lagen.nu

NJA 1991 s. 625

Bestämmande av ersättning för skada orsakad av att fastighetsmäklare lämnat felaktig uppgift om beskattning av realisationsvinst.

M-L.J. väckte vid Falu TR talan mot fastighetsmäklaren R.D. och yrkade förpliktande för denne att till henne utge 74 986 kr.

R.D. bestred bifall till käromålet.

TR:n (rådmannen Uddenberg) anförde i dom d 22 aug 1989: I målet är följande i allt väsentligt ostridigt. M-L.J. förvärvade 1986 fastigheten Grycksbo 1:23 i Falu kommun. Hon separerade vid påsktiden 1987 från sin sambo. Ungefär samtidigt skiljdes M-L.J:s föräldrar. Fadern ägde fastigheten Grycksbo 1:35. M-L.J. önskade sälja sin fastighet och samtidigt överta faderns. Denne avsåg inte att förvärva någon ny fastighet. De vände sig till R.D. för de praktiska frågorna samt för rådfrågning beträffande eventuella realisationsvinster. De beskrev båda stegen för R.D.. M-L.J. skulle köpa faderns fastighet för 185 000 kr, vilket var lika med hypotekslånet. M-L.J:s fastighet hade inköpts för 175 000 kr och var värd mer än 300 000 kr. Realisationsvinst skulle således uppkomma. På direkt fråga svarade R.D. att några problem inte förelåg. M-L.J. skulle få uppskov med beskattning av realisationsvinsten i all evighet. Affärerna genomfördes enligt dessa planer och R.D. upprättade köpeavtalen,. I 13 § i M-L.J:s försäljningskontrakt angavs att om reavinstbeskattning uppkom på M-L.J:s fastighet skulle skatten betalas av M-L.J:s föräldrar". M-L.J. erhöll 325 000 kr för sin fastighet. Efter lösen av hypotekslån 200 000 kr och vissa kostnader återstod 115 000 kr kontant. Dessa pengar användes till att lösa vissa lån som föräldrarna hade i Götabanken. Så småningom visade det sig att M-L.J. inte var berättigad till uppskov med beskattning av realisationsvinsten. Anledningen var att hon varit mantalsskriven på fastigheten kortare tid än tre år.

M-L.J. har till stöd för käromålet åberopat följande grunder. R.D. har uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare genom att inte fullgöra sin omsorgsplikt och inte iakttaga god fastighetsmäklarsed. R.D. har således vid försäljningsuppdraget lämnat oriktiga uppgifter angående förutsättningarna för erhållande av uppskov med beskattning av realisationsvinsten. M-L.J. har satt tillit till uppgifterna. Om M-L.J. hade känt till de rätta förhållandena hade hon inte sålt fastigheten. Den skada M-L.J. lidit uppgår till skatten på realisationsvinsten jämte restavgift.

R.D. har som grund för bestridandet anfört följande. Det vitsordas att R.D. av oaktsamhet underlåtit att ta reda på och upplysa M-L.J. om att förutsättningarna för uppskov med beskattning av realisationsvinsten inte förelåg. Det vitsordas således i princip att skadeståndsskyldighet föreligger. Emellertid har M-L.J. icke lidit någon ersättningsgill ekonomisk skada. Fastighetsaffärerna ingicks som en av flera åtgärder som vidtogs i anledning av M-L.J:s och faderns respektive separationer. M-L.J. skulle ha sålt fastigheten även om hon känt till att uppskovsreglerna icke var tillämpliga. Härtill kommer att fastigheten i M-L.J:s ägo var så att säga smittad av en latent skatteskuld. I andra hand göres gällande att en beskattning av realisationsvinsten inte drabbar M-L.J., eftersom skatten enligt 13 § i det köpeavtal som ingåtts mellan M-L.J. och hennes fader skulle erläggas av fadern.

M-L.J. har genmält: Det göres inte gällande annat än att skadan uppkommit som en direkt följd av att uppskov inte beviljats och att beskattningen därför utlösts. 13 § i M-L.J:s försäljningskontrakt måste ha avsett eventualiteten av någon mindre realisationsvinstbeskattning och kan inte gälla i förevarande fall.

Domskäl. M-L.J. har i förhör under sanningsförsäkran utöver vad som antecknats såsom ostridigt uppgivit bl a följande. Syftet med fastighetsaffärerna var att hon i anledning av separationen ville bo billigare och med bättre läge i faderns fastighet. Priserna på resp fastighet var bestämda före R.D. inkopplades. Denne skulle hjälpa till med papperen och i skattefrågan. Om hon känt till att skatt skulle uppkomma hade hon bott kvar. De kontanter hon fick över vid försäljningen lämnade hon i gåva eller lån till föräldrarna. Hon ville hjälpa dem att lösa vissa banklån. Inga handlingar härvidlag är upprättade och transaktionen är inte upptagen i någon form av deklaration. Fadern har inte betalt tillbaka något och hon vet inte om han skall göra det. R.D. sa på tal om 13 § i försäljningskontraktet att en ytterst liten, sannolikt ingen, skatt skulle kunna uppkomma. Hon äger fortfarande den fastighet som hon förvärvade av fadern och denne bor kvar i fastigheten. Hon arbetar som hemsamarit och bor tillfälligt hos modern i Småland.

M-L.J:s fader D.J. har i vittnesmål uttalat bl a: Hans fastighet var värd ca 325 000 kr. Redan innan R.D. inkopplades var klart att M-L.J. skulle betala 185 000 kr motsvarande hypotekslånet för fastigheten. De 115 000 kr som M-L.J. därutöver lämnade som lösen av föräldrarnas lån i bank kan ses som en kompensation för att M-L.J. fick köpa så billigt. Denna del har dock inte med fastighetsförsäljningen att göra. Någon gåvodeklaration har inte gjorts. Han anser sig inte heller skyldig dottern några pengar. Anledningen till att R.D. rådfrågades var bl a skattefrågan. Han kan ej entydigt svara om han då visste något överhuvudtaget om uppskov. Om dottern känt till att beskattning skulle utlösas hade hon inte sålt fastigheten. R.D. sa beträffande 13 § i köpekontraktet att den gällde endast en eventuell "liten, liten" skatt. Klausulen gäller inte detta fall.

TR:ns bedömning.

Om en fastighetsmäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser skall han enligt 14 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare ersätta den skada som till följd härav drabbar köpare och säljare (prop 1983/84:16).

Parterna är i målet ense om att R.D. ådragit sig skadeståndsskyldighet gentemot M-L.J. på grund av försummelse i samband med fastighetsförsäljningen.

I målet är fråga om M-L.J. åsamkats någon ekonomisk skada på grund av R.D:s försummelse. Härvidlag har M-L.J. åberopat att hon icke skulle ha sålt fastigheten om hon känt till att realisationsvinsten skulle beskattas samt att skadan därför uppgår till skatten jämte restavgift.

Endast det förhållandet att någon rätt beskattats för realisationsvinst innebär inte att vederbörande lidit någon i skadeståndssammanhang ersättningsgill ekonomisk förlust. Inte heller den omständigheten att någon befunnits icke berättigad till uppskov med beskattningen kan i sig anses utgöra någon sådan förlust. Parentetiskt kan nämnas att uppskovsbelopp vid framtida beskattning omräknas med hänsyn till penningvärdesförändringen. Ett felaktigt skatteråd innebär således inte automatiskt att en ekonomisk förlust motsvarande skattebeloppet skall anses ha uppkommit.

En icke förväntad beskattning av en realisationsvinst eller såsom i förevarande fall ett oväntat hinder för erhållande av uppskov med beskattningen av vinsten kan emellertid understundom vara av så avgörande betydelse vid en fastighetsförsäljning att försäljningen inte skulle ha kommit till stånd om säljaren bibragts korrekta uppgifter i skattefrågan. Om i ett sådant fall realisationsvinsten varit oundgängligen nödvändig exempelvis till förvärv av en ersättningsfastighet samt den oväntade skatten omöjliggjort detta senare förvärv samt slutligen den försumlige mäklaren ägt vetskap om förutsättningarna kan en ersättningsgill ekonomisk skada anses föreligga. Även i ett sådant fall föreligger betydande svårigheter att mäta storleken av den förlust som uppstått. En uppskattning med det ifrågavarande skattebeloppet som övre gräns torde få göras.

Vad som anförts leder i förevarande fall till följande slutsatser. M-L.J:s påstående att hon icke skulle ha sålt fastigheten om hon känt till att realisationsvinsten skulle beskattas kan visserligen vara riktigt. Å andra sidan har inte ens påståtts att de medel som frigjorts genom fastighetsförsäljningen varit en nödvändig betingelse för förvärvet av ersättningsfastigheten eller någon annan ekonomisk transaktion. Tvärtom är upplyst att ersättningsförvärvet ägt rum samt att hela det överskott om 115 000 kr som återstod sedan M-L.J. löst lånen i den sålda fastigheten överlämnats till fadern såsom gåva eller lån eller något liknande. Vid nu angivna förhållanden kan M-L.J. inte anses ha lidit någon ekonomisk skada genom att beskattningen av realisationsvinsten utlösts och således inte heller genom R.D:s agerande vid mäklaruppdragets fullgörande. Käromålet kan därför inte bifallas.

Domslut. Käromålet ogillas.

M-L.J. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

R.D. bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Wilhelmson, hovrättsrådet Arvidsson, referent, och adj led Spjut Bo Andersson) anförde i dom d 13 mars 1990: Upplyst är att M-L.J. till följd av försäljningen av fastigheten Grycksbo 1:23 fått betala en kvarstående skatt på 68 152 kr och en kvarskatteavgift på 6 834 kr eller tillhopa 74 986 kr.

Parterna har vidhållit sina i TR:ns dom angivna ståndpunkter samt härutöver tillagt.

M-L.J.: Som ytterligare ett moment i det felaktiga rådet gör hon gällande, att R.D. uppgett att hon kunde få uppskov med beskattningen för om- och tillbyggnadsarbeten i ersättningsfastigheten, som hon förvärvade av sin far, under obegränsad tid i stället för som lagen stadgar endast under fyra år. I fråga om klausulen i 13 § i hennes köpekontrakt med sin far har denna tillkommit utan medverkan från R.D:s sida och den gäller för övrigt endast mellan henne och hennes far, varför hon bestrider att R.D. kan åberopa innehållet i densamma till sin fördel.

R.D.: Han bestrider påståendet att han skulle ha uppgett att M-L.J. skulle kunna få uppskov med beskattningen under obegränsad tid om hon lät utföra om- och tillbyggnadsarbeten. Redan vid köpetillfället var det klart att M-L.J. inte hade för avsikt att utföra sådana arbeten, enär hon överlämnade det uppkomna överskottet efter försäljningen av Grycksbo 1:23 på 115 000 kr till sina föräldrar.

I HovR:n har M-L.J. ånyo hörts under sanningsförsäkran. Hon har därvid i huvudsak berättat i överensstämmelse med vad som antecknats i TR:ns dom. Härjämte har D.J:s vittnesutsaga i TR:ns dom föredragits. Den skriftliga bevisningen är densamma som vid TR:n.

HovR:n gör följande bedömning.

Ostridigt är att R.D. i och för sig ådragit sig skadeståndsansvar gentemot M-L.J. på grund av oaktsamhet i samband med fastighetsförsäljningen. Vägledande för bedömningen av frågan huruvida M-L.J. faktiskt lidit en ekonomisk skada till följd av R.D:s felaktiga uppgifter angående reglerna om realisationsvinstbeskattningen är ett uttalande i förarbetena till lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, prop 1983/84:16, s 42-43, av bla följande innehåll.

Ibland kan det vara svårt att konstatera om någon ekonomisk förlust har uppkommit till följd av mäklarens handlande. Detta gäller inte minst när mäklaren har lämnat ett felaktigt besked i någon skatterättslig fråga. Som exempel kan nämnas det fallet att uppdragsgivaren på grund av försäljningen har påförts högre realisationsvinstskatt än som förutsetts av mäklaren. För att få skadestånd torde uppdragsgivaren bl a vara tvungen att visa att han med kännedom om den verkliga skatten över huvud taget inte skulle ha sålt fastigheten. Även i andra situationer kan det vara svårt att konstatera om någon skada har uppkommit. Dessa frågor får slutgiltigt lösas i rättstillämpningen med ledning av allmänna skadeståndsrättsliga grundsatser. Detsamma gäller beträffande den i många situationer tveksamma frågan om hur skadeståndet skall beräknas.

Till styrkande av påståendet att M-L.J. vid den aktuella tidpunkten inte skulle ha sålt fastigheten om hon ägt kännedom om att hon skulle ha påförts skatt för realisationsvinst av den storlek som det nu är fråga om har hon åberopat förhör under sanningsförsäkran med sig själv och vittnesförhör med sin far. R.D. har å sin sida inte åberopat någon bevisning för att försöka vederlägga den av motparten sålunda förebragta bevisningen.

HovR:n finner anledning inte föreligga att ifrågasätta riktigheten av de uppgifter som lämnats av de såsom bevisning hörda personerna. På grund härav och då - frånsett R.D:s påstående - utredningen i övrigt inte motsäger vad som framkommit genom den muntliga bevisningen, finner HovR:n styrkt att M-L.J., genom R.D:s felaktiga information om skattekonsekvenserna av fastighetsförsäljningen, åsamkats en förmögenhetsminskning i form av realisationsvinstbeskattning som hon eljest inte skulle ha haft, i vart fall inte vid den nu aktuella tidpunkten. Härigenom har hon lidit en ekonomisk skada som får anses uppgå till det omstämda beloppet. (Jfr Norges Høyesteretts dom d 8 jan 1988, refererad i Nordisk Domssamling 1989 s 1.) Oavsett om D.J. skulle ha förmåga att betala den M-L.J. påförda skatten jämte kvarskatteavgift är detta ett rättsförhållande endast mellan dessa och som inte påverkar frågan om M-L.J. lidit någon ekonomisk skada.

På grund av det anförda skall M-L.J:s vadetalan bifallas.

Domslut. Med upphävande av TR:ns domslut förpliktar HovR:n R.D. att till M-L.J. utge 74 986 kr.

R.D. (ombud advokaten P-G.V.) sökte revision och yrkade att HD skulle ogilla M-L.J:s talan.

M-L.J. (ombud advokaten H.Ö.) bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Larson, föreslog i betänkande följande dom: Domskäl. Det är ostridigt att R.D. i egenskap av fastighetsmäklare ådragit sig skadeståndsskyldighet gentemot M-L.J. när han förbisett kravet i den i detta fall tillämpliga lagen (1978:970) om uppskov med beskattning av realisationsvinst om en minst treårig bosättning på den avyttrade fastigheten för erhållande av sådant uppskov. M-L.J. har måst betala skatt på realisationsvinst med 68 152 kr jämte kvarskatteavgift med 6 834 kr. Tvist råder om hon lidit någon skada till följd av fastighetsmäklarens handlande och i så fall hur den skall beräknas.

Enligt 10 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall en fastighetsmäklare, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. I 14 § samma lag åläggs fastighetsmäklaren skyldighet att ersätta den skada som drabbar köparen eller säljaren till följd av att fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt bl a 10 §. I förarbetena till lagrummet (prop 1983/84:16 s 42 f) anges som ett exempel på en situation då skadeståndsansvaret aktualiseras att mäklaren ger en felaktig uppgift om realisationsvinstskatt. Det sägs vidare att det särskilt vid en sådan situation kan vara svårt att konstatera om någon ekonomisk förlust har uppkommit till följd av mäklarens handlande samt att uppdragsgivaren för att få skadestånd torde bl a vara tvungen att visa att han med kännedom om den verkliga skatten över huvud taget inte skulle ha sålt fastigheten. Vidare anföres där att dessa frågor och frågan hur skadeståndet skall beräknas får slutligt lösas i rättstillämpningen med ledning av allmänna skadeståndsrättsliga grundsatser.

M-L.J:s uttalande, i och för sig lämnat under sanningsförsäkran, av innebörd att hon inte skulle ha sålt fastigheten om hon känt till de riktiga förutsättningarna för erhållande av uppskov med realisationsvinstbeskattningen, är ett i efterhand gjort hypotetiskt antagande, vars bärighet måste prövas mot bakgrund av de omständigheter som förelåg vid tiden för fastighetsaffären. Vid denna tidpunkt hade M-L.J. ägt fastigheten i ungefär ett år. Det har inte framförts några tvingande skäl för henne eller hennes far att omgående genomföra affären. Omständigheterna är sådana att det framstår som mycket troligt att en motsvarande affär i stället hade kunnat genomföras vid en tidpunkt två år senare då hon skulle ha kunnat erhålla uppskov med beskattningen av realisationsvinsten. Detta handlingsalternativ är så näraliggande att det får anses ligga i M-L.J:s uttalande.

Vederlaget för den avyttrade fastigheten uppgick till 325 000 kr medan vederlaget för ersättningfastigheten endast var 185 000 kr. För att erhålla uppskov med beskattningen av hela realisationsvinsten, på vilket M-L.J. grundar sitt skadeståndsanspråk, erfordrades att vederlaget för den avyttrade fastigheten ej var större än vederlaget för ersättningsfastigheten. Om ny-, till- eller ombyggnad utfördes på den senare inom fyra år från avyttringen för att denna skulle bli likvärdig med den förra, skulle utgifterna härför tas med vid beräkningen av vederlaget för ersättningsfastigheten. M-L.J:s uppgift om att R.D. sagt att sådana arbeten kunde utföras under obegränsad tid är lämnad under sanningsförsäkran och får godtas. Hon har även berättat att hon i framtiden avsett att utföra sådana arbeten. Under förutsättning att utgifterna härför uppgick till 140 000 kr, ett i sammanhanget inte orimligt belopp, blir vederlagen för de båda fastigheterna lika stora och skulle förutsättningar ha förelegat för uppskov med beskattningen av hela realisationsvinsten.

Ett medgivande av uppskov innebar att den skattskyldige inte skulle beskattas för den del av realisationsvinsten som svarade mot uppskovsbeloppet. Detta belopp aktualiseras emellertid vid en avyttring av ersättningsfastigheten när den då eventuellt uppkomna realisationsvinsten skall beräknas på så sätt att det avdrag för omkostnader som får ske skall minskas med uppskovsbeloppet. Enbart det förhållandet att någon, om än för denne oväntat, riktigt inte erhöll uppskov med beskattningen, innebär således inte att den skattskyldige lidit en ekonomisk förlust motsvarande den påförda skatten.

Avsevärda svårigheter uppkommer när det gäller att beräkna det ekonomiska miska utfallet av en uppskjuten realisationsvinstbeskattning, enär detta är beroende av faktorer som i förväg inte kan fastställas. I förevarande fall kan dock så mycket anses klarlagt att M-L.J. lidit en ekonomisk förlust motsvarande dels kvarskatteavgiften och dels en rimlig avkastning på ett belopp motsvarande realisationsvinstskatten under de två år efter vilka hon skulle ha kunnat erhålla uppskov med beskattningen.

På anförda skäl och då vad som i övrigt framkommit inte föranleder någon annan bedömning, bör skadeståndet efter en skälighetsbedömning bestämmas till 20 000 kr.

Domslut. HD ändrar på det sätt HovR:ns domslut att R.D. förpliktas att till M-L.J. utge 20 000 kr.

HD (JustR:n Knutsson, Lars K Beckman och Sterzel) beslöt följande dom:

Domskäl. Enligt 10 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall en fastighetsmäklare, i den mån god mäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. I 14 § samma lag åläggs fastighetsmäklaren skyldighet att ersätta den skada som drabbar köparen eller säljaren till följd av att fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt bl a 10 §.

Det är ostridigt att R.D. har i princip ådragit sig skadeståndsansvar gentemot M-L.J. genom att lämna oriktiga upplysningar om möjligheten att få uppskov med beskattningen av realisationsvinst. Tvisten i målet rör frågan huruvida M-L.J. till följd av R.D:s försummelse lidit ekonomisk skada och, om så är fallet, hur den skall beräknas.

M-L.J. gjorde genom försäljningen av sin fastighet en realisationsvinst om 117 299 kr. Beskattningen av realisationsvinsten medförde en kvarstående skatt på 68 152 kr och en kvarskatteavgift på 6 834 kr.

För att en felaktig upplysning rörande möjligheterna till uppskov med realisationsvinstbeskattning skall kunna medföra rätt till skadestånd torde i princip krävas att uppdragsgivaren visar att han inte skulle ha sålt fastigheten vid den tidpunkt då så skedde, om han hade fått riktiga uppgifter. HovR:n har funnit att M-L.J. fullgjort denna bevisskyldighet. Anledning saknas att frångå HovR:ns bevisvärdering. M-L.J. har således till följd av R.D:s försummelse blivit skyldig att betala ett skattebelopp som hon eljest inte skulle ha betalat, i vart fall inte vid den aktuella tidpunkten. Hon har därigenom lidit ekonomisk skada.

I fall som det förevarande är det i allmänhet inte möjligt att med bestämdhet fastställa vilken den ekonomiska skadan slutligen blir. Den kan påverkas av t ex framtida fastighetsförsäljningar och ändringar i skattelagstiftningen. Om inte mäklarens ansvar skall bli illusoriskt i strid med lagstiftningens syfte, kan i vart fall inte uppdragsgivaren åläggas någon bevisskyldighet för sådana ovissa, i framtiden liggande faktorer. I stället måste utgångspunkten för skadebedömningen vara, att mäklaren faktiskt har orsakat uppdragsgivaren en viss utgift som denne inte skulle ha haft. Att det har inträffat är uppdragsgivarens sak att visa. Har det blivit visat, får skadan anses svara mot utgiften, i den mån inte mäklaren har gjort sannolikt att den i det aktuella fallet blir mindre. Några omständigheter som talar för det har R.D. inte påvisat.

På grund av det sagda och då vad R.D. i övrigt anfört inte föranleder annat skall HovR:ns domslut fastställas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

JustR Gregow var skiljaktig i fråga om motiveringen och anförde: I målet är ostridigt att R.D. har ådragit sig principiellt skadeståndsansvar gentemot M-L.J. genom att lämna oriktiga upplysningar om möjligheten att få uppskov med beskattningen av realisationsvinst vid försäljning av hennes fastighet. Tvisten rör frågan huruvida M-L.J. på grund av R.D:s oaktsamhet lidit ersättningsgill skada.

M-L.J. gjorde genom försäljningen av sin fastighet en realisationsvinst om 117 299 kr. För vinsten uppkom inkomstskatt i form av kvarstående skatt på 68 152 kr, vartill kom kvarskatteavgift om 6 834 kr.

HovR:n har på grund av M-L.J:s under sanningsförsäkran lämnade uppgifter funnit att M-L.J. inte skulle ha sålt fastigheten vid den tidpunkt då så skedde, om hon hade erhållit korrekta upplysningar om realisationsvinstbeskattningen. Anledning saknas att frångå denna bevisvärdering.

Om M-L.J. skulle ha dröjt med försäljning av sin fastighet tills förutsättningar förelåg för tillämpning av bestämmelserna om uppskov med beskattning av realisationsvinst, skulle beskattningen av uppkommen realisationsvinst ha skjutits på framtiden; i fall hon skulle ha helt eller i vart fall för lång tid avstått från att sälja fastigheten, skulle realisationsvinstskatt över huvud inte ha uppkommit eller ha kunnat uppkomma först långt senare. Härav följer att det är i hög grad ovisst huruvida M-L.J. vid korrekta upplysningar över huvud skulle drabbas av realisationsvinstskatt och, om sådan skatt skulle aktualiseras, när den skulle uppkomma och till vilket belopp den skulle uppgå. Denna ovisshet beror på omständigheter hänförliga till framtida förhållanden, vilka inte nu kan förutses och beträffande vilka det i princip inte är möjligt att föra någon bevisning. Ovissheten bör - särskilt som det inte framstår som mindre sannolikt att M-L.J. inte skulle drabbas av realisationsvinstskatt än att så skulle ske - gå ut över R.D., som genom sitt oaktsamma förfarande orsakat att hon åsamkades skatt i anledning av den gjorda försäljningen. Skadan bör bestämmas till skatten jämte kvarskatteavgiften.

Att eventuell realisationsvinstskatt enligt avtal mellan M-L.J. och D.J. skulle betalas av den senare inverkar inte på R.D:s skadeståndsskyldighet.

På grund av det anförda skall, såsom HovR:n funnit, M-L.J:s talan bifallas.

Referenten, justR Lars Å Beckman, var av skiljaktig mening och anförde: Enligt 10 § - - - se HD:s dom - - - ekonomisk skada.

Den latenta skatteskuld som fastigheten genom M-L.J:s innehav var belastad med skulle vid ett uppskov med beskattningen ha överförts till den nyförvärvade fastigheten. Om M-L.J. valt att inte sälja fastigheten hade den alltjämt varit belastad med en latent skatteskuld som skulle kunna komma att utlösas vid en framtida försäljning. Vid bestämmandet av den skada som hon drabbats av bör hänsyn rimligen tas till den ekonomiska vinst som skatteskuldens utsläckande inneburit.

När det gäller att beräkna det ekonomiska utfallet av en framtida realisationsvinstbeskattning uppkommer emellertid betydande svårigheter. Det är sålunda som regel inte möjligt att fastställa om eller när en fastighetsförsäljning kan komma till stånd. Inte heller går det att förutse hur ett flertal på beskattningen inverkande faktorer, såsom fastighetspriser och skatteregler, kan komma att ändras. Det är därför inte möjligt att med någon grad av säkerhet beräkna den vinst som den latenta skatteskuldens utsläckande medför.

Det anförda innebär att full bevisning om M-L.J:s skada inte kan föras. Skadan får därför i stället med tillämpning av 35 kap 5 § RB uppskattas efter en skälighetsbedömning. Jag finner vid en sådan bedömning att skadan bör, inkluderat ersättning för kvarskatteavgiften, bestämmas till 50 000 kr.

På grund av det sagda och då vad R.D. i övrigt anfört inte föranleder annat skall R.D. förpliktas att till M-L.J. utge sistnämnda belopp.

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
1991-11-20
Målnummer
T185-90
Lagrum
10 § lag (1984:81) om fastighetsmäklare
14 § lag (1984:81) om fastighetsmäklare
Litteratur
Sökord
Skadestånd
Fastighetsmäklare
Bevisbörda
Realisationsvinst
Beskattning
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (3)

NJA 1992 s. 58: Revisionsbyrå har ansetts skadeståndsskyldig på grund av oaktsam rådgivning som orsakat två klienter en skatteutgift de annars inte skulle ha haft. - Fråga även om uppskattning av skadans storlek.
NJA 1998 s. 625: En revisionsbyrå har ådragit sig ett skadeståndsansvar genom att före klients försäljning av en fastighetsandel lämna felaktig uppgift om beskattningen av realisationsvinsten. På grund av allmänna...
NJA 2014 s. 272: Revisors skadeståndsansvar enligt 29 kap. 1 och 2§§aktiebolagslagen (2005:551) mot annan än bolaget på grund av brister i revisionen av en årsredovisning.
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation