NJA 2022 s. 159
En hyresvärd hade i en uppsägningshandling inte lämnat föreskriven underrättelse om att lokalhyresgästen inom två månader från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling för att behålla sin rätt att kräva ersättning. Tvisten hänsköts inte till hyresnämnden och lokalhyresgästen flyttade från lokalen varefter talan om ersättning väcktes. Lokalhyresgästens rätt till ersättning har inte ansetts förfallen.
Kalmar tingsrätt
I.H. förde talan vid Kalmar tingsrätt mot First Camp Sverige AB så som framgår av tingsrättens mellandom.
Tingsrätten (chefsrådmannen Henrik Elfving samt rådmännen Katarina Wahlberg och Ulrika Kvarnsjö, referent) anförde följande i mellandom den 14 februari 2020.
BAKGRUND
I.H. har hyrt en lokal av First Camp Sverige AB (First Camp) i Oskarshamn för restaurangverksamhet sedan år 2014. Det aktuella hyresavtalet började gälla den 1 maj 2016 och löpte till den 30 april 2018. Uppsägningen av avtalet skulle ske senast den 31 augusti respektive år, och i annat fall förlängas med ett år i taget. First Camp sa upp avtalet den 28 augusti 2017 till avflyttning den 30 april 2018. Uppsägningen innehöll inte någon information om att I.H. hade att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling om han inte gick med på att flytta från lokalen i enlighet med uppsägningen. I.H. avflyttade från lokalen i enlighet med uppsägningen och hänsköt inte tvisten till hyresnämnden för medling.
Det är ostridigt att First Camp har sagt upp hyresavtalet med I.H. för avflyttning till upphörande den 30 april 2018, att uppsäg-ningen inte innehöll information om att I.H. hade att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, att I.H. har avflyttat från lo-kalen i enlighet med uppsägningen samt att I.H. inte har hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling.
I.H. har väckt talan mot First Camp och yrkat skadestånd. First Camp har bestritt yrkandet. I.H. har yrkat att tingsrätten genom mellandom ska pröva frågan om hans rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § och 12 kap. 58 b § JB har gått förlorad då han, när upp-sägningen inte innehöll någon information om skyldighet att hänskjuta tvisten, inte hänsköt tvisten till hyresnämnden och avflyttade från lokalen. First Camp har medgett yrkandet om mellandom.
YRKANDEN M.M.
I.H. har yrkat att First Camp ska förpliktas att till honom betala 2 339 315 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för delgiv-ning av stämning till dess betalning sker. I andra hand har I.H. yrkat att First Camp ska förpliktas att till honom betala 71 180 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 26 november 2018 till dess betalning sker. I.H. har därutöver yrkat att First Camp ska förpliktas att till honom betala 5 932 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 26 november 2018 till dess betalning sker.
First Camp har bestritt I.H:s yrkanden.
GRUNDER OCH OMSTÄNDIGHETER
Till grund för käromålet har I.H. anfört i huvudsak följande. First Camp har sagt upp hyresavtalet och vägrat förlängning av hyres-förhållandet. Det föreligger ingen besittningsbrytande grund enligt 12 kap. 57 § JB och uppsägningen är ogiltig till följd av att den inte uppfyller formkraven som uppställs i 12 kap. 58 § andra stycket JB. I.H. har därför rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b § andra stycket JB med i första hand ett belopp motsvarande den skada han har lidit som uppgår till 2 339 315 kr och i andra hand med ett belopp motsvarande en årshyra för lokalen, som uppgår till 71 180 kr exklusive mervärdesskatt. First Camp har från och med den 1 april 2018 – dvs. en månad innan hyresförhållandet upphörde – hyrt ut lokalen till en ny hyresgäst. I.H. hade därför inte tillgång till lokalen under april månad. I.H. har därmed rätt att återfå erlagd hyra avseende april månad, vilken uppgår till 5 932 kr.
Till grund för bestridandet har First Camp anfört i huvudsak följande. First Camp har haft befogad anledning att säga upp avtalet till hyrestidens utgång. Rättspraxis ställer inte några högre krav för att avflyttningsskälen ska anses vara sakliga, utan det är tillräck-ligt att de har legitimt intresse. Uppsägningshandlingarna uppfyller dessa krav. Det indirekta besittningsskyddet som I.H. gör gällande har inte utlösts i detta fall. En brist i uppsägningen medför enligt 12 kap. 58 § JB att uppsägningen saknar verkan, inte att hyresvär-den blir skadeståndsskyldig. Såväl I.H:s erfarenhet som aktiv näringsidkare i hyrda lokaler under flera år, som de möjligheter till konsultation med redovisningskonsulten som rimligen borde stått till buds, bestrids det att I.H. inte har haft kunskap om sina rättigheter.
MELLANDOMSTEMA OCH PARTERNAS TALAN SÅVITT AVSER DETTA
Efter yrkande från I.H. och efter First Camps medgivande har tingsrätten beslutat att genom mellandom avgöra följande fråga.
Har I.H:s rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § och 12 kap. 58 b § JB förfallit enligt 12 kap. 58 § tredje stycket JB när I.H. inte inom angiven tid har hänskjutit tvisten till hyresnämnden under förutsättning att First Camps uppsägning saknade underrättelse om hänskjutande till hyresnämnden enligt 12 kap. 58 § första stycket JB och då I.H. har avflyttat från lokalen.
I.H. har gjort gällande att när en hyresvärd gör formella fel i sin uppsägning för avflyttning så kan den risken inte bäras av någon annan än hyresvärden själv. Fel i en gjord uppsägning kan inte heller läkas på grund av åtgärder som hyresgästen vidtar. När en hy-resvärd säger upp ett hyresavtal för avflyttning och uppsägningen saknar ett meddelande om hyresgästens möjlighet att hänskjuta tvisten är hyresgästen bevarad sin eventuella rätt till ersättning även om tvisten inte har hänskjutits till hyresnämnden.
First Camp har gjort gällande att en verkan av en uppsägning som inte innehåller sådan formalia som anges i 12 kap. 58 § första stycket JB inte är att hyresvärden blir skadeståndsskyldig utan att uppsägningen, enligt 12 kap. 58 § JB, saknar verkan, det vill säga att hyresförhållandet består på oförändrade villkor. Genom att I.H. har flyttat har han avstått från att göra ogiltigheten av uppsägning gällande och han har därmed även avstått från rätten till ersättning.
DOMSKÄL
Enligt 12 kap. 58 § första stycket JB ska en uppsägning av en hyresvärd innehålla en underrättelse om att hyresgästen, om hyresgäs-ten inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket är uppsäg-ningen enligt andra stycket utan verkan.
Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt 12 kap. 58 § första stycket JB och hyresgästen inte har hänskjutit tvisten till hyresnämnden inom den angivna tiden förfaller hyresgästens rätt till ersättning.
Det framgår tydligt av lagtexten att följden av formella brister i en uppsägning är att uppsägningen är ogiltig. Vidare framgår att en hyresgäst, som inte inom föreskriven tid hänskjutit tvisten till hyresnämnden, inte kan få ersättning om en hyresvärd har gjort en formellt korrekt uppsägning. Hyresgästens rätt till ersättning i förevarande situation när det finns formella brister i uppsägningen, hyresgästen inte har hänskjutit tvisten till hyresnämnden och hyresgästen har flyttat behandlas inte uttryckligen i lagtexten.
Enligt tidigare reglering hade hyresgästen att inom tre veckor från uppsägningen meddela hyresvärden att han önskade behålla lä-genheten. Om hyresgästen underlät att lämna meddelandet förföll hans rätt till ersättning. Lämnades sådant meddelande inom den angivna tiden hade hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades underrätta hyresgästen om de villkor han uppställde för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrade medge förlängning. Underrättelse avsåg att sätta hyresgästen i stånd att bedöma huruvida rätt till ersättning förelåg eller ej. Om hyresvärden försummade att lämna underrättelsen blev han skyldig att ersätta hyresgästen dennes förlust. Bakgrunden till lagändringen var att både hyresgäster och hyresvärdar ofta var ovetande om vilka åtagande de hade att iaktta.
Syftet med regleringen var att hitta ett system som i så hög utsträckning som möjligt eliminerade riskerna för rättsförluster. Lagändringen innebar att uppsägningar som inte innehöll de formella kraven saknade verkan. En påföljd om ogiltighet ansågs vara mindre ingripande och att föredra framför en ordning där ersättningsskyldighet till kanske betydande belopp kunde inträda som följd av hyresvärdens underlåtenhet att lämna en formellt korrekt uppsägning (prop. 1972:70 s. 17–18). En uppsägning som saknar den obligatoriska informationen om hänskjutande ska alltså inte automatiskt medföra skadeståndsskyldighet endast av den anledningen att informationen saknas.
De formella kraven i 12 kap. 58 § JB har behandlats av HD i rättsfallen NJA 1981 s. 675, NJA 1992 s. 829 och NJA 2008 s. 85. Av rättsfallen framgår att formkraven har föreskrivits uteslutande i hyresgästens intresse. I NJA 2008 s. 85 konstaterade HD att de for-mella bristerna inte kunde läkas genom att hyresgästen trots bristande hänvisning hade hänskjutit tvisten till hyresnämnden.
Av förarbeten och praxis framgår att regleringen i 12 kap. 58 § JB är utformad i hyresgästens intresse ( jfr prop. 1972:70 s. 17–18, NJA 2008 s. 85 och NJA 1992 s. 829). Genom kravet på att hyresgästen ska lämna korrekt och fullständig information ska risken för rättsförlust för hyresgästen elimineras. Enligt tingsrättens bedömning torde detta innebära att en hyresgäst, när hyresvärden gjort en formellt felaktig uppsägning, kan åberopa sin rätt till ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet trots att hyresgästen har av-flyttat. En annan tolkning skulle innebära att hyresgästen lider en rättsförlust vilket enligt tingsrättens bedömning inte ligger i linje med lagstiftarens intentioner.
En rättstillämpning i enlighet med tingsrättens bedömning innebär inte att hyresvärden löper större risk att betala skadestånd än vad denne hade gjort om uppsägningen hade utformats på ett korrekt sätt, då skadeståndsfrågan alltjämt ska prövas materiellt i enlighet med 12 kap. 57 § och 12 kap. 58 b § JB.
Mot bakgrund av bedömningen i nämnda rättsfall anser tingsrätten inte att hyresgästens rätt påverkas av den enskilde hyresgäs-tens eventuella kunskaper om att hänskjutande är en förutsättning för rätt till ersättning.
Enligt tingsrättens bedömning är således svaret på den i mellandomstemat ställda frågan att I.H:s rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § och 12 kap. 58 b § JB inte har förfallit.
DOMSLUT
I.H:s rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § och 12 kap. 58 b § JB har inte förfallit enligt 12 kap. 58 § tredje stycket JB när I.H. inte inom angiven tid har hänskjutit tvisten till hyresnämnden under förutsättning att First Camps uppsägning saknade underrättelse om hänskjutande till hyresnämnden enligt 12 kap. 58 § första stycket JB och då I.H. har avflyttat från lokalen.
Göta hovrätt
First Camp Sverige AB överklagade i Göta hovrätt och yrkade att hovrätten, med ändring av tingsrättens mellandom, skulle fast-ställa att I.H:s rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB hade förfallit enligt 12 kap 58 § tredje stycket JB, eftersom I.H. inte inom angiven tid hade hänskjutit tvisten om förlängning av lokalhyresavtalet till hyresnämnden och då I.H. hade avflyttat från lo-kalen.
I.H. motsatte sig att tingsrättens mellandom ändrades.
Domskäl
Hovrätten (hovrättspresidenten Charlotte Brokelind, hovrättsråden Jan Josefsson, referent, och Maud Olander Blom samt hov-rättsassessorn Sebastian Lindroth) anförde följande i dom den 18 december 2020.
HOVRÄTTENS DOMSKÄL
Hovrätten konstaterar inledningsvis att enligt ett skriftligt hyresavtal dagtecknat den 7 december 2015 har I.H. hyrt en lokal avsedd för restaurangverksamhet av First Camp. I avtalet anges att avtalstiden löper från och med den 1 maj till och med den 30 april årsvis. Vidare anges att uppsägning ska göras skriftligen före den 31 augusti och att vid utebliven uppsägning förlängs avtalet med samma hyrestid.
Som tingsrätten angett har en lokalhyresgäst ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till hyrestidens utgång, måste hyresgästen flytta, om inte parterna kommer överens om en förlängning av hyresförhållandet. Om en hyresvärd har sagt upp hyresavtalet, och vägrar hyresvärden att förlänga hyresförhållandet eller kommer en förlängning av hy-resförhållandet inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar hyresvillkoren som hyresvärden kräver för en förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning. Ersättningsrätt föreligger dock inte om det föreligger en besittningsbrytande grund som gör att hyres-förhållandet kan upphöra eller om de villkor som hyresvärden kräver för en förlängning är skäliga och stämmer överens med god sed i hyresförhållanden (se 12 kap. 57 § JB).
I 12 kap. 58 § JB finns bestämmelser om förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal. Enligt 58 § första stycket ska en hyresvärd som vill säga upp avtalet, i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresvillkoren eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse om att om hyresgästen inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, ska hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till medling. Av 58 § andra stycket framgår att om en uppsägning saknar underrättelse enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan. 58 § tredje stycket anger att om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Gör han inte det, förfaller rätten till ersättning.
Det är ostridigt att First Camp den 28 augusti 2017 genom en skriftlig uppsägningshandling sade upp hyresavtalet till upphörande den 30 april 2018. Uppsägningen saknade underrättelse enligt 12 kap. 58 § första stycket JB om de villkor som First Camp krävde för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att bolaget vägrade medge förlängning. Uppsägningen saknade också underrät-telse enligt nämnda lagrum om att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB, är tvungen att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnd för medling. I.H. hänsköt inte tvisten till hyres-nämnden utan lämnade lokalen i enlighet med uppsägningen den 30 april 2018. Det har i målet inte gjorts gällande att I.H. före av-flyttningen framförde någon form av reklamation till hyresvärden om uppsägningen.
Vid en tillämpning av bestämmelsen i 12 kap. 58 § andra stycket JB är det klart att First Camps uppsägning var utan verkan eftersom den saknade underrättelse enligt första stycket om bland annat vad hyresgästen skulle göra för att ha kvar sin rätt till ersätt-ning. Eftersom uppsägningen var utan verkan, hade I.H. rätt att kvarstanna i lokalen på oförändrade villkor, dvs. med ytterligare ett års hyrestid. HD har prövat frågan om en hyresgäst har rätt att avstå från att göra ogiltighet enligt 58 § andra stycket gällande och i stället flytta när hyrestiden löper ut. HD har konstaterat att bestämmelsen i 58 § första stycket om underrättelse till hyresgästen ute-slutande har ställts upp i hyresgästen intresse. HD har funnit att en hyresgäst har rätt att lämna en lokal vid hyrestidens utgång när en uppsägning inte innehållit underrättelse enligt 58 § första stycket (se rättsfallet NJA 1992 s. 829). I.H. hade sålunda möjlighet, vilket han gjorde, att inte göra ogiltigheten gällande mot hyresvärden och avflytta från lokalen vid hyrestidens utgång. First Camp kunde efteråt inte rikta något anspråk mot I.H. trots att bolagets uppsägning var ogiltig enligt 12 kap. 58 § andra stycket JB.
Den fråga som uppstår är om I.H:s rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB har förfallit enligt 12 kap. 58 § tredje stycket JB när I.H. inte inom angiven tid (dvs. inom två månader från uppsägningen) har hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling under förutsättning att First Camps uppsägning saknade underrättelse om hänskjutande till hyresnämnden enligt 12 kap. 58 § första stycket JB och då I.H. har avflyttat från lokalen.
Formkraven i 12 kap. 58 § första stycket har ställts upp i hyresgästens intresse (se rättsfallet NJA 1992 s. 829). Detta förhållande talar för, som I.H. anfört, att hyresgästen har kvar sin ersättningsrätt enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB, om en uppsägning som hyresvärden gjort saknar en underrättelse om att hyresgästen inom viss tid ska hänskjuta tvist om hyresförhållandets upphörande till hy-resnämnden för att ha kvar sin ersättningsrätt.
Före de nuvarande bestämmelserna i 12 kap. 58 § JB gällde att om en hyresgäst inte inom tre veckor från uppsägningen medde-lade hyresvärden att han önskade behålla lokalen, var hans rätt till ersättning förfallen. Lämnades ett sådant meddelande hade hyresvärden tre veckor på sig att underrätta hyresgästen om de villkor som han krävde för att förlänga hyresförhållandet eller om or-saken till att han vägrade förlängning. Underlät hyresvärden detta hade hyresgästen rätt till ersättning (se 12 kap. 58 § JB i dess ly-delse före den 1 juli 1972). När bestämmelserna fick sin nuvarande lydelse angavs att det visat sig att både hyresvärdar och hyres-gäster ofta var omedvetna om vad de skulle iaktta, och att särskilt hyresgäster hade råkat ut för rättsförluster. Det angavs också att en ordning som innebär att en uppsägning som saknar underrättelse om vad hyresgästen ska iaktta är ogiltig, är mindre ingripande och att föredra framför en ordning där ersättningsskyldigskyldighet till kanske betydande belopp kan inträda till följd av hyresvär-dens underlåtenhet att lämna en formellt korrekt uppsägning (prop. 1972:70 s. 17 och 18). Lagstiftarens avsikt synes alltså ha varit att om en uppsägning saknar en underrättelse enligt 12 kap. 58 § första stycket JB, ska detta inte leda till att hyresvärden ska bli ersättningsskyldig; enbart att uppsägningen är ogiltig.
Som framgår ovan har det varit upp till I.H. att göra den ogiltiga uppsägningen gällande mot hyresvärden. I stället flyttade han, drygt åtta månader efter uppsägningen, från lokalen i enlighet med uppsägningen. En lokalhyresgäst, som efter en ofullständig uppsägning har flyttat från sin lokal utan att ha framfört någon invändning mot uppsägningen, får anses ha godtagit uppsägningen. Som tidigare nämnts hänsköt I.H. inte tvisten om hyresförhållandets upphörande till hyresnämnden för medling. Hans rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB har alltså förfallit.
I.H. har framfört att en ordning som innebär att en lokalhyresgäst förlorar rätten till ersättning om han eller hon har valt att lämna en lokal efter en ofullständig uppsägning av hyresvärden, kan leda till missbruk. Enligt hovrättens mening framstår denna risk som begränsad. Utgångspunkten måste vara att en lokalhyresvärd som önskar bryta ett hyresförhållande, säger upp hyresavtalet till upphörande med en uppsägning som uppfyller lagens krav framför att välja en ogiltig uppsägning som kan leda till att hyresgästen har en ovillkorlig rätt att stanna kvar. En ogiltig uppsägning som hyresgästen inte godtar leder dessutom till den nackdelen för hyres-värden att denne utsläckt möjligheten att få till stånd en anpassning av hyran efter marknadshyran på orten.
Hovrättens slutliga bedömning är därmed att I.H:s rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB har förfallit enligt 12 kap. 58 § tredje stycket JB, eftersom I.H. inte inom angiven tid har hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling utan i stället vid hyrestidens utgång flyttat från lokalen.
HOVRÄTTENS DOMSLUT
Med ändring av tingsrättens domslut förklarar hovrätten att I.H:s rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB har förfallit enligt 12 kap. 58 § tredje stycket JB, eftersom I.H. inte inom angiven tid har hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling och då I.H. har avflyttat från lokalen.
Högsta domstolen
I.H. överklagade och yrkade att HD skulle fastställa att hans rätt till ersättning inte hade förfallit.
First Camp Sverige AB motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Betänkande
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Elin Dalenius, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
Punkterna 1–6 överensstämmer i huvudsak med punkterna 1–6 i HD:s domskäl.
Rättsliga utgångspunkter
Det indirekta besittningsskyddet
Den som hyr en lokal har i allmänhet ett s.k. indirekt besittningsskydd som innebär att hyresgästen som huvudregel har rätt till ersättning från hy-resvärden om hyresvärden inte vill förlänga hyresförhållandet vid hyrestidens slut; undantag från detta gäller bara om hyresvärden har befogad anled-ning till sin vägran (se 12 kap. 57 § JB). Principerna för beräkning av denna ersättning framgår av 12 kap. 58 b § JB.
Om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd eller om uppsägningen sker på grund av att hyresrätten är förverkad är reglerna om det indirekta besittningsskyddet inte tillämpliga (se 12 kap. 56 § första stycket JB). Detsamma gäller om parterna har avtalat bort rätten till ersättning (se 12 kap. 56 § andra stycket).
I 12 kap. 58 § JB föreskrivs vad hyresvärden respektive hyresgästen har att iaktta när hyresvärden säger upp ett lokalhyresavtal för att uppsäg-ningen ska vara giltig och för att hyresgästen ska vara bibehållen sin rätt att ansöka om ersättning från hyresvärden.
Formföreskrifter vid hyresvärdens uppsägning
Enligt 12 kap. 58 § första stycket JB ska en hyresvärd som vill säga upp ett hyresavtal i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom in-nehålla en underrättelse om att hyresgästen, om han eller hon inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b §, har att inom två må-nader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.
En hyresgäst kan ofta ha svårare än en hyresvärd att bedöma hur han eller hon ska agera för att undvika rättsförlust vid uppsägning av hyresavtal. En del av de processuella reglerna vid hyresvärdens uppsägning har därför tillkommit för att skydda hyresgästen. Föreskriften om att hyresvärden måste underrätta hyresgästen om att han eller hon måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för att behålla sin rätt till ersättning är ett exempel på en sådan regel som införts i syfte att minska risken för rättsförlust för hyresgästen. Genom underrättelsen om hänskjutande i uppsägningen ska hyresgäs-ten få upplysning om vad han eller hon ska göra för att behålla sin rätt till ersättning. (Se NJA 2008 s. 85 och prop. 1972:70 s. 17 f. Jfr även Folke Grauers, Nyttjanderätt, Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, 14 uppl. 2015 s. 148, samt Erika P. Björkdahl, Hyra av bostad och lokal, 2 uppl. 2018 s. 288 f.)
Enligt äldre lagstiftning blev en hyresvärd, som i uppsägningen underlåtit att underrätta hyresgästen om vad som skulle iakttas för att hyresgästen skulle vara bibehållen sin rätt till ersättning, ersättningsskyldig för hyresgästens förlust på grund av att hyresförhållandet upphörde. Ersättningsskyligheten förelåg oavsett om uppsägningen var befogad eller inte. (Se 12 kap. 58 § första stycket JB i dess lydelse före den 1 juli 1972 och NJA 1981 s. 675.)
Enligt den nu gällande lagstiftningen blir följden av att hyresvärden inte har iakttagit formföreskrifterna i 12 kap. 58 § första stycket JB istället att uppsägningen är utan verkan (se 12 kap. 58 § andra stycket). En sådan ordning har ansetts vara mindre ingripande och att föredra framför en ordning där ersättningsskyldighet till kanske betydande belopp kan inträda som följd av hyresvärdens underlåtenhet att lämna en formellt korrekt uppsägning (se a. prop. s. 18).
Att en uppsägning är utan verkan innebär att hyresgästen har rätt att stanna kvar i lokalen. Eftersom formkraven är föreskrivna uteslutande i hy-resgästens intresse kan han eller hon istället välja att inte göra ogiltigheten gällande och istället flytta. Hyresvärden kan av samma skäl inte åberopa brister i formkravet till sin fördel. (Se NJA 1992 s. 829, jfr NJA 2015 s. 186.)
En brist i uppsägningen kan inte repareras i efterhand genom komplettering och inte heller läkas genom att hyresgästen, trots att underrättelse därom saknas, hänskjuter tvisten till hyresnämnden (se NJA 2008 s. 85).
Hänskjutande till hyresnämnden och hyresgästens ersättningskrav
I 12 kap. 58 § tredje stycket JB föreskrivs det att om hyresvärden fullgjort vad som åligger henne eller honom enligt första stycket och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första styck-et angivna tiden. Gör hyresgästen inte det, förfaller rätten till ersättning.
Det är själva hänskjutandet till hyresnämnden som är centralt för att hyresgästen ska behålla sin rätt att kräva ersättning från hyresvärden. Med-lingsförfarandet är däremot inte obligatoriskt (se a. prop. s. 32 och 36 f.). Hänskjutandeskyldigheten kan därför ses som en symbolhandling ( jfr Björkdahl, a.a., s. 341 f.).
Hyresgästens eventuella rätt till ersättning och vilket belopp han eller hon i så fall ska ersättas med prövas inte av hyresnämnden. Prövningen utgör en separat tvist som hanteras av allmän domstol. Det är hyresgästen som har att väcka talan om krav på ersättning inom två år från det att han el-ler hon har flyttat (se 12 kap. 61 § JB).
Hyresgästens rätt till ersättning vid bristande uppsägning
En hyresgäst som tar emot en formellt korrekt uppsägning och som underlåter att hänskjuta tvisten till hyresnämnden i rätt tid förlorar sin rätt till ersättning (se p. 16). Om uppsägningen innehåller formella brister är den utan verkan och hyresgästen har rätt att stanna kvar i lokalen (se p. 13 och 14). Frågan är då vad som gäller för rätten till ersättning om en hyresgäst har avflyttat trots att hyresvärdens uppsägning inte uppfyller formkraven och därmed är utan verkan.
Det kan konstateras att kravet på hyresgästens hänskjutande som förutsättning för ersättning enligt lagtextens ordalydelse är avhängigt en formellt korrekt uppsägning. Detta talar för att en hyresgäst som avflyttar utan att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inte förlorar sin rätt att begära ersättning om uppsägningen inte uppfyller formkraven. Att formkraven för uppsägningen är uppställda uteslutande i hyresgästens intresse gör också att det är mest ändamålsenligt att låta hyresvärden stå risken för att han eller hon inte utformar uppsägningen i enlighet med vad som föreskrivs.
Då medlingsförfarandet inför hyresnämnden inte är obligatoriskt för rätten till ersättning saknas det tillräckliga skäl att låta hyresgästens rätt till ersättning förfalla om han eller hon har underlåtit att hänskjuta tvisten till hyresnämnden när uppsägningen inte är korrekt utformad.
En ordning där rätten till ersättning kvarstår om hyresvärdens uppsägning är formellt felaktig och hyresgästen flyttar utan att hänskjuta tvisten till hyresnämnden är inte heller oförenlig med lagstiftarens intention om en mindre ingripande påföljd vid bristfällig uppsägning ( jfr p. 13). Detta eftersom det alltjämt ska göras en materiell prövning enligt 12 kap. 57 § JB.
Hyresgästens rätt till ersättning ska därmed inte anses vara förfallen enligt 12 kap. 58 § tredje stycket JB om hyresvärden har underlåtit att lämna den information som krävs enligt första stycket, även om hyresgästen inte har hänskjutit tvisten till hyresnämnden och flyttat från lokalen.
Bedömningen i detta fall
Inledningsvis kan det konstateras att HD, som mellandomstemat är utformat, endast har att pröva om I.H:s rätt enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB har förfallit enligt 12 kap. 58 § tredje stycket.
First Camps uppsägning av hyresavtalet saknade underrättelse om att I.H. hade att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling om han inte gick med på att flytta utan att få ersättning. I.H:s rätt till ersättning från First Camp har därför inte förfallit, trots att han inte har hänskjutit tvisten till hy-resnämnden och trots att han har flyttat från lokalen.
Hovrättens dom ska ändras i enlighet med detta.
DOMSLUT
Med ändring av hovrättens dom förklarar HD att I.H:s rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB inte har förfallit enligt 12 kap. 58 § tredje stycket JB.
Domskäl
HD ( justitieråden Anders Eka, Kerstin Calissendorff, Svante O. Johansson, referent, Dag Mattsson och Stefan Reimer) meddelade den 10 mars 2022 följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
I.H. hyrde av First Camp en lokal för restaurangverksamhet på Gunnarsö utanför Oskarshamn. Hyresavtalet började gälla den 1 maj 2016 och löpte till den 30 april 2018. First Camp sade den 28 augusti 2017 upp avtalet för avflyttning vid hyrestidens utgång. Uppsägningen saknade information om att I.H. hade att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling om han inte gick med på att flytta utan att få ersättning. I.H. flyttade från lokalen vid hyrestidens utgång i enlighet med vad som följde av uppsägningen, utan att hänskjuta tvisten till hyresnämnden.
I december 2018 väckte I.H. talan mot First Camp och yrkade att bolaget skulle betala ersättning till honom till följd av uppsägningen med i första hand drygt 2,3 miljoner kr och ränta och i andra hand drygt 70 000 kr och ränta.
First Camp bestred I.H:s yrkanden och gjorde gällande bl.a. att hans rätt till ersättning hade förfallit eftersom han flyttat från lokalen och inte hänskjutit tvisten till hyresnämnden. I.H. hävdade att hans rätt till ersättning från First Camp inte hade förfallit.
Tingsrätten beslutade att genom mellandom pröva frågan huruvida I.H:s rätt till ersättning hade förfallit. Som förutsättning för prövningen gällde enligt tingsrätten dels att First Camps uppsägning saknade föreskriven underrättelse om hänskjutande till hyres-nämnden, dels att I.H. inte hade hänskjutit förlängningstvisten samt att han hade flyttat från lokalen.
Tingsrätten kom fram till att I.H:s rätt till ersättning inte hade förfallit, medan hovrätten har kommit fram till motsatsen.
Frågan i HD
Frågan i HD är huruvida en lokalhyresgästs rätt till ersättning vid hyresvärdens uppsägning förfaller enligt 12 kap. 58 § tredje stycket JB, om hyresgästen underlåter att hänskjuta tvisten till hyresnämnden och flyttar från lokalen i en situation där uppsägningen saknar föreskriven underrättelse om skyldigheten att hänskjuta tvisten.
Det indirekta besittningsskyddet
Den som hyr en lokal har vid hyresvärdens uppsägning inget besittningsskydd som berättigar till förlängning av hyresavtalet (direkt besittningsskydd). I stället har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen har rätt till ersättning för den förlust som uppkommer genom att han eller hon tvingas att flytta från lokalen, om uppsägning sker utan befogad anledning (se 12 kap. 56 och 57 §§ JB). Principerna för beräkning av ersättningen framgår av 12 kap. 58 b §.
Formföreskrifter vid uppsägning
För uppsägning av en lokalhyresgäst gäller vissa formföreskrifter som måste iakttas av parterna. I samband med att dessa infördes 1972 framhölls i förarbetena att det hade visat sig att både hyresgäster och hyresvärdar ofta var ovetande om vad de hade att iaktta vid uppsägning, och att särskilt hyresgäster hade råkat ut för rättsförluster. Mot den bakgrunden ansågs det angeläget att söka finna ett system som så långt som möjligt eliminerade riskerna för rättsförluster. (Se prop. 1972:70 s. 17.)
En hyresvärd som vill säga upp ett hyresavtal har därför ålagts att redan i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsäg-ningen ska dessutom innehålla en underrättelse om att hyresgästen, om han eller hon inte går med på att flytta utan att få ersättning, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. (Se 12 kap. 58 § första stycket JB.)
Genom underrättelsen får hyresgästen redan i uppsägningshandlingen klart för sig vilka villkor som hyresvärden ställer upp för att förlänga hyresförhållandet eller vilka skälen är till att förlängning vägras. Hyresgästen får därmed möjlighet att bedöma sin rätt att få ersättning för förlusten av hyresrätten och huruvida det är lönt att sätta igång ett förfarande i syfte att få förlängning eller ersättning. ( Jfr t.ex. ”Kvarteret Lyckan” NJA 1981 s. 675 och ”Garageplats nr 4” NJA 2008 s. 85.)
Följden av att underrättelse inte sker på rätt sätt
Enligt de tidigare gällande reglerna om indirekt besittningsskydd blev hyresvärden ersättningsskyldig för hyresgästens förlust på grund av att hyresförhållandet upphörde om en uppsägning var obefogad. Ersättningsskyldighet inträdde också om inte hyresvärden, sedan hyresgästen meddelat att han eller hon inte ville flytta, inom viss kortare tid underrättade hyresgästen om villkoren för en för-längning eller skälen till vägran att förlänga hyresförhållandet. Ersättningsskyldighet i det senare avseendet förelåg oavsett om upp-sägningen var befogad eller inte.
Den nu gällande följden vid underlåten underrättelse är annorlunda utformad. Har hyresvärden inte iakttagit formföreskrifterna i 12 kap. 58 § första stycket JB är uppsägningen utan verkan (se paragrafens andra stycke). Att den är utan verkan innebär bl.a. att hyresgästen har rätt att stanna kvar i lokalen.
Den införda ordningen ansågs enligt förarbetena vara mindre ingripande och att föredra framför en ordning där ersättningsskyldighet till kanske betydande belopp kunde inträda som följd av hyresvärdens underlåtenhet att lämna en formellt korrekt upp-sägning (se prop. 1972:70 s. 18). Uttalandet ska ses mot bakgrund av att hyresvärdens skyldighet att utge ersättning för underlåtenhet att lämna en korrekt uppsägning som framgått vilade på självständig grund. Enligt de nu gällande reglerna finns inte någon er-sättningsskyldighet knuten till hyresvärdens oriktiga underrättelse i sig.
Hänskjutande till hyresnämnden och hyresgästens ersättningskrav i allmän domstol
Har hyresvärden fullgjort sin underrättelseskyldighet ska hyresgästen enligt 12 kap. 58 § tredje stycket JB hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader, om hyresgästen inte vill lämna lokalen utan att få ersättning. Hänskjuter hyresgästen inte tvisten, förfaller rätten till ersättning.
Det är alltså själva hänskjutandet till hyresnämnden som är centralt för att hyresgästen ska få behålla sin rätt att kräva ersättning från hyresvärden. Det medlingsförfarande som är tänkt att följa på hänskjutandet är däremot inte obligatoriskt (se a. prop. s. 32 och 36 f.).
Hyresgästens eventuella rätt till ersättning och vilket belopp som han eller hon i så fall ska ersättas med prövas inte av hyresnämnden. Den prövningen utgör en separat tvist som handläggs av allmän domstol. Hyresgästen måste då väcka talan om krav på ersättning inom två år från det att han eller hon har flyttat (se 12 kap. 61 § JB).
Har hyresvärden inte iakttagit formföreskrifterna gäller alltså att uppsägningen är utan verkan (se p. 9 och 12). En sådan upp-sägning kan därmed aldrig medföra att tidsfristen för att hänskjuta tvisten till hyresnämnden börjar löpa.
Hyresgästens rätt till ersättning förfaller inte om underrättelse inte lämnats
Av 12 kap. 58 § JB följer alltså att en hyresgäst som inte går med på att flytta utan att få ersättning ska hänskjuta tvisten om uppsägning till hyresnämnden. En förutsättning för att en sådan skyldighet ska aktualiseras är emellertid enligt lagtexten att hyresvärden har fullgjort sin underrättelseskyldighet i fråga om att ange dels villkoren för att medge förlängning eller orsaken till att vägra medge förlängning, dels hyresgästens skyldighet att inom viss tid hänskjuta tvisten till hyresnämnden.
Även om vissa slutsatser kan dras redan av lagtextens utformning och systematik regleras inte uttryckligen den situationen att hyresvärden inte har iakttagit sin underrättelseskyldighet. Det står emellertid klart att en brist i uppsägningen inte kan repareras i ef-terhand genom komplettering från hyresvärdens sida. Inte heller kan bristen läkas genom att hyresgästen, trots att underrättelse om det saknas, hänskjuter tvisten till hyresnämnden (se ”Garageplats nr 4”).
Eftersom formkravet är föreskrivet uteslutande i hyresgästens intresse kan han eller hon välja att inte göra ogiltigheten gäl-lande. Hyresgästen kan således ta fasta på uppsägningen och genom att flytta från lokalen få förhållandet att upphöra (se ”Affärs-lokalen i Valdemarsvik” NJA 1992 s. 829).
Som en allmän förmögenhetsrättslig princip gäller vidare att en part som avger ett påbud, exempelvis en uppsägning, i regel inte till sin fördel får åberopa bristande iakttagande av de formkrav som gäller för detta. En hyresvärd kan i enlighet med detta normalt inte åberopa egna brister i formkravet till sin fördel. ( Jfr Knut Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s. 721 samt ”Affärslokalen i Valdemarsvik” och ”EM:s parkeringsplatser” NJA 2015 s. 186.)
Den principen bör också vara tillämplig i en situation som den aktuella, särskilt som formkravet är uppställt i hyresgästens intresse. Hyresvärden kan således, när uppsägningen saknar underrättelse om att tvisten ska hänskjutas till hyresnämnden för att ersättning ska kunna komma i fråga, inte till befrielse från en ersättningsskyldighet åberopa att hyresgästen inte hänskjutit tvisten. Hyresvärden kan inte heller till befrielse från ersättningsskyldigheten enligt hyreslagstiftningen, åberopa att hyresgästen följt påbudet i uppsägningshandlingen och flyttat från lokalen. I dessa fall kvarstår följaktligen hyresgästens rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § JB.
Slutsats i detta fall
Mot bakgrund av det anförda har I.H:s rätt till ersättning inte förfallit enligt 12 kap. 58 § tredje stycket JB. Den genom mellandomstemat ställda frågan ska besvaras i enlighet med detta.
DOMSLUT
Med upphävande av hovrättens dom fastställer HD i likhet med tingsrätten att I.H:s rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB inte har förfallit enligt 12 kap. 58 § tredje stycket.