrag genom markköp och kommunerna får ett avgörande inflytande över hur marken

fördelas på byggherrar och genomförandeformer. Utredningen anser sig kunna utgå från att kommunerna i sin markfördelning tillser att bygguppdragen lämnas till kompetenta byggherrar och att egenregiproduktionens omfattning begränsas så att det finns tillräckligt utrymme för den öppna byggmarknaden

att kunna effektiviseras och utvecklas. Markvillkoret skapar sålunda för-

utsättningar för att betydande nackdelar hos egenregibyggandet elimineras. Väsentliga nackdelar hos denna genomförandeform kommer emellertid att kvarstå, om kommunerna delar mark och bygguppdrag till egenregibyggande byggherreföretag utan tävlingsförfarande. Egenregibyggarna kommer i sådant fall Iksom nu att arbeta utan direkt konkurrens med byggmarknadens övriga företag.

Om cegenregibyggande företag tilldelas mark på grundval av tidigare beskrivna markfördelningstävlingar, elimineras enligt utredningen de väsentliga nackdelarna hos cgenregibyggandet som produktionsform. Byggprocessen skulle då innehålla ett moment av direkt konkurrens även när den är organiserad som egenregiproduktion. Utredningen föreslår därför att bostadslån ull projekt som byggs av lånesökanden i egen regi skall kunna utgå om den lånesökande fått marken upplåten efter markfördelningstävling.

Vilken målsättning ett egenregibyggande har för sin produktion och för-

valtning bestäms av företagets allmänna verksamhet. Härvidlag föreligger

en väsentlig skillnad mellan vinstsyftande och inte vinstsyftande företag. Det förra eftersträvar nämligen att nå största möjliga avkastning över tiden medan de senare — de allmännyttiga och kooperativa företagen — har till

uppgift att på självkostnadsbasis upplåta bostäder på för konsumenterna

så förmånliga villkor som möjligt. Det finns med hänsyn härtill enligt utredningen anledning att i viss mån differentiera bedömningen av egenregiproduktionen med hänsyn till företagskategoriernas målsättning.

Vid sidan av kategorien enskilda byggherrar förekommer cgenregiproduktion hos ett tiotal allmännyttiga och två kooperativa bostadsföretag. De argument som kan anföras mot den traditionella formen för bostadsbyggande i egen regi — utan tävling i något led i processen — gäller tll väsentlig del oavsett byggherrekategori. Från dessa utgångspunkter är det önskvärt att begränsa cgenregiproduktionen hos de självkostnadsbestämda företagen på motsvarande sätt som hos övriga företag. Å andra sidan finns det - sett från konsumentsynpunkt —- även positiva drag hos de självkostnadsbestämda

företagens egenregiproduktion. Dessa kan nämligen vara en konkurrens-

faktor på entreprenadmarknaden som domineras av enskilda företag.

Enligt byggkonkurrensutredningens bedömning bör egenregiproduktion inom de allmännyttiga och kooperativa företagen dock bara accepteras om produktionen är konkurrenskraftig och i fråga om kvalitet och kostnader ge lika bra celler bättre produktionsresultat jämfört med entreprenadupphandling.

En generell avveckling av den allmännyttiga och kooperativa egenregi-

produktionen är enligt utredningens uppfattning varken önskvärd eller möjlig annat än eventuellt på längre sikt. Utredningen föreslår att allmännyttiga och kooperativa företag under vissa förutsättningar beviljas bostadslån även om produktionen genomförs i egen regi och marken anvisats utan föregående

tävling. Härvid bör gälla dets att företagen inte bara bygger i egen regi

utan även upphandlar på entreprenad, dels att egenregiverksamheten sär-

skiljs i företagens redovisning som en fristående resultatenhet och att denna

belastas med alla kostnader som är hänförliga till egenregiverksamheten. Med dessa regler vill utredningen åstadkomma att egenregiproduktionen direkt kan jämföras med bostäder upphandlade på den öppna byggmarknaden och dessutom vill den förbättra möjligheterna att bedöma det ekonomiska resultatet av egenregiproduktionen.

Utredningen har stannat för att bostadsstyrelsen bör svara för uppgiften att bevaka de självkostnadsbestämda bostadsföretagens egenregiverksamhet. Kontrollen bör formellt få den formen att bostadsstyrelsen ges möjlighet att efter prövning från fall till fall ge allmännyttiga och kooperativa bo-

stadsföretag tidsbostämd dispens, förstagsvis för tre år i sänder, från det

av utredningen föreslagna bostadslånevillkoret att byggherren skall upphandla i konkurrens. såvida inte marken upplåtits efter vävling. Dispens från konkurrenskravet bör lämnas bara under förutsättning att bostadsstyrelsen finner motiv för egenregibyggande och att företaget dessutom bedöms ha förutsättningar att bedriva egenregiproduktion i rationella former.

I dispensbeslutet bör enligt utredningen bostadsstyrelsen ange en ram för egenregiproduktionens omfattning under den period som dispensen avser. Som utredningen tidigare framhållit bör som huvudregel gälla att företagen inte medges att bygga hela sin produktion i egen regi.

Bostadsstyrelsen skall enligt utredningen ha möjlighet att även ställa andra villkor för dispens, allt efter vad som bedöms limpligt i varje särskilt fall.

Utredningen framhåller att oavsett dispens skal lånemyndigheterna liksom tidigare pröva om produktionskostnaderna för de enskilda projekten är skäliga.

Från konkurrenssynpunkt finns det enligt utredningen fog för att i viss mån jämställa förhandlingsentreprenad, dvs. upphandling utan föregående anbudstävling. med egenregiproduktion. Gemensamt för de båda genomförandeformerna är att konkurrensen från byggmarknadens företag som regel bara indirekt och i begränsad utsträckning får påverka produktionen.

Med hänsyn härtill anser utredningen det angeläget att man även på

annat sält än med markvillkoret ser till att förhandlingsentreprenad inte” används annat än när det kan förutsättas att byggherren når ett bättre upp-

handlingsresultat genom att begära anbud från ett onda byggherreföretag än genom anbudstävling. För att säkerställa att upphandling utan anbudskonkurrens tillämpas endast när det är sakligt motiverat anser utredningen att länsbostadsnämnderna skall pröva om det finns skäl att i en upphandling

frångå ett normalt upphandlingsförfarande. Utredningen förestår därför att det som villkor för bostadslån skall gälla att byggnadsentreprenader inte upphandlas utan föregående anbudstävling. om inte länsbostadsnämnden på förhand godkänt upphandlingsförfarandet efter prövning från fall till Fall. Kravet att upphandlingen som regel skall ske efter anbudskonkurrens bör gälla alla slags entreprenader, dock inte separat upphandling av konsulttjänster för projektering- och konstruktionsarbeten.

Som exempel på upphandlingssituationer där förhandtingsentreprenad bör kunna komma i fråga nämner utredningen etappvis utbyggnad av bostadsområden. Om cen första etapp upphandlats med gott resultat kan det för den fortsatta produktionen vara lämpligt att I första hand söka nå en uppgörelse med de entreprenörer som svarat för den första etappen. Liknande upphandlingssituationer kan uppkomma om flera bostadsprojekt samordnas, t.ex. genom byggherresamverkan. Länsbostadsnämnderna bör undantagsvis även i andra fall kunna medge att förhandlingsentreprenad tillämpas. om det enligt nämndens bedömning är sannolikt att donna upphandlingsform kommer att ge bättre resultat än anbudskonkurrens.

Byggkonkurrensutredningen övergår därefter till att mera ingående diskutera upphandlingsförfarandet och anser att det är motiverat att uppställa vissa regler för upphandlingen av den statligt belånade bo-

stadsproduktionen för att främja konkurrensen i bostadsbyggandet. Ett skäl

härför är att många byggherrar inom bostadssektorn har intressen i företag inom entreprenadbranschen eller byggmaterialindustrin. Ett annat skäl för att uppställa riktlinjer för bostadsupphandlingen är önskvärdheten av att byggherreföretagen så långt möjligt tillämpar en enhetlig upphandlingspraxis. Detta underlättar nämligen leverantörernas möjligheter att anpassa sin produktion och marknadsföring efter beställarnas önskemål.

Upphandlingsreglerna för den statligt belånade bostadsproduktionen bör enligt utredningen så långt möjligt anpassas till de riktiinjer för den statliga och kommunala upphandlingen, som kan komma att fastställas på grundval

av upphandlingskommitténs förslag (SOU 1971:88).

Byggkonkurrensutredningens krav på upphandlingsförfarandet sammanfattas i ett förslag till ändringar i bostadslånekungörelsen. Förslagen innebär att. förutom de restriktioner för egenregiproduktion och förhandlingsentreprenader som nyss beskrivits, som villkor för bostadslån skall gälla sär-

skilda regler i fråga om anbudsinfordran, materialupphandling, jäv vid upp-

handling samt redovisning av anbud och upphandtingsbeslut. Med dessa förslag kommer bostadstlånekungörelsen enligt utredningen att ge en ram för byggherrens upphandling. Utredningen förutsätter att bostadsstyrelsen kompletterar de föreslagna upphandlingsreglerna med råd och anvisningar. som grundas på byggkonkurrensutredningens och upphandlingskommitténs betänkanden samt de synpunkter som framkommer vid remissbehandlingen av utredningarna. Upphandlingsreglerna och anvisningarna måste sedan

fortlöpande ses över med utgångspunkt i de erfarenheter som framdeles vinns.

Enligt utredningens mening bör samma krav på affärsmässighet och objekuiv behandling av anbud och anbudsgivare ställas på byggherrar som önskar utnyttja statliga bostadslån som på myndigheterna i deras upphandling. Med hänsyn till att bostadslånekungörelsen i övrigt saknar mera allmänt hållna krav av målsättningskaraktär har utredningen främst av formella skäl avstått från att föreslå att en grundläggande regel motsvarande dessa krav införs i bostadstånekungöretsen. Utredningen förutsätter dock att principerna om affärsmässighet och objektiv behandling av anbud och anbudsgivare kommer att gälla som en huvudprincip för upphandlingen av den statligt belånade bostadsproduktionen.

Enligt utredningens mening kan inte ett visst upphandlingssätt förordas generellt. Entreprenadform och förfrågningsunderlag måste anpassas till de förutsättningar som gäller för det enskilda projekwet. Byggherrens förfrågningsunderlag bör klart och entydigt ange kraven på kvalitet och entreprenadens eller leveransens omfattning, något som är ett oeftergivligt villkor för effektiv konkurrens och goda upphandlingsresultat.

Valet mellan öppen eller begränsad anbudsinfordran måste göras med hänsyn till omständigheterna vid varje särskild upphandling. Den begrän-

sade anbudsinfordran innebär emellertid en risk för att man från anbuds-

konkurrensen utestänger entreprenörer som har goda förutsättningar att hävda sig I tävlingen. För att öka den begränsade inbjudningens användbarhet bör man försöka motverka att en sådan situation uppkommer. Utredningen föreslår därför att det som villkor för bostadslån skall gälla att byggherren vid begränsad anbudsinfordran skall medge att entreprenadföretag som står utanför den inbjudna kretsen och som önskar lämna anbud skall beredas möjlighet härtill.

I syfte att förbättra informationen om aktuella anbudstävlingar föreslår utredningen att byggherrarna skall vara skyldiga att samtidigt som anbudstävlingen utlyses lämna ett lämpligt informationsorgan upplysningar om tävlingen. Detta bör gälla både vid öppen och begränsad anbudsinfordran. Informationsorganet bör sedan — varje vecka eller två gånger I månaden - göra sammanstiällningar över aktuella anbudstävlingar och distribuera sammanställningarna mot en expeditionsavgift till dem som så önskar. För-

slagsvis kan enligt utredningen Svensk Byggtjänst fungera som informationsorgan och svara för distributionen av information om utlysta entre-

prenader. Under hand har från företagets sida anmilts visst intresse för att svara för en sådan uppgift upplyser utredningen.

Vad som här sagts i fråga om informationen bör enligt utredningen tilllämpas även när kommunen fördelar mark och byggherreuppdrag efter tävling, om tävlingen skall anses uppfylla de konkurrenskrav som bostadslånekungörelsen föreslås innehålla.

Villkoren för statliga bostadslån bör enligt utredningen utformas så att också konkurrensen i materialtillverkningen främjas. Utredningen föreslår därför att byggherre som delupphandlar material eller lämnar anvisningar för materialval utöver standard- och funktionskrav skall vara skyldig att erbjuda entreprenörerna möjlighet att vid sidan av huvudanbudet lämna ett sidoanbud som omfattar leverans av likvärdigt material. Byggherren skall ha frihet att välja den materialleverans som han finner lämpligast med hänsyn till pris och kvalitet men bör vara skyldig att i samband med låneansökan motivera sitt val, om han inte väljer det alternativ som har det lägsta priset.

Utredningens förstag syftar främst till att byggherrarna skall uppmärk-

samma materialupphandlingens betydelse och fortlöpande kontrollera att det egna företagets materialförsörjning sker i rationetla former.

En förutsättning för att effektiv konkurrens skall uppnås vid anbudstävlingar är enligt utredningen att entreprenadföretagen har förtroende för bygg-

herrens sätt att upphandla —- med andra ord att entreprenörerna tilltror byggherrarna att eftersträva saklighet och opartiskhet vid anbudsprövningen. Utredningen föreslår som villkor för erhållande av bostadstån skyldighet för byggherren /låntagaren att i upphandlingsärenden tillämpa en jävsregel som innebär att den som är bunden till något av de anbudsgivande företagen genom förtroendeuppdrag, anställning celler ägarintresse som inte är obetydligt inte får delta i byggherrens prövning av anbud. Byggherren bör i samband med låneansökan avge en förklaring att någon jävig person inte deltagit i upphandling av varor och tjänster för byggnadsprojektet.

Utredningen föreslår inte att några särskilda regler för byggherrarnas anbudsprövning skall införas i bostadslånekungörelsen. I detta avseende skiljer sig utredningens förslag från upphandlingskommitténs. De tidigare angivna grundprinciperna för upphandlingen — affärsmässighet och objektiv prövning av anbud och anbudsgivare —- bör enligt utredningen vara vägledande.

För att skapa garantier för att byggherrarna följer bostadstlångivningens intentioner och även tillämpar de riktlinjer som kan ha lämnats av kommunen i samband med markupplåtelsen förestår utredningen att byggherrarna skall vara skyldiga att i samband med låneansökan schematiskt redovisa inkomna anbud samt att redovisa de upphandlingsbeslut som fattats. Detta avses motsvara den skyldighet som enligt förvaltningslagen och offentlighetsprincipen åligger myndighet när det gäller att motivera upphandlingsbeslut och tillämpa öppenhet i upphandlingsärenden.

För att underlätta upphandlingsredovisningen bör enligt utredningen bostadsstyrelsen utarbeta ett formulär som innehåller de frågor som kommunen och lånemyndigheterna har anledning att ställa.

6.5 Lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsobjekt

Statliga bostadslån förutsätter prövning av låneobjekten med avseende på såväl kvalitet som kostnader. Enligt bostadslånekungörelsen skall ansökan

om bostadslån avslås, om de hyror eller årsavgifter som behövs för att täcka

de årliga kostnaderna för fastigheten beräknas bli så höga att påtaglig risk

föreligger för förlust eller om den beräknade kostnaden för projektet väsentligt överstiger pantvärdet. Projektet prövas således i kostnadshänscende

med avseende på dels förlustrisk vid förvaltning, dels produktionskostnadens

skälighet. I vissa fall prövas dessutom markprisets skälighet.

För att de konkurrensfrämjande åtgärder som utredningen föreslagit skall

få avsedd effekt bör grunderna för produktionskostnadsprövningen enligt utredningen ändras så att bostadslångivningen i högre grad

än nu kan tjäna som ett medel att pressa produktionskostnaderna. Detta kan enligt utredningen åstadkommas genom en skärpning av villkoren för att med hänsyn till pris och kvalitet godta byggprojekt för statlig belåning. Långivningen bör också fylla funktionen som ett styrande och kontrollerande bostadspolitiskt instrument. Lånesystemet bör enligt utredningen tillgodose

följande krav.

I. Lånemyndigheterna bör pröva låneärendena innan projekten påbörjas. 2. Projekten bör vid den prövning som sker före byggstart vara så preciserade

i fråga om utformning och kostnader att lånemyndigheterna kan göra

en säker bedömning av projekten. 3. Projekten bör inte efter den första prövningen förändras så att förut-

sättningarna för godkännande rubbas.

Enligt byggkonkurrensutredningens uppfattning är bostadslånereglerna

f.n. inte utformade så att dessa krav tillgodoses. Det finns därför enligt utredningen anledning att överväga vilka förändringar som bör godtas mellan

preliminär och slutlig låneprövning och vilka krav som bör ställas på precisionen i de preliminära lånceansökningarna.

Byggkonkurrensutredningen anser att nuvarande låneregler i flertalet lå-

neärenden ger alltför stora möjligheter att förändra ett projekt efter det att

projektet prövats före byggstart. Bostadslån kan således utgå även om de beräknade kostnaderna ökats på grund av projektförändring som byggherren beslutat. Detta minskar enligt utredningen byggherrarnas respekt för den preliminära låneprövningen och deras benägenhet att göra en noggrann kostnadsredovisning i den preliminära låneansökan.

Förändringar i projektens utformning och kostnader bör enligt utredningens mening inte godtas i den omfattning som nuvarande låneregler möjliggör. Tyngdpunkten i låneprövningen måste ligga i den preliminära prövningen, dvs. innan bygget påbörjas.

I fråga om gruppbyggen av småhus och s.k. byggmästarbildade bostadsrättsföreningar finns en särskild låneregel som medger endast smärre avvikelser mellan preliminärt och slutligt uppgivna kostnader. Det preliminära lånebeslutet skall nämligen mnehålla uppgift om att lånet inte kommer att beviljas slutligt, om kostnaden för det färdigställda projektet blir högre än den kostnad som beräknats i samband med det preliminära beslutet med de tillägg som länsbostadsnämnden kan godta med hänsyn till pris-

ökningar under byggtiden eter hiknande omständigheter. Utredningen föreslår att denna regel blir generellt gällande för alla projekt med undantag för styckebyggda småhus. Härigenom minskas byggherrarnas utrymme för att i den slutliga låneansökan avvika från vad som redovisats i den preliminära ansökan.

Utredningen anser att flera av de förslag som den framlagt bör bidra

till att rent allmänt öka de preliminära låneansökningarnas kvalitet. Viktigt är därvid bl.a. att entreprenadupphandlingen kan väntas öka och att anbudstävling kommer att bli den dominerande formen vid entreprenadupphandling. Eftersom upphandlingen förutsätter att entreprenaduppdraget är preciserat, bör tillämpningen av anbudskonkurrens utgöra en garanti för att projekten är klart definierade när de underställs lånemyndigheterna.

Utöver den nyss angivna regeln bör enligt utredningen gälla att låneobjekten vid den preliminära prövningen så långt möjligt skall vara definitiva i fråga om kostnader och utformning i de avseenden som påverkar bedömningen av projekten.

För att egenregibyggda projekt vid den preliminära låneprövningen skall kunna jämföras med entreprenadupphandlade bör egenregibyggarnas kostnadsuppgifter ha karaktär av utfästelse att bygga till den kostnad som angetts i den preliminära låneansökan. Skillnader mellan preliminärt och slutligt uppgivna kostnader bör därför bedömas på samma sätt som vid entreprenadupphandling.

De kostnadsuppgifter som infordras i bostadslåneärendena representerar enhigt utredningen de samlade kostnadserfarenheterna inom bostadsbyg-

gandet. Det finns inget annat kostnadsmaterial att tillgå f.n. Den kritik

som frän olika håll har riktats mot dessa uppgifter måste därför entigt utredningen tas tll intäkt för åtgärder i kvalitetshöjande syfte.

För det första bör enligt utredningen byggherrarna ändra sin attityd inför uppgiftslämnandet. Från byggherrehåll har nämligen hävdats att uppgifterna endast lämnas I syfte att byggherren skall få lånebestut och kunna ”komma i gång”, varför uppgifterna inte är lämpade för statistisk bearbetning. Utredningen anser alt förslagen om konkurrensfrämjande upphandling knappast skulle få någon kostnadssänkande effekt för konsumenterna, om inte denna byggherrarnas inställning till redovisning av kostnader radikalt ändras.

Vidare bör enligt utredningen enhetliga kostnadsredovisningsmetoder in-

föras. Den allvarligaste bristen i nuvarande kostnadsuppgifter är nämligen

avsaknaden på definitioner på de olika kostnadsgrupperna. Under senare år har ett intensivt arbete på att åstadkomma enhetliga redovisningsprinciper

inom byggnadsindustrin pågått inom BSAB (Byggandets Samordning AB)

och resulterat i att ett redovisningssystem, det s.k. BSAB-systemet, nu

föreligger. Det finns således enligt utredningen numera en utgångspunkt

för att gruppera kostnaderna för bostadsbyggandet på ct enhetligt sätt.

En del av kritiken mot nuvarande kostnadsuppgifter går ut på att uppgifterna Himnas så tidigt att dels vissa entreprenadanbud ännu inte hunnit

hämtas in, dels att anbuden inte hunnit utvärderas, reservationer prissättas

osv. Eftersom det inte är möjligt att senarelägga uppgiftslämnandet — kostnadsuppgifterna måste ju lämnas tidigt om de skall kunna vara underlag för beviljande av lån eller avslag på låneansökningen — tänker sig utredningen i stället två redovisningstillfällen. Första redovisningen, kostnadsredovisning

I, skall göras före fånebeslut. Den bör avse en enkel sammanställning av

inkomna anbud tillsammans med beräk ningsposter på de punkter där anbud ännu inte kommit in samt för byggherrens egna kostnader. Sedan samtliga entreprenörer antagits och entreprenadsummor fixerats lämnar byggherren en kostnadssammanstiällning, kostnadsredovisning IL. Den skall enligt utredningen ha en enhetlig uppdelning enligt BSAB-systemet. Om kostnadsredovisning I skulle visa en totalsumma som inte obetydligt överstiger motsvarande summa i kostnadsredovisning I, är förutsättningarna för det preliminära lånebeslutet rubbade och lånefrågan får tas under omprövning.

Kostnadsredovisning IH bör byggherrarna enligt utredningen kunna lämna inom tre månader från beslutet om bostadslån. För att säkerställa att byggherrarna verkligen kommer att lämna in kostnadsredovisning Il bör detta anges i låncbeslutet som ett lånevillkor.

I sin slutliga ansökan om lån skall byggherren sedan redovisa kostnadsutfallet. Utredningens förslag att de i preliminära ansökningen uppgivna kostnaderna i princip inte skall få ändras måste få konsekvenser för kostnadsredovisningen i ansökningen om slutligt beslut, kostnadsredovisning HI. Denna måste kunna relateras till kostnadsredovisning I och avvikelser

dem emellan måste förklaras.

Utredningen föreslår att bostadsstyrelsen ges uppdrag att utveckla det system för redovisning av produktionskostnader som här skisserats.

Det finns enligt utredningens mening anledning att i bostadslånekungö- : relsen starkare än vad som nu är fallet markera kommunens ansvar för vilka projekt som skall komma till stånd med stöd av statliga bostadslån. För att kommunens ansvar för långivningen skall bli ytterligare markerat föreslår utredningen att bostadslån inte skall få beviljas med mindre kommunen tillstyrkt ansökan om lån med avseende på produktionskostnaden.

Kommunen bör enligt utredningen vid sin prövning av låneärendena bedöma de anbud som byggherren antagit mot bakgrund av övriga inkomna anbud i den omfattning som bedöms erforderlig i varje särskilt fall. En sådan ordning bör vara ägnad att främja en korrekt bedömning av anbudstävlingen och därigenom inverka positivt på konkurrensförutsättningarna 1 produktionsledet.

Utredningen anser att det självklart måste ankomma på byggherren att avgöra vilken entreprenör han skall välja. Detta följer av byggherrens juridiska och ekonomiska ansvar för projektet. Kommunen kan alltså inte föreskriva att ett visst anbud skall antas av byggherren. Om kommunen finner att de anbud som byggherren valt är påtaghgt sämre än andra anbud, kan detta emellertid vara en anledning för kommunen att inte tillstyrka

byggherrens ansökan om bostadslån.

Den föreslagna vidgade befogenheten för kommunen vid längivningen möjliggör en kontroll av att låneobjekten uppfyller de krav som kommunen med utgångspunkt i sin bostadspolitiska och hyrespolitiska målsättning har ställt upp i samband med att byggherren tilldelats mark för det aktuella projektet.

Utredningen understryker att länsbostadsnämnden bör kunna frångå den bedömning av låncärendet som kommunen gjort genom att tillstyrka låneansökan. Kommunens bedömning bör dock inte frångås utan vägande skäl.

6.6 De allmännyttiga bostadsföretagen

I utredningens uppdrag har ingått att pröva om gällande villkor för godkännande av bostadsföretag som allmännyttiga är ändamålsenliga. Det viktigaste av dessa villkor är att kommunen skall ha det dominerande inflytandet i bostadsföretaget och utse mer än halva antalet styrelseledamöter samt alt övriga styrelseledamöter skall utses av personer eller företag som

är fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen. Tillämp-

ningen av detta stadgande aktualiserades under hösten 1969 sedan näringslivets byggnadsdelegation väckt frågan om Svenska riksbyggen kunde ingå som minoritetsdelägare i allmännyttiga bostadsföretag med hänsyn till att Svenska riksbyggen var nära lierat med byggnadsföretaget BPA. Utredningens uppdrag är emellertid inte begränsat till detta speciella villkor för godkännande av allmännyttiga företag.

Beträffande reglerna för de allmännyttiga företagens styrelsesammansättning och ägarförhållanden erinrar utredningen om att bestämmelsen i bostadslånekungörelsen om styrelsesammansättningen i allmännyttiga bostadsföretag har kvarstått oförändrad sedan den infördes i 1948 års lånekungörelse. Frågan om annan än kommun skall medges tillskjuta grundkapital, som skall uppgå till minst I 26 av det förvaltade fastighetskapitalet, aktualiserades emellertid i en proposition till 1958 års riksdag. Frågan gällde om de allmännyttiga företagen skulle ägas helt av kommun eller inte. Enligt den bedömning som godtogs av riksdagen borde samma möjlighet till tillskou av grundkapital, som HSB och Svenska riksbyggen hade, medges även andra icke spekulativa intressenter som var

representerade i allmännyttiga företags styrelser efter prövning från fall till fall. Tre fjärdedelar av de aktiva allmännyuiga bostadsföretagen är helkom-

munala. dvs. vederbörande kommun utser hela styrelsen och/eller är ensam ägare av det allmännyttiga företaget. I den återstående fjärdedelen av företagen utser kommunen flertalet styrelseledamöter men en styrelseminoritet utses av annan än kommunen. I de flesta av dessa icke hetkommunala

företag är det de rikskooperativa bostadsföretagen HSB och Svenska riksbyggen som utser styrelseledamöter. För 5 26 av de allmännyttiga företagen utses styrolseledamöter av andra — vanligen lokala industriföretag men också i enstaka fall ideella sammanslutningar eller stiftelser.

De icke helkommunala allmännyttiga bostadsföretagen har ett bostadsbe-

stånd som omfattar sammanlagt ca 80 000 lägenheter, vilket motsvarar 15 96

av lägenheterna hos allmännyttiga företag. Företag med HSB-representation har omkring 29000 kigenheter. företag med representation från Svenska riksbyggen omkring 31 000 tägenheter och undra icke helkom munala företag omkring 20000 lägenheter.

Företag som utser styrelseledamöter i allmännyttiga företag har inte alluid skjutit till medel till företagens grundkapital taktiokapital eller grundfond). Kommunen har enligt en undersökning omfattande 712 företag, vilken byggkonkurrensutredningen gjort, ensam tillskjutit grundkapital i 613 fall (88 9å av de tillfrågade företagen). Svenska riksbyggen har tillskjutit grundkapital i nästan alla företag i vilka Svenska riksbyggen utser styreiseledamöter. HSB har villskjutit kapital i två företag. Andra än de rikskooperativa företagen har tillskjutit grundkapital I ca 35 företag. I 15 av dessa företag har andra än kommunen tillskjuut mer än hälften av grundkapitalet, vilket inte är I överensstämmelse med bostadsstyrelsens anvisningar.

De flesta av de icke helkommunala företagen är små. En tredjedel har elt fastighetsbestånd som omfattar mindre än 100 bostadslägenheter och bara 26 företag har ett bostadsbestånd på mer än 1 000 lägenheter.

Byggkonkurrensutredningen framhåller at förhållandena inom bostadsförsörjningens område i dag är väsentligt annorlunda än för 25 år sedan. då nu gällande kriterier för allmännyttiga bostadsföretag uppställdes. De

munernas ställning, särskilt i fråga om kommunernas förutsättningar att fullgöra sina bostadspolitiska uppgifter. Frågan om vilka regler som bör gälla för ägarförhållanden och styrelsesammansättning i de allmännyttiga företagen måste bedömas med hänsyn ull denna förändrade situation. Utredningen pekar också på att I direktiven till utredningen sägs att den skall pröva om gillande regler för godkännande av bostadsföretag som allmännytvgt är ändamålsenliga med hänsyn till utvecklingen i fråga om kommunernas ställning på bostadsförsörjningens område och strukturförändringen på byggföretagarsidan.

Den faktor som starkast bidragit till att ändra förhållandena är enligt utredningen de kommunsammanläggningar som genomförts. Utredningen erinrar om att antalet kommuner i landet uppgick till 2 505 år 1948 jämfört med 464 år 1971 och 272 år 1974, då den pågående kommunreformen i

huvudsak blir slutförd. Den koncentration av resurser som härigenom ås-

tadkommits innebär att kommunerna. när reformen är genomförd, i de

allra flesta fall kommer att ha goda förutsättningar att bedriva en aktiv

17 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

bostadspolitik. Kommunernas möjlighet att styra och leda bostadsbyggandet har även förbättrats väsentligt genom de planeringsinstrument och de markoch bostadspolitiska hjälpmedel som successivt utvecklats. Utredningen anser att utvecklingen inom bostadssektorn och kommunernas alltmera framträdande roll i bostadsbyggande och bostadsförvaltning i hög grad också är en följd av att bostadsfrågan gjorts till en central kommunalpolitisk angelägenhet och att bostadspolitiska insatser prioriteras av kommunerna.

Med den ställning som kommunerna har inom bostadsförsörjningen finns enligt utredningens mening numera inte något egentligt behov av alt or-

ganisationer och företag går in som delägare i allmännyttiga bostadsföretag

eller är tillförsäkrade representation i allmännyttiga företags styrelser. Om det finns behov av att komplettera allmännyttiga företags kapacitet, kan detta ske genom att företaget köper tjänster i den utsträckning som erfordras. Den helkommunala företagsformen framstår således enligt utredningens me-

ning som den naturliga, om man förutsättningslöst diskuterar de allmännyttiga företagens ställning.

Utredningen anser vidare att det är riktigt och väsentligt att kommunerna har det hela och fulla ansvaret för verksamheten i de allmännyttiga bo-

stadsföretagen. Detta förutsätter att kommunens beslutande organ exklusivt

bestämmer vilka som skall leda företaget. De allmännyttiga företagen är att se Som en del av kommunernas verkställande organisation och styrelserna i allmännyttiga företag bör därför utses på samma sätt som kommunala nämnder och styrelser.

Ett ytterligare argument för att de allmännyttiga bostadsföretagen bör vara helkommunala är enligt utredningen att de härigenom får en ställning som bidrar till att stärka förtroendet för dem som upphandlande företap.

Såväl Svenska riksbyggen som HSB har intressen i byggnadsbranschen. En-

ligt vad utredningen erfarit uppfattas detta av vissa entreprenörer som konkurrenshämmande. Även om det inte har påvisats utt förekomsten av minoöritetsrepresentation i vissa allmännyttiga bostadsföretag inneburit konkurrensbegränsning, kan redan subjektiva föreställningar om sådana förhållanden vara ägnade att minska konkurrensviljan.

För bibehållande av nuvarande regler för godkännande av allmännyttiga

företag talar enligt utredningen att ett relativt stort antal icke helkommunala

företag är verksamma i dag. De intressenter som utsett styrelseminoriteten i dessa företag har också enligt utredningen utan tvivel gjort betydelsefulla insatser i de allmännyttiga företagen. Särskilt framhåller utredningen det stöd som de rikskooperativa företagen lämnat och som för många kommuner utgjort en värdefull tillgång. HSB och Svenska riksbyggen har också i många fall tagit initiativ till bildande av allmännyttiga bostadsföretag och även på annat sätt verkat som pådrivande när det gällt att få till stånd ökade kommunala insatser inom bostadsförsörjningens område. I viss mån kan också enligt utredningen företag med minoritetsrepresentanter i styrelsen

betraktas som ett konkurrensinslag inom den allmännyttiga sektorn.

För FISB:s och Svenska riksbyggens engagemang i allmännyttiga företag

kan man enligt utredningen finna såväl ideella som ckonomiska skäl. Båda

företagen vill verka för icke spekulativt byggande och förvaltning och menar sig — inte minst på grund av organisationernas nära förhållande till stora konsumentgrupper — kunna ge ett väsentligt stöd åt de allmännyttiga fö-

retagen. Vad beträffar de ekonomiskt motiverade skälen för samarbete i

allmännyttiga företag hänger dessa samman med de uppdrag som alltmännyttiga företag lämnar avseende projektering, byggadministration och förvalining. Dessa uppdrag utgör en inte oväsentlig del av underlaget för de rikskooperativa företagens verksamhet och har därigenom stor betydelse för företagen.

Enligt utredningens bedömning är det angeläget att slå vakt om de möjligheter till rationellt byggande och effektiv förvaltning som ges genom

samarbete mellan de allmännyttiga företagen samt HSB och Svenska riks-

byggen. Förutom möjligheterna att utnyttja de rikskooperativa företagens resurser och erfarenheter vill utredningen särskilt understryka möjligheterna atl genom sådant samarbete åstadkomma en utvecklad byggherresamverkan. Utredningen anser emellertid att det bör vara möjligt att upprätthålla detta samarbete även om de allmännyttiga företagen görs helkommunala. De uppdrag som HSB och Svenska riksbyggen utför för de allmännyttiga företagen grundas för övrigt redan nu på särskilda avtal, varför föursättningarna för denna verksamhet inte skulle komma att förändras.

Utredningen understryker att den, samtidigt som den föreslår att de allmännyttiga företagen skall vara helkommunala, inte föreslår någon inskränkning I kommunernas möjligheter att till styrelseledamöter i allmännyttiga

bostadsföretag utse de personer som kommunen finner mest lämpade för uppdraget. Kommunen bör således få full frihet att bestämma styrelsens

sammansättning. Självklart finns inte något som hindrar att kommunen som styrelseledamöter utser personer som tidigare medverkat i företagets styrelse som representanter för en minoritetsdelägare.

Sammanfattningsvis har utredningen funnit övervägande skäl tata för att de allmännyttiga bostadsföretagen skall vara helkommunala. En sådan ordning kommer såvitt utredningen kan bedöma inte att försämra förutsättningarna för ett samarbete mellan allmännyttiga företag och HSB och Sven-

ska riksbyggen. Utredningen föreslår därför att reglerna för godkännande

av bostadsföretag som allmännyttiga ändras så att bara helkommunala företag godkänns som allmännyttiga 1 bostadssammanhang. De ändrade reglerna bör bara gälla sådana företag som nyproducerar bostäder. Företag som tidigare godkänts som allmännyttiga bör inte behöva ombildas för att få

lån för upprustning eller ombyggnad av fastigheter.

De ändrade reglerna bör träda i kraft först efter en övergångsperiod som utan tidspress ger utrymme för erforderliga företagsombildningar. Det kan

enligt utredningen förutsättas att en rad av de icke helkommunala företagen kommer att upphöra i samband med de nu pågående sammanläggningar av de allmännyttiga företag, vilka till stor del torde vara genomförda vid

kommunindelningsreformens slutförande. Utredningen har emellertid för

vissa andra ändringar i lånekungörelsen föreslagit en femårig övergångstid

och föreslår samma Övergångstid beträffande nyss nämnda lånevillkor. Med tanke på att bara helkommunala företag i framtiden förestås erhålla

bostadslån som allmännvttiga bör det inte längre kunna förekomma alt annan än kommunen äger utse egna representanter i allmännyttigt företags styrelse. Det förekommer emellertid redan i dag att kommunerna till styrelseledamöter utser personer som är engagerade på ett eller annat sätt I bostadsbyggande och bostadsförvaltning. Det finns därtör enligt utredningen skäl att överväga regler som syftar till att garantera att styrelsen i sin verksamhet är opartisk i förhållande till intressenter inom bostadsbyggande och

bostadsförvaltning.

7 Remissyttrandena

7.1 Allmänna synpunkter

Det av utredningen angivna syftet med utredningsarbetet,. att öka

konkurrensen inom bostadsbyggandet, har vunnit allmän anslutning bland remissinstanserna. I fråga om vilken omfattning den direkta konkurrensen skall ha i olika led i byggprocessen finns det emellertid delade

meningar. Flertalet remissinstanser delar dock utredningens allmänna inställning att åtgärderna för att förbättra konkurrensen i första hand skall

avse entreprenörledet.

Majoriteten av remissinstanserna ställer sig i huvudsak positiva till utredningens förslag. Till dessa hör marknadsrådet mumera marknadsdom-

stolen), NO. bostadsstyrelsen, flertalet länsbostadsnämnder, länsstyrelserna i

Stockholms, Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Västmanlands, Västernorrlands samt Norrbottens län, flertalet hörda kommmer, boendeutredningen, bygglagutredningen, fullmäktige i riksbanken, Svenska kommunförbundet, Landstingsförbundet, LO, TCO. SABO, Hvresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, Svenska hygenadsarhetareförbundet och Svenska kommunalarbetareförbundet.

NO anstuter sig i princip till utredningens förslag att få till stånd bättre konkurrensförutsättningar bl.a. genom att knyta vissa villkor tll bostadslångivningen. Svenska kommunförbundet instämmer i utredningens syfte och hyser sympati för de grundläggande tankegångarna i utredningens betänkande. $480 detar det allmänna synsätt som utredningen ger uttryck för genom att i likhet med utredningen markera skillnaden mellan bostadsmarknad och byggmarknad.

Hyresgästernas riksförbund erinrar om att förbundet vid flera tillfällen har krävt åtgärder för att skärpa konkurrensen på byggmarknaden. Enligt förbundet tjänar flera av de förslag utredningen anvisat sådana syften. Enligt Svenska byggnadsarberareförbundet är utredningens förslag genomgripande och har ett syfte, som förbundet i stort sett kan instämma i.

Länsstyrelsen i Malmöhus län deltar utredningens grundsyn att det är angeliget avt hävda bostadskonsumenternas intressen genom åtgärder för att nå effektivitet och låga kostnader i bostadsbyggandet. Såväl från konsumentsynpunkt som från samhällsekonomisk synpunkt är det angeläget att bostadsbyggandet sker i sådana former att marken neutraliseras som konkurrensfaktor, att markkostnaderna hålls nere och att man på bista sätt utnyttjar byggmarknadens resurser och förutsättningar att bygga bostäder av hög kvalitet till lägsta möjliga kostnad. Enligt länsstyrelsen i Västernorrlands län innebär utredningens förslag att kraftigt ingripande för att komma ull rätta med många av de faktorer som påverkar boendekostnaderna. Länsstyrelsen anför att bostadsmarknaden normalt saknar de för en vanlig konkurrensmarknad gällande karaktärsdragen. Även om konkurrens med shaitprodukten måste vara riktmirket inom bostadsbyggandet, krävs enligt

länsstyrelsens uppfattning på grund av marknadens speciella struktur styrningsmedel av konkurrensfrämjande karaktär redan inom produktions- och förvaltningsledet.

Många av de remissinstanser som stöder utredningens huvudrförslag har emellertid också vissa invändningar. På några punkter ifrågasätter VO om

utredningens förslag verkligen kommer att leda ull en effektivare konkur-

rens. Dessa punkter gäller markfördelningen och dispensmöjligheten för allmännyttiga och kooperativa företag som bygger i egen regi. Svenska kommunförbundert anser att åtskilliga invändningar kan göras beträffande de åtgärder som föreslagits för att förverkliga den av utredningen angivna målsättningen. Enligt förbundet synes utredningen lagt tonvikten på bostadsbyggandet i storstadsområdena och i viss utsträckning anpassat sina förslag

tull förhållandena i dessa områden. Administrativa svårigheter kan uppstå

då de föreslagna reglerna skall tillämpas i medelstora och mindre kommuner. Byggmarknadens struktur möjliggör på många håll inte heHer en tillämpning.

S4BO beklagar att utredningens ställningstagande i fråga om valet av

instrument för att påverka konkurrensen i bostadsbyggandet inte analyserats ytterligare, eftersom cen relativt stor del av bostadsbyggandet skulle komma

att lkimnas utanför de föreslagna åtgärderna.

Bostadsstyrelsen anser att en förutsättning för att utredningens förslag skall få avsedd effekt är att den statsbelånade andelen av bostadsproduktionen blir avsevärd och inte mycket mindre än som kommit till uttryck i bostadsbyggnadsplanen. Enligt styrelsen kan ett genomförande av de före-

slagna åtgärderna leda till ett ökat intresse att bygga utan statliga lån. LO framhåller angelägenheten av att den statliga bostadslånegivningen får en

sådan utformning att ett kringgående av eventuellt tillkommande bestämmelser på grundval av utredningens förslag effektivt motverkas beträffande företag som avser att finansiera bostadsbyggande på annat sätt än genom statlig belåning.

Svenska byggnadsarbetareförbundet anser att förslagen i vissa delar är behäftade med såväl principiella som praktiska brister och riktar kritik mot utredningens behandling av självkostnadsföretagens ställning samt frågor rörande byggherresamverkan och integrerad produktion.

Många remissinstanser med parlamentarisk sammansättning har ofta en minoritet med avvikande mening i fråga om främst markvillkoret. Detta gäller särskilt kommunala temissinstanser. I flera av dessa reservationer betonas att reservanterna delar utredningens grundsyn att kommunerna bör

äga och förmedla mark som skall tas i anspråk för samhällsbyggande och

att statsmakternas åtgärder ytterligare bör inriktas på att stimulera kommunerna att föra en aktiv mark politik. Markvillkoret vill reservanterna dock inte biträda med hänsyn till de möjligheter kommunen I övrigt har alt styra samhällsbyggandet. Däremot biträds ofta upphandlingsvillkoret i dessa reservationer.

Till de remissinstanser som I huvudsak ställer sig avvisande till utredningens förslag hör SAF, Sveriges advokatsamfund, Sveriges industriförbund, SBEF. Svenska bankföreningen. Sveriges byggmästareförbund, Sveriges trähusfabrikers riksförbund. NBD. Sveriges villaävareförbund, Svenska företagares riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund, Skånska cementgjuteriet samt Stockholms och Skånes handelskamrar.

Flera av dessa remissinstanser betonar att åtgärder för att förbättra kon-

kurrensen inom bostadsbyggandet inte bör, som utredningen föreslagit, in-

riktas på enstaka led i byggprocessen, utan att åtgärderna bör spänna över samtliga led. SBEF anser att utredningen har missat det övergripande målet - att uppnå bättre samspel mellan samhällsorgan, producentorgan och de boende. SBEF riktar vidare kriuk mot att utredningen har begränsat sin uppgift till att föreslå åtgärder som kan förbättra konkurrensförutsättningarna

inom ramen för den av statsmakterna fastlagda bostadspolitiken. Denna

" begränsning innebär enligt SBEF att utredningen inte uppmärksammat och därigenom inte angripit de institutionella faktorer, som hindrar bostadsmarknaden från att bli en effekuv konkurrensmarknad.

SBEF anför att det alltid ligger i byggherrens intresse att göra billigast möjliga upphandling och att söka den upphandlingsform som tillförsäkrar honom bästa resultat. Om utredningen hyser misstankar att dagens byggherrar inte agerar tillfredsställande, anser SBEF att det varit särskilt befogat att utredningen analyserat byggherrefrågan i stället för att ensidigt inrikta sig på produktionsledet.

Enligt SBEF behövs en konkurrens över hela fältet med särskild inrikining

på slutresultatet. Byggnadsindustrin behöver utökade möjligheter tull nära

kontakt med marknaden, dvs. de boendes önskemål och krav på bostadskvalitet och bostadsmiljö. Det kommunala plunmonopolet har försvårat direktkontakten mellan byggföretagen och de boende. Med sitt förslag befäster utredningen ytterligare kommunernas monopolställning vid utformning av stadsplaner och bostadsområdenas miljö.

Även NBD riktar kritik mot att utredningen begränsar sig till att föreslå åtgärder inom ramen för den av statsmakterna fastlagda bostadspolitiken. En omprövning av bostadspolitiken måste göras så att konkurrenshämmande inslag undanröjs och förutsättningar skapas för ett positivt utnyttjande av marknadskrafterna. Utredningen har genom sit angreppssätt endast beaktat konkurrens om råmark resp. konkurrens i produktionen. Då råmarkskostnaden endast påverkar den slutliga boendekostnaden med någon knapp procent torde det stå klart att utredningens förslag om kommunal markfördelning inte kommer att leda ull fägre boendekostnader. Byggnadskostnaden utgör visserligen en större del av slutlig boendekostnad men möjligheten att påverka boendekosinaden ir mycket begränsad genom insatser enbart i produktionsledet. Den avgränsning som utredningen gjort innebär

att möjligheterna till kostnadsstyrning krafugt beskurits. För att uppnå en kustnadspress som kommer konsumenterna tillgodo krävs därför enligt NBD att konkurrensen får omfatta samtliga led i byggprocessen.

Utifrån delvis andra utgångspunkter riktar £/SB, som tillstyrker flera av utredningens förslag, och statens institut för byggnadsforskning, som inte tar ställning till utredningens förslag, kritik mot utredningens sätt att angripa

problemen. ISB, anser att den åtskillnad utredningen gjort mellan bygg-

marknad och bostadsmarknad är teoretiskt elegant men har dålig anknytning till de faktiska förhållundena. HSB är också kritisk mot utredningens resonemang om rollfördelningen inom bostadsbyggandet. Överger man rollfördelningsteorin och i stället söker belysa de sociala och ekonomiska motiv som utgör drivkrafterna i bostads- och samhällsbyggandet, kommer man till helt annan syn i fråga om vilka konkurrensfrämjande åtgärder som erfordras för att konsumenternas intressen skall tillgodoses. HSB anför vidare att konkurrens i bostadsbyggandet i endast begränsad omfattning är en fråga

om bostadens pris vid produktionstillfället. Grundläggande för den koo-

perativa sektorns verksamhet har varit en konkurrens med starkt hänsyns-

tagande till kvalitet och till ansvarstagande i den långsiktiga förvaltningen

av bostäder under bostadskonsumenternas egen bestämmanderiätt. Enligt statens institut för byggnadsforskning kommer den tilltagande industrialisering-

en av byggnadsproduktionen att leda till att entreprenadledets andel av det

totala förädlingsarbetet avtar. Entreprenadverksamheten kommer därför att utvecklas mot en alltmer renodlad inköpande och produktionssamordnande funktion. Mot denna bakgrund synes utredningens förslag om att två relativt väl integrerade block, beställare — resp. producenter, skall mötas på entreprenadmarknaden ofullständigt underbyggt.

Flera remissinstanser — det gäller både sådana som är positiva till utredningens huvudförslag och sådana som helt eller delvis avvisar dem — har pekat på att utredningen i sina förslag inte har beaktat det nya läget på bostadsmarknaden. Många instanser tror att den vikande efterfrågan på bostäder och den minskade byggmarknaden kommer att medföra ökad kon-

kurrens i bostadsbyggandet. Sålunda pekar BPA, som i långa stycken säger

sig kunna tillstyrka utredningens förslag, på att förslagen synes ha tillkommit mot bakgrunden av en helt annan marknadsbild än den som gäller i dag. Denna marknadsbild kan förutsättas bli rådande lång tid framöver. Ökad konkurrens framtvingad genom vtterligare lagstiftning och byråkratisering är I rådande marknadsläge knappast möjlig att åstadkomma. Enligt BPA bör ansträngningarna att begränsa kostnadsstegringen inom bostadsbyggandet i första hand inriktas på ett effektivare utnyttjande av produktionsmedlen genom fortsatt rationalisering, bättre planering på alla nivåer samt intensivt forsknings- och utvecklingsarbete. Därvid är det synnerligen angeläget med ett mera utvecklat samarbete mellan myndigheter. byggherrar. projektörer och producenter. Vidare ifrågasätter BPA om man inte bör begränsa lå-

nemyndigheternas gransknings- och kontroltuppgifter samt göra en omprövning av bostadsstyrelsens organisation och arbetsuppgifter.

7.2 Markvillkoret

Mwjoriteten av remissinstanserna delar byggkonkurrensutredningens uppfattning att marken och äganderätten till marken intar en central plats i diskussionen om konkurrens i bostadsbyggandet. Flertalet remissinstanser tillstyrker också utredningens förslag om att som villkor för statligt bostadslån skall gälla att marken förmedlas av kommunen. markvillkoret. Syftet med markvillkoret är enligt utredningen att särkra konkurrensen i byggandet genom att eliminera byggintressenters möjligheter att via eget markinnehav påverka fördelningen av produktionsuppdragen. Till de remissinstanser som ställer sig positiva till förslaget hör bostadsstyrelsen, flertalet länshostadsnämnder, samtliga hörda länsstvrelser utom länsstyrelsen i Östergötlands län, boendeutredningen, bygglagutredningen, fullmäktige i riksbanken, Svenska kommunförbundet, Landstingsförbundet, LO. TCO, SABO, Hyresgästernas riksförbund, HSB. Svenska riksbyggen, BPA, SSU, Svenska bvggnadsarbeiareförbundet. Svenska kommunalarbetareförbundet, Stockholms, Norrköpings. Helsingborgs, Malmö, Trelleborgs, Eslövs, Landskrona. Köpings. Härnösands, Örnsköldsviks, Timrå, Ånge. Sollefieå och Haparanda kommuner, samarbetsnämnderna i Sundsvalls, Sollefteå och Kramfors kommunblock samt Norrbottens läns landsting.

Bygglagutredningen delar byggkonkurrensutredningens uppfattning att markinnehavets styrande inverkan på bebyggelseplanering, bostadsproduktion och bostadskostnader bör brytas och har ingenting att erinra mot att man i nuvarande läge uillgodoser detta syfte på det sätt som utredningen föreslår. På längre sikt bör frågan om markihnehavets påverkan på bebyggelseplaneringen och byggandet i första hand lösas mera generellt genom ändringar i den lagsuftning som reglerar fördelningen mellan det allmänna och markägarna av befogenheterna att bestämma om markens användning för bebyggelse. Liknande tankegångar förs fram av Stockholms kommun och boendeutredningen. Svenska kommunförbundet tillstyrker förslaget med hänsyn till den stora betydelse som markägandet har för möjligheterna att styra bostadsbyggandet och påverka kostnaderna. Svenska byggnadsarbetareför-

bundet anser det vara av största vikt att markvillkoret genomförs. Mark-

villkoret är enligt förbundet utredningens principiellt viktigaste och praktiskt mest realistiska förslag. Enligt förbundet innebär förslaget i praktiken att en del av byggnadsrätten överförs till kommunen. Med hänsyn till de omfattande förvärv av mark som vissa byggföretag ägnat sig åt under senare år anser förbundet det vara angeläget av snabbt genomföra förslaget. Svenska riksbyggen tror av imachavet av mark hitvlls i många fall ansetts betyda

större trygghet i sysselsättningen för byggande företag och deras anställda. Det bör dock vara möjligt för samhället att trygga enskilda människors sysselsättning utan att behöva godta en inskränkning i rådigheten över marken. Et sätt är att kombinera markyvillkoret med krav på långsikug markfördelning i kommunerna.

Några remissinstanser. bl. a. bostadsstyrelsen och fullmäktige i riksbanken, tillstyrker markvillkoret under vissa förutsättningar. Bostadsstyrelsen anser att en ovillkorhig förutsättning för ett markvillkor är att det förenas med garantier från statens sida att kommunerna erhåller erforderliga lånemöjligheter för finansiering av mark förvärv för bostadsbyggande och övrigt samhällsbyggande. Uppfylls denna förutsättning, talar övervägande skäl för att markvillkoret införs vad gäller exploateringsområden. Fullmäktige i riksbanken anför att effekten av markvillkoret väsentligen kommer att bero på det sätt på vilket fördelningen av mark till olika byggherreföretag sker. Sker fördelningen så att endast ett eller några få byggherreföretag kommer att svara för utbudet av bostäder på en ort, blir konkurrensen i fråga om utbudet av bostäder begränsad eller rent av obefintlig. Kan tillfredsställande metoder utformas för markens fördelning på byggherrar. har fullmäktige intet att invända mot att markvillkoret uppställs.

Sambandet mellan markvillkoret och förslaget om upphandling under konkurrens understryks av några remissinstanser. Svenska byggnadsarbetareförbundet anser att markvillkoret inte kan undvaras även om utredningens förslag om upphandling i anbudskonkurrens skulle genomföras. De båda förslagen kan enligt förbundet inte ersätta varandra. Utan markvillkoret skulle det möta stora svårigheter att kontrollera att anbudskonkurrens inte kringgås. Enligt boendeutredningens uppfattning har byggkonkurrensutredningen anfört starka skäl för att kravet på upphandling under konkurrens allvarligt kan urholkas om inte kommunen har fult rådighet över den mark som skall bebyggas.

Vissa remissinstanser anser att markvillkoret skall omfatta krav på alt all mark som förmedlas av kommun skall upplåtas med tomträtt. Till dessa hör Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen och Svenska byggnadsarbetareförbundet. Svenska bvggnadsarbetareförbundet anser dessutom att upp-

låtelse med tomrätt kan ställas som villkor för lån ur markförvärvslåne-

fonden.

Bland de remissinstanser som är tveksamma till eller avstyrker mark villkoret återfinns länsbostadsnämnden i Uppsala län, statens institut för bvggnadsforskning, statens planverk. länsstyrelsen i Östergötlands län, SAF, Sveriges advokatsamfund, Sveriges industriförbund. SBEF, Svenska bankföreningen, Sveriges byggmästareförbund. Sveriges trähusfabrikers riksförbund, NBD. Sveriges villaägareförbund, Svenska företagares riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund, Stockholms och Skånes handelskamrar, Sollentuna. Upplands Väsby. Linköpings, Göteborgs, Uddevalla och Partille kommuner samt förvaltningsut-

skottet i Stockholms läns landsting.

Sollentuna kommun delar i princip utredningens uppfattning att kommunerna bör äga marken för samhällsbyggande. Konsekvensen härav bör enligt kommunen vara att de statliga åtgärderna framdeles inriktas på att vterligare stimulera kommunerna att föra en aktiv markpolitik. Detta behöver dock inte innebära att det görs till ett obligatoriskt villkor för statlig belåning

all marken i varje enskilt fall skall vara I kommunal ägo. Ciknande tan-

kegångar återfinns i yttrandena från länsbostadsnämnden i Uppsala län och

Göteborgs kommun.

Enligt NBD skulle markvillkoret sannolikt inte medföra några fördetar för konsumenten. från vare sig kostnads- eller kvalitetssynpunkt, eftersom bruksvärdet enligt hyreslagen styr det pris konsumenten skall betala för

sin bostad. Byggandet på egen mark kan därför inte medföra högre hyra

för konsumenten. SBEF anser att utredningen har överbetonat markägarens möjlighet att styra byggandet och framhåller att enskilda företag inte kan genomföra en bebyggelse som kommunen inte accepterar. Vidare understryker SBEF att utredningen inte har kunnat påvisa att enskilt markinnehav medför sämre effektivitetskontroll och högre produktionskostnader än om marken ägs av kommunen. Det hade därför varit angeläget att utredningen sökt värdera den positiva effekt som eget markinnehav kan ha haft för företagens planering, produktutveckling och sysselsättning.

Svenska bankföreningen tror aut markvillkoret med stor sannolikhet skulle medföra att de allmännyttiga bostadsföretagens redan nu gynnade ställning vid kommunens mark fördelning ytterligare förstärks i förhållande till övriga företagsformer. Enligt S4F kommer markvillkoret att innebära stora risker för störningar i bostadsproduktionen genom att kommunerna tvingas till stora markförvärv på kort tid. Också Sveriges trähusfabrikers riksförbund anser att markvillkoret kommer att innebära försvårad planering och ryckighet i produktionen särskilt för företag som avser att bedriva småhusproduktion. Detta kan i sin tur medföra begränsade förutsättningar för produktutveckling till nackdel för såväl småhusbranschen som bostadskonsumenterna.

Utredningens beskrivning av markvillkorets effekter på fastighetsmarknaden har mött starka invändningar från några av de remissinstanser som avstyrker markvillkoret.

NBD anför att konsekvenserna för fastighetsmarknaden och prisutvecklingen på fastigheter knappast torde kunna överblickas, men att det finns grundad anledning vänta sig att effekterna kan bli mycket långtgående. En marknad utan några civila köpare utgör en helt okänd och oprövad situation i vår ckonomi. Uppenbara risker finns att bebyggda fastigheter kan drabbas av mycket kraftiga värdefall, vilket kan leda till att normala fastighetskrediter råkar i fara. Det synes därför oundgängligt att bereda fastighetsägare och kreditgivare skydd mot förluster, som helt kan rubba de ekonomiska förutsättningarna för företag och enskilda. Det kan således vara

motiverat alt enskilda parter får påkalla inlösen och opartisk prövning av ersättningen, om kommunen som ensam köpare bjuder priser som understiger taxeringsvärden. En annan lika välmotiverad inlösensituation synes föreligga, om kommunen över huvud taget inte visar något intresse som köpare eller skjuter på förvärvsfrågan på obestämd tid. Enligt NBD måste fastighetsmarknaden förses med ett grundskydd mot värdefall, om kreditgivning och företagsamhet skall kunna fortgå utan risk för allvarliga störningar I framtiden. Det kan därför finnas anledning att i expropriationslagen föreskriva att ersättning vid expropriation och annan inlösen inte i något fall får understiga vissa miniminivåer, t.ex. av hypoteksinstitut godtaget kreditvärde eller taxeringsmyndigheternas allmänna riktvärden vid fastighetstaxeringen.

Fullmäktige i riksbanken finner utredningens anvisning om förtidsinlösen alltför vag och anser att utredningen inte funnit en tilllfredsställande lösning på detta problem. Det synes enligt fullmäktige nödvändigt att skapa regler beträffande förfarandet vid inlösen i hithörande fall. angivande under vilka villkor säljaren har rätt att påfordra kommunalt köp och efter vilka normer köpet skall ske.

Enligt Sveriges villaägareförbund medför markvillkoret svåröverskådliga risker för småhusägarna i landet. Inga köpare utom kommunen kommer att finnas för bebyggelsefasugheter som skall förändras eller byggas om. De garantier som expropriationslagen innehåller om att villaägarna vid tvångsköp skall få kompensation. som räcker ull anskaffning av on lik värdig fastighet, kommer på detta sätt att äventyras.

Bostadsstyrelsen och Svenska riksbyggen tiktar kritik mot utredningens uppfattning att markvillkoret i kombination med de ändringar i expropriationslagstiftningen som genomförts under senare år får ull följd att tidsperspekivet för de kommunala markflförvärven i framtiden kan vara kortare än tio år. Bostadsstyrelsen framhåller ati det är angeläget att kommunerna även frumdeles förvärvar mark i god tid och sålunda i ett i allmänhet gynnsamt förhandlingsklige. Därmed kan markpriserna hållas på en rimlig nivå. Enligt Svenska riksbyggen är det tveksamt om utredningens resonemang om eu kortare markpolitiskt perspektiv till

följd av markvillkoret är befogat. Många kommuner = sannolikt flerta-

let — kommer inte under överskådlig tid aut ha en planeringskapactet som sätter dem i stånd att särskilt långt i förväg ange vilka områden som skall byggas ut. Kommunernas markpolitiska perspektiv måste omfatta alternativa områden. Därtill kommer att ett mer konsekvent ullämpat medborgarinflytande I planeringen säkert inte motiverar ett kortare markpolhtiskt tidsperspektiv.

De av utredningen föreslagna undantagen från markvillkoret förefaller enligt S44BO allmänt sett onödigt komplicerade. Förutom eu generellt undantag för ländsbygdsområde, i enlighet med vad utredningen

föreslagit. torde en allmänt verkande regel vara ull fyllest med möjlighet

vill dispens eller undantag, t. ex. i sådana situationer som särskilt angivits

av utredningen.

Förslaget att landsbygdsområde skall undantas från markvillkoret tillstyrks av samtliga remissinstanser som yttrat sig i; frågan. Nägra remissinstanser framför synpunkter i fråga om definiuonen av landsbygdsområde. Länsstyrelsen i Norrbottens län anför att om tlandsbygdsområde är allt som inte omfattas av detaljplancläggning skulle markvillkoret komma att gälla inom en stor del av länets mindre tätorter för vilka detaljplan upprättats. För bebyggande av enstaka tomter inom sådana områden vilkas exploatering saknar intresse i större samhällsbyggnadssammanhang skulle den föreslagna ordningen såvitt länsstyrelsen kan bedöma komma att innebära avsevärd administrativ betastning för kommunerna. Då ett undantag från markvillkoret i dessa orter knappast kan förväntas ha prisuppdrivande effekt bör det enligt länsstyrelsens mening undersökas om definitionen av begreppet landsbygdsområde kan ges en annan utformning. Enligt Norrköpings kommun bör det ankomma på kommunerna att kontinuerligt avgränsa områden

som skall undantas från mark villkoret.

Utredningens förslag att länsbostadsnämnderna ges möjlighet att i enstaka fall bevilja dispens från markvillkoret för styckebyggda småhus har endast i några fall

föranlett reaktioner från remissinstansernas sida. Länshostadsnämnden i Ös-

tergötlands län förutsätter att bostadsstyrelsen ges uppdrag att utfärda anvisningar till bestämmelserna och att undantagsmöjligheterna skall användas generöst. medan läönsbostadsnämnden i Kronobergs län förordar en strikt tilllämpning för styckebyggda småhus inom tätbebyggelse. Norrköpings kommun anser att dispensmöjligheten bör gälla även om någon enstaka tomt förvärvats från byggintressent. därest markpris och andra förutsättningar berättigar till bostadslån.

Förslaget att nybyggnad av flerfamiljshus i saneringsområde skall undantas från markvillkoret om marken varit i lånesökandens ägo sedan den I juli 1972 föranleder flera invändningar. Hyresgästernas riksförbund ät kritiskt mot att den del av byggmarknaden inom vilken markpriserna är högst och markprishöjningar varit mest uppenbara — saneringsmark för flerfamiljshus i tätorternas centra — I betydande utsträckning faller utanför markvillkoret. Bygglagutredningen ifrågasätter om den valda lösningen är den kimpligaste. Avgränsningen synes kunna leda till ojämnheter i fråga om förutsättningarna för byggandet som inte är helt motiverade eHher lämpliga. Länsstvrelsen i Stockholms län anser att det kan uppstå vissa svårigheter att inordna de undantagna fastigheterna I en planmässig upprustning inom ett större område. Länsstyrelsen anser att reglerna för markvillkorets tillämpning inom detta bostadsbestånd bör studeras närmare. Enligt Svenska riksbyggen och

Svenska byggnadsarbetareförbundet finns det starka skäl för att i det fall flerfamiljshusfastigheter i saneringsområde undantas från markvillkoret kräva

att upphandling undantagslöst sker i öppen anbudskonkurrens. Östra Ös-

tergötlands hyresgästförening anser att en förutsättning för undantaget är att bebyggelse sker inom en femårsperiod.

En del remissinstanser understryker att vissa kompletterings-

köp till flerfamiljshus i saneringsområden bör vara möjliga att undanta från markvillkoret. Sålunda anser länsstyrelsen i Västernorrlands län avt eventuella tillköp, som lånesökanden

måste göra från annan fastighetsägare än kommunen för att få en fastighet

i överensstämmelse med gällande plan, inte skall påverka sökandens möjlighet att få statligt bostadslån. Liknande synpunkter framförs av bl.a.

länsbostadshämnden i Västerbottens län. En förutsättning bör dock enligt

nämnden vara att den tillköpta tomtens värde inte överstiger värdet av den ursprungliga tomten. Undantaget från villkoret bör dessutom enligt nämnden gälla när lånesökanden erhållit tomten genom arv — direkt eller genom flera led - efter den som var ägare den 1 juni 1972. Enligt Helsingborgs kommun bör även vissa kompletteringsköp inom exploateringsområde vara möjliga. Kommunen anför att i många fall byggherre torde vara utsedd redan i ett förberedande skede varvid även villkoren för bostadsbebyggelsens utformning och kostnadsläget överenskommits. Ett sådant avtal kan ha träffats utan att all mark varit i kommunens ägo. I ett sådant fall kan det knappast ha någon betydelse om kommunen eller den tilltänkta byggherren gör dessa tillkommande förvärv.

En del remissinstanser är kritiska mot utredningens förslag att undanta småhus i saneringsområde från markvillkoret. Enligt länsstyrelsen i Stockholms län kan önskvärd saneringstakt och planstandard inte garanteras för förtätning och omdaning av småhusområden utan effektivare styrmedel. Förnyelsen kan svårligen samordnas och genomföras i rationella enheter med nuvarande splittrade ägarförhållanden. Markvillkoret bör därför utsträckas till att omfatta småhus- och fritidsområden

som är aktuella för sanering och förnyelse genom rivning/nybyggnad. Svens-

ka kommunförbundet anser att det finns anledning att utsträcka markvillkoret till att gälla även gruppbygge av småhus inom saneringsområde. Kommunen bör dock kunna avgöra från fall till fall om det är motiverat att förvärva den aktuella marken. Markvillkoret bör därför inte tillämpas om kommunen förklarar sig avstå från att förvärva marken. Även länsbostadsnämnden i Stockholms län, Stockholms kommun, Landstingsförbundet, BPA och SSU är tveksamma till förslaget att undanta småhus i grupp i saneringsområde från markvillkoret.

BPA delar inte utredningens uppfattning att markvillkoret inte skall gälta vid modernisering utan anser det lika angeläget att priserna hålls nere på fastigheter som förvärvas för ombyggnad eller upprustning som på råmarks-

och totalsaneringsfastigheter. Man kan nämligen enligt BPA förutsätta att det spekulativa köpintresset med ganska stor sannolikhet kommer att riktas

mot ombyggnadsfastigheter, därest det utestängs från förvärv av råmarks-

och saneringsfastigheter, och att priserna därigenom pressas i höjden. Vidare inrymmer saneringskvarteren ofta byggnader av mycket olika kvalitet. En del kan vara i relativt gou skick och lämpade för ombyggnad-renovering, medan andra är så förslitna att de måste totalsaneras. I sådana fall kan

olika villkor för fastighetsförvärv förhindra ett rationellt genomförande av

lämplig förnyelse. BPA anser därför att samma villkor bör gälla för moderniseringsfastigheter som för saneringsfastigheter men att möjligheter till dispens från markvillkoret skall finnas. Liknande synpunkter förs fram av Helsingborgs kommun och SSU.

Allmän enighet råder bland remissinstaänserna om alt vissa övergångsbestämmelser erfordras för att möjliggöra en smidig övergång till de nya bestämmetserna. Däremot anser en det remissinstanser att den av utredningen föreslagna övergängstiden —- fem år — är för kort. Övergångstiden kan enligt Svenska byggnadsarbetareförbundet medföra problem med hänsyn till vissa företags omfattande markinnehav. Förbundet anser det därför angeläget att övergångsbestämmelserna utformas så att man undviker störningar i bostadsförsöriningen som skulle inverka på sysselsättningen och ge upphov till kostnadsstegringar vilka drabbar bostadskonsumenterna. Även BPA understryker nödvändigheten av att övergångsbestämmelserna utformas på ett sådant sätt att störningar i bostadsproduktionen inte uppkommer. Norrköpings kommun och Svenska riksbyggen anser

att vissa dispensmöjligheter bör finnas även efter den föreslagna övergångstiden. Om markvillkoret införs är, anser SBEF, den femåriga övergångstiden

orealistisk. Mot bakgrund av att tio år ansetts vara en realistisk tidsrymd mellan förvärv och byggstart är det naturligt att övergångsbestämmelserna omfattar en tidsperiod om minst tio år. Liknande synpunkter framförs av bl.a. NBD och Sveriges fastighetsägareförbund.

SA4BO delar inte utredningens uppfattning att allmännyttiga

företag inte bör godtas som förmedlare av mark och anför att det föreligger en viss motsägelse mellan å ena sidan utredningens framställning rörande helkommunala bolag för markförvärv och å andra sidan dess avståndstagande från att allmännyttiga bostadsföretag skuile kunna ikläda sig samma roll som kommunala bolag. Med den för-

troendeställning som det allmännyttiga bostadsföretaget har för bostadsför-

sörjningen på orten borde det vara naturligt att även acceptera markförvärv som har sket direkt av företaget i fråga, eftersom den kommunala kontrollen genom beslutsförhållandena är säkerställd. Stockholms kommun anser att markförvärv av allmännyttigt bostadsföretag skall, om företaget agerar på kommunens uppdrag, jämställas med kommunala förvärv i övrigt. Enligt länsbostadsnämnden i Stockholms län bör det vara möjligt för kommunerna

alt lämna uppdrag åt de kommunala bolagen att förvärva mark. Enligt

HSB i Nordvästra Skåne borde de icke vinstsyftande bostadsföretagen. inkl.

kooperationen, kunna inneha mark I de fall kommunen av ett eller annat skäl inte kan klara detsamma. Malmö kommun ifrågasätter om into utredningens gränsdragning - uteslutande av markföretag som ägs gemensamt av kommun och utomstående part samt allmännyttiga företag — är för snäv och står i visst motsalsförhållande till utredningens förslag om ökat kommunalt ansvar vid exempelvis behandlingen av ansökningar om bostadslån.

Länsbostadsnämnden i Älvsborgs län anser däremot att endast borgerlig pri-

märkommun bör godtas som förmedlare av mark för statligt bostadslån.

Nämnden anför att det är primärkommunen som ansvarar för markpolitiken och som har förstahandsintresse av att konkurrens om marken med ätföljande markprisstegringar undviks och att landstingskommun inte utan vidare kan antas ha samma intresse.

SABO pekar på att det i vissa tätortsregioner som ett naturligt inslag kan förekomma köp från kommunernas sida över kommungränserna. Av praktiska skäl bör dessa här jämställas med köp inom den egna kommungränsen. Liknande synpunkter framförs av bl. a. länsstyrelsen i Stockholms län.

7.3 Statligt kreditstöd till kommunala mark förvärv

De remissinstanser som tillstyrker markvillkoret är eniga om alt markförvärvslånefondens utlåningskapaciet måste ökas vid ett genomförande av nämnda villkor. Bostadsstvyrelsen, länsstyrelserna I Östervötlands, Göteborgs och Bohus samt Västernorrlands län. Svenska kommunförbundet, Landstingsförbundet, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyegen, BPA m. fl. anser emellertid att den föreslagna utlåningskapaciteten är ovillräcklig, medan fullmäktige i riksbanken ifrågasätter om utlåningskapaciteten behöver uppgå till 250 milj. kr/år. |

Enligt bostadsstyrelsen har kommunernas ekonomiska möjligheter att finansiera bl. a. markförvärv försämrats avsevärt under de senaste åren. Kommunerna kommer därför i växande omfattning att bli beroende av statliga markförvärvslån för förvärv av mark. Vidare påpekar styrelsen att utredningens beräkningar endast avser markkostnader för bostadsbyggande. Under den hittillsvarande handläggningen av låneärenden har bostadsstyrelsen med av kommunerna angiven markanvändning som utgångspunkt endast kunnat hänföra ca 35 96 av de tillstyrkta beloppen till mark för enbart bostadsändamål. Enligt styrelsen föreligger uppenbara svårigheter att ange den totalt nödvändiga utlåningskapaciteten. Styrelsen anser med hänsyn härtill

att fonden i inledningsskedet kan ges en utlåningskapacitet på 250 milj. kr., men att denna sedan bör ökas från år till år mot bakgrund av det genom

låncansökningar och markförsörjningsprogram redovisade behovet.

Svenska kommunförbundet funner den föreslagna utlåningskapaciteten vara

helt otillräcklig. Som långsiktig målsättning bör gälta att fonden skall kunna täcka en växande andel av kommunernas markförvärvskostnader. Förbundet påpekar också att utredningen inte beaktat att andelen markbostäder och bostäder i saneringsområden sannolikt kommer att öka påtagligt, vilket

kraftigt ökar kommunernas kostnader för markförvärv. Enligt förbundet

är det nödvändigt att kommunernas behov av krediter för markförvärv görs till föremål för en mera ingående analys än vad sanceringsutredningen och byggkonkurrensutredningen presterat. Byggkonkurrensutredningens förslag aktualiserar påtagligt behovet av att möjliggöra för kommunerna att rationellt utnyttja kreditmarknaden. Effektiva åtgärder härför utgör enligt förbundets uppfattning ett mera verkningsfullt stöd för den av utredningen önskade

inriktningen av den kommunala mark politiken än den otillräckliga förstärk-

ning av markförvärvslånefonden som utredningen föreslagit.

Enligt Hvresgästernas riksförbund räcker inte det föreslagna tillskottet till markförvärvlånefonden för att möta behoven och ge kommunerna en till-

räckligt stark ställning som markinnehavare för bostadsändamål. Östra Ös-

tergötlands hyresgästförening anför att det är helt nödvändigt att erforderliga resurser ställs till kommunernas förfogande för såväl långsiktiga markförvärv som markförvärv för saneringsändamål.

Fullmäktige i riksbanken erinrar om de förslag som gång efter annan reses i fråga om utökning av den prioriterade sektorn på kreditmarknaden. I ifrågavarande fall synes emellerud ändamålet angeläget och inte innebära någon för framtiden växande belastning. Fullmäktige vill därför inte motsätta sig en begränsad uppbyggnad av markförvärvslånefonden. Fullmiktige vill dock ifrågasätta om mark förvärvslånefonden skall behöva ha en ulåningskapacitet på 250 milj. kr/år. Att det erfordras mark i den omfattning och för den kostnad utredningen beräknat tvivlar inte ful mäktige på. Många kommuner torde emellertid som hittills finansiera sina markförvärv utan den procedur som upplåning i markförvärslånefonden innebär. Ökningen av de statliga

anslagen till markförvärvslånefonden skulle därför såsom fullmäktige ser

det kunna bli mindre än vad utredningen föreslagit utan att därför kommunernas markförvärvsmöjlighoter lider skada.

Några remissinstanser har haft synpunkter på lånebestämmelserna. Enligt Norrköpings kommun har inte utredningen tagit tillräcklig hänsyn ull amoörteringstidens längd. Kommunen anför att det är knappast troligt att en återbetalningstid av tio år är tillräcklig för att underlätta de kommunala finansteringsproblemen. En förbättring kunde åstadkommas bl.a. genom att markförvärvslånen lämnades med en amorteringstid på minst 20 är och med en höpsta ränta lika den som ullämpas för bundna kommunlån. En sådan uppläggning skulle innebära likställighet med lån, som normalt anskaffas med vllstånd av Kung). Maj:t, för övriga kommunala investeringar.

Utredningens förslag till vissa ändringar i kommunal-

18 Riksdagen 1974. I saml, Nr 150

lagarna beträffande den kommunala upplåningen tillstyrks eller lämnas utan erinran av de remissanstanser som uttalat sig i

frågan.

Enligt Svenska kommunförbundet kunde förslagen i och för sig ses som försiktiga steg i rätt riktning. Förbundet hävdar dock att kommunallagens bestämmelser om inskränkningar i den kommunala lånerätten är överflödiga och att underställningstvånget kan och bör avvecklas. Även Sollentuna och Helsingbores komnumer för fram liknande synpunkter.

Förslagen hälsas med tullfredsställelse av länsstyrelsen i Västernorrlands län. Enligt länsstyrelsen är det dock tveksamt om någon större frekvens köpeskillingsreverser kan bli aktuell i varje fall inom den närmaste viden. Länsstyrelsen ifrågasätter därför om inte kommun vid förvärv av mark, då lån ur markförvärvslånefonden ej sökts eller beviljats, bör tillåtas att inom viss tid efter förvärvet uppta lån intill ett belopp motsvarande köpeskillingen mot säkerhet av panträtt i förvärvsegendomen. Även sådan belåning bör vara underställningsfri och amorteringstiden kunna överstiga fem år. Effekten av ett sådant medgivande blir i princip likadan som när fastigheten redan är belånad vid förvärvet.

Landstingsförbundet förutsätter att bestämmelserna blir gällande även för Stockholms läns landstingskommun.

7.4 Formerna för markförvärvslångivningen och markförvärvsprogram

Utredningens förslag att haäandläggningsordningen för markförvärvslångivningen ändras så att Kungl. Maj:t, alternativt bostadsstyrelsen. fördelar disponibla lånemedel på de tre storstadsområdena och på linen I övrigt samt att länsbostadsnämnderna meddelar beslut i de enskilda låncärendena tillstyrkes eller lämnas utan erinran av nästan samtliga remissinstanser som uttalat sig i frågan. Bland de remissinstanser som ställer sig posiuva till förslaget återfinns flertalet länsbostadsnämnder. länsstyrelserna i Stockholms, Malmöhus, Västmanlands. Västernorrlands och Norrbottens län, boendeutredningen och BPA. Flertalet av de remissinstanser som tillstyrkt den föreslagna handläiggningsordningen

förordar beträffande fördelningen av länens låneramar på kommuner det

av utredningen angivna första alternativet, dvs. att länsbostadsnämnden skall besluta om fördelningen.

Fördelningen på län och storstadsområden av markförvärvslånefondens utlåningsmedet bör enligt länsstvrelsen i Västernorrlands län ullkomma Kungl. Maj:t, som i sista hand har ansvaret för att de bostadspolitiska och reglonalpolitiska målsättningarna följs. Länsstyrelsen i Stockholms län, som ullstyrker utredningens första alternativ när det gäller fördelningen av lånemedlen på kommuner, anser det viktigt att dessa fördelningsbestut intimt samordnas med länsstyrelsens — regionalpolitiska — planering. Också

länsbostadsnämnden i Älvsborgs län tillstyrker utredningens första alternaviv. Enligt nämnden bör den av utredningen påtalade nackdelen av att kommunerna inte i förväg med säkerhet kan avgöra vilka möjligheter de har att erhålla markförvärvslån inte överskattas. Länsbostadsnämnderna har nämligen intensiva kontakter med kommunerna. Fortlöpande information om föreliggande möjligheter att få markförvärvslån torde därför bli regel.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anser däremot att utredningens andra alternativ, som innebär att länsstyrelsen fördelar kinets låneram på kommuner, bäst främjar kommunernas planering av markförvärvsverksamheten. Systemet har också den fördelen att det lätt kan inordnas i länsstyrelsens re-

gionalpolitik. För att kunna möta variationer från år till år i kommunernas

förvärvsvolym bör länsstyrelsen lägga upp en reserv för hela länet. Reserven skall kunna utnyttjas om ett oväntat och angeläget förvärv inte i önskad omfattning ryms inom den tilldelade låneramen. Låneramar som inte utnyttjats under den gångna perioden bör föras till linsreserven. Reserven

bör sedan balanseras till nästa period.

Bostadsstyrelsen avstyrker utredningens förslag att beslutanderätten i enskilda låneärenden skall ullkomma länsbostadsnämnderna och anser att beslutanderätten skall flyttas från Kungl. Maj:t till bostadsstyrelsen. Styrelsen väntar sig inte att markförvärvsprogrammen under de närmaste åren skall kunna bli en så tillfredsställande underlag för fördelning på län och kommuner som utredningen förutsätter. Därmed bortfaller en väsentlig förutsättning för att beslutanderätten i enskilda låncärenden skall kunna överföras

på länsbostadsnämnderna. Huruvida en decentralisering till nämnderna

framledes bör ske får prövas sedan tillräckliga erfarenheter föreligger. En viss försöksverksamhet med förhandsbesked i enskilda låneärenden bör dock enligt styrelsens mening kunna inledas.

Länsbostadsnämnden i Södermanlands län. som tillstyrker decentraliseringen av beslutanderätten avseende mark förvärvslån till länsbostadsnämnderna. finner systemet för fördelning av lånekvoter på kommunerna diskutabelt. Enligt nämnden måste det vara svårt att tillimpa detta system i praktiken. Det borde kunna uppställas vissa regler för vilka markförvärv som kommunerna kan få statligt lån till. Markförvärvslån bör sedan i princip kunna beviljas för alla förvärv som uppfvHer dessa villkor och som inte finansieras 1 öppna marknaden. |

Ett fåtal remissinstanser, däribland länssterelsen i Göteborgs och Bohus län

och Hyresgästernas riksförbund, delar inte utredningens uppfattning att mark-

förvärvslån i princip inte bör utgå för mark som enligt kommunernas bostadsbyggnadsprogram kommer att tas I anspråk för bebyggelse inom tre

år. Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län framhåller att kommunerna gi-

vetvis bör inrikta sig på att förvärva den för bostadsbyggandet erforderliga

marken genom långsiktiga förvärv. I den mån detta i vissa fall inte skulle

visa sig möjligt finns det dock ej anledning att förmena kommunerna rätten

att erhålla markförvärvslån.

Utredningens förslag om kommunala markförvärvsprogram har mött en positiv reaktion bland remissinstanserna. Till de positiva remissinstanser hör - bostadsstyrelsen, nästan alla länsbostadsnämnder, länsstyrelserna i Stockholms, Östergötlands. Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Västernorrlands och Norrbottens län, statens planverk, Svenska kommunförbundet och ett flertal kommuner, Landstingsförbundet, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, BPA och Svenska bvggnadsarbetareförbundet.

Bostadsstvrelsen understryker att en ökad kommunal planeringsverksamhet kring mark frågorna är önsk värd för att de markpolitiska målen i samband med bostadsförsörjningen skall kunna realiseras. Styrelsen anser därför att en vidgad redovisning i bostadsbyggnadsprogrammen av planeringen kring markfrågorna är av stort värde — detta även om utredningens förslag om markvillkor och fördelningssystem beträffande markförvärvslån inte skulle komma att genomföras. Enligt styrelsen bör kommunernas planering kring markfrågorna avse inte enbart markförvärv. Den bör också ha till syfte att på ett tidigt stadium ge underlag för kommunens markpolitiska handlande.

Planeringen bör omfatta det totala behovet av mark för samhällsbyggandet

och inte endast markbehov för bostadsbyggandet. Mark för allt samhällsbyggande bör därför redovisas i ett program för markförsörjningen. Även Svenska kommunförbundet. Landstingsförbundet och länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län anser att markförvärvsprogrammen bör omfatta mark för andra ändamål än bostadsbyggande.

Enligt Malmö kommun kommer bostadsbyggnadsprogrammens värde som samhällsplaneringsinstrument att ytterligare öka.

Göteborgs kommun anser däremot att utredningens uppfattning, att markförvärvsprogrammen även utgör ett värdefullt planeringsinstrument för kommunerna, inger farhågor för att utredningen inte tillräckligt insett hur bräckliga de översiktliga fysiska planerna i sin nuvarande form är som underlag för en sådan planering. En förutsättning för att meningsfulla markförvärvsprogram skall kunna upprättas är att förbättrade metoder utarbetas för den översiktliga fysiska planeringen och för denna planerings integrering

med övrig kommunal verksamhetsplanering. Det arbete som f. n. pågår inom

planverket i samarbete med Svenska kommunförbundet beträffande kraven

för planeringen bör därför intensifieras. Några remissinstanser, däribland bostadsstyrelsen, länshoztadsnämnden i

Västerbottens län, länsstvrelserna i Stockholms och Västernorrlands län och BPA, framhåller att det för en del kommuner kan vara svårt och i vissa fall heller inte nödvändigt att bedöma markbehovet för en så pass lång tid som tio år. Länsstyrelsen i Västernorrlands län anser av kommuner med vacklande sysselsättningsundertag ej skall behöva göra någon ingående re-

dovisning för programperiodens fem sista år. Enligt bostadssterelsen förut-

sätter en någorlunda god uppskattning av markbehov och mark förvärv att

det finns aktuceHa och etappindelade översiktliga fysiska planer eller hkvärdigt underlag. I många kommuner saknas emellertid ett sådant underlag. Uppgifterna i ett tioårigt markförvärvsprogram torde därför bli osäkra —i varje fall i de närmaste programomgångarna — och torde enligt styrelsen

endast i begränsad utsträckning kunna användas som underlag för fördelning

av markförvärvslån. BPA vill fästa uppmärksamheten på att upprättandet av markförvärvsprogram, framför allt den del därav som skall omfatta den senare femårsperioden, kommer att ställa stora krav på kommunernas ulredningskapacitet och planberedskap. Ett stort antal mindre kommuner torde därför få svårigheter att på tillfredsställande sätt fullfölja eu dylikt programarbete. Länsbostadsnämnden i Västerbottens län anser att fullständiga

och årliga markförvärvsprogram endast erfordras i de större kommunerna.

I de mindre kommunerna. där det inte förekommer ferfamiljshusbyggande eller småhusgruppbyggande — eller endast sporadiskt sådant - torde det enligt nämnden endast behövas en förhållandevis enkel redogörelse för marksi-

tuationen och markförvärvsplanerna vid de tillfällen då markförvärvslån

aktualiseras.

En det remissinstanser, bl. a. länsstvrelsen i Malmöhus län, Svenska kommunförbundet och Landstuingsförbundet, är tveksamma till sammankopplingen av markförvärvs- och bostadsbyggnadsprogrammen. Länsstyreben i Malmöhus län anser att markförvärvsprogrammen bör vara förankrade i den översiktliga fysiska planeringen och samordnade med bostadsbyggnadsprogrammen. Eftersom markförvärv har stor betydelse för budgetarbetet anser länsstyrelsen att markförvärvsprogrammet främst bör knytas ull den ekonomiska långvidsplaneringen (tKELP) Svenska kommunförbundet och Landstingsförhundetr anser mot bakgrund av att programmen även bör omfatia mark för andra ändamäl än bostadsbyggande att en samordning kan ske

inom ramen för den kommunala verksamhetsplaneringen.

Några kommuner och kommunala organ understryker att programmen inte får innehålla sådan redovisning av kommunernas markförvärvsplaner att markpriserna stiger.

Länsstyrelsen i Stockholms län understryker att reglerna för markförvärvsprogrammens användning som underlag för fördelning av markförvirvslån inte får utformas så att kommunen går miste om markförvärvslån genom att markförvärvet har fördröjts genom expropriation.

Länsbostadsnämnden i Södermanlands län sama Mjölby och Åtvidaberas kommuner kan inte tillstyrka förslaget om kommunala markförvärvsprogram. Länsbostadsnämnden i Södermanlands län anger aut evw skäl härtill är att kommunernas möjligheter att ta på sig olika uppgifter är begränsade. Man måste därför visa återhållsamhet och göra en prioritering när det gäller att ålägga kommunerna nya uppgifter, särskilt då det gäller att inhämta muterial som i första hand är avsett att användas av andra än kommunerna. Det bör kunna lämnas åt kommunerna själva att bedöma i vilken utsträck-

ning de för egen del behöver markförvärvsprogram. Ett annat skäl för

länsbostadsnämnden att avstyrka förslaget att kommunerna skall åläggas alt upprätta och redovisa markförvärvsprogram är att man inte kan bortse från risken för ofördelaktig inverkan på prisbildningen och andra komplikationer vid förvärvsverksamheten. Enligt Mjölby kommun skulle ctt genomförande av förslaget ytterligare formalisera den kommunala bestlutsprocessen och medföra en onödig ökning av den byråkratiska verksamheten. De uppgifter som lämnas i de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen bör entigt kommunen vara tillräckliga som undertag för statsmakternas bedömning av behovet av markförvärvslån.

7.5 Markfördelning

Remissinstanserna ställer sig allmänt bakom utredningens uttalande att kommunerna bör begagna sina möjligheter att ge-

nom markfördelningen söka främja effektiviteten i

bostadsbyggandet.

Bostadsstvrelsen, Svenska kommunförbundet, Landstingsförbundet m. tl. ullhör dem som understryker att de delar utredningens uppfattning att kommunerna bör använda sin ställning som markägare tull att ställa krav på projektens utformning och kostnader i samband med markupplåtelse. Hiärigenom kan, enligt bostadsstyreben, kommunerna realisera de mål och intentioner I fråga om bostadsbyggandet som innefattas I de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen.

Några remissinstanser varnar emellertid för att kommunernas agerande under vissa förutsättningar kan komma att motverka effektiviteten i bostadsbyggandet. VO finner det därför angekiget att kommunerna utnyttjar sin rätt att fördela mark så att inte något företag får en monopoiställning inom kommunen i fråga om byggherre- och förvaltningsfunktionen. För att skapa garantier för konkurrens i såväl byggherre- som förvaltningsledet är det enligt NO nödvändigt att det klart utsägs att kommun vid fördelning av mark fäster avgörande vikt vid företagens effektivitet. Det skulle enligt NO också vara önskvärt att kommunerna offentliggör motiven för fattade markfördelningsbesiut i varje enskilt fall.

SBEF anser att det i många fall finns anledning att höja ett varnande finger för en alltför stark tilltro till att kommunen som institution alltid

löser problemen bäst. Vidare ser man det som en brist att utredningen inte sökt precisera några metoder för att välja den mest lämpade byggherren. Liknande synpunkter framförs även av bl.a. NBD.

Delade meningar råder bland remissinstanserna när det gäller lä mpliga metoder för fördelning av mark mellan olika byggherrar. Bland de remissinstanser som i huvudsak delar utredningens synsätt i denna fråga märks marknadsdomstolen, NO, bostadsstv-

relsen, flertalet länsbostadsnämnder, flertalet hörda länsstyrelser och kommuher, statens institut för bvegnadsforskning, Svenska kommunförbundet och TCO.

Några av remissinstanserna anser emellertid att utredningen är alltför optimistisk när det gäller möjligheterna till en ökad användning av mark-

fördelningstävlingar.

Marknadsdomstolen betonar att det är en sak att fördela mark till i och för sig kompetenta byggherrar och en annan och avgjort mycket svårare att fördela mark på sådant sätt att konkurrensen mellan byggherrarna fräimjas. Mot denna bakgrund vill marknadsdomstolen livligt instämma i utredningens förhoppning att marken i större utsträckning än f.n. kommer

att fördelas efter markfördelningstävlingar. Svenska kommunförbundet och

Landstingsförbunder understryker att känslan för rättvis fördelning på byggherrekutegorier inte får leda till att bostadsbyggandet splittras på ett stort antal mindre projekt, vilket kan motverka ett rationellt byggande. Å andra sidan är förhållandena på de lokala byggmarknaderna I stora delar av fandet

sådana, framhåller Svenska kommunförbundet. avt en allUör ensidig satsning

på mycket stora projekt kan medföra en skadlig koncentration av produktionen till ct fåtal företag. Bostadsstyrelsen pekar på att erfarenheterna i

dag från markfördelningstävlingar inte är stora och framhåller att det är

tveksamt om det i framtiden kommer att byggas så stora bostadsområden

att sådana tävlingar kommer att förekomma i någon nämnvärd omfattning.

Statens institut för bvegnadsforskning framhåller att det torde finnas ytterst få och lokalt begränsade marknader där det finns tillräckligt många konkurrerande företag med kapacitet för att delta i markfördelningstävlingar av det slag som utredningen föreslår. Om man begränsar sig till enskilda företag är det tveksamt om förutsättningarna för effektiv konkurrens är uppfyllda ens I storstadsområdena. Vidare anför institutet att kommunernas möjligheter att få ett avgörande inflytande över och en effektiv kontroll av bostadsbyggandet är begränsade vid markfördelningstävlingar. Trots betydande nackdelar med markfördelningstävlingar är dessa dock att föredra framför en fördelning enbart genom ”schablonbeslut”. Enligt institutets mening torde ett större direkt inflytande över produktens utformning vara nödvändig för att kommunen skall kunna försäkra sig om en kvalitativt god bostadsbebyggelse ull rimliga kostnader.

Sollentuna kommun tedovisar sina erfarenheter av markfördelningstävling-

ar och anför att eu dylikt tävlingsförfarande visat sig vara mycket komplicerat och arbetskrävande, eftersom man måste ställa stora krav på både programunderlag och bedömning för att tillgodose berättigade anspråk på oväld i de utslag som fälls. Markfördelningstävlingarna har inneburit att byggherrarna varit tvungna att ligga ner mycket stora ansträngningar för att kunna presentera sina förslag. Det har också visat sig att intresset för deltagande i tävlingsupphandfingar av denna art vid stora projekt varit ganska begränsat. Tiävlingsförfarande i samband med markfördelning bör enligt kommunens

mening därför praktiseras med stor återhållsamhet. Det synes rimligt att anta att tävlingsförfarandet tillämpas för enstaka. väl definierade och utvalda objekt och att resultatet från dessa tävlingar sedan får ligga till grund för beslut om markupplåtelse efter förhandlingar i andra fall.

Också flera andra remissinstanser understryker att markfördelningstäv-

lingar ställer stora krav på kommunerna och att det därför är av stort värde att finna lämpliga metoder för bedömning av tävlingsbidragen. BPA anför

att det i allmänhet är betydligt svårare att tå fråm anbudsunderlag och genomföra en objektiv granskning vid markfördelningstävling än vid byggnadsupphandling, varför tävlingsförfarandet ställer synnerligen stora krav på kompetens och resurser hos kommunen. resurser som flertalet kommuner saknar I dag. Enligt länsstyrelsen i Malmöhus län bör det centralt utarbetas en arbetsmodell för tävlingar för att förbättra kommunernas möjligheter att genomföra sådana. Länsstyrelsen efterlyser också enklare metoder för att väga olika företags produktionserbjudanden mot varandra. Liknande tankegångar framförs även av länsstyrelsen i Östergötlands län.

SABO och BPA är tveksamma till markfördelningstävlingar över huvud taget. Enligt $4480 ställer dylika tävlingar stora krav vid bedömningen utan att några säkra fördelar står att vinna.

Några remissinstanser. bl. a. Hyresgästernas riksförbund, HSB, Svenska riksbyggen, SSU, Svenska byggnadsarbetareförbundet och Svenska kommunalarbetäreförbundet tar avstånd från markfördelningstvävlingar och förordar i stället en ordning där markfördelningen sker genom politiska beslut. Sålunda anser HSB at tävlingsförfarandet som grund för fördelning av mark och byggnadsrätt vill olika bostadsproducenter leder till ytterligare teknokrati i bostadsbyggandet och försvagar medborgarnas möjlighet att genom sma förtroendevalda avgöra hur samhällsbyggandet skall ske. Vidare innebär tävlingsförfarandet att snävt kortsiktiga ekonomiska synpunkter kan påverka markexploateringen. Svenska bvggnadsarbetareförbundet understryker att såväl de bostadspolitiska riktlinjerna som rådande hyreslagstiftning förutsätter att självkostnadsföretag skall utöva ett dominerande inflytande på hyresmarknaden. Möjligheterna att uppfylla detta krav måste enligt förbundet beaktas i riktlinjerna för kommunernas mark fördelning. Ciknande synpunkter återfinns i yttrandet från Svenska riksbyggen. Svenska kommunalarbetareförbundet förordar i stället för mark fördelningstävlingar att kommunerna åläggs alt förvalta samtliga hyresbostäder. Redan färdigställda lägenheter

bör dessutom successivt överföras till kommunernas förvaltning. SSU anser

att kommunal mark avsedd för flerfamiljshus och gruppbyggda småhus bör upplåtas enbart till allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag.

En del remissinstanser, däribland SBEF. NBD och Sveriges företavares riksförbund. anser att utredningens förslag kan leda till ett kommunalt byggherre- och förvaltningsmonopol och att andra fördelningsmetoder därför bör användas. NBD anför att det inte enbart är billigast möjliga produktion

som är av intresse för konsumenterna. utan att även standard och kvalitet m. m. är av betydelse. Om marken fördelas genom markfördelningstävling skall nämnda faktorer sammanvägas, vilket är arbetskrävande. Detta talar för en begränsning av renodlade tävlingsförfaranden. Den mark, som inte fördelas genom ett dylikt tävlingstförfarande och som antas utgöra huvuddelen av den fördelade marken. bör fördelas till företag i proportion till redovisad ordefstock av bostadskunder. I sådant system kan konsumenterna direkt bestämma hur stor del av bostadsproduktionen som exempelvis skall ske I kommunal resp. privata Nerfamiljshus. vilken bebyggelse som skall ske i form av bostadsrätt eller som enskilt ägda småhus osv. En av SBEF redovisad metod för markfördelning skiljer mellan fyra olika marknader -tävlingsmarknad, kommunal marknad, kooperativ marknad och enskild marknad.

SBEF och NBD riktar också kritik mot utredningens uppfattning att flerfamiljshusbyggandets fördelning på hyresrätt

och bostadsrätt faller utanför ramen för ett täv-

lingsförfarande. Enligt SBEF måste olika boendeformer tillåtas konkurrera med varandra så att de boende själva kan få välja. På detta sätt kan de önskvärda produkterna komma fram på marknaden. SBEF under-

stryker alt det är bostadskonsumentens efterfrågan, inte kommunala diktat,

som skall styra fördelningen mellan olika bostadsformer.

Länsbostadsnämnden i Jönköpings län anser avt utredningens förslag i denna fråga på många orter kan leda till ett onödigt splittrande av produktionen. Bostadsrätt och hyresrätt hör förvaltningsstadiet vill och en samproduktion av dessa kigenheter bör innebära stora fördelar. Genom samproduktion öppnas möjligheter för en anpassning av upplåtelseftormen efter den aktuella situationen, något som prövas f.n. vid Öxnehagaprojektet i Jönköping.

Med hänvisning till de goda erfarenheter som enligt utredningen uppnåtts i samband med mark fördelningstävlingar i fråga om gruppbyggda småhus anser AO att man i största möjliga utsträckning bör söka undanröja de hinder som finns för tävlingar mellan olika byggherrekategorier. Ett av dessa hinder är enligt utredningen att konkurrensen kan snedvridas till följd av olikheter i lånevillkoren för olika bygggherreföretag. NO vill därför ifrågasätta om inte alla byggherrekategorier bör ha samma lånevillkor. Också NBD och SBEF har denna uppfattning.

7.6 Upphandling i anbudskonkurrens

Byggkonkurrensutredningens förslag att upphandling i anbudskonkurrens I princip skall gälla som villkor för bostadslån ull nybyggnad av flerfamiljshus och av gruppbygeda småhus har tillstyrkts av flertalet remissinstanser men har också mött förhållandevis många invändningar från olika intressegrupper inom byggnadsbranschen. Flera remissin-

stanser har pekat på att upphandlingsvillkoret kan vara utvecklingshämmande och att även andra upphandlingsformer har visat sig ge goda resultat.

Till de remissinstanser som ställer sig positiva ull förslaget hör marknadsdomstolen, NO, statens pris- och kartellnämnd, bostadsstyrelsen, alla länsbostadsnämnder som yttrat sig i frågan, samtliga hörda länsstvrelser, bo-

endeutredningen, fullmäktige i rikshanken, Svenska kommunförbundet, Lands-

tingsförbundet, LO, TCO, SABO., Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, BPA. SSU, Svenska byggnadsarbetareförbundet sam Upplands Väsby, Sollentuna, Mjölby. Malmö, Trelleborgs, Eslövs, Landskrona, Göteborgs, Uddevalla, Köpings, Härnösands, Örnsköldsviks, Timrå. Sollefteå och Luleå kommuner. Flera av remissinstanserna har dock vissa invändningar mot de föreslagna dispens- och undantagsmöjligheterna.

Marknadsdomstolen biträder utredningens bedömning att det är önskvärt att upphandlingen i ökad utsträckning sker i anbudskonkurrens. Under förutsättning att relationerna mellan byggandet med statliga bostadslån och övrigt byggande imte nämnvärt påverkas av utredningens förslag finner marknadsdomstolen det föreslagna villkoret väl ägnat att främja konkurrensen mellan entreprenörföretagen. NO anser att förslaget är ytterst väsentligt för att få till stånd en effektiv konkurrens I bostadsbyggandet. Entigt NO bör konkurrensfrämjande upphandlingsformer också utnyttjas vid upphandling av större ombyggnads- och moderniseringsarbeten. Även statens pris- och kartellnämnd delar utredningens uppfattning att upphandlingen bör ske genom anbudsförfarande. Nämnden anser det emellertid betänkligt att utredningsförslaget ger vissa möjligheter ull byggande utan föregående moment av anbudstävlan vare sig i byggherre- eller entreprenörledet. $4BO vill starkt understryka behovet av att upphandhing sker genom öppen anbudstävlan. Det finns enligt SABO avskräckande exempel på att kommunerna för läng tid bundits till visst byggnadsföretag, som utan någon som helst konkurrens tillåtits svara för betydande delar av kommunens bostadstlörsörjningen och där avtalen mellan kommun och beställare lett till oskäliga priser.

Bostadsstvrelsen ansluter sig till utredningens uppfattning om angelägenheten av en ökad anbudskonkurrens inom bostadsbyggandet som ett medel att ofrimija en effektiv bostadsproduktion och låga kostnader. Styrelsen kan dock inte tillstyrka vissa av utredningens förslag om anbudskonkurrens som lånevillkor. BL. a. anser styrelsen att anbudskonkurrens inte skall gälla som lånevillkor för allmännyttiga och kooperativa företag. Svenska kommunförbundet lstyrker upphandlingsvillkoret i princip. Förbundet anser emellertid att man bör studera olika upphandlingsmetoders effekt på kostnaderna mera ingående innan man inför ett dvhikt villkor.

Länsstyrelsen i Östergötlands län delar utredningens uppfattning om att bostadsbyggandets effokuvitet positivt påverkas av alt konkurrens om entreprenaderna så långt som möjligt ullämpas. Länsstyrelsen anser emellertid att den lånebeviljande myndigheten genom sin omfattande kännedom om

byggherrars och entreprenörers prestationsförmåga har goda möjligheter att avgöra kostnadseffekuviteten i en entreprenad och att upphandlingsvillkoret därför bör tillämpas liberalt. Sollentuna kommun förordar att anbudskonkurrens antas som huvudprincip, men att den inte bör utgöra ett ovillkorligt krav för statligt bostadslån. Svenska riksbyggen har heller ingenting att invända mot alt man som villkor för statligt bostadslån föreskriver att upphandlingen skall ha skett i öppen anbudskonkurrens. Samtidigt understryker Svenska riksbyggen att undantag från denna regel måste få törekomma. Liknande synpunkter framförs av BPA och Svenska bvyggnadsarbetareförbundet.

Några av de remissinstanser som tillstyrker upphandlingsvillkoret pekar på de effekter ett dylikt villkor kan få för de små egenregibyggande företagen. Länsstyrelsen i Malmöhus län anser att länsbostadsnämnderna under vissa förutsättningar bör få medge undantag från upphandlingsvillkoret för mindre företag med begränsade resurser. Liknande tankegångar återfinns I yttrandena från länsstyrelsen i Gotlands län och Malmö kommun. Länsbostadsnämnden i Kronobergs län anser att länsbostadsnämnderna bör kunna få undanta mindre gruppbyggen från upphandlingsvillkoret.

Till de remissinstanser som är kritiska till förslaget hör statens institut för byggnadsforskning, SAF, Sveriges advokatsamfund, Sveriges industriförbund, SBEF, Svenska bankföreningen, Sveriges byggmästareförbund, Sveriges trähusfabrikers riksförbund, HSB. NBD, Sveriges villaägareförbund, Svenska företagares riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund, Stockholms och Skånes handelskamrar, Linköpings kommun och förvaltningsutskottet i Stockholms läns landsting.

Statens institut för byggnadsforskning anför att erfarenheter från pågående forskningsarbete tyder på att en förbättring av beställarledets ekonomiska kontroll i väsentliga avseenden kan vinnas genom att byggherren i större omfattning direkt uppträder på de marknader som traditionellt anses vara entreprenörens. Entreprenadverksamheten utvecklas mot en allt mer renodlad inköpande och produktionssamordnande funktion. Mot denna bakgrund synes enligt institutets mening utredningens förslag ofullständigt underbyggt. HSB anser att utredningens förslag leder till ett statiskt Konserverande av nuvarande upphandlingsorganisation och produktionsorganisation. Regler om konkurrens i upphandlingstförfarandet har inte någon självständig funktion som spelregler utan måste syfta till att ge byggherren en ökad styrka i upphandlingen. Byggherrens ansvar för en god produkt kräver enligt HSB att byggherren kan handlägga upphandlingen på ett sådant sätt som för varje objekt är mest ändamålsenligt.

SBEF betonar att det övereripande målet för en verksam konkurrens bör vara att slutprodukten är konkurrenskrafug och att konkurrensen skall gälla helheten och inte inom vissa utvalda processled. Utredningens förslag ger enligt SBEF ingen garanti för att slutprodukten blir konkurrensmissig. För-

slaget kommer i praktiken att innebära att enskilda företag omgående måste upphöra med sin egenregiverksamhet och att planeringsprocessen för dessa objekt avstannar. Varken kommunerna eller deras företag har kapacitet alt

ta över och genomföra dessa projekt i planerad tid. Följden blir minskad

sysselsättning inom alla led av byggprocessen. Kravet på anbudskonkurrens utgör enligt Svenska företagares riksförbund uppfattning ett mycket allvarligt ingrepp i den fria marknaden. En vid tolkning av lagförslaget kan enligt förbundet 1. 0. m. förhindra en markägare att fritt välja bland monteringshus vid uppsättande av ett eget hem. SAF anser att anbudsvillkoret får till effekt au rollen som byggherre i praktiken helt tas över av kommunerna, att enskilda företags utbud av kunnande i form av alternativa bostadsmiljöer begränsas och att saneringen eftersätts. NBD säger att ctt genomförande av förstaget skulle innebära att erfarenheter och kunskaper

som byggts upp under långt samarbete mellan vissa byggherrar och en-

treprenörer inte längre skulle kunna nyttiggöras.

Flera remissinstanser — både sådana som är negativa och sådana som

är positiva till upphandlingsvillkoret framhåller att det inte framgår av

den staustik som utredningen redovisar att ett visst upphandlingssätt är överlägset andra upphandlingssätt.

Remissinstansernas meningar är starkt delade vill utredningens förslag om dispensmöjligheter för allmännyttiga och kooperativa företag att även i fortsättningen få bygga i egen regi under vissa förutsättningar. Flera av de remissinstanser som tillstyrkt upphandlingsvillkoret, har inte godtagit dispensmöjligheterna. Bland dessa mirks marknadsdomstolen, NO, statens pris- och kartellnämnd, länsstyrelserna i Västmanlands och Norrbottens län, fullmäktige i riksbanken och Hvresgäster- Knas riksförbund.

Till de remissinstanser som tillstyrkt dispensmöjligheterna hör flertalet länsbostadsnämnder som yttrat sig i frågan. länsstvrelserna i Stockholms samt Göteboras och Bohus län. LO. Svenska kommunförbundet. Stockholms och Malmö kommuner. SABO, Svenska riksbyggen, BPA, TCO och Svenska byggnadsarhetareförbundet. Några av remissinstanserna understryker emellertid alt det kan bli svårt att kontrollera om verksamheten drivs rationellt.

Malmö kommun anför att et rätt utfört byggande t egen regi kan ge mycket

goda resultat både i fråga om kostnader och kvalitet. Oberoende av resultat ger de i varje fall en byggherre värdefulla erfarenheter, som bl. a. ökar hans

skicklighet som upphandlare. Bara vetskapen om att en beställare har möjlighet att genomföra ett projekt i egen regi kan verka kostnadsdämpande i eu från upphandlingssynpunkt mindre gynnsamt marknadsläge. Bostadsstvrelsen förutsätter att berörda kommuner tar ansvaret för att byggandet i egen regi blir effektivt och konkurrenskraftigt.

Flera remissinstanser har synpunkter på reglerna för dispensförfarandet. Sålunda anser BPA, som ullstyrker dispensmöjligheterna,

att de skisserade dispensreglerna förefaller nära nog omöjliga att genomföra i praktiken. $480 anför att det avgörande motivet för cegenregibyggande av detta slag är att bostäderna kan byggas med en kombination av pris och kvalitet som långsiktigt är fördelaktigt. Eftersom egenregiverksamheten kan ha en viss långsiktig prisåterhållande effekt på byggprismarknaden, bör de egenregibyggande allmännyttiga bostadsföretagen ha möjlighet att genomföra även enstaka ”dyrare” projekt, under förutsättning att verksamheten totalt sett inte är dyrare än reguljärt genomförd entreprenadupphand-

ling. Dispensreglerna bör enligt SABO därför lämpligen få den form att

de egenregibyggande företagen ges en viss garanterad minsta volym efter den första övergångstiden så att produktionen kan planeras på någon sikt. Enligt Svenska kommunförbundet bör det inte uppställas som generellt krav att en viss del av produktionen skall upphandlas på entreprenad, eftersom byggandet på sina håll har så liten omfattning att egenregiproduktionen icke får tillräckligt underlag om inte hela produktionen byggs I egen regi. Dispensreglerna kan enligt TCO leda till att de allmännyttiga egenregibyggande företagen inte kan garantera en kontinuerlig sysselsättning för sin personal. TCO föreslår därför att dispenser för fortsatt egenregiverksamhet inom de allmännyttiga bostadsföretagen får ges med hänsyn ull arbetsmark nadsvillkoren för de anställda. Länsbostadsnhämnden i Skaraborgs län understryker att begränsningsgrunderna när det gäller att avgöra om företagens produktion är fullgod från ekonomisk synpunkt bör utformas så att subjektiva värderingar kan undvikas, 1. ex. genom anknytning ull pantvärdet.

Flera remissinstanser, däribland Svenska kommunförbundet och SABO, anser att den föreslagna dispensperioden är för kort. Några remissinstanser föreslår att dispensmöjligheten lämnas projektvis i stället för periodvis. Vidare anser några remissinstanser att dispensfrågan bör handhas av länsbostadsnämnderna och inte som utredningen föreslagit av bostadsstyrelsen.

Till dem som är kritiska mot de allmännyttiga och kooperativa företagens dispensmöjligheter hör marknadsdomstolen, NO, statens pris- och kartellnämnd, några länsbostadshämnder. länsstyrelserna i Västmanlands och Norrbottens län, fullmäktige i riksbanken, SAF, Sveriges advokatsamfimd, Sveriges industriförbund., SBEF, Sveriges byggmästareförbund,. Sveriges vähusfabrikers riksförbund. Hyresgästernas riksförbund. NBD. Svenska företagares riksförbund och Sveriges fastighetsägareförbund.

Marknadsdomstolen anser det betänkligt att som utredningen föreslår sär-

behandla vissa byggherrekategorier. Domstolen anser att även enskilda egen-

regibyggande företag bör kunna komma i åtnjutande av samma dispensmöjligheter som de allmännyttiga och kooperativa företagen. NBD finner, mot bakgrund av den kritik utredningen riktat mot egenregiproduktion och upphandling utan anbudstävling, det mycket förvånande att allmännyttiga och kooperativa företag föreslås få arbeta just i dessa former. Statens pris-

och kartellnämnd anser att de anförda skälen till en särbehandling inte är så lungt vägande att ett avsteg från principen om konkurrensfrämjande

upphandlingsformer kan förordas. För att bereda de allmännyttiga och ko-

operativa företagen rådrum för att överföra produktionsresurserna till annan verksamhet — exempelvis entreprenadverksanmhet utanför det nuvarande verksamhetsområdet — eller i förekommande fall att avvuckla cegenregiverk samheten kan det dock enligt nämnden vara motiverat med dispensmöjligheter under en viss övergångstid. Liknande synpunkter framförs av NO och länsbostadsnämnden i Norrbottens län.

Också fullmäktige i riksbanken iWrågasätter om det finn tillräckligt starka motiv för det föreslagna undantaget. Utredningens främsta tenua är anbudskonkurrens, och mycket starka skäl måste föreligga för att låta vissa bostadsförvaltande företag bygga i egen regi utan föregående markfördelningstävling. Hyresgästernas riksförbund anför avt i de hyresförhandlingar, som regelmässigt förs med egenregibyggande företag, betydande svårigheter uppstår att bedöma skäligheten av uppgivna kostnader. Det kan i och för sig anföras starka skäl för att kommunerna även i fortsättningen får ullfälle att uppträda som byggnadsföretagare. Denna verksamhet måste emellertid

skiljas från den fastighetsförvaltande. Förbundet anser därför att särskilda

kommunala produktionsföretag bör upprättas vid sidan om de allmännyttiga bostadsföretagen. Produktionsföretagen bör i konkurrens med andra företag tävla på marknaden.

De remissinstanser som i princip tillstyrker upphandlingsvillkoret är po-

sitiva till förslaget att länsbostadsnämnderna under vissa förutsättningar

får medge undantag från nämnda villkor eller lämnar förslaget utan erinran. Bostadsstyrelsen anför att styrelsen är medveten om att prövningen kan bli vansklig och arbetskrävande men har inget att erinra mot förslaget. Länsbostadsnämnden i Uppsala län vlstyrker förslaget i princip. dock med

förbehåll att regeln om undantag från villkoret om anbudskoönkurrens an-

vänds restriktivt och får gälla generellt för allmännyttiga, kooperativa och privata företag. Enligt länsbostadsnämnden i Södermanlands län kan der bli svårt att tillämpa denna undantagsbestäimmelse. Det måste ankomma på byggherren/lånesökanden att göra det sannolikt för nämnden att förhand-

lingsuppgörelse verkligen är motiverad. Länsbostadsnämnden i Örebro län an-

ser att förhandlingsentreprenad bör kunna godtas endast i sådana fall där det bevisligen skulle vara ur alla synpunkter omotiverat att gå ut med anbudstävling.

En del av remissinstanserna, bl. a. Svenska kommunförbundet. Candstingsförbundet och Svenska riksbyggen. anser emellerud att utredningen har gjort en alltför snäv avgränsning av undantagsmöjligheterna.

Enligt Svenska rikshyggen måste undantagsreglerna utformas så att lånemyndigheterna åkiggs ta stor hänsyn till motiveringar som insiktsfulla och erfarna byggherrar lämnar för avsteg från huvudregeln öppen anbudsin-

fordran. Vidare förutsätter Svenska riksbyggen att bostadsstyrelsen ges uppdrag att utforma anvisningar för lånemyndigheternas avvikelse från regeln om öppen anbudsinfordran och att dessa anvisningar remitteras ull byggherreorganisationer innan de fastställs. Svenska kommunförbundet anser att avgränsningen av undantagsmöjligheten är för snäv och hävdar att ett genomförande av utredningens förslag skulle innebära att bostadsföretag som i stor utsträckning använder sig av förhandlingsentreprenad skulle tvingas överge en upphandlingsform som åtminstone 1 vissa fall visat sig kunna ge förmånhgare uppgörelse. Landstingsförbundet erinrar om den statliga upphandlingskommitténs förslag att en upphandling kan påbörjas som

sluten upphandling och avslutas som förhandlingsupphandling. En sådan

form av förhandlingsentreprenad förenar enligt förbundet såväl konkurrensmomentets som förhandlingsmomentets fördelar. Förbundet rekommenderar att lånebestimmelserna utformas så att ett sådant upphandlingsförfarande blir möjligt. BPA avstyrker utredningens förslag i denna det och anför att nackdelen med förhandhingsentreprenaden främst har varit att det ofta förekommit fall där entreprenören ägt marken och sålt denna på villkor alt få utföra bygguppdraget. Genom att kommunerna i fortsättningen. om utredningens förslag går igenom, skall förmedla marken bortfaller de favörer entreprenören i dvlika fall haft. Förhandlingsentreprenaden har många fördelar som utredningen inte beaktat. Den erbjuder sålunda bättra möjligheter än flertalet andra upphandlingsformer till samarbete mellan i byggprocessen engagerade parter. Liknande synpunkter framförs av Svenska byggnadsarbetareförbundet.

7.7 Upphandlingsförfarandet

Utredningens förslag till regler för upphandlingen av den statligt belånade bostadsproduktionen har vunnit anslutning bland ett stort antal remissinstanser. bl.a. bvggnadsstyrelsen, RRV, marknadsdomstolen, NO. bostadsstyrelsen, TCO. SBEF, SABO, HSB. Svenska riksbyggen. BPA och Svenska hyggnadsarbetareförbundet. Sistnämnda remissinstans anser det dock vara tveksamt om länsbostadsnämnderna kan klara både lånegranskning och upphandlingsgranskning. Flera av remissinstanserna har emellertid synpunkter på några av de regler som utredningen föreslår.

NO understryker betydelsen av att samma öppenhet skapas kring upp-

handling av bostäder som gäller vid offentlig upphandling. HSB framhåller

att ett sätt all nå ökad öppenhet i upphandlingen är att på lämpligt sätt publicera samtliga relevanta faktorer i bostadslåneärendet. En publiceringsskyldighet skulle ge vidgad insyn och ge bostadskonsumenterna möjlighet att bedöma pris mot kvalitet i olika bostadsobjekt. HSB föreslår därför on närmare utredning av möjligheterna att föreskriva sådan publicering som bostadslånevillkor.

RRV finner det värdefullt att upphandlingsreglerna för den statligt belånade? bostadsproduktionen så långt möjligt anpassas till de riktlinjer för den statliga och kommunala upphandlingen som kan komma att fastställas på grundval av upphandlingskomminéns förslag. Ämbetsverket framhåller att det i betänkandet förekommer en terminologi som avviker från den som begagnats av upphandlingskommittén och anser att man bör söka uppnå en terminologi som överensstämmer med den som kommer att ingå i en kommande ny upphandlingskungörelse. Byggnadsstvrelsen understryker att utredningens och upphandlingskommitténs förslag skiljer sig i fråga om utformning och innehåll på vissa punkter. Förekomsten av olika regelkomplex skapar osäkerhet och försvårar arbetet med att åstadkomma cenhetliga hjälpmedel för upphandling inom byggandet. De anvisningar till upphandlingsreglerna, som bostadsstyrelsen enligt utredningen skall utarbeta, bör enligt styrelsen knytas till de anvisningar som kommer att gälla offentlig upphandling.

Bland de remissinstanser som riktar krivik mot utredningens förslag, märks NBD och Svenska företagares riksförbund. Sålunda anser NBD att utredningens förslag endast kommer att resultera i omfattande byråkratisering med åtföljande misshushållning av resurser.

Utredningens förslag att entreprenadföretag som står utanfördeninbjudna kretsen vid begränsad anbudsinfordran skall kunna lämna anbud har tillstyrkts av flertalet remissinstanser som yttrat sig i frågan, bl. a. marknadsdomstoten, NO, bostadsstyrelsen. länsstvrelsen i Stockholms län och HSB.

Bland dem som avstyrker förslaget märks BPA. som anför att byggherren bör ha möjlighet av utesluta entreprenörer som han ej vill ha affärsförbindelser med. Det kan finnas flera skäl för en byggherre att inte anlita vissa entreprenörer såsom bristande solvens. dålig kvalitet på utfört arbete, tveksamhet om deras möjligheter att genomföra entreprenad uppdraget etc. Stockholms kommun pekar på att begränsad anbudsinfordran kan vara motiverad i de fall då anbudsgivningen är förknippad med stora kostnader. Om projekteringsbidrag då utgår kan, om byggkonkurrensutredningens förslag genomförs, bidrag svårligen nekas tillkommande anbudsgivare.

Utredningsförslaget at byggherren skall vara skyldig att lämna ett lämpligt informationsorgan upplysningar om anbudstävling föranleder endast i några fall reaktioner från remissinstansernas sida. Enligt bostadsstyrelsen bör Svensk Byggtjänst kunna fungera som informationsorgan. Åtvidabergs kommun ifrågasätter om det är nödvändigt att information om aktuell anbudstävlan sker med särskilt informationsorgan. Redan nu befintliga informationsorgan synes, enligt kommunen. ge fullgod täckning.

Utredningens förslag att enireprenörerna skall ha möj-

lighet att lämna sidoanbud när byggherren delupp-

handlar material eler lämnar anvisningar för materialval utöver standard- och funktionskrav har fått eu blandat mottagande. Det råder cn viss oklarhet bland remissinstanserna om vad utredningen föreslagit.

Oklarheten gäller dels om förslaget innebär ett lånevillkor eller ej, dels om det föreligger en avvikelse mellan förslaget och den föreslagna författningstexten.

Bland de remissinstanser som 1 princip är positiva ull förslaget märks marknadsdomstolen, statens planverk, SBEF. SABO. Svenska riksbyggen och Elektriska installatörsorganisationen EIO. Statens planverk anser att utredningens förslag kan bidra till att hålla materialkostnaderna nere. Verket framhåller

att en omständighet av stor betydelse för materialkostnaderna också är fö-

rekomsten av konkurrens I fråga om produkuon och handel med byggmaterial.

Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Västmanlands län förutsätter alt. även om byggherren motiverar sitt val, en väsentligt fördyrande och hyreshöjande materialupphandling kan föranleda avslag på låneframställningen. Länsbostadsnämnden i Östergötlands län anser at de regler som gäller för mervärdeskatt praktiskt taget har omöjliggjort för byggherrarna att själva upphandla material. Enligt nämndens mening utgör detta en konkurrensbegränsning eftersom stora byggherrar tidigare kunnat sluta avtal med le-

verantörer på förmånliga villkor.

Enligt BPA torde i dagens utomordentligt hårda konkurrenssituation i varje fall syftet att använda materialleveranserna som konkurrensmedel vara uppfyllt. Betydligt angelägnare är det enligt BPA att söka åstadkomma bättre konkurrens mellan olika materialleverantörer. Vidare anför BPA att det torde bli en i det närmaste omöjlig uppgift för kommunerna att objektivt granska byggherrens materialval i de fall denne inte accepterat de alternativförslag som entreprenören lämnat i sitt sidoanbud. Flertalet kommuner torde ej förfoga över de resurser som krävs för en sådan granskning. Mot denna bakgrund anser BPA att förslaget knappast är praktiskt genomförbart och avstyrker detsamma. Svenska rikshyggen anser att den huvudregel för upphandling av entreprenaderna som utredningen förordar också skall gälla som princip för upphandling av material. Utformning av undantag är emellertid väsentlig. Enligt Svenska riksbyggen ger utredningen inga riktlinjer som på ett tillfredsställande sätt garanterar byggherren frihet att ta hänsyn

till andra faktorer än kortsiktigt ekonomiska. Svenska riksbyggen anför vida-

re att det finns anledning att i ett något bredare perspektiv än det som byggkonkurrensutredningen haft att anlägga på frågan, utreda konkurrensförutsättningarna inom byggmaterialindustrin. Liknande tankegångar återfinns i yttrandet från Svenska bvggnadsarbetareförbundet.

Statens institut för byggnadsforskning anser aut den föreslagna kontrolten torde vara ytterligt svår att bedriva på et meningsfullt sätt genom att de uppgifter som redovisas på grund av företagsintegrationen mer har karaktären

19 Riksdagen 1974. I saml Nr 150

av företagsinterna bokföringstransaktioner än prisnoteringar på en marknad. Bostadsstvrelsen anser sig inte kunna tillstyrka förslaget. om det skall utgöra ett ”lånevillkor” med avslag som yttersta konsekvens. Bedömningen av en läneförutsättning av här ifrågavarande slag måste bli betungande, subiektiv och skönsmässig. Fördelarna är osäkra och kan inte antas stå i rimlig proportion till arbetet. Däremot kan styrelsen godta förslaget i en annan mening, nämligen om det uppställs såsom en närmast administrativ föreskrift att sökanden förbinder sig att redovisa materialleveransen och motivet för att det lägsta anbudet eventuellt inte antagits. f/SB tycker ati förslaget är egendomligt. Enligt HSB har byggherren ofta anledning att ställa krav på viss kvalitet, på säker leverans, på säkerhet för ersättnings- eller utbytesleverans i framtiden, på åtgärdande av reklamationer utan tidsödande och fördyrande tvist m. m. Uppfyller materialet de krav som kan uppstillas

för att det skall godkännas vid statlig belåning, bör byggherren ha möjlighet

alt föreskriva dess användning utan att detta särskilt behöver motiveras och prövas. NBD anser att kravet kommer att medföra stor osäkerhet för

byggherrarna och att det i praktiken torde medföra att dessa inte har någon frihet att välja materialleverans. |

Förslaget att personer som är att anse som jäviga inte deltar i handläggningen av entreprenadupphandlingar tillstyrks av marknadsdomstolen, NO, bostadsstvrelsen, Svenska bvggnadsarbetareförbundet, Sveriges advokatsamfund. Svenska riksbvggen.

BPA m. fl.

NO anser regeln vara mycket viktig såsom en garanti för opartiskhet vid anbudsprövningen. Sveriges advokatsamfund anför att det kan synas vara en självklar regel att person som i byggherreföretag handlägger entreprenadupphandlingsärende inte skall tillåtas ta befattning härmed om han samtidigt är knuten till något av de anbudgivande företagen genom anställning, förtroendeuppdrag eller ägarintresse. Denna regel har dock inte alltid respekterats. varför en uttrycklig lagbestämmelse härom kan vara väl motiverad. BPA instämmer i stort i de motiv som anförs för förslaget men anser att anställningsvillkoret bör begränsas. Enligt BPA bör villkoret endast omfatta personer I ansvarig ställning inom de anbudsgivande företagen. Samma uppfattning har även Svenska byggnadsarbetareförbundet och Svenska riksbyggen. Svenska byggnadsarbetareförbundet anser att det skulle vara orimligt om en byggnadsarbetare skulle vara utestängd från vissa kommunala förtroendeuppdrag endast därför att han är byggnadsarbetare. Eftersom förmedlingsorganet i vissa fall skall bedöma åtgärder vidtagna av kommunens bostadsföretag bör enligt Norrköpings kommun även jävsregierna på detta område ses över.

Enligt Jlänsbostadsnämnden i Södermanlands län, som tillstyrker förslaget.

kan problem uppstå vid tillämpningen av regeln, om exempelvis någon i anbudsgivningen deltagande anser att jävig person har deltagit i prövningen av anbuden och anmäler detta till länsbostadsnämnden.

Enligt NBD bör man i detta sammanhang hålla isär kommunala och enskilda företag. De kommunala företagen är nämligen som regel utpräglade förvaltnings- och byggherreföretag, som sköter sin upphandling närmast för andras räkning och för hyresgästerna. Det är detta handlande för andras räkning som motiverar Jävsregler för kommunala företag. För enskilda företag giller det däremot ati åstadkomma en bästa lösning för egen räkning inom de ekonomiska ramar som självkostnadsföretagen lämnar. Man kan då inte gärna förbjuda företagen att använda egna resurser och förklara en företagare så att säga jävig mot sig själv, vilket är en helt orimlig och av naturliga skäl hittills okänd användning av jävighetsbegreppet. Även SBEF är inne på liknande tankegångar och pekar på att många byggföretag inom samma organisation fungerar som byggherrar, producenter och förvaltare.

Några remissinstanser, däribland marknadsdomstolen, bostadsstyrelsen, och länsstyrelsen i Norrbottens län, tillstyrker uttryckligen det av utredningen föreslagna systemet för redovisning av anbud och upphandlingsbeslult.

Juridiska avdelningen i Stockholms kommun framhåller att utredningens förslag skulle innebära att vissa uppgifter, bl. a. anbudsgivarens namn och anbudsbelopp, blir — tull skillnad från vad som gäller i dag — offentliga handlingar. Avdelningen erinrar om innehållet i 34 X sekretesslagen och anför att innebörden av denna paragraf i korthet är att handlingar i upphand-

lingsärendet inte får utlämnas förrän ärendet slutförts utan tillstånd av den

myndighet som handlägger ärendet. Myndighet äger dock om anledning därtill föreligger besluta att handlingar även efter denna tidpunkt inte får utlämnas utan myndighetens tillstånd.

BPA vill inte avstyrka förslaget men understryker att den granskningsprocedur som åläggs kommunerna kommer att ställa stora krav på i upphandlings- och byggtekniska frågor kunnig personal. Både byggherrar och entreprenörer bör nämligen ha rätt att kräva att den granskning av anbud som skall göras av kommunerna blir objektivt och sakkunnigt genomförd samt att den sker inom sådan tid att byggnadsärenden inte därigenom fördröjs. För att uppfylla dessa krav torde ett stort antal kommuner behöva nyanställa personal.

Vad utredningen, med erinran om byggindustrialiseringsutredningens förslag i ämnet. har anfört om utveckling av program merings- och värderingsmetoder har föranlett kommentarer av några remissinstanser. Statens planverk delar utredningens uppfattning och är för sin del berett att aktivt delta i ett sådant utvecklingsarbete. Bostradsstyrelsen anser att byggherrar och kommuner är I stort behov av råd och anvisningar i

frågor rörande programskrivning och upphandling av bostäder. En sam-

ordning bör ske av pågående utvecklingsprojekt inom bl. a. statens planverk,

byggforskningsinstitutet och bostadsstyrelsen med beaktande av erfaren-

heter inom området, frimst hos vissa byggherrar, entreprenadföretag och kommuner. En lämplig form härför kan vara bildandet av en sådan kommitté som byggindustrialiseringsutredningen föreslog. Styrelsen är beredd att medverka i ett arbete av detta slag. Med hänsyn till arbetets karaktär av forskningsuppgift bör ett särskilt utredningssekretariat med anknytning till bygg-

forskningen biträda kommittén. Styrelsen finner det samtidigt angeläget

att framhålla att utvecklandet av allmänt ullämpbara och godtagbara system för programskrivning och utvärdering av bostäder och bostadsområden synes vara förenat med stora svårigheter.

BPA understryker vikten av att byggherrens förfrågningsunderlag är så klart och entydigt att entreprenören därav kan uttäsa entreprenadens omfattning. kvalitetskrav och andra villkor för uppdragets genomförande. Bvggnadsstyrelsen anser att de föreslagna utredningsuppgifterna bör innefatta även annat byggande än bostadsbyggande.

7.8 Lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsprojekt

Utredningens förslag om vissa ändrade regler för lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsprojekt i syfte att

öka långivningens användbarhet som medel att nå låga kostnader i bo-

stadsbyggandet har fått ett blandat mottagande.

Flertalet remissinstanser delar utredningens uppfattning att en ökad vikt bör läggas vid kostnadsprövningen. Till denna grupp hör bostadsstyrelsen, Hertalet. länshostadsnämnder, länsstyrelserna i Stockholms. Västernorrlands samt Norrbottens län, flertalet av de kommuner som uttalat sig i frågan, boendeutredningen, Svenska kommunförbundet, TCO, SABO och Svenska byggnadsarbetareförbundet.

Svenska kommunförbundet anför att långivningen i högre grad än f.n. bör kunna utnyttjus som ett medel att nå lägre kostnader i bostadsbyggandet. Förbundet tillstyrker därför den föreslagna skärpningen av kraven på vad som skall godtas som skäliga produktions- och förvaltningskostnader. Samtidigt framhåller förbundet att de vidgade arbetsuppgifter som de kommunala

förmedlingsorganen föreslås få, kommer att ställa stora krav på personella

och därmed också på de ekonomiska resurserna. Förbundet förutsätter därför att man så långt möjligt söker förenkla handläggningsförfarandet. Även TCO

framhåller att utredningens förslag leder till ökade granskningsuppgifter för

kommunerna och att detta sannolikt kommer att öka kommunernas administrativa kostnader. Detta bör emellertid enligt TCO:s uppfattning ses

i förhållande till de positiva effekter på effektivitet och kostnader i bo-

stadsbyggandet som utredningens förslag bör leda till.

Statens institut för byggnadsforskning, HSB, Svenska riksbyggen och BPA är tveksamma till förslaget om en skärpt kostnadsprövning.

Statens institut för byggnadsforskning anser allmänt att utredningen i alltför

hög grad koncentrerat sig på pristrågor. Mot bakgrund av att myndigheternas kontroll av bostadsprojekt i samband med låneansökan avser relationen mellan pris och kvalitet synes det enligt institutet betänkligt att utredningen

enbart uppehållit sig vid prisfrågan och kimnat kvalitetsfrågor utan närmare

behandling. Lånereglerna ger endast 1 begränsad utsträckning en styrning mot i kvalitetshänseende eftersträvansvärd bostadsproduktion. Med en effektiv priskontroll och priskonkurrens kan således staten, generellt eller i enstaka fall, tänkas stödja en från kvalitetssynpunkt icke önskvärd bostadsproduktion, förutsatt att den fyller de krav som ställs beträffande kostnaderna.

Enligt HSB är kostnadsprövningen integrerad med bedömningar och bestämningar av låncunderlag och pantvärde. Skall kostnadsprövningen göras efter andra grunder än de som nu tillimpas, måste en total översyn av bostadslånegivningen föregå en sådan ändring. HSB anför vidare att en utökad kostnadsprövning hos de lånebeviljande myndigheterna innebär en ökad administration. Detta kan vara motiverat om produktionskostnadsnivån generellt sänks. Huruvida så kan bli fallet måste också bedömas i en total översyn av bostadslångivningen. Svenska riksbyggen unstuter sig till utredningens principiella ambition I fråga om granskningen av nybyggnadsiären-

den. Av flera skäl kan emellertid inte Svenska riksbyggen dela utredningens

något optimistiska syn på möjligheterna att med lånemyndighetens hjälp nå result. BPA är tveksam ull bl. a. möjligheterna att i anbudsunderlaget precisera anbudsförutsättningarna så noggrant att de kan utgöra underlag för fast anbudssumma.

Bland de remissinstanser som är negativa till förslaget märks SBEF. Sven-

ska bankföreningen, NBD, och Sveriges fastighetsägareförbund. SBEF delar inte utredningens förhoppning om att en utvidgad kostnadskontroll kan leda till lägre hyror på sikt. Risken är tvärtom uppenbar att mycket strikt kostnadskontroll från statens och kommunens sida kan medföra att hyresniämndernas prövning av bruksvärdet försvåras. Hyresnämndens arbete kan genom en strikt kostnadskontroll beskäras så tillvida, att prövningen i nämnden kan förskjutas till att bli en kostnadsprövning snarare än en bedömning av bruksvärdet. En sådan utveckling innebär en återgång till hyresregleringen med alla de avigsidor som den medfört. Svenska bankföreningen anser det i och för sig angeläget att man söker öka incitamenten till skärpt kostnadsmedvetande och noggranna kalkyler. Entigt föreningens uppfattning måste man emellerud söka nå dessa mål med andra metoder än som föreslås t betänkandet. Enligt Sveriges fastighetsägareförbund torde utredningens förslag, förutom att det leder till eu ökat ”byggkrångel” vara utan betydelse för bostadskonsumenten enär prisbildningen beträffande det nyproducerade bostadsbeståndet enligt hyreslagens bestämmelser sker med utgångspunkt från lägenhetens boendevärde. Förbundet erinrar också om att föredragande departementschefen som skäl för införandet av de nya

bestämmelserna åberopade att en produktionskostnadskontroll inte i tillräcklig grad torde stimulera till ett rationellt och billigt byggande.

Till utredningens uppfattning att förändringar i projektets utformning och kostnader inte skall godtas i den omfattning som nuvarande låneregler möjliggör ansluter sig flertalet av de remissinstanser som uttalat sig i frågan. Dit hör bostadsstyrelsen, flertalet länsbostadsnämnder. länsstyrelserna i Stockholms, Västernorrlands och Norr-

bottens län, flertalet av de kommuner som uttalat sig I frågan och Svenska

byggnadsarbetareförbundet.

Utredningens förslag att utvidga de regler som giller för bl. a. gruppbyggda småhus till alla lånceärenden med två beslut tillstyrkes av bl. a. bostadsstvrelsen, flertalet länsbostadshämnder som uttalat sig i frågan, samt länsstyrel-

serna i Västernorrlands och Norrbottens län. Bostadsstyrelsen, som instämmer

tatt större krav bör ställas på den preliminära redovisningen och att projektförändringar av större omfattning inte bör ske utan att läänsbostadsnämnden fått tillfälle till prövning, finner det angeläget att kommunerna och

länsbostadsnämnderna på ett tidigare stadium än nu får kännedom om ett

projekts ekonomiska förutsättningar för att på så sätt kunna medverka i en bedömning av projektet och kunna påverka det i ekonomiskt fördelaktig riktning. Enligt länsbostadshämnden i Malmöhus län är nuvarande ordning

orimlig. För ett småhusgruppområde med t. ex. 100-200 lägenheter kan för-

säliningspriset för hela projektet fastställas i den preliminära prövningen trots att det omfattar ett ÅNertal olika typer. men för ett litet konventionellt flerfamiljshus med 20-25 ligenheter gäller inte samma regel.

Länsbostadsnämnderna i Södermanlands och Västerbottens län, som båda tillstyrker utredningens förslag, pekar på vissa problem i sammanhanget. Länsbostadsnämnden i Södermanlands län anför att när det gäller ett gruppbygge kan byggherre, som omgående säljer husen, uppfylla villkoret genom att "ta förlusten”, dvs. skillnaden mellan vad länsbostadsnämnden fastställer som högsta godtagbara produktionskostnad och vad han själv uppger vara den slutliga kostnaden. När det gäller flerfamiljshus är situationen annor-

lunda. En egenregibyggande byggnadsföretagare kommer ifrån risken för

avslag på slutlig bostadslåneansökan genom att endast uppge godtagbar kostnad. Andra byggherrar har gjort en upphandling som de är bundna av. Om en sådan byggherre inte lyckas hålla kostnaderna inom den ram som

den föreslagna regeln sätter, skulle resultatet bli att länsbostadsnämnden

måste avslå slutlig låneansökan. Konsekvensen därav blir att de boende får betala högre hyra än om bostadslån, trots kostnaderna, hade beviljats. Enligt länsbostadsnämnden i Västerbottens län kan den föreslagna regeln göra att det blir svårare att följa länsarbetsnämndernas igångsättningsplanering. Redan tidigare har det i många låneärenden varit fråga om ett val mellan att å ena sidan avdela erforderlig tid för fullgoda förberedelser och att å andra sidan påbörja bygget vid förelagd tidpunkt. Förberedelsearbetena kom-

mer genom utredningens förslag att öka i en sådan omfattning att man enligt nämndens mening inte kan räkna med att kunna sätta in nya projekt i stället för de flerfamiljshusprojekt eller småhusgruppbyggen som slopas eller uppskjuts. Nämnda konsekvenser bör emellertid enligt nämnden inte hindra ett genomförande av utredningens förslag.

Enligt statens institut för byggnadsforskning kan utredningens förslag om krav på oförändrat projekt från och med tidpunkten för preliminär ansökan om bostadslån medföra betydande nackdelar som sammanhänger med en oflexibel byggprocess. Enligt institutet kun en viss förbättring av tullförhitligheten i uppgifterna i den preliminära ansökan åstadkommas genom i princip oförändrade projekt mellan preliminär och slutlig ansökan samt genom att tyngdpunkten i granskningen förläggs till den preliminära ansökan. En sådan princip kan dock samtidigt medföra att från andra utgångspunkter önskvärda förändringar i projekten, betingade av t. ex. marknadsförändringar. inte sker. En oflexibel byggprocess kan innebära att betydande problem uppstår i dessa avseenden. Särskilt torde detta vara angeläget beträffande bostadsprojekt som är stora och har lång produktionstid och i marknadssituationer med svårigheter att prognostisera efterfrågans

utveckling.

Utredningens förslag till ändrade former för kostnadsredovisningen har mött kritik från många remissinstanser. Bland dessa märks bostadsstyrelsen, många länsbostadsnämnder, länsstyrelsen i Västernorrlands län, Svenska bankföreningen, BPA och Svenska riksbyggen. Bostadsstyrelsen instämmer i att redovisningssystemet kan behöva utvecklas och är beredd att medverka I ett sådant arbete men avstyrker utredningens förslag om tre kostnadsredovisningar. Redovisningen bör enligt styrelsen, liksom nu sker, lämnas it anslutning till preliminär resp. slutlig ansökan. Enligt länsbostadsnämnden i Norrbottens län bör en fullständig kostnadsredovisning göras i samband med det preliminära beslutet. En omprövning efter tre månader från start skulle innebära att lånemyndigheten sattes i en omöjlig situation. Alla ansträngningar bör i stället inriktas på att kostnadsredovisningen före preliminärt beslut blir så fullständig som möjligt.

Enligt BPA är utredningens förslag onödigt krångligt och omständligt. En låneprövning enligt denna modell skulle medföra ökat administrativt arbete för såväl byggherrar som kommunaki och statliga lånemyndigheter samt en ytterligare förlängning av låneärendenas handläggning. Det finns dessutom risk för att störningar uppstår vid genomförandet av byggnadsprojektet. Byggnadsarbetena påbörjas I regel så snart preliminärt lånebeslut meddelats. ibland tidigare på dispens. Enligt den föreslagna ordningen skulle igångsättning i regel ske sedan preliminärt lånebestut meddelats på basis av kostnadsredovisning I. Om sedan finansteringsförutsättningarna enhgt kostnads-

redovisning H ändras och statliga lån ej lämnas, kan detta omöjliggöra eller

i varje fall försvåra projektets genomförande. Ett genomförande av förslaget

skulle enligt Svenska bankföreningen wnebära att man inför ett stort osäkerhetsmoment beträffande fastigheternas slutliga finansiering. Denna osäkerhet skulle i sin tur försvåra den kortfristiga kreditgivningen för bostadsprojekt under byggnadstiden, eftersom bankinstituten inte kommer att veta vilka projekt som kommer av få avlyft till statligt bostadslån. För färdigställda fastigheter som i enlighet med utredningens förslag inte skulle få statligt bostadslån skulle stora finansieringsproblem uppkomma, eftersom möjligheterna alt uppbringa alternativa finansieringskillor är begränsade.

Svenska riksbyggen anför att det inte kan vara riktigtatt i det tidiga skede då kostnadsredovisning Il skall lämnas som villkor för statligt lån låsa en kostnadsnivå som i realiteten är beroende av faktorer som då inte är kända. Projekt som planerats och många gånger påbörjats med tanke på att statligt lån skall erhållas kan utvecklas på ett sådant sätt att de måste avbrytas etler fullföljas utan statlig belåning.

Förslaget om enhetlig redovisning av produktionskostnader har fått ett posiuvt mottagande bland remissinstanserna.

Boendeutredningen finner det mycket angeläget att en enhetlig produkvionskostnadsredovisning vid låneansökan kommer till stånd. Det av utredningen föreslagna systemet lör kostnadsredovisning synes enligt boendeutredningen avsevärt kunna öka möjligheterna att jämföra olika nybyggnadsprojekt i kostnadshänseende. En sådan ökad kunskap bör på sikt kunna öka konkurrensbetingelserna i bostadsbyggandet på ett för bostadskonsumenterna positivt sätt.

Hyresgästernas riksförbund anför att de praktiska svårigheterna vid hyres-

förhandlingar i fråga om nya bostadsområden sammanhänger med bedöm-

ningar av produktionskostnaderna. Enligt förbundet bör det klart framgå av redovisningen vad som är att hänföra ull dels explowterings- och egentliga byggnadskostnader, dels låneunderlag, puntvärde och överkostnader.

Statens institut för bvggnadsforskning finner att ändringar av det system som f.n. tillimpas är motiverade från olika utgångspunkter. Samtidigt framhåller institutet all det bedömningssätt och den metod för kostnadsuppskattning tpantvärdemetodem, som återspeglas I det blankettmaterial som används i samband med låneansökan. är ett resultat av en programmatisk bedriven utveckling under cen följd av år. varvid ofullkomligheter rättats till efter hand de kommit till kännedom. Detta innebär bl. a. att nuvarande system är svåröverskådligt och komplicerat. Det synes därför enligt institutet motiverat att i samband med de förändringar utredningen föreslår inte endast företa deljusteringar i systemet utan ta upp det till prövning i sin helhet. Med hänsyn till att låneansökningarna är den enda offentligt tillgängliga ekonomiska redovisningen av bostadsbyggandet bör man också överväga om inte andra intressenter (t. ex. byggherrars och brukares) informationsbehov kan tillgodoses med låneansökningshandlingarnas hjälp.

Bostadsstyrelsen och statens institut för byggnadsforskning framför synpunk-

ter på det s. k. BSAB-systemet. Bostadsstyrelsen framhåller att systemet ännu inte nått sådan användning i producentledet au någon redovisning kan påräknas I systemets detaljerade termer, Till en översiktlig nivå bör dock styrelsens redovisningsblanketter kunna anpassas. Enligt statens institut för byggnadsforskning är inte utredningens argument och analys beträffande uillämpningen av BSAB-systemet ullräckliga. Institutet pekar på svårigheten alt

bedöma det föreslagna systemets tabeller.

Det råder delade meningar bland remissinstanserna om utredningens förslag utt bostadslån inte skall få beviljas med mindre kommunen tillstyrkt ansökan om lån med avseende på produktionskostnaden. Bland de remissinstanser som ställer

sig positiva till förslaget återfinns länsbostadsnämnderna i Södermanlands,

Kristianstads, Malmöhus och Kopparbergs län, länsstyrelsen i Stockholms län, samtliga kommuner som uttalat sig I frågan. samarbetshämnden i Sollefteå

kommunblock och BPA. Enligt länsbostadsnämnden i Malmöhus län är förslaget i överensstämmelse

med de principer som kan anses önskvärda men det kommer i praktiken inte att innebära någon ändring av nuvarande ordning. Däremot skulle kanske den kommunala aktiviteten öka om lån till flerfamiljshus inte kunde

beviljas med mindre kommunen läimnat sin borgen. Malmö kommun fram-

håller att kommunen redan I dag granskar produktionskostnaden i samband med såväl preliminär som slutlig låneansökan. Vad som däremot saknas

är fast anknytning mellan beräknade erforderliga hyror och bruksvärdehyror.

Bruksvärdehyror borde enligt kommunen fastställas i samband med behandlingen av den pretfiminära låneansökan. Enligt BPA finns det en viss risk att låneärendena inte blir likformigt bedömda inom olika kommuner, beroende på bl. a. skillnader i möjlighet att ställa erforderlig expertis till granskningsorganets förfogande.

Bostadsstyrelsen. Skånes handelskammare. NBD. Svenska riksbyggen och Svenska byggnadsarbetareförbundet hör till dem som avstyrker förslaget. Det är enligt bostadsstyrelsen givet att kommuns ställningstagande i form av ett avstyrkande av här ifrågavarande anledning måste anses väga tungt. Från detta förhållande är det emellertid enligt styrelsen ctt långt stog till att bostadslån inte skulle få beviljas om avstyrkande skett. Erfarenheten visar att det inte är rimligt att lånemyndigheterna under alla omständigheter skall vara berövade möjligheten att bevilja lån trots att avstyrkande skett. Enligt NBD skulle förslaget endast medföra en administrativ dubbelkontroll

som sannolikt inte får nämnvärd effekt på bostadskostnaderna. Svenska riks-

byggen anser att förslaget skapar risker för olikartad bedömning i olika delar av landet. Enligt Svenska byggnadsförbundet förefaller det inte motiverat att frånta länsbostadsnämnderna möjligheten att i särskilda fall godkänna produktionskostnader som avstyrkts av kommunen. Förbundet anför att ut-

redningens förslag medför risk för godtyckliga variationer.

7.9 De allmännyttiga bostadsföretagen

Utredningens förslag att bara helkommunala företag skall godkännas som allmännyttiga i bostadslånosammanhang har fått et blandat mottagande.

Till dem som uttalat sig positivt om förslaget hör bostadsstyrelsen, fletalet länsbostadsnämnder, några av de hörda kommunerna, boendeutredningen. SBEF, SABO. NBD. Sveriges fastighetsägareförbund och Svenska företagares riksförbund.

Bostadsstyrelsen instämmer i utredningens uppfattning att övervägande skäl talar för att de allmännyttiga bostadsföretagen som producerar bostäder skall vara helkommunala. Den föreslagna övergångstiden är enligt styrelsen rimligt avvägd. S4BO finner att vad utredningen anfört i fråga om styrelsesammansättning och ägareförhålanden eller övriga villkor för godkännande av allmännyttiga bostadsföretag är väl ägnat att ligga till grund för beslut och åtgärder. Den hittillsvarande utvecklingen har entydigt visat att förutsättningar numera föreligger för en renodling av de allmännyttiga bo-

stadsföretagen så att hela styrelsen utses av kommunen. Inte minst den

klarhet och entydighet som erhålles i fråga om upphandlingsfrågor eller förvaltningsfrågor gentemot entreprenör, konsult eller förvaltningsföretag talar enligt SABO mycket starkt för den föreslagna lösningen.

Enligt länsbostadsnämnden i Örebro län finns det inget behov av att organisationer och företag går in som delägare i allmännyttiga bostadsföretag eller är tillförsäkrade representation i allmännyttiga företags styrelser. Kommunens uppgifter inom bostadspolitiken är av sådan natur och betydenhet att det enligt nämndens mening är uppenbart att de allmännyttiga bostadsföretagen skall ses som kommunala organ för genomförande av bostadspolitikens intentioner. Länsbostadsnämnden i Stockholms län framhåller att en förändring av företagets formella status givetvis inte hindrar att man samarbetar med och köper tjänster av de rikskooperativa företagen, bl. a. när det gäller bostadsförvaltningen. Länsbostadshämnden i Jönköpings län anser att den initiativförmåga som visats av vissa icke helkommunala företag

talar för att övergångstiden bör vara minst den föreslagna och att den undan-

tagsvis bör kunna utsträckas.

Stockholms kommun anser att reglerna för de allmännyttiga företagen bör utformas så att reglerna inte hindrar en styrelserepresentation för hyresgäster

och de anställda inom resp. företag.

Svenska kommunförbundet och Landstingsförbundet anser att existerande

allmännyttiga företag med minoritetsintressen bör få fortsätta sin verksam-

het, inkl. nybyggnadsverksamhet, men att nya Sådana företag inte bör bildas. Förbunden anför att de skäl som ursprungligen motiverade bildande av helkommunala bostadsföretag i dag inte längre är giltiga. Det finns därför enligt förbunden ingen anledning att nya icke helkommunala allmännyttiga

bostadsföretag bildas. Förbunden anser däremot att tillräckliga skäl saknas

för att ombilda befintliga icke helkommunala företag om dessa företag får kommunens uppdrag att fortsätta som byggherrar. Länsstyrelsen i Stockholms län anser det berittigat att som allmännyttiga företag i samband med den statliga långivningen endast godta sådana som är helt kommunägda och vars styrelserepresentanter är utsedda av kommunen. Länsstyrelsen anser dock att det bör beredas utrymme för kommuner som så önskar att i fortsättningen behålla minoritetsintressen 1 bolagen.

Länsbostadsnämnden i Kopparbergs län, länsstyrelserna i Östergötlands och Norrbottens län, ndera av de hörda kommunerna, LO, Hyresgästernas riksförbund, HSB, Svenska riksbvggen, BPA, SSU och Svenska byggnadsarbetareförbundet, hör till de remissinstanser som är kritiska till utredningens förslag.

HSB anser att utredningens förslag till nya regler för godkännande av företag som allmännyttigt innebär ct direkt ingrepp i den kommunala självstyrelsen. Huruvida ett sådant ingripande är grundat på så allvarliga bostadspolitiska överväganden att det inte bör utredas samtidigt med övriga problem rörande den kommunala kompetensen framgår knappast av vad utredningen anfört. Frågan bör enligt HSB:s mening behandlas i detta större sammanhang. Då erfarenheterna av nu gällande regler som utredningen

framhållit är goda bör rikskooperativa organisationer allt fortfarande kunna

ingå som delägare i allmännyttiga företag och ha rätt att utse styrelserepresentanter. Också Svenska riksbyggen anser att det är ett förhastat ingrepp i den kommunala självbestämmanderätten att utan en systematisk prövning frånta kommunerna rätten att själva avgöra om man önskar arbeta med helkommunaila företag eller tillsammans med någon minoritetsdeligare. Enligt Svenska riksbyggen borde utredningen ha analyserat de allmännyttiga

företagens ställning i ett läge då utredningens förslag om markvillkor, upp-

handlingsnormer och jävsregler genomförts.

Det är enligt Svenska bvggnadsarbetareförbundet svårt att förstå utredningens brist på intresse för den roll folkrörelseföretag som Svenska riksbyggen och HSB kan spela genom att kommunerna får möjlighet att engagera dem i de kommunala bostadsföretagen, särskilt som det enligt förbundet inte

framkommit några önskemål i den riktning som utredningen föreslår från

någon kommuns eller något av de berörda bolagens sida. Vill ett kommunalt bolag som något av de rikskooperativa organisationerna är delägare i inte ha dem med längre så varken vill eller kan organisationerna hålla sig kvar.

Den frågan har emellertid inte aktualiserats någonstans. Förbundet hemställer, att frågan om de rikskooperativa självkostnadsföretagens möjligheter

alt fortsätta samt utbygga sitt samarbete med kommunerna i allmännyttiga

företag inte allvarligt prövas.

Hyresgästernas riksförbund anser att utredningen inte har visat att de allminnyttiga företag som HSB och Svenska riksbyggen förvaltar skulle utgöra en fara för att konkurrens på byggmarknaden inte kan upprätthållas, i synnerhet om de underkastas samma regler för upphandling som gäller för

övriga företag. Där den lokala marknaden så tillåter finner förbundet det

vara väl motiverat att vid sidan av kommunala företag även tillåta allmännyttiga företag förvaltade av de rikskooperativa organisationerna. SSU anser alt utredningen genom sitt förslag underkänner verksamheten i de allmännyttiga bostadsföretag som i dag finns etablerade mellan kommunerna och folkrörelseföretagen, trots att utredningen finner många berömmande ord om samarbetet mellan kommuner och folkrörelseföretag i allmännyttiga

bostadsföretag. SSU tror inte att enbart helkommunala bostadsföretag är

tillräckligt för att klara det allmännyttiga bostadsbyggandet i en kommun. Konkurrensen mellan allmännyttiga bostadsföretag med olika ägarstruktur möjliggör ett kostnadspressande förhållande som gynnar bostadskonsumenterna. De föreslagna reglerna för upphandling och jäv torde komma alt bidra till att ett fullt tillfredsställande resultat uppnås. Även BPA noterar att utredningen efter att ha redovisat så gott som enbart positiva intryck av HSB:s och Svenska riksbyggens insatser i de allmännyttiga företagens

verksamhet föreslår att de skall utestängas därifrån som dekigare.

När det gäller kommunernas förutsättningar att fullgöra uppgifterna på bostadsförsörjningens område kan det enligt länsbostadsnhämnden i Kopparbergs län anföras att alla kommuner ännu inte är lika stora och att alla inte har lika förutsättningar. ALU t. ex. bostadskooperationen. med lång erfarenhet och stor sakkunskap. ställs utanför synes mindre välbetänkt. Länsstyrelsen i Norrbottens län förordar att gällande regler inom detta område

består oförändrade eller. om utredningens förslag ändock anses böra genom-

föras, förses med dispensregler. Helsingborgs kommun anser aut eftersom de

lokala förhållandena är mycket skiftande, det bör ankomma på kommunerna

att avgöra I vilken utsträckning och i vilken form de befintliga halvkom-

munala företagen skall få fortsätta sin verksamhet. Det bör därför bli be-

roende av kommunernas ställningstagande om och när on ombildning av de halvkommunala företagen skall äga rum.

Stiftelsen Stockholms studentbostäder understryker att en förutsättning för den av statsmakterna avsedda kommunaliseringen av studentbostadsföretagen är all Stockholms studentkårers centralorganisation (SSCO) och hyresgästerna tillförsäkras I varje fall minoritetsrepresentation i styrelse och utskott. Farhågor har uttryckts att en försäkran om dylik representation intagen i stiftelsens stadga skulle stå i strid med byggkonkurrensutredningens förslag.

8. Ändringar i hyreslagstiftningen m. m.

8.1 Hyresgästernas inflytande vid sanering av bostadshus m. m.

8.1.1 Gällande rätt

Har bostadslägenhet i hus som tullhör annan än staten eller kommun inte den lägsta standard som kan godtas. får enligt 23 första stycket bostadssaneringslagen (1973:531, BSL) hyresnämnd på ansökan av kommun meddela ägaren s. k. upprustningsåläggande. Sådant äläggande, som innebär

att ägaren blir skyldig att vidta den åtgärd som behövs för att lägenheten

skall uppnå lägsta godtagbara standard, får meddelas endast under förutsättning att fastigheten med hänsyn ull kostnaden för den åtgärd som avses med äåläggandet kan boräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte (5 < BSL). Brister förutsättningarna för att meddela upprustningsåläggande, får nämnden i stälict meddela förbud mot att lägenheten används för bostadsändamål, s. k.

användningsförbud fr 6 i BSE)

Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer meddelar bestämmelser om vad som skall förstås med lägsta godtagbara standard (2 i tredje stycket BSL). Enligt kungörelsen (1973:532) om lägsta godtagbara standard

för bostadslägenhet i vissa fall skall bostadslägenhet anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för

(1) kontinuerlig uppvärmning, (2) kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, (3) avlopp för spillvatten, (4) personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, (5) försörjning

med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning och (6) matlagning.

omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor

(23 första stycket). I viss utsträckning får avvikelse göras från de krav som

sålunda ställts upp. Bl.a. kan det i vissa fall vara tillräckligt att toalett finns att tillgå i nära anslutning till lägenheten och att anordning för bad eller dusch finns i huset (35).

Enligt 54: I mom. byggnadsstadgan (1959:612) fordras byggnadslov för vissa åtgärder med byggnad. Dit hänförs bl. a. ombyggnad cefler annan ändring av byggnads yttre eller inre utförande av så genomgripande beskaffenhet att åtgärden kan anses jämförlig med ombyggnad (75 2). Upprustningsåläggande enligt BSL förfaller bl. a. om byggnadslov inte beviljas till den åtgärd

som avses med åläggandet (7: BSE)

För rivning av byggnad inom stadsplanelagt område krävs enligt 54 i I mom. byggnadsstadgan numera byggnadslov. Fr. o. m. år 1974 gäller enligt 35 a : byggnadslagen (1947:385) att byggnadsnämnd får meddela förbud mot rivning av byggnad inom område med stadsplan eller inom område där förbud mot nybyggnad råder enligt 35 5 samma lag, om förbud mot rivning är påkallat från bostadsförsörjningssynpunkt eller för bevarande av kulturhistoriskt eller mihömässigt värdefull bebyggelse. Rivningsförbud får meddelas för en tid av högst tre år. Det kan förlängas med högst två år, om

det föreligger synnerliga skäl. Har rivningsförbud meddelats, krävs byggnadslov till rivning även om byggnaden inte är belägen inom stadsplanelagt område (54 i I mom. tredje stycket byggnadsstadgan i lydelsen enhgt SFS 1973:1086). Ett av syftena med de nya bestämmelserna är att hindra att ett sådant hus rivs som enligt kommunens planer bör rustas upp och beträffande vilket kommunen förhandlar med ägaren om upprustning. Den antagna rivningsregleringen tillkom som eu provisorium i avbidan på re-

sultatet av bygglagutredningens (K 1969:55) arbete. I förarbetena uttalas

att det skulle vara vanskligt att utan en mera allsidig utredning som underlag genomföra, inom ramen för byggnadslagstiftningen, en ordning varigenom möjlighet öppnas att mer generellt hindra rivning (prop. 1973:196 s. 29).

Av intresse är också de jämkningar i rivningsregleringen som genomfördes samtidigt med lagstiftningen om bostadssancering. Till 56 < byggnadsstadgan fogades ett nytt moment — 4 mom. - av innebörd att. om ansökan om

upprustningsåläggande enligt BSL är föremål för prövning, byggnadslov till

rivning av byggnad som avses med ansökningen inte får meddelas förrän frågan om åläggande avgjorts slutligt. Har upprustningsåläggande utfärdats

och har åläggandet inte förfallit, får lov till rivning av byggnad som avses

med åläggandet inte heller meddelas (SFS 1973:548).

I detta sammanhang skall också anmärkas att bygglagutredningen i sitt betänkande Markanvändning och byggande förordar att en reglering av rivningsverksamheten med ett kontrollmedel av den typ som byggnadslov-

förfarandet utgör införs ts. 373).

Det direkta besittningsskydd som 12 kap. jordabalken (hyreslagen) tillerkänner bostadshyresgäst och som i princip innebär en rätt för hyresgästen att vid hyrestidens utgång få avtalet förlängt får i viss utsträckning vika i de fall hyresvärden avser att riva huset eller låta det undergå större ombyggnad och det inte är upppenbart att hyresgästen kan sitta kvari lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande. För att det direkta besittningsskyddet skall vika fordras dessutom i båda fallen att det inte får vara obilligt mot hyresgästen att avtalet upphör (46 i första stycket

3 och 4 hyreslagen).

Någon prövning av det tillämnade företagets ändamålsenlighet och lämplighet sker inte vid ställningstagandet i besittningsskyddsfrågan. Det innebär emellertid inte att besittningsskyddet är helt satt ur spel vid rivning eller större ombyggnad. Hänsyn skall nämligen tas till hyresgästens möjlighet att skaffa annan bostad. Om bostadsförhållandena i orten är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan skaffa annan lämplig bostad, leder den

billighetsprövning som skall äga rum till att hyresgästen får s.k. relativt

besitningsskydd, dvs. en kvarboenderätt som upphör bara om hyresgästen erbjuds annan bostad med vilken han skäligen kan nöjas tprop. 1968:91 Bil. A s. 91). Sistnämnda uttryck skall tolkas objektivt efter prövning av samtliga omständigheter som t.ex. hyresgästens ålder och särskilda bo-

stadsbehov, husens läge och lägenheternas storlek och utrustning. Hyresgästen kan därvid bli nödsakad att godta en inte oväsentligt högre hyra (hyreslagstiftningssakkunniga, SOU 1966:14 s. 210). Det finns också utrymme för andra former av begränsat skydd än relativt besittningsskydd som

t.ex. uppskov med avflyttningen (52 3 hyreslagen).

För att besittningsskyddet skall vika i rivningsfallen krävs bevisning om rivningens aktualitet. Enligt uttalanden vid bestämmelsernas tillkomst bör i princip inte annat hinder för rivningen föreligga än själva evakueringen. Det skall således finnas byggnadslov till rivningen eller motsvarande utredning. At byggnadslov har meddelats behöver dock inte nödvändigtvis betyda att rivningen är aktuell. Också i ombyggnadsfallen måste hyresvärden styrka det tillämnade företagets aktualitet.

I samband med bestämmelsernas tillkomst uttalades att om hyresgästen

har flyttat in i ett ”rivningshus” med öppen blick för risken att behöva

flytta så kan kravet på besittningsskydd aldrig föra längre än till att hyresvärden måste visa att tidpunkten för rivningens ingångsättande fordrar avflyttning. Enbart den omständigheten att i hyresavtalet har tagits in s. k.

rivningsklausul torde dock inte utan vidare medföra att hyresgästen vid rivning går miste om sitt besiltningsskydd. Verkan av sådan klausul får

bedömas från fall vill fall. Utgångspunkten är, åtminstone numera, att en rivningsklausu! förlorar i betydelse ju äldre den blir. Är den äldre än omkring fem år, när uppsägningen görs, torde krävas särskilda omständigheter för att klausulen skall kunna tillmätas betydelse (Järtelius, Hyra och bostad,

1973, s. 126).

Hyreslagen innehåller bestämmelser om lägenhetens skick och om hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten. Enligt 9 3 skall hyresvärden tillhandahålla lägenheten på tillträdesdagen i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Motsvarande skyldighet åligger hyresvärden under hela hyrestiden (15 3 första stycket). I fråga om bostadslägenheter går hyresvärdens underhålls- och reparationsplikt längre än i fråga om andra lägenheter. Enligt I5 3 andra stycket skall hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. För att hyresvärdens reparationsskyldighet enligt bestämmelsen skall aktualiseras krävs att det fö-

religger behov av reparation och att rimlig tid har förflutit sedan motsvarande

arbeten företogs i lägenheten. I fråga om bostadslägenhet om ct — tre rum och kök torde ett normalt reparationsintervall vara åtta å nio år (Järtelius: Hyra och bostad, 1973. s. 58. ifr Berg m. fl.; Hyresrätt s. 37).

Brister hyresvärden i sin underhållningsskyldighet enligt 15 3 andra styck-

et, har hyresgästen enligt 16 i första stycket i första hand rätt att ombesörja

reparationen på hyresvärdens bekostnad, s. k. självhjälpsrätt. samt rätt till skälig nedsättning i hyran under den tid lägenheten är i bristfälligt skick.

En förutsättning för självhjälpsrätten är att hyresvärden efter anmodan underlåter att vidta erforderliga åtgärder så snart det kan ske. Enligt praxis medges inte nedsättning av hyran för tid innan hyresgästen har påtalat det bristfälliga skicket eller hyresvärden på annat sätt blivit medveten om det. Förutom rätt till självhjälp och till nedsättning av hyran har hyresgästen rätt att häva avtalet, om bristen är väsentlig, och rätt till skadestånd.

Bestämmelserna i 15 3 andra stycket om hyresvärds reparationsskyldighet är tvingande utom såvitt avser lägenhet i enfamiljshus. I 513 JB:s promulgationslag finns särbestämmelser som möjliggör avtalsfrihet också i vissa andra fall. Det torde således inte normalt vara möjligt för parterna att avtala att hyresgästen själv skall svara för det löpande underhållet av bostadslägenhet i flerfamiljshus (Walin: Allmänna hyreslagen 1969, s 111).

Hyresgäst som vill begagna sig av sin självhjälpsrätt får själv beställa arbetet hos lämplig hantverkare och förskottera kostnaderna. I sin tur får hyresgästen sedan kräva hyresvärden på betalning. Betalar inte denne godvilligt, kan hyresgästen antingen väcka talan mot hyresvärden med yrkande om åläggande för denne att betala beloppet etter hålla inne hyra till motsvarande belopp. I det senare fallet bör beloppet sättas ned hos överexckutor enligt 21 3. Annars riskerar hyresgästen att förverka sin hyresrätt. Duet blir sedan hyresvärdens sak att väcka talan mot hyresgästen om utfående av det nedsatta beloppet om överenskommelse inte träffas (jfr 22 3). Också i det fallet att hyresgästen anser sig ha rätt till nedsättning av hyran, får han anlita utvägen att deponera det tvistiga beloppet hos överexekutor.

Hyresgästen är å sin sida skyldig dels att inte använda lägenheten för annat ändamål än som avsetts (23 I, dels att väl vårda den under hyrestiden (24 3 första stycket. I hyresgästens vårdnadsplikt ligger att han är skyldig - åtminstone i princip — att återställa lägenheten till hyresvärden i samma skick som han mottog den och att ersätta all skada som uppkommit genom hans vållande (jfr 24 X första stycket). När det gäller bostadslägenheter modifieras den angivna principen genom bestämmelserna om hyresvärdens ansvar för det löpande underhållet. Det kan således inte krävas av en bostadshyresgäst att lägenheten är I precis samma skick när han lämnar den som när han flyttade in. Den avvikelse i fråga om skicket som är hänförlig

till normalt slitage får således godtas. Åsidosätter hyresgäst sin vårdnadsplikt,

kan hyresrätten förklaras förverkad enligt 42 3 hyreslagen. I vad mån en

hyresgäst får göra förändringar eller utföra underhållsarbeten i sin lägenhet utan att först ha inhämtat hyresvärdens samtycke är en delvis oklar fråga. Utgångspunkten är att sådant samtycke erfordras. Emellertid torde numera

allmänt anses att den som hyr exempelvis en industri- eller lagerlokat eller butik har viss frihet att vidta de förändringar som krivs för att lokalen skall kunna användas för avsett ändamål. Någon motsvarande frihet för bostadshyresgiäst att utforma lägenheten efter sina behov och önskemål torde inte föreligga. Som exempel på gällande rättsståndpunkt anförs i litteraturen

| . 305

att hyresvärdens samtycke torde krävas för att bostudshyresgäst skall få montera s.k. sjutillhållarlås (Järtelius. anf. arbete s. 77). Hyresgäst, som vidtar förändringar med avseende på sin lägenhet utan samtycke, där sådant behövs, får i vissa fall anses ha åsidosatt sin vårdnadsplikt. Har hyresgitsten gjort förändringar eller vidtagit särskilda anordningar i lägenheten, är han i princip skyldig att återställa lägenheten i det skick han ntottog den tfr

Walin, anf. arbete s. 102). Gör han inte det, riskerar han att få betala ska-

destånd ull hyresvärden.

8.1.2 Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna tar i huvudbetänkandet upp frågor om boendedemokrati eller bestämmanderätt för bostadshyresgästerna. Innehållet i betänkandet och remissyttrandena har redovisats i avsnitten 2.1.8 resp. 3.1.8.

8.1.3 Boinflvtandeutredningen

Styrelsen för Hyresgästernas riksförbund beslutade hösten 1973 att tillsätta en utredning angående de organisationspolitiska konsekvenserna av änd-

ringar i den framtida hyres- och bostadspolitiken. I utredningens uppgift

har bl.a. ingått att belysa och värdera de erfarenheter som vunnits vid tillämpningen av hyreslagen och hyresregleringslagen och att lägga fram de förslag som på grundval av analysen finnes påkallade. Utredningen, som tagit namnet boinflytandeutredningen, har i juni 1974 för förbundets styrelse lagt fram ett delbetänkande med förslag till sådana ändringar i hyreslagstiftningen som utredningen funnit vara mest angelägna.

Utredningens betänkande har för kännedom överlämnats till bl. a. justitieoch bostadsdepartementen. I de delar som rör frågan om ökat boendeinflytande för hyresgäster och förstärkning av deras ställning innehåller betänkandet sammanfattningsvis följande.

Till att börja med konstaterar utredningen att frågor som berör det egna

bostadsområdets miljö- och serviceförhållanden kommit att få ett allt större utrymme. Benägenheten hos fastighetsägare och bostadsföretag att tillmötesgå i och för sig naturliga och välmotiverade krav från de boendes sida

sägs vara skiftande. Utredningen erinrar om att inom arbetslivet de anställda

genom sina fackliga organisationer och genom lagstiftning kunnat åstadkomma ctt visst mått av demokrati på arbetsplatserna och medbestämmande över arbetsvillkoren. På motsvarande sätt bör hyresgästerna enligt utredningens mening kunna skaffa sig liknande möjligheter beträffande boendet.

Då det gäller omfattning och inriktning av service samt utformning av

den yttre miljön bör enligt boinflytandeutredningen de nuvarande förhållandena ändras så att avgörandena i princip sker för varje område med

ett stort mått av medbestämmanderätt från de boendes sida. Som exempel 20 Riksdagen 1974. I saml. Nr 150

på frågor som bör kunna avgöras på lokalplanct anförs gårdsplantering och annan utsmyckning, utformningen av lekplatser och fritidslokaler, trafik-

föring och tvättstugeorganisation. Reparations- och underhållsfrågor, som

i princip också bör kunna avgöras områdesvis, avser utredningen att återkomma till i ett senare betänkande.

Utredningen framhåller att en absolut förutsättning för eu lokalt inflytande är att det organiseras inom hyresgäströrelsens rum, eftersom besluten kan få ekonomisk betydelse och därigenom få anknytning till förhandlingsverksamhe'en. Frågan om formerna för hyresgästinflytandet bör i första hand göras till föremål för överläggningar med SABO och eventuellt andra centrala

fastighetsägarorganisationer i syfte att genom frivilliga överenskommelser

åstadkomma en försöksverksamhet i lämplig omfattning. Resultatet av överläggningarna och erfarenheterna av en eventuell försöksverksamhet får bli

avgörande för hur frågan skall drivas framdeles.

Utredningen tar också upp frågan om hyresgästernas inflytande över den kommunala planeringen av blivande bostadsmiljöer. Bäst skickade att delge planerare och politiker erfarenheterna från befintliga bocndemiljöer är givetvis de bostadskonsumenter som själva upplevt boendemiljöerna. Det

är en naturlig uppgift för hyresgäströrelsen att systematisera och kanalisera

synpunkterna. Utredningen avser att återkomma med yuerligare överväganden och synpunkter i frågan.

Boinflytandeutredningen framhåller att hyresgästens rätt att bestämma över lägenhetens utseende och standard är i det närmaste obefintlig. Inte heller ger lagstiftningen hyresgästen något inflytande över hur reparationer och standardförbättringar skall utföras. I de hänseenden som angetts nu bör enligt utredningen hyresgästernas ställning stärkas. De bör få lagfäst rätt att själva utföra ändringar och att påverka utförandet och omfattningen av reparationer och standardförbättringar. De ekonomiska frågorna skulle kunna lösas efter det system med fonder för inre reparationer som tillämpas i fråga om bostadsrättslägenheter. Utredningen ställer sig emellertid skeptisk till en sådan lösning. I stället bör i första hand undersökas i vad mån hyresgästernas rätt kan tillgodoses inom ramen för den nuvarande ordningen enligt vilken hyresvärden bär ansvaret för att reparationer kommer till stånd.

Det kan ske dels på frivillighetens väg genom avtal, dels genom att för-

farandet, när hyresvärden åsidosatt sin reparationsskyldighet enligt 15 § and-

ra stycket hyreslagen, förenklas. Utredningen föreslår därför att hyresnämnderna anförtros uppgiften att pröva tvister om reparationer och standardförbällringar. Boinflytandeutredningen har slutligen, såvitt nu är i fråga, tagit upp frågan

om s. k. kopplade avtal, t. ex. upplåtelse av bostadslägenhet i förening med upplåtelse av bilplats. Utredningen uttalar att lagstiftningen bör ge uttryck för att sådana villkor kan vara obilliga mot hyresgästen, t. ex. om i det anförda exemplet denne inte har bil.

8.2 Uppsägningstid

8.2.1 Gällande rätt

Hyreslagen innehåller följande regler om uppsägningstid. Hyresavtal som är träffat för bestämd tid skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, alltid sägas upp för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång (3 5 första stycket). Denna regel "är tvingande och gäller oberoende av om det är hyresvärden eller hyresgästen som vill bli fri från avtalet. Sker inte uppsägning, förlängs avtalet på i princip oförändrade villkor (3 i tredje stycket) Om avtal, som måste sägas upp för att upphöra vid hyrestidens utgång, inte innehåller bestämmelse om

uppsägningstid, skall enligt 3 3 andra stycket uppsägning ske viss tid i förväg.

Uppsägningstidens längd beror i sådant fall på hyrestidens längd.

Enligt 4 5 första stycket kan hyresavtal som träffats för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning bli förlängt på obestämd tid. För att så skall ske krävs att hyresförhållandet vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio

månader i följd samt att hyresgästen därefter suttit kvar i lägenheten en

månad utan att hyresvärden uppmanat honom att flytta. Om hyrestiden inte är bestämd och uppsägningstid inte avtalats, utgår enligt andra stycket hyrestiden en månad efter uppsägning. Har hyresförhållandet varat längre än ett år utgår dock hyrestiden först på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Fardagar är enligt tredje stycket den I april och den 1 oktober. Med undantag för upplåtelser som har tjänste-

bostadskaraktär enligt 46 § första stycket 7 skall vid hyresavtal som beror

av anställning — s. k. kopplade avtal — hyresgästen alltid ha rätt till en uppsägningstid av minst en månad.

År 1973 avskaffades den s. k. förstagångsprövningen av hyran. Förstagångsprövningen innebar att hyresvärd eller hyresgäst i vissa fall fick begära hyresnämndens prövning av hyra som avtalats vid lägenhetens upplåtande eller därefter innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd. I stället medgavs hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren (54 i). Sådan uppsägning får ske till tidpunkt då hyresförhållandet enligt lag eller avtal kunnat bringas att upphöra och med iakttagande av den uppsägningstid som i sådant fall skulle ha gällt. En förutsättning är att hyresförhåHandet vid nämnda tidpunkt varat längre än nio månader i följd. Lägenheten får inte utgöra del av upplåtarens bostad.

Om hyresförhållandet vid den tidpunkt då avtalet kunnat bringas att upp-

höra inte varat längre än nio månader i följd, får uppsägning ske till utgången

av kalendermånad då hyresförhållandet varat längre än nio månader men längst ett år i följd. När hyresgästen sagt upp avtalet, skall han inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han inte det, är uppsägningen utan verkan.

Till följd av nämnda reform infördes en ny regel, 4a 5, för det fall att

hyresavtal som avser bostadslägenhet träffats för bestämd tid överstigande ett år. Hyresgästen får enligt denna paragraf säga upp avtalet till den fardag

som imträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. En förutsättning

för att uppsägning skall få ske, är dock att hyresförhållandet på fardagen

varat längre än nio månader i följd.

8.2.2 Boinflytändeutredningen

Den inom hyresgäströrelsen tillsatta boinflytandeutredningen har i fråga

om de nuvarande bestämmelserna om uppsägningstid anfört följande.

Rörligheten på arbetsmarknaden och den ökade tillgången på bostäder riktar enligt utredningen uppmärksamheten på hyresgästernas möjlighet att frånträda hyresavtal. Gällande bestämmelser är till nackdel för hyresgästerna. Kortare reell uppsägningstid än som f.n. brukar tillämpas kan åstadkommas genom att hyresgästerna ges ökade möjligheter till uppsägning i förtid. En bostadshyresgäst bör enligt utredningen inte kunna tvingas att

bli kvar i ett hyresförhållande under längre tid än som behövs för att till-

godose hyresvärdens intresse av rimlig uppsägningsud. I hyrestagen bör

därför meddelas en generell regel om längsta uppsägningstid för hyresgäst. Tiden bör inte överstiga tre månader. I hyreslagen bör samtidigt införas

tvingande bestämmelser om minsta uppsägningstid för hyresvärdarna. Den bör i stort sett motsvara vad som nu gäller för dem enligt huvudregeln. Utredningen föreslår att uppsägningstiden för hyresvärdarna bestäms till minst nio månader.

8.3 Besittningsskydd

8.3.1 Gällande rätt

Bostadshyresgästen har i hyreslagen tillförsäkrats ett direkt besittningsskydd. Hyresgästen har alltså i princip rätt att vid hyrestidens utgång få avtalet förlängt. Vissa inskränkningar i besittningsskyddet har emellertid

gjorts. Hyresgästens intresse av att få bo kvar i lägenheten anses nämligen

böra vägas mot hyresvärdens behov i vissa fall av att kunna disponera över lägenheten på annat sätt. Bestämmelser som närmare reglerar inskränkningarna i besittningsskyddet finns i 45 och 46 33. 145 i anges vissa generella begränsningar i besittningsskyddet medan 46 x reglerar under vilka omständigheter besittningsskyddet bryts i det enskilda fallet.

Enligt 45 § undantas från besiutningsskyddet dels hyresförhållande som upphört innan det varat mer än nio månader i följd tkorttidsavtab, dels upplåtelse av lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad. dels hyresförhållande som upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller att säkerhet som hyresgästen ställt försämrats och denne underlåtit att på

anfordran ställa ny säkerhet. Dessutom kan hyresvärden och hyresgästen komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, gäller den dock endast om den har godkänts av hyresnämnden.

Att korttidsavtalen undantas från besiuningsskyddet beror på att uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär inte ansetts behöva ett hemskydd (prop. 1968:91. Bih. A s. 87). Såsom exempel på korttidsavtal nämns i förarbetena upplåtelse av lägenhet såsom sommarbostad.

Bestämmelserna i 46 i innebär att hyresgästen har rätt ull förkingning av avtalet, om inte någon viss i paragrafen angiven situation föreligger. De besittningsskyddsbrytande grunderna tas upp i tio särskilda punkter. De innebär bl. a. att besittningsskyddet bryts om hyresgästen har förverkat hyresrätten eller i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresavtal skäligen inte bör förlängas. Detsamma gäller om huset skall rivas, om det skall undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt om lägenheten inte vidare skall användas för bostadsändamäål, allt dock under förutsättning att det inte är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Hyresgästen har vidare inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om detta avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eler lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skiligen bör flytta. Även när bostad har upplåtits i anslutning till anställning kan besittningsskyddet i vissa fall brytas. Paragrafen innehåller slutligen ett allmänt hållet stadgande av innebörd att förlängning kan vägras, om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eler på annat sätt är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Tvist om förlängning av hyresavtal prövas av hyresnämnd.

8.3.2 Boinflyvtandeutredningen

Den i det föregående omnämnda boinflytandeutredningen crinrar i sitt betänkande om att hyreslagens bestämmelser om direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst inte är tillämpliga, när hyresförhållandet upphör, innan det har varat längre än nio månader i följd. Utredningen föreslår att denna begränsning utmönstras. Enligt utredningen har niomånadersvillkoret sin rätta plats blund de s.k. besittningsskyddsbrytande grunderna i 46 £ hyreslagen.

8.4 Hyressättningen

8.4.1¶Gällande rätt

De allmänna bestämmelserna om hyressättningen har intagits i hyrestagen. För åtskilliga bostadslägenheter gäller att hyran regleras genom särskilda bestämmelser i hyresregleringslagen.

Hyresregleringslagen är f.n. tillämplig i endast 43 av ländets kommuner 6 vissa fall del av kommun). Det totala antalet hyresreglerade lägenheter den 1 januari 1974 uppgick till omkring 350 000, varav drygt 135 000 fanns i Stockholms kommun, knappt 40 000 i Göteborgs kommun och knappt 20000 i Malmö kommun. Hyresregleringslagen gäller numera endast för bostadslägenheter, varmed avses lägenhet som upplåtits för att helt eller

till inte oväsentlig del användas såsom bostad. Från lagens tillämpningsområde har emellertid undantagits bl. a. lägenhet i hus eller del av hus som har färdigställts efter utgången av år 1957 och allmännyttiga företags

lägenheter.

Hyresregleringsltagen är tidsbegränsad och gäller till utgången av septem-

ber 1975.

Regleringen av hyran sker enligt lagen för flertalet lägenheter enligt ett system med s. k. bashyra. Undantag härifrån gäller bl. a. lägenhet som hyrs

ut i möblerat skick.

Bashyra är den hyra som gällde för lägenheten den 30 september 1972. Finns ingen sådan hyra för lägenheten, fastställs bashyran till det belopp som med hänsyn till hyresläget för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt. Bashyran får höjas, om det är påkallat med hänsyn till att lägenhetens värde ökats genom sådant ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete som är av inte endast ringa omfattning eller till annat skäl

av därmed jämförlig betydelse. Höjning får även ske, om det är påkallat