SOU 2017:33

Stärkt ställning för hyresgäster

Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet

Regeringen beslutade den 30 juli 2015 att tillkalla en särskild utredare med uppgift att överväga vissa frågor om hyra av lägenheter. I uppdraget ingick att utvärdera upphävandet av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och ta ställning till om möjligheterna att ingripa mot fastighetsägare som inte tillhandahåller ett godtagbart boende bör utökas. I uppdraget ingick vidare att undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas samt att föreslå hur lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad bör föras in i 12 kap. jordabalken och i samband med det ta ställning till om hyresgästens ställning bör stärkas. Dessutom ingick i uppdraget att belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa, att utreda vissa frågor om uppsägning av lokalhyresavtal, och analysera om rätten att säga upp hyresavtalet i samband med en begäran om överlåtelse bör kvarstå i sin nuvarande form.

Utredningen har tagit namnet Hyresgästutredningen. Som särskild utredare förordnades riksdagsledamoten Agneta Börjesson. Övriga medverkande anges nedan.

Den 2 februari 2017 fick utredningen tilläggsdirektiv med förlängd utredningstid med utredningstiden med två månader. Särskilda yttranden har lämnats av Lars Matton på SABO, Martin Lindvall på Fastighetsägarna, och Susanna Skogsberg på Hyresgästföreningen.

Utredningen överlämnar härmed sitt slutbetänkande Stärkt ställ-

ning för hyresgäster, SOU 2017:33. Utredningens uppdrag är därmed

fullgjort.

Stockholm i mars 2017

Agneta Börjesson

/Erika Finn

Förteckning över dem som har deltagit i utredningens arbete

Särskild utredare Riksdagsledamoten Agneta Börjesson

Sakkunniga Kanslirådet Thomas Edling (fr.o.m. den 1 oktober 2015) Kanslirådet Mattias Janland (fr.o.m. den 4 februari 2016) Departementssekreteraren Danielle Zachrisson (fr.o.m. den 1 oktober 2015 t.o.m. den 3 februari 2016)

Experter (fr.o.m. den 1 oktober 2015) Docenten Erika P. Björkdahl, Uppsala universitet F.d. hyresrådet och chefen för hyresnämnden i Stockholm Håkan Julius Förbundsjuristen Susanna Skogsberg, Hyresgästföreningen Branschjuristen Carola Ekblad, Visita Hyresrådet Carl Olof Nilsson Öhrnell, Hyres- och arrendenämnden i Jönköping Jur. kand. Lars Matton, SABO Juristen Ingrid Birgersson, Boverket Affärsjuristen Lennart Karle, Svensk Handel Samhällspolitiska chefen Martin Lindvall, Fastighetsägarna

Utredningssekreterare Hovrättsassessorn, numera hovrättsrådet, Magnus Mannerback (fr.o.m. den 28 september 2015 t.o.m. den 6 november 2016) Hovrättsassessorn Erika Finn (fr.o.m. den 28 oktober 2016)

7

Innehåll

Sammanfattning ................................................................ 17

1 Författningsförslag ..................................................... 31

1.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken ............................... 31 1.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ................................ 60 1.3 Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)................................................................................ 68 1.4 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)................................................................................ 77 1.5 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ..................... 79 1.6 Förslag till lag om upphävande av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ................................................. 80

2 Utredningens uppdrag och arbete................................ 81

2.1 Utredningens uppdrag ............................................................ 81 2.2 Utredningens arbete ............................................................... 82 2.3 Betänkandets uppdelning ....................................................... 83

3 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. ........................................................................ 85

3.1 Inledning.................................................................................. 85 3.2 Tidigare regler mot misskött förvaltning .............................. 86

Innehåll SOU 2017:33

8

3.3 Överblick över dagens regler mot misskött förvaltning ...... 87 3.3.1 Bostadslägenhetens och de gemensamma utrymmenas skick ................................................... 87 3.3.2 Sanktioner i hyreslagen ........................................... 89 3.3.3 Sanktioner i bostadsförvaltningslagen ................... 91 3.3.4 Kommunens övriga möjligheter till åtgärder vid bristande förvaltning m.m. ............................. 100 3.4 Utveckling och tillämpning i praktiken .............................. 101 3.4.1 Hur har förvaltningen av hyreshus fungerat i praktiken sedan förvärvslagen upphävdes? ........ 101 3.4.2 Strukturförändringar på marknaden .................... 107 3.4.3 Hur behandlas bristande underhåll och förvaltning vid hyresförhandlingarna? ................. 110 3.5 Problem med tillämpningen av lagstiftningen .................... 111 3.5.1 Förutsättningar för ansökan om åtgärdsföreläggande .............................................. 111 3.5.2 Praktisk användning av ansökan om förvaltningsåläggande ........................................... 113 3.5.3 Svårt att hitta förvaltare samt arvodesfrågor ....... 114 3.6 Överväganden och förslag.................................................... 116 3.6.1 En ny förvärvslag eller inte? ................................. 117 3.6.2 Klarare bestämmelser om åtgärdsföreläggande i hyreslagen ............................................................ 120 3.6.3 Förändring av ingripandeformerna i bostadsförvaltningslagen ...................................... 121 3.6.4 Bättre beredskap för att hitta tvångsförvaltare .... 126 3.6.5 Fördelning av kostnaden för förvaltarens arvode vid äganderättsövergång ........................... 128 3.6.6 Klarare bestämmelser om förvaltares utgifter och arvode .............................................................. 129 3.7 Alternativa förslag ................................................................ 131 3.7.1 Tvångsförsäljning .................................................. 131 3.7.2 Ytterligare insatser för att hitta tvångsförvaltare ..................................................... 132

Innehåll

9

4 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete .................................................. 133

4.1 Inledning................................................................................ 133 4.2 Tidigare regler om hyresgästinflytande ............................... 133 4.2.1 Direkt inflytande enligt bostadssaneringslagen ... 133 4.2.2 Indirekt inflytande i hyreslagen år 1994............... 135 4.2.3 Återinförande av ett direkt inflytande ................. 135 4.3 Överblick över dagens regler om hyresgästinflytande ....... 136 4.3.1 För vilka hyresavtal finns hyresgästinflytande? ... 136 4.3.2 Vilka åtgärder har hyresgästerna inflytande över? ....................................................................... 137 4.3.3 Information till berörda hyresgäster .................... 138 4.3.4 Prövningen i hyresnämnden ................................. 138 4.4 Andra regler av betydelse för ombyggnader ....................... 140 4.4.1 Hyressättningen och ändrings- och förbättringsarbeten ......................................... 140 4.4.2 Hyresgästens besittningsskydd vid ombyggnader ......................................................... 141 4.4.3 Särskilda regler om boendeinflytande i allmännyttan ........................................................ 141 4.4.4 Varsamhetsbestämmelser ...................................... 142 4.4.5 Stöd för renovering och energieffektivisering ..... 142 4.4.6 Trappningsregel – ett skydd mot snabbt genomslag av kraftiga hyreshöjningar .................. 142 4.5 Renovering av hyreshus i praktiken ..................................... 144 4.5.1 Renoveringsbehov och genomförda renoveringar ........................................................... 144 4.5.2 Förutsättningar för hyresgäster ............................ 149 4.5.3 Förutsättningar för fastighetsägare ...................... 153 4.5.4 Hur genomförs ombyggnader i dag? ................... 155 4.6 Rättslig prövning av åtgärder ............................................... 159 4.6.1 Överblick över rättspraxis om förbättrings- och ändringsarbeten .............................................. 159 4.6.2 Antal ärenden ......................................................... 159 4.6.3 Hyresvärden ansvarar för de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningarna .......... 160

Innehåll SOU 2017:33

10

4.6.4 Hyresvärdens beaktansvärda skäl ......................... 160 4.6.5 Objektiva intressen hos hyresgäster .................... 161 4.6.6 Avvägning mellan parternas intressen ................. 161

4.7 Problem med dagens system ................................................ 163 4.7.1 Lagändringarna år 2002 har inte stärkt hyresgästernas inflytande ..................................... 163 4.7.2 Ombyggnader undergräver besittningsskyddet för många hyresgäster ........................................... 164 4.7.3 Kostsamma processer ........................................... 165 4.7.4 Bristfällig information till hyresgäster ................. 168 4.8 Överväganden och förslag.................................................... 169 4.8.1 Allmänna utgångspunkter .................................... 169 4.8.2 Skärpt krav på innehållet i meddelande om ombyggnation ................................................. 171 4.8.3 Förlängd tidsfrist för hänskjutande till hyresnämnden ....................................................... 175 4.8.4 Samråd och god sed vid hyresförhållanden för förbättrings- och ändringsåtgärder ................ 176 4.8.5 Skälighetsbedömningen vid prövning om tillstånd till åtgärder........................................ 178 4.8.6 Utökad trappningsregel ........................................ 183 4.8.7 Bör hyresgästernas inflytande ersättas med inflytande från en hyresgästorganisation? ........... 185 4.8.8 Förslaget är en lämplig avvägning mellan motstående intressen ............................................ 187 4.9 Alternativa förslag ................................................................ 189 4.9.1 Bör en prövning av hyresnivån efter ombyggnad tidigareläggas? ................................... 189 4.9.2 Borttagen tillståndsprövning vid viss ombyggnad ............................................................ 190

5 Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. ................ 193

5.1 Inledning ............................................................................... 193

Innehåll

11

5.2 Gällande rätt avseende privatpersoners uthyrning av bostäder ............................................................................. 194 5.2.1 Tillämpningsområdet för lagen om uthyrning av egen bostad ........................................................ 194 5.2.2 Förhållandet till hyreslagen ................................... 196 5.2.3 Hyrestid och uppsägning ...................................... 197 5.2.4 Hyrans storlek och andra villkor för upplåtelsen ............................................................. 198 5.2.5 Tillstånd för privatuthyrning av bostad ............... 201 5.2.6 Betalningstidpunkt för hyra och förskottshyra ... 202 5.2.7 Deposition och krav på förskottshyra som säkerhet för förpliktelser i bostadshyresförhållanden ................................... 203 5.3 Utvecklingen sedan lagen om uthyrning av egen bostad trädde i kraft .......................................................................... 206 5.3.1 Utbudet av bostäder på privatuthyrningsmarknaden .................................. 206 5.3.2 Hyresnivåer vid uthyrning av ägda bostäder ....... 210 5.3.3 Hyresnivåer och kopplingen till marknadsvärdet ...................................................... 210 5.3.4 Boverkets bedömning av hyresnivåerna på andrahandsmarknaden ...................................... 213 5.3.5 Hyresnivåer vid förstahandsuthyrning ................ 217 5.3.6 Prövning av hyresvillkor i hyresnämnden ............ 217 5.4 Problem med nuvarande situation och lagstiftning vad gäller andrahandsuthyrning av privatbostäder.............. 218 5.4.1 Oklara regler kring tillämpningsområdet ............ 218 5.4.2 Dagens system upplevs som otryggt .................... 220 5.4.3 Övriga problem ...................................................... 221 5.5 Överväganden och förslag .................................................... 221 5.5.1 Endast vissa regler från privatuthyrningslagen bör behållas ............................................................ 223 5.5.2 En vidareutveckling av den särskilda hyressättningsmodellen vid upplåtelse av ägda bostäder .................................................................. 229 5.5.3 Tillämpningsområdet för den särskilda hyressättningsmodellen ......................................... 230

Innehåll SOU 2017:33

12

5.5.4 Möjligheter till retroaktiv återbetalning av hyra vid privatuthyrning ....................................... 233 5.5.5 Deposition och förskottsbetalning som säkerhet för förpliktelser i bostadshyresförhållanden ..................................... 236

6 Kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter ................................................... 243

6.1 Inledning ............................................................................... 243 6.1.1 Vad är kriminella grupperingar? ........................... 243 6.1.2 Bakgrund och utredningens uppdrag ................... 245 6.2 Gällande rätt vad gäller kriminella grupperingars användning av lägenheter ..................................................... 246 6.2.1 Hyresgästens ansvar för boendemiljön ................ 246 6.2.2 Fastighetsägarens ansvar vid kriminell verksamhet i lägenheterna .................................... 258 6.3 Brottslighet i organiserad form och dess användning av hyreslägenheter ................................................................ 259 6.3.1 Problembeskrivning Stockholm ........................... 261 6.3.2 Problembeskrivning Göteborg ............................. 264 6.3.3 Svårt att bli av med kriminella grupperingar ....... 267 6.4 Samverkansprocessen, samverkansöverenskommelsen och grannsamverkan ............................................................. 268 6.4.1 En pågående myndighetsgemensam insats mot organiserad brottslighet ................................ 270 6.4.2 Grannsamverkan ................................................... 270 6.5 Överväganden ....................................................................... 271 6.5.1 Ett hyresrättsligt perspektiv ................................. 271 6.5.2 Hur bör arbetet gå vidare? .................................... 272

7 Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende ............................... 275

7.1 Bakgrund ............................................................................... 275 7.2 Gällande rätt om lokaler ....................................................... 277 7.2.1 Förarbetena till nuvarande regler ......................... 277

Innehåll

13

7.2.2 Hyresvärdens och hyresgästens uppsägning ........ 279 7.2.3 Medling och yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal ................................................... 279 7.2.4 Tvist om ersättning................................................ 282 7.2.5 Bestämmande av marknadshyra ............................ 282 7.2.6 Uppskov med avflyttning ..................................... 283

7.3 Något om hyresvillkoren på lokalhyresmarknaden ............ 285 7.3.1 Hyran ska som huvudregel anges i fast belopp ... 285 7.3.2 Omsättningshyra och indexreglerad hyra ............ 286 7.4 Lokalmedlingsärenden i hyresnämnderna ........................... 288 7.5 Överväganden och förslag .................................................... 290 7.5.1 Allmänna utgångspunkter ..................................... 290 7.5.2 Ett effektivare medlingsförfarande ....................... 293 7.5.3 Uppsägningsförfarandet........................................ 297 7.5.4 Förlängd hyrestid om det begärs ett yttrande ..... 302 7.5.5 Hyresnämndens skyldighet att avge yttrande ..... 307 7.5.6 Yttrande vid en begäran om omsättningshyra ..... 309 7.5.7 Användning av lokalen i avvaktan på beslut om uppskov ............................................................ 315 7.5.8 Vissa frågor om förfarandet .................................. 316 7.5.9 Förfarandet vid anläggningsarrende ..................... 317

8 Substitution ............................................................ 321

8.1 Bakgrund och utredningens uppdrag................................... 321 8.2 Överlåtelseförbudet och undantag från förbudet ............... 322 8.2.1 Gällande rätt .......................................................... 322 8.2.2 Överlåtelse i samband med verksamhetsöverlåtelse .......................................... 323 8.2.3 Den s.k. semesterparagrafen ................................. 324 8.2.4 Andra möjligheter att ändra avtalet ...................... 328 8.3 Överväganden och förslag .................................................... 329 8.3.1 Behövs den s.k. semesterparagrafen? ................... 329 8.3.2 Alternativ till avskaffande av den s.k. semesterparagrafen .................................. 331 8.3.3 Substitution utan verksamhetsöverlåtelse ............ 331

Innehåll SOU 2017:33

14

8.3.4 Substitution för hyresgäster som inte bedriver kommersiell verksamhet ....................................... 332

9 Förslagens konsekvenser ........................................... 335

9.1 Inledning ............................................................................... 335 9.2 Disposition ............................................................................ 335 9.3 Ägande och förvaltning av hyreshus ................................... 337 9.3.1 Förslagens problembild och syfte ........................ 337 9.3.2 Vilka som berörs av förslagen .............................. 337 9.3.3 Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd ........................................... 338 9.3.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer .................................................................... 339 9.3.5 Beskrivning av alternativa lösningar och jämförelse av konsekvenser för övervägda alternativ ................................................................ 345 9.4 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete ....................................................................... 346 9.4.1 Förslagens övergripande problembild och syfte................................................................. 346 9.4.2 Vilka som berörs av förslagen .............................. 346 9.4.3 Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd ........................................... 349 9.4.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer .................................................................... 349 9.4.5 Är konsekvenserna önskvärda för samhället? ..... 372 9.4.6 Beskrivning av alternativa lösningar och jämförelse av konsekvenser för övervägda alternativ ................................................................ 380 9.5 Privatpersoners uthyrning av bostäder och vissa frågor om medel som säkerhet för förpliktelser i bostadshyresförhållanden .................................................... 381 9.5.1 Förslagens problembild och syfte ........................ 381 9.5.2 Vilka som berörs av förslagen .............................. 382 9.5.3 Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd ........................................... 382

Innehåll

15

9.5.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer .................................................................... 383

9.6 Kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter ................................................................. 387 9.7 Förfarande vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende ......................................................... 388 9.7.1 Förslagens problembild och syfte ........................ 388 9.7.2 Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd ........................................... 389 9.7.3 Vilka som berörs av förslagen ............................... 389 9.7.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer .................................................................... 390 9.7.5 Beskrivning av alternativa lösningar och jämförelse av konsekvenser för övervägda alternativ ................................................................. 399 9.8 Substitution ........................................................................... 399 9.8.1 Förslagens problembild och syfte ........................ 399 9.8.2 Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd ........................................... 400 9.8.3 Vilka som berörs av förslagen ............................... 400 9.8.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer .................................................................... 400 9.9 Sammanfattande bedömningar av utredningens förslag ..... 404 9.9.1 Konsekvenser för fastighetsägare och andra företag .................................................................... 404 9.9.2 Konsekvenser för hyresgäster och andra enskilda ................................................................... 406 9.9.3 Konsekvenser för staten ........................................ 406 9.9.4 Konsekvenser för landstingen .............................. 407 9.9.5 Konsekvenser för kommunerna ........................... 407 9.9.6 Konsekvenser för samhället i övrigt ..................... 407 9.9.7 Övriga konsekvensbedömningar .......................... 408 9.9.8 Övriga bedömningar ............................................. 411

10

Ikraftträdande ......................................................... 413 10.1 Ikraftträdande ....................................................................... 413

Innehåll SOU 2017:33

16

10.2 Övergångsbestämmelser ...................................................... 413

11

Författningskommentar ............................................ 417 11.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken ......................... 417 11.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder .................................... 453

11.3 Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) ............................................................................. 458 11.4 Förslaget till lag om upphävande av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ............................................... 468

Särskilda yttranden .......................................................... 469

Bilagor

Bilaga 1 Kommittédirektiv 2015:83 ........................................... 499

Bilaga 2 Kommittédirektiv 2017:10 ........................................... 517

17

Sammanfattning

Inledning

Denna sammanfattning behandlar de sex olika kapitlen; Ingripande mot misskött förvaltning, Hyresgästinflytande vid renovering och ombyggnation, Privatpersoners uthyrning av bostäder, Kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter, Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och Substitution.

Varje kapitel har sina egna förslag och konsekvenser, vilket gör att sammanfattningen kan ses som sex separata delar.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. (kapitel 3)

Inledning

Det har sedan länge funnits skydd i lagstiftningen emot hyresvärdar som missköter sina hyresfastigheter. Hyreslagen och bostadsförvaltningslagen har sådana utformningar. Tidigare fanns också förvärvslagen. Den syftade till att göra en förhandsprövning av nya fastighetsägare för att hindra att sådana fick ta över en fastighet om de inte bedömdes vara i stånd att förvalta den. Förvärvslagstiftningen upphävdes år 2010 och samtidigt infördes skärpningar i bostadsförvaltningslagen.

Utredningen ska analysera konsekvenserna av upphävandet av förvärvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I den mån problem konstateras ska utredningen även analysera vilka faktorer – avskaffandet av förvärvslagen eller andra – detta beror på. Utredningen ska vidare lämna förslag på åtgärder som behövs för att komma till rätta med de brister som konstateras.

Sammanfattning SOU 2017:33

18

Problem avseende ingripanden mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

• Det finns fortfarande hyresgäster som upplever brister i sitt boende.

• Problem med tillämpningen av lagstiftningen när det gäller åtgärdsföreläggande. Det finns rättspraxis på området, men det kvarstår ändå otydligheter.

• Försöken att skapa en fungerande trappa i lagstiftningen så att mindre förseelser får lägre sanktioner har inte resulterat i att den mindre ingripande åtgärden; förvaltningsåläggande, har använts i någon större utsträckning. Av samtliga ärenden under åren 2010–2016 rörde endast ett fastställande av förvaltningsavtal, vilket blir aktuellt efter ett förvaltningsåläggande.

• Det har visat sig vara svårt att hitta tillgängliga tvångsförvaltare.

Utredningen kan dra slutsatsen av statistik från hyresnämnderna att någon alarmerande ökning av antalet ärenden om särskild förvaltning inte har skett sedan förvärvslagen upphävdes. Varken skicket, generellt sett, på hyresfastighetsbeståndet eller kvaliteten på förvaltningen av dessa fastigheter ser ut att ha försämrats under den senaste femårsperioden. Sedan skärpningarna i bostadsförvaltningslagen trädde i kraft år 2010 har endast fem beslut fattats av hyresnämnden där bevislättnaden som gäller för nya fastighetsägare tillämpats. Merparten av ärenden om särskild förvaltning som utredningen har granskat har i stället rört brister i förvaltningen av fastigheter som under lång tid varit i samma ägo.

Utredningens förslag

1. Det finns inte skäl att införa en ny förvärvslag.

2. Det klargörs att det inte krävs hinder eller men i nyttjanderätten som grund för ett åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet.

3. Bestämmelserna om förvaltningsåläggande ersätts av möjligheter för hyresnämnden att, med utgångspunkt i omständigheterna i det enskilda fallet, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att komma till rätta med uppkomna förvaltningsbrister. Föreläggandet får förenas med vite.

SOU 2017:33 Sammanfattning

19

4. Kommunen får ansvar för att ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare.

5. Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning, ska den ursprunglige ägaren slutligt svara för förvaltarens arvode för tiden intill dagen för äganderättens övergång.

6. Förvaltaren medges att ur fastighetens avkastning få ersättning för utgifter som har varit skäligen påkallade för uppdragets fullgörande.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

De tre första förslagen siktar in sig på att dels klargöra delar i lagstiftningen, dels skapa en tydligare gradskillnad bland sanktionerna. Det bör också i någon mån minska behovet av förvaltare. De tre senare förslagen siktar in sig på att tydliggöra regler och göra det något enklare för hyresnämnderna att få tag på tvångsförvaltare.

Utredningens bedömning är att förslagens konsekvenser är små men ger positiva förändringar.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete (kapitel 4)

Inledning

Utredningen ska undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas.

Problem avseende hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

Utredningen har funnit att dagens regler om hyresgästinflytande inte är tillräckliga för att säkra tryggheten i boendet för en bred grupp av hyresgäster. Hyreshöjningarna som medges blir så stora att många behöver flytta av ekonomiska skäl. Processerna blir långa. En fastighetsägare måste numera räkna med att en process tar upp till två år från det att hyresgästerna informeras om den planerande renoveringen tills alla beslut som möjliggör byggstart är fattade. Våra förslag syftar därför till att stärka hyresgästinflytandet och besittningsskyddet vid renovering och ombyggnation.

Sammanfattning SOU 2017:33

20

Utredningens förslag och bedömningar

Utredningen lägger fram ett antal förslag på lagändringar för att stärka hyresgästinflytande vid renovering och ombyggnation. Dessa är

1. Ett krav på innehållet i meddelandet om ombyggnation införs. Ett sådant meddelande ska enligt förslaget innehålla

• de åtgärder som hyresvärden vill genomföra,

• anledningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärderna,

• i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen och omfattningen av åtgärderna,

• tidsplan för genomförandet,

• olägenheter som kan uppstå för hyresgästen,

• behovet av alternativ bostad under tiden åtgärderna pågår,

• huruvida nedsättning av hyran kommer att erbjudas,

• uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är överenskommen, samt

• vad som gäller om hyresgästen inte godkänner åtgärderna.

2. Tidpunkten för när en hyresvärd får ansöka om tillstånd hos hyresnämnden flyttas fram från två månader till tre.

3. Hyresnämnden ska i dag lämna tillstånd till ansökan om att utföra åtgärderna om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och att det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Utredningen föreslår att inte är oskäligt byts ut till är skäligt. Utredningen föreslår även tre punkter som särskilt ska beaktas av hyresnämnden vid bedömningen av om det är skäligt. Dessa punkter är

• om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning,

• om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden, och

SOU 2017:33 Sammanfattning

21

• om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden.

Hyresnämnden föreslås också få förena ett beslut att bifalla en ansökan med villkor. Prövningen med avvägningen mellan hyresvärdens intresse och det objektiva hyresgästintresset kvarstår. Så även möjligheten att beakta skäl hänförliga till en enskild hyresgäst i undantagsfall.

4. Hyresnämnden har en möjlighet att bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp under en skälig tid om den höjda hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet. Utredningens förslag är att reglera tiden när hyran ska betalas med lägre belopp samt att den ska bestämmas med hänsyn till hyreshöjningens storlek och få vara högst tio år.

Utredningen tar även ställning i vissa frågor, vilka dock inte leder till en ändring i lag. Dessa är:

1. Samrådsprocessen vid förbättrings- och ändringsåtgärder bör inte regleras i lag. God sed vid hyresförhållanden ska dock iakttas.

2. Det finns starka skäl för att inflytandet ska utövas av hyresgästerna enskilt över den egna lägenheten och gemensamt i fråga om gemensamma utrymmen. Inflytandet ska inte utövas av en hyresgästorganisation.

3. Förslagen om ett stärkt inflytande för hyresgäster vid förbättrings- och ändringsarbeten är en proportionerlig begränsning av fastighetsägares möjlighet att bestämma över sin egendom och även i övrigt en lämplig avvägning mellan motstående intressen. Någon konflikt med grundläggande rättigheter finns inte.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Sammantaget innebär dessa förändringar få stora konsekvenser för hyresgäster och fastighetsägare. Särskilt punkt 3 bland lagförslagen kommer att innebära en stor förändring för hyresgäster som vid de större hyreshöjningarna bör få möjligheter till mer inflytande över sitt boende genom samrådsförfarande och alternativa upprustningsnivåer. Detta kan riskera att vissa fastighetsägare ändrar sin strategi

Sammanfattning SOU 2017:33

22

för renovering och ombyggnation genom att i större utsträckning renovera enskilda lägenheter och eller att de till och med senarelägger renoveringar. I början kan det också finnas risker med fler konflikter i hyresnämnderna innan ny rättspraxis har etablerats. Vår samlade bedömning är dock att fördelarna överväger genom att hyresgästerna i större utsträckning får vara delaktiga i processen, särskilt eftersom vi bedömer att ett nytt jämviktsläge kommer att infinna sig om några år.

Privatpersoners uthyrning av bostäder, m.m. (kapitel 5)

Inledning

Utredningen ska utreda frågor om privatpersoners uthyrning av bostäder och bedöma hur en lämplig avvägning mellan parternas intressen bör göras när privatpersoner hyr ut bostäder. I det ingår att överväga om hyresgästernas ställning bör stärkas.

Boverket fick under år 2015 i uppdrag att göra en uppföljning av lagen om uthyrning av egen bostad. Boverket har även bedömt behovet av att reglera frågan om deposition för att skapa en tryggare ställning för hyresgästen vid uthyrning av privatpersoner. Utredningen har även övervägt dessa frågor. Lagen om uthyrning av egen bostad (även kallad privatuthyrningslagen) innehåller få regler i jämförelse med hyreslagen. Utgångspunkten är att hyreslagens regler gäller när inte privatuthyrningslagen innehåller avvikande bestämmelser.

Husägare har full frihet att själva bestämma om de vill hyra ut sina hus. Detsamma gäller ägare till ägarlägenheter, dvs. lägenheter inom ägarlägenhetsfastigheter. För bostadsrättshavare behövs tillstånd från bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden.

Problem avseende privatpersoners uthyrning av bostäder, m.m.

Det finns dubbla regelverk på området vilket ibland gör det svårt för de inblandade att se vilket regelverk som är tillämpligt på vissa hyresavtal, privatuthyrningslagen eller hyreslagen.

Hyressättningsmodellen i privatuthyrningslagstiftningen beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Men på en svag marknad kan sådan hyressättning bli mycket låg.

SOU 2017:33 Sammanfattning

23

Det finns inte tillräckligt skydd för hyresgäster vid situationer då hyresvärden vid tecknande av hyresavtal ställer krav på säkerhet för fullgörandet av hyresavtalets förpliktelser. Kravet kan beroende på omständigheterna i det enskilda fallet vara mer eller mindre långtgående. Ibland är det begränsat till att avse endast hyresbetalningarna. I andra fall kan det gälla alla förpliktelser som följer av hyresavtalet.

Utredningens förslag

1. Lagen om uthyrning av egen bostad upphävs. Särbestämmelsen om hyressättning behålls oförändrad men förs in i hyreslagen.

2. Fysiska personer ges möjlighet att hyra ut upp till två ägda bostäder samtidigt till en kostnadsbaserad hyra.

3. Hyresgästen ges möjlighet vid all privatuthyrning begära återbetalning av hyra för den del som överstigit ett av hyresnämnden fastställt belopp. Återbetalning får avse högst ett år före dagen för ansökan hos hyresnämnden.

4. Utredningen bedömer att frågan om deposition behöver utredas ytterligare.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Utredningens förslag bedöms vara positiva både mot hyresgäster och mot hyresvärdar som hyr ut privata bostäder i andra hand. Det blir en samlad lagstiftning att förhålla sig till. Reglerna blir marginellt mer generösa för privathyresvärden i det att de får en möjlighet att välja hyressättningsmodell samt kunna hyra ytterligare en lägenhet med den generösare hyressättningen. Dessutom förlängs hyresgästens uppsägningstid till tre månader. Men reglerna blir också tryggare för hyresgästen då det blir möjligt att vända sig till hyresnämnden om hyran varit för hög och kunna få ersättning för ett års retroaktiv hyra. Även besittningsskyddet påverkas och infaller efter en uthyrningstid som är längre än två år. Det är dock fritt för parterna att avtala bort ett besittningsskydd.

Sammanfattning SOU 2017:33

24

Kriminella grupperingars användning av lägenheter (kapitel 6)

Inledning

Utredningen ska belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa. Utredningen ska undersöka hur vanligt problemet med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter är.

Problem avseende kriminella grupperingars användning av lägenheter

Möjligheten att avbryta kriminella grupperingars tillgång till en lägenhet eller lokal är en faktor som i vissa fall kan försvåra en skadlig verksamhet. Att bo granne med företrädare för en kriminell gruppering kan vara förenat med fara och obehag för fastighetsägare och grannar. Det är inte bara hyresgästernas egen brottslighet som kan få negativa effekter. Även vissa former av samarbete med personer som ägnar sig åt allvarlig brottslighet kan ibland leda till samma resultat. Så kan vara fallet om det t.ex. leder till en ökad hotbild mot huset och därmed också mot dem som bor där. Det kan också vara ett allvarligt problem för det lokala samhället när en kriminell gruppering etablerar sig i det.

Utredningens bedömningar

1. Utredningen bedömer att de beskrivna problemen i huvudsak inte är hyresrättsliga. Utredningen föreslår därför ingen förändring av hyreslagstiftningen.

2. Utredningen har identifierat följande områden som behöver utvecklas i särskild ordning.

• Polismyndigheten bör få ett uppdrag att ge stöd och utarbeta förstärkande åtgärder vid hot och annan otillåten påverkan i förhållande till fastighetsbolag.

SOU 2017:33 Sammanfattning

25

• Brå bör få ett uppdrag att se hur samarbetsprojekt i kommunerna kan ge stöd till fastighetsvärdar vid uppsägning av hyresavtal.

• Brå bör även få ett utökat uppdrag att ge stöd åt samarbetsprojekt i bostadsområden.

Kommentarer och konsekvenser av bedömningarna

Den organiserade kriminella verksamheten är komplex till sin natur men mer behöver göras på lokal nivå och i bostadsområden. Det kan vara juridisk expertis eller nätverk som ger tillgång till de beslutsmöjligheter som olika myndigheter har. Fastighetsägare behöver vidare stöd i situationer där de utsätts för otillåten påverkan, men också med rutiner för att hantera kriminella element. Det är viktigt att inte underskatta behovet av samordnade insatser på lokal nivå. Utredningen har inte lagt fram förslag om mer pengar till dessa projekt.

Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende (kapitel 7)

Inledning

Utredningen ska utreda om förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal kan göras mer effektivt. I det ligger att undersöka om reglernas utformning leder till kostnader för parter och hyresnämnder som inte ger någon motsvarande nytta.

En lokalhyresgäst har som huvudregel ett indirekt besittningsskydd. Lokalhyresgästen har inte som bostadshyresgästen någon principiell rätt till förlängning av hyresavtalet efter en uppsägning (direkt besittningsskydd) utan är i stället hänvisad till att begära ersättning vid domstol om uppsägningen är obefogad eller uppställda villkor oskäliga. Lokalhyresgästen har inte heller någon rätt att genomdriva en förändring av hyresvillkoren under löpande hyrestid. I stället är denne hänvisad till att säga upp hyresavtalet till hyrestidens utgång och begära förlängning på ändrade villkor.

När tvist uppstår i ett lokalhyresförhållande ska tvisten i vissa fall handläggas av hyresnämnd och i vissa fall av allmän domstol.

Sammanfattning SOU 2017:33

26

Problem avseende uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende

• Det ”obligatoriska” medlingsförfarandet har lett till att antalet ansökningar om lokalmedling blivit mycket stort. Av de över 4 000 ärenden som kommer in till hyresnämnderna varje år leder bara 10–15 procent till medlingsinsatser. I stället kommer parterna överens utan hyresnämndens hjälp.

• Utredningen har uppmärksammat att omsättningsbaserade avtal användas alltmer på den svenska fastighetsmarknaden. Och att det inte synliggörs i statistik.

• Någon ovillkorlig rätt för parterna att få ett marknadshyresyttrande finns inte. Har hyresgästen ansökt om medling och sedermera återkallat sin ansökan, har hyresnämnden att avskriva ärendet. Någon möjlighet för hyresvärden att få till stånd ett yttrande om marknadshyran finns då inte (RBD 16:94). Att nämnden inte kan avge något yttrande när medlingsärendet avskrivits gäller även då frågan gäller om en anvisad lokal är godtagbar eller inte.

Utredningens förslag

Syftet med nuvarande system kan beskrivas som ett medel att förmå parterna till förhandlingar om förlängning när en uppsägning har skett och hyresgästen vill stanna kvar i lokalen.

Utredningen ställer sig bakom detta syfte varför medlingsförfarandet vid hyresnämnden bör finnas kvar. Regelverket är dock komplicerat och förfarandet vid uppsägning kan göras mer effektivt.

1. Medlingsförfarandet står kvar men en ansökan får göras tidigast fyra månader före hyrestidens utgång för att ersättningsrätt ska föreligga. Båda parter ska kunna ansöka om medling.

2. Hyresvärden ska i en uppsägning informera hyresgästen om möjligheterna till ersättning och medling, annars saknar uppsägningen verkan.

3. Om hyresgästen säger upp hyresavtalet för villkorsändring och ansöker om medling, men därefter återkallar sin medlingsansökan, ska återkallelsen inte längre få till följd att uppsägningen saknar verkan. För att få denna effekt måste hyresgästen uttryck-

SOU 2017:33 Sammanfattning

27

ligen återta sin uppsägning. Har hyresgästen sagt upp sig för avflyttning, ska uppsägningen enligt allmänna avtalsrättsliga principer däremot inte kunna återtas.

4. En hyresgäst som vill flytta efter uppsägningen ska kunna underrätta hyresvärden om detta, innan en ansökan till hyresnämnden kan göras, och därigenom behålla rätten till ersättning.

5. Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som har angetts i uppsägningen.

6. Begärs ett yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal får hyresnämnden flytta fram upphörandetidpunkten med högst med tre månader från den avtalade hyrestidens utgång. Ett beslut om framflyttning av upphörandetidpunkten bör inte få överklagas.

7. Det klargörs att hyresnämnden är skyldig att yttra sig om marknadshyran när detta är möjligt.

8. Om en part vid medlingen har begärt en omsättningshyra, ska hyresnämnden, om detta begärs av någon av parterna, yttra sig om marknadshyran som ett fast belopp. Begär parten efter nämndens yttrande alltjämt omsättningshyra, ska partens slutliga ståndpunkt anmälas till nämnden för dokumentation.

9. En lokalhyresgäst som före hyrestidens utgång har begärt uppskov med avflyttningen ska få använda lokalen efter hyrestidens utgång till dess frågan om uppskov slutligen har avgjorts. Under denna tid ska hyresvillkoren vara oförändrade om hyresnämnden inte bestämmer annat. 10. Förslagen innebär bl.a. att lagen om arrendenämnder och hyresnämnder ändras i olika avseenden.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Utredningen har i dessa förslag haft tät kontakt med parterna och bedömer att samtliga förslag kommer att ge en mer effektiv hantering av medling och annat förfarande vid tvister om lokalhyresavtal. Hyresnämnderna bör genom dessa förslag få en minskad belastning av ärenden som inte har föranlett åtgärder.

Sammanfattning SOU 2017:33

28

Substitution (kapitel 8)

Inledning

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden utan skälig anledning vägrar samtycke till en begäran om överlåtelse eller inte besvarar den inom tre veckor, har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. För en sådan uppsägning gäller enligt att hyresgästen kan säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid, dock med iakttagande av den lagstadgade uppsägningstiden.

Utredningen ska se över hyresgästens möjlighet att säga upp hyresavtalet om hyresvärden inte samtycker till en begäran om överlåtelse. Om utredningen föreslår begränsningar i rätten att säga upp hyresavtalet, ska andra ändringar övervägas så att hyresgäster har tillräcklig flexibilitet och avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen är lämplig.

Problem avseende substitution

Bestämmelsen har används av hyresgäster som ville komma ur ofördelaktiga hyresavtal. Det har förekommit att hyresgästen skickat sin begäran om överlåtelse under en semesterperiod. Därigenom har risken ökat för att hyresvärden av förbiseende skulle underlåta att svara i rätt tid. Bestämmelsen har därför ibland kommit att kallas ”semesterparagrafen”.

Utredningens förslag

1. Semesterparagrafen dvs. uppsägningsrätten i 32 § andra stycket hyreslagen upphävs.

2. Rätten till substitution för hyresgäster som bedriver förvärvsverksamhet i lägenheten kvarstår enligt vad som gäller enligt nuvarande 36 § hyreslagen.

SOU 2017:33 Sammanfattning

29

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Paragrafen, som länge varit kritiserad eftersom den bl.a. har kunnat missbrukas, tas bort. Undersökningar som har gjorts pekar också mot att uppsägningar som har gjorts med stöd av bestämmelsen har kostat de drabbade hyresvärdarna stora belopp i uteblivna hyresbetalningar. Det är inte rimligt att den ena parten i ett hyresförhållande ska kunna rubba balansen mellan parterna på det sätt som 32 § andra stycket hyreslagen ger utrymme för i dag.

31

1 Författningsförslag

1.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att nuvarande 12 kap. 55 d och 55 e §§ ska betecknas 12 kap.

55 e och 55 f §§,

dels att 11 kap. 5 a, 6, 6 a och 6 b §§, 12 kap. 1, 16, 18 e, 18 f, 32,

36, 42, 44, 45, 47, 53, 55, 57 a, 58, 58 a, 59, 66, 67, 70 och 73 §§ samt den nya 12 kap. 55 f § ska ha följande lydelse,

dels att rubriken före 12 kap. 45 § ska ha följande lydelse,

dels att det i lagen ska föras in en ny paragraf, 12 kap. 55 d §§ av

följande lydelse,

dels att rubriken närmast före nuvarande 12 kap. 55 d § ska sättas

närmast före den nya 55 e § och att rubriken närmast före den nuvarande 12 kap. 55 e § ska sättas före den nya 55 f §§.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

11 kap.

5 a §1

Vid tillämpningen av 5 § är arrendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den överstiger den arrendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Därvid skall

Vid tillämpningen av 5 § är arrendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den överstiger den arrendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Därvid ska

1 Senaste lydelse 1984:678.

Författningsförslag SOU 2017:33

32

dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna prisläget i orten för närmast jämförliga arrendeställen. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendator har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 5 § får ett yttrande som arrendenämnden avgett rörande arrendeavgiften frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett.

Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan att han under medlingen lämnat uppgift om detta, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl.

dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna prisläget i orten för närmast jämförliga arrendeställen. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendator har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 5 § får ett yttrande som arrendenämnden avgett rörande arrendeavgiften frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett. Vad som nu har sagts

gäller inte om jordägaren har krävt att arrendeavgiften ska stå i visst förhållande till arrendatorns rörelseintäkter.

Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan att han eller hon under medlingen lämnat uppgift om detta, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl.

Bestämmelser om medling vid arrendenämnden och yttrande om arrendeavgift finns i lagen ( 1973:188 ) om arrendenämnder och hyresnämnder.

SOU 2017:33 Författningsförslag

33

6 §2

Vill jordägaren säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att arrendatorn, om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har att

inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till

arrendenämnden för medling.

Underlåter jordägaren att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första

stycket angivna tiden. Iakttages ej

denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller

ej, om inom samma tid hän-

skjutande sker enligt 6 a § första stycket.

Vill jordägaren säga upp avtalet, ska han eller hon i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han eller hon uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen

ska dessutom innehålla under-

rättelse att arrendatorn, om han

eller hon icke går med på att

lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har att tidi-

gast fyra månader före arrendetidens utgång hänskjuta tvisten

till arrendenämnden för medling.

Underlåter jordägaren att fullgöra vad som åligger honom

eller henne enligt första stycket,

är uppsägningen utan verkan.

Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom eller henne enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden enligt första stycket.

Iakttas inte denna, förfaller rätten

till ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte, om inom samma tid hänskjutande sker enligt 6 a § första stycket eller av jord-

ägaren. Rätten till ersättning förfaller inte om arrendatorn, senast vid den tidpunkt då tvisten kan

2 Senaste lydelse 1984:678.

Författningsförslag SOU 2017:33

34

hänskjutas till arrendenämnden, har underrättat jordägaren om att denne kommer att flytta med anledning av uppsägningen.

Innan medlingen har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §.

Innan arrendetiden har gått ut får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han

eller hon har angett i uppsäg-

ningen. Gör han eller hon det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §.

6 a §3

Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden eller åter-

kallar han före arrendetidens ut-

gång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren,

skall nämnden förelägga honom

Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, ska han eller hon inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling och därvid ange den ändring han

eller hon önskar i de avtalade

villkoren.

Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden eller åter-

tar han eller hon före arrende-

tidens utgång sin uppsägning, är uppsägningen utan verkan. Har han eller hon inte angett de ändringar han eller hon önskar i de avtalade villkoren, ska nämn-

3 Senaste lydelse 1984:678.

SOU 2017:33 Författningsförslag

35

att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttager jordägaren ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 5 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom

skall intagas i föreläggandet.

Förlängningen anses som avtal om fortsatt arrende.

den förelägga honom eller henne att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes inte föreläggandet, ska ansökan om medling avvisas.

Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, ska arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han eller hon uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Iakttager jordägaren

inte föreläggandet och är avtalet inte uppsagt enligt 5 § första

stycket, ska avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom

ska intagas i föreläggandet. För-

längningen anses som avtal om fortsatt arrende.

6 b §4

Skall arrendeförhållandet upp-

höra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, får arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn medge uppskov med avträdet under skälig tid, dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov, skall arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

Ska arrendeförhållandet upp-

höra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, får arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn medge uppskov med avträdet under skälig tid, dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov, ska arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

4 Senaste lydelse 1984:678.

Författningsförslag SOU 2017:33

36

Är frågan om uppskov inte avgjord när arrendetiden går ut, har arrendatorn rätt att använda arrendestället till dess frågan är slutligt avgjord om arrenderätten inte har förverkats. Arrendevillkoren ska vara oförändrade under denna tid om arrendenämnden inte bestämmer annat.

12 kap.

1 §5

Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fast-

5 Senaste lydelse 2012:979.

SOU 2017:33 Författningsförslag

37

ställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd.

I lagen ( 2012:978 ) om uthyrning av egen bostad finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall.

16 §6

Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller också, om

1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2. hyresvärden brister i sin

underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket,

3. hinder eller men på annat

sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller också, om

1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2. hinder eller men på annat

sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande,

3. hyresvärden brister i sin

underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen gett anledning till det, dock inte förrän beslutet får verkställas på samma

sätt som en dom som har vunnit laga kraft.

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet en-

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet en-

6 Senaste lydelse 2000:226.

Författningsförslag SOU 2017:33

38

ligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

ligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, ska bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i fjärde stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

18 e §7

Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.

Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, ska han eller hon skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.

7 Senaste lydelse 2002:29.

SOU 2017:33 Författningsförslag

39

Det skriftliga meddelandet ska innehålla uppgift om

1. de åtgärder som hyresvärden vill genomföra,

2. anledningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärderna,

3. i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen och omfattningen av åtgärderna,

4. tidsplan för genomförandet,

5. olägenheter som kan uppstå för hyresgästen,

6. behovet av alternativ bostad under tiden åtgärderna pågår,

7. huruvida nedsättning av hyran kommer att erbjudas,

8. uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är överenskommen, samt

9. vad som gäller om hyresgästen inte godkänner åtgärderna.

Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.

Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner en åtgärd, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast tre månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.

Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts.

18 f §8

En ansökan enligt 18 e §

andra stycket skall bifallas, om

hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genom-

En ansökan enligt 18 e §

tredje stycket ska bifallas, om

hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genom-

8 Senaste lydelse 2002:29.

Författningsförslag SOU 2017:33

40

förs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.

förs och det är skäligt mot hyresgästen att den genomförs.

Vid prövningen av om det är

oskäligt mot hyresgästen att åtgär-

den genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden

genomförs vägas mot de skilda

intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det

finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.

Vid prövningen av om det är

skäligt att åtgärden genomförs ska hyresvärdens intresse av att genomföra åtgärden vägas mot de

skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Hyres-

nämnden ska då särskilt beakta

1. om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning,

2. om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden, och

3. om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden.

Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilda hyresgästen beaktas i skälighetsbedömningen.

Hyresnämnden får förena ett beslut om tillstånd med villkor.

32 §9

Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av 34–37 §§.

Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om inte annat följer av 34–37 §§.

9 Senaste lydelse 1993:407.

SOU 2017:33 Författningsförslag

41

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet.

36 §

Den som hyr en lägenhet för

att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas

med villkor.

Den som hyr en lokal får

överlåta hyresrätten till lokalen om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om

1. lokalen hyrs för att användas för förvärvsverksamhet och hyresrätten ska överlåtas till den som ska överta verksamheten samt hyresvärden inte har någon befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts, eller

2. lokalen hyrs för att användas för annat ändamål, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för överlåtelsen och hyresvärden inte har någon befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts.

Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd enligt första stycket lämnas endast om det finns synnerliga skäl.

Ett tillstånd kan förenas med

villkor.

Författningsförslag SOU 2017:33

42

42 §10

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,

1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av 55 d § femte– sjunde styckena,

1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av 55 e § femte– sjunde styckena,

2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller

10 Senaste lydelse 2014:335.

SOU 2017:33 Författningsförslag

43

där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

I fall då hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden underrättas enligt 25 § andra stycket.

Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Det som nu har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.

Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd.

44 §11

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §

11 Senaste lydelse 2006:928.

Författningsförslag SOU 2017:33

44

1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller

2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu

skall gälla till dess att en månad

förflutit från det att hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut har vunnit laga kraft.

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 e § tredje stycket. Vad som sagts nu

ska gälla till dess att en månad

förflutit från det att hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut har vunnit laga kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller

2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.

Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

SOU 2017:33 Författningsförslag

45

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter

Hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet (besittningsskydd)

45 §12

Bestämmelserna i 46–52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte

1. hyresavtalet avser upplåt-

else av en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande och hyresförhållandet upp-

hör innan det har varat längre än två år i följd,

2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,

3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad,

1. hyresavtalet vid tiden för

upplåtelsen inte ingick i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresförhållandet upp-

hör innan det har varat längre än två år och upplåtelsen avser

a) ett rum eller en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande eller

b) ett rum eller en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet.

2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,

3. hyresavtalet avser ett rum

eller en lägenhet som utgör en del

av upplåtarens egen bostad,

4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §, eller

5. annat följer av en sådan överenskommelse som avses i 45 a §.

12 Senaste lydelse 2008:1074.

Författningsförslag SOU 2017:33

46

Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand.

47 §13

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Är medhyresgästen make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra i förtid på grund av förverkandet.

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, inte gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller inte när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Är medhyresgästen make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller på annat sätt föranlett att hyresgästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra i förtid på grund av förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo ej har del i hyres-

Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo inte har del i hyres-

13 Senaste lydelse 2006:928.

SOU 2017:33 Författningsförslag

47

rätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sambon. Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 § samt 55 d § femte–sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

rätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sambon. Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 § samt 55 e § femte–sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om

ej annat har avtalats med hyres-

värden.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om

inte annat har avtalats med hyres-

värden.

Författningsförslag SOU 2017:33

48

53 §14

Bestämmelserna i 54–55 d §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte

Bestämmelserna i 54–55 e §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55–55 d §§ endast om det följer av nämnda lag.

Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55–55 e §§ endast om det följer av nämnda lag.

55 §15

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 c §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot

Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot

14 Senaste lydelse 2006:408. 15 Senaste lydelse 2010:811.

SOU 2017:33 Författningsförslag

49

det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §.

det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Tiden ska bestämmas

med hänsyn till hyreshöjningens storlek och får högst vara tio år.

Vad som sägs i första stycket ska inte tillämpas om hyran be-

stäms enligt 55 c §.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjunde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

55 d §

Denna paragraf gäller när en fysisk person helt eller delvis upplåter

1. lägenhet, i ett en- eller tvåfamiljshus, som ägs av uthyraren,

2. lägenhet, i en ägarlägenhetsfastighet, som ägs av uthyraren, eller

3. lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt.

Paragrafen gäller dock inte om hyresvärden anses som hyresvärd enligt 1 § andra stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) . Para-

Författningsförslag SOU 2017:33

50

grafen gäller inte heller uthyrning för fritidsändamål.

Om hyresvärden och hyresgästen vid upplåtelser enligt första stycket tvistar om hyrans storlek, ska hyran, om inte en högre hyra följer av 55 §, fastställas till ett belopp som inte är påtagligt högre än kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

55 f §16

Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första–tredje styckena och 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Vid bedömningen av om den mottagna hyran är skälig ska hyresnämnden även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då

Denna paragraf gäller vid upplåtelse av rum, vid upplåtelse i andra hand av lägenhet och vid

upplåtelse enligt 55 d §. Paragra-

fen gäller dock inte upplåtelse för fritidsändamål.

På ansökan av hyresgästen ska hyresnämnden fastställa hyran enligt 55 § första–tredje styckena och 55 c § eller enligt 55 d §. Beslutet får avse hyra tidigast från och med det månadsskifte som inträffar närmast före ett år före dagen för ansökan. Vid prövningen ska hyresnämnden, i förekommande fall, även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket.

Om hyran sänks genom ett beslut enligt andra stycket ska hyresvärden åläggas att till hyresgästen

16 Senaste lydelse 2010:811.

SOU 2017:33 Författningsförslag

51

hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första– tredje styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt, tillämpas 55 d § femte–åttonde styckena.

betala tillbaka vad som har tagits emot för mycket. Återbetalningen ska också omfatta ränta enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Beslut om ändring av hyran anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla omedelbart. Om hyran ändras retroaktivt tillämpas 55 e § femte–åttonde styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

Författningsförslag SOU 2017:33

52

57 a §17

Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit.

Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 ska en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett,

2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.

I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.

I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyran och hyresvärden inte

vid medlingen har krävt att hyran ska stå i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter, att denna

är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett,

2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.

I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.

17 Senaste lydelse 2002:29.

SOU 2017:33 Författningsförslag

53

Bestämmelser om medling och yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal finns i lagen ( 1973:188 ) om arrendenämnder och hyresnämnder.

58 §18

Vill hyresvärden säga upp avtalet skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två

månader från uppsägningen hän-

skjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 58 b §,

Vill hyresvärden säga upp avtalet ska han eller hon i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han eller

hon kräver för att förlänga

hyresförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han eller hon inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och att detta får ske

tidigast fyra månader före hyrestidens utgång.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom

eller henne enligt första stycket,

är uppsägningen utan verkan.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till en sådan underrättelse som avses i första stycket.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom eller

henne enligt första stycket och

vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning

18 Senaste lydelse 1988:927.

Författningsförslag SOU 2017:33

54

har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom

den i första stycket angivna tiden.

Gör han inte det, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts

nu gäller inte, om inom samma tid tvist hänskjuts till nämnden enligt 58 a § första stycket.

enligt 58 b §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden tidigast fyra månader

före hyrestidens utgång. Gör han eller hon inte det, förfaller rätten

till ersättning.

Rätten till ersättning enligt tredje stycket förfaller inte om hyresgästen hänskjuter tvisten till hyresnämnden enligt 58 a § första stycket, om hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden tidigast fyra månader före hyrestidens utgång eller om en ansökan för medling efter överenskommelse mellan parterna tidigare har ingivits till nämnden i anledning av uppsägningen. Rätten till ersättning förfaller inte heller om hyresgästen, senast vid den tidpunkt då tvisten kan hänskjutas till hyresnämnden, har underrättat hyresvärden om att hyresgästen kommer att flytta med anledning av hyresvillkoren i uppsägningen.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

Innan hyrestidens utgång får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han eller hon har angett i uppsägningen. Gör han

eller hon det och kommer för-

längning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

SOU 2017:33 Författningsförslag

55

58 a §19

Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från

uppsägningen hänskjuta tvisten

till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresgästen att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket eller åter-

kallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är upp-

sägningen utan verkan.

Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, ska han eller hon i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, får hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling tidigast

fyra månader före hyrestidens utgång.

Underlåter hyresgästen att fullgöra vad som åligger honom

eller henne enligt första stycket

eller återtar hyresgästen sin upp-

sägning, är uppsägningen utan

verkan.

Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han eller

hon innan hyrestidens utgång har

avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han eller hon det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

19 Senaste lydelse 1988:927.

Författningsförslag SOU 2017:33

56

59 §20

Skall hyresförhållandet upp-

höra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, av hyresgästen, får hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan om uppskov skall ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen skall flytta.

Ska hyresförhållandet upp-

höra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, av hyresgästen, får hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan om uppskov ska ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång. Medges uppskov,

ska hyresnämnden fastställa skä-

liga hyresvillkor för tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen ska flytta.

Är frågan om uppskov inte avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att använda lokalen till dess frågan är slutligt avgjord om hyresrätten inte har förverkats. Hyresvillkoren ska vara oförändrade under denna tid om hyresnämnden inte bestämmer annat.

66 §21

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet

skall hänskjutas till avgörande av

skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet

ska hänskjutas till avgörande av

skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller

20 Senaste lydelse 1988:927. 21 Senaste lydelse 2006:408.

SOU 2017:33 Författningsförslag

57

skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen.

skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 f § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen.

67 §22

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47, 49–54, 55 d,

55 e eller 66 §, såvida överens-

kommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47, 49–54, 55 e,

55 f eller 66 §, såvida överens-

kommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse

22 Senaste lydelse 2006:408.

Författningsförslag SOU 2017:33

58

såsom central arbetstagarorganisation.

såsom central arbetstagarorganisation.

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren

skall tillämpas eller villkoren in-

går i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 §§.

2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren

ska tillämpas eller villkoren in-

går i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 §§.

70 §23

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 e, 62 eller 64 § får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 f, 62 eller 64 § får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73 §24

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 e § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a–c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a–c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder

23 Senaste lydelse 2006:408. 24 Senaste lydelse 2006:408.

SOU 2017:33 Författningsförslag

59

enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. De nya föreskrifterna gäller även i fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte annat följer av 3–8.

3. Om en tvist enligt 12 kap. 16 § har inletts före ikraftträdandet ska den äldre lydelsen tillämpas.

4. Om ett meddelande enligt 12 kap. 18 e § har lämnats till hyresgästen före ikraftträdandet, ska denna paragraf tillämpas i den äldre lydelsen. 12 kap. 18 f § ska tillämpas i den äldre lydelsen om ansökan har kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet.

5. Om ett hyresavtal har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 32, 36, 45, 55 d och 55 e §§ i den äldre lydelsen.

6. Om en hyrestvist har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet ska 12 kap. 55 § tillämpas i den äldre lydelsen.

7. I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet tillämpas 12 kap. 57 a, 58, 58 a och 59 §§ i den äldre lydelsen.

8. I fråga om arrendeavtal som har sagts upp före ikraftträdandet tillämpas 11 kap. 5 a, 6, 6 a och 6 b §§ i den äldre lydelsen.

Författningsförslag SOU 2017:33

60

1.2 Förslag till lag om ändring i lagen ( 1973:188 ) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

att 4, 10, 12, 12 a, 15, 21 a, 22, 23 och 23 a §§ ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §25

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 2224 §§hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

25 Senaste lydelse 2012:980.

SOU 2017:33 Författningsförslag

61

2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2 c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen ( 2012:978 ) om uthyrning av egen bostad,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a18 c §§jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk,

7. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

10 §26

Uteblir sökanden från ett sammanträde, ska ärendet avskrivas. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet avskrivas. I fråga om

Uteblir sökanden från ett sammanträde, ska ärendet avskrivas. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet avskrivas. I fråga om

26 Senaste lydelse 2012:980.

Författningsförslag SOU 2017:33

62

en tvist som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c eller 3, ska dock ärendet avgöras trots att parten inte har inställt sig.

en tvist som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b eller 3, ska dock ärendet avgöras trots att parten inte har inställt sig.

Uteblir båda parterna i en tvist som en domstol hänskjutit till nämnden, ska ärendet avskrivas. Uteblir endast den ena parten, gäller första stycket andra och tredje meningarna.

Första och andra styckena gäller inte, om det finns anledning att anta att en part har laga förfall för sin utevaro.

12 §27

Nämnden ska klarlägga tvistefrågorna och, även om medling inte har begärts, försöka förlika parterna.

Kan parterna inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska nämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas.

Om det inte träffas någon förlikning, ska tvisten avgöras av nämnden, om tvisten rör en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c eller 3. I annat fall ska ärendet avskrivas.

Om det inte träffas någon förlikning, ska tvisten avgöras av nämnden, om tvisten rör en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b eller 3. I annat fall ska ärendet avskrivas om inte någon

av parterna har begärt ett sådant yttrande som avses i 12 a §.

12 a §28

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalkenskall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtag-

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalkenska hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det och detta kan ske, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har anvisats av hyresvärden

27 Senaste lydelse 2012:980. 28 Senaste lydelse 1988:928.

SOU 2017:33 Författningsförslag

63

bar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 eller 3 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken

skall arrendenämnden, om jord-

ägaren eller arrendatorn begär det, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.

är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 eller 3 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken

ska arrendenämnden, om jord-

ägaren eller arrendatorn begär det och detta kan ske, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.

Om en part vid medlingen enligt första och andra stycket har begärt en hyra eller arrendeavgift som står i visst förhållande till hyresgästens eller arrendatorns rörelseintäkter, ska hyresnämnden på begäran av part yttra sig om marknadshyran eller arrendeavgiften i fast belopp.

En begäran om yttrande enligt första eller andra stycket ska, för att kunna beaktas, framställas före avtalstidens utgång. Efter en begäran om yttrande får nämnden efter samråd med parterna bestämma att den tidpunkt då hyresavtalet ska upphöra skjuts fram högst tre månader om detta med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

Författningsförslag SOU 2017:33

64

15 §29

Har parterna avtalat att en tvist ska avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att angripa skiljedomen i sak och har, vid arrendetvist, arrendenämnden eller, vid hyres- eller bostadsrättstvist, hyresnämnden utsetts till skiljenämnd, ska nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom. I fråga om ansökan och en parts första inlaga till nämnden gäller 8 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnden, kan skiljedom dock alltid begäras muntligen inför nämnden.

I ett ärende som nämnden ska avgöra genom skiljedom gäller lagen (1999:116) om skiljeförfarande, i den mån annat inte följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 4 kap. 9 § bostadsrättslagen (1991:614) eller 4 § lagen

(2012:978) om uthyrning av egen bostad.

I ett ärende som nämnden ska avgöra genom skiljedom gäller lagen (1999:116) om skiljeförfarande, i den mån annat inte följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 4 kap. 9 § bostadsrättslagen (1991:614).

21 a §30

Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar nämnds yttrande enligt 12 a §.

Angår yttrandet lägenhets marknadshyra eller arrendeavgift,

skall nämnden i yttrandet ut-

sätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra eller den arrendeavgift som har angivits i yttrandet. Iakttar

Angår yttrandet lägenhets marknadshyra eller arrendeavgift,

ska nämnden i yttrandet utsätta

viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han eller hon antar den hyra eller den arrendeavgift som har angivits i yttrandet. Om en

29 Senaste lydelse 2012:980. 30 Senaste lydelse 1984:679.

SOU 2017:33 Författningsförslag

65

part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

part vid medlingen har begärt en hyra eller arrendeavgift som står i visst förhållande till hyresgästens eller arrendatorns rörelseintäkter ska parten i stället ange sin slutliga ståndpunkt i fråga om detta villkor. Iakttar part inte nämn-

dens föreläggande, anses hans

eller hennes slutliga ståndpunkt i

tvisten vara den som han eller

hon angivit innan yttrandet av-

gavs.

22 §31

Nämndens beslut har rättskraft när tiden för överklagande har gått ut, om beslutet innebär att en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 3, 5 a, 6 eller 7 har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär att nämnden har avslagit en ansökan om

Nämndens beslut har rättskraft när tiden för överklagande har gått ut, om beslutet innebär att en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6 eller 7 har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär att nämnden har avslagit en ansökan om

1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,

2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a18 c §§jordabalken,

3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d–18 f §§, 23 § andra stycket, 34–37 eller 40 § jordabalken,

5. uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken,

6. förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken, eller

7. rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

31 Senaste lydelse 2012:980.

Författningsförslag SOU 2017:33

66

Bestämmelserna i 27 och 28 §§förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut ska inte tillämpas hos nämnderna.

23 §32

Det finns bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut i

6 § lagen ( 2012:978 ) om uthyrning av egen bostad,

31 § hyresförhandlingslagen (1978:304), – 6 kap. 4 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, – 11 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614), – 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), och – 15 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket eller be-

slut enligt 12 a § fjärde stycket får

inte överklagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt, om nämnden

1. avvisat en ansökan som avses i 8, 11, 14, 15, 15 a, 16 eller 16 e §, eller avvisat ett överklagande,

2. avskrivit ett ärende enligt 8, 9, 10, 15 a, 16 eller 16 e §, dock inte när ärendet kan återupptas,

3. ogillat en invändning om jäv mot ledamot av nämnden eller en invändning om att det finns ett hinder för ärendets prövning,

4. avvisat ett ombud eller ett biträde,

5. beslutat om ersättning för någons medverkan i ärendet,

6. utdömt vite eller någon annan påföljd för underlåtenhet att följa föreläggande eller straff för förseelse i förfarandet,

7. beslutat i annat fall än som avses i 5 i fråga som gäller rättshjälp enligt rättshjälpslagen (1996:1619 ), eller

8. stadfäst en förlikning. Ett överklagande som avses i tredje stycket ska ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

32 Senaste lydelse 2012:980.

SOU 2017:33 Författningsförslag

67

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av ett överklagande som avses i första eller tredje stycket tillämpas 52 kap.2 och 4 §§rättegångsbalken.

23 a §33

Det finns bestämmelser om överklagande av arrendenämndens beslut i 8 kap. 31 § jordabalken och 16 § lagen (1957:390) om fiskearrenden.

Arrendenämndens yttrande enligt 12 a § andra stycket får inte överklagas. Nämndens beslut i sådana frågor som avses i 23 § tredje stycket får överklagas till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Detsamma gäller nämndens beslut enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Arrendenämndens yttrande enligt 12 a § andra stycket eller

beslut enligt 12 a § fjärde stycket

får inte överklagas. Nämndens beslut i sådana frågor som avses i 23 § tredje stycket får överklagas till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Detsamma gäller nämndens beslut enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Vid överklagande av arrendenämndens beslut gäller 8 kap.31 a31 c §§jordabalken. Hovrättens beslut med anledning av överklagande i frågor som avses i andra stycket tredje meningen eller i 23 § tredje stycket får inte överklagas.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. Ärenden som gäller hyresavtal för vilka den upphävda lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller ska handläggas enligt äldre föreskrifter. Ärenden som avser andra avtal handläggs enligt äldre föreskrifter, om avtalet har sagts upp före ikraftträdandet.

33 Senaste lydelse 2005:1061.

Författningsförslag SOU 2017:33

68

1.3 Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977:792)

dels att rubriken närmast före 8 § ska tas bort,

dels att 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 18, 25, 25 a, 29, 30 och 32 §§ ska ha följ-

ande lydelse,

dels att det i lagen ska föras in nya paragrafer, 2 a och 25 b §§, av

följande lydelse,

dels att rubrikerna närmast före 2, 3, 5 och 7 §§ ska ha följande

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Förutsättningar för ingripande i förvaltningen

2 §34

Uppfyller en fastighet inte de krav som bostadshyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet, ordning och skick, får hyresnämnden besluta att fastigheten ska ställas under särskild förvaltning, om fastighetens brister beror på att fastighetsägaren eftersatt fastighetens underhåll eller på annat sätt förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna.

Hyresnämnden får besluta om ingripande i förvaltningen av en fastighet, om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostadshyresgäster genom att

1. eftersätta underhållet av fastigheten eller

2. i övrigt förvaltar fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för de boende.

Hyresnämnden får också besluta om ingripande om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.

34 Senaste lydelse 2010:25.

SOU 2017:33 Författningsförslag

69

Om en ansökan om särskild förvaltning har kommit in till hyresnämnden inom tre år efter det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart, får ett beslut enligt första stycket meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt.

Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.

I ett beslut om särskild förvaltning ska hyresnämnden,

1. om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande), eller

2. om bristerna i förvaltningen är av allvarligt slag eller det kan antas att förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning).

2 a §

Om en ansökan om ingripande i förvaltningen enligt 2 § första stycket kommer in till hyresnämnden inom tre år efter det att fastig-

Författningsförslag SOU 2017:33

70

hetsägaren har ansökt om lagfart, får ett beslut meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt.

Förvaltningsåläggande Formerna för ingripande

3 §

I förvaltningsåläggande skall bestämmas viss tid inom vilken fastighetsägaren till hyresnämnden skall inge skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare.

Om fastighetsägaren behöver anstånd, får hyresnämnden förlänga den tid som har bestämts för ingivande av förvaltningsavtal. Ansökan om förlängning skall göras före utgången av den bestämda tiden.

Ett ingripande i förvaltningen sker genom att hyresnämnden förelägger fastighetsägaren att vidta en eller flera åtgärder (förvaltningsföreläggande) eller, om detta inte bedöms tillräckligt, genom att hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsförvaltning).

4 §

Förvaltningsavtal som avses i 3 § skall slutas för en tid av minst tre år, om ej hyresnämnden medger att det får avse kortare tid. Avtalet skall noggrant ange vad som åligger förvaltaren och skall vara förenat med fullmakt för förvaltaren att företräda fastighetsägaren i de angelägenheter som omfattas av förvaltningsuppdraget.

Vid valet mellan förvaltningsföreläggande och tvångsförvaltning ska hyresnämnden beakta hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och om fastighetsägaren kan antas rätta sig efter ett föreläggande.

Sökanden skall beredas tillfälle att yttra sig över förvaltningsavtal som inges till hyresnämnden. Därefter prövar hyresnämnden om avtalet kan godkännas. Härvid skall

SOU 2017:33 Författningsförslag

71

nämnden pröva om förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer och om avtalet innefattar befogenhet för honom att ombesörja förvaltning i den omfattning som behövs med hänsyn till de brister som har föranlett beslutet om förvaltningsåläggande.

Vid behov kan nämnden bereda fastighetsägaren tillfälle att avtala om sådana ändringar och tillägg i det upprättade avtalet som behövs för att detta skall kunna godkännas.

Förvaltningsföreläggande

5 §

Inges icke förvaltningsavtal inom den bestämda tiden eller kan avtalet icke godkännas, skall hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning eller, om särskilda skäl föreligger, utfärda nytt förvaltningsåläggande.

I ett beslut om förvaltningsföreläggande ska hyresnämnden förelägga fastighetsägaren att vidta en eller flera åtgärder. I föreläggandet ska bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Föreläggandet får förenas med vite.

Föreligger särskilda skäl får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

6 §

Har förvaltningsåläggande meddelats och övergår fastigheten till ny ägare, förfaller åläggandet.

Har ett förvaltningsförelägg-

ande meddelats och övergår

fastigheten till ny ägare, förfaller

föreläggandet.

Författningsförslag SOU 2017:33

72

Tvångsförvaltning

7 §

Ändras godkänt förvaltningsavtal eller sker avvikelse i förhållande till avtalet, skall förvaltaren genast anmäla detta till den på vars ansökan förvaltningsåläggandet har meddelats.

Hyresnämnden skall i beslut om godkännande av förvaltningsavtal erinra förvaltaren om hans skyldighet enligt första stycket.

I ett beslut om tvångsförvaltning, ska hyresnämnden utse en förvaltare. Till förvaltare ska utses bolag, förening eller annan som har tillräcklig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder det.

8 §

Beslutar hyresnämnd om tvångsförvaltning, skall nämnden samtidigt utse förvaltare. Till förvaltare skall utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder det.

Varje kommun ska ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare.

18 §35

Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltningen ska pågå. Tiden får, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första eller

tredje stycket, bestämmas till högst

fem år från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft.

Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltningen ska pågå. Tiden får, om beslutet har meddelats med stöd av 2 §, bestämmas till högst fem år från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft. Om beslutet har

35 Senaste lydelse 2010:25.

SOU 2017:33 Författningsförslag

73

Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får tiden bestämmas till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft.

meddelats med stöd av 2 a §, får tiden bestämmas till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft.

Inför beslut enligt första stycket bör hyresnämnden inhämta upplysningar från förvaltaren om lämplig tid för förvaltningen, förvaltarens bedömning av den tidigare förvaltningen av fastigheten, vilka åtgärder som behöver utföras och andra omständigheter som kan vara av betydelse för beslutet.

Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första eller tredje

stycket, besluta om förlängning

av tiden med högst tre år i sänder. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst ett år.

Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 §, besluta om förlängning av tiden med högst tre år i sänder. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 a §, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst ett år.

Finns inte längre skäl för tvångsförvaltning, ska hyresnämnden besluta att förvaltningen ska upphöra omedelbart.

25 §36

Förvaltaren har rätt att få skäligt arvode, som bestäms av hyresnämnden för varje kalenderår eller för kortare tid. Arvodet ska betalas ur fastighetens avkastning, om inte hyresnämn-

Förvaltaren har rätt att få skäligt arvode för uppdraget och

ersättning för de utgifter som har varit skäligen påkallade för uppdragets utförande. Beslut om detta fattas av hyresnämnden för varje

36 Senaste lydelse 2010:25.

Författningsförslag SOU 2017:33

74

den föreskriver att det helt eller

delvis ska betalas av fastighetsägaren personligen.

kalenderår eller för kortare tid. Arvodet och ersättningen för ut-

gifter ska betalas ur fastighetens

avkastning, om inte hyresnämnden föreskriver att fastighets-

ägaren helt eller delvis ska betala personligen.

Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen.

Fastighetsägaren är skyldig att ersätta kommunen med det förskotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för utbetalningen.

25 a §37

Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning och det behövs medel för en åtgärd för fastighetens skötsel som inte kan uppskjutas utan risk för att någon bostadshyresgäst lider allvarlig skada eller olägenhet, får en kommun på begäran av förvaltaren förskottera visst belopp.

Om fastigheten överlåts, kvarstår den överlåtande fastighetsägarens ansvar enligt 25 § för arvode och ersättning för utgifter för tiden fram till äganderättsövergången. För tiden därefter svarar den nya ägaren.

25 b §

Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning och det behövs medel för en åtgärd för fastighetens skötsel som inte kan uppskjutas utan risk för att någon bostadshyresgäst lider allvarlig skada eller olägenhet, får en kommun på begäran av förvaltaren förskottera visst belopp.

37 Senaste lydelse 1993:408.

SOU 2017:33 Författningsförslag

75

29 §

Ansökan om särskild förvalt-

ning får göras av kommunen

eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har meddelats, skall fråga som rör förvaltningen upp-

tagas till prövning av hyres-

nämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat ej är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat ej följer av särskild bestämmelse.

Ansökan om ingripande i för-

valtningen får göras av kommu-

nen eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har meddelats,

ska fråga som rör förvaltningen tas upp till prövning av hyres-

nämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat inte är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat inte följer av särskild bestämmelse.

30 §38

Ansökan om särskild förvalt-

ning kan riktas mot den för vil-

ken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan göres.

Ansökan om ingripande i för-

valtningen kan riktas mot den

för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs.

Överlåtes fastigheten sedan

ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i första stycket, skallrättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåtes och om tredje mans deltagande i rättegång äga motsvarande tillämp-

ning.

Överlåts fastigheten sedan

ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i första stycket, skarättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång tillämpas på motsvarande

sätt.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel kan ansökan om särskild förvaltning riktas mot den som innehar

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel kan ansökan om ingripande i förvalt-

ningen riktas mot den som inne-

38 Senaste lydelse 2000:242.

Författningsförslag SOU 2017:33

76

fastigheten med äganderättsanspråk.

har fastigheten med äganderättsanspråk.

32 §

Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter skyldighet enligt 16 § andra stycket eller 17 § upptages självmant av hyresnämnden. Beträffande böter och vite gäller 9 kap.8 och 9 §§rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter skyldighet enligt 5 §, 16 § andra stycket eller 17 § tas upp självmant av hyresnämnden. Har ändamålet

med vitet förfallit, får vitet inte dömas ut. Beträffande böter och

vite gäller 9 kap.8 och 9 §§rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Vite som förelagts med stöd av denna lag får inte förvandlas till fängelse.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. Om ett ärende har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet, ska äldre föreskrifter tillämpas.

SOU 2017:33 Författningsförslag

77

1.4 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs att 5 och 25 §§hyresförhandlingslagen (1978:304) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 §39

En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om

1. höjning av hyran för en lägenhet,

2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra,

3. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick,

3. gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.

Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgäst-

Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgäst-

39 Senaste lydelse 2006:409.

Författningsförslag SOU 2017:33

78

organisationen att företräda

honom i saken.

organisationen att företräda

hyresgästen i saken.

En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 d §§ samma balk.

En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 e §§ samma balk.

25 §40

Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande. Hyran och andra hyresvillkor

skall fastställas enligt 12 kap.

Hyran och andra hyresvillkor

ska fastställas enligt 12 kap. 55 §

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 55 d § fjärde–åttonde styckena jordabalken skall tillämpas.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 55 e § fjärde–åttonde styckena jordabalken ska tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. Om ett ärende har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet, ska äldre föreskrifter tillämpas.

40 Senaste lydelse 2006:409.

SOU 2017:33 Författningsförslag

79

1.5 Förslag till lag om ändring i lagen ( 1994:831 ) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 §41

Beslut av Svea hovrätt har rättskraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om

Beslut av Svea hovrätt har rättskraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om

1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,

2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a18 c §§jordabalken,

3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d–18 f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken,

4. förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken, eller

5. rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. Om ett ärende har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet, ska äldre föreskrifter tillämpas.

41 Senaste lydelse 2012:981.

Författningsförslag SOU 2017:33

80

1.6 Förslag till lag om upphävande av lagen ( 2012:978 ) om uthyrning av egen bostad

Härigenom föreskrivs att lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad ska upphöra att gälla vid utgången av juni 2018.

Den upphävda lagen gäller fortfarande för hyresavtal som har ingåtts före den 1 juli 2018.

81

2 Utredningens uppdrag och arbete

2.1 Utredningens uppdrag

Regeringen beslutade den 30 juli 2015 att tillkalla en särskild utredare med uppgift att överväga vissa frågor om hyra av lägenheter. I uppdraget ingick att utvärdera upphävandet av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och ta ställning till om möjligheterna att ingripa mot fastighetsägare som inte tillhandahåller ett godtagbart boende bör utökas. I uppdraget ingick vidare att undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas samt att föreslå hur lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad bör föras in i 12 kap. jordabalken och i samband med det ta ställning till om hyresgästens ställning bör stärkas. Dessutom ingick i uppdraget att belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa, att utreda vissa frågor om uppsägning av lokalhyresavtal, och analysera om rätten att säga upp hyresavtalet i samband med en begäran om överlåtelse bör kvarstå i sin nuvarande form.

Utredningen skulle enligt det ursprungliga direktivet redovisa sitt uppdrag den 1 februari 2017. Regeringen beslutade den 2 februari 2017 om att ge utredningen tilläggsdirektiv med förlängd utredningstid till den 1 april 2017.

Utredningens uppdrag och arbete SOU 2017:33

82

2.2 Utredningens arbete

Det har hållits sammanlagt 14 sammanträden med expertgruppen varav ett har varit ett två-dagars internat där experter och sakkunniga har deltagit. Utöver dessa möten har utredare och utredningssekreterare haft kontinuerlig kontakt med någon eller några av experterna för att reda ut sakfrågor.

Kontakter har tagits med olika intresse- och partsorganisationer på det hyresrättsliga området för att efterhöra deras åsikter kring utredningens olika delfrågor. Det gäller Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och SABO, samt i lokalfrågor Svensk Handel och Visita.

Utöver detta har också möte skett med Polismyndigheten, Bostadsrätterna, Villaägarna och Riksbyggen samt Kunskapscentrum emot organiserad brottslighet i Göteborg och företrädare för Karlstad kommun. Vi har träffat forskare från Kungliga Tekniska Högskolan som särskilt forskat runt projekt med renoveringar utan de högsta standardhöjande åtgärderna. Vi har också träffat forskare från Chalmers lärande lab.

Under november–december 2016 gjordes en direktupphandling av konsultstöd för konsekvensanalys. Vi vände oss till tre konsultfirmor med förfrågningsunderlag. Utredningen valde Ramböll Management Consulting AB som, genom Martin Bodensten, Martina Klason med flera, har bistått utredningen vad gäller beräkning och analys av förslagens konsekvenser.

Utredningen har fått stor hjälp av Boverket, Polismyndigheten, SABO, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna med underlagsrapporter.

Utredningen har tagit hjälp av Domstolsverket, hyres- och arrendenämnderna, Skatteverket, SABO och Statistiska centralbyrån, för inhämtande av statistikuppgifter och andra underlag.

Därutöver har utredningen samrått med närliggande utredningar. Claes Stråth som lett regeringens arbete med att ta fram en rapport om att utveckla systemet för hyressättning. Håkan Julius som är särskild utredare för en utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion (Ju 2016:22). Särskilde utredaren Jan Josefsson och utredningssekreteraren Rebecka Hjälmarö, Åtgärder mot handel med hyreskontrakt, (Ju 2017:02). Vi har också sammanträffat med Sara Berglund och Charlotte Desprès från Statskontoret som arbetar med regeringens uppdrag att utreda möjligheterna att öka uthyr-

SOU 2017:33 Utredningens uppdrag och arbete

83

ningen av privatbostäder. Utredaren hade också i ett tidigt skede haft avstämningar med representanter för regeringspartierna, allianspartierna samt vänsterpartiet i civilutskottet.

Den 29 augusti 2016 hölls ett seminarium där frågan om kriminella grupperingars användande av hyresrätter diskuterades. Föreläsare var Agneta Börjesson, särskild utredare, Rune Thomsson, expert i hyresfrågor samt Helena Lans, företrädare för Kunskapscentrum mot organiserad brottslighet i Göteborg. Som moderator anlitades Willy Silberstein. Drygt 50 personer deltog bland annat från fastighetsägaresektorn, Hyresgästföreningen, utredningen, Polismyndigheten, Brå och olika kommuner.

Utredningen har haft ett öppet arbetssätt och har under utredningens gång träffat Hyresgästföreningen, både centralt och lokalt i form av Göteborg Väst, Hammarkullen, Uppsala-Gränby, Stockholms län och Östermalm. Utredningen har träffat Fastighetsägarna centralt samt enskilda fastighetsägare; Einar Mattsson, Ikano fastigheter och Aranäs fastighetsbolag. Utredningen har även träffat SABO centralt samt deltagit vid Hyresrättsliga diskussionsklubben samt haft ett särskilt möte med juristen Charlotte Andersson. Utredaren har träffat Föreningen Alla skall kunna bo kvar, Nätverket för hyresgästernas boendetrygghet. Utredare och sekreterare har träffat företrädare för Pennygången och deltagit i ett avsnitt av Pennypodden. Utredningen har också träffat företagare som engagerat sig för bättre processer i renoveringar; Modexa AB samt Rotpartner AB. Dessutom har utredaren deltagit och representerat utredningen i relevanta seminarier samt uttalat sig i media. Till utredningen har det inkommit brev, e-post och telefonsamtal, bland annat över 200 vykort från hyresgäster som är oroliga för en kommande renovering.

2.3 Betänkandets uppdelning

Betänkandet är indelat i sex fristående kapitel (kap. 3–8), var och en med sina förslag. Vi har valt att presentera dem på samma sätt som utredningsdirektiven är formulerade. Detta trots att det skulle kunna finnas vissa frågor, exempelvis när det gäller hyresmarknadens funktionssätt och utveckling i kapitlen 3 och 4, som eventuellt skulle kunna fått en mer framträdande roll om de hade samordnats.

Utredningens uppdrag och arbete SOU 2017:33

84

I kapitel 9 finns en omfattande konsekvensanalys. Vi har även valt att lyfta in relevanta delar från konsekvensanalysen i diskussionerna om sakfrågorna. Detta för att förhoppningsvis få en helhet i varje ämnesområde.

85

3 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

3.1 Inledning

Det har sedan länge funnits skydd i lagstiftningen emot hyresvärdar som missköter sina hyresfastigheter. Både jordabalkens kapitel 12, i fortsättningen kallad hyreslagen, och bostadsförvaltningslagen (1977:792), i fortsättningen kallad bostadsförvaltningslagen, har sådana utformningar. Tidigare fanns också lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (i fortsättningen kallad förvärvslagen). Den syftade till att göra en förhandsprövning av nya fastighetsägare för att hindra att sådana fick ta över en fastighet om de inte bedömdes vara i stånd att förvalta den.

Förvärvslagstiftningen upphävdes år 2010 och samtidigt infördes skärpningar i bostadsförvaltningslagen.1 Redan i lagförarbetena anförde regeringen att det borde utvärderas vilka effekter avskaffandet av förvärvsprövningen skulle komma att få och att det var viktigt att följa utvecklingen. Regeringen pekade då särskilt på att det kunde finnas anledning att uppmärksamma förhållandena vid indirekta förvärv och tillämpningen av bostadsförvaltningslagen.2

Utredningen ska analysera konsekvenserna av upphävandet av förvärvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I detta ingår bl.a. att undersöka i vilken utsträckning det förekommer olämpliga hyresvärdar, hur vanligt det är med brister i förvaltningen av hyreshus och om ägarstrukturen på hyresmarknaden har förändrats. Det ska även belysas hur frågan om bristande underhåll och förvaltning behandlas i de kollektiva förhandlingarna och i rättstillämpningen. I den mån problem konstateras ska det analyseras

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

86

vilka faktorer – avskaffandet av förvärvslagen eller andra – detta beror på.

Utredningen ska lämna förslag på åtgärder som behövs för att komma till rätta med de brister som konstateras. Sådana förslag kan t.ex. avse skärpningar i hyreslagen eller bostadsförvaltningslagen eller att en förvärvslag återinförs. Utredningen ska även analysera om bostadsförvaltningslagen bör ändras i andra avseenden.

För att granska utvecklingen efter lagförändringarna har utredningen haft omfattande kontakter med hyresnämnder i landet. Utredningen har inhämtat statistik från Domstolsverket avseende mål om förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning samt om åtgärdsföreläggande. När det gäller marknadsutvecklingen har utredningen dels haft stöd från SCB dels från SABO och Fastighetsägarna. De senare har också tillsammans med Hyresgästföreningen varit behjälpliga då det gäller parternas syn på hur bristande underhåll behandlas i de årliga hyresförhandlingarna.

3.2 Tidigare regler mot misskött förvaltning

År 1975 infördes genom förvävslagen en möjlighet att hindra den som inte är i stånd att förvalta bostadsfastighet från att över huvud taget bli ägare till en hyresfastighet. Enligt förvärvslagen skulle en prövning på förhand göras av förvärvarens lämplighet som förvaltare av fastigheten. Förvärv av hyresfastigheter skulle enligt lagen anmälas till kommunen som kunde begära hyresnämndens prövning av det. Syftet med lagen var bl.a. att man skulle hindra att hyresfastighet förvärvades av den som kunde antas sakna praktiska eller ekonomiska möjligheter att förvalta fastigheten eller som kunde misstänkas komma att eftersätta dess underhåll. Lagen innebar att förvärv av hyresfastighet blev giltigt endast om det godkändes av hyresnämnden.

Förvärvslagen upphävdes som nämnts ovan år 2010. Orsaken till detta var att lagen inte ansågs tillräckligt effektivt förhindrat att personer som var mindre lämpliga som hyresvärdar kunde förvärva och förvalta hyresfastigheter. Kritiken emot lagen handlade om att varit svår att förstå och tillämpa, inte minst i fråga om de s.k. indirekta förvärven. Vidare ansågs tillståndsprövningen enligt förvärvslagen, och särskilt kommunernas handläggningstider, leda till påtag-

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

87

liga tidsförluster. Ytterligare problem som konstaterades var att förvärvslagen tillämpades på olika sätt av olika kommuner samt att efterlevnaden i fråga om indirekta förvärv inte hade varit särskilt god.

Andra centrala lagar som ger skydd emot hyresvärdar som missköter sig är hyreslagen och bostadsförvaltningslagen.

Dessa lagstiftningar har ändrats vid ett flertal tillfällen för att stärka hyresgästernas ställning. År 1969 ålades hyresvärdar att med skäliga mellanrum underhålla bostadslägenheter (15 § andra stycket hyreslagen). På 1970-talet fick hyresgäster möjlighet att begära åtgärdsföreläggande (16 § andra stycket), vilket innebär att hyresnämnden vid vite kan ålägga hyresvärden att åtgärda brister i lägenheten. På 1980-talet gjordes regeln om lägenhetens skick vid tillträdet tvingande till hyresgästens förmån (9 §). Möjligheten att begära ett åtgärdsföreläggande utvidgades under 1990-talet till att även omfatta ursprungliga brister i lägenhetens skick (11 §).

3.3 Överblick över dagens regler mot misskött förvaltning

3.3.1 Bostadslägenhetens och de gemensamma utrymmenas skick

Både hyreslagen och bostadsförvaltningslagen ska skydda hyresgäster från boendeförhållanden som inte kan anses godtagbara. Det kan handla om hyresfastigheter som under lång tid inte har underhållits vederbörligt och som efter hand uppvisar brister, t.ex. i form av vattenskador, mögelangrepp, ohyra, bristande ventilation och värme samt stora reparationsbehov, allt till men för hyresgäster som bor i de aktuella hyresfastigheterna. Andra exempel är när fastighetsägaren försummar att betala el- och vattenleveranser, vilket i vissa fall riskerar leda till att hyresgästerna själva får betala för dessa nyttigheter för att inte stå utan. Fastighetsägare ska också vara anträffbara. Lagstiftningen täcker också situationer som handlar om samarbetssvårigheter med hyresgäster som vill påtala fel eller brister i sitt boende.

Enligt 9 § första stycket hyreslagen ska hyresvärden på tillträdesdagen, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Avtal får dock, enligt para-

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

88

grafens andra stycke, träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Under hyrestiden ska hyresvärden enligt 15 § första stycket hyreslagen som utgångspunkt hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket hyreslagen, om inte något annat har avtalats. Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, eller om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag. Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, ska hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket hyreslagen, om inte något annat har avtalats.

Hyreslagen har bestämmelser om att en bostadslägenhet ska ha en lägsta godtagbara standard (18 a § sjätte stycket hyreslagen).

En bostadslägenhet ha en godtagbar standard om den är försedd med anordning inom lägenheten för

1. kontinuerlig uppvärmning,

2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och

hygien,

3. avlopp för spillvatten,

4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar

eller dusch,

5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,

6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrym-

men och avställningsytor.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

89

Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard ska uppnås även

1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten

och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och

2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brand-

säkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.

3.3.2 Sanktioner i hyreslagen

Brister hyresvärden i det ansvar som beskrivits ovan finns det ett antal sanktionsbestämmelser i hyreslagen till skydd för hyresgästen. Vi har valt att nedan redovisa de sanktioner som är relevanta för utredningen.

Nedsättning av hyra m.m.

Uppkommer skada på lägenheten under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan eller är lägenheten inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra har hyresgästen rätt att begära att hyresvärden åtgärdar bristen. Åtgärdar inte hyresvärden bristen, eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet, kan hyresgästen göra det själv på hyresvärdens bekostnad eller, om bristen är av väsentlig betydelse, säga upp avtalet. Detsamma gäller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande (11 § första stycket 1 och 2 samt 16 § första stycket 1, 2 och 3 hyreslagen). För den tid som lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran samt, under vissa förutsättningar, rätt till skadestånd (11 § första stycket 3 och 4 samt 16 § första stycket 1, 2 och 3 hyreslagen). Hyresgästen kan ha rätt till nedsättning av hyra även i andra fall.

Då hyresgästen anser sig ha rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist, får hyresbeloppet deponeras hos länsstyrelsen. Närmare bestämmelser om deponering av hyra finns i 21–22 §§ hyreslagen. Anser hyresgästen att det föreligger en rätt till nedsättning av hyra, till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller annan motfordran, och vill

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

90

hyresgästen dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får hyresgästen deponera beloppet hos länsstyrelsen. Motsvarande gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som ska utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet.

Åtgärdsföreläggande

Bostadshyresgäster kan ansöka till hyresnämnden få till stånd ett åläggande för hyresvärden att avhjälpa brister i lägenhetens skick (åtgärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket hyreslagen). Hyresnämnden får meddela åtgärdsföreläggande om lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet, hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller hyresvärden brister i underhållet av gemensamma utrymmen.

Vidare får åtgärdsföreläggande meddelas (11 § första stycket 5 hyreslagen) om lägenheten skadas före hyrestidens början och skadan inte avhjälpts när lägenheten ska tillträdas. Åtgärdsföreläggande får förenas med vite.

Upprustningsföreläggande

Enligt 18 a § hyreslagen kan bostadshyresgäster genom ansökan till hyresnämnden få till stånd ett föreläggande för hyresvärden att vidta sådana åtgärder som behövs för att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard (upprustningsföreläggande). Upprustningsföreläggande får, enligt paragrafens tredje stycke, meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett upprustningsföreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden.

I ett upprustningsföreläggande, som får förenas med vite, ska bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet ska ha vidtagits (andra stycket i samma paragraf).

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

91

3.3.3 Sanktioner i bostadsförvaltningslagen

Bostadsförvaltningslagen medger ingripande mot en fastighetsägare som missköter förvaltningen av sina hyresfastigheter och innebär att hyresnämnden under vissa förutsättningar får besluta att en fastighet sätts under särskild förvaltning. Detta kan ske antingen genom förvaltningsåläggande eller genom tvångsförvaltning (2 §). Det finns även vissa möjligheter till inlösen (28 § ).

Utöver de regler som finns i hyreslagen får beslut om särskild förvaltning också meddelas om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma (2 § tredje stycket bostadsförvaltningslagen).

Lagen ger ingen vägledning om vad som utmärker en bristfällig förvaltning. Vad en fastighetsägare har att fullgöra framgår bl.a. av hyreslagens regler om lägenhetens skick. Viss vägledning ges dock i bostadsförvaltningslagens förarbeten.

Vad som kännetecknar en bristfällig förvaltning ska enligt förarbetena till 2 § bedömas mot bakgrund av fastighetsägarens skyldighet enligt bestämmelser i annan lagstiftning och enligt avtal, dvs. med ledning av god sed i hyresförhållanden och föreskrifter om fastighetsägarens skyldigheter inom hyres-, hälsovårds- och byggnadslagstiftningen. Vidare uttalas i lagförarbetena3 bl.a. följande. Fastighetsägaren är skyldig att se till, inte bara att uthyrda bostadslägenheter är i brukbart skick och att löpande underhålla dem, utan också i andra avseenden vårda och sköta fastigheten så att bl.a. sanitär olägenhet inte uppkommer. Enligt allmänna grundsatser har fastighetsägaren att sörja för sundhet, ordning och skick inom fastigheten. I vanliga hyreshus räknas hit bl.a. att sköta tillförsel av värme, vatten och elström samt att ombesörja trappstädningen.

Det är bl.a. mot brister i nu angivna hänseenden som bostadsförvaltningslagen i första hand riktar sig. Brister i förvaltningen kan emellertid också enligt lagförarbetena vara av ett slag som mera hänför sig till fastighetsägarens person än till själva fastigheten. Som exempel nämns att hyresvärden systematiskt drar ut på och försenar angelägna reparationer i fastigheten genom ideliga uppskov och löftesbrott. Ett annat exempel som tas upp är att fastighets-

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

92

ägaren inte besvarar brev och telefonpåringningar från hyresgästerna och i övrigt håller sig oanträffbar för den som behöver diskutera frågor angående den hyrda lägenheten.

En förutsättning för ett beslut om särskild förvaltning är att bristerna i förvaltningen är till olägenhet för den som hyr bostadslägenhet i fastigheten. Brister som drabbar endast andra, exempelvis den som hyr affärslokal, kan inte föranleda ingripande enligt lagen. För ett ingripande krävs inte att bristerna kan tillskrivas fastighetsägaren som försummelse. Det räcker med att man objektivt kan slå fast att förvaltningen inte fungerar tillfredsställande från hyresgästernas synpunkt. Det saknar också betydelse om förvaltningen ombesörjs av annan för fastighetsägarens räkning.

Ett ingripande ska således kunna ske så snart förvaltningen av fastigheten inte uppfyller de minimikrav som bör ställas på en tillfredsställande fastighetsförvaltning. För att ett åsidosättande av någon förpliktelse rörande förvaltningen ska föranleda ingripande i form av särskild förvaltning förutsätts det att verkningarna av försummelsen har haft en viss intensitet och varaktighet. Som regel förutsätts det också att de boende samfällt har haft känning av de uppkomna olägenheterna. Det ska alltså inte vara möjligt att skilja fastighetsägaren från förvaltningen på grund av brister av tillfällig karaktär eller av obetydlig omfattning.4

Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster (29 § bostadsförvaltningslagen). Hyresnämnden ska utifrån utredningen i ärendet göra en bedömning av hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och sedan avgöra om fastighetsägaren ska meddelas ett förvaltningsåläggande eller om fastigheten ska ställas under tvångsförvaltning. Det har angetts att det är lämpligt att sökanden i ansökan anger vilken form av ingripande som yrkas. Det finns inget som hindrar att sökanden i första hand yrkar den ena ingripandeformen och i andra hand den andra formen av ingripande. Hyresnämnden är dock inte bunden av vilken form av ingripande som sökanden anser vara lämpligast.5

De problem som i dag läggs till grund för beslut om särskild förvaltning kan delas in i fysiska brister eller brister avseende förvaltningen som sådan. Exempel på de vanligaste problemen avse-

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

93

ende de fysiska bristerna är otäta fönster som släpper in fukt, spisar som inte fungerar, elkablar eller dosor som inte är säkra, medan de vanligaste problemen med förvaltningen handlar om att vatten och avlopp inte betalats för de gemensamma utrymmena. Det räcker inte med spridda brister, utan sammantaget måste de vara av sådan omfattning att de utvisar avsaknad av en fungerande tillsyn och förvaltning.

Ett sätt att tillförsäkra det allmänna och hyresgästerna möjlighet att agera i frågor som rör bostadsförvaltningen är att genom olika påtryckningsmedel få fastighetsägaren att självmant vidta nödvändiga åtgärder. En annan går ut på att man tvångsvis avlägsnar fastighetsägaren från förvaltningen och lämnar över den till någon med bättre kompetens. En tredje lösning innebär att man tvångsvis skiljer en misskötsam fastighetsägare från själva äganderätten till fastigheten.

Det allmänna och hyresgästerna kan påkalla hyresnämndens ingripande beträffande förvaltningen när fastighetsägaren åsidosätter fastighetsskötseln mer systematiskt. Tvångsförvaltning kan aktualiseras om fastighetsägaren försummar att sköta sin fastighet, om fastighetsägaren inte vidtar angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning eller skick i fastigheten eller om det på annat sätt framgår att fastighetsägaren inte förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt. Om det fattas beslut om tvångsförvaltning, ska förvaltaren bl.a. verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning.

Särskild förvaltning; förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning

Det finns som nämnts två former för ingripande enligt lagen inom ramen för begreppet särskild förvaltning, förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning. Ett beslut om förvaltningsåläggande ska meddelas om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och ett sådant beslut bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. I lagförarbetena uttalades att ett förvaltningsåläggande kan tänkas bli aktuellt t.ex. om hyresvärden inte uppfyller sin skyldighet att hålla hyresgästerna informerade om sitt namn och sin

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

94

adress.6 Ett annat exempel är att hyresvärden trots tillsägelser inte utför reparationer eller underhållsarbeten, utan att förhållandena för den skull är så allvarliga att förutsättningar för tvångsförvaltning föreligger. En omständighet som också kan tala för ett förvaltningsåläggande är att det i fastigheten förekommer ett flertal mindre missförhållanden vilka var för sig inte motiverar ett ingripande men som sammantaget visar på att förvaltningen av fastigheten inte uppfyller de krav som hyresgästerna har rätt att ställa.

Beslut om tvångsförvaltning ska meddelas om bristerna i förvaltningen är allvarligare än vad som gäller för förvaltningsåläggande. De missförhållanden som avses är av samma slag som för förvaltningsåläggande; skillnaden ligger i hur allvarliga bristerna i förvaltningen är.

Ingripande i form av tvångsförvaltning kan också göras om det kan antas att ett förvaltningsåläggande inte bedöms vara en tillräckligt ingripande åtgärd för att uppnå en godtagbar förvaltning. Om förvaltningen av fastigheten trots ett förvaltningsåläggande inte förbättras, kan hyresnämnden, efter ansökan, besluta om tvångsförvaltning. Så kan exempelvis vara fallet om fastighetsägaren i strid med förvaltningsavtalet7 vidtar åtgärder som påverkar hyresgästernas situation negativt. Ibland kan det redan på förhand vara tydligt att fastighetsägaren inte kommer att följa ett föreläggande att överlämna förvaltningen till någon annan, t.ex. när tidigare försök med förvaltningsåläggande har misslyckats eller det finns anledning att befara att fastighetsägaren kommer att motarbeta förvaltaren. I sådant fall kan hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning utan föregående förvaltningsåläggande.

Hyresnämnden ska i beslutet om tvångsförvaltning ange om beslutet har fattats med stöd av första eller andra stycket, eftersom detta har betydelse för den tid under vilken tvångsförvaltningen kan pågå (se 18 §).

I samband med att förvärvslagen upphävdes, genomfördes två skärpningar i bostadsförvaltningslagen.8 Den första förändringen handlade om att förutsättningarna för förvaltningsåläggande mildrades. Förvaltningsföreläggande fick beslutas om bristerna i fastighets-

6 Se prop. 2009/10:21 s. 47 f. 7 I förvaltningsåläggande ska bestämmas viss tid inom vilken fastighetsägaren till hyresnämnden ska inge skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare. Se närmare under rubriken Formerna för förvaltningsåläggande nedan. 8 Se prop. 2009/10:21 s. 3032.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

95

ägarens förvaltning var av mindre allvarligt slag och det bedömdes att åtgärden var tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. Den andra förändringen gällde situationen då en ansökan om särskild förvaltning kom in till hyresnämnden inom tre år efter det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart. I dessa fall fick ett beslut om särskild förvaltning meddelas redan om det fanns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt.

Utgångspunkten vid ett beslut om särskild förvaltning måste enligt lagstiftaren vara att åtgärden inte är mer ingripande än vad som krävs för att bristerna i förvaltningen ska kunna rättas till. I lagförarbetena till dagens bestämmelser anfördes att med en sådan reglering kommer graden av tvång i förhållande till fastighetsägaren att stå i bättre proportion till graden av misskötsamhet samtidigt som hyresgästerna ges en tydligare möjlighet att utverka förvaltningsåläggande vid mindre allvarliga brister i förvaltningen. Detta minskar risken för att t.ex. hyresgästföreningen väntar med eller drar sig för att ansöka om särskild förvaltning eftersom missförhållandena inte är tillräckligt allvarliga för ett beslut om tvångsförvaltning. På så vis kan ingripanden komma att ske tidigare än i dag. Det synes för övrigt också vara i linje med de ursprungliga avsikterna med den nuvarande regleringen.9 Med andra ord ville man införa en sanktionsmöjlighet som tydligare kunde hantera de mindre allvarliga problemen i ett tidigt skede.

Den andra förändringen, införandet av en slags prövotid, var till för att hantera samma problem som förvärvslagen. Tanken var att efter ett förvärv av en fastighet kunna fånga upp eventuella problem i förvaltningen tidigt. Det uttalas i lagförarbetena att en sådan möjlighet således också kan fungera som en ersättning för förvärvslagen och har jämfört med förvärvsprövningen, den fördelen att åtgärderna riktas enbart mot oseriösa fastighetsägare och inte, som förvärvsprövningen, mot alla förvärvare.10

9 Se prop. 2009/10 :21 s. 30 f. 10 Se prop. 2009/10 :21 s. 32.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

96

Formerna för förvaltningsåläggande

Enligt förarbetena är en grundläggande tanke bakom bestämmelserna om förvaltningsåläggande att man genom hyresnämndens medverkan åstadkommer en förvaltning som grundar sig på samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren. Förvaltningen var vidare tänkt att så långt möjligt ansluta till de former för yrkesmässigt bedriven fastighetsförvaltning som redan tillämpas på marknaden.11

Reglerna om förvaltningsåläggande återfinns i 37 §§bostadsförvaltningslagen och innebär i huvudsak följande. Hyresnämnden fattar beslut om förvaltningsåläggande, där fastighetsägaren åläggs att inom viss tid inge ett skriftligt upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till en särskild förvaltare. Detta fullgörs genom att fastighetsägaren inom den föreskrivna tiden presenterar ett avtal som bör avse en förvaltningsperiod om minst tre år. Hyresnämnden granskar därefter avtalet och prövar om detta har ett sådant innehåll att det kan antas leda till en tillfredsställande förvaltning av fastigheten. I detta ingår också en prövning av att den vidtalade förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer för att kunna sköta uppdraget. Finner hyresnämnden att avtalet uppfyller de krav som bör ställas, ska nämnden godkänna avtalet.

I och med godkännandet upphör hyresnämndens hantering av ärendet. Hyresnämnden har alltså ingen tillsyn över förvaltningen. Om ett godkänt förvaltningsavtal ändras eller om en avvikelse i förhållande till avtalet uppstår, ska förvaltaren genast anmäla detta till den som ansökte om särskild förvaltning (se 7 § bostadsförvaltningslagen). Därigenom ges sökanden möjlighet att bedöma om förvaltningsfrågan ska tas upp på nytt vid hyresnämnden. Om fastighetsägaren har förfarit illojalt eller brutit mot avtalet, bör fastigheten i regel ställas under tvångsförvaltning. Övergår fastigheten till ny ägare förfaller förvaltningsåläggandet (se 6 § bostadsförvaltningslagen).

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

97

Formerna för tvångsförvaltning

Tvångsförvaltning är den mer kvalificerade formen av ingripande. Den karaktäriseras av att förvaltaren får ställning av legal ställföreträdare för fastighetsägaren och att hyresnämnden utövar tillsyn över förvaltningen.

Reglerna om tvångsförvaltning återfinns i 827 §§bostadsförvaltningslagen och innebär i huvudsak följande. Hyresnämnden utser en förvaltare i samband med att nämnden beslutar om tvångsförvaltning. Hyresnämnden ska bereda kommunen tillfälle att lämna förslag på förvaltare (16 § fjärde stycket lagen om hyres- och arrendenämnder). Till förvaltare ska utses bolag, förening, eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning (8 § första stycket). Som exempel på företag och sammanslutningar vilka normalt är lämpliga som förvaltare kan nämnas allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag, fastighetsägarorganisationer och större fastighetsförvaltningsföretag.

Det kan vara svårt att inledningsvis avgöra tiden för hur länge tvångsförvaltningen ska pågå. Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltningen ska pågå. Tiden får bestämmas till högst fem år om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första eller tredje stycket och till högst tre år om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket bostadsförvaltningslagen. Den kan förlängas med högst tre respektive ett år i taget, beroende på enligt vilken bestämmelse hyresnämnden meddelat sitt beslut. Hyresnämnden kan dock besluta att tvångsförvaltningen ska upphöra i förtid om den inte längre behövs (18 § bostadsförvaltningslagen). Om fastigheten övergår till ny ägare under pågående förvaltning gäller beslutet även mot den nya ägaren (19 § bostadsförvaltningslagen).

Ansökan och beslut

Kommunen eller organisation av hyresgäster är behöriga att ansöka om särskild förvaltning (29 § bostadsförvaltningslagen). En sådan organisation måste uppfylla de krav som normalt uppställs för att en sammanslutning ska kunna betraktas som en ideell förening. En enskild hyresgäst är alltså inte behörig att ansöka om särskild förvaltning. Ansökan om särskild förvaltning kan riktas mot den för

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

98

vilken lagfart senast är beviljad eller sökt (30 § bostadsförvaltningslagen).

Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning gäller omedelbart och nämnden kan även besluta om att annat beslut enligt lagen ska gälla genast (31 § första stycket bostadsförvaltningslagen). Om det föreligger särskilda skäl får hyresnämnden interimistiskt besluta om tvångsförvaltning och utse förvaltare (31 § andra stycket bostadsförvaltningslagen).

Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt (34 § bostadsförvaltningslagen).

Inlösen

I 28 § anges att om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning, men förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås, får kommunen lösa fastigheten. För att bestämmelserna om inlösen ska få tillämpas krävs alltså att fastigheten står under tvångsförvaltning. Inlösenförfarande kan inte tillämpas som ett alternativ till beslut om tvångsförvaltning och kan inte heller användas efter det att förvaltningen har upphört. Talan om inlösen ska väckas vid mark- och miljödomstolen. I mål om inlösen gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar.

Förvaltarens befogenheter och rätt till ersättning

Av 11 § bostadsförvaltningslagen framgår förvaltarens befogenheter. Förvaltaren verkar som en legal ställföreträdare för fastighetsägaren och har en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda ägaren samt tala och svara i dennes ställe. Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten. Förvaltaren får dock inte överlåta fastigheten, ingå borgen eller växelförbindelse eller utan hyresnämndens tillstånd låta inteckna fastigheten eller upplåta panträtt i den.

Förvaltarens huvudsakliga uppgift är att ombesörja att fastigheten förvaltas på ett tillfredställande sätt. Han ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

99

är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Detta innebär att förvaltaren med utgångspunkt i de ekonomiska och andra värderingar som gäller för fastighetsförvaltning i allmänhet har att pröva om genomförandet av en viss åtgärd framstår som rimlig. Därvid ska särskilt beaktas god sed i hyresförhållanden och fastighetens skick. Förvaltaren ska också vara verksam för att skälig avkastning erhålls. Detta innebär dock inte att avkastningen nödvändigtvis behöver täcka kapitalkostnaderna. Om det blir fråga om mera betydande eller kostnadskrävande åtgärder, ska de ekonomiska konsekvenserna utredas.

Förvaltaren kan på egen begäran entledigas och hyresnämnden ska i dessa fall utse en ny förvaltare (8 § bostadsförvaltningslagen).12

Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande förvaltning (16 § bostadsförvaltningslagen). Fastighetsägaren är även skyldig att till förvaltaren lämna ut handlingar och annat som kan vara av betydelse för uppdragets fullgörande (17 § bostadsförvaltningslagen).

I vissa fall kan förvaltarens möjligheter att skaffa medel till förvaltningen vara otillräckliga. Hyresnämnden får på begäran av förvaltaren ålägga fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterligare medel som erfordras (13 §). Hyresnämndens beslut om betalningsskyldighet kan verkställas såsom lagakraftägande dom. Ett betalningsåläggande gäller även om fastigheten överlåts.

Förvaltaren är skyldig att underrätta hyresgäster och kända panträttshavare om tvångsförvaltningen. Hyresgästerna kan därefter inte med befriande verkan betala hyra till annan än förvaltaren (20 § bostadsförvaltningslagen). Förvaltaren är skyldig att hålla uppburna och avsatta medel avskilda från sina övriga tillgångar. Sådana medel får inte utmätas för annan skuld än sådan som är hänförlig till tvångsförvaltningen och de ingår inte heller i fastighetsägarens konkursbo (21 § bostadsförvaltningslagen).

Förvaltaren är redovisningsskyldig för sin förvaltning och ska för varje kalender- eller räkenskapsår eller efter avslutat uppdrag lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden. Redovisningshandlingarna ska sändas till fastighetsägaren. Därefter ska nämnden granska redovisningen och kontrollera att den är godtagbar från redovisningsmässig synpunkt (22 § bostadsförvaltningslagen). Gransknings-

12 Se RBD 1986:8.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

100

skyldigheten omfattar i princip endast själva redovisningshandlingarna och utgör således inte någon kontroll av den löpande bokföringen och verifikationsunderlaget. Detta torde dock ingå i den allmänna tillsynen enligt 27 §. Vill fastighetsägaren klandra redovisningen får han väcka talan mot förvaltaren vid mark- och miljödomstolen(23 § första stycket bostadsförvaltningslagen).

Förvaltaren har rätt till skäligt arvode som bestäms av hyresnämnden. Arvodet utgår ur fastighetens avkastning om inte nämnden bestämmer att fastighetsägaren personligen ska betala det. På begäran av förvaltaren ska kommunen förskottera arvode (25 § bostadsförvaltningslagen). Kommunen kan också förskottera medel till akuta förvaltningsåtgärder (25 a § bostadsförvaltningslagen).

3.3.4 Kommunens övriga möjligheter till åtgärder vid bristande förvaltning m.m.

I plan- och bygglagen finns bestämmelser om de krav som ställs på fastighetsägare i fråga om underhåll och varsamhet. I bestämmelserna anges bl.a. att ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och tekniska egenskaper i huvudsak bevaras (8 kap. 14 § första stycket plan- och bygglagen). Vidare ska en tomt hållas i vårdat skick och skötas så att risken för olyckor begränsas och betydande olägenheter för omgivningen inte uppkommer (8 kap. 15 § plan- och bygglagen). Det är byggnadens ägare som har ansvaret för att underhållsskyldigheten fullgörs. Om ägaren eftersätter underhållet, kan byggnadsnämnden förelägga denne att vidta nödvändiga åtgärder (11 kap. 19 § plan- och bygglagen).

Även i miljöbalken och därtill hörande förordningar finns bestämmelser om det skick som bostäder ska hålla. Enligt 2 kap. 3 § miljöbalken ska den som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd utföra de försiktighetsmått som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön.

Särskilda bestämmelser till skydd mot olägenheter för människors hälsa finns även i 33 § förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. Miljönämnden eller annan nämnd i respektive kommun är tillsynsmyndighet och ska enligt 45 § nämnda förordning ägna särskild uppmärksamhet åt bl.a. byggnader som innehåller en eller flera bostäder, och tillhörande utrymmen. Enligt

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

101

26 kap. 9 § miljöbalken får tillsynsmyndigheten meddela de förelägganden och förbud som behövs i ett enskilt fall.

Kommunen har också möjligheter att, i vissa fall, expropriera fastigheter. Förutsättningarna för att expropriation ska kunna ske är t.ex. att grov vanvård av en fastighet föreligger eller kan befaras uppkomma (2 kap. 7 § expropriationslagen). Syftet med bestämmelsen är att särskilt möjliggöra expropriation av vanvårdade bostadsfastigheter. I förarbetena till bestämmelsen framhölls att vanvård av en bostadsfastighet i första hand och direkt drabbar hyresgästerna. Det ansågs därför angeläget att ett ingripande kan ske på ett så tidigt stadium att hyresgästerna inte onödigtvis utsätts för svårigheter. Expropriation skulle därför få ske inte bara då grov vanvård redan har uppstått utan också när grov vanvård med skäl kan befaras.13

3.4 Utveckling och tillämpning i praktiken

3.4.1 Hur har förvaltningen av hyreshus fungerat i praktiken sedan förvärvslagen upphävdes?

Utredningen har haft kontakter med hyresnämnder i landet och särskilt följt ärenden om särskild förvaltning och åtgärdsföreläggande. Utifrån de ärenden som vi har tagit del av kan vi konstatera att det fortfarande finns hyresgäster som lever under förhållanden som inte är godtagbara. Bristerna i förvaltningen består i allt från underlåtenhet att vidta nödvändiga underhålls- och reparationsåtgärder till att hyresvärden exempelvis försummar att betala elräkningar med påföljd att elleveranser till hyresfastigheten avbryts.

Utredningen har granskat ärenden om särskild förvaltning och åtgärdsförelägganden i hyresnämnderna. Vidare har vi inhämtat statistik om förändringar i ägarstrukturen på hyresmarknaden. Utredningen har även granskat utvecklingen i rättspraxis mot bakgrund av de skärpningar i bostadsförvaltningslagen som infördes i samband med att förvärvslagen upphävdes.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

102

Ärenden om åtgärdsföreläggande

Hyresnämnderna

Domstolsverkets statistik utvisar att avgjorda ärenden enligt 16 § andra stycket hyreslagen (åtgärdsföreläggande) utslagna per år, ser ut enligt följande.

Tabell 3.1 Antal avgjorda ärenden enligt 16 § andra stycket hyreslagen (åtgärdsföreläggande) utslagna per år

År

Ärenden

2010

560

2011

507

2012

474

2013

455

2014

471

2015

428

2016

375

Källa: Domstolsverket.

Dessa ärenden (3 270 stycken) fördelade sig enligt följande.

Tabell 3.2 Antal avgjorda ärenden enligt 16 § andra stycket hyreslagen (åtgärdsföreläggande) under år 2010–2016 uppdelade per hyresnämnd

Hyresnämnd

Ärenden

Hyresnämnden i Stockholm

754

Hyresnämnden i Göteborg

625

Hyresnämnden i Västerås

528

Hyresnämnden i Malmö

519

Hyresnämnden i Linköping

292

Hyresnämnden i Sundsvall

187

Hyresnämnden i Umeå

183

Hyresnämnden i Jönköping

182

Källa: Domstolsverket.

Någon genomgång av samtliga ärenden under de ovan nämnda åren har inte gjorts men vid en genomgång av avgöranden under år 2014 har följande noterats. Under året avgjordes 471 ärenden av landets hyresnämnder. Den absoluta merparten ärenden, 403 stycken, skrevs

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

103

av under handläggningens gång sedan parterna nått en överenskommelse. Hyresnämnderna meddelade avslag på ansökan om åtgärdsföreläggande i 48 ärenden. Den huvudsakliga anledningen till avslag bestod i att hyresgästen inte hade förmått visa att fel eller brister i lägenheten förelegat alternativt inte förmått visa att hinder eller men i nyttjanderätten förelegat. I 20 ärenden meddelade nämnden åtgärdsföreläggande, varav i fem fall vid äventyr av vite. Anledningen till att ansökan bifölls var i många fall att lägenheten eller gemensamma utrymmen led av bristande underhåll av vägg- eller golvbeklädnad, fukt- eller mögelangrepp eller hade reparationsbehov.

Svea hovrätt

Svea hovrätt har överprövat 157 ärenden om åtgärdsföreläggande under åren 2010–2016. Under 2014 avgjordes 15 ärenden. Av dessa ledde ett till bifall till ansökan och 10 till avslag. Övriga ärenden avskrevs på grund av återkallelse eller annan anledning.

Ärenden om särskild förvaltning; förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning

Hyresnämnderna och Svea hovrätt

Domstolsverkets statistik utvisar att avgjorda ärenden enligt 2 § bostadsförvaltningslagen (särskild förvaltning) i hyresnämnd och i hovrätt utslagna per år, ser ut enligt följande.

Tabell 3.3 Antal avgjorda ärenden enligt 2 § bostadsförvaltningslagen (särskild förvaltning) i hyresnämnd och i hovrätt utslagna per år

År

Ärenden

2010

54

2011

43

2012

61

2013

85

2014

30

2015

30

2016

8

Källa: Domstolsverket.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

104

I hyresnämnderna avgjordes 174 ärenden om särskild förvaltning i sak under åren 2010–2016. Samtliga ovanstående ärenden har inte avgjorts i sak, utan många ärenden har återkallats eller avskrivits av annan orsak. Ärendena fördelade sig geografiskt över landet enligt följande.

Tabell 3.4 Antal avgjorda ärenden enligt 2 § bostadsförvaltningslagen (särskild förvaltning) i hyresnämnd och i hovrätt under åren 2010–2016 uppdelade per hyresnämnd

Hyresnämnd

Ärenden

Hyresnämnden i Västerås*

95

Hyresnämnden i Malmö

19

Hyresnämnden i Linköping

13

Hyresnämnden i Göteborg

9

Hyresnämnden i Stockholm

6

Hyresnämnden i Sundsvall

22

Hyresnämnden i Jönköping

8

Hyresnämnden i Umeå

2

Källa: Domstolsverket. * Det relativt sett höga antalet ärenden som har avgjorts av hyresnämnden i Västerås under perioden kan i viss mån förklaras av att nämnden vid två tillfällen avgjort ärenden avseende ett och samma fastighetsbestånd om 26 fastigheter (således 52 ärenden) och vid ett tillfälle avgjort ett ärende avseende ett fastighetsbestånd om 16 fastigheter. Det kan i sammanhanget noteras att de flesta hyresnämnderna lägger upp ett ärende per fastighet som ansökan om särskild förvaltning avser.

Av de 174 ärenden som avgjordes i sak resulterade under perioden 95 i bifall av ansökan om särskild förvaltning, varav 26 avsåg det i samband med tabellen nämnda fastighetsbeståndet. Anledningen till att ansökan bifölls var i många fall att vatten, värme eller el hade stängts av på grund av bristande fakturabetalningar från fastighetsägaren. Andra anledningar var att fastighetsägaren brustit i vården och tillsynen av fastigheten samt att denne inte upprätthållit tillräcklig kontakt med hyresgästerna.

Utredningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet gjorde i sitt betänkande (SOU 2008:75) en liknande genomgång av antalet avgöranden under åren 1998–2006. Antalet avgöranden i sak uppgick under den perioden till 58, varav 41 ledde till bifall till ansökan om särskild förvaltning.14

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

105

Tvångsförvaltningen (i vissa fall avseende mer än en fastighet vid samma tillfälle) har i de granskade ärendena anförtrotts åt ett allmännyttigt bostadsföretag i 19 fall, kommunen i ett fall, kommunalt fastighetsbolag i ett fall samt åt enskild förvaltare och privata företag i 20 fall.

Svea hovrätt har överprövat 23 ärenden om tvångsförvaltning under åren 2010–2016. Av de ärendena ledde åtta till bifall till ansökan och två till avslag. Övriga ärenden avskrevs på grund av återkallelse eller annan anledning, avvisades eller återförvisades till hyresnämnden.

Några slutsatser av statistiken

Det är inte helt enkelt att dra slutsatser om huruvida antalet hyresgäster som är utsatta för en dålig förvaltning har ökat eller minskat. Utredningen noteras en viss ökning av antalet ärenden om särskild förvaltning i hyresnämnderna under den undersökta perioden, i vart fall fram till och med år 2013. Därefter en viss minskning av antal ärenden.

Till grund för en sänkning av de materiella kraven som genomfördes 2010 låg bl.a. uppgifter om att det tidigare var mycket sällsynt med beslut om förvaltningsåläggande.15

Av den genomgång av ärenden om särskild förvaltning som vår utredning har gjort har framkommit att förvaltningsålägganden alltjämt är sällsynt förekommande i hyresnämnderna. Av samtliga ärenden under åren 2010–2016 rör endast ett fastställande av förvaltningsavtal. Det har visserligen förekommit ett par förvaltningsålägganden, men dessa resulterade inte i något förvaltningsavtal utan i stället i beslut om tvångsförvaltning. I ett fall meddelade hyresnämnden ett förvaltningsåläggande men efter överklagande till hovrätten kom parterna överens, varvid målet skrevs av. Alla övriga ärenden resulterade antingen i ett beslut om tvångsförvaltning eller i ett avslag på yrkandet om särskild förvaltning.

I ärenden, i vilka förvaltningsålägganden har aktualiserats, kan konstateras att de brister som påvisats i och för sig varit så pass allvarliga att det förelegat förutsättningar för hyresnämnden att för-

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

106

ordna om tvångsförvaltning. Hyresnämnden har därvid konstaterat att fastighetsägaren har saknat förmåga och förutsättningar att förvalta fastigheten på ett för hyresgästerna godtagbart sätt. Samtidigt har fastighetsägaren visat en vilja att medverka till att bristerna i fastigheten och i förvaltningen i övrigt avhjälps, varför ett förvaltningsåläggande har bedömts som meningsfullt.

Ofta bestrider emellertid fastighetsägaren att det över huvud taget förekommer några brister i förvaltningen och är därför ovillig att ingå ett förvaltaravtal med en utomstående part, varför förvaltningsåläggande inte har bedömts som tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. Bedömningen av vilken form av särskild förvaltning som ska tillämpas synes således i stor utsträckning gå ut på att bedöma fastighetsägarens medvetenhet om och vilja att åtgärda konstaterade brister snarare än hur allvarliga bristerna är.

Tankar om bakomliggande orsakerna till tvångsförvaltning

Utifrån hyresnämndsärenden och uppgifter från Hyresgästföreningen är en vanlig beskrivning av de bakomliggande orsakerna till att brister i förvaltningen av hyresfastigheter uppkommer, att fastighetsägaren ofta har dåliga ekonomiska förutsättningar för att bedriva en fullgod förvaltning. Ofta handlar det om enstaka hyresfastigheter med ett mindre antal hyreslägenheter och relativt låga hyresintäkter belägna i mindre städer och orter. På grund av en längre tids bristande underhåll har dessa fastigheter ett allmänt upprustningsbehov, vars beräknade kostnader vida överstiger fastighetens värde. Möjligheterna att ta lån för att göra investeringar i fastigheterna är därmed kraftigt begränsade. På ägarsidan kan konstateras att det företrädesvis är fråga om mindre privata fastighetsägare som äger en eller några få hyresfastigheter. Dessa förvaltar ofta hyresfastigheterna vid sidan av en anställning eller annan verksamhet och de ekonomiska förutsättningarna är sådana att de inte har råd att leja ut den praktiska förvaltningen eller ha anställda som hanterar uppkomna problem. De nu beskrivna fastighetsägarna innehar företrädesvis hyresfastigheterna personligen och har så gjort under en längre tid när frågan om särskild förvaltning prövas i hyresnämnden.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

107

I vissa fall förekommer det att hyresfastigheter som förvaltas bristfälligt ägs av bolag eller andra juridiska personer. Dessa har förvärvat sedan tidigare nedgångna fastigheter på vikande marknader relativt billigt utan att ha tillräckliga resurser för att rusta upp dessa, med påföljd att bristerna i förvaltningen drabbar hyresgästerna på ett menligt sätt.

3.4.2 Strukturförändringar på marknaden

Antalet hyresrättslägenheter har i Sverige minskat under de senaste åren. Från toppnoteringen i mitten på 1990-talet på närmare 1,75 miljoner bostäder upplåtna med hyresrätt minskade antalet till drygt 1,65 miljoner år 2012. Detta kan jämföras med bostadsrätter och äganderätter som sedan 1990 har ökat med drygt 340 000 respektive drygt 160 000. Detta har fått till effekt att andelen hyresbostäder i beståndet minskat ganska kraftigt den senaste femtonårsperioden. Andelen låg relativt konstant på 41 procent fram till och med år 1999 och har sedan succesivt sjunkit till cirka 37 procent fram till 2012. Det finns enligt Boverket två orsaker till denna utveckling. Nyproduktionen av bostäder har den senaste tiden varit mer inriktad på bostadsrätter och äganderätter, men framför allt beror utvecklingen på den relativt stora omvandling av hyresrätter till bostadsrätter som skett under 2000-talet.16

Boverket pekar på svårigheten att beskriva utvecklingen i beståndet eftersom tidigare definierades bostaden efter den faktiska upplåtelseformen men i dag utgår statistiken från ägarkategorier.17

Antalet bostadslägenheter i Sverige uppgick vid utgången av år 2015 till 4 716 568. Dessa fördelas på 2 018 064 lägenheter (43 procent) i småhus, 2 388 571 lägenheter (51 procent) i flerbostadshus, 231 001 lägenheter (5 procent) i specialbostäder samt 78 932 (2 procent) i övriga hus.18

Hyresrätten är den vanligaste upplåtelseformen i flerbostadshus. Lägenheternas upplåtelseform utgår från ägarförhållandet och inte

16 Se bl.a. Boverket (2014) Det svenska hyressättningssystemet, rapport 2014:13, s. 15 f. 17 Se bl.a. Boverket (2014) Det svenska hyressättningssystemet, rapport 2014:13, s. 16 f. 18 Definitionen av specialbostäder är i detta sammanhang bostäder för äldre/funktionshindrade, studentbostäder och övriga specialbostäder. Definitionen för övriga hus är byggnader som inte är avsedda för bostadsändamål, t.ex. byggnader avsedda för verksamhet eller samhällsfunktion.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

108

hur de boende förfogar över lägenheterna. Det har under en längre tid tillkommit fler bostadsrätter än hyresrätter, genom nybyggnad och ombildning. Hyresrätterna utgör ändå 59 procent (drygt 1,4 miljoner lägenheter) av det totala bostadsbeståndet i flerbostadshus. Bostadsrätter utgör i denna kategori 41 procent (knappt 968 000 lägenheter).19

Statistik om förändringar i ägarstrukturen från SCB

Statistiska centralbyrån, SCB, har på utredningens uppdrag tagit fram statistik kring förändringar i ägarstrukturen mellan åren 2006 och 2015. Under perioden ökade den av SCB registrerade bostadsarean i landet från cirka 159 miljoner kvadratmeter år 2006 till drygt 170 miljoner kvadratmeter år 2015.

Tabell 3.5 Bostadareor i flerbostadshus efter ägarkategori och år för hela riket i procent

År

2006

2010

2015

Bostadsrättsföreningar

34,7

38,2

40,4

Allmännyttiga bostadsföretag

32,1

29,7

28,2

Stat, kommun och landsting

0,7

0,5

0,4

Fysiska personer, enskild firma och dödsbon

9,4

8,2

6,6

Svenska aktiebolag

16,8

17,8

19,0

Övriga

6.3

5,6

5,4

Totalt

100

100

100

Källa: SCB.

Av statistiken kan konstateras att andelen bostadsarea som ägs av bostadsrättsföreningar och svenska aktiebolag har ökat relativt kraftigt under perioden på bekostnad av de allmännyttiga bostadsföretagen och fysiska personer, enskilda firmor och dödsbon. De närmare orsakerna till den utvecklingen står, såvitt gäller ökningen av bostadsarea i bostadsrättsföreningars ägo, att finna i den omfattande omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter som förekommit under det senaste årtiondet. När det gäller överföringen av bostadsarea från enskilda ägare till aktiebolag står orsakerna troligt-

19 Källa: SCB.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

109

vis att finna i de förmånliga skatteregler som gäller då man köper och säljer aktier i fastighetsbolag snarare än fastigheter.

De flesta av rikets 290 kommuner har ett eller flera allmännyttiga bostadsbolag. Bara 13 kommuner har inte något allmännyttigt bostadsföretag.20

SCB för statistik över samtliga juridiska och fysiska personer som är registrerade för moms, F-skatt eller som arbetsgivare (nedan företag) och som bedriver uthyrning och förvaltning av egna eller arrenderade bostäder. Siffror över etableringen av sådan verksamhet för åren 2008–2015 ser ut som följer.

Tabell 3.6 Antal företag efter näringsgren avseende SNI-kod 68.201

År Antal företag

2008

9 190

2009

9 380

2010

12 478

2011

13 138

2012

13 828

2013

14 033

2014

14 681

2015

15 634

Källa: SCB21.

Några närmare uppgifter om karaktären på de företag som har etablerat sig på fastighetsmarknaden under den här aktuella perioden ges inte i statistiken. Uppgifter om antalet anställda i företagen tyder emellertid på att nyetablering främst skett av företag utan anställda (en ökning från 6 688 företag år 2008 till 12 113 företag år 2015) eller med ett fåtal anställda (en ökning från 1 931 företag

20 Uppgift från SABO den 3 januari 2017. De kommuner som saknar allmännyttiga bostadsföretag är: Salem, Täby, Danderyd, Nacka, Vaxholm, Åtvidaberg, Valdemarsvik, Markaryd, Borgholm, Staffanstorp, Lomma, Grästorp och Hjo. 21 SCB:s statistik över företag efter näringsgren avseende SNI-kod 68.201. Standard för svensk näringsgrensindelning 2007 (SNI 2007) infördes i SCB:s Företagsregister från och med 1 januari 2008. SNI 2007 bygger på EU:s näringsgrensindelning NACE Rev. 2. Näringsgrenen omfattar uthyrning och drift av egna eller hyrda lägenhetshus och bostäder, tillhandahållande av hem och utrustade eller icke utrustade våningar eller lägenheter för mer permanent användning, normalt på månads- eller årsbasis. Näringsgrenen omfattar även utvecklandet av byggprojekt för egen drift och drift av uppställningsplatser för husvagnar avsedda för permanent boende men omfattar inte drift av hotell, lägenhetshotell, semesterhem, hyreshus med möblerade rum eller lägenheter.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

110

år 2008 till 2 836 företag år 2015). Detta beror på att många företag väljer att lägga varje fastighet i ett eget bolag.

Statistik avseende konkurser inom samma näringsgren under samma tidsperiod ser ut som följer.

Tabell 3.7 Antal företag i konkurs efter näringsgren avseende SNI-kod 68.201

År Antal företag

2008

26

2009

57

2010

39

2011

71

2012

50

2013

50

2014

36

2015

37

Källa: Tillväxtanalys.

3.4.3 Hur behandlas bristande underhåll och förvaltning vid hyresförhandlingarna?

Hyresgästen har enligt hyreslagen relativt långtgående möjligheter att kräva att hyresvärden åtgärdar fel och brister i hyreslägenheter. Uppkommer skada på lägenheten under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan eller är lägenheten inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra har hyresgästen bl.a. rätt att begära att hyresvärden åtgärdar bristen samt begära nedsättning av hyran.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Av uppgifter från de hyresförhandlande parterna framgår att hyran, i enlighet med hur hyressättning ska ske, ofta höjs årligen trots att lägenheternas skick succesivt försämras av tid och slitage, förutsatt att underhållsskicket i ett hus ligger inom vad som är rimligt med tanke på att det ska underhållas med skäliga tidsmellanrum. Underhållet ingår i hyran. Om underhållet är kraftigt eftersatt är

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

111

det ändå vanligast att man accepterar en årlig hyreshöjning. Parterna kommer då överens om en hyreshöjning under dessa förutsättningar, men villkorar överenskommelsen att angivna åtgärder ska vara utförda vid en viss tidpunkt och att höjningen får genomföras efter det. I vissa fall avtalas att hyreshöjning får ske direkt, men att de kontrollerar om åtgärderna genomförts vid nästa hyresförhandling och reglerar hyran utifrån vad som hänt. Det förekommer att hyran inte höjs alls p.g.a. kraftigt eftersatt underhåll, men det är relativt ovanligt.

I de årliga förhandlingarna förekommer argumentet ibland från fastighetsägaren att man står inför stora renoveringar som måste göras ungefär samtidigt. Skälet till det är vanligen att bolaget har en stor andel miljonprogramsområden och, för att mäkta med renoveringen och att kunna ta det i en rimlig takt utan att äventyra ekonomin, behövs påslag på hyran. Det finns inget i hyressättnings- respektive redovisningssystemet som gör det säkert att pengarna kommer till just renoveringen.

Hyresgästorganisationerna är medvetna om möjligheten att gå in med åtgärdsföreläggande för de enskilda hyresgästernas räkning, men en del hyresgäster drar sig för det med hänsyn till relationen till hyresvärden.

Enligt uppgifter från representanter från hyresnämnder finns det stora skillnader mellan hur parterna agerar på lokal nivå.

3.5 Problem med tillämpningen av lagstiftningen

3.5.1 Förutsättningar för ansökan om åtgärdsföreläggande

Av 16 § första och andra stycket hyreslagen framgår följande.

Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller också, om

1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket,

3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse. Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin under-

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

112

hållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

I de avgöranden som utredningen har tagit del av har hyresgästerna som skäl för ett åtgärdsföreläggande framför allt gjort gällande att hyresvärden har brustit i sin underhållsskyldighet alternativt att bristerna har utgjort ett hinder eller men i nyttjanderätten.

Av ordalydelsen i bestämmelserna om åtgärdsföreläggande framgår inte uttryckligen att det skulle krävas hinder eller men för hyresgästens rätt att genomdriva sanktioner mot hyresvärden vid brister i underhållet. I tidigare avgöranden har emellertid hyresnämnderna och Svea hovrätt tolkat bestämmelserna på det sättet, se bl.a. hovrättens beslut den 27 februari i ÖH 9697-13.22 I beslutet anförde hovrätten att en förutsättning för att åtgärdsföreläggande ska meddelas är att de olägenheter som påtalas utgör ett hinder eller men i nyttjanderätten. Domstolen anförde vidare att eftersom de i fallet påtalade bristerna inte innebar hinder eller men kunde något åtgärdsföreläggande inte meddelas.

Hovrätten har i ett avgörande från senare tid (2016-04-06, ÖH 4840-15; RH 2016:51) klargjort att det inte krävs hinder eller men för ett åtgärdsföreläggande beträffandevid brister i underhållet. Ärendet gällde åläggande för hyresvärden att åtgärda trasiga persienner.

Hovrätten anförde att hyresvärden inte är skyldig att vid varje tidpunkt åtgärda varje reparationsbehov i lägenheten. I stället ger bestämmelsen om underhållsskyldigheten i 15 § andra stycket hyreslagen uttryck för en avvägning mellan hyresgästens behov av att få underhållet åtgärdat och hyresvärdens behov av att mer samlat kunna planera för underhållsåtgärder. Det leder, enligt hovrätten, till slutsatsen att det måste vara fråga om mer än en enstaka avvikelse i lägenhetens skick för att hyresvärden ska anses brista i sin underhållsskyldighet. Bristande underhåll manifesteras i mer av ett helhetsintryck som avviker från vad hyresgästen har att förvänta

22 Beslutet gällde åläggande för hyresvärden att åtgärda missfärgad våtrumstapet med spruckna skarvar och tak i behov av ommålning.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

113

sig, bl.a. i förhållande till en eventuell underhållsplan. För denna tolkning av lagtexten talar, ansåg hovrätten vidare, även förarbetsuttalanden där hyresvärdens underhållsskyldighet kopplas till reglerna om bruksvärdeshyra.23 Hovrätten konstaterade vidare att eftersom systemet med att fastställa bruksvärdet för en lägenhet utgår från en helhetsbedömning av lägenheten jämfört med likvärdiga lägenheter är det också en faktor som talar för att mer av en helhetsbedömning ska göras när det ska fastställas om en hyresvärd brister i sin underhållsskyldighet. Slutsatsen blev därför att enskilda och vid olika tidpunkter förekommande avvikelser som trasiga persienner eller en trasig skåplucka därför inte utgör en brist i underhållsskyldigheten som kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 16 § första stycket 2 hyreslagen. En skyldighet att åtgärda sådana brister kan endast föreligga om bristerna utgör hinder eller men i hyresrätten (första stycket 3 samma paragraf).

I ett senare avgörande (2016-12-06, ÖH 10081-15) har hovrätten utifrån slutsatsen i det föregående avgörandet prövat bestämmelsernas tillämpning på olika brister i en lägenhet.

3.5.2 Praktisk användning av ansökan om förvaltningsåläggande

Möjligheten att påkalla sanktioner på ett tidigare stadium genom förvaltningsåläggande utnyttjas inte i någon större utsträckning.24Det skulle kunna tänkas att hyresgästorganisationer drar sig för att föra fram mindre allvarliga missförhållanden för att fastighetsägaren inte vid ett avslag på ansökan ska ges sken av att förvaltningen är fullgod.

Systemet bygger som nämnts ovan på tanken att den åtgärd som beslutas ska stå i proportion till graden av missförhållanden.25 Frågan är dock om lagtexten på ett tillräckligt tydligt sätt återspeglar det tänkta syftet med bestämmelserna. Av 2 § tredje stycket p. 1 bostadsförvaltningslagen framgår att förvaltningsåläggande får meddelas om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag. För att kunna konstatera huruvida påtalade brister är allvarliga eller inte

23 Se prop. 1968:91 bih. A s. 211. 24 Se statistik m.m. i avsnitt 3.4.1. 25 Se SOU 2008:75 s. 109 f. och prop. 2009/10:21 s. 30 f.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

114

måste man emellertid först läsa styckets andra punkt som reglerar förutsättningarna för tvångsförvaltning.

En omständighet som enligt utredningen kan ge intryck av att tröskeln för ingripande är högre än vad den egentligen är utgörs av formen för ingripande enligt lagen. Dagens regler ger endast möjligheter för hyresnämnden att förordna om att hyresvärden genom egen försorg överlämnar förvaltningen till en särskild förvaltare. Jämförelsevis gäller vid tvångsförvaltning att en sådan överlämning sker tvångsvis.

Systemet framstår som onödigt stelbent och det kan också ifrågasättas om det är nödvändigt att hyresvärden i samtliga fall av konstaterade missförhållanden som faller in under lagen helt skiljs från förvaltningen. Om exempelvis hyresvärden inte utför nödvändiga reparationer eller underhållsarbeten som endast utgör mindre allvarliga brister kan det sannolikt många gånger vara tillräckligt att hyresvärden föreläggs att senast en viss tid åtgärda bristerna. Det kan också ifrågasättas om det finns behov av att i lagen ha två ingripandeformer vars effekter, ur såväl hyresgästs- som fastighetsägarperspektiv, är så snarlika varandra.

Det finns en påtaglig risk för att hyresgäster i onödan utsätts för brister i förvaltningen eftersom den praktiska tillämpningen av reglerna om förvaltningsåläggande, i det närmaste, är obefintlig.

3.5.3 Svårt att hitta förvaltare samt arvodesfrågor

Såväl Hyresgästföreningen som företrädare för hyresnämnderna har anfört att det är svårt att få tag i en förvaltare vid ansökningar om tvångsförvaltning. Hyresgästföreningen har till och med i enstaka fall avstått från att ansöka om tvångsförvaltning med vetskap om att det inte finns förvaltare att tillgå.

Att inte hitta någon villig förvaltare blir även ett problem när en förvaltare vill bli entledigad och ingen ny förvaltare åtar sig uppdraget, eftersom tvångsförvaltningen då faller. Det finns ingen given fortsättning på hanteringen av fastigheten därefter, varför rådigheten över den återgår till fastighetsägaren. Det kan finnas en ovilja från borgenärerna att vara den som begär fastighetsägaren i konkurs, trots att förvaltaren vill frånsäga sig uppdraget då det saknas

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

115

ekonomiska förutsättningar att driva förvaltningen av fastigheten vidare.

Orsakerna till svårigheterna att hitta en förvaltare kan vara flera. Det kan framstå som mindre lockande att ta på sig ansvaret för en svårt nedgången fastighet. Detta gäller särskilt när möjligheterna att rusta upp fastigheten är begränsade på grund av fastighetens dåliga ekonomi. I allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag kan vidare antas att kraven, på att verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer26, medfört att intresset för att åta sig förvaltaruppdrag har minskat.

Av den ärendegenomgång som utredningen har gjort framgår att ett allmännyttigt bostadsföretag har åtagit sig förvaltarrollen i cirka hälften av de tvångsförvaltningsfall som har förekommit under senare år. Enligt vad utredningen erfarit har företag i dessa fall fått en konkret förfrågan från kommunen om att ställa upp som förvaltare när behov av det har uppstått. Av ärendegenomgången kan konstateras att i vissa delar av landet utses endast privata aktörer till förvaltare.

Det har anförts att en del i svårigheterna att hitta någon, som är villig att ställa upp som förvaltare, kan bero på att regelverket inte ger ett tillräckligt tydligt stöd i den praktiska förvaltningen. Det kan i sammanhanget noteras att kommunen inte har något ansvar att ställa en förvaltare till förfogande. Som regelverket är utformat i dag blir följden av att varken kommunen eller hyresnämnden kan finna en förvaltare, som är villig och som har tillräckliga kvalifikationer för uppdraget, att frågan om tvångsförvaltning förfaller.

Att det inte finns förvaltare att tillgå kan också bero på att regelverket inte ger ett tillräckligt tydligt stöd i den praktiska förvaltningen, t.ex. avseende arvodesbestämmelserna. Det finns indikationer på att vissa förvärvare inte har klart för sig att det är den som äger fastigheten när arvode fastställs som blir skyldig att betala förvaltaren (även för tid innan förvärvet).

Förvaltaren ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning.

26 Se 2 § lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

116

Av 11 § bostadsförvaltningslagen framgår förvaltarens befogenheter. Förvaltaren verkar som en legal ställföreträdare för fastighetsägaren och har en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda ägaren samt tala och svara i dennes ställe. Förvaltaren binder således fastighetsägaren vid ingående av avtal om nyttigheter för fastigheten, exempelvis avtal om vatten- eller elleverans. Detsamma gäller upphandling av tjänster som snöskottning och utförande av nödvändiga reparationer och underhåll m.m.

Enligt vad utredningen har erfarit upplever förvaltare att leverantörer, av för förvaltningen nödvändiga varor och tjänster, ofta är ovilliga att ingå avtal med fastighetsägaren om inte förvaltaren garanterar betalning. Leverantörer ställer då som villkor för avtal att förvaltaren ingår detsamma i eget namn i stället för som ställföreträdare för fastighetsägaren. Orsaken till det kan vara att fastighetsägaren tidigare har haft betalningsproblem. Om det är av vikt att en tjänst utförs eller att exempelvis elleveranser till fastigheten kommer igång snarast har förvaltaren ofta inget annat val än att ingå avtal om det i eget namn. Förvaltaren har rätt att få ersättning för dessa utlägg som hänför sig till fastigheten och lagstiftningen behöver säkerställa denna rätt.

Företrädare för hyresnämnderna har även lämnat uppgifter om att det ofta tycks komma som en obehaglig överraskning för förvärvaren av en tvångsförvaltad fastighet att det är den som äger fastigheten när arvode fastställs som blir skyldig att betala förvaltaren (även för tid innan förvärvet).

3.6 Överväganden och förslag

Utredningen ska analysera konsekvenserna av upphävandet av förvärvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I detta ingår att undersöka i vilken utsträckning det förekommer att hyresgäster utsätts för en bristfällig förvaltning av hyresfastigheter.

Utredningen kan utifrån Domstolsverkets statistik dra slutsatsen att någon alarmerande ökning av antalet ärenden om särskild förvaltning inte har skett sedan förvärvslagen upphävdes. Dessutom har antalet ärenden, under den senare delen av den undersökta perioden, minskat. Orsakerna till minskningen av antalet ärenden kan vara flera och de behöver inte ha koppling till hur bra lägenheter under-

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

117

hålls eller förvaltas. En sådan möjlig orsak kan vara att Hyresgästföreningen, region Stockholm, sedan ett antal år tillbaka, fokuserat mindre på ansökningar om särskild förvaltning till förmån för andra åtgärder. Andelen åtgärdsföreläggande har också minskat något under perioden.

Under alla förhållanden kan emellertid konstateras att uppgifterna om antalet mål om särskild förvaltning inte ger något stöd för att antalet olämpliga hyresvärdar har ökat under den senaste femårsperioden eller att det är fler problem nu än när förvärvslagstiftningen tillämpades.

Det kan visserligen finnas ett mörkertal i statistiken och att det förekommer hyresfastigheter som förvaltas på ett bristfälligt sätt men som av olika anledningar vare sig prövas enligt bostadsförvaltningslagen eller hyreslagen. Men skicket på hyresfastighetsbeståndet, generellt sett, och kvaliteten på förvaltningen av dessa fastigheter ser inte ut att ha försämrats under den senaste femårsperioden.

Av den genomgång av ärenden om särskild förvaltning som utredningen har gjort har framgått att sedan skärpningarna i bostadsförvaltningslagen trädde i kraft år 2010 har endast fem beslut fattats av hyresnämnden i vilka de sänkta beviskraven som gäller för nya fastighetsägare har tillämpats. Den absoluta merparten av ärenden om särskild förvaltning som utredningen har granskat har i stället rört brister i förvaltningen av fastigheter som under lång tid varit i samma ägo.

Även om det kan antas att ändringarna i bostadsförvaltningslagen har haft en viss preventiv effekt för köpare av hyresfastigheter bedömer utredningen att lagändringarna inte har haft den praktiska betydelse som förutsattes vid bestämmelsernas införande.

3.6.1 En ny förvärvslag eller inte?

Bedömning: Det finns inte skäl att införa en ny förvärvslag.

Utredningen har tidigare uttalat att det förekommer att hyresgäster får leva under förhållanden som inte är godtagbara. Det är ofta till stort men för de hyresgäster som hyr lägenheter i sådana hus. Det kan antas att det hårdast drabbar hyresgäster som av en eller annan anledning inte har några realistiska möjligheter att förändra sitt

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

118

boende. Därutöver kan det även sägas ligga i de seriösa fastighetsägarnas intressen att hyresrätten som boendeform förknippas med en god kvalitet på förvaltningen.

Frågan är då om problemen som förekommer är av sådan omfattning och av sådant slag att det är motiverat återinföra en förvärvslag för att försöka lösa dessa. Eftersom förvärvslagen syftar till att förhindra att hyreshus förvärvas av personer som inte är lämpliga som förvaltare, är det enligt utredningens mening en rimlig utgångspunkt att främst problem relaterade, direkt eller indirekt, till överlåtelser av hyreshus kan motivera ett återinförande av förvärvslagen. Av detta följer också att brister i förvaltningen som har andra orsaker i första hand bör åtgärdas på andra sätt.

Som framgår av tidigare avsnitt ger statistiken om ärenden vid hyresnämnden rörande brister i förvaltningen inte stöd för att antalet fall av misskötta hyreshus har ökat sedan förvärvslagen upphävdes. Det kan exempelvis konstateras att det inte skett någon ökning av antalet ansökningar om särskild förvaltning. Det kan också konstateras att endast en liten andel av ärendena om särskild förvaltning har avsett nya fastighetsägare sedan förvärvslagen upphävdes. Det tyder på att det inte är överlåtelser av fastigheter som har orsakat problem, i vart fall inte under de sex år som gått sedan förvärvslagen upphävdes. Till det kommer att antalet ansökningar om åtgärdsföreläggande inte har ökat utan snarare minskat under samma tidsperiod.

Vissa strukturförändringar under senare år kan anas på marknaden. Det kan exempelvis konstateras att antalet företag har ökat märkbart. En förklaring till kan vara att enstaka fastigheter paketeras i ett eget aktiebolag. Med tanke på att den typen av fastighetsförpackning för närvarande utreds har utredningen inte tittat på hur en eventuell lagstiftning som tar hänsyn till indirekta fastighetsköp skulle kunna se ut.

Utredningen anser inte att de förändringar på hyresmarknaden som kan iakttas medfört allvarliga problem som kan kopplas till att förvärvslagen upphävdes. Det har t.ex. inte framkommit att spekulativa förvärv på kort sikt har skett i sådan omfattning eller på sådant sätt att just överlåtelserna framstår som problematisk utifrån ett förvaltningsperspektiv.

Det kan hävdas att en förvärvslag som innefattar en ägarprövning kan ha en preventiv effekt på hyresmarknaden genom att hålla

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

119

olämpliga fastighetsägare borta från hyresmarknaden. Det har emellertid bedömts att förvärvslagen inte hade någon preventiv verkan.27

Utredningen har inte skäl att göra någon annan bedömning än den som gjordes år 2009. Frågan om brister i förvaltningen av hyreshus har varit aktuell en längre tid.28 Tidigare problembeskrivningar stämmer således överens med den bild som utredningen har fått genom kontakter och genomgång av relevant material. Problemet går således längre tillbaka än till upphävande av förvärvslagen. De brister som förekommer i dag kan inte direkt kopplas till att förvärvslagen har upphävts. Till det kommer att förvärvslagen orsakade tillämpningsproblem som torde vara svåra att fullt ut lösa.

Utredningen slutsats är att det finns problem med förvaltningen av hyreshus men att det inte kan beläggas att dessa har ett samband med upphävandet av förvärvslagen. Utredningen anser mot den bakgrunden att det inte finns skäl att föreslå att en ny förvärvslag införs.

I stället bör andra åtgärder vidtas för att komma till rätta med problemen. Det bör ske genom att effektiviteten ökas i de befintliga rättsliga medel som finns för att komma till rätta med uppkomna brister i förvaltningen av en hyresfastighet.

Ett viktigt inslag bör vara att det på ett tidigt stadium ska finnas verkningsfulla åtgärder mot fastighetsägare som inte sköter förvaltningen av ett hyreshus på ett godtagbart sätt. Det bedöms som särskilt viktigt att sådana rättsmedel finns tillgängliga när bostadsbristen har blivit så utbredd, eftersom hyresgäster i realiteten kan ha små möjligheter att flytta från en undermålig lägenhet.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

120

3.6.2 Klarare bestämmelser om åtgärdsföreläggande i hyreslagen

Förslag: Det klargörs att det inte krävs hinder eller men i nytt-

janderätten som grund för ett åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet.

Ansökningar om åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållskyldighet (16 § första stycket 2 hyreslagen) är relativt vanligt förekommande i hyresnämnderna. Samtidigt leder endast ett mindre antal av ärendena till ett avgörande i sak. I merparten av fall skriver hyresnämnden av ärendet sedan parterna har kommit överens under handläggningens gång. Överenskommelserna kan innebära att hyresvärden går med på att åtgärda fel eller brister i lägenheten eller att parterna når en ekonomisk uppgörelse om kompensation, exempelvis genom en reduktion av hyran under viss tid. Detta tyder på att en ansökan om ett åtgärdsföreläggande redan är ett effektivt påtryckningsmedel.

Systemet framstår som lättillgängligt och effektivt för hyresgäster. Möjligheten för hyresnämnden att förena ett åtgärdsföreläggande med vite har också en handlingsdirigerande effekt för hyresvärdar.

Det har dock funnits en osäkerhet i tolkningen av lagstiftningen och om det krävs hinder och men i nyttjanderätten för att få till stånd ett åtgärdsföreläggande. Svea hovrätt har i sitt avgörande den 6 april 2016, ÖH 4840-15 (RH 2016:51) klargjort att bestämmelsen ska tolkas så att det inte krävs hinder eller men för ett åtgärdsföreläggande i det fallet.

Genom hovrättens avgörande från 2016 har hyresgästernas ställning klargjorts på ett sätt som bättre står i överensstämmelse med lagstiftarens intentioner med bestämmelserna om åtgärdsföreläggande. Bestämmelsens ordalydelse kan dock fortfarande tydas på det sättet att det krävs hinder och men i nyttjanderätten vid underhållsbrister. Detta kan leda till rättsförluster för hyresgäster. Bestämmelsen bör därför förtydligas. Detta kan lämpligen ske genom att punkterna 2 och 3 i bestämmelsen byter plats.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

121

3.6.3 Förändring av ingripandeformerna i bostadsförvaltningslagen

Förslag: Bestämmelserna om förvaltningsåläggande ersätts av

möjligheter för hyresnämnden att, med utgångspunkt i omständigheterna i det enskilda fallet, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att komma till rätta med uppkomna förvaltningsbrister. Föreläggandet får förenas med vite.

Enligt utredningen är det viktigt att sanktioner kan riktas mot en fastighetsägare innan bristerna i förvaltningen blivit så omfattande att de motiverar tvångsförvaltning. Avsikten har varit att förvaltningsåläggande ska kunna fylla den funktionen. Förvaltningsåläggande används emellertid i praktiken ytterst sällan, trots att kraven för när ett åläggande kan beslutas mildrades år 2010. En förklaring torde vara att ett förvaltningsåläggande i stor utsträckning är likt en tvångsförvaltning. Samtidigt förutsätts att fastighetsägaren är beredd att medverka genom att ingå ett avtal med en förvaltare.

Utredningen anser därför att möjligheten att besluta om förvaltningsåläggande inte fyller den avsedda funktionen om att ett mindre långtgående rättsmedel än tvångsförvaltning ska finnas vid mindre allvarliga brister. Det talar för att förvaltningsåläggandet ska utmönstras ur lagen och ersättas med en annan form av ingripande.

Som konstaterats ovan har åtgärdsföreläggande visat sig vara ett effektivt påtryckningsmedel för hyresgäster. Redan en ansökan om ett föreläggande är många gånger tillräckligt för att fastighetsägaren ska åtgärda en påtalad brist. Ett förläggande att åtgärda brister är flexibelt eftersom det kan avse brister av olika slag och kan anpassas efter hur allvarlig en brist är eller hur benägen fastighetsägaren kan antas vara att följa ett föreläggande. Det har den fördelen att det är klart mindre ingripande än ett beslut om tvångsförvaltning.

En fråga som kan ställas är om en möjlighet att förelägga en fastighetsägare enligt bostadsförvaltningslagen att åtgärda brister i förvaltningen skulle fylla någon funktion vid sidan av åtgärdsföreläggande enligt hyreslagen. Det finns flera situationer där ett föreläggande enligt bostadsförvaltningslagen kan fylla en självständig funktion. Utgångspunkten för prövningen är inte densamma. Ett åtgärdsföreläggande är inriktat på brister i lägenhetens skick medan ett ingripande enligt bostadsförvaltningslagen avser brister i för-

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

122

valtningen. Ett föreläggande enligt bostadsförvaltningslagen bör därför kunna användas vid andra typer av brister än åtgärdsföreläggande. Ett exempel är att fastighetsägaren är otillgänglig för hyresgästerna. Det bör vidare även fortsättningsvis vara så att ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen bör vara inriktade på mer generella brister, dvs. som rör flera hyresgäster samfällt, medan åtgärdsförelägganden prövas utifrån en enskild hyresgästs intressen. Det motiverar också att det enligt bostadsförvaltningslagen är en kommun eller en hyresgästorganisation som har rätt att göra ansökan medan det är enskilda hyresgäster som ansöker om åtgärdsföreläggande. I praktiken kan det förekomma situationer där både ett åtgärdsföreläggande och ett föreläggande enligt bostadsförvaltningslagen kan övervägas. En överlappning mellan de två regleringarna är sannolikt oundviklig och kan förekomma redan i dag. Utredningen ser inte det som någon egentlig nackdel.

Utredningen anser mot denna bakgrund att en möjlighet, att förelägga fastighetsägare att åtgärda brister i förvaltningen enligt bostadsförvaltningslagen, bör införas.

Föreläggandet bör kunna utformas utefter vad omständigheterna i det enskilda fallet kräver. Visar det sig exempelvis att hyresvärden brustit i sin underhållsskyldighet av fastigheten eller försummat att vidta vissa reparationer, på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna, bör hyresnämnden i första hand ha möjlighet att utfärda föreläggande om att vidta vissa specifika åtgärder för att åtgärda bristerna.

Som tidigare har angetts krävs i dag att fastighetsägaren försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller att det på annat sätt framgår att fastigheten inte förvaltas på ett för de boende godtagbart sätt, för att hyresnämnden ska få besluta om särskild förvaltning.

Syftet med utredningens förslag är det ska finnas möjlighet till ingripande på ett tidigt stadium när förvaltningen inte fungerar tillfredsställande.

Förvaltningsföreläggande bör kunna meddelas som en första åtgärd i alla situationer som dagens bestämmelser medger hyresnämnden att meddela ett förvaltningsåläggande. Utredningen föreslår inte någon ändring av förutsättningarna för ingripande enligt bostadsförvaltningslagen. Det ligger dock i sakens natur att en möjlighet att

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

123

förelägga en fastighetsägare att åtgärda brister bör kunna komma till användning i fler situationer än förvaltningsåläggande. Det beror på att lagen är konstruerad så att hyresnämnden vid brister i förvaltningen får besluta om särskild förvaltning. I detta ligger att bristerna ska vara tillräckligt allvarliga eller omfattande för att motivera ett förvaltningsåläggande. I annat fall får antas att hyresnämnden avstår från att meddela ett sådant beslut.

Det kan antas att möjligheten att ansöka om föreläggande blir mer lättillgängligt än förvaltningsåläggande. Brister kan på detta sätt åtgärdas utan att det krävs ett överlämnande av förvaltningen till en särskild förvaltare, vilket är smidigare för inblandade parter. Detta bidrar också i någon mån till att tillgängliggöra de resurser i form av förvaltare till ärendena om tvångsförvaltning, se avsnitt 3.6.4.

Som nämnts ovan är grundtanken att ju allvarligare missförhållanden som konstateras desto mer ingripande sanktioner ska kunna tillämpas för att komma till rätta med dem. Den primära ingripandeformen bör, om det bedöms tillräckligt, vara ett förvaltningsföreläggande. Den nedre gränsen för vilka krav som ställs i form av ett ingripande i form av ett förvaltningsföreläggande bör därför i lagtexten markeras med att det har varit fråga om en brist i förvaltningen. Först om bristerna är allvarliga, eller om ett förvaltningsåläggande inte bedöms tillräckligt, bör ett beslut om tvångsförvaltning kunna meddelas.

Begreppet särskild förvaltning har hittills använts som ett samlingsbegrepp för de olika ingripandeformerna förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning. I och med att bestämmelserna om förvaltningsåläggande enligt utredningens förslag ersätts av det bredare begreppet förvaltningsföreläggande blir samlingsbegreppet missvisande. Även om grundrekvisiten för de olika ingripandeformerna förblir gemensamma bör samlingsbegreppet särskild förvaltning utmönstras ur bostadsförvaltningslagen. I stället ska förvaltningsföreläggande och tvångsförvaltning inrymmas under en gemensam rubrik i lagstiftningen; ingripande i förvaltning.

En särskild fråga om man utmönstrar begreppet särskild förvaltning ur bostadsförvaltningslagen är huruvida hyresnämnden ska vara bunden av vad som yrkas i ansökan.

Har exempelvis kommunen yrkat att en fastighet ska ställas under tvångsförvaltning, men hyresnämnden finner att det endast föreligger förutsättningar att meddela förvaltningsföreläggande, bör

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

124

hyresnämnden ha möjlighet att göra det utan särskilt yrkande om detta. Är situationen den motsatta bör emellertid hyresnämnden vara bunden av yrkandet i ansökan. I praktiken är det troligen ovanligt med sådana situationer då eventuella otydligheter klaras ut genom materiell processledning från hyresnämndens sida.

I dag gäller en bevislättnad för nya ägare de första tre åren. Dessa regler kommer att gälla även för förvaltningsföreläggande.

Förvaltningsförelägganden ska kunna förenas med vite

Utredningen gör bedömningen att lagändringen kan medföra ett mer ändamålsenligt förfarande genom möjligheten att uppmana fastighetsägare till åtgärder. Utredningen ser också att resultatet kan bli positivt av att en sådan uppmaning kan vara förenad med ett vite om fastighetsägaren inte följer den. Det bör minska antalet tvångsförvaltningar vilket i sin tur minskar belastningen på hyresnämnder då ett fall av tvångsförvaltning ofta genererar ytterligare ärenden. Det bör också i någon mån minska behovet av förvaltare.

Hur ett föreläggande om brister bör utformas får bestämmas efter omständigheter i det enskilda fallet. Föreläggandet bör kunna förenas med vite om det behövs för att föreläggandet ska följas. Det är en modell som redan förekommer på hyresrättens område.

Lag (1985:206) om viten innehåller allmänna regler om viten och är tillämplig på alla viten som enligt lag eller annan författning får föreläggas av domstol eller annan myndighet i den mån inte annat följer av författningen i fråga. Bestämmelsen i 32 § bostadsförvaltningslagen (vitets utdömande) innehåller vissa regler om viten. I övriga delar är således lag om viten tillämplig.

Som framgår av 3 § lag om viten ska vitesbeloppet i första hand bestämmas till en sådan storlek att det kan antas bryta den enskildes motstånd (”förmå honom att följa” föreläggandet). Enligt regeln ska vidare hänsyn tas till ”omständigheterna i övrigt”. Särskilt när fråga är om ett föreläggande som riktar sig till någon i egenskap av ägare till en fastighet eller en annan egendom faller det sig naturligt, att vitet bestäms så att beloppet inte understiger kostnaden för åtgärdens vidtagande eller den vinst eller besparing som en adressat normalt kan antas göra genom att inte efterkomma föreläggandet. Adressaten bör ju finna det mera ekonomiskt fördelaktigt att följa

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

125

föreläggandet än att betala vitet, om vitesföreläggandet ska ha önskvärd effekt.29

Man får skilja mellan själva föreläggandet och vitet. Enligt viss annan lagstiftning (se exempelvis 11 kap. 46 § plan- och bygglagen) kan föreläggande och under vissa förutsättningar även vitet komma att övergå på en ny ägare. Så är det dock inte enligt hyreslagen beträffande åtgärdsföreläggande och vite, se 16 § andra stycket hyreslagen.30 Det bör för bostadsförvaltningslagen vara på likadant sätt som för hyreslagen.

Hyresvärden bör skiljas från förvaltningen av fastigheten först om hyresnämnden bedömer att det inte är tillräckligt att hyresvärden föreläggs att själv ansvara för att åtgärderna utförs, eller sådant föreläggande bedöms utsiktslöst. Hyresnämnden bör i sådant fall ha möjlighet att, liksom gäller i dag om ett förvaltningsåläggande inte bedöms tillräckligt, ställa fastigheten under tvångsförvaltning.

Ett system med sanktions- och ingripandeformer som utformas på det nu beskrivna sättet avspeglar bättre tanken om att det ska föreligga proportionalitet mellan konstaterade missförhållanden och åtgärd. Det kan också antas att hyresgästerna på ett mer effektivt sätt kan påtala mindre allvarliga brister i förvaltningen.

Särskilt om begreppet förvaltningsföreläggande

Begreppet förvaltningsföreläggande finns sedan tidigare i lag (2004:875) om särskild förvaltning av vissa elektriska anläggningar. Lagen innehåller bestämmelser om särskild förvaltning och om inlösen av elektriska anläggningar. Ansökan om särskild förvaltning ska göras hos den förvaltningsrätt inom vars domkrets nätmyndigheten är belägen. I ett beslut om särskild förvaltning ska förvaltningsrätten förelägga nätföretaget att helt eller delvis överlämna förvaltningen till en särskild förvaltare (förvaltningsföreläggande).31Med hänsyn till att det är ett annat rättsområde finns det enligt utredningen ingen risk för sammanblandning.

29 Se prop. 1984/85:96 s. 49. 30 Zeteo, Holmqvist L och Thomsson R, Hyreslagen – En kommentar, 16 § andra stycket hyreslagen, upppdaterad den 1 juni 2016. 311 kap.23 §§ lag (2004:875) om särskild förvaltning av vissa elektriska anläggningar.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

126

3.6.4 Bättre beredskap för att hitta tvångsförvaltare

Förslag: En skyldighet för kommunen att ta fram och tillhanda-

hålla en förteckning över förvaltare som har förklarat sig villiga att åta sig uppdrag införs.

Då tvångsförvaltning är beslutad (nuvarande 8 § bostadsförvaltningslagen) ska hyresnämnden i samband med ett beslut om tvångsförvaltning utse en förvaltare. Till förvaltare ska utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Ett problem som har uppmärksammats under utredningens arbete är att det i vissa fall är svårt att få tag på förvaltare som är villiga att åta sig tvångsförvaltningsuppdrag. Det är en brist som bör åtgärdas. En del av problemet rör frågor om förvaltarens rätt till arvode och ersättning för utgifter. Dessa frågor återkommer utredningen till nedan. En annan sida av problemet är att det kan framstå som en utmaning att ta över förvaltningen för en misskött fastighet. Det kan tala för att någon offentlig funktion bör ta ett övergripande ansvar för att förvaltare finns tillgängliga till uppdrag om tvångsförvaltning.

Som regelverket är utformat i dag blir följden av att varken kommunen eller hyresnämnden kan finna en förvaltare, som är villig och som har tillräckliga kvalifikationer för uppdraget, att frågan om tvångsförvaltning förfaller. Det förefaller naturligt att kommunen åläggs en skyldighet att ta fram förslag på förvaltare. Kommunen har ett ansvar för att genom insatser av annat slag åstadkomma en lösning på de problem som har föranlett en ansökan om särskild förvaltning. Regler av den karaktären finns också i plan- och bygglagen (2010:900) och miljöbalken.

Det har tidigare föreslagits att kommunerna ska vara skyldiga att föreslå förvaltare32. Förslaget hade sin bakgrund i ett mer ingripande förslag där kommunerna skulle vara skyldiga att skaffa fram en förvaltare inför beslut om tvångsförvaltning. Det bedömdes då inte lämpligt att samspelet mellan hyresnämnden och kommunen regleras på ett sådant sätt. Vidare anfördes att det inte fanns något behov av en sådan ordning och att det kunde förutsättas att kommunerna ändå skulle komma att medverka aktivt för att lösa förvaltar-

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

127

frågan. Det bedömdes mot denna bakgrund tillräckligt att kommunen ska beredas tillfälle att föreslå förvaltare (se 16 § lag [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder).

Då kommunen har ett intresse av att förvaltningen av de fastigheter som sätts under tvångsförvaltning sköts på bästa möjliga sätt, bör det också ligga i kommunens intresse att hjälpa hyresnämnden att hitta lämpliga förvaltare.

Utredningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet redogjorde i sitt betänkande för hur en tvångsförvaltning då såg ut i praktiken. Hyresnämnderna i Göteborg, Stockholm, Linköping, Västerås och Sundsvall uppgav då att det var svårt att hitta förvaltare. Kommunerna hade ingen lista över förvaltare att tillsätta utan man utgick från allmän kännedom.33

I flera fall synes kommunerna även utan en särskild föreskrift medverka till att hitta villiga förvaltare som kan utses när en fråga om tvångsförvaltning väcks i hyresnämnden. Tillgängliga uppgifter tyder dock på att kommuner inte alltid medverkar till att en förvaltare kan utses. Det behövs framför allt ett långsiktigt arbete i syfte att säkra tillgången på förvaltare. Det framstår som lämpligt inte minst från ett hyresgästperspektiv att i lag ålägga kommunen att, förutom att föreslå en förvaltare, även ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare som har förklarat sig villiga att åta sig uppdrag.

För att kunna ta fram en förteckning behöver åtgärder genomföras för att få in anmälningar och även att sprida information om förvaltare vid tvångsförvaltning. Åtgärderna kan bestå i att kontakta potentiella förvaltare, organisationer och domstolar. Informationen bör spridas genom olika kommunikationskanaler för att nå målgruppen i så stor utsträckning som möjligt. För att kunna få förvaltare som är villiga att åta sig uppdrag kan kommunen överväga det allmännyttiga bostadsföretaget i kommunen eller privata aktörer.34 Inget hindrar att kommuner samverkar med varandra, vilket kan vara av särskild betydelse för mindre kommuner.

33SOU 2008:75 s. 73 ff. 34 Jämför t.ex. med regeringsuppdrag till Domstolsverket avseende medlare bl.a. för att ta fram och tillhandahålla en förteckning över desamma, och regleringsbrevet för budgetåret 2012 för Sveriges Domstolar samt Domstolsverkets slutrapport avseende uppdraget, diarienr 912-2012.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

128

Uppgifterna som bör framgå av förteckningen är exempelvis namn, titel, huvudsakliga verksamhetsort och specialistområde samt kontaktuppgifter. Förteckningen behöver hållas uppdaterad. Kommunen bör därför sträva efter att nå personer som har tillräcklig erfarenhet. De som står på listan ska ha anmält sitt intresse eller efter förfrågan från kommunen förklarat sig beredda att stå på listan. Det är i slutändan hyresnämnden som avgör vilken förvaltare som ska utses och om förvaltaren har tillräcklig erfarenhet för just det specifika ärendet. Kommunen kommer å sin sida i praktiken att få en kvalitetssäkrande roll så att tvångsförvaltningsinstitutet fungerar i enlighet med sitt syfte.

Kommunen bör göra förteckningen tillgänglig på lämpligt sätt. Ett förslag kan vara på sin webbplats.

Kommunen är redan enligt dagens regelverk skyldig att föreslå förvaltare om hyresnämnden kräver det. Förändringen blir att ta fram och tillhandahålla förteckningen. Det bör uppskattningsvis kunna lösas med en handfull timmar per år och kommun. Det är också troligt att flera närliggande kommuner kan samverka i dessa frågor genom en gemensam lista. För de flesta kommuner borde det därför inte innebära några större problem att ta fram förslag även tillhandahålla en förteckning över potentiella förvaltare.

3.6.5 Fördelning av kostnaden för förvaltarens arvode vid äganderättsövergång

Förslag: Övergår fastigheten till ny ägare under pågående för-

valtning, ska den ursprunglige ägaren slutligt svara för förvaltarens arvode för tiden intill dagen för äganderättens övergång.

För att säkerställa förvaltarens rätt till arvode bör regleringen av vem som är betalningsskyldig vara enkel att tillämpa. Detta uppnås genom att betalningsskyldigheten, i enlighet med huvudregeln i 19 § bostadsförvaltningslagen, följer med fastigheten vid ett ägarbyte. Någon ändring av vem som i första hand är betalningsskyldig gentemot förvaltaren bör inte göras.

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

129

I förarbetena till bostadsförvaltningslagen35 förutsätts att parterna avtalar om en ömsesidig fördelning av kostnaderna för förvaltararvodet. För oinitierade köpare av hyresfastigheter kan det emellertid komma som en överraskning att ägarbytet medför betalningsansvar även för förvaltararvode hänförligt till tiden före ägarbytet. I många fall kan det också anses orimligt att en ny ägare slutligt ska stå kostnaden för arvodet till förvaltaren. Så kan exempelvis vara fallet om den ursprunglige ägaren varit den direkta orsaken till att fastigheten ställts under tvångsförvaltning.

En lösning på problemet kan vara att införa en bestämmelse som går ut på att den ursprunglige ägaren alltid ska svara slutligt för förvaltararvodet. Så är också fallet beträffande arvode som beslutats före äganderättsövergången, se 13 § andra stycket bostadsförvaltningslagen. Det kan emellertid finnas situationer då hyresnämnden anser att tvångsförvaltningen ska fortgå även efter ett ägarbyte på grund av omständigheter hänförliga till fastigheten, snarare än ägaren. Utredningen förespråkar därför i stället att det slutliga kostnadsansvaret bestäms på så sätt att den ursprunglige ägaren ska stå kostnaden för förvaltarens arvode intill dagen för äganderättens övergång.

Utredningen bedömer att dessa förändringar ger om än små så ändå positiva effekter på förvaltaruppdragen med större tydlighet.

3.6.6 Klarare bestämmelser om förvaltares utgifter och arvode

Förslag: Förvaltaren medges att ur fastighetens avkastning få

ersättning för utgifter som har varit skäligen påkallade för uppdragets fullgörande.

Som har nämnts ovan är det förvaltarens huvudsakliga uppgift att se till att fastigheten förvaltas på ett tillfredställande sätt. Förvaltaren ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

130

förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning.

Huvudregeln i bostadsförvaltningslagen är att medel till fastighetens förvaltning ska tas ur avkastningen, dvs. hyresintäkter och andra löpande intäkter av fastigheten. Även arvode till förvaltaren ska som utgångspunkt täckas av sådana medel. Någon närmare ledning för i vilken utsträckning och på vilket sätt förvaltaren kan få ersättning för utgifter som uppkommit på ovan angivet sätt ges dock inte i bostadsförvaltningslagen och det synes råda viss osäkerhet om vad som gäller i sådana situationer. Hyresnämnden har i ett fall beslutat att förvaltarens kostnader (rätteligen ”utgifter”) för att genom en extern aktör åtgärda akuta behov av snöröjning, sandning och skadegörelse å fastigheten skulle ersättas som arvode (se Hyresnämndens i Västerås beslut den 2 april 2013 i ärende 77-13).

Ett förordnande om att ersättning för förvaltarens utgifter för förvaltningsåtgärder ska tas ur fastighetens avkastning framstår som rimligt utifrån syftet med bostadsförvaltningslagen. Kostnaden för en vidtagen åtgärd som varit nödvändig för förvaltningen bör bäras av fastigheten eller, om avkastningen inte förslår därtill, av fastighetsägaren, oberoende av om förvaltaren har tecknat avtal i eget namn eller som ställföreträdare för fastighetsägaren.

Att förordna om att utgifter av nu aktuellt slag ska ersättas som arvode inger emellertid vissa betänkligheter. Hyresnämnden ska vid bestämmande av arvodets storlek göra en bedömning efter vad som är skäligt i det enskilda fallet. Av betydelse är härvid den tid som förvaltaren har lagt ned på uppdraget och det sätt på vilket han eller hon har skött förvaltaruppdraget.36 Enligt utredningens uppfattning omfattas av begreppet arvode därmed enbart ersättning för av förvaltaren nedlagd tid för uppdragets utförande. Bedriver förvaltaren sin verksamhet i bolagsform kan begreppet även anses omfatta löneutgifter för anställda i bolaget som ansvarat för förvaltningen.

Huruvida utgifter för att åtgärda exempelvis akuta förvaltningsbrister bedöms skäliga eller inte anser utredningen vara irrelevant för hyresnämndens bedömning avseende ersättning för utgiften. Den bedömning som bör göras är huruvida åtgärden som sådan har varit påkallad för utförandet av uppdraget. I syfte att klargöra vad som bör gälla kan man tänka sig olika alternativ. Huvudsaken är

SOU 2017:33 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

131

emellertid att förvaltaren på ett enkelt sätt har möjlighet att tillgodogöra sig ersättning för utgifter som har varit nödvändiga för utförandet av förvaltaruppdraget, även om avtal om det har ingåtts i eget namn.

Paralleller kan enligt utredningen dras till andra liknande rättsförhållanden. Exempelvis har sysslomannen (som motsvarar förvaltaren i nu nämnda situation) tillerkänts rätt till ersättning för utgifter som denne vidtagit för att fullgöra uppdraget även om huvudregeln är att denne agerar ställföreträdare för sin huvudman (se 12 kap. 16 § föräldrabalken). Utredningen anser att en bestämmelse av samma innebörd bör införas i bostadsförvaltningslagen. Liksom gäller i fråga om arvode bör hyresnämnden ha möjlighet att besluta att ersättning för förvaltarens utgifter ska utges av fastighetsägaren personligen om fastighetens avkastning inte förslår.

Om förvaltaren begär det, ska kommunen enligt dagens bestämmelser förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen (25 § bostadsförvaltningslagen). Det bör uppmärksammas att förskotteringen gällande arvode alltjämt gäller, medan samma princip av lämplighetsskäl inte bör införas avseende ersättning för utgifter.

3.7 Alternativa förslag

3.7.1 Tvångsförsäljning

Som tidigare nämnt så är tvångsförvaltning ofta kopplat till en fastighet med brist på ekonomiska förutsättningar för att underhålla fastigheten. Utredningen övervägde i ett tidigt skede att införa befogenheter för hyresnämnden att ålägga fastighetsägare att sälja den tvångsförvaltade fastigheten. Om en försäljning skulle vägras skulle hyresnämnden kunna förordna att fastigheten skulle tvångsförsäljas via Kronofogdemyndigheten.

Förslaget skulle också minska belastningen på förvaltare men utredningen bedömde att förslaget kunde bli en inskränkning i egendomsskyddet och därmed skulle riskera att föra med sig stora komplikationer då förslaget skulle riskera att stå i konflikt med ägandeskyddet i Europakonventionen såväl som EU-rättens skydd av äganderätten.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. SOU 2017:33

132

3.7.2 Ytterligare insatser för att hitta tvångsförvaltare

Ett annat sätt att effektivisera tvångsförvaltningsinstitutet är att göra förvaltaruppdrag mer attraktiva för privata aktörer. Det kan handla om regelförändringar som gör förvaltaruppdrag mer attraktiva.

I samband med den senaste översynen av lagstiftningen infördes också regler om att förvaltare har rätt till utbetalning av arvode oftare än vad som tidigare var fallet.37 Mot bakgrund av att problemen med att få tag i lämpliga förvaltare tycks kvarstå, kan det konstateras att förändringarna synes ha haft begränsad effekt, särskilt i de mindre kommunerna.

Såväl det praktiska genomförandet av en tvångsförvaltning som regelverket i fråga om hur uppkomna kostnader och arvode för förvaltningen ska hanteras kan framstå som komplext och avskräckande för många potentiella förvaltare. Enstaka hyresnämnder har genomfört viss upplysnings- och utbildningsverksamhet i syfte att öka förståelsen för regelverket och i förlängningen intresset hos lokala lämpliga förvaltare av att åta sig uppdrag. Det kan inte uteslutas att informations- och utbildningsinsatser av sådant slag kan ha avsevärd effekt för möjligheterna att få tag på lämpliga förvaltare även i mindre kommuner.

Utredningen bedömer att dessa insatser är lovvärda och skulle förtjäna att utvecklas. Utredningen har dock av tidsskäl inte hunnit med att göra närmare överväganden vare sig om behovet av mer utvecklade och systematiska utbildningsinsatser, eller i så fall vem som ska göra dem. Kvarstår problemen med att få fram tvångsförvaltare i hela landet bör därför ytterligare utbildningsinsatser övervägas.

133

4 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

4.1 Inledning

Utredningen ska undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas. Utredningen ska särskilt beakta behovet av att hyresgästerna i praktiken har goda möjligheter till inflytande och trygghet i boendet. En utgångspunkt för utredningen ska samtidigt vara att hyresvärdar i egenskap av fastighetsägare ska ha goda förutsättningar att bedriva en långsiktigt rationell fastighetsförvaltning som är ekonomiskt och miljömässigt hållbar.

4.2 Tidigare regler om hyresgästinflytande

4.2.1 Direkt inflytande enligt bostadssaneringslagen

Enligt bostadssaneringslagen (1973:351) hade hyresgästerna ett direkt inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten genom att de under vissa förutsättningar kunde förhindra åtgärder som gick utöver vad som krävdes för att lägenheterna skulle uppnå lägsta godtagbara standard.

Hyresgästinflytandet vid ombyggnader kom till i syfte att ge hyresgästerna större bestämmanderätt över sina boendeförhållanden och även stärka deras besittningsskydd. En ombyggnad som hyresgästen inte godtog, av ekonomiska eller andra skäl, riskerade leda

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

134

till att hyresgästen tvingades flytta. För att hyresgästerna skulle få ett reellt inflytande ansågs lagregler vara nödvändiga.1

På ansökan av en hyresgästorganisation fick hyresnämnden vid vite förbjuda en fastighetsägare att utföra förbättringsarbeten eller liknande åtgärder, om de inte behövdes för att en bostadslägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard. Om åtgärden inte var bygg-

lovspliktig, förutsattes att det var uppenbart att åtgärden inte var på-

kallad av boendehänsyn.

Med begreppet boendehänsyn avsågs hänsyn till de boendes intressen i allmänhet och således inte de hyresgäster som vid tidpunkten bodde i fastigheten. Begreppet hade en objektiv innebörd och vägledande för tolkningen var de bostadspolitiska mål som samhället vid varje tillfälle uppställde.

Bestämmelsen kom i första hand till för att vara en spärr mot att fastighetsägaren utrustade lägenheterna eller huset med inredningsdetaljer som betecknades som ”onödig lyx". Det var endast i mera uppenbara fall som förbud meddelades. Vid bedömningen av om förbud skulle meddelas skulle det också beaktas om åtgärderna kunde leda till hyreshöjningar.2

Om hyresgästorganisationen motsatte sig en bygglovspliktig åtgärd – som inte behövdes för att uppnå lägsta godtagbara standard – fick åtgärden utföras endast om hyresnämnden medgav det. Ett medgivande lämnades om det fanns särskilda skäl.

Som ett riktmärke angavs att fastighetsägaren måste kunna anföra mycket starka skäl för att tillåtas utföra mera omfattande åtgärder, om hyresgästorganisationen motsatte sig åtgärderna. Det var således inte tillräckligt att fastighetsägaren kunde visa att ombyggnaden skulle bli mer lönsamt att förvalta fastigheten om åtgärderna genomfördes. Endast i de fall där kostnaden för en mindre omfattande ombyggnad inte kunde beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte borde en större ombyggnad eller andra mera omfattande åtgärder tillåtas.3

Frågan om en åtgärd godkänts av en hyresgästorganisation eller av hyresnämnden var även av betydelse i ett bygglovsärende (se 8 kap. 31 § plan- och bygglagen i dess lydelse före den 1 juli 1994).

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

135

4.2.2 Indirekt inflytande i hyreslagen år 1994

I samband med att bostadssaneringslagen avskaffades år 1994 omprövades reglerna om hyresgästinflytande.

Hyresgästens besittningsskydd ansågs vara ett tillräckligt skydd vid en större ombyggnad (se 46 § första stycket 4 hyreslagen). Vid mindre genomgripande åtgärder, vilka inte innebar att hyresgästen måste flytta från lägenheten, bedömdes skyddet dock som otillräckligt. I sådana situationer var det framför allt fråga om att skydda hyresgästen mot hyreshöjningar på grund av åtgärder som inte kan anses motiverade från hyresgästsynpunkt.4

Övervägandena resulterade i att hyresgästens direkta inflytande över åtgärder ersattes av ett indirekt sådant som var kopplat till hyressättningen (55 a § hyreslagen). Det krävdes då inte längre tillstånd för att få utföra en åtgärd. I stället skulle hyresnämnden vid hyresprövningen bortse från en åtgärd som hyresvärden hade utfört i lägenheten, om åtgärden inte hade vidtagits för att lägenheten skulle uppnå lägsta godtagbara standard och uppenbart inte heller har varit motiverad av boendehänsyn. Om hyresgästen eller hyresnämnden hade godkänt åtgärden eller om det hade gått mer än tio år sedan åtgärden utfördes skulle åtgärden dock beaktas. Ett godkännande från hyresnämnden förutsatte särskilda skäl.

Bestämmelsen avsåg endast sådana åtgärder som kan betecknas som ”lyxsanering”.

En annan skillnad i förhållande till bostadssaneringslagen bestod i att det indirekta inflytandet endast avsåg åtgärder i hyresgästens lägenhet och således inte åtgärder i andra delar av fastigheten.

4.2.3 Återinförande av ett direkt inflytande

År 1997 återinfördes ett direkt hyresgästinflytande(se 18 d–18 h §§ hyreslagen). Bakgrunden var bl.a. att det ansågs vara en svaghet att bara ekonomiska konsekvenserna av vissa åtgärder behandlades och att hyresgästerna därför inte fick en direkt möjlighet att påverka ombyggnaden. Vidare framhölls att hyresgästerna inte hade något inflytande över ombyggnader som inte kunde sägas avse lyxåtgärder. En annan brist ansågs vara att 55 a § hyreslagen endast omfattade

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

136

åtgärder i lägenheterna men inte åtgärder i de gemensamma utrymmena.5

År 2002 fick reglerna om hyresnämndens prövning av tillstånd till åtgärder sin nuvarande utformning. Bakgrunden till den lagändringen var att bestämmelserna om hyresgästers inflytande inte hade fått den betydelse som varit önskvärd.6 Vid ombyggnader i samband med stambyten fick hyresvärdarna regelmässigt tillstånd att förse lägenheterna med modern inredning. I allt väsentligt ansågs hyresgästerna därmed ha ett reellt inflytande endast över s.k. lyxåtgärder. Lagreglerna ändrades därför så att de skulle ta till vara hyresgästernas intressen på ett bättre sätt och andra intressen än en modern standard skulle få ett ökat genomslag.

4.3 Överblick över dagens regler om hyresgästinflytande

4.3.1 För vilka hyresavtal finns hyresgästinflytande?

Ett inflytande vid förbättrings- och ändringsarbete finns i fråga om bostadslägenheter(18 d–18 h §§ hyreslagen). Undantagna är upplåtelser som avser endast ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad.

Det är den person som intar ställning som hyresgäst i förhållande till fastighetsägaren som har ett hyresgästinflytande. En andrahandshyresgäst har således inte något inflytande över fastighetsägarens eller förstahandshyresgästens åtgärder.

En hyresgäst vars hyresavtal har upphört inför ombyggnaden men som har rätt att återflytta till lägenheten efter ombyggnaden, har rätt till inflytande över sådana förbättrings- och ändringsåtgärder som aktualiseras under ombyggnaden (se 18 d § tredje stycket jämfört med 46 § fjärde stycket hyreslagen).

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

137

4.3.2 Vilka åtgärder har hyresgästerna inflytande över?

De åtgärder som hyresgäster har inflytande över har delats in i två grupper, dels standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en lägenhetens bruksvärde, dels åtgärder som, oavsett om de är standardhöjande eller inte, medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten (se 18 d § första stycket hyreslagen).

Den första gruppen, standardhöjande åtgärder, avser i praktiken ofta åtgärder i de enskilda bostadslägenheterna, exempelvis byte av inredning eller utrustning i ett kök eller badrum. Men även åtgärder i gemensamma utrymmen i eller utanför huset kan aktualiseras.

Sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten anses inte höja lägenhetens bruksvärde och omfattas därför inte av reglerna. Ett exempel kan vara omtapetsering av en lägenhet enligt en upprättad plan för fastighetsunderhåll eller utbyte av uttjänta rörstammar. Om hyresvärden i samband med ett stambyte i ett kök (underhåll) höjer lägenhetens standard genom att byta inredningen är den senare åtgärden tillståndspliktig.

I rättspraxis har förbättringsarbeten som kunde väntas medföra en hyreshöjning på 85 kronor per månad ansetts ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde (RH 2011:82). Om den väntade hyreshöjningen klart överstiger 100 kronor torde den i de flesta fall anses tillståndspliktig.

Åtgärder som en hyresvärd vidtar för att en bostadslägenhet ska uppnå lägsta godtagbara standard får hyresvärden vidta utan godkännande av hyresgästen eller tillstånd av hyresnämnden (se 18 d § andra stycket).

Som exempel på åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring, enligt den andra gruppen, kan nämnas att en större lägenhet delas i två mindre eller att två mindre lägenheter slås ihop. Vidare nämns att hyresgästerna förlorar sina vindskontor till följd av att nya lägenheter inreds i vindsvåning eller att det inreds bastu eller motionsrum i källaren. Ändringar som endast har utseendemässig betydelse, t.ex. utbyte av armaturer i trappuppgångar och mindre omdispositioner av uteplatser eller planteringar som inte påverkar funktionen, är inte avsedda att omfattas av bestämmelsen.7

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

138

4.3.3 Information till berörda hyresgäster

En hyresvärd som vill utföra en tillståndspliktig åtgärd ska skriftligen underrätta de berörda hyresgästerna (18 e § hyreslagen). Det ställs inte några särskilda krav på meddelandets innehåll. Syftet med meddelandet är att parterna ska inleda förhandlingar. Om hyresgästen godkänner att en åtgärd genomförs, kan fastighetsägaren göra det. Något särskilt formkrav på godkännandet finns inte.

Om en åtgärd avser gemensamma delar av fastigheten, förutsätts att mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna godkänner åtgärden (18 d § andra stycket hyreslagen).

Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner en åtgärd, kan hyresvärden hos hyresnämnden ansöka om tillstånd till den. Ansökan får göras tidigast två månader efter att hyresgästen underrättats enligt ovan (18 e § hyreslagen).

4.3.4 Prövningen i hyresnämnden

Hyresvärdens intresse av att utföra åtgärder

En första förutsättning för att hyresnämnden ska lämna tillstånd till en åtgärd är att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att den genomförs.

Om hyresvärden med arbetena eftersträvar en standard som motsvarar den som hyresgäster i allmänhet förväntar sig av en modern lägenhet, anses han eller hon ha ett beaktansvärt intresse av att få genomföra arbetena. Motsvarande gäller beträffande de gemensamma delarna av fastigheten.8

Det kan förekomma att en åtgärd som berör flera enskilda lägenheter har godkänts av ett flertal hyresgäster, medan ett fåtal motsätter sig den. Fastighetsekonomiska eller praktiska överväganden kan då motivera att åtgärden genomförs i alla lägenheter, dvs. även i de lägenheter där hyresgästerna motsätter sig åtgärden.9

8 Se prop. 1996/97:30 s. 74. 9 A. prop. s. 74.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

139

De objektiva hyresgästintressena

Som ett andra steg i prövningen ska hyresnämnden väga fastighetsägarens intresse mot de skilda hyresgästintressen som talar i motsatt riktning. Det ska handla om s.k. objektiva hyresgästintressen, dvs. sådana som motsvarar uppfattningar hos breda grupper av hyresgäster.10

Ett objektivt hyresgästintresse kan vara av olika slag. Det behöver inte vara fråga om ett intresse som flertalet hyresgäster har. Det räcker att intresset finns bland breda grupper av hyresgäster. Det kan t.ex. handla om en vilja att åstadkomma eller behålla en modern boendestandard eller att behålla en äldre men fortfarande väl fungerande inredning. Intresset att undvika att boendekostnaderna blir opåkallat höga är ett annat exempel. Någon hänsyn till den enskilda hyresgästens ekonomi ska dock normalt inte tas.11

Mer speciella och sällan förekommande önskemål på hyresgästsidan ska däremot inte beaktas. Så är t.ex. fallet när hyresgästen vill behålla en mer särpräglad lösning eller inredningar i dåligt skick.

Särskilda skäl att beakta hänsyn till en enskild hyresgäst

Om det finns särskilda skäl, får omständigheter hänförliga till en enskild hyresgäst beaktas. Det kan handla om att utförandet av en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen särskilt hårt på grund av sjukdom, hög ålder eller liknande. Ett annat skäl kan vara att hyresgästen nyligen har satt in och bekostat ny fast inredning, som skulle förstöras, om den omstridda åtgärden utförs.

Avvägning mellan parternas intressen

I ett avslutande steg ska hyresnämnden väga hyresvärdens intresse av att vidta åtgärden mot de skilda intressena hos hyresgäster av att åtgärden inte vidtas. Om hyresvärden exempelvis vill ersätta en äldre inredning med en modern inredning, kan hyresvärdens intresse av att vidta åtgärden komma att vägas mot ett objektivt hyresgästintresse av att behålla en fungerande äldre inredning. Om den aktuella

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

140

inredningen är i gott skick eller efter sedvanligt underhåll kan ställas i gott skick, kan hyresgästernas intresse av att behålla inredningen många gånger väga minst lika tungt som hyresvärdens intresse av att ersätta den med en ny modern inredning. Ett annat exempel är att en åtgärd kan antas medföra en kraftig hyreshöjning och som går utöver vad en normal och ändamålsenlig förvaltning kräver; hyresgästernas intresse av att hyran inte höjs kan då väga över hyresvärdens intresse av att åtgärden vidtas.12

4.4 Andra regler av betydelse för ombyggnader

4.4.1 Hyressättningen och ändrings- och förbättringsarbeten

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyresnämnden fastställa den till ett skäligt belopp (55 § första stycket hyreslagen). Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. En lägenhets bruksvärde bestäms av en rad faktorer, bl.a. lägenhetens storlek och standard, den service och de förmåner som erbjuds i fastigheten samt det geografiska läget.13

Förhandlingarna mellan fastighetsägare och hyresgästorganisationer fyller en viktig funktion på hyresmarknaden, både för att långsiktigt definiera en skälig hyresnivå och för att varje år fastställa hyrorna för ett mycket stort antal lägenheter.

En hyresvärd är skyldig att hålla en bostadslägenhet i avtalat skick eller det skick som följer av hyreslagens norm om att lägenheten ska vara fullt brukbar som bostad. I praktiken genomförs underhåll i lägenheter med vissa intervaller, vilket också har förutsetts av lagstiftaren (jfr 15 § andra stycket hyreslagen). Att en lägenhet befinner sig sent i en underhållscykel anses inte minska dess bruksvärde och påverkar därmed inte hyrans storlek. På motsatt sätt anses inte underhållsåtgärder höja lägenhetens bruksvärde och berättigar således inte till en hyreshöjning. Att en fastighetsägare t.ex. lägger ned stora belopp på att byta avloppsstammar påverkar således inte hyrans storlek. Om badrummet moderniseras i samband med stambytet kommer detta däremot typiskt sett att höja lägenhetens bruksvärde.

12 A. prop. s. 70 f. 13 Se t.ex. prop. 1983/84:137 s. 72.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

141

Om förbättrings- och ändringsåtgärder utförts utan behövligt godkännande av berörd hyresgäst eller tillstånd av hyresnämnd beaktas åtgärden inte vid en hyresprövning under fem års tid (55 a § hyreslagen). Ordningen har tillkommit för att motverka att hyresvärdar åsidosätter hyresgästinflytande. I praktiken har frågan hanterats så att hyresvärdens begäran om hyreshöjning för standardhöjande åtgärder utan godkännande eller tillstånd lämnats utan bifall.14

4.4.2 Hyresgästens besittningsskydd vid ombyggnader

Huvudregeln är att en hyresgäst har rätt till förlängning av avtalet. Ett antal undantag finns dock när hyresavtalet kan upphöra efter en uppsägning. Ett sådant avser situationen att huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

En bostadshyresgäst ska om möjligt ges tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. Frågan om möjligheten finns att flytta tillbaka får beaktas som ett moment i hyresnämndens bedömning av om det är oskäligt att hyresförhållandet upphör.

4.4.3 Särskilda regler om boendeinflytande i allmännyttan

Det förutsätts att de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen (ofta kallade allmännyttan) erbjuder hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget (1 § lagen [2010:879] om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag).

Det boendeinflytande som de allmännyttiga bolagen förväntas erbjuda bör rimligen gå utöver det som följer av hyreslagen. Det anges dock inte närmare i lagen vad som avses med boendeinflytande. I stället förväntas detta boendeinflytande utveckla sig ur de lokala förutsättningarna.15

14 Se Svea hovrätts beslut i ÖH 1123-05 och ÖH 4896-13. 15 Se prop. 2009/10:185 s. 43.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

142

4.4.4 Varsamhetsbestämmelser

Ändring av byggnader, liksom ändring av andra bygglovspliktiga anläggningar och bebyggelseområden, ska alltid göras varsamt så att deras kulturvärden tas tillvara. I en detaljplan eller områdesbestämmelser kan en kommun tydliggöra vad varsamhetskravet innebär för ett visst område.

Frågan om hur en åtgärd förhåller sig till varsamhetskravet omfattas inte av hyresnämndens prövning.16 Hyresnämnden ska dock sända en underrättelse till en kommunal nämnd som fullgör uppgifter inom plan- och byggväsendet så snart en fråga om varsamhetskravet kommer upp, se 12 § förordningen (2005:1095) om hyresnämnd och arrendenämnd.

4.4.5 Stöd för renovering och energieffektivisering

Under hösten 2016 infördes ett stöd för renovering och energieffektivisering i vissa bostadsområden. Stöd får, i mån av tillgång på medel, lämnas för att i bostadsområden med socioekonomiska utmaningar tillhandahålla hyresbostäder med rabatterad hyra i renoverade och energieffektiviserade flerbostadshus. Ansökan om stöd ska göras till länsstyrelsen i det län fastigheten är belägen (se förordningen [2016:837] om stöd för renovering och energieffektivisering i vissa bostadsområden).

Stödet ska stimulera renovering och energieffektivisering av hyresbostäder i områden med socioekonomiska utmaningar. Med socioekonomiska utmaningar avses att mer än 50 procent av hushållen har låg köpkraft.

4.4.6 Trappningsregel – ett skydd mot snabbt genomslag av kraftiga hyreshöjningar

År 2011 infördes en skyddsregel mot att kraftiga hyreshöjningar får ett för snabbt genomslag. Regeln kom till i samband med att hyresprövningen ändrades så att allmännyttiga kommunala bostadsbolagens hyror inte längre skulle vara normerande för vad som är en

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

143

skälig hyra utan i stället är kollektivt förhandlade hyror i allmänhet normerande (55 § andra stycket hyreslagen).17

Skyddsregeln innebär att hyresnämnden kan bestämma en ”trappa” för hyreshöjningar, dvs. att ett lägre belopp ska betalas från olika tidpunkter under en skälig övergångstid, till dess den nya hyran ska börja gälla. En förutsättning för trappning är att den nya hyran är väsentligt högre än den tidigare gällande, vilket i allmänhet är fallet vid hyreshöjningar på närmare tio procent.18

Trappning ska inte ske om särskilda skäl talar mot det. Sådana skäl kan bestå i det efter godkännande eller tillstånd har utförts standardhöjande åtgärder eller gjorts tillval som höjt lägenhetens bruksvärde. Det kan då vara motiverat att låta en större hyreshöjning få ett snabbare genomslag.19 Det sägs samtidigt att det inte finns något absolut undantag för standardhöjande åtgärder. Det framhålls även att trappningsregeln är ett skydd för hyresgäster, varför utgångspunkten bör vara att väsentliga hyreshöjningar inte ska genomföras på en enda gång.20

I rättspraxis har trappning skett i samband med att skälig hyra bestämts efter standardhöjande ombyggnation.21. Hovrätten har uttalat att en större del av höjningen bör få genomslag i trappans första steg, varvid en riktlinje kan vara att det första steget innebär en höjning av hyran som motsvarar ungefär hälften av den totala höjningen. Resultatet för hyresgästerna blev att hyrorna under det första året efter ikraftträdandet av de nya hyrorna utgick med 80 procent, år två med 90 procent och år tre med 95 procent (RH 2013:9 I).

Parterna i det kollektiva förhandlingssystemet kan naturligtvis också komma överens om en trappa för hyreshöjningen i en förhandlingsöverenskommelse.

17 Se prop. 2009/10:185 s. 69 f. 18 Se prop. 2009/10:185 s. 91. 19 A. prop. s. 91 f. 20 A. prop. s. 72. 21 Se RH 2015:18, RH 2014:22 och RH 2013:9 I.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

144

4.5 Renovering av hyreshus i praktiken

4.5.1 Renoveringsbehov och genomförda renoveringar

Stora renoveringsbehov de kommande åren

Det har under en längre tid varit känt att det finns ett behov av att renovera många lägenheter i beståndet, framför allt de lägenheter som byggts under den period som går under beteckningen rekordåren (1961–1975). De bostäder som byggdes inom det s.k. miljonprogrammet är från den senare delen av den perioden (1965–1974).

År 2009 fanns det drygt 850 00022 lägenheter i flerbostadshus kvar från det s.k. miljonprogrammet. Knappt hälften av dessa ägdes av kommunala bostadsföretag medan övriga ägdes av privata företag eller av bostadsrättsföreningar.23

Frågan om hur stort renoveringsbehovet är i byggnadsbeståndet är svår att besvara eftersom det saknas en entydig definition av begreppet. Det görs inte heller någon kontinuerlig uppföljning av genomförda renoveringar.

Figuren nedan visar på en jämförelse mellan tidigare registrerade renoveringskostnader och förutsedda renoveringskostnader enligt renoveringsgradsantaganden i HEFTIG24, för flerbostadshus.25Figuren visar en ögonblicksbild av både de renoveringar som har genomförts och de som återstår fram till år 2050. En topp väntas kulminera runt år 2020, följt av en ny topp runt år 2040.

22 Utredningens notering: De uppskattade siffrorna ligger mellan 800 000–850 000 lägenheter beroende på rapport. 23 SABO:s rapport, Hem för miljoner. Förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet – rekordårens bostäder, 2009. 24 HEFTIG är en förkortning för Husens EnergiFramTid I Genomlysning och är ett verktyg som kan användas för att simulera effekter av energieffektiviseringsåtgärder i byggnadsbeståndet, se vidare i Boverkets rapport Underlag till den andra nationella strategin för energieffektiviserande renovering – Ett samarbete mellan Boverket och Energimyndigheten, 2016:29, s. 121. 25 Boverkets rapport Underlag till den andra nationella strategin för energieffektiviserande renovering – Ett samarbete mellan Boverket och Energimyndigheten, 2016:29, s. 59 f.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

145

Figur 4.1 En jämförelse mellan tidigare registrerade renoveringskostnader och förutsedda renoveringskostnader enligt renoveringsgradsantaganden i HEFTIG, för flerbostadshus

Källa: Uppgifterna är hämtade från Boverkets rapport, Underlag till den andra nationella strategin för energieffektiviserande renovering – Ett samarbete mellan Boverket och Energimyndigheten, 2016:29.

Den sammanlagda kostnaden för de renoveringar som ska genomföras år 2020 uppskattas bli över 30 miljarder kronor. De renoveringar som har genomförts mellan 1990 och 2015 har kostat uppemot 20 miljarder kronor per år, medan de eftersatta renoveringarna motsvarat cirka 5–20 miljarder kronor per år.26

År 2009 beräknade SABO att drygt 300 000 lägenheter inom allmännyttan var i behov av renovering och att renoveringstakten i det kommunalägda beståndet var cirka 11 000 lägenheter per år.27År 2017 beräknade SABO att många av lägenheterna från rekordåren redan har rustats upp, men att det återstår uppskattningsvis 165 000 lägenheter från rekordåren varav 125 000 byggdes under miljonprogrammet. Upprustningstakten i SABO:s medlemsföretag har under senare år varit drygt 14 000 bostäder per år. Att rusta upp 165 000 lägenheter skulle innebära en total utgift på mellan 24 och

26 Boverkets rapport Underlag till den andra nationella strategin för energieffektiviserande renovering – Ett samarbete mellan Boverket och Energimyndigheten, 2016:29, s. 40. 27 SABO:s rapport, Hem för miljoner. Förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet – rekordårens bostäder, 2009.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

146

155 miljarder kronor beroende på om bara de nödvändigaste åtgärderna vidtas eller om en fullständig upprustning görs.28

I övrigt har ett par empiriska studier gjorts för att uppskatta renoveringsbehovet i lägenheter i flerbostadshus byggda under de så kallade rekordåren, men de ligger några år tillbaka.

Enligt Industrifaktas bedömning fanns cirka 600 000 lägenheter (75 procent av beståndet) i flerbostadshus från rekordåren som ännu inte moderniserats år 2011. Ungefär 320 000 av lägenheterna krävde mer eller mindre genomgripande renovering under de då närmsta fem åren, 2011–2015. Det skulle innebära ett renoveringsbehov på 64 000 lägenheter per år. Hur många renoveringar som faktiskt var planerade framgår inte av studien. Bedömningen baserades på intervjuer med fastighetsägare.29

På uppdrag av Trä- och möbelföretagen gjorde Prognoscentret år 2013 en uppskattning av renoveringsbehovet.30 De planerade renoveringarna för de närmsta fem åren uppskattades till 266 000 lägenheter, vilket gav en renoveringstakt på 53 200 lägenheter per år. Uppskattningen är baserad på telefonintervjuer med kommunala och privata fastighetsägare och är justerade med antaganden om att fastighetsägare i små kommuner inte kommer att genomföra några renoveringar.

Var renoveras det?

Enligt Prognoscentret är det framför allt i mellanstora kommuner som rekordårens flerbostadshus har renoverats. Det är även företag i dessa kommuner, både privata och allmännyttiga, som ser störst behov och har mest långtgående planer för den resterande delen av beståndet. Bostadsbolagen i de små kommunerna har lägst andel renoverade lägenheter och dessutom ett lägre upplevt behov än i både större städer och mellanstora kommuner.31

28 Uppgifter från SABO i mars 2017 från ännu inte publicerat material till uppföljning av rapporten Hem för miljoner från 2009. 29 Industrifakta, Behov och prioriteringar i rekordårens flerbostadshus. En intervjubaserad lägesanalys av åtgärdsbehov och väntad utveckling 2011–2015 (2011) och Svensk byggtidning, Ny modell för finansiering krävs för modernisering av miljonprogrammen. Nr 3/13, s. 25. 30 TMF & Prognoscentret, Miljonprogrammet – Förutsättningar och möjligheter, 2013. 31 Boverkets rapport, Förslag till utvecklad nationell strategi för energieffektiviserande renovering – Utredning av två styrmedel 2015, 2015:47, s. 17.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

147

De flesta ärenden rörande ombyggnationer tas upp i hyresnämnden i Stockholm följt av Göteborg och Malmö. Landet i övrigt har endast några få ärenden.

Av statistik från SABO baserat på uppgifter från deras medlemmar framgår att det år 2015 fanns drygt 800 000 bostäder i beståndet hos SABO:s medlemmar. Flera företag med sitt bestånd i Stockholm lämnade SABO mellan åren 2007–2014. Detta påverkar inte den procentuella fördelningen under dessa år, men innebär en brist för det fall det faktiska antalet renoveringar av medlemsföretagens bostäder under samma tid redovisas.

Tabell 4.1 Antal bostäder respektive bostadsrenoveringar för SABO:s medlemmar per ortsgrupp under år 2015

Ortsgrupp Antal bostäder 2015 Antal bostadsrenoveringar 2015

25 000–75 000 invånare

190 556

3 917

Mindre än 25 000 invånare 139 522

3 359

Stor-Göteborg

106 664

2 540

Stor-Malmö

45 288

630

Större än 75 000 invånare

171 561

5 661

Stor-Stockholm

153 250

1 977

Totalsumma

806 841

18 084

Källa: SABO.

Statistiken är indelad i ortsgrupperingar. SABO:s medlemmar har år 2015 drygt 300 000 bostäder i de tre största städerna; Stockholm, Göteborg och Malmö. Stockholm noterar ungefär hälften av storstädernas del med 153 250 bostäder. I övriga landet finns cirka 500 000 av deras bostäder.

Av statistiken nedan framgår att det skedde en markant ökning av renoverade bostäder i förhållande till det totala beståndet hos SABO:s medlemmar under år 2007. Antalet renoveringar av bostäder för SABO:s medlemmar totalt sett var fler än fyra gånger så många år 2015 jämfört med åren omkring år 2000. Antalet renoveringar har därefter ökat ytterligare fram till år 2015.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

148

Figur 4.2 Andelen renoverade bostäder i förhållande till det totala beståndet hos SABO:s medlemmar under åren 1995–2015

Källa: SABO.

Figur 4.3 Ortsgruppernas relativa procents fördelning av renoveringar under åren 1995–2015

Källa: SABO.

0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50%

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

25 000 - 75 000 inv Mindre än 25 000 inv Stor-Göteborg Stor-Malmö Större än 75 000 inv Stor-Stockholm

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

149

Statistiken i figuren ovan ger svar på hur relationen ser ut mellan olika ortsgrupperingars renoveringar av sitt eget bestånd, dvs. inte i förhållande till det totala beståndet. Göteborg har funnits med bland de tre grupperna med högst procentuell renovering av sitt bestånd under fem av de sex åren 2010–2015. Stockholm, Malmö och orter med 25 000–75 000 invånare har på motsvarande sätt funnits med i tre av de sex åren. Å andra sidan har gruppen med mindre än 25 000 invånare respektive fler än 75 000 invånare funnits med bland de tre med högst procentuell renovering av sitt bestånd under de senaste åren 2013–2015. Stockholm och orter med mindre än 25 000 invånare finns med bland topp tre i kategorin under åren 2007–2009.32

4.5.2 Förutsättningar för hyresgäster

Hyreshöjningar efter omfattande ombyggnader

Det finns ingen officiell statistik över hyreshöjningar efter större ombyggnader. Av tillgänglig information framgår emellertid att det finns en stor variation i hur stora hyreshöjningar blir i samband med renoveringar.

Boverket har i sin rapport Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar33 gått igenom undersökningar och litteratur. De redovisar bl.a. följande om hyreshöjningars storlek. Den genomsnittliga höjningen är 882 kronor per månad men varierar från 0–2 850 kronor för 70 kvadratmeter. Av dessa är det cirka tolv procent som fasar in hyreshöjningen under tre till fem år. Man finner även ett positivt samband mellan hyreshöjningen och andelen som flyttar. Av de som fick en hyreshöjning som var mindre än 500 kronor flyttade mindre än 1 procent medan av de som fick en hyreshöjning på över 1 000 kronor så flyttade i snitt 18 procent. Knappt 16 procent av bolagen som deltog i undersökningen erbjöd hyresgästerna olika nivåer på renoveringen.34

32 Statistik från SABO, mars 2017. 33 Boverket, Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, 2014:34, s. 49. 34 Jacobsson, Hem & Hyra, www.hemhyra.se/tips/sa-mycket-hojs-hyran-vid-renovering, den 23 september 2013.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

150

I de rättsfall som utredningen har gått igenom har det ofta varit fråga om hyreshöjningar mellan 25 och 30 procent. Även större hyreshöjningar har förekommit.

Enligt Hyresgästföreningens egen statistik höjdes hyrorna efter ombyggnader med i genomsnitt 37 procent under år 2016.

Flyttmönster i samband med renoveringar

Boverket har, som ovan nämnts, tagit fram en rapport om flyttmönster till följd av omfattande renoveringar. Boverket undersökte hur många som flyttade i samband med en omfattande renovering jämfört med personer som bor i fastigheter som inte renoverats. Myndigheten beskriver också vart personer flyttar vid omfattande renoveringar och hur det väntas gå för dessa personer jämfört med dem som bor kvar och de i fastigheter som inte renoveras.

Boverkets slutsats är att omfattande renoveringar leder till att fler hyresgäster flyttar. Andelen individer som flyttade under året då renoveringen avslutades var cirka 25 procent. I kontrollgruppen var motsvarande andel 14 procent. Individer i hyresfastigheter som renoveras är, annorlunda uttryckt, 1,8 gånger så troliga att nytta jämfört med individer i andra fastigheter. Flyttningarna börjar i många fall innan renoveringen är avslutad men fortsätter även efter. De som flyttar från en renoverad fastighet har även en högre sannolikhet att flytta igen. Flyttningarna har ett klart samband med inkomst och de individer som har låga inkomster flyttar i större utsträckning än de med högre. Även barnfamiljer har en ökad sannolikhet att flytta året för renovering men inte före vilket kan tyda på att de kan ha svårare att hitta alternativa boenden och att den sociala kostnaden för flytten är större. Sannolikheten att flytta är lägre i storstäderna vilket kan bero på situationen på bostadsmarknaden, där ett lägre utbud kan dämpa flyttningarna. Sannolikheten att flytta är lägre i allmännyttan jämfört med privata ägare.35

Boverkets rapport visar tydligt att renoveringarna leder till höjda bostadsbidrag och ekonomiskt bistånd för dem som bor kvar. Även de som flyttar från renoverade fastigheter får högre bostadsbidrag än tidigare. Det indikerar att de som flyttar från renoverade fastig-

35 Boverkets rapport Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, 2014:34, s. 7.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

151

heter tenderar att hamna i ett boende som är dyrare än det de flyttade från. Ökningen av ekonomiskt bistånd och bostadsbidrag visar även att flyttningarna dämpas genom att transfereringarna ökar. Detta innebär att grupper med låg arbetsinkomst utan ekonomiskt bistånd har högre sannolikhet att flytta eftersom de är mer priskänsliga för en förändring i boendekostnad. Men sannolikheten att flytta verkar ligga högre även i andra inkomstgrupper jämfört med kontrollgruppen.36

Flyttningarna från renoverade fastigheter tenderar att gå mot områden med lägre genomsnittsinkomster och lägre skolresultat. Renoveringarna riskerar därför att bidra till en ökande segregation och en utveckling mot att hushåll med svagare inkomster koncentrerar sig till vissa områden. De som flyttar från fastigheter som inte renoveras flyttar till områden med högre inkomster och bättre resultat. Denna utveckling i genomsnittsinkomst och skolresultat är större i storstäderna.

Detta talar för att en jämförelse av enbart antalet flyttningar i kontrollgruppen respektive i de renoverade fastigheterna inte ger en rättvisande bild av konsekvenserna till följd av renoveringar. Frivilliga flyttningar är inte något problem men mer eller mindre tvingande flyttningar är ett problem, både för hushållen och för samhället. Problemen blir än större när tvingande flyttningar i större utsträckning går mot områden med lägre inkomster och sämre skolresultat vilket förstärker segregationen.

Rapporten bekräftar det som framkommit i några tidigare undersökningar, nämligen att det finns ett missnöje med renoveringar och att hyresgästernas möjligheter att påverka processen ofta är små. Detta leder till ett ökat antal flyttningar. Samtidigt är det även många hyresgäster som vill ha renoveringar och det finns en stor variation i hur fastighetsägare hanterar renoveringar.37

Att flyttningarna ligger högre åren efter renovering beror till viss del på att de som flyttar från en renoverad fastighet har en högre sannolikhet för sekundärmigration38. Men det kan även bero på att de boende väljer att flytta vid senare tidpunkt eller att det är svårt att hitta alternativa bostäder vilket skjuter upp flytten. Den högre

36 Boverkets rapport Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, 2014:34, s. 53–54. 37 Boverkets rapport Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, 2014:34, s. 7. 38 Begreppet ”sekundärmigration” avser i det här sammanhanget situationen när en hyresgäst flyttar från sin bostad till en ny, och sedan flyttar igen under den observerade perioden.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

152

sannolikheten för sekundärmigration pekar på att flyttningarna från renoverade fastigheter leder till ett tillfälligt boende vilket liknar mönstret vid tvingande flyttningar och därmed även de negativa effekter som följer med osäkerhet över boendesituationen.

Hyresgästföreningen har i rapporten Var tredje kan tvingas flytta – En rapport om effekterna av hyreshöjningar i samband med standardhöjande åtgärder i Göteborg39 bedömt riskerna för att ett hushåll tvingas flytta på grund av standardhöjande åtgärder. Undersökningen omfattade 23 000 hushåll med drygt 51 000 personer boende i hyresfastigheter som står inför ombyggnad de närmaste åren. En risk att tvingas flytta finns, enligt den definition som används, om hushållets inkomst understiger Statistiska centralbyråns (SCB) norm för skälig levnadsnivå, när hyran är betald.

I rapporten bedöms en stor del av hushållen redan i dag befinna sig i riskzonen för att tvingas flytta – 3 380 eller 15 procent av hushållen i studien. Hyreshöjningar på 50 procent skulle medföra mer än en fördubbling av antalet hushåll i riskzonen.

Skulle hyran höjas med 5 procent är andelen hushåll i riskzonen 16 procent eller nära 3 800 hushåll. Det antalet ligger nära det antal som i dag inte uppnår skälig levnadsnivå när hyran är betald och som redan nu skulle behöva en lägre boendekostnad – nära 3 400 hushåll. Vid en hyreshöjning på 5 procent ligger ökningen på drygt 400 hushåll eller knappt 2 procentenheter. Vid en hyreshöjning på 5 procent ligger 58 procent av de hushåll som befinner sig i riskzonen under 90 procent av skälig levnadsnivå, 38 procent under 80 procent av skälig levnadsnivå och 15 procent under 50 procent av skälig levnadsnivå.

De hushåll som drabbas hårdast är ensamboende över 65 år och då i synnerhet kvinnor, ensamstående med barn och de stora barnfamiljerna.

39 Hyresgästföreningens rapport, Sven Bergenstråhle och Peder Palmstierna, Var tredje kan tvingas flytta – En rapport om effekterna av hyreshöjningar i samband med standardhöjande åtgärder i Göteborg, oktober 2016 (publicerad december 2016), s. 5 f. och 9.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

153

4.5.3 Förutsättningar för fastighetsägare

Lönsamma renoveringar?

En fastighetsägare är enligt hyreslagen skyldig att underhålla fastigheten för att hålla hyreslägenheternas skick på en godtagbar nivå. Som en del i affärsverksamheten väljer många fastighetsägare att hålla lägenheterna i ett bättre skick än vad lagen kräver.

Hyresvärdens ansvar för lägenheternas skick förutsätter normalt både ett löpande underhåll (jfr 15 § andra stycket hyreslagen) och större insatser med längre mellanrum, t.ex. byte av rörstammar. Utöver detta finns givetvis andra kostnader som avser förvaltningen av ett hyreshus eller driften av ett företag. Hyresvärdens intäkter utgörs av de hyror som hyresgästerna betalar. Skillnaden mellan hyresintäkter och drifts- och underhållskostnader kallas ofta driftnetto.

Som nämnts anses underhållsåtgärder inte höja lägenhetens bruksvärde och berättigar därför inte till en höjd hyra. Däremot tas hänsyn till att underhåll ska genomföras i de årliga kollektiva förhandlingarna. Att inte underhållsåtgärder berättigar till höjd hyra innebär att fastighetsägaren måste finansiera kostnaderna genom de löpande hyresintäkterna. Om fastighetsägaren i samband med t.ex. byte av rörstammar höjer standarden på badrummet kommer detta dock att påverka bruksvärdet och typiskt sett få genomslag vid hyressättningen.

Kostnaderna för en upprustning kan variera mycket. En fullständig upprustning kan kosta 12 000 kr/kvm, en begränsad 6 000 kr/kvm och en minimal 2 000 kr/kvm.40

Fastighetsägare lyfter ofta fram att enbart de månatliga hyresintäkterna inte fullt ut täcker underhållskostnaderna. Om de inte kan höja hyran är det svårt att få lönsamhet i förvaltningen. Därför finns det en ekonomisk drivkraft att genomföra åtgärder som är standardhöjande.

40 SABO:s rapport, Hem för miljoner, Förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet – rekordårens bostäder, 2009:7, s. 10.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

154

Ett flertal faktor är av betydelse för vilken nivå på en renovering som en fastighetsägare väljer. SABO anger i en rapport41 fyra förhållanden som är viktiga för möjligheterna att klara en upprustning. Dessa är:

• Andelen bostäder av beståndet som är i behov av upprustning

(en lägre andel ökar möjligheterna att lyckas i de flesta fall).

• Hur omfattande upprustningen måste vara (en mer omfattande upprustning är dyrare vilket ökar investeringsrisken).

• Företagets ekonomi.

• Marknadsläget, där en stark efterfrågan ökar förutsättningarna att kunna finansiera upprustningen genom en högre hyra.

Variationer bland olika delar av beståndet

Bostadsföretagen behöver som framgår ovan anpassa upprustningarna dels efter vad de kan finansiera, dels efter vad de boende kan betala.

I städer med stor efterfrågan på bostäder kan fastighetsägaren ofta räkna med att kunna hyra ut dyrare bostäder. För en fastighetsägare är det då ofta affärsmässigt motiverat och förenat med lägre risk att genomföra omfattande renoveringar. Erfarenhetsmässigt vet man också att de mest genomgripande ombyggnaderna sker i tillväxtområden – områden med bostadsbrist. Detta är sannolikt en förklaring till att antalet tvister om förbättringsarbeten är klart störst i Stockholm.

Ombyggnader på marknader i balans eller bostadsöverskott tenderar däremot att bli betydligt mindre omfattande och eventuella hyreshöjningar betydligt blygsammare.42 En svag hyresmarknad kan även leda till att underhållet eftersätts.

Utöver geografiska skillnader kan även ägaren ha betydelse.

41 SABO:s rapport, Hem för miljoner, Förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet – rekordårens bostäder, 2009:7, s. 8. 42 Hyresgästföreningen, Ombyggnad, – en kartläggning och förslag till förändringar, 2012-08-20.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

155

Av landets 290 kommuner har drygt 275 ett eller flera allmännyttiga bostadsbolag.43 Allmännyttan har för det mesta samordnad och storskalig förvaltning inom kommunen. Detta innebär självklart möjligheter till ett effektivt fastighetsunderhåll, där kostnader och risker kan spridas ut över ett stort bestånd.44

Motsvarande möjligheter finns hos enskilda större privata bostadsföretag. Med fastighetsbestånd på flera orter kan de dessutom dra nytta av skalfördelar som inte begränsas av kommungränser. Större bolag på starka marknader har generellt bättre förutsättningar att klara upprustningen.

För mindre fastighetsägare ser förutsättningarna annorlunda ut. På vikande marknader eller marknader med överskott begränsas möjligheten till genomgripande upprustningar och alternativet blir då i stället minimala upprustningar med små möjligheter att höja hyresnivån. Ofta är det då enstaka lägenheter som renoveras snarare än mer genomgripande upprustningar av fastigheterna.

Fastighetsföretagande är emellertid en småföretagsbransch och variationerna är stora mellan olika aktörer, baserade på bland annat storlek, lokala marknadsförutsättningar, fastighetsbeståndets egenskaper och företagets soliditet.

För många mindre aktörer är relationen mellan hyresvärd och hyresgäst personlig. Önskemål från båda parter om underhåll och förbättrings- och ändringsåtgärder utgör en del av den löpande dialogen.45

4.5.4 Hur genomförs ombyggnader i dag?

Bebodda eller friställda lägenheter

Ett sätt att genomföra en mer omfattande renovering är att renovera lägenheten när den blir friställd. Renoveringen kan genomföras i en lägenhet i taget eller genom att friställa hela fastigheten genom att inte teckna nya hyreskontrakt då en hyresgäst flyttar. En

43 Uppgift från SABO i januari 2017. De kommuner som saknar allmännyttiga bostadsföretag är: Salem, Täby, Danderyd, Nacka, Vaxholm, Åtvidaberg, Valdemarsvik, Markaryd, Borgholm, Staffanstorp, Lomma, Grästorp och Hjo. 44 Boverkets rapport, Bättre koll på underhåll, oktober 2003, s. 34. 45 Se bl.a. SABO:s rapport, Hem för miljoner. Förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet – rekordårens bostäder, 2009:7, s. 20 samt uppgifter från Fastighetsägarna i mars 2017.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

156

fördel för fastighetsägaren med denna modell är att den möjliggör att renovera lägenheter utan att detta påverkar en befintlig hyresgäst. Eftersom det inte finns någon hyresgäst kan fastighetsägaren välja nivå på lägenhetens standard. Den nya hyresgästens hyra ska dock förhandlas enligt hyresförhandlingslagen.

Under senare år har ett antal fastighetsbolag använt sig av den ovan beskrivna modellen i syfte att successivt renovera hela bestånd av fastigheter.46

När lägenheten är uthyrd till en hyresgäst, gäller lagens regler om hyresgästinflytande. Det vanligaste tillvägagångssättet är då att fastighetsägaren låter genomföra en renovering av flertalet lägenheter vid ett och samma tillfälle. Så sker oftast vid till exempel stambyten. Ett sådant tillvägagångssätt ger stordriftsfördelar och tiden för den totala renoveringen kan optimeras, vilket minskar störningen för hyresgästerna till skillnad från när enstaka lägenheter renoveras när de friställts. En nackdel med att genomföra en totalrenovering, särskilt för mindre fastighetsföretag, är att det kan vara svårt att erbjuda evakueringsboenden för de hyresgäster som har svårt att bo kvar under byggtiden om det genomförs under tiden lägenheten bebos av en hyresgäst.47 En annan nackdel kan vara den längre processen om några av hyresgästerna inte vill godkänna renoveringen och den därför behöver gå till hyresnämnd.

Frivillig reglering om information och samråd

En fastighetsägare och den berörda hyresgästorganisationen kan i ett ramavtal komma överens om hur ombyggnadsprocessen ska gå till, t.ex. i fråga om evakuering och hyresrabatter. Ramavtalet kan gälla för alla ombyggnader i ett fastighetsbestånd eller för en enstaka ombyggnad.

Enligt uppgift från Hyresgästföreningen omfattas över 300 000 lägenheter av någon typ av ramavtal (år 2016). Det är till allra största del allmännyttans fastighetsägare som tecknat avtal, i dagsläget

46 Fastighetsägarna, Hyresgästinflytande vid renoveringar – Fakta och kommentarer, mars 2016, s. 7. 47 Fastighetsägarna, Hyresgästinflytande vid renoveringar – Fakta och kommentarer, mars 2016, s. 7.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

157

cirka 50 ramavtal, medan endast några enstaka av de privata fastighetsbolagen har tecknat ramavtal.48

Avtalens innehåll kan skilja sig åt. Vissa allmännyttiga bostadsföretag och Hyresgästföreningen har träffat ramavtal som innehåller detaljerade bestämmelser om förfarandet. Vissa avtal anger t.ex. att den nya hyran för lägenheten efter ombyggnaden ska vara överenskommen efter samrådsförfarandet men innan hyresgästen behöver ta ställning till om han eller hon ska lämna samtycke till ombyggnaden.

Enligt Fastighetsägarnas anvisningar49 bör hyresvärden bjuda in hyresgästerna till informationsmöte och vid mötet lämna bl.a. ritning över fastigheten, beskrivning av planerade åtgärder, tidsplan och i förekommande fall ombyggnads- och andra avtal. Enligt anvisningen kan det också, om diskussionen blir omfattande, vara lämpligt att utse en representativ samrådsgrupp som kan slutföra diskussionen med hyresvärden.

I många fall följs den skriftliga informationen av ett eller flera möten där hyresvärden går igenom ombyggnaden mer i detalj.

Ibland bildas samrådsgrupper, där hyresgästerna får möjlighet att lämna synpunkter. I en samrådsgrupp utses normalt 5–6 personer som representanter för hyresgästerna i berörd fastighet. I samrådsgruppen ingår även representanter för hyresvärden och ofta även från Hyresgästföreningen.

Boverkets information och råd för olika parter i olika skeden av en ombyggnad

Boverket har tagit fram en vägledning med information och råd för olika parter i olika skeden av en ombyggnad.50 Vägledningen innehåller olika punkter att tänka på och som kan underlätta ett gott samråd.

En hyresvärd bör som en förberedelse kontakta den aktuella hyresgästorganisationen i ett tidigt skede och ta reda på mer infor-

48 Uppgifter från Hyresgästföreningen i december 2016. 49 Se Fastighetsägarnas anvisningar; Råd & synpunkter till hyresvärden inför förbättrings- och ändringsåtgärder. 50 Boverkets vägledning om boendeinflytande vid ombyggnad, se Boverkets hemsida, www.boverket.se/sv/boende/for-dig-som-bor-i-hyresratt-eller-kooperativ-hyresratt/ boendeinflytande1/metoder-och-kanaler-for-dialogprocessen/, per 2016-12-08.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

158

mation om hyresgästernas förutsättningar, önskemål och behov, t.ex. med hjälp av en enkät. Hyresvärden behöver givetvis ha en uppfattning om vad hyresvärden är beredd att ge de boende ett inflytande över eller, annorlunda uttryck, vad en dialog ska avse. Eftersom kommande hyreshöjningar är en viktig fråga för många hyresgäster måste hyresvärden kunna ge ett ungefärligt besked om den framtida hyrans storlek.

Boverket rekommenderar att företaget ger en skriftlig information och samtidigt bjuder in hyresgästerna till ett informationsmöte. Under genomförandet kan det vara bra att utse en person som håller i kontakterna med hyresgästerna. I de allmännyttiga bostadsföretagen finns ofta en ombyggnadssamordnare, som ansvarar för i princip all information till och alla kontakter med hyresgästerna under själva ombyggnadsskedet. En visningslägenhet är ett sätt att underlätta en dialog. Om ombyggnaden ingår i en områdesförnyelse, kan det vara klokt att även samordna dialogen med dem som bor i området eller andra aktörer.51

Upprustning med flera alternativ

Flera fastighetsägare erbjuder numera hyresgästerna valmöjligheter i fråga om ombyggnadsnivå. En möjlighet att välja nivå på standarden ger hyresgäster en möjlighet att påverka hyrans storlek.

Erbjudandena för hyresgästen kan vara utformad på olika sätt. Den lägsta nivån innebär ofta byte av all installation av VVS, el och ventilation, dvs. åtgärder som behövs för att säkerställa att lägenheten hålls i ett funktionsdugligt skick. Det förekommer också att viss modernisering ingår i sådant utförande. En högsta nivå innebär ofta att kök och badrum byggs om till en modern standard med nya snickerier och vitvaror och att lägenheten i övrigt renoveras. Även åtgärder utanför lägenheten kan naturligtvis vara aktuella.

51 Boverkets hemsida, www.boverket.se/sv/boende/for-dig-som-bor-i-hyresratt-ellerkooperativ-hyresratt/boendeinflytande1/metoder-och-kanaler-for-dialogprocessen/ information-till-hyresgasterna-om-ombyggnaden/, per 2016-12-08.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

159

4.6 Rättslig prövning av åtgärder

4.6.1 Överblick över rättspraxis om förbättrings- och ändringsarbeten

I utredningens uppdrag ingår att utvärdera hur intresseavvägningen mellan hyresvärdar och hyresgäster görs i rättspraxis efter 2002 års lagändringar och bedöma i vad mån reglerna ger hyresgästerna ett tillräckligt inflytande.

I det följande ges en summarisk översikt över rättspraxis. Endast de frågor som är av intresse för utredningen behandlas, dvs. främst hur intresseavvägningen görs mellan hyresvärd och hyresgäst. Åtgärder i samband med stambyten är utan tvivel av störst praktisk betydelse då det är sådana åtgärder som typiskt sett medför stora hyreshöjningar. De flesta rättsfall avser också sådana åtgärder. Framställningen begränsas därför till prövning av den typen av åtgärder.

Utredningen har gått igenom samtliga ombyggnadsärenden som prövats i sak i Svea hovrätt under perioden den 1 januari 2013 – den 31 december 2014 (27 ärenden). Även andra avgöranden berörs i viss utsträckning.

Utredningens slutsatser i anledning genomgången av rättspraxis finns i avsnitt 4.7.1 och 4.7.2.

4.6.2 Antal ärenden

I landets hyresnämnder avgjordes under perioden den 1 april 2002 – den 31 december 2014 totalt 3 352 ärenden angående tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder och angående förbud mot sådana åtgärder. Ärendena ska normalt läggas upp fastighetsvis eller per gatuadress varför varje ärende vanligtvis omfattar åtgärder i flera lägenheter. En mycket klar majoritet av tillståndsärendena eller 2 063 avgjordes i Hyresnämnden i Stockholm. Motsvarande siffra var för Hyresnämnden i Göteborg 495 och för Hyresnämnden i Malmö 251. Övriga nämnder har handlagt endast några enstaka upp till en handfull sådana ärenden per år i genomsnitt.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

160

4.6.3 Hyresvärden ansvarar för de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningarna

Frågan om hur en åtgärd bör genomföras tekniskt eller vilka fastighetsekonomiska bedömningar som bör göras kommer inte sällan upp. I fråga om badrum kan frågan t.ex. vara om stammarna bör bytas eller om det räcker med en mindre ingripande åtgärd. Vid kök är det vanligt att det argumenteras i frågan om köksinredningen kan återmonteras eller om den bör bytas ut.

Utgångspunkten i dessa avseenden är att det är fastighetsägaren som gör de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningarna och bestämmer omfattningen av de åtgärder som anses nödvändiga för att vidmakthålla fastighetens värde och livslängd. Hyresvärdens bedömning om hur ett stambyte ska utformas ska därför normalt godtas. Skäl att frångå denna bedömning kan föreligga t.ex. om inredningen är i mycket gott skick och hyresgästen kan göra åtminstone sannolikt att den metod hyresvärden har valt styrs av andra beslut än tekniska och fastighetsekonomiskt rationella skäl. Det krävs tungt vägande skäl från hyresgästen för att hyresvärdens val av metod ska ifrågasättas.52 I praktiken är hyresgästens möjligheter att nå framgång med en sådan argumentation ofta små.

4.6.4 Hyresvärdens beaktansvärda skäl

Hyresvärden anses som utgångspunkt ha beaktansvärda skäl för att i samband med ett stambyte åstadkomma en standard och utrustningsnivå som är allmänt förekommande i moderna lägenheter.

I fråga om badrum innebär det att hyresvärden anses ha beaktansvärda skäl att bl.a. helkakla väggar och lägga klinker på golv, installera badrumsskåp med belysning, handdukstork, nya beslag och samt dusch i stället för badkar.

När det gäller kök anses hyresvärdar ha beaktansvärda skäl att i samband med stambyte bl.a. byta ut köksskåpen mot nya moderna skåp, sätta in ny diskbänk och nya bänkskivor, installera köksfläkt, byta till vitvaror av normal modern standard, installera engreppsblandare och diskbänksbelysning och kakla ovanför diskbänk och spis.

52 Se Svea hovrätts beslut 2016-04-20 i mål nr ÖH 1730-15.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

161

Även andra faktorer kan påverka synen på hyresvärdens skäl. Hyresvärden anses t.ex. ha ett intresse av enhetlighet i fråga om utformning och standard. Med hänsyn till detta anses hyresvärden normalt ha ett beaktansvärt intresse av att utföra arbeten i samtliga lägenheter, även om behovet av åtgärder är mindre uttalat i några av dem.53

4.6.5 Objektiva intressen hos hyresgäster

En hyresgästs önskan att undvika att boendekostnaden blir opåkallat hög är ett relevant intresse.54 I praktiken är det den vanligaste invändningen från hyresgäster.

En invändning som görs, dock inte lika ofta som hyreshöjningar, avser intresset av att bevara en befintlig utrustning. Ofta rör det sig då om tidstypisk inredning som kanske är platsbyggd som hyresgästen föredrar framför en mer standardiserad inredning av modernt snitt. En vilja att bevara befintlig inredning kan bero på en önskan att undvika en hyreshöjning.

4.6.6 Avvägning mellan parternas intressen

I samtliga ärenden som Svea hovrätt har prövat under åren 2013 och 2014 har hyresvärden fått tillstånd till att i samband med stambyte genomföra den typ av standardhöjande åtgärder i badrum och kök som har nämnts ovan, dvs. åstadkomma en normal modern standard. Även de avgöranden som utredningen tagit del av före och efter denna tidpunkt har fått samma utgång.

Frågan om hyresgästens intressen har uppmärksammats särskilt i ett stort antal rättsfall. Som framgår ovan (avsnitt 4.3.4 och 4.6.6) förutsätts att en sådan invändning bör tillmätas avgörande vikt i vissa fall men inte i andra fall. Generellt gäller att ju större hyreshöjningen är, desto starkare skäl behöver hyresvärden åberopa.

I inget av de rättsfall som utredningen har tagit del – vari hyreshöjningarna har uppgått till 25 till 30 procent – har hyresgästens

53 Se t.ex. Svea hovrätts beslut 2015-11-16 i mål nr ÖH 8251-15. 54 Se prop. 2001/02:41 s. 69 f.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

162

intresse av att undvika en hög hyra ansetts väga tyngre än hyresvärdens skäl för att få genomföra en åtgärd.

Det förhållandet att intresset av en modern standard tillmäts en så stor tyngd kan sägas vara till nackdel för andra intressen. I fråga om åtgärder för anpassa lägenheten till en normal modern standard har hyresgästens invändning om hyreshöjning således i regel inte någon avgörande betydelse.55 Annorlunda uttryckt får hyresgästens intresse av att hyran inte blir opåkallat hög en reell betydelse främst vid åtgärder som går utöver det som kan kallas en normal modern standard. Man är då nära det som brukar benämnas lyxåtgärder.

Svea hovrätt har sammanfattat sin rättspraxis i denna del så att så länge det inte är fråga om s.k. lyxåtgärder, vilka hyresvärden ändå inte har ett beaktansvärt intresse att utföra, har det i regel inte ansetts oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna vidtas även betydande hyreshöjningar aktualiseras (Svea hovrätts beslut 2016-04-20 i mål nr ÖH 1730-15).

Det förekommer att den framtida hyran ännu inte har förhandlats när frågan om tillstånd prövas. Frågan har då uppkommit hur man ska se på en invändning om en hyreshöjning i en sådan situation. I rättspraxis har man tillmätt den omständigheten att hyresgäster genom de kollektiva förhandlingarna och möjligheten att få hyran prövad är skyddad mot omotiverade hyreshöjningar en särskild betydelse. En invändning om en betydande hyreshöjning hindrar därför många gånger inte tillstånd ges i det läget.

Se Svea hovrätts beslut 2016-07-04 i mål nr ÖH 5467-15 där hyresgästerna oemotsagda invänt att hyreshöjningen skulle bli på 80–100 procent. Hovrätten utgick i sin bedömning från att hyreshöjningen skulle bli betydande. Domstolen uttalade bl.a. att hyresgästen genom de kollektiva förhandlingarna och möjligheten att få hyran prövad är skyddad mot omotiverade hyreshöjningar och att det, så länge det inte är fråga om s.k. lyxåtgärder, i rättspraxis inte har ansetts oskäligt mot hyresgästen att åtgärden vidtas även när betydande hyreshöjningar aktualiseras.

Invändningar om att en befintlig utrustning ska bevaras görs främst i samband med ombyggnad av kök. För att en sådan invändning över huvud taget ska beaktas förutsätts att inredningen tilltalar

55 Se Svea hovrätts beslut 2014-02-24 i mål nr ÖH 6911-13 för ett exempel. Hovrätten uttalade att de ifrågasatta åtgärderna (bl.a. upprustning av kök och badrum) inte kunde anses som lyxrenovering. Därmed var de hyreshöjningar som kunde bli följden inte skäl att vägra tillstånd.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

163

breda grupper av hyresgäster. Vidare tangeras ofta frågor om fastighetsekonomi och tekniskt genomförande. Av det skälet kommer normalt inte hyresgästens invändning om att inredningen kan bevaras med en metod som väsentligt avviker från hyresvärdens planerade tillvägagångssätt att vinna framgång (se ovan berörda beslut 2016-04-20 i mål nr ÖH 1730-15). Rättsfallet RH 2000:32 får anses representera ett undantag.

I Svea hovrätt har endast 1 procent av ansökningarna avslagits från lagändringen 2002 till slutet av 2015. I de beslut där hyresnämnden eller hovrätten avslagit någon del av hyresvärdens ansökan har detta framför allt gjorts i mål som rör planlösningsändringar.56Som framgår ovan har inget avslag motiverats med en kommande hyreshöjning. Mönstret är i princip identiskt i hyresnämnden i Stockholm och liknande i hyresnämnden i Malmö.

4.7 Problem med dagens system

4.7.1 Lagändringarna år 2002 har inte stärkt hyresgästernas inflytande

Inför lagändringen år 2002 visade det tillgängliga underlaget att hyresvärdarna regelmässigt fick tillstånd att förse lägenheterna med modern inredning. Hyresgästerna fick därför i allt väsentligt endast inflytande över lyxåtgärder.

Mot den bakgrunden ändrades principen för hyresnämndens prövning till att hyresgästernas intressen skulle tas till vara på ett bättre sätt. Hänsyn ska därefter tas till skilda slag av vanligt förekommande hyresgästintressen, varav ett kan vara att undvika den hyreshöjning som ombyggnaden kan föranleda. Ett annat kan vara att bevara en äldre och fortfarande väl fungerande inredning.

Avsikten var att en bestämmelse som väger hyresvärdens intresse mot hyresgästernas skilda intressen skulle leda till att den dåvarande fokuseringen på modern nybyggnadsstandard skulle minska. Samtidigt skulle hyresvärdarna ha rimliga förutsättningar att bedriva en i ett längre perspektiv bra fastighetsförvaltning och angelägna ombyggnadsåtgärder skulle inte förhindras.57

56 Se Svea hovrätts beslut den 22 december 2014 i ÖH 5640-14. 57 Se prop. 2001/02:41 s. 26.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

164

Som framgår av genomgången av rättspraxis anses hyresvärdens intresse i regel väga tyngre än hyresgästens intresse av att undvika en betydande hyreshöjning, så länge det inte är fråga om s.k. lyxåtgärder. Den grundläggande tanken, att en större hyreshöjning förutsätter starkare skäl för åtgärden, har därför inte fått någon praktisk betydelse i fråga om åtgärder som syftar till en normal modern standard.

Även om hyresgästernas skilda intressen beaktas i någon mening anses hyresgästernas intressen normalt inte väga tillräckligt tungt för att förhindra åtgärder som syftar till att åstadkomma en modern boendestandard. Avsikten med lagändringen år 2002, att få en minskad fokusering på intresset av modernisering genom att bredda hyresgästernas intressen, kan således inte sägas ha förverkligats.

Vidare kvarstår problemet att hyresgäster inte får något reellt inflytande över åtgärder som inte kan betecknas som lyxåtgärder. Inte heller har hyresgästernas intresse av att bevara en äldre inredning fått någon egentlig praktisk betydelse, i vart fall inte när en rättslig prövning har skett av ärendena.

Det är således i dag i allt väsentligt samma situation som före 2002 års lagändringar.58 Utredningens slutsats är därför att 2002 års lagändringar inte har fått avsedd effekt.

4.7.2 Ombyggnader undergräver besittningsskyddet för många hyresgäster

När dagens hyressättningssystem infördes motiverades det främst av intresset att värna hyresgästens besittningsskydd.59 Möjligheten till hyresprövning motverkar att en hyresgäst tvingas från sin lägenhet på grund av oskäliga krav på hyreshöjningar. Den motverkar också att hyresgästens obenägenhet att ta på sig kostnader och besvär med en flytt utnyttjas av hyresvärden för att ta ut en högre hyra än vad en ny hyresgäst skulle vara villig att betala.

Ett besittningsskydd som inte innefattar en kontroll av prisnivåerna på hyran kan många gånger sakna praktiskt värde för en hyresgäst. Frågan om vilka förbättrings- och ändringsarbeten som en hyresvärd får genomföra har avgörande betydelse för hur hög hyran blir för hyresgäster som bor i lägenheter som ska rustas upp.

58 Jfr a. prop. s. 24. 59 Se prop. 1968:91 bih. A s. 48 f.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

165

Boverket har i sin rapport60 om flyttmönster vid omfattande renoveringar visat att andelen hyresgäster som flyttar är högre i hus som genomgår en omfattande renoveringar än i andra hus. Som utvecklats i avsnitt 4.5.2 ger en jämförelse mellan antalet flyttningar i kontrollgruppen respektive i de renoverade fastigheterna sannolikt inte ger en rättvisande bild av de negativa effekterna. Det beror på att flyttningarna från renoverade fastigheter tenderar att gå mot områden med lägre genomsnittsinkomster och lägre skolresultat medan de som flyttar från fastigheter som inte renoveras ofta flyttar till områden med högre inkomster och bättre resultat.

Utredningen konstaterar att många hyresvärdar rustar upp lägenheter till en mycket hög standard, jämförlig med nyproduktion, och att hyresgäster vid en rättslig prövning har svårt att få igenom åtgärder på en lägre nivå. Även om många hyresgäster efterfrågar en hög standard är detta ett problem för de hyresgäster som inte gör det. Boverkets rapport visar att det finns ett klart samband mellan omfattande upprustningar och hyresgästers benägenhet att flytta. Flyttningarna beror till stor del på hyreshöjningar och drabbar hyresgäster med lägre inkomst i högre grad än andra.

Utredningen har haft kontakt med hyresgäster som berättar att de trots engagemang och total enighet bland hyresgästerna inte kunde påverka ombyggnaden och därmed hyreshöjningen. Sådana upplevelser kan i sin tur skapa en misstro till hyresvärden och att hyresgästen förlorar tilltron till systemet eller sin egen förmåga.

Mot denna bakgrund drar utredningen slutsatsen att dagens regler om hyresgästinflytande inte är tillräckliga för att säkra tryggheten i boendet för en bred grupp av hyresgäster.

4.7.3 Kostsamma processer Många ombyggnadsprojekt leder till tvist

Om inte alla hyresgäster i fastigheten godkänner förbättrings- och ändringsåtgärderna, kan fastighetsägaren ansöka om tillstånd för åtgärden hos hyresnämnden.

Enligt uppgift från Fastighetsägarna, som genom en undersökning bland sina medlemsföretag i Stockholms län, lämnar samtliga hyresgäster tillstånd i cirka 30 procent av de fastigheter som fastig-

60 Boverkets rapport, Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, 2014:34.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

166

hetsägaren vill bygga om. I 70 procent av fallen är det således en eller flera hyresgäster som motsätter sig de föreslagna åtgärderna.61Andelen hyresgäster som motsätter sig åtgärder är dock mycket lägre i förhållandet till det antal lägenheter som renoveras varje år. Enligt Fastighetsägarna är det i snitt 4 procent av hyresgästerna som inte lämnar sitt godkännande till åtgärderna. Det innebär att 96 procent av hyresgästerna lämnar sitt godkännande.62

Skälen till att man lämnar sitt godkännande kan vara av varierande slag. I många fall vill man att de föreslagna åtgärderna ska genomföras. Det förekommer också uppgifter om att hyresgäster upplever sig pressade att lämna sitt godkännande.63

Den ärendestatistik som utredningen har tagit del av visar att ett stort antal ombyggnadsprojekt i storstadsregionerna hänskjuts för prövning i hyresnämnden, med en klar tyngdpunkt i Stockholmsregionen.

Det är svårt att bedöma varför ombyggnadsprojekt i storstadsregionerna i så stor utsträckning hänskjuts till hyresnämnden för prövning. Det som skiljer framför allt Stockholm men även andra storstäder från övriga delar av landet är dels den stora bristen på bostäder, dels att hyreshöjningarna blir högre. Detta är sannolikt en av orsakerna till de många prövningsärendena. Hyresgäster i dessa regioner som inte vill godta föreslagna ombyggnadsåtgärder har ytterst begränsade möjligheter att finna en annan lägenhet som de har råd med. Samtidigt är det för en fastighetsägare förenat med låg risk att göra en omfattande ombyggnad då det finns en stark underliggande efterfrågan på bostäder i flera tillväxtregioner.

I och med att bristen på bostäder förvärrats i flera delar av landet kan det antas att antalet prövningsärenden kommer att öka även utanför de största städerna. Samtidigt är renoveringsbehovet i landets hyresfastigheter stort, särskilt bland de som byggts inom ramen för det s.k. miljonprogrammet. Det kommer troligen också att bidra till att antalet ärenden ökar.

61 Uppgifter från Fastighetsägarna, redovisad den 21 mars 2016. 62 Uppgifter från Fastighetsägarna, mars 2017. 63 Forskningsrapporten för Hyresgästföreningen Riksförbundet och Region Stockholm ”… men vart ska ni då ta vägen?” Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv, september 2011, s. 27–28.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

167

En rättslig process tar lång tid

En fastighetsägare måste räkna med att en process tar upp till två år från det att hyresgästerna informeras om den planerande renoveringen tills alla beslut som möjliggör byggstart är fattade.

Kostnaderna för fastighetsägaren att få godkännanden till ombyggnader ligger framför allt i rättegångskostnader och andra kostnader som har med tillämpningen av lagen att göra. Men ökade kostnader finns också i de förseningar som uppstår i upphandlingen av ombyggnaden.64

Ett problem som lyfts fram av hyresvärdar är att de inte får tag på hyresgäster för att kunna fråga om godkännandet. Fastighetsägare har för utredningen berättat om svårigheterna att få tag i hyresgäster, som i realiteten kanske bor större delen av året utomlands, samtidigt som de är beroende av att få ett svar för att kunna gå vidare i processen.

Vid båda situationerna behöver hyresvärden ansöka om tillstånd hos hyresnämnden p.g.a. det uteblivna godkännandet.

Alltför mycket resurser läggs på tvister

Enligt utredningen är det inte tillfredsställande att så många ombyggnadsprojekt förs till hyresnämnd, trots att det i princip aldrig blir annat resultat än att fastighetsägaren får rätt att genomföra åtgärder. De största nackdelarna ligger i att det orsakar förseningar, försvårar planering och kostnader för fastighetsägare och att det skapar oro och en ofta onödig och utdragen process för hyresgäster. Utredningen menar vidare att det kan riskera att minska tilltron till en hyresnämnd eller domstol där besluten är så genomgående likartade oavsett mål. Vidare menar vi att en rättslig prövning minskar möjligheterna till goda relationer med hyresvärden. Dessutom minskar förutsättningar för en långsiktig känsla av delaktighet och trivsel hos hyresgästerna.

Enligt utredningen är det även ett problem att många hyresgäster i ombyggnadsärenden återkallar sin talan då det står klart att den kommande hyreshöjningen inte kan prövas av hyresnämnden i det ärendet. Många av de som motsätter sig hyresvärdens ombyggnads-

64 Fastighetsägarna, Hyresgästinflytande vid renoveringar – Fakta och kommentarer, mars 2016.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

168

planer kan i och för sig vara positiva till att underhållsåtgärder genomförs. Det som hyresgästerna i de flesta fall ställer sig negativa till är standardhöjande ombyggnadsåtgärder eftersom de leder till hyreshöjningar.

Utredningen menar därför att det är angeläget att skapa förutsättningar för att minimera ärenden som kan undvikas med bättre information.

4.7.4 Bristfällig information till hyresgäster

Hyreslagen innehåller ett krav på information till hyresgästerna om de åtgärder som planeras. Det finns dock inga krav på hur utformningen ska vara eller vilket innehåll meddelandet ska ha.

Efter att hyresvärden informerat om den förestående ombyggnaden brukar hyresvärden presentera en godkännandehandling för hyresgästerna. Genom att underteckna handlingen godkänner hyresgästen ombyggnaden. Det finns vanligen ingen möjlighet att kryssa i en ja- eller nej-ruta. Vill hyresgästen inte lämna sitt godkännande får han eller hon avstå från att skriva under.

I rapporten ”… men vart ska ni då ta vägen?” har man tittat på ett antal godkännandehandlingar. I rapporten framhålls att man sett tydliga tecken på att ett så kallat godkännandebrev inte innebär någon reell valmöjlighet på grund av utformningen. Några av de hyresgäster rapporten hade kontakt med, vilka hade vägrat ge sitt godkännande, har vittnat om påtryckningar som upplevdes som rena trakasserier.65

Det bör framhållas att många hyresvärdar arbetar mycket med delaktighet för hyresgäster och gör mer långtgående ansträngningar än lagen kräver. Det är dock inte tillräckligt då det brister i många fall. Parallellt bedömer utredningen utifrån kontakter med aktiva aktörer på marknaden, hyresgäster och genomgång av rättspraxis att många hyresgäster får bristfällig information. Det är ett problem av flera skäl.

En fullgod information är en grundläggande förutsättning för att hyresgäster ska kunna ta till vara sina intressen vid förhandlingar med fastighetsägaren och ha klart för sig hur processen ser ut samt

65 Forskningsrapporten för Hyresgästföreningen Riksförbundet och Region Stockholm ”… men vart ska ni då ta vägen?” Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv, september 2011, s. 27–28.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

169

vilka alternativ som står hyresgästen till buds i olika avseenden. Det påverkar bl.a. hyresgästernas möjlighet att lämna ett välgrundat godkännande. Det har även betydelse för att hyresgästerna i övrigt ska kunna bevaka sin rätt och förstå betydelsen av en rättslig process.

En bristande information gör också att hyresgäster känner sig mindre delaktiga i frågor som rör deras boende vilket kan bidra till att man varken trivs eller vill bo kvar. Avsaknad av delaktighet och engagemang från hyresgästernas sida kan leda till minskad trygghet och trivsel i huset eller i hela bostadsområdet, vilket i sin tur kan minska bostädernas attraktivitet. Behovet av bra information är något som Boverket pekar på i sin rapport om flyttmönster.66

4.8 Överväganden och förslag

4.8.1 Allmänna utgångspunkter

Utgångspunkten för hyreslagstiftningen sedan länge att den ska vara en skyddslagstiftning som stimulerar till förhandlingslösningar och som minimerar konflikter. Det är en utgångspunkt även för denna utredning. Utredningen har i uppdrag att särskilt beakta behovet av att hyresgästerna i praktiken har goda möjligheter till inflytande och trygghet i boendet. En utgångspunkt för utredningen är samtidigt att hyresvärdar i egenskap av fastighetsägare ska ha goda förutsättningar att bedriva en långsiktigt rationell och ekonomiskt och miljömässigt hållbar fastighetsförvaltning.

Boverket har samlat sju skäl för att erbjuda boendeinflytande utöver vad lagen kräver:67

• De boendes kunskaper och erfarenheter kan tas tillvara och ge värdefullt underlag för beslut om insatser i området.

• Inflytande kräver – och föder – delaktighet och engagemang och gör människor beredda att ta ett större ansvar.

• Engagemang ger ökad gemenskap och därmed ofta ökad trygghet och trivsel och mer nöjda hyresgäster.

66 Boverkets rapport Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, 2014:34 s. 55. 67 Boverkets rapport Boendeinflytande i praktiken, maj 2010 samt Boverkets hemsida, www.boverket.se/sv/boende/for-dig-som-bor-i-hyresratt-eller-kooperativ-hyresratt/ boendeinflytande1/varfor-satsa-pa-boendeinflytande/sju-goda-skal/ per 2016-12-08.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

170

• Hyresgästerna känner sig sedda och lyssnade på, respekterade och högre värderade. Det främjar en positiv identifikation med bostadsområdet.

• Boendeinflytande kan bidra till en smidigare process genom större acceptans för förändringar, även när det gäller effekter på hyran.

• Skadegörelsen kan minska om åtgärderna är väl förankrade bland de boende och en del av dem har deltagit aktivt i planeringsprocessen. Inte minst de unga brukar påverkas positivt av att känna att någon bryr sig om vad de tycker och vad de önskar sig.

• Boendeinflytande kan bidra till en ökad attraktivitet och status för bostadsområdet, vilket i sin tur ger lägre omflyttning, färre outhyrda lägenheter och minskat hyresbortfall.

Det finns ett behov av att säkerställa att hyresgästerna får ett reellt inflytande även när hyresvärden inte vill erbjuda något sådant. Man bör enligt utredningen också slå vakt om hyresgästernas trygghet i boendet även när lägenheten rustas upp. Hyresgästerna har en trygghet och en relation till sitt hem. Dessutom har hyresgästen ofta en relation till de gemensamma utrymmena eller trädgården utanför.

Det bör samtidigt beaktas att många fastighetsbolag inte bara vill underhålla sina fastigheter utan även utveckla sitt bestånd, t.ex. genom att anpassa standarden efter moderna uppfattningar. Om förutsättningar för investeringar försämras i alltför hög grad riskerar dessa att utebli vilket i förlängningen kan vara negativt för hyresrätten som boendeform.68 Hyresvärdar som utredningen har varit i kontakt med har uppgett att kostnaderna för stora underhållsåtgärder som t.ex. stambyten inte täcks av hyrorna och att det således behövs standardhöjande åtgärder för att kunna finansiera kostnaderna med en högre hyra.

Utredningen anser att det bör finnas en helhetssyn på frågan om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. Information till hyresgäster, förhandlingar och den rättsliga prövningen är delar av samma regelverk och de måste samverka för att uppnå önskade effekter. Det bör t.ex. ligga i fastighetsägarens intresse att lämna bra information till hyresgästerna och att erbjuda dem ett in-

68 Hans Lind, Rapporten Leder hyreslagen till rätt renoveringar – analys och förslag, 2015:1.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

171

flytande. Det bör löna sig för en fastighetsägare att bedriva seriösa förhandlingar med hyresgästerna. Det förutsätter att det i högre grad än i dag finns ett samband mellan förhandlingarna och den rättsliga prövningen. En sådan ordning bör enligt utredningen kunna leda till att ökad tonvikt läggs på förhandlingarna och att färre tvister därför förs till hyresnämnd. Detta förutsätter att reglerna är stabila och ger förutsebarhet där parterna har goda möjligheter att bedöma konsekvenserna av deras ställningstaganden under förhandlingarna.

Det har under utredningens arbete väckts frågor om huruvida förslagen utgör en lämplig avvägning mellan fastighetsägarens intresse av att kunna bestämma över sin egendom och hyresgästernas intressen. Utredningens ståndpunkter på området finns i avsnitt 4.8.8.

4.8.2 Skärpt krav på innehållet i meddelande om ombyggnation

Förslag: Ett krav på innehållet i meddelandet om ombyggnation

införs. Det skriftliga meddelandet ska innehålla uppgift om

1. de åtgärder som hyresvärden vill genomföra,

2. anledningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärderna,

3. i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen

och omfattningen av åtgärderna,

4. tidsplan för genomförandet,

5. olägenheter som kan uppstå för hyresgästen,

6. behovet av alternativ bostad under tiden åtgärderna pågår,

7. huruvida nedsättning av hyran kommer att erbjudas,

8. uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är överenskom-

men, samt

9. vad som gäller om hyresgästen inte godkänner åtgärderna.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

172

Lagstiftningen garanterar inte hyresgäster tillräckligt bra information. I praktiken varierar kvaliteten på informationen. Det förekommer att hyresgäster får en mycket kortfattad information på en godkännandeblankett. Sådan bristande information försvårar hyresgästinflytandet och kan ha andra negativa effekter, t.ex. en känsla av bristande delaktighet och en ökad oro.

Utredningen föreslår därför att lagen ställer mer specificerade krav på att hyresgästerna får information som dels skapar förutsättningar för att de ska kunna ta till vara sina intressen vid förhandlingar med fastighetsägaren, dels får klart för sig hur processen ser ut och vilka alternativ som står hyresgästen till buds i olika avseenden.

Hur långtgående krav som bör ställas på meddelandets innehåll bör bedömas mot bakgrund av de angivna funktionerna som meddelandet ska fylla. I det följande beskrivs närmare vilket innehåll som utredningen anser att informationen till hyresgästerna bör ha.

Information om åtgärderna och genomförandet av dem

Hyresvärden ska vara skyldig att lämna uppgifter om de åtgärder som hyresvärden vill genomföra. Hyresgästen bör med ledning av informationen få en god uppfattning om åtgärdens omfattning och hur den kommer att utföras. Även anledningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärden bör anges då det kan väntas ge bättre förutsättningar för kommande förhandlingar.

Utöver information om åtgärderna som sådana bör det finnas en tidsplan för genomförandet, olägenheter som kan uppstå för hyresgästen, behovet av alternativ bostad under tiden åtgärderna pågår och huruvida hyresnedsättning kommer att erbjudas.

Det är också viktigt att hyresgäster förstår att de kan välja att inte godkänna en åtgärd och att frågan då får prövas av hyresnämnden. Även det bör därför framgå. Ett sätt skulle kunna vara att utforma en godkännandehandling så att hyresgästen kan välja mellan två alternativ; ett där hyresgästen godkänner åtgärden, ett annat där hyresgästen inte godkänner åtgärden.

Med en sådan information kan en hyresgäst få en ungefärlig bild av hur åtgärderna kommer att påverka både bostaden och de praktiska förutsättningarna under ombyggnaden.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

173

Information om i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen och omfattningen av en åtgärd

Det är viktigt att frågan om inflytande för hyresgäster tidigt finns med i processen. Hyresgäster måste få information om i vilken omfattning de har möjlighet att påverka åtgärderna. Det är också av vikt att fastighetsägaren tidigt informerar om i vilka delar de är beredda att erbjuda hyresgästerna en valfrihet. En genomtänkt plan i den delen från fastighetsägaren ger möjlighet till bra förhandlingar med enkla och tydliga förutsättningar.

Utredningen föreslår att meddelandet till hyresgästen ska innehålla information om vilka möjligheter hyresgästen har till inflytande och samråd. Det bör även finnas information om att hyresnämnden kan komma att pröva frågan om tillstånd, om inte hyresgästen godkänner en åtgärd.

För de som redan i dag ger den här sortens information till sina hyresgäster innebär utredningens förslag ingen skillnad i praktiken. För andra fastighetsägare kommer det inledningsvis att krävas mer planering och förberedelser för att kunna ha en dialog om åtgärderna med hyresgästerna.

Tidig information om planerade förbättrings- och ändringsarbete bidrar till att skapa tillit och förtroende mellan hyresvärdar och hyresgäster. Informationskravet stärker hyresgästens förutsättningar att delta aktivt i ett eventuellt samrådsförfarande.

Även för fastighetsägare kan ett lagstöd för hur informationen ska ges skapa en viss trygghet. Men det kan också skapa nya osäkerheter framför allt kring hur informationen ska ske fortlöpande. Detta gäller särskilt då nya eller förändrade behov av underhållsarbete upptäcks i ett byggskeende. Det finns därför en liten risk för en ökad konfliktnivå och ökad måltillströmning kortsiktigt fram till att hyresvärdarna anpassar sig till det nya rättsläget. Utredningen ser dock i förlängningen möjlighet till en minskad måltillströmining till hyresnämnderna då det finns incitament för hyresvärden och hyresgästerna att genom information och samråd hitta framkomliga lösningar.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

174

Uppgift om framtida hyra

För en hyresgäst är information om hyran efter ombyggnaden viktig. I praktiken är frågan om hyrans storlek den vanligaste orsaken till att ett tillståndsärende förs till hyresnämnden. Detta trots att hyresfrågan inte avgörs i tillståndsprövningen.

Många hyresvärdar har redan tidigt i en ombyggnadsprocess klart för sig nivån på en skälig hyra efter att ombyggnationsåtgärderna utförts. I många fall förhandlar hyresvärden med hyresgästorganisationen om skälig hyra redan innan ombyggnaden. De nya hyrorna bestäms utifrån vad som närmast kan liknas vid prislistor där olika åtgärder ges olika mycket påverkan på bruksvärdet baserat på vad som på regional, och ibland lokal, nivå har förhandlats fram mellan parterna. Det förekommer också att hyresgästerna under tiden betalar a conto-hyror som justeras i samband med att åtgärderna har slutförts. På så vis undviker man att hyresgästerna behöver betala retroaktiv hyra i alltför stor omfattning.

Att förhandla om hyran i förväg så att hyresgästerna får ett pris på de åtgärder som ska göras är starkt efterfrågat. Många hyresgäster som utredningen varit i kontakt med menar att det svårt att ta ställning till föreslagna åtgärder då de inte samtidigt vet hur hög den nya hyran blir. Utredningen rekommenderar därför parterna att förhandla hyran i förväg så att uppgift om hyran kan lämnas i samband med övrig information. I de fall parterna inte lyckas komma överens om en hyra bör i alla fall en tänkt hyra eller en högsta hyra anges.

Utredningen har dock inte föreslagit ett lagkrav som inkluderar att hyran ska anges i förväg (jmf avsnitt 4.9). Det skulle visserligen vara ett stort steg framåt för många hyresgäster. Men det finns också flera problem med ett sådant förslag.

Hyresförhandlingar innan en renovering är färdigställd förutsätter ett visst mått av förtroende mellan parterna. På en del platser och mellan en del fastighetsägare och lokala hyresgästorganisationer saknas detta förtroende. I en sådan situation behövs en sedvanlig bruksvärdesprövning efter att lägenheterna är renoverade för att hantera konflikterna.

Ett annat problem med att kräva en uppgift om hyra är hur rättsverkan av en sådan uppgift ska behandlas. Om hyresvärden anses bunden av en uppgift om hyresnivån kan det uppstå problem om uppgiften har förlorat sin aktualitet när ombyggnaden har färdig-

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

175

ställts lång tid senare. Det uppstår också problem med att förhålla sig till hyresnivåerna på orten och att värdera lägenhetens hyra och inte bara den höjning som standardhöjning skulle medföra.

Utredningen anser därför sammanfattningsvis att det inte är lämpligt att begära att hyresvärden ska lämna en uppgift om hyresökning, även om det utifrån problembilden skulle ha varit önskvärt.

Det är däremot eftersträvansvärt att inom det frivilliga samrådsförfarandet förhandla färdigt hyrorna utifrån de aktuella åtgärderna. Det skulle, enligt utredningen, underlätta och ge bättre förutsättningar för hyresgäster att kunna fatta ett underbyggt beslut om godkännande av åtgärderna. Att förhandlingar om hyran har skett i det sammanhanget är en parameter som påverkar möjligheten till bifall på hyresvärdens ansökan om tillstånd till åtgärderna hos hyresnämnden. Det är också av betydelse att hyresgästorganisationer som, för hyresgästernas räkning, förhandlar hyrorna när tillfälle ges. Om hyran är bestämd, dvs. överenskommen med en hyresgästorganisation, bör den anges i meddelandet om ombyggnation.

4.8.3 Förlängd tidsfrist för hänskjutande till hyresnämnden

Förslag: Tidpunkten för när en hyresvärd får ansöka om tillstånd

hos hyresnämnden flyttas fram från två månader till tre. En sådan ansökan kan lämnas in tidigast tre månader efter att hyresgästen fått information om åtgärden.

Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden som hyresvärden vill genomföra, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. En ansökan får göras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen (18 e § andra stycket hyreslagen).

Utredningen anser att dagens två månader efter att hyresgästen fått informationen är en för kort tid, både för hyresvärden och för hyresgästen att ta ställning till den mer omfattande tillgången på information. Utredningen föreslår därför att tidsfristen utökas från två till tre månader.

Syftet med tidsfristen är att hyresvärden ska ha incitament att samråda med hyresgästerna. Det är viktigt att hyresvärden och hyresgästerna får tid att föra till en ordentlig dialog. Med extra tid och krav

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

176

på innehåll i meddelande ges bättre förutsättningar för att genomföra ett samråd med största möjliga framgång.

En utökning av fristen till tre månader bör ge bättre förutsättningar för hyresvärden att samverka med hyresgästerna och hitta samförståndslösningar. För de flesta hyresvärdar kommer denna extra månad inte att medföra några konsekvenser då en ombyggnation ändå tar lång tid. Det kan visserligen inte uteslutas att den extra månaden på marginalen skulle kunna bidra till att en hyresvärd inte går vidare med en tillståndsansökan. Utredningen anser dock att de samlade vinsterna med en bättre process tidigt blir stora. Även i de enskilda fallen kommer förlängningen av processerna i ett så tidigt stadium att det knappast kan innebära några större merkostnader eller andra negativa konsekvenser.

4.8.4 Samråd och god sed vid hyresförhållanden för förbättrings- och ändringsåtgärder

Bedömning: Samrådsprocessen vid förbättrings- och ändrings-

åtgärder bör inte regleras i lag.

God sed vid hyresförhållanden ska iakttas.

Hyresvärden har i allmänhet ett intresse av att undvika en prövning i hyresnämnden för att därmed påskynda ombyggnaden. Hyresgästen har ett intresse av att kunna bo kvar i sin bostad även efter ombyggnaden. Hyresgästen har i regel även intresse av att i största möjliga utsträckning påverka vilka förbättrings- och ändringsåtgärder som ska vidtas och hur de ska utföras. En hyresgästorganisation kan sägas ha ett incitament att hålla nere hyrorna för hyresgästernas del.

Även om aktörernas intressen ofta inte sammanfaller kan de ändå sägas ha ett gemensamt intresse av att nå en överenskommelse. Något behov av att i lag formalisera förhandlingarna har tidigare inte ansetts finnas.69

Som utredningen har redogjort för ovan är det redan i dag vanligt att samråd mellan hyresvärdar och hyresgäster äger rum inför stora ombyggnadsprojekt. Inom ramen för dessa bedrivs ofta kon-

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

177

struktiva förhandlingar om såväl de åtgärder som ska utföras som den påverkan dessa har på den framtida hyran. Detta förutsätter att hyresgästorganisationen får information och deltar i processen på ett tidigt stadium, t.ex. i samband med att projekteringen inleds.

För att skapa förutsättningar för ett inflytande för hyresgäster behövs engagemang och tid från såväl hyresvärd som hyresgäster. Utredningen anser att det bästa sättet att åstadkomma dialoger vid ombyggnader är genom frivilliga överenskommelser om hur samråd m.m. ska genomföras.

Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna har arbetat parallellt med utredningens arbete med att, om möjligt, ta fram gemensamma riktlinjer för hur samråd mellan hyresvärd och hyresgästerna ska ske. Syftet med riktlinjerna är att fastställa ett ramverk som hyresvärden kan ta hjälp av vid samråd.

Utredningen ser mycket positivt på ökade inslag av samråd vid renovering och ombyggnation. Men vi kan också se att samråd inte alltid är enkelt. Det finns alltid en gränsdragningsproblematik mellan dialog och inflytande där de boende riskerar att få höga förväntningar på vad som är möjligt att få påverka. Samtidigt som hyresvärden kanske i första hand önskar förankra redan fattade beslut. Andra problem som uppmärksammats är att bara ett fåtal av hyresgästerna i praktiken blir engagerade.

Även om inte samrådsprocessen vid förbättrings- och ändringsåtgärder bör regleras i lag så bör god sed på området iakttas. Det är av stor vikt att alla parter agerar på ett sådant sätt att tillit skapas. Genom att iaktta god sed har ombyggnadsprocessen möjlighet att bli öppen och konstruktiv för både hyresgäst, hyresvärd och hyresgästorganisation. Ledning från vad som är god sed vid hyresförhållanden när det gäller förbättrings- och ändringsåtgärder kan t.ex. hämtas från nämnda riktlinjer, men framför allt från tidigare tecknade ramavtal och Boverkets vägledning om boendeinflytande vid ombyggnad.

Utredningen har förhoppningar om att nämnda riktlinjer kan ge upphov till att ramavtal tecknas med enskilda hyresvärdar och komma att omfatta många ombyggnader.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

178

4.8.5 Skälighetsbedömningen vid prövning om tillstånd till åtgärder

Förslag: Hyresnämnden ska i dag lämna tillstånd till ansökan

om att utföra åtgärderna om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och att det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Utredningen föreslår att

inte är oskäligt byts ut till är skäligt.

Utredningen föreslår även tre punkter som särskilt ska beaktas av hyresnämnden vid bedömningen av om det är skäligt.

Dessa punkter är

• om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning,

• om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden, eller

• om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden.

Hyresnämnden föreslås också få förena ett beslut att bifalla en ansökan med villkor.

Prövningen med avvägningen mellan hyresvärdens intresse och det objektiva hyresgästintresset kvarstår. Så även möjligheten att beakta skäl hänförliga till en hyresgäst i undantagsfall.

Utgångspunkterna för hyresnämndens prövning

Vi har tidigare beskrivit hur de syften som fanns i 2002 års hyreslagstiftning inte har fått genomslag. De förändringar vi gör har därför som syfte att skapa ett nytt jämviktsförhållande där hyresgästen har ett visst mått av inflytande i samband med renoveringar. Tanken är att inflytandet ska vara starkare ju mer omfattande åtgärden är och ju större hyra som krävs i samband med åtgärden.

Nuvarande regler om att hyresvärden har att göra de fastighetsekonomiska och tekniska övervägandena vid en omfattande ombyggnad bör behållas. Utredningen bedömer att det är en utgångspunkt för att det ska vara möjligt att förvalta fastigheter på ett rationellt sätt.

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

179

Liksom i dag bör hyresvärdens intresse väga mot s.k. objektiva hyresgästintressen. Den enskilda hyresgästens omständigheter bör således endast undantagsvis beaktas.

Preciserade bedömningsgrunder

Som framgår ovan har hyresgästernas intresse i rättspraxis oftast kommit att nedprioriteras i förhållande till hyresvärdens intresse av att rusta upp fastigheten till vad som kommit att definieras som modern standard. Kopplingen till modern standard har enligt utredningens undersökning lett till att många hyresvärdar rustat upp lägenheterna till en mycket hög standard, jämförlig med nyproduktionsstandard, och att hyresgästerna har svårt att få igenom åtgärder på en annan nivå.

Utredningen vill med dessa förändringar skapa förutsättningar för större helhetssyn i fråga om reglerna om hyresgästinflytande. Hur förhandlingarna om åtgärderna bedrivs bör få betydelse vid den rättsliga prövningen. På detta sätt stimuleras fastighetsägare att, inom rimliga gränser, erbjuda hyresgästerna ett inflytande.

Det kan således sägas att utredningen anser att grundstrukturen i modellen bör vara intakt. Inom ramen för denna bör dock ett antal ändringar göras för att stärka hyresgästernas inflytande.

Det bör därför inte längre vara en utgångspunkt att hyresvärden utan vidare får tillstånd till åtgärder som avser att åstadkomma en hög modern standard. I stället bör hyresvärden visa att omständigheterna är sådana att tillstånd till en åtgärd bör ges.

För att markera detta bör det förutsättas att det är skäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs, och inte som i dag att den inte är oskälig. Det innebär en något ändrad utgångspunkt då hyresnämnden frågar sig varför det är skäligt att en åtgärd genomförs och inte, som i dag, varför det är oskäligt. Det är då naturligt att en större börda då vilar på fastighetsägaren att visa detta. Ändringen markerar också att en mer nyanserad prövning bör göras i skälighetsbedömningen än vad som normalt är fallet i dag.

Normen om att det ska vara skäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs bör kompletteras med vissa angivna förhållanden som hyresnämnden ska beakta särskilt. Någon detaljreglering av prövningen bör inte göras. Snarare handlar det om att lyfta fram ett

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

180

antal faktorer som hyresnämnden alltid ska beakta. Vilken betydelse dessa får i ett enskilt ärende beror på en helhetsbedömning som hyresnämnden alltid måste göra.

Den första bedömningsgrunden

Den första bedömningsgrunden som hyresnämnden bör beakta särskilt är om hyresgästerna i tillräcklig utsträckning har kunnat påverka utformning och omfattning av åtgärderna. Det blir då tydligt att hyresnämnden ska bedöma om det inflytande som hyresgästen erbjudits av fastighetsägaren för den specifika åtgärden är tillräckligt. Grundtanken är att hyresgästernas rätt att påverka åtgärderna varierar beroende på vilken typ av åtgärd som det är fråga om. En naturlig utgångspunkt är att ju mer omfattande åtgärderna är, desto högre krav bör kunna ställas på hyresvärden att visa att hyresgästen har erbjudits någon form av valfrihet. Ett välfungerande samråd med en konstruktiv dialog och möjlighet till reellt inflytande bör i praktiken bli nödvändigt vid stambyten och andra större ombyggnader. Å andra sidan bör det vid åtgärder av liten omfattning ställas lägre krav på fastighetsägaren och kunna vara tillräckligt med information.

Den andra bedömningsgrunden

Hur hög hyran blir efter att förbättrings- och ändringsarbeten genomförts är i praktiken mycket viktigt, för både hyresgäster och hyresvärdar. Utredningen menar att det ska beaktas särskilt om åtgärden som hyresvärden vill genomföra är rimlig i förhållande till den hyreshöjning som kan väntas bli följden. Ju större hyreshöjning en åtgärd kan antas föranleda, desto starkare skäl bör hyresvärden rimligen kunna visa på om han eller hon likväl vill att åtgärden ska genomföras.

Hur man ska se på en åtgärd i förhållande till hyreshöjningens storlek och hyresgästens möjlighet att påverka åtgärden bör inte ses som från varandra fristående grunder. De är tvärtom delar av den övergripande bedömning som hyresnämnden ska göra. Det är därför naturligt att de delvis kan sägas överlappa.

Den andra bedömningsgrunden ska ses i en kontext av att hyresgäster har olika ekonomiska förutsättningar. Då är det viktigt att

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

181

hyresvärden kan erbjuda alternativ till åtgärder (upprustningsnivåer) som minimerar hyreshöjningarna för vissa hyresgäster, men samtidigt också kan erbjuda de hyresgäster som så önskar högre standard i lägenheter där hyran kan bli högre. Likaså bör hyresvärden i förekommande fall kunna erbjuda hyresgästerna en infasning av hyran under en övergångsperiod (jfr 55 § femte stycket).

Hyresvärden bör alltså i betydligt större utsträckning än som är vanligt i dag ta hänsyn till den hyreshöjning som kan antas följa på en viss åtgärd och vara beredd att anpassa upprustningsnivån efter detta.

Den tredje bedömningsgrunden

Utredningen har ovan förklarat vikten av att god sed vid hyresförhållanden iakttas. I linje med detta är det naturligt att det får betydelse vid tillståndsprövningen om hyresvärden har följt den eller inte. Det bör därför särskilt beaktas om ombyggnadsprocessen i övrigt stått i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden. I bedömningen av om hyresvärden tillämpat god sed vid hyresförhållandet skulle hyresnämnden t.ex. kunna få ledning av Boverkets vägledning om boendeinflytande vid ombyggnad och av tidigare tecknade ramavtal.

De närmare förutsättningarna för att tillstånd ska ges utifrån de föreslagna förändringarna behandlas i författningskommentaren.

Hyresnämnden bör kunna förena ett beslut med villkor

Hyresnämnden kan i dag endast bifalla eller avslå hyresvärdens ansökan. Det framstår som en brist i vissa fall, särskilt när parterna inte är ense om hur ombyggnaden ska genomföras. Det bör därför införas en möjlighet att förena ett beslut att ge tillstånd till en viss åtgärd med villkor. Avsikten är inte att villkoren ska innefatta en prövning av hyresvillkoren i sig. Det i första hand om det finns ett subjektivt hyresgästintresse som behöver tillgodoses för att åtgärderna ska kunna betraktas som skäliga mot hyresgästen, t.ex. att tillhandahålla extra toaletter till äldre vid en ombyggnad av badrum eller att åtgärderna i en viss del av huset inte ska starta förrän ett bestämt datum.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

182

Avslutande tankar om förändringarna i skälighetsbedömningen

En central intention med föreslagna förändringar är att färre hyresgäster ska behöva flytta på grund av hyreshöjningar. Med utredningens förslag bedömer vi att färre hyresgäster kommer att behöva flytta. Genom att fastighetsägare fortsättningsvis behöver erbjuda olika upprustningsnivåer vid förväntade hyresökningar på mer än 25 procent och i princip bör alltid göra det vid hyresökningar på över 50 procent kommer hyresgäster med sämre ekonomiska förutsättningar och betalningsvilja att välja ett mindre omfattande upprustningsalternativ. Utredningen menar att detta på sikt kan vara positivt då det ger en marknad med ett mer differentierat utbud av lägenheter och hyror även inom område och till och med i samma fastighet.

För fastighetsägare riskerar förslaget minska hyresintäkterna sammanlagt. Under en övergångsperiod kommer det troligtvis också att finnas fastighetsägare som upplever det ökade hyresgästinflytandet som en större risk vid renovering. I ett värsta scenario kan förslaget till och med få en dämpad effekt på byggande och renovering av hyresrätter. Samtidigt utgår utredningen från att de flesta fastighetsägare agerar rationellt och anpassar sig efter de nya reglerna. Lagstiftning är inte heller det enda som påverkar vinst i hyresfastigheter och utredningen menar därför att regeringen vid införande av lagförändringarna bör räkna med att detta förslag som har ett stort mervärde för hyresgästerna också kan riskera ha en viss dämpande effekt på hyresmarknaden.

Då utredningens betänkande skrivs råder stor bostadsbrist och kraftigt ökande fastighetspriser har gjort fastighetsmarknaden till en mycket attraktiv bransch. Fortsätter denna utveckling kommer branschen även fortsättningsvis att kunna vara ett av flera fortsatt attraktiva investeringsalternativ.

I konsekvensanalysen som presenteras sist i utredningen analyseras fler scenarier på vad som kan tänkas hända när det gäller alternativa strategival för fastighetsbolagen. Slutsatserna är att påverkan av nyproduktion, försäljning, ombildning, senarelagda renoveringar och annan typ av renovering i friställda lägenheter är att de inte kan uteslutas men troligtvis blir begränsade. Det samma gäller också antalet tvister i hyresnämnder och hovrätt. Där utredningen anar att måltillströmningen kan öka direkt efter att lagstiftningen in-

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

183

förts, men att de i ett senare skede bör minska. Däremot finns stor risk för att de tvister som kommer till hyresnämnden kan bli mer komplicerade då det införs fler bedömningsgrunder. (Se även konsekvensanalysen i avsnitt 9.4 för djupare analys.)

4.8.6 Utökad trappningsregel

Förslag: Tiden för när hyran ska betalas med lägre belopp ska

bestämmas med hänsyn till hyreshöjningens storlek, oavsett anledning till hyreshöjningen. Den skäliga tiden får högst vara tio år.

I övrigt kvarstår reglerna om att detta gäller situationer då hyresgästen begärt det och inte särskilda skäl talar emot det.

Inför förändringarna i hyreslagen år 2011 framhöll lagförarbetena att hyrorna inte bör kunna höjas på ett sätt som leder till att hyresgäster av ekonomiska skäl får svårt att bo kvar och som därmed begränsar det praktiska värdet av besittningsskyddet. Lagstiftaren fann goda skäl att i lag införa en regel i 55 § hyreslagen som skyddar hyresgäster från att kraftiga hyreshöjningar får för snabbt genomslag. För att inte hyrorna ska kunna höjas på ett sätt som försvagar hyresgästernas reella besittningsskydd har ett skydd ansetts nödvändigt.70 Bestämmelsen, som återfinns i 55 § femte stycket hyreslagen, kallas ibland trappningsregeln.

Situationer där trappningsregeln bör tillämpas

Förarbetena inför lagändringen år 2011 uttalade att särskilda skäl, som kan tala emot en tillämpning, exempelvis kan vara att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av att det har genomförts standardhöjande åtgärder som hyresgästen har godkänt eller som hyresnämnden lämnat tillstånd till. Det kan då vara befogat att låta större hyreshöjningar få snabbare genomslag.71

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

184

Utredningen anser däremot att det är viktigt att regeln kan tillämpas vid hyreshöjningar i olika situationer, däribland hyreshöjningar till följd av att det har genomförts standardhöjande åtgärder i fastigheten. Syftet med förslaget är att det fortfarande ska vara en individuell prövning men att det dessutom ska tas större hänsyn till den nya hyrans storlek, och inte till anledningen av den. Oavsett om hyresgästen godkänt åtgärden eller om hyresvärden har fått tillstånd från hyresnämnden att genomföra den kan trappningsregeln tillämpas.

Skälig tid

Förarbetena inför lagförändringen år 2011 uttalade vidare att om skillnaden mellan den tidigare hyran och skälig hyra är förhållandevis liten, kan det vara motiverat att genomföra höjningen på en gång i stället för att dela upp den i flera etapper. Ju större skillnaden är, desto längre kan övergångstiden behöva vara. Dessa förarbeten uttalade att i allmänhet bör övergångstiden inte vara längre än tre–fem år och det bör endast i undantagsfall förekomma att övergångstiden bestäms till närmare tio år. Som riktmärke bör vidare gälla att antalet stegvisa höjningar inte bör bestämmas till fler än en per år.72

Vid bedömningen av övergångstiden för anpassning till skälig hyra anser utredningen att tiden ska bestämmas med hänsyn till hyreshöjningens storlek och får högst vara tio år. De längre tidsperioderna kan t.ex. avse mycket kraftiga hyreshöjningar då dessa behöver fasas in under en längre period. Det kan även avse äldre eller sjuka personer som inte har möjlighet att flytta.

Utökningen av i vilka situationer upptrappning av hyran kan användas, innebär att hyresgäster får en möjlighet att i tid ställa om och t.ex. hyra ut ett rum till en inneboende eller leta efter nytt boende. I storstadsregionerna är det generellt inte möjligt att hitta ett nytt boende i närområdet på kort tid p.g.a. bostadsbristen. Det finns då en risk för att hyreshöjningen hinner slå igenom fullt ut innan hyresgästen har hunnit anpassa sig till höjningen. För barnfamiljer innebär en flytt utanför närområdet med stor sannolikhet även byte av skola eller förskola för barnen, vilket också bidrar till

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

185

betydelsen av att få anpassa sig till kraftiga hyreshöjningar under en längre tidsperiod.

Ändringen syftar inte till att generellt öppna för trappning av hyreshöjningar utan för att ge hyresgäster ett skydd i vissa fall. En tillämpning av skyddsregeln bör även fortsättningsvis förutsätta att hyresgästen begär det.73

4.8.7 Bör hyresgästernas inflytande ersättas med inflytande från en hyresgästorganisation?

Bedömning: Det finns starka skäl för att inflytandet ska utövas

av hyresgästerna enskilt över den egna lägenheten och gemensamt i fråga om gemensamma utrymmen. Inflytandet ska inte utövas av en hyresgästorganisation.

I dag har en hyresgästorganisation inget lagstadgat inflytande över ombyggnadsåtgärder. De enskilda hyresgästerna har inflytande över åtgärder i den egna lägenheten. Dock har hyresgästerna ett kollektivt inflytande vid ombyggnad av fastighetens gemensamma delar där det enligt 18 d § andra stycket kräver godkännande från hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna.

Ett skäl som skulle tala för att hyresvärdens planerade ombyggnadsåtgärder skulle omfattas av någon typ av kollektiva förhandlingar är att det då kan bli möjligt att koppla samman de planerade åtgärderna med vilken hyra som därefter ska utgå. I praktiken förhandlar hyresvärdar och hyresgästorganisationer om hyror som ska gälla efter arbetenas utförande. Det kan också synas naturligt att ge en hyresgästorganisation ett formellt inflytande i fråga om ombyggnader, särskilt som organisationerna redan i dag normalt har möjlighet att begära förhandling om lägenheternas och husets skick (jfr 5 § andra stycket 2 hyresförhandlingslagen). Man skulle alltså kunna tänka sig att ersätta det individuella inflytandet med ett kollektivt förhandlingssystem. Hyresgästinflytandet skulle då utövas av en hyresgästorganisation.

I dagens system utövas inflytandet över förbättrings- och ändringsarbeten av de enskilda hyresgästerna. Hyresgästerna bestäm-

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

186

mer också om de vill att de förhandlingsöverenskommelser som träffas mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation ska omfatta deras lägenheter eller om de själva ska förhandla och sluta avtal med hyresvärden om hyresvillkoren. Hyresgästens intresse av att själv kunna utöva inflytandet över framför allt den egna lägenheten väger emellertid tungt.

Hyresgäster har olika ekonomiska förutsättningar och önskemål. Regler om hyresgästers inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten bör tillgodose såväl behoven hos de hyresgäster som vill skydda sig mot oönskade hyreshöjningar som de som är villiga att betala mer för sitt boende. Att ett kollektiv av hyresgäster direkt kan påverka utformningen av de gemensamma delarna av en fastighet framstår utifrån det nämnda som rimligt. Motsvarande kan emellertid inte sägas i fråga om ett kollektivt inflytande över åtgärder i enskilda lägenheter. Det framstår därför som olämpligt att en hyresgästorganisation får ett avgörande inflytande över frågan om en ombyggnad ska få genomföras.

Ytterligare ett alternativ är att reglera hyresgästinflytandet inom ramen för hyresförhandlingssystemet enligt hyresförhandlingslagen. Frågan om vilka ändringsåtgärder som skulle få vidtas skulle i ett sådant system bestämmas genom en förhandlingsöverenskommelse mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation på i huvudsak samma sätt som i dag gäller för bestämmande av hyra. Ett sådant system skulle kunna garantera den enskilde hyresgästen ett visst inflytande, t.ex. genom att den hyresgäst som så önskar skulle kunna ställa sig utanför förhandlingsordningen eller genom att hyresgästen gavs rätt att vid missnöje med förhandlingsresultatet föra frågan till hyresnämnden.

Som har påtalats i tidigare lagstiftningsärende är emellertid även en sådan konstruktion förenad med vissa nackdelar.74 Hyresgästen har nämligen möjlighet att inom viss tid ansöka om ändring av förhandlingsöverenskommelsen i den del den avser honom (se 22 § hyresförhandlingslagen). Dessutom kan hyresgästen begära prövning av hyresvillkoren enligt bestämmelserna i hyreslagen (se 5 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen). Det medför att frågan om en viss ombyggnadsåtgärd ska få utföras eller inte kan komma att stå öppen under lång tid. Vidare har enskilda hyresgäster rätt att

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

187

ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Hyresvärden måste då komplettera en förhandlingsöverenskommelse om tillstånd till ombyggnad med godkännande från de hyresgäster vars hyresavtal inte innehåller förhandlingsklausul. Det leder till två parallella system för godkännande. Inte heller detta alternativ är enligt utredningens uppfattning lämpligt.

Enligt utredningens mening finns således starka skäl mot att ersätta det individuella inflytandet över åtgärder med ett kollektivt inflytande som utövas av en hyresgästorganisation.

Hyresgästorganisationerna har dock en betydelsefull roll vid ombyggnader. Det är viktigt att en hyresgästorganisation på ett tidigt stadium får information om en planerad ombyggnad. Det ger bättre förutsättningar för att hyran förhandlas innan åtgärderna ska godkännas. Det ger också hyresgästorganisationen en möjlighet att tidigt stötta hyresgästerna i ombyggnadsprocessen.

4.8.8 Förslaget är en lämplig avvägning mellan motstående intressen

Bedömning: Förslagen om ett stärkt inflytande för hyresgäster

vid förbättrings- och ändringsarbeten är en proportionerlig begränsning av fastighetsägares möjlighet att bestämma över sin egendom och är även i övrigt en lämplig avvägning mellan motstående intressen. Någon konflikt med grundläggande rättigheter finns inte.

Utredningen föreslår att hänsyn till hyresgästernas intressen ska beaktas i större utsträckning vid den rättsliga prövningen av om ett förbättrings- eller ändringsarbete får genomföras. Det kan i vissa situationer medföra att fastighetsägare inte kan genomföra de åtgärder som de önskar. En sådan reglering finns redan i dag. I förhållande till den ordning som beskrivs i förarbetena till 2002 års lagändring är skillnaden inte särskilt betydande. Om man däremot jämför med hur rättspraxis ser ut i dag blir dock de praktiska konsekvenserna mer påtagliga.

Förslaget innebär inte att någon måste avstå från en fastighet genom expropriation eller liknande. I stället kan förslaget sägas medföra en viss inskränkning av hur fastigheten får användas.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

188

Hyreslagen präglas sedan länge i hög grad av bostadssociala hänsyn. Det innebär bl.a. att parternas avtalsfrihet i fråga om upplåtelse av bostadslägenheter på många viktiga punkter har kringskurits.

Reglerna om hyresgästinflytande är en del av en sammanhängande reglering av avtalsförhållandet mellan en hyresvärd och en bostadshyresgäst. Utredningens förslag ligger väl i linje med hur många andra frågor rörande bostadshyresgäster har hanterats.

Det finns ett nära samband mellan frågan om när tillstånd bör ges och den hyresnivå som kan väntas bli följden av de planerade åtgärderna. Även om reglerna i och för sig kan sägas sätta en gräns för vilka åtgärder en fastighetsägare får vidta med sin egendom, bör det beaktas att ett tillstånd till en upprustning innebär att hyresgästens förpliktelser ökar utan att han eller hon har efterfrågat de åtgärder som det är fråga om. I och med att storleken på hyreshöjningen är en viktig faktor vid hyresnämndens bedömning av om tillstånd ska ges, finns det med utredningens förslag knappast något hinder mot att omfattande åtgärder genomförs om hyreshöjningen ändå begränsas. För en fastighetsägare finns normalt inget ekonomiskt intresse av att ingå en sådan överenskommelse. Möjligheten visar dock att tyngdpunkten i regleringen ytterst inte är att begränsa fastighetsägarens rätt att använda sin egendom utan att reglera hur hyresvärdens och hyresgästens rättigheter och skyldigheter bör kunna förändras.

Det kan mot ett stärkt inflytande för hyresgäster invändas att hyresgäster flyttar från lägenheter med en viss frekvens. Det är ett skäl att inte beakta enskilda hyresgästers särintressen annat än i undantagsfall. Det är dock inget starkt argument mot att ge hyresgäster ett verkligt inflytande över de åtgärder som vidtas om hyresgästerna framför intressen som är gångbara för breda grupper av hyresgäster. Hyreslagen utgår också från att den befintliga hyresgästen har ett starkt intresse av att kunna bo kvar i sin lägenhet och ett skyddsvärt intresse kopplat till den egna bostaden, och ett flertal regler avser just detta.

När större krav ställs på fastighetsägare att anpassa upprustningsnivån vid omfattande ombyggnader, kan det väntas påverka hyresvärdens lönsamhet negativt. Den aspekten, liksom samhällsaspekter, behandlas i avsnitt 9.4.

Redan här kan dock framhållas att det på ett allmänt plan framstår som välbalanserat att en hyresvärd som vill genomföra åtgärder

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

189

som väsentligt utökar hyresgästens förpliktelser har en skyldighet att i rimlig utsträckning ta hänsyn till vanligt förekommande intressen på hyresgästens sida.

I både regeringsformen och Europakonventionen finns ett skydd mot bl.a. att det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Som framgår ovan är utredningens förslag en del av en reglering av ett avtalsförhållande. Utredningen anser mot den bakgrunden att det inte är fråga om någon begränsning som riskerar att stå i strid med någon sådan grundläggande rättighet.

4.9 Alternativa förslag

4.9.1 Bör en prövning av hyresnivån efter ombyggnad tidigareläggas?

Bedömning: Utredningen har beslutat att inte föreslå att pröv-

ningen av hyran bör tidigareläggas till att ske i samband med hyresnämndens prövning av om tillstånd till en åtgärd ska lämnas.

Som utredningen i avsnitt 4.8.2 redovisat så har vi beslutat att inte reglera att uppgift om framtida hyra ska anges i samband med övrig information om åtgärderna. Utredningen hade dock en långtgående diskussion om möjligheten att tidigarelägga en prövning av hyran. Att tidigarelägga en prövning av hyran skulle vara till stort stöd för många hyresgäster vid en renovering. Utredningen har dock beslutat att inte föreslå ett sådant förslag. Hyresnämnden kan inte pröva skäligheten av den kommande hyresnivån i samband med en ansökan om tillstånd till åtgärder. Bakgrunden till detta står att finna i utformningen av hyresförhandlingssystemet enligt hyresförhandlingslagen och den bruksvärdesprövning som hyresnämnden ska utföra i händelse av att parterna inte kommer överens om vad som utgör skälig hyra. Hyran anses inte som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, enligt 55 § första stycket hyreslagen. Ett fastställande av bruksvärdet för en lägenhet förutsätter enligt dessa regler att en jämförelse av faktiska förhållanden mellan enskilda lägenheter kan göras.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

190

För att hyresgästernas intresse av att undvika den hyreshöjning som en ombyggnad kan medföra ska få genomslag, underlättar det om den kommande hyresnivån i ett tidigt skede i processen kan kopplas till de åtgärder som hyresvärden önskar utföra.

Det förekommer ombyggnadsprojekt i vilka hyresvärden inledningsvis bygger om en eller ett par lägenheter för att använda som visningslägenheter. Hyresgäster i fastigheten eller fastigheterna som hyresvärden planerar att bygga om kan därigenom skapa sig en reell uppfattning om det framtida resultatet av hyresvärdens ombyggnadsplaner samt, i förekommande fall, de olika valmöjligheter hyresgästerna har i fråga om utrustningsnivå och allmänna standardhöjningar i lägenheterna. I dessa fall skulle det i och för sig vara praktiskt möjligt att skapa ett system som fastställer ett typiskt bruksvärde för samtliga lägenheter som omfattas av hyresvärdens ombyggnadsplaner i en enskild fastighet eller t.o.m. en grupp av fastigheter. Det är emellertid inte samtliga hyresvärdar som har förutsättningar att färdigställa visningslägenheter. Ett regelverk som förutsätter att så sker eller endast är tillämpligt i vissa fall framstår därför som mindre lämpligt.

4.9.2 Borttagen tillståndsprövning vid viss ombyggnad

Bedömning: Utredningen har avfärdat lösningen som innebär

att hyresgästen ges inflytande över den hyresnivå som blir resultatet av att hyresvärden i samband med ombyggnad höjer standarden i antingen de enskilda lägenheterna eller i de gemensamma delarna av fastigheten. Den enskilda hyresgästen skulle i ett sådant system ges skydd mot alltför höga hyreshöjningar i samband med ombyggnader samtidigt som hyresvärden ges utrymme att utforma fastigheten utifrån ekonomiskt rationella överväganden utan att behöva godkännande från hyresgästerna.

Ett alternativ till ett system där hyresgästen ges ett direkt inflytande över de standardhöjande åtgärder som hyresvärden tillåts utföra i fastigheten är att i stället ge hyresgästen inflytande över den hyresnivå som blir resultatet av att hyresvärden i samband med ombyggnation höjer standarden i antingen de enskilda lägenheterna eller i de gemensamma delarna av fastigheten. Den enskilda hyres-

SOU 2017:33 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

191

gästen kan i ett sådant system ges skydd mot alltför höga hyreshöjningar i samband med ombyggnationer samtidigt som hyresvärden ges utrymme att utforma fastigheten utifrån ekonomiskt rationella överväganden utan att behöva godkännande från hyresgästerna.

Syftet med ett sådant system skulle vara att skapa incitament för hyresvärden att inlåta sig i förhandlingar där hyresgästen erbjuds ett konkret och reellt inflytande över åtgärder som kommer att påverka den kommande hyresnivån. Det skulle samtidigt innebära att antalet tvister i hyresnämnden skulle kunna minskas och betydande tidsvinster göras.

Huvuddragen i ett alternativt system kan beskrivas enligt följande:

• Hyresgästernas inflytande över betydande ändringar i enskilda lägenheter (som inte är standardhöjande) och åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten kvarstår i huvudsak oförändrade.

• Det direkta hyresgästinflytandet över standardhöjande åtgärder tas bort. Detta gäller såväl standardhöjande åtgärder i de enskilda lägenheterna som i de gemensamma delarna av fastigheten. Systemet ersätts av en ”spärr” i hyressättningsförfarandet som innebär att hyreshöjningar efter ombyggnation begränsas om inte de enskilda hyresgästerna godkänt de förbättringsåtgärder som läggs till grund för bestämmandet av hyran.

• Hyresvärden får i samband med större ombyggnader genomföra de standardhöjande åtgärder som denne bedömer är långsiktigt rationella för fastigheten. Det kan handla om badrums- eller köksrenoveringar i samband med stambyten, fönsterbyten p.g.a. buller m.m. Utrymmet för åtgärder som inte är önskvärda av hyresgästerna begränsas dock till viss del av den hyresspärr som beskrivs nedan.

• Sedvanlig bruksvärdesprövning efter ombyggnader. Om hyresgästen inte godkänner de standardhöjande åtgärderna efter samrådet, får hyresvärden inte höja hyran utöver en viss procentandel i anledning av åtgärderna (förslag 25 procent). Hyran får därefter behandlas inom ramen för bruksvärdessystemet.

• Spärren i hyressättningssystemet, utöver årliga hyreshöjningar, begränsas till en tidsperiod om tio år.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2017:33

192

• Undantag från spärren om det är fråga om åtgärder som vidtas för att en bostadslägenhet ska uppnå lägsta godtagbara standard.

• Undantag från spärren om hyresvärden vidtagit åtgärder på grund av förpliktelser i lag eller förordning.

• Undantag från spärren om det finns särskilda skäl, t.ex. om hyrorna i den aktuella fastigheten redan är låga i förhållande till bruksvärdessystemet.

• Ingen spärr för friställda lägenheter.

Det kan antas att de hyresvärdar som har en ambition att kunna ta ut en högre hyra än den angivna spärren medger kommer att agera för att ha sådan möjlighet, exempelvis genom att erbjuda olika upprustningsnivåer kopplade till olika hyresnivåer.

Det finns fördelar med den alternativa lösningen såsom tidsvinst och incitament för parterna att medverka i förhandlingar där hyresgästen erbjuds ett konkret och reellt inflytande över åtgärder som kommer att påverka den kommande hyresnivån. Det finns samtidigt nackdelar med något som skulle uppfattas som en spärr som ekonomiskt kan hindra hyresvärden att vidta lämpliga åtgärder. De fastighetsägare som före renoveringen tagit ut en för låg hyra skulle drabbas hårt. I vissa hus kan hyrorna ha släpat efter så att de med hänsyn till bruksvärdet. Sammantaget har de negativa inslagen övervägt och förslaget har inte bedömts lämpligt.

193

5 Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m.

5.1 Inledning

Som ett led i strävan att minska bostadsbristen i landet genom att möjliggöra ett ökat utnyttjande av befintliga bostäder infördes den 1 februari 2013 lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Den största nyheten med lagen var att den gav hyresvärden och hyresgästen en större frihet att komma överens om hyran. Hyran får i de fall lagen är tillämplig sättas efter en kapitalkostnadsprincip i stället för bruksvärdesprincipen och en uthyrning enligt lagen sker utan besittningsskydd. Lagen innehåller även andra bestämmelser som utgör avsteg från vad som annars gäller enligt 12 kap. jordabalken (fortsättningsvis hyreslagen).

I samband med införandet av lagen riktades viss kritik mot att lagförslaget grundades på ett alltför svagt underlag i fråga om utbudet av tillgängliga bostäder på marknaden. Vidare anfördes att lagförslaget skulle leda till dramatiska hyreshöjningar. Kritik riktades också mot att ett särskilt system för uthyrning av egen bostad leder till ett mer komplicerat regelverk samt att det var tveksamt om fördelarna med förslaget skulle överväga nackdelarna.1

Utredningen ska utreda frågor om privatpersoners uthyrning av bostäder och bedöma hur en lämplig avvägning mellan parternas intressen bör göras när privatpersoner hyr ut bostäder. I det ingår att överväga om hyresgästernas ställning bör stärkas. En utgångspunkt ska vara att hyreslagen ska innehålla samtliga bestämmelser om privatpersoners uthyrning av bostäder. Författningsförslag ska därför avse hur hyreslagen bör ändras, om lagen om uthyrning av

1 Se prop. 2012/13:1 utg. omr. 18 s. 65.

Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. SOU 2017:33

194

egen bostad upphävs. Utredningen ska sträva efter att reglerna ska vara så enkla som möjligt. Hyreslagens terminologi och systematik bör följas, om inte vägande skäl talar för motsatsen.

Boverket fick under år 2015 i uppdrag att göra en uppföljning av lagen om uthyrning av egen bostad, varvid verket skulle fokusera på att inhämta information om marknadens funktionssätt. Boverket har redovisat sitt uppdrag i rapporten2 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner, där analyser av hyresnivåer och omsättning på marknaden har stått i fokus.

Resultatet av Boverkets uppföljning redovisas i sammandrag nedan jämte uppgifter som utredningen har inhämtat om utvecklingen sedan lagen om uthyrning av egen bostad trädde i kraft.

Boverket har även bedömt behovet av att reglera frågan om deposition för att skapa en tryggare ställning för hyresgästen vid uthyrning av privatpersoner.3 Utredningen har även övervägt dessa frågor.

5.2 Gällande rätt avseende privatpersoners uthyrning av bostäder

5.2.1 Tillämpningsområdet för lagen om uthyrning av egen bostad

För att lagen ska vara tillämplig fordras att ett hyresavtal, som avses i 1 § hyreslagen föreligger, att upplåtelsen inte sker i upplåtarens näringsverksamhet samt att upplåtelsen ska avse en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Upplåtelsen får inte vara upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Vidare gäller att om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen. Av lagens övergångsbestämmelser följer att lagen inte är tillämplig på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet.4

Av 1 § första och andra stycket hyreslagen framgår att ett hyresavtal utmärks av att det ska vara fråga om upplåtelse av ett hus eller del av hus, avse en total nyttjanderätt och ske mot ersättning. Upplåtaren kan vara såväl en fysisk som en juridisk person. I praktiken

2 Boverkets rapport Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner, 2015:39. 3 Boverkets rapporter Ett svenskt system med depositionsbetalningar vid uthyrning av egen bostad, 2013:21 och Etableringshinder på bostadsmarknaden, 2014:33. 4 I övergångsbestämmelserna nämns avtal som ingåtts före ikraftträdandet. Regeln torde även avse även den situationen att ett hyresförhållande inletts före ikraftträdandet.

SOU 2017:33 Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m.

195

är det emellertid främst för fysiska personer som lagen om uthyrning av egen bostad har betydelse. Lagen är inte gällande om upplåtelsen sker i upplåtarens näringsverksamhet. Vad som menas med näringsverksamhet har inte närmare definierats i lagtexten.

I förarbetena till bestämmelsen anfördes dock att den som upplåter lägenheter i sådan omfattning att han eller hon som hyresvärd omfattas av hyresförhandlingslagen (1978:304) får anses göra det i en näringsverksamhet.5 Den som regelmässigt hyr ut fler än två bostadslägenheter anses enligt nämnda lag för hyresvärd. I den situationen inräknas inte bostad för fritidsändamål eller lägenhet som kan anses utgöra del av upplåtarens bostad. Detta utesluter inte att en person som upplåter färre lägenheter än tre i vissa fall ska anses göra det i näringsverksamhet. När det är fråga om upplåtelser i sådan mindre omfattning får frågan om det är en näringsverksamhet bedömas med beaktande av samtliga omständigheter. Av betydelse är om upplåtelsen sker för att ge vinst eller för att undvika kostnader för dubbla boenden. Är det t.ex. fråga om en lägenhet som ägs för att upplåtas indikerar det att uthyrningen ingår i en näringsverksamhet. Upplåtelsernas varaktighet och verksamhetens omfattning i övrigt ger också ledning. Ett exempel är att en bostadsrättsförening som upplåter en bostadsrättslägenhet med hyresrätt anses göra det i näringsverksamhet.6

I enlighet med definitionen i 1 § tredje stycket hyreslagen avses med bostadslägenhet en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Det innebär t.ex. att lagen om uthyrning av egen bostad gäller även vid upplåtelse av möblerat och omöblerat rum. Att lägenheten upplåts för annat än fritidsändamål tar sikte på syftet med upplåtelsen, inte bostadens karaktär.

Lagen om uthyrning av egen bostad gäller inte när en hyresgäst upplåter en hyreslägenhet i andra hand. I undantaget för upplåtelse i andra hand ryms även vidare underupplåtelser. Det har hävdats att lagen är tillämplig när en hyresgäst hyr ut en del av lägenheten till en inneboende.7 Något stöd för att så skulle vara fallet finns emellertid

5 Enligt 1 § hyresförhandlingslagen anses med hyresvärd den som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej utgör del av upplåtarens bostad. 6 Se prop. 2012/13:1, utg. omr. 18, s. 76. 7 Se Holmqvist/Thomssons kommentar till lagen, Norstedts 2013.

Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. SOU 2017:33

196

inte i lagens förarbeten8. De vanligaste upplåtelserna, som lagen gäller, är när bostadsrättslägenheter, egna hem och ägarlägenheter hyrs ut av innehavaren, antingen till viss del eller i sin helhet.

Om någon upplåter flera lägenheter, gäller lagen endast den första upplåtelsen. För en senare upplåtelse gäller i stället hyreslagen. En senare upplåtelse påverkas inte av att en tidigare gjord upplåtelse, för vilken lagen gäller, upphör. Om en lägenhet redan tidigare är upplåten enligt hyreslagens regler, kan inte en ny upplåtelse ske enligt lagen om uthyrning av egen bostad.

Vad parterna har avtalat i fråga om lagens tillämplighet saknar betydelse. Det är de faktiska förhållandena som läggs till grund för en rättslig bedömning av lagens tillämplighet (jfr hyreslagen).

När endast en del av en bostad upplåts, t.ex. ett möblerat rum, utgör rummet en lägenhet i hyresrättslig mening. Om flera rum hyrs ut till olika hyresgäster, gäller lagen endast upplåtelsen av det rum som först hyrs ut.9

5.2.2 Förhållandet till hyreslagen

Lagen om uthyrning av egen bostad innehåller få regler i jämförelse med hyreslagen. Utgångspunkten är att hyreslagens regler gäller när inte lagen om uthyrning av egen bostad innehåller avvikande bestämmelser. Eftersom avvikande bestämmelser saknas i många frågor, ska stora delar av hyreslagen tillämpas även vid uthyrning enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Bland annat gäller bestämmelserna i hyreslagen om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten (9–18 §§) och om hyresrättens förverkande (42–44 §§) även för sådana upplåtelser. I de frågor där det finns avvikande bestämmelser i lagen om uthyrning av egen bostad tillämpas inte hyreslagens bestämmelser. Som närmare kommer att framgå av det följande finns i fråga om hyrestid och uppsägning (3–5 §§) och förlängning av hyresavtalet för bostadslägenheter (45–52 §§) i princip inget utrymme att tillämpa hyreslagens bestämmelser. Hyreslagen i dessa delar kan dock få betydelse om parterna avtalar om att någon viss bestämmelse ska gälla. När det gäller prövning av hyran och andra

8 Se prop. 2012/13:1, utg. omr. 18. 9 A. prop. s. 76.

SOU 2017:33 Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m.

197

hyresvillkor (54–55 d §§) finns inget utrymme att tillämpa 55 § första stycket hyreslagen om skälig hyra, eftersom 4 § lagen om uthyrning av egen bostad avviker från denna.

Lagen om uthyrning av egen bostad innehåller inte bestämmelser om alla frågor som kan uppkomma vid en tvist. Hyreslagens bestämmelser får t.ex. tillämpas i fråga om hyresnämndens prövning av en tvist om andra hyresvillkor än hyran (55 § sjunde stycket). Regeln i 55 e § hyreslagen om bl.a. återbetalning av hyra kan inte tillämpas när uthyrning skett enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Det följer av att paragrafen förutsätter att hyran ska fastställas till skäligt belopp enligt 55 § första stycket hyreslagen, vilket inte är fallet vid upplåtelse enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Vissa av bestämmelserna i hyreslagen utgår från att hyran ska fastställas med hjälp av lägenhetens bruksvärde (se t.ex. 18 d §). Dessa bestämmelser saknar i praktiken relevans vid den typ av upplåtelse som lagen om uthyrning av egen bostad avser. Det sägs i lagen om uthyrning av egen bostad inte något om uppsägningens form eller delgivning. I dessa frågor är alltså hyreslagen tillämplig.

5.2.3 Hyrestid och uppsägning

Även när det gäller hyresavtalets tid finns särregler i lagen om privatuthyrning. Parterna är fria att reglera hyrestiden, som kan vara bestämd på kort eller lång tid eller obestämd. Har hyrestiden inte bestämts i hyresavtalet, gäller avtalet på obestämd tid. Hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Någon uppsägning krävs inte för att avsluta ett sådant hyresförhållande. Hyresgästen har inte någon rätt till förlängning av avtalet, om parterna inte avtalar annat. Om hyresgästen med hyresvärdens goda minne bor kvar i en lägenhet sedan ett avtal löpt ut kan parterna dock i vissa fall anses ha träffat ett avtal om förlängning av hyresavtalet (jfr 3 § tredje stycket 2 hyreslagen angående förlängning av avtal på bestämd tid i vissa fall).

Hyresgästen har alltid rätt att säga upp avtalet så att det upphör att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden har å sin sida rätt att säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Detta gäller även uppsägning i för-

Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. SOU 2017:33

198

tid av tidsbestämda avtal. Villkor om en längre uppsägningstid för hyresgästen eller en kortare uppsägningstid för hyresvärden är utan verkan (2 §). Bestämmelserna är således tvingande till förmån för hyresgästen i den delen. Parterna är i övrigt fria att komma överens om att längre uppsägningstid ska gälla eller om att hyresvärden inte ska ha rätt att säga upp en tidsbestämt avtal i förtid.

Särskilda bestämmelser gäller om hyresrätten är förverkad enligt 42–44 §§ hyreslagen. Hyresvärden har enligt de bestämmelserna rätt att säga upp avtalet för omedelbart upphörande på grund av förverkande. På samma sätt är hyresgästen oförhindrad att enligt allmänna rättsregler säga upp avtalet för omedelbart upphörande på grund av grovt avtalsbrott från hyresvärdens sida.

5.2.4 Hyrans storlek och andra villkor för upplåtelsen

Hyressättningsmodellen i privatuthyrningslagstiftningen är annorlunda än vid all annan hyressättning. Det preciseras i lagtexten att kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

Parterna kan inte avtala om andra villkor än de som anges i lagen om privatuthyrning om dessa villkor är till nackdel för hyresgästen, eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe. Reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad är således tvingande till hyresgästens förmån.

Om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresvillkoren ska ändras ska han eller hon skriftligen meddela motparten detta. Kan en överenskommelse därefter inte träffas, har den som sänt meddelandet rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Hyresnämnden ska vid tvist om hyran fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden under förutsättning att en lägre hyra inte följer av avtalet. Tvister om hyrans storlek löses oberoende av lägenhetens bruksvärde. Frågan om hyran är skälig enligt 55 § hyreslagen saknar betydelse.

Utgångspunkten för prövningen är vad parterna avtalat om hyran. Om hyran påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, ska den på ansökan av hyresgästen sättas ned så att den inte längre överstiger denna nivå.

SOU 2017:33 Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m.

199

Kapitalkostnaden beräknas med utgångspunkt från en objektiv bedömning av bostadens marknadsvärde. Att lägenheten nyligen förvärvats till ett visst pris ger i många fall en god indikation om bostadens marknadsvärde. Saknas en sådan indikation, får en jämförelse göras med vad liknande lägenheter överlåtits för.10

På bostadens marknadsvärde beräknas en skälig avkastningsränta. Räntan har ingen koppling till bostadsägarens faktiska räntekostnader, utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om hyresvärden lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar betydelse. Den uppskattade räntekostnaden utgör kapitalkostnaden i bestämmelsens mening.

Den närmare gränsen för vilken avkastningsränta som kan anses skälig får enligt förarbetena bedömas i rättstillämpningen. En riktpunkt som anges är dock att en hyra som grundas på en avkastning ett par procentenheter över Riksbankens referensränta, bör vara acceptabel. En rimlig utgångspunkt är att räntan, för att ge tillräcklig stabilitet, inte bestäms efter hur marknadsräntorna rör sig på kort sikt. Den bör i stället följa mer långsiktiga utvecklingstendenser.11

Till den beräknade kapitalkostnaden läggs driftskostnader för bostaden. Driftskostnaderna innefattar nödvändiga kostnader för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut. Det kan t.ex. handla om kostnader för el och vatten och avgift till bostadsrättsförening. Hyresvärden har även rätt att tillgodoräkna sig viss ersättning för slitage av möbler, om lägenheten hyrs ut möblerad.

I fråga om driftskostnader avses de faktiska kostnaderna. Inget hindrar att parterna gör en uppskattning av dessa. I de fall ett sådant antagande leder till en alltför hög hyra kan den dock komma att sättas ned av hyresnämnden.

Vid prövning av hyran för möblerat eller omöblerat rum får hyresnämnden göra en uppskattning av kostnaderna för den uthyrda delen av bostaden. Upplåts t.ex. en mindre del av en bostad, kan en hyra som beräknats på en större del av marknadsvärdet för bostaden ofta inte anses godtagbar.

Även hyresvärden får begära att hyresnämnden ska fastställa hyran till en viss nivå. Hyresvärdens möjlighet att begära hyresprövning har betydelse bl.a. om parterna är oense om vilken hyra

10 Se prop. 2012/13:1 utg. omr. 18 s. 78. 11 A. prop. s. 78.

Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. SOU 2017:33

200

som avtalats. Hyresvärden kan då begära att hyresnämnden ska fastställa hyran till den hyresnivå som han eller hon anser följer av avtalet. Ett bifall förutsätter att den hyra som hyresvärden begär fastställd inte överstiger den högsta tillåtna hyran. Om ansökan om villkorsändring däremot grundas på att den avtalade hyran är för låg, ska den ogillas.12

Vid tvister beträffande andra hyresvillkor än hyran tillämpas 55 § sjunde stycket hyreslagen som stadgar att villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp ska gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Beslut om ändring av hyresvillkoren

Hyresnämndens beslut om ändring av hyresvillkoren anses som ett avtal om villkor för fortsatt förhyrning (5 § lagen om uthyrning av egen bostad). Hyresnämnden ska som huvudregel besluta att de ändrade villkoren gäller från den dag då ansökan kom in till hyresnämnden. Det kan i vissa fall finnas skäl för hyresnämnden att välja en senare tidpunkt. Ett exempel är när hyresgästen gjort en ansökan hos hyresnämnden utan att ge hyresvärden tillfälle att svara på hyresgästens meddelande eller i övrigt utan befogad anledning vägrat att försöka lösa tvisten.

När hyresnämnden ändrar villkoren från dagen för ansökan, ska den samtidigt förplikta hyresvärden att återbetala hyra som han eller hon till följd av hyresnämndens beslut kan ha tagit emot för mycket (55 d § åttonde stycket hyreslagen). Till skillnad från det som gäller enligt 55 e § hyreslagen finns ingen möjlighet för hyresgästen att få tillbaka hyra som avser tiden före ansökan hos hyresnämnden. Den paragrafen är inte tillämplig, eftersom den utgår från att hyran bestäms vid en skälighetsbedömning.

12 Se Hyresnämndens i Stockholms beslut den 26 september 2014 i ärende nr 1860-14.

SOU 2017:33 Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m.

201

5.2.5 Tillstånd för privatuthyrning av bostad

Husägare har full frihet att själva bestämma om de vill hyra ut sina hus. Detsamma gäller ägare till ägarlägenheter (lägenheter inom ägarlägenhetsfastigheter).13 Utgångspunkten är även att bostadsrättshavare ska ha stor frihet att upplåta sina lägenheter i andra hand för att under en tid bo någon annanstans. Friheten är emellertid inte oinskränkt.

I 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) anges att en bostadsrättshavare ska lämnas tillstånd om denne har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. I förarbetena till bestämmelsen ges exempel på vanliga situationer där ett tillstånd kan ges.14 Tillstånd kan enligt dessa uttalanden komma i fråga när bostadsrättshavaren vill studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller på annan ort i landet, vårda en anhörig eller sammanbo med någon på prov.

Tillstånd kan t.ex. också lämnas när den som förvärvar en bostadsrätt vill upplåta lägenheten under en övergångstid för att kunna avsluta en tjänst eller liknande. En sådan situation är när en bostadsrätt förvärvas inför en pensionering. I vissa fall kan även skäl som snarast hänför sig till hyresgästen vara godtagbara. Det kan t.ex. komma i fråga att lägenheten upplåts till en närstående för att under en tid bereda honom eller henne en bostad. Vissa omständigheter kan inte motivera en upplåtelse. Enbart bostadsrättshavarens vilja att tillgodogöra sig hyra för lägenheten är inte ett gångbart skäl för tillstånd. Detta får betydelse vid köp eller innehav av en bostadsrätt i rent spekulativa syften. Mot bostadsrättshavarens skäl att upplåta lägenheten i andra hand ska vägas om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd ska begränsas till viss tid. Frågan om tillstånd avgörs i första hand av bostadsrättsföreningens styrelse. Om bostadsrättshavaren inte får det sökta tillståndet kan hyresnämnden pröva frågan. Tillstånd behövs oavsett om lägenheten hyrs genom lagen om privatuthyrning eller om det är hyreslagen som gäller.

Under senare år har det blivit allt vanligare att bostadsrättshavare, hyresgäster och ägare till en- och tvåfamiljshus upplåter sina bostä-

Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. SOU 2017:33

202

der till företrädesvis turister under semesterperioder. Kontakter mellan upplåtare och hyresgäst skapas bl.a. med hjälp av olika sajter på Internet, exempelvis Airbnb. Upplåtelserna är till sin natur korta och varar vanligtvis endast ett par dagar upp till någon vecka i sträck.

Beroende på omständigheterna i det enskilda fallet kan upplåtaren behöva inhämta tillstånd från antingen hyresvärd eller bostadsrättsföreningen. Att få tillstånd till kortare andrahandsuthyrning kan vara svårt om uthyrarens enda skäl för uthyrning är att tillgodogöra sig hyra för en tid som lägenheten står outnyttjad. Hyresnämnden har vid prövning om tillstånd för upplåtelse av bostadsrättslägenhet i andra hand funnit att bostadsrättsföreningen haft befogad anledning att vägra samtycke till uthyrning till ett flertal olika personer under olika antal nätter under en tidperiod av cirka en månad (se hyresnämndens i Stockholm beslut den 17 augusti 2015 i ärende nr 8741-15).

5.2.6 Betalningstidpunkt för hyra och förskottshyra

En av de viktigaste prestationerna i hyresavtalet är hyresgästens skyldighet att betala hyran. Som utgångspunkt är parterna fria att avtala om tidpunkt när betalning ska av hyra ska göras. Bestämmelserna om bostadshyra i hyreslagen innebär emellertid en stark begränsning av denna avtalsfrihet. Enligt 20 § första stycket andra meningen hyreslagen behöver bostadshyresgäst bara betala nästkommande månadshyra i förskott och det ska göras senast den sista vardagen i månaden. Undantag görs för betalningstidpunkten den första månadshyran, vilken parterna får avtala fritt om. Hyresgästen har alltid rätt att göra gällande den i lag angivna ordningen och gör sig således inte skyldig till något kontraktsbrott genom att hävda sin rätt avseende betalningstidpunkt.

Regeln i 20 § första stycket andra meningen hyreslagen innebär att en hyresvärd egentligen inte har något utrymme att kräva att hyresgästen erlägger mer än en månadshyra i förskott. Det är dock vanligt förekommande på andrahandsmarknaden i dag att hyresvärden som ett villkor för att träffa ett hyresavtal kräver att hyresgästen erlägger ett antal månadshyror i förskott.15

15 Se bl.a. Boverkets rapporter Etableringshinder på bostadsmarknaden, rapport 2014:33, Ett svenskt system med depositionsbetalningar vid uthyrning av egen bostad, rapport 2013:21 och Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner, rapport 2015:39.

SOU 2017:33 Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m.

203

5.2.7 Deposition och krav på förskottshyra som säkerhet för förpliktelser i bostadshyresförhållanden

Vid tecknande av hyresavtal förekommer det att hyresvärden ställer krav på säkerhet för fullgörandet av hyresavtalets förpliktelser. Kravet kan beroende på omständigheterna i det enskilda fallet vara mer eller mindre långtgående. Ibland är det begränsat till att avse endast hyresbetalningarna. I andra fall kan det gälla alla förpliktelser som följer av hyresavtalet.

I 28 a § hyreslagen finns en regel om pant och borgen beträffande bostadshyresavtal. Paragrafen föreskriver att ”Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, får pantsättaren eller borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började gälla. Ett villkor som inskränker pantsättarens eller borgensmannens rätt enligt denna paragraf är ogiltigt.”

Regleringen i hyreslagen innebär nödvändigtvis inte att hyresvärdens möjlighet att kräva säkerhet är inskränkt till pant eller borgen. I praktiken förekommer andra former av säkerhet såsom deposition av vissa penningbelopp och förskottshyra. I olika sammanhang diskuterats såväl tillåtligheten som lämpligheten av att använda dessa institut i hyresförhållanden. En fråga som aktualiseras är om användandet av förskottshyra riskerar att komma i konflikt med den tvingande bestämmelsen i hyreslagen 20 § om att hyresgästen alltid har rätt att, med undantag för första hyran, betala endast en månadshyra i förskott. Vidare aktualiseras frågeställningen om en av hyresvärden begärd säkerhet som kläs i termer av deposition i stället för pant, därigenom undgår tillämpningen av de tvingande bestämmelserna i 28 a §.

Hyresrättsutredningen16 tog upp frågan om krav på säkerhet, deposition av visst penningbelopp eller förskottshyra i olika former. Som exempel på situationer då borgen förekom angavs borgensförbindelser från föräldrar eller andra, när ungdomar utan egna arbetsinkomster hyrde en lägenhet. Likaså förekom det att allmännyttiga företag begärde säkerhet för hyresbetalningen vid uthyrning

16 Se SOU 1981:77 Hyresrätt 3.

Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. SOU 2017:33

204

på orter med mycket rörlig arbetskraft. Krav på säkerhet kunde i sådana fall enligt utredningen normalt sett anses helt legitimt.

Vid sidan av sådana beskrivna säkerheter förekom enligt Hyresrättsutredningen att hyresvärdar i ökande utsträckning ställde krav på deposition som säkerhet för skyldighet som hyresgästen kunde ådra sig. Det kunde gälla skadestånd för vanvård av lägenheten eller liknande. Utredningen fortsatte:

Ett krav på sådan deposition kan naturligtvis i enskilda fall vara befogat med hänsyn till omständigheterna. I seriös fastighetsförvaltning torde depositionen sättas in på särskilt konto och hyresgästen få ränta på beloppet. Rent generellt är det emellertid inte önskvärt att hyresvärdarna tar upp depositioner av hyresgästerna. Är det inte fråga om seriös fastighetsförvaltning, är risken stor för att hyresgästen går miste om räntan och vid hyresförhållandets upplösning till följd av bevisläget eller av annan orsak får svårt att återfå depositionen helt eller delvis även om han enligt avtalet har rätt till det.17

Hyresrättsutredningen konstaterade härefter att i vissa fall kan en deposition av ett stort belopp – liksom även en förskottshyra – anses utgöra särskild ersättning för upplåtelsen och alltså strida mot förbudet i 65 § hyreslagen. Om så inte skulle vara fallet, skulle ett direkt förbud mot tagande av deposition eller förskottshyra kräva en särskild reglering i hyreslagen, något som enligt hyresutredningen dock inte var önskvärt. Utredningen erinrade om att det fanns möjlighet att med stöd av avtalsvillkorslagen förbjuda en hyresvärd att ställa sådana villkor. I en villkorstvist enligt hyreslagen borde däremot hyresgästen ha möjlighet att få ett villkor om deposition eller annan form av säkerhet omprövat. Om det inte finns särskilda skäl för ett sådant villkor, torde det enligt utredningen som regel böra upphävas av hyresnämnden.18

Deposition i praktiken

I rättsfallet RBD 13:83 har hyresnämnd och bostadsdomstol i en villkorstvist enligt hyreslagen ansett ett depositionsvillkor oskäligt. Hyresförhållandet avsåg en flygelbyggnad på en gård och hyresvärden ville ha in följande villkor i avtalet:

17 Se SOU 1981:77 Hyresrätt 3, s. 23. 18 Se SOU 1981:77 Hyresrätt 3, s. 23.

SOU 2017:33 Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m.

205

Till säkerhet för hyresgästens förpliktelser enligt detta kontrakt skall kontant kr tiotusen (10 000) deponeras å i hyresvärdens namn öppnad bankräkning, varav upplupen ränta för år skall tillfalla och lyftas årligen av hyresgästen. Särskilt depositionskvitto skall utfärdas av hyresvärden.

I målet upplystes att depositionen var avsedd att gardera hyresvärdarna för skador på huset och även utgöra en säkerhet, om hyresgästerna skulle komma på obestånd och inte kunna betala hyran. Vidare uppgavs att klausulen inte var tillkommen i det aktuella hyresförhållandet utan gällde mot alla hyresgäster på gården och att sådana klausuler använts i 19 år. Hyresnämnden, vars bedömning delades av Bostadsdomstolen, ansåg att det väl kunde finnas situationer när kanske en hyresvärd med visst berättigande kunde ha rätt att säkerställa sig genom att betinga sig en depositionsavgift. Villkoret måste emellertid i allmänhet betraktas som oskäligt och framför allt hade inte några omständigheter framkommit i detta hyresförhållande som gjorde det berättigat.

I fall där hyresvärden är näringsidkare och hyresgästen att anse som konsument har liknande villkor om deposition bedömts som oskäliga. Marknadsdomstolen har i ett beslut den 3 september 1979 (D 1/78) vid vite förbjudit en hyresvärd att vid uthyrning av bostadslägenhet till konsument för huvudsakligen enskilt bruk i fortsättningen använda följande (eller väsentligen samma) villkor:

Hyresgästerna har hos hyresvärden deponerat kr 500:- (femhundra kronor), vilket belopp hyresvärden äger rätt att ta i anspråk och låta städa lägenheten efter hyresgästernas avflyttning i fall hyresgästerna själva ej utfört flyttningsstädningen.

Villkoret ansågs oskäligt enligt 1971 års lag om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (numera ersatt av lagen 1994:1512 om avtalsvillkor i konsumentförhållanden). Visserligen kunde enligt domstolen sägas att syftet med villkoret var gott, genom att övriga hyresgäster därmed inte skulle behöva få hyran höjd till följd av att hyresvärden på längre sikt måste söka täckning för extra kostnader i sin uthyrningsverksamhet som hyresgästers uteblivna städning kunde medföra. Å andra sidan måste dock enligt domstolen kravet, som domstolen ansåg utgöra ett icke obetydligt belopp, för många hyresgäster kännas betungande, i synnerhet som det kunde dröja flera år innan hyresgästen fick tillbaka sina pengar. Med hänsyn till detta och till att det gällde säkerhet för fullgörandet av en för hyresgästen

Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. SOU 2017:33

206

enligt hyreskontraktet åvilande biförpliktelse av förhållandevis ringa betydenhet ansåg domstolen att villkoret inte borde accepteras i normala hyressituationer, dvs. när fråga är om ordinära hyreslägenheter avsedda för hyresgäster i allmänhet.

Fastighetsägarna Sverige har lämnat riktlinjer för användningen av deposition som säkerhet för förpliktelser i bostadshyresförhållanden.19 I riktlinjerna framgår särskilt att om tveksamhet finns beträffande hyresgästens betalningsförmåga, kan hyresvärden ställa krav på särskild säkerhet för hyresbetalningarna. Säkerhet bör inte krävas slentrianmässigt utan endast när detta, med tillämpning av god sed på hyresmarknaden, kan anses sakligt motiverat på grund av den enskilde hyresgästens förhållanden. Andra anledningar som anges är om det finns skäl att misstänka att hyresgästen skulle komma att åsidosätta sin vårdnadsplikt, skada lägenheten eller utsätta den för onormal förslitning. Då skulle det vara motiverat att ställa krav på säkerhet för eventuellt skadestånd till följd av skador på lägenheten eller vad som hör till denna.

5.3 Utvecklingen sedan lagen om uthyrning av egen bostad trädde i kraft

5.3.1 Utbudet av bostäder på privatuthyrningsmarknaden

Någon offentlig statistik kring hur utbudet av bostadsrättslägenheter, lägenheter i en- eller tvåfamiljshus, ägarlägenheter eller andra ägda boenden har utvecklats sedan lagen om uthyrning av egen bostad trädde i kraft finns inte att tillgå. Frågan kring hur denna statistik ska kunna förbättras utreds förnärvarande av Stadskontoret20Marknaden för upplåtelser av ägda bostäder är informell och upplåtelserna registreras inte av någon myndighet.

Boverket har emellertid utifrån en analys av annonsdata från annonseringstjänsterna Blocket och Bostad Direkt undersökt utbudet av såväl hyreslägenheter som bostadsrättslägenheter för upplåtelse i andra hand samt rum för upplåtelse. Man har också kompletterat med en enkätundersökning.

Den information Boverket har analyserat avser annonser avseende upplåtelser under åren 2009–2014. Marknadens totala storlek

19 Se Fastighetsägarna Sveriges Etiska nämnds uttalande den 27 maj 2004. 20 Diarienummer N2017-0086PBB.

SOU 2017:33 Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m.

207

är okänd, men Boverket har, bl.a. med stöd av uppskattningar från Statistiska centralbyrån, anfört att antalet uthyrningar kan ligga mellan 100 000–150 000 lägenheter per år. Då ingår både andrahandsuthyrningar av hyreslägenheter som hyrs ut enligt hyreslagen och de privatbostäder som hyrs ut enligt privatbostadslagen.

I det material som Boverket har bedömt har antalet bostadsrättslägenheter som hyrdes ut ökat från 13 091 lägenheter år 2009 till 14 482 år 2014. Samtidigt ökade Storstockholms andel av bostadsrättsuthyrningen mellan 2009 och 2014. I dagsläget är nästan hälften av alla bostadsrätter på andrahandsmarknaden belägna i Storstockholm.

Bilden är annorlunda rörande utbudet av hyresrätter. Enligt Boverket minskade utbudet från 22 092 lägenheter år 2009 till 18 339 år 2014. Mer än hälften av alla hyresrätter som hyrs ut i andra hand finns utanför storstadsområdena och andelen är oförändrad sedan år 2009. Även uthyrningen av rum har minskat; mellan åren 2009 och 2014 minskade den från 7 767 till 5 898 uthyrningar. Huvuddelen av uthyrningarna återfinns i Stockholmsområdet.

Enligt Boverket steg medelvärdet för det totala antalet uthyrda bostadsrättslägenheter efter att lagen om uthyrning av egen bostad trädde i kraft i februari 2013, från 453 till 618 lägenheter per månad. Bortsett från Malmö, där uthyrningarna minskade, ökade antalet uthyrningar i varje kommun.

Uppgifter från andra myndigheter och intressenter

Boverkets analys av marknaden i fråga om utbud har begränsats till hyreslägenheter, bostadsrättslägenheter och rum för uthyrning.

I syfte att komplettera bilden av de effekter på marknaden för uthyrning av ägt boende som lagen om uthyrning av egen bostad kan ha haft har utredningen hämtat in ytterligare uppgifter.

Villaägarna

Vid samtal med en intresseorganisation för husägare, Villaägarnas Riksförbund (Villaägarna), har framkommit att lagen om uthyrning av egen bostad har väckt ett stort intresse hos organisationens medlemmar. Villaägarna erbjuder juridisk rådgivning till sina medlemshushåll och har märkt av en stor ökning i antal förfrågningar som har anknytning till uthyrning av rum och hus med tillämpning av

Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. SOU 2017:33

208

den nya lagen. Frågorna från medlemmarna rör främst hyressättningsmodellen i lagen om uthyrning av egen bostad och hyresgästens besittningsskydd. Villägarna har dock ingen närmare uppgift om vilken effekt lagen om uthyrning av egen bostad har haft på antalet upplåtelser av lägenheter i en- och tvåfamiljshus eller del av sådana hus.

Bostadsrättsorganisationer

Flera av de bostadsrättsorganisationer som utredningen har varit i kontakt med, Bostadsrätterna och HSB:s riksförbund, har inte tillgång till statistik eller närmare uppgifter om antalet upplåtelser av bostadsrätter som görs eller om den utveckling som skett sedan lagen om uthyrning av egen bostad trädde i kraft. En större organisation på marknaden, Riksbyggen, hanterar dock den ekonomiska förvaltningen för bostadsrättsföreningar som är anslutna till organisationen. Förvaltningen omfattar cirka 175 000 bostadsrättslägenheter. I den mån medlemsföreningarna har valt att låta Riksbyggen administrera även andrahandsupplåtelser av bostadsrättslägenheter, framgår detta av Riksbyggens register. Antalet hos organisationen registrerade andrahandsupplåtelser har ökat under åren 2010–2015.

Tabell 5.1 Antalet andrahandsupplåtelser i föreningar kopplade till Riksbyggen

Åren 2010–2015

År Antal andrahandsupplåtelser

2010

1 812

2011

1 978

2012

2 232

2013

2 484

2014

2 727

2015

3 047

Källa: Riksbyggen.

Jämförelsevis ska nämnas att antalet bostadsrättslägenheter i landet år 2015 uppgick till drygt en miljon.21

21 Enligt siffror från SCB fanns det år 2015 82 107 bostadsrättslägenheter i friliggande en- och tvåbostadshus, samt par-, rad- och kedjehus (exklusive fritidshus), 967 953 bostadsrättslägenheter i flerbostadshus, 10 430 bostadsrättslägenheter i övriga hus 4 154 bostadsrättslägenheter i specialbostäder.

SOU 2017:33 Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m.

209

Skatteverket

När privatpersoner hyr ut småhus, ägarlägenheter, bostadsrätter eller hyresrätter med överskott, redovisas överskottet som inkomst av kapital i inkomstdeklarationen. Vid redovisning av hyresintäkter från andrahandsupplåtelse av bostadsrätt eller hyresrätt får två avdrag göras, ett schablonavdrag på 40 000 kronor och ett avdrag för avgifter till förstahandshyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Vid redovisning av hyresintäkter från uthyrning av småhus får utöver schablonavdraget göras avdrag med 20 procent av bruttointäkterna. Endast överskottet, efter avdrag, tas upp i deklarationen. En privatperson som inte uppvisat större överskott än schablonavdraget har således inte deklarerat för inkomsten och syns därför inte i den redovisade statistiken.

Tabell 5.2 Deklarerat överskott av hyresintäkter vid uthyrning av privatbostad under taxeringsåren 2010–2016

Taxeringsår Antal personer Belopp (kronor) Schablonavdrag (kronor)

2010

64 037 1 436 856 309

12 000

2011

63 365 1 467 554 230

12 000

2012

61 844 1 441 516 302

18 000

2013

61 505 1 524 009 788

21 000

2014

49 302 1 265 777 803

40 000

2015

50 593 1 355 977 410

40 000

2016

52 312 1 542 213 389

40 000

Källa: Skatteverket.

Schablonavdraget höjdes inför 2014 års deklaration (inkomstår 2013) från 21 000 kronor till 40 000 kronor vilket kan förklara nedgången under år 2014.

SBAB

SBAB genomförde år 2013 en undersökning tillsammans med TNS Sifo om privatuthyrning.

Deras uppskattning var att cirka 5 procent av de som ägde en bostad hyrde ut hela eller delar av den år 2012. De ställde också frågan inför år 2013 och fick svar att 4 procent skulle hyra ut men att det fanns ett visst intresse hos så många som 7 procent. De drog

Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. SOU 2017:33

210

slutsatsen att nivån på andrahandsuthyrning nog skulle ligga kvar på ungefär 5 procent. De undersökte också om svenskarna kände till regelförändringarna och fann att färre än hälften kände till att reglerna och schablonavdraget ändrades år 2012.

5.3.2 Hyresnivåer vid uthyrning av ägda bostäder

Den största nyheten i lagen om uthyrning av egen bostad utgjordes av den hyressättningsmodell som den som hyr ut en ägd bostad får tillämpa. I de fall lagen om uthyrning av egen bostad är tillämplig får hyran sättas efter en kapitalkostnadsprincip med tillägg för driftskostnader i stället för enligt bruksvärdesprincipen. Det är givetvis av stort intresse att undersöka hur hyresnivåerna vid upplåtelser av ägda boenden har påverkats av dessa regler.

5.3.3 Hyresnivåer och kopplingen till marknadsvärdet

En tillämpning av hyressättningsmodellen i lagen om uthyrning av egen bostad leder till olika resultat i fråga om den hyra som hyresvärden har rätt att ta ut för bostadsrättslägenheter, ägarlägenheter eller småhus som vid en jämförelse i övrigt kan vara likartade. Avgörande för hyresnivån är nämligen bostadens marknadsvärde. På marknaden för ägt boende är det inte ovanligt att lägenheter i attraktiva områden säljs till höga priser, eftersom många köpare värdesätter så