Dir. 2007:9

Tilläggsdirektiv till utredningen om

Kommittédirektiv

Tilläggsdirektiv till utredningen om

modernisering av hyreslagen (Ju 2007:01)

Dir.

2007:9

Beslut vid regeringssammanträde den 1 februari 2007.

Sammanfattning

Uppdraget att se över reglerna i 12 kap.jordabalken (hyres-

lagen) och vissa frågor i den hyresrättsliga lagstiftningen i

övrigt (dir. 2006:85) ändras.

Uppdraget att överväga vissa frågor om hyresgästinflytande

vid förbättrings- och ändringsarbeten, förfarandet vid uppsäg-

ning på grund av särskilt allvarliga störningar och åtgärder mot

oseriösa hyresvärdar återkallas.

Utöver det ursprungliga uppdraget skall utredaren överväga

om förbudet enligt bostadsrättslagen (1991:614) mot att med

bostadsrätt upplåta lägenhet som är upplåten med hyresrätt

(”förbudet mot dubbelupplåtelse”) och systemet med under-

rättelse till socialnämnden i samband med vissa uppsägningar

som rör bostadsrätt skall vara kvar.

Tiden för redovisningen av uppdraget flyttas fram till den

1 november 2008.

Bakgrund och uppdrag

Regeringen beslutade den 20 juli 2006 att tillkalla en särskild

utredare för att se över reglerna i 12 kap.jordabalken (hyres-

lagen) och vissa frågor i den hyresrättsliga lagstiftningen i

övrigt (dir. 2006:85). Enligt direktiven skall uppdraget redo-

visas senast den 1 september 2008.

2

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten

Utredaren fick enligt de ursprungliga direktiven i uppdrag att

undersöka hur bestämmelserna om hyresgästinflytande vid för-

bättrings- och ändringsarbeten tillämpas och överväga hur de

kan justeras för att stärka hyresgästernas inflytande.

De aktuella bestämmelserna sågs senast över år 2001. Be-

stämmelserna fick sin nuvarande utformning genom lagstiftning

som trädde i kraft den 1 april 2002. Regeringen anser att nuva-

rande lagstiftning innebär en lämplig balans mellan fastig-

hetsägar- och hyresgästintressen. Tillräckliga skäl för att än en

gång se över bestämmelserna saknas. Uppdraget avseende

hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten åter-

kallas därför.

Förfarandet vid uppsägning p.g.a. särskilt allvarliga störningar

I dag måste en hyresvärd som vill säga upp ett hyresavtal att

upphöra i förtid på grund av störningar i boendet först anmana

hyresgästen att vidta rättelse. Hyresvärden måste också under-

rätta socialnämnden. Är det fråga om särskilt allvarliga stör-

ningar, fordras dock inte vare sig rättelseanmaning eller under-

rättelse till socialnämnden. Med särskilt allvarliga störningar

avses bl.a. allvarlig brottslighet som har samband med boendet,

t.ex. mordbrand eller våld eller hot om våld riktat mot någon

annan som bor i fastigheten (se prop. 1992/93:115 s. 21).

Enligt de ursprungliga direktiven skall utredaren kartlägga

vilka åtgärder som vidtas vid särskilt allvarliga störningar i

boendet. Utifrån resultatet av kartläggningen skall utredaren ta

ställning till om undantagen från bestämmelserna om rättelse-

anmaning och underrättelse till socialnämnden bör bestå.

Undantagen är välmotiverade. Av betydelse i sammanhanget

är också att en hyresvärd som säger upp en hyresgäst på grund

av särskilt allvarliga störningar skall skicka en kopia av upp-

sägningen till socialnämnden. Socialnämnden ges därmed möj-

lighet att ge hyresgästen adekvat hjälp.

Mot denna bakgrund återkallar regeringen utredningsuppdra-

get i denna del.

3

Åtgärder mot oseriösa hyresvärdar

Enligt de ursprungliga direktiven skall utredaren undersöka hur

lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvs-

lagen) och bostadsförvaltningslagen (1977:792) tillämpas. Utre-

daren skall vidare undersöka om det förekommer brister i för-

valtningen av hyresfastigheter som inte på ett effektivt sätt

skulle ha kunnat förhindras eller motverkas med stöd av för-

värvslagen eller bostadsförvaltningslagen och beskriva vari

dessa brister består. Utredaren skall utifrån den gjorda under-

sökningen ta ställning till om bestämmelserna i förvärvslagen

och bostadsförvaltningslagen är lämpligt utformade.

Den nuvarande förvärvsprövningen har kritiserats för att

vara omständlig och tidskrävande. Också förutsägbarheten i

tillämpningen av kriterierna för förvärvstillstånd har kritiserats.

Mot denna bakgrund bör förvärvslagen och bostadsförvalt-

ningslagen ses över i ett bredare perspektiv än vad som har

angetts i de ursprungliga direktiven. Detta bör göras i ett särskilt

sammanhang. Regeringen avser att återkomma med direktiv till

en sådan utredning.

Uppdraget avseende åtgärder mot oseriösa hyresvärdar åter-

kallas därför.

Underrättelse till socialnämnden vid uppsägning som rör

bostadsrätt

År 2004 infördes det i bostadsrättslagen regler som innebär att

en bostadsrättsförening är skyldig att underrätta socialnämnden

innan en bostadsrättshavare sägs upp på grund av störningar i

boendet eller betalningsförsening, dock inte i vissa fall av upp-

repade betalningsförsummelser (se prop. 2003/04:94, bet.

2003/04:BoU10, rskr. 2003/04:237). Reglerna har sin förebild i

liknande regler i hyreslagen. När reglerna tillkom, skedde det

trots avstyrkanden från fastighetsägar- och bostadsrättsorganisa-

tionerna. Organisationerna framhöll bl.a. att olikheterna mellan

upplåtelseformerna hyresrätt och bostadsrätt talar mot att över-

föra hyreslagens regler om underrättelseskyldighet till bostads-

rättslagen.

Mot denna bakgrund skall utredaren överväga om systemet

med underrättelse till socialnämnden vid störningar i boendet

eller betalningsförseningar bör finnas kvar i bostadsrättslagen.

4

Syftet med reglerna i hyreslagen och bostadsrättslagen om

underrättelseskyldighet vid störningar är att man skall kunna få

störningar att upphöra på annat sätt än genom avhysning samt

att socialnämnden skall kunna bidra till att lösa bostadsproblem

för den störande personen (se prop. 1992/93:115 s. 20 f. och

prop. 2003/04:94 s. 9 f.). Liknande syfte har reglerna om under-

rättelseskyldighet vid betalningsförsening (se prop. 1977/78:175

s. 176 och prop. 2003/04:94 s. 12 f.). Utredaren skall därför sär-

skilt beakta de sociala skyddsintressen som gör sig gällande,

däribland avseende bostadsrättshavaren och dennes familj. Om

utredaren föreslår att systemet med underrättelseskyldighet till

socialnämnden skall avskaffas, skall utredaren särskilt belysa de

konsekvenser som detta medför för bostadsrättshavarens barn.

Enligt de ursprungliga direktiven skall utredaren överväga

om det bör införas regler i bostadsrättslagen om underrättelse-

skyldighet även vid uppsägning som grundas på upprepade

betalningsförsummelser (se sista stycket i avsnittet ”Förfarandet

vid uppsägning till hyrestidens utgång”). Om utredaren, med

anledning av det nya uppdraget, föreslår att systemet med

underrättelse till socialnämnden avskaffas, behöver utredaren

inte ta upp denna fråga till övervägande.

Förbudet mot dubbelupplåtelse

Enligt bostadsrättslagen är det förbjudet att med bostadsrätt

upplåta en lägenhet som redan är upplåten med hyresrätt (”för-

budet mot dubbelupplåtelse”, se 4 kap. 3 § bostadsrättslagen).

Förbudet infördes i lagen år 1981 i syfte att skydda de kvarbo-

ende hyresgästerna vid ombildning till bostadsrätt (se prop.

1980/81:148).

Förbudet innebär att det vid ombildning inte är möjligt att

upplåta en lägenhet med bostadsrätt till någon annan person än

hyresgästen. En förening kan således inte med bostadsrätt upp-

låta en lägenhet som redan är uthyrd och låta hyresgästen hyra

lägenheten av bostadsrättshavaren.

Förbudet kan försvåra en bostadsrättsförenings möjligheter

att förvärva ett hus för ombildning till bostadsrätt. Kostnaden

för varje bostadsrättshavares förvärv av sin lägenhet beror bl.a.

på hur många hyresgäster som väljer att stå utanför ombild-

ningen. Den del av priset för huset som svarar mot hyresgäster-

nas lägenheter skall ju ”slås ut” på bostadsrättshavarna.

5

Om förbudet mot dubbelupplåtelse slopas, skulle t.ex. en

förening till husets säljare kunna med bostadsrätt upplåta de

lägenheter som är uthyrda till hyresgäster som inte vill delta i

ombildningen. Den tidigare fastighetsägaren skulle då fortsätta

att hyra ut lägenheterna till hyresgästerna. På så sätt skulle

finansieringen av förvärvet underlättas och hyresgästerna få

behålla samma hyresvärd.

Ett upphävande av förbudet är dock förenat med svårigheter

eftersom det kan påverka hyresgästens besittningsskydd och

bytesrätt. En hyresgäst har inte någon bytesrätt om lägenheten

har upplåtits med hyresrätt av någon som innehade den med

bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med bostadsrätt

(se 35 § andra stycket 4 hyreslagen). Hyresgästen kan då även

sakna besittningsskydd (dvs. rätt till förlängning av hyresav-

talet, se 46 § 6 a hyreslagen).

Om förbudet mot dubbelupplåtelse upphävs, anser vi att det

krävs särregler om bytesrätt och besittningsskydd för sådana

lägenheter som ombildas till bostadsrätt men fortfarande hyrs

ut. De nu beskrivna frågorna är komplicerade och har tidigare

utretts utan att några förslag lämnats (i Ds 1993:54 förespråkas

att förbudet mot dubbelupplåtelse behålls och att man söker

andra lösningar på problemet).

Utredaren skall mot den nu beskrivna bakgrunden överväga

om förbudet mot dubbelupplåtelse bör vara kvar och därvid

särskilt belysa de juridiska och ekonomiska konsekvenserna av

ett eventuellt borttagande av förbudet för bostadsrättsföreningar,

hyresgäster samt kommunala och privata fastighetsägare. Utre-

daren skall också analysera vilka särregler om bytes- och besitt-

ningsrätt som krävs, om förbudet slopas. Utredaren skall vidare

överväga eventuella fördelar med ett partiellt upphävande av

förbudet, så att upplåtelse med bostadsrätt trots löpande hyres-

avtal bara får ske till en kommun eller ett kommunalt bostads-

bolag (jfr prop. 1995/96:17).

Inom Regeringskansliet bereds frågan om införande av möj-

lighet att bilda s.k. ägarlägenheter. Utredaren skall hålla sig

informerad om detta arbete och belysa i vilken utsträckning som

syftet med att avskaffa förbudet mot dubbelupplåtelse skulle

kunna uppnås genom införandet av möjlighet att bilda ägar-

lägenheter.

6

Redovisning av uppdraget

Med hänsyn till att något arbete ännu inte har påbörjats, flyttas

tiden för redovisning av uppdraget fram. Uppdraget skall redo-

visas senast den 1 november 2008.

(Justitiedepartementet)