lagen.nu

NJA 2001 s. 75

Avtal upprättat i skriftlig form avseende överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt har ansetts bindande mellan parterna.

B.A., J.A, R.R. och B.A. är alla syskonbarn till den numera avlidna E.R. Enligt ett d. 24 okt. 1993 upprättat testamente har E.R. förordnat B.A. som universiell testamentstagare till hennes kvarlåtenskap. Genom testamentet förordnades också att B.A., såsom testamentsexekutor, skulle ombesörja avvecklingen av E.R:s kvarlåtenskap. Han har mot denna bakgrund förordnats som boutredningsman i dödsboet efter E.R.

E.R. hyrde från 1971 fram till sin död d. 18 aug. 1995 en hyreslägenhet på tre rum och kök i fastigheten Björken 10, med adress Stureparken 5 i Stockholm. Under 1995 förvärvades fastigheten av den nybildade bostadsrättsföreningen med samma namn för ombildning till bostadsrätter. Föreningen tillträdde fastigheten d. 7 aug. 1995. E.R, som vid denna tidpunkt var hyresgäst i fastigheten, hade laglig rätt att få bostadsrätt upplåten till sig. Upplåtandet av bostadsrätter i fastigheten drog ut på tiden och vid tidpunkten för E.R:s död hade det ännu inte tecknats något upplåtelseavtal mellan henne och föreningen.

I ett d. 19 juni 1995 dagtecknat skriftligt avtal mellan E.R. samt B.A., J.A. och R.R. anges följande:

E.R försäljer härmed bostadsrätten nr 24, Stureparken 5 till inköpsvärdet kr 605.730: Eventuella kostnader betalas av köparna eller om bostadsrättsföreningen godkänner övertar B. J. och R. rätten att inköpa nämnda bostadsrätt. Köparna förbinder sig att låta E.R. bo kvar mot oförändrad hyra så länge hon själv önskar.

B.A. betalade d. 17 juli 1995 insatsbeloppet på 605 730 kr till föreningen. Föreningen återbetalade sedermera detta belopp till honom. Den 10 april 1996 upplät föreningen lägenheten med bostadsrätt till dödsboet efter E.R.

B.A., J.A. och R.R. väckte vid Stockholms TR talan mot dödsboet efter E.R. och yrkade i första hand att TR:n skulle, vid äventyr av vite om 100 000 kr, förplikta dödsboet att, mot erhållande av 605 730 kr, till dem överlåta bostadsrätten till lägenheten.

Kärandena yrkade i andra hand skadestånd av dödsboet med visst belopp. Dödsboet bestred kärandenas talan.

Som grund för sin talan anförde kärandena i första hand: Genom att ingå avtalet med dem har E.R. ådragit sig en civilrättslig skyldighet att framdeles, så snart de formella förutsättningarna härför blivit uppfyllda, överlåta bostadsrätten till lägenheten till dem på de i avtalet angivna villkoren. I och med E.R:s död övergick denna skyldighet på dödsboet. Bostadsrätten har upplåtits till dödsboet. Detta är därmed skyldigt att fullgöra sin prestationsskyldighet enligt avtalet. Enligt kärandenas uppfattning skall avtalet rättsligt kvalificeras som ett terminsavtal,

dvs. som ett ovillkorligt avtal med skyldighet för E.R. att överlåta och för kärandena att förvärva bostadsrätten, så snart E.R. fått bostadsrätten upplåten på sig. Enligt kärandenas uppfattning är dylika terminsavtal avseende bostadsrätter giltiga, förutsatt att de har upprättats i skriftlig form. Då så har skett i förevarande fall är dödsboet skyldigt att fullgöra E.R:s prestationsskyldighet enligt avtalet.

Dödsboet gjorde gällande att E.R. inte hade kunnat träffa avtal om överlåtelse av bostadsrätten d. 19 juni 1995, eftersom det inte existerade någon sådan rätt vid denna tidpunkt. Dödsboet bestred att avtalet utgjorde ett terminsavtal.

Dödsboet gjorde ytterligare ett antal invändningar mot kärandenas talan.

TR:n (rådmannen Ohman och tingsnotarien Laurell) anförde i dom d. 19 dec. 1997: Domskäl. Kärandena har i första hand hävdat att E.R. genom att ingå avtalet har ådragit sig en civilrättslig skyldighet att framdeles överlåta bostadsrätten till lägenheten till kärandena på de i avtalet angivna villkoren samt att denna skyldighet vid E.R:s död övergick på dödsboet.

Dödsboet har gjort gällande att E.R. inte har kunnat träffa ett rättsligt bindande avtal om överlåtelse av bostadsrätten, eftersom det inte existerade någon sådan vid den tidpunkt då avtalet träffades.

Ostridigt är att E.R. inte innehade någon bostadsrätt när avtalet ingicks.

Den fråga som TR:n först har att ta ställning till är om E.R. har kunnat träffa ett rättsligt bindande avtal beträffande en framtida överlåtelse av en bostadsrätt, som vid tidpunkten för avtalets ingående ännu inte hade upplåtits på henne.

Huvudregeln enligt bostadsrättslagen (BRL) är att säljaren och köparen fritt kan träffa avtal med varandra om villkor för överlåtelse av bostadsrätt. För överlåtelse genom köp, byte eller gåva gäller ett formkrav. Enligt 6 kap. 4 § BRL skall ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp upprättas skriftligt och skrivas under av säljaren och köparen. Detsamma gäller byte eller gåva. Avtalet skall ange den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Överlåtelser som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltiga.

Det i målet aktuella avtalet uppfyller bostadsrättslagens formföreskrifter.

HD har i rättsfallet NJA 1992 s. 66 fastslagit att ett optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt är bindande om det upprättats i skriftlig form. Av rättsfallet framgår att formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt inte innebär något principiellt hinder mot att ingå avtal om framtida överlåtelse av sådan egendom.

En innehavare av en bostadsrätt kan således träffa ett bindande avtal om att framdeles överlåta en bostadsrätt, om avtalet upprättas i skriftlig form. Detta är en naturlig följd av den inom den allmänna avtalsrätten rådande viktiga principen om avtalsfrihet.

Den fråga som TR:n har att ta ställning till, och som inte besvaras i det nämnda rättsfallet, är om samma handlingsfrihet kan anses tillkomma en hyresgäst som har rätt att få en bostadsrätt upplåten till sig.

Vid övervägande av denna fråga bör inledningsvis beaktas att förfarandet att ombilda hyresrätterna till bostadsrätter i förevarande fall varit långt framskridet samt att E.R. i egenskap av hyresgäst hade en laglig rätt att få en bostadsrätt upplåten till sig (se 2 kap. 8 § och 4 kap. 6 § BRL). Det som återstod var endast att upprätta ett upplåtelseavtal.

Vidare bör vägas in att avtalet inte försämrade föreningens ställning. Föreningen var både före och efter avtalets ingående skyldig att upplåta bostadsrätten till E.R., som enligt avtalet i sin tur var skyldig att överlåta bostadsrätten till kärandena. Dessa måste ansöka om medlemskap för att kunna utöva bostadsrätten och föreningen skulle därvid vara oförhindrad att pröva ansökningen i sedvanlig ordning (se 2 kap. 3 § BRL). Till detta kommer att E.R:s förpliktelser gentemot föreningen skulle upphöra först sedan föreningen antagit kärandena som medlemmar (se 6 kap. 6 § 2 st. BRL).

Som tidigare nämnts uppfyller avtalet bostadsrättslagens formkrav för överlåtelse av bostadsrätt och urholkar således inte bostadsrättslagens formföreskrifter.

På grund av det anförda, och då bostadsrättslagens bestämmelser inte kan anses lägga hinder i vägen, finner TR:n att E.R. haft rätt att med bindande verkan träffa avtal om framtida överlåtelse av den bostadsrätt som skulle komma att upplåtas till henne. De rättigheter och skyldigheter som E.R. iklätt sig enligt avtalet övergick vid hennes död på dödsboet.

Efter att ha behandlat dödsboets övriga invändningar mot käromålet fann TR:n att käromålet skulle bifallas på den i första hand åberopade grunden.

Domslut. TR:n förpliktade dödsboet efter E.R. att, vid vite av 100 000 kr, mot erhållande av 605 730 kr till B.A., J.A. och R.R. överlåta bostadsrätten till lägenheten.

Rådmannen Thornefors var av skiljaktig mening beträffande motiveringen och ansåg att domskälen fr.o.m. det stycke som börjar "Huvudregeln enligt . . ." t.o.m. det stycke som slutar ". . . på dödsboet." borde ha följande lydelse: Av utredningen framgår att det varit E.R:s avsikt att förvärva bostadsrätt i fastigheten och att ombildningsförfarandet var långt framskridet och sannolikt hade varit genomfört vid E.R:s död om inte ett tillfälligt problem med finansieringen av ombildningen hade uppkommit under sommaren 1995. Enligt 2 kap. 8 § och 4 kap. 6 § bostadsrättslagen hade E.R. i egenskap av hyresgäst rätt att få bostadsrätt upplåten till sig. Vid hennes död återstod således endast att upprätta ett upplåtelseavtal mellan henne och föreningen.

På grund av det anförda och då bostadsrättslagens bestämmelser inte synes lägga hinder i vägen finner TR:n att E.R. har haft rätt att med bindande verkan träffa avtal om överlåtelse av rättigheten till den bostadsrätt som skulle ha kommit att upplåtas till henne (jfr rättsfallet NJA 1992 s. 66).

Enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen skall ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt upprättas skriftligt och undertecknas av säljaren och köparen. Avtalet skall ange den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Avtalet mellan E.R. och kärandena angående rättigheten uppfyller dessa formföreskrifter.

De rättigheter och skyldigheter som E.R. iklätt sig enligt avtalet övergick vid hennes död på dödsboet.

Dödsboet överklagade i Svea HovR och yrkade ogillande av kärnmålet.

B..A. och medparter bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Wikren, hovrättsråden Persson och Matz, referent, samt hovrättsassessorn Nygren Malmenfelt) anförde i dom d. 25 aug. 1998: Domskäl. HovR:n behandlar först frågan huruvida E.R. genom att ingå avtalet har ådragit sig en civilrättslig skyldighet att lämna bostadsrätten till lägenheten till B.A. och medparter på de i avtalet angivna villkoren samt om denna skyldighet vid E.R:s död övergick på dödsboet.

Av uppgifterna i målet har framgått bl.a. följande. E.R. saknade ekonomiska möjligheter att själv förvärva bostadsrätten. En möjlighet för henne att göra detta var dock att de tre syskonbarn, som hon enligt hyreskontraktet hade rätt att överlåta hyresrätten till, gick in som finansiärer. Samma dag som E.R. i egenskap av hyresgäst röstade för förvärv av fastigheten för ombildning till bostadsrätter undertecknades den överenskommelse som tillförsäkrade henne ekonomisk möjlighet att fullfölja åtagandet. Den s.k. insatsen har i juli 1995 inbetalats till föreningen av B.A. för E.R:s räkning. Därmed hade E.R. uppfyllt sina förpliktelser gentemot föreningen och hon hade en laglig rätt att få lägenheten upplåten med bostadsrätt.

Avtalet anger att E.R. i juni 1995 försäljer bostadsrätten men eftersom upplåtelse av bostadsrätterna inte kom till stånd förrän en tid efter hennes död hade hon inte någon redan existerande bostadsrätt att överlåta. Med undantag av det sistnämnda uppfyller avtalet de formföreskrifter som anges i bostadsrättslagen för att ett giltigt avtal om överlåtelse skall anses föreligga.

Avtalet har inte getts formen av ett optionsavtal, dvs. en utfästelse att i framtiden överlåta bostadsrätten. Det får i stället tolkas så, att E.R. till syskonbarnen överlåtit den bostadsrätt som vid avtalstillfället var under bildande för hennes räkning i ett ombildningsförfarande som kunde antas vara avslutat inom kort. Häri ligger att överlåtelsen kunde genomföras först om och sedan bostadsrätten hade upplåtits till E.R., eller, i förekommande fall, till hennes dödsbo. Avtalet innefattar däremot enligt sin lydelse inte någon överlåtelse av hyresrätten. Det hör till saken att syskonbarnen inte lagligen kunnat gentemot föreningen ställa krav på upplåtelse av bostadsrätten till dem, eftersom de inte var hyresgäster i huset.

Som anges i rättsfallet NJA 1992 s. 66 är ett optionsavtal innebärande en utfästelse om framtida överlåtelse av en existerande bostadsrätt bindande, om det upprättats i skriftlig form. Avgörandet får betydelse även för frågan om det är möjligt att överlåta en ännu inte färdigbildad bostadsrätt. Även i det fallet är fråga om en överlåtelse som kan genomföras först någon tid efter avtalsslutet. Som angetts ovan hade ombildningsförfarandet fortskridit så långt att Ellen R. bara hade att avvakta upprättande av upplåtelseavtal. Någon i lag föreskriven inskränkning i rätten att under sådana förhållanden avtala om överlåtelse av den blivande bostadsrätten föreligger inte. Inte heller finns tillräckliga skäl att från ordnings- eller kontrollsynpunkt eller i övrigt lägga hinder i vägen för parternas avtalsfrihet i ett fall som detta. Vid detta förhållande finner HovR:n, i likhet med TR:n, att E.R. haft rätt att med bindande verkan träffa avtal om överlåtelse av den bostadsrätt som skulle ha kommit att upplåtas till henne. De rättigheter och skyldigheter som E.R. iklätt sig enligt avtalet övergick vid hennes död på dödsboet.

Efter att ha behandlat dödsboets övriga invändningar mot käromålet anförde HovR:n: Sammanfattningsvis finner HovR:n, liksom TR:n, att B.A:s och medparters talan vid TR:n skall vinna bifall på den i första hand åberopade grunden. Överklagandet skall lämnas utan bifall och TR:ns dom fastställas.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns dom.

Dödsboet (ombud advokaten A.P.) överklagade och yrkade ogillande av käromålet.

B.A., J.A. och R.R. (ombud för samtliga jur. kand. J.B.) bestred ändring.

Dödsboet åberopade till stöd för sin talan ett utlåtande av R.H. och A.V.

HD meddelade prövningstillstånd beträffande frågan huruvida E.R. genom att ingå det i målet ifrågavarande avtalet har ådragit sig och dödsboet en civilrättslig skyldighet att lämna bostadsrätten till B.A. och medparter, trots att upplåtelse av bostadsrätt inte hade kommit till stånd vid tidpunkten för avtalet. Frågan om meddelande av prövningstillstånd rörande målet i övrigt förklarades vilande.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr S. föreslog i betänkande följande dom: Domskäl. Syskonbarnen har i den del av målet som nu prövas av HD till grund för sin talan hävdat att E.R. genom avtalet d. 19 juni 1995 ådragit sig en civilrättslig skyldighet att, så snart som formella förutsättningar förelåg, i enlighet med avtalet överlåta bostadsrätten till syskonbarnen. Skyldigheten har övergått på E.R:s dödsbo, som fått bostadsrätten upplåten till sig. Avtalet skall enligt syskonbarnen ses som ett terminsavtal innebärande en ovillkorlig skyldighet för E.R. att överlåta bostadsrätten till syskonbarnen och för syskonbarnen att förvärva den. Eftersom avtalet är skriftligt är det giltigt.

Dödsboet har i första hand invänt att E.R. d. 19 juni 1995 inte kunde träffa avtal om överlåtelse av bostadsrätten; detta eftersom någon bostadsrätt då inte var upplåten. Dödsboet har menat att avtalet inte kan tolkas så att det innebär en rätt för syskonbarnen att senare än vid avtalsslutet få förvärva bostadsrätten. Dödsboet har i HD utvecklat detta genom att hävda att det är "ett rättsligt axiom" att man inte vid en viss tidpunkt kan träffa avtal om att överlåta viss egendom om man inte vid avtalstillfället innehar egendomen med äganderätt eller annan "full förfoganderätt". Avtalet skall enligt dödsboet i stället tolkas som att E.R. mot en ersättning på 605 730 kr överlåter sin hyresrätt till syskonbarnen, något som inte är lagligen möjligt.

Enligt avtalets lydelse försäljer E.R. ". . . härmed bostadsrätten nr 24, Stureparken 5 till inköpsvärdet kr 605 730:- Eventuella kostnader betalas av köparna eller om bostadsrättsföreningen godkänner övertar B. J. och R. rätten att inköpa nämnda bostadsrätt. . .". Den andra meningen talar närmast för att E.R:s försäljning villkorats av att syskonbarnen inte kunde få bostadsrätten upplåten till sig direkt. I vart fall är det vid avtalets undertecknande d. 19 juni 1995 öppet vilket av de två alternativen att E.R. säljer eller att bostadsrättsföreningen upplåter som skall komma att gälla. Det är vidare ostridigt att E.R. i samband med att avtalet skrevs tog kontakt med bostadsrättsföreningen och förklarade att hon ville att bostadsrätten skulle upplåtas direkt till syskonbarnen, något som bostadsrättsföreningen vägrade. Vid avtalstillfället var det således inte klart om bostadsrättsföreningen skulle godta att bostadsrätten uppläts till syskonbarnen. Sedan bostadsrättsföreningen vägrat återstår enligt avtalet E.R:s åtagande att sälja. Avtalet får alltså tolkas som att E.R. förbinder sig att överlåta den bostadsrätt som när avtalet slöts var under bildande och som hon kunde vara säker på att få upplåten till sig. Avtalet uppfyller bostadsrättslagens formkrav, något som HD förklarat vara ett krav för att överenskommelser om framtida överlåtelser av bostadsrätter skall vara giltiga (se NJA 1992 s. 66 och NJA 1994 s. 130).

I rättsfallet NJA 1992 s. 66 hade dock säljaren en bostadsrätt när det där omtvistade avtalet skrevs (vilket dock inte var fallet i NJA 1994 s. 130). E.R. hade inte någon bostadsrätt när hon ingick avtalet. Denna var ju inte ens upplåten. Lika lite som utfästelser om framtida överlåtelse är sådana här fall reglerade i bostadsrättslagen. Ledning får därför i stället sökas i allmänna avtals- och köprättsliga principer. Avtal om framtida överlåtelse av lös egendom kan enligt sådana typiskt sett mycket väl träffas trots att ingen av parterna vid avtalstillfället äger eller disponerar över avtalsföremålet (se Lex. Ramberg, Köprätt, Stockholm 1995 s. 130 ff. eller Johansson, Options och terminsavtal, Stockholm 1998 s. 25 ff). Även om bostadsrätt är en nyttjanderätt till fast egendom är själva rätten lös egendom. Avtalet har endast rättsverkningar avtalsparterna emellan. Det påverkar inte bostadsrättsföreningens ställning i vidare mån än ett sedvanligt överlåtelseavtal. Att E.R. inte hade någon bostadsrätt när hon förband sig att överlåta bostadsrätten innebär därför inte heller det i och för sig att avtalet är ogiltigt.

Dödsboet har också invänt att överlåtelsen som sådan inte lagligen kan vinna bifall eftersom överlåtelse av bostadsrätt kräver medlemskap i föreningen och E.R. inte var medlem när avtalet ingicks. Bostadsrättslagen innehåller inte någon bestämmelse om att endast medlemmar i en bostadsrättsförening kan överlåta en bostadsrätt. I förarbetena till lagen om bostadsrättsföreningar från 1930 (se NJA 193011 s. 483 ff.) föreslogs dock bl.a. en bestämmelse med lydelsen "Medlem äge till annan överlåta sin bostadsrätt. Är den till vilken överlåtelsen skett, ej medlem, vare överlåtelsen dock utan verkan där ej denne varder antagen till medlem" (15 §) och en med lydelsen "Bostadsrätt må ej utövas av annan än medlem eller hans dödsbo" (25 §). I lagtextens slutliga lydelse sammanfördes första meningen i den föreslagna 15 § och 25 § till en regel med lydelsen "Har bostadsrätt efter överlåtelse eller annorledes övergått till ny innehavare, må denne ej utöva bostadsrätten, med mindre han är eller antages till medlem (23 §)". En motsvarande bestämmelse infördes i 1971 års bostadsrättslag och återfinns nu i 6 kap. 1 § bostadsrättslagen. Utgångspunkten för bostadsrättslagens reglering av överlåtelser synes således vara att överlåtelse skall ske från medlem; något som väl överensstämmer med den föreningsrättsliga tanken som finns i konstruktionen av bostadsrättsbestämmelserna. Så klart kan dock denna utgångspunkt inte anses ha kommit till uttryck att man i strid med den allmänna avtalsfriheten kan tolka in ett förbud för någon som inte är medlem i en bostadsrättsförening att sluta avtal om en bostadsrätt som denne har eller inte har. I den rättsvetenskapliga debatten har det också hävdats att den som, utan att vara medlem i en bostadsrättsförening, innehar en bostadsrätt kan överlåta denna utan att detta behöver innebära att avtalet inte gäller mellan parterna (jfr Victorin, En fråga om äganderätt, SvJT 2000 s. 678 ff). Sådana här överlåtelser torde inte heller vara helt ovanliga i det praktiska rättslivet (se t.ex. situationen i det ovan berörda NJA 1994 s. 130).

Till detta kan nämnas att även om man skulle anse att bostadsrättslagen innehåller ett sådant förbud finns ingen bestämmelse som sanktionerar en överträdelse av förbudet. Den ovan berörda föreslagna 15 § andra meningen fick i lagtexten slutligt lydelsen "Har den, som efter överlåtelse förvärvat bostadsrätt, icke antagits till medlem, vare överlåtelsen utan verkan" (27 §). Motsvarande bestämmelser infördes i 1971 års bostadsrättslag och återfinns nu i 6 kap. 5 § bostadsrättslagen. I den bestämmelse i bostadsrättslagen som reglerar ogiltighet av bostadsrättsöverlåtelser finns följaktligen ingen regel av innebörd att en överlåtelse är ogiltig redan på den grunden att någon förvärvat en bostadsrätt från någon som inte är medlem. Någon sådan regel finns inte heller som en förutsättning för att någon skall beviljas medlemskap i en bostadsrättsförening. Enligt 2 kap. 3 § bostadsrättslagen får en bostadsrättsförening, bortsett från de eventuella villkor som anges i bostadsrättsföreningens stadgar, inte vägra att anta någon som skäligen bör godtas som medlem. Dödsboet har inte påstått att bostadsrättsföreningens stadgar stipulerar att medlemskap skall vägras den som förvärvat sin bostadsrätt från någon som inte är medlem. Vidare torde bostadsrättslagens bestämmelse om att någon skäligen bör godtas som medlem inte syfta till att diskvalificera den från medlemskap som förvärvat en bostadsrätt från någon som inte är medlem. Det finns inte heller tillräckliga skäl för att utöver bostadsrättslagens bestämmelser begränsa avtalsfriheten genom att konstruera en ogiltighetspåföljd vid överlåtelser som sker från ickemedlemmar. För den som köpt en bostadsrätt och sedan vägrats medlemskap i en bostadsrättsförening kan enda möjligheten att få täckning för sina utgifter vara att överlåta bostadsrätten vidare. Bostadsrättsföreningen är för sin del skyddad genom reglerna om att endast medlemmar kan utöva bostadsrätten, det vill säga använda lägenheten eller lokalen, pantsätta den, rösta på stämma m.m. Dessutom är det normalt innehavaren av bostadsrätten som svarar för förpliktelser gentemot föreningen. Något större intresse för osund ekonomisk spekulation i framtida innehav av bostadsrätter är det mot bakgrund av de här bestämmelserna svårt att tänka sig.

Tillämpar man de här övervägandena på avtalet som E.R. skrev så skall det alltså inte underkännas på den grunden att hon inte var medlem i bostadsrättsföreningen när hon skrev avtalet. Dessutom är situationen i just detta fall särpräglad. E.R. hade under flera år tidigare varit medlem i bostadsrättsföreningen, hon var för ombildning och hon kunde vara säker på att få bli medlem. När hon skrev under avtalet var det inte klart hur bostadsrättsföreningen skulle ställa sig till att syskonbarnen fick bostadsrätten upplåten direkt till sig. Efter att det visat sig att syskonbarnen inte fick detta var enda möjligheten för E.R. att fullfölja avtalet att bli medlem i bostadsrättsföreningen på nytt. Annars hade hon inte kunnat få bostadsrätten upplåten till sig. Det har inte framkommit något som tyder på att E.R. inte hade för avsikt att fullfölja förvärvet av bostadsrätten och överlåtelsen.

E.R:s rättigheter och skyldigheter enligt avtalet d. 19 juni 1995 har enligt sedvanliga kontraktsrättsliga principer övergått på dödsboet. Dödsboet har förvärvat och innehar bostadsrätten till den lägenhet E.R. avsett i avtalet d. 19 juni 1995. Dödsboet, som inte påstått att avtalet skalljärnkas, är då också skyldigt att uppfylla avtalet enligt dess lydelse.

När det gäller de övriga av dödsboet åberopade invändningarna delar HD HovR:ns bedömning.

Vid denna bedömning saknas skäl att meddela prövningstillstånd i den del av målet där frågan om prövningstillstånd förklarats vilande.

Domslut. HD förklarar --- se HD:s dom --- stå fast.

HD (JustR:n Gregow, Munck, Blomstrand och Lundius, referent) beslöt följande dom: Domskäl. I det aktuella avtalet anges: "E.R. försäljer härmed bostadsrätten nr 24, Stureparken 5 till inköpsvärdet kr 605.730:-." Enligt sin ordalydelse innebär avtalet att E.R. överlåtit bostadsrätten avseende hennes lägenhet, ehuru bostadsrätten ännu inte upplåtits till henne. Det saknas tillräckliga skäl att ge avtalet en innebörd som avviker från ordalydelsen.

Vad gäller lös egendom i allmänhet kan bindande avtal om överlåtelse ingås avseende egendom som ännu inte finns eller i vart fall ännu inte ägs av överlåtaren (se t.ex. Ramberg, Köprätt, Stockholm 1995 s. 131 f.). Det ankommer därefter på överlåtaren att fullgöra avtalet. Om överlåtaren inte gör detta, kan motparten göra gällande påföljder för kontraktsbrott.

Fråga uppkommer då om en annan ordning gäller beträffande överlåtelse av bostadsrätt.

Upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt och andra frågor rörande förvärv och överlåtelse av bostadsrätt är ingående reglerade i bostadsrättslagen. Syftet därmed är bl.a. att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar och att skydda bostadsrättshavare mot rättsförluster. Bl.a. gäller enligt 6 kap. 4 § att avtal om överlåtelse av bostadsrätt skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen samt innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser och om priset. Det aktuella avtalet uppfyller dessa krav. HD har i NJA 1992 s. 66 funnit att formkravet inte hindrar att utfästelse att framdeles sälja bostadsrätt är bindande. Bestämmelsen i sig kan inte heller anses innefatta krav på att bostadsrätten skall vara upplåten.

Av särskilt intresse i målet är att en bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt och att det beträffande sådant förhandsavtal enligt 5 kap. 6 § bostadsrättslagen gäller att en förhandstecknare inte får sätta annan än sin make eller sambo i sitt ställe; överlåtelse i strid därmed är ogiltig. Syftet med detta överlåtelseförbud har angetts vara att motverka handel med förhandsavtal (se prop. 1990/91:92 s. 97 f.).

Anses giltigt överlåtelseavtal kunna träffas med avseende på en bostadsrätt som ännu inte upplåtits, skulle detta kunna tänkas ge underlag för handel med ännu ej upplåtna bostadsrätter på ett sätt som liknar sådan handel med förhandsavtal som lagstiftaren avsett att förhindra. En grundläggande skillnad är visserligen att, medan överlåtelse av rätt enligt förhandsavtal rör även förhållandet till bostadsrättsföreningen, överlåtelse av en ännu inte upplåten bostadsrätt i första hand gäller mellan överlåtaren och förvärvaren. Även rättsförhållandet till föreningen berörs emellertid så till vida att den som förvärvat en bostadsrätt inte får vägras inträde i föreningen om de villkor som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. En betänklighet mot att tillåta överlåtelseavtal av ifrågavarande slag kan också synas ligga i att avtalet, om inte frågan om upplåtelsen kommit så långt att villkoren för upplåtelsen av bostadsrätten låter sig bestämmas, skulle kunna leda till att överlåtaren och förvärvaren binder sig gentemot varandra för en transaktion vars ekonomiska konsekvenser parterna inte fullständigt kan överblicka.

Även om det således skulle kunna anföras skäl av rättspolitisk natur för ett förbud mot överlåtelse av en ännu inte upplåten bostadsrätt, måste beaktas att det här är fråga om giltigheten av en rättshandling på förmögenhetsrättens område av en art som i andra sammanhang är tillåten. Det i 5 kap. 6 § bostadsrättslagen intagna principiella förbudet mot överlåtelse av rätt enligt förhandsavtal rör ett så speciellt och avgränsat fall att det inte analogivis bör utsträckas till att omfatta sådana överlåtelseavtal som det här är fråga om. I vart fall bör ett sådant avtal inte anses ogiltigt i ett fall som det förevarande, där avtalet har ingåtts i ett så sent skede av ombildningsförfarandet att upplåtelsen av bostadsrätten var nära förestående.

Att E.R. inte var medlem i bostadsrättsföreningen vid tidpunkten för överlåtelsen av den ännu ej upplåtna bostadsrätten saknar betydelse för frågan om överlåtelsens giltighet.

E.R:s skyldighet att fullgöra överlåtelsen har övergått på dödsboet. Den bostadsrätt som avsågs med överlåtelsen har efter E.R:s död i stället upplåtits till dödsboet. Vad dödsboet invänt om att dödsboet inte härleder sin rätt från den rätt som E.R. haft saknar därmed också betydelse i målet.

Vad dödsboet i övrigt åberopat kan inte heller inverka på bedömningen av den fråga som föranlett prövningstillstånd.

E.R. har alltså genom avtalet ådragit sig och dödsboet skyldighet att lämna bostadsrätten till syskonbarnen.

Vid denna bedömning saknas skäl att meddela prövningstillstånd beträffande målet i övrigt.

Domslut. HD förklarar att E.R. genom att ingå avtalet d. 19 juni 1995 ådragit sig och dödsboet en civilrättslig skyldighet att lämna bostadsrätten till B.A., J.A. och R.R., trots att upplåtelse av bostadsrätt inte hade kommit till stånd vid tidpunkten för avtalet.

HD finner ej skäl meddela prövningstillstånd rörande målet i övrigt, i följd varav HovR:ns domslut skall stå fast.

JustR Håstad var skiljaktig på sätt framgår av följande yttrande: Efter tredje stycket bör domskälen ha följande lydelse.

Om allmänna regler tillämpades skulle en hyresgäst, som ovillkorligt överlåtit sin framtida bostadsrätt, vara tvungen att verka för att bostadsrättsföreningen förvärvar fastigheten samt tvungen att därefter utnyttja sin rätt enligt 2 kap. 8 § bostadsrättslagen att få en bostadsrätt upplåten till sig. Annars skulle han bli skadeståndsskyldig enligt 27 § köplagen.

En sådan indirekt förpliktelse att bli bostadsrättshavare kunde, som dödsboet hävdat, synas strida mot bestämmelsen i 4 kap. 7 § bostadsrättslagen, enligt vilken ett avtal om upplåtelse av en bostadsrätt normalt är ogiltigt om det ingås innan en ekonomisk plan registrerats. Bestämmelsen är uppställd i den blivande bostadsrättshavarens intresse. Eftersom E.R:s skyldigheter som bostadsrättshavare genom överlåtelseavtalet var övervältrade på syskonbarnen, kan grunderna för den nu anförda ogiltighetsregeln emellertid inte befria E.R. eller hennes dödsbo från att fullgöra överlåtelseavtalet i förhållande till syskonbarnen.

Den avgörande frågan är i stället, om bostadsrättslagens bestämmelser angående förhandsavtal påkallar att också andra överlåtelser av en framtida bostadsrätt är ogiltiga.

Genom ett förhandsavtal utfäster sig bostadsrättsföreningen att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt (se 5 kap. 1 §). Enligt 5 kap. 6 § får förhandstecknaren inte sätta någon annan än sin make eller sambo i sitt ställe; en överlåtelse eller pantsättning i strid mot bestämmelsen är ogiltig. Syftet med ogiltighetsregeln är att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som förhandsavtal innebär (SOU 1988:14 s. 126 och 235 samt prop. 1990/91:92 s. 97 f.).

En hyresgäst har enligt 2 kap. 8 § bostadsrättslagen en praktiskt taget lika ovillkorlig rätt som förhandstecknaren att få en bostadsrätt upplåten till sig. Föreningens möjligheter att vägra den som förvärvat en bostadsrätt medlemskap är snäva (se 2 kap. 3-7 §§). När medlemskap beviljats, är överlåtaren befriad från framtida förpliktelser mot föreningen avseende bostadsrätten (se 6 kap. 6 §). En hyresgästs överlåtelse av sin framtida bostadsrätt är därför till sina verkningar synnerligen likartad en överlåtelse av rätten enligt ett förhandsavtal, låt vara att hyresgästen vid fullgörelsen för ett ögonblick måste själv bli bostadsrättshavare.

Förhandstecknaren torde inte sällan vara en hyresgäst. Det skulle ge upphov till en sofistikerad för att inte säga slumpartad rättstillämpning, om det skulle behöva avgöras huruvida en förhandstecknare, som överlåtit "sin bostadsrätt" eller "sin framtida bostadsrätt" till annan än sin make eller sambo, därmed får anses ha överlåtit sin rätt enligt förhandsavtalet, vilket vore ogiltigt, eller får anses ha överlåtit den bostadsrätt som han enligt 2 kap. 8 § har rätt att få upplåten till sig, vilket vore giltigt.

Ett argument för att ändå låta ogiltigheten stanna vid överlåtelse av rätten enligt ett förhandsavtal kunde vara att partsbytet i sådant fall blir undantagslöst bindande för föreningen. Just denna aspekt förefaller dock inte ha föresvävat lagstiftaren. Hade en omsorg om föreningens inträdeskontroll dominerat, hade det varit naturligt att tillåta överlåtelse av förhandsavtal men ge föreningen samma möjlighet att vägra förvärvaren medlemskap som föreningen har när en upplåten bostadsrätt överlåtits.

Man kunde vidare tänka sig att det för lagstiftaren varit mer angeläget att hindra att förhandstecknare överlåter sin rätt till bostadsrätten enligt förhandsavtalet än att en hyresgäst med rätt till bostadsrätt enligt 2 kap. 8 § gör det, eftersom förhandstecknaren (hos olika föreningar) kan teckna sig för ett obegränsat antal bostadsrätter, medan nyttjanderättshavaren bara har rätt till bostadsrätt avseende den av honom nyttjade lägenheten. I så fall borde ogiltighetsregeln, för att på ett effektivt sätt hindra handel med förhandstecknade bostadsrätter, emellertid ha utsträckts till att omfatta också överlåtelser av upplåtna, förhandstecknade bostadsrätter som aldrig tillträtts. Sådana överlåtelser är dock giltiga.

Det är svårt att se varför en hyresgäst skulle ha ett större behov av eller ett mer berättigat anspråk på att få överlåta eller pantsätta en bostadsrätt innan den upplåtits till honom än vad en förhandstecknare har. Båda kan före upplåtelsen ha fått förändrade levnadsförhållanden eller behöva pantsätta den framtida bostadsrätten för att finansiera grundavgiften. Varken hyresgästernas förköpsrätt till fastigheten enligt ombildningslagen (1982:353) eller deras rätt att bli bostadsrättshavare enligt 2 kap. 8 § bostadsrättslagen syftar till att ge hyresgästerna en rätt att före upplåtelsen realisera det övervärde som nyupplåtna bostadsrätter har på grund av hyresregleringen. Lagarnas syfte är blott att möjliggöra boende för hyresgästerna i den kooperativa form som bostadsrätt medger.

Fastän det ofta finns skäl att tolka ogiltighetsregeln motsatsvis och fastän överlåtelse av framtida egendom i allmänhet är bindande mellan parterna, är likheten mellan överlåtelse av å ena sidan rätten enligt förhandsavtal och å andra sidan en framtida bostadsrätt så stor att ogiltighetsbestämmelsen i 5 kap. 6 § får anses medföra att också en hyresgästs överlåtelse av sin framtida bostadsrätt är ogiltig.

Ifrågavarande ogiltighetsverkan bör inte kunna kringgås genom att hyresgästen - som syskonbarnen hävdat att E.R. gjort - förpliktar sig att i framtiden överlåta sin bostadsrätt sedan denna blivit upplåten till hyresgästen. Observera att rättsfallen NJA 1992 s. 66 och 1994 s. 130 handlade om optionsavtal rörande existerande bostadsrätter, där problemet var huruvida JB:s antagna hinder mot optionsavtal hade sin motsvarighet vid avtal om bostadsrätter.

Syskonbarnens talan kan därför inte bifallas.

HD:s dom meddelades d. 26 febr. 2001 (mål nr T 3832-98).

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
2001-02-26
Målnummer
T3832-98
Lagrum
6 kap. 4 § och 5 kap. 6 § bostadsrättslagen (1991:614)
Rättsfall
NJA 1992 s. 66
NJA 1994 s. 130
Litteratur
Sökord
Överlåtelse
Bostadsrätt
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (3)

HFD 2014 ref. 78: Begränsad skattskyldighet har ansetts föreligga för kapitalvinst vid avyttring av en bostadsrätt trots att överlåtaren inte varit medlem i bostadsrättsföreningen.
NJA 2016 s. 107: Nyemission. Under förutsättning att ett avtal om s.k. emissionsgaranti är skriftligt och garanten vid avtalets ingående har tillgång till adekvat information om nyemissionens villkor och...
RH 2014:25: Ett skriftligt avtal, varigenom en bostadsrättsförening förband sig att vid en senare tidpunkt låta en person få ett antal lägenheter som vid avtalstillfället var upplåtna med hyresrätt upplåtna på...
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation