Propositionens huvudsakliga innehåll

lf propositionen föreslås vissa ändringar i jordabalkcns bestämmelser om hyra av lokal — enligt lagtexten annan lägenhet än bostadslägenhet — i syfte att få en lämpligare utformning av den ordning som hyres- gästen skall iaktta, om han vill fordra ersättning för att han måste flytta efter uppsägning. Enligt förslaget skall hyresgästen i så fall hän- skjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Motsvarande ordning före- slås i fråga om anläggningsarrende.

De föreslagna ändringarna avses träda i kraft den 1 juli 1972.

• Sida 2
•  Original

Prop. 1972: 70

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom förordnas, att 8 kap. 8 5, 11 kap. 6 5 samt 12 kap. 8, 58, 60, 63, 66 och 72 åå jordabalken1 skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap. 8 %

Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga arrendeavgift på jord— ägarens vägnar.

Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. I fall som avses i 11 kap. 6 55 skall uppsäg- ningen dock alltid ske skriftligen. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga arrende- avgift på jordägarens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan tillämpning av 12—15 55 delgivningslagen (1970: 428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av upp- sägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungö- relse i Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att arrendeförhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av arrendator gäller som uppsägning när del— givning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om in- nehållet i uppsägning av avtal om

anläggningsarrende finns i 11 kap. 6 5.

11 kap. 6 5

Om arrendatorn icke inom tre veckor från uppsägningen medde- lar jordägaren att han önskar be- hålla arrendestället, är hans rätt till ersättning enligt 5 5 förfallen.

1 Omtryckt 1971: 1209.

Jordägaren skall i uppsägningen underrätta arrendatorn om de vill- kor lian uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om or- saken till att han vägrar medge

• Sida 3
•  Original

Prop. 1972: 70

Nuvarande lydelse

Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden, har jordägare/1 att inom tre veckor från det med- delandet lämnades underrätta ar- rendatorn om de villkor han upp- ställer för att förlänga arrendeför- hållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter han detta, har arren- datorn rätt till ersättning för för- lust som avses i 5 5. Arrendatorns meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning som enligt 8 kap. 8 $ gäl- ler för uppsägning. Är jordägarens underrättelse enligt första stycket avsänd i rekommenderat brev un- der mottagarens vanliga adress, skall jordägaren anses ha fullgjort vad som ankommer på honom.

Föreslagen lydelse

förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att arrendatorn, om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 5)", har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling.

Underlåter jordägaren att full- göra vad som åligger honom en- ligt första stycket, är uppsägning— en utan verkan.

Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 5, har arrenda- torn att hänskjuta tvisten till ar- rendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersätt- ning.

12 kap. 8 &

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen behöver dock ej vara skriftlig, om skriftligt er- kännade av uppsägningen lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat läng- re än nio månader i följd vid den tidpunkt till Vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i fall som avses i 58 5, vara munt- lig, om skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan tillämpning av 12—15 %% delgivningslagen (19701428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av upp- sägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej

• Sida 4
•  Original

Prop. 1972: 70

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när del- givning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om in- nehållet i uppsägning av hyresav— tal, som gäller annan lägenhet än bostadslägenhet, finns i 58 59.

585

Om hyresgiisten icke inom tre veckor från uppsägningen medde- lar hyresvärden att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning enligt 575 förfal- len. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden, har hy- resvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämna- des underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att för- länga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Under/åter han. det- ta, har hyresgästen rätt till ersätt- ning för förlust som avses i 57 5.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning som enligt 8 5 gäller för uppsägning.

Hyresvärden skall i uppsäg— ningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägning- en skall dessutom innehålla un- derrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 5, har att inom två månader från uppsäg- ningen hänskjuta tvisten till hy- resnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att full- göra vad som åligger honom en- ligt första stycket, är uppsägning- en utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få er- sättning enligt 57 55, har hyresgäs- ten att hänskjuta tvisten till hyres- nämnden inom den i första styc- ket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersiitt- ning.

605

I mål om ersättning enligt 57 eller 58% skall rätten på yrkande av hyresgästen, om hyresvärden medger skyldighet att utge ersätt— ning eller sådan skyldighet fast- ställts genom dom som vunnit laga

i mål om ersättning enligt 57% skall rätten på yrkande av hyres- gästen, om hyresvärden medger

.skyldighet att utge ersättning eller

sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft. för-

• Sida 5
•  Original

Prop. 1972: 70 ' 5

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse kraft, förplikta hyresvärden att ut- ge förskott i avräkning på den er- sättning som kan komma att be- stämmas.

plikta hyresvärden att utge för- skott i avräkning på den ersätt- ning som kan komma att bestäm- mas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yr- kande om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflu- tit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. In- nan beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens beslut får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bc- stämda ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande beloppet jämte sex procent ränta från dagen för be- loppets mottagande.

63%

Är sådant meddelande från hy— resvärden som avses i 10 eller 58 % avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträf- fande sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller 33 5. 1 fall som avses i 24å är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Är sådant meddelande från hy- resvärden som avses i 10å av- sänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffande så- dant meddelande från hyresgäs- ten som avses i 11, 14, 19, 24 el- ler 33 5. 1 fall som avses i 245 är det dock till fyllest att medde- landet är avsänt på annat ända- målsenligt sätt.

665

Avtal mellan hyresvärd och hy- resgäst, att framtida tvist med an— ledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skilje- män utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenhe- ten, nedsättning av förstagångs- hyra, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51 eller 525 el- ler bestämmande av ersättning en- ligt 57 eller 58 _8. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmel- se meddelats om skiljemännens

Avtal mellan hyresvärd och hy- resgäst, att framtida tvist med an- ledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skilje— män utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenhe- ten, nedsättning av förstagångs- hyra, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51 eller 52 & el- ler bestämmande av ersättning en- ligt 57 5. I övrigt gäller skiljeavta- let ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse medde- lats om skiljemännens antal, sättet

• Sida 6
•  Original

Prop. 1972: 70

Nuvarande lydelse

antal, sättet för deras utseende el- ler förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tilläm- pas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd el- ler bestämma kortare tid för skil- jemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som an- ges i nämnda lag.

Föreslagen lydelse

för deras utseende eller förfaran- det vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämn- den till skiljenämnd eller bestäm- ma kortare tid för skiljcmannaåt- gärdcns avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

725

Talan får ej föras mot fastig- hetsdomstols dom i fråga om till- stånd som avses i 34—36 eller 405 eller i fråga om fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51 eller 525 och ej heller mot hovrätts dom i fråga om för- längning av hyresavtal eller fast- ställande av hyresvillkor i fall som nyss angivits.

Talan får ej föras mot fastig- hetsdomstols dom i fråga om tillstånd som avses i 34—36 eller 405 eller i fråga om fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 5], 52 eller 555 och ej heller mot hovrätts dom i fråga om för- längning av hyresavtal eller fast- ställande av hyresvillkor i fall som avses i 51 5 eller 52 5.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1972.

2. Bestämmelserna i 8 kap. 85 och 11 kap. öé enligt deras nya lydelse gäller även i fråga om arrendeavtal som slutits före lagens ikraft— trädande, om sistnämnda paragraf i dess äldre lydelse var tillämplig på avtalet. Motsvarande gäller, om 2 kap. 88å lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom var tillämplig på avtalet. Har arren- deavtalet sagts upp före ikraftträdandet, äger äldre bestämmelser dock fortfarande tillämpning.

3. Bestämmelserna i 12 kap. 8 och 58 && enligt deras nya lydelse gäller även i fråga om hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande, om sistnämnda paragraf i dess äldre lydelse var tillämplig på avtalet. Motsvarande gäller, om 3 kap. 58å lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjande- rätt till fast egendom var tillämplig på avtalet. Har hyresavtalet sagts upp före ikraftträdandet, äger äldre bestämmelser dock fortfarande till- lämpning.

• Sida 7
•  Original

Prop. 1972: 70 7

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den 11 februari 1972.

Närvarande: Statsministern PALME, statsråden STRÄNG, ANDERS- SON, JOHANSSON, HOLMQVIST, ASPLING, NILSSON, LUND- KVIST, GEIJER, MYRDAL, MOBERG, BENGTSSON, NORLING, LÖFBERG, LlDBOM, FELDT.

Statsrådet Lidbom anmäler efter gemensam beredning med stats- rådets övriga ledamöter fråga om ändring i jordabalken och anför.

1. Inledning

De huvudsakliga lagreglerna om hyra, som tidigare ingick som 3 kap. i lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, återfinns nu- merai 12 kap. jordabalken. Hyreskapitlet betecknas allmänt och även av mig i det följande hyreslagen. Balken trädde i kraft den 1 januari 1972.

Statsmakterna beslöt år 1968 en genomgripande reform av hyreslagen (SFS 1968: 346). Ändringarna trädde i kraft den 1 januari 1969. När hyreslagen fördes över till nya jordabalken gjordes endast mindre änd- ringar.

Tiden har nu ansetts vara inne att företa en översyn av förfarandet i hyrestvister och hyreslagstiftningen i övrigt.

Som ett led i förberedelserna för denna översyn har ett antal myn— digheter och organisationer genom olika enkäter beretts tillfälle att skriftligen framföra synpunkter och förslag i ämnet.

Vid översynen har framkommit vissa brister i jordabalken som det är angeläget att omedelbart rätta till. Bristerna gäller i första hand ut- formningen av besittningsskyddsproceduren vid tvister om lokalhyra och anläggningsarrende. Därjämte bör en redaktionell jämkning ske i bestämmelserna om fullföljdsrätten vid prövning av förstagångshyra.

Såvitt avser besittningsskyddsproceduren har överläggningar ägt rum med Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bo- stadsföretag, Hyresgästernas riksförbund, Sveriges Köpmannaförbund, Sveriges hantverks- och industriorganisation (SHIO), Sveriges hotell— och restaurangförbund samt Sveriges centrala restaurangaktiebolag.

• Sida 8
•  Original

Prop. 1972: 70 8

2. Besittningsskyddet vid lokalhyra och anläggningsarrende

2.1. Gällande rätt

Bostadshyresgäst har i hyreslagen tillförsäkrats ett direkt besittnings- skydd. Hyresgästen har alltså i princip rätt att vid hyrestidens utgång få avtalet förlängt. Vissa inskränkningar i besittningsskyddet har emel- lertid gjorts. Hyresgästens intresse av att få bo kvar i lägenheten an— ses nämligen böra vägas mot fastighetsägarens behov i vissa fall av att kunna disponera över lägenheten på annat sätt. Bestämmelser som närmare reglerar inskränkningarna i besittningsskyddet meddelas i 45 och 46 55. I 45 & anges vissa generella begränsningar i besittning;- skyddet, medan 46 % reglerar under vilka omständigheter besittnings- skyddet bryts i det enskilda fallet.

För att besittningsskyddet skall bli fullgott behövs regler som hindrar att det sätts ur spel genom obilliga hyreskrav. Besittningsskyddet måste alltså förenas med normer för hyressättningen. Bestämmelser om vill- koren för fortsatt förhyrning av bostadslägenhet finns i 48 %.

När tvist föreligger angående förlängning av hyresavtal för bostads- lägenhet åligger det enligt 49 & hyreslagen hyresvärden att skriftligen meddela hyresgästen att denne, om han inte går med på att flytta, har att senast tre veckor efter det han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Om hyresvärden har fullgjort vad som ålig— ger honom har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den angivna tiden. Iakttas inte denna förfaller rätten till förlängning av hyresavtalet.

Hyreslagen innehåller besittningsskyddsbestämmelser även för lokaler (56—60 åå). Besittningsskyddet är emellertid utformat efter en annan princip än den som gäller i fråga om bostadslägenheter. Uppsägning av ett hyresavtal angående lokal leder sålunda i den mån parterna inte se- nare kommer överens om att förlänga hyresavtalet alltid till att hyres- förhållandet upphör. Om vägran från hyresvärdens sida att förlänga hyresförhållandet är obefogad, blir värden i stället skyldig att ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets upplösning. Tvist angående sådan ersättning prövas av domstol.

Liksom i fråga om besittningsskyddet för bostadshyresgäst görs vissa undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde. Ersättning kan sålunda enligt 56 & första stycket över huvud taget inte komma i fråga, om hyresförhållandet upphör, innan det varat längre än nio månader i följd, eller upphör på grund av att hyresrätten är för- verkad eller att ny säkerhet för hyresavtalets fullgörande inte ställts i fall som avses i 28 %, dvs. när pant eller borgen som har ställts för hy- resavtalets fullgörande försämras.

Hyresvärden och hyresgästen kan vidare ha kommit överens om att rätt till ersättning inte skall kunna komma i fråga. Överenskommelsen

• Sida 9
•  Original

Prop. 1972: 70 9

måste ingås skriftligen i särskilt upprättad handling. Om överenskom— melsen träffas innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock bara om den godkänns av hyresnämnden (56 å andra stycket).

Ersättning kan komma i fråga bara när hyresvärden utan befogad anledning vägrar att förlänga hyresförhållandet eller för förlängning kräver en hyra som inte är skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.

I vissa situationer har hyresvärden rätt att upplösa hyresförhållandet utan att ersättningsskyldighet uppkommer (57 5). Den första situatio- nen i vilken ersättningsrätt inte föreligger är när hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Den andra situationen är när huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen- het för ombyggnadens genomförande. För att hyresvärden skall undgå ersättningsskyldighet krävs i detta fall dessutom att han anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas. Någon anvis— ningsskyldighet föreligger dock inte, om s. k. rivningsklausul tagits in i hyreskontraktet och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från rivningsklausulens tillkomst. Den tredje situationen i vilken ersättningsrätt för hyresgästen inte föreligger beskrivs på det sättet att hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresför- hållandet. Regeln syftar till att fånga upp sådana fall som inte lämpli- gen kan anges i lagtext. Avsikten är att domstolarna med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet skall avgöra om det är rimligt att hyresgästens intresse att behålla lägenheten skall få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida.

Bedöms hyresvärdens uppsägning vara obefogad, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresför- hållandets upphörande. Ersättningsskyldigheten omfattar i princip all den skada som hyresförhållandets upplösning medför. Förlust för hyresgästen som består däri att han inte får någon nytta av en ändring av lägenheten som han själv har bekostat skall dock enligt 57 å andra stycket beaktas bara om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

Förfarandet när hyresvärd har sagt upp hyresavtal angående lokal och hyresgästen önskar förlängning av avtalet är utformat på följande sätt (58 å).

Hyresgästen skall inom tre veckor från uppsägningen meddela hyres— värden att han önskar behålla lägenheten. Meddelandet skall lämnas i den ordning som gäller för uppsägning. Om hyresgästen underlåter att

• Sida 10
•  Original

Prop. 1972: 70 10

lämna sådant meddelande, förfaller hans rätt till ersättning. Sedan hyres- gästen inom angiven tid meddelat att han önskar behålla lägenheten ankommer det på hyresvärden att inom tre veckor från det att med- delandet lämnades underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Denna underrättelse avser att sätta hyresgästen i stånd att bedöma huruvida rätt till ersättning föreligger eller ej. Om hy- resvärden försummar att ge underrättelsen, blir han skyldig att ersätta hyresgästen dennes förlust. Underrättelsen kan sändas i rekommenderat brev under hyresgästens vanliga adress (63 å).

Det nu beskrivna förfarandet gäller endast hyresgästens eventuella er- sättningsrätt. Hyresgästen kan inte hindra att hyresförhållandet upplöses på grund av uppsägningen. På hyresgästens begäran får emellertid hy- resnämnden enligt 59 & medge uppskov med avflyttning under skälig tid, högst ett år. Uppskovsbeslut måste meddelas före hyrestidens ut- gång. En förutsättning för uppskov är att det är hyresvärden som sagt upp avtalet och att hyresgästen har behov av uppskovet. Uppskov får inte medges, om hyresvärden eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen fått tillräckligt rådrum med avflyttningen.

Om hyresvärden medger ersättningsskyldighet eller om sådan skyldig— hct fastställts genom dom som vunnit laga kraft, kan domstolen för- plikta hyresvärden att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att bestämmas.

Bestämmelserna i hyreslagen är inte tillämpliga i den mån hyresreg- leringslagen (1942: 429) gäller på hyresförhållandet. I sådant fall till— lämpas i stället den lagens direkta besittningsskydd. Detta skydd innebär att hyresnämnden på framställning av hyresgäst kan förklara en upp- sägning från hyresvärdens sida ogiltig, om den strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obillig. Från hyresregleringen är un- dantagen bl. a. upplåtelse i första hand av lägenhet som förvaltas av kommun eller allmännyttigt bostadsföretag.

Den 1 oktober 1972 kommer hyresregleringslagens direkta besitt— ningsskydd för lokalhyresgäster att ersättas av hyreslagens besittnings- skyddsregler.

I 11 kap. jordabalken upptas de särskilda bestämmelser som utöver andra bestämmelser i balken, främst 7 och 8 kap., gäller vid anlägg- ningsarrcnde.

Begreppet anläggningsarrende definieras i 1 &. Anläggningsarrende föreligger när jord upplåts på arrendc för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverk— samhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Har upplåtelsen

• Sida 11
•  Original

Prop. 1972: 70 ]]

skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger ett år, fö- religger dock inte anläggningsarrende.

I 4—6 åå ges regler om rätt för arrendatorn att i vissa fall få ersätt- ning av jordägaren för förlust på grund av arrendeförhållandets upp- hörande. Detta indirekta besittningsskydd är uppbyggt på i princip sam- ma sätt som lokalhyresgästs besittningsskydd. Jordägaren och arrenda- torn kan komma överens om att rätt till ersättning inte skall föreligga. Ersättningsrätt föreligger inte heller om arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller att arrendatorn försum- mat att ställa ny säkerhet enligt 8 kap. 14 5. Har jordägaren sagt upp arrendeavtalet och vägrar han att förlänga arrendeförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på den grund att jord- ägaren för förlängning kräver arrendeavgift som inte är skälig eller stäl- ler upp annat villkor som strider mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest är obilligt. skall han i skälig omfattning ersätta arrendatorn dennes förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande utom i vissa i 5 % särskilt angivna situationer. Förfarandet när anläggningsarren— dator har blivit uppsagd och önskar behålla arrendestället överens- stämmer med vad som gäller i motsvarande fall vid hyrestvist angående lokal (6 5).

2.2. Motiven för valet av skyddsform

Frågan om besittningsskydd för lokalhyresgäster övervägdes ingående i samband med 1968 års revision av hyreslagen. Till grund för det in- förda besittningsskyddet låg förslag av hyreslagskommittén och hyres- lagstiftningssakkunniga innebärande att besittningsskyddet liksom i den tidigare gällande hyreslagen skulle upprätthållas genom ersättningsreg- ler.

Under remissbehandlingen av förslagen visade det sig att meningarna var mycket delade angående valet av form för besittningsskydd på 10- kalområdet. Det fanns dock en markant övervikt för det indirekta be- sittningsskyddet men företrädarna för lokalhyresgästerna förordade som regel ett direkt skydd.

Avgörande för att statsmakterna vid sitt ställningstagande fann att besittningsskyddet för lokaler borde upprätthållas genom ersättnings- regler var i korthet följande omständigheter (prop. 1968: 91, SLU 50).

När det gäller bostadslägenheter har besittningsskyddet till uppgift främst att skapa trygghet för den enskilde i besittningen av hemmet. Endast en lagstadgad rätt till förlängning av hyresförhållandet är ägnad att skapa en sådan trygghet. Utanför bostadssektorn kan ett så bety- dande ingrepp i avtalsfriheten som ett direkt besittningsskydd inte anses i lika hög grad påkallat. Hyresförhållandet utgör här i de flesta fall ett led i en affärsmässigt driven verksamhet och sociala skäl kan inte åbe—

• Sida 12
•  Original

Prop. 1972: 70 17

ropas för den ena eller andra lösningen av besittningsskyddsfrågan. Det ter sig därför naturligare att välja ersättningsreglernas form när det gäl- ler att tillgodose lokalhyresgästcns behov än när det gäller att skydda bo— stadshyresgästens intressen.

Vid valet av skyddsform har också avseende fästs vid den olikhet som vid fri prisbildning föreligger mellan bostadslägenheter och andra lä- genheter i fråga om prisbildningens struktur. För bostadslägenheter med likartat bruksvärde är hyresnivån i allmänhet relativt enhetlig. Utanför bostadssektorn kan hyrorna för lägenheter, som till synes är likvärdiga, däremot ofta variera inom mycket vida gränser. Det är därför i ett optionssystem mycket svårt att finna några godtagbara normer för be- dömningen av olika lokalers marknadsvärde.

Vid övervägande av valet av skyddsform har också framhållits det angelägna i att besittningsskyddet och de därtill knutna reglerna om hy- resvillkoren utformas på sådant sätt att en marknadsmässig anpassning av hyrorna inte hindras. Behovet att bjuda ut en lägenhet på öppna marknaden för att få dess värde fastställt är särskilt framträdande utan- för bostadssektorn. Möjligheterna härtill är betydligt mera begränsade i ett optionssystem än i ett ersättningssystem. Det måste nämligen vara svårt att bedöma värdet av ett hyresanbud beträffande en lägenhet som inte är ledig.

Av väsentlig betydelse för valet av skyddsform för lokaler har också varit den utveckling mot bättre balans mellan tillgång och efterfrågan på lokaler som hyresmarknaden under senare år undergått främst till följd av strukturförändring inom näringslivet.

Bestämmelserna om besittningsskydd vid anläggningsarrende tillkom år 1968 (prop. 1968: 19). I samband med jordabalksreformen fördes de över till 11 kap. jordabalken med jämkningar av väsentligen redaktio- nell art.

I prop. 1968: 19 anförde departementschefen bl. a. att anläggnings- arrendatorn blev underlägsen jordägaren som avtalspart utan regler om besittningsskydd. Behovet av rättsligt skydd bottnade ytterst i arrenda- torns intresse att inte genom arrendeförhållandets upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som han investerat på ar- rendestället. Det kunde inte anses tillräckligt att hänvisa till att arren- datorn redan vid det första arrendets ingående kunde försäkra sig om ett besittningsskydd i avtalet. Valet av form för besittningsskyddet var emellertid enligt departementschefen vanskligt. Sålunda måste jord- ägarens möjlighet att ändra markens utnyttjande beaktas. Vidare mötte det betydande svårigheter att inom ramen för ett direkt besittnings— skydd utforma lämpliga regler för att bestämma arrendeavgiften vid fortsatt arrende. Departementschefen ansåg sig därför inte kunna för— orda ett direkt besittningsskydd. Det syntes honom emellertid lämpligt att införa ett indirekt besittningsskydd i nära överensstämmelse med

• Sida 13
•  Original

Prop. 1972: 70 13

den metod som föreslagits komma till användning beträffande hyresav- tal utanför bostadssektorn. Arrendatorn borde således, om inte annat av- talats i arrendeupplåtelsen, tillförsäkras rätt att i skälig omfattning er- hålla ersättning för förlust genom arrendeförhållandets upplösning, om markägaren utan giltig anledning vägrade arrendatorn nytt arrende. En sådan regel tillgodosåg enligt departementschefens mening såväl jordägarens intresse av att utan större omgång vid behov återfå be- sittningen till marken som arrendatorns anspråk på att kunna förhandla med jordägaren på mera jämställd fot.

2.3. Önskemål om reformer

Allmänna synpunkter på frågan om besittningsskyddet för lokalhy- resgäster har anförts av olika myndigheter och organisationer i svaren på de enkäter som justitiedepartementet gjort i samband med över- synen av hyreslagstiftningen. Enkäterna har avsett dels allmänna syn- punkter på hyreslagstiftningen, dels erfarenheter av tvister angående uppsägning av lokalhyresgäster.

Sveriges Köpmannaförbzmd har till en början framhållit som önsk— värt att besittningsskyddet för lokalhyresgäster utformas i överens- stämmelse med vad som gäller för bostadshyresgäster. SHIO har an- fört att bostäder och lokaler bör behandlas lika i besittningsskyddshän- seende. Enligt organisationens uppfattning föreligger inte någon prin- cipiell skillnad mellan en företagare och en bostadshyresgäst när det gäller förhållandet till lokalen resp. bostaden. Mindre och medelstora företag, som bedriver verksamhet i förhyrd lokal, är lika beroende av rätten till lokalen som bostadshyresgästen är beroende av sin bostad. Sveriges hotell- och restaurangförbund samt Sveriges centrala restau- rangaktiebolag har anfört att det bland innehavare av hotell- och restaurangrörelser, som bedrivs i förhyrda lokaler, har uttalats en stark oro för att innehavare av sådana rörelser skulle kunna råka i betydan- de ekonomiska svårigheter om inte besittningsskyddet stärks. Såväl för ett hotell som för en restaurang kan ett byte av lokal medföra betydande avbräck i rörelsen. Förbundet och bolaget anser det även rimligt att hotell— och restaurangföretag, som har företagit investeringar i förhyr- da lokaler, bereds ett tillförlitligt skydd för att investeringarna kan för- räntas och amorteras.

Sveriges kf'ipmannaförbimd har emellertid senare anfört, att det först när hyresregleringslagen upphört att gälla för lokaler blir möjligt att bedöma erfarenheterna av hur det indirekta besittningsskyddet i prakti- ken verkar. Förbundet har därför hemställt, att översynen av besittnings- ' skyddet får anstå åtminstone ytterligare ett år eller till dess det blir möjligt att pröva frågan på grundval av praktiska erfarenheter, men har samtidigt uttryckt önskemål om att redan nu ändringar 'i fråga om det

• Sida 14
•  Original

Prop. 1972: 70 - 14

formella förfarandet i lokalhyrestvister övervägs. SHIO har instämt i vad köpmannaförbundet sålunda anfört.

Sveriges hotell- och restaurangförbund samt Sveriges centrala restau- rangaktiebolag har senare förklarat att de farhågor de uttalat inte grun- dar sig på erfarenheter av tillämpningen av det indirekta besittnings- skyddet utan på en bedömning av den framtida utvecklingen. De försök som gjorts till kartläggning av de hittillsvarande erfarenheterna har gett vid handen att någon helt säker grund för bedömning av bestämmelser- nas effekt ännu inte föreligger. Vad som framkommit anses dock leda till den bedömningen att en förstärkning av besittningsskyddet för inne- havare av hotell- och restauranglokaler behövs.

Beträffande tillämpningen av reglerna om indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster har olika domstolar och myndigheter i samband med enkäterna upplyst följande.

Vid domstolarna har förekommit endast ett fåtal mål angående er— sättning enligt 57 å hyreslagen. Vad som därvid förekommit ger ej underlag för att bedöma vare sig frågan om besittningsskyddets effek- tivitet eller lämpligheten i övrigt av hithörande bestämmelser.

Antalet vid hyresnämnderna anhängiggjorda ärenden angående med- ling i lokalhyrestvister har varit betydligt större. Vid hyresnämnden för Stockholms län handlades under tiden den 1 januari 1969—dcn 30 juni 1971 omkring 230 sådana ärenden. Därtill kommer en stor mängd ansökningar om medling som återkallats innan de utsatts till hand- läggning. Hyresnämnderna för Hallands, Göteborgs och Bohus samt Älvsborgs län har under tiden den 1 januari 1969—slutet av september 1971 handlagt 151 medlingsärenden. Erfarenheterna av dessa ärenden anses ge vid handen att det indirekta besittningsskyddet ger hyresgästen ett gott skydd. Ärendena har i flertalet fall resulterat i en uppgörelse enligt vilken hyresgästen erhållit annan lokal eller ersättning.

Från olika håll har anförts, att förfarandet i lokalhyrcstvistcr inte är utformat på ett tillfredsställande sätt. Statens hyresråd betecknar be- stämmelserna som onödigt komplicerade och svårtillgängliga. Hyresvär- dar och hyresgäster sägs i stor utsträckning vara ovetande om de tids— frister som anges i paragrafen och verkan av att de inte iakttas. Det om— vittnas från flera håll att detta i många fall har lett till rättsförluster. Förlusterna har drabbat både hyresvärdar och hyresgäster.

Statens h_vresråd samt hyresnämnderna för Stockholms län och Gö- teborgs och Bohus län föreslår att besittningsskyddsproceduren enligt 58 å hyreslagen utformas i huvudsaklig överensstämmelse med de regler som enligt 49 & gäller för förfarandet vid inledande av för- längningstvist rörande bostadslägenhet. Även Sveriges advokatsamfund menar att en motsvarighet till avflyttningsmeddelande enligt 49 & hyreslagen bör införas. Hyresnämnden för Malmöhus län, Göteborgs kommun och Sveriges köpmannaförbund föreslår att skyldighet införs

• Sida 15
•  Original

Prop. 1972: 70 15

för hyresvärd att vid uppsägning underrätta hyresgästen om vad denne har att iaktta för att vara bibehållen vid sin rätt till ersättning i anled- ning av att hyresförhållandet upphör.

Hyresnämnden för Stockholms län föreslår att hyresnämnds kompe- tens utvidgas till att omfatta behörighet att pröva tvist om ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande.

Frågan om proceduren för besittningsskyddet behandlades särskilt av 1971 års riksdag med anledning av en där väckt motion.

I motionen (1971: 650) yrkades att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj:t skulle begära att till hyreslagen fogades en bestämmelse av inne- börd att hyresvärd skulle åläggas att vid uppsägning av hyresavtal skriftligen meddela hyresgästen de regler som gäller enligt 58 & hyres- lagen. Till stöd för yrkandet anförde motionärerna att många affärs- hyresgäster, speciellt innehavare av mindre företag, inte känner till vad de har att iaktta för att inte gå miste om rätten till ersättning enligt 57 % hyreslagen. Den föreslagna åtgärden skulle enligt motionärerna väsent- ligt bidra till att förhindra rättsförluster.

Motionen hänvisades till lagutskottet. Efter remiss avgavs yttranden över motionen av hovrätten för Nedre Norrland, hyresnämnderna för Stockholms, Uppsala och Gotlands län, Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund och Sveriges köpmannaförbund.

Hyresgästernas riksförbund anförde att förbundet var väl medvetet om den i motionen påtalade svagheten i utformningen av 58 % hyres- lagen och hemställde om bifall till motionen. Även Sveriges köpman— naförbund anslöt sig i alla delar till motionen. Hyresnämnderna för Stockholms, Uppsala och Gotlands län ifrågasatte om man inte borde införa en parellell till avtlyttningsmeddelanden enligt 49 5 i fråga om bostäder. Hovrätten för Nedre Norrland och Sveriges fastighetsägare- förbund ansåg inte att det fanns tillräckliga skäl att ändra gällande be- stämmelser och avstyrkte därför motionen.

Utskottet fann i sitt av riksdagen godtagna utlåtande (LU 1971: 20) att det för undvikande av rättsförluster kunde vara lämpligt att i hyres— lagen införa skyldighet för hyresvärden att lämna hyresgästen något slag av avflyttningsmeddelande. Med hänsyn till det inom justitiede- partementet pågående arbetet med översyn av hyreslagen ansåg emel- lertid utskottet att någon riksdagens åtgärd i anledning av motionen inte var erforderlig.

Vid de överläggningar som hållits mellan företrädare för justitiede- partementet och partsorganisationerna har de senare uttryckt önskemål om att förfarandet i lokalhyrestvister reformeras utan dröjsmål. De syn- punkter organisationerna anfört på utformningen av förfarandet har i det väsentliga beaktats i lagstiftningsärendet.

• Sida 16
•  Original

Prop. 1972: 70 16

2.4. Föredraganden

Som ett led i förberedelserna för den översyn av hyreslagstiftningen som f.n. pågår inom justitiedepartementet har skett en kartläggning av erfarenheterna av det indirekta besittningsskyddet för lokaler. Härvid har framkommit i huvudsak följande.

Vid domstolarna har hittills handlagts endast några få mål om ersätt- ning för förlust enligt 57 5 hyreslagen. Erfarenheterna ger inte underlag för en bedömning av reglernas effektivitet eller lämplighet i övrigt.

Antalet medlingsärenden vid hyresnämnderna har varit betydligt stör- re. De erfarenheter som hittills vunnits tyder på att det indirekta be- sittningsskyddet ger hyresgästerna ett gott skydd. Medlingsärendena har i de allra flesta fall resulterat i en uppgörelse mellan parterna enligt vilken hyresgästen erhållit annan lokal eller kontant ersättning.

I förarbetena till 1968 års hyreslagstiftning uttalade föredragande departementschefen sammanfattningsvis att enligt hans bedömande det indirekta besittningsskyddet torde komma att bli minst lika effektivt som ett direkt skydd. Vissa organisationer som företräder lokalhyres- gästernas intressen har vidhållit sin tidigare hävdade uppfattning att det indirekta besittningsskyddet ger ett sämre besittningsskydd än det direkta och att ersättningsreglema inte ger tillräcklig preventiv effekt mot obefogade uppsägningar. De farhågor som de därvid uttalat grundar sig emellertid inte på erfarenheter av tillämpningen av bestämmelserna hittills utan på en bedömning av vad som kan komma att inträffa när hyresregleringen hösten 1972 avvecklas för lokaler även i de större kom- munerna. Sveriges köpmannaförbund har för sin del slutligen föreslagit att en översyn av reglerna om besittningsskydd för lokaler får anstå till dess ytterligare erfarenheter av tillämpningen av bestämmelserna vunnits. Detta bör enligt förbundet dock inte utesluta att ändringar i det for— mella förfarandet redan nu övervägs. Sveriges hantverks- och industri- organisation har anslutit sig till köpmannaförbundets förslag.

Jag vill inte hålla för uteslutet att övergången från hyresreglering till en i princip fri hyresmarknad kan komma att medföra påfrestningar för vissa branscher eller vissa företag. Både hyresvärdar och hyresgäster har i övergångsskedet svårigheter att bedöma marknadsläget och att avgöra vad som är skälig hyra. Snart nog torde emellertid förhållandena stabili- seras. Frågan om besittningsskyddets utformning måste bedömas utifrån ett sådant mera långsiktigt perspektiv. Från denna utgångspunkt finns inte anledning att nu ompröva valet av skyddsform för lokalhyresgäster.

Erfarenheten har emellertid visat att reglerna i ett avseende utformats på ett sätt som får anses mindre tillfredsställande. Bristerna gäller besittningsskyddsproceduren. Som förut har framgått skall hyresgästen inom tre veckor från uppsägningen meddela hyresvärden att han önskar behålla lägenheten. Om hyresgästen underlåter att lämna meddelandet,

• Sida 17
•  Original

Prop. 1972: 70 17

förfaller hans rätt till ersättning. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden, har hyresvärden att inom tre veckor från det att medde- landet lämnades underrätta hyresgästen' om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken'till att han vägrar medge förlängning. Denna underrättelse avser att sätta hyresgästen i stånd att bedöma huruvida rätt till ersättning föreligger eller ej. Om hy- resvärden försummar att lämna underrättelsen, blir han skyldig att er- sätta hyresgästen dennes förlust.

Det har Visat sig att både hyresgäster och hyresvärdar ofta är ovetan- de om vad de sålunda har att iaktta. Särskilt hyresgästerna har på så sätt råkat ut för rättsförluster. I många fall har hyresgäster vänt sig till hyresnämnden med begäran om ogiltigförklaring av uppsägningen. Jag anser det angeläget att söka finna ett system som så långt som möjligt eliminerar riskerna för rättsförluster på detta område men som samtidigt inte ytterligare komplicerar den redan nu relativt invecklade procedu- ren. Att flera handlingar skall utväxlas mellan parterna ger tillfällen till misstag, delgivningssvårigheter, bevistvister m.m. Strävan bör såle- des vara att förenkla proceduren.

När tvist angående rätt till förlängning av hyresavtal för bostadslägen- het föreligger, ankommer det på hyresvärden att ta initiativet till att frågan om hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet blir prövad. Detta sker genom att hyresvärden sänder ett s. k. avflyttningsmeddelan- de till hyresgästen, varav skall framgå att hyresgästen, om han inte går med på att flytta, har att senast tre veckor efter det han fått del av med- delandet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Det synes vara lämpligt att införa en motsvarighet till detta avflyttningsmeddelande inom lokal- sektorn. Reglerna bör utformas så att hyresvärden får ett direkt intresse av att snabbt inleda proceduren.

När fråga uppkommer om uppsägning av avtal med lokalhyresgäst torde förhandlingar mellan parterna i flertalet fall inledas i god tid före uppsägningen. Detta gäller både när hyresvärden i första hand avser att få till stånd ändrade villkor för förhyrningen och när han redan från början syftar till att hyresförhållandet skall upphöra. När uppsägningen sker har förhandlingarna i många fall redan strandat. Man har anled- ning utgå från att hyresvärden redan Vid tiden för uppsägningen är i stånd att underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att för- länga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge för- längning. Sin ståndpunkt i denna del måste hyresvärden förr eller senare tillkännage för att hyresgästen skall ha underlag för att bedöma huruvida han har rätt till ersättning eller ej, och det torde vara ändamålsenligt att detta sker på ett så tidigt stadium som möjligt. Förfarandet kan härige- nom snabbt komma i gång.

Med hänsyn till det sagda anser jag den lämpligaste lösningen vara att skyldighet införs för hyresvärden att redan i samband med uppsägningen

• Sida 18
•  Original

Prop. 1972: 70 13

underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Hyresvärden bör vidare vara skyldig att underrätta hyresgästen om vad denne har att iaktta, om han inte utan Vidare finner sig i att flytta. Vari hyresgästens åtgärd skall bestå återkommer jag till. Hyresvärdens med- delande synes lämpligen böra tas in i uppsägningen. Detta överensstäm— mer med den praxis som synes utveckla sig på bostadsmarknaden. Upp- sägning som inte innehåller föreskrivet meddelande bör sakna verkan. En sådan påföljd är mindre ingripande och därför att föredra framför en ordning där ersättningsskyldighet till kanske betydande belopp inträ— der som följd av underlåtenhet från hyresvärdens sida att lämna med- delande av föreskrivet innehåll.

Uppsägning kan f. n. ske genom att uppsägningshandlingen sänds i re— kommenderat brev under den söktes vanliga adress, om han inte träffas i sitt hemvist. Därutöver åligger det den uppsägande att lämna ett exemplar av uppsägningen antingen i den söktes bostad till vuxen med- lem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Anträffas inte hus- hållsmedlem eller kontorsanställd, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda om det finns någon sådan.

Hyresvärdens meddelande till hyresgästen kommer att få avgörande rättsverkningar och skäl kan därför anföras mot att regeln om att upp- lsägning i visst fall får läggas i den söktes postlåda görs tillämplig be-

träffande uppsägning som innehåller meddelande av nu ifrågavarande slag. Å andra sidan bör bestämmelserna om uppsägning såvitt möjligt vara enhetliga för hela hyresmarknaden. Det förhåller sig också otvivel- aktigt så att delgivning i den form som här avses spelar mindre roll i fråga om lokalhyresgäster än när det gäller bostadshyresgästcr. I fråga om lokalhyresgäst som driver rörelse med fast kontor torde hyresvärden i regel kunna anträffa någon som uppsägningen kan lämnas till. Med hänsyn härtill är jag inte beredd att föreslå någon ändring i bestämmel- serna om sättet för uppsägning.

F. n. gäller att hyresgästen om han anser sig ha rätt till ersättning för obefogad uppsägning har att väcka talan vid domstol. Förslag har förts fram om att hyresnämnd bör få behörighet att pröva ersättningstvister. Genomförandet av ett sådant förslag kräver vittgående överväganden som inte kan göras i detta sammanhang. Den nuvarande ordningen bör därför i alla fall tills vidare bibehållas. Vissa fördelar torde emellertid kunna vinnas, om medling inför hyresnämnd i princip görs obligatorisk även i tvister av det slag som nu är aktuellt. Enligt gällande bestämmel- ser kan alla slag av hyrestvister hänskjutas till hyresnämnden för med- ling, medau medlingsförfarandet är obligatoriskt endast i tvister om di- rekt besittningsskydd och tvistcr angående rätt att överlåta hyresrät- ten eller att upplåta lägenhet i andra hand. Den möjlighet som sålunda

• Sida 19
•  Original

Prop. 1972: 70 19

finns att hänskjuta lokaltvister till hyresnämnden för medling och skilje- förfarande utnyttjas i viss utsträckning. Erfarenheterna härav är goda. Åtskilliga lokaltvister biläggs under hyresnämndernas medverkan. Här- igenom kan antalet ersättningsmål vid domstolarna begränsas. Om medling i princip görs obligatorisk, synes betydande fördelar i detta hänseende kunna uppnås. Jag förordar därför sådan ändring av bestäm- melserna att medling i princip alltid skall ske i lokaltvister. Det bör an— komma på hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Som förut har nämnts bör det åligga hyresvärden att redan vid uppsägningen underrätta hyresgästen om vad denne har att iaktta i detta hänseende.

Vid besittningsskyddstvist angående bostadslägenhet har hyresgäs— ten att senast tre veckor efter det han fått del av avflyttningsmcdde- lande hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Önskemålet att reglerna så långt som möjligt bör vara enhetliga inom hyresområdet talar för att samma frist bör gälla för lokalhyresgäst som blivit uppsagd från sin lägenhet. I samma riktning talar önskemålet att få uppsägningcns rätts- verkningar klarlagda så snart som möjligt. Å andra sidan är förhållan- dena i lokaltvister ofta komplicerade och det är önskvärt att parterna har en inte alltför kort tid på sig för enskilda förhandlingar innan tvis- ten dras inför hyresnämnden. Också med hänsyn till att bestämmel- serna om delgivning av uppsägning skiljer sig från vad som gäller om avflyttningsmcddelande till bostadshyresgäst finns det skäl att bestämma en längre tidsfrist för lokalhyresgästen inom vilken han har att vända sig till hyresnämnden. Härigenom undviks rättsförluster som annars .kan uppkomma, om t. ex. uppsägningen blir liggande obeaktad på hyresgäs- tens kontor under industrisemestem. Enligt min mening väger de sist anförda skälen tyngst. Jag föreslår därför att fristen för hänskjutande till medling bestäms till två månader. Iakttar hyresgästen inte denna, bör hans rätt till ersättning förfalla.

Det kan ibland inträffa att tvistefrågan är sådan att det är utsiktslöst att söka bilägga den genom medling inför hyresnämnd. Situationen kan exempelvis vara den att parterna önskar få ett principavgörande till stånd i en tolkningsfråga. Det kan också vara så att parterna är ense om att söka bilägga tvisten i annan ordning än genom medling inför hyres- nämnden. Om de i sådant fall överenskommer att medling inte skall ske, bör hyresgästen vara oförhindrad att vända sig direkt till domstolen. Det följer av allmänna regler att parterna i en uppkommen tvist kan på så sätt avtala om förutsättningarna för att rätt till ersättning skall föreligga. Någon bestämmelse i ämnet behövs därför inte.

Vad jag har anfört beträffande lokaler har i allt väsentligt motsva- rande tillämpning beträffande anläggningsarrende. Det finns således en- ligt min mening inte anledning att ompröva valet av form för besitt- ningsskydd för anläggningsarrendatorer. Bestämmelserna om förfaran- det vid besittningsskyddstvist är utformade efter mönster av reglerna

• Sida 20
•  Original

Prop. 1972: 70 20

för lokaler och är behäftade med samma brister som dessa. Bristerna bör nu rättas till. Jag föreslår att detta sker i huvudsaklig överensstäm- melse med vad jag nyss har föreslagit beträffande lokaler.

Fr.o.m. den 1 oktober 1972 kommer hyresregleringen att helt av- vecklas för lokaler. Betydelsen av att besittningsskyddsproceduren är ut-- formad på ett ändamålsenligt sätt ökar härvid. Lagändringarna bör där- för träda i kraft den 1 juli 1972.

3. Fullföljdsrätten vid prövning av förstagångshyra 3.1 Gällande rätt

Fråga om hyressättning och andra hyresvillkor för bostadslägenhet kan prövas av hyresnämnd antingen i samband med tvist om rätt till förlängning av avtal eller efter ansökan om prövning av förstagångshyra enligt 55 % hyreslagen. Är fråga om förlängning av hyresavtalet inte av- gjord, när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenhe- ten på de förut gällande hyresvillkoren till dess frågan är slutligt av- gjord. Bifalls hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet skall en- ligt 51 å hyreslagen villkoren för den fortsatta förhyrningen fastställas med tillämpning av hyressättningsreglema i 48 5. Även om hyresgästens talan om förlängning inte bifalls, skall hyresvillkoren för tiden från av- talets upphörande till avflyttningen enligt 52 & hyreslagen fastställas på. samma sätt, när tvisten avgörs efter hyrestidens utgång eller uppskov med avflyttningen medges. Även vid prövning av förstagångshyra be- stäms enligt 55 & hyreslagen hyran med tillämpning av 48 5.

Om part inte godtar hyresnämnds beslut i fråga om förlängning av hyresavtal, villkor för sådan förlängning eller förstagångshyra, får par- ten klandra beslutet genom att väcka talan vid fastighetsdomstol mot den andra parten inom viss tid. Före jordabalkens ikraftträdande prö- vades hyrestvister av vissa tingsrätter i den sammansättning som i all— mänhet gäller i tvistemål.

Enligt den vid utgången av år 1971 gällande lydelsen av 3 kap. 73 % nyttjanderättslagen fick talan inte föras mot underrätts dom i fråga om fastställelse av hyresvillkor och inte heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse av hyresvillkor. Sedan jorda- balken trätt i kraft den 1 januari 1972 gäller enligt 72 & hyreslagen att talan inte får föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51 eller 52 å och inte heller mot hov- rätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställande av hy- resvillkor i fall som nyss angetts. Någon hänvisning till bestämmelserna om prövning av förstagångshyra i 55 5 finns således inte i lagtexten.

Bestämmelserna om besittningsskydd för jordbruksarrendator och bo— stadsarrendator är uppbyggda efter mönster av de regler som gäller för

• Sida 21
•  Original

Prop. 1972: 70 - 21

bostadshyresgäst (9 kap. 7—13 55 och 10 kap. 4—6 %% jordabalken). Dessa arrendatorer har alltså ett direkt besittningsskydd. Motsvarighet till bestämmelserna om prövning av förstagångshyra finns inte i fråga om arrende.

I det till lagrådet remitterade förslaget till fullföljdsbestämmelser bc- träffande arrendetvister (8 kap. 33 & jordabalken) föreslogs efter möns- ter av hyreslagens då gällande bestämmelser att talan inte skulle få föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om fastställelse av arrendevillkor och inte heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av arrendeav- tal eller fastställelse av arrendevillkor.

Lagrådet anmärkte att fråga om fastställelse av arrendevillkor kunde uppkomma vid fastighetsdomstol även utan samband med förlängning av arrendeavtal. Det torde enligt lagrådet inte ha avsetts att någon full- följdsbegränsning skulle gälla i sådana fall. Till förebyggande av tvekan borde i lagtexten uttryckligen anges att fullföljdsförbudet gällde faststäl- lelse av arrendevillkor i samband med förlängningstvist. På motsvaran— de sätt bordc i hyreslagen anges att fullföljdsförbudet i fråga om fast- ställelse av hyresvillkor avsåg fastställelse av sådana villkor i samband med prövning av fråga om förlängning. Hänvisning borde ske till 51 och 52 åå hyreslagen.

Vad lagrådet föreslagit godtogs utan kommentar från departements- chefens sida.

3.2. Föredraganden

Fråga om fastställande av hyresvillkor kan komma under fastighets- domstols prövning genom klander av hyresnämnds beslut som gäller förlängning av hyresavtal eller förstagångshyra. Även utan samband med sådan tvist kan fråga om fastställande av hyresvillkor uppkomma vid fastighetsdomstol, exempelvis när hyresgäst yrkar nedsättning av hyran på grund av skada eller brist på lägenheten. Enligt de år 1968 antagna bestämmelserna om fullföljd av talan i hyrestvister fick talan inte föras mot underrätts dom i fråga om fastställande av hyresvillkor. Fullföljdsförbudet tog sikte på tvister om förlängning av hyresavtal och prövning av förstagångshyra. När bestämmelserna fördes över till jordabalken jämkades lydelsen.i syfte att klargöra att någon fullföljds- begränsning inte gäller för det fall att fråga om fastställande av hyres- villkor uppkommcr vid fastighetsdomstol på annat "sätt än genom klan- der av hyresnämnds beslut. Någon ändring i fråga om fullföljd av talan mot fastighetsdomstols dom i tvist om prövning av förstagångshyra har ej varit åsyftad. Talan får således inte föras mot dom, varigenom fas- tighetsdomstol prövat sådan hyra. Innebörden av bestämmelserna har emellertid inte kommit till tydligt uttryck i lagtexten. Denna bör därför förtydligas. Det kan lämpligen ske på så sätt att i 72 & anges att talan

• Sida 22
•  Original

Prop. 1972: 70 22

inte får föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 å och inte heller mot hov- rätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51 eller 52 %.

4. Upprättat lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag till lag om ändring i jordabalken .

Förslaget torde få fogas till statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga.

Rörande de enskilda bestämmelserna i lagförslaget vill jag ytterligare anföra följande.

5. Specialmotivering

8 kap. 8 5. Paragrafen innehåller bestämmelser om sättet för upp- sägning av avtal om arrende.

I ett nytt sjätte stycke har tagits in en erinran om bestämmelserna i 11 kap. 6 S' angående innehållet i uppsägning av avtal om anläggnings- arrende (jfr 8 % hyreslagen).

]] kap. 6 5. Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet vid besittningsskyddstvist angående anläggningsarrende. Ändringarna i för- hållande till gällande rätt har behandlats i avsnittet 2.4. Enligt förslaget skall jordägaren i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall vidare innehålla underrättelse att arrendatorn, om han för avflyttning fordrar ersättning, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnclen för medling.

Uppsägning skall enligt 8 kap. 85 vara skriftlig. Uppsägningen be- höver dock inte vara skriftlig, om arrendatorn lämnar skriftligt erkän— nande om uppsägningen.

Jordägarens meddelande till arrendatorn skall enligt förslaget tas in i uppsägningen och således enligt den nämnda huvudregeln vara skrift- ligt. Meddelandet kan emellertid även ges muntligen, om arrendatorn lämnar skriftligt erkännande. Denna ordning avviker från vad som gäl- ler beträffande avflyttningsmeddelande till jordbruksarrendator enligt 9 kap. 10 &, bostadsarrendator enligt 10 kap. 6 & och bostadshyresgäst en- ligt 12 kap. 49 &. Sådant meddelande måste alltid vara skriftligt. Önske- målet att reglerna om uppsägning är enhetliga över hela fältet har an— setts motivera denna avvikelse. Någon olägenhet av den torde inte vara att befara.

• Sida 23
•  Original

Prop. 1972: 70 23

Vid arrendenämnds och hyresnämnds sammanträde skall enligt 24% lagen (1970: 998) om arrendenämnder och hyresnämnder föras proto— koll. Närmare bestämmelser om vad som skall antecknas i protokoll finns i 145 instruktionen (1971: 698) för dessa nämnder. Av bestäm- melserna följer att parts yrkanden och invändningar, ändringar däri samt medgivande av motparts yrkanden inte skall antecknas i medlings- ärende.

Som förut har nämnts skall jordägaren när uppsägning sker av an— läggningsarrendator underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Under medlingsförfarandct torde även jordägarens ståndpunkt i dessa frågor bli föremål för diskussion. Det kan då in- träffa cxempelvis att jordägaren kräver lägre arrendeavgift som villkor för förlängning än han gjort i uppsägningen. Den ståndpunkt han där- vid slutligen intar kan bli av betydelse om tvisten dras inför domstol. Det synes därför vara lämpligt att den antecknas i protokollet. Erfor- derliga föreskrifter om vad protokoll bör innehålla i det hänseende som nu är aktuellt kan meddelas i administrativ ordning.

12 kap. 8 5. Paragrafen innehåller bestämmelser om uppsägning. I ett nytt sjätte stycke har tagits in en erinran om bestämmelserna i 58 & angående innehållet i uppsägning av lokalhyresgäst.

12 kap. 58 5. Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet vid besittningsskyddstvist angående lokal. Vad som nyss anförts beträffande utformningen av 11. kap. 65 äger motsvarande tillämpning i fråga om denna paragraf.

12 kap. 60 9'. Den rätt till ersättning som enligt den gällande lydel— sen av 58 & första stycket tredje punkten tillkommer hyresgäst, om hyresvärden underlåter att lämna meddelande enligt andra punkten, anses vila på självständig grund (prop. 1967: 141 s. 341). Av den an- ledningen nämns i 60 & särskilt ersättning enligt 58 &. Genomförs den ändring av 58 å som jag har föreslagit, ger denna ej längre någon självständig rätt till ersättning. Hänvisningen till 58 % bör därför utgå.

12 kap. 63 5. Motsvarigheten till det meddelande som hyresvärden enligt den gällande lydelsen av 58 5 har att lämna hyresgästen skall en- ligt förslaget tas in i uppsägningen. Den särskilda föreskriften om med- delande som avses i 58% har med hänsyn härtill fått utgå.

12 kap. 66 5. Av samma skäl som anförts i fråga om 12 kap. 60 & föreslås en ändring av förevarande paragraf.

12 kap. 72 5. Bestämmelserna har i enlighet med vad som anförts i den allmänna motiveringen kompletterats med en hänvisning till regler— na i 55 5 om prövning av förstagångshyra. Ändringen har föranlett en redaktionell jämkning av lagtexten i övrigt.

Ikraftträdande m.m. De föreslagna lagändringarna bör träda i kraft den 1 juli 1972.

• Sida 24
•  Original

Prop. 1972: 70 24

Bestämmelserna om anläggningsarrende tillkom som förut har nämnts år 1968 och togs upp i 2 kap. 83—89 %% nyttjanderättslagen. De är av dispositiv natur och har därför inte ansetts kunna ges verkan i fråga om avtal som slutits före lagens ikraftträdande. Bestämmelserna har utan ändring i sak förts över till 11 kap. jordabalken. Inte heller jordabalkens bestämmelser om anläggningsarrende har gjorts tillämpliga på äldre av- tal. Det synes emellertid nu vara lämpligt att låta 11 kap. 6 S i den före- slagna lydelsen gälla även avtal som slutits före den 1 juli 1972 i den mån motsvarande äldre bestämmelser gäller för avtalet. Har arrende- avtalet sagts upp före denna tidpunkt, bör dock äldre bestämmelser allt- jämt äga tillämpning. Regler med denna innebörd tas upp under 2.

Enligt övergångsbestämmelserna till 1968 års hyreslagsreform är bl. a. bestämmelserna i 58å tillämpliga även på äldre avtal. Bestämmelserna har utan ändring i sak förts över till jordabalken. Den nu föreslagna änd- ringen bör göras tillämplig på avtal som slutits före lagens ikraftträ- dande. Har avtalet sagts upp före lagens ikraftträdande bör dock den äldre lydelsen av 58% alltjämt äga tillämpning. Regler härom föreslås under 3.

Ändringen i 72 % innebär inte någon ändring i vad som nu måste an- ses gälla och kräver såledcs inte någon särskild övergångsbestäm- melse.

6. Hemställan

Jag hemställer, att lagrådets yttrande över förslaget till lag om änd- ring i jordabalken inhämtas genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans Maj:t Konungen.

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

• Sida 25
•  Original

Prop. 1972: 70 25