NJA 1994 s. 668
Ett kreditinstitut förvärvade panträtt i en bostadsrätt, som därefter såldes till en ny innehavare. Frågan huruvida panträtten bestått har bedömts med hänsyn till vad bostadsrättsföreningen - i samband med försäljningen eller efteråt - genom lämnade underrättelser fått veta eller haft skäl att utgå från.
HD
K.F. förvärvade år 1986 bostadsrätten till lägenheten nr 3 i bostadsrättsföreningen Fiskaretorget i Helsingborg. Sedan lån upptagits av H.F. hos Svensk Fastighetskredit AB (Fastighetskredit) pantförskrev K.F. d 17 juni 1986 bostadsrätten till säkerhet för lånet. Den 19 juni 1986 bekräftade bostadsrättsföreningen att den mottagit underrättelse om pantförskrivningen. Genom köpeavtal d 24 maj 1989 förvärvade Ellhå Förvaltnings AB (Ellhå) bostadsrätten för 1,2 miljoner kr. Ellhå tillträdde bostadsrätten d 1 aug 1989. Till säkerhet för ett lån, som Ellhå upptog hos Finans AB Nyckeln (Nyckeln) d 1 aug 1989, pantförskrev Ellhå samma dag bostadsrätten. Bostadsrättsföreningen bekräftade "1989-08-1" att den tagit del av pantförskrivningen. Den 21 aug 1989 pantförskrev Ellhå bostadsrätten till säkerhet för ett lån hos Fastighetskredit. Bostadsrättsföreningen bekräftade d 3 nov 1989 att den tagit del av pantförskrivningen. Sedan Helsingborgs TR genom utslag i lagsökningsmål d 7 nov 1991 förpliktat Ellhå att på grund av skuldebrev på nämnda lån till Fastighetskredit betala 296 040 kr jämte ränta och ersättning för kostnader, utmättes bostadsrätten på ansökan av Fastighetskredit. Bostadsrätten såldes d 8 sept 1992 på exekutiv auktion för 330 000 kr. I egenskap av panthavare bevakade Fastighetskredit och Nyckeln inför auktionen fordringar om 403 919 kr respektive 898 035 kr jämte ränta.
Kronofogdemyndigheten i Malmöhus län, Helsingborgskontoret, fördelade i fördelningsbeslut i enskilda målet U 1073-92/1220 de influtna medlen, vilka efter avräkning för försäljningskostnaderna uppgick till 327 375 kr, på så sätt att dessa i sin helhet tillföll Fastighetskredit.
Nyckeln överklagade fördelningsbeslutet i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n skulle besluta att influtna medel efter avdrag för kostnaderna för försäljningen skulle fördelas till Nyckeln och att Nyckeln vid utbetalningen skulle få ränta enligt 5 § räntelagen från d 21 sept 1992 till dagen för HovR:ns beslut samt enligt 6 § räntelagen för tiden därefter tills betalning skedde.
Fastighetskredit bestred ändring.
HovR:n (hovrättsråden Eilard och Winquist, referent, samt tf hovrättsassessorn Hellström) anförde i slutligt beslut d 1 april 1993 efter en redogörelse för bakgrunden till tvisten i huvudsaklig överensstämmelse med vad som anförts i inledningen av referatet:
Utredningen i HovR:n.
Nyckeln har till stöd för sin talan anfört: Enligt ett d 1 aug 1989 upprättat skuldebrev beviljade Nyckeln Ellhå lån mot säkerhet av panträtt i bostadsrätten. Bostadsrättsföreningen underrättades samma dag om pantförskrivningen och bekräftade därvid inte bara att Ellhå var ägare till bostadsrätten utan också att denna inte var pantförskriven till annan. Pantförskrivningen äger därför företräde framför Fastighetskredits först d 21 aug 1989 erhållna pantförskrivning av bostadsrätten.
Nyckeln har åberopat ett d 1 aug 1989 daterat skuldebrev, genom vilket Ellhå upptagit lån lros Nyckeln om 1,2 miljoner kr och till säkerhet för detta pantförskrivit bostadsrätten till lägenheten nr 3 i bostadsrättsföreningen Fiskaretorget i Helsingborg. Nyckeln har vidare åberopat sin hos föreningen "1989-08-1" verkställda denuntiation på vilken föreningen bekräftat att Ellhå var ägare till bostadsrätten och att denna inte var pantförskriven till annan eller upplåten i andra hand.
Fastighetskredit har invänt: K.F., som tidigare ägde bostadsrätten, och hennes make H.F. tog i juni 1986 ett lån hos Fastighetskredit och pantförskrev därvid bostadsrätten till säkerhet för lånet, varom bostadsrättsföreningen denuntierades d 17 juni 1986. Fastighetskredit fick således redan då en sakrättsligt skyddad pant i bostadsrätten. Sedan Ellhå förvärvat bostadsrätten av K.F., ansökte Ellhå om att få överta makarna F:s lån hos Fastighetskredit. Övertagande beviljades och Ellhå utställde d 21 aug 1989 i enlighet med Fastighetskredits då gällande rutiner ett skuldebrev, vilket redovisade de villkor som alltsedan makarna F:s upptagande av lånet gällde för detta. Skuldebrevet upprättades för att Fastighetskredits dokumentation på ett omedelbart sätt skulle utvisa vem som numera var ansvarig för lånet. Fastighetskredit har i brev d 17 aug 1989 underrättat bostadsrättsföreningen om övertagande av det befintliga lånet, för vilket bostadsrätten redan var pantförskriven, och bett föreningen notera gäldenärsbytet.
Fastighetskredit har gjort gällande att skuldebrevet d 21 aug 1989 inte utgör något nytt betalningsåtagande med en ny pantförskrivning utan att Ellhå genom undertecknaridet av skuldebrevet bara bekräftat sitt personliga betalningsansvar för det befintliga, redan pantförskrivna lånet. Den i samband med gäldenärsbytet valda tekniken att upprätta nytt skuldebrev liksom den omständigheten att lånet vid registrering av gäldenärsbytet av datatekniska skäl fått nytt lånenummer saknar betydelse. Något nytt fordringsförhållande har inte uppstått. Det är fråga om samma skuld som tidigare med samma objekt som pantunderlag. Den panträtt i bostadsrätten som Fastighetskredit förvärvade 1986 kvarstår oförändrad efter gäldenärsbytet. Fastighetskredit har därför panträtt i bostadsrätten med bättre rätt än Nyckeln.
Fastighetskredit har i andra hand hävdat att Nyckeln varit i ond tro vid denuntiationen till bostadsrättsföreningen och anfört: Nyckeln avsåg från början att ge Ellhå lån till hela köpeskillingen 1,2 miljoner kr. När köpekontraktet skulle undertecknas och köpeskillingen erläggas, befanns att lånet hos Fastighetskredit inte kunde förtidsinlösas. Ellhå beslöt då att i stället ansöka om att överta lånet samtidigt som Ellhå i samråd med Nyckeln nedsatte krediten hos Nyckeln till 900 000 kr. Det har på så sätt bestämts mellan Fastighetskredit, Ellhå och Nyckeln att Fastighetskredits panträtt skulle kvarstå oförändrad efter överlåtelsen. Den omständigheten att Fastighetskredits och Nyckelns underrättelser till bostadsrättsföreningen skett i annan tidsföljd rubbar inte den rangordning som vid överlåtelsen bestämdes om Fastighetskredits och Nyckelns panträtter (se NJA I 1982 s 336).
Fastighetskredit har i sista hand gjort gällande att bostadsrätten i allt fall varit pantförskriven för makarna F:s lån tom d 21 aug 1989. Panten var således reserverad för Fastighetskredits lån vid den tidpunkt då bostadsrätten d 1 aug 1989 pantförskrevs åt Nyckeln. Detta medför att Nyckelns pant är utan verkan.
Fastighetskredit har åberopat meddelandet d 17 juni 1986 från K.F. till bostadsrättsföreningen, vari hon underrättat föreningen om att hon till säkerhet för H.F:s kreditåtagande gentemot Fastighetskredit pantförskrivit bostadsrätten och på vilket föreningen d 19 juni 1986 tecknat sin bekräftelse av att ha tagit del av meddelandet.
Fastighetskredit har vidare åberopat två skriftliga meddelanden d 17 aug 1989 från Fastighetskredit. Det ena är ställt till bostadsrättsföreningen och innehåller dels beskedet att övertagande av lånet 23-104078-507 medgetts "med säkerhet av den nye låntagarens bostadsrätt, som pantförskrivits till oss", dels en anhållan att detta noterades hos föreningen och bekräftades till Fastighetskredit. Det andra meddelandet är en underrättelse till Ellhå att Fastighetskredit beviljat kredit på 301965 kr och nu översände skuldebrev och pantförskrivningshandling för undertecknande och återsändande till Fastighetskredit.
Nyckeln har gentemot Fastighetskredits påstående att det Ellhå av Fastighetskredit beviljade lånet endast utgör ett övertagande av befintligt lån åberopat det avtal, varigenom K.F. överlät bostadsrätten till Ellhå, och påpekat att enligt avtalet köpeskillingen om 1,2 miljoner kr skulle betalas genom att 50 000 kr erlades som handpenning och att återstoden betalades kontant på tillträdesdagen. Nyckeln har dessutom åberopat innehållet i § 7 i avtalet, vari K.F. försäkrat att bostadsrätten på tillträdesdagen inte var pantsatt eller att dispositionen över bostadsrätten på annat sätt var inskränkt.
HovR:ns skäl.
Av utredningen framgår att Ellhå, som sedan d 24 maj 1989 ägde bostadsrätten, tecknat pantförskrivning av denna i två särskilda skuldebrev, det ena d 1 aug 1989 till säkerhet för ett betalningsåtagande till Nyckeln och det andra d 21 aug 1989 till säkerhet för ett betalningsåtagande till Fastighetskredit. Fråga är om pantförskrivningen i skuldebrevet d 21 aug 1989 vid utmätning skall ges företräde framför pantförskrivningen i skuldebrevet till Nyckeln. Ostridigt har bostadsrättsföreningen denuntierats om pantförskrivningen till Nyckeln innan föreningen denuntierades om pantförskrivningen till Fastighetskredit.
Varken betalningsåtagandets eller pantförskrivningens utformning i skuldebrevet d 21 aug 1989 antyder att fråga är om annat än ett nytt betalningsåtagande och en ny pantförskrivning. Inte heller kan man av ordalydelsen i Fastighetskredits meddelande d 17 aug 1989 till bostadsrättsföreningen att över-tagande av lån medgivits mot säkerhet av "den nye låntagarens bostadsrätt, som pantförskrivits till oss" sluta sig till att fråga bara är om ett gäldenärsbyte i ett bestående, tidigare pantförskrivet fordringsförhållande, särskilt som den av Fastighetskredit till föreningen d 21 aug 1989 riktade denuntiationen, vilken föreningen bekräftade d 3 nov samma år, entydigt ger vid handen att pantsättningen gjorts av Ellhå. Fastighetskredit kan därför inte anses ha visat att skuldebrevet d 21 aug 1989 med däri intagen pantförskrivning endast är ett uttryck för gäldenärsbyte i ett tidigare bestående, redan 1986 pantförskrivet fordringsförhållande. Den omständigheten att bostadsrätten vid pantförskrivningen d 1 aug 1989 varit pantförskriven för H.F:s lån hos Fastighetskredit innebär inte att pantförskrivningen till Nyckeln är utan verkan men har medfört att Nyckeln genom pantförskrivningen bara förvärvat en sekundärpanträtt i bostadsrätten. Den bedömning som gjorts ovan i fråga om betalningsåtagandet och pantförskrivningen i skuldebrevet d 21 aug 1989 leder emellertid också till att det pantförskrivna lån som H.F. hade hos Fastighetskredit måste anses ha avvecklats i vart fall senast d 21 aug 1989. Genom avvecklingen av detta skuldförhållande har pantförskrivningen i juni 1986 upphört att gälla. Vid sådant förhållande saknar det betydelse om Nyckeln var i ond tro då bostadsrättsföreningen denuntierades. Nyckeln har sedan H.F:s pantförskrivna lån hos Fastighetskredit avvecklats fått en primärpanträtt i bostadsrätten och har på grund av pantförskrivningen d 1 aug 1989 numera företräde till försäljningslikviden.
HovR:ns avgörande.
Med ändring av kronofogdemyndighetens fördelningsbeslut förordnar HovR:n att de vid försäljningen influtna medlen 327375 kr skall tillkomma Finans AB Nyckeln.
På beloppet äger Finans AB Nyckeln erhålla ränta enligt 5 § räntelagen från d 21 sept 1992 till denna dag och enligt 6 § räntelagen för tid härefter tills betalning sker.
Fastighetskredit (ombud L.S.) överklagade HovR:ns beslut och yrkade att HD skulle förordna att de medel som influtit vid den exekutiva försäljningen av lägenheten nr 3 i bostadsrättsföreningen Fiskaretorget i Helsingborg skulle tillkomma bolaget.
Nyckeln (ombud advokaten P.N.) bestred ändring.
HD meddelade d 15 febr 1994 prövningstillstånd beträffande frågan huruvida den panträtt i bostadsrätten som Fastighetskredit, i HD kallat SFK, förvärvade 1986 kvarstod oförändrad efter överlåtelse av bostadsrätten till Ellhå samt beträffande rättegångskostnaderna.
Betänkande
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Molin Stenberg, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut:
Domskäl
Skäl.
(Dessa inleddes med en redogörelse för vad som framgick av handlingarna i målet, vilken i huvudsak överensstämmer med den i början av referatet lämnade redogörelsen; red:s anm.)
Tvisten i målet gäller huruvida den panträtt i bostadsrätten som SFK förvärvade år 1986 kvarstår oförändrad efter överlåtelsen av bostadsrätten till Ellhå.
(Härefter följde en redogörelse, som i allt väsentligt överensstämmer med innehållet i HD:s skäl 4-6 styckena; red:s anm.)
En pantsättning av en bostadsrätt innebär inte något hinder mot att pantsättaren överlåter bostadsrätten. En panträtt som upplåtits i en bostadsrätt och som fått sakrättsligt skydd efter detntntiation påverkas nämligen inte av en försäljning utan består. Den nye bostadsrättshavaren är emellertid inte personligen betalningsansvarig för pantfordran om han inte kommit överens om detta med borgenären/panthavaren (Melz-Victorin, Bostadsrätt, 1993, s 57 och 61). I praktiken är det mycket svårt att sälja en bostadsrätt utan att panthavaren och förvärvaren träffar en sådan överenskommelse, eftersom förvärvaren annars riskerar att bli av med sin lägenhet om den tidigare bostadsrättshavaren inte sköter sin skuld. Vanligtvis kräver förvärvaren att i avräkning mot priset få överta betalningsansvaret för lån som belastar bostadsrätten.
I förevarande mål har SFK erhållit en sakrättsligt skyddad panträtt i bostadsrätten redan år 1986. Denna har bestått efter försäljningen till Ellhå. Nyckeln har emellertid gjort gällande att panträtten har upphört att gälla senast d 21 aug 1989 då SFK lade upp ett nytt lån med ett nytt lånenummer till Ellhå och att SFK till undvikande av en förlust av den ursprungliga panträtten haft en skyldighet att i det nya skuldebrevet och den nya pantförskrivningshandlingen samt de underrättelser som SFK skickat till bostadsrättsföreningen ange att ett övertagande av ett redan befintligt lån varit avsett.
Ellhås åtgärd att d 21 aug 1989 underteckna skuldebrevet till SFK måste, mot bakgrund av vad som tidigare sagts om den risk en förvärvare som övertar en med panträtt belastad bostadsrätt löper, anses utgöra ett åtagande om betalningsansvar för det redan befintliga lånet från SFK. Frågan är då om SFK genom sina övriga åtgärder bringat panträtten att upphöra.
En panträtt kan upphävas genom rättshandling såväl från pantsättarens sida, t ex genom betalning eller annan gottgörelse av den pantsäkrade fordringen, som från panthavarens sida, t ex genom eftergift av panträtten eller återkallelse av denuntiation. I litteraturen (jfr Hasselrot, Några spörsmål angående Pant- och Retentionsrätt, 1926, s 85 f) har som exempel på fall då panträtt upphör nämnts att panthavaren gör bruk av sin realisationsrätt och det oavsett om han genom realisationen får full betalning eller inte. Om en pantsatt sak förstörs bortfaller panträtten likaså. Pantsättare som själv inte är skuld till förstörelsen är då inte skyldig att lämna annan pant i stället. Om panträtten är bunden vid en tidsbestämmelse eller ett villkor, upphör panträtten då tiden löper ut eller villkoret blir uppfyllt. Panthavare kan också förlora sin panträtt till lös egendom, som för sakrättsligt skydd kräver tradition, om panten återställs till pantsättaren.
SFK:s åtgärd att efter Ellhås förvärv av bostadsrätten låta Ellhå pantförskriva denna på nytt har med hänsyn till att panträtten bestått efter försäljningen varit onödig. Varken denna eller någön annan åtgärd från SFK:s eller Ellhås sida har emellertid medfört att den panträtt i bostadsrätten som SFK erhöll år 1986 har upphört. SFK:s talan i HD skall därför bifallas.
Domslut
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut förordnar HD att de vid den exekutiva försäljningen influtna medlen 327 375 kr skall tillfalla Svensk Fastighetskredit AB. - - -
HD (JustR:n Vängby, Jermsten, Magnusson och Tärnell) fattade följande slutliga beslut:
Domskäl
Skäl.
Av handlingarna i målet framgår följande. K.F. förvärvade år 1986 bostadsrätten till lägenheten nr 3 i bostadsrättsföreningen Fiskaretorget i Helsingborg. Sedan lån upptagits hos SFK av H.F. pantförskrev K.F. d 17 juni 1986 bostadsrätten till säkerhet för lånet.
Den 19 juni 1986 bekräftade bostadsrättsföreningen att den mottagit underrättelse om pantförskrivningen. Genom köpeavtal d 24 maj 1989 förvärvade Ellhå äganderätten till bostadsrätten. Till säkerhet för ett lån som Ellhå upptog hos Nyckeln d 1 aug 1989 pantförskrev Ellhå samma dag bostadsrätten. Bostadsrättsföreningen bekräftade "198908-1" att den tagit del av pantförskrivningen. Den 21 aug 1989 pantförskrev Ellhå bostadsrätten till säkerhet för ett lån hos SFK. Bostadsrättsföreningen bekräftade d 3 nov 1989 att den tagit del av pantförskrivningen.
På ansökan av SFK utmättes bostadsrätten, varefter den såldes d 8 sept 1992 på exekutiv auktion för 330 000 kr. I egenskap av panthavare bevakade SFK och Nyckeln inför auktionen fordringar jämte ränta. Kronofogdemyndigheten fördelade de influtna medlen, vilka efter avräkning för försäljningskostnaderna uppgick till 327 375 kr, på så sätt att dessa i sin helhet tillföll SFK.
Tvisten i målet gäller huruvida den panträtt i bostadsrätten som SFK förvärvade år 1986 kvarstår oförändrad efter överlåtelse av bostadsrätten till Ellhå.
SFK har till stöd för sin talan i målet anfört följande. I samband med att köpeskillingen erlades och att lägenheten tillträddes ansökte Ellhå hos SFK om övertagande av H.F:s lån. Sedan SFK godkänt gäldenärsbytet undertecknade Ellhå, i enlighet med de rutiner som då gällde hos SFK, ett nytt skuldebrev som redovisade de villkor som gällt för lånet alltsedan H.F. upptog detta. Skuldebrevet upprättades för att SFK:s dokumentation på ett omedelbart sätt skulle ange vem som var ansvarig för lånet. I brev d 17 aug 1989 meddelade SFK bostadsrättsföreningen att SFK medgivit övertagande av lånet med säkerhet av den nye låntagarens bostadsrätt samt att bostadsrätten hade pantförskrivits till SFK. Ellhå har genom att underteckna skuldebrevet bekräftat sitt personliga betalningsansvar för det befintliga lånet. Det är sålunda inte fråga om något nytt betalningsåtagande eller någon ny pantförskrivning. Den sakrättsligt skyddade panträtt som SFK erhöll i bostadsrätten år 1986 kvarstår oförändrad efter gäldenärsbytet. SFK har därför pant med bästa rätt i bostadsrätten.
Nyckeln har anfört följande. Den panträtt som SFK erhöll i bostadsrätten år 1986 upphörde att gälla senast d 21 aug 1989 då SFK lade upp ett nytt lån med nytt lånenummer till den nye låntagaren Ellhå. Den ursprungliga pantförskrivningshandlingen jämte skuldebrev sände SFK i makulerat skick till bostadsrättsföreningen. Varken den nya pantförskrivningshandlingen som SFK skickade till bostadsrättsföreningen eller skuldebrevet mellan SFK och Ellhå antyder att ett övertagande av ett redan befintligt lån varit avsett. Enligt Nyckelns mening borde SFK ha utformat dessa handlingar liksom underrättelsen till bostadsrättsföreningen d 17 aug 1989 så att det framgick att ett nytt skuldförhållande, en s k novation, inte var eftersträvad. Oklarheter i dessa hänseenden bör drabba SFK, som är kunnigt i kredithanteringsfrågor. Härtill kommer att det i överlåtelseavtalet d 24 maj 1989 mellan K.F. och Ellhå särskilt angetts att inga befintliga lån skulle övertas av Ellhå och att bostadsrätten på tillträdesdagen inte var pantsatt eller att dispositionen över bostadsrätten på annat sätt var inskränkt. Eftersom SFK har förlorat sin ursprungliga panträtt och Nyckeln har bättre tidsprioritet än SFK beträffande såväl påtecknande av skuldebrev och pantförskrivning som denuntiation av bostadsrättsföreningen, har Nyckeln företräde framför SFK till de influtna medlen.
Av 31 § skuldebrevslagen framgår att förvärvaren av ett enkelt skuldebrev erhåller skydd mot överlåtarens borgenärer först sedan gäldenären underrättats (denuntierats) om överlåtelsen av överlåtaren eller den till vilken överlåtelsen skett. Av 10 § samma lag framgår att vad som sägs om överlåtelse av skuldebrev även gäller i fråga om pantsättning. Redan i förarbetena till skuldebrevslagen (NJA II 1936 s 105) förutsattes att denna s k denuntiationsprincip skulle komma att tillämpas analogiskt även på fordringar som inte grundas på skuldebrev. Så har också kommit att ske i rättspraxis beträffande t ex bostadsrätter. För att förvärvaren av en bostadsrätt skall få skydd mot överlåtarens borgenärer krävs att bostadsrättsföreningen i fråga underrättas särskilt om överlåtelsen (se NJA 1971 s 66). Även vid en pantförskrivning av en bostadsrätt måste underrättelse lämnas till bostadsrättsföreningen för att panthavaren skall få skydd mot pantupplåtarens borgenärer. En gåva av en bostadsrätt anses bli fullbordad i förhållande till givaren först då bostadsrättsföreningen underrättas om gåvan (se NJA 1993 s 560).
En pantsättning av en bostadsrätt innebär inte något hinder mot att pantsättaren överlåter bostadsrätten. En panträtt som upplåtits i en bostadsrätt och som fått sakrättsligt skydd efter denuntiation påverkas inte av en försäljning utan består. Den nye bostadsrättshavaren är emellertid inte personligen betalningsansvarig för pantfordran om han inte kommit överens om detta med borgenären/panthavaren (MelzVictorin, Bostadsrätt, 1993 s 57 och 61).
Det framgår av den tidigare redogörelsen att SFK erhöll en sakrättsligt skyddad panträtt i bostadsrätten år 1986, till säkerhet för det lån som hade upptagits av H.F.. Försäljningen av bostadsrätten till Ellhå har i enlighet med vad som nyss sagts inte i sig medfört att SFK:s panträtt har gått förlorad. Frågan om panträttens bestånd är att bedöma med hänsyn till vad bostadsrättsföreningen - i samband med försäljningen eller efteråt - genom lämnade underrättelser fått veta eller haft skäl att utgå från.
Såvitt framgår av utredningen har bostadsrättsföreningen inte, före de kontakter som SFK tog med föreningen i aug 1989, haft anledning anta att SFK:s panträtt skulle ha upphört. Frågan är då vilka slutsatser föreningen kunde dra med hänsyn till de handlingar som man erhöll från SFK.
I det meddelande om pantsättning som sändes till föreningen i aug 1989 angavs att Ellhå var kredittagare hos SFK och att företaget hade pantsatt sin bostadsrätt till SFK. I meddelandet om pantsättning lämnades inga närmare uppgifter om lånet och det sades ingenting om att det var fråga om övertagande av ett tidigare lån. Denuntiationen var under sådana förhållanden ägnad att inge föreningen den uppfattningen att det var fråga om en ny pantsättning.
Som tidigare nämnts åtföljdes denuntiationen av ett brev till bostadsrättsföreningen, daterat d 17 aug 1989. Vissa formuleringar i följebrevet kunde tolkas så, att det inte var fråga om en ny pantsättning. Det sades sålunda i brevet att SFK hade "medgivit övertagande" av ett lån med visst angivet kreditnummer mot säkerhet av den nye låntagarens bostadsrätt. Det angavs emellertid inte att det var fråga om ett övertagande av H.F:s lån. Såvitt framkommit gav inte heller kreditnumret någon upplysning på den punkten.
Allmänt sett är det angeläget att underrättelser om pantsättning utformas så, att det inte råder någon tvekan om innebörden (se härom Walin, Panträtt, 1991 s 158 f och Melz-Victorin, Bostadsrätt, 1993 s 93; jfr NJA 1977 s 805 och Hessler i SvJT 1983 s 187). Att starka krav på tydlighet upprätthålls får antas ligga inte minst i kreditgivarnas intressen.
I det aktuella målet har bostadsrättsföreningen inte, på grundval av de handlingar den mottog från SFK, kunnat dra några säkra slutsatser när det gällde att avgöra om det var fråga om en ny pantsättning eller ej. Omständigheterna har emellertid närmast pekat på att det var fråga om en ny pantförskrivning.
Det kan inte anses ha ålegat bostadsrättsföreningen att ta kontakt med SFK för att förvissa sig om den rätta innebörden av denuntiationen. I stället har SFK, som hade särskilda kunskaper i kredithantering och lätt hade kunnat ge denuntiationen en tydlig utformning, fått finna sig i att denuntiationen gavs den innebörd som låg närmast till hands.
Vad som nu har sagts innebär att den panträtt i bostadsrätten som SFK förvärvade i aug 1986 skall anses ha gått förlorad i aug 1989. Det medför i sin tur att SFK inte kan göra anspråk på de medel som har influtit vid försäljningen av bostadsrätten.
Domslut
HD:s avgörande. HD avslår överklagandet.
Referenten, JustR Nyström var av skiljaktig mening och anförde:
Jag anser att skälen efter det stycke som slutar med "Den nye bostadsrättshavaren är emellertid inte personligen betalningsansvarig för pantfordran om han inte kommit överens om detta med borgenären/panthavaren (Melz-Victorin, Bostadsrätt, 1993, s 57 och 61)." skall lyda som följer.
Med hänsyn till de avgörande rättsverkningar som denuntiationen av en pantförskrivning av en bostadsrätt medför är det av stor vikt, att underrättelsen till bostadsrättsföreningen är klar och tydlig. Att ålägga föreningen en skyldighet att vid tveksamhet om underrättelsens riktiga innebörd begära ett förtydligande eller en förklaring kan dock inte komma i fråga. Inte heller kan brister i föreningens hantering av de erhållna handlingarna och därav följande missförstånd tillmätas någon betydelse för frågan huruvida en denuntiation skett och pantsättningen fått verkan. Oklarheter och otydligheter måste i stället ytterst drabba parterna i kreditförhållandet. SFK har, utan att däremot framförts några invändningar, uppgivit, att det skuldebrev Ellhå - samtidigt med pantförskrivningen - undertecknade d 21 aug 1989 upptog samma skuld som den tidigare bostadsrättsinnehavaren då hade till SFK och även samma villkor som gällt för detta skuldförhållande sedan lånet togs 1986. Det har i målet inte gjorts gällande, att det ursprungliga lånet infriats genom betalning. Av det nämnda skuldebrevet framgår i stället att ränta på lånet skulle utgå från d 1 juni 1989, dvs ett datum i nära anslutning till Ellhås förvärv av bostadsrätten. Mot bakgrund även av vad som tidigare sagts om den risk en förvärvare av en med panträtt belastad bostadsrätt löper måste Ellhås undertecknande av skuldebrevet anses utgöra ett åtagande av betalningsansvar för det redan befintliga lånet från SFK varigenom den tidigare bostadsrättsinnehavaren befriades från samma ansvar. Fråga är om SFK genom sina övriga åtgärder bringat panträtten att upphöra och om innehållet i denuntiationen varit ägnat att inge bostadsrättsföreningen uppfattningen att den tidigare panträtten ersatts av en ny sådan.
En panträtt kan såväl upphävas genom rättshandling från pantsättarens eller panthavarens sida som upphöra på grund av t ex pantens realisation, förstörelse eller återställande till pantsättaren. Att en panthavare med panträtt som skydd vid motpartens insolvens mot dennes övriga borgenärer skulle utan kompensation frivilligt avstå från sin panträtt är mindre troligt. När det gäller en kreditgivare med panträtt i låntagarens fastighet eller bostadsrätt framstår ett sådant förfarande närmast som främmande. På grund härav bör en sådan panträtt anses bestå om det ej i det särskilda fallet visas, att panthavaren avstått från densamma.
SFK har efter Ellhås förvärv av bostadsrätten låtit Ellhå pantförskriva denna på nytt d 21 aug 1989. Denna åtgärd har i och för sig varit onödig eftersom panträtten bestått även efter försäljningen. De handlingar SFK i samband härmed översände till bostadsrättsföreningen utgjordes av dels brevet av d 17 aug ställt till bostadsrättsföreningen och med upplysningen om "övertagande" av lån, dels ett "meddelande om pantsättning" vilket som parter upptog SFK och Ellhå. Ingenting tyder däremot på att skuldebrevets innehåll kommit till föreningens kännedom. Underrättelsen till bostadsrättsföreningen kan på grund av de översända handlingarnas oförenlighet sägas ha varit i viss mån missledande. Med hänsyn till panträttens betydelse för SFK och till att den direkt till bostadsrättsföreningen ställda underrättelsens huvudsakliga meddelande är, att SFK medgivit Ellhå övertagande av ett lån, måste föreningen ändock antas ha insett, att fråga var endast om ett byte av gäldenär och att den redan gällande panträtten bestod.
På grund av det anförda skall den panträtt i bostadsrätten som SFK förvärvade år 1986 anses kvarstå oförändrad och de vid den exekutiva auktionen av bostadsrätten influtna medlen tillfalla SFK.
HD:s beslut meddelades d 23 nov 1994 (nr SÖ 270).