NJA 1981 s. 933

Domskäl

TR:n (rådmannen Törnlund, tingsfiskalen Lindqvist, fastighetsrådet Holm samt två nämndemän) anförde i dom d 26 maj 1977:

Domskäl. Parterna har till utvecklande av sin talan anfört detta.

Kommunen: Värdering av fastigheterna skall grundas på pågående markanvändning före planändringen. Till ledning för denna värdering har kommunens exploateringskontor utfört en ortsprisutredning inom området Kungens kurva - Kolartorp. Samtliga överlåtelser under åren 1970-1975 har genomgåtts inom ett på visst sätt avgränsat område. Under perioden har 16 överlåtelser noterats, varav merparten ägt rum under 1970 och 1971. Flertalet av fastigheterna var vid överlåtelsetillfällena bebyggda och förvärvades av kommunen, som omedelbart föranstaltade om evakuering och rivning av befintliga byggnader. Det går därför ej att i dag fastställa respektive byggnadsvärde och på den vägen utläsa ett markvärde. Byggnadsvärdets andel i köpeskillingen har därför fått beräknas enligt följande formel:

byggnadstaxeringsvärdet / 0,75 x konsumentprisindex vid köpdatum / 217

Indextalet 217 avser årsskiftet 1968/69, eller värdetidpunkten för 1970 års allmänna fastighetstaxering. Respektive köpeskilling har därefter reducerats med sålunda beräknat byggnadsvärde, varefter ett kvm-pris på marken exklusive byggnader erhållits. Det erhållna prismaterialet har härefter uppräknats med konsumentprisindex per juli 1975. Sedan från materialet avskiljts - - -, kan av materialet i övrigt utläsas att markpriset inom området vid undersökningstiden uppgick till 25 kr/kvm.

Fastighetsägarna: I förevarande sammanhang skall bestämmas fastigheternas marknadsvärden vid värdetidpunkten, i detta fall dagen för dom i målet. Värderingen skall grundas på ett antagande om användning av marken för det i stadsplanen fastlagda syftet. Ersättningen skall alltså beräknas efter värdet på dels rå kvartersmark för industriändamål och dels råmark inom området. Lantmätaren N.O.R. har i utlåtande d 6 febr 1976 med hänvisning till i sammanhanget företagna utredningar angivit dessa värden till 150 kr/kvm resp 60 kr/kvm. Eftersom den värdestegring, som kan konstateras, är att hänföra till plannytta och icke har samband med expropriationsföretaget som sådant och som kommunen icke åberopat presumtionsregeln i 4 kap 3 § expropriationslagen saknas skäl att frånkänna fastighetsägarna denna värdeökning. Skulle bestämmelserna i 4 kap 2 § nämnda lag kunna läggas till grund för markvärderingen i förevarande mål skall värdet fastställas med bortseende från gällande planläggning. I stället skall fastigheternas marknadsvärden hänföras till förhållandena omedelbart före planläggningen eller i vart fall enligt övergångsregeln till 4 kap 3 § nämnda lag till situationen d 1 juli 1971. Tillämpningen av dessa regler utesluter inte att fastigheterna åsätts ett marknadsvärde som rönt påverkan av förväntningar om en ändring av förutsättningarna för markens framtida utnyttjande, förutsatt att det visas att fastigheterna redan vid nämnda tidpunkter tagit åt sig sådant förväntningsvärde. Fastighetsägarna hävdar att förutsättningar för uppkomsten av ett förväntningsvärde inom området förelegat sedan senare delen av 1960-talet, då industriexploateringen påbörjades i nordöstra delen av området. R:s har i utlåtande d 25 april 1974 mot bakgrunden av företagen ortsprisutredning konstaterat, att fastigheter belägna inom det aktuella området med ledning av planutvecklingen redan år 1971 får anses ha tagit åt sig värde grundat på förväntningar om en exploatering för industriändamål inom nära framtid, att företagen ortsprisutredning bekräftar att klara förväntningsvärden betalats vid fastighetsförvärv inom området sedan i vart fall år 1969, samt att marknadsvärdet med ledning av jämförelsematerialet kan uppskattas till 60 kr/kvm. Kommunens ortsprisutredning visar en stor osäkerhet hos medelvärdet, +-32 %. Sannolikt är den reella osäkerheten hos markvärdet ändå större eftersom taxeringen av byggnader är osäker och schematisk. Att till ett osäkert markvärde foga ett korrigerat taxeringsvärde för byggnader torde som slutprodukt ge ett ytterst osäkert totalvärde. Kommunens urval och metodik kan emellertid godtas om värderingen skall ske med utgångspunkt från fastigheternas nuvarande och pågående användning. Uppräkning av värdet måste dock ske från undersökningstidpunkten till dagen för dom i målet. Eftersom det torde vara notoriskt att byggnadskostnaderna stiger snabbare än konsumentprisindex måste det vara orimligt att motsätta sig en uppräkning av det byggnadsvärde å (Fastighetsadress, uteslutet här), varom parterna i målet är ense. - Beträffande byggnaderna på (Fastighetsadress, uteslutet här) har A.E. Byggkonsult Aktiebolag i ett d 9 juni 1976 avgivet utlåtande konstaterat att en värdering av villabyggnaden enligt kostnadsmetoden med utgångspunkt från nyproduktionsvärdet efter nedskrivning med 25 procent på grund av standardbrister, förslitning och icke avslutade eller genomförda moderniseringsmoment uppgår till 171 750 kr samt att uthusbyggnaden har ett värde av 13 920 kr.

Kommunen har genmält: Den till grund för fastighetsägarnas förstahandsyrkande liggande värderingsmetoden strider mot bestämmelserna i 4 kap 2 § expropriationslagen, eftersom värdestegringen berott på inverkan av det företag, för vars genomförande expropriationen sker, nämligen utbyggnaden av ett industriområde med härtill hörande anordningar på mark, som hittills varit oplanerad och belagd med tätbebyggelseförbud. I förevarande fall kan därför värderingen aldrig ta sikte på priset på rå kvartersmark för industriändamål. Skulle mot kommunens bestridande markvärdet få fastställas utifrån nyss angivna utgångspunkt måste likväl utredningsresultatet underkännas. Värderingen grundar sig nämligen på en utredning avseende ersättning för intrång och bygger alltså på en skadeståndsberäkning, något som gör de använda metoderna olämpliga i förevarande sammanhang. Dessutom var det där fråga om byggklar industrimark, medan detta mål avser icke fastighetsombildad mark, där fastighetsägaren saknar möjlighet att genomföra fastighetsbildning. Yttermera måste i sammanhanget stadsbyggnadskostnaderna tas med i bilden. Kommunens exploateringskontor har i en d 10 april 1975 utförd kalkyl visat att de faktiska stadsbyggnadskostnaderna per d 31 dec 1975 kunde beräknas till 225 kr/kvm tomtyta. Med dessa begränsningar i bilden kommer man i stort sett fram till det av kommunen på annat sätt framtagna markpriset 25 kr/kvm. - Den ortsprisutredning som fastighetsägarna lagt till grund för sitt andrahandsyrkande avseende ett råmarkspris av 60 kr/kvm, kan inte godtas. I utredningen har bortsetts från de faktiska värden som åvilat befintliga byggnader vid varje köpetillfälle och dessutom medför den snäva avgränsningen av ortsprisområdet att det finns alltför litet material till grund för slutsatserna. Enligt kommunens förmenande föreligger icke skäl att antaga att fastigheterna för planfastställelsen tagit åt sig ett förväntningsvärde avseende förändrad framtida användning av marken, något som också framgår av den av kommunen framlagda ortsprisutredningen. - Beträffande villabyggnaden å (Fastighetsadress, uteslutet här) hävdas att husets nuvarande skick - sedan påbörjade renoveringsarbeten och standardförbättrande åtgärder avbrutits - är sådant att det är skäligt att nedskriva det av A.E. Byggkonsult Aktiebolag framräknade nyproduktionsvärdet med 50 procent.

Bevisning har i målet förebragts dels genom vittnesförhör på begäran av båda parterna med L.A.K., och på begäran av fastighetsägarna med ingenjören K.A.E., dels genom åberopande från respektive parts sida av de ovan omnämnda värderingsutlåtandena m m. Härjämte har TR:n d 22 febr 1977 företagit syn å expropriationsfastigheterna

TR:ns bedömning

Kommunen har uttryckligen förklarat sig icke vilja åberopa den s k presumtionsregeln i 4 kap 3 § expropriationslagen. Vid sådant förhållande skall i målet fastställas fastigheternas värden med utgångspunkt från de utnyttjandemöjligheter som den vid värdetidpunkten gällande planläggningen medger. Beträffande värde tidpunkten föreligger ej tvist.

Kommunen har i förevarande sammanhang invänt att bestämmelsen i 4 kap 2 § expropriationslagen påkallar att man i värderingshänseende måste bortse från den inverkan i värdestegrande riktning som expropriationsföretaget medfört. Därvid synes kommunen förmena att markens värdeförändring till följd av såväl fastställandet av stadsplanen som tidigare förväntningar om en sådan plan är en följd av expropriationsföretaget, TR:n finner emellertid i målet icke visat att expropriationsföretaget som sådant haft den av kommunen påstådda inverkan utan fastmer får det av den samlade utredningen anses framgå, att marknadspriserna såvitt avser fastigheterna i området och dess grannskap främst är en funktion av den planläggning som ägt rum eller förväntats äga rum. Såsom fastighetsägarna hävdat enligt sitt förstahandsyrkande skall fastigheten därför värderas med utgångspunkt från det användningssätt som gällande planläggning medger.

I fråga om värdet av rå kvartersmark och råmark för industriändamål har fastighetsägarna stött sina yrkanden på vissa av R:s företagna utredningar, R:s har vidare i egenskap av tekniskt biträde till fastighetsägarna vid huvudförhandlingen ytterligare redovisat grunderna för sina beräkningar och utvecklat sina motiveringar. Av en d 19 sept 1973 verkställd ortsprisutredning till stöd för bedömning av ortens pris på rå tomtmark för industriändamål, drar R:s den slutsatsen att detta värde 1973 var beläget inom intervallet 100-150 kr/kvm. Nämnda utredning föranleddes av en tvist mellan statens vattenfallsverk och AB Stråbruken på grund av intrång av kraftledningstorn beläget å en av bolaget ägd industrifastighet på andra sidan motorvägen och mitt emot det nu aktuella området. I den uppgörelse som träffades 1973 mellan nyss berörda parter uppskattades värdet av färdig kvartersmark för industriändamål inom området till 200 kr/kvm. Värdet när kostnaden för va-anslutning avdragits bedömdes till 140 kr/kvm. Efter avdrag för värdet av tillgång till gata torde enligt R:s förmenande värdet av rå kvartersmark av den nämnda uppgörelsen kunna framräknas till 100-125 kr/kvm. Om dessa belopp korrigeras till en värdenivå i april-maj 1976, torde kunna fastslås att det ifrågavarande markvärdet ligger inom intervallet 125-160 kr/kvm. Med detta resonemang som grund hävdar R:s att värdet på rå kvartersmark för industriändamål vid Kungens kurva vid sist angivna tidpunkt uppgick till 150 kr/kvm.

Rörande R:s värdering har kommunen riktat flera invändningar. Till en början har kommunen hävdat, att den bakomliggande ortsprisutredningen och uppgörelsen mellan vattenfall och Stråbruken tagit sikte på en skadeståndssituation och att såväl utredningen som värdefastställandet icke lämpligen kan läggas till grund för en värdering i förevarande sammanhang. Kommunen har icke närmare motiverat denna tankegång och TR:n finner sig därför kunna lämna invändningen utan avseende.

Kommunen har vidare framhållit att de i detta mål ifrågakomna fastigheterna - i motsats till det av R:s framtagna jämförelsematerialet - utgöres av icke fastighetsombildad mark, något som måste tas med i bedömningen av värdet. Någon utredning om den påverkan på fastighetsvärdet, som sistnämnda förhållande skulle kunna ha, har icke förebragts. TR:n saknar därför möjlighet att annat än uppskattningsvis medta denna omständighet i sin bedömning.

Avslutningsvis har kommunen hävdat att från ett tänkt marknadsvärde på färdigbildad tomtmark för industriändamål måste dras markens andel i de faktiska stadsbyggnadskostnaderna som enligt en av kommunen framtagen kalkyl vid årsskiftet 1975-1976 kunde beräknas till 225 kr/kvm. TR:n, som saknar anledning att ifrågasätta den av kommunen sålunda lämnade uppgiften om beräkningen av stadsbyggnadskostnaderna, finner sig - mot bakgrunden av gällande bestämmelser om tomtägares skyldighet att bidraga till stadsbyggnadskostnader - icke utan vidare kunna acceptera påståendet, att nämnda kostnadsbelopp i dess helhet är av sådan beskaffenhet att den skall belasta den färdiga tomtmarken. Därjämte skall i sammanhanget beaktas att enligt R:s beräkningsmetod värdet reducerats med uppskattade kostnader för va-anslutning och värdet av tillgång till gata.

En samlad bedömning av vad sålunda förekommit föranleder TR:n till följande överväganden. Kommunens invändningar mot R:s utredningsmetoder och utredningsresultat medför icke att detta kan lämnas utan avseende. Fastmer måste i avsaknad på annat utredningsmaterial R:s slutsats att värdet på rå kvartersmark för industriändamål inom området i april-maj 1976 låg inom intervallet 125-160 kr/kvm accepteras. Med beaktande av den relativa grad av osäkerhet, som vidlåder utredningsresultatet, och med särskilt hänsynstagande till tveksamheten i frågan om prisskillnaden mellan färdigbildad och icke fastighetsombildad mark, finner TR:n skäl att såsom grund för beräkningen av löseskillingarnas storlek i fråga om rå kvartersmark för industriändamål använda sig av det lägsta beloppet i det av R:s angivna intervallet, eller 125 kr/kvm.

Beträffande det råmarksvärde som skall tillämpas för den del av (Fastighetsadress, uteslutet här) som utgör allmän platsmark har ingen annan utredning förebragts än R:s utlåtande. De invändningar i vissa hänseenden som gjorts mot R:s utredningsmetoder och resultat föranleder icke till annan bedömning än att priset på råmark grundat på förväntan om planläggning för industriändamål vid nyss angiven tidpunkt uppgått till 60 kr/kvm.

Löseskillingarna skall därför bestämmas beträffande (Fastighetsadress, uteslutet här) till (7 540 x 125 =) 942 500 kr eller efter uppräkning med faktorn 1,0744 1 012 622 kr; beträffande (Fastighetsadress, uteslutet här) till (7 110 x 125 =) 888 750 kr eller efter uppräkning på samma sätt 954 873 kr och beträffande (Fastighetsadress, uteslutet här) till (2 960 x 125 =) 370 000 + (9 870 x 60 =) 592 200 eller 962 200 kr, efter uppräkning med faktorn 1,0744 1 033 787 kr.

Domslut

Domslut. L.K. och medparter förpliktas att till Huddinge kommun avstå äganderätten till fasta egendomen (Fastighetsadress, uteslutet här) i Huddinge kommun.

Kommunen skall till L.K. och medparter utge löseskilling med 1 012 622 kr.

Löseskillingen skall nedsättas hos LSt:n.

K.A.B. förpliktas att till Huddinge kommun avstå äganderätten till fasta egendomen (Fastighetsadress, uteslutet här) i Huddinge kommun.

Kommunen skall till K.A.B. utge löseskilling med 954 873 kr. Från beloppet äger kommunen avräkna i TR:ns deldom d 24 febr 1977 bestämt förskott, 285 000 kr.

Löseskillingen skall ej nedsättas.

T.N. och medparter förpliktas att till Huddinge kommun avstå äganderätten till den fasta egendomen (Fastighetsadress, uteslutet här) i Huddinge kommun.

Kommunen skall till T.N. och medparter utge löseskilling med 1 033 787 kr.

Löseskillingen skall nedsättas hos LSt:n.

Domskäl

Domskäl. Det antecknas att LSt:n d 11 juni 1975 med ändring av 1973 års stadsplan fastställde ny stadsplan för Kungens kurva del VI.

Detaljplanläggningen för Kungens kurva kan inte såsom kommunen hävdar, anses som ett led i expropriationsföretaget. 4 kap 2 § expropriationslagen är därför inte tillämplig. På grund härav och då presumtionsregeln i 4 kap 3 § ej åberopas i målet skall expropriationsfastigheterna värderas efter den rätt till utnyttjande av marken som medges av den vid värdetidpunkterna gällande planen, dvs 1975 års stadsplan.

(Fastighetsadress, uteslutet här) och (Fastighetsadress, uteslutet här) samt 2 960 kvm av (Fastighetsadress, uteslutet här) får enligt 1975 års stadsplan användas för kontors- och industriändamål. Parterna har endast utgått från användning för det senare ändamålet. För denna mark blir därför ortens pris på rå kvartersmark för industriändamål avgörande. Resterande 9 870 kvm av (Fastighetsadress, uteslutet här) skall enligt stadsplanen användas till allmän plats, varför detta område i princip skall ersättas efter markens förväntningsvärde omedelbart före planfastställelsen. Detta värde har i målet ansetts motsvara råmarksvärdet vid fastställelsen av 1973 års plan.

Vad först gäller värdet av rå kvartersmark för industriändamål har fastighetsägarna åberopat en av R:s gjord utredning.

Kommunen har i HovR:n uppgivit bl a: Tidigare uttogs 245 kr/kvm i Kungens kurva för färdig industrimark. I dag utbjuds motsvarande mark för 300 kr/kvm. Avgifter enligt va-lagen och byggnadslagen täcker ungefär hälften av de verkliga exploateringskostnaderna för marken. Dessa kostnader uppgick 1974/75 till 225 kr/kvm, men utgör för närvarande omkring 300 kr/kvm.

Vad som förekommit i denna del av målet ger ej anledning att sänka det av TR:n godtagna priset 125 kr/kvm i april 1976. På grund härav och då uppräkning till tiden för TR:ns dom ostridigt skall ske på sätt TR:n gjort skall vadetalan i denna del ogillas.

Fråga är nu om de av TR:n för rå kvartersmark utdömda beloppen skall uppräknas på sätt fastighetsägarna gjort gällande.

Löseskillingen för (Fastighetsadress, uteslutet här) skall enligt parternas åsämjande uppräknas från index 409 till 465 och kommer därför att uppgå till (465 / 409 x 954 873 =) 1 086 000 kr.

De penninginteckningar som vid tiden för TR:ns dom besvärade (Fastighetsadress, uteslutet här) har överlämnats till kommunen varför nedsättning av löseskillingen ej behöver ske.

Beträffande (Fastighetsadress, uteslutet här) och 2 960 kvm av (Fastighetsadress, uteslutet här) har kommunen motsatt sig uppräkning under motivering att priserna på industrimark sjunkit under tiden efter TR:ns dom eller i allt fall stått stilla.

Fastighetsägarna har häremot genmält att priserna gått upp samt att - i brist på annan utredning - presumtionen talar för en ökning i takt med konsumentprisindex.

Enligt HovR:ns mening får prisutvecklingen på ifrågavarande mark under tiden efter TR:ns dom antagas ha följt penningvärdeförändringen sådan denna avspeglas i konsumentprisindex såvida inte vad som förekommit i målet gör det mera troligt att prisutvecklingen varit en annan.

Kommunen har som stöd för sin ståndpunkt åberopat vittnesförhör med civilingenjör S.A.S:s vid VIAK AB. S har bl a uppgivit: Tillgången på industrimark i Stockholmsområdet varierar. I centrala delar av Stockholms kommun är tillgången ej särskilt god men i de södra kommunerna finns det gott om mark. Ett stort utbud av industrimark finns sålunda i Botkyrka och Södertälje. Efterfrågan på industrimark har minskat under senare år medan exploateringskostnaderna ökat, varför värdet på rå kvartersmark för industriändamål snarare bör ha sjunkit än stigit.

Till stöd för sin uppfattning har S angivit trenden inom Eriksbergs industriområde i Botkyrka, där priserna enligt S legat stilla de senaste 5 åren.

Härutöver har S hänvisat till en försäljning i maj 1978 av mark inom Fittja industriområde. L.K. och medparter har bestritt att detta förvärv åberopas eftersom de ej haft möjlighet att granska det närmare. HovR:n finner redan på de uppgifter om förvärvet som lämnats av S att det ej bör tillmätas relevans för frågan om prisutvecklingen.

Vad S uppgivit om Eriksbergsområdet kan inte utan vidare överföras på industriområdet vid Kungens kurva. På grund härav och då vad eljest förekommit i denna del av målet ej är av beskaffenhet att påverka bedömningen finner HovR:n anledning inte föreligga att frångå antagandet att prisutvecklingen följt förändringen av penningvärdet. Fastighetsägarnas yrkande om indexuppräkning skall därför bifallas.

Den av TR:n utdömda ersättningen för (Fastighetsadress, uteslutet här), 1 012 622 kr, skall således uppräknas från index 419 till 465. Löseskillingen blir då (465 / 419 x 1 012 622 =) 1 124 000 kr.

Ersättningen för 2 960 kvm av (Fastighetsadress, uteslutet här), enligt TR:n uppgående till (370 000 x 1,0744 =) 397 528 kr, blir (465 / 419 x 397 528 =) 441 200 kr.

Återstående del av (Fastighetsadress, uteslutet här), 9 870 kvm, skall ersättas efter priset på råmark för industriändamål.

HovR:n redovisade härefter vad parterna åberopat av ortsprisutredningarna och HovR:ns bedömning av åberopade jämförelseobjekt. HovR:n anförde vidare:

Med hänsyn till sin belägenhet kan jämförelseobjekten uppdelas i två grupper, dels de objekt som är belägna inom Kolartorpsområdet, dels de objekt som ligger nära expropriationsobjekten och - med undantag för kommunens objekt 14 - inom det område som numera omfattas av 1975 års stadsplan. Det genomsnittliga priset för de sju köpen inom Kolartorpsområdet utgör 32 kr/kvm och för de fem köpen som ligger närmare expropriationsobjekten 64 kr/kvm. HovR:n, som anser att större vikt bör läggas vid de senare fem köpen, finner att råmarkspriset vid tiden för HovR:ns domskäligen bör bestämmas till 55 kr/kvm. Ersättningen för de 9 870 kvm av (Fastighetsadress, uteslutet här), som ej utgör kvartersmark, blir således (55 x 9 870 =), avrundat, 542 800 kr.

Löseskillingen för hela (Fastighetsadress, uteslutet här) blir 441 200 + 542 800 = 984 000 kr.

Domslut

Domslut.

Kommunens yrkande om återförvisning av målet ogillas.

HovR:n ändrar på följande sätt TR:ns domslut beträffande löseskillingarna.

- Löseskillingen för (Fastighetsadress, uteslutet här) bestämmes till 1 124 000 kr. Ersättningen skall nedsättas hos LSt:n.

- Löseskillingen för (Fastighetsadress, uteslutet här) bestämmes till 1 086 000 kr, varifrån skall avräknas 285 000 kr motsvarande uppburet förskott. Ersättningen skall ej nedsättas hos LSt:n. Kommunen skall utge ränta å 801 000 kr från d 15 mars 1977 tills betalning sker efter en räntefot som motsvarar det av riksbanken fastställda vid varje tid gällande diskontot med tillägg av fyra procentenheter.

- Löseskillingen för (Fastighetsadress, uteslutet här) bestämmes till 984 000 kr. Ersättningen skall nedsättas hos LSt:n.

Domskäl

Domskäl. I syfte att hindra att samhället vid expropriation skall behöva ersätta vissa värden som beror på samhällets egna insatser upptogs år 1971 den s k presumtionsregeln i expropriationslagstiftningen. Den återfinns numera i 4 kap 3 § expropriationslagen. Presumtionsregeln innehåller i huvudsak att sådan ökning av en fastighets marknadsvärde av någon betydelse, som har ägt rum under tiden från dagen 10 år före ansökningen om expropriation (presumtionstidpunkten), skall räknas ägaren till godo endast i den mån det blir utrett att ökningen beror på annat än förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Presumtionstidpunkten har bestämts så, att några spekulativa förväntningsvärden som har samband med en tillämnad ändrad markanvändning normalt sett ännu inte skall ha hunnit utbildas inom området. Innebörden av regleringen är sålunda att markvärdestegring som har skett efter presumtionstidpunkten tillfaller kommunen, om inte markägaren kan visa att värdeökningen är en följd av annat än förväntningar om ändring beträffande markens tillåtna användning. Det åligger emellertid kommunen att visa att en markvärdestegring har ägt rum. Enligt en övergångsbestämmelse (punkt 13) gäller inte presumtionsregeln i fråga om värdeökning som har inträffat före utgången av juni 1971.

I den mån värdestegring - utan att ha samband med förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt - beror på inverkan av det företag för vars genomförande expropriation äger rum (expropriationsföretaget), gäller 4 kap 2 § expropriationslagen. Enligt huvudregeln i denna paragraf skall löseskillingen, om expropriationsföretaget har medfört positiv eller negativ inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, bestämmas på grundval av det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft, i fall sådan inverkan inte hade förekommit. Som framgår vid en jämförelse med motsvarande reglering i 8 § i 1917 års expropriationslag enligt paragrafens ursprungliga lydelse är det själva expropriationsändamålet som åsyftas med expropriationsföretaget (jfr NJA II 1918 s 156 och prop 1971:122 s 178).

Kommunen har i detta mål inte åberopat presumtionsregeln. Anledningen är enligt kommunen att förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt upphörde i och med att den första stadsplanen fastställdes d 29 juni 1973. Kommunen anser sig inte kunna påvisa en ökning av marknadsvärdet av någon betydelse under perioden från presumtionstidpunkten d 1 juli 1971 till d 29 juni 1973. Till stöd för sin talan i målet har kommunen i stället åberopat 4 kap 2 § expropriationslagen. Angående tillämpligheten av denna paragraf har kommunen anfört i huvudsak följande: Expropriationsföretaget är "att genomföra den utbyggnad som stadsplanen syftar till". Redan av stadsplanen kan spekulanterna dra slutsatser om den utbyggnad som åsyftas. Av stadsplanen framgår den nytta man kan få av det företag för vars genomförande fastigheterna exproprieras. Om denna nytta inte redan har inkalkylerats i fastighetsvärdena genom förväntningar, beror en eventuell värdeökning när stadsplanen fastställs på just detta företag. Stadsplanen utgör ett nödvändigt led i expropriationsföretaget. Löseskillingarna skall alltså enligt 4 kap 2 § bestämmas på grundval av det marknadsvärde som fastigheterna skulle ha haft, om inverkan av detta företag inte hade förekommit.

Presumtionsregeln är det instrument som lagstiftaren har tillhandahållit för att en kommun vid expropriation för tätbebyggelse skall kunna tillgodogöra sig sådan markvärdestegring som har föranletts av dess egen planläggningsverksamhet. Kommunen har emellertid som nämnts inte åberopat presumtionsregeln. Den värdestegring som må ha ägt rum med anledning av detaljplanläggningen av det aktuella området kan inte anses vara föranledd av det företag för vars genomförande fastigheterna har exproprierats. Det av kommunen åberopade lagrummet 4 kap 2 § expropriationslagen är sålunda inte tillämpligt i föreliggande fall. Fastigheterna skall följaktligen, som HovR:n funnit, vid bestämmande av löseskillingarnas storlek värderas efter den rätt till markanvändning som gällande stadsplan medger.

När det gäller att med angivna utgångspunkt uppskatta de olika fastigheternas värden - bortsett från indexuppräkningen - saknas anledning att frångå HovR:ns bedömning.

Kommunen har i fråga om tre fjärdedelar av (Fastighetsadress, uteslutet här) och (Fastighetsadress, uteslutet här) vidhållit sitt bestridande av att - om fastigheterna värderas i enlighet med fastighetsägarnas yrkanden - värdena skall uppräknas med konsumentprisindex från dagen för TR:ns dom. Enligt vad kommunen hävdat har priserna på industritomtmark sjunkit eller i vart fall legat stilla alltsedan TR:ns dom meddelades. Beträffande prisutvecklingen efter dagen för HovR:ns dom har kommunen i HD anfört: I Kungens kurva finns det inte någon efterfrågan på industrimark och kommunen har efter HovR:ns dom inte sålt någon tomt i området. Kommunens begärda pris är fortfarande (juni 1981) 300 kr per kvadratmeter för färdig industrimark. Kommunen förhandlar om försäljning av en tomt på omkring 26 000 kvadratmeter i Kungens kurva. I dessa förhandlingar har kommunen tvingats att gå ner i pris till 275 kr per kvadratmeter för färdig industrimark, inbegripet alla exploateringskostnader.

Vittnet S har i ett av kommunen i målet åberopat utlåtande d 27 juni 1977 uppgett att marknadsläget för industrimark i Stockholmstrakten karakteriseras av ett mycket stort utbud och en begränsad efterfrågan. Den kommunala utbyggnaden av industriområden under 1960-talet har enligt utlåtandet sammanfallit med företagsnedläggelser och utlokaliseringar, vilket har lett till att det i Stockholmstrakten finns en reserv av 20-25 milj kvadratmeter industritomtmark. Prisnivån på den mark som är till försäljning har därför sjunkit eller legat stilla. Enligt S kan man med säkerhet utgå från att det stora utbudet och konkurrensen mellan säljarna under överskådlig tid kommer att medföra ytterligare sjunkande eller stillastående markpriser.

Konsumentprisindex vid tiden för TR:ns dom var 419 och vid tiden för HovR:ns dom 465. Parterna är ense om att konsumentprisindex vid tiden för HD:s dom skall anses vara 635.

När det i expropriationsmål saknas klarläggande utredning i vad mån ortspriset på fastigheter har ändrats under tiden mellan jämförelseförvärv och värdetidpunkt, får man enligt vad HD uttalat i NJA 1977 s 593 utgå från att ortsprisutvecklingen har följt penningvärdeförändringen sådan denna avspeglas i konsumentprisindex, såvida inte vad som förekommit i målet gör det mera antagligt att ortsprisutvecklingen har varit en annan.

Mot bakgrund av S:s uppgifter i utlåtandet och i vittnesmålet inför HovR:n samt av vad kommunen anfört i HD framstår det som mest antagligt, att ortsprisutvecklingen på industrimarken i det aktuella området efter tidpunkten för TR:ns dom fram till i dag inte har följt konsumentprisindex. Å andra sidan kan utredningen i målet inte sägas ge tillräckligt belägg för kommunens påstående att markpriserna har varit oförändrade eller rent av sjunkit från dagen för TR:ns dom. Det är inte möjligt att på grundval av den utredning som föreligger i målet fastställa en exakt nivå till vilken ersättningsbeloppen med hänsyn till prisutvecklingen bör uppräknas. HD finner sig därför böra enligt grunderna för 35 kap 5 § RB uppskatta det index som bör användas vid uppräkning av ersättningsbeloppen till fastigheternas nuvarande värde. Det förefaller rimligt att utgå från ett index på 500. De av HovR:n bestämda ersättningarna skall uppräknas i enlighet härmed.

På grund av det anförda skall löseskillingarna bestämmas, beträffande tre fjärdedelar av (Fastighetsadress, uteslutet här) till (3 / 4 x 984 000 x 500 / 465=) avrundat 794 000 kr och beträffande (Fastighetsadress, uteslutet här) till (1 124 000 x 500 / 465 =) avrundat 1 209 000 kr.

Vad angår (Fastighetsadress, uteslutet här) har HovR:n indexuppräknat den av TR:n utdömda löseskillingen 954 873 kr utan avdrag för det av kommunen utgivna förskottet på 285 000 kr. Kommunen har i revisionsinlagan inte anmärkt på denna indexuppräkning. Ägaren av fastigheten har under skriftväxlingen i HD förklarat att parterna i HovR:n åsämjats om den av HovR:n gjorda indexuppräkningen. Med anledning härav har kommunen invänt att något sådant åsämjande inte förelegat och att avdrag för förskottet därför skall göras vid indexuppräkningen. HovR:n har i yttrande till HD uppgett, att HovR:n i den överklagade domen utgått från att ägaren av (Fastighetsadress, uteslutet här) vid huvudförhandlingen yrkat indexuppräkning av den av TR:n utdömda löseskillingen 954 873 kr och att kommunen medgett sådan uppräkning. Enligt HovR:n kan det emellertid vid en jämförelse med innehållet i vissa handlingar i akten synas tveksamt, om HovR:ns tolkning av yrkandet är riktig och i vart fall om kommunen medgett uppräkning av annat belopp än löseskillingen minskad med förskottet. HD finner vad sålunda förekommit inte utgöra skäl att frångå den av HovR:n gjorda indexuppräkningen.

I enlighet med vad kommunen lämnat obestritt skall ytterligare uppräkning med konsumentprisindex ske beträffande (Fastighetsadress, uteslutet här). Index för nov 1979, då det ytterligare förskottet på 100 000 kr erlades, var 522. Sålunda skall beträffande (Fastighetsadress, uteslutet här) det av HovR:n bestämda beloppet 1 086 000 ökas med dels (1 086 000 - 285 000) x 522 / 465 - 801 000 = 98 187, dels (1 086 000 - 285 000 - 100 000) x 635 / 522 - 701 000 = 151 749. Löseskillingen blir alltså 1 335 936 kr, varifrån skall avräknas uppburna förskott på 385 000 kr. Ränta skall enligt parternas åsämjande utgå efter en räntefot av två procentenheter över riksbankens vid varje tid gällande diskonto.

Domslut

Domslut. Med undanröjande av TR:ns och HovR:ns domar såvitt avser kommunens talan mot W.F. avskriver HD målet i den delen.

HD ändrar i övrigt HovR:ns domslut på följande sätt.

Löseskillingen för tre fjärdedelar av (Fastighetsadress, uteslutet här) bestäms till 794 000 kr.

Löseskillingen för (Fastighetsadress, uteslutet här) bestäms till 1 209 000 kr.

Löseskillingen för (Fastighetsadress, uteslutet här) bestäms till 1 335 936 kr, varifrån skall avräknas 385 000 kr i uppburna förskott. Ränta skall utgå på 1 050 936 kr från d 15 mars 1977 och på 950 936 kr från d 15 nov 1979 tills betalning sker efter en räntefot som motsvarar det av riksbanken fastställda, vid varje tid gällande diskontot med tillägg av två procentenheter.