NJA 1983 s. 188

Genom anläggningsbeslut d 5 maj 1977 bestämdes att gemensamhetsanläggning skulle inrättas för vattenförsörjningen till ett antal fastigheter inom Spersboda fritidsområde i Riala socken, Norrtälje kommun, bland dem Spersboda 1:65 som ägs av A.C. Anläggningen skulle bestå av ett ledningssystem med sommarvattenledningar, pumpar, pumphus och reservoarer. Det bestämdes att kostnaderna för anläggningens utförande och drift skulle fördelas mellan de deltagande efter lika andelstal. Antalet andelar var 115 varav 110 för fastigheter och 5 för hus på arrendetomter. Vid ett i anslutning till anläggningsförrättningen hållet sammanträde bildades för förvaltning av anläggningssamfälligheten Spersboda Samfällighetsförening.

A.C. ansökte hos fastighetsbildningsmyndigheten i Norrtälje lantmäteridistrikt om sådan omprövning vid ny förrättning som avses i 35 § anläggningslagen och yrkade, att hans fastighet skulle utträda ur vattensamfälligheten. Han åberopade som väsentligt ändrat förhållande att vattenförsörjningen till hans fastighet numera var ordnad genom egen brunn. Han framhöll, att avtal om brunnsborrning hade slutits redan innan 1977 års anläggningsförrättning hade avslutats. Han yrkade också sådan ersättning som avses i 37-39 §§anläggningslagen.

I beslut d 20 dec 1979 bestämde fastighetsbildningsmyndigheten att omprövning ej skulle ske och förrättningen inställdes. Som skäl för sitt beslut anförde fastighetsbildningsmyndigheten: "I och för sig råder nu ändrade förhållanden vad avser vattenförsörjningen för Spersboda 1:65 jämfört med förhållandena vid tiden för anläggningsbeslutet. Om fastigheter som ordnar egen vattenförsörjning efter anläggningsbeslutet skall medges utträde kan detta emellertid få prejudicerande betydelse och på sikt medföra att antalet anslutna fastigheter blir så få att gemensamhetsanläggningen inte längre är lönsam och därför måste läggas ner. Ett sådant resultat strider mot intentionerna vid planläggningen vilka uttrycks i beskrivningen till planen och i köpeavtalen i samband med avstyckningarna. Det strider också mot nuvarande inställning hos byggnadsnämnd och hälsovårdsnämnd, nämligen att se till att gemensamma vattenförsörjningssystem ordnas i planområden för fritidsbebyggelse. Att A.C. tecknat kontrakt om brunnsborrning dagarna före anläggningsbeslutets meddelande och att han nu har en egen väl fungerande vattentäkt kan inte uppväga det intresse som övriga delägare i gemensamhetsanläggningen har av trygghet mot rubbning i bestående rättsförhållanden."

A.C. anförde besvär hos Stockholms TR, fastighetsdomstolen, och yrkade bifall till sin talan om utträde för Spersboda 1:65 ur samfälligheten och om ersättning för den andel i överskott som han förlorade genom utträdet. Han bestämde ersättningsanspråket till 2 600 kr, motsvarande 1/115 av anläggningens återanskaffningskostnad, beräknad till 300 000 kr.

M.H. som företräddes av ordföranden i samfällighetsföreningen, G.S. såsom ombud bestred ändring. Han anförde: Visserligen har väsentligt ändrade förhållanden inträtt genom att Spersboda 1:65 fått egen brunn. Denna fastighets utträde skulle emellertid medföra avsevärd olägenhet för de övriga deltagande fastigheterna, i det att dessas ägare bleve tvungna att medverka till utträde av alla andra fastigheter som fått eller framdeles förses med egna brunnar. Nio av de deltagande fastigheterna, Spersboda 1:65 inräknad, har egna brunnar. Tre av dem var försedda med brunn redan före anläggningsbeslutet. Ägarna till ytterligare tre fastigheter är i färd med att ordna egna brunnar. Att A.C. slutit avtal om brunnsborrning före anläggningsbeslutet saknar betydelse i målet, särskilt som han ej upplyste förrättningsmannen därom. Ej heller gav han det till känna vid de möten som tomtägarföreningen för området ordnade i vattenfrågan eller genom svar på dess skriftliga enkät i frågan. A.C. underlät också att överklaga anläggningsbeslutet. Även vid bifall till yrkandet om utträde bestrids ersättningsyrkandet. Anläggningen som är samfällighetens enda tillgång har kostat omkring 250 000 kr att bygga men kan i förevarande sammanhang ej anses ha något som helst värde, emedan den ej går att realisera.

Övriga sakägare lät sig ej avhöra. Samfällighetsföreningen vidhöll i inlagor till domstolen att den motsatte sig bifall till A.C:s talan.

TR:n (rådmännen Palmquist och Genell, fastighetsrådet Sundqvist samt nämndemännen Björklund och Pettersson) anförde i utslag d 16 okt 1980:

Skäl. Såsom A.C. gjort gällande har i fråga om deltagande av Spersboda 1:65 i gemensamhetsanläggningen väsentligt ändrade förhållanden inträtt, sedan denna fastighets vattenförsörjning blivit ordnad genom egen brunn.

Någon avsevärd olägenhet uppkommer icke för de övriga deltagarna i gemensamhetsanläggningen därigenom att kretsen av deltagare minskas från 115 till 114. Att ägarna till de kvarvarande fastigheterna - vid bifall till A.C:s talan - må anse sig skyldiga att medge ytterligare utträden är icke en sådan olägenhet.

På grund av det anförda skall Spersboda 1:65 äga utträda ur vattensamfälligheten. Vid denna prövning skall A.C. tillerkännas ersättning för andel i överskott. Det är utrett att överskottet i förevarande fall är lika med anläggningens värde. Med hänsyn till kostnaderna för anläggningens utförande - omkring 250 000 kr - samt dess ålder och fortsatta användbarhet skattar domstolen andelen till 1 700 kr.

Slut. Med ändring av överklagade beslutet förordnar domstolen, att Spersboda 1:65 skall utträda ur vattensamfälligheten.

Förklarandena skall solidariskt utge ersättning till A.C. med 1 700 kr. Ersättningen skall erläggas inom 3 månader från det utslag i målet vinner laga kraft.

Samfällighetsföreningen samt M.H. och ytterligare 69 delägare i samfälligheten, företrädda av G.S. anförde besvär i Svea HovR och yrkade, att HovR:n med undanröjande av TR:ns utslag måtte fastställa fastighetsbildningsmyndighetens beslut om inställd förrättning eller i vart fall ogilla A.C:s yrkande om ersättning för andel i överskott.

A.C. bestred yrkandena.

HovR:n (hovrättslagmannen Wikner och hovrättsrådet Westberg} anförde i utslag d 18 juni 1981:

Skäl. Enligt 18 § lagen om förvaltning av samfälligheter är samfällighetsförenings ändamål att förvalta den samfällighet för vilken den bildats. I förvaltningen ingår ej annat än i undantagsfall att uppta frågor om bestämmande av kretsen av delägare i föreningen, jfr 43 § anläggningslagen. Parter vid förrättning varom i målet är fråga är således delägarna i föreningen. Under sådana förhållanden och då föreningen, som ej varit part i målet vid TR:n, inte genom överklagade utslaget kan anses lida förfång skall föreningens talan avvisas.

Förrättningsmannen har mot 4 kap 18 § FBL ej till förrättningen kallat samtliga sakägare och det oaktat avslutat förrättningen. Då emellertid sakägarna i behörig ordning kallats till TR:n, finner HovR:n det vid förrättningen förelupna felet ej utgöra hinder att nu företaga målet till prövning i sak.

Genom att A.G:s fastighet utrustats med egen brunn har, som G.S:s huvudmän vidgått, inträtt sådant ändrat förhållande som inverkar på frågan om fastigheten skall vara ansluten till samfälligheten.

Vid prövningen huruvida ett utträde från A.C:s sida förorsakar avsevärd olägenhet ur allmän eller enskild synpunkt skall hänsyn endast tas till de förhållanden som nu råder. HovR:n finner att någon avsevärd olägenhet av anfört slag ej kan anses uppkomma om A.C. skulle tillåtas att med sin fastighet utträda ur samfälligheten och därmed lämna föreningen. Vid sådant förhållande skall A.C:s fastighet tillåtas utträda ur samfälligheten.

Vid prövning enligt 38 § 1 st anläggningslagen finner HovR:n lika med fastighetsdomstolen A.C. berättigad till ersättning för fastighetens andel i ett enligt 39 § 1 st samma lag beräknat överskott med det av fastighetsdomstolen bestämda beloppet.

HovR:ns avgörande. HovR:n avvisar föreningens talan.

HovR:n fastställer det slut som upptas i fastighetsdomstolens utslag.

Referenten, hovrättsrådet Bäärnhielm, och fastighetsrådet Hall var skiljaktiga beträffande A.C:s rätt att i samband med utträdet erhålla ersättning och anförde:

Bäärnhielm: Enligt 38 § anläggningslagen har utträdande delägare rätt till ersättning för "den andel i ett enligt 39 § beräknat överskott som han förlorar genom utträdet". Föreligger i stället underskott, skall den som utträder förpliktas utge ersättning för sin andel däri.

Den anläggning för vilken samfälligheten bildats utgöres av ett ledningssystem med vattenledningar, pumpar, pumphus och reservoarer, avsett att förse de i samfälligheten ingående fastigheterna med vatten sommartid. Det finns ingen anledning förmoda att anläggningen, sedd fristående i förhållande till delägarfastigheterna, har något egentligt värde. I målet har ej gjorts gällande att samfälligheten utöver själva anläggningen äger några tillgångar av betydelse. Något överskott, som skall utbetalas till utträdande delägare, föreligger således inte. A.C:s yrkande om ersättning för andel i överskott skall därför ogillas.

Hall: I fråga om A.C:s rätt att i samband med utträdet erhålla ersättning för andel i överskott konstaterar jag först, att några förbindelser eller tillgångar förutom själva anläggningen inte synes föreligga. Beträffande anläggningens värde bygger lagen på principen, att värdet skall bestämmas med utgångspunkt i kostnaderna för anläggningens utförande sedan dessa reducerats med hänsyn till förslitning och fortsatt användbarhet. I lagens förarbeten har emellertid av föredragande departementschefen upprepade gånger framhållits att värderingen syftar till att fastställa i vad mån det med hänsyn till alla föreliggande förhållanden framstår som rättvist och rimligt t ex att en utträdande delägare får tillbaka en del av sina investeringar i anläggningen (prop 1973:160 s 176-177 och 260).

Den aktuella ersättningssituationen karakteriseras dels av att övriga delägares nytta av anläggningen inte ökar genom utträdet utan snarare minskar eftersom vissa driftskostnader kan förutsättas vara oberoende av antalet deltagande fastigheter och den lediga kapaciteten inte kan utnyttjas av annan, dels av att anläggningen för den utträdande fastigheten blivit onyttig genom åtgärder av dennes ägare efter anläggningens tillkomst. Genom att A.C:s fastighet utträder måste anläggningens fortsatta användbarhet - och därmed dess värde - anses minska.

På grund av det sagda anser jag att A.C. skäligen inte är berättigad till någon ersättning vid utträdet ur föreningen.

Samfällighetsföreningen samt M.H. och medparter anförde besvär. De yrkade att HD med undanröjande av HovR:ns avvisningsbeslut måtte förklara föreningen behörig att föra talan för samtliga delägare i samfälligheten utom A.C. samt att HD måtte bifalla deras i HovR:n förda talan.

A.C. bestred bifall till besvären.

Betänkande

HD (JustR:n Gyllensvärd, Mannerfelt, Sven Nyman, referent, Heuman och Gregow) beslöt följande utslag: