NJA 1994 s. 69

Bröderna T.H., S-O.H. och P-Å.H. förvärvade tillsammans med en fjärde broder fastigheten Lingonet 11 i Falköping år 1974 genom gåva från fadern K-E.H.. I jan 1975 överlät den fjärde brodern sin andel till T.H., S-O.H. och P-Å.H..

T.H. yrkade i ansökan till Falköpings TR att fastigheten skulle för gemensam räkning utbjudas å offentlig auktion samt att TR:n skulle bestämma det pris, under vilket fastigheten inte fick säljas. S-O.H. och P-Å.H. bestred yrkandena under åberopande att delägarna avtalat om rätt för S-O.H. att köpa fastigheten till ett pris motsvarande taxeringsvärdet samt att detta överensstämde med faderns önskemål.

TR:n (lagmannen Lindström) anförde i slutligt beslut d 27 febr 1990: Skäl. Eftersom ett muntligt avtal om köp eller försäljning av fast egendom inte är bindande för någon av avtalsparterna är T.H. oförhindrad att ansöka om försäljning av fastigheten Lingonet 11 enligt samäganderättslagen. Något hinder mot bifall till ansökningen föreligger inte.

TR:n har under hand inhämtat att föreslaget taxeringsvärde för fastigheten är 182 000 kr. Alldenstund en fastighets taxeringsvärde syftar till att motsvara 75 procent av fastighetens marknadsvärde, finner TR:n skäligt att bestämma det pris, under vilket fastigheten inte får försäljas, till 250 000 kr.

Slut.

S-O.H. och P-Å.H. anförde besvär i Göta HovR och yrkade att HovR:n skulle lämna T.H:s yrkande om att fastigheten skulle försäljas å offentlig auktion utan bifall. De yrkade i andra hand att det pris under vilket fastigheten inte fick säljas skulle sänkas till fastighetens taxeringsvärde.

HovR:n (hovrättsråden Sjögreen och Sundström, referent, samt tf hovrättsassessorn Karlsson) anförde i slutligt beslut d 21 dec 1990:

HovR:ns skäl. S-O.H. har i HovR:n anfört: När K-E.H. genom gåvobrev överlät fastigheten förbehöll denne sig nyttjanderätt. K-E.H. bodde kvar på fastigheten fram till sin död år 1989. I ett brev av d 23 sept 1988 uttryckte K-E.H. önskemål om att jag skulle köpa ut övriga delägare för taxeringsvärdet på fastigheten. P-Å.H. och T.H. accepterade faderns önskan och T.H. bekräftade detta i brev daterat d 1 nov 1988. Sedan K-E.H. avlidit har T.H. återtagit sitt löfte. Avtalet mellan syskonen skall ses som ett avtal om sämjedelning. Vi är överens om vem som skall tillskiftas övrigas andelar och till vilket pris. Eftersom delägarna träffat en överenskommelse om den fortsatta förvaltningen bör inte någon delägare kunna begära försäljning. Genom rättsfallet NJA 1981 s 897 har fastslagits att ett förbehåll i gåvobrev varigenom gåvotagarna tillförsäkrats förköpsrätt till varandras andelar är giltigt.

Visserligen fanns klausulen ej intagen i gåvobrevet i förevarande fall, men överenskommelse härom har sedermera träffats. Analogt med angivet avgörande bör därför försäljning enligt samäganderättslagen ej kunna ske. Det komplement till gåvobrevet som träffats mellan givare och gåvotagare utesluter detta. TR:n har utan vidare utredning satt lägsta försäljningspris till 250000 kr. TR:n har härvidlag utgått från att fastigheten är i gott skick. Så är inte fallet. Stora reparationsbehov föreligger. Lägsta pris bör därför sättas först efter värdering eller högst vara i nivå med taxeringsvärdet.

P-Å.H. har i HovR:n anfört: Det finns en skriftlig överenskommelse mellan syskonen som T.H. har undertecknat. K-E.H:s nedskrivna önskemål är dessutom att betrakta som ett förbehåll till gåvobrevet.

HovR:ns bedömning.

Enligt 6 § lagen (1904:48 s 1) om samäganderätt äger varje delägare i samfällt gods ansöka om godsets försäljning på offentlig auktion för gemensam räkning där ej annorledes är avtalat mellan denna delägare och övriga delägare.

S-O.H. och P-Å.H. har inte styrkt att det mellan delägarna avtalats - i den mening som avses i det angivna stadgandet - att delägare inte får begära försäljning enligt samäganderättslagen. TR:n har fastställt det pris, varunder fastigheten inte får säljas, till ett marknadsvärde, schablonmässigt framräknat med utgångspunkt i taxeringsvärdet. Det får anses rimligt att - i brist på närmare utredning - ett sådant marknadsvärde förklaras utgöra det lägsta pris, varunder fastigheten inte får säljas. S-O.H. och P-Å.H. har inte i HovR:n förebragt någon utredning som medför att ett lägre pris skall bestämmas. Deras besvär skall således lämnas utan bifall.

HovR:ns beslut. HovR:n lämnar besvären utan bifall.

S-O.H. (ombud advokaten T.B.) och P-Å.H. anförde besvär och yrkade att T.H:s ansökan om försäljning enligt 6 § samäganderättslagen skulle lämnas utan bifall.

T.H. (ombud advokaten P-O.R.) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr facobsson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut. Skäl. I HD har S-O.H. utöver vad som framgår av HovR:ns beslut även framhållit att det måste ha stått klart för gåvotagarna att faderns önskan var att fastigheten skulle stanna inom släkten, att S-O.H. skulle lösa ut övriga delägare och att den brevväxling som skett mellan fadern och sönerna bör ses som en bekräftelse på att ett muntligt avtal härom ingicks vid gåvotillfället.

Av handlingarna i målet framgår att fadern K-E.H. i gåvobrev d 10 jan 1974 överlät fastigheten med full äganderätt till sina söner och att K-E.H. i brev d 23 sept 1988 uttryckt önskemål om att S-O.H. skulle överta fastigheten genom att förvärva T.H:s och P-Å.H:s andelar för gällande taxeringsvärde. Av T.H:s brev till fadern d 1 nov 1988 framgår även att T.H. var överens med övriga delägare om att S-O.H. skulle överta T.H:s andel för gällande taxeringsvärde.

I svensk rätt gäller som en allmän princip att en utfästelse att framdeles sälja fast egendom inte är bindande. I konsekvens härmed har inte heller avtal om förköpsrätt till fast egendom ansetts giltiga (jfr NJA 1984 s 673 och NJA 1987 s 726). I rättspraxis har undantag gjorts för i samband med gåva uppställda förbehåll om förköpsrätt (NJA 1981 s 897) och när sådant förbehåll tagits in i bodelnings- och arvskifteshandling (NJA 1990 s 18).

Frågan i målet är nu om en muntlig överenskommelse vid gåvotillfället eller en efterföljande överenskommelse mellan en gåvogivare och en gåvotagare rörande förköp av fastighet hindrar gåvotagaren att ansöka om försäljning enligt samäganderättslagen.

I 4 kap 1 § JB uppställs vissa formkrav vid överlåtelse av fast egendom. I 4 kap 3 § 3 JB anges vidare att bestämmelse vid köp som inte tas in i köpehandling är ogiltig, om den innebär att köparens rätt att överlåta fastigheten inskränks. Som framgår av 29 § samma kapitel är bestämmelserna tillämpliga även i fråga om gåva. Kravet att ett förbehåll som inskränker köparens rätt att överlåta egendomen tas in i avtalet har särskild betydelse vid gåva, eftersom en sådan inskränkning enligt det ovan anmärkta rättsfallet NJA 1981 s 897 ansetts giltig och därför enligt 20 kap 14 § JB skall föranleda anteckning i fastighetsboken. I målet är utrett att någon överenskommelse om förköpsrätt inte har tagits in i gåvobrevet. T.H. är därför inte betagen rätten att ansöka om fastighetens försäljning enligt samäganderättslagen.

På grund av det anförda, och då sämjedelning enligt 1 kap 1 § 2 st JB är utan verkan, utgör innehållet i T.H:s brev d 1 nov 1988 inte något hinder mot bifall till hans ansökan om försäljning enligt 6 § samäganderättslagen (jfr NJA 1987 s 726).

HD (JustR:n Heuman, Sterzel, Munck, referent, Danelius och Westlander) fattade följande slutliga beslut: Skäl. Enligt 6 § samäganderättslagen har varje delägare i samfälld egendom en principiell rätt att utverka försäljning av egendomen på offentlig auktion, om inte något annat är avtalat mellan honom och övriga delägare. När den samfällda egendomen är en fastighet, kan ett avtal mellan delägarna om förköpsrätt inte sätta huvudregeln i lagrummet ur spel, eftersom ett sådant avtal inte är bindande för parterna (NJA 1974 s 314, 1984 s 673 och 1987s 726).

Undantag från principen att utfästelse om förköpsrätt till fast egendom ej är bindande har i rättspraxis visserligen gjorts för fall då det i samband med gåva uppställs förbehåll om inbördes förköpsrätt mellan gåvotagarna (NJA 1981 s 897). Ett sådant förbehåll blir emellertid giltigt endast om det tas in i gåvohandlingen (4 kap 3 § 3 och 29 § JB). Redan härav följer att ett av överlåtaren i senare sammanhang uppställt förbehåll om förköpsrätt blir ogiltigt oberoende av om det godtas från gåvotagarenssida.

I det gåvobrev varigenom K-E.H. d 10 jan 1974 överlät den aktuella fastigheten till sina söner fanns inte något förbehåll om förköpsrätt för någon av gåvotagarna till de andras andelar. Att S-O.H., P-Å.H. och T.H. genom den i målet åberopade skriftväxlingen sedermera må ha överenskommit med fadern om förköpsrätt för S-O.H. till P-Å.H:s och T.H:s andelar av fastigheten kan inte innebära att något bindande avtal härom kommit till stånd. T.H. är således bevarad vid sin rätt att utverka fastighetens försäljning enligt samäganderättslagen.