Beslut vid regeringssammanträde 1990-06-21

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Lönnqvist, anför.

Mitt förslag

En kommitté tillkallas för att göra en utvärdering av försöksverksamheten med s. k. kooperativ hyresrätt. Med utgångspunkt i de överväganden som görs med anledning av utvärderingen skall kommittén lämna de förslag till lagstiftning som krävs för en permanentning av en ny upplåtelseform.

Bakgrund

Sedan den 1 januari 1987 pågår en försöksverksamhet med s. k. kooperativ hyresrätt. Syftet är att pröva en självförvaltningsform inom hyresrättens ram. Verksamheten bedrivs med stöd av lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt (prop. 1986/87: 37, BoU6, rskr. 78).

Innebörden av kooperativ hyresrätt

Kooperativ hyresrätt innebär att det med andelsrätt i en ekonomisk förening följer en rätt att hyra bostadslägenhet. En ekonomisk förening upplåter alltså bostadslägenheter med hyresrätt till sina medlemmar. Hyresrätten upplåts enligt särskilda avtal och separat från andelsrätten i föreningen. Vid avflyttning återfår hyresgästen sin insats, men får inte ta ut någon ersättning för nyttjanderätten.

I praktiken förekommer att den ekonomiska föreningen antingen äger fastigheten eller hyr lägenheterna i den för vidareupplåtelse till de boende. Den förstnämnda modellen tillämpas bl. a. av de föreningar som Riksbyggen tagit initiativ till. Inom Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) tillämpas den andra modellen. Den verksamhet med kooperativ hyresrätt som Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB) sedan lång tid bedriver omfattas inte av försöksverksamheten. SKB:s verksamhet bedrivs med stöd av övergångsbestämmelser till bostadsrättslagen (1971:479). Föreningen äger ett stort antal fastigheter som upplåts med hyresrätt till medlemmarna enligt särskilda turordningsregler.

De hyresrättsliga frågorna mellan de föreningar som bedriver verksamhet med kooperativ hyresrätt och medlemmarna regleras, med vissa undantag, av bestämmelserna i 12 kap.jordabalken (hyreslagen). De föreningsrättsliga bestämmelserna tas upp i lagen (l987:667) om ekonomiska föreningar och är desamma som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet.

Regeringens tillstånd krävs

Enligt 79 § bostadsrättslagen råder ett principiellt förbud för juridiska personer mot att upplåta andelsrätt med vilken följer en rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt ger dock regeringen möjlighet att lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva sådan verksamhet på försök. Om tillstånd lämnas, får regeringen också meddela dispens från annan tvingande lagstiftning. Detta kan ske i fråga om

• hyresvärdens skyldighet enligt 15 § andra stycket hyreslagen att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer i bostadslägenheter,

föreskriften i 19 § hyreslagen att hyran skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet,

• tillämpningen av hyresförhandlingslagen (1978:304) samt
• tillämpningen av bostadssaneringslagen (1973: 531).

Försöksverksamheten är tidsbegränsad och gäller för närvarande till utgången av år 1991. En förening som erhåller tillstånd av regeringen får fortsätta med sin verksamhet även när lagen har upphört.

Kommunerna har det övergripande ansvaret för försöksprojekten. Regeringens tillstånd får därför lämnas endast om kommunen tillstyrkt verksamheten. Kommunen kan härigenom påverka hur många projekt som sätts i gång, var inom kommunen dessa skall bedrivas, vilka villkor som skall gälla för verksamheten m. m. Regeringen får vidare meddela tillstånd endast om föreningens stadgar föreskriver att minst en av kommunen utsedd ledamot och suppleant för denne skall ingå i föreningens styrelse. Kommunerna skall enligt lagen också fortlöpande följa försöksverksamheten och bistå föreningarna med råd och upplysningar.

Behovet av en utvärdering

När lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt trädde i kraft förutsattes att en senare utvärdering av verksamheten skulle ske, bl. a. vad gäller de ekonomiska villkoren för de boende och boinflytandet i praktiken (prop. 1986/87:37, s. 74-75). Utvärderingen borde också innefatta ställningstaganden till hur en permanent lagstiftning om kooperativ hyresrätt bör utformas. I det sammanhanget borde övervägas vilka avvikelser som kan göras från hyreslagens tvingande regler, hur den föreningsrättsliga regleringen bör se ut samt huruvida en permanent lagstiftning bör inriktas på vissa boendeformer.

Storstadsutredningen har i sitt slutbetänkande (SOU 1990:36) Storstadsliv. Rika möjligheter - hårda villkor ansett att de boende själva måste få ta större ansvar för skötseln av sin bostad och tillsammans med andra kringboende få ansvaret för gemensamma bostadskomplement i bostadens närmaste omgivning (betänkandet s. 155). Enligt utredningen måste därför formerna för upplåtelser av bostäderna förändras. Utredningen anser (betänkandet s. 242) att det är mycket som talar för att den kooperativa hyresrätten varaktigt etableras på den svenska bostasmarknaden och föreslår bl. a. mot denna bakgrund att försökslagstiftningen om kooperativ hyresrätt ersätts med en permanent lagstiftning.

För egen del anser jag att en kommitté nu bör tillkallas för att genomföra en sådan utvärdering som förutsattes i propositionen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Jag vill förutskicka att jag i den proposition om en ny bostadsrättslag som har aviserats till hösten 1990 också avser att föreslå att försöksverksamheten förlängs med två år, dvs. till utgången av år 1993. Anledningen till detta är främst att flertalet av de projekt till vilka regeringen lämnat tillstånd avser nyproduktion där verksamheten ännu inte påbörjats eller där den kommit i gång först under senare tid. Jag bedömer därför att en permanentning av den nya upplåtelseformen inte kan ske så tidigt som vid den nuvarande försöksperiodens utgång.

Jag delar emellertid uppfattningen att det är mycket som talar för att den kooperativa hyresrätten i någon form bör etableras på den svenska bostadsmarknaden. Det finns enligt min mening förutsättningar att härigenom ge de boende ett mycket stort mått av självbestämmande inom hyresrättens ram samtidigt som möjligheterna till förmögenhetsvinster med anledning av bostadsinnehav motverkas. Innan ställning tas till hur en ny upplåtelseform närmare bör utformas och bedrivas anser jag emellertid att en allsidig belysning bör ske av olika frågor som aktualiseras genom försöksverksamheten.

Jag förordar alltså att försöksverksamheten nu utvärderas med sikte på att en permanent lagstiftning skall kunna träda i kraft så snart detta är möjligt.

Riktlinjer för utvärderingen

Kooperativ hyresrätt - ytterligare en upplåtelseform

Fram till och med våren 1990 har regeringen lämnat ett 30-tal föreningar tillstånd att bedriva försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Cirka hälften av dessa föreningar äger fastigheten i fråga, cirka hälften hyr från allmännyttiga bostadsföretag (s. k. boföreningar). Nästan samtliga fastigheter där försöksverksamhet nu pågår är nyproducerade.

Kommittén bör bilda sig en uppfattning om hur den kooperativa hyresrätten kan utvecklas för framtiden och om ytterligare initiativ från samhällets sida behövs för att främja en positiv utveckling. Kommittén bör därvid också söka belysa under vilka villkor som den kooperativa hyresrätten har förutsättningar att etableras som en upplåtelseform vid sidan av den ordinära hyresrätten och bostadsrätten och bl. a. överväga vilka för- och nackdelar det kan finnas med ett system där föreningen äger respektive hyr fastigheten.

Ekonomiska villkor m. m.

Boendekostnaderna för den enskilde hyresgästen består av hyran till föreningen för lägenheten samt kapitalkostnaderna för insatsen eller det kreditbelopp som hyresgästen lämnar till föreningen.

Kommittén bör söka kartlägga vilka hyresnivåer som tillämpas i praktiken, vilka kapitalinsatser och kreditbelopp som krävs och hur de fastställs och används.

Bruksvärdesreglerna i hyreslagen gäller även för kooperativa hyresrätter, vilket sätter ett tak för hyresuttaget. Det kan sättas i fråga om inte föreningen på samma sätt som bostadsrättsföreningar bör få bestämma de löpande avgifterna (hyran) till föreningen. Kommittén bör därför ta ställning till om bruksvärdessystemet även i ett permanent system skall bestämma hyresuttaget eller om föreningarna skall få bestämma om hyror utifrån föreningens självkostnader.

Även de ekonomiska villkoren för föreningarna och medlemmarna i övrigt bör belysas av kommittén. Av intresse i det sammanhanget är bl. a. vilka skattemässiga konsekvenser som följer av den nya upplåtelseformen. Av intresse är också hur finansieringen av insatserna kan ske och vilka garantier som finns att återfå insatserna när hyresgästen lämnar föreningen, t. ex. genom borgensförbindelser och garantitaganden.

Boinflytande

En av idéerna bakom kooperativ hyresrätt är att öka de boendes möjligheter att påverka boendekostnaderna, t. ex. genom egna arbetsinsatser. Hyresgästernas inflytande över förvaltningen bör därför också studeras av kommittén, bl. a. om det finns förvaltningsavtal mellan förening och fastighetsägare och hur sådana avtal är utformade samt i vilken utsträckning medlemmarna deltar i besluten i föreningen och i dess verksamhet i övrigt. Av intresse är t. ex. också hur föreningens storlek, dvs. antalet lägenheter och boende, inverkar på verksamheten.

Kommittén bör också söka belysa vilka för- och nackdelar inflytandet inom ramen för den kooperativa hyresrätten kan ha jämfört med det boinflytande som utvecklas inom den ordinära hyresrätten. Detta gäller inte minst hyresgästernas inflytande över underhåll och standard i den egna lägenheten. I sammanhanget bör kommittén också undersöka om systemet med kooperativ hyresrätt är särskilt lämpat för vissa boendeformer, t. ex. kollektivboende, ungdomsboende eller fritidsboende.

Stadgefrågor m. m.

I utvärderingen bör också ingå att beskriva gällande stadgebestämmelser och särskilda avtal m. m. med utgångspunkt i de särskilda förutsättningar som gäller för denna typ av ekonomiska föreningar. Av intresse är t. ex. reglerna för medlemskap, upplåtelse av lägenheterna i andra hand, byte, grunder för avgiftsuttag, styrelsens uppgifter och sammansättning, majoritetsregler för olika typer av beslut, förhållandena vid upplösning av föreningen m. m. Väsentligt är också att få en beskrivning av regler för bosparande, turordningsregler m m.

Kommunernas roll

Som nämnts ovan krävs enligt lagen att den kommun, i vilken den ekonomiska föreningen bedriver sin verksamhet, tillstyrker försöksprojektet. Kommunerna skall också följa försöken, bistå föreningar med råd och upplysningar samt lämna uppgifter till regeringen i samband med en utvärdering. Kommittén bör studera hur kommunerna har agerat när det gäller kooperativ hyresrätt: Vilka krav har kommunerna ställt på projekten för att de skall tillstyrkas? Finns prgram eller andra kommunala beslut beträffande omfattningen av kooperativ hyresrätt i t. ex. nyproduktionen? Vilka anvisningsregler tillämpas beträffande lägenheter som upplåts eller kommer att upplåtas med kooperativ hyresrätt? Detta är exempel på frågor som kommittén bör undersöka.

Övriga frågor

Vid utvärderingen är det av vikt att en allsidig belysning sker av för- och nackdelar med den kooperativa hyresrätten. Kommittén bör därför kunna ta upp även andra frågor än dem jag nämnt i det föregående och som har betydelse för ett ställningstagande till utformningen av ett framtida system. Kommittén bör härvid ta del av de erfarenheter och synpunkter som finns inom SKB. Det kan i sammanhanget också vara av intresse att göra vissa internationella jämförelser.

Lagstiftning

Med utgångspunkt i de överväganden som kommittén gör med anledning av utvärderingen, skall kommittén lämna de förslag till lagstiftning som krävs för en permanentning av en ny upplåtelseform. Kommittén bör då bl. a. överväga vilka avvikelser som måste göas från hyreslagens tvingande regler liksom vilken lagstiftning som behövs för den föreningsrättsliga regleringen. Det bör också övervägas om särskilt tillstånd i fortsättningen kan undvaras för att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt.

Enligt min mening finns mycket som talar för att det kommunala inflytandet över föreningarnas verksamhet får bestå. Även denna fråga bör emellertid belysas av kommittén, som också bör ta ställning till om kommunen i fortsättningen obligatoriskt måste tillstyrka en förenings verksamhet.

Om den nya upplåtelseformen permanentas, kan de bestämmelser som krävs behöva tas upp i en ny lag om kooperativ hyresrätt. Det kan härutöver finnas anledning till ändringar i andra författningar, t. ex. skatte- och bostadslåneförfattningar. Kommittén bör beakta även detta, liksom de förändringar som krävs i bostadsrättslagen när det gäller det nuvarande förbudet enligt 79 § att förena andelsrätt med hyresrätt.

Vid de överväganden om lagstiftning som kommittén gör bör också frågan tas upp om de äldre bostadsföreningar som bedriver sin verksamhet med stöd av punkt 16 övergångsbestämmelserna till 1971 års bostadsrättslag, bl. a. SKB, skall omfattas av den nya lagstiftningen.

Tidsplan m. m.

Kommitténs arbete bör vara avslutat i sådan tid att de förslag som föranleds av utvärderingen kan beredas och föreläggas riksdagen i god tid före försöksperiodens utgång, vilken jag enligt det föregående alltså avser att föreslå skall förlängas till utgången av år 1993. Det innebär att ett betänkande bör avlämnas så snart som möjligt och senast under december månad år 1991.

I hyresrättsliga frågor bör kommittén samråda med 1989 års hyreslagskommitté (Bo 1989:04, dir. 1989:44). Samråd bör också ske med den särskilda utredare som tillkallats för att analysera den kooperativa företagsformens utvecklingsmöjligheter på nya områden (C 1990:03, dir. 1990:23).

För kommittén gäller direktiven till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående utredningsförslagens inriktning (dir. 1984:5) och om beaktande av EG-aspekter (dir. 1988:43).

Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar chefen för bostadsdepartementet

att tillkalla en kommitté - omfattad av kommittéförordningen (1976:119) - med högst tre ledamöter och med uppdrag att utvärdera försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt,

att utse en av ledamöterna att vara ordförande samt

att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt kommittén.

Vidare hemställer jag att regeringen beslutar

att kostnaderna skall belasta elfte huvudtitelns anslag Utredningar m. m.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hans hemställan.

(Bostadsdepartementet)