RH 1996:137

C.T. och G.T. äger en hyresfastighet i Solna. Hyresvärdarna sade upp hyresgästerna med hänvisning till 12 kap. 46 § första stycket 4 jordabalken under åberopande av att huset skulle undergå större ombyggnad och att det inte var uppenbart att hyresgästerna kunde sitta kvar i lägenheterna utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt att det inte var oskäligt mot hyresgästerna att hyresförhållandena upphörde.

Hyresgästerna godtog inte uppsägningarna samt invände att det inte var fråga om en sådan större ombyggnad som avses i den av hyresvärdarna åberopade lagbestämmelsen.

Hyresnämnden i Stockholm (1995-10-10, hyresrådet G.H. samt intresseledamöterna J.E. och J.S.) lämnade hyresvärdarnas talan utan bifall med bl.a. följande motivering.

De åtgärder som sökandena avser att genomföra och som hyresnämnden bl.a. kunde studera vid besiktningen i en särskild iordningställd visningslägenhet är följande:

1) Kallvatten-, varmvatten- och avloppsledningar byts,

2) Elledningar byts och mätartavlorna flyttas till källaren,

3) Ventilationssystemet ändras från självdrag ("Stockholmsmodellen" med särskild tilluft till hygienutrymmena) till mekaniskt frånluftssystem,

4) Radiatorer byts och hål borras i fönsterbänkarna av marmor,

5) Köksinredningen byts delvis till följd av stambytet och den ändrade ventilationen. Gasspisen byts till elspis. Kyl/frys tillkommer (kyl/frys är hittills i allmänhet insatta av hyresgästerna),

6) Badrumsinredningen byts till följd av stambytet och byte av horisontella ledningar i golv. Nytt ledningsschakt minskar rumsytan. Nytt klinkersgolv och väggkakel på förbättrade tätskikt. Nya värmeslingor i golv kopplade till lägenhetens elnät,

7) I samtliga rum slipas och lackas parkettgolven,

8) Socklar, tak och snickerier målas; väggar tapetseras om,

9) Av energibesparings- och bullerskäl monteras ett tredje glas på fönstrens innerbåge,

10) Lägenheternas entredörr (spegeldörr av trä) byts mot s.k. säkerhetsdörr.

I några av fastigheterna byggs nya tvättstugor och (om bygglov erhålls) nya vindslägenheter. Två nya hissar installeras i trapphusen, om vindsinredningen genomförs. Därvid flyttas också några entredörrar.

Hyresnämnden gör den bedömningen att huvuddelen av ovan beskrivna åtgärder är sådana underhållsåtgärder som hyresvärd normalt är skyldig att utföra enligt bl.a. 12 kap. 15 § jordabalken. De enda ändrings- och ombyggnadsåtgärderna i lägenheterna är ändringen av ventilationssystemet, det tredje fönsterglaset och bytet av entredörrblad. Därtill kommer eventuella ombyggnadsåtgärder i fastigheterna som inte berör lägenheterna. Av lagförarbetena till 12 kap. 46 § första stycket 4 jordabalken framgår inte klart vilka kriterier som skall ligga till grund för att byggnadsåtgärder av olika slag skall anses vara ombyggnad respektive större ombyggnad. I det läget får begreppet större ombyggnad tolkas utifrån dess betydelse i normalt tekniskt språkbruk och då kan de i ärendena avsedda byggnadsåtgärderna ej vara en större ombyggnad.

Hyresvärdarna överklagade hyresnämndens beslut till Svea hovrätt varvid de yrkade bifall till sin vid hyresnämnden förda talan och till stöd härför anförde bl.a.

Arbetena är så omfattande att resultatet i lägenheterna efter ombyggnationen är att jämställa med rivning och nyproduktion. Ombyggnadsarbetena är av så genomgripande karaktär att det inte är möjligt att utföra dem om hyresgästerna bor kvar. El och vatten kommer att vara avstängt under ombyggnadsperioderna. All inredning kommer att vara utriven och all utrustning som är nödvändig för att lägenheterna skall kunna brukas för sina ändamål saknas. Alla ytskikt kommer att vara bortbilade i väntan på att nya skall anbringas. Att vid nämnda förhållanden inte anse att det rör sig om en större ombyggnad avviker från all tidigare praxis på området. - Hyresgästerna har varit väl informerade om alla tilltänkta åtgärder i fastigheten. Alla hyresgäster har återflyttningsrätt till den egna lägenheten. Alla flyttkostnader betalas av hyresvärden och hyresgästen anvisas en evakueringslägenhet, oftast i grannfastigheten. Dessutom erbjuds hyresgästerna nedsättning av hyran med 10 % under hela den tid man bebor ett hus i vilket arbeten pågår någon annanstans än i den egna lägenheten. Det kan med hänsyn härtill inte anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller i övrigt anses oskäligt mot hyresgästerna att hyresförhållandet upphör.

Hyresgästerna bestred ändring och anförde bl.a.

Hyresnämnden har rätt när den konstaterar att det inte rör sig om en större ombyggnad. Bakgrunden till de lagregler enligt vilka tvisten skall prövas är de förhållanden som rådde på 1960-talet. Det pågick då en rivningsvåg och alternativet till rivning var stora ombyggnader av omoderna hus där ändringar av funktioner var nödvändiga. Bl.a. slogs lägenheter ihop, plats för badrum ordnades, sovrum blev kök och tvärtom. I detta fall görs inga sådana ändringar. Även om hovrätten skulle anse att det rör sig om en större ombyggnad, är det inte uppenbart att hyresgästernas kvarsittande i lägenheterna leder till nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden. I Stiftelsen Signalistens hus i Solna har likartade arbeten utförts utan att hyresgästerna flyttat ut. Vid bedömningen av frågan om det var oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphörde beaktades före den 1 juli 1994 förekommande återflyttningsrätt samt om hyresvärden åtog sig att betala flyttningskostnader m.m. Med införandet av 12 kap. 55 a § jordabalken har ett nytt moment för skälighetsprövningen tillkommit. Syftet med den bestämmelsen var att ersätta bostadssaneringslagens kollektiva inflytande på ombyggnader med ett individuellt indirekt inflytande för hyresgästen. Det skulle vara uppseendeväckande om hyresvärden ensidigt skulle få detta hyresgästinflytande att upphöra genom en uppsägning som godtas av domstolen och därmed leder till att besittningsskyddet bryts. En sådan konsekvens får anses vara oskälig mot hyresgästen och därmed föreligger inte grund för hyresavtalets upphörande.

Svea hovrätt (1996-02-26, hovrättslagmannen Gerhard Wikren samt hovrättsråden Gunilla Persson och Karl Matz, referent) upphävde hyresnämndens beslut och förordnade att hyresavtalen för de i målet aktuella hyresgästerna hade upphört den 1 augusti 1995 samt anförde i skälen bl.a. följande.

Hovrätten behandlar först frågan om vad som kan anses vara större ombyggnad.

I hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande SOU 1966:14 s.161 anförs bl. a. följande i anslutning till förslaget att rivning i princip bryter besittningsskyddet.

Helt naturligt bör i stort sett samma bedömanden som beträffande rivning göras då det är fråga om större ombyggnad, varmed såsom förut sagts avses ombyggnad av så genomgripande art, att den hindras av hyresgästens kvarboende. Huruvida det är möjligt att bo kvar kan naturligtvis i vissa gränsfall bli en tvistefråga, som dock torde kunna lösas tämligen lätt under beaktande av de praktiska och ekonomiska förhållanden, under vilka arbetet sker. Hyresvärdens påstående, att ombyggnaden kan utföras ändamålsenligare om hyresgästen är borta, måste uppenbarligen i de flesta fall tagas för gott.

I propositionen (1968:91 bihang A s. 91 f) anslöt sig regeringen till kommitteförslaget. Det framhölls att förslaget tillgodosåg kravet, att den från samhällssynpunkt synnerligen angelägna sanerings- och ombyggnadsverksamheten inte hämmades av hyresrättsliga bestämmelser. Enligt propositionen borde en rätt till förlängning av hyresavtalet i princip inte föreligga när huset skall undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan olägenhet för ombyggnaden.

Begreppet större ombyggnad i 12 kap. 46 § första stycket 4 jordabalken tar, såvitt framgår av motiven, inte sikte på arten av de olika åtgärder som ingår i ett visst saneringsprojekt. Förarbetena ger därför inte stöd för att anse bestämmelsen tillämplig endast vid genomförandet av exempelvis sådana åtgärder som medför ändring i lägenheternas planlösning eller som innebär standardhöjning. Att intolka en sådan begränsning med stöd av den innebörd ordet ombyggnad kan ha fått i andra sammanhang låter sig inte göra. Avgörande för frågan om en större ombyggnad är för handen är enligt lagmotiven i stället den faktiska situation i huset som blir en följd av genomförandet av åtgärderna. Är den ombyggnad som skall ske så genomgripande att den hindras av hyresgästens kvarboende, är det fråga om större ombyggnad. Detta får även anses gälla när de omfattande saneringsåtgärderna har blivit nödvändiga därför att husets underhåll sedan lång tid har eftersatts.

Fastigheten i målet genomgår för närvarande en totalsanering. Av utredningen framgår att saneringsåtgärderna - redovisade ovan - är mycket omfattande och ingripande samt att de inte medger att hyresgästerna bor kvar under ombyggnadsskedet, i vart fall inte utan att genomförandet avsevärt försvåras. Hovrätten saknar vid sin bedömning anledning att beakta frågan om ett kvarboende hade varit möjligt vid en annorlunda uppläggning av ombyggnadsprojektet.

Sammanfattningsvis finner hovrätten visat att huset genomgår en större ombyggnad och att det inte är uppenbart att hyresgästerna kan sitta kvar i sina lägenheter utan nämnvärd olägenhet för genomförandet.

Hovrätten har då slutligen att bedöma huruvida det är oskäligt mot hyresgästerna att hyresförhållandet upphör. Hyresvärdarna har uppgett att hyresgästerna skall evakueras till närliggande evakueringslägenheter, att hyresvärdarna betalar alla kostnader i samband med omflyttningarna, att hyresgästerna erbjudits återflyttningsrätt till respektive lägenhet efter ombyggnaden samt att hyresgästerna erbjudits viss nedsättning av hyran under ombyggnadstiden efter återflyttning. Hyresgästerna har inte ifrågasatt dessa uppgifter. Mot bakgrund härav finner hovrätten att det inte kan anses oskäligt mot hyresgästerna att hyresavtalen upphör. Vad hyresgästerna här anfört om beaktande av 12 kap. 55 a § jordabalken föranleder ingen annan bedömning. Hyresvärdarnas talan skall därför bifallas.

Målnummer ÖH 4652/95