Ändringar i bostadsrättslagen m.m.
Prop.
1995/96:17
Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.
Stockholm den 21 september 1995
Mona Sahlin
Laila Freivalds
(Justitiedepartementet)
I propositionen föreslås flera lagändringar i det huvudsakliga syftet attstärka bostadsrättens värde som pant. Det föreslås bl.a. att bostadsrätts-föreningen skall ha en legal panträtt med bästa förmånsrätt för fordranpå avgifter till föreningen. En förvärvare av bostadsrätten skall enligtförslaget inte ha något betalningsansvar gentemot föreningen för dentidigare bostadsrättshavarens skulder mot föreningen. Tvångsförsäljningenligt bostadsrättslagen föreslås bli en uppgift för kronofogdemyndig-heterna och skall i stor utsträckning genomföras på samma sätt som enexekutiv försäljning. Vidare föreslås en ändring av formkravet vid över-låtelse av bostadsrätt, så att köpet inte blir ogiltigt därför att parterna iöverlåtelsehandlingen har lämnat en oriktig uppgift om köpeskillingen.
De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 1996.
1 Riksdagen 1995/96. 1 saml. Nr 17
1¶Förslag till riksdagsbeslut...................... 4
2¶Lagtext ................................. 5
2.1¶Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen
(1991:614)........................... 5
2.2¶Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om
rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads-rätt ................................ 20
3¶Ärendet och dess beredning .................... 24
4¶Reformens inriktning......................... 25
5¶Bostadsrätten som pant ....................... 27
5.1¶Legal panträtt för bostadsrättsföreningens fordran ... 27
5.1.1¶Skall det införas en legal panträtt? ........ 27
5.1.2¶Vilka fordringar skall den legala panträtten
omfatta? ........................ 30
5.1.3¶Betalningsansvaret för föreningens fordran ... 32
5.2¶Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen........ 33
5.2.1 Ett närmande av de båda försäljnings-
formema........................ 33
5.2.2¶Prövning av frågan om tvångsförsäljning
skall ske ........................ 35
5.3¶Bostadsrättsföreningens skyldighet att underrätta
panthavare i vissa fall .................... 37
5.4¶Bör lös egendom som är föremål för handpanträtt
kunna säljas med förbehåll för panträtten? ....... 38
5.5¶Panträtt som inte har beaktats vid exekutiv
försäljning........................... 39
5.6¶Panträttens ställning i vissa fall då bostadsrätten
upphör ............................. 40
5.7¶Panthavares förvärv av pantsatt bostadsrätt .......42
5.8¶Formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt ........44
5.8.1¶Oriktig uppgift om köpeskillingen ........ 44
5.8.2 Preskriptionstid för väckande av ogiltighets-
talan........................... 45
6¶Utvidgning av ombildningslagen.................. 46
7¶Ikraftträdande och övergångsfrågor................ 47
8¶Kostnader................................ 48
9¶Författningskommentar........................ 48 Prop. 1995/96:17
9.1¶Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
(1991:614)........................... 48
9.2¶Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om
rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bo-stadsrätt ............................. 71
Bilagor
1 Sammanfattning av promemorian Bostadsrätt - Bostads-
rättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångs-försäljning m.m. (Ds 1994:7) ................... 74
2 Lagförslagen i promemorian Bostadsrätt - Bostadsrätts-
föreningens och panthavares rätt till betalning, tvångs-försäljning m.m. (Ds 1994:7) ................... 75
3¶Förteckning över remissinstanserna (Ds 1994:7)........ 86
4¶Sammanfattning av promemorian Bostadsrättsoption och
andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen (Ds 1993:54) . . 87
5¶Förteckning över remissinstanserna (Ds 1993:54)....... 88
6¶Lagrådsremissens lagförslag .................... 89
7¶Lagrådets yttrande ......................... 108
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 21 september
1995 ...................................... 111
Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv förombildning till bostadsrätt.
2.1¶Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen(1991:614)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)
dels att 11 kap. 1 § skall upphöra att gälla,
dels att 1 kap. 3 §, 2 kap. 7 och 8 §§, 5 kap. 7 och 8 §§, 6 kap. 1-8och 11 §§, 7 kap. 4, 9, 10, 13, 18, 30-32 §§, 8 kap. samt 9 kap. 15,19 och 20 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas två nya bestämmelser, 6 kap. 1 a §och 7 kap. 16 a §, av följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
1 kap.
3 §
Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt far endast ske till den somär medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningensom en medlem har på grund av upplåtelsen.
När en bostadsrätt överlåtits frånen bostadsrättshavare till en nyinnehavare får denne utöva bo-stadsrätten endast om han är ellerantas till medlem i föreningen.
I 6 kap. finns bestämmelser omrätten att utöva bostadsrätten närden har övergått från en bostads-rättshavare till en ny innehavare.
2 kap.
7 §
Den som förvärvat bostadsrättvid exekutiv försäljning eller vidoffentlig auktion enligt denna lagfår inte vägras inträde som med-lem av den anledningen att ersätt-ning för bostadsrätten inte beräk-nats enligt de grunder som anges istadgarna.
Den som förvärvat en bostadsrättvid exekutiv försäljning eller vidtvångsförsäljning enligt 8 kap. fårinte vägras inträde som medlemav den anledningen att ersättningför bostadsrätten inte beräknatsenligt de grunder som anges istadgarna.
En bostadsrättsförening som harförvärvat eller avser att förvärvaen hyresfastighet för ombildningav hyresrätt till bostadsrätt får intevägra en hyresgäst i fastigheteninträde i föreningen i annat fall änom
En bostadsrättsförening som harförvärvat eller avser att förvärvaett hus för ombildning av hyresrätttill bostadsrätt får inte vägra enhyresgäst i huset inträde i före-ningen. Detta gäller dock inte om
1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas medbostadsrätt,
2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall
upplåtas med bostadsrätt, eller
3. sadana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt
3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.
Föreningen får också efter detatt den förvärvat fastigheten vägraen hyresgäst inträde i föreningen,
Föreningen får också efter detatt den förvärvat huset vägra enhyresgäst inträde i föreningen, om
om
1. denne inte var hyresgäst i fas-tigheten när bostadsrättsföreningenförvärvade den, eller
2. hyresgästen ansökt om med-lemskap i föreningen senare än ettår från föreningens fastighetsför-värv.
Om hyresgästen var make ellerannan närstående person till densom innehade hyresrätten närföreningen förvärvade fastighetenoch hyresrätten övergått till hyres-gästen enligt bestämmelserna i12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §andra stycket jordabalken, fårmedlemskap inte vägras på grundav bestämmelserna i andra stycket1. Ansökan om medlemskap måstedock ha skett före utgången av dentid som anges i andra stycket 2eller, om det är förmånligare förhyresgästen, senast tre månaderfrån den dag då hyresrätten över-togs.
1. denne inte var hyresgäst i hu-set när bostadsrättsföreningen för-värvade det, eller
2. hyresgästen ansökt om med-lemskap i föreningen senare än ettår efter föreningens förvärv avhuset.
Medlemskap får inte vägras pågrund av bestämmelsen i andrastycket 1, om hyresgästen varmake eller på något annat sättnärstående till den som innehadehyresrätten när föreningen för-värvade huset och hyresrättenövergått till hyresgästen enligt12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §andra stycket jordabalken. Hyres-gästen måste dock ha ansökt ommedlemskap inom den tid somanges i andra stycket 2 eller, omdet är förmånligare för hyresgäs-ten, senast tre månader efter dendag då hyresrätten övertogs.
5 kap.7§
Ett förhandsavtal upphör attgälla, om avtalet avser en lägenheti en hyresfastighet som föreningenhar förvärvat eller avser att för-
Ett förhandsavtal upphör attgälla, om avtalet avser en lägenheti ett hus som föreningen har för-värvat eller avser att förvärva för
värva för ombildning till bostads-rätt och förhandstecknarens hyres-rätt till lägenheten upphör innanbostadsrätten upplåtits.
ombildning till bostadsrätt ochförhandstecknarens hyresrätt tilllägenheten upphör innan bostads-rätten upplåtits.
Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren harsatt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten tilllägenheten.
8 §
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om
1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skäligtid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller
3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högreän som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna an-
ledning säger upp avtalet inom trekännedom om den högre avgiften.
Bestämmelserna i första stycket 1innehar lägenheten med hyresrätt.
Om en förhandstecknare harbiträtt ett beslut om förvärv av enhyresfastighet för ombildning tillbostadsrätt enligt 9 kap. 19 §,upphör dock avtalet i de fall somavses i första stycket 3 att gällaendast om det dessutom inte äroskäligt mot föreningen eller med-lemmarna att avtalet upphör.
månader från den dag då han fickgäller inte om förhandstecknarenOm en förhandstecknare har bi-trätt ett beslut om förvärv av etthus för ombildning till bostadsrättenligt 9 kap. 19 §, upphör dockavtalet i de fäll som avses i förstastycket 3 att gälla endast om detdessutom inte är oskäligt motföreningen eller medlemmarna attavtalet upphör.
6 kap.
En bestämmelse om medlemskapsom förutsättning för rätt att utövabostadsrätten efter överlåtelsefinns i 1 kap.
§
Mzr en bostadsrätt har överlåtitsfrån en bostadsrättshavare till enny innehavare, får denne utövabostadsrätten endast om han äreller antas till medlem i bostads-rättsföreningen.
En juridisk person får dock utövabostadsrätten utan att vara med-lem i föreningen, om den juridiskapersonen har förvärvat bostads-rätten vid exekutiv försäljning ellervid tvångsförsäljning enligt 8 kap.och då hade panträtt i bostads-rätten. Tre år efter förvärvet fårföreningen uppmana den juridiskapersonen att inom sex månaderfrån uppmaningen visa att någonsom inte får vägras inträde i före-ningen har förvärvat bostadsrättenoch sökt medlemskap. Om uppma-ningen inte följs, får bostadsrättentvångsförsäljas enligt 8 kap. förden juridiska personens räkning.En juridisk person kan iföreningens stadgar medges enmer vidsträckt rätt än som angettshär.
1 §
Ett dödsbo efter en avliden bo-stadsrättshavare får utöva bostads-rätten trots att dödsboet inte ärmedlem i föreningen. Efter tre årfrån dödsfallet får föreningen dockanmana dödsboet att inom sex må-nader från anmaningen visa attbostadsrätten ingått i bodelningeller arvskifte med anledning avbostadsrättshavarens död eller attnågon, som inte får vägras inträdei föreningen, förvärvat bostads-rätten och sökt medlemskap. Omden tid som angetts i anmaningeninte iakttas, får bostadsrättensäljas på offentlig auktion fördödsboets räkning. Ett dödsbo kani föreningens stadgar medges envidsträcktare rätt än som angettshär.
2 Om en bostadsrätt övergått ge-nom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärvoch förvärvaren inte antagits tillmedlem, får föreningen anmanaförvärvaren att inom sex månaderfrån anmaningen eller den längretid som kan vara bestämd i stad-garna visa att någon, som inte fårvägras inträde i föreningen, för-värvat bostadsrätten och söktmedlemskap. Iakttas inte den tidsom angetts i anmaningen, får bo-stadsrätten säljas på offentligauktion för förvärvarens räkning.
3¶En juridisk person som är med-lem i en bostadsrättsförening fårinte utan samtycke av föreningensstyrelse genom överlåtelse förvär-va bostadsrätt till en bostadslägen-het som inte är avsedd för fri-
1 a §
Ett dödsbo efter en avliden bo-stadsrättshavare får utöva bostads-rätten trots att dödsboet inte ärmedlem i föreningen. Tre år efterdödsfallet får föreningen dockuppmana dödsboet att inom sexmånader från uppmaningen visaatt bostadsrätten har ingått ibodelning eller arvskifte med an-ledning av bostadsrättshavarensdöd eller att någon som inte fårvägras inträde i föreningen harförvärvat bostadsrätten och söktmedlemskap. Om uppmaningeninte följs, får bostadsrätten tvångs-försäljas enligt 8 kap. för döds-boets räkning. Ett dödsbo kan iföreningens stadgar medges enmer vidsträckt rätt än som angettshär.
§
Om en bostadsrätt övergått ge-nom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärvoch förvärvaren inte antagits tillmedlem, får föreningen uppmanaförvärvaren att inom sex månaderfrån uppmaningen eller den längretid som kan vara bestämd i stad-garna visa att någon som inte fårvägras inträde i föreningen harförvärvat bostadsrätten och söktmedlemskap. Om uppmaningeninte följs, får bostadsrätten tvångs-försäljas enligt 8 kap. för för-värvarens räkning.
§'
En juridisk person som är med-lem i en bostadsrättsförening fårinte utan samtycke av föreningensstyrelse genom överlåtelse förvär-va bostadsrätt till en bostadslägen-het som inte är avsedd för
' Senaste lydelse 1992:505.
tidsändamål. Vid nu sagts gällerinte när förvärvaren är en kom-mun eller ett landsting.
fritidsändamål. Prop. 1995/96:17
Samtycke behövs dock inte vid
1. förvärv vid exekutiv försälj-
ning eller tvångsförsäljning enligt
8 kap., om den juridiska personenhade panträtt i bostadsrätten, eller
2. förvärv som görs av en kom-mun eller ett landsting.
4§
Ett avtal om överlåtelse av bo-stadsrätt genom köp skall upprät-tas skriftligen och skrivas underav säljaren och köparen. / avtaletskall den lägenhet som överlåtel-sen avser samt köpeskillingenanges. Motsvarande skall gälla vidbyte eller gåva.
Ett avtal om överlåtelse av enbostadsrätt genom köp skall upp-rättas skriftligen och skrivas underav säljaren och köparen. Köpe-handlingen skall innehålla uppgiftom den lägenhet som överlåtelsenavser samt om priset. Motsvaran-de skall gälla vid byte eller gåva.
Om säljaren och köparen vidsidan av köpehandlingen har kom-mit överens om ett annat pris ändet som anges i köpehandlingen,är den överenskommelsen ogiltig.Mellan säljaren och köparengäller i stället det pris som anges iköpehandlingen. Priset får dockjämkas, om det är oskäligt att detskall vara bindande. Vid dennabedömning skall hänsyn tas tillköpehandlingens innehåll, omstän-digheterna vid avtalets tillkomst,senare inträffade förhållanden ochomständigheterna i övrigt.
5 §
En överlåtelse är ogiltig, om densom en bostadsrätt övergått tillvägras medlemskap i bostadsrätts-föreningen. Detta gäller inte videxekutiv försäljning eller vid of-fentlig auktion enligt bestämmel-serna i denna lag. Om förvärva-ren i ett sådant fäll inte antagitstill medlem, skall föreningen lösabostadsrätten mot skälig ersätt-ning.
En överlåtelse är ogiltig, om densom en bostadsrätt övergått tillvägras medlemskap i bostadsrätts-föreningen. Detta gäller inte videxekutiv försäljning eller vidtvångsförsäljning enligt 8 kap. Omförvärvaren i ett sådant fall inteantagits till medlem, skall före-ningen lösa bostadsrätten mot skä-lig ersättning, utom i fall då enjuridisk person enligt 1 § andrastycket får utöva bostadsrättenutan att vara medlem.
En överlåtelse som avses i 3 § ärogiltig om föreskrivet samtyckeinte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyllerformföreskrifterna i 4 § är ocksåogiltig.
En överlåtelse som avses i 3 §första stycket är ogiltig om före-skrivet samtycke inte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyllerformföreskrifterna i 4 § är ocksåogiltig. Väcks inte talan om över-låtelsens ogiltighet inom två årfrån den dag då överlåtelsen sked-de, är rätten till sådan talan förlo-rad.
6§
För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten över-gått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergåttinte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.
Första stycket gäller också omen bostadsrätt övergått till någonsom inte är medlem i föreningengenom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärveller vid exekutiv försäljning elleroffentlig auktion enligt denna lag.Om bostadsrätten i annat fall harövergått till någon som inte ärmedlem, är den från vilken rättenövergått fri från förpliktelser en-ligt första stycket först efter det attförvärvaren antagits till medlem.
Första stycket gäller också omen bostadsrätt övergått till någonsom inte är medlem i föreningengenom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärveller vid exekutiv försäljning ellertvångsförsäljning enligt 8 kap. Ombostadsrätten i annat fäll har över-gått till någon som inte är med-lem, är den från vilken rättenövergått fri från förpliktelser en-ligt första stycket först efter det attförvärvaren antagits till medlem.
Om bostadsrätten efter uppsäg-ning enligt 7 kap. 18 § kan säljaspå offentlig auktion, är bostads-rättshavaren inte skyldig att svaraför de förpliktelser som åligger eninnehavare av bostadsrätten förlängre tid än till det månadsskiftesom inträffar närmast efter sexmånader från den dag då bostads-rättshavaren blev skild från lägen-heten.
8 §Enförvärvare svarar tillsammansmed den från vilken bostadsrättenövergått för de förpliktelser somdenne haft som innehavare av bo-stadsrätten, om inte föreningenoch förvärvaren kommit överens
Om bostadsrätten efter uppsäg-ning enligt 7 kap. 18 § kantvångsförsäljas enligt 8 kap., sva-rar bostadsrättshavaren inte för deförpliktelser som åligger en inne-havare av bostadsrätten för längretid än till det månadsskifte sominträffar närmast efter sex må-nader från den dag då bostads-rättshavaren blev skild från lägen-heten.
Den som förvärvar en bostads-rätt svarar inte för de betalnings-förpliktelser som den från vilkenbostadsrätten har övergått hademot bostadsrättsföreningen. Nären bostadsrätt har övergått genom
om något annat. Om bostadsrättenhar förvärvats på offentlig auktionenligt bestämmelserna i denna lag,svarar dock förvärvaren för för-pliktelserna endast om föreningenhar förbehållit sig betalningsan-språk mot denne vid auktionen.
bodelning, arv, testamente, bo- Prop. 1995/96:17lagsskifte eller liknande förvärv,svarar dock förvärvaren för såda-na förpliktelser.
11 §
Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över-låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en före-ningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.
Om en bostadsrätt som har över-gått till föreningen är pantsatt, fårbeslut om bostadsrättens upp-hörande meddelas endast om pant-havaren har medgivit detta ellerom bostadsrätten saknar värde förpanthavaren.
7 kap.
4 Sedan tillträde medgetts åliggerdet föreningen att hålla lägenhetenoch fastigheten i övrigt i gottskick, i den mån ansvaret inteenligt 12 § vilar på bostadsrättsha-varen. Bestämmelserna i 2 § gäl-ler i tillämpliga delar om före-ningen åsidosätter sin reparations-skyldighet eller om det på någotannat sätt uppstår hinder eller meni nyttjanderätten genom förening-ens vållande.
§
Sedan tillträde medgetts är före-ningen skyldig att hålla lägenhe-ten, huset och marken i gott skick,i den mån ansvaret inte enligt 12 §vilar på bostadsrättshavaren. Be-stämmelserna i 2 § tillämpas omföreningen åsidosätter sin repara-tionsskyldighet eller om det pånågot annat sätt uppstår hindereller men i nyttjanderätten genomföreningens vållande.
Bostadsrättshavaren är skyldigatt när han använder lägenheteniaktta allt som fordras för att be-vara sundhet, ordning och skickinom fastigheten. Han skall rättasig efter de särskilda regler somföreningen i överensstämmelsemed ortens sed meddelar. Bostads-rättshavaren skall hålla noggranntillsyn över att detta också iakttasav dem som han svarar för enligt12 § andra stycket.
Bostadsrättshavaren är skyldigatt när han använder lägenheteniaktta allt som fordras för att be-vara sundhet, ordning och skickinom eller utanför huset. Hanskall rätta sig efter de särskildaregler som föreningen i överens-stämmelse med ortens sed med-delar. Bostadsrättshavaren skallhålla noggrann tillsyn över attdetta också iakttas av dem somhan svarar för enligt 12 § andrastycket.
11¶Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kan Prop. 1995/96:17misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.
10 §2
En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endastom styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fäll som avses i
6 § andra stycket.
Styrelsens samtycke krävs inte,om lägenheten är avsedd för per-manentboende och bostadsrättentill lägenheten innehas av en kom-mun eller ett landsting. Styrelsenskall dock genast underrättas omupplåtelsen.
13 Företrädare för bostadsrättsför-eningen har rätt att få komma in ilägenheten när det behövs för till-syn eller för att utföra arbete somföreningen svarar för. När bo-stadsrätten enligt 30 § eller 6 kap.1 eller 2 § skall säljas på offentligauktion, är bostadsrättshavarenskyldig att låta lägenheten visas pålämplig tid. Föreningen skall setill att bostadsrättshavaren intedrabbas av större olägenhet ännödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldigatt tåla sådana inskränkningar inyttjanderätten som föranleds avnödvändiga åtgärder för att utrotaohyra i fastigheten, även om hanslägenhet inte besväras av ohyra. I
Samtycke behövs dock inte,
1. om en bostadsrätt har förvär-vats vid exekutiv försäljning ellertvångsförsäljning enligt 8 kap. aven juridisk person som hade pant-rätt i bostadsrätten och som inteantagits till medlem i föreningen,eller
2. om lägenheten är avsedd förpermanentboende och bostads-rätten till lägenheten innehas av enkommun eller ett landsting.
Styrelsen skall genast underrättasom en upplåtelse enligt andrastycket.
§3
Företrädare för bostadsrättsföre-ningen har rätt att få komma in ilägenheten när det behövs för till-syn eller för att utföra arbete somföreningen svarar för. När bo-stadsrätten skall tvångsförsäljasenligt 8 kap., är bostadsrättsha-varen skyldig att låta lägenhetenvisas på lämplig tid. Föreningenskall se till att bostadsrättshavareninte drabbas av större olägenhet ännödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldigatt tåla sådana inskränkningar inyttjanderätten som föranleds avnödvändiga åtgärder för att utrotaohyra i huset eller på marken,även om hans lägenhet inte besvä-
2 Senaste lydelse 1992:505.
3Senaste lydelse 1991:875.
så fäll gäller 5 § i tillämpligadelar.
Om bostadsrättshavaren intelämnar tillträde till lägenheten närföreningen har rätt till det, fårkronofogdemyndigheten meddelasärskild handräckning. I fråga omsådan handräckning finns bestäm-melser i lagen (1990:746) om be-talningsföreläggande och hand-räckning.
ras av ohyra. I så fall tillämpas Prop. 1995/96:175 §.
Om bostadsrättshavaren intelämnar tillträde till lägenheten närföreningen har rätt till det, fårkronofogdemyndigheten beslutaom särskild handräckning. I frågaom sådan handräckning finns be-stämmelser i lagen (1990:746) ombetalningsföreläggande och hand-räckning.
76 a §
Föreningen har panträtt i bo-stadsrätten för sin fordran påsådana avgifter som avses i 14 §första stycket. Vid utmätning ellerkonkurs jämställs sådan panträttmed handpanträtt.
Sådan panträtt som avses i förstastycket har företräde framför enpanträtt som har upplåtits av eninnehavare av bostadsrätten, ominte annat följer av 31 §.
18 §
Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och somtillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förver-kad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavarentill avflyttning,
1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtel-seavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd istadgarna från det att föreningen efter förfållodagen anmanat honom attfullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjermed att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,
2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upp-låter lägenheten i andra hand,
3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,
4. om bostadsrättshavaren eller 4. om bostadsrättshavaren eller
den som lägenheten upplåtits till iandra hand, genom vårdslöshet ärvållande till att det finns ohyra ilägenheten eller om bostadsrätts-havaren genom att inte utan oskä-ligt dröjsmål underrätta styrelsenom att det finns ohyra i lägenhetenbidrar till att ohyran sprids i fas-tigheten,
den som lägenheten upplåtits till iandra hand, genom vårdslöshet ärvållande till att det finns ohyra ilägenheten eller om bostadsrätts-havaren genom att inte utan oskä-ligt dröjsmål underrätta styrelsenom att det finns ohyra i lägenhetenbidrar till att ohyran sprids ihuset,
5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren
eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av Prop. 1995/96:17vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister
i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,
6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt
13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,
7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver dethan skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerligvikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt
8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverk-samhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken tillen inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälligasexuella förbindelser mot ersättning.
30 §4
Har bostadsrättshavaren blivitskild från lägenheten till följd avuppsägning i fall som avses i18 §, skall bostadsrätten säljas påoffentlig auktion så snart det kanske, om inte föreningen, bostads-rättshavaren och de kända borge-närer vars rätt berörs av försälj-ningen kommer överens om någotannat. Försäljningen får dock an-stå till dess att brister som bo-stadsrättshavaren svarar för blivitåtgärdade.
Av vad som kommit in genomförsäljningen får föreningen, sedanersättning enligt 8 kap. 6 § tagitsut, behålla så mycket som behövsför att täcka föreningens fordranhos bostadsrättshavaren.
Har bostadsrättshavaren blivitskild från lägenheten till följd avuppsägning i fall som avses i18 §, skall bostadsrätten tvångs-försäljas enligt 8 kap. så snart sommöjligt, om inte föreningen, bo-stadsrättshavaren och de kändaborgenärer vars rätt berörs avförsäljningen kommer överens omnågot annat. Försäljningen fårdock skjutas upp till dess att bris-ter som bostadsrättshavaren svararför blivit åtgärdade.
31 §
Har föreningen underrättats omatt en bostadsrätt är pantsatt, skallföreningen utan dröjsmål under-rätta panthavaren om bostadsrätts-havaren har obetalda avgifter tillföreningen till ett belopp somöverstiger vad som av årsavgiftenbelöper på en månad och bostads-rättshavaren dröjer med betal-ningen mer än två veckor från för-fallodagen. Försummas det, har
Har föreningen underrättats omatt en bostadsrätt är pantsatt, skallföreningen utan dröjsmål under-rätta panthavaren om bostadsrätts-havaren har obetalda avgifter tillföreningen till ett belopp somöverstiger vad som av årsavgiftenbelöper på en månad och bostads-rättshavaren dröjer med betal-ningen mer än två veckor från för-fallodagen.
4¶Ändringen innebär bl.a. att andra stycket upphävs.
föreningen vid försäljning enligt30 § första stycket företräde tillbetalning före panthavaren endasti fråga om belopp som skulle habetalats innan underrättelse skulleha skett.
Om föreningen försummar dennaskyldighet, har föreningen vid exe-kutiv försäljning eller tvångsför-säljning enligt 8 kap. inte före-träde till betalning framför pant-havaren i fråga om
1. de avgiftsbelopp som förfallittill betalning under den tid före-ningens försummelse varat, samt
2. den del av årsavgiften somförfallit till betalning närmast efterdet att en underrättelse gjorts.
Andra stycket gäller inte i frågaom avgiftsbelopp som förfallit tillbetalning under den tid pantha-varen haft kännedom om bostads-rättshavarens betalningsförsum-melse.
32 Är sådant meddelande från före-ningen som avses i 16 §, 18 § 1,20 § eller 31 § eller 6 kap. 1 eller2 § avsänt i rekommenderat brevunder mottagarens vanliga adress,skall föreningen anses ha fullgjortvad som ankommer på den. Det-samma gäller beträffande sådantmeddelande från bostadsrättshava-ren som avses i 2 § och 6 kap.6 §•
8 kap. Offentlig auktion
Förordnande av god man m.m.
1¶Offentlig auktion som avses i 6kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. 30 §skall hållas av en god man som påbostadsrättsföreningens begäranförordnas av tingsrätten. Beslut iärende om förordnande av godman får om det finns särskildaskäl meddelas utan bostadsrättsha-varens hörande.
Är ett sådant meddelande frånföreningen som avses i 16 §,18 § 1, 20 § eller 31 § förstastycket eller 6 kap. 1 § andrastycket, 1 a § eller 2 § avsänt i re-kommenderat brev under mottaga-rens vanliga adress, skall före-ningen anses ha fullgjort vad somankommer på den. Detsammagäller beträffande sådant med-delande från bostadsrättshavarensom avses i 2 § och 6 kap. 6 §.
8 kap. Tvångsförsäljning
Inledande bestämmelser
§
Tvångsförsäljning genomförs avkronofogdemyndigheten efter ansö-kan av bostadsrättsföreningen.
2 §
Gode mannen skall i god tid ochpå lämpligt sätt kungöra tid ochplats för auktionen. Bostadsrätts-havaren, föreningen och kändaborgenärer vilkas rätt beror avförsäljningen skall i god tid under-rättas särskilt.
Vid förrättningen skall man föraprotokoll.
Vid tvångsförsäljning tillämpasbestämmelserna i utsökningsbalkenom exekutiv försäljning av lösegendom i allmänhet, om inte an-nat följer av detta kapitel.
Försäljningen skall anses ske föruttagande av en sådan föreningensfordran som är förenad med pant-rätt enligt 7 kap. 16 a §. Dettagäller även om föreningen inteskulle ha någon sådan fordran.
Auktionsförfarandet Ansökan och beslut
3 §
Innan budgivningen inleds skallgode mannen redovisa villkorenför försäljningen samt lämna övri-ga upplysningar som är av bety-delse för denna. Om föreningeninte medger något annat, skall bo-stadsrätten utropas utan förbehållom panträtt. Inrop får inte godtasom det är uppenbart att avsevärthögre köpeskilling kan uppnås.
Ansökan om tvångsförsäljningskall göras hos kronofogdemyndig-heten i det län där den lägenhetfinns som bostadsrätten avser.
Köpeskillingen
4 Köpeskillingen skall betalas ge-nast, om inte andra villkor fast-ställts före försäljningen. Tillträdefår inte ske förrän full betalningerlagts. När den gode mannen hartagit emot betalningen, skall hanutfärda köpebrev.
Ny auktion
5 Ny auktion skall hållas, om in-rop inte sker eller godtas eller omköpeskillingen inte betalas enligtfastställda villkor. Sker det intenågot inrop vid en ny auktion,övergår bostadsrätten utan lösenoch fri från panträtt genast till för-eningen.
§
Om kronofogdemyndigheten fin-ner att förutsättningarna förtvångsförsäljning är uppfylldaskall en sådan försäljning genom-föras. I annat fall skall kronofog-demyndigheten avslå ansökan.
Föreningens rätt till betalning
§
Föreningen har vid tvångsförsälj-ning rätt till betalning ur försälj-ningssumman för fordringar somär förenade med panträtt i bo-stadsrätten enligt 7 kap. 16 a §.
Föreningen har också rätt tillbetalning för andra fordringar motbostadsrättshavaren som grundas
på innehavet av bostadsrätten, om Prop. 1995/96:17de anmäls hos kronofogdemyn-digheten innan bostadsrätten säljseller, om försäljning sker underhand, senast när fördelning skalläga rum. Sådana fordringar tas utefter alla andra fordringar sommedför rätt till betalning ur bo-stadsrätten.
Gode mannens rätt till ersättning Följden av misslyckade försälj-ningsförsök
Gode mannen har rätt till skäligersättning för arbete, tidsspillanoch utlägg som uppdraget krävt.Ersättningen får tas ut före varjeannan fordran ur den köpeskillingsom inflyter vid försäljningen. Iden mån köpeskillingen inte räckertill, skall ersättningen i stället be-talas av bostadsrättsföreningen,men bostadsrättshavaren skall slut-ligt svara för ersättningen.
Om det har gjorts tre försälj-ningsförsök utan att bostadsrättenhar blivit såld, övergår den genasttill föreningen utan lösen och frifrån panträtt. Bostadsrätten över-går dock till föreningen på dettasätt redan efter det andra försälj-ningsförsöket, om det vid dettainte har gjorts något inrop ellerlämnats något anbud och det intekan antas att bostadsrätten blirsåld vid ytterligare ett försälj-ningsförsök.
Redovisning av köpeskillingen Kostnaderna för förfarandet
Köpeskillingen skall fördelas ochredovisas av gode mannen så snartsom möjligt. Utbetalningen av me-del får dock anstå om det rådertvist om vem som är betalningsbe-rättigad och säkerhet inte ställs.Om utrop av bostadsrätten skettutan förbehåll om panträtt, ärpanthavaren skyldig att ta emotbetalning i förtid. Protokollet medredovisningen skall delges bostads-rättshavaren, föreningen och be-rörda borgenärer.
Om någon är missnöjd med re-dovisningen kan han väcka talaninom tre månader från den dag dåhan fick del av protokollet. Väcksinte talan inom denna tid går rät-2 Riksdagen 1995/96. 1 samt. Nr 17
Vid tillämpning av 17 kap. ut-sökningsbalken skall mål omtvångsförsäljning anses som målom utmätning. Bostadsrättshava-ren skall slutligt svara för förrätt-ningskostnaderna, i den mån deinte kan tas ut ur försäljningssum-man.
ten att få saken prövad i domstolförlorad.
Sammanträffande av exekutiv för-säljning och tvångsförsäljning
8§
Om tvångsförsäljning enligt dettakapitel och exekutiv försäljning be-gärs beträffande samma bostads-rätt, skall den tvångsförsäljas.
Första stycket gäller inte om an-sökan om tvångsförsäljning gjortsefter det att försäljning på exekutivauktion kungjorts enligt 9 kap. 2 §utsökningsbalken eller det annarsfinns särskilda skäl för att enförsäljning bör genomföras enligtutsökningsbalken. I ett sådant fallskall målet om tvångsförsäljningvila till dess målet om exekutivförsäljning avgjorts.
Frågan om tvångsförsäljning fal-ler, om en bostadsrätt har såltsvid exekutiv försäljning efter detatt nyttjanderätten till den lägen-het som bostadsrätten avser harförverkats enligt 7 kap. 18 §.
9 kap.
15 §
Beslut som innebär väsentligaförändringar av föreningens huseller mark skall fattas på en fö-reningsstämma, om inte någotannat har bestämts i stadgarna.
Beslut som innebär väsentligaförändringar av föreningens fastig-het skall fattas på en förenings-stämma, om inte något annat harbestämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostads-rättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och be-stämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.
19 §5
En bostadsrättsförenings beslutatt förvärva en hyresfastighet förombildning av hyresrätt till bo-stadsrätt skall fattas på en före-ningsstämma. Beslutet är giltigt
En bostadsrättsförenings beslutatt förvärva ett hus för ombildningav hyresrätt till bostadsrätt skallfattas på en föreningsstämma. Be-slutet är giltigt, om hyresgästerna
5 Senaste lydelse 1992:505.
om mer än hälften av hyresgäster-na i de uthyrda lägenheter somomfattas av förvärvet har gått medpå beslutet. Dessa hyresgästerskall vara medlemmar i bostads-rättsföreningen. Vid beräkningenav antalet lägenheter tillämpas1 kap. 5 § andra stycket.
Protokollet från föreningsstäm-man skall innehålla uppgift omhur beräkningen av rösterna harskett och hållas tillgängligt förhyresgästerna och fastighetsäga-ren.
i mer än hälften av de uthyrda lä- Prop. 1995/96:17genheter som omfettas av förvär-vet har gått med på beslutet.
Dessa hyresgäster skall vara med-lemmar i bostadsrättsföreningen.Vid beräkningen av antalet lägen-heter tillämpas 1 kap. 5 § andrastycket.
Protokollet från föreningsstäm-man skall innehålla uppgift omhur rösterna har beräknats ochhållas tillgängligt för hyres-gästerna och ägaren av huset.
20 §
Innan beslut om fastighetsförvärvfattas enligt 19 §, skall en sådanekonomisk plan som avses i3 kap. 1 § upprättas och hållastillgänglig för hyresgästerna. Tillplanen skall fogas ett besiktnings-protokoll som visar fastighetensskick. Planen skall även vara för-sedd med intyg enligt 3 kap. 2 §.
Innan beslut om förvärv av etthus fattas enligt 19 §, skall ensådan ekonomisk plan som avses i3 kap. 1 § upprättas och hållastillgänglig för hyresgästerna. Tillplanen skall fogas ett besiktnings-protokoll som visar husets skick.Planen skall även vara förseddmed intyg enligt 3 kap. 2 §.
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträ-dandet gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 §andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket.
3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts föreikraftträdandet gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse.
4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig tillsådan försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldrelydelse.
5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordring-ar som har uppkommit före ikraftträdandet.
6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i8 kap. 1 §, gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion.
7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall somavses i punkten 6, göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdan-det. Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet genomföra sådanaförberedande åtgärder som behövs för att tvångsförsäljning skall kunnagenomföras efter ikraftträdandet.
2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt pTOp. 1995/96:17till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Härigenom föreskrivs att 1, 3, 6, 8, 9 och 12 §§ lagen (1982:352) om
rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följandelydelse.
Nuvarande lydelse
1 För ombildning av hyresrätt tillbostadsrätt har hyresgäster enligtdenna lag rätt att förvärva hyres-fastigheten genom en bostadsrätts-förening.
Rätten till förvärv gäller fastegendom som är taxerad somhyreshusenhet.
Vad som i denna lag sägs om fastVad som sägs om lagfart skall, näravse inskrivning av förvärv av tomtri
Föreslagen lydelse
§'
För ombildning av hyresrätt tillbostadsrätt har hyresgäster enligtdenna lag rätt att förvärva den fas-ta egendomen genom en bostads-rättsförening.
Rätten till förvärv gäller fastegendom som är taxerad somhyreshusenhet eller, om egendo-men hyrs ut för något annat ända-mål än fritidsändamål, som små-husenhet.
egendom skall gälla även tomträtt,det är fråga om tomträtt, i stället
3 §2
Om hyresgäster har intresse av att förvärva fäst egendom för ombild-ning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyn-digheten för anteckning i festighetsboken. Intresseanmälan skall förhyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelseom
1. hur många lägenheter som finns i den festa egendom som anmälan
omfettar,
2. att hyresgästerna i mer änhälften av de uthyrda lägenheternaskriftligen har förklarat sig intres-serade av en ombildning av hyres-rätt till bostadsrätt, och att dessahyresgäster är medlemmar i bo-stadsrättsföreningen.
2. att hyresgästerna i mer änhälften av de uthyrda lägenheternaskriftligen har förklarat sig intres-serade av en ombildning av hyres-rätt till bostadsrätt, och att dessahyresgäster är medlemmar i bo-stadsrättsföreningen, och
3. att samtliga lägenheter i ensmåhusenhet som omfattas avanmälan hyrs för något annatändamål än fritidsändamål.
1 Senaste lydelse 1990:1394.
2 Senaste lydelse 1992:507.
6§3
Fast egendom, som utgör en hy-reshusenhet och för vilken en in-tresseanmälan gäller, får inteöverlåtas helt eller delvis genomköp eller byte utan att den bo-stadsrättsförening som har gjortintresseanmälan har erbjudits attförvärva hela hyreshusenheten. Ettsådant erbjudande kallas hembud.Med överlåtelse genom köp ellerbyte likställs överlåtelse genomtillskott till bolag eller förening,utdelning eller skifte från bolageller förening samt fusion enligt14 kap. 1 § aktiebolagslagen(1975:1385).
En överlåtelse får ske utan hem-bud till bostadsrättsföreningen,
Fast egendom som utgör enhyreshus- eller småhusenhet ochför vilken en intresseanmälangäller, får inte överlåtas helt ellerdelvis genom köp eller byte utanatt den bostadsrättsförening somhar gjort intresseanmälan har er-bjudits att förvärva hela hyreshus-eller småhusenheten. Ett sådanterbjudande kallas hembud. Medöverlåtelse genom köp eller bytelikställs överlåtelse genom tillskotttill bolag eller förening, utdelningeller skifte från bolag eller före-ning samt fusion enligt 14 kap.1 § aktiebolagslagen (1975:1385).
En överlåtelse får genomförasutan hembud till bostadsrättsföre-ningen,
1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2. om staten förvärvar egendomen,
3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller,när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom-ling,
4. ominrop påoffentlig
(1904:48 s. 1) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser andel
förvärvet sker genomexekutiv
auktion enligt lagen
auktion eller
4. om förvärvet genomförs ge-nom inrop på exekutiv auktioneller offentlig auktion enligt lagen(1904:48 s.l) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser en
och förvärvaren redan äger enandel i egendomen och dennaförvärvats på annat sätt än genomgåva.
andel och förvärvaren redan ägeren andel i egendomen och dennaandel förvärvats på något annatsätt än genom gåva.
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningenskulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren ochen annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för elleromständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövsprövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
Förslaget till köpeavtal skallgenom hyresnämndens försorg del-ges den bostadsrättsförening somhar gjort intresseanmälan. Sedandelgivning skett får inte hembudet
Hyresnämnden skall se till attförslaget till köpeavtal delges denbostadsrättsförening som har gjortintresseanmälan. Efter delgivning-en får inte hembudet eller sam-
3 Senaste lydelse 1994:811.
eller samtycket till avtalsförslagetåterkallas eller förslaget ändras.
Sedan hembud skett, är fastig-hetsägaren skyldig att bereda före-ningen tillfälle att besikta fastig-heten.
tycket till avtalsförslaget återkallaseller förslaget ändras.
Efter hembudet är fastighetsäga-ren skyldig att ge föreningentillfälle att besikta egendomen.
Hyresnämnden skall för anteck-ning i fastighetsboken underrättainskrivningsmyndigheten om hem-budet och om dagen då hembudetskedde.
Hyresnämnden skall för anteck-ning i fastighetsboken underrättainskrivningsmyndigheten om hem-budet och om dagen för det.
9 §4
Bestämmelser om bostadsrätts-föreningars beslut att förvärvahyresfastigheter för ombildning avhyresrätt till bostadsrätt finns i9 kap. 19-21 §§ bostadsrättslagen(1991:614).
Bestämmelser om bostadsrätts-föreningars beslut att förvärva husför ombildning av hyresrätt till bo-stadsrätt finns i 9 kap. 19-21 §§bostadsrättslagen (1991:614).
12 §5
Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningensintresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsföreningsom har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villko-ren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastig-hetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse ellerövergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet äruppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hem-bud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingenär lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren,och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra mening-arna tillämpas på det nya hembudet.
Första stycket skall äga motsva-rande tillämpning om överlåtelsenavser andel av hyreshusenheten.
I fråga om förbudet i förstastycket äger 6 § andra och tredjestyckena motsvarande tillämpning.Om något undantag inte förelig-ger, är överlåtaren skyldig att in-hämta hyresnämndens tillstånd tillöverlåtelsen.
Första stycket gäller också omöverlåtelsen avser en andel avhyreshus- eller småhusenheten.
I fråga om förbudet i förstastycket skall 6 § andra och tredjestycket tillämpas. Om något un-dantag inte föreligger, är över-låtaren skyldig att skaffa hyres-nämndens tillstånd till överlåtel-sen.
4 Senaste lydelse 1992:507.
5 Senaste lydelse 1991:616.
22 Prop. 1995/96:17
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
23 I samband med riksdagsbehandlingen av propositionen Ny bostadsrätts-lag m.m. (prop. 1990/91:92) uttalade bostadsutskottet (bet.1990/91 :BoU13 s. 21) bl.a. att frågorna om försäljning av pantsatt bo-stadsrätt m.m. är komplicerade och att ”en viss oklarhet får anses rådabeträffande frågor om försäljning av bostadsrätt vid offentlig auktion,om panträttens bestånd i hembudssituationer och vid upplösning avbostadsrätt”. Utskottet godtog den lösning som föreslogs i propositionenmen fänn det motiverat att frågorna skulle ”ånyo ses över inomregeringens kansli eller i annan ordning om så anses lämpligt”. Justitie-departementet förordnade därför i april 1993 justitierådet Torkel Gre-gow att utreda frågor om försäljning av bostadsrätt vid offentlig auktionoch vissa andra frågor.
Utredningsuppdraget har redovisats i en departementspromemoria,Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till betalning,tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7). I promemorian har föreslagitsändringar i bostadsrättslagen och i utsökningsbalken. Promemorian harremissbehandlats.
En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. De lagförslagsom läggs fram i promemorian finns i bilaga 2. En förteckning överremissinstanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttran-dena har gjort och finns tillgänglig i i Justitiedepartementet (dnrJu94/154).
Inom Justitiedepartementet upprättades år 1993 departementsprome-morian Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstift-ningen (Ds 1993:54). I promemorian har lämnats vissa förslag i syftebl.a. att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En sam-manfattning av promemorian återfinns i bilaga 4. Promemorian harremissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bila-ga 5. Remissyttrandena finns tillgängliga i Justitiedepartementet (dnrJu93/2588).
Lagrådet
Regeringen beslutade den 15 juni 1995 att inhämta Lagrådets yttrandeöver de lagförslag som finns i bilaga 6.
Lagrådets yttrande finns i bilaga 7.
Lagrådet har föreslagit ett par följdändringar i bostadsrättslagen utöverdem som föreslagits i lagrådsremissen samt vissa förtydliganden ilagtexten. Regeringen ansluter sig till Lagrådets förslag och återkommertill detta i författningskommentaren.
I förhållande till lagrådsremissens förslag bör det dessutom göras vissaredaktionella ändringar.
24 Prop. 1995/96:17
Bostadsrätter betingar i allmänhet, särskilt i storstadsområdena, för-hållandevis höga priser. Detta gäller såväl vid upplåtelse av bostadsrättsom vid senare överlåtelse av en redan upplåten bostadsrätt. Av dettaföljer att den som önskar förvärva en bostadsrätt ofta behöver lånapengar för att kunna finansiera förvärvet. Sådana lån tas av naturligaskäl som regel i bank, varvid bostadsrätten ställs som pant för lånet.
Att pantsättning av bostadsrätter ger kreditgivarna ett betryggandeskydd är ett nödvändigt villkor för att bostadsrättsmarknaden skallfungera väl. Att så sker ligger i både de presumtiva bostadsrättshavar-nas och i bostadsrättsföreningarnas intresse.
En förutsättning för att bostadsrätter skall utgöra godtagbara pant-objekt är bl.a. att panträtten stiftas på ett sätt som innebär tillfredsstäl-lande garanti för att panthavaren verkligen erhåller sin rätt när bostads-rätten skall realiseras. Om denna förutsättning inte föreligger kan följ-den bli att kredit inte lämnas eller att kredit lämnas på sämre villkor änsom annars skulle ha skett.
Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt tillbetalning, tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7)
I 1994 års departementspromemoria har utredaren föreslagit flera.änd-ringar i bostadsrättslagen i det huvudsakliga syftet att förbättra bostads-rättens värde som pant. Förslagen innebär i huvudsak följande. Bostads-rättsföreningens fordran mot bostadsrättshavaren skall, såvitt gälleravgifter, vara förenad med en legal panträtt med bästa rätt. Vidare skallden som förvärvar en bostadsrätt inte längre bli ansvarig för den förrabostadsrättshavarens betalningsförpliktelser mot föreningen. Det föreslåsockså att sådan särskild tvångsförsäljning som kan ske enligt bostads-rättslagen skall vara en uppgift för kronofogdemyndigheten. En juridiskperson som har panträtt i bostadsrätten föreslås kunna bli medlem i enbostadsrättsförening efter förvärv på exekutiv auktion eller tvångsför-säljning enligt bostadsrättslagen och ha rätt att upplåta lägenheten iandra hand.
Vid remissbehandlingen av promemorian har flertalet remissinstanseruttalat sig positivt om förslagen. Flera remissinstanser har dessutomuttalat tillfredsställelse över promemorians genomgång av vissa oklarafrågor i gällande rätt, vilka dock inte har ansetts fordra ändringar ilagstiftningen. Några remissinstanser, däribland Advokatsamfundet,SBAB, Fastighetsägareförbundet, HSB och SBC har emellertid påpekatatt de föreslagna förändringarna inte är tillräckliga för att stärka bo-stadsrättens värde som pant.
Enligt regeringens mening är flertalet av utredarens förslag väl ägnadeatt ligga till grund för lagstiftning. Om förslagen genomförs, undanröjsflera oklarheter i det nu gällande regelsystemet, samtidigt som manåstadkommer en på flera sätt enklare och mer ändamålsenlig ordning. Isammanhanget kan anmärkas att man inte kan förbättra rättsställningen
för den som har lämnat lån mot säkerhet i bostadsrätten utan att dettamedför en motsvarande försvagning av bostadsrättsföreningens - i real-iteten övriga bostadsrättshavares - situation. Enligt regeringens meninginnebär utredarens förslag en väl avvägd kompromiss mellan dessa mot-stående intressen.
I promemorian behandlas flera frågor som inte omfattas av riksdagenstillkännagivande och som inte lett till något lagstiftningsförslag. Bl.a.behandlas frågan om avsägelse av bostadsrätt, lösen av bostadsrätt samtinförande av register för anteckning av panträtt i bostadsrätt. Ett stortantal remissinstanser har i anslutning härtill anfört att inrättandet av ettsärskilt bostadsrättsregister skulle stärka bostadsrättens värde som pantoch att denna fråga bör utredas vidare. Regeringen delar denna upp-fattning. Frågan om inrättande av ett bostadsrättsregister bereds förnärvarande inom Justitiedepartementet (jfr prop. 1994/95:100 bil. 3s. 96).
Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen (Ds1993:54)
I detta lagstiftningsärende finns anledning att också behandla lagför-slagen i 1993 års departementspromemoria om s.k. bostadsrättsoptionerm.m. I promemorian förslås, i syfte att underlätta en övergång frånhyresrätt till bostadsrätt, att det införs en ny typ av avtal som innebäratt säljaren av huset ges rätt att i framtiden få en bostadsrätt upplåtentill sig (bostadsrättsoption). Den föreslagna konstruktionen fick ett över-vägande kritiskt mottagande bland remissinstanserna. Regeringen anserinte att frågan bör lösas på det föreslagna sättet. Detsamma gäller för-slaget om begränsning av möjligheten att i bostadsrättsföreningensstadgar föreskriva vilka villkor som skall gälla för ändring av stadgarna.
I promemorian föreslås vidare att den s.k. ombildningslagen skallutvidgas till att gälla även småhus som hyrs ut som permanentbostad.Den frågan återkommer regeringen till i det följande (avsnitt 6).
I promemorian behandlas också frågan om det s.k. förbudet motdubbelupplåtelse skall upphävas. Förbudet innebär att bostadsrätt intefår upplåtas till en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 §bostadsrättslagen). Bostadsrätt till en hyreslägenhet kan därför endastupplåtas till en hyresgäst som vill övergå till bostadsrätt. Omhyresgästen i samband med en ombildning till bostadsrätt inte villförvärva bostadsrätten till sin lägenhet får han fortsätta att hyra den medbostadsrättsföreningen som värd. Förbudet mot dubbelupplåtelse kanförsvåra en ombildning om inte alla hyresgäster vill förvärvabostadsrätten till sin lägenhet.
Ett upphävande av förbudet skulle medföra att de hyresgäster som intevill vara med om ombildningen förlorar sin bytesrätt och får ett sämrebesittningsskydd (se promemorian s. 5 f.). Om bostadsrätten förverkaspå grund av att bostadsrättshavaren inte betalar avgifterna och därförskiljs från lägenheten, förlorar även hyresgästen rätten att bo kvar ilägenheten. Det skulle i och för sig vara möjligt att införa bestämmelser
som förstärker besittningsskyddet och medger bytesrätt för sådanalägenheter som har ombildats från hyresrätt till bostadsrätt och somfortfarande hyrs ut. En sådan ordning skulle emellertid innebära att detskulle finnas bostadsrättslägenheter med olika bytesrätt ochbesittningsskydd på bostadsrättsmarknaden. I departementspromemoriangjordes bedömningen att förbudet inte skulle tas bort eftersom risk föroklarheter och missförstånd skulle kunna leda till rättsförluster förhyresgäster i bostadsrättslägenheter. Denna uppfattning hade också deflesta remissinstanser som uttalade sig i frågan.
I anslutning till riksdagsbehandlingen av propositionen Ändringar ihyresförhandlingslagen m.m. (prop. 1993/93:199) tillkännagavriksdagen (bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) att frågan omupphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse i de fall upplåtelse skertill en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag borde övervägasytterligare. Ett sådant partiellt förbud mot dubbelupplåtelse skulle enligtbostadsutskottet medföra att kravet på insatskapital från de boende somdeltar i ombildningen skulle kunna begränsas. De boende skulle kunnakänna trygghet i vetskapen om att kommunen eller det kommunalabolaget även i framtiden kommer att vara deras hyresvärd.
Enligt regeringens bedömning skulle de negativa effekter som anges ipromemorian uppstå vare sig förbudet tas bort helt eller partiellt. Omdet skulle gå att upplåta bostadsrätt till en hyreslägenhet underförutsättning att bostadsrättspplåtelsen sker till en kommun eller ettkommunalt bostadsbolag skulle det dessutom, för att skyddahyresgästernas ställning, behöva införas ett förbud för kommunen ellerdet kommunala bostadsbolaget att överlåta bostadsrätten. Regeringen ärdärför inte beredd att föreslå någon ändring rörande förbudet motdubbelupplåtelse.
5.1¶Legal panträtt för bostadsrättsföreningens fordran
5.1.1¶Skall det införas en legal panträtt?
Regeringens förslag: Bostadsrättsföreningens fordran mot bo-stadsrättshavaren skall förenas med en legal panträtt med bästaförmånsrätt i bostadsrätten.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (sepromemorian s. 18-30).
Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser har tillstyrkt förslaget.
Bakgrund: Den fordran som en bostadsrättsförening kan ha mot enbostadsrättshavare består i första hand av de avgifter som bostadsrätts-havaren enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen har att betala till förening-en. Enligt dessa bestämmelser skall varje medlem betala en avgift till
föreningen i form av en insats för upplåtelsen. Dessutom har föreningenrätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten. Årsavgiftenbrukar av bostadsrättsföreningar delas upp i mindre belopp, som betalasmånadsvis och benämns månadsavgift. Under förutsättning att det angesi stadgarna får föreningen även ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgiftoch pantsättningsavgift. En bostadsrättshavare kan ha även andra skul-der till föreningen än avgifter. Som exempel kan nämnas skadeståndenligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen, rättegångskostnader och kostnaderför avhysning. Bostadsrättshavaren kan också stå i skuld till föreningenför särskilda åtgärder eller tjänster, t.ex. upplåtelse av garageplats ellertvättstuga, som föreningen har tillhandahållit utan att vara skyldig tilldetta enligt någon författningsbestämmelse (jfr 7 kap. 14 § andra stycketbostadsrättslagen).
Innehavaren av en bostadsrätt kan använda denna som säkerhet för enkredit genom att pantsätta bostadsrätten. För detta ändamål krävs iförsta hand ett pantförskrivningsavtal. För att pantförskrivningen skallbli gällande även mot bostadsrättshavarens övriga borgenärer krävs attbostadsrättshavaren eller kreditgivaren underrättar bostadsrättsförening-en om pantsättningen. Att det krävs en sådan underrättelse (denuntia-tion) för sakrättsligt skydd följer av en analogisk tillämpning av 10 och31 §§ skuldebrevslagen (NJA 1971 s. 66, prop. 1971:12 s. 106 samtHessler, Allmän sakrätt s. 253 och 426, Rodhe, Handbok i sakrätts. 401 och Håstad, Sakrätt avseende lös egendom 5 uppl. s. 246). Närföreningen underrättas om att en bostadsrätt har pantsatts, skall dettagenast antecknas i den lägenhetsförteckning som föreningens styrelse ärskyldig att föra (9 kap. 8 § samt 10 § tredje stycket bostadsrättslagen).
Om panthavaren inte får betalt för sin fordran av bostadsrättshavarenhar han rätt till betalning ur bostadsrätten. Panthavaren kan vända sigtill domstol eller kronofogdemyndigheten och skaffa sig en dom ellerannan exekutionstitel på fordringsanspråket och med stöd av denna sökautmätning. På grund av panträtten är han berättigad att i första hand fåutmätning av bostadsrätten (4 kap. 4 § utsökningsbalken). Bostadsrättenkan även utmätas efter ansökan av en oprioriterad borgenär.
Vid exekutiv försäljning av bostadsrätt som skall ske med anledning avutmätning av denna har bostadsrättsföreningen inte rätt till betalning urinflutna medel för sin fordran hos bostadsrättshavaren (se beträffandeäldre rätt NJA 1971 s. 83 samt NJA 1961 s. 246). Det beror på attföreningens fordran inte är förenad med panträtt eller annan särskildförmånsrätt i bostadsrätten. Föreningen omfattas därför inte av de be-stämmelser om tredje mans rätt till betalning ur utmätt egendom sommeddelas i 8 kap. 10-16 §§ utsökningsbalken. Saken kan också uttryck-as så att det inte föreligger någon vanlig sakrättslig konkurrens mellanföreningens och panthavarens fordringar. Detta hänger samman med attbostadsrätten kan sägas utgöra nettot av rättsförhållandet mellan före-ningen och bostadsrättshavaren, vari föreningens fordran ingår som enminuspost (se Hessler, Om utmätning av bostadsrätt där nyttjanderättenförverkats i Rättsvetenskapliga studier tillägnade Phillips Hult s. 202 f.,Rodhe, Handbok i sakrätt s. 373 f. och Håstad, Om försäljning av pant-satt bostadsrätt i Festskrift till Sveriges Advokatsamfund 1887-1987
s. 259 f., särskilt s. 266-269). Föreningens fordran och panthavarensfordran kan därför sägas ligga på olika plan.
Det förhållandet att föreningens fordran inte får göras gällande videxekutiv försäljning av bostadsrätten innebär dock inte att denna fordransaknar betydelse vid försäljningen. Den som förvärvar en bostadsrättvid exekutiv försäljning svarar - liksom en förvärvare vid frivillig över-låtelse - tillsammans med den förre innehavaren av bostadsrätten för deförpliktelser som denne haft mot föreningen, om inte förvärvaren ochföreningen kommer överens om något annat (6 kap. 8 § bostadsrättsla-gen). Om förvärvaren inte betalar överlåtarens skulder till föreningenkan denna föranstalta om offentlig auktion mot förvärvaren (strax merom detta). Vid en exekutiv auktion brukar upplysning om föreningenskrav lämnas till spekulanter. Förvärvarens betalningsansvar gentemotföreningen för tidigare förpliktelser påverkar självfallet den köpeskillingsom en spekulant är beredd att betala.
När det så gäller försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion enligtbostadsrättslagen hålls sådan auktion med anledning av att nyttjande-rätten till en bostadsrättslägenhet har förverkats och bostadsrättshavarendärför sagts upp och skilts från lägenheten (7 kap. 30 § bostadsrättsla-gen, jfr 18 §). En förverkandeanledning är betalningsförsummelse.Nyttjanderätten är i sådana fall förverkad, om bostadsrättshavaren dröj-er med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller denlängre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efterförfallodagen anmanat honom att betala eller om han dröjer med attbetala årsavgiften utöver två vardagar efter förfallodagen (7 kap.18 § 1). Vissa begränsningar görs emellertid (7 kap. 19, 21 och 23 §§).
Offentlig auktion hålls av en god man, som förordnas av tingsrätten påbegäran av bostadsrättsföreningen (8 kap. 1 §). Offentlig auktion enligtbostadsrättslagen är inte samma sak som exekutiv försäljning och be-stämmelserna om exekutiv försäljning är inte heller tillämpliga. Be-stämmelserna är dock delvis överensstämmande.
Av de medel som inflyter vid offentlig auktion får bostadsrättsföre-ningen, sedan ersättning utgått till den gode mannen, ta ut så mycketsom behövs för att föreningens fordran hos bostadsrättshavaren skalltäckas (7 kap. 30 § andra stycket bostadsrättslagen). Även den som haren fordran med panträtt i bostadsrätten får i allmänhet betalt ur köpe-skillingen, dock först efter föreningen. Panthavaren är nämligen enligt8 kap. 7 § bostadsrättslagen första stycket skyldig att ta emot betalningvid auktionen, om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåll om pant-rätten.
Skälen för regeringens förslag: Det är inte nödvändigt att införa enlegal panträtt med bästa förmånsrätt för bostadsrättsföreningen för att gebostadsrättsföreningen rätt till betalning vid offentlig auktion enligt bo-stadsrättslagen. En sådan rätt föreligger redan enligt 7 kap. 30 § bo-stadsrättslagen. Det är inte heller nödvändigt att införa en sådan ordningför att säkra föreningens rätt till betalning. Föreningen har nämligen rättatt få betalt av köparen för den förre bostadsrättshavarens skulder tillföreningen (6 kap. 8 §). Det betyder i praktiken att föreningens fordrangår före panthavarnas anspråk även vid en exekutiv auktion.
29 Av det anförda följer att det inte i och för sig skulle innebära så storaförändringar i sak om man, som utredaren har förordat, utformar sys-temet så att bostadsrättsföreningen ges en legal panträtt med bästa för-månsrätt i bostadsrätten. Jämfört med dagens system skulle detta främstinnebära den nyheten att bostadsrättsföreningen skulle kunna uppträdasom borgenär vid en exekutiv försäljning och då få betalt ur köpeskil-lingen (i stället for att få betalning av den som förvärvat bostadsrätten).
Med en legal panträtt för bostadsrättsföreningar skulle man emellertiduppnå vissa fördelar i andra hänseenden. För den som köper en bostads-rätt vid en exekutiv auktion blir det enklare och tryggare att överblickaaffären. Han behöver då inte som i dag beräkna sin totala köpeskillinggenom att lägga ihop priset vid auktionen med avgiftsskulden gentemotbostadsrättsföreningen. Han kommer alltså att med större säkerhet vetahur mycket han skall betala och hela affären kan göras upp i ett sam-manhang.
Enligt regeringens mening uppnår man med en legal panträtt ocksårättssystematiska fördelar om bostadsrättsföreningens fordran ges sam-ma ställning såväl vid offentlig auktion enligt bostadsrättslagen som videxekutiv auktion. Till det nu anförda kommer att man med en legalpanträtt kan göra vissa andra förändringar som innebär fördelar. Dettakommer att framgå i de följande avsnitten.
5.1.2¶Vilka fordringar skall den legala panträtten omfatta?
Regeringens förslag: Den legala panträtten skall avse enbartföreningens fordran på obetalda avgifter i form av insats, årsavgiftsamt, om det anges i stadgarna, upplåtelse-, överlåtelse- och pant-sättningsavgift.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (sepromemorian s. 27-30).
Remissinstanserna: Promemorians förslag har fått ett blandat motta-gande. Åtskilliga remissinstanser har godtagit promemorians förslag.Vissa remissinstanser anser att den legala panträtten bör omfatta bo-stadsrättsföreningens samtliga fordringar mot bostadsrättshavaren. And-ra menar att den legala panträttens omfattning bör begränsas till attgälla endast avgifter avseende en viss begränsad tid, exempelvis ett år.
Bakgrund: I 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen finns bestäm-melser om vilka avgifter föreningen har rätt att ta ut av medlemmarna(insats, årsavgift samt i vissa fall upplåtelse-, överlåtelse- och pantsätt-ningsavgift). Enligt andra stycket i samma paragraf är föreningen för-hindrad att ta ut särskilda avgifter för andra åtgärder som föreningen ärskyldig att vidta med anledning av bostadsrättslagen eller annan lag-stiftning. Det har ansetts att sådana avgifter som huvudregel skall bäraskollektivt (se Julius-Uggla, Bostadsrättslagen m.m. s. 180). Något för-bud mot att ta ut avgifter för åtgärder som föreningen inte är författ-ningsenligt skyldig att vidta finns inte. Detsamma gäller avgifter för
anordningar som föreningen lagligen inte är skyldig att ha, t.ex. tvätt- Prop. 1995/96:17stuga och bastu.
Skälen för regeringens förslag: I 7 kap. 30 § andra stycket bostads-rättslagen anges att av vad som har influtit genom försäljning vid offent-lig auktion får föreningen, sedan ersättning till den gode mannen hartagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka ”föreningens for-dran” hos bostadsrättshavaren. Uttrycket ”föreningens fordran” omfat-tar, förutom obetalda avgifter, bl.a. fordran avseende kostnader förvissa reparationer av lägenheten, rättegångskostnader, inkassokostnaderoch kostnader för förvaring av kvarlämnade möbler (se promemorians. 27 f.). I promemorian föreslås att endast föreningens fordran på obe-talda avgifter skall förenas med legal panträtt. Förslaget innebär såledesatt andra typer av fordringar blir oprioriterade och får stå tillbaka förfordringar som är förenade med panträtt i bostadsrätten.
Vid bedömningen av den legala panträttens omfattning måste en av-vägning göras mellan på ena sidan panthavarens och på andra sidan bo-stadsrättsföreningens intressen. En lagändring som går ut på att stärkapanthavarens ställning medför nämligen i princip en motsvarande för-svagning av föreningens situation. Samtidigt förhåller det sig så attbostadsrättsföreningen inte utan vidare kan betraktas som en motpart tillden som har panträtt i en enskild bostadsrätt. En förbättring av pantha-varens - och därmed bostadsrättshavarens - ställning går i realiteten utöver de övriga bostadsrättshavarna i föreningen. Om flera bostadsrätts-havare i samma förening inte klarar sina förpliktelser mot föreningen,kan det drabba de övriga medlemmarna hårt. Det gäller särskilt i min-dre föreningar.
Av det anförda följer att förbättringar av panthavamas ställning påbekostnad av föreningens intressen måste göras med försiktighet.
Enligt regeringens mening står det till en början klart att den legalapanträtten med bästa förmånsrätt bör omfatta endast sådana fordrings-anspråk som har samband med innehavet av bostadsrätten. Andra an-språk bör falla utanför den legala panträtten.
Givetvis bör föreningens fordran på sådana avgifter som föreningenenligt 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen har rätt att ta ut om-fattas av panträtten. Det kan dock diskuteras om panträtten här skall be-gränsas så att den omfattar avgifter avseende endast en viss tid, exem-pelvis ett år. En sådan ordning skulle öka bostadsrättens värde som panteftersom den maximala belastningen i form av avgifter skulle bli i vissmån förutsebar. Panthavamas behov av att bedöma storleken på före-ningens fordran tillgodoses emellertid genom den skyldighet som före-ningen har att underrätta berörda panthavare i fall då bostadsrättsha-varen dröjer med betalningen av avgifterna (se 7 kap. 31 § bostadsrätt-slagen). Till detta kommer att det ändå ligger i föreningens intresse attinte vänta alltför länge med att agera när en bostadsrättshavare mis-sköter sina åligganden.
Det anförda leder till slutsatsen att den legala panträtten bör omfattaföreningens fordran på sådana avgifter som föreningen enligt 7 kap.14 § första stycket bostadsrättslagen har rätt att ta ut, utan någon sär- 3]
skild begränsning.
Avgifter för åtgärder och tjänster som föreningen tillhandahåller utanatt vara författningsenligt skyldig därtill kan ofta sägas ha ett sambandmed innehavet av bostadsrätten. Det gäller t.ex. avgifter för tvättstuga,parkering och vissa reparationer. Övervägande skäl talar för att till-kommande avgifter av detta slag inte bör omfattas av den legala panträt-ten.
En särskild fråga är vad som bör gälla i fråga om skadestånd bl.a. viduppsägning och förverkande av bostadsrätten. Det kan exempelvis gällaersättning på grund av att lägenheten har vanvårdats. Skadestånd avdetta slag kan tänkas uppgå till förhållandevis höga belopp. Å andrasidan kanske förmånsrätten inte är av så stor praktisk betydelse medhänsyn till att skadeståndet ofta inte torde vara bestämt till beloppet vidtidpunkten för försäljningen. Från panthavarens synpunkt är det utantvekan en nackdel att ett överraskande fordringsanspråk av detta slagskulle ges företräde framfor hans fordran. Övervägande skäl talar därförför att skadestånd av detta slag inte bör omfattas av föreningens legalapanträtt. Detsamma bör gälla även i fråga om kostnader för avhysning,rättegångskostnader och liknande.
Regeringen kommer sammanfattningsvis till slutsatsen att förslaget ipromemorian i huvudsak utgör en rimlig avvägning mellan de delvismotstående intressen som här gör sig gällande. Föreningens legalapanträtt med bästa förmånsrätt bör alltså omfatta endast föreningensfordran på sådana avgifter som föreningen enligt 7 kap. 14 § förstastycket bostadsrättslagen har rätt att debitera medlemmarna. Det inne-bär, i förhållande till vad som gäller i dag, att bostadsrättens värde sompant stärks.
5.1.3¶Betalningsansvaret för föreningens fordran
Regeringens förslag: Den som förvärvar en bostadsrätt, varesig det sker vid tvångsförsäljning eller vid vanlig överlåtelse, skallinte ha något personligt betalningsansvar för den förra bostads-rättshavarens skulder till föreningen.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (sepromemorian s. 30).
Remissinstanserna: Förslaget i promemorian har i allmänhet lämnatsutan erinran. En remissinstans har dock ifrågasatt om inte betalnings-ansvaret skall kvarstå efter frivilliga överlåtelser.
Bakgrund: Den skuld som en bostadsrättshavare har ådragit sig gent-emot bostadsrättsföreningen följer, enligt den ordning som gäller i dag,med innehavet av bostadsrätten på så sätt att även den som förvärvarbostadsrätten i princip blir betalningsskyldig (6 kap. 8 § bostadsrättsla-gen). Föreningen har vid försäljning på offentlig auktion rätt till betal-ning för sin fordran ur köpeskillingen med bästa rätt, sedan kostnadernaför försäljningen blivit täckta. Om köpeskillingen inte räcker till atttäcka föreningens fordran tar förvärvaren tillsammans med överlåtaren
på sig betalningsansvaret för återstoden av skulden till föreningen, Prop. 1995/96:17under förutsättning att föreningen förbehållit sig betalningsanspråk motförvärvaren vid auktionen.
Skälen för regeringens förslag: Mot bakgrund av att föreningensfordran utrustas med en legal panträtt med bästa rätt bör betalningsan-svaret gentemot föreningen slopas för den som förvärvar en bostadsrättvid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt bostadsrättsla-gen. Betalningsansvaret bör slopas inte bara för obetalda avgifter utanockså för andra skulder som överlåtaren har gentemot föreningen.
Det kan synas tveksamt om förvärvarens betalningsansvar bör slopasockså vid frivilliga överlåtelser. Det bör emellertid påpekas att före-ningen även efter en frivillig överlåtelse har kvar sin rätt att få betaltför sin fordran för vissa avgifter, som överlåtaren inte betalat, ombostadsrätten säljs vid exekutiv försäljning eller på offentlig auktionenligt bostadsrättslagen. Sådana fordringar som avses i 7 kap. 14 §första stycket föreslås ju bli förenade med en legal panträtt med bästarätt i bostadsrätten. Det innebär att den som köper en bostadsrätt,liksom i dag, måste höra sig för med föreningen om överlåtaren står iskuld till föreningen för obetalda avgifter. Mot den bakgrunden talarövervägande skäl för att förvärvarens betalningsansvar bör slopas ocksåvid frivilliga överlåtelser.
Föreningen skall naturligtvis ha kvar sin fordran mot den förre bo-stadsrättshavaren. I den mån fordran inte omfattas av den legala panträt-ten, blir föreningen i praktiken hänvisad till att kräva betalning avhonom i vanlig ordning.
Det bör givetvis inte föreligga något hinder mot att förvärvaren ochöverlåtaren, med föreningens godkännande, träffar avtal om att för-värvaren övertar ansvaret för överlåtarens skuld till föreningen. Denkontanta delen av köpeskillingen minskas då i motsvarande mån.
5.2¶Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen
5.2.1¶Ett närmande av de båda försäljningsformema
Regeringens förslag: Bestämmelserna om förfärandet vidtvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen ändras så att de i huvud-sak motsvarar de bestämmelser som gäller vid exekutiv försälj-ning. Försäljningen skall skötas av kronofogdemyndigheten.
Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringensförslag (se promemorian s. 33 f.).
Remissinstanserna: Förslaget att låta kronofogdemyndigheten skötaförsäljningen har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av en majoritet avremissinstanserna. Några av dessa remissinstanser har emellertid efter-lyst preciseringar och klargöranden på vissa punkter. Advokatsamfun-det, Fastighetsägareförbundet och Fastighetsmäklarsamfundet har för-ordat att den nuvarande ordningen bibehålls.
3 Riksdagen 1995/96. 1 saml. Nr 17
Bakgrund: Det finns två olika former för tvångsförsäljning av bo-stadsrätt. En bostadsrätt kan säljas exekutivt efter utmätning för enpanthavares eller en oprioriterad borgenärs fordran. Bostadsrätten kanockså säljas på offentlig auktion enligt bostadsrättslagen på grund av attbostadsrättshavaren har förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten. Dess-utom kan en bostadsrätt säljas på offentlig auktion för bl.a. dödsbosräkning enligt bestämmelserna i 6 kap. 1 och 2 §§ bostadsrättslagen.
Skälen för regeringens förslag: Om man inför en sådan legal panträttför bostadsrättsföreningens fordran som har föreslagits i föregåendeavsnitt, inställer sig frågan om man skulle kunna avskaffa ordningenmed tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen.
Det egentliga syftet med tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen äratt, sedan nyttjanderätten har förverkats, upplösa rättsförhållandet mel-lan föreningen och bostadsrättshavaren. Även om den vanligaste för-verkandeanledningen är att bostadsrättshavaren försummat att betala av-gifter, kan förverkande också ske med anledning av att bostadsrättsha-varen vanvårdar lägenheten eller åsidosätter sina skyldigheter i andraavseenden (7 kap. 18 § 2-8 bostadsrättslagen). Möjligheten till utmät-ning och exekutiv försäljning av bostadsrätten kan inte ersätta tvångs-försäljning enligt bostadsrättslagen i dessa situationer eftersom före-ningen i dylika fall inte nödvändigtvis har något betalningsanspråk motbostadsrättshavaren. Samma sak gäller då en bostadsrätt innehas av ettdödsbo eller av någon som har förvärvat bostadsrätten genom universal-fång och innehavet skall upplösas (6 kap. 1 och 2 §§). Enligt regering-ens bedömning måste det därför, vid sidan av exekutiv försäljning efterutmätning, även i fortsättningen finnas möjlighet till tvångsförsäljningav bostadsrätt.
Det finns emellertid mycket som talar för att reglerna ändras så att debåda försäljningsformerna blir bättre anpassade till varandra. De bådaförfarandena sköts i dag av olika organ och enligt skilda regler. När enbostadsrättshavare inte har kunnat klara av de avgifter som skall betalastill föreningen, är det lätt hänt att han även försummar sin betalnings-skyldighet gentemot långivaren. Av detta följer att det emellanåt in-träffar att försäljning av en och samma bostadsrätt är aktuell i bådaförfarandena samtidigt. Enligt regeringens mening skulle det vara enfördel om de båda försäljningsformerna sköts av samma organ. Detalternativ som i så fall står till buds är att ansvaret för tvångsförsäljningenligt bostadsrättslagen flyttas över till kronofogdemyndigheterna.
Det kan visserligen invändas att den som enligt det nu gällande sys-temet förordnas som god man som regel är särskilt väl insatt i förhål-landena på bostadsrättsmarknaden och att försäljning i allmänhet tordekunna ske utan längre dröjsmål. Advokatsamfundet har anfört att nuva-rande ordning har sådana fördelar - kvalitet i handläggningen förenadmed snabbhet i förfarandet - att den inte bör ändras. Det råder emeller-tid ingen tvekan om att även kronofogdemyndigheten har goda insikteri förhållandena på bostadsrättsmarknaden. Bostadsrätter är förhållande-vis ofta föremål för utmätning och exekutiv försäljning.
När det gäller frågan om snabbheten i hanteringen har även Fastig-hetsägareförbundet uttryckt en oro för att handläggningstiderna blir
långa om tvångsförsäljningen skall has om hand av kronofogdemyndig- Prop. 1995/96:17heten. Enligt regeringens mening finns det dock knappast någon an-ledning att befara att handläggningstiderna hos kronofogdemyndigheter-na blir längre än de som för närvarande förekommer vid försäljninggenom god man.
När det gäller frågan om kostnaderna för tvångsförsäljningsförfarandetkan det anföras att nuvarande system är förhållandevis dyrt, enligtuppgift 30 000 - 40 000 kr per försäljning oavsett köpeskillingensstorlek. Detta går ut över både panthavaren och bostadsrättshavaren.Med kronofogdemyndigheten som försäljningsorgan blir försäljningsför-färandet ofta billigare än för närvarande, under förutsättning att sammaavgifter tas ut som vid exekutiv försäljning. Det bör här nämnas attkronofogdemyndigheten får uppdra åt auktionsföretag att sälja bostads-rätt på auktion (9 kap. 1 § andra stycket utsökningsbalken samt 9 kap.3 § utsökningsförordningen, SFS 1981:981). Detta förfaringssätt an-vänds t.ex. av Kronofogdemyndigheten i Stockholms län vid exekutivförsäljning av bostadsrätter. I sådana fall blir emellertid kostnadernahögre. I gengäld torde ofta kunna uppnås en högre köpeskilling än omkronofogdemyndigheten sköter försäljningen.
Med kronofogdemyndigheten som försäljningsorgan skulle det varanaturligt att låta bestämmelserna om exekutiv försäljning generellt blitillämpliga vid tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen. Eftersom be-stämmelserna om offentlig auktion ganska nära ansluter till vad somgäller om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet, framstår detenligt regeringens uppfattning som ändamålsenligt att, när det gällertvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen, hänvisa till bestämmelsernaom exekutiv försäljning av lös egendom. Likheten mellan de två för-farandena kommer att bli ännu större när bostadsrättsföreningens ford-ran mot bostadsrättshavare förenas med en legal panträtt i bostadsrätten.
Regeringen finner sammanfattningsvis, i likhet med flertalet remissin-stanser, att de båda tvångsförsäljningsförfarandena bör has om hand avsamma organ och att uppgiften att sälja bostadsrätt i förverkandefall börankomma på kronofogdemyndigheten. Bestämmelserna i utsöknings-balken bör, i tillämpliga delar, gälla även vid tvångsförsäljning. Genomatt man i bostadsrättslagen inför en hänvisning till utsökningsbalkens be-stämmelser blir också en del praktiska frågor, som i dag inte besvarasav bostadsrättslagen, uttryckligen reglerade.
5.2.2¶Prövning av frågan om tvångsförsäljning skall ske
Regeringens förslag: Kronofogdemyndigheten skall pröva ombostadsrätten är förverkad och därmed förutsättningarna förtvångsförsäljning uppfyllda. I fall då det inte står klart att förut-sättningarna är uppfyllda skall kronofogdemyndigheten hänvisaföreningen att väcka talan i saken vid domstol. Kronofogdemyn-dighetens beslut skall kunna överklagas i den ordning som gällerför utsökningsmål.
35 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se Prop. 1995/96:17promemorian s. 39-41).
Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt pro-memorians förslag eller lämnat det utan erinran.
Skälen för regeringens förslag: Som förutsättning för tvångsförsälj-ning anges i 7 kap. 30 § första stycket bostadsrättslagen att bostads-rättshavaren har blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning.Med uttrycket ”skild från lägenheten” avses att det är slutligt bestämtatt nyttjanderätten har förverkats. Det anses däremot sakna betydelseom bostadsrättshavaren faktiskt har flyttat från lägenheten (seJulius-Uggla Bostadsrättslagen m.m. s. 204).
Om föreningen och bostadsrättshavaren är ense om att förverkande harskett, föreligger inte något problem. Frågan är emellertid hur och avvem det skall konstateras huruvida förverkande har skett i fall då parter-na har olika uppfattningar i den frågan.
Med den ordning som gäller i dag torde det stå klart att den godemannen inte har någon befogenhet att med bindande verkan för parternagöra en prövning. En annan sak är att den gode mannen troligen intevill medverka till en försäljning, om han anser att lagliga förutsättningarför en sådan försäljning inte föreligger. Det kan tilläggas att det harframkommit att vissa tingsrätter förordnar en god man endast om bo-stadsrättsföreningen visat att bostadsrättshavaren är skyldig att flyttaenligt dom eller utslag som vunnit laga kraft eller att bostadsrättshava-ren faktiskt har flyttat.
När uppgiften att ombesörja tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagennu föreslås bli anförtrodd kronofogdemyndigheten framstår det somnaturligt att denna myndighet också skall kunna pröva om förutsättning-ar föreligger för försäljning. Något principiellt krav på motsvarighet tillexekutionstiteln i utsökningsmål skall alltså inte uppställas.
Om bostadsrättshavaren inte har någon invändning mot föreningenspåstående om att nyttjanderätten förverkats, saknas anledning för krono-fogdemyndighten att ingå i prövning av frågan. I de tvistiga fallen ärdet bostadsrättsföreningens sak att styrka sitt påstående om att nyttjan-derätten har förverkats och uppsägning till avflyttning gjorts. Detta in-nebär dock inte att det är föreningen som skall styrka alla omständig-heter av betydelse. Om bostadsrättshavaren t.ex. gör gällande att hanhar betalat avgiften vid en viss tidpunkt får det enligt allmänna principeranses ankomma på honom att visa detta.
Kronofogdemyndigheten bör i allmänhet utan svårighet kunna bedömaom nyttjanderätten har förverkats när den grund som åberopas är betal-ningsförsummelse. Beträffande andra förverkandegrunder kan det för-modas att saken, om parterna har olika uppfattning, ofta kommer attvara så tveksam att det inte med någon större grad av säkerhet kanbedömas av kronofogdemyndigheten huruvida förverkande har skett.
Den föreslagna hänvisningen till utsökningsbalkens regler innebär attkronofogdemyndighetens beslut i fråga om såväl förutsättningarna förtvångsförsäljning som bl.a. själva försäljningen kommer att kunna över-klagas enligt vad som gäller för utsökningsmål (18 kap. utsöknings-
balken). Föreningen har också möjlighet att väcka talan i saken vid Prop. 1995/96:17domstol.
Vad nu har sagts har motsvarande tillämpning i fråga om tvångsför-säljning för ett dödsbos räkning och i liknande fall.
5.3¶Bostadsrättsföreningens skyldighet att underrätta pant-havare i vissa fall
Regeringens förslag: En bostadsrättsförening som har underlåtitatt underrätta panthavare om bostadsrättshavarens betalningsför-summelse förlorar sin företrädesrätt till betalning även vid exeku-tiv auktion. Föreningen skall förlora företrädesrätten vid tvångs-försäljning enligt bostadsrättslagen och vid exekutiv försäljningbara i förhållande till en panthavare som inte på annat sätt har fåttvetskap om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse. Före-ningen skall ha möjlighet att delvis återvinna sin företrädesrätt.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslagutom så tillvida att det inte föreslås någon uttrycklig lagregel om falldär panthavare har kännedom om betalningsförsummelsen (se prome-morian s. 42-47).
Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt förslaget i sakeller lämnat det utan erinran. Ett par remissinstanser har ansett att detbör klargöras att bostadsrättsföreningen inte förlorar sin företrädesrätt iförhållande till en panthavare som på annat sätt har fått kännedom ombetalningsförsummelsen.
Skälen för regeringens förslag: Enligt 7 kap. 31 § bostadsrättslagenskall bostadsrättsföreningen, om den har blivit underrättad om att enbostadsrätt är pantsatt, underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren iviss omfattning försummar att betala avgifter till föreningen. Sådanskyldighet inträder när bostadsrättshavaren har obetalda avgifter på ettbelopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad(dvs. en månadsavgift) och bostadsrättshavaren dröjer med betalningenmer än två veckor från förfallodagen. Underrättelsen skall lämnas ”utandröjsmål”. Försummas det, har föreningen vid tvångsförsäljning påoffentlig auktion företräde till betalning före panthavaren endast i frågaom belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.
Den nu gällande ordningen innebär att föreningen vid underlåtenunderrättelse förlorar sin företrädesrätt endast vid tvångsförsäljning en-ligt bostadsrättslagen men inte vid exekutiv försäljning. Denna olikhethänger samman med att föreningen vid exekutiv försäljning hittills intehar haft någon särskild rätt till betalning ur köpeskillingen. Med dennya ordningen, som ju innebär att bostadsrättsföreningens fordran skallförenas med en legal panträtt, bör bostadsrättsföreningen även videxekutiv försäljning gå miste om sin företrädesrätt, om föreningen harförsummat sin underrättelseskyldighet.
37 För att bostadsrättsföreningen skall förlora sin företrädesrätt vid för-summad underrättelse måste det förutsättas att panthavaren inte på annatsätt har fått kännedom om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse.Skulle det vara klarlagt att panthavaren känner till just de förhållandensom föreningen hade bort upplysa om, bör föreningen alltså inte förlorasin företrädesrätt på grund av sin passivitet. Detta bör komma till ut-tryck i lagtexten.
Försummelse att underrätta panthavare om bostadsrättshavarens under-låtenhet att betala avgifter torde enligt gällande rätt medföra att före-ningen förlorar sin företrädesrätt beträffande samtliga avgifter somförfaller till betalning efter den tidpunkt då underrättelse senast skulleha skett. Att underrättelsen lämnas några dagar för sent kan alltså ledatill samma rättsverkan som att någon underrättelse aldrig lämnas. Enligtregeringens mening är det inte motiverat att företrädesordningen rubbasi vidare mån än som föranleds av den skada som panthavaren kan antasha åsamkats på grund av föreningens försummelse. Regleringen bördärför utformas så att föreningen genom en för sent gjord underrättelsetill panthavaren återvinner företrädesrätten i fråga om belopp som för-faller senare.
5.4¶Bör lös egendom som är föremål för handpanträtt kun-na säljas med förbehåll för panträtten?
Regeringens bedömning: Det bör inte nu införas några bestäm-melser i utsökningsbalken som ger kronofogdemyndigheten möj-lighet att sälja utmätt lös egendom med förbehåll för panträttsbestånd.
Promemorians förslag: I promemorian föreslås att det införs enbestämmelse i utsökningsbalken (9 kap. 4 §) som medger kronofog-demyndigheten att sälja utmätt lös egendom som häftar för handpanträttmed förbehåll för att panträtten består om panthavaren medgivit det.Om försäljning sker med sådant förbehåll föreslås förvärvaren övertadet personliga betalningsansvaret för skulden (se promemorians. 52-56).
Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har särskilt kom-menterat promemorians förslag. De flesta av dessa har lämnat förslagetutan erinran. Ett par remissinstanser ifrågasätter behovet av lagändring.
Bakgrund: Enligt 8 kap. 11 § utsökningsbalken är en borgenär, varsfordran är förenad med handpanträtt (eller retentionsrätt) i utmätt egen-dom, skyldig att ta emot betalning i förtid i den ordning som anges i13 kap. utsökningsbalken. Han är dock inte skyldig att avstå från sinrätt utan att hans fordran blir betald om inte försäljning eller, i frågaom utmätt fordran, indrivning sker för fordran med lika eller bättre rätt.Det har i doktrinen ifrågasatts om det inte vid exekutiv försäljning av
pantsatt egendom är möjligt att göra förbehåll för panträttens bestånd(se promemorian s. 52 f.).
Att pantsatt egendom säljs med förbehåll för panträttens bestånd in-nebär att panthavaren inte får betalt ur köpeskillingen. Panthavaren hari stället kvar sin fordran och panträtten gäller i egendomen även i dennye ägarens hand. Det belopp som köparen skall betala kontant minskari motsvarande mån.
Skälen för regeringens bedömning: Som framgår av promemorianmåste den som avser att vid exekutiv försäljning köpa en bostadsrättunder alla förhållanden förbereda kreditfrågan med kreditgivaren påförhand. Med hänsyn till detta kan det enligt regeringens mening inteanses föreligga något behov av särskilda regler om försäljning medförbehåll för panträttens bestånd när det gäller bostadsrätter.
Den ändring i utsökningsbalken som föreslagits i promemorian skullefå betydelse inte bara vid exekutiv försäljning av bostadsrätt utan ävenvid sådan försäljning av annan lös egendom. Försäljning med förbehållför panträtt torde emellertid sällan vara något praktiskt alternativ i frågaom försäljning av lösöre, eftersom köparen i sådana fall måste avståfrån besittningen till egendomen för att panthavaren skall bli sakrättsligtskyddad. Inte heller när det gäller lös egendom av annat slag än lösöreoch bostadsrätter förefaller det finnas behov av lagändring på dennapunkt.
På grund av det anförda kommer regeringen till slutsatsen att förslagetinte bör genomföras i detta sammanhang.
5.5¶Panträtt som inte har beaktats vid exekutiv försäljning
Regeringens bedömning: Det saknas behov av lagändring ifråga om giltigheten av en panträtt som av förbiseende eller avannat skäl inte har beaktats vid en exekutiv försäljning av bostads-rätt. Det finns heller inget behov av att generellt kungöra exekuti-va försäljningar av bostadsrätter i Post- och Inrikes Tidningar.
Promemorians förslag: Utsökningsförordningen ändras så att det blirobligatoriskt att kungöra exekutiv försäljning av bostadsrätt i Post- ochInrikes Tidningar (se promemorian s. 56-63). I övrigt gör utredarensamma bedömning som regeringen.
Remissinstanserna: Utredarens bedömning i fråga om behovet avlagändring tillstyrks eller lämnas utan erinran av så gott som alla remis-sinstanser. Promemorians förslag om obligatorisk kungörelse av ex-ekutiva försäljningar av bostadsrätter har ifrågasatts av flera remissin-stanser.
Bakgrund: Vid frivillig försäljning av lös egendom är principen attpanträtt gäller i egendomen även efter överlåtelsen. Panträtten kanemellertid upphöra att gälla på grund av godtrosförvärv. Förutsättningenför detta är att egendomen är av sådant slag att den kan vara föremålför exstinktivt godtrosförvärv. Vid överlåtelse av egendom som inte kan
bli föremål för sådant godtrosförvärv förblir panträtten däremot gällande Prop. 1995/96:17i egendomen, även om förvärvaren var i god tro. Så är fallet bl.a. be-träffande bostadsrätt. En panträtt som inte har beaktats fortsätter attgälla även efter en exekutiv försäljning (se NJA 1992 s. 6). Om skälettill att panträtten inte beaktas är försummelse från bostadsrättsförening-ens styrelse, är styrelsen i princip skyldig att ersätta den skada somorsakas av försummelsen.
I fråga om förberedandet av exekutiv auktion avseende lös egendom iallmänhet (bl.a. bostadsrätter) gäller enligt 9 kap. 2 § första stycketutsökningsbalken att auktionen skall kungöras i god tid och på lämpligtsätt. Vissa tillämpningsföreskrifter finns också i 9 kap. utsökningsför-ordningen (1981:981). Där anges bl.a. att, om det i samband med enauktion finns anledning att räkna med att det finns okända borgenärersom har rätt till betalning ur egendomen, sådana borgenärer vid kun-görelsen om auktionen skall uppmanas att senast vid auktionen anmälasina fordringar hos kronofogdemyndigheten. Kungörelsen om en auktionskall föras in i en eller flera ortstidningar enligt vad kronofogdemyndig-heten bestämmer. Auktionen bör också kungöras i en eller flera riks-eller facktidningar eller i annan form, om det är lämpligt med hänsyntill egendomens beskaffenhet eller någon annan omständighet.
Skälen för regeringens bedömning: Om en bostadsrätt försäljs exe-kutivt och det av något skäl förbises att det gäller en panträtt i bostads-rätten, fortsätter panträtten att gälla mot den nya förvärvaren. I pro-memorian diskuteras om rättsläget på denna punkt borde ändras så attpanträtten i en sådan situation faller bort. Utredaren stannar för att inteföreslå någon sådan ändring. Detta ställningstagande har godtagits av sågott som alla remissinstanser. Mot denna bakgrund bör det inte kommai fråga att göra någon lagändring.
Det kan däremot diskuteras om man inte borde utforma försäljnings-förfarandet så att man ytterligare minskar riskerna för att en panträttförbises. Ett sätt att åstadkomma detta är att, som har föreslagits ipromemorian, göra det obligatoriskt att kungöra alla exekutiva försälj-ningar av bostadsrätter i Post- och Inrikes Tidningar. Som emellertidhar framhållits av flera remissinstanser skulle en sådan ordning bliförhållandevis kostsam. Enligt regeringens mening är det praktiskabehovet av ett sådant utökat kungörelseförfarande inte så stort att detmotiverar dessa kostnader.
Det bör tilläggas att den fråga som nu har behandlats kommer i etthelt annat läge om man inför ett register över alla bostadsrätter. Med ettsådant register bortfaller i stort sett det här aktuella problemet.
5.6¶Panträttens ställning i vissa fall då bostadsrätten upphör
Regeringens förslag: Om en pantsatt bostadsrätt har övergått tillföreningen, skall beslut om bostadsrättens upphörande få med-delas endast om panthavaren har lämnat medgivande till dettaeller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren.
40 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se Prop. 1995/96:17promemorian s. 63-67).
Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinranav det stora flertalet av remissinstanserna. Enligt en remissinstans bördock bostadsrättsföreningen, till undvikande av framtida tvister, alltidinhämta panthavarens medgivande. En annan remissinstans anser attinhämtande av panthavarens medgivande skall kunna underlåtas enbarti sådana fall då bostadsrätten uppenbart saknar värde för panthavaren.
Bakgrund: En bostadsrättsförening kan själv förvärva en bostadsrättgenom överlåtelse. En bostadsrätt kan också i vissa fåll övergå tillbostadsrättsföreningen utan att någon överlåtelse gjorts. Den situationsom är av störst intresse i detta sammanhang är den då bostadsrättsha-varen har avsagt sig bostadsrätten. Enligt 4 kap. 11 § första stycket bo-stadsrättslagen får en bostadsrättshavare när två år har förflutit frånupplåtelsen avsäga sig bostadsrätten. Bostadsrättshavaren blir därigenombefriad från sina förpliktelser som bostadsrättshavare gentemot före-ningen. Bostadsrättshavaren får inte någon ersättning för den avsagdabostadsrätten.
Bostadsrättslagen innehåller också bestämmelser om rätt för bostads-rättshavaren att ffånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning (7 kap. 17 §)samt i vissa andra situationer (7 kap. 2-5 §§). Bostadsrätten kan ocksåövergå till föreningen, om den som förvärvat bostadsrätten vid exekutivförsäljning eller offentlig auktion enligt bostadsrättslagen inte antas tillmedlem (6 kap. 5 §) eller om två försök att sälja en bostadsrätt påoffentlig auktion misslyckats (8 kap. 5 §). Vidare har vissa bostadsrätts-föreningar, vars stadgar medger det, möjlighet att lösa bostadsrätten tilllokaler (6 kap. 9 §). Bostadsrätten kan också upphöra utan att övergåtill föreningen, om det hus i vilket lägenheten finns överlåts eller säljsexekutivt (7 kap. 33 §).
Om bostadsrätten övergått till föreningen, skall föreningen överlåtabostadsrätten så snart det kan ske utan förlust eller, på föreningsstäm-ma, besluta att den skall upphöra (6 kap. 11 §). Frågan om under vilkaförutsättningar föreningsstämman kan fatta ett sådant beslut är intenärmare angivna i bostadsrättslagen.
Skälen för regeringens förslag: Om en bostadsrätt av något skäl harövergått till föreningen, har föreningen möjlighet att på föreningsstäm-ma besluta om att bostadsrätten skall upphöra. Om bostadsrätten ärpantsatt, innebär ett sådant beslut att även pantsättningen upphör. Enligtgällande rätt är det inte helt klart under vilka förutsättningar föreningeni ett sådant fall kan besluta om bostadsrättens upphörande. I syfte attförbättra bostadsrättens värde som pant bör rättsläget klargöras pådenna punkt.
Enligt utredaren kan det inte antas att bostadsrättsföreningen enligtgällande rätt har full frihet att besluta om upphörande av en pantsattbostadsrätt, i vart fall inte utan skyldighet att ersätta panthavaren dennesskada till följd av upphörandet (jfr Rodhe, Handbok i sakrätt s. 374not. 57). Om bostadsrätten saknar marknadsvärde torde föreningen dockvara oförhindrad att besluta om dess upphörande. En bostadsrätt med
marknadsvärde torde också kunna beslutas upphöra om panthavarenmedger det.
Enligt regeringens mening bör det klargöras i lagen att beslut ombostadsrättens upphörande alltid kan fattas om panthavaren medger det.Ett sådant beslut bör emellertid kunna fattas också utan panthavarenssamtycke, om det står klart att bostadsrätten saknar värde. I annat fällskulle föreningen kunna tvingas behålla en bostadsrätt utan marknads-värde i avvaktan på en eventuell värdestegring till nytta för pantha-varen. En sådan ordning förefaller inte ändamålsenlig. Det kan anmär-kas att det sannolikt inte är särskilt svårt för föreningen att bedöma ombostadsrätten saknar marknadsvärde eller ej. Om föreningen gör enfelaktig bedömning, kan den drabbas av skadeståndsansvar. Det finnsdärför inte något skäl att, som en remissinstans förordat, föreskriva attdet skall vara uppenbart att bostadsrätten saknar marknadsvärde för attden skall kunna upphävas.
Regeringen anser sammanfattningsvis att det i bostadsrättslagen börklargöras att föreningen får fatta beslut om bostadsrättens upphörande,om panthavaren har medgivit detta eller om bostadsrätten saknar mark-nadsvärde.
5.7¶Panthavares förvärv av pantsatt bostadsrätt
Regeringens förslag: En juridisk person skall ges möjlighet attunder tre år utöva bostadsrätten utan att vara medlem i förening-en, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid ex-ekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagenoch hade panträtt i bostadsrätten. Under denna treårsperiod skallen sådan juridisk person ha rätt att upplåta lägenheten i andrahand utan styrelsens samtycke.
Promemorians förslag: En panthavare som förvärvar bostadsrättenvid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagenskall inte kunna vägras inträde i föreningen av den anledningen att för-värvaren är juridisk person. Den juridiska personen skall kunna upplåtalägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke (se promemorians. 74-76).
Remissinstanserna: Promemorians förslag har tillstyrkts i princip,men omkring hälften av remissinstanserna har förordat att den juridiskapersonens rättigheter skall tidsbegränsas.
Bakgrund: I 2 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen föreskrivs attden som en bostadsrätt har övergått till inte får vägras inträde i före-ningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna äruppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättsha-vare. En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostads-lägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål får emellertid enligt 4 §första stycket vägras inträde i föreningen, även om de i 3 § angivnaförutsättningarna för medlemskap är uppfyllda. Från den sistnämnda
bestämmelsen görs i 4 § andra stycket undantag för kommuner ochlandsting.
Att föreningen givits rätt att vägra en juridisk person medlemskap iföreningen har enligt förarbetena till bostadsrättslagen sin grund i hän-synen till bostadsförsörjningen och till föreningarnas och medlemmarnasintressen (prop. 1990/91:92 s. 66 f.). Det framhålls i propositionenbl.a. att bostadslägenheter i första hand bör tillhandahållas enskilda ochfamiljer för att tillgodose ett behov av permanentbostad samt att det frånföreningens synpunkt är av intresse att medlemmarna stadigvarande bori sina lägenheter och deltar i föreningens angelägenheter.
Skälen för regeringens förslag: En bank eller någon annan som harbeviljat en person kredit mot säkerhet i en bostadsrätt kan i vissa situa-tioner riskera förlust om bostadsrätten t.ex. har fallit i värde. Kredit-givaren måste då bevaka sina intressen för att så långt som möjligt få utsin fordran. Ett sätt att göra det är att kreditgivaren själv förvärvar bo-stadsrätten vid en exekutiv auktion och senare, när marknadsförhållan-dena har förbättrats, säljer den till ett högre pris. En sådan utväg ståremellertid enligt gällande rätt inte utan vidare till buds för en panthava-re som är juridisk person.
Enligt regeringens bedömning framstår det som befogat att en pantha-vare skall kunna skydda sin rätt genom att själv förvärva bostadsrättenvid exekutiv försäljning. En sådan möjlighet torde i någon mån bidra tillatt stärka bostadsrättens värde som pant. En panthavare som är juridiskperson bör därför ges möjlighet att förvärva en bostadsrätt vid exekutivförsäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen för att kunnasälja bostadsrätten i ett gynnsammare konjunkturläge.
Det kan emellertid diskuteras om inte den juridiska personens rätt attinneha bostadsrätten borde vara tidsbegränsad. Det principiella förbudetmot förvärv av juridiska personer skall ses mot bakgrund av önskemåletatt lägenheterna bebos av personer som är medlemmar i föreningen ochdärigenom medverkar i förvaltningen av huset. Enligt regeringens me-ning skulle en juridisk persons möjligheter att skydda sina intressentillgodoses i tillräcklig utsträckning om den juridiska personens innehavbegränsas till att gälla en viss tid.
Några remissinstanser har pekat på att en motsvarighet till de bestäm-melser i bostadsrättslagen som reglerar dödsbons rätt att temporärtdisponera en bostadsrätt skulle kunna införas för panthavare som ärjuridisk person.
Enligt 6 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen gäller att en avlidenbostadsrättshavares dödsbo har rätt att utöva bostadsrätten utan att varamedlem i föreningen. Efter tre år är boet emellertid skyldigt att på före-ningens anmaning inom sex månader visa att bostadsrätten ingått ibodelning eller arvskifte eller förvärvats av någon som inte får vägrasinträde i föreningen och som har ansökt om medlemskap. Regeringenanser att dessa bestämmelser passar som förebild för den reglering somär aktuell nu.
Givetvis måste den juridiska personen kunna utöva bostadsrätten underden aktuella tiden. Med utövande av bostadsrätten avses i första handett nyttjande av lägenheten (se Julius-Uggla Bostadsrättslagen m.m.
s. 31). Införandet av en rätt för en panthavare som är juridisk person att Prop. 1995/96:17efter förvärv av den pantsatta bostadsrätten utöva bostadsrätten skullebli närmast meningslös om den juridiska personen inte skulle ha rätt attupplåta lägenheten i andra hand, dvs. att hyra ut den eller låna ut denutan ersättning. Enligt 7 kap. 10 § första stycket bostadsrättslagen fåremellertid en bostadsrättshavare upplåta hela sin lägenhet i andra handendast om styrelsen gett sitt samtycke. Som en konsekvens av förslagetatt i vissa fall låta en juridisk person under en begränsad tid utövabostadsrätten, bör en sådan juridisk person ges rätt att under den tidenupplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke. Däremot börstyrelsen underrättas om en sådan upplåtelse.
5.8¶Formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt
5.8.1¶Oriktig uppgift om köpeskillingen
Regeringens förslag: Köp av en bostadsrätt skall inte varaogiltigt därför att priset är oriktigt angivet i köpehandlingen. Par-terna skall gentemot varandra vara bundna vid den uppgift ompriset som finns i köpehandlingen. Detta pris skall dock kunnajämkas, om det är oskäligt att det är bindande.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (sepromemorian s. 76-78).
Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinranav samtliga remissinstanser.
Bakgrund: I fråga om överlåtelse av bostadsrätt gäller vissa form-krav. I 6 kap. 4 § bostadsrättslagen föreskrivs att ett avtal om över-låtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivasunder av säljaren och köparen. I avtalet skall anges vilken lägenhetöverlåtelsen avser samt köpeskillingen. Motsvarande gäller vid byte ochgåva. I 6 kap. 5 § tredje stycket stadgas att en överlåtelse som inte upp-fyller formföreskrifterna i 4 § är ogiltig. Detta innebär att köpet är ogil-tigt, om parterna i köpehandlingen har angett en annan köpeskilling änden verkliga. Samma regler gällde tidigare vid överlåtelse av fast egen-dom.
Bestämmelserna i 18 kap. 1 § första stycket jordabalken innebär, omlagfart beviljats för ett ogiltigt köp, att ogiltigheten kan ”läkas” vid ettsenare förvärv om det görs av någon som är i god tro beträffande ogil-tigheten. Detta gäller dock inte om förvärvet var ogiltigt på grund av attdet inte skett i föreskriven form (18 kap. 3 § 3 jordabalken). Beträffan-de en godtroendes ställning måste emellertid även bestämmelserna i34 § avtalslagen, som rör de sakrättsliga verkningarna av skenavtal, be-aktas. Gällande rätt beträffande denna fråga har emellertid varit oklar.Detta utgjorde ett av skälen till att det år 1992 infördes en ändring i4 kap. 1 § jordabalken (prop. 1991/92:110, bet. 1991/92:LU31, rskr.1991/92:235). Ändringen innebär att en sidoöverenskommelse som
säljaren och köparen träffat om en annan köpeskilling än den som angesi köpehandlingen är ogiltig. I stället är den köpeskilling som anges i kö-pehandlingen bindande för parterna. Denna köpeskilling får dock jäm-kas om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheternavid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständig-heterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande.
Skälen för regeringens förslag: Om parterna vid överlåtelsen av enbostadsrätt har angett en oriktig köpeskilling i köpehandlingen, harformkravet i bostadsrättslagen åsidosatts. Konsekvensen av detta är attöverlåtelsen blir ogiltig. Tidigare rådde oklarhet om vilka konsekvenserdenna ogiltighet fick för godtroende tredjemäns, exempelvis panthava-res, rättsställning. Denna oklarhet har numera skingrats. Högstadomstolen har nämligen uttalat att 34 § avtalslagen är tillämplig ävenom den ogiltiga överlåtelsehandlingen inte upprättats för skens skull be-träffande själva överlåtelsen utan bara beträffande priset (NJA 1995s. 135). Detta torde innebära att ett sådant överlåtelseavtal beträffandeen bostadsrätt visserligen är ogiltigt mellan avtalsparterna, men attogiltigheten i enlighet med 34 § avtalslagen inte kan göras gällande moten godtroende förvärvare av bostadsrätten.
Det finns emellertid även andra skäl för att i bostadsrättslagen införabestämmelser som motsvarar jordabalkens regler. Bl.a. kan den osäker-het som råder, huruvida ett köp som innehåller en oriktig uppgift omköpeskillingen kommer att bestå eller inte, mellan parterna begagnassom ett påtryckningsmedel. Regeringen anser därför att bestämmelsermotvarande dem som införts i 4 kap. 1 § jordabalken bör införas äveni fråga om bostadsrätter.
5.8.2¶Preskriptionstid för väckande av ogiltighetstalan
Regeringens förslag: Talan om ogiltighet av överlåtelse avbostadsrätt under åberopande av att formföreskrifterna har åsido-satts skall väckas inom två år från överlåtelsen. Görs inte det, ärrätten till sådan talan förlorad.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (sepromemorian s. 78).
Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrktförslaget eller lämnat det utan erinran.
Skälen för regeringens förslag: I föregående avsnitt har föreslagitsatt en överlåtelse av bostadsrätt inte skall vara ogiltig av det skälet attköpeskillingen har angetts felaktigt i köpehandlingen. Det kan emellertidtänkas förekomma andra formella brister i en överlåtelsehandling somgör överlåtelsen ogiltig. Detta är sannolikt inte särskilt vanligt förekom-mande. Följderna är emellertid allvarliga. Överlåtelsens ogiltighet med-för att även en panträtt som har upplåtits av förvärvaren blir ogiltig.Om bostadsrätten överlåtits blir i princip även sådana överlåtelser,liksom pantsättningar som gjorts av senare förvärvare, ogiltiga. Detta
följer av att bostadsrätt inte kan vara föremål för exstinktivt godtrosför- Prop. 1995/96:17värv och av att det inte finns bestämmelser om preskription eller preklu-sion som avskär möjligheten att åberopa ogiltighet.
Det kan konstateras att det inte i jordabalken finns någon motsvarandepreskriptionsregel för väckande av ogiltighetstalan beträffande avtal omförvärv av fast egendom. Regeringen anser därför att rätten att göraogiltighet gällande bör preskriberas när två år förflutit från dagen föröverlåtelsen.
Regeringens förslag: Ombildningslagen skall vara tillämpligäven beträffande sådana småhus som hyrs ut som permanentbo-stad.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (sepromemorian Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrätts-lagstiftningen, Ds 1993:54, s. 21-24).
Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrktförslaget eller lämnat det utan erinran.
Bakgrund: Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om-bildning till bostadsrätt (ombildningslagen) innehåller bl.a. föreskrifterom rätt för hyresgäster i en hyresfastighet som har minst tre lägenheter,att genom en bostadsrättsförening göra en s.k. intresseanmälan och fådenna antecknad i fastighetsboken. En sådan intresseanmälan hindrar enfastighetsägare från att sälja fastigheten utan att först erbjuda den tillbostadsrättsföreningen. Hyresgästerna får alltså en företrädesrätt attköpa den fastighet de bor i. Den 1 juli 1992 utvidgades lagens tillämp-ningsområde så att den gjordes tillämplig även på sådana fastighetersom ägs av staten, en kommun, ett landsting, ett kommunalförbund, ettallmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som ägs av en kommuneller ett landsting (prop. 1991/92:160, bet. 1991/92:BoU22, rskr.1991/92:293).
Ombildningslagen gäller endast för fastigheter som är taxerade somhyreshusenheter (1 § andra stycket). Vad som sägs i lagen om fastegendom gäller även tomträtt (1 § tredje stycket). Även småhus, dvs.friliggande hus, radhus, kedjehus, parhus etc. kan upplåtas med hyres-rätt. Eftersom sådana fastigheter är taxerade som småhusenheter ärombildningslagen inte tillämplig för dem. Hyresgästerna i dessa hus haralltså inte någon företrädesrätt att genom en bostadsrättsförening köpaden fastighet de bor i vid en eventuell försäljning.
Skälen för regeringens förslag: När ombildningslagen trädde i kraftvar det inte så vanligt att småhus uppläts med hyresrätt. Med tiden hardet emellertid blivit allt vanligare. Enligt regeringens bedömning bör av
rättviseskäl även hyresgäster i småhus ges rätt att genom en bostads- Prop. 1995/96:17rättsförening köpa det hus de bor i.
Ombildningslagen bör alltså ändras så att den omfattar även fastighetersom är taxerade som småhusenheter. Hyresgäster som hyr sina bostäderi småhus skall alltså kunna få en intresseanmälan antecknad om detfinns minst tre lägenheter i den egendom som anmälan omfattar (2 §ombildningslagen).
En särskild fråga är emellertid om den nu angivna ordningen skallgälla för småhus som är uthyrda för fritidsändamål. Enligt ombildnings-lagen krävs inte att hyresgästerna använder sina lägenheter som perma-nentbostäder för att de skall få göra en intresseanmälan. Detta hängersamman med att det torde vara ytterst ovanligt att en lägenhet i enhyreshusenhet används som fritidsbostad. Ombildningslagen syftar tillatt de boende, underförstått de som har sin permanentbostad i fastig-heten, skall få rätt att köpa denna. Det är inte motiverat att även sådanahyresgäster som hyr för fritidsändamål skall få företrädesrätt vid eneventuell försäljning. Rätten att göra intresseanmälan bör därför gällabara om samtliga småhus hyrs för annat ändamål än fritidsändamål.
En intresseanmälan bör, i likhet med vad som gäller i dag beträffandehyreshus, kunna gälla flera registerfastigheter under förutsättning attdessa är samtaxerade och därmed tillsammans utgör en hyreshus- ellersmåhusenhet. Om en intresseanmälan omfattar flera fastigheter och intealla skall säljas, skall enligt 6 § ombildningslagen föreningen ändå er-bjudas att förvärva alla de fastigheter som omfattas av anmälan (prop.1981/92:82 s. 78). Fastighetsägareförbundet har anfört att det inte ärrimligt att en bostadsrättsförening skall kunna framtvinga en försäljningav samtliga småhus som omfattas av en intresseanmälan. Om endast denfastighet som är till salu skulle behöva erbjudas till bostadsrättsförening-en, skulle hyresgästerna emellertid kunna gå miste om företrädesrättentill egendomen. Fastighetsägaren skulle nämligen kunna kringgå lagengenom att sälja ut fastigheterna en och en. Med hänsyn bl.a. till detta ärdet lämpligt att man även beträffande småhus har den principen att allafastigheter som omfattas av en intresseanmälan skall hembjudas tillföreningen även om fastighetsägaren inte avser att sälja alla. Det kantilläggas att lagen har motsvarande innebörd när det gäller försäljningav en andel av en fastighet. Bostadsrättsföreningen skall i ett sådant fallerbjudas att förvärva hela den fastighet som intresseanmälan avser.
De föreslagna författningsändringarna bör kunna träda i kraft den 1januari 1996.
Vissa av de föreslagna författningsändringarna kräver övergångsregle-ring. Den frågan behandlas närmare i författningskommentaren.
Ingen av remissinstanserna har haft några synpunkter på de förslag tillövergångsbestämmelser som lämnats i promemorian (se promemorians. 101 f.).
47 Prop. 1995/96:17
År 1987 infördes nya regler om förförandet vid försäljning av bostads-rätt på offentlig auktion (prop. 1986/87:37, bet. 1986/87:BoU13,rskr. 1986/87:249). Bl.a. anförtroddes uppgiften att sköta försäljningen,som tidigare legat på bostadsrättsföreningen själv, åt en god man. Godman förordnas av tingsrätten på begäran av bostadsrättsföreningen(8 kap. 1 § bostadsrättslagen). Förslaget om att låta tvångsförsäljningenvara en uppgift för kronofogdemyndigheterna innebär en ökad belast-ning på dessa. Frågan är då hur stor denna belastning kommer att bli.
Det har inte varit möjligt att i detta ärende få fram uppgifter om frek-vensen av sådana godmansförordnanden som gäller det här aktuellaändamålet (Stockholms tingsrätt avgjorde 88 ärenden år 1994). Inteheller har det varit möjligt att ta reda på hur många försäljningar somgjorts. Antalet ansökningar om tvångsförsäljning kommer att varierafrån tid till arman beroende på det allmänna konjunkturläget. Om enkronofogdemyndighet inte har kapacitet att klara ”topparna” bör denutnyttja sin möjlighet att, i enlighet med 9 kap. 1 § andra stycket utsök-ningsbalken, uppdra åt annan att hålla auktion. Detta förfaringssätt an-vänds t.ex. av Kronofogdemyndigheten i Stockholms län vid exekutivförsäljning av bostadsrätter. Enligt 9 kap. 3 § utsökningsförordningenfår kronofogdemyndigheten uppdra åt ”auktionsföretag” att sälja egen-dom på auktion. Denna bestämmelse bör, i enlighet med utredarensförslag, kompletteras så att även advokat, fastighetsmäklare eller någonannan lämplig person kan ges ett sådant uppdrag (se promemorianBostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till betalning,tvångsförsäljning m.m., Ds 1994:7, s. 42). Även om denna möjlighetutnyttjas är det dock ett antal moment i handläggningen som måsteskötas av kronofogdemyndigheten. Förslaget innebär därför en ökadarbetsbelastning för kronofogdemyndigheterna. På grund av osäkerhetenom antalet tvångsförsäljningar är det emellertid omöjligt att nu ange ivilken omfattning det krävs resurstillskott för att myndigheterna skallklara den nya uppgiften.
Det kan slutligen konstateras att tingsrätterna kommer att bli befriadefrån handläggningen av ärenden om förordnande av god man enligt bo-stadsrättslagen.
9.1¶Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen(1991:614)
1 kap.
3 §
Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den somär medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningensom en medlem har på grund av upplåtelsen.
1 6 kap. finns bestämmelser om rätten att utöva bostadsrätten när den Prop. 1995/96:17har övergått från en bostadsrättshavare till en ny innehavare.
I paragrafen, som inte föreslogs ändrad i promemorian, återfinns i dag
1 andra stycket den grundläggande regeln om att en ny bostadsrättshava-re, efter överlåtelse av bostadsrätten till honom, får utöva bostadsrättenendast om han är eller antas till medlem i föreningen. Denna regel före-slås nu bli flyttad till 6 kap. 1 §. Skälet till detta är att regeln nu före-slås bli kompletterad med ett undantag beträffande juridiska personersförvärv i vissa fåll. Det har då ansetts lämpligt att huvudregeln och un-dantaget får sin plats i samma paragraf. Förevarande paragraf får då istället innehålla en hänvisning till regleringen i 6 kap.
2 kap.
7 §
Den som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vidtvångsförsäljning enligt 8 kap. får inte vägras inträde som medlem avden anledningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats enligt degrunder som anges i stadgarna.
I paragrafen har en följdändring av formell natur gjorts efter Lagrådetspåpekande samt dessutom en mindre språklig ändring.
2 kap.
8 §
En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva etthus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en hyres-gäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om
1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas medbostadsrätt,
2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skallupplåtas med bostadsrätt, eller
3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt
3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.
Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyres-gäst inträde i föreningen, om
1. denne inte var hyresgäst i huset när bostadsrättsföreningen förvär-vade det, eller
2. hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett årefter föreningens förvärv av huset.
Medlemskap får inte vägras på grund av bestämmelsen i andra stycket1, om hyresgästen var make eller på något annat sätt närstående till densom innehade hyresrätten när föreningen förvärvade huset och hyres-rätten övergått till hyresgästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §andra stycket jordabalken. Hyresgästen måste dock ha ansökt om med-lemskap inom den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är för-månligare för hyresgästen, senast tre månader efter den dag då hyres-rätten övertogs.
4 Riksdagen 1995/96. 1 saml. Nr 17
Förslaget har behandlats i avsnitt 6. Prop. 1995/96:17
En bostadsrättsförening kan upplåta lägenheter med bostadsrätt i före-ningens ”hus” (se 1 kap. 1 § bostadsrättslagen). Termen hus användsemellertid inte konsekvent i bostadsrättslagen. De föreslagna ändringar-na innebär att orden ”fastighet” respektive ”hyresfastighet” byts ut mot”hus” och är delvis föranledd av att också sådana fastigheter (och tomt-rätter) som är taxerade som småhusenheter skall omfattas av ombild-ningslagen. Någon saklig ändring är inte avsedd. Vissa språkliga änd-ringar har också gjorts.
5 kap.
7 §
Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en lägenhet i etthus som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för ombildningtill bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphörinnan bostadsrätten upplåtits.
Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren harsatt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten tilllägenheten.
Se kommentaren till 2 kap. 8 §
5 kap.
8§
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om
1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skäligtid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller
3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högreän som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna an-ledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fickkännedom om den högre avgiften.
Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknareninnehar lägenheten med hyresrätt.
Om en förhandstecknare har biträtt ett beslut om förvärv av ett hus förombildning till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 §, upphör dock avtalet i defall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte äroskäligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör.
Se kommentaren till 2 kap. 8 §.
6 kap.
1 §
När en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en nyinnehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antastill medlem i bostadsrättsföreningen.
En juridisk person får dock utöva bostadsrätten utan att vara medlemi föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten videxekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. och då hadepanträtt i bostadsrätten. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana
den juridiska personen att inom sex månader från uppmaningen visa att Prop. 1995/96:17någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostads-rätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostads-rätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för den juridiska personens räkning.En juridisk person kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckträtt än som angetts här.
Paragrafen innehåller den nya reglering som gör det möjligt för en juri-disk person att i vissa fäll utöva bostadsrätten utan att vara medlem iföreningen. Den nuvarande regeln i andra stycket om fall där bostads-rätten har övergått till ett dödsbo föreslås bli flyttad till en ny paragraf,6 kap. 1 a §. Frågan har behandlats i avsnitt 5.7.
Första stycket innehåller den regel som hittills har återfunnits i 1 kap.
3 § andra stycket. Regeln har flyttats till förevarande kapitel - där densystematiskt hör hemma - främst av det skälet att regeln nu förses medett undantag som bör komma till uttryck i nära anslutning till den.
Undantaget återfinns i andra stycket. Det har utformats efter förebildav vad som gäller i fall då bostadsrätten har övergått till dödsboet efteren bostadsrättshavare.
Den föreslagna ordningen innebär att den juridiska personen går misteom det inflytande på föreningens verksamhet som den skulle ha fått omden, i enlighet med promemorians förslag, haft rätt att bli medlem iföreningen. Detta kan knappast antas vara någon allvarligare nackdelför den juridiska personen, eftersom innehavet av bostadsrätten ändå ärbegränsat i tiden och främst syftar till att ge möjlighet att genomföra enförsäljning av den tidigare pantsatta bostadsrätten vid ett från marknads-synpunkt lämpligt tillfälle.
6 kap.
1 a §
Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrättentrots att dödsboet inte är medlem i föreningen. Tre år efter dödsfalletfår föreningen dock uppmana dödsboet att inom sex månader från upp-maningen visa att bostadsrätten har ingått i bodelning eller arvskiftemed anledning av bostadsrättshavarens död eller att någon som inte fårvägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och söktmedlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångs-försäljas enligt 8 kap. för dödsboets räkning. Ett dödsbo kan iföreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här.
I förevarande paragraf, som är ny, återfinns de regler som hittills harhaft sin plats i 6 kap. 1 § andra stycket. Reglerna är i sak oförändradeutom så tillvida att hänvisningen till offentlig auktion nu får avsetvångsförsäljning enligt 8 kap. Dessutom har det gjorts ett par språkligajämkningar.
6 kap. Prop. 1995/96:17
2§
Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolags-skifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem,får föreningen uppmana förvärvaren att inom sex månader från uppma-ningen eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa attnågon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostads-rätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostads-rätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för förvärvarens räkning.
I paragrafen har gjorts en konsekvensändring med anledning av att of-fentlig auktion ersatts av tvångsförsäljning enligt 8 kap. Vidare harvissa språkliga ändringar gjorts.
6 kap.
3 §
En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inteutan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bo-stadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål.
Samtycke behövs dock inte vid
1. förvärv vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap.,om den juridiska personen hade panträtt i bostadsrätten, eller
2. förvärv som görs av en kommun eller ett landsting.
Till bestämmelsen har fogats ett undantag beträffande en juridisk personsom förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller tvångsförsälj-ning enligt 8 kap. och som hade panträtt i bostadsrätten. Undantagetöverensstämmer med vad som har föreslagits i 6 kap. 1 § andra stycket.Den nya regeln har tillsammans med den tidigare undantagsregelnsammanförts till ett nytt andra stycke. Frågan har behandlats i avsnitt5.7. Se också kommentaren till 6 kap. 1 §.
6 kap.
4§
Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp skall upprättasskriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingenskall innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt ompriset. Motsvarande skall gälla vid byte eller gåva.
Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kommitöverens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är denöverenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i ställetdet pris som anges i köpehandlingen. Priset får dock jämkas, om det äroskäligt att det skall vara bindande. Vid denna bedömning skall hänsyntas till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets till-komst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.
Paragrafen innehåller bestämmelser om krav på bl.a. skriftlig form vidöverlåtelse av bostadsrätt.
Förslaget har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.8.1.
I ett nytt andra stycke har tagits upp föreskrifter för det fall säljaren Prop. 1995/96:17och köparen har träffat en sidoöverenskommelse om priset som avvikerfrån vad som anges i avtalet. Bestämmelsen är utformad med förebildfrån fastighetsrätten (4 kap. 1 § jordabalken) men har givits en annanspråklig utformning. Den innebär att köpet är giltigt trots att uppgiftenom priset i köpehandlingen är oriktig. Den innebär vidare att sidoöve-renskommelsen är ogiltig och att det i köpehandlingen angivna prisetgäller mellan parterna. De grunder enligt vilka priset kan jämkas an-sluter nära till 36 § avtalslagen (jfr prop. 1991/92:110 s. 21 f.). Be-stämmelserna i det nya andra stycket har föranlett jämkningar i paragra-fens första stycke (jfr även här 4 kap. 1 § jordabalken).
6 kap.
5 §
En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till väg-ras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid exekutivförsäljning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om förvärvaren i ettsådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostadsrättenmot skälig ersättning, utom i fall då en juridisk person enligt 1 § andrastycket får utöva bostadsrätten utan att vara medlem.
En överlåtelse som avses i 3 § första stycket är ogiltig om föreskrivetsamtycke inte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 § är ocksåogiltig. Väcks inte talan om överlåtelsens ogiltighet inom två år från dendag då överlåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad.
Av första stycket framgår att föreningen under vissa förutsättningar ärskyldig att lösa en bostadsrätt som förvärvats vid exekutiv försäljningeller tvångsförsäljning enligt 8 kap. Detta har dock inte ansetts böragälla i fall där en juridisk person enligt 6 kap. 1 § andra stycket fårutöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. Ett särskiltundantag med den innebörden har därför lagts till.
I andra stycket har endast gjorts en formell följdändring.
I tredje stycket har lagts till en preskriptionsbestämmelse som behand-lats i avsnitt 5.8.2. Enligt den nya bestämmelsen blir en överlåtelse be-stående trots formfel i överlåtelseavtalet, om talan inte väcks inom tvåår från överlåtelsen.
6 kap.
6§
För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten över-gått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergåttinte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.
Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon sominte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolags-skifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller tvångs-försäljning enligt 8 kap. Om bostadsrätten i annat fall har övergått tillnågon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri frånförpliktelser enligt första stycket först efter det att förvärvaren antagitstill medlem.
I paragrafen har endast en följdändring av formell natur gjorts.
6 kap.
7§
Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan tvångsför-säljas enligt 8 kap., svarar bostadsrättshavaren inte för de förpliktelsersom åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till detmånadsskifte som inträffar närmast efter sex månader från den dag dåbostadsrättshavaren blev skild från lägenheten.
Förslaget innehåller endast ett par formella och språkliga ändringar.
6 kap.
8 §
Den som förvärvar en bostadsrätt svarar inte för de betalningsförplik-telser som den från vilken bostadsrätten har övergått hade mot bostads-rättsföreningen. När en bostadsrätt har övergått genom bodelning, arv,testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv, svarar dock förvärvarenför sådana förpliktelser.
Enligt den nuvarande lydelsen av 8 § ådrar sig den som förvärvar enbostadsrätt i princip solidariskt ansvar med den förre bostadsrättshava-ren för dennes betalningsförpliktelser gentemot föreningen. Detta ansvarför förvärvaren föreslås nu bli slopat vid singularfång, dvs. överlåtelsergenom köp, byte eller gåva. Frågan har behandlats i avsnitt 5.1.3.
Av bestämmelsen följer att föreningen saknar rätt att kräva förvärva-ren på det belopp som den förre bostadsrättshavaren är skyldig. Inteheller kan föreningen ställa som villkor för att förvärvaren skall bliantagen som medlem i föreningen att han betalar beloppet. Det kandock inte anses föreligga något hinder mot att överlåtaren och förvärva-ren träffar avtal om att förvärvaren övertar ansvaret för överlåtarensskuld till föreningen. Den kontanta delen av köpeskillingen minskas isådant fäll i motsvarande mån. För att en överenskommelse om attförvärvaren övertar betalningsansvaret skall medföra att överlåtarenfriskrivs från vidare ansvar krävs givetvis föreningens godkännande.
6 kap.
11 §
Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över-låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en före-ningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.
Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pantsatt, fårbeslut om bostadsrättens upphörande meddelas endast om panthavarenhar medgivit detta eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren.
Frågan har närmare behandlats i avsnitt 5.6.
54 Paragrafen innehåller en bestämmelse om vad som skall ske med en Prop. 1995/96:17bostadsrätt som har övergått till föreningen. Bestämmelsen är tillämpligpå flera olika situationer, bl.a. avsägelse av bostadsrätten. Paragrafenföreslås att bli kompletterad med ett nytt stycke med bestämmelser omföreningens rätt att låta en pantsatt bostadsrätt upphöra. Bestämmelsernasyftar till att skydda panthavaren.
Bestämmelserna i det nya andra stycket är tillämpliga i samtliga falldå en bostadsrätt övergått till föreningen. Det saknar alltså betydelse ombostadsrätten har övergått på grund av överlåtelse, avsägelse, frånträ-dande, inlösen eller av annan anledning.
När det i bestämmelsen talas om pantsatt bostadsrätt avses panträttsom har upplåtits av bostadsrättshavaren. Även om en bostadsrätt harett visst värde på bostadsrättsmarknaden kan den sakna värde för pant-havaren. Det beror på att föreningen på grund av sin legala panträtt iförsta hand är berättigad till betalning för sin fordran på avgifter.
Om föreningen beslutar om bostadsrättens upphörande utan medgivan-de från panthavaren, sker detta på föreningens risk. Vid en eventuelltvist åligger det alltså föreningen att visa att bostadsrätten inte hadenågot värde för panthavaren. Om föreningen inte kan visa detta, blirden i princip skyldig att ersätta skada som drabbar panthavaren pågrund av beslutet om att låta bostadsrätten upphöra. Mot den bakgrun-den har föreningen givetvis ett intresse av att i första hand alltid sökaerhålla panthavarens medgivande.
7 kap.
4 §
Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten,huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilarpå bostadsrättshavaren. Bestämmelserna i 2 § tillämpas om föreningenåsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sättuppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande.
1 bestämmelsen har ordet ”mark” tillagts för att markera att bestämmel-sen inte endast avser huset (byggnaden). Se även kommentaren till
2 kap. 8 §.
7 kap.
9 §
Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iakttaallt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom ellerutanför huset. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som förening-en i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavarenskall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som hansvarar för enligt 12 § andra stycket.
Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kanmisstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.
I paragrafen har gjorts en ändring i syfte att markera att bestämmelseninte endast avser huset. Se också kommentaren till 2 kap. 8 §.
7 kap.
10 §
En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endastom styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i
6 § andra stycket.
Samtycke behövs dock inte,
1. om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning ellertvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtti bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller
2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten tilllägenheten innehas av en kommun eller ett landsting.
Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra styck-et.
Paragrafen innehåller föreskrifter om andrahandsupplåtelse av bostads-rättslägenheter. För sådan upplåtelse krävs i princip samtycke av före-ningens styrelse.
Andra stycket har kompletterats med ett nytt undantag, vilket har sam-band med förslaget att en sådan juridisk person som anges i be-stämmelsen skall ha rätt att utöva bostadsrätten under en begränsad tid(se 6 kap. 1 § andra stycket). Undantaget har behandlats i avsnitt 5.7.
Det kan inträffa att en juridisk person, som enligt 6 kap. 1 § andrastycket får utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen,beviljas medlemskap. I sådant fall krävs givetvis föreningens samtycketill en andrahandsupplåtelse. Lagtexten har utformats i enlighet meddetta.
Liksom i de tidigare undantagsfallen skall styrelsen genast underrättasom en upplåtelse som sker utan styrelsens samtycke. Regeln får nuutgöra ett nytt tredje stycke i paragrafen.
7 kap.
13 §
Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lä-genheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som före-ningen svarar för. När bostadsrätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap.,är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid.Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av störreolägenhet än nödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjan-derätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra ihuset eller på marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. Iså fall tillämpas 5 §.
Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när före-ningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten besluta om särskildhandräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser ilagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.
I första stycket har endast gjorts en formell följdändring.
Ändringarna i andra stycket motsvarar de som kommenterats i 7 kap.4 §. Dessutom har, liksom i tredje stycket, gjorts en mindre språkligändring.
7 kap.
16 a §
Föreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana av-gifter som avses i 14 § första stycket. Vid utmätning eller konkursjämställs sådan panträtt med handpanträtt.
Sådan panträtt som avses i första stycket har företräde framför enpanträtt som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om inteannat följer av 31 §.
Bestämmelsen är ny. Förslaget har behandlats i avsnitt 5.1.2.
I första stycket anges omfattningen av föreningens panträtt. I förhål-lande till promemorians förslag har det i lagtexten förtydligats vilka av-gifter den legala panträtten omfattar.
Av 2 § andra stycket förmånsrättslagen (1970:979) följer att särskildförmånsrätt vid utmätning och konkurs omfattar även ränta om ingetannat är föreskrivet. Genom den hänvisning till utsökningsbalken somföreslås i 8 kap. 2 § bostadsrättslagen blir förmånsrättslagen tillämpligäven vid tvångsförsäljning. Föreningens panträtt kan således komma attomfatta även dröjsmålsränta enligt räntelagen (1975:635). Det har ienlighet med Lagrådets inrådan inte ansetts nödvändigt att detta kommertill uttryck i lagtexten.
Det bör i sammanhanget påpekas att en bostadsrättshavare som blivituppsagd efter det att bostadsrätten förverkats är skyldig enligt 6 kap.7 § bostadsrättslagen att betala månadsavgifterna till föreningen i sexmånader efter det att han blev skild från lägenheten (se prop.1990/91:92 s. 192 f. samt Julius-Uggla, Bostadsrättslagen m.m.s. 136 f.). Föreningens krav för tiden därefter, som inte kan betecknassom en fordran på avgifter men väl som skadestånd, omfattas såledesinte av föreningens panträtt.
I 4 § 2 förmånsrättslagen föreskrivs att förmånsrätt följer med hand-panträtt. Med handpant jämställs annan panträtt i lös egendom som pågrund av egendomens beskaffenhet kan stiftas utan vanlig tradition ochsom inte omfattas av annan bestämmelse i förmånsrättslagen (se Ut-sökningsrätt IX, SOU 1969:5, s. 101). I första stycket andra meningenhar klargjorts att föreningens legala panträtt jämställs med handpanträtt.
Av andra stycket framgår att föreningens panträtt har företrädeframför panträtt som upplåtits av bostadsrättshavaren.
Eftersom panträtten inte upplåts av bostadsrättshavaren utan följer aven lagbestämmelse är det fråga om en s.k. legal panträtt. Självfalletmåste den avgiftsfordran som medför panträtt i en bostadsrätt rikta sigmot innehavaren av bostadsrätten, dvs. nuvarande eller tidigare bostads-rättshavare.
En frivillig överlåtelse av bostadsrätten inverkar givetvis inte på pant-rättens bestånd.
När bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavaren förenasmed en legal panträtt innebär detta att föreningens fordran i denna delmedför rätt till betalning vid exekutiv försäljning av bostadsrätten(8 kap. 11 § utsökningsbalken). Det saknar därvid betydelse för vilkenfordran utmätning har skett av bostadsrätten. Föreningens fordran avses
få bästa rätt och skall alltså gå före alla andra fordringar, bl.a. fordransom är förenad med upplåten panträtt.
Om bostadsrätten har utmätts på ansökan av någon som har upplåtenpanträtt i bostadsrätten eller en oprioriterad borgenär, blir bestämmel-serna i 9 kap. 4 § andra stycket utsökningsbalken tillämpliga. Enligtdessa bestämmelser får, om tredje man har panträtt eller retentionsrätt iutmätt egendom och denna skall säljas exekutivt för fordran med sämrerätt, försäljning ske endast om köpeskillingen förslår till betalning avtredje mannens fordran. Utan hinder av detta skall dock inrop godtas,om samtliga berörda sakägare medger det (9 kap. 4 § tredje stycket).Dessa föreskrifter är tillämpliga även vid exekutiv försäljning underhand (9 kap. 9 § första stycket).
Vad nu sagts innebär att någon försäljning efter ansökan av någonannan än föreningen inte kommer till stånd, om inte köpeskillingenräcker till betalning av föreningens fordringar som omfattas av den le-gala panträtten. Föreningen kan dock medge att försäljning sker tilllägre belopp och alltså nöja sig med vad som går att få ut. Om det ärföreningen som är utmätningssökande, blir inte bestämmelserna i 9 kap.4 § andra stycket utsökningsbalken tillämpliga. Försäljningen syftarnämligen i ett sådant fäll till att ge föreningen betalning så långt köpe-skillingen räcker. Däremot gäller givetvis i båda fallen att inrop respek-tive anbud inte får godtas om det är sannolikt att avsevärt högre köpe-skilling kan uppnås (9 kap. 4 § första stycket utsökningsbalken).
För att föreningens oprioriterade fordran mot bostadsrättshavaren,dvs. fordran på annat än sådana avgifter som föreningen har rätt att taut enligt 7 kap. 16 a §, skall kunna tas ut ur bostadsrätten vid exekutivförsäljning krävs även fortsättningsvis att föreningen skaffar sig en domeller annan exekutionstitel och får bostadsrätten utmätt. För en sådanfordran får föreningen endast den förmånsrätt som följer av utmätning-en. Det innebär bl.a. att dessa fordringar i företrädesordningen går eftersådana fordringar som är förenade med upplåten panträtt. I detta hän-seende innebär således förslaget att bostadsrättens värde som pantstärks.
En annan följd av att legal panträtt till förmån för bostadsrättsföre-ningen införs för vissa av föreningens fordringar är följande. Innan ex-ekutiv försäljning av bostadsrätt äger rum brukar kronofogdemyndig-heten höra med bostadsrättsföreningen om hur stor föreningens fordranmot gäldenären är. Upplysning om detta lämnas till spekulanterna.Fordringens storlek har, med hänsyn till det betalningsansvar som ex-ekutivköparen ådrar sig enligt 6 kap. 8 § bostadsrättslagen, betydelseför frågan hur stor köpeskilling en spekulant är beredd att betala för bo-stadsrätten. Ibland har det efter försäljningen visat sig att bostadsrätts-havarens skuld i själva verket var större än vad föreningen har uppgetttill kronofogdemyndigheten. Det har förekommit att den nye bostads-rättshavaren krävts på det högre beloppet. Enligt regeringens förslagkommer något sådant inte längre att kunna inträffa. Exekutivköparenskall ju enligt den nya lydelsen av 6 kap. 8 § bostadsrättslagen inte blibetalningsskyldig för den förre bostadsrättshavarens skuld till förening-
en. Denne har däremot kvar sitt personliga betalningsansvar mot före- Prop. 1995/96:17ningen för vad som inte blir betalt ur köpeskillingen för bostadsrätten.
7 kap.
18 §
Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och somtillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förver-kad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavarentill avflyttning,
1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtel-seavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd istadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom attfullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjermed att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,
2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upp-låter lägenheten i andra hand,
3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,
4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till iandra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra ilägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligtdröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrartill att ohyran sprids i huset,
5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavareneller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något avvad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller bristeri den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,
6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,
7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver dethan skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerligvikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt
8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverk-samhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken tillen inte oväsentlig del ingår brottsligt förfärande, eller för tillfälligasexuella förbindelser mot ersättning.
Se kommentaren till 2 kap. 8 §.
7 kap.
30 §
Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av upp-sägning i fall som avses i 18 §, skall bostadsrätten tvångsförsäljas enligt
8 kap. så snart som möjligt, om inte föreningen, bostadsrättshavarenoch de kända borgenärer vars rätt berörs av försäljningen kommeröverens om något annat. Försäljningen får dock skjutas upp till dess attbrister som bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade.
Paragrafen innehåller vissa bestämmelser om tvångsförsäljning enligtbostadsrättslagen, dvs. vad som för närvarande benämns offentlig auk-tion. Ändringen innebär att det i första stycket görs en mindre följdänd-ring och en språklig jämkning samt att andra stycket utgår.
I paragrafens nuvarande andra stycke föreskrivs att av vad som kom-mit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersättning till gode
mannen tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka förening- Prop. 1995/96:17ens fordran hos bostadsrättshavaren. Denna bestämmelse blir obehövligtill följd av att föreningens fordran föreslås bli förenad med panträtt till
viss del samt av vad som föreslås i 8 kap. (särskilt 2 och 5 §§).
7 kap.
31 §
Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, skallföreningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavarenhar obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vadsom av årsavgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjermed betalningen mer än två veckor från förfallodagen.
Om föreningen försummar denna skyldighet, har föreningen vid exe-kutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. inte företräde tillbetalning framför panthavaren i fråga om
1. de avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid förening-ens försummelse varat, samt
2. den del av årsavgiften som förfallit till betalning närmast efter detatt en underrättelse gjorts.
Andra stycket gäller inte i fråga om avgiftsbelopp som förfallit tillbetalning under den tid panthavaren haft kännedom om bostadsrättsha-varens betalningsförsummelse.
Paragrafen innehåller föreskrifter om skyldighet för föreningen att un-derrätta en panthavare, när bostadsrättshavaren har försummat att betalaavgifter till föreningen samt verkan av att föreningen underlåter att läm-na sådan underrättelse.
Ändringarna innebär att verkan av föreningens underlåtenhet jämkasoch preciseras. Frågan har behandlats närmare i avsnitt 5.3.
Reglerna om verkan av försummelse från föreningens sida att under-rätta panthavare om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse harbrutits ut till ett nytt andra stycke i paragrafen. Regleringen kan sam-manfattningsvis sägas innebära att verkan av föreningens underlåtelsebegränsas till vad som är en relevant skada för panthavaren. Liksomtidigare skall föreningen förlora företrädesrätten för utfallandeavgiftsbelopp om den helt försummar att underrätta panthavaren. Nyhe-ten ligger i att företrädesrätt skall kunna gälla för belopp som förfallertill betalning efter en underrättelse som görs för sent. Föreningen kandock inte på detta sätt återvinna företrädesrätten till det avgiftsbeloppsom allra först förfaller till betalning efter underrättelsen. Föreningensföreträdesrätt till betalning omfattar emellertid inte bara obetalda års-avgifter utan också, i förekommande fall, obetalda pantsättningsavgifterm.m. Om en sådan avgift, som typiskt sett uppgår till mindre belopp,förfaller till betalning närmast efter underrättelsen bör detta inte fånågon inverkan på företrädesrätten beträffande den del av årsavgiftensom förfäller till betalning närmast efter underrättelsen. Detta har, efterLagrådets påpekande, föranlett att andra punkten gäller enbart föravgiftsbelopp som avser en viss del av årsavgiften.
Bestämmelsen i tredje stycket är ny i förhållande till promemorieför-slaget. Den har tillkommit för att klargöra att bostadsrättsföreningen
alltid behåller sin företrädesrätt till betalning för belopp som förfolier Prop. 1995/96:17till betalning då panthavaren har kännedom om bostadsrättshavarens be-talningsförsummelse.
7 kap.
32 §
Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 16 §, 18 § 1,
20 § eller 31 § första stycket eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller
2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress,skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Det-samma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavarensom avses i 2 § och 6 kap. 6 §.
I paragrafen har en följdändring av formell natur gjorts efter Lagrådetspåpekande samt dessutom en mindre språklig ändring.
8 kap. Tvångsförsäljning
1 detta kapitel har tagits upp helt nya bestämmelser om tvångsförsäljningav bostadsrätt på grund av förverkande (7 kap. 30 §) och i de speciellafall som avses i 6 kap. 1 andra stycket, 1 a och 2 §§. Bestämmelsernaersätter de nuvarande reglerna i kapitlet om offentlig auktion.
Frågor som rör institutet tvångsförsäljning enligt bostadsrättslageri harnärmare behandlats i avsnitt 5.2.
8 kap.
Inledande bestämmelser
1 §
Tvångsförsäljning genomförs av kronofogdemyndigheten efter ansökanav bostadsrättsföreningen.
Av bestämmelsen framgår att tvångsförsäljning inte kan begäras av nå-gon annan än föreningen. Frågan om hos vilken kronofogdemyndighetansökan skall göras regleras i 3 §.
8 kap.
2 §
Vid tvångsförsäljning tillämpas bestämmelserna i utsökningsbalken omexekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet, om inte annat följer avdetta kapitel.
Försäljningen skall anses ske för uttagande av en sådan föreningensfordran som är förenad med panträtt enligt 7 kap. 16 a §. Detta gälleräven om föreningen inte skulle ha någon sådan fordran.
Paragrafen anger vilka normer som är tillämpliga för tvångsförsälj-ningsförfarandet. Frågan har behandlats i avsnitt 5.2.1.
61 Hänvisningen i första stycket syftar i första hand på bestämmelserna Prop. 1995/96:17om exekutiv försäljning i 8, 9 och 14 kap. utsökningsbalken och till be-stämmelserna om redovisning av influtna medel i 13 kap. i balken.Men även mer allmänna föreskrifter i t.ex. 2 kap. utsökningsbalkenavses, om de kan tillämpas. Att utsökningsbalken blir tillämplig medförbl.a. att köparen får rätt till handräckning inom ramen för försäljnings-förfarandet (8 kap. 18 § utsökningsbalken) samt att bestämmelserna omöverklagande i 18 kap. blir tillämpliga.
Av hänvisningen till utsökningsbalken följer att även föreskrifterna iutsökningsförordningen blir tillämpliga.
Andra stycket utgör ett komplement till 9 kap. 4 § utsökningsbalken.Av den bestämmelsen följer att, om bostadsrätten är pantsatt och skallsäljas exekutivt för fordran med sämre rätt, försäljning får ske endastom köpeskillingen förslår till betalning av panthavarens fordran. När nuen generell hänvisning görs i bostadsrättslagen till bestämmelserna omexekutiv försäljning, måste en särskild föreskrift införas så att bestäm-melserna i 9 kap. 4 § utsökningsbalken inte gör att det blir svårare änför närvarande för bostadsrättsföreningen att tvångsförsälja bostadsrätteri förverkandefall. Syftet med den nya bestämmelsen är således att enfordran som är förenad med panträtt som har upplåtits av bostadsrätts-havaren inte skall kunna hindra tvångsförsäljning. Panthavaren fårföljaktligen hålla sig till vad som kan fås ut ur köpeskillingen sedanföreningen fått betalt för sin med legal panträtt utrustade fordran. Avandra styckets andra mening följer att tvångsförsäljning får ske även omföreningen inte har något ekonomiskt anspråk mot bostadsrättshavaren.Det gäller alltså sådana fall där nyttjanderätten har förverkats av annananledning än underlåtenhet att betala avgifter.
8 kap.
Ansökan och beslut
3 §
Ansökan om tvångsförsäljning skall göras hos kronofogdemyndigheteni det län där den lägenhet finns som bostadsrätten avser.
1 paragrafen regleras frågan om behörig kronofogdemyndighet (jfr
4 kap. 8 § och 27 § tredje stycket utsökningsbalken).
En motsvarande bestämmelse om laga domstol i ärenden om förord-nande av god man finns i dag i 11 kap. 1 §. Eftersom den bestämmel-sen inte längre behövs, skall den upphävas.
8 kap.
4 §
Om kronofogdemyndigheten finner att förutsättningarna för tvångs-försäljning är uppfyllda skall en sådan försäljning genomföras. 1 annatfall skall kronofogdemyndigheten avslå ansökan.
62 Förslaget har behandlats i avsnitt 5.2.2. Prop. 1995/96:17
Enligt bestämmelsen skall kronofogdemyndigheten göra en ordentligprövning av om förutsättningarna för en tvångsförsäljning är uppfyllda.Som ett led i en sådan prövning bör normalt ingå att bostadsrättssha-varen bereds tillfälle att yttra sig. Någon uttrycklig föreskrift i lagtextenom detta behövs dock inte.
Ett beslut om att förutsättningar föreligger för försäljning kan inteanses utgöra ett sådant förberedande beslut som enligt 18 kap. 6 § andrastycket utsökningsbalken inte får överklagas särskilt.
Om kronofogdemyndigheten finner att förutsättningarna för en tvångs-försäljning inte är uppfyllda skall den, enligt andra meningen, avslåansökan. Föreningen har möjlighet att överklaga avslagsbeslutet enligtvad som sägs i 18 kap. 2 § och 7 § femte stycket utsökningsbalken. Isammanhanget kan också nämnas att själva tvångsförsäljningen över-klagas enligt bestämmelserna i 18 kap. 7 § tredje stycket.
Lagrådsremissens lagförslag innehöll en bestämmelse om attkronofogdemyndigheten skall hänvisa föreningen att väcka talan i sakenvid domstol. Lagrådet har invänt att en sådan föreskrift är mindrelämplig. Kronofogdemyndigheten kan, utöver lämnande av fullföljds-hänvisning enligt 2 kap. 18 § utsökningsbalken, ha anledning att erinraföreningen om dess möjlighet att väcka talan vid domstol. SomLagrådet har anfört är det emellertid onödigt att i paragrafen ha enbestämmelse om detta. Bestämmelsen har därför tagits bort.
8 kap.
Föreningens rätt till betalning
5 §
Föreningen har vid tvångsförsäljning rätt till betalning ur försälj-ningssumman för fordringar som är förenade med panträtt i bostads-rätten enligt 7 kap. 16 a §.
Föreningen har också rätt till betalning för andra fordringar mot bo-stadsrättshavaren som grundas på innehavet av bostadsrätten, om deanmäls hos kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs eller, omförsäljning sker under hand, senast när fördelning skall äga rum. Så-dana fordringar tas ut efter alla andra fordringar som medför rätt tillbetalning ur bostadsrätten.
I första stycket erinras om föreningens rätt till betalning för fordringarsom enligt 7 kap. 16 a § är förenade med legal panträtt.
I andra stycket klargörs att föreningen vid tvångsförsäljning har rättatt få betalning ur köpesumman för fordringar som visserligen inte ärförenade med legal panträtt, men som ändå ligger inom det rättsförhål-lande som bostadsrätten innebär. Fordran på grund av upplåtelse avgarage, tvättstuga och liknande är av denna karaktär. Föreningen haralltså i princip rätt till betalning för sådana fordringar, men med före-trädesrätt närmast efter alla prioriterade fordringar. Regeringen föreslårvidare att det särskilt föreskrivs att föreningen för att ha rätt till be-talning måste anmäla sådana fordringarna på visst sätt (jfr 8 kap. 10 §första stycket utsökningsbalken). 63
När det gäller föreningens anspråk på ersättning för sådana fordringar Prop. 1995/96:17som avses i andra stycket torde kronofogdemyndigheten i allmänhet intefå anledning att närmare pröva frågan annat än efter invändning frånannan borgenär eller bostadsrättshavaren. Kronofogdemyndigheten kanom oklarhet råder om fordringen, förklara den tvistig och hänvisa före-ningen att väcka talan vid domstol. Om detta finns bestämmelser i13 kap. 4-9 §§ utsökningsbalken.
8 kap.
Föjden av misslyckade försäljningsförsök
6§
Om det har gjorts tre försäljningsförsök utan att bostadsrätten har bli-vit såld, övergår den genast till föreningen utan lösen och fri från pant-rätt. Bostadsrätten övergår dock till föreningen på detta sätt redan efterdet andra försäljningsförsöket, om det vid detta inte har gjorts någotinrop eller lämnats något anbud och det inte kan antas att bostadsrättenblir såld vid ytterligare ett försäljningsförsök.
Paragrafen motsvarar i sak promemorians förslag men har fått en annanspråklig utformning.
I 9 kap. 6 § utsökningsbalken finns bestämmelser om hur kronofogde-myndigheten skall handla om egendomen inte blir såld. I förevarandeparagraf meddelas bestämmelser som avviker från utsökningsbalkensregler.
Bestämmelserna har sin motsvarighet i nuvarande 5 §. De förutsätterdock att det görs ytterligare försäljningsförsök, utöver vad som krävsför närvarande, innan bostadsrätten övergår till föreningen. Detta haransetts motiverat med hänsyn till den långtgående verkan de misslycka-de försäljningsförsöken får.
Som framgår av andra meningen kan bostadsrätten övergå till före-ningen redan efter det andra misslyckade försäljningsförsöket. En förut-sättning för detta är att det vid det andra försäljningsförsöket inte harlämnats något anbud eller gjorts något inrop. En ytterligare förutsätt-ning är att det inte finns skäl att anta att bostadsrätten blir såld vid etttredje försäljningsförsök. Frågan huruvida dessa förutsättningar är upp-fyllda avgörs av kronofogdemyndigheten. Det beslut varigenom kro-nofogdemyndigheten avslutar målet om tvångsförsäljning kan överklagasav den som är missnöjd med att kronofogdemyndigheten inte gjort någottredje försäljningsförsök.
Bestämmelserna i förevarande paragraf är formulerade på ett sätt somgör att även möjligheten att sälja bostadsrätten underhand omfattas.
8 kap.
Kostnaderna för förfarandet
7 §
Vid tillämpning av 17 kap. utsökningsbalken skall mål om tvångsför-säljning anses som mål om utmätning. Bostadsrättshavaren skall slutligt
svara för förrättningskostnaderna, i den mån de inte kan tas ut ur för- prOp. 1995/96:17säljningssumman.
Hänvisningen i 2 § till utsökningsbalkens bestämmelser om exekutivförsäljning omfattar i och för sig även bestämmelserna i 17 kap. utsök-ningsbalken om kostnader i utsökningsmål. När det gäller exekutiv för-säljning talas där emellertid om mål om utmätning (17 kap. 7 § 1 st).Ett förtydligande är därför motiverat. Härtill kommer att det krävs ensärskild föreskrift om att bostadsrättshavaren alltid slutligt svarar förförrättningskostnaderna (jfr nuvarande 8 kap. 6 § sista meningen bo-stadsrättslagen).
Eftersom bestämmelserna i 17 kap. utsökningsbalken är tillämpliga vidtvångsförsäljning får det anses följa att även förordningen (1992:1094)om avgifter vid kronofogdemyndigheterna skall tillämpas.
Av 17 kap. 7 § första stycket andra meningen utsökningsbalken följeratt kostnaderna, om de inte kan tas ut ur köpeskillingen, kan utsökashos gäldenären utan särskild exekutionstitel.
Resultatlösa försäljningsförsök kan föranleda stora kostnader som yt-terst drabbar bostadsrättshavaren, om han har medel. Det bör nämnasatt bostadsrättshavaren för att undvika detta i vissa fall kan avsäga sigbostadsrätten.
Det förtjänar också att nämnas att sökanden, dvs. bostadsrättsförening-en, gentemot staten svarar för förrättningskostnaderna (17 kap. 2 §första stycket utsökningsbalken).
8 kap.
Sammanträffande av exekutiv försäljning och tvångsförsäljning
S§
Om tvångsförsäljning enligt detta kapitel och exekutiv försäljning be-gärs beträffande samma bostadsrätt, skall den tvångsförsäljas.
Första stycket gäller inte om ansökan om tvångsförsäljning gjorts efterdet att försäljning på exekutiv auktion kungjorts enligt 9 kap. 2 § utsök-ningsbalken eller det annars finns särskilda skäl för att en försäljningbör genomföras enligt utsökningsbalken. 1 ett sådant fall skall målet omtvångsförsäljning vila till dess målet om exekutiv försäljning avgjorts.
Frågan om tvångsförsäljning faller, om en bostadsrätt har sålts videxekutiv försäljning efter det att nyttjanderätten till den lägenhet sombostadsrätten avser har förverkats enligt 7 kap. 18 §.
Exekutiv försäljning och tvångsförsäljning kan ibland sammanträffa. Debåda försäljningsförfarandena handläggs visserligen av samma myndig-het, men kan leda till olika resultat. Konsekvensen av att bostadsrättensvärde understiger den fordran föreningen är säkerställd enligt 7 kap.16 a § blir i tvångsförsäljningsfallet den att bostadsrätten enligt 8 kap.6 § övergår till föreningen. Vid en exekutiv försäljning blir följden avatt egendomen inte kan säljas i stället den att bostadsrätten, sedan ut-mätningen hävts, förblir bostadsrättshavarens (9 kap. 6 § utsökningsbal-ken). Det har därför ansetts lämpligt att klargöra prioriteten mellantvångsförsäljning och exekutiv försäljning som begärs beträffande sam-ma bostadsrätt.
5¶Riksdagen 1995/96. 1 samt. Nr 17
I promemorian lämnas inte något förslag till författningsreglering. Ut-redaren har emellertid förordat att tvångsförsäljning enligt bostadsrätts-lagen ges företräde, om inte ett förfarande avseende exekutiv försäljningär i ett långt framskridet skede när ansökan om tvångsförsäljning görs(se promemorian s. 41). Lagtexten i första stycket har utformats i enlig-het med detta synsätt. En fördel med att ge företräde åt tvångsförsälj-ningsförfarandet är att, i en situation som den nyss beskrivna, fråganom en i praktiken värdelös bostadsrätt blir utagerad. Föreningen ärnämligen i tvångsförsäljningssituationen tvungen att acceptera det prissom erbjuds för bostadsrätten om det är godtagbart (jfr 9 kap. 4 § ut-sökningsbalken), varvid den övergår gravationsfri till en ny innehavare.Om ett godtagbart anbud inte lämnas övergår bostadsrätten enligt deföreslagna bestämmelserna i 8 kap. 6 § bostadsrättslagen till föreningen,som då har möjlighet att besluta om dess upphörande (6 kap. 11 § bo-stadsrättslagen). Tvångsförsäljningsförfarandet har även fördelar när bo-stadsrätten har ett högre värde och en försäljning kan genomföras. Före-ningens oprioriterade fordran får ju göras gällande endast vid tvångs-försäljning.
Om ett förfarande avseende exekutiv försäljning är i ett långt fram-skridet skede när ansökan om tvångsförsäljning görs, följer det av reg-lerna i andra stycket att det exekutiva förfarandet skall fortsätta. Så ärfallet om det exekutiva förfarandet kommit så långt som till en kungö-relse av en kommande auktion. Men även i andra fall kan en exekutivförsäljning vara nära förestående. Enligt 9 kap. 8 § utsökningsbalkenbör egendom säljas under hand, om det är sannolikt att en högre köpe-skilling kan uppnås och en sådan försäljning även i övrigt är ändamåls-enlig. Anbud skall i sådana fall fordras in. Det är inte nödvändigt attinfordra anbud genom kungörelse (9 kap. 14 § utsökningsförordningen).I allmänhet sker detta genom annonsering. I andra stycket har därförgjorts ett tillägg som medger att ett exekutivt försäljningsförfarandeskall fortgå om ”särskilda skäl” föreligger. Det kan tänkas att det ävenfinns andra situationer där det föreligger särskilda skäl för att låta detexekutiva försäljningsförfarandet fortgå.
Kronofogdemyndigheten skall, om en bostadsrättsförening begärtvångsförsäljning av en utmätt bostadsrätt som utbjudits till offentligauktion, inte avvisa ansökan om tvångsförsäljning, utan förklara denvilande. Det är ju inte säkert att den exekutiva försäljningen fullföljs.Detta har klargjorts i andra stycket.
Om en ansökan om utmätning gjorts i fall då huvudregeln skall tilläm-pas, skall kronofogdemyndigheten självfallet avvakta med en exekutivförsäljning till dess tvångsförsäljningsmålet avslutats. Någon särskildlagbestämmelse om detta har inte ansetts behövlig. Det bör tilläggas attkronofogdemyndigheten, om en ansökan om utmätning av bostadsrättgörs hos en annan behörig kronofogdemyndighet än den i det län därden lägenhet finns som bostadsrätten avser, bör se till att målet över-lämnas dit (jfr 2 kap. 4 § andra stycket utökningsbalken).
För att en exekutivköpare inte skall behöva riskera att en bostadsrättsom förverkats strax före den exekutiva försäljningen blir föremål förtvångsförsäljning har en särskild bestämmelse i saken tagits upp i tredje
stycket. Bestämmelsen motsvarar den som föreslagits av utredaren i Prop. 1995/96:178 kap. 9 § (se promemorian s. 100).
9 kap.
15 §
Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus ellermark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har be-stämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostads-rättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och be-stämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.
Se kommentaren till 2 kap. 8 § och 7 kap. 4 §.
9 kap.
19 §
En bostadsrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning avhyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet ärgiltigt, om hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheter somomfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skallvara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av antaletlägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket.
Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rös-terna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och ägarenav huset.
Första stycket
Ändringen i första meningen är bl.a. en konsekvens av att ombildnings-lagen föreslås omfatta även sådana fastigheter (och tomträtter) som ärtaxerade som småhusenheter och som hyrs för annat än fritidsändamål(se avsnitt 6 i den allmänna motiveringen). Enligt den hittills gällandelydelsen av paragrafen skall en bostadsrättsförenings beslut om förvärvav en hyresfastighet för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt alltidfölja bestämmelserna i denna paragraf. Vad som avses med ”hyresfas-tighet” är inte helt klart. Frågan kan ställas om uttrycket exempelvisomfattar även hus på mark upplåten med tomträtt eller annan nyttjande-rätt och som är taxerad som hyreshusenhet. Bostadsrättslagen förutsätteratt föreningen äger huset, men det krävs inte att föreningen också ägermarken (1 kap. 1 § bostadsrättslagen). Marken kan vara upplåten medtomträtt eller annan nyttjanderätt. I bostadsrättslagen används i allmän-het uttrycket ”hus” men inte genomgående. Den här föreslagna ändring-en innebär att uttrycket ”hyresfastighet” byts ut mot ”hus”. En motsva-rande ändring har gjorts i ett antal andra paragarafer, se kommentarentill 2 kap. 8 §. Med den föreslagna ändringen kommer det att stå klartatt alla beslut om förvärv av fastigheter som sker för ombildning avhyresrätt till bostadsrätt skall gå till så som föreskrivs i förevarandeparagraf samt i 9 kap. 20 och 21 §§. Ändringen innebär att bestämmel-serna i dessa paragrafer också omfattar förvärv av hus som ligger påmark som upplåts med tomträtt eller annan nyttjanderätt, om förvärvetsker för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.
67 Ändringen i andra meningen innebär att majoritetsregeln jämkas Prop. 1995/96:17språkligt så att den helt ansluter till majoritetsregeln i ombildningslagen.Bakgrunden är följande. När ombildningslagen trädde i kraft infördesdet vissa krav på hur en bostadsrättsförenings beslut att förvärva enhyresfastighet skulle gå till. Bestämmelsen infördes i 60 a § i den dåva-rande bostadsrättslagen (1971:479). Beslutet skulle bl.a. fattas på enföreningsstämma och biträdas av ”hyresgästerna i minst två tredjedelar”av de uthyrda lägenheter som omfattades av förvärvet. När flera hyres-gäster hyr gemensamt skulle enligt motiven samtliga hyresgäster i lä-genheten biträda beslutet för att deras lägenhet skulle räknas med (prop.1981/82:169 s. 28 f.). I ombildningslagen formulerades majoritetsregelnpå samma sätt (3 §). I den nya bostadsrättslagen kom emellertid regelnatt formulerats något annorlunda. Enligt den ursprungliga lydelsen avförevarande paragraf är beslutet giltigt om ”minst två tredjedelar av hy-resgästerna” i de uthyrda lägenheterna har gått med på beslutet. Dennaformulering kan ge upphov till den tolkningen att två eller flera hyres-gäster i samma lägenhet skall få mer än en röst. Det har emellertid intevarit lagstiftarens avsikt att ändra regelns sakliga innebörd (prop.1990/91:92 s. 224). Även med tanke på att ombildningslagen har kvarden gamla, riktigare utformningen av majoritetsregeln bör bostadsrätts-lagens majoritetsregel ändras så att dess innebörd blir helt klar.
Majoritetsreglerna ändrades i sak den 1 juli 1992. Det räcker numeramed att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna hargått med på beslutet (prop. 1991/92:160, bet. 1991/92:BoU22, rskr.1991/92:293). De olika sätten att formulera regeln i de båda lagarnakvarstår emellertid. Det står numera ”hyresgästerna i mer än hälften”respektive ”mer än hälften av hyresgästerna” i ombildnings- respektivebostadsrättslagen (SFS 1992:505 resp. 507).
Andra stycket
Se kommentaren till första stycket första meningen. Några smärre språ-kliga ändringar har också gjorts.
9 kap.
20 §
Innan beslut om förvärv av ett hus fattas enligt 19 §, skall en sådanekonomisk plan som avses i 3 kap. 1 § upprättas och hållas tillgängligför hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll somvisar husets skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt3 kap. 2 §.
Se kommentaren till 9 kap. 19 § första stycket första meningen.
68 Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser Prop.
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträ-dandet gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 §andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket.
3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts föreikraftträdandet gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse.
4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig tillsådan försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldrelydelse.
5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordring-ar som har uppkommit före ikraftträdandet.
6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i
8 kap. 1 §, gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion.
7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall somavses i punkten 6, göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdan-det. Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet genomföra sådanaförberedande åtgärder som behövs för att tvångsförsäljning skall kunnagenomföras efter ikraftträdandet.
Bestämmelserna har fått den redaktionella utformning som Lagrådetföreslagit.
Av första punkten framgår att lagändringarna föreslås träda i kraft den
1 januari 1996.
Bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket om rätt för en juridisk per-son att, efter förvärv av en bostadsrätt som den juridiska personen- haftpanträtt i, få utöva bostadsrätten under en begränsad tid bör inte tilläm-pas i fråga om förvärv som har ägt rum före ikraftträdandet. Detsammagäller den nya bestämmelsen i 7 kap. 10 § andra stycket om rätt för ensådan förvärvare att upplåta lägenheten i andra hand.
Bestämmelsen i 6 kap. 4 § andra stycket om att en sidoöverenskom-melse rörande köpeskillingen är ogiltig och att den i köpehandlingen an-givna köpeskillingen gäller mellan parterna bör inte tillämpas på äldreöverlåtelser. Detsamma gäller föreskriften i 6 kap. 5 § tredje stycketom en preskriptionstid för väckande av talan om ogiltighet på grund avformfel.
På grund av vad som nu sagts anges i andra punkten i övergångsbe-stämmelserna att de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 §andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket integäller i fråga om förvärv som har ägt rum före ikraftträdandet.
Bestämmelsen i 6 kap. 11 § andra stycket om förutsättningarna för attbostadsrättsföreningen skall få besluta om upphörande av en pantsattbostadsrätt som har övergått till föreningen bör tillämpas även i fall dåen bostadsrätt har övergått till föreningen före ikraftträdandet. Någonsärskild övergångsregel om detta behövs inte.
Den nya bestämmelsen i 6 kap. 8 § om slopande av en förvärvaressolidariska ansvar för den förre bostadsrättshavarens betalningsförplik-telser mot föreningen bör inte tillämpas beträffande förvärv som harskett före ikraftträdandet. I sådana fäll har solidariskt ansvar redan in-trätt, och en generell tillämpning av bestämmelsen skulle innebära en
1995/96:17
ändring av det bestående materiella rättsförhållandet. Bestämmelsenskall således gälla i sin äldre lydelse. Detta framgår av tredje punkten.
Den föreslagna ändringen i 7 kap. 31 § angående verkan av förening-ens försummelse att underrätta panthavare om bostadsrättshavarensunderlåtenhet att betala avgifter kan inte tillämpas när föreningensförsummelse, om än bara i mindre mån, har skett före ikraftträdandet.Den verkan som föreningens försummelse får, enligt den ordning somgäller i dag, har då redan inträtt. En övergångsbestämmelse i enlighetmed detta har tagits upp i fjärde punkten.
Den nya bestämmelsen i 7 kap. 16 a § om legal panträtt för förening-ens fordran på avgifter har nära samband med de nya reglerna omtvångsförsäljning. Eftersom dessa regler bör kunna tillämpas i och medikraftträdandet, bör också bestämmelsen om legal panträtt bli tillämpligomedelbart. Detta kräver en särskild reglering. I femte punkten i över-gångsbestämmelserna föreskrivs därför att bestämmelserna i 7 kap.16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har uppkommit föreikraftträdandet.
De nya bestämmelserna om tvångsförsäljning bör som nämntstillämpas från ikraftträdandet. Detta kräver inte någon övergångs-bestämmelse. Om en god man förordnats enligt 8 kap. 1 § föreikraftträdande är det emellertid enligt regeringens uppfattning lämpligtatt låta förfarandet fortsätta enligt äldre föreskrifter (jfr promemoriansförslag, s. 102). De gamla och nya tvångsförsäljningssystemen skiljersig nämligen åt på väsentliga punkter. I det gamla systemet står det intehelt klart vem som skall pröva om förutsättningarna för tvångsförsälj-ning är uppfyllda (se avsnitt 5.2.2). Enligt de nya bestämmelserna fårkronofogdemyndigheten inte sälja bostadsrätten innan frågan omförverkande skett är klarlagd. Om ett förfärande som inletts inom ramenför det gamla systemet skulle övergå till att handläggas inom ramen fördet nya systemet skulle detta kunna få till följd att frågan omförverkande inte blir prövad, eller prövad först sedan försäljning avbostadsrätten genomförts. Till undvikande av detta anges därför i sjättepunkten i övergångsbestämmelserna att äldre föreskrifter om offentligauktion fortfarande skall tillämpas om en god man förordnats enligt8 kap. 1 § bostadsrättslagen före ikraftträdandet.
Men försäljningsförfarandet enligt det nya systemet bör i andra fall ändå god man redan har utsetts kunna förberedas före den nya lagensikraftträdande genom att ansökan görs hos kronofogdemyndigheten, somkan vidta förberedande åtgärder. En föreskrift om detta har tagits upp isjunde punkten i övergångsbestämmelserna.
9.2¶Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) omrätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
De föreslagna ändringarna har behandlats i avsnitt 6.
1 §
För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har hyresgäster enligtdenna lag rätt att förvärva den fasta egendomen genom enbostadsrättsförening.
Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som hyres-husenhet eller, om egendomen hyrs ut för något annat ändamål änfritidsändamål, som småhusenhet.
Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt.Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i ställetavse inskrivning av förvärv av tomträtt.
Ändringen innebär att även sådana småhus som hyrs för annat än fri-tidsändamål omfattas av ombildningslagen. Vissa andra villkor i lagenmåste emellertid också vara uppfyllda, t.ex. kravet på att egendomenmåste innehålla minst tre lägenheter (2 § första stycket). Vad som me-nas med lägenhet framgår av 2 § andra stycket. I ett område med frilig-gande enfamiljsvillor motsvarar varje hus en lägenhet. För att det skallframgå om fastigheten hyrs för fritidsändamål eller inte krävs intyg avföreningens styrelse, se 3 §.
Redan enligt vad som gäller i dag kan en intresseanmälan omfatta flerän en registerfastighet, nämligen om fastigheterna är samtaxerade. Medhänsyn till detta har på Lagrådets inrådan första stycket ändrats så attdär talas om "den fasta egendomen" i stället för "fastigheten". Genomändringen kommer även flera fastigheter som är taxerade som småhusatt kunna omfattas av samma intresseanmälan om de är samtaxerade,dvs. om de utgör en småhusenhet. Efter lagändringen kommer detdärför troligen att bli mer vanligt att en intresseanmälan omfattar fleraregisterfastigheter.
För att kunna registrera en ekonomisk plan för en bostadsrättsföreningsom har fler än ett hus krävs det enligt bostadsrättslagen också att husenligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellanbostadsrättshavarna (se 1 kap. 5 § tredje stycket bostadsrättslagen). En-ligt 4 kap. 3 och 6 §§ fastighetstaxeringslagen (1979:1152) får i bl.a.småhusenheter och hyreshusenheter endast ingå egendom som liggersamlad och som utgör en ekonomisk enhet. Inskrivningsmyndighetenkan alltså, genom att konstatera att fastigheterna är samtaxerade, få be-sked om att husen ligger samlade.
3 §
Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombild-ning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyn-digheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall förhyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelseom
1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälanomfattar,
2. att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna skrift- prop. 1995/96:17ligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bo-stadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättsförening-en, och
3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälanhyrs för något annat ändamål än fritidsändamål.
Ändringen innebär att ombildningslagen omfattar även sådana småhussom hyrs för annat än fritidsändamål. Att förhyrningen sker för annatän fritidsändamål skall intygas av styrelsen i det intyg som skall bifogasintresseanmälan. Det är endast beträffande småhusenheter som ett så-dant intyg behövs. När det gäller hyreshusenhet behövs alltså inte någotintyg om till vilket ändamål förhyrningen sker.
6§
Fast egendom som utgör en hyreshus- eller småhusenhet och för vil-ken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genomköp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intressean-mälan har erbjudits att förvärva hela hyreshus- eller småhusenheten. Ettsådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller bytelikställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelningeller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 §aktiebolagslagen (1975:1385).
En överlåtelse får genomföras utan hembud till bostadsrättsföreningen,
1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2. om staten förvärvar egendomen,
3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller,när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom-ling,
4. om förvärvet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller of-fentlig auktion enligt lagen (1904:48 s.l) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser en andel och förvärvaren redan äger en andeli egendomen och denna andel förvärvats på något annat sätt än genomgåva.
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningenskulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren ochen arman förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för elleromständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövsprövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
Ändringen är en följd av att ombildningslagen föreslås omfatta ävensmåhus som hyrs för annat än fritidsändamål. Några språkliga ändringarhar också gjorts.
8§
Hyresnämnden skall se till att förslaget till köpeavtal delges den bo-stadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Efter delgivningen fårinte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller försla-get ändras.
Efter hembudet är fastighetsägaren skyldig att ge föreningen tillfälle attbesikta egendomen.
Hyresnämnden skall för anteckning i fastighetsboken underrätta in-skrivningsmyndigheten om hembudet och om dagen för det.
Ändringen har gjorts för att klargöra att det är möjligt att en intressean- Prop. 1995/96:17mälan innefattar fler än en fastighet. I lagen har genomgående uttrycket”egendomen” använts och det är därför lämpligt att det uttrycket an-vänds även i denna paragraf. Vissa språkliga ändringar har också gjorts.
9§
Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hus förombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 19-21 §§ bostads-rättslagen (1991:614).
Ändringen är en följd av att ombildningslagen föreslås omfatta ävensmåhus som hyrs för annat än fritidsändamål. Beträffande valet av ut-trycket ”hus” i stället för ”hyresfastigheter” hänvisas till kommentarentill 9 kap. 19 § första stycket första meningen bostadsrättslagen.
12 §
Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningensintresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsföreningsom har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villko-ren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastig-hetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse ellerövergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet äruppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hem-bud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingenär lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren,och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra mening-arna tillämpas på det nya hembudet.
Första stycket gäller också om överlåtelsen avser en andel av hyres-hus- eller småhusenheten.
I fråga om förbudet i första stycket skall 6 § andra och tredje styckettillämpas. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig attskaffa hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.
Ändringen är en följd av att ombildningslagen föreslås omfatta ävensmåhus som hyrs för annat än fritidsändamål. Vissa språkliga ändringarhar också gjorts.
73 Promemorian innehåller förslag i syfte bl.a. att stärka bostadsrättensvärde som pant. I promemorian undersöks också vad som kan antasvara gällande rätt i vissa frågor, vilka har ansetts oklara och vållatproblem.
Det föreslås att bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavareskall, såvitt avser fordran på avgifter, vara förenad med legal panträtt ibostadsrätten med bästa rätt. Sådan fordran skall få göras gällande ävenvid exekutiv försäljning av bostadsrätten. I anslutning härtill föreslås attden som förvärvar en bostadsrätt inte längre skall bli ansvarig för denförre bostadsrättshavarens betalningsförpliktelser mot föreningen.
Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen (offentlig auktion) skallenligt förslaget ankomma på kronofogdemyndigheten. Vid sådan försälj-ning skall med vissa undantag tillämpas de bestämmelser som gäller ifråga om exekutiv försäljning.
Bestämmelsen om omkastad företrädesrätt, när föreningen försummaratt underrätta en panthavare om bostadsrättshavarens underlåtenhet attbetala avgifter, föreslås bli jämkad.
En panthavare, som förvärvar den pantsatta bostadsrätten vid exekutivförsäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen, skall enligtförslaget inte kunna vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen på dengrund att panthavaren är juridisk person. En sådan förvärvare skallockså ha rätt att hyra ut lägenheten.
Ändringar föreslås beträffande vad som nu gäller om ogiltighet avöverlåtelse av bostadsrätt på grund av att formkravet inte har iakttagits.De syftar till att minska utrymmet för ogiltighet.
I fråga om exekutiv försäljning av lös egendom som häftar för panträttföreslås att möjlighet införs att sälja egendomen med förbehåll förpanträtten.
Vidare diskuteras flera andra frågor, bl.a. avsägelse av bostadsrätt,lösen av bostadsrätt, införande av register för anteckning av panträtt ibostadsrätt och möjligheten att efter utmätning av andel i bostadsrättindraga övriga andelar i förfarandet och sälja hela bostadsrätten.
Bilaga 1
74 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)
dels att 2 kap. 4 och 10 §§, 6 kap. 1-8 och 11 §§, 7 kap. 10, 13, 30
och 31 §§ samt 8 kap. skall ha följande lydelse
dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 7 kap. 16 a §, av följandelydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
2 kap.
4 §‘
En juridisk person som har för-värvat bostadsrätt till en bostads-
En juridisk person som har för-värvat bostadsrätt till en bostads-
lägenhet, som inte är avsedd förfritidsändamål, får vägras inträde iföreningen även om de i 3 § an-givna förutsättningarna för medlemskap, är uppfyllda.
lägenhet, som inte är avsedd förfritidsändamål, får vägras inträde iföreningen även om de i 3 § an-givna förutsättningarna för med-lemskap, är uppfyllda. Om bo-stadsrätt har förvärvats videxekutiv försäljning eller tvångs-försäljning enligt denna lag av densom hade panträtt i bostadsrätten,får inträde som medlem inte väg-ras förvärvaren av den anledning-en att denne är en juridisk person.
En kommun eller ett landsting som har förvärvat bostadsrätt till en
bostadslägenhet får inte vägras inträde i föreningen.
10 §
Den som i annat fall än somsägs i 4 § första stycket förvärvaten bostadsrätt men vägrats inträdei föreningen kan inom en månadfrån den dag han fick del av be-slutet om detta hänskjuta tvistentill hyresnämnden. Detsammagäller hyresgäst som avses i 8 §och sådan sökande som sägs i 9 §.
Den som i annat fall än somsägs i 4 § första stycket första me-ningen förvärvat en bostadsrättmen vägrats inträde i föreningenkan inom en månad från den daghan fick del av beslutet om dettahänskjuta tvisten till hyresnämn-den. Detsamma gäller hyresgästsom avses i 8 § och sådan sökandesom sägs i 9 §.
1 Senaste lydelse 1992:505.
75 En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap Prop. 1995/96:17vägras finns i 6 kap. 5 §. Bilaga 2
6 kap.
1 §
En bestämmelse om medlemskap som förutsättning för rätt att utöva
bostadsrätten efter överlåtelse finns i
Ett dödsbo efter en avlidenbostadsrättshavare får utöva bo-stadsrätten trots att dödsboet inteär medlem i föreningen. Efter treår från dödsfallet får föreningendock anmana dödsboet att inomsex månader från anmaningen visaatt bostadsrätten ingått i bodelningeller arvskifte med anledning avbostadsrättshavarens död eller attnågon, som inte får vägras inträdei föreningen, förvärvat bostads-rätten och sökt medlemskap. Omden tid som angetts i anmaningeninte iakttas, får bostadsrättensäljas på offentlig auktion fördödsboets räkning. Ett dödsbo kani föreningens stadgar medges envidsträcktare rätt än som angettshär.
2 Om en bostadsrätt övergått ge-nom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärvoch förvärvaren inte antagits tillmedlem, får föreningen anmanaförvärvaren att inom sex månaderfrån anmaningen eller den längretid som kan vara bestämd i stad-garna visa att någon, som inte fårvägras inträde i föreningen, för-värvat bostadsrätten och söktmedlemskap. Iakttas inte den tidsom angetts i anmaningen, får bo-stadsrätten säljas på offentligauktion för förvärvarens räkning.
1 kap.
Ett dödsbo efter en avliden bo-stadsrättshavare får utöva bostads-rätten trots att dödsboet inte ärmedlem i föreningen. Efter tre årfrån dödsfallet får föreningen dockanmana dödsboet att inom sexmånader från anmaningen visa attbostadsrätten ingått i bodelningeller arvskifte med anledning avbostadsrättshavarens död eller attnågon, som inte får vägras inträdei föreningen, förvärvat bostads-rätten och sökt medlemskap. Omden tid som angetts i anmaningeninte iakttas, får bostadsrättensäljas vid tvångsförsäljning enligt8 kap. för dödsboets räkning. Ettdödsbo kan i föreningens stadgarmedges en vidsträcktare rätt änsom angetts här.
§
Om en bostadsrätt övergått ge-nom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärvoch förvärvaren inte antagits tillmedlem, får föreningen anmanaförvärvaren att inom sex månaderfrån anmaningen eller den längretid som kan vara bestämd i stad-garna visa att någon, som inte fårvägras inträde i föreningen, för-värvat bostadsrätten och söktmedlemskap. Iakttas inte den tidsom angetts i anmaningen, får bo-stadsrätten säljas vid tvångsför-säljning enligt 8 kap. för förvär-varens räkning.
3 §2
En juridisk person som är med-lem i en bostadsrättsförening fårinte utan samtycke av föreningensstyrelse genom överlåtelse förvär-va bostadsrätt till en bostadslägen-het som inte är avsedd för fritids-ändamål. Vad nu sagts gäller intenär förvärvaren är en kommuneller ett landsting.
En juridisk person som är med-lem i en bostadsrättsförening fårinte utan samtycke av föreningensstyrelse genom överlåtelse förvär-va bostadsrätt till en bostadslägen-het som inte är avsedd för fritids-ändamål. Vad nu sagts gäller intei fråga om förvärv vid exekutivförsäljning eller tvångsförsäljningenligt denna lag, om den juridiskapersonen hade panträtt i bostads-rätten.
Bestämmelsen i första stycketförsta meningen gäller inte hellernär förvärvaren är en kommuneller ett landsting.
Bilaga 2
4¶Ett avtal om överlåtelse av bo-stadsrätt genom köp skall upprät-tas skriftligen och skrivas underav säljaren och köparen. I avtaletskall den lägenhet som överlåtel-sen avser samt köpeskillingenanges. Motsvarande skall gälla vidbyte eller gåva.
§
Ett avtal om överlåtelse av bo-stadsrätt genom köp skall upprät-tas skriftligen och skrivas underav säljaren och köparen. Avtaletskall innehålla uppgift om denlägenhet som överlåtelsen avsersamt om köpeskilling. Mot-svarande skall gälla vid byte ellergåva.
Om säljaren och köparen vidsidan av köpehandlingen harträffat överenskommelse om annanköpeskilling än den som anges iköpehandlingen, är den överens-kommelsen ogiltig. Mellan sälja-ren och köparen gäller i ställetden köpeskilling som anges i köpe-handlingen. Denna köpeskillingfår dock jämkas, om det med hän-syn till köpehandlingens innehåll,omständigheterna vid avtalets till-komst, senare inträffade förhållan-den och omständigheterna i övrigtär oskäligt att den köpeskillingenskall vara bindande.
2 Senaste lydelse 1992:505.
5¶En överlåtelse är ogiltig, om densom en bostadsrätt övergått tillvägras medlemskap i bostadsrätts-föreningen. Detta gäller inte videxekutiv försäljning eller vid of-fentlig auktion enligt bestämmel-serna i denna lag. Om förvärvareni ett sådant fall inte antagits tillmedlem, skall föreningen lösa bo-stadsrätten mot skälig ersättning.
En överlåtelse som avses i 3 § ärogiltig om föreskrivet samtyckeinte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyllerformföreskrifterna i 4 § är ocksåogiltig.
§
En överlåtelse är ogiltig, om densom en bostadsrätt övergått tillvägras medlemskap i bostadsrätts-föreningen. Detta gäller inte videxekutiv försäljning eller vidtvångsförsäljning enligt denna lag.Om förvärvaren i ett sådant fallinte antagits till medlem, skallföreningen lösa bostadsrätten motskälig ersättning.
En överlåtelse som avses i 3 §första stycket första meningen ärogiltig om föreskrivet samtyckeinte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyllerformföreskrifterna i 4 § är ocksåogiltig. Väcks inte talan om över-låtelsens ogiltighet inom två årfrån den dag då överlåtelsen sked-de, är rätten till sådan talanförlorad.
Bilaga 2
6§
För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten över-gått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergåttinte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.
Första stycket gäller också omen bostadsrätt övergått till någonsom inte är medlem i föreningengenom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärveller vid exekutiv försäljning elleroffentlig auktion enligt denna lag.Om bostadsrätten i annat fall harövergått till någon som inte ärmedlem, är den från vilken rättenövergått fri från förpliktelser en-ligt första stycket först efter det attförvärvaren antagits till medlem.
Första stycket gäller också omen bostadsrätt övergått till någonsom inte är medlem i föreningengenom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärveller vid exekutiv försäljning ellertvångsförsäljning enligt denna lag.Om bostadsrätten i annat fall harövergått till någon som inte ärmedlem, är den från vilken rättenövergått fri från förpliktelser en-ligt första stycket först efter det attförvärvaren antagits till medlem.
Om bostadsrätten efter uppsäg-ning enligt 7 kap. 18 § kan säljaspå offentlig auktion, är bostads-rättshavaren inte skyldig att svaraför de förpliktelser som åligger eninnehavare av bostadsrätten förlängre tid än till det månadsskifte
Om bostadsrätten efter uppsäg-ning enligt 7 kap. 18 § kan säljasvid tvångsförsäljning enligt dennalag, svarar bostadsrättshavareninte för de förpliktelser som ålig-ger en innehavare av bostadsrättenfor längre tid än till det månads-
som inträffar närmast efter sexmånader från den dag då bostads-rättshavaren blev skild från lägen-heten.
skifte som inträffar närmast efter Prop. 1995/96:17sex månader från den dag då Bilaga 2bostadsrättshavaren blev skild från
lägenheten.
8 §
En förvärvare svarar tillsammansmed den från vilken bostadsrättenövergått för de förpliktelser somdenne haft som innehavare avbostadsrätten, om inte föreningenoch förvärvaren kommit överensom något annat. Om bostadsrättenhar förvärvats på offentlig auktionenligt bestämmelserna i denna lag,svarar dock förvärvaren för för-pliktelserna endast om föreningenhar förbehållit sig betalningsan-språk mot denne vid auktionen.
Den som förvärvar en bostads-rätt svarar inte för de betalnings-förpliktelser som den, från vilkenbostadsrätten har övergått, hademot bostadsrättsföreningen. Närbostadsrätt har övergått genombodelning, arv, testamente, bo-lagsskifte eller liknande förvärv,svarar dock förvärvaren för såda-na förpliktelser.
H §
Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över-låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en före-ningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.
Om en bostadsrätt som har över-gått till föreningen är pantsatt, fårbeslut om bostadsrättens upphö-rande meddelas endast om pantha-varen har lämnat medgivandedärtill eller bostadsrätten saknarvärde för panthavaren.
7 kap.
10¶En bostadsrättshavare får upplåtahela sin lägenhet i andra handendast om styrelsen ger sitt sam-tycke. Detta gäller även i de fallsom avses i 6 § andra stycket.
§3
En bostadsrättshavare får upplåtahela sin lägenhet i andra handendast om styrelsen ger sitt sam-tycke. Detta gäller även i de fallsom avses i 6 § andra stycket. Omen bostadsrätt har förvärvats videxekutiv försäljning eller tvångs-försäljning enligt denna lag av enjuridisk person som hade panträtt ibostadsrätten, krävs dock intesamtycke av styrelsen för upplåtel-se i andra hand. Styrelsen skall
Senaste lydelse 1992:505.
genast underrättas om upplåtelse i Prop. 1995/96:17sådant fall. Bilaga 2
Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för perma-nentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommuneller ett landsting. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtel-sen.
§4
Företrädare för bostadsrättsför-eningen har rätt att få komma in ilägenheten när det behövs för till-syn eller för att utföra arbete somföreningen svarar för. När bo-stadsrätten enligt 30 § eller 6 kap.1 eller 2 § skall säljas vid tvångs-försäljning enligt denna lag, ärbostadsrättshavaren skyldig att låtalägenheten visas på lämplig tid.Föreningen skall se till att bo-stadsrättshavaren inte drabbas avstörre olägenhet än nödvändigt.
13 Företrädare för bostadsrättsför-eningen har rätt att få komma in ilägenheten när det behövs för till-syn eller för att utföra arbete somföreningen svarar för. När bo-stadsrätten enligt 30 § eller 6 kap.1 eller 2 § skall säljas på offentligauktion, är bostadsrättshavarenskyldig att låta lägenheten visas pålämplig tid. Föreningen skall setill att bostadsrättshavaren intedrabbas av större olägenhet ännödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjan-derätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra ifastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fallgäller 5 § i tillämpliga delar.
Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när före-ningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskildhandräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser ilagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.
16 a §
Föreningen har panträtt i bo-stadsrätten för sin fordran på av-gifter. Denna panträtt har före-träde framför panträtt som harupplåtits av innehavare av bo-stadsrätten, i den mån inte annatföljer av 31 §.
30 §
Har bostadsrättshavaren blivitskild från lägenheten till följd avuppsägning i fall som avses i18 §, skall bostadsrätten säljas påoffentlig auktion så snart det kanske, om inte föreningen, bostads-
Har bostadsrättshavaren blivitskild från lägenheten till följd avuppsägning i fall som avses i18 §, skall bostadsrätten säljas vidtvångsförsäljning enligt 8 kap. såsnart det kan ske, om inte för-
4 Senaste lydelse 1991:875.
rättshavaren och de kända borge-närer vars rätt berörs av försälj-ningen kommer överens om någotannat. Försäljningen får dock an-stå till dess att brister som bo-stadsrättshavaren svarar för blivit
eningen, bostadsrättshavaren ochde kända borgenärer vars rätt be-rörs av försäljningen kommeröverens om något annat. Försälj-ningen får dock anstå till dess attbrister som bostadsrättshavaren
Bilaga 2
åtgärdade.
Av vad som kommit in genomförsäljningen får föreningen, sedanersättning enligt 8 kap. 6 § tagitsut, behålla så mycket som behövsför att täcka föreningens fordranhos bostadsrättshavaren.
svarar för blivit åtgärdade.
31 §
Har föreningen underrättats omatt en bostadsrätt är pantsatt, skallföreningen utan dröjsmål under-rätta panthavaren om bostadsrätt-shavaren har obetalda avgifter tillföreningen till ett belopp somöverstiger vad som av årsavgiftenbelöper på en månad och bostads-rättshavaren dröjer med betal-ningen mer än två veckor frånförfallodagen. Försummas det, harföreningen vid försäljning enligt30 § första stycket företräde tillbetalning före panthavaren endasti fråga om belopp som skulle habetalats innan underrättelse skulleha skett.
Har föreningen underrättats omatt en bostadsrätt är pantsatt, skallföreningen utan dröjsmål under-rätta panthavaren om bostadsrätt-shavaren har obetalda avgifter tillföreningen till ett belopp somöverstiger vad som av årsavgiftenbelöper på en månad och bostads-rättshavaren dröjer med betal-ningen mer än två veckor frånförfallodagen.
Försummar föreningen sin skyl-dighet enligt första stycket, harföreningen vid exekutiv försäljningeller tvångsförsäljning enligt den-na lag av bostadsrätten inte före-träde till betalning framför pan-thavaren i fråga om avgiftsbelopp,som förfaller till betalning efterdet att underrättelse skulle ha sketttill dess underrättelse äger rumoch som förfaller närmast där-efter.
8 kap.
Tvångsförsäljning
1 §
Tvångsförsäljning som avses i 6kap. 1 och 2 §§ och 7 kap. 30 §ombesörjs av kronofogdemyndighetefter ansökan av bostadsrättsföre-ningen.
Offentlig auktion
Förordnande av god man m.m.
Offentlig auktion som avses i 6
kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. 30 §skall hållas av en god man som påbostadsrättsföreningens begäranförordnas av tingsrätten. Beslut i
6 Riksdagen 1995/96. 1 saml. Nr 17
ärende om förordnande av godman får om det finns särskildaskäl meddelas utan bostadsrättsha-varens hörande.
Bilaga 2
2 §
Gode mannen skall i god tid ochpå lämpligt sätt kungöra tid ochplats för auktionen. Bostadsrätts-havaren, föreningen och kändaborgenärer vilkas rätt beror avförsäljningen skall i god tid under-rättas särskilt.
Vid förrättningen skall man föraprotokoll.
I fråga om tvångsförsäljninggäller i tillämpliga delar bestäm-melserna i utsökningsbalken an-gående exekutiv försäljning av lösegendom i allmänhet, med deundantag som anges i detta kapi-tel.
Försäljningen skall anses ske föruttagande av sådan föreningensfordran som är förenad med pan-trätt enligt 7 kap. 16 a §. Dettagäller även om föreningen inteskulle ha någon sådan fordran.
Auktionsförfarandet
3 §
Innan budgivningen inleds skallgode mannen redovisa villkorenför försäljningen samt lämna öv-riga upplysningar som är av be-tydelse för denna. Om föreningeninte medger något annat, skall bo-stadsrätten utropas utan förbehållom panträtt. Inrop får inte godtasom det är uppenbart att avsevärthögre köpeskilling kan uppnås.
Ansökan om tvångsförsäljningskall göras hos kronofogdemyn-digheten i det län där den lägen-het finns som bostadsrätten avser.
Köpeskillingen
4 §Köpeskillingen skall betalas ge-nast, om inte andra villkor fast-ställts före försäljningen. Tillträdefår inte ske förrän full betalningerlagts. När den gode mannen hartagit emot betalningen, skall hanutfärda köpebrev.
Kronofogdemyndigheten skallpröva om förutsättningar förtvångsförsäljning föreligger. Omdessa förutsättningar inte ansesuppfyllda, får försäljning inte ske.Kronofogdemyndigheten skall isådant fall hänvisa föreningen attväcka talan i saken vid domstol.
Ny auktion
7Vy auktion skall hållas, ominrop inte sker eller godtas eller
§
Vid tvångsförsäljning har före-ningen rätt till betalning ur köpe-
om köpeskillingen inte betalasenligt fastställda villkor. Sker detinte något inrop vid en ny auktion,övergår bostadsrätten utan lösenoch fri från panträtt genast tillföreningen.
skillin gen, förutom för fordran Prop. 1995/96:17som är förenad med panträtt i Bilaga 2bostadsrätten enligt 7 kap. 16 a §,för annan fordran mot bostadsrätt-shavaren som grundas på inneha-vet av bostadsrätten. Sådan for-dran uttages efter alla andrafordringar som medför rätt tillbetalning ur bostadsrätten.
Gode mannens rätt till ersättning
6§
Gode mannen har rätt till skäligersättning för arbete, tidsspillanoch utlägg som uppdraget krävt.Ersättningen får tas ut före varjeannan fordran ur den köpeskillingsom inflyter vid försäljningen. Iden mån köpeskillingen inte räckertill, skall ersättningen i stället be-talas av bostadsrättsföreningen,men bostadsrättshavaren skall slut-ligt svara för ersättningen.
Om ett försäljningsförsök hargjorts utan att bostadsrätten harblivit såld och det vid nytt för-säljningsförsök inte sker något in-rop eller lämnas något anbud,övergår bostadsrätten genast tillföreningen utan lösen och fri frånpanträtt. Detta gäller dock inte,om det av särskilda skäl finns an-ledning anta att bostadsrätten kansäljas vid ett nytt försäljnings-försök och sådant försök leder tillresultat.
Har i annat fall än som avses iförsta stycket två försäljningsför-sök gjorts utan att bostadsrättenhar blivit såld, skall ett nytt för-säljningsförsök göras. Om dettainte leder till försäljning, gällervad som sagts i första stycketförsta meningen.
Redovisning av köpeskillingen
7§
Köpeskillingen skall fördelas ochredovisas av gode mannen så snartsom möjligt. Utbetalningen avmedel får dock anstå om det rådertvist om vem som är betalningsbe-rättigad och säkerhet inte ställs.Om utrop av bostadsrätten skettutan förbehåll om panträtt, ärpanthavaren skyldig att ta emotbetalning i förtid. Protokollet medredovisningen skall delges bostads-
Vid tillämpning av 17 kap. ut-sökningsbalken skall ärende omtvångsförsäljning anses som målom utmätning. Bostadsrättshava-ren skall slutligt svara för förrätt-ningskostnaderna i den mån deinte kan tas ut ur erhållen köpe-skilling.
rättshavaren, föreningen ochberörda borgenärer.
Om någon är missnöjd medredovisningen kan han väcka talaninom tre månader från den dag dåhan fick del av protokollet. Väcksinte talan inom denna tid gårrätten att få saken prövad i dom-stol förlorad.
Bilaga 2
S§
Bestämmelserna i 18 kap. utsök-ningsbalken om överklagande iutsökningsmål tillämpas även ifråga om tvångsförsäljning.
9§
Har en bostadsrätt sålts vid ex-ekutiv försäljning efter det attnyttjanderätten till den lägenhetsom bostadsrätten avser har för-verkats enligt 7 kap. 18 §, för-faller frågan om tvångsförsäljning.
Denna lag träder i kraft den ...
De nya bestämmelserna i 2 kap. 4 § första stycket, 6 kap. 3 § förstastycket, 4 § andra stycket, 5 § tredje stycket och 8 § samt 7 kap. 10 §första stycket gäller inte i fråga om förvärv, som har ägt rum föreikraftträdandet.
Bestämmelsen i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordran, somhar uppkommit före ikraftträdandet.
Vad som sägs i 7 kap. 31 § andra stycket gäller inte i fall då före-ningens försummelse har skett före ikraftträdandet.
Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får göras före ikraftträ-dandet. Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet vidta förbe-redande åtgärder med avseende på försäljning, som skall äga rum efterikraftträdandet.
84 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken Prop. 1995/96:17
Härigenom föreskrivs att 9 kap. 4 § utsökningsbalken skall ha följan-de lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
9 kap.
4§
Inrop får ej godtagas, om det är sannolikt att avsevärt högre köpeskil-
ling kan uppnås.
Har tredje man handpanträtteller retentionsrätt i utmätt egen-dom och skall denna säljas förfordran med sämre rätt, får för-säljning ske endast om köpeskil-lingen förslår till betalning avtredje mannens fordran.
Utan hinder av första och andra
Har tredje man handpanträtteller retentionsrätt i utmätt egen-dom och skall denna säljas förfordran med sämre rätt, får för-säljning ske endast om köpeskil-lingen förslår till betalning avtredje mannens fordran eller för-säljningen med tredje mannenssamtycke i målet sker med förbe-håll för hans rätt. Om försäljningsker med sådant förbehåll, skallpersonlig betalningsskyldighet somgäldenären hade mot tredjemannen därefter i stället åvila densom förvärvar egendomen.styckena skall inrop godtagas, om
samtliga berörda sakägare medger det.
Denna lag träder i kraft den ...
85 Efter remiss har yttranden inkommit från Bostadsdomstolen, Domstols-verket, Hovrätten över Skåne och Blekinge, Stockholms tingsrätt,Hyresnämnden i Stockholm, Riksskatteverket, Konsumentverket, Bo-verket, Juridiska fakultetsnämnden vid Uppsala universitet, Juridiskafakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Institutionen för fastig-heter och byggande vid Tekniska högskolan i Stockholm, Sveriges Ad-vokatsamfund, Svenska Bankföreningen, Statens Bostadsfinansierings-aktiebolag (SBAB), Sveriges Fastighetsägareförbund, HSB:s riksför-bund, Riksbyggen ek. för., Sveriges Bostadsrättsföreningars Central-organisation (SBC), AB Bostadsgaranti, Statens Bostadskreditnämnd(BKN),Sveriges Ackordscentral samt Fastighetsmäklarsamfundet.
Svenska kommunförbundet, Sveriges Industriförbund, Sveriges All-männyttiga Bostadsföretag (SABO), Hyresgästernas Riksförbund, Stock-holms Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB) samt FöreningenSveriges Kronofogdar har avstått från att yttra sig.
Bilaga 3
86 Promemorian innehåller förslag i syfte att underlätta en övergång frånhyresrätt till bostadsrätt. Det skall enligt förslaget införas en ny typ avavtal som innebär att en avtalspart ges rätt att i framtiden få en bostads-rätt upplåten till sig (bostadsrättsoption). Om en hyresgäst i ett hus somombildas från hyresrätt till bostadsrätt inte vill förvärva bostadsrättentill den egna lägenheten, eller inte har rätt till medlemskap i föreningen,skall husets säljare i samband med försäljningen till bostadsrättsföre-ningen kunna förvärva en option till bostadsrätten till lägenheten trotsatt hyresgästen bor kvar i lägenheten. När hyresförhållandet upphörutan att hyresrätten överlåts till någon annan, dvs. när lägenheten blirledig, skall den kunna upplåtas med bostadsrätt.
I promemorian föreslås också att lagen (1982:352) om rätt till fastig-hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall omfatta även sådanafastigheter som är taxerade som småhus.
I syfte att öka bostadsrättsföreningarnas självständighet gentemotorganisationer som de tillhör föreslås att andra stadgevillkor för ändringi en bostadsrättsförenings stadgar än de som framgår av bostadsrättsla-gen skall vara utan verkan. Sådana villkor för stadgeändring som in-nebär krav på enighet eller på större majoritet än som följer av lagenskall dock gälla.
Slutligen föreslås att sådana ekonomiska föreningar som upplåterkooperativ hyresrätt och som äger sitt hus skall omregistreras till bo-stadsrättsföreningar.
87 Efter remiss har yttranden inkommit från Bostadsdomstolen, Domstols-verket, Hovrätten för Västra Sverige, Malmö tingsrätt, Västerås tings-rätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Göteborg, Hyres-nämnden i Gävle, Hyresnämnden i Linköping, Riksskatteverket, Konsu-mentverket, Boverket, Länsstyrelsen i Malmöhus län, Juridiska fakul-tetsnämnden vid Uppsala universitet, Institutionen för fastigheter ochbyggande vid Tekniska högskolan i Stockholm, Stockholms kommun,Örebro kommun, Skövde kommun, Sveriges Advokatsamfund, SvenskaBankföreningen, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sve-riges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s riks-förbund, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC),AB Bostadsgaranti samt Kooperativa institutet (Koopi).
Svenska kommunförbundet, Västerås kommun, Sveriges Industriför-bund, Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB), Kommunalförbun-det för Stor-Stockholms bostadsförmedling, Riksbyggen ek. för. samtStockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB) har avstått frånatt yttra sig.
Bilaga 5
88 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att
11 kap. 1 § skall upphöra att gälla,
dels att 1 kap. 3 §, 2 kap. 8 §, 5 kap. 7 och 8 §§, 6 kap. 1-8 och
11 §§, 7 kap. 4, 9, 10, 13, 18, 30 och 31 §§, 8 kap. samt 9 kap. 15,
19 och 20 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas två nya bestämmelser, 6 kap. 1 a §och 7 kap. 16 a §, av följande lydelse.
Bilaga 6
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
1 kap.
3 §
Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt far endast ske till den somär medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningensom en medlem har på grund av upplåtelsen.
När en bostadsrätt överlåtits frånen bostadsrättshavare till en nyinnehavare får denne utöva bo-stadsrätten endast om han är ellerantas till medlem i föreningen.
I 6 kap. finns bestämmelser omrätten att utöva bostadsrätten närden har övergått från en bostads-rättshavare till en ny innehavare.
2 kap.
8§
En bostadsrättsförening som harförvärvat eller avser att förvärva
en hyresfastighet för ombildningav hyresrätt till bostadsrätt får intevägra en hyresgäst i fastigheteninträde i föreningen i annat fall än
En bostadsrättsförening som harförvärvat eller avser att förvärva
ett hus för ombildning av hyresrätttill bostadsrätt får inte vägra enhyresgäst i huset inträde i före-ningen. Detta gäller dock inte om
om
1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas medbostadsrätt,
2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skallupplåtas med bostadsrätt, eller
3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt
3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.
Föreningen får också efter detatt den förvärvat fastigheten vägraen hyresgäst inträde i föreningen,om
1. denne inte var hyresgäst ifastigheten när bostadsrättsföre-ningen förvärvade den, eller
Föreningen får också efter detatt den förvärvat huset vägra enhyresgäst inträde i föreningen, om
1. denne inte var hyresgäst i hu-set när bostadsrättsföreningen för-värvade det, eller
2. hyresgästen ansökt om med-lemskap i föreningen senare än ettår från föreningens fastighetsför-värv.
Om hyresgästen var make ellerannan närstående person till densom innehade hyresrätten närföreningen förvärvade fastighetenoch hyresrätten övergått till hyres-gästen enligt bestämmelserna i12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §andra stycket jordabalken, fårmedlemskap inte vägras på grundav bestämmelserna i andra stycket
1. Ansökan om medlemskap måstedock ha skett före utgången av dentid som anges i andra stycket 2eller, om det är förmånligare förhyresgästen, senast tre månaderfrån den dag då hyresrätten över-togs.
2. hyresgästen ansökt om med-lemskap i föreningen senare än ettår efter föreningens förvärv avhuset.
Medlemskap får inte vägras pågrund av bestämmelsen i andrastycket 1, om hyresgästen varmake eller på något annat sättnärstående till den som innehadehyresrätten när föreningen för-värvade huset och hyresrättenövergått till hyresgästen enligt12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §andra stycket jordabalken. Hyres-gästen måste dock ha ansökt ommedlemskap inom den tid somanges i andra stycket 2 eller, omdet är förmånligare för hyresgäs-ten, senast tre månader efter dendag då hyresrätten övertogs.
Bilaga 6
5 kap.
7§
Ett förhandsavtal upphör attgälla, om avtalet avser en lägenheti en hyresfastighet som föreningenhar förvärvat eller avser att för-
värva för ombildning till bostads-rätt och förhandstecknarens hyres-rätt till lägenheten upphör innanbostadsrätten upplåtits.
Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren harsatt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten tilllägenheten.
Ett förhandsavtal upphör attgälla, om avtalet avser en lägenheti ett hus som föreningen har för-värvat eller avser att förvärva för
ombildning till bostadsrätt ochförhandstecknarens hyresrätt tilllägenheten upphör innan bostads-rätten upplåtits.
8 §
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om
1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skäligtid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller
3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högreän som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna an-ledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fickkännedom om den högre avgiften.
Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknareninnehar lägenheten med hyresrätt.
Om en förhandstecknare har Om en förhandstecknare har bi-biträtt ett beslut om förvärv av en trätt ett beslut om förvärv av ett
hyresfastighet för ombildning tillbostadsrätt enligt 9 kap. 19 §,upphör dock avtalet i de fall somavses i första stycket 3 att gällaendast om det dessutom inte äroskäligt mot föreningen eller med-lemmarna att avtalet upphör.
hus för ombildning till bostadsrätt Prop. 1995/96:17enligt 9 kap. 19 §, upphör dock Bilaga 6avtalet i de fall som avses i första
stycket 3 att gälla endast om detdessutom inte är oskäligt motföreningen eller medlemmarna attavtalet upphör.
6 kap.
En bestämmelse om medlemskapsom förutsättning för rätt att utövabostadsrätten efter överlåtelsefinns i 1 kap.
1 §
Ett dödsbo efter en avliden bo-stadsrättshavare får utöva bostads-rätten trots att dödsboet inte ärmedlem i föreningen. Efter tre årfrån dödsfallet får föreningen dockanmana dödsboet att inom sex må-nader från anmaningen visa attbostadsrätten ingått i bodelningeller arvskifte med anledning avbostadsrättshavarens död eller attnågon, som inte får vägras inträdei föreningen, förvärvat bostads-
§
När en bostadsrätt har överlåtitsfrån en bostadsrättshavare till enny innehavare, får denne utövabostadsrätten endast om han äreller antas till medlem i bostads-rättsföreningen.
Första stycket gäller inte för enjuridisk person som har förvärvatbostadsrätten vid exekutiv försälj-ning eller vid tvångsförsäljningenligt 8 kap. och som då hadepanträtt i bostadsrätten. I ett så-dant fall får föreningen tre år efterförvärvet uppmana den juridiskapersonen att inom sex månadervisa att någon som inte får vägrasinträde i föreningen har förvärvatbostadsrätten och sökt medlem-skap. Om uppmaningen inte följs,får bostadsrätten tvångsförsäljasenligt 8 kap. för den juridiskapersonens räkning. En juridiskperson kan i föreningens stadgarmedges en mer vidsträckt rätt änsom angetts här.
la^
Ett dödsbo efter en avliden bo-stadsrättshavare får utöva bostads-rätten trots att dödsboet inte ärmedlem i föreningen. Tre år efterdödsfallet får föreningen dockuppmana dödsboet att inom sexmånader från uppmaningen visaatt bostadsrätten ingått i bodelningeller arvskifte med anledning avbostadsrättshavarens död eller attnågon som inte får vägras inträdei föreningen förvärvat bostads-
rätten och sökt medlemskap. Omden tid som angetts i anmaningeninte iakttas, får bostadsrättensäljas på offentlig auktion fördödsboets räkning. Ett dödsbo kani föreningens stadgar medges envidsträcktare rätt än som angettshär.
rätten och sökt medlemskap. Omuppmaningen inte följs, får bo-stadsrätten tvångsförsäljas enligt8 kap. för dödsboets räkning. Ettdödsbo kan i föreningens stadgarmedges en mer vidsträckt rätt änsom angetts här.
Bilaga 6
Om en bostadsrätt övergått ge-nom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärvoch förvärvaren inte antagits tillmedlem, får föreningen anmanaförvärvaren att inom sex månaderfrån anmaningen eller den längretid som kan vara bestämd i stad-garna visa att någon, som inte fårvägras inträde i föreningen, för-värvat bostadsrätten och söktmedlemskap. Iakttas inte den tidsom angetts i anmaningen, får bo-stadsrätten säljas på offentligauktion för förvärvarens räkning.
3 §
En juridisk person som är med-lem i en bostadsrättsförening fårinte utan samtycke av föreningensstyrelse genom överlåtelse förvär-va bostadsrätt till en bostadslägen-het som inte är avsedd för fri-tidsändamål. Vid nu sagts gällerinte när förvärvaren är en kom-mun eller ett landsting.
Om en bostadsrätt övergått ge-nom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärvoch förvärvaren inte antagits tillmedlem, får föreningen uppmanaförvärvaren att inom sex månaderfrån uppmaningen eller den längretid som kan vara bestämd i stad-garna visa att någon som inte fårvägras inträde i föreningen för-värvat bostadsrätten och söktmedlemskap. Om uppmaningeninte följs, får bostadsrätten tvångs-försäljas enligt 8 kap. för för-värvarens räkning.
En juridisk person som är med-lem i en bostadsrättsförening fårinte utan samtycke av föreningensstyrelse genom överlåtelse förvär-va bostadsrätt till en bostadslägen-het som inte är avsedd förfritidsändamål.
Första stycket gäller inte
1. förvärv vid exekutiv försälj-ning eller tvångsförsäljning enligt8 kap., om den juridiska personenhade panträtt i bostadsrätten, eller
2. förvärv som görs av en kom-mun eller ett landsting.
Ett avtal om överlåtelse av enbostadsrätt genom köp skall upp-rättas skriftligen och skrivas under
4§
Ett avtal om överlåtelse av bo-stadsrätt genom köp skall upprät-tas skriftligen och skrivas under
1 Senaste lydelse 1992:505.
av säljaren och köparen. / avtaletskall den lägenhet som överlåtel-sen avser samt köpeskillingenanges. Motsvarande skall gälla vidbyte eller gåva.
av säljaren och köparen. Köpe-handlingen skall innehålla uppgiftom den lägenhet som överlåtelsenavser samt om priset. Motsvaran-de skall gälla vid byte eller gåva.
Om säljaren och köparen vidsidan av köpehandlingen har kom-mit överens om ett annat pris ändet som anges i köpehandlingen,är den överenskommelsen ogiltig.Mellan säljaren och köparengäller i stället det pris som anges iköpehandlingen. Priset får dockjämkas, om det är oskäligt att detskall vara bindande. Vid dennabedömning skall hänsyn tas tillköpehandlingens innehåll, omstän-digheterna vid avtalets tillkomst,senare inträffade förhållanden ochomständigheterna i övrigt.
Bilaga 6
5 §
En överlåtelse är ogiltig, om densom en bostadsrätt övergått tillvägras medlemskap i bostadsrätts-föreningen. Detta gäller inte videxekutiv försäljning eller vid of-fentlig auktion enligt bestämmel-serna i denna lag. Om förvärva-ren i ett sådant fall inte antagitstill medlem, skall föreningen lösabostadsrätten mot skälig ersätt-ning.
En överlåtelse som avses i 3 § ärogiltig om föreskrivet samtyckeinte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyllerformföreskrifterna i 4 § är ocksåogiltig.
En överlåtelse är ogiltig, om densom en bostadsrätt övergått tillvägras medlemskap i bostadsrätts-föreningen. Detta gäller inte videxekutiv försäljning eller vidtvångsförsäljning enligt 8 kap. Omförvärvaren i ett sådant fall inteantagits till medlem, skall före-ningen lösa bostadsrätten mot skä-lig ersättning.
En överlåtelse som avses i 3 §första stycket är ogiltig om före-skrivet samtycke inte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyllerformföreskrifterna i 4 § är ocksåogiltig. Väcks inte talan om över-låtelsens ogiltighet inom två årfrån den dag då överlåtelsen sked-de, är rätten till sådan talan förlo-rad.
6 §
För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten över-gått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergåttinte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.
93 Första stycket gäller också omen bostadsrätt övergått till någonsom inte är medlem i föreningengenom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärveller vid exekutiv försäljning elleroffentlig auktion enligt denna lag.Om bostadsrätten i annat fall harövergått till någon som inte ärmedlem, är den från vilken rättenövergått fri från förpliktelser en-ligt första stycket först efter det attförvärvaren antagits till medlem.
7¶Om bostadsrätten efter uppsäg-ning enligt 7 kap. 18 § kan säljaspå offentlig auktion, är bostads-rättshavaren inte skyldig att svaraför de förpliktelser som åligger eninnehavare av bostadsrätten förlängre tid än till det månadsskiftesom inträffar närmast efter sexmånader från den dag då bostads-rättshavaren blev skild från lägen-heten.
Första stycket gäller också omen bostadsrätt övergått till någonsom inte är medlem i föreningengenom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärveller vid exekutiv försäljning ellertvångsförsäljning enligt 8 kap. Ombostadsrätten i annat fall har över-gått till någon som inte är med-lem, är den från vilken rättenövergått fri från förpliktelser förstefter det att förvärvaren antagitstill medlem.
§
Om bostadsrätten efter uppsäg-ning enligt 7 kap. 18 § kantvångsförsäljas enligt 8 kap., sva-rar bostadsrättshavaren inte för deförpliktelser som åligger en inne-havare av bostadsrätten för längretid än till det månadsskifte sominträffar närmast efter sex må-nader från den dag då bostads-rättshavaren blev skild från lägen-heten.
Bilaga 6
8 §
En förvärvare svarar tillsammansmed den från vilken bostadsrättenövergått för de förpliktelser somdenne haft som innehavare av bo-stadsrätten, om inte föreningenoch förvärvaren kommit överensom något annat. Om bostadsrättenhar förvärvats på offentlig auktionenligt bestämmelserna i denna lag,svarar dock förvärvaren för för-pliktelserna endast om föreningenhar förbehållit sig betalningsan-språk mot denne vid auktionen.
Den som förvärvar en bostads-rätt svarar inte för de betalnings-förpliktelser som den från vilkenbostadsrätten har övergått hademot bostadsrättsföreningen. Nären bostadsrätt har övergått genombodelning, arv, testamente, bo-lagsskifte eller liknande förvärv,svarar dock förvärvaren för såda-na förpliktelser.
11 §
Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över-låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en före-ningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.
Om en bostadsrätt som har över-gått till föreningen är pantsatt, fårbeslut om bostadsrättens upp-
hörande meddelas endast om pant-havaren har medgivit detta ellerom bostadsrätten saknar värde förpanthavaren.
7 kap.
Bilaga 6
4 Sedan tillträde medgetts åliggerdet föreningen att hålla lägenhetenoch fastigheten i övrigt i gottskick, i den mån ansvaret inteenligt 12 § vilar på bostadsrättsha-varen. Bestämmelserna i 2 § gäl-ler i tillämpliga delar om före-ningen åsidosätter sin reparations-skyldighet eller om det på någotannat sätt uppstår hinder eller meni nyttjanderätten genom förening-ens vållande.
§
Sedan tillträde medgetts är före-ningen skyldig att hålla lägenhe-ten, huset och marken i gott skick,i den mån ansvaret inte enligt 12 §vilar på bostadsrättshavaren. Be-stämmelserna i 2 § tillämpas omföreningen åsidosätter sin repara-tionsskyldighet eller om det pånågot annat sätt uppstår hindereller men i nyttjanderätten genomföreningens vållande.
Bostadsrättshavaren är skyldigatt när han använder lägenheteniaktta allt som fordras för att be-vara sundhet, ordning och skickinom fastigheten. Han skall rättasig efter de särskilda regler somföreningen i överensstämmelsemed ortens sed meddelar. Bostads-
rättshavaren skall hålla noggranntillsyn över att detta också iakttasav dem som han svarar för enligt12 § andra stycket.
Bostadsrättshavaren är skyldigatt när han använder lägenheteniaktta allt som fordras för att be-vara sundhet, ordning och skickinom eller utanför huset. Hanskall rätta sig efter de särskildaregler som föreningen i överens-stämmelse med ortens sed med-
delar. Bostadsrättshavaren skallhålla noggrann tillsyn över attdetta också iakttas av dem somhan svarar för enligt 12 § andrastycket.
Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kanmisstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.
10 §2
En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endastom styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i6 § andra stycket.
Styrelsens samtycke krävs inte,om lägenheten är avsedd för per-manentboende och bostadsrättentill lägenheten innehas av en kom-mun eller ett landsting. Styrelsen
Första stycket gäller inte,
1. om en bostadsrätt har förvär-vats vid exekutiv försäljning ellertvångsförsäljning enligt 8 kap. av
Senaste lydelse 1992:505.
skall dock genast underrättas om en juridisk person som hade pant- Prop. 1995/96:17upplåtelsen. rätt i bostadsrätten, eller Bilaga 6
2. om lägenheten är avsedd förpermanentboende och bostads-rätten till lägenheten innehas av enkommun eller ett landsting.
Styrelsen skall genast underrättasom en upplåtelse enligt andrastycket.
13 §3
Företrädare för bostadsrättsför-eningen har rätt att få komma in ilägenheten när det behövs för till-syn eller för att utföra arbete somföreningen svarar för. När bo-stadsrätten enligt 30 § eller 6 kap.1 eller 2 § skall säljas på offentligauktion, är bostadsrättshavarenskyldig att låta lägenheten visas pålämplig tid. Föreningen skall setill att bostadsrättshavaren intedrabbas av större olägenhet ännödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldigatt tåla sådana inskränkningar inyttjanderätten som föranleds avnödvändiga åtgärder för att utrotaohyra i fastigheten, även om hanslägenhet inte besväras av ohyra. Iså fall gäller 5 § i tillämpligadelar.
Om bostadsrättshavaren intelämnar tillträde till lägenheten närföreningen har rätt till det, fårkronofogdemyndigheten meddelasärskild handräckning. I fråga omsådan handräckning finns bestäm-melser i lagen (1990:746) om be-talningsföreläggande och hand-räckning.
Företrädare för bostadsrättsföre-ningen har rätt att få komma in ilägenheten när det behövs för till-syn eller för att utföra arbete somföreningen svarar för. När bo-stadsrätten enligt 30 § eller 6 kap.1 eller 2 § skall tvångsförsäljasenligt 8 kap., är bostadsrättsha-varen skyldig att låta lägenhetenvisas på lämplig tid. Föreningenskall se till att bostadsrättshavareninte drabbas av större olägenhet ännödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldigatt tåla sådana inskränkningar inyttjanderätten som föranleds avnödvändiga åtgärder för att utrotaohyra i huset eller på marken,även om hans lägenhet inte besvä-ras av ohyra. I så fall tillämpasbestämmelserna i 5 §.
Om bostadsrättshavaren intelämnar tillträde till lägenheten närföreningen har rätt till det, fårkronofogdemyndigheten beslutaom särskild handräckning. I frågaom sådan handräckning finns be-stämmelser i lagen (1990:746) ombetalningsföreläggande och hand-räckning.
16 a §
Föreningen har panträtt i bo-stadsrätten för sin fordran påsådana avgifter som avses i 7 kap.
3Senaste lydelse 1991:875.
14 § första stycket tillsammansmed ränta enligt lag. Denna pant-rätt har företräde framför en pant-rätt som har upplåtits av en in-nehavare av bostadsrätten, om in-te annat följer av 31 §.
Bestämmelser i annan lag omhandpanträtt vid utmätning eller ikonkurs gäller också för förening-ens panträtt enligt första stycket.
Bilaga 6
18 §
Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och somtillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förver-kad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavarentill avflyttning,
1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtel-seavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd istadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom attfullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjermed att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,
2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upp-låter lägenheten i andra hand,
3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,
4. om bostadsrättshavaren eller 4. om bostadsrättshavaren eller
den som lägenheten upplåtits till iandra hand, genom vårdslöshet ärvållande till att det finns ohyra ilägenheten eller om bostadsrätts-havaren genom att inte utan oskä-ligt dröjsmål underrätta styrelsenom att det finns ohyra i lägenhetenbidrar till att ohyran sprids i fas-tigheten,
den som lägenheten upplåtits till iandra hand, genom vårdslöshet ärvållande till att det finns ohyra ilägenheten eller om bostadsrätts-havaren genom att inte utan oskä-ligt dröjsmål underrätta styrelsenom att det finns ohyra i lägenhetenbidrar till att ohyran sprids ihuset,
5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavareneller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något avvad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller bristeri den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,
6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,
7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver dethan skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerligvikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt
8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverk-samhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken tillen inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälligasexuella förbindelser mot ersättning.
7 Riksdagen 1995/96. 1 saml. Nr 17
30 §4 Prop. 1995/96:17
Har bostadsrättshavaren blivit Bilaga 6skild från lägenheten till följd avuppsägning i fall som avses i18 §, skall bostadsrätten tvångs -försäljas enligt 8 kap. så snart sommöjligt, om inte föreningen, bo-stadsrättshavaren och de kändaborgenärer vars rätt berörs avförsäljningen kommer överens omnågot annat. Försäljningen fårdock skjutas upp till dess att bris-ter som bostadsrättshavaren svarar
Har bostadsrättshavaren blivitskild från lägenheten till följd avuppsägning i fall som avses i18 §, skall bostadsrätten säljas påoffentlig auktion så snart det kanske, om inte föreningen, bostads-rättshavaren och de kända borge-närer vars rätt berörs av försälj-ningen kommer överens om någotannat. Försäljningen får dock an-stå till dess att brister som bo-stadsrättshavaren svarar för blivit
åtgärdade.
Av vad som kommit in genomförsäljningen får föreningen, sedanersättning enligt 8 kap. 6 § tagitsut, behålla så mycket som behövsför att täcka föreningens fordranhos bostadsrättshavaren.
för blivit åtgärdade.
31 §
Har föreningen underrättats omatt en bostadsrätt är pantsatt, skallföreningen utan dröjsmål under-rätta panthavaren om bostadsrätts-havaren har obetalda avgifter tillföreningen till ett belopp somöverstiger vad som av årsavgiftenbelöper på en månad och bostads-rättshavaren dröjer med betal-ningen mer än två veckor från för-fallodagen. Försummas det, harföreningen vid försäljning enligt30 § första stycket företräde tillbetalning före panthavaren endasti fråga om belopp som skulle habetalats innan underrättelse skulleha skett.
Har föreningen underrättats omatt en bostadsrätt är pantsatt, skallföreningen utan dröjsmål under-rätta panthavaren om bostadsrätts-havaren har obetalda avgifter tillföreningen till ett belopp somöverstiger vad som av årsavgiftenbelöper på en månad och bostads-rättshavaren dröjer med betal-ningen mer än två veckor från för-fallodagen.
Om föreningen försummar dennaskyldighet, har föreningen vid exe-kutiv försäljning eller tvångsför-säljning enligt 8 kap. inte före-träde till betalning framför pant-havaren i fråga om
1. de avgiftsbelopp som förfallittill betalning under den tid före-ningens försummelse varat, samt
2. det avgiftsbelopp som förfallittill betalning närmast efter det atten underrättelse gjorts.
4¶Ändringarna innebär bl.a. att andra stycket upphävs.
98 Andra stycket gäller inte i fråga Prop. 1995/96:17om avgiftsbelopp som förfallit till Bilaga 6betalning under den tid pantha-varen haft kännedom om bostads-rättshavarens betalningsförsum-melse.
8 kap. Offentlig auktion 8 kap. Tvångsförsäljning
Förordnande av god man m.m. Inledande bestämmelser
Offentlig auktion som avses i 6kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. 30 §skall hållas av en god man som påbostadsrättsföreningens begäranförordnas av tingsrätten. Beslut iärende om förordnande av godman får om det finns särskildaskäl meddelas utan bostadsrättsha-varens hörande.
Tvångsförsäljning som avses i
6 kap. 1,1a och 2 §§ samt
7 kap. 30 § genomförs av krono-fogdemyndigheten efter ansökan avbostadsrättsföreningen.
2 §
Gode mannen skall i god tid ochpå lämpligt sätt kungöra tid ochplats för auktionen. Bostadsrätts-havaren, föreningen och kändaborgenärer vilkas rätt beror avförsäljningen skall i god tid under-rättas särskilt.
Vid förrättningen skall man föraprotokoll.
Vid tvångsförsäljning tillämpasbestämmelserna i utsökningsbalkenom exekutiv försäljning av lösegendom i allmänhet, om inte an-nat följer av bestämmelserna i det-ta kapitel.
Försäljningen skall anses ske föruttagande av en sådan föreningensfordran som är förenad med pant-rätt enligt 7 kap. 16 a §. Dettagäller även om föreningen inteskulle ha någon sådan fordran.
Auktionsförfarandet
3 §
Innan budgivningen inleds skallgode mannen redovisa villkorenför försäljningen samt lämna övri-ga upplysningar som är av bety-delse för denna. Om föreningeninte medger något annat, skall bo-stadsrätten utropas utan förbehållom panträtt. Inrop får inte godtasom det är uppenbart att avsevärthögre köpeskilling kan uppnås.
Ansökan om tvångsförsäljningskall göras hos kronofogdemyndig-heten i det län där den lägenhetfinns som bostadsrätten avser.
99 Köpeskillingen
4 Köpeskillingen skall betalas ge-nast, om inte andra villkor fast-ställts före försäljningen. Tillträdefår inte ske förrän full betalningerlagts. När den gode mannen hartagit emot betalningen, skall hanutfärda köpebrev.
Ny auktion
5 Ny auktion skall hållas, om in-rop inte sker eller godtas eller omköpeskillingen inte betalas enligtfastställda villkor. Sker det intenågot inrop vid en ny auktion,övergår bostadsrätten utan lösenoch fri från panträtt genast till för-eningen.
Gode mannens rätt till ersättning
Gode mannen har rätt till skäligersättning för arbete, tidsspillanoch utlägg som uppdraget krävt.Ersättningen får tas ut före varjeannan fordran ur den köpeskillingsom inflyter vid försäljningen. Iden mån köpeskillingen inte räckertill, skall ersättningen i stället be-talas av bostadsrättsföreningen,men bostadsrättshavaren skall slut-ligt svara för ersättningen.
Förutsättningarna för tvångsför-säljning
§
Om kronofogdemyndigheten fin-ner att förutsättningarna förtvångsförsäljning är uppfylldaskall en sådan försäljning genom-föras. I annat fall skall kronofog-demyndigheten avslå ansökan ochhänvisa föreningen att väcka talani saken vid domstol.
Bilaga 6
Föreningens rätt till betalning
§
Föreningen har vid tvångsförsälj-ning rätt till betalning ur försälj-ningssumman för fordringar somär förenade med panträtt i bo-stadsrätten enligt 7 kap. 16 a §.
Föreningen har också rätt tillbetalning för andra fordringar motbostadsrättshavaren som grundaspå innehavet av bostadsrätten, omde anmäls hos kronofogdemyn-digheten enligt vad som sägs i8 kap. 10 § första stycket utsök-ningsbalken. Sådana fordringartas ut efter alla andra fordringarsom medför rätt till betalning urbostadsrätten.
Följden av misslyckade försälj-ningsförsök
§
Om det har gjorts tre försälj-ningsförsök utan att bostadsrättenhar blivit såld, övergår den genasttill föreningen utan lösen och frifrån panträtt. Bostadsrätten över-går dock till föreningen på dettasätt redan efter det andra försälj-ningsförsöket, om det vid dettainte har gjorts något inrop ellerlämnats något anbud och det intekan antas att bostadsrätten blir
100 Redovisning av köpeskillingen
7¶Köpeskillingen skall fördelas ochredovisas av gode mannen så snartsom möjligt. Utbetalningen av me-del får dock anstå om det rådertvist om vem som är betalningsbe-rättigad och säkerhet inte ställs.Om utrop av bostadsrätten skettutan förbehåll om panträtt, ärpanthavaren skyldig att ta emotbetalning i förtid. Protokollet medredovisningen skall delges bostads-rättshavaren, föreningen och be-rörda borgenärer.
Om någon är missnöjd med re-dovisningen kan han väcka talaninom tre månader från den dag dåhan fick del av protokollet. Väcksinte talan inom denna tid går rät-ten att få saken prövad i domstolförlorad.
såld vid ytterligare ett försälj-ningsförsök.
Kostnaderna för förfarandet
§
Vid tillämpning av 17 kap. ut-sökningsbalken skall mål omtvångsförsäljning anses som målom utmätning. Bostadsrättshava-ren skall slutligt svara för förrätt-ningskostnaderna, i den mån deinte kan tas ut ur försäljningssum-man.
Bilaga 6
Sammanträffande av exekutivförsäljning och tvångsförsäljningenligt bostadsrättslagen
8§
Om tvångsförsäljning enligtbostadsrättslagen och exekutiv för-säljning begärs beträffande sammabostadsrätt skall försäljning av bo-stadsrätten genomföras enligt be-stämmelserna i denna lag.
Första stycket gäller inte om an-sökan om tvångsförsäljning gjortsefter det att försäljning på exekutivauktion kungjorts enligt 9 kap. 2 §utsökningsbalken eller det annarsfinns särskilda skäl för att enförsäljning bör genomföras enligtbestämmelserna i utsökningsbal-ken. I ett sådant fall skall måletom tvångsförsäljning vila till dess
målet om exekutiv försäljning Prop. 1995/96:17avgjorts. Bilaga 6
Frågan om tvångsförsäljning fal-ler, om en bostadsrätt har såltsvid exekutiv försäljning efter detatt nyttjanderätten till den lägen-het som bostadsrätten avser harförverkats enligt 7 kap. 18 §.
9 kap.
15 §
Beslut som innebär väsentligaförändringar av föreningens huseller mark skall fattas på en fö-reningsstämma, om inte någotannat har bestämts i stadgarna.
Beslut som innebär väsentligaförändringar av föreningens fastig-het skall fattas på en förenings-stämma, om inte något annat harbestämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostads-rättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och be-stämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.
19 §5
En bostadsrättsförenings beslutatt förvärva en hyresfastighet förombildning av hyresrätt till bo-stadsrätt skall fattas på en före-ningsstämma. Beslutet är giltigtom mer än hälften av hyresgäster-na i de uthyrda lägenheter somomfattas av förvärvet har gått medpå beslutet. Dessa hyresgästerskall vara medlemmar i bostads-rättsföreningen. Vid beräkningenav antalet lägenheter tillämpas1 kap. 5 § andra stycket.
Protokollet från föreningsstäm-man skall innehålla uppgift omhur beräkningen av rösterna harskett och hållas tillgängligt förhyresgästerna och fastighetsäga-ren.
En bostadsrättsförenings beslutatt förvärva ett hus för ombildningav hyresrätt till bostadsrätt skallfattas på en föreningsstämma. Be-slutet är giltigt, om hyresgästernai mer än hälften av de uthyrda lä-genheter som omfattas av förvär-vet har gått med på beslutet.Dessa hyresgäster skall vara med-lemmar i bostadsrättsföreningen.Vid beräkningen av antalet lägen-heter tillämpas 1 kap. 5 § andrastycket.
Protokollet från föreningsstäm-man skall innehålla uppgift omhur rösterna har beräknats ochhållas tillgängligt för hyresgäster-na och ägaren av huset.
20 §
Innan beslut om fastighetsförvärvfattas enligt 19 §, skall en sådanekonomisk plan som avses i3 kap. 1 § upprättas och hållas
Innan beslut om förvärv av etthus fattas enligt 19 §, skall ensådan ekonomisk plan som avses i3 kap. 1 § upprättas och hållas
5 Senaste lydelse 1992:505.
tillgänglig för hyresgästerna. Tillplanen skall fogas ett besiktnings-protokoll som visar fastighetensskick. Planen skall även vara för-sedd med intyg enligt 3 kap. 2 §.
tillgänglig för hyresgästerna. Tillplanen skall fogas ett besiktnings-protokoll som visar husets skick.Planen skall även vara förseddmed intyg enligt 3 kap. 2 §.
Bilaga 6
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
2. I fråga om förvärv som har gjorts före ikraftträdandet gäller inte denya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket, 5 §tredje stycket och 8 § samt 7 kap. 10 § andra stycket.
3. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordring-ar som har uppkommit före ikraftträdandet.
4. Vad som sägs i 7 kap. 31 § andra stycket gäller inte när föreningenföre ikraftträdandet försummat att underrätta panthavaren.
5. Om en god man förordnats enligt de gamla bestämmelserna i 8 kap.1 § bostadsrättslagen före den 1 januari 1996, gäller äldre föreskrifter ifråga om offentlig auktion. I andra fall får ansökan om tvångsförsälj-ning enligt 8 kap. göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdan-det. Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet genomföra sådanaförberedande åtgärder som behövs för att tvångsförsäljning skall kunnagenomföras efter ikraftträdandet.
103 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt tillfastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Bilaga 6
Härigenom föreskrivs att 1, 3, 6, 8, 9 och 12 §§ lagen (1982:352) omrätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följandelydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
1 För ombildning av hyresrätt tillbostadsrätt har hyresgäster enligtdenna lag rätt att förvärva hyres-fastigheten genom en bostadsrätts-förening.
Rätten till förvärv gäller fastegendom som är taxerad somhyreshusenhet.
§'
För ombildning av hyresrätt tillbostadsrätt har hyresgäster enligtdenna lag rätt att förvärva fastig-heten genom en bostadsrättsföre-ning.
Rätten till förvärv gäller fästegendom som är taxerad somhyreshusenhet eller, om egendo-men hyrs ut för något annat ända-mål än fritidsändamål, som små-husenhet.
Vad som i denna lag sägs om fäst egendom skall gälla även tomträtt.Vad som sägs om lagfort skall, när det är fråga om tomträtt, i ställetavse inskrivning av förvärv av tomträtt.
3 §2
Om hyresgäster har intresse av att förvärva fest egendom för ombild-ning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyn-digheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall förhyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelseom
1. hur många lägenheter som finns i den fästa egendom som anmälanomfättar,
2. att hyresgästerna i mer änhälften av de uthyrda lägenheternaskriftligen har förklarat sig intres-serade av en ombildning av hyres-rätt till bostadsrätt, och att dessahyresgäster är medlemmar i bo-stadsrättsföreningen.
2. att hyresgästerna i mer änhälften av de uthyrda lägenheternaskriftligen förklarat sig intressera-de av en ombildning av hyresrätttill bostadsrätt, och att dessa hy-resgäster är medlemmar i bostads-rättsföreningen, och
3. att samtliga lägenheter i ensmåhusenhet som omfattas avanmälan hyrs för något annatändamål än fritidsändamål.
1 Senaste lydelse 1990:1394.
2 Senaste lydelse 1992:507.
104 Fast egendom, som utgör en hy-reshusenhet och för vilken en in-
tresseanmälan gäller, får inteöverlåtas helt eller delvis genomköp eller byte utan att den bo-stadsrättsförening som har gjortintresseanmälan har erbjudits attförvärva hela hyreshusenheten. Ettsådant erbjudande kallas hembud.Med överlåtelse genom köp ellerbyte likställs överlåtelse genomtillskott till bolag eller förening,utdelning eller skifte från bolageller förening samt fusion enligt14 kap. 1 § aktiebolagslagen(1975:1385).
En överlåtelse får ske utan hem-bud till bostadsrättsföreningen,
Fast egendom som utgör en Bilaga 6hyreshus- eller småhusenhet och
för vilken en intresseanmälangäller, får inte överlåtas helt ellerdelvis genom köp eller byte utanatt den bostadsrättsförening somhar gjort intresseanmälan har er-bjudits att förvärva hela hyreshus-eller småhusenheten. Ett sådanterbjudande kallas hembud. Medöverlåtelse genom köp eller bytelikställs överlåtelse genom tillskotttill bolag eller förening, utdelningeller skifte från bolag eller före-ning samt fusion enligt 14 kap.1 § aktiebolagslagen (1975:1385).
En överlåtelse får genomförasutan hembud till bostadsrättsföre-
ningen,
1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2. om staten förvärvar egendomen,
3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller,när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom-
ling,
4. om förvärvet sker genominrop på exekutiv auktion elleroffentlig auktion enligt lagen(1904:48 s. 1) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser andel
4. om förvärvet genomförs ge-nom inrop på exekutiv auktioneller offentlig auktion enligt lagen(1904:48 s.l) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser en
andel och förvärvaren redan ägeren andel i egendomen och dennaandel förvärvats på något annatsätt än genom gåva.
och förvärvaren redan äger enandel i egendomen och dennaförvärvats på annat sätt än genomgåva.
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningenskulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren ochen annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för elleromständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövsprövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
Förslaget till köpeavtal skallgenom hyresnämndens försorg del-ges den bostadsrättsförening somhar gjort intresseanmälan. Sedandelgivning skett får inte hembudet
Hyresnämnden skall se till attförslaget till köpeavtal delges denbostadsrättsförening som har gjortintresseanmälan. Efter delgivning-en får inte hembudet eller sam-
3 Senaste lydelse 1994:811.
eller samtycket till avtalsförslagetåterkallas eller förslaget ändras.
Sedan hembud skett, är fastig-hetsägaren skyldig att bereda före-ningen tillfälle att besikta fastig-heten.
Hyresnämnden skall för anteck-ning i fastighetsboken underrättainskrivningsmyndigheten om hem-budet och om dagen då hembudetskedde.
tycket till avtalsförslaget återkallaseller förslaget ändras.
Efter hembudet är fastighetsäga-ren skyldig att ge föreningentillfälle att besikta egendomen.
Hyresnämnden skall för anteck-ning i fastighetsboken underrättainskrivningsmyndigheten om hem-budet och om dagen för det.
Bilaga 6
9 §4
Bestämmelser om bostads-rättsföreningars beslut att förvärvahyresfastigheter för ombildning avhyresrätt till bostadsrätt finns i 9kap. 19-21 §§ bostadsrättslagen(1991:614).
Bestämmelser om bostadsrätts-föreningars beslut att förvärva husför ombildning av hyresrätt till bo-stadsrätt finns i 9 kap. 19-21 §§bostadsrättslagen (1991:614).
12 §5
Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningensintresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsföreningsom har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villko-ren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastig-hetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse ellerövergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet äruppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hem-bud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingenär lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren,och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra mening-arna tillämpas på det nya hembudet.
Första stycket skall äga motsva-rande tillämpning om överlåtelsenavser andel av hyreshusenheten.
I fråga om förbudet i förstastycket äger 6 § andra och tredjestyckena motsvarande tillämpning.Om något undantag inte förelig-ger, är överlåtaren skyldig att in-hämta hyresnämndens tillstånd tillöverlåtelsen.
Första stycket gäller också omöverlåtelsen avser en andel avhyreshus- eller småhusenheten.
I fråga om förbudet i förstastycket skall 6 § andra och tredjestycket tillämpas. Om något un-dantag inte föreligger, är över-låtaren skyldig att skaffa hyres-nämndens tillstånd till överlåtel-sen.
4 Senaste lydelse 1992:507.
5 Senaste lydelse 1991:616.
106 Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
Bilaga 6
107 Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1995-09-12
Bilaga 7
Närvarande: justitierådet Staffan Magnusson, f.d. presidenten i Försäk-ringsöverdomstolen Leif Ekberg, regeringsrådet Leif Lindstam.
Enligt en lagrådsremiss den 15 juni 1995 (Justitiedepartementet) harregeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv förombildning till bostadsrätt.
Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrätttsassessom BrittaAhnmé Kågerman.
Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:
Förslaget till lag om ändring i bostadsrätts lagen
I 2 kap. 7 § bör, liksom i vissa andra paragrafer, orden ”offentlig auk-tion enligt denna lag” ersättas med orden ”tvångsförsäljning enligt8 kap”.
I den nya 7 kap. 16 a § sägs bl.a. att en bostadsrättsförening har pant-rätt i bostadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som avses i 7. kap.14 § första stycket tillsammans med ränta enligt lag. Lagrådet förordaratt orden ”tillsammans med ränta enligt lag” utgår (jfr 2 § andra stycketförmånsrättslagen 1970:979 och hänvisningen till utsökningsbalken i8 kap. 2 § bostadsrättslagen).
Efter vissa andra ändringar av redaktionell natur bör 7 kap. 16 a §enligt Lagrådets mening ges följande lydelse:
”Föreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana av-gifter som avses i 14 § första stycket. Vid utmätning eller konkurs jäm-ställs sådan panträtt med handpanträtt.
Sådan panträtt som avses i första stycket har företräde framför enpanträtt som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om inteannat följer av 31 §.”
7 kap. 31 § innehåller bestämmelser om skyldighet för en bostads-rättsförening att underrätta en panthavare om att bostadsrättshavaren harobetalda avgifter till föreningen. Konsekvensen av att föreningen för-summar sin underrättelseskyldighet behandlas enligt remissförslaget i ettnytt andra stycke i paragrafen. Enligt detta stycke förlorar föreningenvid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning sitt företräde till be-talning framför panthavaren i fråga om dels - enligt punkten 1 - av-giftsbelopp som har förfallit till betalning under den tid föreningens för-summelse varat, dels - enligt punkten 2 - det avgiftsbelopp som förfallittill betalning närmast efter det att en underrättelse har gjorts.
108 Punkten 2 torde i första hand ta sikte på årsavgifter eller delar av års-avgifter. Det är emellertid tänkbart att det är en annan typ av avgiftsom först förfaller till betalning efter det att föreningen har gjort en för-senad underrättelse. Föreningens försummelse får då ingen inverkan påföreträdesrätten beträffande den del av årsavgiften som förfäller till be-talning närmast efter underrättelsen. Om en sådan ordning inte anseslämplig, bör punkten 2 ändras så att den bara kommer att handla omårsavgiftsbelopp.
I 7 kap. 32 § bör göras vissa ändringar som en följd av de föreslagnaändringarna i 6 kap. 1 § och 7 kap. 31 § samt införandet av 6 kap.1 a §. Hänvisningarna till 6 kap. 1 § och 7 kap. 31 § bör således er-sättas med hänvisningar till 6 kap. 1 § andra stycket respektive 7 kap.31 § första stycket. Vidare bör en hänvisning göras till 6 kap. 1 a §.
Enligt den föreslagna 8 kap. 4 § skall kronofogdemyndigheten, omden finner att förutsättningarna för en tvångsförsäljning inte är upp-fyllda, avslå ansökningen härom och hänvisa föreningen att väcka talani saken vid domstol.
Enligt Lagrådets mening är det mindre lämpligt att föreskriva att fö-reningen skall hänvisas att väcka talan. Avslås en ansökan om tvångs-försäljning, kan kronofogdemyndigheten - utöver lämnande av full-följdshänvisning enligt 2 kap. 18 § utsökningsbalken - ha anledning atterinra föreningen om dess möjlighet att väcka talan vid domstol för attfå klarlagt om förutsättningar för tvångsförsäljning föreligger. Det fårdock anses onödigt att i paragrafen ha en betämmelse om detta.
Övergångsbestämmelserna bör enligt Lagrådets mening förtydligas ochfrån och med punkten 2 ges följande lydelse:
”2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraft-trädandet gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket,4 § andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket.
3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraft-trädandet gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse.
4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig tillsådan försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldrelydelse.
5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga omfordringar som har uppkommit före ikraftträdandet.
6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i8 kap. 1 §, gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion.
7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall som av-ses i punkten 6, göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdandet.Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet genomföra sådana för-beredande åtgärder som behövs för att tvångsförsäljning skall kunnagenomföras efter ikraftträdandet.”
Bilaga 7
109 Förslaget till lag om ändring i lagen om rätt till fastighetsförvärv förombildning till bostadsrätt
Enligt det remitterade förslaget skall ombildningar till bostadsrätt kunnaske beträffande både hyreshus- och småhusenheter. Inte bara småhusen-heter utan också hyreshusenheter kan var för sig omfatta flera register-fastigheter. Med hänsyn härtill bör 1 § första stycket i det remitteradeförslaget ändras så att det där talas om ”den fästa egendomen” i ställetför ”fastigheten” (jfr bl.a. 1 § andra stycket).
Bilaga 7
110 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 21 september 1995
Närvarande: statsråden Sahlin, ordförande, Peterson, Thalén,
Freivalds, Wallström, Persson, Tham, Blomberg, Hedborg, Winberg,
Uusmann, Nygren, Ulvskog, Sundström, Johansson
Föredragande: statsrådet Freivalds
Regeringen beslutar proposition 1995/96:17 Ändringar ibostadsrättslagen m.m.
gotab 49027, Stockholm 1995