NJA 1988 s. 583
Handelsbolag som arrenderat visst markområde har, i samband med att handelsbolagets rörelse övertagits av ett för ändamålet särskilt bildat aktiebolag, till detta upplåtit nyttjanderätt till området utan jordägarens samtycke. Upplåtelsen har ansetts stå i strid med förbudet i 8 kap 19 § JB; att upplåtelsen varit vederlagsfri har inte inverkat på bedömningen av upplåtelsens tillåtlighet. Vad som lagts handelsbolaget till last har inte ansetts vara av ringa betydelse enligt 8 kap 23 § 2 st JB.
TR:n
(Jfr 1966 s 61)
Enligt arrendekontrakt d 15 april 1948, ersatt av nytt kontrakt d 15 nov 1949, arrenderade skeppsredare O.W. av R.K. bl a fastigheten Solvik, omfattande drygt en hektar åkermark. Kontraktet har sedermera övergått till Menhammar Gård Handelsbolag.
Handelsbolaget ägs till 80 procent av M.W-K. och till 20 procent av S.W. moder till M.W-K.
I brev d 22 dec 1986 till R.K. lät handelsbolaget meddela att Menhammar Gårds drift och rörelse skulle förläggas till ett aktiebolag "Menhammar Stuteri Aktiebolag" men att handelsbolaget skulle kvarstå som "ägare till och uthyrare av mark och bostäder till driftbolaget".
Menhammar Stuteri Aktiebolag ägs till 100 procent av W-rederierna Aktiebolag, som i sin tur ägs till 80 procent av M.W-K. och till 20 procent av hennes barn J. A. och M.K.
R.K. yrkade vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen, att handelsbolaget måtte förpliktas att genast avträda arrendet till fastigheten Solvik vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.
Handelsbolaget bestred käromålet.
R.K. anförde bl a följandc: Handelsbolaget upplät arrendet i andra hand från årsskiftet 1986/87 utan jordägarens samtycke. Vad som ligger arrendatorn till last kan ej anses vara av ringa betydelse då arrendet upplåtits till ett aktiebolag. Ett sådant kan genom ändrade ägarförhållanden genomföra förändringar i sin verksamhet som påverkar arrendeupplåtelsen i en för jordägaren ej acceptabel riktning. Arrenderätten är därför förverkad, varför R.K. d 12 jan 1987 sade upp arrendeavtalet.
Handelsbolaget genmälde: Rätten till arrendet är inte förverkad eftersom vad som ligger handelsbolaget till last är av ringa betydelse. Andrahandsupplåtelsen är endast en "teknisk" förändring i syfte att för framtiden säkerställa driften av Menhammar Gård. Handelsbolaget och Menhammar Stuteri AB har samma ledning. Detta innebär att såväl nyttjandegrad, brukningssätt som personal är identiska, oavsett vilket av dessa två bolag som brukar arrendet. Förjordägaren har således förändringen i praktiken ingen betydelse. Förändringar i ägandeförhållandena kan inträffa i såväl aktiebolaget som i handelsbolaget. Även i detta hänseende saknar det således praktisk betydelse för jordägaren vilket av de båda bolagen som brukar arrendet. Några sådana förändringar är emellertid inte att förvänta inom överskådlig framtid eftersom Menhammar Gård är en familjeklenod som familjen W under alla omständigheter vill behålla.
Domskäl
TR:n (rådmannen Heino) anförde i dom d 1 juli 1987:
Domskäl. Andrahandsupplåtelsen medför för närvarande ingen faktisk förändring vid nyttjandet av arrendet. Inte heller för framtiden kan anses föreligga någon beaktansvärd risk för förändringar i nyttjandet av arrendet på grund av andrahandsupplåtelsen. TR:n finner därför att vad som ligger handelsbolaget till last är av ringa betydelse. Rätten till arrendet är därför inte förverkad och käromålet skall därför lämnas utan bifall.
Domslut
Domslut. Käromålet lämnas utan bifall.
Svea HovR
R.K. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.
Handels bolaget bestred ändring.
HovR:n (hovrättsrådet Wagner-Wikström och adj led Rune Johansson) anförde i dom d 23 mars 1988: Till stöd för sitt bestridande av käromålet har handels bolaget - utöver vad som antecknats i TR:ns dom - åberopat att det som skett inte inneburit en andrahandsupplåtelse av arrenderätten. R.K. har vidhållit att sådan upplåtelse skett.
HovR:n tillåter handels bolaget att först nu åberopa den nya grunden för bestridandet.
Domskäl
Domskäl. I målet är ostridigt att, utan R.K:s samtycke, handelsbolagets drift och rörelse förlagts till aktiebolaget. Härigenom får handelsbolaget anses ha upplåtit nyttjanderätten till arrendestället till aktiebolaget. Vad handels bolaget anfört som skäl för aktiebolagets bildande och förhållandet mellan bolagen är inte av sådan beskaffenhet att handelsbolagets förfarande inte skulle betraktas som upplåtelse enligt 8 kap 19 § JB. Vad som ligger handelsbolaget till last kan inte anses vara av ringa betydelse. Arrenderätten är alltså förverkad och handelsbolaget har på grund av uppsägningen varit skyldigt att avflytta.
Domslut
Domslut.
- HovR:n tillåter handelsbolaget att åberopa ny grund för bestridandet, att vad som förevarit inte inneburit en andrahandsupplåtelse av arrenderätten.
- Med ändring av TR:ns dom i huvudsaken förklarar HovR:n arrenderätten förverkad samt förpliktar handelsbolaget att omedelbart avflytta från arrendestället vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.
Referenten, hovrättsrådet Grahn, var skiljaktig och anförde: Jag vill inledningsvis notera att det inte är fråga om en överlåtelse av arrendet till aktiebolaget och att Rolf K således även i fortsättningen har handelsbolaget som motpart i arrendeförhållandet.
Handels bolagets påstående att det inte skett någon faktisk förändring vid nyttjandet av arrendet i samband med att det började utövas i aktiebolagets namn har lämnats obestritt av R.K. och får därför godtagas. Av utredningen får vidare anses framgå att M.W-K. ägt handelsbolaget till 80 procent och varit den som i praktiken ansvarat för arrendet gentemot R.K. I aktiebolaget blir dessa förhållanden i realiteten oförändrade.
Motivet till det i 8 kap 19 § JB stadgade förbudet att upplåta arrenderätt utan jordägarens samtycke är väsentligen att denne själv skall kunna bestämma vem som skall bruka hans jord. Mot denna bakgrund och med beaktande av vad tidigare anförts finner jag att hitintills ingenting förevarit som kan anses innebära att en upplåtelse av arrendet skett i den mening som åsyftas i nyssnämnda lagrum. Överröstad i denna fråga finner jag att det som i så fall ligger handelsbolaget till last är av ringa betydelse. TR:ns domslut skall därför fastställas.
HD
Handelsbolaget (ombud jur kand Bengt Holtzberg) sökte revision och yrkade att HD, med ändring av HovR:ns dom, måtte fastställa TR:ns dom.
R.K. (ombud advokaten P.B.) bestred ändring.
Betänkande
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden RevSekr Bergforsen, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. Parterna har i HD till stöd för sin talan åberopat samma omständigheter som i HovR:n. Vidare har handelsbolaget framhållit att upplåtelsen till aktiebolaget är vederlagsfri. R.K. har häremot gjort gällande i första hand att förbudet i 8 kap 19 § JB omfattar även vederlagsfria upplåtelser och i andra hand att åberopandet av vederlagsfriheten strider mot förbudet i 55 kap 13 § RB att åberopa nya omständigheter i HD.
Såsom HovR:n funnit har handels bolaget genom att överlåta driften av rörelsen upplåtit nyttjanderätt till arrendestället till aktiebolaget i strid med förbudet i 8 kap 19 § JB; att upplåtelsen skett utan vederlag inverkar inte på bedömningen av upplåtelsens tillåtlighet enligt detta lagrum. Enligt 8 kap 23 § 2 st JB är arrenderätten inte förverkad, om det som ligger arrendatorn till last är av ringa betydelse. Enligt förarbetena till detta stadgande bör inte rena bagateller eller fullkomligt ursäktliga misstag medföra att en så kännbar påföljd som förverkande skall drabba arrendatorn (NJA II 1972 s 266). Även om ingen faktisk förändring av brukandet av arrendestället skett genom aktiebolagets övertagande av rörelsen nyttjas likväl arrendestället efter övertagandet av en annan juridisk person än den med vilken jordägaren träffat arrendeavtal. Denna förändring kan inte bedömas vara av allenast ringa betydelse förjordägaren. R.K:s talan skall därför vinna bifall.
Domslut
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut, såvitt nu är i fråga.
HD (JustR:n Höglund, Palm, Rydin, Gregow och Gad, referent) beslöt följande dom:
Domskäl
Domskäl. Parterna har i HD till stöd för sin talan åberopat samma omständigheter som i HovR:n. Handelsbolaget har utöver vad som antecknats i TR:ns och HovR:ns domar framhållit att upplåtelsen till aktiebolaget varit vederlagsfri.
Såsom HovR:n funnit får handelsbolaget anses ha till aktiebolaget upplåtit nyttjanderätt till arrendestället i strid med förbudet i 8 kap 19 § JB; att upplåtelsen skett utan vederlag inverkar inte på bedömningen av upplåtelsens tillåtlighet enligt detta lagrum. Vad handelsbolaget låtit komma sig till last är ej av allenast ringa betydelse. R.K:s talan i målet skall alltså vinna bifall.
Domslut
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut, såvitt nu är i fråga.