Prop. 1981/82:169

med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m.m.

Prop. 1981/82: 169

Regeringens proposition 1981/82: 169

med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till . bostadsrätt m. m.;

beslutad den 35 mars 1982.

Regeringen förelägger riksdagen vad som har tagits upp i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag för de åtgärder och det ändamål som föredraganden har hemställt om.

På regeringens vägnar 'l'l-lORBJÖRN FÄLLDIN

BIRGIT FRIGGEBO

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En särskild lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt föreslås. Om hyresgästerna i en fastighet har bildat en bostadsrättsförening och gjort en s.k. intresseanmälan hos inskrivnings- myndigheten. blir enligt den nya lagen fastighetsägaren. när han vill sälja fastigheten. skyldig att först erbjuda hyresgästerna att köpa den.

I propositionen föreslås också flera ändringar i bostadsrättslagen som syftar till att stärka hyresgästernas ställning och inllytande vid ombildning till bostadsrätt. Enligt en särskild regel skall hyresgästerna-t i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna ha fattat beslut om fastighetsförvär— vet på en föreningsstämma för att en ombildning skall få ske. Det är alltså i fortsättningen hyresgästerna själva som skall besluta om en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Den ekonomiska planen för en bostadsrättsför- ening skall vid ombildning alltid finnas som underlag för hyresgästernas beslut om ett fastighetsförvärv. Även vissa andra förslag läggs fram i propositionen. bl. a. om rätt för hyresgästerna till medlemskap i bostads- rättsföreningen.

I propositionen föreslås även en särskild bestämmelse i bostadsrättsla- gen om att avtal om överlåtelse av bostadsrätt alltid skall vara skriftliga. Om köpeskillingen inte är korrekt angiven i avtalet är detta ogiltigt. Något förslag om hembudsskyldighet till kommunen eller någon annan vid över- låtelse av bostadsrätt läggs inte fram i propositionen. Huvudregeln skall fortfarande vara att en bostadsrätt skall kunna överlåtas fritt.

I Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 169

Prop. 1981/82: l69

r.:

En ny statlig läneform föreslås införd för dem som av ekonomiska skäl annars kan tvingas att avstå från att delta i en övergång. Den långfristiga finansieringen av bostadsrättsföreningens fastighetsförvärv bör liksom . f. n. ske genom bottenlåneinstituten. Om säljaren binder en del av kontant— ersättningen för ett fastighetsförvärv i en s.k. kapitalmarknadsrevers kan finansieringen dock underlättas. En ombildning till bostadsrätt kan anses vara ett angeläget ändamål för den oprioriterade längivningen.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den I juli l982.

Prop. 1981/82: 169 3

1. Förslag till

Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

-l & För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har hyresgäster enligt denna lag rätt att förvärva hyresfastigheten genom en bostadsrättsför- ening.

Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som annan fastig- het och som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhet.

Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall. när det är fråga om tomträtt. i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

2 & Lagen gäller inte. om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.

Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Frän garage. lager och andra lägen— heter som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.

Intresseanmälan

3 & Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för om- bildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyn- digheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyres.- gästernas räkning göras av en bostadsrättsft'irening.

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om antalet lägen- heter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen samt om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

4 & Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skall av inskrivnings- myndigheten underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fas- tighetsboken.

5 5 Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två är från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. ()m hembud som avses i (så sker under denna tid. gäller anmälningen dock alltid fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två är från den dag då hembudet skedde. Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag dä den tidigares giltighet upphört.

Hembud

6 & l—"ast egendom. som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intres- seanmälan gäller. får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbju-

Prop. 1981/82: 169 4

dits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hem- bud.

En överlåtelse får ske utan hembud tillbostadsrättsföreningen. ]. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen.

2. om staten förvärvar egendomen.-

3. om förvärvaren är gift med överlätaren eller om förvärvaren eller. när makar förvärvar gemensamt. någon av dem är överlåtarens avkomling.

4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904: 48 s. ll-om samäganderätt.

Hcmbud behövs inte heller. om ett förvärv av Imstadsriittsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller om- ständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prö- vas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

7 & Hcmbud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastig- hetsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskilling— en för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om det för en överlåtelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4.5 giftermälsbalken. skall makens samtycke ges till avtalsförslaget.

8 & Förslaget till köpeavtal skall genom hyresnämndens försorg delges den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Sedan delgivning skett får inte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras.

Sedan hembud skett. är fastighetsägaren skyldig att bereda föreningen tillfälle att besikta fastigheten.

Hyresnämnden skall för anteckningi fastighetsboken underrätta inskriv- ningsmyndigheten om hembudet och om dagen då hembudet skedde.

Antagande av hembud

9 & Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hyres- fastigheter för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 60 a & bo- stadsrättslagen (l97l : 479).

10 & Hembudet antas genom att bostadsrättsföreningen inom tre mäna- der från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämn— den att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. Fastighets- ägaren skall av hyresnämnden underrättas om att hembudet har antagits.

Om bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i första stycket skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

Hembudet upphör att gälla. om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt.

11 & Om hembudet har antagits. skall det anses som om fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen har slutit ett avtal om köp av den hembjudna

Prop. 1981/82: 169 5

egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. I förslaget skall anses föreskrivet att köpebrev skall upprättas.

12 & .Även om hembudet har upphört att gälla fär överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan inte ske medan föreningens intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som ang-vs vid hem- budet. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att 5 la gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynnsammare för fastighetsägaren. och upphör även detta hembud att gälla. skall första meningen tillämpas pä det nya hembudet.

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser andel av hyreshusenheten.

I fråga om förbudet i första stycket äger oå andra och tredje styckena motsvarande tillämpning. Om något undantag inte föreligger, är överlå- taren skyldig att inhämta hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.

Ogiltighet

13 å" Överlåtelseri strid med '6 eller 129" är ogiltiga. Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 65 5 eller 7.5 ll jordabal- ken, gäller inte första stycket.

Särskilda bestämmelser

14 så I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (l973: l88) om arrendenämnder och hyres— nämnder.

15 & Hyresnämndens beslut enligt denna lag överklagas hos bostads— domstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet medde— lades. Besvärshandlingen ges in till domstolen.

16 9" I ärenden enligt denna lag skall vardera parten svara för sina rätte— gångskostnader i bostadsdomstolen, i den mån annat inte följer av [8 kap. 65 rättegångsbalken. '

Denna lag träderi kraft den ljuli l982.

Prop. 1981/82: 169

2. Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen ( I97lz479) dels att 3—5. 37. 45. 49. 52 och 67 ås skall ha nedan angivna lydelse. dels att i lagen skall införas fem nya paragrafer. 9 a. ll a. L? a. 5l a och 60 a åå. av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lvdelse

Innan bostadsrätt upplåtes. skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av för- eningens styrelse och godkänts av länsstyrelsen.

Föreslagen lydelse

%

Innan bostadsrätt upplåts. skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av för- eningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedöman- det av föreningens verksamhet.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedötnandet av föreningens verksamhet. får bostadsrätt ej vidare upplåtas förr- än ny ekonomiSk plan upprättats och godkänts. '

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. får bostadsrätt ej vidare upplåtas förr- än ny ekonomisk plan upprättats och registrerats.

4s'

Ekonomisk plan skall upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Planen skall vara försedd med in- tyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillför- litliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet. Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller myndighet. som re- geringenjifirm'dnar. förklarat behö- riga att utfärda sådant intyg. Till intygsgivare får- ej utses någon. be- träffande vilkcn det föreligger om- ständighet som är ägnad att rubba förtroendet till hans opartiskhet.

' Senaste lydelse 1974: 1087.

Planen skall vara försedd med in- tyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillför- litliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet. Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg. Till intygsgivare får ej utses någon. beträffande vilken det föreligger någon omständighet som är ägnad att rubba förtroendet till hans opar- tiskhet. Endast den ene intygsgi- varenfår vara anställd lmsföretag. organisation eller någon annan

Prop. 1981/82: 169

Nuvarande lydelse

Ansökan om godkt't'nnande av ekonomisk plan göres av styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall båda exemplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla godkänd ekonomisk plan tillgänglig för den som vill taga del av planen.

Innan den slutliga kostnaden för anskaffandet av föreningens hus re- dovisats i godkänd ekonomisk plan eller på föreningsstämma. får bo- stadsrätt till bostadslägenhet ej upplåtas utan tillstånd av länssty- relsen. Sädant tillstånd skall läm- nas. om ekonomisk plan godkänts av länsstyrelsen och föreningen hos länsstyrelsen ställt betryggande sä- kerhet för fullgörande av skyldighet att utge ersättning för bostadsrätten med belopp motsvarande grundav- giften för denna.

F öres/a gett lydelse

som har bildat bostadsrt'ittsjör- eningen eller biträtt ntea'fr'irenings- bildningen eller med att upprätta den ekonomiska plutten.

Ansökan om registrering av eko- nomisk plan görs av styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall båda exemplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla registrerat! ekonomisk plan tillgänglig för den som vill ta del av planen.

s

Innan den slutliga kostnaden för anskaffandet av föreningens hus re- dovisats i registrerad ekonomisk plan eller på föreningsstämma. får bostadsrätt till bostadslägenhet ej upplåtas utan tillstånd av länssty- relsen. Sådant tillstånd skall läm- nas, om ekonomisk plan registre- rats av länsstyrelsen och förening- en hos länsstyrelsen ställt betryg- gande säkerhet för fullgörande av skyldighet att utge ersättning för bostadsrätten med belopp motsva- rande grundavgiften fördenna.

Säkerhet skall på begäran av föreningen återställas sedan ett år förflutit från det den slutliga anskaffningskostnaden redovisats på föreningsstäm- ma. Har talan om ersättning väckts före utgången av nämnda tid. får säkerheten dock ej återställas'förrän talan är slutligt avgjord och förening- ens betalningsskyldighet fullgjorts.

9aå

En bostadsrättsfirening får i stadgarna föreskriva att de h_vres- gäster som biträder ett beslut enligt 60 a 9" om förvärv av en'hyresfas- righet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lä- genheter qfterförvärvet. Föreligger en sådan skyldighet. är bostads- rt't'ttsförem'ngen å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som har biträtt beslutet.

Om ett hyresji'irhållande upphör ilman bostadsrätt har upplåtits. upphör It)-'resgästens och jö'rening- ens _)Q'iipliktelser enligt första

Prop. 1981/82: l69

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

styeket. Vill en hyresgäst överlåta sin hyresrätt. får hyresvr'irden dock som villkor för överlåtelsen före— skriva att den tillträdande hyres- gästen övertar skyldigheten att teekna bostt'u/srt'itt.

Ont beslut harfattats om väsent- lig ökning av de avgifter som skall utgå för bostadsrätt. får en hyres— gäst genast efter uppsägning från- träda sin skyldighet att teckna bo- stadsrt'itt. ont det inte är oskäligt mot bostadsrättsfi'ireningen eller medlemmarna. Uppsägningen skall ske inom tre månaderfi'cin det hyresgt'istenfick kännedom om av- gifts/u'ijningen. [ fråga om uppstig- ningen gäller 39 .t' . ' '

llaå

Sådana villkor för medlemskap är utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrt'l'tt övergdr skall utses av någon amtan än bo— stadsrättshavaren eller godkännas iannan ordning än som enligt den- na lag gäller för inträde i en bo- stadsra'tts/Zirening.

Avtal om överlåtelse av bostads- rätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säl- jaren och köparen. Avtalet skall ta upp den lägen/tet som överlåtelsen avser santt kt'ipeskillingen. Motsva- rande skall gälla överlätelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

Överlåtelser som inte uppfyller Rireskrif'terna i första stycket är ogiltiga.

37.5

Har bostadsrättshavarcn blivit skild från lägenheten till följd av uppsäg- ning i fall som avses i 33 & skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion så snart det kan ske. om ej föreningen och bostadsrt'ittshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anstå till dess brist för vars avhjälpande bostadsri'ittshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshu- varen. Vad som återstår tillfaller denne.

Prop. 1981/82: 169

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

I—Iarfifireningen um/errättats om pantsättning av en bostadsrätt. skall föreningen. om bostadsrätts- havarens obetalda avgifter till för- eningen överstiger en månadsav- gift och bostadsrr'ittshavaren dröjer med betalningen merän två veckor från förfallodagen. utan drt'ijsmål underrätta panthavaren därom. Försunnnas det. harf'r'ireningen vid försäljning enligt första stycket fö- reträde till betalning före pantha- varen endast ifi'åga ont belopp som skulle ha betalats innan underrät- telse skulle ha skett.

45 sl Bostadsrättsförenings firma skall innehålla ordet bostadsrättsförening. l firman får ej ordet bolag eller eljest något som betecknar ett bolagsför- hållande intagas på sådant sätt att därav kan föranledas det misstaget att

firman innehas av ett bolag.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut registre- rade och ännu bestående föreningsfirmor. För registrering av förenings firma gäller i övrigt vad som föreskrivcs i firmalagen(1974: 156).

Annan än bostadsrättsförening får ej i sin firma eller annars vid beteckning av rörelsen använda or- det bostadsrätt.

Annan än bostadsrättsförening och sammanslutning av bostads- rättsföreningar får ej i sin firma el- ler annars vid beteckning av rörel- sen använda ordet bostadsrätt.

49 % Lägenhetsförteckningcn skall för varje lägenhet angc !. lägenhetens beteckning. belägenhet. rumsantal och övriga utrymmen.

2. dagen för länsstyrelsens god- kännande av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtel- sen.

3. bostadsrättshavarens namn.

4. grundavgiften för bostadsrätten.

2. dagen för länsstyrelsens regist- rering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen.

Uppgifter enligt första stycket skall genast införas i förteckningen när bostadsrätt upplåtes.

Underrättas föreningen om pant- sättning av bostadsrätt eller ändras uppgift i förteckningen. skall detta genast antecknas.

Dagen för anteckning skall anges.

: Senaste lydelse l974: 170.

Underrättas föreningen om pant- sättning av bostadsrätt eller ändras uppgift i förteckningen. skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall styrkt avskrift av överlätelseavtalet fogas till för- teckningen på lämpligt sätt.

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

lO

Ft't'reslagen lydelse

5laå

En bostadsrt't'ttsfi'jrening. som harförvt'irvat eller avser attförvär- va en hyresfastighetför (.tmbildning till bostadsrätt. får inte vägra en hyresgäst i fastigheten inträde i för- enittgen. om hyresgt'isten uppfyller de villkor för medlemskap som _ft'ireskri vs [stadgarna och förening- en skäligen kan nöjas med hyres- gästen som bostadsrttttshavare. In- träde fär dock vägras. om ltyresför- häl/andet avser en annan lägenhet än bostadslägenhet och lt'igenltetcn inte skall upplåtas med bostads— rätt.

525

Förvärvare av bostadsrätt. som vägrats inträde i föreningen. kan inom en månad från det han fick del av beslutet härom hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

6021

Förvärvare av bostadsrätt. som vägrats inträde i föreningen. kan inom en månad från det han fick del av beslutet härom hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäl— ler hyresgt'ister som vägrats inträde enligt 5! (15.

å

lin bostadsrättsfcfirenings beslut om förvärv av hyresfastighet för ombildning .av hyresrätt till bo- stadsrätt skall fattas [Jti_)9'iret1ittg.s- stämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i ntinst två tredjede— lar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa ltyresgt'ister skall vara ntedlemntar i bostadsrättsfi'ire/tingen.

Vid beräkningen av antalet lä- genheter bortses frän garage. lager och andra lägenheter som i första hand används som fört-'aringsut- rymmen.

Protokollet från föreningsstäm- man skall innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna ltar skett och hållas tillgängligtfi'ir hyresgäs- terna och fastighetst'igaren.

Innan beslut om fastighetsför- värvfattas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 4 # upprättas och hållas tillgänglig för hyresgt'is-

Prop. '1981/82: 169

Nuvarande lydelse

första stycket är

1 l Föreslagen lydelse

terna. Til/planen .skttll_fi')gtt.s' ett be- siktnitt_t.'spt'otokoll, som visar f'as- tighetens skick. Planen skall även vara försedd nted intyg enligt 4 5. Beslut om _h'irvärv i strid med ogiltiga. Det- samma gäller beslut om fi'irvärv som _fattats tttatt att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt fjärde stycket. Om likvt'ilfi'irvt'irv har skett enligt beslutet och lagfart ltar med- delats. skall dock vad nu sagts ej gälla. '

67 s* Bestämmelserna i 99— 105 åå lagen (1951: 308) om ekonomiska förening- ar ägcr motsvarande tillämpning i fråga om bostadsrättsförening. Härvid skall hänvisningen i 1005 femte stycket till 7ä tredje stycket avse 455 tredje stycket denna lag.

Beträffande ansökan om godkän- nande av ekonomisk plan skall be- stämmelserna om anmälan för re- gistrering äga motsvarande tillämp- ning.

Beträffande ansökan om registre- ring av ekonomisk plan skall be- stämmelserna om anmälan för re- gistrering äga motsvarande tillämp- ning.

Denna lag träder i kraft den ljuli 1982.

3. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1.973: 188) om arrendenämnder och hyresnämndcr'

dels att nuvarande 16 e & skall betecknas 16 få. dels att rubriken närmast före 16 eå skall sättas närmast före 16 fs". dels att 4. 22 och 23 55 skall ha nedan angivna lydelse. dels att i lagen skall införas en ny paragraf. 16 cå. och närmast före denna paragrafen ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

45

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68äjordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres— eller bostadsrättstvist.

3 Senaste lydelse 1974: 170. ' Lagen omtryckt 1980: 97.

Prop. 1981/82: 169 12 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2. pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16% andra stycket. skadestånd enligt 12 kap. 24 nä. överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—36åls'. upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 405. förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 Q'. hyresvillkor enligt 12 kap. 55 s' eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 &. alltjordabalken.

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22— 24 ss hyresförhandlingslagcn (1978: 304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23% samma lag.

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 75 sista stycket. upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 3015 andra stycket eller medlemskap enligt 52 så. allt bostadsrättslagen( 1971 : 479).

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 565 jordabalken eller av beslut som avses i 60%" första stycket 1 bostadsrättslagen .

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist. 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagen.

6. pröva frågor enligt bostadssancringslagen (1973: 531) och bostadsför- valtningslagen (1977: 792).

7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.. '

8. pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980: 94).

9. pröva frägor enligt lagen (1982: 000) om rätt til/fastig/tetsfi'ir- värvför ombildning till bostadsrt'itt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9. 17 eller 18% lagen om förvärv av hyresfas- tighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrel— se har sitt säte eller. i fråga om handelsbolag. där förvaltningen föres.

Ärende angående ombildning till bostadsrätt m. m.

16 e &

Ansökan i en fråga som avses i (>.—$ tredje stycket eller 1255 tredje stycket lagen ”982: 000) om rätt till fastighetsfi'irvärvför ombildning till lmstadsrätt skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om det be- rörda ltusct och dess ägare santt sökt'tndens yrkattde och grunderna för detta.

Bestämmelserna i 835 amira— femte styckena skall tillämpas ifrå- ga ont en sådan anst'ikan.

Förhandling skall hållas inför nämnden. om det inte är uppenbart att någonförhandling inte behövs. Om en part skall inställa sig per-

Prop. 1981/82: 169

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

son/igen. fär nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallats men inte kommer till förhandlingen. av- skrivs ärendet. Att motparten ute- blir hina'rar inte att ärendet avgörs.

225

Beslut av nämnd äger. sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet. rätts- kraft. såvitt därigenom avgjorts frå- ga som avses i 1 5 första stycket 2 eller 45 första stycket 2. 2 a. 3. 5 a. 6, 7 eller8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 165 andra stycket eller till- stånd enligt 12 kap. 34—36 eller 405 jordabalken eller 305 andra stycket bostadsrättslagen (1971 : 479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 595 jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 215 bostadssaneringslagen (1973: 531 ) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 95 hy-

Beslut av nämnd äger. sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet. rätts— kraft. såvitt därigenom avgjorts frä- ga som avses i 15 första stycket 2 eller 45 första stycket 2. 2 a. 3. 5 a. 6. 7. 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut. varigenom an- sökan om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 165 andra stycket el- ler tillstånd enligt 12 kap. 34—36 eller 405 jordabalken eller 305 andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) eller ansökan om upp- skov enligt 12 kap. 595 jordabalken eller ansökan om förbud eller med- givande som avses i 2 215 bostads- saneringslagen (19731531) eller yr- kande om rätt till förhandlingsord-

resförhandlingslagen (1978: 304) ning enligt 95 hyresförhandlingsla- lämnats utan bifall. gen (1978: 304) lämnats utan bifall. 23 5

Om fullföljd av talan mot hyres- nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför- handlingslagen (1978: 304) eller i ärende angående bostadsrätt. bo- stadssanering eller särskild förvalt- ning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres- fastighet m.m. eller enligt bostads- anvisningslagen ( 1980: 94) finns be- stämmelser i 12 kap. 705 jordabal- ken. 31.5 hyresförhandlingslagen_ 765 bostadsrättslagen ( 1971: 479). 215 bostadssaneringslagen (l973:531). 345 bostadsförvalt- ningslagen (1977:792) . 255 lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. samt 145 bostadsanvisningslagen.

Om fullföljd av talan mot hyres- nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför- handlingslagen (1978z304) eller i ärende angående bostadsrätt. bo- stadssanering eller särskild förvalt- ning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres- fastighet m.m.. enligt bostadsan- visningslagen (1980: 94) eller lagen ' ( I 982 : 000 ) om rätt till fastighetsji'ir- värvji'ir ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 705 jordabalken. 315 hyresförhand- lingslagen. 765 bostadsrättslagen (1971:479). 215 bostadssancrings- lagen (1973:531). 345 bostadsför- valtningslagen (1977z792'). 255 la- gen om förvärv av hyresfastighet m.m.. 145 bostadsanvisningslagen samt [5 5 lagen om rätt till jastig-

Prop. 1981/82: 169

Nuvarande lydelse

l4 Föreslagen lydelse

hetsförw'irv för ombildning till ha- stadsrätl.

Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 as" får talan ej föras. Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt. om nämnden

]. avvisat ansökan som avses i 8, 11.14—16. 16 a. 16 c eller 16 då.

2. avskrivit ärende enligt 8—10. 15 a.16. 16 a. 16 c eller 16 då, dock ej när ärendet kan återupptagas.

1. avvisat ansökan som avses i 8. 11.14—16.16 a. 16 0.16 d eller 16 09".

2. avskrivit ärende enligt 8-10. 15 a, 16. 16 a. 16 c. 16 del/er [6 es'. dock ej när ärendet kan återuppta- gas.

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet. 4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläg- gande eller ådömt straff för förseelsc i förfarandet.

5. utlätit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän

rättshjälp.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre vec- kor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandingen skall inges till

domstolen.

Denna lag träder i kraft den ljuli 1982.

4. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 28? lagen (1974: 1082) om bostadsdomslol skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse F öreslagen lydelse

28 å'

Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft. såvitt därigenom av- gjorts fråga som avses i 41% 2. 2 a. 3. 5 a. 6. 7 eller81agcn (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämn- der. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut. varigenom ansökan om reparationsförcläggande enligt 12 kap. 16.5 andra stycket eller till- stånd enligt 12 kap. 34. 34 a eller 36.5 jordabalken eller ansökan om

" ' Senaste lydelse 1980: 98.

Beslut av bostadsdomstolcn äger rättskraft. såvitt därigenom av- gjorts fråga som avses i 45 första stycket 2. 2 a. 3. 5 a. 6. 7. 8 eller 9 lagen (1973: 188) om arrende- nämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut. varigenom ansökan om repara- tionsl'öreläggande enligt 12 kap. 16.5 andra stycket eller tillstånd en- ligt 12 kap. 34. 34 a eller 36sjorda-

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

förbud eller medgivande "som avses i 2 a $ bostadssaneringslagen (1973. 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9.5 hyresförhandlingslagen(1.978: 304) lämnats utan bifall.

15 Föreslagen lydelse

balken eller ansökan om förbud el- ler medgivande som avses i 2 aä bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 95 hyresför- handlingslagen (1978: 304) lämnats utan bifall.

Denna lag träderi kraft den ljuli 1982.

5. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m.

Härigenom föreskrivs att 2ä lagen (1947: 523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m.'

Nuvarande lydelse

2 .

Kommun är skyldig att genom lämpligt kommunalt organ förmedla lån och bidrag. som utgå av stats— medel i syfte att främja bostadsför- sörjningen inom riket eller eljest gälla bostäder och lokaler inom bo- stadsområde. samt att vid sådan statlig låne— och bidragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll och låneförvaltning.

skall ha nedan angivna lydelse.

Föreslagen lydelse

En kommun är skyldig att genom lämpligt kommunalt organ förmedla lån och bidrag, som utgår av stats- medel i syfte att främja bostadsför— sörjningcn inom riket eller eljest gäller bostäder och lokaler inom ett bostadsområde. samt att vid sådan statlig låne- och bidragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll och låneförvaltning och utöva insyn i lmstadsriit!sföreningurs verksam— het.

Genom lämpligt organ skall kommun fortlöpande samla uppgifter om bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran underrätta bostadssö- kande om möjligheterna att få bostad i kommunen. bostädernas belägen- het. storlek och utrustning. bostadskostnader samt andra förhållanden som bostadssökant'le behöver kännedom om.

Denna lag träderi kraft den ljuli 1982.

* Lagen omtryckt 1975: 131. Senaste lydelse av lagens rubrik 1975: 131.

Prop. 1981/82: 169 _ 16

6. Förslag till

Lag om ändring ijordabalken

Härigenom föreskrivs att 4 kap. 1 åjordabalken' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap. l 5 Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga köpeskil- lingen och innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes pä köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpe- skilling. är det tillräckligt att denna anges. Köp som icke uppfyller föreskrif— Köp som inte uppfyller föreskrif- terna i försla stycket är ogiltigt. tema i första stycket är ogiltigt. Due/t' iir _fi'irvärv. som en bostads- riittsförening har gjort enligt lagen (1982: 000) mn riitt tilljustighetsji'jr- |'iir|'_/ör ombildning till lmstadsriitt. giltigt även ömföreskrifterna ij'örs- ta styv/tet inte har iakttagits.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

' Balken omtryckt 1971: 1209.

Prop. 1981/82:169 17

Utdrag BOSTADSDEPARTEMENTE'l' PROTOKOLL

"vid regeringssammanträdc 1982-03-1 1 Närvarande: statsministern Fälldin, ordförande, och statsråden Ullsten. Wikström. Friggebo, Dahlgren. Åsling. Söder. Johansson. Wirtén. An- dersson. Boo. Petri. Eliasson. Gustafsson. Elmstedt. 'l'illandcr, Ahrland. Molin

Föredragande: statsrådet Friggebo

Lagrådsremiss med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyres- rätt till bostadsrätt m. m.

1 Inledning

Efter bemyndigande av regeringen tillkalladejag år 1978 en kommitté för att utreda frågan om ökad användning av bostadsrätt inom bostadsbestån- det (1979 års kommittéberättelse del 11 s. 357—363). Kommittén antog namnet 1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06). Ett av kommittén gäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt har legat till grund för ändringar i bostadsrättslagen(1971:479). som har trätt i kraft den 1 oktober 1981 (prop. 1980/81;1_.48. LU 29. rskr 414, SFS 1981:603).

Kommittén' överlämnade i oktober 1981 sitt slutbetänkande (SOU l981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt. Betänkandet innehåller bl.a. ett förslag till lag om förköpsrätt för hyresgäster och ett förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen. Betänkandet har rcmissbehandlats.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels kommitténs sammanfattning av sitt betänkande som bilaga !. dels kommitténs författningsförslag som bilaga 2. dels en förteckning över remissinstanserna och en sammanställ- ning av remissyttrandena som bilaga 3. Beträffande gällande ordning och kommitténs närmare överväganden hänvisas till betänkandet.

' Direktören Gunnar Dalgren. ordförande. riksdagsledamoten Rolf Dahlberg. kom— munalrådet Nils Yngvesson och riksdagsledamoten Sven Eric Äkerfeldt. 2 Riksdagen 1981/82. | saml. Nr 169

Prop. 1981/82:169 . _ 18

2 Allmän motivering

2.1. Allmänna utgångspunkter

2.1.1. Boendedemokrati i ett bostadspolitiskt målperspektiv

Strävan att förbättra medborgarnas möjligheter att ta till vara sina egna intressen och att i samverkan med andra råda över sina förhållanden är ett allt mera framträdande drag inom olika sektorer av samhället. Också när det gäller bostadspolitikcn är det en central uppgift att öka de boendes möjligheter att utöva inflytande över sina boendeförhållanden.

Boendeinflytande är inte bara ett mål utan är också ett medel att nå gemenskap och sociala kontakter mellan de boende. Delaktighetcn stimu- lerar intresse och ansvarstagande hos de boende samtidigt som den frigör kunnande och fantasi. Möjligheterna att påverka den närmaste omgivning- en torde bl.a. underlätta för ungdomar att växa in i det vuxna samhället och att känna delaktighet även i större sammanhang. Ett ökat boendeinfly- tande har också betydelse från jämställdhetssynpunkt. eftersom det ger nya förutsättningar för alla att komma till sin rätt och få användning för sina egna kunskaper och erfarenheter.

Kravet på demokrati i boendet syftar bl. a. till att med närdemokratin i det egna bostadsområdet som bas utveckla en social gemenskap mellan människorna i ett bostadsområde. I vissa av dagens småhusområden och bostadsrättsföreningar har viktiga inslag av äldre tiders gemenskap kunnat återskapas. Boendedemokratin bör utformas så att den bidrar till att bryta den anonymitet och isolering. som präglar människornas situation i många av de nya bostadsområdena.

En ny gemenskap stimuleras främst av möjligheter till inflytande över förvaltningen av bostaden och bostadsområdet. Men även den fysiska miljöns utformning har betydelse. Grannskapskontakterna fungerar t.ex. ofta olika i llerbostadshus- och småhusområden. Både organiserade och spontana träffar mellan de boende underlättas om det finns en lokal att samlas i. Genom gårdarnas och entréernas utformning samt genom olika slag av bostadskomplement kan kontakterna grannar emellan stimuleras.

Den svenska bostadspolitikcn under efterkrigstiden har främst syftat till att komma till rätta med den tidigare akuta bostadsbristen samt med den låga utrymmes- och utrustningsstandarden. Denna politik har också varit framgångsrik. Den materiella bostadsstandarden har höjts kraftigt. Genom omfattande ekonomiska stödinsatser från samhällets sida har breda konsu- mentgrupper kunnat erbjudas moderna lägenheter. Genom subventions- systemets utformning har de skyddats från ett fullt genomslag på boende- kostnaderna av de stigande kostnaderna för byggande samt för drift och underhåll. Detta har möjliggjorts genom ett starkt statligt och kommunalt engagemang i bostadsbyggandet. De allmännyttiga företagens insatser för att genomföra ett omfattande bostadsbyggande har varit helt nödvändiga

Prop. 1981/82: 169 - 19

och har möjliggjort att i princip alla hushåll har kunnat få en god bostad. Förekomsten av ett stort allmännyttigt bostadsbestånd har därvid också varit en prisstabiliserande faktor av stor betydelse.

Produktionsapparaten har emellertid främst varit inriktad på kvantitet. Konsumenternas önskemål i olika avseenden har inte alltid kunnat tillgo- doses. Det direkta medborgarinllytandet över såväl planering och byggan- de som förvaltning har varit begränsat: det är först under de allra senaste åren som mera medvetna åtgärder har vidtagits för att öka möjligheterna till direkt deltagande inom det representativa systemets ram. Målet om en allsidig hushållssammansättning har inte heller kunnat uppnås i alla områ- den. Det är uppenbart att bristen på alternativ till hyresrätt i vissa områden har bidragit till att resursstarka hushåll efter hand har sökt sig till andra områden. där kanske äganderätten har varit lika ensidigt förekommande.

Ett grundläggande syfte med bostadspolitikcn är att värna om bostads- konsumenternas intressen. Bostadens och boendemiljöns värde för oss som individer kan inte överskattas. Grundläggande är därför naturligtvis alltjämt att tillse att alla hushåll får en tillräckligt stor bostad av modern standard. Kraven på valfrihet och inflytande måste också ges en framskju- ten ställning. Det är viktigt att bostadspolitikcn leder till en så reell valfri- het för bostadskonsumenterna som möjligt när det gäller bostadens stor- lek. utformning, standard. upplåtelseform och pris. Ett ökat boendeintly— tande och större variation i upplåtelseformerna bör också bidra till att människor i olika inkomstskikt och olika åldrar i större utsträckning finner det naturligt att bo i samma bostadsområden.

Under 1980-talet kommer tyngdpunkten inom bostadspolitikcn att allt mera förskjutas mot ett rationellt utnyttjande "av det befintliga bostadsbe- ståndet genom underhåll, varsam ombyggnad och komplettering. Stora ansträngningar måste göras för att intensifiera energisparandet och att dämpa kostnadsutvecklingen inom bostadssektorn i dess helhet. Att öka de boendes inflytande är ett viktigt led även i dessa strävanden.

Under senare år har en rad insatser gjorts för att öka de boendes inflytande. Genom de nya möjligheterna för lokala organ i kommunerna kan medborgarinflytandet stärkas i planeringslcdct. Bl.a. kan stadsför- nyelsearbetet på så sätt få en bättre lokal förankring. En genomgripande reformering av plan- och byggnadslagstiftningen förbereds f. n. i regerings- kansliet. Vidare har hyresgästernas inflytande över sina boendefrågor Vidgats genom flera åtgärder.

Bostadssaneringslagen (l973153l) ger möjlighet för kommunen eller or- ganisation av hyresgäster att ansöka om åläggande för fastighetsägare att rusta upp lägenheter till lägsta godtagbara standard. Sådan organisation kan också förhindra att fastighetsägaren förser lägenheterna med lyxstan— dard, vilket kunde pressa upp hyran på ett icke godtagbart sätt.

Bostadsförvaltningslagen(1977: 792) ger rätt för kommunen eller organi— sation av hyresgäster att ansöka om att förvaltningen av fastigheten över-

Prop. 1981/82: 169 20

förs till någon annan än ägaren då denne inte sköter fastigheten pa rätt sätt.

Genom hyresförhant'llingslagen (19781304) har hyresgästerna fått laglig rätt att förhandla om hyror och andra boendeförhållanden. Lagen är neu- tral i förhållande till hyresgästernas val av intresseorganisation. Båda parter kan påkalla fi.")rhandlingar om hyresvillkor. lägenheternas och husets skick. gemensamma anordningar i huset samt övriga boendeförhållanden som rör hyresgästerna gemensamt.

Vidare har SA BO och Hyresgästernas riksförbund l979 rekommenderat en form av avtal om boinflytande för allmännyttiga företag. Avtalen skall syfta till att ge hyresgästerna information. möjlighet till samråd och viss beslutanderätt. Beslut om förvaltning. underhåll och drift inom bo- stadsföretaget skall fattas på sådant sätt och i sådana former att de boende kan påverka besluten och ha del i dessa. I praktiken krävs i många fall en decentralisering av beslutsfunktioner till mindre förvaltningsområden inom företaget.

De boendes inllytande inom hyressektorn befinner sig alltså i ett skede som bäst kan beskrivas med ordet förhand!ingsdemokrati. ] dag gäller den huvudsakligen hyresfrågor. De boende bör få ett ökat inflytande också på underhåll av lägenheter och den yttre miljön. Sådana frågor behandlas av underhållsfondsutredningen (Bo 1978: 05").

Det finns alltså enligt min mening starka skäl för att utveckla hyresgäst- inflytandet. Det är dock knappast möjligt att uppnå samma möjligheter till inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande- eller bostads— rätt mcd hänsyn till bl.a. det ekonomiska ansvar. som är förenat med ägande och förvaltning av fastigheter. Både fastighetsägar— och hyresgäst- parterna har legitima och av samhället erkända intressen att hävda. Ett ökat boendeinflytande. utöver vad som är möjligt på hyresrättens område, bör därför kunna åstadkommas genom att bostäder i ökad omfattnig upp- låts med bostadsrätt.

Enligt 1975 års folk— och bostadsräkning uppläts 14,3 % av alla lägen- heter i riket med bostadsrätt. medan 20.2 % förvaltades av allmännyttiga företag och 61.89?- av enskilda. Om man undantar småhusen var fördel- ningen på ägarkategorier 24% för bostadsrättsföreningar. 34% för allmän- nyttiga företag och 38% för enskilda. Förhållandena varierar mycket mel- lan kommunerna. I 101 av de 277 kommunerna fanns 1975 mindre än S% av lägenheterna i bostadsrättsföreningar. 1 109 kommuner var motsvaran- de andel mellan 5 och 14.3 % (= riksgenomsnittet).

Flertalet av dessa kommuner var mindre eller medelstora kommuner: några tillhörde gruppen förortskommuner till Stockholm. I de mindre kommunerna var det i regel en stor övervikt för enskilt ägda lägenheter. I ett 20-tal fall svarade den allmännyttiga sektorn för mer än 25 % av antalet lägenheter: två hade över 47 % av beståndet. Det är troligt att förhållan— dena har ändrats sedan 1975. Det är emellertid knappast troligt att dessa förändringar är så stora att mönstret kan ha förändrats mera genomgripan-

Prop. 1981/82:169 21

de. Slutsatsen blir att bostadskonsumenterna i många regioner och kom- muner har mycket begränsade möjligheter att välja inom ett någorlunda rikhaltigt utbud av bostäderi olika upplåtelseformer.

Bostadsrättens sociala värde ligger enligt min mening särskilt i att de boende själva i inbördes samverkan inom sin förening tar ansvar för sina gemensamma frågor kring boendemiljön och ekonomin. Sammanfattnings- vis anser jag att bostadsrätten bör öka. särskilt i områden där hyresrätten dominerar, i syfte att åstadkomma en större variation mellan upplåtelsefor- merna för att bostadskonsumenternas önskemål bättre skall kunna tillgo- doses och för att det skall bli vanligare att olika upplåtelseformer tillhanda- hålls i samma bostadsområde.

Bostadsrättskommittén har lagt fram en rad förslag om hur en övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan ske under bostadssocialt acceptabla former. Förslagen har remissbehandlats och bör nu läggas till grund för lagstiftning. Innan jag i detalj redovisar förslagen vill jag ta upp några allmänna frågeställningar som bakgrund för förslagen.

Z.! .2 Bostadsrättens fördelar

Skillnaderna mellan hyresrätt och bostadsrätt kan sammanfattas på föl- jande sätt: _ — Bostadsrätten upplåts utan begränsning i tiden. Detta ger bostadsrätts- havaren bättre besittningsskydd än hyresgästen. — Genom medlemskapet i föreningen har bostadsrättshavaren stort infly- tande över bostadsmiljön och de ekonomiska villkoren. — Bostadsrättshavaren har också betydligt större inflytande än hyresgäs- ten över den egna lägenheten. Han kan reparera och ändra tämligen fritt. Detta medför också större ansvar.

— Bostadsrätten representerar ett förmögenhetsvärde eftersom den kan överlåtas.

— Bostadsrätten kan pantsättas. vilket gör att den kan användas som säkerhet för lån. t. ex. för inköp av bostadsrätt eller för standardhöjande åtgärder. — Ekonomiskt ställer det sig ofta förmånligare att bo med bostadsrätt. Bostadsrättsföreningen har inget vinstintresse. Genom att medlemmar- na kan tillgodogöra sig den ekonomiska fördelen av egen aktsamhet och händighet hålls underhållskostnaderna nere. Härtill bidrar att bostads- rättshavaren själv svarar för inre reparationer.

Tillgänglig statistik visar att särskilt driftkostnaderna per m2 totalyta är betydligt lägre för bostadsrättsföreningar än för hyreshus oavsett om de är enskilt ägda eller ingår i det allmännyttiga beståndet. Skillnaderna till bostadsrättsföreningarnas fördel har ökat sedan 1975.

Prop. 1981/82: 169 . '>')

Kostnaderförflw'bosmdslurs 198!)

Klflnmi _ _ - '.'/kvm Wlölyl - ALLN'ÅNNN'TYIGÅ ENSKILT ÅGDÅ EwlÅUSRATTS-

BOS'IADSI'ORETAG FASYIGHFZYER FORENiNGAR

rouliu

l50

lm

: L

l975 76 77 78 79 80 1975 76 77 78 79 80 1975 75 77 78 79 80

Källa: Statistiska centralbyrån. SM Bo 1981: 15

Uppgifterna tyder på att den angelägna kampen i alla led för en sänkning av kostnadsnivån i boendet har särskilt goda förutsättningar inom bostads— rätten. Jag anser det främst bero på att samma personer. medlemmarna i föreningen. har inflytande över besluten och kostnadsansvar för beslutens konsekvenser. Om de boende vill hålla tillbaka kostnaderna för boendet kan de inom bostadsrätten själva välja vägar för att söka nå detta mål —. genom ökad aktsamhet med gemensamma tillhörigheter. genom anpass- ning av serviceanspråken till sin egen villighet att betala eller genom ökade personliga insatser inom föreningens ram. Ett ökat antal övergångar från hyresrätt till bostadsrätt kommer då att bidraga till att vi får en med tiden allt effektivare press på kostnaderna.

Bostadsrättskomrnitténs studier tyder på att utgifter för privata lån till köpet av bostadsrätt i en hel del fall kan göra de sammanlagda boendekost- naderna högre för bostadsrättshavarna än för kvarvarande hyresgäster. Detta gäller särskilt för andra generationen av bostadsrättshavare, som fått betala ett mera marknadsanpassat pris som ofta varit högre.

För kvarvarande hyresgäster har boendekostnader-na i stort sett inte påverkats av själva förändringen av ägarförhållandena i fastigheten. Hyrcssättningen enligt bruksvärdesprincipen kvarstärju, och de hyreshöj- ningar som man har fått hos de nya föreningarna skulle man sannolikt ha fått tåla också med en annan hyreshusägare.

En stor del av debatten kring bostadsrättsfrågorna har varit inriktad på problemen med det lilla antalet mycket dyra bostadsrätter som finns-fram- för allt i Stockholms innerstad. Man menar att systemet med övergångar till bostadsrätt inte kan acepteras eftersom låginkomsttagarhushåll inte kan efterfråga sådana lägenheter av ekonomiska skäl. Man bör dock vara

Prop. 1981/82: 169 23

medveten om att det generellt inte är så att låginkomsttagarhushåll av ekonomiska skäl hindras från att klara av kostnaderna för en bostadsrätts- lägenhet. Om man kan betala hyran för en hyreslägenhet. som driftkost- nadsmässigt är en relativt dyr boendeform. bör man kunna klara av må- nadskostnaderna för en motsvarande lägenhet i bostadsrätt. som i regel är en billigare boendeform om man ser till de löpande driftkostnaderna. Det är god bostadspolitik att utgå från detta faktum och att sedan underlätta för hushållen att skaffa fram erforderligt kapital för grundavgiften till rimliga kostnader. Jag kommer därför i det följande att föreslå att möjligheterna att finansiera bostadsrättsförvå'rrv i övergångsfall skall förbättras gendm en möjlighet till ett särskilt statligt lån.

Stigande priser på bostadsrätter är delvis ett uttryck för en bristsituation på bostadsmarknaden. Där priserna stiger är tillgången på bostäder — särskilt i eftertraktade lägen —— för liten i förhållande till efterfrågan. vilket gäller såväl hyres- som bostadsrättslägenheter. En ökad omvandling av hyreslägenheter till bostadsrätter bör medföra en dämpning av prisutveck- lingen på bostadsrätter genom att tillgången förbättras. Samtidigt måste kommunen vara uppmärksam på vad som sker både inom bostadsbestån- det och med den allmänna bostadsefterti'ågan. så att tillgången på hyreslä- genheter inte faller under efterfrågan på sådana.

Genom en skärpt beskattning av vinster vid försäljning av bostadsrätter minskas intresset för bostadsrätten som spekulationsobjekt och främjas en lugnare prisutveckling. Kapitalvinstkommitte'n (B 1979: 05) har i uppdrag att lägga fram förslag om en evig realisationsvinstbeskattning av bostads- rätter och ett betänkande väntas mycket snart. Det förslag om en begräns- ning av underskottsavdragens skattemässiga värde som regeringen nyligen har remitterat till lagrådet kommer sannolikt också att verka dämpande på överlåtelsepriserna. eftersom förvärv av bostadsrätt ofta sker med lånade medel. .

Vidare har anförts farhågor för att ett ökat antal bostadsrättsföreningar sktrlle minska möjligheterna för s.k. svårplacerade hushåll att - erhålla bostad. Bostadsanvisningslagen omfattar som bekant inte vidareförsälj- ning av bostadsrätt. Kommunerna har emellertid med stöd av lagen (l947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande - m.m. möjlighet att tillhandahålla bostadsrättsköpare stöd i form av kom- munala län eller kommunal borgen för banklån till förvärvet. Kommunen kan också förvärva bostadsrätter och upplåta dem i andra hand.

2.2. Åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt

2.2.l Allmänt

] direktiven för bostadsrättskommittén pekade jag på att de nuvarande möjligheterna till övergång till bostadsrätt ter sig otillräckliga genom bl. a. svårigheter med finansiering av fastighetsförvärvet och oklarheter beträff-

Prop. 1981/82: 169 24

ande kvarboende hyresgästers rättsskydd. Vidare anfördejag att önskemå- let om att öka möjligheterna till sådan övergång i det befintliga bostadsbe- ståndet inte kan motivera expropriation. Kommittén har också arbetat fram ett förslag till former för hyresgästförvärv i fall där en försäljningssi- tuation föreligger. Jag anser fortfarande att denna ambitionsnivå tills vi- dare får anses vara tillräcklig när det gäller att med lagstiftningens hjälp underlätta övergångar. Erfarenheterna från tillämpningen av de här före- slagna förändringarna får utvisa i vad mån som mera genomgripande åtgärder kan behöva vidtas för att främja det bostadspolitiska syftet.

Med utgångspunkt i bostadsrättskommitténs förslag kommer jag att förorda vissa lagstiftningsåtgärder och medelsanvisningar av riksdagen i syfte att underlätta övergång från hyresrätt till bostadsrätt i bostadsbestån- det. Vid genomgång av kommitténs förslag och de remissynpunkter som har kommit fram harjag funnit skäl att i vissa delar låta mina förslag avvika från vad kommitten har föreslagit. En noggrann genomgång av de olika förslagen skall göras i följande avsnitt. Inledningsvis vill _iag först beröra kommunernas roll i arbetet samt behovet av information kring de förbätt- rade möjligheterna till omvandling till bostadsrätt.

2.2.2. It'ommlmcrrms ml!

Ansvarsförclelningen mellan stat och kommun inom bostadsförsörjning- cn innebär sedan länge att kommunerna har ansvar för verksamhetens omfattning och innehåll. Från en tidigare inriktning på främst ny- och ombyggnad av själva bostäderna har det kommunala planeringsansvaret utvecklats i riktning mot en helhetssyn på boendet. där ny— och ombyggnad liksom andra åtgärder diskuteras i ett sammanhang. Det bör således vara viktiga utgångspunkter för kommunens bostadspolitiska åtgärder att åstad- komma ett tillräckligt och varierat utbud av bostäder i olika delar av kommunen. att skapa en god boendemiljö och att ge goda förutsättningar för en allsidig hushållssammansättning i olika bostadsområden. Bebyggel- sen bör kunna ges en varierad utformning i fråga om hustyper. lägenhets- fördelning och besittningsformer. Ett och samma område bör kunna erbju- da valmöjligheter mellan småhus och flerbostadshus samt mellan ägda. hyrda och bostadsrättsupplåtna bostäder.

Kravet på allsidighet är lättast att tillgodose i samband med nyproduk- tion men bör också aktivt bevakas som ett led i förbättringen av befintlig bebyggelse. Omvandling av vissa hyresrätter till bostadsrätt kan bidra till förbättringen av ett bostadsområde. En ökad andel bostadsrätt med dess större möjligheter till enskilt ansvarsantagande och inflytande i samverkan med andra kan medverka till att öka ett områdes attraktivitet.

I den bostadspolitiska debatten har det hävdats att en förbättring av möjligheterna till omvandling av hyreslägenheter hos (tllnu'innytriga bo- stals—företag till bostadsrättslägenheter skulle innebära ett grundskott mot dessa företag och mot kommunernas möjligheter att i fortsättningen bedri-

Prop. 1981/82: 169 25

va en aktiv bostadspolitik. Jag har redan inledningsvis framhållit värdet av de allmännyttiga bostadsföretagens insatser. De har också tillskapats med syfte att möjliggöra för alla hushåll att få en god bostad till rimligt pris. Det är inte självklart att de nya bostadspolitiska mål som nu ställs i förgrunden bäst uppnås genom dessa företag. Riskerna för vad som kan hända vid ett ökat antal övergångar till bostadsrätt har dessutom överdrivits i den all- männa debatten.

En aktiv kommunal bostadspolitik kan bedrivas i många olika former. Genom den fysiska planeringen klarläggs vilka områden som skall använ- das för bostadsändamål och för andra ändamål. l bostadsförsörjningspro- grammet avgörs fördelningen av bostadsproduktionen på hustyper. upplå- telseformer. lägenhetsstorlekar. byggherrar m. m. samt utbyggnadstakten. En aktiv kommunal markpolitik kan syfta till att kommunen tillhandahåller byggbar mark i rätt tid. varvid kommunaltekniska investeringar bör ha utförts i förväg. Bland byggherrealternativen spelar det allmännyttiga före- taget en viktig roll på marknaden. Inom det kommunala förmedlingsor- ganet har kommunen möjlighet att påverka enskilda ärenden. Det är en kommunal uppgift att informera bostadssökande om bostadsmarknaden. Kommunen kan anordna kostnadsfri bostadsförmedling. Möjligheterna för kommunerna att ta sitt bostadspolitiska ansvar står och faller således inte med en viss omfattning på verksamheten inom allmännyttiga bostadsföre- tag.

Detta visas med stor tydlighet i den senaste ingående statistik vi har över bostadsbeståndet i våra kommuner (folk- och bostadsräkningen 1975). Bland de 10 största kommunerna varierade andelen lägenheteri allmännyt- tiga företag mellan 16.0% (Malmö) och 35.6% (Örebro). Bland de 20 största kommunerna varierade andelen mellan 10% (Skellefteå) och- 38,9 % (Södertälje). Jag vill med bestämdhet hävda att andelen lägenheter i det allmännyttiga beståndet inte är något mått på en kommuns vilja och _ förmåga och sörja för kommunmedlemmarnas bostadsförsörjning.

Det finns enligt min mening inte heller någon anledning varför hyresgäs- terna hos allmännyttiga företag skulle bli sämre ställda än hyresgäster hos enskilda fastighetsägare när det gäller möjlighet att gå samman om att i bostadsrättsföreningens form ta över fastigheten. En sådan diskriminering skulle vara stötande för rättvisekänslan.

Slutligen är det inte särskilt troligt att övergångar från hyresrätt till bostadsrätt kommer att bli särskilt omfattande inom de allmännyttiga företagens fastigheter till följd av den lagstiftning om hyresgästförvärv, som jag förordar. Det är nämligen förhållandevis sällan som dessa företag . genomför försäljningar av sina- fastigheter. Man kan då också fråga sig om det från kommunens, från de boendes eller från bostadsföretagets syn- punkt skulle vara bättre att t.ex. ett enskilt fastighetsbolag får köpa en allmännyttigt ägd fastighet än att de boende får möjlighet att i ett sådant läge gå in och förvärva fastigheten och själva ta ansvar för sitt hus.

Prop. 1981/82: 169 26

Jag anser på grund av det anförda att det bör vara möjligt också för hyresgästerna i de allmännyttigt ägda bostadsföretagen att före andra köpare få förvärva sina hus. Det bör vara ett- naturligt led i arbetet för ett allmännyttigt företag som avser att försälja ett hus att i förväg undersöka om de boende är intresserade av att själva ta över ansvaret i bostadsrätts- föreningens form.

I ett senare avsnitt redovisar jag i samlad form min syn på olika led av processen med en rätt för hyresgästerna att förvärva Sitt hus för ombild- ning till bostadsrätt. Sammanfattningsvis vill jag här konstaterat att kom- munens grundläggande roII även i detta sammanhang bör vara att stödja bostadskonsumenterna i deras strävan att lösa sin bostadsfråga. '

Hänvisningar till S2-2-2

  • Prop. 1981/82:169: Avsnitt 2.4.2

2.2.3. Injbrmation

Bostadsrättskommitte'n har inte ansett det påkallat att staten eller kom- munerna skall etablera några särskilda insatser för hjälp med ombildning till bostadsrätt i enskilda fall. Sådana insatser bör ankomma på de etablera- de bostadsrättsföretagen eller andra konsultorgan. Däremot bör kommu- nerna som ett led i den allmänna konsumentinriktade informationen i bostadsfrågor bl. a. verka för att kunskaperna sprids till allmänheten om för- och nackdelar med olika upplåtelseformer. Befintligt material hos kommunerna som underlag för sådan information bör kompletteras med ett allmänt informationsmaterial, som på ett sakligt och lättillgängligt sätt redovisar hur det går till vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Detta allmänna material bör tillhandahållas av bostadsstyrelsen.

Jag delar kommitténs uppfattning. Bostadsstyrelsen har redan inom ramen för sina nuvarande uppgifter ansvar för information om upplåtelse- former. hyresutvecklingen och bostadsförvaltning m.m. De förbättrade möjligheterna att övergå till bostadsrätt utgör dock nya förhållanden. som styrelsen inte har kunnat planera för. För upprättande av ett informations- material. som bör produceras och distribueras under innevarande år. avser jag därför att i annat sammanhang föreslå regeringen att ställa vissa medel till styrelsens förfogande.

2.3 Hyresgästinflytandet vid ombildning till bostadsrätt m. m.

2.3.1. Majoritetsregeln vid beslut om fastig/zetszBrväri-r

Departementsförslaget: För ombildning till bostadsrätt skall gälla att hyres- gästerna i minst två tredjedelar av de lägenheter som är uthyrda i den" berörda fastigheten engagerar sig som medlemmar i en bostadsrättsför- ening och på föreningsstämma beslutar om förvärv av fastigheten.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget utom såtillvida att undantag har gjorts för rikskooperativa bostadsrättsförening- ar vid frivilliga förvärv (se betänkandet s. 103—118).

Prop. 1981/82: 169 27

Remissinstanserna: Förslaget har fått ett mycket positivt mottagande. Någ- ra remissinstanser, bl.a. SABO. Stockholms Bostadsföreningars Central- förening (SBC) och Bostadsföreningarnas Riksförbund (BR). är dock kri— tiska mot det av kommittén föreslagna undantaget för rikskooperativa bostadsrättsföreningar. SABO anser det orimligt om kommunen eller an- nan skulle kunna genomdriva en ombildning mot de boendes vilja genom att vända sig till en rikskooperativ organisation. Några remissinstanser. bl.a. SBC och BR, anser det omotiverat att kräva så mycket som två tredjedelars majoritet.

Skäl för departementsförslaget: Jag delar kommitténs uppfattning att en ombildning till bostadsrätt bör ske på de boendes villkor. Det är framför allt de boendes intressen. önskemål och synpunkter som bör tillgodoses när det är fråga om en övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

En ombildning till bostadsrätt innebär att hyresgästerna på ett helt annat sätt än tidigare tar på sig ett ekonomiskt ansvar för sitt boende. Detta gäller såväl för varje enskild hyresgäst som för hyresgästerna gemensamt. Vill- koren för förvärvet av fastigheten är av central betydelse för vad varje hyresgäst skall betala för sin bostadsrätt och för bostadsrättsföreningens framtida ekonomi. Enligt min mening bör därför ett köp inte få äga rum om inte hyresgästerna får delta i beslutet. Det är i stället angeläget att fastig- hetsägaren och hyresgästerna som jämbördiga parter kan diskutera köpet och komma överens om de villkor som är rimliga med beaktande av olika faktorer som påverkar fastighetens värde. Härvid är det givetvis av sär- skild betydelse att hyresgästerna får kännedom om fastighetens skick och underhållsstandard samt om drift- och kapitalkostnader.

Den nu gällande bostadsrättslagen från år 1971 kom till under ett skede då övergångar från hyresrätt till bostadsrätt inte var särskilt vanliga. [ flera hänseenden är lagen därför präglad av förhållandena vid nyproduktion av bostäder som skall upplåtas med bostadsrätt. Vid nyproduktion bildas bostadsrättsföreningen nästan undantagslöst av någon annan än de blivan- de bostadsrättshavarna'. exempelvis ett byggnadsföretag eller någon av de rikskooperativa organisationerna HSB eller Riksbyggen. Det har mot bak- grund av förhållandena-vid nyproduktion ansetts vara nödvändigt att bo- stadsrättslagen tillförsäkrar föreningsbildaren det avgörande inflytandet i föreningens inledningsskede.

De nu åsyftade bestämmelserna i böstadsrättslagen är emellertid i och för sig tillämpliga även vid föreningsbildningar som sker vid övergång'från hyresrätt till bostadsrätt. Detta medför att det är möjligt att bilda en bostadsrättsförening med syfte att ombilda en hyresfastighet utan att vare sig styrelseledamöter eller övriga medlemmar är bosatta i fastigheten. Som framgår av kommitténs betänkande tillämpas denna teknik både när fas- tighetsägaren själv bildar en bostadsrättsförening och då de rikskoopera- tiva organisationerna står för föreningsbildningen. Eftersom antagning av

Prop. 1981/82: 169 28

medlemmar och upplåtelse av bostadsrätt sker som ett sista led i ombild- ningsproceduren kan fastighetsförvärvet och de andra åtgärder som hänger samman med ombildningen genomföras helt utan insyn från de boende.

På grundval av ett delbetänkande av kommittén har 2? bostadsrättsla- gen ändrats med ikraftträdande den I oktober l98l. Ändringen innebär att lägenheter som är uthyrda i princip inte skall få upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består. Härigenom bevaras besittningsskydd och bytesrätt för de hyresgäster som väljer att bo kvar med hyresrätt. Även om denna lagändring motverkar tillkomsten av sådana fastighets- ägarbildade bostadsrättsföreningar i vilka hyresgästerna saknar inflytande. är det enligt min mening angeläget att ytterligare åtgärder vidtas för att öka hyresgästernas inflytande.

Jag anser på grund av det anförda att de boendes inflytande över ombild- ningsprocessen bör garanteras genom en majoritetsregel. Härvid är det som kommittén framhåller inte tillräckligt att en majoritet av hyresgästerna samtycker till ombildningen. I överensstämmelse med kommitte'förslaget bör majoritetsregeln också innebära att en viss majoritet av hyresgästerna skall som medlemmar i bostadsrättsföreningen besluta om det fastighets- förvärv som behövs för ombildningen. Förvärv som inte uppnår den före- skrivna majoriteten bör inte få genomföras.

Med hänsyn till den stora betydelse som en ombildning till bostadsrätt får för de boende i fastigheten är det angeläget att så många som möjligt av dem deltar i beslutet. Om en stark majoritet av hyresgästerna engagerar sig underlättas också bostadsrättsföreningens fortsatta verksamhet. bl.a. i ekonomiskt hänseende. Grundtankarna bakom bostadsrättssystemct främ- jas också. om så många lägenheter som möjligt i den berörda fastigheten är upplåtna med bostadsrätt.

De motiv som jag nu har redovisat talar för att det bör krävas en kvalificerad majoritet av hyresgästerna för beslutet om ombildning och fastighetsförvärv. Jag ansluter mig därför till kommitténs förslag att beslu- tet skall fattas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna. _ .

Mitt ställningstagande till majoritetsregelns utformning innebär att jag inte har tagit fasta på ett förslag av Stockholms Bostadsföreningars Cen- tralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund att knyta an till någon av de mindre långtgående majoritetsregler som redan finns i vissa skatte- eller lånesammanhang (se betänkandet s. ll0— I 11). I stället är det enligt min mening naturligt att det i lämpligt sammanhang övervägs i vad mån dessa majoritetsregler. som är utformade i anvisningar från riksskattever- ket resp. bostadsstyrelsen. kan anpassas till den nu föreslagna majoritets- regeln.

Endast hyresgäster som hyr sin lägenhet direkt av värdcn- bör räknas med vid tillämpning av den nu föreslagna majoritetsregeln. Andrahands- hyresgästerna bör alltså lämnas utanför. Majoritetsregeln bör formuleras

Prop. 1981/82: 169 29

så att när flera hyresgäster hyr gemensamt samtliga hyresgäster i lägenhe- ten mäste biträda beslutet för att deras lägenhet skall räknas med.

Vid tillämpning av majoritetsregeln bör hänsyn tas inte bara till bostads- lägenheter utan även till lokaler. Begreppet lägenhet avser alltså här lik- som i andra sammanhang även lokaler. Undantag bör dock göras för garage. lager och andra lägenheter som i första hand används som förva- ringsutrymmc.

Det kan i många fall även vara värdefullt att innehavarna av lokaler stöder en ombildning genom att själva förvärva bostadsrätt. Som kommit- tén framhåller bör dock inte något hinder ställas upp för föreningen att vägra lokalhyresgäster medlemskap. om föreningen av ekonomiska eller andra skäl anser att innehavare av lokaler bör kvarstå som hyresgäster hos föreningen (se vidare avsnitt 2.3.3 ).

Jag kommer att senare ta upp frågan om majoritetsregelns tillämpning när bostadsrättsföreningen förvärvar fastigheten genom att anta ett s.k. hembud av fastighetsägaren (se avsnitt 2.4.5 ). Jag vill emellertid redan nu förutskicka att jag anser att majoritetsregeln bör gälla även vid sådana förvärv.

Kommittén har föreslagit att bostadsrättsföreningar inom de rikskoope- rativa organisationerna HSB och Riksbyggen skall undantas från tillämp- ning av majoritetsregeln-. Undantaget avser frivilliga förvärv men däremot inte de nyss berörda förvärven som sker genom att ett hembud antas.

Kommittén har som motiv för det föreslagna undantaget framhållit att de rikskooperativa organisationerna alltid förhandlar om villkoren för fastig- hetsförvärvet med den fastighetsägare som vill sälja sin fastighet. Detta medför att priset i regel bestäms på samma sätt som för hyresfastigheter i allmänhet. De ekonomiska villkoren vid fastighetsförvärvet och vid bo- stadsrättsupplåtelserna har enligt kommittén 'kunnat avpassas så att boen- dekostnadernai för hyresgästerna inte har påverkats i negativ riktning. Anslutningen har härigenom oftast blivit hög. Den kooperativa grundtan- ken ligger också inbyggd i systemet och organisationerna har enligt kom- mittén alla möjligheter att under ombildningsprocessen lämna de boende en tillfredSStällande information om övergången. Mot bakgrund bl.a. av det anförda anser kommittén att de rikskooperativa företagens teknik för ombildning vid egna initiativ till fastighetsförvärv i huvudsak fungerar bra och att den ger möjligheter till ett tillfredsställande inflytande för hyresgäs- terna.

Jag ansluter mig i allt väsentligt till den bedömning som kommittén har gjon beträffande de ombildningar som har genomförts på initiativ av de rikskooperativa organisationerna. Ändå anser jag att det kan ifrågasättas om det undantag från majoritetsregeln som kommittén har föreslagit för dessa organisationer är lämpligt. .

När en riksorganisation tar initiativ till en föreningsbildning består för- eningens styrelse och medlemmar ursprungligen av personer som har

Prop. 1981/82:169 30

utsetts inom organisationen. Först när fastighetsförvärvet är klart och bostadsrätterna upplåts till hyresgästerna blir dessa medlemmar i förening- en. Hyresgästerna saknar därför ett direkt inflytande över ombildnings- processen.

Enligt min mening är det svårt att försvara att vissa bostadsrätts- föreningar skulle särbehandlas när det gäller en så viktig fråga som möjlig— heterna för de boende att delta i besluten när det är aktuellt med en ombildning till bostadsrätt. Jag anser därför att majoritetsregeln bör gälla även när bildandet av en bostadsrättsförening och fastighetsförvärvet sker på initiativ av de rikskooperativa organisationerna.

Vad jag nu har anfört innebär inte att det föreligger några hinder för de rikskooperativa organisationerna att liksom f.n. själva ta initiativ till en ombildning genom att förvärva hyresfastigheter. Det är tvärtom min för- hoppning att en ökad omvandling till bostadsrätt kan ske genom sådana initiativ. Skillnaden gentemot nuvarande ordning blir att bostadsrättsför- eningens fastighetsförvärv måste beslutas på föreningsstämma av en kvali- ficerad majoritet av hyresgästerna och att hyresgästerna aktivt engageras redan på detta stadium.

Jag vill också understryka att de rikskooperativa organisationerna givet- vis är i sin fulla rätt att för sin medverkan vid en ombildning ställa upp sådana villkor med avseende på förvaltningen av bostadsrättsföreningen och olika former av samverkan m.m. som är betingade av grundvalarna för den rikskooperativa verksamheten.

Hänvisningar till S2-3-1

2.3.2. Skyldighet att teckna bostadsrätt

Departementsförslaget: En bostadsrättsförening skall i sina stadgar kunna föreskriva att de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av en- hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (se be- tänkandet s. ll5—ll7).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av alla remissinstanser utom Sveriges advokatsamfund. Enligt samfundet är risken uppenbar för att enskilda hyresgäster inte tillräckligt klart inser de personliga konsekvenserna av att biträda ett förvärvsbeslut. Samfundet anser det dock angeläget att möjlighet till förhandsavtal införs.

Skäl för departementsförslaget: Enligt bostadsrättslagen får upplåtelse av bostadsrätt ske bara i viss närmare angiven ordning. Av bestämmelserna följer att det. utom när det gäller lokaler. inte är möjligt att sluta bindande förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt Och att ta upp förskott. Motivet till dessa regler. som har tillkommit mot bakgrund av förhållandena vid

Prop. 1981/82:169 31

nyproduktion. har framför allt varit det förhållandet att de som betalar förskott inte omedelbart antas som medlemmar i föreningen och under aVsevärd tid kan komma att stå utanför denna. Trots betalning och utfäs- telse att senare teckna bostadsrätt kan-de förskottsbetalande alltså inte påverka föreningens verksamhet (se prop. 197I: 12 s. 79—82).

Enligt min mening är det angeläget att bostadsrättslagen anpassas till situationen vid ombildning så att de hyresgäster som förklarar att de vill gå över till bostadsrätt också har skyldighet att teckna bostadsrätt när bo- stadsrättsföreningen har'förvärvat fastigheten och upplåtelse av bostads- rätt kan ske. Det nu gällande förbudet mot förhandsavtal bör alltså modi- fieras så att någon form av bundenhet kan åstadkommas redan innan det är möjligt att upplåta bostadsrätterna. ' I

Den majoritetsregel som jag redan har föreslagit innebär att det är hyresgästerna själva som skall besluta om en ombildning. Varje hyresgäst har alltså att ta ställning till om han vill gå över till bostadsrätt eller förbli hyresgäst. Som jag kommer att närmare utveckla senare (se avsnitt 2.3.4 ) kommer hyresgästerna att ha ett gott underlag för sitt ställningstagande i den ekonomiska planen. .

Med hänsyn till vad jag nu har sagt kan det inte anses oskäligt att de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av hyresfastigheten också blir skyldiga att teckna bostadsrätt. En annan ordning skulle dessutom kunna äventyra bostadsrättsföreningens ekonomi och ändra de ekonomis- ka förutsättningarna för dem som förvärvar bostadsrätt.

Jag förordnar alltså på grund av det anförda att en bostadsrättsförening i ' sina stadgar skall kunna föreskriva att de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av en hyresfastighet skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt. Denna skyldighet för hyresgästerna bör givetvis motsvaras av en skyldighet för föreningen att upplåta bostadsrätt.

Med den nu föreslagna ordningen behövs det inte några särskilda" avtal med varje hyresgäst. Sådana avtal är enligt min mening inte heller påkal- lade av rättssäkerhetsskäl.

Jag vill också framhålla attjag inte anser det lämpligt att generellt öppna en möjlighet till förhandsavtal vid ombildning utan nuvarande förbud mot förhandsavtal och förskott bör fortfarande gälla med den förändring som följer av vad jag nu har föreslagit.

De tillskott som bostadsrättsföreningen behöver från de hyresgäster som har deltagit i ombildningsbeslutet bör inte betecknas som förskott utan som vanliga lån. Som kommittén framhåller kan det härvid exempelvis vara lämpligt att i lånevillkoren ange att länet förfaller till betalning. om skyldigheten att teckna bostadsrätt upphör.

Den nu förordade skyldigheten för hyresgästerna att teckna bostadsrätt bör emellertid inte vara ovillkorlig utan bör förses med vissa undantag.

För att tillgodose bostadsrättshavarnas intresse av att inte drabbas av väsentligt skärpta ekonomiska förpliktelser gäller f. n. enligt 23.5 bostads—

Prop. 1981/82:169 32

rättslagen att en bostadsrättshavare vid en väsentlig avgiftshöjning efter uppsägning får frånträda bostadsrätten. om det inte är obilligt mot för— eningen eller dess medlemmar. Det kan vara fråga om både grund-avgift och årsavgift. Uppsägningen skall ske inom tre månader från det bostads- rättshavaren fick kännedom om avgiftshöjningen. '

Enligt min mening bör en hyresgäst ha motsvarandemöjlighet att bli fri från från en skyldighet att teckna bostadsrätt vid ombildning. Innehållet i den ekonomiska planen och de förutsättningar under vilka hyresgästen har biträtt beslutet om förvärv av fastigheten bör vara väsentliga vid bedöm- ningen. Om hyresgästen på grundval av uppgifterna i den ekonomiska planen har kunnat förutse avgiftsökningen eller själv har varit- med om att besluta denna. bör han normalt inte kunna bli fri från sin skyldighet.

Ytterligare ett undantag är enligt min mening motiverat. Hyresgästens skyldighet att teckna bostadsrätt bör inte inverka på hyresrätten fram till dess upplåtelse av bostadsrätt sker. Hyresgästen bör alltså ha möjlighet att säga upp sitt avtal för avflyttning och bör då bli fri från skyldigheten att teckna bostadsrätt. Även hyresvärden kan ha anledning att säga upp hyresgästen exempelvis på grund av bristande betalning av hyran. l denna situation bör inte bostadsrättsföreningen vara skyldig att upplåta bostads- rätt. Om hyresförhållandet upphör bör alltså även skyldigheten att teckna resp. upplåta bostadsrätt upphöra. Det torde i allmänhet inte möta några svårigheter för föreningen att finna någon annan som vill teckna bostads- rätt till den lediga lägenheten.

Annorlunda är situationen när hyresgästen vill utnyttja sin rätt att byta eller att på annat sätt överlåta hyresrätten. Resultatet blir här inte att hyresförhållandet upphör utan att en ny hyresgäst övertar hyresrätten med sedvanligt besittningsskydd. Enligt min mening är det inte lämpligt att begränsa den ursprungliga hyresgästens rättigheter att överlåta hyresrät- ten. Däremot bör hyresvärden som villkor för en överlåtelse får kräva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Rätten att ställa ett sådant villkor bör ges inte bara bostadsrättsföreningen i dess egenskap av fastighetsägare efter förvärvet utan även den ursprungli- ge fastighetsägaren. om äganderätten ännu inte har gått över på förening— en. 1 sistnämnda avseende avviker förslaget från vad kommittén har före-' slagit.

Om en hyresgäst vägrar att teckna bostadsrätt trots att en skyldighet härtill föreligger enligt de nu föreslagna bestämmelserna bör föreningen kunna få hyresförhållandet upplöst enligt l2'kap. 46ä första stycket lO jordabalken .

Hänvisningar till S2-3-2

  • Prop. 1981/82:169: Avsnitt 4.2

2.3.3. Rätt till medlemskap

Departementsförslaget: Vid ombildning till bostadsrätt skall hyresgästerna ha rätt att bli medlemmar i bostadsrättsföreningen. Lokalhyresgäster får dock vägras medlemskap. om lokalerna inte skall upplåtas med bostads- rätt.

Prop. 1981/82: 169 33

Kommitténs förslag: Överensstämmeri huvudsak med departementsförsla- get (se betänkandet s. ll7).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av samtliga remissinstanser.

Skäl för departementsförslaget: En bostadsrättshavare måste vara medlem i bostadsrättsföreningen. Däremot finns det i bostadsrättslagen ingen be- stämmelse som förbjuder att andra än bostadsrättshavare är medlemmar. [ fråga om rätten till medlemskap gäller olika regler för den som förvärvar bostadsrätt när den upplåts av föreningen och den som förvärvar bostads- rätt efter överlåtelse av en bostadsrättshavare. I det förstnämnda fallet är prövningsrätten fri mcn föreningens stadgar kan innehålla särskilda regler för medlemskap. För det andra fallet finns det däremot särskilda lagregler. Enligt 1 l 5 bostadsrättslagen får den som har förvärvat bostadsrätt genom överlåtelse inte vägras inträde i föreningen. om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. Den som förvärvar bostadsrätt men vägras medlemskap kan enligt 52 å bostadsrättslagen få frågan om medlem- skap prövad av hyresnämnden.

Hyresgästinflytandet vid ombildning till bostadsrätt skall utövas genom bostadsrättsföreningen. En tillämpning av den föreslagna majoritetsregeln (se avsnitt 2.3.1 ) förutsätter att de hyresgäster som är intresserade av en ombildning engagerar sig som medlemmar i bostadsrättsföreningen. Det är alltså angeläget att hyresgästernas rätt till medlemskap vid ombildning garanteras genom en särskild lagregel. Denna bör motsvara vad som gäller enligt lls' bostadsrättslagen . En hyresgäst bör alltså inte kunna vägras inträde i föreningen. om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. En hyresgäst som vägras medlemskap bör kunna få frågan prövad av hyresnämnden. _

Kommitténs förslag är utformat så att det gäller hyresgäster hos en bostadsrättsförening även om fastigheten inte är föremål för ombildning. Enligt min mening bör de nya bestämmelserna emellertid begränsas till ombildningsfallen. eftersom det är då som det är angeläget att ingen hyres- gäst mot sin vilja ställs utanför föreningen.

Som jag redan har anfört vid behandlingen av majoritetsregeln (se av- snitt 2.3.1) bör något hinder inte ställas upp för föreningen-att vägra lokalhyresgäster medlemskap. om föreningen av ekonomiska eller andra ' skäl anser att lokalhyresgästerna bör kvarstå som hyresgäster hos för- eningen. Detta stämmer överens med vad kommittén har föreslagit.

Om emellertid föreningen anser att en. eller llera lokaler bör upplåtas med bostadsrätt bör enligt min mening de berörda lokalhyresgästerna ha samma rätt till medlemskap som föreslås för.bostadshyresgästerna. Jag 3 Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 169

Prop. 1981/82: 169 34

förordar alltså att bestämmelserna med ändring av kommittéförslaget ut- formas så att detta blir fallet.

Hänvisningar till S2-3-3

2.3.4. Ekonomisk plan vid ombildning

Departementsförslaget: Vid ombildning till bostadsrätt skall den ekonomis- ka planen upprättas och granskas av intygsgivarna innan bostadsrättsft'ir- eningen får besluta om förvärv av fastigheten. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som utvisar fastighetens skick.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget utom såtillvida att undantag har gjorts för rikskooperativa bostadsrättsförening- ar vid frivilliga förvärv (se betänkandet s. ll8—126).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av praktiskt taget samtliga remissinstanser. Några remissinstanser (Stock- holms Bostadsföreningars Centralförening. Bostadsföreningarnas Riksför- bund. HSB och Svenska Byggnadsentrcprenörföreningen) anser dock att det är onödigt eller olämpligt att kräva ekonomisk plan före förvärvet.

Skäl för departementsförslaget: Enligt 3 & bostadsrättslagen skall en ekono- misk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av föreningens styrel- se och godkänts av länsstyrelsen innan bostadsrätt får upplåtas. ] en särskild bilaga till bostadsrättskungörelsen (l97l:486) anges vilka upp- gifter som skall finnas i en ekonomisk plan. Syftet med den ekonomiska planen är att skapa förutsättningar för att föreningens verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund.

Bestämmelserna om ekonomisk plan präglas av förhållandena vid ny- produktion. I en sådan situation spelar den ekonomiska planen knappast någon roll som informationsinstrument för den enskilde. Det är i stället den information som föreningsbildaren lämnar och själva upplåtelseavtalet som utgör underlag för ställningstagandet i fråga om förvärv av bostads- rätt.

Situationen är emellertid annorlunda vid en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Det är självfallet av väsentlig betydelse att hyresgästerna före beslutet om förvärv av fastigheten får en tillfredsställandc information om de ekonomiska förutsättningarna för en ombildning. Den ekonomiska planen bör härvid utgöra det viktigaste beslutsunderlaget för hyresgäs- terna. Det är enligt min mening alltså inte tillräckligt med någon form av preliminär plan utan en slutlig kalkyl bör föreligga i form av en ekonomisk plan.

Enligt nuvarande bestämmelser skall den ekonomiska planen upprättas innan bostadsrätt får upplåtas. Detta innebär vid ombildning att planen inte behöver upprättas förrän efter förvärvet. Bostadsrätt kan jtl inte upplåtas förrän förvärvet är klart. Jag anser emellertid att det bör krävas att den

Prop. 198l/82: 169 35

ekonomiska planen föreligger när hyresgästerna skall fatta beslut om fas- tighetsförvärvet. Jag förordar alltså att en bestämmelse härom tas in i bostadsrättslagen. _ '

Det bör även krävas att planens hållbarhet har prövats av intygsgivarna (se vidare avsnitt 2.3.5) och att de har utfärdat ett intyg härom. Däremot" bör det inte krävas att länsstyrelsen har hunnit granska planen i formellt avseende. Jag delar alltså kommitténs uppfattning att denna prövning av tidsskäl bör kunna anstå till efter förvärvsbeslutet. '

När det härefter gäller innehållet i den ekonomiska planen är det väsent- ligt att hyresgästerna vid sitt ställningstagande till ombildningen får känne- dom om sådana kostnadsökningar som kan förutses. Härvid är det särskilt viktigt att fastighetens skick undersöks och att en beräkning görs av de kostnader som efter fastighetsförvärvet kan behöva läggas ner på under- hållsåtgärder av olika slag. Det bör t.ex. inte få komma som en obehaglig överraskning för hyresgästerna att fastighetens stamledningar för vatten och avlopp måste bytas ut strax efter det att föreningen har förvärvat fastigheten. Om fastigheten skall byggas om bör hyresgästerna så långt det är möjligt få kännedom om omhyggnadens omfattning och den ökning av avgifterna som kommer att bli följden av ombyggnaden.

På grund av det anförda föreslårjag att en bestämmelse tas in i bostads- rättslagen om att ett besiktningsprotokoll. som utvisar fastighetens skick. skall fogas till den ekonomiska planen vid ombildning. '

Förutom besiktning är det givetvis i allmänhet tillrådligt att hyresgäs- terna låter utföra en opartisk värdering av fastigheten. Jag delar emellertid kommitténs uppfattning att värdering inte bör vara obligatorisk vid upprät- tande av den ekonomiska planen.

Jag delar också kommitténs uppfattning att bostadsrättskungörelsen bör kompletteras med särskilda bestämmelser för ombildningsfallen om vilka uppgifter som skall finnas i den ekonomiska planen. Dessa bestämmelser bör bl.a. avse förutsebara kostnadsökningar. Jag kommer att senare anmä- la frågan om ändring i bostadsrättskungörelsen.

Kommittén har föreslagit att bostadsrättsföreningar inom de rikskoope- rativa organisationerna HSB och Riksbyggen skall undantas från tillämp- ning av de nya bestämmelserna om ekonomisk plan. Jag har redan med avvikelse från kommittéförslaget föreslagit att något undantag för dessa föreningar inte skall göras när det gäller kravet på att en kvalificerad majoritet av hyresgästerna skall biträda beslutet om ombildning och fas- tighetsförvärv (se avsnitt 2.3.1 ). Inte heller när det är fråga om ekonomisk plan anserjag att det finns skäl att göra undantag för de berörda föreningar- na. Jag förordar alltså att de nya bestämmelserna om ekonomisk plan vid ombildning får gälla även för rikskooperativa bostadsrättsföreningar.

Prop. 1981/82: 169 36

2.3.5 Inrygsgii'arnas ställning m.m. '

Departementsförslaget: Minst en av intygsgivarna för den ekonomiska planen skall vara fristående från den organisation eller det företag som har biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. Detta gäller både vid nyproduktion och ombildning. Planen bör registreras hos länsstyrelsen. :

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (se be- tänkandet s. 126—129).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av samtliga remissinstanser.

Skäl för departementsförslaget: En ekonomisk plan skall granskas av läns- styrelsen. Länsstyrelsens granskning är emellertid rent formell. För att förebygga missuppfattningar om länsstyrelsens roll är det enligt min me- ning lämpligt att som kommittén har föreslagit byta ut uttrycket godkänna planen mot registrera. Jag förordar alltså att bostadsrättslagen ändras i detta avseende. '

Den reella prövningen av en ekonomisk plan görs i stället av de s. k. intygsgivarna. Deras uppgift är att intyga att den ekonomiska planen vilar på tillförlitliga grunder. Enligt 45 bostadsrättslagen skall föreningen i varje enskilt fall utse två intygsgivare bland dem som bostadsstyrelsen har förklarat behöriga att utfärda sådana intyg. Till intygsgivare får inte utses någon beträffande vilken det föreligger omständighet som är ägnad att rubba förtroendet till hans opartiskhet. Avsikten med regeln om opartisk— het har inte varit att utesluta alla som är anställda hos den organisation eller det företag som har bildat föreningen. Först om anställningen är av den arten att den är ägnad att förringa vederbörandes tillförlitlighet som intygsgivare får personen i fråga inte utses (se härom prop. 197]: 12 s. 99 och 252).

I praktiken förekommer det i stor utsträckning att intygsgivare utses bland anställda hos organisationer eller företag som har bildat bostads- rättsföreningen eller som biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. Kritik har riktats mot denna ordning. Bakgrunden är att det i några uppmärksammade fall har förekommit att bostadsrätthavare fått vidkännas kraftiga avgiftshöjningar ganska snart efter sina förvärv av bostadsrätt till lägenheter som har producerats av de rikskooperativa organisationerna (se'betänkandet s. 120— 122).

Jag har föreståelse för den kritik som har riktats mot nuvarande ordning. Det kan i vissa fall vara svårt för en intygsgivare att gentemot sin arbetsgi- vare hävda en egen uppfattning om planens hållbarhet eller om beräkning- arna i planen. Det är alltså inte uteslutet att en beroendeställning hos intygsgivarna kan inverka negativt på planens kvalitet. Under'alla omstän-

Prop. 1981/82: 169 37

digheter är det angeläget att objektiviteten hos intygsgivarna inte kan sättas i fråga.

Jag delar emellertid kommitténs uppfattning att man inte bör driva objektivitetsprincipen så långt att anställda hos organisationer och företag på bostadsrättsmarknaden helt utestängs från möjligheten att äta sig upp- drag som intygsgivare hos sina arbetsgivare. Med en sådan ordning skulle man gå miste om de värdefulla kunskaper som sådana intygsgivare f.n. har. Det ligger också ett värde i att en intygsgivare på nära håll kan följa arbetet med den ekonomiska planen.

På grund av det anförda biträderjag kommitténs förslag att minst en av de två intygsgivarna skall vara fristående från den organisation eller det företag som har biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. Jag förordar alltså att en bestämmelse med detta innehåll tas in i bostadsrättslagen . Bestämmelsen bör givetvis vara tillämp- lig både vid nyproduktion och ombildning.

Kommittén har diskuterat hur den fristående intygsgivaren skall utses. Bostadsstyrelsen anser att det kan sättas ifråga om inte kommunen eller länsstyrelsen bör utse den fristående intygsgivaren för att dennes oberoen- de ställning skall ytterligare markeras. Jag delar- emellertid kommitténs uppfattning att bostadsrättsföreningen bör utse även den fristående intygs- givaren och föreslår alltså inte någon ändring av gällande ordning i detta avseende.

Enligt 35 bostadsrättskungörelsen får behörighet att vara intygsgivare meddelas endast den som är väl förtrogen med byggnadsverksamhet och förValtning av bostadsrättsfastigheter. Kommittén anser att även andra personer med sådan särskild kunskap som bostadsstyrelsen finner erfor- derlig bör kunna meddelas behörighet som intygsgivare. Jag kommer att senare anmäla frågan om ändring i bostadsrättskungörelsen på denna punkt.

Jag vill i detta sammanhang påpeka att om förslaget om att minst en av intygsgivarna skall vara fristående genomförs. så bör detta föranleda bo- stadsstyrelsen att i väsentligt större omfattning än f. n. rekrytera intygsgi- vare bland andra än anställda hos organisationer och företag på bostads- rättsmarknaden.

Kommittén föreslår att bostadsstyrelsen skall lämna allmänna råd till dem som upprättar ekonomiska planer och till intygsgivare. Råden bör avse bl. a. innehållet i planerna och metoder för att bestämma storleken av grundavgifter samt framtida drifts-. underhålls- och ombyggnadskost— nader. Kommittén anser även att bostadsstyrelsen med uppmärksamhet bör följa intygsgivarnas verksamhet. Jag kommer att senare ta'upp dessa frågor.

Prop. 1981/82: 169 38

Hänvisningar till S2-3-4

2.4. Hyresgästernas rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

2.4.1 Allmänna utgångspunkter Departementsförslaget: Hyresgästerna i-cn hyresfastighet ges rätt att före andra köpare förvärva fastigheten för ombildning till bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Hyresgästerna ges en förköpsrätt (se betänkandet s. 169— l98).

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är positiva till en förköpsrätt för hyresgästerna. bl.a. bostadsstyrelsen. länsstyrelserna i Stockholms och Göteborgs och Bohus län. Stockholms Bostadsföreningars Centralför- ening. Bostadsföreningarnas Riksförbund och Hyresgästernas Riksför- bund.

Kritik av varierande styrka framförs emellertid av ett stort antal remiss- instanser. bl.a. Sveriges Fastighetsägareförbund. Sveriges advokatsam- fund och hyresnämnden i Stockholm. Några av de kritiska remissinstan- serna anser att kommittén inte har påvisat något behov av en förköpsrätt och vissa ifrågasätter om förslaget skulle medföra någon ökad ombildning till bostadsrätt. Tyngdpunkten i kritiken är att förslaget är krångligt. syn- nerligen ingripande mot fastighetsägaren och besvärande för fastighetsom- sättningen. '

Några remissinstanser (länsstyrelsen i Malmöhus län. Malmö kommun. hyresnämnden i Malmö. Riksbyggen. HSB och SABO) förordar en utvidg— ning av den kommunala förköpsrätten i stället för den av kommittén föreslagna förköpsrätten för hyresgästerna (se betänkandet s. 308).

Skäl för departementsförslaget: En övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan f. n. bara ske om fastighetsägaren'är beredd att sälja sin fastighet till en bostadsrättsförening. Den majoritetsregel som jag redan har föreslagit (se avsnitt 2.3.1 ) innebär att försäljningen i såfall skall ske till en bostadsrätts- förening i vilken minst två tredjedelar av hyresgästerna som medlemmar har beslutat om fastighetsförvärvet. Bostadsrättsföreningen har emellertid inte någon rätt att före andra tänkbara köpare få förvärva fastigheten.

astighetsägaren kan av olika anledningar föredra att sälja fastigheten till någon annan. '

Kommittén har föreslagit att hyresgästerna ges en förköpsrätt. dvs. en rätt att före andra förvärva fastigheten. [ huvudsak innebär föreslaget att hyresgäster som är intresserade av att förvärva den fastighet där de bor skall göra en s.k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten. En sådan intresseanmälan medför att fastighetsägaren inte får sälja fastigheten till någon annan utan att först erbjuda hyresgästerna att förvärva fastigheten. Erbjudandet kallas hembud. Hyresgästerna har sammanlagt sex månader på sig för att anta hembudet.

Prop. 1981/82:169 . 39

Som skäl för förslaget har kommittén bl. a. anfört att hyresgästerna inte har samma möjligheter som andra tänkbara köpare att förvärva en fastig- het. Detta hänger samman med att hyresgästerna i allmänhet inte har någon förhandlingsberedskap, eftersom de inte är organiserade. Hyresgäs- terna har enligt kommittén inte heller den finansiella beredskap som be- hövs för ett fastighetsförvärv. Som ytterligare ett skäl åberopar kommittén den prisdämpande effekt som förslaget kan få. Enligt kommittén skall hyresgäster som vill gå över till bostadsrätt i princip inte behöva betala ett högre pris för fastigheten än det marknadsvärde som fastigheten har som hyresobjekt. Kommittén anför även att den föreslagna förköpsrätten från samhällets synpunkt är ett medel att tillgodose _en allmän bostadspolitisk målsättning om en ökad övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

För egen del villjag till en början erinra om att det inte är främmande för svensk lagstiftning att ge vissa kategorier av köpare en rätt att före andra få förvärva fast egendom. Det är f. n. bara kommuner som har en sådan rätt enligt förköpslagen ( l967: 868). Tidigare hade emellertid vissa arrendatorer en förköpsrätt (se betänkandet s. l63— 166) och jag kan nämna att arrende- lagskommittén i sitt nyligen framlagda slutbetänkande (SOU l98l180) har föreslagit en förköpsrätt förjordbruksarrendatorer.

Jag har redan behandlat de bostadspolitiska motiven för en ökning av Övergången från hyresrätt till bostadsrätt. I detta sammanhang kanjag nöja mig med att särskilt framhålla att flera av de remissinstanser som är kritiska mot kommitténs förslag om en förköpsrätt ändå ansluter sig till min målsättning att få ett ökat boendeintlytande inom bostadsrättens ram.

Mot bakgrund av de bostadspolitiska motiven för en ökad ombildning till bostadsrätt är min egen grundinställning klar. Har hyresgästerna i en fastighet tagit initiativ till och engagerat sig för en ombildning till bostads- rätt bör också en sådan ombildning underlättas. Jag delar därför kommit- téns uppfattning att de boendes och samhällets intresse av en ökad om- bildning till bostadsrätt motiverar en lagstiftning som garanterar hyresgäs- terna en rätt att framför andra få förvärva den hyresfastighet där de bor.

Det är ofrånkomligt att en övergång från hyresrätt till bostadsrätt medför en hel del arbete för hyresgästerna. De måste organisera sig i en bostads- rättsförening och komma överens i en rad olika frågor. Det krävs bl. a. att de tar reda på fastighetens skick och upprättar en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen. Vidare måste de utreda de ekonomiska förutsätt- ningarna för fastighetsförvärvet. exempelvis i fråga om lånemöjligheter. F.n. finns det alltid en påtaglig risk för att fastigheten undertiden säljs till någon annan och att allt det arbete som hyresgästerna har lagt ner på ombildningsfrågan visar sig vara förgäves. Enligt min mening är det mot bakgrund av det anförda uppenbart att en lagstiftning som ger hyresgäs- terna en rätt att framför andra förvärva fastigheten kommer att stimulera hyresgästerna att ta initiativ till och att engagera sig i en ombildning. Jag är alltså övertygad om att en sådan lagstiftning kommer att medföra en ökad övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Prop. 1981/82: 169 . 40

En annan positiv effekt av den föreslagna lagstiftningen är att fastighets- ägarna på ett helt annat sätt än f. n. får intresse av att ta upp diskussioner med hyresgästerna för att genomföra en försäljning till dem. Enligt min bedömning kommer det inte att bli särskilt vanligt att reglerna i den nya lagstiftningen behöver tillämpas fullt ut. Man torde i stället kunna räkna med att frivilliga uppgörelser blir det vanliga.

Några remissinstanser har förordat en utvidgning av den kommunala förköpsrätten i stället för den av kommittén föreslagna förköpsrätten för hyresgästerna. Jag kan medge att en sådan ordning skulle kunna ha flera fördelar från praktisk synpunkt. Hyresgästernas ställning skulle emellertid bli beroende av politiska beslut inom varje kommun. Enligt min mening är detta inte önskvärt. I likhet med kommittén anserjag mig alltså inte kunna förorda en ordning som innebär att den kommunala förköpsrätten utvid- gas. Jag kommer att senare ta tipp frågan om förhållandet mellan den nya lagstiftningen och kommunernas förköpsrätt enligt förköpslagen (se avsnitt 2.4.7). '

Jag kommer att i följande avsnitt behandla de olika delarna av kommit- téns förslag till förköpsrätt för hyresgästerna. Härvid kommer jag att föreslå åtskilliga ändringar för att tillgodose den kritik som har framförts vid remissbehandlingen. Jag vill emellertid redan nu förutskicka att jag ansluter mig till den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag. Om hyresgästerna är intresserade av ett fastighetsförvärv bör de alltså göra en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten (se avsnitt 2.4.3 ). Denna intresseanmälan bör medföra att fastighetsägaren inte får sälja fastigheten till någon annan utan att först ha hembjudit den till hyresgäs- terna (se avsnitt 2.4.4 ). Hyresgästerna bör därefter ha viss tid på sig för att anta hembudet (se aVsnitt 2.4.5).-

Kommittén har använt begreppet.förköpsrätt. Detta har kritiserats av flera remissinstanser. Ävenjag anser det lämpligt att förbehålla begreppet förköpsrätt för deti rätt som kommuner har enligt förköpslagen att överta ett färdigt köp. Jag förordar alltså att man undviker att använda begreppet förköpsrätt i förevarande sammanhang.

Hänvisningar till S2-4

  • Prop. 1981/82:169: Avsnitt 4.1

2.4.2. Undantag för vissa _l'astiglic'tw' Departementsförslaget: Undantag görs för fastigheter som innehåller färre än fem lägenheter. '

Kommitténs förslag: Undantag görs även för fastigheter som ägs av staten. kommuner. landstingskommuner. kommunalförbund. allmännyttiga bo- stadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en lands- tingskommun (se betänkandet s. 193— l951jfr s. 199—223).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran av re- miss—instanserna. Några remissinstanser (t.ex. bostadsdomstolen. hyres-

Prop. 1981/82: 169 41

nämnden i Stockholm. Stockholms Bostadsföreningars Centralförening. Bostadsföreningarnas Riksförbund och Norrköpings kommun) anser dock att hyresgästerna i de allmännyttiga bostadsföretagen inte bör undantas.

Skäl för departementsförslaget: Vid försäljning av bostadstästigheter för permanent bruk som ägs av staten gäller särskilda bestämmelser enligt 26 & förordningen (1971:727) om försäljning av staten tillhörig fast egendom m.m. Paragrafens aktuella lydelse (se SFS 198111124) grundas på ett principbeslut om avveckling av statens bestånd av uthyrningsbostäder (prop. 1980/81: 158. CU 35. rskr 361). Om den kommun inom vilken fas- tigheten är belägen inte har anmält behov av fastigheten för samhällsbygg- nadsändamål, skall i första hand berörda hyresgäster erbjudas att förvärva fastigheten. I andra hand skall kommunen erbjudas att förvärva fastighe- ten.

Enligt min mening saknas det skäl att i den nti aktuella lagstiftningen undanta hyresfastigheter som ägs av staten. Jag anser mig alltså inte kunna biträda kommitténs förslag om att undantag skall göras för sådana fastighe- ter.

Kommittén har som nämnts också föreslagit ett undantag för fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag.

Jag har redan behandlat frågan om ombildning till bostadsrätt av hyreslä- genheter hos allmännyttiga bostadsföretag (se avsnitt 2.2.2 ). Jag anförde då att det är ett rättvisekrav att hyresgästerna hos de allmännyttiga bo- stadsföretagen har samma möjligheter som andra hyresgästkategorier att genomföra en ombildning till bostadsrätt. Enligt min mening bör det alltså i den nu aktuella lagstiftningen inte göras något undantag för fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag. Undantag bör av motsvarande skäl inte heller göras för fastigheter som ägs av kommuner. landstingskommu- ner eller kommunalförbund.

Det är i och för sig riktigt att ifrågavarande fastigheter inte säljs i någon större utsträckning. Detta utgör emellertid inte något skäl mot att de berörda fastigheterna omfattas av lagstiftningen. På det sättet stimuleras ' också en debatt inom kommunen" av om en ombildning till bostadsrätt bör ske.

För registrering av en bostadsrättsförening fordras enligt 43 å bostads- rättslagen att föreningen har minst fem medlemmar. Av 65 & bostadsrätts- lagen följer vidare att föreningen kan tvingas att träda i likvidation om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare har gått ned under fem.

Mot bakgrund av dessa bestämmelser har kommittén föreslagit ett un- dantag för fastigheter som innehåller färre än fem lägenheter. Jag anser att förslaget är lämpligt och förordar att det genomförs.

Det nu föreslagna undantaget för fastigheter som innehåller. färre än fem lägenheter innebär att den nya lagen över huvud inte skall tillämpas. En

Prop. 1981/82:169 4-—

intresseanmälan för en sådan fastighet skall alltså avvisas av inskrivnings- myndigheten. Jag äterkommer senare till vissa andra undantag som avser fastighetsägarens Skyldighet att efter intresseanmälan göra hembud (se avsnitt 2.4.6 ).

2.4.3 lnrresseumm?/an

Departementsl'örslaget: Om hyresgästerna i en hyresfastighet är intressera- de av att förvärva fastigheten skall de anmäla detta till inskrivningsmyn- digheten för anteckning i fastighetsboken. Endast en bostadsrättsförening får göra en intresseanmälan. 'l'ill anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenhe- terna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till bostads- rätt.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla- get utom såtillvida att en intresseanmälan skall få göras — förutom av en bostadsrättsförening — av en annan förening som har bildats av hyresgäs- terna samt att det skall räcka med enkel majoritet bland hyresgästerna (se betänkandet s. 176— 179 och 183—184).

Remissinstanserna: Förslaget hari huvudsak godtagits av remissinstanser- na. Flera rcmissinstanser. bl. a. Sveriges Fastighetsägareförbund. anser att en intresseanmälan endast bör fä göras av en bostadsrättsförening och att det bör krävas tvä tredjedelars majoritet bland hyresgästerna.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan förklarat att jag ansluter mig till den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag (se avsnitt 2.4.1 ). Jag anser alltså att det är en lämplig ordning att hyresgästerna får göra en intresseanmälan och att denna intresseanmälan medför att fastig- hetsägaren inte får sälja fastigheten till någon annan utan att först ha hem- bjudit den till hyresgästerna (se vidare avsnitt 2.4.4 ). Motsatsvis innebär denna ordning att några restriktioner inte åläggs fastighetsägaren. om hyresgästerna inte har manifesterat sitt intresse för en ombildning genom en intresseanmälan. Jag anser detta vara lämpligt med hänsyn till den normala fastighetsomsättningen.

Med hänsyn till den betydelse som en intresseanmälan får för fastighets- ägaren är det enligt min mening viktigt att bestämmelserna utformas sä att intresseanmälningar som inte är allvarligt menade förhindras. Det är här av intresse att diskutera kraven dels pä organisation bland hyresgästerna. dels på majoritet när beslutet om en intresseanmälan fattas.

Kommittén har ansett att det skulle föra för långt att obligatoriskt kräva att endast bostadsrättsföreningar skulle få göra intresseanmälningar. En- ligt kommiten bör det som ett alternativ godtas att intresseanmälan görs av en ideell förening som har bildats av hyresgästerna.

Prop. 1981/82: 169 43

Enligt min mening talar flera skäl för att i detta sammanhang endast godta en bostadsrättsförening. Om en ombildning skall genomföras måste en sådan förening bildas förr eller senare. Jag har i och för sig förståelse för argumentet att det inte är önskvärt med bostadsrättsföreningar som fram- står som onödiga därför att någon ombildning aldrig kommer till stånd. En registrering av en bostadsrättsförening har emellertid flera fördelar bl. a. att det ur länsstyrelsens register är lätt att få uppgifter om föreningens styrelse m.m. Detta är viktigt när ett hembud aktualiseras. Med en bo- stadsrättsförening som obligatorisk organisation uppnår man också en större stabilitet och kontinuitet i ombildningsförfarandet och undviker de problem som kan uppkomma när en ideell förening skall omvandlas till en bostadsrättsförening.

Som ett ytterligare skäl bör nämnas att det torde vara tryggare för hyresgästerna att till en bostadsrättsförening tillskjuta de medel som be- hövs för att förbereda en ombildning. En sådan förening skall tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen och det finns särskilda lagregler till skydd för medlemmarna.

På grund av det anförda förordar jag att endast bostadsrättsföreningar får göra intresseanmälan.

Jag har tidigare föreslagit en majoritetsregel vid beslut om fastighetsför— värv (se avsnitt 2.3.1 ) som innebär att det skall krävas minst två tredjedels majoritet bland hyresgästerna. Denna majoritetsregel bör gälla även när förvärvet sker genom att ett hembud antas (se avsnitt 2.4.5 ). Kommittén har emellertid i detta sammanhang ansett att det bör räcka att hyresgäs- terna i flertalet lägenheter förklarar sig intresserade av en ombildning.

Som flera remissinstanser har framhållit är det en fördel om man kan undvika att ha olika majoritetsregler. Enligt min mening linns det heller inget avgörande skäl som talar mot att man redan för en intresseanmälan kräver en kvalificerad majoritet. En intresseanmälan medför inte några direkta skyldigheter för hyresgästerna. Jag förordar alltså att det för en intresseanmälan skall krävas att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en om- bildning.

lntresseanmälningar bör som kommittén har föreslagit göras hos inskriv- ningsmyndigheten och antecknas i fastighetsboken. l-los inskrivningsmyn- digheten bör bostadsrättsföreningens styrelse genom ett intyg styrka att den nyss föreslagna majoriteten av hyresgäster är för en ombildning.

En intresseanmälan som har antecknats i fastighetsboken utgör en upp- lysning för andra tänkbara köpare om att hembudsskyldighet föreligger. Anteckningcn utgör också en spärr mot att lagfart meddelas för ett köp som skett utan att bestämmelserna om hembud har iakttagits.

Kommittén har föreslagit att en intresseanmälan skall gälla två är från det den antecknades i fastighetsboken.

Jag delar kommitténs uppfattning att en intresseanmälan bör gälla endast

Prop. 1981/82:169 44

under en begränsad tid och finner att två år är en väl avvägd tid med hänsyn till att intresset hos hyresgästerna och förutsättningarna för en ombildning kan ändras. Tiden bör dock räknas till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Om inget hembud görs under denna tid måste bo- stadsrättsföreningen alltså göra en ny intresseanmälan för att behålla hem- budsrätten. För en förnyelse bör inte gälla några särskilda krav utöver vad som gäller för en intresseanmälan.

Om ett hembud görs under tvåårstiden följer av kommitténs förslag att det ändå i vissa fall kan bli nödvändigt med en ny intresseanmälan för att hyresgästerna inte skall förlora sin rätt. Så skulle bli fallet om hembudet inte har antagits när intresseanmälan upphör att gälla. En sådan ordning skulle medföra avsevärda risker för rättsförluster och är enligt min mening inte lämplig. Jag förordar därför att tvåårstiden automatiskt förlängs när ett hembud görs.

[ och för sig skulle det vara tillräckligt att en intresseanmälan alltid gavs giltighet under en tid av sex månader från ett hembud. eftersom det under denna tid kommer att klaras ut om hembudet antas eller inte (se vidare avsnitt 2.4.4 ). Emellertid har ett hembud som inte har antagits vissa verkningar när det gäller fastighetsägarens möjligheter att sälja fastigheten till någon annan än bostadsrättsföreningen. Dessa begränsningar i fastig- hetsägarens rätt att sälja fastigheten (somjag skall behandla i avsnitt 2.4.6 ) avses gälla under en tid av två är från hembudet. Med hänsyn härtill förordarjag att ett hembud automatiskt bör medföra att giltigheten av en intresseanmälan förlängs till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två är från det hembud skedde. _

Jag förordar vidare att en ny intresseanmälan får göras tidigast vid en sådan tidpunkt att den nya anmälan börjar gälla när den tidigarcs giltighet upphör.

Hänvisningar till S2-4-2

  • Prop. 1981/82:169: Avsnitt 4.1

2.4.4. Hcmbud

Departementsförslaget: Hyresfastigheter för vilka en intresseanmälan gäl- ler får inte överlåtas genom köp eller byte utan att bostadsrättsföreningen har erbjudits att förvärva fastigheten. Ett sådant erbjudande (hembud) sker genom att fastighetsägaren ger in ett förslag till köpeavtal till hyresnämn- den. Sedan delgivning har skett med bostadsrättsföreningen får fastighets- ägaren inte äterkalla hembudet eller ändra förslaget till köpeavtal.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla- get utom såtillvida att hembud sker genom att fastighetsägaren direkt delger hembudet med den förening som har gjort intresseanmälan. Fastig— hetsägaren kan vidare när som helt återkalla hembudet (se betänkandet s. 175—176 och 185—186).

Prop. 1981/82: 169 45

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagits av remissinstanser- na. Sveriges Fastighetsägareförbund anser att fastighetsägaren bör lämna hembud i skriftlig form till inskrivningsmyndigheten och att hembudshand- lingen bör innehålla samtliga villkor som fastighetsägaren önskar åberopa. Enligt förbundet bör ändring av hembudet kunna ske genom återkallelse och avlämnande av nytt hembud.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan förklarat att jag ansluter mig till den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag (se avsnitt 2.4.1 ). Om en intresseanmälan har gjorts bör fastighetsägaren alltså inte få sälja fastigheten till någon annan än bostadsrättsföreningen utan att först ha erbjudit föreningen att förvärva fastigheten genom ett hembud.

Enligt min bedömning kommer det inte att bli särskilt vanligt med formella hembud. I stället är det som kommittén framhåller naturligt att en intresseanmälan får den effekten att parterna tar upp vanliga förhandlingar om en överlåtelse av fastigheten. Hembud kan emellertid behövas om fastighetsägaren av någon anledning vill påskynda förhandlingarna.

Kommittén har föreslagit att hembudet skall ske genom att fastighets- ägaren delger sitt erbjudande direkt med föreningen. Även antagande av hembudet skall enligt kommitténs förslag ske utan medverkan av någon myndighet (se vidare avsnitt 2.4.5 ).

Enligt min mening torde man kunna undvika onödiga tvister om man i - stället låter förfarandet starta hos hyresnämnden. Man får då till att börja med klarlagt att det är fråga om ett hembud i formell mening och att erbjudandet uppfyller de krav man bör ställa på ett hembud. Vidare får man en lätt konstaterad utgångspunkt för de frister som skall börja löpa. Utgångspunkten bör då vara den dag då handlingarna stämplas in hos hyresnämnden. Hembudet finns vidare tillgängligt hos hyresnämnden. vil- ket kan vara av betydelse bl.a. för andra tänkbara köpare än bostadsrätts- föreningen tse vidare avsnitt 2.4.6).

Jag förordar alltså på grund av det anförda att hembudet skall göras hos hyresnämnden. Hembudshandlingarna bör sedan genom hyresnämndens försorg delges bostadsrättsföreningen. Hyresnämnden bör också underrät- ta inskrivningsmyndigheten om att hembud har skett. eftersom detta inne- bär en automatisk förlängning av giltighetstiden för en intresseanmälan (se avsnitt 2.4.3 ).

En grundprincip i kommitténs förslag är att även ett förvärv efter hem- bud kommer till stånd endast genom att parterna på vanligt sätt upprättar och undertecknar en köpehandling. Ett köp kommer alltså inte till stånd enbart genom att föreningen antar ett hembud (se vidare avsnitt 2.4.5 ). Det är också möjligt för fastighetsägaren att återkalla hembudet.

Enligt min mening är kommitténs förslag om att hembudet inte skall vara bindande för fastighetsägaren förenat med betydande olägenheter. Att fastighetsägaren fritt kan återkalla sitt hembud kan innebära att avsevärda

Prop. 1981/82: 169 46

kostnader som hyresgästerna har lagt ner på ombildningsfrågan blir onytti- ga. Även det arbete som hyresgästerna har utfört kan bli onyttigt. Om syftet med återkallelsen är att avlämna ett nytt hembud med t. ex. högre pris, ändras förutsättningarna för förvärvet på ett sätt som kanske blir avgörande för föreningens möjligheter att genomföra ett förvärv.

Förbudet mot återkallelse av hembud innebär givetvis inte att fastighets- ägaren är förhindrad att sedan hembudet antagits göra gällande att köpet är ogiltigt enligt bestämmelserna i avtalslagen . Något hinder mot att begära jämkning av avtalsvillkoren enligt 36%? avtalslagen föreligger inte heller.

Som skäl för att ett hembud inte skall vara bindande för fastighetsägaren har kommittén åberopat en sedan länge gällande rättsgrundsats som inne- bär att en utfästelse att sälja fast egendom inte är bindande. Bundenhet uppkommer först när parterna har undertecknat en köpehandling som uppfyller kraven i 4 kap. 1 åjordabalken.

Som jag tidigare har nämnt talar flera skäl för att hembudet bör vara bindande för fastighetsägaren. Vad kommittén åberopat utgör inte något hinder för att i detta sammanhang införa en sådan ordning. Jag förordar alltså en regel som innebär att fastighetsägaren sedan delgivning har skett med bostadsrättsföreningen inte får återkalla hembudet eller ändra de villkor som har angetts i detta. '

Mot bakgrund av vad jag nu har anfört bör hembudet ske genom ett av fastighetsägaren undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal. Detta bör innehålla uppgift om köpeskilling och övriga villkor för förvärvet. Om samtycke av make krävs enligt 6 kap. 45 giftermålsbalken bör ett sådant samtycke föreligga till förslaget till köpeavtal.

Att hembudet görs bindande innebär givetvis inte att parterna är förhind- rade att förhandla om andra villkor än de som har angetts i hembudet. En förutsättning är emellertid här att parterna kommer överens om dessa ändringar och undertecknar en vanlig köpehandling. Som kommittén har framhållit bör givetvis det normala vara att förhandlingar som förs medan hembudstiden löper leder till att parterna kommer överens om en vanlig försäljning och att reglerna om antagande av hembud alltså endast undan— tagsvis behöver komma till användning (se vidare avsnitt 2.4.5 ).

Som kommittén har föreslagit bör hembudsskyldigheten endast gälla vid köp eller byte. Förvärv genom exempelvis gåva. bodelning. arv eller testamente påverkas alltså inte.

Ett hembud bör inte heller krävas om bostadsrättsföreningen godkänner att försäljning sker till någon annan. Till detta och andra undantag när det gäller fastighetsägarens skyldighet "att hcmbjuda fastigheten återkommer jag senare (se avsnitt 2.4.6 ).

Hänvisningar till S2-4-4

2.4.5. Antagande av hembud

Departementsförslaget: Ett hembud antas genom att bostadsrättsförening- en inom tre månader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler

Prop. 1981/82: 169 47

till hyresnämnden att föreningen har beslutat att förvärva den hembjudna fastigheten på de villkor som anges i låstighetsägarens förslag till köpeav- tal. Om föreningen inom denna tid i stället anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva fastigheten. förlängs tiden till sex månader. När hembudet har antagits har ett köp kommit till stånd.

Kommitténs förslag: Hyresgästerna skall inom två månader från delgivning av hembudet bevaka sin förköpsrätt hos fastighetsägaren. Om hyresgäs— terna vill anta hembudet skall en av dem bildad bostadsrättsförening anmä- la detta till fastighetsägaren inom sex månader från delgivning av hembu- det. Ett köp kommer sedan till stånd genom att parterna upprättar och undertecknar ett köpeavtal (se betänkandet s. 175— 176 och 186—188).

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagits av remissinstanser- na. Flera remissinstanser anser dock att tiden för antagande av hembudet bör kunna förkortas. Några remissinstanser (bl. a. bostadsdomstolen. hyresnämnden i Stockholm. Sveriges Fastighetsägareförbund och Sveri- ges advokatsamfund) är kritiska mot att fristen för antagande inte är absolut. Kritiken går ut på att detta kan leda till tvister mellan parterna och att förfarandet kan dra ut på tiden. Fastighetsägareförbundet anser att ett antagande av hembudet skall vara bindande för bostadsrättsföreningen.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan föreslagit att ett hembud skall göras hos hyresnämnden (se avsnitt 2.4.4 ). Mot den bakgrunden är det naturligt att även antagandet av hembudet görs hos hyresnämnden. Med en sådan ordning kan hyresnämnden omedelbart kontrollera att hembudet antas inom rätt tid och på rätt sätt. Jag förordar alltså att hembud skall antas genom en anmälan till hyresnämnden.

Denna anmälan bör avse att bostadsrättsföreningen beslutat att förvärva den hembjudna fastigheten på de villkor som fastighetsägaren har angivit i förslaget till köpeavtal. För föreningens beslut om förvärv bör gälla den majoritetsregel som jag redan har förordat (se avsnitt 2.3.1 ). Hyresgäs- terna i minst två tredjedelar av de lägenheter som är uthyrda måste alltså stå bakom föreningsstämmans beslut.

Kommittén har som nämnts föreslagit att hyresgästerna skall vara skyl- diga att bevaka sin rätt genom en särskild anmälan inom två månader (se betänkandet s. 86). '

Syftet med kravet på bevakning är att på ett tidigt stadium fä avgjort om föreningen verkligen är intresserad av förvärvet. Enligt min mening kan detta syfte emellertid bättre tillgodoses på ett annat sätt. till vilketjag strax skall återkomma. Jag anser mig alltså inte kunna förorda något krav på bevakning.

Efter ett hembud måste hyresgästerna ha skälig tid på sig för förberedel- ser och nödvändiga åtgärder innan hembudet kan antas. Utgångspunkten

Prop. 1981/82:169 43

bör vara att tidsfristen mellan hembud och antagande avpassas så att man inte behöver räkna med att någon bostadsrättsförening utestängs från ett förvärv på grund av tidsbrist. Fristen bör å andra sidan begränsas med hänsyn till fastighetst'igarens intressen.

Den tid som går åt för en ombildning till bostadsrätt kan variera. Gene- rellt sett tar en ombildning som är förenad med ombyggnad längre tid än andra ombildningar. Olika finansiella förutsättningar påverkar också den tid som kan behövas. Man får oftas räkna med att en bostadsrättsförening måste ta upp nya lån för att kunna finansiera fastighetsförvärvet. Efter kontakter med. olika kreditinstitut går det då alltid åt viss tid för lånebe- redning och fastighetsvärdering m.m. Vid en ombildning kan också åtskil- liga hyresgäster behöva ta upp egna lån för att finansiera sin insats i föreningen. Sedan tinansieringsfrågorna har klarnat skall en ekonomisk plan upprättas och dess hållbarhet prövas av intygsgivarna (se avsnitt 2.3.4 och 2.3.5 ). Flera andra föreberedelseåtgärder är också nödvändiga för att ett förvärv skall kunna genomföras.

Å andra sidan är det i flera fall sannolikt att vissa förberedelsearbeten redan har utförts när hembudet görs. Att enligt mitt förslag en bostads- rättsförening redan har bildats torde också vara ägnat att underlätta förbe- redelserna för en ombildning.

Mot bakgrund av vad jag har anfört finner jag att-tiden för att anta ett hembud bör kunna bestämmas till tre månader.

Enligt min mening kan det emellertid finnas behov av möjligheter att få denna tid förlängd. Jag förordar därför att tiden skall förlängas till sex månader. om bostadsrättsföreningen inom tremånadersfristen begär en sådan förlängning hos hyresnämnden. Några andra förutsättningar bör enligt min mening inte ställas upp för en förlängning.

Jag har redan med ändring av kommittéförslaget föreslagit att ett hem- bud skall vara bindande för fastighetsägaren (se avsnitt 2.4.4 ). Frågan är då om ett antagande av hembudet bör vara bindande för hyresgästerna på motsvarande sätt.

Att ett hembud har antagits av en bostadsrättsförening innebär enligt kommitténs förslag inte att ett köp har kommit till stånd. Efter ett antagan- de måste parterna därför upprätta och underteckna erforderliga köpehand- lingar. Som motiv för en sådan ordning har kommittén i huvudsak anfört att det för båda parter bör vara en fördel om köpet genomförs på vanligt sätt vid den tidpunkt då parterna är överens". Om bostadsrättsföreningen med bindande verkan antar ett hembud och muntliga förhandlingar har förts dessförinnan kan det enligt kommittén vara svårt att avgöra vad som skall gälla i det avtalsförhållande som uppstår. Är hembudet otydligt kan tveksamhet också uppstå hos hyresgästerna om innebörden av att ett hembud antas.

För egen del anserjag att en nackdel med kommitténs förslag i denna del är att en part har möjlighet att vägra att underteckna ett köpeavtal eller

Prop. 1981/82:169 49

förhålla sig helt passiv trots att ett hembud har antagits. Beror det på hyresgästerna att ett avtal inte kommer till stånd förfaller deras rätt att förvärva fastigheten. Beror det på fastighetsägaren består denna rätt men ett köp kan då inte framtvingas. Tvist om vem som har förorsakat att köpehandlingarna inte skrivs under skall enligt förslaget prövas av hyres- nämnden. Det är uppenbart att en sådan prövning kan bli besvärlig. Förfa- randet kommer också att dra ut på tiden och fastighetsägaren kan härige- nom alltså under avsevärd tid hindras att sälja fastigheten till någon annan än hyresgästerna.

En annan nackdel med kommitténs förslag är att en bostadsrättsft'årening kan anta ett hembud utan att samtliga förutsättningar för förvärvet är uppfyllda. När fristen för antagande går ut kanske föreningen ännu inte har kunnat lyfta ett lån. Förvärvet kan då också vara beroende av att några ytterligare hyresgäster tillskjuter medel och ansluter sig till övergången. Enligt min mening är det inte lämpligt att möjligheter ges till respit på detta sätt. Man bör i stället kräva att hyresgästernas föreberedelser är avslutade vid fristens utgång.

Det är sålunda flera nackdelar som är förenade med att en bostadsrätts- förenings antagande av ett hembud inte får bindande verkan mellan par- terna. På grund härav kan jag inte biträda kommitténs förslag i denna del. Jag förordar i ställer en ordning som innebär att ett köp kommer till stånd om bostadsrättsföreningen antar hembudet.

Om ett hembud har antagits hos hyresnämnden inom den föreskrivna tidsfristen bör det alltså anses som om fastighetsägaren och bostadsrätts- föreningen har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som har angivits i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. Det antagna förslaget jämte hyresnämndens beslut om att hembudet har anta- gits på föreskrivet sätt och inom föreskriven tid kommer härvid att utgöra den köpehandling på vilken bostadsrättsföreningen grundar sitt förvärv.

Redan i förslaget till köpeavtal kan fastighetsägaren ha tagit in föreskrif- ter om att köpeskillingen skall erläggas på visst sätt och på viss tid. Sådana föreskrifter bör självfallet gälla. Vidare bör köpets fullbordan alltid vara ' beroende av att bostadsrättsföreningen erlägger köpeskillingen.

Jag förordar därför en särskild bestämmelse som anger att det i förslaget till köpeavtal skall anses föreskrivet att köpebrev skall upprättas. Enligt 4 kap. 5 äjordabalken kommer då automatiskt att gälla att förvärvets fullbor- dan och bestånd är beroende av att köpeskillingen erläggs. Av 20 kap. 75 12 jordabalken följer att en lagfartsansökan som enbart grundar sig på ett antaget förslag till köpeavtal jämte hyresnämndens beslut skall förkla- ras vilande i avvaktan på att köpebrev utfärdas som kvitto på köpeskilling- en.

Med den av mig förordade ordningen kommer även i övrigtjordabalkens system av sanktioner för underlåten uppfyllelse från någondera partens sida att träda i tillämpning. Om köpeskillingen inte erläggs av bostadsrätts- 4 Riksdagen 1981/82. ! saml. Nr [69

Prop. 1981/821169 50

föreningen kan fastighetsägaren häva köpet och kräva skadestånd enligt 4 kap. 25% andra stycket jordabalken. Av l4ä i samma kapitel följer att bostadsrättsföreningen kan ha rätt till skadestånd eller häva köpet om fastighetsägaren inte medverkar till att utfärda köpebrev. Av allmänna regler följer också att bostadsrättsföreningen kan föra talan vid domstol om att fastighetsägaren vid vite skall förpliktas att utfärda köpebrev.

Här bör även framhållas att bostadsrättsföreningens förvärv kan vara beroende av att kommunalt förköp inte sker (se vidare avsnitt 2.4.7) eller av att prövning sker enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Dessa frågor torde emellertid i allmänhet kunna klaras ut med kommunen redan innan hembudet antas.

Hänvisningar till S2-4-5

2.4.6. Försäljning till annan än hyresgästerna

Departementsförslaget: Vissa undantag görs när det gäller fastighetsäga- rens skyldighet att hembjuda fastigheten. Hembud behövs bl.a. inte. om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrätts- föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlå- telse. '

Även om ett hembud har förfallit därför att det inte har antagits får en överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än bostadsrättsförening- en inte ske under en tid av två år från hembudet. om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angivits vid hembudet.

En överlåtelse är ogiltig om den strider mot bestämmelserna om hem- budsskyldighet eller bestämmelserna om villkoren för en överlåtelse efter det att hembudet har förfallit.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsför- slaget utom såtillvida att undantag när det gäller hembudsskyldigheten

även görs för förvärv som endast avser andel i fastighet (se betänkandet s. l88— 196).

Remissinstanserna: Förslagen har i huvudsak lämnats utan erinran av re- missinstanserna. Flera remissinstanser. bl.a. bostadsdomstolen. är dock kritiska mot att undantag görs för andelsförvärv. Sveriges Fastighetsägare- förbund anscr att en försäljning till annan än bostadsrättsföreningen sedan hembudet har förfallit bör få ske, om inte samtliga villkor (alltså även priset) avsevärt avviker från hembudet. Synpunkter på denna regel har också framförts av bl.a. Sveriges advokatsamfund och Svenska Riksbyg- gen.

Skäl för departementsförslaget: Även om en intresseanmälan gäller finns det vissa situationer då fastighetsägaren inte bör behöva göra något hem-

Prop. 1981/82:169 51

bud till den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Så bör enligt min mening vara fallet om bostadsrättsföreningen godkänner att försäljning sker till någon annan (se avsnitt 2.4.4 ).

Kommittén har även föreslagit vissa andra undantag när det gäller fas- tighetsägarens skyldighet att hembjuda fastigheten innan den får säljas till någon annan. Jag ansluter mig till kommitténs förslag med ett undantag som jag strax återkommer till. Undantag bör alltså göras när staten är förvärvare samt när förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion. Undantag bör också göras när förvärvaren är en nära anhörig till fastighetsägaren. ,

Kommittén har även föreslagit att undantag skall göras för förvärv som endast avser andel i fastighet. Detta undantag har kritiserats av flera remissinstanser. bl.a. bostadsdomstolen. Jag anser det med hänsyn till risken för kringgående av lagstiftningen inte lämpligt med ett undantag för andelsförvärv och vill alltså inte förorda något sådant undantag.

De nu föreslagna undantagen är av den karaktären att de lätt kan kon- trolleras av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet.

Som undantag har kommittén också föreslagit att ett hembud inte skall behövas om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara obilligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Bestämmelsen har utformats efter mönster av 9 5 för- köpslagen. Ävenjag anser att ett sådant undantag är lämpligt. Jag förordar dock att ordet obilligt byts ut mot oskäligt. som numera används i sådana sammanhang. [ specialmotiveringen kommer jag att ta upp de situationer som främst bör vara aktuella vid regelns tillämpning.

Frågan om oskälighet bör prövas av hyresnämnden på begäran av fas- tighetsägaren. För att inskrivningsmyndigheten skall kunna beakta ifråga- varande ttndantag i ett lagfartsärende krävs det alltså ett beslut av hyres- nämnden.

Jag övergår nu till att behandla situationen när ett hembud har förfallit därför att det inte har antagits av bostadsrättsföreningen. Fastighetsägaren bör då givetvis ha rätt att sälja fastigheten till någon annan än böstadsrätts- föreningen. I hyresgästernas intresse bör det emellertid ställas upp vissa restriktioner beträffande villkoren för en sådan försäljning. Fastighets- ägaren skulle annars kunna hembjuda fastigheten på sådana villkor att bostadsrättsföreningen inte har någon möjlighet att anta hembudet och därefter sälja fastigheten till någon annan på villkor som är förmånligare för köparen exempelvis genom att priset är lägre.

Kommitténs förslag i denna del innebär att hyresgästerna inom en två- årsperiod från hembudet skall ha möjlighet att begära hyresnämndens prövning av överlåtelsevillkoren. Om hyresnämnden finner att priset på fastigheten är lägre eller villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsam- mare för fastighetsägaren än hembudet. skall hyresnämnden förklara för- värvet ogiltigt.

Prop. 1981/82: 169 52

Jag vill först ta upp frågan om utformningen av själva villkorsregeln och återkommer sedan till hur prövningen skall gå till.

Allra först är det emellertid angeläget att understryka att de undantag som jag nyss har föreslagit i fråga om hembudsskyldigheten givetvis bör gälla även i den nu aktuella situationen. Detta innebär bl.a. att fastighets- ägaren alltid kan begära hyresnämndens prövning av frågan om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller med hänsyn till villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse.

När det gäller villkorsregeln innebär kommitténs förslag till att börja med att överlåtelsen inte får ske om priset är lägre än det som angivits vid hembudet. [ denna del är regeln helt entydig. Hembudsreglerna skulle enligt min mening förlora avsevärt i effektivitet om avsteg gjordes från denna regel.

Fastighetsägareförbundet har föreslagit att priset jämte övriga köpevill- kor skall få avvika från hembudet, bara inte avvikelsen är avsevärd. Enligt min mening är en sådan ordning inte lämplig. Inom ramen för den nyss angivna oskälighetsprövningen bör det emellertid finnas möjlighet att be- akta speciella omständigheter som medfört att fastigheten efter hembudet har förlorat i värde. Man kan exempelvis tänka sig att fastigheten har utsatts för brand och att det då kan framstå som oskäligt att fastighets- ägaren skall behöva ta upp nya förhandlingar med hyresgästerna.

Även om priset vid en överlåtelse är detsamma eller högre än som angivits vid hembudet. kan övriga villkor avvika så mycket från hembudet att köpevillkoren som helhet kan anses vara förmånligare för den nye köparen än hembudet. Kommittén har utformat sitt förslag så att överlåtel- sen inte får ske om villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än hembudet. En sådan regel kan visserligen medföra vissa gränsdragningsproblcm. Enligt min mening är det emellertid när det gäller andra köpevillkor än priset nödvändigt att ge fastighetsägaren och den nye köparen viss frihet att avtala om nya eller ändrade villkor. Om priset i hembudet är väl avvägt i-förhållande till övriga villkor torde man endast undantagsvis behöva räkna med att fastighetsägaren tvingas accep- tera sådana övriga villkor att köpevillkoren sammantagna blir avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än hembudet.

I uttrycket avsevärt ligger att det bör vara fråga om en mera uppseende- väckande avvikelse från hembudet. Det bör alltså finnas en tämligen god marginal för fastighetsägaren att inom ramen för samma köpeskilling ändra olika villkor och anpassa dessa till det nya förhandlingsläge som uppstår mellan honom och den nye köparen. Man får alltså i allmänhet godta att fastighetsägaren gör vissa justeringar i de ränte- och amorteringsvillkor som gäller för förutsatta säljarreverser. Fastighetsägaren bör inte heller generellt sett vara förhindrad att utfärda en säljarrevers som inte funnits

Prop. 1981/82: 169 53

med bland villkoren vid hembudet. Orti det nya priset är högre än priset vid hembudet ökar utrymmet för sådana reverser och för andra villkor som är förmånliga för den nya köparen.

Vid bedömningen av om de nya villkoren avsevärt avviker från de som tagits upp i hembudet kan det dock vara befogat att göra en jämförelse mellan den kontantinsats som föreskrivs i hembudet och den som före- skrivs i de nya villkoren. För bostadsrättsföreningen är det ofta väsentligt att erhålla lån åtminstone till 75 % av fastighetens s.k. uppskattningsvärde. Systemet med kapitalmarknadsreverser syftar till att möjliggöra en sådan belåning (se avsnitt 2.6 .l). Fastighetsi'igaren är dock inte tvungen att ac- ceptera systemet med kapitalmarknadsreverser. Denne kan därför kräva en betydligt högre kontantinsats än vad som förutsätts i detta system. Om kontantinsatsen vid en överlåtelse till någon annan än bostadsrättsföre- ningen i så fall sätts till ett avsevärt lägre belopp än vad som föreskrivits vid hembudet får fastighetsägaren dock räkna med att överlåtelsen kan bli ogiltig.

Sammanfattningsvis biträder jag alltså kommitténs förslag om att köpe- skillingen inte får vara lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angivits vid hembu- det.

Jag har tidigare föreslagit att en intresseanmälans giltighet automatiskt skall förlängas om hembud sker och härvid föreslagit att förlängning skall ske till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från det hembud skedde (se avsnitt 2.4.3 ). Enligt min mening bör den nu föreslagna villkorsregeln ges giltighet så länge som bostadsrättsföreningens intres- seanmälan gäller efter förlängning. Detta överensstämmeri huvudsak med den av kommittén föreslagna tvåårstiden.

När en intresseanmälan har upphört att gälla kan alltså fastighetsägaren sälja fastigheten oberoende av de villkor som angavs vid hembudet. Om bostadsrättsföreningen gör en ny intresseanmälan för tid efter det att den tidigare intresseanmälan har upphört att gälla bör dock hembudsskyldighe- ten inträda på nytt (se avsnitt 2.4.3 ).

Jag delar kommitténs uppfattning att frågor om tillämpning av villkorsre- geln bör prövas av hyresnämnden. Kommitténs förslag om hur denna prövning skulle åstadkommas förutsätter bl.a. en samordning med förfa- randet enligt Iagen (1975: ] 132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Försla- get är enligt min mening alltför. komplicerat. Jag förordar därför i stället en ordning som innebär att fastighetsägaren blir skyldig att begära hyres- nämndens tillstånd till överlåtelsen. Överlåtelsen blir alltså i detta avseen- de beroende av hyresnämndens tillstånd.

Enligt min mening bör det särskilt föreskrivas att överlåtelser i strid med hembudsskyldigheten eller villkorsregeln är ogiltiga.

Sveriges Fastighetsägareförbund anser att det-är angeläget att fastighets- ägaren har rätt att sälja fastigheten till någon annan än bostadsrättsföre-

Prop. 1981/82: 169 . 54

ningen med villkor om att föreningen har rätt till hembud. Försäljningen blir alltså giltig endast om bostadsrättsföreningen inte antar hembudet (se betänkandet s. 189). Sådana villkorade köp torde inte i och för sig behöva stå i strid med jordabalken . Av 4 kap. 4 & jordabalken följer att ett köps fullbordan eller bestånd får göras beroende av villkor under högst två år. men att hinder inte föreligger att uppställa villkor som grundas på bestäm- melse i lag. Den villkorade försäljningen strider inte heller mot bestämmel- serna om fastighetsägarens hembudsskyldighet. eftersom avsikten är att fastigheten skall hembjudas. Även omjag inte delar fastighetsägareförbun- dets syn på behovet av villkorade försäljningar kan jag alltså inte finna att det föreligger något hinder mot detta förfarande. Enligt min mening behövs det inte någon särskild lagregel härom.

Hänvisningar till S2-4-6

2.4.7. F örltållandet till den kommunala förköpsrätten

Departementsförslaget: Att en bostadsrättsförening förvärvar en fastighet genom att anta ett hembud påverkar i princip inte kommunens rätt till förköp. Ett kommunalt förköp torde emellertid i allmänhet .var obilligt och regeringen kan därför vägra tillstånd till förköpet.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (.se be- tänkandet s. l7l— 173)

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran av re- missinstanserna. Några remissinstanser. t. ex. Svenska kommunförbundet och Hyresgästernas Riksförbund. anser dock att kommunens möjligheter till förköp bör förstärkas i förhållande till bostadsrättsföreningen.

Skäl för departementsförslaget: Ett fastighetsförvärv som sker genom att ett hembud antas bör i princip anses som ett vanligt fastighetsförvärv när det gäller tillämpningen av den kommunala förköpslagen . Kommunen kan därför i den ordning som anges i förköpslagen besluta att förköpa fastighe— ten på de villkor som har avtalats mellan fastighetsägaren och bostadsrätts- föreningen. Som grund för förköp kan kommunen åberOpa antingen att fastigheten behövs förgtätbebyggelse eller att fastigheten behöver rustas upp (se ] åförköpslagcn). _

Kommittén har uttalat att det i allmänhet får anses obilligt mot en bostadsrättsförening om kommunen skulle utöva sin förköpsrätt. Rege- ringen torde därför kunna vägra tillstånd till förköp med stöd av 9.5 förköpslagen .

Jag delar kommitténs syn på förhållandet mellan den kommunala för- köpsrätten och bostadsrättsföreningens rätt att förvärva fastigheten efter hembud. Bedömningen bör alltså göras på samma sätt som om det var fråga om ett frivilligt förvärv. Enligt praxis vid tillämpning av förköpslagen (se betänkandet s. 161) tas emellertid hänsyn till de förberedelser och det

Prop. 1981/82: 169 55

arbete som hyresgästerna har lagt ner på ombildningen och till hyresgäster- nas starka intresse av att ta över förvaltningen av den fastighet de bor i. Även om bostadsrättsföreningen inte tillerkänns någon företrädesrätt framför kommunen torde därför en ansökan av kommunen om förköp i allmänhet komma att avslås med stöd av obillighetsregeln i 9 & förköpsla- gen.

Vad jag nu sagt avser framför allt fastigheter som är i behov av upprust- ning. Om kommunen däremot åberopar att fastigheten behövs för tätbe- byggelseändamål torde omständigheterna kunna vara sådana att bostads- rättsföreningens förvärv får vika för de kommunala intressena. ()m för- eningen har genomfört ett förvärv i strid med de kommunala intentionerna. fastigheten skall t. ex. rivas. kommer detta givetvis att inverka på obillig- hetsprövningen.

Jag vill avslutningsvis understryka att vad jag nu anfört avser den principiella frågan om förhållandet mellan bostadsrättsföreningens fastig- hetsförvärv och den kommunala förköpsrätten. I praktiken torde det i de allra llesta fall vara så att föreningen redan före förvärvet kan få besked från kommunen om att förköp inte kommer att ske.

2.5 Prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt m. m.

Hänvisningar till S2-4-7

2.5.1. Frågan om hembudsskyldighet

Departementsförslaget: Några föreskrifter om hembudsskyldighet vid över- låtelse av bostadsrätt eller rätt för kommun att påkalla prisföreskrifter införs inte. Huvudregeln skall fortfarande vara att en bostadsrätt kan överlåtas fritt. Sådana villkor för medlemskap som i praktiken innebär en hembudsskyldighet för bostadsrättshavaren förhindras.

Kommitténs förslag: En bostadsrättsförening skall i sina stadgar förutom prisföreskrifter. som är möjliga att införa i stadgarna redan med gällande lagstiftning. också kunna införa en s. k. hembudsklausul. Efter hembud till bostadsrättföreningen före en överlåtelse skall föreningen, rikskooperativa organisationer. allmännyttiga bostadsföretag eller kommunen kunna lösa bostadsrätten. Länsbostadsnämnden skall i vissa fall efter kommunens yttrande som villkor för bostadslån kunna kräva att prisföreskrifter och hembttdsklattsul tas in i bostadsrättsföreningens stadgar under fem år (se betänkandet s. 287—299).

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är kritiska mot kommitténs förslag. Argument som anförs mot förslaget är bl.a. att spekulation inte förekommer. att höga priser är begränsade till främst Stockholms inner- stad. att med förslaget en splittring skulle uppstå på bostadsrättsmarkna- dcn och att andra åtgärder verkar i prisdämpande riktning. bl.a. bocndekostnadsutvecklingen. kommande realisationsvinstbeskattning och begränsningar i underskottsavdragen.

Prop. 1981/82: 169 56

Avstyrker helt gör Stockholms Bostadslöreningars Centralförening. Bostadsföreningarnas Riksförbund. Sveriges. Fastighetsägz'trcförbund. Sveriges advokatsamfund. riksrevisionsverket samt hyresnämnderna i Stockholm. Göteborg och Malmö.

HSB är positiv till regler om hembud och prisföreskrifter men anser i motsats till kommittén att organisationen bör få del av värdestegringen på . bostadsrätter när dessa försäljs efter ett hembud. HSB hänvisar till en särskild skrivelse till regeringen där organisationen kräver en särskild parlamentarisk utredning om bl. a. prisfrågan.

Kommitténs förslag tillstyrks av bl. a. länsstyrelserna i Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län.. Malmö kommun. Hyresgästernas Riksförbund och Svenska Riksbyggen.

SABO anser att de av kommittén föreslagna reglerna inte får så stor effekt. Länsstyrelsen i Stockholms län anser det viktigt att lokala lösningar undviks när det gäller att motverka höga överlåtelsevärden. Enligt länssty- relsen är kommitténs förslag otillräckliga för att komma tillrätta med de problem som finns på bostadsmarknaden i Stockholm.

Skäl för departementsförslaget: ! kommitténs uppdrag har ingått att belysa prisutvecklingen på bostadsrätter under senare år samt att överväga om utvecklingen ger anledning till åtgärder från statens sida. Kommittén har i anledning härav låtit utföra en särskild studie av prisutvecklingen under 1970-talet (Priser och omsättning på bostadsrättslägenheter. Ds Bo 1981 : 2) samt föreslagit vissa åtgärderi syfte att dämpa priserna på bostadsrätter på vissa lokala marknader. En sammanfattning av prisutvecklingsstudiens resultat finns i kommitténs betänkandets. 273—277).

Sammanfattningsvis har kommittén funnit att prisbildningen på bostads- rätter genomgått vissa karaktäristiska förändringar sedan den allmänna priskontrollen på bostadsrätter upphörde att gälla vid utgången av år l968. Skillnaderna i prisnivåer för likvärdiga lägenheter inom och mellan orterna var inte påtagligt stora 1970. Överlåtelseprisetför en lägenhet på tre rum och kök översteg normalt inte 10000— 15000 kr. Prisnivåerna har därefter utvecklats mycket olika. På vissa orter har priserna stigit kraftigt och i Stockholms innerstad t.o.m. mycket kraftigt efter en allmän stagnation under första hälften av l970-talet. främst på grund av lägenhetsöverskott. Kommittén har dock efter l979 kunnat förmärka en viss stagnation på priserna. främst på orter där prisnivån redan är hög.

Kommittén har ansett att prisutvecklingen på bostadsrätter under det senaste decenniet pekar på att det finns behov av att på vissa. lokalt avgränsade marknader inom enskilda kommuner kunna vidta åtgärder i prisdämpande syfte. Enligt kommittén bör kommunerna och de riksko- operativa bostadsföretagen ges ökade möjligheter att.påverka priserna genom att tillämpa prisföreskrifter. _

Enligt kommittéförslaget skall en bostadsrättsförening i sina stadgar.

Prop. l981/82: 169 57

förutom prisföreskrifter som är möjliga redan enligt gällande lagstiftning. också kunna införa en klausul om skyldighet för bostadsrättshavarna att före en överlåtelse hembjuda bostadsrätten till bostadsrättsföreningen. rikskooperativa organisationer. allmännyttigt företag eller kommunen. Dessutom skall en kommun i samband med den statliga bostadslångivning- en kunna påkalla hos länsbostadsnämnden att en bostadsrättsförening tar in prisföreskrifter jämte hembudsklausul i sina stadgar under en tid av högst fem år. Tanken är att sådana villkor för de statliga lånen skall kunna föreskrivas på orter där problem med höga överlåtelsepriser föreligger. Kommunens möjligheter att påkalla villkoren begränsar sig huvudsakligen till nybildade bostadsrättsföreningar.

Jag delar kommitténs uppfattning att det finns problem med alltför höga överlåtelscvärden på bostadsrätter. På sina håll. kanske framförallt i Stockholms innerstad. är det inte möjligt för en stor del av befolkningen att förvärva en bostadsrätt i ett äldre hus. Bostadsrätter-na förbehålls de hushåll som redan innehar en bostadsrätt eller ett småhus som kan säljas till ett högt pris eller de hushåll som annars är ekonomiskt starka.

Ett annat problem är att risken för spekulation ökar med höga överlåtel- sepriser på bostadsrätter. Denna risk upplevs ibland som särskilt påtaglig vid nyproduktion och vid ombildning till bostadsrätt där grundavgifterna kan vara ganska måttliga i förhållande till överlåtelsepriserna. Enligt kom- mittén har det emellertid inte framkommit något som tyder på en systema- tisk spekulation med bostadsrätter i den betydelsen att bostadsrättshavare i någon större omfattning för egen vinning medvetet utnyttjar stigande prisnivåer. Det är också min uppfattning att människor i det alldeles övervägande antalet fall förvärvar bostadsrätt för att få en god bostad och inte för att omedelbart sälja bostadsrätten med ekonomisk vinst.

Jag vill emellertid betona att det finns en stor splittring av prisnivåerna på olika orter och även inom orterna. På de flesta håll är prisnivåerna definitivt inte sådana att det finns någon anledning till speciella åtgärder från statens sida. Mot bakgrund av förhållandena på vissa orter — och speciellt då i Stockholms innerstad — har jag dock förståelse för kommit- téns ambition att söka nå en lösning som ger möjligheter till att på vissa lokala marknader kunna vidta åtgärder i prisdämpande syfte. Det förefaller emellertid tveksamt om förslaget skulle få någon större effekt på de mark- nader där prisnivåerna redan är höga. Detta hänger samman med att förslaget endast avser nybildade föreningar. Det är självfallet inte heller möjligt att utsträcka ett förslag av förevarande slag till äldre föreningar. i vilka bostadsrättshavarna redan förvärvat sina bostadsrätter. Bortsett från den eventuellt prisdämpande effekt som förslaget skulle kunna få är dess genomförande också förenat med betydande nackdelar.

Om förslaget genomförs som det är tänkt kommer det att uppstå flera olika typer av bostadsrättsföreningar på bostadsmarknaden. Även inom samma ort kan det komma att finnas olika typer av bostadsrättsföreningar.

Prop. 1981/82: 169 58

De flesta föreningar kommer inte alls att ha några prisföreskrifter eller . hembudsklausuler. I sådana nybildade föreningar som tillhör de riksko-- operativa bostadsorganisationerna kan man förvänta sig att prisföreskrifter ' och hembudsklausuler gäller för mycket lång tid medan det i andra för- eningar kan finnas föreskrifter som är begränsade att gälla under fem år. Hembudsklausulerna och prisföreskrifterna kan sinsemellan också vara mycket olika utformade. Situationen torde bli mycket svår att överblicka för den enskilde. Prissplittringen på en och samma marknad kan bli mar- kant.

Ett förslag om hembudsskyldighet måste rimligen göra undantag för överlåtelser genom byte. Annars skulle bostadsrättshavarna bli sämre ställda än hyresgästerna som har en laglig rätt till byte. Med detta undantag från förslaget torde emellertid frestelsen många gånger bli stor att anordna skenbyten i syfte att komma runt prisbestämmelserna. Kommitténs förslag innehåller naturligen också undantag som betingas av de familjerättsliga förvärvsprinciper som gäller för bostadsrätter. Undantagssituationerna är alltså många.

Vad jag framför allt vänder mig mot när det gäller kommittén förslag är ' emellertid att det på ett betänkligt sätt naggar bostadsrätten som upplåtel- seform i kanten. I denna del vill jag anföra följande.

Den grundläggande principen i bostadsrättslagen är att en bostadsrätt skall kunna överlåtas till en ny innehavare utan att föreningen kan lägga sig i själva övergången. Den prövning som föreningen kan göra begränsas till den efterföljande frågan om medlemskap för den nye innehavaren. Rätten till fri överlåtelse hänger samman med att en bostadsrättshavare. till skill- nad från andelshavare i andra ekonomiska föreningar. inte kan utträda ur föreningen och begära ersättning för bostadsrätten hos föreningen. En sådan rätt skulle kunna äventyra hela föreningens ekonomi. eftersom insatserna är bunda i fastigheten. Det är därför endast genom överlåtelse av bostadsrätten som ersättning kan erhållas.

Vissa inskränkningar i den fria överlåtelserätten är möjliga att göra med stöd av bostadsrättslagen. Beträffande lokaler är det sålunda möjligt att i stadgarna ta in föreskrifter om lösningsrätt i den meningen att föreningen eller dess medlemmar efter en överlåtelse får lösa bostadsrätten hos för- värvaren. Bostadsrättsföreningen kan också ställa upp särskilda villkor för medlemskap i föreningen. I förarbetena nämns som exempel att den med- lemssökande måste tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet (se SOU 1969: 4 s. l80). En inskränkning i rätten till fri överlåtelse kan också sägas föreligga om en bostadsrättsför- ening med stöd av 445 8 bostadsrättslagen inför särskilda prisföreskrifter i stadgarna. Däremot finns det i bostadsrättslagen inga bestämmelser som tillåter stadgeförcskrifter om hembudsskyldighet före en överlåtelse.

Det är uppenbart att införandet av en hembudsskyldighet för bostads- rättsinnehavaren utgör en betydande inskränkning i den rätt till fri överlå- telse varpå hela bostadsrättsinstitutet vilar. Redan i förarbetena till nuva-

Prop. 1981/82:169 59

rande bostadsrättslag uttalades att starka skäl måste finnas för varje in- skränkning i denna rätt (se SOU 1969:4 s. 180 ). Särskilt kännbar blir inskränkningen om det inte är de boende själva som beslutar om den utan. vilket kommitténs förslag förutsätter. det är kommunen eller de riks- kooperativa organisationerna som har det avgörande inflytandet över in- skränkningen. Det skulle enligt min mening också bli en uppseendeväckan- de skillnad mellan rätten till överlåtelse av småhus och rätten till överlå- telse av bostadsrätt om kommitténs förslag genomfördes.

Jag vill i sammanhanget också erinra om att bostadsanvisningslagen (1980: 94) inte omfattar rätt till kommunal anvisning av bostadsrätter som skall överlåtas. Det finns ingen anledning för mig att nu inta en annan ståndpunkt när det gäller kommunal anvisning änjag gjorde vid införande av bostadsanvisningslagen (se prop. 1979/80: 72 s. 24 — 25 ).

Som jag tidigare anförde har jag förståelse för kommitténs ambition att söka åstadkomma en lösning som begränsar priserna på vissa lokala mark- nader. Av vad jag nyss har sagt framgår emellertid att det är mycket svårt att komma tillrätta med höga överlåtelsepriser genom reglerande åtgärder av den typ som kommittén nu har föreslagit utan att betydande olägenheter i stället uppkommer. Än mindre finns det skäl att införa någon form av statlig priskontroll på bostadsrätter. Som kommittén själv har uttalat torde det finnas en bred uppslutning i samhället bakom bedömningen att söka undvika sådana allmänt reglerande åtgärder.

Som bostadsrättskommittén har påpekat kan en skärpt realisationsvinst- beskattning vara ett verksamt medel för att begränsa överlåtelscvärdena på bostadsrätter. F. n. beskattas försäljningar av bostadsrätter endast om de sker inom fem år från förvärvet. Kapitalvinstkommittén (B 1979z05) väntas emellertid mycket snart lägga fram förslag om en evig realisations- vinstbeskattning på bostadsrätter. Det är uppenbart att prisbildningen på bostadsrätter kan komma att påverkas av en sådan beskattning. Bered- ningen av kommittébetänkandet skall göras skyndsamt. Chefen för budget- departementet avser att lägga förslag till riksdagen under hösten 1982.

Till lagrådet har nyligen remitterats ett förslag om en sänkning av margi- nalskatten och begränsningar i underskottsavdragen. Sannolikt kommer detta förslag att få prisdämpande inverkan på bostadsrättsprisernz't. efter- som förvärv av bostadsrätt oftast sker med lånade medel och ränteavdra- gens värde ökar med marginalskatten.

Det är också min förhoppning att en ökad omvandling till bostadsrätt kommer till stånd samt att nyproduktionen av bostäder håller en sådan nivå att det inte uppstår brist på bostäder. Som kommitténs prisutveck- lingsstudie utvisar finns det ett tydligt samband mellan tillgången på bostä- der överhuvudtagct och prisutvecklingen "på bostadsrätter. Om andelen bostadsrätter ökar motverkar detta också "att priserna höjs.

På grund av vad jag sålunda anfört kan jag inte ansluta mig till kommit- téns förslag i den nu berörda delen. Jag har alltså inte för avsikt att lägga

Pr0p. 1981/82:169 60

fram något förslag som begränsar bostadsrättshavarnas fria överlåtelse- rätt. Inte heller bör kommunen kunna påkalla införande av prisföreskrifter och hembudsklausul i samband med den statliga långivningen.

Jag skall nu gå över till en särskild fråga som kommittén redogjort för (se betänkandet s. 282—284). Det har på senare tid förekommit att de rikskoo- perativa organisationerna. ibland i samarbete med kommunen. på olika sätt sökt att bemöta utvecklingen med höga överlåtelsepriser. Olika kon- struktioner har valts med syfte bl. a. att bryta kontakten mellan säljare och köpare. Bostadsrättshavarnas möjligheter till överlåtelse har därvid in- skränkts.

Ett känt exempel är den s.k. Värmdömodellen. som bl. a. innebär att ett villkor för medlemskap enligt stadgarna är att bostaden har anvisats av kommunen. Stadgarna innehåller också prisföreskrifter. Sedan stadgarna registrerats av länsstyrelsen i Stockholms län har beslutet om registrering kritiserats av justitiekanslern (JK) i ett beslut den 23 december 1981. I huvudsak innebär JKzs utlåtande att det strider mot föreningsrättsliga grundsatser att någon annan än föreningen eller ansvariga föreningsmed— lemmar skall förverkliga dess syften. att stadgarna åsidosätter medlem- marnas ekonomiska intressen på ett sätt som strider mot huvudsyftet med en bostadsrättsförening. att kontrollen åsidosätter rätten till fri överlåtelse och står i strid med förbudet mot lösningsrätt i 145 bostadsrättslagen samt att det med fog kan göras gällande att modellen strider mot bostadsanvis- ningslagen. .

JKzs beslut har mött invändningar i den allmänna debatten. Vad som har förekommit visar att innebörden i gällande rätt behöver klargöras. Lag- stiftningen bör tydligt ange vad som är tillåtet och inte tillåtet. Som framgår av vad jag tidigare har anfört bör utgångspunkten vara att man bibehåller den fria överlåtelserätten för bostadsrätter.

Jag har tidigare anfört att bostadsrättslagen inte medger föreskrifter om hembudsskyldighet i stadgarna. Å andra sidan är det lika klart att en_ förening kan ställa upp olika villkor för medlemskap. Som jag tidigare omtalat nämns i förarbetena som exempel att en bostadsrättshavare måste tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet. Det är emellertid uppenbart att villkoren för medlemsskap enligt lagen inte får vara så inskränkande att de i praktiken innebär en hembudsskyldighet för bostadsrättshavarna. Föreskrifter om kommunal anvisningsrätt får ur den synpukten anses gå alltför långt. Bostadsrättsha- varen ärju med sådana föreskrifter helt betagen möjligheten att själv utse en förvärvare och att överlåta bostadsrätten till denne. Jag anser alltså att sådana föreskrifter inte bör få ställas upp. Jag anser det heller inte förenligt med bostadsrättslagen att en förvärvare av bostadsrätt skall godkännas i annan ordning än vad som gäller när förvärvaren ansöker om medlemsskap i föreningen.

För att motverka att olika modeller växer upp på marknaden som i

Prop. 1981/82: 169 61

praktiken innefattar en hembudsskyldighet för bostadsrättshavare anser jag att det är påkallat med ett förtydligande av gällande rätt. 1 bostadsrätts- lagen bör därför föreskrivas att villkor för medlemsskap som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av annan än bostadsrätts- havaren är utan verkan. Motsvarande bör gälla om föreskriften innebär att förvärvaren skall godkännas i annan ordning än som enligt bostadsrättsla- gen gäller för inträde i bostadsrättsföreningen.

En bestämmelse av den angivna innebörden utgör inte hinder för en bostadsrättsförening att — i enlighet med vad som f.n. får anses gälla — kräva att den medlemssökande tillhör en viss sammanslutning eller en på förhand bestämd krets av personer. Däremot hindrar bestämmelsen'att t. ex. en kommun eller en rikskooperativ organisation anvisar en bestämd person som köpare eller att kommunen vid en överlåtelse utser flera personer som bostadsrättshavaren har att välja emellan. Att en förvärvare av bostadsrätt skall godkännas av kommunen innan medlemskap beviljas blir inte heller tillåtet.

2.5.2. Skriftligt överlåtelseavlal

Departementsförslaget: Avtal om överlåtelse av bostadsrätt skall upprättas skriftligen och skrivas under av överlåtaren och förvärvaren. Avtalet skall ta upp den bostadsrätt som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Över- låtelser som inte innehåller de nämnda föreskrifterna är ogiltiga. En styrkt avskrift av överlåtelseavtalen skall fogas till bostadsrättsföreningens lä- genhetsförteckning.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget. Kom- mittén föreslår också att en förvärvare skall ha rätt till ersättning av överlåtaren för den skada som uppstår om förvärvet blir ogiltigt. Talan om ogiltighet och ersättningsanspråk skall ha väckts senast inom sex månader från det lägenheten tillträddes (se betänkandet s. 299—300).

Remissinstanserna: Förslaget tillstyrks eller lämnas utan erinran. Med hän- syn till att frågan om skriftligt avtal kommer upp vid medlemsantagningen anser bostadsdomstolen att ersättningsbestämmelsen bör utgå. Hyres- nämnden i Göteborg anser att någon tidsfrist för att väcka talan vid domstol inte-bör ställas upp.

Skäl för departementsförslaget: Enligt öä bostadsrättslagen skall bostads- rätt upplåtas skriftligen. Parternas namn. den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp varmed grundavgift och årsavgift skall utgå skall anges i upplåtelsehandlingen. Någon motsvarande bestämmelse finns inte för av— tal om överlåtelse av bostadsrätt (se prop. 1971: 12 s. 105 ).

Kommittén anser att skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt är av stor vikt för precisering av avtalsvillkoren och i övrigt för att skapa ordning

Prop. 1981/82: 169 62

och reda i rättsförhållandena. Skriftlig form för överlåtelse tillämpas regel- mässigt inom de rikskooperativa organisationerna och är i övrigt mycket vanligt. Enligt kommittén kan det knappast göras gällande att det skulle vara oskäligt betungande att införa ett krav på skriftlig form. Riskerna för rättsförluster i de fall skriftlighetskravet förbises eller detta inte helt är uppfyllt bör enligt kommitténs mening inte överdrivas.

För egen del kan jag anslttta mig till kommitténs överväganden när det gäller att införa krav på skriftlighet vid överlåtelse av bostadsrätt. Ett sådant krav gäller vid överlåtelse av fast egendom och motiveras bl. a. av de skäl som kommittén åberopat för att införa skriftlighetskravct även vid överlåtelse av bostadsrätt.

Enligt vad jag inhämtat från kapitalvinstkommittén (B l979:05) är ett ovillkorligt krav på skriftlighet viktigt för att tillgodose kontrollaspekterna i ett system med evig realisationsvinstbeskattning.

Jag förordar alltså att avtal om överlåtelse av bostadsrätt skall upprättas skriftligen och skrivas under av överlåtaren och förvärvaren. Det bör krävas att i avtalet tas upp den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Om dessa föreskrifter inte iakttas bör avtalet bli ogiltigt. En kopia av överlåtelseavtalet bör fogas till lägenhetsförteckningen.

Skriftlighetskravet torde normalt komma att uppmärksammas i samband med medlemsantagningen. Man får också räkna med att brister i avtalen kommer att kompletteras innan medlemsantagning sker. Med hänsyn här- till anserjag att kommitténs förslag om rätt till skadestånd för förvärvaren om avtalet blir ogiltigt kommer att sakna praktisk betydelse. Jag anser inte heller att någon särskild talefrist är nödvändig. Kommitténs förslag i dessa delar bör enligt min mening alltså inte genomföras.

Hänvisningar till S2-5-2

  • Prop. 1981/82:169: Avsnitt 4.2

2.6. Finansieringsfrågor

2.6.1 Finansiering av_hlstig/zetsfo'rvärt-

Departementsförslaget: I samband med övergången från hyresrätt till bo- stadsrätt bör bottenlåneinstituten svara för den långfristiga långivningcn till bostadsrättsföreningarna. Den tidigare ägaren av fastigheten förutsätts normalt vara beredd att köpa en kapitalmarknadsrevers eller en obligation av det institut som beviljar det långfristiga lånet. Finansieringen av grund- avgifter för lägenheter som efter ombildningen innehas med hyresrätt kan ske genom att avgifterna för de övriga lägenheterna höjs eller genom att föreningen tar upp ytterligare lån.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i stort med departementsförslaget (se betänkandet s. 225—246).

Remissinstanserna: Förslagen har föranlett endast ett fåtal invändningar från remissinstansernas sida. Till dem som har riktat invändningar mot

Prop. 1981/82: 169 - 63

utredningens förslag hör bl. a. Svenska bankföreningen. Enligt föreningen är den föreslagna långivningcn för att finansiera uteblivna grttndavgifter inte godtagbar. eftersom den innebär att föreningen lånar upp riskkapital på kreditmarknaden. Några remissinstanser. bl. a. Stockholms Bostadsför- eningars Centralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund. delar inte kommitténs uppfattning att lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inte av medlemmarna personligen. Sveriges fastighetsägareförbu'nd ifrågasätter den del av försla- get som avser säljarens åtagande i samband med bostadsinstitutens pröv- ning av långfristiga lån.

Skäl för departementsförslaget: I samband med hyresgästernas fastig— hetsförvärv i syfte att göra en ombildning till bostadsrätt uppstår normalt ett lånebehov. Vanligtvis kan detta behov till viss del tillgodoses genom att hyresgästerna övertar de lån som redan finns i fastigheten. För fastigheter som nyligen har uppförts täcker lånen normalt en relativt stor del av det totala lånebehovet, vilket gör att behovet av ytterligare län är relativt begränsat i dessa fall. Annorlunda är situationen i samband med förvärv av äldre hus. Vid sådana förvärv är det inte ovanligt att det krävs en relativt omfattande nybelåning.

Finansieringsförtttsättningarna kan sålunda variera högst avsevärt mel- lan olika fastighetsförvärv. I vissa fall är möjligheterna till en tillfredsstäl- lande belåning helt avgörande för om en planerad ombildning till bostads— rätt skall kunna genomföras. 1 andra fall kan en ombildning komma till stånd trots en ofördelaktig belåning men leda till att hyresgäster med begränsade ekonomiska resurser utestängs från möjligheten att-bli med- lemmar i bostadsrättsföreningen på grund av de höga kostnader som blir följden av den ofördelaktiga belåningen.

Med hänsyn till den centrala roll som finansieringsfrågan normalt spelar i samband med ombildningen till bostadsrätt är det enligt min mening viktigt att bättre linansieringsförutsättningar skapas. De svårigheter som f.n. finns bör därför i möjlig mån undanröjas. De kan sägas inrymma två huvudproblem. dels hur de allmänna ftnansieringsförutsättningarna i sam- band med ombildningar till bostadsrätt skall förbättras. dels hur man skall stödja de ekonomiskt mindre starka hushållen.

Jag tar först upp frågan om de allmänna ftnansieringsförutsättningarna och bostadsrättsföreningarnas lånebehov.

Kommittén har utgått från att det är bostadsrättsföreningen som i egen- skap av köpare skall skaffa fram erforderligt kapital vid en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Utöver de lån i fastigheten som kan tas över i samband med köpet krävs det normalt dels att nya län tas upp dels att bostadsrättshavarna tillskjuter kapital genom grundavgifter. Kommittén har ansett det angeläget att hålla fast vid principen om att lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och

Prop. 1981/82:169 64

inte av medlemmarna personligen. Härigenom kan förutsättningar skapas för att hålla grundavgifterna på en rimlig nivå. vilket enligt kommitten torde vara ett villkor för en mer omfattande övergång till bostadsrätt.

Kommittén har vidare utgått från att den långfristiga långivning som behövs för finansieringen av fastighetsförvärvet måste ske på den opriori— terade kreditmarknaden. Kommittén har vid sina överväganden funnit att bottenlåneinstittrtcn bör vara de mest ändamålsenliga kreditgivarna i sam- manhanget. Enligt kommittén bör långivningen ha i princip samma utform- ning som den som gäller för institutens långivning avseende förvärv av äldre egnahem. Denna långivning innebäri korthet följande.

Under förutsättning att säljaren är beredd att köpa en kapitalmarknads- revers eller en obligation beviljas köparen ett långfristigt lån. Lånet är ett s. k. oprioriterat bottenlån och har en förhållandevis lång löptid. Räntan fastställs påi princip marknadsmässiga grunder. Långivningens omfattning styrs av riksbanken. Styrningen sker via ett ramsystem som är konstruerat så att det skall stimulera instituten till en finansiering av långivningen med hjälp av medel från den icke organiserade kreditmarknaden. t. ex. genom att binda en del av försäljningssumman i form av en kapitalmarknadsrevcrs i samband med fastighetsöverlåtelser. lnstituten kan således öka sina utlåningsmöjlighetcr genom försäljning av kapitalmarknadsreverser och obligationeri samband med att de beviljar lån för fastighetsförvärv. Något krav på sådan försäljning från riksbankens sida finns dock inte.

Riksbanken har däremot gjort vissa uttalanden om vilka låneändamål som skall betraktas som angelägna i situationer där instituten inte kan tillgodose hcla efterfrågan på oprioriterade lån. Till lånekategorin för ange- lägna ändamål hänförs f.n. ombyggnad och reparation för äldre egnahem samt vissa överlåtelser av äldre lågt belånade fastigheter.

Jag delar kommitténs uppfattning att de mest ändamålsenliga kreditgi- varna i sammanhanget är bottenlåneinstittrten. Som fullmäktige i riksban- ken framhåller i sitt yttrande bör ombildningar till bostadsrätt utgöra ett bland de många ändamål som bottenlåneinstituten tjänar med sin kredit- givning. Fullmäktige förklarar sig också beredd att vid prövningen av institutens totala oprioriterade långivning beakta det lånebehov som upp- står i samband med ombildningsfallen.

[ de fall bostadsinstituten inte kan tillgodose hela efterfrågan på opriori- terade lån bör enligt min mening lån avseende ombildning till bostadsrätt. i likhet med lån till vissa egnahem. anses utgöra ett angeläget ändamål. Enligt vad jag har erfarit har riksbanken gentemot instituten gjort ett uttalande med denna innebörd.

Om säljaren köper en kapitalmarknadsrevers eller motsvarande bör således bostadsrättsföreningens långfristiga lånebehov ktrnna tillgodoses genom län hos bottenlåneinstituten. I vilken utsträckning säljarna kommer att medverka till köp av revers eller obligation är svårt att förutse. Efter- som man kan anta att ombildningar-na till övervägande del kommer att ske

Prop. 1981/82:169 os.

genom frivilliga överenskommelser mellan säljaren och köparen är det enligt min mening dock rimligt att räkna med att finansieringen i stort sett kan komma att fungera enligt intentionerna med bottenläneinstittrtens lån- givning. I vissa fall kan man dock förutse svårigheter och i första hand för de ombildningar som inte kommer till stånd på frivillig väg. Åtminstone till viss del bör dockbottenlåneinstituten kunna svara för erforderliga lån även i dessa fall.

Större delen av finansieringen av fastighetsförvärvet bör således normalt kunna klaras genom att bostadsrättsföreningen tar över de lån som den tidigare ägaren har beviljats och att föreningen beviljas nya långfristiga lån hos ett bottenlåneinstitut. Den övriga delen av finansieringen bör normalt kunna klaras med hjälp av grundavgifter från föreningens medlemmar. Svårigheter kan dock framför allt uppstå i de fall där relativt många lägenheter även efter ombildningen innehas med hyresrätt. Sådana lägen- heter måste nämligen finansieras genom att avgifterna för de övriga lägen- heterna höjs eller genom att föreningen tar upp ytterligare lån. Eftersom det i dessa fall blir fråga om lån som i_ säkerhetshänseende har en sämre placering än bottenlån bör detta lånebehov i första hand tillgodoses genom lån i barrkinstitut. I vissa fall torde dock krävas att föreningen kan lämna kompletterande säkerhet. t. ex. i form av kommunal borgen. Till viss del bör även bottenlåneinstituten kunna medverka i denna långivning.

Kommittén har föreslagit att delegationen (ln 1967: 30) för bostadsl'inan- siering vid sina överläggningar med företrädare för bankinstituten bör verka för att krediter kan ställas till föreningarnas förfogande som kompen- sation för uteblivna grundavgifter pågrund av fortsatt hyresrättsupplå- telse. Enligt min mening borde det inte vara behövligt med överläggningari denna fråga. eftersom denna typ av långivning bör anses vara en naturlig del av bankinstitutens långivning. Om det uppstår svårigheter bör dock regeringen ge delegationen i uppdrag att ta initiativ till sådana överlägg- ningar.

Kommittén har också föreslagit att delegationen skall—ges i uppdrag att ta upp överläggningar med bottenlåneinstituten om regler som syftar till att instituten i samband med ombildningen till bostadsrätt skall verka för att lån mot säkerhet i fastigheten beviljas endast bostadsrättsföreningen och inte föreningens medlemmar.

Jag delar kommitténs uppfattning att det är angeläget att hålla fast vid principen om att lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrätts- föreningen som fastighetsägare och inte av medlemmarna personligen. Behovet av överenskommelse med instituten om vissa. regler bör dock enligt min mening prövas. först när erfarenheter av den nya finansierings- ordningen har vunnits. l avvaktan på dessa erfarenheter ärjag inte beredd att lämna förslag till åtgärder från statsmakternas sida. 1 sammanhanget kan nämnas att. som Konungariket Sveriges stadshypotekskassa erinrar om i sitt yttrande. stadshypoteksinstitutionen av formella skäl är förhind- 5 Riksdagen I98l/82. I som!. Nr 169

Prop. 1981/82: 169 66

rad att fördela beviljade lån till föreningars medlemmar. Detta har sam- band med institutionens uppbyggnad och är en följd av att låntagarna i stadshypoteksföreningarna blir medlemmar i föreningarna och att en bo- stadsrättshavare inte uppfyller kraven för medlemskap.

Jag återkommer senare till vissa frågor som gäller bostadsrättsförening- arnas möjlighet att ta över och ta upp nya statliga lån i samband med ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt (se avsnitt 2.6.3 ).

Hänvisningar till S2-6

2.6.2. Finansiering av bosladsrättsförviirv

Departementst'örslaget: Ett statligt behovsprövat lånestöd införs för att finansiera grundavgiften i de fall hyreslägenheter ombildas till bostads- rättslägenheter. Behovsprövningen skall ske mot bakgrund av förmögen- hets- och inkomstförhållandena.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla- get. Behovsprövningen skall i första hand ske mot förmögenheten (se betänkandet s. 247—268).

Remissinstanserna: Förslaget att behovsprövade statliga insatslån införs har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av flertalet remissinstanser. I fråga om behovsprövningens utformning finns det dock delade meningar. Bl. a. förordar några remissinstanser att prövningen i större utsträckning skall ske mot bakgrund av inkomstförhållandena. De remissinstanser som avvi- sar förslaget att införa statliga insatslån förordar i allmänhet en låneform som redan nu finns, bl.a. den som tillämpas i vissa kommuner och som innebär att kommunen gåri borgen för ett banklån.

Skäl för departementsförslaget: Grundavgifterna kommer enligt beräkning- ar som kommittén har gjort att i normalfallen uppgå till 25 OOO—40000 kr. Under förutsättning att det finns tillfredsställande säkerhet bör det enligt kommittén finnas goda förutsättningar för bostadsrättshavaren att i någon form läna medel till åtminstone en del av avgiften. Det finns därför inte anledning att generellt förbättra lånemöjligheterna för förvärv av bo- stadsrätt. Däremot finns det enligt kommittén anledning att i en situation där en ökad omvandling till bostadsrätt stimuleras av statsmakterna garan- tera en Iånemöjlighet för dem som av ekonomiska skäl kan tvingas att avstå från förvärv av en bostadsrätt i samband med en omvandling. Mot denna bakgrund föreslår kommittén att det införs ett behovsprövat. statligt insatslån till grundavgiften vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Jag delar kommitténs uppfattning att det inte är rimligt att vissa hushålls- katcgorier av ekonomiska skäl skall tvingas avstå från en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En möjlighet som kommittén har prövat för att undanröja de ekonomiska hindren är att kommunen medverkar genom ett borgensåtagande och att detta borgensåtagande används för att garantera

Prop. 1981/82:169 67

den säkerhet som behövs för ett banklån. En sådan finansieringsordning har redan införts i vissa kommuner. bl. a. Stockholm och Göteborg. Den har. som fiera remissinstanser har påpekat. ett antal fördelar. Den knyter an till en redan befintlig låneform på området och belastar inte statsbudge- ten. En grundläggande svaghet med finansieringsordningen är dock att hushållens lånemöjlighet blir beroende av det allmänna kreditmarknads- läget. I en situation där kreditrestriktioner gäller för bankinstitutens långiv- ning torde nämligen hushållens möjligheter att få lån vara begränsade. Begränsningen skulle visserligen i princip beröra alla hushåll men skulle komma att bli mest kännbar för hushåll med låga inkomster i förhållande till försörjningsbördan. Möjligheterna för ekonomiskt svaga hushåll att i ett sådant läge förvärva en bostadsrätt i samband med en ombildning från hyresrätt måste anses som mycket små. Mot denna bakgrund anser jag i likhet med kommittén att ett särskilt statligt lånestöd bör införas för finansiering av grundavgiften i vissa fall. Stödet bör avse förvärv av bostadsrätter i samband med omvandling från hyresrätt. Stödet bör träda i kraft den I juli 1982 och medel för långivningcn bör tas från trettonde huvudtitelns reservationsz-mslag B 3. Lån till bostadsbyggande.

För lånen bör gälla de villkor som kommittén har föreslagit. Sålunda bör lån kunna beviljas med 80% av grundavgiften. dock högst 20 % av lägenhe- tens andel av beräknad anskaffningskostnad för fastigheten och lägst 5 000 kr. Lånen bör vara subventionsfria och normalt återbetalas på tio år med möjlighet till eftergift och senarelagda amorteringar. Lånen bör vara per- sonliga. dvs. vid försäljning av bostadsrätten sägs lånet upp. Kommunen bör gå i borgen för lånen som för egen skuld.

Därutöver bör gälla följande. Lånen bör löpa med bostadslåneränta. dvs. f.n. 13%. och amorteras med belopp som bestäms på grundval av fasta annuiteter med en ränta på 10%. Möjlighet till senareläggning av amortering bör finnas vid tillfällig betalningssvårighet. Eftergift av hela eller en del av länet bör kunna medges endast i de fall det är fråga om betalningssvårighet av mer permanent karaktär.

Kommittén har föreslagit att behovsprörningen skall göras mot bak- grund av den beskattningsbara förmögenheten. Kommunen skall dock i samband med sin prövning av borgensåtagande kunna göra en vidare behovsprövning. Genom att avstå från sitt borgensåtagande kan kom- munen enligt kommittén förhindra att lån beviljas en sökande vars behov. bl.a. med hänsyn till inkomstförhållandena. inte överensstämmer med lånets grundsyfte.

Som jag tidigare har nämnt finns det delade meningar bland remissin- stanserna i fråga om behovsprövningens utformning. Några remissinstan- ser anser att. prövningen i större utsträckning bör ske mot bakgrund av inkomstförhållandena. För egen del har jag funnit att prövningen bör ske mot såväl inkomst- som förmögenhetsförhållandena. Härigenom skapas bättre förutsättningar för en bedömning av hushållens svårigheter att ta upp lån på den allmänna kreditmarknaden.

Prop. 1981/82:169 68

Vad gäller de närmare grunderna för en sådan prövning anserjagi likhet med kommittén att det inte är motiverat med ett så komplicerat prövnings- förfarande som det som används i bostadsbidragssystemet. Enligt min mening är det dock lämpligt att tillämpa vissa av de principer som används för bostadsbidragen vid prövningen av insatslånen.

l bostadsbidragssystemet läggs såväl inkomsten som förmögenheten till grund för behovsprövningen. Med inkomst avses den till statlig inkomst— skatt taxerade inkomsten vid taxeringen året före bidragsåret. För gifta och sammanboende beaktas den sammanlagda inkomsten. Till den taxe- rade inkomsten läggs bl.a. underskott i förvärvskälla och en viss andel av hushållets förmögenhet som överstiger ett visst belopp. lnkomstgränserna för om bidrag kan beviljas är olika för ensamstående resp. gifta och sammanboende. Gränserna är också olika för hushåll utan resp. med barn under 17 år. Inom vissa inkomstintervall beviljas bidrag med reducerat belopp.

Även vid prövningen av insatslänen bör enligt min mening en viss del av hushållets förmögenhet läggas till inkomsten och skilda inkomstgränser tillämpas för olika hushållskategorier. Det är dock inte motiverat att som i bostadsbidragssystemet reducera stödets omfattning i vissa inkomstinter- vall. Behovsprövningen bör således omfatta enbart frågan om förutsätt— ningarna för lån är uppfyllda. Länets storlek bör bestämmas mot bakgrund av grundavgiftens storlek.

Med hänsyn till vad jag ntl har anfört och med utgångspunkt i de inkomstgränser som tillämpas i fråga om bostadsbidragen förordarjag att inkomstgränsen för ensamstående sätts till 45 000 kr. och till 60000 kr. för gifta och sammanboende. För varje barn under 17 är bör gränsen höjas med 20000 kr. Till grund för beräkningen av inkomsten bör ligga den till statlig inkomstskatt taxerade inkomsten. För gifta och sammanboende bör den sammanlagda inkomsten läggas till grund för beräkningen. Underskott i förvärvskälla och den del av hushållets förmögenhet som överstiger l5t)()0 kr. bör läggas till den taxerade inkomsten. De föreslagna gränserna bör gälla åtminstone fram till utgången av år l983.

Kommittén har föreslagit att insatslånen skall adminixircms på i princip samma sätt som de statliga bostadslånen. dvs. ansökan om lån lämnas till kommunens förmedlingsorgan. som med eget yttrande vidarebefordrar ansökan till länsbostadsnänmden. Endast om särskilda skäl föreligger får nämnden frångå förmedlingsorganets yttrande. Besvär över nämndens beslut kan anföras hos bostadsstyrelsen och i regel vidare hos regeringen.

Eftersom den föreslagna ordningen för behovsprövningen liknar pröv- ningen för bostadsbidragen. kan det förefalla naturligt att i fråga om admi- nistrationen knyta an till vad som gäller för bostadsbit'lragen. vilket skulle innebära att kommunen i stället för länsbostadsnämnden skulle fatta beslut om lån. Mot detta talar dock. som bostadsstyrelsen har påpekat. bl.a. de problem som är förenade med att skilja på beslut om lån och förvaltningen av länen.

Prop. 1981/82: 169 69

] avvaktan på mer övergripande ställningstaganden i fråga om bostads- lånens förvaltning på grundval av bOstadslånekommitte'ns betänkande (SOU 1981: 104) Statliga län eller kreditgarantier — Administration av bo- stadslångivningen förordar jag att insatslånen administreras på i princip samma sätt som bostadslånen. Med hänsyn till långivningens ringa kom- plexitet bör dock styrelsen — som den själv har föreslagit — vara sista 'besvärsinstans.

' Somjag tidigare har nämnt bör medaljör långivning.- tas från trettonde huvudtitelns reservationsanslag B 3. Län till bostadsbyggande. Långiv- ningens omfattning är svår att beräkna. Vid en omvandling av 5000 lägen- heter per år torde antalet ansökningar om lån enligt en grov bedömning som kommittén har gjort. inte komma att överstiga ] 000. Detta motsvarar en lånevolym på ca 25 milj. kr. per år i 1980 års prisnivå. För budgetåret 1982/83 beräknades i årets budgetproposition (prop. 1981/82: 100 bil. 16 s. 611 utbetalningarna på anslaget B 3. Lån till bostadsbyggande uppgå till ca 6545 milj. kr. Jag beräknar att medelsbehovet för insatslånen under bud- getåret 1982/83 ryms inom det för budgetåret föreslagna anslaget.

2.6.3. Vissa ytterligare frågor i samband med den statliga långivningcn

Departementsförslaget: Kommunen skall i den statliga låneverksamheten vara skyldig att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. I bo- stadsfinansietingsförordningen (BFF) preciseras kommunernas skyldig- het. Utvidgning av möjligheterna för bostadsrättsföreningar att vid om- byggnad få bostadslån med 29% av låneunderlaget. Länsbostadsnämnden får fatta beslut om förvärvslån utan medgivande av regeringen. Hyresför- lust- och underhållslån får inte övertas från den tidigare ägaren i samband med en ombildning till bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Överensstämmeri huvudsak med departementsförsla- get i fråga om formerna för den kommunala insynen. Beträffande tiden för insynen föreslår kommittén att länsbostadsnämnden skall kunna medge att insynen helt upphör före utgången av den angivna tidsperioden. Hyresför- lust- och underhållslån bör få övertas vid en ombildning till bostadsrätt (se betänkandet s. 136— 144. 233 och 246).

Remissinstanserna: Kommitténs förslag har föranlett endast ett fåtal syn-' punkter från remissinstansernas sida. Bostadsstyrelsen betonar att den kommunala insynen är av intresse både för staten och för de boende. Enligt styrelsen bör kommunens insyn bl.a. ses som en garanti för att ombildningen sker på de boendes villkor och att dessa garanteras en fullständig och saklig information om förutsättningarna för övergången. Styrelsen anser därför att kravet på kommunal representation redan från föreningens bildande bör upprätthållas som villkor för lån med 29% av låneunderlaget vid samtliga fall av övergång från-hyresrätt till bostadsrätt.

Prop. 1981/82: 169 70

I fråga om formerna för den kommunala insynen ifrågasätter styrelsen om kommunernas arbetsinsatser i huvudsak enligt nuvarande ordning skulle bli så omfattande att de motiverar en så individuell bedömning som kom- mittén synes utgå från. Stockholms Bostadsföreningars Centralförening och Bostadsföreningars Riksförbund pekar på att kravet i 26 & BF F om att kommunal insyn måste finnas från föreningens bildande utestänger äldre bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar utan kommunal insyn från möjligheten att få bostadslån med 29% av låneunderlaget i samband med en ombyggnad. Undantag kan endast göras för sådana bostadsrättsför- eningar som har förvärvat hus med bostadslägenheter. vilka före förvärvet var upplåtna med hyresrätt. [ dessa fall räcker det med att kommunal insyn finns från och med den dag då låneansökan ges in till förmedlingsorganet. Organisationerna anser att tidsbegränsningen är obefogad och föreslår att den slopas. Enligt riksrevisionsverket bör en förening som ombildar en allmännyttigt ägd fastighet till bostadsrätt inte kunna ta över hyresförlust- och underhållslån. Svenska kommunförbundet och några kommuner av- styrker förslaget att kommunerna skall åläggas att utöva insyn.

Skäl för departementsförslaget: Bostadsrättsföreningar kan i vissa fall få bostadslån för ny- och ombyggnad med 29% av låncunderlaget. Som förutsättning för detta gäller bl.a. att föreningen arbetar utan enskilt vinst- syfte och att mer än halva antalet ledamöter i föreningens styrelse från föreningens bildande antingen är fristående i förhållande till byggintressent eller representerar bostadskooperativ riksorganisation eller förening som är ansluten till sådan organisation. Vidare gäller att kommunen utser minst en av styrelsens ledamöter och en revisor. inkl. suppleanter för dessa. under tiden från föreningens bildande till dess tio år har förflutit från utbetalningen av länet. Uppfylls inte dessa krav kan föreningen få lån med enbart 22 % av låneunderlaget.

Sådana bostadsrättsföreningar som uppfyller nämnda krav. kan också få bostadslån för förvärv av sådana hus för vilka bostadslån har beviljats med en lägre Iåneandel. Bostadslån för förvärv lämnas med ett belopp som motsvarar skillnaden mellan 29% av låneunderlaget och den lägre lånean- dclen. Bostadslån för förvärv kräver medgivande av regeringen. Enligt av riksdagen år 1975 ("prop. 1975: 1 bil. 14) antagna riktlinjer får sådant medgi- vande lämnas endast om förvärvet ger förutsättningar för en effektivare fastighetsförvaltning eller om det annars finns godtagbara skäl för förvär- vet.

För att statliga bostadslån skall lämnas ställs vissa allmänna förutsätt- ningar upp som gäller alla låntagare. Bostadslån skall enligt 15 & BFF inte medges bl.a. om låntagaren antas sakna förutsättningar att fullgöra de skyldigheter som är förbundna med lånet eller att förvalta huset tillfreds- ställande. Lån medges inte heller. om hyrorna eller årsavgiftcrna blir så höga att risk föreligger för förlust. I 16 & BFF stadgas om viss köpeskil-

Prop. 1981/82: 169 71

lingskontroll. Vid ombyggnad gäller enligt 8 % BFF bl. a. att kostnaden för ombyggnaden skall vara skälig och att ombyggnaden skall medföra en väsentlig ökning av bostadsvärdet. Förmedlingsorganet i kommunen har under lånetiden skyldighet att i viss utsträckning biträda vid byggnadskon- troll och låneförvaltning (60—63 så BFF). Sistnämnda skyldighet är också direkt föreskriven i lagen (1947: 523) om kommunala åtgärder för bostads- försörjningens främjande m. m. (bostadsförsörjningslagen).

Som kommittén närmare har utvecklat föreligger det emellertid enligt gällande lagstiftning inte någon skyldighet för en kommun att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet i samband med den statliga långiv- ningen (se betänkandet s. 140'). I praktiken har det därför förekommit att en kommun — trots att förutsättningarna för lån i övrigt är uppfyllda — vägrat att utöva insyn i en förening. Därigenom går föreningen miste om möjligheten att erhålla de förmånliga statliga lånen upp till 29% av låneun- derlaget.

Med hänsyn till att kommunerna i allmänhet ändå utövar insyn i bostads- rättsföreningars verksamhet har kommittén ansett att det inte föreligger några principiella eller av bristande resurser betingade skäl mot att kom- munerna uttryckligen åläggs att utöva en sådan insyn. Kommittén föreslår därför en ändring av 2 ä bostadslörsörjningslagen-så att skyldigheten att utöva insyn kommer till uttryck. _

Jag ansluter mig till kommitténs förslag i denna del. Om förutsättningar- na för den högre beläningen i övrigt är uppfyllda bör det således vara samhällets skyldighet att ordna med erforderlig insyn. Vissa bostadsrätts- föreningar skall alltså inte ha fördelar framför andra beroende på skäl som ligger vid sidan av de grunder som ställs upp för den statliga bostadslångiv- ningen. 1 överensstämmelse med kommitténs förslag förordarjag därför en ändring i 2 %$ bostadsförsörjningslagen.

Enligt kommittén bör denna skyldighet inte sträcka sig så långt att kommunen skall vara skyldig att upprätthålla den i 265 BFF angivna huvudregeln med styrelseledamot och revisor. Kommunen bör med ut- gångspunkt i vissa riktlinjer själv få avgöra omfattningen av insynen och anpassa den efter förhållandena i enskilda fall. En allmän riktpunkt bör enligt kommittén vara att kommunen skall utse en styrelseledamot och suppleant eller en kommunal rapportör och att revisionen utövas antingen av en utsedd revisor eller av ett organ inom kommunen. '

Jag delar kommitténs uppfattning att kommunerna med utgångspunkt i vissa angivna riktlinjer bör få avgöra omfattningen av insynen i bostads- rättsföreningarna. I sammanhanget vill jag erinra om vad jag anförde i prop. 1977/78: 93 (s. 173) i denna fråga. Jag konstaterade att systemet med kommunal rapportör sedan länge hade använts i ett flertal kommuner och att det torde vara väl ägnat att tillgodose såväl statens som bostadsrätts- havarnas intressen. Enligt min mening borde systemet med kommunal rapportör godtas. Jag aviserade att jag hade för avsikt att föreslå regering-

Prop. 1981/82:169 72

en sådana ändringar i gällande bestämmelser som gav bostadsstyrelsen möjligheter att. med beaktande av skäliga anspråk på en betryggande kontroll av bostadsrättsföreningar. tillgodose kraven på en praktisk och lämplig ordning för den kommunala kontrollen. Regeringen har sedermera fattat beslut om sådana ändringar i fråga om alternativ till kravet på styrelseledamot.

Beträffande alternativ till kravet på revisor delar jag kommitténs upp- fattning att granskningen av föreningens ekonomi och räkenskaper bör kunna ske av ett organ inom kommunen. Däremot är jag f.n. inte beredd att tillstyrka kommitténs förslag att kommunens insyn skall kunna upphöra före tioårsperiodens utgång. Den kommunala insynen är motiverad av bl. a. statens intresse som kreditgivare. En förkortning av tidsperioden för kommunernas insyn kan medföra ett ökat risktagande för staten. Frågan om ett ökat risktagande bör prövas i ett 'Vidare sammanhang.

Som jag tidigare har nämnt föreslår Stockholms Bostadsföreningars Centralförening och Bostat'lsföreningarnas Riksförbund vissa ändringar i fråga om den kommunala insynen i samband med ombyggnad. Jag delar organisationernas uppfattning att det saknas skäl för att vid fastställandet av lånegränsen behandla föreningarna olika beroende på när de har bildats. Enligt min mening bör avgörande för om en bostadsrättsförening skall kunna få bostadslån till 29 % av låneunderlaget vid en ombyggnad vara att kommunal insyn finns vid ombyggnaden och under den därpå följande tioårsperioden. Den undantagsmöjlighet som nu finns för vissa bostads- rättsföreningar bör därför gälla generellt för alla bostadsrättsföreningar.

Mot denna bakgrund avserjag att senare föreslå regeringen ändringar av 26 å BFF i fråga om den kommunala insynen. Därvid bör också motsva- rande bestämmelser för äldre-"låneformer ändras.

Bostadsstyrelsen föreslog i sin anslagsframställning för budgetåret 1980/ 81 att länsbostadsnämnderna skulle få fatta beslut om ji'irt-ärt'slån "utan medgivande av regeringen.

Utöver bostadsrättsföreningar som uppfyller förutsättningarna för att få bostadslån till 299?- av låneunderlaget- kan förvärvslån beviljas kommun och allmännyttigt bostadsföretag. Som jag tidigare har nämnt lämnas så- dant medgivande endast om förvärvet ger förutsättningar för en effektivare fastighetsförvaltning eller om det annars ftnns godtagbara skäl för förvär- vet. Bland de fall som regeringen hittills har prövat har det förekommit i princip två typer nu godtagbara skäl utöver en effektivare fastighetsför- valtning. nämligen att gå över från hyresrätt till bostadsrätt i syfte att öka boendeinflytandet och att förvärva fastigheten i syfte att bryta en ensidig struktur av fastighetsägare i ett visst område.

Styrelsen erinrade i nyssnämnda framställning om att den i sin anslags- framställning för budgetåret 1978/79 hade föreslagit en omfattande delege- ring av beslutanderätten i låne- och bidragsårenden till i första hand läns- bostadsnämnderna i syfte att förenkla och rationalisera ärendehandlägg-

Prop. 1981/82:169 73

ningen. Flertalet av förslagen till decentralisering har genomförts. dock inte i fråga om förvärvslånen. Detta motiverades i prop. 1977/78193 (s. 190) med att lånen ofta uppgick till betydande belopp och dessutom kunde omfatta förvärv inom flera kommuner eller t.o.m. län. I avvaktan på vidare erfarenheter borde beslut om lån fattas av regeringen.

Mot bakgrund av de erfarenheter som numera finns beträffande för- värvslånen biträder jag i princip bostadsstyrelsens förslag att länsbostads- nämnderna får fatta beslut om förvärvslån utan medgivande av regeringen. Sålunda bör länsbostadsnämnderna ges rätt att fatta beslut om förvärvslån utan medgivande av regeringen i de fall det är fråga om förvärv av den typ som regeringen har godtagit vid sin hittillsvarande prövning. [ övriga fall bör det ankomma på regeringen att pröva om godtagbara skäl föreligger för att lämna lån.

Som villkor för förvärvslån beträffande bostadsrättsförening bör dessut- om gälla att den kommunala insynen påbörjas vid föreningens bildande.

Kommittén har utgått från att hyresförlust- och underhållxlån skall kun- na övertas i samband med en ombildning till bostadsrätt. Ett förtydligande med denna innebörd bör enligt kommittén föras in i förordningen (1978: 992) om lån för underhåll av vissa bostadshus.

Syftet med underhållslånen var att främja en god underhållsstandard i hyreshus genom att ge bostadsföretagen möjlighet att avhjälpa brister i underhållet. Lån kunde lämnas för hyreslägenheter i sådana hus som-hade uppförts med statligt stöd under åren 1965— 1975 eller som under samma tid hade uppförts utan sådan-t stöd men för vilka- rä-ntelån utgick. En ombildning till bostadsrätt av lägenheter för vilka lån har beviljats. innebär enligt min mening att förutsättningarna för lån inte längre är uppfyllda. eftersom det ursprungliga kravet om att det skall vara fråga om hyreslägen- heter inte kan tillgodoses. Vid en sådan ombildning bör därför lånet sägas upp till betalning.

Även i fråga om hyresförlustlån bör enligt min mening en ombildning till bostadsrätt utgöra hinder för övertagande av lån. Visserligen kunde sådant lån beviljas även för lägenheter upplåtna med bostadsrätt. men en om- bildning innebär i princip att en helt ny situation uppstår i förhållande till den som gällde när lånet beviljades. Med hänsyn härtill och mot bakgrund av vad jag tidigare har anfört i fråga om bostadsrättsföreningarnas möjlig- het att ta upp nya lån i samband med en ombildning. bör enligt min mening _ hyresförlustlån inte få tas över vid en ombildning till bostadsrätt. Lånet bör således sägas upp till betalning vid en sådan ombildning.

2.7 Ikraftträdande m. m.

Den nya lagstiftningen bör träda i kraft snarast möjligt. Jag förordar att ikraftträdandet sker den 1 juli 1982. Några särskilda övergångsbestäm- melser behövs inte.

Prop. 1981/82: 169 74

De förslag som jag nu har lagt fram innebär nya arbetsuppgifter för inskrivningsmyndigheterna och hyresnämnderna. Det är svårt att i förväg uppskatta den ökning av arbetsbördan som blir en följd härav. Denna torde emellertid kunna klaras av inom ramen för tillgängliga resurser.

Hänvisningar till S2-6-3

  • Prop. 1981/82:169: Avsnitt 2.6, 4.5

3 Upprättade lagförslag

[ enlighet med det anförda har inom bostadsdepartementet upprättats förslag till _

1. lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

2. lag om ändring i bostadsrättslagen(1971 : 479).

3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder, .

4. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol.

5. lag om ändring i lagen (1947: 523) om kommunala åtgärder till bostads- försörjningens främjande m.m.

Förslagen bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 4.'

4 Specialmotivering

4.1. Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads- .rätt

Den nya lagen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4 ).

Lagen har delats in i olika avsnitt som skiljs åt genom underrubriker. Under rubriken inledande bestämmelser anges lagens tillämpningsomräcle (1 och 2 åå). Följande avsnitt innehåller bestämmelser om intresseanmälan (3—5 55). hembud (6r8 åå). antagande av hembud (9—12s5) och ogil- tighet (13 5). Lagen avslutas med särskilda bestämmelser i vissa proces- suella frågor ( 14— 16 åå).

Inledande bestämmelser

] & Hyresgäster har enligt bestämmelserna i denna lag rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt. Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som annan fastig— het och som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhet. Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt. i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

' Bilagan har uteslutits här. 1 den mån förslagen inte är likalydande med dem som är fogade till propositionen kan i allt väsentligt hänvisas till den i specialmotiveringen intagna lagtexten.

Prop. 1981/82:169 ' 75

lj?")'r.rm stycka! anges lagens tillämpningsomräde. Hyresgästernas rätt att förvärva hyresfastigheten avser endast ombildning till bostadsrätt. Av förevarande lag och 60 ä & bostadsrättslagen följer att det är en bostads- rättsförening som förvärvar fastigheten. En förutsättning för att bestäm- melserna om rätt till hembud m.m. skall bli tillämpliga är att bostadsrätts- föreningen har gjort en intresseanmälan enligt 3 å.

[ andra stycket begränsas lagens tillämpningsomräde till hyreshusen- heter. Detta överensstämmer med vad som gäller enligt ] å lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (se prop. HSO/81:61 s. 37). Vad som avses med hyreshusenhet framgår av fastighetstaxeringslagen(1979: 1152) och riksskatteverkets föreskrifter till denna lag. Det är fråga inte bara om bostadsfastigheter utan också om fastigheter med huvudsakli- gen lokaler.

Enligt de nämnda bestämmelserna kan en hyreshusenhet under vissa förutsättningar omfatta mer än en registerfastighet. ] så fall måste fastighe- terna ha samma ägare och förvaltas och drivas företagsmässigt tillsam- mans som en ekonomisk enhet. Byggnaderna måste alltså ligga intill var- andra i samma kvarter.

Trea'ie stycke! överensstämmer med vad som gäller enligt annan lagstift- ning om fast egendom. bl. a. 1 å andra stycket förköpslagen och 1 å tredje stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.

2 5 Lagen gäller inte. om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.

Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag bortses frän garage. lager och andra lägenheter som i första hand används som förvarings- utrymme.

Första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.2 ). En intresseanmälan för en fastighet som'innehäller färre än fem lägenheter skall inte godtas av inskrivningsmyndigheten.

Andra stycket motsvarar vad som föreslås gälla enligt 60 aå andra stycket bostadsrättslagen. Bestämmelsen får betydelse för första stycket i förevarande paragraf samt vid tillämpning av majoritetsregeln i 3 å andra stycket (se även 9 å).

Intresseanmr'ilan

3 5 Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för om- bildning till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening. -

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om antalet lägen- heter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen samt om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt.

Prop. 1981/82:169 ' 76

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.3 ).

Avförsta stycket framgår att det endast är en bostadsrättsförening som får göra intresseanmälan. Bostadsrättsföreningcn skall vara registrerad hos länsstyrelsen (se 40—42 åt"; bostadsrättslagen ). Det krävs inte att det är hyresgästerna som har bildat föreningen. Det föreligger alltså inte något hinder mot att föreningen ursprungligen har bildats av t.ex. en riks- kooperativ organisation. Det krävs i förevarande sammanhang (jfr 60 a å bostadsrättslagen ) inte heller att hyresgästerna är medlemmar i bostads- rättsföreningcn.

Enligt 1 å andra stycket gäller rätten till förvärv fast egendom som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhet. En intresseanmälan skall därför avse en hyreshusenhet. Som jag redan har nämnt vid 1 å andra stycket kan en hyreshusenhet undantagsvis omfatta mer än en registerfas- tighet. En intresseanmälan får i sådana fall inte begränsas till en fastighet som ingår i hyreshusenheten. Anteckning i fastighetsboken skall givetvis göras för samtliga fastigheter. .

lnskrivningsmyndighetens anteckning bör göras i lagfartsspaltcns an- märkningskolumn. Jag kommer att senare anmäla frågan om ändring av 12 åfastighetsbokskungörelsen ( l971:708) och 8 åtomträttsbokskungörel- sen (197l:801).

lnskrivningsmyndighetens granskning av en intresseanmälan är av for- mell natur. Anmälan skall till att börja med avse fast egendom som har en . typkod för hyreshusenhet. Typkoden anges i fastighetstaxeringslängden och framgår av taxeringsbeviset. Det skall vidare vara en böstadsrättsför- ening som gör anmälan. Slutligen skall den fasta egendom som omfattas av anmälningen innehålla minst fem lägenheter OCh-Cl't- kvalificerad majoritet av hyresgästerna skriftligen ha förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt. Enligt andra stycket i förevarande paragraf kan in- skrivningsmyndighetens kontroll i sistnämnda två avseenden göras pä grundval av ett intyg av föreningens styrelse som skall fogas till anmälning- en. lnskrivningsmyndigheten behöver alltså inte närmare kontrollera de uppgifter som styrelsen lämnar. Om styrelsen i intyget har lämnat osanna uppgifter. kan straffansvar inträda för osant intygande enligt 15 kap. 11 & brottsbalken. 1 så fall kan intresseanmälningen också förklaras vara utan verkan (se vidare vid 4 å).

För bevis om anteckning i fastighetsboken skall inskrivningsmyndighe- ten ta ut en expeditionsavgift enligt expeditionskungörelsen (l964:618). Det är enligt min mening befogat att avgiften för bevis om en intresseanmä- lan sätts högre än som gäller för andra anteckningar i fastighetsboken (f. n. 10 kr). Frågan om avgiftens storlek kommer att tas upp senare.

4 & Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skall av inskrivnings— myndigheten underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fas- tighetsboken.

Prop. 1981/82: 169 77

Fastighetsägaren kommer i allmänhet inte att beredas tillfälle att yttra sig i inskrivningsärendet. Däremot skall han enligt förevarande paragraf underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken. Underrättelsen har betydelse bl.a. för hans besvärsrätt (se 19 kap. 14 å jordabalken och 58 a å lagen. 1970: 995. om införande av nyajordabalken).

Fastighetsägaren kan senare väcka talan vid domstol om att en" intres- seanmälan skall vara utan verkan. t. ex. på grund av felaktiga uppgifter av bostadsrättsföreningens styrelse. Frågan om en intresseanmälans giltighet kan också komma upp i ett lagfartsärende. om fastigheten har sålts till någon annan än bostadsrättsföreningen och köparen gör gällande att intresseanmälningen skall vara utan verkan.

5 & Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Om hembud sker under denna tid. gäller anmäl- ningen dock alltid fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den dag då hembudet skedde.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet upphört.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.3 ).

Avförsta stycket framgår att en anteckn-ing gäller omedelbart. dvs. utan hinder av att fastighetsägarens besvärstid inte har gått ut. Enligt 20 kap. 6 å 5 jordabalken skall en lagfartsansökan avslås. om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans rätt att förfoga över egendomen och. när överlåtelsen skedde". ärende om anteckning i fastighetsboken av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag. Om en överlåtelse har skett före den inskrivningsdag då anteckningen gjordesj kommer anmälningen att få rättsverkan endast mot förvärvaren och alltså inte mot den gamle fastighetsägaren. Detta gäller även om förvärvaren inte har sökt lagfart när anteckningen görs.

Enligt 8 å andra stycket skall hyresnämnden för anteckning i fastighets- boken underrätta inskrivningsmyndigheten om att ett hembud har skett och om dagen för detta. En intresseanmälan fortsätter att gälla även om ett hembud inte antas (se vidare vid 12 å). '

Avsikten med bestämmelsen i andra stycket är att hindra att en ny intresseanmälan medför rätt till hembud innan den tidigares giltighet har upphört (se 6 och 12 åå).

Hem/md

6 & Fast egendom för vilken en intresseanmälan gäller får inte överlåtas genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva egendomen. Ett sådant erbju- dande kallas hembud.

En överlåtelse får ske titan hembud till bostadsrättsföreningen.

Prop. 1981/82: 169 78

1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2. om staten förvärvar egendomen.

3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller. när makar förvärvar gemensamt. någon av dem är överlåtarens avkomling.

4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion. Hcmbud behövs inte heller. om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller om- ständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prö- vas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

Första stycket har behandlats i denna allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4 ). Hembudsskyldigheten inträder endast om en intresseanmälan gäl- ler. Det är vidare endast genom köp eller byte som fastighetsägaren inte får överlåta sin fastighet utan hembud. Associationsrättsliga fång. såsom till- skott. utdelning. skifte eller fusion. får alltså ske utan hembud. Detsamma gäller förvärv genom gåva. bodelning. arv eller testamente.

Om fastigheten ägs av ett aktiebolag. föreligger det inte något hinder mot att överlåta aktierna i bolaget. '

Som har berörts vid 1 % andra stycket och 3 å första stycket kan en hyreshusenhet undantagsvis omfatta mer än en registerfastighet. En intres- seanmälan skall då omfatta samtliga fastigheter och fastighetsägaren blir enligt förevarande bestämmelse också skyldig att hembjuda all den fasta egendom som omfattas av anmälningen. .

Andra stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6 ). Dessa undantag är av den karaktären att de lätt kan kontrolleras av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet. ] fråga om undan- taget i första punkten gäller ingct krav på att beslutet om godkännande fattas på föreningsstämma. För inskrivningsmyndighetens del räcker det med att kontrollera att bostadsrättsföreningen har godkänt överlåtelsen genom en behörig ställföreträdare. såvitt inte föreningens stadgar föreskri- ver något annat.

Tredje stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6 ). Frågan om oskälighet föreligger enligt förevarande bestämmelse prövas av hyresnämnden. För att inskrivningsmyndigheten skall kunna beakta" undantaget i ett lagfartsärende krävs det alltså ett beslut av hyres- nämnden. Hyresnämndens prövning bör ske innan fastighetsägaren över- låter fastigheten. Om fastighetsägaren redan har tecknat ett köpeavtal utgör detta dock inget hinder för hyresnämndens prövning.

Oskälighetsregeln har utformats efter mönster av 9 å första stycket 2 förköpslagen. Prövningen enligt den nu ifrågavarande lagen mäste emeller- tid ske med något annorlunda utgångspunkt än prövningen enligt förköps- lagen. Till skillnad från vad som gäller vid förköp kommer nämligen en bostadsrättsförening inte att ta över ett redan genomfört köp på däri angivna villkor.

Oskälighetsregeln har tillkommit med tanke på sådana fall där kravet på

Prop. 1981/82: 169 79

hembud är oskäligt. men där "generella undantag av olika skäl inte är lämpliga. Oskälighetsbedömningen måste givetvis alltid ha som utgångs- punkt att en bostadsrättsförening som har gjort en intresseanmälan också har ett mycket starkt intesse av att förvärva fastigheten. Särskilt gäller detta om förberedelser vidtagits för en ombildning. En restriktiv bedöm- ning till förmån för bostadsrättsföreningen är alltså påkallad.

Enligt oskälighetsregeln skall hänsyn tas till förhållandet mellan överlå- taren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen. Det kan då vara fråga om släktskap eller personlig gemenskap. men även ett förhållande" mellan juridiska personer. t.ex. ett koncernförhållande. Om överlåtaren och förvärvaren sammanbor med varandra under äktenskapsliknande för- hållanden bör detta kunna jämställas med det uttryckliga undantaget för överlåtelse till make enligt andra stycket. 1 övrigt bör släktskap eller personlig gemenskap i och för sig inte vara tillräckligt för att oskälighet skall anses föreligga. Det krävs alltså någonting mer. Främst bör härvid beaktas att fastighetsägaren redan under sin livstid kan vilja fördela sin egendom bland dem som kan ifrågakomma för arv eller testamente. Där- emot bör enbart den omständigheten att fastighetsägaren särskilt vill gynna någon närstående med ett särskilt förmånligt pris inte medföra att kravet på hembud efterges. Fastighetsägaren har ju möjlighet att hembjuda fas- tigheten till bostadsrättsföreningen för ett marknadspris och bostadsrätts- föreningen får i dessa fall anses ha det starkaste intresset av ett förvärv (jfr dock motiveringen till 12 å).

En fastighetsägare kan i vissa fall av ekonomiska skäl ha behov av att sälja en fastighet utan hembud. Han kan t. ex. ha förhandlat en längre tid med bostadsrättsföreningen utan att avtal har kunnat träffas och vara i den situationen att han av tvingande ekonomiska skäl måste sälja fastigheten t.ex. för att undgå en exekutiv auktion. Om hyresgästerna då inte är beredda att träffa en snabb uppgörelse bör fastighetsägaren kunna sälja fastigheten till en annan intressent.

En fastighetsägare kan vidare av affärsmässiga skäl ha behov av att sälja fler fastigheter samtidigt. Ibland kan då fastigheterna ha ett sådant sam- band med varandra att en försäljning bör få omfatta samtliga fastigheter. även om en intresseanmälan gäller för en av fastigheterna. Enligt min mening kan det inte komma i fråga att generellt undanta sådana blockför- säljningar. Förhållandena får i stället bedömas från fall till fall. varvid det ankommer på fastighetsägaren att i det aktuella fallet visa att ett hembud skulle vara oskäligt.

Jag har i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6) anfört att det — med hänsyn till risken för kringgående av lagstiftningen — inte är lämpligt med ett undantag för förvärv som endast avser andel i fastighet. Om fastighetsägaren har för avsikt att sälja en andel föreligger därför i princip hembudsskyldighet för hela den fasta egendom som omfattas av en intres- seanmälan. Oskälighetsprövningen bör i första hand inriktas på frågan om

Prop. 1981/82:169 80

syftet med andelsöverlåtelsen är att kringgå lagstiftningen. _Ett sådant syfte torde i och för sig vara mer sannolikt om en uppdelning sker av äganderät- ten till en fastighet i andelar än om säljaren redan innehar en andel i fastigheten som denne vill sälja.

Om fastighetsägaren endast vill sälja en områdesbestämd del av fastighe- ten för fastighetsbildning föreligger i princip också skyldighet att hembjuda hela den fasta egendom som omfattas av en intresseanmälan, Även i dessa fall kan emellertid omständigheterna vara sådana att det kan vara oskäligt med ett hembud.

Undantagen i andra och tredje styckena i förevarande paragraf gäller också vid den villkorsprövning som kan ske enligt 12 ä.

7 & Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastig- hetsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskilling- en för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om det för en överlåtelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 45 giftermälsbalken. skall makens samtycke ges till avtalsförslaget.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4 ). Den dag då hembud sker bildar utgångspunkt för den tremånaders- frist som gäller för att anta hembudet (se 10 & första stycket). Hyresnämn- dens granskning av hembudet och förslaget till köpeavtal är endast formell.

Enligt 20 kap. 7 5 l jordabalken skall en lagfartsansökan förklaras vi- lande. om överlåtarens underskrift på fångeshandlingen inte är styrkt av två vittnen ("se även 20 kap. 8 & jordabalken"). Fastighetsägarens under- skrift pä förslaget till köpeavtal bör därför vara bevittnat. Något krav på bevittning i förevarande paragraf behövs dock inte (jfr 4 kap, l äjordabal- ken).

. Makes samtycke kan tecknas på förslaget till köpeavtal eller på en särskilt upprättad handling. Underskriften skall bevittnas (se 6 kap. 4 & giftermålsbalken).

8 & Förslaget till köpeavtal skall genom hyresnämndens försorg delges den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Sedan delgivning skett får fastighetsägaren inte återkalla hembudet eller ändra förslaget till köpeavtal.

Hyresnämnden skall för anteckning i fastighetsboken underrätta inskriv- ' ningsmyndigheten om hembudet och om dagen då hembudet skedde.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4 ). I samband med delgivningen bör hyresnämnden upplysa bostads- rättsföreningen om när hembudet skett.

Prop. 1981/82: 169 _ 81

Antagande av hembud

9 & Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hyres- fastigheter för ombildning till bostadsrätt finns i 60 a 5 bostadsrättslagen(1971 : 479).

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5 ). lnnan bostadsrättsföreningen antar ett hembud skall föreningen ha beslutat om förvärvet i den ordning som anges i 60 a så bostadsrättslagen . Majoritetsregeln i nämnda paragraf gäller alltså även vid förvärv genom antagande av hembud.

10 & Hembudet antas genom att bostadsrättsföreningen inom tre måna- der från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämn- den att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. Fastighets- ägaren skall av hyresnämnden underrättas om att hembudet har antagits.

Om bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i första stycket skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom. '

Hembudet upphör att gälla. om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5). '

Enligt första stycket antas ett hembud hos hyresnämnden. Hyresnämn- den skall kontrollera att hembudet har antagits i rätt tid och att bostads— rättsföreningen beslutat om förvärvet enligt 60 a & bostadsrättslagen . Att ett sådant beslut har fattats framgår av protokollet från föreningsstämman. Hyresnämnden bör givetvis även kontrollera att den föreskrivna majorite- ten bland hyresgästerna har uppnåtts. Hyresnämnden bör utan dröjsmål upprätta ett enkelt utformat beslut, i vilket konstateras att hembudet har antagits eller ev. att föreningens anmälan gjorts för sent.

Ett antagande kan endast innebära att bostadsrättsföreningen godtar de villkor som finns i förslaget till köpeavtal. Ett antagande som är förenat med tillägg. inskränkningar eller förbehåll är därför inte giltigt och skall alltså avvisas av hyrenämnden.

Enligt andra stycket kan bostadsrättsföreningen få tiden för antagande av hembudet förlängd. Förlängning kan begäras av styrelsen och det krävs alltså inte någon majoritet bland hyresgästerna i förevarande sammanhang. Eftersom hyresnämnden inte skall göra någon materiell prövning av en sådan begäran om förlängning skall fastighetsägaren inte beredas tillfälle att yttra sig utan endast underrättas om förlängningen.

Enligt tredje stycket upphör ett hembud att gälla. om det inte antas inom

Prop. 1981/82:169 82

föreskriven tid eller på föreskrivet sätt. Hyresnämnden behöver inte sär- skilt bevaka tidsfristens utgång utan det får ankomma på fastighetsägaren att kontrollera att hembudet inte har antagits.

11 & Om hembudet har antagits, skall det anses som om fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. ] förslaget skall anses föreskrivet att köpebrev skall upprättas. '

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5 ).

Ett antagande av hembudet ersätter ett undertecknande från föreningens sida av förslaget till köpeavtal. Köpet kommer till stånd den dag hembudet antas. Fångeshandlingarna utgörs av förslaget till köpeavtal och hyres- nämndens beslut att hembudet antagits. Lagfart kan alltså sökas på dessa handlingar. ' ' '

Bostadsrättsföreningen är skyldig att anmäla förvärvet till kommunen enligt 3 $% lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Kommunen kan också . besluta att utöva sin förköpsrätt enligt förköpslagen. Frågan om förhållan- det till den kommunala förköpsrätten har behandlats i den allmänna moti- veringen (se avsnitt 2.4.7).

Eftersom köpet inte kommer till stånd förrän hembudet antas kan fas- tighetsägaren i hembudet inte ställa upp villkor om att bostadsrättsför- eningen skall fullgöra någon prestation "— t. ex. handpenning '— innan antagandet sker. Köpets fullbordan eller bestånd kan emellertid göras beroende av andra villkor under de förutsättningar som anges i 4 kap. 4 % jordabalken om villkorliga köp. Direkt av andra meningen i förevarande paragraf. följer också att köpets fullbordan kommer att bli beroende av att köpebrev utfärdas och köpeskilling erläggs (se 4 kap. 5 äjordabalken). 'I den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5) harjag närmare redogjort för innebörden härav.

lZ & Även om hembudet har upphört att gälla får överlåtelse genom'köp eller byte till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort- intresseanmälan inte ske medan föreningens intresseanmälan gäller. om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hem- budet.

] fråga om förbudet i första stycket äger'6 % andra och tredje styckena motsvarande tillämpning. Om något undantag inte föreligger.- är överlå- taren skyldig att inhämta hyrenämndens tillstånd till överlåtelsen.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6 ).

Enligt 6 % andra stycket ] behövs inte hembud omlbostadsrättsförening- en godkänner en överlåtelse till någon annan. Motsvarande undantag gäller

Prop. 1981/82: 169 83

vid tillämpning av förevarande paragraf. Tillstånd avlhyresnämnden be- hövs alltså inte om föreningen har godkänt överlåtelsen. Föreningen kan också i tillståndsärendet godkänna överlåtelsen och någon vidare prövning skall då inte ske. Det föreligger i och för sig inte något hinder för förening- en att godkänna en överlåtelse även om den strider mot villkorsregeln i första stycket i förevarande paragraf.

Jag har vid 6 % anfört att enbart den omständigheten att fastighetsägaren särskilt vill gynna någon närstående med ett särskilt förmånligt pris inte. bör medföra att kravet på hembud efterges. Om bostadsrättsföreningen inte har antagit ett hembud kan emellertid bedömningen av en sådan förmånlig överlåtelse bli annorlunda. Det kan-' enligt min mening alltså bedömas som oskäligt att fastighetsägaren i ett sådant fall skall behöva iaktta villkorsregeln i första stycket. Det kan också vara motiverat att fastighetsägaren åberopar oskälighetsregeln om fastigheten efter hembudet har förlorat i värde. Jag hänvisar till vad jag har anfört härom i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6).

Tillståndsprövningen enligt andra stycket andra meningen skall ske se— dan en överlåtelse har ägt rum. Något hinder mot att överlåtaren i ett sådant tillståndsärende åberopar oskälighetsregeln i 6 & tredje stycket före- ligger inte.

Ogiltighet

13 & Överlåtelser i strid med 6 eller 12 Q är ogiltiga. Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 & 5 eller 7 & ll jordabal- ken. gäller inte första stycket. -

Första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Enligt 20 kap. 6 5 5 skall en lagfartsansökan avslås om överlåtelsen står i strid med hembudsskyldigheten enligt förevarande lag. Sedan hem- budet förfallit kan en överlåtelse till någon annan än bostadsrättsförening- en ändå vara beroende av hyresnämndens prövning enligt 12 5. En lagfartsansökan skall då förklaras vilande enligt 20 kap. 7 Ö ll.

Bestämmelsen i andra tycke! är motiverad av rättssäkerhetsskäl och tar sikte på det fallet, att lagfart på grund av förbiseende meddelas i strid mot jordabalkens bestämmelser (jfr 55 andra stycket lagen. l975: ”32. om förvärv av hyresfastighet m.m. och 13 å andra stycket jo'rdförvärvslagen. 1979: 230).

Särskilda bestämmelser

14 ä I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder. ' '

Prop. 1981/82: 169 ' 34

1 16 e 5 lagen om arrendenämnder'och hyresnämnder har tagits in" bestämmelser om förfarandet i ärenden enligt 6.3 tredje" stycket och 125 andra stycket förevarande lag (se avsnitt 4.3 ).

För de övriga frågor som hyresnämnden Skall pröva enligt förevarande ' lag behövs det inte några särskilda förfarandebestämmelser. Det är fråga om mottagande och delgivning av hembud enligt 7 och 8 Så. antagande av hembud enligt [05 första stycket och förlängning av tiden för att anta hembud enligt ltls' andra stycket.

15 & Hyresnämndens beslut enligt denna lag'överklagas hos bostads- domstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet medde- lades. Besvärshandlingenges in till domstolen.

Bestämmelser om rättskraft finns i 22%. lagen om arrendenämnder och . hyresnämndcr och 28.5 lagen om .bostadsdomstol (se avsnitt 4.3 och 4.4).

16 ä 1 ärenden enligt denna lag skall vardera parten svara för .sina rätte- gångskostnadcr i bostadsdomstolen. i den mån annat inte följer av [8 kap. 65 rättegångsbalken. ' -'

Paragrafen motsvarar bl.a. 26%? lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.

Hänvisningar till S4-1

4.2. Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

3.5

Ändringarna i första och tredje styckena (ordet "godkänts" har bytts ut mot "registrerats'”) har behandlats den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5). ' ' '_ ' '

Fjärde stycket. som är nytt. har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.4 ). De nya bestämmelserna innebär att den-ekonomiska planen vid ombildning skall upprättas inna-n beslutet om fastighetsförvär- vet får fattas (se 60 a 5). Planen skall även ha granskats av intygsgivarna. Däremot krävs det inte att planen har registrerats av länsstyrelsen före förvärvsbeslutet. . . _ . . .

Med besiktningsprotokoll avses en'handling. som har upprättats och undertecknats av någon sakkunnig som kan bedöma fastighetens skick. Skicket måste kunna utläsas av handlingen. [ den ekonomiska planen bör i fråga om fastighetens underhållsbehov m.m. kunna hänvisas till besikt- ningsprotokollet i denna del.

Av 60 a & fjärde stycket följer att bostadsrättsföreningens beslut att förvärva fastigheten blir ogiltigt om förevarande bestämmelser inte iakttas.

Som jag har'anfört i den allmänna motiveringen bör bostadsrättskungö- - relsen kompletteras med särskilda bestämmelser för ombildningsfallen om vilka uppgifter som skall finnas i den ekonomiska planen. Jag kommer att senare anmäla frågan om ändring i bostadsrättskungörelsen.

Prop. 1981/82: 169 -' 85

4ä

landra stycket har tillagts en ny fjärde mening. som har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5 ). Den nya bestämmelsen innebär att den ene av intygsgivarna skall vara fristående från den organisation eller det företag som har biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. Förevarande bestämmelse gäller både vid nyproduktion och ombildning.

Den nya bestämmelsen avser endast anställda. .På grund av den all- männa regeln om opartiskhet bör emellertid samma förhållande gälla för uppdragstagare hos organisationen eller företaget. Hinder bör emellertid inte i och för sig anses föreligga mot att en intygsgivare har uppdrag som intygsgivare för flera föreningar-samtidigt inom en organisation och'att någon i organisationen anställd därvid är intygsgivare tillsammans med denne.

Ändringarna i tredje och fjärde styckena (ordet ”godkännande" i olika former har bytts ut mot "registrering" i motsvarande form) har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5 ).

55

Ändringarna i första stycket är av samma karaktär som de nyss behand- lade ändringarna i 45 tredje och fjärde styckena.

7.5

Ändringen i andra stycket är redaktionell.

9 ä 5

En bostadsrättsförening får i stadgarna föreskriva att de hyresgäster som biträder ett beslut enligt 60 a & om förvärv av en hyresfastighet för om- bildning till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förvärvet. Föreligger en sådan skyldighet, är bostadsrätts- föreningen å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som har biträtt beslutet.

Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt första stycket. Vill en hyresgäst överlåta sin hyresrätt. får hyresvärden dock som villkor för överlåtelsen föreskriva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldighe- ten att teckna bostadsrätt.

Om beslut har fattats om väsentlig ökning av de avgifter som skall utgå för bostadsrätt. får en hyresgäst genast efter uppsägning frånträda sin skyldighet att teckna bostadsrätt. om det inte är oskäligt mot bostadsrätts- föreningen eller medlemmarna. Uppsägningen skall ske inom tre månader från det hyresgästen fick kännedom om avgiftshöjningen. [ fråga om upp- sägningen gäller 39 s'.

Paragrafen. som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.2 ).

En förutsättning för att förevarande paragraf skall bli tillämplig är att 7 Riksdagen 1981/82 I saml. Nr [69

Prop. 1981/82: 169 . 86

bostadsrättsföreningen har tagit in en bestämmelse härom i stadgarna. I fråga om lokaler kvarstår dock möjligheten till förhandsavtal (se 9 5).

Det följer av uttrycket "skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägen- heter" att skyldigheten att teckna bostadsrätt endast avser den lägenhet som hyresgästen innehar med hyresrätt. Om en bostadsrättsupplåtelse skall avse någonting annat eller mera än vad som omfattas av förpliktelsen. kan avtal om detta ingås först vid själva bostadsrättsupplåtelsen.

Mcd uttrycket "hyresvärden" i andra stycket andra meningen avses både den ursprunglige fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen när förvärvet har genomförts.

Beträffande bestämmelserna i tredje stycket kan i tillämpliga delar hän- visas till vad som har anförts i förarbetena till 235 bostadsrättslagen (se prop. 1971: 12 s. 84 och LU l97l:9 s. 48).

Frågor enligt första och tredje styckena i förevarande paragrafprövas av fastighetsdomstol. En fråga om överlåtelse enligt andra stycket kan bli föremål för tillståndsprövning hos hyresnämnden enligt 12 kap. 34—3655 jordabalken . Av 375 i samma kapitel får anses följa att hyresnämnden kan förena ett tillståndsbeslut med villkor om övertagande av skyldighet att teckna bostadsrätt. Fastighetsägarens rätt att ställa sådana villkor bör också beaktas vid förlängningstvister som avses i l2 kap. 47 och 47 a 55 jordabalken .

lla.5

Sådana villkor för medlemskap är utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrätts- havaren eller godkännas i annan ordning än som enligt denna lag gäller för inträde i en bostadsrättsförening.

Paragrafen. som är ny. har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5 .l). Som framgår av vadjag anfört där är avsikten med paragra- fen att klargöra att det inte är tillåtet med stadgebestämmelser av typ Värmdömodellen som i praktiken innebär en hembudsskyldighet.

12 a 5

Avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftli— gen och skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet skall ta upp den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Motsvarande skall gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

(")verlåtelser som inte ttppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga.

Paragrafen. som är ny. har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.2 ).

Kravet på skriftlig form vid överlåtelse gäller vid köp. byte och gåva. Om mellangift lämnas vid ett byte. skall alltså beloppet anges. '

På skäl som anförts i den allmänna motiveringen har av kommittén

Prop. 1981/82: 169 87

föreslagna bestämmelser om rätt till skadestånd för förvärvaren m.m. inte fått någon motsvarighet i förevarande paragraf.'

Om skriftligt avtal saknas vid en överlåtelse eller köpeskillingen inte är korrekt angiven blir överlåtelseavtalet ogiltigt. På motsvarande sätt som ' enligt 65 bostadsrättslagen gäller för upplåtelser av bostadsrätt skall även den lägenhet som överlåtelsen avser tas tipp i avtalet för att detta skall vara giltigt (jfr 495 första stycket bostadsrättslagen). Överlåtelsen skall gå åter om den inte är giltig. Överlåtaren skall alltså återbetala erhållen köpeskil- ling till förvärvaren. Om förvärvaren har tillträtt lägenheten skall besitt- ningen återgå till överlåtaren.

Enligt 535 andra stycket bostadsrättslagen skall medlem som upphör att vara bostadsrättshavare anses ha utträtt ur föreningen. Eftersom ett ogil- tigt överlåtelseavtal innebär att säljaren inte upphör att vara bostadsrätts- havare behöver denne inte på nytt ansöka om'medlemskap i föreningen när köpet återgår. På motsvarande sätt får det anses som om ett beviljat medlemskap inte gäller för köparen. Det ankommerju också på föreningen att vid medlemsantagningen kontrollera att ett skriftligt överlåtelseavtal föreligger.

En följdändring till förevarande paragraf har gjorts i 495 tredje stycket.

375

Tredje stycket är nytt och innehåller bestämmelser om att bostadsrätts- havaren under vissa förutsättningar är skyldig att underrätta en pantha- vare. om bostadsrättshavaren häftari skuld till föreningen.

Det nya stycket grundar sig på ett förslag av bostadsrättskommittén (se betänkandet s. 252—256 och 266). Förslaget har tillstyrkts av bankinspek— tionen och Svenska Bankföreningen och inte heller i övrigt föranlett någon erinran under remissbehandlingen.

Pantsättning av bostadsrätt sker genom avtal om pantförskrivning. l analogi med vad som gäller för enkla skuldebrev enligt 3l 5 lagen ( l936: Sl) om skuldebrev anses att pantsättningen blir sakrättsligt fullgången genom att bostadsrättsföreningen underrättas om pantsättningen (s.k. denuntia- tion). En sådan underrättelse skall enligt 49 5 tredje stycket bostadsrättsla- gen antecknas i föreningens lägenhetsförteckning.

En pantsatt bostadsrätt'kan utmätas (se 5 kap. I och B 55 utsökningsbal- ken). ] så fall kan emellertid panthavarens fordran mot bostadsrättsha- varen kollidera med bostadsrättsföreningens anspråk på obetalda avgifter. Det är alltså tänkbart att panthavaren begär utmätning av bostadsrätten, i samma skede som föreningen säger tlpp bostadsrättshavarenpå grund av bristande betalning och förverkande av nyttjanderätten enligt 33 .5 bostads- rättslagen. Enligt 375 bostadsrättslagen får föreningen då sälja bostadsrät- ten på offentlig auktion.

I ett rättsfall från högsta domstolen (NJA 1961 s. 246) hade bostadsrätten sålts på exekutiv auktion. innan föreningen gjort brttk av sin rätt att sälja

Prop. 1981/82: 169 88

bostadsrätten på offentlig auktion. Högsta domstolen fann emellertid att den exekutiva försäljningen inte inverkade på föreningens rätt att sälja bostadsrätten. Man kan på grund härav säga att bostadsrätten i första hand alltid är belastad med den fordringsrätt som föreningen kan ha mot bo- stadsrättshavaren. Den belastningen kvarstår oberoende av det exekutiva förfarandet. _

Pantens värde kan alltså komma att minska i takt med att skulden till föreningen ökar. eftersom föreningen alltid äger företräde för sin fordran före panthavaren. Denna olägenhet kan visserligen minskas. om pantha- varen som villkor för lånet föreskriver att lånet förfaller då bostadsrättsha- varen häftar i skuld till föreningen. Panthavaren kan då få till stånd en exekutiv auktion på bostadsrätten och därmed förhindra att bostadsrätts- havarens skuldbörda mot föreningen ökar. Ett sådant villkor blir emeller- tid inte effektivt. om panthavaren inte snarast underrättas om skulden till föreningen.

Genom den underrättelseskyldighet som föreslås i förevarande paragraf kan en panthavare alltså förebygga att en ökande skuldbörda till bostads- rättsföreningen urholkar pantens värde. Underrättelseskyldigheten in- träder först när bostadsrättshavarens obetalda avgifter till föreningen över- stiger vad som motsvaras av en månadsavgift. Är årsavgiften uppdelad på kvartal i stället för månad. inträder underrättelseskyldigheten omedelbart efter två veckor från förfallodagen. Motsvarande gäller om bostadsrättsht't- varen resterar med t.ex. grundavgift. som överstiger vad som motsvaras av en månadsavgift.

Om föreningen försummar sin underrättelseskyldighct. följer det av paragrafen att en viss del av föreningens fordran får uppbäras först efter det att panthavaren har fått täckning för sin fordran vid den offentliga auktionen. '

455

Ändringen i fjärde stycket innebär att även en sammanslutning av bo- stadsrättsföreningar i sin firma får använda ordet bostadsrätt.

Stockholms Bostadsföreningars Centralförening (SBC) har i en skrivelse den 9 februari l982 anfört att medlemskapet i organisationen undan för undan förskjuts från bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Enligt SBC vore det därför naturligt och önskvärt att denna omständighet avspeg- las i organisationens namn så att ordet "bostadsföreningar” byts ut mot "bostadsrättsföreningar”'. Det torde enligt SBC inte medföra några farhä-. gor för missbruk av ordet bostadsrätt om sammanslutning av bostadsrätts- föreningar medges rätt att begagna'ordet i sin firma.

Ändringen i förevarande paragrafinnebär att SBC:s önskemål har tillgo- dosetts.

Prop. 1981/82: 169 89

495

Ändringen iförsta stycket (ordet "godkännande" har bytts ut mot "registrering") har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5 ).

i tredje stycket har en andra mening lagts till (jfr l2a5). Den nya bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.2 ).

För utlämnande av uppgifter om överlåtelsepris bör gälla d_etsamma som för andra uppgifter i lägenhetsförteckningen (se 505 och prop. 1971: 12 s. 149 ). Det är alltså viktigt att föreningen med hänsyn till den enskildes intressen iakttaråterhållsamhet när det gäller att lämna uppgifter till utom- stående. Som kommitten har anfört föreligger det dock inte något hinder mot att t.ex. skattemyndigheterna får del av en uppgift om överlåtelseer- sättning.

51a5

En bostadsrättsförening. som har förvärvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt. får inte vägra en hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen. om hyresgästen uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare. Inträde får dock vägras, om hyresförhållandet avser en annan- lägenhet än bostadslägenhet och lägen- heten inte skall upplåtas med bostadsrätt. -

Paragrafen, som är ny. har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.3 ).

De formella rekvisiten för inträde i föreningen är desamma som gäller för medlemskap vid förvärv av bostadsrätt enligt 11 5 första stycket. Huruvida föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare. får emellertid bedömas mot bakgrund av att hyresgästen redan bor i den fastighet som föreningen äger eller skall förvärva. Bostadsrättsföreningen bör därför i allmänhet inte kunna göra gällande att det. med hänsyn till hyresgästens personliga förhållanden eller dennes betalningsförmåga, skulle vara till nackdel för föreningen, om denne förvärvade bostadsrätt i stället för att kvarbo som hyresgäst.

En annan sak är att föreningen som förutsättning för medlemskap bör kunna kräva. att hyresgästen är villig att teckna bostadsrätt. Under förut- sättning att det finns stadgebestämmelser i enlighet med 535 bostadsrätts- lagen, bör på motsvarande sätten hyresgäst kunna uteslutas ur föreningen. om hyresgästen genom sitt förhållningssätt visar att avsikt inte föreligger att förvärva bostadsrätt. Grund för uteslutning bör i så fall kunna vara att hyresgästen inte biträder ett beslut om fastighetsförvärv enligt 60a 5.

525

] paragrafen har en andra mening lagts till. Den nya bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.3 ). En hyresgäst

Prop. 1981/82: 169 90

som har vägrats inträde i föreningen enligt Sl aä kan inom en månad från det han fick del av beslutet hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

60aå

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för om- bildning till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage. lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymme.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk- ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren. '

Förvärv i strid med första stycket eller 3 & fjärde stycket är ogiltiga. Vad nu har sagts gäller dock inte om lagfart har meddelats.

Paragafen. som är ny. har behandlats i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.1 ).

Majoritetsregeln i_/9'7'rsla stycket gäller både vid vanliga förvärv och när bostadsrättsföreningen antar ett hembud (.se 9ä lagen om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt).

Majoritetsregeln innebär att de hyresgäster som utgör den kvalificerade majoriteten skall vara medlemmari bostadsrättsföreningen. När det gäller att avgöra om de uppnår den erforderliga majoriteten tas emellertid hänsyn även till de hyresgäster som inte är'medlemmar i föreningen.

Hänsyn tas endast till sådana hyresgäster som hyr sin lägenhet direkt av värden. Andrahandshyrcsgäster lämnas alltså utanför. När flera hyresgäs- ter hyr gemensamt mäste samtliga hyresgästeri lägenheten biträda beslutet för att deras lägenhet skall räknas med.

Inte bara bostadslägenheter utan även lokaler skall räknas med vid tillämpning av majoritetsregeln. Detta gäller även om avsikten inte är att lokalerna skall upplåtas med bostadsrätt. ] andra stycket har dock gjorts undantag för garage. lager och andra lägenheter som i-första hand används som förvaringsutrymme (jfr 2? andra stycket lagen om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt).

Tredje stycket är bl.a. motiverat av att röstberäkningen avser även hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen.

[fjärde stycket innehåller en ogiltighetspåföljd. eftersom det i föreva- rande fall inte kan anses tillräckligt med en möjlighet att klandra förenings— stämmobeslutet (jfr 64% bostadsrättslagen och 695 lagen, l951:3()8. om ekonomiska föreningar). Denna ogiltighetspåföljd skall beaktas av inskriv- ningsmyndigheten när lagfart söks på föreningens förvärv (se 20 kap. 6ä9 jordabalken ). Bestämmelsen i andra meningen om att lagfart läker ogiltig- heten är motiverad av rättssäkerhetsskäl och tar sikte på det fallet att lagfart på grund av förbiseende meddelas trots ogiltigheten (jfr Sä andra

Prop. 1981/82: 169 - 91

stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. och 13% andra stycket jordförvärvslagen ).

Ogiltighet enligt förevarande stycke inträder också för det fall att för- eningen inte iakttar de nya bestämmelserna i 35 fjärde stycket om att den ' ekonomiska planen skall finnas tillgänglig innan beslutet om fastighetsför-

värv fär fattas.

På skäl som anförts i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.1 ) har i förevarande paragrafundantag inte gjorts för rikskooperativa bostadsrätts- föreningar.

67%

Ändringen i andra stycket (ordet "godkännande" har bytts ut mot "registrering”) har behandlats i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.5 ).

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyres- nämnder

45

Bland de uppgifter som enligt första stycket ankommer på hyresnämn- den har som en ny punkt upptagits skyldigheten att pröva frågor enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

16e &

Ansökan i en fråga som avses i 6.5 tredje stycket eller 12.5 andra stycket lagen ( 1982:000 ) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads- rätt skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift. om det berörda huset och dess ägare samt sökandens yrkande och grunderna för detta.

Bestämmelserna i 8 & andra—femte styckena skall tillämpas i fråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden. om det inte är uppenbart att någon förhandling inte behövs. Om en part skall inställa sig personligen. får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallats men inte kommer till förhandlingen. avskrivs ärendet. Att motparten uteblir hindrar inte att ärendet avgörs.

Paragrafen är ny'och föregås av en ny rubrik (Ärende angående ombild- ning till bostadsrätt m.m.). Lagen hänvisar till lagen om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt. Detta innebär att reglerna om förfarandet i lagrummet skall tillämpas om fastighetsägaren ansökt om undantag från hembudsskyldigheten på grund av oskälighet eller fastig- hetsägaren ansökt om tillstånd till överlåtelse till någon annan än bostads- rättsföreningen efter ett hembud.

Bostadsrättsföreningen kan godkänna en överlåtelse inför hyresnämn- den. Om föreningen uteblir från en förhandling skall villkoren ändå prövas. Hyresnämndens prövning torde då emellertid inte behöva bli särskilt ingå- ende.

Prop. 1981/82: 169 92

225

Paragrafen innehåller bestämmelser om rättskraft. Dc beslut som hyres- nämnden meddelar enligt lagen om rätt till fastighetsförvi'trv för ombildning till bostadsrätt bör vara utrustade med rättskraft. Paragrafen har därför ändrats så att detta blir fallet.

23.5

Första och tredje styckena har kompletterats med bestämmelser om talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt lagen om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt.

Hänvisningar till S4-2

4.4. Förslaget till lag om ändring i lagen om hostadsdomstol

285 förevarande lag har i överensstämmelse med motsvarande ändring i 225 lagen om arrendenämnder och hyresnämncler kompletterats med en hänvisning till 45 första stycket 9 nämnda lag.

Hänvisningar till S4-4

  • Prop. 1981/82:169: Avsnitt 4.1

4.5. Förslaget till lag om ändring i lagen om kommunala åtgärder till bostads- försörjningens främjande m. m.

Ändringen i 25 har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.3 ). Enligt den nya bestämmelsen är kommunen skyldig att i den statliga låncverksamheten utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Av- sikten är att skyldigheten skall preciseras närmare i bostadslinansierings- förordningen.

Hänvisningar till S4-5

5 Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till

1. lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

2. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),

3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder. _

4. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol.

5. lag om ändring i lagen (1947: 523) om kommunala åtgärder till bostads- försörjningens främjande m.m.

6 Beslut

Regeringen beslutari enlighet med föredragandens hemställan.

Prop. 1981/82: 169 93

Utdrag LAGRÄDET PROTOKOLL

vid sammanträde

1982-03-25

Närvarande: f.d. justitierådet Petre'n. regeringsrådet Delin. justitierådet Bengtsson.

Enligt lagrådet tillhandakommct utdrag av protokoll vid regeringssam- manträde den 1 1 mars 1982 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen för bostadsdepartementet Friggebo beslutat inhämta lagrådets ytt- rande över förslag till

1. lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

2. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971 : 479).

3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder. '

4. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol.

5. lag om ändring i lagen ( 1947: 523) om kommunala åtgärder till bostads- försörjningens främjande m. m.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsfiskalen Håkan Ju- lius. .

Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Allmänna synpunkter

Genom den föreslagna lagstiftningen skall det bli möjligt för hyresgäster att även mot hyresvärdens vilja förvärva fastigheten genom en bostads- rättsförening och i fortsättningen inneha lägenheterna med bostadsrätt. Som utvecklats i remissprotokollet kan ett sådant ökat inflytande för de boende te sig värdefullt från åtskilliga synpunkter. Att tillskapa en tvångs- rätt av det angivna slaget för hyresgästerna är emellertid förbundet med besvärliga rättstekniska problem.

Till en början bör framhållas det avsteg förslaget innebär från de all- männa reglerna om fastighetsöverlåtclse. Reglerna om hembud medför att i motsats till vad som gäller i dag säljaren blir bunden av ett anbud att sälja fast egendom. ] och för sig är väl inte så mycket att invända mot en sådan nyhet i lagstiftningen: den traditionella principen. att utfästelse att sälja en fastighet inte har bindande verkan. bygger synbarligen på resonemang som i dag saknar större tyngd (jfr t.ex. Vahle'n. Fastighetsköp. 2 uppl. 1968 s. 133 ff). Men lagförslaget innebär inte bara att anbudet blir bindande. utan också att ett sådant anbud mäste avges innan fastigheten kan säljas och att 8 Riksdagen l98I/82. I saml. Nr [69

Prop. 1981/82: 169 94

därefter motparten kan ha en acceptfrist ända upp till sex månader. Under denna tid kan fastighetens värde och förutsättningarna i övrigt för köpet ändras på olika sätt. Av mindre intresse är väl att värdet minskas t.ex. genom att fastigheten skadas eller myndighet inskränker ägarens rättighet över den (jfr 4 kap. 18 åjordabalken): i detta fall kan bostadsrättsförening- en underlåta att anta hembudet. och följden blir då bara att detta med hänsyn till fastighetsvärdet framstår som alldeles för högt vid tillämpning av 12 å i lagförslaget. En större olägenhet torde vara att marknadsvärdet under mellantiden kan stiga på grund av pågående inflation. Det är inte alltid lätt att vid hembudet förutse. i vilken takt denna kommer att fortsät- ta. En köpeskilling som då framstår som adekvat kan vid sexmånadstidens utgång visa sig klart understiga det verkliga värdet. Också av andra anled- ningar kan fastigheten öka i värde under denna tid. Liksom i andra situa- tioner. där en ensidig bundenhet av ett avtal föreligger. kan man befara att regleringen öppnar möjlighet till spekulation för motparten. Särskilt i tider av accelererande penningvärdeförsämring. men också annars. vinner för- eningen på att dröja så länge som möjligt med att ta ställning till hembudet. Detta kan i sin tur leda till att fastighetsägaren anger priset med en bety- dande säkerhetsmarginal i avtalsförslaget. något som dock kan medföra svårigheter för honom om han försöker sälja fastigheten sedan hembudet avslagits.

Ett argument för lagförslagets reglering är naturligtvis. att föreningen ofta intar en underlägsen ställning i förhållande till fastighetsägaren. både ekonomiskt och med hänsyn till medlemmarnas bristande erfarenhet av fastighctstransaktioner. Det kan från den synpunkten verka rimligt att ge föreningen förmånen av en väl tilltagen betänketid. I vissa fall. där avtalet med hänsyn till ändrade förhållanden framstår som klart oskäligt för fas- tighetsägaren. bör man vidare kunna komma till ett rimligt resultat genom att jämka avtalsvillkoren med stöd av 36.5 avtalslagen . Men under alla förhållanden är det tydligt. att avvikelsen från gällande" avtalsrättsliga principer kan medföra åtskilliga komplikationer vid tillämpningen. vilka inte är lätta att överblicka.

Också i ett annat avseende innebär lagförslagets konstruktion ett avsteg från nuvarande grundsatser. Det medför. åtminstone enligt lagtexten. en formalisering av avtalsslutet som går tvärt emot den reform som år 1970 infördes genom antagandet av den nya jordabalken. Då inskränktes räck- vidden av formkravet vid fastighetsköp. till synes på goda grunder "(jfr 4 kap. 1—3 åäjordabalken): enligt lagförslaget skall däremot de villkor gälla vilka angetts i det till hyresnämnden ingivna. skriftliga avtalsförslaget. och det framstår som tveksamt om det alls finns något utrymme för överens- kommelser vid sidan av denna handling. I remissprotokollet har inte disku— terats. i vad mån man kan ta hänsyn till uttalanden och löften som skett muntligen eller i brevväxling mellan parterna. när det gäller exempelvis den praktiskt viktiga frågan om faktiska fel förekommit i fastigheten (jfr 4

Prop. 1981/82:169 95

kap. 19 åjordabalken). Också på denna punkt är det svårt att förutse. vilka problem som lagförslaget kan medföra i den praktiska tillämpningen. Lag- rådet återkommer till frågan vid behandlingen av 1 1 & i lagförslaget.

Den berörda problematiken i fråga om ("överlåtelseavtalets tillkomst är visserligen inte alldeles ny. Den är delvis aktuell också enligt förköpslagen (1967: 868"). Här är emellertid att märka. att- ett bindande avtal redan föreligger. när kommunen skall ta ställning till förköpsfrågan. och att fristerna för kommunen är kortare än vad som föreslagits för föreningens del (se 7 & andra stycket förköpslagen ). Anmärkas kan också att även muntliga villkor får effekt samt att villkor i det avtal som föranlett förköpet enligt en särskild lagregel kanjämkas (5 ä).

] ännu ett hänseende föreligger en väsentlig oklarhet i lagförslaget. Det gäller det centrala begreppet "lägenhet". Både lagens tillämpningsområde (2 &) och den viktiga majoritetsberäkningen (3 15 andra stycket: se också 60 aå förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen ) är beroende av antalet lägenheter i fastigheten. Som lägenhet kan betraktas en sådan del av fastigheten som med utgångspunkt från hur fastigheten är byggd naturli- gen utgör en brukningsenhet. Men anknytning kan också göras till lägen- hetsbegreppet i 12 kap. jordabalken . vilket innebär att bestämmande blir vad som omfattas av ett hyresavtal. Det remitterade förslaget anger ej närmare hur begreppet lägenhet är att bestämma (jfr nedan vid 2 5).

Vissa vanskligheter från juridisk-teknisk synpunkt är sålunda förbundna med den föreslagna reformen. Till viss del synes de kunna avlägsnas om de jämkningar lagrådet i det följande förordar godtages. 1 andra avseenden åter står de kvar. De kan dock inte sägas vara av den tyngd att de utgör ett hinder mot att förslaget antages. Självfallet innebär förslaget en inskränk- ning i fastighetsägarens rådighet över fastighet till förmån för hyresgäs- terna. Bedömningen av detta spörsmål kan dock icke anses ankomma på lagrådet.

Lagens rubrik

Med den formulering rubriken fått framgår ej vad som skall ombildas till bostadsrätt. Lagrådet förordar att lagen i stället erhåller följande rubrik:

"Lag om rätt till fastighetsförvärv förombildning av hyresrätt till bo- stadsrätt." _

Godtages detta förslag föranleder det motsvarande jämkningar i 4. 16 e och 23 åå förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

1 &

Den sammanfattande beskrivning av lagens innebörd som ges i första stycket av förevarande paragraf är inte helt exakt: bl. a. bör av bestämmel- sen framgå. att hyresgästerna inte personligen utan genom en bostadsrätts- förening förvärvar fastigheten. Dessutom torde böra anges att det är hyres-

Prop. 1981/82: 169 '. 96

rätt som ombildas till bostadsrätt. Lagrådet föreslår följande jämkade lydelse:

"Hyresgäster har rätt att enligt bestämmelserna i denna lag genom en bostadsrättsförening förvärva hyresfastigheten för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt."

Godtages förslaget att ange att det är hyresrätt som ombildas till bo- stadsrätt bör motsvarandejämkning göras i 3 och 9 åå detta lagförslag samt i 3. 9 a och 60 a åå förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen .

2 .5

Enligt första stycket skall lagen inte gälla om egendomen innehåller färre än fem lägenheter. Som inledningsvis framhållits. vållar lägenhetsbegrep- pet över huvud taget svårigheter vid tillämpning av den nya lagstiftningen. Man kan sätta i fråga dels om lägenheter som fastighetsägaren själv dispo- nerar skall inräknas i olika sammanhang. dels om som lägenhet skall anses ' även enstaka rum och andra mindre utrymmen. i den mån de inte undantas enligt andra stycket av förevarande paragraf. Enligt 12 kap. jordabalken kan lägenhet otvivelaktigt inbegripa också sådana utrymmen. om särskilt hyresavtal träffas rörande dem. Vid tillämpning av förevarande lagstiftning synes det emellertid inte lämpligt att i något avseende utgå från jordabal- kens lägenhetsbegrcpp. En anknytning till detta lägenhetsbegrepp skulle medföra att lagens tillämpningsområde skulle komma att bero av sådana förhållanden som om en lägenhet står tillfälligt outhyrd. Vidare skulle det fa betydelse om en hyresvärd hyrt ut rum i sin egen bostad eller slutit ett eller flera hyresavtal med Olika personer som tillsammans nyttjar en våning i fastigheten. något som bl.a. när det är fråga om beräkningen av majoritet enligt 3 5 skulle kunna leda till föga rimliga resultat. Att möjligheter skulle öppnas att kringgå lagen på olika sätt är tydligt. Över huvud taget är det föga rationellt att här ta hänsyn också till upplåtelser där hyresgästen inte gärna kan ha något beaktansvärt intresse att förvärva bostadsrätt.

Enligt lagrådets mening bör man konsekvent betrakta som lägenhet varje del av hyreshuset som utgör ett naturligt objekt för uthyrning. oav- sett om den faktiskt uthyrts eller inte. Ett i viss mån liknande lägenhetsbe- grepp torde användas enligt flå andra stycket i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Det är i alla händelser av vikt att inte begreppet lägenhet används i olika bemärkelser i en och samma lag.

Som lägenhet bör alltså i princip räknas en avskild enhet. som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ända- mål. Naturligtvis kan det uppkomma komplikationer. om flera hyresgäster var för sig hyrt delar av samma våning och man sedan skall beräkna majoritet enligt 3 & andra stycket förevarande lag. Har inte alla hyresgäster i en sådan lägenhet skriftligen förklarat sig intresserade av ombildningen. torde man böra bortse från hyresgästerna i denna lägenhet. På samma sätt torde vid oenighet hyresgästerna i lägenheten sakna rösträtt vid omröst-

Prop. 1981/82: 169 97

ning enligt 60 a s" bostadsrättslagen (jfr om ett liknande fall Knutsson- Lindquist. Bostadsrättslagcn s. 146 f). Lagrådet föreslår att paragrafens andra stycke får följande avfattning: "Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägen- het varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Från garage. lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses."

3 & Angående innebörden av begreppet lägenhet hänvisas till vad lagrådet föreslagit vid 2 &.

515

Av ordalydelsen framgår inte klart. om intresseanmälan gäller under i paragrafen angiven tid även mot den som förvärvat fastigheten med stöd av undantagen i blå andra och tredje styckena eller efter avslag på ett hembud (jfr 12 å). Meningen lär emellertid vara. att intresseanmälan skall kunna göras gällande också mot den nye ägaren. På grund härav föreslås att som en sista meningi första stycket av förevarande paragraftilläggs:

Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastighe- ten."

6 5

Av motiven framgår att förslaget avses ha den innebörden att om fastig- hetsägaren har för avsikt att sälja en andel i den fasta egendom som omfattas av en intresseanmälan hembudsskyldighet föreligger inte beträf- fande andelen utan beträffande hela den fasta egendom som omfattas av anmälningen. Avsikten torde vara att principen skall gälla vare sig situa- tionen är den att fastighetsägaren. som endast äger en andel i fastigheten. vill överlåta denna andel eller den att en fastighetsägare. som äger hela fastigheten. vill överlåta endast en andel i denna.

Förslaget inger ej obetydlig tveksamhet särskilt i det fallet att fastighets- ägaren vill eller av en eller annan anledning är nödsakad att avyttra den honom tillhöriga andelen i fastigheten. Bortsett från de möjligheter be- stämmelserna i andra och tredje styckena kan ge är enda sättet för honom att få en avyttring till stånd att också hans samägarc går med på att deras andelar hembjudes föreningen. Vägrar dessa och är ej fall söm avses i andra och tredje styckena synes han sakna möjlighet att genom köp eller byte avyttra sin andel. Enligt samäganderättslagen har han visserligen en rätt att få hela egendomen försåld. men då sådan försäljning skall ske på offentlig auktion kan på grund av nu förevarande lag. som kräver att hembud först sker innan överlåtelse sker till någon annan. i själva verket någon försäljning enligt samäganderättslagen ej komma till stånd. Den ordning som följer av förslaget innebär också att. om oenighet uppstår

Prop. 1981/82: 169 ' 98

mellan delägarna i fastigheten. förevarande lag fråntager dem den möjlig- het att få den upplösning genom försäljning på offentlig auktion som samäganderättslagen anvisar.

Starka skäl talar därför för att försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen skall kunna ske utan att den föregåtts av hembud. Föreningen betages icke därigenom möjlighet att förvärva fastigheten. Den kan på auktionen konkurrera med andra spekulanter på fastigheten. Vis- serligen har kanske föreningen om försäljningen kommer oväntat vissa svårigheter att göra erforderliga undersökningar beträffande fastigheten och i fråga om hyresgästernas inställning till det pris och de andra villkor föreningen skall vara beredd att godtaga. Dessa vanskligheter får dock — särskilt som föreningen rimligtvis gjort vissa överväganden redan innan intresseanmälningen gjordes — anses väga mindre tungt än det i realiteten närmast totala försäljningsförbud som det remitterade förslaget kan inne- bära för den som äger 'en andel i en hyreshusenhet.

På grund av det anförda börenligt lagrådets mening i andra stycket — lämpligen i punkt 4 — som ett ytterligare undantag från hembudsskyldighe- ten upptagas det fall att förvärvet sker genom inrop pa offentlig auktion enligt lagen (1904: 48 s. 1) om samäganderätt.

För att av lagtexten tydligt skall framgå att ett hembud inte kan begrän- sas till att avse en andel i en hyreshusenhet utan måste gälla hela enheten förordas därjämte att första stycket jämkas på följande sätt:

"Fast egendom. som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intres- seanmälan gäller. får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbju- dits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hem- bud."

85

Det i första stycket stadgade förbudet mot återkallelse av hembudet bör gälla även makes samtycke enligt 6 kap. 4 & giftermålsbalken. Lagrådet föreslår därför att styckets andra mening får följande lydelse:

"Sedan delgivning skett får inte hembudet eller samtycket till avtalsför- slaget återkallas eller förslaget ändras."

Av skäl som lagrådet anför "vid 3 & förslaget till ändring i bostadsrättsla- gen fordras en särskild bestämmelse om att bostadsrättsföreningen har rätt att besiktiga fastigheten även om hyresvärden motsätter sig det. Lagrådet förordar att som ett nytt andra stycke i förevarande paragraf upptages en bestämmelse av förslagsvis följande lydelse:

”Sedan hembud skett. är fastighetsägaren skyldig att bereda bostads- rättsföreningen tillfälle att besiktiga fastigheten."

Andra stycket enligt det remitterade förslaget blir. om det förordade tillägget godtages. i stället tredje stycket. '

Prop. 1981/82: 169 99

H*

Enligt paragrafen skall avtalet anses slutet på de villkor som angetts i förslaget till köpeavtal. Som inledningsvis framhållits är det oklart. i vad mån köpevillkor som inte kommit till uttryck i det skriftliga förslaget gäller och i vilken utsträckning man kan beakta utfästelser och uttalanden som i andra sammanhang gjorts från parternas sida. Lagtexten lär inte innebära något hinder mot att man tar viss hänsyn till sådana förhållanden. Det är tänkbart att fastighetsägaren och föreningen innan hembudet avgavs fört förhandlingar med varandra. vilka inte resulterat i avtal. och att därvid åtskilligt förekommit som inte upptagits i det skriftliga avtalsförslaget. Om ett formligt villkor på detta sätt diskuterats utan att tas in i förslaget. måste detta i regel uppfattas så att fastighetsägaren inte avsett att villkoret skall gälla. Rimligare kan det synas att beakta vad som tidigare avhandlats mellan parterna rörande fastighetens skick och övriga förhållanden av betydelse för köparen. t. ex. när man prövar om rådighetsfel enligt 4 kap. l8 & eller faktiskt fel enligt 4 kap. 19 åjordabalken föreligger — låt vara att uttalanden från säljarens sida före hembudet inte så ofta kan betraktas som skadeståndsgrundande utfästelser enligt l9 &. Och under alla förhållanden måste föreningen kunna åberopa fastighetsägarens yttranden i sådana sam- manhang som stöd för att ett köp skall återgå på grund av 30 eller 33 åå avtalslagen. — Vad åter angår förhandlingar efter hembudet, torde vad säljaren uttalat ofta kunna uppfattas som kompletteringar till det skriftliga avtalsförslaget. och det är då naturligt att fästa viss vikt vid uttalandena. Inte heller i detta läge torde väl muntligt avtalade villkor kunna anses gälla, om inte särskilda omständigheter talar för detta; har parterna nått fram till en överenskommelse som ligger utanför det skriftliga förslaget. är det naturliga att de sätter upp ett särskilt kontrakt om överlåtelsen utan att gå omvägen över hyesnämndcn. Men vad säljaren vid sådana avtalsförhand— lingar sagt om fastighetens egenskaper torde böra tillmätas ungefär samma betydelse som vid en överlåtelse vilken tillkommit genom ett vanligt köpc- kontrakt. — Här bortses då från att hyresgästerna torde ha större möjlighe- ter än andra köpare att bedöma fastighetens skick (jfr också föreskriften om besiktningsprotokoll i 3 & bostadsrättslagen i dess nu föreslagna ly- delse).

Som också antytts i inledningen innebär den form för överlåtelse av fastighet som lagförslaget föreskriver ett avsteg från vad som stadgas i 4 kap. ! åjordbalken. Där sägs bl. a. att köp av fast egendom sluts genom upprättande av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. att handlingen skall innehålla förklaring att egendomen överlåts på köparen och att köp som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltigt. Enligt lagför- slaget skall däremot bindande avtal anses föreligga genom att föreningen gör skriftlig anmälan till hyresnämnden om att det tidigare gjorda hembu- det antas. Det synes nödvändigt att i 4 kap. 1 s' andra stycketjordabalken uttryckligen undanta fall då avtal anses slutet enligt den nu föreslagna

Prop. 1981/82: 169 1th

lagen. Det föreslås därför att i nämnda stycke tilläggs följande andra mening:

"Dock är förvärv. som bostadsrättsförening gjort enligt lagen ( l982: 000) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. giltigt även om föreskrifterna i första stycket inte iakttagits."

12 &

Har hembud skett gäller enligt 5 s'intresseanmälningen under två år från det hembudet skedde. Hembudet skall enligt IO & antagas inom tre måna- der eller efter förlängning inom sex månader från dagen för hembudet. Antages det ej inom denna tid upphör hembudet att gälla. lntresseanmäl- ningen kommer alltså. om ett hembud ej antagits och därför upphört att gälla, att bestå under ] l/2 eller 13/4 år efter det att tiden för hembudets giltighet gått ut. Enligt bestämmelsen -i första stycket i förevarande para- graf föreligger under hela denna tid i princip förbud för fastighetsägaren att till annan än bostadsrättsföreningen genom köp eller byte överlåta fastig- heten på villkor som är för fastighetsägaren ogynnsammare än dem som upptogs i hembudet. Att en regel med denna inriktning är påkallad för att hindra kringgående av föreningens förvärvsrätt torde vara tydligt. Emeller- tid innebär rcgeln. om man bortser från den möjlighet till undantag som hänvisningen till 6 & andra och tredje styckena innebär. att all överlåtelse till annan än föreningen på för fastighetsägaren ogynnsammare villkor är utesluten under intresseanmälningens hela återstående verkningstid. Att situationer kan förekomma där detta kan innebära avsevärda olägenheter för fastighetsägaren framstår som ovedersägligt; Detta synes kunna undvi- kas. utan att därför bostadsrättsföreningens intressen träds för när. om lagen — mot vad som enligt det remitterade förslaget synes vara avsett — ger fastighetsägaren möjlighet att göra ett nytt hembud med villkor som är för honom ogynnsammare än enligt det tidigare hembudet. Det senare hembudets villkor för förvärvet'skall sedan. om hembudet ej antas. utgöra den gräns under vilken överlåtelse till annan än föreningen ej får ske under intresseanmälningens fortsatta giltighetstid. Anmärkas må att enligt 5 9; det nya hembudet medför att denna tid kommer att ytterligare förlängas. något som fastighetsägaren får ta i betraktande då han överväger om han skall göra ett nytt hembud. På grund av det anförda föreslås att i förevarande paragrafs första stycke upptas en ny andra mening av följande lydelse:

"Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud. enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynn- sammare för fastighetsägaren. och upphör även detta hembud att gälla. skall första meningen tillämpas på det nya hembudet."

Varken lagtexten eller motiveringen innehåller något besked om hur bestämmelsen i första stycket är att tillämpa i det fall att — sedan ett hembud beträffande hela hyreshusenheten upphört att gälla därför att det ej antagits — överlåtelse av en andel av enheten önskas bli genomförd.

Prop. 1981/82:169 10!

Något hinder" mot en sådan överlåtelse bör i och för sig ej föreligga. Den gräns i fråga om köpeskilling och andra villkor som därvid ej får underskri- das torde böra bestämmas genom att så stor del av vederlaget enligt hembudet anses belöpa på andelen som denna utgör del av hela enheten. För att lagtexten skall ge någon upplysning om att i den föreliggande situationen en andelsöverlåtelse kan ske och om den gräns i fråga om vederlaget som skall gälla för en sådan överlåtelse förordas att i föreva- rande paragraf som ett nytt andra stycke upptas följande bestämmelse:

"Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser andel av hyreshusenheten-".

Andra stycket enligt det remitterade förslaget får då bli tredje stycket.

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen(1971: 479) 3 &

Det nya fjärde stycket avser. i motsats till paragrafen i övrigt. inte fallet då bostadsrätt upplåtes. Kravet på ekonomisk plan gäller i stället situa- tionen då beslut om fastighetsförvärv skall fattas. Det naturliga torde vara att inta denna bestämmelse i 60 a s' där förutsättningarna för giltigt beslut regleras. Lagrådet föreslår en sådan omdisponering. Godtas detta, skall ingen ändring ske i 7 &.

Bestämmelsen om besiktningsprotokoll i fjärde stycket lär förutsätta. att bostadsrättsföreningen kan låta besiktiga fastigheten också i delar där hyresgästerna inte äger tillträde på grund av hyresavtalet. För att detta skall kunna genomföras även om hyresvärden motsätter sig inspektion fordras en särskild bestämmelse härom. Situationen torde i praktiken bli aktuell endast när överenskommelse om förvärv ej kan träffas frivilligt. Bestämmelsen föreslås bli intagen i 8 5 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (se ovan). '

7 &

Godtages lagrådets förslag vid 3 5 om överflyttning av det nya fjärde stycket till 60 ä ä. skall ingen ändring göras i denna paragraf. Detta föran- lederjämkning också i lagförslagets ingress.

37.5

Lagrådet förordar att det nya tredje stycket ges följande kortare lydelse:

"Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt. skall föreningen. om bostadsrättshavarens obetalda avgifter till föreningen över- stiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen. utan dröjsmål underrätta pantha- varen därom. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligt första stycket företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett."

Prop. 1981/82: 169 [02

60 a .5 .

Det avgörande för tillämpningen av majoritetsregeln i första stycket är begreppet lägenhet. Lagrådet får hänvisa till vad lagrådet anfört därom vid 25 i förslaget till lag om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Det synes uppenbart att begreppet lägenhet vid tillämpning av förevarande regel bör ha samma innebörd som angetts i den av lagrådet föreslagna lydelsen av nämnda paragraf. Någon särskild bestämmelse i ämnet synes inte erforderlig i bostadsrättslagen .

Enligt vad som sagts under 3 & bör den nya bestämmelsen i fjärde stycket av den paragrafen flyttas till förevarande paragraf. Det föreslås. att före sista stycket inskjutes följande nya stycke: . _

"Innan beslut om fastighetsförvärv fattas. skall sådan ekonomisk plan som avses i 4.5 upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll. som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 45.”

Godtages detta förslag bör sista stycket enligt departementsförslaget jämkas sålunda:

”Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltigt. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tillgäng- lig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv skett enligt beslutet och lagfart meddelats. skall dock vad nu sagts ej gälla".

Övriga lagförslag

Förslagen föranleder ej erinran. Godtages vad lagrådet föreslagit i fråga om rubriken av förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. erfordras dock jämkningar i förevarande förslag enligt vad lagrådet angivit vid sitt änd- ringsförslag. '

Framhållas må också att lagrådet vid l 1 %$ förslaget till lag om fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt förordat en ändring som innebär att ytterligare ett lagförslag — lag om ändring ijordabalken — bör framläggas.

Prop. 1981/82:169 103

Utdrag BOSTADSDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1982-03—25

Närvarande: statsministern Fälldin. ordförande. och statsråden Wikström. Friggebo. Dahlgren. Åsling. Söder. Johansson. Wirtén. Andersson. Boo. Petri. Eliasson. Gustafsson. Elmstedt. Ahrland. Molin

Föredragande: statsrådet Friggebo

Proposition med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m. m.

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslag till

1. lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

2. lag om ändring i bostadsrättslagen(1971: 479).

3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder.

4. lag om ändring i lagen ( 1974: 1082) om bostadsdomstol.

5. lag om ändring i lagen (1947: 523) om kommunala åtgärder till bostads- försörjningens främjande m.m.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande. Lagrådet, som i huvudsak har godtagit de framlagda lagförslagen. har framhållit att reglerna medför vissa 'vanskligheter från juridisk—teknisk synpunkt men att svårigheterna inte har sådan tyngd att de utgör ett hinder mot att förslagen antas. På några punkter har lagrådet fört fram erinringar som berör förslagens sakliga innehåll. Vidare har lagrådet förordar en del förtydligande ändringar och tillägg. .

Jag kan för min del i allt väsentligt ansluta mig till de förslag som lagrådet har fört fram. Jag förordar sålunda att ändringar görs i.], 3 och %s i förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt för att markera att det är fråga om en ombildning från hyresrätt till bostads- rätt. Motsvarande ändringar bör göras i 9 a och 60 a så i förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen. Av 1 % i förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt bör också framgå att det är

' Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssamrnanträde den 11 mars 1982.

Prop. 1981/82:169 104

genom en bostadsrättsförening som hyresgästerna har rätt att förvärva fastigheten. Jag tillstyrker vidare de ändringar som lagrådet föreslagit beträffande 2. 5. 6. 8 och 12% i det angivna lagförslaget. Jag finner emellertid inte skäl att ändra lagens rubrik.

När det gäller förslaget till lag om ändring i bostz'tdsrättslagen tillstyrker jag de av lagrådet förordade ändringarna i 3. 37 och 60 a 5.5. Som en följd av att bestämmelserna i 3 & fjärde stycket i det remitterade förslaget llyttas till 60 a & kan 7ä lämnas oförändrad.

I anslutning till ll s' i förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt har lagrådet föreslagit ett tillägg till 4 kap. l & jordabalken. Jag tillstyrker detta förslag. Jag ansluter mig även till de särskilda uttalanden till ledning för rättstillämpningen som lagrådet gjort vid den angivna ll ä. Även de uttalanden i övrigt som lagrådet gjort i samband med de föreslagna ändringarna i lagförslagen ansluterjag mig till.

I övrigt bör vissa ytterligare redaktionellajämkningar ske av den förelig- gande lagtexten.

Jag vill erinra om vad jag tidigare har anfört om finansiering av fastig- hetsförvärv och bostadsrättsförvärv samt vissa ytterligare frågor i sam- band med den statliga längivningen (se avsnitt 2.6 i remissprotokollet). Härtill villjag ytterligare anföra följande.

En ökad användning av bostadsrätt understryker behovet av ett värde- säkert sparande inom bostadssektorn. Genom ett utvidgat bosparande skulle självlinansieringsgraden i bostadssektorn kunna höjas. vilket bl.a. utifrån samhällsekonomiska utgångspunkter är önskvärt. Denna'fråga kommer att aktualiseras i annat sammanhang.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen

dels att anta

de av lagrådet granskade lagförslagen mcd vidtagna ändringar samt

6. förslaget till lag om ändring ijordabalken.

dels att

7. godkänna att lån av statsmedel får ges för förvärv av bostadsrätt i samband med ombildning från hyresrätt på de villkor som jag har angett.

Jag hemställer vidare att regeringen bereder riksdagen tillfälle att ta del av vad jag har anfört om finansiering av fastighetsförvärv i samband med ombildning från hyresrätt till bostadsrätt och om vissa frågor i samband med den statliga långivningcn.

Prop. 1981/82: 169 105 Beslut Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition förelägga riksdagen vad föredraganden har anfört för de åtgärder och det ändamål som föredraganden har hemställt om.

Prop. 1981/82: 169 106 Innehåll Propositionen ........................... _ ..................... 1 Propositionens huvudsakliga innehåll ........................... [ Lagförslag ' i 1. Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ............................................... 3 2. Lag om ändring i bostadsrättslagen(1971 : 479) ................ 6 3. Lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres— nämnder .................................................. 1 1 4. Lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol ........ 14 5. Lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m.m. ....................... 15 6. Lagomändringijordabalken ............ 16 Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 11 mars 1982 . . . 17 1 Inledning .................................................. 17 2 Allmän motivering ......................................... 18 2.1 Allmänna utgångspunkter ................................ 18 2.1.1 Boendedemokrati 1 ett bostadspolitiskt målperspektiv . . 18 2.1.2 Bostadsrättens fördelar ............................ 21 2.2 Åt tgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt ............................................ 23 2 2.1 Allmänt .......................................... 23 2.2.2 Kommunernas roll ................................ 24 2.2.3 Information ...................................... 26 2.3 Hyresgästinflytandet vid ombildning till bostadsrätt m.m. 26 2.3.1 Majoritetsregeln vid beslut om fastighetsförvärv ...... 26 2.3.2 Skyldighet att teckna bostadsrätt . . .................. 30 2.3.3 Rätt till medlemskap ............................... 32 2 ..3 4 Ekonomisk plan vid ombildning ..................... 34 .... 3.5 Intygsgivarnas ställning m. m. ...................... 36 2.4 Hyresgästernas rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ............................................ 38 2.4.1 Allmänna utgångspunkter .......................... 38 2.4.2 Undantag för vissa fastigheter ...................... 40 2.4.3 Intresseanmälan .................................. 42 2.4.4 Hembud ......................................... 44 2.4.5 Antagande av hembud ............................. 46 2.4.6 Försäljning till annan än hyresgästerna ............... 50 2.4.7 Förhållandet till den kommunala förköpsrätten ........ 54 2.5 Prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt m.m. ......... 55 2.5.1 Frågan om hembudsskyldighet ...................... 55 2.5.2 Skriftligt överlåtelseavtal ........................... 61 2.6 Finansieringsfrägor ..................................... 62 2.6.1 Finansiering av fastighetsförvärv .................... 62 2.6.2 Finansiering av bostadsrättsförvärv ................. 66 2.6.3 Vissa ytterligare frågor i samband med den statliga lån- givningcn ........................................ 69 2.7 Ikraftträdande m.m. .................................... 73 3 Upprättade lagförslag ....................................... 74 4 Speeialmotivering .......................................... 74 4.1 Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ............................................ 74

Prop. 1981/82: 169 107

4.2 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen ............ 84 4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder .......................................... 91 4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen om bostadsdomstol ..... 92 4.5 Förslaget till lag om ändring i lagen om kommunala åtgärder till

bostadsförsörjningens främjande m.m. . . . . . . . . . . .......... 92

5 Hemställan .......... 92

6 Beslut .................................................... 92

Bilaga 1—3 (se bilagedel) Bilaga 4. De remitterade förslagen (bilagan har uteslutits här)

Utdrag av lagrådets protokoll den 25 mars 1982 .................. 93 Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 25 mars 1982 . . . 103

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1982

Hänvisningar till US1

Prop. 1981/82: 169 1

Kommitténs sammanfattning av sitt betänkande (SOU 1981: 74)

Vår uppgift har varit att utreda och föreslå statliga åtgärder i syfte att främja ett ökat boendeinflytande i bostadsrättsform genom en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Bakgrund

Utvecklingen av bostadspolitiken har under en följd av år" kännetecknats av bl. a. ett uttalat syfte att öka likställdheten mellan de olika besittningsfor- merna på bostadsmarknaden — äganderätt. bostadsrätt och hyresrätt. Detta har särskilt gällt de ekonomiska villkoren. Riksdagen har" sålunda beslutat om ändringar i det statliga systemet för bostadsfinansierirrg som är" av betydelse för framför allt det nyare bostadsbeståndet och nyproduktio- nen.

Frågan om likställdhet mellan olika besittrrirrgsforrrrer är emellertid inte enbart en ekonomisk fråga. Det är också en fråga om de boendes möjligheter att utöva inflytande över sina egna bocndeförhållanden. Dessa möjligheter är mindre för hyresgästen än för den som äger sin bostad eller innehar den med bostadsrätt. Utvecklingen under senare år har även i detta avseende emellertid inneburit en viss utjämning av skillnaderna mellan besittningsfor- merna genom ökade möjligheter för hyresgästerna att påverka sin situation. Det gäller t. ex. det förstärkta besittningsskyddet. bytesri'rtten. hyresgästin- flytandet i samband med ombyggnad och vid särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen samt inflytandet enligt hyre'slagstiftningen.

IIyresförhandlingslagen ger dessutom hyresgästerna en lagfäst rätt att förhandla med hyresvärden om sina boendeförhällanden. Genom att uppträda gemensamt kan alltså de boende förhandlingsvägen tillförsäkra sig ett ökat inflytande över frågor som rör den egna lägenheten. gemensamma anordningar i huset och den dagliga boendemiljön i övrigt. Den av regeringen tillsatta utredningen om underhåll av hyres- och bostrrdsrättsfas- tigheter. underhälIsfondsutredningen. har nyligen också i ett delbetänkande. Hyresgästinf/ytande på målning och tupels'ering (SOU 1981: 47). lagt fram förslag om att hyresgästerna själva får bestämma över målning och tapetserirrg i sin lägenhet.

Det anförs emellertid i direktiven för vårt arbete att det inte torde gå att inom överskådlig tid uppnå samma inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande- eller bostadsrätt. med hänsyn till bl. a. det ekonomiska l Riksdagen 1981/82. [ saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82: 169

lx)

ansvar som är förenat med ägande och förvaltning av fastigheter. Om man vill åstadkomma ett ökat boendeinf'lytande. utöver vad som är möjligt på h_vresrättens område. måste det därför ske genom att bostäder i ökad omfattning upplåts med ägande- eller bostadsrätt. Våra direktiv behandlar frågan om statliga åtgärder i syfte att främja ett ökat boendeinllytandc i bostadsrättsform.

En övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan ske genom att hyresgästerna i en fastighet bildar en bostadsrättsförening. som förvärvar fastigheten och upplåter lägenheterna med bostadsrätt. Detta har hittills förekommit endast i begränsad omfattning —- under hela 1970—talet har det berört ca 9000 lägenheter — vilket främst torde bero på att övergången till btjistadsrätt är förenad med åtskilliga problem. Vi har haft i uppdrag att utreda dessa problem och föreslå åtgärder för att befrämja övergångar.

Det anförs i direktiven att man inte kan bortse från att en övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan innebära risker för en ökad segregation i boendet. "som en följd av att personer med laga inkomster och utan tillräckliga medel för kapitallnsatsen får svårt att göra sig gällande på denna del av bostadsmarknaden. Vi har därför också haft till uppgift att så långt möjligt söka eliminera dessa risker vid utformningen av våra förslag. Det gäller bl. a. överväganden huruvida utvecklingen av priserna vid försäljning av bostadsrätter under senare är bör ge anledning till åtgärder från statens sida.

Utredningsarbetet

Vårt arbete har varit starkt präglat av den omfattning och komplexitet som frågeställningarna i direktiven har. Vi har tagit del av ett mycket omfattande undersöknlngsmaterial om såväl svenska som utländska förhållanden. Vi har bl. a. studerat de erfarenheter som man har i Danmark. Norge och Storbritannien av övergång från hyresrätt till kooperativa upplåtelseformer. Vi har själva också genom flera konsultuppdrag initierat studier för att belysa en del av de frågor som direktiven tar upp och som vi och våra experter har ansett vara nödvändiga.

Resultaten av sådana studier återges i betänkandet och då främst i kap. 1 och 2. Kap. ] om bostadsrätten som upplåtelseform refererar bl. a. några undersökningar om boendes attityder och kunskaper om upplåtelseformer och andra boendevillkor. En enkätundersökning redovisas t. ex. som Statistiska Centralbyrån har genomfört på vårt uppdrag bland hyresgäster i såväl enskilt som allmännyttigt ägda fastigheter om deras attityder till boendet och till en övergång till bostadsrätt.

Kap. 2 om erfarenheter från ombildningar under 1970-talet redovisar en enkätundersökning som vi själva har genomfört bland 50 av landets största kommuner om deras inställning till en ökad andel bostadsrätter i bostads- beståndet. Kapitlet omfattar också resultatet av en studie inom företagsekow nomiska institutionen vid Stockholms Universitet om karakteristiska drag i redan genomförda ombildningar. Slutligen redovisas där i sammandrag en undersökning vid avdelningen för byggnadsfunktlonslära, Tekniska Högsko- lan i Stockholm (KTH) om konsekvenser för de boende i några övergångs-

Prop. 1981/82:169 3

områden. Rapporten. som har tagits fram på uppdrag av oss. har tidigare publicerats i dess helhet. Konsekvenser för de [monde vid övergång till bostadsrätt (Ds Bo 1981: 4).

Även andra undersökningar. sorti vi själva har initierat. återges i sammandrag i betänkandet. Det gäller t. ex. den studie av prisutvecklingen på bostadsrätter som har genomförts vid institutionen för fastighetsekonomi vid KTI [. Priser och omsättning på bostadsrätts/(igenheter(Ds Bo 1981: 2). Vi har genom ett uppdrag till en fristående forskare och företagskonsult (ekon. dr ingemar Gärdborn) speciellt låtit studera kttutsekvenserna för de allmännyttiga företagen vid en övergång till bostadsrätt i företagens fastigheter. Lantmäteriverket har dessutom för vår räkning sökt utveckla några olika modeller för prissättning på sådana fastigheter. Konsekvenserna för stat och kommun vid en övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter har analyserats i ett antal uppsatser. författade av några administratörer och forskare med inriktning på bostadsmarknad. samhälls- planering och samhällsekonomi. Vi har tidigare publicerat uppsatserna i en debattbok. Bostadsrätt — bättre bris'lacixsiitt? (LiberFörlag. Stockholm 1981 ).

Vi avlämnade i oktober månad 1980 ett delbetänkande. Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till' bostadsrätt (Ds Bo 1980: 3). som sedermera har lett till regeringsförslag och riksdagsbeslut om en ändring i bostadsrättslagen fr.o.m. den 1 oktober l98l (prop. 1980/ 81: 148. LU 1980/81: 29. SFS l981:603).

Genom sammansättningen av vår expertkrets har vi haft ett naturligt och ingående samarbete med företrädare för partsorganisationerna på hyres- marknaden. fastighetsägarintressen och de bostadskooperativa m'ganisatio- nerna. Dessa har bl. a. deltagit i olika arbetsgrupper. som har haft till uppgift att ta fram underlag för våra förslag.

Företrädare för vår kommitté har också haft samråd med fritidsboende- kommittén. hyresrättsutredningen. kapitalvinstkommitten. stadsförnyelse- kommitten. underhållsfondsutredningen och ägarlägenhetsutredningen. Vi har tagit del av underlagsmaterial för kooperationsutredningen och vi har informerat bl. a storstadskommunerna om vårt arbete. Vi har utanför kommittén i speciella frågor dessutom haft samråd med företrädare för bostadsstyrelsen. konsumentverket. lantmäteriverket. riksskatteverket. länsstyrelsen i Stockholms län. delegationen för bostadsfinanslering. riks- banken. Svenska bankföreningen och Svenska sparbanksföreningen.

Överväganden och förslag

De övergångar från hyresrätt till bostadsrätt som hittills ägt rtun har inte i någon större utsträckning planerats eller styrts av samhället. Erfarenheterna från dessa ombildningar utgör enligt vår mening inte skäl för stunhället att acceptera att en övergång till bostadsrätt uteslutande sker på de villkor som fastighetsmarknadens parter själva anger. Direktiven för vårt arbete är på denna punkt tvärtom mycket tydliga och föreskriver att vi. när vi utformar våra förslag. skall söka eliminera de risker för en ökad segregation som en ändring av upplåtelseformen kan innebära.

Prop. 1981/82: 169 4

Den mest betydelsefulla utgångspunkten för våra förslag är att ombild- ningen skall ske på de boendes villkor. Det är i första hand de boendes krav. önskemål och synpunkter som skall tillgodoses med en övergång. Våra förslag syftar därför bl. a. till att förbättra förutsätttningarna i olika avseenden för hyresgästerna iden fastighet som blir föremål för ombildning. Onibildningarna får emellertid inte heller åsamka övriga hyresgäster i flerbostadshus förluster i form av t. ex. ökade kostnader genom höjda hyror. Samhället måste därför ställa upp vissa regler och villkor för hur övergångar skall ske.

Staten och kommunerna delar ansvaret för samhällets åtgärder inom bostadsförsörjningen. Vår huvudsakliga uppgift är visserligen att föreslå statliga åtgärder. men dessa våra förslag förutsätter å andra sidan en viss medverkan från kommunernas och även föreningsbildarnas sida. för att en ökad övergång i seriösa former skall befrämjas. Vi beskriver i kap. .? deti rollfi'lrdelning som vi anser bör finnas mellan stat. kommun och förenings— bildare. för att syftet skall uppnås.

De åtgärder av statmzakterna som kati komma ifråga för att befrämja övergångar är dels lagstiftning. dels kapitalförsörjning och långivning. Lagstiftningen bör i första hand syfta till att stärka ställningen och förhandlingspositionen för de boende i den fastighet som blir föremål för ombildning. Den som efter ombildningen ändock föredrar att bo kvar med hyresrätt skall kunna göra detta utan att vederbörandes rättsskydd därmed försämras. '

En ökad omvandling till bostadsrätt får inte bidra till att fastighetspriserna trissas tipp. Kapitalf(')rsörjningen måste därför vara förknippad med villkor. som gör att bostadsrättsft'ireningar inte skall kunna finna anledning att betala mer för fastigheter än vad andra köparkategorier normalt gör. Finansierings- förutsättningarna bör dessutom 'ara sådana att grundavgifterna kan hållas på en rimlig nivå. Genom samhällets försorg förbättrade möjligheter till län mot säkerhet i fastigheten bör emellertid riktas till bostadsrz'ittsföreningen. Det är också angeläget att ingen tvingas avstå från att delta i en övergång på grund av brist på tillräckliga medel för kontantinsatsen.

Kommunernas uppgift inom bostadsförst'irjningen är i huvudsak att svara för deti praktiska verksamheten. De har dock stor frihet att handla efter lokala förhållanden och egna målsättningar. Det måste då ligga i statsmak- ternas intresse att förse kommunerna med de instrument som krävs. för att även övergång från hyresrätt till bostadsrätt skall ktuina bli ett medel för kommunal bostadsförst'irjning.

Vi kan konstatera att det finns en ambition från kommunernas sida att öka andelen bostadsrätter i nyproduktionen. Eftersom möjligheterna att genom nyproduktion kunna åstadkomma några väsentliga förändringar av bostads- beståndets sammansättning och fördelning under NSU-talet torde vara starkt begränsade. borde även övergångar från hyresrätt till bostadsrätt kunna vara ett medel för kommunerna att nå en annan fördelning i bostadsbeståndet. om detta eftersträvas.

Det finns även andra argument. bl. a. prisbildningen på bostadsrätter. som talar för ett mer aktivt kommunalt engagemang för ombildningar som en del i ansvaret för bostadsförsörjningen. Övergångar från hyresrätt till bostadsrätt skulle enligt vår mening genom initiativ från kommunernas sida kunna bli ett

Prop. 1981/82: 169

'JI

väsentligt medel för att i olika avseenden utveckla och förändra bostatis- marknader med problem. Detta kräver dock ett bakomliggande handlings- program och en uttalad målsättning. som lämpligen kommer till uttryck i bostadsförsörjningsprogrammen och som grundar sig bl. a. på bostadssociala inventeringar. Kommunerna kan aktivt också medverka till att ombildningar kömmer till stånd. bl. a. genom ekonomiskt stöd för förvärv av bostadsrätt samt genom information och service vid övergångar.

Initiativtagarcn till att en bostadsrz'ittsförening bildas. föreningsbildart'n. har också en betydelsefull roll vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Ombildning förutsätter bl. a. engagemang och kunskap bland de boende. vilket bör vara grundläggande för föreningsbildarens åtgärder. De ekono- miska villkoren är av avgörande betydelse för anslutningen till övergången. Även föreningens storlek har stor betydelse för möjligheterna att uppnå ett ökat intresse för boendet och boendemiljön.

Ombildningsförfarandet vid övergång till bostadsrätt kan utformas på flera sätt. Den tidsmässiga ordningen mellan- de ingående momenten kan vara olika och hyresgästernas inflytande på förfarandet kan variera. Förutsätt- ningarna är väsentligt olika, om föreningsbildaren är den förre fastighets- ägaren, en rikskooperativ organisation eller hyresgästerna själva.

Vi beskriver i kap. 3 de olika förfaringssätten och konstaterar bl. a. att den teknik som tillämpas närfastighetsr'igaren bildar bostadsrättsförening innebär stora nackdelar för de boende. Fastighetsft'örvärvet kan visserligen ske på ett smidigt sätt och de finansiella möjligheterna kan normalt skapas för förvärvet. Hyresgästerna saknar emellertid möjlighet att påverka ombild—- ningsprocessen och förfarandet kan ge utrymme för spekulation på de boendes bekostnad. Som en följd av vårt tidigare nämnda delbetänkande samt regeringens förslag och riksdagsbeslutet i frågan träder en lagändring i kraft den 1 oktober 1981 i avsikt att stärka kvarboende hyresgästers rättsskydd. Lagändringen torde även komma att motverka tillkomsten av fastighetsägarebildade bostadsrättsföreningar.

Även om de rikskooperativa företagens teknik vid ombildning är likartad den som fastighetsägarna tillämpar. ger den andra möjligheter till ett tillfredsställande inflytande för hyresgästerna. Förfarandet ger bl. a. utrym- me för information om övergången och de ekonomiska villkoren kan i regel också avpassas så att boendekostnaderna för hyresgästerna inte påverkas negativt. Vi har också anledning att förvänta oss att tekniken för ombildning och inflytande för hyresgästerna ytterligare utvecklas efter de erfarenheter som har vunnits vid hittills genomförda övergångar.

I de fall h_vresgr'isrerna själva är föreningsbildare bör man söka åstadkomma en teknik som bättre än f. n. tillgodoser flertalets intressen. Vi anser att man genom särskilda majoritetsregler bör skapa bestämda former för inflytande vid fastighetsförvärvet. Det är enligt vår mening också viktigt att man har samma regler. oberoende av om fastigheten förvärvas på frivillig väg eller efter förköp.

Vi föreslår därför att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna engagerar sig i en bostadsrättsförening som medlemmar och fattar beslut om fastighetsförvärvet på en föreningsstämma. för att övergång till bostadsrätt skall gälla. De rikskt.)operativa bostadsrättsföreningarna undantas från denna regel vid frivilliga förvärv men inte vid förvärv genom

Prop. 1981/82: 169 6

förköp. En förening skall ha rätt att i sina stadgar ta in ett förbehåll om att den hyresgäst som biträder beslutet om fastighetsförvärvet skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet så länge hyresförhållandet består. Ingen bostadshyresgäst bör kunna vägras medlemskap i en bostadsrättsförening vid en ombildning.

Ledamoten Yngvesson föreslår i en reservation att föreningsbildning uteslutande skall ske genom någon av de rikskooperativa organisationerna för att man skall undvika allt för stora risker för hyresgästerna och garantera dessa en grundtrygghet vid bedömningen av fastigheten. Genom en sådan ordning kan även fastighetsägaren känna en större säkerhet om att ombildningen kan genomft'jras, menar reservanten.

Den ekonomiskaplanen spelar en central roll när bostadsrätt skall upplåtas och kan sägas vara ett instrument för att åstadkomma att bostadsrättsföre- ningen vilar på betryggande ekonomiska grunder både vid nyproduktion och vid ombildning. Bostadsrättslagens regler är emellertid i första hand utformade med hänsyn till nyproduktionens krav. Eftersom den ekonomiska planen vid ombildning till bostadsrätt spelar en väsentligt större roll som informationsinstrument för den enskilde bostadskonsumenten. bör vissa förändringar göras i lagstiftningen. Bostadsstyrelsen bör i fortsättningen bl. a. spela en mer aktiv roll när det gäller planernas utformning m. in.

Vi föreslår att en ekonomisk plan skall upprättas, innan en bostadsrätts- förening förvärvar en hyresfastighet för övergång till bostadsrätt. Planen skall då ha försetts med det enligt bostadsrättslagen erforderliga intyget av två personer. som har förklarats behöriga av bostadsstyrelsen — s. k. intygsgivare - och hållas tillgänglig för hyresgästerna före föreningens beslut om fastighetsförvärv. Bostadsrättsföreningar anslutna till de rikskooperativa organisationerna skall vara undantagna från bestämmelsen. om förvärvet inte sker genom hyresgästernas förköp. Ett besiktningsprotokoll skall obligatoriskt fogas till den ekonomiska planen i ombildningsfall.

Intvgsgivamas ställning är en principiellt mycket viktig fråga både vid nyproduktion och vid ombildning. Risken för beroendeställning i förhållan- de till det företag där planen görs eller till dem som har upprättat planen katt förringa tilltron till deras objektivitet och till planens hållbarhet. Vi föreslår därför att åtminstone en av intygsgivarna bör vara fristående från organisa- tion. företag eller förening som har biträtt med föreningsbildningen eller upprättat den ekonomiska planen. Bostadsstyrelsen bör aktivt och i större omfattning än f.n. rekrytera intygsgivare bland andra än dem som är anställda hos organisationer och företag som vanligen upprättar ekonomiska planer och handhar frågor om föreningsbildning. Styrelsen bör även i övrigt utöva tillsyn över intygsgivarnas verksamhet.

Det bör också ankomma på bostadsstyrelsen att inom ramen för en allsidig information om olika upplåtelse- och förvaltningsformer lämna en allmän. saklig och lättillgänglig information om tillvägagångssättet vid ombildningar. Vi anser det däremot inte påkallat att staten eller kommunerna etablerar några särskilda insatser för hjälp med ombildningar i enskilda fall. De organisationer som f. n. verkar på bostadsrättsmarknaden — llSB, Riksbyg- gen. centralföreningar tillhörande Bostadsföreningarnas Riksförbund samt BR Fastighetsgz-tranti AB — har tillräckliga resurser och erfarenheter för att klara den verksamheten.

Prop. 1981/825169 7

Bostadsrättsföreningar främjas i vissa fall särskilt med en högre belåning än många andra låntagarkategorier. om vissa speciella förutsättningar angivna i bostadsfinansieringsförordningen är uppfyllda. Som villkor för dessa förmånliga lån krävs bl. a. en kommunal insyn i föreningen. för att staten skall få en garanti för att samtliga låneft'irutsättningar vidmakthålls även efter det att lånet har beviljats. Behovet av insytt och kontroll är enligt vår mening störst under en förenings inledningsskede och i ett ombyggnads- skede särskilt vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Däremot är behovet av insyn inte så påtagligt under förvaltningsskedet.

Vi föreslår att en kommun enligt lag skall vara skyldig att i låneverksam- heten åta sig att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Kommu- nen bör dock själv få avgöra omfattningen av kommunens skyldigheter och dessa bör kunna anpassas efter förhållandena i varje enskilt fall. Den kommunala insynen får t. ex. utövas av en kommunal rapportör i stället för genom styrelseledamot och insynen i övrigt kan ske genom att kommunen i erforderlig omfattning granskar föreningens ekonomi och räkenskaper. . Hyresgäster. som när en fastighet skall säljas vill förvärva den för övergång till bostadsrätt, har f.n. inte samma möjligheter som andra presumtiva köpare att göra detta. Det har bl. a. att göra med att de oftast inte är organiserade och därför inte heller har sådan förhandlingsberedskap sotn enskilda köpare. bolag eller andra tänkbara köpare. Vi anser att en majoritet av hyresgäster. som önskar gå över till bostadsrätt. alltid bör ha en reell möjlighet att förvärva fastigheten vid försäljning. Vi föreslår i kap. 4 en förköpsrätt, som tillsammans med finansiella åtgärder bör ge hyresgästerna en sådan möjlighet.

En möjlighet för hyresgästerna att på rättslig väg kunna utverka att fastigheten säljs till dem. när ägaren är beredd att avhända sig egendomen. bör leda till att denne i första hand på frivillig väg försöker att nå en uppgörelse med hyresgästerna om förvärv. Den förstärkta ställning för hyresgästerna som följer av förköpsrätten bör leda till att fastighetspriserna dämpas vid framtida övergångar. Ett förköpsinstitut markerar också samhällets positiva inställning till övergångar. vilket tillsammans med finansiella åtgärder bör initiera allt fler hyresgäster att gå över till bostadsrätt. Förköpsrätt bör dock endast föreligga när privata hyresfastig- heter skall säljas.

Vi har ingående övervägt olika modeller för hyresgästernas förköp. En utvidgad kommuftal förköpsrätt i ombildningssyfte t. ex. har obestridligen flera fördelar från praktisk synpunkt. Tidsaspekten får emellertid en alldeles särskild betydelse för kommunen. Vår slutsats är att även med en något förlängd tidsfrist i förhållande till nuvarande tre månader så kan inte en kommunal förköpsrätt införas. utan att man ger avkall på smidighet och effektivitet i handläggningen." Vi har dessutom. mot bakgrund bl.a. av riksdagens tidigare uttalanden härom. ansett oss förhindrade att föreslå någon mer omfattande förlängning av tidsfristen.

Vi har slutligen stannat för att konstruera förfarandet för hyresgästernas förköp som en hembmisskyldighet för fastighetsägaren. En sådan skyldighet innebär att fastighetsägaren. med angivande av köpevillkor. först skall erbjuda hyresgästerna att köpa fastigheten. innan den säljs till någon annan. Ledamoten Yngvesson föreslår i en reservation till majoritetens förslag. att

Prop. 1981/82:169 8

gällande kommunala förköpsrätt i stället bör utvidgas till att gälla även detta ändamål. Förutom en väsentligt förenklad administration skulle kommunen enligt reservanten då lättare kunna styra socialt motiverade ändringar. när det gäller bostadsområdenas sammansättning med avseende på upplåtelse- form. Om hyresgästerna i fastigheter som berörs av förköp anmäler sitt intresse för att i folkrörelsekooperativ form ta över fastigheten. skall kommunen. om den finner det bostadssocialt motiverat, medverka till detta. .

Vi föreslår att en särskild lag om förköpsrätt för hyresgäster införs. En fastighetsägare skall enligt lagförslaget under vissa f("örutsättningar vara skyldig att erbjuda hyresgästerna förvärv av fastigheten för övergång till bostadsrätt. Erbjudandet skall ske genom ett hembud. som skall innehålla de villkor som fastighetsägaren vill ställa upp för försäljningen. Rätten till hembud och förköp av fastigheten grundas på en intrarseanmälan som hyresgästerna lämnar in till inskrivningsmyndigheten vid tingsrätten. En förutsättning för att en intresseanmälan skall godtas är att flertalet hyresgäster i huset har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt och att dessa har bildat en bostadsrättsförening eller en annan förening. som lämnar anmälan.

En fastighetsägare. som vill sälja sin fastighet. skall vara skyldig att hembjuda fastigheten till den förening som har lämnat in en intresseanmälan. En förening som har delgivits ett hembud måste bevaka förköpsrätten inom två månader och då visa att hyresgästerna i minst två tredjedelar av lägenheterna har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt. Förköpsrätten förfaller om den inte bevakas. En bostadsrättsförening. som har bildats av hyresgästerna. måste hos fastighetsägaren anta hembudet inom sammanlagt sex månader från det att det avgavs. Hyresgästerna i minst två tredjedelar av.!ägenheterna skall då vara medlemmar i föreningen och ha fattat beslut om förvärv av fastigheten. Förköpsrätten förfaller, om inte hembudet antas.

Fastighetsöverlåtelsen är ett vanligt civilrättsligt avtal. som kan ingås när som helst under hembudsproceduren. Lagfart skall dock inte kunna beviljas för någon annan än hyresgästerna så länge som deras förköpsrätt består. Begränsningar i hembudsskyldigheten gäller i vissa fall med hänsyn till fastighet. överlåtelsens art. ägare och förvärvare. Fastighetsägaren får. om hyresgästerna inte utnyttjar sin förköpsrätt. inte sälja fastigheten till någon annan inom en tvåårsperiod från hembudet. om priset på fastigheten är lägre eller villkoren för försäljningen tillsammantagna är avsevärt ogynnsammare för ägaren. än de som gällde för erbjudandet till hyresgästerna. Tvist mellan fastighetsägaren och hyresgästerna i förköpsfrågan bör prövas av hyres- nämnden.

Många frågor i samband med övergång från hyresrätt till bostadSrätt är från bostadskonsumentens synpunkt desamma, oberoende av om fastigheten tidigare har varit i enskild eller i allmännyttig ägo. Bostadsrättsföreningars förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter har emellertid ur samhällets synvinkel speciella aspekter av såväl bostadspolitisk som ekonomisk karaktär. Vi behandlar dessa speciella aspekter i kap. 5 om förvärv av allmännyttigt ägd fastighet.

De allmännyttiga bostadsföretagen har en gång tillkommit på statsmak-

Prop. 1981/82: 169 9

ternas initiativ för att utgöra ett medel för en social bostadspolitik. Avsikten har varit att för produktion och förvaltning av bostäder satsa på företag som arbetar utan enskilt vinstintresse och i samverkan med kommunerna. Det har för oss varit en självklar utgångspunkt att de allmännyttiga bostadsft")retagcn även i framtiden kommer att vara ett betydelsefullt instrument för att förverkliga vissa bostadspolitiska mål. som statsmakterna fastlägger. En övergång till bt.)stadsrätt bör med hänsyn till det ("övergripande ansvaret för bOStadsförsörjningen därför endast kunna ske i den utsträckning som den enskilda kommunen finner det motiverat.

Eventuella ombildningar bör ses mot bakgrund av ett medvetet handlings- program från de berörda kommunernas sida och vissa principer bör tillgodoses i största möjliga utsträckning. I kommunens ansvar för bostads- försörjningen har det länge ansetts ligga bl. a. ett ansvar för en allsidig hushållssammansättning och för att tillgodose behovet av goda bostäder. Vi anser att kommunen också bör känna ett ansvar för att tillgodose ett behov av olika upplåtelseformer. självfallet utan att ge avkall på övriga mål för bostadsförsörjningen. En uppblandning av besittningsformerna borde också verksamt kunna bidra till att utveckla många bostadsområden i positiv riktning. Genom ett handlingsprogram för det redan existerande bostadsbe- ' ståndet skulle kommunerna kunna vidareutveckla de allmännyttiga bostads- företagens roll som ett medel för en social bostadspolitik.

Ledamoten Yngvesson anföri ett yttrande att det inte finns några motiv för att intlytandefrågorna i allmännyttig hyresrätt skall angripas genom utför- säljning av dessa lägenheter till bostadsrätt. Demokratisering i boendet med inflytande såväl ekonomiskt som praktiskt skall kunna ske inom ramen för . allmännyttans nuvarande organisation. Detta kräver dock ett starkare engagemang från fastighetsägarens och hyresgästernas sida samt att möjlig- het ges till att en kooperativ hyresrätt får införas.

Vi anser att kommunfullmäktige. oberoende av vem som tar initiativ till övergång till bostadsrätt. bör besluta om vissa principer för hur eventuella öVergångar skall genomföras. Ett sådant beslut bör innefatta en rekommen- dation om en ändring av företagets ändamålsbeskrivning. om övergångarna aVses få någon nämnvärd omfattning. Principer bör fastställas för prissätt- ningen på de fastigheter som skall försäljas och frågan om till vad försäljningsintäkterna skall användas bör clessutom' avgöras. Beslutet bör också ange till vem försäljning skall ske eller andra riktlinjer för eventuellt huvudmannaskap för bostadsrättsföreningarna. Därmed avgörs frågan om det allmännyttiga bostadsföretaget i fortsättningen skall ha något inflytande öVer föreningens verksamhet. En fortsatt anknytning till det allmännyttiga företaget torde enligt vår mening innebära vissa fördelar frän bostadsför- sörjnings- och förvaltningsorganisatorisk synpunkt.

Ledamoten Dahlberg reserverar sig mot majoritetens åsikt att kommun- fullmäktige bör fastställa riktlinjer för till vem försäljning av fastigheterna skall ske. De boende skall själva bestämma detta och hur huvudmannaskapet fortsättningsvis skall ordnas. Det finns enligt reservationen inte heller anledning att förorda en fortsatt anknytning till det allmännyttiga företaget. En sådan bostadsrättsförening skulle bli av en särskild typ. betydligt mer styrd och ofri än andra.

Den fråga som torde ha störst betydelse i ett kommunalpolitiskt beslut om

Prop. 1981/82: 169 10

eventuell försäljning av allmännyttigt ägda fastigheter är principerna för prissättning pa" fastigheterna. Vi visar i några räkneexempel vilka konse- kvenser för de boende och för företagen olika prissättningsmodeller får. om de utgår från avkastningsvärdemctoder. Samtliga alternativ ger ett accepta- belt resultat för fastigheterna i relation till det bokförda värdet. Resultatet gynnar dock de boende på det allmännyttiga företagets bekostnad. om inte intäktssidan i kalkylen korrigeras med hänsyn till en solidarisk hyresutjäm- ning. Resultatet kommer annars att understiga ett bedömt marknadsvärde. Modellerna torde för de boende i regel ge acceptabla resultat. även om man på kostnadssidan i kalkylen tar hänsyn till en viss egen arbetsinsats från deras sida.

Vi diskuterar i kapitlet också konsekvenser förjöretagen vid övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter. Det framgår bl. a. att övergång i äldre, attraktiva områden torde såväl försämra företagets ekonomiska förutsättningar som bidra till att förstärka icke önskvärda segregationsten- denscr. Det framförs emellertid i vår undersökning att begränsade över- gångar i s. k. problemområden skulle kunna bidra till att skapa en större social stabilitet genom att minska utflyttningen av resursstarka hushåll. Det skulle därmed också skapas ekonomiska möjligheter att utveckla andra delar av företaget.

Konsekvenserna för företagens förvaltningsorganisation och sysselsätt- ning torde vara begränsade och hanterbara. Detta gäller speciellt om ombildningen endast avser en mindre del av företagets totala lägenhetsbe- stånd och inte koncentreras tidsmässigt. Stordriftsfördelarna i bostadsför- valtningcn är dessutom begränsade. vilket innebär att möjligheten att anpassa förvaltningsorganisationens kapacitet till en förändrad volym borde vara stor.

Övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter får en rad krmsekvenserfc'irslat och kommun. Det ökar det kollektiva bostadssparandet och torde minska samhällets utgifter för bostadsbidrag. Det ökat de boendes egna insatser och kan därmed leda till en högre underhållsstandard. Det utgör ett väsentligt incitament för energibesparande åtgärder och ger då utrymme för en minskad energiförbrukning. Övergångarna får samtidigt inte bli ett dominerade inslag i områden som förvaltas av allmännyttan. för att inte rationella förvaltningsenheter skall brytas ner och de framtida möjlig- heterna att utveckla områdena som helhet skall försämras. Ombildning skulle normalt kunna äga rum i det yngsta beståndet utan nämnvärda konsekvenser för bruksvärdesprincipen eller företagens hyresutjämning inom beståndet.

För kommunernas bostadsförsörjningsansvar innebär övergångar vid brist på hyreslägenheter att det blir svårare för boendekategorier med stor rörlighet på bostadsmarknaden att skaffa bostad vid inträde på marknaden. Ombildningarna kan i en sådan situation också få arbetsmarknads- och regionalpolitiska effekter.

Finansieringsfrågan spelar en central roll. när hyresgästerna bildar bostadsrättsförening och vill förvärva en fastighet i syfte att gå över till bostadsrätt. Det är bostadsrättsföreningen som i egenskap av köpare måste Skaffa fram erforderligt kapital vid en övergång. Det krävs oftast nybelåning. utöver de lån i fastigheten som får tas över och vad säljaren eventuellt kan

Prop. 1981/82:169 ll

medverka med. Det förutsätts också att bostadsrättshavarna normalt skjuter till kapital genom grundavgifter. De finansiella förutsättningarna får kartläggas och diskuteras mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i varje enskilt fall. Vi föreslår i kap. 6 åtgärder för att underlätta bostadsrättsförc-' ningarnas finansiering av fastighetsförvärvet och i kap. 7 åtgärder för att ingen hyresgäst skall tvingas avstå från att förvärva bostadsrätt på grund av brist på kapital till grundavgiften.

Vi utgår från att den långfristiga finansieringen av fastighetsförvärvet måste ske på den oprioriterade marknaden. Vi har funnit att bottenlånein- stituten bör vara de mest ändamålsenliga kreditgivarna i detta sammanhang. Riksbankens årligen fastställda ratn för den oprioriterade utlåningen hos stadshypoteksinstitutionen och kreditaktiebolagen bör därför även avses omfatta finansiering av ombildningar. Bostadsrättsfifrrening bör där kunna erhålla lån upp till i vart fall 75 (.”-"('- av uppskattningsvärdet, under förutsättning att säljaren binder en del av försäljningssumman mot en kapitalmarknadsrevers eller obligation.

Vi har vid våra överväganden och förslag i finansieringsfragorna ansett det angeläget att hålla fast vid principen om att lån mot säkerhet ifastiglteten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inte av medlem- marna personligen. Vi föreslår att delegationen för bostadsfinansiering (DFB) och kreditinstitutcn bör komma överens om regler för detta efter uttalande av statsmakterna. DFB bör i sina årliga överläggningar med instituten också verka för att krediter ställs till bostadsrättsföreningarnas förfogande för att kompensera uteblivna grundavgifter på grund av fortsatt hyresrättsupplåtelse. _

De olika låneformer som står till buds ger fi.")rutsi'ittningar för att låna medel åttninstone till del av insatsen vid förvärv av bostadsrätt. om det finns bankmässig säkerhet. Vi anser därför inte att det finns anledning att förbättra lånemöjligheterna i allmänhet för förvärv av bostadsrätt, även om befintliga låneformer är beloppmässigt begränsade och inte är garanterade. Utgångs- punkterna är dock annorlunda vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En ökad omvandling stimulerad av statsmakterna bör också kombineras med statliga lån för bostadsrättsförvärr' till dem som av ekonomiska skäl annars kan tvingas att avstå från att delta i övergången.

Vi föreslår därför att samhället bör erbjuda en lånemöjlighet till kontantinsatsen vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En behovspröv- ning av ett statligt insatslån bör ske på bostadssociala grunder och i första hand mot beskattningsbar förmögenhet. Till förmögenhet under 15 000 kr. tas dock ingen hänsyn. Lånet skall oreducerat kunna utgå med 80 % av grundavgiften. dock högst 20 % av lägenhetens andel av beräknad anskaff- ningskostnad för fastigheten. Lägsta lånebelopp bör vara 5 000 kr.

Kommunerna får genom borgensåtagande ett avgörande inflytande över låneprövningen och skall bl. a. kunna kräva att bostadsrätten pantsättes som säkerhet. Kommunen skall också kunna avstå från borgensåtagant'le. om man finner att sökandens inkomst är av den storleken att denne normalt borde kunna få lån på annat sätt. Bostadsrättens värde som pantsäkerhet bör förstärkas. genom att man inför en skyldighet för bostadsrättsföreningen att underrätta panthavaren. när bostadsrättshavaren häftar i skuld till förening- en. Vi föreslår att insatslånet. som skall vara personligt och alltså inte kan

Prop. 1981/82:169 12

överlåtas tillsammans med bostadsrätten. normalt skall återbetalas på tio år med möjlighet till eftergift eller senarelagda amorteringar. men vara utan räntesubvention.

Prishildningen vid överlåtelse av bostadsrätt har genomgått några karak- täristiska förändringar sedan bostadsrättskontrollagen upphörde att gälla vid utgången av år 1968. Priserna har utvecklats mycket olika och har på vissa orter stigit kraftigt och i Stockholms innerstad t. o. m. mycket kraftigt efter en allmän stagnation under första hälften av 1970-talet. Det framgår av redovisningen i kap. 8 att man i de flesta fall kan se tydliga samband mellan tillgången på bostäder och prisutvecklingen på bostadsrätter. Prisskillnader- na på grund av läget inom orten har blivit tydligare och bostadsrättshavarnas kunskaper om marknaden har fått allt större betydelse för priserna.

De problem som följer av denna utveckling är av såväl bostadspolitisk som fördelningspolitisk karaktär. Stora Obeskattade vinstmöjligheter. med åtföl- jande risker för en utbredd spekulation framstår från fördelningspolitisk synpunkt som det huvudsakliga problemet. Det har inte framkommit något som tyder på en systematisk spekulation med bostadsrätter. i den betydelsen att bostadsrättshavare i någon större omfattning för egen vinning medvetet utnyttjar stigande prisnivåer i de fall dessa förekommer. En ökad övergång till bostadsrätt får dock inte. anser vi. stimuleras av förmodanden om stora framtida försäljningsvinster. Vi har därför för egen del all anledning att ställa oss bakom en snar och betydande skärpning av reglerna för beskattning av realisationsvinster.

Den tydliga prissplittring som har uppstått sedan kontrollagen slopades är från bostadspolitisk synpunkt den mest väsentliga förändringen. Sambandet mellan tillgången på lägenheter på den lokala marknaden och prisutveck- lingen betyder att det finns en risk för att fler orter under l980-talet kommer att få allt högre prisnivåer. Strukturförändringar på arbetsmarknaden bl. a. kan få betydelse för vilka dessa orter kommer att bli. Sådana faktorer som tillgången på kapital. reallönernas utveckling och den lokala marknadens utbredning blir förmodligen avgörande för hur höga prisnivåerna kommer att bli.

Såväl dc rikskooperativa organisationerna som olika kommuner försöker på olika sätt att möta denna utveckling. vilket har medfört att man på lokala marknader har fått olika modeller för hur prisutvecklingen skall stävjas. Det kommer därmed att råda olika förutsättningar olika delmarknader emellan och det torde bli svårt för bostadskonsumenterna att vid byte av bostad känna till de regler som gäller. om dessa olika modeller kommer till användning i någon större utsträckning. Detta talar för att man bör förhindra en utveckling mot användningen av dylika modeller.

En viktig uppgift för bostadspolitikcn bör vidare vara att motverka segregation i boendet. Prisstegringar på bostadsrätter. som leder till höga prisnivåer eller till stora lokala prisvariationer. kan medföra en situation där endast ekonomiskt starka hushåll förbehålls vissa bostadslägenheter. En målsättning bör enligt vår mening vara att risken för högre prisnivåer och allt större lokala prisvariationer inte förstärks vid kommande nyproduktion och förstagångsupplåtelse av bostadsrätt eller vid övergång från hyresrätt till boStadsrätt. Det finns bl. a. en viss risk för att de lägre grundavgifter som statliga lån medför utnyttjas i spekulativa syften.

Prop. 1981/82:169 13

En allmän priskontroll på bostadsrätter skulle emellertid från flera synpunkter vara både olämplig och opåkallad. Däremot bör bostadsrättsfö- _rcningar. rikskooperativa organisationer och i vissa fall även kommuner ha

möjlighet att när de så bedömer det nödvändigt kunna besluta om åtgärder för att påverka prisbildningen på bostadsrätter. Sådana åtgärder bör avse nybildade föreningar och ha en enhetlig karaktär. Bostadsri-ittsbegreppet bör enligt vår mening sa långt möjligt hållas entydigt och lokala lösningar undvikas. Det är därför också angeläget att lagstiftningen på ett mer klargörande sätt än hittills anger gränserna för vad sotn är tillåtet och inte tillåtet.

Bostadsrättslagcn ger visserligen redan idag utrymme för en bostadsrätts- förening att i sina stadgar införa särskilda prisföreskrifter. Medlemskap kan vägras. om föreskrifterna åsidosätts. Man kan. emellertid konstatera att den möjlighet som lagstiftningen f. n. erbjuder inte alls torde utnyttjas. vilket bl. a. hänger samman med att metoden inte är tillräckligt effektiv med avseende på kontrollmöjligheterna. Det enda egentligt effektiva sättet att förhindras. k. svarta pengar vid försäljning av bostadsrätter iföreningar med prisföreskrifter torde vara att ingripa i den fria överlåtelserätten och helt bryta kontakten mellan säljaren och den köpare som kan vara intresserad av att betala ett högre pris än vad prisföreskrifterna medger. Vi stöder oss i denna vår bedömning bl. a. på undersökningar som har genomförts i Norge.

Vi föreslår att en bostadsrättsft'urening i sina stadgar förutom prisföreskrif- ter skall kunna införa en klausul om skyldighet för bostadsrättshavare att före överlåtelse hembjuda lägenheterna till lösen av bostadsrättsföreningen. rikskooperativ organisation. allmännyttigt bostadsföretag om sådant är föreningsbildare, kommunen eller någon som dessa har anvisat. Hembud skall i så fall ske till det pris som anges i stadgarnas prisföreskrifter. Undantag gäller för överlåtelse genom byte m. m. eller familjc- och successionsrättsliga förvärv.

Länsbostadsnämnden skall dessutom i vissa fall och efter kommunens yttrande som villkor för upptagande eller övertagande av statligt lwsmdsltin kunna kräva att prisföreskrifter tas in i stadgarna för nybildade ft'sreningar'för en tid av högst fem år. Prisföreskrifter som har införtsi samband med statligt lånebeslut får inte vara oskäligt betungande för bostadsrättshavaren. Under den angivna tiden skall prisföreskrifterna inte kunna upphävas utan kommunens medgivande. Kommunens rätt till prisföreskrifter bör normalt tillförsäkras genom ett avtal mellan bostadsrtt"ttsföreningen och kommunen. Lånet skall kunna sägas upp. om föreningen inte uppfyller sina skyldigheter enligt avtalet. (. ex. genom att bevilja medlemskap i strid med prisföreskrif- tcn.

Hembudsskj!ldighet till kommunen skall också kunna påb j udas i stadgarna i kombination med prisföreskrifter. som villkor för statliga lån. Vi förutsätter dock att vederbörlig hänsyn genom särskilda överenskommelser tas till bostadskooperativ organisations önskemål om att få förmedla lägenheter via . egen bosparkö. på motsvarande sätt som enligt bostadsfinansieringsförord— ningens regler f. n. gäller vid upplåtelse av bostadsrätt.

Ledamoten Dahlberg reserverar sig mot majoritetens förslag i dessa avseenden. Han anser bl. a. att det inte finns något behov av priskontrolle-

Prop. 1981/82: 169 14

rande åtgärder, då höga överlåtelsepriser egentligen enbart förekommer i Stockholms innerstad. I de fall de förekommer. kommer de att bli beskattade genom ändrade realisationsvinstregler, som kommer att verka prisdämpan- de. Det finns enligt reservanten mycket som talar för att utvecklingen av överlåtelsepriserna kommer att dämpas även av andra skäl. Följden av att införa en möjlighet till priskontroll och hembudsskyldighet skulle enbart bli olika sorters marknader för bostadsrätter. risker för en "svart marknad” samt ett minskat intresse för ett gott underhåll.

Vi föreslår slutligen också att avtal om överlåtelse av hos!:ulsrätt skall vara skriftligt. Kopia av avtalet skall av bostadsrättsföreningen fogas till lägen- hetsförteckningen.

De av oss föreslagna lagändringarna m. m. börträda i kraft den 1 juli 1982. Utöver nämnda reservationer till betänkandet har också flera av våra experter lämnat särskilda yttranden.

Prop. 1981/82: 169 15

Härigenom föreskrivs följande.

1 Förslag till Lag om förköpsrätt för hyresgäster

Inledande bestämmelser

lä Hyresgäster som vill gå över till bostadsrätt har förköpsrätt till fast egendom. som enligt fas-tighetstaxeringen utgör eller ingår i en hyreshusen- het. om intresseanmälan gäller enligt 3 &.

Bestämmelserna om fast egendom i denna lag gäller även tomträtt.

Undantag från förköpsrätten

25 Förköpsrätt föreligger inte. om

1. egendom innehåller färre än fem lägenheter.

2. egendom ägs av staten. kommun. landstingskommun, kommun- förbund. allmännyttigt bostadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller landstingskommun,

3. staten är förvärvare.

4. förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller. när makar förvärvar gemensamt. någon av dem är överlåtarens avkomling.

5. förvärv endast avser andel i fastighet.

6. förvärv sker genom inrop pä exekutiv auktion.

7. förvärv ske/r på annat sätt än genom köp eller byte,

8. det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan överlåtare och förvärvare eller villkoren för eller omständigheterna vid en överlåtelse.

Intresseanmälan

35 Hyresgäster som har intresse av att utöva förköpsrätt skall ge in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Anmälan skall göras av en bostadsrättsförening eller annan förening. som har bildats av hyresgästerna. l anmälan skall lämnas uppgift om antalet lägenheter på den fasta egendom som omfattas av anmälan samt intyg från föreningens styrelse om att

Prop. 1981/82:169 16

hyresgästerna i flertalet uthyrda lägenheter har förklarat sig intresserade av att gå över till bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter skall bortses från garage. lager eller annan lägenhet som i första hand används som fört-'aringsutrymme .

lnskrivningsmyndigheten skall i fastighetsboken anteckna att intressean- mälan har gjorts. om den fasta egendomen inte är undantagen fran förköpsrätt enligt 2å 1 eller 2. Föreningen och fastighetsägaren skall underrättas om anteckningen.

En intresseanmälan gäller under två är från det den antecknades i fastighetsboken. Anmälan gäller utan hinder av att beslutet om anteckning inte äger laga kraft.

Hembud, bevakning och antagande av hembud

45 Om en ägare av fast egendom. beträffande vilken anteckning om intresseanmälan gäller. avser att överlåta egendomen. skall han skriftligen hembjuda egendomen till hyresgästerna. llembudet skall undertecknas av fastighetsägaren och delges den förening som har gjort intresseanmälan. Det skall innehålla uppgift om priset och övriga villkor för förvärv av egendomen samt fastighetsägarens adress.

5 5 För att bevara rätten till förköp skall hyresgästerna bevaka förköpsrätten inom två månader från delgivningen av hembudet. Bevakning sker genom att föreningen skriftligen anmäler till fastighetsägaren att hyresgästerna är intresserade av att förvärva egendomen på de villkor som anges i hembudet.

Vid bevakningen skall föreningen foga bevis om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat'sig intresserade av att gå över till bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter skall hänsyn inte tas till garage. lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.

Bevakningen anses fullgjord. om föreningen inom föreskriven tid har lämnat erforderliga handlingar på posten för befordran med rekommenderat brev till fastighetsägaren under den adress som han har angivit i hembu- det.

6,5 Om hyresgästerna vill anta hembudet. skall de göra detta inom sex månader från delgivningen av hembudet. Antagande sker genom att en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening skriftligen anmäler till fastighets- ägaren att den vill förvärva egendomen på de villkor som anges i hembudet.

Vid antagande av hembudet skall föreningen bifoga protokoll från en föreningsstämma. som utvisar att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna har beslutat om förvärvet i överensstämmelse med bestämmelserna i of) a & bostadsrättslagen (l97l 1479).

Hembudet anses som antaget. om föreningen inom föreskriven tid har lämnat erforderliga handlingar på posten för befordran med rekommenderat brev till fastighetsägaren under den adress som han har angivit i hembu- det.

Prop. 1981/82: 169 ' 17

Förlust av förköpsrätten

7å Förköpsrätten förfaller. om

]. hyresgästerna efter" ett hembud underlåter att bevaka förköpsrätten eller anta hembudet inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt.

2. en förening som företräder hyresgästerna efter ett hembud förklarar att hyresgästerna avstår från att utnyttja förköpsrätten.

3. en bostadsrättsft'irening som antagit ett hembud undandrar sig att underteckna köpehandling som grundas på hembudet.

Vill fastighetsägaren göra gällande att föreningens bevakning av förköps- rätten inte har skett inom föreskriven tid eller på föreskrivet sätt. skall han underrätta föreningen härom utan oskäligt dröjsmål. [ annat fall förlorar han rätten att göra bristen gällande mot föreningen.

Överlåtelse till annan än hyresgästerna

8 & Om förköpsrätten förfaller på grund av att hyresgästerna inte utnyttjar sin förköpsrätt efter ett hembud, får fastighetsägaren inom två är efter delgivningen av hembudet överlåta fastigheten utan hinder av bestämmel- serna i denna lag. Förutsättningen är dock att priset inte är lägre eller" villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastig- hetsägaren än vad som angavs i hembudet.

Prövning av förköpsrättens bestånd m. m.

9å Om det räder tvist mellan en fastighetsägare och en förening av hyresgäster huruvida förköpsrätt enligt denna lag föreligger eller ej. skall hyresnämnden pröva frågan på begäran av endera parten.

10 & En kommun. som av annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrätts- förening har mottagit en anmälan om förvärv enligt 3 & lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.. skall bereda förening som företräder hyresgästerna tillfälle att yttra sig inom en månad. om anteckning om intresseanmälan gällde när förvärvet skedde och föreningen inte har godkänt förvärvet.

Begär föreningen i yttrandet att hyresnämnden prövar frågan om förköpsrättens bestånd eller om överlåtelsen strider mot 8 5. skall kommu- nen anmäla detta till nämnden och bifoga yttrandet. Kommunens anmälan skall göras inom den tid som föreskrivs i Sää lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Förklarar hyresnämnden att hyresgästernas förköpsrätt bestär eller att överlåtelsen strider mot 8 s'. är förvärvet ogiltigt. Underläter hyresgästerna att begära prövning enligt andra stycket. gäller förvärvet utan hinder av bestämmelserna i denna lag.

11 5 Om en kommun. enligt vad därom särskilt är föreskrivet. underrättas om förvärv av fast egendom i annan ordning än enligt 3 5 lagen (1975:]132) om förvärv av hyresfastighet m. m.. skall bestämmelserna i 10 & äga motsvarande tillämpning. Kommunens anmälan till hyresnämnden skall i

Prop. 1981/82: 169 13

dessa fall dock ske inom den tid som föreskrivs i 7 å andra stycket förköpslagen (19671868) eller. om förköpsrätt ej föreligger för kommunen. före den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv. .

Om en kommun har förvärvat en hyresfastighet utan att utöva förköpsrätt enligt förköpslagen. skall ms gälla i tillämpliga delar.

Särskilda bestämmelser

- 12% I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag . finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn- der.

139" Mot hyresnämndens beslut enligt denna lag får part föra talan hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besv'ärshandlingen skall ges in till domstolen.

145 I ärende enligt denna lag skall vardera parten svara för sin rättegångs- kostnad i bostadsdomstolen. i den mån annat ej följer av 18 kap. 65 rättegångsbalken. [övrigt gäller allmänna bestämmelser om rättegångskost- nader i bostadsdomstolen.

Denna lag träder i kraft (len 1 juli 1982.

Prop. 1981/82: 169 19

2 Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 20 kap. 7 & jordabalken skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

20 kap. 7 & Förekommer icke omständighet som avses i 6 &. skall lagfartsansökan förklaras vilande, om 1. vid köp. byte eller gåva överlåtarens underskrift på fångeshandlingen icke är styrkt av två vittnen och överlåtelsen ej skett genom statlig myndig- het. 2. fångesmannen ej har lagfart och fall som avses i 95 icke föreligger. 3. rättegång pågår om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten el- ler om bättre rätt till denna, 4. lagfart sökes på grund av testamente. dom eller förrättning som ännu icke vunnit laga kraft. 5. vid förvärv genom legat detta ej utgivits. 6. vid förvärv på exekutiv försäljning köpebrev ej utfärdats eller vid expropriation eller liknande tvångsförvärv inlösen ej fullbordats. 7. vid överlåtelse överlåtaren är gift och förvärvet enligt giftermålsbal- kens bestämmelser är beroende av andra makens samtycke. 8. vid överlåtelse genom boutredningsman förvärvet enligt ärvdabalkens bestämmelser är beroende av dödsbodelägarens samtycke. 9. förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbild- ning,

10. vid köp eller byte förvärvet är 10. vid köp eller byte förvärvet är beroende av att förköp ej sker eller beroende av att förköp av kommun vid förköp detta ej är fullbordat. ej sker eller vid sådant förköp detta

ej är fullbordat.

10 a. vid köp eller byteförvärvet är beroende av hyresgästens förköpsrätt eller av att villkoren för fört-'ärvet prövas av h_vresttämnden. allt enligt lagen (1982.'000) om förköpsrätt för hyresgäster.

11. förvärvet i annat fall enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd.

12. förvärvet är beroende av villkor och. i fråga om gåva. villkoret avser viss tid som ej överstiger två år från den dag då gåvohandlingen upprättades.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop. 1981/82:169

3 Förslag till

20

Lag om ändring i lagen (l975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m. m.

Härigenom föreskrivs att 3 a & lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastig- het m. m. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3aå'

Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag. skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt 35 första stycket eller. om styrkt avskrift av fängeshandlingen inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning på- kallas.

Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag. skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt 39" första stycket eller. om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad till anmälningen. tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning på- kallas. Om skyldighet för kommunen att i vissa fall bereda hyresgäster tillfälle att yttra sig, finns'bestämmel- ser i [05 lagen (I982:000) om för- köpsrätt för hyresgäster.

Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid. skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggande skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 5. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

| Senaste lydelse l979z307.

Prop. 1981/82: 169 21_

4 Förslag till Lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

Härigenom föreskrivs att 3 och 7 åå förköpslagen (1967z868) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 ä'

Förköpsrätt får ej utövas, om

1. försäljningen endast avser fastighet. som har en ägovidd understigande 3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer.

2. staten är säljare.

3. staten eller landstingskommun är köpare,

4. köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller. när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling.

5. försäljningen sker på exekutiv auktion,

6. försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gava.

6. försäljningen avser endast an- del av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

6. försäljningen avser endast an- del av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva,

7. försäljningen är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller av att villkoren för försäljningen prövas av hyresnämnden, allt enligt lagen ( I982:000) om förköpsrätt för hyres- _

_ gäster.

Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt fär utövas skall därvid bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsrätt utövas. bedömes frågan i stället med hänsyn till delen. om denna är utbruten. eller. när försäljningen avser område av fastighet. fastighetsbildningsbeslut meddelats.

Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.

7 %$:

Förköpsrätten utövas genom att kommun inom tid som anges i andra stycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna. Avser beslutet fastighet inom annan kommuns område. gäller vad som sagts om underrättelse till säljare och köpare också den andra kommunen. Beslutet skall antecknas i fastighetsboken för varje fastighet som ingår i försäljningen.

Förköpsrätten skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast

' Senaste lydelse l979:895. 3 Senaste lydelse 1979308.

Prop. 1981/82: 169 22 tVtu-'ttrt1nde lydelse Föreslagen lydelse

efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv eller. om för 'ärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagcn (19791230) eller lagen ( 19161156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.. från det tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen. med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen. innan lagfart eller tillstånd sökts. anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belä- gen. räknas tiden i stället från det kommunen mottog sådan anmälan. Skall försäljningen anmälas till kommunen enligt 3.5 första stycket lagen (197521132) om förvärv av hyresfastighet m. m.. räknas tiden alltid från det kommunen mottog anmälan om försäljningen. Var avskrift av köpehand- lingen ej bifogad ansökan eller anmälan. räknas tiden först från det kommunen mottog sådan handling.

Utan hinder av bestämmelserna i andra stycket, får kommunen utöva sitt förköpsrätt på den inskrivnings- dag som infaller närmast efter en månad från det Izyresnätnndens beslut om att" förköpsrätt för hyres- gäster ej består vunnit laga kraft. Detsamma gäller om hyresnämndens beslut innebär att villkoren för en (fiverlåtelse står i strid med 8 55 lagen ( I 981-000) om förköpsrätt för hyres- gäster.

Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven tid. är förkt'jpsrätten förlo- rad.

Denna lag träder i kraft den I juli 1982.

Prop. 1981/82: 169

5 Förslag till

23

Lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.

Härigenom föreskrivs att 5 & lagen (l9lo:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. skall ha nedan angivna lydelse. Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

5 ä'

Ansökan om tillstånd till förvärv av fast egendom enligt 1 eller.? åellerom prövning enligt 4 ätillställes länsstyrelsen i det län där egendomen eller del av denna är belägen. Ansökan" göres skriftligen före fänget eller inom tre månader från det fångct skedde. [ ärendet bör fångeshandlingen eller. om sådan ännu ej upprättats. fängcsmannens skriftliga samtycke till ansökning- en företes i huvudskrift eller bestyrkt avskrift. Har det ej skett och är ej fråga om förvärv på auktion som avses i 8 &. må sökanden föreläggas att avhjälpa bristen vid äventyr att ansökningen eljest avvisas.

Angår ansökan som avses i första stycket förvärv av fast egendom genom köp eller byte. får ansökning- en ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas. innan det bli- vit slutligt avgjort huruvida förköp enligt förköpslagen (19671868) äger rum. Vad nu sagts äger ej tillämp- ning. om det är uppenbart att för- köpsrätt icke kommer att utövas.

Angår ansökan som avses i första stycket förvärv av fast egendom genom köp eller byte. fär ansökning- - en ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas. innan det-bli- vit slutligt avgjort huruvida förköp enligt fi'irköpslagen (19o7z868) äger rum. Vad nu sagts äger ej tillämp- ning. om det är uppenbart att för- köpsrätt icke kommer att utövas. Ansökan får dock inte prövas. om förvärvet är beroende av h_vresgästers förköpsrätt eller av att villkoren för förvärvet prövas av hyresnämnden. allt enligt lagen (1982:()(')0) om för- köpsrätt för hyresgäster.

Göres ej ansökan om tillstånd till förvärv som ”avses i första stycket inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras tillstånd. är fånget ogillt. Detsamma gäller. om ansökan om prövning enligt 4 & lämnas utan bifall och beslutet härom vin-ner laga kraft samt tiden för ansökan om tillstånd enligt första stycket utgått.

Sökes tiUstånd i fall. som enligt vad ovan sägs ankommer på regeringens prövning. åligger länsstyrelsen att insända handlingarna jämte eget utlåtande till regeringen. '

Närmare föreskrifter rörande den utredning. som må erfordras för länsstyrelses prövning i ärende. som nu sagts. meddelas av regeringen..

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

' Senaste lydelse 19792897.

Prop. 1981/82: 169 34

6 Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen ( 1973: 188) om arrE||denä|nn|ler och 1|_v|'es|||'in|nde|"

dels att nuvarande 16 d och 16 e så skall betecknas som 161" och 16' 3; så. '

dels att |ub|'iken närmast löre 16 d 5 skall sättas närmast 1öre den nya 161 och att rubriken närmast före löeå skall sättas närmast 1öre den nya 16 g 5. '

dels att 4 och 16 b så skall ha nedan angivna lydelse, (le/_| att i lagen skall införas'tvä nya paragrafer, lö d och löe så. och närmast före den nya 16 d & en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

.N'ut'umnzle lydelse l'Eires/ugen lydelse

4 .v'l

llyresnänmd som avses i 12 kap. (38.5 jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist. _

2. pröva tvist om reparationsförcläggande enligt 12 kap. 16 å andra styck- et. skadestånd enligt 12 kap. 24 a & överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—36 så. upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 41) s. förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 495. hyresvill- kor enligt 12 kap. 55 & eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 & allt jordabalken.

2(|. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 5.5 hyresförhandlingslagen (1978:3l)4) eller om :iterbetalningsskyldighet enligt 23.5 samma lag.

”|. pröva tvist om hyresvillkor 3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 & sista stycket. upplåtelse av enligt 7 :$ sista stycket. upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 305 lägenhet i andra hand enligt 30.5 andra stycket eller medlemskap andra stycket. medlemskap enligt enligt 52 & allt bostadsrättslagen 52 & elleröver/tirelsepris enligt 14 || #. 119711479). allt bostadsrättslagen (19711479).

.pröva fraga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 4eller 56% jordabalken eller (IV beslut som avses i (3115 första stycket 1 bostadsrättslagen. 5. vara skiljenämnd i hyres- eller b|.|sta|1s|'i'|ttstvist. 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagen. .pröva fragor enligt bostadssanetingslage|| (1973:531) och bostadsför- valtningslagen (1977: 792). . 7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om lörvärv (tv hyreslastighet . |||. |||.

S. pröva fragor enligt bostadsan- 8. pröva fragor enligt b|'|stadsan- visningslagen (198094); visningslagen (198t):94).

9. pröva frågor enligt lagen 119821)!!!” om ji'irköpxl'iir/för livres- gäsler. '

1 Senaste lydelse av 16 då 198097. av 16 eli 1974:1090. 3 Senaste lydelse 1980297.

Prop. 1981/82:169 25

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9. 17 eller 18 & lagen om förvärv av hyresfastighet |||. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller. i fråga om l|'(||||lelsl_||.|lag. där f|"n'valt||ingen föres.

16 b .53

Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillständspliktig fast egendom finnes samt. om det lämpligen kan ske. organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan tillstånd till förvärv av aktie. skall tiden för avgivande av yttrande bestämmas så att den ej understiger tre månader.

[ ärende angående f|")rvärvstillstånd skall kommun. där den fasta egendomen är belägen. samt h_vresgästorganisation. som berörs av ansök- ningen. anses som sökandens motparter.

l ärende angående förvärvstillstånd äger bestännnelserna i 14.5 andra

stycket motsvarandetillämpning.

Ansökan om tillstånd att förvär- va

1. fast egendom 'eller tomträtt genom köp eller byte.

2. aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 å andra stycket lagen (l975zll32) om för- 'ärv av hyresfastighet |||. m.. får ej prövas eller på grund av återkallelse av'skrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Föreläggande enligt 3 a & andra stycket lagen om förvärv av hyresfas- tighet |||. m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp ej skall äga rum.

Ansökan om tillstånd att förvär- va

1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte.

2. aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 _|" andra stycket lagen (1975:]132) om för- värv av hyresfastighet |||. m.. får ej prövas eller pågrund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp enligt förköpsla- gen (!(/67:5168) eller lagen om förvärv av l|_vresfasrighet m. m. skall äga rum.

Föreläggande enligt 3 a å andra stycket lagen om förvärv av hyresfas- tighet m. m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp enligt förköpslagen( [967.868) eller lagen om förvärv av l|_vresjasligl|el m. m. ej skall äga rum. Sådant föreläggande får ej lie/ler utfärdas innan de! blivit slutligt avgjort mn _ftf'irlu'lpsrt'itl för l|_vre_t'_|.'ast|'r l>esl|ir eller om villkoren står i strid med S sf lagen (1982.—000) om jär/tömmaför hyresgäster.

Ärende angående hyresgästers för- köpsrätt m. m.

3 Senaste lydelse 19792898.

Prop. 1981/82:169 26

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

16 d åf

Ansökan i fråga som avses i 9 5 lagen (1982:()U()) om förköpsrätt för hyresgäster skall vara skriftlig. Den skall inne/nilla uppgift om det berör- da huset och dess ägare samt sökan- dens yrkande och grunderna för det- ta.

Bestäntmelserna i 8 S* andra—femte stvckena skall tillämpas ifråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden. om det inte är uppenbart att någon förhandling inte behövs. Om en part skall inställa sig person- ligen. fär nämnden förelägga vite. ()m sökanden har kallats men inte kommer till för/zatullingen. avskrivs ärendet. Att motparten uteblir hind- rar inte att ärendet avgörs.

16 e 5

(')m hyresgäster har begärt pröv- ning enligt l() eller 11 S* lagen ('l982.'()(l()) om fifirkt'ipsrättfc'ir hyres- gäster. skall deras begäran tillställas överlåtaren och förvärvaren för ytt- rande. Överlåtaren och förvärvaren t'ir lt_vr|-*sg|'islernas motparter.

I ärende enligt denna paragraf'ägw bestämmelserna i [4 s* andra stycket mmsvarande tillämpning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1981/82: 169

7 Förslag till

27

Lag om ändring i bostadsrättslagen (l97l:479)

l-lärigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1971:479)' dels att i 5 st ordet "godkänna" i olika böjningsfortner skall bytas ut mot "registrera" i motsvarande form och att i 49 och 67 ås" ordet "godkännande" skall bytas ut mot ""registrering".

dels att 3. 4, 14. 37. 49 och 52 åå skall ha nedan angivna lydelse. dels att i lagen skall införas fem nya paragrafer. 9 a. L? a, 14 a. 51 a och 60 a åå av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

lnnan bostadsrätt upplåtes. skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av före- ningens styrelse och gadkänts av

länsstyrelsen.

Föreslagen lydelse

&

lnnan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan verksamhet ha upprättats av före-

för föreningens

ningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedöman- det av föreningens verksamhet.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. för bostadsrätt ej vidare upplåtas förrän ny ekonomisk platt upprättats och godkänts. '

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhällant'le som är av väsentlig betydelse för bedömandet verksamhet. fär bostadsrätt ej vidare upplåtas förrän ny ekonomisk plan upprättats och av föreningens

registrerats.

Ekonomisk plan skall ha upprät- tats av styrelsen och hållas tillgänglig för hyresgästerna. innan beslut fattas om förvärv av hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt ett/igt bl.) a s*. litt besiktningsprotökoll. som utvisar fastighetens skick. skall vara fogad till planen. Planen skall även vara fin-sedd med intyg enligt J #.

491 Ekonomisk "plan skall upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Flatten skall vara försedd med intyg av tva personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillför- litliga grunder. l intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet. lntygsgivare utses bland dem som regeringen eller myndighet, som regeringen förordnar. förklarat be-

Planen skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar pä tillför- litliga grunder. [ intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet. lntygsgivare utses bland dem som regeringen eller myndighet. som regeringen förordnar. förklarat be-

' Senaste lydelse av 67 & 19742170.

3 Senaste lydelse l974:l()87.

Prop. 1981/82: 169

Nut-'arande lydelse

höriga att utfärda sådant intyg. Till intygsgivare får ej utses någon. beträffande vilken det föreligger omständighet som är ägnad att rub-. ba förtroendet till hans opartiskhet.

Ansökan om godkännande av ekonomisk plan göres av styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall båda exemplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla godkänd eko— nomisk plan tillgänglig för den som vill taga del av planen.

911

Föreslagen lydelse

höriga att utfärda sadant intyg. Till intygsgivare fiir ej utses nagon. beträffande vilken det föreligger omständighetsom är ägnad att rub- ba förtroendet till hans opartiskhet. Av intyget skall framgå att minst en av intygsgivartut inte är anställd hos företag. organisatimz eller annan, som bildat bostadsrr'ittsjäreningen el- ler biträtt med förent'ngsbildningen eller med att upprätta den ekono- miska planen.

Ansökan om registrering av eko- nomisk plan'göres av styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall bada es- emplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla registrerad ekonomisk plan tillgänglig för den som vill taga del av planen.

Utan hinder av bestämmelsen i 9 s* får en hostadsrättsfärening i stadgar- na föreskriva att de h_vresgt'ister som biträder ett beslut om förvärv av h_vresfastiglzet för Ombildning till bostadsrätt enligt 60 a _Q' skall vara skyldiga att teckna hostadsrt't'tt till sina lägenheter efterft'irvärvet, Före- ligger en skyldighet. är bastadsrättsftfireningen [] sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som biträtt beslutet.

sådan

Om ett hyresförlu'illande upphör innan bostadsrätt har upplåtits. för- fallerföreningens (n'-h hyresgästernas förpliktelser enligt jörsta stycket. Vill hyresgästerna överlåta sin hyresrätt när hostadsrättsföreningen är ägare av fastigheten, får jörenlngen dock som villkurftä'r överlåtelsen föreskri- va att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten alt teekna ba— stadsrätt.

Om beslut har falla/s om väsentlig ökning av" de (Utgifter som skall utgå för hyresgästen. får denne genast

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

12

Föreslagen lydelse

efter uppsägning frånträda sin skyl- dighet att teckna bostadsrätt. om detta inte är obilligt mot bostadsrätts- föreningen eller medlemmarrm. Be- stämmelserna om uppsägning ' 23 0ch 39 ss skall i såfall äga motsva- rande tilllämpning.

a .5 Överlåtelse av bostadsrätt skall ske genom skriftligt avtal. som skrivs under av överlåtaren oeh förvärva— ren. Avtalet skall ta upp den bostads- rätt överlåtelsen köpeskillingen. .

som avser samt En överlåtelse som strider mot . första stycket är ogiltig. I-"örvärvaren har rätt till ersättning av överlåtaren för den skada som uppstår. Talan om ogiltighet och ersättningsanspråk skall ha väckts senast inom sex måna- der från det lägenheten tillträddes.

145

[ stadgarna kan intagas förbehåll att vid övergång av bostadsrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stad- garna skall i så fall ange i vilken ordning lösningsrätten skall tillkom- ma föreningen och medlemmarna. inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas.

Bostadsri'ittsft'irettingen får i stad- garna inta en föreskrift om rätt till lösen av bostadsrätt som skall över- låtas. Stadgarna skall i så fall ange efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten Skall bestämmas. Lös- ningsrätten kan i den ordning som stadgarna ft'ireskriver tillkomma fö- reningen. bostadskooperativ organi- sation. allmännyttigt lm.stadsft'7'retag Ett allmännyttigt bostadsföretag får dock tillförsäkras lösningsrätt endast i samband med att företaget överlåter fast egendom eller tom/rätt till b(')stadrrättsföreningen.

En föreskrift om rätt till lösen gäller inte, om överlåtelse sker eller kommun.

l.i syfte att hostadsrt'ittshavaren genom byte skall erhålla annan bostad.

2. till make, makes avkomling. släkting i rätt upp- och nedstigande led, syskon. s_vskons avkomling eller

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

[Ja,

30

Föreslagen lydelse

någon som varaktigt sammanbor med bostt'ulsrättshavaren och. om bostadsrt'ittshavaren avlidit. över- låtelse sker av dödsboet till någon som varaktigt sammanlmlt med den- ne.

3. till en kommttn eller av en kont— man.

4. genom gåva.

5. genom exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt !(). 13 eller 37%.

Gäller en föreskrift om rätt till lösen enligt 14 s* skall en bostads- rit'ttshavare. som vill överlåta sin bostadsrt'itt. skriftligen anmäla detta till föreningen med uppgift om tillträ- desdag oclt begärt pris. Inom en månad från det en sådan anmälan mottogs. skalljöreningenfatta beslut om (ll-'("rltcllClSt'prlSPl enligt de grunder som anges istadgarna. I beslutetskall anges vem som ltar rätt att lösa bostadsrätten och den lösningsberät- tigades adress. Bostadsrättshavaren äger rätt till kontant betalning för bostadsrt'itten pä öxferlälelsedaget1. om annat ej medges.

Är bostadsrättsltavaren inte nöjd med det pris som ft'ireningen beslutat. fär bosttulsrättsltavaren hänskjuta tvisten 'till hyresnämntlen inom en mättad från det denne fick de! av beslutet.

I.(fi.wzingsrätten är förfallen och bostadsrättshavaren Iwrättigad att sälja bostadsrätten till annan inom ett är från det den har förfallit. om

]. bostaa'srätts/"öreningen underlä- tit att fatta beslut enligtförsta stycket och inom tid som där sägs.

2. den lösningsbert'ittigade avstår från .sin rätt.

3. lös/tingsrätten ej görs gällande ltos bostadsrättsliavaren inom en

Prop. 1981/82:169 31

Nin-'arande lydelse Föreslagen lydelse

mänaa'frän det denne i rekommende- rat brev anmodat den lösningsberätti- gade att lösa bostadsrätten till det pris som har beslutats.

Den lösningsberättigatle får inte tillämpa andra grunder för prissätt- ningen vid försäljning av förvärvad bostadsrätt än de som gällt i förhål- lande till bosttulsrättsltavaren.

37 &

Har bostadsrättshavarcn blivit skild frän lägenheten till följd av uppsäg- ning i fall som avses i 33 &. skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion så snart det kan ske. om ej föreningen och 'bostadsrättshavarcn kommer överens om annat. l—"örsäljningcn får dock anstå till dess brist för vars avhjälpande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som inllutit genom försäljningen far föreningen uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Vad som återstår tillfaller denne.

Om föreningen har underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, är föreningen skyldig att utan dröjsmål ' underrätta pant/utvaren. om bostads- rt'ittshavarens obetalda avgifter till föreningen överstiger en månadsav- gift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen utöver två veckor. från f("irfallodagen. Har föreningen ft'itsumntal sin un(lerrättelseskyldig- het. ltar den vid försäljning enligt första stycket företräde till betalning före panthavaren. endast i fråga om belopp som förfallit till betalning innan underrättelse borde ha skett.

49 å

Lägenhetsförtcckningen skall för varje lägenhet ange l. lägenhetens beteckning. belägenhet. rumsantal och övriga utrym- men.

2. (lagen för länsstyrelsens godkännande av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplätclscn.

3. bt')stadsrättshavarcns namn.

4. grundavgiften för bostat'lsrättcn. Uppgifter enligt första stycket skall genast införas i förteckningen när bostadsrätt upplatcs.

[.httlcrrättas föreningen om pant- Undcrrättas föreningen om pant- sättning av bostadsrätt eller ändras sättning av bostadsrätt cllcr ändras

Prop. 1981/82: 169

Nuvarande lydelse

uppgift i förteckningen. skall detta genast antecknas.

Dagen för anteckning skall anges.

Föreslagen lydelse

uppgift i förteckningen. skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall styrkt avskrift av överlåtelseavtal fogas till förteekning- en på lämpligt sätt.

5! a #

En bostadsrättsförening. som har förvärvat eller avser att förvärva hus. får inte vägra en bostta/shyresgt'ist i huset inträde i föreningen. om hyres- gästen uppfyller a'e villkorför med- lemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättsha- vare. lnträdefkir doek vägras så länge som föreningen inte börjat att anta medlemmar bland It)-'resgt'isterna.

szs

Förvärvare av bostadsrätt. som vägrats inträde i föreningen. kan inom en månad från det han fick del av beslutet härom hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

bostadsrätt. som vägrats inträde i föreningen. kan

Förvärva re av

inom en månad frän det han fick del av beslutet härom hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller den som är lnttstadshyresgäst i före— ningens hus och vägrats inträde i föreningen.

bl) a #

"pä en föreningsstämnta.

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av h_vresfastighet för

. ombildning till bostadsrätt skal/fattas

Beslutet skall biträdas av h_vresgt'isterna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvär— vet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsjörening- en.

Vid beräkningen av antalet lägen- heter skall hänsyn inte tas till garage. lager eller annan lägenhet som i../örsta hand används som fört'aringsutrym— me.

Protokollet frän förettingsstäm-

Prop. 1981/82: 169 33

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

man skall innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna har skett och häl/as tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren. Bestämmelserna i denna paragraf gäller för bostadsrättsft'irening som är ansluten till rikskooperati v organisa- tion. endast om förvärvet sker genom förköp enligt lagen (I98Z:000) om förköpsrätt för hyresgäster.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop. 1981/82: 169

8 Förslag till

34

Lag om ändring i lagen (1947:'523) om kommunala åtgärder för bostadsförsörjningens främjande m. m.

Härigenom föreskrivs att 2 s lagen ( [f)—171523") om kommunala atgärder för bostadsft'jrst'ärjningens främjande m. m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Kommun är skyldig att genom lämpligt kommunalt organ förmedla län och bidrag. som utgå av statsme- del i syfte att främja bostadsförsörj— ningen inom riket eller eljest gälla bostäder och lokaler inom bostads- område. samt att vid sådan statlig läne- och bit'lragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll och laneför- valtning.

Ft'ireslagen lydelse

Kommun är skyldig att gcnom lämpligt kommunalt organ förmedla län och bidrag. som utgä av statsme- del i syfte att främja bostadsförst'irj- ningen inom riket eller eljest gälla bostäder och lokaler inom bostads- omrädc. samt att vid sadan statlig läne- och bidragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll och löneför— valtning och u/öva insyn i bostads— rättsft'ireningars verksam/tet.

Genom lämpligt organ skall kommun fortlöpande samla uppgifter om bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran underrätta lmstadssökan- de om trtöjligheterna att få bostad i kommunen. bosti'idernas belägenhet. storlek och utrustning. bostadskostnader samt andra förhallanden som bostadssökande behöver kännedom om.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop. 1981/82: 169 35

Bilaga

Sammanställning av remisszgtrandena

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av ' bostadsdomstolen, kammarrätten i Stockholm, domstolsverket, hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö, socialstyrelsen, bankinspektionen, konsumentverket, bostadsstyrelsen, statens

råd för byggnadsforekning, länsstyrelserna i Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Malmöhus län, ägarlägenhetsutredningen (Ju 1980:04), kommittén (B l980:05) om underskottsavdrag, fritidsboendekommittén (30 1978;01), Sveriges riksbank, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö kommun, Uppsala kommun, Norrköpings kommun, Sveriges advokatsamfund, Svenska Bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Svenska Föreningsbankers Förbund, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Sparbankernas Inteckningsaktiebolag (SPINTAB), Svensk Bostadsfinansiering AB (BOFAB), Svenska Riks- byggen, HSB:s Riksförbund, Bostadsföreningarnas Riksförbund (BR), Stockholms Bostadsföreningars Centralförening (SBC), Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB), Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostads— företag (SABO), Näringslivets Byggnadsdelegation, Svenska Byg,- nadsentreprenörföreningen, BR Fastighetsgaranti AB, Fastighets— anställdasförbund, Sveriges Köpmannaförbund, Sveriges Hantverks— och lndustriorganisation (SHIO) — Familjeföretagen. Yttranden har dessutom inkommit ifrån riksrevisionsverket, statskontoret,

Stockholms Handelskammare,.Föreningen Stockholms Bostadsrätts— intressenter och AB Bostadsgaranti.

Kommittén (B 1980:05) om underskottsavdrag har anfört att den inte har några synpunkter att lägga på betänkandet.

Svenska Bankföreningen har i sitt yttrande anmärkt att Post— och Kreditbanken, PK—banken, har deltagit i handläggningen

av yttrandet och anslutit sig till detta. Sveriges Förenings— bankers Förbund'har i sitt yttrande anslutit sig till Svenska Bankföreningens synpunkter. BOFAB har i sitt yttrande anslutit sig till vad Svenska Bankföreningen anfört i fråga om den lång-

Prop. 1981/82: 169 36

fristiga finansieringen.

Sveriges Köpmannaförbund och Stockholms Handelskammare har

i sina yttranden anslutit sig till Näringslivets Byggnadsdelega- tions yttrande.

Länsstyrelserna har bifogatyttranden av Stockholms Fastighets— ägareförening, Göteborgs Fastighetsägareförenings Service AB, AB

Garnisonen och Helsingborgs kommun. 1 BOSTADSDOHSTOLEN

ALLMÄNNA SYNPUNKTER

Kommitténs uppgift har varit att föreslå lagregler som främjar en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt utan

att detta leder till en ökad segregation på bostadsmarknaden.

I vad mån ett genomförande av huvudlinjerna i det föreslagna regelsystemet skulle få den avsedda effekten, är svårt att av— göra. Man får visserligen förmoda att redan införandet av en henbujsskyldighet för en fastighetsägare i'en del fall kan väcka ett intresse hos hans hyresgäster att bilda en bostads— rättsförening, som kan ta över fastigheten. Avgörande för den enskilde hyresgästens ställningstagande till frågan om han verkligen skall köpa en bostadsrätt i huset torde dock vara den privatekonomiska bedömning han gör av situationen. Begräns— ningar i avdragsrätten för skuldräntor och strängare realisa— tionsvinstbeskattning är exempel på faktorer som kan göra att en övergång till bostadsrätt framstår som ett mindre attraktivt alternativ för en hel del hyresgäster än tidigare. Andra häm—

mande faktorer ligger inbyggda i själva kommittéförslaget,

främst - bestämmelserna om prisreglering vid överlåtelse av en bostadsrätt, låt vara att dessa bestämmelser syftar till att sänka prisnivån för att därigenom motverka bostadssegregationen. — Det förtjänar att i detta sammanhang påpekas att många, obe-

roende av sin ekonomiska situation, även fortsättningsvis kommer

Prop. 1981/82: 169 ' 37

att föredra den mera obundna boendeform som hyresrätten represen—

terar .

Det regelsystem som kommittén har föreslagit måste dessvärre betecknas som tämligen invecklat. Det framstår som svårhanter— ligt både för hyresgäster och fastighetsägare. Också ett antal myndigheter av olika slag riskerar att dras in i omständliga och resurskrävande procedurer. Därtill kommer att regelsystemets

konsekvenser för fastighetsmarknaden är svåra att överblicka.

Ett visst mått av krångel hade varit lättare att acceptera, om man varit mera övertygad om att ett genomförande av regel— systemet hade lett till en mera omfattande övergång från hyres— rätt till bostadsrätt. Hursomhelst föreligger det en påtaglig Irisk för att ett genomförande av regelsystemet kommer att upp— fattas som ett utslag av onödig byråkrati, allrahelst som pro— jektet ju inte är inriktat på att öka antalet bostadslägenheter på de bristorter som närmast berörs. - Det är således tveksamt om fördelarna med förslaget väger över de olägenheter som det kan

leda till.

SÄRSKILDA SYNPUNKTER

Förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster

l. Förslagets rubrik svarar dåligt mot dess innehåll. Mera korrekt vore att det benämndes Lag om förköpsrätt för bostads— rättsföreningar. - Läggs förslaget till grund för lagstiftning, bör den nuvarande förköpslagen (l976:868) i fortsättningen be-l nämnas Lag om förköpsrätt för kommuner."

2. De befogenheter som förslaget tillerkänner ett hyresgäst— kollektiv har lagts på en av hyresgästerna bildad idéell före— ning eller bostadsrättsförening; Trots detta används i lag— texten i flera fall uttrycket hyresgästerna för den juridiska person som har tillerkänts befogenheterna. Texten brister så- ledes i den klarhet som måste krävas av en lag, och den bör där-

för omarbetas.

Prop. 1981/82: 169 38

3. Undantaget i 2 5 2 för fastighet som tillhör ett allmännyttig bostadsföretag förefaller vara omotiverat. Det är ju här inte

: (K.

a: att :vi: nu öreta— älja. Läget är i stället de U) ||

c _;cu.

fl? ('.)

'|') [|:

||

att företaget har bestämt sig för att överlåta fastigheten. Det saknas då skäl att inte möjliggöra för hyresgästerna att förköpa fastigheten. Skulle det av en eller annan anledning - t ex då fråga är om en överlåtelse mellan allmännyttiga företag - vara önskvärt att den tilltänkta överlåtelsen kommer till stånd, finns ju alltid möjligheten att åberopa generalklausulen i punkten 8. - Från de utgångspunkter som här har redovisats kan det sättas i

fråga om undantagen enligt punkten ! över huvud är motiverade.

&. Undantaget i 2 5 5 bör under alla förhållanden utmönstras. 'Det öppnar möjlighet till illojala förfaranden, som helt kan sätta den föreslagna lagen ur spel. Enligt förslaget är det näm— ligen ingenting som hindrar att en och samma förvärvare först köper en andel i fastigheten och sedan, genom ett annat köp, resten av fastigheten. I sådana fall då ett andelsköp bör kunna genomföras utan hinder av hyresgästernas förköpsrätt, kan ju

generalklausulen i punkten 8 tillämpas.

5. l 3 5 första stycket bör anges att intresseanmälan skall

göras hos inskrivningsmyndigheten i den ort där fastigheten är

belägen.

6. Det kan ifrågasättas, om det inte redan vid en intresse— anmälan borde krävas att en bostadsrättsförening hade bildats. Detta synes emellertid vara att uppställa ett alltför strängt krav, som kan motverka lagens syfte. Dessutom skulle länsstyrel— serna komma att drabbas av registreringsärenden för bostads— rättsföreningar som kanske aldrig kommer att fungera som sådana. Dock synes initialtröskeln för hyresgästkollektivet böra höjas något, inte minst med tanke på de betydande rättsverkningar som en intresseanmälan får för fastighetsägaren. Lämpligt kan vara att — såsom på andra ställen i lagen — kräva två tredjedelars majoritet inom hyresgästkollektivet. Vidare bör krävas någon form av bevis för att denna majoritet verkligen föreligger.

Detta kan ske genom att vederbörande hyresgäster skriftligt

Prop. 1981/82: 169 39

förklarar att de biträder intresseanmälan.

?. I & 5 första stycket och i andra lagrum talas om överlåtelse av egendom. Av 2 5 7 framgår emellertid att förköpsrätt endast. avses föreligga, om — som det får förstås - fastighetsägaren avser att sälja eller byta bort fastigheten till någon annan än till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Ordet över— låtelse bör därför genomgående ersättas med köp eller byte. Vidare bör i 2 5 klargöras att paragrafen handlar om förvärv som skulle göras av någon annan än en bostadsrättsförening som

har bildats av hyresgästerna.

8. Enligt förslaget förfaller förköpsrätten, om en bostadsrätts— 'örening som har antagit_ett hembud undandrar sig att fullfölja 'köpet (7 5 första stycket 3). Det har emellertid inte angivits hur lång tid som skall ha förflutit för att förköpsrätten skall vara förfallen. Det är otillfredsställande att rättsförhållandet_ på detta sätt hålls svävande. Därför bör övervägas att införa en absolut tidsfrist för köpets fullföljande.

9. I 10 5 andra stycket finns en bestämmelse av den innebörden att kommunen inom viss tid skall anhängiggöra föreningens talan i tvister mellan föreningen och fastighetsägaren. Föreningens rätt blir med andra oråberoende av att kommunen inom rätt tid hänskjuter tvisten till nämnden. En sådan ordning kan knappast

godtas. I stället bör föreningen själv i förekommande fall an—

hängiggöra sin talan.

10. Dispositionen av de processuella bestämmelserna är inte bra.

7 5 andra stycket synes böra placeras närmast efter 5 5. Bestäm— melserna i 9 5 torde höra hemma närmast efter nuvarande 7 5

första stycket. Bestämmelsen i 10 5 tredje stycket första mening— en synes med fördel kunna tas upp i anslutning till 8 S.— Andra meningen i 10 5 tredje stycket förefaller vara en ren truism och

bör därför slopas.

11. Enligt 12 5 andra stycket i den kommunala förköpslagen (1967z868) är förköpsrätten förlorad, om lagfart har beviljats

för köparen i strid med 20 kap 7 5 10 jordabalken. Det bör över-

565. 5359 30 å

dummm ou wnnm nu ommnmuumwmm md mmnnm »UUmcmnm donam wmmmnmm nämn

n enn mandwnnm onu van nunnan

_| _ Lu, D

'1 r...: (lf) "! C.:

.enm mm:»:mmu e mwoummu wmn du % Human A_mqbvaomnV.oa domnwnmaoamnow. | omnmmääu mmwwmn man adawmn Bonmcmnnmnm vmmnmeämwmm w Human A_mumn__wwv

.ndmud mc runmmmmmnwmmmn H 9.

F' ru o m :) 0 '.] m 5 (l "1 , . :J J ?) ... O 0 m T' N O. Ul "! O) I'| rl m ,... m U'] (U '_1 A XO xl k— *—l kD V

ou maudwud m4.mmmn .mäm mn. uma mmumww rmunwwp ond am um: mmnmmwm.d,

umnwamwmm mmm dmnmuwmnamn

w. ftw 4 :p mon (wu nmnpsm Huma.mHHm mnn am: mmummwmmum 00 m m m 5)1 m. m. omdmmnn dwwrmu mnwwwuwum mon menmemm mmm nwww mm” www :)

!

mc Wonzwnrmn mmnmwwmmpm ummmwrouuHm4mn w octwwn.

n.u;|

u.Umn demm ucämum cmnm mu cnwumum cuummnn9wnw mnn muwomnmmmnMn” xmz vunannnmm Umm mxwaa mmm ensammcmnmu Bon wmaannnmnmUm

onan wat omm mum mmdon m w amucunwmnwom..ownmxnm H» nmmwnu r m :

n. HI

NH... Hm

Prop.l981/82:169 41

ämnet saknas dock. Om lagstiftaren anser det lämpligt med en

pantsättning av detta slag bör uttryckliga regler tillskapas.

2 KAMI-lARRÄ'PI'EN I STOCKHOLM

Sammanfattnin sv1s finner kammarrätten att anledning (Vä

föreligger till tarka betänkligheter mot de lösningar som förordas i betänkandet och kan därför inte till—

styrka att förslag läggs fram på grundval av detta.

Det är angeläget att den enskilde har ett direkt in- flytande över den egna boendemiljön. Bl a ökar förut— sättningarna för att han skall finna sia v

1 denna miljö och engagera sig i att fo ?

""5 d FJ cr o: av:

bättre den. Det är där.ör också önskvärt & r tingelser skapas fö att upplåtelser skall ske med

Prop. 1981/82: 169 42

bostadsrätt, som typiskt Sett ger även den som bor i lägenhet stora möjligheter i aktuellt hänseende. Kam— marrätten är alltså positiv till den målsättning som har angetts för kommitténs arbete.

Från de synpunkter som har angetts nu är det emellertid svårt att inse att den boendes intresse av att kunna

få till stånd en övergång från hyres- till bostadsrätt i praktiken skulle vara mindre när en fastighet ägs

av staten, kommun, allmännyttigt bostadsföretag eller annat rättssubjekt, som anges i 2 5 2. i förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster, än av andra. Om en dylik ordning skapas föreligger risk för att de som bor i sådana hus kommer att uppleva det som diskriminerande att de är betagna de möjligheter att påverka boende- formen som föreligger för andra kategorier av hyres- gäster. Kammarrätten förordar därför att, om förslaget skulle genomföras, det aktuella undantaget får utgå. En annan sak är att överlåtelser från dessa rättssubjekt torde vara sällsynta Och att den.praktiska effekten därför ej kan väntas bli så stor.

Vad härefter angår'formerna för'att underlätta över— gången från hyres— till bostadsrätt finner kammarrätten att anledning föreligger till avsevärda betänkligheter mot kommitténs förslag.

Som utvecklas närmare i fortsättningen är det å ena sidan inte osannolikt att reformen, om den genomförs, särskilt på sikt blir något av ett slag i luften.

Å andra sidan är förslaget i sig ägnat att medföra en avsevärt ökad byråkrati och att'försvåra fastighets— handeln. '

Möjlighet för hyresgästerna att få till stånd en över—

Prop. 1981/82: 169 43

gång från hyres— till bostadsrätt föreligger enligt förslaget endast när fastigheten överlåts. En förut— sättning för att en sådan övergång skall komma till stånd i denna situation är att hyresgästerna i tid dessförinnan har skapat en särskild intresseförening med sikte på att, om försäljning blir aktuell, överta fastigheten. De skall dessutom ha gjort en intresse— anmälan hos inskrivningsmyndighet och vid behov upp— repa anmälningen vartannat år. Föreningen skall också hållas vid liv intill dess försäljning blir aktuell. Kammarrätten befarar att det kommer att bli svårt för hyresgästerna att på detta sätt organisera sig med sikte på att vid en okänd tidpunkt i framtiden överta fastighet och — framför allt — att vidmakthålla in— tresset. Detta gäller särskilt sedan någon tid har gått efter en eventuell reform.

Den mest sannolika situationen för ett engagemang i aktuellt hänseende från hyresgästernas sida synes vara om fastigheten är på väg att komma eller just har kommit i händerna på en person som de upplever som olämplig. I den situationen är det emellertid inte möjligt för hyresgästerna att hinna vidta de åtgärder som förslaget förutsätter.

Om de farhågor som har uttalats nu besannas, har en tyngande och ganska omfattande lagstiftning genomförts och gäller utan att den fyller en sådan funktion att den framstår som tillräckligt motiverad. Därtill kommer att den i de fall, där den slår, medför de betydande nackdelar som beskrivs i det följande.

Å andra sidan är det möjligt att det kan finnas per— soner som finner det förenligt med sina intressen att mera yrkesmässigt söka i större omfattning få till

stånd intresseföreningar av det slag som är aktuellt

Prop. 1981/82: 169 . 44

här samt att mot ersättning stå för arrangemangen för dessas bildande och bestånd.

Det kan till en början vara tveksamt om det verkligen alltid är i hyresgästernas intresse att, kanske utan att i förväg vara medvetna om konsekvenserna, på så sätt dra på sig kostnader och annan omgång för den osäkra möjligheten att en överlåtelse skall bli aktuell.

Klart är att en lagstiftning i enlighet med förslaget är ägnad att medföra att fastighetshandeln fördröjs, kompliceras och fördyras i de fall där intresseanmälan föreligger. Detta är en påtaglig olägenhet, särskilt som förtröjningen likaväl som kostnaderna kan bli be— tydande i det enskilda fallet. Man måste vara medveten om att det kan finnas ett klart legitimt behov av att en fastighet får sädjas snabbt, t ex för att möjlig— göra ett ackord eller på annat sätt hindra en konkur Risk föreligger också, trots bestämmelsen i 2 5 8 i förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster att värdet av tillskapade s k naturliga fastighetskomplex minskar.

En särski ld komplikation utgör de dubbla förköpsmöjlig— heter som föreligger, nämligen dels för kommun och dels när intresseanmälan har skett, för hyresgäster. Detta gäller särskilt som fristerna och reglerna i övrigt

för de olika förköpen inte stämmer överens. För fast ig- hetsägarna måste detta vara förvirrande. Hyresgästerna kan komma.i den situationen att deras intresse får

vika för kommunens (jfr bet s 172 f). I så fall har de i onödan lagt ner arbete och kostnader i syfte att själva få förvärva fastigheten. skulle kommunen senar (ru sälja denna vidare till någon enskild har hyresgäster— na inte enligt förslaget någon rätt att lösa den till

sig.

Prop. 1981/82: 169 45

Förslaget bygger på att intresseanmälan s”all röres till inskrivningsmyndighet och med regelbund a 1

rum förnyas hos denna samt antecknas i fas tighetsboi. Med hänsyn härtill finner kammarrätten bekla aglig betänkandet inte har remitterats till någon 1

ningsmyndighet eller överhuvud ill några alla domstolar, till vilkas ansvars område inskrivning"- väsendet hör och som därför har särskilda möjlig rheter att bedöma effekterna i aktue cll.t hänseende. enligt

kammarrättens uppfattning är .f' orslage t, om det genom-

förs och kommer till mera bea .cansvä rd ägnat att medföra en hel del merarbete ganska invecklad prövning (se t ex bet juh) för inskrivningsmyndigheterna. vä risk för förlängda expeditionstider med för realkrediten och fastighetsh andeln

för. Det är att märka att det hit intil angeläget att söka hålla antalet anteckningar i fas'ig— hetsböckerna (resp antalet uppgifter i databasen när ' data har införts) så lågt som möjligt.

I denna del vill kammarrätten slutligen påpeka att en- slutningskravet enligt 5 5 andra stycket i förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster inte överens— stämmer med de föreskrifter som är avgörande för upp- delningen mellan 5 k äkta och oäkta bostadsrättsföre— ningar, se zu 5 3 mom kommunals katte |.4 PJ CQ G) :) Å |_l XD m 0 :'D U| *I 01 O ._/ V anvisning 3 till sagda lagrum och ri.ks ssk Matte erk meddelande RSV Dt 1976: MB. Om förs ag ligger därmed risk för att fall k n förekomma där vä;

sn

en bostadsrättsförening kommer till stånd — g=nom an— slutning företrädesvis från hyresgäster med mindre

lägenheter -men fastigheten likväl skattemässigt be- traktas som en hyresfastighet. Det ligger 1 att en sådan ordning kan missleda hyresgä*terna och V

*! H: x). "5 D: (. E'!

medföra allvarliga ekonomiska konsekvens e

Prop. 1981/82: 169 46

Kammarrätten föreslår att, om förslaget skulle genom- föras, de båda majoritetsreglerna bringas i överens— stämmelse med varandra. Härvid synes övervägande skäl tala för att, i enlighet med vad som gäller i det skatterättsliga sammanhanget, viss hänsyn också till— mäts storleken av den lägenhetsyta som respektive hyresgäster förfogar över.

I 3 fte att föreb1-fa att "övervinster" skall u komma y bga PP

vid överlåtelse av bostadsrätt föreslär kommittén att

p-.

stadgarna för bostadsrättsförening i framtiden skal få innehålla föreskrifter om begränsningar av över— låtelserätten och överlåtelsevärdet.

Det är möjligt att en sådan.ordning skulle göra flera kommuner benägna att utnyttja bostadsrättsinstitutet. Kammarrätten finner emellertid att starka både princi— piella och praktiska invändningar föreligger mot för-

(I: |.J

aget i denna del och avstyrker därför att det genom—

”) 0 ..r m

Problemet med eventuella övervinster synes naturligen böra angripas genom åtgärder inom ramen för realisa— tionsvinstbeskattningen. En särskild kommitté arbetar också med denna fråga och har angett att den inom k rt i ett betänkande kommer att föreslå avsevärt skärpta regler i fråga om realisationsvinstbeskattningen vid överlåtelse av bostadsrätt. Ställning till övervinst— frågan kan därmed tas i sitt naturliga sammanhang. Man bör kunna utgå från att detta förslag i förening med aviserade nya regler om avdrag för gäldräntor kommer

att leda till en ordning som medför att ett eventuell:

övervinstproblem undanröjs.

Om man, när statliga eller kommunala lån förelig er, vill förebygga att hela "inflationsvinsten" härav komme bostadsrättshavarna till del, synes det kunna ske ”eten

bong..

att lånen indexregleras.

Prop.]981/82:169 47

Från principiell synpunkt synes de föreslagna be- gränsningsreglerna vara svårförenliga med den ekono— miska föreningens — i detta fall bostadsrätts— föreningens - generella huvudsyfte enligt gällande

lag, nämligen att främja medlemmarnas ekonomiska in— tressen. Se 1 5 lagen (1951:508) om ekonomiska före— ningar. Kammarrätten hänvisar till vad justitiekanslern som inte heller har erhållit betänkandet på remiss, en— för (s 3 ff) i sitt beslut den 23 december 1981, dnr 31u—81-21, med anledning av klagomål mot länssty— relsens i Stockholms län beslut att registrera stad— garna för Riksbyggens Bostadsrättsförening Värmdöhus

nr 1 i Värmdö kommun. — Den tänkta kopplingen mellan bostadsrättsföreningarna och respektive kommuner är invecklad (se t ex 3 297 f) samt ter sig både teore- tiskt och praktiskt tveksam.

En särskild nackdel med den föreslagna regleringen är att den skulle medföra att det i framtiden kommer att finnas bostadsrättsföreningar som medför vitt skilda ekonomiska konsekvenser för'ägarna - ett bo— stadsrättsföreningarnas A— respektive B—lag — t o m i samma kommun. För den enskilde blir bostadsmarknaden än mer förvirrande. Risk föreligger att den bostads- sökande går in i en förening med begränsningsklausuler utan att vara medveten om saken med de negativa ekono— miska konsekvenser för honom som det medför. Det sagda gäller särskilt i fråga om personer som har mer be- gränsade erfarenheter och mindre kvalificerad utbild— ning. Fara föreligger också för ökad bostadssegrega— tion.

Prop. 1981/82: 169 48

5 DOMSTOLSVERKEI'

Domstolsverket har begränsat sin granskning till att huvudsakligen avse konsekvenserna ur handläggningssynpunkt för inskrivningsmyndigheterna,

hy resnämnderna och bostadsdomstolen.

Verket anser sig således inte böra ta närmare ställning till de föreningsrätzsllga och bostadspolitiska överväganden som förslaget innehåller. Den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster är emellertid komplicerad och ställer stora krav på engagemang och kunskap hos hyresgästerna för att de skall kunna påkalla rätt till-förköp av hyresfastighet. Det finns därför anledning anta att lagen kommer att tillämpas i mycket liten omfattning och sålunda möjligheterna att hos inskrivningsmyndigheten ge in intresseanmälan och att hos hyresnämnden påkalla prövning i anledning av förköpsrätten kommer att utnyttjas i endast enStaka fall. Mot den bakgrunden kan det sättas i fråga om den föreslagna lagen kommer att leda till den betydande övergång från

hyresrätt till bostadsrätt som förutsätts i direktiven.

lnskrivningsmyndigheterna kommer att: beröras av förslaget särskilt vid två skilda situationer, dels då intresseanmälan ges in, dels .då myndigheterna skall pröva om en lagfartsansökan från annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening skall bifalles helt eller förklaras vilande enligt ZOkap 7 5 103 p 15- Även om inskrivningsmyndighetens prövning enligt förslaget avses vara av endast formell natur kan handläggningen i vissa fall befaras bli besvärlig och

tung-Tomi.

Prop. 1981/82: 169 49

innan inskri'.'ningsrnyndigheten kan fatta beslut om anteckning-i

(" flistlille socken i anledning av en intresseanmälan krävs en omfattande

utredning. Inskrivningsmyndigheten måste till att börja med konstatera

D)

att stigheten utgör eller ingår i en hyreshusenhet enligt fastighetstaxeringen, att fastigheten ihneflå'ller minst fem lägenheter och att den inte ägs direkt eller indirekt av stat eller kommun. inskrivningsmyndigheten måste vidare pröva om anmälan gjorts på. behörigt sätt. Slutligen måste inskrivningsmyndigheten _kunna konstatera att hyresgästerna i flertalet uthyrda lägenheter-har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt. Om den-prövning som lnsiaråvningsmyndigh ten sålunda gör utmynnar i ett beslut om antecknin ifastighetsboken skall fastighetsägaren och föreningen underrättas därom. Kommittén förutsätter vidare att regeringen bör utförda föreskrifter om att inskrivningsmyndigheten skall "underrätta fastighetsägaren om vad denne har att iaktta med anledning av att .

anteckning cm intresseanmälan gjorts.

När någon annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening ansöker om lagfart pågrund av förvärv av hyresfastighet kan flera tillämpningsproblem uppkomma då inskrivningsmyndigheten skall pröva om ansökan skall bifallas helt eller förklaras-vilande.enligt-ZOkap 7å lDapJB. Enligt sistnämnda lagrum skall ansökan förklaras vilande om förvärvet är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller om villkoren för förvärvet prövas av hyresnämnden. l specialmotiveringen anför kommittén att även om intresseanmälan gällde den dag ett förvärv ägde rum, skall full lagfart meddelas en köpare som visar att hyresgästerna godkänt förvärvet eller att de inte har påkallat prövning hos hyresnämnden. Om förvärvaren inte inkommer med dylik utredning torde

inskrivningsmyndigheten behöva bereda förening för hyresgästerna och

eventuellt den lagfarne ägaren tillfälle att yttra sig över förvärvarens lagfartsansökan, se 19 kap 10 å JB. Först när yttrande har kommit in eller, om någon underlåter att avge yttrande inom förelagd tid, när tiden har löpt ut kan inskrivningsmyndigheten ta ställning till om lagfartsansökan skall bifallas helt eller förklaras vilande. Om föreningen mot förvärvarens bestridande påstår att förköpsrätten inte har förfallit, tex därför att tiden för antagande av hembud ännu inte löpt ut, torde

inskrivningsmyndigheten, innan den kan ta ställning till om förvärvet är

Prop. 1981/82:169 50

beroende av hyresgästens förköpsrätt, behöva införskaffa utredning om vid vilken tidpunkt föreningen delgavs fastighetsägarens hembud och . eventuellt om föreningen bevakat förköpsrätten på föreskrivet sätt. Om vidare förvärvaren mot bostadsrättsförenings bestridande påstår att förköpsrätten förfallit på grund av att föreningen har undandragit sig att underteckna köpehandling, torde inskrivningsmyndigheten behöva föranstalta om en i vissa fall omfattande utredning i frågan. lnskrivningsrnyndigheterna synes i vissa fall, i brist på möjlighet att hänvisa parterna till prövning av hyresnämnd, behöva ingå i en materiell prövning av om den föreslagna förköpslagens olika bestämmelser om hembud, bevakning och antagande av hembud har iakttagits. Kommittén

torde inte ha förutsatt dessa konsekvenser av förslaget.

Utöver de nu nämnda situationerna kan inkrivningsmyndigheternas arbetsbörda förväntas öka till följd av att utomstående kommer att begära upplysningar om anteckningar angående intresseanmälan finns införda i fastighetsboken. Detta torde komma att gälla inte minst kommunerna som enligt 105 i den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster åläggs att i vissa fall kontrollera om intresseanmälan gäller.

Enligt domstolsverkets mening kan det inte komma i'fråga att inskrivningsrnyndigheterna åläggs att ingå i annat än formella prövningar vid tillämpning av den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster. Även i övrigt anser verket att bördan av de uppgifter som åläggs inskrivningsmyndigheterna enligt förslaget underskattats av utredningen.

För hyresnämnderna och bostadsdomstolen innebär förslaget att nya måltyper tillförs. Vissa mål kan förutses bli komplicerade. .Visserligen kan antalet mål beräknas bli relativt fåtaliga. Detta innebär å andra sidan att hyresnämnderna och bostadsdomstolen inte kan förvärva någon större rutin av målen. Varje mål kommer därför att medföra ett betydande arbete. På grund härav kan det inte uteslutas att i varje fall

hyresnämnderna kan få en ökad arbetsbelastning om förslaget godtas.

Den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster anknyter till och skalli skilda situationer tillämpas jämsides med flera andra lagar, bla lagen om förvärv av hyresfastigheter mm, förköpslagen och lagen Om

Prop. 1981/82: 169 51

vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom mm. Regelsysteinet blir genom förslaget mycket svåröverskådligt. Tillämpningen av de skilda bestämmelserna blir i vissa fall omständlig. Som exempel på detta kan nämnas följande. En fastighetsägare överlåter sin fastighet till någon annan än en av" hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Föreningen kan därvid begära att hyresnämnden prövar om överlåtelsen strider mot 85 lagen om förköpsrätt för hyresgäster. Samtidigt kan kommunen påkalla att hyresnämnden prövar frågan om förvärvstillstånd för köparen enligt lagen om förvärv av hyresfastighet mm. l detta läge kan kommunen inte utöva sin förköpsrätt på grund av den föreslagna bestämmelsen i 35 Zp förköpslagen. Hyresnämnden har därvid att först .i ett särskilt mål, där partställningen utgörs av föreningen å ena och fastighetsägaren och köparen å andra sidan, avgöra den av föreningen väckta frågan. Ogillas föreningens talan skall hyresnämnden därefter -förutsatt att kommunen i detta läge inte beslutar sig för att utöva sin förköpsrätt- i ett nytt mål, där partställningen utgörs av köparen å ena och kommunen å andra sidan, avgöra frågan om köparens förvärvstillstånd. Handläggningen kompliceras ytterligare i de fall talan mot hyresnämnds avgörande förs hos bostadsdomstolengamt, om kommunen beslutar att utöva sin förköpsrätt,

talan mot beslutet förs hos regeringen.

Domstolsverket-anser sammanfattningsvis att det kan ifrågasättas om lagförslaget är ägnat att tillgodose de bostadspolitiska syften som avses i direktiven samt att i varje fall -inskrivningsmyndigheterna och hyresnämnderna kan förutses få betydande svårigheter vid tillämpningen av de föreslagna bestämmelserna. Mot denna bakgrund avstyrker

dbmstolsverket att förslaget leder till lagstiftning.

m

Prop. 1981/82: 169 52

4 HYRFSNÄMNDEN I STOCKHOLM

Förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster

Kommittén föreslår att en särskild lag om förköpsrätt för hyres— gäster införs vid sidan av gällande förköpslags regler om kommu- nal förköpsrätt och lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillståndslagen). För att främja ett ökat boendeinflytande i bostadsrättsform föreslås föreskrifter om ett hembudsförfarande som sträcker sig över sex månader. Frågan om förköpsrätt för- hyresgästerna behöver emellertid inte avgöras inom denna tidsram. Om hyresgästerna antar fastighetsägarens hembud, innebär det nämligen bara att hyresgästerna är bevarade vid sin rätt att före annan teckna avtal om köp med fastighetsägaren (s. 187). Uppstår det tvister under hembudsförfarandet eller eljest före köpslutet, ankommer det på hyresnämnden att på yrkande av fastig— hetsägaren eller hyresgästerna pröva frågan om förköpsrätten.

Om nämnden finner att förköpsrätten fortfarande består, fortgår

förfarandet utan någon bestämd tidsgräns.

Enligt hyresnämndens bedömning skulle en så utformad förköpsrätt innebära stora svårigheter för fastighetsomsättningen och sådana begränsningar av marknadsvärdet som knappast är förenliga med principerna i gällande expropriationslagstiftning. De föreslagna föreskrifterna skulle Vidare medföra en icke obetydlig belast— ning av inskrivningsmyndigheten i det förberedande skedet. Som ut-

vecklas i det följande kan belastningen på hyresnämnden antas bli

Prop. 1981/82:169 53

avsevärd genom tvister i samband med hembudsförfarandet och genom den föreslagna ordningen för samordning med tillståndslagen och

gällande förköpslag.

Med denna tunga apparat vill kommittén främja övergångar från hyresrätt till bostadsrätt och öka hyresgästernas inflytande vid ombildningar. Inget i de utredningar kommittén redovisar tyder emellertid på att en rättslig reglering av det slag som föreslås skulle stimulera till ombildning av hyresrätter. Och ju tyngre det rättsliga förfarandet är, desto mindre utrymme torde det

bli för verkligt engagemang från hyresgästernas sida att delta

i ombildningen.

Det finns enligt hyresnämndens mening särskild anledning att ställa sig avvisande till förslaget om särskild förköpslagstift— ning med hänsyn till de alternativa, betydligt enklare vägar

som står till buds för att stärka ställningen och förhandlings— positionen för de boende i den fastighet som blir föremål för om- bildning (jfr s. 34). Ett sådant alternativ är en utvidgad kom- munal förköpsrätt för ombildning. Även kommittén är medveten om att alternativet har flera fördelar från praktisk synpunkt

(s. 173). Det ger enligt kommittén bl.a. förutsättningar för hy- resgästerna att kunna bilda förening och ordna med ombildning

i ett långsammare tempo än inom ramen för det av kommittén för— ordade förfarandet. Mot detta anför kommittén endast tidsaspekten och hänvisar till att departementschefen i prop. 1978/79:214

har förklarat sig inte vara beredd att förlänga tremånadersfristen i gällande förköpslag. Hyresnämnden finner denna argumentering från kommitténs sida svår att följa med hänsyn till den tidsutdräkt som enligt ovan blir följden, om kommitténs förslag till särskild förköpslag genomförs. ben konstruktion som kommittén har-stannat för framstår som än märkligare mot bakgrunden av att kommitté— förslaget också innebär att den kommunala förköpsrätten enligt gällande förköpslag skall kunna omintetgöra hela den omständliga proceduren med hembudogihsåförköpsrätt för hyresgästerna—.jI—samman— hanget vill hyresnämnden/framhålla att redan de nya bestämmelser till skydd för hyresgästerna i samband med ombildning, vilka trädde i kraft den 1 oktober 1981, påtagligt motverkar att fastighets— ägare ombildar hyresfastigheter till bostadsrätt utan att samråda

med hyresgästerna. Inflytandet för hyresgästerna skulle ytterligare

Prop. 1981/82: 169 54

kunna förstärkas genom föreskrifter i tillståndslagen att för— värvstillstånd skall vägras en bostadsrättsförening, om inte sö— kanden visar att en majoritet av hyresgäster i fastigheten har samtyckt till förvärvet (jfr justitiedepartementets promemoria om hyresgästinflytandet vid ombildning från hyresrätt till bo—

stadsrätt7dnr 2415/80).

Som ett skäl att godta de föreslagna reglerna, trots de olägen— heter som följer med, framhåller kommittén upprepade gånger att hembudsförfarandet i första hand syftar till att få i gång för- handlingar mellan parterna (t.ex. s. 169 och 179). Även om det kan synas självklart vill hyresnämnden framhålla att en lagstift— ning måste bedömas efter de föreskrifter som den innehåller. En otymplig lagstiftning kan inte försvaras med'att_den dock inte

hindrar parterna från att frivilligt träffa uppgörelse.

På grund av det anförda avstyrker hyresnämnden bestämt förslaget

till lag om förköpsrätt för hyresgäster.

Om förslaget ändå skall genomföras, vill hyresnämnden göra

följande påpekanden beträffande lagens närmare utformning.

I betänkandet (s. 184) sägs att det av inskrivningsdomarens underrättelse till fastighetsägaren om intresseanmälan skall fram- gå på vilken adreSS hembudet skall delges. Lagförslaget innehåller ingen föreskrift på denna punkt. Särskilt med tanke på att krav

ej ställs på att en bostadsrättsförening skall bildas redan innan en intresseanmälan lämnas, kan uppenbarligen delgivningssvårig— heter uppkomma för fastighetsägaren. Det är exempelvis inte säkert att någon firmatecknare har utsetts och inte heller att styrelsen längre är anträffbar på en uppgiven adress. Enligt hyresnämndens mening bör frågan om formen för överlämnande av fastighetsägarens hembud lösas enligt samma principer som föreslås gälla beträffande hyresgästernas bevakning av förköpsrätten och antagande av hem- budet. Härvid fordras en föreskrift att hembudet kan fullgöras genom rekommenderat brev under den adress som har uppgetts i

intresseanmälan.

Vad gäller intresseanmälan reagerar hyresnämnden också mot

kommitténs uppfattning (s. 184) att man inte behöver ställa några

Prop. 1981/82:169 _ 55.

större krav på bevisning om hyresgästernas intresse att utöva förköpsrätt vid tiden för intresseanmälan. Nämnden vill här erin— ra om att intresseanmälan enligt förslaget är en rättshandling

med betydande verkningar för fastighetsägaren.

Kommittéförslaget är så konstruerat att hyresgästerna måste göra en ny intresseanmälan efter tvåårstidens utgång. även om ett hem- bud har lämnats dessförinnan (s. 337). Lagförslaget synes dock inte innebära att förköpsrätten förfaller, om en intresseanmälan inte förnyas under hembudsförfarandet. Fastighetsägaren kan följaktligen bli tVungen att påbörja ännu ett hembudsförfarande, om en ny intresseanmälan görs strax efter det att en tidigare intresseanmälan har upphört att gälla men innan fastigheten har förvärvats av annan än hyresgästerna. Hyresnämndåh menar att den— na konsekvens inte kan accepteras ens med kommitténs utgångs—

punkter.

Hyresgästernas antagande av hembudet medför att förköpsrätten be— står även efter sexmånadersfristens utgång i avvaktan på ett kö— peavtal. Lagförslaget innehåller ingen särskild sanktion för det fall att bostadsrättsföreningen sedan utan anledning vägrar att un? derteckna köpeavtalet. Ett hembudsförfarande kan emellertid ha åsamkat fastighetsägaren betydande förluster genom att han har fått avstå från en annan försäljning, särskilt om förfarandet

har dragit ut på tiden utöver de sex månaderna utan att leda till något köpeavtal. Hyresnämnden ifrågasätter starkt om det—är förenligt med rättssäkerhetssynpunkter att på detta sätt bygga

upp en ordning där gjorda utfästelser kan ryggas helt utan på- följder. Motsvarande gäller i viss mån även i fråga om hyres— gäster som har biträtt ett beslut om fastighetsförvärv men sedan inte vill ansluta sig som medlemmar i bostadsföreningen. Här anvi— sar kommittén dock den vägen att föreningen i vissa fall bör

kunna få hyresavtalet upplöst enligt 12 kap. 46 5 första

stycket 10 jordabalken (s. 116). Fastighetsägaren är å andra

sidan beroende av att stå fast vid sitt hembud, om han vill sälja fastigheten inom något så när överskådlig tid efter hembudets avgi- vande. Men även här kan konsekvenserna bli mycket otillfredsstäl— ' lande, om fastighetsägaren avstår från att fullfölja affären sedan hyresgästerna ådragit sig kostnader med anledning av hembudet_

_ _ratts- (jfr uppgifterna på s. 107 om bostddåföreningars kostnader för

Prop. 1981/82:169 56

värdering etc.)

Hyresnämndens prövning

Antalet ärenden, som årligen inkommer till hyresnämnden, stiger snabbt. Under 1981 kommer antalet att uppgå till ca 17 000, vilket utgör en ökning med 3 000 ärenden sedan 1980. Trots att antalet inkomna ärenden per år nästan har tredubblats sedan början av 1970—talet, har nämnden under denna tidsperiod erhållit endast relativt obetydliga personalförstärkningar. Arbetsläget vid nämnden är därför synnerligen ansträngt. Antalet balanserade ärenden har under innevarande år stadigt legat över 8 000. Enligt lagen om arrendenämnder och hyresnämnder skall nämnden — utan inskränkning med avseende på olika kategorie; av ärenden — handen lägga ärenden skyndsamt. Tillströmningen gör dock att det inte har kunnat undvikas att ärenden i viss utsträckning inte kan tas upp till prövning förrän man har passerat tidpunkten för hyres—

avtalets upphörande enligt verkställd uppsägning.

Mot denna bakgrund är frågan i vad mån hyresnämndens resurser skulle tas i anspråk genom kommitténs olika förslag av särskilt intresse. Bl.a. följande tvistefrågor skall enligt förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster avgöras av nämnden på yrkande

av fastighetsägaren eller hyresgästerna.

. Frågor om hembudsskyldighetens omfattning när flera fastig— heter utgör en taxeringsenhet (l 5 lagförslaget, jfr s. 192 och 335) samt frågor om undantag från förköpsrätten (2 5 lag- förslaget). Vissa av dessa frågor kan även komma under in— skrivningsmyndighetens prövning, som emellertid avses bli rent formell (s. lBl) och som endast skall avse om en intres—

seanmälan gäller eller ej.

& Frågor om innebörden av hembudet (4 5 lagförslaget). Hyresnämndens prövning i detta avseende berörs endast i ett särskilt yttrande (5. 319) men frågor av detta slag kan även enligt kommitténs förslag uppkomma i tvister mellan parterna.

| Frågor om bevakning av förköpsrätten har skett på rätt

Prop. 1981/82: 169 57

sätt och inom föreskriven tid (5 5 lagförslaget). Nämndens prövning kan även påkallas rörande frågan om fastighetsägaren utan oskäligt dröjsmål har lämnat hyresgästerna besked om

brist i bevakningen (7 5 andra stycket lagförslaget).

. Frågor om hembudet har antagits på rätt sätt och inom före—

skriven tid (6 5 lagförslaget).

. Övriga frågor om förlust av förköpsrätten (7 5 första stycket lagförslaget). Här avses bl.a. frågor om verkan av

passivitet från endera partens sida efter hembudets antagande.

. Frågor om villkoren för förvärv av annan än hyresgästerna (8 $ lagförslaget). Prövningen är samordnad med förfarandet enligt tillståndslagen och gällande förköpäläg (10 ooh 11 S?? lagförslaget). Systemet blir med nödvändighet invecklat men hyresnämnden vill ändå ifrågasätta om inte en mera lätttill— gänglig beskrivning kan åstadkommas än den som finns i be— tänkandet (s. 189—192). För nämnden framstår vissa delar av kommitténs utläggning som förvirrande (t.ex. s. 189 andra stycket fjärde meningen och s. 191 fjärde stycket tredje

meningen).

Vidare kan förslaget till ändringar i bostadsrättslagen föran- leda nya typer av ärenden hos hyresnämnden bl.a. i form av tvister om överlåtelsepris enligt 14 a 5 förslaget till ändringar

i nämnda lag.

Det finns enligt hyresnämndens bedömning anledning att räkna med att den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster lätt kan leda till tvister mellan fastighetsägare och hyresgäster. I synner- het tvister om vilken part, som har förorsakat att ett förvärv inte har fullföljts efter hembudets antagande, kan bli komplice- rade. Även de föreslagna reglerna om hyresnämndens prövning i den ordning som anges i 10 och 11 55 lagförslaget innebär risk för

att hyresnämndens resurser alltför mycket kommer att bindas i

enstaka svåra ärenden.

Hyresnämnden vill också erinra om att prövning av den typ av fast—

ställelsetalan, som aktualiseras av den föreslagna lagstiftningen,

Prop. 1981/82: 169 58

är främmande för hyresnämndens verksamhet.

I betänkandet anförs (s. 198) att det saknas anledning att för— moda att hyresnämndernas arbetsbörda kommer att öka i någon större utsträckning, om kommittéförslaget genomförs. Denna för— modan torde utgå från uppfattningen att lagen om förköpsrätt för hyresgäster i stort sett bara skulle komma att fungera som ett instrument för att få till stånd frivilliga överenskommelser om fastighetsförvärv för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Även om denna förmodan är riktig — vilket hyresnämnden betvivlar — måståafäkna med att varje ärende som hänskjuts till nämndens prövning enligt den särskilda förköpslagen blir betydligt mera arbetskrävande än hyresnämndsärenden är normalt. Det ställer hyresnämnden — om inte nämndens resurser förstärks kraftigt trots det statsfinansiella läget — i en omöjlig valsituation: att antingen skjuta upp förköpsärendena för att inte det stora an— talet mindre resurskrävande ärenden skall behöva vänta orimligt länge eller också låta läget snabbt bli ohållbart beträffande andra ärenden än förköpsärendena. På sikt skulle naturligtvis den sistnämnda konsekvensen drabba hela verksamheten vid hyres—

nämnden.

Det kan noteras att kommittén framhåller (s. 188) att hyresnämn—

den bör behandla förköpsärendena med förtur. Det framgår inte hur kommittén tänker sig att denna anvisning skall kunna samordnas med den tidigare nämnda föreskriften om skyndsam handläggning av alla

typer av hyre snämndsärenden.

Hyresnämnden får med anledning av det anförda hemställa att för— slaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster i vart fall inte genomförs utan att statsmakterna samtidigt är beredda att

kraftigt förstärka hyresnämndens resurser. Övriga"synpunkter

Enligt hyresnämndens mening är det önskvärt både att reglerna för .ombildning till bostadsrätt är allmängiltiga och att bostadsrätts—

begreppet i sig är enhetligt. Kommitténs förslag föranleder därför

nämnden att anföra följande.

Prop. 1981/82: 169 59

Om en särskild lag om förköpsrätt för hyresgäster genomförs, kan det uppfattas som orättvist och stötande att hyresgäster i hus ägda av allmännyttiga bostadsföretag skall sakna förköps;

rätt. Enligt hyresnämndens förmenande borde de allmännyttiga bo— stadsföretagens berättigade intressen kunna tillgodoses utan att hyresgästerna i allmännyttigt ägda hus helt behöver särbehandlas i denna fråga. I en förköpssituation borde nämligen obillighets— regeln i 2 5 8 lagförslaget om förköpsrätt för hyresgäster kunna tillämpas vid en avvägning mellan bolagets och hyresgästernas

motstående intressen.

Vidare har hyresnämnden svårt att inse det befogade i den föreslagna undantagsregeln i 60 a 5 fjärde stycket bostadsrätts- lagen. Man kan med fog fråga sig om hyresgästernas inflytande bör vara mindre i det fall att en till en riksorganisation knuten bostadsrättsförening förvärvar ett hyreshus än i det fall att en fristående bostadsrättsförening gör det. Till bilden hör också att dessa rikskooperativa föreningar är undantagna från till-'

ståndslagens tillämpningsområde.

Kommitténs förslag beträffande hembud och prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt innebär att olika rättigheter och skyldigheter kommer att gälla i skilda bostadsrättsförhållanden. Hyresnämnden ifrågasätter om detta är lämpligt. Det förefaller inte otroligt att vissa typer av bostadsrätt snarast kommer att uppfattas som en sorts hyresrätt medan andra - utan hembudsskyl—

dighet och prisföreskrifter — torde jämställas med äganderätt.

I övriga delar föranleder betänkandet ingen erinran av hyres— nämnden från de synpunkter nämnden har att bevaka. Tvärtom är nämnden positiv till kommitténs förslag till nya bestämmelser

om upprättande av ekonomisk plan i ombildningsfall. Nämnden anser också att det föreslagna tillägget till bestämmelserna om intygs— givare utgör en välbehövlig förbättring av de nuvarande reglerna. Vidare vill nämnden uttrycka sin uppskattning av det arbete kom- mittén nedlagt för att klarlägga regelsystemet kring äldre bostads

föreningar.

Prop. 1981/82: 169 60

5 HYRESNÄMNDEN I GÖTEBORG

Förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster in_lesenée systemkter

Som hyresnämndens genomgång kommer att visa är det föreslagna förköpsförfarandet komplicerat och vid tillämpningen kan åtskilliga svårigheter uppstå för de handläggande myndigheterna och berörda parter.

Redan nu föreligger ett komplicerat system vad gäller samverkan mellan lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom, lagen om förvärv av hyresfastighet (tillståndslagen), förköpslagen och jordabalken. Den föreslagna lagstiftningen inne— bär ytterligare samordningsproblem. Så till exempel är inskrivningsmyndighet, kommun och hyresnämnd in— kopplade i olika skeden av förfarandet. Hyresnämnden anser att alla möjligheter att förenkla systemet måste övervägas. så få myndigheter som möjligt bör vara inkopplade och handläggningsrutinerna bör göras så enkla som möjligt.

Såvitt gäller hyresnämndernas befattning med för— köpsärenden bör denna begränsas i ett avseende. Enligt kommitténs förslag kan frågor om förköps— rättens bestånd m m komma under hyresnämndens pröv— ning dels i ett fristående förfarande (9 5 förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster), dels i samband med prövning enligt bl a tillståndslagen (10 och 11 55 nämnda förslag). Enligt hyresnämndens mening bör endast sistnämnda ordning för prövning av tvistefrågor införas.

Kommittén har i betänkandet (s 245) berört de problem

Prop.l981/82:l69 61

som kan uppstå, om villkoren i ett hembud inte med- ger den inlåning av halva lånesumman som förutsätts i det föreslagna systemet med kapitalmarknadsreverser. Hyresnämnden ifrågasätter om kommittén inte har under— skattat de svårigheter som i en sådan situation kan uppstå för hyresgästerna. Risk föreligger att hyres- gästerna i inte så få fall tvingas aVStå från köp till förmån för en annan mera kapitalstark köpare.

25. I 3 och 5 55' stadgas, att man vid beräkningen av antalet lägenheter skall bortse från garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme. Enligt hyresnämndens mening bör också i 2 5 första punkten anges att nämnda utrymmen skall undantas vid beräkningen av antalet lägenheter.

I en hyreshusenhet som består av flera registerfas— tigheter kan hyreshusenheten innehålla fler än fem lägenheter medan. en i enheten ingående registerfas- tighet innehåller färre än fem lägenheter. Den situa- tionen kan inträffa att hyresgästerna inger intresse- anmälan beträffande hyreshusenheten men fastighets- ägaren därefter till annan än hyresgästerna säljer en registerfastighet som innehåller färre än fem lägenheter. Situationen är inte belyst i betänkandet men hyresnämnden tolkar det framlagda förslaget så att en sådan försäljning faller utanför förköpsrätten och att prövningen av denna fråga vid invändning från hyresgästernas sida får ankomma på hyresnämnden.

Vad gäller femte punkten om andelsförvärv vill hyres— nämnden påpeka att detta undantag ger möjlighet till kringgående av den föreslagna lagstiftningen. Nämnden vill betona vikten av att frågan om andelsförvärv tas upp till behandling vid den förestående över— synen av tillståndslagen.

åå. Lagförslaget innehåller i denna paragraf en be- stämmelse om att inskrivningsmyndigheten skall under- rätta föreningen och den lagfarne ägaren om att an— teckning om intresseanmälan gjorts. Hyresnämnden vill påpeka att svårigheter kan uppkomma att underrätta fastighetsägaren, eftersom inskrivningsmyndigheten i allmänhet saknar kännedom om dennes adress. Det förtjänar att framhållas att även hyresgästerna inte sällan saknar sådan kännedom. En följd av att osäker— het råder om fastighetsägarens adress kan bli att denne får reda på anteckningen om intresseanmälan först sedan klagotiden gått ut.

45. I förslaget stadgas, att hembudet skall delges den förening som gjort intresseanmälan. Hyresnämnden utgår från att de föreskrifter om vissa uppgifter och handlingar som skall ges in till inskrivnings— myndigheten, vilka utredningen har förutsatt kommer att utfärdas av regeringen (s 336), utformas på

Prop. 1981/82: 169 ' 62

sådant sätt att det för fastighetsägaren inte kommer att råda någon tvekan om vilka enskilda personer han skall vända sig till för att delgivning skall komma till stånd. Ett ytterligare problem som bör uppmärksammas i detta sammanhang är att det kan ske förändringar i föreningens sammansättning efter det att intresseanmälan har gjorts. Föreningen kan till och med ha upphört.

Enligt hyresnämndens mening bör i lagtexten anges, att hembud ej behöver lämnas om rätt till förköp ej föreligger enligt 2 5.

Enligt motivuttalandena är det viktigt att särskilja ett hembud enligt lagen från andra erbjudanden om förvärv. För undvikande av missförstånd bör den regeln gälla att när det är fråga om ett hembud enligt lagen detta skall klart framgå av hembudet. En regel härom bör tas in i lagtexten.

55. Denna paragraf innehåller viktiga regler om vad hyresgästerna har att iaktta om de vill anta ett hem— bud. Hyresnämnden finner att lagtexten bör förtyd— ligas så att det klart framgår dels att ett antagande av hembud förutsätter att den skriftliga anmälan om förvärv och protokollet från föreningsstämman tillställs fastighetsägaren samtidigt, dels att be— stämmelsen i tredje stycket inte hindrar att anmälan till fastighetsägaren sker på annat sätt än genom rekommenderat brev, varvid det dock ankommer på hyresgästerna att vid tvist visa att anmälan kommit fastighetsägaren till handa. Hyresnämnden konstaterar vidare att reglerna inte hindrar att hyresgäster som har gjort en felaktig anmälan till fastighetsägaren återkommer med en riktig anmälan inom sexmånaders- fristen.

_75. I paragrafen anges under vilka omständigheter förköpsrätten förfaller. Uttrycket "förköpsrätt förfaller" är mindre väl valt. Även om någon av de tre händelser som anges i paragrafen inträffar föreligger nämligen förköpsrätt om fastighetsägaren säljer egendomen till lägre pris eller till för honom avsevärt oförmånligare villkor. Vad som egentligen inträffar vid de tre angivna fallen är endast att fastighetsägaren får_de rättigheter som följer av 8 5. Enligt hyresnämndens mening bör därför 7 5 omformuleras för att missförstånd skall undvikas. Det kan övervägas om inte bestämmelserna i 7 och 8 55 skall sammanföras till en paragraf.

85. I motiven uttalas, att en försäljning av-egen- dömen inom tvåårsfristen inte får äga rum, om priset på fastigheten är lägre eller villkoren för för— säljningen tillsammantagna är avsevärt ogynnsammare för ägaren än de som gällde för erbjudandet till hyresgästerna. Sistnämnda förutsättning torde kunna medföra åtskilliga tvister. En inte ovanlig'situation kan bli att kontantinsatsen i hembudet är högre

Prop. 1981/82:169 ' 63

än vid ett senare köp eller att finansieringsvillkoren förändras. I dessa frågor bör de rättstillämpande myndigheterna ges vägledning genom motivuttalanden.

105. Enligt denna bestämmelse skall kommunen kontrollera Em—det förelåg en intresseanmälan när förvärvet skedde. Enligt hyresnämndens mening kan denna regel föran- leda komplikationer med hänsyn till bruket av dubbla köpehandlingar, nämligen köpekontrakt och köpebrev. Köp anses komma till stånd när den första köpehand— lingen upprättas. Det är ej ovanligt att i ärende enligt tillståndslagen endast köpebrevet företes. I sådant fall är kommunen ur stånd att kontrollera om förvärvet ägt rum vid tidpunkt då intresseanmälan gällde. För att kommunen skall kunna fullgöra sin underrättelseskyldighet bör föreskrivas att till kommunen skall inges även köpekontrakt om sådant, upprättats. . -

Vad gäller kommunens skyldighet att bereda hyres— gästerna tillfälle till yttrande vill hyresnämnden erinra om vad nämnden tidigare uttalat angående svårigheterna att i vissa situationer nå den förening som skall företräda hyresgästerna.

Enligt 10 5 är en förutsättning för inhämtande av yttrande att en intresseanmälan gäller. Enligt motiv- uttalande (s 190) skall köparen uppge om intresse— anmälan är antecknad i fastighetsboken, varefter det ankommer på kommunen att kontrollera denna upp— gift. Hyresnämnden anser det vara av stor vikt att det tillskapas ett förfarande som garanterar att upp- gifterna om intresseanmälan blir riktiga, eftersom det förhållandet att kommunen underlåter att höra hyresgästerna kan leda till att deras förköpsrätt går förlorad. En möjlig lösning är att köparen ålägges att till kommunen lämna in bevis från in- skrivningsmyndigheten angående förekomsten av intresse— anmälan eller att inskrivningsmyndigheten i samband med anteckning om intresseanmälan tillställer kommunen underrättelse om anteckningen.

Enligt paragrafens andra stycke skall kommunen under vissa förutsättningar och inom viss tid till hyresnämnden anmäla fråga om förköpsrättens bestånd: eller om överlåtelsens giltighet enligt 8 5. Under- låter kommunen att göra detta, torde hyresgästernas förköpsrätt vara förlorad. Detta bör framgå av lag- texten.

I anslutning till 10 5 andra stycket uttalas i motiven (s 191) att om kommunen vill påkalla prövning av ett förvärv enligt tillståndslagen, detta bör ske samtidigt med att hyresgästernas begäran anmäls till hyresnämnden. En sådan samordning bör uttryckligen föreskrivas;

115. Beträffande sista'stycket i denna paragraf vill hyresnämnden påpeka att hänvisningen till 10 5 innebär

Prop. 1981/82: 169 - ' 64

att kommunens anmälningsskyldighet till hyresnämnden beträffande hyresgästernas önskemål om prövning av förköpsrättens bestånd gäller utan begränsning till tiden.

Jordabalken ävadveerie _hxrssqsetsrs _råtizaligs _ssäilsins

Kommittén framhåller (s 133) att det är ofrånkomligt att hyresgäster av olika anledningar inte önskar bli bostadsrättshavare utan i stället vill bo kvar i sina lägenheter med hyresrätt. Enligt kommittén får en övergång till bostadsrätt i en fastighet inte med— föra att de kvarboende hyresgästernas rättsliga ställ— ning försämras.

Som kommittén konstaterar är kvarboende hyresgäster efter en ombildning i och för sig bevarade vid sin rätt till förlängning av hyresavtalet. Detta innebär emellertid inte att deras faktiska besittningsskydd är oförändrat. Eftersom det vid en tillämpning av förlängningsreglerna i 46 5 hyreslagen i regel skall ske en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästernas motstående intressen, kan det förhållandet att bostads— rättsföreningen har inträtt som hyresvärd komma att

få betydelse för förlängningsfrågans avgörande.

Enligt hyresnämnden är det framför allt två situa— tioner som bör uppmärksammas. Den första avser det fallet att bostadsrättsföreningen säger upp hyres— gästen och vägrar förlängning på den grund att bostads- rätt till lägenheten skall upplåtas åt annan. För— längningsfrågan skall i detta fall bedömas enligt 46 5 första stycket 10 hyreslägen. Kommitténs in— ställning förefaller vara att vid en sådan uppsägning hyresavtalet skall förlängas. Något uttryckligt uttalande härom har kommittén dock inte gjort. Hyres- nämnden delar uppfattningen att en hyresgäst i den angivna situationen normalt skall ha rätt till för- längning. Ibland kan emellertid en hyresgästs in— tresse att behålla sin hyresrätt vara svagt, t ex om han inte bor i sin lägenhet stadigvarande. Enligt hyresnämndens mening skulle det med hänsyn till be- stämmelsen i 2 5 tredje stycket bostadsrättslagen vara av värde för rättstillämpningen med ett motiv— uttalande i frågan vilken betydelse hyresnämnderna och bostadsdomstolen i ett förlängningsärende bör tillmäta bostadsrättsföreningens intresse av att få tillgång till en lägenhet för upplåtelse med bostads— rätt.

Den andra situationen gäller besittningsskyddet för kvarboende hyresgäster vid ombyggnad.av förenings- huset. Frågan gäller närmast i vad mån en hyresgäst skall ha rätt att flytta tillbaka till huset som 'hyresgäst efter ombyggnaden. Som kommittén konstaterar kan det bli fråga om att skapa en turordning mellan de hyresgäster som har förklarat att de vill gå över

Prop. 1981/82: l69 65

till bostadsrätt och de hyresgäster som vill bo kvar med hyresrätt. Kommitténs uttalanden i frågan ger ingen vägledning för hyresnämndens och bostads— domstolens ställningstagande i en aktuell förläng- ningstvist. Enligt hyresnämndens mening bör i lag- stiftningsärendet ställning tas till om generellt sett bostadsrättshavarna eller hyresgästerna vid konkurrens skall ges företräde i fråga om åter— flyttningen till huset eller om dessa båda grupper skall jämställas och behandlas enligt gängse tur- ordning för hyresgästers återflyttning. '

20 kap 7 &. I anslutning till inskrivningsmyndig— hetens prövning uppkommer en del praktiska problem beträffande vilka handlingar en förvärvare skall ge in för att visa att han uppfyller kraven enligt tillståndslagen och den föreslagna förköpslagen. Dessa frågor har ej behandlats i betänkandet. Hyres— nämnden vill här endast peka på den.situation som uppstår om en kommun underlåter att uttala sig i frågan" om hyresgästernas förköp, t ex därför att hyresgästerna inte begärt hyresnämndsprövning, och bara låter tremånadersfristen löpa ut. I sådant fall be- höver förvärvaren förete något slag av intyg för att visa att hinder mot lagfart enligt den föreslagna förköpslagen ej föreligger (jämför prop 1978/79:164 s 32). -

När det gäller prövning av lagfartsfråga med hänsyn till intresseanmälan vill hyresnämnden än en gång påpeka det problem som kan uppstå då-dubbla köpe— handlingar föreligger.

Förköpslagen

Hyresnämnden anmärker att den föreslagna lagtexten till 7 5 sista meningen skall lyda: Detsamma gäller om hyresnämndens beslut innebär att villkoren för en överlåtelse inte står i strid med 8 5 lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyresgäster.

Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

Vad gäller 16 b 5 sista stycket första meningen bör hänvisningen till lagen om förvärv av hyres— fastighet utgå eftersom förköp enligt denna lag endast kan ske beträffande akier.

Bostadsrättslagen

9 a 5. Den föreslagna bestämmelsen i andra stycket andra meningen torde innebära att.ett tillstånd av hyresnämnden till överlåtelse av hyresrätt enligt 34-36 55 hyreslagen i här aktuella fall på begäran av föreningen skall förenas med villkor att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. I detta sammanhang vill nämnden påpeka att i det fall hyresrätt övergår enligt 33 5 hyreslagen någon möjlighet att föreskriva

5 Riksdagen 1981/82. I som!. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82: 169 66

villkor om att den som övertar hyresrätten skall vara skyldig att teckna bostadsrätt inte föreligger. När det gäller förlängningsfall enligt 47 och 47 a 55 hyreslagen får den föreslagna bestämmelsen anses innebära att förlängning skall medges endast om sökanden övertar skyldigheten att teckna bostads— rätt.

Hyresnämnden vill vidare påpeka att andra stycket andra meningen till sin natur är en hyresrättslig bestämmelse. För den händelse den skall ha sin place— rum i bostadsrättslagen bör en hänvisning till be- stämmelsen göras i hyreslagen, förslagsvis i 37 5.

12 a 5. Enligt denna paragraf krävs skriftligt av- tal vid överlåtelse av bostadsrätt. Iakttages ej detta krav är överlåtelsen ogiltig. Talan om ogiltighet skall ha väckts senast inom sex månader från det lägenheten tillträddes. Enligt nämndens mening bör någon tidsfrist för sådan talan inte uppställas.

133. Enligt denna paragraf'ges bostadsrättsförening möjlighet att införa en klausul om skyldighet för .bostadsrättshavare att före överlåtelse hembjuda bostadsrätten till lösen. Avsikten är att en bostads- rättsförening som önskar påverka prisbildningen

av bostadsrätter skall använda sig av de föreslagna hembudsreglerna. Andra lösningar för att komma till rätta med höga överlåtelsepriser skall i princip inte förekomma (s 291). Enligt hyresnämndens mening är det inte självklart att de nu föreslagna reglerna får den åsyftade effekten utan risk föreligger att andra lokala metoder kommer att tillämpas även i fortsättningen. skall andra metoder inte vara till— låtna bör detta klart framgå av lagtexten.

51 a'5. I denna paragraf stadgas, att föreningen i visst fall i princip inte kan neka en hyresgäst inträde i föreningen. Enligt bestämmelsen finns det dock inte någon skyldighet för föreningen att upp- låta bostadsrätt åt hyresgästen. Hyresnämnden anser att en sådan skyldighet bör föreligga (jfr special— fallet i 9 a 5 första stycket).

Prop. 1981/82: 169 67

6 HYRESNÄMN'DEN I rnmö.

avsnitse ; sosedsrätses som spelatslseäormr & greileiaqaausderEQ—sales :

Filé åtf_a£e£1håt£-ri Edi & gögepingsbildning 9911 andra; grganisatogigka frågor;

Kcmnitténs förslag under avsnittet 3, vilka återges i samanfattning under 3.8 på sidorna 152 och 153, finner hyresnämnden länpliga och välgrundade. Hyres— nämden kan med stöd av sin erfarenhet av handlagda ärenden understryka värdet av att en ekonomisk plan skall i arbildningsfallen ha upprättats innan föreningen fattar beslut cm fastighewfönzärv, att minst en av intygsgivarna för den ekono—

miska planen skall alltid vara fristående från den organisation eller det före—

Prop. 1981/82: 169 68

tag, som har biträtt rred föreningsbildningen eller upprättat planen, och att

planen skall vara försedd med ett besiktningsprotokoll.

Det förslag som föranleder en mer utförlig kormentar av hyresnännden är be- stännelsen att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägermetema skall vid övergång till bostadsrätt engagera sig i bostadsrättsföreningen som nedleimar och fatta beslut om fastighetsförvärv för utbildning på förenings- stämna. Förslaget innebär att liksom för närvarande är fallet hyresförhållande kan beträffande al del bosmdslägenheter i den nybildade bostadsrättsförau'ngens hus komna att bestå under en lång tid. Kommittén behandlar frågor angående kvar— boende hyresgäster under avsnittet 3.4 på sidorna 133, 134 och 135. Katmittén understryker att övergång till bostadsrätt i en fastighet får inte medföra att de kvarboende hyresgästernas rättsliga ställning försämras. Kommittén slår fast att de kvarboende hyresgästernas hyresavtal kon-ner att gälla mot bostadsrättss föreningen som ny ägare av fastigheten. Likaså komer de kvarboende hyresgäster— nas besittningsskydd att gälla i förhållande till bostadsrättsföreningari. Hyres- gästerna kclmer också att ha rätt enligt 35 5 hyreslagen att överlåta sina lägen— heter genan byte. Kcmnittén framhåller att den som övertar lägenheten efter ett byte inträder i den avträdande hyresgästens hyresförhållande på sama villkor som har gällt för denne. Lägenheten kvarstår alltså som en hyreslägenhet. — Fråga är an vad kumdttén sålunda anför innebär att de kvarboende hyresgästernas intressen tillgodoses i tillräcklig avfattning. Det synes kunna ifrågasättas om inte de kvarboende hyresgästernas förhållanden förtjänar ytterligare uppmärksamhet av följande skäl.

Den san hyr en bostadslägenhet måste visserligen alltid räkna med att fastigheten

kan komna att överlåtas och att en ny ägare därefter inträder i hyresförhållandet.

Prop. 1981/82:169 - 69

För den enskilde hyresgästen är det enellertid inte likgiltigt om de övriga i huset boende grundar sin nyttjanderätt enbart på hyresrätt eller om en majoritet bor i huset ned bostadsrätt. I det senare fallet komer för hyresgästen att som hyresvärd inträda al bostadsrättsförening i vilken de i huset ned bostadsrätt boende är nedlennar. Bostadsrättshavama kamer att utgöra en majoritet av de boende. Den nuvarande hyreslagstifulingen innebär bland annat att hyresgästerna har fått betydande möjligheter att kollektivt ta tillvara sina intressen i för— hållande till fastighetsägaren. I det nu ifrågavarande fallet ned hyresgäster, vilka bor kvar ned en bostadsrättsförening som hyresvärd, komer dessa hyres— gäster att utgöra en minoritet bland de boende. Det smes tänkbart att den majo— ritet av tidigare hyresgäster som har bildat bostadsrättsförening och sedemera innehar sina lägenheter ned bostadsrätt understundom kanter att se ned visst o- gillande på det förhållandet att de kvarboende hyresgästerna har inte funnit det förenligt ned sina intressen att övergå till boende ned bostadsrätt. Risken för ett mindre gott förhållande nellan bostadsrättshavare och kvarboende hyresgäster . synes påtaglig. — Det förhåller sig även så att not-satsförhållande kan uppkama nellan sköt-sanna och mindre skötsanma hyresgäster. I sådana fall behöver de sköt— samna hyresgästerna fastighetsägares stöd. De kan i ett hyreshus nornalt också påräkna sådant stöd. De kvarboende hyresgästerna i en fastighet som har förvär— vats av en bostadsrättsförening kan rimligen inte räkna ned sanna stöd an en

konflikt uppstår ned a:enpelvis en bostadsrättshavare som stör sina grannar.

Vad nu har anförts har föranlett hyresnäxmden att överväga att som förutsättning för övergång till bostadsrätt skulle gälla även följande. De hyresgäster som inte är villiga att gå över till bostadsrätt skulle ha rätt att under _förslagSvis fem år från det bostadsrättsföreningal förväwar fastigheten få sina flyttningskost—

nader betalda av bostadsrättsföreningen för det fall att hyresgästerna flyttar

Prop. 1981/82: 169 ' 70

till annan lägenhet i orten. Hyresnäimden är enellertid inte beredd att nu lägga fram ett sådant förslag. Enligt hyresnäxmdens mening förtjänar dock de kvarboende

hyresgästernas förhållandal att nogauppnärksanmas.

A_Venåtieå i Eörvär! eV_e£S£ilt_äid_fe-=£iihåt Hyresnännden vill för sin del inte bestrida att det är nöjligt att anordna en för— köpsrätt för hyresgästerna på det sätt som kornnittén föreslår. Enligt hyresnämndens nening är nackdelarna ned den föreslagna ordningen dock betydande. utövandet av förköpsrätten innebär ett betydande antal olika rättshandlingar såsom bildande av en bostadsrättsförening eller annan förening, intresseanmälan till inskrivnings- myndigheten, hembud av fastighetsägaren till förening som har lämnat in intresse— annälan, bevakning av förköpsrätten, antagande av hembud samt eventuellt prövning av hyresnämnden av tvist nellan fastighetsägaren och hyresgästerna i förköpsfrågan. Förfarandet rynner så många nment och så nånga tidsfrister att det rimligen måste antagas bli svårt att hantera för parterna. För omsättningen av fastigheter kan förfarandet koma att bli tgngande och i" vissa fall förorsaka fastighetsägare be-

tydande olägenheter och eventuellt förlust.

Hyresnännden är givetvis nedveten a. att det föredragande statsrådet har i sina ' direktiv till kamitt'en franhällit att det är angeläget att de enskilda närmiskor— nas inflytande över sitt boende ökas och att bättre möjligheter för den enskilde att äga sin bostad skall skapas genom att underlåta för hyresgäster att i bostads- rättsföreningens form överta ägandet. Hyresnärmden beaktar emellertid att exper— terna Arne Näverfelt och Per 'mrnee gör gällande i""sitt särskilda yttrande, sidan 316, att ingenting tyder på att fastighetsägarsidan har förhindrat övergångar, som

kan anses önskvärda från samhällets synpunkt, eller att fastighetsägare har för—

Prop. 1981/82: 169 71 _

Svårat för de boende att förvärva fastigheten genom försäljningar till tredje man.

Hyresnännden kan för sin del instänma i den av ledan'oten Nils Yngvesson anförda reservationen under rubriken "Kap. 4 Förvärv av enskilt ägd fastighet" på sidan 308. Det av Yngvesson angivna sättet för tillgodoseende av hyresgästernas önske— mål att få överta fastigheten genom nedverkan av kortnumen innebär ett betydligt snabbare förfarande beträffande fastighetsförvärvet. Förfarandet synes även i

övrigt stätma överens såväl ned kotmtunens ansvar för bostadsförsörjningen som

ned i övrigt gällande bestännelser. Hyresnämnden förordar alltså Yngvessons re—

servatim i detta hänseende.

För den händelse det av kannittén framförda förslaget under detta avsnitt.?likväl genmtEöres har hyrestännden för sin del ingen erinran not att de av utredningen

angivna uppgifterna anförtros hyresnätmden.

avsett & töm stallzlärlnrtsistäid fastieet

Kannittél visar enligt hyresnänndens nening på ett övertygande sätt att särskilda problem är förknippade ned att hyresgäster ned bostäder- i allmännyttig ägo önskar bilda bostadsrättsförening. Kottmittén framhåller på goda grunder att kammen har ett övergripande ansvar för bostadsförsörjningen inan hela kammen och att det därför snille stå i strid ned den konmunala representativa denokratins principer att alltid Hedge Utbildning till bostadsrätt därför att de boende uttrycker önske— mål att att gå över till bostadsrätt. Det bör följaktligen ankanna på kontmnfull— ' mäktige att draga upp riktlinjer och principer för övergångar för-det fall att

en ökad övergång från hyresrätt till bostadsrätt skall vara en bostadspolitisk _ målsättning. Hyresnännden ansluter sig alltså till kannitténs slutsats att even—

tuella utbildningar i allmätmyttigt ägda fastigheter bör ske först när anbild—

Prop. 1981/82: 169 _ 72

ningarna grundar sig på ett handlingsprogram från konnunens sida.

everest & återresan! fastighesiöeerx

.Kannittens förslag i detta avsnitt synes vara av begränsad rädcvidd. Hyresnämnden har för sin del inte funnit anledning till erinran net konm'itténs förslag i detta

avsnitt. :-

evseties l EinaBSiefiaeaz Bostadsrätsiöserx

- Föredragande statsrådet uttalar mot slutet av sina direktiv för utredningsarbetet att det är Hennes förhoppning att utredningsarbetet skall ge förutsättningar för en övergång från hyresrätt till bostadsrätt i betydande omfattning. hbt bakgrund härav har hyresnämnden förståelse för att katmittén funnit anledning att fram— lägga förslag som inte överensstä1nter ned direktiven till samtliga statliga kannittéer om att alla reformförslag skall kunna genanföras inom ramen för oför— ändrade resurser inan det utträde som förslagen avser. mligt-hyremärmdens mening är den av kommittén föreslagna lånenöjligheten till kontantinsats vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt dock förenad ned avsevärda kostnader för prövning och förvaltning-av lånen. Det synes hyresnännden naturligt att även tillgodoseen— det av behov av nu ifrågavarande lån i första hand ankcmner på respektive konmlm. Kommitténs redogörelse under avsnittet 7.2.2 om kannunala lån i Malnö visar hur

sådana lån kan ordnas och handhas på ett sätt som synes hyresnämnden lämpligt.

Frågan an statliga utgifter för den av kannittén föreslagna lånenöjligheten kan givetvis avgöras först efter en prioritering på politiska grtmder. Hyresnämdem vill för sin del dock ifrågasätta huruvida tillräckliga skälför ett statligt -

engagenang även i nu ifrågavarande hänseende verkligen har påvisats.

Prop. 1981/82: 169 ' 73

avsätter & strlåielse av_b251_=aéssä£t '

Kommittén erinrar om att riksdagen har vid olika tillfällen ställt sig awisande till en allmän statlig priskontroll på bostadsrätter. Korrmittén är inte heller beredd att förorda en återgång till en allmän stadig priskontroll på bostads—

rätter. Däremt föreslås åtgärder av selektiv karaktär.

Hyresnämnden finner det för sin del tveksamt huruvida det av kommittén framlagda materialet är tillräcklig grund för de föreslagna åtgärderna. Priserna har enligt den på sidan 274 redovisade rapporten realt sett sjunkit nellan åren 1970 och

1979 på de flesta mindre tätorterna, varit ungefär oförändrade på de större tät— orterna och stigit i storstadsanrådena. Många bostadsrättshavare kan visserligen förnärvarande tillgodogöra sig Obeskattade vinster vid försäljning av sin bostads— rätt efterscxn skattefrihet på realisationsvinst råder efter fem års innehav av bostadsrätten. Enellertid kan en evig beskattning av realisationsvinster på bostads— rätter karna att införas inan kort. Som ledamten Rolf Dahlberg franhåller i sin reservation på sidan 304 kan sådana ändrade regler för realisationsvinstbeskatt— ningen karma att medföra, i de. fall höga överlåtelsepriser förekormer, att dessa blir beskattade. Vidare kanner sänkta nerginalskatter och minskade nöjligheter

till lmderskottsavdrag sannolikt att som Dahlberg franhåller påverka priserna på bostadsrätter. De redan nu höga räntorna kamrer att bli. ännu nera betungande för bostadsrättshavarna cm marginalskatten—za sänks och avdragsnöjligheterna beskärsf Enligt hyresnäxmdens mening har experten Gösta Rudholm också goda skäl då han fram— håller att en lösaing enligt konmitténs förslag skulle göra-bostadsrättsmarlmaden splittrad och svåröverblidcbar och samtidigt nedföra ytterligare olika negativa effekter. (sidan 323).

Hyresnäxmden finner därför för sin del att kommittén har inte påvisat tillräckliga

skäl för förslaget att en bostadsrättsförening skall i sina stadgar kunna införa

Prop. 1981/82:169 74

en klausul om skyldighet för bostadsrättshavare att före överlåtelse hembjuda

bostadsrätten till lösen.

7 SOCIQLSTYRELSEN

Vid bedömningen av de bostadssociala konsekven— serna av utredningens förslag vad avser övergång från hyresrätt till bostadsrätt intar finansie— ringen och därmed sammanhängande frågor en cen— tral plats. Kommittén har föreslagit införandet av en lånemöjlighet till viss del av grundav- giften vid en ombildning av hyresrätt till bo— stadsrätt. För att påverka prisbildningen vid överlåtelse av bostadsrätt föreslås vidare att bostadsrättsförening skall kunna föreskriva hembudsskyldighet med i stadgarna angivna pris— föreskrifter. Som villkor för statligt bostads- lån skall också länsbostadsnämnden efter kommu- nens yttrande kunna kräva att prisföreskrifter tas in i stadgarna för nybildade föreningar för en tid av högst 5 år.

Vid en omvandling av fastigheter från hyres— till bostadsrätt kommer de föreslagna lånemöj— ligheterna till viss del av grundavgiften att möjliggöra för fler hushåll att bli medlemmar i en bostadsrättsförening. Amorteringstiden föreslås bli 10 år med rak amortering och rän— tenivå 3,5 procent över gällande diskonto. Detta innebär dock att det för många hushåll med låg inkomst ändå kommer att vara svårt eller omöjligt att klara sina boendeutgifter i en bostadsrätt. Särskilt uppenbart kommer detta att vara för dem, som för närvarande bor med hyresrätt i attraktiva bostadsområden med höga fastighetspriser.

Som kommittén beskrivit så leder en ombildning av hyreslägenheter till bostadsrätter till en förlust av skatteintäkter för stat och kommun.

Prop.]981/82zl69 75

Kommittén har dock endast beräknat det primära skattebortfallet, dvs det'som uppstår genom räntekostnader på lån av grundavgifter vid om- bildning. Vid överlåtelser av bostadsrätter torde_skattebortfallet väsentligen öka p g a att överlåtelsepriserna överstiger grundav- -gifterna. Mot denna bakgrund anser socialsty- relsen att kommittén borde ha beräknat och redovisat det fullständiga skattebortfallet. För övrigt anser styrelsen att det f n finns betydligt mer angelägna områden än ytterligare subventioner till dem som äger sin bostad, t ex upprustning av torftiga förortsområden, stöd till ekonomiskt resurssvaga hushåll som ej har råd efterfråga en modern och rymlig bostad och åtgärder för att minska ungdomars bostadsprob- lem. Vid överlåtelse av bostadsrätt har utredningen uttryckt farhågor för att fler orter under l980—talet kommer att få allt högre prisnivåer. De föreslagna förändringarna i nuvarande skatte- system, som medför sänkta marginalskatter, samt ett införande av evig realisationsvinstbeskatt- ning av bostadsrätter bör få viss dämpande ef- fekt på den framtida prisutvecklingen för bo— stadsrätter. För att dämpa prisutvecklingen på bostadsrätter i nybildade föreningar har utred- ningen bl a föreslagit olika möjligheter till hembudsskyldighet samt prisföreskrifter, kopp— lade till statliga lånebeslut, de senare för en period av högst 5 år. Även om prisutvecklingen kommer att dämpas något genom dessa föränd- ringar, kommer dock med stor sannolikhet pris— nivåerna fortfarande att ligga mycket högt i attraktiva områden.

Socialstyrelsen konstaterar mot denna bakgrund att - även om utredningens förslag genomförs — överlåtelsepriserna kommer att utgöra ett av— görande hinder för hushåll med begränsade eko- nomiska reSurser att köpa en lägenhet med bo— stadsrätt. Hur stor del av en lokal bostads— rättsmarknad som på sikt kommer att bestå av lägenheter med hembudsskyldighet i kombination med eller endast med prisföreskrifter är osäkert, då det främst är föreningarna själva som skall besluta om detta. Därmed blir det också osäkert hur stor del av denna marknad som kan bli till— gänglig för låginkomsthushåll.

Även om ombildningen till bostadsrätt enligt kom- mittén årligen får en relativt blygsam omfatt— ning kommer ombildningen på längre sikt att leda till att hyresrättslägenheternas andel av lägen- hetsbeståndet sjunker. Därmed minskar valfrihe- ten för de hushåll som av ekonomiska skäl endast

Prop.]981/82zl69 76

kan efterfråga lägenheter med hyresrätt. Sär- skilt allvarlig blir utvecklingen om resurssva— ga hushåll främst utestängs från centralt beläg- na eller av andra anledningar attraktiva lägen- heter.

Bostadsrättskommitténs förslag syftar till att främja ett ökat boendeinflytande i bostadsrätts— form. Enligt direktiven är det knappast möjligt att inom överskådlig tid uppnå samma inflytande för dem som hyr som för dem som bor med ägande— eller bostadsrätt med hänsyn till de rättigheter som för närvarande hör ihop med ägande. Vill man öka boendeinflytandet utöver vad hyresrätten med- ger måste det enligt direktiven ske genom att omfattningen av ägande- och bostadsrätt ökar. Direktiven andas en viss uppgivenhet inför möj—f ligheten att boendeinflytande kan utsträckas till dem som hyr sin bostad.

Enligt socialstyrelsens uppfattning är övergång till bostadsrätt varken en nödvändig eller till— räcklig förutsättning för ett ökat boendeinfly— tande.

Det pågår ett tämligen omfattande utvecklingsar— bete för att hitta former och modeller för in- flytande för dem som bor med hyreskontrakt. I det allmännyttiga bostadsbeståndet sluts boendeinfly- tandeavtal. Det saknas dock erfarenheter av hur inflytandet för dem som hyr sin bostad utvecklas när goda formella möjligheter är för handen. Ännu är det alltså för tidigt att uttala sig om effekterna av dessa avtal.

Det som karaktäriserar de modeller som diskuteras är just att de syftar till att förändra fördel— ningen av ansvar och risktagande mellan fastig— hetsägare och hyresgäster genom att de boende får möjlighet/skyldighet att ta ett ekonomiskt ansvar för de olika beslut de fattar.

Styrelsen önskar vidare aktualisera det behov som finns inom kommuner och landsting att säkerställa att det i olika bostadsområden finns ett tillräck- ligt antal lägenhetsdaghem samt lägenheter och lokaler för olika typer av vård/serviceboende.

Utredningen har ej belyst hur möjligheterna att genomföra dylika planer förändras vid övergång till bostadsrätt och ökad självförvaltning. Erfa- renhetsmässigt är det dock sannolikt att svårig— heterna ökar.

I ett läge där det såväl inom hälso— och sjukvår— den som socialtjänsten finns en allt starkare strävan att öka olika former av när-vård och minska

Prop.1981/82:169 77

institutionsboendet är det angeläget att finna former för att tillgodose dessa speciella behov av vård/serviceboende.

Kommittén förordar att bostadsrättsföreningar ges möjlighet att i stadgarna föra in regler om hembud till exempelvis kommunen. Vidare föreslås att kommunerna i samband med att statliga lån tas upp eller tas över kan ställa krav på hembud.

Socialstyrelsen finner att ett sådant system sam— tidigt med en förmodad ökning av bostadsrätter medför risker för att de intressen samhället har för att garantera alla rätten till en god och ändamålsenlig bostad samt att tillgodose även de speciella bostadsbehoven i icke segregerade mil— jöer, kommer att få ökade svårigheter att göra sig gällande. Situationen förbättras inte heller av att kommunerna inte har möjlighet att tillämpa bostadsanvisningslagens bestämmelser vid överlå- telser av bostadsrättslägenheter.

Sammanfattning

Socialstyrelsen konstaterar att kommitténs mål— sättning om ökat boendeinflytande genom en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostads— rätt kommer att beröra ett mindre antal ekono— miskt starka hushåll.

Enligt socialstyrelsens uppfattning är övergång till bostadsrätt varken en nödvändig eller till- räcklig förutsättning för ett ökat boendeinfly— tande.

En ökad andel bostadsrätter på bostadsmarknaden innebär uppenbara risker för ökad social segrega— tion och dess välkända negativa effekter.

Styrelsen anser vidare att kommitténs förslag tillsammans med en förmodad ökning av andelen bo— stadsrätter på bostadsmarknaden sannolikt medför ökade svårigheter att tillgodose speciella bo— stadsbehov i icke segregerade miljöer.

Sammanfattningsvis bedömer socialstyrelsen att konsekvenserna av kommitténs förslag inte är för- enliga med de bostadssociala mål som bl a anges i socialtjänstlagen. Styrelsen kan mot denna bak- grund inte ställa sig bakom kommitténs förslag.

Prop. 1981/82: 169 78

8 BANKINSPEKTIONEN

Bankinspektionen åberopas på s 256 i betänkandet när det gäller frågan om bostadsrätts kreditsäkerhetsvärde. De synpunkter som inspektionen har haft att lägga härpå år i det väsentliga riktigt återgivna. Inspektionen vill endast tillägga att vad som skall täckas med summan av bostadsrättshavarnas insatser är vad som i andra bostadsfastigheter täckes av fastighetsägarens egen insats. Om denna del av finansieringen i ett bostadsrättshus kan ske genom upplånade medel, låt vara med ett antal kredittagare. innebär det- ta att huset finansieras med medel som upplånats mot säkerhet i fastigheten till ett högre belopp än som annars accepteras. Av detta skäl och även övriga som redovisas i betänkandet har bostads- rätt generellt sett inte ansetts uppfylla banklagstiftningens krav på betryggande säkerhet. Bankerna har också i sina kreditinstruk- tioner intagit bestämmelser om att bostadsrättsbeviset inte får . utgöra enda säkerheten för en kredit. Har så ändå skett, t ex

med hänsyn till kredittagarens person, träder reglerna för blanke— kreditgivning in.

Prop. 1981/82: 169 79

Den ovanstående jämförelsen med andra bostadsfastigheter tar främst sikte på finansieringen i ett utgångsläge. Inte sällan bygger det reella värdet av en bostadsrätt/andelsrätt på substansvärdet i föreningen. Dennas lån i fastigheten kan t ex vara slutbetalade eller kraftigt nedamorterade, vilket medför relativt sett mycket låga avgifter till föreningen. Föreningens redovisning kan ge en god grund för beräkning av en bostadsrätts kreditvärde i sådana fall. I princip föreligger där likhet med värderingen av "egen— insatser" (riskkapital) i aktiebolag, dvs aktier. Det sagda år ägnat att belysa komplexiteten i den aktualiserade frågeställningen

och svårigheten att ange generella normer.

I andra fall kan bostadsrätter i eftersökta bostadslågen, ofta i förening med förhållanden av nyss angiven natur, ha ett marknads- värde som även försiktigt beräknat medger en betydande säkerhets— marginal i relation till kreditbeloppet. Att särskilt beakta vid kreditprövningen kan vara med vilken fasthet i organisationen

det ifrågavarande bostadsföretaget arbetar.

Det har framgått att kreditfrågor avseende bostadsrätter kräver individuell prövning. Det ankommer på vederbörande bank att själv verkställa sådan prövning. Därvid bör det av skäl som anförts inte. vara uteslutet att också bostadsrätt kan vara betryggande säker- het för ett till dess beräknade värde lämpligt avvägt kreditbelopp, även om i regel förhållandena är sådana att kompletterande säker-

het, t ex kommunal eller annan säker borgen, erfordras.

Bostadsrätts säkerhetsvärde reduceras av att fordran från bostads— rättsföreningen på bostadsrättshavaren alltid har företräde fram- för krav från panthavaren. En skyldighet för bostadsrättsförening att underrätta panthavare om brister i fullgörandet av förplik- telser gentemot föreningen är därför ägnad att förbättra pant-- havarens rätt. Inspektionen tillstyrker att en bestämmelse om

sådan skyldighet införs i 37 5 tredje stycket bostadsrättslagen.

För att jämförbarhet i säkerhetsavseende skall uppnås med fast egendom erfordras att bostadsrätt kan individualiseras och regist-

reras och därmed bilda en grund för panträtt. Inspektionen skulle

Prop. 1981/82:169 80

från sina utgångspunkter i hög grad uppskatta om förslag från den sittande ägarlägenhetsutredningen leder till en sådan ordning. Därmed skulle säkerheten åtminstone i. princip kunna ges samma

värde som säkerhet i fast egendom.

9 KONSUWTVERIET

För innehavaren kan det_vara en fördel att ha bostadsrätt framför hyresrätt. Till fördelarna hör i många fall större möjligheter till inflytande över förvaltningen, bade ifråga , om löpande underhåll och ombyggnad. Bostadsrättshavaren har genom sin bostadsrättsförening möjlighet att verka

för att boendekostnaderna blir sa läge som möjligt. Hyres— gästerna har idag inte samma möjligheter att utöva påver—

kan på sitt boende.

Men detta betyder inte att en övergång från hyresrätt till bostadsrätt utan vidare ger sadana fördelar. Detta belyses av den expertrepport (Ds 80 198113), Konsekvenser för boende vid övergång. till bostadsrätt, som avgetts för bostadsrättskommittén. Det kan vara svårt för bostads— rättsinnehavarna (bostadsrättsföreningarna) att i praktiken påverka drifts- och kapitalkostnaderna, och övergången till bostadsrätt medför inte alltid lägre boendekostnader. Särskilt i större bostadsrättsföreningar kan det också

vara svårt för den enskilde bostadsrättshavaren att reellt påverka beslut om förvaltningen. Det kan visserligen vara en fördel ekonomiskt .för en hyresgäst att få hyresrätten förvandlad till bostadsrätt - bl a.cm bostadsrätten ger en vinst när den säljs.-Men för den som senare förvärvar bostadsrätten av den f d hyresgästen'är läget ett annat—— genom att" bostadsrätten de inköps till ett högre marknads—

pris ökar boendekostnaderna.

Prop. 1981/82: 169

Som rapporten belyser kan möjligheten att förvandla hyres- rätt till bostadsrätt bl a av sådana skäl medföra att seg- regationen på bostadsområdet ökar. En förvandling av hyresrätt till bostadsrätt kan vidare leda till att de kvar- boende hyresgästernas ställning försämras - enligt rapporten har dessa hyresgäster i de undersökta områdena "fått

en andra rangens status både rättsligt och socialt" (sid

12). Förhållandena varierar från ort till ort, från bostads- område till bostadsområde och från byggnad till byggnad, och man kan därför inte säga att den ena upplåtelseformen alltid är bättre än den andra. '

Som berörts inledningsvis kan det dock ibland vara till fördel för de boende att få hyresrätten förvandlad till bostadsrätt. De förbehåll som har gjorts innebär därför

inte att konsumentverket ställer sig avvisande till förslaget. Däremot sätter verket i fråga om den metod som anvisas för att få till stånd en övergång till bostadsrätt är tillräck- ligt effektiv. Denna fråga behandlas liksom ett par andra

under följande rubriker.

Hyresgästernas förköpsrätt

Utredningen föreslår att hyresgästerna skall få förköps- rätt när fastighetsägaren är beredd att avhända sig fastig-

heten. Förköpsrätten är konstruerad som en hembudsskyl- dighet för fastighetsägaren när en intresseanmälan från

hyresgästerna är inlämnad till inskrivningsmyndigheten.

Avsikten är således att hyresgäster som är intresserade av en övergång till. bostadsrätt bildar en förening och lämnar in en intresseanmälan. Detta skall hyresgästerna göra innan en försäljning är aktuell. Vidare föreslås att intresseanmälan skall förnyas med två års intervaller,

vilket innebär att hyresgästerna måste vidmakthålla sitt

81

Prop. 1981/82:169

. intresse och bevaka sin anmälan under kanske mycket

lång tid.

Konsumentverket ifrågasätter om den föreslagna ordningen är ändamålsenlig och i tillräcklig utsträckning beaktar hyresgästernas möjligheter att reellt utnyttja sin rätt.

Man kan knappast räkna med att hyresgäster i allmänhet kan uppbåda ett så konkret intresse för ombildning som

en intresseanmälan förutsätter innan fastigheten är till salu och det sålunda föreligger en verklig möjlighet för

ombildning.

Allmän information till hyresgäster om bostadsrätten

som upplåtelseform lär få effekt bara om den lämnas

i ett läge när hyresgästerna redan har faktisk möjlighet

att överta fastigheten. Enligt verkets mening skapar man bättre .möinghe-ter för hyresgäst/ att utnyttja förköps- rätten om en privat fastighetsägare, som vill överlåta fastigheten, åläggs att informera hyresgästerna om den planerade försäljningen och om hyresgästernas möjlighet

att göra en intresseanmälan innan han hembjuder fastig- heten. Kravet på hyresgästerna att göra en intresseanmälan

borde alltså ställas först när en försäljning förestår.

När hyresgästerna fått informationen bör de ges en skälig

tid att bilda en förening och anmäla sitt intresse.

Ekonomisk plan och intygsgivning

Det förekommer enligt konsumentverkets erfarenhet att såväl grundavgifter som årsavgifter stiger oförutsett både före och efter det att en bostadsrättsförening bil- dats. Ibland är kostnadsstegringarna så stora att en del konsumenter inte kan fullfölja köpet eller får svårt att

behålla en redan förvärvad lägenhet. Kostnadsstegringarna

/—ema

82

Prop. 1981/82:169

kan sammanhänga med bristfällig planering och tidsför— skjutningar och" med att man vid marknadsföringen använt missvisande kalkyler. För konsumenterna oförutsebara ekonomiska krav ställs ibland på dem flera år efter inflytt-

ningen.

De ärenden som verket har handlagt har visserligen i första hand gällt nyproduktion. Men samma problem kan uppstå om ett flerbostadshus i samband med att det överlåts

till en förening genomgår en mer betydande ombyggnad eller reparation. Det är därför ocksa vid överlåtelse av en befintlig fastighet till en bostadsrättsförening angeläget att de kalkyler som konsumenterna får som beslutsunderlag upprättas så noggrannt som möjligt och att konsumenterna informeras när kostnadsförutsättningarna ändras på ett kännbart sätt. Konsumenterna har då också möjlighet

att bedöma om ändringarna kan godtas eller om man bör

rikta invändningar .mot dem.

Det är också viktigt att kraven skärps på intygsgivarna inte enbart ifråga om deras opartiskhet utan vad gäller deras sakkunskap och den omsorg med vilken de utför

sin granskning. Bostadsstyrelsen bör kontinuerligt kon- trollera intygsgivarnas verksamhet och frånta dem rätten att utfärda intyg om det visar sig att de brustit i omsorg

vid granskningen. Priskontroll

Konsumentverket anser liksom kommittén att det är ange— läget att motverka oskäliga vinster vid överlåtelse av bostadsrätter. Enligt verkets mening lär dock den föreslagna lösningen på problemet inte förhindra att överlåtare kan göra sådana vinster innan den i en bostadsrättsförenings

stadgar intagna prisspärren upphört att gälla.

Verket avstyrker bestämt den föreslagna sanktionen i

bostadsfinansieringsförordningen - förlust av bostadslån -

83

Prop. 1981/82: 169 84

då en bostadsrättsförening inte uppfyller sin skyldighet att följa de prisföresk rifter som gäller enligt avtal med konvnunen.[3e enskuda_bostadsrättshavarna iföreningen kan drabbas på ett sätt som är ekonomiskt och socialt

oacceptabelt

lO BOSTADSSTYRELSEN

Allmänna svnounkter

En av de grundläggande bostadspolitiska målsättningarna är att samhället skall verka för en allsidig hushålls— sammansättning i bostadsområdena samt att motverka segrega— tion. De medel som står till buds för detta är bl a ett varierat utbud av hustyper och lägenhetsstorlekar men även upplåtelseformen har en väsentlig betydelse i detta samman- hang. Betydelsen av upplåtelseformen kan dels ses med ut- gångspunkt i bostaden som en kapitalplacering, vilket med bortseende från det angelägna i att öka sparandet i bo- städer knappast är en bostadspolitisk fråga, dels som en fråga om möjligheten till inflytande över sitt boende. Hushållen kan ha varierande önskemål i sistnämnda avseenden även om det från bostadspolitiska utgångspunkter är ange— läget att öka möjligheterna till boendeinflytande.

Under lång tid har valet mellan att bo i flerfamiljshus respektive småhus också gällt valet mellan hyres— och äganderätt. Det kooperativa boendet i bostadsrätt har på vissa orter och lokala marknader inte funnits som ett

. Prop. 1981/82:169 _ 85

alternativ i vare sig flerfamiljshus eller småhus. Efter- frågan på småhus med äganderätt kan därför på vissa orter ha medfört en sammansättning av beståndet som inte över- ensstämmer med hushållens egentliga preferenser.

En mera varierad fördelning på olika upplåtelseformer ökar valfriheten för de boende. Med hänsyn till att ny— produktionen endast motsvarar någon procent av det totala beståndet varje år förutsätter en mera påtaglig förändring i denna riktning en omvandling av nuvarande upplåtelse- former. Bostadsrättskommittén har för sin del haft att pröva frågan om en övergång från hyres—-till bostadsrätt. Från samma utgångspunkt som angetts inledningsvis borde man också pröva frågan om en övergång från äganderätt till bostads— eller hyresrätt. Styrelsen är medveten om de nästan obemästerliga problem som skulle kunna uppkomma med att genomföra sådana omvandlingar men vill understryka att fråga om en allsidig lägenhetssammansättning med av— seende på upplåtelseformer inte kan föras i endast en riktning. '

Vid en diskussion om ett ökat boendeinflytande måste

enligt styrelsens uppfattning möjligheterna att öka detta föras parallellt inom olika boendeformer. De försök som pågår inom bl a SABO-företagen i samråd med hyresgästerna och deras organisationer är uttryck för konkreta strävan- den att öka detta inflytande inom hyresrätten. Detta inne— 'bär att hyresgästerna ges inflytande även i ekonomiska frågor utan att därmed behöva äga sin bestad, således en möjlighet att öka hushållets inflytande oberoende av möjligheterna att anskaffa medel för förvärv av sin bostad. Bostadsstyrelsen anser således att det från bostadspolitisk utgångspunkt är önskvärt att möjligheterna till boendein— flytande utvecklas i hyresrätten.

Bostadsrätten är enligt styrelsens mening ett gott alter- nativ till såväl boende i ägda småhus sem boende i hyres- hus. Styrelsen är därför i princip inte negativ-till en ökad omvandling av hyres- till bostadsrättslägenheter. Under förutsättning av en på bostadssociala grunder noga genomförd planering, bör en sådan övergång på ensidigt sammansatta marknader vara ett verksamt medel för att bidra till en förbättrad bostadsförsörjning med avseende på en ökad valfrihet. Vad styrelsen vill framhålla är emellertid att en övergång till bostadsrätt inte är den enda lösningen på frågan om ett ökat boendeinflytande-i flerfamiljshus och inte heller bör stödjas av samhället

om den medför att valfriheten minskar mellan olika hushåll. En oplanerad övergång skulle således kunna motverka de målsättningar i fråga om boendedemokrati som samhället - oberoende av upplåtelseform — bör bevaka för alla, oavsett ekonomisk situation.

2. .1 Statens roll

Bostadsstyrelsen delar kommitténs bedömning att hittills- varande erfarenheter-av ombildning från hyresrätt till bostadsrätt inte utgör skäl för samhället att acceptera att en övergång till bostadsrätt uteslutande sker på de

Prop. 1981/82: 169 86

villkor som fastighetsmarkuadene parter själva dikterar. Erfarenheterna visar således att just de effekter som kommittén enligt sina direktiv skall eliminera, och då främst ökad segregation bland de boende, kan uppkomma om omvandlingen inte föregås av en planmässig bedö_mning på bostadssociala grunder-

Kommitténs beskrivning av rollfördelningen mellan stat och kommun med avseende på planering och genomförande och de instrument som kommunerna bör förses med som medel i en på bostadesociala grunder lokalt förankrad bostads— politik avviker inte från hitintills allmänt omfattade riktlinjer. Detta utesluter emellertid inte att staten har ett övergripande ansvar för att de bostadspolitiska målsättningar'som regering och riksdag antagit fullföljs med utgångspunkt i de boendes intresse. Lagstiftning och finansieringsvillkor måste anpassas till denna förutsätt- ning.

En lagstiftning som stärker de boendes ställning vid om- bildning måste därför ses med utgångspunkt i de förhållan— den som råder när en ombildning har föregåtts av en all— sidig bedömning från kommunernas sida av lämpligheten av en sådan omvandling. Därvid måste de boende i den enskilda fastigheten i vissa fall anpassa sig till en bedömning sett både i ett större perspektiv geografiskt som lämplig- heten av olika upplåtelseformer i ett visst område.

Finansieringssystemet har som en allmän utgångspunkt att verka dämpande på bostadskostnaderna. Det är därför en given utgångspunkt som kommittén antagit att en ökad om- vandling inte sker på sådana villkor att fastighetspriser— na trissas upp. Som kommittén belyst finns det ingen om- fattande dokumentation för att hittills genomförda ombild- ningar medfört sådana effekter men styrelsens erfarenheter visar tydligt på att detta ändå förekommit och att detta inte heller kunnat motverkas av de kontrollir strument som -finns i samband med den statliga ombyggnadslångivningen.

Från bostadssociala utgångspunkter bör självfallet grund— avgifternas nivå vara avvägda så, att ingen av ekonomiska skäl skall vara utestängd från möjligheterna att övers å till bostadsrätt i samband med ombildning. Av samma bostadssociala skäl är det nödvändigt att boendekostnaden så långt möjligt görs neutral i förhållande till de boen— des inkomstsituation. Av detta följer att belåning av fastigheten endast bör kunna ske för föreningens förvalt- ning av densamma. Dett a följer också av att fastighets- kapitalet och det belåningsutrymme som kan finnas måste användas för ett tillfredsställande underhåll av fastig- heten.

Kommittén konstaterar att det är nödvändigt för samhället att kunna påverka villkoren för ombildning eller över- låtelser i samband med långivningen om inte de som varit medlemmar i vissa fall skall komma att få oacceptabla fördelar. Styrelsen instämmer i denna bedömning vad gäller nybildade föreningar. Under avsnitt 8.7 kommer styrelsen

Prop. 1981/82: 169 87

emellertid att peka på de problem som är förknippade med att knyta överlåtelsekontrollen till den statliga lån- givningen, vilket innebär att åtskilliga redan bildade föreningar inte kan användas som redskap för genomförande av bostadspolitiska målsättningar.

2.5.2 Kommunernas roll

Med utgångspunkt i en ökad kommunal ambition vad gäller andelen bostadsrätter i nyproduktionen anser kommittén att en övergång från hyresrätt till bostadsrätt borde vara ett medel för kommunerna att nå en annan fördelning i bostadsbeståndet i den mån det finns ett allmänt-ökat intresse för det kooperativa boendet och bostadsrätten som upplåtelseform. Förutom att åstadkomma en uppbland— ning av upplåtelseformerna skulle detta enligt kommittén också kunna bidra till att man i vissa fall dämpar pris- utvecklingen på bostadsrätter. '

Bostadsstyrelsen vill i sistnämnda sammanhang stryka under kommitténs bedömning att en övergång från hyres— rätt till boetadsrätt kan hålla nere prisnivån på bostads— rätter endast så länge tillgången på hyresrättslägenheter fortfarande är god. Hed denna utgångspunkt finns det en- ligt styrelsens bedömning anledning varna för en ökad övergång till bostadsrätt i orter med uttalad bostadsbrist även om andelen bostadsrättslägenheter i beståndet skulle vara liten. I sistnämnda fall måste således en satsning på ökad omvandling samordnas med nyproduktion av såväl lägenheter med bostadsrätt som hyresrätt för att nå en lämplig fördelning av beståndet med avseende på upplåtelse— former.

Kommitténs argument för ett ökat kommunalt engagemang för ombildning till bostadsrätt som ett medel för att i olika avseenden utveckla och förändra bostadsmarknaden med problem av olika slag kunde enligt styrelsens uppfattning ha utvecklats ytterligare. Bristen ligger främst i att- man i huvudsak på grundval av kommittédirektiven isolerat diskussionen till att främja boendeinflytande inom ramen för bostadsrättsformen. Som styrelsen anfört inlednings— vis bör diskussionen föras samtidigt med alternativa former att utveckla inflytandet inom ramen för upplåtelse med hyresrätt.

Med denna vidgning av synsättet kan styrelsen helt in- stämma i att omvandlingen kräver ett bakomliggande hand- lingsprogram som lämpligen kan komma till uttryck i de kommunala bostadsförsörjningsprogrammen. Av styrelsens tidigare bedömningar framgår också att det är nödvändigt att omfattningen av ombildningarna ses mot bakgrund av en kartläggning av problemen och sättet att lösa dessa.

2. . Föreningsbildarens roll

Bostadsstyrelsen vill i detta sammanhang understryka vad kommittén anfört om bostadskooperationens roll med av— seende på såväl kontinuitet i bygvande och förvaltning av

PTOp.l981/82:l69 88

bostäder som medlemmarnas engagemang i hela bostadsfrågan. I sistnämnda avseende finns motsvarigheter inom ramen för hyresgästernas organisationer medan någon direkt mot- svarighet inte finns när det gäller byggande och förvalt— ning. I detta sammanhang ankommer ansvaret för genom- förande av byggande och förvaltning på de boendes villkor i första hand på de allmännyttiga företagen.

En övergång till bostadsrätt innebär således ett speciellt ansvar för den som står som initiativtagare till ombild- ningen. Kommittén har i detta sammanhang förutsatt dels engagemang och kunskaper hos den som bildar föreningen, dels bred anslutning, vilket kräver skälig tidsutdräkt och ett moget övervägande bland de boende. '

Bostadsstyrelsen kan för sin del instämma i dessa krav som allmänna utgångspunkter för ombildning. Även kunska- perna om juridik, teknik och ekonomi i samband med över— gång och förvaltning är naturligtvis viktig. Samtidigt bör emellertid kunskaperna om möjligheterna att utveckla boendeinflytandet inom ramen för en bibehållen upplåtelse— form fördjupas. Detta innebär enligt styrelsens mening ett ökat ansvar för den som har att råda och vägleda de boende före en eventuell övergång. En allsidig och objek- tiv information om konsekvenserna för de boende av olika upplåtelseformer bör därför ingå i det underlag som föreningsbildaren ansvarar för att delge de boende.

Att.de ekonomiska villkoren kan vara avgörande för engage— manget i samband med en övergång är självklart. tyrelsen vill i detta sammanhang endast erinra om att villkoren måste uppfattas och i verkligheten fungera på samma sätt för boende med olika inkomst- och förmögenhetsförhållan- deu för att man skall kunna uppfatta engagemanget som positivt från bostadssociala utgångspunkter. Ett engage— mang som bygger på möjligheten till god kapitalplacering och förväntade framtida vinster vid överlåtelse kommer således på sikt i konflikt med strävandena att motverka segregation i boendet.

Vad gäller föreningarnas storlek som grund för engagemang bland de boende har kommittén ansett att föreningar om högst 200 - 250 hushåll är ett maximum,om man vill efter— sträva gemenskap inom bostadsrättsföreningens ram. Styrel— sen vill för sin del ifrågasätta om inte föreningen bör vara ännu mindre för att öka engagemanget i boendet och boendemiljön. Vad gäller möjligheten att i små före— ningar åstadkomma en rationell fastighetsföryaltning, vill styrelsen ;eka på möjligheten av att flera små föreningar bildar en ekonomisk förening med ansvar för hela eller delar av den gemensamma fastighetsskötseln ooh/eller den ekonomiska och administrativa förvaltningen. Även inom ramen för den indirekta representation som åstadkommes genom en sådan organisation kan medlemmarna i högre grad än genom att överlåta förvaltningen på "professionella" förvaltningsföretag främja boendeinflytandet.

Prop. 1981/82:169 39

.2 Hvresrästinflvtande och formerna för anslutning

Bostadsstyrelsen delar kommitténs uppfattning om att endast ett direkt engagemang från de boende i form av medlemskap i föreningen i kombination med en stark majo— 'ritet för en övergång till bostadsrätt motiverar en för— köpsrätt för de boende. En förköpsrätt grundad på samtycke bör därför avvisas av de skäl som kommittén har anfört.

Ett starkt intresse från de boendes sida är en nödvändig förutsättning för att nå de syften som motiverar en ökad övergång till bostadsrätt. Det är också nödvändigt för att garantera att den nybildade föreningen vilar på ekonomiskt tillfredsställande grunder. Som kommittén före— slår bör det därför krävas att en kvalificerad majoritet av förstahandshyresgästerna ansluter sig till övergången genom att bli medlemmar i föreningen och biträda beslutet om förvärv. En kvalificerad majoritet på två tredjedelar av hyresgästerna synes väl avvägd för att tillgodose dessa intressen,varför styrelsen tillstyrker förslaget.

En nödvändig förutsättning för att garantera de boendes verkliga intresse för en ombildning är att biträde till ett beslut om förvärv också innebär att hyresgästen om han eller hon avser att bo kvar också fullföljer sitt engagemang genom att teckna bostadsrätt. Den av kommittén föreslagna möjligheten för bostadsrättsförening att inta förbehåll.i stadgarna för de hyresgäster som biträtt ett beslut-om förvärv, en skyldighet att också teckna bostads- rätt, är därför nödvändig. Kommitténs förslag med de möjligheter till frånträde i vissa fall som förutsatts tillstyrks därför. Om kvarboende hyresgäster utan godtag— bara skäl vägrar att teckna bostadsrätt trots att de bi- trätt beslutet om förvärv,bör detta som kommittén före- slagit grunda en uppsägningsrätt för föreningen.

Bostadsstyrelsen tillstyrker i övrigt kommitténs förslag i detta avsnitt med avseende på lokalhyresgästernas ställning, rätten till medlemskap i föreningen samt de undantag från huvudreglerna som föreslås vid de ombild- ningar som genomförs av de rikskooperativa organisatio— nerna.

:.2 Ekonomisk plan

Bostadsstyrelsen instämmer i de utgångspunkter kommittén angivit beträffande den ekonomiska planen. Som kommittén angivit torde den ekonomiska planen utgöra det viktigaste beslutsunderlaget för bostadsrättsföreningen och hyres- gästerna,när de tar ställning till frågan om en övergång till bostadsrätt som initieras av dem själva. De skilda förutsättningarna mellan nyproduktion resp omvandling av hyresrätt till bostadsrätt motiverar mot denna bakgrund, som kommittén har föreslagit,också vissa förändringar med avseende på upprättande av planen och dess innehåll..

Vid ombildningar som genomförs av de boende krävs enligt kommitténS'förslag ett ställningstagande från dessa av innebörd att de binder sig för ett ekonomiskt engagemang

Prop. 1981/82: 169 90

i föreningen redan genom att biträda beslut om förvärv på föreningsstämman. För att hyresgästen skall kunna be— döma konsekvenserna av ett sådant ställningstagande är det nödvändigt med en ekonomisk plan för föreningen där konsekvenserna av en övergång så långt möjligt framgår. Den ekonomiska planen bör därför som kommittén föresla- git vara upprättad och godkänd av intygsgivare redan vid detta tillfälle. Av skäl kommittén anfört torde en sådan ordning inte behövas vid ombildning inom ramen för de rikskooperativa organisationerna. För att åstadkomma en- hetliga regler torde dessa emellertid inte vara undan— tagna denna regel vid förköp.

Vad gäller planens innehåll vill styrelsen starkt fram— hålla betydelsen av att planen ger upplysningar om fram- tida underhålls- och ombyggnadsbehov. En besiktning av fastigheten före förvärv_är därför nödvändig. Även om det på grundval av en sådan besiktning kan vara svårt att göra en bedömning av nödvändiga underhålls— och ombygg- nadskostnader är förslaget enligt styrelsens bedömning väl ägnat att förbättra hyresgästernas möjligheter att bedöma konsekvenserna av ett ekonomiskt engagemang i fas— tigheten samt att bedöma skäligheten av begärd köpeskil- ling. Styrelsen tillstyrker därför förslaget om ett obligatoriskt besiktningsprotokoll som bilaga till den ekonomiska planen."

Kommittén har föreslagit att bostadsstyrelsen i samråd med-organisationerna på bostadsrättsmarknaden genom all- männa råd till dem som upprättar ekonomiska planer samt till intygsgivarna skall verka för att de ekonomiska planerna får en så hög kvalitet som möjligt. Styrelsen skulle vidare lämna information om tillvägagångssättet vid ombildningar. En sådan verksamhet torde i och för sig vara väl förenlig med bostadsstyrelsens verksamhet och erfarenhetsunderlag. Styrelsen vill emellertid stryka under att en sådan verksamhet innebär en utvidgning av nuvarande arbetsuppgifter och därför medför behöv av ut- ökade resurser.

Bastadsstyrelsen delar kommitténs uppfattning att en beroendeställning hos intygsgivarna i förhållande till det företag där planen görs eller till den som har upp- rättat planen kan förringa tilltron till deras objektivi— tet och till planens hållbarhet. Även om styrelsens er— farenheter inte har visat något samband mellan en sådan beroendeställning och påstådda brister i vissa planer borde det från såväl de aktuella företagens som de en- skilda intygsgivarnas synpunkt vara angeläget att undan- röja sådana tvivel.

Kommitténs förslag att tillgodose detta intresse synes väl avvägt mot bakgrund av de fördelar som obestridligen finns med nuvarande ordning. Genom att en intygsgivare förutsätts vara fristående från organisation, företag eller förening som har biträtt med föreningsbildningen eller upprättat den ekonomiska planen garanteras insyn från fristående sakkunnig person samtidigt som kunskaper hos dem som kan följa föreningsbildningen på nära håll

Prop. 1981/82:169 91

kan utnyttjas. Styrelsen tillstyrker därför kommitténs förslag.

Bostadsstyrelsen anser för sin del att det kan ifråga— sättas om inte kommunen eller länsstyrelsen skulle utse den fristående intygsgivaren för att ytterligare markera dennes oberoende ställning. Intygsgivarene betydelse för tillförlitligheten av den ekonomiska planen och i sin _tur planens centrala betydelse för bostadsrättsinnehavar- na borde medföra att kOStnaderna för den ekonomiska planen i normalfallet är väl motiverade. Skulle orimliga ersätt- ningskrav aktualiseras borde detta kunna kontrolleras i särskild ordning av de utseende myndigheterna. Styrelsen anser därför att denna fråga bör övervägas ytterligare. Därvid kan övervägas om kommunen bör ges rätt att utse en intygsgivare,om detta anses särskilt påkallat.

Styrelsen har ingen erinran mot kommitténs beskrivning avden grupp av personer eller företag som kan vara lämp- liga som rekryteringsgrund. Styrelsen vill emellertid fram- hålla svårigheterna att för egen del fylla bristerna på lämpliga intygsgivare i vissa regioner samt ifrågasätter lämplighetenavattett alltför stort antal personer ges en sådan behörighet, vilket skulle (unna ge ett alltför litet erfarenhetsunderlag för resp intygsgivare. En begränsning av antalet intygsgivare i förhållande till ansökningar härom kan därför bli nödvändig.

2.5 InformationI rådeivninv och service

Bostadsstyrelsen kan helt instämma i kommitténs bedömning att det oftast är en fördel om en ombildning sker 1 an- slutning till fast utvecklade handläm mingsrutiner och att hyresgästerna behöver bistånd i hela ombildningspro- cessen. Styrelsens erfarenheter i form av förfrågningar vid ombildning av enskilt ägda flerfamiljshus visar så- ledes att hyresgästerna ofta anser sig stå utanför själva ombildningsprocessen utan möjlighet att påverka densamma och utan kunskaper om konsekvenserna av en ombildning. Bristen synes särskilt uppenbar i fastigheter med äldre sedan länge bosatta hyresgäster.

Kommittén har framhållit att redan etablerade organisa- tioner på bostadsrättsmarknaden bör spela den viktigaste rollen i detta sammanhang. Styrelsen kan i princip in-_ stämma i att stat och kommun inte skall etablera några särskilda insatser för hjälp med ombildningar i enskilda fall. Samtidigt har kommittén emellertid också pekat på de bindningar för framtiden som detta i vissa .fall medför för föreningarna. Elan har- ock "så närmast som en fördel a,n- gett möjligheten för föreningarna att sluta avtal om den framtida fastighetsförvaltningen med dem som biträder vid ombildningen.

Bostadsstyrelsen vill för sin del i detta sam-manhang fram- hålla att medverkan vid en ombildning inte nödvändigtvis

Prop. 1981/82:169 92

borde medföra en automatisk bindning för föreningen att anlita företagets förvaltningsorganisation. Härigenom begränsas möjligheterna att anpassa förvaltningsorganisa- tionen till de boendes önskemål. Om sådana effekter upp- kommer synes det lämpligt att initiera fristående konsult— företag med specialkompetens på området.

Bostadsstyrelsen kan utifrån sina erfarenheter instämma i nödvändigheten av en allmän samhällsinformation om för- farandet vid ombildning samt om bostadsrätten som upp— låtelseform. Styrelsen anser liksom kommittén att en

ådan information ingår i styrelsens roll som sektorsmyn- dighet på bostadsområdet. Möjligheten att fullgöra högt ställda ambitioner på detta område är emellertid beroende av de resurser som styrelsen tilldelas för ändamålet samt de prioriteringar mellan olika angelägna informationsin- satser som måste göras.

=.6 Kommunalt inflvtande i bostadsrättsföreningar Den kommunala insyn som krävs för att bostadsrättsförening skall få "den högre" låneandelen (99 %) har kommittén uppfattat som enbart motiverad av statens intresse att. garanti erhålls för att samtliga låneförutsättningar upp- fylls även efter det att länet har beviljats. Trots en högre lånegräns skulle därmed statens intresse som kredit— givare inte äventyras. Bostadsstyrelsen vill för sin del betona såväl de boendes som statens intressen i detta sammanhang. Främst gäller det betydelsen av att föreningens verksamhet redan från initialskedet vilar på en ekonomiskt och administrativt stabil grund. Styrelsen instämmer i . kommitténs bedömning att behovet av kommunens insyn vid en ombyggnad som äger rum i samband med ombildning är väsentligt större än i andra fall.

Enligt styrelsens uppfattning bör kommunens insyn även

ses som en garanti för att ombildningen sker på de boendes villkor och att dessa har garanterats en fullständig och saklig information om förutsättningarna för övergången. Detta kan exempelvis gälla fastighetens pris vid förvärvet sett motlbakgrund av t ex underhållsbehovet, ett område där kommunens representanter bör ha en god kunskapsnivå och där upprättade kalkyler kan få en saklig granskning. Kommunens insyn kan därvid ses som ett komplement till intygsgivarnas granskning i samband med att den ekonomiska planen upprättas.

Mot denna bakgrund anser styrelsen att kravet på kommunal representation redan från föreningens bildande bör upp— rätthållas som villkor för lån med den högre låneandelen vid samtliga fall av övergång från hyresrätt till bostads— rätt. Eärigenom garanteras full insyn i samtliga förut- sättningar som reglerar den framtida kostnadsnivån för de boende. Genom kommitténs förslag i övrigt med sikte på goda kunskaper om exempelvis låneförutsättningar för de boende i samband med ombildningen borde nuvarande undan- tagsregel om att kommunal insyn i vissa fall godtas från ett senare skede inte heller längre behövas.

Prop. 1981/82: 169 93

Styrelsen kan för sin del instämma i kommitténs utgångs— punkt att 99—procentiga lån skall erhållas,om samtliga låneförutsättningar är uppfyllda och oberoende av skäl som ligger vid sidan av förutsättningar som anges i bostadsfinansieringsförordningen. Däremot ifrågasätter styrelsen om kommunernas arbetsinsatser för en insyn i huvudsak enligt nuvarande ordning skulle bli så omfattande att de motiverar en så individuell bedömning av förut— sättningarna för insyn i det enskilda fallet som kommittén synes utgå från. Även med beaktande av en ökad övergång till bostadsrätt borde det vara rimligt att förutsätta ett sådant kommunalt engagemang och ansvar att den av kommittén angivna riktpunkten för kommunernas insyn upp- rätthålls i samtliga fall, d v 3 att kommunen skall utse en styrelseledamot och suppleant eller rapportör och att revisionen utövas antingen av en utsedd revisor eller av organ inom kommunen. Den av kommittén föreSlagna möjlig- heten att insynen utövas i "annan speciell ordning" OCh att insynen skulle kunna begränsas tidsmässigt utöver allmänt gällande tidsregel - 10 år från utbetalningen - efter länsbostadsnämndens särskilda medgivande bör därför enligt styrelsens mening inte införas.

Kommitténs förslag innebär en uppmjukning i förhållande till det krav bostadsstyrelsen uppställt i.nuvarande föreskrifter med avseende på direktvald revisor i föreningen. Den ordning som föreslås med möjlighet till granskning av annat kommunalt organ synes emellertid kunna uppfylla ' samma intressen,varför förslaget tillstyrks.

Bostadsstyrelsen är ookså beredd att pröva behovet av föreskrifter för kommunal insyn i annan ordning än genom styrelserepresentation och revisor. Även förslag till instruktioner för representanter och rapportörer bör kunna utarbetas på grundval av kommunernas och de kooperativa organisationernas erfarenheter.

Sammanfattningsvis tillstyrker styrelsen en lagreglering av kommunernas skyldigheter att utöva insyn i bostads- rättsföreningar som uppfyller förutsättningarna för en högre låneandel. Som framgått ovan anser styrelsen emellertid det inte nödvändigt och inte heller lämpligt att individualisera prövningen av frågan om insyn på sätt kommittén föreslagit.

4. Förvärv av enskilt ägd fastishet 4.5.2 Hänsynen till den kommunala förköpsrätten

Bostadsstyrelsen delar kommitténs uppfattning att en ökad omVandling till bostadsrätt genom en förköpsrätt för hyresgäster utformad i enlighet med kommitténs förslag kan medföra risker för konflikter mellan samhällets krav på stadsförnyelse och en på sikt förändrad lägenhets- och utrymmesstandard och enskilda hyresgästers önskemål om en övergång till bostadsrätt.

Prop. 1981/82: 169 94

Styrelsen anförde i yttrande över boende— och bostads- finansieringsutredningarnas betänkande (SOU 1975:51) att riskerna för att bostadsrättsföreningar tillskapas i syfte att undvika saneringslagens bestämmelser om lägsta godtagbara standard torde vara tämligen små. Styrelsen vidhåller denna uppfattning varför konflikter mellan kommunalt förköp i syfte att genomföra en upprustning och den av kommittén föreslagna förköpsrätten för hyres- gäster knappast behöver uppstå. Problemen torde däremot vara större med avseende på kommunernas möjligheter att påverka fördelningen på lägenhetsstorlekar.

Kommittén har inte föreslagit någon absolut företrädes- rätt för varken kommunen eller hyresgästerna utan har förutsatt att bedömningen blir'densamma som gäller redan i dag när en bostadsrättsförening förvärvar fastighet på frivillig väg, vilket skulle innebära att det i allmän- het anses obilligt mot hyresgästerna att kommunen utövar sin förköpsrätt, om förköpsrätt också är aktuell för hyres- gästerna. '

Bostadsstyrelsen kan f n godta den avvägning kommittén gett uttryck för. Samtidigt vill styrelsen erinra om nöd- vändigheten av en stark satsning på upprustnings- och ombyggnadsverksamhet under 80- och 90-talet, bl a med av- seende på att öka tillgängligheten i beståndet av fler— familjshus. Erfarenheterna av den föreslagna förköpsrätten bör, om den genomförs, således relativt snart utvärderas med avseende på förutsättningarna för att genomföra den ombyggnadsverksamhet som är nödvändig under de närmaste decennierna.

4.5.3 Valet av lösning

Kommittén har översiktligt beskrivit olika tänkbara konstruktioner av ett förköpsinstitut för hyresgäster. Bostadsstyrelsen har särskilt övervägt möjligheten med en utvidgad kommunal förköpsrätt för ombildning,eftersom en ny typ av förköpsinstitut onekligen medför ökad byråkrati samt ytterligare svårigheter för fastighetsägarna att bedöma förutsättningarna vid en eventuell försäljning. Detta talar enligt styrelsens mening för att man noga överväger möjligheterna att utvidga den kommunala för— köpsrätten. En sådan ordning skulle onekligen ge hyres— gästerna en större trygghet under ombildningen och sam— tidigt medföra större möjligheter för de kommuner som finner behov av att styra planeringen för de fastigheter som är aktuella för förköp.

Kommittén avvisar emellertid en sådan ordning främst med hänsyn till tidsaspekten och det merarbete som kommunerna skulle drabbas av samt att man inte utan mycket invecklade regler torde kunna undvika en absolut företrädesrätt för kommunen före hyresgästerna.

Bostadsstyrelsen förutsätter att en kommunal ambition att främja en ökad övergång till bostadsrätt också inne— bär att kommunen är beredd att satsa de resurser som be— hövs för att genomförandet skall ske på bostadssocialt

Prop.]981/82:l69 95

godtagbara grunder. Med denna utgångspunkt kan ifråga— sättas om det merarbete som uppkommer vid användning av en kommunal förköpsrätt har en avgörande betydelse i detta sammanhang.

Styrelsen har emellertid i likhet med kommittén tidigare angett de boendes engagemang som en nödvändig förutsätt; ning för att nå avsett syfte med ombildningarna. Dessa bör således ske under sådana former att de boende ges största möjliga förutsättningar att engagera sig i plane— ring och genomförande samt att de i normalfallet Också kan påräkna att ombildningen leder till att de får bilda en egen bostadsrättsförening för vilken de själva avgör huvudmannaskapet. Med denna utgångspunkt tillstyrkes förslaget om en förköpsrätt för de boende.

Styrelsen tillstyrker det föreslagna systemet med intresse- anmälan från hyresgästerna i huset, hembud, bevakning och antagande av hembud. Styrelsen anser vidare att den successiva skärpningen av de associationsrättsliga kraven på hyresgästerna under ombildningsförfarandet är väl av— vägd. Styrelsen anser liksom kommittén att ett hembuds- förfarande är att föredra framför en förköpsrätt, ut- formad efter mönster från den kommunala förköpslagen . Karaktäristiskt för sistnämnda konstruktion är att fastig- heten redan har överlåtits när förköp blir aktuellt.

Bostadsstyrelsen bedömer liksom kommittén att en lag- stiftning om förköp kommer att leda till att fastighets- ägare i första hand på frivillig väg kommer att försöka nå en uppgörelse med hyresgästerna om förvärv. Det bör emellertid understrykas att när det blir aktuellt med försäljning av en fastighet, där det finns en majoritet hyresgäster som önskar gå över till bostadsrätt,ipörf dessa alltidfhänän reell'möjlighet att förvärva fastig- heten. De finansieringsförutsättningar som anges i det följande är därför en nödvändig förutsättning. [

Bostadsstyrelsen anser liksom kommittén att sådana hyres- gäster som önsrar gå över från hyresrätt till bostads- rätt inte skall behöva betala ett högre pris för fastig- heten än det marknadsvärde som kan anses motsvaras av fastighetens värde som hyresobjekt. Även om man inte helt kan uppnå detta mål bör den förstärkta ställning för hyresgästerna som följer med den föreslagna förköpsrätten leda till att priserna dämpas vid framtida övergångar.

Styrelsen instämmer i att förköpsrätten endast bör ifråga- komma för privata hyresfastigheter.

Inte heller styrelsen anser att man bör kanalisera samt— liga de ombildningar.där hembud skall komma ifråga över de etablerade organisationerna på bostadsrättsmarknaden för att på så sätt få garantier för att hyresgästerna biträds av erforderlig sakkunskap vid förköpet, eftersom en sådan ordning i alltför stor utsträckning skulle be— skära hyresgästernas möjligheter att själva genomföra om- bildningen och att anlita den sakkunskap som de själva finner nödvändig. Det får emellertid-förutsättas att de

Prop. 1981/82: 169 96

etablerade organisationerna mot bakgrund av sin sakkun— skap och erfarenhet kommer att medverka i högre grad än vad som nu är fallet vid ombildning av även äldre fas—

tigheter.

I övrigt finner styrelsen de bestämmelser som kommittén föreslagit för att hembudsreglerna inte skall kunna kringgås väl avvägda.

Förvärv av allmänn*ttigt ägd fasti.het

5.1 Utgångspunkter

Till utgångspunkt för sina överväganden om övergång till bostadsrätt genom förvärv av allmännyttigt ägd fastighet har kommittén tagit att detta skall ske endast om den enskilda kommunen finner detta motiverat, efter berörda hyresgästers uttryckliga önskemål och på lokala politiska initiativ. Mot dessa utgångspunkter liksom markeringen av den kommunala fastighetsägarens övergripande ansvar för bostadsförsörjningen inom kommunen och omvandlingen av dessa fastigheter sett i ett större kommunalpolitiskt sammanhang har styrelsen inget att erinra. Kommunala bostadspolitiska handlingsprogram med anknytning till bostadsförsörjningsprogrammen och grundade på bostads- sociala inventeringar är nödvändiga före en eventuell övergång till bostadsrätt inom allmännyttan.

Kommittén har till utgångspunkt för sina förslag i det följande också ansett att kommunernas ansvar för bostads- försörjningen utöver ansvaret för en allsidig befolknings- sammansättning och att tillgodose behovet av goda bostäder även bör omfatta ett ansvar för att tillgodose ett behov av olika upplåtelseformer bl a genom en övergång från hyres- till bostadsrätt. Enligt kommitténs mening är det därför motiverat att statsmakterna markerar även detta ansvar utan att därför ge avkall på övriga mål för bostadsförsörjningen.

Kommitténs syn på en skillnad mellan den enskilda kemmu- nens principiella inställning och ett mera övergripande samhälleligt synsätt på kommunens ansvar för att främja en övergång till bostadsrätt i vissa områden måste enligt styrelsens uppfattning hänföras även till en diskussion om möjligheterna att med olika upplåtelseformer motverka segregation i boendet samt att i olika former främja in— flytande vid fastighetsförvaltningen. Hed den syn på den enskilda kommunens roll i ombildningsfrågan som kommittén antagit och kommunernas lokala ansvar för bostadsförsörj— ningen går det enligt styrelsens mening inte att,utifrån allmänna bostadspolitiska utgångspunkter, hävda att den enskilda kommunen har skyldighet att främja'en övergång till bostadsrätt genom omvandling av det bestånd av lägen- heter som kommunen genom det allmännyttiga bostadsinneha- vet har som redskap för sin bostadsförsörjning.

Prop. 1981/82:169 97

Enligt styrelsens uppfattning är detta en fråga där man lokalt bör söka sig fram till olika typer av upplåtelse— former och inflytande och där allmänna riktlinjer inte bör uttalas av statsmakterna.

Med denna begränsning tillstyrker således bostadsstyrel— sen de allmänna utgångspunkterna för en eventuell över- gång till bostadsrätt genom försäljning av fastighet som ägs av de allmännyttiga bostadsföretagen.

5.3 Grunderna för ombildning 5.5.1 Formella förutsättningar

Bostadsstyrelsen delar kommitténs uppfattning att det bör vara kommunfullmäktige som skall fastställa riktlinjer och principer för_övergångar,eftersom dessa skall vara ett led i uppfyllandet av antagna bostadspolitiska nål- sättningar. Vad gäller innehållet i dessa riktlinjen d v s ändring av företagets ändamålsbestämning, huvud- mannaskapet i bostadsrättsföreningar samt det allmännyt— tiga bostadsföretagets inflytande över föreningarna, finner styrelsen kommitténs förslag väl avvägda.

5.5.2 Euvudmannaskapet och andra särskilda villkor

Styrelsen delar kommitténs bedömning att en förenings- bildning på initiativ av det allmännyttiga bostadsföre— taget bäst kan tillgodose sådana krav som det kommunala ansvaret för bostadsförsörjningen innebär. Detta gäller t ex frågan om hembudsskyldighet till företaget eller till kommunen vid överlåtelse. Av stor vikt för kommunens möjligheter att främja bostadsförsörjningen är naturligt- vis att en sådan ordning bäst tillgodoser kommunens möj— ligheter att förmedla lediga lägenheter oberoende av upp- ställda lånevillkor. En anknytning till kommunens med- givande som förutsättning för eventuella stadgeändringar torde även innebära en garanti för fortsatt förvaltning i bostadsrättsform för sådana hus som av olika skäl kan vara attraktiva för en uppdelning av lånen och övergång till äganderätt.

5.4 Konsekvenser av ombildning till bostadsrätt 5.4.1 För de allmännyttiga företagen

Bostadsstyrelsen vill starkt understryka kommitténs uppfattning att det vare sig är möjligt eller lämpligt att drastiskt och omfattande skära ned det bestånd av bostäder som i dag ägs och förvaltas av allmännyttiga företag. Styrelsens bestämda uppfattning är att dessa under överskådlig tid tillsammans med de rikskooperativa företagen skall ha den centrala rollen i de medel som står till förfogande för att genomföra en på sociala grunder utformad bostadsförsörjning. En parallell utveck- ling av olika upplåtelseformer för att främja t ex ökat boendeinflytande förutsätter således ett brett urval av förvaltningsenheter i olika geografiska lägen med varierad

Prop. 1981/82: 169 . 98

utformning och med olika upplåtelseformer. Kommitténs påstående - utan närmare motivering — att en omstrukture— ring av fastighetsinnehavet för många av företagen skulle innebära fördelar såväl bostadspolitiskt som ekonomiskt kan därför ifrågasättas.

Kommitténs analys av effekterna av en ökad övergång till bostadsrätt i problemområden respektive 5 k attraktiva områden kan delvis tas till intäkt för ekonomiska för- delar av en övergång i de förra och negativa för de senare. Styrelsen ifrågasätter om denna analys i tillräcklig om— fattning tar hänsyn till andra'möjligheter att främja boendeinflytande liksom att förbättra boendemiljön i övrigt i de förra. De ekonomiska konsekvenserna av för- säljning av fastigheter är beroende av samhällsekonomins utveckling, Osäkerheten i den framtida utvecklingen gör det vanskligt att bedöma konsekvenserna av försäljningar, vilket även detta enligt styrelsens uppfattning borde motivera en relativt stark återhållsamhet med att avhända sig fastigheter SOm kan användas som ett medel för genom— förande av en god bostadsförsörjning.

5.4.2 Konsekvenser för stat och kommun

Under detta avsnitt har kommittén berört de villkor sam— hället bör ställa upp vid övergång till bostadsrätt inom allmännyttan för att samhället inte skall avhända sig möjligheterna att även fortsättningsvis långsiktigt främja bostadsförsörjningen. Att sådana villkor måste uppställas framgår av bostadsstyrelsens tidigare princi- piella överväganden om de allmännyttiga företagens bety- delse som ett medel för samhällets bostadsförsörjning. Det är därför naturligt att ansluta sig till kommitténs uppfattning att samhället måste kunna kontrollera om- vandlingen i anslutning till kommunala handlingsprogram, grundade på lokala förutsättningar och med hänsyn till den kommunala demokratins villkor.

Kommitténs uttalande att övergångarna bör stå i en viss proportion till det allmännyttiga företagets marknadsan- del på orten och i bostadsområdet bör därför enligt styrelsens mening ses som en begränsning av omvandlingens optimala omfattning, inom vilken ram kommunerna själva avgör vad som bör genomföras. itt kommunerna samtidigt utnyttjar de medel som anvisas för att åstadkomma-en om- vandling på bostadssocialt godtagbara villkor i form av motverkan av oskäliga kapitalvinster, förmedling av lägen- heter som frigörs, sant erforderligt stöd i form av borgen för insatslån vid övergångar får anses vara en given för— utsättning.

Beträffande vissa vinster i form av ökat bostadssparande och minskade utgifter för bostadsbidrag vill styrelsen endast framhålla att bostadsbidragens utformning och an- knytning till faktiska bostadskostnader f n övervägs inom bostadsbidragskommittén. En frikoppling av grunden för beräkning av bostadskostnad inom bostadsbidragssystemet, vilket f n övervägs av kommittén, skulle således innebära att den antydda besparingseffekten inte uppnås.

Prop. 1981/82: 169_ 99

Vad gäller effekterna av egna insatser för underhåll av lägenheter är detta beroende'av den utveckling som kan komma att ske inom ramen för hyresrätten och hyresför— handlingsöverenskommelserna. Detta kan och bör enligt styrelsens uppfattning innebära minskade skillnader mellan de olika upplåtelseformernat'

Bostadsstyrelsen vill också understryka vad kommittén anfört om att en övergång inte får förhindra rationella förvaltningsenheter och försämra möjligheterna att ut- veckla bostadsområdena som helhet. Detta gäller framför allt om en planmässig ombyggnadsverksamhet skall kunna genomföras. Bl a torde bostadsrättsformen medföra stora begränsningar när det gäller att förändra lägenhets- sammansättningen i äldre hus. Vidare innebär även till— lämpningen av hyressättningen inom allmännyttan d v s utjämningen mellan'olika årgångar en begränsning av möj- ligheterna för företagen att överlåta äldre fastigheter

En ökad övergång till bostadsrätt minskar också under- laget för förnedling av hyreslägenheter och mi 'nskar där— -med rörligheten på bostadsmarknaden. Detta innebär enligt styrelsens mening att en starkt restriktiv inställning till övergång i större omfattning måste gälla när-det räder brist på lägenheter med hyresrätt. En övergång i en sådan situation skulle således minska valfriheten på bostadsmarknaden genom att betalningssvag a hus- åll skulle utestängas från vissa områden eller kanske- m hela kommunen. En närmast total övergång till äganderätt och bostadsrätt i vissa kommuner skulle drabba betalnings— svaga hushåll, t ex ungdomar, äldre och invandrare.

Hänvisningar till PS2

Sammanfattningsvis vill styrelsen frer_hå11a att en begrän- sad övergång från hyresrätt till bostadsrätt genom över— låtelse av allmännyttigt ägda hus kan motiveras som ett led i den kommunala bostadsförsörjningsplaneringen. Detta förutsätter emellertid ett kommunalt handlingsprogram grundat på bostadssociala värderingar och under hänsyns— tagande till de utvecklingsnöjlig heter beträffz-nde boende- inflytande och boendemiljö som finns inom både hyres- Och bostadsrattsformerna.

Fin .etsförvärv

o. rinr av fasti

Bostadsstyrelsen har ingen erinran mot kommitténs utgå.ngs— punkt att finansieringen av hyresgästernas förvärv inte bör stödjas genom generella statliga lån och inte heller bör ske på den prioriterade kapite.lmarknaden. Styrelsen ansluter sig också till den utgå.; spunkten'för kommitténs förslag att en förutsättning för statliga åtgärder för att underlätta finansieringen är att den avser lan upp- tagna- av bostadsrättsföreningen. En finansiering med s k strimlade 1' an bör alltså inte stödjas. — En ytterligare förutsättning bör vara att dessa lån aVSer hela det möj— .liga utrymmet, d v 3 upp till 75 5 av uppskattningsvärdet. _nnars kan bestämmelserna kringgås. I detta sammanhang bör emellertid erinras om att bottenlåneinstitutens möj— ligheter att lämna lån upp till denna andel kan vara be— grä sad, om bostadsrätts föreningen förvärvat fasti-heten

Prop. 1981/82:169 100

till ett överpris. Det finns därför även av detta skä anledning för i första hand kommunerna att bevaka pris— utvecklingen vid ombildning samt att vidta åtgärder om detta bedöms nödvändigta

Ovannämnde förutsättningar bör även gälla den komplette— rande statliga långivningen genom individuella lån. Om kommunen trots allt tillstyrker lån och går i borgen, bör länsbostadsnämnden avslå låneansökan.

En förutsättning för att åtgärder i enlighet med för— slagen skall få avsedd effekt är att fastighetsägarna (säljarna) binder en del av försäljningssumman mot en kapitalmarknadsrevers eller en obligation. En vägran att göra detta kan således förhindra en försäljning. Enligt styrelsens uppfattning är kommittén väl optimistisk i sin bedömning av att denna situation inte behöver bli så vanlig, vilket i vissa fall således kan förhindra en önskvärd ombildning.

7.5 Kommitténs överväganden och förslag (med avseende på insatslån) '

7.5.1 Syftet med ett behovsprövat insatslån

Bostadsstyrelsen instämmer i kommitténs uppfattning att det inte finns anledning att förbättra de lånemöjligheter som f n finns när det gäller förvärv av bostadsrätt i allmänhet. En sådan ordning nedtex generella statliga insatslån skulle således,som kommittén befarat,verka prishöjande på bostadsrätter i allmänhet och därmed mot— verka de bostadssociala ambitioner som kan motivera en ökad övergång till bostadsrätt. Däremot är det rimligt att garantera alla hushåll oberoende av ekonomiska för— utsättningar en möjlighet att delta i en övergång till bostadsrätt som motiveras av deras önskemål. med hänsyn till svårigheterna att erhålla lån i vanliga banker är det därför nödvändigt att samhället garanterar en sådan lånemöjlighet.

7.5.2 Länets storlek

Bostadsstyrelsen delar kommitténs uppfattning att lånets storlek bör ställas i relation till lägenhetens andels— värde. Den av kommittén angivna storleken av lånet d v 5 ett lån på högst 80 # av grundavgiften dock maximalt 20 i av lägenhetens andel av fastighetsvärdet synes väl avvägd. Det får dock förutsättas att ombildningsförfarandet är förenat med sådan insyn och kontroll av kommunen att låne— möjligheten inte medför en press uppåt på köpeskillingen för fastigheten i samband med förvärvet.

Även förslaget om en nedre gräns för insatslånet synes motiverad. Gränsen överensstämmer med huvudregeln i fråga om minsta belopp för energisparlån och får tills vidare anses väl avvägd med hänsyn till den administration som förutsätts.

Prop. 1981/82: 169 101

7.5.3 Prövningsförfarandet

Kommittén har som utgångspunkt för behovsprövningen an- tagit att lånen närmast skall ha en likviditetsutjämnande karaktär,d v 5 att de inte utgör ett led i en statlig fördelningspolitik. Man har därför avvisat ett inkomst- och förmögenhetsmått liknande det som gäller för bostads- bidragen som prövningsgrund. Utgångspunkten har också varit att åstadkomma ett enkelt och lättbegripligt system för den enskilde.

Resultatet av dessa överväganden har blivit att den stat— liga behovsprövningen enligt kommitténs bedömning endast bör ske mot bakgrund av hushållets sammanlagda beskatt- ningsbara förmögenhet. '

Eostadsetyrelsen anse: för sin del att den beskattnings- bara förmögenheten inte är något tillfredsställande mätt på hushållets likviditet. Även kommittén har pekat på vissa olägenheter av att använda ett sådant begrepp. Kontrollmöjligheten som anförs som argument förutsätter dessutom att både kommun och beslutande myndighet får tillgång till ogranskade uppgifter från taxeringsmyndig- heterna, vilket kräver särskilt tillstånd.

Med hänsyn till de invändningar som kan riktas mot den föreslagna prövningsgrunden synes också den låga nivån på "förbehållsbeloppet" 15 000 kr,ställd i relation till en avräkning krona för krona,medföra viss godtycklighet i förhållande till behovet av likviditetsförstärkning. Värdet av en egen bil som kanske behövs för arbetet eller andra smärre tillgångar utan egentlig likviditetskaraktär skulle i vissa fall kunna utesluta den enskilde från möj- ligheten att erhålla insatslån.

Kommittén har även övervägt en statlig inkomstprövning men avvisat densamma tills vidare, dels av principiella skäl, dels av administrativa. Han har dock förutsatt att frågan om inkomstprövning på nytt bör tas upp till över- vägande,om det visar sig att lånemöjligheten i nämnvärd omfattning får ett felaktigt utnyttjande i förhållande till ursprungssyftet. Däremot förutsätts att kommunen genom att uppställa regler för sitt borgensåtagande bl a skall kunna införa en inkomstprövning.

Med hänsyn till att de föreslagna länen inte avses in— rymma direkta subventioner utan enbart en garanterad låne- möjlighet ifrågasätter styrelsen om inte lånenöjligheten borde erbjudas utan behovsprövning. Om detta ändå anses motiverat,borde kraven på enkelhet och begripbarhet bättre tillgodoses genom en behovsprövning mot taxerad inkomst. Därvid borde så höga inkomstgränser kunna accepteras att problem inte behöver uppstå med hänsyn till det enskilda hushållets försörjningsbörda och betalningsförmåga. En tänkbar inkomstgräns i form av sammanlagd statlig taxerad inkomst är exempelvis 110 000 kr för hushåll med mindre än tre medlemmar och 140 000 kr för större hushåll. Styrel— sen anser denna form av-behovsprövning nera rättvis och

Prop. 1981/82: 169 ' 102

administrativt lätthanterlig och föreslår därför i stället för en behovsprövning grundad på förmögenhet en inkomst— prövning grundad på statligttaxerad inkomst.

Om man ändå väljer att använda beskattningsbar förmögen- het som mått vid behovsprövningen,bör enligt styrelsens mening "förbehållsbeloppet"sättas något högre än vad kommittén föreslagit för att inte framtvinga en avyttring av tillgångar som den enskilde har behov av i sin vardags- tillvaro eller som mindre reservkapital för oväntade ut— gifter. Styrelsen anser att beloppet förslagsvis kan så tas till 50 000 kr. Den reduceringsregel som föreslagits är i och för sig godtagbar från administrativa synpunkter.

7.5.4 Administrationen

Bostadsstyrelsen har inget att erinra mot de överväganden som föranlett kommittén att föreslå att ett behovsprövat lån för övergång till bostadsrätt administreras på i princip samma_sätt som de statliga bostadslånen. Styrelsen vill emellertid starkt framhålla att en förutsättning för en anknytning till bostadsverkets administration.är att bostadsverket tillförs erforderliga resurser.

Styrelsens överväganden i fråga om inkomstprövningen.7 vilket innebär en delvis anknytning till reglerna om be- hovsprövning för beslut om bostadsbidrag, innebär inte att det därmed är lämpligt att lägga besluten på kommu— nerna. Mot detta talar bl a de problem som är förenade med att skilja på beslut och förvaltning. '

Med hänsyn till långivningens ringa'komplexitet åneskktnstMS- styrelsen att styrelsen blir sista besvärsinstans.

Bostadsstyrelsen anser för sin del att det är rimligt att den förhållandevis låga ldnevolymen får belasta stats- budgeten. Ett system med lånegarantier'för denna låneform är inte lämpligtav administrativa skäl,bl a eftersom endast en enda av bostadsverkets låneformer skulle innebära ett kreditgarantisystem.

Styrelsen saknar underlag för en bedömning av kommitténs uttalanden om långivningens förväntade omfattning. Det av bostadsstyrelsen ifr'3asatta systemet för inkomst- prövning torde emellertid inte nämnvärt påverka kommitténs bedömning;

Vad gäller kommunens roll-vid prövningsförfarandet kan bostadsstyrelsen i huvudsak instämma i de principer som kommittén förordat. Det är således naturligt att'kornunen som villkor för borgenstecknande bör kunna föreskriva att lägenheter lämnas till bostadsförmedlingen vid överlåtelse och att vissa prisföreskrifter då skall gälla. iv styrely sens ställningstaganden i det.Söregående följer också att kommunen bör kunna vägra att medverka i samband med för- värv av.lägenheter i hus med s k strimlade lån. '

Bostadsstyrelsen finn_r det emellertid mindre låmnllgt att kommunen via sitt borgensåtagande skall kunna påverka sökandens lånemöjligh-ter genom egna regler för behove—

Prop. 1981/82: 169 103

prövningen. I detta avseende skiljer sig kommitténs för- slag, såvitt styrelsen kan utröna, från andra stödsystem med bostadssocial karaktär. Av rättvise— och enkelhets- krav bör således enligt styrelsens uppfattning samma behovsprövninssregler gälla oavsett i vilken kommun sökanden är bosatt. '

Bostadsstyrelsen vill också erinra om att generella prin- ciper för borgenstecknande måste beslutas av kommunen för att den kommunala likställig hetsprincipen skall kunna beaktas på ett enkelt sätt vid prövningen.

7.5.5 Lånevillkor och säkerhet för lån

Liksom kommit én anser bostadsstyrelsen att lå.nen med hänsyn till långivningens syfte bör vara personliga,d v s övertagande av lån skall inte kunna förekomma. En annan ordning skulle dessutom på sikt kunna driva upp prisnivån. Även den föreslagna amorteringstiden 10 år synes skälig med hänsyn tage n till länens genoms snittliga storlek och de lånekostnader som kan anses rimlira. Bostadss* :yrelsen tillstyrker också med sistnämnda utgångspunkt at tde bör vara subventioasfria. Som kommittén föreslagit bör med hänsyn till långivningens sociala karaktär en eftergifts— möjlighet finnas i de fall den ersättning som kan tas ut för bostadsrätten före amorteringstidens utgång inte upp— går till vad som återstår att amortera.

Bostadsstyrelsen tillstyrker kommit téns rekommendation att kommunen vid sitt borgensåtagande lämpligen bör

kräva att bostadsrätten pantsätta som säkerhet för den regressfordran som kommunen kan få mot bostadsrättshavaren. En sådan ordning förstärker möjligheterna att kontrollera låntagarens disposition av lägenheten. Det kan-därför övervägas om inte en sådan pantförskrivning borde vara obligatorisk'bl a för att undvika belåning av samma för- värv från två eller flera håll.

8. överlåtelse av bostadsrätt 8.7.1 Prisbildningen och'behovet av åtgärder

I en situation med brist på lägenheter finns det som kommittén framhållit en risk för att man på allt fler ställen kommer att få allt högre prisnivåer, vilket - om inte realisationsvinstbeskat tningen skärps mVCket kraf— tigt - kommer att medföra dels oskäliga kapitalvinster vid överlåtelser, dels ökad segregation.

Inom både de rikskooperativa organisationerna och kommu— nerna har man redan nu med olika medel sökt påverka pris— niVäerna vid överlåtelse. Den ökade ambitionen att påverka prisnivån kan jämföras med den utveckling som ägde rum under senare delen av 70—talet på småhusmarknaden'där alltfler kommuner införde egna regler för att försöka hejda både spekulation Och oskäliga kapitalvinster vid överlåtelse av statligt belånade småhus. Eotsvarande reaktioner kan förväntas,om brist på lägenheter i fler—

Prop. 1981/82:169 _ 104

bostadshus uppkommer. Enligt styrelsens mening talar mycket för att man bör få till stånd enhetliga regler kommuner och lokala marknader emellan för att inte en från bostadspolitiska utgångspunkter olycklig pris— splittring skall uppkomma.

Som kommittén framhållit innebär stora prisstegringar och ökad prissplittring risk för en situation där endast ekonomiskt starka hushåll kan'efterfråca lägenheter i vissa attraktiva områden medan de svaga hushållen hän- visas till mindre attraktiva områden eller lägenheter i hyresrättsform i den mån sådana finns att tillgå. En ökad övergång till bostadsrätt i hyreshusbeståndet får enligt styrelsens uppfattning inte förstärka dessa effekter.

Kommittén har avvisat en generell statlig priskontroll på bostadsrätter. Endast selektiva åtgärder anses moti— verade. Bostadsstyrelsen kan för sin del instämma i kommitténs bedömning att selektiva åtgärder bör vara till— räckliga i detta sammanhang och att dessa med stöd av statlig lagstiftning bör ingå i de medel som kommunerna har för att påverka bostadsförsörjningen i positiv rikt- ning. Styrelsen återkommer i det följande till sambandet med överväganden inom ramen för realisationsvinstbeskatt- ningen.

8.7. Iotiv för ändrad lagstiftning

Som bostadsstyrelsen framhållit finns det från bostadspoli- tiska utgångspunkter ' ' skäl att ge kommunerna ökade möj- ligheter att påverka prisbildnincen på bostadsrätter. Höj- ligheterna att påverka redan befintliga bostadsrättsföre- ningar är emellertid begränsade av bl a rättssäkerhetsskäl. Även om en generell lagstiftning vore att föredra med hän- syn till enhetliga principer för prisbildning, inte minst från bostadskonsumenternas utgångspunkter, synes man i princip få acceptera att samhället endast ingriper vid försäljning i äldre föreningar genom att i ökad omfattning beskatta oskäliga kapitalvinster. Bostadsstyrelsen ifråga- sätter dock senare i detta yttrande en viss utvidgning i förhållande till kommitténs förslag.

Styrelsen delar också kommitténs bedömning tt den största bristen i nuvarande lagstiftning är bristen på kontroll— möjligheter och att denna skulle undanröjas genom någon form av den nu ej tillåtna hembudsskyldigheten.

8.7.3 Tillämpning av prisföreskrifter

Kommitténs förslag om ökade möjligheter till priskontroll är knutet till den statliga bostadslångivninsen. Detta synes enligt styrelsens uppfattning logiskt vid t ex en jämförelse med statligt belånade småhus. å andra sidan innebär detta att bostadsrättsföreningar utan omedelbara ombyggnadsbehov blir undantagna från priskontroll vid en ombildning från hyresrätt. Iöjligheten till spekulation kvarstår i dessa fall.

Prop. 1981/82: 169 105

Bostadsstyrelsen tillstyrker emellertid denna anknytning liksom kopplingen till kommuner som bedriver bostads- förmedling och som tillförsäkrat sig förmedlinssrätt till lägenheter i statligt belånade hus med stöd av 64 & bostadsfinansieringsförordningen.

Bostadsstyrelseninneråäemellertid olämpligt med statlig överprövning av kommunens skäl för att begära att pris- föreskrifter skall införas i lånebeslutet. Kommunens be- gäran bör grundas på ett kommunalt principbeslut men skall då också godtas utan närmare prövning.

Kommitténs förslag avser beslut om bostadslån till nybygg— nad, ombyggnad eller förvärv eller beslut om övertagande av lån. :.ndast nybildade föreningar skulle kunna avkrävas prisföreskrift. Undantag görs i de fall ansökan om bostads- lån för ombyggnad görs inom fem år från det att bostads— rättsförening förvärvar fastighet. Styrelsen kan på sist— nämnda punkt inte se några egentliga skäl att hyta an möjligheten att införa prisföreskrifter som villkor för lån till en viss tidsperiod från förvärvet. möjligheten att ställa prisföreskrifter för ombyggnadslån bör således inte begränsas i tiden, vilket minskar kommunernas möjlig- heter att nå angivna syften. Däremot bör mindre omby--— nadslån t ex miljölån, energilån m fl inte medföra rätt för kommunen att kräva prisföreskrift.

Som styrelsen tidigare framhållit torde kortsiktiga speku- lationer i statligt belånade hus inte vara vanligt före— kommande. Prisföreskrifterna bör därför enligt styrelsens mening ses som ett meraallmänt instrument för kommunerna att påverka prisnivån som ett bostadspolitiskt medel. Den möjlighet som kommunerna har att genom 5 k borgensvägran påverka lånevillkor vid överlåtelse av småhus gäller under det statliga lånets löptid. Detta talar i och för sig för en möjlighet att förlänga prisföreskriften till en längre tid än de av kommittén föreslagna fem åren. Ett annat sätt att lösa de långsiktiga problemen med höga överlåtel- sepriser på bostadsrätter är en skärpning av realisations- vinstbeskattningen. En sådan åtgärd har också den fördelen att den till skillnad från kommitténs förslag medför en— hetliga regler inom hela bostadsrättsbeståndet. I avvaktan på kapitalvinstkommitténs förslag i denna fråga och komman- de beslut om skärpt beskattning,som styrelsen förväntar, biträder styrelsen dock kommitténs förslag. Frågan om långsiktig kontroll av överlåtelsepriserna bör tas upp på nytt mot bakgrund av dessa förväntade nya förutsättningen om erfarenheterna visar att detta är nödvändigt.

Vad gäller modellen för pris föreskrifter kan styrelsen i princip instämma i kommitténs förslag. Styrelsen ifråga—' sätter dock om det inte vore lämpligt med en enhetlig prisföreskrift motsvarande den föreslagna i samtliga fall i stället för en rambestämmelse.

8.7.4 Prisföreslz ifte ernas efterlevnad m m Styrelsen delar kommitténs uppfattning att det effektivas- te sättet att garantera att prisföreskrifter efterlevs 3.r att bryta kontakt en mellan säljare oc. en presumtiv köpare.

Prop. 1981/82:169 106

Något annat tillförlitligt kontrollinstrnment torde knappast finnas. ' '

Vad beträffar hembudsförfarandet synes tidsfristen för bostadsrättsföreningens besked om pris och godtagen köpare kort. Denna tidsfrist synes angiven mot bakgrund av säljarens intressen. "ed hänsyn till det bostadspoli- tiska syftet med oestå.mnelsen borde dock- en-större tids- utdräkt, ex tre månader kunna godtas med ha 'nsyn till möjligheterna att anvisa bostadssökande från kommunens bostadsförmedling eller den bostadskooperativa organisa- tionens kö.

8.7.5 Krav på skriftlig överlåtelse

Kravet på sk: iftligt avtal vid överlåtelse av bostadsrätt ...ed agilt ignetsp'följd om detta inte uppfyllts,torde vara en absolut nödvändighet för e.tt eft erlevna1den av det föreslagna svstemet skall-' __anna g-aranteras. Stvrelsen tillstyrker därför den _öreslagna ordning-en,som knappast torde avvika från vad som redan förekommer och som får anses nödvändigt ned hänsyn till den betydelse för den enskilde som överlåtelsen innebär.

11 STATENS RÅD FÖR BYGGNADSFORSKNING

Rådet anser att utredningens betänkande lnnehåller flera meto— diska brister - främst i avseende på förslagets sociala konse— kvenser — som borde beaktas vid det forts atta arbetet i frågan.

Ekonomiska åtaganden

Bostadsrättskommittén föreslår ett antal åtgärder med syfte att underlätta övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Kommittén gör också vissa beräkningar av förslagens ekonomiska innebörd . för bostadsföretag och enskilda hushåll. Någon samlad bedömning av de ekonomiska ataganden som stat och kommun kan beräknas få göra utföres emellertid inte av kommittén. Exempel på-sådana kostnader är de statliga bostadsrättslånen, administration i samband med fastigheternas övertagande och ökad lånehantering. För kommunerna tillkommer borgensåtaganden.

I den forskning som bedrivs vid företagsekonomiska institutionen vid Stockholms universitet har bl a rapporten "ÖVergångar. från hyresrätt till bostadsrätt" publicerats av Birger Ljung (Bygg— forskningsrådet T 32: 81). Av rapporten kan man bl a utläsa att en ökad övergång till bostadsrätt kräver stimulansåtgärder från samhället. Ju mer omfattande övergångarna blir desto mer -måste samhällsorganen engagera sig.

Av kommitténs betänkande framgår dock att man åtminstone till en början förväntar sig en ganska begränsad övergång till bostads- rätt även om de föreslagna åtgärderna genomförs.

Övergångseffekter av social natur

För att belysa de föreslagna åtgärdernas effekter av bl_a social natur har utredningen låtit utföra fyra kvalitativt inriktade mikrostudier i områden där övergångar från hyresrätt till bo- stadsrätt ägt rum. Dessa undersökningar har gjorts i områden

Prop.1981/82:169 107

där övergångarna skett under 70—talet. Dessa studier visar att både positiva och negativa effekter av ökad social kontroll uppkommit efter övergångarna till bostadsrätt. Undersökningarna ger en tydlig bild av den sorts frågeställningar som finns kring svårigheter och möjligheter vid övergångar till bostadsrätt. Men undersökningarna är av kvalitativt slag, baserade på förhållan— devis begränsade urval och utan några försök att i kvantitativa termer ge svar på de frågeställningar om kvarboende, social ut- slagning, ökad gemenskap, trygghet, social kontroll etc som uppenbarligen finns.

Kommittén har också gjort vissa beräkningar av vilka följder som kan tänkas uppstå för de kommunala bostadsföretagen och kommu— nerna vid en ökad bostadsrättsbildning. Däremot gör utredningen ingen samlad bedömning av vilka effekter som på sikt kan uppstå för bostadsförsörjningen som helhet och den sociala situationen inom en kommun om övergångarna efter ett antal år totalt sett blivit av sådan omfattning att marknaden av hyresbostäder kraf— tigt minskat.

Kommitténs försla gäller i största utsträckning det enskilt äg- da fastighetsbeståndet. Det är också i detta bestånd som kommit—. tén förväntar sig de flesta övergångarna till bostadsrätt. Men i viss utsträckning kan de framlagda förslagen också komma att gälla det kommunalägda bostadsbeståndet. Detta förutsätter dock att den s k ändamålsparagrafen i allmännyttans normalbilagsord— ning ändras, vilket är möjligt genom politiska beslut i kommu- nen. En förändring av sådant slag skulle enligt rådets bedömning kunna innebära att hyresrätten ytterligare begränsas på de stäl- len där den redan nu har ringa omfattning. Rådet menar att detta i sin tur kan få negativa följder med avseende på bostadstill— gången för bl a ungdomar, äldre och de ej så resursstarka hus- hållen. Forskningen har tydligt uppmärksammat att.de särskilt svaga grupperna på bostadsmarknaden även i relativt normala bo- stadsmarknadssituationer har stora svårigheter.

Det hade varit naturligt om utredningen på dessa punkter hade gjort omfattande överväganden mot bakgrund av den sorts analyser angående normalhushållens bostadsförsörjning, segregation m m ' som redovisats i rapporterna "Upplåtelseform, områdesstorlek,' boendevillkor", utförd inom planeringskontoret i Uppsala av Bendiksen m fl (Byggforskningsrådet R l38:80) samt "Boendeseg- regation" av Bengt Turner m fl (Liber Läromedel 1980). De sär— skilt bostadssökandes problem redovisas utförligt i "Bostad åt alla" av Marianne Wiktorin (Liber 1980). Rapporten är resultatet av ett flerårigt arbete angående bostadsförmedlingsprinciper, bostadsanvisningslag m m.

Kommunernas roll i bostadsförsörjningen

Bostadsförsörjningsfrågan är i hög grad en kommunal fråga där kommunerna har stor frihet i att välja upplåtelseformer, mark- fördelning m m inom de ramar statsmakterna format genom bl a finansieringsvillkor och byggnadslagstiftning.

Prop. 1981/82: 169 108

Kommunernas främsta hjälpmedel utgörs av bostadsförsörjnings- programmet som antas av kommunfullmäktige. Den kommunala bo- stadsstiftelsen eller det kommunala bostadsbolaget har i det alldeles övervägande flertalet av kommunerna varit det verkstäl— lighetsinstrument, som kommunerna disponerat för att möta bo- stadsefterfrågan.

Sostadsrättsföreningar är juridiskt fristående enheter gentemot den kommunala planeringen. De kan inte på samma sätt som ett kommunalägt företag planeras in i övergripande överväganden med avseende på bostadsfördelning m m. En annan effekt av ökad bo- stadsrättsbildning är det ökade ansvar som överförs till lägen— hetshavaren och som bl a innebär att den kommunala planlägg— ningen blir mer omfattande med tanke på den stora mängd personer som icke-professionellt ägnar sig åt förvaltningsproblemen.

Hunter Mabon har i det 5 k Riksbyggeprojektet redovisat åtskil- liga data om föreningarnas skötsel och hur skilda personer i styrelser och föreningar uppfattar sitt ansvar och vilken kun- skap de besitter m m. (Mabon: Basfakta om bostadsrättshavare inom Svenska Riksbyggen, stencil, —81). Aven Bendiksen m fl redovisar data om kommunal planering och bostadsrättsföreningar (se ovan).

De boendes egna insatser m m

På sid 40 i kommitténs betänkande görs vissa antaganden om stan— dard och det offentligas utgifter för bostadsbidrag m m. Under- laget redovisas inte närmare men kommittén finner att... "det kollektiva bostadssparandet ökar de boendes egna insatser och kan därmed leda till högre underhållsstandard".

Det finns idag inte någon mer omfattande forskning som styrker eller klart vederlägger detta påstående. Vissa arbeten har dock utförts av Håkan Johansson på KTH' s arbetsenhet för förvalt- ningsfrågor. Av Johanssons material.framgår att underhållskost— naden är högre för det allmännyttiga bostadsbeståndet i områden än för den jämförda bostadsrättsföreningen, vilket skulle mot— säga kommitténs slutsatser. Red0visade kostnader är dock inte detsamma som befintlig standard, vilket gör att de boende kan uppleva standarden både som bättre och sämre i de jämförda för— valtningsenheterna. Skilda slutsatser är följaktligen möjliga, åtminstone till den tidpunkt då en systematisk utvärdering kan göras.

Överlåtelsepriser på bostadsrätter

Forskare inom fastighetsekonomiska institutioen vid KTH har på uppdrag av bostadsrättskommittén studerat överlåtelsevärden på bostadsrätter. Forskarna finner bl a att det totala bostadsbe— ståndet på en ort är mer av örande för prisbildningen på bo- stadsrätter än tillgången pa antalet bostadsrätter och att stora marknader har högre priser än små.

Prop. 1981/82: 169 109

Dessa slutsatser ifrågasätts bl a av Åke Sahlin som i skriften "Överlåtelsevärdena - Utvecklingen på sjuttiotalet” (Svenska Riksbyggen, stencil, 81) granskat ett antal medelstora orter och bl a funnit att ju snabbare prisstegringen är desto högre kommer det framtida priset att bli, eller m a o det befintliga priset betyder mindre än hur fort det ändras. Sahlin, som också arbe- tar med fler bestämningsfaktorer än forskarna, finner de s k lägesfaktorerna inom de skilda orterna mycket betydelsefulla.

12 LÄNSSTYRESEN I STOCKHOLMS LÄN

Allmänt

Enligt 42 5 bostadsrättslagen är länsstyrelsen registre— ringsmyndighet för bostadsrättsföreningar. Som sådan skall länsstyrelsen ta emot och granska de ansökningshandlingar som ges in av föreningarna för registrering. Rätt att er- hålla registrering av beslut om bildande av bostadsrätts- förening, ändring av dess stadgar m m föreligger under förutsättning av att beslutets innehåll står i övarens— stämmelse med lagens föreskrifter. Länsstyrelsen skall vidare godkänna den ekonomiska plan som skall föreligga

innan bostadsrätt till lägenhet får upplåtas.

W

l-Länsstyrelsens granskning av den ekonomiska planen är rent

formell och avser inte planens ekonomiska hållbarhet. Denna

Prop.1981/82:169 110

skall i stället vitsordas av två av bostadsstyrelsen god-

kända intygsgivare.

Som antytts i betänkandet torde - främst vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt — den ekonomiska planen vara den viktigaste informationskälla son hyresgästerna- har att tillgå vid sina överväganden om de skall inköpa fastigheten de bor.i och övergå till bostadsrätt. Det är alltså väsentligt att planen ger en så fullständig bild som möjligt av de ekonomiska åtaganden en bostadsrätts- havare ikläder sig. Det är angeläget att även förväntade kostnader för exempelvis underhåll och reparationer av

fastigheten kommer till synes. Härigenom uppnås dels att

de framtida boendekostnaderna lättare kan beräknas dels

att en bostadsrättsförening inte betalar ett högre pris för fastigheten än som är motiverat av bl a fastighetens underhållsstandard. Uppgifter om bl & fastighetens stan— dard och dess reparationsbehov bör därför anges i ett vid besiktning av fastigheten upprättat protokoll. Länsstyrel- sen tillstyrker kommitténs förslag att ett besiktnings- protokoll obligatoriskt skall vara fogat till den ekono- miska planen samt att denna jämte protokollet skall hållas tillgänglig för hyresgästerna innan beslut fattas om för- värv av fastigheten.

Intzgsgivare

Med hänsantill det värde som den ekonomiska planen måste tillmätas är det - som kommittén påpekar — viktigt att in— tygsgivarna har erforderlig kompetens för sitt uppdrag och att det inte förekommer omständigheter som är ägnade att rubba förtroendet för deras opartiskhet. Frågan om jäv för intygsgivaren regleras i 4 5 bostadsrättslagen. Det ankom— mer på länsstyrelsen att i det enskilda fallet pröva om

jäv föreligger för intygsgivare. Departementschefen har

Prop.l981]82:169 III

i prop 1971:12 uttalat att.jävsregeln i och för sig inte utesluter att anställd i en organisation eller ett före- tag, som-bildat föreningen,'utfärdar sådant intyg. Bl a mot bakgrund härav har länsstyrelsen funnit regeln svår att tillämpa. Kommittén föreslår nu att minst en av in— tygsgivarna skall vara fristående från företag, organisa— ion eller annan som bildat föreningen eller biträtt vid bildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

I Stockholms län tillämpar.HSB och Stockholms bostadsför— eningars Centralförening (SBC) redan nu ett sådant system. Förslaget innebär enligt länsstyrelsens uppfattning ett praktiskt sätt att'komma till rätta med tillämpningssvå- righeterna beträffande nuvarande jävsregler samtidigt som det inte hindrar att den värdefulla kunskap och erfarenhet som intygsgivare inom-organisationer och andra förenings-' bildare besitter kan tillvaratas.

Övergång från äldre bostadsföreningar till bostadsrätts— föreningar

Vid länsstyrelsens föreningsregister finns ett flertal äldre bostadsföreningar registrerade. Dessa har i allmän— het helt otidsenliga stadgar vilka bereder medlemmarna stora tillämpningssvårigheter. Föreningsregistret får regelbundet förfrågningar från styrelseledamöter och bo- ende om vilka lagrum som är tillämpliga i en viss fråga, vilka möjligheter det finns-att modernisera stadgarna och vilka möjligheter föreningen har att övergå till bostads— rättsförening. Som kommittén påpekat visar en jämförelse mellan besittningsformerna i de äldre bostadsföreningarna och de skiljaktigheter som föreligger i förhållande till bostadsrätten att systemet är mycket svåröverskådligt. En- ligt länsstyrelsens uppfattning bör man på sikt sträva efter att bostadsföreningarna och andra mindre vanliga

förvaltningsformer avvecklas och ombildas till bostads-

Prop. 1981/82: 169 112

rättsföreningar. Med vissa undantag saknas i gällande lagstiftning ett enkelt förfarande för övergång till bostadsrätt. De boende är därför huvudsakligen hänvisade till att likvidera bostadsföreningen och överlåta fastig- heten till en av dem bildad bostadsrättsförening. Eftersom fastigheten därigenom kommer att bli föremål för ett för- värv måste lagfart sökas och stämpelskatt utgår med i vart fall 1,5 % av_taxeringsvärdet. I avsaknad av en lag— stiftning som medger en enklare övergång till bostads- rättsform bör, för att inte ekonomiska skäl skall hindra övergången, enligt länsstyrelsens uppfattning stämpel— skattelagen ändras så att stämpelskatt inte utgår i dessa fall.

Förslag till förköpsrätt av privatägda hus för hyresgäster

Som motiv för sitt förslag om förköpsrätt anför kommittén bl a att hyresgäster f n inte har samma möjligheter som andra presumtiva köpare att förvärva fastigheten. De är inte organiserade och har därför inte den förhandlings— beredskap som enskilda eller juridiska personer har. De har ej heller den finansiella beredskap som krävs för att kunna konkurrera i en situation där flera intressenter finns och där säljaren kan vilja ha ett snabbt avslut på

fären.

Förslaget om förköpsrätt är ägnat att stärka hyresgäster- nas ställning i dessa avseenden. Det torde vidare ha en

viss prispressande effekt.

Ett genomförande av kommitténs förslag i dessa delar med- för ett komplicerat administrativt förfarande och en ökad byråkratisering vid försäljning av vissa hyresfastigheter. Förköpsrätten innebär vidare ett.intrång i den rätt att få fritt förfoga över sin egendom som tillkommer en fastighets-

ägare. Denna rätt är emellertid i skilda avseenden redan nu

Prop. 1981/82:169 . 113

inskränkt genom speciallagstiftning som tillkommit till

skydd för såväl allmänna som enskilda intressen.

Länsstyrelsen finner, vid en samlad bedömning av problema- 'tiken, de skäl som talar för ett införande av en lagstad- gad förköpsrätt för hyresgäster vara så starka att de upp- väger nackdelarna av densamma. Länsstyrelsen delar f ö

den av kommittén framförda uppfattningen att ett genom- förande av lagstiftningen i de flesta fall torde leda till att en uppgörelse mellan fastighetsägare och hyresgäster

kommer att ske på frivillig väg.

I likhet med vad experterna Näverfelt och Tornée anfört anser länsstyrelsen dock att intresseanmälan endast skall kunna inges av en av hyresgästerna bildad bostadsrättsför-

ening. Härigenom vinns_dels att hyresgästernas gemensamma

åtaganden och samarbete kommer att äga rum i en fastare

och lagligt reglerad form dels att hyresgästerna under

sexmånadersfristen inte behöver avsätta tid för att bilda en bostadsrättsförening. För länsstyrelsens föreningars- gister som periodvis är hårt belastat - med långa hand— läggningstider som följd _ är det angeläget att inte allt för många bostadsrättsföreningar begär att få sina ansök- ningar om registrering behandlade med förtur, vilket torde bli fallet om bostadsrättsföreningen bildas först under

sexmånadersfristen.

Priskontroll i samband med överlåtelse av bostadsrätt

Priserna vid överlåtelse av bostadsrätter har från omkring 1975 stigit mycket kraftigt såväl i nominella som reella tal. Priserna har generellt stigit mest i storstadsområ— dena och deras-förorter. En viss stagnation tycks dock ha inträtt efter 1979. Avgörande för prisutvecklingen för bo;

stadsrätter är tillgången på bostäder - såväl bostadsrätter

8 Riksdagen 1981/82. ! saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169 114

som hyresrätter. Med en vikande bostadsproduktion inne- bär detta att priserna på vissa orter inom överskådlig

tid kan förväntas stiga.

De problem prisutvecklingen medför är som kommittén anför både av bostadspolitisk och fördelningspolitisk karaktär. Stora Obeskattade vinster medför naturligtvis risk för en utbredd spekulation i bostadsrätter. Det har dock enligt kommitténs mening inte framkommit något som tyder på en systematisk spekulation i den meningen att bostadsrätts- havare i större omfattning utnyttjar stigande prisnivåer

i vinstsyfte. Det måste emellertid anses otillfredsstäl- lande att samhällets subventioner av bostadssektorn, främst i form av subventionerade lån - som gör att grundavgifterna kan hållas låga - direkt kan omsättas för egen ekonomisk vinning. De stigande överlåtelsepriserna har också medfört att resurssvaga hushåll fått allt svårare att göra sig gällande på bostadsrättsmarknaden.

Starka skäl talar således för att genom priskontrollerande åtgärder söka åstadkomma en prisdämpande effekt. I likhet

med bostadsrättskommittén anser länsstyrelsen dock att en

återgång till den före 1969 gällande statliga priskontrol- len är både olämplig och omotiverad.

Bostadsrättslagcn medger att en bostadsrättsförening får ha stadgeförcskrifter om vilken ersättning bostadsrätts— havarna får ta ut vid försäljning av bostadsrätten. Denna möjlighet torde för närvarande inte alls utnyttjas främst beroende på att det i allmänhet inte ligger i enskilda bostadsrättshavares intresse att begränsa överlåtelsevär— dena samt att metoden inte är effektiv med avseende på

kontrollmöjligheterna.

Kommittén föreslår nu att föreningarna skall få möjlighet

att införa en klausul om skyldighet för bostadsrättshavare

Prop. 1981/82: 169 ' 115

att före överlåtelse hembjuda bostadsrätten till lösen "av föreningen, rikskooperativ organisation, allmännyttigt bostadsföretag i visst fall samt kommunen. Överlåtelse— priset skall beräknas enligt de grunder som anges i för- eningens stadgar. Undantag från hembudsskyldigheten skall gälla för bl a byte. Vidare föreslår kommittén att kommun, som villkor för att tillstyrka statliga lån, skall kunna kräva att en bostadsrättsförening tar in prisföreskrifter i sina stadgar under en femårsperiod. Prisföreskrifterna får inte vara oskäligt betungande för bostadsrättshavaren. Hembud för lösen av kommun under samma tid skall kunna föreskrivas som villkor för upptagande av statliga lån. Även i detta fall skall undantag gälla för bl a byte.

Ett villkor för att prisföreskrifter skall vara menings- fulla är att deras efterlevnad kan kontrolleras. Det effek- tivaste sättet är onekligen att, som kommittén nu föreslår, bryta kontakten mellan säljaren och den köpare som kan vara intresserad av att betala ett högre pris än vad prisföre— skrifterna medger. I skrivelse till regeringen den 22 janu- ari 1981 har.länsstyrelsen, på förekommen anledning, efter— lyst en lagstiftning som klarare anvisar vilka åtgärder som i prisreglerande syfte kan vidtas inom ramen för densamma. Kommitténs förslag får i dessa delar anses uppfylla detta

önskemål.

Länsstyrelsen har i sin-skrivelse till regeringen också påtalat riskerna för att skilda föreningar ibland i same arbete med respektive kommun antar stadgar som vitt skil—

jer sig från varandra dels i fråga om vilket överlåtelse—

pris en säljare av bostadsrätter får ta ut, dels i fråga

om rätten att fritt förfoga över bostadsrätten. Detta skulle enligt länsstyrelsens uppfattning komma att med- föra svårigheter för bostadskonsumenterna att överblicka

dels skilda föreningars stadgar och därmed kombinerade

Prop. 1981/82:169 - ' 116

avtal dels konsekvenserna härav vid överlåtelse av bo- stadsrätt. Lokala lösningar borde därför undvikas. Ett införande av den lagstiftning kommittén nu föreslår torde innebära att ett stort antal nybildade bostadsrättsför- eningar inför prisföreskrifter. Vissa av föreningarna kan efter fem år komma att upphäva föreskrifterna. De redan existerande föreningarna torde inte i någon stor utsträck— ning komma att införa prisföreskrifter. Risken för att bostadsrättsmarknaden därmed blir svåröverblickbar för

bostadskonsumenten är uppenbar.

De flesta överlåtelser av bostadsrätter torde ske i sam- band med byte av bostad. I en situation med brist på bo- städer föreligger en stor risk för att den föreslagna lag— stiftningen kan skapa en svart marknad liknande den som nu förekommer vid överlåtelse av hyresrätter med fingerade

byten.

Ett flertal invändningar kan således göres mot den före— slagna lagstiftningen inte minst på grund av den inskränk- ning i den fria förfoganderätten den kan-komma att innebära för bostadsrättshavarna.

Vid en samlad bedömning finner länsstyrelsen att anförda erinringar mot förslaget inte väger över de bostadssociala skäl som talar för en utbyggd priskontroll. Länsstyrelsen konstaterar att kommitténs förslag är otillräckliga för att dels komma tillrätta med de problem som finns på bostads- rättsmarknaden i Stockholm, dels för att lösa problemen

med en starkt splittrad marknad.

Länsstyrelsen anser att det hade varit önskvärt med för- slag som gav kommunerna en större möjlighet att påyrka att prisföreskrifter och hembudsskyldighet infördes generellt,

således även inom det befintliga beståndet. Den 5—års gräns

Prop. 1981/82: 169 ' 117

som föreslås i kommitténs förslag, anser länsstyrelsen vara för kort tid för att uppnå tillräckligt prisdämpande

effekter i bristområdena som t ex centrala Stockholm.

Förslaget att överlåtelse av bostadsrätt skall ske skrift- ligen tillstyrkes då det är en förutsättning både för pris- kontroll och för en bättre fungerande skattekontroll. Därut- över anser länsstyrelsen att förslag som riktar sig mot "skenbyten" i syfte att kringgå prisreglerna måste utredas vidare för att priskontrollen verkligen skall bli menings— full.

Beskattningsfrågor

Bostadsrättsföreningar inkomstbeskattas enligt en schablon, som innebär att såsom intäkt av fastighet upptas 3'% av fastighetens taxeringsvärde. Från den sålunda beräknade intäkten medges avdrag endast för ränta på lånat i fastig— heten nedlagt kapital och i förekommande fall för tomt- rättsavgäld. Schablonen tillämpas under förutsättning att minst 60 % av fastigheten varit upplåten med bostadsrätt till föreningens medlemmar. Med det höga ränteläge, som rätt under 1970-talet, har denna schablon inneburit att hos föreningarna uppstått höga underskott vid beräkning

av fastighetsinkomster som inte i någon nämnvärd utsträck-

ning kunnat kvittas emot intäkt i någon annan förvärvs- källa.

För att de avdragsmöjligheter, som skattelagstiftningen erbjuder, skulle kunna utnyttjas bättre, blev det allt vanligare att nya föreningar konstruerades så, att deras huvudsakliga eller hela kapitalbehov täcktes genom insats- er från medlemmarna. Dessa hade därvid vanligtvis anskaf- fat den största delen av det erforderliga kapitalet genom

personliga lån. Härigenom uppkom den typ av föreningar med

Prop. 1981/82: 169 HS

höga grundavgifter, som i dagligt tal benämns föreningar med "strimlade" lån. Denna typ av företag berörs på olika ställen i betänkandet utan att man egentligen lyckas klar- lägga medlemmarnas ekonomiska situation. Den samlade netto- kostnaden för kapitalanskaffning för medlemmar och för- ening tillsammans är otvivelaktigt lägre än i konventio- nella föreningar genom att medlemmarna här kan beakta marginalskatteeffekten vid avdrag för ränta. Om man emel- lertid genom den nya konstruktionen kunnat uppnå väsent- ligt lägre bostadskostnader, har den kunnat accepteras.

En närmare undersökning torde emellertid visa, att för- eningar av denna typ erlagt ett väsentligt högre pris för fastigheten än andra föreningar. Vinsten synes därför ha stannat hos de byggnadsföretag, som regelmässigt står

bakom tillkomsten av denna typ av föreningar.

I ombyggnadsfallen, d v 5 då fastigheten utgörs av en mo— derniserad äldre saneringsfastighet, är föreningens till- komsthistoria ofta mera komplicerad. vanligen har fastig- heten förvärvats av ett byggnadsföretag som försålt an— tingen ideella andelar i fastigheten eller andelar i ett handelsbolag, som övertagit densamma. På detta sätt har även avdragsmöjligheter lör reparationskostnader i sam— band med moderniseringen kunnat tillvaratas av delägarn . Härefter har fastigheten överlåt ts till en bostadsrätts— förening med höga grundavgifter, ofta genom en transaktion som skapat ännu en skattefavör. Överlåtelsepriset har i detta skede nämligen satts så lågt, att en realisations— förlust uppkommit, vilken av medlemmarna kunnat utnyttjas för kvittning emot realisationsvinster inom sex år efter försäljningen. Visserligen har det här beskrivna förfaran— det något dämpats genom på senare är genomförd avdragsbe— gränsning för reparationskostnader och schablonbeskattning av andelsägare i föreningar med höga andelsvärden (SES 1979: 1017).

Prop. 1981/82: 169 - 119

Av det sagda torde klart framgå att den beskrivna typen av föreningar är en osund företeelse, där man systematiskt försökt utnyttja skattelagstiftningen på sätt, som inte varit avsett. Än allvarligare synes dock vara, att man genom att låta föreningen garantera medlemmarnas person- liga lån satt ur spel den trygghetsgaranti för den gemen- samma egendomen, som varit ett av huvudändamålen med före-

tagsfornen bostadsrättsförening.

Tillkomsten av nya företag av denna typ synes därför böra motverkas. Enklast torde detta kunna ske genom att i bo— stadsrättslagen intas föreskrifter, som förhindrar bostads— rättsförening att gå i borgen eller ställa inteckningssä—

kerhet för medlemmars personliga lån.

Prop. 1981/82:169 . . 120

12 a Reservation av vnk-ledamoten i länsstygelsen

i Stockholms län

Utredningens syfte

Länsstyrelsen ifrågasätter utredningens syfte och grund- läggande princip; att underlätta en ökad omvandling av

hyresrätt till bostadsrätt.

Problemet särskilt i Stockholmsregionens centrala delar är i stället den redan idag alltför omfattande spekula- tionen i omvandling till bostadsrätt och liknande. Resul— tatet blir en ökad segregation och en utslagning av allt större grupper från attraktivare bostäder och bostadsom— råden. ' _

De boendes intresse av att minska sina kostnader och öka

sitt inflytande måste lösas med helt andra bostadspolitis— ka insatser - inom byresrättens ram. Och tillgängliga fi— nansiella resurser borde användas för att öka bostadspro-

duktionen i stället för att bindas i befintliga fastigheter.

En minskad omfattning av privat fastighetsägande, och'där- med sammanhängande profiterande på människors behov av bostad, är dock angelägen. Länsstyrelsen tillstyrker därför'reservanten Yngvessons förslag att utvidga den kommunala förköpsrätten, men menar att den ska gälla

även utan efterföljande bostadsrättsomvandling.

Här berörda problem är dock så omfattande att de bör bli föremål för en ny utredning med helt andra direktiv än de bostadsrättskcmmittén haft att arbeta efter.

Allmänt

Enligt 42 & bostadsrättslagen — - — = majoriteten — — - stämpelskatt inte utgår i dessa fall.

Prop. 1981/82: 169 121

Priskontroll i samband med överlåtelse av bostadsrätt

Priserna vid överlåtelse — — — = majoriteten — — — gällande .på bostadsrättsmarknaden.

Starka skäl talar således för att genom priskontrolleran—

de åtgärder söka åstadkomma en prisdämpande effekt.

Länsstyrelsen anser att priskontroll och hembudsskyldig— het maste införas generellt och gälla även befintliga bostadsrätter.

Beskattningsfrågpr

Bostadsrättsföreningar inkomstbeskattas f _ ' = majoriteten

_ _ — medlemmars personliga län-

12 b Reservation av de socialdemokratigka ledamöterna i länsstyrelsen i Stockholms län

Allmänt

Enligt 42 & bostadsrättslagen- - - = majoriteten — - -

såväl allmänna som enskilda intressen.

Länsstyrelsen finner vid en samlad bedömning, att övervägande skäl talar för att inte införa en lagstadgad rätt för hyres— gäster till förköp av privatägda fastigheter.

Hyresgästernas berättigade intresse av att välja en annan förvaltningsform för sitt boende tillfredsställes enklare och säkrare genom en aktiv kommunal förköpspolitik kombinerat med en upplåtelse i bostadsrättsform där de rikskooperativa organisationerna medverkar med såväl sakkunskap som hjälp med kapitalbildning.

Prop. 1981/82: 169 122

Priskontroll i samband med överlåtelse av bostadsrätt

Priserna vid överlåtelse — — — : majoriteten — - — hyresrätter

med fingerade byten.

Ett flertal invändningar kan således göras mot den före— slagna lagstiftningen. '

Vid en samlad bedömning -— — = majoriteten — - - medlemmars

personliga län.

12 c Reservation av de moderata ledamöterna i länsstyrelsen i Stockholms län

Allmänt

Enligt 42 & bostadsrättslagen — — — = majoriteten — — - in— skränkning i den fria förfoganderätten den kan komma att

innebära för bostadsrättshavarna.

Redan enligt nu gällande lagstiftning kan en bostadsrättsförenings stadgar innehålla regler om prissättning vid överlåtelse av bostadsrätt. Användningen av denna möjlighet lär dock vara mycket sällsynt och den huvudsakliga orsaken härtill torde

vara att bestämmelser om reglerade överlåtelsevärden enkelt

kan kringgås. Effekten av ett system med priskontroll torde således vara begränsad. Även-principen som sådan kan diskuteras. När det gäller möjligheten att åstadkomma prisreglerande effekter vill vi i stället hänvisa till andra möjligheter, t.ex. avdrags— och skattereformer samt realisationsvinstbeskattning genom vilka det synes finnas större möjligheter att åstadkomma effekter på prisutvecklingen på bostadsrätter.

Vi anser det vidare principiellt tveksamt att införa regler om hembud. Om hembudsskyldighet trots allt skulle komma att in—

Prop. 1981/82: 169 123

föras bör det enligt vår mening enbart gälla gentemot den enskilda bostadsrättsföreningen. Förslaget om hembud till kommunen bör avvisas. Vårt ställningstagande när det gäller frågan om hembud och priskontroll grundar sig bl.a. på de syn- punkter som framförts beträffande bostadSkonsumenternas möjlighet att överblicka marknaden. Det föreslagna systemet innebär att "olika typer" av bostadsrättsföreningar med skilda regler uppstår. De bostadssökande skulle med all sannolikhet ha svårt att få klart för sig skillnaden mellan de olika typerna.

Vi kan för egen del ej finns att fördelarna av det föreslagna regelsystemet skulle komma att överväga nackdelarna. Förslaget om hembud och en eventuell utvidgning av systemet med pris—

kontroll bör således avvisas.

Förslaget att överlåtelse av bostadsrätt skall ske skriftligen tillstyrks.

12 d Reservation av ordföranden, folkpartiets ledamöter,

en ytterligare ledamot samt föredragggden i länsstygelsen i Stockholms län

Allmänt

Enligt 42 å bostadsrättslagen - - — = majoriteten - — — i den fria förfoganderätten den kan komma att innebära för bostads—

rättshavarna.

Vid en samlad bedömning finner länsstyrelsen att de nu senast anförda erinringarna mot förslaget inte väger över de bostads— sociala skäl som talar för den av kommittén föreslagna metoden

för priskontroll. Länsstyrelsen tillstyrker därför förslaget.

Förslaget att överlåtelse av bostadsrätt skall ske skriftligen

Prop. 1981/82:169 174

tillstyrks likaså då det är en förutsättning både för en

priskontroll och för en bättre fungerande skattekontroll.

Beskattninggfrågor

Bostadsrättsföreningen inkomstbeskattas — — - ="majoriteten

— — — medlemmarnas personliga lån.

12 e Reservation av centerpartiets ledamot i länsstygelsen i Stockholms län

Allmänt

Enligt 42 & bostadsrättslagen - — — ; majoriteten — — — i den fria förfoganderätten den kan komma att innebära

för bostadsrättshavarna.

Vid en samlad bedömning finner länsstyrelsen att de nu senast anförda erinringarna mot förslaget inte väger över de bostads— sociala skäl som talar för den av kommittén föreslagna metoden

för priskontroll. Länsstyrelsen tillstyrker därför förslaget.

Förslaget att överlåtelse av bostadsrätt — — — = majoriteten

- — — medlemmarnas personliga lån.

Prop. 1981/82:169 125

15 LÄNSSTYRELSEN I GÖTEBORGS oas BOHUS LÄN

Allmänt

Länsstyrelsen instämmer i uppfattningen att övergången från hyresrätt till bostadsrätt bör underlättas på olika sätt. Länsstyrelsen tillstyrker att en lag om förköpsrätt för hyresgäster tillskapas och att erfor— derliga ändringar i övrig därmed sammanhängande lag— stiftning genomföres.

Kommittén har framlagt ett mycket genomtänkt förslag till förköpsrätt mot vars huvuddrag länsstyrelsen in— tet har att invända. Länsstyrelsen instämmer i att fastighetsägaren inte skall behöva förhandla annat än med en förening av hyresgäster. Regler måste finnas om i vilka fall förköpsrätt inte föreligger samt bestämmelser om hyresgästernas rätt att föra tviste— fråqor till hyresnämnden.

Länsstyrelsen anser att hyresgäster i fastigheter, som ägs av allmännyttiga bostadsföretag bör ha samma rätt att utnyttja förköpsrätten-som hyresgäster i privatägda fastigheter.

Syftet att i görlig mån tillgodose hyresgästernas intressen i olika situationer i samband med förvärvet har lett till att den föreslagna metoden blivit alltför detaljrik och svåröverskädlig. Flera frister skall bl a iakttas, vilket kan innebära rättsförluster vid försummelser. Visserligen förutsätter kommittén att hyresgästerna anlitar sakkunnig hjälp både vid förvärvet och föreningsbildningen men övergången till bostadsrätt borde kunna ske på ett enklare sätt. Det föreslagna systemet kan knappast ändras i någon detalj efter som de olika delarna är fast kopplade till varandra.

Ändringar i bostadsrättslagen

Kommittén föreslår flera ändringar i bostadsrättslagen som är direkt föranledda av den anvisade metoden för övergång till bostadsrätt. Länsstyrelsen tillstyrker ändringarna under förutsättning att förslaget om för- köpsrättslag genomförs. '

Prop. 1981/82:169 126

Länsstyrelsen vill särskilt understryka vikten av att hyresgästernas behov av information och sakkunnig hjälp i skilda hänseenden tillgodoses på ett betryg— gande sätt. Enligt länsstyrelsens erfarenhet förelig— ger redan i dag ett stort behov av biträde vid bil- dandet av bostadsrättsföreningar. Detta kommer helt naturligt att öka om den föreslagna lagstiftningen genomförs. Skriftlig information i form av t ex fold— rar måste finnas tillgänglig hos de myndigheter och ' organ som den blivande bostadsrättsföreningen kommer i kontakt med. I den mån föreningarna inte anlitar kooperativa organisationer eller företag på bostads— marknaden vid fastighetsförvärvet bör kommunerna och länsbostadsnämnderna vara skyldiga att lämna biträde. Den kommunala insynen enligt bostadsfinansieringsför— ordningen, som bör vara obligatorisk, bör kunna ut— ökas att avse även råd och hjälp vid övertagandet av fastigheten och föreningsbildningen.

13 a. Reservation av de socialdemokratiska ledamöterna i

länsstygelsen j Göteborgs och Bohus län

Enligt vår mening hade länsstyrelsen i sitt yttrande helt bort ansluta sig till vad.kommittéledamoten NllS Yngvesson anfört i sin reservation.

Prop. 1981/82: 169 127

15 b Reservation av ypk—ledamoten i länsstygelsen i Göteborgs och Bohus län

Enligt min mening hade länsstyrelsen bort uttala

att principiellt bör en ökning av antalet lägen— "heter med bostadsrätt åstadkommas genom nyproduk--

tion

att endast efter kommunal bostadspolitisk bedöm— ning tidigare privatägda fastigheter skall kunna omvandlas till bostadsrätt.

att hembudsskyldigheten i lagförslaget ersätts av en utökad kommunal förköpsrätt för att inte även— tyra de allmännyttiga företagens möjligheter att genom inköp av fastigheter i äldre bostadsområden för sanering och upprustning aktivt medverka i kom- munens bostadspolitiska program ' '

att omfattande aktiviteter pågår inbm allmännyttan för att öka hyresgästernas medinflytande i boendet såväl på ett praktiskt som på ett ekonomiskt plan, vilket väl tillgodoser framförda önskemål.

Prop. 1981/82: 169 128 14 LÄNSSTYRELSEN I MALMÖHUS LÄN

Allmänt

Bostadsrättskommittén har enligt sina direktiv haft i uppdrag att, i syfte att öka boendeinflytandet, utreda möjligheterna att underlätta för hyresgäster att i bostadsrättsföreningens fonm överta ägandet, samt att utreda de problen som samman- hänger med en mera omfattande övergång från hyresrätt till bo- stadsrätt.

Att möjligheterna till boendeinflytande för närvarande är klart bättre vid bostadsrätt än vid hyresrätt synes odiskutabelt. Länsstyrelsen delar därför med denna utgångspunkt uppfattningen att det finns skäl att öka andelen bostadsrättsupplåtelser på bekostnad av hyresrättsupplåtelscr. Eftersom den årliga nypro- duktionen endast utgör ett marginellt tillskott till bostadsbe- ståndet kan en mera påtaglig förändring av upplåtelseformernas andelar endast ske genom ändringar i det befintliga beståndet. Länsstyrelsen vill emellertid framhålla vikten av att ansträng- ningar görs att öka inflytandet även vid hyresrättsupplåtelser. Försök med denna inriktning pågår redan inom bl a SABO-företa- gen. Denna fråga måste drivas vidare. Endast under förutsättning att möjligheterna till inflytande vid hyresrätt förbättras, er- håller hushåll som önskar boendeinflytande reell valfrihet mellan boendefonmerna oberoende av möjligheten att anskaffa mc— del för förvärv av bostaden.

Kommitténs förslag bör granskas mot bakgrund av tidigare fast- lagda och allmänt omfattade målsättningar för bostadspolitikcn och principer för dess bedrivande.

En grundläggande bostadspolitisk målsättning är att samhället skall verka för en allsidig hushållssammansättning i bostads— onråden. Medlen att nå detta syfte är dels att variera hustyper

Prop. 1981/82: 169 I29

och lägenhetsstorlekar och dels att variera upplåtelseformerna, äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt.

Ansvaret för samhällets åtgärder inom bostadsförsörjningsomrädet delas av staten och kommunerna. Statens uppgift består i att svara för erforderlig lagstiftning samt för de finansiella in— satser som behövs för att förverkliga det bostadspolitiska må— let. Kommunernas uppgift är att svara för planering och genom- förande. Kommunerna är alltså bl & ansvariga för att utbudet av hustyper, lägenhetsstorlekar och upplåtelseformer varieras så att segregation motverkas.

Slutsatsen av det anförda är enligt länsstyrelsens mening, att en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt måste ske enligt en på bostadssociala grunder noga genomförd planering. I annat fall kan strävandena att motverka segrega- tion omintetgöras. Ansvaret för en sådan planering måste i kon— sekvens med gällande ansvarsfördelning på bostadspolitikens om- råde ligga på kommunerna. Kommunerna måste då också få medel att genomföra planeringen. De måste alltså ha ett inflytande över frågor om övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor

Som framgår av förslaget krävs det ganska stora administrativa, juridiska, tekniska och ekonomiska insatser från hyresgästernas sida, om de skall klara av ombildningsförfarandet själva. Att ta över en fastighet, som är i behov av genomgående reparatio— ner eller som måste moderniseras, är ett stort ansvarsätagande med många osäkerhetsfaktorer. Det är inte heller riskfritt att ta över en fastighet av yngre årgång. För att undvika allt för stora risker för hyresgästerna och för att garantera dessa en grundtrygghet vid bedömningen av fastighetens kondition, eko— nomi o s v föreslår länsstyrelsen därför att föreningsbildning skall ske genom någon av de folkrörelsekOOperativa bostadsrätts— organisationerna HSB och Riksbyggen. Genom en sådan ordning ges inte enbart hyresgästen en större trygghet, utan även fastig— hetsägaren kan känna en större säkerhet om att ombildningen kan genomföras.

Förvärv av enskilt ägd fastighet

Den av kommittén föreslagna hembudsskyldigheten innebär en kam— plicerad administration. Genomförandet kan dessutom ta mycket lång tid i anspråk och det är ytterst tveksamt om fastighets- ägarna kan klara av en sådan byråkratisk ordning som det här kan bli fråga om. -

Hembudet skall gälla under sex månader. Hyresgästerna kan så småningom komma fram till slutsatsen att de inte kan överta fastigheten. Fastighetsägaren måste då finna en ny köpare och få ärendet prövat i enlighet med förköpslagen , vilket kan ta

9. Riksdagen 1981/82. [ saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82: 169 [30

ytterligare tre månader i anspråk. En fastighetsförsäljning kommer ofta till stånd på grund av att ett kapitaltillskott be— h&simammvahmhtdhrntäumpåämtämvnl disponera om sina tillgångar. Med hembudsförfarandet kan en försäljning försinka avsevärd tid och förorsaka mänga komplika- tioner.

Förslaget beskriver i övrigt självt en komplicerad och besvä- rande administration. För att undvika dessa besvärligheter föreslår länsstyrelsen att gällande kommunala förköpsrätt ut— vidgas att gälla samtliga typer av flerbostadsfastigheter. För- utom en väsentligt förenklad administration kommer kommunen, inom ramen för sitt ansvar för att upprätta bostadsförsörjnings— program, att lättare kunna styra socialt motiverade ändringar, när det gäller bostadsområdenas sammansättning med avseende på upplåtelsefonn.

Om hyresgästerna i fastigheter som berörs av förköp anmäler sitt intresse för att i folkrörelsekooperativ fonm ta över fas— tigheten, skall kommunen, om den finner det bostadssocialt mo— tiverat, medverka till detta. Genom denna möjlighet till förköp kommer tiden för fastighetsförvärv att väsentligt kunna för— kortas. Hyresgästerna fär samtidigt bättre tid och möjligheter att diskutera ombildningen och eventuella förändringar i fas— tigheten med den expertis som de folkrörelsekooperativa organi— sationerna förfogar över. De boende ges också större ekonomisk trygghet i samband med ombildningen, genom att kommunerna nog— grant kan granska fastigheten från såväl teknisk som ekonomisk synpunkt. Genom kommunens aktiva medverkan kommer dessutom förutsättningen för statlig långivning att vara uppfylld.

Förvärv av allmännyttigt ägd fastighet

De allmännyttiga bostadsföretagen har tillkommit för att utgöra ett instrument för samhällets bostadspolitik. Dessa företag ägs helt eller med majoritetsandelar av kommunerna. En övergång till bostadsrätt i det allmännyttiga beståndet bör med hänsyn härtill enligt kommittén endast kunna ske i den utsträckning som den en— skilda kommunen finner det motiverat. Kommittén föreslår därför bl a att allmännyttigt ägda fastigheter skall undantas från den. tidigare föreslagna förköpsrätten för hyresgäster.

Vad kommittén sålunda anfört överensstämmer med det synsätt länsstyrelsen tidigare gett uttryck för och länsstyrelsen finner ej heller i övrigt anledning erinra mot vad kommittén anfört i detta avsnitt.

Finansieripg av fastighetsförvärv

Kommittén föreslår att nybelåning i samband med hyresgästernas fastighetsförvärv skall ske på den oprioriterade kreditmarkna- den och att län där skall kunna erhållas upp till 75 % av det av vederbörande bottenlåneinstitut fastställda uppskattnings-

Prop.1981]82:169 l3l

värdet för fastigheten. Sådana regler för denna belåning skall utarbetas av delegationen för bostadsfinansiering och kredit— instituten, att lån inom 75 % av uppskattningsvärdet endast kan erhållas mot säkerhet i fastigheten. Dessa lån skall endast kunna tas upp av föreningen och inte kunna fördelas på medlem— marna.

Länsstyrelsen ansluter sig till de bedömningar, som ligger till ' grund för kommitténs förslag_men konstaterar att de föreslagna reglerna kan kringgäs. För att missbruk skall_kunna uteslutas krävs emellertid att för förfarandet tyngande kontrollregler tillskapas, varför länsstyrelsen inte vill motsätta sig försla- gen. Länsstyrelsen förutsätter emellertid att utvecklingen kom— mer att följas noggrant och att, om ett kringgående blir van— ligt, kontrollregler tillskapas.

Finansiering av bostadsrättsförvärv

Länsstyrelsen kan instämma i kommitténs motiv för tillskapande av ett behOVSprövat lån för förvärv av bostadsrätt i ombild— ningsfallen. Ej heller förslagen till lånets konstruktion och administration föranleder några erinringar. Däremot ställer sig länsstyrelsen tveksam till det föreslagna sättet för behovspröv— ning.

Kommittén föreslår att endast den beskattningsbara förmögenheten skall utgöra underlag för prövningen. Däremot skall kommuner som så önskar kunna ställa krav beträffande inkomsten som villkor för sitt borgensåtagande.

Länsstyrelsen finner det stötande att hushåll med ringa fönmö- genhet men väsentlig inkomst skall kunna få'lån medan hushåll med relativt blygsam beskattningsbar förmögenhet och låg inkomst skall vägras lån, detta i synnerhet som uppgifterna i deklara— tionen beträffande förmögenhet torde vara ytterligt osäkra. Från rättvise— och enkelhetssynpunkt är det vidare otillfredsställande att olika behovsprövningsregler skall kunna gälla i olika kommu- ner. Länsstyrelsen anser således att behovsprövningen skall base- ras pä både inkomst och förmögenhet och att reglerna för pröv— ningen skall vara lika utfonmade för hela landet.

Överlåtelse av bostadsrätt

Kommitténs förslag i detta avsnitt tillstyrkes i allt väsentligt av länsstyrelsen. På två punkter har länsstyrelsen emellertid avvikande uppfattning. Det gäller längden av den tidsperiod, un- der vilken prisklausulen skall gälla, samt prisklausulens utfonm- .ning.

I de fall kommunen som villkor för lån krävt att prisklausul skall införas i föreningens stadgar, skall klausulen gälla under en tid av högst 5 år. Motiven för denna begränsning har angetts

Prop.1981/82:l69 132

vara, att man vill förhindra att samhällets ekonomiska insatser utnyttjas i kortsiktigt spekulativa syften, och att prisbild- ningen på bostadsrättsmarknaden kan förändras väsentligt under en längre tidsperiod. Länsstyrelsen anser att det bör övervägas om behov av prisreglering kan föreligga under betydligt längre tid beroende på utvecklingen på bostadsmarknaden över huvud taget.

Vad gäller prisföreskriftens utformning har kommittén redovisat en modell som länsstyrelsen finner rimlig. Kommittén anser'emel— lertid inte att en bestämmelse am enhetliga prisföreskrifter är nödvändig utan föreslår en rambestämmelse av innebörd att pris— föreskrifterna inte får vara oskäligt betungande för bostads- rättshavaren. Länsstyrelsen vill emellertid ifrågasätta om det inte vore lämpligt med en enhetlig prisföreskrift motsvarande ' den föreslagna.

14 & Reservation av de borgerliga ledamöterna i länsstyrelsen

i Malmöhus län

Bostadsrättskommittén har — — — = majoriteten - — — upplåtelse—

form varieras så att segregation motverkas.

Det nu framlagda förslaget att lösa ett påtagligt behov av ökat boendeinflytande bl a genom övergång från hyresrätt till bo— stadsrätt.synes emellertid vara mindre väl genomtänkt. Allvar— lig kritik kan på flera punkter riktas emot förslagets utfonm— ning. I samband med fastighetsöverlåtelse kan betydande problem uppstå och man kan ej bortse från att förslaget kan innebära risk för störningar på fastighetsmarknaden av ej önskvärt slag. Konstruktionen för att ge hyresgäster en ökad möjlighet att förvärva bostadsrätt till den bebodda bostaden förefaller synnerligen komplicerad och frågan är om inte det borde finnas möjlighet att finna ett enklare system. Redan det förhållandet att ett mycket stort antal hyreslägenheter på frivillig väg om— bildats till bostadsrättslägenheter borde leda till möjlighet att finna ett enklare tillvägagångssätt än nu föreslagna.

Förslaget innebär vidare problem med olika typer av bostads- rättsföreningar beroende på dels beslut i den enskilda kommu- nen och dels varierande statliga bestämmelser. På sätt av re— servanterna påtalats medför detta rättsosäkerhet. Att ehuru allmän priskontroll på bostadsrätt ansetts olämplig och opå— kallad framlägga förslag om hembudsskyldighet och prisföref skrifter som skulle gälla olika i olika delar av landet och under begränsad tid förefaller mindre välbetänkt. Vidare leder förslaget till att hyresgäster i enskilt ägda fastigheter och allmännyttigt ägda fastigheter får olika möjligheter att begära övergång till bostadsrätt. Dessutom får vi olika arter av bo- stadsrättsföreningar beroende av vilken som tar initiativ till bildandet.

På grund av den tveksamhet som i väsentliga avseenden måste riktas mot förslagets nuvarande utformning synes detta böra bli föremål för överarbetning innan det kan ligga till grund för lagstiftningsåtgärder.

Prop. 1981/82:169 ' 133

14 b Reservation av ordföranden, två ytterligare ledamöter samt föredraganden i länsstzrelseni F*hlmöhus län

Allmänt

Bostadsrättskommittén har enligt # — -' = majoriteten — — - från hyresrätt till bostadsrätt.

Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor

Kommitten uttalar att en målsättning för tekniken vid över— gångar från hyresrätt till bostadsrätt bör vara att skapa be- -stämda former för hyresgästernas inflytande samt att ombild- ningen sker under betryggande fonmer. Länsstyrelsen kan instäm— ma häri och finner att utredningens förslag i dessa avseenden synes i allt väsentligt väl ägnade att nå det uppställda målet. Vid sin genomgång av hittills genomförda ombildningar konstate— rar kommitten att de ombildningar som skett i de rikskoopera- tiva företagens regi har fungerat bra. Kommitten menar därför att dessa företag tillsammans med andra etablerade organisatio- ner på bostadsrättsmarknaden bör spela den viktigaste rollen_ vid framtida övergångar. Kommitten redovisar också i detta sam- manhang att medverkan av etablerade organisationer ofta medför bindningar för föreningen beträffande den framtida fastighets— förvaltningen.

Det är väsentligt att sakkunskap anlitas vid ombildningar och länsstyrelsen instämmer i bedömningen att de etablerade orga- nisationerna på bostadsrättsmarknaden bör utnyttjas i största möjliga utsträckning. Länsstyrelsen vill emellertid ifrågasätta om dessas medverkan automatiskt skall få leda till en bindning beträffande den framtida förvaltningen. Genom en sådan bindning begränsas möjligheterna att anpassa förvaltningsorganisationen till de boendes önskemål.

Prop.1981/82:169 ' 134

Förvärv av enskilt ägd fastighet

Som kommittén anfört, är ett fastighetsförvärv utan tvängsin— slag det mest önskvärda när hyresgäster önskar förvärva en fas— tighet för att gå över till bostadsrätt. En sådan möjlighet föreligger emellertid inte alltid. Därför menar kommittén, att när det blir aktuellt med försäljning av en fastighet, där det finns en majoritet av hyresgäster som önskar gå över till bo— stadsrätt, bör dessa ha en reell möjlighet att förvärva fastig— heten genom nägon form av förköpsrätt. En förköpslagstiftning bör konstrueras så att fastighetsägaren stimuleras att i första hand på frivillig väg försöka nå en uppgörelse med hyresgästerna om förvärv.

Länsstyrelsen kan instämma i de angivna utgångspunkterna men vill därtill lägga att det alltid bör finnas möjlighet för kom— munen att ingripa om köpeskillingen för fastigheten avviker från den nonmala prisnivån, eller om övergången till bostadsrätt står i strid med kommunens planering beträffande upplåtelseformer i anrådet.

Kommittén har föreslagit en konstruktion för hyresgästernas för— köpsrätt som innebär att en av hyresgästerna bildad förening kan göra en intresseanmälan och att hyresvärden i en eventuell försäljningssituation skall hembjuda fastigheten till före- ningen. Kommitténs val synes i första hand ha stått mellan denna modell och en utvidgad kommunal förköpsrätt.

Länsstyrelsen tillstyrker den av kommittén föreslagna lösningen. I första hand har länsstyrelsen tagit fasta på vad kommittén anfört rörande tidsaspekten vid en utvidgad kommunal förköps— rätt. För att inte riskera att "bli sittande" med fastigheter, som inte går att vidareförsälja till hyresgästerna, måste kommu— nens utredning i varje ärende bli tämligen omfattande. Detta torde kräva avsevärd tid och innebära en förlängning av tids- fristen för förköp som inte är acceptabel. Länsstyrelsen anser också att den av kommittén föreslagna modellen innebär ett kraf- tigt incitament för hyresgästerna att på ett tidigt stadium or- ganisera sig. Därmed skapas förutsättningar för frivilliga för- värv som knappast kan åstadkommas i samband med en utvidgad kom— munal förköpsrätt.

Som länsstyrelsen tidigare framhållit kan det i vissa situatio- ner vara angeläget att kommunen har möjlighet att ingripa när hyresgästerna önskar överta en fastighet. Det gäller dels om köpeskillingen för fastigheten är hög och dels om en övergång är olämplig med hänsyn till kommunens planering.

Köpeskillingen för en fastighet, som skall övertas av en bo— stadsrättsförening, kan som kommittén framhåller bli hög på grund av att bostadsrättshavarna fär vissa skattefördelar men

Prop. 1981/82:169 135

också av andra skäl. Om övergångar frän hyresrätt till bostads— rätt blir vanliga, finns alltså viss risk för att en allmän prishöjning ä hyresfastigheter blir följden, vilket skulle för— svåra för kommunerna att leva upp till sitt ansvar för bostads- försörjningen på det lokala planet. Kommunerna bör alltså en— ligt länsstyrelsens mening ha en möjlighet att beivra höga köpe— skillingar, t ex via tillståndslagen.

För att segregation i största möjliga utsträckning skall kunna motverkas bör övergångar av någon omfattning ske i överensstå — melse med en av kommunen på bostadssociala grunder upprättad planering. Med hänsyn till kommunernas tidigare nämnda ansvar för bostadsförsörjningen är det enligt länsstyrelsens mening nödvändigt att kommunerna har en möjlighet att motverka över— gångar, som står i strid med planeringen. Även i detta samman— hang bör tillståndslagen kunna göras tillämplig.

I konsekvens med det synsätt länsstyrelsen här gett uttryck för bör kommunen i regel ges företrädesrätt vid kollision mellan hyresgästernas förköpsrätt och kommunens förköpsrätt i de fall sådan finns enligt gällande förköpslag. Det torde fä förutsättas att en kommun som beslutat utöva sin förköpsrätt baserat sitt beslut på en noggrann planering.

Förvärv av allmännyttigt ägd fastighet

De allmännyttiga företagen — — - = majoriteten — — — prisföreskrift motsvarande den föreslagna.

Prop. 1981/82: 169 136

15. ÄGARLÄGENHETSUTREDNINGEN gJU 1280:o4)

Enligt våra direktiv skall vi bl.a. överväga om en fastighetsägare vid en försäljning skall vara skyldig

att på ett eller annat sätt hembjuda fastigheten till hyresgästerna. I samband med dessa överväganden har vi

- beträffande teknisk lösning — främst studerat ett system som så nära som möjligt liknar det som återfinns i den "kommunala förköpslagen". Bostadsrättskommittén avfärdar emellertid en modell utformad efter mönster från denna lag (5. 174) på skäl som enligt vår mwömnnginteär övertygande. Vi vill därför till en början uppehålla oss något vid kommitténs skäl för sitt ställningstagande.

.Utan närmare motivering konstaterar kommittén inlednings— vis att en modell enligt den kommunala förköpslagen torde kräva att en särskild tillståndsprövning anordnas, t.ex. hos hyresnämnden, för att förköp skall kunna medges. Med denna utgångspunkt konstaterar kommittén vidare att när även kommunen utöver sin förköpsrätt en på tillstånds— prövningen i hyresnämnden följande regeringsprövning kom— mer att göra förfarandet mycket tungrott. Vi anser emel—

lertid att de av kommittén anförda olägenheterna — till—

Prop. 1981/82: 169 ' 137

ståndsprövning hos hyresnämnden varje gång hyresgäster vill förköpa och det mycket tungrodda förfarandet när såväl hyresgäster-som kommun önskar förköpa samma ob— jekt — blir betydligt mindre om hyresgästernas förköps— rätt utformas helt efter mönstret'i den kommunala för— köpslagen. En-dylik lösning innebär nämligen att till— ståndsprövning sker hos regeringen endast om förköps— rätten bestrids. Lösningen innebär vidare att det blir regeringens sak att i ett sammanhang ta ställning till vem som skall ha företräde när såväl hyresgästerna som

kommunen vill förköpa samma objekt.

Mot att låta den kommunala förköpslagen vara mönster för hyresgästernas förköpsrätt talar enligt kommitténs be- dömning även att det i praktiken kan vara svårt för hyres— gästerna att få ta över befintliga lån i fastigheten och att det därför kan uppstå finansiella svårigheter för dem. Sådana svårigheter kan emellertid enligt vår mening upp— komma oavsett vilket system man väljer för hyresgästernas förköpsrätt. Vidare framhåller kommittén att en konstruk- tion enligt den kommunala förköpslagen är till nackdel även för säljare och köpare därför att fastigheten inte kan pantsättas under den tid som avtalet mellan dessa är svävande. Enligt kommittén kan denna situation äventyra köparens avtal med säljaren. Vår mening är emellertid att om hyresgästernas förköpsrätt konstrueras efter sagda mönster antalet köpeavtal som inte ändå är svävande

på grund av den kommunala förköpslagen kommer att bli högst marginellt. Vi har därför svårt att inse bär-.

kraften i argumentet.

Bostadsrättskommittén redovisar slutligen som skäl mot en förköpsrätt utformad enligt den kommunala förköpslagen att en sådan modell torde förutsätta regler om krav på säkerhet för den kontantinsats som skall lämnas av hyres— gästerna. Enligt vår mening kan det — om sådana regler alls erfordras e inte vara några svårigheter att hitta

Prop. 1981/82:169 _ 138

en praktisk lösning på detta problem (t.ex. krav på att medel motsvarande kontantinsatsen skall sättas in på spärrat konto i bank).

När det därefter gäller kommitténs förslag till lag om förköpsrätt för hyresgäster vill vi till en början ifråga- sätta om det i egentlig mening innefattar en förköpsrätt.. Det synes Snarare vara en rätt för hyresgäster att före annan teckna avtal om köp av fast egendom (jfr bet.

s. 187). Skall uttrycket förköpsrätt användas bör under- alla förhållanden i lagens första paragraf införas en de-' finition. Denna definition kan förslagsvis erhålla följande lydelse: "Med förköpsrätt avses enligt denna lag en rätt att före annan teckna avtal om köp av fast egen— dom."

I sakligt avseende vill vi framhålla den fördelen med för- slaget att det skapar goda förutsättningar för att fastig- hetsägaren — när han avser att avyttra fastigheten - tar kontakt med hyresgästerna för förhandlingar. Leder dessa förhandlingar till en överenskommelse om köp kommer inte reglerna i den föreslagna lagen om hembud m.m. till an— vändning. Blir förhandlingarna resultatlösa får man för— moda att hyresgästerna i de flesta fall godkänner en över; låtelse av fastigheten till annan. Inte heller då be— höver reglerna om hembud m.m. komma att tillämpas.

Vår bedömning är emellertid att förslaget har vissa nack— delar som sammanhänger med valet av modell för hyres— gästernas förköpsrätt. Vi vill belysa detta enligt föl— jande.

Det får förmodas att hyresgäster i allmänhet har svårt att' bedöma vilket pris en fastighet betingar som hyresfastig— het. Härav följer att hyresgäster i många fall kommer att tvingas väga risken'att behöva betala ett för högt ”pris för fastigheten mot risken att fastigheten säljs

till annan utan att de kan hindra detta. Det är troligt,

Prop.]981/82zl69 139

särskilt när hyresgästerna är starkt engagerade för att ta över fastigheten för övergång till bostadsrätt, att

man vid denna vägning hellre väljer att godta fastighets— ägarens bud än att avvisa detsamma. Modellens konstruk— tion öppnar således en möjlighet för fastighetsägaren att få ut ett högre pris för fastigheten än vad en försäljning till annan än hyresgästerna skulle ge. Enligt vår bedömning skulle nu berörda effekt utebli om förköpsrätten kontru-.

eras efter mönster från den kommunala förköpslagen.

Vi vill i detta sammanhang tillägga att även den om— ständigheten att fastighetsägaren enligt förslaget inte skall vara bunden av ett avgivet hembud ens sedan hyres— gästerna antagit detsamma kan verka i prishöjanderiktnhg.

Den lagstiftning som reglerar fastighetsomsättningen bildar ett svåröverskådligt mönster. Bilden blir än mer komplicerad om bostadsrättskommitténs förslag genomföres. En annan olägenhét som är förknippad med förslaget är att tiden som åtgår för en fastighetsöverlåtelse kan för— längas med ända upp till ett halvt år. Enligt vår mening kan nu anförda nackdelar i väsentlig mån reduceras om för— köpsrätten kontrueras enligt den kommunala förköpslagen. Som tidigare framhållits har vi studerat en modell som bygger på denna lag. Hittillsvarande arbete inom utred— ningen visar att det går att få en ganska god samordning, såväl förfarande— som tidsmässigt, mellan den kommunala förköpsrätten och en förköpsrätt för hyresgäster som bygger på systematiken i den kommunala förköpslagen.

När det gäller enskildheterna i förslaget vill vi som ut— gångspunkt för våra synpunkter ge följande kortfattade beskrivning av hur vi uppfattat att modellen skall fungera. sedan intresseanmälan antecknats i fastighets— boken är fastighetsägaren skyldig att hembjuda fastig— heten till hyresgästerna innan han kan sälja den till någon annan. En intresseanmälan har rättsverkan i två

år från dagen för anteckningen. En sådan anmälan måste

Prop.]981/82zl69 140

gälla under hela hembudsproceduren för att hyresgästerna skall vara bevarade vid sin förköpsrätt.' Avger fastig— hetsägaren ett hembud som avvisas av hyresgästerna får fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan inom två år från dagen för delgivningen av hembudet utan hin— der av att intresseanmälan gäller. _Sker detta till ett pris som är lägre eller på villkor som sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som an- gavs i hembudet och gäller intresseanmälan alltjämt kan hyresgästerna dock få en sådan överlåtelse ogiltigför— klarad.

Den föreslagna modellen innebär således att hyresgästerna alltid måste göra en ny intresseanmälan vid två—års— .fristens utgång för att de skall vara bevarade vid den rätt de har vid denna tidpunkt. Enligt vår bedömning framgår inte detta med önskvärd tydlighet av kommitténs' förslag till lagtext. Dessutom kan lämpligheten av denna ordning ifrågasättas när fastighetsägaren avgivit ett hem- bud mindre än sex månader före två-årsfristens utgång. Enligt vår mening föreligger_det i denna situation stor risk för att hyresgästerna försummar att förnya intresse— anmälan, en åtgärd som från hyresgästernas synpunkt måste framstå som en detalj."

Vi vill vidare peka på en möjlighet till kringgående av den föreslagna lagstiftningen. Inskrivningsmyndigheten skall underrätta fastighetsägaren om intresseanmälan sker. Innan lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. hindrar detta, vilket'inträffar efter en tid av tre må? nader räknat från dagen för anteckningen om intressean— mälan, kan denne överlåta fastigheten genom antedaterade

köpehandlingar.

Kommitténs betänkande innefattar även förslag till ändring i förköpslagen. När det gäller detta förslag vill vi a_n— föra följande.'

Prop. 1981/82: 169 ' ' 141

Enligt gällande rätt är ett förköp för sin giltighet be— roende av att giltigt köp föreligger (NJA II, 1967 s. 407). På grund härav lämnar regeringen kommuns an— sökan om tillstånd till förköp utan åtgärd om det under tillståndsprövningen blir klarlagt att den grundläggande överlåtelsen är ogiltig. En kommuns ansökan om lagfart efter fullbordat förköp lämnas vidare utan bifall av in— skrivningsmyndigheten om denna vid sin prövning finner att den grundläggande överlåtelsen är ogiltig.

Enligt kommitténs förslag till lag om förköpsrätt för hyresgäster är överlåtelse till annan än en av hyres— gästerna bildad bostadsrättsförening ogiltig om hyres— nämnden förklarar att hyresgästernas förköpsrätt består. Som nyss sagts är ett förköp enligt den kommunala förköps- lagen för sin giltighet beroende av att giltigt köp före— ligger. Den ogiltighet som följer av en förklaring från hyresnämndens sida att hyresgästernas förköpsrätt består drabbar därför även kommun som har utövat förköp.

Med hänsyn härtill och då kommittén vidare föreslår att en ansökan om lagfart skall förklaras vilande så länge frågan om hyresgästernas förköpsrätt inte är avgjord är det enligt vår mening ingen risk för att hyresgästerna med tillämpning av gällande förköpslag kan gå miste om sin rätt att hindra förvärv av annan än en av hyres— gästerna bildad bostadsrättsförening. Kommunbör således tillåtas att utöva förköp innan det är avgjort om hyres— gästernas förköpsrätt"består eller inte. Vi avstyrker därför kommitténs förslag till ändring i förköpslagen.

I betänkandet.(s. 188—189) diskuteras om det kan vara möjligt för fastighetsägaren att under hembudsproceduren sälja fastigheten till annan än hyresgästerna under vill-_ kor att hyresgästerna inte begagnar sig av förköpsrätten. Enligt vår mening kan den frågan lösas så att det i lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. tas in en bestämmelse

med innebörd att förvärv som är beroende av sådant vill-

Prop. 1981/82: 169 142

kor inte behöver anmälas till kommunen förrän frågan om hyresgästernas förköpsrätt är avgjord.

16. ERITIDSBOENDEKOMMITTEN SBO 12Z8:Ol!

Fritidsboendekommittén har studerat olika ägande— och nyttjandeformer för fritidsboende, bl.a. vad vi kallar andelsfritidshus och enkel, stadsnära fritidsbebyggelse.

Systemet med andelsfritidshus utvecklades snabbt under slutet av 1970—talet i kust— och fjällområdena. Syste— met innebär att man genom att köpa en andel i en stuga eller en lägenhet får tillgång till en fritidsbostad bestämda perioder varje år. Fritidsboendekommittén har enligt direktiven till uppgift att granska hur bl.a. denna form för upplåtelse av fritidsbebyggelse harmoni— erar med lagstiftningen och föreslå eventuella lagänd— ringar. De besittningsformer som förekommer när det gäl- ler delägda fritidshus är framför allt bostadsrätt och samäganderätt. I flertalet anläggningar används bostads- rättsinstitutet. I bostadsrättslagen har emellertid inte förutsetts att det skulle förekomma en organiserad för— säljning av andelar i bostadsrätt. Kommittén kommer där- för i sitt slutbetänkande senare i år att föreslå bl.a. att bostadsrättslagen kompletteras så att systemet med andelar i bostadsrätt får klara juridiska former.

Vi kan konstatera att de förslag som förs fram i bostads— rättskommitténs betänkande inte motverkar de mål och ambitioner som vår kommitté har ifråga om andelsfritids— husen. Vi finner därför inte skäl till erinringar mot bostadsrättskommitténs förslag från de synpunkter som vi i denna del har att beakta.

Vi anser att det är angeläget att stimulera tillkomsten av enkel, stadsnära fritidsbebvggelse utformad så att den är förenlig med saväl den fysiska riksplaneringens riktlinjer som allmänna mål för boendemiljöns utform— ning samt fritids- och rekreationspolitiken. En närbe— lägen fritidsbostad skulle sålunda för en stor del av stadsbefolkningen vara värdefull som komplement till permanentbostaden och dess miljö. Detta gäller särskilt för de människor som av ekonomiska skäl inte kan få del av de miljöer som andra grupper har eller skaffar sig tillgång till. Man kan räkna med att efterfrågan på billiga och välbelägna fritidsbostäder är vida större

Prop.1981/82:l69 _ 143

än utbudet. Detta medför risk för en stark prisutveck— ling, vilket skulle motverka syftet med en satsning på sådana fritidsbostäder. Därför ser vi det som angeläget att då så är nödvändigt åtgärder vidtas så att prisut-

vecklingen kan dämpas.

Vilken upplåtelseform som bör väljas för de stadsnära fritidsbostäderna är beroende av bl.a. de lokala förut— sättningarna. En form som kan vara lämplig är bostads— rättsformen. En bostadsrättsförening kan i sina Stadgar införa särskilda prisföreskrifter. Denna möjlighet torde inte utnyttjas, eftersom det bl.a. är svårt att kontrol— lera efterlevnaden av föreskrifterna. Med hänsyn till detta och till bostadsrättslagens förbud mot hembud för bostadslägenheter har såväl de rikskooperativa organisa- tionerna som flera kommuner tagit skilda initiativ för att påverka överlåtelsepriserna på bostadsrätter på vissa bostadsmarknader (Värmdömodellen, Danderydsmodel— len, HSB:s rekommendationer om begränsningar av över— låtelsevärden m.m.).

Bostadsrättskommittén anser det olämpligt att ha olika modeller på bostadsrättsmarknaden bl.a. därför att konsumenterna får svårt att överblicka konsekvenserna av dem vid framtida överlåtelse av bostadsrätter. För att motverka segregation i boendet föreslår kommittén i stället bl.a. att en bostadsrättsförening i sina stad— gar förutom prisföreskrifter skall kunna införa en klau— sul om skyldighet för bostadsrättshavare att före över— låtelse hembjuda lägenheterna till lösen av bostadsrätts— föreningen, rikskooperativ organisation, allmännyttigt bostadsföretag om sådant är föreningesbildare, kommu- nen eller någon som dessa har anvisat. Hembud skall en— ligt bostadsrättskommittén i så fall ske till.det pris som anges i stadgarnas prisföreskrifter. Undantag gäller för överlåtelse genom byte m.m. eller familje— och suc— cessionsrättsliga förvärv.

Vi stöder det utformade förslaget om att en bostadsrätts— förening skall kunna besluta om att föra in en hembuds- klausul i sina stadgar. Tillsammans med en skärpning av reglerna för beskattning av vinster vid försäljning av bostadsrätter, vilket kapitalvinstkommittén inom kort väntas ge förslag till, kommer förslaget — om det genom— förs — att åstadkomma en dämpning av överlåtelsepriserna. Enkel stadsnära fritidsbebyggelse torde med sådana reg— ler kunna upplåtas_med bostadsrätt utan att man behöver befara en prisutveckling som gör fritidsbostäderna otill— gängliga för den ekonomiskt svagare delen av befolkningen.

Prop. 1981/82:169 ' 144

16 b Reservation av den moderate ledamoten i fritidsboende— kommittén

Fritidsboendekommitténs majoritet är positiv även till förslaget om ändrad lagstiftning innebärande rätt för bostadsrättsförening att i sina stadgar kräva hembuds- skyldighet. En sådan klausul skulle innebära att en bostadsrättsinnehavare icke skulle få fritt förfoga över sin egendom.

Hembudsskyldigheten skall,anser man, förenas med sär- skilda prisföreskrifter. Det skulle innebära att bo— stadsrättsföreningen fastställer priset vid överlå— telsen.-Sammantaget vore detta ett djupt ingrepp i hävdvunna regler om äganderätt.

Det är också ett oacceptabelt avsteg från marknads— ekonomins grundläggande principer om fri prisbildning och människors rätt att kunna sälja sin egendom till marknadspriser. Att vissa ingrepp gjorts i dessa rättig- heter - exempelvis vid försäljning av jordbruksfastig- heter — rättfärdigar ingalunda nya och betydligt mera omfattande inskränkningar i den enskilda äganderätten och vad den normalt innebär.

Jag reserverar mig följaktligen mot fritidsboendekom— mitténs remissyttrande i detta viktiga avseende. När det gäller bostadsrätten som upplåtelseform för fri- tidshus har jag inget att invända förutsatt att bo- stadsrätten används som alternativ till andra till- gängliga upplåtelseformer, i första hand äganderätt. En annan upplåtelseform för fritidshus är andelsboen- det. Även hyresrätt är givetvis ett värdefullt komple- ment när det gäller att erbjuda medborgarna valfrihet i fritidsboendet.

Fritidsboendekommittens speciella motiv för hembuds— skyldighet och prisklausul, dvs. behovet av en stads- nära fritidsbebyggelse, för närmast tankarna till den obotfärdiges förhinder. Ett samhälle fungerar bäst när tillgången svarar mot efterfrågan. Då riskerar man inga oskäliga marknadspriser. Det enda som krävs är att kom— muner och myndigheter inte lägger hinder i vägen för ett tillräckligt stort utbud av mark för fritidsbebyg— gelse — såväl stadsnära som i andra attraktiva områden i vårt land. Någon brist på lämplig mark föreligger inte — ett faktum som fritidsboendekommitténs majoritet tyvärr inte vill inse eftersom den förutsätter att efterfrågan blir "bättre" (=större) än utbudet.

Prop.1981/82:169 145

Jag anser att fritidsboendekommittén i sitt remissvar på bostadsrättskommitténs betänkande beträffande hem— budsskyldigheten och särskilda prisföreskrifter skulle formulera sig på följande sätt:

Fritidsboendekommittén avvisar.bestämt bostadsrättskom- mitténs förslag att ändra lagstiftningen så att bostads- rättsförening skall ha rätt att i sina stadgar före- skriva hembudsskyldighet. En sådan klausul skulle inne— bära skyldighet för bostadsrättshavare att före över— låtelse hembjuda sin lägenhet till lösen av bostadsrätts- förening, rikskooperativ organisation, allmännyttigt bostadsföretag om sådant är_föreningsbildare, kommunen eller någon som dessa har anvisat. Hembudet skall i så fall ska till det pris som anges i stadgarnas prisföre- skrifter.

Fritidsboendekommittén finner inget avgörande skäl för priskontrollerande åtgärder på fritidsboendets område. Markresurserna i vårt land är så goda att tillgången på fritidshus av olika slag och med olika upplåtelseformer mer än väl kan svara mot efterfrågan även under goda konjunkturer. Bostadsrättsformen som sådan kan mycket väl vara en fördelaktig upplåtelseform för såväl stads— nära som mera avlägset belägen fritidsbebyggelse. Några inskränkningar i rätten att få sälja eller på annat sätt överlåta en bostadsrätt vill fritidsboendekommittén inte tillstyrka. Kommittén anser att sådana ingrepp står i strid mot allmän rättsuppfattning. Den hävdvunna och för nästan alla medborgare självklara rätten att fritt kunna disponera sin egendom ska självfallet också gälla bo— stadsrättshavare inom de ramar som den nuvarande bo— stadsrättslagen anger. '

Klausuler om hembudsskyldighet och prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt skulle även innebära risk -för godtycke, dels vid bedömningen och fastställandet av överlåtelsepriset, dels vid valet av ny bostadsrätts— havare när — som väntat — många sökande (kunder) uppen— barar sig. I den nya byråkrati som skulle växa upp inom bostadsrättsföreningar och kommuner skulle vissa perso— ner (befattningshavare) få avgöra till vem en salubjuden bostadsrätt finge säljas.

Eftersom motivet för klausulerna är att förbjuda mark— nadspriser och istället hålla en konstlat (reglerad) låg prisnivå skulle det innebära en ekonomiskt värdefull favör att få förvärva en bostadsrätt. En utgångspunkt för resonemanget är att efterfrågan i allmänhet skulle bli stor vid en marknadsmässig prissättning. Hur mycket större skulle då inte efterfrågan bli om priserna regle— ras vid en låg nivå? När så bostadsrättsföreningen eller kommunen ska sälja en sådan (genom hembudsklausulen för- värvad) bostadsrätt, blev det givetvis en grannlaga uppgift att utse en köpare.

Prop. 1981/82: 169 146

Vilka kriterier skulle man gå efter? En kölista? Sär- skilda behov? Medlemsskap i annan bostadsrättsförening? Det är uppenbart att risken för godtycke är minst sagt stor.

Det saknas också moralisk logik i bostadsrättskommitténs förslag. Fritidsboendekommittén delar helt reservanten Rolf Dahlbergs uppfattning att det är upprörande att förslaget om hembuds— och prisklausuler inte samtidigt följs av förslag om garanterat återköp. Det finns många exempel på att bostadsrätter sjunkit i pris. När man nu berövar bostadsrättshavarna möjligheten att få ut ett marknadsmässigt högt pris vore det väl ändå rimligt att också garantera vederbörande ett återköp till den fast— ställda prisnivån? Men bostadsrättskommittén vill inte ens garantera återköp i det fall ingen köpare finns. Bristen på moralisk konsekvens hos bostadsrättskommittén' är härvidlag direkt klandervärd.

Fritidsboendekommittén finner också anledning erinra om Justitiekanslerns (JK) underkännande av just den form av begränsningar i bostadsrättshavarnas rätt att fritt överlåta sin lägenhet. JK avgjorde i december 1981 ett sådant ärende, betecknat Värmdömodellen. JK utgår naturligtvis från nu gällande bostadsrättslagstiftning och finner att hembudsskyldighet strider mot lagen. In— vändningen kan göras att bostadsrättslagen kan ändras (vilket bostadsrättskommittén föreslår) men JK konstate- rar också att "en sådan total offentlig kontroll av över— låtelser av bostadsrätter icke kan anses vara i bostads— rättsföreningens eller den enskilde medlemmens intresse".

Fritidsboendekomittén delar JK:s uppfattning och vill inte se den s.k. Värmdömodellen tillåten och förverkli— gad vare sig genom kränkande av nu gällande lag eller genom en ny lagstiftning där hembudsskyldighet tillåtes.

Med hänvisning till vad som här anförts vill Fritidsbo— endekommittén således bestämt avstyrka bostadsrättskom- mitténs förslag vad gäller rätt att införa hembudsskyl— dighet samt därtill hörande förslag.

Prop. 1981/82: 169 147

17. SVERUHE RIKSBANK

Kommittén har haft till uppgift att utreda och före— slå statliga åtgärder i syfte att främja ett ökat boendeinflytande i bostadsrättsform genom en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Kommittén ägnar stor uppmärksamhet åt de finansiella problemen vid ombildning av hyresrättsfastigheter till bostadsrättsfastigheter och lägger fram förslag till deras lösning. Fullmäktige begränsar sitt ytt— rande till en granskning av dessa förslag.

De finansiella problemen vid ifrågavarande ombildning är av två slag: bostadsrättsföreningens finansiering av fastighetsförvärvet och föreningsmedlemmens fi- nansiering av sin grundavgift.

Finansieringen av fastighetsförvärvet skall enligt kommittén naturligtvis i första'hand ske genom över— tagande av säljarens lån i fastigheten. Ytterligare medel erfordras emellertid. Behovet av nya krediter bedöms uppgå till 400 mkr per år.

För tillgodoseende av sistnämnda kreditbehov bör enligt kommittén det system för oprioriterad bostads— kreditgivning som riksbanken introducerade i början av 1980 utnyttjas. Bostadsinstituten erhöll då ett utrymme på organiserad marknad om 2 000 mkr, kallad basram, och på icke organiserad om likaledes 2 000 mkr med möjlighet till kraftig ökning av sistnämnda belopp i den mån basramen inte togs i anspråk.

När riksbanken införde ifrågavarande system beskrevs

Prop. 1981/82: 169 148

ändamålen för krediterna på ett ganska allmänt sätt. Den önskvärda inriktningen angavs med följande:

"Man kan inte räkna med att inom den angivna kredit— ramen tillgodose hela efterfrågan på krediter för oprioriterade ändamål inom bostadssektorn och bestån— det av kontors- och affärsfastigheter. lnstituten måste därför prioritera mellan olika låneansökningax. Riksbanken kan inte ange några alltför detaljerade direktiv. Ombyggnad och reparation av äldre villor och överlåtelser av äldre lågt belånade fastigheter som underlättar rörligheten på bostadsmarknaden är dock allmänt sett angelägna ändamål. Krediter som gäller belåning av fastigheter för konsumtion eller ökad belåning av nya villor som innehafts kort tid bör prövas mycket restriktivt."

Fullmäktige ser intet skäl varför de av kommittén diskuterade ombildningarna skulle uteslutas. Tvärtom bör de kunna utgöra ett bland de många ändamål bo- stadsinstituten tjänar med sin kreditgivning.

Ramarna för bostadsinstitutens kreditgivning fast— ställdes bland annat med hänsyn till det utrymme instituten kunde ges i försäkringsinrättningar och banker. Självfallet är riksbanken beredd att vid fastställande av basramen beakta behovet av finan— siering av ombildningsfallen och öka basramen i skälig omfattning. Genom att instituten vanligen placerar en kapitalmarknadsrevers hos säljaren för en del av köpeskillingen uppgår institutens anspråk på försäkringsinrättningar och banker inte till ett så stort belopp som det totala kreditbehovet. Till— varatagandet av säljarens placeringskapacitet utgör en grundprincip i bostadsinstitutens oprioriterade finansiering.

Finansieringen av grundavgiften är för många boende inte något problem, för andra är det däremot ett stort sådant. Många klarar finansieringen med eget sparande, andra måste ta län. I fråga om lånefinan- sieringen diskuterar utredningen en mängd av möjlig- heter — sparlån, bosparande, riksbankens borgenslån och andra bankers lån. Kommittén gör helt riktigt den bedömningen att, om bankmässig säkerhet finns, det tycks råda goda förutsättningar att finansiera en del av insatsen med lån utan några som helst statliga insatser. Problem uppkommer när sådan säker— het inte finns. Eftersom alla inte kan åstadkomma sådan, uppkommer svårigheter med ombildningen över huvud taget. Risk uppstår för att ombildningen omöj— liggörs.

Med detta som utgångspunkt föreslår utredningen in- förandet av ett system med behovsprövade statliga insatslån. Behovsprövningen skall utföras av kom- munala organ och kommunen skall gå i borgen för

Prop. 1981/82: 169 . 149

lånen. Ett insatslån skall kunna uppgå till 80 % av grundavgiften, dock högst 20 % av lägenhetens andel av beräknad anskaffningskostnad för fastigheten. Räntesubvention skall inte utgå men anstånd med amortering kunna beviljas. Lägsta lånebelopp skall vara 5 000 kronor. Kommittén räknar med en ombild— ning av 5 000 lägenheter per år fr o m år 1985. An— talet låneärenden beräknas uppgå till 20 % därav och till i genomsnitt 25 000 kronor per ärende. Ett statligt anslag om 25 mkr per år skulle då erfordras. Behovsprövning skall som framgått göras av kommu— nala instanser. Kommunen skall också lämna borgen för lånet. Hela frågan blir således vad gäller den offentliga sektorns roll i hög grad en kommunal an- gelägenhet.

Redan tidigare har kommuner ägnat sig åt finansie- ringsfrågor av detta slag, särskilt de tre storstads— kommunerna. I Göteborg har t ex ett garantiförfaran— de tillämpats under lång tid för att underlätta fi— nansieringen av grundavgifter. Kommitténs beskriv— ning av hur detta system fungerat förtjänar att återges (s 250 i utredningen):

"Kommunen har under de år verksamheten pågått endast åsamkats en förlust på ett par tusen kronor. Betal- ningsförsummelse kan vanligtvis.klaras upp genom in- kassoåtgärder. Kommunen har inte i något fall sett sig nödsakad till åtgärder enligt utsökningslagen. Det förekommer däremot att bostadsrättsföreningen i enstaka fall har vidtagit sådana åtgärder. Verk— samheten har löpt friktionsfritt, vilket bl a fram— går av att bankerna åberopar kommunens borgensta— gankm endast i enstaka ärenden. Fastighetskontoret i Göteborg framhåller att samarbetet med bankerna fungerar utmärkt. Man känner inte till att någon lå- nesökande, som stått i begrepp att förvärva bostads- rätt, har nekats lån."

Metoden med kommunal garanti och lån i kreditinsti- tut har som synes fungerat väl. Naturligtvis blir förlustriskerna större om garantierna kommer att avse endast svagare låntagare. Kommunen skall dock hur som helst enligt det av kommittén föreslagna systemet bära riskerna. Staten skall inte göra det. Staten skall tillhandahålla lånemedlen och förvalta lånen.

Fullmäktige anser att det föreslagna statliga låne— systemet inte behöver införas. Kommunen bör dock lämna garanti för insatslånen i erforderliga fall. Lånen kan sedan, som skett i bl a Göteborg, lämnas av bank eller annat kreditinstitut. Staten slipper därigenom medelsanskaffningen och låneförvaltningen.

Skillnaden mellan den av fullmäktige förordade me—

Prop.]981/82:169 150

toden och det av kommittén föreslagna systemet ligger främst däri att det möjligen skulle kunna vara svå- rare att få anstånd med amortering i ett kreditin— stitut än hos staten och att ett kommunalt garanterat lån i ett kreditinstitut skulle kunna betinga en nå- got högre ränta än ett lån från staten även om kom— mittén hävdar att räntan för det statliga lånet inte skall vara subventionerad. Enligt fullmäktiges me— ning är dessa skillnader inte så betydande att de motiverar införandet av ett särskilt statligt låne— system. Den mest relevanta jämförelsen är dessutom inte skillnaden mellan lån i kreditinstitut och lån hos staten utan skillnaden i total boendekostnad före och efter övergången till bostadsrätt, och de totala boendekostnaderna — påverkade av många faktorer — blir inte nödvändigtvis högre efter en övergång till bostadsrätt, även om de kommunalt garanterade insats— lånen får marknadsvillkor. '

När kommittén gör bedömningen att ca 1 000 lån skall "behöva ges per år har den antagit att var femte hyresgäst i ombildningsfastigheter behöver lån för grundavgiftens finansiering. Kriteriet för behov avses då vara uteslutande låg förmögenhet. Kombina- tionen hög inkomst/låg förmögenhet medför samma låne— rätt som låg inkomst/låg förmögenhet. En mera full- ständig behövsprövning bör enligt fullmäktiges me— ning göras där även inkomstens storlek beaktas. Lån- tagare med höga inkomster och således god förmåga att betala räntor och amorteringar betraktas av kreditinstituten som goda kunder. Inkomstprövning vid garantigivning kan därför kraftigt minska an- talet garanterade lån.

Sammanfattningsvis vill fullmäktige anföra följande. Bostadsrättsföreningarnas finansiering av fastig- hetsförvärven bör kunna ordnas på sätt som utred- ningen föreslagit, där bostadsinstitutens oprio— riterade utlåning kan bli av särskild betydelse. Finansieringen av grundavgifterna bör, i den mån lån garanterade av offentliga myndigheter kan bli aktuella, ordnas så att kommunen ställer garantin och lånet ges av bank eller annan kreditinrättning. Det av kommittén föreslagna statliga lånesystemet behöver ej införas. I garantigivningen bör lån för finansiering av grundavgiften vara behovsprövade även i fråga om inkomsten. Eftersom personer med hög inkomst har goda möjligheter att låna utan kommunal borgen, kan inkomstprövningen leda till att antalet kommungaranterade lån kraftigt minskas.

Prop. 1981/82: 169 IS]

18. SVENSKA KOVMUN'EÖRBUNDET KOMMUNERNAS ROLL

Kommunerna har ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå inom de av statsmakterna givna ramarna. Utredningen anser att det måste ligga i statsmakternas intresse att förse kom— munerna med de instrument som krävs för att även en övergång från hyresrätt till bostadsrätt skall kunna bli ett medel

för kommunal bostadsförsörjning.

Kommunerna har och bör enligt styrelsen ha stor frihet att handla efter lokala förhållanden och egna målsättningar. På samma sätt som det för en kommun kan finnas motiv för att stödja en övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan

det finnas motiv för att inte stödja en övergång. Styrelsen

Prop. 1981/82:169 - 152

anser att utredningen inte tillräckligt har beaktat kommunens

möjligheter att hindra icke önskade bostadsrättsbildningar.

Utredningens förslag om hyresgästernas förköpsrätt till privat hyresfastighet kan komma i konflikt med kommunens önskan om förköp för att komplettera, rusta upp och ändra lägenhetssammansättningen i ett äldre bostadsområde. Visser— ligen föreslår man att kommunens förköpsrätt enligt förköps— lagen skall vara kvar, men här kan det bli fråga om gräns— dragningar. Styrelsen anser mot denna bakgrund att kommunens möjlighet till förköp bör vidgas. Därmed kan kommunen, inom ramen för sitt ansvar för bostadsförsörjningen, lättare styra socialt motiverade ändringar när det gäller bostadsområdenas

sammansättning med avseende på upplåtelseform.=

Enligt bostadsfinansieringsförordningen medges bostadsrätts— föreningar med kommunal insyn högre belåning än övriga bostadsrättsföreningar. Möjligheten att vägra kommunal insyn och därmed den förmånligare belåningen är ett av de få

medel kommunen för närvarande har för att förhindra icke önsk— värda ombildningar. Med hänvisning till detta och till vad som tidigare sagts avstyrker styrelsen förslaget att i

lag ålägga kommunerna att utöva insyn i bostadsrättsförening- arnas verksamhet. Vidare ifrågasätter styrelsen förslaget att den kommunala insynen även skall gälla äldre bostads- rättsföreningar. Utredningen har själv pekat på att behovet av kommunal insyn är störst i början av en bostadsrätts-

förenings verksamhet. ALLMÄNNYTTIGA BOSTADSFÖRETAG

En viktig utgångspunkt i direktiven för utredningens arbete var att stärka de boendes inflytande över den egna bostaden. Mycket har förändrats sedan direktiven gavs. Idag står de allmännyttiga bostadsföretagen inför förändringar som möj— liggör ett långtgående hyresgästinflytande i gemensamma angelägenheter. Hyresgäster kan även ges ekonomiskt infly— tande inom den allmännyttiga hyresrätten. Formerna utvecklas

för närvarande genom praktiska försök.

Prop. 1981/82: 169 153

Styrelsen anser att ombildning av hyresrätt till bostadsrätt i allmännyttiga företag inte bör komma ifråga annat än i undantagsfall. Det finns flera skäl till detta, bl a risken för ökad segregation. Det är ofrånkomligt att det i första hand är de ekonomiskt och utbildningsmässigt resursstarka hyresgästerna som kommer att medverka till en omvandling. SABO har i sitt remissvar pekat bl a på denna risk och på

nackdelar för kvarboende hyresgäster vid en ombildning.

Styrelsen ansluter sig i övrigt till de synpunkter och påpekanden som SABO anfört i sitt remissyttrande.

18 a Reservation av centerpartiets ledamöter'i kommunförbundets styzelse

KOMMUNERNAS ROLL

Kommunerna har ansvar - — - = majoriteten — — - icke önskade

bostadsrättsbildningar.

Enligt bostadsfinansieringsförordningen medges - - — =

majoriteten — — f genom praktiska försök. Styrelsen ansluter sig — — — = majoriteten — — - SABO anfört i sitt remissyttrande.

18 b Reservation av moderaternas ledamöter i kommunförbundets

stygelse

Vi tillstyrker i princip bostadsrättskommitténs betänkande, men anser att förslaget bör bli föremål för en teknisk över— arbetning innan det läggs till grund för lagstiftning.

därutöver instämmer vi i Rolf Dahlbergs reservation beträf- fande prisföreskrifter och hembudsskyldighet.

Prop. 1981/82: 169 154

18 c Reservation av folkpartiets ledamöter i kommunförbundets stEelse

KOMVIUN'ERNAS ROLL

Kommunerna har ansvar — - - = majoriteten — - — men här

kan det bli fråga om gränsdragningar.

Enligt bostadsfinansieringsförordningen — - — & majoriteten -

— — — genom praktiska. försök .

Styrelsen vill påpeka att det finns problem vid ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt i allmännyttiga företag bl.a. risk för ökad segregation. Det är ofrånkomligt att — — — =

majoriteten — — - SABO anfört i sitt remissyttrande.

PTop.198l/82:169 155

.19 STOCKHOLMS KOMMUN

Kommunstyrelsen har inhämtat yttrande från bl.a. fastighetsnämnden och

stadsjuristen.

Fastighetsnämnden har överlämnat ett av fastighetskontoret avgivet tjänste- utlåtande. I utlåtandets sammanfattning har anförts följande.

chrittén diskuterar olika frågestä i ar rörande öxer— låtelse av de kommunala bolagen ns fe- g "tor till bostads— :attsiöreningar, cock utan att lägga konkreta förslag. Pommunfu llmäktige bör enligt kormnittén fatta beslut om vilka principer som bör gälla för sådana övercånger.

tockr olm har ko .unlelmakt e 80- 05—05 oeslut t avslå

. fu

, fa stignetsnämndensr förslag att rekomm.endera bostadsföre— tagen att uppta förhandlingar med hyresgäster om förvärv för bildande av bostadsrättsföreningar. :astighetsk ontoret redovisar i u_tlåtandet I situationen i Stockholm vad gäller prisutveckling på bostadsrätter, på— gående omvandling till bostadsrätt m m och diskuterar en tänkbar framtidsutveckling i kommunen. -

Kontoret konstaterar att medan kommittén ingående dis— kuterar behovet av planmässighet vid eventuell försälj— ning av allmännyttigt ägde lägenheter återfinns inte samma resonemang vad gäller övergång av privata fastigheter till bostadsrätt. De kommunala s yrmedlen vad gäller upplåtel— seformer i befintlig bebyggelse är små. Möjligheterna att införa något medel för kommunerna att hejda oönskad omvandling till bostadsrätter inom t ex bostadsanvisnings— områden bör övervägas.

'Prop. 1981/82:169 156

ör vidare en granskning av vissa av detaljerna t, delvis med kritiska synpunkter. Bl a behandlas:

— fastighetsägarnas rätt att sälja till annan köpare sedan hyresgästernas förköpsrätt råder

— majoritetskravet vid förvärv — förköpsrättens giltighet för lokalhyresgäster i kontorshus — nybildade föreningars skyldighet att som medlb =mmar uppta alla bostadshyresgäster, t ex företag som innehar över— nattningslägenheter

- krav på ekonomisk plan — krav på tidigare fastighetsägare att delta i finansie- ringen genom t ex att binda medel i obligationer

— kommunal skyldighet att utöva insyn — förmedling av och borgen för statliga insatslån

' priskontroll och hembudsskyldighet

Alls .änt konstaterar kontoret att det kan if om förslaget får några större .xOnSEkVEhSer se med andra ' rafter i samhället. Kont .oret b det också som otillfredsstä11.ande att f n t ning till " fö ändringar vad Gäl ' t ' nga ndra reformer av a ”ella Remisstiden ha 1 varför granslni ingen & särskilt mot bakgrund av att kom era punkter är svårforståelxgt och I:) rP

Stadsjuristen har anfört följande.

Vttrande över de föreslagna reglerna om förköpsrätt för

hyresgäster

Systemet med intresSeanmälan torde kunna ge upphov til ett omfattande och många gånger onödigt arbete för inskriv— ningsmyndigheten.'Etkbart är att hyresgäster i många fastigheter bildar föreningar, som vart annat år förnyar intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten trots att fastighetsägaren inte har några som helst pla.er tå fö:- sälJning. Tänkbart är också att de personer som en gång bildat förening och gjort intresseanmälan flyttat från fastigheten eller förlorat intresset för övergång till bostadsrätt när ett föz'äzvu * :aktuellt. Svårigheter kan då uppkomma att delge en förening som i realiteten är upplöst.

Prop. 1981/82: 169 - 157

Ett annat problem är att ett hembud Ju kan bli föremål för förhandlingar och också återkallas. Vidare kan hyresgästernas rätt att förvärva hyresrätten lätt elimineras genom att fastig— hetsägaren för säljer fastigheten i andelar. Den rätt som kom- mittén genom för slaget ger hyresgästerna är sålunda mycket prekär.

Anmärkningsvärt är att hyresgästerna för esläs ha förköpsrätt om kommunen för värvar en fastighet men inte om staten gör ett fastighetsförvärv. Detta bör inte accepteras..

Vidare föreslås att kommunen inte får utöva förköpsrätt om försäljningen är beroende av att hyresgästernas förköpsrätt prövas av hyresnämnden. Om en fastighetsägare försäljer sin fastighet och hyresgästerna begär att få köpa fastigheten så förhindrar det kommunen att för köpa fastigheten, åtminstone till dess frågan avgjorts.0m hyresgästerna inte får förköpa fastigheten kan kommunen på vanligt sätt, för köpa fastigheten. Om hyresgästerna får rätt att köpa fastigheten så blir köpet nellan fastighetsräaren och den tilltmjrte köparen ogiltigt varför kommunen inte kan förköpa fastigheten. ..ommunen kan 1 och för" sig begära för köp avseende försäljningen mellan

fastighetsägaren och hyresgästerna. Kommitte'n har angivit att varken kommunen el ler hyresgästerna skall ha något absolut företräde i en sådan situation. Kommunens möjligheter att för köpa en fastighet när förvärvaren är en bostadsrättsförening har prövats av regeringen i ett beslut från 1.979- Kommunens ansökan lämnades där utan bifall. Beslutet motiverades med att för köpet var obilligt med hänsyn till att för väl-varna hade ett speciellt och starkt intresse av att förvärvet kom till stånd. Det finns inget som tyder på att utgången" skulle bli en annan om den föreslagna lagen införs. Genom att hyreSgästernå genom en sär skild lag ges rätt att förköpa fastigheter torde deras intresse att förvärva fastigheten snarare bli än starkare. Den föreslagna regeln måste därför ses som en klar inskränlmirg av _ kommnens möjligheter till förköp. _

Prop. 1981/82: 169 ' 158

Yttrande över förslag till överlåtelse av bostadsrätt

I-h bostadsrättsförenings stadgar kan redan enligt nu gällande lagstiftning innehålla regler om prissättning vid överlåtelse av bostadsrätt. Däremot är regler om hembud av bostadsrätt till bostadslågenheter ej tillåtna. Prisklausuler lär vara säll— synta. Skälet härtill är bl.a. att prisreglering ofta kringås. Regler om hembud torde säkerligen också fresta till kring—

gående. Det är. därför tveksamt om de skulle få någon effekt. Däremot finns det risk för att bostadsrättsspelmlanter inte skulle ha klart för sig skillnaden mellan olika bostadsrätter och kanske byta en "fri" gammal, bostadsrätt mot en med hembudsle/ldighet. Detsamma kan gälla där bostadsrätt inglr som likvid vid villaköp. För den enskilde bostadskonsumenten torde det föreslagna regelsystemet kuma bli förvirrande. Det skulle vidare göra villaboendet ämu attraktivare såsom den efter bostadsanvisningslagens införande enda fria bostadsfor men som dessutom fritt kan realiseras till högstbjudande och med liberala regler om realisationsvinstbeskattning.

Prop.]981/82:169 l59

F.. I,. . _ I . Åteäliwlw tm) har anfört följande". '—

Bostadsrätten är en upplåtelseform som det är angeläget att slå vakt om

och ytterligare konsolidera. Fastighetskontoret har för sin del framfört att knappast några andra boendeformer ger ett så värdefullt boendeinflytande i flerfamiljshus som bostadsrätt. Det är därför positivt att det föreliggande förslaget syftar till att skapa bättre förutsättningar för övergång från hyres- rätt till bostadsrätt. Förslaget har dock generellt sett fått en utformning som ej torde främja en övergång i större omfattning. För att i realiteten förbättra möjligheterna bör förslaget omarbetas i syfte att förenkla en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.

Förslagets stimulerande effekt med nuvarande utformning är troligen av mindre be- tydelse. Förslagets huvudsakliga förtjänst torde i stället ligga i att lagen lägger grUnd för frivilliga överlåtelser till hyresgästerna.

Debatten om bostadsrätten har under senare tid kommit att handla .

mer du spekulation i boende än om bostadsrättens fördelar som boendeform. Detta

är beklagligt. Fastighetskontoret har redovisat att den årliga omsättningen av bostadsrätter i kommunen liggerlägt, på omkring 6-8 %. Som jämförelse bör särskilt noteras att i hela lägenhetsbestandet i innerstaden byter ca 15 % av lägenheterna årligen innehavare. Procentsatsen för den som bor med hyresrätt är naturligtvis hög” re eftersom bostadsrättshavarnas låga flyttningsbenägenhet drar ner genomsnitts- siffran.

Prop. 1981/82: 169 160

Kopplingar till bostadssaneringslagen och bostadsanvisningslagen

Det har framförts att en ökad övergång till bostadsrätt negativt påverkar kommunens möjligheter att åstadkomma förnyelse av äldre fastigheter. Detta sammanhänger med att bostadssaneringslagen ej omfattar fastigheter ägda av bostads- rättsföreningar. Den påtalade nackdelen kan med hänsyn till bostadsbeståndets nu— varande standard inte tillmätas någon avgörande betydelse. Det kan i sammanhanget konstateras att det i dagsläget återstår ca 4 000 omoderna bostadslägenheter i innerstaden och ca 1 000 i ytterstaden. Jag anser för egen del att bostadssanerings- lagens undantag för bostadsrättsföreningar är riktig. Detta undantag skapar t ex möjlighet till ett boende som standardmässigt inte når upp till högsta nybyggnads- standard. önskar man således avstå från denna standard - av många ansedd som överstan- dard - är det också rimligt att man skall kunna välja att göra detta.

När det gäller kommunernas möjligheter att påverka t ex vanvård-och liknande inom en fastighet finns dessa redan idag - oavsett vem som är fastighetsägare - i gällande lagstiftning. .

Vad beträffar förslagets koppling till bostadsanvisningslagen (BaL) och dess till- lämpning i Stockholms innerstad vill jag kort nämna följande.

Fastighetskontoret har framfört att en tillämpning av BaL kan vara ett incitament till ökad övergång till bostadsrätt. Enligt kontoret kan detta medföra risker för ' ökad segregation.

Det kan klart konstateras att BaL inskränker möjligheterna för enskilda bostads- sökande att på egen hand skaffa sig en bostad med hyresrätt genom att utbudet

på den fria marknaden tenderar att helt elimineras. Detta innebär också att de personer som inte kan påräkna bostadsförmedlingens medverkan i sökandet efter bo— stad i innerstaden mer eller mindre tvingas till att förvärva en bostadsrättslä— genhet. En ökad efterfrågan på bostadsrättslägenheter och därmed en ökad andel om- bildningar till bostadsrätt får mot denna bakgrund anses vara naturlig. Det oå- talade förhållandet pekar på en tidigare ej uppmärksammad brist hos bostadsanvis- ningslagen.

Vad i övrigt gäller segregationseffekter bör riskerna härför ej överdrivas då hyresrätten under överskådlig tid torde vara den dominerande upplåtelseformen i Stockholm.

Prop. 1981/82:169 - 161-

kommunens förköpsrätt m m

Utredningen har föreslagit att en särskild lag om förköpsrätt för hyresgäster skall införas. Hyresgästerna skulle enligt förslaget erhålla förköpsrätt för de "kommunala - frivilliga — förvärv men inte vid statliga liknande förvärv. Motivet för denna särbehandling av kommun och stat är svårförståeligt.

Enligt utredningsförslaget får kommunen - när hyresgästerna påkallat prövning av sin förköpsrätt hos hyresnämnden — inte möjlighet att förköpa genom att på vanligt sätt träda i köparens ställe. Om däremot hyresgästerna godkänt en överlåtelse alter—

nativt ej påkallat prövning hos hyresnämnden eller om hyresnämnden fattat beslut om att förköpsrätt ej föreligger för hyresgästerna kan ett kommunalt förköp på normalt sätt genomföras. 1 det förstnämnda fallet kan kommunen i och för sig begära förköp med anledning av försäljningen mellan fastighetsägaren och hyresgästerna. ' Kommittén har dock angivit att varken kommunen eller hyresgästerna skall ha något

absolut företräde i en Sådan situation. Detta innebär en inskränkning av kommunens möjligheter ti ll förköp. '

'! sanmanhanget kan det vara på sin plats att erinra om vad som idag gäller beträf- fande den kommunala förköpsrätten. Enligt förköpslagen har kommunen förköpsrätt till sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen behövs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Därutöver kan förköpsrätten utnyttjas för förvärv av fastigheter som behöver rustas upp. Vad avser det först- nämnda fallet behöver några kommentarer ej göras utan kommunens förköpsrätt bör i de berörda fallen förbli ograverad. Beträffande Wsaneringsfallet" kan följande anföras. Om en bostadsrättsföreningen köper en fastighet som i och för sig behöver: rustas upp men det är uppenbart att avsikten med förvärvet är att genomföra en upprustning bör synnerliga skäl föreligga för att kommunen skall ha rätt att för— köpa. Det kan-enligt min mening finnas anledning att lägga fast en sådan regel i förköpslagen. Bostadssaneringslagens undantag för bostadsrättsföreningar bör här observeras Se ovan LDet måste'således förutsättas att kommunen ej äger rätt att förköpa en fastighet om det är uppenbart att förköpet icke sker på objektiva grun— der utan syftet i realiteten är att söka motverka bildandet av bostadsrättsföre- ningar. Regeringen förutsättes också beakta detta i de fall förköpsfrågan under- ställs dess prövning.

ll Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169 ' l62

Kommunen bör således bibehålla vissa styrmöjligheter med hänsyn till det ansvar som åvilar kom unen för bostadsförsörjningen och den fysiska planeringen i övrigt. Förslaget bör omarbetas i denna del för att kommunen skall bibehålla sin möjlig-

het att fullgöra sina samhälleliga uppgifter.

Behovet av styrmedel

Det kan naturligtvis diskuteras i vad mån kommunen Skall ha möjlighet att styra omvandlingen till bostadsrätt. Jag anser för egen del att utgångspunkten för kom— munens agerande självfallet bör vara hyresgästernas önskemål för ombildning. Jag menar vidare att tillräckliga kommunala styrmedel erhålls om kommunen ges förköps- rätt samt företräde framför hyresgästerna vid frivilliga förvärv så som föreslagit ovan. Om det i framtiden - exempelvis genom mycket stor andel ombildningar - skulle uppkomma några problem får det övervägas huruvida ytterligare "styrmedel" bör införas.

Jag anser således att förbättrade förutsättningar för omvandling av hyresrätt till bostadsrätt mycket väl kan tillskapas utan krav på ytterligare kommunala styrmedel.

Bostadsrätt kontra nya former av hyresrätt

Det har nyligen framkommit förslag till nya former av hyresrätt t ex "hyresvalsrätt samt inflytande genom förvaltarföreningar. Det är möjligt att dessa former kan utvecklas till för vissa boendegrupper acceptabla lösningar för boendeinflytande. Det är dock viktigt att komma ihåg att de aldrig kan "nå upp till" bostadsrättens nivå. Detta hindrar inte att nya former för hyresrättsboende utvecklas men det bör för den skull inte vara ett argument mot bostadsrätten. Jag anser det således rimligt att dessa nya bostadsformer får konkurrera med bostadsrätten. Genom att

ge båda dessa hUvudalternativ till upplåtelse möjlighet att utvecklas skapas ökad . valfrihet i boendet, vilket är önskvärt. Hyresgästerna har sedan möjlighet att väl— ja den boendeform som passar dem bäst. Visar det sig i framtiden att de nya former- na av hyresrätt blir mest efterfrågade är det naturligt att bostadsmarknaden in- rättar_sig härefter. .

hyresgästernas förköpsrätt m.m.

Den förköpsrätt som nu föreslås för hyresgästerna är konstrUerad som en hembuds— skyldighet för fastighetsägaren. Jag får i likhet med fastighetskontoret konstatera att hembudet har givits en komplicerad konstruktion och att den föreslagna proceduren vid ett eventuellt förköp enligt den föreslagna modellen synes bli onödidt komplicerad. Det kan härutöver noteras att konstruktionen för erhållande av lån till förvärvet synes mindre lyckad.

Prop.1981/82:169 l63

När det gäller mojligheter till privatlån anger förslaget att en prövning härav skall ske på bostadssociala grunder och i första hand mot beskattningsbar förmögen— het. Det är självfallet önskvärt att denna prövning kan göras på ett schablonmässigt sätt och mot mycket enkla prövningsgrunder. Detta hindrar dock inte att särskild hänsyn måste tas i vissa fall. Den hittillsvarande utvecklingen har visat att ombildning av hvresrätt till bostadsrätt varit störst i s.k. attraktiva bostadsom— råden. Det har också från vissa håll framförts att intresset för ombildning till bostadsrätt inom det allmännvttiga bostadsbeståndet "i utpräglade lågstatusområden" hitintills varit närmast obefintligt. Ett'dylikt påstående kan i OCh för sig tas till intäkt för att kommunen skall ges möjlighet att förhindra nytillkommande bostadsrätter inom vissa områden. Jag anser i stället att man särskilt bör under- lätta för s k svaga grupper att efterfråga bostadsrätt och att dessa därmed ges möjlighet till delaktighet vid eventuella ombildningar. Det är angeläget att denna möjlighet övervägs.

Priskontroll och hembud

Genom det föreliggande förslaget kan regler om priskontroll och hembudsskyldighet införas. Detta föreslås ske genom att föreskrifter härom tas in i bostadsrätts- föreningarnas stadgar.

Jag anser'det principiellt tveksamt att införa regler om hembud. Dm hembuds- skyldighet trots allt införs bör det enligt min mening enbart gälla gentemot den enskilda bostadsrättsföreningen. Förslaget om hembud till kommunen - bo- stadsförmedlingen - bör således avvisas.

Redan enligt nu gällande lagstiftning kan en bostadsrättsförenings stadgar inne- hålla regler om prissättning vid överlåtelse av bostadsrätt. Användningen av denna möjlighet lär dock vara sällsynt och orsaken härtill torde vara att bestämmelser om reglerade överlåtelsevärden mycket lätt kan kringgås. Jag anser inte att bostads- rätten, i varje fall inte i större utsträckning än vad som idag är fallet, bör be- lastas med bestämmelser om priskontroll. Jag vill när det gäller möjligheterna

att åstadkomma prisreglerande effekteristället hänvisa till andra möjligheter

t ex avdrags— och skattereformer samt realisationsvinstbeskattning genom vilka det torde finnas större möjligheter att åstadkomma effekter på prisutvecklingen på bostadsrätter.

Prop. 198l/82: l69 164

En ny uppl å i el sefol' n'!

Fastighetskontoret har mot bakgrund av föreslagna regler beträffande hembud och och priskontroll framfört att det kanske finns skäl att överväga att boendeformer, med priskontroll och hembudsskyldighet formellt frigöres från bostadsrättsformen. Denna skulle därvid bli entydig och omfatta bostäder med i huvudsak dagens regel- System. Jag anser för egen del att detta förslag är intressant. Som skäl härför kan bl a anföras att det av utredningen föreslagna svstemot torde göra bostadsrätts-- marknaden mycket svåröverskådlig för bostadskonsumenterna. Det skulle således bli svårt för de bostadssökande att få klart för sig skillnaderna mellan olika typer" av bostadsrätter. Om en dylik upplåtelseform införs kan det anses rimligt att sär- skilda prisföreskrifter ställs som krav för statligt bostadslån. Det kan då också övervägas huruvida det finns anledning att begränsa tiden till fem år eller om kravet bör gälla för all framtid. Det finns redan ett system som i princip ansluter till denna modell hos Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB). Erfarenheterna av SKst verksamhet är goda, varför det kan finnas anledning att skapa möjligheter för en utvidgning av denna upplåtelseform.

övergå_ng till bostadsrätt i det allmännv_ttiga bostadsbeståndet

___—_ ____ .______. ___—_ _. __. __ ___,— ....

Enligt bostadsrättskommittén bör övergång till bostadsrätt i allmännyttans fastig- heter endast kunna ske i den utsträckning som den enskilda kommunen finner_det motiverat. Ombildningarna föreslås ske mot bakgrund av ett uppsatt handlingsprogram. Detta synes rimligt.

Självfallet bör möjligheten till omvandling från hvresrätt till bostadsrätt även gälla det allmännyttiga bostadsbeståndet. Det finns enligt min mening ingen anled- ning att hyresgästerna i "allmännyttan" skall diskrimineras på denna punkt. Att det nu finns en strävan att förbättra hyresrätten är heller inte ett hållbart ar— gument för att de allmännyttiga bostadsföretagen skall undantas härvidlag. Här vill jag också hänvisa till min ovan redovisade syn på en vidareutveckling av hyresrätten.

Med.den principiella inställning till fastighetsförsäljningar som de allmännyttiga bolagen uppvisar är hyresgästernas möjligheter till förköp obefintliga. Detta ger enligt min mening bolagen ett än större ansvar för att söka tillmötesgå hyresgäs— terna när dessa önskar överta sina fastigheter genom ombildning till bostadsrätt. Kommittén har också framfört att önskemål från de allmännyttiga bostadsföretagens hyresgäster om att i bostadsrättsföreningens form ta över ansvaret för sitt boende

i princip inte bör motarbetas utan snarare understödjas.

Prop.]981/82:169 ' 165

En ökad risk för segregation har framförts som ett skäl för att särbehandla " männyttan” när det gäller möjligheterna till övergång till bostadsrätt. Deti påståtts att intresset för övergång till bostadsrätt är störst i s.k. attraki bostadsområden med en befolkning med genomsnittligt hög inkomst och status. [ har sedan fått utgöra grunden för ställningstaganden gg; bostadsrätt men fö:

utvecklade former av hyresrätt allt i syfte att undvika segregation.

Detta föranleder mig att göra följande reflexion. Är det så att påståendet är riktigt samtidigt som hyresgästerna i ”högstatusområdena” förvägras möjlighei att i bostadsrättens form få överta sina fastigheter kan det med största sar het förmodas att det är just i dessa områden som intresset för och aktivitete bland hyresgästerna inom boendeinflytandets ram kommer att vara störst. I anc områden däremot kan det antas att hyresgästerna är mera passiva och inte utny jar de nya möjligheterna till inflytande. Detta kan enligt min mening skap .segregationsproblem som nu bostadsrätten görs ensidigt ansvarig för.

Jag menar också att det finns utsikter att få med ett större antal hyresgäs i "medinflytandet" vid övergång till bostadsrätt än vid hvresgästinflvtande i rätt.

vad beträffar de kommunala bostadsbolagens egen syn på dessa frågor får jag hänvisa till yttranden av AB Familjebostäder och AB Svenska Bostäder.

%pmnanfattande s.apunkter

Det kan konstateras att bostadsrättskommitténs arbete har varit positivt genc att det skapar förbättrade möjligheter för övergång från hyresrätt till bosi rätt i det befintliga bostadsbeståndet. För att i realiteten skapa goda förut sättningar för ombildningar bör dock det föreslagna tillvägagångssättet för- enklas.

Jag har med utgångspunkt från förslaget funnit att det nämnare bör övervägas huruvida det bör tillskapas en ny upplåtelseform, med priskontroll och hembud skyldighet, som formellt står fri från bostadsrättsformen. Den modell som för närvarande tillämpas hos SKB skulle därvid kunna vara en förebild.

När det gäller kommunens möjligheter att styra övergången till bostadsrätt ha jag konstaterat att kommunen bör ges förköpsrätt samt företräde framför hyres gästerna även vid kommunens frivilliga förvärv. Några ytterligare kommunala "styrmedel" anser jag för dagen ej erforderliga.

Prop. 1981/82:169 166

Jag har inledningsvis framfört att to tedsrätten är en upplåtelsefo—m som det' är angeläget att slå vakt om och ytter rli re konsolidera. Jag anser inte att det nu föreliggande förslaget i önskvärd utsträckning bidrar härtill. Detta är enligt min mening den största bristen med förslaget.

Avslutningsvis vill jag särskilt-framhålla att möjligheterna till förköp för hyres gästerna även bör gälla kommersiella lokaler med hänsyn till de fördelar bostads— rättsformen kan ha för denna kategori hyresgäster.

I övrifi i'år ja ag hänvisa till vad som framförts i fastighetskontorets tjänsteut-

låtande samt i juridiska avdelningens yttrande.

ågrgarrådsberedningen har anfört följande.

Ett "mindläggande mål för den sociala bostadspolitiken som vuxit fram under arbetarrörelsens ledning år att även ma inniskor med normala och små inkomster ska ha möjlighet att bo i en god bostad som uppfyller rimliga krav på utrvrm .e och standard. Detta skall gälla, oavsett om bostaden

upplåts med hyres—, tosteds— eller äganderätt.

?iyresrätten och de allmännyttiga bostadsföretagen har här spelat en avgö— rande roll i den utveckling som lett fram till målen om en god bostad

som en social rättighet. Hyresrätten som står öppen för alla i samhället, oavsett inkomst, utbildning eller tillgång till kapital, är unik vid en internationell jämförelse. Sådana enestående värden som hyresrätten inne—

b: måste man vara rädd om.

wl &

Utredningen "Från hyresrätt till bostadsrätt" har haft som direktiv att möjliggöra inflytande över boendet i bostadsrättsföreningens form. Utifrån dessa direktiv föreslår utredningen en rad åtgärder för att göra det lätta—

re att omvandla bostäder i hyresrätt till bostadsrätt.

I remissbehandlingen i Stockholms kommun har utredningen på flera punkter utsatts för en förödande kritik som redovisas bl a i fastighetskontorets tjänsteutlåtande och remissvaren från AE Familjebostäder och AB Svenska Bostäder. Borgarrådsberedningen delar i allt väsentligt de synpunkter som framförs i dessa remissvar.

Utredningens brister har till stor del sin grund i att direktiven enbart

anvisat möjlighet att öka boendeinflytandet genom att bostäder upplåts

Prop. 1981/82:169 _ I67

med ägande— eller bostadsrätt. Detta synsätt, som utesluter ökat boende—- inflytande i hyresrätten, har inget stöd i den utveckling som pågår i samhället. '

De allmännyttiga bostadsföretagen har tillsammans med hyresgästernas egna organisationer tecknat ramavtal om ökat boendeinflytande i hyresrätten. Stockholms kommunfullmäktige har vidare fattat beslut om att försöks— verksamhet med s k förvaltarförcningar i det allmännyttiga boendet ska påbörjas. Målen med det utvecklingsarbete som pågår är att nå ett boende—

inflytande i hyresrätten som är jämbördigt med bostadsrättens.

Bostadsrätten försvarar väl sin plats som en gammal och prövad boende— form med många positiva inslag, framför-allt vad gäller ett långtgående bestämmande över det egna borndet. Bostadsrätten som upplåtelseform startades en gång av arbetarröre_sen. Bostadskooperationen kommer även i fortsättningen att vara en väsentlig kraft för att skaffa fler bostäder. Därför är det självklart att det även framdeles ska byggas nya_bostäder

som upplåts med bostadsrätt.

M_n det finns inga som helst motiv för att bostadsrätten nu skall utökas

på de befintliga hyresbostädernss bekostnad.

De problem som nu råder på bostadsmarknaden med en allt svårare bostads— brist franför allt för ungdomar och människor utan kapital till egen in— sats, snabbt fördyrade boende— och produktionskostnader år till stora delar en följd av'den ekonomiska politik som förts i landet under de se— naste åren. Detta har lett till ett katastrofalt lågt bostadsbyggande. Att få fart på bostadsbyggandet borde kräva kraftfulla åtgärder från

statsmakterna.

Det hade varit bättre om utredningen ägnat ökad uppmärksamhet åt frågan om att öka valfriheten och tillgängligheten till bostadsrätt för den bostadssökande allmänheten genom att lämna förslag till hur frågorna'om överlåtelsevärden och hembudsskyldighet skall regleras i bostadsrätterna.-

Av remissvaren framgår att det är mycket tveksamt om ett överförande till' bostadsrätten ens skulle vara privatekonomiskt fördelaktigt rot bakgrund av de låne— och räntevillkor som nu räder. Till detta kommer den nya

skattereformen som begränsar underskottsavdragen.

Prop. 1981/82: 169 . _ - 168

Däremot är risken stor att boendekostnaderna i allmänhet ska skjuta i höjden. Ett överförande av stora-delar av de allmännyttiga husen skulle slå sönder systemet med bruksvärdeshyror. Denna positiva anknytning mellan de allmännyttiga bostäderna och bruksvärdespricipen skulle försvagas. Dessutom skulle, som framhålls bl a av Svenska Bostäder, företagens ekonomi försämras och en ökad åtskillnad skapas mellan olika boendeka— tegorier genom att försäljningar endast blir aktuella i attraktiva områden. Detta skulle gå ut över övriga hyresgäster.

| Det finns skäl att framhålla två ytterligare alternativ förutom ett utvecklat boendeinflytande i hyresrätten. Stockholms.Kooperativa Böstadsförening (SKB) som bildades 1916 och som förvaltar ca k 600 lå- genheter upplåter sina lägenheter med hyresrätt. Det innebär att tomma lägenheter återgår till föreningen och dess kö. öKB—modellen uppvisar för övrigt vissa likheter med bostadsrätten genom krav på en låg insats och att ansvaret för bl & målning och tapetsering lagts på den enskilde hyresmedlemmen. En bra upplåtelsefonm, som sKB, får nu existera.

på dispens från bostadsrättslagen.

Riksbyggen har framlagt förslag om en ny upplåtelseform, borätt, där- en boende genom att betala insats blir medlem i en ekonomisk förening. ten föreslagna modellen förenar bostadskooperativt ägande med solidariskt

och kollektivt ekonomiskt ansvar.

Det finns därför fog för att både SKB ooh borättsmodellen kan ligga

till grund för fortsatt arbete med att utveekla bostadsrätten.

Mot denna bakgrund avstyrks kommittéförslaget. Den omvandling av hyres— rätter som kan behövas, kan komma till stånd i bostadssocialt acceptabla former som företräds av HSB och Riksbyggen. En ny ”inriktning att omvandla allmännyttiga hyresrätter_till bostadsrätter, skulle däremot innebära så avgörande nackdelar för hela den sociala bostadspolitiken,

att den med bestämdhet.måste avvisas.

Avvikande mening har anförts av tre borgarråd (m) med hänvisning till vad föredragande borgarrådet anfört.

Prop.]981182:169 l69

Särskilt uttalande av ett borgarråd (fp).

Jag delar i stort föredragande borgarrådets synpunkter på föreliggande

betänkande.

Jag vill betona att det bör finnas en allsidighet av boendeformer främst

för att underlätta och erbjuda människor en valmöjlighet i det egna bdendet. Enligt folkpartiets mening bör denna allsidighet eftersträvas i alla kommunens stadsdelar. Efterfrågan på bostadsrätt måste kunna tillgodoses även i stads-

delar som idag inte har denna boendeform.

Föredragande borgarrådet påpekar, att utredningsförslaget innebär en inskränk- ning av kommunens möjligheter till förköp. En sådan inskränkning torde emellertid inte förhindra kommunen att ta sitt ansvar för bostadsförsörjning och fysisk planering. Förköp liksom andra medel ger ändå kommunen tillfreds— ställande styrmöjligheter. Förslaget om en förköpsrätt för hyresgäster i

syfte att underlätta övergången till bostadsrätt ligger således i linje med folkpartiets principiella inställning om att tillgodose människors önskemål

om boendeform.

Beträffande kommitténs krav på hyresgästenslutning med 2/3 vid ombildning

till bostadsrätt bör enligt min mening också gälla de rikskooperativa bostads— rättsföreningarna. Något undantag för dessa föreningar bör således inte med— ges. Det finns knappast några skäl som talar för en särbehandling av riks— kooperationen, som skulle få genomföra förvärv mot de boendes vilja.

Prop. 1981/82:169 170

19 a Reservation av moderaternas och folkpartiets ledamöter i

kommunstyrelsen i Stockholms kommun

Reservanterna ansluter sig till vad föredragande borgarrådet har anfört.

19 b Särskilt uttalande av folknartiets ledamot i kommunstvrelsen

Uttalandet ansluter sig till vad ett borgarråd (fp) särskilt uttalat

vid ärendets behandling i borgarrådsberedningen.

19 c Särskilt uttalande av Vuk—ledamoten i kommunstyrelsen

Vpk kan i huvudsak ansluta sig till borgarrådsberedningens stånd—

punkt men vill därutöver uttala följande synpunkter.

När boendeinflytandet i hyresrätten har utvecklats så att det är jämbördigt med eller överlägset bostadsrättens finns inte längre någon anledning att i fortsättningen upplåta lägenheter mot bostadsrätt. Ännu svagare blir argumenten för att överföra hyresrätter till bostadsrätter. Om lagändringar i framtiden kommer att leda till att möjligheterna att spekulera i boetads—

rätter försvinner kommer dessutom antagligen en stor del av

intresset också att upphöra.

De nya former för bostadsrätt som föreslagits av Riksbyggen (och redan tillämpas av SKB) är positiva. Men skillnaden blir så liten jämfört med en utvecklad hyresrätt med boendeinflytande

att'det är svårt att se några fördelar.

Prop. 1981/82: 169 . 17!

20 GÖTEBORGS KO-PH'IUN

Göteborgs kommunstyrelse finner det anmärkningsvärt att remiss— tiden tilltagits så snävt att kommunerna, med ett betydande ann svar för bostadspolitikcn, inte ges möjlighet till en ingående granskning av de synpunkter och förslag som redovisas i betän— kandet. Den mer översiktliga granskning som varit möjlig att genomföra har givit anledning till följande synpunkter.

Önskemålen om att få till stånd ett ökat utbud av bostadsrätts— lägenheter är i överensstämmelse med den bostadspolitik som be— drivs i Göteborg. De förslag till åtgärder som presenteras i be— tänkandet ger dock ett komplicerat intryck. Det är svårt att föreställa sig att ett .enklare förfarande inte skulle vara möj— ligt. Den lagtext som redovisas innehåller oklarhet och olyck— liga formuleringar. En omarbetning är nödvändig.

Göteborgs kommun har under senare år i saneringsområden använt sig av den kommunala förköpsrätten för att i ombyggnads— och för— valtningshänseende få mer homogena områden. En absolut förköps— rätt för hyresgästerna skulle kunna innebära vissa problem i sam— band med sanering. Ett alternativ till den föreslagna ordningen kan vara att beträffande fastighet, belägen i kvarter där kommu- nen eller dess bolag äger huvuddelen av fastigheterna, den kommu— nala förköpsrätten kvarstår, överordnad hyresgästernas förköps— rätt. En avvägning mellan olika bostadspolitiska önskemål från kommunens sida skulle då ske i varje enskilt fall.

Betänkandets förslag-om uppgifter för kommunen i samband med att en förening av hyresgäster gjort intresseanmälan om köp av fastig- het innebär speciell service till endast vissa kategorier hyres— gäster. Göteborgs kommunstyrelse vill anmäla tveksamhet till förslaget på denna punkt.

Förslaget om att respektive kommun själv skall få bestämma om och på vilket sätt de allmännyttiga bostadsföretagens hus skall om— vandlas till bostadsrätt synes ligga väl i linje med det ansvar .för bostadspolitiken som kommunen har. Detsanma gäller försla— gen om åtgärder för att motverka prisstegringar på bostadsrätt, innebärande möjlighet för koumunen att kräva prisföreskrifter respektive hembudsskyldighet under 5 år.

Prop.]981/82:l69 172

21 MALMÖ KOMMUN

Utredningen behandlar bostadspolitiskt väsentliga frågor, som har sam— band med möjligheterna att stärka de boendes inflytande_över den egna bostaden. Enligt lämnade direktiv har utredningens förslag inriktats på ökad tillgång av bostadsrätter, genom övergång från hyresrätt till

bostadsrätt.

Kommunstyrelsen vill inledningsvis allmänt betona'angelägenheten av att man når fram till lösningar som markerar och stärker principen om

bostadskonsumentens större inflytande över lägenheten, huset och när—

miljön.

Därefter vill kommunstyrelsen markera att dess uppfattning ej i alla de- lar sammanfaller med den som företrädes av majoriteten i utredningen.-' I stället ansluter sig kommunstyrelsen till vad reservanten Nils Yngves—_ son uttalat i sin reservation i utredningen dels i allmänna frågor, dels vad avser särskilda frågor under rubrikerna föreningsbildning och andra

organisatoriska frågor (kap. 3), förvärv av enskilt ägd fastighet (kap. 4),

Prop. 1981/82:169 _ 173

förvärv av allmännyttigt ägd fastighet (kap. 5) och överlåtelse av

bostadsrätt (kap. 8).

Vissa i reservationen berörda frågor finner kommunstyrelsen anledning att särskilt uppmärksamma och att härvid göra understrykningar enligt

följande.

Som i det inledande avsnittet av nämnda reservation framhålles finns det i dag inga motiv för att inflytandefrågan vid allmännyttig hyresrätt skall angripas genom utförsäljning av lägenheter till bostadsrätt, men

är — när det gäller privat hyresrätt - förhållandena delvis annorlunda. För att påskynda demokratiseringen inom det.privata hyresbeståndet kan det, som vidare sägs, vara nödvändigt att samhället vidtar åtgärder för att underlätta och påskynda omfördelningen av inflytande från fastighets— ägarna till de boende. Det framstår, även enligt kommunstyrelsens mening, som motiverat med åtgärder för omedelbart påbörjande av demokratisering inriktade på att omvandla privat hyresrätt till bostadsrätt eller till allmännyttig hyresrätt. Härvid kan förutom ett ökat boendeinflytande nås

en bättre balans mellan olika boendeformer.

Kommunstyrelsen är även enig med reservanten om att föreningsbildning bör ske genom någon av de rikskooperativa organisationerna. Härigenom und— vikes alltför stora risker för hyresgästerna och garanteras dessa en grundtrygghet vid bedömning av fastigheten. Som vidare sägs i reserva— tionen kan även fastighetsägaren härvid känna en större säkerhet om att ombildningen kan genomföras.

Utredningens förslag beträffande förköpsrätt för hyresgästerna är förenad med en komplicerad och besvärande administration. Föreslagen konstruktion skulle madföra ett omständligt förfarande med oskäliga tidsfrister knutet till en byråkratisk ordning; bl.a. skapas vidare ett ej_önskvärt konkur— rensförhållande mellan hyresgäster och kommunen.

Kommunstyrelsen avvisar utredningens nämnda förslag beträffande förköps— rätt för hyresgäster och förordar i stället det i nämnda reservation i ut—

redningen redovisade förslaget beträffande utvidgning av den kommunala

Prop. 1981/82:169 ' _ 174

förköpsrätten. Förutom en väsentligt förenklad administration kommer kommunen härvid, såsom sägs i reservationen, lättare

kunna styra socialt motiverade ändringar, när det gäller bostads— områdenas sammansättning med avseende på upplåtelseform. Enligt sistnämnda förslag skall kommunen, om hyresgästerna i fastigheten som berörs av förköp anmäler sitt intresse för att i folkrörelse— kooperativ form ta över fastigheten, förutsatt att kommunen finner

det vara bostadssocialt motiverat, medverka till detta.

Kommunstyrelsen begränsar sitt yttrande i ärendet till att — enligt vad ovan sagts — i huvudsak markera sin anslutning till angiven re—

servation i utredningen med understrykningar vad avser vissa i denna

berörda förhållanden.

Härutöver vill emellertid kommunstyrelsen även hänvisa till och åbe— ropa_vissa uppgifter och synpunkter som redovisas i ett inom fastighets— kontoret upprättat, i ett utlåtande från fastighetsnämnden till kommunsty— relsen i ärendet åberopat, tjänsteyttrande. Dessa uppgifter och synpunkter betr. bostadsrätter i Malmö, föreningsbildning och andra organisatoriska frågor, finansiering av fastighetsförvärv och bostadsrättsförvärv samt priskontroll framgår av bilagt utdrag ur tjänsteyttrandet.

Fastighetskontoret

Fä Bostadsrätt i Malmö

Vid 1975 års folk- och bostadsräkning framkom, att andelen bostadsrätter i Malmö utgjorde 3206 av det totala bostadsbeståndet, vilket kan jämföras med 13% i Stockholm och 16% i Göteborg. Enligt den kommunala statistiken kyarstod i Malmö 1981—01—01 andelstalet 32. Av de ca 42 000 bostadsrätts- lagenheterna fördelas ca 33 500 på HSB och Svenska Riksbyggen och ca 8 500 på föreningar utanför dessa två organisationer. Sistnämnda grupp avser äldre hus. Inom denna grupp har sedan åtskilliga år ej tillkommit några bostadsrätter. En av fastighetsägare gjord försäljning till av honom nyligen bildad bostadsrättsförening är dock för närvarande under prövning enligt den s k tillståndslagen.

Prop. 1981/82: 169 175

Tidigare har kommunala lån till förvärv av bostadsrätter tillhandahållits. Från 1981 har överflyttning skett till banklån med kommunens borgen.

Sedan ett par år sker priskontroll ifråga om såväl sådana bostadsrätter, som kommunen själv försäljer, som bostadsrätter, som förmedlas av kommunen. Priskontrollen, som grundas på indexuppräknade grundavgifter och lägenheternas skick, är tidsbegränsad till fem år från förvärvet. Beträffande mark, som upplåtes av kommunen för produktion av bostadsrättslägenheter har kommunen 1980 beslutat att i princip tillämpa den s k Värmdömodellen, dock utan inlösenskyldighet ifråga om ej placerade lägenheter. Pris- kontrollen, som inskrives i stadgarna, gäller utan tidsbegränsning.

Som framgått ovan är andelen bostadsrätter i Malmö förhållandevis hög. Marknaden synes vara balanserad. Utifrån en sådan bedömning skulle — åtminstone om man bortser från en viss ojämnhet i fråga om olika bostadslägen — ökning av andelen bostadsrätter i Malmö ej vara behövlig. Ett underlättande av ombildning av hyresrätter till bostadsrätter kan emellertid komma att stimulera till yrterligare'efterfrågan på denna boendeform.

C Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor

Genom den faktiska insyn som kommunen erhållit särskilt i bostadsrätts- föreningar med statsbelånade hus i Malmö kan kommunen konstatera att till HSB och Riksbyggen knutna föreningar fungerat helt tillfredsställande, vilket sammanfaller med kommitténs bedömning av dessa förbunds ageran- den i riket i _dess helhet. Beträffande föreningar utanför dessa förbund har vissa föreningar visat svårigheter att handha administrationen.

Kommittén har fastslagit att behovet av insyn och kontroll är störst under en förenings inledningsskede och i ett ombyggnadsskede särskilt vid över- gång från hyresrätt till bostadsrätt. Detta anser fastighetskontoret böra ses även i belysning av den medverkan av sakkunniga, som kommitten fram- håller som nödvändig. Kommittén finner anledning att särskilt markera kommunernas ansvar i samband med övergångar från hyresrätt till bostads— rätt. Kommittén finner det emellertid vara tillräckligt med i princip samma slags insyn som nu sker ifråga om förening med statsbelånat hus. Kom- munens skyldighet att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet vid statlig långivning föreslås dock bli inskriven även i bostadsförsörjningslagen..

. Tillsynsskyldigheten är nu och kommer även med nyssnämnda tillägg att vara knuten enbart till att tillvarata statens intresse som lån- eller bidragsgivare. Fastighetskontoret kan ej finna, att kommunerna därigenom eller eljest tillföres några utökade möjligheter och skyldigheter att utöva det av kommittén markerade kommunala ansvaret i samband med övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Anmärkningsvärt är även att ombildning i fråga om privatfinansierade fastigheter i detta sammanhang ej alls beröres, vare sig när det gäller insyn eller sakkunnig hjälp.

Sakkunnig medverkan blir betydelsefull inte minst i samband med själva köpet. Detta gäller både när det är fastighetsägaren som är initiativtagare och när. det är hyresgästerna som tar upp frågan om köp. 1 det första fallet kan fastighetsägaren med sin kännedom om fastighetens skick och dess ekonomi finna det fördelaktigt att "i tid" bli av med fastigheten och i prisförhandlingama därigenom få ett övertag. I det andra fallet kan det ofta röra sig om en fastighet i attraktivt läge, där hyresgästerna är mycket angelägna att överta fastigheten och är beredda att betala ett pris betydligt överstigande marknadsvärdet.

Prop. 1981/82: 169 . 176

Utifrån de bostadspolitiska intressen kommunerna har att företräda är prisuppdrivande effekter oacceptabla. Bemärkas må, att en hög köpeskilling inte utgör direkt skäl för att vägra förvärvstillstånd enligt tillst åndslagen. i de fall köpets genomförande är beroende av statslån kan kommunen vid uppenbart överpris motsätta sig sådan finansiering. Vid privatfinansiering finns emellertid inga medel för priskontroll.

Kommittén anser ej påkallat, att staten eller kommunerna etablerar några särskilda insatser för hjälp med ombildningar i enskilda fall.

Beträffande erforderlig sakkunskap vill kommittén som ett allmänt omdöme uttala, att det oftast är en fördel, om en ombildning sker i anslutning till fast utvecklade handläggningsrutiner och tror, att en verksamhet med bistånd 1 ombildningsproceduren som helhet är den mest lämpade, pålitliga och rationella formen för sakkunnig hjälp åt hyresgästerna.

Fastighetskontoret delar helt kommitténs uppfattning i nu angivna hän- seenden. Då det ej är avsikten att det allmänna skall direkt medverka i ombildningsprocessen finner kontoret nödvändigt att erforderlig medverkan sker i annan ordning. I likhet med kommitten anser kontoret, att redan etablerade organisationer på bostadsrättsmarknaden bör spela den viktigaste rollen i detta sammanhang. Om nödvändig stabilitet på marknaden skall erhållas, anser kontoret det emellertid ej vara tillräckligt att förlita sig enbart på frivilliga initiativ till samarbete med sådana organisationer. Det återstår då endast att för ombildning föreskriva tillhörighet till sådan organisationsförening som är ansluten till riksorganisation. För att bl a undvika uppsplittring på olika handlingsrutiner bör åtminstone. för nära varande endast HSB och Riksbyggen komma ifråga. Dessa organisationer får anses ha de erforderliga kvalifikationerna och har visat vilja att motverka spekulationstendenser på bostadsrättsmarknaden.

F Finansiering

! Finansiering av fastighetsförvärv

Fastighetskontoret delar kommitténs uppfattning att det är angeläget att hålla fast vid principen om att lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inte av mediemmama personligen.

Prop. 1981/82:169 ' 177

Kommittén föreslår i princip inga nya lånefor mer utan förutsätter att medel skall kunna tillhandahållas via den oprioriterade marknaden och i förekommande fall statliga bostadslån samt därutöver medlemmarnas grundavgifter. Ej heller kontoret finner befogat att i fråga om finansiering favorisera anskaffande av fastighet för bostadsrättsändamål framför fastighet med annan boendeform. Noteras bör emellertid, att svårigheter kan uppstå, om antalet kvarstående hyresrätter blir förhållandevis stort. De uteblivna grundavgifterna skulle enligt kommittén få kompenseras genom antingen höjning av bostadsrättshavarnas grundavgifter eller att föreningen tar upp ytterligare lån. Kontoret förmenar, att en uppsplittring på de olika,. boendeformerna i vissa fall kan medverka till att föreningar vägras förvärvstillstånd på grund av osäkerhet om de ekonomiska resurserna.

2 Finansiering av bostadsrättsförvärv

Kommittén föreslår statligt behovsprövat insatslån med kommunal borgen. Förslaget tar sikte endast på lån till kontantinsats vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Skälen för att undanta lån till insats vid bostadsrätt i nyproduktionen skulle vara dels att andra låneformer står till buds, dels att statsmakterna saknar anledning till genom en allmän förbättring av lånemöjligheterna öka riskerna för en snabbare prisutveckling. Särställningm för fallen med omvandling av hyresrättsfastigheter motiveras i praktiken endast med att man vill stimulera en omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. Sådana fall kommer sålunda att favoriseras. Även om detta inte direkt strider mot intentionerna i bostadsförsörjningslagen måste - med utgångspunkt i en kommunal medverkan - ett ensidigt gynnande av denna speciella kategori få anses tveksamt ur allmän bostadspolitisk synpunkt.

Om det allmänna skall engagera sig med ekonomiska stödåtgärder bör en förutsättning vara att man ges direkt möjlighet att vägra sådant stöd i de fall bostadsrättsföreningen betalar ett överpris för fastigheten och därigenom även driver upp insatserna. Som lagen om förvärv av hyresfastighet m m nu är utformad är ett överpris ej direkt skäl för vägrat förvärvstiilstånd. Det kan endast i vissa fall utgöra ett indicium på att den köpande föreningen ej kan genomföra förvaltningen på ett tillfredsställande sätt och därför bör vägras tillstånd.

Förslaget att ett insatslån skall ges på bostadssociala grunder och därför bör behovsprövas är i princip riktigt. Prövningen skulle i första hand ske mot hushållets förmögenhet. Detta torde emellertid komma att vålla svårigheter. Det är nämligen i huvudsak ägandet av fastighet som kommer till synes i taxeringen, medan övrigt slag av förmögenhet inom den beskattningsfria ramen 200 000 kr anges mer eller mindre ofullständigt. De lånesökande torde i huvudsak återfinnas inom den inte fastighetsägande kategorin med ingen eller i vart fall ej beskattningsbar förmögenhet. Taxeringen är därför enligt fastighetskontorets mening ett alltför bräckligt instrument för att kunna tjäna som förstahandsunderlag vid bedömningen.

En pantsättning av bostadsrätten som säkerhet för en kommunal borgen är ur juridisk synpunkt möjlig och i och för sig godtagbar. Ur säkerhetssynpunkt är den emellertid behäftad med vissa brister. En sådan är föreningens företrädesrätt framför panthavare i vissa falL

12 Riksdagen 1981/82. [ saml. Nr 169. Bilugedel

Prop. 1981/82:169 ' 178

G Priskontroll

! Malmö har genom kommunens tillämpning av den sk Värmdömodellen tagits ställning till en priskontroll, som är till tiden obegränsad. Detta principställningstagande omfattar all fast egendom, som genom kommunen tilldelas bostadsrättsföreningar, alltså i förekommande fall även ombildningsfastigheter. För att inte erhålla olika regler i nu angivna hänseende är det angeläget för såväl Malmö som andra kommuner i motsvarande situation att även fastigheter,. som förvärvas av bostadsrättsförening utan kommunens medverkan, kan i största möjliga omfattning priskontrolleras. Som villkor för statliga bostadslån bör därför generellt föreskrivas, att i föreningens stadgar intages klausul om ej tidsbegränsad priskontroll, om kommunen begär det.

Prop. 1981/82: 169 179

21 a Reservation av de moderata ledamöterna i kommunstygelsen i Malmö

Vi ansluter oss till de synpunkter som framförts i reservationen av ledamoten Rolf Dahlberg och i ett särskilt yttrande av experterna Arne

Näverfelt och Per Tornée.

Enligt vår mening har kommunstyrelsens majoritet helt missförstått inne- börden i ordet demokratisering, när man väl kan tänka sig omedelbara åtgärder för att omvandla privatägda fastigheter med hyresrätter till bostadsrätter förutsatt att det_sker i regi av HSB eller Riksbyggen men motsätter sig Förslag att omvandla "allmännyttans" hyresrätter till

bostadsrätter.

För att med rätta få använda uttrycket demokratisering i detta samman- hang framstår det för oss som självklart att föreningsbildning skall kunna ske i den form de boende önskar, alltså ingen bindning till rikskooperativ organisation. Självfallet skall.också allmännyttig hyresrätt kunna om- vandlas till bostadsrätt, något som vi ser som högst angeläget, då detta skulle kunna omvandla svårskötta hyresfastigheter ägda av kommunala bolag till föreningsägda fastigheter med de bevisligen lägre kostnaderna för

underhåll och skötsel som följer med den ägandeforman.

Vi motsätter oss därför förslaget om att föreningsbildning skall ske genom

någon av de rikskooperativa organisationerna."

I likhet med kommunstyrelsens majoritet avvisar vi förslaget beträffande förköpsrätt för hyresgäster men också kommunstyrelsens förslag om för;

stärkning av den kommunala förköpsrätten.

I det särskilda yttrandet redovisas utförligt varför förköpsrätt är olämpligt. Ingenting i utredningsmaterialet tyder på att fastighets—

ägaresidan skulle ha förhindrat önskvärd övergång till bostadsrätt.

Prop. 1981/82: 169 180

Tvärtom har ungefär hälften av de konverteringar som skett under 70—talet tillkommit på fastighetsägarens initiativ. Det byråkratiska förköpsför- slaget bör alltså utgå så mycket mer som kommitten själv anser att det

sällan skulle komma till användning, då de flesta övergångar kommer att ske

på frivillighetens väg.

Beträffande priskontroll redovisar Rolf Dahlberg varför föreslaget är olämpligt och onödigt. Han anser för det första att behov icke föreligger, för det andra att spekulation visserligen förekommer i enstaka fall men att även dessa kommer att motverkas av den realisationsvinstbeskattning

som kommer att införas. För det tredje anser han att priserna kommer att dämpas av samma skäl som gäller för villapriserna idag. Dessutom påpekar reservanten att priskontroll kan leda till försämrat underhåll, vilket förefaller helt i strid med andra åtgärder syftande till bättre underhåll. Det är också helt klart att bostadsrätter beroende på de lokala förhållandena periodvis har måst tvångsmässigt försäljas till underpriser och det är därför fel att som kommittén föreslår beröva ägaren av en bostadsrätt möj— ligheten att få ett högre överlåtelsepris än enligt kontrollmodellen men

_ _

samtidigt icke garantera ett återköp utan förlust. Ui instämmer i ovan

redovisade synpunkter.

Vi instämmer också i det som anförs i det särskilda yttrandet be— träffande bristen på förslag för att underlätta för mindre fastigheter

att få ett enklare administrativt förfarande vid bildandet av föreningen.

Åtgärder enligt Dahlbergs reservation och Näverfelts och Tornees särskilda yttrande skulle effektivt kunna' främja övergångar från hyresrätt till bostadsrätt med frihet för de berörda att själva välja formen för huvudmanna skapet. Ideologiska bindningar borde icke nu få hindra omvandling till föreningsägda fastigheter av de kommunala bolagens hyreshus, då ekonomiska,'

praktiska och boendedemokratiska skäl talar för detta.

Prop. 1981/82:169 181

21 ”o Reservation av folkpartiets ledamöter i kommunstEelsen i Malmö

Vi reserverar oss emot Kommunstyrelsens förslag till yttrande och till förmån för de tankegångar som framförts av Bostadsrättskommittén i betänkandet.

Vi finner det dock angeläget framhålla det nöd— vändiga i -

att förslaget blir föremål för ytterligare bearbetning i syfte att nå enklare och mindre tidsödande rutiner, och

att vi likhet med reservanten Rolf Dahlberg finner det angeläget den bostadsrätts— förening som bildas ges suveränitet betr huvudmannaskapets ordnande.

21 c Reservation av centerpartiets ledamöter i kommunstyrelsen i Malmö

Fastighetskontoret konstaterar i sitt yttrande att bastadsrätts— kommitten inte lyckats konstruera ett lagförslag som kan god- tagas ur vare sig kommunernas, fastighetsägarnas eller hyresgäst- ernas synpunkt.

Vi delar denna fastighetskontorets slutsats.

Beträffande bostadsrättskommitténs förslag gör vi samma bedömnin, som fastighetskontoret, nämligen/att den metod kommitten re- kommenderar för en omvandling av hyresrätt till bostadsrätt , är en.alltför omständig procedur.

Ett alternativ innebärande en-utvidgad kommunal förköpsrätt vill fastighetskontoret inte heller förorda. Vi delar kontorets upp—- fattning, att en sådan rättighet ej skulle öveäågtämma med grund- erna för den kommunala förköpsrätten och den därmed samordnade

expropriationsrätten.

Vi föreslår därför — i likhet med fastighetskontoret - att frågan om metoder för omVandling av_hyresrätt till bostadsrätt

upptages för ny utredning.

Vid en förnyad utredning bör,enligt vår uppfattning,bland annat

följande riktlinjer vara vägledande:

Prop. 1981/82: 169

1.

182

Fastighetsägare får anmälningsskyldighet till kommun har han

önskar avyttra en fastighEt som inte berörs av lagen om kom-

munalt förköp.

Kommun har i sådant fall att, ur bostadssocial synpunkt, pröva

lämpligheten av omvandling av den aktuella fastigheten från

hyresrätt till bostadsrätt.

Dm kommun finner att omvandling till bostadsrätt är lämplig

åligger det kommunen att genom service och rådgivning under—

lätta för hyresgästerna att bilda en bostadsrättsförening med

syfte att förvärva fastigheten ifråga. Föreningen bör äga

förköpsrätt till fastigheten i konkurrens med annan köpare.

Skulle kommun finna att förvärvet faller under lagen om kom—

munala förköp gäller emellertid denna lag.

Omvandlingsproceduren, från hyresrätt till bostadsrätt, kan

lämpligen ske under kommuns ledning och överinseende.

Priset för fastigheten skall fastställas enligt de normer och

intentioner som kommun tillämpar i syfte att förebygga spekula-

tion.

Om kommun finner att omvandling till bostadsrätt inte är lämp—

lig med hänsyn till det aktuella bostadsområdets sammansättning

med avseende på upplåtelseform förvärv skall fastighetsägaren skriven tid. Denna har då'? om

fastigheten — att_träffa avtal

eller om hyresgästerna avböjer underrättas om detta inom före- han fortfarande önskar avyttra

om förvärv med annan köpare

som har att söka förvärvstillstånd i vanlig ordning.

Prop. 1981/82: 169 183

22 UPPSALA KOMMUN

Uppsala kommunanserdetvaraettviktigtbostadspolitisktmålattge dem som bor i hyresfastigheter goda möjligheter att bilda bostads— rättsföreningar bl a för att på olika sätt öka sitt inflytande över sitt boende. Erfarenheterna har visat att detta leder till att de boende tar ett större ansvar för sin boendemiljö, vilket bland annat kan resultera i lägre boendekostnader. Utförda un- dersökningar i Uppsala visar att boendekostnaderna i helt jäm- förbara områden med flerbostadshus efter ett antal år blir av; sevärt lägre i bostadsrättsformen främst på grund av att de på— verkbara förvaltnings— och driftskostnaderna utvecklar sig gynn— sammare i denna upplåtelseform. Till detta kommer att ombildning av hyresrätt till bostadsrätt innebär en möjlighet till sparande i egen bostad, något som är till gagn för såväl den enskilde som samhället.

utredarna har konstaterat att andelen bostadsrätter ökat i ny— produktionen. I Uppsala, som har en lång tradition med bostads— rätt, uppgår antalet flerbostadslägenheteri.bostadsrättsform till 3 % och i'hyresrättsform till 25 %. Stiftelsen Studentsta— dens hyreslägenheter är då inte medräknade. Enligt en samman- ställning som upprättats av Uppsalahem finns det c 5 100 privat— ägda hyreslägenheter mot 11 500 allmännyttiga. Av de 5 100 lä- genheterna förvaltas c 3 000 lägenheter av medlemmar i ortens lokala fastighetsägareförening. Sistnämnda fastighetsägare äger i flertalet fall endast mindre fastigheter, i regel ganska gam- la och centralt belägna. De större förvaltningsobjekten svarar vissa byggnadsfirmor för. I samband med upprättandet av bostads— försörjningsprogram och därav föranledd marktilldelning har kom— munen i vart fall under 70—talet sökt tillskapa områden med oli— ka upplåtelseformer,=ägande—, bostads— och hyresrätt. Från och med i år har även det allmännyttiga bostadsföretaget uppfört lägenheter med bostadsrätt. Ombildningen till bostadsrätt skall enligt kommittén genom kommunalt initiativ kunna bli ett medel att utveckla och förändra bostadsmarknader med problem. För Upp— salas del skulle några äldre bastadsområden, med stort inslag av hyresrätt, kunna bli aktuella för ombildning.

Enligt förslaget skall kommunen - utöver nu gällande bestämmel; ser - åläggas insynsskyldighet i föreningars verksamhet. Skyl—

Prop. 1981/82: 169 184

dighetens omfattning bestäms av den enskilda kommunen. Kommu— nala rapportörer kan få inträda i stället för kommunal ledamot och granskningen av föreningarnas ekonomi kan ske genom någon kommunal förvaltning. Genom beslut i fastighetsnämnden i Stock— holm 1977 infördes ett mer aktivt stöd från fastighetskontorets sida vid ombildningar. Verksamheten är av informativ och rådgi— vande art. En rapportör kopplas dock oftast in redan innan före— ningen bildats. I Uppsala utses i vad som tidigare kallades koo— perativa bostadsrättsföreningar kommunala förtroendemän till sty- relseledamöter efter partipolitiska grunder. Till revisorer ut—

valtning.

Det finns en mängd företag och institut som kan ge rådgivning till blivande bostadsrättsföreningar. Om kommunen skall svara för denna uppgift kommer detta att medföra åtskilligt merarbete. Det är tveksamt om det kan klaras inom nuvarande ekonomiska ra— mar.

En särskild förköpsrätt för hyresgästerna skall enligt förslaget enbart gälla privatägda fastigheter, och den har utformats som en hembudsskyldighet för fastighetsägaren. Förfarandet har fått en mycket byråkratisk och tidsödande utformning och det kan be— tvivlas om det kan bidra till en ökning av ombildningar. Kommunstyrelsen anser således att förslaget på denna punkt måste erhållaen genomgripande bearbetning.

Någon företrädesrätt till förköp för endera kommun ellérhyresgäster har kommittén inte velat föreslå men man har uttalat, att kommu— nen bör stå tillbaka för hyresgästerna om förköp är aktuellt för dessa. Om förköp för hyresgästerna konstrueras som en utvid— gad kommunal förköpsrätt, kommer kommunen att ha företräde. En sådan företrädesrätt för kommunen kan knappast anses obillig. på grund av kommunens ansvar för bostadsförsörjningen. Om hyres- gästerna verkligen har ekonomisk möjlighet att ta över en fas— tighet, är det svårt att förstå varför kommunen skall motsätta sig en ombildning.

För övergång till bostadsrätt i fastigheter ägda av allmännyt— tiga bostadsföretag vill inte kommittén föreslå förköpsrätt utan beslutanderätten bör i dessa fall åvila kommunen. Vidare bör det ankomma på kommunerna att ange riktlinjer för ombild— ningen t ex prissättningar, fortsatt huvudmannaskap o d.

Kommunstyrelsen anser här att det äruönskvärt att hyresgästerna även i allmännyttiga bostadsföretag får förköpsrätt. Bostadsrätts- föreningen måste vidare själv få rätt besluta hur den tekniska och ekonomiska förvaltningen skall ordnas.

Allmännyttiga bostadsföretag kan själva ta initiativ till för— säljning av hyresfastighet till de boende. Det kan gälla en lämplig del av ett större område där fördelar finns med en blandning av olika upplåtelseformer. Avyttring måste givetvis göras med hänsyn till fastighetsskötselns organisation. All— männyttan har inget eget intresse i att bara avyttra de attrak- tiva områdena och farhågorna för det är ogrundade.

Prop. 1981/82: 169 185

Priset vid försäljning av fastighet ägd av ett allmännyttigt bostadsföretag bör sättas så att inte företaget missgynnas. Priset bör motsvara ett realistiskt marknadsvärde. Hänsyn tas då till fastighetens skick och ålder. Hyrorna i företagets öv— riga lägenheter får inte påverkas negativt vid försäljning av fastighet. Om bostadsrättsföreningen inte kan redovisa skäliga grundavgifter och årsavgifter kommer troligen ingen försäljning att komma till stånd.

Kommittén uttalar att en allmän priskontroll på bostadsrätter från flera synpunkter är olämplig och opåkallad. Man vill emel— lertid skapa en möjlighet att påverka prisbildningen där så behövs. Förslag föreligger därför dels om prisföreskrifter och dels hembudsskyldighet. Kommunstyrelsen vill motsätta sig dessa förslag; De höga överlåtelsepriserna är mycket lokalt betinga— de och gäller oftast äldre fastigheter med rimliga årsavgifter. Dessutom bör man avvakta med ställningstagandettills verkning- arna av de skärpta beskattningsreglerna kan överblickas. Över- priser kan endast bemästras.genom större utbud av bostäder i attraktiva lägen.

I betänkandet sägs inledningsvis att man vill öka likställdhe- ten mellan de tre besittningsformerna - äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt- Vandringen från en besittningsformernas mångfald till likformighet är i vissa avseenden redan långt driven. Efter lagen om besittningsskydd och bytesrätt inom hyresrätten finns egentligen inte någon ren hyresrättsform kvar. Man kan köpa och sälja sina hyreskontrakt, mer eller mindre öppet, vilket inne- bär att hyreslägenheten i byteshänseende fungerar ungefär som en bostadsrätt. Den som har en hyresrätt i bra läge kan ta ur lägesräntan i ett bra pris för kontraktet. Detta sker grått och utan att lägesvinsten kan beskattas in till samhället. Skillna- den mellan den grå och svarta marknaden här, d v s lagligheten, är ju att priset på ex persienner i lägenheter i bra lägen är dyra inventarier. Naturligtvis var inte syftet med bytesrätten att omfördela lägesvinsten ex från samhället till den enskilda hyresrättsinnehavaren i allmännyttan. Men valet av medel för bytesrättsmålet blev som mest effektiv i detta, det andra, av- seendet-

Att lägesräntan skall tillfalla den enskilde och ej samhället är nu en tyst överenskommelse i hyresrättsfallet men en allmänt betraktad rättvisa i bostadsrättsfallet. Bostadsrättsinnehavare har tidigare alltid kunnat sälja sina bostadsrätter till högst— bjudande och således fått ut lägesränta, ersättning för egna gjorda insatser, belöning för god vård 0 s v.

Kort sagt det bruksvärde marknaden tillmätt bostaden. Numera beskär realisationsvinstregler detta ekonomiska utfall och över- för det från den enskilde till samhället i bostadsrättsfallet.

I betänkandet föreslås en form av priskontroll i stället för en allmän dylik (som man menar är "både olämplig och opåkalladt), nämligen "för bostadsrättshavare att före överlåtelse hembjuda lägenheterna till lösa1avbostadsrättsföreningen........". Man har stadgade prisförskrifter. På det sättet reduceras bostads- rätten till en form av halv hyresrätt. Incitamenten att vårda sin lägenhet försvinner. Det blir inte den objektiva marknaden av bostadssökande, som värderar en bostadsrättslägenhets bruks— värde utan en byråkratisk regel av schablonkaraktär. Detta inne-

Prop. 1981/82: 169 186

här att en extremt fin lägenhet bytes till ett värde under sitt marknadsvärde och det ekonomiska utfallet tillfaller den som flyttar in. Denne kan konsumera den standard lägenheten har tills lägenhetsvärdet på marknaden ligger under prisföreskrif— tens värde. Vad händer då? Man vill inte sälja lägenheten på marknaden till ett pris under prisföreskriften utan kräver att föreningen löser in lägenhetentill prisförskriftens värde. Öv— riga bostadsrättsmedlemmar i föreningen får stå för kostnaderna för iståndsättning av lägenheten så att dess marknadspris åter igen överstiger prisklausulen och kan säljas.

Prisregleringar har ett gott syfte men också en baksida. I detta fall är möjligheterna att vända prisregleringen till individuell fördel för stora för att de skall infrias. De förmögenhetsomför- delande effekter, som potentiellt finns på bostadsrättsmarkna— den, efter det att realisationsvinstbeskattningseffekterna bli- vit frånräknade är inte av den storleksordningen att de kan vara av intresse.

Kommunstyrelsen vill beträffande detta avsnitt även hänvisa till vad som anförs av justitiekanslern i hans utlåtande beträffande Stockholms länsstyrelses beslut angående s k Värmdömodellen.

= Den effektivaste och närmast till hands liggande åtgärden

för att motverka oskäliga vinster — antingen det gäller fastig— heter eller lägenheter - är att beskatta sådana vinster. För närvarande innebär realisationsvinstbeskattningsreglerna för försäljning av bostadsrätt att vinsten är skattefri vid för- säljning efter fem års innehav. Betänkandet ställer sig bakom 'en kraftig skärpning av dessa regler. Det vore naturligt och riktigast om beskattningsreglerna gav en effekt som gjorde dem åtminstone jämförbara med beskattningen vid försäljning av småhus.

Prop. 1981/82: 169 187

22 & Reservation av de socialdemokratiska ledamöterna och

vek—ledamoten i kommunstyrelsen i Uppsala kommun

1978 års bostadsrättskommitté har avgivit sitt huvudbetänkande med förslag om åtgärder för att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt inom bostadsbeståndet. Enligt direktiven har syftet bl a varit att eftersträva likställd— het mellan de olika besittningsformerna och att utöka de boen- des inflytande över den egna bostaden. Givetvis delar kommun— styrelsen denna uppfattning, men vägen dit behöver inte gå över ett utökat ägande. Hyresgästernas ställning gentemot hyre.— värdarna har under senare tid stärkts genom flera olika åt— ' gärder. Exempel på detta är det förstärkta besittningsskyddet och det förstärkta hyresgästinflytandet i samband med ombygg- nad. Den utökade bytesrätten för hyresgäster är ett annat exempel på sådana åtgärder. Därutöver pågår ett omfattande arbete i syfte att öka hyresgästernas inflytande i de allmän— nyttiga företagen. Man bör gå vidare på denna väg när det gäl- ler att stärka hyresgästernas inflytande.

De förslag kommittén nu lagt fram om att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt går tillbaka på den tanken, att själva ägandet är enförutsättning för inflytande. Kommunstyrel— sen delar inte denna uppfattning, utan föreslår i stället, att hyresgästernas ställning ytterligare stärks genom att inflytan— det över bostaden i än högre grad än tidigare omfördelas till hyresgästernas fördel.

Allmännyttiga företag

Ett genomförande av kommitténs förslag beträffande allmännyttiga företag skulle kunna medföra mycket besvärande konsekvenser på bostadsmarknaden. Redan i betänkandet diskuterar man risker- na för att förslagen skulle leda till en ökaisegregation på bostadsmarknaden. De områden, vilka skulle kunna komma i fråga för den föreslagna övergången, är troligen små, avgränsade och attraktiva bostadsenklaver. Den hittillsvarande erfaren— heten av övergångar från hyresrätt till bostadsrätt visar klart på en sådan utveckling. Det har också varit de resursstarka hyres- gästerna - både ekonomiskt och på annat sätt - som tagit initia— tiv till de hittillsvarande ombildningarna.

Det finns anledning att förmoda, att denna utveckling kommer att bli än mer accentuerad, om kommitténs förslag genomförs. Däri— genom skulle man uppnå den rakt motsatta effekten - nämligen en ökad segregation på bostadsmarknaden — än Vad som avses. Det skulle i så fall komma att bli kvar en grupp hyresgäster, som saknar ekonomiska förutsättningar för att övergå till bostadsrättsformen. Kommittén har enligt kommunstyrelsens uppfattning inte visat på hur man kan eliminera riskerna för , en ökad boendesegregation genom den föreslagna förändringen av upplåtelseformen.

Prop. 1981/82: 169 188

Mot denna bakgrund avvisar vi kommitténs huvudförslag om åt- gärder för att underlätta en övergång från allmännyttig hyres— rätt till bostadsrätt.

Privata företag

Beträffande övergång från privat hyresrätt till bostadsrätt är det bra om lagstiftningen skärps.

Kravet på två tredjedels majoritet av hyresgästerna för över- gång till bostadsrätt är en bra och angelägen reform. För den händelse betänkandet i övrigt efter remissomgången inte leder till lagförslag, bör majoritetsregeln kunna brytas ut och antagas separat.

Enligt kommittén utgör den ekonomiska planen det viktigaste besluts— underlaget för hyresgästerna då de har att ta ställning till eventuell övergång till bostadsrätt. Enligt kommitténs förslag skall planen med intyg enligt Ö 5 och besiktningsprotokoll hållas tillgänglig för hyresgästerna innan beslut fattas om förvärv. Planen behöver dock inte enligt förslaget ha ingivits till eller registrerats av länsstyrelsen före beslutet. Där— med finns risken att beslut om förvärv kan komma att fattas på grundval av handlingar som senare visar sig vara otillfreds; ställande. För att minska den risken, bör krävas att planen registreras före beslut om förvärv. Detta skulle också inne- bära en garanti för att alla hyresgäster som så önskar verk- ligen kan ta del av planen och tillhörande handlingar. Som kommittén påpekar, bör bostadsrättsföreningar anslutna till de rikskooperativa organisationerna ha en särställning vad gäller dessa bestämmelser.

ansvariga/ Intygsgivarna är genom sin objektivitet och sakkunskap/för att den ekonomiska planen är vederhäftig. Ett system där båda in— tygsgivarna utses och arvoderas av föreningen ter sig tveksamt, om man betänker att många föreningsbildningar även framdeles kommer att ske på initiativ och under ledning av fastighets- ägarna, av vilka några måhända kan vara ute i spekulativa syften. För att i detta hänseende stärka hyresgästernas skydd, bör den ena av intygsgivarna utses av myndighet, förslagsvis länsstyrel— sen.

Hyresgäster och/eller hyresgästorganisation bör - till skill— nad från nu — anses vara berörda av olika myndigheters beslut i samband med en ombildning, och därmed också berättigade anföra besvär mot besluten i fråga. Detta bör klart framgå av lag— motiven.

Turordningen mellan de boende som önskar återflytta efter om— byggnad kan vara en svår fråga om antalet lägenheter reducerats. Om ombyggnaden sker i samband med ombildning och vissa hyresgäster ej önskar bostadsrätt, kan en komplicerad situa— tion uppstå. I skälighetsprövningen måste föreningens intres— se av att kunna genomföra ombyggnaden enligt kommittén väga tungt. Enligt kommunstyrelsens mening bör det emellertid klart slås fast, att ingen boende vid skälighetsprövningen skall kom- ma i bättre eller sämre läge genom sitt val av bostads- eller hyresrätt. Kommitténs oklara formuleringar (sid 13h) är i detta hänseende mycket otillfredsställande ur hyresgästernas synpunkt.

Prop.]981/82zl69 189

En svaghet i betänkandet är att man inte lyckats finna effek— tiva vägar för priskontroll vid ombildningar där så är er—

forderligt.

Hyresbildningen är av bostadssociala skäl hårt reglerad. Bostads- rättsmarknaden fungerar däremot efter de fria marknadskrafter— na. På en ort där efterfrågan på bostäder kraftigt överstiger tillgången, ökar därför av denna anledning värdet på bostads— rättsfastigheter men ej på hyresfastigheter. Det förekommer att hyresfastigheter vid värdering åsättes ett särskilt - högre - värde som ombildningsobjekt. Dm hyresgäster i samband med en ombildning övertar en fastighet till ett pris som ligger avse— värt över avkastningsvärdet som hyresfastighet, kan ändå både säljare och köpare anse sig ha gjort en "bra affär". Därmed är emellertid inte sagt att affären är önskvärd ur samhällets synpunkt.

Kommittén anvisar inga nya vägar för att lösa dessa problem. Tvärtom torde förslaget om finansieringshjälp för bostadsrätts— förvärv göra hyresgästkollektivet i en fastighet benäget att betala ett högre pris för fastigheten. Det finns heller ingen grund att anta, att förslaget om hyresgästers förköpsrätt, som det är konstruerat, ska verka prisdämpande.

Det finns redan idag, som kommittén påpekar, en möjlighet att ställa skäligt pris som villkor för övertagande eller beviljan- de av statligt lån. Denna styrmöjlighet bör användas långt mer effektivt än vad som nu är fallet.

Grundavgiften i samband med ombildning är avhängig fastighets- priset, och även frågan om grundavgiftens storlek är därmed otillfredsställande löst i betänkandet.

Då det gäller bostadsrättens framtida överlåtelsevärden, fram- håller kommittén angelägenheten av en snar och betydande skärp— ning av realisationsvinstbeskattningen. I detta är bara att instämma, men man måste vara klar över att en sådan skärp- ning i sig knappast påverkar prisnivåerna på bostadsrätter, dessa bestäms av köparsidans betalningsbelägenhet.

Kommittén synes dela uppfattningen, att en ökad ombildnings— verksamhet med samhällets stöd inte får innebära att bostäder i en bristsituation förs över från den reglerade hyressektorn till den marknadsstyrda bostadsrättssektorn utanÖeffektiv kontroll av boendekostnaden. Man har därför kopplat statliga lån till villkor.om prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt, vilket är en rimlig utgångspunkt.

I en bristsituation måste man uppmärksamma att "svarta" be- talningar förhindras. Enligt kommunstyrelsens mening är den enda säkra vägen att dessa "billiga" bostadsrätter förmedlas via kommunal bostadsförmedling eller rikskOOperativ organisa- tion.

Den föreslagna begränsningen av priskontrollen till fem år kom- mer i en bristsituation att få den effekten, att på femårs— dagen av ombildningen övergår bostadsrättens värde till att bestämmas av de fria marknadskrafterna, och bostaden kan vid kommande överlåtelser vara utom räckhåll för de resurssvaga hushållen. I all synnerhet om allmännyttiga fastigheter kom— mer att ombildas till bostadsrätt, ter sig detta som mycket

Prop. 1981/82: 169 190

stötande. Prisföreskriften bör i stället gälla tills vidare, med möjlighet för länsbostadsnämnd efter förslag från kom— mun att anpassa eller avskaffa prisföreskriften endast då särskilda skäl finns.

Tanken att hyresgäster under vissa förutsättningar ska ha för— köpsrätt till privat ägd fastighet är i och för sig rimlig. Kommitténs förslag innebär emellertid införandet av tungrott och komplicerat regelsystem, som de enskilda hyresgästerna kom- mer att få svårt att överblicka. En bättre lösning vore att utvidga den kommunala förköpsrätten till dessa fall, och låta föreninngildningen ske genom någon av de rikskoOperativa orga— nisationerna. Denna lösning har också den fördelen, att förköp endast kommer att ska då kommunen bedömer en ombildning önsk— värd.

En ombildning av en privatägd fastighet kan ibland vara icke önskvärd, t ex med hänsyn till en redan förhållandevis hög andel bostadsrätter inom bostadsförsörjningsområdet. Kommunen bör då med hänvisning till detta kunna påkalla förvärvspröv- ning hos hyresnämnden. Detta förutsätter en utvidgning av för— värvslagen.

Slutligen bör poängteras, att de kreditmedel som ställs till förfogande i ombildningssyfte, inte får bli av den omfattningen att mer angelägna ändamål som nyproduktion och sanering påverkas negativt.

Prop. 1981/82: 169 191

2 5 llORllKÖ PINGS KOl'll'flUN

Allmänt

Kommunen är i princip positiv till ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Det är dock viktigt att trycka på att ombildningarna ej får medföra en ökad segregation mellan olika boendegrupper. I direktiven till utredningen påpekas bl a att man inte kan bortse från att en övergång från hyresrätt till' bostadsrätt kan innebära risker för en ökad segregation i boen- det. Utredningen säger, att man vid utformningen av förslagen så långt som möjligt skall söka eliminera dessa risker.

I utredningen beskrivs några ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt som genomförts. 1 exempel från ombildning i Mast— hugget i Göteborg visas, att kravet på kontantinsats och behovet av långfristigt lån medförde att vissa kategorier avstod från att teckna bostadsrätt. Det var i första hand äldre och riktigt unga samt ensamstående föräldrar som avstod. Vid senare över— låtelse av bostadsrätter är det betalningsstarka grupper som övertar lägenheterna. Unga, som flyttar hemifrån, ensamstående föräldrar, äldre personer, invandrarhushåll samt resurssvaga hushåll har svårt att skaffa bestadsrättslägenhet. En övergång från hyresrätt till bostadsrätt i större omfattning skulle, enligt kommunens mening, göra det svårare för konmunerna att uppfylla kraven på en allsidig hushållssammansättning.

Kommunen hade förväntat sig att utredningen skulle anvisa vägar för att undvika risker med en ökad segregation i boendet. Några mer genomgripande sådana åtgärder och förslag har dock utred— ningen ej framlagt.

Kommunal insyn i bostadsrättsföreningar

I utredningen föreslås att kommunerna enligt lag skall vara skyldiga att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Insynen kan utformas så att kommunen utser styrelserepresentant eller rapportör. Man föreslår även att detta skall tillämpas på äldre bostadsrättsföreningar.

I flera avsnitt i utredningen påpekas kommunernas ansvar'för bostadsförsörjningen och ansvar för en allsidig hushållssanman—

Prop. 1981/82:169 192

sättning. Man har också redovisat att övergångar till bostads- rätt i äldre attraktiva områden kan bidra till att förstärka icke önskvärda segregationstendenser. Flyttningsfrekvensen i bostadsrättsfastigheter minskar från i genomsnitt 20 % i hyres- hus till ca 10 1 i bostadsrättshus. Kommunernas möjligheter att via bostadsanvisningslagen anvisa hyresgäster till ombildade lägenheter minskar.-Även om kommunen i många fall anser det för- delaktigt för de boende att ombilda en hyresfastighet till en bostadsrätt, är det inte självklart att det är lämpligt i samt— liga fall. Kommunen bör i de fall man anser att en ombildning ej är lämplig ha möjlighet att avstå från att utöva insyn i en bostadsrättsförening och därmed verka för att en ombildning ej kommer till stånd.

Kommittén förordar att kravet på insyn bör gälla även äldre bostadsrättsföreningar. Motiven för detta förslag redovisas ej. Däremot framhålls på annat ställe i utredningen att det är under uppbyggnadsskedet och i starten som det är viktigt att bostads— rättsföreningar erhåller stöd och hjälp i form av kommunal med- verkan i föreningens styrelse. ! ett senare skede när verksam- heten övergår till förvaltning är det ej så angeläget med kommunal insyn. Denna redovisning av vad som sägs i utredningen måste anses innehålla tillräckliga argument mot förslaget att kommunen enligt lag skall vara tvingad att utöva insyn i äldre bostadsrättsföreningar. Kommunen yrkar därför avslag på kommit— téns förslag att en kommun enligt lag skall vara skyldig att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet.

Ovan redovisas hur kommunen genom att ej utöva insyn i bostads— rättsföreningar kan verka för att vissa ombildningar ej kommer till stånd. Detta är emellertid ett otillräckligt medel för kommunerna. Norrköpings kommun anser att om kommunerna, inom ramen för sitt ansvar för bostadsförsörjningen, skall.kunna verka för allsidigt sammansatta bostadsområden och motverka segregation krävs att de ges bättre möjligheter att även för- hindra ombildningar.

Former för ombildning

Kommittén understryker på flera ställen i utredningen hur komp- licerat ett förfarande är när hyresgäster skall omvandla en fastighet till bostadsrätt. Det krävs stora administrativa, juridiska, tekniska och ekonomiska insatser från hyresgästernas sida. Det skall ske föreningsbildning, upprättas ekonomisk plan, besiktning m m. Det måste, med hänsyn till alla komplicerade frågor vara betydligt tryggare om hyresgästerna kan erhålla kvalificerad hjälp med alla dessa svåra frågor. Kommunen anser därför i likhet med vad som anges i en reservation från Nils Yngvesson att föreningsbildningen skall ske genom någon av de folkrörelsekooperativa bostadsrättsorganisationerna HSB eller

Riksbyggen.

Ytterligare ett viktigt skäl till att ombildningar bör ske genom någon av de kooperativa bostadsrättsorganisationerna är att ombildningarna ofta är aktuella i samband med ombyggnad av fastigheter. När en ombildning i samband med ombyggnad sker

Prop. 1981/82:169 . 193

genom HSB och Rikayggen finns förutsättningar för att göra de förändringar i bl a lägenhetssammansättningen som det ofta finns behov av i äldre fastigheter.

Det är viktigt att de kostnader som det blir för en bostads- rättsförening då en ombildning sker ej blir alltför stora. Då det dock kan förväntas bli en ganska omfattande ombildning av hyresrätter till bostadsrätter under de närmaste årtiondena bör det finnas goda möjligheter för bostadsrättsorganisationer att rationalisera och förenkla ombildningsproceduren och därmed hålla kostnaderna nere.

Kommunens förköpsrätt

Kommittén föreslår att i förköpslagens3 S 7 införs bestämmelse om att kommunal förköpsrätt ej får utövas när försäljningen är- beroende av hyresgästens förköpsrätt eller av att villkoren för försäljningen prövas av hyresnämnd; allt enligt lagen om för— köpsrätt för hyresgäster.

Detta förfaringsSätt är opraktiskt och försvårar kommunens möj- ligheter att verka för en god bostadsförsörjning då det innebär att kommunen får möjlighet till förköp först sedan hyresgästerna bestämt sig för vilken ställning man skall ta till ett förvärv. Kommunalt förköp begärs oftast med anledning av en planerad Stadsförnyelse eller ändrad markanvändning. Ett komnunalt för— köpsärende kan med den föreslagna förköpsrätten för hyresgäster bli väsentligt fördröjd. Förslaget att kommunen ej skall kunna utnyttja sin förköpsrätt förrän hyresgästerna bestämt on de skall förvärva fastigheten kan inte heller vara rimligt med tanke på kommunens möjlighet att ansöka om förvärv enligt expro— priationslagen. Resultatet kan bli att hyresgästerna beviljas förköp och att kommunen därefter tvingas begära förköp enligt förköpslagen. Om denna begäran ej beviljas har kommunen möjlig- het att ansöka om expropriation.

Norrköpings kommun anser att kommunerna bör ha företrädesrätt till förköp och utredningens förslag till ändring i förköps— lagen,_3 5-7, bör_utgå._1 konsekvens med detta bör i 2 S 3 i förslag till lag nu förköpsrätt för hyresgäster tilläggas "och kommunen".

Hyresgästernas förköp i fastighet som ägs av allmännyttigt bostadsföretag eller offentliga myndigheter

Kommunen delar kommitténs uppfattning om den viktiga—roll de allmännyttiga bostadsföretagen utgör för bostadsförsörjningen i vårt land och att de kommer att vara ett betydelsefullt instru- ment för att de bostadspolitiska målen skall kunna förverk— ligas.

Om det av speciella skäl i något fall skulle vara så att ett allmännyttigt företag skulle besluta att sälja någon fastighet, borde hyresgästerna ha samma möjlighet som i ett privatägt hus, att kunna få företräde till att inköpa fastigheten för ombildan- de till bostadsrätt. Samma möjlighet borde även hyresgäster ha i

13 Riksdagen [%!/82. I saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169 194

fastigheter ägda av staten, landstingskommun, kommunförbund eller aktiebolag som ägs av en kommun eller landstingskommun. Det finns inga skäl till varför hyresgäster i sådana fastigheter inte skall ha sanma rätt som hyresgäster i privatägda hus.

Däremot anser Norrköpings kommun i likhet med kommittén att fastigheter som ägs av kommunerna bör vara undantagna från hyresgästernas rätt till förköp. Detta är en viktig förutsätt- ning för att kommunen skall kunna sörja för en god bostadsför- sörjning då inköp och försäljning av fastigheter är ett av de styrmedel som kommunen kan använda. Kommunen föreslår således att 2 S 2 i förslag till lag on förköpsrätt för hyresgäster får ett sådant innehåll att enbart fastigheter som ägs av kommunen undantas.från-hyresgästernas förköpsrätt.

Finansiering

Det ankommer på bostadsrättsföreningen att.i egenskap av köpare till en fastighet skaffa fram erforderligt kapital-vid en över-- gång från hyresrätt till bostadsrätt. Säkerhet för erforderliga lån skall enligt utredningen ställas av föreningen och inte av _ medlemmarna personligen. Kommunen delar kommitténs uppfattning. Konmunen delar vidare uppfattningen att redan etablerade botten- låneinstitut såsom stadshypoteksföreningen och ett antal kreditaktiebolag är att betrakta som mest lämpade kreditgivare. Krediter kan lämnas mot pantsäkerhet inom 75 % av uppskattnings— värdet på egendomen och i vissa fall numera upp till 85 %. Det förutsättes att Riksbanken, som årligen fastställer ramar för den Oprioriterade utlåningen hos instituten, även kan beakta den efterfrågan på lån, som ökningen av antalet bostadsrätts-r föreningar kan förväntas ge upphov till och därigenom tillskapa" förbättrade;finansieringsmöjligheter.

När det gäller en allmännyttigt ägd fastighet har som regel kommunen tecknat borgen.som säkerhet för exempelvis toppbelåning av överkostnader och i förekommande fall även för underhållslån och hyresförlustlån. Det kommunala borgensåtagandet kan inte utan att ett nytt beslut fattas av kommunfullmäktige överföras på en ny ägare. Här är det alltså fråga-om att—företa-en ny- ' riskbedömning av kommunen innan beslut fattas om ett förnyat borgensåtagande. Detta förhållande har inte uppmärksammats i utredningen.

Bostadsrättshavarna förutsättes tillskjuta kapital till före- ningen genom grundavgifter. Kommittén har behandlat olika alter- nativa lösningar på möjligheter att få fram medel till insatsen. Rent allmänt må framhållas, att om kommunens medverkan erfordras antingen såsom.långivare eller såsom borgensman är det nödvän— digt att enkla rutiner tillskapas. En omfattande byråkrati måste undvikas. Värdet av ett bostadsrättsbevis som säkerhet vid pant— sättning för lån till bostadsrätt måste ges en entydig tolkning. Om bostadsrättsbevis erhåller status som en fullgod säkerhet vid lån i bank kan sannolikt förenklingar av administrationen upp—

n s.

Kommunen tillstyrker kommitténs förslag, att kommunerna genom ett beslut i kommunfullmäktige antar en generell beloppsgräns

Prop.]981/82:169 195

inom vilken borgen totalt för kommunen får tecknas som säkerhet för lån till insatskapital åt bostadsrättshavare. Gränserna för de enskilda åtagandena bör lämpligen sanmanfalla med utred- ningens förslag till lånens storlek. I utredningen har före- slagits att lån till insats skall utgå med 80 % av grundavgiften dock högst 20 % av lägenhetens andel av beräknad anskaffning;- kostnad för fastigheten. Lägsta lånebeloppet föreslås bli 5 000 kronor.

För att få en så enkel administration som möjligt synes det mest lämpligt att bankerna får ta hand om långivningcn. Om kredit— prövningen sedan ger vid handen, att säkerheten behöver för- stärkas kan banken med åberopande av komnunfullmäktiges borgens— beslut ha möjlighet att inhämta kommunens borgen som säkerhet. Till skillnad från kommitténs förslag anser kommunen att det är bankernas uppgift att svara för både kreditprövning och långiv- ning. Samarbetet mellan kommunen och banken kan utformas exempelvis på så sätt, att kommunen generellt träffar överens- konmelse om räntenivå och amorteringstid utan att banken i varje låneärende med beaktande av bostadsrättshavarens kreditvärdighet behöver kräva kemmunal borgen som säkerhet. Förfaringssättet kan antas leda till att kommunen får det inflytande som kommitténs förslag utmynnar i vad gäller lånemöjligheter till grundavgiften (insatsen) för den enskilde bostadsrättsinnehavaren.

Ökad administration

Ett flertal av kommitténs förslag innebär ökade kommunala åtaganden. Exempelvis föreslås i utredningen ökade krav på kommunal insyn i bostadsrättsföreningar och kommunal informa- tion, rådgivning och service till dem som.vill göra en ombild— ning utan att utnyttja någon av de bostadskooperativa organisa- tionerna. Vad de nya åtagandena i realiteten kommer att innebära och vilken omfattning de kan-tänkas få har i mycket liten.grad berörts i utredningen;.Norrköpings kommun är i princip positiv till ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Kommunen ser emellertid med viss oro på den ökade administration för såväl hyresgäster som kommun som utredningens förslag innebär.

Prop. 1981/82: 169 196

25 a Reservation av centerpartiets och folkpartiets

ledamöter i kommunstyrelsen i Norrköpings kommun

Enligt reservationen har kommunstyrelsen bort tillstyrka bostadsrättskommitténs förslag dels i andra stycket under av— snittet "Hyresgästens förköpsrätt — — —", dels i sista

stycket under avsnittet "Finansiering".

25 b Reservation av moderaternas ledamöter i kommunstyrelsen

_i_ Norrköpings kommun Enligt reservationen har kommunstyrelsen bort tillstyrka bostadsrättskommitténs förslag med beaktande av Rolf Dahlbergs

i betänkandet redovisade reservation.

Prop. 1981/82: 169 197

ZA SVERIGES ADVOKATSAMFUND

Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor

Samfundet kan inte biträda kommitténs förslag att bostads— rättsförening i sina stadgar får föreskriva att hyresgäst

"I-

som på föreningsstämma biträder beslut om fastighe-'

C (D ('i' ni

).; l | H . (n LO H1 0

värv blir skyldig att teckna bostadsrätt till sin

Ett sådant förfarande strider mot vedertagna sätt att in.å

ö

rättshandlingar. Risken för att enskilda hyresgäster ini tillräckligt klart inser de personliga konsekvenserna av

att biträda ett sådant beslut är uppenbar. Hyresgä5cer kan påverkas av stämningen vid en dylik föreningsstämma så att de oöverlagt biträder beslutet. I andra fall kan en sådan bundenhet omöjliggöra erforderlig majoritet. Skall hyres— gästerna bindas vid förvärv av bostadsrätt bör detta ske

i särskilt upprättad handling. Eftersom det torde vara i

det närmaste omöjligt att genomföra en övergång till bostads— rätt utan någon form av förhandsavtal är det angeläget att

möjlighet härtill införs.

Kommittén anser att det av grunderna för bostadsrättslagen följer att minst fem lägenheter skall ingå för att en före— ningsbildning skall kunna komma till stånd. Därigenom ute— sluts en stor del av det befintliga hyreshusbeståndet. Sam—

fundet bedömer det vara av intresse även för boende i mindre

PTop.1981/82:169 198

hyreshusfastigheter att få rätt att tillämpa bostads— rättslagen, exempelvis när det gäller fastigheter med minst tre bestadslägenheter som hyresgästerna vill konvertera till

bostadsrätter.

Det är en självklarhet att ombildningar bör ske på ett betryg— gande sätt, och 7 såsom kommittén uttalat # finns det normalt behov av sakkunnig hjälp. I betänkandet sid. 48—56 anges-ett antal sakkunniga som kan biträda i dylika fall. Den kanske viktigaste handlingen inför en övergång är den ekonomiska planen. Den är av stor betydelse för de boendes beslut genom att den anvisar de ekonomiska förutsättningarna för ett över— tagande. Det är därför viktigt att denna plan tages fram så tidigt som möjligt och att de intygsgivare som granskar ocl skriver under planen har parternas förtroende. Samfundet gil— lar därför förslaget med krav på två intygsgivare, varav minst

en skall vara opartisk.

Förvärv av enskilt ägd fastiahet

().. Den modell till förköpsrätt som kommittén föreslår me.för en— ligt samfundets uppfattning risk för en utbyggd byråkrati ökade kostnader för dem som önskar överta fastigheten, för fastighetsägarna och för samhället i övrigt. Regeln att f köpsrätt skall utövas inom sex månader från hembudet medför att frågan huruvida försäljning till hyresgästerna bl eller inte, hålles svävande under alltför lång tid, främst från fastighetsägarnas synpunkt. Redan nu föreligger en be— tydande tungroddhet genom att försäljning av hyreshus prövas enligt förköpslagen och lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. 'tterligare en långdragen procedur medför problem för fastig- hetsomsättningen. Risk föreligger också för att en fastighets värde kan förändras redan på den grund att intresseanmälan gjorts. Samfundet kan inte tillstyrka att förköpsreglerna blir föremål för lagstiftning.

te följande

("I

skulle likväl någon form av förköp lagfästas må

krav tillgodoses.

Prop.l981/82:169 199

— Omsättningen av hyresfastigheter får inte avsevärt försvåras. — Förfarandet skall gå snabbt.

— Rättssäkerheten för hyresgäster och fastighetsägare måste så

långt möjligt garanteras. - Frivilliga uppgörelser skall underlättas.

— Byråkrati och onödiga kostnader för parterna och samhället

.bör så långt möjligt undvikas.

Enligt förslaget kan hyresgästerna, om de har intresse av at utöva förköpsrätt, ge in en intresseanmälan till inskrivn'ngs— myndigheten. Denna anmälan skall göras av en bostadsrättSLÖ— rening eller annan förening som har bildats av hyresgästerna. Om fastighetsägaren vill överlåta egendomen skall han skrift- ligen hembjuda den till hyresgästerna som därefter inom två månader från delgivningen av hembudet skall bevaka förköps- rätten. Vill hyresgästerna anta hembudet skall de göra detta

inom sex månader från delgivningen av hembudet.

I lagförslagets 7 5 anges att förköpsrätten förfaller om bos— tadsrättsförening som antagit ett hembud undandrar sig att un— derteckna RÖPEthdlinan som grundas på hembudet. Frå vida sådant undandragande i visst fall föreligger kan prövas av hyresnämnd med bostadsdomstolen som överinstans. En sådan prövning kan medföra tidsutdräkt på mer än ett är sedan fas— tighetsägaren avgivit sitt hembud. Detta dröjsmål mäste från

i vart fall fastighetsägarens sida framstå som oacceptabelt. Han blir under den tiden i realiteten betagen möjligheten att försälja fastigheten till annan, även om förslaget formellt inte förhindrar ägaren att sälja fastigheten under villkor att hyresgästerna inte begagnar sig av förtursrätten. Det torde nämligen inte vara rimligt att räkna med att köpare av hyres— hus utan vidare.accepterar att hembudsfrågan först skall prö— vas innan de får visshet om det avtalade köpet skall genom- föras eller ej. I vissa fall kan tidsutdräkten bli ännu längre. Om marknadspriset för fastigheter under tiden från hembudet

till bostadsdomstolens avgörande minskat och en ny försäljnin !() inte kan ske till det hembjudna priset skall nytt hembud sk- och en ny procedur måtte inledas med ytterligare negativa eukk-

ter för berörda parter.

PTop.1981/82:169 200

Enligt kommitténs förslag får fastighetsägaren, om hyresgäs— ternas förköpsrätt förfallit, överlåta fastigheten till tredje man under förutsättning att priset inte är lägre eller villko för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare än vad som

angivits i hembudet.

En så utformad bestämmelse kan medföra betydande osäkerhet vid framtida fastighetsaffärer och är helt oacceptabel. Samfundet fterlyser en mer entydig regel. De enskilda parterna måtte tämligen enkelt kunna avgöra huruvida villkoren för överlåtel— sen efter en förfallen förköpsrätt är sådan att en affär till

tredje man kan gen ma

Svåri heterna att tillämpa någon form av förköosrätt i före—_ 9 - J L varande sammanhang framstår ocksa klart därigenom att en fas—

tighetsägare inte är bun nn av sitt hembu U) L.: H p '.0 m h a s 11 ded efter accept från hyr iesgästsidan inte fullföljas av _astig— hetsägaren har oro uppstått och ibland kan kostsamma akti teter ha vidtagits av hyresgästerna alldeles i onödan. För giltigt köp av fast egendom fordras också i detta fall att köpehandling up pra ättas enligt kraven i jordabalken. Skall övergången från hyresrätt till bostadsrätt underlättas genom en hyresgästerna tillkommande förköpsrätt, bör den ut— formas så att den i mindre mån ytterligare negativt påverkar omsättningen på hyreshusmarlznaden. En förköpsrätt bör utövas inom samma tid som gäller för. kommunal rorlopsrat . Enkel majoritet bland hyresgästerna bör därvid vara tillräcklig. Ett absolut villkor bör också vara att_en bostad=r=tt_rorening bildas av hyresgästerna och att finansiella förutsättningar för att genomföra köpet föreligger. Den sistnämnda faktorn är av största betydelse i detta sammanhang, varför varje åt- gärd som är ägnad att underlätta hyresgästernas förmåga att förvärva bostadsrätter bör tas i anspråk.

Prop. 1981/82:169 201

Intresseanmälan

Enligt kommittéförslaget fordras för hembud att en av hyres— gästerna konstituerad ideell förening eller bostadsrättsföre— ning avgivit intresseanmälan som inskrivits i fastighets— boken. Denna intresseanmälan gäller sedan under två år från

det anteckning i fastighetsboken gjorts.

Mot bakgrund av vad som ovan sagts ifrågasät.ter samfundet om denna ordning kan godtas . Förslaget innebär att för ngens styrelse skall intyga att mer än 50%- av hyresgäs Mc na har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt. En påtaglig svaghet ligger däri att de hyresgäst-er som ut-

-)

talat intresse inte behöver ta ställning till huruvida de har ekonomisk möjlighet att medverka till en överg gång. Genom en orealistisk intresseanmälan kan sålunda en fastighets over— låtelse onödigtvis förskjutas i tiden till förfång för köpare och säljare. Samfundet vill i övrigt hänvisa till vad som ovan

sagts beträffande förköpsfrågan.

Skulle emellertid lagstiftaren besluta om intresseanmälan som ett första steg i ett övergångsförfarande, bör krävas att anmälan föregås av en noggrann besiktning av fastigheten, särskilt rörande underhållsfrågor och nödvändiga förbätt— ringar, samt att en tämligen noggrann ekonomisk kalkyl inklu—

derande finansieringsalternativ upprättats.

Mot denna bakgrund kan man inte acceptera en ideell förening som kapabel att göra en intresseanmälan. I stället bör här

krävas en ekonomisk förening, d v 5 en bostadsrä tsförcning.

Endast därigenom kan hyresgästerna i ett enskilt fall anses ha visat så starkt intresse för förvärvet att ett övertagande- intresse av den art som avses i kommitténs betänkande kan

vara för handen.

För hyresgästernas del måste det dessutom vara av största

värde i en övertagandesituation att den juridi ka kmmtnmiimmn

Prop. 1981/82: 169 202

är bildad redan från början. Själva föreningsbildningen bör inte medföra några beaktansvärda problem, då redan fungerande organisationer på bostadsmarknaden kan vara hyresgästkollek— tivet behjälpligt i detta hänseende till en förhållandevis

måttlig kostnad" Hembud m m

Enligt kommittéförslaget skall vid en avyttring av flera hyresfastigheter genom samma överlåtelse, hyresgästerna i en fastighet kunna förvärva endast den fastighet de anmält in— tresse för. Denna ordning kan inte godtas. Det är ofta av vital betydelse för köpare eller säljare att det fastighets— komplex man avtalat om i sin helhet övergår. Från organisa— torisk och ekonomisk synpunkt kan det rent objektivt vara

av synnerligen stor betydelse att fastighetskomplexet inte splittras. I detta fall bör sålunda ett övertagande avse an—

tingen samtliga fastigheter eller ingen.

Förlust av förkönsrätten

I den föreslagna lagtexten anges ingen begränsning av den tid föreningen har på sig från antagandet av hembudet till undertecknandet av köpehandlingarna. Det förutsättes emeller— tid att någon tidsutdräkt av betydelse inte skall tolereras.

Då skriftligt köpeavtal är ett villkor för övergång av äganderätten renar samfmdet att man här bör göra det tillägget att förköpsrätten förfaller såvida inte föreningen inom närmare angiven tids— frist, som bör vara mycket begränsad, påtecknat köpehandling som grundas på hembudet. överlåtelse av bostadsrätt I direktiven ingår bl a att kommittén skall överväga huruvida

införande av viss reglering av priset vid överlåtelse av

bostadsrätt är lämplig.

Prop. 1981/82:169 203

Samfundet, som avstyrker förslaget att införa priskontroll i vidare mån än som redan är möjligt, vill här hänvisa till vad experterna Arne Näverfelt och Per Tornée i särskilt yttrande angivit.

Samfundet har ingen erinran mot att bostadsrättsförening, i likhet med andra associationsrättsliga former, ges möjlig— het att i sina stadgar införa skyldighet för bostadsrätts— havare att före överlåtelse hembjuda bostadsrätten till lösen av bostadsrättsföreningen. Samfundet kan inte biträda förslaget om hembudsskyldighet till rikskooperativ organisa— tion, allmännyttigt bostadsföretag eller kommun. Samfundet vill framhålla vikten av att frågan om införande eller bort— tagande av hembudsskyldighet avgöres av föreningen ensamt utan påverkan från organisation till vilken föreningen är an- sluten. '

Majoritetsregler

I kommittéförslaget laboreras med olika majoritetsregler. Vid frivilliga överlåtelser föreslås att hyresgästerna till minst 2/3 av de uthyrda lägenheterna skall på en föreningsstämma biträda beslut om fastighetsförvärv. I förköpssituationen er- fordras vid intresseanmälan anslutning från hyresgästerna i flertalet uthyrningslägenheter medan bevakning och antagande

erfordrar anslutning av minst 2/3 av hyresgästerna.

Enligt riksskatteverkets föreskrifter fordras för schablonbe— skattning att minst 60% av taxeringsvärdet kan hänföras till bostadslägenheter som är upplåtna med bostadsrätt. Enligt anvisningarna till bostadsfinansieringsförordningen fordras för högsta statliga bostadslån att minst 50% av bostadslä— genheterna har tecknats med bostadsrätt.

Samfundet menar att det synes rimligt att en och samma majo— ritetsregel gäller för samtliga fall, nämligen enkel majo— ritet, och förordar här att man i kommunalskattelagen vidtar ändring som ger möjlighet till schablonbeskattning så snart

minst 50% av bostadslägenheterna upplåtits med bostadsrätt.

Prop. 1981/82:169 204 Sammanfattning

Samfundet tillstyrker att man lagstiftningsvägen underlättar en övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Förfarandet måste tidsmässigt kraftigt koncentreras i förhål-

landet till vad som framgår av kommittéförslaget.

Samfundet avstyrker varje form av prisreglering vid överlå—

telse av bostadsrätt.

En och samma majoritetsregel bör gälla för de olika skedena

i övertagandeproceduren och i beskattningssammanhang.

Prop. 1981/82: 169 . 205

25 SVEMS? - BA&IKEÖREI'IINGEH

___—___—

Bankföreningen har deltagit i utarbetandet av det remissyttrande som av- givits av Näringslivets Byggnadsdelegation. Bankföreningen instämmer i vad byggnadsdelegationen anför. Delegationen tar emellertid i sitt yttrande inte upp vissa av kommitténs. förslag, vilka har speciellt intresse för kreditmarknaden. Det gäller särskilt kommitténs övervä- ganden i olika finansieringsfrågor. Bankföreningen får därför utöver vad Näringslivets Byggnadsdelegation anför för egen del anföra föl- jande. '

Formellt syftar kommitténs förslag till att förbättra förutsättningarna för om- bildning av hyresrätt till bostadsrätt. Som Näringslivets Byggnadsdelegation påvisar är det tveksamt om sådan ombildning verkligen främjas av de fram- lagda förslagen. Rent faktiskt innebär förslagen emellertid att stora fördelar ges till de hyresgäster som vid tillfället för övergången till bostadsrätt har hyresrätten till berörda lägenheter. De får enligt kommitténs förslag bl a för- månen av gynnsamma finansieringsvillkor. Dessa förmåner kommer emellertid att betalas dels av fastighetsägarna och dels förmodligen av skattebetalarna, dvs bl a alla de som inte är i tillfälle att utnyttja de erbjudna förmånerna. Kommittén har inte anfört några beaktansvärda skäl varför just den nämnda gruppen skall

Prop. 1981/82:169 206

gynnas framför andra grupper på bostadsmarknaden. De gynnade har samt— liga en hyresrätt med besittningsskydd och är på inget sätt undanträngda på bo- stadsmarknaden. Förslagen kan snarast uppfattas som en orättvisa gentemot dem som av olika skäl befinner sig i trångmål i fråga om sin bostadssituation. Bankföreningen har inget att erinra mot en strävan att främja bildandet av nya bostadsrätter. Detta är tvärtom värt att uppmuntra. Eftersom det emellertid från de nuvarande fastighetsägarnas sida - i vart fall de privata - intevisats någon ovilja mot dessa strävanden, finns det enligt bankföreningens upp- fattning mot bakgrund av vad som nyss sagts om den tvivelaktiga rättvisan i reformen inte skäl att med tvångsåtgärder i form av t ex lagstiftning främja bildandet av bostadsrätter.

Förslagen har emellertid ännu ett syfte. Förslagen kan nämligen ses som ett försök att genomföra en prisreglering av hyresfastighetsmarknaden. Läget på fastighetsmarknaden är dock f n sådant att inga skäl finns att införa nå- gon form av prisreglering. Principiellt bör strävandena för övrigt enligt bankföreningens uppfattning vara att regleringarna på bostadsmarknaden successivt minskas.

I fråga om finansieringen vill bankföreningen ytterligare anföra följande.

Krediter till en nybildad bostadsrättsförening för förvärv av fastigheten av- ses enligt förslaget i huvudsak lämnas från bostadsinstituten på marknads- mässiga villkor. Bankföreningen har inget att invända däremot. En finan— siering på marknadsmässiga villkor skulle dock öka kostnaderna för lägen- hetsinnehavarna jämfört med deras tidigare situation med en hyra som en- ligt bruksvärdeprincipen är bestämd bl a av den lägre kostnaden för de allmännyttiga bostadsföretagens upplåning.

Vad gäller lånen till nybildade bostads rättsföreningar för att ersätta ute- blivna grundavgifter är avsikten att dessa skall lämnas av bankerna. En sådan kreditgivning är inte godtagbar därför att den innebär att föreningen lånar upp riskkapital - att likställas med eget kapital - inte från sina med- lemmar utan på kreditmarknaden. Detta strider mot de grundläggande kra—

Prop. 1981/82: 169 207

ven dels på föreningsverksamheten, dels på bankernas kreditgivning. Sådana krediter skulle dessutom på grund av räntekostnaderna innebära en belastning på bostads rättshavarna, medan de kvarvarande hyresgäs- terna inte kan åläggas något kostnadsansvar för lånen utöver vad som ryms inom hyran som ju bestäms enligt bruksvärdet och därför inte kan höjas av detta skäl. Också dessa lån skulle således vara ofördelaktiga för bostadsrätts- havarna. Så länge de varit hyresgäster hade de inte behövt betala mer för sitt boende än som var bestämt genom bruksvärdet. Efter en ombildning skulle de utöver kostnaderna för de egna lägenheterna tillsammans också ha att svara för kostnaderna för grundavgifter som egentligen borde be— lasta andra personer.

I fråga om lån till de enskilda bostadsrättshavarna vid ombildning kan statligt subventionerade lån givetvis inte komma i fråga. Detta följer enligt bankföre- ningens uppfattning redan av det nuvarande budgetläget. Det skulle dessutom strida mot de inledningsvis framförda rättviseskälen i förhållande till andra bostadskonsumenter.

Kommitténs alternativ med statligt garanterade banklån skulle innebära svå- righeter i tider med kreditrestriktioner. Sådana krediter kan inte anses så angelägna att de i restriktionstider särskilt skulle främjas. Eventuella beslut om amorteringsfrihet och eftergift skulle dessutom bli en belastning på sta- tens ekonomi samt medföra besvärande byråkrati.

Bankföreningen anser på grund av det nu anförda att det inte bör införas några nya finansieringsformer, utan de möjligheter som redan finns på

kreditmarknaden bör anses tillräckliga. Bankföreningen avstyrker alltså förslagen i denna del.

Bankföreningen vill avslutningsvis ta upp några detaljfrågor som hänger samman med finansieringen.

Kommittén har redogjort för bankinspektionens och bankföreningens upp- fattningar om bostadsrätters säkerhetsvärde som pant (betänkandet s 256) .

Prop. 1981/82: 169 208

Vad som där anförs har sin bakgrund i bestämmelsen i 59 €) lagen (1955: 183) om bankrörelse om att bank får bevilja kredit endast mot betryggande säkerhet

i form av pant eller borgen, dock med en frihet att intill tio procent av summan av eget kapital och inlåning bevilja kredit utan sådan säkerhet, s k blanco- kredit. Det uttalande från bankinspektionen som kommittén redovisat ger vid handen att inspektionen skulle anse kreditgivning mot säkerhet av bostads- rätt som blancokreditgivmng. Det innebär således att inspektionen skulle frånkänna bostadsrätten värde som säkerhet enligt 59 5 banklagen. Bank—- föreningen vill emellertid framhålla att om kreditgivning sker mot pant av bostadsrätt säkerhetskravet i 59 5 banklagen självfallet är uppfyllt. En

annan sak är att man inte därav kan dra slutsatsen att en bostadsrätt

alltid skulle vara en mycket god säkerhet för lån. Bostadsrättens säkerhets- värde i det enskilda fallet hänger givetvis samman med dess marknadsvärde. Av betydelse är-också möjligheten att, i det fall en bostadsrätt ligger som pant, kunna sälja bostadsrätten exekutivt vid betalningsförsummelse från gäldej närens sida. Bostadsrätten skulle kunna bli mer lämpad som pantsäkerhet

om det möjliggjordes att någon form av registerpant i bostadsrätt kunde före- komma. Frågan om ett inteckningssystem eller liknande i fråga om bostads— rätt är emellertid mycket komplicerad och kräver vittgående överväganden. Inom ramen för ägarlägenhetsutredningen (J'u 1980: 04) görs emellertid så- dana överväganden i hithörande frågor. Det kan därför finnas skäl att när denna utredning slutförts ånyo ta upp frågan om pantsättning av bostads-

rätt till prövning. "

Det är vidare viktigt att den, som lämnat kredit mot säkerhet av bostadsrätt,

av bostadsrättsföreningen underrättas om att en bostadsrättshavare försummat sin betalningsskyldighet gentemot föreningen. Kommittén har föreslagit

en sådan bestämmelse i 37 5 tredje stycket bostadsrättslagen. Bankföreningen anser det väsentligt för att underlätta kreditgivningen mot säkerhet av bostads- rätt att förslaget i den delen genomförs.

Post— och Kreditbanken, PKbanken, har deltagit i handläggningen av detta ärende och har anslutit sig du vad som här framförts.

Prop. 1981/82:169 _ 209

') 6 SVENSKA SPARBANKSFÖRHNTDlC—EN

Kommittén konstaterar att utvecklingen av bostadspolitiken under en följd av år har kännetecknats av bl a ett uttalat syfte att öka likställd- heten mellan de olika besittningsformerna på bostadsmarknaden - ägan- derätt, bostadsrätt och hyresrätt, Detta har särskilt gällt de ekonomiska villkoren. Likställighet mellan besittningsformerna är emellertid inte enbarten ekonomisk fråga utan också en_jråga om de boendes möjlighe- ter att utöva inflytande över sina egna boendeförhållanden.

Sparbanksföreningen anser att en utvecklihg' mot större likställdhet .mellan besittningsformerna är riktig och önskvärd. Föreningen är därför principiellt positiv till förslag som syftar till att underlätta mer omfat- tande övergång från hyresrätt till bostadsrätt för dem som så önskar.

Kommittén föreslår i sitt betänkande att för underlättande av sådan övergång skall för hyresgästerna en förköpsrätt införas som får formen av en hembudsskyldighet för fastighetsägaren. Den långfristiga finansie- ringen av ett sådant fastighetsförvärv -. upp till 75 procent av uppskatt- ningsvärdet - skall ske på den oprioriterade marknaden genom huvudsak- ligen stadshypoteksinstituten eller kreditaktiebolagen. För den enskildes kontantinsats föreslår kommittén att behovsprövade statliga lån införs och erbjuds dem som av ekonomiska skäl annars kan tvingas avstå från att delta i ombildningen. [ de fall en eller flera lägenheter efter ombildningen fortfarande upplåtes med hyresrätt kommer grundavgiften att kunna bli högre för de enskilda bostadsrättshavarna än om alla" lägenheter upplåtes med bostadsrätt. Kommittén anser att i dessa fall bankerna bör engageras för att ge lån till bostadsrättsföreningen i syfte att nedbringa grundavgiftens storlek. ' '

Sparbanksföreningen har inga erinringar mot kommitténs förslag i ovan- nämnda delar men vill göra följande tillägg.

Föreningen förutsätter att den av riksbanken årligen angivna ramen för oprioriterade krediter i bostadsinstituten anpassas till den vidgade verk- samhet kommitténs förslag kan komma att medföra.

En allmän princip för kreditförmedling i samhället bör vara att. de etablerade institutionerna används på ett naturligt sätt. Därigenom kan bla en minskad belastning på statsfinanserna uppnås. Ett tillgodoseende av hushållens kreditbehov för egen insats i en boatadsrättsförening sker naturligen i första hand genom kredit i bank. Kommittén har också pekat på denna lösning i andra hand men samtidigt uttalat att man bör pröva möjligheten att också föra över insatslånen till bankerna om man i samband med pågående översyn av bostadsfinansieringssystemet finner det vara lämpligt att föra över de statliga bostadslånen till bostadsinsti- tuten. Sparbanksföreningen har inget att erinra mot en sådan överföring av insatslånen om en sådan åtgärd kan förenas med en administrativt enkel hantering i bankerna så att kostnadstäckning kan uppnås.

Kommitténs förslag att förbättra bostadsrätten som pant för kredit är i detta sammanhang värdefullt. Generellt sett anser sparbanksföreningen att pantförskrivning av bostadsrätt bör få en betydligt starkare ställning som säkerhet för kredit. än fallet i allmänhet är idag.

Prop. 1981/82: 169 210

27 KONTHIGARIKEI SVERIGES STADSHYPO'HKSKASSA .

Bostadsrättskommittén har haft till uppgift att utreda och föreslå åtgärder i syfte att få till stånd en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Kommittén har sökt belysa olika aspekter i sammanhanget. Vad gäller kommitténs förslag vill kassans styrelse ta upp de delar som berör finansieringsfrågor. Styrelsen anser sig däremot inte böra gå in på övriga förslag även om dessa på olika sätt kan komma att påverka bostads— och fastighetsmarknaderna.

Ett avsnitt som direkt berör stadshypoteksinstitutionens verksam— het gäller finansieringen av fastighetsförvärv. Kommittén utgår från att den långfristiga finansieringen av fastighetsförvärvet måste ske på den oprioriterade marknaden och att bottenlåne- instituten är de mest ändamålsenliga kreditgivarna. Kassastyrel— sen vill understryka att denna kommitténs utgångspunkt är den enda rimliga bl a med hänsyn till förutsättningarna på kapital—— marknaden. Stadshypoteksinstitutionen är beredd att så långt det är möjligt medverka i en sådan kreditgivning. Detta synes särskilt naturligt för institutionens del eftersom stadshypoteks- föreningarna redan torde ha en stor del av de objekt det här är fråga om i sina låneportföljer.

Vad gäller de behov av långfristiga lånemedel som kommittén redovisar vill kassastyrelsen understryka att underlaget för beräkningarna är bristfälligt. Kommitténs prognos om den årliga frekvensen av ombildningar är osäker. Det är även i övrigt svårt att bilda sig en uppfattning om det reella lånebehovet. Väsentligt är att statsmakterna vid ett positivt ställningstagande till kommitténs förslag även bedömer de finansieringsmässiga förutsättningarna så att riksbanken vid utformningen av kreditpoli— tiken blir i stånd att beakta det ökade lånebehov som kan uppstå till följd av kommitténs förslag. Under förutsättning att detta blir fallet torde instituten ha möjligheter att medverka till den långfristiga finansieringen på det sätt som kommittén föreslår.

Prop. 1981/82: 169 211

Beträffande tekniken vid långivning i samband med fastighetsöver— låtelser torde, som kommittén ocksåutgåt ifrån, få gälla att säljaren binder en del av försäljningssumman hos det långivande institutet. Denna meverkan från säljarens sida förutsätter i princip frivillighet, vilket kan komplicera förfarandet vid för- köpsfallen. Över huvud taget kan det befaras att tidsfristerna i samband med förköp kan visa sig svåra att hålla. Om insti— tuten har tillräckliga lånemedel till förfogande och förutsatta kontakter kommer till stånd, synes emellertid förfarandet kunna fungera på förutsatt sätt.

Med anledning av kommitténs förslag om att lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen och inte av medlemmarna personligen, vill kassastyrelsen erinra om att Stadshypoteksinstitutionens författningsbestämmelser lägger hinder i vägen för en annan ordning.

I fråga om lånemöjligheter avseende kontantinsatser vid förvärv. av bostadsrätt föreslår kommittén särskilda behovsprövade stat— liga_lån. Denna lånemöjlighet skulle stå till buds enbart vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Lånet föreslås kunna utgå med högst 80 % av grundavgifterna. Såvitt gäller detta kommitténs förslag vill kassastyrelsen av olika skäl starkt ifrågasätta lämpligheten. Den typ av lån det här är fråga om, nämligen relativt kortfristiga personkrediter mot säkerhet av bostadsrätten, är inte att jämföra med den låneverksamhet som f n bedrivs av bostadsmyndigheterna. Att nu bygga upp en sådan verksamhet hos bostadsmyndigheterna kan inte vara" rationellt. Det skulle också med dagens förutsättningar framstå som tveksamt att ytterligare öka statensupplåningsbehov för detta ändamål. Kassastyrelsen avstyrker därför detta kommitténs förslag. I stället synes vid sidan av rimliga egna insatser av sparmedel en finansiering via bankerna vara den naturliga formen för denna kreditgivning. För att göra det möjligt för hushåll som inte kan erbjuda ev erforderliga säkerheter bör kommunerna, på sätt som beskrivs i betänkandet, kunna

lämna borgen.

PJ .— lx)

Prop.]981/82zl69

28. SPARBANKERHAS IHTECKHIIGSAKTIEBOLAG (SPINTAB

Allmänt

Kommittén konstaterar-att bostadspolitikcn under en följd av år har inriktats mot önskvärdheten att lik— ställa olika besittningsformer på-bostadsmarknaden — äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Detta gäller såväl ekonomiska villkor som de boendes möjligheter att utöva inflytande över sina egna boendeför— hållanden. '

Bolaget anser att en ökad likställdhet mellan be— sittningsformerna är riktig och att man bör sträva mot lösningar för ökad likställdhet.

I princip har vi därför en positiv inställning till förslag som syftar till att underlätta övergång från hyresrätt till bestadsrätt'för dem amnså önskar.

Finansiering av fastighetsförvärv

Kommittén föreslår att långfristiga krediter upp till 75 % av uppskattningsvärdet lämnas på den s k opriori— terade marknaden av kreditinstitut typ SPAFI, PK— kredit, Stadshypoteksinstitutionen m fl. I samband därmed föreslår kommittén att fastighetssäljaren placerar en viss del av kreditbeloppet i kapital— 'marknadsrevers eller i obligationer, en teknik som "under det senaste året tillämpats på marknaden i stor skala och som bl a eliminerat avarterna av s k säljar— reverser. Denna kreditverksamhet är begränsad genom upplåningsramar, som årligen fastställs av riksbanken.

Prop. 1981/82: 169 _ 213 .

Bolaget—delar kommitténs uppfattning om förslag till lösningar, men förutsätter då att riksbankens upp— låningsramar ökas 1 motsvarande grad för att inte belasta ramarna, som f n hänförs till krediter i samband med köp och försäljning av egnahem/fler- bostadshus.

En viktig förutsättning är också att fastighets— säljaren medverkar till en försäljning, genom att placera medel i form av kapitalmarknadsrevers/— obligation.

Om däremot fastighetssäljaren inte är beredd att låsa medel i form av kapitalmarknadsrevers/obligationer måste — såvitt vi kan bedöma — bostadsrättsföreningen i samarbete med förmedlande bank aktivt.verka för att annan placerare tillskjuter medel i form av kapital— marknadsrevers.lDetta.är ett inte alltför lättläst problem.

Finansiering av bostadsrättsförvärv

Kommittén föreslår att behovsprövade statliga insats— lån lämnas till de som av ekonomiska skäl annars kan tvingas avstå från att delta i ombildningen från hyres- till bostadsrätt. -

Primärt anser vi det naturligt att krediter till insatser i bostadsrätter skall lämnas av bostads— instituten (alt banker/kreditinstitut) som medelst sina förbindelser med bostadskonsumenterna genom 3.730 bankkontor i landet även ges möjlighet till ekonomisk rådgivning och god hushållningsekonomi till gagn för konsumenten. Den primära säkerheten bör bestå i pant— sättning av själva bostadsrätten och amorteringstider varierande mellan 10 och 20 år tror vi behöver till— lämpas (ev enl serieplan). Möjlighet till statlig garanti för krediterna bör finnas.

Den typ av insatslån, som beskrivits ovan anser vi - i normalfallet bör kunna övertagas av ny kredit—

tagare/bostadsrättshavare vid en framtida försäljning av bostadsrätten.

Bolaget anser att bostadsrätten representerar ett ekonomiskt värde, vilket bl a återspeglas i rätten att utnyttja lägenheten på obegränsad tid och att överlåta lägenheten genom exempelvis försäljning i öppna marknaden.

Prop. 1981/82: 169 214

Kredit bör kunna lämnas mot säkerhet genom pantför— skrivning av bostadsrätten inom rimliga gränser av det av särskild sakkunnig åsatta uppskattningsvärdet.

Med en-sådan värdering, de analogier som anses kunna dras från annan lagstiftning, bl a skuldebrevslagen och stöd av uttalanden, främst då punkt 7.4 och förslaget till ändring av 5 37 Bostadsrättslagen enligt betänkandet anser vi att tillräckligt skydd för fordran mot säkerhet av pant i bostadsrätt före— ligger. Bostadsinstituten (stadshypoteksinstitutionen, BOFAB och SPINTAB) borde därför kunna ges möjlighet att lämna krediter mot säkerhet av pant i bostadsrätt. Detta kan åstadkommas genom ett tillägg i bostads— institutens bolagsordningar vilka f n ej medger kreditgivning mot säkerhet av pantsättning i bostadsrätt.

Om banker/kreditinstitut skulle kräva tilläggssäker— het, skulle kanske flera kommuner kunna medverka genom borgensåtaganden i likhet med Stockholm, Göteborg och Malmö m fl kommuner. '

För att tillgodose behov av krediter såväl vid över- låtelse av bostadsrätt på fria marknaden som vid reno- vering o d har Spintab sedan en tid tillbaka aktivt drivit frågan att få bilda ett nytt finansbolag (alt kreditaktiebolag) med inriktning på långfristig kreditgivning till bostadsrätter med bostadsrätten såsom pant. En sådan kreditgivning skulle lämpligen kunna finansieras genom att utge kapitalmarknads- reverser/obligationer, där bostadsrättssäljaren rimligen bör avkrävas viss motprestation, t ex genom att teckna 33—50 % av kieli;teloppet såsom kapital— marknadsrevers. Samma teknik/system kan självfallet användas vid finansiering i samband med renovering. Ingen diskrepans behöver heller föreligga mellan bostadsrätter i äldre resp nya fastigheter.

Huruvida krediterna bör lämnas av banker eller av -långkreditgivare/finansbolag sammanhänger främst med kreditens längd och storlek och kostnader i form av årsavgift till bostadsrättsföreningen etc. Generellt sett anser vi att gränsen går vid tänkta löptider på 12—15 år. Givetvis har säkerhetens art också en stor betydelse om kommunborgen ställs kanske kredittiden kan utsträckas?!

Hembudsskyldighet

Bolaget delar kommitténs uppfattning beträffande det föreslagna systemet.

Prop.1981/82:169- 215

29 SVENSKA RIKSBYGGEEJ

l l978 års bostadsrättskommitté har behandlat ett antal lagbestämmelser som har betydelse för övergång från hyresrätt till bostadsrätt. I an— slutning därtill har kommittén också behandlat vissa delar av bostads— rättslagstiftningen som rör verksanheten i en bostadsrättsförening i allmänhet utan egentligt samband med övergång från hyresrätt. Det hade varit en fördel om de överväganden som skett i dessa fall hade_kunnat ske i ett större bostadsoolitiskt sammanhang eller i samband med att kooperationsutredningen kommer att behandla den lagstiftning som rör kooperativ verksamhet.

Vi kan dock tillstyrka huvuddelen av de förslag som framlagts av kom- mittén. I följande avseenden vill vi dock anmäla avvikande mening eller på annat sätt kommentera kommitténs överväganden.

2 Det förslag till förköpsrätt för bostadshyresgäster i fastighet som

ägaren avser att sälja innebär i vissa avseenden en förhållandevis

.omständlig procedur. Såvitt vi förstår kommer den möjlighet som kom— munerna har att utöva sin nuvarande förköpsrätt för att sedan trans— portera ett förköp på en bostadsrättsförening att finnas kvar. Det är troligt.att den förköpsform som föreslås av reservanten Yngvesson på

- ett smidigare sätt skulle kunna tillgodose de syften som förslaget har. Bl a skulle man därigenom undvika den risk för att priserna trissas upp som säkert uppstår när en fastighetsägare, som avser att sälja, i förväg vet att hyresgästkollektivet är en tänkbar köpare.

Prop. 1981/82: 169 216

Kravet på att minst hälften av de boende i en sådan fastighet skall ha anslutit sig till tanken på förvärv för att intressenamälan skall kunna göras, är ett utomordentligt restriktivt krav. Det är inte ovanligt att en övergång till bostadsrätt i ett inledande skede stöds av en relativt liten del av de boende, medan majoriteten ansluter sig till tanken allt- efter som innebörden av övergången kan redovisas mera utförligt. Om man från samhällets sida har den principiella uppfattningen att bostadsrätten erbjuder en fördelaktig fonn för bostadsägande och bostadsförvaltning, borde man lämna möjligheten öppen att även med ett fonnellt sett mindre stöd bland de boende än 50% kunna göra en intresseanmälan. Ett villkor bör givetvis vara att inte en majoritet av de boende från början motsätter sig en sådan åtgärd. En sådan intresseanmälan skulle inte heller te sig lika säker från fastighetsägarens synpunkt och därmed inte pressa priset uppåt.

3 De av kommittén föreslagna reglerna för förköpsrättens bestånd förefaller i de flesta avseenden rimliga. I ett avseende är emellertid förslaget ' otillfredsställande och ofullständigt. Om förköpsmöjligheten inte utnytt- jas av bostadsrättsföreningen, skall fastighetsägaren under en tvåårs- period vara förhindrad att sälja fastigheten till ett lägre pris eller på villkor som i annat avseende är mindre fördelaktiga för säljaren. Med nu- varande inflationstakt är det inte osannolikt, att ett oförändrat pris i kronor under en tvåårsperiod i själva verket skulle leda till ett väsent— ligt lägre pris än det som en bostadsrättsförening under angivna förhållanden haft att ta ställning till. Detta förhållande bör regleras i lag eller an- visning. Det framgår inte heller av förslaget om och på vilket sätt en bostadsrättsförening kan få förnyad förköpsrätt om fastighetsägaren skulle vilja sälja på fördelaktigare villkor under den angivna tvåårsperioden.

4 Möjligheten för bostadsrättsföreningar att i sina stadgar införa bestäm- melser om lösenrätt är ett exempel på sådan lagändring som hade behövt prövas i ett större sammanhang. I detta fall är det frågan om prisbild— ningen över huvud taget Då bostadsmarknaden, särskilt då med hänsyn till överpriser, spekulationstendenser m m, som har den bostadspolitiskt icke acceptabla konsekvensen att utestänga i första hand låginkomsttagare från

Prop. 1981/82:169 217

stora delar av bostadsmarknaden. Man borde pröva de bostadspolitiska för- utsättningarna att införa en lösenrätt i mer obligatorisk form och med mer enhetliga regler för såväl tillvägagångssätt som metod för prissätt— _ ning. Att öppna den möjlighet som lagförslaget innebär är dock ett steg i rätt riktning. '

5 Förslaget i BRL Bl a 5 är obegripligt. Som det är fonpulerat tycks inne— börden vara att en bostadsrättsförening kan vägra att anta bostadshyres- gäster i berörd fastighet som medlemmar innan man har börjat anta sådana hyresgäster som medlemmar. En logisk konsekvens av förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster är ju att en förening inte kan genomföra eller ens planera att genomföra ett fastighetsförvärv utan att minst hälften av

hyresgästerna i den berörda fastigheten är medlemmar i föreningen. Behövs sista meningen i förslaget?

6 - Liksom i fråga om bestämmelserna i lag om förköpsrätt för hyresgäster om intresseanmälan är bestämmelserna i förslaget till 60 a 8 i BRL onödigt restriktiva mot bakgrunden av det allmänt uttalade målet från statsmakternas sida att underlätta övergång från hyresrätt till bostads- rätt. Det borde vara tillräckligt att kräva 2/3 majoritet bland de röst- ande med möjlighet för en majoritet eller eventuellt kvalificerad mino- ritet att hos myndighet kräva överprövning av stämmans beslut.

7 I förslaget till ändring av 2 5 i lagen om kommunala åtgärder för bostads— försörjningens främjande föreslås skyldighet för kommunen att utöva in— syn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Enligt specialmotiveringen är tanken att detta i första hand skall avse föreningar som driver sin verk- samhet med statliga bostadslån. Av lagtexten framgår emellertid inte några villkor. Vi kan inte se att kommittén redovisat något motiv varför just bostadsrättsföreningars verksamhet skall vara föremål för kommunal

insyn när motsvarande krav inte gäller bostadsförvaltare i övrigt med undantag av allmännyttiga företag. '

Prop. 1981/82:169 218

8 Frågan om överförande av hyresfastigheter i allmännyttig ägo till bostads- rätt har av kommittén behandlats i särskild ordning. Detta är motiverat med hänsyn till att de allmännyttiga bostadsföretagen av lagstiftarna tilldelats en alldeles särskild roll i bostadsförsörjningen. Kommittén har inte tillfredsställande utrett på vilket sätt denna roll skulle komma att påverkas om bostäder i allmännyttig ägo skulle överföras i bostads- rättsform. Alldeles uppenbart är, att hittillsvarande exempel på sådan överföring eller försök till sådan överföring lett till, eller skulle ha lett till, en markerat ökad segregation i boendet. Bl a mot bakgrunden av de synpunkter som framförs i särskilt yttrande av experten Esbjörn Olsson anser vi det omotiverat att f n vidta särskilda åtgärder för att underlätta överförande av allmännyttigt bostadsbestånd till bostadsrätt. Det är rimligt att sådan överföring behandlas mycket restriktivt. Med hänsyn till risken för att varje utbrytning av delar av ett allmännyttigt företags bostadsbestånd kan leda till risker för kreditgivarna, bör läns- bostadsnämndens medgivande under alla förhållanden erfordras i kombina— tion med möjlighet till överprövning hos bostadsstyrelsen.

Prop. 1981/82: 169 219

30

l.

HSB : :— RIKSFÖRBUND

Utgångspunkten för bostadsrättskommitténs arbete var att stärka de boendes inflytande över den egna bostaden. Detta kan ske genom en omvandling av hyresrätt till bostadsrätt. HSB tillstyrker förslag, som innebär, att bostadsrätten kommer till ökad användning som upplåtel- seform till bostäder. Det finns emellertid för närvarande bostads- rättsföreningar av olika slag. De vanligaste bostadsrättsföreningarna är sådana som bildas av och genom de kooperativa riksorganisationer- na HSB eller Riksbyggen. Bostadsrättsföreningar har emellertid även bildats av grupper med särskilda gemensamma intressen eller på initiativ av byggnadsföretagare. Under senare år har dessutom, som utredningen påpekar, tillkommit ett antal bostadsrättsföreningar initierade av fastighetsägare, som genom upplåtelse av bostadsrätt förväntar sig ett bättre ekonomiskt utbyte av överlåtelsen av fastigheten än om denna skett genom en sedvanlig försäljning. 1 ett mindre antal fall har även hyresgäster själva bildat bostadsrättsföre- ning och efter förhandling med fastighetsägaren förvärvat fastigheten i och för upplåtelse med bostadsrätt.

Alla bostadsrättsföreningar, vare sig de tillhör de bostadskooperativa riksorganisationerna eller är bildade av olika gruppintressen eller av byggmästare, grundar sin verksamhet på bostadsrättslagen. Bostads- kooperation och bostadskooperativt byggande skall emellertid inte översättas till eller förväxlas med byggande i bostadsrättsförenings- form. Bostadsrätten är endast ett lagtekniskt uttryck för en upplåtelse av nyttjanderätt. Enbart den-omständigheten att denna nyttjandeform används innebär inte kooperation. Kooperation betyder kontinuitet i produktion och förvaltning och medlemmarnas aktiva engagemang i bägge dessa arbetsuppgifter. En omvandling av i första hand privata hyresfastigheter till bostadsrätt bör därför ske i former," som bäst tillvaratar hyresgästernas intressen och som grundas på kooperativa principer. Ombildningarna bör således i första hand ske genom de folkrörelsekooperativa bostadsföretagen HSB och Riks-

byggen.

Prop. 1981/82: 169 220

Härigenom garanteras att kraven på de stora administrativa, juri— diska, tekniska och ekonomiskt/finansiella insatser som krävs i samband med ombildning av hyreshus till bostadsrätt blir till— godosedda. I åtskilliga fall torde de fastigheter, som blir aktuella för ombildning, vara i behov av sanering i omedelbar eller nära anslutning till ombildningen. Det är orealistiskt att tänka sig, att det bland hyresgästerna skall finnas tillräcklig expertis för att klara därmed sammanhängande frågor. Inte blott tekniska utan även finansiella frågor ställer i detta hänseende stora krav på resurser. Hyresgästerna har antingen de bildat en bostadsrättsförening eller ej en typiskt 'sett svagare position i förhandlingarna om övertagande av huset än fastighetens ägare har. Om ombildningen från hyresrätt till bostads- rätt sker med stöd och under medverkan av HSB eller Riksbyggen kan däremot kommitténs grundtanke att den skall ske på de boendes villkor garanteras. En ombildning av hyreshus till upplåtelse med bostadsrätt genom medverkan av de rikskooperativa organisationerna innebär också för den tidigare ägaren i förhållande till kommitténs förslag större säkerhet för ett genomförande.

I de generella direktiv regeringen utfärdat till offentliga utredningar krävs att utredningarna också skall anvisa finansieringen av kost— nadskrävande reformer. Detta synes bostadsrättskommittén inte direkt ha gjort. Ur samhällsekonomisk synpunkt torde emellertid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt innebära besparingar i form av lägre drifts- och underhållskostnader. All erfarenhet visar att kostnadsutvecklingen inom bostadsrättsbeståndet är betydligt lugnare än inom hyreshusbeståndet. Det är också sannolikt, att den ökade användningen av bostadsrätt som upplåtelseform ger upphov till mera svårmätbara, men ändå positiva samhällsekonomiska effekter. Det ökade ansvarstagandet för den enskilde som följer av det kollektiva ägandet avsätter positiva effekter även i övrigt.

I syfte att garantera ombildningen till bostadsrätt när flertalet' hyresgäster önskar det, föreslår kommittén regler om hembud och om förköpsrätt för aV'hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Det föreslagna systemet innehåller enligt HSB:s mening onödigt byråkra— tiska inslag. Ett exempel härpå utgör reglerna om ekonomisk plan. Skulle kommitténs förslag genomföras innebärande att ekonomisk plan skall upprättas och registreras innan bostadsrättsföreningen förvärvat fastigheten, förlorar bostadsrättsföreningen betydande me- del om föreningsstämmans beslut blir negativt särskilt i betraktande av att kostnaderna för upprättande av ekonomisk plan inte är de enda, som till den tidpunkten drabbar föreningen. Kostnaderna för före- ningsbildning, för utredning av förutsättningarna för fastighetsför- värvet m m är då också nedlagda. Det kan inte vara nödvändigt att lägga ned så betydande kostnader för att få ett tillfredsställande beslutsunderlag för ett ställningstagande till förvärv av fastigheten ifråga.

Prop. 1981/82: 169

IJ IJ _.

_Reservanten Nils Yngvesson föreslår att gällande kommunala förköps- rätt utvidgas att gälla samtliga typer av flerbostadsfastigheter. Syftet bakom förslaget är att undvika en komplicerad och besvärande administration. HSB delar denna uppfattning. Yngvesson föreslår vidare, att, om hyresgäster i fastigheter som berörs av förköp anmäler sitt intresse för att i folkrörelsekooperativ form ta över fastigheten, kommunen skall medverka härtill, om den finner det bostadssocialt motiverat. Genom en sådan möjlighet till förköp . kommer tiden för fastighetsförvärv att väsentligt kunna förkortas och hyresgästerna får bättre tid och möjligheter att diskutera ombildning- en och eventuella förändringar i fastigheten med den expertis, som de folkrörelsekooperativa organisationerna förfogar över. Genom kom— munens aktiva medverkan uppfylls även den av kommittén uppställda förutsättningen för statlig långivning.

4. En fråga som i särskilt hög grad kommit att diskuteras i massmedia under senare år är modeller för begränsning av överlåtelsevärdena på bostadsrätter.

För det stora flertalet av bostadsrätter i landet gäller att de priser, som uttages vid överlåtelse, får betraktas som rimliga och bostads- socialt väl godtagbara i förhållande till allmänna inflatoriska värde- stegringar. Det finns fortfarande områden där bostadsrätter av olika skäl är svåra att överlåta till ursprunglig grundavgift och sådana förhållanden måste antas komma att uppstå tid efter annan även fortsättningsvis.

Emellertid förekommer framför allt i de större tätorternas inre delar en prisutveckling på bostadsrätter, som måste betraktas som bostads- socialt orimlig. Denna prisutveckling sammanhänger med stor säker— het med prisutvecklingen på småhus och svarthandeln med hyresrätter samt ett alltför litet utbud av bostadsrätter i dessa områden. I ingetdera fallet är prisutvecklingen godtagbar. HSB finner det därför angeläget att inom sitt område kunna medverka till att genom en rimlig prisutveckling möjlighet skapas för bostadskooperationens medlemmar att få tillgång även till dessa bostadsrätter. Ifråga om det äldre beståndet kan övergripande åtgärder ifråga om prisbild- ningen på småhus och bostadsrätter vidtagas endast av statsmakterna. Ifråga om nyproduktionen kan lagregler tillskapas om möjligheter för bostadskooperationen att själv påverka prisbildningen. Detsamma gäller vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. '

5. Kapitalvinstkommittén arbetar enligt sina direktiv med att skapa ett system för en evig realisationsvinstbeskattning av bostadsrätter. HSB framhöll redan 1979 vid en s k hearing med kommittén att ett konsekvent och likformigt uppbyggt system för beskattning av eventuella realisationsvinster för småhus upplåtna med äganderätt och för bostadsrätter i allt väsentligt torde vara tillräckligt medel för att motverka spekulationstendenser på bostadsrättsmarknaden.

Prop. 1981/82: 169 222

6.

Enligt HSB:s mening bör prisutvecklingen inom det äldre fastighets— beståndet mötas med en riktigt utformad beskattning och med åtgärder mot ekonomiska transaktioner med hyresrätter. ifråga om nyproduktionen och vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt kan prisbildningen på något sätt behöva kontrolleras. Detta gäller givetvis även andra upplåtelseformer. Bostadsrättskommittén föreslår att det skall bli möjligt införa prisbegränsningsregler och hembud beträffande bostadsrätt. HSB biträder tanken att möjligheter skall finnas till prisregleringsföreskrifter och hembud i stadgarna. HSB kan emellertid inte biträda kommitténs modell i denna del. HSB delar reservanten Nils Yngvessons uppfattning. om det angelägna i att likvärdiga regler för såväl bostadsrätter som villor införs på en och samma gång. HSB instämmer också i experten Ralf Hultbergs mening, att en hem- budsskyldighet för bostadsrättshavare skall kombineras med en rätt för bostadsrättshavaren att få bostadsrätten återlöst och att staten eller kommunen finansiellt garanterar ett sådant åtagande.

HSB har i skrivelse denna dag till Regeringen begärt att Regeringen skall tillsätta en parlamentarisk kommitté för översyn av bostads- rättslagstiftningen. HSB har därvid bland annat framhållit, att möjlighet till hembud och förköpsrätt inom bostadskooperationens olika organisationsled och rätt för bostadskooperationen att i parla— mentarisk ordning utforma en bostadssocialt rimlig prissättning måste införas. I den rätten bör ingå möjligheten att inom organisationen behålla del av värdestegringen inom det kollektiva ägandet, att användas för återköpsgaranti och för kostnadsutjämning i nyproduk— tionen.

Mot bostadsrättskommitténs förslag 'i övrigt, bland annat att lån- givningen i princip skall ske till bostadsrättsföreningen mot säkerhet i pantbrev i föreningens fastighet, att en av intygsgivarna skall vara oberoende av den som bildat bostadsrättsföreningen eller biträtt vid föreningsbildningen, att kommunal styrelseledamot skall kunna er- sättas med kommunal rapportör och att överlåtelseavtalen skall vara skriftliga m rn, har HSB ingen erinran.

Prop. 1981/82: 169 223

51 STOCKHOLMS BOSTADSFÖRENINGARS CENTRALFÖRENING SBC OCH BOSTADS-

FÖRENINGARNAS RIKSFÖRBUND BR)

Några bostadspolitiska reflektioner

Bostadspolitiken bör enligt vår mening syfta till att an— passa bostadsbeståndet till de boendes önskemål och deras ekonomiska resurser. De boende bör-således så långt möjligt kunna välja den bostadsstorlek-, standard och förvaltningsform som vid det aktuella tillfället bäst passar dem. Behoven.och önskemålen är inte desamma under en människas livscykel. Det som bäst passar den unge människan som lämnat föräldrahemmet är antagligen inte den mest lämpade bostaden efter några år när han/hon etablerat familj. På samma sätt behöver inte den tidigare familjebostaden vara den bästa sedan barnen vuxit och lämnat föräldrahemmet. Det bör därför enligt vår mening finnas ett bostadsbestånd där rörlighet är möjlig. En sådan rörlig- het har många positiva effekter — bl a minskar risken för trångboddhet resp kvarboende i bosääbr sxnär s&kze än behoven -

h) h) &

Prop.l981/82:169

dvs det befintliga bostadsbeståndet kommer till mer effek—

tiv användning.

Dagens bostadsmarknad uppvisar många brister. Opinionsunder— sökningar utförda i olika omgångar och vid olika tillfällen

har klart visat att svenska folket vill äga sin bostad oavsett om den består av ett småhus eller en lägenhet. Nyproduktion

av bostäder har de senaste årtiondena inte motsvarat de boen— des önskemål; I stället för bostäder som de boende själva

äger har statliga och kommunala åtgärder vidtagits i syfte

att producera flera hyresbostäder, framförallt i de allmän— nyttiga bostadsföretagens regi. Hyrespolitiken har medfört att. äldre, attraktiva och centralt belägna bostäder haft lägre hyror än nyare, i och för sig bra-bostäder men med sämre läge

i tätorternas periferi. Benägenheten att lämna en centralt belägen, billig bostad, även om den till storleken inte mot— svarar den boendes behov, har därför avtagit. Obalansen mellan tillgång och efterfrågan i förening med icke marknadsmässig hyressättning, i vart fall i Stockholm, har medfört en "svart" hyresmarknad, som gett fördelar till dem som på något sätt lyckats komma över ett förstahandshyreskontrakt. Enligt vår mening bör bostadspolitiken nu inriktas på olika åtgärder

som medför balans mellan tillgång och efterfrågan.

Den bristande balansen mellan tillgång och efterfrågan på bostadsrättsmarknaden, dvs för få bostadsrätter i förhållan— de till efterfrågan, har medfört höga priser i de centralt belägna, attraktiva områdena i Stockholm, Göteborg, Malmö m fl städer. Så länge prisbildningen är fri, vilket vi anser bör vara fallet, kommer det alltid att finnas hushåll som

är beredda att inom ramen för sina ekonomiska resurser prioritera boendet och acceptera relativt höga boendekostnader för att erhålla den bostad och det läge som vid det aktuella tillfället är bäst. Om det anses att priserna på bostadsrätter i sådana attraktiva områden i tätorternas centrala delar är för höga, bör åtgärderna naturligtvis inriktas på att utöka utbudet, dvs skapa flera bostäder med de egenskaper som de

Prop. 1981/82: 169 ' 225

boende önskar. ökas antalet bostadsrätter genom nyproduktion, där den är möjlig, och genom ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, kommer enligt ekonomiska lagar prisnivåerna att sjunka, om efterfrågenivån hålls oförändrad. Att genom andra åtgärder åstadkomma sänkta priser kommer att medföra en "svart" marknad även inom denna del av bostadsmarknaden, vilket skulle vara olyckligt.

Bostadspolitiken har hittills och skall även fortsättningsvis enligt vår mening ha till syfte att bereda befolkningen bra bostäder. Ett uttryck för denna-strävan har varit att genom detaljerade normer och bestämmelser styra produktionen så

att hög kvalitet uppnås. Enligt vår mening är det angeläget att efterfrågan får större styreffekt på den framtida produk— tionen än hittills. Således bör inte finansieringsvillkoren vara så konstruerade att viss typ av bebyggelse eller upplå- telseform får bättre stöd än andra. Tekniska normer bör na- turligtvis finnas, men de bör inte vara så konstruerade att utformningen styrs i detalj. De bör i stället inriktas på

att skapa garantier för sundhet, hållfasthet och säkerhet. Målmedvetna åtgärder bör enligt vår mening vidtas för att minska floran av detaljbestämmelser och skapa ekonomiska vill— kor för boendet som är neutrala mellan olika bebyggelse— och upplåtelseformer.

Bostadsrätten sem boendeform

Bostadsrättskommittén tillsattes för att underlätta för hyres- gäster att i bostadsrättsform överta ägandet. Motivet var att regeringen ansåg det angeläget att öka de enskilda människor— nas inflytande över sitt boende och skapa bättre möjligheter för den enskilde att äga sin bostad. _

Vi delar dessa grundläggande värderingar. Bostadsrätten_är en bra och eftersökt boendeform. Dess fördelar framkommer tydli— gast när de boende själva från början engagerat sig genom före— ningsbildning och fastighetsförvärv. Bostadsrättskommitténs egna undersökningar visar bl a också att den ekonomiska infor- mationen är bättre, grannkontakterna tätare, det egna arbetet vid husets skötsel mer omfattande och de boendes inflytande

större än vid hyreSboendet. Dessutom framgår av andra undersök-

15 Riksdagen 1981/82. ! .a'aml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82: 169 — 226

ningar, bl a av pris— och kartellnämnden, att de som bor med bostadsrätt lyckas hålla driftskostnaderna lägre än de

som bor med hyresrätt.

Att bostadsrätten är en attraktiv boendeform bekräftas av

det stora intresse som hyresgästerna hos privata fastighets- ägare och allmännyttiga bostadsföretag visar för övergång till bostadsrätt. Ett stort antal intresserade hyresgäster hos de allmännyttiga bostadsföretagen i Stockholm har redan organiserat sig i en intresseförening, Stockholms Bostads— rättsintressenter. Föreningen, som bildades i mars 1981, representerar i dag ca 5.000 hyresgäster och arbetar inten- sivt för att utverka kommunens och de kommunala bolagens med-

givande till förvärv av de fastigheter som medlemmarna bor i.

Idén bakom bostadsrätten som boendeform är att man tillsammans med andra ordnar sin boendefråga i ekonomisk och social sam— verkan. Bostadsrättsboendet ger en rad fördelar. Det ger möj- lighet till medinflytande i fråga om boendekostnad, förvalt— ning och boendemiljö. Bostadsrättsboendet ställer också krav på den enskilde och förutsätter medansvar i dessa frågor. Det är enligt vår mening bra för både individen och samhället.

Genom kravet på självkostnadstäckning får medlemmarna en klar .bild av boendekostnadernas verkliga storlek. Individen blir

mån om att fastigheten och lägenheter skall skötas väl, ef— tersom låga förvaltningskostnader och ett gott underhåll ger ldirekt utslag i boendekostnaderna och fastighetens och lägen- hetens värde. Gemenskapen i socialt avseende, som har sin grund i den ekonomiska gemenskapen i bostadsrättsföreningen, ger vä- sentliga plusvärden för de boende och är också betydelsefull för samhället i stort. Bostadsrättsboendet innebär också ett bostadssparande som är värdefullt för samhället och individen. För individen uppkommer möjlighet till ett värdesäkrat sparan- de samtidigt som man måste vara beredd på ett ekonomiskt risk- tagande.

En förutsättning för att en bostadsrättsförening verkligen skall ge de nämnda fördelarna är att det föreligger en in—

lx) IN) x]

Prop.]981/82zl69

tresse- och värdegemenskap mellan medlemmarna, framförallt

vad gäller fastighetens förvaltning. Inte minst viktigt är

att de är beredda att ta sitt fulla ansvar för den gemen— samma egendomen, både vad gäller ekonomi, förvaltning och miljö. Lika viktigt är att föreningens uppbyggnad är sådan,

att medlemmarna verkligen har reell möjlighet att utöva sitt medinflytande och sitt ansvar utan att hindras av föreskrifter, över vilka föreningen saknar inflytande.

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och skall enligt lagstiftningen ha till ändamål att främja medlemmar— nas intressen. Därav framgår enligt vår mening att den inte bör ha till uppgift att främja andra ideologiska intressen eller andra ekonomiska intressen än medlemmarnas. Tvärtom är sådant, ifråga om användning av föreningens tillgångar, ut- tryckligen förbjudet i lagen om ekonomiska föreningar. (Se beslut av justitiekanslern beträffande "Klagomål mot länsstyrelsens registrering av stadgar för bostadsrättsföre- ning".)Att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening medför också att den ekonomiskt måste drivas på ett sådant sätt att full kostnadstäckning erhålles, såväl beträffande kapitalkostnader som löpande förvaltningskostnader. Eventuel- la överskott på verksamheten — oavsett om de uppkommit som driftsöverskott eller som följd av värdeökning på föreningens tillgångar — är medlemmarnas gemensamma egendom i vilken var

och en har sin andel.

Detta är grundläggande förutsättningar för bostadsrättsformen. Rubbar man på dessa grundvalar, reduceras snabbt fördelarna inte bara för individerna utan.också för samhället i stort.

Vi tror att bostadsrättshavarna, både de nuvarande och de blivande, är fullt kapabla att själva sköta sin egen och före— ningens ekonomi, boendemiljö, förvaltningen och underhållet i

övrigt i en demokratisk och socialt utvecklande samverkan.

.Ombildningar under 1970—talet — några erfarenheter

SBC har under de senaste tio åren varit engagerad i ca 80

Prop. 1981/82: 169 228

föreningsbildningar. SBC:s erfarenheter bekräftar bostadsrätts— kommitténs uppfattning att de boende är mycket aktiva beträffan- de förvaltning och ombyggnad i föreningar där de boende direkt

tagit över sin fastighet.

Bostadsrättskommittén framför som sin uppfattning att en ökad omvandling från hyresrätt till bostadsrätt inte får bidra till att fastighetspriserna trissas upp. Vi delar denna uppfattning men känner inte heller någon större oro för att så skulle bli fallet. Köpeskillingsstatistiken från Stockholms Fastighets- kontor visar nämligen-att i Stockholm, där föreningsbildningen varit oftast förekommande,har priserna varit högre_än normalt endast i sådana föreningar där 5 k "intressegemenskap" funnits mellan köpare och säljare, dvs där fastighetsägaren varit in— blandad i föreningsbildningen och dominerande i föreningen. Denna typ av föreningsbildning och fastighetsförvärv är i fram— tiden omöjlig sedan bostadsrättslagen 1981—10—01 ändrats en— ligt bostadsrättskommitténs förslag. De boendegrupperingar som vänder sig till oss får alltid råd att först värdera fastighe— ten som hyresfastighet och vara beredda att.erlägga en köpe- skilling som motsvarar avkastningsvärdet på fastigheten som hyresfastighet.

Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor

Hyresgässiaflysaads 932 formsrea_fér_a251u£nins

Kommittén föreslår att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna i fastigheten skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och biträda beslut på föreningsstämma

om förvärv av fastigheten.

Beräkningen av lägenheter skall innefatta bostäder och lokaler. Garage, lager och andra sådana lägenheter som i första hand an— vänds som förvaringsutrymmen utesluts dock. Vi anser det omoti- verat att kräva 2/3 majoritet. Det finns redan, som utredningen själv påpekar, andra majoritetsregler som i andra sammanhang förutsätter att minst'60% av taxeringsvärdet kan hänföras till

bostadslägenheter som är upplåtna med bostadsrätt och att de

förmånligaste statliga bostadslånen utgår om minst 50% av

Prop. 1981/82: 169 229

bostadslägenheterna har tecknats för upplåtelse med bostadsrätt.

Vi anser det otillfredsställande om de boende måste iaktta flera olika majoritetsregler i samband med övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Vi avstyrker kommitténs förslag till 2/3 majoritet och anser att någon av nu gällande majoritetsregler bör väljas.

Det finns många omständigheter - inte minst ekonomiska - som

kar till att de boende, som är intresserade av övergång till bo— stadsrätt, strävar efter enhällig anslutning till bostadsrättsföre— ningen. Det finns emellertid praktiskt taget alltid bostads- och 10— kalhyresgäster som även fortsättningsvis önskar hyra sin lägenhet. Enhällig anslutning uppnås därför endast i undantagsfall. Bostads— rättskommitténs delbetänkande (Ds Bo l980:3) som redan vunnit laga kraft, innebär att kvarboende hyresgästers rättigheter - besitt- ningsskydd och bytesrätt — i alla avseenden kommer att respekteras. Enligt vår mening bör därför normala demokratiska spelregler med enkel majoritet i princip gälla även vid fastighetsförvärv i sam— band med bildande av en bostadsrättsförening. Villkoren för de boer des bildande av bostadsrättsförening och beslut om fastighetsför- värv skulle härigenom också komma att följa samma principer som de statliga bostadslånen.

De erfarenheter som SBC har av föreningsbildning visar att anslut— ningsprocenten normalt är drygt 60% bland bostadshyresgäster. In—

tresset från både bostads- och lokalhyresgästernas sida att få med lokalhyresgästerna som bostadsrättshavare är enligt SBC:s erfaren— het relativt begränsat. Denna erfarenhet talar för att utesluta lo— kalhyresgästerna från rösträtt på den föreningsstämma som vidtar beslut om fastighetsförvärv. Det förekommer emellertid att hyres- gästerna i hus med_enbart eller huvudsakligen-kontors— och affärs— lokaler bildar bostadsrättsförening och förvärvar fastigheten.

I avvaktan på eventuell översyn av lagstiftningen för separation mellan bostadsrätt för bostadshus och "bostadsrätt" för kontorshus kan inte lokalhyresgästerna uteslutas från rösträtt vid fastighets—

förvärv.

Kommittén föreslår att de rikskooperativa organisationerna .undamas från majoritetsregeln vid frivilliga förvärv. Detta innebär att HSB och Riksbyggen skulle kunna förvärva fastigheter emot de boendes vilja. I Stockholm har förekommit-fall där rikskooperationens fas— tighetsförvärv med tillhörande ombyggnadsplaner mött starkt mattan -bland de boende. Vi finner inga skäl att ge HSB och Riksbyggen

en särställning i fråga om kravet på majoritet-vid bostadsrätts—

Prop. 1981/82: 169 230

förenings förvärv av fastighet och avstyrker därför förslaget.

Vi tillstyrker kommitténs förslag att de hyresgäster som vid en ombildning förklarat att de vill teckna bostadsrätt normalt också skall vara skyldiga att göra detta om de vill utnyttja sin rätt att bo kvar i huset.

Vi har inte heller något emot att en hyresgäst i ombyggnads- fallen bör kunna frånträda sin utfästelse att teckna bostads— rätt om avgiftsökningen är väsentlig och om det inte är obilligt mot föreningen att hyresgästen inte ansluter sig till ombild— ningen. Ombyggnadskostnaderna är emellertid mycket svåra'att kalkylera. Om hyresgäst som ursprungligen förklarat sig villig att teckna bostadsrätt ångrar sig efter det att ombyggnaden visat sig dyrare än beräknat, hamnar de kvarvarande medlemmarna i föreningen i en besvärlig ekonomisk situation. Därför bör föreningen enligt vår mening, och såsom kommittén anfört, kunna få hyresförhållandet upplöst och hyra ut lägenheten till någon som är beredd att teckna bostadsrätt. Vi ansluter oss till kommitténs förslag, att den ursprungliga bostadshyresgästens obegränsade bytesrätt i detta fall bör begränsas till byte då den nye hyresgästen förbinder sig till att teckna bostadsrätt. Även om kommittén anse: att detta är möjligt med gällande lag, finner vi det önskvärt med ett särskilt tillägg till lagen där detta uttryckligen fastslås.

Eksnemist Elen-

Kommittén föreslår att ekonomisk plan skall upprättas-och förses med erforderligt intyg enligt 45 BRL före fastighets— förvärv och ombildning. Vi anser det tillräckligt att en pre- liminär ekonomisk plan upprättas i samband med fastighetsvärde— ring, vilket är fallet i dag när SBC medverkar vid ombildning. En fastighetsvärdering utgör nämligen utgångspunkten för för— handlingar mellan fastighetsägaren och de boende. Den preli— minära ekonomiska planen som upprättas i samband med värdering

är en absolut förutsättning för att de boende skall kunna be- stämma sig för förvärvet.

Ofta är både fastighetsägaren och den blivande nya ägaren

(bostadsrättsföreningen) angelägna om att nå ett snabbt avslut

Prop. 1981/82: 169 231

"på fastighetsaffären. Upprättande av slutlig ekonomisk plan och intygsgivarnas granskning av planen är kostnads— och tidskrävan— de. Kravet på en slutlig ekonomisk plan jämte intyg bör därför inte ställas. Ett arbetssätt med fastighetsvärdering och preli— minär ekonomisk plan före fastighetsförvärvet, vilket SBC använt har givit bra resultat.

Om likväl beslut fattas att göra den ekonomiska planen och in— tyget obligatoriska före fastighetsförvärvet, får detta konse— kvenser för intygsgivningen. Enligt förarbetena till 5 4 BRL bör intygsgivarna jämföra uppgifterna om köpeskillingen i den ekonomiska planen med uppgifterna i köpekontraktet. Detta blir med kommitténs förslag inte möjligt, eftersom köpekontraktet

inte kommer att föreligga vid tidpunkten för intygsgivningen.

Planens innehåll

Vi_tillstyrkerkommitténs förslag att.besiktningsprotokoll bi— fogas planen. I motsats till kommittén anser vi dock att en opartisk och sakkunnig värdering av fastigheten bör göras ob- ligatorisk. På så sätt skulle de boende alltid få upplysning om vilket värde fastigheten har som hyresfastighet. Bättre kunskaper hos de boende om prisnivåerna på fastighetsmarkna— den torde enligt vår mening vid ökad övergång till bostads— rätt ge garantier för att priserna på fastigheterna inte onö— digt trissas upp.

Det bör nämnas att SBC har erfarenhet av ombildningsförsök där fastighetsägarna tagit initiativ och försökt övertyga de boen— de om rimligheten av en köpeskilling som vida överstiger fastig— hetens avkastnings— och marknadsvärde som hyresfastighet. För att de boende skall kunna stå emot propåer av detta slag behövs en objektiv fastighetsvärdering samt sakkunnig hjälp.

Vi anser det angeläget att bostadsstyrelsen skyndsamt lämnar sådana allmänna råd till intygsgivarna som kommittén föreslår. Enligt vår mening medger redan nu bostadsstyrelsens instruktion att så sker. SBC har påtalat detta behov i en särskild skrivel— se till bostadsstyrelsen 1980—12-10.

Prop. 1981/82:169 _ 232

Intygsgivarna

Vi tillstyrker förslaget att åtminstone en av intygsgivarna bör vara fristående från den som biträtt med föreningsbildning och/eller upprättande av den ekonOmiska planen. Vi delar också uppfattningen att företag och organisationer inte ensidigt bör anlita samma intygsgivare. Vi anser vidare att bostadsstyrel-

sen bättre än hittills bör följa intygsgivarnas verksamhet.

Förslaget att ändra "godkänts" till "registrerats" i 35 BRL är väl ägnat att klargöra länsStyrelsens roll i sammanhanget. Elsnsnå ställning [lef Rässxnjill EvsräoanåhXT-sssäåtsr För närvarande råder osäkerhet om hur länge kvarboende hyres— gäster skall anses vara berättigade att förvärva bostadsrätt till den i den ekonomiska planen angivna grundavgiften. Det är enligt vår mening beklagligt att kommittén inte uppmärksammat detta problem. Vi föreslår att frågan utreds. Därvid bör beaktas att om tiden görs för lång,kan föreningsbildningen försvåras. En del hyresgäster, speciellt i ombyggnadsfallen, kan nämligen finna fördelar att slippa allt det arbete och ansvar som en om— byggnad förutsätter av medlemmarna, om de avvaktar slutförande av byggnadsarbetena och slutlig plan. Vi vill i detta samman- hang fästa uppmärksamheten på att Stockholms kommun i ombygg— nadsfallen rekommenderar föreningarna att avvakta med slutlig ekonomisk plan tills ombyggnaden är genomförd. Vi anser detta otillfredsställande och otryggt för de boende som inte kan bli bostadsrättshavare förrän den slutliga planen registrerats.

Ytterligare oklarhet råder om upplåtelseavgiftens storlek. Stock— holms kommun har t ex förklarat sig beredd att endast acceptera begränsade upplåtelseavgifter. Enligt vår mening bör det klart uttalas att bostadsrättsföreningarna är suveräna att själva av—

göra storleken av dessa avgifter.

Att fastställa andelstal från början även för uthyrda lägenhe- ter har varit ett normalt arbetssätt för SBC. Detta har fun-

gerat bra och sparar kostnader för senare revision av den

Prop. 1981/82: 169 233

ekonomiska planen. Enligt vår mening bör däremot föreningarna inte rekommenderas att från början fastställa grundavgifter även för uthyrda lägenheter förrän skattekonsekvenserna för föreningarna blivit klarlagda. Enligt de bedömningar som skattesakkunniga idag gör finns det nämligen risk för att eventuell upplåtelseavgift för en lägenhet som från början inte varit upplåten med bostadsrätt, men för vilken grundav— gift fastställts, vid senare upplåtelse kommer att vara skatte- pliktig såsom realisationsvinst. Förutsättningen för en sådan bedömning anses vara att bostadsrättsföreningen på någon grund innehar bostadsrätten fram tills upplåtelse sker. Om det.däre— mot anses att en ny bostadsrätt tillskapas skulle ett dylikt resonemang inte kunna föras. Vad som idag inte är klarlagt är när en bostadsrätt skall anses ha tillkommit, dvs vilket moment i upprättandet av den ekonomiska planen är det sista som kan göras utan att det anses att föreningen innehar bostadsrätten. Enligt vår mening bör en förstagångsupplåtelse alltid vara befriad från realisationsvinstbeskattningen. Det bör åvila före— ningen att utan skattekonsekvenser kunna välja den metod - grund» avgift eller andelstal — som är den mest ändamålsenliga i det aktuella fallet.

åvsräoenéejzrssgäää

Vi har ingenting att erinra emot de i betänkandet angivna reg— lerna. Delegationen för bostadsfinansiering bör dock verka för att krediter ställs till föreningarnas förfogande för uteblivna grundavgifter på grund av fortsatt hyresupplåtelse.

£nformation,_rådgiyning pch service

Det resultat av undersökningar om hyresgästernas kunskaper som kommittén redovisat visar tydligt att allmän information om bostadsrätten som boendeform är väsentlig. Vi hälsar med till- fredsställelse alla informationsinsatser som bostadsstyrelsen och andra statliga myndigheter kan göra.

Vi satsar själva på utökad allmän information om boendeformen som sådan, föreningsbildning, ombyggnad och förvaltning. På våren 1982 kommer SBC bl a att ge ut två handböcker i ämnet

Prop. 1981/82: 169

lk) '.') &

att bilda föreningar och bygga om föreningshus. Dessa kommer att distribueras i hela landet. Till årsskiftet 82/83 planeras en motsvarande handbok avseende förvaltning. '

Det kan inte tillräckligt understrykas hur angeläget det är att de boende anlitar sakkunnig hjälp vid föreningsbildning och fastighetsförvärv. Alltför ofta när de boende helt litat på sig själva eller fått icke sakkunnig hjälp har det hänt

"olyckor" vilka visat sig vara svåra att rätta till i efterhand.

anmsnels inflrtsnée

Vi kan bekräfta att de insatser som de kommunala represen- tanterna — som styrelseledamöter och eller rapportörer samt revisorer - gör för föreningarna i Stockholm och på andra orter är mycket värdefulla. Vi tillstyrker därför kommitténs förslag-till ändring av 265 BFF.

Vi anser det orättvist och godtyckligt att Vissa kommuner f n kan hindra enskilda bostadsrättsföreningar att erhålla förmånliga statliga lån genom att avslå föreningarnas begäran om kommunal insyn. Vi tillstyrker därför komplettering av 2.5 bostadsförsörjningslagen.

I 265 EFF ställs krav på att kommunal rapportör varit i funk— tion från föreningens bildande. Enligt gällande regler kan dock även en befintlig förening erhålla insyn samt förmånliga statliga lån, dock endast om låneansökan görs inom 5 år från förvärvet. Detta omöjliggör normalt 99%-belåning vid ombyggnad av fastighet som under en längre tid ägts av en bostadsrätts— förening utan kommunal insyn. Orättvisor uppkommer således

inte enbart genom olika tillämpning i olika kommuner utan också för olika föreningar beroende på när de bildats. Vi anser denna tidsbegränsning obefogad och föreslår att den slopas.

älg!-e föreaiaqsr

Vi är besvikna över att kommittén inte kunnatlösade problem som föreligger vid övergång från bostadsförening till bostads— rättsförening. Vi vill understryka kommitténs uttalande att en genomgående analys av associationsrättsliga bestämmelser görs

Prop.1981/82:169 235

i annat sammanhang och förutsätter att en sådan genomgång görs

snarast .

En väg att underlätta övergång från bostadsförening till bostads- rättsförening vore att befria föreningarna från stämpelskatt. Möjligheten till sådan befrielse bör enligt vår mening skynd- samt utredas..

Förvärv av enskilt ägd fastighet

ållmän5a_synpunkte£

Vi delar kommitténs uppfattning att ett fastighetsförvärv utan tvångsinslag är det mest eftersträvansvärda, om hyresgäster önskar ta över den fastighet de bor i för att gå över till bostadsrätt. Vi vill än en gång understryka att hyresgäster som förvärvar "sin" fastighet i princip inte skall behöva betala ett högre pris för fastigheten än det marknadsvärde som kan an— ses motsvaras av fastighetens värde som hyresobjekt. Kommittén anför själv att - även om man inte helt kan uppnå detta mål — hyresgästernas ställning bör förstärkas så att priserna dämpas vid framtida övergångar. Det förslag till förköpsrätt för hyres— gästerna som nu föreslås anser kommittén ge denna effekt. Vi instämmer i detta men anser att den av oss här ovan föreslag— na obligatoriska värderingen skulle utgöra en ytterligare för—

stärkning av hyresgästernas ställning genom att ge dem ökade

kunskaper om fastighetens "rätta" värde.

Hembudsförfarandet

Vi är positiva till införandet av förköpsrätt för hyresgästerna i form av hembudsskyldighet för fastighetsägaren. Vi befarar dock att den form som kommittén föreslagit leder till onödigt lång tidsutdräkt för avslutande av fastighetsförvärvet. Med våra i det föregående framlagda förslag om enkel majoritet vid föreningsbildning samt slopande av kravet på slutlig ekonomisk plan jämte intyg, skulle den föreslagna sex månaders hembuds— tiden kunna förkortas. Om man dessutom ställer krav på att en registrerad bostadsrättsförening skall göra intresseanmälan, borde tiden mellan det inlämnade hembudet och fastighetsförvär—

vet ytterligare förkortas.

r.: u.: G=

Prop.l981/82:169

Enligt vår mening borde dessa ändringar kunna förkorta den be— hövliga tiden från de föreslagna sex månaderna till fyra.

Kravet på att en intresseanmälan skall göras av en registrerad bostadsrättsförening får dock inte medföra att en mängd onö— diga bostadsrättsföreningar finns registrerade hos_länsstyrel— serna. Vi har konstaterat att det redan idag, i vart fall i Stockholm, finns registrerade ett stort antal föreningar som ännu inte äger en fastighet och därför inte heller upplåter bostäder åt sina medlemmar. En översyn av 655 BRL och 745 FL eller enbart de administrativa rutinerna hos länsstyrelsernas registreringsenheter borde företas i syfte att rensa eller i vart fall skilja mellan föreningar med och utan fastighet. Dessutom anser vi att registreringsförfarandet hos länssty— relserna bör påskyndas. Vi tillstyrker kommitténs förslag till

en begränsad giltighetstid för en intresseanmälan.

Eniaatagjråa förkäpsrättei nes tässrnJ-ill fastigies

Enligt vår erfarenhet är även fastigheter med ett fåtal lägen-

heter lämpliga att övertas av de boende. Nuvarande 655 BRL gör det emellertid omöjligt-att bilda och behålla bostadsrätts— föreningar där antalet bostadsrättslägenheter understiger fem. För boende i sådana fastigheter kvarstår endast alternativet ideella andelar eller samägande i andra former. Vi anser detta

olyckligt och föreslår att reglerna på denna punkt ses över.

Eniaetaq_msd_hänsye sakägare

Vi finner inga skäl att göra skillnad mellan olika ägarkatego- rier. Rättviseskäl talar för att alla hyresgäster ges lika möjligheter att bilda förening och förvärva "sin" fastighet. StatenS, kommunernas eller.de allmännyttiga företagens intres— sen kommer inte på något sätt i kläm om de boende ges för- köpsrätt. Det är ju i alla fall ägaren som själv fattar be— slutet om försäljning. Vi avstyrker med bestämdhet att de föreslagna ägarkategorierna undantas från förköpsrätten.

IN) '.» w

Prop. 1981/82: 169

Eniaetsgjedjänsm "til1_färrä£vsrs

Vi gillar kommitténs förslag till undantag, dock ej beträffan- de statliga förvärv. Behovet av detta undantag har inte på nå—

got sätt motiverats av kommittén.

Förvärv av allmännyttigt ägda fastiGheter Etsåegspsnttsr

Kommittén redogör för de utgångspunkter som man har att ta hän— syn till vid överföring av allmännyttigt ägda fastigheter till hyresgäster. Från den enskilde bostadshyresgästens syn— punkt är problemställningen vid övergång likartad oavsett från vem övergången sker, allmännyttan_eller de privata fastighets— ägarna. Det kanske kan tilläggas att behovet ofta är mer trängande hos hyresgäster i allmännyttan, eftersom avståndet till hyresvärden är mycket längre och många frågor kan lösas endast genom de etablerade kanalerna. Det är med andra ord först i och med ett övertagande som de boende får en reell chans till inflytande. Att så är fallet bekräftas av att före— .ningen Stockholms Bostadsrättsintressenter bildats av boende hos de allmännyttiga företag som hittills nekat att ta upp diskussioner med de boende om fastighetsförsäljning. Någon mot— svarande organisation känner vi inte till bland de boende hos

privata fastighetsägare.

Vi delar kommitténs uppfattning att det är tveksamt att undan— ta hyresgäster i allmännyttiga fastigheter från möjligheter att överta "sin" fastighet. I stället för att motarbeta så— dana strävanden bör de understödjas. Det är därför enligt vår mening felaktigt att vissa kommuner intar en principiellt ne— gativ ståndpunkt till övergångar. Någon fara för allsidigheten på bostadsmarknaden finns inte heller eftersom hyreshusformen

alltid'kommer att behållas i den omfattning som de boende önskar

Enligt vår mening bör statsmakterna klart uttala att kommunerna och de kommunala bostadsföretagen skall välvilligt bemöta de boendes önskemål,-om-majoriteten-av de boende i huset önskar bilda en föreningochförvärva huset.

Prop. 1981/82:169

lx) &) W

grunder för maila—5129

Det är olämpligt att hyresgästerna skall vara beroende av olika politiska majoriteters vilja till en försäljning. Mycket ar— bete och mycket pengar läggs ner för att genomföra projektet. Vi anser därför i likhet med kommittén att kommunfullmäktige i resp- kommun bör fatta beslut om hur övergångar skall ske och hur respektive bolags stadgar skall ändras. Ett sådant princip—

beslut har större giltighet än beslut i enstaka ärenden.

Euruémeniaskep

Kommittén har tagit upp frågan om huvudmannaskap och föreslår att resp. kommun skall avgöra denna fråga. Vi anser detta prin— cipiellt felaktigt. Varje förening skall själv avgöra, om den skall ha någon huvudman överhuvudtaget och i så fall vilken och hur stadgarna skall utformas. Principen om föreningsfrihet

bör naturligtvis gälla även för bostadsrättsföreningar.

Det vore olyckligt om de enskilda föreningarna redan från början skulle vara uppbundna till vissa delar. Känslan av att bo i eget hus skulle i så fall saknas, och snarare skulle man tycka sig fortfarande ha samma hyresvärd fast under andra for- mer. Samma nackdelar beträffande inflytande m m skulle också vara kvar. Likaså skulle förvaltningskostnaderna sannolikt inte sänkas. Kommitténs egna utredningar visar ju att aktiviteten bland de boende är mycket högre i de oberoende föreningarna. Enlun vår uppfattning är huvudtanken bakom bostadsrätten att det skall vara ett kooperativt boende där medlemmarna aktivt deltager i före— ningsarbetet. Skulle man inte ens ge de boende möjligheten att själva avgöra huvudmannaskapet, har självbestämmanderätten och tanken bakom bostadsrätten allvarligt urholkats.

Brissäiteiaipå allmänna/atlas ägiajessishstsr

Prissättningen på allmännyttiga fastigheter torde inte vålla de problem som kommittén skisserat. Lika väl som man idag,vid värdering av en fastighet, som är obelånad,konstruerar en låne— bild för att härigenom bygga upp kapitalkostnadsdelen, kan man också konstruera en hyressättning inom fastigheten. De i vär— deringen ingående komponenterna får sedan bli föremål för sed-

Prop.]981/82zl69 239

vanliga förhandlingar. Vi har ovan omtalat att vi alltid, vid övergång från enskilt ägd hyresfastighet till bostadsrätt, rekommenderar hyresgästerna att skaffa en professionell, ob— jektiv värdering för att få fram rätt värde på fastigheten, baserad på avkastningen. Denna metod måste givetvis också tillämpas för allmännyttans fastigheter.

Finansiering av fastighetsförvärv

Vi kan i stort ansluta oss till kommitténs förslag, dock inte beträffande föreningar med fördelade (strimlade) lån. Genom införandet av särskild skatt på bostadsrätt har myndigheterna enligt vår mening anpassat sig till och accepterat systemet. Vi ser inget skäl till att begränsa förslaget till föreningar utan fördelade lån. Vi kan inte heller acceptera att kommuner— na som villkor för övergång till bostadsrätt kräver finansie— ring utan fördelade lån. Fördelade lån skulle likaväl kunna kallas personliga lån, vilka är fullt acceptabla vad gäller landets 1.5 miljoner villaägare.

Finansiering av bostadsrättsförvärv

Enligt vår bedömning ligger finansieringssvårigheterna för bostads—/andelsrätter i de förhållandevis höga räntesatser

och korta amorteringstider som tillämpas av långivare. Or—

saken till detta är att bostads—/ andelsrättens värde som säkerhet anses vara sämre än fast egendom. Enligt värt för— menande är de åtgärder som kommittén föreslår inte tillräckliga för att förbättra bostadsrättens kreditvärde. Det är möjligt att priset för ytterligare ökat kreditvärde blir ökad kontroll i samband med något slags registreringsförfarande. Vi anser dock att detta är att föredra framför dagens förhållanden.

En metod att öka bostadsrättens kreditvärde skulle vara att göra bostadsrättsbeviset till en verklig bärare av rättigheter— na. överlåtelser skulle noteras i beviset och pantsättning skulle fullgöras genom överlämnande av beviset osv. För att säkerställa att föreningen underrättar långivaren om brister i medlemmens betalningar till föreningen, anser vi i likhet med kommittén att skyldighet införs för föreningen att underrätta långivaren om förhållandena.

Prop. 1981/82: 169 . 240

En annan möjlig metod vore attupprätta ett bostadsrättsre— gister efter mönster från inskrivningsmyndigheterna till

vilket alla överlåtelser och pantsättningar skulle noteras. Fördelen med ett sådant system vore att pantsättning i andra

och tredje hand skulle göras säkrare. Det är inte ovanligt i dagens läge att behov föreligger att söka lån hos flera lån— givare, vilka alla ställer krav på pantsättning av bostadsrätten. Enligt vår mening vore det bättre att på detta eller något

annat sätt öka bostadsrättens kreditvärde än att införa "ägar— lägenheter".

Vi avvisar kommitténs, med hänvisning till fluktuationer i överlåtelsepriserna, anförda betänkligheter beträffande bostads— rättensvärdesom säkerhet. Detta förhållande gäller även villa— och fritidshusmarknaden. Vi ser ingen anledning att göra en principiellt annorlunda bedömning av bostadsrätter än små— hus. Detsamma gäller de sociala skäl som anförts mot pantför— skrivning. Eftersom sådana skäl inte anförs mot ställande av säkerhet i villafastigheter, kan tankegången avfärdas även för bostadsrättshavarnas del.

I övrigt tillstyrker vi kommitténs förslag till behovsprövade insatslån.

överlåtelse av bostadsrätt

Kommittén föreslår ändring av 145 BRL av innebörd att bostads— rättsförening i sina stadgar kan införa en klausul om hembuds- skyldighet till föreningen, rikskooperativ organisation, all— männyttigt bostadsföretag eller kommun. Vi avstyrker detta förslag av flera skäl.

Kommittén har som motiv till förslaget anfört dels höga över— låtelsepriser på vissa orter, dels vissa kommuners och riks— kooperativa organisationers önskan att kunna påverka pris— bildningen på bostadsrätter. Vi noterar med tillfredsställelse att kommittén klart uttalat, att den "spekulation" i bostads— rätter som ofta i den allmänna debatten anförts som skäl för

priskontrollerande åtgärder och införande av hembudsskyldighet

Prop. 1981/82:169 - 241

inte förekommer och därför inte heller ger anledning till åt— gärder. Kommittén redovisar vidare undersökningar, som visar att prisutvecklingen varit mycket olika på olika orter, att höga priser endast förekommit iett begränsat antal fall i cen— tralt belägna delar av vissa större orter och att en stagnation av priserna kunnat märkas efter 1979. Vi finner inte att det redovisats några reella skäl att införa ändringar i 14 5 BRL i priskontrollerande syfte. Trots detta kommer kommittén till vår förvåning till slutsatsen att lagstiftningen bör ändras så att hembudsskyldighet kan införas.

Den framtida prisutvecklingen kommer med all sannolikhet att ytterligare dämpas. Boendekostnadsökningar som beror på ökade driftskostnader och kapitalkostnader kommer även inom brist— orter att minska benägenheten att betala "överpriser" på bo— stadsrätter eller villor. Genomförs dessutom den föreslagna beskärningen av möjligheterna att göra underskottsavdrag, kommer kapitalkostnaderna att öka högst avsevärt för dem som betalat höga priser för sin bostad. Sammantaget kommer dessa faktorer och den ökade tillgång på bostadsrättslägenheter, som bör bli resultatet av de av bostadsrättskommittén föreslagna åtgärder—l na, att leda till en lugnare prisutveckling.

Vi finner det anmärkningsvärt att kommittén är beredd att genom hembudsskyldighet förenad med priskontroll förhindra att en bostadsrättshavare får tillgodogöra sig en eventuell realvärde- stegring av bostadsrätten och samtidigt uttalar att det saknas anledning att införa ett system med återköpsgaranti, vilket innebär att bostadsrättshavaren själv får stå hela risken

vid en eventuell realvärdeminskning. Under första hälften av 70-talet fann många bostadsrättshavare — även i Stor—Stockholms- området — det svårt att avyttra sina lägenheter. Många fick inte ens nominellt tillbaka de pengar som de tidigare satsat på sin bostad. Denna typ av utveckling kan även i dag skönjas på orter med brist på sysselsättning och god tillgång på både hyres— och bostadsrättslägenheter. Kommitténs förslag saknar enligt vår mening balans, när den ensidigt föreslår hembuds— skyldighet utan att förena den med återköpsgaranti.

l6 Riksdagen 1981/82. ] saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169 . 242

Om kommitténs förslag om hembudsskyldighet införs kommer kon— sekvenserna att bli mycket olyckliga för_bostadsrättsmarknaden och de boende. Det kommer att uppstå olika typer av föreningar: "fria" föreningar utan priskontrolls— och hembudsklausuler, föreningar med S—årsklausuler om prisreglering och hembud samt evigt "Ofria" föreningar. Bostadssökande kommer att få svårt att finna sig tillrätta på en sådan marknad. Intresset hos de boende hos "ofriad föreningar att väl underhålla sin lä— qenhet OCh fastighet minskar, eftersom de inte kan räkna med ersättning för sina insatser. Trycket på den fria sektorn kommer automatiskt att öka utan att tillgången på sådana bostä— der samtidigt ökar. Högre överlåtelsepriser blir följden. Ett försök att reglera marknaden på ett sätt som inte överensstäm- mer med prisbildningen på en fri marknad föder lätt en "svart marknad", Vilket bl a blivit resultatet i Stockholm på hyres- marknaden och även gällde bostadsrättsmarknaden under den tid bostadsrättskontrollagen var i kraft.

Kommittén betonar att föreningen själv får avgöra om här dis— kuterade kOntrollklausuler skall införas i stadgarna. Vi vill erinra om rikskooperaticnens sätt att bilda föreningar och att fastställa och registrera stadgar helt utan inflytande av dem som senare kommer att bo i föreningens hus. I dessa fall är

det således inte fråga om något fritt val från de boendes sida. Tvärtom förhåller det sig så att i sådana föreningar får stad—* geändringar inte vidtas utan HSB:s eller Riksbyggens medgivande även om alla boende skulle önska en sådan ändring. Dessutom är bostadsrättslagens bestämmelser sådana att riktigheten av läns— styrelsens registreringsbeslut inte kan ifrågasättas av andra än sakägare, vilka i dessa föreningar vid den tidpunkt då det fortfarande är möjligt att anföra besvär över registrering av stadgarna utgörs endast av anställda eller förtroendemän inom dessa organisationer.

Vi föreslår därför att lagstiftningen ändras så att den alltid garanterar de boende i bostadsrättsföreningar rätten att själva

fatta beslut om stadgarnas utformning och föreningens förvalt- ning m m.

Prop. 1981/82: 169 243

Visserligen kan det hävdas att ingen tvingas att bli medlem i en förening och att de boende genom ansökan om medlemskap accepterat alla stadgebestämmelser, dvs även de som begränsar de boendes eget inflytande. I en bristsituation på bostadsmark— naden kan dock bostadssökande känna sig tvingade att acceptera villkor av denna karaktär för att få en bostad överhuvudtaget. Dessutom är de bostadssökandes kunskaper om stadgefrågor ofta mycket begränsade, i vart fall i början, och när de senare kommer underfund med hur stadgebestämmelserna begränsar infly— tandemöjligheterna upplevs boendet mera som hyresboende än boende i bostadsrätt. Kommitténs förslag innebär vidare, att möjlighet skapas för införande av klausuler om hembud till andra än till bostadsrättsföreningen eller av denna anvisad person. Detta avvisar vi bestämt då det helt bryter mot den grundläggande föreningsstrukturen. I en förening skall med— lemmar fritt kunna växla och utbytas. Kännetecknande för före— ningar är också att de,i sista hand genom föreningsstämman, har en suverän rätt att sköta sina egna angelägenheter. En hem— budsklausul av här avsett slag innebär en inblandning i verk— samheten från utanför föreningen stående organ, vilka inte deltar i eller tar ansvar för föreningens verksamhet. De

skulle således utan att vara medlemmar kunna påverka före— ningens verksamhet. Detta bryter helt mot den kooperativa grund- tanken som bär upp en ekonomisk verksamhet. Vi hänvisar till vad justitiekanslern anfört i sitt beslut över vår

klagan mot länsstyrelsensregistrering av stadgar för bostads— rättsförening.

Vi avstyrker förslaget att_prisföreskrifter och hembudsskyl— dighet till kommunen skall kunna krävas som villkor för stat— liga lån. I andra sammanhang ( underhållsfondskommittén, stadsförnyelsekommittéerna m m) söks efter åtgärder som stimu— lerar till bra underhåll och upprustning. Kommitténs förslag skulle, om det genomfördes, komma att få motsatt effekt och minska föreningarnas intresse att vidta standardhöjande åtgär— der. Vi har vidare tidigare i detta yttrande gett uttryck för vår uppfattning att villkoren för bostadsrättsboendet skall vara lika oavsett om det är fråga om rikskooperationen eller enskilda föreningar. Några särskilda undantag för rikskoopera-

Prop. 1981/82: 169 244

tionen som kommittén föreslagit bör därför inte heller på denna punkt göras,om det av kommittén föreslagna tillägget

till bostadsfinansieringsförordningen skulle genomföras.

Hembudsinstitutet används normalt för att skydda medlemmarnas (delägarnas) intressen i en förening, bolag och liknande. En avgörande invändning mot kommitténs förslag om att tillåta inskränkningar i den fria överlåtelserätten är att de inga—1 lunda har ett sådant syfte utan i stället är bostadspolitiskt och fördelningspolitiskt betingade. Förslaget medför att de grundläggande förutsättningarna för bostadsrättsformen kommer att rubbas i ett par väsentliga avseenden (den enskildes rätt till andel i ev värdestegring likaväl som risktagande vad— gäller värdeminskning och föreningarnas självbestämmanderätt . De allvarliga konsekvenserna härav har kommittén tydligen varit beredd att acceptera, trots att förslaget inte på något sätt kan bidra till att man kommer tillrätta med den bakomliggande orsaken till höga överlåtelsepriser - i de få fall sådana förekommer — nämligen att efterfrågan på-bostadsrätter är större än tillgången. Vad gäller de fördelningspolitiska as— pekterna kan dessa — som kommittén själv anför — hanteras i

annan ordning.

Vi finner slutligen kommitténs förslag till skriftligt över—

låtelseavtal väl motiverat och tillstyrker därför förslaget.

Prop. 1981/82: 169

IQ & (J!

Sammanfattning

Vi redogör inledningsvis i detta yttrande för vår syn-på bostadspolitikens mål och medel och särskilt över bostadsrätten som boendeform. Vi delar alla de grundläggande värderingar som bostadsrättskommittén enligt direktiven haft att arbeta efter och tillstyrker åtgärder som underlättar för de boende att

bilda föreningar och förvärva sitt hus.

Vad gäller förslagen till föreningsbildning och andra orga— nisatoriska frågor avstyrker vi den föreslagna regeln om 2/3 majoritet för beslut om fastighetsförvärv, förslaget att be— räkningen av lägenheterna skall omfatta lokalerna i huset, förslaget att undanta de rikskooperativa organisationerna från majoritetsregeln vid frivilliga förvärv samt kravet på defi— nitiv ekonomisk plan och intyg som villkor för föreningsbild— ning och fastighetsförvärv. Vi lämnar konkreta förslag till ' hur åtgärderna bör utformas för att bäst underlätta för hyres—

gästerna att bilda förening och förvärva sin fastighet.

Vi tillstyrker införande av förköpsrätt för hyresgäster i form av hembudsskyldighet för den enskilde fastighetsägaren men föreslår vissa förenklingar i förfarandet. Vi avstyrker försla— gen till undantag från hembudsskyldigheten med hänsyn till

ägare samt för staten som förvärvare.

Vi efterlyser ett klart uttalande från statsmakterna att kommu— nerna och de kommunala bostadsföretagen bör välvilligt bemöta de boendes önskemål om majoriteten av de boende i huset önskar bilda en förening och förvärva huset. Vi avstyrker förslaget att kommunen skall avgöra huvudmannaskapet för föreningar och hävdar att föreningarna själva skall avgöra om den skall ha någon huvudman överhuvudtaget,och i så fall vilken, och hur stadgarna skall utformas.

Vi delar inte kommitténs uppfattning att förslaget vad gäller finansiering av fastighetsförvärv skall begränsas till före— ningar utan fördelade lån. Vi accepterar inte heller att kommu—

nerna som villkor för övergång ges rätt att kräva finansiering utan fördelade lån.

Prop.1981/82:169 246

Vi tillstyrker förslaget till förbättring av bostadsrättens kreditvärde men anser ytterligare åtgärder önskvärda. Vi av— styrker bestämt förslaget till ändring av 145 BRL, med inne- börd att klausuler om hembudsskyldighet kombinerade med pris- kontroll skall kunna införas i stadgarna. På denna punkt hän— visar vi bl a till vad justitiekanslern anfört i sitt

beslut beträffande bostadsrättsföreningar som ekonomiska fö—

reningar med syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intres- sen.

Prop. 1981/82: 169 247

52. STOCKIIOL'IS T'OOPERATIVA BOSTADSFÖREIHHG (SEB )

SKB som bedrivit sin verksamhet sedan 1916, tillhör det slag av bostadsföreningar som beskrivs i 79 5 bostadsrätts- lagen och som enligt övergångsbestämmelserna till lagen har 'erhållit medgivande att Fortsätta. SKB driver och utvecklar sin boendeform utifrån principen att bostaden inte får vara ett spekulationsobjekt.

SKB har under de senaste åren allt mer uppmärksammats vilket resulterat i en stor tillströmning av nya medlemmar. Anled- ningen härtill bedöms vara att SKB representerar en attraktiv boendeform.

SKB har beslutat inrätta särskilda kvartersråd i avsikt att öka boinflytandet. Beslutet bygger bland annat på uppfatt- ningen att de boendes medverkan är nödvändig för en god bcstadsmiljö och att det är de boende själva som bäst vet vad som fungerar bättre eller sämre. Systemet med kvartersråd avses utgöra ett komplement till det redan från föreningens bildande gällande boinflytandet på bostädernas inre underhåll. SKB:s strävan är att ge hyresmedlemmarna största möjliga di- rektpåverkan i huset och bostadsområdet. Föreningen finner det angeläget att engagera de boende i förvaltningen genom informa— tion, samrådsförfarande och dylikt även om det innebär djup— gående förändringar av föreningens arbetssätt och organisation. Hyressättningen sker i samråd mellan styrelsen och ett av före— ningsstämman tillsatt hyresutskott. Solidarisk hyressättning kommer att tillämpas så snart en tillsatt grupp för bovärdes- klassning genomfört sitt arbete.

Enligt SKB:s mening bör hyresrätten, som för den boende utgör den minst spekulationsintressanta boendeformen, bibehållas och utvecklas. Någon ombildning av hyreshus till bostadsrätts- hus bör därför inte ske. Ett'ökat ekonomiskt ansvarstagande genom en låg insats, överkomlig för alla, har dock under före- ningens 65 år visat sig vara mycket positiv. Bland annat har omflyttning, slitage och förstörelse hållits på en mycket låg nivå. Hyresrättskooperation i den av SKB bedrivna formen bör därför ses som ett bättre alternativ än bostadsrätten, där

Prop.l98l/82:169 343

tillgång på pengar spelar en avgörande roll för vem som i fortsättningen skall få bo i lägenheten vilket skapar både spekulation och oönskad boendesegregation.

SKB hänvisar till "Motion 1979/80:1618 av Lars Ulander och Oskar Lindkvist om översyn av bostadsrättslagen i syfte att vidga möjligheterna till hyresrättskooperation" och ansluter sig till motionärernas uppfattning att hyresrättskooperationens ställning ytterligare bör övervägas med syfte att bedöma möjlig- heterna till ett undantag i 79 5 bostadsrättslagen för en spe- kulationsfri hyresrättskooperation under kommunal insyn. SKB förutsätter att regeringen tar initiativ med anledning av det beslut som riksdagen har fattat.

Såvitt SKB har kunnat finna är det tillräckligt med en modifie— ring av det i 79 5 bostadsrättslagen intagna förbudet mot att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid hyra bostadslägenhet. SKB föreslår att denna paragraf komplet— teras med ett nytt stycke med följande lydelse: "Första stycket gäller inte i fråga om för uthyrning av bostadslägenheter bil— dad förening, om från föreningens bildande i styrelsen ingår minst en av kommunen utsedd ledamot jämte suppleant."

För att bättre utforma hyresrättskodperationens verksamhet i övrigt bör ändringar göras främst i 12 kap. 15 5 och 19 a 5 jordabalken samt i bostadsfinansieringsförordningen.

53. HYRESGÄSTERHAS RIKSFÖRBUHD "Allmänt

Enligt direktiven skulle bostadsrättskommitténs arbete ge förutsätt- ningar för ett ökat hyresgästinflytande genom en övergång från hyres- rätt till bostadsrätt i betydande omfattning. I kommitténs direktiv

har alltså inte ingått att utreda andra möjligheter att ge hyresgäster- na ett inflytande över sitt boende. Hyresgästernas Riksförbund måste därför beklaga att en bedömning av utredningsarbetets resultat leder

till slutsatsen att förslagen inte kommer att medverka till bättre in- flytande för hyresgästerna, annat än i mycket begränsad omfattning. För- bundet kan inte acceptera inställningen att en övergång till äganderätt eller bostadsrätt är en förutsättning för att skapa inflytande för hyres- gästerna. Utgångspunkten mäste vara att det är boendet och inte ägandet som inflytandet skall utgå ifrån. Den pågående utvecklingen av boinflytan- det i de allmännyttiga bostådsföretagen visar att de är fullt möjligt att

Prop. 1981/82: 169 249

radikalt förbättra hyresgästernas möjligheter till inflytande över förValt— ningen av sina bostadsområden. Detta kan ske utan att man behöver ändra _ ägarförhållandena.

En omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt för att öka infly- tandet kan inte heller motiveras med stöd av de undersökningar som gjorts. Aktiviteten i de flesta bostadsrättsföreningar är relativt låg och intresset för ombildning finns framför allt i attraktiva lägen i storstadsområdena. Intresset för bostadsrätten tycks styras mer av möjligheten att få en re- lativt låg boendekostnad nu eller i framtiden, bl a därför att bostads— rättsföreningen inte deltar i den solidariska hyresfördelningen,och möjlig- heten att göra värdestegringsvinster än av intresset att få mer inflytande över sitt boende.

Oaktat ovanstående menar förbundet att vissa av kommitténs förslag kan få positiva effekter på bostadsmarknaden genom att regler för hur ombild- ningar skall gå till kommer till stånd. Tillsammans med de av kommittén tidigare föreslagna och av riksdagen beslutade skyddsreglerna för kvar- boende hyresgäster kan de nu lämnade förslagen medverka till att stärka ställningen för de hyresgäster som har begränsade ekonomiska möjligheter eller inte vill delta i en bostadsrättsbildning.

Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor

Det framgår klart av kommitténs förslag att en ombildning till bostads- rätt kräver stora insatser från hyresgästernas sida av såväl administrativ som teknisk, ekonomisk och juridisk art. Ett övertagande av en fastighet som är i behov av reparation eller ombyggnad innehåller också många osäkra faktorer. I de fall där en ombildning är aktuell kan, enligt förbundets mening, alltför stora risker för hyresgästerna undvikas om föreningsbild- ningen sker genom någon av de rikskooperativa bostadsrättsorganisationerna HSB och Riksbyggen.

Kommittén föreslår att för en övergång till bostadsrätt skall gälla att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna engagerar sig i bostadsrättsföreningen som medlemmar och fattar beslut om fastighets- förvärv för ombildning på en föreningsstämma. Förbundet anser att det är mycket angeläget att detta förslag genomförs. Att en klar majoritet är för en ombildning är inte minst viktig för att de hyresgäster som vill fort=

Prop.]981/82:169 250

sätta att hyra sin lägenhet efter att en bostadsrättsförening bildats skall uppleva en någorlunda trygg situation.

Turordningen mellan de boende som önskar återflytta efter en ombyggnad kan bli ett problem om antalet lägenheter reducerats. I det fall ombygg- naden sker i samband med ombildning och vissa hyresgäster vill bo kvar med hyresrätt, kan en komplicerad situation uppstå. Enligt kommittén måste i dessa fall föreningens intresse av att kunna genomföra ombygg- naden väga tungt. Förbundet anser emellertid att det klart måste slås fast att ingen boende vid skälighetsprövningen skall komma i bättre eller sämre läge på grund av sitt val av bostadsrätt eller hyresrätt.

Förvärv av enskilt ägd fastighet

Hyresgästernas Riksförbund tycker det är rimligt att hyresgäster som är överens om att bilda bostadsrättsförening ges möjlighet att förvärva fastigheten de bor i då denna är till försäljning. För bostadsmark- naden kan detta få den positiva effekten att åtminstone marginellt för- hindra dåliga fastighetsägare att komma i besittning av bostadsfastig- heter. Kommittén föreslår att hyresgästerna skall ges en förköpsrätt som består i att en fastighetsägare, som vill sälja sin fastighet.är skyldig att hembjuda fastigheten till en förening som hyresgästerna bildat. Förbundet kan acceptera förslaget men tror att det kan bli ett tungrott och komplicerat förfarande som de enskilda hyresgästerna kan ha svårt att överblicka.

En förköpsrätt för hyresgästerna kan komma i konflikt med kommunens förköpsrätt. Kommittén anför att kommunens förköpsrätt skall bestå, även om hyresgästerna förvärvar fastigheten genom eget förköp. Å andra sidan anför kommittén att det i allmänhet måste anses obilligt om kom- munen utövar sin förköpsrätt när hyresgästerna har förvärvat fastigheten genom eget förköp. Denna vacklande hållning kan förbundet inte accep— tera. Det måste klart slås fast att kommunens förköpsrätt skall kvarstå ograverad även i det fall hyresgästerna har köpt fastigheten genom för— köp.

Prop.1981/82:169 251

Ett smidigare sätt att lösa problemet med dubbla förköpsrätter och det komplicerade förfarandet vid hyresgästernas förköpsrätt kan vara att ut- _vidga kommunens förköpsrätt så att den gäller alla typer av flerbostads- hus. Om hyresgästerna i fastigheter som berörs av förköp anmäler sitt in— tresse att ta över fastigheten kan kommunen i sådana fall medverka till detta. Förfarandet blir lättare för hyresgästerna och kommunen kan styra socialt motiverade ändringar av upplåtelseformer i olika bostadsområden.

En omfattande ombildning av privata fastigheter i attraktiva lägen kan lätt leda till ett segrerat boende. Kommunen bör därför ha en möjlighet att pröva lämpligheten av förvärvet utan att behöva tillgripa förköps— rätten, då en bostadsrättsförening på frivillig väg förvärvar en privat fastighet. Förvärvslagen bör därför utvidgas så att den ger möjlighet för kommunen att'hindra förvärv av bostadsrättsföreningar då ett sådant för; värv skulle få negativa bostadssociala konsekvenser.

Förvärv av allmännyttigt ägd fastighet

Redan i inledningen framhöll förbundet att den utveckling av boinflytandet i de allmännyttiga bostadsföretagen som nu pågår klart visar att det är fullt möjligt att radikalt förbättra hyresgästernas möjligheter till in- flytande över förvaltningen av sina bostadsområden. Detta kan ske utan

att man behöver ändra på ägarförhållandena. En helhjärtad satsning från kommunerna på att behålla de allmännyttiga bostadsföretagen i.sin ägo och att åstadkomma för boinflytandet gynnsamma förändringar i företagens orga- nisation och förvaltningsrutiner är den snabbaste och effektivaste vägen att stärka inflytandet för den hälft av landets hyresgäster som bor i detta bestånd. En snabb sådan utveckling kan också bli banbrytande för boin- flytande i de hyresfastigheter som ägs av enskilda. Den vägen att stärka hyresgästinflytandet tryggar också den unika_bostadssociala tillgång som vårt land har i det relativt stora och allsidigt inriktade allmännyttiga. bostadsbeståndet. I stället för att sälja ut sitt bostadsbestånd finns

det skäl för kommunerna att i framför allt äldre stadsdelar utöka sitt bestånd av fastigheter.

Prop.]98]]82:169

IQ Ul lx)

Mot den ovan tecknade bakgrunden är det beklagligt att kommittén inte har kunnat ta klar ställning för att kommunerna bör behålla sina fastig- heter och aktivt verka för ökat boinflytande för hyresgästerna.

överlåtelse av bostadsrätt

Vid sidan av de allmännyttiga bostadsföretagen utgör de rikskooperativa- bostadsrättsföreningarna grundstenar i den socialt inriktade bostadsför- sörjningen. Under senare är har emellertid överlåtelsevärdena på bostads— rätter liksom på småhus stigit till en nivå som såväl från allmän fördel- ningssynpunkt som från bostadssocial utgångspunkt är förkastlig. Det är mycket angeläget att samhället kommer tillrätta med de överpriser som idag finns på såväl småhus som bostadsrättslägenheter. Kommittén före- slår att länsbostadsnämnden som villkor för bostadslån skall kunna kräva att prisföreskrifter tas in i stadgarna för nybildade föreningar för en tid av högst fem år. Hembud för lösen av kommunen skall kunna föreskrivas som villkor för upptagande eller övertagande av statliga lån i kombination med prisföreskrifter. Förbundet anser att förslaget till prisföreskrift är positivt. Men förekomsten av överpriser och risken för spekulation är inte begränsad till den första upplåtelsetiden. För att prisföreskriften skall få önskvärd effekt får den därför inte begränsas till fem år utan" bör gälla tills vidare, med möjlighet för länsbostadsnämnden att förändra eller avskaffa prisföreskriften endast då särskilda skäl föreligger.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis anser Hyresgästernas Riksförbund att kommitténs förslag kan få positiva effekter på bostadsmarknaden genom att regler för hur om- bildningar skall gå till kommer till stånd. När ombildning är aktuell kan alltför stora risker för-hyresgästerna undvikas om föreningsbildningar sker genom någon av de rikskooperativa bostadsrättsorganisationerna HSB och Riks- byggen. Vad gäller förvärv av allmännyttigt ägd fastighet anser förbundet att den utveckling av boinflytandet i'de allmännyttiga bostadsföretagen som nu pågår klart visar att hyresgästernas inflytande över förvaltningen kan förbättras radikalt utan att ägarförhållandena behöver ändras. Förbundet

beklagar att kommittén inte har kunnat ta klar ställning för att kommunerna

, Prop.]981/82zlö9 ' 253

bör behålla sina fastigheter och aktivt verka för ökat boinflytande för hyresgästerna.

54 svan cs FASTIGIIETSÄGAPELFÖFBUTID

Inledning Fastighetsägareförbundet anser, att kommittén inte påvisat ett

tillräckligt behov av lagstiftning om förköpsrätt för de boende och om hembudsskyldighet för bostadsrättshavare. Förbundet av— styrker därför dessa förslag. Vi anser också, att kommittén inte i erforderlig omfattning belyst förslagens konsekvenser för en— skild fastighetsförvaltning. Däremot behandlas i ett helt kapitel vilken inverkan förslaget kan få vid ombildningar i de kommunala bostadsföretagen. Detta belyses dessutom i ett vidlyftig: bak-

grundsmaterial som kommittén låtit ta fram.

Kommittén har initierat omfattande utredningar och studier för

att få fram material om de kommunala bostadsföretagen. De privata

Prop. 1981/82: 169 254

fastighetsägarna"representerar ungefär lika stort fastighetsbestånd. Det är enligt vår mening nödvändigt att även ingående analysera förslagens konsekvenser för enskild hyreshusförvaltning under för— utsättning att man anser en konkurrens på hyresmarknaden önskvärd. Lönsamheten inom enskild bostadsförvaltning har försämrats påtag— ligt under senare år. På grund härav är det en överlevnadsfråga

för branschen att ny lagstiftning inte medför att villkoren för

den enskilda sektorn försämras ytterligare. Förbundet anser därför, att en eventuell lagstiftning måste föregås av en allsidig analys, som även omfattar förslagens långsiktiga effekter för den enskilda sektorn. Bl a bör de faktorer som tas upp i avsnitt 5.4 belysas även för enskild fastighetsförvaltning. Konsekvenserna ur syssel- sättningssynpunkt och för företagens förvaltningsorganisation blir

desamma oavsett vem som är ägare till företagen.

I bostadsministerns direktiv till kommittén framhålls, att det är angeläget att skapa bättre möjligheter för enskilda att äga sin bostad. Med denna utgångspunkt borde bostadsrättskommittén givit de boende samma möjlighet att förvärva sin lägenhet oavsett om de hyr av ett kommunalt eller enskilt bostadsföretag. Den föreslagna förköpsrätten uppfyller inte detta krav, eftersom det i praktiken endast är enskilt ägda hyreshus som bjudes ut på marknaden. Denna ojämlika behandling av de boende blir än mer påtaglig genom att de

kommunala företagens försäljningar i lagförslaget undantages från förköpsrätten.

Vi anser det principiellt felaktigt, att huvudmannaskapet vid kom— munalt ombildade fastigheter skall avgöras av respektive kommun. Varje förening skall själv avgöra om den skall ha någon huvudman, i så fall vilken och även hur stadgarna skall utformas. Principen

för föreningsfrihet skall naturligtvis gälla även för bostadsrätts—

föreningar.

Enligt förbundets uppfattning kan hyresgästernas förköpsrätt inte förväntas medföra ett ökat antal övergångar. Däremot innebär för— slaget en ökad byråkrati, som inte är till gagn för någon av par—

terna i en övergång.

Prop. 1981/82: 169

lx) '_Il Ul

Enligt kommittén får det enligt grunderna för bostadsrättslagen anses följa, att minst fem lägenheter skall ingå för att en före- ningsbildning skall kunna komma till stånd. Detta innebär, att man utesluter en stor del av det befintliga hyreshusbeståndet.

Vi anser det angeläget, att även de boende i mindre hyreshus får möjlighet att övergå till bostadsrätt. Även i denna fråga bör de regler de inblandade parterna har att ta hänsyn till vara likar- tade. Enligt riksskatteverkets föreskrifter för schablontaxering krävs endast att det är minst tre bostadslägenheter som ingår i

föreningen.

Utredningens förslag främjar inte heller en omvandling på fastig— hetsägarinitiativ. Redan tidigare förslag med förbud mot dubbel— upplåtelser, som numera lett till lagstiftning försvårar seriöst organiserad omvandling genom de finansiella hinder som skapas mot god anslutning. Genom BR Fastighetsgaranti AB:s verksamhet har numera skapats ett organ för kompetent rådgivning för fastighets— ägarna och för erforderliga garantier för de boende i samband med ombildningar. Härigenom bör rimligen också statsmakternas intresse

av att övergångarna sker på ett seriöst sätt tillgodoses.

Kommittén har tagit fram ett omfattande bakgrundsmaterial. I detta material har ej framkommit något som kan påvisa, att man bör för— orda ett system med tvångsinstrument typ förköpsrätt. Det är tvärt— om så, att intresset för försäljning till.bostadsrättsföreningar

har — inte minst i Stockholm - varit stort bland enskilda fastig-

hetsägare.

Beträffande övriga kommentarer till kapitel 2 hänvisas till det särskilda yttrande, som avgivits av experterna Arne Näverfelt

och Per Tornée s. 313—315 st 1 (nedan kallat "särskilda yttrandet").

Förbundets yttrande har i det följande begränsats till kapitel

4, 6 och 8, som särskilt berör vår verksamhet.

Förvärv av enskilt ägd fastighet (kap. 4)

Som bakgrund till vår uppfattning rörande detta kapitel hänvisas

till "särskilda yttrandet" s. 316 f.

Prop. 1981/82:169 "56

&

Vi avstyrker den föreslagna förköpsrätten. Kommitténs förslag till förköpsrätt för hyresgäster kan nämligen inte förväntas medföra ökat antal övergångar till bostadsrätt. Nettoeffekten torde i stäl— let bli ytterligare byråkrati och ökade administrativa kostnader

för de boende, fastighetsägarna och samhället.

Om statsmakterna trots allt överväger att genomföra förslaget, för— utsätter det enligt vår mening väsentliga förändringar. Dessa bör grundas på de krav som anges i "särskilda yttrandet" s. 317 punkt

D st 2. Härutöver måste gälla att fastighetsägarens ekonomiska ställning ej får försämras. Detta innebär att lagförslaget måste kompletteras med regler som håller fastighetsägaren ekonomiskt skadeslös, om förfarandet drar ut på tiden eller om fastighets-

priserna sjunker under handläggningstiden.

Vi anser det terminologisk: felaktigt att tala om förköp för hyresgästerna. Ett förköp innebär att ett bindande avtal redan träffats (jfr Kommunala förköpslagen). Det är i stället fråga om en förtursrätt. Den föreslagna lagen bör därför ha rubriken "Lag

omförtursrätt'för-bostadshyresgäster".

Förslaget innebär att det kommer att förflyta avsevärd tid innan köpet blir klart. I bilaga A redovisas ett exempel, av vilket fram— går att det kan gå ca lå år, innan ett förköpsärende är slutgiltigt avgjort genom bostadsdomstolen. Är hyresgästerna inte intresserade, innebär det ändock att fastighetsägaren vid en försäljning har att ta hänsyn till den kommunala förköpsrätten samt lagen om förvärv

av hyresfastighet m m. Det är alltså inte orealistiskt att det kan

ta cirka 3-h år från hembudet till dess säljaren slutgiltigt avytt—

rat fastigheten.

Vi vill i detta sammanhang peka på vad kommittén bl a anfört rörande tidsfrister i förköpslagen (s. 170):

"Vi vill här erinra om den tremånadersfrist som gäller enligt den kommunala förköpslagen och som motiveras av säljarens och köparens intresse av att köpet inte hålls svävande under alltför lång tid. Senast i samband med vissa ändringar i förköpslagen år 1979, utta—

lade departementschefen att hon inte var beredd att förlänga fristen"

Prop. 1981/82:169 257

Samma synsätt skall naturligtvis finnas i alla regler av motsvarande karaktär. Det är även viktigt att påpeka, att det ibland är nödvän- digt av likviditetsskäl, arvsfall m m att avyttra fastigheter. En— ligt de nu föreslagna reglerna kommer det ibland att bli så långa tidsutdräkter och oklara förutsättningar vid försäljning av en fas— tighet, att svåra problem — t o m konkurser — kan bli konsekvensen. Den tidsutdräkt som kommitténs förslag medför kan därför inte accep—

teras .

Enligt kommitténs förslag får fastighetsägaren, om hyresgästernas förköpsrätt har förfallit, överlåta fastigheten till tredje man

under förutsättning "att priset inte är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angivits.i hembudet". I tider med stagnerande fastighets- priser kan det finnas anledning för fastighetsägaren att efter hem— budstillfället sälja fastigheten till något lägre pris. Orsaken kan också vara en mindre brist som uppkommit på fastigheten. Det är då inte rimligt, att fastighetsägaren skall göra om hembudsproceduren. Lagtexten måste därför formuleras på sådant sätt att ordet "avsevärt"

även syftar på priset.

Intresseanmälan -

Intresseanmälan skall enligt betänkandet avlämnas till inskrivnings— myndigheten av en bostadsrättsförening eller en annan förening.

Innan en intresseanmälan avlämnas, krävs enligt förslaget endast

att föreningen är bildad och att styrelsen intygar, att mer än 502 av antalet hyresgäster har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt.'Detta är inte acceptabelt. De hyresgäster som visar sig positiva behöver, enligt förslaget, inte ta ställning till om det för dem är realistiskt att överhuvudtaget medverka vid en övergång. Det är inte heller säkert att de får tillgång till ett sådant mate— rial, att de kan göra erforderliga bedömningar. Detta kan leda till att boende får förväntningar och ställer krav, som sedan är orealis— tiska. När det blir aktuellt med en övergång, finns också stor risk

för att denna leder till tvister, oväntade kostnader och besvikelser.

Innan en intresseanmälan görs kan det vara lämpligt att hyresgästerna

har låtit besiktiga fastigheten och därigenom fått en redovisning av

17 Riksdagen 1981/82. I saml. Nr I69. Bilagedel

Prop. 1981/82: 169 258

dess underhållsstandard. Vidare bör eventuella reparationsåtgärder

ha planerats och kostnadsberäknats.

För att klara av dessa förberedelser krävs att hyresgästerna är beredda att anlita erforderlig sakkunskap och att också bestrida- erforderliga utredningskostnader. Syftet med förberedelsen skall bl a vara att tillvarata de boendes ekonomiska intressen genom att noga redovisa de ekonomiska förutsättningarna, samt att hyresgäs— terna genom förfarandet får fram så mycket underlag att de, när hembudet ges, snabbt kan fatta beslut. Det är därför naturligt att låta bostadsrättsföreningen (= en ekonomisk förening) vara det enda föreningsalternativet. Det är också viktigt.att påpeka, att om det först bildas en ideell förening, är det inte sedan säkert att bo— stadsrättsföreningen vill överta de skyldigheter som den ideella föreningen ådragit sig. Det är också viktigt, att den som engage- rats som sakkunnig skall veta att uppdragsgivaren inte är en före— ning, som plötsligt upplösts. Genom att enbart acceptera 55 före— ningsform vinner man också kontinuitet i hela förberedelse— och

övergångsproceduren.

Man bör naturligtvis även undvika att det bildas en mängd bostads- rättsföreningar, som ej är nödvändiga. Som påpekats i "särskilda yttrandet" (s. 318) kan man lösa detta problem genom en mindre änd-

ring av 65 5 bostadsrättslagen.

Hembud, bevakning och antagande av hembud Enligt förslaget skall fastighetsägare - om gällande intresseanmälan finns antecknad — skriftligen hembjuda fastigheten till hyresgästerna. Detta skall ske genom delgivning av hembudet till föreningen. Före— ningen skall sedan, om den accepterar, skriftligen bevaka förköps— rätten till fastighetsägaren och därefter, om man så önskar, antaga

hembudet.

Detta innebär att

a) Intresseanmälan Sändes till inskrivningsmyndigheten

för anteckning.

Prop. 1981/82: 169 259

b) Hembud Delgives föreningen.

c) Bevakning ,Anmäles till fastighetsägaren genom rekommenderat brev.

d) Antagande Anmäles till fastighetsägaren genom

rekommenderat brev.

Kommitténs förslag är enligt vår uppfattning oklart vad gäller det administrativa förfarandet. Beträffande förbundets uppfattning om hur detta i stället bör utformas och de tidsfrister som bör gälla, anslu—

ter vi oss till det som framförs i det "särskilda yttrandet" s. 319— 320.

Även om kommitténs förslag till hembudsförfarande förenklas, kommer det att ta ansenlig tid i anspråk. Det kan inte anses rimligt, att en fastighetsägare under hela denna tid betages möjligheten att träffa avtal om försäljning. För att inte en död hand skall läggas .över fastighetsmarknaden är det därför nödvändigt, att en fastig— hetsägare — på sätt kommittén föreslår (s. 188 f) - har möjlighet att träffa ett villkorligt avtal. Ett sådant bör också underlätta

hyresgästernas bedömning av villkoren i ett lämnat hembud.

Vi anser att rätten till villkorad försäljning är av sådan vikt,

att den bör komma till uttryck i själva lagtexten.

obillighetsregeln

Förbundet anser att hyresgästernas förköpsrätt inte får innebära, att fastighetsägarens förmögenhetssituation påverkas. I annat fall får förköpsinstitutet karaktär av.ett expropriationsförfarande, vil—

ket uppenbarligen strider mot tankarna i direktiven.

Som framhålles i betänkandet (s. 185) är det många gånger från affärs— synpunkt av särskild vikt för en fastighetsägare att kunna sälja

flera fastigheter samtidigt. Ett fastighetsbestånd kan sammantaget representera ett visst marknadsvärde, men uppdelat vara av mindre värde. Detta kan bero på en rad faktorer som att beståndet samman— taget innehåller en lämplig blandning av lokaler och bostäder samt

en väl avvägd lägenhetssammansättning, att förvaltningen erbjuder

sysselsättning för viss personal, att fastigheterna genom sin inbör—

Prop. 1981/82: 169 26_()

des belägenhet med fördel kan förvaltas gemensamt o s v. I stor ut— sträckning är detta argument som anförs i kapitel 5 mot en icke planmässig försäljning av kommunala hyresfastigheter. På samma sätt som de kommunala företagen har inte minst större fastighetsägare (bl a försäkringsbolagen) ett legitimt intresse av att bedriva för—

valtningen i sammanhållna enheter.

Det ovan anförda medför; att obillighetsregeln förutom att beakta

överlåtelser till närstående o dyl alltid måste se till fastighets— ägarens intresse att bibehålla oförändrad förmögenhetsställning bl a genom rätt till "blockförsäljningar". Förbundet anser detta vara en grundläggande rättssäkerhetsfråga som bör komma till uttryck i lag— texten. Kravet på oförändrad förmögenhetsställning måste också gälla oavsett hyresgästernas intresse och vidtagna förberedelser (jfr be-

tänkandet s. 185).

Den kommunala förköpsrätten förhindrar inte på samma sätt som den

här föreslagna lagstiftningen överlåtelser av hela fastighetsbestånd. Genom förslaget skapas en "expropriationsliknande" situation. För— bundet vill dock inte — bl a av de skäl som redovisas i betänkandet -

förorda en utvidgad kommunal förköpsrätt.

När det gäller undantag för släktköp o dyl ansluter sig förbundet

till kommitténs överväganden (s. 195 f)-

Majoritetsregler

I betänkandet nämnes ett flertal majoritetsregler. Kommittén före- slår sålunda att minst 502 av hyresgästerna vid en intresseanmälan skall ha förklarat sig intresserade av en övergång. Det är enligt vår mening viktigt, att man inte har olika majoritetsregler under övergångsförfarandet och att de inblandade endast behöver känna till en sådan regel och hur den skall tillämpas. Det är också väsentligt, att man redan i samband med en intresseanmälan klarar ut-att före—

ningen uppfyller kraven på en "äkta" bostadsrättsförening.

I nedanstående sammanställning redovisas vissa majoritetsregler som skulle bli aktuella i samband med en ombildning.

Flertalet uthyrda lägenheter intresseanmälan.

2/3_av de uthyrda lägenheterna Bevakning av hembud.

Prop. 1981./82:169 261

2/3 av de uthyrda lägenheterna Antagande av hembud.

2/3 av de uthyrda lägenheterna Om bostadsrättsförening skall be- sluta om att en fastighet skall

förvärvas för övergång till bo—

stadsrätt. Minst 502 av bostadslägen— Vad som erfordras för att de för— heterna tecknas för upplå— månligaste statliga bostadslånen telse med bostadsrätt . skall utgå (s. lll). 60 % av taxeringsvärdet/ Vad som erfordras för att före- hyresvärdet hänfört till ' ningen skall bli schablonbeskattad bostadslägenheter (betänkandet s. 111 jfr vad skatte-

handboken /Geijer m fl Skattehand— bok 1 1977 s. 201/ anvisar att det fordras för att föreningen skall uppfylla kraven för schablonbeskatt—

Ining)..

Av det ovan redovisade framgåt att det är ett flertal olika majori- tetsregler som parterna har att ta hänsyn till. Vi anser det nödvän—

digt att reglerna blir lika.

I de fall den fastighet, som skall förvärvas av föreningen, har ett blandat användningssätt med både bostadslägenheter och kommersiella lokaler, bör majoritetsreglerna utformas så att de enbart tar hänsyn

till bostadslägenheter.

Förlust av förköpsrätt Enligt den föreslagna lagtexten finns ingen tidsgräns för bostads—

rättsföreningen från antagandet av hembudet till undertecknande av köpehandlingar. Detta kan komma att leda till tidsutdräkt och tvis— ter. Förslaget måste därför — om det skall genomföras — omarbetas i denna del. Ett sätt att förenkla förfarandet är att bostadsrättsföre—

ningens antagande av hembud görs bindande (jfr."särskilda yttrandet" s. 320).

_Finansiering av fastighetsförvärv (kap. 6)

Med anledning av vad som framförts i betänkandet vill förbundet in—

Prop. 1981/82:169 ' 262

ledningsvis framhålla att det redan införts en intäktsbeskattning som motverkar bildandet av bostadsrättsföreningar med "strimlade" lån. Det förslag till reformerad inkomstbeskattning som nyligen lagts, torde också verka dämpande på benägenheten att sträva efter denna typ av lån. Det bör också framhållas, att inte någon av de intressenter som presenteras på s. 46-56 i betänkandet arbetar

aktivt för att främja ifrågavarande finansieringsform.

Det är angeläget, att man söker finna goda finansieringsmöjligheter. Vid förvärv av fastigheter med upprustningsbehov finns idag redan tämligen goda möjligheter. Det förslag till finansiering som kom— mittén framlagt vid förvärv utan upprustningsbehov innebär, att bostadsrättsförening skall kunna erhålla ett lån upp till i vart

fall 75% av uppskattningsvärdet. Detta tillstyrkes.

Köpeskillingen uppställes av säljaren. Man har ringa anledning för- moda, att säljaren skulle vilja förvandla en del av köpeskillingen till kapitalmarknadsrevers. Genom förslagets utformning i denna del kommer låneformen enligt vår mening inte att få någon större ekono— misk betydelse, eftersom det inte torde vara attraktivt för merpar— ten av fastighetsägarna att behöva köpa kapitalmarknadsreverser.

överlåtelse av bostadsrätt (kap. 8)

Av betänkandet framgår att de mer påtagliga prisstegringar som skett på bostadsrätter är koncentrerade till vissa lokalt starkt avgrän— sade marknader. Något behov av priskontroll och möjlighet till hem- budsskyldighet föreligger därför inte. Förbundet avstyrker de före—

slagna ändringarna i 14 5 bostadsrättslagen.

Hänvisningar till PS4

Sammanfattning Fastighetsägareförbundet anser att kommittén har försummat att lägga

fram förslag, som stimulerar såväl stora som små fastighetsägare

till att omvandla hyresrätter till bostadsrätter.

Förslaget till förköpsrätt och prisreglering bygger på felaktiga grunder och förbundet anser, att kommittén dragit felaktiga slut—

satser av bakgrundsmaterialet.

Prop. 1981/82: 169 263

Förslaget till förköpsrätt avstyrkes, eftersom det utformats på ett

sådant sätt, att det skapar oreda och stor risk för tvister. Det

kommer dessutom att bli administrativt svårhanterligt.

Förslaget till hembudsskyldighet avstyrkes. Bakgrundsmaterialet

visar ej att behov av prisreglering finns. En prisövervakning för—

sämrar bostadsrättsmarknadens funktion och minskar rörligheten.

Detta är ej till gagn för inblandade parter och kommer ej att sti—

mulera till en ökad övergång till bostadsrätt.

SVERIGES ALU/[ÄNNYTTIGA BOSTADSEÖRETAG (SABO

Utredningens förslag

Kommittén konstaterar i sitt slutbetänkande att de övergångar som hittills skett inte i någon större utsträckning har planerats eller styrts av samhäl— let. Utredningen konstaterar därför, mot bakgrund av dessa erfarenheter, att det inte finns några skäl som talar för att samhället ska acceptera en övergång från hyresrätt till bostadsrätt på vill—

kor som fastighetsmarknadens parter själv anger. Utredningen lämnar ett antal förslag som har till syfte att främst tillgodose de framtida bostads— rättshavarnas intresse inom ramen för det kommu— nala bostadsförsörjningsansvaret. De konkreta för- slagen inryms främst inom nedanstående områden:

— föreningsbildning och andra organisatoriska frågor

— förfarandet vid ombildning — finansiering av fastighetsförvärvet — finansiering av bostadsrättsförvärvet

— kommunalt bostadsförsörjningsansvar

Prop. 1981/82: 169 264

2.

Beträffande bostadrättsföreningars förvärv av allmän— nyttiga bostadsfastigheter anför kommittén att even— tuella ombildningar bör ses mot bakgrund av ett medvef tet handlingsprogram från berörda kommuners sida. Hand—

lingsprogrammet bör därvid ha sin grund i det kommunala

bostadsförsörjningsansvaret.

Kommunala ansvaret för bostadsförsörjningen

Utredningen betonar i sitt slutbetänkande att kommunen inom av statsmakterna givna ramar har ansvaret för bo— stadsförsörjningen på lokal nivå. Som en konsekvens därav bör eventuella ombildningar av hyresrätt till bo— stadsrätt vara i överensstämmelse med de kommunala in—

tentionerna på bostadsförsörjningens område.

SABO har inte någon annan uppfattning i denna fråga. Mot den bakgrunden ställer sig organisationen mycket tveksam till den av utredningen föreslagna förköpsrät- ten för hyresgäster som avser att ombilda till bostads- rätt. SABO anser att en utvidgning av den kommunala förköpsrätten är ett bättre instrument för att främja bostadsförsörjningen. Kommunerna_skulle därmed få en större faktisk möjlighet att fullfölja sitt ansvar för bostadsförsörjningen, bland annat med avseende på för— delningen mellan upplåtelseformerna. En självständig möjlighet för hyresgästerna till förköp och bostads— rättsbildning kan stå i direkt strid med kommunala övergripande intressen. En planlös ombildning till bo— stadsrätt kan allvarligt försvåra för kommunen att fylla sin uppgift för bostadsförsörjningen.

En mycket viktig uppgift för kommunerna är att komplet— tera och höja kvaliteten på befintliga bostadsområden. 42 % av alla lägenheter i flerbostadshus finns i den halvgamla, litet slitna bebyggelsen från 3Ö-, 40— och

Prop. 1981/82: 169 265

SÖ—talen. Dessa hus har oftast en standard som inte motsvarar dagens krav på t ex energihushållning, till- gänglighet, brandsäkerhet eller en bra boende— och ar— 'betsmiljö.

I de områden som domineras av bostadsrätter medför en förnyelse stora problem, beroende till stor del på bo- stadsrättslagens utformning och det faktum att en och samma bostadsrättsförening i allmänhet ej är ägare av hela bostadsområden.

Det kan t ex vara av stor betydelse för en kommun att man i ett äldre bostadsområde förändrar lägenhetssam— mansättningen och/eller kompletterar med nya bostäder inte minst för att utnyttja redan gjorda"infrastruktu- rella investeringar. I olika sammanhang-kan det bli ak— tuellt att förändra ett områdes sociala struktur genom sammanslagning och komplettering för att ge t ex harn— familjer en chans att bo kvar eller flytta in, och

bredda underlaget för olika slag av service.

I områden som består av bostadsrätter har kommunen i praktiken ingen eller liten möjlighet att åstadkomma en förnyelse. Enskilda bostadsrättshavare kan t ex mot- lsätta sig en sammanslagning av lägenheter eller instal— lation av hiss genom att hänvisa till bostadsrättsla- gens spärrar mot väsentliga avgiftsökningar (55 23 och 24). Likaså innebär reglerna om besluts giltighet på föreningsstämma (5 60) en icke obetydlig komplikation

när det gäller mer genomgripande beslut.

Risken är med andra ord stor för att en nödvändig för— nyelse av bostadsområden där bostadsrätt dominerar blir ytterst svår att genomföra.

Prop. 1981/82:169 266

3. Ombildning av allmännyttig hyresrätt till bostadsrätt

Kommittén har haft till uppgift att genomföra en nyan— serad beskrivning av de olika aspekter som måste beak— tas vid övergång från allmännyttig hyresrätt till bo— stadsrätt. Dét redovisade materialet är dock mycket ofullständigt, trots att betydande resurser använts för

olika delutredningar.

Kommittén skriver "övergångar från hyresrätt till bo- stadsrätt skulle, menar vi, genom initiativ från kommu— nernas sida, kunna bli ett väsentligt medel för att i olika avseenden utveckla och förändra bostadsmarknader med problem". Med utgångspunkt från det redovisade ma— terialet, finns det inte underlag för denna tes.

Kommittén har inte gjort någon bedömning av hyresgäs—

ternas eventuella önskemål om ombildningar i andra bo— stadsområden än de attraktiva. Inte heller i övrigt re— dovisar kommittén något underlag som stöd för påståen—

det om ombildningens positiva effekter i sådana fall.

När det gäller attraktiva bostadsområden noterar kom— mittén att en övergång "torde såväl försämra företagets ekonomiska förutsättningar som bidra till att förstärka icke önskvärda segregationstendenser". Slutsats av det— ta måste bliäatt kommunerna måste motverka sådana om—

bildningar.

Det skulle vara mycket riskabelt att basera bostadspo— litiska ställningstaganden på overifierade påståenden av det slag som kommittén presenterat och som exempli- fierats ovan. En diskussion om eventuell ombildning av del av eller hela det allmännyttiga bostadsbeståndet i en kommun måste i stället ha sin utgångspunkt i det allmännyttiga bostadsföretagets roll och uppgifter på bostadsmarknaden.

Prop. 1981/82: 169 267

Bakom besluten på 1940—talet att i ökad utsträck— ning engagera de allmännyttiga bostadsföretagen i byggande och förvaltning av nya bostäder fanns flera motiv:

_ Företagen skulle inte följa med i konjunktur— betonade svängningar utan svara för ett jämnt

årligt tillskott av nya bostäder.

. Finansieringsstödet från staten skulle inte

komma spekulativa intressen till godo.

. Med självkostnadsbestämda hyror i ett stort allmännyttigt bostadsbestånd skulle man und— vika spekulativa inslag i prissättningen.

. Ett stort antal lägenheter skulle undandras handeln med bostäder och stanna kvar i en socialt medveten förvaltning.

. De allmännyttiga företagen skulle ge goda förutsättningar för ett planmässigt byggande

och rationell förvaltning av bostäderna.

Aven om åtskilligt därefter inträffat på bostads— marknaden och i samhället i stort rubbar inte des— sa förändringar styrkan i de ursprungliga motiven.

För en fungerande bostadsmarknad behövs ett stort utbud av hyreslägenheter. Om samhället skall kunna skapa och vidmakthålla en rimlig fördelning av välfärden måste det tillse att bostäderna förval— tas på ett ansvarsfullt sätt och att givna subven— tioner fortlöpande kommer de boende till del. De

Prop. 1981/82: 169 ' 268

allmännyttiga bostadsföretagen är ett instrument för detta. Genom hyresrättsformen behöver inte nå— gon bostadssökande avvisas som följd av att veder— börande saknar erforderligt kapital. Hyresformen möjliggör för kommunen att fortlöpande, inte en— bart när huset är färdigställt, anvisa lägenheter- na till bOStadSSÖkande (genom kommunal bostadsför— medling eller regler som meddelas till bostads- företaget om hur bostadsupplåtelse skall ske). I övriga upplåtelseformer försvinner eller minskar effekten av bostadssubventionerna vid den första överlåtelsen, eftersom säljaren normalt tillgodo—

gör sig dessa i överlåtelsepriset.

I en diskussion om förändring av upplåtelseformer måste beaktas att alla upplåtelseformer har vissa brister. I detta sammanhang kan det vara befogat

att påminna om några problem som är förbundna med

bostadsrättsformen, så som den nu är konstruerad.

Inom bostadsrätten förekommer inte någon kostnads— utjämning mellan olika bostadsrättsföreningar. Dessa kan ha påtagligt skilda kostnadsförutsätt— ningar, både på kapital— och driftsidan. Detta förhållande är onekligen till ekonomisk fördel för den som förvärvar bostadsrätt till lågt upplå— telse— eller överlåtelsepris i ett bostadsområde med gynnsamma förutsättningar och bor kvar under en viss tid. Dessa ekonomiska fördelar kan diskon— teras vid en överlåtelse, varför effekten av givna subventioner inte längre kvarstår för kommande boende. Resonemanget är giltigt i en normal mark— nadssituation. I ett läge med mer eller mindre ut— talad efterfrågan räknar sannolikt de flesta köpa-

re med fortsatt uppvärdering av den gjorda kon—

Prop. 1981/82: 169

tantinsatsen. Relativt sena erfarenheter visar å andra sidan att bostadsrättsinnehavarna kan vara ekonomiskt bundna till sin bostadsrättslägenhet och göra förluster när bostadsefterfrågan är li— ten. Även andra förhållanden som är knutna till bostaden, läge, social status m m påverkar pris- bildningen på ett relativt komplicerat sätt.

De höga priser vid överlåtelser av bostadsrätter som uppkommit framför allt under senare år har utestängt många bostadkonsumenter från bostadrät— ten som ett reellt boendealternativ. För att för— värva en bostad med högt överlåtelsepris fordras en hög hushållsinkomst (som ofta möjliggör uppta— gande av personliga lån) och/eller eget kapital

som täcker större delen av priset.

Visst arbete pågår inom de rikskooperativa bo— stadsorganisationerna för att minska vissa av_des— sa problem. Andra problem kan inte lösas utan ge— nomgripande åtgärder från statsmakternas sida. Bo— stadsrättskommittén synes ha varit medveten om de angivna nackdelarna. Den har därför redovisat vis— sa förslag om prisregleringsföreskrifter och fi— nansiering av bostadsrättsförvärv. Dessa kommer dock inte att på något mer väsentligt sätt föränd—

ra situationen i stort.

Det nyss anförda om de allmännyttiga bostadsföre— tagens roll och uppgifter innebär inte att dessa företag i alla avseenden är idealiska. Den allmän— nyttiga hyresrätten behöver utvecklas. Den vikti— gaste aspekten är att ge hyresgästerna möjligheter att utöva reellt inflytande över sitt boende, in—

269

Prop. 1981/82: 169

dividuellt över den egna lägenheten och gemensamt

över förvaltningen av huset och bostadsområdet.

En viktig utgångspunkt i direktiven till kommittén är betoningen av de boendes inflytande. Mycket har förändrats sedan kommitténs direktiv gavs. Då var utgångspunkten att öka hyresgästernas inflytande över sitt boende. Men i dag står de allmännyttiga bostadsföretagen inför sådana förändringar, som möjliggör ett långtgående hyresgästinflytande i gemensamma angelägenheter. Det bör i dag vara helt klarlagt att hyresgäster även kan ges ekonomiskt inflytande inom den allmännyttiga hyresrätten.

Parentetiskt bör också framhållas att under senare tid har framkommit olika forskningsresultat som klart visar att bilden av boendeaktivitet och —in— flytande i bostadsrättsformen, såsom den hålls fram i debatten, ofta är starkt överdriven och idylliserande.

Med de förutsättningar som nu är knutna till bo— stadsrättsformen och vilka inte på något avgörande sätt rubbas av kommitténs förslag leder enligt SABOs uppfattning en ombildning av allmännyttiga hyreslägenheter till bostadsrätt till en ökande segregation. Det är nämligen ofrånkomligt att det i första hand blir de ekonomiskt och utbildnings— mässigt resursstarka hyresgästerna som kommer att medverka till en omvandling. Detta styrks också på olika sätt av några av de expertrapporter som ta— gits fram på uppdrag från kommittén.

Det bör betonas att det förutom de negativa so—

270

Prop. 1981/82:169 271

ciala effekterna av omvandling, också finns andra tungt vägande skäl till varför ombildning av hyresrätt i all— männyttig regi till bostadsrätt icke bör komma ifråga annat än i undantagsfall.

Då inom allmännyttan en utjämnande hyressättning till— lämpas, måste vid en eventuell försäljning av en fas—— tighet priset fastställas på sådant sätt att hyresutta- get för de kvarvarande fastigheterna inte blir högre än

om fastigheten hade funnits kvar i bolagets ägo.

Utredningen har inte presenterat en tillfredsställande metod att prissätta allmännyttigt ägda fastigheter på sådant sätt att kvarboende hyresgäster på sikt är ga— ranterade att ej drabbas av eventuella försäljningskon— sekvenser.

En korrekt gjord prissättning leder i det övervägande antalet fall till att köpeskillingen överstiger fastig— hetslånen. I många fall blir skillnaden så stor att av— sevärda kapitaltillskott erfordras, genom insatser från de boende och/eller lån. Detta innbär en ansträngning av kapital/kreditmarknaden utan att bostadsbeståndet i något avseende förbättrats till gagn för de boende.

För de hyresgäster som väljer att inte köpa sin lägen— het, innebär en omvandling, att de får en reellt sämre ställning än de hade tidigare. Som kvarboende hyresgäs- ter får de inte rösta på bostadsrättsföreningens stäm— mor. Dessutom innebär en omvandling för kvarboende hy— resgäster att deras möjligheter till boendeinflytande kraftigt beskärs, jämfört med vad som vore fallet om fastigheten kvarstod i allmännyttig ägo. I dag har hu— vuddelen av de allmännyttiga bostadsföretagen tecknat avtal om boinflytande med hyresgästföreningen på orten och bedriver ett aktivt arbete för att öka hyresgäster— nas möjlighet till inflytande.

Prop.l981/82:169

4.

k) Xl IK)

Föreningsbildninq

Utredningen föreslår som krav för ombildning att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenhe- terna engagerar sig i en bostadsrättsförening som med— lemmar och fattar beslut om fastighetsförvärv på en fö— reningsstämma. Vidare föreslår utredningen att de riks— kooperativa bostadsrättsföreningarna undantas från den—

na regel i samband med frivilliga förvärv.

som redan framgått finner SABO inga skäl för att all— männyttigt ägda hyreslägenheter skall ombildas till bo— stadsrätter. Om frågan likväl övervägs, måste en be— stämd förutsättning för ombildning vara, att den accep— teras av en kvalificerad majoritet av de boende. Enligt SABOs uppfattning är det orimligt om kommunen eller an— nan skulle kunna genomdriva en ombildning mot de boen— des vilja genom att vända sig till en rikskooperativ organisation. Något undantag från kravet att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna skall stå bakom beslut om fastighetsförvärv är således

inte motiverat.

Kommittén har haft boinflytande som en viktig utgångs— punkt. Om de boendes uppfattning skall tillmätas något värde framstår det som inkonsekvent, om en ombildning över huvud taget i någon situation skall genomföras, om' den inte stöds av en kvalificerad majoritet av de boen— de.

Prop. 1981/82:19 273

5.

___Sammanåesnllaa

En utgångspunkt i den moderna bostadspolitiken är att kommunen inom ramen för av statsmakterna givna förut— sättningar ska ha ansvaret för bostadsförsörjningen. De olika etnieåtmenten måste vara så utformade att kom— munen på ett tillfredsställande sätt kan ta det ansva— ret.,

SABO avvisar därför den av utredningen föreslagna för— köpsrätten för hyresgäster. SABO föreslår i stället en utvidgad kommunal förköpsrätt. Eventuell ombildning från hyresrätt till bostadsrätt skall ske med stöd av ett klart kommunalt ställningstagande'och endast om om- bildningen stöds av en kvalificerad majoritet av de boende i de uthyrda hyreslägenheterna.

SABO är mycket kritiskt mot den bristfälliga analys som utredningen utfört beträffande ombildning av allmännyt— tig hyresrätt till bostadsrätt. Den belysning som förutsattes i direktiven saknas. I stället redovisas ett antal overifierde påståenden. SABO avvisar åtgärder som bidrar till en omvandling av allmännyttig hyresrätt till bostadsrätt.

En utveckling av hyresgästernas inflytande har påbör— jats i de allmännyttiga bostadsföretagen. I stor ut— sträckning kan detta ske utan nya beslut från statsmak— terna.I sitt remissyttrande över underhållsfondsutred— ningens förslag, SOU 1981:47, behandlade SABO frågan om ändringar i regelsystemet.

Prop. 1981/82:169 . 274

55 a Reservation av de borgerliga ledamöterna i styrelsen för SABO

Vi kan ej ställa oss bakom det föreliggande yttrandet över utredningen "Från hyresrätt till bostadsrätt". Detta gäller i första hand de synpunkter som framförts om en utvidgad kommunal förköpsrätt samt omvandling från hyresrätt till bOStadrätt i det allmännyttiga bo— stadsbeståndet.

Det kan inte på något sätt beläggas att en utvidning av den kommunala förköpsrätten skulle behövas för att kom- munen skall kunna ta sitt ansvar för bostadsförsörj— ningen och den fysiska planeringen i övrigt. Inte minst. när det gäller möjligheterna till förköp av fastigheter som behöver rustas upp är det angeläget att stärka hy— resgästernas rätt på bekostnad av kommunens.

Enligt bostadsrättskommittén bör övergång till bostads— rätt i allmännyttans fastigheter endast kunna ske i den utsträckning som den enskilda kommunen finner det moti— verat. Ombildningarna föreslås också ske enligt ett uppsatt handlingsprogram. Denna lösning synes rimlig. När det gäller omvandling i det allmännyttiga bostads— beståndet är det således inte fråga om en "planlös om— bildning". Möjligheterna till omvandling från hyresrätt till bostadsrätt bör självfallet även gälla det allmän— nyttiga bostadsbeståndet; Det finns ingen anledning att hyresgästerna i "allmännyttan" skall diskrimineras på denna punkt. Att det finns en strävan att förbättra hyresrätten är heller inte ett hållbart argument för att de allmännyttiga bostadsföretagen skall undantas härvidlag.

Det hävdas vidare att en ökad övergång till bostadsrätt negativt påverkar kommunens möjligheter att åstadkomma förnyelse av äldre fastigheter. Den nackdelen bör ge— nerellt sett med hänsyn till bostadsbeståndets nuvaran— de standard, inte tillmätas någon avgörande betydelse. Medborgarnas rättigheter att påverka sitt boende får här också vägas mot kommunens intressen. Vad gäller ma— joritetskravet vid föreningsbildning kan vi endast kon— statera att det ej synes föreligga skäl för att ge en bostadsrättsförening som tillhör HSB eller Riksbyggen en särställning när det gäller detta vid föreningens förvärv av fastigheter. Genom att rikskooperativa bo- stadsrättsföreningar ej undantas från föreslagen majo— ritetsregel uppstår heller ingen skillnad mellan dessa föreningar och eventuella inom "allmännyttan" bildade föreningar.

Vi vill avslutningsvis framföra att vi anser utred— ningens förslag i grunden godtagbart, men att detta bör överarbetas för att ytterligare förbättra möjligheterna för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.

Prop. 1981/82: 169 ' 275 36 NÄRINGSLIVETS BYGGNADSDELE-"T-ATION

1. Inledning

Inledningsvis vill Delegationen fästa uppmärksamheten på ut- redningens direktiv att föreslå åtgärder för att underlätta en omvandling från hyresrätt till bostadsrätt på svensk bo— stadsmarknad. Utredningen föreslår på den punkten ett visst finansiellt stöd för bostadsrättsföreningar och hushåll vid sådan omvandling. Men bortsett från detta har utredningsför- slagen prioriterat kontroll- och styrinstrument på marknaden av olika slag, som knappast kan undgå att komma i konflikt med det övergripande målet att underlätta omvandling.

När utredningen t ex generellt motsätter sig omvandling på fastighetsägarinitiativ för att hindra missbruk undantas inte de enskilda institut som verkar för omvandling i betryggande former under medverkan av enskilda organisationer, såsom AB Fastighetsgaranti. Redan tidigare förslag att omvandla be— sittningsskyddet för hyresboende till en i princip evig hyresrätt i omvandlingsobjekt var ägnat försvåra seriöst organiserad omvandling genom att skapa finansiella hinder

mot god anslutning. -

Nu föreslås förköpsregler för boende, som snarare skapar motsättningar på fastighetsmarknaden än förtroendefulla kon- takter mellan parterna. Frivilliga fastighetsägarinitiativ

Prop.l981/82:169 276

motverkas såledeS, samtidigt som tvångsmetoder rekommenderas istället. Ytterligare hinder uppställs med krav på nya majo— ritetsregler, kValificerade till 2/3 anslutning från hyres— boende som villkor för anslutning. Till detta kommer för- slag att begränsa de boendes ekonomiska intresse av bostads- rättsboende genom förslag om hembuds— och priskontrolls- regler, som förvandlar bostadsrättsföreningarna till kon- trollinstrument över sina egna medlemmar.

Sammantaget etableras med alla dessa regleringsförslag en omfattande intervention på bostadsmarknaden i prisregle— rings— och kontrollsyfte, som försvårar marknadsincitamen— ten för omvandling i sådan grad, att det övergripande målet med all sannolikhet kommer att gå förlorat. En sannolik prognos är i stället, att ett genomförande av utrednings— förslagen kommer att begränsa omvandlingsprocessen, kanske t o m mycket kraftigt. Detta konstaterande är nödvändigt att göra som ett avgörande skäl för Delegationens i det följande framförda starkt kritiska synpunkter på huvudpunk— terna i utredningens förslag — utredningsförslaget är snarast ett instrument för kraftig begränsning av omvandlingsprocessen och tillgodoser därmed inte syftet.

2. Förköpsrätt för hyresgästgg

Några från marknadssynpunkt tvingande skäl att förorda tvångs- instrument typ förköpsrätt enskilda emellan för att stimulera till bostadsrättsomvandling har kommittén ej kunnat påvisa. Tvärtom har intresset för försäljning till bostadsrättsföre— ningar varit stort bland enskilda fastighetsägare, något som också framgår i ett särskilt yttrande av näringslivsexperter i utredningen. Principiellt framstår det därför som egendom— ligt, att kommittén anser sig kunna förorda sådana tvångs— instrument bland enskilda parter, när behovet att påskynda omvandling ej alls har stöd i något påvisbart allmänt behov eller intresse för närvarande. Intresset för prisövervakning återigen kan heller inte betecknas som särskilt framträdande. överlåtelser till bostadsrättsföreningar har som regel skett inom normala prismarginaler, påpekar t ex näringslivets experter i sitt nämnda yttrande.

Förhandlingsläget vid överlåtelser kan dessutom påverkas utan att tillgripa tvångsinstrument, t ex som Delegationen påpekat i tidigare remissvar den 30 januari 1980 på utredningens del- betänkande om kvarvarande hyresgästers besittningsskydd. Redan en regel om majoritetsanslutning från boende som villkor för omvandling leder nämligen till att priset måste sättas på en nivå, som genomsnittliga konsumenter finner attraktiv — eljest nås inte tillräcklig anslutning.

Allvarliga invändningar finns också från praktisk synpunkt. Den normala fastighetsomsättningen kommer att utsättas för svåra störningar med förslaget. Samtidigt uppstår en ny om— fattande offentlig hantering och administration på bostads— marknaden. Detta framgår närmare av följande.

Prop. 1981/82: 169 277

Proceduren inleds enligt förslaget med en intresseanmälan från de boende, som kan avges när som helst av en lösligt tillskapad intresseförening utan några krav på t ex deposi— tion eller annat, som manifesterar verklig förmåga eller intresse för ett blivande engagemang. Finns sådan intresse— anmälan registrerad hos inskrivningsmyndighet, måste varje fastighetsaffär föregås av ett hembud till de boende i huset, som har två månader på sig att ta initiativ till förköp.

För att slutföra bildning av en bostadsrättsförening, som kan fullfölja förköpskravet från de boende, utsträcks tid— punkten för fullföljande till sex månader från det en till— tänkt fastighetsaffär anmälts genom hembud. Redan detta skapar en för normala affärsuppgörelse helt ohanterlig tids- utdräkt. '

Till detta kommer, att förköpsfrågan kan uppehållas ännu längre genom talan hos hyresnämnd, där orsakerna till en utebliven förköpstransaktion under sexmånadersperioden får prövas med konsekvenser för fastighetsägarens ekonomiska handlingsfrihet.

Avsikten är visserligen, att förköpsfrågan skall vara ut— agerad normalt efter sex månader, som då följs av en karens— period på två år, när fastighetsägaren blir fri att sälja utan hembud. Men också denna frihet är starkt begränsad, och bryts av ny hembudsplikt, så snart priset sänks, så att förköp ter sig förmånligare än tidigare för de boende.

Det är således fråga om en mycket kraftig inskränkning i rådigheten för fastighetsägare över sin egendom genom för— säljning på normala villkor. Tvångskaraktären blir dess mer markant, som förköpsinstrumentet bara får praktisk betydel— se i de fall, då fastighetsägaren har särskilda skäl att sälja till någon annan än de boende i huset. Ett praktiskt viktigt skäl för detta är då ofta, att fastigheten ingår i en större transaktion, t ex i arronderingssyfte mellan fastighetsförvaltande företag. En sådan fastighetsaffär får emellertid brytas upp genom den privata förköpsrätten för- ' hyresgäster. Detta är desto egendomligare, som den kommuna- la förköpsrätten tvärtom utgår ifrån att ingångna affärer skall lämnas intakta och övertas i sin helhet. Med utred—' ningsförslaget skapas däremot en betydligt mer expropria- tionSliknande situation med svårlösta ansvarsproblem, när en komplex affärstransaktion på detta sätt bryts upp.

En avveckling av fastighetsinnehav kan ibland vara påkallad av likviditetsskäl, t ex hos ett företag. Den långa tidsut— dräkten och oklara förutsättningar för avslut och betalnings— ansvar kan då skapa helt oacceptabla problem, kanske t o m konkurssituationer.

Lagstiftningen kommer dessutom att få en tydlig marknads- diskriminerande effekt mot enskild sektor, beroende på att

Prop. 1981/82: 169 278

kommunala hyreshus ej omfattas av någon förköpsrätt. För . att skapa balans på denna punkt skulle för övrigt motsvarig- heten då få sökas i en formlig optionsrätt för hyresgäster till övertagande, t ex vart tionde år, eftersom kommunala hyreshus praktiskt taget aldrig säljs på marknaden.

Sammanfattningsvis får således förslaget i denna del beteck— nas som så ogenomtänkt ifråga om utformning och konsekvenser och därtill otillräckligt underbyggt av något allmänt in- resse, att Delegationen finner det uteslutet att det kan läggas till grund för lagstiftning.

3. Skyddsregler m m vid omvandlingar

Kommunal tillsyn är enligt bostadsfinansieringsförordningen ett villkor för erhållande av statliga lån. Utredningen före— slår, att sådan kommunal medverkan blir obligatorisk, an— tingen med representation i Bostadsrättsföreningens styrelse eller i form av att en kommunal rapportör utses.

Delegationen finner förslagen i denna del väl motiverade, och möjligheten att utse rapportör är en praktisk lösning för många som finner medverkan med styrelseuppdrag alltför betungande vid sidan av andra kommunala engagemang.

Utredningen genomför också en genomgång av gällande regler om bildning av bostadsrättsföreningar, upprättande av eko— nomisk plan, registrering hos Länsstyrelse osv, och anser, att intygsgivarna, som bestyrker den ekonomiska planens vederhäftighet, skall vara fristående från intressenter bakom föreningsbildningen. Också dessa synpunkter finner Delegationen välmotiverade och reglerna om intygsgivarnas opartiskhet bör därför tillämpas också på t ex riksorganisa— tioner och kommuner, då sådana organ tar initiativ till bostadsrättsbildning, något som utredningen däremot inte fordrat.

Utredningen föreslår som tidigare framgått att omvandling skall fordra medverkan från 2/3 av de boende i huset. Detta förslag är från demokratisk synpunkt egendomligt, eftersom en enkel majoritetsprincip får anses vedertagen. Kraven på sådan anslutningsnivå behövs heller ej för skydd av minori— tetsintressen, som i detta fall är tillgodosedda med hyres— lagens besittningsskydd, vilket Delegationen påpekat i sitt förut nämnda remissvar.

över huvud taget blir majoritetsreglerna på bostadsrätts— området med förslaget svårbegripliga med tanke på att skatte— och finansieringsregler arbetar med 60% anslutning för s k äkta bostadsrättsföreningar.

Delegationen avstyrker därför förslaget i denna del under hänvisning också till våra ståndpunkter i förut angivet remissvar. Det majoritetskrav, som slutligen ställs för

Prop. 1981/82: 169 279

anslutning, bör dessutom gälla generellt - dvs ej.göra undantag för riksorganisationer på det sätt utredningen tänkt sig.

4. Priskontroll och hembudsskvldighet för bostads-

rättshavare

Utredningen förslår som inledningsvis nämnts, att hembudse skyldighet vid överlåtelse av bostadsrätt skall få införas, så att prisföreskrifter i föreningsstadgar kan kontrolleras effektivt. Utredningen tillmötesgår här ett krav från riks— organisationer, som vill införa sådana i nuvarande lagstift— ning avskaffade kontrollfunktioner. Kontrollsystemet vidare- utvecklas enligt utredningsförslaget så, att det får före— skrivas som villkor för erhållande av statliga lån.

Prisövervakning försämrar bostadsrättsmarknadens funktion, och minskar rörligheten, när hushåll ej tillåts fritt med varandra bestämma omsättningen på marknaden. Därmed blir utnyttjandet av bostadsbeståndet mindre effektivt, och vi avlägsnar oss från marknadsekonomi på bostadsrättssektorn i riktning mot-uppbyggnad av kösystem, risker för en svart marknad vid sidan om den reguljära osv. Dessa överväganden låg bakom avskaffande av priskontrollen, i 1970—talets bör- jan. Dessa skäl äger enligt Delegationens uppfattning samma bärkraft idag.

Att lägga kontrollinstrumenten i händerna på riksorganisa- tioner och kommuner förändrar endast skenbart åtgärdernas karaktär av kontrollinstrument. Snarast är det principiellt tveksamt att en kontrollagstiftning de facto bygger på en princip om icke lika behandling.

Med den ställning som riksorganisationer och kommuner har på den lokala bostadsrättsmarknaden, kommer i själva verket stora delar av den lokala marknaden att kunna bli reglerade. Drag utav kontrollinstrument förstärks dessutom av kopplingen till statlig långivning. Det uppstår en ordning, där den lo— kala bostadsmarknaden ej kommer att godta ekonomiska uppgö- relser hushållen emellan. I stället införs som nämnts lokala kösystem, måhända kopplade till kommunal anvisningsrätt. Att detta fungerar som en tvångslagstiftning i praktiken, fram— går kanske klarast av att sådana kontrollfunktioner mot med— lemmarna i en bostadsrättsförening säkerligen inte skulle införas i någon nämnvärd utsträckning i stadgarna av före— ningsmedlemmarna själva, om de hade frihet att bestämma stadgarnas innehåll. Tvärtom torde det vara de flesta främ— mande, att föreningen skall fullgöra en förmynderskapslik— nande roll över föreningsmedlemmarnas rätt att fritt dispo— nera sina lägenheter vid en försäljning.

Det är ur denna synpunkt en fundamental funktion med bostads— rätten, som går förlorad enligt utredningsförslaget. I själva verket uppstår en ny form av bostadsrätt, ibland också be-

Prop.]981/82:169 280

nämnd borätt, där den ekönomiska ställningen för medlemmarna blir betydligt mera inskränkt, än vad som idag godtas på bostadsrättsmarknaden. Bostadsrättens ekonomiska värde be— gränsas på ett sätt som kan minska intresSet för denna boen- deform. Möjligheterna att på ett rättvist sätt få utbyte av nedlagd omsorg och skötsel, aktsamhet m m-reduceras osv.

Denna blandning av inflytande och befogenheter mellan lik- artade boendeformer båda benämnda bostadsrätt, skapar osä— kerhetsmoment på bostadsrättsmarknaden, som knappast kan betecknas som förenligt med hänsynstagande till egentliga konsumentintressen.

Det kan tilläggas att prisövervakning knappast är någon tillräcklig grund för att så godtyckliga ingrepp skulle behöva förordas i fråga om de enskilda boendes ekonomiska förhållanden. Realisationsvinstbeskattningen begränsar i själva verket utbytet av prisöverdrifter på ett fullt till- räckligt sätt.

Delegationen avstyrker på anförda skäl de former för pris— kontroll m m, som kommittén föreslår_på.den svenska bostads— rättsmarknaden.

Prop. 1981/82:169 781

A-

37. SVENSKA BrynnusrnTaEPRENöRFöRENINGEN

ALLMÄNT

I direktiven till bostadsrättskommittén betonas önske- målet att främja ett ökat boendeinflytande genom att i det befintliga bostadsbeståndet stimulera till ökad an— vändning av bostadsrättsformen. Som särskild markering av målsättningen uttalas den förhoppningen att "utred- ningsarbetet skall ge förutsättningar för en övergång från hyresrätt till bostadsrätt i betydande omfattning"

De direktiv som sålunda givits bostadsrättskommittén markerar en ny bostadspolitisk ambition att ge ökat utrymme för de boende att själva kunna påverka och eventuellt förändra sin boendesituation. SBEF har i ett flertal sammanhang påtalat nödvändigheten av att bostadsmarknaden fortlöpande anpassas efter bostadskon— sumenternas önskemål, värderingar och betalningsvilja. Det kan konstateras att främst nyproduktionen av bostä- der under lång följd av år inte motsvarat de boendes önskemål. I stället för ett varierat utbud och alterna- tiva upplåtelseformer har de statliga och kommunala åt— gärderna varit inriktade på att upprätthålla en hyres— husproduktion i främst de kommunala bostadsföretagens regi. '

Bostadsrättskommitténs uppdrag att söka lösningar som berör problemen kring de boendes ställning och infly- tande, får ses som en strävan att i efterhand korrigera negativa effekter av den förda bostadspolitiken. Viktigt är dock att nya ansatser inte ensidigt fixeras vid åt- gärder för att stimulera till konverteringar från hyres- rätt till bostadsrätt inom befintligt bostadsbestånd.

Byggnadsindustrin har i en pågående informationsaktivi- tet under temat "Bygg Sverige ur krisen - mer valuta för byggkronan" framhållit vikten av ett ökat utrymme för konsumentpåverkan även i bostadsproduktionen. Ett

Prop. 1981/82: 169 282

ökat bostadsbyggande öppnar för ökad valfrihet och fler alternativ på bostadsmarknaden, där konsumenterna i större usträckning skall kunna välja den boendeform, lägenhets— storlek och utrustningsstandard som bäst passar hushållet. Om bostadskonsumenterna skall vara villiga att betala rela- tivt mer för sitt boende, vilket samhällsekonomin troligen kräver, måste de också få möjlighet att välja bostadsstan— dard och förvaltningsform efter egna önskemål. Ett visst överskott av lägenheter är en förutsättning för denna val— frihet och möjligheten till rörlighet över hela bostads— marknaden.

Det ökade konsumentinflytande i boendet som kommittén genom direktiven haft att behandla har varit inriktat på bostadsrättsformen. SBEF ser denna begränsning som beklaglig då även andra former av ägarinflytande torde vara värda att överväga. Utan att ifrågasätta bostads— rättsformens lämplighet att lösa vanligen förekommande samägarproblem i flerbostadshus hade det varit värde— fullt om även andra former med enskilt ägande hade bli— vit belysta. I den aktuella strävan efter likformiga kostnadsförhållanden för olika boendeformer finns moti— verad anledning att pröva förutsättningarna för ökad likställighet — juridiskt och ekonomiskt — när det gäller å ena sidan eget småhus och å andra sidan lägen— het i flerbostadshus. Med hänsyn till ett flertal inlägg i den offentliga debatten borde ett sådant studium varit befogat.

Innan vi närmare behandlar utredningens skilda ställnings— taganden och förslag vill vi i korthet beröra kommitténs tidigare delbetänkande "Rättsskydd för kvarboende hyres— gäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt", vilket lett till vissa ändringar i 2 5 bostadsrättslagen och innebär att 5 k "dubbelupplåtelse" inte är tillåten (SFS 1981:603). Denna lagändring kan förväntas i hög grad försvåra övergångar till bostadsrätt, dels genom kostnadskonsekvenserna för de boende som tecknar bostads— rätt (ökat kapitalbehov och högre årsavgifter) samt dels genom risken att för oöverskådlig tid och utan egen på- verkansmöjlighet vara bundna av det ekonomiska ansvaret att upplåta hyreslägenheter. Hyresgäster deltar inte i den ansvarsgemenskap som präglar bostadsrättshavarnas ställning inom en bostadsrättsförening. Det bör obser— veras att en bostadsrättsförenings målsättning måste vara att snarast efter föreningens tillkomst nå en i princip 100 %—ig anslutning av bostadsrättshavare, där alla lika delar samma värde— och kostnadsansvar.

Den genomförda lagändringen kan sålunda förväntas perma— nenta ett för en bostadsrättsförening "onaturligt" för— hållande de boende emellan. Även om lagen redan är införd borde utredningen ha övervägt möjligheten till en begräns—

Prop.]981/82zl69 283

ning av de negativa effekterna, exempelvis genom att inom lagstiftningen öppna möjlighet till dispens för föreningar som kan garantera sina hyresgäster flerårigt rådrum när det gäller ställningstagande till erbjuden bostadsrätts— teckning. Sådana trygghetsfrågor övervägdes och beaktades särskilt vid utformningen av verksamhetsförutsättningarna för BR Fastighetsgaranti AB. Vi hänvisar därför med in- stämmande till experternas Arne Näverfelt och Per Tornée särskilda yttrande (8314 — 315).

BETÄNKANDET Föreningsbildningsfrågor

Med motiveringen att ombildningar skall ske på de boendes villkor förordar utredningen att hyresgästerna själva orga- niserar den bostadsrättsförening som förvärvar fastigheten. Initiativ tagna från annat håll, exempelvis från fastig— hetsägare eller rikskooperativ organisation, ges beteck— ningen "kontorsstiftade", varmed anses följa att de boende saknar inflytande över de ekonomiska villkoren. Detta för— hållande har inte varit regel för föreningar där fastig— hetsägarna tagit initiativ till överläggningar med de boende. I normalfall har föreningen bildats och styrelse utsetts först sedan tillräckligt intresse för förvärvet dokumenterats från de boendes sida. Denna ordning har varit regel bl a vid ombildningar där Fastighetsgaranti utställt garantiförbindelser. Beteckningen "kontorsstifta— de" bostadsrättsföreningar har därmed främst giltighet _för föreningar och köp organiserade av rikskooperativa organisationer.

För att trygga hyresgästernas inflytande föreslår kommittén att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna i fastigheten skall vara medlemmar i bostads— rättsföreningen och biträda beslut på föreningsstämma om förvärv av fastigheterna. Kommittén föreslår dock att de rikskooperativa organisationerna undantas från denna majo— ritetsregel vid 5 k'frivilliga förvärv. Detta betyder att HSB eller Riksbyggen skulle kunna förvärva fastigheter" utan att ha inhämtat de boendes intressen, t o m även mot de boendes vilja. En sådan ordning kan komma att åsidosätta de boendes intressen. Sålunda har exempelvis HSB i Stock— holm mött starkt motstånd från de boende kring ett fastig— hetsprojekt som organisationen förvärvat för att ombildas till bostadsrättsförening. Vi finner inget skäl att HSB och Riksbyggen ges en särställning_i fråga om kravet på majoritet vid fastighetsförvärv för bostadsrättsupplåtel- ser. Kommitténs förslag avstyrkes därför i denna del.

Vad gäller det föreslagna kravet på majoritetsställning - 2/3 av de uthyrda lägenheterna — konstaterar kommittén själv att olika majoritetsregler redan är uppställda för

Prop. 1981/82: 169 284

andra förhållanden som nära berör en bostadsrättsförenings verksamhet, nämligen beskattningsregler och vissa belå— ningsvillkor. Med hänsyn till det otympliga i att en före— ning skall behöva bevaka flera majoritetsregler samtidigt är en samordning nödvändig. Den majoritetsregel kommittén föreslagit utgår från att beräkningen av antalet lägenheter sker med hänsyn till såväl lokaler som bostadslägenheter. Vi förordar i stället att majoritetsregeln anpassas till Riksskatteverkets anvisningar för schablontaxering av 5 k "äkta" bostadsrättsförening, som anger att minst 60 % av taxeringsvärdet "belöper på de till medlemmar eller del- ägare med bostads— eller hyresrätt upplåtna bostadslägen- heterna". Kommittéförslagets krav på 2/3—dels majoritet (inkl lokallägenheter) innebär inte att villkoren för schablontaxering är uppfyllda. Vi yrkar på ändring av kommitténs förslag så att majoritetsregeln baseras på intresset hos bostadshyresgästerna.

Ekonomisk plan, intyg

Kommittén anför att en upprättad ekonomisk plan utgör det viktigaste beslutsunderlaget för bostadsrättsföreningen och hyresgästerna när de skall ta ställning till en över- gång. Ekonomisk plan skall enligt kommittén upprättas före fastighetsförvärvet, så att varje hyresgäst kan ta ställning till om han skall binda sig till ombildnings— projektet. Den på dessa grunder upprättade planen-bör enligt kommittén dessutom ha försetts med det erforder- liga intyget enligt 4 5 bostadsrättslagen.

Den av kommittén föreslagna ordningen för tillkomst av en ekonomisk plan kan inte anses lämplig och skulle leda till att allvarligt undergräva auktoriteten hos ekonomiska planer och förtroendet för att den ekonomiska planen redo— visar faktiska förhållanden om en bostadsrättsförenings ekonomiska verksamhet. 'Definitiva uppgifter om köpevill— _koren och det ansvar som köparen ikäder sig föreligger inte i ett skede före fastighetsförvärvet, då planen enligt kommittén skall upprättas. Än mindre torde någon intygsgivare på grund av då tillgängliga uppgifter vara beredd att intyga att den ekonomiska planen "vilar på tillförlitliga grunder". Det måste.här observeras att vid denna tidpunkt inga köpehandlingar föreligger, finansie— ringen torde vara oklar till belopp, ränte— och amorte— ringsvillkor, antalet bostadsrättsintressenter är okänt . och att sannolikt även kostnaderna för erforderligt.under— hållsbehov är otillräckligt analyserade.

En ekonomisk plan i bostadsrättslagens mening bör inte i något fall upprättas förrän föreningens verksamhet kan bedömas utifrån faktiska uppgifter. Det är en annan sak att ett fastighetsförvärv måste föregås av ekono— miska kalkyler som underlag för hyresgästernas ställnings— taganden. Dessa kalkyler bör dock aldrig kallas ekonomisk

Prop. 1981/82:169 ' 285

plan. Det uttrycket bör vara förbehållet planer som upp— fyller bostadsrättslagens och bostadsrättskungörelsens alla förutsättningar och som ger täckning för intygs- givarnas föreskrivna intygande att planen vilar på till— förlitliga grunder.

Kommittén har även i övrigt haft uppenbara problem att finna stöd för sina förslag inom gällande bostadsrättsf lagstiftning. Kommittén konstaterar att lagreglerna ut- formats med hänsyn till förutsättningarna vid nyproduk— tion och att förhållandena i flera avseenden är olika vid ombildningar till bostadsrätt. "Reglerna är dock alltid desamma" framhåller kommittén. Kommittén måste ändock under arbetet ha konstaterat att gällande regelsystem inte är anpassat för ombyggnadsfallen, liksom det heller inte är anpassat för andelsupplåtelse i fritidsbyar. Ändock gäller samma regler vilket inte är tillfreds— ställande.

Några exempel:

- Vilken trygghet beträffande fastighetens-goda bestånd har bostadsrättshavaren rätt att ställa eller förvänta? I nyproduktion sannolikt 20 — 30 år men hur länge för ombildad hyresfastighet?

— BRL S 26 ålägger bostadsrättshavaren att på egen bekost- nad hålla lägenheten i gott skick. I nyproduktionen av— ser bestämmelsen en enhetlig utgångsstandard. I övertag— na objekt kan emellertid lägenheter ha väsentligt olika underhållsförutsättningar beroende på tidigare åtgärder, även sådana som inte beaktas vid besiktning och värde— ring av den enskilda lägenheten.

— vilka förändringar av olika avgifter har den boende skyldighet att tåla i förhållande till de villkor som utgjorde underlag för beslutet om bostadsrättsförvärv? Nyproduktionen har_i regel gott och långsiktigt under- lag för sina upplåtelsevillkor. Kan detta.uppnås vid .ombildningar?

Dessa frågeställningar får även en konkret betydelse när det gäller att bedöma rimligheten i det föreslagna för— fattningstillägget till bostadsrättslagen, 9 a 5. Para— grafen anger att stadgarna får föreskriva att "de hyres- gäster som biträder ett beslut om förvärv av hyresfastig— het för ombildning till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter för— värvet" .... "vill hyresgästerna överlåta sin hyres— rätt när bostadsrättsföreningen är ägare av fastigheten, får föreningen dock som villkor för överlåtelsen före- skriva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldig—

Prop. 1981/82: 169 286

heten att teckna bostadsrätt" .... "Om beslut har fattats om väsentlig ökning av de avgifter som skall utgå för hyres— gästen, får denne genast efter uppsägning frånträda sin skyldighet att teckna bostadsrätt om detta inte är obilligt mot bostadsrättsföreningen eller mot medlemmarna. Bestämmel- serna om uppsägning i 23 och 29 55 skall i så fall äga mot— svarande tillämpning".

Det kan framstå som väl motiverat att den som biträtt be— slutet om fastighetsköp även tar konsekvenserna vid den följande föreningsbildningen. Det ger oss anledning att än en gång betona nödvändigheten av att beslutsunderlaget är så fast att någon väsentlig avvikelse inte kan bli aktuell. Om den som biträtt beslutet skall vara så strängt bunden som de föreslagna bestämmelserna anger måste förutsättas att förvärvsvillkoren i detalj precise— rats och bundits upp, att medlemsanslutningen är fast och ingen avflyttning sker under ombildningsprocessen, att besiktningsmannen korrekt bedömt kostnader för aktuella (och i tiden näraliggande) underhållsbehov samt att erfor- _derlig tilläggsfinansiering tryggats.

Om full klarhet inte förebringats på var och en av dessa punkter, kan resultatet bli att hyresgästen tvingas accep- tera väsentlig ökning av grundavgift och/eller årsavgift med risk att annars bli uppsagd för avflyttning. Den före— slagna ordningen kan i vissa fall leda till att de boen— des besittningsskydd oförskyllt försvagas, vilket rimmar illa med den boendetrygghet som är målsättningen bakom förbudet mot dubbelupplåtelser.

Det anförda torde belysa att en mera genomgripande över; syn av bostadsrättslagstiftningen är motiverad för att skapa ett regelsystemlsom bättre belyser rättigheter och skyldigheter för olika berörda parter vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. En ytterligare anledning kan vara att bringa ökad klarhet om de ekonomiska konsekven— serna av olika lösningar för finansiering av grundavgifter—, na avseende lägenheter som inte omedelbart upplåtes med bostadsrätt. Det har t ex bedömts föreligga risk för att en uppläggning av ekonomisk plan med grundavgifter angivna även för uthyrda lägenheter (finansierade genom upplåtel— seavgifter) kan åsamka föreningen realisationsvinstbe— skattning, om sådan lägenhet senare upplåtes med bostads— rätt.

Kommunalt inflytande i bostadsrättsföreningar

Utredningen behandlar även frågan om kommunal represen- tant i bostadsrättsförenings styrelse som villkor för statlig belåning till 99 %. Kommittén anser att kommu— nerna inte bör kunna undandra sig erforderlig insyn och vara skyldiga acceptera erbjudanden om insyn i bostads- rättsföreningar. Denna insyn föreslås bli utövad av en kommunal rapportör i stället för genom styrelseledamot.

Prop. 1981/82:169 287

Förslaget är väl befogat och undanröjer tidigare före— kommande situationer där kommuner godtyckligt hindrat enskilda bostadsrättsföreningar att erhålla förmånliga statliga lån genom att avslå föreningarnas begäran om kommunal representant i föreningens styrelse.

SBEF tillstyrker utredningsförslaget i denna del.

Förvärv av enskilt ägd fastighet

I avsnittet framlägger kommittén förslag om förköpsrätt för hyresgästerna då en fastighet skall försäljas. SBEF finner förslaget till ny förköpslag omotiverat för att öka antalet ombildningsärenden och närmast oförsvarligt med hänsyn till den administrativa byråkrati som ett "införande ofrånkomligt skulle medföra. SBEF avstyrker helt förslaget och hänvisar till vad som härvidlag an— förs i det remissyttrande som avgivits av Näringslivets Byggnadsdelegation, NBD.

SBEF bedömer inte att den föreslagna'förköpsrätten kan väntas leda till nämnvärt ökat antal ombildningsfall. Fastighetsägare som är beredda att försälja sin fastig— het och inte har särskilda skäl för att överlåta fastig- heten till en viss köpare kan inte väntas ha skäl att motsätta sig en försäljning till de boende om dessa uttalat sitt intresse. Det borde därför räcka att de boende markerar ett sådant intresse i skrivelse direkt till fastighetsägaren. Inte heller den av kommittén åsyftade priseffekten synes kunna uppnås i andra situa— tioner än de då fastighetsägaren är tvungen att avyttra en fastighet. I sådana fall kan behovet av ett snabbt avslut vara särskilt väsentligt, varför en utdragen hembudsprocedur får anses utgöra en allvarlig inskränk— ning av fastighetsägarens förfoganderätt.

En förköpsrätt enligt förslaget kan emellertid i normal— fallet inte - och bör inte heller enligt SBEFS uppfatt— ning - ge de boende fördelar eller förmåner som inte kan uppnås genom förhandling i samband med frivilligt -köp. Om kommittén likväl avsett att sådana fördelar skall följa av förslaget innebär förslaget en i mot— svarande grad orättvis behandling av de boende inom de kommunala bostadsförvaltningarna, eftersom de boende. inte tillerkänns någon förköpsrätt vid eventuella kommu— nala fastighetsförsäljningar. -

Finansiering av fastighetsförvärv

.Kommittén förordar att bostadsrättsförening i samband med fastighetsförvärv skall kunna erhålla långfristiga fastighetslån intill 75 % av fastighetens uppskatt— ningsvärde. Kommittén förutsätter att utrymme skapas inom ramen för den oprioriterade sektorn. I denna del kan SBEF tillstyrka förslaget.

Prop. 1981/82:169 288

SBEF kan däremot inte finna det godtagbart att säljaren, som förutsättning för belåningen, skall tvingas att binda en del av försäljningssumman mot en kapitalmarknadsrevers eller en obligation. Visserligen förekommer det ofta att man vid köp använder sig av säljarreverser, men detta måste få vara en uppgörelse mellan säljare och köpare och inte ett tvingande villkor från myndigheterna. En försäljning sker ofta av det skälet att säljaren avser att göra annan investering, vilket skulle hindras om man långsiktigt måste binda viss del av köpeskillingen.

Ett annat förbehåll som kommittén vill införa är att de erforderliga lånen skall tas upp mot säkerhet i fas— tigheten och inte kunna fördelas på medlemmarna. Detta kan vi inte tillstyrka. Genom införandet av särskild skatt på bostadsrätter har statsmakterna redan anpassat sig till och accepterat finansieringar genom fördelade ("strimlade") lån. Vi kan inte heller godta att kommuner- na som villkor för övergång till bostadsrätt skall kräva finansiering utan fördelade lån. Det bör beaktas att fördelade lån inte är annat än personliga lån för finansiering av bostad, vilket är fullt accepterat när det gäller villaboendet.

överlåtelse av bostadsrätt

Kommittén föreslår att en bostadsrättsförening i sina stadgar — förutom prisföreskrifter — skall kunna införa en klausul om skyldighet för bostadsrättshavare att före överlåtelse hembjuda bostadsrätten till lösen av bostads— rättsföreningen, rikskooperativ organisation, kommun eller allmännyttigt bostadsföretag, om sådant är före— ningsbildare. Överlåtelsen skall ske till det pris som anges i stadgarnas prisföreskrifter. SBEF avstyrker detta förslag som otillbörligt. Det skulle komma att inkräkta på bostadsrättsföreningarnas självständig—' het och bostadsrättshavarnas rådighet över gemensamma - angelägenheter, liksom även den enskilda bostadsrätts— havarens fria förfoganderätt över sin egendom. "

Kommittén har som motiv för förslaget anfört dels höga överlåtelsepriser på vissa orter och dels vissa kommu- ners och rikskooperativa organisationers önskan att kunna påverka prisbildningen på bostadsrätter. Kommittén _konstaterar själv och uttalar klart att den "spekula— tion" i_bostadsrätter, som ibland anförs som skäl för priskontrollerande åtgärder, inte förekommer. Kommittén visar att höga överlåtelsepriser endast förekommit i ett begränsat antal fall i centralt belägna delar av vissa större orter, men visar också att en stagnation kunnat märkas efter 1979. Om aviserade begränsningar i avdrags- rätten för skuldräntor och strängare realisationsvinst—- beskattning införs, kommer såväl efterfrågan på bostads— rätter som prisnivån vid överlåtelser att påverkas.

Prop. 1981/82: 169 289

Kommittén framhåller att bostadsrättsföreningen själv får avgöra om de föreslagna pris- och hembudsbestämmel— serna skall införas i stadgarna. Det bör då beaktas att

de rikskooperativa organisationerna — HSB och Riksbyggen — såväl bildar föreningar som fastställer stadgar helt utan inflytande av dem som senare får möjlighet att teckna bo— stadsrätt.

Här föreligger inget fritt val från de boendes sida. Tvärt— om förhåller det sig så i sådana föreningar att stadgarna inte får ändras utan medgivande från riksorganisationen. Detta förhållande aktualiserar i stället en-lagstiftnings— ändring som garanterar att medlemmarna — de boende — i bo— stadsrättsförening själva alltid kan fatta beslut om stad— garnas innehåll och föreningens förvaltning.

Kommittén inkräktar ytterligare på bostadsrättsföreningens ställning i och med att kommunerna skall kunna påfordra prisföreskrifter i stadgarna för nybildade föreningar som villkor för bostadslån. Visserligen avser kommittén'att kommunerna inte skall ställa sådana krav generellt utan endast påfordra prisföreskrifter i stadgarna om man kan anföra "objektivt godtagbara skäl". samtidigt menar man att en kommuns uppfattning i allmänhet skall godtas i det enskilda fallet, eftersom man utgår från att det finns särskilda bakomliggande kommunalpolitiska beslut. En kommuns uppfattning är emellertid resultatet av ett poli— tiskt majoritetsbeslut och inte med säkerhet grundat på "objektivt godtagbara skäl". Kommunerna skulle här få ett.instrument att fritt hantera på grundval av den rådande inställningen till regleringslösningar i allmän— het och priskontroll i synnerhet. Bostadsrättsinstitutet får härigenom olika innebörd i olika kommuner och kan även komma att variera från tid till annan i en och samma kommun.

Förutom den principiella omdaningen av bostadsrätts— institutet skulle ett genomförande medföra en byråkra— tisk process för utformning av prisföreskrifter och bevak- ning av dessas efterlevnad samt efter hand skapa en svår- överskådlig bostadsrättsmarknad. Det anförda torde ge anvisning om att kommitténs förslag om prisföreskrifter och hembud skulle rubba de grundläggande förutsättningar— na för bostadsrättsformen i väsentliga avseenden. '

I de fall att prisnivån anses för hög löser man ändå inte genom prisreglering problemet med den svarta marknaden som normalt uppstår och stimuleras till följd av regleringen.

Åsyftade priseffekter bör därför eftersträvas genom att tillgodose de boendes önskemål och öka utbudet av bostads— ra er.

Prop. 1981/82: 169 . 290

58 BR FASTIGHETSGARANTI AB

Inledning

Fastighetsgaranti är ett serviceorgan för fastighetsägarinitierade

ombildningar till bostadsrätt i befintliga hyresfastigheter.

Bolagets ägare är Sveriges Fastighetsägareförbund, AB Bostadsgaranti och Stockholms Fastighetsägareförening. AB Bostadsgaranti verkar sedan början av 1960-talet på marknaden. Detta bolag har till uppgift att stödja bildandet av bostadsrättsföreningar i nyproducerade och ombyggda fastigheter.

Enligt vår bolagsordning skall vi "främja en övergång från hyresrätt

till bostadsrätt'och ställa härför erforderliga garantier ...".

Av det bakgrundsmaterial som kommittén redovisat framgår att ca 50%

Prop. 1981/82: 169 291

av övergångarna under 1970—talet skett på initiativ av fastighets— ägaren. Fastighetsgaranti fyller här en viktig funktion. Bolagets verksamhet bidrar dessutom till en större konkurrens mellan olika typer av organisationer som medverkar vid ombildningar. Inte minst bör det för kommuner vara av intresse att kunna upphandla ifråga—

varande konsulttjänster under konkurrens.

Kommittén har i betänkandet (s. 135) framhållit att det normalt finns behov av sakkunnig hjälp vid ombildningar. Det kan, med an— ledning av det ovan sagda, ej vara rimligt att som reservanten Nils Yngvesson föreslår endast låta föreningsbildning ske genom de riks— kooperativa företagen. Vi anser det viktigt, att det förutom dessa företag finns enskilda seriösa organisationer med den speciella kompetens, som fordras för att medverka vid övergångar från hyres—

rätt till bostadsrätt.

Utredningens förslag har enligt vår uppfattning fått en sådan in— riktning, att den ej kan anses främja ombildningar på fastighets— ägarinitiativ.

Enligt vår uppfattning är det olyckligt-att de regler mot dubbel— upplåtelse, som antogs den 1 oktober 1981, ej innehåller en dis— pensregel för de seriösaföretag som arbetar på marknaden med om— bildningar. Bl 3 kan dessa regler innebära, att finansiella hinder

mot god hyresgästenslutning uppkommer.

Kommittén har tagit fram ett omfattande bakgrundsmaterial. Det är emellertid vår uppfattning, att man inte alltid har dragit de rätta slutsatserna av detta (se vidare det särskilda yttrande som avgivits

av experterna Arne Näverfelt och Per Tornée s. 313—315 st 1).

Vi anser också, som närmare utvecklats nedan, att det är synnerligen

viktigt att majoritetsreglerna är desamma under ombildningsprocessen.

Konsumentskydd

Fastighetsgaranti har vid sidan av AB Bostadsgaranti en unik ställ—

ning på marknaden genom att det är ett konsumentinriktat bolag, som erbjuder en garanti i samband med omvandlingar. Bolagets garanti—

|») © IQ

Prop. 1981/82: 169

åtagande har anpassats till de nya regler om förbud mot dubbelupp-

låtelse, som trädde i kraft den l oktober 1981.

Garantin gäller i tre år räknat från föreningens tillträde till fastigheten. Den innebär, att vi garanterar att bostadsrättsföre— ningen kan fullfölja sin skyldighet enligt upplåtelseavtalet avse- ende återbetalning av erlagd grundavgift och eventuell upplåtelse— avgift, om föreningen ej skulle komma att uppfylla erforderlig an— slutning för att schablonbeskattas. Garantin innebär vidare, att föreningen kan utbetala sådan ersättning för bostadsrätten, som bostadsrättshavaren enligt 23-24 5 BRL kan vara berättigad till

efter godkänd uppsägning av sin bostadsrätt.

Fastighetsgarantis yttrande är fortsättningsvis uppdelat kapitel—

vis.

Föreningsbildning (kap. 3)

Kommittén har i detta kapitel arbetat efter två principer. - Ombildningen måste ske så att hyresgästernas inflytande kanaliseras via bestämda regler.

— Ombildningen skall ske under betryggande former för inblan—

dade parter.

Av det bakgrundsmaterial som kommittén tagit fram framgån att de boende endast i begränsad utsträckning aktivt medverkat vid de över- gångar som skett i regi av de rikskooperativa företagen. Kommittén påpekar också (5. 104), att vid dessa ombildningar har det varit sällsynt att initivativet till en ombildning kommit från hyresgäs— terna. Det finns därför ingen anledning att ge ifrågavarande orga- nisationer fördelar/lättnader i förhållande till övriga "ombildare".

Alla bör behandlas lika.

Enligt förslaget skall de rikskooperativa företagen undantas från regeln om majoritetskrav vid frivilliga förvärv (ej vid hyresgäs— ternas förköp). Detta innebär, att bostadskooperationen kan förvärva

fastigheter mot de boendes vilja. Vi kan ej biträda förslaget i

denna del.

Prop. 1981/82: 169 293

Majoritetskravet, som enligt förslaget innebär att hyresgästerna

i minst 2/3 av de uthyrda lägenheterna, på en föreningsstämma skall biträda beslutet om fastighetsförvärv skiljer sig markant från nu- varande principer. Det är olyckligt, om det i samband med övergången finns flera olika majoritetsregler. Bostadsrättslagcn bör ange vilka regler, som skall gälla och det är viktigt att skattereglerna sedan

anpassas därtill.

Bolaget biträder förslaget att bostadsrättsföreningen i sina stadgar får föreskriva att den hyresgäst som—på föreningsstämma biträder ett beslut om fastighetsförvärv för ombildning också skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet. Förslaget är emellertid inte genomarbetat. Det torde vara nödvändigt att vissa formkrav iakttages bl a för att de boende skall få helt klart för sig vilka rättsverkningar deras ställningstaganden leder till och för att undvika tvister. Ett lämpligtlsätt är, att hyresgästen i samband

med föreningsstämman ingår ett preliminärt avtal s k förhandsavtal.

Enligt kommittén får det enligt grunderna för bostadsrättslagen anses följa, att minst fem lägenheter skall ingå för att en före— ningsbildning skall kunna komma till stånd. Detta innebär, att man utesluter en stor del av det befintliga hyreshusbeståndet. Vi anser det angeläget, att även de boende i mindre hyreshus får möjlighet att övergå till bostadsrätt. Även i denna fråga bör de regler de inblandade parterna har att ta hänsyn till vara likartade. Enligt

riksskatteverkets föreskrifter för schablontaxering krävs endast

att det är minst tre bostadslägenheter som ingår i föreningen.

En av de viktigaste handlingarna inför en övergång är den ekonomiska planen. Den är ofta av synnerligen stor betydelse för de boendes beslut, genom att den visar de ekonomiska förutsättningarna. Det

är alltså viktigt, att denna plan tas fram på ett tidigt stadium och att de intygsgivare som granskar och skriver under planen har

de inblandade parternas förtroende. Vi biträder därför förslaget med två intygsgivare, varav minst den ene skall vara opartisk. Vi vill dessutom framhålla vikten av att det på ett tidigt stadium görs en besiktning av fastigheten. Denna bör — som kommittén föreslår -

vara obligatorisk.

Prop. 1981/82: 169 294

Kommittén föreslån att kommun enligt lag skall vara skyldig att utöva insyn i bostadsrättsföreningar, vilka erhåller statliga lån upp till 992 av pantvärdet (26 5 BFF). Detta anser vi angeläget, eftersom det förekommit fall där kommuner vägrat utse styrelse- ledamöter i bostadsrättsförening med därmed följande konsekvenser

i lånefrågan. Det är inte rimligt att en kommun, på politiska grun— der, skall kunna besluta om finansieringsvillkoren för bostads—

rättsföreningar. Detta är en uppgift för riksdagen.

Den kommunala insynen sker normalt med en styrelseledamot jämte suppleant samt revisor jämte suppleant. Dessa skall finnas i före— ningen från föreningens bildande till dess tio år förflutit från lånets utbetalning. Från den nuvarande regeln om kommunal styrelse- ledamot finns ett undantag, nämligen att kommunen i vissa fall i

stället kan utse en kommunal rapportör.

Vi biträder kommitténs uttalande (s. 142) att: "Finns det en godkänd eller auktoriserad revisor i föreningen, bör kontrollinsatserna kunna minska. Samhällets kontrollinsatser bör överhuvudtaget kunna minskas, om förvaltningen är ordnad på ett tillfredsställande sätt". Det är, med hänsyn till det ovan sagda,

enligt vår uppfattning helt tillträckligt att den kommunala insynen

normalt sker genom en kommunal rapportör.

Förvärv av enskilt ägd fastighet (kap. &) Fastighetsgaranti anser att förslaget till förköpsrätt för hyres— gäster är onödigt tillkrånglat. En av de viktigaste förenklingarna

är att utforma majoritetsreglerna på ett enhetligt sätt.

Finansiering av bostadsrättsförvärv (kap. 7)

Det finns idag, i vissa kommuner, möjlighet för fysiska personer

att erhålla kommunala lån/lån med kommunal borgen, för att finan— siera bostadsrättsförvärv. Genom det normala bosparandet i bankerna har man även möjlighet att erhålla lån. Riksbanken har också möjlig—

het att bevilja lån för bl a bostadsrättsförvärv._

Enligt vår uppfattning är det positivt, om ett enhetligt system för lån införes, som kan användas både vid ombildningsfallen och andra

bostadsrättsförvärv.

Prop. 1981/82: 169 795

..

När det gäller de föreslagna villkoren vill vi anföra, att det ej

är lämpligt att införa en förmögenhetsgräns redan vid 15 000 kronor. . Enligt vår uppfattning är det i detta fall lämpligare att tillämpa regler som motsvarar de vid bostadstillägg, nämligen att hänsyn

endast tas till 20% av den förmögenhet som överstiger 75 000 kronor.

Beträffande säkerheten för lånen föreslår kommittén, attgkommunal borgen kombinerad med pantsäkerhet i bostadsrätten är att föredra

bl a med tanke på de "sociala aspekter man bör anlägga, när en bostadsrättsinnehavare inte förmår att betala sin skuld och då riskerar att få lämna sin bostad, om pantsäkerheten i bostaden tas i anspråk". Det finns dock inget i betänkandet, som säger att panten ej skall få realiseras, och man kan därför fråga sig hur det bostads-

sociala syftet skall tillgodoses den dag borgensmannen regressvis

kräver låntagaren/bostadsrättsinnehavaren.

överlåtelse av bostadsrätt (kap. 8) l direktiven ingår bl a att kommittén skall överväga, om det finns anledning överväga åtgärder från statens sida vid överlåtelse av

bostadsrätt.

Enligt vår uppfattning finns det ingen anledning att bibehålla den möjlighet till prisreglering som finns idag (44 5 BRL) eller att man inför den föreslagna hembudsskyldigheten (14 5 BRL). Vi finner det speciellt anmärkningsvärt, att man vill utöka lösningsrätten

så att denna skall kunna tillkomma andra än bostadsrättsföreningen

eller dess medlemar.

Prop. 1981/82: 169 296

39. FASTIGHETSANSTÄLLDAS FÖRBUND

Bostadsrätt i allmännyttiga företag

De allmännyttiga bostadsföretagen har tillkommit på statsmakternas initiativ för att utgöra ett betydelsefullt instrument för en social bostadspolitik. Därutöver har kommunerna ålagts ansvaret för den lokala bostadsförsörj- ningen. Riksdagen har fastlagt den allmännyttiga hyresrätten som kan sam— manfattas enligt följande:

— vara tillgänglig för alla

— inte kunna göras till spekulationsobjekt

- vara hyresledande på bostadsmarknaden

- tillhandahållas till självkostnadspris

Denna målsättning åsidosättes genom utredningens'förslag att även hyres- gäster boende i de allmännyttiga företagen skall ges möjlighet att bilda bostadsrättsföreningar.

Prop.l981/82:169 297

593952159992 Den i direktiven framförda uppfattningen att ett ökat boendeinflytande endast uppnås via ägande är i grunden helt felaktig.

Det stora antal försöksverksamheter som påbörjats inom allmännyttan tyder på motsatsen. ' '

Fullt möjliga åtgärder inom hyresrättens ram är förändringar av förvalt— ningsformerna, inflytande över ekonomin, förbättringar av boendemiljön, eliminering av skadegörelse etc, vilket medför ett visst ansvarstagande.

Fastighetsskötseln

Före och vid förbundets tillkomst 1936 sköttes fastigheterna av s k port- vakter, oftast deltidsanställda. I takt med utbyggnaden av de bostads— kooperativa och allmännyttiga företagen tillskapades alltfler heltidsan— ställningar. Fastighetsskötscln blev ett meningsfullt yrkc med en ökad trygghet. '

Under 60—talet utvecklades skötselformerns mot centralisering och samord— ning som ett led i strävan efter rationellare skötsel. Alltfler speciali— serades till att sköta sin del av arbetsuppgifternn: reporntörer. hant— verkare, trappsfädare etc återfinns bland de anställda.

Inom den privata sektorn har utvecklingen gått i ungefär samma spår i de befintliga få större företagen. I de mindre fastigheterna svarar fort— farande i regel en deltidsanställd fastighetsskötare för skötseln. Arbets— situationen för dessa präglas aven större otrygghet. Arhotsuppgifterna sköts på deltid oftast utanför ordinarie arbetstider emedan anställningen i stor utsträckning är en sidoinkomst.

Under 70—talet har i allt större utsträckning entreprenörer, även oseriösa, funnit en god marknad inom mindre bostadsrättsföreningar och i de privata fastigheterna. Denna verksamhet ökar på ett oroväckande sätt.

I denna del har utredningen dragit felaktiga slutsatser vid bedömningen av konsekvenserna för förvultningsorganisation och sysselsättning. Invänd— ningar kan även göras mot att syftet med övergången från hyresrätt till bostadsrätt är att större möjligheter för de boende att medverka i skötseln av fastigheten förordas.' '

Förbundets erfarenhet tyder på att denna form av självverksamhet ofta misslyckats. Osämja mellan hyresgästerna har skapats och risk för en snabbare förslitning av fastigheterna föreligger.

SAMMANFATTNING

Fastighetsanställdas förbund avvisar utredningens förslag att ombilda framförallt den allmännyttiga hyresrätten till bostadsrätt. Snm ytter- ligare skäl, utöver ovannämnda, föreligger alltför stor risk att segrega- tionen ökar. De kommunala intentionerna borde istället inriktas-på-att

Prop. 1981/82:169 298

bryta den befintliga segregationen. Resurssvaga hyresgäster kommer även framtidsvis att utestängas från möjligheten att köpa bostadsrätt.

Utredningens förslag om prisföreskrifter kommer ej att hindra en fortsatt framtida spekulation. Att förorda utökade förutsättningar till oskälig ekonomisk vinning är att avvisa samhällets bostadssociala skyldigheter.

I detta sammanhang finns anledning hänvisa till riksdagens behandling av "motion l979/80:1618".

Därutöver anser förbundet att den verksamhet för utökat bnendeinflytande som pågår inom hyresrättens område motiverar en utvärdering.

Förbundet anser slutligen att sakligt motiv för ombildning av hyresrätter till bostadsrätter för närvarande saknas.

Prop. 1981/82:169 ' 299

40 SVERIGES HANTVERKS— OCH INDUSTRIORGANISATION SSHIOE - FAMILJEFÖREI'AGEN

De frågor som berörs i betänkandet angår endast i mindre utsträckning v än medlemskategorier. De aspekter som berör byggandet är dock av in- tresse för oss. Vi har därför samrått med den till SHIO-Familjeföreta- gen anslutna branschorganisationen Sveriges Byggmästareförbund och med Näringslivets Byggnadsdelegation, där SHIO—Familjeföretagen är en av huvudmännen.

Vi ansluter oss till det remissyttrande Byggnadsdelegationen avgivit och till de kompletterande synpunkter som Svenska Bankföreningen läm- nat.

SHIO—Familjeföretagen är sålunda i princip positiv till omvandlingspro- cessen från hyres— till bostadsrätt. De av utredningen föreslagna änd- ringarna i proceduren innebär en omfattande reglering och intervention på bostadsmarknaden vilket vi inte kan acceptera.

Vidare finner 'vi förslaget angående förköpsrätt för hyresgäster ogenom- tänkt och otillräckligt underbyggt ur allmän synpunkt. Ej heller kra- vet på kvalificerad majoritet för en omvandling till bostadsrätt fin— ner vi motiverat.

Avslutningsvis avstyrker vi den föreslagna priskontrollen på bostads- rättsmarknaden liksom hembudsskyldigheten för bostadsrättsinnehavare. Realisationsvinstbeskattningen begränsar i fullt tillräcklig omfattning de prisöverdrifter som kan befaras. En prisövervakning skulle försämra bostadsrättsmarknadens funktion genom att minska rörligheten. Bostadsbe- ståndet skulle utnyttjas mindre effektivt och ett kösystem kan väntas växa fram med risker för ytterligare en svart marknad.

Prop. 1981/82: 169 300

41 RRSREVISIONSVERKET

övergripande synpunkter

Enligt sina direktiv skulle kommittén, mot bakgrund av att en ökning av andelen lägenheter med ägande—ellerbostadsrätt endast kan ske på lång sikt genom nyproduktionen, lämna förslag till åt- gärder för att främja en övergång av betydande omfattning från hyresrätt till bostadsrätt i det befintliga beståndet av hyreslä- genheter. Som ett skäl för att bostäder i ökad omfattning bör upp- låtas med ägande- eller bostadsrätt anförs önskemål om ett ökat boendeinflytande.

Genom en övergång från hyresrätt till annan besittningsform får de boende förutom ett ökat inflytande även ett ekonomiskt ansvar för förvaltningen av ett betydande realkepital. En omfattande övergång från hyresrätt till en besittningsform med ett reellt boendeinflytande i kambination med ett självständigt ekonomiskt ansvar torde enligt RRVs uppfattning leda till att följande från samhällsekonomiska utgångspunkter önskvärda effekter inom bostads- sektorn kan uppnås

- Bättre kapacitetsutnyttjande - ökat sparande - ökadeffektivitet i bostadsförvaltningen.

Prop. l981/82: 169 301

Ett battre kapacitetsutnyttjande innebär att nybyggnadsbehovet blir lägre och därmed minskar kraven på förmånliga lån och sub-. ventioner från stat och kommun. Ett ökat sparande och en effek- tivisering av bostadsförvaltningen medför lägre drifts- och under- hållskostnader, vilket i sin tur verkar hämmande på potentiella krav på lån och bidrag från samhället för dessa ändamål.

RRV anser från dessa utgångspunkter det angeläget att en-mer om- fattande övergång från hyresrätt till annan upplåtelseform kommer till stånd samt att övergången genomförs så att de latenta sam- hällsekonomiska vinsterna kan realiseras.

RRV vill understryka att de ekonomiska motiven för en övergång från hyresrätt till bostadsrätt gäller under vissa förutsättningar. Övergången måste dels såsom kommittén själv anför organiseras så att den resulterar i relativt små föreningar som har förutsätt- ningar att bli fungerande enheter, dels bli av en betydande om- fattning - även i de allmännyttiga företagens fastighetsinnehav. Dessutom är det ett krav att inte regleringar och priskontroll i delar av bostadsrättsbeståndet minskar rörligheten på bostads- marknaden och därmed motverkar ett bättre kapacitetsutnyttjande.

Kommittén har inte sökt uppskatta antalet övergångar från hyres- 'rätt till bostadsrätt som kan bli följden av kommitténs förslag till åtgärder. I några olika räkneexempel anges övergången till 5 000 resp 10 000 lägenheter per år. Jämfört med de ca 9 000 lä- genheter som har ombildats under 1970-talet är naturligtvis 10 000 lägenheter per år mer omfattande. Ställt i relation_till det to- tala beståndet av hyresrätter om ca 1,5 miljoner lägenheter är det emellertid enligt RRVs uppfattning varken särskilt omfattande eller snabbbt att ombilda knappt 7 % under en period av 10 år.

Hur lång tid det ta: att vid en given övergång per år ombilda hela hyresrättsbeståndet framgår av följande tablå.

Ombildning Ombildnings- av lgh/år period, antal år 5.000 300 ' 10 000 150 25 000 60 50 000 30 75 000 ' 20 100 000 15

Om målet enligt kommitténs direktiv om en betydande övergång till bostadsrätt t ex operationaliseras så att antalet bostadsrätter skall uppgå till ca hälften av det totala antalet lägenheter i flerbostadshus år 1991 innebär det att i genomsnitt ca 40 000 lä- genheter per år måste ombildas. I det fortsatta beredningsarbetet är det enligt RRVs mening viktigt att man försöker bedöma den om- fattning som ombildningen kan komma att få.

Kommitténs förslag innebär att samhället skapar former för att un- derlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. RRV ifråga-

Prop.l98]]82:169 302

sätter mot bakgrund av det perspektiv verket redovisat om de före— slagna medlen är tillräckligt effektiva och ändamålsenliga för att leda till en mer omfattande ombildning.

För att en mer omfattande och snabb ombildning skall komma till stånd krävs enligt RRVs mening attdet också föreligger ekonomiska incitament för en övergång från hyresrätt till bostadsrätt, när- mast genom att de boende kan få lägre bostadskostnader. Beträffan- de fastighetsägaren är det viktigt att han anser sig få dels en skälig ersättning, dels en säker betalningsform.

Föreningsbildning

RRV har i princip inget att erinra mot de förslag om organisato- riska m fl förändringar som kommittén föreslår i samband med före- ningsbildning. RRV vill betona den ökade betydelsen av en ekono- misk plan, speciellt mot bakgrund av det ekonomsika ansvarstagan— de som hyresgästerna påtar sig vid en ombildning. RRV anser liksom kommittén att planen bör finnas upprättad-innan föreningen fattar beslut om fastighetsförvärv.

Kommitténs förslag innebär att bostadsstyrelsen får en viktig roll i föreningsbildningen. Styrelsen skall t ex spela en aktiv roll när det gäller rekryteringen av intygsgivare. Vidare får sty- relsen ansvaret för rådgivning och information till enskilda hus- håll och kommuner. RRV finner att förslagen ligger i linje med statsmakternas intentioner (prop 1977/78:93, CU:28) och tillstyr- ker förslagen. Behovet av resurser för de nya arbetsuppgifter som tillkommer om kommitténs förslag genomförs kommer bl a att bli beroende av antalet ombildningar. Enligt RRVs uppfattning är det viktigt att bostadsstyrelsen gör en samlad bedömning av re- sursbehov och andra konsekvenser för styrelsen som kan följa av att kommitténs förslag genomförs. RRV anser det lämpligt att bo- stadsstyrelsen får i uppdrag att samlat redovisa konsekvenser och resursbehov för styrelsens vidkommande.

finansiering

RRV tillstyrker huvuddragen i komnitténs förslag till finansie- ring av fastighetsförvärv vid övergång från hyresrätt till bo— stadsrätt.

Kommittén föreslår att bostadsrättsföreningar som förvärvar fas- tighet som ägs av allmännyttigt bolag bör kunna ta över ev under- hållslån och hyresförlustlån som kan finnas i fastigheten( Syftet med att låta bostadsrättsföreningen ta över även dessa lån tycks vara en önskan från kommitténs sida att hålla nere grundavgiftens storlek. Föreningar som finansierar fastighetsförvärv med en så hög låneandel som det här kan bli fråga om torde lätt hamna i finansiella svårigheter, eftersom de har små likvida reserver för att stå emot finansiella påfrestningar. t ex en höjning av det allmänna ränteläget. De förutsättningar som gällde när dessa lån infördes, deras karaktär av stöd i en extraordinär situation samt att det är topplån gör att staten. i de fall fastigheter med un- derhållslån eller hyresförlustlån säljs. bör kräva att säljaren med likviden för fastigheten löser dessa lån. RRV avstyrker därför att underhållslån och hyresförlustlån skall kunna tas över av bo— stadsrättsföreningar som ombildar en allmännyttigt ägd fastighet till bostadsrätt.

Prop.]98l/82zl69 303

RRV delar kommitténs uppfattning att köpare av bostadsrätter. som har små eller inga möjligheter att själva finansiera grundavgiften bör få samhällets stöd för att kunna låna till del av grundavgif- ten. Enligt RRVs uppfattning måste det dock utöver en prövning av förmögenheten också tillkomma en prövning av den sökandes inkomst. Personer utan förmögenhet men med högre inkomster bör normalt ha goda möjligheter att få låna till hela eller delar av grundavgif- ten i kreditinrättning utan samhällets stöd. RRV föreslår därför att en övre inkomstgräns införs i behovsprövningen.

Kommittén föreslår att det införs endera ett särskilt statligt lån eller en statlig lånegaranti för den som får samhällets stöd för att förvärva en bostadsrätt; Det finns flera nackdelar med att införa särskilda statliga lån eller lånegarantier för förvärv av bostadsrätter. Förslaget förstärker ytterligare bostadsverkets roll som lånemyndighet, något som statsmakterna i olika sammanhang uttalat sig emot. Det är vidare fråga om en låneform som bostads- verket hittills i endast begränsad omfattning handlagt, nämligen personlån utan säkerhet i fastigheter. Verkets låneverksamhet har hittills främst varit inriktad mot lånegivning med säkerhet i fastigheter. Bostadsverket saknar idag rutiner, administrativa stödsystem; personal och erfarenhet för att administrera den före- slagna typen av lån. Sådana rutiner och stödsystem skulle behöva byggas upp och personal rekryteras innan låneverksamheten kan på- börjas. Kostnaderna för detta kommer väsentligt att överstiga de 200 000 kr per år som kommittén anger, även Vid den ärendevolym som anges i räkneexemplen. De ökade administrationskostnaderna kan inte täckas av ökade avgifter för uppläggning öch avisering. RRV avstyrker därför kommitténs förslag till statliga lån/låne- garantier för förvärv av bostadsrätt och förordar i stället ett system med kommunal borgen, liknande det som redan finns i flera större kommuner.

I följande tabell redovisar RRV så långt det är möjligt det årliga kreditbehov som kommitténs förslag resulterar i samt hur kredit- behoven varierar med antal ombildade lägenheter per år. Beräk— ningarna grundas på kommitténs antaganden i kapitel 6 och 7. Un- derlag saknas för att beräkna behovet av förvärvslån enligt bo- stadsfinansieringsförordningen. Behovet av krediter för detta än- damål kommer dock att öka jämfört med nuläget.

Behov av kredi- Behov av diter som kom- lån i sam— Antal lägen— Antal låne- Behov av botten- pens för utebliv- band med hetsombild- ärenden för krediter i sam- na grundavgifter bostads— ningar per förvärv av band med fastig- vid fastighets- rättsförvärv, år bostadsrätt hetsförvärv, Mkr förVärv, Mkr ll Mkr 5 000 1 000 200 40 — 70 20 - 30 lO 000 2 000 400 80 - 130 40 — 60 25 000 5 000 l 000 210 - 330 lOO - 160 50 000 lO 000 2 000 . 410 - 660 200 - 320 75 000 l5 000 - 3 000 620 - 990 300 — 480 100 000 20 000 4 000 830 - 1 320. 400 - 640 ___—___—

l) Underlag saknas för att bedöma andelen lägenheter som efter ombildnin kvarstår med hyresrätt i ombildade fastigheter.l tabellen räknas medatg l/3 kvarstårförattdärmederhållamaximaltkreditbehov för detta ändamål.

Prop.]981/82zl69 ' 304

Utöver i tabellen redOVisat behov av krediter kommer kommitténs förslag att få ytterligare ekonomiska konsekvenser främst för staten. Exempel på sådana är skattemässiga konsekvenser och behov av avskrivning av lån för förvärv av bostadsrätter p g a efter- gifter. Med kommitténs antaganden kommer enligt RRVs beräkning eftergifterna efter tio år att uppgå till mellan 2,2 och 70,4 Mkr/år beroende på antalet ombildningar per år.

Det årliga kreditbehovet enligt tabellen överstiger det som kom— mittén angett i räkneexemplen. Vid en omfattande ombildning kommer det årliga behovet av krediter från kreditmarknaden och från sta— ten att bli betydande. Detta understryker behovet av att uppskatta antalet ombildningar/år för att en bedömning av erforderligt kre— ditutrymme härför skall kunna göras och en avvägning ske mot andra kreditbehov i samhället.

Allmännyttan

Kommittén framhåller att en övergång till bostadsrätt i allmän- nyttan skulle innebära ekonomiska fördelar för såväl de boende som för samhället, bl a i fonn av en betydande ökning av bostadsspa- randet, minskade utgifter för bostadsbidrag. högre underhållsstan- dard ochlägre energiförbrukning.

RRV delar komnitténs uppfattning ifråga om de fördelar en övergång -i allmännyttan skulle komma att få. Liksom kommittén anser RRV att en genomtänkt ombildning kan bidra till att skapa förutsättningar för en mer allsidig befolkningssammansättning i områden som nu domineras av hyresrätten. :"

Kommittén redovisar vissa skäl som talar mot en mer omfattande övergång till bostadsrätt i det allmänna beståndet. Dessa skäl väger enligt komnittén tyngre än skälen för.Kommitténs slutsats blir att övergångar inte får bli dominerande i områden som nu förvaltas av allmännyttiga företag. RRV finner inga bärande argument i betänkan- det för ett sådant ställningstagande, särskilt mot bakgrund av att de samhällsekonomiska vinsterna torde bli störst vid en ombildning i allmännyttan. RRV ifrågasätter vidare-om en begränsning i detta avseende kan anses ligga i linje med kommitténs direktiv. Enligt RRVs uppfattning finns det inte anledning att ha särregler för all- männyttan.

Förköpsrätt

Om angivna finansieringsförslag genomförs kommer möjligheterna

att realisera nu ifrågavarande typer av fastighetsförvärv att öka. Härmed kommer också intresset för att uppta förhandlingar att öka hos båda parter. RRV finner det naturligt att som kommittén före- slår hyresgästerna tar initiativet genom att i första hand gemen- samt överväga förändringen för att därefter lämna fastighetsägaren en intresseanmälan.

Prop.l981]82:169 305

Enligt kommittén skulle förköpsrätten endast komma att gälla fastigheter i det privatägda beståndet. En ombildning inom all- männyttan skulle däremot bara kdnna ske i den utsträckning som den enskilda kommunen finner det motiverat. Denna uppdelning skulle enligt RRVs mening kunna ge icke önskvärda konsekvenser. Det finns bl a risk för ökad segregation om ombildningen i det privata beståndet får stor omfattning samtidigt som övergången i allmännyttan blir ringa. RRV vill för övrigt erinra om att för- slaget inte innebär något tvång för fastighetsägaren/kommunen. att avyttra fastigheten.

Kommittén menar att de administrativa konsekvenserna av förslaget blir ringa. Något underlag för denna bedömning redovisas inte. RRV anser, bl a mot bakgrund av förslagens konstruktion och ar- betssituationen vid flera av de myndigheter som skulle få utökade arbetsuppgifter, att konmitténs förslag får betydande administra- tiva konsekvenser redan vid en relativt liten ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Som exempel kan anges att de admini- strativa konsekvenserna vid tvister kan bli omfattande för alla inblandade parter samt hyresnämnderna.

Den av kommittén föreslagna förköpsproceduren är tids- och re- surskrävande för båda parter. Förslaget kan komma att försvåra normala affärskontakter'mellan parterna och i stället leda till formalism och byråkrati i ordets negativa bemärkelse.

Kommittén konstaterar själv att förslaget inte täcker det förfa- rande som har tillämpats vid överlåtelse av hyresrättsfastighe- ter, nämligen överlåtelse av aktier eller andelar i bolag. Just detta förfarande har föranlett ändringar i lagen om förvärv av hyresfastigheter m m *SFS l975: ll32). Det finns enlig t RRVs mening anledning befara att iknande förfaranden kommer att9 utnyttjas av de fastighetsägare som vill kringgå den nu föreslagna förköps- rätten.

Med hänvisning till vad som anförts avstyrker RRV den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster. Verket föreslår i stället att man överlåter åt parterna att uppta erforderliga kontakter samt så långt szm möjligt söker stimulera dessa.

överlåtelse av bostadsrätt

Kommittén föreslår att en förening förutom prisföreskrifter även skall kunna införa en klausul om hembudsskyldighet. Vidare föreslås att länsbostadsnämnden, i vissa fall och efter kommunens yttrande, som villkor för bostadslån skall kunna kräva att prisföreskrifter tas in i stadgarna för nybildade föreningar för en tid av högst fem år.

RRV konstaterar att ett införande av hembudsskyldighet och pris- kontroll enligt kommitténs förslag skulle leda till negativa kon- sekvenser vad gäller bostadsmarknadens funktionssätt. På sikt kan tre olika delmarknader komma att uppstå, nämligen en oreglerad, en visstidsreglerad och en med evig reglering. Detta kan i sin tur leda till ett Ptvåprissystem" (av välkänt nönster från t ex kon- trollen av tomtkostnaden i samband med ansökan un bostadslån för styckebyggda smahus). En annan effekt torde bli att man avstår från att söka statliga lån och i stället finansierar ombildningen med personliga s k strimlade län.

20 Riksdagen 1981/82. I mm!. Nr 169. Bilagedel

Prop.l98l/82:169 306

RRV anser att priskontroll är en i sammanhanget ineffektiv åt— gärd som dessutom får oönskade konsekvenser. RRV avstyrker där- för en prisreglering och förordar i stället en effektiv realisa-

tionsv1nstbeskattning.

Sammanfattning

RRV anser att latenta samhällsekonomiska vinster skulle kunna realiseras genom en omfattande övergång från hyresrätt till annan

upplåtelseform.

RRV pekar på att kommittén som utgångspunkt för sina konsekvens- beskrivningar endast utgått från två räkneexempel. RRV vill med en något mer ingående analys visa att om en övergång skulle få en betydande omfattning, vilket omnämns i kommitténs direktiv, kommer de administrativa och ekonomiska konsekvenSerna för bl a stat och kommun i motsats till vad kommittén redovisar att bli betydande.

RRV betonar betydelsen av en ekonomisk plan i samband med före— ningsbildning. En sådan bör enligt RRVs mening finnas upprättad innan föreningar fattar beslut om fastighetsförvärv. RRV anser det lämpligt att bostadsstyrelsen får i uppdrag att samlat redo- visa vilka konsekvenser och resursbehov ett genomförande av kom- mitténs förslag får för styrelsens vidkommande.

RRV tillstyrker i huvudsak kommitténs förslag till finansiering av fastighetsförvärv vid övergång från -hyresrätt tili bostads- rätt.

RRV avstyrker att underhålls- och hyresförlustlån skall kunna tas över av bostadsrättsförening som ombildar en allmännyttigt ägd fastighet till bostadsrätt.

RRV avstyrker den av kommittén föreslagna statliga låneformen/ lånegarantin i samband med bostadsrättsförvärv. RRV förordar i stället det i några kommuner tillämpade systemet med kommUnal borgen som en möjlig väg att tillgodose detta kreditbehov.

RRV avstyrker den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäs— ter. RRV finner i motsats till komnittén inget hinder för att, om en förköpsrätt införs, även allmännyttan skulle omfattas av

lagförslaget.

RRV anser att priskontroll är en i sammanhanget ineffektiv åtgärd som dessutom får oönskade konsekvenser. RRV avstyrker därför en prisreglering och förordar i stället en effektiv realisationsvinst-

beskattning.

_ Prop. 1981/82:169 307

42. STATSKONTORET

Bostadsrättskommittén lägger i sitt betänkande fram för— slag som på olika punkter syftar till att främja en ökad omvandling av hyresrätter till bostadsrätter under socialt acceptabla former..

Inledningsvis kan därvid konstateras att förslagen_i flera avseenden lägger ökade arbetsuppgifter såväl på statliga som på kommunala organ. Dessa nya uppgifter torde medföra dels en övergångsvis ökad belastning när de föreslagna reglerna införs dels ett successivt växande antal'löpande ärenden i takt med att nybildningen av bostadsrättsföreningar ökar. Bland de förstnämnda uppgifterna kan nämnas att bo- stadsstyrelsen kommer att få utarbeta låneföreskrifter, information och allmänna råd om de nya möjligheterna samt öka rekrytering och auktorisation av intygsgivare. För länsbostadsnämnder och kommunala förmedlingsorgan till- kommer löpande ärenden bl a i samband med beviljande och förvaltning av nya låneformer. Kommunerna föreslås få en författningsenlig skyldighet att utöva tillsyn i bostads- rättsföreningarnas verksamhet. På inskrivningsmyndigheterna skall ankomma att registrera intresseanmälningar om köp av enskilt ägda hyresfastigheter för bostadsrättsändamål.

I avsaknad av underlag om hur stort intresset kan bli att bilda nya bostadsrättsföreningar är det inte möjligt att nu närmare kvantifiera den merbelastning som sålunda kommer att uppstå. Vad gäller de insatser som behövs i samband med introduktionen av den nya ordningen, vilka i huvudsak torde falla på de statliga, bostadspolitiska organen, bör dessa kunna lösas genom tillfälliga omprioriteringar. Detta bör ligga väl i linje med den mera utåtriktade. informativa inriktning, som enligt statsmakternas uttalanden skall gälla för bostadsverkets verksamhet (prop 1974z50). Vad gäller de löpande ärendena har statskontoret funnit anledning att närmare granska förslagen om nytt ekonomiskt stöd, s k

Prop.1981/82:169 308

insatslån, till vissa bostadsrättsköpare.

För att inga hushållskategorier skall stängas ute från möjligheterna att förvärva en bostadsrätt när en hyres— fastighet omvandlas till en bostadsrättsförening, föreslär kommittén att staten skall lämna särskilda tioåriga lån om lägst 5 000 kronor och med ett högsta belppp av 80 % av grundavgiften (f n 28 000 kronor) till insatsen. Lånen skall behovsprövas mot den sökandes beskattningsbara förmögenhet men ej mot inkomsten. Några subventioner utöver den statliga låneräntan skall ej ske men av sociala skäl skall återbe— talning kunna efterges. I fråga om administrationen har ut— redningen stannat för att de nya lånen bör beviljas och för— valtas i samma ordning som gäller övriga statliga bostadslån.

Bostadsverkets nuvarande låneverksamhet präglas i hög grad av att antalet förvaltade lån (lånestocken) fortsätter at öka med ca 10 % om året. Vid senaste budgetårsskiftet var antalet lån i stocken 960 000. Nya låneformer tillkommer ständigt liksom ändringar i villkoren för lån och bidrag. Detta har under en följd av år'medfört att resursanspråken särskilt för länsbostadsnämnderna ständigt ökar, besparings— strävandena till trots. För nästa budgetår begärs dels permanentning av tjugotalet tillfälliga tjänster,_dels ett antal nya tjänster. Utrymmet för de mera övergripande, bostadspolitiska uppgifterna som statsmakterna betonat, blir mindre. Även om ett arbete med att rationalisera låneverk- samheten genom modernisering och utvidgning av nuvarande ADB-system pågår, bedöms detta först på sikt kunna leda till att resursanspråket begränsas.

Antalet nya låneärenden som uppkommer till följd av de före- slagna reglerna är givetvis svårbedömbart. I ett räkneexenpel kommer utredningen fram till att en omvandling av 5 000 lägenheter per år skulle föranleda 1 000 nya låneärenden. (Samtidigt kan noteras att utredningen i annat sammanhang, nämligen vid beräkning av kapitalbehovet för finansieringen av fastigheter som ombildas till bostadsrätter, kalkylerat med en ombildning av 10 000 lägenheter om året (sid 243). Volymmässigt kan detta tillskott visserligen betraktas som marginellt, men eftersom antalet ärenden som skall be— handlas då blir relativt sällan förekommande torde det administrativa merarbetet hos länsbostadsnämnder och förmed— lingsorgan ändå bli märkbart.

För de statliga organen kan dock administrationskostnaderna täckas av de administrations— och aviseringsavgifter som nu- mera utgår vid sidan av det allmänna administrativa ränte- pålägget för statliga bostadslån. Någon motsvarande täckning av kommunernas merkostnader sker dock inte.

Statskontoret ställer sig bakom ambitionen att inga hus- håll av ekonomiska skäl skall stängas ute från möjligheten att övergå till bostadsrätt. Vi anser dock att behovet av att införa en ny statlig låneform enligt den föreslagna modellen kan ifrågasättas av flera skäl. För det första kommer endast de som avser förvärva en bostadsrätt i sam-

Prop. 1981/82: 169 309

band med ombildning i fråga som låntagare medan de som vill köpa en befintlig — och dyrare — bostadsrätt saknar möjlig— het att få förmånliga statslån. För det andra torde, som utredningen själv konstaterar, enbart den beskattningsbara förmögenheten inte vara något tillförlitligt mått på om den sökande saknar sådana ekonomiska möjligheter att förvärva en bostadsrätt att samhället bör träda-in. Dessa brister tillsammans med det administrativa merarbete den nya låne- formen skulle innebära för stat och kommun, finner stats— kontoret vara skäl för att förorda en avvaktande attityd till de föreslagna, nya insatslånen. I sammanhanget bör även beaktas att de speciella finansieringsmöjligheter för köp av bostadsrätter som redan nu erbjuds genom riksbankens avbetalningslånefond eller genom kommunala lån respektive kommunal borgen i Malmö, Stockholms och Göteborgs kommuner - i vilka flertalet ombildningar f ö torde bli aktuella - torde tjäna ungefär samma ändamål som den förutnämnda låneformen.

Skulle statsmakterna ändock finna skäl för att införa sär— skilda, statliga insatslån borde det med hänsyn till de låga beloppen och enkla prövningsförfarandet kunna övervägas att delegera beslutsförfarandet till de kommunala förmed- lingsorganen inom vissa fastställda ramar.

Prop. 1981/82:169 _ . 310

43. FÖRENINGEN STOCKHOLMS BOSTADSRÄTTSINTRESSENTER (SBI)

SBI startades under våren 1981 och representerar för när- varande c:a 7000 hyresgäster inom de allmännyttiga fastig—

hetsbolagen i Stor—Stockholm.

SBI är en partipolitiskt obunden förening vars ändamål är. att vara en samlande intresseorganisation med uppgift att stödja föreningar av hyresgäster som på ekonomiskt accept- abla villkor önskar förvärva kommunalt ägda hyresfastighet—

er.

SBI:3 målsättning är också att påverka politiker och de kom- munala fastighetsbolagen i avsikt att skapa en attitydförändring till hyresgästernas önskemål i dessa frågor.

SBI har under remisstiden beretts tillfälle att ta del av Stock- holms Bostadsföreningars Centralförening (SBC):s yttrande och funnit. att SBC:s remissvar i princip överensstämmer med de åsikter SBl företräder. '

SBI önskar dock komplettera med följande inlägg beträffande framför allt förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter.

Statsrådet Friggebo har vid föredragningen i regeringen av bostadsrättskommitténs direktiv anfört: " Utvecklingen av bostadspolitikcn i vårt land under de senaste

åren kännetecknas av bl a, ett uttalat syfte att öka likställig-

Prop. 1981/82:169 ' 311

heten mellan de olika bostadsformerna på bostadsmarknaden. äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. ——- Jag anser det an- geläget att öka de enskilda människornas inflytande över sitt boende och att bättre möjligheter för den enskilde attäga sin bostad ska skapas genom att underlätta för hyresgäster att i

bostadsrättsföreningens form överta ägandet. "

Bostadsrättskommittéis direktiv synes överensstämma med de formuleringar i bostadsfrågan som intagits i de sedan-år

197 6 avgivna re ge ri ngsdekla ratione rna.

Hyrorna inom de allmännyttiga fastighetsbolagen har under de senaste åren ökat kraftigt, som alla vet. Dessa höjningar, som dessutom tenderar att accelerera, överstiger vida nettolöne- förhöjningarna och drabbar främst den stora grupp hyresgäster som måste bo i de större lägenheterna. Av alla de slag av kostnadsökningar som drabbar denna boendegrupp utgör de årliga hyreshöjningarna deni särklass största orsaken till

att det ekonomiska utrymmet för sparande Och övrig konsum— tion kraftigt har minskat.. Enligt Stor-Stockholms hyresgäst- förening blir de kommande kraven från allmännyttan lika stora och lika förödande för hyresgästerna. En höjning på. 250:-/mån för de större lägenheterna motsvarar ju en direkt bruttolöneé sänkning på närmare 800:'-/mån vid ganska normala 65% mar- ginalskatt. Samtidigt blir den sociala miljön i många områden allt sämre.

Många av dessa utvecklingstendenser drabbar hyresgästerna helt i onödan. SBI anser att orsaken till stor del beror på de negativa effekter som &nns'inbyggda eller skapas inom den s k allmännyttiga hyresformen och som nu gör sig alltmera märk— bara.

Vi anser att en viktig anledning är att den solidariska fördelningsg modellen är för snävt lokaliserad. Finansieringen av nyproduk- tionen måste lösas på ett för landet övergripande och utjämn-. ande s'ätt. Villaägarna, som dessutom till stor del är översub- ventionerade , bidrar inte till nyproduktionen. Man måste också hysa betänkligheter över de kommunala bolagens köp av befint- liga fastigheter som skett i del fall. Dessa köp ökar ju endast de fasta kapitalkostnaderna som hyresgästerna har att betala.

utan att fler lägenheter tillförs bostadsbeståndet.

Prop. 1981/82: 169 312

Hyresnivån har alltmer kommit att bli den väsentligaste frå- gan för allmännyttans hyresgäster. Hyresgästföreningarna mäktar uppenbarligen inte att nedbringa boendekostnaden till en nivå anpassad till kostnads- och inkomstläget i samhället i övrigt. Den etablerade hyresgäströrelsen söker inte själv förändra systemet till ekonomiskt gagn för hyresgästerna. När nu hyresgästerna ute i bostadsområdena alltmer märker av kostnadsökningarna och hyresrättens begränsningar har man i allt'större utsträckning anslutit sig till önskemål om bostadsrätt. Då har man stött på motstånd från hyresgästför- eningen. Hyresgästföreningens agerande motverkar nu de boendes önskemål och medverkar till segregation, orättvisa,

bostadssocial nedrustning och sämre boinflytande.

Det allmännyttiga hyresboendet tenderar nu att alltmer spela ut sin roll som en'ekonomiskt acceptabel Och socialt fullvärd- ig boendeform.

Vi frågar oss: inom vilket annat konsumtionsområde skulle samma förhållanden accepteras eller inte åtgärdas? Den nu nämnda situationen gäller ändå en av' de mest ange- lägna frågorna för alla - vårt viktigaste och mest nyttjade livsrum. Av just dessa skäl är det av största vikt att-samhäl- let noga följer utvecklingstendendenserna. Vi vädjar att stats- makterna måste se till att de människor som idag inte äger och fritt kan påverka sin närmiljö får tillgång till denna möj-

lighet när allvarliga störningar och ogynnsamma effekter upp-

står och permanentas inom det kommunala hyresboendet.

Det är för oss hyresgäster inom allmännyttan glädjande att konstatera att statsmakterna observerat den bristande lik- ställighet en mellan hyresrätt och andra upplåtelseformer. Vi hyresgäster har med oro konstaterat den kategoriklyvning "som håller på att uppkomma i samhället mellan medborgare som har möjlighet till inflationsskyddat sparande i den egna

bostaden och de som är hyresgäster.

Boendekostnade r. nå gra jämförelse r

För jämförelse av kostnaderna mellan allmännyttiga fasti g—

heter Och hus förvaltade enligt SKB-modell samt bostadsrätts-

Prop. 1981/82: 169 313

förening, finns ett område på Gärdet i Stockholm som lämpar sig för studier i denna fråga. Där byggdes 1962-63 fem iden- tiskt lika hus. Två förvaltas av SKB (hyresrätt ), ett av HSB- förening Och två av AB Svenska Bostäder. Om man jämför.. boendekostnaderna per mz bost. yta. erhålles följande propor-

tioner mellan de olika förvaltningsformerna vid lika enhet:

Arskostnad per kvm 1982

. SV. Bost. SKB- HSB Insats kr/mZ 0 63:00 153:oo 15% ränta på insats 0 9:45 _22:95 Årskostnad (hyra) 264:16 196251 l35:86 Summa årskostnad 264:16 205z96 158:81 kostnadsproportion 1, 67 l, 30 1, 00

Ovanstående exempel, som lätt kan verifieras, visar att det är ekonomiskt ofördelaktigt för flertalet boende med hyresrätt. Vi har kunnat konstatera liknande kostnadsbild på _många andra ställen där jämförelser "enligt ovanstående förutsättningar har kunnat göras. Den som kan " flyr" också så fort möjlighet ges

hyresmodellen, Ofta av enbart ekonomiska skäl.

EkonOmi sk orättvisa

Den som äger sin bostad smorterar under hand sina lån och betalar sina räntor före skatt Och minskar därigenom sina bo- endekostnader. Den som däremot hyr sin bostad ökar fortlöp- ande sina kostnader beroende på att han bl a solidariskt betalar för sina grannar i nyproduktionen. Han saknar ränteavdrag och får inte bära frukten av fastighetsamorteringen genom lägre bo- endekostnader. Hyresgästens amortering p'å ägarens fastighets- lån betalas dessutom med fullt beskattade inkomstmedel. Detta ' är inte rättvisa i boendet.

Bostadsrätten bör vara den naturliga och normala boendeformen

Det talas om spekulation vid överlåtelse av bostadsrätter på grund av höga överlåtelsepriser i andra hand. SBI anser orsaken

21. Riksdagen 1981/82. ] saml. Nr I69. Bilagedel

Prop. 1981/82:169 314

vara att kommunerna har försummat att förse bostadsmark- naden med ett utbud på bostadsrättslägenheter som motsvarar efterfrågan, samtidigt som inflationen driver allmännyttans hyror i topp. Denna hyresutveckling medför också att de pri- vata fastigheternas hyresgäster genom bruksvärdesprincipen dras med i den allt brantare"kostnadsspiralen.

Vad är då naturligare än att göra om allmännyttans hyresrät- ter till bostadsrätter? SBI:s bedömning är att såväl den sam-. hällsekonomiska vinsten som fördelarna för den enskilde är väsentligt större än de eventuella nackdelarna. Vilka är då nackdelarna enligt motståndarna till ovanstående

resonemang ?

l. . Minskat utbud på hyreslediga bostäder 2. Ökad segregation . 3. Spekulation i boendet

SBI:s synpunkterpå detta är som följer:

1. Minskat utbud. Minskat utbud av lägenheter för hyresupp- låtning vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt innebär ingen nackdel ur bostadsmarknadssynpunkt. Antalet disponibla lägenheter minskar'ju inte vid ökat antal övergångar till bostads- . rätt. Tillgängligen för envar är bara en fråga av teknisk ekonom- isk natur. Behovet avhyreslägenheter minskar Ytterligare när. fler ges möjlighet till bostadsrätt. Utredningar visar dessutom att omflyttningarna inom bostadsrättsbeståndet är avsevärt lägre än inom hyresbeståndet.

Omflyttningsprocenten för bostadsrätt är 6 % och för hyres- lägenheter 15 %. Detta lägrle omflyttningstal visar att det inte.

är av Spekulationsskäl man vill bo inom bostadsrättens form.

Självklart kommer färre antal hyreslägenheter att ställas till bostadsförmedlingarnas förfogande. Men, den ojämförligt stör- sta gruppen bostadssökande idag är de ensamstående, och främst då de unga. För dessa är det idag svårt att få en bra lägenhet. _ En övergång till bostadsrätt kommer inte märkbart att försämra dessa människors möjligheter till en bostad. Orsaken nu de— ras problem är att produktionen av Smålägenheter, oavsett

Prop. 1981/82:169 . 3'15

upplåtelseform, idag är för låg. En ökad smålägenhetspro- ' duktion är därför av största vikt, både med hyres- och bostads-

.rätt.

2. Ökad segregation. Den stora och allvarliga nackdelen inom stora delar av bostadsmarknaden idag är att de boende förvägras den självklara rätten och tryggheten att kunna äga -Och rätt påverka sin permanentbostad. SBI anser att alla, som så önskar, inte får vägras denna naturliga rätt till ägande Och det i princip obegränsade boinflytande över sin permanentbo- stad som följerl därmed. ' _ Den övergripande ekonomiska och bostadspolitiska målsätt-

ningen måste inför framtiden vara inriktad på att bostads-

rätten blir standardmodell som upplåtelseform. Det hittills vedertagna synsättet på upplåtelse av permanent-

bostäder, att det betraktas som normalt att stora grupper

människor endast är hänvisade till-hyresformen, måste brytas.

Detta baseras på de tungt vägande-skäl som bl a nämns i bo— stadsrättsutredningen.

Färre hus med hyresrätt inom allmännyttan innebär även färre hus med överhyror, städproblem, skadegörelse, brist- ande trivsel, främlingskap och undermålig livs— och uppväxt- miljö. '

Att endast vara hänvisad till hyresrätten, innebär ett konserv- ativt bevarande av orättvisa och segregation på bostadsmark- naden.

3. Spekulation. De idag osunt höga överlåteISepriserna kommer att avsevärt sjunka när tillgången på bostadsrätter motsvarar efterfrågan.

SBI menar att alla som kan betala sin hyra också kan få till- gång till bostadsrätt. Lösningen på Enansieringen av insatsen — ifall en sådan överhuvudtaget bör finnas - är'enbart av tek- nisk natur. Det gäller att vid övergång skapa en ekonomisk modell för alla," oavsett inkomst och sparnivå, så att boende- kostnaden inklusive insats efter övergången inte överstiger den tidigare hyran. Erfarenheter från genomförda. ombild-

ningar visar att detta är fullt genomförbart.

Prop. 1981/82:169 _ 316

Att vägra övergång till bostadsrätt innebär samtidigt ett för- svar för dagens höga överlåtelsepriser och ett bevarande av

spekulation och ekonomisk ojämlikhet.

Försäljningsvinster bör beskattas likvärdigt för såväl villor

som bostadsrätter.

Frihet i boendet SBI anser det viktigt att alla har valfrihet i valet av boendeform.

Hyresgäster saknarju möjlighet att spara i sin bostad trots

att bostadssparande måste betraktas som ett av de samhälls- nyttigaste sparmålen. Om bostadsrätterna ökar i antal så

ökar Också hushållssparandet, vilket är värdefullt för såväl den enskilde som för samhället. .

En rad institutioner, bl a politiska partier och fackliga organ, agerar kraftigt för att sprida ägande och förmögenhet. Det borde då vara naturligt att medborgarna ges möjlighet att åtminstone få äga och förvalta sin permanentbostad.

Det framstår som anmärkningsvärt att samma institutioner som förespråkar och kräver inflytande och delägande i de före- tag där man arbetar, uttalar tveksamhet och motstånd när allmännyttans hyresgäster vill äga Och förvalta den egna bo- staden. Samma institutioner brukar'inte uttala motstånd mot att medborgarna äger fritidshus, villor, egna företag, bilar, båtar etc.

I Hallunda utanför Stockholm valde över 95 % bostadsrätt, trots att Stort-Stockholms hyresgästförening är emot att allmännyt— tan görs om till bostadsrätt: Efter denna ombildning minskade drift- och underhållskqstnaderna samtidigt som trivseln och den bostadssociala situationen märkbart förbättrades. Utflytt- ningarna minskade även som en följd därav. Påpekas bör” att endast 15 % av allmännyttans hyresgäster är frivilliga medlemmar i Stor-Stockholms hyresgästförening medan övriga är ekonomiskt tvångsanslutna genom den avgift, utöver hyran, som de får betala. och som fördelar sig: 0, 3 %

. för förhandlingar, 0, 2 - 0, 4 %i en stigande skala för boinflyt-

andeverksamhet och 0, 5 % för fritidsverksamhet.

Prop. 1981/82:169 ' 317

Boinflytande för allmännyttans hyresgäster

Politikerna och SABO-företagen har reagerat på de olika vill- kor som råder vid olika boendeformer och föreslagit ökat bo- inflytande för hyresgäster. Därav har uppstått vissa försöks— modeller , s k hyre-svalsrätt, förvaltarföreningar m m. Några definitioner på vad verkligt boinflytande innebär har man dock noga undvikit. SBl vill framhålla att verkligt bo- . inflytande får endast-den som styr sin bostadsekonomi. Viktigt, men dock'sekundärt, är inflytandet över trappstäd- ning, reparationer. gemensamhetsytor och närmiljön.

Såväl boinflytandeavtal som förvaltarföreningar m m erbjuder enligt SBI:s åsikt endast sekundärt inflytande.

SBI tar klart avstånd från de reservanter i bostadsrättsut- redningen som menar att hyresgästerna nu kan få tillgång till fullgott boinflytande.

Det förtjänar beskrivas hur AB Svenska Bostäder och Stor- Stockholms hyresgästförening hanterat boinflytandeverksam- heten under 2' l/Z år i Kista hyresradhusområde i norra Stock- holm. Det arbete och det intresse som där visats från hyres-

' gästernas sida har ändå varit av det mer aktiva slaget. Boinflytande för hyresgäster är en ny företeelse inom hyres- rättsområdet. Kista kontaktkommitté har därför haft förstå— else för att frågan noggrant måste analyseras innan boinflyt— andeverksamheten kunnat påbörjas. De aktiviteter. otaliga möten, telefonsamtal etc som förekommit har utan undantag tillkommit på hyresgästernas initiativ.- Inte i något fall har AB Svenska Bostäder ellethyresgästföreningen varit initiativ- tagare eller på något annat sätt sökt påskynda ärendet. Snarare tvärtom tvingas man konstatera. Hyresgästernas initiativ, för- frågningar och önskemål har försvårats, fördröjts och ibland rent av motarbetats.

Efter drygt två års mycket aktivt arbete av hyresgästerna, har dessa tvingats summera. att inget som helst praktiskt resultat har uppnåtts. Man kan peka på bl a följande:

Uppgifter av väsentlig betydelse för insyn och boinflytande

Prop. 1981/82: 169 318

har från AB Svenska Bostäders _sida utlovats och sedan de-

mente rats.

Fastställda tidpunkter har kraftigt försenats, erhållna löften har visat sig innehållslösa.

Sträyanden till direktkontakter med bostadsbolaget i väsent- liga frågor har visat sig ytterst resultatlösa. Man har här

hänvisat till förhandlingsOrdningen med hyresgästföreningen.

Från Stor-Stockholms hyresgästförening har boinflytandet upp- repade gånger förhalats eller frågor inte besvarats.

. Representanter för hyresgästföreningen har på fastställda mö- tesdatum inte infunnit sig och ej heller kunnat lämna nöjaktig förklaring därtill.

När ledamöter i kontaktkomrnitte'n själva tagit kontakt med hyre-svärden för att få uppgifter av ekonomisk betydelse för boinflytandearbetet, så har dessa förvägrats information med hänvisning till att AB Svenska Bostäder icke är underordnat

offentlighetsprincipen.

Man tvingas konstatera att bakom nämnda bolags vackra for- muleringar har bolaget och Stor-Stockholms hyresgästförening uppvisat en närmast destruktiv förhandlingsvilja gentemot de hyresgäster som sökt inflytandernöjligheter utöver det mycket ringa boinflytande som har sagts skulle kunna erhållas vid försöksverksamhet enligt ramavtalet mellan SABO och Hyres- gästernas Riksförbund (HR ). I verkligheten har den begrän- sade boinflytandegrad som skulle kunna rymmas inom ramav- talet inte ens uppnåtts. . För detta obefintliga boinflytande har hyresgästerna enligt avtalet tvingats betala ett extra hyrespåslag på varmhyran till Stor-Stockholms hyresgästförening.

Det-s k utvidgade boinflytande, som är SABO:s senaste utspel, innebär endast att hyresgästerna skulle kunna minska sin hyra med 45 - 50:—/mån genom att till vissa delar sköta underhåll Och förvaltningsgöromål. Detta är ingen besparing utan en er— sättning för nedlagd tid och arbete, men angriper inte den

största och viktigaste delen av boendekostnaderna. För en

Prop. 1981/82:169 . _ 3l9

närmast symbolisk ersättning vill man vältra över stora delar av drifts- och underhållssysslorna på hyresgästerna utan att denna kapitalförvaltning kommer de boende till del på ett eko- nomiskt meningsfullt sätt. Detta är inte vad de boende i all- männyttan menar med utökat boinflytande.

Det kommunala förslaget om s k ekonomiska förvaltarfören- ingar är den modell som verkar ligga bostadsrätten närmast. Denna förvaltningsform utgör ändå inget realistiskt alternativ för hyresgästerna. då dessa ej har möjlighet att påverka ka- pitalkostnaderna och den s k solidariska hyressättningen kvar- står.

Anledningen till att allmännyttan och HR känner sig tvingade _ till olika slags boinflytandeförsök är, tror SBI, de senaste årens kraftigt ökade debatt för — och ombildningar till - bo— stadsrätt. Man söker nu påskina att hyresgästerna skulle ha idet närmaste samma möjligheter. SBI finner det allvarligt att det totala ekonomiska inflytandet förbises. På grund av att det- ta inflytande saknas har det visat sig mycket svårt att konti- nuerligt vidmakthålla ett levande intresse bland hyresgästerna och deras kontaktkommittér. Man tycker det är för mycket ideellt arbete med detaljfrågor av sekundär betydelse för att det skall kännas kontinuerligt stimulerande och meningsfullt. Bostadsbolagens och Hgfzs sätt att bemöta hyresgästerna har bidragit därtill.

Det är där boinflytandet i hyreshus verkar befinna sig idag [och ingenting tyder på att avgörande resultat kommer att uppnås i framtiden. Det finns idag i vårt land inget allmännyttigt bostads- område där man, trots flera års arbete, kan peka på att hyres- gästerna har erhållit verkligt boinflytande, annat än på pap- peret. Det kan klart fastslås att boinflytande enligt bostadsrättsmo- dell aldrig kan uppnås.

Prop. 1981/82:169 320

Sammanfattning

SBI anser att en övergång till bostadsrätter bäst och enklast tillmötesgår de utökade bostadssociala mål och uttalade krav som alla hyresgäster har rätt att ställa beträffande totalt bo- inflytande, rättvisa, trivsel, trygghet,- samhörighet och god

uppväxtmiljö. . '

Vi menar ur konsumentsynpunkt att bostadsrättsformen bäst tillgodoser det naturliga, ekonomiska kravet på bästa möj-

liga boendemiljö till lägsta möjliga kostnad.

SBI anser därför, mot bakgrund av de speciella problem och kostnader som skapas inom de allmännyttiga fastighets- bolagen, att dessa hyresrätter göres om till bostadsrätter

i fastigheter där 60% eller mer av hyresgästerna så önskar.

Vi anser att en prioritering av möjligheter till förvärv "av allmännyttiga fastigheter måste förordas, snarare än en mer återhållsam ombildning av dessa som bostadsrättsut-

redningen föreslår.

SBI inner det angeläget att lagstiftningen anpassas för att tillmötesgå och kraftigt underlätta ombildningar inom dessa

fastigheter.

Vidare föreslår SBI att ekonomiska ramar och.modeller ska- pas så att även de inkomstsvaga hyresgäster som så önskar skall få tillgång till bostadsrätt. '

SBI är medveten om att det kan bli erfoderligt med en anpass- ning av bostadspolitiken i vårt land, särskilt på grund av in-

flationens kostnadshöjande effekt på nyproduktionen.

Vi anser att sådana åtgärder är motiverade för att motverka att hyresboendet med dess hyreshöjningar snabbt kan komma att bli nästa ekonomiska krisområde i vårt land. Vi kan redan nu skönja tendensen därtill bland hyresgästerna i de större lägenheterna. Antalet tomma lägenheter inom de allmännyttiga

bolagen har nu börjat öka märkbart.

Prop. 1981/82: 169 32]

I enlighet med vad som ovan anförts, och som talesmän för c:a 7000 av allmännyttans hyresgäster, hemställer SBI att regering och riksdag uttalar att kommunerna och de kommun- ala fastighetsbolagen skall vara beredda att positivt behandla

de boendes framställningar om fastighetsförvärv.

Prop. 1981/82:169 ' 322

44 AKTIEBOLAGET BOSTADSGARANTI

Enighet om bostadsrätt

Bostadsrättsboendet har kommit att förena många av dagens bostadspolitiska strävanden. Detta gäller bl a medinflytande och ansvarstagande, även ekonomiskt. Stor enighet råder om bostadsrättsboendets kvaliteter.

Departementschefen har i utredningsdirektiven också uttryckt en förhoppning att förslagen skall ge förutsättningar för övergång från hyresrätt till bostadsrätt i betydande omfatt- ning.

PriskontIOll och hembud

Beträffande möjligheten till priskontroll och hembud har bostadsrättslagen och dess förarbeten på ett entydigt sätt slagit vakt om bostadsrättsföreningars självständighet och rådighet över kooperativets gemensamma- angelägenheter. Lagens grundläggande bestämmelser om rättigheter och skyldig— heter som ankommer på föreningens medlemmar - bostadsrätts— havarna - baseras också på lång erfarenhet av bostadsrätts— institutet.

Bostadsrättsutredningen har nu föreslagit lagändringar som ger möjlighet till priskontroll och hembud vid överlåtelse av bostadsrätt. Sådana begränsningar i bostadsrättshavarnas nyttjanderätt och föreningens rådighet har övervägts nog— grant i samband med den nuvarande lagens tillkomst. Därvid lades prisfrågan i föreningens eget avgörande och hembudet förbjöds. Dessa ståndpunkter får ses mot bakgrund av er- farenheter från den tidigare statliga priskontrollen och rikskooperationens prisrekommendationer. Rätten till över— låtelse bedömdes också ha väsentlig betydelse när det gäller rådighet över bostadsrättshavarens egendom och utgöra ett av bostadsrättsinsti.tutets särdrag. 1)

1) Se även Justitiekanslerns utlåtande (Dnr 314— 81— —21) i anledning av klagomål mot länsstyrelsens i stockholms län registrering av stadgar för bostadsrättsföreningj

Prop. 1981/82: 169 323

Utredningens förslag innebär en principiellt mycket viktig förändring. Frågor som med nuvarande lag avgörs av fören1ng och bostadsrättshavare flyttas över till utanförstående organ. Grundavgiften till föreningen blir närmast att be- trakta som en deposition, intill dess bostadsrätten överlåts. Bostadsrättshavarens förlustrisk kvarstår dock. Utredningen anser det inte "obilligt"'att denne avstår från regler om återköpsgaranti. -

Ej underlag

Har då bostadsrättsmarknaden utvecklats så under det decennium som ligger mellan tillkomsten av gällande lag och utredningens förslag att det motiverar den föreslagna ändringen? Kommittén har i direktiven fått i uppgift att belysa prisutvecklingen och överväga om denna ger anledning till statliga åtgärder. Resultatet av den studie som gjorts är att man vare sig funnit någon ökad omsättning på bostadsrätter eller någon systematisk spekulation. Utredningen kan således inte, mot denna bakgrund, ha underlag för en förändring av viktiga beståndsdelar i bostads- rättsinstitutet. -

Statlig eller kommunal prisreglering

Utredningen avvisar en återgång till statlig priskontroll, som bedöms både olämplig och opåkallad även med begränsning till vissa orter. Man anser att åtgärderna bör vara av mer "selektiv karaktär". Därmed avses att enskilda kommuner och rikskooperativa organisationer på vissa, lokalt avgränsade marknader, skulle ha möjlighet att vidta prisdämpande åt- gärder. För detta vill utredningen skapa legala förutsättningar.

Skillnaden mellan en statlig prisreglering begränsad till vissa orter och att staten ger kommunerna lagliga möjlig— heter att påverka prisbildningen är närmast semantisk. För bostadsrättsinstitutet blir effekten densamma. Det är också ytterst tveksamt om selektiviteten kan upprätthållas eller om den ens varit avsedd, eftersom utredningen själv säger att inriktningen på sikt bör vara att "nå effekter på en allt större del av bostadsrättsmarknaden".

Allmän inställning till regleringar avgör

Utredningen menar att kommunerna inte får utnyttja sina möjligheter "slentrianmässigt" utan endast påfordra pris— föreskrifter i bostadsrättsföreningars stadgar om man kan anföra "objektivtgodtagbara skäl". Samtidigt menar man att en kommuns uppfattning i allmänhet skall godtas i det en— skilda fallet eftersom man utgår ifrån att det finns bakom— liggande kommunalpolitiska beslut som bygger på grundliga. utredningar. Några objektiva kriterier för sådana utredningar är naturligen svåra att uppställa. Bestadsrättsutredningen har, som ovan nämnts, själv gjort en grundlig prisutvecklings- studie, vars resultat inte tyder på något spekulationsproblem "men har ändå föreslagit en ny lagstiftning med möjlighet till

Prop. 1981/82: 169 ' 324

priskontroll och hembud.

Det ligger nära till hands att en kommun som skall ta ställning till behovet av prisföreskrifter mer kommer att vägledas av den tillfälligt politiska inställningen till regleringslösningar än av grundliga utredningar. Bostadsrättsinstitutet får härigenom olika innebörd i_ olika kommuner och kan ävenså variera från tid till annan i en och samma kommun.

Snarare regel än undantag

Trots utgångspunkten att möjliggöra prisföreskrifter endast undantagsvis har utreåningen, som nämnts, ändå sagt att inriktningen skall vara sådan att effekter skall uppnås på en allt större del av bostadsrätts— marknaden. En sådan utveckling ligger också i utred— ningens förmodanden att kommunerna och de rikskoope— rativa företagen skall kunna komma överens om, att kommunerna inte behöver påfordra prisföreskrifter eller hembud när det rikskooperativa företaget redan intagit sådana bestämmelser i sina stadgar. Det är sannolikt att sådana bestämmelser mer kommer att bli regel än undantag. - Rikskooperationen svarar idag för uppskattningsvis 90% av nyproducerade bostadsrätter.

Förutom den principiella omdaningen av bostadsrätts— institutet skulle ett genomförande av de aktuella ut- redningsförslagen medföra en byråkratisk process för utformning av prisföreskrifter och bevakning av dessas efterlevnad samt efterhand skapa-en svåröverskådlig bostadsrättsmarknad.

Generella medel bättre

Tillgången på såväl hyreslägenheter som bostadsrätts— lägenheter är väsentlig som prispåverkande faktor på bostadsrättsmarknaden. Det_ankommer i hög grad på kommunerna, som har en nyckelroll i samhällets bostads- försörjning, att tillse att balans upprättshålls. Såväl för staten som för kommunerna måste det vara mer ange— läget att med generella medel skapa förutsättningar för att anpassa tillgången till efterfrågan än att lösa balans— 'problem med regleringar. All erfarenhet visar att man efterhand institutionaliserar problem - många gånger oförutsedda — som sedan är svåra att rätta-till.

Möjligheten till produktionskostnadsbelåning.för bostads— rättsproduktion samt dispensmöjligheten från mark— och konkurrensvillkoren är bra exempel på produktionsbefräm— jande åtgärder under senare tid. Detta har bl a möjlig— gjort flera enskilda initiativ där AB Bostadsgaranti i samverkan med delägarföretag bidragit till ökad bostads— rättsproduktion.

Priskontroll — bostadsbrist

Bostadsrättsutredningen bygger sina förslag på den be— dömningen, att det behövs prisreglering därför att ny-

Prop. 1981/82: 169 . 325

produktionen av bostäder under 80-talet inte kommer att få sådan omfattning, att den nämnvärt skulle kunna på— verka prisbildningen på bostadsrätter. Vid bedömningen av utredningsförslagen bör utgångspunkten vara, att man antingen anser sig ha överskott eller balans på marknaden, och då behövs ingen prisreglering, eller också föreligger brist, och då bör åtgärder inriktas på att med generella medel öka bostadsproduktionen med den inriktning som . efterfrågas. Det kan inte vara rimligt att, som utredningen gör, skapa styrmedel som bygger på förväntningar om ett helt decenniums underförsörjning av bostäder. Detta måste i så fall skapa en växande obalans som mot slutet av 80— talet blir utomordentligt svår att rätta till, inte minst med hänsyn till den successiva nedskärning av byggresurser som följer av låg, total byggaktivitet. En sådan framtids- bild manar till allvarlig eftertanke.

Både skärpt reavinstbeskattning och priskontroll

Bostadsrättsutredningen har uttryckt förhoppningen_om en snar och betydande skärpning av beskattningsreglerna. Läget på bostadsrättsmarknaden skulle således enligt utredningen påkalla både skärpta realisationsvinstregler och prisregle— rande föreskrifter samt hembudsregler på vad som-sagts en allt större del av marknaden. Utredningens förslag i dessa delar svarar inte mot den möjlighet till stimulans varom direktiven uttryckt förhoppningar.

AB Bostadsgaranti avstyrker den föreslagna lagändringen, som skulle möjliggöra prisföreskrifter och hembudsskyldighet.

Ekonomisk plan

Stabiliteten i den ekonomiska planen hänger bl a samman med hur man bedömer anslutningen vid en övergång. Fastighets- garantis tidigare modell för övergångar erbjöd i detta hän— seende stora fördelar. Det är Bostadsgarantis-uppfattning att alternativ till förbudet mot 5 k dubbla upplåtelser borde ha prövats och då med utgångspunkt från erfarenheterna från den seriösa uppläggning som fanns att tillgå.

Det faller sig naturligt att hyresgäster som avser att före värva en fastighet, eventuellt i samband med ombyggnad, skaffar sig ett så bra beslutsunderlag som möjligt. Utred— ningen har nu föreslagit, att ekonomisk plan obligatoriskt skall upprättas och förses med intyg före fastighetsförVärvet. Inte minst med hänsyn till intygsgivarnas roll måste dock framhållas, att väsentliga uppgifter som grundavgifter och årsavgifter på detta stadium måste bedömas preliminärt med osäkra antaganden om anslutningsgraden. Det går förmodligen att i praktiken hitta lösningar, men det måste beaktas att den formalisering av handläggningen som utredningen efter— strävat inte i sig löser osäkerhetsmomentet i den ekonomiska planen som i detta skede närmast svarar mot begreppet "kalkyl".

Utredningen föreslår att föreningar anslutna till rikskoope- rativa företag skall vara undantagna från kravet att upprätta

Prop.1981/82zl69 326

"ekonomisk plan" före frivilliga fastighetsförvärv. De problemfall som utredningen hänvisar till och där större avvikelser skett mellan ursprunglig plan och slutlig plan härrör - såvitt bekant — från rikskooperativa områden. Bostadsgaranti förordar att eventuella regler om tidpunkt för upprättande av "ekonomisk plan" utformas generellt, oberoende av vem som är föreningsbildare.

'Betryggande former

AB Bostadsgaranti delar utredningens uppfattning att bostadsrättsbildningar rymmer många praktiska problem och att ett seriöst genomförande kräver sakkunnig med— verkan. De rikskooperativa företagens roll har särskilt betonats i Utredningen. Otvetydigt är det så att dessa företag spelar en betydelsefull roll i detta sammanhang. Beträffande möjligheten till seriösa bostadsrättsbild— ningar intar emellertid dessa företag inte någon sär— ställning. Med andra_samarbetsformer medverkar t ex AB Bostadsgaranti och BR Fastighetsgaranti AB till att både nyproduktion, ombyggnad och ombildningar sker under betryggande former för konsumenten. Bostadsgaranti ansluter sig till utredningens uppfattning att det är viktigt att olika företag och organisationer engagerar sig på bostads— rättsområdet.

Samma regler för alla

Det är också angeläget att åtgärder och regler, som kan— bli en följd av utredningens förslag, utformas så att konkurrensneutralitet iakttas mellan olika förenings— bildare och andra berörda intressenter. Bl a med denna motivering välkomnas utredningens förslag att kommuner fortsättningsvis skall'vara skyldiga, om så begärs, att genom ledamot eller rapportör utöva insyn i bostadsrätts- föreningars verksamhet. Förslaget undanröjer en oklarhet, som i enstaka fall utnyttjats till att utestänga enskilda bostadsrättsföreningar från 99% statliga lån.

Prop. 1981/82:169 327