Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås vissa ändringar i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) som rör tjänste- och personalbostäder. Ändringarna innebär bl.a. att de särskilda bestämmelserna om bostäder för fastighetsskötare upphävs. I stället skall de bestämmelser som gäller för personalbostäder i allmänhet tillämpas. Detta innebär i praktiken en viss förstärkning av besittnings- skyddet för fastighetsskötare när hyresförhållandet varat längre än tre år. Vidare föreslås en ändring av 67 & hyreslagen som innebär att hyresvillkor i kollektivavtal som strider mot hyreslagens tvingande regler får tillämpas

även när en hyresgäst inte är medlem i den avtalsslutande arbetstagarorga- nisationen.

Giltighetstiden för den tidsbegränsade bestämmelsen i 15 å andra stycket 2 hyreslagen om hyresgästernas inflytande över reparationer i den egna lägenheten föreslås förlängd till utgången av år 1987.

Beträffande bostadsrättslagen (197lz479) görs bl. a. den ändringen att förfarandet vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion lagregleras. En av tingsrätten förordnad god man skall i fortsättningen ombesörja sådana auktioner.

En annan ändring är att uttrycket folkrörelsekooperativ riksorganisation av bostadsrättsföreningar och regional sådan organisation, som i gällande lagstiftning endast åsyftar organisationer inom HSB och Riksbyggen, byts ut och ersätts med den mer neutrala beteckningen riksorganisation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är representerad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar. Avsikten med denna ändring är att alla organisationer som byggs upp enligt detta mönster och de bostadsrättsföreningar som tillhör sådana organisationer skall be-

• Sida 2
•  Original

handlas på samma sätt i lagstiftningen. Med anledning av detta förslag ändras även lagen (1984: 81) om fastighetsmäklare och lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

I lagen om förvärv av hyresfastighet görs också den ändringen att alla bostadsrättsföreningar som förvärvar en hyresfastighet efter beslut av hyresgästerna med två tredjedels majoritet undantas från kravet på till- stånd enligt lagen.

I syfte bl.a. att få ett enhetligt förfarande i hyresnämnden och arrende- nämnden föreslås att vissa regler i lagen (1982: 352) om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt samordnas med motsvarande regler i lagen (1985: 658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Slutligen föreslås att en försöksverksamhet med s. k. kooperativ hyres- rätt inleds. Förslaget innebär i huvudsak att regeringen under tiden 1 januari [987—31 december 1991 får lämna ekonomiska föreningar dispens för att driva verksamhet i vilken ingår upplåtelser av bostadslägenheter med hyresrätt åt medlemmarna.

De nya bestämmelserna avses träda i kraft den 1 januari 1987.

• Sida 3
•  Original

Propositionens lagförslag

] Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 15, 46, 67 och 71 55 jordabalkenl skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

155

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 95 första stycket, om ej annat har avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm- ring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och

1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlings- lagen (1978z304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Andra stycket 2 gäller endast un- Andra stycket 2 gäller endast till der tiden den ljanuari1984—den 31 utgången av år 1987. december 1986.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 95 första stycket, om inte annat har avtalats.

465

Om hyresvärden har sagt upp Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 åförsta stycket 2, anmodat hyres- 3 & tredje stycket 2, anmodat hyres- gästen att flytta, har hyresgästen gästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom rätt till förlängning av avtalet, utom nar när

]. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid, '

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhål- landct upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ge- nomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

5 . lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

' Balken omtryckt 1971: 1209. 12 kap. omtryckt 1984:694.

• Sida 4
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6. avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

6a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

8. hyresförhållandet i annat fall än som avses i 7 beror av anställ- ning för skötsel och tillsyn av fas- tighet samt anställningen har upp- hört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhål- landet upphör.

9. hyresförhållandet beror av än- nan anställning än som avses i 7 eller 8 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

9. hyresförhållandet beror av an- nan anställning än som avses i 7 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresför- hållandet upphör samt, om hyres- förhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anled- ning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.

675

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be- ror av anställning gäller mot hyres— gästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be- stämmelse i 4, 33—35, 37, 40, 46— 54. 55 a eller 66.3), såvida överens- kommelsen har formen av kollek- ' tivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisa- tion som enligt lagen (1976: 580) om

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be- ror av anställning gäller mot hyres— gästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be- stämmelse i 4, 33—35, 40, 46—54, 55 a eller 66 &, såvida överenskom- melsen har formen av kollektivav- tal och på arbetstagarsidan har slu- tits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976: 580) om

• Sida 5
•  Original

Nuvarande lydelse

medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagar- organisation.

Föreslagen lydelse

medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagar- organisation.

Sådana hyresvillkor i kollektivav- tal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtals- slutande arbetstagarorganisatio- nen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

]. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 55.

7lå

Hyrestvister som ej enligt 69% skall prövas av hyresnämnden och inte heller rör kollektivavtal skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.

Hyrestvister som inte enligt 69 5 skall prövas av hyresnämnden skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Rör tvisten kollektivavtal eller tillämpning av ett sådant avtal ifall som avses i67 :$ andra stycket skall den dock tas upp av arbets- domstolen eller en tingsrätt enligt vad som föreskrivs i lagen (1974:371) om rättegången i ar- betstvister.

Om laga domstol i tvister med anledning av tillfällig upplåtelse av hus eller del av hus för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 & rättegångsbalken. Beträffande laga domstol i hyrestvister som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946: 808) eller handräckningslagen (19811847) finns bestämmelser i dessa lagar.

Överklagande som avses i 705 tas upp, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av bostadsdomstolen. Besvärs- handlingen skall ges in till den dom- stol som har att ta upp besvären.

Ett överklagande som avses i 705 tas upp av arbetsdomstolen, om sa- ken rör kollektivavtal eller tillämp- ning av ett sådant avtal ifall som avses i67å andra stycket, och i an- nat fall av bostadsdomstolen. Be- svärshandlingcn skall ges in till hy- resnämnden.

]. Denna lag träder i kraft den ljanuari 1987.

2. Den nya lydelsen av 12'kap. 46 och 67 åå skall tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. När frågan om rätt till förlängning av ett hyresavtal prövas i anledning av en uppsägning som har skett före ikraftträdandet tillämpas dock den äldre lydelsen av 46 ä.

3. Den äldre lydelsen av 71 & tredje stycket sista meningen skall tilläm- pas i fråga om beslut som har meddelats före ikraftträdandet.

• Sida 6
•  Original

2. Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971 : 479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen ( 1971: 479)[ dels att 10, 12, 14, 15, 37, 60 a, 77 och 79 55 skall ha följande lydelse. dels att det i lagen skall införas fyra nya paragrafer, 80—83 59, samt närmast före 80å en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

105

Har bostadsrätt övergått till ny innehavare. får denne utöva bostadsrät- ten endast om han är eller antages till medlem i föreningen.

Utan hinder av första stycket får dödsbo efter avliden bostadsrätts- havare utöva bostadsrätten. Sedan tre år förflutit från dödsfallet, får föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att bo- stadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte i anledning av bostads- rättshavarens död eller att någon, som ej får vägras inträde i förening- en, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. lakttages ej tid som angivits i anmaningen, får för- eningen sälja bostadsrätten på of- fentlig auktion för dödsboets räk- ning. Dödsboet kan i stadgarna medges vidsträcktare rätt än som sagts nu.

Utan hinder av första stycket får dödsbo efter avliden bostadsrätts- havare utöva bostadsrätten. Sedan tre år förflutit från dödsfallet. får föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att bo- stadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte i anledning av bostads- rättshavarens död eller att någon, som ej får vägras inträde i förening- en, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttages ej tid som angivits i anmaningen, får bo- stadsrätten säljas på offentlig auk- tion för dödsboets räkning. Döds- boet kan i stadgarna medges vid- sträcktare rätt än som sagts nu.

125

Har den till vilken bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, tes- tamente, bolagsskifte eller liknande förvärv icke antagits till medlem. får föreningen anmana innehavaren att inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon, som ej får vägras inträde i föreningen, förvär- vat bostadsrätten och sökt medlem- skap. lakttages ej tid som angivits i anmaningen, får föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion för innehavarens räkning.

' Lagen omtryckt 1982: 353.

Har den till vilken bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, tes- tamente. bolagsskifte eller liknande förvärv icke antagits till medlem. får föreningen anmana innehavaren att inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon, som ej får vägras inträde i föreningen, förvär- vat bostadsrätten och sökt medlem- skap. lakttages ej tid som angivits i anmaningen, får bostadsrätten säl- jas på offentlig auktion för inneha- varens räkning.

• Sida 7
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

14 52 I stadgarna kan tas in förbehåll att vid övergång av bostadsrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösnings- rätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grUn- der ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekoopera- tiv riksorganisation får i sina stad- gar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Sådant förbehåll får gälla till för- män för föreningen, folkrörelseko- operativ organisation som denna tillhör eller medlemmarna. Förbe- hållet får avse rätt att inom högst tre år från upplåtelsen återköpa el- ler lösa bostadsrätten från bostads- rättshavaren eller någon som för- värvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan riksorganisa- tion eller regional organisation för bostadsriittsföreningar. som är re- presenterad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stad- gar, får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bo- stadslägenheter. Sådant förbehåll får gälla till förmån för föreningen, riksorganisationen, den regionala organisationen eller medlemmarna. Förbehållet får avse rätt att inom högst tre år från upplåtelsen åter- köpa eller lösa bostadsrätten från bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. l öv- rigt gäller första stycket andra me- ningen.

rss3

För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätt övergått till medlem i föreningen svarar den från vilken rätten övergått ej för de förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten.

Första stycket äger motsvarande tillämpning. om bostadsrätt genom bodelning. arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 10. 12 eller 375 övergått till någon som ej är medlem i föreningen. Har i annat fall bostadsrätt övergått till någon som ej är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket för tid efter det att förvärvaren antagits till medlem.

Om bostadsrätten efter uppsäg- ning enligt 33 9" kan säljas på offent- lig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för förpliktel- ser som åligger innehavare av bo- stadsrätten för längre tid än till det månadsskifte som inträffar när- mast efter tre månader från det bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten.

: Senaste lydelse 1985: 182. 3 Senaste lydelse 1984: 698.

• Sida 8
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Förvärvaren svarar jämte den från vilken bostadsrätten övergått för denne åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annat överenskommits mellan föreningen och förvärvaren.

Finns mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en bo- stadslägenhet övergått ett annat av- tal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med an- vändningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i första och andra styckena.

Finns mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en bo- stadslägenhet övergått ett annat av- tal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med an- vändningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i första och andra styckena. Har föreningen sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning enligt 33 5, skall dock det andra avtalet upphöra att gälla när bostadsrättshavaren enligt 36 5 är skyldig att avflytta.

375

Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i 33 5, skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion så snart det kan ske, om ej föreningen och bostads- rättshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anstå till dess brist för vars avhjälpande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom för- säljningen får föreningen uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostads- rättshavaren. Vad som återstår till- faller denne.

Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i 33 &, skall bostadsrätten säljas på offent- lig auktion så snart det kan ske, om ej föreningen och bostadsrättsha- varen kommer överens om annat. Försäljningen får dock anstå till dess brist för vars avhjälpande bo- stadsrättshavaren svarar blivit bo- tad.

Av vad som influtit genom för- säljningen får föreningen, sedan er- sättning enligt 82 9' tagits ut, uppbä- ra så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bo- stadsrättshavaren.

Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter till föreningen över- stiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta pantha- varen därom. Försummas det, har föreningen vid förSäljning enligt första stycket företräde till betalning före panthavaren endaSt i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

60a 94

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för om- bildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämma. Be-

4 Senaste lydelse 1983: 440.

• Sida 9
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse slutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara med- lemmar i bostadsrättsföreningen. . Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen. Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk- ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och

fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsförvärv fattas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 45 upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 &.

Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet och lagfart har meddelats, skall dock vad nu sagts ej gälla.

I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folkrörelse- kaoperativ riksorganisation gäller denna paragraf endast om fastig- hetsförvärvet sker enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt.

I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en sådan riksor— ganisation eller regional organisa- tion för bostadsrättsföreningar, som är representerad i föreningar- na och skall godkänna föreningar- nas stadgar, gäller denna paragraf endast om fastighetsförvärvet sker enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

7745

Tvist med anledning av upplå- telse av nyttjanderätt enligt 15 (bostadsrättstvist) som ej ankom- mer på hyresnämnds prövning skall upptagas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är be- lägen. Beträffande laga domstol i bostadsrättstvist som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946: 808) eller handräckningslagen (1981: 847) finns bestämmelser i dessa la- gar.

Tvist med anledning av upplå- telse av nyttjanderätt enligt 15 (bostadsrättstvist) som ej ankom- mer på hyresnämnds prövning skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är be- lägen. Beträffande laga domstol i bostadsrättstvist som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946: 808) eller handräckningslagen (1981: 847) finns bestämmelser i dessa la- gar. Arenden om förordnande av god man enligt 80.6 och mål om klander av redovisning enligt 835 skall tas upp av tingsrätten i den ort därfastigheten finns.

79.5

Förening eller aktiebolag får ej upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning i fråga om andel i handelsbolag.

Träffas i strid med första stycket vid upplåtelse av lägenhet förbehåll om förvärv av andelsrätt, gäller förbehållet ej mot den till vilken lägenheten upplåtits.

• Sida 10
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Enligt lagen (0000:00) om för- söksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet utan hinder av bestämmelserna i första stycket.

Offentlig auktion

805

Offentlig auktion enligt denna lag skall hållas av en god man, som på bostadsrättsföreningens begä- ran förordnas av tingsrätten.

Den gode mannen skall i god tid och på lämpligt sätt kungöra tid och plats för auktionen. Bostads- rättshavaren, föreningen och kän- da borgenärer vilkas rätt beror av försäljningen skall i god tid under- rättas särskilt.

Vid förrättningen skall föras pro- tokoll.

815

Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa vill- koren för försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av be- tydelse för denna. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att av- sevärt högre köpeskilling kan upp- nås.

Köpeskillingen skall betalas ge- nast, om inte andra villkor fast- ställts före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän full betalning har erlagts. När den gode mannen har mottagit betalningen, skall han ut- färda köpebrev.

Sker inte inrop eller godtas inte detta eller betalas inte köpeskilling- en enligt fastställda villkor, skall ny auktion hållas. Sker det inte något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen genast till föreningen.

82?

God man har rätt till skälig er- sättning för arbete, tidsspillan och utlägg sam uppdraget krävt. Er- sättningen får före varje annan

• Sida 11
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1986/87: 37

fordran tas ut ur den köpeskilling som inflyter vid försäljningen. I den mån köpeskillingen inte förslår, skall ersättningen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men bostadsrättshavaren skall slutligt svara för ersättningen.

835

Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av den gode mannen så snart som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstå om tvist råder om vem som är betalnings- berättigad och säkerhet inte ställs. Protokollet med redovisningen skall delges bostadsrättshavaren, föreningen och berörda borgenä- rer.

Vill någon klandra redovisningen skall talan väckas inom tre måna- der från den dag den klandrande fick del av protokollet. Klandras inte redovisningen inom denna tid är rätten till talan förlorad.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987. Bestämmelsen i 79é tredje stycket gäller till utgången av år 1991.

• Sida 12
•  Original

3. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975 : 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 25 lagen (1975: 1132)1 om förvärv av hyresfas- tighet m. ni. skall ha följande lydelse.

252

Nuvarande lydelse

Förvärvstillstånd fordras inte

Föreslagen lydelse

1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund.

2. om staten. kommun, lands- tingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kom- mun eller landstingskommun, all- männyttigt bostadsföretag, folkrö- relsekooperati v riksorganisation el- ler regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföre- ningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvärvare.

2. om staten, kommun, lands- tingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kom- mun eller landstingskommun, all- männyttigt bostadsföretag eller en sådan riksorganisation eller regio- nal organisation för bostadsrätts- föreningar, som är representerad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar, är förvär- vare,

2 a. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och för- eningen är ansluten till en sådan organisation för bostadsrättsföre- ningar som anges underZ eller, i annatfall, föreningen harfattat be- slut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 60 a 5 bostadsrättslagen (1971 :479),

3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970: 939) om förvaltning av kyrkligjord,

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avytt- ra egendomen enligt 6 5 eller enligt 3 kap. l & lagen (1982: 618) om utländska förvärv av fast egendom m. m.,

6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m.m.,

7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna lag träder i kraft den ljanuari 1987. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

[ Lagen omtryckt 1979: 307. 2 Senaste lydelse 1983: 438.

• Sida 13
•  Original

4. Förslag till Lag om ändring i lagen (1984: 81) om fastighetsmäklare

Härigenom föreskrivs att 25 lagen (1984: 81) om fastighetsmäklare skall ha följande lydelse.

Föreslagen lydelse

25

Vad som föreskrivs om fastigheteri denna lag skall också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 5. Vid förmedling av arrende eller hyra tillämpas dock ej 12, 15 eller 16 5. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter Nuvarande lydelse nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten.

Denna lag skall inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostads- rätter som upplåts av bostadsrätts- förening ansluten till folkrörelse- kooperativ riksorganisation eller till regional sådan organisation av bostadsrättsföreningar.

Denna lag skall inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostads- rätter som upplåts av bostadsrätts- förening ansluten till en sådan riks- organisation eller regional organi- sation för bostadsrättsföreningar, som är representerad i föreningar- na och skall godkänna föreningar- nas stadgar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987.

• Sida 14
•  Original

5. Förslag till Lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs följande.

1 5 Enligt denna lag får regeringen försöksvis lämna ekonomiska för- eningar tillstånd att utan hinder av bestämmelserna i 79 5 bostadsrättslagen (1971: 479) bedriva verksamhet i vilken föreningen tillämpar villkor som innebär att det med andelsrätt i föreningen följer en rätt att hyra bostadslä- genhet (kooperativ hyresrätt).

2 5 Tillstånd får lämnas om den kommun i vilken föreningen skall bedri- va sin verksamhet tillstyrker denna och om föreningens stadgar föreskriver att minst en av kommunen utsedd ledamot och suppleant för denne skall ingå i föreningens styrelse.

35. Om tillstånd lämnas, får regeringen

1. medge föreningen rätt att tillämpa villkor som avviker från 12 kap. 155 andra stycket första meningen och 19 5 jordabalken,

2. medge undantag från tillämpningen av bostadssaneringslagen (1973:531) och hyresförhandlingslagen (1978: 304) i fråga om hus som föreningen förvaltar,

3. ställa sådana villkor för föreningens verksamhet att syftet med för- söksverksamheten kan uppnås.

4 & Kommunen skall fortlöpande följa försöksverksamheten och på be- gäran av regeringen lämna sådana uppgifter som behövs för att verksamhe- ten skall kunna utvärderas.

Kommunen skall bistå föreningar som har lämnats tillstånd enligt denna lag med behövliga råd och upplysningar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987 och gäller till utgången av år 1991.

Tillstånd som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla efter utgången av lagens giltighetstid.

• Sida 15
•  Original

6. Förslag till Lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 7 och 10 55 lagen (1982: 352) om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastig- hetsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ett av honom under- tecknat skriftligt förslag till köpeav- tal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om det för en överlåtelse behövs makes samtycke enligt 6kap. 45 giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avtalsförslaget.

Föreslagen lydelse

Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastig- hetsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ett av honom under- tecknat skriftligt förslag till köpeav- tal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. Om det för en överlå- telse behövs makes samtycke enligt 6kap. 4 5 giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avtalsför- slaget.

Om ett hembud inte uppfyller vad som föreskrivs i första stycket, skall hyresnämnden förelägga fastig- hetsägaren att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommer fastig- hetsägaren föreläggandet, anses hembud ha skett den dag då bristen avhjälptes. Efterkommer fastig-

hetsägaren inte föreläggandet, får hembudet avvisas.

105

Hcmbudet antas genom att bo- stadsrättsföreningen inom tre må- nader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hy- resnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egen- domen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till kö- peavtal. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas om att hembudet har antagits.

Hcmbudet antas genom att bo- stadsrättsföreningen inom tre må- nader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hy- resnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egen- domen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till kö- peavtal. När anmälan har kommit in prövar nämnden om hembudet rätteligen har antagits.

Om bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i första stycket skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

• Sida 16
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Hcmbudet upphör att gälla, om Hcmbudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt. och på föreskrivet sätt eller när

bostadsrättsföreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om att den inte antar hembudet.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987.

• Sida 17
•  Original

1. Inledning

I 12 kap. 465 7—9 och 67 5 jordabalken (hyreslagen) finns bestämmelser som reglerar hyresförhållanden som beror av anställning (tjänste- och personalbostäder). Med anledning av vissa motioner i fråga om sådana hyresförhållanden har riksdagen uttalat att utvecklingen under senare år inneburit att sambandet mellan anställning och bostad inte har samma betydelse som då reglerna i hyreslagen kom till och att det därför finns anledning att överväga om bestämmelserna är lämpligt utformade (BoU 1983/84:29, LU 1983/84:5y, rskr 378). I oktober 1984 gav jag en inom bostadsdepartementet inrättad arbetsgrupp (ordförande riksdagsledamo- ten Stig Gustafsson) i uppdrag att i samarbete med parterna på arbetsmark- naden se över bestämmelserna om tjänste- och personalbostäder. Resulta- tet av översynen har redovisats i betänkandet (Ds Bo 1985: 3) Tjänste- och personalbostäder, som innehåller förslag till ändringar i hyreslagen. Betän- kandet har remissbehandlats.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels arbetsgruppens sammanfatt- ning av betänkandet som bilaga I , dels arbetsgruppens förslag till ändring— ar i hyreslagen som bilaga2, dels en förteckning över remissinstanserna som bilaga3 .

Efter bemyndigande av regeringen tillsatte jag är 1983 en kommitté för att se över bostadsrättslagen (1971: 479, omtryckt 1982: 353) i vissa hänse- enden. Kommittén (hovrättsrådet Lars-Göran Åsbring, ordförande, riks- dagsledamöterna Bo Forslund och Nic Grönvall) som antog namnet 1983 års bostadsrättskommitté (Ju 1983: 06), överlämnade i mars 1985 sitt betän- kande (SOU 1985: 6) Förköp av bostadsrätt m. m. Betänkandet har remiss- behandlats. Jag har i annat sammanhang anmält att jag inte avser föreslå att kommitténs förslag om förköp av bostadsrätt m. m. genomförs. Betän- kandet innehåller emellertid också förslag till regler i bostadsrättslagen om försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion. Jag vill nu ta upp kommit- téns förslag i denna del.

• Sida 18
•  Original

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels ett utdrag ur 1983 års bostadsrättskommittés betänkande som bilaga 4, dels det lagförslag som läggs fram i betänkandet som bilaga 5 , dels en förteckning över remissin- stanserna som bilaga 6.

Enligt 795 bostadsrättslagen råder f. n. ett förbud för föreningar och bolag att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Denna bestämmelse jämte vissa andra bestämmelser i hyreslagstiftningen hindrar ekonomiska föreningar från att driva verksamhet med ändamål att upplåta bostadslägenheter med hyres- rätt åt sina medlemmar (s.k. kooperativ hyresrätt).

I en skrivelse till regeringen den 7 november 1985 har Sveriges Allmän- nyttiga Bostadsföretag (SABO) hemställt att regeringen snarast förelägger riksdagen förslag som möjliggör etablering av kooperativ hyresrätt genom s.k. boföreningar. Stockholms kommun har i en skrivelse till regeringen den 5 februari 1986 begärt att en dispensmöjlighet införs för att möjliggöra försök med kooperativ hyresrätt.

Bostadskommittén (Bo 1982:02), som har haft i uppdrag att göra en översyn av bostadspolitiken, avlämnade sitt slutbetänkande (SOU 1986: 6) i februari 1986. Betänkandet, som har remissbehandlats, innehåller ett avsnitt i vilket kommittén förordar en försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt (slutbetänkandet. de12, kap.8). Kommittén har dock inte lagt fram något författningsförslag i frågan.

Till protokollet i detta ärende bör fogas en sammanfattning av bostads- kommitténs överväganden beträffande den kooperativa hyresrätten som bilaga7 samt en förteckning över de remissinstanser som yttrat sig över bostadskommitténs överväganden i denna del som bilaga 8.

Jag kommer också att ta upp ytterligare några frågor. Det gäller till att börja med bostadsrättsorganisationernas och bostadsrättsföreningarnas ställning i lagstiftningen. Denna fråga berör förutom vissa bestämmelser i bostadsrättslagen också lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillståndslagen) samt fastighetsmäklarlagen (1984z81). I samband därmed behandlar jag också frågan i vilken utsträckning bostadsrättsför— eningar bör vara underkastade tillståndsprövning enligt tillståndslagen vid förvärv av hyresfastighet.

Övriga frågor som jag tar upp gäller dels förlängning av den tidsbegrän- sade lagstiftningen i 155 andra stycket hyreslagen om hyresgästernas inflytande över reparationer i den egna lägenheten (jfr prop. 1982/83: 146, BoU 1983/84:5, rskr 26, SFS 1983z899). dels en fråga som väckts av lagutskottet om samordning i visst hänseende av lagen (1982:352) om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) med lagen (1985: 658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället (jfr prop. 1983/84: 136 och LU 1984/85: 35).

När det gäller frågan om hyresgästernas inflytande över reparationer beslutade jag den6 april 1984 att inom bostadsdepartementet inrätta en arbetsgrupp för utvärdering av erfarenheter i frågan. Arbetsgruppen (ord- förande justitierådet Lars K. Beckman) har i en till mig den 13 mars 1986 överlämnad promemoria redovisat resultatet av utvärderingen. Till proto- kollet i detta ärende bör promemorian fogas som bilaga 9.

• Sida 19
•  Original

Regeringen beslutade den 18 september 1986 att inhämta lagrådets ytt- rande över lagförslag rörande frågorna om tjänste- och personalbostäder, försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion, bostadsrättsorganisationer- nas och bostadsrättsföreningarnas ställning i lagstiftningen samt koopera- tiv förvaltning av hyreshus. De lagförslag som remitterades till lagrådet bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 10. Lagrådets yttrande, som avgavs den 3 oktober 1986, bör fogas till protokollet som bilaga I I .

Lagrådet har i sitt yttrande i allt väsentligt godtagit lagförslagen, men framställt erinringar i vissa hänseenden. I samband med att jag behandlar de olika sakfrågor och de enskilda paragrafer som berörs av yttrandet tar jag upp lagrådets synpunkter. I förhållande till lagrådsremissen kommer jag att föreslå några mindre redaktionella ändringar. Beträffande en av mig föreslagen ändring i 12 kap. 71 5 jordabalken vill jag dock anmäla att lagrummet utformats med beaktande av vad chefen för justitiedepartemen- tet anför i en den 16 oktober av regeringen beslutad proposition om följdlagstiftning till den nya förvaltningslagen (prop. 1986/87: 39).

Beträffande förslagen om hyresgästernas inflytande över reparationer och samordningen av ombildningslagen med annan lagstiftning, har jag bedömt att lagrådets yttrande kan undvaras. Anledningen härtill är att lagrådet tidigare yttrat sig över samma frågor eller frågor som har samband med mina nu framlagda förslag (se prop. 1982/83: 146 och 1983/84: 136 samt LU 1984/85: 35). På grund av frågornas beskaffenhet skulle ett yttrande av lagrådet därför sakna betydelse.

Jag vill som en allmän information i sammanhanget nämna att jag efter regeringens bemyndigande tillkallat en särskild utredare med uppdrag att se över bostadsrättslagen m.m. (Dir 1986: 5). De frågor om bostadsrätt som jag nu tar upp skall inte behandlas av utredaren. En av lagrådet berörd fråga om panthavares ställning vid offentlig auktion på bostadsrätt avser jag dock att låta utredaren ta upp.

2. Allmän motivering 2.1 Tjänste- och personalbostäder

2.1.1 Tjänstebostäder med bostadstvång m. m. (46 5 första stycket 7 hyresla- gen)

Mitt förslag: Nu gällande regler behålls.

Arbetsgruppens förslag-. Det förhållandet att en anställning i statlig eller kommunal verksamhet är förenad med bostadstvång skall inte längre auto— matiskt innebära att den besittningsskyddsbrytande grunden i 465 första stycket7 hyreslagen blir tillämplig. Undantag görs dock i fråga om präst- tjänster. Någon annan ändring av bestämmelserna i 465 första stycket7 hyreslagen föreslås inte (se betänkandet s. 50—52).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran av remissinstanserna. Landstingsförbundet och kommunförbundet godtar

• Sida 20
•  Original

emellertid den föreslagna ändringen endast om möjligheten att i kollektiv- avtal reglera hyresvillkoren för hyresförhållanden som beror av anställning behålls. TCO anser att skrivningen ”anställning inom lantbruket" bör utgå ur lagtexten och att avflyttningsskyldigheten för bostäder som är upplåtna i anslutning till en sådan anställning i stället bör prövas enligt de kriterier som enligt 465 första stycket7 sista ledet gäller för ”annan anställning".

Skälen för mitt förslag: Beror hyresförhållandet av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning. som är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, saknar hyresgästen enligt gällande ordning (46 5 första stycket 7 hyreslagen) rätt till förlängning av hyresavta- let om anställningen har upphört.

Jag behandlar först de bestämmelser som avser hyresförhållanden som är kopplade till en anställning med bostadstvång.

Det är, som arbetsgruppen anfört, den statlige eller kommunale arbetsgi- varen som bestämmer vilka tjänster som skall förenas med bostadstvång. Som den aktuella bestämmelsen nu är utformad medför bostadstvånget automatiskt en absolut avflyttningsskyldighet för hyresgästen om anställ- ningen upphör. När arbetsgivaren väl har förenat en tjänst med bostads- tvång kan hyresnämnden i en förlängningstvist inte pröva om detta var eller fortfarande är befogat med hänsyn till anställningens art.

Arbetsgruppen har funnit att den angivna ordningen inte är lämplig och har därför föreslagit att enbart det förhållandet att en bostadsupplåtelse är kopplad till en tjänst med bostadstvång inte skall vara tillräckligt för att den besittningsskyddsbrytande grunden i 46 5 första stycket 7 skall bli tillämplig. För att sådana bostadsupplåtelser skall omfattas av bestämmel- sen bör det enligt arbetsgruppen krävas att arbetsgivaren i det enskilda fallet kan visa att det är nödvändigt att han får förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare (jfr sista ledet i 465 första stycket 7).

Mot bakgrund av att frågan om en avveckling av tjänstebostadssystemet för präster var under övervägande inom civildepartementet och att resulta- tet av dessa överväganden inte borde föregripas har arbetsgruppen föresla- git att nuvarande ordning behålls för hyresförhållanden som beror av en sådan anställning som präst som är förenad med bostadstvång.

Enligt min mening utgör det förhållandet att staten eller en kommun är arbetsgivare en tillräcklig garanti för att en anställning inte förenas med bostadstvång i andra fall än då det är befogat med hänsyn till anställning- ens art. Detta gäller särskilt inom den statligt lönereglerade sektorn där bostadstvånget är författningsreglerat (se 95 förordningen (1965: 729") med vissa bestämmelser om anställning som präst, 1 5 förordningen om tjänste- bostäder för landshövdingarna, statens arbetsgivarverks författningssam- ling SAVFS 1984: 9, samt förordningen om tjänstebostäder för sändebud och generalkonsuler, SAVFS 1984: 11).

Vad gäller den kommunala sektorn är bostadstvånget inte författnings- reglerat utan det är den kommunale arbetsgivaren som bestämmer om en tjänst skall förenas med bostadstvång. Som jag ser på saken finns det

• Sida 21
•  Original

emellertid inte anledning att anta att den kommunale arbetsgivaren förenar en anställning med bostadstvång eller vidhåller ett sådant tvång utan sakligt skäl. Det framgår inte heller av de synpunkter som framförts till arbetsgruppen eller av remissvaren att den nuvarande ordningen skulle ha medfört några olägenheter i det avseendet.

På grund av det anförda anser jag att det inte finns tillräckliga skäl för en ändring av nuvarande ordning. Jag förordar alltså att arbetsgruppens för- slag i denna del inte genomförs.

Jag övergår nu till att behandla de fall där hyresförhållandet beror av anställning inom lantbruket. För denna kategori bostäder gäller i dag att hyresgästen ovillkorligen är skyldig att flytta när anställningen upphört, oavsett om arbetsgivaren då behöver förfoga över lägenheten för en annan anställd eller inte.

Arbetsgruppen har föreslagit att nuvarande ordning behålls. Förslaget har lämnats utan eri: _ran av alla remissinstanser utom TCO, som anser att det inte är befog .t att låta anställningar inom lantbruket inta en sådan särställning i besittningsskyddshänseende som följer av lagrummets nuva- rande lydelse. Enligt TCO bör avflyttningsskyldigheten i dessa fall prövas på liknande sätt som enligt 46 5 första stycket 7 hyreslagen gäller för ”annan anställning”. TCO anser alltså att det bör ske en prövning i varje särskilt fall om det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägen- heten. Av arbetsgruppens betänkande framgår att företrädarna för Skogs- och lantarbetsgivareförbundet, Skogs- och lantbrukstjänstemannaförbundet och Svenska lantarbetareförbundet vid överläggningar med arbetsgruppen var ense om att den nuvarande regleringen i46 5 första stycket 7 hyreslagen av besittningsskyddet för den som hyr sin bostad med koppling till anställ- ning inom lantbruket borde behållas (betänkandet s. 35—36, 39—40 och 51).

Enligt vad jag under hand har inhämtat vid beredningen av detta lag- stiftningsärende ansluter sig Skogs- och lantbrukstjänstemannaförbundet numera till den uppfattning TCO har gett uttryck för i sitt remissvar. medan lantarbetareförbundet vidhåller de synpunkter som framfördes till arbetsgruppen.

Av de synpunkter som framfördes till arbetsgruppen från såväl arbetsgi- var- som arbetstagarsidan framgår enligt min mening att det på grund av de särskilda förhållandena inom lantbruket som regel är befogat att arbetsgi- varen får förfoga över bostaden när anställningen upphört. Skälet till detta är i första hand att det på landsbygden vanligen saknas en egentlig bostads- marknad och att arbetsgivaren därför själv måste kunna tillhandahålla en bostad av god standard för att få arbetskraft. Särskilt på jordbruk med djurskötsel är det vidare med hänsyn till arbetsuppgifternas art av stor vikt att arbetstagaren bor i närheten av arbetsplatsen. Att det på vissa håll finns ett överskott av bostäder vid lantbruken på grund av att arbetskraftsbeho- vet har minskat kan visserligen åberopas som ett skäl för en uppmjukning av de nuvarande strikta avflyttningsbestämmelserna. Enligt vad som upp- lysts från såväl arbetsgivar- som arbetstagarrepresentanterna i den till arbetsgruppen knutna referensgruppen har dock dessa överskottsbostäder oftast en dålig standard. Det har också bl. a. från lantarbetareförbundet

• Sida 22
•  Original

framhållits att ett utökat besittningsskydd för den arbetstagare som slutat sin anställning kan medföra att de bästa bostäderna i anslutning till arbets- platserna undandras de inom lantbruket anställda, vilket enligt min mening inte kan anses lämpligt.

Mot bakgrund av det anförda finner jag, liksom arbetsgruppen, inte skäl att föreslå några ändrade regler för de hyresförhållanden som beror av anställning inom lantbruket.

Sammanfattningsvis föreslår jag alltså att 46 5 första stycket 7 hyreslagen skall behålla sin anaran-de lydelse.

2.1.2 Fastighetsskötarbostäder (465 första stycket 8 hyreslagen)

Mitt förslag: Den särskilda regleringen av hyresförhållanden som beror av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet upphävs. Sådana hyresförhållanden skall i stället bedömas enligt bestämmel- serna i 46 5 första stycket 9 hyreslagen, vilket innebär att en hyres- gäst, vars hyresförhållande har varat längre än tre år, som regel har rätt till förlängning av hyresavtalet, om hyresvärden inte har synner- liga skäl att upplösa hyresförhållandet.

Arbetsgruppens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se betänkandet s. 53—55).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har godtagit arbetsgrup- pens förslag. Det avstyrks dock av Fastigheternas förhandlingsorganisa- tion, Sveriges fastighetsägareförbund, SABO, SAF och Sveriges bostads- rättsföreningars centralorganisation (SCB). Kritiken från fastighetsägarsi- dan går huvudsakligen ut på att den utökade möjligheten för en fastighets- skötare att efter tre års hyrestid bo kvar i lägenheten trots att han slutat sin anställning, kommer att innebära att fastighetsägarna i ökad utsträckning måste avstå från att ha anställda fastighetsskötare och i stället anlita entreprenörer.

Skälen för mitt förslag: För hyresförhållanden som i annat fall än som avses i 465 första stycket 7 hyreslagen beror av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet gäller enligt punkten 8 i samma lagrum att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, om anställningen har upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör. Enligt bestämmelsen finns således, till skillnad mot vad som gäller enligt punkten 7, en möjlighet att göra en avvägning mellan parternas motstående intressen. En utgångspunkt vid denna avvägning är att besittningsskyddet bör brytas om fastighetsägaren behöver disponera lägenheten för att upplå- ta den åt en ny fastighetsskötare. Hyresvärdens uppgift att lägenheten skall hyras ut till en fastighetsskötare och att annan lägenhet inte finns tillgänglig för detta ändamål bör godtas, om den inte ter sig osannolik. Om lägenheten inte behövs för en ny fastighetsskötare bör intresseavvägning— en däremot utfalla till hyresgästens förmån (se prop. 1973: 23 s. 122— 123).

Jag delar arbetsgruppens uppfattning att utvecklingen inom fastighets- skötselns område, särskilt vad gäller den tekniska skötseln, har inneburit

• Sida 23
•  Original

att det inte längre är nödvändigt att den som är anställd som fastighetsskö- tare bor i den fastighet han svarar för. Denna uppfattning får stöd i vad som framkommit vid arbetsgruppens kartläggning (se betänkandet s. 28—30). Av kartläggningen framgår sålunda att fastighetsskötseln i det stora flerta- let fall numera utförs av personal som inte hyr bostad av arbetsgivaren med ett till anställningen kopplat hyresavtal och som oftast inte heller torde bo i den fastighet de svarar för. Det är i huvudsak de mindre fastighetsförvaltningarna inom den privata sektorn som har kvar en fas- tighetsskötare som bor i fastigheten och därvid har ett hyresförhållande som beror av anställningen som fastighetsskötare. Fastighetsarbetet inom den privata sektorn utförs huvudsakligen som en deltidssyssla, vilket beror på att merparten av de privata arbetsgivarna endast har en liten eller medelstor fastighet som inte kan utgöra underlag för en heltidsanställning. Av remissyttrandena framgår att det är i huvudsak denna kategori fastig- hetsägare som i vissa fall kan ha ett starkt intresse av att kunna disponera den tidigare anställdes bostad för att de skall kunna behålla en fastighets- skötsel i egen regi. Sådana speciella förhållanden bör enligt min mening, som jag närmare kommer att redogöra för i det följande, kunna beaktas vid en prövning enligt 465 första stycket9 hyreslagen.

Mot bakgrund av det anförda anser jag i likhet med arbetsgruppen att det inte finns skäl att behålla en särskild reglering för de hyresförhållanden som beror av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet. Jag ansluter mig därför till arbetsgruppens förslag att bestämmelsen i 46 5 första stycket 8 hyreslagen skall upphävas och att sådana hyresförhållanden i stället skall prövas enligt 46å första stycket9 hyreslagen.

Enligt sistnämnda lagrum har hyresgästen inte rätt att få hyresavtalet förlängt, om anställningen har upphört och det inte är oskäligt mot hyres- gästen att även hyresförhållandet upphör. Om hyresförhållandet varat längre tid än tre år måste hyresvärden dock ha synnerliga skäl för att upplösa det. I förarbetena till bestämmelsen har närmare redogjorts för hur intresseavvägningen bör utfalla före och efter det att treårsgränsen har uppnåtts (se prop. 1968: 91 Bih. A 5. 98—101).

Arbetsgruppen har vid angivandet av principerna för hur denna intres- seavvägning bör ske beträffande hyresförhållanden som beror av anställ- ning som fastighetsskötare utgått från dessa motivuttalanden (se betänkan- det 5. 54—55).

Jag kan beträffande tiden innan treårsgränsen passerats i huvudsak ansluta mig till arbetsgruppens överväganden. Om anställningen upphör innan hyresförhållandet varat i tre år bör således hyresförhållandet brytas, om hyresvärden kan göra antagligt att han behöver förfoga över lägenheten för att upplåta den åt en ny fastighetsskötare. Även på en balanserad hyresmarknad bör ett sådant behov kunna föreligga, om det med fog kan påstås att ett erbjudande om bostad kan ha någon betydelse ur rekryte- ringssynpunkt. Har hyresvärden däremot inte behov av lägenheten för en ny fastighetsskötare bör intresseavvägningen utfalla till hyresgästens för- mån.

Arbetsgruppen har funnit att hyresvärden bör anses ha synnerliga skäl att upplösa hyresförhållandet efter treårsperioden endast om han kan

• Sida 24
•  Original

styrka att det skulle medföra allvarligt men i fastighetsskötseln om lägen- heten inte kan disponeras för upplåtelse åt en ny fastighetsskötare. För att kravet på allvarligt men skall anses uppfyllt bör det enligt arbetsgruppen till en början krävas dels att fastighetsägaren styrker att han på grund av det begränsade bostadsutbudet på orten måste erbjuda en lägenhet i det egna lägenhetsbeståndet för att över huvud taget få sökande till fastighets- skötartjänsten och att han inte heller kan ställa annan än den tidigare anställdes lägenhet till förfogande. Dessutom anser arbetsgruppen att det bör krävas att det inte finns möjlighet att ordna en tillfredsställande fastig- hetsskötsel på annat sätt än genom en egen anställd fastighetsskötare. Eftersom fastighetsskötseln i regel kan ordnas på ett godtagbart sätt genom att en entreprenör anlitas eller genom att fastighetsägaren samordnar sköt— seln med andra fastighetsägare inom området, bör enligt arbetsgruppen synnerliga skäl anses föreligga endast om sådana möjligheter saknas på den ort där fastigheten är belägen.

Arbetsgruppens uttalanden i denna del är enligt min mening för långtgå- ende. Vad jag vänder mig mot är kravet på att det inte skall finnas en möjlighet att ordna fastighetsskötseln genom en entreprenör eller genom en s. k. samordnad skötsel för att synnerliga skäl skall anses föreligga. Som framhållits i remissyttrandena från fastighetsägarsidan kan detta krav på orter med bostadsbrist och med tillgång till entreprenörer i branschen, såsom t. ex. i Stockholms och Göteborgs centrala delar, medföra att vissa fastighetsägare inte kan fortsätta med en fastighetsskötsel i egen regi. Med hänsyn till att det inte bara för fastighetsägarna utan även för de boende i huset kan ha ett värde att fastighetsskötseln kan ordnas på detta sätt, anser jag att det bör vara tillräckligt att fastighetsägaren kan visa att han inte fortsättningsvis kan bedriva fastighetsskötseln i egen regi om han inte får disponera över den tidigare anställde fastighetsskötarens bostad. Ett så- dant läge torde normalt uppstå endast för de mindre fastighetsförvaltningar som inte har en lägenhetsreserv. Som framhållits från fastighetsägarna torde nämligen svårigheterna att rekrytera personal utan ett samtidigt erbjudande om en bostad särskilt gälla de deltidstjänster, som de mindre fastighetsförvaltningarna har att erbjuda.

Jag vill avslutningsvis framhålla att vad jag nu har anfört inte avser sådana fall där lägenhetens särskilda utrustning gör det nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare. Sådana hyresförhållanden skall liksom enligt gällande rätt bedömas enligt 465 första stycket 7 hyreslagen, (se prop. 1973: 23 s. 122).

2.1.3 Rätten att reglera hyresvillkor i kollektivavtal (675 hyreslagen)

Mitt förslag: Nuvarande möjlighet att beträffande hyresförhållanden som beror av anställning träffa överenskommelser i kollektivavtal om hyresvillkor som strider mot vissa tvingande bestämmelser i hyreslagen behålls.

En ny bestämmelse införs som innebär att sådana överenskom- melser får tillämpas även på en hyresgäst. som inte är medlem i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen, men sysselsätts i arbete som avses med avtalet.

• Sida 25
•  Original

Arbetsgruppens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se betänkandet s. 45 —49).

Remissinstanserna: Arbetsgruppens förslag har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av flertalet remissinstanser. Konsumentverket avstyrker emellertid förslaget att hyresvillkoren i ett kollektivavtal skall få tillämpas även på arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande arbetsta- garorganisationen. Även bostadsdomstolen och hyresnämnden i Stock- holm har haft erinringar mot förslaget i denna del.

Skälen för mitt förslag: Flertalet av hyreslagens bestämmelser är tving- ande till förmån för hyresgästen. Detta innebär att ett avtal mellan hyres- värden och hyresgästen som strider mot sådana bestämmelser är utan verkan mot hyresgästen (se l ä fjärde stycket hyreslagen). Ett avsteg från denna princip görs emellertid i 6743” hyreslagen som föreskriver att en överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållanden som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyres- gästens ställe även om överenskommelsen strider mot vissa tvingande bestämmelser i hyreslagen. En förutsättning är att överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av en organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse som central arbetstagarorganisation. Mot undantags- regeln i 67 & hyreslagen svarar 24 5 lagen om medbestämmande i arbetslivet som möjliggör att kollektivavtal träffas om arbetstagares hyresförhållan- den.

De tvingande bestämmelser, som kan sättas ur spel genom en överens- kommelse i kollektivavtal, är bestämmelserna om uppsägningstid i 45, överlåtelse av hyresrätt i 33—35 och 37 åå, upplåtelse av lägenhet i andra hand i 405, förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter i 46—52 55, prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter i 53, 54 och 55aåå samt bestämmelserna om förbud mot vissa skiljeklausuler i 66 &.

Vid tillkomsten av 675 hyreslagen fästes särskild vikt vid att arbetsta- garsidan skulle vara företrädd på ett särskilt kvalificerat sätt för att avsteg från hyreslagens tvingande bestämmelser skulle få göras genom kollektiv— avtal. Genom kravet på att kollektivavtalet skall slutas eller godkännas av en central arbetstagarorganisation förelåg enligt departementschefen till- räckliga garantier för att arbetstagarens/hyresgästens rättsskyddsintresse inte skulle eftersättas (se prop. 1968: 91 Bih. A s. 95 f).

Som framgår av betänkandet (s. 21—33) har möjligheten att genom kollektivavtal reglera hyresvillkoren för bostäder som upplåtits i anslut- ning till anställning utnyttjats i en betydande utsträckning. Sådana avtal berör i dag bl. a. anställda inom jordbruket, skogsbruket, landstingen och primärkommunerna samt de fastighetsanställda.

Erfarenheterna av den nuvarande ordningen förefaller i allt väsentligt vara goda och några egentliga problem för berörda hyresgäster synes inte ha förekommit. Uppkomna tvister har kunnat lösas på ett för de boende godtagbart sätt vid förhandlingar mellan de fackliga organisationerna, och endast få tvister har gått till prövning av hyresnämnd eller arbetsdomsto- len.

• Sida 26
•  Original

Jag delar arbetsgruppens uppfattning att arbetstagarorganisationerna i dag har en sådan stark ställning och en sådan erfarenhet av aktuella frågor att arbetstagarens rättigheter blir tillräckligt tillgodosedda när kollektivav- tal träffas om hyresförhållanden. Några erinringar mot den nuvarande ordningen har heller inte framförts under remissbehandlingen. De arbetsgi- var- och arbetstagarorganisationer som har yttrat sig i frågan har varit eniga om att det även fortsättningsvis bör finnas en möjlighet att kollektiv- avtalsreglera hyresvillkoren för hyresförhållanden som beror av anställ- ning.

På grund av det anförda förordar jag i likhet med arbetsgruppen att rätten att i kollektivavtal träffa överenskommelser om hyresvillkor som strider mot hyreslagens tvingande regler behålls.

Kollektivavtalets tillämplighet på arbetstagare som inte är medlemmar

Enligt gällande ordning kan kollektivavtalsbestämmelser som innebär en oförmånligare reglering för hyresgästen än vad som följer av bestämmel- serna i hyreslagen inte göras gällande mot en arbetstagare/hyresgäst som inte är medlem i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen och som därför inte är bunden av kollektivavtalet (se prop. 1968z91 Bih. A 5. 347 och 366).

Hyreslagen avviker i detta avseende från vad som numera gäller enligt flera tvingande lagar på arbetsmarknaden. Enligt bl.a. 25 femte stycket lagen (1982z80) om anställningsskydd, 25 andra stycket semesterlagen (1977: 480") och 3 ti tredje stycket arbetstidslagen (1982: 673) får en arbetsgi- vare som är bunden av kollektivavtal med från lagen avvikande regler tillämpa avtalsbestämmelserna även på arbetstagare som inte är medlem- mar i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen men som sysselsätts i arbete som avses med avtalet.

Bakgrunden till dessa regler är att kollektivavtalen i allmänhet anses ha den innebörden att arbetsgivaren i förhållande till den avtalsslutande ar- betstagarorganisationcn är förpliktad att tillämpa kollektivavtalets bestäm- melser även på arbetstagare som inte är medlemmar i organisationen (jfr AD 1977 nr49).

Arbetsgivaren är alltså gentemot motparten i kollektivavtalsförhållandet skyldig att se till att reglerna i kollektivavtalet tas in i anställningsavtal med arbetstagare som står utanför den avtalsslutande organisationen. I det sammanhanget kan emellertid uppstå problem i de fall avsteg från lagregler inte får ske i ett enskilt anställningsavtal men väl i kollektivavtal. Har sådana avvikande regler upptagits i ett kollektivavtal kan en arbetsgivare inte utan vidare få sådana regler att gälla i stället för lagreglerna i ett anställningsavtal med en arbetstagare som inte är bunden av kollektivavta- let. För att arbetsgivaren i sådana fall skall kunna tillämpa kollektivavta- lets regler på samtliga anställda har det varit nödvändigt att införa lagregler som ger arbetsgivaren möjlighet att tillämpa kollektivavtalsbestämmel- serna även på arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. Att detta är syftet bakom regeln i 25 femte stycket lagen om anställningsskydd framgår av lagens förarbeten. Där

• Sida 27
•  Original

uttalas nämligen att bestämmelsen är ett uttryck för den allmänt godtagna grundsatsen att arbetsvillkoren bör vara enhetligt reglerade på en arbets- plats (se prop. 1973: 129 s. 192).

Med de nu angivna reglerna i lagarna på arbetsmarknaden som förebild har arbetsgruppen föreslagit att 67ä hyreslagen tillförs en bestämmelse som ger en arbetsgivare som är bunden av ett kollektivavtal möjlighet att tillämpa mot hyreslagen stridande hyresbestämmelscr i avtalet även på arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande arbetstagarorga- nisationen. om de sysselsätts i arbete som avses med avtalet.

Arbetsgruppens förslag i denna del har lämnats utan erinran av flertalet remissinstanser. Jag vill särskilt framhålla att det har varit ett allmänt önskemål från arbetsmarknadens parter att kollektivavtalsreglerna skall kunna tillämpas på samtliga arbetstagare som sysselsätts inom avtalsområ- det.

Kritik mot förslaget framförs av konsumentverket. som anser att det inte skulle leda till någon förbättring för någon grupp av hyresgäster om kollek- tivavtalsbestämmelser skall få tillämpas även på andra anställda än dem som tillhör den avtalsslutande organisationen. Verket framhåller också att en sådan ordning skulle medföra att fler hyresgäster än f.n. skulle införas under den processordning som gör arbetsdomstolen och inte bostadsdom- stolen till högsta instans, något som verket inte anser vara önskvärt ur hyresgästsynpunkt.

Bostadsdomstolen påpekar att förslaget i denna del aktualiserar en viktig principfråga och erinrar -— utan att ta ställning i frågan — om den diskus- sion som fördes vid tillkomsten av 67 & hyreslagen (se prop. 1968: 91 Bih. A 5. 81 och 366). I det sammanhanget framförde arbetsdomstolens ordföran- de i ett remissyttrande bl. a. att det var en sak att man låtit oorganiserade arbetstagares semesterrätt i vissa avseenden vara beroende av innehållet i ett kollektivavtal men en helt annan och viktigare sak att låta organisatio- ner disponera över utanförståendes rätt till bostad. Departementschefen uttalade bl.a. att det enligt hans mening inte kunde anses lämpligt att på hyresområdet låta kollektivavtalsbestämmelser som strider mot hyresla- gens tvingande regler bli bindande för den oorganiserade arbetstagaren.

Även hyresnämnden i Stockholm hänvisar till detta departementschefs- uttalande och anser att frågan om den oorganiserade arbetstagarens rätts- ställning bör belysas närmare innan ställning tas till förslaget.

För egen del anser jag i likhet med arbetsgruppen att de skäl som har anförts för de tidigare berörda bestämmelserna i lagarna på arbetsmarkna- den har sin giltighet även när det gäller kollektivavtal som reglerar hyres- förhållanden som beror av anställning. Enligt min mening talar således både praktiska och principiella skäl för att sådana hyresbestämmelscr i kollektivavtal som strider mot hyreslagens tvingande regler skall få tilläm- pas även på arbetstagare som står utanför den avtalsslutande arbetstagar— organisationen.

I likhet med arbetsgruppen anser jag att det framför allt från rättvisesyn— punkt får anses otillfredsställande att arbetstagare, som hyr sin bostad av samma arbetsgivare och vars arbetsuppgifter och bostadsförhållanden är likartade, kan vara underkastade olika regler för sina hyresförhållanden

• Sida 28
•  Original

beroende på om de tillhör den avtalsslutande arbetstagarorganisationen eller ej. Som framgår av vad jag tidigare anfört är en kollektivavtalsbunden arbetsgivare i regel skyldig att inte tillämpa sämre villkor för arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande organisationen än de som kollektivavtalet föreskriver. Den utanförstående arbetstagaren/hyresgäs- ten kan med nuvarande ordning dra fördel av kollektivavtalets gynnsamma bestämmelser — t. ex. beträffande lön och andra arbetsvillkor — utan att samtidigt, som medlemmen i den avtalsslutande organisationen. bli berörd av avtalets inskränkningar i hyresgästers rätt enligt hyreslagen. En sådan ordning måste upplevas som orättvis bland de organiserade arbetstagarna. För arbetsgivaren innebär det dessutom stora praktiska fördelar om kol— lektivavtalsregleringen kan göras tillämplig på samtliga bostadsupplåtelser inom avtalsområdet.

Jag vill också framhålla att arbetsgruppens förslag endast innebär att de i kollektivavtalet överenskomna. för medlemmarna i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen bindande hyresvillkoren, får tillämpas även på arbetagare som står utanför organisationen. Det blir alltså inte möjligt att tillämpa andra kollektivavtalsvillkor för de utomstående än vad som gäller för medlemmarna.

Mot bakgrund av det anförda anser jag i likhet med arbetsgruppen att 675 hyreslagen bör kompletteras med en bestämmelse som innebär att kollektivavtalsvillkor som strider mot hyreslagens tvingande regler får tillämpas även på hyresgäster/arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen men sysselsätts i arbete som avses med avtalet. Med hänsyn till att hyreslagen reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst och då enligt min mening förutsättningar- na för att kollektivavtalet skall få tillämpas bör framgå av lagtexten. förordar jag att det nya andra stycket i 675 får en annan lydelse än den arbetsgruppen föreslagit.

Prövningen av tvister

En viktig fråga från rättssäkerhetssynpunkt är hur tvister som rör kollek- tivavtalets hyresbestämmelser skall prövas när det gäller arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande organisationen. Denna fråga har inte närmare berörts i betänkandet.

Bostadsdomstolen har anfört att det av 675 hyreslagen i den av arbets- gruppen föreslagna lydelsen följer att tvister om hyresvillkor i kollektivav- tal som rör oorganiserade arbetstagare skall avgöras enligt kollektivavta- lets förhandlingsordning, vilket enligt domstolen kan leda till att de i sista hand skall avgöras av en partssammansatt nämnd. Bostadsdomstolen an- ser att detta inte är en acceptabel ordning och förordar att tvister av detta slag skall prövas av hyresnämnden i första instans med arbetsdomstolen som fullföljdsinstans.

Hyrestvister som rör kollektivavtal skall enligt gällande ordning i första instans behandlas av hyresnämnden, om tvisten gäller en fråga om förläng- ning av hyresavtal eller en annan fråga som nämnden enligt hyreslagen skall pröva (jfr 695 hyreslagen och prop. 1968: 91 Bih. A 5.350). Talan mot

• Sida 29
•  Original

hyresnämndens beslut förs i ett sådant fall hos arbetsdomstolen och inte hos bostadsdomstolen (se 70 och 7155 hyreslagen samt 2kap. 35 andra stycket lagen (1974: 371) om rättegången i arbetstvister). Om tvisten inte skall prövas av hyresnämnden enligt 695 hyreslagen, skall den, beroende på vem som väcker talan, prövas av arbetsdomstolen som första och enda instans eller av tingsrätt som första instans med arbetsdomstolen som fullföljdsinstans (se 71 5 hyreslagen och 2kap. 1 och 2 55 samt 4kap. 125 lagen om rättegången i arbetstvister). "

En hyrestvist som gäller tillämpningen av 'ett kollektivavtals bestämmel- ser på en arbetstagare, som inte på grund av medlemskap i den avtalsslu- tande arbetstagarorganisationen är bunden av kollektivavtalet, anses inte röra kollektivavtal i den mening som avses i 71 5 hyreslagen. (Jfr AD 1979 nr 37 och Rättegången i arbetstvister. lagkommentar och uppsatser utgivna av Arbetsrättsliga föreningen 1979, s. 79 och 81 .)

Med den lydelse 71 5 hyreslagen nu har innebär det sagda att en hyres- tvist, som enligt det föreslagna tillägget till 675 hyreslagen gäller tillämp- ningen av hyresvillkoren i ett kollektivavtal på en arbetstagare som inte är medlem i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen, skulle i första instans prövas av hyresnämnden, om tvisten avser en fråga som skall prövas av hyresnämnden, och att hyresnämndens beslut skall överklagas till bostadsdomstolen och inte till arbetsdomstolen. Och ankommer tvisten "inte på hyresnämndens prövning enligt 695 hyreslagen, skulle tvisten med nuvarande regler prövas vid fastighetsdomstol och inte i den ordning som föreskrivs i lagen om rättegången i arbetstvister (se 1 kap. 25 1 iden lagen).

Hyrestvister, som gäller tillämpningen av ett kollektivavtals hyresvill- kor, skulle alltså komma att handläggas enligt två olika ordningar beroende på om arbetstagaren/hyresgästen är formellt bunden av kollektivavtalet eller inte. En sådan uppdelning är enligt min mening inte lämplig. Jag anser att den handläggningsordning som nu gäller för hyrestvister som rör kol- lektivavtal bör gälla även för hyrestvister som avser tillämpningen av ett kollektivavtals hyresbestämmelscr enligt det föreslagna andra stycket i 675 hyreslagen. Jag föreslår att 71 5 hyreslagen ändras i enlighet härmed.

En förutsättning för att tvister som rör tillämpningen av ett kollektivav- tal enligt det föreslagna stadgandet i 675 andra stycket hyreslagen skall kunna handläggas i samma principiella ordning som gäller för hyrestvister som rör kollektivavtal är dock att tvisten är en arbetstvist. Lagrådet har i sitt yttrande ställt sig något tveksamt till mitt uttalande i lagrådsremissen att tvister om tillämpning av ett kollektivavtal enligt 67 5 andra stycket är arbetstvister i den mening som avses i lkap. 15 lagen om rättegången i arbetstvister. Enligt lagrådet är det här inte fråga om en tvist som rör förhållandet mellan arbetsgivare och arbetstagare utan förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, och hyresvärden behöver inte, som jag har påpekat i specialmotiveringen till ändringarna 1675 hyreslagen, vara iden- tisk med arbetsgivaren. Till undvikande av oklarhet bör därför enligt lagrådet i 1 kap. 1 5 lagen om rättegången i arbetstvister göras ett tillägg av innebörd att till arbetstvist hänförs också tvist om tillämpning av ett kollektivavtal i fall som avses i 675 andra stycket hyreslagen.

• Sida 30
•  Original

Enligt min mening kan det inte råda någon tvekan om att det föreligger en arbetstvist när hyresvärden och arbetsgivaren är samma person och tvistar med sin hyresgäst/arbetstagare om något som har med hyresförhål- landet att göra; en sådan tvist rör också förhållandet mellan arbetsgivare och arbetstagare. Däremot kan det vara något tveksamt om tvisten är en arbetstvist när hyresvärden inte är identisk med arbetsgivaren. I förtydli— gande syfte bör därför en erinran tas in i 71 5 hyreslagen om att en tvist som inte enligt 69 5 skall prövas av hyresnämnden men som rör kollektiv- avtal eller tillämpning av ett sådant avtal i fall som avses i 67 5 andra stycket hyreslagen skall tas upp av arbetsdomstolen eller en tingsrätt enligt vad som föreskrivs i lagen om rättegången i arbetstvister. Med en sådan lösning behöver ingen ändring göras i den lagen.

Jag vill i detta sammanhang nämna att målutvecklingen under senare tid i arbetsdomstolen inger en viss oro. Domstolen är för närvarande mycket hårt belastad — delvis med mål i vilka man kan sätta i fråga om dess särskilda kompetens är erforderlig.

Chefen för arbetsmarknadsdepartementet, med vilken jag har samrått i denna fråga, följer utvecklingen noga. Det kan inte uteslutas att man i framtiden bör i ett brett perspektiv mera förutsättningslöst överväga frågan om vilka mål som bör prövas av arbetsdomstolen. Skulle så ske, bör övervägandena naturligtvis avse också den nu aktuella målgruppen.

Som jag nyss nämnde har bostadsdomstolen uttalat att den föreslagna lydelsen av 675 hyreslagen kan innebära att tvister om hyresvillkor som rör oorganiserade arbetstagare skall prövas enligt kollektivavtalens för-- handlingsordningar och i sista hand av en partssammansatt nämnd. Jag vill med anledning av detta uttalande anföra följande.

Redan av det skälet att en enskild arbetstagare saknar förhandlingsrätt enligt 105 lagen om medbestämmande i arbetslivet och en arbetstagarorga- nisation i princip har rätt att förhandla enbart på medlemmars vägnar (se prop. 1975/76: 105 bilaga 1 s. 228 foch 349) torde partsförhandlingar enligt kollektivavtalens förhandlingsordningar inte aktualiseras när tvisten gäller en arbetstagare som inte är medlem i den avtalsslutande organisationen (jfr också Axel Adlercreutz, Svensk Arbetsrätt, sjätte upplagan 1979. s. 70").

Enligt 675 första stycket hyreslagen kan emellertid förbudet mot skil- jeavtal i 665 hyreslagen sättas ur spel genom en överenskommelse i kollek- tivavtal. En sådan överenskommelse kan innebära att framtida hyrestvis- ter inte skall prövas av hyresnämnd eller arbetsdomstolen utan av en skiljenämnd (se även 1 kap. 35 lagen om rättegången i arbetstvister).

En skiljeklausul i ett kollektivavtal anses i princip binda inte bara den avtalsslutande organisationen utan även dess medlemmar. Om organisatio- ncn undandrar sig att föra medlemmens talan, blir frågan om medlemmens bundcnhet beroende av om kollektivavtalet kan anses ge medlemmen rätt att i ett sådant fall själv föra talan vid den med skiljeklausulen avsedda Skiljenämnden. Innebär kollektivavtalet att endast organisationer får upp- träda inför nämnden och att en enskild medlem utan sin organisations stöd saknar rätt att själv föra talan, torde denne i stället kunna föra sin talan vid domstol. Medlemmen kan ju inte vara utesluten från rätten att få sin sak

• Sida 31
•  Original

prövad. [ detta fall utgör skiljeklausulen alltså inte något hinder för med- lemmen att få sin talan prövad Vid domstol.

Annorlunda förhåller det sig emellertid om kollektivavtalet medger att medlemmen själv för talan inför skiljenämnden för den händelse hans organisation undandrar sig att föra hans talan. I ett sådant fall blir medlem- men bunden av skiljeklausulen. om han kan inverka på valet av skiljemän. Praxis hos arbetsdomstolen uppvisar exempel på att ett skiljeavtal enligt vilket skiljemänncn skall utses av de avtalsslutande parterna modifierats på så sätt att medlemmen fått överta sin organisations rätt att utse skilje- män. Om medlemmen emellertid inte ges något inflytande på valet av skiljemän, blir frågan om hans bundenhet av skiljeklausulen enligt arbets- domstolens praxis beroende av vilka garantier som ändå finns för en opartisk prövning av medlemmens talan inför skiljenämnden (jfr prop. 1974: 77 s. l45foch AD 1977 nr35). Frågan om en oorganiserad arbetstagares bundenhet av en i ett kollek- tivavtal intagen skiljeklausul har inte närmare belysts i lagmotiv, rätts- praxis eller den juridiSka litteraturen. De principer som gäller för en medlems bundenhet av en skiljeklausul i ett kollektivavtal måste dock rimligen vara tillämpliga även på en arbetstagare som står utanför den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. I praktiken torde förutsättning- arna för att en sådan arbetstagare skall anses bunden av en skiljeklausul i ett kollektivavtal inte föreligga annat än i rena undantagsfall. Han kan ju inte påräkna stöd av arbetstagarorganisationen, och man får utgå från att kollektivavtalen som regel inte ger honom möjlighet att inverka på valet av skiljenämnd. Med hänsyn till att det föreligger en uppenbar risk för en motsatsställning mellan en utanförstående arbetstagare och de avtalsslu- tande organisationerna och då en sådan arbetstagare därför ofta torde sakna förtroende för en av kollektivavtalsparterna utsedd skiljenämnd, gör sig i sådana fall speciella hänsyn gällande som talar mot att den utanför- stående arbetstagaren bör anses bunden av ett skiljeavtal av det slag som här berörts (jfr AD 1977 nr 35).

Slutsatsen av det anförda blir att en arbetstagare som står utanför den avtalsslutande organisationen som regel inte torde bli bunden av en klausul i kollektivavtalet, som innebär att tvister som rör kollektivavtalets hyres- villkor i sista hand skall avgöras av en skiljenämnd som utsetts av de avtalsslutande parterna. Bostadsdomstolens invändningar mot arbetsgrup- pens förslag i denna del anser jag därför inte vara befogade.

Det kan tilläggas att de kollektivavtal som givits in till arbetsgruppen och som finns tillgängliga i detta lagstiftningsärende, antingen inte innehåller några särskilda bestämmelser om hur tvister om hyresbestämmelserna i kollektivavtalet skall prövas eller — vilket synes vara det vanligaste — föreskriver att hyresnämnden inte skall ha behörighet att pröva sådana tvister utan att dessa skall handläggas enligt avtalets förhandlingsordningar och i sista hand av domstol.

En föreskrift i ett kollektivavtal om att tvister beträffande avtalets hyres- bestämmelscr skall vara undantagna från hyresnämndens prövning har, såvitt gäller en kollektivavtalsbunden arbetstagare/hyresgäst, enligt gällan- de rätt den verkan att tvister, som enligt 69å hyreslagen eljest ankommer

• Sida 32
•  Original

på hyresnämnden, skall prövas av arbetsdomstolen som första och enda instans, om talan väcks av en arbetsgivare som själv slutit kollektivavtalet eller av en arbetsgivar- eller arbetstagarorganisation. Väcks talan i stället av en arbetsgivare, som inte själv slutit kollektivavtalet eller av en enskild arbetstagare. skall tvisten prövas av tingsrätten i första instans och fullföl- jas till arbetsdomstolen (se prop. 1968: 91 Bih. A 5. 97 och 350 samt 2kap. l, 2 och 3 55 lagen om rättegången i arbetstvister).

En kollektivavtalsföreskrift av detta slag kan på grund av det föreslagna stadgandet i 67.5 andra stycket hyreslagen komma att ingå i hyres- och anställningsavtalet för arbetstagare som står utanför den kollektivavtals- slutande arbetstagarorganisationen. På grund av de ändringar i 71 & hyres- lagen som jag föreslår och de nyss nämnda bestämmelserna i lagen om rättegången i arbetstvister skulle detta få till följd att en tvist om kollektiv- avtalets hyrcsbestämmelser även beträffande en sådan arbetstagare skall prövas i den ordning jag nyss beskrivit. Mot bakgrund av att den utanför- stående arbetstagaren således är tillförsäkrad en prövning av domstol (tingsrätt och i sista hand arbetsdomstolen) kan det enligt min mening inte riktas någon befogad invändning mot att en föreskrift i kollektivavtal, som innebär att hyresnämnden undantas från prövningen av tvisten, får verkan mot en arbetstagare som inte är medlem i den avtalsslutande organisatio- nen.

F örutsättningarna för tillämpning av kalle/(tft'avtalsbestämmelser på arbetstagare som inte är medlemmar

I arbetsgruppens betänkande har inte närmare belysts under vilka förut- sättningar hyresvillkoren i ett kollektivavtal får tillämpas på en hyresgäst som står utanför den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. Jag tar därför nu upp denna fråga till behandling.

Som framgår av vad jag tidigare anfört har den föreslagna regeln i 675 andra stycket hyreslagen sin förebild i motsvarande bestämmelser i arbets- tidslagen, semesterlagen och lagen om anställningsskydd. För att en ar- betsgivare skall få tillämpa kollektivavtalsregler, som strider mot tvingan- de bestämmelser i dessa lagar, på en arbetstagare som står utanför den avtalsslutande organisationen fordras inte att arbetsgivaren har träffat en särskild överenskommelse om detta med arbetstagaren eller att denne på annat sätt upplysts om kollektivavtalets existens eller innehåll. En arbets- tagare som börjar arbeta på en arbetsplats där kollektivavtal gäller, anses nämligen, om något annat inte avtalas mellan arbetsgivaren och arbetsta- garen, ta anställning på de villkor som finns angivna i kollektivavtalet. I sådana fall anses kollektivavtalet ha en s.k. normativ effekt på de anställ- ningsavtal som inte direkt omfattas av kollektivavtalet (jfr AD 1978 nr 163 och Lunning, Anställningsskydd, sjätte upplagan s. 75).

Enligt min mening är det inte lämpligt att till hyresförhållanden fullt ut överföra de principer som enligt de arbetsrättsliga lagarna gäller för till- lämpningen av kollektivavtalsbestämmelser på en arbetstagare som inte är medlem i den avtalsslutande organisationen. För att en hyresvärd skall kunna göra gällande även sådana villkor i ett kollektivavtal, som strider

• Sida 33
•  Original

mot hyreslagens tvingande regler, mot en sådan hyresgäst/arbetstagare, anser jag att det i första hand bör krävas att hyresvärden och hyresgästen kommer överens om detta.

Sedan hyresavtalet har ingåtts kan hyresvärden inte ensidigt ändra dess innehåll. Om hyresvärden vill att hyresbestämmelserna i ett kollektivavtal skall bli gällande för hyresförhållandet och hyresgästen inte går med på detta, måste hyresvärden begära ändring av hyresvillkoren i den ordning som föreskrivs i 545 hyreslagen. Enligt denna bestämmelse skall den part som vill att hyresvillkoren skall ändras, skriftligen meddela detta till mot- parten. Om överenskommelse inte kan träffas kan han ansöka hos hyres- nämnden om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till motparten.

Ett beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt förhyrning.

Enligt 555 tredje stycket hyreslagen skall annat villkor än hyra, som hyresvärden eller hyresgästen ställt upp, gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Med hänsyn till att syftet med den föreslagna bestämmelsen i 67 å andra stycket hyres- lagen är att hyresvillkoren skall kunna vara enhetligt reglerade på en arbetsplats, får det enligt min mening som regel anses skäligt att ett hyresvillkor införs som innebär att ett kollektivavtals hyresbestämmelscr får tillämpas på hyresförhållandet.

Jag skall slutligen ta upp en fråga som under remissbehandlingen aktuali- serats av konsumentverket. Enligt verket måste varje hyresgäst, som berörs av den föreslagna ändringen i 67% hyreslagen, tillförsäkras rätt till fullständiga uppgifter om samtliga villkor i hyresförhållandet. både vid hyresförhållandets början och senare vid ändringar i kollektivavtalet. Ver- ket anser att det annars finns risk för att hyresgäster som inte tillhör kollektivavtalsslutande organisation blir bundna av hyresvillkor som de inte känner till. något som skulle strida mot avtalsrättsliga principer och te sig oacceptabelt från konsumentsynpunkt. Ansvaret för en sådan informa- tion bör enligt konsumentverket läggas på hyresvärden.

Som framgår av vad jag nyss anfört kan en hyresgäst, som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. bli bunden av hyresvillkoren i ett kollektivavtal endast efter överenskommelse med hyresvärden eller efter ett beslut om ändring av hyresvillkoren enligt 54 och 55 åå hyreslagen. Vid de diskussioner mellan parterna som naturligen föregår en sådan överenskommelse eller ett sådant beslut ligger det i sakens natur att hyresgästen skaffar sig kännedom om innehållet i gällande kollektivavtal. Det finns enligt min mening inte anledning att anta att hyresvärden skulle motsätta sig att på begäran av hyresgästen lämna upplysningar om kollektivavtalets innehåll.

Man kan enligt min mening utgå från att arbetstagaren/hyresgästen hål- ler sig underrättad om sådana ändringar i kollektivavtalet som avser hyres- förhållandet på samma sätt som han skaffar sig information om ändringar beträffande anställningsvillkoren i övrigt.

Det bör också anmärkas att hyresvärden enligt gällande ordning inte har

• Sida 34
•  Original

någon skyldighet att informera hyresgäster, som är medlemmar i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen, om kollektivavtalets innehåll.

Mot bakgrund av det anförda anser jag att det inte finns skäl att i lag ålägga hyresvärden en informationsplikt beträffande kollektivavtalets in- nehåll.

2.2. Försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion

Mitt förslag: Försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion skall ombesörjas av en god man som förordnas av tingsrätten. Den gode mannens huvudsakliga uppgifter skall vara att offentliggöra och genomföra auktionen samt att fördela köpeskillingen. Om auktionen inte leder till försäljning skall en ny auktion hållas. Leder inte heller den auktionen till försäljning, övergår bostadsrätten till föreningen.

Bostadsrättskommitténs förslag: Kommitténs förslag överensstämmer i huvudsak med mitt (se bifogade utdrag ur betänkandet SOU 1985 : 6, bilaga 4 och 5).

Remissinstanserna: Förslaget tillstyrks av de instanser som yttrat sig i frågan. Endast en remissinstans. Stockholms tingsrätt, har synpunkter på detaljer i lagförslaget.

Skälen för mitt förslag: Om en bostadsrättshavare på grund av dröjsmål med betalning av årsavgiften har förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten, kan föreningen säga upp honom till avflyttning. Sedan bostadsrättshavaren på denna grund blivit skild från lägenheten, skall föreningen enligt 375 första stycket bostadsrättslagen. så snart det kan ske, sälja bostadsrätten på offentlig auktion, såvida inte bostadsrättshavaren och föreningen kom- mer överens om annat. Även i andra situationer kan föreningen ha rätt att sälja en bostadsrätt på offentlig auktion (se 10 och 12 åå bostadsrättslagen). En närmare beskrivning av gällande rätt m. m. lämnas i bostadsrättskom- mitténs betänkande.

Bostadsrättslagen saknar bestämmelser om hur en auktion skall offent- liggöras och genomföras. Detta är enligt min mening otillfredsställande bl. a. av det skälet att innehavaren i efterhand kan komma att göra gällande att ett annorlunda auktionsförfarande hade kunnat leda till ett högre pris. Jag delar därför kommitténs uppfattning att redan risken för misstankar hos bostadsrättshavaren om att allt inte gått rätt till vid auktionen är en tillräcklig anledning att formalisera förfarandet. Ytterligare en anledning som kommittén tar upp och som även jag anser bör framhållas, är att de föreningar som inte är anslutna till HSB eller Riksbyggen, oftast saknar rutiner för hur en offentlig auktion skall genomföras. I syfte att stärka rättssäkerheten för den enskilde bostadsrättshavaren, förordar jag alltså att en lagreglering av förfarandet vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion nu kommer till stånd.

Bostadsrättskommittén har föreslagit att auktionsförfarandet i huvudsak utformas efter mönster från det exekutiva förfarandet, dvs. den ordning som gäller för försäljning av utmätt lös egendom. Enligt kommittéförslaget

• Sida 35
•  Original

skall dock bostadsrätten inte säljas genom kronofogdemyndighetens för- sorg. Den uppgiften skall i stället anförtros en god man, som på förening— ens begäran skall förordnas av tingsrätten. I huvudsak skall det ankomma på den gode mannen att offentliggöra och genomföra auktionen samt att fördela köpeskillingen.

Förslaget om att en god man skall ombesörja auktionen har inte mötts av några erinringar från remissinstanserna. Även om vissa skäl talar för att kronofogdemyndigheten bör få ta hand om auktioner enligt bostadsrättsla- gen — främst att exekutiva försäljningar av bostadsrätter handhas av denna myndighet — kan även jag ansluta mig till kommitténs förslag. En ordning med försäljning av en god man gäller sedan lång tid tillbaka vid försäljning av egendom enligt lagen (1904: 48 s. 1) om samäganderätt. Systemet bör bli enkelt att tillämpa och torde normalt inte innebära någon större tidsom- gång för försäljningen. Med hänsyn till att antalet auktioner enligt bostads- rättslagen hittills har varit begränsat behöver man inte heller räkna med någon nämnvärd arbetsbelastning för tingsrätterna. Att syftena med en försäljning av bostadsrätt på auktion enligt bostadsrättslagen respektive utsökningsbalken åtminstone delvis är olika samt att rättsverkningarna då en försäljning inte kommer till stånd enligt de olika lagarna skiljer sig från varandra, talar också för den lösning som kommittén valt. Jag skall åter- komma till detta.

Även kommitténs förslag om förfarandets närmare utformning och de förslag som kommittén lagt fram i anslutning därtill har godtagits av re- missinstanserna. Endast en remissinstans, Stockholms tingsrätt, har haft synpunkter på detaljer i lagförslaget. För egen del kan jag med vissa justeringar ansluta mig till kommitténs förslag. Detta innebär följande.

Det skall åligga den gode mannen att i god tid och på lämpligt sätt kungöra tid och plats för auktionen. Bostadsrättshavaren och föreningen skall underrättas särskilt. Det gäller även kända borgenärer vars rätt beror av försäljningen, dvs. i praktiken sådana panthavare som finns antecknade i den lägenhetsförteckning som föreningen är skyldig att föra.

Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa villkoren för försäljningen samt lämna de övriga uppgifter som är av betydelse. Ett inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Godtas inte ett inrop betyder detta, som jag strax skall återkomma till, att en ny auktion måste hållas. Köpeskillingen skall som huvudregel betalas genast vid auktionen, men det skall finnas en möjlighet för den gode mannen att fastställa andra villkor, t. ex. att viss handpenning skall betalas vid auktionstillfället och resterande del vid en senare tid- punkt. Tillträde får inte ske förrän full betalning har erlagts.

Det skall också åligga den gode mannen att fördela köpeskillingen. En nyhet som följer av kommittéförslaget är att den gode mannen först skall få täcka sina egna kostnader för förfarandet ur köpeskillingen. Därefter får föreningen — i enlighet med vad som f. n. gäller enligt 37.5 bostadsrättsla- gen — uppbära så mycket som behövs för att täcka dess fordran hos bostadsrättshavaren. Det kan gälla fordran på löpande avgifter, repara— tionskostnader m. m. Vad som därefter återstår skall tillfalla bostadsrätts-

• Sida 36
•  Original

havaren, dock med beaktande av eventuella panthavares rätt (jfr betänkan- det 5. 200).

Kommittén har i sitt lagförslag inte tagit upp någon regel om att den gode mannen skall föra protokoll vid förrättningen. Det får väl visserligen anses ligga i sakens natur att auktionsförrättningen på något sätt dokumenteras skriftligt. Med hänsyn till den vikt frågan har anser jag emellertid att det i lagtexten uttryckligen bör anges att den gode mannen skall ha skyldighet att föra protokoll. Som jag strax skall återkomma till bör protokollet med redovisningen av köpeskillingen delges berörda sakägare.

Enligt kommitténs lagförslag (80å fjärde stycket) skall en ny auktion hållas om det inte sker något inrop, om ett inrop inte godtas eller om köpeskillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Leder inte heller den nya auktionen till försäljning skall bostadsrätten enligt förslaget genast övergå till föreningen.

Jag delar kommitténs slutsats att bostadsrätten bör få övergå till för— eningen om förfarandet inte leder till försäljning. En sådan ordning är ofrånkomlig, eftersom" auktionen syftar till en avveckling av förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Lagförslaget bör dock förtyd- ligas på en punkt. vilket också Stockholms tingsrätt påpekat i sitt remiss- yttrande. Reglerna bör sålunda utformas på det sättet, att bostadsrätten skall övergå till föreningen endast om något inrop inte sker vid den nya auktionen. I de fall där ett inrop inte godtas eller köpeskillingen inte betalas bör det däremot inte föreligga något hinder mot att anordna ytterli- gare en auktion. En annan sak är att det sällan bör bli aktuellt att inte godta ett inrop vid en ny auktion. Likaså måste betalningsförsummelser vid auktionen höra till ovanligheterna. Skulle likväl en tredje auktion någon gång bli aktuell, bör motsvarande förutsättningar gälla för en övergång av bostadsrätten till föreningen som jag nu har redovisat. Som kommittén har föreslagit bör den gode mannen självfallet ha rätt till skäligt arvode för sitt uppdrag samt ersättning för de utgifter, t. ex. kungö- relsekostnader, som har varit påkallade för att utföra uppdraget. Lämpli- gen bör det föreskrivas att ersättning skall utgå för arbete, tidsspillan och de utlägg som uppdraget krävt. Jag delar kommitténs mening att ersätt- ningen bör få lyftas ur köpeskillingen. Om denna inte förslår, bör den gode mannen i stället kunna utkräva ersättningen hos föreningen. men det bör ändå vara bostadsrättshavaren som slutligt skall stå för denna.

Kommittén har föreslagit att bostadsrättshavaren och föreningen skall kunna väcka talan hos tingsrätten om ersättningen till den gode mannen. Däremot saknas det i kommittéförslaget regler om skyldighet för den gode mannen att avge redovisning för köpeskillingen och möjlighet att föra talan med anledning av redovisningen.

Kommitténs förslag torde i och för sig inte innebära att talerätt saknas vad gäller den gode mannens förrättning. Enligt min mening är det emeller- tid nödvändigt att möjligheterna härtill anges i lagtext och att talerätten begränsas till viss tid. En lösning kan därvid vara att hänvisa till vad som är stadgat om sysslomäns ansvarighet och redovisning i lSå handelsbalken (jfr 14% samäganderättslagen). Stockholms tingsrätt synes förorda en så- dan lösning. Enligt min mening är det emellertid inte lämpligt med en så

• Sida 37
•  Original

lång klanderfrist som ett år efter uppdragets slutförande som gäller enligt nämnda lagrum. Jag föreslår i stället en särskild regel av innebörd att den gode mannen skall vara skyldig att fördela och redovisa köpeskillingen så snart som möjligt och att bostadsrättshavaren, föreningen och berörda borgenärer skall ha rätt att klandra redovisningen senast inom tre månader från delgiving av protokollet med redovisningen.

Mitt förslag innebär att klander kan föras inom den angivna tiden såväl mot fördelningen av köpeskillingen och skäligheten av den gode mannens arvode som mot brister i den gode mannens handläggning. I specialmoti- veringen återkommer jag ytterligare till innebörden av förslaget i denna del.

Stockholms tingsrätt har i sitt remissyttrande föreslagit att frågan om förordnande av god man skall tas upp vid den domstol inom vars område bostadsrättsfastigheten är belägen. Även jag anser att det är nödvändigt med en sådan regel. Detta bör få till följd att också klandertalan mot den gode mannens redovisning skall väckas vid samma domstol. Lagförslaget bör alltså kompletteras med regler om rätt domstol i ärenden om förord- nande av god man och mål om klander av redovisning.

Kommittén har slutligen tagit upp en särskild fråga som rör skyddet för bostadsrättshavare vid offentlig auktion då nyttjanderätten förverkats (se betänkandet s. 205). Förslaget i denna del innebär att föreningen ur den köpeskilling som skall fördelas av den gode mannen enligt 37% bostads- rättslagen inte skall få uppbära årsavgifter som skulle ha förfallit till betal- ning senare än tre månader från det närmaste månadsskifte efter vilket bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. Det huvudsakliga syftet med förslaget är uppenbarligen att bostadsrättshavaren, som inte kan påverka tidpunkten för auktionen, skall behöva svara för löpande avgifter till föreningen endast under skälig tid efter det att det blivit klarlagt att bostadsrättshavaren måste flytta.

För egen del harjag funnit att det angivna syftet inte kan uppnås fullt ut med kommitténs förslag, som innebär att 37 & bostadsrättslagen ändras. Av 155 första och andra styckena i lagen följer nämligen att bostadsrättsha- varens förpliktelser mot föreningen inte bortfaller förrän föreningen under- rättats om förvärvet vid auktionen. Med kommitténs förslag skulle detta innebära att en personlig fordran på årsavgiften mot bostadsrättshavaren skulle kunna komma att kvarstå även efter köpeskillingsfördelningen. Det- ta torde inte ha varit kommitténs avsikt.

För att det angivna syftet skall uppnås måste regeln om begränsat ansvar för årsavgifter i stället tas upp i 15 5. Jag anser att en sådan begränsningsre- gcl är påkallad, även om redan nuvarande regler i 37 5 ger uttryck för att en försäljning skall ske så snart som möjligt. Det kan annars finnas risk för att en begäran om försäljning försenas om föreningen har möjlighet att ta ut de succesivt förfallande årsavgifterna ur den kommande köpeskillingen. Det kan också många gånger vara svårt för en enskild bostadsrättshavare att i den föreliggande situationen hävda att föreningen försummat sin skyldig- het att låta sälja bostadsrätten så snart som möjligt. Innehavarens ansvar bör begränsas till det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter den dag då bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. Det bör under-

• Sida 38
•  Original

strykas att den föreslagna regeln inte befriar föreningen från skyldigheten att låta sälja bostadsrätten så snart som möjligt.

I anslutning till mitt förslag om begränsat ansvar för årsavgifter kommer jag att i specialmotiveringen ta upp ett förslag till ändring i 15 & sista stycket bostadsrättslagen som innebär att även förpliktelserna vid s. k. kopplade avtal, t. ex. beträffande garageupplåtelser, begränsas när nyttjan- derätten har förverkats.

2.3. Bostadsråttsorganisationernas och bostadsrättsföreningarnas ställning i lagstiftningen

Mitt förslag: Uttrycket folkrörelsekooperativ riksorganisation för bostadsrättsföreningar och regional sådan organisation. som i gäl- lande lagstiftning endast åsyftar organisationer inom HSB och Riks- byggen, byts ut och ersätts med den mer neutrala beteckningen riksorganisation eller regional organisation för bostadsrättsförening- ar, som är representerad i föreningarna och skall godkänna förening- arnas stadgar. I lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet görs vidare den ändringen att alla bostadsrättsföreningar, som förvärvar en hyresfastighet efter beslut av hyresgästerna med två tredjedels majoritet, undantas från kravet på tillstånd enligt lagen.

Skälen för mitt förslag: Det finns i Sverige f. n. tre större organisationer i vilka bostadsrättsföreningar är organiserade, nämligen HSB, Riksbyggen och Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC). Dessa or- ganisationer och föreningarna inom dem behandlas på något olika sätt i lagstiftningen. Det finns lokalt också vissa mindre organisationer för bo- stadsrättsföreningar.

Enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillstånds- lagen) föreligger ingen tillståndsplikt för folkrörelsekooperativ riksorgani- sation eller regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsför- eningar eller bostadsrättsföreningar anslutna till sådan organisation. Med folkrörelsekooperativa organisationer åsyftas endast HSB och Riksbyggen (se prop. 1982/83: 153 s. 19). Motsvarande uttryck förekommer i bostads- rättslagen (19711479) och fastighetsmäklarlagen (1984181). Även enligt dessa lagar behandlas organisationerna på bostadsrättsmarknaden olika i vissa avseenden. Jag skall strax återkomma till detta.

Den särställning i lagstiftningen som HSB och Riksbyggen intar i förhål- lande till SBC har kritiserats. Riksdagen har också behandlat motioner i denna fråga (se bl.a. BoU 1984/85: 12). För egen del är jag dock inte främmande för att vissa faktiska skillnader mellan organisationerna också kan motivera vissa skiljaktigheter i lagstiftningen, om detta betingas av lagstiftningens ändamål. Jag är emellertid nu beredd att i viss utsträckning ompröva de ställningstaganden som tidigare gjorts när det gäller behand- lingen av bostadsrättsorganisationerna och till dem anslutna bostadsrätts- föreningar. Innan jag redovisar mina förslag skall jag i korthet beskriva några fakta om organisationerna.

• Sida 39
•  Original

HSB är organiserat i tre led: de lokala bostadsrättsföreningarna, de regionala HSB-föreningarna och riksförbundet. Samtliga är ekonomiska föreningar. Den regionala HSB-föreningen är medlem i riksförbundet och i bostadsrättsföreningarna inom regionen. Denna förening är också repre- senterad i bostadsrättsföreningarnas styrelser. Bostadsrättsföreningarna skall enligt sina stadgar bedriva verksamheten i nära och fortlöpande samverkan med HSB-föreningen. Vidare skall HSB-föreningen handha bostadsrättsföreningarnas räkenskaper och medelsförvaltning. Den skall även i övrigt biträda bostadsrättsföreningarna i förvaltningen av deras angelägenheter.

Inom HSB är det HSB-föreningen som bildar bostadsrättsföreningarna. Till en början består dessa därför av styrelse och medlemmar som utgörs av förtroendemän i organisationen. De boende antas som medlemmar först när byggprocessen har fortskridit ganska långt eller, vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, när fastigheten har förvärvats av bostadsrättsför- eningen. Förfaringssättet medger bl.a. att bostadsrättsföreningarnas stad- gar kan utformas i överensstämmelse med de normalstadgar som godkänts inom organisationen och därmed i enlighet med hela organisationens mål- sättning. En bostadsrättsförening kan inte heller ändra sina stadgar utan att HSB-föreningen och HSB:s riksförbund godkänner ändringen.

Även Riksbyggen är en ekonomisk förening. Andelsägare är de flesta bostadsrättsföreningar som förvaltas av Riksbyggen samt byggnadsarbeta- reförbundet, riksorganisationer inom fackföreningsrörelsen och koopera- tionen samt Riksbyggens lokalföreningar. De sistnämnda är ideella för- eningar. Inom organisationen finns en liknande samverkan mellan Riks- byggen och bostadsrättsföreningarna som inom HSB. Bostadsrättsför- eningarna bildas också på motsvarande sätt. Riksbyggen är medlem i bostadsrättsföreningarna och representerat i deras styrelser. Bostadsrätts- föreningarnas stadgar utformas innan bostadsrättshavarna ansluter sig till föreningen och de får inte ändras utan godkännande av Riksbyggen.

SBC. som också är en ekonomisk förening, organiserar mer än en fjärdedel av de bostadsrättsföreningar som inte är anslutna till HSB eller Riksbyggen. Av dessa ca 1 500 föreningar finns ca 900 stycken i Stockholm och ca 200 stycken i Göteborg. I övrigt finns medlemsföreningar i så gott som samtliga län. SBC har lokalkontor i Stockholm, Göteborg, Malmö samt lokala ombud i Helsingborg, Jönköping, Kalmar, Luleå och Sunds- vall.

Enligt stadgarna skall SBC främja medlemmarnas ekonomiska intressen främst genom att verka för att bostadsrättsföreningarnas ställning och verksamhet i samhället stärks och tryggas. SBC skall också medverka till en rationell förvaltning av medlemmarnas fastigheter. Organisationen är inte medlem i bostadsrättsföreningarna och har heller ingen styrelserepre- sentation i dessa. Det innebär att organisationen inte har något direkt inflytande över bostadsrättsföreningarnas ekonomi eller de beslut som fattas. SBC tillhandahåller mönsterstadgar. men har inget direkt inflytande över medlemsföreningarnas stadgar. Förvaltningsavtal har slutits med fler än 400 föreningar.

Som framgår av redovisningen skiljer sig HSB och Riksbyggen från SBC

• Sida 40
•  Original

bl.a. vad gäller organisatorisk uppbyggnad och samverkan mellan olika organisationsled. Kännetecknande för HSB och Riksbyggen är härvid att bostadsrättsföreningarna bildas av och knyts till en moderförening innan medlemsantagningen sker. På detta sätt kan moderföreningen tillförsäkras medlemskap i bostadsrättsföreningarna, representation i deras styrelser och ett inflytande över stadgarnas utformning. Redan från början kan alltså bostadsrättsföreningarnas stadgar utformas i överensstämmelse med hela organisationens målsättning och bostadsrättsföreningarna införlivas i orga- nisationen.

Till de redovisade olikheterna mellan organisationerna bör fogas att HSB:s och Riksbyggens verksamhet till stor del består i produktion av bostäder. Till skillnad mot SBC uppträder organisationerna som byggher- rar. Karakteristiskt för framför allt HSB men numera också i viss utsträck— ning för Riksbyggen är vidare den sparverksamhet som bedrivs och som ger resurser till den kontinuitet i produktion och förvaltning av bostäder som organisationerna eftersträvar. Mellan organisationerna finns också andra skillnader vad gäller verksamheternas uppbyggnad, inriktning och allmänna målsättning. Det bör t.ex. nämnas att SBC i relativt stor ut- sträckning rekryterar nya medlemsföreningar i samband med ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Ombildningar förekommer också inom HSB och Riksbyggen, men denna verksamhet har — även om den omfattat flera mycket stora projekt — inte varit av samma betydelse för dessa organisa- tioner.

Organisationerna företer givetvis oekså stora likheter. Framför allt bör framhållas att SBC liksom HSB:s riksförbund, HSB-föreningarna och Riksbyggen är en ekonomisk förening som uppfyller de kooperativa krav som gäller för sådana föreningar enligt föreningslagen. Samtliga organisa- tioner biträder bostadsrättsföreningar i förvaltningen av deras angelägen- heter. Vidare tillhandagår alla på ett eller annat sätt sina medlemmar med information, rådgivning, utbildning, olika typer av tjänster m. m. De funge- rar också alla som intresseorganisationer, vilket bl.a. innebär att de regel— mässigt får besvara remisser i olika bostadspolitiska frågor m.m. samt delta i offentliga utredningar av olika slag. Med hänsyn till det sagda och till organisationernas storlek och utbredning i riket, bör såväl HSB och Riksbyggen som SBC kunna betecknas som riksorganisationer för bo- stadsrättsföreningar.

Jag anser att det är en stor fördel för en bostadsrättsförening att vara medlem i någon organisation som tillvaratar bostadsrättsföreningens intressen. Detta ger möjlighet till hjälp med förvaltningen, information och annat bistånd. Det ger också möjligheter till påverkan i olika bostadspoli- tiska frågor och främjar på det sättet demokratin. Samhället bör självfallet förhålla sig neutralt vid valet av organisation. Som jag tidigare har anfört och somjag skall utveckla vid den följande genomgången av lagstiftningen, finns det dock sakliga skäl för att alltjämt upprätthålla en skillnad mellan den organisationstyp som HSB och Riksbyggen representerar och andra organisationstyper. För att markera att det bör stå varje organisation fritt att organisera en sådan samverkan med bostadsrättsföreningarna som finns inom HSB och Riksbyggen och som — såvitt nu äri fråga — bör vara

• Sida 41
•  Original

en förutsättning för särbehandling, anser jag att uttrycket folkrörelse- kooperativ organisation bör utgå ur lagstiftningen. I stället bör en i förhål- lande till organisationerna neutral beteckning väljas.

Den typ av organisation som HSB och Riksbyggen representerar och som möjliggör bostadskooperation i en mycket vid bemärkelse är inte ovanlig inom andra kooperativa sammanslutningar. I olika sammanhang har också särskild lagstiftning övervägts för denna grupp av ekonomiska föreningar (jfr prop. 1979/80: 144 med förslag till nya redovisningsreglcr för ekonomiska föreningar m. m. samt betänkandet, SOU 1984:9, Kooperati- va föreningar s. 142). Det förslag till ny lag om ekonomiska föreningar som nyligen har förelagts riksdagen (prop. 1986/87: 7) innehåller dock inte nå- gon särreglering såvitt nu är i fråga. Någon enhetlig beteckning för den aktuella form av samverkan som sker inom HSB och Riksbyggen finns inte. Ett uttryck som brukar användas är s.k. federativ samverkan, men detta uttryck omfattar även vissa andra grupperingar av ekonomiska för- eningar. Moderföreningcn jämte bostadsrättsföreningarna faller inte heller under den legala definitionen på koncern enligt laä lagen (1951: 308) om ekonomiska föreningar (föreningslagen).

Jag kan inte se någon möjlighet att ersätta beteckningen folkrörelsekoo- perativ riksorganisation eller regional sådan organisation med någon annan liknande särskiljande beteckning. För att särskilja organisationstypen torde man därför vara hänvisad till att på ett mer utförligt sätt formulera de kriterier som utmärker den. Med hänvisning till vad jag tidigare har anfört om detta, anser jag att uttrycket riksorganisation eller regional organisa- tion för bostadsrättsföreningar, som är representerad [ föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar bör kunna användas. F.n. är det endast HSB och Riksbyggen som ryms under denna definition. Min avsikt är emellertid att alla organisationer som byggs upp enligt ett motsvarande mönster och de bostadsrättsföreningar som tillhör sådana organisationer i fortsättningen bör behandlas på samma sätt i lagstiftningen.

Jag skall nu övergå till att redovisa mina förslag till ändringar i de olika lagar som är aktuella. Jag vill förutskicka att jag i annat sammanhang kommer att överväga om det finns anledning att göra ändringar också i de statliga bostadslåneförfattningarna vad gäller frågan om hur bostadsrätts- organisationerna skall betecknas.

Tillståndslagen

Tillståndslagen syftar till att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att sådana fastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta dessa (prop. 1975/76: 33. CU 5, rskr 102). Enligt lagen är giltighe- ten av ett sådant fastighetsförvärv i princip beroende av hyresnämndens tillstånd. Förfarandereglerna är emellertid så utformade att ett förvärv skall anmälas till kommunen och att tillståndsprövning behövs endast om kommunen begär det.

Från lagens tillämpningsområde görs flera undantag. Bl. a. fordras inte något förvärvstillstånd för staten, kommuner eller allmännyttiga bostads- företag. Som jag tidigare anfört fordras inte heller något förvärvstillstånd

• Sida 42
•  Original

för organisationer och bostadsrättsföreningar inom HSB och Riksbyggen. dvs. sådana organisationer som i undantagsregeln i 2å punkt2 tillståndsla-

gen betecknas som folkrörelsekooperativa.

Syftet med att föra in uttrycket folkrörelsekooperativ riksorganisation vid de ändringar i tillståndslagen som gjordes år 1983, var att den angivna undantagsregeln skulle utformas så att den endast blev tillämplig på sådana riksorganisationer som ursprungligen avsågs med regeln, dvs. HSB och Riksbyggen (prop. 1982/83: 153 s. l9;jfr prop. 1975/76: 33 s.67). Jag utta- lade då att de till dessa organisationer anslutna föreningarna hade enhetligt utformade stadgar som vilade på en gemensam bostadssocial grundsyn, vilket inte var fallet med den mera heterogena grupp av föreningar som var anslutna till SBC.

Det sistnämnda uttalandet äger alltjämt sin riktighet. Jag anser emeller- tid att det över huvud taget inte finns någon anledning att underkasta bostadsrättsföreningar tillståndsplikt i de fall en fast anknytning finns mellan föreningen och en riksorganisation eller regional organisation som föreningen tillhör. I dessa fall blir detju hela organisationen som tar på sig ett ansvar för förvärvet och förvaltningen av fastigheten. Jag föreslår därför att tillämpningsområdet för undantagsregeln i 2å punktZ tillstånds- lagen utvidgas till att gälla alla riksorganisationer eller regionala organisa- tioner för bostadsrättsföreningar. som är representerade i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar. 1 följd härav bör uttrycket folkrörel- sekooperativ riksorganisation och regional folkrörelsekooperativ organisa- tion i lagtexten utgå och ersättas med det uttryck som jag tidigare föresla- git.

Jag vill i detta sammanhang emellertid också ta upp frågan om inte även bostadsrättsföreningar som står utanför den organisationstyp som HSB och Riksbyggen representerar bör undantas från tillståndskravet. Det bör härvid till en början framhållas att det över huvud taget är mycket sällsynt att bostadsrättsföreningar vägras förvärvstillstånd. Detta torde ha att göra med att de kriterier som lagen uppställer för sådan vägran inte passar riktigt på dessa förvärv (jfr t.ex. rättsfall från bostadsdomstolen RBD 21: 80).

En bedömning av om kravet på tillstånd i fortsättningen skall upprätthål- las bör göras utifrån de kriterier för att vägra tillstånd som anges i till- ståndslagen och de syften som uppbär dessa. Enligt 45 första stycket tillståndslagen skall förvärvstillstånd vägras . om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten, . om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa, . om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller 0 om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. En anmälan till kommunen för att möjliggöra tillståndsprövning blir aktuell för sådana bostadsrättsföreningar som inte är medlemmar i HSB

• Sida 43
•  Original

eller Riksbyggen i första hand vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Vid en sådan ombildning fordras enligt 60a5 bostadsrättslagen att för- eningen med två tredjedels majoritet av hyresgästerna i de uthyrda lägen- heterna fattar beslut om förvärvet på föreningsstämma. Enligt samma lagrum fordras det också att en sådan ekonomisk plan över föreningens verksamhet som avses i 45 bostadsrättslagen hålls tillgänglig för hyresgäs- terna innan beslutet fattas. Planen skall då vara försedd med intyg av två personer om att den enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. Behörighet som intygsgivare meddelas av bostadsstyrelsen.

En tillståndsprövning kan också bli aktuell för bostadsrättsföreningar som bildas utan medverkan av hyresgästerna och alltså utan att något majoritetsbeslut enligt 6035 bostadsrättslagen har fattats. Det kan vara fastighetsägaren som vid ombyggnad sagt upp hyresgästerna för avflytt- ning och därefter bildat en förening tillsammans med andra personer för att förvärva fastigheten och upplåta den med bostadsrätt. Det kan också vara någon utomstående, byggmästare eller annan, som bildat en bostadsrätts- förening som förvärvat fastigheten.

Generellt sett måste anses att sådana bostadsrättsföreningar, som bildas under medverkan av hyresgästerna och fattat beslut om förvärvet enligt bestämmelsen i 60aå bostadsrättslagen, inte kan anses ha annat syfte med förvärvet än att förvalta fastigheten. Tillståndslagens krav på att syftet med förvärvet skall vara att förvärvaren skall behålla fastigheten som förvaltningsobjekt är alltså uppfyllt för de hyresgästbildade föreningarna. Vidare får majoritetsregeln jämte bestämmelserna om ekonomisk plan m.m. i bostadsrättslagen anses utgöra en tillräcklig garanti för att dessa föreningars verksamhet vilar på stabil ekonomisk grund och att varje förening, som förutsätts för förvärvstillstånd, är i stånd att förvalta fastig- heten.

Vad gäller rekvisitet i tillståndslagen att förvärvaren skall göra sannolikt att fastigheten skall hållas i sådant skick att den motsvarar de anspråk som de boende enligt lag har rätt att ställa, torde det sällan vara möjligt att i ett tillståndsärende — dvs. innan föreningen har påbörjat sin verksamhet — med framgång hävda att en hyresgästbildad bostadsrättsförening skulle komma att åsidosätta de kvarboende hyresgästernas rätt såvitt nu är ifrå- ga. Det kan generellt sett knappast heller antas att hyresgästbildade bo- stadsrättsföreningar i något annat avseende inte skulle komma att iaktta god sed i hyresförhållanden mot sådana hyresgäster som bor kvar med hyresrätt. Även i övrigt torde det vara mycket svårt att finna några av- slagsgrundande omständigheter mot en hyresgästbildad bostadsrättsför- ening.

Mot bakgrund av vad jag nu har tagit upp, anser jag att hyresgästbildade bostadsrättsföreningar, som fattat beslut om fastighetsförvärv enligt de regler som anges i 60a?) bostadsrättslagen, i fortsättningen bör kunna undantas från tillståndsplikten enligt tillståndslagen. Detta bör gälla oav- sett om föreningen tillhör någon riksorganisation för bostadsrättsförening- ar eller ej.

Vad däremot gäller sådana bostadsrättsföreningar utanför HSB och Riksbyggen som tillkommit helt utan medverkan av hyresgästerna, anser

• Sida 44
•  Original

jag att tillståndskravet alltjämt bör upprätthållas. Visserligen kan det med nuvarande lagstiftning inte antas annat än att denna typ av föreningsbild— ningar i allmänhet sker på ett seriöst sätt och att det sällan förekommer någon anledning för kommunerna att begära förvärvstillstånd hos hyres- nämnden. Skulle sådana föreningar helt undantas från tillståndsplikten. föreligger enligt min bedömning emellertid en risk för att föreningsbild- ningar sker enbart i syfte att kringgå tillståndslagen. Det är också rimligt att sådana bostadsrättsföreningar som domineras av en eller några få personer bör vara underkastade tillståndsplikt på samma sätt som juridiska personer i allmänhet. Om förvärvaren är en juridisk person får nämligen bestämmelserna i tillståndslagen om förutsättningarna för tillstånd tilläm- pas på den som har ett väsentligt inflytande över den juridiska personen (jfr prop. 1982/83: 153 s. 25).

3. Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom bostadsdepartementet upprättats förslag till 1. lag om ändring ijordabalken 2. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479) 3. lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. 4. lag om ändring i lagen (1984: 81) om fastighetsmäklare 5. lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

• Sida 57
•  Original

6. lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Jag har tidigare (avsnitt 1) redovisat vilka ändringsförslag som har grans- kats av lagrådet och varför jag anser att en lagrådsgranskning av övriga förslag skulle sakna betydelse. Beträffande förslaget till lag om ändring i jordabalken anmälde jag samtidigt att 12 kap. 71 5 utformats med beaktan- de av vad chefen för justitiedepartementet anfört i prop. 1986/87: 39 om följdlagstiftning till den nya förvaltningslagen.

4. Specialmotivering

4.1. Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 15 5 Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 95 första stycket, om ej annat har avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm- ring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och

1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlings- lagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Andra stycketZ gäller endast till utgången av år I 987. Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 95 första stycket, om inte annat har avtalats.

Ändringen. som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5), innebär att giltighetstiden för bestämmelserna i andra stycket2 för- längs till utgången av år 1987.

12 kap. 465 Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller. ifall som avses i 3 5 tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förläng- ning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhål- landet upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ge- nomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

• Sida 58
•  Original

5. lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

'6a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört.

9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller,

10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen läm- nar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägen- het i huset.

Ändringen iförsta stycket första meningen är föranledd av att den nuvarande lydelsen felaktigt hänvisar till 3 5 första stycket 2 i stället för till 3 5 tredje stycket 2.

Första stycket i förevarande paragraf ändras också på det sättet att nuvarande punkt 8, som reglerar hyresförhållanden som beror av anställ- ning för skötsel och tillsyn av fastighet. upphävs. Denna ändring har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.2).

Enligt arbetsgruppens förslag har upphävandet av punkten 8 fått medfö- ra en omnumrering av de efterföljande punkterna 9 och 10. Vid remissbe- handlingen har från bostadsdomstolen och hyresnämnden i Stockholm uttryckts önskemål om att dessa punkter skall få behålla sina ordnings- nummer. eftersom en omnumrering skulle leda till praktiska problem vid hänvisningar i befintliga register och rättsfallsöversikter. Jag anser att dessa önskemål är befogade och föreslår därför att punkten 8 upphävs och att punktindelningen i övrigt lämnas oförändrad.

Ändringen iprmkten 9 är föranledd av att punkt 8 upphävs.

12 kap. 675 Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyres- gästens ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4. 33—35, 40, 46—54. 55 a eller 66 5, såvida överenskommelsen har formen av

• Sida 59
•  Original

kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organi- sation som enligt lagen (1976: 580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation.

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tilläm- pas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

]. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall tilläm- pas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsänd— ring enligt 54 och 55 55.

De nuvarande bestämmelserna i första stycket. som reglerar rätten att i kollektivavtal träffa överenskommelser om hyresvillkor som strider mot vissa tvingande bestämmelser i hyreslagen, behålls (se avsnitt 2.1.3).

I första stycket har dock gjorts den ändringen att hänvisningen till 375 har slopats. Skälet till detta är följande.

Enligt bestämmelsen i 37 5 får en kommun, som har fått en bostadslägen- het upplåten till sig, överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. En förutsättning för att 375 skall vara tillämplig är alltså att en kommun är hyresgäst. Bestämmelserna i 675 gäller endast sådana hyresförhållanden som beror av anställning. En sådan situation kan uppenbarligen inte föreligga i de fall som avses i 37 5. Hänvis- ningen till 37 5. som torde ha tillkommit av misstag, bör därför utmönstras ur 67 5.

Fastigheternas förhandlingsorganisation har under remissbehandlingen hemställt att 675 ändras så att även bestämmelsen i 395 andra stycket hyreslagen skall kunna sättas ur spel genom kollektivavtal. Bestämmelsen reglerar kommuners rätt att upplåta bostadslägenheter i andra hand. Av samma skäl somjag anfört beträffande 375 kan jag inte biträda organisatio- nens hemställan.

Andra stycket är nytt och innebär att sådana villkor i ett kollektivavtal, som strider mot hyreslagens tvingande bestämmelser. får tillämpas även på en hyresgäst som inte är medlem i den avtalsslutande arbetstagarorgani- sationen men sysselsätts i arbete som avses med avtalet. Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.1.3).

Bestämmelserna i denna paragraf gäller också i det fallet att hyresvärden och arbetsgivaren är skilda personer och hyresvärden har gjort hyresför- hållandet beroende av anställning hos arbetsgivaren (jfr AD 1980 nr 26).

12 kap. 715

Hyrestvister som inte enligt 69 5 skall prövas av hyresnämnden skall tas upp av deti fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Rör tvisten kollektivavtal eller tillämpning av ett sådant avtal i fall som avses i67 5 andra stycket skall den dock tas upp av arbetsdomstolen eller en tingsrätt enligt vad som föreskrivs i lagen (I974:371) om rättegången i arbetstvister.

Om laga domstol i tvister med anledning av tillfällig upplåtelse av hus eller del av hus för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 5 rättegångsbalken. Beträffande laga domstol i hyrestvister som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946: 808) eller handräckningslagen (1981z847) finns bestämmelser i dessa lagar.

• Sida 60
•  Original

Ett överklagande som avses i 70 5 tas upp av arbetsdomstolen. om saken rör kollektivavtal eller tillämpning av ett sådant avtal ifall som avses i 675 andra stycket, och i annat fall av bostadsdomstolen. Besvärshandlingen skall ges in till hyresnämnden.

Ändringarna i första stycket och tredje stycket första meningen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.3), innebär att tvister som gäller tillämpningen av kollektivavtalsbestämmelser på arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande organisationen skall handläg- gas i samma principiella ordning som gäller för tvister som rör medlemmar. Om tvisten gäller en fråga som avses i 695 hyreslagen skall den prövas av hyresnämnden. Talan mot hyresnämndens beslut förs hos arbetsdomsto- len. Tvister om hyresvillkor i kollektivavtal som inte enligt 695 hyreslagen ankommer på hyresnämnd skall, beroende på vem som väcker talan, prövas av arbetsdomstolen som första och enda instans eller av tingsrätt som första instans med arbetsdomstolen som fullföljdsinstans tjfr även 2kap. 1 och 2 55 samt 4kap. 25 lagen om rättegången i arbetstvister).

I tredje stycket sista meningen föreslås den ändringen i förhållande till gällande ordning att en besvärshandling skall ges in till hyresnämnden i stället för till den domstol som skall pröva besvären. Ändringen är en följdändring till den nya förvaltningslagen som trädcri kraft den ljanuari 1987. De närmare skälen till den nu föreslagna ändringen framgår av prop. 1986/87: 39 om följdlagstiftning till den nya förvaltningslagen (se avsnitt 1).

Overgångsbestämmelserna Punkt ]

Denna lag trädcri kraft den ljanuari 1987. Lagändringarna föreslås träda i kraft den ljanuari 1987.

Punkt 2

Den nya lydelsen av 12kap. 46 och 6755 skall tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. När frågan om rätt till förlängning av ett hyresavtal prövas i anledning av en uppsägning som har skett före ikraftträdandet tillämpas dock den äldre lydelsen av 46 5.

Enligt allmänna regler skall ny civilrättslig lagstiftning inte tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet om inte starka skäl talar härför. Avvikelser från denna huvudregel har dock i åtskilliga fall gjorts vid tidigare reformer på hyresrättens område. Nya bestämmelser om bl.a. be- sittningsskydd har sålunda vid 1968, 1973 och 1984 års lagändringar fått slå igenom även beträffande äldre avtal (jfr bl. a. prop. 1983/84: 137 s. 140 och 142). i överensstämmelse med de överväganden som då gjordes har arbets- gruppen föreslagit att ändringarna i 465 skall gälla även hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Jag ansluter mig till arbetsgruppens förslag i denna del.

• Sida 61
•  Original

Om hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet bör dock 465 i sin äldre lydelse fortfarande tillämpas (jfr prop. 1973:23 s. 194 och prop. 1983/84: 137 s. 142).

Arbetsgruppen har funnit att den nya bestämmelsen i 675 endast bör kunna tillämpas i fråga om hyresavtal som ingåtts efter ikraftträdandet. Enligt arbetsgruppen kan det inte anses lämpligt att en hyresgäst, som inte är medlem i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen och som har ingått ett hyresavtal med den utgångspunkten att endast hyreslagens tving- ande bestämmelser kan bli tillämpliga på hyresförhållandet. i efterhand skall bli underkastad kollektivavtalsbestämmelser, som inskränker hans rättigheter enligt hyreslagen.

Jag ser på denna fråga på följande sätt. Den övergångsregel arbetsgrup- pen föreslagit beträffande den nya bestämmelsen i 675 skulle innebära att arbetstagarna på en arbetsplats ännu en lång tid efter denna lags ikraftträ- dande skulle kunna vara underkastade olika regler för sina hyresförhållan- den beroende på om de är medlemmar i den avtalsslutande arbetstagaror- ganisationen eller inte. En sådan ordning skulle motverka syftet med den föreslagna bestämmelsen, nämligen att hyresvillkoren skall kunna vara enhetligt reglerade på en arbetsplats.

Som jag framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.3) kan en hyresvärd inte ensidigt ändra innehållet i ett ingånget hyresavtal. Om hyresvärden efter lagens ikraftträdande vill att hyresbestämmelserna i ett kollektivavtal skall bli gällande för ett hyresförhållande som uppstått före ikraftträdandet och hyresgästen inte går med på detta. får hyresvärden begära villkorsändring enligt reglerna i 54 och 5555 hyreslagen. Vid den skälighetsprövning som skall göras i en sådan villkorstvist kan beaktas att hyresavtalet är ingånget före ikraftträdandet. men riktpunkten bör ändå vara att kollektivavtalets bestämmelser skall gälla om inte några speciella skäl föranleder annat.

Mot bakgrund av det anförda förordar jag att även den nya bestämmel- sen i 675 skall få tillämpas ifråga om äldre hyresavtal.

Punkt 3

Den äldre lydelsen av 71 5 tredje stycket sista meningen skall tillämpas i fråga om beslut som har meddelats före ikraftträdandet.

Eftersom det är en allmän grundsats att processuella regler blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet. om något annat inte föreskrivs, behövs inte någon särskild övergångsbestämmelse med anledning av den nya lydelsen av 71 5 första stycket och tredje stycket första meningen (jfr prop. 1983/84: 137 s.140 och 145).

Den nya ordningen att en besvärshandling skall ges in till hyresnämnden och inte till överinstansen bör dock inte gälla beslut som har meddelats före ikraftträdandet. Punkt 3 har utformats i enlighet härmed.

• Sida 62
•  Original

4.2. Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

105

Har bostadsrätt övergått till ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antages till medlem i föreningen.

Utan hinder av första stycket får dödsbo efter avliden bostadsrättsha- vare utöva bostadsrätten. Sedan tre år förflutit från dödsfallet, får för- eningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrät- ten ingått i bodelning eller arvskifte i anledning av bostadsrättshavarens död eller att någon. som ej får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. lakttages ej tid som angivits i anma- ningen, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för dödsboets räkning. Dödsboet kan i stadgarna medges vidsträcktare rätt än som sagts nu.

125

Har den till vilken bostadsrätt övergått genom bodelning. arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv icke antagits till medlem, får föreningen anmana innehavaren att inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon, som ej får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. lakttages ej tid som angivits i anmaningen, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för innehavarens räkning.

I 10. 12 och 37 55 bostadsrättslagen föreskrivs att föreningen får resp. skall sälja bostadsrätten på offentlig auktion. De föreslagna nya reglerna i 80—83 55 innebär att försäljningen skall ombesörjas av en av tingsrätten utsedd god man. Föreningens försäljningsrätt ersätts sålunda av en rätt att begära förordnande av god man för att sälja bostadsrätten. Med hänsyn härtill blir uttryckssättet i de nämnda paragraferna något missvisande. Såsom lagrådet yttrat (se bilaga 1 l) bör i stället lämpligen föreskrivas att bostadsrätten får resp. skall säljas på offentlig auktion. I 10 och 12 55 har gjorts ändringar i enlighet med lagrådets förslag.

145

[ stadgarna kan tas in förbehåll att vid övergång av bostadsrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösnings- rätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna. inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grun- der ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan riksorganisation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är represen- terad [föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar. får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Sådant förbehåll får gälla till förmån för föreningen, riksorganisationen, den regionala organisationen eller medlemmarna. Förbehållet får avse rätt att inom högst tre år från upplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten från bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäl- ler första stycket andra meningen.

• Sida 63
•  Original

Ändringarna i andra stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3).

Uttrycket folkrörelsekooperativ riksorganisation har bytts ut mot riksor- ganisation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar. som är representerad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar. Det räcker inte med att den överordnade organisationen i det enskilda fallet har ett sådant inflytande som anges. Organisationen måste tillämpa denna ordning som en princip även för andra anslutna bostadsrättsför- eningar. F. n. är det endast HSB och Riksbyggen som uppfyller detta krav. I uttrycket ”skall godkänna" inryms även att organisationen — på det sätt som närmare beskrivits i den allmänna motiveringen — redan från början formulerar stadgarna för föreningen i enlighet med de normalstadgar och riktlinjer som godkänts inom organisationen.

155

För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätt övergått till medlem i föreningen svarar den från vilken rätten övergått ej för de förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om bostadsrätt genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 10, 12 eller 375 övergått till någon som ej är medlem i föreningen. Har i annat fall bostadsrätt övergått till någon som ej är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket för tid efter det att förvärvaren antagits till medlem.

Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 33 5 kan säljas på offentlig auktion. är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för förpliktelser-som åligger innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det månadsskifte. som inträffar närmast efter tre månader från det bostadsrättshavaren blev skildfrån lägenheten.

Förvärvaren svarar jämte den från vilken bostadsrätten övergått för denne åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annat överenskommits mellan föreningen och förvärvaren.

Finns mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en bo- stadslägenhet overgått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse ijämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i första och andra styckena. Har föreningen sagt upp bostadsrätts/iavaren till avflyttning enligt 33 5, skall dock det andra avtalet upphöra att gälla när bostadsrätts- havaren enligt 365 är skyldig att avflytta.

Tredje stycket är nytt och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2). Bestämmelsen är tillämplig när bostadsrätten kan säljas på offentlig auktion efter förverkande, dvs. sedan bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten (jfr 375). Bostadsrätten förutsätts alltså ännu inte ha övergått till någon ny innehavare, vilket gäller som förutsättning för till- lämpningen av bestämmelserna i paragrafens första och andra stycke.

Den nya bestämmelsen innebär att bostadsrättshavarens ansvar för för- pliktelserna mot föreningen upphör vid det månadsskifte som inträffar

• Sida 64
•  Original

närmast efter tre månader från det bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. Efter denna tidpunkt får föreningen alltså själv bära kostna— derna för bostadsrätten fram till dess att bostadsrätten övergår på annan. För kostnader som uppkommit före tremånadersfristens utgång, t. ex. förfallna årsavgifter eller kostnader för sådana skador i lägenheten som bostadsrättshavaren skall stå för, skall bostadsrättshavaren alltjämt svara. Om bostadsrätten övergår på annan innehavare innan tremånadersfristen löpt ut, upphör bostadsrättshavarens ansvar för de kommande förpliktel- serna enligt paragrafensiförsta eller andra stycke.

Uttrycket skild från lägenheten i det nya stycket har sin motsvarighet i den nuvarande 375 och innebär att det skall vara slutligt avgjort att nyttjanderätten har förverkats (se Knutsson-Lindqvist, Bostadsrättslagen s. 98).

Ändringen i femte stycket har tagits upp i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) och är delvis en följd av de motiv som anförs för det nya tredje stycket. Den nya andra meningen är tillämplig på s. k. kopplade avtal när den i bostadsrätten ingående nyttjanderätten har förverkats enligt 33 5. Ett kopplat avtal innebär ett avtal om någon särskild nyttighet som förenas med bostadsrättsavtalet, t. ex. rätt att nyttja garageplats. Det är fråga om en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägen- heten, men som vanligtvis saknar värde för bostadsrättshavaren om han flyttar från lägenheten.

Den nuvarande bestämmelsen trädde i kraft den 1 januari 1984 i samband med de ändringar som då gjordes i hyreslagen (se prop. 1983/84: 137 s. 1 17 och 148). I sin nuvarande utformning innebär den att ett kopplat avtal av aktuellt slag skall upphöra vid den tidpunkt då bostadsrättshavarens för- pliktelser mot föreningen upphör enligt första eller andra stycket, dvs. då föreningen har underrättats om att bostadsrätten övergått på annan eller då förvärvaren antagits som medlem. Vid förverkande kan detta komma att innebära att bostadsrättshavaren blir skyldig att svara för förpliktelserna för det kopplade avtalet under lång tid efter avflyttningen från lägenheten. Detta strider mot den princip som tillämpas på de andra fall vid vilka bestämmelsen är tillämplig och mot den princip som gäller enligt hyresla- gen för motsvarande fall (jfr 12 kap. 65 tredje styckctjordabalken).

Enligt min mening bör ett till bostadsrätten kopplat avtal upphöra att gälla när bostadsrättshavaren efter förverkande är skyldig att avflytta från lägenheten. Avflyttningstidpunkten anges i 36 5. Beroende på grunden för avflyttningsskyldigheten skall bostadsrättshavaren flytta genast efter upp- sägning eller vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Jag anser alltså inte att den relevanta tidpunkten för avtalets upphörande bör inträffa så sent som då bostadsrätten övergår till ny innehavare eller förpliktelserna för bostadsrättshavaren upphör enligt det föreslagna nya tredje stycket. Ändringen i femte stycket har utformats i enlighet med vad jag nu har anfört.

• Sida 65
•  Original

375

Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsäg- ning i fall som avses i 33 5, skall bostadsrätten säljas på offentlig auktion så snart det kan ske, om ej föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anstå till dess brist för vars avhjälpande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen, sedan ersättning enligt 825 tagits ut, uppbära så mycket som behövs för att täcka förening- ens fordran hos bostadsrättshavaren.

Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter till föreningen över- stiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta pantha- varen därom. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligt första stycket företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

Beträffande ändringen i första stycket hänvisas till vad jag anfört i motiveringen till ändringarna i 10 och 12 55.

Ändringen i andra stycket innebär att ersättning till god man enligt den nya 825 skall täckas innan fördelningen av köpeskillingen sker.

Vidare föreslås att sista meningen i andra stycket tas bort. Det har sedan länge stått klart att en bostadsrätt kan utnyttjas som pantsäkerhet (se bl. a. SOU 1981: 74 s. 253 och prop. 1981/82: 169 s. 87). En offentlig auktion kan givetvis inte få medföra att en panthavare går miste om rätten att få betalt ur säkerheten. Det kan därför föranleda missförstånd när det i andra styckets sista mening f. n. anges att bostadsrättshavaren efter föreningen har rätt till återstoden av köpeskillingen.

60a5

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för ombild- ning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara med- lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk- ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsförvärv fattas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 45 upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 5.

Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet och lagfart har meddelats, skall dock vad nu sagts ej gälla.

I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en sådan riksorga- nisation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är representerad iföreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar,

• Sida 66
•  Original

gäller denna paragraf endast om fastighetsförvärvet sker enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ändringen i sjätte stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3). Jag hänvisar också till vad som anförts vid 14 5.

775

Tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt 1 5 (bostadsrätts- tvist) som ej ankommer på hyresnämnds prövning skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Beträffande laga domstol i bostadsrättstvist som skall prövas enligt lagsökningslagen ( 1946: 808) eller handräckningslagen(19811847) finns bestämmelser i dessa lagar. Ärenden omförordnande av god man enlig1805 och mål om klander av redovisning enligt 83 5 skall tas upp av tingsrätten i den ort där fastighe- ten finns.

Den nya tredje meningen i paragrafen innebär att laga domstol i ärende om förordnande av god man enligt 805 eller mål om klander av redovisning enligt 83 5 är tingsrätten i den ort där fastigheten finns. Vid förordnande av god man blir lagen (1946: 807) om handläggning av domstolsärenden till- lämplig. Talan i mål om klander av redovisning väcks däremot genom stämning.

795

Förening eller aktiebolag får ej upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning i fråga om andel i handelsbolag.

Träffas i strid med första stycket vid upplåtelse av lägenhet förbehåll om förvärv av andelsrätt, gäller förbehållet ej mot den till vilken lägenheten upplåtits.

Enligt lagen (0000.'00) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verk- samhet utan hinder av bestämmelserna i första stycket.

I tredje stycket hänvisas till lagen om försöksverksamhet med koopera- tiv hyresrätt. För ekonomiska föreningar med tillstånd enligt den särskilda lagen blir givetvis ogiltighetsbestämmelserna och straffbestämmelserna i 71 54 bostadsrättslagen inte tillämpliga.

Offentlig auktion 80 5

Offentlig auktion enligt denna lag skall hållas av en god man, som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten.

Den gode mannen skall i god tid och på lämpligt sätt klargöra tid och plats för auktionen. Bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenä- rer vilkas rätt beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskilt.

Vid förrättningen skall föras protokoll.

• Sida 67
•  Original

Paragrafen är ny och har behandlats i den allmänna motiveringen (av- snitt 2.2). En ny rubrik Offentlig auktion föreslås införd närmast före paragrafen.

Tillsammans ger de nya bestämmelserna om offentlig auktion i 80—83 55 en ram med de nödvändigaste reglerna för förfarandet. I den mån regler saknas bör den gode mannen kunna hämta ledning i främst 9kap. utsök- ningsbalken och 9kap. utsökningsförordningen (1981: 981). Det bör emel- lertid observeras att parallellen med de exekutiva reglerna inte alltid är möjlig. Se t.ex. den föreslagna bestämmelsen i 815 tredje stycket om övergång av bostadsrätten till föreningen samt vad jag anför i anslutning till 835 angående prövningen efter klander av den gode mannens redovisning.

Av första stycket framgår att offentlig auktion enligt bostadsrättslagen obligatoriskt skall hållas av en god man som förordnas av tingsrätten i den ort där fastigheten finns (se 775). Offentlig auktion kan ske enligt 10, 12 och 37 55. Det ankommer inte på rätten att göra någon prövning av om förutsättningarna för den offentliga auktionen är uppfyllda. Rättens uppgift är att på begäran av föreningen pröva om den som föreslås som god man är lämplig för uppdraget samt att tillse att god man förordnas. Frågan tas upp efter ansökan enligt lagen (1946: 807) om handläggning av domstolsären- den.

Det har inte ansetts erforderligt att ta upp några bestämmelser i lag om vilka kvalifikationer den gode mannen skall ha. Inte heller har några jävsbestämmelser tagits upp. Det ligger dock i sakens natur att endast den som är skickad att hålla auktionen bör förordnas och att denne inte bör stå i något beroendeförhållande till föreningen eller bostadsrättshavaren. Juri- diska personer bör inte förordnas. I allmänhet kan det vara lämpligt att förordna någon advokat, revisor eller fastighetsmäklare. Man kan också tänka sig att någon anställd vid bank eller auktionsftrma förordnas.

I andra stycket anges vilka förberedelser den gode mannen skall vidta före auktionen. Auktionen skall kungöras i god tid och på lämpligt sätt. Några detaljerade regler om tidsfrister eller sättet för kungörelse har inte ansetts påkallade. Den gode mannen bör här liksom i andra fall kunna hämta ledning i vad som gäller för motsvarande exekutiva förfarande. I utsökningsförordningen (1981: 989) anges t. ex. i 9kap. 95 att kungörelse om en auktion skall föras in i en eller flera ortstidningar samt att införandet som huvudregel skall ske minst en vecka före auktionen. Utan att särskild föreskrift härom finns bör den gode mannen också se till att lägenheten visas (jfr 295 bostadsrättslagen). l kungörelsen kan det vara lämpligt att ange när visning äger rum samt ett ungefärligt marknadsvärde för bostads- rätten. Vid behov bör den gode mannen kunna anlita en värderingsman. En särskild underrättelse om auktionen skall enligt lagrummet i god tid skickas till bostadsrättshavaren och föreningen samt till kända borgenärer.

Tredje stycket tar upp en bestämmelse om protokoll. I protokollet bör antecknas allt som har betydelse vid en auktion, såsom det sätt på vilket kungörelse skett. tid och plats för förrättningen, den aktuella föreningen och bostadsrättshavaren, vilken lägenhet som försäljs, villkoren för för- säljningen. inropare, köpeskilling och fördelningen av denna, ersättningen till den gode mannen m.m. Protokollet bör skrivas under av den gode

• Sida 68
•  Original

mannen. Av 835 framgår att protokollet med redovisningen skall delges berörda sakägare.

815

Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa villkoren för försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för denna. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås.

Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän full betalning har erlagts. När den gode mannan har mottagit betalningen, skall han utfärda köpebrev.

Sker inte inrop eller godtas inte detta eller betalas inte köpeskillingen enligt fastställda villkor, skall ny auktion hållas. Sker det inte något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen genast till föreningen.

Paragrafen är ny och har behandlats i den allmänna motiveringen (av- snitt 2.2).

Av första stycket framgår att den gode mannen vid auktionen bl. a. skall lämna sådana upplysningar som är av betydelse för försäljningen. Det kan t. ex. gälla kända fel som finns i lägenheten. Eftersom en förvärvare enligt 15 5 fjärde stycketjämte bostadsrättshavaren som huvudregel svarar för de förpliktelser som åvilar en innehavare av bostadsrätten bör upplysningar även lämnas om dessa förpliktelser. Om anstånd lämnats med betalning av köpeskillingen skall även detta anges före auktionen, liksom krav på even- tuell handpenning.

Enligt bostadsrättskommittén torde man kunna utgå från att bostadsrät- ten alltid skall utropas utan förbehåll om att panträtt i bostadsrätten skall bestå och att en panthavare är skyldig att ta emot betalning efter auk- tionen. Denna princip tillämpas också i det praktiska livet (se betänkandet 5.200). Mot bakgrund av vad kommittén anfört och att motsvarande prin- cip dessutom gäller enligt 8 kap. 11 5 utsökningsbalken, om inte utmätning- en sker för en fordran med sämre rätt, uttalade jag i lagrådsremissen att det riktiga torde vara att utropa bostadsrätten utan förbehåll om panträttens bestånd. Lagrådet har emellertid ifrågasatt om den av mig hävdade tolk- ningen är riktig samt anfört att min ståndpunkt strider mot den grundläg- gande sakrättsliga regeln att en panträtt består även sedan egendomen övergått till en ny ägare. Beträffande den närmare innebörden av lagrådets inställning till denna fråga hänvisar jag till yttrandet, bilaga 11. Samman- fattningsvis anför lagrådet att mitt uttalande om panträtt väcker åtskilliga frågor som inte har blivit tillräckligt belysta i remissen utan bör klarläggas ytterligare .

För egen del vill jag framhålla att avsikten med mitt uttalande inte har varit att framlägga något förslag i frågan utan endast att ge uttryck för vad som enligt min bedömning kan anses vara gällande rätt. Bedömningen har bl.a. skett utifrån böstadsrättslagens nu gällande system med offentlig auktion, som alltid syftar till en avveckling av förhållandet mellan bostads- rättsföreningen och bostadsrättshavaren och i vilket föreningen vid förver- kande av nyttjanderätten givits en rätt att ur köpeskillingen vid auktionen uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos

• Sida 69
•  Original

bostadsrättshavaren. Jag kan emellertid ansluta mig till vad lagrådet har anfört och förordar därför att panthavares ställning vid offentlig auktion enligt bostadsrättslagen ytterligare klarläggs. Detta bör lämpligen ske ge- nom att den särskilda utredare som skall se över bostadsrättslagen (se härom i avsnitt [) också får ta upp denna fråga. Mot bakgrund av det förslag som utredaren lägger fratn får ställning tas till om tillräckligt starka skäl föreligger för ett brott mot den av lagrådet angivna principen att en panträtt består även sedan egendomen övergått till en ny ägare.

Att frågan om panthavares ställning nu inte kan regleras, bör enligt min mening dock inte utgöra hinder mot att den nya ordningen med offentlig auktion genomförs. Lagrådet har inte heller framfört någon erinran mot detta. Några större problem torde inte behöva uppkomma i praktiken.

Tills vidare får konstateras att frågan om hur panthavares rätt skall beaktas vid en offentlig auktion inte torde ha så stor praktisk betydelse. Om bostadsrätten säljs till ett pris som ger såväl föreningen som pantha- varen full täckning för deras fordringar, ligger det nämligen — som även lagrådet påpekat — normalt i alla parters intresse att panträtten avvecklas i samband med auktionen. Såvitt känt har frågan med nuvarande lagstiftning inte heller lett till några problem i det praktiska livet. Man får därför räkna med att den gode mannen i allmänhet kan komma överens med parterna om att ett utrop skall ske utan förbehåll om panträtt. Skulle en panthavare någon gång motsätta sig betalning i förtid, måste emellertid den gode mannen — i konsekvens med den av lagrådet angivna principen — utropa bostadsrätten med förbehåll om panträttens bestånd.

Regeln om tillträde i andra stycket utgör ingen garanti för att köparen skall få tillträda lägenheten. Denne måste nämligen också beviljas med— lemsskap i föreningen. Av 13 & framgår att föreningen skall lösa bostadsrät- ten om medlemsskap inte beviljas.

Enligt 1235 gäller att avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall ske skriftligen. En överlåtelse av bostadsrätt på offentlig auktion utgör också ett köp. Enligt min mening är det därför lämpligt att den gode mannen utfärdar ett köpebrev, när full betalning erlagts. Av 49% andra stycket får anses följa att ett sådant köpebrev skall fogas till föreningens lägenhetsförteckning.

Tredje stycket innebär bl. a. att bostadsrätten skall övergå till förening- en, om det inte sker något inrop vid en ny auktion. Övergången sker utan lösen (jfr 16 och 24 55 bostadsrättslagen). Lagrådet har i sitt yttrande (bilaga 11) anfört att detta lämpligen bör utsägas i lagtexten. Jag har därför tagit hänsyn till detta vid lagtextens utformning. I övrigt vill jag hänvisa till den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) om innebörden av detta stycke.

Även om en god man har förordnats hindrar inte det att bostadsrätten säljs under hand om föreningen och bostadsrättshavaren är överens om detta (jfr bostadsrättskommitténs betänkande s. 204).

825

God man har rätt till skälig ersättnig för arbete, tidsspillan och utlägg som uppdraget krävt. Ersättningen får före varje annan fordran tas ut ur den

• Sida 70
•  Original

köpeskilling som inflyter vidförsäljningen. I den mån köpeskillingen inte förslår, skall ersättningen i stället betalas av bostadsrättsföreningen. men bostadsrättshavaren skall slutligt svara för ersättningen.

Paragrafen är ny och har behandlats i den allmänna motiveringen (av- snitt 2.2).

Första meningen har utformats med 22 & rättshjälpslagen ( 1972: 479) som förebild. Den gode mannen får ut köpeskillingen före föreningen och eventuella panthavare tillgodogöra sig skäligt arvode, ersättning för tids- spillan samt utlägg, t. ex. för kungörelsekostnader och kostnader för vår- dering. I andra hand får den gode mannen vända sig till bostadsrättsför- eningen med sitt ersättningsanspråk. Föreningen får dåi sin tur vända sig till bostadsrättshavaren för att få ut sin fordran. Ersättningen kan angripas genom klander av redovisningen enligt 83.5 andra stycket.

835

Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av den gode mannen så snart som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstå om tvist råder om vem som är betalningsberättigad och säkerhet inte ställs. Protokollet med redovisningen skall delges bostadsrättshavaren, föreningen och berörda borgenärer.

Vill någon klandra redovisningen skall talan väckas senast inom tre månader från den dag den klandrande fick del av protokollet. Klana'ras inte redovisningen inom denna tid är rätten till talan förlorad.

Paragrafen är ny och har behandlats i den allmänna motiveringen (av- snitt 2.2).

Första stycket. Fördelningen av köpeskillingen innebär att den gode mannen först får ta ut ersättning för sitt arbete m.m. Om auktionen hålls enligt 375 bostadsrättslagen har därefter föreningen rätt till betalning för sin fordran. Sedan eventuella borgenärer fått betalt skall återstoden tillfalla bostadsrättshavaren. Fördelningen och redovisningen skall antecknas i protokollet som skall delges sakägarna. Vid tvist måste den gode mannen ta ställning till hur fördelningen bör ske.

Utbetalningen bör normalt kunna ske tämligen omedelbart efter auk- tionen. Om det framgår att parterna tvistar om fördelningen, bör dock den gode mannen kunna hålla inne det omtvistade beloppet i avvaktan på tvistens lösning. Även vid tvist bör dock utbetalning kunna ske om säker- het ställs eller om man kan räkna med att de utbetalade medlen kommer att betalas till den som domstolen finner vara betalningsberättigad.

Andra stycket. Klanderfn'sten, som saknar motsvarighet i kommittéför- slaget, har bestämts till tre månader. I motsats till vad jag anförde i lagrådsremissen om att fristen självmant skall iakttas av tingsrätten, anser lagrådet för sin del att det ligger närmast till hands att frågan om talan skall avvisas såsom för sent väckt får bli beroende av invändning från part. På de skäl lagrådet anfört (se bilaga 11) kan även jag kunna ansluta mig till denna ståndpunkt.

En klandertalan kan innebära att fördelningen av köpeskillingen angrips. I dessa fall blir de som berörs av en ändrad fördelning motparter i målet.

• Sida 71
•  Original

Utan särskild bestämmelse bör en klandertalan gälla till förmån även för den som inte anfört klander.

Klandret kan också innebära att skäligheten av den gode mannens ersättning angrips. Om ersättningen sätts ned av rätten kan detta påverka fördelningen i övrigt.

Även själva förrättningen och redovisningen i övrigt kan angripas genom klander. I dessa fall torde det dock inte, såsom vid besvär över en exekutiv auktion, vara möjligt för rätten att undanröja själva försäljningen av bo- stadsrätten och föranstalta om en ny auktion (jfr Gregow, Utsökningsrätt s. 283). Köpet måste ses som en civilrättsligt bindande rättshandling som endast kan angripas med köprättsliga regler. Vad som kan bli aktuellt är därför endast en skadeståndstalan mot den gode mannen. Skadestånd bör enligt allmänna regler kunna utdömas om den gode mannen varit försumlig och detta inverkat på resultatet av auktionen.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den ljanuari 1987. Bestämmelsen i 795 tredje stycket gäller till utgången av år 1991.

Den begränsade giltigheten av 795 tredje stycket anknyter till förslaget till lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt (se avsnitt 2.4 och 4.5).

Jag har övervägt om särskilda övergångsbestämmelser behövs när förut- sättningarna för att sälja en bostadsrätt på offentlig auktion är uppfyllda redan före lagens ikraftträdande. Enligt min bedömning kan det dock inte innebära några påtagliga nackdelar om de nya reglerna får tillämpas även i dessa fall. Detsamma gäller de föreslagna nya reglerna i 155 tredje och femte styckena om begränsad ansvatighet för de förpliktelser som åligger innnehavare av bostadsrätt och om att s.k. kopplade avtal skall upphöra när bostadsrättshavaren är skyldig att avflytta.

Vad jag nu har sagt innebär alltså att de nya bestämmelserna om offent— lig auktion m. m. skall tillämpas omedelbart vid lagens ikraftträdande.

4.3. Förslaget till lag om ändring i lagen (1975 : 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

25

Förvärvstillstånd fordras inte

1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund,

2. om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktiebo- lag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt bo- stadsföretag eller en sådan riksorganisation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är representerad [ föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar, är förvärvare,

2 a. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och förening- en är ansluten till en sådan organisation för bostadsrättsföreningar som anges under 2 eller, iannat fall, föreningen har fattat beslut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 60a $$ bostadsrättslagen( 1971 :479),

• Sida 72
•  Original

3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (l970:939) om förvaltning av kyrklig jord,

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avytt-

ra egendomen enligt 6 5 eller enligt 3 kap. 1 5 lagen (1982: 618) om utländska förvärv av fast egendom m. m.,

6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m.m., 7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Ändringarna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3). Ändringen i punkt2 innebär att uttrycket folkrörelsekooperativ riksorga- nisation eller regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrätts- föreningar byts ut och ersätts med uttrycket riksorganisation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är representerad i föreningar- na och skall godkänna föreningarnas stadgar. F. n. är det endast organisa- tioner inom HSB och Riksbyggen som faller under denna definition. Mot- svarande ändring har behandlats i anslutning till 14 5.

Punkt 2 a är ny. Undantaget för bostadsrättsföreningar inom HSB och Riksbyggen som f.n. finns i punkt2, har flyttats till denna punkt och utvidgats till att avse dels bostadsrättsföreningar som är anslutna till den typ av organisation som HSB och Riksbyggen representerar, dels bostads- rättsföreningar som har fattat beslut om förvärvet i den ordning som anges i 60a5 bostadsrättslagen. Det sist sagda innebär att beslut om förvärvet skall ha fattats på föreningsstämma med två tredjedels majoritet av hyres- gästerna i de uthyrda lägenheterna. Det innebär också att en ekonomisk plan med intyg enligt 45 bostadsrättslagen skall ha funnits tillgänglig vid beslutets fattande.

Att ett förvärv beslutats i den ordning som anges i 60a5 bostadsrättsla- gen torde framgå av protokollet från föreningsstämman. Protokollet bör därför företes när föreningen söker lagfart så att inskrivningsmyndigheten kan konstatera att förvärvet inte är beroende av tillstånd från myndighet (jfr 20 kap. 656 och 75 11 jordabalken). Genom ändringen påverkas ord— ningen för hur kommunen skall kunna utöva förköp: se 35 förköpslagen (1967: 868) och 55 förköpskungörelsen (1967: 873).

Föreningar som inte omfattas av undantaget i punktZa måste även i fortsättningen göra en anmälan till kommunen om fastighetsförvärvet för att möjliggöra tillståndsprövning hos hyresnämnden.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den l januari 1987. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

• Sida 73
•  Original

4.4. Förslaget till lag om ändring i lagen (1984: 81) om fastighetsmäklare

25

Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 5. Vid förmedling av arrende eller hyra tillämpas dock ej 12, 15 eller 165. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten.

Denna lag skall inte tillämpas på den som förmedlar enbart. bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsförening ansluten till en sådan riksorganisation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är represen- terad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar.

Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2). Jag hänvisar till vad som anförts under 145 bostadsrättslagen.

Ändringen föreslås träda i kraft den 1 januari 1987. Några övergångsbe- stämmelser behövs inte.

4.5. Förslaget till lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Lagförslaget har behandlats i avsnitt 2.4.

15

Enligt denna lag får regeringen försöksvis lämna ekonomiska föreningar tillstånd att utan hinder av bestämmelserna i 795 bostadsrättslagen (1971:479) bedriva verksamhet i vilken föreningen tillämpar villkor som innebär att det med andelsrätt i föreningen följer en rätt att hyra bostadslä- genhet (kooperativ hyresrätt).

Paragrafen förutsätter att regeringens tillstånd måste inhämtas innan föreningen registreras hos länsstyrelsen.

Stadgarna bör formuleras så att det entydigt framgår att fråga är om upplåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. jordabalken. Som anförts i den all- männa motiveringen bör regeringen med stöd av 3 5 3 som ett villkor för tillståndet också föreskriva att hyresavtal skall tecknas separat och skilt från andelsrätt i föreningen. För att det skall vara fråga om kooperativ hyresrätt bör stadgarna däremot kunna innehålla en föreskrift om att innehavet av andelsrätt får utgöra en förutsättning för hyresrättsupplå- telse.

De äldre bostadsföreningar som omfattas av punkt 16 i övergångsbe- stämmelserna till bostadsrättslagen berörs inte av den nya lagen.

25

Tillstånd får lämnas om den kommun i vilken föreningen skall bedriva sin verksamhet tillstyrker denna och om föreningens stadgar föreskriver att minst en av kommunen utsedd ledamot och suppleant för denne skall ingå i föreningens styrelse.

• Sida 74
•  Original

Som förutsättning för att kommunen skall tillstyrka verksamheten är det lämpligt att kommunen ser till att stadgarna utformas på det sätt som har angetts i kommentaren till 1 5 samt att stadgarna inte får ändras utan kommunens godkännande. Att ett godkännande bör krävas för stadgeänd- ring utgör en garanti för att föreningens verksamhet med kooperativ hyres- rätt vidmakthålls.

35

Om tillstånd lämnas, får regeringen l. medge föreningen rätt att tillämpa villkor som avviker från 12 kap. 15 5 andra stycket första meningen och 19 5 jordabalken,

2. medge undantag från tillämpningen av bostadssaneringslagen (1973:531) och hyresförhandlingslagen (1978:304) i fråga om hus som föreningen förvaltar,

3. ställa sådana villkor för föreningens verksamhet att syftet med för- söksverksamheten kan uppnås.

Sådana avsteg från hyreslagstiftningen som anges i punkterna 1 och 2 torde regelmässigt bli aktuella vid tillståndsgivningen.

Vad gäller punkt3 bör regeringen ha frihet att uppställa sådana villkor för föreningens verksamhet att syftet med försöksverksamheten uppnås. Det bör efter hand visa sig vilka villkor som härvid kan bli aktuella. Som exempel kan nämnas att det kan vara lämpligt att kommunen ställer garan- tier för att de insatser som de boende gör i föreningen Skall kunna återfås när de flyttar. Sådana garantier kan vara särskilt värdefulla på orter med överskott på lägenheter. Om inte någon ny hyresgäst kan överta lägenhe- ten i fråga torde det nämligen vara svårt för föreningen att återbetala insatsen, som är bunden i fastigheten.

45

Kommunen skall fortlöpande följa försöksverksamheten och på begäran av regeringen lämna sådana uppgifter som behövs för att verksamheten skall kunna utvärderas.

Kommunen skall bistå föreningar som har lämnats tillstånd enligt denna lag med behövliga råd och upplysningar.

Första stycket berör utvärderingen av verksamheten. Av intresse för verksamhetens utvärdering är bl.a. de ekonomiska vill- kor som blir förknippade med denna form av boende, dvs. vilka kapitalin- satser som måste göras av de boende och hur hyrorna kan påverkas av de egna arbetsinsatser som hyresgästerna förutsätts göra. Av intresse är också i vilken utsträckning de boende deltar i besluten i föreningen och i dess verksamhet i övrigt, dvs. hur boendeinflytandet gestaltar sig i prakti- ken. En annan fråga som kan behöva belysas är hur föreningens storlek inverkar på verksamheten.

Utvärderingen bör också innefatta ställningstaganden till hur en perma- nent lagstiftning om kooperativ hyresrätt bör kunna utformas. Frågan om vilka avvikelser som kan göras från hyreslagens tvingande regler blir här

• Sida 75
•  Original

av intresse liksom frågan om den föreningsrättsliga utformningen av lag- stiftningen. Ytterligare en fråga av särskilt intresse är om en permanent lagstiftning bör inriktas på vissa boendeformer, t. ex. kollektivhusboende.

Kommunen bör fortlöpande följa försöksverksamheten och ha bered- skap för att lämna uppgifter bl. a. i de hänseenden som jag nu har angett. Även andra frågor kan givetvis bli aktuella.

Ikraftträdande m. m.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987 och gäller till utgången av år 1991.

Tillstånd som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla efter utgången av lagens giltighetstid.

Lagen bör till en början gälla under fem år. Om det visar sig behövligt får övervägas om försöksperioden bör förlängas.

De föreningar som meddelats tillstånd enligt lagen bör självfallet få fortsätta sin verksamhet även sedan giltighetstiden för försöksverksamhe- ten gått ut.

4.6. Förslaget till lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Lagförslaget har tagits upp i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6).

75

Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsäga- ren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat skrift- ligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. Om det för en överlåtelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4.6 giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avtalsförslaget.

Ont ett hembud inte uppfyller vad som föreskrivs i första stycket, skall hyresnämnden förelägga fastighetsägaren att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommer fastighetsägaren föreläggandet, anses hembud ha skett den dag då bristen avhjälptes. Efterkommer fastighetsägaren inte föreläg- gandet, får hembudet avvisas.

Lagrummet innehåller bestämmelser om hur ett hembud sker, hur hem- budet skall vara beskaffat och om hyresnämndens handläggning vid brist i hembudet. Beträffande den närmare innebörden hänvisas till prop. l98l/82: 169 s. 44 och s. 80.

Bestämmelsen om makes samtycke i första stycket sista meningen utgör f.n. ett andra stycke i paragrafen. För att åstadkomma likformighet med 85 lagen (1985 : 658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, har bestämmelsen tagits in i första stycket.

Andra stycket är nytt och skall ses mot bakgrund av vad lagutskottet uttalade om handläggningen av ärenden rörande hembud enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället (LU 1984/85: 35 s. 33—34).

• Sida 76
•  Original

Genom den nya bestämmelsen ges hyresnämnden en möjlighet att föreläg- ga fastighetsägaren att avhjälpa brist i hembudet inom viss tid. Vid brist skall hembudet alltså inte avvisas omedelbart (jfr bostadsdomstolens be- slut 1984-09-03, 255/84).

Den dag då hembudet sker, bildar utgångspunkt för den frist om tre månader som gäller för antagande av hembud. För att inte bostadsrätts- föreningens tidsfrist skall kortas av genom det föreslagna kompletterings- förfarandet har i andra meningen föreskrivits att utgångspunkten för tids- fristen skall vara den dag då anmälningshandlingarna blev kompletta.

I anslutning till vad lagutskottet anförde såvitt avser motsvarande be- stämmelse i lagstiftningsärendet om arrendatorers företrädesrätt, anser jag att ett av fastighetsägaren till hyresnämnden ingivet förslag till köpeavtal, som innehåller namnet på annan köpare än bostadsrättsföreningen, inte bör godtas som ett hembud. Givetvis bör inte heller godtas att namnet på köparen lämnas öppet. Någon särskild föreskrift med anledning av det sagda är inte erforderlig. Ges ett förslag till köpeavtal in som är felaktigt i de hänseenden som jag nu angivit, bör dock fastighetsägaren föreläggas att avhjälpa bristen i enlighet med det kompletteringsförfarande som anges i tredje stycket.

105

Hembudet antas genom att bostadsrättsföreningen inom tre månader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. När anmälan har kommit in prövar nämnden om hembudet rätteligen har antagits.

Om bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i första stycket skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen. förlängs tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

Hcmbudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller när bostadsrättsföreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om att den inte antar hembudet.

I paragrafen anges hur ett hembud antas av bostadsrättsföreningen och inom vilken tid detta Skall ske. Beträffande den närmare innebörden av paragrafen hänvisas till prop. 1981/82: 169 s. 46 och 81.

Den nya bestämmelsen i första stycket skall ses mot bakgrund av lagut- skottets förslag beträffande motsvarande bestämmelse i lagen om arrenda- torers rätt att förvärva arrendestället (LU 1984/85: 35 s. 36). Den bestäm- melsen tillkom efter förslag av lagrådet och med beaktande av vad arren- denämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö anförde i yttranden till lagutskottet.

Hyresnämndens beslut i frågan om hembudet har antagits eller ej är konstitutivt för frågan om ett förvärv enligt lagens regler har kommit till stånd. Nämndens beslut kan överklagas till bostadsdomstolen. För att undanröja tveksamhet bör det därför framgå av lagtexten att nämnden skall pröva om hembudet rätteligen har antagits.

• Sida 77
•  Original

Ett antagande av ett hembud kan endast innebära att bostadsrättsföre- ningen godtar de villkor som finns i avtalsförslaget. Om antagandet är förenat med tillägg, inskränkningar eller förbehåll är det inte giltigt (jfr prop. 1981/82: 169 5.81). Skulle ett antagande ske på detta sätt kan det dock framstå som stötande om hyresnämnden utan föregående kontakt med bostadsrättsföreningen meddelar ett avvisningsbeslut innan tidsfris- ten löpt ut. Nämnden bör därför ha möjlighet att ge föreningen tillfälle att komma in med ett ”rent" antagande inom tidsfristen. I likhet med vad lagutskottet uttalat beträffande motsvarande fråga på arrenderättens områ- de (se betänkandet 5.35) anser jag dock att någon uttrycklig föreskrift härom inte är nödvändig.

I anslutning till det sist sagda vill jag framhålla att det givetvis står öppet för hyresnämnden att inom ramen för prövningen av antagandet av hembu— det också infordra ett yttrande från fastighetsägaren.

[ 21 % lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder finns en bestämmelse om att parterna skall tillställas nämndens beslut. Den nuva- rande bestämmelsen härom i 105 första stycket andra meningen ombild- ningslagen har därför slopats och ersatts med den nyss behandlade regeln om hyresnämndens prövning av antagandet.

Om bostadsrättsföreningen ger ett otvetydigt besked till hyresnämnden om att föreningen inte vill anta hembudet, ter det sig naturligt att hembudet upphör att gälla. I tredje stycket föreslås ett tillägg med en erinran att hembudet förfaller när bostadsrättsföreningen skriftligen underrättat nämnden om att den inte antar hembudet (ifr 105 andra stycket lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället). Utan särskild föreskrift, bör hyresnämnden underrätta fastighetsägaren om föreningens underrättelse.

Ikraftträdande m. m.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987. Några övergångsbestämmelser anserjag inte påkallade.

5. Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår riksdagen att anta förslagen till

1. lag om ändring i jordabalken

2. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)

3. lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

4. lag om ändring i lagen (1984: 81) om fastighetsmäklare

5. lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

6. lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

• Sida 78
•  Original

Sammanfattning av bostadskommitténs förslag om hyresgästinflytande och kooperativ hyresrätt i betänkandet SOU 1986: 6 (kap. 8)

8. HYRESGÄSTINFLYTANDE OCH KOOPERA- TIV HYRESRA'I'I'

Det avtalsgrundade hyresgästinflytandet har utvecklats positivt under de senaste åren och ytterligare statliga insatser krävs inte på detta område.

Vi anser att 1983 års "försökslagstiftning" (15 5 2 stycket hyreslagen) som ger hyresgästerna ett större individuellt inflytande över den egna lägenheten, bör permanentas eller i vart fall få förlängd giltighetstid.

Vi har övervägt tre olika former av kooperativ hyresrätt:

SKB-modellen — namngiven efter Stockholms Kooperativa Bostads- förening - som innebär att hyresgästkooperativet äger det självförval- tade huset/bostadsområdet,

arrendemodellen som innebär att en av de boende bildad förvaltarföre— ning hyr en eller flera hyresfastigheter och därmed övertar en rad av de besluts- och ansvarsfunktioner som annars vilar på fastighetsägaren samt

uppdragsmodellen som innebär att de boende - genom en förvaltar- förening — i ett avtal med fastighetsägaren reglerar hur ansvaret i förvaltningen skall fördelas mellan parterna.

Enligt vär bedömning är tiden ännu inte mogen för någon fri etablering av hyreskooperativa förvaltningsformer på bostadsmarknaden. Utveck— lingsarbetet mäste fä fortgå och ytterligare erfarenheter vinnas innan "legaliseringsförfarandet" inleds. För att möjliggöra en kontrollerad för- söksverksamhet på området, förordar vi därför en dispenslagstiftning.

8.1. Hyresgästinflytande

Vi anser inte att det är påkallat att nu föreslå några lagstiftningsätgärder ide frågor där inflytandet är under utveckling med stöd av parts- organisationemas centrala rekommendationer och de lokala boinfly — tandeavtalen. Utvecklingen inom den privata hyressektom bör dock följas med noggrannhet. 99

• Sida 100
•  Original

Genom 1983 års "försökslagstiftning" kan de enskilda hyresgästerna få P rop. 1986/87137 lägre hyra genom att avstå från visst lägenhetsunderhåll eller genom att själva utföra det. Mycket tyder på att man här har funnit en bra metod för ett fördjupat individuellt hyresgästinflytande. Vi anser därför att lagstiftningen bör permanentas eller i vart fall få förlängd giltighetstid. Hyresgästernas inflytande över vissa ombyggnads- och underhållsåt— gärder är föremål för överväganden inom bostadsdepartementet. Vi anser oss därför sakna anledning att ägna dessa inflytandefrågor ytterligare uppmärksamhet.

8.2. Kooperativ hyresrätt 8.2.1 Bakgrund m.m.

En kooperativ hyresrätt har funnits i Sverige sedan år 1916 då Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) bildades. Statsmakterna har emellertid sedan lång tid tillbaka försökt att styra utvecklingen mot att upplåtelse av bostadslägenhet skall ske antingen genom hyresavtal mellan fastighetsägaren och hyresgästen eller i form av bostadsrätt. Något verkligt behov av andra upplåtelseformer har inte ansetts före- ligga. SKB:s verksamhet vilar nu på olika övergångsbestämmelser och dispenser. Någon nyetablering av hyresrättskooperativ av SKB-modell är inte möjlig utan ny lagstiftning.

Under de senaste åren har den kooperativa hyresrätten ånyo kommit att bli mycket uppmärksammad och detta av framför allt två skäl. För det första anses den vara den konventionella hyresrätten överlägsen i fråga om hyresgästernas möjligheter att utöva inflytande över sitt boende. För det andra skulle den - till skillnad från dagens bostadsrätt — inte medge några värdestegringsvinster.

8.2.2. Kooperatlv hyresrätt ! praktik och teori

Vi anser att med uttrycket "kooperativ hyresrätt" skall egentligen förstås förvaltningsarrangemang där de rättigheter och skyldigheter som i ett traditionellt hyresförhållande åvilar hyresvärden/fastighetsägaren. övertas av ett av hyresgästerna bildat förvaltningsorgan. Gränsen mellan en sådan kooperativ hyresrätt och olika former av kollektiv hyresrätt är dock i praktiken svårbestämbar. En kooperativ förvaltning av hyreshus kan således utövas på olika nivåer och i mångahanda former. Vi har valt att arbeta med tre huvudmodeller; SKB-modell, arrendemodell och uppdragsmodell.

SKB-modellen - namngiven efter Stockholms Kooperativa Bostads- förening — innebär att hyresgästkooperativet äger det självförvaltade huset/bostadsområdet. Den kooperativa föreningen är en demokratiskt kontrollerad organisation. Föreningens lägenheter upplåts med hyres- rätt. Den som vill hyra bostad måste vara medlem i föreningen.

• Sida 101
•  Original

Arrendemodellen innebär att en förvaltarförening - i princip bestående av de boende - hyr en eller flera fastigheter och därmed övertar delar av de besluts- och ansvarsfunktioner som annars vilar på fastighetsägaren. I ett upplåtelseavtal mellan fastighetsägaren och föreningen regleras vilka delar av förvaltningen som föreningen skall svara för. Föreningen är hyresvärd i förhållande till de enskilda hyresgästerna och rättsligt sett blir dessa således andrahandshyresgäster.

Uppdragsmodellen innebär att de boende - genom en förvaltarförening - träffar avtal med fastighetsägaren om hur ansvaret i förvaltningen skall fördelas mellan parterna; i princip kan det ske på samma sätt som då ett fastighetsförvaltningsbolag övertar vissa förvaltningsuppgifter.

SKB—modellen utgör närmast en ny upplåtelseform medan såväl arrende- som uppdragsmodellen endast utgör "nya" hyresrättsliga förvaltnings- former.

8.2.3. Behov och konsekvenser av nya upplåtelse- och förvaltningsformer

De olika modellerna för en kooperativ förvaltning av hyreshus måste relateras till såväl de befintliga upplåtelse- och förvaltningsformema som till olika bostadspolitiska syften och önskemål.

Vi anser att den kooperativa hyresrätten i alla dess verksamhetsformer möjliggör ett större inflytande för de boende än vad den traditionella förvaltningen av hyreshus tillåter. SKB-modellen gör det möjligt för hyresgästerna att utöva ett inflytande som i allt väsentligt är jämförbart med bostadsrätten. Det skall emellertid också framhållas att om stora delar av det nuvarande hyreshusbeståndet skulle omvandlas till förvalt- ningskooperativ, då kan detta inverka negativt på förutsättningarna för det mt'r övergripande arbete i fråga om boinflytande som nu utförs i hyresgäströrelsens regi.

Den kooperativa hyresrätten medgeri princip inga värdestegringsvins- ter. I detta avseende är den således likvärdig med den konventionella hyresrätten.

En kooperativ hyresrätt av SKB-modell kan etableras med samma finansiella förutsättningar som nu gäller för bostadsrättsföreningar.

Det kommunala inflytandet över bostadspolitiken - i första hand är det här fråga om det inflytande kommunen har över de allmännyttiga förvaltningarna - förändras inte nämnvärt med en kooperativ förvalt— ning enligt uppdragsmodellen. Redan vid en övergång till arrende- modellen försvagas emellertid detta inflytande något. SKB-modellen är i detta hänseende likvärdig med bostadsrätten. Oavsett vilken av dessa två upplåtelseformer som kommer i fråga, blir det kommunala infly- tandet avgjort mindre än det är i dag, främst genom "förlusten" av äganderätten till berörda fastigheter.

• Sida 102
•  Original

En annan fråga som berör det kommunala inflytandet är hur ombild- ningar av detta slag kan återverka på bostadsförmedlingarnas verksam- het. Förvaltningar enligt arrende— och uppdragsmodellerna skulle inte nämnvärt inverka på förutsättningarna för den kommunala bostads- förmedlingen medan detta blir fallet med ombildningar till SKB— kooperativ och bostadsrättsföreningar.

För SKB—modellen och bostadsrättsaltemativet gäller att de inte låter sig inordnas i det system med solidarisk hyressättning som nu gäller inom de allmännyttiga förvaltningarna medan det omvända kan gälla kooperativa förvaltningar enligt uppdrags- och arrendemodellema. Av betydelse är här om det blir den lokala hyresgästföreningen eller den enskilda förvaltarföreningen som kommer att teckna förhandlings— ordning för det självförvaltade objektet.

8.2.4. Överväganden

Enligt vår bedömning är det inte sannolikt att man kan komma till rätta med prisbildningen på bostadsrättsmarknaden genom en satsning på kooperativ hyresrätt. Som vi tidigare anfört är det endast en förvaltning av SKB-modell som ger de boende ett inflytande som är jämförligt med bostadsrättens. En nyetablering av SKB-kooperativ hyresrätt kan emel- lertid först på sikt och då bara under gynnsamma omständigheter in- verka prisdämpande på bostadsrättsmarknaden.

Förhållandena på bostadsrättsmarknaden motiverar därför i sig knappast någon utveckling mot kooperativ hyresrätt. Däremot anser vi att den kooperativa hyresrätten kan bidra till en utveckling av dagens hyres- rätt.

De modeller för kooperativ hyresrätt som vi har valt att arbeta med, har dock ingen given plats eller funktion i ett färdigt system. De utgör alla led i en pågående utveckling av hyresrätten som rymmer många komp— likationer. Enligt vår bedömning är tiden därför ännu inte mogen för att lagstifta kring den kooperativa hyresrätten. Utvecklingsarbetet måste få fortgå och ytterligare erfarenheter vinnas innan "legaliseringsförfaran- det" inleds. Att nu gå in med lagstiftning kan inverka hämmande på de krafter som driver utvecklingen framåt och därför rent av göra mer skada än nytta.

För att möjliggöra en fortsatt försöksverksamhet, föreslår vi en dis- penslagstiftning på området. Regeringen bör ges rätt att medge erfor- derliga undantag från hyreslagstiftningen för projekt som gäller koope- rativ förvaltning av hyreshus.

• Sida 103
•  Original