NJA 1992 s. 598

Domskäl

TR:n (rådmannen Ivarsson, tingsfiskalen Nordström samt nämndemän) anförde i dom d 15 juni 1990: Bakgrund. G.Å. är ägare till en fastighet med adress Stigbergsgatan 35, Stockholm. I början av 1970-talet upplät hon nyttjanderätten till en lägenhet i huset, vilken omfattade så gott som hela andra våningsplanet, till sin dotter och svärson, K. och J.T.. Lägenheten delades sedermera upp i två lägenheter.

Enligt hyreskontrakt av d 7 febr 1972, se domsbilaga 1 (här utesluten; red:s anm), upplät K. och J.T. en av de två lägenheterna i andra våningsplanet till B.B., make till M-B.B.. - Lägenheten omfattar fyra rum och kök.

B. och M-B.B. samt deras barn kom att bebo den nämnda lägenheten.

I mål F 716/82 vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen, yrkade B.B. bl a att domstolen skulle fastställa att han enligt 12 kap 2 § B hade rätt till skriftligt hyreskontrakt till lägenheten med G. i hennes egenskap av hyresvärd. Genom dom av d 15 dec 1983, DF 454, lämnades käromålet utan bifall. Domstolen fann i domskälen att de omständigheter B.B. åberopat till stöd för sin talan inte var av sådan beskaffenhet att de medfört att G.Å. trätt i stället för K. och J.T. såsom hyresvärd. Domen överklagades inte och vann laga kraft. Familjen B kom även därefter att bo kvar i lägenheten.

År 1986 avled B.B. varefter M-B.B., såsom dödsbodelägare, fortsättningsvis ensam bebodde lägenheten.

Genom överenskommelse av d 23 aug 1988 avtalade G.Å. och K. samt J.T. att hyresavtalet mellan dem skulle upphöra att gälla fr o m d 1 okt 1988. M-B.B. har kvarbott i lägenheten efter detta datum.

Den 11 nov 1988 ansökte G.Å. om handräckning mot dödsboet efter B.B. med yrkande att detta skulle förpliktas att avflytta från lägenheten. Genom handräckningsutslag av d 21 febr 1989 lämnades ansökningen utan bifall samt förpliktades G.Å. att ersätta dödsboet dess rättegångskostnader i handräckningsmålet. G.Å. har därefter ansökt om återvinning.

Genom delskifte i B.B:s dödsbo av d 29 juni 1989 tillskiftades M-B.B. hyresrätten till lägenheten. Efter G.Å:s samtycke har därefter M-B.B. enligt 13 kap 7 § 2 st RB inträtt såsom svarandepart i målet.

Yrkanden. G.Å. har yrkat att M-B.B. skall förpliktas avflytta från lägenheten med adress Stigbergsgatan 35, 2 tr, Stockholm.

G.Å. har vidare yrkat att domstolen förordnar att en eventuell dom på avhysning skall få verkställas utan hinder av att den inte har vunnit laga kraft.

M-B.B. har bestritt yrkandena.

Grunder. G.Å. har som grund för käromålet anfört: Hyresförhållandet mellan henne och K. samt J.T. har upphört. Därmed kan inte heller längre upplåtelsen i andra hand mellan K. och J.T. samt B.B. gälla. På grund därav har M-B.B., som härleder sitt påstående om besittningsrätt från B.B., inte heller rätt att bo i lägenheten.

M-B.B. har som grund för bestridandet anfört: I första hand görs det gällande att B.B. träffade ett hyresavtal direkt med G.Å.. Det skriftliga hyreskontraktet i andra hand upprättades för skens skull. I andra hand åberopas följande. Enligt 7 kap 31 § JB skall om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren i andra hand av hyresrätt, om det kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för nyttjanderättshavaren, hyresgästen anses ha samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten. 7 kap 31 § JB trädde i kraft år 1985. Lagrummet har inga övergångsbestämmelser och kan således tillämpas på äldre förhållanden. I detta fall föreligger intressegemenskap mellan G.Å. och makarna T. En presumtion för att syftet med andrahandskontraktet är att kringgå bestämmelse i lag skall då anses föreligga. Det är för övrigt uppenbart att syftet med andrahandskontraktet var att kringgå bestämmelserna om hyresgästens besittningsskydd.

G.Å. har genmält: Genom domen av d 1 dec 1983 har rättskraftigt avgjorts frågan om G.Å. trätt i K. och J.T:s ställe såsom hyresvärd. På grund därav kan inte någon av M-B.B:s invändningar beaktas. 7 kap 31 § JB kan således inte heller tillämpas. Lagrummet utgör för övrigt endast en kodifiering av rättspraxis varför bestämmelsen inte medfört ett förändrat rättsläge i förhållande till år 1983. - Om domen från 1983 inte anses utgöra res judicata i detta mål bestrids, såvitt avser svarandens förstahandsgrund, att andrahandskontraktet är upprättat för skens skull och att det skulle ha förelegat ett direkt hyresförhållande mellan G.Å. och B.B.. Såvitt avser andrahandsgrunden vitsordas att intressegemenskap föreligger men bestrids att kontraktet upprättades för att kringgå bestämmelse i lag.

M-B.B. har såvitt avser frågan om res judicata genmält: Det bestrids att det föreligger res judicata. Av särskild betydelse är därvid just den omständigheten att 7 kap 31 § JB trätt i kraft efter 1983 års dom. Hade denna lagbestämmelse då funnits kunde utgången ha blivit en annan. Det kan för övrigt inte vitsordas att lagrummet utgör en kodifiering av rättspraxis. - Vidare görs i vart fall gällande att 1983 års dom inte rörde samma sak som nu är uppe till prövning.

Till grund för yrkandet om omedelbar verkställighet har G.Å. åberopat att tvisten pågått under en längre tid. - M-B.B. har bestritt att skäl för omedelbar verkställighet föreligger.

Sakframställningar.

G.Å.: Fastigheten på Stigbergsgatan uppfördes 1917 av X.X.. Syftet var att det i fastigheten skulle beredas bostäder åt familjen Å och släktingar. Under årens lopp har med få undantag så också varit fallet.

På något sätt kom makarna T och B i kontakt med varandra år 1971. Makarna B behövde en lägenhet. Då makarna T fann lägenheten på Stigbergsgatan alltför stor beslutade de att låta hyra ut fyra rum och kök av denna till familjen B. Makarna T ville dock försäkra sig om att deras barn, när de blev vuxna, skulle kunna få överta lägenheten. På grund därav inskrevs i andrahandskontraktet, domsbilaga 1, att hyresgästen, om uppsägning skedde till d 1 okt 1982 eller därefter, förband sig att godta en uppsägning och avflytta.

Sedan B.B. år 1981 väckt talan mot G.Å., vilket käromål sedermera utmynnade i domen av år 1983, var frågan om uppsägning inte aktuell under den tid målet pågick. Efter det att domen vunnit laga kraft fick familjen B bo kvar i kraft av sitt andrahandskontrakt. Makarna T eller deras barn hade då inte något omedelbart behov av lägenheten. Efter B.B:s dödsfall 1986 var frågan om M-B.B:s avflyttning känslig och några åtgärder från makarna T:s sida mot M-B.B. vidtogs då inte. Makarna T har dock nu valt att avstå sin hyresrätt till lägenheten till förmån för ett av sina barn. Efter avståendet har G.Å. gjort klart för M-B.B. att eventuella hyresinbetalningar från henne mottas såsom skadestånd under den tid hon utan rätt kvarbor i lägenheten.

M-B.B.: Vid tiden för hyreskontraktets upprättande var makarna B bekanta med G.Å.. Det diskuterades vid kontraktstillfället aldrig varför K. och J.T. stod som hyresvärd. Makarna B uppfattade det i vart fall på det sättet, att hyresavtalet gällde mellan B.B. och G.Å.. Den skriftliga handlingen upprättades således för skens skull. Det ifrågasätts därvid också om makarna T överhuvudtaget hade bott i lägenheten vid tiden för hyresavtalets upprättande.

Inledningsvis betalades hyrorna till makarna T. Redan efter något år började dock hyrorna betalas direkt till G.Å. genom Å-Förvaltningen AB. Hyresinbetalningarna har under årens lopp därefter skett på detta sätt. Först på ett sent stadium har hyran på J.T:s begäran betalats direkt till honom.

G.Å. har i förhållande till makarna B alltid uppträtt såsom deras hyresvärd. De har därvid behandlats på samma sätt som övriga hyresgäster i huset. Detta bekräftas också av att G.Å. vid hyres. förhandlingar mellan parterna uppgivit sig som hyresvärd och B.B. som hyresgäst.

M-B.B. kände inte till att B.B. i kontraktet åtog sig att avflytta vid uppsägning efter d 1 okt 1982. Bestämmelsen har dock inte upprättats i överensstämmelse med hyreslagens krav på avstående från besittningsskydd och saknar därför relevans.

Det är av vikt att framhålla att det är fråga om en separat lägenhet och inte en del av en större sådan. Genom en regelvägg, uppsatt av makarna T, är lägenheten avdelad.

G.Å. har genmält: Det bestrids att makarna T inte hade bebott lägenheten då andrahandskontraktet skrevs. - Det vitsordas att betalning i vart fall under vissa längre perioder skett till Å-Förvaltningen AB. Detta har dock varit praktiskt betingat då makarna T bott i Paris. - Det görs gällande att lägenheten är del av en större lägenhet. - Att betalning skett på visst angivet sätt samt andra av M-B.B. åberopade förhållanden är dock inte av betydelse i målet eftersom dessa träffas av den rättskraft som domen från år 1983 har.

Domskäl. På G.Å:s begäran har vittnesförhör hållits med J.T..

Förhör under sanningsförsäkran har på M-B.B:s begäran ägt rum med henne.

M-B.B. har som skriftlig bevisning åberopat förhandlingsframställning ingiven av G. till hyresgästföreningen i Stockholm, förhandlingslistor samt verifikationer över hyresinbetalningar; allt i stort till styrkande av att B.B. betraktats såsom hyresgäst och att ett direkt hyresförhållande förelegat.

I domen av år 1983 prövades frågan om G.Å. hade trätt i stället för makarna T såsom hyresvärd. Detta befanns inte vara fallet. B.B. valde att inte föra talan mot domen som vann laga kraft. Därigenom blev rättskraftigt fastslaget att G.Å. inte var att betrakta såsom B.B:s hyresvärd med påföljd att B.B., i förhållande till G.Å., inte heller hade en självständig besittningsrätt till lägenheten. Den nämnda rättskraften, som omfattar alla förhållanden som ligger i tiden fram till den nämnda domen, träffar även M-B.B. som härleder sin rätt från B.B..

Det har i målet inte framkommit några nya faktiska omständigheter som ligger i tiden efter den nämnda domen.

Även om vissa omständigheter talar för att det kan ha förelegat ett direkt hyresförhållande mellan G.Å. och B.B. kan dessa på grund av det anförda inte beaktas. Att ny lagstiftning trätt i kraft efter domen 1983 är utan betydelse. Ny lagstiftning medför inte att rättskraften av en tidigare förd fastställelsetalan rubbas.

Domstolen finner således att M-B.B:s invändningar omfattas av den nämnda domens rättskraft och att de således inte kan utgöra grund för att ogilla käromålet.

På grund av det anförda skall G.Å:s yrkande om avhysning bifallas.

Skäl att bifalla yrkandet om omedelbar verkställighet föreligger inte.

Domslut. 1. Med undanröjande av Stockholms TR:s handräckningsutslag d 21 febr 1989, UH 925-88, förpliktas M-B.B. att avflytta från lägenheten om fyra rum och kök med adress Stigbergsgatan 35, 2 tr, Stockholm, vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.

Domslut

Domslut. HD fastställer HovR:ns dom.

Domskäl

Domskäl. I det mål som avgjordes av fastighetsdomstolen år 1983 yrkade B.B. bl a, att domstolen skulle fastställa att han hade rätt till skriftligt hyreskontrakt till lägenheten med G.Å. i hennes egenskap av hyresvärd. Domstolen fann emellertid, att de omständigheter B.B. åberopat som stöd för sin talan inte var av sådan beskaffenhet att de medfört att G.Å. trätt i stället för makarna T såsom hyresvärd. Fastställelsetalan lämnades därför utan bifall.

I förevarande mål har G.Å. yrkat att M-B.B., som härleder sin rätt från B.B., skall förpliktas avflytta från lägenheten. Som grund har G.Å. anfört, att hyresförhållandet mellan henne och makarna T upphört att gälla och att M-B.B. därför i egenskap av andrahandshyresgäst inte har någon rätt att sitta kvar i lägenheten.

På grund av 1983 års fastställelsedom är utgångspunkten i nu förevarande fullgörelsemål att M-B.B. skall behandlas som andrahandshyresgäst i förhållande till G.Å.. En fråga som aktualiserats i målet är emellertid, vilken betydelse senare tillkommen lagstiftning har i rättskraftshänseende. Efter 1983 års dom har införts ny lagstiftning rörande en andrahandshyresgästs möjligheter att bli behandlad som förstahandshyresgäst. Enligt 7 kap 31 § JB, som trädde i kraft d 1 juli 1985, har en andrahandshyresgäst samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle ha haft om fastighetsägaren upplåtit nyttjanderätten, om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare. Den nya lagregeln uppgavs i förarbetena anknyta till den praxis som hade utvecklats (prop 1984/85:111 s 13), men den kan inte sägas utgöra en ren kodifiering av tidigare gällande rätt. Bestämmelsen är tillämplig även på hyresförhållanden som ingåtts före ikraftträdandet.

Genom 7 kap 31 § JB infördes således, med retroaktiv verkan, ny lagstiftning av betydelse för en andrahandshyresgästs rättsställning. Avsikten med retroaktiv lagstiftning är att förändra bestående rättsförhållanden. Härvid saknas anledning att behandla den som fått ett visst rättsförhållande avgjort genom dom annorlunda än den som accepterat samma rättsläge utan process. Motsatsen skulle för övrigt minska det praktiska värdet av lagens tillbakaverkande kraft. Att ny lagstiftning med retroaktiv verkan tillåts bryta domens rättskraft kan inte sägas medföra att syftet med rättskraftsinstitutet, som är att skapa trygghet och tillgodose processekonomiska intressen, förfelas. (Jfr Boldings och Ekelöfs utlåtanden i NJA 1963 s 612.) Bestämmelsen i 7 kap 31 § JB skall alltså tillämpas i detta mål.

Av förarbetena framgår, att lagregeln vänder sig inte bara mot rena bulvanfall där avsikten med andrahandsupplåtelsen redan från början kan antas ha varit att kringgå t ex besittningsskyddsreglerna, utan att den också avser det fallet att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i ett senare skede försöker att utnyttja det förhållandet att andrahandshyresgästen inte har något rättsförhållande med fastighetsägaren. Som exempel ges det fallet att förstahandshyresgästen inte lyckas bli av med andrahandshyresgästen och då kommer överens med fastighetsägaren om att denne skall låta avhysa andrahandshyresgästen under åberopande av att hyresavtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen har upphört. (Prop 1984/85:111 s 14, jfr s 44.)

Att det råder intressegemenskap mellan G.Å. och makarna T är ostridigt. Det avtal mellan dem, varigenom förstahandshyreskontraktet skulle upphöra att gälla, bör ses mot bakgrund av att såväl G.Å. som makarna T vid tidigare tillfällen försökt få M-B. och B.B. att avflytta från lägenheten och att G.Å. uppgivit att avsikten varit att lägenheten i stället skall hyras ut till makarna T:s barn. Med hänsyn till nu nämnda förhållanden och omständigheterna i övrigt kan det antas, att avtalet ingåtts för att kringgå JB:s bestämmelser om besittningsskydd. M-B.B. skall därför, såsom HovR:n funnit, enligt 7 kap 31 § JB anses ha besittningsskydd till lägenheten i förhållande till G.Å.. På grund härav skall G.Å:s talan ogillas.

Domslut

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.