Dir. 2007:9
Tilläggsdirektiv till utredningen om
Kommittédirektiv
Tilläggsdirektiv till utredningen om
modernisering av hyreslagen (Ju 2007:01)
Dir.
2007:9
Beslut vid regeringssammanträde den 1 februari 2007.
Sammanfattning
Uppdraget att se över reglerna i 12 kap.jordabalken (hyres-
lagen) och vissa frågor i den hyresrättsliga lagstiftningen i
övrigt (dir. 2006:85) ändras.
Uppdraget att överväga vissa frågor om hyresgästinflytande
vid förbättrings- och ändringsarbeten, förfarandet vid uppsäg-
ning på grund av särskilt allvarliga störningar och åtgärder mot
oseriösa hyresvärdar återkallas.
Utöver det ursprungliga uppdraget skall utredaren överväga
om förbudet enligt bostadsrättslagen (1991:614) mot att med
bostadsrätt upplåta lägenhet som är upplåten med hyresrätt
(”förbudet mot dubbelupplåtelse”) och systemet med under-
rättelse till socialnämnden i samband med vissa uppsägningar
som rör bostadsrätt skall vara kvar.
Tiden för redovisningen av uppdraget flyttas fram till den
1 november 2008.
Bakgrund och uppdrag
Regeringen beslutade den 20 juli 2006 att tillkalla en särskild
utredare för att se över reglerna i 12 kap.jordabalken (hyres-
lagen) och vissa frågor i den hyresrättsliga lagstiftningen i
övrigt (dir. 2006:85). Enligt direktiven skall uppdraget redo-
visas senast den 1 september 2008.
2
Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten
Utredaren fick enligt de ursprungliga direktiven i uppdrag att
undersöka hur bestämmelserna om hyresgästinflytande vid för-
bättrings- och ändringsarbeten tillämpas och överväga hur de
kan justeras för att stärka hyresgästernas inflytande.
De aktuella bestämmelserna sågs senast över år 2001. Be-
stämmelserna fick sin nuvarande utformning genom lagstiftning
som trädde i kraft den 1 april 2002. Regeringen anser att nuva-
rande lagstiftning innebär en lämplig balans mellan fastig-
hetsägar- och hyresgästintressen. Tillräckliga skäl för att än en
gång se över bestämmelserna saknas. Uppdraget avseende
hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten åter-
kallas därför.
Förfarandet vid uppsägning p.g.a. särskilt allvarliga störningar
I dag måste en hyresvärd som vill säga upp ett hyresavtal att
upphöra i förtid på grund av störningar i boendet först anmana
hyresgästen att vidta rättelse. Hyresvärden måste också under-
rätta socialnämnden. Är det fråga om särskilt allvarliga stör-
ningar, fordras dock inte vare sig rättelseanmaning eller under-
rättelse till socialnämnden. Med särskilt allvarliga störningar
avses bl.a. allvarlig brottslighet som har samband med boendet,
t.ex. mordbrand eller våld eller hot om våld riktat mot någon
annan som bor i fastigheten (se prop. 1992/93:115 s. 21).
Enligt de ursprungliga direktiven skall utredaren kartlägga
vilka åtgärder som vidtas vid särskilt allvarliga störningar i
boendet. Utifrån resultatet av kartläggningen skall utredaren ta
ställning till om undantagen från bestämmelserna om rättelse-
anmaning och underrättelse till socialnämnden bör bestå.
Undantagen är välmotiverade. Av betydelse i sammanhanget
är också att en hyresvärd som säger upp en hyresgäst på grund
av särskilt allvarliga störningar skall skicka en kopia av upp-
sägningen till socialnämnden. Socialnämnden ges därmed möj-
lighet att ge hyresgästen adekvat hjälp.
Mot denna bakgrund återkallar regeringen utredningsuppdra-
get i denna del.
3
Åtgärder mot oseriösa hyresvärdar
Enligt de ursprungliga direktiven skall utredaren undersöka hur
lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvs-
lagen) och bostadsförvaltningslagen (1977:792) tillämpas. Utre-
daren skall vidare undersöka om det förekommer brister i för-
valtningen av hyresfastigheter som inte på ett effektivt sätt
skulle ha kunnat förhindras eller motverkas med stöd av för-
värvslagen eller bostadsförvaltningslagen och beskriva vari
dessa brister består. Utredaren skall utifrån den gjorda under-
sökningen ta ställning till om bestämmelserna i förvärvslagen
och bostadsförvaltningslagen är lämpligt utformade.
Den nuvarande förvärvsprövningen har kritiserats för att
vara omständlig och tidskrävande. Också förutsägbarheten i
tillämpningen av kriterierna för förvärvstillstånd har kritiserats.
Mot denna bakgrund bör förvärvslagen och bostadsförvalt-
ningslagen ses över i ett bredare perspektiv än vad som har
angetts i de ursprungliga direktiven. Detta bör göras i ett särskilt
sammanhang. Regeringen avser att återkomma med direktiv till
en sådan utredning.
Uppdraget avseende åtgärder mot oseriösa hyresvärdar åter-
kallas därför.
Underrättelse till socialnämnden vid uppsägning som rör
bostadsrätt
År 2004 infördes det i bostadsrättslagen regler som innebär att
en bostadsrättsförening är skyldig att underrätta socialnämnden
innan en bostadsrättshavare sägs upp på grund av störningar i
boendet eller betalningsförsening, dock inte i vissa fall av upp-
repade betalningsförsummelser (se prop. 2003/04:94, bet.
2003/04:BoU10, rskr. 2003/04:237). Reglerna har sin förebild i
liknande regler i hyreslagen. När reglerna tillkom, skedde det
trots avstyrkanden från fastighetsägar- och bostadsrättsorganisa-
tionerna. Organisationerna framhöll bl.a. att olikheterna mellan
upplåtelseformerna hyresrätt och bostadsrätt talar mot att över-
föra hyreslagens regler om underrättelseskyldighet till bostads-
rättslagen.
Mot denna bakgrund skall utredaren överväga om systemet
med underrättelse till socialnämnden vid störningar i boendet
eller betalningsförseningar bör finnas kvar i bostadsrättslagen.
4
Syftet med reglerna i hyreslagen och bostadsrättslagen om
underrättelseskyldighet vid störningar är att man skall kunna få
störningar att upphöra på annat sätt än genom avhysning samt
att socialnämnden skall kunna bidra till att lösa bostadsproblem
för den störande personen (se prop. 1992/93:115 s. 20 f. och
prop. 2003/04:94 s. 9 f.). Liknande syfte har reglerna om under-
rättelseskyldighet vid betalningsförsening (se prop. 1977/78:175
s. 176 och prop. 2003/04:94 s. 12 f.). Utredaren skall därför sär-
skilt beakta de sociala skyddsintressen som gör sig gällande,
däribland avseende bostadsrättshavaren och dennes familj. Om
utredaren föreslår att systemet med underrättelseskyldighet till
socialnämnden skall avskaffas, skall utredaren särskilt belysa de
konsekvenser som detta medför för bostadsrättshavarens barn.
Enligt de ursprungliga direktiven skall utredaren överväga
om det bör införas regler i bostadsrättslagen om underrättelse-
skyldighet även vid uppsägning som grundas på upprepade
betalningsförsummelser (se sista stycket i avsnittet ”Förfarandet
vid uppsägning till hyrestidens utgång”). Om utredaren, med
anledning av det nya uppdraget, föreslår att systemet med
underrättelse till socialnämnden avskaffas, behöver utredaren
inte ta upp denna fråga till övervägande.
Förbudet mot dubbelupplåtelse
Enligt bostadsrättslagen är det förbjudet att med bostadsrätt
upplåta en lägenhet som redan är upplåten med hyresrätt (”för-
budet mot dubbelupplåtelse”, se 4 kap. 3 § bostadsrättslagen).
Förbudet infördes i lagen år 1981 i syfte att skydda de kvarbo-
ende hyresgästerna vid ombildning till bostadsrätt (se prop.
1980/81:148).
Förbudet innebär att det vid ombildning inte är möjligt att
upplåta en lägenhet med bostadsrätt till någon annan person än
hyresgästen. En förening kan således inte med bostadsrätt upp-
låta en lägenhet som redan är uthyrd och låta hyresgästen hyra
lägenheten av bostadsrättshavaren.
Förbudet kan försvåra en bostadsrättsförenings möjligheter
att förvärva ett hus för ombildning till bostadsrätt. Kostnaden
för varje bostadsrättshavares förvärv av sin lägenhet beror bl.a.
på hur många hyresgäster som väljer att stå utanför ombild-
ningen. Den del av priset för huset som svarar mot hyresgäster-
nas lägenheter skall ju ”slås ut” på bostadsrättshavarna.
5
Om förbudet mot dubbelupplåtelse slopas, skulle t.ex. en
förening till husets säljare kunna med bostadsrätt upplåta de
lägenheter som är uthyrda till hyresgäster som inte vill delta i
ombildningen. Den tidigare fastighetsägaren skulle då fortsätta
att hyra ut lägenheterna till hyresgästerna. På så sätt skulle
finansieringen av förvärvet underlättas och hyresgästerna få
behålla samma hyresvärd.
Ett upphävande av förbudet är dock förenat med svårigheter
eftersom det kan påverka hyresgästens besittningsskydd och
bytesrätt. En hyresgäst har inte någon bytesrätt om lägenheten
har upplåtits med hyresrätt av någon som innehade den med
bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med bostadsrätt
(se 35 § andra stycket 4 hyreslagen). Hyresgästen kan då även
sakna besittningsskydd (dvs. rätt till förlängning av hyresav-
talet, se 46 § 6 a hyreslagen).
Om förbudet mot dubbelupplåtelse upphävs, anser vi att det
krävs särregler om bytesrätt och besittningsskydd för sådana
lägenheter som ombildas till bostadsrätt men fortfarande hyrs
ut. De nu beskrivna frågorna är komplicerade och har tidigare
utretts utan att några förslag lämnats (i Ds 1993:54 förespråkas
att förbudet mot dubbelupplåtelse behålls och att man söker
andra lösningar på problemet).
Utredaren skall mot den nu beskrivna bakgrunden överväga
om förbudet mot dubbelupplåtelse bör vara kvar och därvid
särskilt belysa de juridiska och ekonomiska konsekvenserna av
ett eventuellt borttagande av förbudet för bostadsrättsföreningar,
hyresgäster samt kommunala och privata fastighetsägare. Utre-
daren skall också analysera vilka särregler om bytes- och besitt-
ningsrätt som krävs, om förbudet slopas. Utredaren skall vidare
överväga eventuella fördelar med ett partiellt upphävande av
förbudet, så att upplåtelse med bostadsrätt trots löpande hyres-
avtal bara får ske till en kommun eller ett kommunalt bostads-
bolag (jfr prop. 1995/96:17).
Inom Regeringskansliet bereds frågan om införande av möj-
lighet att bilda s.k. ägarlägenheter. Utredaren skall hålla sig
informerad om detta arbete och belysa i vilken utsträckning som
syftet med att avskaffa förbudet mot dubbelupplåtelse skulle
kunna uppnås genom införandet av möjlighet att bilda ägar-
lägenheter.
6
Redovisning av uppdraget
Med hänsyn till att något arbete ännu inte har påbörjats, flyttas
tiden för redovisning av uppdraget fram. Uppdraget skall redo-
visas senast den 1 november 2008.
(Justitiedepartementet)