Översyn av bostadsrättslagen m. m.

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

.. a

AV

OVERSYN.

BOSTADSRATTS-

LAGEN M.M.

av 1986 års bostadsrättsutrednin

Betänkande

za

06:*

_ v

Statens offentliga utredningar

l 98 8: 14

Bostadsdepanemcntet

av bostadsrätts-

Översyn

m. m.

lagen

Betänkande av års bostadsrättsutredning

1/986

Stockholm 1988

Beställningsadress: Allmänna Förlaget Kundtjänst 106 47 STOCKHOLM Tel: 08f739 96 30 Infommtionsbokhandeln Malmtorgsgatan 5

Beställare som är berättigade till remissexemplar eller fziexemplar kan beställa sådana under adress: Regeringskansliets törvaltningskontor SOU-förrådet 103 33 STOCKHOLM Tel: 08/763 23 20 Telefontid 810- 1200(externt och internt)

08/763 10 05 1200- 1600(endast internt)

REGERINGSKANSLIETS

OFFSETCENTRAL ISBN 91-38-10147-5

Stockholm 1988 ISSN 0375-250X

SOU 1988: 14

Till statsrådet och chefen för

bostadsdepartementet

Den 27 februari 1986 regeringen chefen för bostads-

bemyndigade

att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att se departementet m. m. Med stöd av detta bemyndigande föröver bostadsrättslagen ordnade Nils departementschefen samma dag numera kommunalrådet Yngvesson som särskild utredare. Som experter förordnades fr. o. m. den 6 maj 1986 direktören Kvaavik-Bartley, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralor- Mirja direktören Olle Lindström, Riksbyggen, förbunds-

ganisation (SBC),

Anders H S Olsson, HSB:s Riksförbund, numera hovrättslagjuristen mannen Inge Lindqvist samt hovrättsassessom Håkan Julius. Som sekreterare förordnades fr. o. m. den 15 maj 1986 hovrättsassessom Urban Engström. har Utredningen, som antog namnet 1986 års bostadsrättsutredning, hållit 22 protokollförda sammanträden. Som framgår av kapitel 1 har dessutom haft kontakter med olika organisationer och utredningen

myndigheter m. fl.

är formellt ett till undertecknad Nils Utredningen uppdrag. som särskild utredare. Men arbetet har utförts som en ge- Yngvesson mensarn tillsammans med experter och sekretariat. Detta har

uppgift

också markerats i betänkandet i vi-forrn. Det genom en framställning är emellertid Nils Yngvesson som svarar för i betänkandet frarnlagda

överväganden och förslag.

Vid utarbetandet av betänkandet har hänsyn inte kunnat tas till författningar som utkommit från trycket efter den 1 januari 1989. Vi får härmed överlämna värt betänkande Översyn av bostadsrättslagen m. rn. Vi har därmed slutfört vårt uppdrag.

Stockholm i januari 1989.

Nils Yngvesson

Urban Engström

SOU 1988: 14

Vissa

förkortningar

BD Bostadsdomstolcn BoU Bostadsutskottet

BRL Bostadsrättslagen

(1971: 479)

BSF Branschorganisationen för samägda

Fritidsboendeanläggningar

Civilutskottet Ds Bo Departementsserien,

bostadsdepartementet

HSBs Riksförbund ek för, urspr. Hyresgästemas Sparkasseoch Riksförbund

Byggnadsföreningars u. p. a.

Justitiekanslern KOV Konsumentverket LU Lagutskottet NJA Nytt juridiskt arkiv, avd. I PBL Plan- och bygglagen (1987: 10) RBD Rättsfall från bostadsdomstolen rskr.

Riksdagsskrivelse

SBC

Sveriges Bostadsrättsforeningars Centralorganisation

SFS Svensk

författningssamling SkBrL Skuldebrevslagen (1936: 81)

SOU Statens offentliga utredningar

Utsökningsbalken

SOU 1988: 14 11

Sammanfattning

I utredningens uppdrag har ingått att göra en översyn av bostadsrättslagen (1971: 479) och annan närliggande lagstiftning. Vårt arbete har i huvudsak gått ut att anpassa lagstiftningen till det praktiska rätts-

på

livets krav. Vi har därvid funnit att den gällande bostadsrättslagen bör ersättas med en ny, delvis omarbetad och modemiserad lag. I övrigt föreslår vi bl. a. vissa ändringar i lagen (1982: 352) om rätt till fas-

för ombildning till bostadsrätt, den s. k. ombild-

tighetsförvärv

ningslagen. Dessutom föreslår vi att vissa äldre bostadsföreningar, genom en särskild lag (här benämnd omregistreringslagen), ges möjlighet att omregistreras till bostadsrättsföreningar.

Den nya bostadsrättslagen

Lagförslaget bygger på den gällande bostadsrättslagen (BRL). Lagstiftningen har dock gjorts om såväl språkligt som redaktionellt. Sakliga nyheter har tillkommit enligt följande.

l. Antalet medlemmar m. m. Det kravet på att en bostadsrättsförening måste ha minst

lagstadgade

fem medlemmar kompletteras med en bestämmelse om att det i

föreningsfastigheten skall finnas minst fem lägenheter som upplåts

med bostadsrätt. Syftet är bl. a. att skapa en enhetlig lagstiftning hos länsstyrelserna vid registrering av ekonomiska planer.

2. Geografisk spridning av föreningens hus Om bostadsrättsföreningen har fler än ett hus, föreslås att husen måste vara samlade ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske

på

mellan bostadsrättshavama. Därmed framhävs det kooperativa syn-

SOU 1988: 14 12 Sammanfattning

med att föreningar med sättet samt förhindras bl. a. missbruk

småhus som är spridda över ett stort geografiskt bostadsrätt upplåter för att kunna de vilket har skett i första hand utnyttja område,

förmånligaste statliga lånen.

3. Vissa frågor om medlemskap

att förvärva bostadsrätt föreslås Något förbud för juridiska personer

bostadslägenheter, att en bostads-

inte. Däremot föreslås i fråga om

skön skall kunna vägra juridiska personer rättsförening efter fritt

Det förutsätts att föreningen och en juridisk inträde i föreningen. överens om hur skall inträde kommer lägenheten person som beviljas Genom förslaget kan föreningarnas disponeras (jfr nedan under 9). används för intresse av att i största möjliga utsträckning

lägenheterna

föreslås att vissa villkor i en boende tillgodoses. Vidare permanent skall vara nämligen sådana bostadsrättsförenings stadgar ogiltiga,

att endast med visst medborgarskap villkor som innebär personer i föreningen. Enligt en särskild eller viss inkomst kan bli medlemmar

att villkor för medlemskap bestämmelse skall dessutom generellt gälla

eller förvärvar bostadsrätt som är oskäliga mot den som överlåter

skall vara utan verkan.

vid ombildning av hyresrätt 4. Upplåtelse av bostadsrätt

till bostadsrätt

vara skyldig att huvudregeln skall en bostadsrättsförening Enligt bostadsrätt åt de som beviljats inträde i föreningen

upplåta hyresgäster

Nuvarande om rätt till medoch som deltar i en ombildning. regler

till att avse dem som ansöker om medlemskap

lemskap preciseras

får vid vite före-

inom ett år från fastighetsförvärvet. Hyresnämnden

att bostadsrättvtill en hyresgäst lägga en bostadsrättsförening upplåta

som är medlem i föreningen.

SOU 1988: 14 . Sammanfattning 13

5. Ekonomisk plan . Vi föreslår att det i vissa fall skall räcka med att en bostadsrättsför-

ening kompletterar den befintliga ekonomiska planen, i stället för att

en helt ny plan skall behöva upprättas. Detta bör bl. a. kunna ske om föreningen vill tillföra huset någon enstaka ny lägenhet, t. ex. i samband med ombyggnad eller en vindsinredning. Den ekonomiska planen skall då, utan granskning av s. k. intygsgivare, kunna komplet-

teras med enbart erforderliga uppgifter om den nya lägenheten. Vi

förutsätter att plan- och bostadsverkets tillsyn över intygsgivamas verksamhet och verkets skyldighet att lämna allmänna råd om utformningen av ekonomiska planer intensifieras.

6. Förhandsavtal Ett system med förhandsavtal införs. Syftet är främst att göra det möjligt för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av de egna genom s. k.

lägenheterna

tillval. Förhandsavtal skall också få ingås i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Ett förhandsavtal innebär att bostadsrättsföreningen och den som vill förvärva bostadsrätt kommer överens om att en viss lägenhet i framtiden skall med bostadsrätt. Det

upplåtas föreslagna systemet kringgärdas med olika rättssäkerhetsgarantier.

7. Ombyggnad och underhåll Bostadsrättshavarens s. k. vetorätt mot intrång i vid om-

lägenheten

och tillbyggnader avskaffas. Detta innebär att i fortsätt-

föreningarna ningen kan genomföra angelägna ombyggnadsåtgärder, t. ex. hissin-

stallationer, hinder av att någon bostadsrättshavare motsätter sig åtgärden. Olika råttssäkerhetsmoment finns dock intagna i den prövningsmodell som vi föreslår i fråga om förutsättningarna för att få göra intrång i en lägenhet. Om bostadsrättshavaren inte samtycker till ett skall ett beslut av föreningsstämman om åtgärden fattas

intrång,

med kvalificerad majoritet. Dessutom skall beslutet godkännas av hyresnärnnden. Vidare ges bostadsrättshavaren en lagstadgad rätt till

14 SOU 1988: 14 Sammanfattning

för den förlust som med anledning av inersättning uppkommer trånget. Ersättningen skall utges av föreningen.

8. Småhus som upplåts med bostadsrätt

Vissa införs för småhus som upplåts i bostadsrättsundantagsregler forrn. Även mark skall kunna omfattas av en bostadsrättsupplåtelse. Vidare skall bostadsrättshavaren få ta på sig ansvaret för det yttre underhållet av det egna huset, om en föreskrift om detta tas in i för-

eningens stadgar.

9. Anpassning till hyreslagen

en del punkter till motsvarande

Den nya bostadsrättslagen anpassas på bestämmelser i Bl. a. införs en regel om att även en

hyreslagen.

bostadsrättshavare skall få sin förverkad om denne vid

nyttjanderätt

inte betalar månadsavgiften i rätt tid. Beträffande upprepade tillfällen bostäder föreslås, i likhet med vad som gäller inom hyreslagstiftatt såväl bostadsrättshavaren som socialnänmden måste underningen, rättas i vissa avseenden innan en uppsägning kan verkställas på grund inte betalats i rätt tid. Juridiska personer får av att månadsavgiften rätt att i andra hand. I

ingen lagstadgad upplåta bostadslägenheter

stället fritt besluta om hur lägenheterna skall dispofår föreningarna neras (jfr ovan under 3).

10. Avgiftssystemet

utmönstras. För att anpassa terminologin till Ett par äldre avgiftstyper det allmänna grundavgift ut mot insats. språkbruket byts beteckningen ändras till månadsavgift, eftersom den aktuella Beteckningen årsavgift numera nästan alltid betalas månadsvis. Det lagfasts att en

avgiften

bostadsrättsförening får ta ut en särskild överlåtelseavgift, om grunderna för hur avgiften skall beräknas anges i föreningens stadgar. Som hittills skall också få ta ut men

föreningarna upplåtelseavgift,

vissa införs när sådan tas ut i samband med om-

begränsningar avgift

bildning av hyresrätt till bostadsrätt.

SOU 1988: 14 Sammanfattning 15

ll. Försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion vissa speciella bestämmelser i BRL om Sedan den 1 juli 1987 finns det försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion. Bl. a. gäller att auktionen skall hållas av en av tingsrätten förordnad god man. Dessa förs över till den nya bostadsrättslagen med ett par

regler

Bl. a. görs det tillägget i lagstiftningen att utrop på

kompletteringar.

auktionen skall ske utan förbehåll om panträtt, om inte bostadsrättsföreningen medger annat. I så fall är panthavaren skyldig att ta emot

betalning i förtid.

Ombildningslagen

Lagen föreslås ändrad i följande hänsenden. l. Redan när en bostadsrättsförening ger in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten, skall de hyresgäster som förklarat sig intresserade av hyresrätt till bostadsrätt vara medav en ombildning lemmar i bostadsrättsföreningen. Ändringen, som förstärker hyresställning, föreslås för att markera att en om-

gästernas ytterligare

bildning skall ske pá initiativ av de som bor i fastigheten. 2. Om överlâtits till en annan förvärvare än den

fastigheten

som har en intresseanmälan, är överlåtelsen

bostadsrättsförening gjort

ogiltig om lagfart på förvärvet söks efter det att föreningens intresseanmälan har antecknats i Härigenom förstärks

fastighetsboken.

hyresgästernas ställning och kringgående av lagstiftningen genom antedaterade köpehandlingar förhindras. 3. En intresseanmälan skall inte bara förhindra förvärv genom köp eller byte av annan än bostadsrättsföreningen. I syfte att motverka kringgåenden förhindras också vissa associationsrättsliga förvärv, t. ex. tillskott till kommanditbolag. Ett särskillt undantag föreslås för andelsförvärv, om förvärvaren redan äger en andel i fastigheten. 4. En bestämmelse införs som ger hyresgästerna möjlighet att förhindra att en ställer upp oskäliga villkor i hembud,

fastighetsägare skall en entreprenad för ombyggnad.

t. ex. att hyresgästerna godta Sådana villkor förekommer för att kringgå nuvarande bestämmelser.

16 SOU 1988: 14

Sammanfattning

Omregistreringslagen

Vi föreslår att vissa äldre bostadsfäreningar får omregistreras till

Bestämmelser om detta införs i en särskild bostadsrättsföreningar.

hand under en femårsperiod. För att lag, som skall gälla i första omregistrering skall få ske måste bostadsföreningens stadgar anpassas till bestämmelserna i bostadsrättslagen. Stadgeändringen skall regi-

ekonomisk streras hos länsstyrelsen. Den skall åtföljas av en förenklad plan. Genom vårt förslag slipper en bostadsförening det omständliga förfarandet med likvidation och fastighetsöverlåtelse vid övergång till bostadsrätt. behöver inte betalas. Dessutom

Någon ny stämpelskatt

vi ifrån förfarandet inte -medför någon realisautgår att tionsvinstbeskattning för föreningens medlemmar.

Vi anser att den av oss föreslagna lagstiftningen, efter sedvanlig re-

bör kunna träda i missbehandling och beredning i regeringskansliet, kraft den I januari 1990. Förslagen bör kurma genomföras med oförändrade resurser.

SOU 1988: 14 17

g

Författningsförslag

1 till

Förslag Bostadsrättslag

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestämmelser

innehåll

Lagens

l § I denna lag finns bestämmelser om sådana upplåtelser av lägenheter som sker med bostadsrätt.

Lagen är indelad i följande kapitel. 1 kap. Inledande bestämmelser, 2 kap. Ekonomisk plan, 3 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt, 4 kap. Förhandsavtal, 5 kap. Övergång av bostadsrätt, 6 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter, 7 kap. Offentlig auktion, 8 kap. Föreningsrättsliga bestämmelser, 9 kap. Skadestånd, straff och vite m. m., 10 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m. m.

Inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar 2 § En ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt kan registreras som bostads-

rättsförening.

Lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar tillämpas på bostadsrättsföreningar i den utsträckning som anges i 8 och 9 kap.

3§ För registrering av en bostadsrättsförening fordras att föreningen har minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt utsett styrelse och revisorer.

SOU 1988: 14

18 Författningsjförslag

hus skall det finnas minst fem lägenheter som 4§ I föreningens med bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter räknas

upplåts

enhet som är inrättad att användas varaksom lägenhet varje avskild

tigt och självständigt.

har fler än ett hus, skall husen ligga så nära var- Om föreningen samverkan kan ske mellan bostadsrättshaandra att en ändamålsenlig varna.

Inledande bestämmelser om bostadsrätt

får lägenheter med 5 § Endast bostadsrättsföreningar upplåta

bostadsrätt. får inte ske till andra än medlemmar i föreningen.

Upplåtelse

Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund

av upplåtelsen.

skall ske till nyttjande 6 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt mot ersättning och utan begränsning till tiden. av hus får med bostadsrätt. En Endast hus eller delar upplåtas mark som ligger i anslutning till ett får dock även omfatta

upplåtelse

med huset eller en del av hus, om marken skall nyttjas tillsammans huset.

av bostadslägenhet och lokal

Definition

avses en som har upplåtits för att

7 § Med bostadslägenhet lägenhet

del användas som bostad. Med lokal helt eller till en inte oväsentlig avses en arman lägenhet än bostadslägenhet.

Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

8 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns 13 § andra stycket samt i 3 kap. 3 och 6 §§, 4 kap. 6 §, 6 kap. och 25-28 §§, Bestämmelser som gäller ombildning 8 kap. 12-14 för omfinns också i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv

bildning till bostadsrätt.

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt

får inte andelsrätt med vilken följer

9 § En juridisk person upplåta

en rätt att för tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

begränsad

SOU 1988: 14 Författningsförslag 19

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet trots bestämmelserna i första stycket.

2 kap. Ekonomisk plan

Skyldighet att upprätta ekonomisk plan 1 § Irman en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, skall en ekonomisk plan ha upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Planens innehåll m. m. 2 § En ekonomisk plan skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om innehållet i planen.

Den ekonomiska planen skall upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Till ansökan om registrering av den ekonomiska planen skall båda exemplaren av planen fogas.

Intyg om planens tillförlitlighet 3 § En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. I intyget skall de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet anges.

4 § Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare om det föreligger någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans opartiskhet. Endast den ene intygsgivaren får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska

planen.

SOU 1988: 14

20 Författningsförslag

Komplettering av planen

5 § Om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt men lägenheten

uppgifter som har

inte har tagits upp i den ekonomiska planen eller betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas, skall styrelsen kompskall lettera planen med uppgifter om lägenheten. Kompletteringen

registreras hos länsstyrelsen. gäller också när den Bestämmelserna i 2 § andra och tredje stycket

ekonomiska planen kompletteras.

Ny plan

inträffar 6 § Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats av föreningens något som är av väsentlig betydelse för bedömningen inte lägenheter med bostadsrätt verksamhet, får föreningen upplåta förrän av föreningens styrelse en ny ekonomisk plan har upprättats

och av länsstyrelsen. registrerats

Planens ojjfentlighet

skall hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig 7 § Styrelsen för den som vill ta del av planen. Detsamma gäller en registrerad

komplettering till planen.

av lägenheter med bostadsrätt

3 kap. Upplåtelse

När ske

upplåtelse får

med bostadsrätt först när en

1 § Föreningen får upplåta lägenheter

ekonomisk komplettering till en sådan plan har registreplan eller en rats enligt bestämmelserna i 2 kap.

kostnaden för föreningens hus inte har redovi- 2 § Om den slutliga är sats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, med bostadsrätt utan till-

det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter stånd av länsstyrelsen.

och Tillstånd skall lämnas om en ekonomisk plan har registrerats säkerhet hos länsstyrelsen för återbeföreningen ställt betryggande

talning av insatsen till bostadsrättshavama. återställas ett år efter det Säkerheten skall på begäran av föreningen har redovisats Har att den slutliga kostnaden på en föreningsstämma.

SOU 1988: 14 21

Färfattningsförslag

talan om ersättning väckts före utgången av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förräin målet är slutligt avgjort och

föreningens betalningsskyldighet har fmllgjorts.

3 § En lägenhet som är uypplåten med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt så länge hyrezsförhållandet består. Lägenheten får dock upplåtas med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår

av hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon arman.

i 4 § I 4 kap. finns bestämmelser om när en bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt.

Upplâtelseavtalet 5 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, om inte något annat följer av lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt och lagen (1989: 0000) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

I upplåtelsehandlingen skall följande namn, den

anges: parternas lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas i insats,

upplåtelseavgift och månadsavgift.

En hyresgäst.: rätt till bostadsrätt 6 § Om en lägenhet i föreningens hus innehas med hyresrätt och hyresgästen är medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta lägenheten med bostadsrätt till hyresgästen. Detta gäller dock inte om föreningen enligt bestämmelserna i 12 kap. jordabalken

sagt upp hyresavtalet och hyresgästen är skyldig att flytta från lägenheten eller om det finns särskilda skäl mot en upplåtelse.

Om föreningen vägrar att upplåta en lägenhet med bostadsrätt i strid med första stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresgästen förelägga föreningen vid vite att upplåta lägenheten med sådan rätt. Om hyresgästen begär det skall hyresnämnden även fastställa de villkor som skall gälla för upplåtelsen.

Andra stycket skall också tillämpas om föreningen erbjudit sådana_ villkor för upplåtelse som hyresgästen skäligen inte bör med

godta hänsyn till villkoren för övriga upplåtelser i huset.

SOU 1988: 14

22 Författningsförslag

upplâtelser och rätt för bostadsrättshavaren att frånträda Ogiltiga bostadsrätten i vissa fall

7 § En som skett i strid med 5 § eller 2 kap. 1 eller 5 § är

upplåtelse

Den som bostadsrätten till har därvid rätt till ersätt-

ogiltig. upplåtits

tillträtts, skall anses in-

ning för skada. Har lägenheten hyresavtal

Väcks inte talan om upplåtelsens ogilgånget för tiden från tillträdet. skedde, är rätten till sådan tighet inom två år från det upplåtelsen

talan förlorad. med bostadsrätt i strid med 3 §, är Om en lägenhet har upplåtits bestämmelserna i 10 § andra upplåtelsen ogiltig. I ett sådant fall gäller

stycket.

8 § Om en upplåtelse skett i strid med 2 kap. 6 §, får bostadsrättsha-

varen efter frånträda bostadsrätten, om han var i god tro

uppsägning

skall ske inom tre månader från

när upplåtelsen skedde. Uppsägning

fick kännedom om det förhållande som bort det bostadsrättshavaren föranleda plan, dock inte senare än upprättandet av en ny ekonomisk

två år från upplåtelsen. efter Om en upplåtelse skett i strid med 2 §, får bostadsrättshavaren frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske se-

uppsägning

tillstånd till och inte heller efter

dan länsstyrelsen lämnat upplåtelsen

tiden. utgången av den i 2 § tredje stycket angivna Sker enligt första eller andra stycket, övergår bostads-

uppsägning

rätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning Bostadsrättshavaren har till bostadsrättshavaren för bostadsrätten. för skada. tillträtts, skall även rätt till ersättning Har lägenheten anses för tiden från uppsägningen, om bostads-

hyressavtal ingånget i i lägenheten.

rättshavaren uppsägningen begärt att få bo kvar

vid ogiltiga upplåtelser och när bostadsrätten frånträds

Hyresvillkor

inte kommer överens om hyresvillkor enligt 7 § 9 § Om parterna

av hyresnämnden.

första stycket eller 8 § sista stycket, fastställs dessa hyresvillkoren blir slutligt bestämda skall hyra betalas I väntan på att enligt vad föreningen bestämt i fråga om månadsavgift.

- Konkurrerande upplåtelser

med bostadsrätt åt flera var

10 § Om en viss lägenhet upplåtits för

efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. Ar

sig, gäller upplåtelsema

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 23

upplåtelsema samtidiga eller går det inte att fastställa i vilken tidsföljd de skett, skall rätten på talan besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

Den som inte får en bostadsrätt till följd av första stycket, har rätt att få tillbaka den insats och upplåtelseavgift som han betalat till föreningen. Han har även rätt till ersättning av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen .varken kände till eller borde ha känt till den andra upplåtelsen.

Avsägelse 11 § En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två år från upplåtelsen och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostadsrättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrelsen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angetts i denna.

4 kap. Förhandsavtal Rätt att ingå förhandsavtal och att ta emot förskott 1 § Om en lägenhet inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan eller komplettering till en sådan plan, eller om uppgifter som har betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas i den ekonomiska planen, får bostadsrättsföreningen ingå avtal om att i framtiden upplåta lägenheten med bostadsrätt. Ett sådant avtal kallas förhandsavtal.

Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten genom avtalet. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

2 § Endast om ett förhandsavtal ingås får föreningen ta emot förskott för bostadsrätten.

Innan förskott tas emot skall föreningen ha ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av förskottet till förhandstecknaren. Efter upplåtelsen skall säkerheten återställas på begäran av föreningen.

SOU 1988: 14

24 Författningsförslag

skall skriftligen. I avtalet skall föl- 3 § Ett förhandsavtal upprättas med jande anges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten för belopp som länmas i

bostadsrätt, beräknad tidpunkt upplåtelsen,

förskott samt de beräknade avgifterna för bostadsrätten. De beräknade skall grundas på en kalkyl över kostnaavgifterna skall hålla kalkylen tillgänglig för den derna för projektet. Styrelsen som vill ta del av den.

4 § Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än make i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make skall gälla även sådan sambo på vilken lagen (1987: 232) om sarnbors gemensamma hem skall tillämpas.

Ogiltighet m. m.

som inte uppfyller föreskrifterna i 3 § är ogil- 5 § Ett förhandsavtal tigt.

för ombildning av 6 § Om föreningen har ingått ett förhandsavtal bostadsrätt och det som ligger till

hyresrätt till hyresförhållande

för avtalet upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör grund hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt förhandsavtalet.

Förhandstecknaren får efter frånträda förhandsav-

7 § uppsägning

talet 1. om avtalet ingåtts i strid med 1 §, 2. om en som skall tillträdas första gången inte upplåts

lägenhet

med bostadsrätt senast vid inflyttningen, inte sker inom skälig tid efter den beräknade tid-

3. om upplåtelse

punkten för upplåtelsen, eller som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt 4. om de avgifter uppsägningen sker senast en månad högre än som angetts i avtalet och från det förhandstecknaren fick kännedom om av giftshöjningen.

Rätt till ersättning

inte gäller enligt bestämmelserna i 5-7 §§, 8 § Om ett förhandsavtal rätt att få tillbaka som han betalat i har förhandstecknaren belopp förskott (1975: 635). jämte ränta enligt 2 § andra stycket räntelagen har också rätt att få skälig ersättning för sådana Förhandstecknaren kostnader som han med föreningens godkännande har lagt ned på

SOU 1988: 14 Författningsförslag 25

lägenhetens inredning och utfomming och som blivit onyttiga för honom. Om föreningen har varit försumlig, har förhandstecknaren även rätt till ersättning för annan skada.

Vad som sägs i första stycket skall tillämpas också när föreningen har tagit emot förskott i strid med 2 §.

5 kap. Övergång av bostadsrätt

Rätt att utöva bostadsrätten efter en övergång

l § Om en bostadsrätt övergått till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i föreningen. Bestämmelser om rätt till medlemskap finns i 8 kap. 9-12 §§.

Trots bestämmelsen i första stycket får ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare utöva bostadsrätten. Efter tre år från dödsfallet får föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostadsrättshavarens död eller att någon förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i anmaningen inte iakttas, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för dödsboets räkning. Dödsboet kan i stadgarna medges en vidsträcktare rätt än som angetts här.

2 § Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, får föreningen anmana bostadsrättshavaren att inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon annan förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas inte den tid som angetts i anmaningen, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för bostadsrättshavarens räkning.

Överlåtelseavtalet 3 § Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Motsvarande skall gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

26 Fötfattningsförslag SOU 1988: 14

Ogiltighel 4 § En överlåtelse som inte uppfyller föreskriftema i 3 § är ogiltig.

En överlåtelse är också ogiltig om den som bostadsrätten överlåtits till inte antagits till medlem i bostadsrättsföreningen.

Andra stycket gäller inte vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion 1 eller i ett

enligt 2 § eller 6 kap. 29 §. Om förvärvaren sådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostadsrätten mot skälig ersättning.

Ansvaret för förpliktelser 5 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten

till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 1 eller 2 § eller 6 kap. 29 §. Om bostadsrätten i annat fall har övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem.

6 § Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 6 kap. 17 § kan säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från det att bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten.

7 § En förvärvare svarar tillsammans med den från vilken bostads-

som denne haft som innehavare av rätten övergått för de förpliktelser bostadsrätten, om inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om bostadsrätten har förvärvats på offentlig auktion

1 eller 2 § eller 6 kap. 29 §, svarar dock förvärvaren för förenligt pliktelsema endast om föreningen har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 27

Förbehåll i stadgarna om rätt att återköpa eller lösa bostadsrätten får i sina stadgar ta in ett förbehåll om 8 § En bostadsrättsförening eller medlemmarna vid en övergång skall ha rätt att att föreningen lösa bostadsrätten om den gäller en lokal. Stadgama skall i så fall ange i vilken lösningsrätten skall tillkomma föreningen eller ordning medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas. En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperafår i sina stadgar ta in förbehåll enligt första tiv riksorganisation stycket även för bostadslägenheter. Ett sådant förbehåll får gälla till förmån en organisation som

för föreningen, folkrörelsekooperativ

demia tillhör eller medlemmarna. Förbehållet får avse rätt att inom återköpa eller lösa bostadsrätten från högst tre år från upplåtelsen bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

Sidoavtal 9 § Finns det mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i 5 §. sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning enligt Har föreningen dock det andra avtalet upphöra att gälla när 6 kap. 17 §, skall bostadsrättshavaren enligt 6 kap. 23 § är skyldig att flytta.

6 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

m. m. Föreningens ansvar för lägenhetens skick vid tillträder skall tillträdas första gången efter en

1 § När lägenheten

bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen, om inte något annat avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

uppfattningen

inte får tillträda i rätt tid när 2 § Om bostadsrättshavaren lägenheten lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse och beror inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsättav månadsavgiften för den tid han inte kan använda lägenheten

ning

28 SOU 1988: 14

Författningsförslag

eller del av den. Är hindret av väsentlig betydelse, får bostadsrättshavaren efter frånträda bostadsrätten. Uppsägning får inte

uppsägning

ske efter tillträdet. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om från föreningens sida. dröjsmålet beror på försummelse

första gången efter en bo- 3 § Ãr lägenheten, när den skall tillträdas inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt stadsrättsupplåtelse, föreningens bekostnad, om inte att fordra, får han avhjälpa bristen på styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter ombesörja så snart det kan ske, får bostadstillsägelse åtgärden rättshavaren efter frånträda bostadsrätten. Uppsägning får

uppsägning

dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit inte ske. För den tid avhjälpt av styrelsen får uppsägning lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av månadsavgiften. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida.

4 § Bestämmelserna i 3 § gäller i tillämpliga delar om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande

uppstår

sedan tillträde medgetts.

5 § Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavarengäller 3 § i tillämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägenheten tillträtts, gäller dock inte vad som sagts nu, om det skett genom bostadsrättshavarens vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som han svarar för enligt 11 § andra stycket. I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen att vidta för att utrota ohyran, även om

skyldig tjänliga åtgärder

bostadsrättshavaren är ansvarig enligt första stycket för att sådan förekommer Är bostadsrättshavaren utan ansvar för i lägenheten. för nödvändiga kostnader som han ohyran, har han rätt till ersättning drabbats av genom åtgärder för att utrota ohyran.

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten 6 § Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda.

SOU 1988: 14 Författningtjförslag 29

Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon medlem i föreningen.

7 § Bostadsrättshavaren får inte utan tillstånd av styrelsen göra någon avsevärd förändring i lägenheten. Bostadsrättshavaren kan i stadgarna dock medges en vidsträcktare rätt.

8 § Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon

medlem i föreningen.

9 § Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han skall rätta sig efter de särskilda föreskrifter som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 11 § andra stycket.

Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand 10 § En bostadsrättshavare får inte utan styrelsens samtycke upplåta hela sin lägenhet i andra hand utom i fall som avses i andra eller tredje stycket.

En bostadsrättshavare som inte är juridisk person och som under en viss tid inte har tillfälle att använda sin bostadslägenhet, får upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall länmas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till en viss tid och förenas med villkor. Vad som angetts om juridisk person gäller inte ett dödsbo.

En kommun som har bostadsrätt till en bostadslägenhet får upplåta hela lägenheten i andra hand. Styrelsen skall genast underrättas om

upplåtelsen.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

11 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av

7 i 7

f!

SOU 19381 14

30 Författningsförslag

andra eller tredje stycket. Föreningen svarar för husets skick i övrigt.

att bostads- I fråga om småhus får det i stadgarna dock föreskrivas rättshavaren, med de begränsningar som anges i andra och tredje

skall svara för sådant underhåll som föreningen annars skulle stycket, stå för. .

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamled-

värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen ningar för avlopp, försett med. på grund av brand- eller

lägenheten För reparationer

svarar bostadsrättshavaren endast om skadan vattenledningsskada

hans vållande eller genom vårdslöshet eller för-

uppkommit genom

summelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller

eller som där utför arav någon annan som han inrymt i lägenheten bete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren

om bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta.

Andra andra meningen gäller i tillämpliga delar om det

stycket finns ohyra i lägenheten.

Rätt för föreningen att komma in i lägenheten

12 § Företrädare har rätt att få komma in

för bostadsrättsföreningen i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När bostadsrätten enligt 29 § eller 5 kap. 1 eller 2 § skall säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren skyl-

skall se till att dig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.

Bostadsrättshavaren att tåla sådana inskränkningar i

är skyldig

som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota

nyttjanderätten

ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall gäller 5 § i tillämpliga delar.

Om bostadsrättshavaren inte lämnar föreningen tillträde till lägenheten har rätt till det, kan tingsrätten förordna om

när föreningen

finns bestämmelser i

handräckning. I fråga om sådan handräckning

17 § handräckningslagen (1981: 847).

Vilka avgifter en bostadsrättsförening får ta ut

har rätt att ta ut följande avgifter av 13 § Bostadsrättsföreningen bostadsrättshavaren: insats och månadsavgift samt, om det anges i

och Föreningen får inte

stadgarna, upplåtelseavgift överlåtelseavgift.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 31

ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från det att föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975: 635).

Hur avgifterna skall betalas 14 § Avgifter till föreningen skall betalas under föreningens adress eller annan adress som föreningen uppger. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro.

Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift på post- eller bankkontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till bank-, post- eller girokontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa när betalningsuppdraget togs emot av det förmedlande kontoret.

Om avgifter som skall betalas före tillträder inte betalas t rätt tid 15 § Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eller upplåtelseavgift som skall betalas innan lägenheten får tillträdas och sker inte heller rättelse inom en månad från anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet. Detta gäller inte om lägenheten tillträtts med styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt till ersättning för skada.

I 17-24 §§ finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

16§ Om beslut har fattats att väsentligt höja någon avgift för bostadsrätten, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om det inte är oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds. Uppsägning skall ske inom tre månader från det att bostadsrättshavaren fick kännedom om avgifts-

höjningen.

32 Författningsförslag SOU 1988: 14

F örverkande 17 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 18 och l9 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflytming,

1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anrnanat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala månadsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,

2. om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala månadsavgift i rätt tid, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att han skäligen inte bör få behålla lägenheten,

3. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd

* upplåter lägenheten i andra hand,

4. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,

5. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma en

paragraf åligger bostadsrättshavare,

7. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 12 § och han inte kan ge en giltig ursäkt för detta,

8. om bostadsrättshavaren inte fullgör någon skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, såvida inte något annat följer av 18 §, samt

9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersätming.

18 § Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjanderätten till en bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyl-

SOU 1988: 14

Författningsförslag 33

f dighet som avses i 17 § 8 inte om bostadsrättshavaren är en

fullgörs,

kommun och inte kan av en

skyldigheten fullgöras kommun. En

skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst företag eller någon liknande får inte till

skyldighet läggas grund för

förverkande.

19 § Uppsägning på gnmd av förhållande som avses i 17 § 3, 4 eller

6-8 får ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att

på tillsägelse

vidta rättelse utan dröjsmål. I om en

fråga bostadslägenhet får upp-

sägning på gnmd av förhållande som avses i 17 § 3 inte heller ske om

bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan ansöker om tillstånd

dröjsmål

till upplåtelsen och får ansökan beviljad.

20 § Är nyttjanderätten förverkad av förhållande som på grund avses i 17 § 1, 3 och 4 eller 6-8 men sker rättelse innan

föreningen

gjort bruk av sin rätt till kan uppsägning, bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om

föreningen inte har sagt upp bostadsrättshavaren till inom

avflyttning

tre månader från det fick reda föreningen på förhållande som avses i 17 § 5 eller 8 eller inte inom två månader från det den fick reda på förhållande som avses i 17 § 3 sagt till bostadsrättshavaren att vidta

rättelse.

21 § En bostadsrättshavare kan skiljas från av

lägenheten på grund

förhållande som avses i 17 § 9 endast om har

föreningen sagt upp

bostadsrättshavaren till inom två månader från avflyttning det att föreningen fick reda på förhållandet. Om den verksamheten

brottsliga

har angetts till åtal eller om har inletts inom samma

förundersökning

tid, har föreningen dock kvar sin rätt till intill dess atttvå

uppsägning

månader har gått från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslvuts annat sätt.

på

22 § Är nyttjanderätten enligt 17 § 1 förverkad av

på grund dröjs-

mål med betalning av och har med

månadsavgift föreningen anledning

av detta sagt upp bostadsrättshavaren till får denne

avflyttning, på

grund av dröjsmålet inte från om

skiljas lägenheten, avgiften betalas

på det sätt som anges i 14 § senast tolfte efter det att bo-

vardagen

stadsrättshavaren delgetts en underrättelse att betala om att han genom

avgiften på angivet sätt kan få tillbaka bostadsrätten samt, i om

fråga

en bostadslägenhet, ett meddelande om och

uppsägningen anledningen

till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där

lägenheten

finns.

SOU 1988! 14

34 Författningiförslag

gäller 26 och 27 §§. delgivning av underrättelsen I fråga om vad som

visar sig ha fullgjort

I väntan på att bostadsrättshavaren får beslut om inte

avhysning

fordras för att få tillbaka nyttjanderätten från det att bostadsrättshameddelas förrän efter fjorton vardagar

och, i fråga om en bostadslägenhet,

varen delgetts underrättelsen

meddelandet lärrmats till socialnämnden.

bestämmer fast-

eller den myndighet som regeringen Regeringen

och meddelande som avses i första ställer fonnulär till underrättelse

stycket.

till av någon orsak

upp avflyttning

23 § Sägs bostadsrättshavaren att genast, om eller 9, är han skyldig flytta som anges i 17 § 1, 5-7

någon annan

inte annat av 22 §. Sägs bostadsrättshavaren upp av

följer

kvar till det månadsskifte som orsak, får han bo

i 17 § angiven

från om inte rätten inträffar närmast efter tre månader uppsägningen,

honom att flytta tidigare.

ålägger

bostadsrättshavaren till avflyttning, 24 § Om föreningen säger upp

rätt till ersättning för skada. har föreningen

F örfarandet vid uppsägning

vara om inte skriftligt erkänn- 25 § En skall skriftlig,

uppsägning

lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör

ande av uppsägningen

den som är att ta emot måfår den ske hos behörig

uppsägningen, nadsavgift på föreningens vägnar.

skall den som söks för uppsägning,

Skriftlig uppsägning delges

av 12-15 §§ delgivningslagen (1970: 428).

dock utan tillämpning

har hemvist i Sverige, får 26 § Om den som söks för uppsägning

brev under hans vanliga sändas i rekommenderat

uppsägningen

skall dessutom lämnas antingen

adress. Ett exemplar av uppsägningen

medlem i det hushåll som han tillhör i den söktes bostad till en vuxen

med-fast kontor, kontoret till någon om han driver rörelse på eller, inte som nu, skall uppsom är anställd där. Påträffas någon angetts

om sådan finns. Uppi stället läggas i den söktes postlåda,

sägningen

har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

sägningen i

skall ske inte känt hemvist Har den hos vilken något

uppsägning

det inte heller känt ombud som har rätt att ta Sverige och finns något

kungörelse i

emot för honom, får uppsägning ske genom

uppsägning

Post- och Inrikes Tidningar.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 35

27 § stämningsansökan med yrkande om rätt att frånträda bostadsrätten eller om bostadsrättshavarens skiljande från lägenheten samt ansökan om avhysning av bostadsrättshavaren gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig

ordning.

28 § Om en bostadsrätt frånträds av någon orsak som anges i 2-5 och 16 §§, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning till bostadsrättshavaren för bostadsrätten.

Har bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten. I så fall gäller 3 kap. 9 §.

29 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i 17 §, skall bostadsrätten säljas på offentlig auktion så snart det kan ske, om inte föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om något annat. Försäljningen får dock anstå till dess att brister som bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade.

Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersättning enligt 7 kap. 3 § tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

Underrättelse vid pantsâttning av en bostadsrätt 30 § Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter till föreningen överstiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta panthavaren om detta. Försummas det. har föreningen vid försäljning enligt 29 § första stycket företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

Vissa övriga meddelanden 31 § Är sådant meddelande från föreningen som avses i 15 § eller 17 § 1 eller 19 § eller 5 kap. 1 eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 3 § och 5 kap. 5 §.

36 SOU 1988: 14

Författningsförslag

När bostadsrätten övergått till föreningen

enligt denna lag övergått till föreningen, 32 § Har bostadsrätten skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte för-

en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall uppeningen på höra.

Upphörande av bostadsrätten i vissa fall

33 § Överlåts det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset

bostadsrätten. Föreningen är därvid skyldig att exekutivt, upphör

för bostadsrätten. Träbetala skälig ersättning till bostadsrättshavaren

i likvidation inom tre månader från det frågan om der föreningen

blivit slutligt avgjord eller försätts

föreningens ersättningsskyldighet

föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock bostadsrättshavarens rätt att få ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar.

bostadsrätten enligt första stycket och har lägenheten

Upphör tillträtts, skall anses ingånget. I så fall gäller

skriftligt hyresavtal

3 kap. 9 §.

7 kap. Offentlig auktion

F örordnande av god man

auktion denna lag skall hållas av en god man 1 § Offentlig enligt som förordnas av tingsrätten. Be-

på bostadsrättsföreningens begäran slut i ärende om förordnande av man får meddelas utan

god

bostadsrättshavarens hörande.

skall i tid och på lämpligt sätt kungöra tid

Den gode mannen god

Bostadsrättshavaren, föreningen och kända och plats för auktionen.

vilkas rätt beror av försäljningen skall i god tid underborgenärer rättas särskilt.

Vid förrättningen skall föras protokoll.

Auktionsförfarandet

Innan inleds skall den mannen redovisa

2§ budgivningen gode

villkoren för samt länmaövriga upplysningar som är av

försäljningen

för denna. Om inte medger annat, skall bo-

betydelse föreningen

SOU 1988: 14 37

Författningsförslag

stadsrätten utropas utan förbehåll om panträtt. Inrop

får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås.

Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän full har

betalning

erlagts. När den gode mannen har tagit emot betalningen, skall han utfärda köpebrev.

Ny auktion skall hållas

om inrop inte sker eller godtas eller om köpeskillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Sker det inte något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen genast till föreningen.

Gode mannens rätt till ersättning

3 § God man har rätt till skälig ersättning för arbete, tidsspillan och utlägg som uppdraget krävt. får före annan

Ersättningen varje

fordran vid I

tas ut ur den köpeskilling som inflyter försäljningen. den mån köpeskillingen inte räcker till, skall i stället

ersättningen betalas av bostadsrättsföreningen, men bostadsrättshavaren skall slutligt svara för

ersättningen.

Redovisning av köpeskillingen

4 § Köpeskillingen skall fördelas och redovisas

av den gode mannen så snart som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstå om det råder tvist om vem som är och säkerhet inte

betalningsberättigad

ställs. Om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåll om panträtt, är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostadsrättshavaren, och be-

föreningen

rörda borgenärer.

Vill någon klaga på redovisningen, skall talan väckas inom tre månader annars är

från den dag den klagande fick del av protokollet, rätten till talan förlorad.

8 kap. Föreningsrättsliga bestämmelser

Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening

1§ I 1 kap. 2-4 §§ finns vissa inledande bestämmelser om

bostadsrättsföreningar.

SOU 19882 14

38 Författningsförslag

om när en ekonomisk förening skall anmälas 2 § Bestämmelserna förför registrering i 2 kap. 3 § lagen (1987: 667) om ekonomiska eningar gäller även bostadsrättsföreningar.

har registrerats kan den förvärva rättigheter 3 § Sedan föreningen samt föra talan inför domstolar och andra och ikläda sig skyldigheter Före gäller bestämmelserna i 2 kap. 4 §

myndigheter. registreringen

ekonomiska föreningar. lagen (1987: 667) om

om ansvaret för en ekonomisk förenings 4 § Bestämmelserna i l kap. 3 § lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar

förpliktelser

gäller även bostadsrättsföreningar.

Stadgar

5 § Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange 1. föreningens firma, 2. ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art, 3. den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte, och överlåtelseavgift skall .4. de grunder enligt vilka månadsavgift beräknas, 5. i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättningen skall beräknas, eller och 6. antalet lägsta och högsta antalet styrelseledamöter revisorer samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det i så fall skall ske, 7. vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta, för att säkerställa 8. de grunder enligt vilka medel skall avsättas underhållet av föreningens hus, 9. inom vilken tid och hur föreningsstämman skallsammankallas skall komma till medlemmarnas kärmesamt hur andra meddelanden när föreskrivna senast skall vara viddom, vidare kallelseåtgärder tagna före stämman, samt 10. för fördelning av föreningens vinst samt hur man

grunderna

skall förfara med föreningens behållna tillgångar när föreningen

upplöses. Bestämmelserna i första stycket 6 gäller inte arbetstagarrepresentanter som har utsetts enligt lagen (1987: 1245) om styrelserepresen-

tation för de privatanställda.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 39

6 § I 29 och 30 §§ finns bestämmelser om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar.

Firma 7§ Bostadsrättsföreningens firma skall innehålla ordet bostadsrättsförening. I firman får inte ordet bolag eller något annat 0rd som betecknar ett bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar ñnnan. Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut och ännu bestående föreningsfirmor. För registrering av

registrerade

en förenings firma gäller i övrigt bestämmelserna i firrnalagen (1974: 156). Endast en bostadsrättsförening eller en sammanslutning av bostadsrättsföreningar får använda ordet bostadsrätt eller en sammansättning av ordet i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

8 § Bestämmelserna om firmateckning i 14 kap. 2 § lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrätts-

föreningar.

Rätt till medlemskap i bostadsrättsföreningen 9 § Ansökan om inträde i föreningen skall ske skriftligen och, om så bestämts bevittnade namni stadgarna, vara försedd med sökandens underskrift. i en bostadsrättsförening avgörs av Fråga om att anta medlem styrelsen, om inte något annat följer av 13 §. En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar medlem-

skap i föreningen genom upplåtelsen.

l0 § Den som en bostadsrätt till får inte vägras inträde i

övergått

föreningen, om han de villkor för medlemskap som före-

uppfyller

skrivs skäligen som i stadgarna och föreningen kan godta honom bostadsrättshavare. Juridiska personer får dock vägras inträde, om övergången avser en bostadslägenhet och något annat inte följer av andra stycket. En kommun som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras medlemskap. Inte heller får den som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offentlig auktion enligt

40 Författningsförslag SOU 1988: 14

5 kap. l eller 2 § eller 6 kap. 29 § vägras medlemskap av den anled-

för bostadsrätten inte beräknats enligt de grunder ningen att ersättning som anges i stadgarna.

Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken vägras inträde i föreningen endast om det finns någon bestämmelse skall tillhöra en viss

i stadgarna som säger att medlemmarna sammanslutning eller uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller villkoret. Detta gäller också när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått till någon arman närstående person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren.

I fråga om andel i bostadsrätt skall första och tredje styckena tillämpas endast om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om bostadsrätten avser en bostadslägenhet, av sådana sambor på vilka lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas. Vad som nu har sagts gäller inte om något annat har bestämts i stadgarna.

11 § Sådana villkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen,

2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än

eller som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening,

3. att villkoret på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt.

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att man i stadgarna tar in förbehåll om återköps- eller lösningsrätt enligt 5 kap. 8 §.

12 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt, får inte vägra den som var hyresgäst i fastigheten vid förvärvet inträde i föreningen,

de villkor för medlemskap som föreskrivs i om hyresgästen uppfyller

och föreningen skäligen kan godta hyresgästen som bostadgarna stadsrättshavare. Detta gäller dock inte om hyresgästen har ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år från fastighetsförvärvet eller om en lägenhet inte skall upplåtas med bostadsrätt och

l. hyresförhållandet avser en lokal,

2. beror av anställning, eller

hyresförhållandet

3. hyresgästen är en juridisk person.

SOU 1988: 14 Författningsförslag 41

Tvister om medlemskap 13 § Förvärvare av bostadsrätt som vägrats inträde i föreningen, kan inom en månad från det han fick del av beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller hyresgäster som vägrats inträde enligt 12 §.

Utträde ur föreningen och uteslutning 14 § En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen får utträda ur föreningen och kan av orsak som anges i stadgarna uteslutas ur denna.

Om medlemmen upphör att vara bostadsrättshavare, skall han anses ha utträtt ur föreningen om inte styrelsen medgett att han får stå kvar som medlem. Detta gäller inte om bostadsrätten upphört på grund av att det hus i vilket lägenheten finns övergått till ny ägare.

Om föreningen vägrar att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till en hyresgäst som är medlem i föreningen eller hyresgästen inte antar ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med bostadsrätt, skall hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte hyresgästen inom sex månader från beslutet eller erbjudandet enligt 3 kap. 6 § andra stycket har begärt att hyresnämnden vid vite förelägger föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt eller styrelsen medgett att han får kvarstå som medlem. Detsamma skall gälla när ett beslut av hyresnämnden om avslag på hyresgästens begäran har vunnit laga kraft eller hyresgästen har avflyttat från lägenheten.

Anmälan om utträde skall ske skriftligen och, om så bestämts i stadgarna, vara försedd med medlemmens bevittnade namnunderskrift. Fråga om uteslutning prövas av föreningsstämman, om inte något annat bestämts i stadgarna.

Medlems- och lägenhetsförteckning

15 § Styrelsen skall föra förteckning över bostadsrättsföreningens

medlemmar (medlemsförteckning) samt förteckning över de lägen-

heter som är upplåtna med bostadsrätt (lägenhetsförteckning). Förteckningama kan bestå av betryggande lösblads- eller kortsystem. De kan också föras med automatisk databehandling eller på annat liknande sätt.

SOU 19882 14

42 Författningaförslag

skall innehålla upp- 16 § Medlemsförteckningen för varje medlem samt om den bostadsrätt som han gift om hans nanm och postadress har. för den som vill ta Styrelsen skall hålla förteckningen tillgänglig del av den.

17 § skall för varje lägenhet ange

Lägenhetsförteckningen

belägenhet, rumsantal och övriga 1. lägenhetens beteckning,

utrymmen,

registrering av den ekonomiska plan 2. dagen för länsstyrelsens

som ligger till grund för upplåtelsen, 3. bostadsrättshavarens nanm, samt 4. insatsen för bostadsrätten. skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet

Uppgifterna

upplåts med bostadsrätt. om att en bostadsrätt pantsatfs eller ändras Underrättas föreningen skall detta antecknas. Vid någon uppgift i förteckningen, genast överlåtelse av bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt. Dagen för anteckningen skall anges.

har rätt få utdrag ur 18§ Bostadsrättshavaren att på begäran beträffande med lägenhetsförteckningen lägenhet som han disponerar bostadsrätt. Utdraget skall avse de uppgifter som enligt 17 § skall anges i förteckningen. Dagen för utfärdandet skall anges i utdraget.

Bostadsrättsföreningens ledning

l9§ Bestämmelserna om en förenings ledning i 6 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostads-

.rättsföreningar med följande undantag. skall alltid minst två eller, om styrelsen 1. Av styrelsens ledamöter består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på förenings-

stämma. 2. och suppleantema för styrelseledamötema

Styrelseledamötema

samt bostadsrättsföreningens firmatecknare behöver inte vara svenska

medborgare. i stadgarna, kan bostads- 3. Om inte något annat har bestämts make eller sambo vara eller suppleant

rättshavarens styrelseledamot

även om maken eller sambon inte är medlem i

för styrelseledamot,

föreningen.

SOU 1988: 14 Förfartningsförslag 43

4. Bestämmelsema om verkställande direktör gäller inte.

20 § Om inte något annat följer av 6 kap. 13 och 14 §§, skall styrelsen fastställa med vilka belopp avgiftema till skall utgå

föreningen

samt hur beloppen skall betalas. Ändring av insatsen skall dock alltid beslutas av föreningsstämman.

Bestämmelser om föreningsstämman 21 § Bestämmelserna om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för bostadsrättsföreningar, dock med följande undantag.

1. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

2. Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt valda fullmäktige.

3. Bestämmelserna i 29 och 30 §§ gäller i stället för 7 kap. 14 och 15 §§ lagen om ekonomiska föreningar.

Särskilda villkor för föreningsstämmans beslut 22 § För att ett beslut på en föreningsstämma skall vara giltigt gäller följande.

l. Om beslutet innebär ändring av insats och medför rubb-

någon

ning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall

samtliga

bostadsrättshavare som berörs av beslutet.

ändringen ha gått med på

Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har med på beslutet och

gått

det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras med anledning av en om- eller

tillbyggnad,

skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte samtycker till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med beslutet och det dess-

på

utom har godkänts av hyresnänmden.

3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.

-4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen och i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut

SOU 1988: 14

44 Fötfattningsförslag

två tredjedelar av bostadsrättshaom likvidation enligt 34 §. Minst vama i det hus som skall överlåtas skall ha gått med på beslutet. finns villkor för att ett 5. Om det i stadgarna ytterligare något

giltigt, gäller även det.

beslut enligt l-4 skall vara En bostadsrättshavare som berörs av beslut enligt första stycket l, 2 närvarande vid den föreningsstämma då eller 4 men som inte varit skall anses ha gått med på beslutet om det nedbeslutet fattades, tecknats i stämmoprotokollet och skriftligen godkänts av bostadsrätts-

havaren.

2 skall godkännas

23 § Ett stämmobeslut enligt 22 § första stycket om är och syftet med den inte

av hyresnämnden, åtgärden angelägen

annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot

skäligen kan tillgodoses på

bostadsrättshavaren. Om bostadsrättshavaren begär att föreningen får lämnas endast om skall lösa in bostadsrätten, godkännande eller bostadsrättshavaren skäligen bör föreningen erbjuder inlösen

utan inlösen. kunna godta förändringen

En bostadsrättshavare har rätt till ersättning för den förlust 24§ som han orsakas med anledning av ett beslut enligt 22 § första stycket

2. för bostadsrättens marknads- Om inlösen sker, skall ersättning utgå i bostadsrätten skall motsvara den värde. Ersättning för intrång minskning av markandsvärdet som uppkommer genom beslutet. skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten Föreningen om ett beslut enligt 22§ första och som är känd för föreningen

stycket 2.

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

beslut att förvärva en hyresfastighet 25 § En bostadsrättsförenings till bostadsrätt skall fattas på en för ombildning av hyresrätt Minst två av hyresgästerna i de uthyrdaföreningsstämma. tredjedelar av förvärvet skall med på beslutet. Dessa

lägenheter som omfattas gå skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

hyresgäster Vid beräkningen av antalet lägenheter tillämpas l kap. 4 §. skall innehålla uppgift om hur Protokollet från föreningsstämman av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresberäkningen

gästerna och fastighetsägaren.

26 § Innan beslut om fattas enligt 25 §, skall en

fastighetsförvärv

tillsådan ekonomisk plan som avses i 2 kap. 2 § upprättas och hållas

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 45

gänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 2 kap. 3 §.

27 § Beslut om förvärv i strid med 25 § första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att en ekonomisk plan varit tillgänglig enligt 26 §. Det nu sagda skall dock inte gälla om förvärv ändå skett enligt beslutet och lagfart har meddelats.

28 § I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folk-

rörelsekooperativ riksorganisation gäller 25-27 §§ endast om fastig-

hetsförvärvet sker enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ändring av stadgar

29 § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Be-

slutet är även giltigt, om det har fattats följande

på två på varandra föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka månadsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande den senare stämman gått med

på

på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till

föreningens

behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att

samtliga

röstande på den senare stämman gått med på beslutet.

Ett beslut varigenom en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks eller förbehåll enligt 5 kap. 8 § införs

är giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs

av ändringen gått med på beslutet. En bostadsrättshavare som inte har varit närvarande vid en föreningsstämma då beslutet fattades, skall anses ha gått med be-

på

slutet om det nedtecknats i stämmoprotokollet och skriftligen

godkänts av bostadsrättshavaren.

Om det i stadgarna har tagits in något ytterligare villkor för ändring av stadgarna, gäller även det.

Om det finns en föreskrift i stadgarna om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan regeringens tillstånd,

om den har tagits in i stadgarna på grund av lag eller annan författning eller efter regeringens medgivande.

46 SOU 1988: 14

Författningsförslag

av stadgarna skall av styrelsens ordfö- 30 § Ett beslut om ändring rande anmälas för Beslutet får inte verkställas

genast registrering.

förrän har skett. Till anmälan skall fogas två kopior av

registreringen

det protokoll som förts i ärendet.

Revision och särskild granskning samt redovisning

31 § Bestämmelserna i 8 och 9 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska gäller i tillämpliga delar även för bostadsrättsför-

föreningar eningar. Vad som sägs där om insats skall för en bostadsrättsförening också gälla upplåtelseavgift. Bostadsrättsföreningar är inte skyldiga att

koncemredovisning eller delårsrapport upprätta finansieringsanalys, eller att, i annat fall än som avses i 8 kap. 6 § nämnda lag, utse auktoriserad revisor. -

Vinstutdelning m. m. 32 § Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd

“ balansräkning för senaste räkenskapsåret.

Vinst får inte utdelas till andra än bostadsrättshavama. Vinsten fördelas mellan dem efter insatserna för bostadsrätterna, om inte något annat har bestämts i stadgama.

33 § Har vinstutdelning beslutats och verkställts i strid med 32 § eller någon bestämmelse i föreningens stadgar, gäller 10 kap. 7 §

(1987: 667) om ekonomiska föreningar i tillämpliga delar.

lagen

Bestämmelserna om vissa gåvor i 10 kap. 8 § nämnda lag gäller även bostadsrättsföreningar.

. Likvidation och upplösning samt fusion

34 § Bestämmelserna om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsföreningar. Vad som föreskrivs i ll kap. 3 §, för det fall antalet föreningsmedlemmar gått ned under det i l kap. 3 § denna lag föreskrivna skall tillämpas i en bostadsrättsförening, om

lägsta antalet, antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare blivit mindre än fem. Motsvarande gäller om antalet lägenheter som upplåts med bostadsrätt enligt l kap. 4 § denna lag blivit mindre än fem. Vidare skall

SOU 1988: 14 F 47

örfattningsförslag

vad som sägs i 11 kap. 12 § om insatskapital i stället gälla insats och

upplåtelseavgift i bostadsrättsföreningen.

35 § Bestämmelserna om fusion m. m. i 12 kap. (1987:

lagen 667)

om ekonomiska gäller i delar även bostadsrätts-

föreningar tillämpliga föreningar.

Registreringsmyndighet m. m.

36 § Bestämmelsema om och

registreringsmyndighet föreningsre-

gister i 15 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska

föreningar gäller

även bostadsrättsföreningar. Ett beslut om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat får dock inte registreras, om bostadsrättsföreningens firma på grund av bestämmelsema i 7 § tredje stycket första meningen inte får föras in i

det senare länets föreningsregister.

Bestämmelsema om anmälan för skall i

registrering tillämpliga

delar gälla ansökan om av en ekonomisk

registrering plan. Inskrivning av uppgifter om skall ske i en bostadsrättsföreningar

särskild avdelning av det som avses i 15

föreningsregister kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar.

9 kap. Skadestånd, straff och vite m. m.

l § Bestämmelsema om skadestånd m. m. i 13 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller även

bostadsrättsföreningar.

2 § Bestämmelsema om straff och vite i 16 (1987: 667)

kap. lagen

om ekonomiska föreningar gäller i delar även bostadsrätts-

tillämpliga

föreningar.

3 § Till böter skall den dömas som uppsåtligen eller av oaktsamhet 1. upplåter andelsrätt i strid med 1 9 §,

kap.

2. upplåter bostadsrätt i strid med 2 kap. 1, 5 eller 6 § eller 3 kap. 2 §, 3. inte håller en registrerad ekonomisk

plan tillgänglig enligt 2 kap.

7 §, 4. tar emot förskott i strid med 4 2 §,

kap.

5. bryter mot 8 kap. 7 § sista

stycket,

6. inte för en medlemsföneckning eller håller en sådan

förteckning tillgänglig enligt 8 kap. 16 §, eller

48 SOU 1988: 14 Författningsförslag

7. inte för en lägenhetsförteckning enligt denna lag eller meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 8 kap. 18 §.

Förfarandet i bostadsrättstvister m. m. 10 kap.

l§ En tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag (bostadsrättstvist) som det inte ankommer på hyresnämnden inom vars område att pröva skall tas upp av den fastighetsdomstol laga domstol i en bostadsrättstvist fastigheten är belägen. Beträffande som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946: 808) eller handräckningslagen (1981: 847) finns bestämmelser i dessa lagar. Ett ärende om förordnande av god man enligt 7 kap. l § och ett mål om klander i den ort av redovisning enligt 7 kap. 4 § skall tas upp av tingsrätten där fastigheten finns.

2 § beslut i frågor enligt 3 kap. 6 och 9 §§, 8 kap.

Hyresnämndens

hos 13 §, 22 § första stycket l och 2 samt 10 kap. 6 § får överklagas bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Skrivelsen med överklagandet skall ges in till hyresnämnden. Hyresnämndens beslut i frågor enligt 6 kap. 10 § andra stycket får inte överklagas.

3 § I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 3 kap. skall vardera svara för sin rättegångskostnad i 9 § parten bostadsdomstolen, om inte något annat anges i 18 kap. 6 § rätte-

gångsbalken.

4 § Beslut i ett ärende om behörighet som intygsgivare enligt 2 kap. Länsstyrelsens beslut i ett ärende 4 § får överklagas hos regeringen. om tillstånd att bostadsrätt överklagas hos upplåta enligt 3 kap. 2 § får kammarrätten.

5§ Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon bestämmelse gäller inte om rätt för parterna att klandra skiljedomen 1. i om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda

fråga

eller behålla lägenheten, eller 2. beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 3 kap. 9 §.

anledning av

I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med av enligt denna lag, om man genom förbe-

upplåtelse nyttjanderätt

hållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skiljemärmens

SOU 1988: 14 Författningsförslag 49

antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i stadgarna utse hyresnärrmden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

6 § Vite som förelagts med stöd av denna lag utdöms av hyresnämnden. Nänmden skall självmant ta upp frågan om utdömande.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990 då bostadsrättslagen (1971: 479) skall upphöra att gälla.

2. Bestämmelsen i l kap. 5 § första stycket utgör inte hinder för den som fore lagens ikraftträdande haft rätt att driva verksamhet, i vilken ingår upplåtelse av nyttjanderätt som avses i denna lag, att fortsätta verksamheten.

3. Den nya lagen tillämpas även på bostadsrättsföreningar som registrerats enligt äldre lag. I fråga om en sådan förening gäller dock punkterna 4-9 nedan.

4. Om en ekonomisk plan har registrerats eller tagits emot av länsstyrelsen enligt äldre lag, skall planen anses ha registrerats enligt den nya lagen.

5. Om en uppsägning har gjorts före den nya lagens ikraftträdande, gäller äldre lag i fråga om uppsägningen.

6. En bestämmelse i en förenings stadgar om att årsavgift eHer andel i vinst eller behållna tillgångar skall beräknas efter en

lägenhets

andelsvärde, skall anses innebära att en sådan avgift eller andel skall beräknas enligt insatsen för bostadsrätten.

7. Finns det i en förenings stadgar vid lagens ikraftträdande en bestämmelse om beräkning av ersättning for bostadsrätt vid överlåtelse, gäller bestämmelsen fortfarande, även om grunderna för beräkningen inte angetts i stadgarna. En sådan bestämmelse skall anses innebära villkor för medlemskap, om inte något annat framgår av omständigheterna.

8. Om ett beslut på en föreningsstämma fattats före den nya lagens ikraftträdande, gäller äldre lag i fråga om beslutet.

9. Äldre lag gäller fortfarande i fråga om talan mot ett beslut av en länsstyrelse eller en kammarrätt som meddelats före den nya lagens ikraftträdande.

SOU 1988: 14

50 Författningsförslag

som har vid en domstol eller

10. En bostadsrättstvist anhängiggjons

till av skiljemän före en hyresnämnd eller som hänskjutits avgörande

prövas enligt äldre bestämmelser. den nya lagens ikraftträdande,

11. Bestämmelsen i l kap. 9 § första stycket utgör inte hinder för en

haft rätt att upplåta juridisk person, som före lagens ikraftträdande andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra

den att upplåta andelslägenhet i hus som tillhör juridiska personen, rätt avseende lägenhet i huset.

person, som

I annat fall än som avses i första stycket får en juridisk

drivit verksamhet i vilken ingår upplåtelse före lagens ikraftträdande av andelsrätt som avses i l kap. 9 § första stycket, efter tillstånd av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet. Har den juridiska personen

en ansökan om detta före ikraftträdandet, får verksamheten ingett drivas vidare i väntan .på beslut i ärendet.

Bestämmelsen i 1 kap. 9 § tredje stycket gäller till utgången av år

1991.

SOU 1988: 14 51

2 till

Förslag om av vissa bostadsföreningar Lag omregistrering

till

bostadsrättsföreningar

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Enligt bestämmelserna i denna lag får sådana ekonomiska för-

eningar (bostadsföreningar) som avses i punkt 2 eller ll övergångs-

bestämmelsema till bostadsrättslagen (1989: 0000) omregistreras till bostadsrättsföreningar.

2 § Omregistrering får ske under förutsättning

1. att bostadsföreningens stadgar ändras och utformas i överensstämmelse med bestämmelsema i bostadsrättslagen (1989: 0000),

2. att bostadsföreningen har utsett styrelse och revisorer för bostadsrättsföreningen i enlighet med bestämmelsema i 8 kap. 19 och 31 §§ bostadsrättslagen (1989:0000) samt att de förutsättningar i övrigt som anges i 1 kap. 3 § nämnda lag för registrering av en bostadsrättsförening är uppfyllda,

3. att bostadsföreningens firma ändras enligt 8 kap. 7 § bostadsrättslagen (1989: 0000), samt

4. att en sådan ekonomisk plan som anges i 4§ denna lag har upprättats av bostadsföreningens styrelse och registreras samtidigt

med bostadsrättsföreningen.

I fråga om registreringen av bostadsrättsföreningen och den ekonomiska planen skall i övrigt tillämpas bestämmelserna om registrering i 2 kap. 3 och 4 §§ lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar samt 8 kap. 36 § bostadsrättslagen (1989: 0000).

3 § Ett beslut av bostadsföreningenför omregistrering skall fattas på en föreningsstämma enligt bestämmelserna i 7 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar. Detsamma gäller andra be-

fattar av omregistreringen. Beslut som föreningen med anledning stämmelsema om viss majoritet i 15 § andra stycket sista meningen nämnda skall dock inte gälla. Inte heller skall sådana villkor i

lag

som gär längre än vad som föreskrivs i 14 och 15 §§

stadgarna

nämnda lag tillämpas.

4 § Irman ett beslut fattas enligt 3 §, skall bostadsföreningens styrelse ha upprättat en förenklad ekonomisk plan för föreningens verksamhet. I planen skall en beräkning göras av bostadsföreningens be-

52 SOU 1988: 14

Författningsförslag

hållna Med i beräkningen skall insatsen för-

tillgångar. utgångspunkt

delas på de kommande bostadsrätterna efter den andel i bostadsrättsföreningen som belöper på varje medlem. Beslutar föreningsstämman om annan fördelningsgrund, skall planen ändras i enlighet med beslutet.

Planen skall vara undertecknad av bostadsföreningens styrelse och hållas tillgänglig vid föreningsstämman.

eller den som regeringen bestämmer får

Regeringen myndighet

meddela ytterligare föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen.

5 § När ett beslut om har vunnit laga kraft, skall de

omregistrering

lägenheter som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt

övergångsbestämmelsema till bostads-

som anges i punkt 2 eller ll rättslagen (1989: 0000) i stället anses upplåtna med bostadsrätt.

Det ankommer på bostadsrättsföreningens styrelse att genast utfärda bevis till bostadsrättshavama om bostadsrätterna. Beviset skall innehålla de uppgifter som enligt 8 kap. 17 § bostadsrättslagen (1989: 0000) skall anges i den lägenhetsförteckning som styrelsen skall föra.

6 § Registreringsmyndigheten skall för anteckning i fastighetsboken om namnändring genast underrätta inskrivningsmyndigheten när beslutet om omregistrering har vunnit laga kraft.

Denna träder i kraft den 1 januari 1990 och gäller till utgången

lag

av år 1994.

SOU 1988: 141 F örfattningsförslag 53

3 till

Förslag

om i 352) om rätt till

Lag ändring lagen (1982:

för till bostadsrätt

fastighetsförvärv ombildning

Härigenom föreskrivs att 3, 6, 9, 12 och 13 §§ lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3§ Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för omtill bostadsrätt får detta anmälas till inskrivbildning av hyresrätt för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan

ningsmyndigheten

skall för hyresgästemas räkning göras av en bostadsrättsförening. Till anmälan skall fogas intyg Föreningen skall till anmälan av föreningens styrelse om an- foga ett intyg av föreningens talet lägenheter i den fasta egen- styrelse om dom som omfattas av anmäl- 1. hur många lägenheter som samt om att hyresgäs- finns i den fasta egendom som ningen terna i minst två tredjedelar av anmälan omfattar, de uthyrda lägenheterna skrift- 2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda läligen har förklarat sig intresseav hyres- genheterna är medlemmar i borade av en ombildning rätt till bostadsrätt. stadsrättsföreningen och azt de skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

§ Fast som utgör en Fast egendom, som utgör en

egendom,

och för vilken en och för vilken en

hyreshusenhet hyreshusenhet

intresseanmälan får inte intresseanmälan gäller, får inte

gäller,

överlåtas helt eller delvis genom överlåtas helt eller delvis genom eller utan att den köp eller byte utan att den köp byte som har bostadsrättsförening som har

bostadsrättsförening

gjort intresseanmälan har erbju- gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshus- dits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande enheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. kallas hembud. Vad som sägs

SOU 1988: 14

54 Författningsförslag

Föreslagen lydelse Nuvarande lydelse

skall i fråga om om överlåtelse

hembud gälla även övergång

tillskott till bolag eller genom

utdelning eller skifte

förening,

- eller samt

från bolag förening

14 kap. I eller 2 §

fusion enligt

aktiebolagslagen (1975:1385).

till bostadsrättsföreningen, En överlåtelse får ske utan hembud

godkärmer överlåtelsen, 1. om bostadsrättsföreningen .

eller en kommun förvärvar egendomen, 2. om staten eller om förvärvaren förvärvaren är gift med överlåtaren 3. om av dem är överlåtarens när makar förvärvar gemensamt, någon eller,

avkomling, exekutiv auktion eller 4. om förvärvet sker genom inrop på

auktion enligt lagen 0904:48 s. 1) om samäganderätt, offentlig

5. om överlåtelsenavser andel

redan äger en och förvärvaren

andel i egendomen.

inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen Hembud behövs till förhållandet mellan överlåtaren skulle vara oskäligt med hänsyn eller villkoren för och en axman förvärvare än bostadsrättsföreningen

överlåtelse. Frågan om hembud vid en sådan

eller omständigheterna begäran av fastighetsägaren. behövs prövas av hyresnänmden på

9§

Bestämmelser om bostads- Bestämmelser om bostadsbeslut att förbeslut att för- rättsföreningars rättsföreningars för om-

för om- värva hyresfastigheter

värva hyresfastigheter

till bostads- bildning av hyresrätt till bostadsbildning av hyresrätt rätt finns i 8 kap. 25-28 §§ rätt finns i 60 a § bostadsrätts-

bostadsrättslagen (1989: 0000). lagen (I 971 : 479).

12§

Även om hembudet har upp- Även om hembudet har upp-

hört att gälla får, så länge förhört att får överlåtelse

gälla

till nå- eningens intresseanmälan gäller, köp eller byte genom eller överen sådan överlåtelse gon annan än den bostadsrätts-

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 55

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

som har intresse- som avses i 6 § första förening gjort gång anmälan inte ske medan för- stycket inte ske till någon annan intresseanmälan gäller, än den bostadsrättsförening som eningens om har gjort intresseanmälan, om

köpeskillingen är lägre eller

villkoren för överlåtelsen sam- är lägre eller

köpeskillingen

är avsevärt villkoren för överlåtelsen sammantagna ogynnsammare för än mantagna är avsevärt ogynnsam-

fastighetsägaren

vad som vid hembudet. mare för fastighetsägaren än vad angavs Har sedan ett som vid hembudet. En fastighetsägaren angavs hembud att gälla gjort sådan överlåtelse får inte heller upphört ett hembud, enligt vilket ske om ett villkor som angavs nytt är eller vid hembudet är oskäligt mot

köpeskillingen lägre

villkoren föreningen. Har fastighetsägaren eljest ogynnsammare för och sedan ett hembud upphört att

fastighetsägaren, upp-

hör även detta hembud att gjort ett nytt hembud, en-

gälla, gälla

skall första meningen tillämpas ligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt på det nya hembudet. ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningen tillämpas på det

nya hembudet. Första skall tillämpning om överlåtelsen stycket äga motsvarande

avser andel av hyreshusenheten.

I om förbudet i första äger 6§ andra och tredje

fråga stycket

motsvarande Om undantag inte styckena tillämpning. något är överlâtaren att inhämta tillstånd

föreligger, skyldig hyresnämndens

till överlåtelsen.

l3§

Överlåtelser i strid 6 el- Överlåtelse av sådan fast

med

ler egendom som avses i denna lag

12 § är ogiltiga.

âr för sin beroende av

giltighet

att lagfart söks innan anteckning om en intresseanmälan enligt 3 § har skett. Överlåtelser i strid med 6 eller 12 § är ogiltiga.

SOU 1988: 14

56 F örfattningsförslag

Nuvarande Föreslagen lydelse

lydelse

i Om har meddelats i Om har meddelats lagfart

lagfart

5 eller strid med 20 kap. 6§ 5 eller strid med 20 kap. 6§

inte 11 gäller inte

7§ 11 gäller 7§ jordabalken, jordabalken,

första första stycket andra meningen.

stycket.

1 januari 1990.

1. lag träder i kraft den

Denna

som har gjorts 2. Aldre lag gäller i fråga om en intresseanmälan

före ikraftträdandet.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 57

4 till

Förslag Lag om ändring i äktenskapsbalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 4 § äktenskapsbalken skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 7 kap. 4 § Med makars gemensamma bostad avses i denna balk 1. fast egendom som makarna eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är avsedd som makamas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål, 2. fast egendom som makarna eller någon av dem innehar med nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen som makarna eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som makamas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål, 3. byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om byggnaden eller byggnadsdelen är avsedd som makamas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål. Vad som sägs om bostadsrätt enligt första stycket 3 skall gälla även sådan rätt till framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 4 kap. bostadsrättslagen (1989: 0000), om rätten gäller en lägenhet som är avsedd som makamas gemensamma hem och huvudsakligen skall innehas för detta ändamål. Med makars gemensamma bohag avses i denna balk möbler, hushållsmaskiner och annat inre lösöre som är avsett för det gemensamma hemmet. Till gemensamt bohag räknas inte sådant bohag som används uteslutande för den ena makens bruk. Till makars gemensamma bostad och bohag räknas inte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

SOU 1988: 14

58 Författningsförslag

5 till

Förslag

om i lagen (1987: 232)

Lag ändring

om sa°mbors hem

gemensamma

föreskrivs att 2§ lagen (1987: 232) om sambors Härigenom gemensamma hem skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse , Föreslagen lydelse

2 §

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat följer av 4 §, l. fast som samboma eller någon av dem äger eller

egendom

innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är hem och egendomen innehas avsedd som sambomas gemensamma huvudsakligen för detta ändamål, med 2. fast egendom som samboma eller någon av dem innehar med på egendomen som samboma

nyttjanderätt i förening byggnad

är avsedd som sambomas eller någon av dem äger, om byggnaden innehas huvudsakligen för detta gemensamma hem och egendomen ändamål, 3. eller del av byggnad som samboma eller någon av dem

byggnad

bostadsrätt eller annan liknande rätt om innehar med hyresrätt, eller är avsedd som sambomas gemen-

byggnaden byggnadsdelen

samma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål. Vad som sägs om bostadsrätt enligt första stycket 3 skall gälla även sådan rätt till framtida av bostadsrätt som

upplåtelse

avses i 4 kap. bostadsrättslagen (1989: 0000), om rätten gäller en lägenhet som är avsedd som sambomas gemensamma hem och huvudsakligen skall innehas för detta ändamål. får i en av dem båda undertecknad handling anmäla till Samboma

inskrivningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av

en tomträtt för vilken en av dem är inskriven som dem eller innehavare är gemensam bostad för dem båda.

januari 1990.

Denna lag träder i kraft den 1

SOU 1988: 14 F 59

örfattningdörslag

6 till

Förslag

Lag om i (1987:

ändring lagen 667)

om ekonomiska

föreningar

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 13 § lagen (1987: 667) om ekono-

miska föreningar

skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7kap.

13§ Föreningsstänunans beslut utgörs av den mening som har fått mer än hälften av de avgivna rösterna eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden biträder. Vid val anses den vald som har fått de flesta rösterna. Vid lika röstetal om inte avgörs valet genom lottning, armat beslutas av stämman innan valet förrättas. Första stycket gäller inte, om annat av denna följer lag eller föreskrivs i stadgarna. Beträffande beslut som avses i 14 och 15 §§ kan dock i stadgarna endast föreskrivas villkor som går längre än som anges i dessa paragrafer. Enligt lagen (1989: 0000) om omregistrering av vissa bostads-

föreningar till bostadsrättsför-

eningar gäller särskilda bestämmelser om beslut av en föreningsstämma.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

60 Författningsförslag SOU 1988: 14

7 till

Förslag om ändring i lagen (1973: 188) Lag

om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 5, 11, 15, 22 och 23 §§ lagen (1973: 188) om arrendenänmder och hyresnämnderl skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om âtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16§ andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 b §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3. pröva tvist om 3. pröva tvist om upplåtelse av

hyresvillkor

enligt 7§ sista stycket, upplå- bostadsrätt enligt 3 kap. 6 §, telse av lägenhet i andra hand hyresvillkor enligt 3 kap. 9§.

30 § andra stycket eller upplåtelse av lägenhet i andra

enligt

medlemskap enligt 52 §, allt hand enligt 6 kap. 10 § andra bostadsrättslagen (1971 : 479), stycket, medlemskap enligt

8 kap. 13 § eller utdömande av _

vite enligt 10 kap. 6 §, allt bo-

stadsrättslagen (1989: 0000),

lLagen omtryckt 1985: 660. 2Senaste lydelse 1988: 928.

SOU 1988: 14 F örfattningjörslag 61 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4. pröva fråga om godkän- 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som nande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabal- stycket, 45 eller 56§ jordabalken eller av beslut som avses i ken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostads- 8 kap. 22 § första stycket 1 och rättslagen, 2 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt

hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973: 531) och

bostadsförvaltningslagen (1977: 792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.,

8. pröva frågor enligt lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt,

9. pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där

bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där för-

valtningen föres.

5§3

Hyresnämnd består av lagfa- Hyresnämnd består av .lagfaren ordförande och två andra ren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare le- tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene vara väl damöterna skall den ene vara väl

förtrogen med förvaltning av förtrogen med förvaltning av

hyresfastighet eller, när ärendet hyresfastighet eller, när ärendet

rör bostadsrättsfastighet, med rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning av sådan fastighet förvaltning av sådan fastighet

och den andre vara väl förtrogen och den andre vara väl förtrogen

med bostadshyresgästers för- med bostadshyresgästers för-

hållanden eller, när ärende rör hållanden eller, när ärende rör arman lägenhetän bostadslägen- annan lägenhet änbostadslägen-

3Senaste lydelse 1983: 439.

SOU 1988: 14 62 F örfattni ngsförslag

Nuvarande Föreslagen lydelse

lydelse

het, med näringsidkande hyreshet, med näringsidkande hyres-

förhållanden. I ärende förhållanden. I ärende gästers gästers 13 eller

52 § eller 60 § första enligt 3 kap. 6 §, 8 kap. enligt 22 § första stycket 1 och 2 eller stycket 1 bostadsrättslagen ” 10 kap. 6 § bostadsrättslagen (1971 : 479) skall vad som sagts

(1989: 0000) skall vad som sagts förhållanden nu om hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares nu om hyresgästers

i stället avse bostadsrättshavares förhållanden.

förhållanden.

nämnden, om ärendets befår anlita expert att biträda

Hyresnämnd

annat särskilt skäl föranleder det. skaffenhet eller

- styckena äger motsvarande Bestämmelserna i 2§ andra fjärde

tilllämpning i fråga om hyresnämnd.

skall finnas flera avdelkan förordna att i hyresnämnd

Regeringen

ningar. i delar även

Bestämmelserna om hyresnämnd gäller tillämpliga

avdelning.

11 §4

Rör ärende som avskrivits en- Rör ärende som avskrivits en-

första stycket första 10§ första stycket första ligt 10§ ligt tvist som avses i 9 kap. punkten tvist som avses i 9 kap. punkten

10 §, 10 kap. 6 a § eller 10 §, 10 kap. 6 a § eller

12 kap. 49 eller 54 § jorda- 12 kap. 49 eller 54 § jorda-

eller balken, 22 eller 24 § hyresbalken, 22 24 § hyres-

förhandlingslagen (1978: 304), förhandlingslagen (1978:304),

5 § (1957: 390) om fiske- 5 § (1957: 390) om fiske- lagen

lagen

arrenden, 8 kap. 13 § bostadsarrenden, 52 § bostadsrätts-

eller eller 18§ rättslagen (1989:0000)

lagen (1971:479)

skall

(1987: 259) skall 18 § jaktlagen (1987:259) jaktlagen

nämnden återuppta ärendet på nämnden återuppta ärendet på

Ansökan ansökan av sökanden. Ansökan ansökan av sökanden.

tre veckor skriftligen inom tre veckor skriftligen inom görs görs från den dag beslutet om avfrån den dag beslutet om av-

skrivning meddelades. skrivning meddelades.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

4Senaste lydelse 1987: 264.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 63

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1s§5

Har parterna avtalat att tvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har, vid arrendetvist, arrendenämnden eller, vid hyres- eller bostadsrättstvist, hyresnärrmden utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen (1929: 145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller 8 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan skiljedom dock påkallas muntligen inför nämnden.

I ärende som nämnd har att I ärende som nämnd har att avgöra genom skiljedom gäller avgöra genom skiljedom gäller lagen om skiljemän, i den mån ej lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Var- annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kost- dera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 nad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jor- 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957: 390) dabalken, 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 7 § om fiskearrenden eller 3 kap. sista stycket bostadsrättslagen 9 § b 0 s t a d s r ä t t s Ia g e n (1971: 479). (1989: 000).

22 §6

Beslut av nämnd äger, sedan Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär ut- tid för klander eller besvär ut-

när talan får föras mot be- gått när talan får föras mot be-

gått

slutet, rättskraft, såvitt däri- slutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses genom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 el- i 1§ första stycket 2 eller 5 ler 4§ första stycket 2, 2 a, 3, eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, sagts nu gäller dock ej beslut,

ansökan om åtgärds- varigenom ansökan om åtgärdsvarigenom enligt 12 kap. 16 § föreläggande enligt 12 kap. 16 § föreläggande

andra eller tillstånd en- andra stycket eller tillstånd en-

stycket ligt 12 kap. 23 § andra stycket, ligt 12 kap. 23 § andra stycket,

5Senaste lydelse 1984: 679. ösenasce lydelse 1988: 928.

64 F örfattningsförslag SOU 1988: 14

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

34-37 eller 40§ jordabalken 34-37 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostads- eller 6 kap. 10 § andra stycket rättslagen (1971: 79) eller an- bostadsrättslagen (1 989 . 0000) sökan om uppskov enligt 12 kap. eller ansökan om uppskov enligt 59§ jordabalken eller ansökan 12 kap. 59§ jordabalken eller om förbud eller medgivande ansökan om förbud eller medgisom avses i 2 a § bostads- vande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) eller saneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhand- yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9§ hyres- lingsordning enligt 9§ hyresförhandlingslagen (1978:304) förhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3§ lagen (1987: 1274) enligt 3 § lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvis- om kommunal bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall. ningsrätt lämnats utan bifall.

Bestämmelsema i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986: 223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

23 §7

Om fullföljd av talan mot hy- Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärende enligt resnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyres- 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978:304) förhandlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostads- eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller sär- rätt, bostadssanering eller särskild eller i ärende skild förvaltning eller i ärende

förvaltning

(1975: 1132) om enligt lagen (1975: 1132) om

enligt lagen

förvärv av hyresfastighet m. m., förvärv av hyresfastighet m. m., enligt (1987: 1274) om enligt lagen (1987: 1274) om

lagen

kommunal bostadsanvisningsrätt kommunal bostadsanvisningsrätt eller lagen (1982: 352) om rätt eller lagen (1982:352) om rätt till för ombild- till fastighetsförvärv för ombild-.

fastighetsförvärv

ning till bostadsrätt finns be- ning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § stämmelser i 12 kap. 70§ jorjordabalken, 31 § hyresförhand- dabalken, 3l§ hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrätts- lingslagen, 10 kap. 2 § bostadslagen (1971:479), 21 §bostads- rättslagen (1989:0000), 21 §

7Senaste lydelse 1987: 1278.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 65

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

saneringslagen (1973: 531), bostadssaneringslagen (1973: 531) 34§ bostadsförvaltningslagen 34§ bostadsförvaltningslagen (1977: 792), 25 § lagen om för- (1977: 792), 25 § lagen om värv av hyresfastighet m. m., förvärv av hyresfastighet m. m., (1987: 1274) om 16 § lagen (1987: 1274) om 16 § lagen kommunal bostadsanvisningsrätt kommunal bostadsanvisningsrätt samt 15 § lagen om rätt till samt 15 § lagen om rätt till fasför ombildning tighetsförvärv för ombildning

fastighetsförvärv

till bostadsrätt. till bostadsrätt. Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte över-

klagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostadsdomstolen, om nämnden 1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, eller awisat besvär, 2. avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, dock ej när ärendet kan återupptagas, 3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet, 4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet, 5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän

rättshjälp.

En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandbestämmelserna i ling som avses i första eller tredje stycket tillämpas 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

SOU 1988: 14

66 F örfattningjörslag

8¶Förslag till om i bostadssaneringslagen (1973: 531) Lag ändring

föreskrivs att 25 böstadsseneringslagen (1973:1531)

Härigenom skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

25 §1

Om särskilda skäl föreligger,

Om särskilda skäl föreligger,

un- kan länsstyrelsen medge unkan länsstyrelsen medge

från av _dantag från tillämpningen av dantag tillämpningen

om fastighet, lagen i fråga om fastighet, lagen i fråga vilken eller vilken äges av en juridisk

äges av förening

som avses i 16 person som avses i punkt 11 aktiebolag punkt

till övergångsbestämmelserna till

övergângsbestämmelserna

bostadsrättslagen (1971: 479). bostadsrättslagen (1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den l januari 1990.

1Senaste lydelse 1974: 821.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 67

9 till

Förslag Lag om ändring i lagen (1974: 1082)

om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att l3§ lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

l3§

sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av dem lagfama ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de lagfama ledamöterna är därvid ordförande.

Av intresseledamötema skall Av intresseledamötema skall två vara väl förtrogna med för- två vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastighet eller, valtning av hyresfastighet eller, när målet rör bostadsrättsfastig- när målet rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning av sådan het, med förvaltning av sådan fastighet och två ledamöter väl fastighet och två ledamöter väl förtrogna med bostadshyres- förtrogna med bostadshyresgästers förhållanden eller, vid gästers förhållanden eller, vid prövning av fråga enligt 12 kap. prövning av fråga enligt 12 kap. 36§ jordabalken, med närings- 36§ jordabalken, med näringsidkande hyresgästers förhållan- idkande hyresgästers förhållanden eller, vid prövning av fråga den eller, vid prövning av fråga enligt 52 § eller 60 § förs- enligt 3 kap. 6§, 8 kap. 13 § ta stycket 1 bostadsrättslagen eller 22 § första stycket I och 2 (1971: 479), med bostadsrätts- eller 10 kap. 6 § bostadshavares förhållanden. Rör mål rättslagen (1989:0000), med hyresfastighet som tillhör en- bostadsrättshavares förhållanden. skild, skall de två förstnämnda Rör mål hyresfastighet som ledamöterna vara väl förtrogna tillhör enskild, skall de två förstföreträdesvis med förvaltning av nämnda ledamöterna vara väl sådan fastighet. Rör mål annan förtrogna företrädesvis med förhyresfastighet, skall dessa leda- valtning av sådan fastighet. Rör möter vara väl förtrogna före- mål annan hyresfastighet, skall trädesvis med förvaltning av dessa ledamöter vara väl för-

som tillhör arman trogna företrädesvis med för-

hyresfastighet

än enskild. valtning av hyresfastighet som

tillhör annan än enskild.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

68 Författningsförslag SOU 1988: 14

10 till

Förslag

om i (1975: 1132)

Lag ändring lagen

om förvärv av m. m.

hyresfastighet

Härigenom föreskrivs att 2§ lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 §2

Förvärvstillstånd fordras inte

1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund,

2. om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmärmyttigt, bostadsföretag, folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvärvare,

2 a. om egendomen i annat 2 a. om egendomen i annat fall än som anges under 2 för- fall än som anges under 2 förvärvas av en bostadsrätts- värvas av en bostadsrättsförening och föreningen har förening och föreningen har fattat beslut om förvärvet i den fattat beslut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 60 a § ordning som föreskrivs i bostadsrättslagen (I 971 :4 79), 8 kap. 25 § bostadsrättslagen

(1989: 0000),

3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970: 939) om förvaltning av kyrklig jord,

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är

lLagen omtxyckt 1983: 438. 2Senaste lydelse 1987: 244.

14 69

SOU 1988: Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

att avyttra enligt 6§ eller enligt 3 kap. l § lagen

skyldig egendomen

(1982: 618) om utländska förvärv av fast egendom m. m., 6. om förvärvet förvärv av skall prövas enligt lagen om utländska fast egendom m. m., 7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna i kraft den 1 januari 1990. lag träder

70 SOU 1988: 14

F örfattningsförslag

ll till

Förslag om i hyresförhandlingslagen (1978: 304) Lag ändring

Härigenom föreskrivs att 33 §hhyresförhandlingslagen (1978: 304) _ skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

33§

Om särskilda skäl föreligger, Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undan- kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpningen av lagen i _ tag från tillämpningen av lagen i fråga om hus sqm ägs av fråga om hus som ägs av en förening eller aktiebolag som juridisk person som avses i avses i punkt 16 Övergångsbe- punkt 11 Övergångsbestämstâmmelserna till bostadsrätts- melserna till bostadsrättslagen lagen (1971: 479). (19893 0000).

i

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

SOU 1988: 14 Författningsfärslag 71

12 Förslag till

om i (1982: 617)

Lag ändring lagen

om utländska förvärv av svenska m. m.

företag

Härigenom föreskrivs att i 3 §1 lagen (1982:617) om utländska förvärv av svenska företag m. m? bostadsrättslagen (1971: 479) skall bytas ut mot bostadsrättslagen (1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den l januari 1990.

lsenaste lydelse 1983: 106. zLagen omuych 1987: 420.

72 F SOU 1988: 14

örfattningdörslag

13 till

Förslag

om i

Lag ändring övergångsbestämmelsema

till om i

lagen (1984: 694) ändring jordabalken

föreskrivs att 7 övergångsbestämmelsema till

Härigenom punkt lagen (1984: 694) om ändring i jordabalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7. Om det föreligger särskilda 7. Om det föreligger särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en skäl, kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag som juridisk person som avses i punkt

11 övergångsbestämmelserna till

avses i punkt 161 Övergångsbestämmelsema till bostadsrätts- bostadsrättslagen (1 989: 0000) lagen (1971:479) tillstånd att tillstånd att tillämpa avtalsklausul

avtalsklausul som stri- som strider mot 12 kap. l5§ tillämpa der mot 12 kap. 15 § andra andra stycket första meningen

första eller eller 19 §. Tillstånd som har stycket meningen 19 §. Tillstånd som har med- meddelats enligt äldre bestäm-

melser gäller även efter ikraftdelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet. trädandet.

Denna träder i kraft den l januari 1990.

lag

SOU 1988: 14 F 73

örfattningsförslag

14 till

Förslag

om i

Lag ändring lagen (1986: 1242)

om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1§

Enligt denna lag får rege- Enligt denna

lag får regeringen försöksvis lämna eko- ringen försöksvis lämna ekonomiska föreningar tillstånd att nomiska tillstånd att

föreningar utan hinder av bestämmelser- utan hinder av bestämmelser-

na i 79 § bostadsrättslagen na i 1 kap. 9 § bostadsrättslagen

(1971 : 479) bedriva verksamhet (1989:0000) bedriva verksami vilken het i vilken

föreningen tillämpar föreningen tillämpar

villkor som innebär att det med villkor som innebär att det med andelsrätt i föreningen följer en andelsrätt i en

föreningen följer

rätt att hyra bostadslägenhet rätt att hyra

bostadslägenhet (kooperativ hyresrätt). (kooperativ hyresrätt).

Denna lag träder i kraft den l januari 1990.

SOU 1988: 14 74 F :irfczltrzingsförslag

15 till

Förslag om i 813) Lag ändring lagen (1987:

um homosexuella sambor

Härigenom föreskrivs att i lagen (1987: 813) om homosexuella sumbor bostadsrättslagen (1971: 479) skall bytas ut mot bostadsriixtslzngen (1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 75

16 Förslag till

om i

Lag ändring lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs att 8§ lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8§

Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kommunen om kommunen begär det.

Om annat inte avtalats, skall Om annat inte avtalats, skall upplåtelse till kommunen anses upplåtelse till kommunen anses ha skett vid den tidpunkt då ha skett vid den tidpunkt då kommunens begäran enligt kommunens begäran enligt första stycket kommit husägaren första stycket kommit husägaren till handa och på de villkor som till handa och pâ de villkor som angetts i meddelandet enligt 7 §. angetts i meddelandet enligt 7 §. Om upplåtelsen avser bostads- Om upplåtelsen avser bostadsrätt, skall den dock inte anses ha rätt, skall den dock inte anses ha skett innan de förutsättningar är skett innan de förutsättningar är uppfyllda som anges i 3 uppfyllda som anges i 2 kap. 1, och 5 §§ bostadsrättslagen 5, och 6§§ samt 3 kap. 2§ (1971 : 479). bostadsrättslagen (1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den l januari 1990.

SOU 1988: 14 77

1¶Utredningsuppdraget

Enligt våra huvuddirektiv (bilaga 1) skall vi göra en allmän översyn av bostadsråttslagen (1971: 479), i betänkandet förkortad BRL. Vi skall också se över lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). Ytterligare en

uppgift

är att lägga fram förslag som underlättar och främjar en övergång till bostadsrätt från olika former av s. k. andelsboende

och att ta _upp vissa andra frågor i samband därmed. I tilläggsdirektiv som meddelats av regeringen den 27 oktober 1988 (bilaga 2) har vi dessutom ålagts att utreda hur man inom ramen för kan

bostadsrättslagstifmingen

främja att bostadslägenheter utnyttjas i första hand som

permanent-

bostäder för fysiska personer.

I första hand bör vi koncentrera oss

på de frågor som redovisas särskilt i våra direktiv. Vi bedömer att bostadsrättshavamas

ställning

vid ombyggnad samt frågan om s. k. förhandsavtal har en större principiell betydelse än andra frågor, även om det finns principiella inslag också i dessa. Frågorna om avgifter, anpassningen till hyreslagen och upplåtelse av småhus med bostadsrätt är mer juridiskt-tekniskt betonade eller av lämplighetskaraktär. Detsamma de frå-

gäller

gor som har anknytning till ombildningslagen samt frågorna om andelsboende.

Vi är oförhindrade att ta upp andra frågor än de som redovisas särskilt i de direktiv som vi har fått. En fråga som vi har tagit upp gäller sådana villkor om medlemskap som en förening får ta upp i sina stadgar. En annan fråga gäller panthavares ställning vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion. Den senare frågan har vi behandlat mot bakgrund av de uttalanden av lagrådet och departementschefen som gjordes i ett

lagstiftningsärende om offentlig auktion på bostadsrätt (se prop. 1986/87: 37 s. 68 och 69).

Vi har också ansett det angeläget att ta upp vissa frågor om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt som anknyter till bestämmel-

serna i de statliga låneförfattningama och till beskattningsmåssiga

78 Kapitel 1 SOU 1988: 14

förhållanden. Anledningen härtill är frågomas praktiska betydelse och deras samband med andra frågor som vi tar upp. Eftersom vårt upp-

skatte- och låneförfattningama, har vi dock inte drag inte omfattar lämnat några konkreta förslag till förändringar i dessa delar utan begränsat oss till att länma vissa allmärma synpunkter.

I direktiven anförs att den nya lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar, som trätt i kraft den l januari 1988, eventuellt kan ge anledning till överväganden om BRL i något hänseende behöver ändras

eller omdisponeras. Med anledning härav, men framför

ytterligare

allt av andra skäl, har vi tagit upp frågan om en modernisering och

redigering av BRL. Vi föreslår att den nuvarande lagen er-

språklig

sätts med en helt ny bostadsrättslag.

Enligt våra direktiv-får vi inte ta upp vissa frågor. Det gäller frågan om priskontroll och hembud på bostadsrätter. Det gäller också inteckning av bostadsrätt. Vi får inte heller ta upp några principiella frågor om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

För att berika våra kunskaper vad gäller tillämpningen av lagstiftningen har vi genomfört ett antal enkätundersökningar. Bl. aj har vi vänt oss till HSB, Riksbyggen och Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC) samt ytterligare några organisationer och företag. I vissa särskilda frågor har vi berett bostadsdomstolen och hyresnämndema samt bl. a. konsumentverket och bostadsstyrelsen tillfälle att inkomma med synpunkter. Härutöver har vi haft överläggningar med Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästemas Riksförbund. Vidare har vi fått material och synpunkter från ett antal bostadsrättsföreningar, och från enskilda föreningsmedlemmar. Även Stockholms kommun har tillhandahållit oss visst underlag. Vi har slutligen låtit vissa länsbostadsnämnder och kommunala förmedlingsorgan lägga fram sina synpunkter på i första hand tillämpningen av BRL och då främst mot bakgrund av de statliga lånebestämmelserna.

Redovisningen av gällande rätt m. m. kommer att ske i anslutning till de sakfrågor som tas upp. En allmän redogörelse för bostadsrättsinstitutet och dess utveckling, utländsk rätt och de organisationer som verkar på bostadsrättsmarknaden har lämnats bl. a. i betänkandet Från hyresrätt till bostadsrätt (SOU 1981: 74). Trots att vissa förändringar har skett, har vi inte ansett att vi behöver

SOU 1988: 14 1 79

Kapitel

göra någon komplettering av uppgifterna. Detsamma gäller vissa statistiska uppgifter m. m. av allmän karaktär som t. ex. finns i

intagna

bostadskommitténs betänkanden SOU 1984:34-36 samt SOU 1986:46.

I kapitel 2 går vi igenom de frågor som rör BRL. Kapitel 3 ägnar

vi åt ombildningslagen och 4 om

i kapitel tar vi upp frågorna andelsboende. Betänkandet avslutas

med kapitel 5-7, Vissa gemensamma frågor, Specialmotivering till samt

författningsförslagcn

Kostnadskonsekvenser.

SOU 1988: 14 81

2¶Bostadsrättslagen

2.1 Allmänna

utgångspunkter

Bostadsrättslagen (1971: 479, omtryckt 1982: 353) trädde i kraft den 1 juli 1972 (prop. 1971: 12, LU 9, rskr. 125). Den ersatte då 1930 års

lag om bostadsrättsföreningar. Lagstifmingen

bygger på den äldre lagen och på de förslag som lades fram i betänkandet Bostadsrätt (SOU 1969: 4). I betydelsefulla delar avviker dock BRL från betän-

kandets förslag.

I systematiskt hänseende är BRL uppdelad i en speciellt bostadsrättslig och en föreningsrättslig del. Den förstnämnda delen innehåller, förutom vissa inledande bestämmelser, bestämmelser om upplåtelse och övergång av bostadsrätt och om bostadsrättshavamas rät-

tigheter och skyldigheter. Den föreningsrättsliga delen hänvisar i stor

utsträckning till bestämmelsema i lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar. Lagen innehåller dessutom bestämmelser om förfarandet i bostadsrättstvister m. m. och ett förbud

mot upplåtelse av andelsrätt.

I förarbetena till BRL (se prop. 1971: 12 s. 75) fästes stor vikt vid att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda företag samt vid att tillförsäkra bostadsrättshavama

god insyn i föreningamas angelägenheter och ett stort mått av trygghet i besittningen av deras lägenheter. Forrnerna och forutsättningama för bostadsrättshavamas anknytning till föreningen i samband med produktionen av

föreningsfastigheten

kom att inta en central plats i den nya lagen.

Under årens lopp har BRL ändrats i olika hänseenden. Det finns här endast anledning att ta upp några av de viktigare

förändringarna

under senare år. Av stor betydelse är de som genomfördes i

ändringar

anslutning till ombildningslagen och som trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr. 364, SFS 1982: 353). Vidare bör närrmas den möjlighet som HSB och Riksbyggen fick fr. 0. m. den 1 maj 1985 att återköpa eller lösa bostadsrätter under en treårsfrist från upplåtelsen (BoU 1984/85: 12, rskr. 194, SFS 1985: 182). Den 1 juli 1987 trädde nya regler i kraft om av bostadsrätt

försäljning på

SOU 1988: 14 82 2

Kapitel

BoU 13, rskr. 249, SFS auktion 1986/87: 37, offentlig (prop. de huvudsakligen redaktionella 1987: 243). Slutligen bör nämnas

1 januari 1988 med anledning ändringar i BRL som trädde i kraft den

1986/87: 7, LU 20, rskr. 172; SFS av den nya föreningslagen (prop.

1987: 669). med ändamål att är en ekonomisk förening En bostadsrättsförening utan till tiden. åt medlemmarna begränsning

upplåta lägenheter

för bostadsrättsinstitutet är sålunda dels att medlemmarna Utmärkande verksamhet att på så sätt delta i föreningens för själva förutsätts dels att medlemmarna har en till sina ekonomiska intressen, främja

tiden till vissa lägenheter.

obegränsad nyttjanderätt delta i föreningsverksamheten ger

Att medlemmarna _förutsätts

är detta

bostadsrättsföreningen en kooperativ prägel. Naturligtvis

lagstiftningen viktiga utgångsjämte de syften i övrigt som uppbär

Förhållandena bostadsmarknaden vid en översyn av BRL. på

punkter

under den tid som har emellertid undergått väsentliga förändringar

härav finns det anledning att redan BRL varit i kraft. Mot bakgrund

kan vara aktuellt att göra inledningsvis ta upp ett par frågor där det

avsteg från de principer på vilka BRL vilar.

i ett skede av intensiv nybygg- Allmänt kan sägas att BRL tillkom

nadsverksamhet. Därför var det naturligt att lagen i första hand kom

vid Ombyggnads- och

att utformas efter förhållandena nyproduktion.

ökat sedan mitten av 1970underhållsverksarnheten har emellertid

har nu kommit in i ett skede då talet. Allt fler äldre bostadsrättshus

Detta medför

mer eller mindre ingripande saneringsåtgärder påkallas.

av BRL också till stor del kommer att gälla frågor

att tillämpningen

och underhåll. Det har dock visat sig att tillämpningen

om ombyggnad

- av lagen i dessa fall inte är problemfri.

ställning med av- Ett är att den ägarliknande

generellt problem

intar kan försvåra en seende på lägenheten som en bostadsrättshavare

önskad rationell Detta kan också

av föreningsmajoriteten ombyggnad.

att förbättra våra bostäder motverkas. få till följd att intentionerna

om inte i vart fall borde Det har därför ifrågasätts lagstifmingen

i sådana fall då enskilda mildras något till förmån för föreningen

s. k. vetorätt avseende ombyggnad av den egna bostadsrättshavares

kunna vissa mer ingripande annars skulle omintetgöra

lägenheten

avses är situationer då delar av Vad som främst

ombyggnadsprojekt.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 83

en bostadsrättslägenhet behöver tas i för t. ex. en hiss-

anspråk

trumma, eller då det bedöms nödvändigt att en lägenhet antingen slås samman med en annan lägenhet eller delas upp. Därmed sammanhänger också vissa frågor om fastighetens underhåll m. m.

Vad gäller nyproduktionen kan reglerna om ekonomisk plan samt förbudet mot förhandsavtal, dvs. avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt, inte heller anses anpassade till den utveckling som har skett. I praktiken ges de bostadssökande numera möjlighet att i stor utsträckning påverka utformningen av de lägenheter som de skall flytta in i. Detta görs under produktionsskedet och avser s. k. tillval av t. ex. skåputrustning i kök, maskinell utrustning

samt tapeter och färgsättning. Det är inte heller ovanligt att de bostadssökande ges möjlighet att påverka rumsfördelningen, upptag för dörrar m. m. Tillvalen och de övriga åtgärder som de boende önskar måste av byggnadstekniska skäl göras förhållandevis tidigt, ibland så tidigt att det då inte är möjligt att upplåta bostadsrätt på grundval av en tillförlitlig ekonomisk plan. Till följd härav förekommer det på marknaden en del avtalskonstruktioner som kan stå i strid med förbudet mot förhandsavtal.

En väsentlig förändring av bostadsmarknaden under 1970- och 80talen är också det ökade antalet ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. De erfarenheter som gjorts efter 1982 års lagstiftning ger, som vi skall återkomma till, anledning till vissa lagändringar.

Sammantaget är det enligt vår mening angeläget att lagstiftningen anpassas till utvecklingen på bostadsmarknaden. Vad gäller bostadsrättshavarens ställning vid ombyggnad, reser emellertid detta den principiella frågan om avsteg bör göras från principen om att den i bostadsrätten ingående nyttjanderätten är obegränsad till tiden. Ett system med förhandsavtal skulle innebära att bostadssökande kan komma att stå utanför föreningsverksamheten under ett skede, trots att de förbinder sig att teckna bostadsrätt. Detta strider mot de

princi-

per som antogs vid 1971 års lagstifming.

I det följande kommer vi först in på vissa frågor om antalet medlemmar i en bostadsrättsförening, samverkan mellan medlemmarna samt vissa andra frågor om medlemskap (avsnitt 2.2-2.5). Vi tar därefter upp frågorna om ekonomisk plan, förhandsavtal samt ombyggnad och underhåll (avsnitt 2.6-2.8). Vissa frågor om upplåtelse av

84 Kapitel 2 SOU 1988: 14

småhus med bostadsrätt behandlas därefter (avsnitt 2.9). Avsnittet om anpassning till hyreslagen (avsnitt 2.10) inrymmer flera olika frågor, bl. a. behandlingen av försumliga avgiftsbetalare och frågan om upplåtelser av lägenheter i andra hand. Systemet med avgifter till föreningen tas upp i avsnitt 2.11. Avslutningsvis behandlas frågan om panthavares ställning vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion (avsnitt 2.12).

2.2¶Antalet medlemmar m. m.

Vårt förslag: En bostadsrättsförening måste även fortsättningsvis ha minst fem medlemmar. Ett krav på att det i föreningsfastigheten skall finnas minst fem lägenheter som skall upplåtas med bostadsrätt lagfästs. Att kravet är uppfyllt skall gälla som förutsättning för registrering av den ekonomiska planen.

För att en bostadsrättsförening skall få registreras krävs bl. a. att föreningen har minst fem medlemmar (43 § BRL). Om antalet medlemmar eller bostadsrättshavare nedgår under fem, och inte ett tillräckligt antal medlemmar inträder i föreningen inom tre månader, är

föreningen likvidationsskyldig (65 § BRL och 11 kap. föreningsla-

gen). Av grunderna för lagstifmingen har ansetts följa att föreningen skall förfoga över minst fem lägenheter som kan upplåtas med bo-

stadsrätt (se Knutsson-Lindquist, Bostadsrättslagen, s. 104).

Såväl juridiska som personer kan vara medlemmar i en

fysiska

bostadsrättsförening. En medlem behöver inte inneha bostadsrätt till någon Flera medlemmar kan inneha samma bostadsrätt ge-

lägenhet.

mensamt. När man talar om antalet medlemmar eller bostadsrättshavare avses antalet fysiska eller juridiska personer som har sådan ställning. Den som i egenskap av medlem innehar flera bostadsrätter är alltså endast en bostadsrättshavare med ett medlemskap.

Bestämmelsen om antalet medlemmar hade sin motsvarighet i 1930 års bostadsrättslag och har motiverats med att föreningens verksamhet

är kooperativ. Motioner i riksdagen om att en föreningsfastighet

endast skall behöva ha tre lägenheter har avstyrkts med hänvisning

SOU 1988: 14 Kapitel 2 85

karaktär (se BoU 1984/85: 12 bl. a. till föreningarnas kooperativa och LU 1984/85: 24). Bakom motionerna 32; jfr även LU 1987/88: till bostadsrätt också bör kunna ske i låg motivet att ombildning sådana inte ovanliga fall då en hyresfastighet består av tre eller fyra lägenheter. Under utredningsarbetet har SBC och Sveriges Fastighets-

av lagstifmingen.

ägareförbund ställt sig bakom en sådan förändring I våra huvuddirektiv (s. 8) uttalar departementschefen uppfattatt även i fortsättningen skall bestå av

ningen föreningsfastigheter

minst fem och att antalet medlemmar som huvudregel skall

lägenheter

vara minst fem. Vi bör emellertid överväga om inte kravet på antalet medlemmar av föreningens verksamhet kan minsi inledningsskedet kas från fem till tre. Ett motiv för en sådan förändring är det prakmed genom s. k. kontorstiska tillvägagångssättet föreningsbildning bildas utan de boendes medverkan. Prostiftning, dvs. att föreningen av servicehuskaraktär med t. ex. kommunen och organisatiojekt nerna som stiftare skulle då kunna genomföras på ett smidigare sätt. att antalet medlem- För egen del ansluter vi oss till uppfattningen som huvudregel skall vara minst fem. I mar i en bostadsrättsförening det inte kan kooperativa synsättet ligger att en bostadsrättsförening bestå av ett alltför ringa antal medlemmar, men även praktiska hänsyn talar för att nuvarande regel bör behållas. Skulle enbart tre eller fyra medlemmar godtas kan det exempelvis bli svårt att få ihop en fungerande redan av det skälet inte blir styrelse med följd att föreningen

Vidare självständiga och i

livskraftig. menar vi att föreningsstämmans förhållande till överordnade roll upphör om kravet på an-

styrelsen

talet medlemmar sänks. bör framhållas att också enligt den

Slutligen

är att antalet medlemmar skall vara

nya föreningslagen huvudregeln

om medlemmarna lägst fem, låt vara att antalet kan vara tre eller fyra är juridiska personer (2 kap. l § föreningslagen). Under har från några håll framförts att det skulle

utredningsarbetet

vara med ett mindre antal medlemmar när föreningsbildning

praktiskt

dvs. utan de boendes medverkan. sker genom s. k. kontorsstiftning, Emellertid av de som till oss har redovisat sin inställhar merparten att det inte ens vad det inledande skedet ning i frågan förklarat gäller av en bostadsrättsförenings verksamhet finns skäl till någon förändav Vi intar samma ståndpunkt. Förutom de syn-

ring gällande regler.

punkter vi tidigare har redovisat i frågan om antalet föreningsmed-

86 SOU 1988: l4

Kapite12

menar blir någon egentlig skillnad om lemmar, vi att det knappast kravet medlemmar sänks endast under inledningsskedet.

på antalet Vår är att den föreningsbildning som kan ske med tre

uppfattning

medlemmar också kan utan större olägenhet med* fem.

genomföras

Vad som i föreningslagen föreskrivs om tre eller fyra medlemmar när dessa är juridiska personer föranleder oss inte till någon annan

ståndpunkt.

Vi föreslår alltså inte någon förändring av gällande rätt vad gäller kravet på antalet föreningsmedlemmar.

I praxis tycks det på sina håll upprätthållas ett krav på att föreningens hus, såsom förutsättning för registrering av den ekonomiska planen, skall innehålla minst fem lägenheter som upplåts med bostads-

- vid rätt. Vår uppfattning är att denna praxis bör lagfastas. Motivet sidan av att kooperativa karaktär - är att

upprätthålla föreningens

vid hos länsstyrelserna och att skapa enhetlighet lagtillämpningen undanröja en eventuell osäkerhet om lagens innebörd på denna punkt.

Vi är medvetna om att vårt förslag om att antalet skall

lägenheter

vara minst fem kräver av lägenhetsbegreppet som

en precisering avviker från det begrepp som i övrigt gäller enligt BRL och annan

t. ex. hyreslagen. Vi föreslår därför att

nyttjanderättslig lagstiftning,

- i förevarande - endast som lägenhet sammanhang godtas varje avskild enhet som är inrättad att användas varaktigt och självständigt

Syftet med vårt förslag är (jfr 2 § andra stycket ombildningslagen). dock inte att begränsa bostadsrättslagens användningsområde med avseende på vilka slags lägenheter som får upplåtas med bostadsrätt utan endast att skapa en norm för en beräkning av minsta antalet

I skall vi återkomma närmare till

lägenheter. specialmotiveringen

Wfrågan.

Vi föreslår vidare att kontrollen av att föreningens hus innehåller fem som kan med bostadsrätt skall ankomma på de

lägenheter upplåtas

s. k. intygsgivama, dvs. på de personer som skall granska föreningens ekonomiska plan (ang. dessa, se avsnitt 2.6). Förslaget innebär att den ekonomiska om inte det aktuella kravet är

planen inte får registreras

i specialmotiveringen.

fyllt. Även till denna fråga skall vi återkomma

SOU 1988: 14 Kapitel 2 87

2.3¶Geografisk spridning av föreningens hus

Vårt förslag: Om en bostadsrättsförening har fler än ett hus, skall husen vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. Detta skall gälla som förutsättning för registrering av den ekonomiska planen.

När institutet bostadsrätt tillskapades i början på 1930-talet var det naturligt att föreningarnas lägenheter var inrymda i flerfamiljshus. Detsamma gällde under tiden för den föreningslagstifming som föregick 1930 års bostadsrättsföreningslag. I någon utsträckning tycks det dock ha förekommit att föreningar disponerade över radhusliknande byggnader, vilka innehöll lägenheter i ett eller möjligen två plan. Att lägenheter i fristående en- eller tvåfamiljshus uppläts med bostadsrätt, eller disponerades på annat föreningsrättsligt sätt, var säkert mycket

ovanligt.

Således förhöll det sig så i de allra flesta fall att lägenheterna kom

att utgöra stommen i sammanhängande huskroppar. Om föreningarnas

lägenheter inrymdes i flera byggnader var det naturligt att husen kom att ligga bredvid varandra. Därmed underlättades förvaltningen väsentligt. Vidare kunde föreningarna på ett praktiskt sätt överblicka och ta itu med övriga föreningsangelägenheter. sammanhållningen av husen eller fastigheterna utgjorde således ett naturligt och viktigt

inslag i det kooperativa systemet.

Under senare år har emellertid vissa förändringar skett. I allt större utsträckning har bostadsrättsföreningar bildats för att uppföra friliggande småhus på sådana fastigheter som vanligtvis brukar disponeras av de boende med äganderätt. Bostadsrättshus uppförs också som radhus eller liknande, dvs. byggnader som på ett eller annat sätt

hänger samman. I dag är det inte heller ovanligt att föreningarnas

bebyggelse är blandad på så sätt att en och samma bostadsrättsförening äger både traditionella flerfamiljshus och radhus.

skäl kan förklara den beskrivna utvecklingen. Under utred-

_ Olika ningsarbetet har som en orsak från många håll anförts att det statliga fmansieringssystemet är utformat så att det gynnar bostadsrättsfonnen framför äganderättsformen. För egen del har vi i det stora hela ingen

88 2 SOU 1988: 14 Kapitel

att se negativt utvecklingen. Bostadsrättsformen är ofta anledning på väl lämpad även för småhusbebyggelse och det är givet att gynnsamma finansiella förhållanden eftersträvas av dem som uppför sådan

bebyggelse.

Exempel visar dock att bostadsrättsforrnen i många fall väljs framför enbart av finansiella eller skattemässiga skäl.

äganderättsformen

för en föreningsbildning har alltså trätt i De kooperativa grunderna eller bakgrunden. Det tycks sålunda inte vara ovanligt att byggmästare avsedda entreprenörer med detta syfte bildar bostadsrättsföreningar för ett mindre antal småhus som skall med bostadsrätt. Sär-

upplåtas

är ett exempel som visar att en kommun för att skilt anmärkningsvärt få för ett antal för äganderätt avsedda småhustomter,

avsättning

överlåtit tomterna trots att till att bebyggas av en bostadsrättsförening, tomterna legat utspridda i olika delar av kommunen. Om utvecklingen skall styras mot den ena eller andra upplåtelse» kan detta bestämmelser i fmansierings- eller formen, ske genom skatteförfatmingama, men det ankommer inte på oss att ta ställning av dessa bestämmelser, anser vi till den frågan. Oavsett utformningen dock att om en i bostadsrättsform skall få vara

frågan bebyggelse

spridd på det nyss angivna sättet är en principiell bostadsrättslig fråga, anser oss skyldiga att ta som vi vid vår översyn av lagstiftningen till. kravet på ställning I övrigt får vi nöja oss med att understryka karaktär som en förutsättning för bostadsrättsföreningars kooperativa

registrering (1 kap. 2 § lagförslaget, jfr 40§ BRL).

Det intresset måste rimligen bli lågt med en splittrad

kooperativa

bebyggelse. Snarare torde bostadsrättshavama i dessa fall uppfatta sig som kommer att uppstå för

egnahemsägare, med följd att problem

planering, förvaltning och fasföreningen vad gäller bl. a. gemensam Variationer mellan husen när det gäller yttre underhåll,

tighetsskötsel.

om- och m. m. kommer sannolikt också att bli svår»

tillbyggnader

bemästrade. ansvar som förutsätts prägla en bo- Det gemensamma stadsrättsförenings verksamhet försvagas, eller upphör, säkerligen efter en tid om tillåts ha sina hus geografiskt spridda

föreningarna

från varandra i alltför stor utsträckning. Således menar vi att företeelsen principiellt står i strid med den kooperativa föreningstanken.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 89

För att motverka risker för en ogynnsam utveckling, men också för att ytterligare markera det kooperativa synsätt som bör prägla bostadsrättslagstifmingen, föreslår vi att lagstiftningen kompletteras med en regel som tar sikte på de fall då en förening har flera hus. Innebörden bör vara att husen skall vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. På samma sätt som vi föreslagit beträffande minsta antalet lägenheter (avsnitt 2.2), föreslår vi att kontrollen av den samlade bebyggelsen

och att kravet skall gälla som förutsättning för sker av intygsgivama registrering av den ekonomiska planen. Vi återkommer till den frågan i specialmotiveringen.

2.4 Vissa om

frågor medlemskap

Vårt förslag: Bostadsrättsföreningar ges en laglig rätt att efter

fritt skön vägra juridiska personer inträde i föreningen. Sådana

villkor för medlemskap som innebär att endast personer med

visst medborgarskap eller viss inkomst kan beviljas inträde i en

förening skall vara utan verkan. Enligt en särskild bestämmelse

skall dessutom generellt gälla att villkor som är oskäliga mot den

som överlåter eller förvärvar bostadsrätt skall vara utan verkan.

2.4.1 Gällande rätt m. m. Enligt 11 § BRL får den som har förvärvat bostadsrätt av en tidigare innehavare inte vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för som föreskrivs i stadgarna och föreningen skä-

medlemskap

ligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. En make eller någon annan som varaktigt sammanbott med bostadsrättshavaren får vägras medlemskap endast om stadgarna föreskriver att medlem skall tillhöra viss sammanslutning eller uppfylla liknande villkor.

När det är föreningen som skall upplåta en lägenhet med bostadsrätt gäller som huvudregel att styrelsen fritt avgör medlemskapsfrågan. En sådan ordning, som avviker från vad som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet, har ansetts ändamålsenlig med hänsyn till ka-

SOU 1988: 14

90 Kapite12

verksamhet (se prop. 1971: 12 raktären av en bostadsrättsförenings s. 150). Bl. a. måste ju medlemsantalet begränsas med hänsyn till antalet som skall upplåtas. Givetvis måste dock styrelsen

lägenheter

«

som kan vara upptagna i stadgarna. följa de villkor

Ett undantag från principen om styrelsens fria prövningsrätt gäller när hyresgäster ansöker om medlemskap vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Enligt 51 BRL har således en bostadshyresgäst

_a§

rätt till inträde om han de villkor för medlem-

i föreningen uppfyller

i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas skap som föreskrivs med honom som bostadsrättshavare (se prop. 1981/82: 169 s. 32 f.).

att vägra någon som förvärvat bostadsrätt

Om styrelsen beslutar eller inträde i föreningen kan beslutet överprövas av

en hyresgäst

BRL). Nämndens beslut kan överklagas till

hyresnämnden (52§

i bostadsdomstolen.

enligt gällande rätt frihet att ställa

Som framgår har föreningarna

villkor medlemskap. Ett exempel på ett vanligt sådant upp olika för villkor är att medlemmen också skall tillhöra någon annan sammanslutning än bostadsrättsföreningen. Inom HSB är det sålunda obligatoriskt för medlemmarna i en bostadsrättsförening att också tillhöra den regionala HSB-föreningen. Andra villkor som förekommer i prakti-

eller åldersgränser. Exempel finns på att medken gäller inkomstlemmama skall tillhöra en viss yrkeskategori eller vara mantalsskrivna viss ort. Särskilt i äldre bostadsrättsföreningar förekom-

på

mer det villkor om att medlemmarna måste vara svenska medborgare. Vidare förekommer det villkor om att medlemmarna inte får vara

bör nämnas att det i och för sig är tillåtet

juridiska personer. Slutligen

för en att ställa villkor om pris-

bostadsrättsförening upp särskilda

. föreskrifter som skall iakttas av en förvärvare för att medlemskap skall kunna Däremot är sådana hembudsliknande villkor för

beviljas.

utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt medlemskap övergår skall utses av någon arman än bostadsrättshavaren eller godkännas i annan ordning än som gäller för inträde i en bostadsrättsförening (ll a§ BRL; jfr l4§ BRL).

Vissa av de villkor för medlemskap som förekommer i praktiken har varit föremål för debatt. I det följande vi först att be-

kommer

handla sådana villkor för medlemskap som innebär att bostadslägenheter skall användas för permanent boende resp. förbehållas fysiska

SOU 1988: 14 2 91

Kapitel

personer. Vi kommer därefter om

att pröva villkor medborgarskap och om att den medlemssökande måste ha en viss inkomst.

Slutligen

kommer vi in på frågan

om det bör uppställas en allmän regel av huvudsaklig innebörd att oskäliga villkor för skall vara

medlemskap

utan verkan.

2.4.2 Villkor om permanentboende och om att endast fysiska personer får förvärva bostadsrätt

Enligt tilläggsdirektiven (bilaga 2) skall vi utreda hur man inom

ramen för kan att i

bostadsrättslagstiftningen främja bostadslägenheter

första hand nyttjas som permanentbostäder. Vi skall därvid särskilt pröva sådana ändringar som syftar till att bostadslägenheter förbehålls fysiska personer. Bakgrunden är den ansträngda situation som för närvarande råder på bostadsmarknaden. Frågan har samband med juridiska personers rätt att upplåta en lägenhet i andra hand (se huvuddirektiven s. 8).

Vi vill till en början erinra om att BRL inte hinder i

lägger något

vägen för en förening att i stadgarna ställa upp villkor om att bostadslägenheter skall nyttjas för permanent boende eller om att endast fysiska personer skall äga rätt till inträde i Om en bo-

föreningen.

stadslägenhet används för annat ändamål än pennanentbostad, när ett stadgevillkor därom finns, kan detta under vissa för-

förutsättningar

anleda förverkande av nyttjanderätten (25 § och 33 § första 3

stycket

BRL).

Sådana villkor för

medlemskap som anger att bostadslägenheter

endast får nyttjas för permanent boende tycks inte förekomma

i praktiken, men för att förhindra att bostäder i kust- eller fjällområdena omvandlas till fritidsbostäder förekommer villkor om att medlemmarna skall vara kyrkobokförda orten. Villkor

på om att endast fysiska personer skall ha rätt till inträde i föreningen är inte ovanliga och förekommer t. ex. i SBC: HSB: s och

s mönsterstadgar. Enligt Riksbyggens mönsterstadgar kan däremot såväl fysiska som juridiska personer vinna inträde, oberoende av om förvärvet avser en bostadslägenhet eller en lokal. De flesta bostadsrättsföreningars stadgar torde

2 SOU 1988: 14 92 Kapitel

i vägen för juridiska personer att bli därför inte lägga något hinder

medlemmar. att lä- Förslag om att inskränka föreningarnas möjligheter upplåta var föremål för överväganden i sam-

genheter till juridiska personer

av BRL som band med tillkomsten (se LU 1971: 9 s. 42). Förslagen, med vikten av att slå vakt om föreningarnas koobl. a. motiverades underströk i karaktär, godtogs emellertid inte. Lagutskottet

perativa

vikten av att bostadsrättsföreningama bereddes detta sammanhang utsträckning själva bestämma området möjlighet att i största möjliga frihet i detta hänseende borde för sin verksamhet. Föreningamas endast när särskilt behov enligt utskottet begränsas genom lagregler

förelåg.

De bostadspolitiska strävan-

För egen del vill vi anföra följande. för permanent boende dena att göra fler bostadslägenheter tillgängliga beaktansvärda. Sådana strävanden ligger också i linje

är självfallet

som Det måste så-

med de syften präglar bostadsrättslagstiftningen.

lunda intresse att medlemmarna bor stadigvaligga i föreningarnas och deltar verksamhet. Vi kan rande i sina lägenheter i föreningens

därför ställa oss bakom de intentioner som kommer till uttryck i till-

om att inom ramen för bostadsrättslagstiftningen läggsdirektiven

används bruk och att främja att bostadslägenheter för permanent

sådana lägenheter i första hand förbehålls fysiska personer. i första hand förhållandet mellan för- BRL reglerar emellertid och bostadsrättshavama. Lagstiftningen är av civilrättslig

eningen

som innebär hänsynstaganden till bostadsförsörjkaraktär. Inslag är därför i främmande för lagstiftningen,

ningssynpunkter princip

finns (se ang. kommuners rätt till medlemäven om vissa undantag

skap m. m. i 2, 11 och 30 §§ BRL). Vi anser därför att en restriktiv hållning bör intas till sådana änd-

att man av skäl som inte är motiverade av ringar av BRL som innebär bostadssökandes intressen beskär föreningarnas hänsyn till enskilda att själva bestämma i medlemskapsfrågor. möjligheter Det som ur bostads-

problem med tillgång på pennanentbostäder

att lösa torde dessutom beröra

försörjningssynpunkt är angeläget

de inre delarna av våra storstäder, framför allt Stockholm. främst har därför inte den karaktär som kan moti-

Problemet allmängiltiga

vera om inskränkningar för alla bostadsrättsföreningar.

lagstiftning

SOU 1988: 14 Kapitel 2 93

Vårt sig till att överväga förändring inom uppdrag begränsar ramen för bostadsrättslagstifmingen. Mot bakgrund härav anser vi att om av möjligheterna till medlemskap i första

frågor begränsningar

hand bör bedömas med i de kooperativa syften som

utgångspunkt

demia Vid en sådan bedömning finner vi att redan

uppbär lagstiftning.

bestämmelser ger föreningarna tillräckliga möjligheter att

gällande

genom stadgevillkor eller på annat sätt förhindra att bostadslägenheter används för annat än permanent boende. Vad särskilt gäller föreningarnas möjligheter att förbehålla bostadslägenheter åt fysiska personer, finns det dock anledning att förstärka föreningarnas ställning något, även om vi i denna del inte finner motiverat att gå så långt som att införa ett förbud för juridiska personer att förvärva bostadsrätt. Innan vi in synpunkter av går på den frågan vill vi dock lämna vissa framför allt lagteknisk natur, om det med hänsyn till bostadsförsörjskulle krävas åtgärder utöver dem som vi föreslår.

ningen

Det enklaste sättet att förhindra juridiska personers förvärv av sådana som upplåts med bostadsrätt torde vara att i

bostadslägenheter

BRL föreskriva att sådana avtal om upplåtelse eller överlåtelse skall vara ogiltiga. Man kan också tänka sig att t. ex. i samband med statlig långivning ställa upp villkor om att föreningar skall ha en stadgebestämmelse som förhindrar juridiska personer att förvärva bostadsrätt, en som kanske kan vara rimligare, om en begränsning skall

lösning

göras lokalt. Oavsett vilken väg man väljer, torde det behöva överväundantag som skall göras, t. ex. för kommun, dödsbo eller gas vilka

organisation. Regleringen behöver i denna del dock bostadskooperativ

förmodligen inte bli särskilt omfattande. En annan sak är att en risk för kringgående av lagstiftningen kan tänkas, t. ex. genom att bostadsrätt förvärvas av en bulvan för den juridiska personen.

Om det generellt anses påkallat att förhindra att bostadslägenheter

innehas för annat än permanent boende, kan de lagtekniska svårigheterna dock bli Framför allt bör framhållas att ett eventu-

betydande.

ellt förbud måste bli föremål för någon form av samhällelig kontroll, om förbudet skall vara verkningsfullt. Särskilda svårigheter föredärvid att i det enskilda fallet avgöra om en bostad skall anses

ligger

nyttjad för permanent boende eller ej och vilka skyldigheter som en skall ha i förhållande till det allmänna att vidta åtgärder för

förening

att lägenheten skall nyttjas på avsett sätt. Säkerligen måste undantagen

SOU 1988: 14

94 Kapitel 2

boende bli flera. Regleringen kan från huvudregeln om permanent med ändringar såväl av BRL som av andra föralltså bli omfattande Därtill komfattningar, t. ex. de statliga bostadslåneförfattningama. som kan riktas mot förslag av denna art, ,bl. a. mer invändningar av som en sådana som rör den trygghet i- besittningen lägenheten

bostadsrättshavare bör ha.

att föreningarnas infly- Vi skall nu gå över till frågan hur vi anser förvärv av bostadsrätt inom ramen för

tande över juridiska personers bostadsrättslagstifmingen bör kunna stärkas. g

medlem i en Som tidigare har framgått kan en juridisk person bli

bostadsrättsförening, om inte föreningsstadgama lägger något hinder

eller annan övergång av bostadsrätt i vägen för detta. Vid överlåtelse om den gäller därutöver att föreningen inte får vägra medlemskap

som bostadsrättsha-

skäligen kan nöjas med den juridiska personen

Eftersom de flesta föreningar sedan gammalt vare (se 11 § BRL). om att endast personer kan vinna

saknar stadgebestämmelser fysiska

finns det i ofta små möjligheter för en förmedlemskap, praktiken inträde. Det även om styrelening att vägra en juridisk person gäller

juridisk person som medsen i ett enskilt fall inte skulle vilja anta en

lem. Det gäller också om en föreningsmajoritet genom stadgeändring

skulle ett förbud eller annan inskräning i fråga om vilja åstadkomma rätt till inträde. Enligt 62 § andra stycket BRL är juridiska personers om att inskränka medlemmarnas rätt till övernämligen ett beslut om bostadsrättshavare som berörs av

låtelse giltigt endast samtliga

till beslutet.

ändringen samtycker

att få inflytande över

En förstärkning av föreningarnas möjligheter

att träda in som medlemmar i för-

juridiska personers möjligheter

kunna åstadkommas en uppmjukning av beeningen skulle genom i i 62§ andra stycket BRL. Vi vill emellertid gå ett steg stämmelsen en laglig rätt att - oberoende av stadgarlängre och ge föreningarna personer inträde i föreningen. nas innehåll - fritt vägra juridiska

vill vi dock föra in en Innan vi går in ytterligare på detta förslag

rätt att dispoannan aspekt, nämligen frågan om en juridisk persons

nera en bostadsrättslägenhet om medlemskap beviljas.

När en har beviljats medlemskap torde det många

juridisk person

att den personen skall disponera gånger vara underförstått juridiska ett visst bostadslägenheter kan t. ex. lägenheten på sätt. I fråga om

SOU 1988: 14 Kapitel 2 95

tänkas att den juridiska personen avser att nyttja lägenheten som s. k. övemattningsbostad åt företrädare för eller anställda hos den juridiska personen. I andra fall kan ett uttryckligt samtycke till andrahandsupplåtelse av lägenheten finnas, t. ex. om någon anställd skall nyttja lägenheten som permanent bostad. Som tidigare nämnts finns vissa möjligheter för en bostadsrättshavare att få hyresnämndens tillstånd till andrahandsupplåtelse, om inte föreningen lämnar sitt samtycke. Eftersom en juridisk person givetvis inte själv kan bebo en lägenhet, har i rättspraxis uppstått fråga om vilken rätt en juridisk person skall ha att utan föreningens samtycke upplåta en bostadslägenhet i andra hand.

Frågan har belysts i en avgörande från hyresnänmden i Göteborg (beslut nr 73/86, ärende nr H 2742/86: 03). Sedan ett aktiebolag vägrats inträde i en bostadsrättsförening, hänsköt bolaget frågan om medlemskap till hyresnämnden och begärde samtidigt tillstånd av nämnden att upplåta lägenheten i andra hand. Hyresnämnden konstaterade att det inte förelåg något hinder för bolaget att bli medlem i föreningen och anförde följande.

Härmed är dock inte avgjort under vilka närmare förutsättningar

bolaget kan utöva bostadsrätten. Av avgörande betydelse är här-

vidlag att en juridisk person - i motsats till vad som gäller för en

fysisk person - inte kan sägas ha någon bostad (jämför motsvarande

1970: 20

spörsmål vid jordbruksarrende, regeringens proposition

Del B 2 s. 861, och vid bostadsarrende). En juridisk person som

skall utöva sin bostadsrätt till en bostadslägenhet måste således i

princip under hela innehavstiden upplåta lägenheten i andra hand

till en fysisk person.

Medger bostadsföreningens styrelse en andrahandsupplåtelse

uppstår inga problem. Om styrelsen däremot motsätter sig sådan

upplåtelse, är den juridiska personen - om det inte gäller en kom-

mun - hänvisad till att utverka hyresnänmdens tillstånd, varvid en

prövning skall ske huruvida förutsättningama för tillstånd enligt

30 § bostadsrättslagen är uppfyllda.

En första förutsättning för tillstånd är att bostadsrättshavaren

. under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet. Det

valda uttryckssättet, som också återfinns i hyreslagstifmingens bestämmelser om andrahandsuthyming (se 12 kap. 40 § jordabalken),

ger närmast vid handen att regeln avser endast den situationen att

bostadsrättshavaren under en begränsad tid inte själv kan bebo sin

96 2 SOU 1988: 14

Kapitel

bestämmelsens faller då den

lägenhet. Utanför tillämpningsområde

i förevarande ärende, nämligen att bosituation som föreligger stadsrätten innehas av en juridisk person vilken enligt vad som utgrund härav kan vecklats ovan inte kan ha någon bostad. Redan på till andrahandsenligt hyresnämndens bedömning något tillstånd upplåtelse inte lämnas. En förutsättning för andrahandsuthyming är att upp-

ytterligare

har beaktansvärda skäl för Sådana skäl anses

låtaren upplåtelsen.

enligt motiven till motsvarande bestämmelse i 12 kap. 40 § jordavid av föreligga, om

balken andrahandsupplåtelse hyreslägenhet

arbete annan on eller annan

upplåtaren på grund av sjukdom, på

oförutsedd händelse tillfälligt inte kan begagna lägenheten (prop. 1967: 141 s. 225 f). Även här krävs alltså att andrahandsupplåtelsen natur. av boskall vara av tillfällig Bolagets syfte med förvärvet till en anställd. Vid stadsrätten är att permanent hyra ut lägenheten sådant förhållande finner hyresnämnden att också regeln om beaktansvärda skäl hindrar bifall till ansökningen om andrahandsupplå-

telse.

Hyresnämnden beviljade alltså medlemskap, men avslog bolagets i andra hand. Konsekvensen av begäran om att få upplåta lägenheten beslutet torde ha blivit att bolaget måste sälja bostadsrätten. Från syn-

att föreningens ställning skall vara stark när det gäller juri-

punkten

inträde i kan denna konsekvens i och för diska personers föreningen, kanske anses bra. Likväl måste anses att det såväl från föreningens

sig

som hade varit bättre om frågan om dispositions-

bolagets synpunkt

rätten ett led i medtill lägenheten hade kunnat avgöras direkt som

lemskapsfrågan.

nämnda om att föreningarna, oberoende av

Vårt tidigare förslag

fritt person skall stadgamas irmehåll, skall få avgöra om en juridisk en sådan För-

äga rätt till inträde i föreningen tillgodoser ordning.

att bestämma under vilka förut-

eningarna ges då nämligen möjlighet

skall Om senare används

sättningar en lägenhet disponeras. lägenheten

ändamål eller lägenheten utan

i strid mot ett av föreningen angivet

i andra hand, kan förverkas enligt

samtycke upplåts nyttjanderätten

25 § och 33 § första stycket 2 och 3 BRL. till vi att den nuvarande be- Med hänvisning det sagda föreslår stämmelsen om medlemskap vid övergång av bostadsrätt (11 § BRL) av den huvudsakliga innebörd som kompletteras med en bestämmelse vi nyss har sagt.

Kapitel 2 97 SOU 1988: 14

Vårt innebär till att sådana stadgevillkor för förslag en början som anger att juridiska personer skall ha rätt till inträde medlemskap i inte får någon arman betydelse än att föreningen, i fortsättningen föreningen efter fritt skön kan bevilja en juridisk person medlemskap i av minoritetsföreningen. Enligt vår mening bör detta utan hinder intressen också kunna sådana bostadsrättsföreningar som vid

gälla

ikraftträdandet har villkor av angivet slag, dvs. bl. a. befintliga boinom HSB Någon prövning av stadsrättsföreningar och Riksbyggen. med den juridiska personen som om föreningen skäligen kan nöjas bostadsrättshavane behöver i fortsättningen alltså inte ske i dessa förinnehåller en klausul om att endast eningar. Om stadgarna däremot kommer denna fysiska personer skall äga rätt till inträde i föreningen, klausul att gälla som ett villkor för medlemskap. En motsvarande som den nu föreslagna bör också gälla ordning beträffande av medlemskap vid ombildning av hyresrätt till

prövning

bostadsrätt 51 a § BRL. Detta medför att den jurienligt nuvarande en bostadslägenhet med hyresrätt tills diska person som disponerar vidare får kvarstå som hyresgäst i fastigheten, om inte föreningen att den juridiska personen antas som medlem i föreningen. accepterar vi i avsnitt 2.103 en Utöver de förslag som vi nu lämnar föreslår om att en inte skall kunna

uttrycklig lagbestämmelse juridisk person

tillstånd till Endast om

begära hyresnämndens andrahandsupplåtelse.

till en sådan skall den gå att genom-

föreningen samtycker upplåtelse

föra. Våra får sammantagna alltså till följd att en juridisk förslag bostadsrätt till en i person som avser att förvärva bostadslägenhet, bör undersöka om juridiska har rätt till fortsättningen personer inträde och i så fall komma överens med föreningen om under vilka får om medlemskap beviljas. Vi

förutsättningar lägenheten disponeras

återkommer till denna fråga. I specialrnotiveringen tar vi upp frågan bör beträffande de som vid vad som gälla juridiska personer ikraftträdandet redan erhållit ett från föreningen att upplåta

samtycke

lägenheten i andra hand.

SOU 1988: 14 98 Kapitel 2

2.4.3 Villkor om medborgarskap

Vi vill i denna del till en början erinra om att det inte finns något föratt här i riket bostadsrätt.Vidare är varbud för utlänningar förvärva eller som föreligger förvissa

ken den tillståndsplikt tillståndsprövning

som upplåter fri-

bostadsrättsföreningar (t. ex. föreningar

speciella

enligt lagen (1982: 618) om uttidsbostäder eller industrilokaler) av att förbehåll om ländska förvärv av fast egendom m. m. beroende svenskt medborgarskap finns intaget i föreningens stadgar. Detsamma förvärv av gäller med anledning av lagen (1982: 617) om utländska svenska företag m. m. Vi har ingen anledning att ompröva de ställningstaganden

givetvis

den frihet utlänningar har att som statsmakterna har_ gjort beträffande förvärva bostadsrätt i Sverige. Det finns alltså inget skäl för en boatt genom stadgevillkor om svenskt medborgarskap stadsrättsförening iaktta något förvärvsförbud. Något skäl vid sidan av utlänningslagstifmingen för att en bostadsrättsförening i sina stadgar bör kunna ta in ett villkor om svenskt som förutsättning för medmedborgarskap kunnat finna. Över huvud taget finns det lemskap har vi inte heller att en förening endast enligt vår mening inget skäl som motiverar skall stå öppen för personer med ett visst medborgarskap.

bör erinras om att styrelseledamöter och styrelse-

I sammanhanget 56 § BRL inte behöver vara suppleanter samt firmatecknare enligt som för bostadsrättsföreningama för svenska medborgare, en regel än vad som inom associationsrätten i övövrigt är mer liberal gäller Vidare vill vi erinra om de rigt (jfr t. ex. 6 kap. 4 § föreningslagen). som en bostadsrättsförening har att vägra inträde i förmöjligheter inte kan godta en förvärvare som eningen, om föreningen skäligen ubostadsrättshavare (se ll § BRL). Denna möjlighet torde en förening av i vissa fall, när förvärvaren är bosatt utomlands kunna begagna sig och inte annat än sporadiskt kommer att vistas i bostadsrättslägenheten (jfr RBD 11: 79). Med beaktande av det anförda och då stadgevillkor om visst meddessutom torde kunna missbrukas i diskriminerande syfte, borgarskap föreslår vi att sådana villkor i fortsättningen skall vara utan verkan. villkor. Vi skall senare återkomma till frågan om diskriminerande

SOU 1988: 14 Kapitel 2 99

2.4.4 Villkor om viss inkomst

För att bli medlem i bostadsrättsföreningen måste en förvärvare uppalla de villkor som föreningen ställt upp i stadgarna. Föreningen

fylla

skall dessutom skäligen kunna nöjas med denne som bostadsrättshavare (ll § BRL). I det sistnämnda kravet ligger framför allt att den bostadsrättshavaren skall vara i stånd att fullgöra sina

nytilltiädande

ekonomiska mot föreningen. Hänsyn får också tas till

förpliktelser

förvätvarens personliga kvalifikationer som utövare av bostadsrätten. Möjligheten att vägra medlemskap på gmnd av bristande personliga kvalifikationer skall enligt förarbetena dock utnyttjas med varsamhet (se LU 1971: 9 s. 49). vår mening det inte i linje med de nu redovisade be-

Enligt ligger

stämmelserna att föreningen skall kunna ställa upp särskilda villkor för medlemskap om den medlemssökandes möjligheter att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen eller om dennes perkvalifikationer. Ett villkor om att bostadsrättshavaren måste

sonliga

ha inkomst för att bli medlem i föreningen bör därför vara

enlviss

utan verkan. Inkomsten är för övrigt inte alltid något mått på möjlighetema att klara Bostadsbidrag och annat stöd som av förpliktelsema. lämnas av samhället eller annat ekonomiskt stöd måste också beaktas. I själva verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna utepersoner från medlemskap på ett godtyckligt sätt. Vi anser stänga därför att sådana villkor bör vara utan verkan. Detta bör gälla såväl vid förvärv av bostadsrätt efter en överlåtelse som vid förstagångsupplåtelse av bostadsrätt. Även villkor som berör personliga kvalifikationer hos en medlemssökande bör kuxma underkännas, om villkoret skulle innebära en i den rätt till medlemskap som en förvärvare annars

inskränkning

skulle ha. Vi anser det dock att hänföra sådana villkor till

lämpligast

villkor, som vi behandlar särskilt i det följande.

kategorin oskäliga

2.4.5 Oskäliga villkor

i 36 § avtalslagen får ett avtalsvillkor jämkas

Enligt generalldausulen

eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till dess innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträf-

100 2 SOU 1988: 14 Kapitel

fade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Vid prövningen skall särskild hänsyn tas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller ställning i avtalsföreljest intar en underlägsen hållandet. Lagnimmet skall äga motsvarande tillämpning i fråga om än avtal. Enligt förarbetena (prop. 1975/76: 81 arman rättshandling s. 113) är det t. ex. möjligt att tillämpa bestämmelsen på förenings-

stadgar. Det innebär att en medlem i en bostadsrättsförening med stöd

sagda

kan tänkas få ett oskäligt villkor om t. ex. medav 36 § avtalslagen i eller lämnat utan avseende. I

lemskap föreningsstadgama jämkat

förarbetena eller, såvitt vi känner till, i rättspraxis finns det inget att lagrummet har tillämpats på en bostadsrättsförenings

exempel på

fall där bestämmelsen stadgar. Man torde dock kunna tänka sig olika kan komma i fråga om innehållet i villkor för medtill användning lemskap. Ett enkelt exempel är att en prisklausul i föreningsstadgama att med hänsyn till sitt innehåll kan vara oskälig. Ett annat exempel är den rätt till överlåtelse av bostadsrätten som en bostads-

principiella

rättshavare har inskränks i sådan mån att bostadsrättshavaren har svårt att få tillbaka sin insats för lägenheten. Beträffande inskränktäcker dock bestämmelsen i 11 a § om vissa ningar i överlåtelserätten 6 hembudsliknande villkor de flesta fall som kan förekomma. Bestämmelsen i 36§ omfattar endast det rättsförhålavtalslagen mellan och medlemmarna. Den lande som föreligger föreningen medlem får väcka talan vid domstol som är missnöjd med ett villkor om detta. Den som förvärvar bostadsrätt kan emellertid inte med stöd av få ett villkor i föreningsstadgama prövat. Föreningen

lagrummet

kan därför tänkas avslå en ansökan om medlemskap med hänvisning till ett villkor. Vi har för att sådant

oskäligt visserligen inga belägg

förekommer. De villkor som vi har redovisat såsom före-

tidigare

kommande i torde - bortsett från de behandlade villkoren

praktiken

om medborgarskap och viss inkomst - inte i något fall vara oskäliga. Likväl anser vi det otillfredsställande att BRL öppnar sådana möjlig- Vi tänker då särskilt att en förening kan heter för föreningarna. på ställa hårdare krav de kvalifikationema än vad som i

på personliga

och för är vid den skälighetsbedömning som skall

sig godtagbart

villkor kan också tänkas föregöras enligt 11 §. Diskriminerande komma (jfr NJA 1979 s. 657 samt RBD 3: 78). Över huvud taget an-

SOU 1988: 14 _ Kapitel 2 IOI

ser vi att det vore en fördel om en förvärvare av bostadsrätt kan få

huruvida villkor för medlemskap är prövat ett av föreningen uppställt oskäligt. En bestämmelse härom kan också utgöra ett kompletterande stöd för medlemmar i minoritet att få ett villkor om medlemskap underkastat dornstols prövning.

Det måste emellertid understrykas att föreningarna genom en bestämmelse av angiven art inte får fråntas möjligheten att ställa upp sådana villkor som behövs ändamål eller

med hänsyn till föreningens övriga omständigheter. Föreningarna bör alltså även fortsättningsvis ha en stor frihet att själva utfomia villkoren för medlemskap. Det bör t. ex. inte komma i att underkänna s. k.

fråga generellt

insållningsklausuler av olika slag, t. ex. att endast en viss yrkeska-

. tegori skall ha rätt till inträde.

Med till det sagda föreslår vi att sådana villkor skall

hänvisning

vara utan verkan som är oskäliga mot den som överlåter eller förvärvar bostadsrätt. Villkorets skälighet kan prövas på olika sätt. En möjlighet är att länsstyrelsen vägrar registrering av föreningen på grund av villkoret. är att en föreningsmedlem väcker

En arman möjlighet talan vid domstol om villkoret. Ytterligare en möjlighet är att den som har förvärvat bostadsrätten efter en överlåtelse eller i samband med av till bostadsrätt hänskjuter frågan om

ombildning hyresrätt medlemskap till hyresnämnden (se 8 kap. 13 § lagförslaget).

SOU 1988: 14

102 Kapitel2

av bostadsrätt vid ombildning av

Upplåtelse

till bostadsrätt m. m.

hyresrätt

om rätt till medlemskap för Vårt förslag: Nuvarande regler

som deltar i en ombildning till bostadsrätt preciseras hyresgäster om medlemskap inom ett år från till att avse dem som ansöker får vid vite förelägga en

fastighetsförvärvet. Hyresnämnden

att upplåta bostadsrätt till en hyresgäst som bostadsrättsförening inträde i föreningen. I övrigt föreslås vissa regler om beviljats för sådana hyresgäster som automatiskt utträde ur föreningen inte förvärvar bostadsrätt under en ombildning samt begräns-

att ta ut s. k. av ningar i föreningens. möjlighet upplåtelseavgift

de hyresgäster som deltar i en ombildning.

2.5.1 Gällande rätt m. m.

rätt I kapitel 3 kommer vi att ta upp frågor som gäller hyresgästemas de bor i för ombildning av hyresrätt till att förvärva den fastighet bostadsrätt. Rätten till behandlas i ombildningslagen.

fastighetsförvärv

som behandlas i BRL, dvs. sådana som De frågor om ombildning mellan den bostadsrättsförening som måste bildas gäller förhållandet och tar

för att genomföra ombildningen hyresgästema/medlemmama,

vi upp i detta avsnitt. 2.4 har bostadshyresgästema i ett hus som Som framgår av avsnitt en rätt att bli medlemmar i skall ombildas till bostadsrätt principiell som skall genomföra ombildningen den bostadsrättsförening Denna rätt föreligger oberoende av föreningens (51 a § BRL). skall upplåtas med bostadsrätt inställning till om hyresgästens lägenhet kan emellertid tänkas bli avslagen med eller ej. En inträdesansökan villkor som för medlemskap i hänsyn till de särskilda gäller förhållanden eller dennes betalföreningen, hyresgästens personliga (se prop. 1981/82: 169 s. 89).

ningsförmåga

som rör ombildning av BRL reglerar också en del andra frågor i 60 a § BRL. Innehyresrätt till bostadsrätt. En viktig regel finns att en bostadsrättsförenings beslut börden av lagrummet är i huvudsak för ombildning till bostadsrätt skall om förvärv av en hyresfastighet

SOU 1988: 14 Kapitel 2 103

fattas på en föreningsstämma med två tredjedels majoritet bland i förhyresgästerna och att dessa hyresgäster skall vara medlemmar eningen. I lagrummet finns det också bestämmelser om ekonomisk plan vid en ombildning m. m. Enligt 9 a § BRL kan en bostadsrättsom att de hyresgäster som förening i sina stadgar ta in ett förbehåll biträder ett beslut om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall vara att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter för-

skyldiga

värvet. blir då å sin sida att upplåta bostadsrätt till

Föreningen skyldig

hyresgästerna. Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt upplåts, hyresgästens och föreningens förpliktelser. Bestäm-

upphör

melsen i 9 a § är dispositiv. Enligt vad vi erfarit har den inte kommit . till någon användning. De redovisade bestämmelserna i BRL har kritiserats i viss utsträckning. Vad gäller majoritetsregeln i 60 a§ har man vid upprepade tillfällen väckt motioner i riksdagen om att enkel majoritet i stället för kvalificerad majoritet skall vara tillräckligt för att en ombildning skall kurma komma till stånd. Motionerna har dock avslagits (se t. ex. BoU 1986/87: 13 s. 23). Det ingår inte i vårt uppdrag att ta upp sådana frågor om bostadsrätt i vilka klara ställningstaganden nyligen inte har gjorts av riksdagen. Vi anser därför att frågan om majoritet (se dir. s. 5-6). Beträffande innehållet i 60 a § i ingår i vårt uppdrag har vi inte funnit anledning att föreslå några större förändövrigt,

ringar.

Kritik har vidare framförts mot att rätten till medlemskap enligt inte är förbunden med för föreningen

51 a § BRL någon skyldighet

att bostadsrätt till Enligt direktiven (s. 9) har

upplåta hyresgästen.

detta ansetts som otillfredsställande och vi har därför ålagts att ta upp

frågan.

vill rör tillämpningen av En fråga som vi därtill uppmärksamma 51 a § BRL. En inte alldeles ovanlig situation är att en hyresgäst inte vill eller är tveksam till att förvärva bostadsrätt i samband med en men av senare att få bli medlem i

ombildning, någon anledning begär

och förvärva bostadsrätt. Det har t. ex. förekommit att

föreningen

släktingar till hyresgästen har förmått honom till att ansöka om medeller att ett dödsbo efter en avliden drivit en sådan

lemskap hyresgäst

I dessa fall har tvist om vid vilken tidpunkt om-

fråga. uppkommit

skall anses vara avslutat, liksom i frågan om

bildningsförfarandet

104 Kapitel 2 SOU 1988: 14

hyresgästen skall ha rätt till medlemskap enligt 51 a § (jfr bostadsdomstolens beslut nr 263/83 och Stockholms tingsrätt, avd. 9, dom 1987-03-05 i mål F 132/86, DF 92).

2.5.2 Våra överväganden

BRL innehåller inga regler om att en medlem skall ha rätt att förvärva bostadsrätt än den tidigare nämnda regeln i 9 a § som ger föreningen möjlighet att ta in bestämmelser i stadgarna om detta. Det framstår dock som oklart huruvida lagstiftarens mening verkligen

inte skall innebära någon skyldighet för förvarit att ett medlemskap eningen att bostadsrätt. En arman sak är att en medlem med

upplåta

hänvisning till förutsättningarna för sin anslutning till föreningen

kan hävda att bostadsrätt skall En viss tveksamhet

möjligen upplåtas.

tycks föreligga i frågan (jfr bl. a. Victorin-Melz, Bostadsrätt, 3: e uppl. 1988 s. 80 och 108). Ett par tingsrättsdomar ger vidare uttryck

skulle att bostadsrätt till för att föreningen ha en skyldighet upplåta medlemmarna.

I de flesta fall vållar väl om upplåtelse inga problem med

frågan

hänsyn till att det förefaller naturligt att den som förvärvar medlemskap också skall få förvärva bostadsrätt. När föreningen inte önskar upplåta samtliga lägenheter med bostadsrätt kan dock problem uppstå. Vi kan i denna del hänvisa till vad bostadsdomstolen yttrat till oss. Domstolen anför följande.

Enligt huvudregeln i 51 a§ bostadsrättslagen får en bostads-

- oavsett om han har sin fasta bostad i lägenheten eller

hyresgäst

denna är en s.k. sidolägenhet - inte vägras medlemskap i bostads-

Bostadsdomstolen har prövat flera tvister, där för-

rättsföreningen.

eningen har vägrat att upplåta bostadsrätt åt en hyresgäst som inte»

har sin fasta bostad i lägenheten och istället sagt upp hyresavtalet.

När lägenheten inte har ansetts ett reellt bostadsbehov för

tillgodose

hyresgästen har domstolen bifallit föreningens talan om att hyres-

avtalet skall upphöra (jfr RBD 1983: 18).

En bestämmelse av innebörd att den som har beviljats medlem-

skap i en bostadsrättsförening alltid har rätt att få bostadsrätt till

lägenheten upplåten åt kan - om den inte förses med reserva-

sig

tioner -leda till att som inte skulle kunna få sitt hyres-

hyresgäster

SOU 1988: 14 2 105

Kapitel

avtal förlängt enligt hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser blir

bostadsrättshavare. Eftersom inte behöver lägenheten

hyresgästen

som bostad, kan han genast sälja den, erfarenhetsmässigt med bety-

dande vinst i bristortsområdena. Något slags behovsprövning bör

alltså ske. Bostadsdomstolen ñnner det tveksamt om den skall för-

läggas till medlemsantagningen. och med- Föreningsbildningen

lemsantagningen sker vanligen i ett mycket tidigt skede och långt

irman bostadsförrnedlingen och av låneorganen kopplas in. I många

de förlängningstvister som domstolen har haft att pröva är det just

bostadsförrnedlingen som har initierat uppsägningen.

I huvudsak motsvarande synpunkter har anförts av SBC i ett yttrande till oss. HSB och har redovisat den

Riksbyggen principiella uppfattningen att huvudregeln i en bör vara att ombildningssituation

medlemskapet skall kombineras med en skyldighet för föreningen att upplåta bostadsrätt.

För egen del anser vi att en bostadsrättsförening kan ha goda skäl för att inte upplåta samtliga lägenheter med bostadsrätt. När det

gäller

bostäder bör, förutom de omständigheter som bostadsdomstolen har pekat på, även framhållas att eller ian-

lägenhetssarnrnanslagningar

språktagande av utrymmen för exempelvis hissar, underlättas väsentligt om föreningen inte omedelbart upplåtit samtliga lägenheter med bostadsrätt. Över huvud taget kan det i ombildningsfallen uppkomma situationer då det finns fler medlemmar

än lägenheter.

Vi menar, i likhet med bostadsdomstolen, att en skyldighet för

bostadsrättsföreningar att upplåta lägenheter till hyresgästerna - även

om de är medlemmar - inte kan införas utan reservationer. Som vi ser det är det inte heller möjligt eller rimligt att kräva av en bostadsrättsförening, som vid en övergång till bostadsrätt måste bildas innan fastighetsförvärvet sker och kanske innan medlemmarna vet om något förvärv blir aktuellt, att ta ställning till om en skall

lägenhet upplåtas

med bostadsrätt eller ej. Det sagda leder till att en

fråga om hyresförhållandets bestånd kan komma att behöva avgöras efter medlemsantagningen men innan en lägenhet upplåts med bostadsrätt. Såvitt vi kan se finns det dock inga hinder mot att en som hu-

bostadsrättsförening

vudregel skall vara skyldig att upplåta bostadsrätt till sådana

hyres-

gäster som är medlemmar i föreningen. Hyreslagens bestämmelser om

SOU 1988: 14

106 Kapitel 2

överlåtelse av hyresrätten m. m. bör dock gälla oavsett

uppsägning, denna skyldighet.

av vad vi nu anfört föreslår vi att frågorna om Med beaktande har_ rätten till förvärv av bostadsrätt i medlemskap för hyresgäster och sätt. samband med en ombildning regleras på följande skall en bostadsrättsförening, som har för- Även fortsättningsvis en för ombildning till värvat eller avser att förvärva hyresfastighet i fastigheten inbostadsrätt, inte ha rätt att vägra en bostadshyresgäst de för medlemträde i föreningen, om hyresgästen uppfyller villkor i stadgarna och föreningen skäligen kan godta skap som föreskrivs För att undhyresgästen som bostadsrättshavare (jfr 51 a § BRL). skall

vika tvister om vid vilken tidpunkt .ett ombildningsförfarande

och rätten till medlemskap kan anses vara förfallen, anses avslutat vi att endast sådana hyresgäster som ansökt om medlemskap föreslår inom ett år från fastighetsförvärvet och som vid tiden för förvärvet bodde i fastigheten, skall ges den lagstadgade rätten till medlemskap. efter eller

Hyresgäster som tillträder lägenheter fastighetsförvärvet

efter ettårsfristens utgång bör - i likhet som ansöker om medlemskap av bostadsrätt vid nyproduktion med vad som gäller vid upplåtelse inträde om styrelsen finner att medendast ha rätt till i föreningen

i det enskilda fallet. lemskap kan beviljas Vi vill nämna att vi har diskuterat om inte en hyresgäst i en booch sålunda utan samband med en omstadsrättsfastighet generellt, borde till inträde i föreningen och förvärva bildning, ges rätt Vi har denna dock slutligen stannat för att låta bostadsrätt. på punkt nuvarande bestämmanderätt i dessa fall kvarprincip om föreningens

stå.

borde jämställas med

Det har ifrågasätts om inte lokalhyresgäster vid en ombildbostadshyresgäster i fråga om rätten till medlemskap bostadsrätt. Enligt 51 a§ BRL får föreningen nämligen ning till inträde i föreningen, om lägenheten inte vägra sådana hyresgäster med bostadsrätt. Detta har motiverats med att för-

skall upplåtas

eningen av ekonomiska eller andra skäl vill att lokalerna i fastigheten

skall med hyresrätt (se prop. 1981/82: 169 s. 33). Då ingen-

upplåtas

som bör föranleda en förändring av lagstiftting har framkommit denna punkt, föreslår vi att nuvarande regel får kvarstå ningen på oförändrad. Innebörden av vårt förslag kommer dock att bli, att

SOU 1988: 14 Kapitel 2 107

lokalhyresgäster under den föreslagna ettårsfristen får rätt till inträde i föreningen på samma villkor som övriga hyresgäster, under förutsättning att lokalen skall upplåtas med bostadsrätt. Därefter har styrelsen frihet att vägra medlemskap.

Vi föreslår som en nyhet att de principer som gäller lokalhyresgäster också skall tillämpas om ett hyresförhållande beror av anstänning eller om hyresgästen är en juridisk person. Beträffande juridiska personer ligger vårt förslag i linje med vad vi tidigare har föreslagit i fråga om medlemskap för sådana personer (se avsnitt 2.4.2). Beträffande sådana hyresförhållanden som beror av anställning tänker vi framför allt på de s. k. fastighetsskötarbostädema. Oavsett om det är

bostadsrättsföreningen eller husets tidigare fastighetsägare som upplåtit en lägenhet som fastighetsskötarbostad, anser vi att det är rimligt

att föreningen kan vägra medlemskap för hyresgästen, om lägenheten enligt föreningens uppfattning inte bör upplåtas med bostadsrätt (jfr prop. 1986/87: 37, främst s. 22 f.).

I anslutning till vad vi tidigare har sagt, föreslår vi att medlemskapsreglerna kompletteras med en regel av innebörd att en bostadsrättsförening inte får vägra att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till en som har beviljats inträde i föreningen. Detta skall

hyresgäst

dock inte om bestämmelserna i

gälla hyresförhållandet upphör enligt

12 kap. jordabalken eller om det finns särskilda skäl mot en

upplåtelse.

Om ändå vägrar bör hyresgästen enligt vår

föreningen upplåtelse,

mening kunna framtvinga en upplåtelse. Vi föreslår därför att hyres-

nänmden ges kompetens att på begäran av hyresgästen förelägga för-

vid vite att upplåta lägenheten med bostadsrätt. För att hindra

eningen ett kringgående av den föreslagna regleringen, anser vi det nödvän-

digt att hyresnärnnden också skall kunna meddela ett sådant föreläg-

om föreningen erbjuder sådana villkor för en upplåtelse som

gande,

inte bör med hänsyn till villkoren för öv-

hyresgästen skäligen godta riga upplåtelser.

När ett vitesföreläggande meddelas bör nämnden dessutom ha möjlighet att fastställa villkoren för upplåtelsen. Eftersom det inte alltid torde kunna gå att fastställa sådana villkor - det gäller främst om

ärmu inte finns upptagen i en ekonomisk plan - bör denna

lägenheten

inte vara obligatorisk utan endast utnyttjas om det är lämp-

möjlighet

108 Kapitel 2 SOU 1988: 14

ligt. Ett skall inte befria föreningen från att upp-

vitesföreläggande

rätta en ekonomisk plan eller att göra en komplettering till planen (jfr avsnitt 2.6).

Rätten för en hyresgäst att utverka ett föreläggande om upplåtelse av bostadsrätt bör finnas så länge hyresgästen är medlem i föreningen.

53 § BRL skall en medlem anses ha utträtt ur föreningen när

Enligt

han upphör att vara bostadsrättshavare. Däremot saknas det regler om sådant automatiskt utträde för medlemmar som av någon anledning inte förvärvar bostadsrätt (jfr prop. 1981/82: 169 s. 89). Vi anser att detta är en brist och föreslår därför följande ordning.

En hyresgäst skall anses ha uttrâtt ur föreningen om föreningen vägrar att upplåta hyresgästens lägenhet med bostadsrätt och hyres-

frågan till Detsamma bör gälla gästen inte hänskjuter hyresnämnden. om inte antar ett erbjudande från föreningen om att för-

hyresgästen

värva bostadsrätt. En viss betänketid måste dock hyresgästen ha för att

eller ett erbjudande om ta stälhiing till ett beslut att vägra upplåtelse

Vi föreslår att denna tid bestäms till sex månader från

upplåtelse.

beslutet resp. erbjudandet.

Om hyresnämnden avslår en begäran om ett vitesföreläggande

när skall, enligt vårt förslag, hyresgästen anses ha utträtt som medlem beslutet har vunnit laga kraft. En särskild bestämmelse bör också tas upp om att hyresgäster som avflyttat från fastigheten skall anses ha utträtt som medlemmar.

I avsnitt 2.11.4 Vi

tar vi upp vissa frågor om upplåtelseavgzfter. vill redan nu förutskicka att vi kommer att föreslå vissa begräns-

i rätten att ta ut sådana avgifter av hyresgäster som vid en

ningar

ombildning ansökt om medlemskap i föreningen inom ett år från fastighetsförvärvet.

l avsnitt 2.7 behandlar vi frågan om förhandsavtal. Med hänsyn till de förslag om sådana avtal som vi där lämnar och de förslag om rätt till bostadsrättsförvärv som vi lagt fram i detta avsnitt, föreslår vi att bestämmelsen i 9 a § BRL upphör att gälla såsom obehövlig. När vi behandlar förhandsavtalen återkommer vi till de nu föreslagna reglemas förhållande till sådana avtal.

SOU 1988: 14 2 109

Kapitel

2.6¶Ekonomisk

plan

Vårt förslag: Om bostadsrätt

skall upplåtas till en lägenhet som inte har tagits upp i den ekonomiska planen, skall styrelsen - i stället för att behöva upprätta

en helt ny plan - kunna komplettera planen med uppgifter om lägenheten. Detsamma skall gälla om väsentliga uppgifter om en lägenhet saknas i planen. En komplettering skall registreras hos länsstyrelsen, men någon granskning av s. k. intygsgivare skall inte behöva ske.

Innan plan- och bostadsverket meddelar behörighet för en intygsgivare, skall behörigheten ha tillstyrkts av en kommun. Vi förutsätter att plan- och bostadsverkets tillsyn över intygsgivarnas verksamhet och verkets att lämna allmänna råd om

skyldighet

utformningen av ekonomiska planer intensiñeras. Vi förutsätter också att handläggningstidema av ekonomiska

för registrering planer och andra registreringsåtgärder hos vissa länsstyrelser förkortas.

2.6.1 Gällande rätt m. m.

Enligt 3 § BRL skall en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningens verksamhet ha upprättats av hos

föreningens styrelse och registrerats

länsstyrelsen innan bostadsrätt får upplåtas. Upplåtelse i strid med

bestämmelsen är ogiltig (7 §) och kan föranleda straffansvar

för upplåtaren (71 §).

Bakgrunden till bestämmelsema är främst att förhindra tillkomsten av ekonomiskt osunda och att bostadsrättshavarna avkrävs

föreningar

avgifter som de inte räknat med. Genom tillkomsten av 1971 års bostadsrättslag fick den ekonomiska planen dock inte samma

riktigt

betydelse som tidigare (se prop. 1971: 12 s. 77 f.). Det sålunda

ansågs

inte längre realistiskt att de bostadssökande skulle kunna bedöma företagets soliditet genom att ta del av planen. De s. k. intygsgivare som skall granska planen fick därför en mer roll. Vidare

framskjuten

kom planen inte längre att ligga till grund för de enskilda bostadsrättshavamas rättigheter och skyldigheter. Planen kunde därför ges ett mer översiktligt innehåll än tidigare.

SOU 19881 14

110 Kapitel 2

3 § andra stycket BRL skall den ekonomiska planen innehålla Enligt de som är av betydelse för bedömandet av föreningens

upplysningar

verksamhet. Vad som närmare avses framgår av en särskild bilaga till 486, omtryckt 1982: 358). Enligt

bostadsrättskungörelsen (1971:

tas med: bilagan skall i huvudsak följande uppgifter

och areal fastighetens beteckning

byggnademas antal och typ med kort byggnadsbeskrivning

lägenhetemas antal och typ med kort lägenhetsbeskrivning

gemensamma anordningar och samt beräknade kost-

underhållsbehov planerad ombyggnad i

nader för detta _ tidpunkt för inflyttning total anskaffningskostnad för hus och fastighet

lån och villkor och fördelning i stort på

gmndavgiftemas totalbelopp avgiftemas

de olika bostadsrätterna driftskostnader och avsättningar till underhåll

kapitalkostnader,

årsavgifter och övriga intäkter o årsavgiftemas fördelning i stort på de olika bostadsrätterna.

av den ekonomiska planen är endast Länsstyrelsens granskning formell. Den reella skall göras av de två intygsgivama,

prövningen

som skall vara förordnas av plan- och bo-

opartiska. Intygsgivama

stadsverket bostadsstyrelsen). Mot bakgrund av några upp-

(tidigare

märksammade fall där bl. a. om jäv hos intygsgivare varit

frågan

en som trädde i kraft den l juli 1982

aktuell, genomfördes lagändring

(prop. 1981/82: 169, SFS 1982: 353). Enligt 4 § BRL gäller numera att minst en av intygsgivama skall vara fristående från den organisaeller som har bildat bostadsrättsföreningen eller tion det företag biträtt med eller med att upprätta den ekono-

föreningsbildningen

också bostadsstyrelsens roll miska planen. I sammanhanget förstärktes som och det föreskrevs också att

tillsynsmyndighet över intygsgivama

skulle länma allmänna råd om utfommingen av ekonomiska

styrelsen planer (se 1 och 2 §§ bostadsrättskungörelsen).

Den ekonomiska behöver inte utgå från den slut-

planens uppgifter

Planen kan vara en kalkyl. Om sådana

liga anskaffningskostnaden.

SOU 1988: 14 2 lll

Kapitel

omständigheter som är av väsentlig för bedömandet av

betydelse

föreningens verksamhet inträffar sedan planen upprättats, måste dock en ny plan upprättas och registreras hos länsstyrelsen för att bostadsrätt skall få upplåtas (3 § tredje stycket BRL).

Vid nyproduktion upplåts lägenheterna regelmässigt innan den slutliga anskaffningskostnaden är känd. En för detta är att

förutsättning

länsstyrelsen lämnar sitt tillstånd till upplåtelsen ( 5 § BRL). Tillstånd skall ges om det finns en registrerad ekonomisk plan och föreningen enligt särskilda regler i ställt en ekonomisk

bostadsrättskungörelsen

garanti intill ett belopp som motsvarar de sammanlagda

gmndavgiftema. Bostadsrätt får

aldrig upplåtas om det inte finns en registrerad ekonomisk plan.

2.6.2 Kritik mot nuvarande regler

Vårt utredningsarbete har initierats av bl. a. HSB:s

riksförbund, Riksbyggen och SBC genom en gemensam skrivelse den 22 februari 1984. I skrivelsen utgör om den ekonomiska

frågan planens roll och

reglemas anpassning till den utveckling

som har skett vid nyproduk-

tion, ombildning och sanering en viktig fråga. Organisationerna tar

också upp frågan om s. k. förhandsavtal i detta dvs.

sammanhang,

frågan om att innan en ekonomisk träffa avtal om

plan upprättas framtida upplåtelse av bostadsrätt. Vi behandlar i

den frågan särskilt avsnitt 2.7.

Konsumentverket har i olika och bl. a. i ett remiss-

sammanhang

yttrande över bostadsrättskommitténs (1983 års) betänkande SOU 1985: 6 tagit upp frågan om den ekonomiska planens ställning utifrån delvis andra utgångspunkter än organisationerna. verket har i

Enligt

flera fall bostadsrättshavare fått vidkännas i förhål-

kostnadsökningar

lande till uppgifterna i den ekonomiska som de inte har haft

planen

anledning att räkna med. Sammanfattningsvis anser verket att det finns anledning att vidta åtgärder mot eller vilseledande

bristfälliga

planer, att det är angeläget att det på ett tydligare sätt anges i BRL i vilka situationer ändrade förhållanden nödvän-

skall göra en ny plan dig samt att sanktionema mot olaga bostadsrättsupplåtelser och

kring-

gåenden av förbudet mot förhandsavtal bör

skärpas.

112 2 SOU 1988: 14 Kapitel

Även från plan- och bostadsverket har man under hand pekat på att ett behov av att en översyn görs av reglerna om ekodet föreligger nomisk särskilt frågan under vilka förutsättningar en ny plan

plan,

behövs. ansöker hos länsbostadsnämnden om När en bostadsrättsförening skall ett bevis om utbetalning av ett tidigare beviljat statligt bostadslån, av den ekonomiska planen bifogas. Några länsbostads-

registrering

nämnder planen inte alltid har påtalat för oss att den ekonomiska med som har lämnats i överensstämmer den kostnadsredovisning låneärendet. Länsbostadsnärrmden i Malmö har anfört att det ofta händer att nämnden driver av kostnaden för att lån igenom en sänkning Eftersom den ekonomiska planen inte behöver ändras skall beviljas. inte denna och ingenting hindrar att syns reducering någonstans eller det företaget belastar föreningen

entreprenören rikskooperativa

än nämnden Länsbostadsnämnden med en högre kostnad godtagit. att kontrollera föreningens kostnad anser sig inte ha någon möjlighet eftersom den ekonomiska planen ser likadan ut före lånets utbetalning hela tiden.

2.6.3 Våra överväganden

Brisçfälliga och vilseledande planer m. m.

Den kritik som det föregående riktats mot det nuvarande syste-

enligt

met med ekonomisk drar i viss utsträckning åt olika håll. Medan

plan

lättnader i de nuvarande reglerna om

organisationerna tycks förorda

att en ekonomisk skall finnas innan bostadsrättshavaren binder

plan

och i viss mån bostadssig för en lägenhet, innebär konsumentverkets styrelsens kritik snarare att bestämmelserna bör skärpas. och vilseledande planer som konsument-- Den fråga om bristfälliga har också i samband med de ändringar i verket tagit upp var aktuell BRL som den 1 1982 (se prop. 1981/82: 169 s. 36 f.

genomfördes juli

samt SOU 1981: kan sådana brister som 74 s. 123 f.). Visserligen verket har ha förekommit även under senare tid. Det är i så

påtalat

fall angeläget att eventuella missförhållanden rättas till. Som vi ser det bör detta dock kunna ske inom ramen för gällande lagstiftning.

SOU 1988: 14 2 113

_ Kapitel

I fråga om av de ekonomiska anser vi att

utfommingen planerna

det bör ankomma på plan- och bostadsverket i vilken

att ta upp frågan utsträckning det behövs en intensifiering av verkets att

skyldighet lämna allmänna råd enligt 1 § Det kan t. ex.

bostadsrâttskungörelsen.

vara angeläget att olika metoder för kostnadsberäkning och kalkylering ses över. Också planemas närmare innehåll och deras enhetlighet kan vara frågor som verket nämrare behöver

överväga.

För att systemet med ekonomiska planer skall fungera på avsett sätt är det vidare

utomordentligt viktigt att det finns garantier för planernas innehåll i sakligt hänseende. Det är därför att de som

angeläget

utses till intygsgivare är som är väl skickade

omdömesgilla personer

för uppgiften att granska planerna. Plan- och bostadsverkets skyldighet att ha tillsyn över verksamhet förstärktes 1982.

intygsgivamas

Enligt vår mening kan det nu finnas för verket att närmare

anledning

se över hur intygsgivarna fullgör sina uppgifter i praktiken och vidta eller lämna till åtgärder de krav som bör

förslag för att tillgodose

ställas på intygsgivama.

I samband med 1982 års diskuterades

lagändringar om inte granskningen av den ekonomiska planen helt och hållet borde ske hos det kommunala förmedlingsorganet eller om inte i vart fall den fristående intygsgivaren lämpligen kunde utses hos kommunen eller av länsstyrelsen (se SOU

1981: 74 s. 126 f. samt prop. 1981/82: 169 s. 36 f.). Även har dock

vi har varit inne på liknande tankegångar. Slutligen inte heller vi funnit att nuvarande förhållanden till en

ger anledning

så drastisk förändring av det även om en sådan

gällande systemet, nyss antydd ordning utifrån vissa synpunkter tveklöst skulle innebära en del fördelar. I syfte att ett bättre för verket när

skapa underlag behörighet skall meddelas föreslår vi dock en av 2 § bostads-

ändring rättskungörelsen. Enligt vår mening bör den lokala om kunskapen

intygsgivamas kompetens tillvaratas. Vårt förslag är därför att behörighet får meddelas endast om den kommun där verkar

intygsgivaren eller är bosatt har tillstyrkt behörigheten.

Under utredningsarbetet har framkommit att

handläggningstiden

hos vissa länsstyrelser tenderar

att bli oacceptabelt lång vad gäller registreringsåtgärder. Det har nämnts att det i vissa fall kan ta omkring ett år att få t. ex. en ny förening eller en ekonomisk

plan registrerad. Det förekommer därför att

föreningar arrangerar säte på

SOU 1988: 14 114 Kapitel 2

annan ort för att få frågan handlagd hos en länsstyrelse som på kor-

tare tid avslutar ärendet. Att behöva vidta sådana åtgärder är oaccep-

handläggningstiden normalt

tabelt. Vår allmänna uppfattning _är att tid skall kunna inte bör vara längre än någon vecka. Om längre att ärendet vilar till följd av att viss accepteras får det förutsättas orsak. Vi förutkomplettering måste göras, eller av någon liknande vidtas för att förbättra förhållandena. sätter att åtgärder

plan eller komplettering av planen Ny ekonomisk

en bostadsrätts- Vi övergår nu till frågan under vilka förutsättningar

bakgrund av

måste upprätta en helt ny ekonomisk plan. Mot förening

föregående fram-

innehållet i 3 § BRL och den kritik som enligt det två förts mot den nuvarande lagstiftningen kan frågan sägas inrymma

delfrågor, nämligen 1

plan när en lägenhet

dels om det bör krävas en helt ny ekonomisk som bostadsrätt i en befintlig plan skall upplåtas som inte är upptagen med bostadsrätt, förhåldels när en ny plan bör upprättas med hänsyn till inträffade av föreningens verklanden av väsentlig betydelse för en bedömning

samhet. blir aktuell i samband med att en förening Den första frågan successivt bostadsrätter, t. ex. i samband med en ombildning

upplåter

Den kan också bli aktuell när bostadsav hyresrätt till bostadsrätt. eller likrätter tillkommer genom vindsinredningar, tillbyggnader

nande. Även när slås samman eller delas upp vid ombygg-

lägenheter

frågan om en ny plan måste upprättas.

4 nader uppkommer

Bl. a. från HSB har den åsikten framförts att lagstiftarens mening endast kan till som har torde vara att bostadsrätt upplåtas lägenhet i en ekonomisk skett tagits upp som bostadsrätt plan. Om så inte har plan upprättas och registreras innan upplåtelse måste en ny ekonomisk har det önskemål om att det vid enstaka får ske. Därför uttryckts av skäl, bör finnas en möjlighet att upprätta

nyupplåtelser, praktiska

ekonomisk till den ursprungliga en förenklad plan, som komplement

planen.

SOU 1988: 14 2 115

Kapitel

Ett uttalande av departementschefen i ett om

lagstiftningsärende

kvarboende hyresgästers rättsskydd vid till

ombildning av hyresrätt bostadsrätt kan ha sitt intresse i sammanhanget (prop. 1980/81: 148 s. 8; jfr SOU 1981: 74 s. 123 f.). Med anledning av påtalade problem med att upprätta en ekonomisk plan vid en där inte alla

ombildning

lägenheter från början kunde tas upp som bostadsrätter, uttalade departementschefen följande.

De problem som kan uppkomma i fråga om upprättandet av eko-

nomisk plan när bostadsrätter upplåts successivt är för övrigt inte

nya. Redan nu förekommer det i nybildade

bostadsrättsföreningar

att vissa lägenheter från början är uthyrda och att de upplåts med

bostadsrätt

först vid en senare tidpunkt. De olägenheter detta kan

medföra kan begränsas genom att man redan från början fastställer

grundavgifter för samtliga lägenheter. för de Grundavgiftema

lägenheter som t.v. är uthyrda kan täckas antingen genom att för-

eningen tar upp lån eller genom att bostadsrättshavama skjuter till

medel i form av extra eller lån till På mot-

avgifter föreningen.

svarande sätt kan de uteblivna årsavgiftema slås ut bostadsrätts-

på

havama i den mån de inte täcks av hyroma från När

hyresgästerna.

någon av de uthyrda lägenheterna sedermera upplåts med bostadsrätt behöver man inte göra någon ny ekonomisk plan. Den grund-

avgift som betalas för lägenheten kan användas till av

återbetalning lån eller avgifter.

Det förefaller som om ifrån

depanementschefen utgått att en ny

ekonomisk plan måste upprättas, om en i stället skall

hyreslägenhet

upplåtas med bostadsrätt och någon grundavgift inte har fastställts för

lägenheten i den befintliga planen.

Det kan alltså hävdas att innebörden av gällande rätt är, att en ny ekonomisk plan måste upprättas när en som inte finns med i

lägenhet

den befintliga planen skall med bostadsrätt. Detsamma skulle

upplåtas

gälla när viktiga uppgifter om en lägenhet som finns med i planen saknas och lägenheten skall upplåtas med bostadsrätt.

Oberoende av den innebörd som bör ges åt rätt, anser vi

gällande

att de syften som ligger bakom 1971 års om ekonomisk

lagstifming

plan knappast motiverar att en ny plan upprättas i de angivna fallen. Det torde nämligen inte förekomma att enstaka har en

upplåtelser

sådan negativ inverkan på föreningens ekonomiska

ställning att en ny

116 2 SOU 1988: 14 Kapitel

av verksamheten är behövlig. En annan sak är att andra

bedömning

inträffade omständigheter kan göra en sådan bedömning nödvändig. Enligt 3 § sista stycket BRL får bostadsrätt inte upplåtas utan en ny ekonomisk plan, om det inträffar förhållande som är av väsentlig verksamhet. Vi menar att betydelse för en bedömning av föreningens denna bör även vid av lägenheter som inte

princip gälla upplåtelser

upp som bostadsrätter i den ekonomiska planen.

tagits

Mot vid enstaka bakgrund av det sagda bör det vara tillräckligt

att föreningens styrelse, utan krav på intygsgivning, nyupplåtelser

planen med vissa uppgifter som föranleds kompletterar den befintliga Regeringen eller den myndighet som rege-

av den nya upplåtelsen.

bör att meddela närmare föreskrifter ringen bestämmer bemyndigas om vilka som skall lämnas. Enligt vår

kompletterande uppgifter

att vid kompletteringen ange en kort mening bör det vara tillräckligt tidpunkt för inflytmingen samt insatsen, beskrivning av lägenheten,

månadsavgiften och eventuell upplåtelseavgift.

Vi föreslår alltså att bestämmelser införs som ger styrelsen att en ekonomisk i de hänseenden vi har

möjlighet komplettera plan och att ges in till länsstyrelsen för registreangivit kompletteringen

Om de nya eller andra omständigheter ger anled-

ring. uppgifterna

kunna till att en ning till det, bör registrering vägras med hänvisning ny plan behövs. Det är dock inte meningen att länsstyrelsen skall göra

reell granskning av de kompletterande uppgifterna. någon

i 3 § sista stycket BRL skall Vårt förslag innebär att bestämmelsen kvarstå plan behöver alltså upprättas endast i sak. En ny ekonomisk

när det inträffat väsentlig betydelse för bedömningen

något som är av av verksamhet. Eftersom förarbetena (jfr prop. 1971: 12

föreningens

närmare ledning för tillämpningen av bestäms. 98) inte ger någon kan det sättas i om inte en precisering borde ske. Enligt melsen, fråga vår mening är det dock knappast meningsfullt att i lag försöka att mer bestämt måste upprättas. Varje sådan ange när en ny ekonomisk plan - för att inte bli alltför stelbent - innehålla angivelse måste nämligen moment för en mer eller mindre skönsmässig som ger utrymme bedörrming. Vi anser oss dock oförhindrade att i detta sammanhang

lämna vår syn på frågan. För att en förening skall vara skyldig att upprätta en ny ekonomisk

betydelse än vad som gällde

plan, torde det krävas ändringar av större

SOU 1988: 14 Kapitel 2 117

enligt 1930 års lag. Där talades det om av beskaffenhet

förändringar

att i märklig mån inverka ekonomiska

på föreningens ställning eller

bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser (se 13 § i 1930 års lag, jfr Knutsson - -

Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 22 samt Siljeström Svennegård, Lagen om bostadsrättsföreningar, 5: e uppl. s. 53 f.).

Mot bakgrund av det om en

förslag komplettering av planen som vi

lägger fram, anser vi att en ny ekonomisk plan under

föreningens

verksamhetstid behövs om bostadsrätt skall upplåtas efter eller i samband med en större ombyggnad eller annan kapitalkrävande åtgärd som väsentligt inverkar på ekonomiska eller

föreningens ställning

bostadsrättshavamas förpliktelser. Mindre om- och eller

tillbyggnader

upprustningsåtgärder skall däremot inte behöva föranleda någon ny plan. Detsamma gäller andra åtgärder som inte har någon väsentlig inverkan på ekonomin eller avgifterna i Som

föreningen. framgått

bör inte heller enstaka föranleda

bostadsrättsupplåtelser någon ny

plan, om inte andra inträffade omständigheter ger till det.

anledning

Om flera bostadsrätter upplåts samtidigt eller planen successivt har kompletterats vid flera tillfällen, kan det dock finnas för

anledning

föreningen att överväga om inte den ekonomiska ställningen i förhållande till den ursprungliga planen förändrats i sådan mån att en ny

plan behövs. Under föreningens produktionsskede, dvs. då

några lägenheter ännu

inte har upplåtits med bostadsrätt, blir en ny plan aktuell om det visar sig att den ursprungliga planen inte håller streck och

förändringarna

väsentligt inverkar på föreningens ekonomiska eller bostads-

ställning

rättshavamas ekonomiska Det kan vara om inträf-

förpliktelser. fråga

fade som utanför

kosmadsökningar ligger föreningens kontroll, t. ex.

på grund av inflationen eller höjda byggmaterialkostnader. Det kan emellertid också - som konsumentverket varit inne på - bero på att den ekonomiska planen håller en kvalitet.

dålig

Vi har i det för att förbättra

föregående föreslagit åtgärder planer-

nas kvalitet. Det finns emellertid att i

anledning sammanhanget också

uppmärksamma det förslag till s. k. förhandsavtal som vi kommer in

på i nästa avsnitt (avsnitt som i 2.7). Den möjlighet föreningarna fortsättningen bör ges att ingå sådana avtal bör enligt vår mening medverka till att planerna upprättas på ett senare stadium än vad som nu är vanligt. Detta bör i sin tur innebära att blir säkrare

planerna

SOU 1988: 14

118 Kapite12

kunna slippa de prooch att kvaliteten på dem höjs. Man bör alltså

som konsumentverket varit blem med att nya planer inte upprättas

för en bedömning av föreningens verkinne på. Som ett instrument

alltså att bättre fylla sina uppgifter *inom samhet kommer planerna ramen för ett system med förhandsavtal.

Det måste dock framhållas att ett system med förhandsavtal inte

om att de boende omedelbart löser de konsumenträttsliga problemet

om de kostnader som är förenade med ett engaskall ges kännedom

och de risker som ett sådant engagemang gemang i ett byggprojekt

för ett system med förhandsavtal kan föra med sig. En förutsättning är därför för att de bostads-

att det finns konsumenträttsliga garantier sökande inte drabbas av oväntade kostnadsökningar eller förluster. Vi

återkommer till dennahfråga.

Med beaktande av vad vi nu har anfört anser vi inte\att några för-

vad BRL:s regler om ekonoändringar i övrigt är påkallade gäller misk plan. Vi vill dock nänma att vi med anledning av våra förslag

av bestämmelsen i även har övervägt frågan om en saklig förändring

måste länsstyrelsens tillstånd till upplå- 5 § BRL. Enligt lagrummet

inhämtas om den ekonomiska platelse av lägenheter med bostadsrätt

för huset. Vi har nen inte anger den slutliga anskaffningskostnaden dock stannat för att låta bestämmelsen kvarstå oförändrad.

Kapitel 2 119

sou 1988: 14

2.7¶Förhandsavtal

Vårt med förhandsavtal införs. Syftet är förslag: Ett system främst att för bostadssökande att under produktionen

möjliggöra

av föreningens hus kunna påverka utfonnningen av den egna s. k. tillval. Förhandsavtal skall också få ingås

lägenheten genom

i samband av hyresrätt till bostadsrätt m. m. med ombildning - Ett förhandsavtal innebär att föreningen och den som vill förvärva bostadsrätt kommer överens om att en viss lägenhet i framtiden skall upplåtas med bostadsrätt. - Avtalet måste Det får inte ingås efter det att

ingås skriftligen.

den ekonomiska Vid nyproduktion måste planen har registrerats.

bostadsrätt upplåtas senast vid inflyttningen.

- en kostnadskalkyl över projektet Föreningen skall ha upprättat innan avtalet säkerhet hos ingås och skall ha ställt betryggande av förskott som lämnas i samband länsstyrelsen för återbetalning med avtalet. - Förhandstecknaren skall under vissa förutsättningar ha rätt att avtalet och för sina kostnader med frånträda få ersättning av avtalet. Detta bl. a. om väsentliga kostanledning gäller inträffar eller bostadsrätt inte upplåts inom nadsökningar beräknad tid.

2.7.1 Gällande rätt m. m.

Ett en överenskommelse om en framtida upplå-

förhandsavtal utgör

dvs. och den som söker lägenhet uttelse av bostadsrätt, föreningen teckna bostadsrätt. Därvid kan

fäster sig att senare upplåta respektive

för bostadsrätten. Enligt gällande rätt (9 § BRL) får

förskott uppbäras

en träffa förhandsavtal endast i fråga om andra

bostadsrättsförening än bostadslägenheter, dvs. lokaler. lägenheter

mot förhandsavtal och mot att förskott på kom- Förbudet uppbära av bostadsrätt till bostadslägenheter var en av de

mande upplåtelser

i BRL. Det av ingående över-

mest betydelsefulla nyheterna föregicks

om formerna och förutsättningarna för hur de bostadssö-

väganden

kande skulle föreningarna (se prop.l971: 12 s. 38, 40 f., få knytas till

sou 1988: 14 120 Kapitel2

har aktualiserats finns det 46 f. och 79 f.). Då denna fråga nu på nytt

bakgrunden till de nuvarande reglerna skäl att här något redogöra för och de värderingar som ligger bakom dem.

Under och bostadsrättskontrollagens tid gällde att

hyresregleringens

den ekonomiska planen måste ange den slutliga anskaffningskostnaden

Planen låg nämligen till grund för den kostnadsför föreningshuset. kontroll som ankom på hyresnärnnden. Följden av kostnadskontrollen

kunde mottas blev att det kunde förflyta mycket lång tid innan planen

Först därefter var det möjligt att upplåta bostadsrätt. av länsstyrelsen.

av föreningshuset blev det därför För att finansiera produktionen nödvändigt för föreningama att uppbära förskott och ingå förhands-

måste emellertid lämna ett särskilt tillstånd till

avtal. Hyresnämnden

föreskriva viss granskning av detta och nämnden kunde då samtidigt

företagets ekonomiska grunder.

Även sedan kostnadskontrollen upphört vid 1968 års utgång, behölls

möjligheten att genom en provisorisk lag (den s. k. förskottslagen) teckna förhandsavtal och uppbära förskott. Enligt lagen fordrades

tillstånd, vilket skulle lämnas om det fanns en ekono-

länsstyrelsens

ställt garantier för återbetalmisk plan och föreningen betryggande

ning av förskotten.

I till BRL (prop. 1971: 12 s. 80) konstaterade depar-

propositionen

hade obestridliga fördelar men tementschefen att förskottssystemet också nackdelar. Den mest väsentliga fördelen var att de

betydande

som bildade föreningarna fick ett avgö-

organisationer och företag

rande över byggnadsproduktionen så att en rationell bygg-

inflytande

nadsverksamhet kunde bedrivas. En nackdel var emellertid att de bostadssökande förrän i samband med att

inte antogs som medlemmar bostadsrätt tid efter inflyttning

uppläts och att de under ofta avsevärd

kom att stå utanför föreningens verksamhet. De fick i lägenhetema under denna tid inte delta i besluten föreningsstämman och hade

på

formellt inte heller någon insyn i förvaltningen av föreningens ange-

Detta framstod som särskilt otillfredsställande med hänsyn

lägenheter.

till att i band sig för obegränsad tid och sat-

förskottsgivama princip sade betydande kapital i företaget.

Med beaktande av vad som anfördes i har BRL

propositionen

att vila att och kommit på den förutsättningen organisationemas

över uppnås inom

byggföretagens inflytande byggnadsproduktionen

SOU 1988: 14 2 121

Kapitel

ramen för ett system med upplåtelse av bostadsrätt före

inflytmingen

och ett förbud mot förhandsavtal. Genom kan

stadgamas utfomming föreningsbildama tillförsäkras ett avgörande inflytande i vissa frågor

även om bostadsrätt har upplåtits och de bostadssökande sålunda antagits som medlemmar. Stadgarna kan också innehålla en klausul av innebörd att de inte får ändras utan

föreningsbildarens samtycke.

Enligt en särskild regel ( 56 § BRL) tillförsäkras föreningsmedlem-

mama ett inflytande

i styrelsen genom att minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, skall

minst en styrelseledamot

väljas på föreningsstämma.

I HSB: s mönsterstadgar kommer i BRL till

regleringen uttryck bl. a. på det sättet att styrelseledamöter som utses av HSB har majoritet fram till den s. k. dvs. den första ordinarie

avlärrmingsstärmnan,

föreningsstämma som infaller närmast efter husets

slutñnansiering.

Därefter har de boende majoritet i styrelsen. Inom gäller

Riksbyggen

en motsvarande ordning.

Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt gäller förbudet mot förhandsavtal med en viss (se 9 a§ BRL). I stadgarna

modifiering

för en bostadsrättsförening kan sålunda föreskrivas att de

hyresgäster

som biträder ett beslut om ombildning skall vara bundna vid att senare teckna bostadsrätt. Föreligger det en sådan skyldighet är föreningen å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till varje

hyresgäst

som har biträtt beslutet. upphör innan bo-

Om ett hyresförhållande

stadsrätt har upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förplik-

telser. Om en hyresgäst vill överlåta sin hyresrätt, t. ex. genom byte, får hyresvärden dock som villkor för överlåtelsen föreskriva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Hyresgästen har efter uppsägning alltid rätt att frånträda skyldigheten att teckna bostadsrätt, om beslut har fattats om avgifts-

väsentlig ökning.

2.7.2 Våra överväganden

I avsnitt 2.1 har vi översiktligt redovisat vissa bo-

förändringar på

stadsmarknaden efter tillkomsten av BRL. Departementschefen har i våra huvuddirektiv (s. 4) framhållit det angelägna i att lagen anpassas

SOU 1988: 14

122 Kapitel 2

som skett. Det gäller också de boendes möjligefter den utveckling utfommingen av sina lägenheter. heter att kunna påverka det knappast s. k. tillval, Vid tillkomsten av 1971 års lag förekom

bostadsrättshavama kunde välja tapeter, vitvaror, dvs. att de blivande m. m. eller annat sätt påverka

dörrar, skåpluckor. på

golvmaterial,

Numera är detta däremot inredning eller utformning.

lägenhetens

och golv, men också i stor ut-

när det gäller ytskikt på väggar regel

utrustning samt flyttning av väggar sträckning ifråga om maskinell

och liknande. det nödvändigt att fånga Enligt vad vi erfarit gör byggnadstekniken

före inflyttningen. Vid

om tillval sex till tolv månader upp önskemål

normalt inte färdigställd

den tidpunkten är den ekonomiska planen I förekommer det och bostadsrätt kan därför inte upplåtas. praktiken

innan bostadsrätt upplåts. Avtalen därför att avtal om tillval träffas

mellan och de bostadssökande. Vanligast tycks kan träffas föreningen

genom förmedling av föreningen dock vara att de bostadssökande som föreningen tillhör träffar

eller en rikskooperativ organisation

avtalen direkt med en entreprenör eller någon annan.

att påverka

En bostadssökande som på angivet sätt ges möjlighet

av en måste givetvis ha skäl att utgå från att utformningen lägenhet att med bostadsrätt till honom. lägenheten senare kommer upplåtas

räknar å sin sida naturligtvis med att den bostadssökande Föreningen av redovisningen för kommer att förvärva bostadsrätt. Som framgår

dock inte avtal om rätt får en bostadsrättsförening ingå

gällande

dvs. förhandsavtal. Rättsverkframtida upplåtelse av bostadsrätt,

när bostadsrätt inte har upplåtits måste ningarna av ett avtal om tillval

s. 147). Om en bostadsdärför anses som osäkra (jfr dock NJA 1978

inte förvärvar bostadsrätt ger detta bl. a. av någon anledning

sökande

för gjorda tillval

till frågor om ersättningsskyldighet

anledning

m. m. förekommer det också andra tillvägagångssätt som ger

I praktiken

Vid ombildning av anledning till motsvarande frågeställningar.

det t. ex. inte vara ovanligt att en blihyresrätt till bostadsrätt tycks

länmar ett lån till föreningen för kommande vande bostadsrättshavare ett visst belopp för eller deponerar eller förskotterar

grundavgift också teckningslistor och

att få teckna bostadsrätt. Det förekommer

s. k. reservationsavtal.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 123

Både för de bostadssökande och för bostadsrättsföreningama bör det vara angeläget att det finns möjligheter att i ett tidigt skede göra tillval till utan att detta till frågor om lägenheterna ger anledning innebörden av avtalen. Det firms därför skäl att anpassa lagstiftningen ett bättre sätt till det rättslivets krav. Som framgår av

på praktiska

våra direktiv dock en förändring av förbudet mot (s. 4 och 7) kräver förhandsavtal särskilda överväganden av bl. a. konsumenträttslig art.

F örhandsavtal vid nyproduktion

Vid finns det huvudsakligen två vägar att gå för att

nyproduktion

kunna åstadkomma en ordning som ger utrymme för att göra tillval i

ett tidigt skede. att föreningarna låter upprätta den Den ena vägen är att acceptera ekonomiska ett tidigare stadium än för närvarande. Därmed

planen på

att kan med bostadsrätt redan i samband

uppnås lägenheterna upplåtas

med tillvalen. För att åstadkomma detta skulle man kunna skärpa förbudet mot förhandsavtal i 9 § BRL, t. ex. genom en straffsanktion och tillvalsavtal innan bostadsrätt upplåts. Konsumentverket

förbjuda

har i ett till oss anmärkt att det är otillfredsställande att för-

yttrande

budet mot förhandsavtal inte är straffsanktionerat. Den andra vägen att gå för att anpassa reglerna till utvecklingen med tillval är att tillåta föreningarna att ingå förhandsavtal. Enligt våra direktiv (s. 4 och 7) krävs det för detta dock vissa restriktioner. inte innebära en återgång till Bl. a. får ett system med förhandsavtal den som före tillkomsten av BRL, dvs. att de boende

ordning gällde

ofta kom att stå utanför långt efter intlyttningen.

föreningen

Vid den då tillvalen av byggnadstekniska skäl senast måste

tidpunkt

i allmänhet vara så väl kalkyle-

göras, torde produktionskostnadema

rade att det finns rimliga möjligheter att upprätta en ekonomisk plan som krav på en kalkyl. I praxis har dock den situa-

uppfyller lagens

att inte gärna vill acceptera planer av

tionen uppstått intygsgivama

är nästan helt kända. detta slag. De väntar hellre till dess kostnadema Detta indikerar att skulle bli tämligen osäkra om de upp-

planerna

rättades så att kunde upplåtas med bostadsrätt

tidigt lägenheterna

redan vid tillvalen. Planemas roll som instrument för att bedöma

2 SOU 1988: 14

124 Kapitel

verksamhet skulle försvagas. Vidare skulle föreningarnas därigenom föreningarna i större utsträckning bli tvungna att upprätta nya planer

av ändrade förhållanden.

på grund

har framhållit (avsnitt 2.6) är det viktigtatt slå Som vi tidigare kvalitet. Ett led i strävandena att vakt om de ekonomiska planemas regelmässigt upprättas och åstadkomma detta bör vara att planerna så nära husets som möjligt. Även om pla-

granskas färdigställande

nema fortfarande skall kunna av kalkyler, måste en målsättutgöras normalt inte skall behöva räkna med ning vara att de bostadssökande av de uppgifter som de har att utgå några väsentliga förändringar från när de definitivt binder sig för ett förvärv av bostadsrätt. Vi anser att det ur konsumenternas synpunkt är av stor betydelse att

genom tillval. kunna påverka utformningen av den egna lägenheten Då det samtidigt är av vikt att slå vakt om de ekonomiska planemas

hållbarhet föreslår vi att ett system med förhandsavtal införs. En följd

av vårt blir att de uppgifter om insatser, månadsavgifter förslag när ett förhandsavtal ingås endast kan bli m. m. som kan föreligga

För att vara godtagbart ur konsumenträttslig synpunkt preliminära.

därför särskilda möjligheter att frånmåste systemet bl. a. inrymma kostnaderna för inte håller träda avtalen, om de beräknade projektet streck. Redan nu finns det vissa möjligheter att frånträda ett bostads-

vid (se 23 § BRL). Som vi strax

rättsavtal väsentlig avgiftshöjning

till frånträde inom ramen för skall återkomma till bör möjligheterna ett system med förhandsavtal dock kunna göras mer långtgående. skall utformas kräver

Ett inflytande över hur den egna lägenheten i den bostadsrättsförening som inte nödvändigtvis något medlemskap

har bildats för ett byggnadsprojekt. Inte heller i övrigt finns det några

en obligatorisk rätt

skäl att införa regler som ger förhandstecknama i dessa fall. bör få avgöra frågan om till medlemskap Föreningarna torde byggprocessen bli mer rationell. medlemskap själva, men oftast om och bestämmer i detta skede.

företagen organisationerna

ett förhandsavtal måste emellertid redan vid in- De som tecknat vara tillförsäkrade en rätt att delta på föreningsstämman

flyttningen

i föreningens styrelse. Vi föreslår

och kunna vara representerade

måste senast vid inflyttningen. Vi därför att bostadsrätt upplåtas vidare att ett inte skall få ingås när det har bli-

föreslår förhandsavtal

SOU 1988: 14 Kapitel 2 125

vit möjligt att upplåta bostadsrätt, dvs. så snart den ekonomiska planen eller komplettering till planen har registrerats. Ett system med förhandsavtal förutsätter i och för sig inte att förfår uppbära förskott avgifterna för de blivande bostadseningen på rätterna. Nyproduktion kan i dag ske trots att de bostadssökande gör ett sent stadium i byggprocessen. Det måste sina kapitalinsatser på dock anses vara en fördel för föreningen att kunna uppbära visst karedan när förhandsavtalet träffas. Som vi skall pital av de boende återkomma till, är det väsentliga motivet för förhandsavtal vid omav till bostadsrätt också att föreningarna skall

bildning hyresrätt

kunna finansiera ett Med hänsyn härtill anser vi

fastighetsförvärv.

inte att någon begränsning bör införas mot att uppbära förskott. anser Någon övre gräns för de belopp som skall få tas ut i förskott vi inte heller vara påkallad. Däremot bör förskott kunna tas ut endast ställer säkerhet för återbetalning av förskotten till om föreningen förhandstecknarna. Vi föreslår att säkerhet skall ställas hos länsstyrelsen i samma ordning som gäller när föreningen tar upp grundavgifter innan den slutliga anskaffningskostnaden redovisats (se 5 § BRL och 5-7 §§ bostadsrättskungörelsen). Det är vidare väsentligt att föreningarna inte på annat sätt än som anges i lag, t. ex. genom lån eller mottar medel från de bostadssökande för de depositionsavgifter, kommande upplåtelsema. Detta skulle förringa systemet med säkerhet för förskotten. Vi föreslår därför en kriminalisering av sådana förfaranden som innebär att förskott tas upp av föreningen utan att det finns ett förhandsavtal eller att säkerhet har ställts (se 9 kap. 3 § p 4 Med förskott avser vi då alla former av tillskott som

lagförslaget).

syftar till att den bostadssökande skall få förvärva bostadsrätt. Det gäller alltså även lån eller depositionsavgifter som är avsedda att gå i avräkning på de kommande avgifterna eller på annat sätt ge en bostadssökande rätt till förvärv eller reservation av viss lägenhet. Vi föreslår vidare att förhandsavtal för sin giltighet skall vara skriftligt. I avtalet skall anges parternas namn, den lägenhet som skall med bostadsrätt, belopp som lämnas i förskott samt de be-

upplåtas

räknade avgifterna för bostadsrätten och den tid inom vilken bostadsrätt beräknas kunna upplåtas. De beräknade avgifterna skall grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Styrelsen skall hålla kalkylen tillgänglig för den

SOU 1988: 14

126 Kapitel 2

som vill ta del av den. Däremot skall någon tillförlitlighetsgranskning hållbarhet inte behöva ske när förhandsavtal tecknas. av kalkylens

avgifterna i detta skede endast preliminära

Som vi tidigare har sagt är kan inträffa: Det och de boende får alltså räkna med att förändringar

som intygsgivama skall

är först när den ekonomiska planen upprättas om föreningens verksamhet vilar på tillförlitliga grunder.

granska

(1986: 694) om handläggning, förvaltning Enligt 7 § förordningen m. m. av bostadslån och räntebidrag och plan- och bostadsverkets till förordningen, åligger det lånesökanden föreskrifter i anslutning s. k. bofakta om lägenheterna och boéndekostnadema att presentera dessa bofakta med m. m. Det kan ofta vara lämpligt att komplettera

den kostnadskalkyl som vi föreslår. att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt

I syfte

innebär, föreslår vi en särskild bestämmelser som ett förhandsavtal om att inte får sätta någon annan i sitt ställe eller

förhandstecknaren

för överpantsätta sin rätt enligt avtalet. Ett undantag bör dock göras föring till make eller sambo. _ en för- .Vi skall nu gå över till frågan under vilka förutsättningar skall kunna Det bör då först anmärkas att all-

handsavtal frånträdas.

männa avtalsrättsliga grundsatser måste anses gälla när ett förhands- (1915: 218) avtal ingås. Det betyder t. ex. att reglerna i avtalslagen m. m. kan bli tillämpliga. Eftersom om rättshandlingars ogiltighet förhandsavtal tecknas av den som kan betraktas som konsument och i avtalsförhållandet, blir generellt sett intar en underlägsen ställning m. m. av oskäliga avtalsvillkor bestämmelsen i 36 § om jämkning Visar brister som en

också av betydelse. det sig att de förutsättningar

ifrån när han undertecknade avtalet, t. ex. i förhandstecknare utgått eller storlek, kan avtalet hävas . fråga om en lägenhets utformning i dessa enligt de allmänna grundsatser som gäller för hävningsrätt

fall. Vissa särskilda om rätt till frånträde av ett förhandsavtal

regler

föreslår vi skall tas upp i lag. I enlighet med vad som gäller i andra bör ett avtal som inte det formkrav som vi sammanhang, uppfyller vara Detta att båda parter har rätt att föreslagit ogiltigt. betyder avtalet. i vissa situationer frånträda I övrigt bör en förhandstecknare kunna frånträda avtalet. Vi föreslår att detta bör kunna ske ensidigt

efter uppsägning

SOU 1988: 14 Kapitel 2 127

0 om ett förhandsavtal tecknas när den ekonomiska planen eller en komplettering till planen har registrerats, o om bostadsrätt inte upplåts senast vid inflytmingen, o om bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den tidpunkt som angetts i förhandsavtalet samt o om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angetts i förhandsavtalet och uppsägningen sker senast en månad från det förhandstecknaren fick kännedom om

avgiftshöjningen.

Vi berört de två första punkterna och finner inte har tidigare anledning kommentera dem. Möjligheten att frånatt här ytterligare träda förhandsavtalet om bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den får antas medverka till att förtidpunkt som angetts i avtalet handsavtalen upprättas först när det är någorlunda klart när huset blir färdigställt. Beträffande rätten till frånträde på grund av väsentligt högre har regeln sin motsvarighet i nuvarande 23§ BRL, som

avgifter,

behandlar rätten till frånträde för den som innehar bostadsrätt. En betydelsefull skillnad dock. Enligt 23 § BRL räcker det

föreligger

inte med att beslut fattats om en väsentlig ökning av de avgifter som Bostadsrättshavaren får enligt lagrummet nämutgår för bostadsrätt. bostadsrätten, om detta skulle vara obilligt mot ligen inte frånträda eller dess medlemmar. Bestämmelsen har sin huvudsak-

föreningen

som liga gmnd i att höjda avgifter inte sällan orsakas av förhållanden kan sägas stå utanför föreningens kontroll eller att bostadsrättshavaren själv kan anses ha en avgiftshöjning genom beslut på för-

godkänt

eningsstämma. Det har i dessa fall ansetts skäligt att bostadsrättshavaren får finna sig att stanna kvar i föreningen trots att avgifterna undergått en väsentlig höjning (se prop. 1971: 12 s. 84). Vi menar emellertid att orsaken till en avgiftshöjning inte bör ha för en förhandstecknares rätt till frånträde. Denne

någon betydelse

inflytande i föreningen och kan i allmänhet inte har ju normalt inget göra någon bedömning av hållbarheten i den kosmadskalkyl

heller

som Enligt vår mening skulle det vidare bli föreningen presenterar. en för börda för en förhandstecknare att helt stå risken för tung sådana som ligger utanför föreningens kontroll. Det

kostnadsökningar

128 Kapitel2 SOU 1988: 14

bör räcka med att förhandstecknama får acceptera sådana ökningar som faller inom ramen för väsentlighetsrekvisitet. Var för en väsentlig höjning bör överlämnas till gränsen går Vid bedömningen måste emellertid sådana kosträttstillämpningen. som förhandstecknama haft anledning att räkna med nadsökningar kunna tillerkärmas betydelse. Den information som föreningen lämnar i kostnadskalkylen och på annat sätt bör därför kunna spela en roll i detta sarmnanhang. Det bör intresse att successivt informera de ligga i föreningarnas boende om förväntade avgiftshöjningar. Väntar föreningen t. ex. med att informera förhandstecknama om avgiftshöjningama ända tills den ekonomiska riskerar föreningen att planen upprättats och registrerats, avtalen frånträds på ett mycket sent stadium och att onödiga kostnader med anledning därav. Någon särskild lagregel om inforrnauppstår tionsplikt anser vi bl. a. mot denna bakgrund inte erforderlig (jfr dock bestämmelsen i 3§ marknadsföringslagen (1975: 1418) om

inforrnationsplikt).

Om ett förhandsavtal är eller om förhandstecknaren av

ogiltigt

har rätt att frånträda avtalet, bör denne givetvis vara annan anledning att återfå i förskott. Vi föreslår en berättigad de belopp som lämnats särskild bestämmelse om detta. Enligt bestämmelsen bör också ränta anknytning till bestämmelserna utgå på beloppet, lämpligen genom en om ränta fordran för kontraktsbrott enligt 2 och 5 §§ räntelagen

på

(1975: 635). Ett förhandsavtal kommer ofta att innebära att den bostadssökande ned extra kostnader m. m. Vi före-

lägger på lägenhetens utformning

slår att skall vara skyldig att ersätta även dessa kostnader

föreningen

när rätt till frånträde föreligger. En förutsättning måste dock vara att den åtgärd som föranlett kostnaden. Härigenom

föreningen godkänt

kan föreningen de tillval som bör accepteras. Om förhandsstyra tecknaren utan av föreningen kommer överens med en

godkännande

om att lägenheten skall inredas på visst sätt, får förentreprenör handstecknaren alltså stå risken för dessa kostnader. I praktiken förekommer det redan eller den organisation som

i dag att föreningen

tillhör träffar avtal med olika entreprenörer om att dessa

föreningen

skall tillhandahålla ett visst sortiment ur vilket de boende skall kurma

SOU 1988: 14 Kapitel 2 129

göra sina tillval. Håller sig en förhandstecknare inom ramen för ett sådant sortiment, måste föreningen anses ha godkänt åtgärden.

Det kan någon gång tänkas att en bostadssökande åsamkas skada utöver vad som nu har sagts. Enligt vår mening bör dock sådan skada ersättas endast om föreningen har varit försumlig. Detta måste anses vara fallet om förhandsavtalet ingåtts i strid med fomikravet, när det finns en registrerad ekonomisk plan eller om bostadsrätt inte har upplåtits senast i samband med inflyttningen. Om bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den tidpunkt som angetts i förhandsavtalet eller om väsentliga kostnadshöjningar inträffar kan detta emellertid bero på omständigheter som ligger utanför föreningens kontroll. Någon ersättning för skada bör då inte utgå. Har föreningen t. ex. slarvat med den kostnadskalkyl som skall finnas tillgänglig när ett förhandsavtal ingås, kan föreningen dock bli skadeståndsskyldig. Detsamma gäller om föreningen inte i god tid informerat om avgiftshöj-

ningarna.

Färhandsavtal vid ombildning m. m. I avsnitt 2.5 har vi föreslagit att en bostadsrättsförening som huvudregel inte får vägra att upplåta lägenheter med bostadsrätt till de hyresgäster som beviljats inträde i föreningen i samband med en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Om vårt förslag antas, finns det från hyresgästemas synpunkt knappast något behov av att ingå förhandsavtal. Från föreningens synpunkt kan dock sådana avtal ha betydelse.

Som vi tidigare har berört förekommer det i praktiken att bostadsrättsföreningar tar emot lån eller förskott av hyresgästerna för att kunna finansiera det fastighetsförvärv som måste komma till stånd vid ombildningen. Det är enligt vår mening en brist att nuvarande lagstiftning genom förbudet mot förhandsavtal inte entydigt medger föreningen att motta medel på detta sätt. Samtidigt måste dock framhållas att den hyresgäst som i dag lämnar ett förskott till föreningen löper en viss risk för att inte få tillbaka sina pengar för den händelse ombildningen inte kommer till stånd eller bostadsrätt av någon annan anledning inte kan upplåtas till hyresgästen.

130 Kapitelz

av förbudet mot förhandsavtal i ombildningssitua-

En skärpning

för en bostadsrättsförening att tionen skulle försvåra möjligheterna Vår mening är därför att den i prak-

finanisera fastighetsförvärvet.

med att uppbära förskott av hyrestiken förekommande ordningen i stället bör samtidigt som hyresgästemas ställning

gästerna legaliseras

att få tillbaka lämnade förskott. stärks med avseende på möjlighetema det system med förhandsavtal som vi Detta kan åstadkommas genom

föreslagit för nyproduktionen.

tidigare att ingå förhandsavtal skall gälla Vi föreslår alltså att möjligheterna form, säkerhet för lämnade även vid ombildning. De krav på skriftlig m. m. som vi tidigare ställt förskott, rätt till frånträde och ersättning även i detta fall. Det krävs dock speciella regler i ett par upp bör gälla avseenden. innehåller vårt förslag en regel om att

För nyproduktionsfallen

skall senast vid inflyttningen. Syftet är att den bostadsrätt upplåtas skall kunna påverka förbostadssökande senast vid denna tidpunkt som medlem. Vid en ombildning bor dock eningens verksamhet redan i sina lägenheter och blir dessutom regelmässigt hyresgästerna medlemmar redan innan bostadsrätt upplåts. Regeln i föreningen

saknar alltså betydelse för ombildningsfallen. fast vid att den beräknade tidpunkten för Vi vill däremot hålla upplåtelse med bostadsrätt skall anges i förhandsavtalet

lägenhetemas

skall ha rätt att frånträda avtalet om upplåteloch att hyresgästerna bör medverka till att förserna dröjer oacceptabelt lång tid. Regeln handsavtalen först när det står någorlunda klart att fastigheten

ingås

Om likväl inte kom-

kommer att förvärvas. något fastighetsförvärv

av att hyresgästerna får rätt att mer till stånd, blir innebörden regeln

»frånträda avtalen. Förhandsavtalen kan alltså i ombildningsfallet sägas vara beroende Vi anser emellertid också att förav att det sker ett fastighetsförvärv. handsavtalens bestånd i dessa fall bör vara beroende av att de hyresför förhandsavtalen består. Motiven för avtal som ligger till grund som vi utvecklat i avsnitt 2.5 om fördetta är till stor del desamma att bostadsrätt till hyresgäster som är

eningens skyldighet upplåta

Detta innebär - trots förmedlemmar i föreningen. att föreningen

handsavtalet - kan säga upp en hyresgäst t. ex. på grund av ombygg-

nad. Det innebär emellertid också att en hyresgäst för sin del kan säga

SOU 1988: 14 2 131 Kapitel

upp hyresavtalet eller, inom ramen för de möjligheter som hyreslagen ger, överlåta hyresrätten genom byte eller överlåta den till

någon

närstående. Om hyresförhållandet innebär vån att

upphör, förslag

även förpliktelsema enligt förhandsavtalet upphör. Vissa invändningar kan riktas mot i denna del.

möjligen förslaget

En invändning kan vara att en hyresgäst på ett enkelt sätt kan dra sig undan förhandsavtalet genom att säga upp sitt Risken för

hyresavtal.

ett sådant förfaringssätt får dock betraktas som liten, inte minst mot bakgrund av att hyresgästen då måste lämna sin egen bostad. Altemativet att hyresgästen i det angivna fallet fortfarande skall vara bunden vid förhandsavtalet måste för övrigt förses med undantag för överlåtelsefallen, dvs. när en ny hyresgäst bosätter sig i den lägenhet som avses med förhandsavtalet. Detta komplicerar systemet.

Sammantaget skulle en reglering som innebär

att en hyresgäst är bunden av ett förhandsavtal oberoende av om hyresförhållandet upplöses, i praktiken få till följd att hyreslagens bestämmelser om uppsägning och rätt att överlåta hyresrätten sätts ur spel på ett betänkligt sätt. Vi vill också nänma att den möjlighet som nuvarande 9 a § BRL ger en förening att binda upp hyresgästerna vid förvärv av bostadsrätt gör undantag för det fall att ett hyresförhållande upphör (se avsnitt 2.7.1). Vi föreslår alltså att denna princip får bestå i det nya systemet med förhandsavtal. Möjligheten av att ingå förhandsavtal samt den i avsnitt 2.5 föreslagna rätten för hyresgäster att förvärva bostadsrätt gör bestämmelserna i nuvarande 9 a§ BRL Som vi

överflödiga. tidigare sagt har

bestämmelserna inte kommit till någon användning. Vi föreslår därför att de får utgå. Vi har hittills uppehållit oss vid förhandsavtal som ingås vid nyproduktion och ombildning av till bostadsrätt.

hyresrätt Något

hinder för föreningen att förhandsavtal även i andra fall när

ingå

bostadsrätt skall upplåtas kan vi inte finna. Förhandsavtal bör alltså kunna ingås i samband med ombyggnad eller eller enstaka

tillbyggnad

nyupplåtelser av lägenheter t. ex. vindar som skall inredas som bostadslägenheter. Dessa fall kräver särskild utöver

ingen reglering den föreslagna.

SOU 1988: 14

132 Kapitel2

2.8 och underhåll

Ombyggnad

Vi föreslår att en bostadsrättshavares s. k. veto- Vårt förslag: som medför försämring av icke rätt vid om- och tillbyggnader av avskaffas. Om en bostadsrättsringa betydelse lägenheten skall et: beslut av havare inte samtycker till en sådan förändring om åtgärden fattas med kvalificerad majoritet föreningsstämman av Stämmans beslut skall godkän-

och godkärmas hyresnänmden.

nas om åtgärden är angelägen och syftet med intrånget inte skäpå annat sätt samt beslutet inte är oskäligt ligen kan tillgodoses mot bostadsrättshavaren. I vissa fall kan bostadsrättshavaren

kräva inlösen av hela bostadsrätten. Bostadsrättshavaren skall ha rätt till ersättning för den förlust av ett intrång. Tvister om ersättsom han gör med anledning domstol. ningen skall prövas av allmän inte deltar den stämma där be- Om en bostadsrättshavare på slutet om fattas, skall han i efterhand skriftligen

ombyggnad

kunna samtycka till åtgärden.

2.8.1 Gällande rätt m. m.

en ställ- En bostadsrättshavare intar i många avseenden ägarlilcnande

upplåts på obening med avseende på lägenheten. Nyttjanderätten

tid och bostadsrättshavaren kan därför inte, såsom en hyres-

gränsad

innehav bortses från vissa fall då från sitt (här gäst, sägas upp är förverkad). Vidare gäller att bostadsrättshavaren

nyttjanderätten

BRL) och ansvarar för underhållet av sin lägenhet (26 § första stycket vida ramar kan företa förändringar i lägenatt han inom tämligen _ heten (27 § BRL). Ansvaret för det yttre underhållet åvilar bostadsrättsföreningen. som beslutar om skall Det är också föreningen föreningsfastigheten svarar vidare för reparationer av de stamledbyggas om. Föreningen för vatten med ningar och avlopp samt värme, gas och elektricitet vilka föreningen försett lägenheten (26§ andra stycket BRL).

De i en bostadsrättsförening handlöpande förvaltningsåtgärdema

av fastigheten är det emellertid has av styrelsen. Vid en ombyggnad

SOU 1988: 14 2 _ Kapitel 133

föreningsstämman som beslutar. Huvudregeln är att stämmobeslutet om ombyggnad endast kräver enkel av de röstande. I de majoritet flesta ombyggnadsfallen torde emellertid de särskilda krav som enligt 60 § BRL gäller för att ett stämrnobeslut skall vara giltigt bli tillämpliga. Enligt första stycket punkterna l-3 i det angivna lagrummet

gäller följande.

1. Om en ombyggnad medför och dessutom ändring av grundavgift leder till att det inbördes förhållandet mellan grundavgifterna rubbas, fordras att samtliga bostadsrättshavare som berörs av

ändringen

biträder beslutet eller att detta har biträtts av av minst två tredjedelar dessa bostadsrättshavare och godkänts av hyresnämnden. Om exem-

pelvis ombyggnaden leder till en ändrad lägenhetssammansättning blir

denna bestämmelse eventuellt i kombination

regelmässigt tillämplig,

med punkt 2 nedan. 2. Om medför att en kommer att

ombyggnaden bostadsrättslägenhet

undergå försämring av icke ringa betydelse, fordras alltid att bostadsrättshavaren biträder beslutet. Man brukar säga att bostadsrättshavarna i dessa fall har en vetorätt. Således får inte en av

minskning

lägenhetsytan företas utan att bostadsrättshavaren biträtt beslutet om

minskningen. En försämring av kräver dock inte

ringa betydelse något samtycke. 3. Om ombyggnaden leder till en väsentlig förändring av lägenheten, utan att fordras att fråga är om någon försämring, antingen bostadsrättshavaren biträtt beslutet eller att minst två tredjedelar av de röstande förenat sig om detta. Någon definition av begreppet ombyggnad finns inte i BRL. Enligt 3 kap. ll § plan- och (1987: avses med om-

bygglagen 10), PBL,

byggnad åtgärder som fordrar bygglov och avsevärt bruks-

förlänger

tiden för byggnaden eller del av den. Även sådant

inredningsarbete

som syftar till en ändrad av eller en

väsentligt användning byggnaden

del av den utgör ombyggnad. Kraven på att som innehåller

byggnader

bostäder och vissa lokaler skall vara tillgängliga med för personer nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga är mer uttalade i PBL än i

den tidigare byggnadslagstiftningen (se 3 7 och 10 §§ PBL samt kap.

3 § andra stycket 2 plan- och byggförordningen, 1987: 383). I den mån det behövs med till kravet

hänsyn på tillgänglighet, skall bygg-

nader med tre eller flera vara försedda med hiss eller

våningsplan

sou 1988: 14

134 Kapitel 2

gäller i princip samma Vid om- eller tillbyggnad

arman lyftanordning.

dock inte vid ombyggnad, om det

krav. Kravet på tillgänglighet gäller

och

med hänsyn till ombyggnadens omfattning är uppenbart oskäligt

Installation av hiss kräver bygglov (se 8.kap. standard.

byggnadens

1 § första stycket 6 PBL). knyter an till de angivna

Reglerna om statliga ombyggnadslån

som villkor för ombyggnadslån bestänunelsema i PBL. Således gäller bostadshus med minst tre våningsplan skall förses som huvudregel att Om huset efter ombyggnaden med hiss eller annan lyftanordning. för lånen bestämmas till högst 20 år

saknar hiss kan arnorteringstiden

inte avsteget från kravet på hiss istället för till armars högst 30 år, om kulturhistoriska skäl (se prop.

vid bygglovsprövningen gmndats på*

1986/87: 48 s. 38, SFS 1987: 972). med olika inne- I används begreppet ombyggnad

dagligt språkbruk

mindre och partiellt inriktade börd. Det brukas såväl för att uttrycka av äldre hus. Även en del andra beåtgärder som totala ombyggnader likartad innebörd förekommer, t. ex. upprustning, grepp med delvis helt klar gränsrenovering, sanering, modernisering etc. Någon

finns inte. Under senare år har dragning mellan dessa olika begrepp såsom varsam en del nya begrepp tillkommit, begränsad ombyggnad,

ombyggnad m. m.

2.8.2¶Vissa praktiska frågor

hur förfarandet vid Enligt direktiven (s. 6) skall vi söka klarlägga

och underhåll av föreningshus gestaltar sig i praktiken ombyggnad

som BRL: s nuvarande utfomming ger upphov till. och vilka problem beträffande de frågorna har För att fullgöra vår uppgift praktiska

frågor som anvi i en särskild promemoria (bilaga 3) tagit upp vissa

och ombyggnadsåtgärder i förenings-

knyter till större upprustningshus. Promemorian, som sig på ett kompendium Ombygg-

grundar

inom HSB, efter kontakter bl. a. med organisanader har upprättats och diskussioner inom utredtionerna på bostadsrättsmarknaden

ningen. De frågor som vi tagit upp gäller

o samordning av yttre och inre underhåll,

o beslutsordningen vid ombyggnad,

SOU 1988: 14 Kapitel 2 135

o ekonomisk kompensation för olikheter i lägenhetemas ingångs-

standard,

o lägenhetsinköp,

o upplåtelseavgifter för nya medlemmar efter en ombyggnad samt o medlemsinformation.

Frågorna är speciella för ombyggnader av föreningsfastigheter. Tidigare har vi tagit upp ett par andra sådana frågor, nämligen vissa frågor i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt (avsnitt 2.5) samt den ekonomiska planens ställning vid ombyggnad (avsnitt 2.6). Det är emellertid givet att det finns en hel del frågor vid en ombyggnad som inte är speciellt bostadsrättsliga. Det gäller t. ex. val av ,

entreprenadform, finansiering och tekniska frågor. Det skulle föra

för långt att inom ramen för denna

utredning ta upp även sådana

frågor.

De problem som BRL:s nuvarande utformning ger upphov till kommer att redovisas i nästa avsnitt.

2.8.3 Problem med nuvarande regler En fråga som tas upp i organisationemas skrivelse med begäran om en översyn av BRL (se avsnitt 2.6.2) är att lagen inte är anpassad till förhållandena vid av Förutom reg-

ombyggnad föreningsfastigheten.

lema om ekonomisk plan, syftar man på de tidigare behandlade bestämmelsema i 60 § första stycket 2 BRL om bostadsrättshavamas s. k. vetorätt. Vad det gäller är alltså den awägning som lagstiftaren gjort mellan föreningens önskemål om ombyggnad och bostadsrättshavarens berättigade intresse av att förutsättningama för hans boende inte rubbas. Denna fråga har också uppmärksammats av bostads-

departementet i samband med inventeringen och av de beskrivningen

regler som styr stadsfömyelse (se Ds Bo 1985: 5 s. 145) och i våra direktiv (s. 6).

En bostadsrättshavare kan alltid motsätta sig att hans bostadsrätt

upphör om föreningen vill slå ihop lägenheten med en annan eller ta

den i anspråk för annat ändamål än bostad. Föreningens enda möjlighet i dessa fall är att träffa en frivillig överenskommelse med bo-

SOU 1988: 14

136 Kapitel 2

för bostadsrätten, eller strängt taget om stadsrättshavaren erhåller vissa föreningen är villig att betala den ersättning som han begär. Vid måste bostadsrättshavarens starka ställning enligt angelägna åtgärder vår mening anses oskälig i förhållande till övriga bostadsrättshavare, Om samhället dessutom ställer krav på dvs. föreningen som helhet. att bevilja lån för om-

en viss lägenhetssammansättning o. dyl. för

bostadsrättshavarens starka ställning som än mer

byggnad, framstår

diskutabel samt ll § första stycket ombygg- (jfr 7 § andra stycket Anförda förhållanden kan vidare på sikt leda

nadslåneförordningen).

till att en ur samhällets synpunkt olämplig lägenhetssammansättning

konserveras i de äldre bostadsrättshusen. om en förening vill göra en om-

Motsvarande problem uppstår

av icke ringa betydelse av en byggnad som innefattar en försämring bostadsrättshavares Visserligen innebär regeln i 60 § första

lägenhet.

- vetorätten - endast att bostadsrättshavaren kan mot- 2 BRL

stycket

sätta såvitt den inkräktar på hans lägenhet. Många gånger

sig åtgärden

detta kunna leda till att en för hela föreningen angetorde emellertid Detta kan t. ex. gälla vid måste underlåtas.

lägen ombyggnadsåtgärd

sådan installation av hiss som kräver att viss del av lägenhetsytoma I av att samhället kan ställa krav på

måste tas i anspråk. belysning

kan även bostadsrättshavarens starka hissinstallation vid ombyggnad, Detsamma ställning i vissa av dessa fall anses oskälig mot föreningen. i andra fall av Den enda möjlighet föreningen

kan gälla ombyggnad.

med bostadsrättshavaren, varvid det har är att söka nå en uppgörelse

någon fonn.

kan bli nödvändigt att utge ersättning för intrånget i

frågor i anslutning Vidare bör uppmärksammas några ytterligare

till av BRL vid ombyggnad och underhåll.

tillämpningen

vad som 60 § första stycket 3

o Gränsdragningen mellan enligt

förändring och mindre väsentlig förändring tycks

utgör väsentlig

mellan föreningen och bostads? kunna vålla onödiga dispyter fallet krävs två för rättshavama. I det förra tredjedels majoritet förändringen och i det senare endast enkel majoritet.

o Innebörden i biträder beslutet i 60 § är inte helt klar.

uttrycket

Fordras det att är närvarande när beslutet

bostadsrättshavaren

fattas eller kan man i stället inhämta bostadsrättshavarens

godkännande i efterhand för en viss åtgärd?

SOU 1988: 14 Kapitel 2 137

0 Föreningens rätt att reparera stamledningar enligt 26 § kan i

vissa fall komma i konflikt med bostadsrättshavarens rätt att

upprusta sinlägenhet. Bostadsrättshavaren har t. ex. nyligen

installerat en ny gasspis, men föreningen beslutar att gas inte

längre skall användas utan att elspisar i stället skall sättas in.

Motsvarande frågeställning uppkommer när föreningen anser det

lämpligt att samordna yttre och inre underhåll. o Det har satts i fråga om inte gränsdragningen mellan yttre och

inre underhåll i BRL bör förtydligas så att föreningens och

bostadsrättshavarens respektive ansvarsområde anges mer noggrant.

o Beslutsgången i_ föreningen blir vid ombyggnad ofta tämligen

lång.

2.8.4 Våra överväganden Det finns ett förhållandevis stort antal lägenheter i hus som byggts före 1940. Endast en ringa del av husen har hittills varit föremål för mera genomgripande modemiseringar. Det är framför allt i detta be-

stånd som ombyggnadsbehovet finns, men även fastighetsbeståndet

från l940-talet är till stor del i behov av ombyggnad.

Under 1950-talet skedde en betydande utveckling av utrymmes- och

utrustningsstandarden i lägenheterna liksom av byggnadstekniken i

stort. Ändå kommer produktionen från denna eller senare tid numera successivt in i en saneringsfas. I den mån ombyggnader aktualiseras inom dessa nyare ålderskategorier kan det dock många gånger vara fråga om begränsade insatser av typen energihushållning, sophantering och liknande.

Förutom den tekniska förslitningen, som husen på grund av ålder utsätts för, påverkas ombyggnadsbehovet även av att beståndet mest

består av smålägenheter. Genomsnittsytan för en enrummare ligger på

35 kvm och för en tvårummare på 45 kvm. Under de senaste tjugo årens produktion är ytorna normalt 15-25 kvm större.

Som vi redan inledningsvis (avsnitt 2.1) har konstaterat tillkom BRL i ett skede av intensiv nybyggnadsverksamhet. Det är därför naturligt att lagen i första hand tar sikte på förhållandena vid nyproduk-

SOU 1988: 14

138 Kapitel 2

som nu förestår tion. Inför de underhålls- och ombyggnadsåtgärder

vissa förändringar i lagstifthar vi dock funnit anledning att föreslå

är föreningarnas och sam- En för dessa förslag

ningen. utgångspunkt

och intresse av att en och angelägen ombyggnadsi

hällets rationell

underhållsverksamhet främjas (jfr dir. s. 6).

2.5) behandlat vissa hyresrättsliga frågor

Vi har tidigare (avsnitt som sker i samband med en som kan ha aktualitet vid en ombyggnad

Vi har vidare föreslagit vissa ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. en plan vid omnär det gäller att upprätta ekonomisk förenklingar

2.6). Ytterligare har vi gått igenom vissa praktiska

byggnad (avsnitt 2.8.2). Bland de som har i sammanhanget (avsnitt

frågor betydelse

s. k. vetorätt av största

som återstår är bostadsrättshavamas

frågor Denna fråga, liksom en anslutande fråga om bostadsrätts-

betydelse.

vid beslut om kräver enligt vår mehavarens medverkan ombyggnad,

in förslag i denna del skall vi

lagstiftning. Innan vi kommer på

ning kort redovisa vissa överväganden som vi haft om ansvarsfördelningen

och föreningstämman i fråga om mellan bostadsrättshavaren, styrelsen

I dessa delar har vi inte funnit anledning underhåll och ombyggnad.

av rätt. till några förändringar gällande

om mellan bostadsrättshavarna,

Vissa frågor ansvarsfördelningen styrelsen och föreningsstämman

ansvar för förvaltningen av föreningens angelägenheter

I styrelsens

underhållet och reparationer av huset. ingår ett ansvar för det löpande hus måste som huvudregel dock En ombyggnad av föreningens

mellan beslutas av föreningsstämman. Vissa gränsdragningsproblem i ansvar vad som är att hänföra till styrelsens resp. föreningsstämmans

som fattats av förkan givetvis uppstå. Om stadgarna eller beslut

en viss åtgärd får man eningsstämman inte ger besked beträffande

de ekonomiska åtaganden som söka ledning i åtgärdens omfattning,

eller vad som kan anses vara allmänt vedertaget. följer med åtgärden som skall beslutas av föreningsstäm- Allmänt sett kan en ombyggnad innefattande även att huset man sägas syfta till en standardförbättring, såsom hissar eller anordningar för sopförses med nya installationer att Det måste också anses tillkomma föreningsstämman hantering.

SOU 1988: 14 2 139 Kapitel

besluta om tillbyggnader eller om att att i

något ytterligare utrymme

huset, t. ex. en vind, skall tas i anspråk för bostadsändamål. Vissa mindre ombyggnadsåtgärder bör styrelsen dock kunna besluta om, t. ex. byte till eller mindre

funktionsdugligare ytterportar någon

överbyggnad till en sopcontainer. Om å andra sidan en reparation eller underhållsåtgård skulle medföra väsentligt ökade kostnader för de boende, kan det bli nödvändigt att överlämna frågan till föreningsstämman. Det kan t. ex. gälla omläggning av husets tak. Det är enligt vår mening viktigt att styrelsen har stor handlingsfrihet att bedöma vilka åtgärder som kräver ett av

ställningstagande

stämman och vilka åtgärder som styrelsen själv kan besluta om. Mot bl. a. den bakgmnden bör man inte i lag söka ange några gränser mellan styrelsens och såvitt nu är i

föreningsstämmans befogenheter

fråga. Som vi skall återkomma till måste emellertid sådana

ombygg-

nadsåtgärder av huset som får till följd att en lägenhet kommer att förändras i något hänseende beslutas av stämman. Det kan möjligen finnas större fog för att i lag göra en gränsdragning mellan bostadsrättshavarens ansvar för underhållet av lägenheten (inre underhåll) och föreningens ansvar för underhållet av huset i övrigt (yttre underhåll). BRL inte vad som

anger nämligen

skall anses höra till en lägenhet resp. till huset i Vi bedömer

övrigt.

dock att en gränsdragning i lag aldrig kan bli så exakt att den kan tjäna till ledning för alla de varierande fall som kan förekomma. Utan särskild lagbestämmelse måste därför att

accepteras föreningarna

själva gör den gränsdragning som behövs. Vad det närmast gäller är att i stadgarna ange i vad mån t. ex. ytterdörrar, bal-

fönsterbågar, konger, inglasningar m. m. skall anses höra till lägenheten.

Genom stadgebestämmelser bör det dock inte vara möjligt att utvidga bostadsrättshavarens underhållsansvar till sådana delar av huset som med ett naturligt betraktelsesätt inte hör till lägenheten. Eftersom föreningen redan enligt gällande rätt kan överta ansvaret för det inne underhållet, kan man dock tänka sig att föreningen genom stadgebestämmelser åtar sig vissa delar av underhållsansvaret för sådant som kan anses höra till lägenheten. Vi föreslår alltså inga förändringar i fråga om

ansvarsfördelningen

mellan bostadsrättshavaren, styrelsen och i

föreningsstämman fråga

om underhåll och ombyggnad. Vi skall nu gå över till om hur

frågan

sou 1988: 14

140 Kapitel 2

kan komma i konflikt med bo-

åtgärder som föreningen genomför

stadsrättshavarens rätt att upprusta sin lägenhet.

som skall svara för Av 26§ BRL framgår att det är föreningen

som den har försett med. av stamledningar lägenheterna

reparationer

är det också föreningen som svarar för Vid brand- eller vattenskada

eller någon för vilken denne om bostadsrättshavaren

reparationema,

29 § BRL har föreningen i dessa fall svarar inte är vållande. Enligt

för att utföra nödvändigt arbete. I rätt att få tillträde till lägenheten

t. ex. den mån arbetet innebär att ingrepp måste göras i en lägenhet,

att förav en vägg, är det enligt vår mening uppenbart

genombrott

lägenheten i tidigare skick, altemativt utge ereningen skall återställa även om bostadsrättshavaren har

Detta gäller

sättning för ingreppet.

i de ingrepp som förinvesteringar lägenheten som fördyrar

gjort

att särskilt i därför ingen anledning lagstifta eningen gör. Det finns

dessa frågor.

beslutar att bygga om huset och ombyggna- Om föreningsstämman

motden medför att ingrepp måste göras i lägenheterna uppkommer

I den mån lägenheten kan återställas resp. ersätt-

svarande spörsmål.

är föreningen skyldig att göra detta. Om inning utges för ingreppet

kommer att försämras har bostadsinnebär att lägenheten greppet rätt dock vetorätt. Detta gäller också som rättshavaren enligt gällande

i lägenheten, men i dessa fall kan en huvudregel andra förändringar

vetorätten. Vi nu till de förkvalificerad majoritet bryta övergår

i som vi föreslår i dessa delar.

ändringar lagstiftningen

Vetorätten

tiden En bostads-

Bostadsrätten är en till obegränsad nyttjanderätt.

kan därför, till skillnad från en hyresgäst, inte sägas upp rättshavare

av t. ex. en ombyggnad. Bostadsrätts-

från sitt innehav på grund

s. k. vetorätt mot som innebär intrång

havarens ombyggnadsåtgärder

Som vi tidigare har i lägenheten torde kunna ses mot denna bakgrund.

2.1 och 2.8.3) kan vetorätten dock många gånger belyst (se avsnitt

som är mot föreningen. I många fall kan leda till ett resultat oskäligt

av huset helt förhindras.

t. o. m. angelägna ombyggnadsåtgärder

Sådana resultat är enligt vår mening inte rimliga.

SOU 1988: 14 2 141 Kapitel

Det är givet att bostadsrättshavaren skall vara tryggad i besittningen av sin lägenhet. I den utsträckning som behövs för att tillgodose angelägna krav på rationella ombyggnadsåtgärder, bör emellertid dennes intresse få stå tillbaka för det intresse som föreningen har. Då vi varken med hänsyn till bostadsrätten eller av som upplåtelsefonn andra skäl kan se några avgörande hinder mot att en bostadsrättshavare betas möjligheten att i varje läge kunna säga nej till en ombyggnadsåtgärd som innebär en försämring för honom, föreslår vi att vetorätten avskaffas. Mot bakgrund av den trygghet i besittningen som ändå bör gälla och de rättssäkerhetsaspekter som måste anläggas i sammanhanget, är det emellertid av givet att en sådan förändring gällande rätt inte kan genomföras utan restriktioner. Några grundläggande utgångspunkter för att intrång i lägenheterna skall få göras bör ställas upp. 0 De ombyggnadsåtgärder som skall skall

föreningen genomföra

vara angelägna och inte lämpligen kunna genomföras på annat sätt än genom att en lägenhet, helt eller delvis, tas i anspråk (jfr

2 kap. 12 § expropriationslagen).

o Intrånget i nyttjanderätten får inte vara oskäligt mot bostadsrättshavaren (jfr 12 kap. 46§ första stycket 4 jordabalken). 0 Bostadsrättshavaren skall vara tillförsäkrad för den ersättning förlust som intrånget innebär enligt grunder som bestäms i lag

(jfr 2 kap. 18 § regeringsfonnen).

Vi har övervägt olika alternativ för att åstadkomma att intrång skall kunna göras i en bostadsrättshavares lägenhet. Ett alternativ är att anordna ett inlösenförfarande hos allmän domstol. En annan väg att gå är att behålla nuvarande ordning med beslut på

föreningsstämma

med möjlighet för bostadsrättshavaren att få beslutet överprövat av domstol. Det alternativ som vi slutligen stannat för anknyter till den ordning som redan nu gäller när föreningsstämman beslutar om ändring av grundavgift som medför av det inbördes förhål-

rubbning

landet mellan dessa avgifter (se 60 § första 1 BRL). Om inte

stycket

samtliga bostadsrättshavare biträder ett sådant beslut, skall det för att vara giltigt fattas med en kvalificerad majoritet av och godkännas

hyresnämnden. Med hänsyn till de uppgifter som ankommer på

hyresnänmden och nämndens speciella sammansättning, har vi ansett

som nu är aktuella bör få att också beslut i sådana ombyggnadsfrågor

vissa förutsättningar, om inte under

av hyresnämnden

godkännas

på beslutet. bostadsrättshavaren går med förutsättningarna för nämndens in de närmare Innan vi kommer på för vårt förslag om prövm. m., vill vi i stort redogöra

prövning som

av ett godkännande

och om rättsverkningama

ningsförfarandet meddelas av hyresnämnden.

att ett beslut av föreningsstämman bör såledesvara

Huvudregeln

kommer att undergå någon förändring som innebär att en lägenhet

skall kräva bostadsrätts-

av en om- eller tillbyggnad med anledning sitt samtycke får för- Om denne inte lärrmar havarens samtycke. för En

beslutet till hyresnämnden godkännande.

eningen hänskjuta sitt bör för att nämnden skall lämna godkännande första förutsättning har fattat sitt beslut med två tredjedels majoridå vara att föreningen

tet av de röstande. skall i första hand vara att söka medla

Hyresnämndens uppgift

ingreppet i En sådan medling kan avse t. ex. själva mellan parterna. inte förlikas; skall

eller ersättningsfrågan. Kan partema lägenheten till

av stämmans beslut nämnden ta upp frågan om godkännande

beslutet innebär detta att föreningen Godkänner nämnden

prövning.

som följer av beslutet. det arbete i lägenheten har rätt att utföra med vissa villkor. Ett sådant bör kunna förena sitt beslut Nämnden Det kan också kan avse tiden för åtgärdens genomförande. villkor

som parterna tvistar om. avse någon detalj i utförandet har föreningen rätt att få Redan enligt gällande rätt (29 § BRL)

som erfordras. Det för att utföra det arbete tillträde till en lägenhet kan erhålla ett beslut om innebär att föreningen, om det behövs,

in i Det krävs hos domstol för att komma lägenheten. handräckning i bostadsrättslagen för att ett alltså bestämmelse

ingen ytterligare

en åtgärd skall kunna verkställas. beslut av nämnden om att godkänna

att fatta något beslut om Det skall inte ankomma på hyresnämnden

Den ersättning som försom föreningen skall betala. den ersättning ett bland flera kommer emellertid att utgöra

eningen erbjuder

skall företa. Om tvist uppstår moment i den prövning som nämnden

beslut om får bostadsefter nämndens godkännande, om ersättningen för att få ersättningen utdömd. vända sig till domstol rättshavaren för av de belopp som legat till grund Domstolen bör då vara obunden

SOU 1988: 14 Kapitel 2 143

nänmdens godkännande,

även om detta belopp givetvis bör ha betydelse for domstolens prövning.

Hyresnämndens beslut skall kunna överklagas till bostadsdomstolen. Hyresnämndens prövning bör till en början avse om den av stäm-

man beslutade åtgärden är angelägen. Häri ligger att allehanda önskemål från föreningens sida om inte kan godtas. Det

ombyggnader

bör t. ex. inte generellt komma i fråga att godkärma beslut som innebär att gemensarnhetslokaler av olika slag, bastu m. m., inrättas på bekostnad av en bostadsrättshavare. bör i stället vara att

Riktpunkten

föreningen skall kunna sätt med till-

bygga om huset på en rationellt godoseende av de krav som framför allt byggnadslagstiftningen och de statliga låneförfattningama ställer upp. Vi har tidigare framhållit PBL:s krav på att en byggnad skall vara att hiss in-

tillgänglig genom

rättas. Också andra krav kan ställas upp med stöd av PBL, t. ex. med avseende på byggnadens hållfasthet, med m. m. (se

hushållning energi

3 kap. PBL). Enligt 7 § krävs det för

ombyggnadslåneförordningen

statliga lån att bostäderna blir fullvärdiga såvitt avser utrymmen och

utrusmingsstandard, bl. a. i fråga om tvätt och förrådsutrymmen.

Också detta måste beaktas, vilket kan innebära att lägenheter måste slås samman. Vidare kan en kommun med stöd av 11 § samma förordning (markvillkoret) ställa krav på bl. a. viss lägenhetssammansättning. Vi förordar dock att denna möjlighet av kommunerna tilllämpas med stor försiktighet i sammanhanget.

Hyresnämnden bör också pröva om inte syftet med den beslutade åtgärden lämpligen kan tillgodoses på annat sätt. I denna del kan nämnden behöva ta stälhiing till såväl utrymmesmässiga som tekniska och kostnadsmässiga frågor. Det kan då bli för nämnden

nödvändigt

att anlita en särskild expert som biträde (se 5 § (1973: 188) om

lagen

arrendenämnder och hyresnämnder).

Hyresnämnden bör vidare pröva om den av stämman beslutade åtgärden är oskålig mot bostadsrättshavaren. Har nämnden konstaterat att åtgärden är angelägen och lämpligen inte kan tillgodoses annat

på

sätt, måste riktpunkten vara att åtgärden skall genomföras. Normalt bör därför inte hänsynen till bostadsrättshavarens personliga för-

hållanden ha någon avgörande betydelse för skälighetsbedömningen,

låt vara att speciella förhållanden, t. ex. ett behov i

av lägenheten oförändrat skick på grund av handikapp, någon gång kan få betydelse.

SOU 1988: 14

144 Kapitel2

bör ingå framför allt två I prövningen av om åtgärden är oskälig

den tid under vilken åtgärden skall genomföras moment, nämligen och annan som bostadsrättshavaren och den ersättning kompensation

göra en lämplig avvägning erbjuds. I fråga om tiden får nämnden

mellan de motstående intressen som parterna kan ha. I fråga om er-

innebär nämndens inte något slutligt ställningssättningen prövning Snarare kommer tagande till belopp som skall utges av föreningen. belopp som bör nämndens prövning i denna del att ta sikte på vilket

är kapabel att betala den ersättutgå för intrånget och om föreningen

ning som fordras. bestäm- Vi föreslår att det i bostadsrättslagen tas upp en särskild

som bostadsrättshavare skall ha rätt till med melse om den ersättning i sista hand kan utdömas av anledning av intrånget och som alltså

än marknadsmässiga bör därvid

domstol. Andra beräkningsgrunder

inte komma i fråga. Bostadsrättshavaren bör alltså ges full ekonomisk

av bostadsrättens marknadsvärde kompensation för den minskning

till. Vid lösen av hela bostadsrätten är det som intrånget ger anledning

hela marknadsvärdet som skall ersättas.

bör vidare ha kompensation för andra förluster Bostadsrättshavaren om bör

som föranleds av intrånget. Reglerna expropriationsersättning

bl. a. att den som innehar boav domstolen. Det innebär tillämpas ersättas för sådana förluster som förstadsrätt till en lokal skall

som bedrivs i lokalen, s. k. eningens beslut orsakar den verksamhet

av i detta

rörelseskada. I fråga om tillämpningen ersättningsreglema fall gäller på det

fall kan hänvisas till de regler som i motsvarande

för lokaler, med undantag för de speciella området

hyresrättsliga

om s. k. minimiersättning (se 12 kap. 58b§ jordabalken,

reglerna

1987/88: 146 s. 34 f., BoU 21). prop. i med Vårt förslag innebär att alla slags förändringar lägenheterna

som stämman tar ställning till.

anledning av en om- eller tillbyggnad

till för om inte bostads-

kan föras vidare hyresnämnden prövning,

rättshavaren till stämmans beslut. Något undantag görs inte samtycker

som inte kan anses som förför ringa fall eller sådana förändringar

i t. ex. att ytan utökas (jfr 60 § första stycket

sämringar lägenheten,

2 resp. 3 BRL). beträffande små lägenheter, att Man kan tänka sig, särskilt mycket

måste tas i för åtgärden. Man kan även i hela lägenheten anspråk

SOU 1988: 14 Kapitel 2 145

övrigt tänka sig att en åtgärd ofta kan bli av den omfattning att det inte är skäligt att den skall behöva godtas av bostadsrättshavaren utan att föreningen erbjuder sig att lösa in hela lägenheten. Begär bostadsrättshavaren att föreningen i sådana fall skall lösa in hela bostadsrätten, föreslår vi att hyresnärnnden inte skall godkänna stämmans beslut med mindre inlösen sker, om inte intrånget skäligen bör kunna godtas av bostadsrättshavaren. I dessa fall kan det ibland också anses skäligt att föreningen erbjuder bostadsrättshavaren en godtagbar ersättningsbostad för att stämmans beslut skall kunna godkännas. l första hand bör ersättningsbostad ordnas i föreningens eget hus. Kan föreningen ordna en sådan bostad som upplåts med bostadsrätt kan det givetvis påverka den ersättning som föreningan kan behöva betala.

En bostadsrätt kan vara pantsatt. Om föreningsstämman beslutar om intrång i lägenheten kan det påverka panthavarnas ställning. I vissa fall kan det bli nödvändigt att föreningen av den anledningen löser hela bostadsrätten för att panthavaren inte skall lida någon förlust. Det bör i så fall ankomma på bostadsrättshavaren att enligt den regel som vi nyss föreslagit begära inlösen av hela bostadsrätten. Hyresnärrmden får då pröva om intrånget skäligen bör kunna godtas med hänsyn till panthavarens rätt eller om lösen skall ske. För att möjliggöra för panthavaren att vidta de åtgärder som fordras för att inte panten skall försämras, föreslår vi en särskild bestämmelse om att föreningen skall vara skyldig att genast underätta kända panthavare om ett beslut som medför intrång i lägenheten (jfr 37, 49 och 80 §§ BRL).

Vi skall återkomma till vissa frågor angående hyresnämndens prövning i specialrnotiveringen. Avslutningsvis vill vi här peka på att den nuvarande bestämmelsen i 60 § första stycket 3 BRL (jfr avsnitt 2.8.3) faller bort genom vårt förslag.

Bostadsrättshavarens medverkan vid beslut om ombyggnad m. m. Särskilt i större föreningar kan det vara svårt att samla alla medlemmar till föreningsstämma. Detta kan med nuvarande regler medföra att ett stämmobeslut rörande en ombyggnad inte kan genomföras i alla lägenheter. Vid den praktiska tillämpningen har fråga uppkommit om

SOU 1988: 14 146 Kapitel 2

i efterhand genom att de medlemstämmobeslutet kan kompletteras

vid stämman lämnar sitt medgivande till mar som inte var närvarande a. BD:s beslut 1988-06-29, beslutet vid senare tidpunkt (se bl.

från att ett sådant förfarande nr 313/1988). Ehuru BRL synes utgå

att frågan i praktiken ändå lösts på inte skall få äga rum, har vi funnit

det sättet. vara att medlemmarna skall Enligt vår mening bör huvudprincipen

föreningsstämman, antingen personligen

avge sin viljeförklaring på

Ofta kan det emellertid vara eller ombud (jfr 59 § BRL). genom till en viss åtgärd kan inhämtas i efter-

praktiskt att ett medgivande

bl. a. sådana beslut om ombyggnad som vi nyss behand. Det gäller

kräver att bostadsrättshavaren går rört och som enligt huvudregeln

Vi förordar därför att lagen ändras i det avseendet. med på beslutet.

andra fall som vi. tar upp i spe- Det nu sagda bör också gälla i en del

cialmotiveringen. innebär att ett i efterhand bör kunna Vårt förslag medgivande]

som inte deltog på stämman skriftligen godtas om de medlemmar sådant det nedtecknats i stämmoprotokollet.

godkänner beslutet,

av m. m.

Förändring grundavgifterna

l BRL kan viss kvalificerad majoritet Enligt 60 § första stycket

av och krävas för stämmobeslut som innebär ändring grundavgift

av det inbördes förhållandet :nellan dessutom medför rubbning

Den majoritet som erfordras är, om inte samtliga

grundavgiftema.

minst två bostadsrättshavare som berörs av ändringen biträtt beslutet,

bostadsrättshavarna. Om full enighet inte tredjedelar av de berörda

^ av

skall beslutet dessutom godkännas hyresnänmden. uppnåtts,

bör kvarstå oföränd- Vi anser att de nyss Omnämnda principerna

någon ändring i lagstiftrade. I dessa delar vill vi således inte föreslå

med av BRL:s kom-

ningen. I samband genomgången avgiftssysten

som bör gälla vid bestämmer vi att behandla frågan vilka principer

mandet av storlek (se avsnitt 2.1 1.2).

grundavgiftemas

bl. a. I sammanhanget har även vissa andra spörsmål uppkommit,

vid den som kan anhängiggöms i

frågan om partsställningen prövning

med stöd av och om nämnden i samband

hyresnämnden paragrafen

SOU 1988: 14 2 147

Kapitel

med sin prövning, ex officio, också ska granska forrnalitetema

kring det stämmobeslut som ansökan avser. Vi återkommer

till detta i spe-

cialmotiveringen.

Skattefrâgor

De förslag som vi lämnat i detta avsnitt kan i vissa fall leda till ofördelaktiga skattekonsekvenser för bostadsrättshavaren. Om lägenhetsytan minskas torde denne bli realisationsvinstbeskattad för den delen, under förutsättning att ersättning har utgivits. Vid lägenhetsförändringar som kräver ny inträffar den beskatt-

bostadsrättsupplåtelse ningsmässiga förändringen att ingångsvärdct beräknas med utgångs-

punkt från den nya grundavgiften (plus eventuell upplåtelseavgift), och tiden för reavinstbeskattning räknas från upplåtelsetillfallet. Det förhållandet att en bostadsrätt innehafts i

tidigare föreningen påverkar

inte frågan. Det saknar härvid betydelse om den

tidigare lägenheten helt eller delvis ingår i den nya. Om föreningen en hel bostads-

tagit

rättslägenhet i anspråk med tillämpning av den modell som vi föreslagit i det föregående, uppstår även i dessa fall skattekon-

oförrnånliga

sekvenser för bostadsrättshavaren, om han önskat bo kvar i lägenheten. Liknande situationer kan även uppkomma när föreningen och bostadsrättshavaren träffar i saken utan att be-

uppgörelse frågan handlas i hyresnämnden.

Sedan sommaren 1987 företar om reformerad in-

utredningen

komstbeskattning (Fi 1987: 07) en omfattande översyn av inkomstskattesystemet. Översynen omfattar även realisationsvinstbeskattningen vid försäljning av bostadsrätter.

Från de synpunkter vi har att beakta inom ramen för denna utredning, vill vi framhålla som angeläget att de angivna får sin

frågorna lösning i samband med reforrneringen av skattesystemet.

I samband med eller av

sammanslagningar uppdelningar lägenheter

uppstår ofta problem för föreningarna att ta ställning till i vad mån de vidtagna åtgärderna skall medföra att ny upplåtelse av en eller flera bostadsrätter måste ske. skattefrågor kommer också upp i detta sam-

manhang.

SOU 1988: 14

148 Kapitel 2

2.9¶Småhus som med bostadsrätt

upplåts

i ett Vidare Vårt förslag: Även mark kan ingå upplåtelseavtal.

vi att medlemmar i sådana föreningar som upplåter föreslår

småhus med bostadsrätt får ta på sig det yttre underhâllsansvaret

om en föreskrift om detta tas in i stadgarna. av föreningshusen, skall svara för bl. a. sådana Om bostadsrättshavaren själv till driften av föreningshuset, skall kostnader som är hänförliga

detta framgå av den ekonomiska planen.

2.9.1¶Allmänna utgångspunkter

2.3 har vi behandlat att förenings- I avsnitt frågan om det bör krävas

husen hålls samman geografiskt. Vi har ansett att så bör vara fallet, med motsvarande innehåll tas varför vi föreslagit att en bestämmelse

in i bostadsrättslagen. som för närvarande före-

Den av föreningsbebyggelsen spridning

omfattar i första hand småhus kommer inom vissa föreningar Det har blivit allt vanligare att sådana (framför allt fristående villor). i stället Som hus med bostadsrätt för att ägas av de boende.

upplåts

torde detta hänga samman med att bostadsrätts-

framgått tidigare

belåning. I det sammanföreningarna får en gynnsammare statlig ofta blir hänvisade till hanget har det särskilt påpekats att personer inte är motiverade för att bostadsrättsformen trots att de egentligen

kooperativa arbetet.

engagera sig i det vad småhus som Men även andra problem kan förekomma gäller

Först bör emellertid framhållas att vad som upplåts med bostadsrätt. småhus är i första med gängse språkbruk får anses omfatta begreppet samt traditionella radhus; hand fristående en- och tvåfamiljsvillor t. ex. och parhus. Om Dessutom inryms vissa blandfonner, kedje-

skulle egendomen ha

dessa fastigheter hade ägts av de boende själva schablontaxerad som en- eller tvåfamiljsfastigheter enligt 24 § blivit

2 mom. kommunalskattelagen (1928: 370). bostadsrättsformen ge upphov till Som närrmts kan den nu aktuella Härvid bör särskilt de konsu-

speciella problem. uppmärksammas

bl. a. mot bakgrund av

menträttsliga aspekterna vid nyproduktion,

;SOU 1988: 14 2 149 Kapitel

den som i allmänhet finns mellan och

intressegemenskap föreningen entreprenören (byggmästarbildade föreningar). Också andra frågor är

av intresse i mellan ansvaret sammanhanget, t. ex. om avgränsningen för inre och yttre underhåll bör göras på annat sätt än nuvarande lagstiftning förutsätter och om det finns behov av bestämmelser om dispositionsrätten till den mark som bostadsrättshavaren Som nyttjar. framhålls i våra direktiv (s. 9) bör vi belysa dessa frågor och, om det

erfordras, lämna förslag till lagstiftning.

Vår principiella är att det bör eftersträvas att bostads-

uppfatming

rättslagen utformas så att den kommer att gälla generellt för de olika typer av bostadsrättsföreningar som kan förekomma. Skulle några speciella frågor behöva särbehandlas bör dessa i första hand regleras genom föreningamas stadgar, eller framgå av annan dokumentation

inom föreningen.

I vissa undantagsfall bör dock lagen gripa in. Vad gäller småhusen menar vi att det i visst avseende kan finnas skäl att frångå den nyss nämnda principen om att lagstiftningen inte bör göra skillnad på olika typer av beträf-

bostadsrättsföreningar, nämligen

fande frågan om ansvaret för det yttre underhållet. Vi återkommer till detta i avsnitt 2.9.3. En motsatt ståndpunkt kommer vi att redovisa vad gäller ett tidigare (SOU 1982: 23) framlagt

utredningsförslag

rörande en särskild form av fritidsbostadsrätt (se avsnitt 4.3). Som jämförelse kan nämnas att det även inom före-

hyreslagstiftningen

kommer principiella skillnader mellan olika Som nyttjandefonner. exempel kan nämnas bestämmelserna i 12 kap. 35 § andra stycket 5 och 46 § första stycket 6 jordabalken (ingen bytesrätt vid hyra av lägenhet för fritidsändamål om hyresförhållandet varat kortare tid än nio månader respektive annorlunda av

utformning besittningsskyddet vid hyra

av lägenhet i en- eller tvåfamiljshus). Om någon specialreglering skall införas för småhusen uppkommer frågan hur dessa hus skall definieras. l lagtexten måste således preciseras den speciella form av bostadsrättsbebyggelse som skall omfattas

av lagens undantagsbestämmelser.

Som framhållits tidigare torde småhus omfatta en- och

begreppet

tvåbostadshus som är friliggande till rad- eller eller sammanbyggda kedjehus (eller motsvarande). Den nu angivna definitionen förekommer bl. a. i de statliga lånebestämmelsema, se exempelvis 3 § ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986: 693). En liknande

SOU 19882 14

150 Kapitel 2

finns fastighetstaxeringslagen (1979: 1152).

definition i 2 kap. 1 §

småhus även upptagits i rubri- Slutligen bör framhållas att begreppet

om förvärv av nya småhus som småhusken till det förslag till Lag

framlagt under sommaren 1986 (se SOU 1986:. 38).

köpsutredningen

i nästa avsnitt tillden nämnda utredningen. Vi återkommer

definieras småhusen som en- eller tvåfa-

Inom hyreslagstiftningen

förekommer på flera ställen i 12 kap. jordamiljshus (dessa begrepp

Emellertid menar vi att detta inte är någon lämplig samlingsbalken).

för i vart fall bostadsrättsföreningamas radhus. Eftersom beteckning

och dessutom regelmässigt är uppförda på

dessa ägs av föreningarna

nämnda hyresrättsliga deñ-

en registerfastighet, passar inte den nyss nitionen. I stället menar vi att begreppet småhus mycket väl kan tas

med den innebörd för. in i bostadsrättslagen vi tidigare har redogjort

i detta avseende uppkomma i förhållande I så fall skulle parallellitet

till lånebestämmelsema.

2.9.2 Konsumenträttsliga aspekter

vi i första hand behandla de Enligt våra huvuddirektiv (s. 9) skall

som kan uppstå vid nyproduktion och konsumenträttsliga problem

av bostadsrätt i form av småhus. I detta sammanhang bör

upplåtelse

framhållas att det särskilt inom s. k. byggmästarbildade föreningar

mellan förfinns en risk för att en sådan intressegemenskap uppstår

som, i förhållande till de enskilda medeningen och entreprenören lemmama, resulterar i konflikter av bl. a. konsumenträttslig natur, Men även den verksamhet som bedrivs av de på bostadsrättsmark-

naden etablerade organisationema kan ge upphov till sådana problem.

Med föreningar avses att föreningsbildningen

byggmästarbildade

av en utomstående byggmästare. Därefter ingår genomförs på initiativ det i mönstret att föreningen tecknar ett entreprenadavtal med bygg-

avseende av föreningens hus. I ett

mästaren exempelvis byggnation

senare skede lämnar byggmästaren regelmässigt över föreningsled-

till de boende. Under själva entreprenaden har det i vart fall

ningen

missbruka: sin ställning i olika avseentidigare hänt att entreprenören

innehåller BRL bestämmelser om ekoden. Bl. a. av denna anledning

SOU 1988: 14 Kapitel 2 151

nomisk mot förhandsavtal. Vidare stadgas i BRL att plan och förbud säkerhet måste ställas i viss ordning innan bostadsrätt upplåts. Som nämnts i avsnitt (2.9.1) har småhusköpsutred-

föregående

ningen framlagt ett förslag till lag om förvärv av nya småhus 1986: 38). Förslaget, som för närvarande bereds i justitiede- (SOU efter att ha remissbehandlats, har till stora delar utforpartementet mats efter mönster av konsumenttjänstlagen (1985: 716). Lagförslaget omfattar därför endast avtal mellan en näringsidkare i dennes yrkesverksamhet och en konsument (om avtalet avser bl. a. mässiga förvärv av fastighet eller tomträtt till vilken hör ett nytt bostadshus, som är avsett att användas av en eller två familjer

huvudsakligen

under hela året eller del av ånet). I betänkandet (s. 120) framhålls att med konsument avses en enskild fysisk person som i sammanhanget huvudsakligen uppträder i egen- Därför (s. 253) att förslaget inte gäller

skap av privatperson. påpekas

avtal där förvärvaren eller beställaren är en juridisk person. Vad beträffar bostadsrättsföreningamas småhus medför detta att småhussom kan

köpsutredningen inte går närmare in på de speciella problem

vara med den aktuella eftersom det

förknippade upplåtelseformen,

således är föreningen som är köpare eller beställare av husen (s. 125

ibetänkandet). kan det uppstå särskilda problem ur konsumentsynpunkt

Visserligen

när det av bostadsrätt i småhus. I det sammanhanget

gäller upplåtelse

bör dock framhållas att man i stor utsträckning litar på den verksamhet som bostadsrättsmarknaden bedriver. Vad

organisationerna på

de föreningarna har dessa numera anpassat

gäller byggrnästarbildade

till de rutiner som utvecklats av AB Bostadsgaranti (garanti-

sig

förbindelser m. m.). Det bör även noteras att om föreningen har lån brukar en kommunal representant finnas. Vidare garanstatliga att de boende åtminstone får minoritetsrepresentation i

terar lagen

styrelsen (56 § BRL). anser vi att de som vi nu har berört inte är av Sammantaget frågor sådan art att de bör föranleda i bostadsrättsla-

någon särlagstifming

har vi inte sagt att förhållandena är sådana att åtgärder gen. Därmed inte behöver vidtas i fonn. Vi menar emellertid att det inte är

någon ändamålsenligt för oss att inom ramen för vårt utredningsarbete gå

närmare in på sådana rent konsumenträttsliga frågor som ligger något

SOU 1988: 14 152 Kapitel2

vill vi dock

vid sidan av bostadsrättslagstiftningen. På några punkter

återkomma. har AB framhållit i

Vad gäller ekonomisk plan Bostadsgaranti

oss att det inom vissa småhusföreningar åligger de en-

yttrande till

skilda bostadsrättshavama att själva sluta leveransavtal för vatten, avsamt och även själva betala dessa lopp, elektricitet sophämtning driftskostnader till leverantören. Vidare har påtalats att en del småsaknar s. k. inre varför bostadsrätts-

husföreningar reparationsfond,

efter havama i dessa fall måste avsätta medel för nödiga reparationer kommer således att ligga utanför vad eget val. Dessa kostnader debiterar bostadsrättshavaren i årsavgift. bostadsrättsföreningen framhålls bör föreningens styrelse från kon- Därför, det vidare, sumenträttslig synpunkt ange i den ekonomiska planen den ungefärliga som bostadsrättshavaren själv får svara för utöver årsavkostnad Vi föreslår att motsvarande ändring görs i (bilagan till)

giften. bostadsrättskungörelsen.

finns och brister i den I 18 och 19 §§ BRL regler om fysiska fel I huvudsak motsvarande bestäm-

upplåtna lägenheten (småhuset).

återfinns i Föreningen skall således vid

melser hyreslagstiftningen.

tillträdet tillhandahålla lägenheten i avtalat skick eller eljest så att den ändamålet. Bostadsrättshavaren har är fullt användbar för det avsedda att förekommande fel Han har vidare rätt till rätt att kräva åtgärdas. av samt skadestånd. Dessutom får

Självhjälp, nedsättning årsavgiften om bristen är väsentlig. Sker uppsägning

han säga upp bostadsrätten även rätt att under en övergångstid to kvar har bostadsrättshavaren som hyresgäst (24 §). I omfattar upplåtelsen i de flesta fall en begagnad

hyresförhållanden

har inte rätt att kräva att bostaden skal vara i lägenhet. Hyresgästen av bostadsrätt är det oftast så nyskick. Men när det gäller upplåtelse Det kan då tyckas att denna skillnad. att lägenheten är nyproducerad. borde beaktas i särskilt nä det är i större utsträckning lagstiftningen, av småhus med bostadsrätt. Vi anser dock att det

fråga om upplåtelser

med de regler som bl. a. här ligger nämnare till hands att jämföra konsumentverket har förhandlat fram när det gäller krav på besiktm. m. i förhållande till beträffande konsumentning entreprenören ägda småhus. Någon ändring bör därför inte göras i BRL.

SOU 1988: 14 2 153

Kapitel

I den aktuella frågan tycks man i praktiken

ha anpassat sig till verkligheten. Således synes det förekomma att vissa bostadsrättsföreningar låter den enskilde bostadsrättshavaren företräda föreningen vid besiktningen av den egna lägenheten (småhuset), under förutsättning att lägenheten har tillträtts. Detta är dock

inte någon lämplig ordning i och för sig. Vidare bör att de

här tilläggas standardvillkor och garantiåtaganden som förekommer

på småhus-

marknaden (nyproducerade om

hus) inte gäller i samma utsträckning

det är en bostadsrättsförening

som äger husen (jfr SOU 1986: 38 s. 102-109). Byggfel, eller byggfusk, som förekommit beträffande dessa hus kan således komma att drabba de boende i större än

omfattning

om de själva ägt husen. För att få statliga lån för nybyggnad av bl. a. småhus som upplåts med bostadsrätt krävs däremot att visst konsumentskydd firms för husägaren, se 19 § nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986: 692).

Avslutningsvis bör påpekas att konsumentverket (KOV) har framhållit för oss att bostadsrättshavarnas ofta är brist-

försäkringsskydd

fälligt beträffande skador på den fasta egendomen. KOV har vidare uttalat att bristerna är särskilt kännbara när det gäller småhusboende med bostadsrätt. Denna fråga faller dock utanför vårt

uppdrag.

2.9.3 Ansvaret för inre underhåll

och yttre

I avsnitt 2.8 har vi berört vid

frågor om inre och yttre underhåll upplåtelse av bostadsrätt i allmänhet. Det vi nu skall behandla är sådant som är specifikt för bostadsrätt i småhus.

Enligt 26 § första stycket BRL skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten i gott skick. Av paragrafens andra stycke framgår emellertid att denna skyldighet inte omfattar av

reparation stamledningar

för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten. Bestämmelsen

ifråga

reglerar således fördelningen mellan och bostadsrättsha-

föreningen

varen vad gäller skyldigheten att underhålla lägenheten.

Paragrafen motsvarar 41 § i 1930 års lag.

Irmebörden av bostadsrättshavarens är att han,

underhållsskyldighet

förutom sedvanligt underhåll såsom och etc., även

målning tapetsering

skall ombesörja och svara för de som kan behövas.

reparationer

2 sou 1988: 14 154 Kapitel

Bostadsrättshavaren skall vidare avhjälpa de mer omfattande skador som uppstår i lägenheten, vare sig dessa skador uppkommit genom hans eget vållande eller på annat sätt. Från huvudregeln i 26 § första stycket BRL görs således i andra

för reparation av lägenhetens stamledningar för stycket undantag

värme, och vatten. Ansvaret för dessa ledavlopp, gas, elektricitet

åvilar alltid föreningen. Däremot är bostadsrättshavaren ningar underhållsskyldig för andra ledningar i lägenheten. I övrigt meddelas

andra stycke vissa specialbestämmelser hänförliga till i paragrafens brand- eller Tredje stycket innehåller en regel

vattenledningsskador.

för den händelse ohyra skulle förekomma i om ansvarsfördelningen lägenheten. Bestämmelserna i andra och tredje styckena är på så sätt

att bostadsrättshavaren inte genom stadgeföreskrift kan tvingande

underhållsskyldighet i de avseenden som där anges. åläggas ytterligare Rörande i

frågan vad som skall räknas till lägenheten anges följande Knutsson/Lindqvists kommentar till BRL (s. 73 och 74).

Lagen anger inte vad som skall räknas till lägenhet och vad som hör till huset i övrigt. För undvikande av tvister i denna praktiskt viktiga fråga kan det vara lämpligt att det i föreningens stadgar

vad som skall hänföras till de s. k. inre reparationema

preciseras

och vad som skall åvila föreningen. Till lägenheten bör i regel räknas rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar. Föreningen bör dock i allmänhet svara för målning av yttersidoma på fönster och Till lägenheten kan vidare höra led-

ytterdörrar.

ningar av olika slag. Särskilda svårigheter att precisera gränsen mellan föreningens och medlemmarnas underhållsskyldighet torde kunna när bostadsrättslägenhetema utgörs av radhus eller

uppstå

friliggande hus. I sådana fall synes det särskilt angeläget att reglera gränsdragningsfrågan i stadgarna. Bestämmelserna i första stycket om bostadsrättshavarens underhållsskyldighet kan modifieras genom särskild föreskrift i stadgarna. Inget hindrar således att föreningen âtar sig att svara för underhållet av samtliga utrymmen i huset. Det torde också vara möjligt att i stadgarna ge föreskrifter om hur underhållet skall skötas. Bostadsrättshavarens underhållsskyldighet får dock inte utsträckas till att avse annan del av huset än den egna lägenheten.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 155

Som nyss nämnts kan vissa svårigheter uppstå vad gäller avgränsningen av underhållsskyldigheten när bostadsrättslägenhetema utgörs av radhus eller friliggande småhus. Denna boendeforrn liknar nämligen i mångt och mycket det boende som gäller för ägare till en- och tvåfamiljsfastigheter. I det aktuella avseendet föreligger emellertid den väsentliga skillnaden att bostadsrättshavaren normalt inte svarar för yttre underhåll (möjlighen med undantag för fönster och ytterdörrar), inte heller för reparation av de stamledningar som omnämns i 26 § andra stycket BRL. Som jämförelse bör nämnas att en hyresvärd och en hyresgäst kan avtala bort den förstnämndes underhållsskyldighet i dess helhet om hyresavtalet avser ett enfamiljshus (12 kap. 15 § jordabalken).

Den fråga som inställer sig blir då om de (i förhållande till bostadsrättshavama) tvingande reglerna i 26 § BRL för småhusens del på något sätt bör anpassas till i första hand det totala ansvar för reparationer och underhåll som åvilar ägare av en- och tvåfarniljsfastigheter. Skäl kan anföras både för och emot detta.

Å ena sidan kan man tänka sig att vissa bostadsrättshavare i småhus är intresserade av att ta på sig t. ex. det yttre underhållsansvaret för föreningens hus. Däremot finns det säkert åtskilliga föreningsmedlenunar som inte vill eller kan åta sig detta. Skulle de ändå bli tvungna till det blir det nog ofta så att bostadsrättshavaren på egen bekostnad får låta någon annan utföra arbetet. En ytterligare komplikation i

sanunanhanget är att ansvarsskyldigheten i praktiken måste vara en-

hetlig. Det torde således knappast vara möjligt att inom samma förening låta vissa medlemmar omfattas av den nu aktuella underhållsskyldigheten medan andra, som inte är intresserade, skulle slippa det. Härutöver bör följande framhållas.

De som förvärvar bostadsrätt i en förening vars stadgar skulle innehålla en föreskrift om skyldighet att svara för t. ex. yttre underhåll får väl bedömas veta redan från början vad de ger sig in på. Mer problematiskt blir det emellertid om denna skyldighet skulle tillkomma senare genom stadgeändring. [detta fall synes det naturligt att den enskilde bostadsrättshavaren får en stark ställning vid omröst-

ningen på föreningsstämman (jfr 62 § första stycket första meningen

BRL).

156 2 SOU 1988: 14

Kapitel

Innan vi redovisar våra ståndpunkter i de aktuella frågorna bör även framhållas att, särskilt med avseende på småhusen, vissa tveksamheter i kan uppkomma angående omfattningen av den

dagsläget

som åvilar en bostadsrättshavare enligt huvud-

underhållsskyldighet

BRL. Ingår i lägenhetsbegreppet t. ex. regeln i 26 § första stycket småhusens vindar (besikmingsbara sådana), källare, garage och vår-

meparmor?

Vi är medvetna om att det inom småhusföreningama ofta finns ett uttalat intresse från medlemmamas sida att själva få utföra det yttre underhållet. kan t. ex. vara att man känner solidaritet Anledningen med eller att man själva inom föreningen vad gäller kostnaderna, att bestämma och liknande. Det vissa ramar ges möjlighet färgsättning att några bostadsrättshavare i småhus uppfattar sig är även möjligt som varför de redan av det skälet inte reflekterat

egnahemsägare,

än att de även svarar för bl. a. det yttre underhållet av över annat sitt hus. Därför menar vi att bostadsrättslagen bör utformas så att medlemmar får ta på sig det yttre underhållssmåhusföreningamas ansvaret för föreningshusen, om en föreskrift om detta tas in i stadåläggande bör dock endast kunna avse den lägenhet garna. Ett sådant medlem. Som en följd av detta (småhus) som disponeras av respektive förverkas om bostadsrättshavaren försummar sin kan bostadsrätten under förutsättning att försumligheten bedöms

underhållsskyldighet,

som vanvård. vill vi redovisa den uppfattningen att det inte heller i

Avslutningsvis

den nya bostadsrättslagen bör kunna komma ifråga att låta föreningsmedlemmama svara för sådana omfattande som reparation av

ingrepp

stamledningar för vatten och avlopp m. m., inte ens om det gäller

friliggande småhus.

2.9.4¶Dispositionsrätten till mark

de småhus som vi nu behandlar finns det regelmässigt en tomt. Kring I det avseendet är det inte skillnad på friliggande en- eller

någon

tvåfamiljsvillor (eller motsvarande) och radhus. Vad gäller villoma marken disponeras av de som är det naturligt att den omkringliggande bor i husen. Dispositionen till bostadsrättsradhusens mark är däremot

SOU 1988: 14 Kapitel 2 157

ofta delad så till vida att den bostadsrättshavare vars lägenhet på ett sätt anknyter till ett visst markområde nyttjar den delen av naturligt tomten. Dåmtöver kan det finnas viss gemensam mark. Det nu sagda gäller även för villor och radhus som ägs av de boende eller disponeras med hyresrätt.

rätt kan en bostadsrättsupplåtelse inte innefatta Enligt gällande

av mark skall nämligen avse hus eller del av

upplåtelse (upplåtelsen

hus, se l § BRL). En motsvarande princip finns intagen i hyreslagstiftningen (12 kap. l § jordabalken). Av den sist angivna bestärnrnelsens andra första framgår emellertid att om hy-

stycke meningen

resavtalet även innefattar upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger detta kapitel tillämpning på avtalet, om jorden skall användas för i mindre omfattning eller för annat

trädgårdsodling

ändamål Under någon av dessa förutsättningar kan än jordbruk. således ett även innefatta av mark (istället för att

hyresavtal upplåtelse

arrenderegler blir tillämpliga). Av våra direktiv framgår att vi skall ta ställning till om det också finns behov av bestämmelser om dispositionsrätten till den mark som en bostadsrättshavare nyttjar. Vi menar att en bostadsrättsupplåtelse även bör få omfatta ett visst markområde, om marken ligger i anslutning till ett föreningshus och dessutom skall nyttjas tillsammans med huset eller en del av detta. av ett sådant markområde bör då framgå av upplåtel-

Avgränsningen

eftersom marken formellt blir en del av lägenheten. Av

sehandlingen, att underhållsskyldigheten för marken kommer

det sagda torde följa att åvila bostadsrättshavaren. Därför kan bostadsrätten förverkas om t. ex. marken vanvårdas. Den föreslagna regeln bör i och för sig generellt, men den får säkert störst betydelse i småhusfallen.

gälla

Vi menar att vårt förslag i denna del är av intresse både för föroch dess medlemmar. Givetvis är det inte nödvändigt att en eningarna låter sin mark ingå i bostadsrättsupplåtelsema. I så fall är det förening fortfarande föreningen som svarar för skötseln. Det är också ytterst att en förening skulle kunna upplåta viss del av marken åt de möjligt enskilda medlemmarna och förbehålla resten för gemensamt nytt-

jande. Vårt förslag avser i första hand framtida bostadsrättsupplåtelser. Skulle en förening vars verksamhet redan pågått en tid önska genom-

SOU 1988: 14 158 2 .

Kapitel

tomtmark, detta endast föra beträffande synes

tilläggsupplåtelser

bostadsrättshavares godkännande. Samtidigt

ske efter respektive

Vkunna de bestämmelser i vårt lagförslag kan det bli nödvändigt att tillämpa

motsvarar 60 § BRL (8 kap. 22 §) samt upprätta ny ekonomisk som

kan uppstå vissa skatte- Vidare bör påpekas att det möjligen

plan.

vars lägenheter sålunda konsekvenser för de medlemmar

mässiga

upplåtelse av hela lägenmed mark (beroende på att ny

utvidgas

I kommer väl de befintliga föreningheten anses ha skett). praktiken

att i viss omfattning låta de bostadsrättshavare arna, liksom tidigare,

som så önskar sköta sin mark själva.

2.10 till hyreslagen

Anpassning

skall kunna förverkas om

Vårt förslag: Nyttjanderätten

tillfällen inte betalar sin bostadsrättshavaren vid upprepade

införs bestämmelser i bostadsi rätt tid. Vidare

månadsavgift

till skall betalas. om hur avgifterna föreningen rättslagen och (ifråga om bo- Dessutom föreslås att bostadsrättshavaren

i vissa avseenden, innan socialnänmden skall underrättas städer)

kan verkställas av att månadsavgiften

en uppsägning på grund

föreslår inte betalats i rätt tid. Beträffande andrahandsupplåtelser

vi följande.

som för närvarande finns att utan sty- - Den

generella möjlighet

till en med-

relsens upplåta en hel bostadsrättslägenhet samtycke

lem i föreningen tas bort. får fritt besluta om - Vad personer föreningen

gäller juridiska

hur lägenheten får disponeras.

hela sin (bostad) i andra

- Om en person upplåter lägenhet fysisk

skall inte anses

hand utan styrelsens samtycke, nyttjanderätten

utan antingen vidtar förverkad om bostadsrättshavaren dröjsmål

(således i eller ansöker om tillstånd hos hyresnärnnden rättelse

efterhand) och får ansökan beviljad.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 4159

2.l0.l Allmänt Av våra huvuddirektiv (s. 8) framgår att vi bör överväga i vilken

utsträckning bostadsrättslagens regler bör vara anpassade till hyres-

lagen (dvs. till 12 kap. jordabalken). Bl. a. bör prövas om inte bestämmelserna i 44 § hyreslagen om underrättelse och meddelande vid utebliven hyresbetalning bör få sin motsvarighet i bostadsrättslagen. I det sarmnanhanget, anförs det vidare i direktiven, bör också övervägas om särskilda regler är päkallade för att förhindra att en bostadsrättshavare regelmässigt kan erlägga ärsavgiften för sent utan påföljd. En arman fråga som också tas upp är om bostadsrättsföreningamas kooperativa karaktär motiverar att reglerna om s. k.

andrahandsuthyming av bostadsrättslägenheter utformas på ett annat

sätt än motsvarande bestämmelser i hyreslagen (bl. a. mot bakgrund av den situation som uppstår när en juridisk person är bostadsrättshavare, jfr avsnitt 2.4.2).

I följande avsnitt skall vi behandla dessa frågor, liksom några

övriga spörsmål som har framkommit under utredningsarbetet.

Utöver de frågor som vi nu kommer att ta upp finns det säkert

ytterligare fall där det kan ifrågasättas om bostadsrättslagen bör vara

anpassad till hyreslagen. Tekniskt sett skulle en sådan samordning säkert kunna drivas längre än vad vi gjort genom de förslag vi kommer att presentera. Emellertid menar att

»vi nyttjandefonnema hyres-

rätt och bostadsrätt inte kan jämföras fullt ut. Bostadsrätt är ett kooÃ

perativt boende med i princip ständig besittningsrätt, genom vilket

bostadsrättshavama gemensamt ordnar och ansvarar för sitt boende

genom medlemskap i en bostadsrättsförening. I största möjliga utsträckning bör föreningarna därför ges möjlighet att sköta sina egna

angelägenheter. Av den orsaken bör lagstiftningen inte göras alltför rigorös. Den bör i det aktuella hänseendet främst ge uttryck åt rättssäkerhetsgarantier samt behandla särskilt angelägna bostadssociala

frågor.

SOU 1988: 14

160 Kapitel2

2.10.2 Försumliga avgiftsbetalare

fall av färverkanden_ Upprepade

efter förfallo- Om en bostadsrättshavare dröjer mer än två vardagar

är bostadsrätten förverkad (33 § dagen med att betala årsavgiften

Men här finns en för bostadsrättsförsta l BRL). möjlighet

stycket

som vi skall återkomma till. havaren att återvinna bostadsrätten,

inte grund för för- Liksom i andra fall av nyttjanderätt föreligger

mot är av ringa betydelse (33 § verkande om brottet förpliktelsema

Förverkandet medför att föreningen är berätandra stycket BRL). till Generellt gäller att säga upp bostadsrättshavaren avflytming.

tigad

efter det att tillemellertid i fråga om förfallna avgifter lägenheten

vidtar rätträtts, att uppsägning inte får ske om bostadsrättshavaren

innan föreningen använder sig av sin uppsägningstelse, dvs. betalar

rätt (34 §). _

Vad finns det, som nämnts; ett system med åter-

gäller Årsavgiften det som i hyresför-

av bostadsrätten. Detta motsvarar gäller virming sålunda har sagt upp bostadsrättshavaren på hållanden. Om föreningen

inte betalats i rätt tid, får bostadsrättshavaren gnmd av att årsavgiften

om betalas senast den tolfte varinte skiljas från lägenheten, avgiften

För att det skall kunna konstateras om så

dagen från uppsägningen.

inte vräkas förrän på den fjortonde har skett får bostadsrättshavaren

från (35 §). För avhysning av en hyresgäst

vardagen uppsägningen

formulär underfordras dessutom att denne genom visst föreskrivet

Vidare skall, beträffande en

rättats om sin återvinningsmöjlighet.

meddela kommunens soeialnänmd om

bostadshyresgåst, hyresvärden

till kan få och anledningen denna, så att hyresgästen

uppsägningen

hjälp därifrån (12 kap. 44 § jordabalken).

kan således, liksom en hyresgäst, återvinna En bostadsrättshavare

vid försummad Men om hyresgästen

sin nyttjanderätt avgiftsbetalning.

tillfällen hyran för sent, kan han sägas upp vid upprepade erlägger

av hyresavtalet med stöd av 12 kap. 46 § första

och vägras förlängning

kan däremot återvinna sin 2 jordabalken. Bostadsrättshavaren

stycket

hur många gånger som helst utan att föreningen

rätt till lägenheten

kan bli av med honom. när

Av 12 kap. 20 § andra och tredje styckena jordabalken framgår

i ett skall anses betald. Huvudregeln synes

hyran hyresförhållande

SOU 1988: 14 2 161

Kapitel

vara att hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist (vilket numera måste anses ovanligt) eller under adress som anvisats av denne. Betalning får dock alltid ske genom bankgiro eller

postanvisning,

postgiro. Sker betalning på post- eller bankkontor till hyresvärdens konto, anses betalningen omedelbart ha kommit hyresvärden tillhanda. Är det fråga om en betalning över eget konto (betalningsuppdrag) så att beloppet dras från det egna kontot och överförs till hyresvärdens konto, anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa när betalningsuppdraget togs emot av det förmedlande kontoret, dvs. när det kom fram med posten. Det bör framhållas att om hyresgästen betalar med check, får han se till inte bara att checken kommer fram i tid utan också att hyresvärden kan lyfta beloppet innan betalningstiden utgår (se NJA 1955 s. 399). Någon motsvarighet till de nu genomgångna reglerna finns inte i BRL. Vi anser emellertid att lagstiftningen bör tillföras sådana bestämmelser, främst för att tveksamhet inte skall uppkomma i den praktiskt viktiga frågan om, och i så fall när,

årsavgiften (månadsavgiften) har betalts.

Visserligen torde det förhålla sig så att

betalningsförsummelser

endast förekommer i begränsad inom bostadsrättsför-

omfattning

eningarna. Ändå menar vi att det inte kan vara rimligt att, som tidigare nämnts, en bostadsrättshavare regelmässigt kan erlägga årsavgiften for sent utan påföljd (bortsett från att han kan bli att

skyldig

betala dröjsmålsränta och föreningens kostnader m. m.).

En modell att komma till rätta med upprepade

betalningsförse-

ningar är att införa en regel som gör det möjligt för de drabbade föreningarna att säga upp försurnliga bostadsrättshavare efter ungefär samma grunder som anges i 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. Enligt den angivna bestämmelsen har en hyresgäst rätt till förlängning av hyresavtalet om han inte åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas. Eftersom bostadsrätten emellertid gäller utan begränsning i tiden kan någon sådan förlängningstvist inte förekomma på bostadsrättssidan. Därför menar vi att det är principiellt riktigast att alltjämt behandla frågan inom ramen för bostadsrättslagens förverkandebestärnrnelser.

Kännetecknande för förverkande är att en objektivt konstaterbar omständighet har inträffat. Som exempel kan nämnas att viss avgift inte har erlagts i rätt tid eller att boendet har misskötts genom uppre-

SOU 1988: 14

162 Kapitel 2

i princip inte någon

ej obetydliga störningar. I systemet ingår

pade,

mellan kortrahensådan intresseavvägning som eljest förekommer

tema i samband med förlängningstvister enligt 12 kap. 46 § jordabal-

situation vägs mot hyresvärken (huvudregeln är att hyresgästens

dens).

Vår är således att frågan skall prövas med utgångspunkt

uppfattning

Detta medör i sin från bostadsrättslagens förverkandebestämmelser.

alltjämt kommer att skei fastigtur att en eventuell rättslig prövning

eller mål hetsdomstolen ( om det inte är fråga om lagsökningsmål

se 10 kap. l § lagförslaget). enligt handräckningslagen,

förverkad om bostidsrätts- Enligt 1930 års lag var nyttjanderätten

eller den havaren dröjde med betalning av avgift utöver fjorton dagar

vara bestämd i stadgarna från det föreningen längre tid som kunde hade anmanat honom att betala. efter förfallodagen skriftligen

emellertid på att det före- Bostadsrättskommittén (1962 års) pekade

att bostadsrättshavare sattei system kom i inte obetydlig utsträckning

och först när de fått anmaning från föreningen att betala årsavgiftema föreslog därför att respittiden i det närmaste gått ut. Kommittén

med en bestämmelse att regeln i 1930 års lag borde kompletteras

om bostadsrättshavaren i betydande var förverkad

nyttjanderätten

förfallodagen och inte på omfattning underlät att betala årsavgift på

framdeles förfallodag (SOU 1969: 4 s. 228).

tillsägelse iakttog

bestämmelsen i alltfann_ dock att den föreslagna

Departementschefen

för en Därför kunde

för hög grad gav utrymme skälighetsbedömning.

12 s. 130). I stälet utforhan inte ansluta sig till förslaget (prop. 1971:

att betala årsaxgift efter mades förverkandereglema vid underlåtenhet

förebild av motsvarande ( 12 kap. 42-44 §§ jorda-

hyresbestänunelser

årsavgift alltid en

balken). Bostadsrättshavaren har således i fråga om

frist om två vardagar för betalning samt en frist om tolv vardagar för

återvinning. att infört en regel Vi menar att det i och för sig skulle vara möjligt

att rätten till återvinning bortfaller om det visar sig att som uttalar

den senaste tiden vid upprepade tillfällen bostadsrättshavaren under

av med betrlning av

förverkat nyttjanderätten på grunda dröjsmål

anser vi att en sådan modell, vilker. i så fall

årsavgift. Emellertid

till huvudregeln om återvinningsskulle kunna intas som ett undantag

bl. a. av det skälet att den inte på ett godtagbart rätt, inte är lämplig,

sou 1988: 14 Kapitel 2 163

i det traditionella förverkandesystemet. Vid sätt går att inordna bedömningen av en i t. ex. ett handräcknings- eller

förverkandefråga

måste man i vart fall enkelt kunna avgöra om

lagsökningsmål

bostadsrättshavaren fått tillbaka nyttjanderätten genom betalning.

En lösning är istället att införa en ny punkt i bostads-

lämpligare

rättslagens förverkandekatalog. Enligt denna punkt skulle nyttjanderätten vara förverkad om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala årsavgift (månadsavgift) i rätt tid, åsidosatt sina i så hög grad att han skäligen inte bör få behålla

förpliktelser

Således skulle föreningen även i ett sådant fall vara

nyttjanderätten.

berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflytming. Syftet är givetvis att denna nya förverkandegrund inte skall vara kopplad till återvinningsrätten.

Vårt förslag har utformats med 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken som förebild. Det innebär att det i förverkandefrågan skall ske en intresseavvägning mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren; Prövningen kommer främst att inriktas på frågan om betal-

är så allvarliga att nyttjanderätten skall för-

ningsförsummelsema

verkas. Därutöver skall emellertid - i motsats till vad som normalt

- också tas till bostadsrättshavarens gäller i förverkandefall hänsyn intresse av att ha kvar lägenheten.

Avsikten är att prövningen enligt hyreslagen och bostadsrättslagen skall ske utifrån samma kriterier. Det finns således enligt vår mening. inte skäl att tillåta att en bostadsrättshavare gör sig skyldig till

något betalningsförsummelser i större utsträckning än en hyresgäst.

Av rättsfall från bostadsdomstolen framgår att det nästan genom-

har varit omfattningen av betalningsförsummelsema som avgående

tvingats flytta eller fått bo kvar. Vid intresgjort om hyresgästen

seavvägningen har endast mycket starka sociala skäl på hyiesgästsidan

lett till att hyresgästen har fått behålla lägenheten.

Självfallet kan det vara lämpligt att företrädare för

många gånger föreningen vid upprepade betalningsförsummelser tar en personlig

kontakt med bostadsrättshavaren för att få till stånd en rättelse. Det bör framhållas att om bostadsrättshavaren mister nyttjanderätten till lägenheten har han ändå rätt till värdet av bostadsrätten (jfr 37 § BRL). Sedan föreningens skuld reglerats kan bostadsrättshavaren exempelvis använda återstoden till att skaffa ny bostad.

164 2 SOU 1988: 14 Kapitel

Avsikten är att den nya förverkandebestärnrnelsen främst skall tillhar försökt komma till rätta med bostadsrättslämpas när föreningen

havarens betalningspåminnelse, krav och upp-

förseningar genom men denne trots det fortsätter att betala för sent. Meningen sägning, är alltså inte att föreningen stillatigande skall låta betalningsförsummelsema under en längre tid för att sedan direkt säga upp

fortgå

bostadsrättshavaren.enligt den nu föreslagna regeln. i sak inte behöver göras i Avslutningsvis anser vi att någon ändring bestämmelserna i 36 § BRL (jfr 12 kap. 6 § jordabalken). I ett sådant nu fall bör bostadsrättshavaren därför få bo kvar till det

aktuellt

månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om inte rätten ålägger honom att flytta tidigare.

Underrättelse m. m. enligt 12 kap. 44 § jordabalken

Som tidigare nämnts kan en hyresgäst avhysas på grund av dröjsmål med av hyran först sedan denne genom visst föreskrivet betalning formulär underrättats om sin Vidare har

återvinningsmöjlighet.

framhållits att en bostadshyresgäst inte kan avhysas om inte hyresvärden dessförinnan meddelat kommunens socialnämnd om uppoch anledningen till demia. Bakgrunden till den sistnämnda sägningen är att socialnämnden skall kunna hjälpa hyresgästen. De

skyldigheten nu aktuella frågorna framgår av 12 kap. 44 § jordabalken.

våra direktiv det oss att särskilt överväga om de an- Enligt åligger bestämmelserna beträffande underrättelse och meddelande vid givna utebliven hyresbetalning bör få sin motsvarighet i bostadsrättslagen. och SBC har samstämmigt i yttranden till oss för- HSB, Riksbyggen klarat att skäl att tillskapa en sådan likformighet inte före-

tillräckliga

ligger. Vi menar att det finns omständigheter som talar både för och emot att i det aktuella avseendet. Det bör dock

komplettera lagstiftningen

framhållas att det fortsatta endast tar sikte på sådana resonemanget försummelser beträffande månadsavgiften som lett till förverkande enligt 6 kap. 17 § 1 lagförslaget. Eftersom en bostadsrättshavare även enligt vårt förslag kan återvinna nyttjanderätten är det i och för sig rimligt att den försumlige

SOU 1988: 14 Kapitel 2 165

medlemmen underrättas om sin ätervinningsmöjlighet i anslutning till att denne sägs upp. Ett meddelande till socialnämnden om uppsägningen och anledningen till denna kan väl alltid sägas ha betydelse från bostadssocial synpunkt.

Emellertid menar vi att skillnaderna mellan upplåtelseformema hyra och bostadsrätt också måste beaktas. Således är bostadsrättshavaren medlem i den (ekonomiska) förening som avgiften skall erläggas till. Med andra ord har han själv, även sett frän föreningens synpunkt, ett intresse av att han fullgör sina skyldigheter. Vidare bör framhållas att om en motsvarighet till de nu aktuella bestämmelsema i 12 kap. 44 § jordabalken skulle införas i bostadsrättslagen, kommer detta att irmebära ytterligare administrativa pålagor för föreningarna. Slutligen kan vi inte bortse från att bostadsrätten kan pantsättas för lån (om inte denna möjlighet redan utnyttjats maximalt), vilket kan användas till att betala den aktuella avgiften.

Trots det sist sagda menar vi att skälen för att i det aktuella avseendet samordna de båda upplåtelseformema väger över. Därför förordar vi att det i bostadsrättslagen införs en motsvarighet till det system med underrättelse och meddelande vid utebliven hyresbetalning som förekommer i 12 kap. 44 § jordabalken (med undantag för att avgiften inte bör kunna deponeras, se avsnitt 2.l0.4).

2.10.3¶Andrahandsupplåtelse

Grundprincipen i BRL är att en bostadsrättshavare själv skall disponera sin lägenhet. Emellertid har särskilda regler tillskapats för att göra det möjligt för bostadsrättshavaren att upplåta lägenheten även till annan än medlem i föreningen (30 § BRL). Enligt 1930 års lag bestämde styrelsen fritt om andrahandsupplåtelse till annan än föreningsmedlem fick ske eller inte (45 §). Detta gällde såväl bostäder som lokaler. Emellertid ansågs det inte tillfredsställande att styrelsen fick bestämma helt fritt beträffande bostäderna (prop. 1971: 12 s. 127). Numera kan därför en bostadsrättshavare som under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet få hyresnämndens tillstånd till att upplåta lägenheten i andra hand. Givetvis erfordras inte nämndens godkännande om föreningen samtyckt till upplåtel-

. SOU 1988: 14

166 Kapitel 2

sen. beslut kan inte överklagas (76 § andra stycket

Hyresnämndens till en bostadslägenhet behö-

En kommun som har bostadsrätt BRL). inte tillstånd. Det räcker om kommunen underver däremot något om att har upplåtits i andra hand (30 §

rättar styrelsen lägenheten

. tredje stycket BRL). till i är

Det bör observeras att möjligheten prövning hyresnärmden till bostadslägenhet. (Vad som menas med bostadslägenhet begränsad

Vidare bör framhållas att BRL skiljer

se 2 § fjärde stycket BRL).

mellan i andra hand av hela lägenheten (total sublokation)

upplåtelse (partell sub-

och inrymrnande av utomstående personer i lägenheten

om total sublokation finns i förevarande lokation). Bestämmelsema och om sublokation i 3l§ BRL.

paragraf (30 § BRL) reglerna partiell av en bostadslägenhet skall enligt Tillstånd till andrahandsupplåtelse

BRL lämnas om bostadsrättshavaren har lueaktans- 30 § andra stycket värda skäl för och föreningen inte har befogad anledning

upplåtelsen

med vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid och förenas

villkor (se prop. 1971: 12 s. 128). under viss tid inte är i tillfälle att använda Att bostadsrättshavaren skall vara tillfälligt. Man skall sin lägenhet antyder att arrangemanget till Vidare således kunna räkna med att han återkommer lägenheter..

måste ha ett fullgott skäl för at: upplåta krävs att bostadsrättshavaren t. ex. arbete eller studier lägenheten under sin bortovaro, sjukdom,

har därför vägrats när på arman ort (SOU 1969: 4 s. 226). Tillstånd men ändå önskar behålla bostadsrättshavaren flyttar till annan bostad

bostadsrätten av något skäl. att vägra samtycke framför Föreningen kan ha befogad anledning att disponera lägenallt med hänsyn till att den som istället kommer skötsam. Däremot spelar dennes ekonomi inte någon heten är mindre som svarar för att t. ex. roll, eftersom det ju är bostadsrättshavaren

årsavgiften erläggs i rätt tid. kan förverkas om bostadsrättshavaren utan behövligt Bostadsrätten eller tillstånd i andra hand (33 § första

samtycke upplåter lägenheten stycket 2 BRL).

motsvarar de bestämmelser som gäller De nu aktuella reglerna och 70 §§ Också beträffande hyra (se 12 kap. 39, 40, 42 jordabalkm). kammit att. av de båda regelsystemen har i hög grad

tillämpningen

eftersom likforrnighet inbjuder till detta. överensstämma, lagtextens

Kapitel 2 167 SOU 1988: 14

Det bör dock framhållas att den praxis som förekommer är svår att eftersom beslut i de aktuella frågorna inte

överblicka, hyresnämndens

kan överklagas. (Beträffande viss hyresrättslig praxis m. m. hänvisas och Victorin, nyttjanderätt till t. ex. till Bengtsson Hyra och annan fast egendom, andra upplagen, 1985, s. 123 f.). I våra huvuddirektiv (s. 8) ifrågasätts om inte bostadsrättsföreningamas karaktär motiverar att reglerna om s. k. andra-

kooperativa

av bostadsrättslägenheter utformas på ett annat sätt än handsuthyming motsvarande bestämmelser I det sammanhanget frami hyreslagen. hålls det vidare att vissa problem tycks förekomma, t. ex. när juribostadsrätt i syfte hyra ut lägenheten som diska personer förvärvar att e. d. Därför har vi, med utgångspunkt från våra till-

personalbostad

att en bostadsrättsförening efter fritt

äggsdirektiv, tidigare föreslagit

skön får vägra en juridisk person inträde i föreningen (avsnitt 2.4.2). Eftersom bostadsrätten närmar ägandet kan det sig det direkta tyckas att en bostadsrättshavare som är en fysisk person principiellt borde ha större rätt till andrahandsupplåtelse än en hyresgäst (gäller i första hand bostäder). Att bostadsrättshavaren under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadsrättslägenhet bör därför måhända tolkas mindre Sålunda borde kanske arbete och stusnävt än vid hyresrätt. arbetet dier på annan ort kunna godtas, även om studiera respektive eller inte är i linje med vad inte beror på någon tvångssituation bostadsrättshavaren tidigare sysslat med. Det har för övrigt påpekats att praxis redan fått en sådan glidning. Konsekvenserna av den ordningen skulle emellertid kunna

antydda

bli att bostadsmarknaden ökar, eftersom bostads-

spekulationen på

än nu skulle kunna förvärvas enbart i syfte rätter i större utstäckning det inte är ett intresse att sälja dem vidare inom några år. Eftersom för lagstiftaren att medverka till sådana spekulationer genom att göra det lätt för bostadsrättshavaren att t. ex. hyra ut lägenheten i avvaktan har det föreslagits att särskilt starka_skäl på vidareförsäljningen, för i andra hand av bostadsrättslägenhet som borde krävas upplåtelse innehafts mindre än tre år. I sak förordar vi inte någon förändring vad gäller de grund-

för andrahandsupplåtelse av en bostadsläggande förutsättningama

Således menar vi att beträffande bostads-

rättslägenhet. huvudregehi

bör vara att bostadsrättshavaren inom viss tid skall lägenheter alltjämt

SOU 1988: 14

168 Kapitel2

nu är fallet bör dessutom krävas återkomma till lägenheten. Liksom att bostadsrättshavarens skäl för är beaktansvärda samt att

upplåtelsen

att vägra samtycke till denna. föreningen inte har befogad anledning Emellertid anser vi att den möjlighet som finns i gällande

generella

att utan samtycke upplåta en rätt (30 § första stycket BRL) styrelsens eller i dess helhet till medlem i

bostadsrättslägenhet (bostad lokal)

bör tas bort. vår mening finns det inte några föreningen, Enligt bärande skäl för att behålla denna ordning. Föreningarna bör således

ha kontroll över och kunna överblicka samtliga andrahandsupp-

låtelser. Det förutsätter att bostadsrättshavaren deltar i

kooperativa synsättet

försvåras, eller omöj-

föreningens angelägenheter. Föreningsarbetet

om bostadsrättshavama inte själva bor i lägenheterna. Detta liggörs, i sin tur att en mer eller mindre bör ses

medför andrahandsupplåtelse

som en nödlösning. har flera föreningar påtalat för oss att Under utredningsarbetet vållar dem problem, bl. a. för att tillämp-

andrahandsupplåtelsema

har liberaliserats i hyresnämnden. Det nu (och ningen av 30 § BRL att vi har övervägt att föreslå en skärpning av tidigare) sagda innebär för enligt paragrafens andra

förutsättningarna andrahandsupplåtelse

stycke (bostäder). Emellertid anser vi oss inte kunna bortse från det motsvarande

som finns i i vart fall om man ser det från

system hyreslagstiftningen,

de boendes Sammantaget menar vi att det är en rimlig

synpunkt.

att av bostadsrättslagen och hyreslagen

utgångspunkt tillämpningen

i det aktuella avseendet, vilket också lagtextens bör överensstämma Den som har etablerats vad gäller andra-

likformighet antyder. praxis

av hyreslägenheter bör i detta sammanhang vara väg-

handsupplåtelse

i denna riktning behöver ledande. Om tillämpningen anpassarsig saklig ändring inte göras i denna del. Vi lämnar frågan med

någon

detta konstaterande. Som nämnts kan en juridisk person, som har beviljats

tidigare

komma i den situtationen att medlemskap i en bostadsrättsförening, medlemmen inte kan disponera den aktuella lägenheten. Anledningen till detta är att den personen inte själv kan bebo lägenheten

juridiska

2.4.2 citerade beslutet från hyresnämnden i (se det i avsnitt I ett sådant fall ligger det nära till hands att anse, vilket

Göteborg).

SOU 1988: 14 Kapitel 2 169

har frarnhållits från flera håll, att föreningen har godtagit att lägenheten upplåts till någon som skall bebo den utan att vara medlem i

föreningen.

Som vi emellertid föreslagit i det föregående bör föreningarna, från kooperativ synpunkt, fritt få avgöra om juridiska personer skall kunna beviljas medlemskap eller ej. Med demm utgångspunkt är det mest tillfredsställande om frågan hur de aktuella bostadslägenhetema skall disponeras, avgörs i anslutning till att medlemskapet prövas.

Vi anser därför att det är mest ändamålsenligt att låta såväl med-

beträffande förvärv av bostäder -

lemsprövningen juridiska personers

liksom frågan under vilka närmare förutsättningar lägenheten får upplåtas i andra hand - fritt ankomma på föreningarna (om det inte är fråga om en kommun).

Det nu sagda medför i normalfallet, att den juridiska person som avser att förvärva bostadsrätten till en bostadslägenhet, dessförinnan bör överenskomma med föreningen om under vilka förutsättningar lägenheten får disponeras om medlemskap beviljas. Ändamålet med upplåtelsen bör således klarläggas redan i detta skede. De juridiska personer som vid ikraftträdandet redan erhållit ett samtycke från föreningen, exempelvis ett tidsbegränsat sådant, att upplåta lägenheten i andra hand, bör underkastas de nya reglerna när det tidigare villkoret

löpt ut.

Vårt förslag innebär att det fortsättningsvis endast är den bostadsrättshavare som är en fysisk person som kan påkalla prövning i hyresnämnden (liksom tidigare endast beträffande upplåtelse av en bostadslägenhet). Vad gäller denna kategori menar vi att om upplåtelse skett utan föreningens samtycke, bör, i likhet med vad som numera gäller inom hyresrätten (12 kap. 42 § första stycket 2 jordabalken), nyttjanderätten inte anses förverkad om bostadsrättshavaren utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd hos hyresnämnden i efterhand och får ansökan beviljad.

Avslutningsvis bör framhållas att det nyligen har gjorts viss ändring i 12 kap. 40 § jordabalken, innebärande att också en lokalhyresgäst kan få hyresnärnndens tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand (prop. 1987/88: 146, BoU 21, rskr. 344, SFS 1988: 927). Samtidigt har även viss ändring gjorts i 12 kap. 23 § jordabalken, vilken bestämmelse för närvarande motsvarar 25 § BRL.Vi anser

170 - SOU 1988: 14 Kapitel 2

dock inte att motsvarande ändringar bör göras i bostadsrättslagstiftningen. Skälet till detta är främst att det inte firms behov av skyddsregler i lagstiftningen i samma utsträckning för en bostadsrättshavare som för en hyresgäst.

2.10.41 Övrigt Under utredningsarbetet har även ifrågasatts om det inte också i vissa andra avseenden finns i överensskäl att bringa bostadsrättslagen stämmelse med hyreslagen. Sålunda har bl. a. följande frågor tagits upp. 0 Enligt 12 kap. 16 § första stycket 3 jordabalken gäller bestämmelserna i 10-12 §§, om hinder eller men uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. En liknande regel i 21 § BRL förutsätter emellertid att det uppstår hinder eller men i genom föreningens vållande. Det har framhållits

nyttjanderätten

att det bör övervägas om denna skillnad är motiverad. 0 Vidare har om inte någon motsvarighet till det ifrågasatts bestämmelserna om i 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken som åtgärdsföreläggande också bör gälla i fråga om underhåll åvilar en bostadsrättsförening. o Dessutom har antytts att bestämmelserna i 29 § BRL om förrätt att få tillträde till bör preciseras efter

eningens lägenheten

mönster av 12 kap. 26 § jordabalken. att det inte är ändamåls- Vi har tidigare (avsnitt 2.10.1) framhållit avseenden samordna bostadsrättslagen med enligt att i alla tänkbara hyreslagen. I de nyss angivna fallen anser vi att någon sådan samordning inte är påkallad. Slutligen bör följande framhållas. Av 12 kap. 21 § jordabalken framgår att en hyresgäst i vissa fall har rätt att deponera hyran hos länsstyrelsen. Detta kan förekomma när hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller om han har någon annan motfordran hos hyresvärden. Vidare kan deposition förekomma då tvist råder om hyrans storlek. Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen får hyresvärden inte

sou 1988: 14 Kapitel 2 .171

att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det degöra gällande

inte betalats till honom. Även om hyresgästen ponerade beloppet bedömt situationen fel, anses han inte ha begått något kontraktsbrott, hyresvärden kan ju efter depositionen alltid vara säker på att i sinom

att notera att det enbart är det tid få ut sin hyra. Det är dock viktigt

Institutet har tvistiga beloppet som får deponeras hos länsstyrelsen.

i BRL. Frågan kan dock ställas om det finns inte någon motsvarighet skäl att införa en liknande ordning.

Tvister om storlek torde sällan förekomma inom

årsavgiftens

bostadsrättsföreningama. Avgiften fastställs vid varje tidpunkt av sty-

okomplicerat sätt. Dessutom finns det inte relsen på ett förhållandevis

(som beträffande prövning av

någon egentlig överprövningsmöjlighet

hyresvillkor). Över huvud taget torde det vara ovanligt med sådana nu aktuella ekonomiska tvister mellan föreningarna och dess medlemmar. I det sammanhanget bör man kunna utgå ifrån att en bostadsrättsförening, om en tvistig fråga uppkommer, alltid fullgör den skyldighet som föreningen tar på sig eller blir ålagd. Beträffande

är det i normalfallet bostadsrättshavaren som skall själva lägenheten svara för det inre underhållet, varför några tvister i den delen knap-

Det nu sagda medför att vi inte heller i detta past torde uppkomma. fall anser det nödvändigt att samordna bostadsrättslagen med hyres-

lagen.

SOU 1988: l4 172 Kapitel2

2.11¶Avgiftssystemet

Vårt Vissa äldre avgiftstyper mönstras ut. Beteckförslag: byts ut mot insats och beteckningen årsavgift

ningen grundavgift

skall förenimama ha byts ut mot månadsavgift. I fortsättningen av bostadsrättshavama: insats och rätt att ta ut följande avgifter

upplåtelsewgift och

månadsavgift samt, om det anges i stadgama, införs beträffande möâligheten överlåtelseavgift. Begränsningar av hyresgäster i samband ned om-

av att ta ut upplåtelseavgift

En förening får ine ta ut bildning av hyresrätt till bostadsrätt. skall några särskilda avgifter för sådana åtgärder som föreningen med av bostadsrättslagen elle andra vidta anledning författningar.

2.11.1 Inledning

I BRL saknas sammanhållna regler om de avgifter som :n förening Av 44 §, som ;unktvis tar har rätt att ta ut av bostadsrättshavama. upp vad en förening är skyldig att ange i sina stadgar, fnmgår dock indirekt (punkt 4-7) att föreningen kan ta ut inträdesavgit, upplåtel- Bestänmelser om seavgift, årsavgift och vissa andra typer av avgifter. grundavgift finns bl. a. i 6 och 57 §§. nuvarande till tvecan om en Det regelsystemet ger anledning har rätt att ta ut särskilda avgifter, rid sidan av bostadsrättsförening de i lagen angivna, för åtgärder som föreningen är skyltig att vidta BRL. Bl. a. har av s. k. överlåtelsewgifter satts

enligt lagligheten

föradministraifråga. Sådana avgifter tas ut för att täcka kostnader tionen kring en överlåtelse av bostadsrätt. Vi skall senare återkomma till överlåtelseavgiftema. Fir att belysa den allmänna möjligheter att ta ut avgifter frågan om föreningarnas vill vi dock redan inledningsvis hänvisa till ett av bostadsrättshavama av klagomål mot en särskilt uttalande av JK i frågan. Med anledning som hade registrerat en bostadsrättsförening vars stadgar länsstyrelse om rätt att ta ut uttalade JK innehöll en bestämmelse överlåtelseavgift följande (beslut den 19 januari 1987, dnr 3483-85-21).

SOU 1988: 14 Kapitel 2 173

Bostadsrättslagens 44 § kan sägas ge anledning till två frågor.

Den första blir om bestämmelsen avser att uttömmande reglera de som en bostadsrättsförening får ta ut eller om det finns

avgifter

att även andra avgifter får tas möjlighet att i stadgarna föreskriva ut. Kan svaret på denna första fråga vara att även övriga avgifter, får tas ut uppkommer i detta fall fråexempelvis överlåtelseavgift, gan om överlåtelseavgift är en sådan avgift som anges i 44 § 7 bostadsrättslagen och därför måste vara beloppsbegränsad. Att av lagtextens ordalydelse avgöra om 44 § bostadsrättslagen uttömmande som får tas ut till en avser att reglera vilka avgifter bostadsrättsförening låter sig inte med säkerhet göra. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 1971: 12 s. 139) uttalas endast att paragrafen anger vilka bestämmelser som måste tas in i bostadsrättsförskall kunna registreras. I bostadsenings stadgar för att föreningen rättskommitténs betänkande Bostadsrätt (SOU 1969: 4), med för-

slag till nu gällande bostadsrättslag, angavs (bet. s. 210) att i paralämnas en uttömmande uppräkning av de frågor som skall

grafen

behandlas i en bostadsrättsförenings stadgar samt att stadgarna kan innehålla bestämmelser även i andra ämnen än dem naturligtvis - Dessa förarbetsuttalanden tyder, enligt

som anges i paragrafen.

min mening, närmast på att 44 § bostadsrättslagen avser att reglera inte uttömvad som måste tas in i stadgarna men att bestämmelsen mande avser att reglera vad som får intas i stadgarna. Denna ståndvinner visst stöd av kommentarer till bostadsrättslagen, vilka

punkt

synes från att även andra avgifter kan tas ut om det anges i

utgå

Bostadsrättslagen, Sthlm 1972, stadgarna (jfr Knutsson/Lindqvist, s. lll och Victorin/Melz, Bostadsrätt, Sthlm 1983 s. 143). Det kan

alltså, enligt min mening, i en bostadsrättsförenings stadgar vara möjligt att låta ange att överlåtelseavgift skall utgå.

Vad om överlåtelseavgiften är en sådan regelbungäller frågan

avgift som anges den eller på särskilt beslut om uttaxering beroende i 44 § 7 bostadsrättslagen torde det vara svårt att hävda att avgiften kan anses i detta ords Inte heller kan den

regelbunden betydelse.

av särskilt beslut om uttaxering eftersom allsägas vara beroende män föreskrift om den intagits i stadgarna. I likhet med länsstyrelbör anses falla sen kan jag således inte finna att överlåtelseavgiften Till kan under 44 § 7 bostadsrättslagen. följd av denna bedömning jag heller inte finna att regeln om maxirnering av avgiften blir till-

lämplig.

SOU 1988: 14 174 2 _

Kapitel

som vi enligt våra direktiv Vid den översyn av avgiftssystemet

är påkallat att dra en gräns mellan (s. 8) skall göra, anser vi att det sådana som föreningen skall ha rätt att ta ut av bostadsrätts-

avgifter

som föreningen inte får ta ut. En uthavarna och sådana avgifter som bostadsgångspunkt som vi därvid tror tjäna såväl föreningens

intressen bäst är, att kostnaderna för sådan löpande rättshavarens av bestämmelserna i BRL eller verksamhet som föreningen på gmnd

är att bör bäras av medlem-

arman lagstiftning skyldig upprätthålla,

marna gemensamt, dvs. utan särskild avgiftsdebitering.

avgifter som vi anser I det följande tar vi i tur och ordning upp de

bör ha rätt att ta ut av bostadsrättshavama, nämligen att föreningarna och Under

insats, upplåtelseavgift överlåtelseavgift. månadsavgift,

rubriken kommer vi därefter in på den gränsdrag-

övriga avgifter

Vi lämnar där också förslag till utrnönst-

ningsfråga som vi angivit.

ring av vissa avgifter som anges i BRL.

2.11.2 Grundavgift - insats

är den i föreningen som en bostadsrätts-

Grundavgiften kapitalinsats

upplåts första gången. Avgiften _ngår som havare gör när bostadsrätt

en del av husets finansiering och tas därför regelmässigt Jpp i den

ekonomiska räcker att där ange grundavgiftemas planen, även om det När skall också tas upp i upplåtelseavtalet. totalbelopp. Avgiften

arman har bostadsrättshavaren ingen rätt att bostadsrätten övergår på

Det ekonomiska värde som bostadsrätten represente-

återfå avgiften.

rar får denne i stället ta ut via överlåtelseersättningen. storlec, om inte Det är styrelsen som bestämmer grundavgiftemas

grundavgiftema skall ändras, t. 3x. genom stadgarna anger annat. Om beslutas detta att bostadsrättshavaren skall tillskjuta ytterligare kapital,

stycket l BRL).

dock av föreningsstämman (se 57 § samt 60 § första skall utgå finns

efter vilka grunder avgifterna

Några bestämmelser att föreningen inom ramen inte. Här gäller som i andra sammanhang

har frihet att bestämma avgif-

för den s. k. likabehandlingsprincipen

I allmänhet brukar avgifterna bestämmas efter lägenternas storlek. dvs. efter sådana faktorer som storlek, hetemas relativa bruksvärde,

planlösning, läge i huset etc.

Kapitel 2 175 SOU 1988: 14

Under som motiverar utredningsarbetet har ingenting framkommit av bestämmelserna om grundavgifter. I anslutning några förändringar till det allmänna språkbruket föreslår vi dock att beteckningen grund- Härigenom uppnås en överensavgift byts ut och ersätts med insats. stämmelse med terminologin i lagen om ekonomiska föreningar. täcker utöver andelsrätten i föreningen,

Visserligen gmndavgiften,

vilket är specifikt för bostadsockså ersättning för en nyttjanderätt, rättsinstitutet. Vidare har en bostadsrättshavare som tidigare sagts inte heller någon rätt att få tillbaka sin insats när han går ur föreningen, vilket andra medlemmar i ekonomiska föreningar har. Dessa skillnader motiverar insats dock enligt vår mening inte att beteckningen förbehålls i andra ekonomiska föreningar än bostads-

kapitalinsatser

rättsföreningar.

2.11.3 -

Årsavgift månadsavgift

i en förening avser att täcka föreningens löpande utgif-

Årsavgiftema

ter för framför allt drift, underhåll och kapital (jfr hyra).

Avsätmingar till reparationsfonder m. m. görs också via årsavgift- Avgifterna be-

ema. Så gott som alltid betalas avgifterna månadsvis. stäms av styrelsen efter de grunder som skall anges i stadgarna (se 44§ 6 samt 57 § BRL).

fungerar som fördelningsgrund

Det vanliga är att grundavgiftema Men det är även möjligt att när det gäller att fastställa årsavgiftema. använda av andra normer, exempelvis bostadsrättemas lägen-

sig

fastställda andelsvärden. Det är inte heller något hetsytor eller särskilt att olika beroende av- . som hindrar beräkningsgrunder tillämpas på Det är t. ex. möjligt att fördela kostnaden för värme

giftsändamålet.

och vatten m. m. efter storleken på lägenheten, medan andra kostnader fördelas efter gnmdavgiften. mot tillämpningen av Vi har inte funnit anledning till anmärkning BRL:s bestämmelser om Den bör där-

årsavgift. gällande regleringen

har dock kritiserats och är enligt vår för bestå. Beteckningen årsavgift mindre oftast betalas

mening lämplig med hänsyn till att avgifterna

månad. Vi föreslår därför att den enklare beteckningen per månadsavgzfi tas upp i lagen.

SOU 1988: 14

176 Kapitel2

2.1l.4 Upplåtelseavgift

kan är en särskild som bostadsrättsföreningen

Upplåtelseavgift avgift

En förutsättning är dock ta ut jämte insatsen när bostadsrätt upplåts.

Grunderna en sådan rätt (44 § 5 BRL). att stadgarna ger föreningen

Avgiften bestäms

behöver däremot inte anges. för avgiftens beräkning

Den skall anges i upplåtelsei stället fritt av styrelsen (57 § BRL).

handlingen (6 §). i de fall en Tanken är att skall kurma tas ut främst

upplåtelseavgift

med bostadsrätt först sedan föreningens viss skall upplåtas

lägenhet

denna tid kan bostadsrättemas verksamhet har pågått någon tid. Under

att föreningens behållna värde ha stigit utöver grundavgiftema genom

lån har amorterats kapital har ökat, t. ex. till följd av att föreningens kan den ned. Genom att föreningen får ta ut en upplåtelseavgift

avkrävas kompensation för denna bostadsrättshavaren

nytillträdande

bostadsrätten behöver då Grundavgiften för den aktuella värdeökning. bostadsrätter och

än grundavgiftema för övriga

inte sättas högre förhållandet mellan grunddärför inte heller det inbördes rubbar

avgifterna.

motsvarar närmast den möjlighet

Rätten att ta ut upplåtelseavgift

att ta ut ersättning för rätten att teckna som fanns enligt 1930 års lag kan hänvisas till

Beträffande bakgrunden till avgiften

bostadsrätt. 1971: 12 s. 140, Knutsson - Lindqvist,

SOU 1969: 4 s. 210, prop. - Melz, Bostadsrätt, 3:e uppl. Bostadsrättslagen, s. 109 samt Victorin

- Lagen om bostadsrättsförs. 167-168 samt Siljeström Svennegård,

5:e uppl. s. 21. eningar, sammanhang. Vi vill används i flera

Numera upplåtelseavgifter

att differentiera villkosärskilt nämna den möjlighet som föreligger

i samband med större omren mellan gamla och nya medlemmar

detta i anslutning till av- Vi har utförligt beskrivit

byggnadsåtgärder.

att vindar tas i ansnitt 2.8 (se bilaga 3, avsnitt 5). Det blir vanligare

som upplåts med bostadsrätt. Upplåtelseavgifter

språk för lägenheter

Vid ombildning av hyresrätt förekommer också i dessa sammanhang.

att tas ut av de till bostadsrätt är det vidare vanligt upplåtelseavgifter

ansluter sig eller av nytillkommande som successivt hyresgäster

boende i huset.

SOU 1988: 14 2 177 Kapitel

Upplåtelseavgifter tas i dag i bostads-

sällan ut med utgångspunkt rättens ökade andel i föreningens behållna Det är i

tillgångar. vanliga

stället att föreningarna genom söker avgiften kompensera sig för bostadsrättens marknadsvärde. Upplåtelseavgiften tas därför ofta ut som en mellanskillnad mellan gmndavgiften (insatsen) och bostadsrättens marknadsvärde. Med tanke på de ofta betydande differenser som på sina håll numera föreligger mellan grundavgift och marknadsvärde, kan därför många tas ut med

upplåtelseavgifter gånger ansenliga belopp.

Upplåtelseavgifterna fyller en praktisk funktion. I den mån olägenheter kan sägas föreligga med de ofta höga avgifter som tas ut, ser vi detta som ett utslag av de olägenheter som över huvud taget är förenade med den under senare prisutveckling som skett på bostadsrätter år. Det ligger utanför vårt uppdrag att gå in på sådana frågor. Vi anser det emellertid påkallat med en viss av

begränsning föreningar-

nas rätt att ta ut i samband av

upplåtelseavgifter med ombildning

hyresrätt till bostadsrätt och vill i denna del anföra följande. Som vi föreslagit i avsnitt som ansöker om 2.5 skall varje hyresgäst medlemskap inom ett år från vid en ha

fastighetsförvärvet ombildning

rätt att bli medlem i föreningen. Som

huvudregel har varje hyresgäst

som är medlem också rätt att förvärva bostadsrätt till sin lägenhet. Hyresnänmden kan vidare enligt förslaget vid

förelägga föreningen

vite att upplåta bostadsrätt och, i syfte att motverka kringgåenden, fastställa villkoren för

bostadsrättsupplåtelsen.

Det förekommer i att som av en

dag hyresgäster föreningen gång

erbjudits förvärv av bostadsrätt, men tackat nej, sedermera ångrar sig. Föreningarna brukar emellertid då som

förutsättning för upplå-

telse kräva att betalar en

hyresgästen upplåtelseavgift. Ofta uppgår

avgiften jämte insatsen till hälften av bostadsrättens marknadsvärde eller mera. I många fall beror i dessa

föreningarnas förhållningssätt

fall säkerligen på att man misstänker att efter ett förvärv

hyresgästen

omedelbart skall sälja bostadsrätten med god förtjänst.

Förfarings-

sättet kan enligt vår mening många gånger dock anses oskäligt mot en hyresgäst som faktiskt önskar bo kvar i huset men av olika skäl kan ha haft svårt att bestämma sig för ett bostadsrättsförvärv. Det framstår därför som angeläget att klarare situaregler ges för den angivna tionen. Å ena sidan bör då beaktas att föreningen har ett legitimt

2 SOU 1988: 14 178 Kapitel

så snabbt som möjligt. Å intresse av att genomföra ombildningen utan att andra sidan bör en tveksam hyresgäst ges en skälig betänketid behöva riskera höjning av avgiften. Vi föreslår som en komplettering till de nämnda

följande reglering

rätt att vid ombildning förvärva bostadsreglerna om hyresgästemas skall inte få tas ut förrän efter en månad

rätt m. m. Upplåtelseavgift

från det att föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten Därefter bör under en period som med bostadsrätt. föreningen sträcker sig intill sex månader från erbjudandet vara berättigad att ta ut en som motsvarar skälig ränta på insatsen (5 §

upplåtelseavgift

1975: 635). Efter sexmånadersperiodens utgång bör förräntelagen, frihet att bestämma om storlek.

eningen ha full upplåtelseavgiftens

till lämnar skriftliga er- Reglerna bör medverka att föreningama om förvärv berättigad till sådant bjudanden till varje hyresgäst som är vilket i sin tur bör medföra att hyresgästerna får en bättre förvärv, uppfattning om vad som gäller. är vi inte beredda att föreslå någon reglering av upplå- I övrigt telseavgiftema.

2.1l.5 Överlåtelseavgift

Som av vad vi anfört har det satts ifråga om det

framgår inledningsvis

tar ut särskilda överlåtelseavgifter. Det är är lagligt att föreningar som tas ut från eller köparen i således fråga om avgifter säljaren samband med att bostadsrätt överlåts. Ett typfall är att en bostadsrättsförening, med eller utan stöd i sina stadgar, själv tar ut den akär emellertid att en bostadsrättsförening inom tuella avgiften. Vanligt praktiska överlåtelsen. HSB och Riksbyggen inte själv handlägger den Denna har i stället överlämnats till en regional enhet (HSB-föreningen vars verksamhet formellt inte omeller Riksbyggens distriktskontor), av BRL. Vid överlåtelse kan den regionala enheten uppbära fattas överlåtelseavgiften för egen räkning. Därutöver synes det även föreen del blandforrner där både bostadsrättsföreningen och den komma enheten är inblandade och som innebär att överlåtelseavgif-

regionala

tema helt eller delvis tillgodoförs bostadsrättsföreningen. av har behandlats av Frågan om tillåtligheten överlåtelseavgifter och också varit föremål för tvister vid domstol. konsumentverket

sou 1988: 14 Kapitel 2 179

Frågan har som närrmts även behandlats av justitiekanslem (JK) med anledning av ett ärende om registrering av en bostadsrättsförening (se avsnitt 2.11.1). Något entydigt svar på frågan om överlåtelseavgifternas laglighet kan enligt vår mening dock inte anses föreligga. Frågan bör därför tas upp till lagstiftning. Vi gör i denna del följande överväganden. En överlåtelse utgör ett naturligt led i innehavet av en bostadsrätt. Av bestämmelserna i BRL följer att föreningen måste vidta vissa åtmed en överlåtelse, framför allt med anledning av gärder i samband ansökan av medlemskap. Enligt stadgarna kan därutöver köparens rutiner. Som tidigare sagts förekommer detta inom de

gälla speciella i folkrörelsekooperativa organisationerna.

Inom HSB förutsätts det sålunda att den bostadsrättshavare som vill överlåta sin bostadsrätt skall göra en särskild överlåtelseanmälan till bostadsrättsföreningen med angivande av överlåtelsedag och övriga villkor. Föreningen gör därefter en bedömning av om den föreslagna kan antas som medlem. Sedan medlemskap tillstyrkts och köparen huruvida bostadsrätten är pantförskriven vidareanteckning gjorts befordras överlåtelseanmälan till HSB-föreningen. Besiktning av verkställs och köpeavtal upprättas. HSB-föreningen

lägenheten

granskar vidare om köpeavtalet överensstämmer med föreningsstaderläggs till HSB-föreningen, som efter avdrag garna. Köpesumman skulder till bostadsrättsföreningen eller HSB-. för säljarens eventuella föreningen betalar beloppet till säljaren. Om bostadsrätten är pantsatt, kontrolleras att lånet har lösts eller att den som förvärvar bostads-

kreditgivaren. När bostads-

rätten har medgetts att överta lånet hos erhållit sitt av överlåtelseavtalet fattar styrättsföreningen exemplar relsen i föreningen beslut om medlemskap. HSB och menar att skäl talar för att Riksbyggen avgörande skall ha rätt att ta ut överlåtelseavgifter av bostadsrättsföreningama den överlåtande bostadsrättshavaren. SBC anser att överlåtelseavgifter bör förbjudas.

om överlåtelseavgifter i första hand

För egen del anser vi att frågan är en som berör förhållandet mellan bostadsrättshavama och

fråga

Om en HSB-förening eller regional enhet inom föreningen.

SOU 1988: 14

180 Kapitel 2

Riksbyggen vill ta ut avgifter för en tjänst som de enligt bostadsrätts-

skall lärrma i samband ned en överföreningens stadgar rutinmässigt föreningen och den regionala låtelse, så är detta dock en sak mellan att den enheten enheten. Det förefaller mindre praktiskt regionala

om avtal med de enskilda söker komma överens avgiften genom från föreningen till den bostadsrättshavama. Eventuella avgifter stadenheten kan i stället regleras i bostadsrättsföreningens

regionala

avtal. gar eller i särskilt som bostadsrättsföreningen får bära för att admini- I de kostnader bör inte bara det egna arbetet ingå, strera en överlåtelse, självfallet

som föreningen måste betala till en regioutan även sådana kostnader intresse nal enhet. Det bör givetvis ligga i varje bostadsrättsförenings så som möjligt. Vid ett ställatt minimera dessa kostnader mycket blir emellertid huvud-

till frågan om överlåtelseavgifter ningstagande

för överlåtelseadrninistrationen skall slås ut på frågan om kostnaderna i bostadsrättsföreningen, eller om de skall bäras av

boendekollektivet

Man kan också tänka sig kombinasäljaren eller köparen. givetvis

tioner och olika skäl kan tala för den ena eller andra lösringen.

för att föreningarnas löpande Inledningsvis har vi gett uttryck i BRL som htvudregel bör kostnader på grund av bestämmelserna kostnader för bäras av medlemmarna gemensamt. Föreningamas

anser vi visserligen vara en sådan kostnad. överlåtelseadministationen av det starka önskemål från de folkrörelsekooperativa

Mot bakgrund

sida att behålla den numera etablerade ordningen

organisationemas

att sådana avgifter bör få med överlåtelseavgifter, anser vi emellertid

Förutsättningen är dock att avgifterna

tas ut även fortsättningsvis.

och att grunderna för beräkningen

sätts efter självkostnadsprincipen

stadgar. Avgiften får inte klart framgår av bostadsrättsföreningens

av köpeskillingen.

göras beroende är numera uppfyllda inom HSB och De angivna förutsättningarna HSB:s mönsterstadgar får överlåtelseavgiften Riksbyggen. Enligt (knappt 700 kr. för 1989). maximalt uppgå till 2,5 % av basbeloppet

när överlåtelseavgift skall

Vi anser att detta är en rimlig riktpunkt

Skulle det visa sig att förer.ingama börjar bestämmas av föreningarna. för än vi förutsatt eller inte klart anger grunderna ta ut högre avgifter

i sina stadgar, bör enligt vår mening övervägas

avgiftsbestämmningen

att ange grunderna i lag eller helt slopa avgifterna.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 181

2.l1.6 Övriga avgifter

Enligt 44§ BRL skall föreningen i sina stadgar ange om s. k. inträdesavgift skall förekomma (p. 4). Sådan avgift kan tas ut av varje

ny medlem i föreningen med högst 100 kr. stadgarna skall också ange om andra eller på särskilt beslut om uttaxering bero-

regelbundna ende till än grundavgift, upplåtelseavgift och

avgifter föreningen skall förekomma (p. 7). är maximerad till 100 kr.

årsavgift Avgiften

per år och medlem. till de nu angivna avgifterna fanns i 1930 års lag.

Motsvarigheter

Maximibeloppen har emellertid inte höjts sedan den lagen trätt i kraft. behov inte föreligga. Vi förslår Något av avgifterna tycks numera därför att de mönstras ut. Det förekommer att föreningarna tillhandahåller sina medlemmar eller som inte direkt är kopplade till den i

tjänster nyttigheter

bostadsrätten och att avgifter tas ut för detta. ingående nyttjanderätten

eller bastuavgifter. Det kan

Det kan t. ex. gälla tvättstugeavgifter också olika former av serviceavgifter, t. ex. hjälp med

gälla

installationer av olika inte slag, städning m. m. I den mån avgifterna för som föreningen är utgör någon ersättning till föreningen åtgärder att vidta enligt bostadsrättslagen eller annan lagstiftning, skyldig bedömer något hinder för föreningarna att ta vi att det inte föreligger ut (jfr Knutsson-Lindqvist, Bostadsrättslagen s. lll).

avgifterna

Annorlunda förhåller för den löpande verkdet sig med avgifter samhet av bestämmelserna i bostadssom föreningarna på grund måste anses att tillhandahålla sina medlemmar. Vi rättslagen skyldig som hör till denna katehar tidigare tagit upp överlåtelseavgiftema, att man i det praktiska livet även diskuterat gori. Vi vill här nänma om avgifter skall få tas ut för den administration som föreningarna

måste tillhandahålla vid andrahandsuthyming eller vid s. k. denuntiation av Skäl kan tala för och emot sådana avgifter. Som

pantsättning.

att såväl föreningarnas som vi tidigare har sagt anser vi emellertid intressen bäst om kostnadema för bostadsrättshavamas tillgodoses av de boende över månadsåtgärder av nu angiven art bärs kollektivt Vi föreslår därför att gränsen för tillåtna och otillåtna avgifterna. inte skall få ta ut avgifter för avgifter dras på det sättet att föreningen skall vidta med anledning av bostadsrättsåtgärder som föreningen

182 2 SOU 1988: 14 Kapitel

Detsamma ir skyldig att lagen. bör gälla åtgärder som föreningen vidta enligt annan lagstiftning. Vi tänker framför allt yå de skyldigheter som föreningarna har enligt taxeringsförfattningzma (se t. ex. 42 § 3 mom. taxeringslagen, 1956: 623). innebär i fortsätt- Sammantaget vån förslag alltså att föreningxma har rätt att ta ut insats, månadsavgift, och

ningen upplåtzlseavgift

överlåtelseavgift. Särskilda avgifter får inte tas ut för åtgärder som föreningen skall vidta enligt bostadsrättslagen eller anmn författning. Däremot har föreningarna frihet att ta ut andra avgiter, t. ex. serviceavgifter för åtgärder som inte direkt kan hänförzs till bostadsrättslagen.

2.12 av bostadsrätt på

Försäljning pantsatt

auktionl

offentlig

Vårt förslag: Vid försäljning av bostadsrätt på oifentlig aukskall ske utan brbehåll om tion enligt bostadsrättslagen utrop om inte bostadsrättsföreningen medger amat. För att panträtt, förvärvaren skall vara att svara för den förre inneskyldig havarens skulder till föreningen, måste föreningen firbehålla sig kravrätt mot denne vid auktionen.

2.12.l Gällande rätt Om en bostadsrättshavare förverkar sin nyttjanderätt och skiljs från skall bostadsrätten enligt 37 § BRL säljas pl offentlig auk-

lägenheten

tion så snart det kan ske, om inte föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om annat. Offentlig auktion enligt BRL kan också förekomma i vissa andra fall (se 10 och 12 §§).

lAngående pantsättning av bostadsrätt och andra hithörande frågar, se bl. a. Håstad i Festskrift för Sveriges advokatsamfund 1887-1987 s. 259 f., (odhe, Handbok i sakrätt, 1985, s. 373 f., Victorin-Melz, Bostadsrätt, 3:e uppl. s. 42 f., Knutsson & Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 46 och 57, Hessleri Minnesskrif till Hult s. 202 f., SOU 1969: 4 s. 193 f., prop. 1971: 12 s. 115 f., SOU 1981 74 s. 255, prop. 1981/82: 169 s. 87 f., SOU 1985: 6 s. 197 f., samt prop. 198687: 37 s. 34 f., 66 f., och 133 f.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 183

Enligt de nya regler om försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion som trädde i kraft den 1 juli 1987 (prop. 1986/87: 37, BoU 13, rskr. 249, SFS 1987: 243), skall auktionen hållas av en god man som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. De närmare bestämmelserna om auktionen återfinns i 81-83 §§ BRL. Den gode marmens huvudsakliga uppgifter är att offentliggöra och genomföra auktionen samt att fördela köpeskillingen, Om auktionen inte leder till försäljning, skall ny auktion hållas. Leder inte heller den auktionen till försäljning, övergår bostadsrätten till bostadsrättsföreningen utan lösen. Bestämmelserna syftar till att stärka rättssäkerheten för den enskilde bostadsrättshavaren.

Av de medel som inflyter vid en försäljning på offentlig auktion får föreningen, sedan den gode mannen uppburit ersättning för sitt uppdrag, uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren (37 § andra stycket BRL). Vad som återstår tillfaller bostadsrättshavaren. En pantsättning av bostadsrätten kan emellertid innebära att panthavaren skall ha rätt till betalning före bostadsrättshavaren. Enligt 37 § tredje stycket har föreningen en viss underrättelseplikt till panthavaren för att föreningen skall ha företräde till betalning framför panthavaren.

Av intresse i förevarande sammanhang är också att en förvärvare av bostadsrätt svarar jämte den tidigare innehavaren för dennes förpliktelser mot bostadsrättsföreningen (15 § fjärde stycket BRL). För. denna skyldighet saknar det betydelse om förvärvaren är i god tro eller ej.

Som skall framgå av det följande har skilda uppfattningar uttalats i frågan om en panthavare vid auktion skall vara att ta

offentlig skyldig

emot kontant betalning ur köpeskillingen, dvs. om bostadsrätten skall ropas ut utan förbehåll om panträtten. Det kan då tänkas att köpeskillingen inte räcker till att täcka hela fordran. Alternativet är att panthavaren enligt allmänna sakrättsliga grundsatser kan hävda att panträtten skall bestå, även sedan bostadsrätten har övergått till den nye förvärvaren. Den gode mannen skulle i det senare fallet vara skyldig att utropa bostadsrätten med förbehåll om pantens bestånd. Uttryckliga lagbestänunelser saknas i frågan.

SOU 1988: 14 184 Kapitel 2

2.12.2 Vårt uppdrag m. m.

1986/87: 37 där försla-

I den lagrådsremiss som föregick proposition

vid offentlig auktion finns av förfarandet get om en formalisering

anförde att det riktiga torde vara att vid

upptaget, departementschefen

utan förbehåll om panträtt. Pantauktionen utropa bostadsrätten

att ta emot betalning, även om denhavaren skulle alltså vara skyldig

hade uttalats i det nes fordran inte blev täckt. Samma uppfattning

betänkande i vilket de nya reglerna föreslogs (SOU 1985: 6 s. 200).

emellertid om den av departementschefen Lagrådet ifrågasatte samt anförde att ståndpunkten strider hävdade tolkningen var riktig

mot den sakrättsliga regeln att en panträtt består även

grundläggande

visst resonemang, bl. a. sedan egendomen övergått till ny ägare. Efter

vid den offentliga aukom och föreningens ställning

panthavarens

i den aktuella frågan tionen, anförde lagrådet avslutningsvis följande

(prop. s. 135).

om förfarandet vid försäljning

Uttalandet i specialmotiveringen

väcker alltså åtskilliga frågor, som enligt av en pantsatt bostadsrätt i remissen utan inte har blivit tillräckligt belysta lagrådets mening närmare. Det bör sålunda utredas hur föreningens bör klarläggas - inte minst i den

panthavarens rättsställning påverkas respektive

- tillämpas. I det inbördes konkurrensen om den tänkta ordningen

vilka andra möjligheter förbör också undersökas sammanhanget Hmdbok i sina intressen (se bl. a. Rodhe, eningen har att ta tillvara som då framkommer får sakrätt s. 374 not 57). Mot den bakgrund

starka skäl föreligger för ett ställning tas till frågan om tillräckligt

sakrättsliga principer. Om en såzlan 0rd-

brott mot grundläggande bör detta ske genom uttryckliga lagregler. ning skall genomföras

anslöt till vad lagrådet anfört

Departementschefen sig sedermera

ställning vid offentlig och förordade att panthavarens (prop. s. 68-69) klarlades. Detta borde lämpligen ske genom att den

auktion ytterligare

se över BRL också fick ta upp denna särskilda utredare som skall

anförde departementschefen följande.

fråga. Avslutningsvis

rätt Tills vidare får konstateras att frågan om hur panthavares

vid en offentlig auktion inte torde ha så stor praktisk skall beaktas Om bostadsrätten säljs till ett pris som ger såväl för-

betydelse.

Kapitel 2 185 SOU 1988: 14

eningen som panthavaren full täckning för deras fordringar, ligger - - normalt det nämligen som även lagrådet påpekat i alla parters avvecklas i samband med auktionen. Såvitt intresse att panträtten inte heller lett till känt har frågan med nuvarande lagstiftning några i det livet. Man får därför räkna med att den

problem praktiska

i allmänhet kan komma överens med parterna om att gode mannen om panträtt. Skulle en panthavare ett utrop skall ske utan förbehåll i förtid, måste emellertid den någon gång motsätta sig betalning - i konsekvens med den av lagrådet angivna pringode mannen cipen -p utropa bostadsrätten med förbehåll om panträttens bestånd.

Efter de relaterade uttalandena av departementschefen och lagrådet

Håstad vid Uppsala univeri prop. 1986/87: 37 har professor Torgny och den aktuella frågan (Festskrift för sitet tagit upp analyserat Sveriges advokatsarnfund 1887-1987 s. 259 f.). Håstads slutsats i fråga

om rätt är att 37 § BRL bygger på principen att bostadsrätten

gällande

och att är skyldig att ta skall bjudas ut fri från panträtt panthavaren emot Han tar också frågor som gäller betalning. upp en del andra Det bör i sammanhanget nämnas att försäljning av pantsatt bostadsrätt. Knut Rodhe givit uttryck för att bostadsrätten i den angivna

professor

situationen om panträtt (Handbok i sakrätt, bör utropas med förbehåll

1985 s. 373 f.). Med till de olika uppfattningar som uttalats i fråga om hänsyn ställning vid offentlig auktion, uppfattar vi vårt uppdrag

panthavarens utgångspunkt för en

så att vi bör föreslå lagstiftning i frågan. Som

sådan bör ställas frågan om det vid offentlig

lagstiftning lämpligen

auktion finns tillräckligt starka skäl att frångå enligt bostadsrättslagen den som innebär att panträtt i viss egendom består

sakrättsliga princip

_ även sedan egendomen har övergått till en ny ägare.

2.12.24 Våra överväganden och förslag

förhåller det sig så - härom torde också enighet råda Otvivelaktigt - att panträtt i bostadsrätt består mot en ny bland rättsvetenskapsmän om inte medger annat.

ägare vid frivillig försäljning, panthavaren

att ta emot betalning i förtid Någon skyldighet för en panthavare alltså inte i detta fall. Annorlunda förhåller det sig vid en föreligger exekutiv försäljning. En panthavare är här enligt uttryckliga regler

2 SOU 1988: 14 186 Kapitel

i förtid om utmätningen (8 kap. ll § UB) skyldig att ta emot betalning med lika eller bättre rätt. En försäljning för en sker för en fordran förslår fordran med sämre rätt får dock ske endast om köpeskillingen fordran auktion enligt till panthavarens (9 kap. 4 § UB). Vid offentlig BRL saknas det som sagt uttryckliga regler. har anförts svarar en förvärvare av bostadsrätt jämte Som tidigare innehavaren för den senares mot bostadsrätts-

den förre förpliktelser

Bostadsrättsföreningen har föreningen (15 § fjärde stycket BRL). också en rätt att ur via offentlig auktion uppbära

givits köpeskillingen

så som behövs för att få täckning för sin fordran (37 § andra

mycket

Genom ett NJA 1961 s. 246, har klarlagts att stycket BRL). prejudikat, inte inverkar nu nämnda rätt. en exekutiv försäljning på föreningens Det innebär att föreningen vid den exekutiva försäljningen visserligen för sina fordringar ur inte har någon rätt att uppbära ersättning är dock oavsett den exekutiva försälj-

köpeskillingen. Föreningen

och ningen bevarad vid sin fordringsrätt mot den nye förvärvaren såld på offentlig auktion enligt BRL pådess rätt att få bostadsrätten verkas inte. Med hänsyn till det sagda kan BRL sägas bygga på det synsättet att ekonomiska av ett netto av bostadsrättsbostadsrättens värde_utgörs och föreningens rätt mot bostadsrättshavarens rätt mot föreningen En av bostadsrätten brukar därför beskrivas

havaren. pantsättning

av bostadsrättshavarens i för-

som en pantsättning nettobehållning

mellan honom och föreningen. Man brukar vidare jämföra hållandet av bostadsrätt med av en fordran. Förutom

pantsättning pantsättning

en fordras att föreningen underrättas om pantsätt-

pantförskrivning

ningen (jfr 31 § SkBrL). Vidare kan panthavaren aldrig få en bättre rätt mot föreningen än den bostadsrättshavaren hade (jfr 27 § SkBrL). Det nu beskrivna synsättet i fråga om bostadsrätten som pant om anser vi inte bör mbbas. Vidare vilket enighet synes råda i doktrinen, är det vår mening att en fordran som en förening har mot en bostadsrättshavare som regel bör kunna göras gällande mot en ny förvärvare efter förverkandet av skall kunna samt att fordran nyttjanderätten ur Den omständigheten att bostadsrätten

uppbäras köpeskillingen.

pantsätts bör inte inverka på föreningens nu angivna rätt. Principen om att det är nettobehållningen i förhållandet mellan bostadsrätts-

havaren och föreningen som pantsätts bör alltså kvarstå.

SOU 1988: 14 2 187 Kapitel

Det angivna synsättet innebär att panthavarens fordran (med en terminologi som hämtats från professorema Hessler och Håstad) så att säga ligger på ett annat plan än föreningens fordran. Panten är sålunda belastad med den fordran föreningen kan ha. Mellan

föreningen

och panthavaren föreligger därför ingen sakrättslig konflikt i vedertagen mening. Det sagda innebär också att pantens styrka kan variera med fordringens storlek (jfr dock begränsningen i 37 § tredje stycket BRL). Vad som hittills har anförts (och som utvecklats i mer utförligt Håstads uppsats) ger emellertid som vi ser det inget omedelbart svar på frågan om en panthavare skall vara skyldig att ta emot betalning vid en offentlig auktion. måste Syftet med reglema om sådan auktion också beaktas. Det är härvid särskilt att framhålla att den auk-

viktigt offentliga

tionen enligt BRL alltid syftar till en av rättsförhållandet

avveckling

mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Härigenom skiljer den sig från den exekutiva auktionen, som kan ställas in om det inte går att försälja egendomen (se 9 kap. 6 § UB). Skulle en bostadsrätt inte kunna säljas vid en auktion BRL skall

offentlig enligt

bostadsrätten emellertid övergå till utan lösen

bostadsrättsföreningen

(81 § tredje stycket BRL). Denna ordning beror givetvis på att nyttjanderätten har förverkats (eller l0 medlemskap inte beviljats enligt eller 12 § BRL). Det angivna syftet med den offentliga auktionen sammanställt med att föreningen vår även bör ha bästa

enligt mening fortsättningsvis

rätt att få betalt för sin fordran ur vid auktionen, får

köpeskillingen

den konsekvensen att en panthavare inte bör få hindra auktionen. Detta skulle kunna ske om den grundläggande sakrättsliga regeln om att en pant gäller även mot ny ägare upprättshölls vid den offentliga auktionen. Om köpeskillingen överstiger såväl

föreningens som pant--

havarens fordran inträffar inte detta - och det måste anses

visserligen

vara det nonnala. Om marknadsvärdet emellertid inte täcker

beloppet

kommer panthavaren att kunna förhindra en och därmed

försäljning

att föreningen får betalt för sin fordran vid auktionen. En sådan ordning anser vi oss inte kunna godta. Visserligen skulle bostadsrätten situationen i den sist angivna övergå till föreningen. Enligt 17 § BRL kan föreningen då antingen

2 SOU 1988: 14 188 Kapitel

eller besluta att bostadsrätten skall upphöra Då överlåta bostadsrätten en överlåtelse sannolikt inte heller nu skulle kunna ske måste förskall upphöra. Ett sådant beslut skulle eningen besluta att bostadsrätten dock ådra föreningen skyldighet att utge ersättning för panten .notsvarande bostadsrättens nettobehållning (se Rodhe a.a. s. 374 not. 5). För att få ut sin fordran måste då bostadsrätten upplåtas på nyti (jfr situationen då bostadsrättshavaren inte ens kan sälja sin bostacbrätt frivilligt och därför måste avsäga sig bostadsrätten enligt 16 § BRL).

problemet framstår

Den nu redovisade lösningen på det föreliggande som alltför för att kunna accepteras. Panthaemellertid omständlig vanens ställning blir ju inte bättre än den hade blivit om bostadsrätten redan vid auktionen utropades utan förbehåll om panten. Lösnhgen av bostadsrätten för att förutsätter dessutom att man gör en värdering rätt inte skall eftersättas.

panthavarens

Då vi inte kan finna någon annan möjlighet för en bostadsrättsförsina intressen med avseende sin fordran. blir ening att ta tillvara på konsekvensen att panthavaren bör få finna sig i att ta emot kontant bör betalning vid den offentliga auktionen, dvs. utrop av bostadsrätten som huvudregel ske utan förbehåll om panträtt. Något hinder förförom panträttens bestånd eller eningen att medge utrop med förbehåll bestånd, bör dock inte föreförst med och därefter utan panträttens ligga. Även om marknadsvärdet är så högt att det täcker både föroch fordran torde det dock i allmänhet ligga i

eningens panthavarens

intresse att kontant betalning sker till föreningen och alla parters panthavaren och att panten sålunda frigörs. En invändning som kan göras mot den nu föreslagna ordningen är auktion inte samma att systemet med offentlig erbjuder panthavaren som en exekutiv försäljning (jfr lagrådet i

rättssäkerhetsgarantier

37 s. 134). Panthavaren skulle sålunda kunna riskera att prop. 1986/87: blir alltför fel vid auktionen budet lågt, t. ex. på grund av formella m. m. hos den mannen. Om det under eller bristande kompetens gode remissbehandlingen av detta betänkande eller på annat sätt visar sig att för att rättssäkerheten i erforder-

reglerna inte är tillfyllest tillgodose

vill vi inte motsatta oss förbättringar, t. ex. lig utsträckning, givetvis med avseende på den gode mannens kompetens eller frågan om jäv. De regler som infördes så sent som år 1987 om försäljning genom en man måste förbättrat god dock enligt vår mening anses ha avsevärt

SOU 1988: 14 KGPWI 2 189

rättssäkerheten vid auktionen i förhållande till de regler som gällde tidigare. Det saknas alltså grund för att redan nu föreslå några för-

ändringar i angivna hänseenden. I specialmotiveringen skall vi emel-

lertid ta upp en fråga som gäller förfarandet i tingsrätten vid.förordnande av god man enligt nuvarande 80 § BRL (se 7 kap.

l § lagförslaget).

I sammanhanget vill vi ta upp en annan fråga som gäller förening-

ens och förvärvarens ställning vid offentlig auktion. Som tidigare har anförts svarar en förvärvare för den förre bostadsrättshavarens

_skul-

der mot föreningen. Håstad har i den angivna uppsatsen rekommenderat att det bör anses åligga föreningen att vid en offentlig auktion uttryckligen förbehålla sig en kvarstående kravrätt mot för

köparen

att inte skall falla bort. Motivet för rekommendationen är att en

denna

vanlig person, när han köper en bostadsrätt på auktion, kan ha

föreställningen att föreningen inte har några kvarstående anspråk

sedan auktionen är avslutad.

Vi kan för vår del instämma i de motiv som till för

ligger grund

Håstads rekommendation. Mot ordalydclsen i 15 § BRL

fjärde stycket

kan det emellertid inte anses som rätt att bostadsrättsför-

gällande

eningen måste förbehålla sig en kvarstående kravrätt vid auktionen. Lagrummet bör därför kompletteras med en om

ytterligare regel

detta.

Någon motsvarande som den vid senast anser vi inte

regel föreslagit

vara påkallad vid frivillig eller exekutiv där

försäljning föreningen

inte är direkt inblandad vid Vi är emellertid inför-

försäljningen.

stådda med att det också i denna del kan behövas om

överväganden

köparens ställning i förhållandet till föreningen, men också andra

_panträttsliga frågor skulle kunna vara förtjänta av överytterligare

väganden (jfr Håstad a.a.). Med hänsyn till vårt uppdrag anser vi att det vid den översyn av BRL som är vår skulle

huvudsakliga uppgift

föra för långt att gå in på frågor av allmän eller exeku-

civilrättslig

tionsrättslig natur, vilket det här blir fråga om. Med beaktande härav och att de mindre vanligt förekommande som kan

frågor om panträtt bli aktuella torde kunna överlämnas till har vi

rättstillämpningen,

därför avstått från ytterligare överväganden. Vi vill erinra

slutligen

om att vi uttryckligen i våra direktiv ålagts att inte ta upp i

frågor

190 2 SOU 1988: 14

Kapitel

vilka klara ställningstaganden. Det gäller bl. a. inriksdagen gjort

teckning av bostadsrätt (se dir. s. 6).

Vårt innebär att vissa bör göras i gällande rätt.

förslag ändringar

Av 5 7 § bör sålunda att föreningens rätt

kap. lagförslaget framgå,

mot en förvärvare efter offentlig auktion bortfaller, om inte föreningen vid auktionen förbehåller sig rätt att framställa betalningsan-

mot denne 15 § fjärde BRL). Den föreslagna

språk (jfr stycket

om att bostadsrätten utan förbehåll om panträtt,

regeln skall_utropas

såvida inte annat, bör lämpligen införas i 7 kap.

föreningen medger

81 § första BRL). Av 7 kap. 4§ bör

2 § lagförslaget (jfr stycket

det att en är skyldig att ta emot kontant betalning

framgå panthavare

vid auktionen 83 § första BRL). Som tidigare nämnts

(jfr stycket återkommer vi i specialmotiveringen, under 7 kap. 1 § lagförslaget,

till en som förfarandet vid förordnande av god

fråga gäller själva

man.

SOU 1988: 14 191

3 om rätt till

Lagen fastighetsförvärv

för till bostadsrätt

ombildning

Vårt förslag: Ombildningslagen ändras i följande hänseenden. - När en till

bostadsrättsförening ger in en intresseanmälan inskrivningsmyndigheten, skall de hyresgäster som förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt vara

medlemmar i bostadsrättsföreningen.

- Överlåtelse

av sådan fast egendom som avses i ombildningslagen skall för sin giltighet vara beroende av att lagfart söks innan en anteckning om intresseanmälan har tagits upp på inskrivningsdag. Härigenom förstärks hyresgästemas ställning och kringgående av lagstiftningen genom antedaterade köpehandlingar förhindras. 0 En intresseanmälan skall inte bara förhindra förvärv genom köp eller byte av annan än bostadsrättsföreningen. Också vissa associationsrättsliga förvärv förhindras. Ett särskilt undantag föreslås för andelsförvärv, om förvärvaren redan äger en andel i

fastigheten.

- En bestämmelse införs att

som ger hyresgästerna möjlighet

förhindra att en fastighetsägare ställer upp oskäliga villkor i ett hembud.

3.1 Gällande rätt m. m.

Lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till

bostadsrätt (ombildningslagen) trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr. 364). Vissa ändringar har gjorts under årens lopp (se bl. a. SFS 1983: 441, 1984: 302 samt 1987: 245). Enligt lagen ges hyresgäster rätt att .före andra köpare förvärva den fastighet de bor i för ombildning till bostadsrätt. Lagen innehåller huvudsakligen bestämmelser om hur hyresgästerna skall gå till väga

192 3 SOU 1988: 14

Kapitel

för att erhålla rätten till ett fastighetsförvärv och om fastighetsägarens skyldigheter när en sådan rätt föreligger. De föreningsrättsliga bestämmelserna som anknyter till en ombildning finns däremot i BRL. Det t. ex. beslut på föreningsstämman om fastighetsför-

gäller

värvet hyresgästemas rätt till medlemskap i föreningen (60 a §) samt (51 a §). I kap. 2 har vi i olika avsnitt lagt fram förslag till ändringar i dessa delar. till de förslag till änlringar i och tillägg I anslutning ombildningslagen som vi strax kommer att ta upp, kommer vi också in på gällande rätt. Vi avser emellertid först att göra en kort översikt över lagen. En första för att hyresgäster med stöd av ombildförutsättning skall ha rätt att förvärva en hyresfastighet är enligt 3 § att

ningslagen

de bildar en bostadsrättsförening och att föreningen gör en s. k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. En intresseanmälan skall vara åtföljd av ett intyg från styrelsen om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildlägenheterna ning av hyresrätt till bostadsrätt. En intresseanmälan gäller under två år och kan förnyas (5 §). En bostadsrättsförening kan givetvis alltid komma överens med en om ett frivilligt förvärv av fastigheten och det är där-

fastighetsägare

för inte alltid att gör en intresseanmälan för att

nödvändigt föreningen

en ombildning skall kunna ske. Så länge som en sådan anmälan gäller, får som dock inte överlåta fastigheten till

fastighetsägaren huvudregel

genom ett hembud först har någon arman köpare om inte föreningen erbjudits ett förvärv (6 §). Hembud skall ske hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren. Denne skall dä-vid ge in ett förslag till köpeavtal med villkoren för förvärvet (7 §). Bostadshar tre månader och efter förlängning sammanlagt sex rättsföreningen månader att anta hembudet (10 §). Om hembudet antas anses

på sig

förvärvet som ett frivilligt köp med föreskrift om att köpebrev skall utfärdas (11 §). Om hembudet inte antas inom föreskriven tid får fastighetsägaren sälja till någon annan köpare. För att förhindra

fastigheten

finns dock en Överlåtelse får nämligen inte

kringgåenden spärregel.

ske om för överlåtelsen samköpeskillingen är lägre eller villkoren

sou 1988: 14 Kapitel 3 193

mantagna avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet. Om bostadsrättsföreningen inte godkänner överlåtelsen, är fastighetsägaren skyldig att inhämta hyresnämndens tillstånd till denna (12 §). Överlåtelser som görs i strid med lagen är ogiltiga (13 §). Lagen är inte tillämplig i fråga om fastigheter som ägs av bl. a. staten, kommuner eller allmännyttiga bostadsföretag (2 §). Dessutom finns undantag från hembudsplikten (6 §). Undantag gäller bl. a. vid förvärv av staten eller en kommun eller vid vissa släktförvärv. Vidare finns det en generalklausul som ger fastighetsägaren att möjlighet efter prövning av hyresnämnden slippa hembudsplikten, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt. Vid den översyn avombildningslagen som vi skall göra enligt våra direktiv (s. 5 och 9), har vi kunnat konstatera att lageni sina huvuddrag har fyllt sin funktion. Som lagrådet konstaterade när lagen infördes (se prop. 1981/82: 169 s. 93 f.) innehåller den onekligen vissa vanskligheter från juridiskt-tekniska synpunkter. Såvitt kän-

vi

ner till har dock de svårigheter som lagrådet pekade på, t. ex. i fråga om behandlingen av muntliga löften vid sidan av ett hembud, inte hittills föranlett sådana komplikationer i rättstillämpningen att

förnyade

överväganden om lagens bestånd eller grundläggande konstruktion är påkallade. Den kritik som uttalats mot lagen ligger på ett annat plan, och innebär huvudsakligen att lagen inte är effektiv för att

tillräckligt

hindra olika former av kringgåenden. Förutom den i sär-

direktiven

skilt omnärnnda frågan om oskäliga villkor i hembud (dir. s. 9), tar vi i det följande upp vissa frågor om antedatering av köpeavtal, associa- _tionsrättsliga förvärv och om andelsförvärv. Inledningsvis skall vi dock ta upp en fråga om kravet på anslutning till föreningen av hyresgäster innan en intresseanmälan görs.

3.2 vid intresseanmälan

Medlemskap

Ett väsentligt syfte med de åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt som genomfördes 1982 var att

ombildning-

arna skulle ske på de boendes villkor. Bl. a. tillkom

majoritetsreg-

194 SOL 1988: 14 Kapitel3

lema vid intresseanmälan och förvärv som ett led i denna strävan (se prop. 1981/82: 169 s. 27). Enligt ombildningslagen krävs emellertid inte att det är hyresgästerna som bildar den bostadsrättsförening som är ursprungligen intresserad av att förvärva fastigheten. Det föreligger alltså inget hinder mot att föreningen har bildats t. ex. av någon

ursprungligen

När intresseanmälningen lämnas in bostadskooperativ organisation. till krävs inte heller att hyresgästerna är

inskrivningsmyndigheten

medlemmar i föreningen (se 3 §). Det räcker med att styrelser. intygar att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna förklarat av en ombildning till bostadsrätt. sig intresserade Den kan leda till att konkurrerande angivna ordningen bostadsrättsföreningar gör anspråk på att få genomföra ombildningen. I har också hänt att hyresgäster som skriver på en lista, där

praktiken

de förklarar sitt intresse för ombildning, inte tycks haft klan för sig vilken förening som lärrmade fram listan för påskrift. Även om den angivna situationen måste betraktas som en undanmenar vi att en förklaring om intresse för ombildning

tagsföreteelse,

till att hyresgästerna - kanske efter viss inte bör få gå så lättvindigt papper. Vi föreslår övertalning - skriver på ett till intet förpliktande därför av 3 § ombildningslagen. Innebörden bör en viss skärpning vara att de hyresgäster som i styrelsens intyg till inskrivningsrryndigheten förklarat av en ombildning också skall vara sig intresserade medlemmar när de skriftligen ger uttryck för sitt i föreningen intresse. bör att hyresgästerna på ett helt amat sätt Härigenom uppnås tar reda olika förhållanden som rör bostadsrättsföreningen. De kan

på

då också vara med och i stêrre ut-

påverka ombildningsförfarandet

sträckning.

3.3 Företräde av intresseanmälan

på grund

föreskrivs att en intresseanmälan, sedan an- I 5 § ombildningslagen teckning har skett i fastighetsboken, gäller fram till den inskrivningsnärmast efter två år från den inskrivningsdag då dag som inträffar omedelbart, dvs. utan hinanteckningen gjordes. Anteckningen gäller der av att besvärstiden för fastighetsägaren inte har gått ut.

SOU 1988: 14 Kapitel 3 195

Rättsverkan av en anteckning i fastighetsboken inträder när ärendet tas upp inskrivningsdag, trots att anteckningen faktiskt kan ha skett

på

senare. Det betyder att överlåtelser som äger rum tidigare än på den inskrivningsdag då ärendet togs upp inte hindras av en intresseanmälan. Detta gäller även om lagfart ännu inte har sökts när anteckningen skedde.

Om en överlåtelse äger rum senare än den inskrivningsdag då anteckningen togs upp, är överlåtelsen ogiltig enligt 13 § ombildningslagen. En lagfartsansökan skall i så fall avslås (jfr 20 kap. 6 § 5 jordabalken 169 s. 77). Enligt ett rättsfall från

samt prop. 1981/82: högsta domstolen (NJA 1986: 485) hade anteckningen om intresseanmälan skett samma dag som fastigheten överlåtits. Ansökan om lagfart på grund av överlåtelsen avslogs.

I det betänkande som föregick förslaget till ombildningslag (SOU 1981: 74 s. 184) underströks vikten av att hyresgästemas företrädesrätt endast skall föreligga om intresseanmälningen har antecknats i fastighetsboken. Bakgrunden härtill är att intresseanmälningen utgör en upplysning för andra tänkbara köpare om att hembudsskyldighet föreligger. Anteckningen utgör som sagts också en spärr mot att lagfart meddelas för köp som skett utan att bestämmelsema om hembud har iakttagits.

SBC är den organisation som oftast kommer i kontakt med tillämp-

från föreningen av ombildningslagen. Enligt uppgift organisationen ligger ofta misstanke om att säljare och köpare kringgår bestämmel-

serna om hembudsskyldighet genom antedatering av köpehandlingama

när en intresseanmälan har gjorts. Det är visserligen svårt att leda sådana kringgåenden i bevis. Omständighetema i flera fall pekar dock klart på att sådana förfaringssätt förekommer. Som exempel har nämnts att en mäklare annonserar ut fastigheten med viss anbudstid. Hyresgästema har då bildat bostadsrättsförening och gjort en intresseanmälan. Sedermera har det visat sig att köpeavtal med annan köpare än föreningen innan den utannonserade anbuds-

dagtecknats

tiden gått ut. För SBC är det också välkänt att metoden med antedatering har anvisats för att säljaren skall slippa hembjuda fastigheten till en förening som gjort intresseanmälan.

Vi har mot bakgrund av de uppgifter som vi fått ingen anledning att ifrågasätta att förfaringssättet med antedaterade köpehandlingar

196 SOU 1988: 14 Kapitel3

förekommer i praktiken. Eftersom lagens effektivitet därigmom påverkas i märklig mån, ser vi det som angeläget att förfarngssättet förhindras. som ligger närmast till hands är lärvid att Den möjlighet låta för en intresseanmälan resp. en lagfartsarsökan bli

tidpunkten

för vem som skall ha företräde till förvärv. Detta kan

avgörande

åstadkommas om det i 13 § ombildningslagen föreskrivs att överlåtelse av sådan fast egendom som avses i lagen för sin giltighet skall vara beroende av att lagfart söks innan anteckning om intresseanmälan tagits upp på inskrivningsdag. Vi är medvetna om att den föreslagna ändringen utgör ei markant som lagen för närvarande vila på. Förförändring av de principer slaget innebär nämligen att också sådana överlåtelser som :ker i god tro innan en intresseanmälan har antecknats inte kommer xtt bli bestående, såvida inte hinner sökas före anmälningen. Dessutom

lagfart

torde invändningar kunna riktas mot att giltigheten av ett

principiella

förvärv för lagfartsansökan ozh att den görs beroende av tidpunkten tidsfrist om tre månader inom vilken lagfart skall sökas kan komma att förkortas (jfr 20 kap. 2 § jordabalken). Emellertid att giltigheten av ett örvärv av måste uppmärksammas en också är beroende av andra omständigheter över

hyresfastighet

vilka inte kan disponera. Vi vill härerinra om säljaren och köparen kommunernas förköpsrätt (jfr 12 § förköpslagen) och om itt en förvärvare inom tre månader från förvärvet måste anmäla detta till kommunen för enligt lagen (1975: 1132) om örvärv av

prövning

(jfr S §). Om vårt förslag om företräde på grund av

hyresfastighet

intresseanmälan ses i av de nu angivna bestämmdsema, ser

belysning

vi inte förslagen som så ingripande. Det finns också andra skäl för vårt förslag. Det är ju närrligen först när en fastighetsägare genom annonsering eller på annat sätt tillatt han tänker överlåta fastigheten som hyresgäsema i allkännager mänhet får anledning att bilda en bostadsrättsförening OC1 ge in en

intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Det är :nligt vår

mening fullt rimligt att en överlåtelse som sker innan ei intresseanmälan hinner göras får bli beroende av om lagfart söks fire anmälningen. Sammantaget anser vi att de omständigheter som talar för vårt förpå grund av intresseanmälan väger tyngs än de -i slag om företräde

sou 1988: 14 Kapitel 3 197

och för sig beaktansvärda - omständigheter som talar emot. Vi föreslår därför att 13 § ombildningslagen ändras i enlighet med vad vi tidigare har sagt.

3.4¶Associationsrättsliga .förvärv m. m.

Enligt 6§ ombildningslagen får fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att bostadsrättsföreningen har erbjudits förvärv genom ett hembud. Förvärv genom gåva, bodelning, arv eller testamente får ske utan hembud. Detsamma gäller associationsrättsliga förvärv genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2§ aktiebolagslagen (1975: 1385). Aktier och andelar i bolag eller föreningar får också överlåtas utan hembud Däremot får som huvudregel en ideell andel i en fastighet inte överlåtas utan att hela fastigheten erbjuds bostadsrättsföreningen genom hembud. _

.Det tycks på sina håll inte vara ovanligt att hembudsplikten kringgås genom att fastigheten lämnas som ett tillskott till ett bolag, ofta kommanditbolag. Enligt vår mening bör en utveckling mot sådana kringgåenden förhindras.

I förarbetena till ombildningslagen anges som motiv till att de asso-

ciationsrättsliga förvärven undantagits att den kommunala förköps-

lagen (1967: 868) inte omfattar annat än köp och byten (se SOU 1981: 74 s. 193). Vi kan emellertid inte se några juridiskt-tekniska hinder mot en ändring av ombildningslagen på denna punkt.

Vi vill i sammanhanget särskilt framhålla den grundläggande skill- _ nad som föreligger i fråga om konstruktionen av ombildningslagen resp. förköpslagen. Ett hembud enligt ombildningslagen skall lämnas till föreningen genom ett förslag till köpeavtal som är helt fristående från erbjudanden till andra köpare. Kommunen övertar däremot ett redan genomfört köp på de villkor som avtalats mellan säljare och köpare. Att infoga de associationsrättsliga förvärven inom ramen för den kommunala förköpsrätten är därför förenat med juridiskt-tekniska svårigheter som saknar motsvarighet beträffande ombild-

ningslagen.

SOU 1988: 14

198 Kapitel 3

av om det i fortsättningen inte skall gå att för- Vid en bedömning

värva en genom ett associationsrättsligt fång når en

hyresfastighet

intresseanmälan måste givetvis en avvägning göras av om gäller, sett bör ha företräde framför hyresgistemas sådana förvärv typiskt

intresse av att förvärva fastigheten. För egen del kan vi inte se att ett

Vår är tvärtom att en

sådant företräde är självklart. utgångspunkt

en intresseanmälan för att förbereda en bostadsrättsförening som gjort

starkt intresse av att förvärva ombildning måste anses ha ett mycket

Presumtionen bör alltså även i de fall ett associationsfastigheten. Vi förvärv är aktuellt vara att hyresgästerna ges företräde. rättsligt av ombildningslagen i detta hänseende. föreslår därför en ändring

bör emellertid undantag kunna tänkas. Liksom i andra sammanhang kunna beaktis inom Enligt vår mening bör dessa dock lämpligen

som finns i 6 § tredje stycket ombild-

ramen för den generalklausul

behövs on. ett för- Enligt lagrummet inte något hembud,

ningslagen.

med häisyn till värv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt

och en annan förvärvare än bostadsförhållandet mellan överlåtaren

eller villkoren för eller omständigheterna vid »en rättsföreningen

sådan överlåtelse (se prop. 1981/82: 169 s. 78 f.). Frågor om undan-

tag prövas av hyresnänmden på ansökan av fastighetsägaren.

som bör göras tänker vi framför allt på fall där Bland de undantag

mellan fastighetsägaren och förvär-

en intressegemenskap föreligger

t. ex. bildat ett bolag och varen. Av något skäl har fastighetsägaren bedriva sin lämnar som tillskott för att i fortsättningen fastigheten Det kan också vara fråga om tillskott av fastig-

rörelse i bolagsform.

Andra liknande fall kan het inom ramen för ett koncemförhållande.

att transaktionen sker isyfte att också tänkas, men är det antagligt

möjligheter att förvärva fastigheten, kringgå bostadsrättsföreningens

bör något undantag givetvis inte medges.

i andra sammanhang en restriktiv Över huvud taget bör här som Även om till förmån för bostadsrättsföreningen gälla. bedömning - bör inte har konstaterats - eller ej ens är avsett

något kringgående

sålunda alltid vara att undantag inte skall göras. Detta

utgångspunkten

som har gjorts i specialmotiveringen

ligger i linje med de uttalanden 1981/82: 169 s. 78 f.). till 6 § ombildninglagen (prop. av aktier eller andelar i hembudsplikten vid överlåtelser I fråga om

annan bedömning än den som bolag och föreningar gör vi ingen

.SOU 1988: 14 Kapitel 3 199

kommit till uttryck i förarbetena till Detsamma

ombildningslagen.

gäller förvärv genom gåva, bodelning, arv och testamente (se prop. 1981/82: 169 s. 46 och 78 f. samt SOU 1981: 74 s. 193). I fråga om andelar i en för närvarande

hyresfastighet gäller att

överlåtelse inte får ske utan att hela

bostadsrättsföreningen erbjuds

fastigheten. Bakom denna ordning ligger framför allt risken för

kringgåenden av lagstiftningen genom att en skulle fastighetsägare

kunna försälja flera andelar efter varandra (se a. prop. s. 51 och 97 samt SOU 1981: 74 s. 193). Bostadsdomstolen har tagit upp frågan om undantag för sådana andelsöverlåtelser som sker intemt, dvs. när överlåtelse av en andel sker till någon Två rättsfall där som redan äger en andel i fastigheten.

en oskälighetsbedömning skett ombild-

enligt 6§ tredje stycket ningslagen finns refererade i domstolens I det ena

rättsfallssarnling.

fallet, RBD 1984: 3, biföll domstolen ett av en bostads-

överklagande

rättsförening och fastställde att inte fick överlåtas utan

fastigheten

hembud till Motivet inte visat att det föreningen. var att samägama farms något särskilt skäl som gjorde att hembud skulle vara oskäligt. I det andra fallet, RBD 1985: 16, uttalade domstolen att om någon har innehaft en andel i en under en fastighet längre tid och vill sälja den till de andra delägarna, skall utgångspunkten vara att man bör få göra det utan hembud. I ett yttrande till oss har bostadsdomstolen anfört följande.

Det första beslutet skall inte tolkas så att domstolen anser att lagen bör omfatta intemöverlåtelser. Domstolen har endast tillämpat lagen sådan som den är utfonnad f. n. Domstolen menar, att det inte föreligger risk för att kommer att

något ombildningslagen

kringgås (jfr prop. 1981/82: 169 s. 51) om intemöverlåtelser undantas från tillämpningsområdet. Får en i nu

andelsägare åsyf-

tade fall inte dispens från hembudsskyldigheten, finns det inte anledning att räkna med att kommer ut marknaden.

fastigheten på

Man får utgå från att delägaren i denna situation väljer att behålla sin andel i stället för att driva saken därhän att hela fastigheten säljs (jfr lagrådet anf. prop. s. 97).

Vi delar domstolens bedömning och föreslår att ett nytt undantag tas upp i 6 § andra stycket ombildningslagen. Innebörden av undan-

SDU 1988: 14

200 Kapitel 3

får ske utan hembud, om överlåtelsen taget bör vara att en överlåtelse sker av en andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen.

Genom till en del de svårigheter i fråga on överlåändringen undgås telse av andel som anmärkte på när lagen infördes :se prop.

lagrådet

1981/82: 169 s. 97).

3.5 villkor i hembud

Oskäliga

Om ett hembud inte antas av en bostadsrättsförening, har fastighets-

rätt att sälja fastigheten till en annan köpare. ägaren som huvudregel i 12 § ombildningslagen har bostadsrättsfåreningen

Enligt spärregeln ; syfte att

dock vissa möjligheter att stoppa en sådan vidareförsäljning

(se prop. 1981/82: 169 s. 50 f., 82 f. och frarntvinga ett nytt hembud

intresseanmälan gäller, kan hyremänmden

100). Så länge föreningens tillstånd till vidareförsäljningen, om nämligen vägra fastighetsägaren är lägre eller villkoren för överlåtelsen samnantagna

köpeskillingen

är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid

hembudet. intresse för att hindra Spärregelrl har tillkommit i hyresgästemas tar kringgåenden av lagstiftningen, t. ex. genom att fastighetsägaren

i hembudet i förvissning om att förupp en oskäligt hög köpeskilling måste den höga eller avstå från

eningen antingen godta köpeskillingen

1981/82: 169 s. 51). En bostadsrättsförening kan, utan köp (se prop. hinder av till en överlåtelse. Fastigketsägaren

spärregeln, samtycka

har å sin sida alltid möjlighet att avge ett nytt hembud. inte så Enligt våra direktiv (s. 9) har det visat sig att fastighetsägare villkor i hembud, vilka inte träffas av den sällan ställer upp oskäliga i 12 § ombildningslagen. Som exempel närrms att

angivna spärregeln

kräver skall godta en viss entreprefastighetsägare att hyresgästerna skall förbehållas Vi nad eller att vissa lägenheter fastighetsägaren. direktiven detta problem och föreslå

skall enligt uppmärksamma

sådana som stärker hyresgästemas ställning.

lagändringar

villkor har vi De uppgifter om Oskäliga som anges i direktiven bl. a. från i under fått bekräftade hyresnämndema

utredningsarbetet

Från har dock

Stockholm och Göteborg. fastighetsägareförbundet

kan ha accepterats av fastighets-

anförts att vissa entreprenadvillkor

SOU 1988: 14 Kapitel 3 201

A

denne bestämt sig för ett hembud. Att inte fullfölja ett ägaren innan sådant avtal kan enligt förbundet medföra skadeståndsskyldighet.

förbundet behöver det heller inte alltid vara oskäligt att en fas-

Enligt

tighetsägare förbehåller sig lägenheter, i vart fall inte om en lägenhet

av fastighetsägaren vid tiden för hembudet.

disponeras

För egen del vill vi först understryka att ett hembud skall utgöras av ett till köpeavtal, som är helt fristående från eventuella

förslag

avtal som fastighetsägaren har ingått med andra köpare under villkor att föreningen inte förvärvar fastigheten (jfr prop. 1981/12: 169 s. 53-54 samt prop. 1986/87: 37 s. 76). Hembudet skall alltså vara riktat till föreningen. Härav får enligt vår mening anses följa att ett hembud måste vara så utformat att en bostadsrättsförening typiskt sett har möjlighet att acceptera hembudet. Oskäliga villkor bör alltså inte godtas.

Med den utfornming som ombildningslagen för närvarande har är emellertid möjligheterna för en förening att få villkoren i ett hembud underkastade en skälighetsprövning mycket små. Tänkbart är visser-

att med stöd av 36 § avtalslagen hos domstolbegär

ligen föreningen

att något villkor i hembudet eller hembudet som helhet skall jämkas eller lämnas utan Denna väg måste dock både för för-

avseende.

eningen och fastighetsägaren anses vara alltför omständlig och förenad med onödig tidsutdräkt för att kunna godtas. När ett hembud lärrmas till skall nämnden endast företa en formell

hyresnämnden, granskning av hembudet. Någon skälighetsbedömning av villkoren i

hembudet skall alltså inte göras i detta sammanhang. Vad gäller den

efterföljande prövningen enligt 12 § ombildningslagen, som för-

eningen enligt vad vi nyss har sagt har rätt till, täcker ordalydelsen _för närvarande inte någon möjlighet att generellt underkänna en överlåtelse till annan köpare än föreningen, om ett villkor i hembudet

varit oskäligt. Som ett exempel kan nämnas att ett entreprenadvillkor

som funnits med i hembudet men som tagits bort i köpeavtalet med en annan köpare än föreningen, normalt inte kan sägas innebära att de

samrnantagna är avsevärt ogynnsarnmare för fastignya villkoren

hetsågaren.

Vi anser att det är en brist i ombildningslagen att en bostadsrätts-

inte ett effektivt sätt kan få villkoren i ett hembud under-

förening på

kastade en skälighetsbedömning. Vi är dock inte beredda att sträcka

202 Kapitel 3 SOU 1988: 14

oss så långt att föreningarna ges möjlighet att påkalla en sådan prövning redan när fastighetsägaren lämnar sitt hembud till hyresnämnden. Vi bedömer att förfarandet då skulle bli alltför tungrott och svårhanterligt. Från hyresnämndshåll har man också framfört denna

uppfattning.

Enligt vår mening bör i stället 12 § ombildningslagen kunna kompletteras med en bestämmelse av innebörd att nämnden inte skall länma fastighetsägaren tillstånd till överlåtelse av fastigheten till någon annan köpare än föreningen, om något villkor som har ställts upp i hembudet är oskäligt. Vårt förslag innebär alltså att en förening som inte anser sig kunna acceptera de villkor som fastighetsägaren ställer upp i hembudet, får avstå från förvärv för att i stället framtvinga ett nytt hembud efter en prövning i hyresnämnden.

Vad gäller om vilka villkor som skall anses oskäliga måste

frågan

detta överlämnas åt rättstillämpningen. Omständighetema i det enskilda fallet kan vara alltför skiftande för att preciserade regler skall kunna ställas upp. Självfallet måste en fastighetsägare kunna ange en marknadsmässig köpeskilling och i övrigt ställa upp sådana villkor som man kan räkna med att köpare på fastighetsmarknaden accepterar. Någon prisreglerande effekt skall lagen alltså inte ha. Sådana villkor som ålägger föreningen förpliktelser mot tredje man, skall en förening dock inte behöva godta, om inte särskilda skäl föreligger. Detsamma gäller villkor som ger fastighetsägaren speciella förmåner

bekostnad av föreningen. Också andra villkor kan ha den karaktä-

på

ren att i mån söker utnyttja hembudssitua-

fastighetsägaren oskälig

tionen eller ställer upp olika villkor i syfte att kringgå lagstiftningen.

Vad särskilt gäller sådana villkor i ett hembud som innebär att föreningen skall vara tvungen att träda in som part i ett entreprenadavtal,

att dessa inte alltid kan anses oskäliga. Som gör vi bedömningen

fastighetsägareförbundet varit inne på kan fastighetsägaren ha ingått

avtalet innan det blev aktuellt att överlåta fastigheten. Om villkoren i hembudet ställts upp i att undgå skadeståndsskyldighet, kan detta

syfte

vara ett särskilt skäl för hyresnämnden att godta villkoret och alltså lämna tillstånd till den överlåtelse som fastighetsägaren begärt. Har fastighetsägaren i villkoren för den nya köparen inte ställt upp motsvarande villkor om entreprenad som i hembudet, skall dodc inte föreningen vara skyldig att godta villkoret. Detsamma gäller om det med

SOU 1988: 14 Kapitel 3 203

hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet måste anses sarmolikt att villkoret ställts upp enbart i syfte att kringgå lagstiftningen.

Ett skäl för att inte ge tillstånd att överlåta fastig-

hyresnänmden

heten till en arman köpare än bostadsrättsföreningen, kan också vara att förbehåller sig rätt att få förvärva bostadsrätt till

fastighetsägaren

i huset som står tomma eller som han räknar med skall

lägenheter

kunna friställas. En fastighetsägare bör givetvis ha rätt att förbehålla

för eget boende. Det bör emellertid inte krävas att sig en lägenhet

utöver detta ger fastighetsägaren möjlighet att disponera

föreningen lägenheter för försäljning.

Bland sådana andra villkor som kan vara oskäliga mot föreningen vill vi nämna krav på att föreningen godtar köp av egendom som inte har ett samband med fastighetsförvärvet, t. ex. köp av arman

naturligt

fast eller av lös som i stället kan säljas på annat

egendom egendom

sätt.

Det kan avslutningsvis nämnas att ett på visst sätt villkorat förslag till över huvud giltigt hembud i

köpeavtal taget inte kan anses som vissa fall. I rättsfallet RBD 1987: 8 har bostadsdomstolen sålunda avvisat en anmälan om hembud som innebär att det som förutsättning

om förvärv skall att fastighetsägaren fick förför erbjudandet gälla värva en angiven fastighet från tredje man.

sou 1988: 14 205

4¶Andelsboende

Vårt förslag: Vi föreslår att en sådan bostadsförening som

omfattas av övergångsbestämmelsema till den nya bostadsrätts-

lagen får omregistreras till en bostadsrättsförening. Bestämmel-

ser om detta införs i en särskild lag, som skal-l gälla i forsta hand

under en femårsperiod. För att omregistrering skall få ske måste

bostadsföreningens stadgar anpassas till bestämmelserna i bo-

stadsrättslagen. Stadgeändringen skall registreras hos länsstyrel-

sen. Den skall åtföljas av en förenklad ekonomisk plan. Någon ny

stämpelskatt skall inte tas ut. Dessutom utgår vi ifrån att förfa-

randet inte medför någon realisationsvinstbeskattning för för-

eningens medlemmar. .

Vi avstyrker att det förslag om en särskild form av fritids-

bostadsrätt som fritidsboendekommitténs tidigare framlagt nu

genomförs (se SOU 1982: 23).

4.1 Allmänna

utgångspunkter

Sedan lång tid tillbaka har statsmaktema intagit den ståndpunkten att bostadsrättsformen som regel bäst tillgodoser lägenhetsinnehavamas intressen vid samägande av bostadshus. att upplåtelse av

Principen

. bostadslägenheter skall ske genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäster eller i form av bostadsrätt har gällt sedan mitten av l940-talet. Av detta följer att det på bostadsmarknaden inte föreligger något verkligt behov av andra upplåtelseforrner än hyra och bostadsrätt (se bl. a. prop. 1971: 12 s. 92).

Emellertid förekommer även andra former av nyttjanderätt eller dispositionsrätt till bostadslägenheter. Sålunda finns det alltjämt ett betydande antal äldre bostadsföreningar. I storstadsregionema är det inte heller ovanligt att en fastighet delas upp i ideella andelar med rätt för andelshavama att nyttja viss lägenhet. Vidare förekommer olika

206 Kapitel4 SOU 1988: 14

former av bostadsaktiebolag och handelsbolag med en liknande uppdelning.

av våra direktiv (s. 10) har under de senaste åren

Som framgår olika förslag lagts fram som rör andelsboendet. Vi hänvisar till följande redovisning. o SOU 1981: 74 s. 144 f. - Förslag från 1978 års bostadsrätts-

kommitté rörande bl. a. förenklat förfarande vid ombildning av

bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. o SOU 1984: 9 s. 53, 155 och 307 - Förslag från kooperationsut-

redningen i motsvarande fråga (jfr prop. 1986/87: 7 s. 73 f.). o SOU 1985: 6 s. 181 f. - 1983 års bostadsrättskommittés förslag om

begränsningar i möjligheterna att förvärva ideella andelar m. m.

I sammanhanget skall också framhållas att fritidsboendekommittén

ett förslag om en särskild typ av fritidsbostadsrätt för framlagt andelshus som upplåts för fritidsändamål (se SOU 1982: 23 s. 117 f.).

I våra direktiv anges att frågarna om andelsboende nu bör tas upp till ett samlat övervägande.

I det följande kommer vi att gå igenom och föreslå åtgärder beträffande vissa av de olika andelsforrner som vi nu har berört. Vad

och historiska bakgrunden hänvisar vi dock i gäller den rättsliga första hand till det utredningsmaterial som tidigare har framlagts. Således kommer vi att redovisa våra ståndpunkter med endast en förkortad bakgrundsteckning. Följande något aktuellare statistiska material, som vi har sammanställt under vårt utredningsarbete, bör dock vara av visst intresse redan i detta inledande skede. (Det bör framhållas att till stor del inskränks till Stockholms län respektive

uppgifterna

Stockholms kommun. I dessa delar har materialet huvudsakligen hämtats från olika examensarbeten vid juridiska fakulteten vid Stockholms universitet).

Bostadsföreningar. Dessa har tidigare uppskattats till 4 000-5 000 i hela landet (se SOU 1981: 74 s. 148). Omkring 600 av föreningarna torde då ha varit s. k. besittningsföreningar. Under år 1985 synes besittningsföreningama ha uppgått till drygt 350 i Stockholms län.

Andelsfastigheter (ideella andelar). l Stockholms kommun torde drygt 150 sådana nu aktuella fastigheter ha funnits i början av år 1984 (dvs. fastigheter med en ägarstruktur som i och för sig möjliggör

SOU 1988: 14 4 207

Kapitel

bostadsrättsbildning). Antalet andelslägenheter i kommunen har i

början av 1986 uppskattats till omkring 3 000.

Handelsbolagsfastigheter. I början av år 1984 synes 30-50 sådana fastigheter (jfr ovan) ha funnits i Stockholms kommun med högst omkring 900 lägenheter. Från SBC har framhållits att man under senare tid på uppdrag av ombildar ett tiotal

bostadsrättsföreningar

sådana fastigheter varje år. Detsamma gäller beträffande

andelsfastig-

heter.

Bostadsaktiebolag. En av antalet äldre bostadsaktie-

uppskattning

bolag ger vid handen att endast ett 30-tal bolag förekommer i hela landet år 1985.

Fritidsboendeanläggningar. Branschorganisationen för Samägda

Fritidsboendeanläggningar (BSF) har i yttrande till oss uppgivit att antalet familjer till mellan

som är ägare av andelslägenheter uppgår 15 000 och 25 000. Det har dock framhållits att någon samlad statistik inte finns. Beträffande förhållanden se SOU 1982: 23 s.

tidigare

ll7 f. .

I detta bör även erinras

sammanhang om den nya lag (1987: 667) om ekonomiska föreningar som trätt i kraft den 1 januari 1988 (prop. 1986/87: 7). Vidare bör omnämnas att en särskild lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt (1986: 1242) gäller fr. o. m. den l januari 1987 till utgången av år 1991 (prop. 1986/87: 37).

Befintliga upplåtelseformer

4.2.1¶Äldre bostadsföreningar

Vårt uppdrag omfattar främst två Dels bör vi söka föreslå en

frågor.

ordning som medför en av procedurema när

förenkling ombildning

skall ske av en bostadsförening till en Dels bör.

bostadsrättsförening.

vi överväga om det behövs några särskilda stimulanser eller andra åtgärder för att främja en till bostadsrätt i dessa fall.

övergång Bostadsföreningar är ekonomiska som föreningar upplåter lägen-

heter på antingen obegränsad tid eller begränsad tid. I en bostadsförening kan rätten att nyttja lägenheten vara ett eller annat sätt

på

knuten till en andelsrätt i

föreningen, men beteckningen bostadsför-

4 SOL 1988: 14

208 Kapitel

förekommer även när sådan anknytning inte förel.gger. ening Bostadsföreningama sorterar under den allmänna föreningsrärtsliga främst lagen om ekonomiska föreningar. Speciella

lagstiftningen,

i till BRL har även betydelse för

regler övergångsbestämmelsema dessa föreningar.

2 i till BRL får sådara för-

Enligt punkt övergångsbestämmelsema

upplåter andelsrätt i eningar som bildats före den l juli 1930 och vilka med tid, fortsätta med sin föreningen nyttjanderätt på obegränsad verksamhet (dessa föreningar benämns ofta besittningsföreningar). Vid sidan av finns också s. k. hyresför-

besittningsföreningama

Sådana kan upplåta andelsrätt med vilken följer eningar. föreningar tid. Andelsrätten kan vara på ett eller annat

nyttjanderätt på begränsad

med men som nämnts ñms det

sätt sammankopplad nyttjanderätten,

utan sådan fast sammankoppling. När 1930 också bostadsföreningar infördes, förbjöd man hyresföreningama års bostadsrättsföreningslag att i fortsättningen upplåta nyttjanderätt på obestämd tid. Iövrigt berördes inte hyresföreningama av 1930 års lag. Den l januari 1969 emellertid ett förbud att upplåta andelsrätt

infördes generellt

med tid. I BRL har för-

sammankopplad nyttjanderätt på begränsad

budet tagits upp i 79 §. inte upplåta andelsrätt, med Enligt 79 § BRL får bl. a. föreningar vilken en rätt att för tid besitta eller hyra bostads-

följer begränsad

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt vid upplåtelse av

lägenhet.

inte mot den till vilken har Om

lägenhet gäller lägenhet upplåtits.

innan hade rätt att upplåta andelsrätt föreningen, lagen trädde i kraft, 16 i till

som nu sagts, gäller enligt punkt övergångsbestämmelserna

BRL att får fortsätta med det.

föreningen När det gäller besittningsföreningama görs det i allmänhet gällande

inte är att betrakta som en hyresrätt. Beträffande

att nyttjanderätten

anses däremot att dessa faller under

hyresföreningama principiellt

Som regel torde det dock vara svårt att hävda att

hyreslagstifmingen.

bestämmelsen i 65 § om straff för otillåten ersättning för

hyreslagen av är hyresföreningama som enligt överlåtelse hyresrätt tillämplig på

en överlåtelse av andelsrätten och nyttjansina stadgar ofta tillåter Denna torde nämligen ofta ha

derätten sammankopplade. koppling

medfört att de reglerna kommit i förgrunden.

föreningsrättsliga

Bl. a. mot denna har det framhållits att beteckningen

bakgrund

SOU 1988: 14 Kapitel 4 209

hyresförening inte är helt adekvat för denna kategori bostadsföreningar. Med hänvisning till vad som anförts (jfr SOU 1981: 74 s. 148), torde

man idag ha att räkna med följandekategorier av bostadsföreningar.

0 föreningar bildade före den l juli 1930, som upplåter andelsrätt i förening med nyttjanderätt på obegränsad tid,o föreningar bildade före den l januari 1969, som upplåter andelsrätt med vilken följer nyttjanderätt på begränsad tid, 0 föreningar som upplåter hyresrätt utan anknytning till andelsrätt. Vi finner endast anledning att föreslå åtgärder beträffande de två förstnämnda formerna, dvs. de bostadsföreningar som omfattas av punkterna 2 och 16 i övergångsbestämmelsema till BRL. Beträffande dessa kommer vi således att försöka finna ett system som syftar till att stimulera och förenkla en övergång till bostadsrätt.

Förfarandet Som tidigare framhållits att (se SOU 1981: 74 s. 150) är möjligheten vidta förfarandemässiga relativt Den ord-

förenklingar begränsade.

ning som i dagsläget oftast tillämpas är att likvi-

bostadsföreningen

deras och att de boende därefter bildar en som

bostadsrättsförening,

förvärvar fastigheten under likvidationsförfarandet. Beslut om likvidation kräver i regel enighet på föreningsstämman (se 11 kap. l § föreningslagen). Förfarandet är relativt omständligt. Vi delar därför den uppfattning som har kommit till uttryck i det

tidigare kommittéarbetet, nämligen att en bostadsförening som regel

bör kunna ombildas till en en av

bostadsrättsförening genom ändring

stadgarna så att dessa överensstämmer med bostadsrättslagen. Normalt gäller samma vid som vid

majoritetsregel stadgeändring

likvidation. Föreningsstämmans beslut är endast om

giltigt samtliga

röstberättigande i föreningen är ense. Beslutet är emellertid också giltigt, om det har fattats på två på varandra följande stämmor och på den senare stämman biträtts av minst av de röstande två tredjedelar (7 kap. 14 § första stycket föreningslagen). I stadgarna kan dock föreskrivas villkor som går längre (se 7 kap. 13 § andra stycket för-

SOU 1988: 14

210 Kapitel4

För vissa ändringsbeslut krävs enligt 15 § större majo-

eningslagen).

ritet. på en sådan Om inte samtliga boende i en bostadsförening går med

kan det i och för sig ifrågasättas om en ordning

aktuell stadgeändring

är i de situationer då medlemmarna

med enbart stadgeändring lämplig

för att en övergång skall kunna genomföras. måste skjuta till medel rätt de som inte Vidare kan tveksamhet uppstå i frågan med vilken

skall besitta sina även vilskall omfattas av ombildningen lägenheter,

dessa skall ha av föreningen för sin andelsken eventuell ersättning

rätt. att huvudregeln bör Det nu sagda leder oss till den ståndpunkten

skall förena sig om vara att samtliga röstberättigade i föreningen

Om några röstberättigade

stadgeändringen på en föreningsstämma. bör deras kunna inlñmtas på inte närvarit vid stämman godkännande

för att förfarandet med annat sätt. Som en generell förutsättning

skall kunna tillämpas bör gälla att samtliga förening-

omregistrering

som inte är med ens (dvs. de lägenheter upplltna

andelslägenheter

vanliga hyreskontrakt) ingår i ombildningen.

bör även vara giltigt om det har fattats på

Beslut om stadgeändring

följande stämmor och på den senare stämman biträtts två på varandra av de röstande. I så fall binds även de medav minst två tredjedelar

Denna ordning bör gälla lemmar som har motsatt sig en ombildning.

innehåller villkor som går längre. Av oberoende av om stadgarna att särskilda för

föreningslagen bör framgå regler gäller

7 kap. 13 § av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

omregistrering

inte kan istället likvidationsförfa- Om erforderlig majoritet uppnås

randet tillämpas. med föreskrifterna i En ändring av stadgarna i överensstämmelse

länsstyrelsen. Enligt vår mening bostadsrättslagen skall registreras hos av stämmans och bör det vara tillfyllest att ansökan åtföljs protokoll

2.6.3 under rubriken Ny en förenklad ekonomisk plan (jfr avsnitt

ekonomisk eller komplettering av planen). I planen, som inte

plan

redovisas skall behöva vara försedd med intyg enligt 4 § BRL, skall

behållna tillgångar. Mel utgångsen beräkning av bostadsföreningens

fördelas på de kommande bostadsi beräkningen skall insatsen

punkt

som belöpcr på varje rätterna efter den andel i bostadsrättsföreningen

SOU 1988: 14 4 211

Kapitel

medlem. Beslutar föreningsstämman om annan

fördelningsgrund,

skall planen ändras i enlighet med beslutet.

När ett beslut om har vunnit skall de

omregistrering laga kraft,

lägenheter som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt som anges i punkt 2 eller 16 Övergångsbestämmelser till BRL i stället anses upplåtna med bostadsrätt (jfr punkt 2 och 11 övergångsbestärnmelsema till vårt förslag till ny I samband därmed

bostadsrättslag).

bör det bl. a. åligga föreningen att utfärda särskilda bevis till bostadsrättshavama om bostadsrätterna.

Ny lagfartsansökan behöver inte inges till inskrivningsmyndigheten,

men registreringsmyndigheten bör för anteckning i fastighetsboken

underrätta inskrivningsmyndigheten om namnändringen när beslutet om omregistrering har vunnit kraft.

laga

Den av oss anvisade ordningen överensstämmer i stort sett med den modell som har redovisats

i SOU 1981: 74 s. 149 f. Enligt huvudreglen måste således föreningens medlemmar vara ense i frågan. Dessutom förutsätts att föreningens stadgar till bestämmelserna i

anpassas bostadsrättslagen. Till skillnad mot vad som föreslagits i det nyss nämnda betänkandet, anser vi emellertid att den nu aktuella möjligheten till omregistrering bör för såväl de som

gälla bostadsföreningar

omfattas av punkt 2 i övergångsbestämmelsema till BRL som de som omfattas av punkt 16.

Det har visserligen framhållits att en

bostadsförening redan i dags-

läget kan omregistreras till en bostadsrättsförening om en

anpassning

av stadgarna görs till bestämmelserna i BRL. Eftersom förändringen inte innebär bildas har det ansetts att en

att något nytt rättssubjekt redan beviljad lagfart på föreningens fortfarande (se

fastighet gäller

t. ex. prop. 1930: 65 s. 64 samt kammarrättens i Sundsvall dom 1985-09-27 i mål nr 2142-1984).

Vi anser emellertid att vårt

förslag bör upptas i en särskild lag; Denna möjlighet till av en bör i första

omregistrering bostadsförening

hand stå öppen under en tidsbegränsad

övergångsperiod, förslagsvis

under fem år. Därefter får övervägas om skall

lagen förlängas.

SOU 1988: 14

212 Kapitel 4

Sti mulanser

framhållit bör vi också överväga om det i det nu Som vi tidigare behövs stimulanser eller andra aktuella sammanhanget några särskilda till bostadsrätt. åtgärder för att främja en övergång framgår att endast en Av vårt förslag beträffande själva förfarandet anmälan om namnändringen behöver göras till inskrivningsmyndig-

heten. Således skall ny lagfartsansökan inte inges. Av detta följer att

inte skall tas ut.

någon stämpelskatt

bostadsrätt skall kunna utan För att en övergång till genomföras för de boende anser vi dessutom at: den tid skattemässiga olägenheter i bostadsföreningen inte skall brytas som en lägenhet disponerats till bostadsrätt (jfr 35 § 3 a mom. kommunal-

genom övergången

Förfarandet skall således inte heller medfön någon

skattelagen).

realisationsvinstbeskattning. Det synes dock tveksamt om någon lag-

för att förhindra detta. Vi hänvisar här till ett av

ändring påkallas

för rättsärenden 1987-12-15 meddelat förriksskatteverkets nämnd handsbesked F 1987: 17: l7) och överlämnar frågan (dnr 70/87-200, om reforrnerad inkomstbeskatming (se till den pågående utredningen avsnitt 2.8.4 under rubriken Skattefrågor). vill vi här ånyo understryka att våra förslag endast

Avslutningsvis

de äldre bostadsföreningar som omfattas av övergångstar sikte på bestämmelsema till bostadsrättslagen och vilka låter omregistrera sig

till bostadsrättsföreningar enligt den modell som vi tidigare anvisat.

4.2.2 Övriga andelsformer

framhållits är det inte ovanligt att en fastighet delas upp

Som tidigare

med rätt för andelshavama att nyttja viss lägenhet. i ideella andelar finns det olika former av bostadsaktiebolag och handelsbolag Vidare

med en liknande uppdelning. rätt m. m. hänvisas i denna del iförsta hand Beträffande gällande f. till SOU 1981: 74 s. 144 f. samt SOU 1985: 6 s. 181 bör vi även beträffande dessa upplåtelsefonner j Enligt våra direktiv i samband med ombildning till överväga bl. a. dels om proceduren stimulanser behövs. bostadsrätt kan förenklas, dels om några särskilda

Kapitel 4 213

SOU 1988: 14

har vi funnit att möjligheten att vidta förfaran- I avsnitt

föregående

är vad gäller de äldre bostadsfördemässiga förenklingar begränsade i all de nu aktuella andelsfonnema.

eningama. Detta gäller synnerhet

vi har funnit och tillämpbart system för _om- Inte heller något enkelt till bostadsrätt. Vi avstår därför från att lägga fram något bildning Bl. a. mot denna bakgrund anser vi det inte förslag i dessa delar. skäl, ändamålsenligt att kombinera den möjlig-

heller, av principiella

till bostadsrätt som ändå kan ske i dessa fall med het till ombildning Det bör dock framhållas att åtgärder med några särskilda stimulanser. alltid kan tillgripas, liksom att förenastatavseende på beskattningen om ombildning till bostadsrätt. liga lån med villkor och lånevillkor vara de enda realis- Beskattnings- synes» dessutom som kan användas för att motverka en ogynnsam

tiska styrmedel

delas upp i andelar. I utveckling mot att bostadsfastigheter ideella

vill vi även hänvisa till det förslag som 1983 års detta sammanhang bostadsrättskommitté tidigare framlagt med på andelslägen-

avseende

Kommittén bl. a. att möjligheterna att få ett tillstånd heter. föreslog av m. m. till ett enligt lagen (1975: 1132) om förvärv hyresfastighet när förvärvsförvärv av en ideell andel i fastighet borde begränsas, en bostad fastigheten (SOU 1985: 6 syftet primärt var att skaffa på

s. 181 f.). framför olika andelsformer bör För att främja bostadsrättsformen bestämmelserna i 79 § BRL om förbud för de nuvarande

självfallet

andelar tillsammans med nyttjanföreningar och bolag att upplåta

derätt kvarstå.

om fritidsbostadsrätt

_4.3 Förslag

4.3.1 Fritidsboendekommitténs förslag

lade år 1982 fram ett förslag om bl. a. en Fritidsboendekommittén

särskild form av bostadsrätt för s. k. andelsfritidshus (SOU 1982: 23).

remissbehandlades och mottogs övervä- Förslaget i vanlig ordning

av remissinstansema. Det ledde dock inte till någon

gande positivt

i I stället har frågan tagits upp på

ändring bostadsrättslagstifmingen.

Departementschefen uttalar här (s. 10 nederst) att nytt i våra direktiv.

SCU 1988: 14 214 Kapitel4

kommitténs efter viss överarbetning, bör kunna läggas till förslag,

grund för lagstiftning.

Fritidsboendekommittén föreslog således (se betänkandet s ll7 f.) att en särskild skulle införas. Lagtekniskt typ av fritidsbostadsrätt skulle detta ske i första hand genom en ändring i 1 § BRL såtillvida att till en bostadslägenhet även kunde avse en viss

nyttjanderätten

bestämd del av året. Som kommittén påpekat (betänkandet s. 121) finns det int: något en bostadsrätt för som hindrar att en bostadsrättsförening upplåter till flera medlemmar Detta innebär dock fritidsändamål gemensamt. föreningen utan i inte att bostadsrätten delas upp i andelar gentemot stället har samägama tillsammans en bostadsrätt som de gemensamt är för. Således är tillämplig men den

ansvariga samäganderättslagen

parterna. Sådana lagen sätts vanligtvis ur spel genom avtal mellan avtal behövs inte om förslaget Främst dessa frågar med-

genomförs.

för att kommittén ansett att det nuvarande systemet både är krångligt

och i vissa avseenden bristfälligt. leder förslaget till att en del övriga Enligt kommitténs uppfattning Det inre underhållet bör sakliga ändringar bör göras i bl. a. BRL. svara för när det en fritidsboszadsrätt. sålunda föreningen gäller Vidare skall medlemmarna ha rätt att poströsta om frågor som skall behandlas föreningsstämman. Beträffande bostadsrättsföreningens

på

att flertalet ledamöter antingen skall vara svenska

styrelse föreslås

eller utländska medborgare med hemvist i Sverige. Slutmedborgare att vissa även borde göras i ligen föreslog kommittén ändringar kommunalskattelagen. Bl. a. skulle en fritidsbostadsrätt få hyras ut

skattefritt för ett belopp upp till 2 000 kr/år. hänvisar vi till betänkan- För en närmare genomgång av förslaget

det.

4.3.2 Våra överväganden

Som vi framhållit i det föregående (avsnitt 2.9.1) bör det eftersträvas utformas så att den för de olika att bostadsrättslagen gäller generellt som kan förekomma. Endast undantyper av bostadsrättsföreningar införas i lagen. Härvid bör framhållas

tagsvis bör någon särreglering

SOU 1988: 14 Kapitel 4 215

att småhusföreningama genom föreskrifter i att vi tidigare föreslagit stadgarna bör få låta de enskilda medlemmarna ta på sig det yttre underhållet av föreningshusen (avsnitt 2.9.3). I det sammanhanget har vi även att viss mark skall få ingå i en bostadsrättsupplåtelse

föreslagit

(avsnitt 2.9.4).

I det kooperativa synsättet förutsätts att lägenheterna i första hand nyttjas för Det aktuella förslaget avser däremot en

perrnanentboende.

särskild form av fritidsbostadsrätt. Över huvud taget kan det ifrågasättas om förslaget medför att någon samverkan alls kommer att förekomma mellan föreningens medlemmar. Inte ens de medlemmar som nyttjar samma lägenhet torde få någon större kontakt med varandra. Nyttjandetiden delas ju upp. Dessutom har det föreslagits att föreningen även skall ansvara för det inre underhållet. Därtill kommer att poströstning skall kunna ske när det gäller frågor som skall behandlas på föreningsstämman. Det kan således ifrågasättas om förslaget om den speciella formen fritidsbostadsrätt rent principiellt överensstämmer med den kooperativa tanken. A

I betänkandet framhålls (s. 119) att den nu aktuella formen av fritidsboende i marknadsföringen medvetet har vänt sig till och lyckats nå en inkomststark grupp människor i aktiv ålder och med speciella fritidsintressen. Vidare har att skattesystemets utformning i

påpekats

kombination med en hög inflation betytt mycket för att försäljningen av andelsfritidshus åtminstone under en tid var framgångsrik. Sammanfattningsvis anför emellertid kommittén (s. 124) att de erfarenheter man dittills haft av att producera och sälja fritidsbostäder i

inte bör ligga till grund för att avfärda andelsfritidshusen v andelsforrn som en form för fritidsboende. Kompletteringsvis bör här

olämplig

dock att av nya sådana nu aktuella fritidsbo-

tilläggas produktionen

endeanläggningar i det närmaste upphörde i början av 1980-talet på grund av köpmotstånd (betänkandet s. 118). Någon väsentlig förändring på denna punkt synes därefter inte ha skett.

Av det sagda följer att vi ställer oss ytterst tveksamma till dels om

förslaget principiellt bör genomföras, dels om det numera kan anses

finnas något större behov av lagstiftning i det aktuella hänseendet. Det synes oss också som att handläggning av frågan leder

departementets

till samma slutsats. Vår sammanvägda ståndpunkt blir att vi avstyrker att en särreglering görs i bostadsrättslagen för andelsfritidshusen.

SOU 1988: 14 217

5¶Vissa gemensamma frågor

5.1¶Bostadsrättslagens disposition m. m.

Systematiskt var 1930 års bostadsrättslag uppbyggd på samma sätt som den då gällande allmänna föreningslagen. I den tidigare bostads-

rättslagen reglerades bara sådana frågor där avvikelser gjordes från vad som gällde för ekonomiska föreningar i allmänhet. I BRL har emellertid den lagtekniska metoden med en allmän hänvisning till föreningslagstifmingen-övergetts. BRL reglerar i princip uttömmande bostadsrättsföreningamas förhållanden men i de delar reglerna överensstämmer med vad som gäller för ekonomiskaiföreningar i allmänhet hänvisar lagen direkt till motsvarande bestämmelser i för-

” eningslagen.

BRL är i princip uppbyggd så att de mera speciellt bostadsrättsliga bestämmelserna (l-41 §§) har tagits upp i ett sammanhang före de föreningsrättsliga reglerna (43-68 §§). Vidare innehåller lagen avslutningsvis dels avsnitt om skadestånd, straff och vite samt förfarandet i bostadsrättstvister m. m. (69-78 §§), dels vissa bestämmelser om förbud mot upplåtelse av andelsrätt (79 §) och dels numera även regler om offentlig auktion (80-83 §§). Bestämmelserna i BRL är i princip tvingande, om det inte i lagtexten särskilt anges att avsteg får göras genom föreskrift i föreningens stadgar eller genom avtal. I det

sammanhanget bör framhållas att, med hänsyn till lagstiftningens

associationsrättsliga natur, det inte är möjligt att avvika från lagen ens *till bostadsrättshavarens förmån annat än i de fall detta har särskilt

medgivits.

Som framgått av betänkandet föreslår vi att BRL ersätts med en ny,

omarbetad Principema för dispositionen av den nya

bostadsrättslag.

lagen överensstämmer i stort sett med BRL. I vissa avseenden har vi

dock föreslagit ändringar i lagstiftningens uppbyggnad. En redovis-

ning av hur vi disponerat vårt lagförslag framgår inledningsvis av

specialmotiveringen (kapitel 6). Förutom att lagen gjorts om redak-

tionellt har den självfallet också omarbetats rent språkligt. Viss an-

SOU 1988: 14

218 KapiteIS

om ekonomiska förhar gjorts till den nya lagen (1987:667)

passning

eningar. våra till att Över huvud taget har vi inskränkt författningsförslag redovisar vi inte några ändringar i avse berörda lagar. Emellertid bl. a. av den orsaken att en omfattande översyn skatteförfatmingama, (se avsnitt 2.8.4 under för närvarande görs av inkomstskattesystemet rubriken skattefrågor). Som exempel kan här nämnas att våra förslag 2 c i anvisningarna till medför att viss ändring måste göras i punkt 36 § kommunalskattelagen (1928:370), detta som en följd av att vi i att skall ändras till insats och att avsnitt 2.11 föreslagit grundavgift medvetna om att inträdesavgift inte längre skall få tas ut. Vi är även våra redovisade förslag medför att justering också måste göras på- en

del i främst bostadsrättskungörelsen och låneförfattningama

punkter

att utfärda viss förordning samt att det i vart fall torde bli nödvändigt i avsnitt 2.l0.2 om underrättelse till med anledning av vårt förslag till socialnämden vid dröjsmål bostadsrättshavaren och meddelande av Vi återkommer till vissa av dessa frå-

med betalning månadsavgift.

gor i avsnitt 5.3.

5.2¶Ikraftträdande och Övergångsbestämmelser

att remissbehandlas i vanlig Vi utgår ifrån att våra förslag kommer för att därefter beredas inom departementet på sedvanligt ordning av den tid som bör avsättas för detta förfarande sätt. Med beaktande

lagstiftningen, med eventuella

menar vi att den av oss föreslagna i vart fall den l januari ändringar och tillägg, bör kunna träda i kraft med särskilda Övergångsbe- 1990. I den mån vi anser det påkallat stämmelser framgår detta bl. a. av våra författningsförslag.

5.3¶Övriga förslag

självfallet fått idéer och uppslag Under utredningsarbetets gång har vi

om andra till ändringar i lagstiftningen än de vi slutligen förslag Sådana väckts av oss själva eller kornfrarnlagt. frågor har antingen ibland från privatpersoner. Vissa mit från utomstående initiativtagare, som medan å andra av förslagen har vi utrnönstrat ogenomförbara,

SOU 1988: 14 Kapitel 5 219

sidan en del övriga presenterade modeller har utgått ur den fortsatta

hanteringen först efter tämligen ingående diskussioner.

Som vi omnämnt i det föregående (avsnitt 5.1) har vi inskränkt våra författningsförslag till att avse vissa direkt berörda lagar. I det följande redovisar vi en sammanfattande förteckning över de ändringar och justeringar m. m. som vi har föreslagit även i andra avseenden. Dessa frågor förekommer på olika ställen i betänkandet, varför hänvisningar också görs till respektive avsnitt. 0 Vi föreslår att behörighet som intygsgivare får meddelas endast

om den kommun där intygsgivaren verkar eller är bosatt har

tillstyrkt behörigheten. Förslaget medför ändring i 2 § bostadsrättskungörelsen (avsnitt 2.6.3).

0 Plan- och bostadsverket bör nu se över hur intygsgivama fullgör

sina uppgifter i praktiken och vidta eller lämna förslag till

åtgärder för att tillgodose de krav som bör ställas på intygsgivama (avsnitt 2.6.3).

” o Plan- och bostadsverket bör dessutom ta upp frågan i vilken ut-

sträckning det behövs en intensiñering av verkets skyldighet att

lämna allmänna råd om utformningen av ekonomiska planer

enligt l § bostadsrättskungörelsen (avsnitt 2.6.3).

o Handläggningstidema hos länsstyrelserna bör kortas väsentligt

vad gäller olika registreringsåtgärder (avsnitt 2.6.3). o Vidare föreslår vi att det i den ekonomiska den

planen anges

ungefärliga kostnad som en bostadsrättshavare själv får svara för

utöver (års-)månadsavgiften. Detta medför ändring i bilagan till

bostadsrättskungörelsen (avsnitt 2.9.2).

Över huvud taget torde främst våra förslag om ekonomisk plan och förhandsavtal (avsnitt 2.6 och 2.7) måhända leda till att en total

omarbetning måste göras av bostadsrättskungörelsen. Vårt förslag i»

avsnitt 2.l0.2 om underrättelse till bostadsrättshavaren och meddelande till socialnämnden vid dröjsmål med betalning av månadsavgift innebär dessutom, som nämnts, att viss förordning måste utfärdas beträffande bl. a. olika formulär (jfr 6 kap. 22§ sista stycket lagförslaget samt förordningen (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken). Eventuellt skulle dessa .bestämmelser i stället kunna tas in i bostadsrättskungörelsen. Det bör

220 Kapitel 5 A SOU 1988: 14

föreskrifter måste meddelas om även uppmärksammas att ytterligare innehållet i den ekonomiska plan som skall upprättas enligt vårt förslag till omregistreringslag för vissa bostadsföreningar (4 §).

Avslutningsvis bör här anmärkas att vi vid flera tillfällen även kommit in olika frågor om tillämpningen av de statliga lånebe-

på

stämmelsema. Några konkreta förslag i dessa delar har vi dock inte framlagt eftersom vårt uppdrag inte heller kan anses omfatta dessa

frågor (jfr kapitel 1).

221 SOU 1988: 14

6¶Specialmotivering till författningsförslagen

Som framhållits 1) har vi i vårt arbete tagit upp

tidigare (kapitel

och redigering av BRL. Resulfrågan om en modernisering språklig tatet av detta arbete föreligger nu i form av ett förslag till en ny,

Utformningen av lagförslaget innebär att omarbetad bostadsrättslag. även de delar av BRL vars innehållkvarstår oförändrade i sak, har setts över i såväl som redaktionellt hänseende.

språkligt

kommenteras i endast sakliga ändringar i

I det följande princip

Formella ändringar i bestämmelsema berörs endast om regelsystemet. det har ansetts anledning. Det bör även

påkallat av någon särskild framhållas i stor utsträckning har

att vi i de föregående kapitlen redovisat hur den praktiska tillämpningen av de av oss föreslagna bestämmelserna skall gå till. En konsekvens av denna teknik är att kommentarerna i det följande till stor del kommer att utgöras av hänvisningar till tidigare avsnitt.

Eftersom våra förslag i åtskilliga hänseenden bygger på gällande

har vi under de enskilda paragrafema, där det bedömts ordning

hänvisat till bestämmelses förarbeten. Detta gäller

lämpligt, respektive

dock i endast de reformer som skett fr. o. m. bostadsrätts-

princip

lagen (1971: 479).

6.1¶Förslaget till bostadsrättslag

Den nuvarande bostadsrättslagen innehåller, förutom vissa särskilda bestämmelser, två huvuddelar, nämligen en del om själva nytt-

(l-41 §§) och en del om föreningsrättsliga regler

janderätten

(43-68 §§). Man kan diskutera om den föreningsrättsliga delen borde komma först. Mot detta talar bl. a. att man även i fortsättningen i stor utsträckning bör hänvisa till den nya lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar. Dessa hänvisningar avser i första hand förenings-

i bostadsrättslagen kommer således rättsliga frågor. Tyngdpunkten

222 Kapitel 6 SOU 1988: 14

alltjämt att ligga vid bestämmelserna om själva nyttjanderätten. Därför har vi ansett att den nuvarande uppdelningen bör behållas, innebärande att bestämmelserna om själva nyttjanderätten kommer först i lagen. har vi dock till de inledande be- För att få lagen mer överskådlig stämmelserna i överfört vissa regler om bildande av

lagförslaget

bostadsrättsföreningar (nuvarande 43 §). Under de inledande bestämmelsema tas också nuvarande bestämmelser om förbud mot andelsrätt upp (79 §). I förhållande till BRL har vi dessutom gjort följande större omdisponeringar. 0 Bestämmelsema om medlemskap i 11 § och ll a § har flyttats till den föreningsrättsliga delen (8 kap.). o Bestämmelserna auktion i 80-83 §§ har flyttats till om offentlig ett särskilt kapitel i nyttjanderättsdelen (7 kap.). o Även nuvarande 74 § om vissa meddelanden har flyttats till nyttjanderättsdelen (6 kap. 31 §). För att öka läsbarheten har vi delat in den nya bostadsrättslagen i och försett lagen med underrubriker. Över huvud taget har kapitel vår ambition varit att modernisera språket och redovisa kortare paragrafer än de som förekommer i BRL. Vi har även övervägt om det skulle vara lämpligt att inarbeta i den nya bostadsrättslagen. Vi har emellertid funnit

ombildningslagen

att den gällande ordningen med särskilda lagar bör kvarstå.

1 kap. Inledande bestämmelser I detta tar vi först upp en bestämmelse som i stort anger lagens

kapitel

innehåll redovisar vi vissa grundläggande bestäm- (l §). Dessutom

melser om bostadsrättsföreningar och upplåtelser av lägenheter med

bostadsrätt (2-6 §§). Kapitlet upptar även bestämmelser om vad som avses med bostadslägenhet och lokal (7 §) samt var i lagstiftningen som regler om ombildning finns (8 §). Kapitlet avslutas med den tidigare omnämnda bestämmelsen om förbud mot upplåtelse av andelsrätt (9 §).

SOU 1988: 14 6 223 Kapitel

Lagens innehåll 1 § Paragrafen, som inte har någon direkt motsvarighet i BRL, uttalar i första stycket att lagförslaget avgränsas till att omfatta bestämmelser om sådana upplåtelser av lägenheter som sker med bostadsrätt. I andra stycket lämnas en

innehållsförteckning över lagen genom en redovisning av kapitelindelningen.

Inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar 2 § -

Paragrafens första stycke motsvarar delvis 40 § BRL. De delar av den gällande bestämmelsen som rör själva har

bostadsrättsupplåtelsen

flyttats till 1 kap. 5 och 6 §§. I andra stycket uttalas föratt lagen (1987: 667) om ekonomiska eningar skall tillämpas på

bostadsrättsföreningar i den utsträckning

som anges i lagförslagets kap. 8 och 9. Denna allmänna hänvisning förekommer inte i BRL.

3 § Bestämmelsen motsvarar i sak 43 § BRL.

4 § Bestämmelserna i förevarande paragraf saknar direkt motsvarighet i BRL (beträffande första stycket andra dock meningen jfr 60 a§ andra stycket BRL).

Första stycket Bestämmelserna i detta stycke har behandlats i avsnitt 2.2. I den allmänna motiveringen har vi uttalat att det av lagen bör att det i

framgå

föreningens hus skall finnas minst som med fem lägenheter upplåts bostadsrätt. Detta anges nu i första meningen. med bestämmel-

Syftet

sen i andra meningen är inte, som framhålls i den allmänna motive-

ringen, att begränsa lagens användningsområde

med avseende på vilka slags lägenheter som får upplåtas med bostadsrätt. syftar

Förslaget

224 Kapitel 6 SOU 1988: 14

endast till att skapa en norm för en beräkning av minsta antalet lägenheter. I detta avseende räknas således som lägenhet endast en avskild enhet som är inrättad att användas varaktigt och självständigt. Bestämmelsen medför att obetydliga biutrymmen såsom elskåp och liknande inte får ingå i beräkningen. Inte heller andra lägenheter som inte skall användas varaktigt och självständigt får medtagas (jfr 2 § andra stycket ombildningslagen). Förslaget innebär att den ekonomiska planen inte får registreras om inte det aktuella kravet är uppfyllt. Den praktiska kontrollen av att så är fallet skall dock ankomma på de s. k. intygsgivama. Om antalet lägenheter som används varaktigt och självständigt sedermera blir mindre än fem tillämpas 8 kap. 34 §.

Andra stycket Bestämmelserna i avsnitt 2.3. Av

i andra stycket har kommenterats lagtexten att om föreningen har fler än ett hus, skall husen

framgår

vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. Även det nu sagda kommer att gälla som förutsättning för att den ekonomiska planen skall kunna registreras. Uttalandet i lagtexten om föreningshusens lokalisering skall inte uppfattas så att husen nödvändigtvis måste ligga alldeles bredvid varandra. Rättesnöret skall, som således framhålls i lagtexten. vara att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavzma (i fråga om föreningens angelägenheter). Den reella prövningen av om förutsätmingama för registrering är uppfyllda anser vi även i detta fall bör ankomma på intygsgivama.

Inledande bestämmelser om bostadsrätt 5 §

motsvarar i sak 2 § första stycket BRL.

Paragrafen

SOU 1988: 14 . Kapitelö 225

6 § Första stycket Bestämmelsen är delvis hämtad från 1 § första stycket BRL. 1

Andra stycket Även i första meningen har hämtats från 1 §

det sakliga innehållet första stycket BRL. I andra meningen uttalas att en upplåtelse även får omfatta mark som i anslutning till ett hus, om marken skall

ligger

tillsammans med huset eller en del av huset: Denna bestämnyttjas melse, som har behandlats närmare i avsnitt 2.9.4, tar i första hand

(jfr 6 kap. 11 § första stycket). Att marken skall sikte på småhusen

till ett hus innebär att den delen av upplåtelsen skall ligga i anslutning vara av underordnad betydelse. Marken kommer då att omfattas av

vilket bl. a. fär till följd att vanvård kan leda till

lägenhetsbegreppet,

förverkande. .

Definition av bostadslägenhet och lokal 7 § Första meningen i paragrafen motsvarar, med viss redaktionell förändring, 2§ sista stycket BRL (jfr 12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken). Införandet i andra meningen av begreppet lokal är en nyhet i förhållande till BRL.

_ Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt 8 § I paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, lämnas en hänvisning om var i lagstiftningen det finns bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

226 6 SOU 1988: 14 Kapitel

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt 9 § Paragrafen överensstämmer i sak med 79 § BRL. Orden förening, aktiebolag och handelsbolag har bytts ut mot begreppet juridisk person. Även i övrigt har viss språklig justering gjorts. Beträffande förarbetena till 79 § första och andra styckena BRL hänvisas till SOU 1969: 4 s. 90 f. och prop. 1971: 12 s. 67 och s. 92 f. (jfr SOU 1981: 74 s. 144 f. och där gjorda hänvisningar).

2 kap. Ekonomisk plan Bestämmelserna i detta kapitel, som tämligen ingående har kommenterats i avsnitt 2.6, motsvarar i sak 3 och 4 §§ BRL. Bestämmelserna har delats upp i fler paragrafer. I samband därmed har även styckei förhållande till BRL (delvis) kastats om. Dessutom har indelningen Möjligheten att komplettera en ekonospråkliga justeringar gjorts. misk plan enligt detta kapitels 5 § förekommer dock inte i gällande rätt. Om den ekonomiska planen inte anger den slutliga anskaffningskostnaden hus, måste länsstyrelsens tillstånd inhämtas för föreningens innan en lägenhet får upplåtas med bostadsrätt. Detta framgår av 5 § BRL. Bestämmelserna i den sist nämnda paragrafen har vi flyttat till Vad gäller förarbetena till de aktuella

3 kap. 2 § lagförslaget.

bestämmelserna hänvisas till SOU 1969: 4 s. 97 f. och prop. 1971:12 s. 36 f. och s. 96 f. (jfr SOU 1981: 74 s. ll8f.§.

Skyldighet att upprätta ekonomisk plan l § Paragrafen motsvarar i sak 3 § första stycket BRL.

godkännande av en

Före den l juli 1982 skulle styrelsen ansöka om ekonomisk plan. Lagändringen i detta avseende (SFS 1982: 353) har kommenterats i prop. 1981/82: 69 s. 36. Att planen fortsättningsvis av länsstyrelsen framgår av flera paragrafer iBRL. skall registreras

SOU 1988: 14 6 227 Kapitel

Planens innehåll m. m. 2 §

Paragrafens första stycke motsvarar i sak 3 § andra stycket BRL. Det

har dock i förtydligande syfte tillagts att eller regeringen den myn-

dighet som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om innehållet i planen. Andra stycket är hämtat från 4 § första stycket BRL. Avsikten med lydelsen i tredje stycket (ifr 4 § tredje stycket BRL) är att det enligt lagförslaget skall räcka med att endast en styrelseledamot skriver under ansökan om av den ekonomiska

registrering

planen. Detta nu följa av 8 kap. 36§ samt 2 §

torde förordningen

(1987: 978) om ekonomiska föreningar.

Intyg om planens tillförlitlighet

3 §

Paragrafen motsvarar 4 § andra stycket första och andra

meningen

BRL. Endast vissa har

språkliga justeringar gjorts.

4 §

Paragrafen, som har delats upp i tvâ stycken, motsvarar i sak 4 § andra stycket tredje-femte BRL.

meningen

Bestämmelsen att endast den ene får vara anställd hos

intygsgivaren

företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller biträtt med eller med

föreningsbildningen att upp-

rätta den ekonomiska planen fr. o. m. den 1 1982

gäller juli (SFS

1982: 353). Förarbetena till denna lagändring i 4 § andra stycket BRL framgår av SOU 1981: 74 s. 126 f. och prop. 1981/82: 169 s. 36 och. 37.

Komplettering av planen

5 §

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL.

228 Kapitel 6 SOU 1988: 14

Första stycket Som vi framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6) bör det vid enstaka nyupplâtelser vara tillfyllest att den ekonomiska planen kompletteras med uppgifter om lägenheten. Det nu sagda bör självfallet endast gälla om lägenheten inte redan har tagits upp i den ekonomiska planen eller om uppgifter som har betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas. I dessa fall måste styrelsen komplettera planen med om lägenheten och låta registrera kompletteringen hos

uppgifter

länsstyrelsen innan upplåtelse får ske.

Andra stycket Här föreskrivs att bestämmelserna i 2 kap. 2 § andra och tredje stycket också gäller när den ekonomisk planen kompletteras.

Ny plan 6 §

motsvarar i sak 3 § tredje stycket BRL.

Paragrafen

I avsnitt 2.6.3 har vi givit vår syn på hur uttrycket väsentlig betydelse bör tolkas. Det bör därvid påpekas att skyldigheten att upprätta

eller en komplettering till planen, endast kan ny ekonomisk plan, inträda om ny bostadsrätt skall upplåtas.

En situation där ändrade förhållanden kan medföra att

ytterligare

måste upprättas är t. ex. när villkoren för ett i den ny ekonomisk plan

lån drastiskt förändras, eller lånet över

ursprungliga planen påräknat

huvud taget inte beviljas. Ett annat exempel kan vara att föreningen tar upp ett mycket stort lån för att finansiera utbyte av stamledningar eller liknande. Vidare kan en konkurs hos t. ex. den entreprenör som

hus påverka föreningens verksamhet. bygger bostadsrättsföreningens

Fullföljs inte entreprenadkontraktet kan detta innebära att ny ekonomisk måste upprättas. Det bör understrykas att uppgifterm i den

plan

ekonomiska får beräkningar. Uppgifterna kan där-

planen grundas på

för bli inaktuella redan av det skälet att inte håller. Är för-

kalkylen

mer omfattande, kan den givetvis vara av väsentlig bety-

ändringen

delse för föreningens verksamhet.

SOU 1988: 14 Kapitel 6 229

Om nya upplåtelser planeras i sådan utsträckning att dessa kommer i konflikt med väsentlighetsrekvisitet, måste sjävfallet - som framhållits i avsnitt 2.6.3 - innan

ny ekonomisk plan upprättas nya bostadsrätter får upplåtas. Ny plan kan också, som nämnts i den allmänna delen, behövas när ett antal successiva upplåtelser anmälts för registrering en i taget med tillämpning av den förenklade form med komplettering av planen som vi föreslagit i 2 kap. 5 §. I vissa fall kan även någon enstaka upplåtelse medföra att ny ekonomisk plan måste upprättas före upplåtelsen, exempelvis om det är en liten förening som utvidgar sin verksamhet genom att en eller ett par nya bostadsrätter tillkommer.

Planens ofentlighet _ 7 § Paragrafens första mening överensstämmer med 4 § fjärde stycket BRL. Andra meningen har tillkommit med anledning av vån förslag i

2ikap. 5 §.

3 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt I detta kapitel behandlar vi till att börja med vilka allmänna förutsätt-

ningar som skall föreligga för att en lägenhet skall få upplåtas med

bostadsrätt (1-4§§). Därefter tar vi upp vilka formkrav som skall gälla för själva upplåtelseavtalet (5 §). Förslaget om en hyresgästs rätt till bostadsrätt kommenterar vi under 6 §. Kapitlet avslutas med g bestämmelser om ogiltiga upplåtelser m. m. (7 och 8 §§), hyresvillkor vid bl. a. ogiltiga upplåtelser (9 §), konkurrerande upplåtelser (10 §) och när bostadsrättshavaren får avsäga sig bostadsrätten (11§). Bestämmelserna överensstämmer i sak med gällande rätt, utom såvitt gäller 6 §.

230 6 SOU 1988: 14 Kapitel

När upplåtelse får ske

1 §

som inte har någon direkt motsvarighet i BRL, anger det

Paragrafen,

med bostadsrätt. l formella kravet för att en lägenhet skall få upplåtas uttalas att en upplåtelse får ske först när en ekonodet sammanhanget misk plan, eller en komplettering till en sådan plan, har registrerats enligt bestämmelserna i 2 kap.

2 § 5 § BRL, framgår indirekt att Av paragrafen, som i sak motsvarar kaläven kan ske om en ekonomisk plan grundar sig på en

upplåtelse

lämnar tillstånd till att upplåkyl. I så fall krävs det att länsstyrelsen telse sker. Tillstånd skall lämnas om en ekonomisk plan har registreställt viss säkerhet hos Beträffande rats och föreningen länsstyrelsen. till BRL hänvisas till 1971: 12 s. 75 f. och förarbetena 5§ prop. s. 99 f.). för anskaffandet av för- I första stycket har den slutliga kostnaden ersatts med den kostnaden för föreningens hus (5 § BRL) slutliga hus. Därmed anpassning till t. ex. sådana fall då en eningens görs en till bostadsrätt sker samtidigt som föreningens hus byggs ombildning Oln. har ersatts med insats (se avsnitt I andra stycket grundavgift 2.1 1.2). till den slutliga kostnaden hänger

Ändringen i tredje stycket

i förhållande till BRL som framgår av samman med den ändring

första stycket.

3 §

motsvarar, med viss språklig justering, 2 § tredje stycket

Paragrafen

en som trädde i BRL. Det nämnda stycket tillkom genom lagändring kraft den 1 oktober 1981 (prop. 1980/81: 148, LU 29, rskr. 414, SFS

1981: 603). Om en har skett i strid med denna paragraf gäller 3 kap.

upplåtelse

7 § andra stycket.

SOU 1988: 14 Kapitel 6 231

4 § I paragrafen hänvisas till den nya ordning med förhandsavtal som vi lämnar förslag på i 4 kap.

Upplåtelseavtalet 5 § I paragrafen, som har 6 § BRL som förebild, anges de formkrav som gäller när en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt.

I första stycket görs i lagförslaget en hänvisning också till lagen

(1989: 0000) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till

bostadsrättsföreningar.

[andra stycket har grundavgift bytts ut mot insats (se avsnitt 2.l1.2).

En hyresgästs rätt till bostadsrätt 6 § Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. De föreslagna bestämmelserna, som anknyter till 8 kap. 12 §, har kommenterats i avsnitt 2.5.

Första stycket Enligt huvudregeln har den hyresgäst som är medlem i bostadsrättsföreningen rätt att få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt. Föreningen får dock vägra att upplåta lägenheten med bostadsrätt om

föreningen sagt upp hyresavtalet enligt bestämmelserna i 12 kap. jordabalken och hyresgästen är skyldig att flytta från lägenheten eller

särskilda skäl föreligger mot en Särskilda skäl mot en-

upplåtelse.

upplåtelse kan föreligga t. ex. om föreningen av rent misstag beviljat en sådan hyresgäst inträde i föreningen som anges i 8 kap. 12 § andra meningen punkterna 1-3, om avsikten från början varit att lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt.

SOU 1988: 14

232 Kapitel 6

Andra stycket

verkningslösa får

För att bestämmelsema i första stycket inte skall bli vid vite hyresnämnden på begäran av hyresgästen ålägga föreningen med bostadsrätt. Samtidigt får hyresnärnnden att upplåta en lägenhet fastställa villkoren för upplåtelsen, om hyresgästen begär det. I första hand blir det fråga om att fastställa de belopp som skall betalas i insats, och månadsavgift (se 3 kap. 5 § andra stycket).

upplåtelseavgift

skall utgöra rättesnöre. När villkoren fastställs likhetsprincipen Underlaget för nämndens prövning bör inges av föreningen.

Tredje stycket också Syftet med bestämmelserna i detta stycket är att hyresnämnden villkor för en när föreningen i och för

skall kunna fastställa upplåtelse

med bostadsrätt, men istället sig inte vägrar att upplåta lägenheten för upplåtelse som hyresgästen skäligen inte bör begär sådana villkor för övriga upplåtelser i huset. godta med hänsyn till villkoren

att frånträda

Ogiltiga upplåtelser och rätt för bostadsrättshavaren bostadsrätten i vissa fall

7 § två motsvarar i sak 7 § första stycket respektive

Paragrafens stycken

8 § tredje stycket BRL.

8§ stycke överensstämmer i sak med 7 § andra stycket

Paragrafens första

stämmer motsvarande sät: överens BRL. Andra och tredje stycket på BRL. med 7 § tredje och fjärde stycket

vid och när bostadsrätten jrånträds

Hyresvillkor ogiltiga upplåtelser

9 § innehåll stämmer överens med 7 § sista stycket

Paragrafens sakliga

har Dessutom har årsavgift bytts

BRL. Viss språklig justering gjorts.

ut mot månadsavgift (se avsnitt 2.11.3).

sou 1988: 14 Kapitel 6 233

Konkurrerande upplâtelser 10§ Paragrafens sakliga innehåll har hämtats från 8 § första och

,andra

BRL. .

stycket

Avsägelse 11 § Bestämmelsema i denna paragraf överensstämmer i sak med 16 § BRL.

Vad gäller förarbetena till 16 § andra stycket BRL, som motsvarar

andra stycket den nu kommenterade paragrafen i lagförslaget, hän-

visas till prop. 1977f78: 175, CU 32, rskr. 347. Lagändringen trädde i kraft den 1 juli 1978 (SFS 1978: 309).

4 kap. Förhandsavtal I detta kapitel föreslår vi att ett system med förhandsavtal införs även för bostäder (dvs. för bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt). Syftet år främst att möjliggöra för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av den egna lägenheten genom s. k. tillval. I den allmänna delen (avsnitt 2.7) har vi närmare kommenterat vårt förslag.

Rätt att ingå förhandsavtal och att ta emot förskott 1 § Av första stycket framgår att ett förhandsavtal endast får ingås innan det är möjligt att upplåta bostadsrätt, dvs. i första hand innan den ekonomiska planen eller en komplettering till planen har registrerats (jfr 2 kap.). Om nya lägenheter tillkommer senare, t. ex. vid vindsinredningar, får förhandsavtal således ingås så länge den aktuella lägenheten inte har redovisats i en (ny) ekonomisk plan eller i en

SOL 1988: l4 234 Kapitel 6

hyresrätte som komplettering till en sådan plan. Detsamma gäller med bostadsrätt. från början inte varit avsedda att upplåtas Iandra innebär för föreringen stycket anges vad förhandsavtalet och förhandstecknaren. Föreningen är skyldig att upplåta lägerheten genom avtalet. med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten att förvärva lägenheter med Förhandstecknaren är å sin sida skyldig bostadsrätt. I vissa fall upphör dessa förpliktelser (se 4 kap. 5-7 §§).

2 § för bostadsrätten endast *år tas Av första stycket framgår att förskott emot om det finns ett förhandsavtal. andra skall föreningen, innan förskott tas enot, ha Enligt stycket hos för återbetalning zv förställt betryggande säkerhet länsstyrelsen i strid medlet nu skottet till förhandstecknaren. Att uppbära förskott straffbarhet 4). Säkerheen bör sagda medför (se 9 kap. 3 § punkten ställas hos länsstyrelsen i samma ordning som gäller när föreiingen innan ha: redotar upp insatser den slutliga anskaffningskostnaden visats (se 3 kap. 2 § lagförslaget, jfr 5 och 6 §§ bostadsrättskurgörelskall säkerheten återställas på begäran xv för-

sen). Efter upplåtelsen

eningen.

_ F örhandsavtalet

3 § I första stycke anges de formkrav som gäller för :tt för-

paragrafens

skriftligen. I avtalet skall handsavtal. Förhandsavtalet skall upprättas som avses bli med parternas namn, den lägenhet upplåter anges beräknad för belopp som lännas i bostadsrätt, tidpunkt upplåtelsen, förskott samt de beräknade avgifterna för bostadsrätten. De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall enligt andra stycket för Av den almänna grundas på en kalkyl över kostnaderna projektet. att s. k. bofakta, med viss motiveringen (avsnitt 2.7.2) framgår kan utgöra en sådan kostnadskalkyl. Föreningms sty-

komplettering,

relse skall hålla kalkylen tillgänglig för den som vill ta del av dan.

SOU 1988: 14 Kapitel 6 235

4 §

Bestämmelsema i denna paragraf har tillkommit för att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som ett förhandsavtal innebär. Vad gäller förbudet för förhandstecknaren att sätta annan i sitt ställe bör, som framgår av paragrafen, undantag göras i förhållande till make och viss sambo.

Det bör uppmärksammas att vårt liksom BRL,

lagförslag, upptar

tre olika sambobegrepp. I förevarande paragraf, och i 8 10§

kap.

sista stycket, talas det om sådan sambo på vilken lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas. Enligt

l § den angivna lagen skall det i detta fall vara fråga om en ogift kvinna och en ogift man som bor tillsammans under förhållanden.

äktenskapsliknande

Men lagen skall också på ett homosexuellt samboförhållande,

tillämpas

se lagen (1987: 813) om homosexuella sambor. I 8 kap. 10§ tredje stycket anges annan närstående person än make som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren. Det kan t. ex. vara om ett

fråga

bam till bostadsrättshavaren. Slutligen förekommer ett mer vidsträckt samboförhâllande i 8 kap. 19 § 3 (jfr 8 kap. 21 § och hänvisningen

till 7 kap. föreningslagen).

Ogiltighet m. m.

5 §

Som framgår av denna är ett förhandsavtal om

paragraf ogiltigt

formföreskriftema i 3 § inte iakttas. I den allmänna

motiveringen

(avsnitt 2.7.2) har vi anmärkt att ogiltighet, eller jämkning av avtalet, dessutom kan inträda i vissa fall allmänna

enligt avtalsrättsliga grund-

satser.

6§

Denna paragraf omfattar endast Bestämmelserna

ombildningsfallen.

innebär att förhandsavtalets bestånd är beroende av att det

hyresavtal

som ligger till grund för förhandsavtalet består. Annars

upphör hyresgästens och föreningens förhandsavtalet. förpliktelser enligt

Skälen för att denna bör har vi utvecklat närmare i* av-

ordning gälla

snitt 2.7.2.

236 6 SOU 1988: 14 Kapitel

7§ I redovisas de situationer då förhandstecknaren ensidigt

paragrafen

kan frånträda avtalet. Detta får ske efter uppsägning. 1 får förhandstecknaren frånträda förhandsavtalet Enligt punkten om avtalet i strid med 4 kap. l §. Som vi anmärkt i den all-

ingåtts i ombildningsfallen, efter-

märma delen är punkten 2 inte tillämplig som förhandstecknaren redan bor i den lägenhet som skall upplåtas med bostadsrätt. framgår att förhandstecknaren får Av punkten 3 frånträda avtalet om upplåtelse inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Vi anser att denna regel bör tolkas restriktivt. bör således komma till stånd i

tämligen Upplåtelse

Bestämmelsen är nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten. konstruerad så att orsaken till fördröjningen spelar mindre roll, så inte beror på förhandstecknaren själv. Frågan var

länge dröjsmålet avgiftshöjning enligt punkten 4 bör, som

gränsen går för en väsentlig vi framhållit i avsnitt 2.7.2, överlämnas till rättstillämpningen.

Rätt till ersättning

8 §

Om ett förhandsavtal inte gäller enligt 4 kap. 5-7 §§ har förhandstecknaren rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte viss ränta. Dessutom som han lagt kan han få ersättning för kostnader ned inredning och utfomming (tillval). Han kan också

på lägenhetens

för arman skada. Det nu sagda framgår av paragrafens få ersättning har kommenterats nännare i den allförsta stycke. Bestämmelserna männa delen (avsnitt 2.7.2). Iandra uttalas att bestämmelserna i första stycket också

stycket

har uppburit förskott i strid med 4 kap. skall tillämpas om föreningen 2 §.

SOU 1988: 14 Kapitel 6 237

5 kap. Övergång av bostadsrätt innehåller nio paragrafer. Dessa har i stor utsträckning

Kapitlet

hämtats från de bestämmelser i BRL som intagits under rubriken i Övergång av bostadsrätt (10 § BRL och följande). Vissa av paragrafema i BRL under den nu aktuella rubriken (10, 12 och 15 §§) ändrades i samband med att förfarandet vid försäljning av bostadsrätt på offentligauktion lagreglerades (se SFS 1987:243). Vi återkommer till detta i 7 kap.

Rätt att utöva bostadsrätten efter en övergång l § Paragrafen motsvarar, med vissa språkliga justeringar, l0§ BRL. I första stycket lagförslaget görs en kompletterande hänvisning till bestämmelserna om rätt till medlemskap i 8 kap. 9-12 §§.

2 § Paragrafens sakliga innehåll stämmer överens med 12 § BRL.

Överlåtelseavtalet 3 § Paragrafen motsvarar 12 a § första stycket BRL. Endast vissa

mindre språkliga justeringar har gjorts.

Skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt infördes genom en . lagändring i BRL som trädde i kraft den l juli 1982 (SFS 1982: 353). Beträffande förarbetena hänvisas till prop. 1981/82: 169 s. 61 och 86.

Ogiltighet 4 § Paragrafens första stycke motsvarar 12 a § andra stycket BRL. Andra och tredje stycket överensstämmer med 13 § första respektive

SOL 1988: 14 238 Kapitel 6

andra Endast och redaktionella förändringar stycket BRL. språkliga har gjorts.

Ansvaret för förpliktelser

5 § stämmer i sak överens med 15 § första och andra stycket

Paragrafen

BRL.

6 § Bestämmelsema i denna paragraf motsvarar 15 § tredje stycket BRL.

7 § i denna överensstämmer i sak med 15 § Första meningen paragraf BRL. Bestämmelsen i andra meningen, som är ny,

fjärde stycket

med vårt förslag rörande vissa frågor om försäljning hänger samman på offentlig auktion (se avsnitt 2.12). av pantsatt bostadsrätt

bostadsrätten Förbehåll i stadgarna om rätt att återköpa eller lösa

8 § Denna motsvarar med endast vissa språkliga justeringar

paragraf

14 § BRL. Den nämnda i BRL erhöll sin nuvarande lydelse genom

paragrafen

i kraft den 1 maj 1985 (BoU 1984/85: 12, en lagändring som trädde rskr. 194, SFS 1985: 182).

Sidoavtal

9 § stämmer i sak överens med 15 § femte (sista) stycket

Paragrafen

BRL. i 15 § BRL den 1 januari 1984 isarn- Det nämnda stycket infördes som då i hyreslagen (se prop. band med de ändringar gjordes

SOU 1988: 14 Kapitel 6 239

1983/84: 137 s. 117 och 148). Därefter har sista meningen i stycket tillkommit (prop. 1986/87: 37 s. 64, SFS 1987: 243).

6 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter Detta kapitel motsvarar i huvudsak 18-39 §§ BRL. Ordningen mellan paragrafema har dock i stor utsträckning kastats om i lagförslaget. Samtidigt har bestämmelserna delats upp i fler, kortare

paragrafer.

Även det nu aktuella kapitlet har självfallet undergått

en språklig översyn. Dessutom har vissa sakliga nyheter tillkommit. Vi återkommer till dessa sakfrågor i kommentaren till respektive paragraf.

Föreningens ansvar för lägenhetens skick vid tillträdet m. m. 1 § Paragrafen motsvarar, med någon mindre språklig justering, l8§ BRL.

2 § Paragrafen stämmer i sak överens med 20 § BRL. I första stycket har årsavgift bytts ut mot månadsavgift (se avsnitt 2.ll.3).

3§

Paragrafen har, efter några mindre språkliga ändringar, överförts

från 19_§ BRL.

Även i denna paragrafs första stycke har årsavgift ut mot

bytts

månadsavgift (se ovan under 2 §).

4 § I sak motsvarar denna paragraf 21 § BRL.

5§ Paragrafen motsvarar 22§ BRL. Endast mindre ju-

några språkliga

steringar har gjorts.

240 6 SOU 1988: 14 Kapitel

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten

6 § som har delats stämmer i sak överens Paragrafen, upp i två stycken, med 25 § BRL.

7 § har hämtats från 27 § BRL. Sakinnehållet är detsamma. Paragrafen

8§ Med mindre justeringar motsvarar denna paragraf

några språkliga

31 § BRL.

9 §

Paragrafen motsvarar i sak 28 § BRL.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

10 § I behandlas våra förslag om i andra hand av

paragrafen upplåtelse

har motiverats närmare i avsnitt

bostadsrättslägenheter. Förslagen

2.10.3. Beträffande rätt hänvisas till 30 § BRL.

gällande

i innebär att den som

Ändringen första stycket generella möjlighet

för närvarande finns att utan samtycke upplåta en bostads-

styrelsens

i andra hand i dess helhet till medlem i föreningen tas

rättslägenhet

måste även inhämtas i ett bort. I fortsättningen styrelsens samtycke sådant fall. i andra indirekt uttryck åt principen att Ändringen stycket ger

fritt får besluta om andrahandsupplåtelse när en juridisk

föreningarna är bostadsrättshavare. hänger samman med våra

person Förslaget i avsnitt 2.4.2 angående förutsättningama för en juridisk ståndpunkter

att bli medlem i föreningen (se 8 kap. 10 och 12 §§). Som vi person uttalat i den allmärma delen bör den juridiska person (ej kommun) som avser att förvärva bostadsrätten till en bostadslägenhet, dessförinnan överenskomma med föreningen om under vilka förutsättningar om medlemskap beviljas. Att så sker ligger lägenheten får disponeras

sou 1988: 14 Kapitel 6 241

framför allt i den juridiska personens intresse, men även för för-

bör det vara värdefullt att denna fråga klarläggs i samband eningen med överlåtelsen. personer som redan erhållit ett

De juridiska samtycke från föreningen att upplåta lägenheten i andra hand, bör vid ikraftträdandet omedelbart omfattas av det nya systemet. Ett tidsbegränsat samtycke bör dock fortfarande gälla tills vidare. Det nu sagda innebär att en juridisk person som har förvärvat bostadsrätten till en bostadslägenhet kan bli tvungen att överlåta bostadsrätten, om inte föreningen lämnar sitt samtycke till att lägenheten även fortsättningsvis upplåts i andra hand. Sista meningen i stycket har tillkommit främst för att avvecklingen av ett dödsbo inte skall försvåras.

Ändringen i tredje stycket motsvarar ändringen i första stycket.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick ll «

§ Paragrafen har intagits i lagförslaget med 26 § BRL som förebild.

.Liksom i den gällande bestämmelsen uttalas i första stycket att bostadsrättshavaren på egen bekostnad skall hålla lägenheten i gott skick. Han skall med andra ord själv svara för det s. k. inre underhållet, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller tredje stycket. I andra meningen har, i förtydligande syfte, tillagts att föreningen skall svara för underhållet av den del av huset som inte faller på bostadsrättshavaren. I tredje meningen införs dock den nya bestämmelsen att det i en småhusförenings stadgar får föreskrivas att bostadsrättshavama, med angivna begränsningar, skall svara för sådant underhåll som föreningen annars skulle stå för (dvs. det yttre underhållet). De gjorda tilläggen i första stycket innebär att BRL:s lägenhetsbegrepp behålls, vilket innebär att bl. a. ytterväggarna inte hör till en lägenhet i detta avseende (ej heller beträffande småhus). De nu aktuella frågorna har vi kommenterat närmare i avsnitt 2.9.3. om underhållsansvaret sammanhänger med vårt

Frågan

förslag i 1 kap. 6 § andra stycket. Enligt den bestämmelsen kan även mark komma att höra till lägenheten. I så fall svarar bostadsrättshavaren också för skicket på marken.

SOU 1988: 14 242 Kapitel 6

Andra och tredje stycket har överförts från 26 § BRL med enbart vissa språkliga justeringar.

Rätt för föreningen att komma in i lägenheten 12 § Paragrafen motsvarar i sak 29 § BRL.

får ta ut Vilka avgifter en bostadsrättsförening 13 § som inte har någon motsvarighet i BRL, är en följd av Paragrafen, vår översyn av BRL:s avgiftssystem (se avsnitt 2.11).

Hur avgifterna skall betalas 14 § Även denna är ny i förhållande till gällande rätt (jfr 13 §).

paragraf

en till 12 kap. 20§ jordabalken be- Förslaget innebär anpassning träffande bl. a. frågan när en avgift skall anses betald till föreningen (se avsnitt 2.10.2 under rubriken Upprepade fall av förverkanden).

Om som skall betalas före tillträder inte betalas i rätt tid

avgifter

15 § i sak överens med Paragrafens första och andra stycke stämmmer grundavgift ändrats till insats (se av- 32 § BRL. I första stycket har snitt 2.11.2). I tredje stycket, som saknar motsvarighet i BRL, görs en hänvisbestämmelser om förverning till 6 kap. 17-24 §§. Där meddelas kande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

SOU 1988: 14 6 243 Kapitel

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid

avgiftshåjning

16§

Paragrafen motsvarar i sak 23§ BRL. Att ut mot

obilligt bytts

oskäligt är således endast en språklig ändring.

F örverkande

17 §

Paragrafen har intagits i lagförslaget med 33 § första BRL

stycket som förebild. TiH att börja med har vissa

språkliga justeringar gjorts

i bestämmelsema. Dessutom har följande skett.

ändringar

I punkten 1 har bytts ut mot insats grundavgift (se avsnitt 2.l1.2). Vidare har årsavgift ändrats till månadsavgift (se avsnitt 2.1 1.3). Punkten 2 är en ny bestämmelse i förhållande till BRL:s förverkandekatalog. Regeln uttalar att bostadsrätten är förverkad, om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala månadsavgift i rätt tid, åsidosatt sina förpliktelser att i så hög grad han skäligen inte bör få behålla till benyttjanderätten. Bakgrunden stämmelsen och hur den enligt vår bör av

mening tillämpas framgår

avsnitt 2.10.2 (Upprepade fall av förverkanden). Införandet av denna nya punkt innebär, vid en jämförelse med 33 § BRL, en

förskjutning

framåt av de följande punkterna. Punkten 8 (33 § första stycket 7 BRL) har gjorts om redaktionellt på så sätt att hänvisning numera till en

görs efterföljande paragraf

(18 §) i frågan om skyldighet att bl. a. inneha i visst

anställning företag.

18§

Paragrafen motsvarar i sak 33 § andra stycket BRL, dock med det tillägg som framgår ovan under kommentaren till 6 17 §

kap. punk-

ten 8 i

lagförslaget.

244 6 SOU 1988: 14 Kapitel

l9§ Första meningen i paragrafen motsvarar i sak 33§ tredje stycket BRL. inte heller aktuell om föreningen Frågan om rättelse är således 2 i den av oss föreslagna nya förverkandepunkten

åberopar

Andra i som saknar

6 kap. 17 § lagförslaget. meningen paragrafen,

i BRL, innefattar en anpassning till hyreslagen (l2kap. motsvarighet se avsnitt 2.10.3). 42 § första stycket 2 jordabalken,

20§

språkliga justeringar, 34 §

Paragrafen motsvarar, med några mindre första stycket BRL.

21§

stämmer i sak överens med 34 § andra stycket BRL.

Paragrafen

22§ i BRL, föreslås att I paragrafen, som inte har någon motsvarighet om sin återvinningsrätt samt att bostadsrättshavaren måste underrättas meddelande skall lämnas till socialnämnden vid uppsägning på grund med betalav förverkande enligt 6 kap. 17 § 1 (såvitt avser dröjsmål av Meddelande skall dock endast lämnas ifråga

ning månadsavgift).

som har kommenterats närmare i

om en bostadslägenhet. Förslaget,

att en beavsnitt 2.10.2, innebär anpassning görs till motsvarande

stämmelser i hyreslagstiftningen (12 kap. 44 § jordabalken).

av underrättelsen anser vi att samma regler

I fråga om delgivning

Detta av hänvisningeni andra

bör gälla som vid uppsägning. framgår

dom nr DT 28, 1988-07-25, mål stycket (jfr dock Högsta domstolens T 550/86).

23 §

Bestämmelserna i denna paragraf motsvarar i sak 36 § BRL.

24 §

överens med 33 § sista BRL.

I sak stänuner paragrafen stycket

sou 1988: 14 Kapitel 6 245

F örfarandet vid uppsägning 25 § Paragrafen har samma sakliga innehåll som 39§ första och .andra stycket BRL. I första stycket har årsavgift bytts ut mot månadsavgift (se avsnitt 2.1 l .3).

26§ Paragrafen motsvarar, med några språkliga justeringar, 39§ tredje och fjärde stycket BRL.

27 § Paragrafen motsvarar 39 § sista stycket BRL. Att vräk-

begreppet

ning bytts ut mot avhysning hänger samman med att motsvarande

ändring skett inom hyreslagstiftningen.

28 § Paragrafen stämmer i sak överens med 24 § BRL.

29§ har samma innehåll som 37§ första och andra

Paragrafen sakliga

stycket BRL.

Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt 30 § Paragrafen motsvarar, med endast någon mindre språklig justering, 37 § tredje stycket BRL.

Vissa övriga meddelanden 31 § Paragrafen motsvarar 74 § BRL.

246 SOU 1988: 14 Kapitel 6

När bostadsrätten övergått till föreningen

32 §

överförts Paragrafen har, med några mindre språkliga justeringar,

från 17 § BRL.

av bostadsrätten i vissa fall Upphörande

33 §

stämmer överens med 38§ BRL. Endast några mindre Paragrafen språkliga justeringar har gjorts.

7 kap. Offentlig auktion

rörande bl. a. förfarandet Den 1 juli 1987 trädde nya regler i kraft vid av bostadsrätt på offentlig auktion (prop. 1986/87: 37,

försäljning

BoU Förutom ändringar och tillägg i 13, rskr. 249, SFS 1987: 243). i ett antal i BRL infördes samtidigt fyra nya paragrafer

paragrafer

ikraftträdandet har viss dislagen (80-83 §§). Såväl före som efter vid en offentlig auktion skall kussion förts i frågan om bostadsrätten ord om utropas med eller utan förbehåll om panträtt, eller med andra att ta emot betalning även om dennes panthavaren skall vara skyldig denna fråga fordran inte blivit täckt. Vi har tagit upp och behandlat

lagstiftning i denna

i avsnitt 2.12. Vårt förslag till

tämligen ingående

meningen) samt i 7 kap. 1, 2 och del har influtit i 5 kap. 7 § (andra

till 7 kap. lagförslaget

4 §§. I övrigt har 80-83 §§ BRL överförts Bestämmelserna har dess-

med endast smärre språkliga justeringar.

utom försetts med rubriker.

Förordnande av god man

1 §

motsvarar 80 § BRL.

Paragrafen

av ett ärende om förordnande av För att underlätta handläggningen offentlig auktion, föreslår god man vid försäljning av bostadsrätt på

SOU 1988: 14 6 247 Kapitel

vi dock att det tillägget görs i första stycket att får meddela

tingsrätten

beslut i ärendet utan bostadsrättshavarens hörande. Denna möjlighet bör utnyttjas främst i de fall det inte är känt var bostadsrättshavaren uppehåller sig.

Auktionrfärfarandet

2 § Paragrafen motsvarar i sak 81 § BRL. I första stycket föreslår vi dock att det tillägget att bostadsgörs rätten skall utropas utan förbehåll om panträtt, om inte föreningen medger annat (se avsnitt 2.12).

Gode mannens rätt till ersättning 3 §

Paragrafen motsvarar, med endast någon mindre språklig justering.

82 § BRL.

Redovisning av Mpeskillingen 4 § Paragrafen motsvarar i sak 83§ BRL, med det tillägget i första stycket att om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåll om panträtt. är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid (se avsnitt 2.12).

8 kap. bestämmelser

Föreningsrättsliga

Som vi nämnt i till avsnitt 6.1 bör även i

inledningen lagförslaget

reglerna om själva nyttjanderätten komma före de rent föreningsrättsliga bestämmelsema. Dessa senare bestämmelser behandlas i detta kapitel. Till stor del har det aktuella regelkomplexet överförts från 1971 års lag med endast och redaktionella Vissa

språkliga justeringar.

sakliga nyheter har dock tillkommit, främst inom ramen för de be-

248 Kapitel 6 SOU 1988: l4

stämmelser som föreslås om rätt till medlemskapi bostadsrättsför- (9-l2 §§) och rätt för föreningarna att ta lêgenhetsutrymmen

eningen

i för angelägna ändamål (22-24 §§). Förändringen i det

anspråk

senare avseendet innebär en uppluckring av den vetorätt som bostadsrättshavaren tidigare haft vad gäller intrång i den egna lägenheten vid ombyggnader och liknande åtgärder.

Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening 1 § I paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, härvisas till de inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar som finns i kap. 2-4 §§.

2§ Bestämmelserna i denna och 3§ ir hämtade från

paragraf

46 §

BRL.

3§ Se kommentaren ovan under 2 §.

4 § Paragrafen motsvarar i sak 41 § BRL.

Stadgar 5 § är hämtad från 44§ BRL. Viss språklig anpassning har

Paragrafen

(1987: 667) om ekonomiska föreningar. I gjorts till 2 kap. 2 § lagen förhållande i BRL har 4

till den nyss nämnda paragrafen punkterna och 7 utgått, eftersom vi föreslagit att de aktuella avgifterna (inträdesavgift och vissa regelbundna avgifter m. m.) inte skall få tas

ut i fortsättningen (se avsnitt 2.11.6). Även punkten 5 har tagits

bort

i lagförslaget). Enligt lagförslaget

(jfr 6 kap. 13 § första meningen

sou 1988: 14 _ Kapitel 6 249

skall gmndema anges i föreningens stadgar för att överlåtelseavgift skall få tas ut (se avsnitt 2.11.5).

« 6 § I paragrafen, som saknar motsvarigheti BRL, hänvisas till de bestämmelser som skall tillämpas vid ändring av en bostadsrättsför-

4 -

enings stadgar.

Firma 7 § Paragrafen motsvarari sak 45 § första - fjärde stycket BRL.

I förtydligande syfte har vi i jjärde stycket tillagt att inte heller en sammansättning av ordet bostadsrätt får användas av andra än

bostadsrättsföreningar.

8.§ Paragrafen motsvarar 45 § sista stycket BRL.

Rätt till medlemskap i bostadsrättjöreningen

9 § Första och andra stycket i paragrafen stämmer i sak överens med 51 §BRL. I förhållande till BRL har styckena kastats om. Paragrafens tredje stycke motsvarar 2 § andra stycket BRL.

10§

Första stycket. Första meningen stämmer i sak överens med 11 § första stycket första meningen BRL. Andra meningen, som inte har

någon motsvarighet i BRL, hänger samman med värt förslag i 6 kap.

10 § andra stycket. Syftet är således att begränsa juridiska personers rätt att bli bostadsrättshavare till bostäder och kunna upplåta sådana lägenheter i andra hand. Dessa frågor har kommenterats närmare i avsnitt 2.4.2 och 2.10.3.

SOU 1988: 14 250 Kapitel 6

Andra Bestämmelserna motsvarar ll § första stycket stycket. andra och tredje meningen BRL. Tredje och stycket. Dessa stycken har samma sakliga innehåll

fjärde

som 11 § andra och tredje stycket BRL.

l1§ I vilka villkor för medlemskap som paragrafens första stycke anges är utan verkan. Våra i dessa frågor framgår av avsnitt ståndpunkter inte i BRL, uttalas att 2.4. I punkten 1, som har någon motsvarighet ett villkor för som innebär att ett visst medlemskap är utan_ verkan eller en viss inkomst skall förutsättning för medborgarskap utgöra inträde Bestämmelserna i 2 stämmer överens i föreningen. punkten första BRL. Inte heller punkten 3 har någon med 11 a§ stycket i BRL. Här uttalas att ett villkor för medlemskap är utan motsvarighet verkan som innebär att villkoret på annat sätt än som anges i punkten mot den som vill vinna inträde i föreningen eller 1 och 2 är oskäligt överlåta sin bostadsrätt. Bestämmelsema i andra motsvarar 11 a§ andra stycket stycket BRL.

l2§ Bestämmelserna i denna har kommenterats i avsnitt 2.5.

paragraf

Första stämmer i sak överens med 51 a § första meningen dock att endast sådana hyresgäster som meningen BRL, att det tillagts vid tiden för förvärvet bodde i fastigheten skall ha rätt att bli med- Andra i har delvis hämtats från lemmar. meningen paragrafen 51 a § andra meningen BRL. Punkterna 2 och 3 är nya i sak, liksom att bostadsrättsföreningen får vägra den hyresgäst inträde i föreningen som ansöker om medlemskap senare än ett år från fastighetsforvärvet. tilläggs således betydelse i både Tidpunkten för fastighetsförvärvet första och andra Oavsett problematiken kring s. k. svä-

meningen.

vande menar vi att den i det nu aktuella avseendet relevanta förvärv, bör vara när undertecknats av både säljaren

tidpunkten köpekontraktet

3 § första av och köparen (jfr stycket lagen (1975: 1132) om förvärv

hyresfastighet m. m.).

SOU 1988: 14 Kapitel 6 251

Tvister om medlemskap 13 § Bestämmelsema i denna paragraf har 52 § BRL som förebild.

Uttrâde ur föreningen och uteslutning

14 § Första och andra stycket motsvarar i sak 53§ första och andra stycket BRL. Bestämmelserna i tredje stycket är nya (se avsnitt 2.5.2). Fjärde stycket stämmer i sak överens med 53 § tredje stycket BRL.

Medlems- och lägenhetsförteckning

15 §

Paragrafen motsvarar, med några mindre språkliga justeringar, 47 §

BRL.

16 ä Jfr 48 § BRL.

17 § Jfr 49§ BRL. I tredje stycket har avskrift bytts ut mot en

styrkt kopia.

i 18 § Jfr 50§ BRL.

Bostadsrättdöreningens ledning

19 § Bestämmelserna i denna paragraf motsvarar, med några

mindre

språkliga justeringar, 56 § BRL.

252 6 SOU 1988: 14

Kapitel

20 §

med 57 § BRL som förebild. Paragrafen har intagits i lagförslaget

Bestämmelser om föreningsstämma

21 §

Paragrafen stämmer i sak överens med 59 § BRL.

Särskilda villkor för föreningsstämman beslut

22 § I behandlas olika situationer då det krävs att särskilda vill-

paragrafen

kor är för att ett beslut på en föreningsstämma skall vara

uppfyllda

Bestämmelserna har i stor utsträckning hämtats från

giltigt.

60 § BRL (angående förarbetena till denna paragraf, se prop. 1971: 12 s. 159 f.). Vi kommenterar nu endast översiktligt de sakliga I den allmärma delen, avsnitt 2.8,

nyheter vi har intagit i lagförslaget.

behandlat grundavgift har har vi tämligen ingående dessa frågor. Att i första 1 har vi kommenterat i bytts ut mot insats stycket punkten avsnitt 2.1 1.2. Av bestämrnelsema i första stycket punkten 2 framgår att bostadsrättshavarens vetorätt beträffande förändringar i den egna lägenheten kan om minst två av de röstande på för-

brytas tredjedelar

har med på beslutet och det dessutom har god-

eningsstämman gått

känts av I bostadsrättshavarens intresse har således

hyresnämnden.

även i detta fall tillskapats en särskild ordning med prövning i hyresnämnden. Vad första stycket punkterna 1

gäller godkännande enligt

och 2 anser vi att skall vara sökande hos hyresnämnden

föreningen

med de berörda bostadsrättshavama som motparter. I nämndens bör att formalitetema kring det stämrnobeslut

prövning ingå granska

som ansökan avser (se även kommentaren till avsnitt 6.7). i andra stycket innebär, som nännare har kommenterats Förslaget iavsnitt en till hur redan i löses

2.8.4, anpassning frågan dagsläget

inom vissa Ett från bostadsrättshavaren bör

föreningar. godkännande

endast kunna länmas efter stämman.

sou 1988: 14 Kapitel 6 253

_

23 § I som inte har någon motsvarighet i BRL, lämnas anvis-

paragrafen,

om under vilka som hyresnämnden skall god-

ningar förutsättningar

kärma ett stämmobeslut om intrång i en lägenhet enligt 22 § första

2. Beslutet skall, som i lagtexten, godkännas om åtgär-

stycket anges

den är och med den inte skäligen kan tillgodoses på

angelägen syftet

annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaremDessutom den situationen att bostadsrättshavaren, som villkor for

regleras

att föreningen skall lösa in H-ur beett intrång, begär bostadsrätten. stämmelsema i denna bör tillämpas framgår närmare av

paragraf

avsnitt 2.8.4.

24§ Inte heller denna har någon motsvarighet i BRL.

paragraf

Bestämmelserna, som reglerar bostadsrättshavarens rätt till ersättning samt att underrätta panthavare vid intrång i

föreningens skyldighet bostadsrätten, har kommenterats i avsnitt 2.8.4.

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

25 §

har som förebild 60a§ första-tredje stycket BRL.

Paragrafen

Beträffande andra stycket i den i lagförslaget nu aktuella paragrafen hänvisas dock till bestämmelserna i lkap. 4 § (se kommentaren

under denna paragraf).

- 26 §

motsvarar i sak 60 a § fjärde stycket BRL.

Paragrafen

27 §

motsvarar i sak 60 a § femte stycket BRL.

Paragrafen

28 § Denna motsvarar i sak 60 a§ sista stycket BRL.

paragraf

SOU 1988: 14

254 Kapitel 6

Ändring av stadgar

29 § stämmer i sak överens med 62§ BRL utom såvitt avser Paragrafen andra andra Beträffande detta tillägg se korrmenstycket meningen. taren till 8 kap. 22§ andra stycket.

30§ har 63 § BRL som förebild. Även i denna paragraf i lag-

Paragrafen

har bytts ut mot kopia (jfr 8 kap. l7§ tredje förslaget avskrift i

stycket).

Revision och särskild granskning samt redovisning

31 § med 58 § BRL som förebild.

Paragrafen har tagits in i lagförslaget

i andra är föranledda av att vi föreslagit att

Åndringama meningen

skall bytas ut mot insats och att inträdesavgift inte längre

grundavgift

skall få tas ut (se avsnitt 2.11.2 och 2.l1.6).

Vinstutdelning m. m.

32 § motsvarar, med mindre språkliga justeringar, 54 §

Paragrafen några

BRL. Grundavgift har bytts ut mot insats (se avsnitt 2.11.2).

33 § Paragrafen motsvarar i sak 55 § BRL.

Likvidation och upplösning samt fusion

34 § har 65 § BRL som förebild. Tredje meningen har tillagts

Paragrafen

av vårt i 1 4 § första stycket. De följder med anledning förslag kap. är med att antalet medlemmar eller bostads-

som således förknippade

SOU 1988: 14 Kapitel 6 255

rättshavaxe i föreningen nedgått under fem, skall i fortsättningen även gälla om antalet lägenheter blir färre än fem. Det bör framhållas att det hela tiden måste finnas minst fem lägenheter som används varak-

tigt och självständigt. Annars kan föreningen bli likvidationspliktig.

Justeringen i sista meningen är föranledd av att vi föreslagit att gnmdavgift skall bytas ut mot insats och att inträdesavgift inte längre skall få tas ut (se avsnitt 2.11.2 och 2.11.6).

35 § Paragrafen motsvarar 66 § BRL.

Registreringsmyndighet m. m.

36 § Paragrafen stämmer i sak överens med 67 § BRL.

9 kap. Skadestånd, straff och vite m. m. Bestämmelserna i detta kapitel är hämtade från 69-71 §§ BRL. Viss

språklig justering har gjorts i paragrafema. En saklig nyhet har

införts i 9 kap. 3 § (fjärde punkten). Sakändringen hänger samman med vårt förslag i 4 om förhandsavtal. Den nämnda paragrafen i

kap.

lagförslaget har även gjorts om redaktionellt i förhållande till sin förebild 71 § BRL.

1 § Paragrafen har i sak samma innehåll som 69 § BRL.

2 § I paragrafen görs motsvarande hänvisning till lagen om ekonomiska föreningar som i 70 § BRL.

256 6 SOU 1988: 14 Kapitel

3§ har samma innehåll som 71 § BRL, uton såvitt Paragrafen sakliga i den angivna bestämmelsen

avser jiärde punkten lagförslaget. Enligt

är det även straffbart att uppbära förskott i strid med 4 kap. 2 §. Straffbarheten inträder när föreningen uppbär förskott utan antingen att det finns ett förhandsavtal eller, om ett sådant avtal finns, när förskott tas emot utan att föreningen dessförinnan ställt betryggande säkerhet hos för återbetalning av förskottet till för-

länsstyrelsen

handstecknaren (se avsnitt 2.7.2).

Förfarandet i bostadsrättstvister m. m. 10 kap. I detta som innehåller sex paragrafer, har samlats de bestäm-

kapitel,

melser som rör förfarandet i bostadsrättstvister m. m. I huvudsak motsvarande regler finns i BRL. Bestämmelsen i 10 kap. 6 §är dock ny.

1 § motsvarar i det väsentligaste 77 § BRL.

Paragrafen

2 § sakliga innehåll stämmer överens med 76 § BRL

Paragrafens

3 §

Med viss språklig justering motsvarar paragrafen 78 § BRL.

4 § I hänseende stämmer paragrafen överens med 68 § BRL.

sakligt

5§ Bestämmelserna i denna har överförts till lagförslaget från

paragraf

Sakinnehållet är detsamma men viss språklig och redak- 73 § BRL.

tionell justering har gjorts.

i sou 1988: 14 Kapitel 6 257

6 § Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. Den sammanhänger med vårt förslag i 3 kap. 6 §.

t

Övergångsbestämmelser

I den allmänna motiveringen (se avsnitt 5.2) anger vi att den nya bostadsrättslagen bör kunna träda i kraft i vart fall den 1 januari 1990. Dessutom berör vi frågan om behovet av Övergångsbestämmelser till den nya lagen. Dessa Övergångsbestämmelser har i stor utsträckning hämtats från motsvarandebestärnmelser till 1971 års lag. Vissa av övergångsreglema till den gällande lagen har dock uteslutits som numera obehövliga. I de följande punkterna vårt

kommenteras

lagförslag i dessa delar. Vad gäller hänvisningar till 1971 års lag, se prop. 1971: 12 s; 18 och s. 169 f.

Punkt I

Den nya bör träda ikraft så snart som möjligt. Vi föreslår att

lagen

detta sker i vart fall den 1 januari 1990. Trots att BRL då skall upphöra att gälla kommer äldre lag ändå att gälla i vissa fall (se nedan).

Punkt 2

Denna punkt anknyter till punkt 2 övergångsbestämmelsema till 1971 års lag (avseende de s. k. besittningsföreningama).

Punkt 3 Bestämmelserna i denna punkt innebär bl. a. att en föreskrift i en befintlig bostadsrättsförenings stadgar som strider mot den nya lagen upphör att gälla vid ikraftträdandet, om inte något annat följer av en

särskild övergångsbestämmelse till lagen (jfr punkt 3 Övergångsbe-

stämmelsema till 1971 års lag).

Punkt 4

Denna punkt är delvis hämtad från punkt 4 övergångsbestämmelsema

till 1971 års lag.

258 Kapitel 6 SOU 1988: 14

Punkt 5 Dessa bestämmelser knyter i första hand an till våra förslag i avsnitt 2.10.2 om försumliga avgiftsbetalare (jfr punkt 8 Övergångsbestämmelsema till 1971 års lag).

Punkt 6 Bestämmelserna i denna punkt motsvarar i sak punkt 9 Övergångsbe-

stämmelsema till 1971 års lag.

Punkt 7 Denna punkt har, med vissa språkliga justeringar, överförts från punkt 10 övergångsbestämmelsema till 1971 åts lag.

Punkt 8 Jfr punkt ll övergångsbestämrnelsema till 1971 års lag.

Punkt 9 Jfr punkt 14 övergångsbestämmelsema till 1971 års lag. Tillägget en kammarrätt hänger samman med bestämmelsen i 10 kap. 4 § (jfr 68 § BRL).

Punkt 10 En tvist som har anhängiggjorts före den nya lagens ikraftträdande skall prövas enligt äldre bestämmelser. Denna princip gällde också när BRL trädde i kraft (se punkt 15 övergångsbestämmelsema till 1971 års lag). I begreppet bostadsrättstvist innefattas i lagförslaget även en tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 9§ (jfr 10 kap. 1 och 2 §§)-

Punkt 1 1 Första och andra stycket motsvarar i sak punkt 16 Övergångsbestämmelsema till 1971 års lag. Bestämmelsema är tillämpliga på de s. k.

hyresföreningama.

SOU 1988: 14 Kapitel 6 259

Den i tredje stycket föreskrivna begränsade giltigheten av l kap. 9 § tredje stycket anknyter till den giltighetstid som gäller för lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

6.2 till om av vissa

Förslaget lag omregistrering bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

I avsnitt 4.2.1 har vi redogjort för under vilka förutsättningar en

får till en bostadsrättsförening. Vi

bostadsförening omregistreras

föreslår att ornregistreringen genomförs med tillämpning av en särskild (omregistreringslagen), som skall gälla under i första hand

lag

fem år från ikraftträdandet. Lagförslaget upptar sex paragrafer.

1§ I paragrafen avgränsas de bostadsföreningar som kan komma ifråga för omregistrering. Lagen är således endast tillämplig på bostadsför-

eningar som omfattas av punkten 2 eller ll övergångsbestämmelsema

till bostadsrättslagen (1989: 0000), dvs. de s. k. hyres- och besitt-

ningsföreningama.

2§ För att omregistreringen skall kunna genomföras gäller som allmän förutsättning att föreningens stadgar måste ändras så att de inte strider

mot bostadsrättslagen. Vidare anges i paragrafen vilka övriga förut-

sättningar som gäller för omregistrering.

3§

Paragrafen reglerar omröstningsförfarandet inom föreningen. Beslut_ av bostadsföreningen för omregistrering skall fattas på en förenings-

stämma i den ordning som gäller enligt 7 kap. lagen (1987: 667) om

ekonomiska föreningar. I princip skall samtliga röstberättigade i för-

eningen vara ense. Ett beslut med anledning av ornregistreringen skall

emellertid också vara giltigt om det har fattats på två* på varandra följande föreningsstämmor och på den senare stämman biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. Enligt huvudregeln skall det nu

260 6 SOU 1988: 14 Kapitel

villkor om större sagda gälla även om föreningens stadgar innehåller majoritet. Bestämmelserna om viss majoritet i 15 § andra stycket sista meningen föreningslagen skall inte tillämpas i detta sammanhang.

4§

Innan ett beslut fattas för omregistrering skall bostadsförcningens styrelse ha upprättat en förenklad ekonomisk plan för föreningens verksamhet. De som skall länmas i planen anges iparagra-

uppgifter

fen. eller den som bestämmer får

Regeringen myndighet regeringen

meddela föreskrifter om innehållet i den ekonomiska pla-

ytterligare

nen. Planen skall av styrelsen hållas tillgänglig vid föreningsstämman. I samband med att kontrollera registreringen åligger det länsstyrelsen att förutsättningama för omregistrering är uppfyllda.

5§ När ett beslut om har vunnit laga kraft, skall de

omregistrering

som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt

lägenheter

2 eller 11 övergångsbestämmelsema till den föresom anges i punkt slagna nya bostadsrättslagen i stället anses upplåtna med bostadsrätt. Detta framgår av paragrafens första stycke. I andra stycket anges att det ankommer på bostadsrättsföreningens utfärda bevis till bostadsstyrelse att genast efter omregistreringen rättshavama om bostadsrätterna. Vidare anges vilka uppgifter som skall intas i beviset. måste självfallet även vidta vissa andra

Styrelsen

t. ex. se till att medlems- och lägenhetsförteckning upprättas

åtgärder,

i överensstämmelse med 8 kap. 15-17 §§ bostadsrättslagen, jfr lagen för vissa bostadsföreningar och bostads- (1983: 1046) om skyldighet

att föra lägenhetsförteckning m. m. aktiebolag

6§ Sedan beslutet om vunnit laga kraft skall registre-

omregistrering

for anteckning i fastighetsboken om

ringsmyndigheten (länsstyrelsen)

namnändring genast underrätta inskrivningsmyndigheten. Någon ny behöver således inte inges av föreningen.

lagfartsansökan

sou 1988: 14 Kapitel 6 261 g

6.3 om i

Förslaget till lag ändring lagen (1982: 352)

om rätt till för till

fastighetsförvärv ombildning

bostadsrätt

Våra förslag om ändringar i denna lag har kommenterats tämligen utförligt i den allmänna delen (kapitel 3).

3 § Iandra stycket, som har gjorts om redaktionellt, tilläggs i sak att skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen redan hyresgästerna vid den tidpunkt de skriftligen förklarar sig intresserade av en ombildning. Ändringen har gjorts förvatt förstärka att ombildningen skall ske på initiativ av de boende (se avsnitt 3.2).

6 § Beträffande ändringarna i denna paragraf se avsnitt 3.4. För att förhindra kringgåenden av hembudsskyldigheten har det i första stycket tillagts att vissa associationsrättsliga övergångar skall jämställas med överlåtelser genom köp eller byte. Enligt en ny punkt (5) i andra stycket får en överlåtelse ske utan hembud till bostadsrättsföreningen, om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen.

9 § Ändringen i lagrummet är endast en redaktionell anpassning till för-

slaget till ny bostadsrättslag.

l2§ Förslaget till ändring i lagrummet (första stycket) innebär, förutom en anpassning till vårt förslag i 6 §, att en viss utvidgning görs av de

s. k. spärrbestämmelsema i förevarande paragraf. Syftet är att förmå

fastighetsägaren att inte inta sådana villkor i ett hembud som kan bedömas som oskäliga mot föreningen (avsnitt 3.5).

6 SOU 1988: 14

262 Kapitel _

l3§ främst för att Tillägget i första» och andra stycket har tillkommit kunna antedateras av parterna i syfte att

köpehandlingar inte skall

komma ifrån hembud (avsnitt 3.3).

6.4 till om i äktenskapsbalken Förslaget lag ändring

7 kap. 4 § i hänger samman med värt förslag

Det nya andra stycket paragrafen

om forhandsavtal (se avsnitt 2.7).

6.5 till om i lagen (1987: 232) Förslaget lag ändring

e

om sambors hem

gemensamma

2 § Se kommentaren till förslaget till lag om ändring i äktenskapsbalken (avsnitt 6.4).

till om i 667)

6.6¶Förslaget lag ändring lagen (1987: om ekonomiska föreningar

7 kap. 13 § i lagrummet föranleds av värt förslag till lag Det nya tredje stycket av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsför-

om omregistrering

eningar (se avsnitt 6.2).

6.7 till om i

Förslaget lag ändring lagen (1973: 188)

om arrendenämnder och hyresnämnder

4 § i 3 och 4.

I paragrafen har ändringar gjorts första stycket punkterna I lagts på hyresnärrmden, nämligen

punkt 3 har två nya ärendetyper tvister om upplåtelse av bostadsrätt till en hyresgäst enligt 3 kap. 6 §

SOU 1988: 14 Kapitel 6 263

samt frågor om utdömande av vite enligt 10 kap. 6 § bostadsrättslagen. Dessa frågor har behandlats i avsnitt 2.5.

Enligt punkt 4 skall hyresnämnden även pröva frågor om intrång i en lägenhet enligt 8 kap. 22 § första stycket 2 (se

bostadsrättslagen

avsnitt 2.8). I ett sådant ärende, liksom vid godkärmande enligt den

angivna paragrafens första stycke l, bör föreningen vara sökande hos

hyresnänmden med de berörda bostadsrättshavare som inte har gått med på föreningens beslut som motparter. Föreningen bör dock kunna inskränka prövningen till att endast avse vissa av bostadsrättshavama. Vi anser att nämnden vid sin ex officio skall

prövning

granska formalitetema kring det stämmobeslut som ansökan avser.

I övrigt innebär ändringarna i 4 § endast en redaktionell anpassning

till vårt förslag till ny bostadsrättslag.

5§ I paragrafens första stycke anges de sammansättningsrcgler som gäller för en hyresnänmd. Sista meningen i stycket har anpassats till försla-

get till ny bostadsxättslag.

11,15, 22 och 23 §§ De ändringar som har gjorts i lagrummen är redaktionella anpass-

till

ningar förslaget till ny bostadsrättslag.

6.8 till om i

Förslaget lag ändring

bostadssaneringslagen (1973: 531)

25§ Ändringen innebär endast att en anpassning görs till övergångsbeg

stämmelsema till förslaget till ny bostadsrättslag.

264 6 SOU 1988: 14 Kapitel

6.9 till om ändring i lagen Förslaget lag

1082) om bostadsdomstol

(1974:

l3§ i andra stycke motsvarar den ändring som

Ändringen paragrafens

föreslås ock hyresnämni 5 § lagen (1973: 188) om arrendenämnder der (se avsnitt 6.7).

6.10 till om i lagen

Förslaget lag ändring

om förvärv av rr.. m.

(1975: 1132) hyresfastighet

2 § Ändringen är redaktionell och föranleds av förslaget til ny bostadsrättslag.

6.11 till om i

Förslaget lag ändring

hyresförhandlingslagen (1978: 304)

33§ Ändringen är redaktionell. Paragrafen har anpassats till Övergångsbestärnmelsema till den föreslagna nya bostadsrättslagen.

6.12 till lag om ändring i lagen (1982: 617) Förslaget

om utländska förvärv av svenska företag m. m.

3 §

Ändringen innebär att den gällande beteckningen på bostadsrättslagen

byts ut mot den nya beteckningen på lagen.

sou 1933; 14 g Kapitel 6 265

6.13 till om ändring i Förslaget lag övergångsbestämmelsema till lagen (1984: 694)

om i

ändring jordabalken

Ändringen avser punkt 7 och innebär att en anpassning görs till övergängsbestärmnelsema till förslaget till ny bostadsrättslag.

6.14¶Förslaget till om ändring i lagen

lag

(1986: 1242) om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt

1 § Ändringen är redaktionell. Den innebär en till förslaget

anpassning

till ny bostadsrättslag.

6.15 till om i

Förslaget lag ändring lagen

(1987: 813) om homosexuella sambor

Se kommentaren under avsnitt 6.12.

6.16 till om i

Förslaget lag ändring lagen

( 1987: 1274) om kommunal

bostadsanvisningsrätt

8 § Ändringen är redaktionell och innebär en anpassning till till

förslaget ny bostadsrättslag.

SOU 1988: 14 267

7¶Kostnadskonsekvenser

Enligt 13 § kommittéförordningen skall en kommitté i sitt betänkande redovisa en beräkning av kosmadema för att genomföra kommitténs förslag. Detta gäller också en särskild utredare. Vidare har regeringen utfärdat särskilda kommittédirektiv (dir. 1984: 5) till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående utredningsförslagens inriktning. Enligt dessa direktiv får de förslag som kommittéema lägger frarn inte öka de offentliga utgifterna eller minska statsinkomstema. Även kostnadskonsekvensema för företagen och för enskilda skall belysas. Dessutom har särskilda kommittédirektiv (dir. 1988: 43) utfärdats angående beaktande av vissa EG-aspekter. Vi har emellertid uppfattat det så att dessa sist nämnda direktiv inte omfattar vårt uppdrag.

Våra ståndpunkter i utredningsarbetet får sådana nyss berörda kostnadskonsekvenser främst beträffande vissa föreslagna bestämrnelser i den nya bostadsrättslagen. Även vårt förslag i avsnitt 4.2.1 om en ny lag som möjliggör omregistrering av vissa bostadsföreningar till

bostadsrättsföreningar (omregistreringslagen) torde medföra sådana

konsekvenser. Kostnadsaspektema, såväl ökningar som minskningar av de aktuella utgifterna, redovisas enligt följande.

Bostadsrättslagen

2 kap. 5 § Förslaget innebär bl. a. att en ekonomisk plan får kompletteras meduppgifter angående enstaka nyupplåtelser som skett efter det att den ursprungliga planen har registrerats. Detta leder till att föreningarnas arbete underlättas när sådana nya bostadsrätter skall upplåtas som inte

tidigare upptagits i den ekonomiska planen. Därmed behöver länssty-

relserna inte befatta sig med en helt ny plan.

268 Kapitel 7 SDU 1988: 14

3kap.6§

innebär kan begära hos hyresnännden att Förslaget att en hyresgäst hyresgästens upplåts med bostadsrätt i samband mel en om-

lägenhet bildning. Genom förslaget läggs en ny ärendetyp på hyresnänndema. Antalet ärenden torde dock bli begränsat.

4 kap.

I detta föreslår vi att ett system med förhandsavtal inörs även

kapitel

för bostäder. Förslaget innebär viss tillkommande arbetsuppgift för

mottagandet av säkerhet för lämnadeförskott. länsstyrelsen, nämligen Emellertid skall redan i dagsläget säkerhet i andra liknande fall ställas hos länsstyrelsen (se 3 kap. 2 § lagförslaget).

6 kap. 10 §

som behandlar frågor om andrahandsupplåtele, torde

Förslaget,

sammantaget inte medföra någon ökning av arbetsvolymen ör hyresnämnderna. Visserligen skall enligt vårt förslag tillstånd tll andra-

behövas även när upplåtelse skall ske till nedlem i

handsupplåtelse

Å andra sidan kommer i fortsättningen någon tllstånds-

föreningen.

prövning inte att ske beträffande juridiska personer.

6 kap. 17 § I denna paragraf har vi bl. a. föreslagit en ny förverkande›unkt (2)

Detta torde medföra någon

vid upprepade betalningsförsummelser.

mindre ökning av antalet tvister som skall handläggas vid deallmänna domstolarna.

6 kap. 22 §

främst vårt förslag beträffande meddulande till I paragrafen behandlas socialnämnden och underrättelse till bostadsrättshavareni fall då bostadsrätten förverkats att månadsavgiften inte betzlats i rätt

genom

l. Kommunerna torde få mottaga ett antal tid enligt 6 kap. l7§ sådana meddelanden. tillämpas dock redan beträffande

Systemet

hyreslägenheter. Föreningarna får å sin sida i fortsättningex anpassa sina uppsägningsmtiner till bestämmelsens nya innehåll.

sou 1988: 14 Kapitel 7 269

8 kap. 22-24 §§. Här behandlas i första hand vårt förslag beträffande de förutsättningar som skall gälla för föreningarna att få göra ändringar i lägenheterna. Den modell vi redovisat medför att en ny ärendetyp kommer att läggas på hyresnämndema. Vi utgår dock ifrån att ökningen av antalet tvister blir tämligen begränsad. Även de enskilda medlemmar som tidigare kunnat hänvisa till den s. k. vetorätten kan nu bli indragna i processer med anledning av ombyggnadsplaner 0. d.

föreningarnas

9kap.3§ 4 Den utvidgning av straffbestänunelsen som vi har föreslagit kan, mest teoretiskt, innebära visst merarbete för polis- och åklagarmyndighetema samt för de allmänna domstolarna.

I

Omregistreringslagen

Vårt lagförslag kan vid första påseende sägas medföra ökade arbetsuppgifter för främst länsstyrelsema, vilka således kommer att ombesörja omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. I så fall berörs även nämligen

inskrivningsmyndighetema,

när namnändringen skall antecknas i Som vi emeller-

fastighetsboken.

tid framhållit tidigare (avsnitt 4.2.1) innebär vårt

förslag egentligen

endast att nuvarande praxis vad gäller omregistreringar fastställs i lag. Vårt förslag, som i första hand är till fem år, med-

tidsbegränsat

för dock att länsstyrelsemas med den ekonomiska planen

befattning

reduceras till att gälla en förenklad plan. Genom vårt lagförslag kan, . initialt, en ökning av antalet ärenden förekomma hos de större läns-

styrelsema.

Konklusion Våra förslag berör främst och de

länsstyrelsema, hyresnämndema

allmänna domstolarna. gör vi emellertid den bedöm-

Sammantaget

ningen att arbetsvolymen för dessa myndigheter ökar endast marginellt om våra förslag genomförs. Därför räknar vi med att förslagen kan genomföras med oförändrade resurser.

sou 1988: 14 Bilaga I 271

@

Kommittédirektiv

gg

w

Dir 1986:5

Översyn av bostadsrättslagen (1971: 479) m. m.

Dir 1986:5

Beslut vid regeringssammanträde 1986-02-27

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Gustafsson, anför.

Mitt förslag

En särskild utredare tillkallas för att se över bostadsrättslagen (1971: 479) m.m. Utredaren bör undersöka hur lagstiftningen fungerat i praktiken och föreslå de ändringar som kan behövas. Förslag

bör också läggas fram om sådana förändringar i lagstiftningen som underlättar och främjar en övergång till bostadsrätt från olika former av andelsboende.

Bakgrund

Bostadsrättslagen trädde i kraft den l juli 1972. Den ersatte 1930 års lag om bostadsrättsföreningar och 1968 års lag om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt. Lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., hade upphört att gälla i och med 1968 års utgång.

I systematiskt hänseende är lagen uppdelad i en speciellt bostadsrättslig och en föreningsrättslig del. Den förstnämnda delen innehåller, förutom vissa inledande bestämmelser, bestämmelser

om upplåtelse och övergång av bostadsrätt och om bostadsrättshavarnas Den

rättigheter och skyldigheter. föreningsrättsliga delen hänvisar i stor utsträckning till bestämmelserna i lagen (1951: 308) om ekonomiska föreningar. Lagen innehåller dessutom bestämmelser om förfarandet i bostadsrättstvister m. m. och ett förbud mot upplåtelse av andelsrätt.

lförarbetena till bostadsrättslagen (prop.

1971: 12 s. 75) fästes stor vikt vid _ att förhindra av ekonomiskt osunda samt vid att

uppkomsten företag tillförsäkra bostadsrättshavama

god insyn i föreningarnas angelägenheter och ett stort mått av trygghet i besittningen av sina lägenheter. Forrnema och förutsättningarna för bostadsrättshavamas till i

anknytning föreningen

SOU 1988: 14 272 Bilaga]

samband med produktionen av föreningsfastigheten kom att inta en central

plats i den nya lagen. En var att man den tidigare möjligheten för väsentlig nyhet förbjöd att teckna s. k. och uppbära ftrskott för föreningarna förhandsavtal kommande av bostadsrätt till bostäder. Syftet härned var att upplåtelser de nackdelar som var förenade med att de bostadssökande, ofta undanröja under kom att stå utanför föreningers verksamlång tid efter inflyttningen, het. Enligt bostadsrättslagen måste bostadsrätt till bostadslägenheter upplåtas redan när den bostadssökande satsar sitt kapital i föreningenoch binder

sig för en viss lägenhet. En annan viktig nyhet rörde den ekonomiska planen, dvs. det plan som skall till för verksamhet och obligatoriskt skall ligga grund föreningens av föreningens styrelse innan bostadsrätt får upplåtas. Syftet med upprättas planen hade dittills varit att de bostadssökande genom att ta del av den skulle kunna ekonomiska verksamhet och pröva förutsättningarna för föreningens bedöma de utgifter de tog på sig. Det ansågs emellertid inte längre realistiskt att de bostadssökande skulle kunna göra sådana bedömningar. Bostadsrättom ekonomisk plan utformades i stället uzifrån syftet slagens bestämmelser att skulle ett underlag för d: två s. k. planen huvudsakligen utgöra av föreningens ekonomiska stabilitet. ?lanen skall intygsgivarnas bedömning nämligen vara försedd med intyg av två särskilt utsedda personer om att vilar på tillförlitliga grunder. De bostadssökanplanen enligt deras omdöme des intresse ansågs tillgodosett genom att de fick tillgång till uppgifterna angående viss lägenhet när det blev aktuellt att binda sig för ligenheten. Bland som infördes bostadsrätslagen bör de övriga nyheter genom nämnas den anpassning som i stor utsträckning ägde rum till den nya hyreslagstiftningen vad gäller bostadsrättshavarnas rättigheter :ch skyldig-

heter vid nyttjandet av lägenheten. Under årens har bostadsrättslagen ändrats i flera hänseenden. lopp Väsentligast torde de ändringar vara som genomfördes i anslutnng till lagen rätt till för ombildning till bostadsrätt (1982: 352) om fastighetsförvärv Åndringama syftade främst till att stärka .ryresgåster-

(ombildningslagen).

nas och vid men även vissa från ställning inflytande ombildningar, ombildningsförfarandet fristående ändringar gjordes, bl. a. rörande intygsgivama (se prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr 364 samt SFS 1982: 353). En ändring som bör nämnas är också den möjlighet som HSB och Riksbyggen fick fr. o. m. den 1 maj 1985 att återköpa eller lösa bostadsrätter under en treårsfrist från upplåtelsen (BoU 1984/85: 12, rskr 194, SFS 1S85: 182). 1983 års bostadsrättskommitté (Ju 1983: 06) föreslog i sitt betänkande m. m. att bl. a. kommunerskulle få rätt (SOU 1985: 6) Förköp av bostadsrätt att för föreskriva villkor on förköp till nybildade bostadsrättsföreningar bostadsrätter. Ett sådant villkor skulle kunna kombineras med prisföreskrif-

sou 1988: 14 Bilaga 1 273

ter. Jag har i annat sammanhang deklarerat att jag inte avser föreslå att kommitténs förslag i denna del genomförs. Däremot räknar jag med att i enlighet med kommitténs förslag föreslå att förelägga riksdagen

regeringen

en proposition om sådana ändringar i bostadsrättslagen som stärker bostadsrättshavarnas ställning vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion. I propositionen kommer jag också att ta upp vissa andra frågor som rör bostadsrätt. .

Enligt vad jag har erfarit avser chefen för justitiedepartementet att senare i vår föreslå regeringen att remittera ett förslag till en ny om ekonomiska

lag

föreningar till lagrådet. Jag har inhämtat att förslaget såvitt gäller bostadsrättslagen kommer att innebära att anknytningen till den nya föreningslagen utformas på i sak samma sätt som den nuvarande anknytningen till 1951 års lag och att de följdändringar som föreslås främst blir av redaktionell art.

u Behovet av utredning

HSB:s riksförbund, Riksbyggen och Sveriges Bostadsrâttsföreningars Centralorganisation (SBC) hari en gemensam skrivelse den 22 februari 1984 begärt en allmän översyn av bostadsrättslagen. Skrivelsen har av 1983 års bostadsrättskommitté överlämnats till chefen för bostadsdepartementet. l skrivelsen utgör frågan om den ekonomiska planens roll vid nyproduktion, ombyggnad och ombildning från hyresrätt till bostadsrätt en huvudfråga. Även åtskilliga andra frågor som kan kräva lagändringar tas upp. Innan jag går närmare in på sådana frågor som jag för egen del anser aktualiserar lagändringar, vill jag anföra några allmänna synpunkter om behovet av en översyn.

Bostadsrättslagen tillkom i ett skede av intensiv nybyggnadsverksamhet. Det var därför naturligt att lagen i första hand kom att utformas efter förhållandena vid nyproduktion. Sedan mitten av 1970-talet har det _emellertid pågått en strukturomvandling inom bostadssektorn som innebär att nyproduktionen minskar och ersätts av ombyggnads- och underhållsverksamhet. Bostadsrättslagens tillämpning vid ombyggnad och underhåll kommer därför alltmer i förgrunden.

I sammanhanget vill jag erinra om den vikt som statsmakterna tillmäter ombyggnads- och underhållsverksamheten. Detta kommer till uttryck i det s, k. ROT-programmet, dvs. det tioåriga bostadsförbättringsprogram för reparation, om- och tillbyggnad som antogs av riksdagen år 1983 (prop. 1983/84: 40 bil. 9, BoU 11, rskr 63). Målsättningen är att alla skall ha tillgång till en bostad med modern utrustning, gott underhållsskick och

god tillgänglighet.

Vid ombyggnad aktualiseras flera olika frågor som gäller bostadsrättslagcns tillämpning. Ett generellt problem är att den ägarliknande ställning med avseende på lägenheten som en bostadsrättshavare intar kan försvåra en av

274 1 SOU 1988: 14 Bilaga

önskad rationell ombyggnad. Därmed motverkas föreningsmajoriteten också samhällets intentioner med bostadsförbättringsprogranmet. Enligt min mening ger därför den förskjutning från nybyggnad till omäyggnad som ägt rum inom bostadssektorn anledning till att nu se över bostaisrättslagen. Även andra förhållanden ger anledning till en sådan översyn. Vad gäller nyproduktionen har organisationerna i sin skrivelm bl. a. pekat mot förhatdsavtal inte på att lagens regler om ekonomisk plan och förbudet är anpassade till den utveckling som skett. De bostadssökandc har numera möjligheter att påverka utformningen av sina lägenheter geion att göra t. ex. skåputrustniig, maskinell olika slags tillval under produktionsskedet, Sådana tillval måste av byggnadsekniska skäl utrustning och färgsättning. göras så tidigt att det inte är möjligt att i det skedet upprätta :n tillförlitlig ekonomisk Följden har blivit at en del mer plan och upplåta bostadsrätt. eller mindre osäkra avtalskonstruktioner förekommer som kan ;tåi strid med förbudet mot förhandsavtal. Konsumentverket har i sitt remissyttrande över 1983 års bosadsrättskommittés betänkande anfört att det finns anledning att vidta åtgärder mot bristfälliga och vilseledande ekonomiska planer. Verket anserodtsä att det är angeläget att bostadsrättslagen på ett tydligare sätt än f. n. anger i vilka situationer ändrade förhållanden kan göra det nödvändigt att upprätta en ny ekonomisk plan. Även från bostadsstyrelsen har under hznd framförts liknande synpunkter till departementet. För egen del vill jag framhålla det angelägna i att bosadsrättslagen på bostadsmarknaden. Detta gäller givetvis anpassas efter utvecklingen också de boendes att kunna utformnngsn av sina möjligheter påverka En ändring av förbudet mot förhandsavtal torde enellertid kräva lägenheter. av bl. a. konsumenträttslig art. Med tämligen ingående överväganden hänsyn till att grunderna för förbudet övervägdes noga vid bosttdsrättslagens tillkomst kan man ställa sig tveksam till om frågan nu bör tas uip på nytt. Av bl. a. konsumentverkets nyss nämnda yttrande framgår det enligt min mening dock att det kan vara en angelägen fråga att undersökatillämpningen av reglerna om ekonomisk plan. Jag anser det lämpligt att äen frågan om förhandsavtal tas upp i det sammanhanget. Frågan har i vss mån också kommit i ett annat läge i och med att behov av sådana avtal tycls föreligga vid från hyresrätt till bostadsrätt. Vissa restriktioner är emellertid ombildning påkallade i fråga om vilka förändringar_ av gällande orlning som är godtagbara. Jag skall återkomma till detta. Till vad konsumentverket anfört vill jag lägga att byggmdskostnadsutvecklingen och de alltmer komplicerade byggprojekten gör det svårare nu än Dztta ställer i sin tidigare att göra hållbara kalkyler över boendekostnaderna. tur stora krav till de bostadssökande on förväntade på information kostnadsökningar eller andra förändrade förhållanden. Jag delar verkets

Bilaga 1 275 SOU 1988: 14

att bostadsrättslagen kan behöva ändras när det gäller den uppfattning informationen. g

som inträffat sedan bostadsrättslagen kom till är den ökning

En förändring

från hyresrätt till bostadsrätt som ägt rum, framför av antalet ombildningar allt i storstäderna. Denna utveckling är inte odelat positiv. Man kan nämligen

i kombination med de inte bortse ifrån att ökningen av antalet ombildningar.

i prishöjningar som äger rum på bostadsrätter. på sikt kan leda till problem form av segregation. I riksdagen har nyligen en motion väckts om utredning

inflytande vid ändring av upplåtelseform (mot av frågan om kommunalt

beslut i anledning av motionen bör inte föregri- 19851/86: 419). Riksdagens

eventuellt bör övervägas pas. Jag tar därför inte nu upp frågan om_ åtgärder för aitt förhindra en ogynnsam utveckling i fråga om ombildning.

Vad som däremot är av intresse är om bostadsrâttslagen och ombildnings-

till andra ändringar lagen i praktiken tillämpas på ett sätt som ger anledning än sådana som berör om ombildning. Med den

den principiella frågan

bör såväl som ombildningslagen bli utgångspunkten bostadsrättslagen föremål för en översyn.

Bostadsrättslagen har nu varit i kraft i snart 14 år. Med hänsyn bl. a. till de

finns förändringar som under denna tid har ägt rum på bostadsmarknaden, det ett allmänt behov av att lagen ses över. Den förväntade nya lagen om ekonomiska kan också till- överväganden om

föreningar ge anledning bostadsrättslagen i något hänseende kan behöva ändras eller omdisponeras.

Sammanfattningsvis föreslår jag att en särskild utredare tillkallas för att se

hur över bostadsrättslagen m. m. Utredarens uppgift bör vara att undersöka

och föreslå de lagändringar som kan lagstiftningen fungerat i praktiken behÖVaS- Jag kommer i det följande att ta upp en del andra frågor som utredaren bör överväga och ange en del begränsningar i utredningsuppdra-

get.

Riktlinjer för utredningsarbete!

Allmxänz om uppdraget

utförande bör utredaren i första hand koncen-

Vild ugredningsuppdragets

ombildning och andelsboende trera sig på de särskilda frågor ombostadsrätt,

Aven behöva

andra frågor kan emellertid som jag tar upp i det följande.

Utredaren bör vara oförhindrad att ta upp även dessa.

övervägas.

Sådana frågor som rör bostadsrätt och som enligt vad jag tidigare anfört behandlats eller kommer att behandlas i annan ordning bör inte tas upp. Det

eller hembud av bostadsrätter och den gäller bl. a. frågan om förköp

som jag nämnt. Utredaren bör heller inte primcipiella frågan om ombildning

276 Bilaga 1 :ou 1988: 14

ta upp sådana frågor om bostadsrätt i vilka klara ställningstaganden nyligen har gjorts av riksdagen (se BoU 1984/85: 12 och LU 1984/85: 32) Det gäller t. ex. frågan om inteckning i bostadsrätt.

Ombyggnad och underhåll

Utredaren bör söka kartlägga hur förfarandet vid ombyggnad och underhåll gestaltar sig i praktiken och vilka problem bostadzräztslagens nuvarande till. Utredaren bör därefterlägga fram

utformning ger upphov förslag till förändringar i lagstiftningen som kan vara påkalladz. Utgångspunkten bör därvid vara att föreningarnas och samhällets intesse av en rationell och angelägen ombyggnads- och underhållsverksamlet främjas. Några frågor kräver särskild uppmärksamhet.

krävs att bostadsrättshavaren )iträder ett

Enligt 60 § 2 bostadsrättslagen föreningsstämmobeslut. som innebär att bostadsrättslägenheten ;ommer att undergå en försämring av icke ringa betydelse. Bestämmelser, som ger bostadsrättshavaren ett slags vetorätt, kan ibland leda till oskälga resultat. Med stöd av bestämmelsen torde en bostadsrättshavare tex. kunna motsätta sig att en del av hans lägenhet tas i anspråk för en hisstrunma, vilket på grund av byggnadslagstiftningens krav på hiss (42 a och 48 a §§ byggnadsstadgan) kan förhindra en ombyggnad av huset i övrigt. Bestämmelsen kan också hindra sådana sammanslagningar eller uppcelringar av lägenheter som ur såväl föreningens som samhällets synpunlt kan vara lämpliga.

Utredaren bör mot bakgrund av det nu angivna problemet tverväga om den avvägning som lagstiftaren gjort mellan å ena sidan föreningens intresse av ombyggnad och å andra sidan bostadsrättshavarens av att férutsättningarna för hans boende inte rubbas kan behöva göras på ett annat sitt. Vad som nu har sagts gäller också motsvarande avvägning vid andra typ:r av beslut som vid ombyggnad rubbar förutsättningarna för boendet, frânst beslut om förändring av den inbördes relationen mellan grundavgifterna(6(* § 1) och vissa andra förändringar i lägenheterna (60 § 3).

Om regeln i 60 § 2 mildras till förmån för föreningen, ttrde det bli nödvändigt att överväga regler som ger bostadsrättshavaren ekonomisk kompensation för ingrepp som inte är helt obetydliga. Regler ;om medger större ingrepp i bostadsrätten bör inte tillskapas med mindre ett klart dokumenterat behov därav föreligger. En noggrann analys av de rättsliga aspekterna blir också nödvändig om större ingrepp skall medges.

En annan fråga som kräver särskild uppmärksamhet vid omtyggnad eller mer omfattande underhållsåtgärder är den konflikt som kan uppstå mellan bostadsrättshavaren och föreningen med hänsyn till gränsdragnhgcn när det gäller ansvaret för inre resp. yttre underhåll. Ur föreningens synpunkt kan i

sou 1988: 14 Bilaga 1 277

en ombyggnadssituation ekonomiska och tekniska skäl tala för att det yttre underhållet samordnas med det inre, för vilket bostadsrättshavaren annars svarar. Föreningens ansvar för reparationer av stamledningar (26 § bostadsrättslagen) kan också tala för en sådan samordning. Problem uppstår emellertid om bostadsrättshavaren själv låtit utföra underhållsåtgärder eller gjort installationer av olika slag som blir onyttiga genom föreningens åtgärder. Utredaren bör uppmärksamma denna problematik och överväga om det finns anledning att göra några förändringar. _ _

Även en del andra frågor som rör ombyggnad och underhåll bör uppmärksammas av utredaren. En sådan fråga är att beslutsgången ofta tenderar att bli tämligen lång när en bostadsrättsförening skall bygga om. Utredaren bör därför undersöka möjligheterna att förenkla förfarandet vid ombyggnad. I det sammanhanget bör också den ekonomiska planens roll vid ombyggnad utredas.

Ekonomisk plan och förhandsavlal

Den kritik som riktats mot det nuvarande systemet med ekonomisk plan och upplåtelse av bostadsrätt bör föranleda utredaren att undersöka hur de nuvarande reglerna fungerat i praktiken och om några lagändringar är påkallade. En given utgångspunkt bör vara att de boende, oavsett vilket systern som skall gälla, bör vara tillförsäkrade erforderligt konsumenträttsligt skydd. Häri ingår att de skall kunna bedöma de ekonomiska förutsättningarna för sitt boende och de utgifter de tar på sig.

Vid nyproduktion får ett system med förhandsavtal inte innebära en återgång till den äldre ordningen. De som tecknat förhandsavtal mäste således redan vid inflyttningen vara tillförsäkrade en rätt att delta på föreningsstämman och kunna vara representerade i föreningens styrelse. Man måste därför räkna med att bostadsrätt skall upplåtas till förhandstecki narna innan inflyttningen äger rum och att den ekonomiska planen da skall ha registrerats. Om ett system med förhandsavtal införs bör vidare krävas att någon form av boendekostnadskalkyl finns tillgänglig när avtalet ingås. Det bör också övervägas om särskilda ekonomiska garantier bör ställas upp för lämnade förskott och om det bör finnas någon form av skyddsmekanism så att den bostadssökande har möjlighet att frånträda avtalet (jfr 23 § bostadsrättslagen).

När det gäller ombildning från hyresrätt till bostadsrätt synes det vara mer naturligt att tänka sig att de boende får teckna någon form av förhandsavtal. Avgörande för den frågan blir i första hand hur det nuvarande systemet med bundenhet på grund av röstning vid föreningsstämma i praktiken

fungerar (jfr 9a§ bostadsrättslagen). Utredaren bör därför först undersöka den frågan innan några lagändringar föreslås.

278 1 SOU 1988: 14 Bilaga

Anpassning till hyreslagen

Utredaren bör överväga i vilken utsträckning bostadsrättslagens regler bör i vara anpassade till hyreslagen. Bl. a. bör prövas om inte bestämmelserna om underrättelse och meddelande vid utebliven hyrcsbetal- 44 § hyreslagen i bostadsrättslagen. I det sammanhanget bör ning bör få sin motsvarighet om särskilda är påkallade för att förhindra att en också övervägas regler bostadsrättshavare regelmässigt kan erlägga årsavgiften för sent utan påföljd stycket 2 hyreslagen). En annan fråga är om bostadsrättsfö- (jfr 46 § första reningarnas kooperativa karaktär kan motivera att reglerna om andrahandsav bostadsrättslägenheter bör utformas på ett annat sätt än uthyrning motsvarande bestämmelser i hyreslagen. Vissa problem tycks t. ex finnas när juridiska personer förvärvar bostadsrätt i syfte att hyra ut lägenheten som personalbostad e.d.

A vgiftssysrenzel

Vid överlåtelse av bostadsrätt förekommer det att föreningen tar ut en s. k. eller Efter anmälningar till konsuöverlåtelseavgift av säljaren köparen. mentombudsmannen har lagligheten av sådana avgifter satts i fråga. Utredaren bör om föreningarna i fortsättningen skall få ta ut överväga eller de bestämmelser som behövs. I överlåtelseavgifter ej och föreslå sammanhanget bör bostadsrättslagens avgiftssystem i övrigt ses över (jfr - en riksrcvisionsverkets rapport, dnr l983: 601, Statligt reglerade avgifter

kartläggning).

Antalet medlemmar

För att en bostadsrättsförening skall få registreras fordras att den har minst fem medlemmar. l praxis upprätthålls dessutom ett krav på att fönningens fastighet skall innehålla minst fem lägenheter (jfr 43 § och 65 § bostadsrättslagen). Motioner i riksdagen om att lagen skall ändras så att det blir har tre lägenheter har avstyrkts med hänvisning tillräckligt att fastigheten bl. a. till föreningarnas kooperativa karaktär (BoU 1984/85: 12, LU 1984/ 85: 32). Jag delar uppfattningen att föreningsfastigheter även i fortsittningen skall bestå av minst fem och att antalet medlemmar som lägenheter skall vara minst fem. Utredaren bör emellertid Överväg om inte huvudregel i inledningsskedet av föreningens verksamhet kravet på antalet medlemmar bör kunna minskas från fem till tre. Ett motiv för en sådan förändring är det praktiska tillvägagångssättet med föreningsbildning genom s. k. kontorsdvs. att föreningen bildas utan de boendes medverkan. Projekt av stiftning. servicehuskaraktär med t. ex. kommunen och organisationerna som stiftare kan då genomföras på ett smidigare sätt.

sou 1988: 14 Bilaga I 279

Småhus som upplåts med bostadsrätt

Upplåtelse av bostadsrätt till småhus har på senare år blivit allt vanligare. Olika problem är förenade med sådana upplåtelser. Utredaren bör belysa dessa och om det erfordras lämna förslag till lagstiftning. Småhusköpsutredningen (Ju 1983: 03), som inom kort avlämnar sitt betänkande, kommer enligt uppgift inte att behandla bostadsrättsupplåtelser av småhus. Utredaren bör därför särskilt behandla de vid

konsumenträttsliga aspekterna nyproduktion och upplåtelse av sådana hus. Också andra frågor är av intressei sammanhanget, t. ex. om avgränsningen mellan ansvaret för inre och yttre underhåll bör sätt än nuvarande

göras på annat lagstiftning fömtsätter och om det finns behov av bestämmelser till

om dispositionsrätten den mark som bostadsrättshavaren nyttjar.

Ombildningsförfarandet

Enligt ombildningslagen är en fastighetsägare under vissa förutsättningar skyldig att hembjuda fastigheten till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Först om hyresgästerna inte antar hembudet kan fastigheten säljas till någon annan. I hyresgästernas intresse har emellertid en spärregel ställts upp som innebär

att priset vid vidareförsäljningen inte får vara lägre eller villkoren avsevärt ogynnsammare än som

för fastighetsägaren angavs vid hembudet (12 §). I praktiken har det emellertid

visat sig att fastighetsägare inte så sällan ställer upp oskäliga villkor i hembudet som inte träffas av den angivna spärregeln. Det tycks t. ex. inte vara ovanligt att fastighetsägare kräver att hyresgästerna skall eller att vissa

godta en viss entreprenad lägenheter skall förbehållas fastighetsägaren. Utredaren bör vid sin översyn av detta och föreslå sådana

ombildningslagen uppmärksamma problem lagändringar som stärker hyresgästernas ställning.

En annan som är den rätt till

fråga gäller ombildningsförfarandet medlemskap som hyresgästerna enligt har i den

51 a§ bostadsrättslagen bildade Det framstår som otillfredsställande att

bostadsrättsföreningen. _

denna rätt inte är kombinerad med en rätt att få förvärva bostadsrätt. Utredaren

bör ta upp frågan om en sådan rätt bör införas eller om frågan kan lösas genom en möjlighet att teckna förhandsavtal.

Andelsboende

Statsmaktema har sedan tid tillbaka att

lång intagit ståndpunkten bostadsrättsformen som regel bäst tillgodoser lägenhetsinnehavarnas intressen vid samägande av bostadshus och att det inte finns något verkligt behov inom bostadsmarknaden

av andra upplåtelseforrner än hyra och bostadsrätt (se t. ex. prop. 1971: 12 s. 92).

280 1 SOU 1988: 14

Bilaga

Det förekomer emellertid andra former av nyttjanderätt eller dispcsitionsrätt till bostadslägenheter. Allt jämt torde det finnas ett betydande antal äldre bostadsföreningar. Det är i storstadsregionerna inte ovanligt att en fistighet delas upp i ideella andelar med rätt för andelshavarna att nyttja viss lägenhet. Vidare förekommer olika former av bostadsaktiebolag och handelsbolag med en liknande uppdelning.

Olika förslag har lagts fram som rör andelsboendet. Jag vill härvisa till 1983 års bostadsrättskommittés förslag om begränsningar i möjlighcteterna att förvärva ideella andelar m. m. (SOU 1985: 6 s. 181-196), förslaget från kooperationsutredningen om ett förenklat förfarande vid ombildning av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar (SOU 1984: 9 5.53, 155 och 307), 1978 års bostadsrättskommittés förslag i motsvarande håg (SOU 1981:74 s. 144) samt fritidsboendekommitténs förslag till en speciellform av bostadsrätt för andelshus som upplåts för fritidsändamål (SOU L982: 23 s. 117). [riksdagen har också motioner nyligen väckts i dessa frågor »se mot. 1985/86: 409 och 426).

Jaganser det lämpligt att utredningsmannen nu tar upp frágcrna om andelsboende till ett samlat övervägande. Med beaktande av det Lnderlag som ñnns i de olika betänkanden som jag har redovisat, bör följande riktlinjer gälla för Utredningsmannens arbete.

Utredningsmannen bör lägga fram konkreta lagförslag som syftar till en förenkling av procedurerna när ombildning skall ske av en bostadsförening till en bostadsrättsförening. Förslagen bör omfatta alla typer av bcstadsföreningar men även olika former av bolag. Utredningsmannen bör i

också överväga om det behövs särskilda stimulanser eller

sammanhanget

andra åtgärder för att främja en övergång till bostadsrätt i dessa fill.

Vad som sagts om bostadsföreningar m. m. bör också gälla bostadshus som är uppdelade i ideella andelar. Utredningsmannen bör emellertñ också undersöka vilka möjligheter som finns att motverka en ogynnsam ut/eckling mot att bostadsfastigheter delas upp i ideella andelar samt föreslå itgârder som främjar bostadsrättsformen framför andelsformen. I sammanhanget bör utredningsmannen även se över bestämmelserna i 79 § bostadsrättsligen om förbud för föreningar och bolag att upplåta andelsrätt tillsammans med nyttjanderätt.

Fritidsboendekommitténs förslag om en särskild typ av fritidsbostadsrätt har mottagits övervägande positivt av remissinstanserna. Jag mser att kommitténs förslag efter viss överarbetning bör kunna läggas till gund för lagstiftning. Utredningsmannens uppgift bör vara att efter de yterligare undersökningar som kan krävas göra en sådan överarbetning och fiamlågga de förslag som föranleds härav.

Bilaga 1 281 sou 1988: 14 g

ll

Tidplan * bör vara avslutat före av år 1987. Utredningsarbetet utgången

Hemställan Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar chefen för bostadsdepanementet att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att se över bostadsrättslagen m. m. sekreterare och annat biträde åt att besluta om sakkunniga, experter, i utredaren. . Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall belasta elfte huvudtitclns kommittéanslag.

Beslut ansluter och bifaller hans Regeringen sig till föredragandens överväganden hemställan.

(Bostadsdepartementet)

282 2 SOU 1988: 14

Bilaga

Kommittédirektiv

Dir. 1988:!

till utredningen (Bo 1986:01)

Tilläggsdirektiv

som skall en översyn av bostadsrättslagen göra (1971:479) m. m.

Dir. 1988:58

Beslut vid 1988-10-27

regeringssammanträde

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Lönnqvist, anför.

Mitt förslag

att utredningen (Bo 1986:01), som skall göra en översyn

Jag föreslår av bostadsrättslagen (1971:479) m. m., får i uppdrag att utreda hu: man inom ramen för bostadsrättslagstiftningen kan främja att bostadsligenheter i första hand som permanentbostäder. Utredaren bö* sär-

utnyttjas

skilt sådana ändringar som syftar till att bostadslägenheter

pröva hålls fysiska personer.

Bakgrund

Med stöd av bemyndigande den 27 februari 1980 till-

regeringens

kallade min företrädare, statsrådet Gustafsson, en särskild utredae för att se över bostadsrättslagen m. m. Enligt sina direktiv (dir. 1986:5) skall utredaren bl. a. undersöka hur lagstiftningen har fungerat ipraktiken och föreslå de ändringar som kan behövas.

SOU 1988: 14 Bilaga 2 283

överväganden

Den nuvarande situationen på bostadsmarknaden är ansträngd, särskilt i storstadsområdena. Mot den bakgrunden har jag som en av flera åtgärder nyligen gett en arbetsgrupp inom bostadsdepanementet i uppdrag att utreda och lämna förslag till åtgärder för att göia fler bostadslägenheter i bostadsbeståndet tillgängliga för dem som behöver en permanent bostad. De åtgärder som i det sammanhanget kan komma i fråga gäller dock huvudsakligen beståndet av hyreslägenheter. Att åstadkomma motsvarande åtgärder inom bostadsrättsbeståndet är svårare med tanke på bostadsrättshavarens ägarliknande ställning i förhållande till lägenheten.

Enligt min mening är det viktigt att man undersöker alla möjligheter för att tillgodose behovet av bostäder. Jag föreslår därför att bostadsrättsutredningen ges i uppdrag att utreda hur man inom ramen för bostadsrättslagstiftningen kan främja att bostadslägenheter utnyttjas i första hand som pennanentbostäder. Utredaren bör särskilt pröva sådana ändringar som syftar till att bostadslägenheter förbehålls fysiska personer.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen utvidgar utredarens uppdrag i enlighet med vad jag nu har anfört.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hans hemställan.

(Bostadsdepartementet)

284 SGJ 1988: 14 Bilaga 3

Vissa i samband

praktiska problemfrågor

med och underhåll

ombyggnader

skall vi behandla vissa frågor som ansluter till vad vi I det följande har berört i huvudtexten avsnitt 2.8.2. Underlaget för vår redovisning främst på material och synpunkter vi fått från HSB, Riksbygger bör särskilt omnärrmas ett kompenbyggen och SBC. I sammanhanget inom HSB, vilket år dium som vi tagit del av benämnt Ombyggnader 1984 sammanställts inom HSB-rörelsen. Vår redogörelse har nriktats

orientering om ombyggnadsfrågorna, dels

på att dels ge en allmän belysa vissa väsentliga och för bostadsrätten speciella problemställi det aktuella avseendet. I första hand behandlas praktiska ningar handläggningsfrågor. Vår avsikt har varit att begränsa den följande redovisningen till sådana spörsmål som kan ha ett mera allmângiltigt intresse. är inte att de som berörs i

Utgångspunkten frågeställningar

alla delar behöver föranleda lagstiftning.

l Samordning av inre och yttre underhåll

inom en bostadsrättsförening är specielt så till

Fastighetsunderhållet

vida att ansvaret inre underhåll åvilar respektive för lägenhetemas bostadsrättshavare. Detta förhållande får särskild betydelse i äldre bostadsrättsföreningar, då större modemiseringsarbeten och ombyggnader med tiden blir aktuella. Frågan har särskild betydelse LI finansieringssynpunkt och med hänsyn till den tekniska planeringen Starka ekonomiska och tekniska skäl talar för att en samordning av bör prövas, då större upprustnings- och ominre och yttre åtgärer inom bostadsrättsföreningen aktualiseras, bl. a.

byggnadsarbeten

eftersom dessa arbeten kan utföras med statliga lån och räntegarantier till Dessa villkor kan även gälla

fördelaktiga finansieringsvillkor.

En förutsättning är dock att ombyggnaden utförs i ett

lägenheterna.

sammanhang bostadsrättsföreningen och att bostadsrättsförgenom en samordning via bostadsrättseningen står som låntagare. Genom

Bilaga3 285 SOU 1988: 14

kan således gynnsamrnare ekonomiska villkor föreningen väsentligt

än om bostadsrättshavama själva skall bekosta modemise-

uppnås, ringsåtgärder i lägenheterna.

förutsättningar innebär en samord-

Även utifrån byggnadstekniska

av mycket fördelar. Arbetet

nad ombyggnad lägenheterna- påtagliga

kan av naturliga skäl bedrivas effektivare om åtgärderna organiseras

och byggnadstekniskt planmässigt sätt. Detta låter sig

på ett enhetligt lättare som byggherre, än om varje

göras med bostadsrättsföreningen enskild bostadsrättshavare skall svara för uppgiften. Ett sådant förfarande behöver heller inte minska möjligheterna till individuell ut-

av Detta kan ske efter samma mönster som

fomming lägenheterna.

i »individuella tillval ifråga om tillämpas nyproduktionen genom standard och utförande.

Den för att en samordning av inre

grundläggande förutsättningen

skall kunna komma till stånd är självfallet att och yttre underhåll bostadsrättsföreningen har en tillräckligt långsiktig underhållsplane-

kunskaper om förestående ombyggnadsbering, som ger föreningen hov. Av avgörande betydelse är även att alla bostadsrättshavare i god

infonnation i så att de bereds möjlighet att tid får tillräcklig frågan anpassa sina åtgärder i lägenheterna till bostadsrättsföreningens planer. Kostsarnrna enskilda investeringar kan annars till stor del gå till

en onödig kapitalförstöring (se vidare avsnitt 6). spillo och föranleda

2¶Beslutsordning vid ombyggnad

Bostadsrättsföreningens styrelse har inte rätt att bygga om föreningens egendom, utan beslut om detta skall fattas av föreningsstämman. Förberedande och utredningar som behövs för att

undersökningar

behoven för en ombyggnad får däreanalysera och förutsättningarna

speciellt som ommot anses ligga inom styrelsens kompetensområde,

definitioner även till stor del avser

byggnader enligt sedvanliga

Sådana förberedande utredningar kan

periodiskt fastighetsunderhåll.

ofta utgöra nödvändigt underlag för att frågan skall kunna få en tillfredsställande belysning på föreningsstämman och där skapa förutsättningar för en allsidig bedömning. Med hänsyn till bl. a. den ekonomiska som större ombyggnader har är det dock nödvän-

betydelse

286 BiIaga3 SOLI 1988: 14

digt att styrelsen på ett tidigt stadium för upp frågan till föreningsstämman och inhämtar dennas bemyndigande att genomföra erfor-

derliga utredningsarbeten. Beslut om ombyggnader som omfattar lägenheterna bör om nöjligt

ske genom att samtliga medlemmar i bostadsrättsföreningen fattar enhälligt beslut på föreningsstämman. Av protokollet skall då framgå att alla medlemmar deltagit och att beslutet är enhälligt. Ett sådarr stämmobeslut gäller även de åtgärder i lägenheterna som ingår ionbyggnaden antingen dessa har karaktären av inre eller yttre underhål.

I större föreningar kan emellertid svårigheter föreligga att samla alla medlemmar till föreningsstärmna. Stämmobeslutet täcker isådana fall inte åtgärderna i alla lägenheter. Frågan uppstår då om et. stämmobeslut kan kompletteras i efterhand genom att de medlemmar som inte deltagit i stämman uttalar sin anslutning till beslutet och at detta dokumenteras på lämpligt sätt. BRL behandlar inte denna sination utan förutsätter att beslutsprocessen i sin helhet försiggår i styrelsen eller på föreningsstämman. För att uppnå en praktiskt möjlig handläggning synes det emellanåt förekomma att stämmobeslut som varit enhälligt kompletteras i efterhand genom att de medlemmar som inte deltog i stämman lämnar skriftligt godkännande av beslutet genom att teckna godkännande på utdrag ur stämmoprotokollet. Till protokollet har då regelmässigt fogats en förteckning över stämmodeltagzma, så att det av handlingarna klart framgår att alla biträder ombyggradsbeslutet.

Om enighet inte föreligger om en ombyggnad kan denm ändå genomföras, om en majoritet av medlemmarna beslutar detta. Stämmobeslutet måste i sådana fall kompletteras med handling där respektive bostadsrättshavare godkänner åtgärderna beträffande den egna lägenheten. Den som inte lämnar sådant godkännande ställs utanför ombyggnaden ifråga om inre åtgärder som faller under den enskilde bostadsrättshavarens beslutanderätt.

Om någon lägenhet undantas från ombyggnad kommer ändrade avgiftsrelationer att uppstå, eftersom de ombyggda lägenheterna rimligen skall bära en högre kostnad än de som inte åtgärdas. Detta innebär att två tredjedels majoritet måste föreligga för beslutet. l annat fall kan ombyggnaden hindras av minoriteten med stöd av bestämmelser i BRL beträffande ändring av det inbördes förhållandet

SOU 1988: 14 Bilaga3 287

mellan Detta majoritetskrav har dock närmast ett

grundavgiftema.

teoretiskt intresse. I praktiken torde en ombyggnad som berör lägenheterna fordra betydligt större anslutning för att kunna genomföras utan alltför besvärande störningar i förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och dess medlemmar. kan beslutsordningcn vid ombyggnad, som

Sammanfattningsvis

även inkluderar av exempliñeras med

modernisering lägenheterna,

följande förlopp.

Åtgärd Beslutsinstans

Förberedande utredningar Styrelsen 2. Större utredningar och princip» Föreningsstämman

beslut om ombyggnad

3. Riktlinjer för ombyggnaden Föreningsstämman

4. Upprättande av entreprenad- Styrelsen

handlingar 5. Godkännande av ombyggnads- Föreningsstämman forslag och beslut om genomförande . Godkännande av ombyggnad av Bostadsrättshavaren (kan ske lägenheter genom enhälligt stämmobeslut av alla medlemmar)

Beslut om ändrade grundavgif- Föreningsstämman (minst två

ter och ändrad ekonomisk tredjedels majoritet vid ändra-

plan de avgiftsrelationer)

Upphandling och genomförande Styrelsen

I fall begränsar sig till bostadsrättsför-

de ombyggnadsåtgärdema

eningens beslutsområde, dvs. inte berör lägenheterna mer än ifråga för vatten och o. d., fordras inte de enskilda om anordningar avlopp bostadsrättshavamas Beslut är i

medgivanden. på föreningsstämma

dessa fall I sådana fall berörs inte heller de inbördes

tillräckligt.

avgiftsrelationema, och stämmobeslut kan därför ske med enkel majoritet.

288 3 SOU 1988: 14 Bilaga

3¶Olikheter i lägenhetemas ingångsstandard

En särskild fråga vid större ombyggnader är hur olikheter i lägen-

hetemas skall Synpunkter på denna

ingångsstandard kompenseras.

lämnas bl. a. i det inledningsvis omnämnda kompendiet

problematik

Ombyggnader inom HSB. Självfallet kan många svårlösta situationer

uppstå i denna del. Som en allmän belysning av de frågor som förtill kan vi emellertid i det eningarna kan bli tvungna att ta ställning ansluta oss till den redovisning som lämnas i kompendiet väsentligaste i detta sammanhang. Följande anges (s. 64 f.).

Ekonomisk kompensation för olikheter i lägenhetsxrandard

förslits och underhålls olika. Efter en tid uppstår auto-

Lägenheterna

matiskt tidsmässiga förskjutningar i lägenhetemas standard p g a kommer underhåll att detta förhållande. Så småningom lägenhetemas vara alla nivåer från helrenoverade lägenheter till

spritt på nyligen

som är starkt slitna och i behov av omfattande repara-

lägenheter

tioner. Utöver ett normalt underhåll vidtar en del bostadsrättshavare omfattning. Dessa även standardhöjande åtgärer i större eller mindre kan innebära investeringar av ekonomiskt värde.

betydande

vid ombyggnader utgör de olikheter

En väsentlig problemställning

i standard som i övrigt lika lägenheter har. Detta medför att lägenhe-

terna olika värden före ombyggnaden. Ombyggnads-

representerar kostnaderna kan även skick. En hårt sliten påverkas av lägenhetemas kan föranleda större kostnader än en väl underhållen. Genom

lägenhet

får alla i samma standard - frånsett

ombyggnaden lägenheter princip

eventuella tillval. Detta sker bekostnad och

på bostadsrättsföreningens

får alltså betalas av alla bostadsrättshavare enligt normala fördel-

ningsgrunder.

Olikheter i föreligger vanligen även be-

ingångsförutsätmingama

träffande de inre underhållsfondema. Dessa har ofta ett samband med En lägenhet har nonnalt förbmkat

lägenhetsunderhållet. nyreparerad

medan en som står inför reparation har sina fondmedel, lägenhet fondmedel kvar. Förhållandena kan dock variera inom vida gränser beroende hur fondmedlen har utnyttjats och i vilken omfattning

på

avsättningar till inre underhållsfonder har skett inom föreningen.

Det är att olikhetema i lägenhetemas skick före en om-

uppenbart

måste beaktas. Eftersom ombyggnaden leder till lägenheter

byggnad

med lika standard, att även ingångsförutsättningama i är det naturligt mån görs ekonomiskt likvärdiga. Detta kan ske genom möjligaste

sou Bilaga3 289

1988: 14

av ekonomisk med utgångspunkt från

någon form kompensation

skick. eller stadgemässiga villkor med lägenhetemas Några lagenliga

allmänna rättviseskäl denna innebörd finns inte, men det torde utifrån

att en utjämning kommer till stånd. I regel framstå som nödvändigt torde detta även vara nödvändigt för att tillräcklig enighet om en om-

byggnad skall kurma uppnås. Med denna utgångspunkt uppstår frågan hur ett system principiella för ekonomisk mellan lägenheterna bör konstmeras. kompensation

bör beräknas, dels vilken Frågan gäller dels hur utjämningsbeloppen form bör ha.

kompensationen

Vad beträffar storlek skulle detaljberäkningar

utjänmingsbeloppens

kräva omfattande och kostsamma analyser. är heller knappast

_Det

av förslitningsgraden i olika

möjligt att uppnå en exakt värdering

förutsättningama är det därlägenheter. Med hänsyn till de praktiska

att använda förenklade schabloner vid framräkning av för nödvändigt

På detta sätt torde i normalfallet fullt godtagbara

utjämningsbeloppen.

resultat kunna uppnås.

Den för standardutjämningen bör vara att principiella grunden

skall stå i till lägenhetemas skick. Ju högre

ersättningen proportion

standard en lägenhet har, dess högre ersättning bör utgå. Med hänsyn till behovet av enkelhet i handläggningen synes det dock lämpligt att

till lägenheter som ligger över för-

begränsa utjämningsbeloppen

bör således i normalfallet kunna

eningens genomsnitt. Regleringen

utformas så att sätts till 0 kronor för normalt

utjämningsbeloppet

underhållna lägenheter och därunder. Övriga lägenheter placeras in efter en stiganade skala så att den bäst underhållna lägenheten får den högsta ersättningen.

skall utgå oberoende av i vilken omfattning

Utjämningsbelopen

behöver åtgärdas vid ombyggnaden. I vissa fall kan natur-

lägenheten

ligtvis en lägenhet som befinner sig i ett gott skick minska ombyggnadskostnaden. Men även om tidigare underhållsinsatser helt går till spillo vid ombyggnaden, skall bostadsrättshavaren kompenseras enligt framräknade Detta också oberoende av hur

ersättningsgrunder. gäller

underhållet finansierats; med fondmedel, kontant tillskjutna belopp eller Principen bör vara att den bostadsrättshavare som

eget arbete. har en väl underhållen lägenhet inte skall komma i ett sämre läge vid en ombyggnad än den som har en hårt eller normalt sliten lägenhet.

standard väsentligt avviker från grundstan-

I de fall lägenhetemas

darden i bostadsrättsföreningen, är det även nödvändigt att ta hänsyn

290 Bilaga 3 SOU 1988: 14

till dessa förhållanden. I vissa fall kan stora kostnader ha lagts ned på tex badrum, kökssnickerier, köksutrustningar etc. I den mån dessa investeringar går till spillo vid ombyggnaden, bör de rimligtvis ersättas. En värdering måste härvid ske från fall till fall med beaktande av investeringens kostnader och skäliga avskrivningstiden En sammanvägning måste också ske med schablonberäkningarm så att i inte dubbla ersättningar utgår.

I de fall förekommande överstandard kan bevaras oskadad vid finns normalt inte skäl till annan ersättning än som

ombyggnaden

erhålls genom det schablonmässigt framräknade utjämningsbclcppet. kan ju i detta fall tillgodogöra sig överstandarden även efter

Ägaren

ombyggnaden. Ersättningsfrågoma måste även bedömas mot bakgrund av den information om som föreningen lärmat sina

planerade ombyggnader

medlemmar. Situationer kan uppstå, då ersättning inte bör utgå på och andra förbättringsåtgärder utförts i strid grund av att underhållsmot föreningens önskemål. Denna fråga belyses närmare i ---(avsnitt

6)---, medlemsinfonnation.

Ersättningsformer noterades att behållningen inre underhållsfonden kan

Tidigare på

variera väsentligt mellan liksom mellan olika bostads-

lägenheterna

Det konstaterades vidare att olikhetema ofta står i

rättsföreningar.

omvänd till lägenhetemas skick. Ju bättre underhållet är,

proportion

dess mindre är behållningen på underhållsfonden. Fonderna får endast disponeras av bostadsrättshavama, och någon att dessa i utjämningssyfte finns inte. Efter om-

möjlighet utnyttja

kommer således den situationen att föreligga att nyupp-

byggnaden

rustade med lika standard har olika inre underhållsfonder

lägenheter

med i huvudsak den tendensen att lägenheter med de sämsta ingångsvärdena har de högsta fonderna. Med ett utjämningsförfarande enligt ovan angivna riktlinjer kommer de bäst underhållna lägenheterna att uppbära de högsta ersättningarna. Utjämningsmodellen kan således medverka till att summan av fondmedel och utjämningsbelopp blir

disponibla utgående

likartad i en stor del av Betydande variationer

tämligen lägenheterna.

i de olika ombyggnadsfallen kan dock förväntas.

SOU 1988: 14 Bilaga 3 291

En central frågeställning i sammanhanget är på vilket sätt utjämningsbeloppen bör tillgodogöras berörda bostadsrättshavare och om dispositionen av inre fondmedel bör ha någon koppling till hand-

läggningen av utjämningsmedlen. Utjänmingsbeloppen kan tänkas utgå enligt tre alternativ: - kontant utbetalning

- av medlen till inre underhållsfond

överföring

-

reglering via lägenhetens andelsvärde.

Alternativet med kontant utbetalning har för den enskilde bostadsrättshavaren fördelen att medel frigörs som kan underlätta betal-

ningen av eventuellt höjda giundavgifter.

I vissa fall kan även lån ha tagits för finansieringen av lägenhetsunderhållet och förekommande standardförbättringar. Det kan i sådana situationer ur bostadsrättshavarens synpunkt vara otillfredsställande om medlen låses i en eller annan form.

För bostadsrättsföreningen innebär alternativet en kapitalbelastning

som vid ombyggnaden måste finansieras med lån eller

antingen grundavgifter. En kontantutbetalning leder även till frågan om medel på inre

underhållsfonden bör behandlas på likartat sätt. Beloppen är i princip av samma karaktär. De emanerar både ur sättet att underhålla lägenheten och att finansiera detta underhåll. Behovet av underhållsfonder är även i utgångsläget lika, eftersom alla - frånsett tillval -

lägenheter

är upprustade till samma standard. Vid ett val av kontantaltemativet vore det således logiskt att behandla fondmedlen på samma sätt. Formellt sett kan den invändningen göras att stadgarna förutsätter att fonderna skall användas för underhåll och att en utbetalning strider mot detta villkor. Reellt sett utgör emellertid ombyggnaden i sig en omfattande underhållsåtgärd och ett utnyttjande av fondmedlen kan

således ses som ett bidrag till underhållsfmansieringen. Speciellt gäller

detta synsätt i de fall ombyggnaden till någon del måste finansieras

genom ökade grundavgiftsuttag.

Den vanligaste metoden har hittills varit att förts

utjärrmingsmedlen

till den inre underhållsfonden. Genom detta förfarande skapas ett bra utgångsläge för bostadsrättshavama ifråga om det framtida lägenhetsunderhållet. För bostadsrättsföreningen innebär alternativet att medlen inte kräver omedelbar och att således

utbetalning föreningens kapitalkostnad initialt blir mindre än om kontantutbetalning sker.

Fondmedlen kan förutsättas kvar .relativt i bostadsrättsför-

ligga länge eningen, eftersom lägenhetema behöver

är nyrenoverade. Föreningen därför inte finansiera fullt ut till den del denna

produktionskostnaden hänför sig till

utjämningsmedlen.

292 SOL 1988: 14 Bilaga3

Skäl mot fonderingsaltemativet är närmast att lägenheterm genom ombyggnaden i princip befinner sig på samma nivå som en nyproducerad lägenhet och att därför behovet av initiala fonder är relativt litet. Fondbildningen kan ske på vanligt sätt genom årliga fondzvsätt-

ningar. Det tredje av ovannämnda alternativ innebär att utjärmingsbeberörda bostadsrätter vid fördelningen av

loppen tillgodoräknas

andelsvärdena Produktionskostnaden kommer härvid i föreningen. inte att beröras utan enbart lägenhetemas relationstal. Altermtivet är emellertid tekniskt komplicerat såtillvida att fördelningsgrundema måste beakta såväl kapitalkostnader som driftskostnader. Utjimningskan således inte direkt tillgodoräknas berörda lägenheter

beloppen

en motsvarande av andelsvärdena. En (mräk-

genom omfördelning

i huwdsak ning måste ske med hänsyn till att även driftskostnadema fördelas efter samma som Fömtom de

grunder kapitalkostnadema. beräkningsmässiga komplikationema har alternativet svagheten att

framtida förskjutningar i relationen mellan drift- och kapitalkostnader fördelningseffekter. Alternativet bör mot denm bakkan ge oönskade inte föranleda närmare överväganden.

grund

Beträffande de två förstnämnda alternativen synes övervägande skäl tala för fondlösningen. Alternativet ger de önskade utjänmingseffekterna som bostadsrättsföreningens ekonomiska fömtsätt-

samtidigt

Skäl kan dock finnas till ningar gynnas. att begränsa fondavsättningen viss procent av lägenhetens andelsvärde (anpart i produktionskostnaskulle i vissa fall avsättningen på den den). Utan en sådan begränsning inre underhållsfonden kunna framstå som omotiverat stor med hänsyn till förhållanden inom HSB. Maximiavsättningen kan

jämförbara

sättas till 2 % av andelsvärdet. Förekommande utjämnings-

lämpligen

kontant. Därutöver bör belopp över denna nivå bör således utbetalas medel som utgör för överstandard betalas

samtliga kompensation

kontant. Det kan förutsättas att sådana investeringar ofta är låncñnansierade och att därför bör ge möjlighet till förtids-

kompensationen

av lånen. Detta kan ibland även gälla normalt underhåll.

amortering

Finansiering av utjämningsbelopp

Oberoende av formerna för utbetalningen av beslutade utjärnningsmedel måste dessa inräknas i produktionskostnaden. De kommer här-

vid att i de allmärma fmansieringsförutsätmingama för ombyggingå

naden. I vad mån kostnadsposten kan komma att täckas av Llncunderför lån och kan f n inte bedömas med

laget statliga räntegarantier

SOU 1988: 14 BiIaga3 293

större säkerhet. Vissa förutsättningar härför torde dock finnas, någon om kostnaden hålls på en måttlig nivå. V

Om inte får medräknas i låneunderlaget, måste

utjämningsmedlen

kosmadema finansieras med grundavgifter eller fyllnadslån. Bedöm-

måste härvid ske med utgångspunkt från den totala

ningen naturligtvis

fmansieringsbilden för ombyggnaden.

4¶Lägenhetsinköp

Möjligheterna att slå samman och i övrigt omformá lägenheterna i äldre hus begränsas av tekniska och ekonomiska restriktioner, som kan vara svåra att bemästra. En fråga av stor betydelse i detta sammanhang är det starka besittningsskydd som bostadsrätten innebär. Som tidigare konstaterats kan en ombyggnad av lägenheterna endast ske med bostadsrättshavamas godkännande (med vissa undantag). Härav följer även att en sammanslagning av lägenheter endast kan genomföras med berörda bostadsrättshavares medverkan. upp-

Någon

sägning på gnmd av ombyggnad som kan ske inom hyresrätten är inte möjlig ifråga om lägenheter som upplåtits med bostadsrätt.

Förhållandet fäster uppmärksamheten på behovet av en långsiktig

planering. sammanslagning av lägenheter får till följd att antalet

lägenheter minskar och en del av bostadsrättshavama måste således lämna kan till detta. En för att

föreningen. Ingen tvingas förutsättning

sammanslagningar skall kunna genomföras är således att föreningen kan förvärva bostadsrätten till de berörda lägenheterna eller organisera erforderliga köp direkt mellan berörda bostadsrättshavare. Sådana lösningar kan knappast åstadkommas i någon större omfatt- _ ning, om inte åtgärderna förbereds i god tid före ombyggnaden.

Beslut om upprättande av översiktliga lägenhetsplaner till gnmd för

den långsiktiga ombyggnadsplaneringen liksom beslut beträffande

själva inköpsstrategin är av karaktären att besluten bör fattas av föreningsstämman. Det ankommer också på föreningsstämman att fastställa de lägenhetsplaner som skall ligga till gnmd för lägenhetsköpen liksom de riktlinjer i övrigt som skall gälla för förvärven. Det rör sig här om förberedelser för ombyggnad som kan beslutas med enkel majoritet.

294 SOU 1988: 14

Bilaga3

En förutsättning för lägenhetsinköp måste vara att utbjudna lägenheter kan förvärvas till godtagbart pris. Kostnaderna för inköpen belastar bostadsrättsföreningen, och ju högre de är desto större blir vid ombyggnad. Detta sätter natur-

föreningens produktionskostnad

för de lägenhetssarnrnanslagningar som i praktiken är

ligtvis gränser

möjliga.

riktlinjer beträffande godtagbara överlåtelsepriser Några generella

kan inte Förutsättningarna varierar från förening till för-

uppställas.

måste ske i de enskilda fallen. Normalt får ening, och en prövning förutsättas att bostadsrättsföreningen måste betala ett marknadsmässigt till stånd. Den prövning bostadsrättspris för att köpen skall komma måste göra är således, huruvida ett marknadsmässigt pris

föreningen

och om en ändrad har sådant

kan betalas lägenhetssammansättning

värde att en bör belastas med denna kostnadspost.

ombyggnad

av bör i första hand en

Vid bedömningen godtagbara inköpspriser

ske mellan för berörda lägenheter och det

jämförelse inköpspriset

beräknade marknadsvärdet ombyggnad. Om det för lägenheten efter motsvara summan av bör priset kunna

senare bedöms inköpsprisema,

anses Föreningen kan i sådana fall få full täckning för de

godtagbart. och upplåtelseavgifter.

nedlagda kostnaderna genom grundavgifter kan var motiverade, även om inköps-

Lägenhetssamrnanslagningar

prisema inte helt kan täckas vid upplåtelsen av den ombyggda lägenvärdet för bostadsrättsföreningen av en ändrad heten. Det långsiktiga kan ofta motivera sådana merkostnader. Vilken

lägenhetsstruktur

som bör är beroende av sammanslagningens ange-

belastning godtas

och de förutsättningarna för änd-

lägenhetsgrad byggnadstekniska

ringen.

Inköpta lägenheter bör upplåtas med hyresrätt under tiden fram till Kontraktsvillkoren bör härvid utfonnas så att hyres-

ombyggnaden.

gästen avstår från sitt besittningsskydd, så att lägenheten kan dispone-

ras då ombyggnaden blir aktuell. Hyra för de inköpta lägenheterna bör givetvis utgå enligt de på Dessa leder van-

hyresmarknaden gällande bruksvärdeprincipema.

för motsvarande lägenhet som ligen till högre hyra än årsavgiften med bostadsrätt. Mellanskillnaden är det utrymme som dis-

upplåtits

poneras för förräntning av inköpspriset.

SOU 1988: 14 Bilaga3 295

Vid lägenhetsförändringar som kräver ny bostadsrättsupplåtelse inträffar den beskattningsmässiga förändringen att ingångsvärdet

beräknas med utgångspunkt från den nya grundavgiften (plus eventuell upplåtelseavgift), och att tiden för reavinstbeskatming räknas från upplåtelsetillfället. Det förhållandet att en bostadsrätt tidigare innehafts i föreningen påverkar inte frågan. Det saknar härvid betydelse om den tidigare lägenheten helt eller delvis ingår i den nya.

Upplåtelseavgifter

De avgifter som normalt uttas av en bostadsrättshavare är grundavgift och årsavgift. Den förstnänmda avgiften har till uppgift att medverka till produktionskostnadens finansiering, den sistnämnda att finansiera de årliga, löpande kostnadema.

Enligt 44 § BRL kan utöver grundavgift och årsavgift även uttas

upplåtelseavgift, om bostadsrättsföreningens stadgar medger detta.

Upplåtelseavgiften är liksom grundavgiften en engångsavgift som erläggs vid upplåtelsen, dvs. första gången bostadsrätten försäljs av

bostadsrättsföreningen. Upplåtelseavgiften kan i princip beslutas förutsättningslöst av bostadsrättsföreningens styrelse. Genom bestämmel-

serna om upplåtelseavgiñ finns således en möjlighet för bostadsrättsföreningen att differentiera villkoren för olika bostadsrättshavare, utan att detta berör fördelningsgrundema för grundavgiftema och

årsavgiftema.

Bostadsrättsupplåtelser har tidigare till den helt dominerande delen

skett inom nyproduktionen. Beträffande sådana upplåtelser har några

skäl för differentierade villkor normalt inte förelegat utöver de skillnader som föranleds av olika lägenhetsstorlekar o. d. Frågan får heller ingen aktualitet vid ombyggnader av äldre fastighetsbestånd i dei fall lägenheterna redan är upplåtna med bostadsrätt och några nya upplåtelser inte kommer till stånd.

En principiellt annorlunda situation föreligger emellertid vid ombyggnader där nya medlemmar intas i en tidigare befintlig bostadsrättsförening. Frågan uppkommer då om de nya bostadsrättshavarna bör ha sarmna villkor som de bostadsrättshavare som tillhörde föreningen redan före ombyggnaden. Frågan får aktualitet dels då om-

296 3 SOU 1988: 14 Bilaga

leder till ändrad lägenhetssarnmansättning som förutsätter

byggnaden

plan och ny bostadsrättsupplåtelse för de ändrade ny ekonomisk lägenheterna, dels även i de fall bostadsrätter inköps av bostadsrättsföre och sedan efter upprustningen överlåts

föreningen ombyggnaden

till nya medlemmar. En avvägning erfordras här mellan de gamla och de nya medlemmarnas intressen. Normalt har bostadsrätterna före ombyggnaden ett betydande kapitalvärde. Detta kan t. ex. mätas som andel i bostadsrättsföreningens behållna dvs. minus skulder. Det faktiska förmögenhet, tillgångar värdet, representerat av det pris som kan erhållas vid en försäljning, är ofta betydligt högre. Detta förhållande gäller även fastighetemas marknadsvärde, som ofta högre än de bokförda vär-

ligger betydligt

dena. Bostadsrättshavama har varit med om att skapa dessa värden. Detta kan ha skett ett långt medlemskap i bostadsrättsförgenom eningen eller genom ett lägenhetsförvärv där värdet övertagits från en

tidigare medlem. Vid ombyggnader utgör fastigheten den tillgång som de befintliga bostadsrättshavama initialt bidrar med. Om denna tillgång vid en är större än de skulder som belastar fasmarknadsmässig värdering har ett kapitaltillskott skett från de tidigare bostadsrättsha-

tigheten,

varnas får förvärva bostadsrätten till en omsida. Om en ny medlem på samma villkor som tidigare bostadsrättshavare,

byggd lägenhet

skulle han således komma i ett bättre läge än dessa. Han skulle i så fall få vara med och sig det kapitaltillskott som tidigare

tillgodogöra

bostadsrättshavare bidragit med i form av fastighetens ingångsvärde utan att ha till detta. Han skulle också på grund härav

själv bidragit

tillföras en med sannolikt högre marknadsvärde än det pris

lägenhet

han betalar. bostadsrättshavares intres- Såväl med hänsyn till tidigare sen som allmärma rättsvisesynpunkter är ett sådant förhållande knap- En differentiering av villkoren mellan gamla och nya

past godtagbart.

medlemmar kan därför vara motiverad. En av villkoren kan teoretiskt ske via grundavgifter

differentiering

Ett enklare sätt att önskad differentiering av

och årsavgifter. uppnå

villkoren är emellertid att använda upplåtelseavgifter. De övriga avgifterna berörs då inte. Beträffande storlek princip böra

upplåtelseavgiftens synes denna i

bestämmas med från marknadsvärde vid

utgångspunkt lägenhetens

.dggøszuürhrir .

sou 1988: 14 3z1aga3 297

Summan av grundavgift och upplåtelseavgift bör upplåtelsetillfället.

således högst motsvara vad som normalt betalas vid överlåtelse av en likvärdig bostadsrätt. Genom ett sådant förfarande kommer tidigare och nya bostadsrättshavare i huvudsak att tillföra bostadsrättsföreningen ett likvärdigt kapital; de tidigare bostadsrättshavama i form av fastighetens ingångsvärde plus eventuell ökning av grundavgifterna, de nya genom en marknadsmässig betalning for bostadsrätterna

via grundavgift och upplåtelseavgift.

Frågan uppkommer i detta sammanhang om upplåtelseavgift_ även bör utgå för tidigare bostadsrättshavare, som efter ombyggnaden förvärvar en större och ur marknadssynpunkt värdefullare lägenhet än han hade före ombyggnaden. Detta förhållande kan uppstå vid lägenhetssammanslagningarl Bostadsrättsföreningen har för att göra sammanslagningen möjlig förvärvat bostadsrätten till en annan lägenhet och kostnaden för detta förvärv kan ha varit betydligt större än bostadsrättens andel i föreningens förmögenhet. Förvärvet har således föranlett bostadsrättsföreningen kostnader. Det är under om-

sådana

ständigheter befogat att även av en tidigare medlem utta upplåtelseavgift för den tillkommande ytan. I princip skall en befintlig och en ny medlem i berört hänseende behandlas lika. När en ombyggd lägenhet fått en större yta och härigenom ökat påtagligt i värde, bör således upplåtelseavgift utgå efter samma kriterier som gäller för nya medlemmar. Frågan måste dock behandlas med varsamhet och under hänsynstagande till förutsättningarna i de enskilda fallen. Situationer kan t. ex. uppstå då en utökning i och för sig inte varit önskad av medlemmen, men där denne ändå accepterat ökningen för att möjliggöra en motiverad lägenhets-

_sammanslagning.

Inför en ombyggnad kan en bostadsrättsförening även ha förvärvat bostadsrätter som inte leder till ändrad lägenhetssammansättning. I sådana fall rör det sig inte om en ny lägenhet som skall upplåtas av bostadsrättsföreningen, utan om en normal överlåtelse. Bostadsrättsföreningen är härvid inte bunden till grundavgiften utan kan försälja bostadsrätten till ett marknadsmässigt pris.

298 3 SOL 1988: 14 Bilaga

6¶Medlemsinformation

att det är av stor bety- Vi har tidigare (i slutet på avsnitt l) framhållit delse för bostadsrättshavama att så tidigt som möjligt få information

om föreningens ombyggnadsplaner, så att medlemmarna ges möjlighet att anpassa sina åtgärder i lägenheterna till hur föreningen tänkt sig

Även i det inledningsvis omnämnda projektet. denna fråga behandlas - inom HSB. De allmärma och i och för sig

kompendiet Ombyggnader

som där förekommer, kan vi ansluta oss till. naturliga synpunkter

Följande anges (s. 80 f.).

Det har tidigare framhållits att en rationell hantering av ombyggkräver en relativt planering. Denna planering nadsfrågoma långsiktig förutsätter i vissa avseenden inte endast aktiviteter från styrelsens och sida utan även från de enskilda bostadsrättsha-

föreningsstämmans

vama. En grundläggande förutsättning för att en sådan bred planskall kunna komma till stånd är naturligtvis att medlemmässighet information om och att de marna har tillräcklig ombyggnadsplanema är medvetna om den medverkan som krävs från deras sida. I viss mån berörs även medlemmar, dvs. de personer som genom

presumtiva

före ombyggnaden kommer att bli delaktiga i de lägenhetsförvärv som föreningen vidtar.

åtgärder

Behovet av medlemsinforrnation föranleds i första hand av det tekniska sambandet mellan inre och yttre underhåll, som uppkommer vid

en genomgripande ombyggnad. Frågan har närmare belysts i kapitel

3. Det har här konstaterats att behovet av samordning mellan inre och inträffar redan före ombyggnaden. Denna samordning

yttre åtgärder

är dels för att undvika att kostsamma investeringar utförs i

väsentlig

som kan komma att skadas vid ombyggnaden, dels med

lägenheterna,

till de ñnanasiellt fördelaktiga villkor som kan erhållas vid en

hänsyn

ombyggnad genom bostadsrättsföreningen. Förhållandet fäster uppmärksamheten på behovet av att ombyggstadium blir föremål för överläggningar nadsfrågoma på ett tidigt och i bostadsrättsföreningen. Ombyggnader tillhör de

principbeslut

frågor som skall avgöras av föreningsstämman, och beslutsprocessen inom kan därmed även bli ett naturligt och viktigt led i föreningen medlemsinformationen. Genom att i tid föra upp frågan till

god

behandling på föreningsstämma skapas således grundförutsättningen som för medlemmarnas kunskap om frågan och om den medverkan

krävs från deras sida.

SOU 1988: 14 Bilaga3 299

Erfarenhetsmässigt deltar inte alla medlemmar i föreningsstämmoma. Diskussioner och beslut på dessa kan därför inte generellt förutsättas vara kända av medlemmarna. Frågor som rör större ombyggnader och som med hänsyn till frågomas vikt bör vara kända av alla medlemmar måste därför delges dessa genom skriftlig information. Denna kan tex ske genom sammandrag av utredningar, utdrag ur stämmoprotokoll, särskilt broschyrmaterial etc.

En viktig infonnationskälla är årsredovisningshandlingama. I för-

eningar där genomgripande ombyggnader har aktualitet är det av stor betydelse att detta framgår av verksamhetsberättelsen. En sådan information i föreningens officiella redovisning behövs dels som ett led i medlemmarnas upplysning om väsentliga förhållanden inom föreningen, dels även för den externa informationen. I det sistnämnda fallet är det speciellt väsentligt att presumtiva nya medlemmar får en korrekt information om föreningens ombyggnadsplaner. Dessa om-

ständigheter kan påverka en köpares intresse för en bostadsrättslägen-

het och det pris som betalas för denna. Antingen upplysningen inverkar positivt eller negativt på bostadsrättens marknadsvärde, är det angeläget att informationen ges i föreningens årsredovisning. En blivande medlem måste kunna förlita sig på att verksamhetsberättelsen ger en korrekt bild av föreningens ekonomiska situation och till denna hör naturligtvis i hög grad eventuella behov av och beslut om större ombyggnader.

Informationen till föreningens medlemmar har även ett nära samband med ersätmingsfrågoma, som behandlas i ---(avsnitt 3)---, olikheter i lägenhetemas I avsnittet utvecklas synpunkter

ingångsstandard.

på de principer som bör gälla vid beräkning av s k utjämningsbelopp. En förutsättning för att ersättning av detta slag skall utgå bör vara, att

bostadsrättshavaren respekterar föreningens anvisningar beträffande

det inre underhållet den närmaste tiden före ombyggnaden. Investe-

ringar som lagts ned i lägenheten sedan föreningen fattat principbeslut

om ombyggnad bör således inte ersättas, om inte tvingande skäl för åtgärderna förelegat. Det är vid sådana villkor av särskilt stor betydelse att medlemmarna fått en helt klarläggande information om denmedverkan som förväntas från deras sida.

300 4 SOU 1988: 14 Bilaga

Översikt över i bostadsrättslagen lagrummen (1971: 479) och utredningens förslag till ny

bostadsrättslag (1989: 0000)

mellan lagrummen i bostads- 1. Sammanställning med hänvisningar 479) och utredningens förslag till bostadsrättslag rättslagen (1971: (1989:0000).

1971 års lag (BRL) Lagförslaget (Lf)

1 § 1 st 1 kap. 6 § 1 st - 2 st 2 § 1 st l kap. 5 § 2 st 8 kap. 9 § 3 st 3 st 3 kap. 3 § 4 st l kap. 7 § 1 m 3 § 1 st 2 kap. 1 § 2 st 2 kap. 2 § l st l m 3 st 2 kap. 6 § 4 § l st 2 kap. 2 § 2 st 2 st 1 2 m 2 kap. 3 § 3 m 2 kap. 4 § 1 st -45m 2kap.4§ 2st 3 st 2 kap. 2 § 3 st 7 § l m 4 st 2 kap. 5 § 3 kap. 2 § 6 § 3 kap. 5 § l st 3 kap. 7 § l st: 7 § 2 st 3 kap. 8 § 1 st 3-4 st 3 kap. 8 § 2-3 st: 5 st 3 kap. 9 § 8 § 1-2 st 3 kap. lO § 3 st 3 kap. 7 § 2 st . - 4 kap. 1-8 §§) 9,9a §§ (jfr 10 § 5 kap. 1 §

sou 1988: 14 _ Bilaga4 301

1971 års lag (BRL) Lagförslaget (Lf)

11 1 st 1 m .8 kap. 10 § 1 st 1 m

§ *

2-3m 8kap.10§ 2st

2-3 st 8 kap. 10 § 3-4 st 11a § 1 st _8 kap. 11 § 1 st 2 p

2 st 8 kap. 11 § 2 st 12 S 5 kap. 2 § 12a § 1 st 5 kap. 3 §

2 st 5 kap. 4 § - 1 st 13 § 1 st 5 kap.› 4 § 2 st

2 st 5 kap. 4 § 3 st 14 § 5 kap. 8 § 15 § 1-2 st 5 kap. 5 §

3 st 5 kap. 6 §

4 st 5 kap. 7 § 1 m

5 st 5 kap., 9 § 16 § 3 kap. 11 § 11 § 6 kap. 32 § 18 § 6 kap. 1 § 19 § 6 kap. 3 § 20 S 6 kap. 2 § 21 § 6 kap. 4 § 22 § 6 kap. 5 § 23 § 6 kap. 16 § 24 § 6 kap. 28 § 25 § 6 kap. 6 § 26 § 1 st 6 kap. 11 § 1 st 1 m

2-3 st 6 kap. 11 § 2-3 st 27 § 6 kap. 7 § 28 § 6 kap. 9 § 29 § 6 kap. 12 § 30 § 6 kap. 10 § 31 § 6 kap. 8 § 32 § 6 kap. 15 § 1-2 st 33 § 1 st 6 kap. 17 §

2 st 6 kap. 18 §

3 st 6 kap. 19 § 1 m

4 st 6 kap. 24 § 34 § 1 st 6 kap. 20 §

2 st 6 kap. 21 § 35 - 22 §)

§ (jfr 6 kap.

302 SOU 1988: 14 Bilaga4

1971 års lag (BRL) Lagförslaget (Lf)

36 § 6 kap. 23 § 37 § 1-2 st 6 kap. 29 § 3 st 6 kap. 30 § 38 § 6 kap. 33 §. 39 § 1-2 st 6 kap. 25 § 3-4 st 6 kap. 26 § 5 st 6 kap. 27 § 40 § 1 kap. 2 § 1 st 41 § A8 kap. 4 § 42 § upphävd g. Lag 1987:669 43 § 1 kap. 3 § 44 § 8 kap. 5 § 45 § 1-4 st 8 kap. 7 § 5 st 8 kap. 8 § 46 § 8 kap.2-3 §§ 47 § 8 kap. 15 § 48 § 8 kap. 16 § 49 § 8 kap. 17 § 50 § 8 kap. 18 § 51 § 8 kap. 9 § 1-2 st 1 m 8 kap. 12 § 1 m 5la§ 2 m 8 kap. 12 § 2 m 1 p 52 § 8 kap. 13 § 53 1-2 st 8 kap. 14 § 1-2 st § 3 st 8 kap. 14 § 4 st 54 § 8 kap. 32 § 55 § 8 kap. 33 § 56 § 8 kap. 19 § 57 § 8 kap. 20 § 58 § 8 kap. 31 § 59 § 8 kap. 21 § 60 § 1 st 8 kap. 22 § 1 st 1 p- 1 p - 8 kap. 22 § 1 st 2 p) 2 p (jfr - -- › 3 p ( 4 p 8 kap. 22 § 1 st 3 p 5 p 8 kap. 22 § 1 st 4 p 2 st 8 kap. 22 § 1 st 5 p

SOU 1988: 14 Bilaga 4 303

1971 års lag (BRL) Lagförslaget (Lf)

60 a § 1 st 8 kap. 25 § 1 st

2 st - 4 § 1 st 2 m)

(jfr 1 kap.

3 st 8 kap. 25 § 3 st

4 st 8 kap. 26 §

5 st 8 kap. 27 §

6 st 8 kap. 28 § 61 § upphävd g. Lag 1987:669 62 § 1 st 8 kap. 29 § 1 st

2 st 8 kap. 29 § 3 st 1

3-4 st 8 kap. 29 § 3-4 st 63 § 8 kap. 30 § 64 § upphävd g. Lag 1987:669 65 § 8 kap. 34 § 66 § 8 kap. 35 § 67 § 8 kap. 36 § A68 § 10 kap. 4 § 69 § 9 kap. 1 § 70 § 9 kap. 2 § 71 § 9 kap. 3 § 72 § upphävd g. Lag 1987:669 73 § 10 kap. 5 § 74 § 6 kap. 31 § 75 § upphävd g. Lag 1974:1087 76 § 10 kap. 2 § 77 § 10 kap. 1 § 78 § 10 kap. 3 § 79 § 1 kap. _9 § 80 § 7 kap. 1 § 81 § 7 kap. 2 § 82 § 7 kap. 3 § 83 § 7 kap. 4 §

304 4 SOU 1988: 14 Bilaga

med hänvisningar mellan lagrummen i bostads- 2. Sammanställning 479) och utredningens förslag till bostadsrättslag rättslagen (1971: (1989: 0000).

(Lf) 1971 års lag (BRL) Lagförslaget

1 kap. 1 2 st 40§ st 43 § st (jfr 60a § 2 St) st 2§ 1st st l§ 1st

501W:

st x) Wi 2§ 4st

79§ 3§ 1st 2 kap. st 3§ 2st

NI-kom WzWJWJWI

st st 4§ lst st 4§ 3st

LDNl-*F*

4§ 2stl-2m I- St 4§ 2st 3m

W110:

St 4§ 2st4-5m

3 3st 4§ 4st

WWW:

3 kap. 5§ 2§ 3st:

6§

7§ 1st

QONUTIÄLOKOIH WJWWJWJWJWW 8§ 3st

Bühga4 305 SOlI1988:14

(Lf) 1971 års lag (BRL) Lagförslaget

8 § 1 st 7 § 2 st

2-3 st 7 § 3-4 st 9§ 7§ 5st 10 § 8 § 1-2 st 11§ 16§

- 9a §§) 4 kap.1-8 §§ (jfr 9, 1§ 10§ Skap. 2§ l2§ 3§ 12a§1st 4 § 1 st 12a § 2 st

2 st 13 § 1 st

3st 13§ 2st 5§ 15§1-2st 6 § 15 § 3 st 7 § 1 m 15 S 4 st

2 m - 8 § 14 § 9 § 15 § 5 st 6 kap. 1 § 18 § 2 § 20 § 3 § 19 § 4§ 2l§ 5 § 22 § 6§ 25§ 7§ 27§ 8 S 31 § 9 § 28 § 10 § 30 § 11 § 1 st 1 m 26 § 1 st

1 st2-3 m - 11 § 11 § 2-3 st 26 § 2-3 st 12 § 29 §

- 13 §

- 14 § 15 § 1-2 st 32 §

-

3 st 16 23 § 17 § 33 § 1 st 18 33 § 2 st

306 Bilaga 4 SOU 1988: 14

Lagförslaget (Lf) 1971 års lag (BRL)

19 § l m 33 § 3 st

2 m - 20 § 34 § 1 st 21 § 34 § 2 st

- 35 22 § (jfr §) 23 § 36 § 24 § 33 § 4 st 25 § 39 § 1-2 st 26 § 39 § 3-4 st 27 § 39 § 5 st 28 § 24 § 29 § 37 § 1-2 st 30 § 37 § 3 st 31 § 74 § 32 § 17 § 33 § 38 § 7 kap. 1 § 80 §

2 § 81 §

3 § 82 §

4 § 83 §

- 8 kap. 1 § 2-3 §§ 46 §

4 § 41 § 5 § 44 § 6 § -

7 § 45 § 1-4 st

8 § 45 § 5 st

9 § 1-2 st 51 §

3 st 2 § 2 st 10 § 1 st 1 m 11 § 1 st l m

2 m -

2 st ll § l st 2-3 m

3-4 st 11 § 2-3 st 11 1 st l -

§ p

2 p 11a § 1 st

-

3 p

2st 1la§ 2st

Bilaga4 307

Lagförslaget (Lf) 1971 års lag (BRL)

12 § 1 m 51a § 1 m

2 m 1 p 51a § 2 m

2 m 2 3 - 13 § 52 § 14 § 1-2 st 53 § 1-2 st

3 st - 4 st 53 § 3 st

15 § 47 § 16 § 48 § 17 § 49 § 18 § 50 § 19 § 56 § 20 § 57 § 21 § 59 § 22 § 1 st 1 p 60 § 1 st 1 p

2p -(jfr60§lst2-3p) 3 p 60 § 1 st 4 p 4 p 60 § 1 st 5 p 5 p 60 § 2 st 2 st -

23 § - 24 -

§ 25 § 1 st 60a § 1 st

2 st - 3 st 60a § 3 st

26 § 60a § 4 st 27 § 60a § 5 st 28 § 60a § 6 st 29 § 1 st 62 § 1 st

2 st 1 m 62 § 2 st

2 m -

3-4 st 62 § 3-4 st 30 § 63 § 31 § 58 § 32 § 54 § 33 § 55 § 34 § 65 § 35 § 66 § 36 § 67 §

308 4 SOU 1988: 14 Bilaga

Lagförslaget (Lf) 1971 års laq (BRL)

9 kap. 1 § 69 § 2 § 70 § 3 § 71 § 10 kap. l § 77 § 2 § 76 § 3 § 78 § 4 § 68 § 5 § 73 §

- 6 §

1988 Statens offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Översynav ullinningslagsslifmingen.A. KortarevamanA. . Arbctsolycka- olycka eller arbelsmiljöhrou?A Kunskapsøverthringgenomforemgsutveckling.

ewwr

UD. UlgålL _ Provningoch kontroll i internationellsamverkan.l. Frihet från ansv/at.Ju. En ny skyddslag.F0. Svexigeinfommdonoch kultursamarbeic.UD. Rim adress.Fi. öppenhetoch minne.U. Civil personali försvaret.Po. Handelmedoptioneroch terminer.Fi. Översynav bostadsråuslagcnm. m. Bo.

F35=5wøs9w

Statens 1988

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

J nstitiedepartementet Samerätt och sameting. (5) Frihet från ansvar. (7)

Utrikesdepartementet

Kunskapsöverföring genom fdretagsutvecklüig. (4) Sverigeinfonnaüon och kultursamarbete. (9)

Försvarsdepartementet

En ny skyddslag. (8) Civil personal i försvaret. (12)

Finansdepartementet Rätt adress. (10) Handel med optioner och terminer. (13)

Utbildningsdepartementet

öppenhet och minne. (l l)

Arbetsmarknadsdepartementet

Översyn av utlanningslagstifmingen. (1) Konare väntan. (2) Arbetsolycka - olycka eller arbetsmiljöbrott? (3)

Bostadsdepartementet

Översyn av bostadsrättslagen m. m. [14]

Industridepartementet Provning och kontroll i intemationell samverkan. (6)

KUNGL. BIBL.

1989 -02- 2 4

ST

ALLMÄNNA FÖRLAGET

ISBN 91-38-10147-5

ISSN 0375-250X