Stadsägan 7638 inom kommundelen Skarpäng i Täby kommun ägs av C.E.L. och A.N.. För stadsägan, som har en areal om 5 060 kvm och är obebyggd, gäller en av LSt:n d 9 nov 1976 fastställd stadsplan, enligt vilken fastigheten ingår i område utlagt till park.

Täby kommun yrkade vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen, jämlikt 41 § byggnadslagen inlösen av stadsägan. C.E.L. och A.N. medgav inlösenyrkandet.

Fastighetsdomstolen medgav i beslut d 21 dec 1977 enkelt förhandstillträde till stadsägan d 1 jan 1978.

Kommunen bjöd 112 000 kr i löseskilling för stadsägan. Svarandena yrkade ersättning med 250 000 kr. Parterna var ense om att uppräkning skulle ske av löseskillingen från d 1 jan 1978 med index 456 till domens dag med index 505 och att ränta skulle utgå från förstnämnda tidpunkt enligt 5 § räntelagen.

TR:n (rådmannen Jansson, tingsfiskalen Hagström, fastighetsrådet Åsbrink samt nämndemännen Pettersson och Virgin) anförde i dom d 29 nov 1979:

Domskäl. Parternas utveckling av talan.

Parterna är ense om att d 1 jan 1978 är värdetidpunkt.

Kommunen har under åberopande av utlåtande d 2 nov 1977 av fastighetsbildningsmyndigheten i Täby kommun anfört bl a: För stadsägan 7 638 gällde tidigare avstyckningsplan godkänd d 21 juni 1929 och utomplansbestämmelser jämlikt 29 § byggnadsstadgan. Stadsägan ingick i sin helhet i kvartersmark enligt avstyckningsplanen. Vidare rådde byggnadsförbud jämlikt 110 § byggnadslagen från 1957. LSt:n meddelade d 11 april 1972 förbud jämlikt 35 § byggnadslagen att verkställa nybyggnad. Förordnande om förbud mot tätbebyggelse jämlikt 168 § byggnadslagen meddelades av LSt:n d 2 juli 1973 (lagakraftvunnet d 22 febr 1974). I förhandsremitterad dispositionsplaneskiss från 1969 ingår den aktuella fastigheten i område för sammanbyggda småhus. Dispositionsplaneskissen har inte godkänts av byggnadsnämnden, men det kan anses uppenbart att planskissen har tjänat till ledning vid senare detaljplanearbete. Planskissen har redovisats i byggnadsnämnden även 1972 och 1973. I bostadsbyggnadsprogram för åren 1972-1976 ingick fastigheten i område för vilket stadsplan beräknades fastställd hösten 1974. I tidigare bostadsbyggnadsprogram synes området inte ha varit i detalj tidsplanerat. I kommunens bostadsbyggnadsprogram för åren 1976-1980 och även 1977-1981 ingår området i stadsplaneområde "Nyckelpigan" där beräknad tidpunkt för antagande var 1977. Berörd del av stadsplaneområde för Nyckelpigan har emellertid kommit att ingå i den nu fastställda stadsplanen för kv Humlan.

För att utröna marknadsvärdet för fastigheten har jämförelsematerial rörande fastigheter inom det aktuella området som kan anses vara representativa och där icke speciella förhållanden påverkat köpeskillingens storlek framtagits för olika tidpunkter, se bilaga 1. (Bilagan återges ej här; red:s anm.) Förvärven har uppdelats i tre grupper a) förvärv före d 1 juli 1971, b) förvärvd 2 juli 1971-d 1 juli 1973 samt c) förvärv efter d 2 juli 1978. följande kriterier har använts vid urvalet av jämförelseobjekt:

Av objekten har nr 1-14 använts vid värderingen. Beträffande fastigheter inom avstyckningsplanen kan nämnas att planen ej innehåller uppgift om specificerad byggnadsrätt eller om fastigheterna är delbara. Om ej byggnadsförbud rått hade det varit möjligt bebygga fastigheterna. - Köpeskillingarna omräknade till kr/kvm och köpetidpunkten har inprickats på diagram. I diagrammet har en linje inpassats enligt minsta kvadratmetoden. Vid denna redovisning har hänsyn inte tagits till jämförelseobjektens storlek. Av diagrammet kan dock utläsas den allmänna prisutvecklingen för obebyggda fastigheter inom stadsdelen Skarpäng. Av ortsprismaterialet framgår vidare att prisutvecklingen för obebyggda fastigheter ökat ju närmare man kommer fastställelsetidpunkten för stadsplanen. Det tillåtna användningssättet för den aktuella fastigheten var fram till d 1 juli 1973 kvartersmark för enskilt bebyggande i avstyckningsplan. Avstyckningsplanen kan i detta sammanhang jämställas med byggnadsplan. Ett maximalt utnyttjande av fastigheten enligt avstyckningsplanen skulle, om styckning och byggnation hade kunnat ske, ha varit i ungefär tre relativt stora tomter. Den formellt tillåtna markanvändningen kunde dock inte utnyttjas, då byggnadsförbud jämlikt 110 § byggnadslagen rådde i avvaktan på utbyggnad av vatten och avlopp. Byggnadsförbudet jämlikt 35 § byggnadslagen kan inte anses ha medfört någon ytterligare inskränkning i fastighetens användningsmöjligheter. I och med att tätbebyggelseförbudet enligt 168 § byggnadslagen infördes d 2 juli 1973, kan den gällande avstyckningsplanen i princip anses ha upphävts. Tätbebyggelseförbudet medförde att det enligt avstyckningsplanen tillåtna användningssättet avseende rätt till tätbebyggelse på fastigheten försvann och att fastigheten endast fick utnyttjas enligt pågående markanvändning, vilket i detta fall innebar ett synnerligen extensivt nyttjande eftersom fastigheten var obebyggd. Teoretiskt sett borde därför värdet för en sådan fastighet, med bortseende från förväntningar om annat användningssätt, i och med förordnandet enligt 168 § byggnadslagen ha sjunkit till att motsvara värdet av pågående användning, vilket för den aktuella fastigheten torde ha uppgått till några kr/kvm. Av ortsprismaterialet framgår emellertid att värdet av obebyggda fastigheter i område med avstyckningsplan ej tycks värdemässigt ha påverkats av förordnandet enligt 168 § byggnadslagen. Detta kan tolkas så att man inte tillmätte det enligt avstyckningsplanen medgivna användningssättet någon större betydelse. Anledningen till detta kan vara det förhållandet att Täby kommun sedan slutet av 1960-talet bedriver en kontinuerlig och i bostadsbyggnadsprogram tidsplanerad förnyelse av sådana tätbebyggelseområden med eller utan gammal detalj plan, där vatten och avlopp saknas. Denna förnyelse sker genom stadsplaneläggning varvid hänsyn vanligen tas till bestående markägoförhållanden sålunda att gator, parker och andra områden för allmänt ändamål vid stadsplaneläggningen i första hand lokaliseras till befintliga vägreservat och friområden. Någon skillnad i detta avseende föreligger ej mellan tidigare ej planlagda områden och områden med byggnads- eller avstyckningsplaner. Först sedan stadsplan är fastställd bygger kommunen ut gator och va-nät. Den faktiska förutsättningen för att en ägare av en obebyggd fastighet inom ett förnyelseområde skall kunna bebygga fastigheten är därför att en stadsplan som medger bebyggelse blir fastställd. Ovanstående resonemang leder till att presumtionsregeln åberopas och att d 1 juli 1971 bör sättas till värdegrundande tidpunkt. - Metoden att använda kr/kvm som en funktion av tiden har som nämnts vissa brister, då hänsyn inte tas till fastighetens storlek. För att erhålla en säkrare uppskattning av värdet för en fastighet av samma storlek som värderingsobjektet vid presumtionstidpunkten har en specialstudie gjorts. I diagram har köpeskillingarna runt presumtionstidpunkten inritats som en funktion av arealen. Samtliga köpeskillingar har omräknats med konsumentprisindex för att motsvara värdet vid presumtionstidpunkten. I diagrammet har två linjer inpassats enligt minsta kvadratmetoden, en för förvärven 1-14, en för förvärven 6-14. Den sistnämnda linjen motsvarar därvid förvärv där stora fastigheter utom plan ej medtagits. Av kurvorna kan utläsas att värdet för en fastighet av värderingsobjektets storlek om samtliga förvärv medtas uppgår till ca 60 000 kr. Värdet i det andra fallet kan uppskattas till ca 63 000 kr. Detta motsvarar ett värde av 11:85 resp 12:45 kr/kvm vid presumtionstidpunkten. Uppräknat med konsumentprisindex motsvarar detta 20:60 resp 21:65 kr/kvm. Värdet av en fastighet av värderingsobjektets storlek och av normal beskaffenhet skulle vid värdetidpunkten uppgå till mellan 105 000 och 110 000 kr.

Svarandena har under åberopande av utlåtanden av lantmätaren E.A. anfört bl a: Stadsägan - som huvudsakligen består av svagt kuperad skogsmark - har enligt 1975 års taxering ett marktaxeringsvärde av 40 000 kr. Arbete med kommundelsplan för Skarpängsområdet påbörjades 1969 och ett förslag till kommundelsplan framlades 1973. Förslaget har sedan dess fortlöpande reviderats. I huvudsak har förslagen inneburit att Skarpängsområdet avsatts för såväl friliggande som sammanbyggda småhus. Det förslag som för närvarande är aktuellt innebär inte någon förändring i detta avseende. Flera stadsplaner i Skarpängsområdet har upprättats och fastställts. - Huvuddelen av Skarpängsområdets fastigheter saknar möjlighet att anslutas till kommunens va-nät. Gatunätet inom området får som helhet anses vara av låg standard. - För utrönande av fastighetens marknadsvärde har gjorts en ortsprisundersökning. Det är väsentligt att söka jämförelseobjekt inom områden med planförhålland en liknande värderingsobjektets. Således bör ej fastigheter som gått i köp/försäljning inom fastställd stads- eller byggnadsplan medtagas som jämförelseobjekt. Vidare omfattas värderingsobjektet av byggnadsförbud sedan 1957. Jämförelseobjekten bör därför främst sökas inom områden som täcks av samma eller liknande byggnadsförbud.

Följande krav har ställts på jämförelseobjekten vad beträffar deras materiella egenskaper: a) areal 4 000-6 000 kvm, b) ej möjlighet att ansluta till kommunala va-nätet, c) svagt kuperad skogsmark, d) taxerat byggnadsvärde ej överstigande 10 000 kr, e) försäljningen skall ha skett på den allmänna fastighetsmarknaden.

Under den studerade tidsperioden 1973-1975 har sammanlagt fem st fastigheter gått i köp/försäljning inom ortsprisområdet.

- - -

Värdet vid värdetidpunkten av stadsäga 7 638 kan efter extrapolering uppskattas till 250 000 kr. - Det bör även anmärkas att på fastigheten finns skog värderad till 5 500 kr. Hänsyn bör även tagas till detta vid värderingen.

Svarandena har vidare anfört bl a: Det bestrids att presumtionsregeln skulle vara tillämplig. Av hittills företagna utredningar framgår att markens värde ökat väsentligt från presumtionstidpunkten till värdetidpunkten. I förevarande fall synes emellertid denna värdeökning ej ha sin orsak i en förväntan om ändrad markanvändning beträffande värderingsobjektet. Såväl vid presumtionstidpunkten som vid värdetidpunkten består den tillåtna markanvändningen i en rätt att bebygga värderingsobjektet enligt gällande avstyckningsplan med tre tomter för permanentändamål. Den förväntade markanvändningen synes vid betraktande av den översiktsplanläggning, som skett under den senaste 10-årsperioden, likaså bestå i en uppdelning av värderingsobjektet i tomter avsedda för permanentändamål. Det förväntade antalet tomter synes - med beaktande av normal planläggningsmetodik - kunna anges till ca tre stycken. Såväl till omfattningen som till karaktären synes således den tillåtna och förväntade markanvändningen vid presumtionstidpunkten och vid värdetidpunkten i stort överensstämma. Skillnaden mellan den tillåtna och den förväntade markanvändningen består av att den förstnämnda skulle komma att genomföras genom avstyckningsplan och den sistnämnda genom stadsplan. Eventuella skillnader härvidlag är ej så stora - varken i värdehänseende eller i övrigt - att det finns skäl förmoda att marknadsvärdet för värderingsobjektet konstitueras av en förväntan om en ändrad markanvändning i expropriationslagens mening. Presumtionsregeln är därför ej tillämplig. Meddelade byggnadsförbud har ej någon självständig inverkan på värdeuppskattningen, de har endast betydelse för bedömningen av väntetiden före utbyggnaden i förhållande till motsvarande jämförelseobjekt. Ett förordnande enligt 168 § byggnadslagen innebär ej att avstyckningsplanen upphävs.

Beträffande marknadsvärdet i och för sig vid presumtionstidpunkten har svarandena anfört bl a: Värderingsobjektets marknadsvärde bedöms med utgångspunkt från en analys av de priser som betalts i samband med överlåtelse av fastigheter likvärdiga med värderingsobjektet under tidsperioden 1969-1972. De jämförelseobjekt, som ingår i analysen har förtecknats särskilt, se bilaga 2 (återges ej här; red:s anm). Urvalet av jämförelseobjekt har gjorts från ett av Täby kommun sammanställt ortsprismaterial. följande kriterier har använts vid detta urval. 1. Objekten skall vara belägna inom stadsdelen Skarpäng. - 2. Avstyckningsplan eller byggnadsplan. Byggnadsförbud enligt 110 § byggnadslagen. - 3. Marken obebyggd eller bebyggd med en byggnad, vars taxerade byggnadsvärde 1975 högst uppgår till 10 000 kr. - 4. Ej möjlighet att ansluta till kommunalt va-nät.

- - -

Genomsnittligt har man under perioden 1969-1972 således erlagt 25-28 000 kr i köpeskilling för en blivande tomtplats inom avstyckningsplan, vilket skulle betyda att värderingsobjektet hade ett värde om 75-85 000 kr vid presumtionstidpunkten d 1 juli 1971.

- - -

Värderingsobjektets marknadsvärde vid presumtionstidpunkten har uppskattats i såväl enheten kr/blivande tomtplats enligt avstyckningsplan eller byggnadsplan som i enheten kr/kvm markareal. Bägge fallen har ett sannolikt pris om 80 000 kr, vilket pris utgör marknadsvärdet vid presumtionstidpunkten. Detta belopp vitsordas i och för sig om presumtionsregeln skulle vara tillämplig.

Kommunen har ytterligare anfört bl a: - - - Svarandenas resonemang som leder till ett påstående att presumtionsregeln ej är tillämplig grundar sig på den felaktiga uppfattningen att tillåten markanvändning vid värdetidpunkten består i en på avstyckningsplanen grundad rätt att stycka och bebygga värderingsobjektet med tre enbostadshus. Av ortsprismaterialet för obebyggda fastigheter framgår att marknadsvärdet för dessa ökat i ej obetydlig grad från presumtionstidpunkten till värdetidpunkten. Det har ej kunnat utredas att denna värdestegring beror på annat än förväntningar om annat användningssätt. Presumtionsregeln är därför tillämplig. - Om svarandenas beräkningssätt skall gälla kan 42:50 kr/kvm eller 215 000 kr vitsordas.

- - -

Fastighetsdomstolens bedömning

På svarandenas begäran har vittnesförhör hållits med lantmätaren E.A..

Svarandena har medgett inlösenyrkandet, vilket skall bifallas.

Fastighetsdomstolen behandlar först frågan om presumtionsregeln i 4 kap 3 § 1 st expropriationslagen är tillämplig eller ej. Enligt detta lagrum skall vid bestämmande av löseskilling sådan ökning av fastighetens marknadsvärde av någon betydelse som ägt rum från presumtionstidpunkten - d 1 juli 1971 - räknas ägaren tillgodo endast i den mån det blir utrett att den beror på annat än förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt.

Parterna är ense om att fastigheten mellan presumtionstidpunkten och värdetidpunkten - d 1 jan 1978 - haft en värdestegring som väsentligt överstiger förändringarna i penningvärdet för samma period. Kommunen har gjort gällande att presumtionsregeln är tillämplig.

Svarandena har å sin sida hävdat att regeln inte är tillämplig eftersom den tillåtna markanvändningen vid de båda tidpunkterna är densamma, dvs rätt att bebygga enligt gällande avstyckningsplan med tre tomter för permanentändamål.

Fastighetsdomstolen finner till en början - vilket parterna är ense om - att den värdestegring som skett mellan presumtionstidpunkten och värdetidpunkten är "av någon betydelse" enligt ovannämnda lagrum.

En tillämpning av presumtionsregeln innebär att marknadsvärdet vid presumtionstidpunkten skall läggas till grund för expropriationsersättningens fastställande i den mån det inte blir utrett att den värdestegring som inträffat efter presumtionstidpunkten beror på annat än förväntningar om ändring i tillåtet användningssätt. Bevisbördan i sistnämnda hänseende åvilar markägaren.

Svarandena har - som ovan angetts - påstått att den tillåtna användningen vid de båda tidpunkterna skulle bestå i en rätt att efter uppdelning av fastigheten i tre tomter bebygga dessa med hus för permanentändamål. Samtidigt har dock hävdats att den förväntade markanvändningen skulle bestå i att efter stadsplaneläggning uppdela inlösenobjektet i tomtplatser avsedda för permanentbostadsändamål. Av vittnesförhöret med A framgår vidare att köpeskillingarna vid de av svarandena åberopade förvärven nr 1-5 grundats på förväntningar om att efter en detaljplaneläggning kunna dela och bebygga stadsägan med småhus och inte på avstyckningsplanen som sådan.

Av avgörande betydelse för frågan om presumtionsregelns tillämpning finner fastighetsdomstolen vara om det i målet visats eller i vart fall gjorts sannolikt att den år 1971 tillåtna markanvändningen bestod i en rätt att få dela inlösenobjektet och därefter bebygga de sålunda nybildade fastigheterna. Det hr i målet emellertid inte visats att - även med bortseende från det nybyggnadsförbud jämlikt 110 § byggnadslagen som då rådde - det varit möjligt att ha fått en sådan uppdelning till stånd. Den tillåtna markanvändningen 1971 får därför anses ha varit att utnyttja stadsägan såsom enbart en tomtplats för bostadsändamål. Presumtionsregeln är sålunda tillämplig och löseskillingen skall - såsom parterna valt att föra sin talan - bestämmas med utgångspunkt från fastighetens marknadsvärde d 1 juli 1971.

Till grund för bestämmandet av marknadsvärdet d 1 juli 1971 är parterna ense om att lägga de nio jämförelseobjekten som i bilaga 1 upptagits under nr 6-14.

Medan kommunen efter korrigering av de erlagda köpeskillingarna till presumtionstidpunkten funnit värdet per tomtplats vara arealberoende och därför bestämt värdet efter en beräknad regressionslinje, har svarandena valt att utan korrektion beräkna ett genomsnittligt kvadratmeterpris och applicera detta på värderingsobjektet.

Fastighetsdomstolen finner för sin del ortsprismaterialet böra utnyttjas på sådant sätt att erlagda köpeskillingar först korrigeras till värdetidpunkten. I brist på annat lämpligt index godtas den av kommunen verkställda justeringen med konsumentprisindex. Därefter bör det sålunda justerade jämförelsematerialet analyseras med avseende på de värdebestämmande faktorerna. En sådan analys leder till att man för mindre fastigheter utbetalat mer per kvm än för större. Sålunda har fastigheter understigande 2 500 kvm betalats med i genomsnitt ca 17 kr/kvm i 1971 års prisnivå. Motsvarande belopp för försålda fastigheter med en areal kring 5 000 kvm uppgår till ca 12 kr/kvm. Även om de senare endast uppgår till 2 st kan det inte vara riktigt att vid värdebestämningen av inlösenobjektet använda ett genomsnittsvärde baserat på samtliga förvärv. Den av kommunen använda metoden där samtliga förvärv beaktas men där hänsyn ävan tas till arealen bör därför ges företräde. Med hänsyn härtill finner fastighetsdomstolen att marknadsvärdet d 1 juli 1971 kan bestämmas till det av kommunen angivna beloppet eller 63 000 kr. Om uppräkning av detta belopp är parterna ense. Löseskillingen skall således bestämmas till ((63 000 x 505)/252 =) 126 250 kr.

Om ränteberäkningen är parterna ense.

Fastigheten belastas av penninginteckning. Löseskillingen jämte ränta skall därför nedsättas hos LSt:n.

Domslut. Kommunen berättigas jämlikt 41 § byggnadslagen inlösa stadsägan 7 638 inom Täby kommun.

Kommunen förpliktas att till svarandena utge löseskilling med 126 250 kr jämte ränta enligt 5 § räntelagen från d 1 jan 1978 till dess betalning sker.

Beloppet skall nedsättas hos LSt:n.

Nacka kommun förde vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen, den talan om expropriation mot B.C., S.S. och B.F. som framgår av TR:ns dom.

TR:n (rådmännen Palmquist och Genell, fastighetsrådet Holm samt nämndemännen Johansson och Liljeroth) anförde i dom d 17 april 1980:

Fastighetsforhållanden och parternas yrkanden. Regeringen har genom beslut d 10 mars 1977 jämlikt 2 kap 1 § expropriationslagen för att ge kommunen möjlighet att förfoga över mark som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning meddelat kommunen tillstånd att med äganderätt expropriera, såvitt här är fråga, fastigheterna Lännersta 1:887, 1:1093 och 1:634. I beslutet föreskrevs, att expropriationssaken senast d 10 mars 1978 skulle ha fullföljts genom ansökan om stämning till domstol.

Fastigheterna är belägna i Boo socken inom Nacka kommun och ägs, Lännersta 1:887 av B.C., Lännersta 1:1093, vilken numera har registerbeteckningen Lännersta 11:93, av S.S. och Lännersta 1:634 av B.F..

Efter ansökningar om stämning å fastighetsägarna, inkomna till domstolen d 9 mars 1978, har kommunen yrkat förpliktande för dem att var för sig till kommunen avstå äganderätten till sin fastighet.

Fastighetsägarna har medgivit expropriationsyrkandena.

Kommunen har i löseskilling för fastigheterna bjudit 41 700 kr för Lännersta 1:887 samt 35 700 kr för vardera av Lännersta 11:93 och Lännersta 1:634. Kommunen har dock medgivit att nämnda belopp, vilka är hänförliga till prisläget d 1 juli 1979, uppräknas till prisläget denna dag med tillämpning av de förändringar i konsumentprisindex, som dessförinnan redovisas och eljest skäligen kan antagas.

Fastighetsägarna har fordrat löseskilling, B.C. för Lännersta 1:887 med 100 000 kr, S.S. för Lännersta 11:93 med 90 000 kr och B.F. för Lännersta 1:634 med 100 000 kr, var jämte de fordrat tillägg för ettvart belopp motsvarande förhöjningen av konsumentprisindex från d 1 juli 1979 till denna dag.

Fastigheterna är obebyggda och har ett taxerat markvärde av envar 10 000 kr. Arealen uppgår för Lännersta 1:887 till 1 745 kvm, för Lännersta 11:93 till 1 508 kvm och för Lännersta 1:634 till 1 580 kvm. Enligt fastighetsboken för Nacka domsaga är fastigheterna intecknade dels för penninginteckningar, Lännersta 1:887 för 3 700 kr, Lännersta 11:93 för 1 200 kr och Lännersta 1:634 för tillhopa 25 675 kr dels ock för ett antal servitut. Kommunen har medgivit att servituten lämnas orubbade vid expropriationen och berörda sakägare har ej rest invändning häremot.

Fastigheterna ingår numera i område, för vilket gäller en d 15 juli 1976 fastställd och d 10 mars 1977 lagakraftvunnen stadsplan. Enligt denna plan utgöres fastigheterna av kvartersmark för sammanbyggda småhus. Tidigare omfattades fastigheterna av en d 26 mars 1930 godkänd avstyckningsplan enligt vilken de utgjorde kvartersmark för vanligt bostadsbyggande, därvid tomt skulle omfatta minst 1 500 kvm mark. Fastigheterna är kuperade. Omgivningen är tätbebyggd med olikåldrig, blandad permanent- och fritidsbebyggelse som uppförts med stöd av äldre avstyckningsplaner.

För expropriationsfastigheterna rådde byggnadsförbud åren 1940-1961 i avvaktan på upprättande av byggnadsplan. Sådant förbud återinfördes i början av år 1965. Den 19 sept 1967 meddelades tätbebyggelseförbud genom förordnande enligt 168 § byggnadslagen och 83 § byggnadsstadgan och fro m d 13 febr 1968 har byggnadsförbud rått enligt 35 § byggnadslagen.

Parternas utveckling av talan. Kommunen. Värdetidpunkten i målet skall visserligen vara dagen för slutlig dom. Tillstånd till expropriation av fastigheterna hade emellertid sökts innan stadsplanen fastställdes. Jämlikt 4 kap 3 § expropriationslagen - den s k presumtionsregeln - skall således fastighetsvärdena fastställas utan hänsyn till sådan stegring av värdet som uppkommit efter d 1 juli 1971 (presumtionstidpunkten) till följd av förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt.

Vid sistnämnda tidpunkt omfattades fastigheterna av dels avstyckningsplanen, dels tätbebyggelseförbud enligt 168 § byggnadslagen och 83 § byggnadsstadgan och dels nybyggnadsförbud enligt 35 § sagda lag. Genom det meddelade tätbebyggelseförbudet har den byggnadsrätt, som eljest tillkommit fastigheterna enligt 168 § byggnadslagen, upphävts och marken är till följd därav att betrakta som vid presumtionstidpunkten ej detaljplanelagd.

På grund av det sagda bör fastigheterna enligt kommunens uppfattning värderas som råmark, vilken tagit åt sig värde till följd av tätbebyggelseförväntningar först genom att arbetet med stadsplanen år 1975 påbörjats.

Vid värderingen bör givetvis fastigheternas topografi och läge beaktas. I övrigt bör objekten värderas efter jämförelse med försäljningar av likartade fastigheter inom orten, dvs obebyggda fastigheter utan omedelbar byggnadsrätt. Kommunen har företagit en utredning rörande lagfarna köp under åren 1968-1978 av obebyggda fastigheter inom Eknäs, Björknäs och Tollare samt Boo och Lännersta inom Boo församling, varvid dock uteslutits fastigheter med areal understigande 1 200 kvm eller överstigande 2 400 kvm, fastigheter som försålts av aktiebolag samt fastigheter som försålts tillsammans med andra. Med hänsyn till materialets stora spridning har en särskild genomgång gjorts rörande förvärven åren 19 691 973 i Boo och Lännersta. - - -

Fastighetsägarna. Det vitsordas att presumtionsregeln är tillämplig i målet och att expropriationsfastigheterna vid presumtionstidpunkten - d 1 juli 1971 - var underkastade de av kommunen angivna förbuden med avseende å bebyggelse. Dessa förbud torde emellertid stå i sådant samband med expropriationsföretaget - genomförandet av stadsplanen - att man vid värderingen har att bortse från den eventuellt värdedämpande effekt förbuden må ha haft enligt presumtionsregeln. Det ursprungliga byggnadsförbudet tillkom nämligen i anledning av att fråga väckts om upprättande av byggnadsplan och gällde - med undantag för åren 1962-1964 samt några kortare glapp i förlängningsförordnandena - till d 1 dec 1967 först jämlikt 64 § stadsplanelagen och sedermera jämlikt 108 § och 100 §byggnadslagen. Sedan kommunen år 1967 ändrat planeringsarbetets inriktning att i stället gälla stadsplan begärde kommunen sagda år och erhöll d 13 febr 1968 byggnadsförbud enligt 35 § byggnadslagen, dvs förbud i anledning av väckt fråga om antagande av stadsplan. Detta förbud kvarstod tills stadsplanen fastställdes. Förordnandet jämlikt 168 § byggnadslagen kan i föreliggande fall ej tillmätas annan betydelse än byggnadsförbud enligt 35 § samma lag. Det har således sedan lång tid varit kommunens uttalade avsikt att upprätta ny plan för området, och varje meddelat byggnadsförbud har alltså varit avsett att gälla endast tills ny plan fastställts. Samband måste alltså anses föreligga mellan expropriationsföretaget och förbuden, varför man skall bortse från dessa vid värderingen. Till stöd för denna ståndpunkt åberopas dessutom, att kommunen i sin ansökan om expropriationstillstånd hänvisat till Boo kommuns planer på att upprätta byggnadsplan och kommunens egna planeringar för ny planläggning i området.

I konsekvens med det sagda bör expropriationsfastigheterna värderas som om de redan vid presumtionstidpunkten varit klara för bebyggelse med fristående villor. Värdena kan följaktligen bestämmas genom jämförelse med priser som erlagts för dylika byggklara tomter vid värdetidpunkten i målet. En ändring i markens tillåtna användningssätt har skett genom stadsplanen. Enligt den skall marken användas för radhusbebyggelse. Värdeökning efter presumtionstidpunkten som beror på förväntningar om sådan ändring räknas icke fastighetsägarna tillgodo. Värderingsmetoden strider således ej mot presumtionsregeln i 4 kap 3 § expropriationslagen.

- - -

Därest mot fastighetsägarnas uppfattning marken skall värderas som icke detaljplanelagd vitsordas att den i princip kan jämställas med råmark. Härvid måste dock beaktas, att bestämda förväntningar om snar planläggning måste ha förelegat redan vid presumtionstidpunkten. Det omgivande området var sålunda bebyggt med småhus och vägar och ledningar var anlagda.

- - -

Genmäle av kommunen. Något samband mellan expropriationsföretaget - vilket avser uppförande av radhusbebyggelse - och de från år 1965 gällande byggnadsförbuden kan inte anses föreligga. Under 1960-talet förekom inte några planarbeten inom Boo kommun som berörde området. Icke heller förelåg då några möjligheter att erhålla dispens för bebyggelse i området. Sträckningen av nya Värmdöleden var då alltför osäker, och denna fråga blev icke klar förrän år 1972 genom att arbetsplan fastställdes. Först härefter kunde kommunen ta upp frågan om planläggning i området; en områdesplan fastställdes 1974 och sedan påbörjades arbetet med stadsplanen.

Förbudet enligt 35 § byggnadslagen kom till för att komplettera förordnandet enligt 168 § samma lag genom att även till- och ombyggnadsarbeten förbjöds.

Att ansökningen om expropriationstillståndet i sin motivering kom att innehålla hänvisning till äldre och påtänkta planarbeten berodde på ett misstag från ombudets sida, och bör icke påverka bedömningen i målet.

- - -

Genmäle av fastighetsägarna. När B.F. år 1964 köpte fastigheten Lännersta 1:634 förklarade stadsarkitekten att han kunde påräkna byggnadslov men sedan ritningar gjorts klara hade byggnadsförbud trätt i kraft och dispens blev utesluten. I början av år 1974 fick B.F. sedan en propos från fastighetskontoret om att bygga en s k parvilla på fastigheten. Först sedan ritningar för en sådan bebyggelse upprättats väcktes hos planförfattarna inom kommunen tanken på radhusbebyggelse. Detta visar att det vid presumtionstidpunkten fanns grund för förväntningar om en snar bebyggelsemöjlighet i området.

Domskäl. Tvistens omfattning. Kommunen innehar gällande tillstånd att expropriera fastigheterna, och fastighetsägarna har medgivit kommunens inlösenyrkanden.

Kommunen har medgivit, att i fastigheterna gällande servitut lämnas orubbade av expropriationen.

Tvist råder således allenast beträffande storleken av löseskillingarna för fastigheterna, vilken tvist dock avser såväl principerna för värderingen som bestämmandet av marknadsvärdet enligt de utgångspunkter, som skall gälla för värderingen.

Värderingsprinciperna. Kommunen hävdar - såsom dess talan måste förstås - att fastigheterna till följd av stadgandet i 4 kap 3 § expropriationslagen, jämfört med pkt 13 i övergångsbestämmelserna till denna lag, och d 1 juli 1971 för dem rådande byggnadsförbud - särskilt det jämlikt 168 § byggnadslagen meddelade - skall värderas som råmark, för vilken förväntningar om framtida användning för tätbebyggelse ej skall påverka expropriationsersättningen i vidare mån än vad som redan tagit sig uttryck i marknadspriserna vid nyssnämnda tidpunkt. Fastighetsägarna gör gällande att marken skall värderas som om byggnadsrätt då förelåg till följd av huvudregeln i 168 § byggnadslagen enligt avstyckningsplanens bestämmelser. Det är däremot ostridigt att därefter uppkomna förväntningar om ändring i tillåten markanvändning icke skall beaktas.

Tvist råder således om verkningarna i värderingshänseende av förordnandet enligt 168 § byggnadslagen och det enligt 35 § samma lag meddelade byggnadsförbudet. Uppenbart är att dessa tillkommit för att förhindra bebyggelse som skulle kunna försvåra genomförandet av framtida planläggning. Förordnandet och förbudet måste alltså anses ha sådant samband med expropriationsföretaget, vars syfte är att genomföra den numera antagna stadsplanen, att deras inverkan på fastigheternas marknadsvärden d 1 juli 1971 jämlikt 4 kap 2 § 1 st expropriationslagen icke skall ge utslag i löseskillingarna.

Värderingen skall vid dessa förhållanden ske i enlighet med av fastighetsägarna hävdade principer.

Marknadsvärdena d 1 juli 1979. Domstolen fann sig böra antaga följande värden för expropriationsobjekten vid ifrågavarande tidpunkt, nämligen 95 000 kr för vardera Lännersta 1:634 och 1:887 samt 75 000 kr för Lännersta 11:93.

Löseskillingarna. Parterna är ense om att nyss erhållna värden skall justeras till denna dag med ledning av antagen utveckling av konsumentprisindex. För juni 1979 uppgick index till 497 och vid överläggningen till dom senast kända index utgör 552 för febr 1980. För dagen för domen anser sig domstolen mot denna bakgrund böra antaga ett index av 560.

Justeringarna bör vid angivna förhållanden innebära en ökning av värdetalen med närmare 13 procent. Värdena denna dag bör därför i avrundade tal antagas uppgå till 107 000 kr för vardera Lännersta 1:634 och Lännersta 1:887 samt till 85 000 kr för Lännersta 11:93.

Utredningen ger icke skäl till antagande, att fastigheternas på grundval av deras enligt stadsplanen gällande byggnadsrätt beräknade värde för någon av dem understiger sålunda angivna värden. Löseskillingarna skall förty fastställas till de belopp, som angivits i föregående stycke.

B.C. har visat, att hon innehar den i Lännersta 1:887 gällande penninginteckningen, och S.S. har för sin del visat att han innehar den i Lännersta 11:93 gällande penninginteckningen. Löseskillingarna för nämnda fastigheter skall sålunda utbetalas till dem. Av löseskillingen för Lännersta 1:634 bör 30 000 kr nedsättas och återstoden utbetalas till B.F..

Domslut. 1. Fastighetsägarna förpliktas att till kommunen avstå, B.C. äganderätten till Lännersta 1:887, S.S. äganderätten till Lännersta 11:93 och B.F. äganderätten till Lännersta 1:634, alla inom Boo församling i Nacka kommun.

Av löseskillingen för Lännersta 1:634 skall hos LSt:n i Stockholms län nedsättas 30 000 kr. Till fastighetsägarna skall kommunen utge, till B.C. löseskillingen för Lännersta 1:837 107 000 kr, till S.S. löseskillingen för Lännersta 11:93 85 000 kr och till B.F. av löseskillingen för Lännersta 1:634 77 000 kr.