RH 2022:47
Hyresnämndsmål. En fastighetsägare har genom hembud erbjudit en bostadsrättsförening att förvärva två fastigheter och föreningen har antagit hembudet. Enligt hovrätten har ett avtal om köp av fastigheterna ingåtts mellan parterna redan det datum då hembudet antogs. Fastighetsägaren har därefter hävt köpeavtalet och senare ansökt om tillstånd hos hyresnämnden att få överlåta fastigheterna till en annan köpare. Hovrätten har funnit att fastighetsägaren i den uppkomna situationen har fullgjort sin hembudsskyldighet enligt 6 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt och att det inte krävs något tillstånd enligt 12 § samma lag för att fastighetshetsägaren ska få överlåta fastigheterna till någon annan än bostadsrättsföreningen. Då det därmed saknades förutsättningar för att pröva fastighetsägarens tillståndsansökan undanröjde hovrätten hyresnämndens beslut och avvisade ansökan.
Hyresnämnden i Stockholm
L.E. yrkade att tillstånd enligt 12 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen) skulle beviljas för överlåtelse av fastigheterna Rödbetan 1 och Rödbetan 2 i Solna.
Bostadsrättsföreningen motsatte sig yrkandet.
Hyresnämnden (ordförande hyresrådet Johan Rosén) anförde i beslut den 29 oktober 2020 följande.
SKÄL
– – –
I ett fall som detta krävs hyresnämndens tillstånd för att L.E. ska kunna överlåta fastigheten till annan köpare än bostadsrättsföreningen. Sådant tillstånd ska inte lämnas om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs i hembudet. Inte heller ska tillstånd lämnas om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen (12 § ombildningslagen) Frågan är om de aktuella villkoren i hembudet kan anses vara uppenbart oskäliga mot föreningen. I den delen gör hyresnämnden följande bedömning.
I motiven till nyss nämnda bestämmelse anges att frågan om vilka villkor som ska anses oskäliga måste överlämnas till rättstillämpningen att besvara. Efter att ha angett olika exempel på villkor som kan vara oskäliga och som inte är relevanta i det här fallet anges i motiven att detsamma bör gälla om det med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet måste anses sannolikt att villkoret ställts upp enbart i syfte att kringgå lagstiftningen (prop. 1990/91:92 s. 141).
Hyresnämnden kan konstatera att villkoren om tillträde och betalning i hembudet innebär att tidpunkten för eventuellt tillträde och betalning ligger väl i tiden efter den initiala tremånadersfrist som bostadsrättsföreningen haft att förhålla sig till när hembudet delgavs föreningen (10 §). Det talar, enligt hyresnämnden, starkt för att de aktuella villkoren inte ställts upp i syfte att kringgå lagstiftningen och att de inte heller kan anses uppenbart oskäliga mot föreningen. Att föreningen enligt ombildningslagen kan förlänga nyss nämnda frist med ytterligare tre månader genom att göra en intresseanmälan förändrar inte den bedömningen. Inte heller vad föreningen anfört i övrigt kan leda till slutsatsen att villkoren om tillträde och betalning i hembudet kan anses uppenbart oskäliga. Vid sådana förhållanden ska L.E:s ansökan om tillstånd att överlåta fastigheterna bifallas.
BESLUT
Hyresnämnden lämnar L.E. tillstånd att överlåta de aktuella fastigheterna Rödbetan 1 och 2 på sätt som begärts.
Svea hovrätt
Bostadsrättsföreningen yrkade att hovrätten skulle avslå L.E:s ansökan i hyresnämnden.
L.E. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsråden Kenneth Nordlander och Lina Forzelius samt tf. hovrättsassessorn Sanna Boman, referent) anförde i beslut den 17 juni 2021 följande.
SKÄL
– – –
Den 14 juni 2018 inkom L.E. med en anmälan till hyresnämnden där föreningen genom hembud erbjöds att förvärva de aktuella fastigheterna enligt ett förslag till köpeavtal. Hembudet antogs genom att föreningen den 11 december 2018 anmälde till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva fastigheterna på de villkor som angetts i förslaget till köpeavtal. I beslut den 19 december 2018 förklarade hyresnämnden att föreningen rätteligen hade antagit hembudet. Beslutet vann laga kraft den 9 januari 2019. Den 21 januari 2019 hävde L.E. köpeavtalet med anledning av att föreningen inte hade betalat köpeskillingen i enlighet med avtalet. Den 10 juni 2020 överlät L.E. fastigheterna till KB Stengrunden och ansökte därefter om tillstånd till överlåtelsen enligt 12 § ombildningslagen.
Om en bostadsrättsförening enligt 3 § ombildningslagen har anmält intresse av att förvärva en fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, får fastighetsägaren enligt 6 § samma lag inte överlåta fastigheten till någon annan utan att först ha erbjudit bostadsrättsföreningen att förvärva fastigheten genom hembud. Om ett hembud inte antas av bostadsrättsföreningen upphör det att gälla enligt 10 § tredje stycket ombildningslagen. Fastighetsägaren har då som huvudregel rätt att överlåta fastigheten till en annan köpare. Vissa begräsningar av denna rätt följer dock av lagens 12 §. Där anges att även när ett hembud har upphört att gälla får, så länge en bostadsrättsförenings intresseanmälan gäller, en överlåtelse inte ske till någon annan än föreningen om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Bestämmelsen ger en bostadsrättsförening vissa möjligheter att stoppa en försäljning till någon annan i syfte att framtvinga ett nytt hembud (se prop. 1990/91:92 s. 140).
Bestämmelsen i 12 § ombildningslagen tar alltså sikte på situationen att ett hembud har upphört att gälla på grund av att det inte har antagits av bostadsrättsföreningen. Av 11 § samma lag framgår att om ett hembud i stället har antagits, ska det anses som om fastighetsägaren och föreningen har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. Köpet kommer till stånd den dag då hembudet antas. (Se prop. 1981/82:169 s. 49 och 82.)
Eftersom ett köp kommer till stånd redan genom att ett hembud antas, förutsätts det att hyresgästernas förberedelser, t.ex. vad gäller finansieringen av fastighetsförvärvet, är avslutade innan dess (se a. prop. s. 46 ff.). En följd av att ett köpeavtal ingås genom att ett hembud antas är vidare att jordabalkens system av sanktioner blir tillämpligt om någon av parterna underlåter att uppfylla sina förpliktelser enligt avtalet. Fastighetsägaren kan t.ex. ha rätt att häva köpet och kräva skadestånd om köpeskillingen inte erläggs av bostadsrättsföreningen. (Se a. prop. s. 49 f.) Frågor som rör parternas förpliktelser efter det att ett köpeavtal har ingåtts faller dock utanför hovrättens prövning i detta mål.
I det aktuella fallet har föreningen antagit L.E:s hembud den 11 december 2018. Det innebär att ett avtal om köp av fastigheterna har ingåtts mellan parterna redan detta datum. Hyresnämnden har därefter förklarat att hembudet rätteligen antagits och beslutet har vunnit laga kraft. L.E. har därmed fullgjort sin hembudsskyldighet enligt
6 § ombildningslagen. Det förhållandet att köpet inte fullföljts och att L.E. senare hävt köpeavtalet med föreningen kan enligt hovrätten inte innebära att tillstånd enligt 12 § ombildningslagen krävs för att L.E. ska få överlåta fastigheterna till någon annan än bostadsrättsföreningen. Situationen kan inte likställas med den att ett hembud har upphört att gälla på grund av att det inte antagits av en bostadsrättsförening. L.E. har således i den uppkomna situationen inte behövt ansöka om tillstånd till överlåtelsen hos hyresnämnden. Det anförda innebär att det saknas förutsättningar för att pröva L.E:s ansökan om tillstånd till överlåtelsen. Ansökan ska därför avvisas och hyresnämndens beslut undanröjas.
BESLUT
Med undanröjande av hyresnämndens beslut avvisar hovrätten L.E:s ansökan.