SOU 2017:33

Stärkt ställning för hyresgäster

Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet

Regeringen beslutade den 30 juli 2015 att tillkalla en särskild utredare med uppgift att överväga vissa frågor om hyra av lägenheter. I uppdraget ingick att utvärdera upphävandet av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och ta ställning till om möjligheterna att ingripa mot fastighetsägare som inte tillhandahåller ett godtagbart boende bör utökas. I uppdraget ingick vidare att undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas samt att föreslå hur lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad bör föras in i 12 kap. jordabalken och i samband med det ta ställning till om hyresgästens ställning bör stärkas. Dessutom ingick i uppdraget att belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa, att utreda vissa frågor om uppsägning av lokalhyresavtal, och analysera om rätten att säga upp hyresavtalet i samband med en begäran om överlåtelse bör kvarstå i sin nuvarande form.

Utredningen har tagit namnet Hyresgästutredningen. Som särskild utredare förordnades riksdagsledamoten Agneta Börjesson. Övriga medverkande anges nedan.

Den 2 februari 2017 fick utredningen tilläggsdirektiv med förlängd utredningstid med utredningstiden med två månader. Särskilda yttranden har lämnats av Lars Matton på SABO, Martin Lindvall på Fastighetsägarna, och Susanna Skogsberg på Hyresgästföreningen.

Utredningen överlämnar härmed sitt slutbetänkande Stärkt ställ-

ning för hyresgäster, SOU 2017:33. Utredningens uppdrag är därmed

fullgjort.

Stockholm i mars 2017

Agneta Börjesson

/Erika Finn

Förteckning över dem som har deltagit i utredningens arbete

Särskild utredare Riksdagsledamoten Agneta Börjesson

Sakkunniga Kanslirådet Thomas Edling (fr.o.m. den 1 oktober 2015) Kanslirådet Mattias Janland (fr.o.m. den 4 februari 2016) Departementssekreteraren Danielle Zachrisson (fr.o.m. den 1 oktober 2015 t.o.m. den 3 februari 2016)

Experter (fr.o.m. den 1 oktober 2015) Docenten Erika P. Björkdahl, Uppsala universitet F.d. hyresrådet och chefen för hyresnämnden i Stockholm Håkan Julius Förbundsjuristen Susanna Skogsberg, Hyresgästföreningen Branschjuristen Carola Ekblad, Visita Hyresrådet Carl Olof Nilsson Öhrnell, Hyres- och arrendenämnden i Jönköping Jur. kand. Lars Matton, SABO Juristen Ingrid Birgersson, Boverket Affärsjuristen Lennart Karle, Svensk Handel Samhällspolitiska chefen Martin Lindvall, Fastighetsägarna

Utredningssekreterare Hovrättsassessorn, numera hovrättsrådet, Magnus Mannerback (fr.o.m. den 28 september 2015 t.o.m. den 6 november 2016) Hovrättsassessorn Erika Finn (fr.o.m. den 28 oktober 2016)

7

Innehåll

Sammanfattning ................................................................ 17

1 Författningsförslag ..................................................... 31

1.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken ............................... 31 1.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ................................ 60 1.3 Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)................................................................................ 68 1.4 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)................................................................................ 77 1.5 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ..................... 79 1.6 Förslag till lag om upphävande av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ................................................. 80

2 Utredningens uppdrag och arbete................................ 81

2.1 Utredningens uppdrag ............................................................ 81 2.2 Utredningens arbete ............................................................... 82 2.3 Betänkandets uppdelning ....................................................... 83

3 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. ........................................................................ 85

3.1 Inledning.................................................................................. 85 3.2 Tidigare regler mot misskött förvaltning .............................. 86

Innehåll SOU 2017:33

8

3.3 Överblick över dagens regler mot misskött förvaltning ...... 87 3.3.1 Bostadslägenhetens och de gemensamma utrymmenas skick ................................................... 87 3.3.2 Sanktioner i hyreslagen ........................................... 89 3.3.3 Sanktioner i bostadsförvaltningslagen ................... 91 3.3.4 Kommunens övriga möjligheter till åtgärder vid bristande förvaltning m.m. ............................. 100 3.4 Utveckling och tillämpning i praktiken .............................. 101 3.4.1 Hur har förvaltningen av hyreshus fungerat i praktiken sedan förvärvslagen upphävdes? ........ 101 3.4.2 Strukturförändringar på marknaden .................... 107 3.4.3 Hur behandlas bristande underhåll och förvaltning vid hyresförhandlingarna? ................. 110 3.5 Problem med tillämpningen av lagstiftningen .................... 111 3.5.1 Förutsättningar för ansökan om åtgärdsföreläggande .............................................. 111 3.5.2 Praktisk användning av ansökan om förvaltningsåläggande ........................................... 113 3.5.3 Svårt att hitta förvaltare samt arvodesfrågor ....... 114 3.6 Överväganden och förslag.................................................... 116 3.6.1 En ny förvärvslag eller inte? ................................. 117 3.6.2 Klarare bestämmelser om åtgärdsföreläggande i hyreslagen ............................................................ 120 3.6.3 Förändring av ingripandeformerna i bostadsförvaltningslagen ...................................... 121 3.6.4 Bättre beredskap för att hitta tvångsförvaltare .... 126 3.6.5 Fördelning av kostnaden för förvaltarens arvode vid äganderättsövergång ........................... 128 3.6.6 Klarare bestämmelser om förvaltares utgifter och arvode .............................................................. 129 3.7 Alternativa förslag ................................................................ 131 3.7.1 Tvångsförsäljning .................................................. 131 3.7.2 Ytterligare insatser för att hitta tvångsförvaltare ..................................................... 132

SOU 2017:33

Innehåll

9

4 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete .................................................. 133

4.1 Inledning................................................................................ 133 4.2 Tidigare regler om hyresgästinflytande ............................... 133 4.2.1 Direkt inflytande enligt bostadssaneringslagen ... 133 4.2.2 Indirekt inflytande i hyreslagen år 1994............... 135 4.2.3 Återinförande av ett direkt inflytande ................. 135 4.3 Överblick över dagens regler om hyresgästinflytande ....... 136 4.3.1 För vilka hyresavtal finns hyresgästinflytande? ... 136 4.3.2 Vilka åtgärder har hyresgästerna inflytande över? ....................................................................... 137 4.3.3 Information till berörda hyresgäster .................... 138 4.3.4 Prövningen i hyresnämnden ................................. 138 4.4 Andra regler av betydelse för ombyggnader ....................... 140 4.4.1 Hyressättningen och ändrings- och förbättringsarbeten ......................................... 140 4.4.2 Hyresgästens besittningsskydd vid ombyggnader ......................................................... 141 4.4.3 Särskilda regler om boendeinflytande i allmännyttan ........................................................ 141 4.4.4 Varsamhetsbestämmelser ...................................... 142 4.4.5 Stöd för renovering och energieffektivisering ..... 142 4.4.6 Trappningsregel – ett skydd mot snabbt genomslag av kraftiga hyreshöjningar .................. 142 4.5 Renovering av hyreshus i praktiken ..................................... 144 4.5.1 Renoveringsbehov och genomförda renoveringar ........................................................... 144 4.5.2 Förutsättningar för hyresgäster ............................ 149 4.5.3 Förutsättningar för fastighetsägare ...................... 153 4.5.4 Hur genomförs ombyggnader i dag? ................... 155 4.6 Rättslig prövning av åtgärder ............................................... 159 4.6.1 Överblick över rättspraxis om förbättrings- och ändringsarbeten .............................................. 159 4.6.2 Antal ärenden ......................................................... 159 4.6.3 Hyresvärden ansvarar för de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningarna .......... 160

Innehåll SOU 2017:33

10

4.6.4 Hyresvärdens beaktansvärda skäl ......................... 160 4.6.5 Objektiva intressen hos hyresgäster .................... 161 4.6.6 Avvägning mellan parternas intressen ................. 161

4.7 Problem med dagens system ................................................ 163 4.7.1 Lagändringarna år 2002 har inte stärkt hyresgästernas inflytande ..................................... 163 4.7.2 Ombyggnader undergräver besittningsskyddet för många hyresgäster ........................................... 164 4.7.3 Kostsamma processer ........................................... 165 4.7.4 Bristfällig information till hyresgäster ................. 168 4.8 Överväganden och förslag.................................................... 169 4.8.1 Allmänna utgångspunkter .................................... 169 4.8.2 Skärpt krav på innehållet i meddelande om ombyggnation ................................................. 171 4.8.3 Förlängd tidsfrist för hänskjutande till hyresnämnden ....................................................... 175 4.8.4 Samråd och god sed vid hyresförhållanden för förbättrings- och ändringsåtgärder ................ 176 4.8.5 Skälighetsbedömningen vid prövning om tillstånd till åtgärder........................................ 178 4.8.6 Utökad trappningsregel ........................................ 183 4.8.7 Bör hyresgästernas inflytande ersättas med inflytande från en hyresgästorganisation? ........... 185 4.8.8 Förslaget är en lämplig avvägning mellan motstående intressen ............................................ 187 4.9 Alternativa förslag ................................................................ 189 4.9.1 Bör en prövning av hyresnivån efter ombyggnad tidigareläggas? ................................... 189 4.9.2 Borttagen tillståndsprövning vid viss ombyggnad ............................................................ 190

5 Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. ................ 193

5.1 Inledning ............................................................................... 193

SOU 2017:33

Innehåll

11

5.2 Gällande rätt avseende privatpersoners uthyrning av bostäder ............................................................................. 194 5.2.1 Tillämpningsområdet för lagen om uthyrning av egen bostad ........................................................ 194 5.2.2 Förhållandet till hyreslagen ................................... 196 5.2.3 Hyrestid och uppsägning ...................................... 197 5.2.4 Hyrans storlek och andra villkor för upplåtelsen ............................................................. 198 5.2.5 Tillstånd för privatuthyrning av bostad ............... 201 5.2.6 Betalningstidpunkt för hyra och förskottshyra ... 202 5.2.7 Deposition och krav på förskottshyra som säkerhet för förpliktelser i bostadshyresförhållanden ................................... 203 5.3 Utvecklingen sedan lagen om uthyrning av egen bostad trädde i kraft .......................................................................... 206 5.3.1 Utbudet av bostäder på privatuthyrningsmarknaden .................................. 206 5.3.2 Hyresnivåer vid uthyrning av ägda bostäder ....... 210 5.3.3 Hyresnivåer och kopplingen till marknadsvärdet ...................................................... 210 5.3.4 Boverkets bedömning av hyresnivåerna på andrahandsmarknaden ...................................... 213 5.3.5 Hyresnivåer vid förstahandsuthyrning ................ 217 5.3.6 Prövning av hyresvillkor i hyresnämnden ............ 217 5.4 Problem med nuvarande situation och lagstiftning vad gäller andrahandsuthyrning av privatbostäder.............. 218 5.4.1 Oklara regler kring tillämpningsområdet ............ 218 5.4.2 Dagens system upplevs som otryggt .................... 220 5.4.3 Övriga problem ...................................................... 221 5.5 Överväganden och förslag .................................................... 221 5.5.1 Endast vissa regler från privatuthyrningslagen bör behållas ............................................................ 223 5.5.2 En vidareutveckling av den särskilda hyressättningsmodellen vid upplåtelse av ägda bostäder .................................................................. 229 5.5.3 Tillämpningsområdet för den särskilda hyressättningsmodellen ......................................... 230

Innehåll SOU 2017:33

12

5.5.4 Möjligheter till retroaktiv återbetalning av hyra vid privatuthyrning ....................................... 233 5.5.5 Deposition och förskottsbetalning som säkerhet för förpliktelser i bostadshyresförhållanden ..................................... 236

6 Kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter ................................................... 243

6.1 Inledning ............................................................................... 243 6.1.1 Vad är kriminella grupperingar? ........................... 243 6.1.2 Bakgrund och utredningens uppdrag ................... 245 6.2 Gällande rätt vad gäller kriminella grupperingars användning av lägenheter ..................................................... 246 6.2.1 Hyresgästens ansvar för boendemiljön ................ 246 6.2.2 Fastighetsägarens ansvar vid kriminell verksamhet i lägenheterna .................................... 258 6.3 Brottslighet i organiserad form och dess användning av hyreslägenheter ................................................................ 259 6.3.1 Problembeskrivning Stockholm ........................... 261 6.3.2 Problembeskrivning Göteborg ............................. 264 6.3.3 Svårt att bli av med kriminella grupperingar ....... 267 6.4 Samverkansprocessen, samverkansöverenskommelsen och grannsamverkan ............................................................. 268 6.4.1 En pågående myndighetsgemensam insats mot organiserad brottslighet ................................ 270 6.4.2 Grannsamverkan ................................................... 270 6.5 Överväganden ....................................................................... 271 6.5.1 Ett hyresrättsligt perspektiv ................................. 271 6.5.2 Hur bör arbetet gå vidare? .................................... 272

7 Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende ............................... 275

7.1 Bakgrund ............................................................................... 275 7.2 Gällande rätt om lokaler ....................................................... 277 7.2.1 Förarbetena till nuvarande regler ......................... 277

SOU 2017:33

Innehåll

13

7.2.2 Hyresvärdens och hyresgästens uppsägning ........ 279 7.2.3 Medling och yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal ................................................... 279 7.2.4 Tvist om ersättning................................................ 282 7.2.5 Bestämmande av marknadshyra ............................ 282 7.2.6 Uppskov med avflyttning ..................................... 283

7.3 Något om hyresvillkoren på lokalhyresmarknaden ............ 285 7.3.1 Hyran ska som huvudregel anges i fast belopp ... 285 7.3.2 Omsättningshyra och indexreglerad hyra ............ 286 7.4 Lokalmedlingsärenden i hyresnämnderna ........................... 288 7.5 Överväganden och förslag .................................................... 290 7.5.1 Allmänna utgångspunkter ..................................... 290 7.5.2 Ett effektivare medlingsförfarande ....................... 293 7.5.3 Uppsägningsförfarandet........................................ 297 7.5.4 Förlängd hyrestid om det begärs ett yttrande ..... 302 7.5.5 Hyresnämndens skyldighet att avge yttrande ..... 307 7.5.6 Yttrande vid en begäran om omsättningshyra ..... 309 7.5.7 Användning av lokalen i avvaktan på beslut om uppskov ............................................................ 315 7.5.8 Vissa frågor om förfarandet .................................. 316 7.5.9 Förfarandet vid anläggningsarrende ..................... 317

8 Substitution ............................................................ 321

8.1 Bakgrund och utredningens uppdrag................................... 321 8.2 Överlåtelseförbudet och undantag från förbudet ............... 322 8.2.1 Gällande rätt .......................................................... 322 8.2.2 Överlåtelse i samband med verksamhetsöverlåtelse .......................................... 323 8.2.3 Den s.k. semesterparagrafen ................................. 324 8.2.4 Andra möjligheter att ändra avtalet ...................... 328 8.3 Överväganden och förslag .................................................... 329 8.3.1 Behövs den s.k. semesterparagrafen? ................... 329 8.3.2 Alternativ till avskaffande av den s.k. semesterparagrafen .................................. 331 8.3.3 Substitution utan verksamhetsöverlåtelse ............ 331

Innehåll SOU 2017:33

14

8.3.4 Substitution för hyresgäster som inte bedriver kommersiell verksamhet ....................................... 332

9 Förslagens konsekvenser ........................................... 335

9.1 Inledning ............................................................................... 335 9.2 Disposition ............................................................................ 335 9.3 Ägande och förvaltning av hyreshus ................................... 337 9.3.1 Förslagens problembild och syfte ........................ 337 9.3.2 Vilka som berörs av förslagen .............................. 337 9.3.3 Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd ........................................... 338 9.3.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer .................................................................... 339 9.3.5 Beskrivning av alternativa lösningar och jämförelse av konsekvenser för övervägda alternativ ................................................................ 345 9.4 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete ....................................................................... 346 9.4.1 Förslagens övergripande problembild och syfte................................................................. 346 9.4.2 Vilka som berörs av förslagen .............................. 346 9.4.3 Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd ........................................... 349 9.4.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer .................................................................... 349 9.4.5 Är konsekvenserna önskvärda för samhället? ..... 372 9.4.6 Beskrivning av alternativa lösningar och jämförelse av konsekvenser för övervägda alternativ ................................................................ 380 9.5 Privatpersoners uthyrning av bostäder och vissa frågor om medel som säkerhet för förpliktelser i bostadshyresförhållanden .................................................... 381 9.5.1 Förslagens problembild och syfte ........................ 381 9.5.2 Vilka som berörs av förslagen .............................. 382 9.5.3 Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd ........................................... 382

SOU 2017:33

Innehåll

15

9.5.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer .................................................................... 383

9.6 Kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter ................................................................. 387 9.7 Förfarande vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende ......................................................... 388 9.7.1 Förslagens problembild och syfte ........................ 388 9.7.2 Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd ........................................... 389 9.7.3 Vilka som berörs av förslagen ............................... 389 9.7.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer .................................................................... 390 9.7.5 Beskrivning av alternativa lösningar och jämförelse av konsekvenser för övervägda alternativ ................................................................. 399 9.8 Substitution ........................................................................... 399 9.8.1 Förslagens problembild och syfte ........................ 399 9.8.2 Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd ........................................... 400 9.8.3 Vilka som berörs av förslagen ............................... 400 9.8.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer .................................................................... 400 9.9 Sammanfattande bedömningar av utredningens förslag ..... 404 9.9.1 Konsekvenser för fastighetsägare och andra företag .................................................................... 404 9.9.2 Konsekvenser för hyresgäster och andra enskilda ................................................................... 406 9.9.3 Konsekvenser för staten ........................................ 406 9.9.4 Konsekvenser för landstingen .............................. 407 9.9.5 Konsekvenser för kommunerna ........................... 407 9.9.6 Konsekvenser för samhället i övrigt ..................... 407 9.9.7 Övriga konsekvensbedömningar .......................... 408 9.9.8 Övriga bedömningar ............................................. 411

10

Ikraftträdande ......................................................... 413 10.1 Ikraftträdande ....................................................................... 413

Innehåll SOU 2017:33

16

10.2 Övergångsbestämmelser ...................................................... 413

11

Författningskommentar ............................................ 417 11.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken ......................... 417 11.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder .................................... 453

11.3 Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) ............................................................................. 458 11.4 Förslaget till lag om upphävande av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ............................................... 468

Särskilda yttranden .......................................................... 469

Bilagor

Bilaga 1 Kommittédirektiv 2015:83 ........................................... 499

Bilaga 2 Kommittédirektiv 2017:10 ........................................... 517

17

Sammanfattning

Inledning

Denna sammanfattning behandlar de sex olika kapitlen; Ingripande mot misskött förvaltning, Hyresgästinflytande vid renovering och ombyggnation, Privatpersoners uthyrning av bostäder, Kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter, Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och Substitution.

Varje kapitel har sina egna förslag och konsekvenser, vilket gör att sammanfattningen kan ses som sex separata delar.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. (kapitel 3)

Inledning

Det har sedan länge funnits skydd i lagstiftningen emot hyresvärdar som missköter sina hyresfastigheter. Hyreslagen och bostadsförvaltningslagen har sådana utformningar. Tidigare fanns också förvärvslagen. Den syftade till att göra en förhandsprövning av nya fastighetsägare för att hindra att sådana fick ta över en fastighet om de inte bedömdes vara i stånd att förvalta den. Förvärvslagstiftningen upphävdes år 2010 och samtidigt infördes skärpningar i bostadsförvaltningslagen.

Utredningen ska analysera konsekvenserna av upphävandet av förvärvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I den mån problem konstateras ska utredningen även analysera vilka faktorer – avskaffandet av förvärvslagen eller andra – detta beror på. Utredningen ska vidare lämna förslag på åtgärder som behövs för att komma till rätta med de brister som konstateras.

Sammanfattning SOU 2017:33

18

Problem avseende ingripanden mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

• Det finns fortfarande hyresgäster som upplever brister i sitt boende.

• Problem med tillämpningen av lagstiftningen när det gäller åtgärdsföreläggande. Det finns rättspraxis på området, men det kvarstår ändå otydligheter.

• Försöken att skapa en fungerande trappa i lagstiftningen så att mindre förseelser får lägre sanktioner har inte resulterat i att den mindre ingripande åtgärden; förvaltningsåläggande, har använts i någon större utsträckning. Av samtliga ärenden under åren 2010–2016 rörde endast ett fastställande av förvaltningsavtal, vilket blir aktuellt efter ett förvaltningsåläggande.

• Det har visat sig vara svårt att hitta tillgängliga tvångsförvaltare.

Utredningen kan dra slutsatsen av statistik från hyresnämnderna att någon alarmerande ökning av antalet ärenden om särskild förvaltning inte har skett sedan förvärvslagen upphävdes. Varken skicket, generellt sett, på hyresfastighetsbeståndet eller kvaliteten på förvaltningen av dessa fastigheter ser ut att ha försämrats under den senaste femårsperioden. Sedan skärpningarna i bostadsförvaltningslagen trädde i kraft år 2010 har endast fem beslut fattats av hyresnämnden där bevislättnaden som gäller för nya fastighetsägare tillämpats. Merparten av ärenden om särskild förvaltning som utredningen har granskat har i stället rört brister i förvaltningen av fastigheter som under lång tid varit i samma ägo.

Utredningens förslag

1. Det finns inte skäl att införa en ny förvärvslag.

2. Det klargörs att det inte krävs hinder eller men i nyttjanderätten som grund för ett åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet.

3. Bestämmelserna om förvaltningsåläggande ersätts av möjligheter för hyresnämnden att, med utgångspunkt i omständigheterna i det enskilda fallet, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att komma till rätta med uppkomna förvaltningsbrister. Föreläggandet får förenas med vite.

SOU 2017:33 Sammanfattning

19

4. Kommunen får ansvar för att ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare.

5. Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning, ska den ursprunglige ägaren slutligt svara för förvaltarens arvode för tiden intill dagen för äganderättens övergång.

6. Förvaltaren medges att ur fastighetens avkastning få ersättning för utgifter som har varit skäligen påkallade för uppdragets fullgörande.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

De tre första förslagen siktar in sig på att dels klargöra delar i lagstiftningen, dels skapa en tydligare gradskillnad bland sanktionerna. Det bör också i någon mån minska behovet av förvaltare. De tre senare förslagen siktar in sig på att tydliggöra regler och göra det något enklare för hyresnämnderna att få tag på tvångsförvaltare.

Utredningens bedömning är att förslagens konsekvenser är små men ger positiva förändringar.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete (kapitel 4)

Inledning

Utredningen ska undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas.

Problem avseende hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

Utredningen har funnit att dagens regler om hyresgästinflytande inte är tillräckliga för att säkra tryggheten i boendet för en bred grupp av hyresgäster. Hyreshöjningarna som medges blir så stora att många behöver flytta av ekonomiska skäl. Processerna blir långa. En fastighetsägare måste numera räkna med att en process tar upp till två år från det att hyresgästerna informeras om den planerande renoveringen tills alla beslut som möjliggör byggstart är fattade. Våra förslag syftar därför till att stärka hyresgästinflytandet och besittningsskyddet vid renovering och ombyggnation.

Sammanfattning SOU 2017:33

20

Utredningens förslag och bedömningar

Utredningen lägger fram ett antal förslag på lagändringar för att stärka hyresgästinflytande vid renovering och ombyggnation. Dessa är

1. Ett krav på innehållet i meddelandet om ombyggnation införs. Ett sådant meddelande ska enligt förslaget innehålla

• de åtgärder som hyresvärden vill genomföra,

• anledningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärderna,

• i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen och omfattningen av åtgärderna,

• tidsplan för genomförandet,

• olägenheter som kan uppstå för hyresgästen,

• behovet av alternativ bostad under tiden åtgärderna pågår,

• huruvida nedsättning av hyran kommer att erbjudas,

• uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är överenskommen, samt

• vad som gäller om hyresgästen inte godkänner åtgärderna.

2. Tidpunkten för när en hyresvärd får ansöka om tillstånd hos hyresnämnden flyttas fram från två månader till tre.

3. Hyresnämnden ska i dag lämna tillstånd till ansökan om att utföra åtgärderna om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och att det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Utredningen föreslår att inte är oskäligt byts ut till är skäligt. Utredningen föreslår även tre punkter som särskilt ska beaktas av hyresnämnden vid bedömningen av om det är skäligt. Dessa punkter är

• om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning,

• om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden, och

SOU 2017:33 Sammanfattning

21

• om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden.

Hyresnämnden föreslås också få förena ett beslut att bifalla en ansökan med villkor. Prövningen med avvägningen mellan hyresvärdens intresse och det objektiva hyresgästintresset kvarstår. Så även möjligheten att beakta skäl hänförliga till en enskild hyresgäst i undantagsfall.

4. Hyresnämnden har en möjlighet att bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp under en skälig tid om den höjda hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet. Utredningens förslag är att reglera tiden när hyran ska betalas med lägre belopp samt att den ska bestämmas med hänsyn till hyreshöjningens storlek och få vara högst tio år.

Utredningen tar även ställning i vissa frågor, vilka dock inte leder till en ändring i lag. Dessa är:

1. Samrådsprocessen vid förbättrings- och ändringsåtgärder bör inte regleras i lag. God sed vid hyresförhållanden ska dock iakttas.

2. Det finns starka skäl för att inflytandet ska utövas av hyresgästerna enskilt över den egna lägenheten och gemensamt i fråga om gemensamma utrymmen. Inflytandet ska inte utövas av en hyresgästorganisation.

3. Förslagen om ett stärkt inflytande för hyresgäster vid förbättrings- och ändringsarbeten är en proportionerlig begränsning av fastighetsägares möjlighet att bestämma över sin egendom och även i övrigt en lämplig avvägning mellan motstående intressen. Någon konflikt med grundläggande rättigheter finns inte.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Sammantaget innebär dessa förändringar få stora konsekvenser för hyresgäster och fastighetsägare. Särskilt punkt 3 bland lagförslagen kommer att innebära en stor förändring för hyresgäster som vid de större hyreshöjningarna bör få möjligheter till mer inflytande över sitt boende genom samrådsförfarande och alternativa upprustningsnivåer. Detta kan riskera att vissa fastighetsägare ändrar sin strategi

Sammanfattning SOU 2017:33

22

för renovering och ombyggnation genom att i större utsträckning renovera enskilda lägenheter och eller att de till och med senarelägger renoveringar. I början kan det också finnas risker med fler konflikter i hyresnämnderna innan ny rättspraxis har etablerats. Vår samlade bedömning är dock att fördelarna överväger genom att hyresgästerna i större utsträckning får vara delaktiga i processen, särskilt eftersom vi bedömer att ett nytt jämviktsläge kommer att infinna sig om några år.

Privatpersoners uthyrning av bostäder, m.m. (kapitel 5)

Inledning

Utredningen ska utreda frågor om privatpersoners uthyrning av bostäder och bedöma hur en lämplig avvägning mellan parternas intressen bör göras när privatpersoner hyr ut bostäder. I det ingår att överväga om hyresgästernas ställning bör stärkas.

Boverket fick under år 2015 i uppdrag att göra en uppföljning av lagen om uthyrning av egen bostad. Boverket har även bedömt behovet av att reglera frågan om deposition för att skapa en tryggare ställning för hyresgästen vid uthyrning av privatpersoner. Utredningen har även övervägt dessa frågor. Lagen om uthyrning av egen bostad (även kallad privatuthyrningslagen) innehåller få regler i jämförelse med hyreslagen. Utgångspunkten är att hyreslagens regler gäller när inte privatuthyrningslagen innehåller avvikande bestämmelser.

Husägare har full frihet att själva bestämma om de vill hyra ut sina hus. Detsamma gäller ägare till ägarlägenheter, dvs. lägenheter inom ägarlägenhetsfastigheter. För bostadsrättshavare behövs tillstånd från bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden.

Problem avseende privatpersoners uthyrning av bostäder, m.m.

Det finns dubbla regelverk på området vilket ibland gör det svårt för de inblandade att se vilket regelverk som är tillämpligt på vissa hyresavtal, privatuthyrningslagen eller hyreslagen.

Hyressättningsmodellen i privatuthyrningslagstiftningen beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Men på en svag marknad kan sådan hyressättning bli mycket låg.

SOU 2017:33 Sammanfattning

23

Det finns inte tillräckligt skydd för hyresgäster vid situationer då hyresvärden vid tecknande av hyresavtal ställer krav på säkerhet för fullgörandet av hyresavtalets förpliktelser. Kravet kan beroende på omständigheterna i det enskilda fallet vara mer eller mindre långtgående. Ibland är det begränsat till att avse endast hyresbetalningarna. I andra fall kan det gälla alla förpliktelser som följer av hyresavtalet.

Utredningens förslag

1. Lagen om uthyrning av egen bostad upphävs. Särbestämmelsen om hyressättning behålls oförändrad men förs in i hyreslagen.

2. Fysiska personer ges möjlighet att hyra ut upp till två ägda bostäder samtidigt till en kostnadsbaserad hyra.

3. Hyresgästen ges möjlighet vid all privatuthyrning begära återbetalning av hyra för den del som överstigit ett av hyresnämnden fastställt belopp. Återbetalning får avse högst ett år före dagen för ansökan hos hyresnämnden.

4. Utredningen bedömer att frågan om deposition behöver utredas ytterligare.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Utredningens förslag bedöms vara positiva både mot hyresgäster och mot hyresvärdar som hyr ut privata bostäder i andra hand. Det blir en samlad lagstiftning att förhålla sig till. Reglerna blir marginellt mer generösa för privathyresvärden i det att de får en möjlighet att välja hyressättningsmodell samt kunna hyra ytterligare en lägenhet med den generösare hyressättningen. Dessutom förlängs hyresgästens uppsägningstid till tre månader. Men reglerna blir också tryggare för hyresgästen då det blir möjligt att vända sig till hyresnämnden om hyran varit för hög och kunna få ersättning för ett års retroaktiv hyra. Även besittningsskyddet påverkas och infaller efter en uthyrningstid som är längre än två år. Det är dock fritt för parterna att avtala bort ett besittningsskydd.

Sammanfattning SOU 2017:33

24

Kriminella grupperingars användning av lägenheter (kapitel 6)

Inledning

Utredningen ska belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa. Utredningen ska undersöka hur vanligt problemet med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter är.

Problem avseende kriminella grupperingars användning av lägenheter

Möjligheten att avbryta kriminella grupperingars tillgång till en lägenhet eller lokal är en faktor som i vissa fall kan försvåra en skadlig verksamhet. Att bo granne med företrädare för en kriminell gruppering kan vara förenat med fara och obehag för fastighetsägare och grannar. Det är inte bara hyresgästernas egen brottslighet som kan få negativa effekter. Även vissa former av samarbete med personer som ägnar sig åt allvarlig brottslighet kan ibland leda till samma resultat. Så kan vara fallet om det t.ex. leder till en ökad hotbild mot huset och därmed också mot dem som bor där. Det kan också vara ett allvarligt problem för det lokala samhället när en kriminell gruppering etablerar sig i det.

Utredningens bedömningar

1. Utredningen bedömer att de beskrivna problemen i huvudsak inte är hyresrättsliga. Utredningen föreslår därför ingen förändring av hyreslagstiftningen.

2. Utredningen har identifierat följande områden som behöver utvecklas i särskild ordning.

• Polismyndigheten bör få ett uppdrag att ge stöd och utarbeta förstärkande åtgärder vid hot och annan otillåten påverkan i förhållande till fastighetsbolag.

SOU 2017:33 Sammanfattning

25

• Brå bör få ett uppdrag att se hur samarbetsprojekt i kommunerna kan ge stöd till fastighetsvärdar vid uppsägning av hyresavtal.

• Brå bör även få ett utökat uppdrag att ge stöd åt samarbetsprojekt i bostadsområden.

Kommentarer och konsekvenser av bedömningarna

Den organiserade kriminella verksamheten är komplex till sin natur men mer behöver göras på lokal nivå och i bostadsområden. Det kan vara juridisk expertis eller nätverk som ger tillgång till de beslutsmöjligheter som olika myndigheter har. Fastighetsägare behöver vidare stöd i situationer där de utsätts för otillåten påverkan, men också med rutiner för att hantera kriminella element. Det är viktigt att inte underskatta behovet av samordnade insatser på lokal nivå. Utredningen har inte lagt fram förslag om mer pengar till dessa projekt.

Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende (kapitel 7)

Inledning

Utredningen ska utreda om förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal kan göras mer effektivt. I det ligger att undersöka om reglernas utformning leder till kostnader för parter och hyresnämnder som inte ger någon motsvarande nytta.

En lokalhyresgäst har som huvudregel ett indirekt besittningsskydd. Lokalhyresgästen har inte som bostadshyresgästen någon principiell rätt till förlängning av hyresavtalet efter en uppsägning (direkt besittningsskydd) utan är i stället hänvisad till att begära ersättning vid domstol om uppsägningen är obefogad eller uppställda villkor oskäliga. Lokalhyresgästen har inte heller någon rätt att genomdriva en förändring av hyresvillkoren under löpande hyrestid. I stället är denne hänvisad till att säga upp hyresavtalet till hyrestidens utgång och begära förlängning på ändrade villkor.

När tvist uppstår i ett lokalhyresförhållande ska tvisten i vissa fall handläggas av hyresnämnd och i vissa fall av allmän domstol.

Sammanfattning SOU 2017:33

26

Problem avseende uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende

• Det ”obligatoriska” medlingsförfarandet har lett till att antalet ansökningar om lokalmedling blivit mycket stort. Av de över 4 000 ärenden som kommer in till hyresnämnderna varje år leder bara 10–15 procent till medlingsinsatser. I stället kommer parterna överens utan hyresnämndens hjälp.

• Utredningen har uppmärksammat att omsättningsbaserade avtal användas alltmer på den svenska fastighetsmarknaden. Och att det inte synliggörs i statistik.

• Någon ovillkorlig rätt för parterna att få ett marknadshyresyttrande finns inte. Har hyresgästen ansökt om medling och sedermera återkallat sin ansökan, har hyresnämnden att avskriva ärendet. Någon möjlighet för hyresvärden att få till stånd ett yttrande om marknadshyran finns då inte (RBD 16:94). Att nämnden inte kan avge något yttrande när medlingsärendet avskrivits gäller även då frågan gäller om en anvisad lokal är godtagbar eller inte.

Utredningens förslag

Syftet med nuvarande system kan beskrivas som ett medel att förmå parterna till förhandlingar om förlängning när en uppsägning har skett och hyresgästen vill stanna kvar i lokalen.

Utredningen ställer sig bakom detta syfte varför medlingsförfarandet vid hyresnämnden bör finnas kvar. Regelverket är dock komplicerat och förfarandet vid uppsägning kan göras mer effektivt.

1. Medlingsförfarandet står kvar men en ansökan får göras tidigast fyra månader före hyrestidens utgång för att ersättningsrätt ska föreligga. Båda parter ska kunna ansöka om medling.

2. Hyresvärden ska i en uppsägning informera hyresgästen om möjligheterna till ersättning och medling, annars saknar uppsägningen verkan.

3. Om hyresgästen säger upp hyresavtalet för villkorsändring och ansöker om medling, men därefter återkallar sin medlingsansökan, ska återkallelsen inte längre få till följd att uppsägningen saknar verkan. För att få denna effekt måste hyresgästen uttryck-

SOU 2017:33 Sammanfattning

27

ligen återta sin uppsägning. Har hyresgästen sagt upp sig för avflyttning, ska uppsägningen enligt allmänna avtalsrättsliga principer däremot inte kunna återtas.

4. En hyresgäst som vill flytta efter uppsägningen ska kunna underrätta hyresvärden om detta, innan en ansökan till hyresnämnden kan göras, och därigenom behålla rätten till ersättning.

5. Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som har angetts i uppsägningen.

6. Begärs ett yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal får hyresnämnden flytta fram upphörandetidpunkten med högst med tre månader från den avtalade hyrestidens utgång. Ett beslut om framflyttning av upphörandetidpunkten bör inte få överklagas.

7. Det klargörs att hyresnämnden är skyldig att yttra sig om marknadshyran när detta är möjligt.

8. Om en part vid medlingen har begärt en omsättningshyra, ska hyresnämnden, om detta begärs av någon av parterna, yttra sig om marknadshyran som ett fast belopp. Begär parten efter nämndens yttrande alltjämt omsättningshyra, ska partens slutliga ståndpunkt anmälas till nämnden för dokumentation.

9. En lokalhyresgäst som före hyrestidens utgång har begärt uppskov med avflyttningen ska få använda lokalen efter hyrestidens utgång till dess frågan om uppskov slutligen har avgjorts. Under denna tid ska hyresvillkoren vara oförändrade om hyresnämnden inte bestämmer annat. 10. Förslagen innebär bl.a. att lagen om arrendenämnder och hyresnämnder ändras i olika avseenden.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Utredningen har i dessa förslag haft tät kontakt med parterna och bedömer att samtliga förslag kommer att ge en mer effektiv hantering av medling och annat förfarande vid tvister om lokalhyresavtal. Hyresnämnderna bör genom dessa förslag få en minskad belastning av ärenden som inte har föranlett åtgärder.

Sammanfattning SOU 2017:33

28

Substitution (kapitel 8)

Inledning

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden utan skälig anledning vägrar samtycke till en begäran om överlåtelse eller inte besvarar den inom tre veckor, har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. För en sådan uppsägning gäller enligt att hyresgästen kan säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid, dock med iakttagande av den lagstadgade uppsägningstiden.

Utredningen ska se över hyresgästens möjlighet att säga upp hyresavtalet om hyresvärden inte samtycker till en begäran om överlåtelse. Om utredningen föreslår begränsningar i rätten att säga upp hyresavtalet, ska andra ändringar övervägas så att hyresgäster har tillräcklig flexibilitet och avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen är lämplig.

Problem avseende substitution

Bestämmelsen har används av hyresgäster som ville komma ur ofördelaktiga hyresavtal. Det har förekommit att hyresgästen skickat sin begäran om överlåtelse under en semesterperiod. Därigenom har risken ökat för att hyresvärden av förbiseende skulle underlåta att svara i rätt tid. Bestämmelsen har därför ibland kommit att kallas ”semesterparagrafen”.

Utredningens förslag

1. Semesterparagrafen dvs. uppsägningsrätten i 32 § andra stycket hyreslagen upphävs.

2. Rätten till substitution för hyresgäster som bedriver förvärvsverksamhet i lägenheten kvarstår enligt vad som gäller enligt nuvarande 36 § hyreslagen.

SOU 2017:33 Sammanfattning

29

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Paragrafen, som länge varit kritiserad eftersom den bl.a. har kunnat missbrukas, tas bort. Undersökningar som har gjorts pekar också mot att uppsägningar som har gjorts med stöd av bestämmelsen har kostat de drabbade hyresvärdarna stora belopp i uteblivna hyresbetalningar. Det är inte rimligt att den ena parten i ett hyresförhållande ska kunna rubba balansen mellan parterna på det sätt som 32 § andra stycket hyreslagen ger utrymme för i dag.

31

1 Författningsförslag

1.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att nuvarande 12 kap. 55 d och 55 e §§ ska betecknas 12 kap.

55 e och 55 f §§,

dels att 11 kap. 5 a, 6, 6 a och 6 b §§, 12 kap. 1, 16, 18 e, 18 f, 32,

36, 42, 44, 45, 47, 53, 55, 57 a, 58, 58 a, 59, 66, 67, 70 och 73 §§ samt den nya 12 kap. 55 f § ska ha följande lydelse,

dels att rubriken före 12 kap. 45 § ska ha följande lydelse,

dels att det i lagen ska föras in en ny paragraf, 12 kap. 55 d §§ av

följande lydelse,

dels att rubriken närmast före nuvarande 12 kap. 55 d § ska sättas

närmast före den nya 55 e § och att rubriken närmast före den nuvarande 12 kap. 55 e § ska sättas före den nya 55 f §§.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

11 kap.

5 a §¹

Vid tillämpningen av 5 § är arrendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den överstiger den arrendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Därvid skall

Vid tillämpningen av 5 § är arrendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den överstiger den arrendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Därvid ska

¹ Senaste lydelse 1984:678.

Författningsförslag SOU 2017:33

32

dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna prisläget i orten för närmast jämförliga arrendeställen. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendator har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 5 § får ett yttrande som arrendenämnden avgett rörande arrendeavgiften frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett.

Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan att han under medlingen lämnat uppgift om detta, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl.

dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna prisläget i orten för närmast jämförliga arrendeställen. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendator har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 5 § får ett yttrande som arrendenämnden avgett rörande arrendeavgiften frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett. Vad som nu har sagts

gäller inte om jordägaren har krävt att arrendeavgiften ska stå i visst förhållande till arrendatorns rörelseintäkter.

Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan att han eller hon under medlingen lämnat uppgift om detta, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl.

Bestämmelser om medling vid arrendenämnden och yttrande om arrendeavgift finns i lagen ( 1973:188 ) om arrendenämnder och hyresnämnder.

SOU 2017:33 Författningsförslag

33

6 §²

Vill jordägaren säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att arrendatorn, om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har att

inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till

arrendenämnden för medling.

Underlåter jordägaren att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första

stycket angivna tiden. Iakttages ej

denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller

ej, om inom samma tid hän-

skjutande sker enligt 6 a § första stycket.

Vill jordägaren säga upp avtalet, ska han eller hon i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han eller hon uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen

ska dessutom innehålla under-

rättelse att arrendatorn, om han

eller hon icke går med på att

lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har att tidi-

gast fyra månader före arrendetidens utgång hänskjuta tvisten

till arrendenämnden för medling.

Underlåter jordägaren att fullgöra vad som åligger honom

eller henne enligt första stycket,

är uppsägningen utan verkan.

Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom eller henne enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden enligt första stycket.

Iakttas inte denna, förfaller rätten

till ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte, om inom samma tid hänskjutande sker enligt 6 a § första stycket eller av jord-

ägaren. Rätten till ersättning förfaller inte om arrendatorn, senast vid den tidpunkt då tvisten kan

² Senaste lydelse 1984:678.

Författningsförslag SOU 2017:33

34

hänskjutas till arrendenämnden, har underrättat jordägaren om att denne kommer att flytta med anledning av uppsägningen.

Innan medlingen har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §.

Innan arrendetiden har gått ut får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han

eller hon har angett i uppsäg-

ningen. Gör han eller hon det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §.

6 a §³

Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden eller åter-

kallar han före arrendetidens ut-

gång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren,

skall nämnden förelägga honom

Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, ska han eller hon inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling och därvid ange den ändring han

eller hon önskar i de avtalade

villkoren.

Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden eller åter-

tar han eller hon före arrende-

tidens utgång sin uppsägning, är uppsägningen utan verkan. Har han eller hon inte angett de ändringar han eller hon önskar i de avtalade villkoren, ska nämn-

³ Senaste lydelse 1984:678.

SOU 2017:33 Författningsförslag

35

att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttager jordägaren ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 5 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom

skall intagas i föreläggandet.

Förlängningen anses som avtal om fortsatt arrende.

den förelägga honom eller henne att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes inte föreläggandet, ska ansökan om medling avvisas.

Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, ska arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han eller hon uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Iakttager jordägaren

inte föreläggandet och är avtalet inte uppsagt enligt 5 § första

stycket, ska avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom

ska intagas i föreläggandet. För-

längningen anses som avtal om fortsatt arrende.

6 b §⁴

Skall arrendeförhållandet upp-

höra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, får arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn medge uppskov med avträdet under skälig tid, dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov, skall arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

Ska arrendeförhållandet upp-

höra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, får arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn medge uppskov med avträdet under skälig tid, dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov, ska arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

⁴ Senaste lydelse 1984:678.

Författningsförslag SOU 2017:33

36

Är frågan om uppskov inte avgjord när arrendetiden går ut, har arrendatorn rätt att använda arrendestället till dess frågan är slutligt avgjord om arrenderätten inte har förverkats. Arrendevillkoren ska vara oförändrade under denna tid om arrendenämnden inte bestämmer annat.

12 kap.

1 §⁵

Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fast-

⁵ Senaste lydelse 2012:979.

SOU 2017:33 Författningsförslag

37

ställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd.

I lagen ( 2012:978 ) om uthyrning av egen bostad finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall.

16 §⁶

Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller också, om

1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2. hyresvärden brister i sin

underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket,

3. hinder eller men på annat

sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller också, om

1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2. hinder eller men på annat

sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande,

3. hyresvärden brister i sin

underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen gett anledning till det, dock inte förrän beslutet får verkställas på samma

sätt som en dom som har vunnit laga kraft.

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet en-

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet en-

⁶ Senaste lydelse 2000:226.

Författningsförslag SOU 2017:33

38

ligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

ligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, ska bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i fjärde stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

18 e §⁷

Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.

Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, ska han eller hon skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.

⁷ Senaste lydelse 2002:29.

SOU 2017:33 Författningsförslag

39

Det skriftliga meddelandet ska innehålla uppgift om

1. de åtgärder som hyresvärden vill genomföra,

2. anledningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärderna,

3. i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen och omfattningen av åtgärderna,

4. tidsplan för genomförandet,

5. olägenheter som kan uppstå för hyresgästen,

6. behovet av alternativ bostad under tiden åtgärderna pågår,

7. huruvida nedsättning av hyran kommer att erbjudas,

8. uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är överenskommen, samt

9. vad som gäller om hyresgästen inte godkänner åtgärderna.

Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.

Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner en åtgärd, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast tre månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.

Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts.

18 f §⁸

En ansökan enligt 18 e §

andra stycket skall bifallas, om

hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genom-

En ansökan enligt 18 e §

tredje stycket ska bifallas, om

hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genom-

⁸ Senaste lydelse 2002:29.

Författningsförslag SOU 2017:33

40

förs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.

förs och det är skäligt mot hyresgästen att den genomförs.

Vid prövningen av om det är

oskäligt mot hyresgästen att åtgär-

den genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden

genomförs vägas mot de skilda

intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det

finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.

Vid prövningen av om det är

skäligt att åtgärden genomförs ska hyresvärdens intresse av att genomföra åtgärden vägas mot de

skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Hyres-

nämnden ska då särskilt beakta

1. om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning,

2. om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden, och

3. om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden.

Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilda hyresgästen beaktas i skälighetsbedömningen.

Hyresnämnden får förena ett beslut om tillstånd med villkor.

32 §⁹

Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av 34–37 §§.

Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om inte annat följer av 34–37 §§.

⁹ Senaste lydelse 1993:407.

SOU 2017:33 Författningsförslag

41

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet.

36 §

Den som hyr en lägenhet för

att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas

med villkor.

Den som hyr en lokal får

överlåta hyresrätten till lokalen om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om

1. lokalen hyrs för att användas för förvärvsverksamhet och hyresrätten ska överlåtas till den som ska överta verksamheten samt hyresvärden inte har någon befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts, eller

2. lokalen hyrs för att användas för annat ändamål, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för överlåtelsen och hyresvärden inte har någon befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts.

Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd enligt första stycket lämnas endast om det finns synnerliga skäl.

Ett tillstånd kan förenas med

villkor.

Författningsförslag SOU 2017:33

42

42 §¹⁰

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,

1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av 55 d § femte– sjunde styckena,

1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av 55 e § femte– sjunde styckena,

2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller

¹⁰ Senaste lydelse 2014:335.

SOU 2017:33 Författningsförslag

43

där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

I fall då hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden underrättas enligt 25 § andra stycket.

Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Det som nu har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.

Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd.

44 §¹¹

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §

¹¹ Senaste lydelse 2006:928.

Författningsförslag SOU 2017:33

44

1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller

2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu

skall gälla till dess att en månad

förflutit från det att hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut har vunnit laga kraft.

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 e § tredje stycket. Vad som sagts nu

ska gälla till dess att en månad

förflutit från det att hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut har vunnit laga kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller

2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.

Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

SOU 2017:33 Författningsförslag

45

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter

Hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet (besittningsskydd)

45 §¹²

Bestämmelserna i 46–52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte

1. hyresavtalet avser upplåt-

else av en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande och hyresförhållandet upp-

hör innan det har varat längre än två år i följd,

2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,

3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad,

1. hyresavtalet vid tiden för

upplåtelsen inte ingick i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresförhållandet upp-

hör innan det har varat längre än två år och upplåtelsen avser

a) ett rum eller en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande eller

b) ett rum eller en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet.

2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,

3. hyresavtalet avser ett rum

eller en lägenhet som utgör en del

av upplåtarens egen bostad,

4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §, eller

5. annat följer av en sådan överenskommelse som avses i 45 a §.

¹² Senaste lydelse 2008:1074.

Författningsförslag SOU 2017:33

46

Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand.

47 §¹³

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Är medhyresgästen make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra i förtid på grund av förverkandet.

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, inte gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller inte när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Är medhyresgästen make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller på annat sätt föranlett att hyresgästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra i förtid på grund av förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo ej har del i hyres-

Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo inte har del i hyres-

¹³ Senaste lydelse 2006:928.

SOU 2017:33 Författningsförslag

47

rätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sambon. Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 § samt 55 d § femte–sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

rätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sambon. Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 § samt 55 e § femte–sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om

ej annat har avtalats med hyres-

värden.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om

inte annat har avtalats med hyres-

värden.

Författningsförslag SOU 2017:33

48

53 §¹⁴

Bestämmelserna i 54–55 d §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte

Bestämmelserna i 54–55 e §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55–55 d §§ endast om det följer av nämnda lag.

Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55–55 e §§ endast om det följer av nämnda lag.

55 §¹⁵

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 c §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot

Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot

¹⁴ Senaste lydelse 2006:408. ¹⁵ Senaste lydelse 2010:811.

SOU 2017:33 Författningsförslag

49

det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §.

det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Tiden ska bestämmas

med hänsyn till hyreshöjningens storlek och får högst vara tio år.

Vad som sägs i första stycket ska inte tillämpas om hyran be-

stäms enligt 55 c §.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjunde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

55 d §

Denna paragraf gäller när en fysisk person helt eller delvis upplåter

1. lägenhet, i ett en- eller tvåfamiljshus, som ägs av uthyraren,

2. lägenhet, i en ägarlägenhetsfastighet, som ägs av uthyraren, eller

3. lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt.

Paragrafen gäller dock inte om hyresvärden anses som hyresvärd enligt 1 § andra stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) . Para-

Författningsförslag SOU 2017:33

50

grafen gäller inte heller uthyrning för fritidsändamål.

Om hyresvärden och hyresgästen vid upplåtelser enligt första stycket tvistar om hyrans storlek, ska hyran, om inte en högre hyra följer av 55 §, fastställas till ett belopp som inte är påtagligt högre än kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

55 f §¹⁶

Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första–tredje styckena och 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Vid bedömningen av om den mottagna hyran är skälig ska hyresnämnden även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då

Denna paragraf gäller vid upplåtelse av rum, vid upplåtelse i andra hand av lägenhet och vid

upplåtelse enligt 55 d §. Paragra-

fen gäller dock inte upplåtelse för fritidsändamål.

På ansökan av hyresgästen ska hyresnämnden fastställa hyran enligt 55 § första–tredje styckena och 55 c § eller enligt 55 d §. Beslutet får avse hyra tidigast från och med det månadsskifte som inträffar närmast före ett år före dagen för ansökan. Vid prövningen ska hyresnämnden, i förekommande fall, även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket.

Om hyran sänks genom ett beslut enligt andra stycket ska hyresvärden åläggas att till hyresgästen

¹⁶ Senaste lydelse 2010:811.

SOU 2017:33 Författningsförslag

51

hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första– tredje styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt, tillämpas 55 d § femte–åttonde styckena.

betala tillbaka vad som har tagits emot för mycket. Återbetalningen ska också omfatta ränta enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Beslut om ändring av hyran anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla omedelbart. Om hyran ändras retroaktivt tillämpas 55 e § femte–åttonde styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

Författningsförslag SOU 2017:33

52

57 a §¹⁷

Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit.

Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 ska en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett,

2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.

I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.

I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyran och hyresvärden inte

vid medlingen har krävt att hyran ska stå i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter, att denna

är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett,

2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.

I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.

¹⁷ Senaste lydelse 2002:29.

SOU 2017:33 Författningsförslag

53

Bestämmelser om medling och yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal finns i lagen ( 1973:188 ) om arrendenämnder och hyresnämnder.

58 §¹⁸

Vill hyresvärden säga upp avtalet skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två

månader från uppsägningen hän-

skjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 58 b §,

Vill hyresvärden säga upp avtalet ska han eller hon i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han eller

hon kräver för att förlänga

hyresförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han eller hon inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och att detta får ske

tidigast fyra månader före hyrestidens utgång.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom

eller henne enligt första stycket,

är uppsägningen utan verkan.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till en sådan underrättelse som avses i första stycket.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom eller

henne enligt första stycket och

vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning

¹⁸ Senaste lydelse 1988:927.

Författningsförslag SOU 2017:33

54

har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom

den i första stycket angivna tiden.

Gör han inte det, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts

nu gäller inte, om inom samma tid tvist hänskjuts till nämnden enligt 58 a § första stycket.

enligt 58 b §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden tidigast fyra månader

före hyrestidens utgång. Gör han eller hon inte det, förfaller rätten

till ersättning.

Rätten till ersättning enligt tredje stycket förfaller inte om hyresgästen hänskjuter tvisten till hyresnämnden enligt 58 a § första stycket, om hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden tidigast fyra månader före hyrestidens utgång eller om en ansökan för medling efter överenskommelse mellan parterna tidigare har ingivits till nämnden i anledning av uppsägningen. Rätten till ersättning förfaller inte heller om hyresgästen, senast vid den tidpunkt då tvisten kan hänskjutas till hyresnämnden, har underrättat hyresvärden om att hyresgästen kommer att flytta med anledning av hyresvillkoren i uppsägningen.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

Innan hyrestidens utgång får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han eller hon har angett i uppsägningen. Gör han

eller hon det och kommer för-

längning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

SOU 2017:33 Författningsförslag

55

58 a §¹⁹

Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från

uppsägningen hänskjuta tvisten

till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresgästen att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket eller åter-

kallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är upp-

sägningen utan verkan.

Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, ska han eller hon i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, får hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling tidigast

fyra månader före hyrestidens utgång.

Underlåter hyresgästen att fullgöra vad som åligger honom

eller henne enligt första stycket

eller återtar hyresgästen sin upp-

sägning, är uppsägningen utan

verkan.

Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han eller

hon innan hyrestidens utgång har

avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han eller hon det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

¹⁹ Senaste lydelse 1988:927.

Författningsförslag SOU 2017:33

56

59 §²⁰

Skall hyresförhållandet upp-

höra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, av hyresgästen, får hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan om uppskov skall ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen skall flytta.

Ska hyresförhållandet upp-

höra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, av hyresgästen, får hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan om uppskov ska ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång. Medges uppskov,

ska hyresnämnden fastställa skä-

liga hyresvillkor för tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen ska flytta.

Är frågan om uppskov inte avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att använda lokalen till dess frågan är slutligt avgjord om hyresrätten inte har förverkats. Hyresvillkoren ska vara oförändrade under denna tid om hyresnämnden inte bestämmer annat.

66 §²¹

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet

skall hänskjutas till avgörande av

skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet

ska hänskjutas till avgörande av

skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller

²⁰ Senaste lydelse 1988:927. ²¹ Senaste lydelse 2006:408.

SOU 2017:33 Författningsförslag

57

skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen.

skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 f § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen.

67 §²²

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47, 49–54, 55 d,

55 e eller 66 §, såvida överens-

kommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47, 49–54, 55 e,

55 f eller 66 §, såvida överens-

kommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse

²² Senaste lydelse 2006:408.

Författningsförslag SOU 2017:33

58

såsom central arbetstagarorganisation.

såsom central arbetstagarorganisation.

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren

skall tillämpas eller villkoren in-

går i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 §§.

2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren

ska tillämpas eller villkoren in-

går i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 §§.

70 §²³

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 e, 62 eller 64 § får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 f, 62 eller 64 § får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73 §²⁴

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 e § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a–c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a–c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder

²³ Senaste lydelse 2006:408. ²⁴ Senaste lydelse 2006:408.

SOU 2017:33 Författningsförslag

59

enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. De nya föreskrifterna gäller även i fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte annat följer av 3–8.

3. Om en tvist enligt 12 kap. 16 § har inletts före ikraftträdandet ska den äldre lydelsen tillämpas.

4. Om ett meddelande enligt 12 kap. 18 e § har lämnats till hyresgästen före ikraftträdandet, ska denna paragraf tillämpas i den äldre lydelsen. 12 kap. 18 f § ska tillämpas i den äldre lydelsen om ansökan har kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet.

5. Om ett hyresavtal har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 32, 36, 45, 55 d och 55 e §§ i den äldre lydelsen.

6. Om en hyrestvist har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet ska 12 kap. 55 § tillämpas i den äldre lydelsen.

7. I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet tillämpas 12 kap. 57 a, 58, 58 a och 59 §§ i den äldre lydelsen.

8. I fråga om arrendeavtal som har sagts upp före ikraftträdandet tillämpas 11 kap. 5 a, 6, 6 a och 6 b §§ i den äldre lydelsen.

Författningsförslag SOU 2017:33

60

1.2 Förslag till lag om ändring i lagen ( 1973:188 ) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

att 4, 10, 12, 12 a, 15, 21 a, 22, 23 och 23 a §§ ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §²⁵

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

²⁵ Senaste lydelse 2012:980.

SOU 2017:33 Författningsförslag

61

2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2 c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen ( 2012:978 ) om uthyrning av egen bostad,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a–18 c §§jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk,

7. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

10 §²⁶

Uteblir sökanden från ett sammanträde, ska ärendet avskrivas. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet avskrivas. I fråga om

Uteblir sökanden från ett sammanträde, ska ärendet avskrivas. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet avskrivas. I fråga om

²⁶ Senaste lydelse 2012:980.

Författningsförslag SOU 2017:33

62

en tvist som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c eller 3, ska dock ärendet avgöras trots att parten inte har inställt sig.

en tvist som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b eller 3, ska dock ärendet avgöras trots att parten inte har inställt sig.

Uteblir båda parterna i en tvist som en domstol hänskjutit till nämnden, ska ärendet avskrivas. Uteblir endast den ena parten, gäller första stycket andra och tredje meningarna.

Första och andra styckena gäller inte, om det finns anledning att anta att en part har laga förfall för sin utevaro.

12 §²⁷

Nämnden ska klarlägga tvistefrågorna och, även om medling inte har begärts, försöka förlika parterna.

Kan parterna inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska nämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas.

Om det inte träffas någon förlikning, ska tvisten avgöras av nämnden, om tvisten rör en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c eller 3. I annat fall ska ärendet avskrivas.

Om det inte träffas någon förlikning, ska tvisten avgöras av nämnden, om tvisten rör en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b eller 3. I annat fall ska ärendet avskrivas om inte någon

av parterna har begärt ett sådant yttrande som avses i 12 a §.

12 a §²⁸

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalkenskall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtag-

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalkenska hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det och detta kan ske, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har anvisats av hyresvärden

²⁷ Senaste lydelse 2012:980. ²⁸ Senaste lydelse 1988:928.

SOU 2017:33 Författningsförslag

63

bar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 eller 3 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken

skall arrendenämnden, om jord-

ägaren eller arrendatorn begär det, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.

är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 eller 3 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken

ska arrendenämnden, om jord-

ägaren eller arrendatorn begär det och detta kan ske, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.

Om en part vid medlingen enligt första och andra stycket har begärt en hyra eller arrendeavgift som står i visst förhållande till hyresgästens eller arrendatorns rörelseintäkter, ska hyresnämnden på begäran av part yttra sig om marknadshyran eller arrendeavgiften i fast belopp.

En begäran om yttrande enligt första eller andra stycket ska, för att kunna beaktas, framställas före avtalstidens utgång. Efter en begäran om yttrande får nämnden efter samråd med parterna bestämma att den tidpunkt då hyresavtalet ska upphöra skjuts fram högst tre månader om detta med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

Författningsförslag SOU 2017:33

64

15 §²⁹

Har parterna avtalat att en tvist ska avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att angripa skiljedomen i sak och har, vid arrendetvist, arrendenämnden eller, vid hyres- eller bostadsrättstvist, hyresnämnden utsetts till skiljenämnd, ska nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom. I fråga om ansökan och en parts första inlaga till nämnden gäller 8 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnden, kan skiljedom dock alltid begäras muntligen inför nämnden.

I ett ärende som nämnden ska avgöra genom skiljedom gäller lagen (1999:116) om skiljeförfarande, i den mån annat inte följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 4 kap. 9 § bostadsrättslagen (1991:614) eller 4 § lagen

(2012:978) om uthyrning av egen bostad.

I ett ärende som nämnden ska avgöra genom skiljedom gäller lagen (1999:116) om skiljeförfarande, i den mån annat inte följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 4 kap. 9 § bostadsrättslagen (1991:614).

21 a §³⁰

Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar nämnds yttrande enligt 12 a §.

Angår yttrandet lägenhets marknadshyra eller arrendeavgift,

skall nämnden i yttrandet ut-

sätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra eller den arrendeavgift som har angivits i yttrandet. Iakttar

Angår yttrandet lägenhets marknadshyra eller arrendeavgift,

ska nämnden i yttrandet utsätta

viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han eller hon antar den hyra eller den arrendeavgift som har angivits i yttrandet. Om en

²⁹ Senaste lydelse 2012:980. ³⁰ Senaste lydelse 1984:679.

SOU 2017:33 Författningsförslag

65

part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

part vid medlingen har begärt en hyra eller arrendeavgift som står i visst förhållande till hyresgästens eller arrendatorns rörelseintäkter ska parten i stället ange sin slutliga ståndpunkt i fråga om detta villkor. Iakttar part inte nämn-

dens föreläggande, anses hans

eller hennes slutliga ståndpunkt i

tvisten vara den som han eller

hon angivit innan yttrandet av-

gavs.

22 §³¹

Nämndens beslut har rättskraft när tiden för överklagande har gått ut, om beslutet innebär att en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 3, 5 a, 6 eller 7 har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär att nämnden har avslagit en ansökan om

Nämndens beslut har rättskraft när tiden för överklagande har gått ut, om beslutet innebär att en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6 eller 7 har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär att nämnden har avslagit en ansökan om

1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,

2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a–18 c §§jordabalken,

3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d–18 f §§, 23 § andra stycket, 34–37 eller 40 § jordabalken,

4. tillstånd enligt 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614),

5. uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken,

6. förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken, eller

7. rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

³¹ Senaste lydelse 2012:980.

Författningsförslag SOU 2017:33

66

Bestämmelserna i 27 och 28 §§förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut ska inte tillämpas hos nämnderna.

23 §³²

Det finns bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut i

– 12 kap. 70 § jordabalken,

– 6 § lagen ( 2012:978 ) om uthyrning av egen bostad,

– 31 § hyresförhandlingslagen (1978:304), – 6 kap. 4 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, – 11 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614), – 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), och – 15 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket eller be-

slut enligt 12 a § fjärde stycket får

inte överklagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt, om nämnden

1. avvisat en ansökan som avses i 8, 11, 14, 15, 15 a, 16 eller 16 e §, eller avvisat ett överklagande,

2. avskrivit ett ärende enligt 8, 9, 10, 15 a, 16 eller 16 e §, dock inte när ärendet kan återupptas,

3. ogillat en invändning om jäv mot ledamot av nämnden eller en invändning om att det finns ett hinder för ärendets prövning,

4. avvisat ett ombud eller ett biträde,

5. beslutat om ersättning för någons medverkan i ärendet,

6. utdömt vite eller någon annan påföljd för underlåtenhet att följa föreläggande eller straff för förseelse i förfarandet,

7. beslutat i annat fall än som avses i 5 i fråga som gäller rättshjälp enligt rättshjälpslagen (1996:1619 ), eller

8. stadfäst en förlikning. Ett överklagande som avses i tredje stycket ska ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

³² Senaste lydelse 2012:980.

SOU 2017:33 Författningsförslag

67

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av ett överklagande som avses i första eller tredje stycket tillämpas 52 kap.2 och 4 §§rättegångsbalken.

23 a §³³

Det finns bestämmelser om överklagande av arrendenämndens beslut i 8 kap. 31 § jordabalken och 16 § lagen (1957:390) om fiskearrenden.

Arrendenämndens yttrande enligt 12 a § andra stycket får inte överklagas. Nämndens beslut i sådana frågor som avses i 23 § tredje stycket får överklagas till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Detsamma gäller nämndens beslut enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Arrendenämndens yttrande enligt 12 a § andra stycket eller

beslut enligt 12 a § fjärde stycket

får inte överklagas. Nämndens beslut i sådana frågor som avses i 23 § tredje stycket får överklagas till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Detsamma gäller nämndens beslut enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Vid överklagande av arrendenämndens beslut gäller 8 kap.31 a– 31 c §§jordabalken. Hovrättens beslut med anledning av överklagande i frågor som avses i andra stycket tredje meningen eller i 23 § tredje stycket får inte överklagas.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. Ärenden som gäller hyresavtal för vilka den upphävda lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller ska handläggas enligt äldre föreskrifter. Ärenden som avser andra avtal handläggs enligt äldre föreskrifter, om avtalet har sagts upp före ikraftträdandet.

³³ Senaste lydelse 2005:1061.

Författningsförslag SOU 2017:33

68

1.3 Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977:792)

dels att rubriken närmast före 8 § ska tas bort,

dels att 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 18, 25, 25 a, 29, 30 och 32 §§ ska ha följ-

ande lydelse,

dels att det i lagen ska föras in nya paragrafer, 2 a och 25 b §§, av

följande lydelse,

dels att rubrikerna närmast före 2, 3, 5 och 7 §§ ska ha följande

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Förutsättningar för ingripande i förvaltningen

2 §³⁴

Uppfyller en fastighet inte de krav som bostadshyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet, ordning och skick, får hyresnämnden besluta att fastigheten ska ställas under särskild förvaltning, om fastighetens brister beror på att fastighetsägaren eftersatt fastighetens underhåll eller på annat sätt förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna.

Hyresnämnden får besluta om ingripande i förvaltningen av en fastighet, om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostadshyresgäster genom att

1. eftersätta underhållet av fastigheten eller

2. i övrigt förvaltar fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för de boende.

Hyresnämnden får också besluta om ingripande om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.

³⁴ Senaste lydelse 2010:25.

SOU 2017:33 Författningsförslag

69

Om en ansökan om särskild förvaltning har kommit in till hyresnämnden inom tre år efter det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart, får ett beslut enligt första stycket meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt.

Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.

I ett beslut om särskild förvaltning ska hyresnämnden,

1. om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande), eller

2. om bristerna i förvaltningen är av allvarligt slag eller det kan antas att förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning).

2 a §

Om en ansökan om ingripande i förvaltningen enligt 2 § första stycket kommer in till hyresnämnden inom tre år efter det att fastig-

Författningsförslag SOU 2017:33

70

hetsägaren har ansökt om lagfart, får ett beslut meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt.

Förvaltningsåläggande Formerna för ingripande

3 §

I förvaltningsåläggande skall bestämmas viss tid inom vilken fastighetsägaren till hyresnämnden skall inge skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare.

Om fastighetsägaren behöver anstånd, får hyresnämnden förlänga den tid som har bestämts för ingivande av förvaltningsavtal. Ansökan om förlängning skall göras före utgången av den bestämda tiden.

Ett ingripande i förvaltningen sker genom att hyresnämnden förelägger fastighetsägaren att vidta en eller flera åtgärder (förvaltningsföreläggande) eller, om detta inte bedöms tillräckligt, genom att hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsförvaltning).

4 §

Förvaltningsavtal som avses i 3 § skall slutas för en tid av minst tre år, om ej hyresnämnden medger att det får avse kortare tid. Avtalet skall noggrant ange vad som åligger förvaltaren och skall vara förenat med fullmakt för förvaltaren att företräda fastighetsägaren i de angelägenheter som omfattas av förvaltningsuppdraget.

Vid valet mellan förvaltningsföreläggande och tvångsförvaltning ska hyresnämnden beakta hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och om fastighetsägaren kan antas rätta sig efter ett föreläggande.

Sökanden skall beredas tillfälle att yttra sig över förvaltningsavtal som inges till hyresnämnden. Därefter prövar hyresnämnden om avtalet kan godkännas. Härvid skall

SOU 2017:33 Författningsförslag

71

nämnden pröva om förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer och om avtalet innefattar befogenhet för honom att ombesörja förvaltning i den omfattning som behövs med hänsyn till de brister som har föranlett beslutet om förvaltningsåläggande.

Vid behov kan nämnden bereda fastighetsägaren tillfälle att avtala om sådana ändringar och tillägg i det upprättade avtalet som behövs för att detta skall kunna godkännas.

Förvaltningsföreläggande

5 §

Inges icke förvaltningsavtal inom den bestämda tiden eller kan avtalet icke godkännas, skall hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning eller, om särskilda skäl föreligger, utfärda nytt förvaltningsåläggande.

I ett beslut om förvaltningsföreläggande ska hyresnämnden förelägga fastighetsägaren att vidta en eller flera åtgärder. I föreläggandet ska bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Föreläggandet får förenas med vite.

Föreligger särskilda skäl får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

6 §

Har förvaltningsåläggande meddelats och övergår fastigheten till ny ägare, förfaller åläggandet.

Har ett förvaltningsförelägg-

ande meddelats och övergår

fastigheten till ny ägare, förfaller

föreläggandet.

Författningsförslag SOU 2017:33

72

Tvångsförvaltning

7 §

Ändras godkänt förvaltningsavtal eller sker avvikelse i förhållande till avtalet, skall förvaltaren genast anmäla detta till den på vars ansökan förvaltningsåläggandet har meddelats.

Hyresnämnden skall i beslut om godkännande av förvaltningsavtal erinra förvaltaren om hans skyldighet enligt första stycket.

I ett beslut om tvångsförvaltning, ska hyresnämnden utse en förvaltare. Till förvaltare ska utses bolag, förening eller annan som har tillräcklig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder det.

8 §

Beslutar hyresnämnd om tvångsförvaltning, skall nämnden samtidigt utse förvaltare. Till förvaltare skall utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder det.

Varje kommun ska ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare.

18 §³⁵

Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltningen ska pågå. Tiden får, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första eller

tredje stycket, bestämmas till högst

fem år från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft.

Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltningen ska pågå. Tiden får, om beslutet har meddelats med stöd av 2 §, bestämmas till högst fem år från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft. Om beslutet har

³⁵ Senaste lydelse 2010:25.

SOU 2017:33 Författningsförslag

73

Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får tiden bestämmas till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft.

meddelats med stöd av 2 a §, får tiden bestämmas till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft.

Inför beslut enligt första stycket bör hyresnämnden inhämta upplysningar från förvaltaren om lämplig tid för förvaltningen, förvaltarens bedömning av den tidigare förvaltningen av fastigheten, vilka åtgärder som behöver utföras och andra omständigheter som kan vara av betydelse för beslutet.

Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första eller tredje

stycket, besluta om förlängning

av tiden med högst tre år i sänder. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst ett år.

Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 §, besluta om förlängning av tiden med högst tre år i sänder. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 a §, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst ett år.

Finns inte längre skäl för tvångsförvaltning, ska hyresnämnden besluta att förvaltningen ska upphöra omedelbart.

25 §³⁶

Förvaltaren har rätt att få skäligt arvode, som bestäms av hyresnämnden för varje kalenderår eller för kortare tid. Arvodet ska betalas ur fastighetens avkastning, om inte hyresnämn-

Förvaltaren har rätt att få skäligt arvode för uppdraget och

ersättning för de utgifter som har varit skäligen påkallade för uppdragets utförande. Beslut om detta fattas av hyresnämnden för varje

³⁶ Senaste lydelse 2010:25.

Författningsförslag SOU 2017:33

74

den föreskriver att det helt eller

delvis ska betalas av fastighetsägaren personligen.

kalenderår eller för kortare tid. Arvodet och ersättningen för ut-

gifter ska betalas ur fastighetens

avkastning, om inte hyresnämnden föreskriver att fastighets-

ägaren helt eller delvis ska betala personligen.

Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen.

Fastighetsägaren är skyldig att ersätta kommunen med det förskotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för utbetalningen.

25 a §³⁷

Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning och det behövs medel för en åtgärd för fastighetens skötsel som inte kan uppskjutas utan risk för att någon bostadshyresgäst lider allvarlig skada eller olägenhet, får en kommun på begäran av förvaltaren förskottera visst belopp.

Om fastigheten överlåts, kvarstår den överlåtande fastighetsägarens ansvar enligt 25 § för arvode och ersättning för utgifter för tiden fram till äganderättsövergången. För tiden därefter svarar den nya ägaren.

25 b §

Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning och det behövs medel för en åtgärd för fastighetens skötsel som inte kan uppskjutas utan risk för att någon bostadshyresgäst lider allvarlig skada eller olägenhet, får en kommun på begäran av förvaltaren förskottera visst belopp.

³⁷ Senaste lydelse 1993:408.

SOU 2017:33 Författningsförslag

75

29 §

Ansökan om särskild förvalt-

ning får göras av kommunen

eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har meddelats, skall fråga som rör förvaltningen upp-

tagas till prövning av hyres-

nämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat ej är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat ej följer av särskild bestämmelse.

Ansökan om ingripande i för-

valtningen får göras av kommu-

nen eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har meddelats,

ska fråga som rör förvaltningen tas upp till prövning av hyres-

nämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat inte är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat inte följer av särskild bestämmelse.

30 §³⁸

Ansökan om särskild förvalt-

ning kan riktas mot den för vil-

ken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan göres.

Ansökan om ingripande i för-

valtningen kan riktas mot den

för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs.

Överlåtes fastigheten sedan

ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i första stycket, skallrättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåtes och om tredje mans deltagande i rättegång äga motsvarande tillämp-

ning.

Överlåts fastigheten sedan

ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i första stycket, skarättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång tillämpas på motsvarande

sätt.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel kan ansökan om särskild förvaltning riktas mot den som innehar

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel kan ansökan om ingripande i förvalt-

ningen riktas mot den som inne-

³⁸ Senaste lydelse 2000:242.

Författningsförslag SOU 2017:33

76

fastigheten med äganderättsanspråk.

har fastigheten med äganderättsanspråk.

32 §

Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter skyldighet enligt 16 § andra stycket eller 17 § upptages självmant av hyresnämnden. Beträffande böter och vite gäller 9 kap.8 och 9 §§rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter skyldighet enligt 5 §, 16 § andra stycket eller 17 § tas upp självmant av hyresnämnden. Har ändamålet

med vitet förfallit, får vitet inte dömas ut. Beträffande böter och

vite gäller 9 kap.8 och 9 §§rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Vite som förelagts med stöd av denna lag får inte förvandlas till fängelse.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. Om ett ärende har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet, ska äldre föreskrifter tillämpas.

SOU 2017:33 Författningsförslag

77

1.4 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs att 5 och 25 §§hyresförhandlingslagen (1978:304) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 §³⁹

En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om

1. höjning av hyran för en lägenhet,

2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra,

3. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick,

3. gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.

Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgäst-

Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgäst-

³⁹ Senaste lydelse 2006:409.

Författningsförslag SOU 2017:33

78

organisationen att företräda

honom i saken.

organisationen att företräda

hyresgästen i saken.

En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 d §§ samma balk.

En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 e §§ samma balk.

25 §⁴⁰

Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande. Hyran och andra hyresvillkor

skall fastställas enligt 12 kap.

55 § jordabalken.

Hyran och andra hyresvillkor

ska fastställas enligt 12 kap. 55 §

jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 55 d § fjärde–åttonde styckena jordabalken skall tillämpas.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 55 e § fjärde–åttonde styckena jordabalken ska tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. Om ett ärende har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet, ska äldre föreskrifter tillämpas.

⁴⁰ Senaste lydelse 2006:409.

SOU 2017:33 Författningsförslag

79

1.5 Förslag till lag om ändring i lagen ( 1994:831 ) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 §⁴¹

Beslut av Svea hovrätt har rättskraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om

Beslut av Svea hovrätt har rättskraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om

1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,

2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a–18 c §§jordabalken,

3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d–18 f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken,

4. förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken, eller

5. rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. Om ett ärende har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet, ska äldre föreskrifter tillämpas.

⁴¹ Senaste lydelse 2012:981.

Författningsförslag SOU 2017:33

80

1.6 Förslag till lag om upphävande av lagen ( 2012:978 ) om uthyrning av egen bostad

Härigenom föreskrivs att lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad ska upphöra att gälla vid utgången av juni 2018.

Den upphävda lagen gäller fortfarande för hyresavtal som har ingåtts före den 1 juli 2018.

81

2 Utredningens uppdrag och arbete

2.1 Utredningens uppdrag

Regeringen beslutade den 30 juli 2015 att tillkalla en särskild utredare med uppgift att överväga vissa frågor om hyra av lägenheter. I uppdraget ingick att utvärdera upphävandet av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och ta ställning till om möjligheterna att ingripa mot fastighetsägare som inte tillhandahåller ett godtagbart boende bör utökas. I uppdraget ingick vidare att undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas samt att föreslå hur lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad bör föras in i 12 kap. jordabalken och i samband med det ta ställning till om hyresgästens ställning bör stärkas. Dessutom ingick i uppdraget att belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa, att utreda vissa frågor om uppsägning av lokalhyresavtal, och analysera om rätten att säga upp hyresavtalet i samband med en begäran om överlåtelse bör kvarstå i sin nuvarande form.

Utredningen skulle enligt det ursprungliga direktivet redovisa sitt uppdrag den 1 februari 2017. Regeringen beslutade den 2 februari 2017 om att ge utredningen tilläggsdirektiv med förlängd utredningstid till den 1 april 2017.

Utredningens uppdrag och arbete SOU 2017:33

82

2.2 Utredningens arbete

Det har hållits sammanlagt 14 sammanträden med expertgruppen varav ett har varit ett två-dagars internat där experter och sakkunniga har deltagit. Utöver dessa möten har utredare och utredningssekreterare haft kontinuerlig kontakt med någon eller några av experterna för att reda ut sakfrågor.

Kontakter har tagits med olika intresse- och partsorganisationer på det hyresrättsliga området för att efterhöra deras åsikter kring utredningens olika delfrågor. Det gäller Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och SABO, samt i lokalfrågor Svensk Handel och Visita.

Utöver detta har också möte skett med Polismyndigheten, Bostadsrätterna, Villaägarna och Riksbyggen samt Kunskapscentrum emot organiserad brottslighet i Göteborg och företrädare för Karlstad kommun. Vi har träffat forskare från Kungliga Tekniska Högskolan som särskilt forskat runt projekt med renoveringar utan de högsta standardhöjande åtgärderna. Vi har också träffat forskare från Chalmers lärande lab.

Under november–december 2016 gjordes en direktupphandling av konsultstöd för konsekvensanalys. Vi vände oss till tre konsultfirmor med förfrågningsunderlag. Utredningen valde Ramböll Management Consulting AB som, genom Martin Bodensten, Martina Klason med flera, har bistått utredningen vad gäller beräkning och analys av förslagens konsekvenser.

Utredningen har fått stor hjälp av Boverket, Polismyndigheten, SABO, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna med underlagsrapporter.

Utredningen har tagit hjälp av Domstolsverket, hyres- och arrendenämnderna, Skatteverket, SABO och Statistiska centralbyrån, för inhämtande av statistikuppgifter och andra underlag.

Därutöver har utredningen samrått med närliggande utredningar. Claes Stråth som lett regeringens arbete med att ta fram en rapport om att utveckla systemet för hyressättning. Håkan Julius som är särskild utredare för en utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion (Ju 2016:22). Särskilde utredaren Jan Josefsson och utredningssekreteraren Rebecka Hjälmarö, Åtgärder mot handel med hyreskontrakt, (Ju 2017:02). Vi har också sammanträffat med Sara Berglund och Charlotte Desprès från Statskontoret som arbetar med regeringens uppdrag att utreda möjligheterna att öka uthyr-

SOU 2017:33 Utredningens uppdrag och arbete

83

ningen av privatbostäder. Utredaren hade också i ett tidigt skede haft avstämningar med representanter för regeringspartierna, allianspartierna samt vänsterpartiet i civilutskottet.

Den 29 augusti 2016 hölls ett seminarium där frågan om kriminella grupperingars användande av hyresrätter diskuterades. Föreläsare var Agneta Börjesson, särskild utredare, Rune Thomsson, expert i hyresfrågor samt Helena Lans, företrädare för Kunskapscentrum mot organiserad brottslighet i Göteborg. Som moderator anlitades Willy Silberstein. Drygt 50 personer deltog bland annat från fastighetsägaresektorn, Hyresgästföreningen, utredningen, Polismyndigheten, Brå och olika kommuner.

Utredningen har haft ett öppet arbetssätt och har under utredningens gång träffat Hyresgästföreningen, både centralt och lokalt i form av Göteborg Väst, Hammarkullen, Uppsala-Gränby, Stockholms län och Östermalm. Utredningen har träffat Fastighetsägarna centralt samt enskilda fastighetsägare; Einar Mattsson, Ikano fastigheter och Aranäs fastighetsbolag. Utredningen har även träffat SABO centralt samt deltagit vid Hyresrättsliga diskussionsklubben samt haft ett särskilt möte med juristen Charlotte Andersson. Utredaren har träffat Föreningen Alla skall kunna bo kvar, Nätverket för hyresgästernas boendetrygghet. Utredare och sekreterare har träffat företrädare för Pennygången och deltagit i ett avsnitt av Pennypodden. Utredningen har också träffat företagare som engagerat sig för bättre processer i renoveringar; Modexa AB samt Rotpartner AB. Dessutom har utredaren deltagit och representerat utredningen i relevanta seminarier samt uttalat sig i media. Till utredningen har det inkommit brev, e-post och telefonsamtal, bland annat över 200 vykort från hyresgäster som är oroliga för en kommande renovering.

2.3 Betänkandets uppdelning

Betänkandet är indelat i sex fristående kapitel (kap. 3–8), var och en med sina förslag. Vi har valt att presentera dem på samma sätt som utredningsdirektiven är formulerade. Detta trots att det skulle kunna finnas vissa frågor, exempelvis när det gäller hyresmarknadens funktionssätt och utveckling i kapitlen 3 och 4, som eventuellt skulle kunna fått en mer framträdande roll om de hade samordnats.

Utredningens uppdrag och arbete SOU 2017:33

84

I kapitel 9 finns en omfattande konsekvensanalys. Vi har även valt att lyfta in relevanta delar från konsekvensanalysen i diskussionerna om sakfrågorna. Detta för att förhoppningsvis få en helhet i varje ämnesområde.

85

3 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

3.1 Inledning

Det har sedan länge funnits skydd i lagstiftningen emot hyresvärdar som missköter sina hyresfastigheter. Både jordabalkens kapitel 12, i fortsättningen kallad hyreslagen, och bostadsförvaltningslagen (1977:792), i fortsättningen kallad bostadsförvaltningslagen, har sådana utformningar. Tidigare fanns också lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (i fortsättningen kallad förvärvslagen). Den syftade till att göra en förhandsprövning av nya fastighetsägare för att hindra att sådana fick ta över en fastighet om de inte bedömdes vara i stånd att förvalta den.

Förvärvslagstiftningen upphävdes år 2010 och samtidigt infördes skärpningar i bostadsförvaltningslagen.¹ Redan i lagförarbetena anförde regeringen att det borde utvärderas vilka effekter avskaffandet av förvärvsprövningen skulle komma att få och att det var viktigt att följa utvecklingen. Regeringen pekade då särskilt på att det kunde finnas anledning att uppmärksamma förhållandena vid indirekta förvärv och tillämpningen av bostadsförvaltningslagen.²

Utredningen ska analysera konsekvenserna av upphävandet av förvärvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I detta ingår bl.a. att undersöka i vilken utsträckning det förekommer olämpliga hyresvärdar, hur vanligt det är med brister i förvaltningen av hyreshus och om ägarstrukturen på hyresmarknaden har förändrats. Det ska även belysas hur frågan om bristande underhåll och förvaltning behandlas i de kollektiva förhandlingarna och i rättstillämpningen. I den mån problem konstateras ska det analyseras

¹ Se prop. 2009/10:21. ² Se prop. 2009/10:21 s. 43.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

86

vilka faktorer – avskaffandet av förvärvslagen eller andra – detta beror på.

Utredningen ska lämna förslag på åtgärder som behövs för att komma till rätta med de brister som konstateras. Sådana förslag kan t.ex. avse skärpningar i hyreslagen eller bostadsförvaltningslagen eller att en förvärvslag återinförs. Utredningen ska även analysera om bostadsförvaltningslagen bör ändras i andra avseenden.

För att granska utvecklingen efter lagförändringarna har utredningen haft omfattande kontakter med hyresnämnder i landet. Utredningen har inhämtat statistik från Domstolsverket avseende mål om förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning samt om åtgärdsföreläggande. När det gäller marknadsutvecklingen har utredningen dels haft stöd från SCB dels från SABO och Fastighetsägarna. De senare har också tillsammans med Hyresgästföreningen varit behjälpliga då det gäller parternas syn på hur bristande underhåll behandlas i de årliga hyresförhandlingarna.

3.2 Tidigare regler mot misskött förvaltning

År 1975 infördes genom förvävslagen en möjlighet att hindra den som inte är i stånd att förvalta bostadsfastighet från att över huvud taget bli ägare till en hyresfastighet. Enligt förvärvslagen skulle en prövning på förhand göras av förvärvarens lämplighet som förvaltare av fastigheten. Förvärv av hyresfastigheter skulle enligt lagen anmälas till kommunen som kunde begära hyresnämndens prövning av det. Syftet med lagen var bl.a. att man skulle hindra att hyresfastighet förvärvades av den som kunde antas sakna praktiska eller ekonomiska möjligheter att förvalta fastigheten eller som kunde misstänkas komma att eftersätta dess underhåll. Lagen innebar att förvärv av hyresfastighet blev giltigt endast om det godkändes av hyresnämnden.

Förvärvslagen upphävdes som nämnts ovan år 2010. Orsaken till detta var att lagen inte ansågs tillräckligt effektivt förhindrat att personer som var mindre lämpliga som hyresvärdar kunde förvärva och förvalta hyresfastigheter. Kritiken emot lagen handlade om att varit svår att förstå och tillämpa, inte minst i fråga om de s.k. indirekta förvärven. Vidare ansågs tillståndsprövningen enligt förvärvslagen, och särskilt kommunernas handläggningstider, leda till påtag-

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

87

liga tidsförluster. Ytterligare problem som konstaterades var att förvärvslagen tillämpades på olika sätt av olika kommuner samt att efterlevnaden i fråga om indirekta förvärv inte hade varit särskilt god.

Andra centrala lagar som ger skydd emot hyresvärdar som missköter sig är hyreslagen och bostadsförvaltningslagen.

Dessa lagstiftningar har ändrats vid ett flertal tillfällen för att stärka hyresgästernas ställning. År 1969 ålades hyresvärdar att med skäliga mellanrum underhålla bostadslägenheter (15 § andra stycket hyreslagen). På 1970-talet fick hyresgäster möjlighet att begära åtgärdsföreläggande (16 § andra stycket), vilket innebär att hyresnämnden vid vite kan ålägga hyresvärden att åtgärda brister i lägenheten. På 1980-talet gjordes regeln om lägenhetens skick vid tillträdet tvingande till hyresgästens förmån (9 §). Möjligheten att begära ett åtgärdsföreläggande utvidgades under 1990-talet till att även omfatta ursprungliga brister i lägenhetens skick (11 §).

3.3 Överblick över dagens regler mot misskött förvaltning

3.3.1 Bostadslägenhetens och de gemensamma utrymmenas skick

Både hyreslagen och bostadsförvaltningslagen ska skydda hyresgäster från boendeförhållanden som inte kan anses godtagbara. Det kan handla om hyresfastigheter som under lång tid inte har underhållits vederbörligt och som efter hand uppvisar brister, t.ex. i form av vattenskador, mögelangrepp, ohyra, bristande ventilation och värme samt stora reparationsbehov, allt till men för hyresgäster som bor i de aktuella hyresfastigheterna. Andra exempel är när fastighetsägaren försummar att betala el- och vattenleveranser, vilket i vissa fall riskerar leda till att hyresgästerna själva får betala för dessa nyttigheter för att inte stå utan. Fastighetsägare ska också vara anträffbara. Lagstiftningen täcker också situationer som handlar om samarbetssvårigheter med hyresgäster som vill påtala fel eller brister i sitt boende.

Enligt 9 § första stycket hyreslagen ska hyresvärden på tillträdesdagen, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Avtal får dock, enligt para-

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

88

grafens andra stycke, träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Under hyrestiden ska hyresvärden enligt 15 § första stycket hyreslagen som utgångspunkt hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket hyreslagen, om inte något annat har avtalats. Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, eller om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag. Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, ska hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket hyreslagen, om inte något annat har avtalats.

Hyreslagen har bestämmelser om att en bostadslägenhet ska ha en lägsta godtagbara standard (18 a § sjätte stycket hyreslagen).

En bostadslägenhet ha en godtagbar standard om den är försedd med anordning inom lägenheten för

1. kontinuerlig uppvärmning,

2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och

hygien,

3. avlopp för spillvatten,

4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar

eller dusch,

5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,

6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrym-

men och avställningsytor.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

89

Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard ska uppnås även

1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten

och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och

2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brand-

säkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.

3.3.2 Sanktioner i hyreslagen

Brister hyresvärden i det ansvar som beskrivits ovan finns det ett antal sanktionsbestämmelser i hyreslagen till skydd för hyresgästen. Vi har valt att nedan redovisa de sanktioner som är relevanta för utredningen.

Nedsättning av hyra m.m.

Uppkommer skada på lägenheten under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan eller är lägenheten inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra har hyresgästen rätt att begära att hyresvärden åtgärdar bristen. Åtgärdar inte hyresvärden bristen, eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet, kan hyresgästen göra det själv på hyresvärdens bekostnad eller, om bristen är av väsentlig betydelse, säga upp avtalet. Detsamma gäller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande (11 § första stycket 1 och 2 samt 16 § första stycket 1, 2 och 3 hyreslagen). För den tid som lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran samt, under vissa förutsättningar, rätt till skadestånd (11 § första stycket 3 och 4 samt 16 § första stycket 1, 2 och 3 hyreslagen). Hyresgästen kan ha rätt till nedsättning av hyra även i andra fall.

Då hyresgästen anser sig ha rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist, får hyresbeloppet deponeras hos länsstyrelsen. Närmare bestämmelser om deponering av hyra finns i 21–22 §§ hyreslagen. Anser hyresgästen att det föreligger en rätt till nedsättning av hyra, till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller annan motfordran, och vill

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

90

hyresgästen dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får hyresgästen deponera beloppet hos länsstyrelsen. Motsvarande gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som ska utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet.

Åtgärdsföreläggande

Bostadshyresgäster kan ansöka till hyresnämnden få till stånd ett åläggande för hyresvärden att avhjälpa brister i lägenhetens skick (åtgärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket hyreslagen). Hyresnämnden får meddela åtgärdsföreläggande om lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet, hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller hyresvärden brister i underhållet av gemensamma utrymmen.

Vidare får åtgärdsföreläggande meddelas (11 § första stycket 5 hyreslagen) om lägenheten skadas före hyrestidens början och skadan inte avhjälpts när lägenheten ska tillträdas. Åtgärdsföreläggande får förenas med vite.

Upprustningsföreläggande

Enligt 18 a § hyreslagen kan bostadshyresgäster genom ansökan till hyresnämnden få till stånd ett föreläggande för hyresvärden att vidta sådana åtgärder som behövs för att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard (upprustningsföreläggande). Upprustningsföreläggande får, enligt paragrafens tredje stycke, meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett upprustningsföreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden.

I ett upprustningsföreläggande, som får förenas med vite, ska bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet ska ha vidtagits (andra stycket i samma paragraf).

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

91

3.3.3 Sanktioner i bostadsförvaltningslagen

Bostadsförvaltningslagen medger ingripande mot en fastighetsägare som missköter förvaltningen av sina hyresfastigheter och innebär att hyresnämnden under vissa förutsättningar får besluta att en fastighet sätts under särskild förvaltning. Detta kan ske antingen genom förvaltningsåläggande eller genom tvångsförvaltning (2 §). Det finns även vissa möjligheter till inlösen (28 § ).

Utöver de regler som finns i hyreslagen får beslut om särskild förvaltning också meddelas om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma (2 § tredje stycket bostadsförvaltningslagen).

Lagen ger ingen vägledning om vad som utmärker en bristfällig förvaltning. Vad en fastighetsägare har att fullgöra framgår bl.a. av hyreslagens regler om lägenhetens skick. Viss vägledning ges dock i bostadsförvaltningslagens förarbeten.

Vad som kännetecknar en bristfällig förvaltning ska enligt förarbetena till 2 § bedömas mot bakgrund av fastighetsägarens skyldighet enligt bestämmelser i annan lagstiftning och enligt avtal, dvs. med ledning av god sed i hyresförhållanden och föreskrifter om fastighetsägarens skyldigheter inom hyres-, hälsovårds- och byggnadslagstiftningen. Vidare uttalas i lagförarbetena³ bl.a. följande. Fastighetsägaren är skyldig att se till, inte bara att uthyrda bostadslägenheter är i brukbart skick och att löpande underhålla dem, utan också i andra avseenden vårda och sköta fastigheten så att bl.a. sanitär olägenhet inte uppkommer. Enligt allmänna grundsatser har fastighetsägaren att sörja för sundhet, ordning och skick inom fastigheten. I vanliga hyreshus räknas hit bl.a. att sköta tillförsel av värme, vatten och elström samt att ombesörja trappstädningen.

Det är bl.a. mot brister i nu angivna hänseenden som bostadsförvaltningslagen i första hand riktar sig. Brister i förvaltningen kan emellertid också enligt lagförarbetena vara av ett slag som mera hänför sig till fastighetsägarens person än till själva fastigheten. Som exempel nämns att hyresvärden systematiskt drar ut på och försenar angelägna reparationer i fastigheten genom ideliga uppskov och löftesbrott. Ett annat exempel som tas upp är att fastighets-

³ Se prop. 1976/77:151 s. 81 f.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

92

ägaren inte besvarar brev och telefonpåringningar från hyresgästerna och i övrigt håller sig oanträffbar för den som behöver diskutera frågor angående den hyrda lägenheten.

En förutsättning för ett beslut om särskild förvaltning är att bristerna i förvaltningen är till olägenhet för den som hyr bostadslägenhet i fastigheten. Brister som drabbar endast andra, exempelvis den som hyr affärslokal, kan inte föranleda ingripande enligt lagen. För ett ingripande krävs inte att bristerna kan tillskrivas fastighetsägaren som försummelse. Det räcker med att man objektivt kan slå fast att förvaltningen inte fungerar tillfredsställande från hyresgästernas synpunkt. Det saknar också betydelse om förvaltningen ombesörjs av annan för fastighetsägarens räkning.

Ett ingripande ska således kunna ske så snart förvaltningen av fastigheten inte uppfyller de minimikrav som bör ställas på en tillfredsställande fastighetsförvaltning. För att ett åsidosättande av någon förpliktelse rörande förvaltningen ska föranleda ingripande i form av särskild förvaltning förutsätts det att verkningarna av försummelsen har haft en viss intensitet och varaktighet. Som regel förutsätts det också att de boende samfällt har haft känning av de uppkomna olägenheterna. Det ska alltså inte vara möjligt att skilja fastighetsägaren från förvaltningen på grund av brister av tillfällig karaktär eller av obetydlig omfattning.⁴

Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster (29 § bostadsförvaltningslagen). Hyresnämnden ska utifrån utredningen i ärendet göra en bedömning av hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och sedan avgöra om fastighetsägaren ska meddelas ett förvaltningsåläggande eller om fastigheten ska ställas under tvångsförvaltning. Det har angetts att det är lämpligt att sökanden i ansökan anger vilken form av ingripande som yrkas. Det finns inget som hindrar att sökanden i första hand yrkar den ena ingripandeformen och i andra hand den andra formen av ingripande. Hyresnämnden är dock inte bunden av vilken form av ingripande som sökanden anser vara lämpligast.⁵

De problem som i dag läggs till grund för beslut om särskild förvaltning kan delas in i fysiska brister eller brister avseende förvaltningen som sådan. Exempel på de vanligaste problemen avse-

⁴ Se prop. 1976/77:151 s. 82 f. ⁵ Se prop. 2009/10:21 s. 46 f.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

93

ende de fysiska bristerna är otäta fönster som släpper in fukt, spisar som inte fungerar, elkablar eller dosor som inte är säkra, medan de vanligaste problemen med förvaltningen handlar om att vatten och avlopp inte betalats för de gemensamma utrymmena. Det räcker inte med spridda brister, utan sammantaget måste de vara av sådan omfattning att de utvisar avsaknad av en fungerande tillsyn och förvaltning.

Ett sätt att tillförsäkra det allmänna och hyresgästerna möjlighet att agera i frågor som rör bostadsförvaltningen är att genom olika påtryckningsmedel få fastighetsägaren att självmant vidta nödvändiga åtgärder. En annan går ut på att man tvångsvis avlägsnar fastighetsägaren från förvaltningen och lämnar över den till någon med bättre kompetens. En tredje lösning innebär att man tvångsvis skiljer en misskötsam fastighetsägare från själva äganderätten till fastigheten.

Det allmänna och hyresgästerna kan påkalla hyresnämndens ingripande beträffande förvaltningen när fastighetsägaren åsidosätter fastighetsskötseln mer systematiskt. Tvångsförvaltning kan aktualiseras om fastighetsägaren försummar att sköta sin fastighet, om fastighetsägaren inte vidtar angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning eller skick i fastigheten eller om det på annat sätt framgår att fastighetsägaren inte förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt. Om det fattas beslut om tvångsförvaltning, ska förvaltaren bl.a. verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning.

Särskild förvaltning; förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning

Det finns som nämnts två former för ingripande enligt lagen inom ramen för begreppet särskild förvaltning, förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning. Ett beslut om förvaltningsåläggande ska meddelas om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och ett sådant beslut bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. I lagförarbetena uttalades att ett förvaltningsåläggande kan tänkas bli aktuellt t.ex. om hyresvärden inte uppfyller sin skyldighet att hålla hyresgästerna informerade om sitt namn och sin

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

94

adress.⁶ Ett annat exempel är att hyresvärden trots tillsägelser inte utför reparationer eller underhållsarbeten, utan att förhållandena för den skull är så allvarliga att förutsättningar för tvångsförvaltning föreligger. En omständighet som också kan tala för ett förvaltningsåläggande är att det i fastigheten förekommer ett flertal mindre missförhållanden vilka var för sig inte motiverar ett ingripande men som sammantaget visar på att förvaltningen av fastigheten inte uppfyller de krav som hyresgästerna har rätt att ställa.

Beslut om tvångsförvaltning ska meddelas om bristerna i förvaltningen är allvarligare än vad som gäller för förvaltningsåläggande. De missförhållanden som avses är av samma slag som för förvaltningsåläggande; skillnaden ligger i hur allvarliga bristerna i förvaltningen är.

Ingripande i form av tvångsförvaltning kan också göras om det kan antas att ett förvaltningsåläggande inte bedöms vara en tillräckligt ingripande åtgärd för att uppnå en godtagbar förvaltning. Om förvaltningen av fastigheten trots ett förvaltningsåläggande inte förbättras, kan hyresnämnden, efter ansökan, besluta om tvångsförvaltning. Så kan exempelvis vara fallet om fastighetsägaren i strid med förvaltningsavtalet⁷ vidtar åtgärder som påverkar hyresgästernas situation negativt. Ibland kan det redan på förhand vara tydligt att fastighetsägaren inte kommer att följa ett föreläggande att överlämna förvaltningen till någon annan, t.ex. när tidigare försök med förvaltningsåläggande har misslyckats eller det finns anledning att befara att fastighetsägaren kommer att motarbeta förvaltaren. I sådant fall kan hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning utan föregående förvaltningsåläggande.

Hyresnämnden ska i beslutet om tvångsförvaltning ange om beslutet har fattats med stöd av första eller andra stycket, eftersom detta har betydelse för den tid under vilken tvångsförvaltningen kan pågå (se 18 §).

I samband med att förvärvslagen upphävdes, genomfördes två skärpningar i bostadsförvaltningslagen.⁸ Den första förändringen handlade om att förutsättningarna för förvaltningsåläggande mildrades. Förvaltningsföreläggande fick beslutas om bristerna i fastighets-

⁶ Se prop. 2009/10:21 s. 47 f. ⁷ I förvaltningsåläggande ska bestämmas viss tid inom vilken fastighetsägaren till hyresnämnden ska inge skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare. Se närmare under rubriken Formerna för förvaltningsåläggande nedan. ⁸ Se prop. 2009/10:21 s. 30–32.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

95

ägarens förvaltning var av mindre allvarligt slag och det bedömdes att åtgärden var tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. Den andra förändringen gällde situationen då en ansökan om särskild förvaltning kom in till hyresnämnden inom tre år efter det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart. I dessa fall fick ett beslut om särskild förvaltning meddelas redan om det fanns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt.

Utgångspunkten vid ett beslut om särskild förvaltning måste enligt lagstiftaren vara att åtgärden inte är mer ingripande än vad som krävs för att bristerna i förvaltningen ska kunna rättas till. I lagförarbetena till dagens bestämmelser anfördes att med en sådan reglering kommer graden av tvång i förhållande till fastighetsägaren att stå i bättre proportion till graden av misskötsamhet samtidigt som hyresgästerna ges en tydligare möjlighet att utverka förvaltningsåläggande vid mindre allvarliga brister i förvaltningen. Detta minskar risken för att t.ex. hyresgästföreningen väntar med eller drar sig för att ansöka om särskild förvaltning eftersom missförhållandena inte är tillräckligt allvarliga för ett beslut om tvångsförvaltning. På så vis kan ingripanden komma att ske tidigare än i dag. Det synes för övrigt också vara i linje med de ursprungliga avsikterna med den nuvarande regleringen.⁹ Med andra ord ville man införa en sanktionsmöjlighet som tydligare kunde hantera de mindre allvarliga problemen i ett tidigt skede.

Den andra förändringen, införandet av en slags prövotid, var till för att hantera samma problem som förvärvslagen. Tanken var att efter ett förvärv av en fastighet kunna fånga upp eventuella problem i förvaltningen tidigt. Det uttalas i lagförarbetena att en sådan möjlighet således också kan fungera som en ersättning för förvärvslagen och har jämfört med förvärvsprövningen, den fördelen att åtgärderna riktas enbart mot oseriösa fastighetsägare och inte, som förvärvsprövningen, mot alla förvärvare.¹⁰

⁹ Se prop. 2009/10 :21 s. 30 f. ¹⁰ Se prop. 2009/10 :21 s. 32.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

96

Formerna för förvaltningsåläggande

Enligt förarbetena är en grundläggande tanke bakom bestämmelserna om förvaltningsåläggande att man genom hyresnämndens medverkan åstadkommer en förvaltning som grundar sig på samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren. Förvaltningen var vidare tänkt att så långt möjligt ansluta till de former för yrkesmässigt bedriven fastighetsförvaltning som redan tillämpas på marknaden.¹¹

Reglerna om förvaltningsåläggande återfinns i 3–7 §§bostadsförvaltningslagen och innebär i huvudsak följande. Hyresnämnden fattar beslut om förvaltningsåläggande, där fastighetsägaren åläggs att inom viss tid inge ett skriftligt upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till en särskild förvaltare. Detta fullgörs genom att fastighetsägaren inom den föreskrivna tiden presenterar ett avtal som bör avse en förvaltningsperiod om minst tre år. Hyresnämnden granskar därefter avtalet och prövar om detta har ett sådant innehåll att det kan antas leda till en tillfredsställande förvaltning av fastigheten. I detta ingår också en prövning av att den vidtalade förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer för att kunna sköta uppdraget. Finner hyresnämnden att avtalet uppfyller de krav som bör ställas, ska nämnden godkänna avtalet.

I och med godkännandet upphör hyresnämndens hantering av ärendet. Hyresnämnden har alltså ingen tillsyn över förvaltningen. Om ett godkänt förvaltningsavtal ändras eller om en avvikelse i förhållande till avtalet uppstår, ska förvaltaren genast anmäla detta till den som ansökte om särskild förvaltning (se 7 § bostadsförvaltningslagen). Därigenom ges sökanden möjlighet att bedöma om förvaltningsfrågan ska tas upp på nytt vid hyresnämnden. Om fastighetsägaren har förfarit illojalt eller brutit mot avtalet, bör fastigheten i regel ställas under tvångsförvaltning. Övergår fastigheten till ny ägare förfaller förvaltningsåläggandet (se 6 § bostadsförvaltningslagen).

¹¹ Se prop. 1976/77:151 s. 54.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

97

Formerna för tvångsförvaltning

Tvångsförvaltning är den mer kvalificerade formen av ingripande. Den karaktäriseras av att förvaltaren får ställning av legal ställföreträdare för fastighetsägaren och att hyresnämnden utövar tillsyn över förvaltningen.

Reglerna om tvångsförvaltning återfinns i 8–27 §§bostadsförvaltningslagen och innebär i huvudsak följande. Hyresnämnden utser en förvaltare i samband med att nämnden beslutar om tvångsförvaltning. Hyresnämnden ska bereda kommunen tillfälle att lämna förslag på förvaltare (16 § fjärde stycket lagen om hyres- och arrendenämnder). Till förvaltare ska utses bolag, förening, eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning (8 § första stycket). Som exempel på företag och sammanslutningar vilka normalt är lämpliga som förvaltare kan nämnas allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag, fastighetsägarorganisationer och större fastighetsförvaltningsföretag.

Det kan vara svårt att inledningsvis avgöra tiden för hur länge tvångsförvaltningen ska pågå. Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltningen ska pågå. Tiden får bestämmas till högst fem år om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första eller tredje stycket och till högst tre år om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket bostadsförvaltningslagen. Den kan förlängas med högst tre respektive ett år i taget, beroende på enligt vilken bestämmelse hyresnämnden meddelat sitt beslut. Hyresnämnden kan dock besluta att tvångsförvaltningen ska upphöra i förtid om den inte längre behövs (18 § bostadsförvaltningslagen). Om fastigheten övergår till ny ägare under pågående förvaltning gäller beslutet även mot den nya ägaren (19 § bostadsförvaltningslagen).

Ansökan och beslut

Kommunen eller organisation av hyresgäster är behöriga att ansöka om särskild förvaltning (29 § bostadsförvaltningslagen). En sådan organisation måste uppfylla de krav som normalt uppställs för att en sammanslutning ska kunna betraktas som en ideell förening. En enskild hyresgäst är alltså inte behörig att ansöka om särskild förvaltning. Ansökan om särskild förvaltning kan riktas mot den för

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

98

vilken lagfart senast är beviljad eller sökt (30 § bostadsförvaltningslagen).

Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning gäller omedelbart och nämnden kan även besluta om att annat beslut enligt lagen ska gälla genast (31 § första stycket bostadsförvaltningslagen). Om det föreligger särskilda skäl får hyresnämnden interimistiskt besluta om tvångsförvaltning och utse förvaltare (31 § andra stycket bostadsförvaltningslagen).

Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt (34 § bostadsförvaltningslagen).

Inlösen

I 28 § anges att om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning, men förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås, får kommunen lösa fastigheten. För att bestämmelserna om inlösen ska få tillämpas krävs alltså att fastigheten står under tvångsförvaltning. Inlösenförfarande kan inte tillämpas som ett alternativ till beslut om tvångsförvaltning och kan inte heller användas efter det att förvaltningen har upphört. Talan om inlösen ska väckas vid mark- och miljödomstolen. I mål om inlösen gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar.

Förvaltarens befogenheter och rätt till ersättning

Av 11 § bostadsförvaltningslagen framgår förvaltarens befogenheter. Förvaltaren verkar som en legal ställföreträdare för fastighetsägaren och har en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda ägaren samt tala och svara i dennes ställe. Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten. Förvaltaren får dock inte överlåta fastigheten, ingå borgen eller växelförbindelse eller utan hyresnämndens tillstånd låta inteckna fastigheten eller upplåta panträtt i den.

Förvaltarens huvudsakliga uppgift är att ombesörja att fastigheten förvaltas på ett tillfredställande sätt. Han ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

99

är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Detta innebär att förvaltaren med utgångspunkt i de ekonomiska och andra värderingar som gäller för fastighetsförvaltning i allmänhet har att pröva om genomförandet av en viss åtgärd framstår som rimlig. Därvid ska särskilt beaktas god sed i hyresförhållanden och fastighetens skick. Förvaltaren ska också vara verksam för att skälig avkastning erhålls. Detta innebär dock inte att avkastningen nödvändigtvis behöver täcka kapitalkostnaderna. Om det blir fråga om mera betydande eller kostnadskrävande åtgärder, ska de ekonomiska konsekvenserna utredas.

Förvaltaren kan på egen begäran entledigas och hyresnämnden ska i dessa fall utse en ny förvaltare (8 § bostadsförvaltningslagen).¹²

Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande förvaltning (16 § bostadsförvaltningslagen). Fastighetsägaren är även skyldig att till förvaltaren lämna ut handlingar och annat som kan vara av betydelse för uppdragets fullgörande (17 § bostadsförvaltningslagen).

I vissa fall kan förvaltarens möjligheter att skaffa medel till förvaltningen vara otillräckliga. Hyresnämnden får på begäran av förvaltaren ålägga fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterligare medel som erfordras (13 §). Hyresnämndens beslut om betalningsskyldighet kan verkställas såsom lagakraftägande dom. Ett betalningsåläggande gäller även om fastigheten överlåts.

Förvaltaren är skyldig att underrätta hyresgäster och kända panträttshavare om tvångsförvaltningen. Hyresgästerna kan därefter inte med befriande verkan betala hyra till annan än förvaltaren (20 § bostadsförvaltningslagen). Förvaltaren är skyldig att hålla uppburna och avsatta medel avskilda från sina övriga tillgångar. Sådana medel får inte utmätas för annan skuld än sådan som är hänförlig till tvångsförvaltningen och de ingår inte heller i fastighetsägarens konkursbo (21 § bostadsförvaltningslagen).

Förvaltaren är redovisningsskyldig för sin förvaltning och ska för varje kalender- eller räkenskapsår eller efter avslutat uppdrag lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden. Redovisningshandlingarna ska sändas till fastighetsägaren. Därefter ska nämnden granska redovisningen och kontrollera att den är godtagbar från redovisningsmässig synpunkt (22 § bostadsförvaltningslagen). Gransknings-

¹² Se RBD 1986:8.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

100

skyldigheten omfattar i princip endast själva redovisningshandlingarna och utgör således inte någon kontroll av den löpande bokföringen och verifikationsunderlaget. Detta torde dock ingå i den allmänna tillsynen enligt 27 §. Vill fastighetsägaren klandra redovisningen får han väcka talan mot förvaltaren vid mark- och miljödomstolen(23 § första stycket bostadsförvaltningslagen).

Förvaltaren har rätt till skäligt arvode som bestäms av hyresnämnden. Arvodet utgår ur fastighetens avkastning om inte nämnden bestämmer att fastighetsägaren personligen ska betala det. På begäran av förvaltaren ska kommunen förskottera arvode (25 § bostadsförvaltningslagen). Kommunen kan också förskottera medel till akuta förvaltningsåtgärder (25 a § bostadsförvaltningslagen).

3.3.4 Kommunens övriga möjligheter till åtgärder vid bristande förvaltning m.m.

I plan- och bygglagen finns bestämmelser om de krav som ställs på fastighetsägare i fråga om underhåll och varsamhet. I bestämmelserna anges bl.a. att ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och tekniska egenskaper i huvudsak bevaras (8 kap. 14 § första stycket plan- och bygglagen). Vidare ska en tomt hållas i vårdat skick och skötas så att risken för olyckor begränsas och betydande olägenheter för omgivningen inte uppkommer (8 kap. 15 § plan- och bygglagen). Det är byggnadens ägare som har ansvaret för att underhållsskyldigheten fullgörs. Om ägaren eftersätter underhållet, kan byggnadsnämnden förelägga denne att vidta nödvändiga åtgärder (11 kap. 19 § plan- och bygglagen).

Även i miljöbalken och därtill hörande förordningar finns bestämmelser om det skick som bostäder ska hålla. Enligt 2 kap. 3 § miljöbalken ska den som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd utföra de försiktighetsmått som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön.

Särskilda bestämmelser till skydd mot olägenheter för människors hälsa finns även i 33 § förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. Miljönämnden eller annan nämnd i respektive kommun är tillsynsmyndighet och ska enligt 45 § nämnda förordning ägna särskild uppmärksamhet åt bl.a. byggnader som innehåller en eller flera bostäder, och tillhörande utrymmen. Enligt

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

101

26 kap. 9 § miljöbalken får tillsynsmyndigheten meddela de förelägganden och förbud som behövs i ett enskilt fall.

Kommunen har också möjligheter att, i vissa fall, expropriera fastigheter. Förutsättningarna för att expropriation ska kunna ske är t.ex. att grov vanvård av en fastighet föreligger eller kan befaras uppkomma (2 kap. 7 § expropriationslagen). Syftet med bestämmelsen är att särskilt möjliggöra expropriation av vanvårdade bostadsfastigheter. I förarbetena till bestämmelsen framhölls att vanvård av en bostadsfastighet i första hand och direkt drabbar hyresgästerna. Det ansågs därför angeläget att ett ingripande kan ske på ett så tidigt stadium att hyresgästerna inte onödigtvis utsätts för svårigheter. Expropriation skulle därför få ske inte bara då grov vanvård redan har uppstått utan också när grov vanvård med skäl kan befaras.¹³

3.4 Utveckling och tillämpning i praktiken

3.4.1 Hur har förvaltningen av hyreshus fungerat i praktiken sedan förvärvslagen upphävdes?

Utredningen har haft kontakter med hyresnämnder i landet och särskilt följt ärenden om särskild förvaltning och åtgärdsföreläggande. Utifrån de ärenden som vi har tagit del av kan vi konstatera att det fortfarande finns hyresgäster som lever under förhållanden som inte är godtagbara. Bristerna i förvaltningen består i allt från underlåtenhet att vidta nödvändiga underhålls- och reparationsåtgärder till att hyresvärden exempelvis försummar att betala elräkningar med påföljd att elleveranser till hyresfastigheten avbryts.

Utredningen har granskat ärenden om särskild förvaltning och åtgärdsförelägganden i hyresnämnderna. Vidare har vi inhämtat statistik om förändringar i ägarstrukturen på hyresmarknaden. Utredningen har även granskat utvecklingen i rättspraxis mot bakgrund av de skärpningar i bostadsförvaltningslagen som infördes i samband med att förvärvslagen upphävdes.

¹³ Se prop. 1970:133 s. 54.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

102

Ärenden om åtgärdsföreläggande

Hyresnämnderna

Domstolsverkets statistik utvisar att avgjorda ärenden enligt 16 § andra stycket hyreslagen (åtgärdsföreläggande) utslagna per år, ser ut enligt följande.

Tabell 3.1 Antal avgjorda ärenden enligt 16 § andra stycket hyreslagen (åtgärdsföreläggande) utslagna per år

År

Ärenden

2010

560

2011

507

2012

474

2013

455

2014

471

2015

428

2016

375

Källa: Domstolsverket.

Dessa ärenden (3 270 stycken) fördelade sig enligt följande.

Tabell 3.2 Antal avgjorda ärenden enligt 16 § andra stycket hyreslagen (åtgärdsföreläggande) under år 2010–2016 uppdelade per hyresnämnd

Hyresnämnd

Ärenden

Hyresnämnden i Stockholm

754

Hyresnämnden i Göteborg

625

Hyresnämnden i Västerås

528

Hyresnämnden i Malmö

519

Hyresnämnden i Linköping

292

Hyresnämnden i Sundsvall

187

Hyresnämnden i Umeå

183

Hyresnämnden i Jönköping

182

Källa: Domstolsverket.

Någon genomgång av samtliga ärenden under de ovan nämnda åren har inte gjorts men vid en genomgång av avgöranden under år 2014 har följande noterats. Under året avgjordes 471 ärenden av landets hyresnämnder. Den absoluta merparten ärenden, 403 stycken, skrevs

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

103

av under handläggningens gång sedan parterna nått en överenskommelse. Hyresnämnderna meddelade avslag på ansökan om åtgärdsföreläggande i 48 ärenden. Den huvudsakliga anledningen till avslag bestod i att hyresgästen inte hade förmått visa att fel eller brister i lägenheten förelegat alternativt inte förmått visa att hinder eller men i nyttjanderätten förelegat. I 20 ärenden meddelade nämnden åtgärdsföreläggande, varav i fem fall vid äventyr av vite. Anledningen till att ansökan bifölls var i många fall att lägenheten eller gemensamma utrymmen led av bristande underhåll av vägg- eller golvbeklädnad, fukt- eller mögelangrepp eller hade reparationsbehov.

Svea hovrätt

Svea hovrätt har överprövat 157 ärenden om åtgärdsföreläggande under åren 2010–2016. Under 2014 avgjordes 15 ärenden. Av dessa ledde ett till bifall till ansökan och 10 till avslag. Övriga ärenden avskrevs på grund av återkallelse eller annan anledning.

Ärenden om särskild förvaltning; förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning

Hyresnämnderna och Svea hovrätt

Domstolsverkets statistik utvisar att avgjorda ärenden enligt 2 § bostadsförvaltningslagen (särskild förvaltning) i hyresnämnd och i hovrätt utslagna per år, ser ut enligt följande.

Tabell 3.3 Antal avgjorda ärenden enligt 2 § bostadsförvaltningslagen (särskild förvaltning) i hyresnämnd och i hovrätt utslagna per år

År

Ärenden

2010

54

2011

43

2012

61

2013

85

2014

30

2015

30

2016

8

Källa: Domstolsverket.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

104

I hyresnämnderna avgjordes 174 ärenden om särskild förvaltning i sak under åren 2010–2016. Samtliga ovanstående ärenden har inte avgjorts i sak, utan många ärenden har återkallats eller avskrivits av annan orsak. Ärendena fördelade sig geografiskt över landet enligt följande.

Tabell 3.4 Antal avgjorda ärenden enligt 2 § bostadsförvaltningslagen (särskild förvaltning) i hyresnämnd och i hovrätt under åren 2010–2016 uppdelade per hyresnämnd

Hyresnämnd

Ärenden

Hyresnämnden i Västerås*

95

Hyresnämnden i Malmö

19

Hyresnämnden i Linköping

13

Hyresnämnden i Göteborg

9

Hyresnämnden i Stockholm

6

Hyresnämnden i Sundsvall

22

Hyresnämnden i Jönköping

8

Hyresnämnden i Umeå

2

Källa: Domstolsverket. * Det relativt sett höga antalet ärenden som har avgjorts av hyresnämnden i Västerås under perioden kan i viss mån förklaras av att nämnden vid två tillfällen avgjort ärenden avseende ett och samma fastighetsbestånd om 26 fastigheter (således 52 ärenden) och vid ett tillfälle avgjort ett ärende avseende ett fastighetsbestånd om 16 fastigheter. Det kan i sammanhanget noteras att de flesta hyresnämnderna lägger upp ett ärende per fastighet som ansökan om särskild förvaltning avser.

Av de 174 ärenden som avgjordes i sak resulterade under perioden 95 i bifall av ansökan om särskild förvaltning, varav 26 avsåg det i samband med tabellen nämnda fastighetsbeståndet. Anledningen till att ansökan bifölls var i många fall att vatten, värme eller el hade stängts av på grund av bristande fakturabetalningar från fastighetsägaren. Andra anledningar var att fastighetsägaren brustit i vården och tillsynen av fastigheten samt att denne inte upprätthållit tillräcklig kontakt med hyresgästerna.

Utredningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet gjorde i sitt betänkande (SOU 2008:75) en liknande genomgång av antalet avgöranden under åren 1998–2006. Antalet avgöranden i sak uppgick under den perioden till 58, varav 41 ledde till bifall till ansökan om särskild förvaltning.¹⁴

¹⁴ Se SOU 2008:75 s. 72.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

105

Tvångsförvaltningen (i vissa fall avseende mer än en fastighet vid samma tillfälle) har i de granskade ärendena anförtrotts åt ett allmännyttigt bostadsföretag i 19 fall, kommunen i ett fall, kommunalt fastighetsbolag i ett fall samt åt enskild förvaltare och privata företag i 20 fall.

Svea hovrätt har överprövat 23 ärenden om tvångsförvaltning under åren 2010–2016. Av de ärendena ledde åtta till bifall till ansökan och två till avslag. Övriga ärenden avskrevs på grund av återkallelse eller annan anledning, avvisades eller återförvisades till hyresnämnden.

Några slutsatser av statistiken

Det är inte helt enkelt att dra slutsatser om huruvida antalet hyresgäster som är utsatta för en dålig förvaltning har ökat eller minskat. Utredningen noteras en viss ökning av antalet ärenden om särskild förvaltning i hyresnämnderna under den undersökta perioden, i vart fall fram till och med år 2013. Därefter en viss minskning av antal ärenden.

Till grund för en sänkning av de materiella kraven som genomfördes 2010 låg bl.a. uppgifter om att det tidigare var mycket sällsynt med beslut om förvaltningsåläggande.¹⁵

Av den genomgång av ärenden om särskild förvaltning som vår utredning har gjort har framkommit att förvaltningsålägganden alltjämt är sällsynt förekommande i hyresnämnderna. Av samtliga ärenden under åren 2010–2016 rör endast ett fastställande av förvaltningsavtal. Det har visserligen förekommit ett par förvaltningsålägganden, men dessa resulterade inte i något förvaltningsavtal utan i stället i beslut om tvångsförvaltning. I ett fall meddelade hyresnämnden ett förvaltningsåläggande men efter överklagande till hovrätten kom parterna överens, varvid målet skrevs av. Alla övriga ärenden resulterade antingen i ett beslut om tvångsförvaltning eller i ett avslag på yrkandet om särskild förvaltning.

I ärenden, i vilka förvaltningsålägganden har aktualiserats, kan konstateras att de brister som påvisats i och för sig varit så pass allvarliga att det förelegat förutsättningar för hyresnämnden att för-

¹⁵ Se SOU 2008:75 s. 109 f.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

106

ordna om tvångsförvaltning. Hyresnämnden har därvid konstaterat att fastighetsägaren har saknat förmåga och förutsättningar att förvalta fastigheten på ett för hyresgästerna godtagbart sätt. Samtidigt har fastighetsägaren visat en vilja att medverka till att bristerna i fastigheten och i förvaltningen i övrigt avhjälps, varför ett förvaltningsåläggande har bedömts som meningsfullt.

Ofta bestrider emellertid fastighetsägaren att det över huvud taget förekommer några brister i förvaltningen och är därför ovillig att ingå ett förvaltaravtal med en utomstående part, varför förvaltningsåläggande inte har bedömts som tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. Bedömningen av vilken form av särskild förvaltning som ska tillämpas synes således i stor utsträckning gå ut på att bedöma fastighetsägarens medvetenhet om och vilja att åtgärda konstaterade brister snarare än hur allvarliga bristerna är.

Tankar om bakomliggande orsakerna till tvångsförvaltning

Utifrån hyresnämndsärenden och uppgifter från Hyresgästföreningen är en vanlig beskrivning av de bakomliggande orsakerna till att brister i förvaltningen av hyresfastigheter uppkommer, att fastighetsägaren ofta har dåliga ekonomiska förutsättningar för att bedriva en fullgod förvaltning. Ofta handlar det om enstaka hyresfastigheter med ett mindre antal hyreslägenheter och relativt låga hyresintäkter belägna i mindre städer och orter. På grund av en längre tids bristande underhåll har dessa fastigheter ett allmänt upprustningsbehov, vars beräknade kostnader vida överstiger fastighetens värde. Möjligheterna att ta lån för att göra investeringar i fastigheterna är därmed kraftigt begränsade. På ägarsidan kan konstateras att det företrädesvis är fråga om mindre privata fastighetsägare som äger en eller några få hyresfastigheter. Dessa förvaltar ofta hyresfastigheterna vid sidan av en anställning eller annan verksamhet och de ekonomiska förutsättningarna är sådana att de inte har råd att leja ut den praktiska förvaltningen eller ha anställda som hanterar uppkomna problem. De nu beskrivna fastighetsägarna innehar företrädesvis hyresfastigheterna personligen och har så gjort under en längre tid när frågan om särskild förvaltning prövas i hyresnämnden.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

107

I vissa fall förekommer det att hyresfastigheter som förvaltas bristfälligt ägs av bolag eller andra juridiska personer. Dessa har förvärvat sedan tidigare nedgångna fastigheter på vikande marknader relativt billigt utan att ha tillräckliga resurser för att rusta upp dessa, med påföljd att bristerna i förvaltningen drabbar hyresgästerna på ett menligt sätt.

3.4.2 Strukturförändringar på marknaden

Antalet hyresrättslägenheter har i Sverige minskat under de senaste åren. Från toppnoteringen i mitten på 1990-talet på närmare 1,75 miljoner bostäder upplåtna med hyresrätt minskade antalet till drygt 1,65 miljoner år 2012. Detta kan jämföras med bostadsrätter och äganderätter som sedan 1990 har ökat med drygt 340 000 respektive drygt 160 000. Detta har fått till effekt att andelen hyresbostäder i beståndet minskat ganska kraftigt den senaste femtonårsperioden. Andelen låg relativt konstant på 41 procent fram till och med år 1999 och har sedan succesivt sjunkit till cirka 37 procent fram till 2012. Det finns enligt Boverket två orsaker till denna utveckling. Nyproduktionen av bostäder har den senaste tiden varit mer inriktad på bostadsrätter och äganderätter, men framför allt beror utvecklingen på den relativt stora omvandling av hyresrätter till bostadsrätter som skett under 2000-talet.¹⁶

Boverket pekar på svårigheten att beskriva utvecklingen i beståndet eftersom tidigare definierades bostaden efter den faktiska upplåtelseformen men i dag utgår statistiken från ägarkategorier.¹⁷

Antalet bostadslägenheter i Sverige uppgick vid utgången av år 2015 till 4 716 568. Dessa fördelas på 2 018 064 lägenheter (43 procent) i småhus, 2 388 571 lägenheter (51 procent) i flerbostadshus, 231 001 lägenheter (5 procent) i specialbostäder samt 78 932 (2 procent) i övriga hus.¹⁸

Hyresrätten är den vanligaste upplåtelseformen i flerbostadshus. Lägenheternas upplåtelseform utgår från ägarförhållandet och inte

¹⁶ Se bl.a. Boverket (2014) Det svenska hyressättningssystemet, rapport 2014:13, s. 15 f. ¹⁷ Se bl.a. Boverket (2014) Det svenska hyressättningssystemet, rapport 2014:13, s. 16 f. ¹⁸ Definitionen av specialbostäder är i detta sammanhang bostäder för äldre/funktionshindrade, studentbostäder och övriga specialbostäder. Definitionen för övriga hus är byggnader som inte är avsedda för bostadsändamål, t.ex. byggnader avsedda för verksamhet eller samhällsfunktion.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

108

hur de boende förfogar över lägenheterna. Det har under en längre tid tillkommit fler bostadsrätter än hyresrätter, genom nybyggnad och ombildning. Hyresrätterna utgör ändå 59 procent (drygt 1,4 miljoner lägenheter) av det totala bostadsbeståndet i flerbostadshus. Bostadsrätter utgör i denna kategori 41 procent (knappt 968 000 lägenheter).¹⁹

Statistik om förändringar i ägarstrukturen från SCB

Statistiska centralbyrån, SCB, har på utredningens uppdrag tagit fram statistik kring förändringar i ägarstrukturen mellan åren 2006 och 2015. Under perioden ökade den av SCB registrerade bostadsarean i landet från cirka 159 miljoner kvadratmeter år 2006 till drygt 170 miljoner kvadratmeter år 2015.

Tabell 3.5 Bostadareor i flerbostadshus efter ägarkategori och år för hela riket i procent

År

2006

2010

2015

Bostadsrättsföreningar

34,7

38,2

40,4

Allmännyttiga bostadsföretag

32,1

29,7

28,2

Stat, kommun och landsting

0,7

0,5

0,4

Fysiska personer, enskild firma och dödsbon

9,4

8,2

6,6

Svenska aktiebolag

16,8

17,8

19,0

Övriga

6.3

5,6

5,4

Totalt

100

100

100

Källa: SCB.

Av statistiken kan konstateras att andelen bostadsarea som ägs av bostadsrättsföreningar och svenska aktiebolag har ökat relativt kraftigt under perioden på bekostnad av de allmännyttiga bostadsföretagen och fysiska personer, enskilda firmor och dödsbon. De närmare orsakerna till den utvecklingen står, såvitt gäller ökningen av bostadsarea i bostadsrättsföreningars ägo, att finna i den omfattande omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter som förekommit under det senaste årtiondet. När det gäller överföringen av bostadsarea från enskilda ägare till aktiebolag står orsakerna troligt-

¹⁹ Källa: SCB.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

109

vis att finna i de förmånliga skatteregler som gäller då man köper och säljer aktier i fastighetsbolag snarare än fastigheter.

De flesta av rikets 290 kommuner har ett eller flera allmännyttiga bostadsbolag. Bara 13 kommuner har inte något allmännyttigt bostadsföretag.²⁰

SCB för statistik över samtliga juridiska och fysiska personer som är registrerade för moms, F-skatt eller som arbetsgivare (nedan företag) och som bedriver uthyrning och förvaltning av egna eller arrenderade bostäder. Siffror över etableringen av sådan verksamhet för åren 2008–2015 ser ut som följer.

Tabell 3.6 Antal företag efter näringsgren avseende SNI-kod 68.201

År Antal företag

2008

9 190

2009

9 380

2010

12 478

2011

13 138

2012

13 828

2013

14 033

2014

14 681

2015

15 634

Källa: SCB²¹.

Några närmare uppgifter om karaktären på de företag som har etablerat sig på fastighetsmarknaden under den här aktuella perioden ges inte i statistiken. Uppgifter om antalet anställda i företagen tyder emellertid på att nyetablering främst skett av företag utan anställda (en ökning från 6 688 företag år 2008 till 12 113 företag år 2015) eller med ett fåtal anställda (en ökning från 1 931 företag

²⁰ Uppgift från SABO den 3 januari 2017. De kommuner som saknar allmännyttiga bostadsföretag är: Salem, Täby, Danderyd, Nacka, Vaxholm, Åtvidaberg, Valdemarsvik, Markaryd, Borgholm, Staffanstorp, Lomma, Grästorp och Hjo. ²¹ SCB:s statistik över företag efter näringsgren avseende SNI-kod 68.201. Standard för svensk näringsgrensindelning 2007 (SNI 2007) infördes i SCB:s Företagsregister från och med 1 januari 2008. SNI 2007 bygger på EU:s näringsgrensindelning NACE Rev. 2. Näringsgrenen omfattar uthyrning och drift av egna eller hyrda lägenhetshus och bostäder, tillhandahållande av hem och utrustade eller icke utrustade våningar eller lägenheter för mer permanent användning, normalt på månads- eller årsbasis. Näringsgrenen omfattar även utvecklandet av byggprojekt för egen drift och drift av uppställningsplatser för husvagnar avsedda för permanent boende men omfattar inte drift av hotell, lägenhetshotell, semesterhem, hyreshus med möblerade rum eller lägenheter.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

110

år 2008 till 2 836 företag år 2015). Detta beror på att många företag väljer att lägga varje fastighet i ett eget bolag.

Statistik avseende konkurser inom samma näringsgren under samma tidsperiod ser ut som följer.

Tabell 3.7 Antal företag i konkurs efter näringsgren avseende SNI-kod 68.201

År Antal företag

2008

26

2009

57

2010

39

2011

71

2012

50

2013

50

2014

36

2015

37

Källa: Tillväxtanalys.

3.4.3 Hur behandlas bristande underhåll och förvaltning vid hyresförhandlingarna?

Hyresgästen har enligt hyreslagen relativt långtgående möjligheter att kräva att hyresvärden åtgärdar fel och brister i hyreslägenheter. Uppkommer skada på lägenheten under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan eller är lägenheten inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra har hyresgästen bl.a. rätt att begära att hyresvärden åtgärdar bristen samt begära nedsättning av hyran.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Av uppgifter från de hyresförhandlande parterna framgår att hyran, i enlighet med hur hyressättning ska ske, ofta höjs årligen trots att lägenheternas skick succesivt försämras av tid och slitage, förutsatt att underhållsskicket i ett hus ligger inom vad som är rimligt med tanke på att det ska underhållas med skäliga tidsmellanrum. Underhållet ingår i hyran. Om underhållet är kraftigt eftersatt är

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

111

det ändå vanligast att man accepterar en årlig hyreshöjning. Parterna kommer då överens om en hyreshöjning under dessa förutsättningar, men villkorar överenskommelsen att angivna åtgärder ska vara utförda vid en viss tidpunkt och att höjningen får genomföras efter det. I vissa fall avtalas att hyreshöjning får ske direkt, men att de kontrollerar om åtgärderna genomförts vid nästa hyresförhandling och reglerar hyran utifrån vad som hänt. Det förekommer att hyran inte höjs alls p.g.a. kraftigt eftersatt underhåll, men det är relativt ovanligt.

I de årliga förhandlingarna förekommer argumentet ibland från fastighetsägaren att man står inför stora renoveringar som måste göras ungefär samtidigt. Skälet till det är vanligen att bolaget har en stor andel miljonprogramsområden och, för att mäkta med renoveringen och att kunna ta det i en rimlig takt utan att äventyra ekonomin, behövs påslag på hyran. Det finns inget i hyressättnings- respektive redovisningssystemet som gör det säkert att pengarna kommer till just renoveringen.

Hyresgästorganisationerna är medvetna om möjligheten att gå in med åtgärdsföreläggande för de enskilda hyresgästernas räkning, men en del hyresgäster drar sig för det med hänsyn till relationen till hyresvärden.

Enligt uppgifter från representanter från hyresnämnder finns det stora skillnader mellan hur parterna agerar på lokal nivå.

3.5 Problem med tillämpningen av lagstiftningen

3.5.1 Förutsättningar för ansökan om åtgärdsföreläggande

Av 16 § första och andra stycket hyreslagen framgår följande.

Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller också, om

1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket,

3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse. Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin under-

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

112

hållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

I de avgöranden som utredningen har tagit del av har hyresgästerna som skäl för ett åtgärdsföreläggande framför allt gjort gällande att hyresvärden har brustit i sin underhållsskyldighet alternativt att bristerna har utgjort ett hinder eller men i nyttjanderätten.

Av ordalydelsen i bestämmelserna om åtgärdsföreläggande framgår inte uttryckligen att det skulle krävas hinder eller men för hyresgästens rätt att genomdriva sanktioner mot hyresvärden vid brister i underhållet. I tidigare avgöranden har emellertid hyresnämnderna och Svea hovrätt tolkat bestämmelserna på det sättet, se bl.a. hovrättens beslut den 27 februari i ÖH 9697-13.²² I beslutet anförde hovrätten att en förutsättning för att åtgärdsföreläggande ska meddelas är att de olägenheter som påtalas utgör ett hinder eller men i nyttjanderätten. Domstolen anförde vidare att eftersom de i fallet påtalade bristerna inte innebar hinder eller men kunde något åtgärdsföreläggande inte meddelas.

Hovrätten har i ett avgörande från senare tid (2016-04-06, ÖH 4840-15; RH 2016:51) klargjort att det inte krävs hinder eller men för ett åtgärdsföreläggande beträffandevid brister i underhållet. Ärendet gällde åläggande för hyresvärden att åtgärda trasiga persienner.

Hovrätten anförde att hyresvärden inte är skyldig att vid varje tidpunkt åtgärda varje reparationsbehov i lägenheten. I stället ger bestämmelsen om underhållsskyldigheten i 15 § andra stycket hyreslagen uttryck för en avvägning mellan hyresgästens behov av att få underhållet åtgärdat och hyresvärdens behov av att mer samlat kunna planera för underhållsåtgärder. Det leder, enligt hovrätten, till slutsatsen att det måste vara fråga om mer än en enstaka avvikelse i lägenhetens skick för att hyresvärden ska anses brista i sin underhållsskyldighet. Bristande underhåll manifesteras i mer av ett helhetsintryck som avviker från vad hyresgästen har att förvänta

²² Beslutet gällde åläggande för hyresvärden att åtgärda missfärgad våtrumstapet med spruckna skarvar och tak i behov av ommålning.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

113

sig, bl.a. i förhållande till en eventuell underhållsplan. För denna tolkning av lagtexten talar, ansåg hovrätten vidare, även förarbetsuttalanden där hyresvärdens underhållsskyldighet kopplas till reglerna om bruksvärdeshyra.²³ Hovrätten konstaterade vidare att eftersom systemet med att fastställa bruksvärdet för en lägenhet utgår från en helhetsbedömning av lägenheten jämfört med likvärdiga lägenheter är det också en faktor som talar för att mer av en helhetsbedömning ska göras när det ska fastställas om en hyresvärd brister i sin underhållsskyldighet. Slutsatsen blev därför att enskilda och vid olika tidpunkter förekommande avvikelser som trasiga persienner eller en trasig skåplucka därför inte utgör en brist i underhållsskyldigheten som kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 16 § första stycket 2 hyreslagen. En skyldighet att åtgärda sådana brister kan endast föreligga om bristerna utgör hinder eller men i hyresrätten (första stycket 3 samma paragraf).

I ett senare avgörande (2016-12-06, ÖH 10081-15) har hovrätten utifrån slutsatsen i det föregående avgörandet prövat bestämmelsernas tillämpning på olika brister i en lägenhet.

3.5.2 Praktisk användning av ansökan om förvaltningsåläggande

Möjligheten att påkalla sanktioner på ett tidigare stadium genom förvaltningsåläggande utnyttjas inte i någon större utsträckning.²⁴Det skulle kunna tänkas att hyresgästorganisationer drar sig för att föra fram mindre allvarliga missförhållanden för att fastighetsägaren inte vid ett avslag på ansökan ska ges sken av att förvaltningen är fullgod.

Systemet bygger som nämnts ovan på tanken att den åtgärd som beslutas ska stå i proportion till graden av missförhållanden.²⁵ Frågan är dock om lagtexten på ett tillräckligt tydligt sätt återspeglar det tänkta syftet med bestämmelserna. Av 2 § tredje stycket p. 1 bostadsförvaltningslagen framgår att förvaltningsåläggande får meddelas om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag. För att kunna konstatera huruvida påtalade brister är allvarliga eller inte

²³ Se prop. 1968:91 bih. A s. 211. ²⁴ Se statistik m.m. i avsnitt 3.4.1. ²⁵ Se SOU 2008:75 s. 109 f. och prop. 2009/10:21 s. 30 f.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

114

måste man emellertid först läsa styckets andra punkt som reglerar förutsättningarna för tvångsförvaltning.

En omständighet som enligt utredningen kan ge intryck av att tröskeln för ingripande är högre än vad den egentligen är utgörs av formen för ingripande enligt lagen. Dagens regler ger endast möjligheter för hyresnämnden att förordna om att hyresvärden genom egen försorg överlämnar förvaltningen till en särskild förvaltare. Jämförelsevis gäller vid tvångsförvaltning att en sådan överlämning sker tvångsvis.

Systemet framstår som onödigt stelbent och det kan också ifrågasättas om det är nödvändigt att hyresvärden i samtliga fall av konstaterade missförhållanden som faller in under lagen helt skiljs från förvaltningen. Om exempelvis hyresvärden inte utför nödvändiga reparationer eller underhållsarbeten som endast utgör mindre allvarliga brister kan det sannolikt många gånger vara tillräckligt att hyresvärden föreläggs att senast en viss tid åtgärda bristerna. Det kan också ifrågasättas om det finns behov av att i lagen ha två ingripandeformer vars effekter, ur såväl hyresgästs- som fastighetsägarperspektiv, är så snarlika varandra.

Det finns en påtaglig risk för att hyresgäster i onödan utsätts för brister i förvaltningen eftersom den praktiska tillämpningen av reglerna om förvaltningsåläggande, i det närmaste, är obefintlig.

3.5.3 Svårt att hitta förvaltare samt arvodesfrågor

Såväl Hyresgästföreningen som företrädare för hyresnämnderna har anfört att det är svårt att få tag i en förvaltare vid ansökningar om tvångsförvaltning. Hyresgästföreningen har till och med i enstaka fall avstått från att ansöka om tvångsförvaltning med vetskap om att det inte finns förvaltare att tillgå.

Att inte hitta någon villig förvaltare blir även ett problem när en förvaltare vill bli entledigad och ingen ny förvaltare åtar sig uppdraget, eftersom tvångsförvaltningen då faller. Det finns ingen given fortsättning på hanteringen av fastigheten därefter, varför rådigheten över den återgår till fastighetsägaren. Det kan finnas en ovilja från borgenärerna att vara den som begär fastighetsägaren i konkurs, trots att förvaltaren vill frånsäga sig uppdraget då det saknas

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

115

ekonomiska förutsättningar att driva förvaltningen av fastigheten vidare.

Orsakerna till svårigheterna att hitta en förvaltare kan vara flera. Det kan framstå som mindre lockande att ta på sig ansvaret för en svårt nedgången fastighet. Detta gäller särskilt när möjligheterna att rusta upp fastigheten är begränsade på grund av fastighetens dåliga ekonomi. I allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag kan vidare antas att kraven, på att verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer²⁶, medfört att intresset för att åta sig förvaltaruppdrag har minskat.

Av den ärendegenomgång som utredningen har gjort framgår att ett allmännyttigt bostadsföretag har åtagit sig förvaltarrollen i cirka hälften av de tvångsförvaltningsfall som har förekommit under senare år. Enligt vad utredningen erfarit har företag i dessa fall fått en konkret förfrågan från kommunen om att ställa upp som förvaltare när behov av det har uppstått. Av ärendegenomgången kan konstateras att i vissa delar av landet utses endast privata aktörer till förvaltare.

Det har anförts att en del i svårigheterna att hitta någon, som är villig att ställa upp som förvaltare, kan bero på att regelverket inte ger ett tillräckligt tydligt stöd i den praktiska förvaltningen. Det kan i sammanhanget noteras att kommunen inte har något ansvar att ställa en förvaltare till förfogande. Som regelverket är utformat i dag blir följden av att varken kommunen eller hyresnämnden kan finna en förvaltare, som är villig och som har tillräckliga kvalifikationer för uppdraget, att frågan om tvångsförvaltning förfaller.

Att det inte finns förvaltare att tillgå kan också bero på att regelverket inte ger ett tillräckligt tydligt stöd i den praktiska förvaltningen, t.ex. avseende arvodesbestämmelserna. Det finns indikationer på att vissa förvärvare inte har klart för sig att det är den som äger fastigheten när arvode fastställs som blir skyldig att betala förvaltaren (även för tid innan förvärvet).

Förvaltaren ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning.

²⁶ Se 2 § lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

116

Av 11 § bostadsförvaltningslagen framgår förvaltarens befogenheter. Förvaltaren verkar som en legal ställföreträdare för fastighetsägaren och har en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda ägaren samt tala och svara i dennes ställe. Förvaltaren binder således fastighetsägaren vid ingående av avtal om nyttigheter för fastigheten, exempelvis avtal om vatten- eller elleverans. Detsamma gäller upphandling av tjänster som snöskottning och utförande av nödvändiga reparationer och underhåll m.m.

Enligt vad utredningen har erfarit upplever förvaltare att leverantörer, av för förvaltningen nödvändiga varor och tjänster, ofta är ovilliga att ingå avtal med fastighetsägaren om inte förvaltaren garanterar betalning. Leverantörer ställer då som villkor för avtal att förvaltaren ingår detsamma i eget namn i stället för som ställföreträdare för fastighetsägaren. Orsaken till det kan vara att fastighetsägaren tidigare har haft betalningsproblem. Om det är av vikt att en tjänst utförs eller att exempelvis elleveranser till fastigheten kommer igång snarast har förvaltaren ofta inget annat val än att ingå avtal om det i eget namn. Förvaltaren har rätt att få ersättning för dessa utlägg som hänför sig till fastigheten och lagstiftningen behöver säkerställa denna rätt.

Företrädare för hyresnämnderna har även lämnat uppgifter om att det ofta tycks komma som en obehaglig överraskning för förvärvaren av en tvångsförvaltad fastighet att det är den som äger fastigheten när arvode fastställs som blir skyldig att betala förvaltaren (även för tid innan förvärvet).

3.6 Överväganden och förslag

Utredningen ska analysera konsekvenserna av upphävandet av förvärvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I detta ingår att undersöka i vilken utsträckning det förekommer att hyresgäster utsätts för en bristfällig förvaltning av hyresfastigheter.

Utredningen kan utifrån Domstolsverkets statistik dra slutsatsen att någon alarmerande ökning av antalet ärenden om särskild förvaltning inte har skett sedan förvärvslagen upphävdes. Dessutom har antalet ärenden, under den senare delen av den undersökta perioden, minskat. Orsakerna till minskningen av antalet ärenden kan vara flera och de behöver inte ha koppling till hur bra lägenheter under-

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

117

hålls eller förvaltas. En sådan möjlig orsak kan vara att Hyresgästföreningen, region Stockholm, sedan ett antal år tillbaka, fokuserat mindre på ansökningar om särskild förvaltning till förmån för andra åtgärder. Andelen åtgärdsföreläggande har också minskat något under perioden.

Under alla förhållanden kan emellertid konstateras att uppgifterna om antalet mål om särskild förvaltning inte ger något stöd för att antalet olämpliga hyresvärdar har ökat under den senaste femårsperioden eller att det är fler problem nu än när förvärvslagstiftningen tillämpades.

Det kan visserligen finnas ett mörkertal i statistiken och att det förekommer hyresfastigheter som förvaltas på ett bristfälligt sätt men som av olika anledningar vare sig prövas enligt bostadsförvaltningslagen eller hyreslagen. Men skicket på hyresfastighetsbeståndet, generellt sett, och kvaliteten på förvaltningen av dessa fastigheter ser inte ut att ha försämrats under den senaste femårsperioden.

Av den genomgång av ärenden om särskild förvaltning som utredningen har gjort har framgått att sedan skärpningarna i bostadsförvaltningslagen trädde i kraft år 2010 har endast fem beslut fattats av hyresnämnden i vilka de sänkta beviskraven som gäller för nya fastighetsägare har tillämpats. Den absoluta merparten av ärenden om särskild förvaltning som utredningen har granskat har i stället rört brister i förvaltningen av fastigheter som under lång tid varit i samma ägo.

Även om det kan antas att ändringarna i bostadsförvaltningslagen har haft en viss preventiv effekt för köpare av hyresfastigheter bedömer utredningen att lagändringarna inte har haft den praktiska betydelse som förutsattes vid bestämmelsernas införande.

3.6.1 En ny förvärvslag eller inte?

Bedömning: Det finns inte skäl att införa en ny förvärvslag.

Utredningen har tidigare uttalat att det förekommer att hyresgäster får leva under förhållanden som inte är godtagbara. Det är ofta till stort men för de hyresgäster som hyr lägenheter i sådana hus. Det kan antas att det hårdast drabbar hyresgäster som av en eller annan anledning inte har några realistiska möjligheter att förändra sitt

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

118

boende. Därutöver kan det även sägas ligga i de seriösa fastighetsägarnas intressen att hyresrätten som boendeform förknippas med en god kvalitet på förvaltningen.

Frågan är då om problemen som förekommer är av sådan omfattning och av sådant slag att det är motiverat återinföra en förvärvslag för att försöka lösa dessa. Eftersom förvärvslagen syftar till att förhindra att hyreshus förvärvas av personer som inte är lämpliga som förvaltare, är det enligt utredningens mening en rimlig utgångspunkt att främst problem relaterade, direkt eller indirekt, till överlåtelser av hyreshus kan motivera ett återinförande av förvärvslagen. Av detta följer också att brister i förvaltningen som har andra orsaker i första hand bör åtgärdas på andra sätt.

Som framgår av tidigare avsnitt ger statistiken om ärenden vid hyresnämnden rörande brister i förvaltningen inte stöd för att antalet fall av misskötta hyreshus har ökat sedan förvärvslagen upphävdes. Det kan exempelvis konstateras att det inte skett någon ökning av antalet ansökningar om särskild förvaltning. Det kan också konstateras att endast en liten andel av ärendena om särskild förvaltning har avsett nya fastighetsägare sedan förvärvslagen upphävdes. Det tyder på att det inte är överlåtelser av fastigheter som har orsakat problem, i vart fall inte under de sex år som gått sedan förvärvslagen upphävdes. Till det kommer att antalet ansökningar om åtgärdsföreläggande inte har ökat utan snarare minskat under samma tidsperiod.

Vissa strukturförändringar under senare år kan anas på marknaden. Det kan exempelvis konstateras att antalet företag har ökat märkbart. En förklaring till kan vara att enstaka fastigheter paketeras i ett eget aktiebolag. Med tanke på att den typen av fastighetsförpackning för närvarande utreds har utredningen inte tittat på hur en eventuell lagstiftning som tar hänsyn till indirekta fastighetsköp skulle kunna se ut.

Utredningen anser inte att de förändringar på hyresmarknaden som kan iakttas medfört allvarliga problem som kan kopplas till att förvärvslagen upphävdes. Det har t.ex. inte framkommit att spekulativa förvärv på kort sikt har skett i sådan omfattning eller på sådant sätt att just överlåtelserna framstår som problematisk utifrån ett förvaltningsperspektiv.

Det kan hävdas att en förvärvslag som innefattar en ägarprövning kan ha en preventiv effekt på hyresmarknaden genom att hålla

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

119

olämpliga fastighetsägare borta från hyresmarknaden. Det har emellertid bedömts att förvärvslagen inte hade någon preventiv verkan.²⁷

Utredningen har inte skäl att göra någon annan bedömning än den som gjordes år 2009. Frågan om brister i förvaltningen av hyreshus har varit aktuell en längre tid.²⁸ Tidigare problembeskrivningar stämmer således överens med den bild som utredningen har fått genom kontakter och genomgång av relevant material. Problemet går således längre tillbaka än till upphävande av förvärvslagen. De brister som förekommer i dag kan inte direkt kopplas till att förvärvslagen har upphävts. Till det kommer att förvärvslagen orsakade tillämpningsproblem som torde vara svåra att fullt ut lösa.

Utredningen slutsats är att det finns problem med förvaltningen av hyreshus men att det inte kan beläggas att dessa har ett samband med upphävandet av förvärvslagen. Utredningen anser mot den bakgrunden att det inte finns skäl att föreslå att en ny förvärvslag införs.

I stället bör andra åtgärder vidtas för att komma till rätta med problemen. Det bör ske genom att effektiviteten ökas i de befintliga rättsliga medel som finns för att komma till rätta med uppkomna brister i förvaltningen av en hyresfastighet.

Ett viktigt inslag bör vara att det på ett tidigt stadium ska finnas verkningsfulla åtgärder mot fastighetsägare som inte sköter förvaltningen av ett hyreshus på ett godtagbart sätt. Det bedöms som särskilt viktigt att sådana rättsmedel finns tillgängliga när bostadsbristen har blivit så utbredd, eftersom hyresgäster i realiteten kan ha små möjligheter att flytta från en undermålig lägenhet.

²⁷ Se SOU 2008:75 s. 99 f. ²⁸ Se t.ex. prop. 2009/10:21 s. 23.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

120

3.6.2 Klarare bestämmelser om åtgärdsföreläggande i hyreslagen

Förslag: Det klargörs att det inte krävs hinder eller men i nytt-

janderätten som grund för ett åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet.

Ansökningar om åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållskyldighet (16 § första stycket 2 hyreslagen) är relativt vanligt förekommande i hyresnämnderna. Samtidigt leder endast ett mindre antal av ärendena till ett avgörande i sak. I merparten av fall skriver hyresnämnden av ärendet sedan parterna har kommit överens under handläggningens gång. Överenskommelserna kan innebära att hyresvärden går med på att åtgärda fel eller brister i lägenheten eller att parterna når en ekonomisk uppgörelse om kompensation, exempelvis genom en reduktion av hyran under viss tid. Detta tyder på att en ansökan om ett åtgärdsföreläggande redan är ett effektivt påtryckningsmedel.

Systemet framstår som lättillgängligt och effektivt för hyresgäster. Möjligheten för hyresnämnden att förena ett åtgärdsföreläggande med vite har också en handlingsdirigerande effekt för hyresvärdar.

Det har dock funnits en osäkerhet i tolkningen av lagstiftningen och om det krävs hinder och men i nyttjanderätten för att få till stånd ett åtgärdsföreläggande. Svea hovrätt har i sitt avgörande den 6 april 2016, ÖH 4840-15 (RH 2016:51) klargjort att bestämmelsen ska tolkas så att det inte krävs hinder eller men för ett åtgärdsföreläggande i det fallet.

Genom hovrättens avgörande från 2016 har hyresgästernas ställning klargjorts på ett sätt som bättre står i överensstämmelse med lagstiftarens intentioner med bestämmelserna om åtgärdsföreläggande. Bestämmelsens ordalydelse kan dock fortfarande tydas på det sättet att det krävs hinder och men i nyttjanderätten vid underhållsbrister. Detta kan leda till rättsförluster för hyresgäster. Bestämmelsen bör därför förtydligas. Detta kan lämpligen ske genom att punkterna 2 och 3 i bestämmelsen byter plats.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

121

3.6.3 Förändring av ingripandeformerna i bostadsförvaltningslagen

Förslag: Bestämmelserna om förvaltningsåläggande ersätts av

möjligheter för hyresnämnden att, med utgångspunkt i omständigheterna i det enskilda fallet, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att komma till rätta med uppkomna förvaltningsbrister. Föreläggandet får förenas med vite.

Enligt utredningen är det viktigt att sanktioner kan riktas mot en fastighetsägare innan bristerna i förvaltningen blivit så omfattande att de motiverar tvångsförvaltning. Avsikten har varit att förvaltningsåläggande ska kunna fylla den funktionen. Förvaltningsåläggande används emellertid i praktiken ytterst sällan, trots att kraven för när ett åläggande kan beslutas mildrades år 2010. En förklaring torde vara att ett förvaltningsåläggande i stor utsträckning är likt en tvångsförvaltning. Samtidigt förutsätts att fastighetsägaren är beredd att medverka genom att ingå ett avtal med en förvaltare.

Utredningen anser därför att möjligheten att besluta om förvaltningsåläggande inte fyller den avsedda funktionen om att ett mindre långtgående rättsmedel än tvångsförvaltning ska finnas vid mindre allvarliga brister. Det talar för att förvaltningsåläggandet ska utmönstras ur lagen och ersättas med en annan form av ingripande.

Som konstaterats ovan har åtgärdsföreläggande visat sig vara ett effektivt påtryckningsmedel för hyresgäster. Redan en ansökan om ett föreläggande är många gånger tillräckligt för att fastighetsägaren ska åtgärda en påtalad brist. Ett förläggande att åtgärda brister är flexibelt eftersom det kan avse brister av olika slag och kan anpassas efter hur allvarlig en brist är eller hur benägen fastighetsägaren kan antas vara att följa ett föreläggande. Det har den fördelen att det är klart mindre ingripande än ett beslut om tvångsförvaltning.

En fråga som kan ställas är om en möjlighet att förelägga en fastighetsägare enligt bostadsförvaltningslagen att åtgärda brister i förvaltningen skulle fylla någon funktion vid sidan av åtgärdsföreläggande enligt hyreslagen. Det finns flera situationer där ett föreläggande enligt bostadsförvaltningslagen kan fylla en självständig funktion. Utgångspunkten för prövningen är inte densamma. Ett åtgärdsföreläggande är inriktat på brister i lägenhetens skick medan ett ingripande enligt bostadsförvaltningslagen avser brister i för-

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

122

valtningen. Ett föreläggande enligt bostadsförvaltningslagen bör därför kunna användas vid andra typer av brister än åtgärdsföreläggande. Ett exempel är att fastighetsägaren är otillgänglig för hyresgästerna. Det bör vidare även fortsättningsvis vara så att ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen bör vara inriktade på mer generella brister, dvs. som rör flera hyresgäster samfällt, medan åtgärdsförelägganden prövas utifrån en enskild hyresgästs intressen. Det motiverar också att det enligt bostadsförvaltningslagen är en kommun eller en hyresgästorganisation som har rätt att göra ansökan medan det är enskilda hyresgäster som ansöker om åtgärdsföreläggande. I praktiken kan det förekomma situationer där både ett åtgärdsföreläggande och ett föreläggande enligt bostadsförvaltningslagen kan övervägas. En överlappning mellan de två regleringarna är sannolikt oundviklig och kan förekomma redan i dag. Utredningen ser inte det som någon egentlig nackdel.

Utredningen anser mot denna bakgrund att en möjlighet, att förelägga fastighetsägare att åtgärda brister i förvaltningen enligt bostadsförvaltningslagen, bör införas.

Föreläggandet bör kunna utformas utefter vad omständigheterna i det enskilda fallet kräver. Visar det sig exempelvis att hyresvärden brustit i sin underhållsskyldighet av fastigheten eller försummat att vidta vissa reparationer, på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna, bör hyresnämnden i första hand ha möjlighet att utfärda föreläggande om att vidta vissa specifika åtgärder för att åtgärda bristerna.

Som tidigare har angetts krävs i dag att fastighetsägaren försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller att det på annat sätt framgår att fastigheten inte förvaltas på ett för de boende godtagbart sätt, för att hyresnämnden ska få besluta om särskild förvaltning.

Syftet med utredningens förslag är det ska finnas möjlighet till ingripande på ett tidigt stadium när förvaltningen inte fungerar tillfredsställande.

Förvaltningsföreläggande bör kunna meddelas som en första åtgärd i alla situationer som dagens bestämmelser medger hyresnämnden att meddela ett förvaltningsåläggande. Utredningen föreslår inte någon ändring av förutsättningarna för ingripande enligt bostadsförvaltningslagen. Det ligger dock i sakens natur att en möjlighet att

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

123

förelägga en fastighetsägare att åtgärda brister bör kunna komma till användning i fler situationer än förvaltningsåläggande. Det beror på att lagen är konstruerad så att hyresnämnden vid brister i förvaltningen får besluta om särskild förvaltning. I detta ligger att bristerna ska vara tillräckligt allvarliga eller omfattande för att motivera ett förvaltningsåläggande. I annat fall får antas att hyresnämnden avstår från att meddela ett sådant beslut.

Det kan antas att möjligheten att ansöka om föreläggande blir mer lättillgängligt än förvaltningsåläggande. Brister kan på detta sätt åtgärdas utan att det krävs ett överlämnande av förvaltningen till en särskild förvaltare, vilket är smidigare för inblandade parter. Detta bidrar också i någon mån till att tillgängliggöra de resurser i form av förvaltare till ärendena om tvångsförvaltning, se avsnitt 3.6.4.

Som nämnts ovan är grundtanken att ju allvarligare missförhållanden som konstateras desto mer ingripande sanktioner ska kunna tillämpas för att komma till rätta med dem. Den primära ingripandeformen bör, om det bedöms tillräckligt, vara ett förvaltningsföreläggande. Den nedre gränsen för vilka krav som ställs i form av ett ingripande i form av ett förvaltningsföreläggande bör därför i lagtexten markeras med att det har varit fråga om en brist i förvaltningen. Först om bristerna är allvarliga, eller om ett förvaltningsåläggande inte bedöms tillräckligt, bör ett beslut om tvångsförvaltning kunna meddelas.

Begreppet särskild förvaltning har hittills använts som ett samlingsbegrepp för de olika ingripandeformerna förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning. I och med att bestämmelserna om förvaltningsåläggande enligt utredningens förslag ersätts av det bredare begreppet förvaltningsföreläggande blir samlingsbegreppet missvisande. Även om grundrekvisiten för de olika ingripandeformerna förblir gemensamma bör samlingsbegreppet särskild förvaltning utmönstras ur bostadsförvaltningslagen. I stället ska förvaltningsföreläggande och tvångsförvaltning inrymmas under en gemensam rubrik i lagstiftningen; ingripande i förvaltning.

En särskild fråga om man utmönstrar begreppet särskild förvaltning ur bostadsförvaltningslagen är huruvida hyresnämnden ska vara bunden av vad som yrkas i ansökan.

Har exempelvis kommunen yrkat att en fastighet ska ställas under tvångsförvaltning, men hyresnämnden finner att det endast föreligger förutsättningar att meddela förvaltningsföreläggande, bör

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

124

hyresnämnden ha möjlighet att göra det utan särskilt yrkande om detta. Är situationen den motsatta bör emellertid hyresnämnden vara bunden av yrkandet i ansökan. I praktiken är det troligen ovanligt med sådana situationer då eventuella otydligheter klaras ut genom materiell processledning från hyresnämndens sida.

I dag gäller en bevislättnad för nya ägare de första tre åren. Dessa regler kommer att gälla även för förvaltningsföreläggande.

Förvaltningsförelägganden ska kunna förenas med vite

Utredningen gör bedömningen att lagändringen kan medföra ett mer ändamålsenligt förfarande genom möjligheten att uppmana fastighetsägare till åtgärder. Utredningen ser också att resultatet kan bli positivt av att en sådan uppmaning kan vara förenad med ett vite om fastighetsägaren inte följer den. Det bör minska antalet tvångsförvaltningar vilket i sin tur minskar belastningen på hyresnämnder då ett fall av tvångsförvaltning ofta genererar ytterligare ärenden. Det bör också i någon mån minska behovet av förvaltare.

Hur ett föreläggande om brister bör utformas får bestämmas efter omständigheter i det enskilda fallet. Föreläggandet bör kunna förenas med vite om det behövs för att föreläggandet ska följas. Det är en modell som redan förekommer på hyresrättens område.

Lag (1985:206) om viten innehåller allmänna regler om viten och är tillämplig på alla viten som enligt lag eller annan författning får föreläggas av domstol eller annan myndighet i den mån inte annat följer av författningen i fråga. Bestämmelsen i 32 § bostadsförvaltningslagen (vitets utdömande) innehåller vissa regler om viten. I övriga delar är således lag om viten tillämplig.

Som framgår av 3 § lag om viten ska vitesbeloppet i första hand bestämmas till en sådan storlek att det kan antas bryta den enskildes motstånd (”förmå honom att följa” föreläggandet). Enligt regeln ska vidare hänsyn tas till ”omständigheterna i övrigt”. Särskilt när fråga är om ett föreläggande som riktar sig till någon i egenskap av ägare till en fastighet eller en annan egendom faller det sig naturligt, att vitet bestäms så att beloppet inte understiger kostnaden för åtgärdens vidtagande eller den vinst eller besparing som en adressat normalt kan antas göra genom att inte efterkomma föreläggandet. Adressaten bör ju finna det mera ekonomiskt fördelaktigt att följa

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

125

föreläggandet än att betala vitet, om vitesföreläggandet ska ha önskvärd effekt.²⁹

Man får skilja mellan själva föreläggandet och vitet. Enligt viss annan lagstiftning (se exempelvis 11 kap. 46 § plan- och bygglagen) kan föreläggande och under vissa förutsättningar även vitet komma att övergå på en ny ägare. Så är det dock inte enligt hyreslagen beträffande åtgärdsföreläggande och vite, se 16 § andra stycket hyreslagen.³⁰ Det bör för bostadsförvaltningslagen vara på likadant sätt som för hyreslagen.

Hyresvärden bör skiljas från förvaltningen av fastigheten först om hyresnämnden bedömer att det inte är tillräckligt att hyresvärden föreläggs att själv ansvara för att åtgärderna utförs, eller sådant föreläggande bedöms utsiktslöst. Hyresnämnden bör i sådant fall ha möjlighet att, liksom gäller i dag om ett förvaltningsåläggande inte bedöms tillräckligt, ställa fastigheten under tvångsförvaltning.

Ett system med sanktions- och ingripandeformer som utformas på det nu beskrivna sättet avspeglar bättre tanken om att det ska föreligga proportionalitet mellan konstaterade missförhållanden och åtgärd. Det kan också antas att hyresgästerna på ett mer effektivt sätt kan påtala mindre allvarliga brister i förvaltningen.

Särskilt om begreppet förvaltningsföreläggande

Begreppet förvaltningsföreläggande finns sedan tidigare i lag (2004:875) om särskild förvaltning av vissa elektriska anläggningar. Lagen innehåller bestämmelser om särskild förvaltning och om inlösen av elektriska anläggningar. Ansökan om särskild förvaltning ska göras hos den förvaltningsrätt inom vars domkrets nätmyndigheten är belägen. I ett beslut om särskild förvaltning ska förvaltningsrätten förelägga nätföretaget att helt eller delvis överlämna förvaltningen till en särskild förvaltare (förvaltningsföreläggande).³¹Med hänsyn till att det är ett annat rättsområde finns det enligt utredningen ingen risk för sammanblandning.

²⁹ Se prop. 1984/85:96 s. 49. ³⁰ Zeteo, Holmqvist L och Thomsson R, Hyreslagen – En kommentar, 16 § andra stycket hyreslagen, upppdaterad den 1 juni 2016. ³¹1 kap.2–3 §§ lag (2004:875) om särskild förvaltning av vissa elektriska anläggningar.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

126

3.6.4 Bättre beredskap för att hitta tvångsförvaltare

Förslag: En skyldighet för kommunen att ta fram och tillhanda-

hålla en förteckning över förvaltare som har förklarat sig villiga att åta sig uppdrag införs.

Då tvångsförvaltning är beslutad (nuvarande 8 § bostadsförvaltningslagen) ska hyresnämnden i samband med ett beslut om tvångsförvaltning utse en förvaltare. Till förvaltare ska utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Ett problem som har uppmärksammats under utredningens arbete är att det i vissa fall är svårt att få tag på förvaltare som är villiga att åta sig tvångsförvaltningsuppdrag. Det är en brist som bör åtgärdas. En del av problemet rör frågor om förvaltarens rätt till arvode och ersättning för utgifter. Dessa frågor återkommer utredningen till nedan. En annan sida av problemet är att det kan framstå som en utmaning att ta över förvaltningen för en misskött fastighet. Det kan tala för att någon offentlig funktion bör ta ett övergripande ansvar för att förvaltare finns tillgängliga till uppdrag om tvångsförvaltning.

Som regelverket är utformat i dag blir följden av att varken kommunen eller hyresnämnden kan finna en förvaltare, som är villig och som har tillräckliga kvalifikationer för uppdraget, att frågan om tvångsförvaltning förfaller. Det förefaller naturligt att kommunen åläggs en skyldighet att ta fram förslag på förvaltare. Kommunen har ett ansvar för att genom insatser av annat slag åstadkomma en lösning på de problem som har föranlett en ansökan om särskild förvaltning. Regler av den karaktären finns också i plan- och bygglagen (2010:900) och miljöbalken.

Det har tidigare föreslagits att kommunerna ska vara skyldiga att föreslå förvaltare³². Förslaget hade sin bakgrund i ett mer ingripande förslag där kommunerna skulle vara skyldiga att skaffa fram en förvaltare inför beslut om tvångsförvaltning. Det bedömdes då inte lämpligt att samspelet mellan hyresnämnden och kommunen regleras på ett sådant sätt. Vidare anfördes att det inte fanns något behov av en sådan ordning och att det kunde förutsättas att kommunerna ändå skulle komma att medverka aktivt för att lösa förvaltar-

³² Se prop. 1976/77:151 s. 59 f.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

127

frågan. Det bedömdes mot denna bakgrund tillräckligt att kommunen ska beredas tillfälle att föreslå förvaltare (se 16 § lag [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder).

Då kommunen har ett intresse av att förvaltningen av de fastigheter som sätts under tvångsförvaltning sköts på bästa möjliga sätt, bör det också ligga i kommunens intresse att hjälpa hyresnämnden att hitta lämpliga förvaltare.

Utredningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet redogjorde i sitt betänkande för hur en tvångsförvaltning då såg ut i praktiken. Hyresnämnderna i Göteborg, Stockholm, Linköping, Västerås och Sundsvall uppgav då att det var svårt att hitta förvaltare. Kommunerna hade ingen lista över förvaltare att tillsätta utan man utgick från allmän kännedom.³³

I flera fall synes kommunerna även utan en särskild föreskrift medverka till att hitta villiga förvaltare som kan utses när en fråga om tvångsförvaltning väcks i hyresnämnden. Tillgängliga uppgifter tyder dock på att kommuner inte alltid medverkar till att en förvaltare kan utses. Det behövs framför allt ett långsiktigt arbete i syfte att säkra tillgången på förvaltare. Det framstår som lämpligt inte minst från ett hyresgästperspektiv att i lag ålägga kommunen att, förutom att föreslå en förvaltare, även ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare som har förklarat sig villiga att åta sig uppdrag.

För att kunna ta fram en förteckning behöver åtgärder genomföras för att få in anmälningar och även att sprida information om förvaltare vid tvångsförvaltning. Åtgärderna kan bestå i att kontakta potentiella förvaltare, organisationer och domstolar. Informationen bör spridas genom olika kommunikationskanaler för att nå målgruppen i så stor utsträckning som möjligt. För att kunna få förvaltare som är villiga att åta sig uppdrag kan kommunen överväga det allmännyttiga bostadsföretaget i kommunen eller privata aktörer.³⁴ Inget hindrar att kommuner samverkar med varandra, vilket kan vara av särskild betydelse för mindre kommuner.

³³SOU 2008:75 s. 73 ff. ³⁴ Jämför t.ex. med regeringsuppdrag till Domstolsverket avseende medlare bl.a. för att ta fram och tillhandahålla en förteckning över desamma, och regleringsbrevet för budgetåret 2012 för Sveriges Domstolar samt Domstolsverkets slutrapport avseende uppdraget, diarienr 912-2012.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

128

Uppgifterna som bör framgå av förteckningen är exempelvis namn, titel, huvudsakliga verksamhetsort och specialistområde samt kontaktuppgifter. Förteckningen behöver hållas uppdaterad. Kommunen bör därför sträva efter att nå personer som har tillräcklig erfarenhet. De som står på listan ska ha anmält sitt intresse eller efter förfrågan från kommunen förklarat sig beredda att stå på listan. Det är i slutändan hyresnämnden som avgör vilken förvaltare som ska utses och om förvaltaren har tillräcklig erfarenhet för just det specifika ärendet. Kommunen kommer å sin sida i praktiken att få en kvalitetssäkrande roll så att tvångsförvaltningsinstitutet fungerar i enlighet med sitt syfte.

Kommunen bör göra förteckningen tillgänglig på lämpligt sätt. Ett förslag kan vara på sin webbplats.

Kommunen är redan enligt dagens regelverk skyldig att föreslå förvaltare om hyresnämnden kräver det. Förändringen blir att ta fram och tillhandahålla förteckningen. Det bör uppskattningsvis kunna lösas med en handfull timmar per år och kommun. Det är också troligt att flera närliggande kommuner kan samverka i dessa frågor genom en gemensam lista. För de flesta kommuner borde det därför inte innebära några större problem att ta fram förslag även tillhandahålla en förteckning över potentiella förvaltare.

3.6.5 Fördelning av kostnaden för förvaltarens arvode vid äganderättsövergång

Förslag: Övergår fastigheten till ny ägare under pågående för-

valtning, ska den ursprunglige ägaren slutligt svara för förvaltarens arvode för tiden intill dagen för äganderättens övergång.

För att säkerställa förvaltarens rätt till arvode bör regleringen av vem som är betalningsskyldig vara enkel att tillämpa. Detta uppnås genom att betalningsskyldigheten, i enlighet med huvudregeln i 19 § bostadsförvaltningslagen, följer med fastigheten vid ett ägarbyte. Någon ändring av vem som i första hand är betalningsskyldig gentemot förvaltaren bör inte göras.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

129

I förarbetena till bostadsförvaltningslagen³⁵ förutsätts att parterna avtalar om en ömsesidig fördelning av kostnaderna för förvaltararvodet. För oinitierade köpare av hyresfastigheter kan det emellertid komma som en överraskning att ägarbytet medför betalningsansvar även för förvaltararvode hänförligt till tiden före ägarbytet. I många fall kan det också anses orimligt att en ny ägare slutligt ska stå kostnaden för arvodet till förvaltaren. Så kan exempelvis vara fallet om den ursprunglige ägaren varit den direkta orsaken till att fastigheten ställts under tvångsförvaltning.

En lösning på problemet kan vara att införa en bestämmelse som går ut på att den ursprunglige ägaren alltid ska svara slutligt för förvaltararvodet. Så är också fallet beträffande arvode som beslutats före äganderättsövergången, se 13 § andra stycket bostadsförvaltningslagen. Det kan emellertid finnas situationer då hyresnämnden anser att tvångsförvaltningen ska fortgå även efter ett ägarbyte på grund av omständigheter hänförliga till fastigheten, snarare än ägaren. Utredningen förespråkar därför i stället att det slutliga kostnadsansvaret bestäms på så sätt att den ursprunglige ägaren ska stå kostnaden för förvaltarens arvode intill dagen för äganderättens övergång.

Utredningen bedömer att dessa förändringar ger om än små så ändå positiva effekter på förvaltaruppdragen med större tydlighet.

3.6.6 Klarare bestämmelser om förvaltares utgifter och arvode

Förslag: Förvaltaren medges att ur fastighetens avkastning få

ersättning för utgifter som har varit skäligen påkallade för uppdragets fullgörande.

Som har nämnts ovan är det förvaltarens huvudsakliga uppgift att se till att fastigheten förvaltas på ett tillfredställande sätt. Förvaltaren ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan

³⁵ Se prop. 1976/77:151.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

130

förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning.

Huvudregeln i bostadsförvaltningslagen är att medel till fastighetens förvaltning ska tas ur avkastningen, dvs. hyresintäkter och andra löpande intäkter av fastigheten. Även arvode till förvaltaren ska som utgångspunkt täckas av sådana medel. Någon närmare ledning för i vilken utsträckning och på vilket sätt förvaltaren kan få ersättning för utgifter som uppkommit på ovan angivet sätt ges dock inte i bostadsförvaltningslagen och det synes råda viss osäkerhet om vad som gäller i sådana situationer. Hyresnämnden har i ett fall beslutat att förvaltarens kostnader (rätteligen ”utgifter”) för att genom en extern aktör åtgärda akuta behov av snöröjning, sandning och skadegörelse å fastigheten skulle ersättas som arvode (se Hyresnämndens i Västerås beslut den 2 april 2013 i ärende 77-13).

Ett förordnande om att ersättning för förvaltarens utgifter för förvaltningsåtgärder ska tas ur fastighetens avkastning framstår som rimligt utifrån syftet med bostadsförvaltningslagen. Kostnaden för en vidtagen åtgärd som varit nödvändig för förvaltningen bör bäras av fastigheten eller, om avkastningen inte förslår därtill, av fastighetsägaren, oberoende av om förvaltaren har tecknat avtal i eget namn eller som ställföreträdare för fastighetsägaren.

Att förordna om att utgifter av nu aktuellt slag ska ersättas som arvode inger emellertid vissa betänkligheter. Hyresnämnden ska vid bestämmande av arvodets storlek göra en bedömning efter vad som är skäligt i det enskilda fallet. Av betydelse är härvid den tid som förvaltaren har lagt ned på uppdraget och det sätt på vilket han eller hon har skött förvaltaruppdraget.³⁶ Enligt utredningens uppfattning omfattas av begreppet arvode därmed enbart ersättning för av förvaltaren nedlagd tid för uppdragets utförande. Bedriver förvaltaren sin verksamhet i bolagsform kan begreppet även anses omfatta löneutgifter för anställda i bolaget som ansvarat för förvaltningen.

Huruvida utgifter för att åtgärda exempelvis akuta förvaltningsbrister bedöms skäliga eller inte anser utredningen vara irrelevant för hyresnämndens bedömning avseende ersättning för utgiften. Den bedömning som bör göras är huruvida åtgärden som sådan har varit påkallad för utförandet av uppdraget. I syfte att klargöra vad som bör gälla kan man tänka sig olika alternativ. Huvudsaken är

³⁶ Se prop. 1976/77:151 s. 107.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

131

emellertid att förvaltaren på ett enkelt sätt har möjlighet att tillgodogöra sig ersättning för utgifter som har varit nödvändiga för utförandet av förvaltaruppdraget, även om avtal om det har ingåtts i eget namn.

Paralleller kan enligt utredningen dras till andra liknande rättsförhållanden. Exempelvis har sysslomannen (som motsvarar förvaltaren i nu nämnda situation) tillerkänts rätt till ersättning för utgifter som denne vidtagit för att fullgöra uppdraget även om huvudregeln är att denne agerar ställföreträdare för sin huvudman (se 12 kap. 16 § föräldrabalken). Utredningen anser att en bestämmelse av samma innebörd bör införas i bostadsförvaltningslagen. Liksom gäller i fråga om arvode bör hyresnämnden ha möjlighet att besluta att ersättning för förvaltarens utgifter ska utges av fastighetsägaren personligen om fastighetens avkastning inte förslår.

Om förvaltaren begär det, ska kommunen enligt dagens bestämmelser förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen (25 § bostadsförvaltningslagen). Det bör uppmärksammas att förskotteringen gällande arvode alltjämt gäller, medan samma princip av lämplighetsskäl inte bör införas avseende ersättning för utgifter.

3.7 Alternativa förslag

3.7.1 Tvångsförsäljning

Som tidigare nämnt så är tvångsförvaltning ofta kopplat till en fastighet med brist på ekonomiska förutsättningar för att underhålla fastigheten. Utredningen övervägde i ett tidigt skede att införa befogenheter för hyresnämnden att ålägga fastighetsägare att sälja den tvångsförvaltade fastigheten. Om en försäljning skulle vägras skulle hyresnämnden kunna förordna att fastigheten skulle tvångsförsäljas via Kronofogdemyndigheten.

Förslaget skulle också minska belastningen på förvaltare men utredningen bedömde att förslaget kunde bli en inskränkning i egendomsskyddet och därmed skulle riskera att föra med sig stora komplikationer då förslaget skulle riskera att stå i konflikt med ägandeskyddet i Europakonventionen såväl som EU-rättens skydd av äganderätten.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

132

3.7.2 Ytterligare insatser för att hitta tvångsförvaltare

Ett annat sätt att effektivisera tvångsförvaltningsinstitutet är att göra förvaltaruppdrag mer attraktiva för privata aktörer. Det kan handla om regelförändringar som gör förvaltaruppdrag mer attraktiva.

I samband med den senaste översynen av lagstiftningen infördes också regler om att förvaltare har rätt till utbetalning av arvode oftare än vad som tidigare var fallet.³⁷ Mot bakgrund av att problemen med att få tag i lämpliga förvaltare tycks kvarstå, kan det konstateras att förändringarna synes ha haft begränsad effekt, särskilt i de mindre kommunerna.

Såväl det praktiska genomförandet av en tvångsförvaltning som regelverket i fråga om hur uppkomna kostnader och arvode för förvaltningen ska hanteras kan framstå som komplext och avskräckande för många potentiella förvaltare. Enstaka hyresnämnder har genomfört viss upplysnings- och utbildningsverksamhet i syfte att öka förståelsen för regelverket och i förlängningen intresset hos lokala lämpliga förvaltare av att åta sig uppdrag. Det kan inte uteslutas att informations- och utbildningsinsatser av sådant slag kan ha avsevärd effekt för möjligheterna att få tag på lämpliga förvaltare även i mindre kommuner.

Utredningen bedömer att dessa insatser är lovvärda och skulle förtjäna att utvecklas. Utredningen har dock av tidsskäl inte hunnit med att göra närmare överväganden vare sig om behovet av mer utvecklade och systematiska utbildningsinsatser, eller i så fall vem som ska göra dem. Kvarstår problemen med att få fram tvångsförvaltare i hela landet bör därför ytterligare utbildningsinsatser övervägas.

³⁷ Se prop. 2009/10:21 s. 35 f.

133

4 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

4.1 Inledning

Utredningen ska undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas. Utredningen ska särskilt beakta behovet av att hyresgästerna i praktiken har goda möjligheter till inflytande och trygghet i boendet. En utgångspunkt för utredningen ska samtidigt vara att hyresvärdar i egenskap av fastighetsägare ska ha goda förutsättningar att bedriva en långsiktigt rationell fastighetsförvaltning som är ekonomiskt och miljömässigt hållbar.

4.2 Tidigare regler om hyresgästinflytande

4.2.1 Direkt inflytande enligt bostadssaneringslagen

Enligt bostadssaneringslagen (1973:351) hade hyresgästerna ett direkt inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten genom att de under vissa förutsättningar kunde förhindra åtgärder som gick utöver vad som krävdes för att lägenheterna skulle uppnå lägsta godtagbara standard.

Hyresgästinflytandet vid ombyggnader kom till i syfte att ge hyresgästerna större bestämmanderätt över sina boendeförhållanden och även stärka deras besittningsskydd. En ombyggnad som hyresgästen inte godtog, av ekonomiska eller andra skäl, riskerade leda

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

134

till att hyresgästen tvingades flytta. För att hyresgästerna skulle få ett reellt inflytande ansågs lagregler vara nödvändiga.¹

På ansökan av en hyresgästorganisation fick hyresnämnden vid vite förbjuda en fastighetsägare att utföra förbättringsarbeten eller liknande åtgärder, om de inte behövdes för att en bostadslägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard. Om åtgärden inte var bygg-

lovspliktig, förutsattes att det var uppenbart att åtgärden inte var på-

kallad av boendehänsyn.

Med begreppet boendehänsyn avsågs hänsyn till de boendes intressen i allmänhet och således inte de hyresgäster som vid tidpunkten bodde i fastigheten. Begreppet hade en objektiv innebörd och vägledande för tolkningen var de bostadspolitiska mål som samhället vid varje tillfälle uppställde.

Bestämmelsen kom i första hand till för att vara en spärr mot att fastighetsägaren utrustade lägenheterna eller huset med inredningsdetaljer som betecknades som ”onödig lyx". Det var endast i mera uppenbara fall som förbud meddelades. Vid bedömningen av om förbud skulle meddelas skulle det också beaktas om åtgärderna kunde leda till hyreshöjningar.²

Om hyresgästorganisationen motsatte sig en bygglovspliktig åtgärd – som inte behövdes för att uppnå lägsta godtagbara standard – fick åtgärden utföras endast om hyresnämnden medgav det. Ett medgivande lämnades om det fanns särskilda skäl.

Som ett riktmärke angavs att fastighetsägaren måste kunna anföra mycket starka skäl för att tillåtas utföra mera omfattande åtgärder, om hyresgästorganisationen motsatte sig åtgärderna. Det var således inte tillräckligt att fastighetsägaren kunde visa att ombyggnaden skulle bli mer lönsamt att förvalta fastigheten om åtgärderna genomfördes. Endast i de fall där kostnaden för en mindre omfattande ombyggnad inte kunde beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte borde en större ombyggnad eller andra mera omfattande åtgärder tillåtas.³

Frågan om en åtgärd godkänts av en hyresgästorganisation eller av hyresnämnden var även av betydelse i ett bygglovsärende (se 8 kap. 31 § plan- och bygglagen i dess lydelse före den 1 juli 1994).

¹ Se prop. 1974:150 s. 442 f. ² Se prop. 1974:150 s. 509. ³ Se prop. 1974:150 s. 510.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

135

4.2.2 Indirekt inflytande i hyreslagen år 1994

I samband med att bostadssaneringslagen avskaffades år 1994 omprövades reglerna om hyresgästinflytande.

Hyresgästens besittningsskydd ansågs vara ett tillräckligt skydd vid en större ombyggnad (se 46 § första stycket 4 hyreslagen). Vid mindre genomgripande åtgärder, vilka inte innebar att hyresgästen måste flytta från lägenheten, bedömdes skyddet dock som otillräckligt. I sådana situationer var det framför allt fråga om att skydda hyresgästen mot hyreshöjningar på grund av åtgärder som inte kan anses motiverade från hyresgästsynpunkt.⁴

Övervägandena resulterade i att hyresgästens direkta inflytande över åtgärder ersattes av ett indirekt sådant som var kopplat till hyressättningen (55 a § hyreslagen). Det krävdes då inte längre tillstånd för att få utföra en åtgärd. I stället skulle hyresnämnden vid hyresprövningen bortse från en åtgärd som hyresvärden hade utfört i lägenheten, om åtgärden inte hade vidtagits för att lägenheten skulle uppnå lägsta godtagbara standard och uppenbart inte heller har varit motiverad av boendehänsyn. Om hyresgästen eller hyresnämnden hade godkänt åtgärden eller om det hade gått mer än tio år sedan åtgärden utfördes skulle åtgärden dock beaktas. Ett godkännande från hyresnämnden förutsatte särskilda skäl.

Bestämmelsen avsåg endast sådana åtgärder som kan betecknas som ”lyxsanering”.

En annan skillnad i förhållande till bostadssaneringslagen bestod i att det indirekta inflytandet endast avsåg åtgärder i hyresgästens lägenhet och således inte åtgärder i andra delar av fastigheten.

4.2.3 Återinförande av ett direkt inflytande

År 1997 återinfördes ett direkt hyresgästinflytande(se 18 d–18 h §§ hyreslagen). Bakgrunden var bl.a. att det ansågs vara en svaghet att bara ekonomiska konsekvenserna av vissa åtgärder behandlades och att hyresgästerna därför inte fick en direkt möjlighet att påverka ombyggnaden. Vidare framhölls att hyresgästerna inte hade något inflytande över ombyggnader som inte kunde sägas avse lyxåtgärder. En annan brist ansågs vara att 55 a § hyreslagen endast omfattade

⁴ Se prop. 1993/94:199 s. 72 f.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

136

åtgärder i lägenheterna men inte åtgärder i de gemensamma utrymmena.⁵

År 2002 fick reglerna om hyresnämndens prövning av tillstånd till åtgärder sin nuvarande utformning. Bakgrunden till den lagändringen var att bestämmelserna om hyresgästers inflytande inte hade fått den betydelse som varit önskvärd.⁶ Vid ombyggnader i samband med stambyten fick hyresvärdarna regelmässigt tillstånd att förse lägenheterna med modern inredning. I allt väsentligt ansågs hyresgästerna därmed ha ett reellt inflytande endast över s.k. lyxåtgärder. Lagreglerna ändrades därför så att de skulle ta till vara hyresgästernas intressen på ett bättre sätt och andra intressen än en modern standard skulle få ett ökat genomslag.

4.3 Överblick över dagens regler om hyresgästinflytande

4.3.1 För vilka hyresavtal finns hyresgästinflytande?

Ett inflytande vid förbättrings- och ändringsarbete finns i fråga om bostadslägenheter(18 d–18 h §§ hyreslagen). Undantagna är upplåtelser som avser endast ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad.

Det är den person som intar ställning som hyresgäst i förhållande till fastighetsägaren som har ett hyresgästinflytande. En andrahandshyresgäst har således inte något inflytande över fastighetsägarens eller förstahandshyresgästens åtgärder.

En hyresgäst vars hyresavtal har upphört inför ombyggnaden men som har rätt att återflytta till lägenheten efter ombyggnaden, har rätt till inflytande över sådana förbättrings- och ändringsåtgärder som aktualiseras under ombyggnaden (se 18 d § tredje stycket jämfört med 46 § fjärde stycket hyreslagen).

⁵ Se prop. 1996/97:30 s. 62 f. ⁶ Se prop. 2001/02:41 s. 23 f.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

137

4.3.2 Vilka åtgärder har hyresgästerna inflytande över?

De åtgärder som hyresgäster har inflytande över har delats in i två grupper, dels standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en lägenhetens bruksvärde, dels åtgärder som, oavsett om de är standardhöjande eller inte, medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten (se 18 d § första stycket hyreslagen).

Den första gruppen, standardhöjande åtgärder, avser i praktiken ofta åtgärder i de enskilda bostadslägenheterna, exempelvis byte av inredning eller utrustning i ett kök eller badrum. Men även åtgärder i gemensamma utrymmen i eller utanför huset kan aktualiseras.

Sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten anses inte höja lägenhetens bruksvärde och omfattas därför inte av reglerna. Ett exempel kan vara omtapetsering av en lägenhet enligt en upprättad plan för fastighetsunderhåll eller utbyte av uttjänta rörstammar. Om hyresvärden i samband med ett stambyte i ett kök (underhåll) höjer lägenhetens standard genom att byta inredningen är den senare åtgärden tillståndspliktig.

I rättspraxis har förbättringsarbeten som kunde väntas medföra en hyreshöjning på 85 kronor per månad ansetts ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde (RH 2011:82). Om den väntade hyreshöjningen klart överstiger 100 kronor torde den i de flesta fall anses tillståndspliktig.

Åtgärder som en hyresvärd vidtar för att en bostadslägenhet ska uppnå lägsta godtagbara standard får hyresvärden vidta utan godkännande av hyresgästen eller tillstånd av hyresnämnden (se 18 d § andra stycket).

Som exempel på åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring, enligt den andra gruppen, kan nämnas att en större lägenhet delas i två mindre eller att två mindre lägenheter slås ihop. Vidare nämns att hyresgästerna förlorar sina vindskontor till följd av att nya lägenheter inreds i vindsvåning eller att det inreds bastu eller motionsrum i källaren. Ändringar som endast har utseendemässig betydelse, t.ex. utbyte av armaturer i trappuppgångar och mindre omdispositioner av uteplatser eller planteringar som inte påverkar funktionen, är inte avsedda att omfattas av bestämmelsen.⁷

⁷ Se prop. 1996/97:30 s. 91.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

138

4.3.3 Information till berörda hyresgäster

En hyresvärd som vill utföra en tillståndspliktig åtgärd ska skriftligen underrätta de berörda hyresgästerna (18 e § hyreslagen). Det ställs inte några särskilda krav på meddelandets innehåll. Syftet med meddelandet är att parterna ska inleda förhandlingar. Om hyresgästen godkänner att en åtgärd genomförs, kan fastighetsägaren göra det. Något särskilt formkrav på godkännandet finns inte.

Om en åtgärd avser gemensamma delar av fastigheten, förutsätts att mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna godkänner åtgärden (18 d § andra stycket hyreslagen).

Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner en åtgärd, kan hyresvärden hos hyresnämnden ansöka om tillstånd till den. Ansökan får göras tidigast två månader efter att hyresgästen underrättats enligt ovan (18 e § hyreslagen).

4.3.4 Prövningen i hyresnämnden

Hyresvärdens intresse av att utföra åtgärder

En första förutsättning för att hyresnämnden ska lämna tillstånd till en åtgärd är att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att den genomförs.

Om hyresvärden med arbetena eftersträvar en standard som motsvarar den som hyresgäster i allmänhet förväntar sig av en modern lägenhet, anses han eller hon ha ett beaktansvärt intresse av att få genomföra arbetena. Motsvarande gäller beträffande de gemensamma delarna av fastigheten.⁸