SOU 1988:14

Översyn av bostadsrättslagen m. m.

Till statsrådet och chefen för bostadsdepartementet

Den 27 februari 1986 bemyndigade regeringen chefen för bostads— departementet att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att se över bostadsrättslagen m. m. Med stöd av detta bemyndigande för— ordnade departementschefen samma dag numera kommunalrådet Nils Yngvesson som särskild utredare.

Som experter förordnades fr. o. m. den 6 maj 1986 direktören Mirja Kvaavik-Bartley, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralor- ganisation (SBC), direktören Olle Lindström, Riksbyggen, förbunds- juristen Anders H S Olsson, HSB:s Riksförbund, numera hovrättslag- mannen Inge Lindqvist samt hovrättsassessom Håkan Julius.

Som sekreterare förordnades fr. o. m. den 15 maj 1986 hovrätts- assessom Urban Engström.

Utredningen, som antog namnet 1986 års bostadsrättsutnedning, har hållit 22 protokollförda sammanträden. Som framgår av kapitel 1 har utredningen dessutom haft kontakter med olika organisationer och myndigheter m. fl.

Utredningen är formellt ett uppdrag. till undertecknad Nils Yngvesson som särskild utredare. Men arbetet har utförts som en ge- mensam uppgift tillsammans med experter och sekretariat. Detta har också markerats i betänkandet genom en framställning i vi-form. Det är emellertid Nils Yngvesson som svarar för i betänkandet framlagda överväganden och förslag.

Vid utarbetandet av betänkandet har hänsyn inte kunnat tas till författningar som utkommit från trycket efter den 1 januari 1989.

Vi får härmed överlämna vårt betänkande Översyn av bostadsrätts- lagen m. m.

Vi har därmed slutfört vårt uppdrag.

Stockholm i januari 1989.

Nils Yngvesson Urban Engström

Sammanfattning

I utredningens uppdrag har ingått att göra en översyn av bostadsrätts- lagen (1971: 479) och annan närliggande lagstiftning. Vårt arbete har i huvudsak gått ut på att anpassa lagstiftningen till det praktiska rätts- livets krav. Vi har därvid funnit att den gällande bostadsrättslagen bör ersättas med en ny, delvis omarbetad och moderniserad lag. I övrigt föreslår vi bl. a. vissa ändringar i lagen (1982: 352) om rätt till fas- tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, den s. k. ombild- ningslagen. Dessutom föreslår vi att vissa äldre bostadsföreningar, genom en särskild lag (här benämnd omregistreringslagen), ges möj- lighet att omregistreras till bostadsrättsföreningar.

Den nya bostadsrättslagen

Lagförslaget bygger på den gällande bostadsrättslagen (BRL). Lag— stiftningen har dock gjorts om såväl språkligt som redaktionellt. Sakliga nyheter har tillkommit enligt följande.

1. Antalet medlemmar m. m.

Det lagstadgade kravet på att en bostadsrättsförening måste ha minst fem medlemmar kompletteras med en bestämmelse om att det i föreningsfastigheten skall finnas minst fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt. Syftet är bl. a. att skapa en enhetlig lagstiftning hos länsstyrelserna vid registrering av ekonomiska planer.

2. Geografisk spridning av föreningens hus

Om bostadsrättsföreningen har fler än ett hus, föreslås att husen måste vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. Därmed framhävs det kooperativa syn-

sättet samt förhindras bl. a. missbruk med att föreningar med bostadsrätt upplåter småhus som är spridda över ett stort geografiskt område, vilket har skett i första hand för att kunna utnyttja de förmånligaste statliga lånen.

3. Vissa frågor om medlemskap Något förbud för juridiska personer att förvärva bostadsrätt föreslås inte. Däremot föreslås i fråga om bostadslägenheter, att en bostads— rättsförening efter fritt skön skall kunna vägra juridiska personer inträde i föreningen. Det förutsätts att föreningen och en juridisk person som beviljas inträde kommer överens om hur lägenheten skall disponeras (jfr nedan under 9). Genom förslaget kan föreningarnas intresse av att lägenheterna i största möjliga utsträckning används för permanent boende tillgodoses. Vidare föreslås att vissa villkor i en bostadsrättsförenings stadgar skall vara ogiltiga, nämligen sådana villkor som innebär att endast personer med visst medborgarskap eller viss inkomst kan bli medlemmar i föreningen. Enligt en särskild bestämmelse skall dessutom generellt gälla att villkor för medlemskap som är oskäliga mot den som överlåter eller förvärvar bostadsrätt skall vara utan verkan.

4. Upplåtelse av bostadsrätt vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt Enligt huvudregeln skall en bostadsrättsförening vara skyldig att upplåta bostadsrätt åt de hyresgäster som beviljats inträde i föreningen och som deltar i en ombildning. Nuvarande regler om rätt till med- lemskap preciseras till att avse dem som ansöker om medlemskap inom ett år från fastighetsförvärvet. Hyresnämnden får vid vite före- lägga en bostadsrättsförening att upplåta bostadsrätt till en hyresgäst som är medlem i föreningen.

5. Ekonomisk plan

Vi föreslår att det i vissa fall skall räcka med att en bostadsrättsför- ening kompletterar den befintliga ekonomiska planen, i stället för att en helt ny plan skall behöva upprättas. Detta bör bl. a. kunna ske om föreningen vill tillföra huset någon enstaka ny lägenhet, t. ex. i sam- band med ombyggnad eller en vindsinredning. Den ekonomiska pla- nen skall då, utan granskning av s. k. intygsgivare, kunna komplet- teras med enbart erforderliga uppgifter om den nya lägenheten. Vi förutsätter att plan- och bostadsverkets tillsyn över intygsgivamas verksamhet och verkets skyldighet att lämna allmänna råd om ut- formningen av ekonomiska planer intensifieras.

6. Förhandsavtal

Ett system med förhandsavtal införs. Syftet är främst att göra det möjligt för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av de egna lägenheterna genom s.k. tillval. Förhandsavtal skall också få ingås i saniband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Ett förhandsavtal innebär att bostadsrätts- föreningen och den som vill förvärva bostadsrätt kommer överens om att en viss lägenhet i framtiden skall upplåtas med bostadsrätt. Det föreslagna systemet kringgärdas med olika rättssäkerhetsgarantier.

7. Ombyggnad och underhåll

Bostadsrättshavarens s. k. vetorätt mot intrång i lägenheten vid om- och tillbyggnader avskaffas. Detta innebär att föreningarna i fortsätt- ningen kan genomföra angelägna ombyggnadsåtgärder, t. ex. hissin- stallationcr, utan hinder av att någon bostadsrättshavare motsätter sig åtgärden. Olika rättssäkerhetsmoment finns dock intagna i den prövningsmodell som vi föreslår i fråga om förutsättningarna för att få” göra intrång i en lägenhet. Om bostadsrättshavaren inte samtycker till ett intrång, skall ett beslut av föreningsstämman om åtgärden fattas med kvalificerad majoritet. Dessutom skall beslutet godkännas av hyresnämnden. Vidare ges bostadsrättshavaren en lagstadgad rätt till

ersättning för den förlust som uppkommer med anledning av in- trånget. Ersättningen skall utges av föreningen.

8. Småhus som upplåts med bostadsrätt

Vissa undantagsregler införs för småhus som upplåts i bostadsrätts- forrn. Även mark skall kunna omfattas av en bostadsrättsupplåtelse. Vidare skall bostadsrättshavaren få ta på sig ansvaret för det yttre underhållet av det egna huset, om en föreskrift om detta tas ill i för- eningens stadgar.

9. Anpassning till hyreslagen

Den nya bostadsrättslagen anpassas på en del punkter till motsvarande bestämmelser i hyreslagen. Bl.a. införs en regel om att även en bostadsrättshavare skall få sin nyttjanderätt förverkad om denne vid upprepade tillfällen inte betalar månadsavgiften i rätt tid. Beträffande bostäder föreslås, i likhet med vad som gäller inom hyreslagstift- ningen, att såväl bostadsrättshavaren som socialnämnden måste under- rättas i vissa avseenden innan en uppsägning kan verkställas på grund av att månadsavgiften inte betalats i rätt tid. Juridiska personer får ingen lagstadgad rätt att upplåta bostadslägenheter i andra hand. I stället får föreningarna fritt besluta om hur lägenheterna skall dispo- neras (jfr ovan under 3).

10. Avgiftssystemet

Ett par äldre av giftstyper utmönstras. För att anpassa terminologin till det allmänna språkbruket byts beteckningen grundavgift ut mot insats. Beteckningen årsavgift ändras till månadsavgift, eftersom den aktuella avgiften numera nästan alltid betalas månadsvis. Det lagfästs att en bostadsrättsförening får ta ut en särskild överlåtelseavgift, om grun- derna för hur avgiften skall beräknas anges i föreningens stadgar. Som hittills skall föreningarna också få ta ut upplåtelseavgift, men vissa begränsningar införs när sådan avgift tas ut i samband med om— bildning av hyresrätt till bostadsrätt.

11. Försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion

Sedan den 1 juli 1987 finns det vissa speciella bestämmelser i BRL om försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion. Bl. a. gäller att auktionen skall hållas av en av tingsrätten förordnad god man. Dessa regler förs över till den nya bostadsrättslagen med ett par kompletteringar. Bl. a. görs det tillägget i lagstiftningen att utrop på auktionen skall ske utan förbehåll om panträtt, om inte bostadsrätts- föreningen medger annat. I så fall är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid.

Ombildningslagen

Lagen föreslås ändrad i följande hänsenden.

1. Redan när en bostadsrättsförening ger in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten, skall de hyresgäster som förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt vara med- lemmar i bostadsrättsföreningen. Ändringen, som förstärker hyres- gästernas ställning, föreslås för att ytterligare markera att en om- bildning skall ske på initiativ av de som bor i fastigheten.

2. Om fastigheten överlåtits till en annan förvärvare än den bostadsrättsförening som har gjort en intresseanmälan, är överlåtelsen ogiltig om lagfart på förvärvet söks efter det att föreningens intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken. Härigenom förstärks hyresgästemas ställning och kringgående av lagstiftningen genom antedaterade köpehandlingar förhindras.

3. En intresseanmälan skall inte bara förhindra förvärv genom köp eller byte av annan än bostadsrättsföreningen. I syfte att motverka kringgåenden förhindras också vissa associationsrättsliga förvärv, t. ex. tillskott till kommanditbolag. Ett särskillt undantag föreslås för andelsförvärv, om förvärvaren redan äger en andel i fastigheten.

4. En bestämmelse införs som ger hyresgästerna möjlighet att för- hindra att en fastighetsägare ställer upp oskäliga villkor i hembud, t. ex. att hyresgästerna skall godta en entreprenad för ombyggnad. Sådana villkor förekommer för att kringgå nuvarande bestämmelser.

Omregistreringslagen

Vi föreslår att vissa äldre bostadsföreningar får omregistreras till bostadsrättsföreningar. Bestämmelser om detta införs i en särskild lag, som skall gälla i första hand under en femårsperiod. För att omregistrering skall få ske måste bostadsföreningens stadgar anpassas till bestämmelserna i bostadsrättslagen. Stadgeändringen skall regi- streras hos länsstyrelsen. Den skall åtföljas av en förenklad ekonomisk plan. Genom vårt förslag slipper en bostadsförening det omständliga förfarandet med likvidation och fastighetsöverlåtelse vid övergång till bostadsrätt. Någon ny stämpelskatt behöver inte betalas. Dessutom utgår vi ifrån att förfarandet inte medför någon realisa- tionsvinstbeskattning för föreningens medlemmar.

Vi anser att den av oss föreslagna lagstiftningen, efter sedvanlig re- missbehandling och beredning i regeringskansliet, bör kunna träda i kraft den I januari 1990. Förslagen bör kunna genomföras med oför- ändrade resurser.

Författningsförslag

1. Förslag till Bostadsrättslag

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestämmelser

Lagens innehåll

1 5 I denna lag firms bestämmelser om sådana upplåtelser av lägen- heter som sker med bostadsrätt. Lagen är indelad i följande kapitel. 1 kap. Inledande bestämmelser, 2 kap. Ekonomisk plan, 3 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt, 4 kap. Förhandsavtal, 5 kap. Övergång av bostadsrätt, 6 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter, 7 kap. Offentlig auktion, 8 kap. Föreningsrättsliga bestämmelser, 9 kap. Skadestånd, straff och vite rn. m., 10 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister rn. rn.

Inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar

2 & En ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt kan registreras som bostads- rättsförening.

Lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar tillämpas på bo- stadsrättsföreningar i den utsträckning som anges i 8 och 9 kap.

35 För registrering av en bostadsrättsförening fordras att för- eningen har minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt utsett styrelse och revisorer.

45 I föreningens hus skall det finnas minst fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter räknas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att användas varak- tigt och självständigt. Om föreningen har fler än ett hus, skall husen ligga så nära var- andra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättsha- varna.

Inledande bestämmelser om bostadsrätt

5 & Endast bostadsrättsföreningar får upplåta lägenheter med bostadsrätt. Upplåtelse får inte ske till andra än medlemmar i föreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen.

6 & Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot ersättning och utan begränsning till tiden.

Endast hus eller delar av hus får upplåtas med bostadsrätt. En upplåtelse får dock även omfatta mark som ligger i anslutning till ett hus, om marken skall nyttjas tillsammans med huset eller en del av huset.

Definition av bostadslägenhet och lokal 7 % Med bostadslägenhet avses en lägenhet som har upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses en annan lägenhet än bostadslägenhet.

Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt 8 & Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 3 kap. 3 och 6 55, 4 kap. 6 &, 6 kap. 13 å andra stycket samt 8 kap. 12—14 och 25—28 åå. Bestämmelser som gäller ombildning finns också i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt.

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt

9 & En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer en rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet trots bestämmelserna i första stycket.

2 kap. Ekonomisk plan Skyldighet att upprätta ekonomisk plan

1 5 Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostads- rätt, skall en ekonomisk plan ha upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Planens innehåll m. rn.

2 % En ekonomisk plan skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om innehållet i planen.

Den ekonomiska planen skall upprättas i två exemplar och under- tecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Till ansökan om registrering av den ekonomiska planen skall båda exemplaren av planen fogas.

Intyg om planens tillförlitlighet

3 5 En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. I intyget skall de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet anges.

4 & Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndig- het som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare om det föreligger någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans opartiskhet. Endast den ene intygsgivaren får vara anställd hos företag, organisa- tion eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller bi- trätt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

Komplettering av planen 5 & Om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt men lägenheten inte har tagits upp i den ekonomiska planen eller uppgifter som har betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas, skall styrelsen komp- lettera planen med uppgifter om lägenheten. Kompletteringen skall registreras hos länsstyrelsen.

Bestämmelserna i 2 & andra och tredje stycket gäller också när den ekonomiska planen kompletteras.

Ny plan

6 & Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Planens offentlighet 7 & Styrelsen skall hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för den som vill ta del av planen. Detsamma gäller en registrerad komplettering till planen.

3 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt När upplåtelse får ske 1 & Föreningen får upplåta lägenheter med bostadsrätt först när en ekonomisk plan eller en komplettering till en sådan plan har registre— rats enligt bestämmelserna i 2 kap.

2 5 Om den slutliga kostnaden för föreningens hus inte har redovi— sats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan till- stånd av länsstyrelsen.

Tillstånd skall lämnas om en ekonomisk plan har registrerats och föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbe- talning av insatsen till bostadsrättshavama.

Säkerheten skall på begäran av föreningen återställas ett år efter det att den slutliga kostnaden har redovisats på en föreningsstämma. Har

talan om ersättning väckts före utgången av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förräin målet är slutligt avgjort och föreningens betalningsskyldighet har fullgjorts.

3 5 En lägenhet som är uypplåten med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består. Lägenheten får dock upplåtas med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår av hy- restiden och hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överläts till någon annan.

4 5 I 4 kap. finns bestämmelser om när en bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt.

Upplåtelseavtalet

5 & Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, om inte något annat följer av lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt och lagen (1989: 0000) Om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

I upplåtelsehandlingen skall följande anges: parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas i insats, upplåtelseavgift och månadsavgift.

En hyresgästs rätt till bostadsrätt

6 5 Om en lägenhet i föreningens hus innehas med hyresrätt och hyresgästen är medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta lägenheten med bostadsrätt till hyresgästen. Detta gäller dock inte om föreningen enligt bestämmelserna i 12 kap. jordabalken sagt upp hyresavtalet och hyresgästen är skyldig att flytta från lägenheten eller om det finns särskilda skäl mot en upplåtelse.

Om föreningen vägrar att upplåta en lägenhet med bostadsrätt i strid med första stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresgästen förelägga föreningen vid vite att upplåta lägenheten med sådan rätt. Om hyresgästen begär det skall hyresnämnden även fastställa de vill- kor som skall gälla för upplåtelsen.

Andra stycket skall också tillämpas om föreningen erbjudit sådana villkor för upplåtelse som hyresgästen skäligen inte bör godta med hänsyn till villkoren för övriga upplåtelser i huset.

Ogiltiga upplåtelser och rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten i vissa fall 7 & En upplåtelse som skett i strid med 5 5 eller 2 kap. 1 eller 5 5 är ogiltig. Den som bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersätt- ning för skada. Har lägenheten tillträtts, skall hyresavtal anses in- gånget för tiden från tillträdet. Väcks inte talan om upplåtelsens ogil- tighet inom två år från det upplåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad.

Om en lägenhet har upplåtits med bostadsrätt i strid med 3 &, är upplåtelsen ogiltig. I ett sådant fall gäller bestämmelserna i 10 å andra stycket.

8 5 Om en upplåtelse skett i strid med 2 kap. 6 5, får bostadsrättsha— varen efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro när upplåtelsen skedde. Uppsägning skall ske inom tre månader från det bostadsrättshavaren fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättandet av en ny ekonomisk plan, dock inte senare än två år från upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i strid med 2 5, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske se- dan länsstyrelsen lämnat tillstånd till upplåtelsen och inte heller efter utgången av den i 2 & tredje stycket angivna tiden.

Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostads- rätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning till bostadsrättshavaren för bostadsrätten. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada. Har lägenheten tillträtts, skall hyressavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostads— rättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten.

Hyresvillkor vid ogiltiga upplåtelser och när bostadsrätten frånträds

9 & Om parterna inte kommer överens om hyresvillkor enligt 7 & första stycket eller 8 & sista stycket, fastställs dessa av hyresnämnden. I väntan på att hyresvillkoren blir slutligt bestämda skall hyra betalas enligt vad föreningen bestämt i fråga om månadsavgift.

- Konkurrerande upplåtelser

10 5 Om en viss lägenhet upplåtits med bostadsrätt åt flera var för sig, gäller upplåtelsema efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. Ar

upplåtelsema samtidiga eller går det inte att fastställa i vilken tids- följd de skett, skall rätten på talan besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

Den som inte får en bostadsrätt till följd av första stycket, har rätt att få tillbaka den insats och upplåtelseavgift som han betalat till för— eningen. Han har även rätt till ersättning av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen varken kände till eller borde ha känt till den andra upplåtelsen.

Avsägelse

11 5 En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två år från upplåtelsen och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostadsrättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrel- sen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angetts i denna.

4 kap. Förhandsavtal Rätt att ingå förhandsavtal och att ta emot förskott

1 5 Om en lägenhet inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan eller komplettering till en sådan plan, eller om uppgifter som har betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas i den ekonomiska planen, får bostadsrättsföreningen ingå avtal om att i framtiden upp- låta lägenheten med bostadsrätt. Ett sådant avtal kallas förhandsavtal.

Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten ge- nom avtalet. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lä- genheten med bostadsrätt.

2 5 Endast om ett förhandsavtal ingås får föreningen ta emot för- skott för bostadsrätten.

Innan förskott tas emot skall föreningen ha ställt betryggande sä- kerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av förskottet till förhands- tecknaren. Efter upplåtelsen skall säkerheten återställas på begäran av föreningen.

3 5 Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen. I avtalet skall föl- jande anges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, belopp som lämnas i förskott samt de beräknade avgifterna för bostadsrätten.

De beräknade avgifterna skall grundas på en kalkyl över kostna- derna för projektet. Styrelsen skall hålla kalkylen tillgänglig för den som vill ta del av den.

4 & Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än make i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make skall gälla även sådan sambo på vilken lagen (1987: 232) om sambors gemen- samma hem skall tillämpas.

Ogiltighet m. m.

5 5 Ett förhandsavtal som inte uppfyller föreskrifterna i 3 5 är ogil— tigt.

6 5 Om föreningen har ingått ett förhandsavtal för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och det hyresförhållande som ligger till grund för avtalet upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt förhandsavtalet.

7 & Förhandstecknaren får efter uppsägning frånträda förhandsav- talet

1. om avtalet ingåtts i strid med l 5,

2. om en lägenhet som skall tillträdas första gången inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

3. om upplåtelse inte sker inom skälig tid efter den beräknade tid— punkten för upplåtelsen, eller

4. om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angetts i avtalet och uppsägningen sker senast en månad från det förhandstecknaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

Rätt till ersättning 8 5 Om ett förhandsavtal inte gäller enligt bestämmelserna i 5-7 55, har förhandstecknaren rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta enligt 2 & andra stycket räntelagen (1975: 635). Förhandstecknaren har också rätt att få skälig ersättning för sådana kostnader som han med föreningens godkännande har lagt ned på

lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom. Om föreningen har varit försumlig, har förhandstecknaren även rätt till ersättning för annan skada.

Vad som sägs i första stycket skall tillämpas också när föreningen har tagit emot förskott i strid med 2 å.

5 kap. Övergång av bostadsrätt Rätt att utöva bostadsrätten efter en övergång

1 å Om en bostadsrätt övergått till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i föreningen. Bestämmelser om rätt till medlemskap finns i 8 kap. 9—12 åå.

Trots bestämmelsen i första stycket får ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare utöva bostadsrätten. Efter tre år från dödsfallet får föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostadsrättshavarens död eller att någon förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i anmaningen inte iakttas, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för dödsboets räkning. Dödsboet kan i stadgarna medges en vidsträcktare rätt än som angetts här.

2å Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, får föreningen anmana bostadsrättshavaren att inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon annan förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas inte den tid som angetts i anmaningen, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för bostadsrättshavarens räkning.

Överlåtelseavtalet

3 å Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Mot- svarande skall gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

Ogiltighet

4 å En överlåtelse som inte uppfyller föreskrifterna i 3 å är ogiltig.

En överlåtelse är också ogiltig om den som bostadsrätten överlåtits till inte antagits till medlem i bostadsrättsföreningen.

Andra stycket gäller inte vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 1 eller 2 å eller 6 kap. 29 å. Om förvärvaren i ett sådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostadsrät- ten mot skälig ersättning.

Ansvaret för förpliktelser

5 å För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bo- stadsrätten.

Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 1 eller 2 å eller 6 kap. 29 å. Om bostadsrätten i annat fall har övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem.

6 å Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 6 kap. 17 å kan säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från det att bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten.

7 å En förvärvare svarar tillsammans med den från vilken bostads- rätten övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av bostadsrätten, om inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om bostadsrätten har förvärvats på offentlig auktion enligt 1 eller 2 å eller 6 kap. 29 å, svarar dock förvärvaren för för- pliktelsema endast om föreningen har förbehållit sig betalningsan- språk mot denne vid auktionen.

Förbehåll i stadgarna om rätt att återköpa eller läsa bostadsrätten 8 å En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att föreningen eller medlemmarna vid en övergång skall ha rätt att lösa bostadsrätten om den gäller en lokal. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekoopera- tiv riksorganisation får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Ett sådant förbehåll får gälla till förmån för föreningen, en folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller medlemmarna. Förbehållet får avse rätt att inom högst tre år från upplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten från bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

S idoavtal

9 å Finns det mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upp- hör även det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i 5 å. Har föreningen sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning enligt 6 kap. 17 å, skall dock det andra avtalet upphöra att gälla när bostadsrättshavaren enligt 6 kap. 23 å är skyldig att flytta.

6 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter Föreningens ansvar för lägenhetens skick vid tillträdet m. m. 1 å När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen, om inte något annat avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

2 å Om bostadsrättshavaren inte får tillträda lägenheten i rätt tid när lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse och beror inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsätt- ning av månadsavgiften för den tid han inte kan använda lägenheten

eller del av den. Är hindret av väsentlig betydelse, får bostadsrättsha- varen efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får inte ske efter tillträdet.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om dröjsmålet beror på försummelse från föreningens sida.

3 & Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter en bo- stadsrättsupplåtelse, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra, får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostads— rättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av styrelsen får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av månadsavgiften.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida.

4 & Bestämmelserna i 3 & gäller i tillämpliga delar om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande sedan tillträde medgetts.

5 5 Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavaren. gäller 3 å i tillämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägen- heten tillträtts, gäller dock inte vad som sagts nu, om det skett genom bostadsrättshavarens vållande eller genom vårdslöshet eller försum- melse av någon som han svarar för enligt 11 å andra stycket.

I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyran, även om bostadsrättshavaren är ansvarig enligt första stycket för att sådan förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som han drabbats av genom åtgärder för att utrota ohyran.

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten

6 & Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda.

Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon medlem i föreningen.

7 & Bostadsrättshavaren får inte utan tillstånd av styrelsen göra någon avsevärd förändring i lägenheten. Bostadsrättshavaren kan i stadgarna dock medges en vidsträcktare rätt.

8 & Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon medlem i föreningen.

9 & Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han skall rätta sig efter de särskilda föreskrifter som för- eningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrätts- havaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 11 å andra stycket.

Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

10 & En bostadsrättshavare får inte utan styrelsens samtycke upplåta hela sin lägenhet i andra hand utom i fall som avses i andra eller tredje stycket.

En bostadsrättshavare som inte är juridisk person och som under en viss tid inte har tillfälle att använda sin bostadslägenhet, får upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till en viss tid och förenas med villkor. Vad som angetts om juridisk person gäller inte ett dödsbo.

En kommun som har bostadsrätt till en bostadslägenhet får upplåta hela lägenheten i andra hand. Styrelsen skall genast underrättas om upplåtelsen.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

11 & Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av

andra eller tredje stycket. Föreningen svarar för husets skick i övrigt. I fråga om småhus får det i stadgarna dock föreskrivas att bostads- rättshavaren, med de begränsningar som anges i andra och tredje stycket, skall svara för sådant underhåll som föreningen annars skulle

stå för. . Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamled—

ningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med. För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller för- summelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför ar- bete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta.

Andra stycket andra meningen gäller i tillämpliga ”delar om det finns ohyra i lägenheten.

Rätt för föreningen att komma in i lägenheten 12 & Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När bostadsrätten enligt 29 5 eller 5 kap. 1 eller 2 5 skall säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren skyl— dig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall gäller 5 5 i tillämpliga delar. , Om bostadsrättshavaren inte lämnar föreningen tillträde till lägen- heten när föreningen har rätt till det, kan tingsrätten förordna om handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i 17 & handräckningslagen (1981: 847).

Vilka avgifter en bostadsrättsförening får ta ut

13 å Bostadsrättsföreningen har rätt att ta ut följande avgifter av bostadsrättshavaren: insats och månadsavgift samt, om det anges i

stadgarna, upplåtelseavgift och överlåtelseavgift. Föreningen får inte

ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsför- eningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från det att föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bo- stadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 5 räntelagen (1975: 635).

Hur avgifterna skall betalas

14 & Avgifter till föreningen skall betalas under föreningens adress eller annan adress som föreningen uppger. Betalning får alltid ske ge— nom postanvisning, postgiro eller bankgiro.

Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift på post- eller bankkontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa omedelbart vid betal- ningen. Lämnar bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till bank—, post- eller girokontor, anses beloppet ha kommit

föreningen till handa när betalningsuppdraget togs emot av det för- medlande kontoret.

Om avgifter som skall betalas före tillträdet inte betalas i rätt tid

15 5 Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eller upplåtelseavgift som skall betalas innan lägenheten får tillträdas och sker inte heller rättelse inom en månad från anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet. Detta gäller inte om lägenheten tillträtts med styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt till ersättning för skada. I 17—24 55 finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

16 5 Om beslut har fattats att väsentligt höja någon avgift för bostadsrätten, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om det inte är oskäligt mot föreningen eller dess med- lemmar att bostadsrätten frånträds. Uppsägning skall ske inom tre månader från det att bostadsrättshavaren fick kännedom om avgifts- höjningen.

Förverkande

17 å Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 18 och 19 åå, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostads- rättshavaren till avflyttning,

1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anma- nat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrätts- havaren dröjer med att betala månadsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,

2. om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala månadsavgift i rätt tid, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att han skäligen inte bör få behålla lägenheten,

3. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand,

4. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 å,

5. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lä- genheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättsha- varen eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 9 å vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,

7. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 12 å och han inte kan ge en giltig ursäkt för detta,

8. om bostadsrättshavaren inte fullgör någon skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, såvida inte något annat följer av 18 å, samt

9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

18 å Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nytt- janderätten till en bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyl-

! dighet som avses i 17 å 8 inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en

kommun och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun. En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst företag eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för förverkande.

19 å Uppsägning på grund av förhållande som avses i 17 å 3, 4 eller 6—8 får ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att på tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. I fråga om en bostadslägenhet får upp- sägning på gnmd av förhållande som avses i 17 å 3 inte heller ske om bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad.

20 å Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 17 å 1, 3 och 4 eller 6—8 men sker rättelse innan föreningen gjort bruk av sin rätt till uppsägning, kan bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om föreningen inte har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning inom tre månader från det föreningen fick reda på förhållande som avses i 17 å 5 eller 8 eller inte inom två månader från det den fick reda på förhållande som avses i 17 å 3 sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse.

21 å En bostadsrättshavare kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som avses i 17 å 9 endast om föreningen har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning inom två månader från det att för— eningen fick reda på förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt till uppsägning intill dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avsl"'its på annat sätt.

22 å Är nyttjanderätten enligt 17 å ] förverkad på grund av dröjs— mål med betalning av månadsavgift och har föreningen med anledning av detta sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, får denne på grund av dröjsmålet inte skiljas från lägenheten, om avgiften betalas på det sätt som anges i 14 å senast tolfte vardagen efter det att bo— stadsrättshavaren delgetts en underrättelse om att han genom att betala avgiften på angivet sätt kan få tillbaka bostadsrätten samt, i fråga om en bostadslägenhet, ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten finns.

I fråga om delgivning av underrättelsen gäller 26 och 27 åå. I väntan på att bostadsrättshavaren visar sig ha fullgjort vad som fordras för att få tillbaka nyttjanderätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän efter fjorton vardagar från det att bostadsrättsha- varen delgetts underrättelsen och, i fråga om en bostadslägenhet, meddelandet lämnats till socialnämnden.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fast- ställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första

stycket.

23 å Sägs bostadsrättshavaren upp till avflyttning av någon orsak som anges i 17 å 1, 5—7 eller 9, är han skyldig att flytta genast, om inte annat följer av 22 å. Sägs bostadsrättshavaren upp av någon annan i 17 å angiven orsak, får han bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om inte rätten ålägger honom att flytta tidigare.

24 å Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning, har föreningen rätt till ersättning för skada.

Förfarandet vid uppsägning

25 å En uppsägning skall vara skriftlig, om inte skriftligt erkänn- ande av uppsägningen lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör uppsägningen, får den ske hos den som är behörig att ta emot må- nadsavgift på föreningens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som söks för uppsägning, dock utan tillämpning av 12—15 åå delgivningslagen (1970: 428).

26 å Om den som söks för uppsägning har hemvist i Sverige, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med—fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas inte någon som angetts nu, skall upp- sägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Upp- sägningen har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har den hos vilken uppsägning skall ske inte något känt hemvist i Sverige och finns det inte heller något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post— och Inrikes Tidningar. '

27 å Stämningsansökan med yrkande om rätt att frånträda bostads- rätten eller om bostadsrättshavarens skiljande från lägenheten samt ansökan om avhysning av bostadsrättshavaren gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

28 å Om en bostadsrätt frånträds av någon orsak som anges i 2—5 och 16 åå, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning till bostadsrättshavaren för bostadsrätten.

Har bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i upp— sägningen begärt att få bo kvar i lägenheten. I så fall gäller 3 kap. 9 å.

29 å Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i 17 å, skall bostadsrätten säljas på offent- lig auktion så snart det kan ske, om inte föreningen och bostadsrätts- havaren kommer överens om något annat. Försäljningen får dock anstå till dess att brister som bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade.

Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersättning enligt 7 kap. 3 å tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt

30 å Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter till för- eningen överstiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta panthavaren om detta. Försummas det. har föreningen vid försäljning enligt 29 å första stycket företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

Vissa övriga meddelanden

31 å Är sådant meddelande från föreningen som avses i 15 å eller 17 å 1 eller 19 å eller 5 kap. 1 eller 2 å avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant med- delande från bostadsrättshavaren som avses i 3 å och 5 kap. 5 å.

När bostadsrätten övergått till föreningen 32 å Har bostadsrätten enligt denna lag övergått till föreningen, skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte för- eningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upp— höra.

Upphörande av bostadsrätten i vissa fall 33 å Överlåts det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt, upphör bostadsrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning till bostadsrättshavaren för bostadsrätten. Trä- der föreningen i likvidation inom tre månader från det frågan om föreningens ersättningsskyldighet blivit slutligt avgjord eller försätts föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock bostadsrättshavarens rätt att få ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar.

Upphör bostadsrätten enligt första stycket och har lägenheten tillträtts, skall skriftligt hyresavtal anses ingånget. I så fall gäller 3 kap. 9 å.

7 kap. Offentlig auktion F örordnande av god man

1 å Offentlig auktion enligt denna lag skall hållas av en god man som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. Be- slut i ärende om förordnande av god man får meddelas utan bostadsrättshavarens hörande.

Den gode mannen skall i god tid och på lämpligt sätt kungöra tid och plats för auktionen. Bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenärer vilkas rätt beror av försäljningen skall i god tid under- rättas särskilt.

Vid förrättningen skall föras protokoll.

Auktionsförfarandet

2å Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa villkoren för försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för denna. Om föreningen inte medger annat, skall bo-

stadsrätten utropas utan förbehåll om panträtt. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän full betalning har erlagts. När den gode mannen har tagit emot betalningen, skall han utfärda köpebrev.

Ny auktion skall hållas om inrop inte sker eller godtas eller om köpeskillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Sker det inte något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen genast till föreningen.

Gode mannens rätt till ersättning

3 å God man har rätt till skälig ersättning för arbete, tidsspillan och utlägg som uppdraget krävt. Ersättningen får före varje annan fordran tas ut ur den köpeskilling som inflyter vid försäljningen. I den mån köpeskillingen inte räcker till, skall ersättningen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men bostadsrättshavaren skall slut- ligt svara för ersättningen.

Redovisning av köpeskillingen

4 å Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av den gode mannen så snart som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstå om det råder tvist om vem som är betahiingsberättigad och säkerhet inte ställs. Om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåll om panträtt, är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostadsrättshavaren, föreningen och be- rörda borgenärer.

Vill någon klaga på redovisningen, skall talan väckas inom tre må- nader från den dag den klagande fick del av protokollet, annars är rätten till talan förlorad.

8 kap. Föreningsrättsliga bestämmelser Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening

lå I 1 kap. 2—4 åå finns vissa inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar.

2 å Bestämmelserna om när en ekonomisk förening skall anmälas för registrering i 2 kap. 3 å lagen (1987: 667) om ekonomiska för- eningar gäller även bostadsrättsföreningar.

3 å Sedan föreningen har registrerats kan den förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. Före registreringen gäller bestämmelserna i 2 kap. 4 å lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar.

4 å Bestämmelserna om ansvaret för en ekonomisk förenings förpliktelser i 1 kap. 3 å lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsföreningar.

Stadgar

5 å Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange

1. föreningens firma,

2. ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art,

3. den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte, .4. de grunder enligt vilka månadsavgift och överlåtelseavgift skall beräknas,

5. i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättningen skall beräknas,

6. antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revisorer samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det i så fall skall ske,

7. vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta,

8. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus,

9. inom vilken tid och hur föreningsstämman skall sammankallas samt hur andra meddelanden skall komma till medlemmarnas känne— dom, vidare när föreskrivna kallelseåtgärder senast skall vara vid- tagna före stämman, samt

10. grunderna för fördehiing av föreningens vinst samt hur man skall förfara med föreningens behållna tillgångar när föreningen upplöses.

Bestämmelserna i första stycket 6 gäller inte arbetstagarrepresen— tanter som har utsetts enligt lagen (1987: 1245) om styrelserepresen- tation för de privatanställda.

6 å I 29 och 30 åå finns bestämmelser om ändring av en bostads- rättsförenings stadgar.

Firma

7å Bostadsrättsföreningens firma skall innehålla ordet "bostads- rättsförening".

I firman får inte ordet "bolag" eller något annat ord som betecknar ett bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar firman.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut registrerade och ännu bestående föreningsfirrnor. För registrering av en förenings firma gäller i övrigt bestämmelserna i firrnalagen (1974: 156).

Endast en bostadsrättsförening eller en sammanslutning av bostads- rättsföreningar får använda ordet "bostadsrätt" eller en sammansätt- ning av ordet i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

8 å Bestämmelserna om firmateckning i 14 kap. 2 å lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrätts- föreningar.

Rätt till medlemskap i bostadsrättsföreningen

9 å Ansökan om inträde i föreningen skall ske skriftligen och, om så bestämts i stadgarna, vara försedd med sökandens bevittnade namn- underskrift.

Fråga om att anta medlem i en bostadsrättsförening avgörs av styrelsen, om inte något annat följer av 13 å.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar medlem- skap i föreningen genom upplåtelsen.

10 å Den som en bostadsrätt övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som före- skrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan godta honom som bostadsrättshavare. Juridiska personer får dock vägras inträde, om övergången avser en bostadslägenhet och något annat inte följer av andra stycket.

En kommun som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras medlemskap. Inte heller får den som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offentlig auktion enligt

5 kap. 1 eller 2å eller 6 kap. 29 å vägras medlemskap av den anled- ningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats enligt de grunder som anges i stadgarna.

Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken vägras inträde i föreningen endast om det finns någon bestäm- melse i stadgarna som säger att medlemmarna skall tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller villkoret. Detta gäller också när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått till någon annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren.

I fråga om andel i bostadsrätt skall första och tredje styckena till- ämpas endast om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om bostadsrätten avser en bostadslägenhet, av sådana sambor på vilka lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas. Vad som nu har sagts gäller inte om något annat har bestämts i stadgarna.

11 å Sådana villkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen,

2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller

3. att villkoret på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt.

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att man i stadgarna tar in förbehåll om återköps— eller lösningsrätt enligt 5 kap. 8 å.

12 å En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att för- värva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt, får inte vägra den som var hyresgäst i fastigheten vid förvärvet inträde i föreningen, om hyresgästen uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan godta hyresgästen som bo- stadsrättshavare. Detta gäller dock inte om hyresgästen har ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år från fastighetsförvärvet eller om en lägenhet inte skall upplåtas med bostadsrätt och

1. hyresförhållandet avser en lokal,

2. hyresförhållandet beror av anställning, eller

3. hyresgästen är en juridisk person.

Tvister om medlemskap

13 å Förvärvare av bostadsrätt som vägrats inträde i föreningen, kan inom en månad från det han fick del av beslutet om detta hän- skjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller hyresgäster som vägrats inträde enligt 12 å.

Utträde ur föreningen och uteslutning

14 å En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen får ut- träda ur föreningen och kan av orsak som anges i stadgarna uteslutas ur denna.

Om medlemmen upphör att vara bostadsrättshavare, skall han anses ha utnätt ur föreningen om inte styrelsen medgett att han får stå kvar som medlem. Detta gäller inte om bostadsrätten upphört på grund av att det hus i vilket lägenheten finns övergått till ny ägare.

Om föreningen vägrar att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till en hyresgäst som är medlem i föreningen eller hyresgästen inte antar ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med bostadsrätt, skall hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte hyresgästen inom sex månader från beslutet eller erbjudandet enligt 3 kap. 6 å andra stycket har begärt att hyresnämnden vid vite före- lägger föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt eller sty— relsen medgett att han får kvarstå som medlem. Detsamma skall gälla när ett beslut av hyresnämnden om avslag på hyresgästens begäran har vunnit laga kraft eller hyresgästen har avflyttat från lägenheten.

Anmälan om utträde skall ske skriftligen och, om så bestämts i stadgarna, vara försedd med medlemmens bevittnade namnunder— skrift. Fråga om uteslutning prövas av föreningsstämman, om inte något annat bestämts i stadgarna.

Medlems— och Iägenhetsförteckning

15 å Styrelsen skall föra förteckning över bostadsrättsföreningens medlemmar (medlemsförteckning) samt förteckning över de lägen- heter som är upplåtna med bostadsrätt (Iägenhetsförteckning). För- teckningama kan bestå av betryggande lösblads- eller kortsystem. De kan också föras med automatisk databehandling eller på annat lik- nande sätt.

16 å Medlemsförteckningen skall för varje medlem innehålla upp- gift om hans namn och postadress samt om den bostadsrätt som han har. Styrelsen skall hålla förteckningen tillgänglig för den som vill ta

del av den. _

17 å Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange

l. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen,

2. dagen för länsstyrelsens registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen,

3. bostadsrättshavarens namn, samt

4. insatsen för bostadsrätten. Uppgifterna skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt.

Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatfs eller ändras någon uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt.

Dagen för anteckningen skall anges.

18å Bostadsrättshavaren har rätt att på begäran få utdrag ur lägenhetsförteckningen beträffande lägenhet som han disponerar med bostadsrätt. Utdraget skall avse de uppgifter som enligt 17 å skall anges i förteckningen. Dagen för utfärdandet skall anges i utdraget.

Bostadsrättsföreningens ledning

19å Bestämmelserna om en förenings ledning i 6 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostads- ,rättsföreningar med följande undantag.

1. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på förenings- stämma.

2. Styrelseledamötema och suppleantema för styrelseledamötema samt bostadsrättsföreningens firmatecknare behöver inte vara svenska medborgare. 3. Om inte något annat har bestämts i stadgarna, kan bostads- rättshavarens make eller sambo vara styrelseledamot eller suppleant för styrelseledamot, även om maken eller sambon inte är medlem i föreningen.

4. Bestämmelserna om verkställande direktör gäller inte.

20 å Om inte något annat följer av 6 kap. 13 och 14 åå, skall styrel- sen fastställa med vilka belopp avgifterna till föreningen skall utgå samt hur beloppen skall betalas. Ändring av insatsen skall dock alltid beslutas av föreningsstämman.

Bestämmelser om föreningsstämman

21 å Bestämmelserna om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för bostadsrättsföreningar, dock med följande undantag.

1. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

2. Föreningsstämmans befogenheter får inte överlänmas åt särskilt valda fullmäktige.

3. Bestämmelserna i 29 och 30 åå gäller i stället för 7 kap. 14 och 15 åå lagen om ekonomiska föreningar.

Särskilda villkor för föreningsstämmans beslut

22 å För att ett beslut på en föreningsstämma skall vara giltigt gäller följande.

1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubb- ning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredje- delar av de berörda bostadsrättshavama har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättsha- varen inte samtycker till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dess— utom har godkänts av hyresnämnden.

3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet. -4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen och i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut

om likvidation enligt 34 å. Minst två tredjedelar av bostadsrättsha— vama i det hus som skall överlåtas skall ha gått med på beslutet.

5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1—4 skall vara giltigt, gäller även det. En bostadsrättshavare som berörs av beslut enligt första stycket 1, 2 eller 4 men som inte varit närvarande vid den föreningsstämma då beslutet fattades, skall anses ha gått med på beslutet om det ned- tecknats i stämmoprotokollet och skriftligen godkänts av bostadsrätts- havaren.

23 å Ett stämmobeslut enligt 22 å första stycket 2 skall godkännas av hyresnämnden, om åtgärden är angelägen och syftet med den inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Om bostadsrättshavaren begär att föreningen skall lösa in bostadsrätten, får godkännande lämnas endast om föreningen erbjuder inlösen eller bostadsrättshavaren skäligen bör kunna godta förändringen utan inlösen.

24 å En bostadsrättshavare har rätt till ersättning för den förlust som han orsakas med anledning av ett beslut enligt 22 å första stycket 2.

Om inlösen sker, skall ersättning utgå för bostadsrättens marknads- värde. Ersättning för intrång i bostadsrätten skall motsvara den minskning av markandsvärdet som uppkommer genom beslutet.

Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen om ett beslut enligt 22å första stycket 2.

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt 25 å En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet skall gå med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 4 å. Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyres- gästerna och fastighetsägaren.

26 å Innan beslut om fastighetsförvärv fattas enligt 25 å, skall en sådan ekonomisk plan som avses i 2 kap. 2 å upprättas och hållas till-

gänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningspro- tokoll som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 2 kap. 3 å.

27 å Beslut om förvärv i strid med 25 å första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att en ekonomisk plan varit tillgänglig enligt 26 å. Det nu sagda skall dock inte gälla om förvärv ändå skett enligt beslutet och lagfart har meddelats.

28 å I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folk- rörelsekooperativ riksorganisation gäller 25—27 åå endast om fastig- hetsförvärvet sker enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighets— förvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ändring av stadgar

29 å Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Be- slutet är även giltigt, om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka månadsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga röstande på den senare stämman gått med på beslutet.

Ett beslut varigenom en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks eller förbehåll enligt 5 kap. 8 å införs är giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet. En bostadsrättshavare som inte har varit närvarande vid en föreningsstämma då beslutet fattades, skall anses ha gått med på be- slutet om det nedtecknats i stärnmoprotokollet och skriftligen godkänts av bostadsrättshavaren.

Om det i stadgarna har tagits in något ytterligare villkor för änd- ring av stadgarna, gäller även det.

Om det finns en föreskrift i stadgarna om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgarna på grund av lag eller annan författning eller efter regeringens medgi- vande.

30 å Ett beslut om ändring av stadgarna skall av styrelsens ordfö- rande genast anmälas för registrering. Beslutet får inte verkställas förrän registreringen har skett. Till anmälan skall fogas två kopior av det protokoll som förts i ärendet.

Revision och särskild granskning samt redovisning

31 å Bestämmelserna i 8 och 9 kap. lagen (1987: 667) om ekono- miska föreningar gäller i tillämpliga delar även för bostadsrättsför- eningar. Vad som sägs där om insats skall för en bostadsrättsförening också gälla upplåtelseavgift. Bostadsrättsföreningar ärinte skyldiga att upprätta finansieringsanalys, koncemredovisning eller delårsrapport eller att, i annat fall än som avses i 8 kap. 6 å nämnda lag, utse auktoriserad revisor. '

Vinstutdelning m. m.

32å Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd balansräkning för senaste räkenskapsåret. *

Vinst får inte utdelas till andra än bostadsrättshavama. Vinsten fördelas mellan dem efter insatserna för bostadsrätterna, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

33 å Har vinstutdelning beslutats och verkställts i strid med 32 å eller någon bestämmelse i föreningens stadgar, gäller 10 kap. 7 å lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar i tillämpliga delar.

Bestämmelserna om vissa gåvor i 10 kap. 8 å nämnda lag gäller även bostadsrättsföreningar.

. Likvidation och upplösning samt fusion

34 å Bestämmelserna om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsför- eningar. Vad som föreskrivs i 11 kap. 3 å, för det fall antalet för- eningsmedlemmar gått ned under det i 1 kap. 3 å denna lag före- skrivna lägsta antalet, skall tillämpas i en bostadsrättsförening, om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare blivit mindre än fem. Motsvarande gäller om antalet lägenheter som upplåts med bo- stadsrätt enligt 1 kap. 4 å denna lag blivit mindre än fem. Vidare skall

vad som sägs i 11 kap. 12 å om insatskapital i stället gälla insats och upplåtelseavgift i bostadsrättsföreningen.

35 å Bestämmelserna om fusion m. rn. i 12 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar även bostadsrätts- föreningar.

Registreringsmyndighet m. m.

36 å Bestämmelserna om registreringsmyndighet och föreningsre- gister i 15 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsföreningar. Ett beslut om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat får dock inte registreras, om bostadsrättsföreningens firma på grund av be- stämmelserna i 7 å tredje stycket första meningen inte får föras in i det senare länets föreningsregister.

Bestämmelserna om anmälan för registrering skall i tillämpliga delar gälla ansökan om registrering av en ekonomisk plan.

Inskrivning av uppgifter om bostadsrättsföreningar skall ske i en särskild avdelning av det föreningsregister som avses i 15 kap. 1 å lagen om ekonomiska föreningar.

9 kap. Skadestånd, straff och vite rn. m.

1 å Bestämmelserna om skadestånd m. rn. i 13 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsföreningar.

2å Bestämmelserna om straff och vite i 16 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar även bostadsrätts- föreningar.

3 5 Till böter skall den dömas som uppsåtligen eller av oaktsamhet 1. upplåter andelsrätt i strid med 1 kap. 9 å, 2. upplåter bostadsrätt i strid med 2 kap. 1, 5 eller 6 å eller 3 kap. 2 5. 3. inte håller en registrerad ekonomisk plan tillgänglig enligt 2 kap. 7 5, " 4. tar emot förskott i strid med 4 kap. 2 å, 5. bryter mot 8 kap. 7 å sista stycket, 6. inte för en medlemsförteckning eller håller en sådan förteckning tillgänglig enligt 8 kap. 16 å, eller

7. inte för en Iägenhetsförteckning enligt denna lag eller meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 8 kap. 18 å.

10 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m. m. lå En tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag (bostadsrättstvist) som det inte ankommer på hyresnämnden att pröva skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Beträffande laga domstol i en bostadsrättstvist som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946: 808) eller handräck- ningslagen (1981: 847) finns bestämmelser i dessa lagar. Ett ärende om förordnande av god man enligt 7 kap. 1 å och ett mål om klander av redovisning enligt 7 kap. 4 å skall tas upp av tingsrätten i den ort där fastigheten finns.

2 å Hyresnämndens beslut i frågor enligt 3 kap. 6 och 9 åå, 8 kap. 13 å, 22 å första stycket 1 och 2 samt 10 kap. 6 å får överklagas hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Skrivelsen med överklagandet skall ges in till hyresnämnden.

Hyresnämndens beslut i frågor enligt 6 kap. 10 å andra stycket får inte överklagas.

3 å I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 3 kap. 9 å skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, om inte något annat anges i 18 kap. 6 å rätte— gångsbalken.

4 å Beslut i ett ärende om behörighet som intygsgivare enligt 2 kap. 4 å får överklagas hos regeringen. Länsstyrelsens beslut i ett ärende om tillstånd att upplåta bostadsrätt enligt 3 kap. 2 å får överklagas hos kammarrätten.

Så Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 å andra stycket lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon bestämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller inte

1. i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, eller

2. beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 3 kap. 9 å. I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbe- hållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skiljemännens

antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i stadgarna utse hyres- nämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemanna- åtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

6 å Vite som förelagts med stöd av denna lag utdöms av hyresnämn- den. Nämnden skall självmant ta upp frågan om utdömande.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990 då bostadsrättslagen (1971: 479) skall upphöra att gälla.

2. Bestämmelsen i 1 kap. 5 å första stycket utgör inte hinder för den som före lagens ikraftträdande haft rätt att driva verksamhet, i vilken ingår upplåtelse av nyttjanderätt som avses i denna lag, att fortsätta verksamheten.

3. Den nya lagen tillämpas även på bostadsrättsföreningar som re- gistrerats enligt äldre lag. I fråga om en sådan förening gäller dock punkterna 4—9 nedan.

4. Om en ekonomisk plan har registrerats eller tagits emot av länsstyrelsen enligt äldre lag, skall planen anses ha registrerats enligt den nya lagen.

5. Om en uppsägning har gjorts före den nya lagens ikraftträdande, gäller äldre lag i fråga om uppsägningen.

6. En bestämmelse i en förenings stadgar om att årsavgift eller an- del i vinst eller behållna tillgångar skall beräknas efter en lägenhets andelsvärde, skall anses innebära att en sådan avgift eller andel skall beräknas enligt insatsen för bostadsrätten.

7. Finns det i en förenings stadgar vid lagens ikraftträdande en be- stämmelse om beräkning av ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse, gäller bestämmelsen fortfarande, även om grunderna för beräkningen inte angetts i stadgarna. En sådan bestämmelse skall anses innebära villkor för medlemskap, om inte något annat framgår av omständig- heterna.

8. Om ett beslut på en föreningsstämma fattats före den nya lagens ikraftträdande, gäller äldre lag i fråga om beslutet.

9. Äldre lag gäller fortfarande i fråga om talan mot ett beslut av en länsstyrelse eller en kammarrätt som meddelats före den nya lagens ikraftträdande.

10. En bostadsrättstvist som har anhängiggjorts vid en domstol eller en hyresnämnd eller som hänskjutits till avgörande av skiljemän före den nya lagens ikraftträdande, prövas enligt äldre bestämmelser. 11. Bestämmelsen i 1 kap. 9 å första stycket utgör inte hinder för en juridisk person, som före lagens ikraftträdande haft rätt att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet i hus som tillhör den juridiska personen, att upplåta andels- rätt avseende lägenhet i huset. I annat fall än som avses i första stycket får en juridisk person, som före lagens ikraftträdande drivit verksamhet i vilken ingår upplåtelse av andelsrätt som avses i 1 kap. 9 å första stycket, efter tillstånd av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet. Har den juridiska personen ingett en ansökan om detta före ikraftträdandet, får verksamheten drivas vidare i väntan på beslut i ärendet.

Bestämmelsen i 1 kap. 9 å tredje stycket gäller till utgången av år 1991.

2. Förslag till Lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

Härigenom föreskrivs följande.

1 å Enligt bestämmelserna i denna lag får sådana ekonomiska för- eningar (bostadsföreningar) som avses i punkt 2 eller 11 övergångs- bestämmelsema till bostadsrättslagen (1989: 0000) omregistreras till bostadsrättsföreningar.

2 å Omregistrering får ske under förutsättning

1. att bostadsföreningens stadgar ändras och utformas i överens- stämmelse med bestämmelserna i bostadsrättslagen (1989: 0000),

2. att bostadsföreningen har utsett styrelse och revisorer för bostadsrättsföreningen i enlighet med bestämmelserna i 8 kap. 19 och 31 åå bostadsrättslagen (1989: 0000) samt att de förutsättningar i övrigt som anges i 1 kap. 3 å nämnda lag för registrering av en bo- stadsrättsförening är uppfyllda,

3. att bostadsföreningens firma ändras enligt 8 kap. 7 å bostads- rättslagen (1989: 0000), samt

4. att en sådan ekonomisk plan som anges i 4å denna lag har upprättats av bostadsföreningens styrelse och registreras samtidigt med bostadsrättsföreningen.

I fråga om registreringen av bostadsrättsföreningen och den ekonomiska planen skall i övrigt tillämpas bestämmelserna om regi- strering i 2 kap. 3 och 4 åå lagen (1987: 667) om ekonomiska för- eningar samt 8 kap. 36 å bostadsrättslagen (1989: 0000).

3 å Ett beslut av bostadsföreningen_för omregistrering skall fattas på en föreningsstämma enligt bestämmelserna i 7 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar. Detsamma gäller andra be- slut som föreningen fattar med anledning av omregistreringen. Be- stämmelserna om viss majoritet i 15 å andra stycket sista meningen närrmda lag skall dock inte gälla. Inte heller skall sådana villkor i stadgarna som går längre än vad som föreskrivs i 14 och 15 åå nämnda lag tillämpas.

4 å Innan ett beslut fattas enligt 3 å, skall bostadsföreningens sty- relse ha upprättat en förenklad ekonomisk plan för föreningens verk- samhet. I planen skall en beräkning göras av bostadsföreningens be-

hållna tillgångar. Med utgångspunkt i beräkningen skall insatsen för- delas på de kommande bostadsrätterna efter den andel i bostadsrätts- föreningen som belöper på varje medlem. Beslutar föreningsstämman om annan fördelningsgrund, skall planen ändras i enlighet med be- slutet.

Planen skall vara undertecknad av bostadsföreningens styrelse och hållas tillgänglig vid föreningsstämman.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela ytterligare föreskrifter om innehållet i den ekonomiska pla- nen.

5 å När ett beslut om omregistrering har vunnit laga kraft, skall de lägenheter som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt som anges i punkt 2 eller 11 övergångsbestämmelsema till bostads- rättslagen (1989: 0000) i stället anses upplåtna med bostadsrätt.

Det ankommer på bostadsrättsföreningens styrelse att genast utfärda bevis till bostadsrättshavama om bostadsrätterna. Beviset skall inne- hålla de uppgifter som enligt 8 kap. 17 å bostadsrättslagen (1989: 0000) skall anges i den Iägenhetsförteckning som styrelsen skall föra.

6 å Registreringsmyndigheten skall för anteckning i fastighetsboken om namnändring genast underrätta inskrivningsmyndigheten när be- slutet om omregistrering har vunnit laga kraft.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990 och gäller till utgången av år 1994.

3. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 3, 6, 9, 12 och 13 åå lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3å

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för om- bildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskriv- ningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästemas räkning göras av en bostadsrättsförening.

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om an- talet lägenheter i den fasta egen- dom som omfattas av anmäl- ningen samt om att hyresgäs- terna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skrift- ligen har förklarat sig intresse- rade av en ombildning av hyres- rätt till bostadsrätt.

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbju- dits att förvärva hela hyreshus— enheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud.

Föreningen skall till anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

I . hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar,

2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lä- genheterna är medlemmar i bo- stadsrättsföreningen och att de skriftligen har förklarat sig in- tresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

65

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbju— dits att förvärva hela hyreshus- enheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Vad som sägs

om överlåtelse skall i fråga om hembud gälla även övergång genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt

fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 5

aktiebolagslagen ( I 975 :I 3 85 ).

En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,

1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2. om staten eller en kommun förvärvar egendomen, .

3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens

avkomling,

4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt,

5. om överlåtelsen'avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen.

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

Bestämmelser om bostads— rättsföreningars beslut att för- värva hyresfastigheter för om- bildning av hyresrätt till bostads- rätt finns i 60 a 5 bostadsrätts- lagen (1971: 479).

Även om hembudet har upp- hört att gälla får överlåtelse genom köp eller byte till nå- gon annan än den bostadsrätts-

9å

Bestämmelser om bostads- rättsföreningars beslut att för- värva hyresfastigheter för om- bildning av hyresrätt till bostads- rätt finns i 8 kap. 25—28 555 bostadsrättslagen ( I 989: 0000).

12å

Även om hembudet har upp- hört att gälla får, så länge för- eningens intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller över-

förening som har gjort intresse- anmälan inte ske medan för- eningens intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sam- mantagna är avsevärt ogynn- sammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynnsammare för fastighetsägaren, och upp- hör även detta hembud att gälla, skall första meningen tillämpas på det nya hembudet.

gång som avses i 6 5 första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sam- mantagna är avsevärt ogynnsam- mare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, en- ligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighets- ägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningen tillämpas på det nya hembudet.

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser andel av hyreshusenheten.

I fråga om förbudet i första stycket äger 6å andra och tredje styckena motsvarande tillämpning. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att inhämta hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.

Överlåtelser i strid med 6 el- ler 12 å är ogiltiga.

l3å

Överlåtelse av sådan fast egendom som avses i denna lag är för sin giltighet beroende av att lagfart söks innan anteckning om en intresseanmälan enligt 3 5 har skett. Överlåtelser i strid med 6 eller 12 å är ogiltiga.

Om lagfart har meddelats i Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6å 5 eller strid med 20 kap. 6 å 5 eller 7å 11 jordabalken, gäller inte 7å 11 jordabalken, gäller inte första stycket. första stycket andra meningen.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990. 2. Aldre lag gäller i fråga om en intresseanmälan som har gjorts före ikraftträdandet.

4. Förslag till Lag om ändring i äktenskapsbalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 4 å äktenskapsbalken skall ha föl- jande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 kap. 4 &

Med makars gemensamma bostad avses i denna balk

1. fast egendom som makarna eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är avsedd som makarnas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

2. fast egendom som makarna eller någon av dem innehar med nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen som makarna eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som makarnas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3. byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om bygg- naden eller byggnadsdelen är avsedd som makarnas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål.

Vad som sägs om bostadsrätt enligt första stycket 3 skall gälla även sådan rätt till framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 4 kap. bostadsrättslagen (1989: 0000), om rätten gäller en lägenhet som är avsedd som makarnas gemensamma hem och huvudsakligen skall innehas för detta ändamål.

Med makars gemensamma bohag avses i denna balk möbler, hus- hållsmaskiner och annat inre lösöre som är avsett för det gemen- samma hemmet. Till gemensamt bohag räknas inte sådant bohag som används uteslutande för den ena makens bruk.

Till makars gemensamma bostad och bohag räknas inte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

5. Förslag till Lag om ändring i lagen (1987: 232) om sa'mbors gemensamma hem

Härigenom föreskrivs att 2å lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 2 5

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat följer av 4 å,

1. fast egendom som samboma eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är avsedd som sambomas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål, '

2. fast egendom som samboma eller någon av dem innehar med nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen som samboma eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som sambomas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3. byggnad eller del av byggnad som samboma eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt om byggnaden eller byggnadsdelen är avsedd som sambomas gemen- samma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål. Vad som sägs om bostadsrätt

enligt första stycket 3 skall gälla även sådan rätt till framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 4 kap. bostadsrättslagen (1989: 0000), om rätten gäller en lägenhet som är avsedd som sambomas gemensamma hem och huvudsakligen skall innehas för detta ändamål.

Samboma får i en av dem båda undertecknad handling anmäla till inskrivningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av dem eller en tomträtt för vilken en av dem är inskriven som innehavare är gemensam bostad för dem båda.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

6. Förslag till Lag om ändring i lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 13 å lagen (1987: 667) om ekono- miska föreningar skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7kap. 13å

Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som har fått mer än hälften av de avgivna rösterna eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden biträder. Vid val anses den vald som har fått de flesta rösterna. Vid lika röstetal avgörs valet genom lottning, om inte annat beslutas av stämman innan valet förrättas.

Första stycket gäller inte, om annat följer av denna lag eller föreskrivs i stadgarna. Beträffande beslut som avses i 14 och 15 åå kan dock i stadgarna endast föreskrivas villkor som går längre än som anges i dessa paragrafer.

Enligt lagen (1989: 0000) om omregistrering av vissa bostads- föreningar till bostadsrättsför- eningar gäller särskilda bestäm- melser om beslut av en för- eningsstämma.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

7. Förslag till Lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 5, 11, 15, 22 och 23 åå lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 skall ha följande lydelse.

Föreslagen lydelse 4 å2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 å jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. l6å andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 å andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24a å, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—37 åå, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 å, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 å, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 å, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 b å, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 å eller föreläggande enligt 12 kap. 64 å, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 åå hyresförhand- lingslagen (1978: 304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 å samma lag, Nuvarande lydelse

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 75 sista stycket, upplå- telse av lägenhet i andra hand enligt 30 å andra stycket eller medlemskap enligt 52 5, allt bostadsrättslagen (1971 : 479 ),

1Lagen omtryckt 1985: 660. 2Senaste lydelse 1988: 928.

3. pröva tvist om upplåtelse av bostadsrätt enligt 3 kap. 6 5, hyresvillkor enligt 3 kap. 9 5, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 6 kap. 10 å andra stycket, medlemskap enligt 8 kap. 13 5 eller utdömande av vite enligt 10 kap. 6 5, allt bo- ' stadsrättslagen ( I 989 : 0000),

4. pröva fråga om godkän- nande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 å femte stycket, 45 eller 56 å jordabal- ken eller av beslut som avses i 60 5 första stycket ] bostads- rättslagen,

4. pröva fråga om godkän- nande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 å femte stycket, 45 eller 56å jordabal- ken eller av beslut som avses i 8 kap. 22 5 första stycket 1 och 2 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973: 531) och bostadsförvaltningslagen (1977: 792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfas- tighet m. m.,

8. pröva frågor enligt lagen (1987: 1274) om kommunal bostads- anvisningsrätt,

9. pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd' mom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10,17 eller 18 å lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden 1 den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där för- valtningen föres.

5å3

Hyresnämnd består av lagfa- ren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare le- damöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när ärendet rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers för- hållanden eller, när ärende rör annan lägenhetän bostadslägen-

3Senaste lydelse 1983: 439.

Hyresnämnd består av lagfa- ren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare le- damöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när ärendet rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers för- hållanden eller, när ärende rör annan lägenhet änbostadslägen-

het, med näringsidkande hyres- gästers förhållanden. l ärende enligt 52 5 eller 60 & första stycket ] bostadsrättslagen

(1971 : 479) skall vad som sagts ' nu om hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares

förhållanden.

het, med näringsidkande hyres- gästers förhållanden. I ärende enligt 3 kap. 6 5, 8 kap. 13 eller "22 5 första stycket 1 och 2 eller 10 kap. 6 5 bostadsrättslagen (1989: 0000) skall vad som sagts nu om hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares förhållanden.

Hyresnämnd får anlita expert att biträda nämnden, om ärendets be- skaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det. Bestämmelserna i 2å andra — fjärde styckena äger motsvarande tilllärnpning i fråga om hyresnämnd. hyresnämnd skall finnas flera avdel-

Regeringen kan förordna att i ningar.

Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i

avdelning.

tillämpliga delar även

11å4

Rör ärende som avskrivits en— ligt 10å första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. 10 å, 10 kap. 6 a å eller 12 kap. 49 eller 54 å jorda- balken, 22 eller 24 å hyres- förhandlingslagen (1978:304), 5 å lagen (1957: 390) om fiske- arrenden, 52 5 bostadsrätts- lagen (1971:479) eller 18å jaktlagen (1987: 259) skall "nämnden återuppta ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om av— skrivning meddelades.

Rör ärende som avskrivits en- ligt 10å första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. 10 å, 10 kap. 6 a å eller 12 kap. 49 eller 54 å jorda- balken, 22 eller 24 å hyres- förhandlingslagen (1978: 304), 5 å lagen (1957: 390) om fiske- arrenden, 8 kap. 13 5 bostads- rättslagen (1989: 0000) eller 18 å jaktlagen (1987: 259) skall nämnden återuppta ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om av- skrivning meddelades.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

4Senaste lydelse 1987: 264.

”1555

Har parterna avtalat att tvist skall avgöras av skiljemän utan förbe- håll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har, vid arren- detvist, arrendenämnden eller, vid hyres- eller bostadsrättstvist, hy- resnämnden utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 å andra stycket lagen (1929: 145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller 8 å. Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan skiljedom dock påkallas

muntligen inför nämnden.

I ärende som nämnd har att avgöra genom skiljedom gäller lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Var- dera parten svarar för sin kost- nad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 å, 10 kap. 6 å eller 12 kap. 49 eller 54 å jor- dabalken, 5 å lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 7 5

I ärende som nämnd har att avgöra genom skiljedom gäller lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Var- dera parten svarar för sin kost- nad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 å, 10 kap. 6 å eller 12 kap. 49 eller 54 å jor- dabalken, 5 å lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 3 kap.

sista stycket bostadsrättslagen 9 5 b 0 sta d s rä t t s 1 a g e n (1971: 479). (1989: 000). 22 å6

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär ut- gått när talan får föras mot be- slutet, rättskraft, såvitt däri— genom avgjorts fråga som avses i 1 å första stycket 2 eller 5 el- ler 4å första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärds- föreläggande enligt 12 kap. 16 å andra stycket eller tillstånd en- ligt 12 kap. 23 å andra stycket,

5Senaste lydelse 1984: 679. GSenasre lydelse 1988: 928.

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär ut- gått när talan får föras mot be- slutet, rättskraft, såvitt däri- genom avgjorts fråga som avses i lå första stycket 2 eller 5 eller 4 å första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärds- föreläggande enligt 12 kap. 16 å andra stycket eller tillstånd en- ligt 12 kap. 23 å andra stycket,

34—37 eller 40å jordabalken eller 30 å andra stycket bostads- rättslagen (1971: 79) eller an- sökan om uppskov enligt 12 kap. 59å jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a å bostads- saneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9å hyres- förhandlingslagen (1978: 304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3å lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis- ningsrätt lämnats utan bifall.

34—37 eller 40 å jordabalken eller 6 kap. 10 å andra stycket bostadsrättslagen( I 989 : 0000) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59å jordabalken eller ansökan om förbud eller medgi- vande som avses i 2 a å bostads- saneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9å hyres- förhandlingslagen (1978: 304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 å lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvis- ningsrätt lämnats utan bifall.

Bestämmelserna i 27 och 28 åå förvaltningslagen (1986: 223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

23 å7

Om fullföljd av talan mot hy- resnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyres— förhandlingslagen (1978: 304) eller i ärende angående bostads— rätt, bostadssanering eller sär- skild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet rn. in., enligt lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt eller lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombild- ning till bostadsrätt finns be- stämmelser i 12 kap. 70 å jordabalken, 31 å hyresförhand- lingslagen, 76 ? bostadsrätts- lagen (1971: 479), 21 åbostads-

7Senaste lydelse 1987: 1278.

Om fullföljd av talan mot hy- resnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyres- förhandlingslagen (1978: 304) eller i ärende angående bostads- rätt, bostadssanering eller sär- skild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., enligt lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt eller lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombild- ning till bostadsrätt finns be- stämmelser i 12 kap. 70å jor- dabalken, 31 å hyresförhand- lingslagen, 10 kap. 2 & bostads- rättslagen (1989: 0000), 21 å

saneringslagen (1973: 531), 34å bostadsförvaltningslagen (1977: 792), 25 å lagen om för- värv av hyresfastighet rn. m., 16 å lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt samt 15 å lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

bostadssaneringslagen (1973: 531) 34å bostadsförvaltningslagen (1977: 792), 25 å lagen om förvärv av hyresfastighet m. m., 16 å lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt samt 15 å lagen om rätt till fas- tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a å första stycket får inte över-

klagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostadsdomstolen, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14—16, 16 a, 16 c, 16 (1 eller 16 e å, eller avvisat besvär,

2. avskrivit ärende enligt 8—10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e å, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän

rättshjälp.

En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshand- ling som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap. 2 och 4 åå rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

8. Förslag till Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531)

Härigenom föreskrivs att 25 å bostadsseneringslagen (19735531) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 25 å1

Om särskilda skäl föreligger, Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge un- kan länsstyrelsen medge un- dantag från tillämpningen av dantag från tillämpningen av lagen i fråga om fastighet, lagen i fråga om fastighet, vilken äges av förening eller vilken äges av en juridisk aktiebolag som avses i punkt 16 person som avses i punkt ]] övergångsbestämmelserna till övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1971 : 479 ). bostadsrättslagen (1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

1Senaste lydelse 1974: 821.

Lag om ändring i lagen (1974: 1082)

om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 13å lagen (1974: 1082) om bostads- domstol skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

13å

Sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av dem lagfarna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de lag- farna ledamöterna är därvid ordförande.

Av intresseledamötema skall två vara väl förtrogna med för- valtning av hyresfastighet eller, när målet rör bostadsrättsfastig- het, med förvaltning av sådan fastighet och två ledamöter väl förtrogna med bostadshyres- gästers förhållanden eller, vid prövning av fråga enligt 12 kap. 36 å jordabalken, med närings- idkande hyresgästers förhållan- den eller, vid prövning av fråga enligt 52 55 eller 60 & förs- ta stycket ] bostadsrättslagen (1971: 479), med bostadsrätts- havares förhållanden. Rör mål hyresfastighet som tillhör en- skild, skall de två förstnämnda ledamöterna vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning av sådan fastighet. Rör mål annan hyresfastighet, skall dessa leda- möter vara väl förtrogna före- trädesvis med förvaltning av hyresfastighet som tillhör annan än enskild.

Av intresseledamötema skall två vara väl förtrogna med för- valtning av hyresfastighet eller, när målet rör bostadsrättsfastig- het, med förvaltning av sådan fastighet och två ledamöter väl förtrogna med bostadshyres- gästers förhållanden eller, vid prövning av fråga enligt 12 kap. 36å jordabalken, med närings- idkande hyresgästers förhållan- den eller, vid prövning av fråga enligt 3 kap. 65, 8 kap. 13 5 eller 22 5 första stycket 1 och 2 eller 10 kap. 6 5 bostads- rättslagen (1989: 0000), med bostadsrättshavares förhållanden. Rör mål hyresfastighet som tillhör enskild, skall de två först- nämnda ledamöterna vara väl förtrogna företrädesvis med för- valtning av sådan fastighet. Rör mål annan hyresfastighet, skall dessa ledamöter vara väl för- trogna företrädesvis med för- valming av hyresfastighet som tillhör annan än enskild.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

10 Förslag till Lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. rn.

Härigenom föreskrivs att 2å lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. ni.1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2å2

Förvärvstillstånd fordras inte

1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstings- kommun eller kommunalförbund,

2. om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt, bostadsföretag, folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrätts- föreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvärvare,

2 a. om egendomen i annat fall än som anges under 2 för- värvas av en bostadsrätts- förening och föreningen har fattat beslut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 60 a 5 bostadsrättslagen ( 1 971 :4 79 ),

2 a. om egendomen i annat fall än som anges under 2 för- värvas av en bostadsrätts- förening och föreningen har fattat beslut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 8 kap. 255 bostadsrättslagen

(1989: 0000),

3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970: 939) om förvaltning av kyrklig jord,

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är

lLagen omtryckt 1983: 438. 2Senaste lydelse 1987: 244.

skyldig att avyttra egendomen enligt 6 5 eller enligt 3 kap. 1 & lagen (1982: 618) om utländska förvärv av fast egendom m. m., 6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av

fast egendom m. m., 7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

11. Förslag till Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304)

Härigenom föreskrivs att 33 åkhyresförhandlingslagen (1978: 304) _ skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 3 3 &

Om särskilda skäl föreligger, Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undan- kan länsstyrelsen medge undan— tag från tillämpningen av lagen i _ tag från tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av fråga om hus som ägs av en förening eller aktiebolag som juridisk person som avses i avses i punkt 16 övergångsbe— punkt ]] övergångsbestäm- stämmelserna till bostadsrätts— melserna till bostadsrättslagen lagen (1971: 479). (1989.; 0000).

4 Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

12. Förslag till Lag om ändring i lagen (1982: 617) om utländska förvärv av svenska företag m. m.

Härigenom föreskrivs att i 3 51 lagen (1982: 617) om utländska förvärv av svenska företag m. m.2 "bostadsrättslagen (1971: 479)" skall bytas ut mot "bostadsrättslagen (1989: 0000)".

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

ISenaste lydelse 1983: 106. 2Lagen omtryckt 1987: 420.

13. Förslag till

Lag om ändring i övergångsbestämmelserna till lagen (1984: 694) om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att punkt 7 övergångsbestämmelserna till lagen (1984: 694) om ändring i jordabalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

7. Om det föreligger särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag som avses i punkt I&i övergångsbe- stämmelserna till bostadsrätts- lagen (1971 : 479) tillstånd att tillämpa avtalsklausul som stri- der mot 12 kap. 15 å andra stycket första meningen eller 19 &. Tillstånd som har med- delats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet.

Föreslagen lydelse

7. Om det föreligger särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en juridisk person som avses i punkt ]] övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen ( I 989 : 0000) tillstånd att tillämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap. 15% andra stycket första meningen eller 19 5. Tillstånd som har meddelats enligt äldre bestäm- melser gäller även efter ikraft- trädandet.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

14. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs att 1 5 lagen (1986: 1242) om försöksverk- samhet med kooperativ hyresrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Enligt denna lag får rege- ringen försöksvis lämna eko- nomiska föreningar tillstånd att utan hinder av bestämmelser— na i 79 5 bostadsrättslagen (1971 : 4 79 ) bedriva verksamhet i vilken föreningen tillämpar villkor som innebär att det med andelsrätt i föreningen följer en rätt att hyra bostadslägenhet (kooperativ hyresrätt).

Föreslagen lydelse 1 5

Enligt denna lag får rege- ringen försöksvis lämna eko- nomiska föreningar tillstånd att utan hinder av bestämmelser— na i 1 kap. 9 5 bostadsrättslagen (1989: 0000) bedriva verksam— het i vilken föreningen tillämpar villkor som innebär att det med andelsrätt i föreningen följer en rätt att hyra bostadslägenhet (kooperativ hyresrätt).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

15. Förslag till lag om ändring i lagen (1987: 813) om homosexuella sambor

Härigenom föreskrivs att i lagen (1987: 813) om homosexuella sambor "bostadsrättslagen (1971: 479)" skall bytas ut mot "bostads- rättslagen (1989: 0000)".

Denna lag träder ikraft den 1 januari 1990.

16. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs att 8å lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

85

Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kommunen om kommunen begär det.

Om annat inte avtalats, skall upplåtelse till kommunen anses ha skett vid den tidpunkt då kommunens begäran enligt första stycket kommit husägaren till handa och på de villkor som angetts i meddelandet enligt 7 5. Om upplåtelsen avser bostads- rätt, skall den dock inte anses ha skett innan de förutsättningar är uppfyllda som anges i 3 och 5 55 bostadsrättslagen (1971: 479).

Om annat inte avtalats, skall upplåtelse till kommunen anses ha skett vid den tidpunkt då kommunens begäran enligt första stycket kommit husägaren till handa och på de villkor som angetts i meddelandet enligt 7 &. Om upplåtelsen avser bostads- rätt, skall den dock inte anses ha skett innan de förutsättningar är uppfyllda som anges i 2 kap. 1, 5, och 655 samt 3 kap. 25 bostadsrättslagen (1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

1. Utredningsuppdraget

Enligt våra huvuddirektiv (bilaga I ) skall vi göra en allmän översyn av bostadsrättslagen (1971: 479), i betänkandet förkortad BRL. Vi skall också se över lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). Ytterligare en uppgift är att lägga fram förslag som underlättar och främjar en övergång till bostadsrätt från olika former av s.k. andelsboende och att ta upp vissa andra frågor i samband därmed. I tilläggsdirektiv som meddelats av regeringen den 27 oktober 1988 (bilaga 2) har vi dessutom ålagts att utreda hur man inom ramen för bostadsrättslagstiftningen kan främja att bostadslägenheter utnyttjas i första hand som permanent- bostäder för fysiska personer.

I första hand bör vi koncentrera oss på de frågor som redovisas särskilt i våra direktiv. Vi bedömer att bostadsrättshavamas ställning vid ombyggnad samt frågan om s.k. förhandsavtal har en större principiell betydelse än andra frågor, även om det finns principiella inslag också i dessa. Frågorna om avgifter, anpassningen till hyres- lagen och upplåtelse av småhus med bostadsrätt är mer juridiskt-tek- niskt betonade eller av lämplighetskaraktär. Detsamma gäller de frå- gor som har anknytning till ombildningslagen samt frågorna om andelsboende.

Vi är oförhindrade att ta upp andra frågor än de som redovisas särskilt i de direktiv som vi har fått. En fråga som vi har tagit upp gäller sådana villkor om medlemskap som en förening får ta upp i sina stadgar. En annan fråga gäller panthavares ställning vid försälj- ning av bostadsrätt på offentlig auktion. Den senare frågan har vi behandlat mot bakgrund av de uttalanden av lagrådet och departe- mentschefen som gjordes i ett lagstiftningsärende om offentlig auktion på bostadsrätt (se prop. 1986/87: 37 s. 68 och 69).

Vi har också ansett det angeläget att ta upp vissa frågor om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt som anknyter till bestämmel- serna i de statliga låneförfattningama och till beskattningsmässiga

förhållanden. Anledningen härtill är frågomas praktiska betydelse och deras samband med andra frågor som vi tar upp. Eftersom vårt upp- drag inte omfattar skatte- och låneförfatmingama, har vi dock inte lämnat några konkreta förslag till förändringar i dessa delar utan be- gränsat oss till att lämna vissa allmänna synpunkter.

I direktiven anförs att den nya lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar, som trätt i kraft den 1 januari 1988, eventuellt kan ge an- ledning till överväganden om BRL i något hänseende behöver ändras ytterligare eller omdisponeras. Med anledning härav, men framför allt av andra skäl, har vi tagit upp frågan om en modernisering och språklig redigering av BRL. Vi föreslår att den nuvarande lagen er- sätts med en helt ny bostadsrättslag. .

Enligt våra direktiv—får vi inte ta upp vissa frågor. Det gäller frå- gan om priskontroll och hembud på bostadsrätter. Det gäller också inteckning av bostadsrätt. Vi får inte heller ta upp några principiella frågor om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

För att berika våra kunskaper vad gäller tillämpningen av lagstift- ningen har vi genomfört ett antal enkätundersökningar. Bl. a har vi vänt oss till HSB, Riksbyggen och Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC) samt ytterligare några organisationer och företag. I vissa särskilda frågor har vi berett bostadsdomstolen och hyresnämndema samt bl. a. konsumentverket och bostadsstyrelsen tillfälle att inkomma med synpunkter. Härutöver har vi haft över— läggningar med Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund. Vidare har vi fått material och synpunkter från ett antal bostadsrättsföreningar, och från enskilda föreningsmedlemmar. Även Stockholms kommun har tillhandahållit oss visst underlag. Vi har slutligen låtit vissa länsbostadsnämnder och kommunala förmed-

lingsorgan lägga fram sina synpunkter på i första hand tillämpningen av BRL och då främst mot bakgrund av de statliga lånebestämmel- serna.

Redovisningen av gällande rätt m. ni. kommer att ske i anslutning till de sakfrågor som tas upp. En allmän redogörelse för bostadsrättsinstitutet och dess utveckling, utländsk rätt och de organisationer som verkar på bostadsrättsmarknaden har lämnats bl. a. i betänkandet Från hyresrätt till bostadsrätt (SOU 1981: 74). Trots att vissa förändringar har skett, har vi inte ansett att vi behöver

göra någon komplettering av uppgifterna. Detsamma gäller vissa sta- tistiska uppgifter m. ni. av allmän karaktär som t. ex. finns intagna i bostadskommitténs betänkanden SOU 1984z34—36 samt SOU 1986z4—6.

I kapitel 2 går vi igenom de frågor som rör BRL. Kapitel 3 ägnar vi åt ombildningslagen och i kapitel 4 tar vi upp frågorna om andelsboende. Betänkandet avslutas med kapitel 5—7, Vissa gemen— samma frågor, Specialmotivering till författningsförslagen samt Kostnadskonsekvenser.

2. Bostadsrättslagen

2.1. Allmänna utgångspunkter

Bostadsrättslagen (1971: 479, omtryckt 1982: 353) trädde i kraft den 1 juli 1972 (prop. 1971: 12, LU 9, rskr. 125). Den ersatte då 1930 års lag om bostadsrättsföreningar. Lagstiftningen bygger på den äldre lagen och på de förslag som lades fram i betänkandet Bostadsrätt (SOU 1969: 4). I betydelsefulla delar avviker dock BRL från betän- kandets förslag.

I systematiskt hänseende är BRL uppdelad i en speciellt bostads- rättslig och en föreningsrättslig del. Den förstnämnda delen inne- håller, förutom vissa inledande bestämmelser, bestämmelser om upp- låtelse och övergång av bostadsrätt och om bostadsrättshavamas rät- tigheter och skyldigheter. Den föreningsrättsliga delen hänvisar i stor utsträckning till bestämmelserna i lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar. Lagen innehåller dessutom bestämmelser om förfarandet i bostadsrättstvister m. m. och ett förbud mot upplåtelse av andelsrätt.

I förarbetena till BRL (se prop. 1971: 12 s. 75) fästes stor vikt vid att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda företag samt vid att tillförsäkra bostadsrättshavama god insyn i föreningarnas angelägen- heter och ett stort mått av trygghet i besittningen av deras lägenheter. Formerna och förutsättningarna för bostadsrättshavamas anknytning till föreningen i samband med produktionen av föreningsfastigheten kom att inta en central plats i den nya lagen.

Under årens lopp har BRL ändrats i olika hänseenden. Det finns här endast anledning att ta upp några av de viktigare förändringarna under senare år. Av stor betydelse är de ändringar som genomfördes i anslutning till ombildningslagen och som trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr. 364, SFS 1982: 353). Vidare bör nämnas den möjlighet som HSB och Riksbyggen fick fr. o. m. den 1 maj 1985 att återköpa eller lösa bostadsrätter under en treårsfrist från upplåtelsen (BoU 1984/85: 12, rskr. 194, SFS 1985: 182). Den 1 juli 1987 trädde nya regler i kraft om försäljning av bostadsrätt på

offentlig auktion (prop. 1986/87: 37, BoU 13, rskr. 249, SFS 1987: 243). Slutligen bör nämnas de huvudsakligen redaktionella ändringar i BRL som trädde i kraft _den 1 januari 1988 med anledning av den nya föreningslagen (prop. 1986/87: 7, LU 20, rskr. 172; SFS 1987: 669).

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening med ändamål att upplåta lägenheter åt medlemmarna utan begränsning till tiden. Utmärkande för bostadsrättsinstitutet är sålunda dels att medlemmarna själva förutsätts delta i föreningens verksamhet för att på så sätt främja sina ekonomiska intressen, dels att medlemmarna har en till tiden obegränsad nyttjanderätt till vissa lägenheter.

Att medlemmarna förutsätts delta i föreningsverksamheten ger bostadsrättsföreningen en kooperativ prägel. Naturligtvis är detta jämte de syften i övrigt som uppbär lagstiftningen viktiga utgångs- punkter vid en översyn av BRL. Förhållandena på bostadsmarknaden har emellertid undergått väsentliga förändringar under den tid som BRL varit i kraft. Mot bakgrund härav finns det anledning att redan inledningsvis ta upp ett par frågor där det kan vara aktuellt att göra avsteg från de principer på vilka BRL vilar.

Allmänt kan sägas att BRL tillkom i ett skede av intensiv nybygg- nadsverksamhet. Därför var det naturligt att lagen i första hand kom att utformas efter förhållandena vid nyproduktion. Ombyggnads- och underhållsverksamheten har emellertid ökat sedan mitten av 1970- talet. Allt fler äldre bostadsrättshus har nu kommit in i ett skede då mer eller mindre ingripande saneringsåtgärder påkallas. Detta medför att tillämpningen av BRL också till stor del kommer att gälla frågor om ombyggnad och underhåll. Det har dock visat sig att tillämpningen - av lagen i dessa fall inte är problemfri.

Ett generellt problem är att den ägarliknande ställning med av- seende på lägenheten som en bostadsrättshavare intar kan försvåra en av föreningsmajoriteten önskad rationell ombyggnad. Detta kan också få till följd att intentionerna att förbättra våra bostäder motverkas. Det har därför ifrågasatts om inte lagstiftningen i vart fall borde mildras något till förmån för föreningen i sådana fall då enskilda bostadsrättshavares s. k. vetorätt avseende ombyggnad av den egna lägenheten annars skulle kunna omintetgöra vissa mer ingripande ombyggnadsprojekt. Vad som främst avses är situationer då delar av

en bostadsrättslägenhet behöver tas i anspråk för t. ex. en hiss- trumma, eller då det bedöms nödvändigt att en lägenhet antingen slås samman med en annan lägenhet eller delas upp. Därmed samman- hänger också vissa frågor om fastighetens underhåll m. m.

Vad gäller nyproduktionen kan reglerna om ekonomisk plan samt förbudet mot förhandsavtal, dvs. avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt, inte heller anses anpassade till den utveckling som har skett. I praktiken ges de bostadssökande numera möjlighet att i stor utsträckning påverka utformningen av de lägenheter som de skall flytta in i. Detta görs under produktionsskedet och avser s.k. tillval av t. ex. skåputrustning i kök, maskinell utrustning samt tapeter och färgsättning. Det är inte heller ovanligt att de bostadssökande ges möjlighet att påverka rumsfördelningen, upptag för dörrar m. m. Tillvalen och de övriga åtgärder som de boende önskar måste av byggnadstekniska skäl göras förhållandevis tidigt, ibland så tidigt att det då inte är möjligt att upplåta bostadsrätt på grundval av en tillför- litlig ekonomisk plan. Till följd härav förekommer det på marknaden en del avtalskonstruktioner som kan stå i strid med förbudet mot för- handsavtal.

En väsentlig förändring av bostadsmarknaden under 1970- och 80- talen är också det ökade antalet ombildningar från hyresrätt till bo- stadsrätt. De erfarenheter som gjorts efter 1982 års lagstiftning ger, som vi skall återkomma till, anledning till vissa lagändringar.

Sammantaget är det enligt vår mening angeläget att lagstiftningen anpassas till utvecklingen på bostadsmarknaden. Vad gäller bostads- rättshavarens ställning vid ombyggnad, reser emellertid detta den principiella frågan om avsteg bör göras från principen om att den i bostadsrätten ingående nyttjanderätten är obegränsad till tiden. Ett system med förhandsavtal skulle innebära att bostadssökande kan komma att stå utanför föreningsverksamheten under ett skede, trots att de förbinder sig att teckna bostadsrätt. Detta strider mot de princi- per som antogs vid 1971 års lagstiftning.

I det följande kommer vi först in på vissa frågor om antalet med- lemmar i en bostadsrättsförening, samverkan mellan medlemmarna samt vissa andra frågor om medlemskap (avsnitt 2.2—2.5). Vi tar där- efter upp frågorna om ekonomisk plan, förhandsavtal samt ombygg- nad och underhåll (avsnitt 2.6—2.8). Vissa frågor om upplåtelse av

småhus med bostadsrätt behandlas därefter (avsnitt 2.9). Avsnittet om anpassning till hyreslagen (avsnitt 2.10) inrymmer flera olika frågor, bl. a. behandlingen av försumliga avgiftsbetalare och frågan om upplåtelser av lägenheter i andra hand. Systemet med avgifter till för- eningen tas upp i avsnitt 2.11. Avslutningsvis behandlas frågan om panthavares ställning vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auk— tion (avsnitt 2.12).

2.2 Antalet medlemmar rn. m.

Vårt förslag: "En bostadsrättsförening måste även fortsättnings- vis ha minst fem medlemmar. Ett krav på att det i förenings- fastigheten skall finnas minst fem lägenheter som skall upplåtas med bostadsrätt lagfästs. Att kravet är uppfyllt skall gälla som förutsättning för registrering av den ekonomiska planen.

För att en bostadsrättsförening skall få registreras krävs bl. a. att föreningen har minst fem medlemmar (43 & BRL). Om antalet med- lemmar eller bostadsrättshavare nedgår under fem, och inte ett till- räckligt antal medlemmar inträder i föreningen inom tre månader, är föreningen likvidationsskyldig (65 & BRL och 11 kap. föreningsla- gen). Av grunderna för lagstiftningen har ansetts följa att föreningen skall förfoga över minst fem lägenheter som kan upplåtas med bo- stadsrätt (se Knutsson-Lindquist, Bostadsrättslagen, s. 104).

Såväl juridiska som fysiska personer kan vara medlemmar i en bostadsrättsförening. En medlem behöver inte inneha bostadsrätt till någon lägenhet. Flera medlemmar kan inneha samma bostadsrätt ge- mensamt. När man talar om antalet medlemmar eller bostadsrättsha- vare avses antalet fysiska eller juridiska personer som har sådan ställ- ning. Den som i egenskap av medlem innehar flera bostadsrätter är alltså endast en bostadsrättshavare med ett medlemskap.

Bestänunelsen om antalet medlemmar hade sin motsvarighet i 1930 års bostadsrättslag och har motiverats med att föreningens verksamhet är kooperativ. Motioner i riksdagen om att en föreningsfastighet endast skall behöva ha tre lägenheter har avstyrkts med hänvisning

bl. a. till föreningarnas kooperativa karaktär (se BoU 1984/85: 12 och LU 1984/85: 32', jfr även LU 1987/88: 24). Bakom motionerna låg motivet att ombildning till bostadsrätt också bör kunna ske i sådana inte ovanliga fall då en hyresfastighet består av tre eller fyra lägenheter. Under utredningsarbetet har SBC och Sveriges Fastighets- ägareförbund ställt sig bakom en sådan förändring av lagstiftningen.

I våra huvuddirektiv (s. 8) uttalar departementschefen uppfatt- ningen att föreningsfastigheter även i fortsättningen skall bestå av minst fem lägenheter och att antalet medlemmar som huvudregel skall vara minst fem. Vi bör emellertid överväga om inte kravet på antalet medlemmar i inledningsskedet av föreningens verksamhet kan mins- kas från fem till tre. Ett motiv för en sådan förändring är det prak- tiska tillvägagångssättet med föreningsbildning genom s. k. kontors- stiftning, dvs. att föreningen bildas utan de boendes medverkan. Pro- jekt av servicehuskaraktär med t. ex. kommunen och organisatio- nerna som stiftare skulle då kunna genomföras på ett smidigare sätt.

För egen del ansluter vi oss till uppfattningen att antalet medlem- mar i en bostadsrättsförening som huvudregel skall vara minst fem. 1 det kooperativa synsättet ligger att en bostadsrättsförening inte kan bestå av ett alltför ringa antal medlemmar, men även praktiska hänsyn talar för att nuvarande regel bör behållas. Skulle enbart tre eller fyra medlemmar godtas kan det exempelvis bli svårt att få ihop en funge- rande styrelse med följd att föreningen redan av det skälet inte blir livskraftig. Vidare menar vi att föreningsstämmans självständiga och i förhållande till styrelsen överordnade roll upphör om kravet på an- talet medlemmar sänks. Slutligen bör framhållas att också enligt den nya föreningslagen huvudregeln är att antalet medlemmar skall vara lägst fem, låt vara att antalet kan vara tre eller fyra om medlemmarna är juridiska personer (2 kap. 1 & föreningslagen).

Under utredningsarbetet har från några håll framförts att det skulle vara praktiskt med ett mindre antal medlemmar när föreningsbildning sker genom s. k. kontorsstiftning, dvs. utan de boendes medverkan. Emellertid har merparten av de som till oss har redovisat sin inställ- ning i frågan förklarat att det inte ens vad gäller det inledande skedet av en bostadsrättsförenings verksamhet finns skäl till någon föränd- ring av gällande regler. Vi intar samma ståndpunkt. Förutom de syn- punkter vi tidigare har redovisat i frågan om antalet föreningsmed-

lemmar, menar vi att det knappast blir någon egentlig skillnad om kravet på antalet medlemmar sänks endast under inledningsskedet. Vår uppfattning är att den föreningsbildning som kan ske med tre medlemmar också kan genomföras utan större olägenhet med fem. Vad som i föreningslagen föreskrivs om tre eller fyra medlemmar när dessa är juridiska personer föranleder oss inte till någon annan ståndpunkt.

Vi föreslår alltså inte någon förändring av gällande rätt vad gäller kravet på antalet föreningsmedlemmar. I praxis tycks det på sina håll upprätthållas ett krav” på att förening- ens hus, såsom förutsättning för registrering av den ekonomiska planen, skall innehålla minst fem lägenheter som upplåts med bostads- rätt. Vår uppfattning är att denna praxis bör lagfästas. Motivet — vid sidan av att upprätthålla föreningens kooperativa karaktär — är att skapa enhetlighet vid lagtillämpningen hos länsstyrelserna och att undanröja en eventuell osäkerhet om lagens innebörd på denna punkt.

Vi är medvetna om att vårt förslag om att antalet lägenheter skall vara minst fem kräver en precisering av lägenhetsbegreppet som avviker från det begrepp som i övrigt gäller enligt BRL och annan nyttjanderättslig lagstiftning, t. ex. hyreslagen. Vi föreslår därför att som lägenhet — i förevarande sammanhang — endast godtas varje avskild enhet som är inrättad att användas varaktigt och självständigt (jfr 25 andra stycket ombildningslagen). Syftet med vårt förslag är dock inte att begränsa bostadsrättslagens användningsområde med avseende på vilka slags lägenheter som får upplåtas med bostadsrätt utan endast att skapa en norm för en beräkning av minsta antalet lägenheter. I specialmotiveringen skall vi återkomma närmare till

. frågan.

Vi föreslår vidare att kontrollen av att föreningens hus innehåller fem lägenheter som kan upplåtas med bostadsrätt skall ankomma på de s. k. intygsgivama, dvs. på de personer som skall granska föreningens ekonomiska plan (ang. dessa, se avsnitt 2.6). Förslaget innebär att den ekonomiska planen inte får registreras om inte det aktuella kravet är fyllt. Även till denna fråga skall vi återkomma i specialmotiveringen.

2.3. Geografisk spridning av föreningens hus

Vårt förslag: Om en bostadsrättsförening har fler än ett hus, skall husen vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. Detta skall gälla som förutsättning för registrering av den ekonomiska planen.

När institutet bostadsrätt tillskapades i början på 1930-talet var det naturligt att föreningarnas lägenheter var inrymda i flerfamiljshus. Detsamma gällde under tiden för den föreningslagstiftning som före- gick 1930 års bostadsrättsföreningslag. I någon utsträckning tycks det dock ha förekommit att föreningar disponerade över radhusliknande byggnader, vilka innehöll lägenheter i ett eller möjligen två plan. Att lägenheter i fristående en- eller tvåfamiljshus uppläts med bostadsrätt, eller disponerades på annat föreningsrättsligt sätt, var säkert mycket ovanligt.

Således förhöll det sig så i de allra flesta fall att lägenheterna kom att utgöra stommen i sammanhängande huskroppar. Om föreningarnas lägenheter inrymdes i flera byggnader var det naturligt att husen kom att ligga bredvid varandra. Därmed underlättades förvaltningen vä- sentligt. Vidare kunde föreningarna på ett praktiskt sätt överblicka och ta itu med övriga föreningsangelägenheter. Sarnmanhållningen av husen eller fastigheterna utgjorde således ett naturligt och viktigt inslag i det kooperativa systemet.

Under senare år har emellertid vissa förändringar skett. I allt större utsträckning har bostadsrättsföreningar bildats för att uppföra friliggande småhus på sådana fastigheter som vanligtvis brukar dispo- neras av de boende med äganderätt. Bostadsrättshus uppförs också som radhus eller liknande, dvs. byggnader som på ett eller annat sätt hänger samman. I dag är det inte heller ovanligt att föreningarnas bebyggelse är blandad på så sätt att en och samma bostadsrättsförening äger både traditionella flerfamiljshus och radhus.

. Olika skäl kan förklara den beskrivna utvecklingen. Under utred- ningsarbetet har som en orsak från många håll anförts att det statliga fmansieringssystemet är utformat så att det gynnar bostadsrättsfonnen framför äganderättsfonnen. För egen del har vi i det stora hela ingen

anledning att se negativt på utvecklingen. Bostadsrättsformen är ofta väl lämpad även för småhusbebyggelse och det är givet att gynn- samma finansiella förhållanden eftersträvas av dem som uppför sådan bebyggelse.

Exempel visar dock att bostadsrättsformen i många fall väljs fram- för äganderättsfonnen enbart av finansiella eller skattemässiga skäl. De kooperativa grunderna för en föreningsbildning har alltså trätt i bakgrunden. Det tycks sålunda inte vara ovanligt att byggmästare eller entreprenörer med detta syfte bildar bostadsrättsföreningar avsedda för ett mindre antal småhus som skall upplåtas med bostadsrätt. Sär— skilt anmärkningsvärt är ett exempel som visar att en kommun för att få avsättning för ett antal för äganderätt avsedda småhustomter, överlåtit tomterna till att bebyggas av en bostadsrättsförening, trots att tomterna legat utspridda i olika delar av kommunen.

Om utvecklingen skall styras mot den ena eller andra upplåtelse— formen, kan detta ske genom bestämmelser i finansierings- eller skatteförfattningama, men det ankommer inte på oss att ta ställning till den frågan. Oavsett utformningen av dessa bestämmelser, anser vi dock att frågan om en bebyggelse i bostadsrättsforrn skall få vara spridd på det nyss angivna sättet är en principiell bostadsrättslig fråga, som vi vid vår översyn av lagstiftningen anser oss skyldiga att ta ställning till. I övrigt får vi nöja oss med att understryka kravet på bostadsrättsföreningars kooperativa karaktär som en förutsättning för registrering (1 kap. 2 & lagförslaget, jfr 40å BRL).

Det kooperativa intresset måste rimligen bli lågt med en splittrad bebyggelse. Snarare torde bostadsrättshavama i dessa fall uppfatta sig som egnahemsägare, med följd att problem kommer att uppstå för föreningen vad gäller bl. a. gemensam planering, förvaltning och fas- tighetsskötsel. Variationer mellan husen när det gäller yttre underhåll, om- och tillbyggnader m. m. kommer sannolikt också att bli svår- bemästrade. Det gemensamma ansvar som förutsätts prägla en bo— stadsrättsförenings verksamhet försvagas, eller upphör, säkerligen efter en tid om föreningarna tillåts ha sina hus geografiskt spridda från varandra i alltför stor utsträckning. Således menar vi att företeelsen principiellt står i strid med den kooperativa förenings- tanken.

För att motverka risker för en ogynnsam utveckling, men också för att ytterligare markera det kooperativa synsätt som bör prägla bo- stadsrättslagstifmingen, föreslår vi att lagstiftningen kompletteras med en regel som tar sikte på de fall då en förening har flera hus. Inne- börden bör vara att husen skall vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. På samma sätt som vi föreslagit beträffande minsta antalet lägenheter (avsnitt 2.2), föreslår vi att kontrollen av den samlade bebyggelsen sker av intygsgivama och att kravet skall gälla som förutsättning för registrering av den ekonomiska planen. Vi återkommer till den frågan i specialmotiveringen.

2.4. Vissa frågor om medlemskap

Vårt förslag: Bostadsrättsföreningar ges en laglig rätt att efter fritt skön vägra juridiska personer inträde i föreningen. Sådana villkor för medlemskap som innebär att endast personer med visst medborgarskap eller viss inkomst kan beviljas inträde i en förening skall vara utan verkan. Enligt en särskild bestämmelse skall dessutom generellt gälla att villkor som är oskäliga mot den som överlåter eller förvärvar bostadsrätt skall vara utan verkan.

2.4.1 Gällande rätt m.m.

Enligt 11 & BRL får den som har förvärvat bostadsrätt av en tidigare innehavare inte vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de vill- kor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skä- ligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. En make eller någon annan som varaktigt sammanbott med bostadsrättshavaren får vägras medlemskap endast om stadgarna föreskriver att medlem skall tillhöra viss sammanslutning eller uppfylla liknande villkor.

När det är föreningen som skall upplåta en lägenhet med bostadsrätt gäller som huvudregel att styrelsen fritt avgör medlemskapsfrågan. En sådan ordning, som avviker från vad som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet, har ansetts ändamålsenlig med hänsyn till ka-

raktären av en bostadsrättsförenings verksamhet (se prop. 1971: 12 s. 150). Bl. a. måste ju medlemsantalet begränsas med hänsyn till antalet lägenheter som skall upplåtas. Givetvis måste dock styrelsen följa de villkor som kan vara upptagna i stadgarna.

Ett undantag från principen om styrelsens fria prövningsrätt gäller när hyresgäster ansöker om medlemskap vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Enligt 51 _aå BRL har således en bostadshyresgäst rätt till inträde i föreningen om han uppfyller de villkor för medlem- skap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare (se prop. 1981/82: 169 s. 32 f.).

Om styrelsen beslutar att vägra någon som förvärvat bostadsrätt eller en hyresgäst inträde i föreningen kan beslutet Överprövas av hyresnämnden (525 BRL). Nämndens beslut kan överklagas till bostadsdomstolen. .

Som framgår har föreningarna enligt gällande rätt frihet att ställa upp olika villkor för medlemskap. Ett exempel på ett vanligt sådant villkor är att medlemmen också skall tillhöra någon annan samman- slutning än bostadsrättsföreningen. Inom HSB är det sålunda obligato— riskt för medlemmarna i en bostadsrättsförening att också tillhöra den regionala HSB—föreningen. Andra villkor som förekommer i prakti- ken gäller inkomst— eller åldersgränser. Exempel finns på att med- lemmarna skall tillhöra en viss yrkeskategori eller vara mantals- skrivna på viss ort. Särskilt i äldre bostadsrättsföreningar förekom— mer det villkor om att medlemmarna måste vara svenska medborgare. Vidare förekommer det villkor om att medlemmama inte får vara juridiska personer. Slutligen bör nämnas att det i och för sig är tillåtet för en bostadsrättsförening att ställa upp särskilda villkor om pris-

. föreskrifter som skall iakttas av en förvärvare för att medlemskap skall kunna beviljas. Däremot är sådana hembudsliknande villkor för medlemskap utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller god- kännas i annan ordning än som gäller för inträde i en bostadsrätts- förening (11 aå BRL; jfr 145 BRL).

Vissa av de villkor för medlemskap som förekommer i praktiken har varit föremål för debatt. I det följande kommer vi först att be- handla sådana villkor för medlemskap som innebär att bostadslägen- heter skall användas för permanent boende resp. förbehållas fysiska

personer. Vi kommer därefter att pröva villkor om medborgarskap och om att den medlemssökande måste ha en viss inkomst. Slutligen kommer vi in på frågan om det bör uppställas en allmän regel av huvudsaklig innebörd att oskäliga villkor för medlemskap skall vara utan verkan.

2.4.2 Villkor om permanentboende och om att endast fysiska personer får förvärva bostadsrätt

Enligt tilläggsdirektiven (bilaga 2) skall vi utreda hur man inom ramen för bostadsrättslagstiftningen kan främja att bostadslägenheter i första hand nyttjas som permanentbostäder. Vi skall därvid särskilt pröva sådana ändringar som syftar till att bostadslägenheter förbehålls fysiska personer. Bakgrunden är den ansträngda situation som för närvarande råder på bostadsmarknaden. Frågan har samband med juridiska personers rätt att upplåta en lägenhet i andra hand (se huvuddirektiven s. 8).

Vi vill till en början erinra om att BRL inte lägger något hinder i vägen för en förening att i stadgarna ställa upp villkor om att bo— stadslägenheter skall nyttjas för permanent boende eller om att endast fysiska personer skall äga rätt till inträde i föreningen. Om en bo- stadslägenhet används för annat ändamål än perrnanentbostad, när ett stadgevillkor därom finns, kan detta under vissa förutsättningar för- anleda förverkande av nyttjanderätten (25 å och 33 5 första stycket 3 BRL).

Sådana villkor för medlemskap som anger att bostadslägenheter endast får nyttjas för permanent boende tycks inte förekomma i prak- tiken, men för att förhindra att bostäder i kust- eller fjällområdena omvandlas till fritidsbostäder förekommer villkor om att medlem- marna skall vara kyrkobokförda på orten. Villkor om att endast fy- siska personer skall ha rätt till inträde i föreningen är inte ovanliga och förekommer t. ex. i SBC: s mönsterstadgar. Enligt HSB: s och Riksbyggens mönsterstadgar kan däremot såväl fysiska som juridiska personer vinna inträde, oberoende av om förvärvet avser en bostads— lägenhet eller en lokal. De flesta bostadsrättsföreningars stadgar torde

därför inte lägga något hinder i vägen för juridiska personer att bli medlemmar.

Förslag om att inskränka föreningarnas möjligheter att upplåta lä- genheter till juridiska personer var föremål för överväganden i sam- band med tillkomsten av BRL (se LU 1971: 9 s. 42). Förslagen, som bl. a. motiverades med vikten av att slå vakt om föreningarnas koo- perativa karaktär, godtogs emellertid inte. Lagutskottet underströk i detta sammanhang vikten av att bostadsrättsföreningama bereddes möjlighet att i största möjliga utsträckning själva bestämma området för sin verksamhet. Föreningarnas frihet i detta hänseende borde enligt utskottet begränsas genom lagregler endast när särskilt behov förelåg.

För egen del vill vi anföra följande. De bostadspolitiska strävan- dena att göra fler bostadslägenheter tillgängliga för permanent boende är självfallet beaktansvärda. Sådana strävanden ligger också i linje med de syften som präglar bostadsrättslagstiftningen. Det måste så- lunda ligga i föreningarnas intresse att medlemmarna bor stadigva- rande i sina lägenheter och deltar i föreningens verksamhet. Vi kan därför ställa oss bakom de intentioner som kommer till uttryck i till- läggsdirektiven om att inom ramen för bostadsrättslagstiftningen främja att bostadslägenheter används för permanent bruk och att sådana lägenheter i första hand förbehålls fysiska personer.

BRL reglerar emellertid i första hand förhållandet mellan för- eningen och bostadsrättshavama. Lagstiftningen är av civilrättslig karaktär. Inslag som innebär hänsynstaganden till bostadsförsörj- ningssynpunkter är därför i princip främmande för lagstiftningen, även om vissa undantag finns (se ang. kommuners rätt till medlem- skap m.m. i 2, 11 och 30 åå BRL).

Vi anser därför att en restriktiv hållning bör intas till sådana änd- ringar av BRL som innebär att man av skäl som inte är motiverade av hänsyn till enskilda bostadssökandes intressen beskär föreningarnas möjligheter att själva bestämma i medlemskapsfrågor.

Det problem med tillgång på permanentbostäder som ur bostads— försörjningssynpunkt är angeläget att lösa torde dessutom beröra främst de inre delarna av våra storstäder, framför allt Stockholm. Problemet har därför inte den allmängiltiga karaktär som kan moti- vera lagstiftning om inskränkningar för alla bostadsrättsföreningar.

Vårt uppdrag begränsar sig till att överväga förändring inom ramen för bostadsrättslagstiftningen. Mot bakgrund härav anser vi att frågor om begränsningar av möjligheterna till medlemskap i första hand bör bedömas med utgångspunkt i de kooperativa syften som uppbär denna lagstiftning. Vid en sådan bedömning finner vi att redan gällande bestämmelser ger föreningarna tillräckliga möjligheter att genom stadgevillkor eller på annat sätt förhindra att bostadslägenheter används för annat än permanent boende. Vad särskilt gäller förening- arnas möjligheter att förbehålla bostadslägenheter åt fysiska personer, firms det dock anledning att förstärka föreningarnas ställning något, även om vi i denna del inte finner motiverat att gå så långt som att införa ett förbud för juridiska personer att förvärva bostadsrätt. Innan vi går in på den frågan vill vi dock lämna vissa synpunkter av framför allt lagteknisk natur, om det med hänsyn till bostadsförsörj- ningen skulle krävas åtgärder utöver dem som vi föreslår.

Det enklaste sättet att förhindra juridiska personers förvärv av sådana bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt torde vara att i BRL föreskriva att sådana avtal om upplåtelse eller överlåtelse skall vara ogiltiga. Man kan också tänka sig att t. ex. i samband med statlig långivning ställa upp villkor om att föreningar skall ha en stadgebe- stämmelse som förhindrar juridiska personer att förvärva bostadsrätt, en lösning som kanske kan vara rimligare, om en begränsning skall göras lokalt. Oavsett vilken väg man väljer, torde det behöva övervä- gas vilka undantag som skall göras, t. ex. för kommun, dödsbo eller bostadskooperativ organisation. Regleringen behöver i denna del dock förmodligen inte bli särskilt omfattande. En annan sak är att en risk för kringgående av lagstiftningen kan tänkas, t. ex. genom att bo- stadsrätt förvärvas av en bulvan för den juridiska personen.

Om det generellt anses påkallat att förhindra att bostadslägenheter innehas för annat än permanent boende, kan de lagtekniska svårighe- terna dock bli betydande. Framför allt bör framhållas att ett eventu- ellt förbud måste bli föremål för någon form av samhällelig kontroll, om förbudet skall vara verkningsfullt. Särskilda svårigheter före- ligger därvid att i det enskilda fallet avgöra om en bostad skall anses nyttjad för permanent boende eller ej och vilka skyldigheter som en förening skall ha i förhållande till det allmänna att vidta åtgärder för att lägenheten skall nyttjas på avsett sätt. Säkerligen måste undantagen

från huvudregeln om permanent boende bli flera. Regleringen kan alltså bli omfattande med ändringar såväl av BRL som av andra för- fattningar, t. ex. de statliga bostadslåneförfattningama. Därtill kom- mer invändningar som kan riktas mot förslag av denna art, ,bl. a. sådana som rör den trygghet i- besittningen av lägenheten som en bostadsrättshavare bör ha.

Vi skall nu gå över till frågan hur vi anser att föreningarnas infly- tande över juridiska perso'ners förvärv av bostadsrätt inom ramen för bostadsrättslagstifmingen bör kunna stärkas. _

Som tidigare har framgått kan en juridisk person "bli medlem i en bostadsrättsförening, om inte föreningsstadgama lägger något hinder i vägen för detta. Vid överlåtelse eller annan övergång av bostadsrätt gäller därutöver att föreningen inte får vägra medlemskap om den "skäligen kan nöjas" med den juridiska personen som bostadsrättsha- vare (se 11 & BRL). Eftersom de flesta föreningar sedan gammalt saknar stadgebestämmelser om att endast fysiska personer kan vinna medlemskap, finns det i praktiken ofta små möjligheter för en för- ening att vägra en juridisk person inträde. Det gäller även om' styrel- sen i ett enskilt fall inte skulle vilja anta en juridisk person som med- lem. Det gäller också om en föreningsmajoritet genom stadgeändring skulle vilja åstadkomma ett förbud eller annan inskräning i fråga om juridiska personers rätt till inträde. Enligt 62 å andra stycket BRL är nämligen ett beslut om att inskränka medlemmarnas rätt till över- låtelse giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen samtycker till beslutet.

En förstärkning av föreningarnas möjligheter att få inflytande över juridiska personers möjligheter att träda in som medlemmar i för- eningen skulle kunna åstadkommas genom en uppmjukning av be- » stämmelsen i 62 å andra stycket BRL. Vi vill emellertid gå ett steg längre och ge föreningarna en laglig rätt att -— oberoende av stadgar- nas innehåll — fritt vägra juridiska personer inträde i föreningen. Innan vi går in ytterligare på detta förslag vill vi dock föra in en annan aspekt, nämligen frågan om en juridisk persons rätt att dispo- nera en bostadsrättslägenhet om medlemskap beviljas.

När en juridisk person har beviljats medlemskap torde det många gånger vara underförstått att den juridiska personen skall disponera lägenheten på ett visst sätt. I fråga om bostadslägenheter kan t. ex.

tänkas att den juridiska personen avser att nyttja lägenheten som s. k. övematmingsbostad åt företrädare för eller anställda hos den juri- diska personen. I andra fall kan ett uttryckligt samtycke till andra- handsupplåtelse av lägenheten finnas, t. ex. om någon anställd skall nyttja lägenheten som permanent bostad. Som tidigare nämnts finns vissa möjligheter för en bostadsrättshavare att få hyresnämndens till- stånd till andrahandsupplåtelse, om inte föreningen lämnar sitt samtycke. Eftersom en juridisk person givetvis inte själv kan bebo en lägenhet, har i rättspraxis uppstått fråga om vilken rätt en juridisk person skall ha att utan föreningens samtycke upplåta en bostadslä- genhet i andra hand.

Frågan har belysts i en avgörande från hyresnämnden i Göteborg (beslut nr 73/86, ärende nr H 2742/86: 03). Sedan ett aktiebolag väg- rats inträde i en bostadsrättsförening, hänsköt bolaget frågan om medlemskap till hyresnämnden och begärde samtidigt tillstånd av nämnden att upplåta lägenheten i andra hand. Hyresnämnden konstaterade att det inte förelåg något hinder för bolaget att bli medlem i föreningen och anförde följande.

Härmed är dock inte avgjort under vilka närmare förutsättningar bolaget kan utöva bostadsrätten. Av avgörande betydelse är här- vidlag att en juridisk person - i motsats till vad som gäller för en fysisk person - inte kan sägas ha någon bostad (jämför motsvarande spörsmål vid jordbruksarrende, regeringens proposition 1970: 20 Del B 2 s. 861, och vid bostadsarrende). En juridisk person som skall utöva sin bostadsrätt till en bostadslägenhet måste således i princip under hela innehavstiden upplåta lägenheten i andra hand till en fysisk person.

Medger bostadsföreningens styrelse en andrahandsupplåtelse uppstår inga problem. Om styrelsen däremot motsätter sig sådan upplåtelse, är den juridiska personen — om det inte gäller en kom- mun — hänvisad till att utverka hyresnämndens tillstånd, varvid en prövning skall ske huruvida förutsättningama för tillstånd enligt 30 & bostadsrättslagen är uppfyllda.

En första förutsättning för tillstånd är att bostadsrättshavaren

. under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet. Det valda uttryckssättet, som också återfinns i hyreslagstiftningens be- stämmelser om andrahandsuthyming (se 12 kap. 40 & jordabalken), ger närmast vid handen att regeln avser endast den situationen att bostadsrättshavaren under en begränsad tid inte själv kan bebo sin

lägenhet. Utanför bestämmelsens tillämpningsområde faller då den situation som föreligger i förevarande ärende, nämligen att bo- stadsrätten innehas av en juridisk person vilken enligt vad som ut- vecklats ovan inte kan ha någon bostad. Redan på grund härav kan enligt hyresnämndens bedömning något tillstånd till andrahands- upplåtelse inte lämnas.

En ytterligare förutsättning för andrahandsuthyming är att upp- låtaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Sådana skäl anses enligt motiven till motsvarande bestämmelse i 12 kap. 40 & jorda- balken vid andrahandsupplåtelse av hyreslägenhet föreligga, om upplåtaren på grund av sjukdom, arbete på annan ort eller annan oförutsedd händelse tillfälligt inte kan begagna lägenheten (prop. 1967: 141 s. 225 f). Även här krävs alltså att andrahandsupplåtelsen skall vara av tillfällig natur. Bolagets syfte med förvärvet av bo- stadsrätten är att permanent hyra ut lägenheten till en anställd. Vid sådant förhållande finner hyresnämnden att också regeln om beak- tansvärda skäl hindrar bifall till ansökningen om andrahandsupplå- telse.

Hyresnämnden beviljade alltså medlemskap, men avslog bolagets begäran om att få upplåta lägenheten i andra hand. Konsekvensen av beslutet torde ha blivit att bolaget måste sälja bostadsrätten. Från syn- punkten att föreningens ställning skall vara stark när det gäller juri- diska personers inträde i föreningen, kan denna konsekvens i och för sig kanske anses bra. Likväl måste anses att det såväl från föreningens som bolagets synpunkt hade varit bättre om frågan om dispositions- rätten till lägenheten hade kunnat avgöras direkt som ett led i med- lemskapsfrågan.

Vårt tidigare nämnda förslag om att föreningarna, oberoende av stadgarnas innehåll, fritt skall få avgöra om en juridisk person skall äga rätt till inträde i föreningen tillgodoser en sådan ordning. För- eningarna ges då nämligen möjlighet att bestämma under vilka förut- sättningar en lägenhet skall disponeras. Om lägenheten senare används i strid mot ett av föreningen angivet ändamål eller lägenheten utan samtycke upplåts i andra hand, kan nyttjanderätten förverkas enligt 25 5 och 33 5 första stycket 2 och 3 BRL.

Med hänvisning till det sagda föreslår vi att den nuvarande be— stämmelsen om medlemskap vid övergång av bostadsrätt (11 & BRL) kompletteras med en bestämmelse av den huvudsakliga innebörd som vi nyss har sagt.

Vårt förslag innebär till en början att sådana stadgevillkor för medlemskap som anger att juridiska personer skall ha rätt till inträde i föreningen, i fortsättningen inte får någon annan betydelse än att föreningen efter fritt skön kan bevilja en juridisk person medlemskap i föreningen. Enligt vår mening bör detta utan hinder av minoritets- intressen också kunna gälla sådana bostadsrättsföreningar som vid ikraftträdandet har villkor av angivet slag, dvs. bl. a. befintliga bo- stadsrättsföreningar inom HSB och Riksbyggen. Någon prövning av om "föreningen skäligen kan nöjas" med den juridiska personen som bostadsrättshavare behöver i fortsättningen alltså inte ske i dessa för- eningar. Om stadgarna däremot innehåller en klausul om att endast fysiska personer skall äga rätt till inträde i föreningen, kommer denna klausul att gälla som ett villkor för medlemskap.

En motsvarande ordning som den nu föreslagna bör också gälla beträffande prövning av medlemskap vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt enligt nuvarande 51 a & BRL. Detta medför att den juri- diska person som disponerar en bostadslägenhet med hyresrätt tills vidare får kvarstå som hyresgäst i fastigheten, om inte föreningen accepterar att den juridiska personen antas som medlem i föreningen.

Utöver de förslag som vi nu lämnar föreslår vi i avsnitt 2.103 en uttrycklig lagbestämmelse om att en juridisk person inte skall kunna begära hyresnämndens tillstånd till andrahandsupplåtelse. Endast om föreningen samtycker till en sådan upplåtelse skall den gå att genom- föra. Våra förslag får sammantagna alltså till följd att en juridisk person som avser att förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet, i fortsättningen bör undersöka om juridiska personer har rätt till inträde och i så fall komma överens med föreningen om under vilka förutsättningar lägenheten får disponeras om medlemskap beviljas. Vi återkommer till denna fråga. I specialmotiveringen tar vi upp frågan vad som bör gälla beträffande de juridiska personer som vid ikraftträdandet redan erhållit ett samtycke från föreningen att upplåta lägenheten i andra hand.

2.4.3. Villkor om medborgarskap

Vi vill i denna del till en början erinra om att det inte fmns något för- bud för utlänningar att här i riket förvärva bostadsrätt.Vidare är var- ken den tillståndsplikt eller tillståndsprövning som föreligger för*vissa speciella bostadsrättsföreningar (t. ex. föreningar som upplåter fri- tidsbostäder eller industrilokaler) enligt lagen (1982: 618) om ut- ländska förvärv av fast egendom m. m. beroende av att förbehåll om svenskt medborgarskap finns intaget i föreningens stadgar. Detsamma gäller med anledning av lagen (1982: 617) om utländska förvärv av svenska företag rn. m.

Vi har givetvis ingen anledning att ompröva de ställningstaganden som statsmakterna har gjort beträffande den frihet utlänningar har att förvärva bostadsrätt i Sverige. Det finns alltså inget skäl för en bo- stadsrättsförening att genom stadgevillkor om svenskt medborgarskap iaktta något förvärvsförbud. Något skäl vid sidan av utlänningslag- stiftningen för att en bostadsrättsförening i sina stadgar bör kunna ta in ett villkor om svenskt medborgarskap som förutsättning för med- lemskap har vi inte heller kunnat finna. Över huvud taget finns det enligt vår mening inget skäl som motiverar att en förening endast skall stå öppen för personer med ett visst medborgarskap.

I sammanhanget bör erinras om att styrelseledamöter och styrelse- suppleanter samt firmatecknare enligt 56 & BRL inte behöver vara svenska medborgare, en regel som för bostadsrättsföreningama för övrigt är mer liberal än vad som gäller inom associationsrätten i öv— rigt (jfr t. ex. 6 kap. 4 & föreningslagen). Vidare vill vi erinra om de möjligheter som en bostadsrättsförening har att vägra inträde i för— eningen, om föreningen skäligen inte kan godta en förvärvare som » bostadsrättshavare (se 11 & BRL). Denna möjlighet torde en förening kunna begagna sig av i vissa fall, när förvärvaren är bosatt utomlands och inte annat än sporadiskt kommer att vistas i bostadsrättslägenheten (jfr RBD 11: 79).

Med beaktande av det anförda och då stadgevillkor om visst med- borgarskap dessutom torde kunna missbrukas i diskriminerande syfte, föreslår vi att sådana villkor i fortsättningen skall vara utan verkan. Vi skall senare återkomma till frågan om diskriminerande villkor.

2.4.4 Villkor om viss inkomst

För att bli medlem i bostadsrättsföreningen måste en förvärvare upp- fylla alla de villkor som föreningen ställt upp i stadgarna. Föreningen skall dessutom skäligen kunna nöjas med denne som bostadsrättsha- vare (11 & BRL). I det sistnämnda kravet ligger framför allt att den nytillträdande bostadsrättshavaren skall vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen. Hänsyn får också tas till förvärvarens personliga kvalifikationer som utövare av bostadsrätten. Möjligheten att vägra medlemskap på grund av bristande personliga kvalifikationer skall enligt förarbetena dock utnyttjas med varsamhet (se LU 1971: 9 s. 49).

Enligt vår mening ligger det inte i linje med de nu redovisade be- stämmelserna att föreningen skall kunna ställa upp särskilda villkor för medlemskap om den medlemssökandes möjligheter att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen eller om dennes per- sonliga kvalifikationer. Ett villkor om att bostadsrättshavaren måste ha en viss inkomst för att bli medlem i föreningen bör därför vara utan verkan. Inkomsten är för övrigt inte alltid något mått på möjlig— heterna att klara av förpliktelsema. Bostadsbidrag och annat stöd som lämnas av samhället eller annat ekonomiskt stöd måste också beaktas. I själva verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna ute- stänga personer från medlemskap på ett godtyckligt sätt. Vi anser därför att sådana villkor bör vara utan verkan. Detta bör gälla såväl vid förvärv av bostadsrätt efter en överlåtelse som vid förstagångs- upplåtelse av bostadsrätt.

Även villkor som berör personliga kvalifikationer hos en med— lemssökande bör kunna underkännas, om villkoret skulle innebära en inskränkning i den rätt till medlemskap som en förvärvare annars skulle ha. Vi anser det dock lämpligast att hänföra sådana villkor till kategorin oskäliga villkor, som vi behandlar särskilt i det följande.

2.4.5. Oskäliga villkor

Enligt generalklausulen i 36 & avtalslagen får ett avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till dess innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträf-

fade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Vid prövningen skall särskild hänsyn tas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller eljest intar en underlägsen ställning i avtalsför- hållandet. Lagmmmet skall äga motsvarande tillämpning i fråga om annan rättshandling än avtal. Enligt förarbetena (prop. 1975/76: 81 s. 113) är det t. ex. möjligt att tillämpa bestämmelsen på förenings- stadgar.

Det sagda innebär att en medlem i en bostadsrättsförening med stöd av 36 & avtalslagen kan tänkas få ett oskäligt villkor om t. ex. med— lemskap i föreningsstadgama jämkat eller lämnat utan avseende. l förarbetena eller, såvitt vi känner till, i rättspraxis finns det inget exempel på att lagrummet har tillämpats på en bostadsrättsförenings stadgar. Man torde dock kunna tänka sig olika fall där bestämmelsen kan komma till användning i fråga om innehållet i villkor för med- lemskap. Ett enkelt exempel är att en prisklausul i föreningsstadgama med hänsyn till sitt innehåll kan vara oskälig. Ett annat exempel är att den principiella rätt till överlåtelse av bostadsrätten som en bostads- rättshavare har inskränks i sådan mån att bostadsrättshavaren har svårt att få tillbaka sin insats för lägenheten. Beträffande inskränk- ningar i överlåtelserätten täcker dock bestämmelsen i 11 a 5 om vissa hembudsliknande villkor de flesta fall som kan förekomma. '

Bestämmelsen i 365 avtalslagen omfattar endast det rättsförhål- lande som föreligger mellan föreningen och medlemmarna. Den medlem som är missnöjd med ett villkor får väcka talan vid domstol om detta. Den som förvärvar bostadsrätt kan emellertid inte med stöd av lagrummet få ett villkor i föreningsstadgama prövat. Föreningen kan därför tänkas avslå en ansökan om medlemskap med hänvisning till ett oskäligt villkor. Vi har visserligen inga belägg för att sådant förekommer. De villkor som vi tidigare har redovisat såsom före- kommande i praktiken torde — bortsett från de behandlade villkoren om medborgarskap och viss inkomst — inte i något fall vara oskäliga. Likväl anser vi det otillfredsställande att BRL öppnar sådana möjlig- heter för föreningarna. Vi tänker då särskilt på att en förening kan ställa hårdare krav på de personliga kvalifikationema än vad som i och för sig är godtagbart vid den skälighetsbedömning som skall göras enligt 11 &. Diskriminerande villkor kan också tänkas före- komma (jfr NJA 1979 s. 657 samt RBD 3: 78). Över huvud taget an-

ser vi att det vore en fördel om en förvärvare av bostadsrätt kan få prövat huruvida ett av föreningen uppställt villkor för medlemskap är oskäligt. En bestämmelse härom kan också utgöra ett kompletterande stöd för medlemmar i minoritet att få ett villkor om medlemskap underkastat domstols prövning.

Det måste emellertid understrykas att föreningarna genom en be— stämmelse av angiven art inte får fråntas möjligheten att ställa upp sådana villkor som behövs med hänsyn till föreningens ändamål eller övriga omständigheter. Föreningarna bör alltså även fortsättningsvis ha en stor frihet att själva utforma villkoren för medlemskap. Det bör t. ex. inte komma i fråga att generellt underkänna s. k. "insållningsklausuler" av olika slag, t. ex. att endast en viss yrkeska- tegori skall ha rätt till inträde.

Med hänvisning till det sagda föreslår vi att sådana villkor skall vara utan verkan som är oskäliga mot den som överlåter eller förvär- var bostadsrätt. Villkorets skälighet kan prövas på olika sätt. En möj- lighet är att länsstyrelsen vägrar registrering av föreningen på grund av villkoret. En annan möjlighet är att en föreningsmedlem väcker talan vid domstol om villkoret. Ytterligare en möjlighet är att den som har förvärvat bostadsrätten efter en överlåtelse eller i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt hänskjuter frågan om medlemskap till hyresnämnden (se 8 kap. 13 & lagförslaget).

2.5. Upplåtelse av bostadsrätt vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt m. m.

Vårt förslag: Nuvarande regler om rätt till medlemskap för hyresgäster som deltar i en ombildning till bostadsrätt preciseras till att avse dem som ansöker om medlemskap inom ett år från fastighetsförvärvet. Hyresnämnden får vid vite förelägga en bostadsrättsförening att upplåta bostadsrätt till en hyresgäst som beviljats inträde i föreningen. I övrigt föreslås vissa regler om automatiskt utträde ur föreningen för sådana hyresgäster som inte förvärvar bostadsrätt under en ombildning samt begräns- ningar i föreningens. möjlighet att ta ut s. k. upplåtelseavgift av de hyresgäster som deltar i en ombildning.

2.5.1 Gällande rätt m. m.

I kapitel 3 kommer vi att ta upp frågor som gäller hyresgästemas rätt att förvärva den fastighet de bor i för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Rätten till fastighetsförvärv behandlas i ombildningslagen. De frågor om ombildning som behandlas i BRL, dvs. sådana som gäller förhållandet mellan den bostadsrättsförening som måste bildas för att genomföra ombildningen och hyresgästema/medlemmama, tar vi upp i detta avsnitt.

Som framgår av avsnitt 2.4 har bostadshyresgästema i ett hus som skall ombildas till bostadsrätt en principiell rätt att bli medlemmar i den bostadsrättsförening som skall genomföra ombildningen -(51 a & BRL). Denna rätt föreligger oberoende av föreningens inställning till om hyresgästens lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt eller ej. En inträdesansökan kan emellertid tänkas bli avslagen med hänsyn till de särskilda villkor som gäller för medlemskap i föreningen, hyresgästens personliga förhållanden eller dennes betal- ningsförrnåga (se prop. 1981/82: 169 s. 89).

BRL reglerar också en del andra frågor som rör ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. En viktig regel finns i 60 a & BRL. Inne- börden av lagrummet är i huvudsak att en bostadsrättsförenings beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt skall

fattas på en föreningsstämma med två tredjedels majoritet bland hyresgästerna och att dessa hyresgäster skall vara medlemmar i för- eningen. I lagrummet finns det också bestämmelser om ekonomisk plan vid en ombildning m. m. Enligt 9 a & BRL kan en bostadsrätts- förening i sina stadgar ta in ett förbehåll om att de hyresgäster som biträder ett beslut om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter för- värvet. Föreningen blir då å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till hyresgästerna. Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt upplåts, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser. Bestäm- melsen i 9 a & är dispositiv. Enligt vad vi erfarit har den inte kommit till någon användning. .

De redovisade bestämmelserna i BRL har kritiserats i viss utsträck- ning. Vad gäller majoritetsregeln i 60 aå har man vid upprepade tillfällen väckt motioner i riksdagen om att enkel majoritet i stället för kvalificerad majoritet skall vara tillräckligt för att en ombildning skall kunna komma till stånd. Motionema har dock avslagits (se t. ex. BoU 1986/87: 13 s. 23). Det ingår inte i vårt uppdrag att ta upp sådana frågor om bostadsrätt i vilka klara ställningstaganden nyligen har gjorts av riksdagen. Vi anser därför att frågan om majoritet inte ingår i vårt uppdrag (se dir. s. 5—6). Beträffande innehållet i 60 a & i övrigt, har vi inte funnit anledning att föreslå några större föränd— ringar.

Kritik har vidare framförts mot att rätten till medlemskap enligt 51 a & BRL inte är förbunden med någon skyldighet för föreningen att upplåta bostadsrätt till hyresgästen. Enligt direktiven (s. 9) har detta ansetts som otillfredsställande och vi har därför ålagts att ta upp frågan.

En fråga som vi därtill vill uppmärksamma rör tillämpningen av 51 a & BRL. En inte alldeles ovanlig situation är att en hyresgäst inte vill eller är tveksam till att förvärva bostadsrätt i samband med en ombildning, men av någon anledning senare begär att få bli medlem i föreningen och förvärva bostadsrätt. Det har t. ex. förekommit att släktingar till hyresgästen har förmått honom till att ansöka om med- lemskap eller att ett dödsbo efter en avliden hyresgäst drivit en sådan fråga. I dessa fall har tvist uppkommit om vid vilken tidpunkt om- bildningsförfarandet skall anses vara avslutat, liksom i frågan om

hyresgästen skall ha rätt till medlemskap enligt 51 a & (jfr bostads— domstolens beslut nr 263/83 och Stockholms tingsrätt, avd. 9, dom 1987-03-05 i mål F 132/86, DF 92).

2.5.2. Våra överväganden

BRL innehåller inga regler om att en medlem skall ha rätt att för- värva bostadsrätt än den tidigare nämnda regeln i 9 a & som ger för- eningen möjlighet att ta in bestämmelser i stadgarna om detta. Det framstår dock som oklart huruvida lagstiftarens mening verkligen varit att ett medlemskap inte skall innebära någon skyldighet för för— eningen att upplåta bostadsrätt. En annan sak är att en medlem med hänvisning till förutsättningarna för sin anslutning till föreningen möjligen kan hävda att bostadsrätt skall upplåtas. En viss tveksamhet tycks föreligga i frågan (jfr bl. a. Victorin-Melz, Bostadsrätt, 3: e uppl. 1988 s. 80 och 108). Ett par tingsrättsdomar ger vidare uttryck för att föreningen skulle ha en skyldighet att upplåta bostadsrätt till medlemmarna.

I de flesta fall vållar väl frågan om upplåtelse inga problem med hänsyn till att det förefaller naturligt att den som förvärvar medlem- skap också skall få förvärva bostadsrätt. När föreningen inte önskar upplåta samtliga lägenheter med bostadsrätt kan dock problem uppstå. Vi kan i denna del hänvisa till vad bostadsdomstolen yttrat till oss. Domstolen anför följande.

Enligt huvudregeln i 51 aå bostadsrättslagen får en bostads- hyresgäst - oavsett om han har sin fasta bostad i lägenheten eller denna är en s.k. sidolägenhet — inte vägras medlemskap i bostads- rättsföreningen. Bostadsdomstolen har prövat flera tvister, där för— eningen har vägrat att upplåta bostadsrätt åt en hyresgäst som inte har sin fasta bostad i lägenheten och istället sagt upp hyresavtalet. När lägenheten inte har ansetts tillgodose ett reellt bostadsbehov för hyresgästen har domstolen bifallit föreningens talan om att hyres- avtalet skall upphöra (jfr RBD 1983: 18).

En bestämmelse av innebörd att den som har beviljats medlem- skap i en bostadsrättsförening alltid har rätt att få bostadsrätt till lägenheten upplåten åt sig kan — om den inte förses med reserva- tioner — leda till att hyresgäster som inte skulle kunna få sitt hyres-

avtal förlängt enligt hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser blir bostadsrättshavare. Eftersom hyresgästen inte behöver lägenheten som bostad, kan han genast sälja den, erfarenhetsmässigt med bety- dande vinst i bristortsområdena. Något slags behovsprövning bör alltså ske. Bostadsdomstolen finner det tveksamt om den skall för- läggas till medlemsantagningen. Föreningsbildningen och med- lemsantagningen sker vanligen i ett mycket tidigt skede och långt innan bostadsförmedlingen och låneorganen kopplas in. I många av de förlängningstvister som domstolen har haft att pröva är det just bostadsförmedlingen som har initierat uppsägningen.

I huvudsak motsvarande synpunkter har anförts av SBC i ett yttrande till oss. HSB och Riksbyggen har redovisat den principiella uppfattningen att huvudregeln i en ombildningssituation bör vara att medlemskapet skall kombineras med en skyldighet för föreningen att upplåta bostadsrätt.

För egen del anser vi att en bostadsrättsförening kan ha goda skäl för att inte upplåta samtliga lägenheter med bostadsrätt. När det gäller bostäder bör, förutom de omständigheter som bostadsdomstolen har pekat på, även framhållas att lägenhetssammanslagningar eller ian- språktagande av utrymmen för exempelvis hissar, underlättas väsent- ligt om föreningen inte omedelbart upplåtit samtliga lägenheter med bostadsrätt. Över huvud taget kan det i ombildningsfallen uppkomma situationer då det finns fler medlemmar än lägenheter.

Vi menar, i likhet med bostadsdomstolen, att en skyldighet för bostadsrättsföreningar att upplåta lägenheter till hyresgästerna — även om de är medlemmar — inte kan införas utan reservationer. Som vi ser det är det inte heller möjligt eller rimligt att kräva av en bostads- rättsförening, som vid en övergång till bostadsrätt måste bildas innan fastighetsförvärvet sker och kanske innan medlemmarna vet om något förvärv blir aktuellt, att ta ställning till om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt eller ej. Det sagda leder till att en fråga om hyresför- hållandets bestånd kan komma att behöva avgöras efter medlemsan- tagningen men irman en lägenhet upplåts med bostadsrätt. Såvitt vi kan se frnns det dock inga hinder mot att en bostadsrättsförening som hu- vudregel skall vara skyldig att upplåta bostadsrätt till sådana hyres- gäster som är medlemmar i föreningen. Hyreslagens bestämmelser om

uppsägning, överlåtelse av hyresrätten m.m. bör dock gälla oavsett denna skyldighet.

Med beaktande av vad vi nu har anfört föreslår vi att frågorna om medlemskap för hyresgäster och rätten till förvärv av bostadärätt i

samband med en ombildning regleras på följande sätt. Även fortsättningsvis skall en bostadsrättsförening, som har för-

värvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt, inte ha rätt att vägra en bostadshyresgäst i fastigheten in— träde i förcningen, om hyresgästen uppfyller de villkor för medlem- skap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan godta hyresgästen som bostadsrättshavare (jfr 51 a & BRL). För att und- vika tvister om vid vilken tidpunkt 'ett ombildningsförfarande skall anses avslutat och rätten till medlemskap kan anses vara förfallen, föreslår vi att endast sådana hyresgäster som ansökt om medlemskap inom ett år från fastighetsförvärvet och som vid tiden för förvärvet bodde i fastigheten, skall ges den lagstadgade rätten till medlemskap. Hyresgäster som tillträder lägenheter efter fastighetsförvärvet eller som ansöker om medlemskap efter ettårsfn'stens utgång bör — i likhet med vad som gäller vid upplåtelse av bostadsrätt vid nyproduktion — endast ha rätt till inträde i föreningen om styrelsen finner att med- lemskap kan beviljas i det enskilda fallet.

Vi vill nämna att vi har diskuterat om inte en hyresgäst i en bo- stadsrättsfastighet generellt, och sålunda utan samband med en om- bildning, borde ges rätt till inträde i föreningen och förvärva bostadsrätt. Vi har på denna punkt dock slutligen stannat för att låta nuvarande princip om föreningens bestämmanderätt i dessa fall kvar- stå.

Det har ifrågasatts om inte lokalhyresgäster borde jämställas med bostadshyresgäster i fråga om rätten till medlemskap vid en ombild- ning till bostadsrätt. Enligt 51 35 BRL får föreningen nämligen vägra sådana hyresgäster inträde i föreningen, om lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt. Detta har motiverats med att för- eningen av ekonomiska eller andra skäl vill att lokalerna i fastigheten skall upplåtas med hyresrätt (se prop. 1981/82: 169 s. 33). Då ingen- ting har framkommit som bör föranleda en förändring av lagstift- ningen på denna punkt, föreslår vi att nuvarande regel får kvarstå oförändrad. Innebörden av vårt förslag kommer dock att bli, att

lokalhyresgäster under den föreslagna ettårsfristen får rätt till inträde i föreningen på samma villkor som övriga hyresgäster, under förut- sättning att lokalen skall upplåtas med bostadsrätt. Därefter har styrelsen frihet att vägra medlemskap.

Vi föreslår som en nyhet att de principer som gäller lokalhyres- gäster också skall tillämpas om ett hyresförhållande beror av anställ- ning eller om hyresgästen är en juridisk person. Beträffande juridiska personer ligger vårt förslag i linje med vad vi tidigare har föreslagit i fråga om medlemskap för sådana personer (se avsnitt 2.4.2). Beträf- fande sådana hyresförhållanden som beror av anställning tänker vi framför allt på de s. k. fastighetsskötarbostädema. Oavsett om det är bostadsrättsföreningen eller husets tidigare fastighetsägare som upplå- tit en lägenhet som fastighetsskötarbostad, anser vi att det är rimligt att föreningen kan vägra medlemskap för hyresgästen, om lägenheten enligt föreningens uppfattning inte bör upplåtas med bostadsrätt (jfr prop. 1986/87: 37, främst s. 22 f.).

I anslutning till vad vi tidigare har sagt, föreslår vi att medlem- skapsreglema kompletteras med en regel av innebörd att en bostads- rättsförening inte får vägra att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till en hyresgäst som har beviljats inträde i föreningen. Detta skall dock inte gälla om hyresförhållandet upphör enligt bestämmelserna i 12 kap. jordabalken eller om det finns särskilda skäl mot en upplåtelse.

Om föreningen ändå vägrar upplåtelse, bör hyresgästen enligt vår mening kunna framtvinga en upplåtelse. Vi föreslår därför att hyres- nämnden ges kompetens att på begäran av hyresgästen förelägga för- eningen vid vite att upplåta lägenheten med bostadsrätt. För att hindra ett kringgående av den föreslagna regleringen, anser vi det nödvän- digt att hyresnämnden också skall kunna meddela ett sådant föreläg- gande, om föreningen erbjuder sådana villkor för en upplåtelse som hyresgästen skäligen inte bör godta med hänsyn till villkoren för öv- riga upplåtelser.

När ett vitesföreläggande meddelas bör nämnden dessutom ha möj- lighet att fastställa villkoren för upplåtelsen. Eftersom det inte alltid torde kunna gå att fastställa sådana villkor - det gäller främst om lägenheten ännu inte finns upptagen i en ekonomisk plan — bör denna möjlighet inte vara obligatorisk utan endast utnyttjas om det är lämp-

ligt. Ett vitesföreläggande skall inte befria föreningen från att upp— rätta en ekonomisk plan eller att göra en komplettering till planen (jfr avsnitt 2.6).

Rätten för en hyresgäst att utverka ett föreläggande om upplåtelse av bostadsrätt bör finnas så länge hyresgästen är medlem i föreningen. Enligt 53 & BRL skall en medlem anses ha utträtt ur föreningen när han upphör att vara bostadsrättshavare. Däremot saknas det regler om sådant automatiskt utträde för medlemmar som av någon anledning inte förvärvar bostadsrätt (jfr prop. 1981/82: 169 s. 89). Vi anser att detta är en brist och föreslår därför följande ordning.

En hyresgäst skall anses ha utträtt ur föreningen om föreningen vägrar att upplåta hyresgästens lägenhet med bostadsrätt och hyres- gästen inte hänskjuter frågan till hyresnämnden. Detsamma bör gälla om hyresgästen inte antar ett erbjudande från föreningen om att för- värva bostadsrätt. En viss betänketid måste dock hyresgästen ha för att ta ställning till ett beslut att vägra upplåtelse eller ett erbjudande om upplåtelse. Vi föreslår att denna tid bestäms till sex månader från beslutet resp. erbjudandet.

Om hyresnämnden avslår en begäran om ett vitesföreläggande skall, enligt vårt förslag, hyresgästen anses ha utträtt som medlem när beslutet har vunnit laga kraft. En särskild bestämmelse bör också tas upp om att hyresgäster som avflyttat från fastigheten skall anses ha utträtt som medlemmar.

1 avsnitt 2.11.4 tar vi upp vissa frågor om upplåtelseavgifter. Vi vill redan nu förutskicka att vi kommer att föreslå vissa begräns- ningar i rätten att ta ut sådana avgifter av hyresgäster som vid en ombildning ansökt om medlemskap i föreningen inom ett år från fas- tighetsförvärvet.

1 avsnitt 2.7 behandlar vi frågan om förhandsavtal. Med hänsyn till de förslag om sådana avtal som vi där lämnar och de förslag om rätt' till bostadsrättsförvärv som vi lagt fram i detta avsnitt, föreslår vi att bestämmelsen i 9 a & BRL upphör att gälla såsom obehövlig. När vi behandlar förhandsavtalen återkommer vi till de nu föreslagna reglernas förhållande till sådana avtal.

2.6. Ekonomisk plan

Vårt förslag: Om bostadsrätt skall upplåtas till en lägenhet som inte har tagits upp i den ekonomiska planen, skall styrelsen - i stället för att behöva upprätta en helt ny plan - kunna komplet- tera planen med uppgifter om lägenheten. Detsamma skall gälla om väsentliga uppgifter om en lägenhet saknas i planen. En komplettering skall registreras hos länsstyrelsen, men någon granskning av s.k. intygsgivare skall inte behöva ske.

Innan plan- och bostadsverket meddelar behörighet för en intygsgivare, skall behörigheten ha tillstyrkts av en kommun. Vi förutsätter att plan- och bostadsverkets tillsyn över intygsgivar- nas verksamhet och verkets skyldighet att lämna allmänna råd om utformningen av ekonomiska planer intensifieras. Vi förutsätter också att handläggningstidema för registrering av ekonomiska planer och andra registreringsåtgärder hos vissa länsstyrelser förkortas.

2.6.1 Gällande rätt m. m.

Enligt 3 & BRL skall en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningens verksamhet ha upprättats av föreningens styrelse och registrerats hos länsstyrelsen innan bostadsrätt får upplåtas. Upplåtelse i strid med bestämmelsen är ogiltig (7 &) och kan föranleda straffansvar för upp- låtaren (71 å).

Bakgrunden till bestämmelsema är främst att förhindra tillkomsten av ekonomiskt osunda föreningar och att bostadsrättshavama avkrävs avgifter som de inte räknat med. Genom tillkomsten av 1971 års bo- stadsrättslag frck den ekonomiska planen dock inte riktigt samma betydelse som tidigare (se prop. 1971: 12 s. 77 f.). Det ansågs sålunda inte längre realistiskt att de bostadssökande skulle kunna bedöma företagets soliditet genom att ta del av planen. De s.k. intygsgivare som skall granska planen fick därför en mer framskjuten roll. Vidare kom planen inte längre att ligga till grund för de enskilda bostads- rättshavamas rättigheter och skyldigheter. Planen kunde därför ges ett mer översiktligt innehåll än tidigare.

Enligt 3 5 andra stycket BRL skall den ekonomiska planen innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. Vad som närmare avses framgår av en särskild bilaga till bostadsrättskungörelsen (1971: 486, omtryckt 1982: 358). Enligt bilagan skall i huvudsak följande uppgifter tas med:

fastighetens beteckning och areal byggnadernas antal och typ med kort byggnadsbeskrivning lägenheternas antal och typ med kort lägenhetsbeskrivning gemensamma anordningar underhållsbehov och planerad ombyggnad samt beräknade kost— nader för detta _ » tidpunkt för inflyttning total anskaffningskostnad för hus och fastighet

lån och villkor

grundavgiftemas totalbelopp och avgiftemas fördelning i stort på de olika bostadsrätterna ' kapitalkostnader, driftskostnader och avsättningar till underhåll årsavgifter och övriga intäkter

0 årsavgiftemas fördelning i stort på de olika bostadsrätterna.

00000

0000

0

Länsstyrelsens granskning av den ekonomiska planen är endast formell. Den reella prövningen skall göras av de två intygsgivama, som skall vara opartiska. Intygsgivama förordnas av plan— och bo- stadsverket (tidigare bostadsstyrelsen). Mot bakgrund av några upp- märksammade fall där bl. a. frågan om jäv hos intygsgivare varit aktuell, genomfördes en lagändring som trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82: 169, SFS 1982: 353). Enligt 4 & BRL gäller numera att minst en av intygsgivama skall vara fristående från den organisa- tion eller det företag som har bildat bostadsrättsföreningen eller biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekono- miska planen. I sammanhanget förstärktes också bostadsstyrelsens roll som tillsynsmyndighet över intygsgivama och det föreskrevs också att styrelsen skulle lämna allmänna råd om utformningen av ekonomiska planer (se 1 och 2 åå bostadsrättskungörelsen).

Den ekonomiska planens uppgifter behöver inte utgå från den slut- liga anskaffningskostnaden. Planen kan vara en kalkyl. Om sådana

omständigheter som är av "väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet" inträffar sedan planen upprättats, måste dock en ny plan upprättas och registreras hos länsstyrelsen för att bostadsrätt skall få upplåtas (3 & tredje stycket BRL).

Vid nyproduktion upplåts lägenheterna regelmässigt innan den slut- liga anskaffningskostnaden är känd. En förutsättning för detta är att länsstyrelsen lämnar sitt tillstånd till upplåtelsen ( 5 & BRL). Tillstånd skall ges om det finns en registrerad ekonomisk plan och föreningen enligt särskilda regler i bostadsrättskungörelsen ställt en ekonomisk garanti intill ett belopp som motsvarar de sammanlagda grundavgif— terna. Bostadsrätt får aldrig upplåtas om det inte finns en registrerad ekonomisk plan.

2.6.2 Kritik mot nuvarande regler

Vårt utredningsarbete har initierats av bl.a. HSB:s riksförbund, Riksbyggen och SBC genom en gemensam skrivelse den 22 februari 1984. I skrivelsen utgör frågan om den ekonomiska planens roll och reglernas anpassning till den utveckling som har skett vid nyproduk- tion, ombildning och sanering en viktig fråga. Organisationerna tar också upp frågan om s.k. förhandsavtal i detta sammanhang, dvs. frågan om att innan en ekonomisk plan upprättas träffa avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Vi behandlar den frågan särskilt i avsnitt 2.7.

Konsumentverket har i olika sammanhang och bl. a. i ett remiss- yttrande över bostadsrättskommitténs (1983 års) betänkande SOU 1985: 6 tagit upp frågan om den ekonomiska planens ställning utifrån delvis andra utgångspunkter än organisationerna. Enligt verket har i flera fall bostadsrättshavare fått vidkännas kostnadsökningar i förhål- lande till uppgifterna i den ekonomiska planen som de inte har haft anledning att räkna med. Sammanfattningsvis anser verket att det finns anledning att vidta åtgärder mot bristfälliga eller vilseledande planer, att det är angeläget att det på ett tydligare sätt anges i BRL i vilka situationer ändrade förhållanden skall göra en ny plan nödvän- dig samt att sanktionema mot olaga bostadsrättsupplåtelser och kring- gåenden av förbudet mot förhandsavtal bör skärpas.

Även från plan- och bostadsverket har man under hand pekat på att det föreligger ett behov av att en översyn görs av reglerna om eko- nomisk plan, särskilt frågan under vilka förutsättningar en ny plan behövs.

När en bostadsrättsförening ansöker hos länsbostadsnämnden om utbetalning av ett tidigare beviljat statligt bostadslån, skall ett bevis om registrering av den ekonomiska planen bifogas. Några länsbostads- nämnder har påtalat för oss att den ekonomiska planen inte alltid överensstämmer med den kostnadsredovisning som har lämnats i låneärendet. Länsbostadsnämnden i Malmö har anfört att det ofta hän- der att nämnden driver igenom en sänkning av kostnaden för att lån skall beviljas. Eftersom den ekonomiska planen inte behöver ändras syns inte denna reducering någonstans och ingenting hindrar att entreprenören eller det rikskooperativa företaget belastar föreningen med en högre kostnad än nämnden godtagit. Länsbostadsnämnden anser sig inte ha någon möjlighet att kontrollera föreningens kostnad före lånets utbetalning eftersom den ekonomiska planen ser likadan ut hela tiden.

2.6.3. Våra överväganden Bristfälliga och vilseledande planer m. m.

Den kritik som enligt det föregående riktats mot det nuvarande syste- met med ekonomisk plan drar i viss utsträckning åt olika håll. Medan organisationerna tycks förorda lättnader i de nuvarande reglerna om att en ekonomisk plan skall finnas innan bostadsrättshavaren binder sig för en lägenhet, innebär konsumentverkets och i viss mån bostads- styrelsens kritik snarare att bestämmelserna bör skärpas.

Den fråga om bristfälliga och vilseledande planer som konsument— verket har tagit upp var aktuell också i samband med de ändringar i BRL som genomfördes den 1 juli 1982 (se prop. 1981/82: 169 s. 36 f. samt SOU 1981: 74 s. 123 f.). Visserligen kan sådana brister som verket har påtalat ha förekommit även under senare tid. Det är i så fall angeläget att eventuella missförhållanden rättas till. Som vi ser det bör detta dock kunna ske inom ramen för gällande lagstiftning.

I fråga om utformningen av de ekonomiska planerna anser vi att det bör ankomma på plan- och bostadsverket att ta upp frågan i vilken utsträckning det "behövs en intensifiering av verkets skyldighet att lämna allmänna råd enligt 1 5 bostadsrättskungörelsen. Det kan t. ex. vara angeläget att olika metoder för kostnadsberäkning och kalkyle- ring ses över. Också planemas närmare innehåll och deras enhetlighet kan vara frågor som verket närmare behöver överväga.

För att systemet med ekonomiska planer skall fungera på avsett sätt är det vidare utomordentligt viktigt att det finns garantier för planer- nas innehåll i sakligt hänseende. Det är därför angeläget att de som utses till intygsgivare är omdömesgilla personer som är väl skickade för uppgiften att granska planerna. Plan- och bostadsverkets skyldig- het att ha tillsyn över intygsgivamas verksamhet förstärktes 1982. Enligt vår mening kan det nu finnas anledning för verket att närmare se över hur intygsgivama fullgör sina uppgifter i praktiken och vidta eller lämna förslag till åtgärder för att tillgodose de krav som bör ställas på intygsgivama.

I samband med 1982 års lagändringar diskuterades om inte gransk- ningen av den ekonomiska planen helt och hållet borde ske hos det kommunala förmedlingsorganet eller om inte i vart fall den fristående intygsgivaren lämpligen kunde utses hos kommunen eller av länssty- relsen (se SOU 1981: 74 s. 126 f. samt prop. 1981/82: 169 s. 36 f.). Även vi har varit inne på liknande tankegångar. Slutligen har dock inte heller vi funnit att nuvarande förhållanden ger anledning till en så drastisk förändring av det gällande systemet, även om en sådan nyss antydd ordning utifrån vissa synpunkter tveklöst skulle innebära en del fördelar. I syfte att skapa ett bättre underlag för verket när behörighet skall meddelas föreslår vi dock en ändring av 2 & bostads- rättskungörelsen. Enligt vår mening bör den lokala kunskapen om intygsgivamas kompetens tillvaratas. Vårt förslag är därför att behö- righet får meddelas endast om den kommun där intygsgivaren verkar eller är bosatt har tillstyrkt behörigheten.

Under utredningsarbetet har framkommit att handläggningstiden hos vissa länsstyrelser tenderar att bli oacceptabelt lång vad gäller registreringsåtgärder. Det har nämnts att det i vissa fall kan ta om- kring ett år att få t. ex. en ny förening eller en ekonomisk plan regi- strerad. Det förekommer därför att föreningar "arrangerar" säte på

annan ort för att få frågan handlagd hos en länsstyrelse som på kor- tare tid avslutar ärendet. Att behöva vidta sådana åtgärder är oaccep- tabelt. Vår allmänna uppfattning _är att handläggningstiden normalt inte bör vara längre än någon vecka. Om längre tid skall kunna accepteras får det förutsättas att ärendet vilar till följd av att viss komplettering måste göras, eller av någon liknande orsak. Vi förut- sätter att åtgärder vidtas för att förbättra förhållandena.

Ny ekonomisk plan eller komplettering av planen Vi övergår nu till frågan under vilka förutsättningar en bostadsrätts— förening måste upprätta en helt ny ekonomisk plan. Mot bakgrund av innehållet i 3 & BRL och den kritik som enligt det föregående fram- förts mot den nuvarande lagstiftningen kan frågan sägas inrymma två delfrågor, nämligen '

dels om det bör krävas en helt ny ekonomisk plan när en lägenhet som inte är upptagen som bostadsrätt i en befintlig plan skall upplåtas med bostadsrätt,

dels när en ny plan bör upprättas med hänsyn till inträffade förhål- landen av väsentlig betydelse för en bedömning av föreningens verk- samhet.

Den första frågan blir aktuell i samband med att en förening successivt upplåter bostadsrätter, t. ex. i samband med en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Den kan också bli aktuell när bostads- rätter tillkommer genom vindsinredningar, tillbyggnader eller lik- nande. Även när lägenheter slås samman eller delas upp vid ombygg- . nader uppkommer frågan om en ny plan måste upprättas.

Bl. a. från HSB har den åsikten framförts att lagstiftarens mening torde vara att bostadsrätt endast kan upplåtas till lägenhet som har tagits upp som bostadsrätt i en ekonomisk plan. Om så inte har skett måste en ny ekonomisk plan upprättas och registreras innan upplåtelse får ske. Därför har det uttryckts önskemål om att det vid enstaka nyupplåtelser, av praktiska skäl, bör finnas en möjlighet att upprätta en förenklad ekonomisk plan, som komplement till den ursprungliga planen.

Ett uttalande av departementschefen i ett lagstiftningsärende om kvarboende hyresgästers rättsskydd vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt kan ha sitt intresse i sammanhanget (prop. 1980/81: 148 s. 8; jfr SOU 1981: 74 s. 123 f.). Med anledning av påtalade problem med att upprätta en ekonomisk plan vid en ombildning där inte alla lägenheter från början kunde tas upp som bostadsrätter, uttalade departementschefen följande.

De problem som kan uppkomma i fråga om upprättandet av eko- nomisk plan när bostadsrätter upplåts successivt är för övrigt inte nya. Redan nu förekommer det i nybildade bostadsrättsföreningar att vissa lägenheter från början är uthyrda och att de upplåts med bostadsrätt först vid en senare tidpunkt. De olägenheter detta kan medföra kan begränsas genom att man redan från början fastställer grundavgifter för samtliga lägenheter. Grundavgiftema för de lägenheter som t.v. är uthyrda kan täckas antingen genom att för- eningen tar upp län eller genom att bostadsrättshavama skjuter till medel i form av extra avgifter eller lån till föreningen. På mot- svarande sätt kan de uteblivna årsavgiftema slås ut på bostadsrätts- havama i den mån de inte täcks av hyrorna från hyresgästerna. När någon av de uthyrda lägenheterna sedermera upplåts med bostads- rätt behöver man inte göra någon ny ekonomisk plan. Den grund- avgift som betalas för lägenheten kan användas till återbetalning av lån eller avgifter.

Det förefaller som om departementschefen utgått ifrån att en ny ekonomisk plan måste upprättas, om en hyreslägenhet i stället skall upplåtas med bostadsrätt och någon grundavgift inte har fastställts för lägenheten i den befintliga planen.

Det kan alltså hävdas att innebörden av gällande rätt är, att en ny ekonomisk plan måste upprättas när en lägenhet som inte finns med i den befintliga planen skall upplåtas med bostadsrätt. Detsamma skulle gälla när viktiga uppgifter om en lägenhet som finns med i planen salmas och lägenheten skall upplåtas med bostadsrätt.

Oberoende av den innebörd som bör ges åt gällande rätt, anser vi att de syften som ligger bakom 1971 års lagstiftning om ekonomisk plan knappast motiverar att en ny plan upprättas i de angivna fallen. Det torde nämligen inte förekomma att enstaka upplåtelser har en sådan negativ inverkan på föreningens ekonomiska ställning att en ny

bedömning av verksamheten är behövlig. En annan sak är att andra inträffade omständigheter kan göra en sådan bedömning nödvändig. Enligt 3 & sista stycket BRL får bostadsrätt inte upplåtas utan en ny ekonomisk plan, om det inträffar förhållande som är av väsentlig betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Vi menar att denna princip bör gälla även vid upplåtelser av lägenheter som inte tagits upp som bostadsrätter i den ekonomiska planen.

Mot bakgrund av det sagda bör det vara tillräckligt vid enstaka nyupplåtelser att föreningens styrelse, utan krav på intygsgivning, kompletterar den befintliga planen med vissa uppgifter som föranleds av den nya upplåtelsen. Regeringen eller den myndighet som rege- ringen bestämmer bör bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om vilka kompletterande uppgifter som skall lämnas. Enligt vår mening bör det vara tillräckligt att vid kompletteringen ange en kort beskrivning av lägenheten, tidpunkt för inflyttningen samt insatsen, månadsavgiften och eventuell upplåtelseavgift.

Vi föreslår alltså att bestämmelser införs som ger styrelsen möjlighet att komplettera en ekonomisk plan i de hänseenden vi har angivit och att kompletteringen ges in till länsstyrelsen för registre- ring. Om de nya uppgifterna eller andra omständigheter ger anled- ning till det, bör registrering kunna vägras med hänvisning till att en ny plan behövs. Det är dock inte meningen att länsstyrelsen skall göra någon reell granskning av de kompletterande uppgifterna.

Vårt förslag innebär att bestämmelsen i 3 & sista stycket BRL skall kvarstå i sak. En ny ekonomisk plan behöver alltså upprättas endast när det inträffat något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. Eftersom förarbetena (jfr prop. 1971: 12 s. 98) inte ger någon närmare ledning för tillämpningen av bestäm- melsen, kan det sättas i fråga om inte en precisering borde ske. Enligt vår mening är det dock knappast meningsfullt att i lag försöka att mer bestämt ange när en ny ekonomisk plan måste upprättas. Varje sådan angivelse måste nämligen - för att inte bli alltför stelbent - innehålla moment som ger utrymme för en mer eller mindre skönsmässig bedömning. Vi anser oss dock oförhindrade att i detta sammanhang lämna vår syn på frågan.

För att en förening skall vara skyldig att upprätta en ny ekonomisk plan, torde det krävas ändringar av större betydelse än vad som gällde

enligt 1930 års lag. Där talades det om förändringar av beskaffenhet att "i märklig mån" inverka på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavamas ekonomiska förpliktelser (se 13 å i 1930 års lag, jfr Knutsson - Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 22 samt Siljeström - Svennegård, Lagen om bostadsrättsföreningar, 5: e uppl. s. 53 f.).

Mot bakgrund av det förslag om en komplettering av planen som vi lägger fram, anser vi att en ny ekonomisk plan under föreningens verksamhetstid behövs om bostadsrätt skall upplåtas efter eller i sam- band med en större ombyggnad eller annan kapitalkrävande åtgärd som väsentligt inverkar på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavamas förpliktelser. Mindre om- och tillbyggnader eller upprustningsåtgärder skall däremot inte behöva föranleda någon ny plan. Detsamma gäller andra åtgärder som inte har någon väsentlig inverkan på ekonomin eller avgifterna i föreningen. Som framgått bör inte heller enstaka bostadsrättsupplåtelser föranleda någon ny plan, om inte andra inträffade omständigheter ger anledning till det. Om flera bostadsrätter upplåts samtidigt eller planen successivt har kompletterats vid flera tillfällen, kan det dock finnas anledning för föreningen att överväga om inte den ekonomiska ställningen i förhål— lande till den ursprungliga planen förändrats i sådan mån att en ny plan behövs.

Under föreningens produktionsskede, dvs. då några lägenheter ännu inte har upplåtits med bostadsrätt, blir en ny plan aktuell om det visar sig att den ursprungliga planen inte håller streck och förändringarna väsentligt inverkar på föreningens ekonomiska ställning eller bostads— rättshavarnas ekonomiska förpliktelser. Det kan vara fråga om inträf— fade kostnadsökningar som ligger utanför föreningens kontroll, t. ex. på grund av inflationen eller höjda byggmaterialkosmader. Det kan emellertid också - som konsumentverket varit inne på - bero på att den ekonomiska planen håller en dålig kvalitet.

Vi har i det föregående föreslagit åtgärder för att förbättra planer- nas kvalitet. Det finns emellertid anledning att i sammanhanget också uppmärksamma det förslag till s. k. förhandsavtal som vi kommer in på i nästa avsnitt (avsnitt 2.7). Den möjlighet som föreningarna i fortsättningen bör ges att ingå sådana avtal bör enligt vår mening medverka till att planerna upprättas på ett senare stadium än vad som nu är vanligt. Detta bör i sin tur innebära att planerna blir säkrare

och att kvaliteten på dem höjs. Man bör alltså kunna slippa de pro- blem med att nya planer inte upprättas som konsumentverket varit inne på. Som ett instrument för en bedömning av föreningens verk- samhet kommer planerna alltså att bättre fylla sina uppgifter inom ramen för ett system med förhandsavtal.

Det måste dock framhållas att ett system med förhandsavtal inte omedelbart löser de konsumenträttsliga problemet om att de boende skall ges kännedom om de kostnader som är förenade med ett enga- gemang i ett byggprojekt och de risker som ett sådant engagemang kan föra med sig. En förutsättning för ett system med förhandsavtal är därför att det finns konsumenträttsliga garantier för att de bostads- sökande inte drabbas av oväntade kostnadsökningar eller förluster. Vi återkommer till denna—fråga.

Med beaktande av vad vi nu har anfört anser vi inte—att några för- ändringar i övrigt är påkallade vad gäller BRL:s regler om ekono- misk plan. Vi vill dock nämna att vi med anledning av våra förslag även har övervägt frågan om en saklig förändring av bestämmelsen i 5 & BRL. Enligt lagrummet måste länsstyrelsens tillstånd till upplå- telse av lägenheter med bostadsrätt inhämtas om den ekonomiska pla- nen inte anger den slutliga anskaffningskostnaden för huset. Vi har dock stannat för att låta bestämmelsen kvarstå oförändrad.

2.7. Förhandsavtal

Vårt förslag: Ett system med förhandsavtal införs. Syftet är främst att möjliggöra för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av den egna lägenheten genom s. k. tillval. Förhandsavtal skall också få ingås i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt m. rn.

' Ett förhandsavtal innebär att föreningen och den som vill förvärva bostadsrätt kommer överens om att en viss lägenhet i framtiden skall upplåtas med bostadsrätt. - Avtalet måste ingås skriftligen. Det får inte ingås efter det att den ekonomiska planen har registrerats. Vid nyproduktion måste bostadsrätt upplåtas senast vid inflyttningen. ' Föreningen skall ha upprättat en kostnadskalkyl över projektet innan avtalet ingås och skall ha ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av förskott som lämnas i samband med avtalet. - Förhandstecknaren skall under vissa förutsättningar ha rätt att frånträda avtalet och få ersättning för sina kostnader med anledning av avtalet. Detta gäller bl.a. om väsentliga kost- nadsökningar inträffar eller bostadsrätt inte upplåts inom beräknad tid.

2.7.1 Gällande rätt m.m.

Ett förhandsavtal utgör en överenskommelse om en framtida upplå- telse av bostadsrätt, dvs. föreningen och den som söker lägenhet ut- fäster sig att senare upplåta respektive teckna bostadsrätt. Därvid kan förskott uppbäras för bostadsrätten. Enligt gällande rätt (9 & BRL) får en bostadsrättsförening träffa förhandsavtal endast i fråga om andra lägenheter än bostadslägenheter, dvs. lokaler.

Förbudet mot förhandsavtal och mot att uppbära förskott på kom— ' mande upplåtelser av bostadsrätt till bostadslägenheter var en av de mest betydelsefulla nyhetema i BRL. Det föregicks av ingående över- väganden om formerna och förutsättningarna för hur de bostadssö— kande skulle få knytas till föreningarna (se prop.l97l: 12 s. 38, 40 f.,

46 f. och 79 f.). Då denna fråga nu på nytt har aktualiserats finns det skäl att här något redogöra för bakgrunden till de nuvarande reglerna och de värderingar som ligger bakom dem.

Under hyresregleringens och bostadsrättskontrollagens tid gällde att den ekonomiska planen måste ange den slutliga anskaffningskosmaden för föreningshuset. Planen låg nämligen till grund för den kostnads- kontroll som ankom på hyresnämnden. Följden av kostnadskontrollen blev att det kunde förflyta mycket lång tid innan planen kunde mottas av länsstyrelsen. Först därefter var det möjligt att upplåta bostadsrätt. För att finansiera produktionen av föreningshuset blev det därför nödvändigt för föreningarna att uppbära förskott och ingå förhands- avtal. Hyresnämnden måste emellertid lämna ett särskilt tillstånd till detta och nämnden kunde då samtidigt föreskriva viss granskning av företagets ekonomiska grunder.

Även sedan kostnadskontrollen upphört vid 1968 års utgång, behölls genom en provisorisk lag (den s.k. förskottslagen) möjligheten att teckna förhandsavtal och uppbära förskott. Enligt lagen fordrades länsstyrelsens tillstånd, vilket skulle lämnas om det fanns en ekono- misk plan och föreningen ställt betryggande garantier för återbetal- ning av förskotten.

I propositionen till BRL (prop. 1971: 12 s. 80) konstaterade depar— tementschefen att förskottssystemet hade obestridliga fördelar men också betydande nackdelar. Den mest väsentliga fördelen var att de organisationer och företag som bildade föreningarna fick ett avgö- rande inflytande över byggnadsproduktionen så att en rationell bygg- nadsverksamhet kunde bedrivas. En nackdel var emellertid att de bostadssökande inte antogs som medlemmar förrän i samband med att bostadsrätt uppläts och att de under ofta avsevärd tid efter inflyttning i lägenheterna kom att stå utanför föreningens verksamhet. De fick under denna tid inte delta i besluten på föreningsstämman och hade formellt inte heller någon insyn i förvaltningen av föreningens ange— lägenheter. Detta framstod som särskilt otillfredsställande med hänsyn till att förskottsgivama i princip band sig för obegränsad tid och sat— sade betydande kapital i företaget.

Med beaktande av vad som anfördes i propositionen har BRL kommit att vila på den förutsättningen att organisationemas och byggföretagens inflytande över byggnadsproduktionen uppnås inom

ramen för ett system med upplåtelse av bostadsrätt före inflyttningen och ett förbud mot förhandsavtal. Genom stadgarnas utformning kan föreningsbildama tillförsäkras ett avgörande inflytande i vissa frågor även om bostadsrätt har upplåtits och de bostadssökande sålunda antagits som medlemmar. Stadgarna kan också innehålla en klausul av innebörd att de inte får ändras utan föreningsbildarens samtycke. Enligt en särskild regel ( 56 & BRL) tillförsäkras föreningsmedlem- mama ett inflytande i styrelsen genom att minst två eller, om styrel- sen består av mindre än fem ledamöter, minst en styrelseledamot skall väljas på föreningsstämma.

I HSB: s mönsterstadgar kommer regleringen i BRL till uttryck bl. a. på det sättet att styrelseledamöter som utses av HSB har majo- ritet fram till den s. k. avlärnningsstämman, dvs. den första ordinarie föreningsstämma som infaller närmast efter husets slutfinansiering. Därefter har de boende majoritet i styrelsen. Inom Riksbyggen gäller en motsvarande ordning.

Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt gäller förbudet mot förhandsavtal med en viss modifiering (se 9 aå BRL). I stadgarna för en bostadsrättsförening kan sålunda föreskrivas att de hyresgäster som biträder ett beslut om ombildning skall vara bundna vid att se- nare teckna bostadsrätt. Föreligger det en sådan skyldighet är för- eningen å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som har biträtt beslutet. Om ett hyresförhållande upphör innan bo- stadsrätt har upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förplik- telser. Om en hyresgäst vill överlåta sin hyresrätt, t. ex. genom byte, får hyresvärden dock som villkor för överlåtelsen föreskriva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Hyresgästen har efter uppsägning alltid rätt att frånträda skyldigheten att teckna bostadsrätt, om beslut har fattats om väsentlig avgifts- ökning.

2.7.2. Våra överväganden

I avsnitt 2.1 har vi översiktligt redovisat vissa förändringar på bo- stadsmarknaden efter tillkomsten av BRL. Departementschefen har i våra huvuddirektiv (s. 4) framhållit det angelägna i att lagen anpassas

efter den utveckling som skett. Det gäller också de boendes möjlig- heter att kunna påverka utformningen av sina lägenheter.

Vid tillkomsten av 1971 års lag förekom det knappast s.k. tillval, dvs. att de blivande bostadsrättshavama kunde välja tapeter, vitvaror, golvmaterial, dörrar, skåpluckorm. rn. eller på annat sätt påverka lägenhetens inredning eller utformning. Numera är detta däremot regel när det gäller ytskikt på väggar och golv, men också i stor ut— sträckning ifråga om maskinell utrustning samt flyttning av väggar och liknande.

Enligt vad vi erfarit gör byggnadstekniken det nödvändigt att fånga upp önskemål om tillval sex till tolv månader före inflyttningen. Vid den tidpunkten är den ekonomiska planen normalt inte färdigställd och bostadsrätt kan därför inte upplåtas. I praktiken förekommer det därför att avtal om tillval träffas innan bostadsrätt upplåts. Avtalen kan träffas mellan föreningen och de bostadssökande. Vanligast tycks dock vara att de bostadssökande genom förmedling av föreningen eller en rikskooperativ organisation som föreningen tillhör träffar avtalen direkt med en entreprenör eller någon annan. '

En bostadssökande som på angivet sätt ges möjlighet att påverka utformningen av en lägenhet måste givetvis ha skäl att utgå från att lägenheten senare kommer att upplåtas med bostadsrätt till honom. Föreningen räknar å sin sida naturligtvis med att den bostadssökande kommer att förvärva bostadsrätt. Som framgår av redovisningen för gällande rätt får en bostadsrättsförening dock inte ingå avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt, dvs. förhandsavtal. Rättsverk- ningarna av ett avtal om tillval när bostadsrätt inte har upplåtits måste därför anses som osäkra (jfr dock NJA 1978 s. 147). Om en bostads- sökande av någon anledning inte förvärvar bostadsrätt ger detta bl. a. anledning till frågor om ersättningsskyldighet för gjorda tillval m. m.

I praktiken förekommer det också andra tillvägagångssätt som ger anledning till motsvarande frågeställningar. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt tycks det t. ex. inte vara ovanligt att en bli- vande bostadsrättshavare lämnar ett lån till föreningen för kommande grundavgift eller "deponerar" eller förskotterar ett visst belopp för att få teckna bostadsrätt. Det förekommer också teckningslistor och s. k. reservationsavtal.

Både för de bostadssökande och för bostadsrättsföreningama bör det vara angeläget att det finns möjligheter att i ett tidigt skede göra tillval till lägenheterna utan att detta ger anledning till frågor om innebörden av avtalen. Det finns därför skäl att anpassa lagstiftningen på ett bättre sätt till det praktiska rättslivets krav. Som framgår av våra direktiv (s. 4 och 7) kräver dock en förändring av förbudet mot förhandsavtal särskilda överväganden av bl. a. konsumenträttslig art.

F örhandsavtal vid nyproduktion

Vid nyproduktion finns det huvudsakligen två vägar att gå för att kunna åstadkomma en ordning som ger utrymme för att göra tillval 1 ett tidigt skede.

Den ena vägen är att acceptera att föreningarna låter upprätta den ekonomiska planen på ett tidigare stadium än för närvarande. Därmed uppnås att lägenheterna kan upplåtas med bostadsrätt redan i samband med tillvalen. För att åstadkomma detta skulle man kunna skärpa för— budet mot förhandsavtal i 9 & BRL, t. ex. genom en straffsanktion och förbjuda tillvalsavtal innan bostadsrätt upplåts. Konsumentverket har i ett yttrande till oss anmärkt att det är otillfredsställande att för- budet mot förhandsavtal inte är straffsanktionerat.

Den andra vägen att gå för att anpassa reglerna till utvecklingen med tillval är att tillåta föreningarna att ingå förhandsavtal. Enligt våra direktiv (s. 4 och 7) krävs det för detta dock vissa restriktioner. Bl. a. får ett system med förhandsavtal inte innebära en återgång till den ordning som gällde före tillkomsten av BRL, dvs. att de boende ofta kom att stå utanför föreningen långt efter inflyttningen.

Vid den tidpunkt då tillvalen av byggnadstekniska skäl senast måste göras, torde produktionskosmadema i allmänhet vara så väl kalkyle- rade att det finns rimliga möjligheter att upprätta en ekonomisk plan som uppfyller lagens krav på en kalkyl. I praxis har dock den situa- tionen uppstått att intygsgivama inte gärna vill acceptera planer av detta slag. De väntar hellre till dess kosmadema är nästan helt kända. Detta indikerar att planerna skulle bli tämligen osäkra om de upp— rättades så tidigt att lägenheterna kunde upplåtas med bostadsrätt redan vid tillvalen. Planemas roll som instrument för att bedöma

föreningarnas verksamhet skulle därigenom försvagas. Vidare skulle föreningarna i större utsträckning bli tvungna att upprätta nya planer på grund av ändrade förhållanden.

Som vi tidigare har framhållit (avsnitt 2. 6) är det viktigt att slå vakt om de ekonomiska planemas kvalitet. Ett led i strävandena att åstadkomma detta bör vara att planerna regelmässigt upprättas och granskas så nära husets färdigställande som möjligt. Även om pla- nerna fortfarande skall kunna utgöras av kalkyler, måste en målsätt- ning vara att de bostadssökande normalt inte skall behöva räkna med några väsentliga förändringar av de uppgifter som de har att utgå från när de definitivt binder sig för ett förvärv av bostadsrätt.

Vi anser att det ur konsumenternas synpunkt är av stor betydelse att kunna påverka utformningen av den egna lägenheten genom tillval. Då det samtidigt är av vikt att slå vakt om de ekonomiska planemas hållbarhet föreslår vi att ett system med förhandsavtal införs. En följd av vårt förslag blir att de uppgifter om insatser, månadsavgifter m. rn. som kan föreligga när ett förhandsavtal ingås endast kan bli preliminära. För att vara godtagbart ur konsumenträttslig synpunkt måste systemet därför bl. a. inrymma särskilda möjligheter att från- träda avtalen, om de beräknade kostnaderna för projektet inte håller streck. Redan nu finns det vissa möjligheter att frånträda ett bostads- rättsavtal vid väsentlig avgiftshöjning (se 23 & BRL). Som vi strax skall återkomma till bör möjligheterna till frånträde inom ramen för ett system med förhandsavtal dock kunna göras mer långtgående.

Ett inflytande över hur den egna lägenheten skall utformas kräver inte nödvändigtvis något medlemskap i den bostadsrättsförening som har bildats för ett byggnadsprojekt. Inte heller 1 övrigt finns det några skäl att införa regler som ger förhandstecknama en obligatorisk rätt till medlemskap i dessa fall. Föreningarna bör få avgöra frågan om medlemskap själva, men oftast torde byggprocessen bli mer rationell, om företagen och organisationerna bestämmer i detta skede.

De som tecknat ett förhandsavtal måste emellertid redan vid in- flyttningen vara tillförsäkrade en rätt att delta på föreningsstämman och kunna vara representerade i föreningens styrelse. Vi föreslår därför att bostadsrätt måste upplåtas senast vid inflyttningen. Vi föreslår vidare att ett förhandsavtal inte skall få ingås när det har bli-

vit möjligt att upplåta bostadsrätt, dvs. så snart den ekonomiska pla- nen eller komplettering till planen har registrerats.

Ett system med förhandsavtal förutsätter i och för sig inte att för- eningen får uppbära förskott på avgifterna för de blivande bostads- rätterna. Nyproduktion kan i dag ske trots att de bostadssökande gör sina kapitalinsatser på ett sent stadium i byggprocessen. Det måste dock anses vara en fördel för föreningen att kunna uppbära visst ka- pital av de boende redan när förhandsavtalet träffas. Som vi skall återkomma till, är det väsentliga motivet för förhandsavtal vid om- bildning av hyresrätt till bostadsrätt också att föreningarna skall kunna finansiera ett fastighetsförvärv. Med hänsyn härtill anser vi inte att någon begränsning bör införas mot att uppbära förskott.

Någon övre gräns för de belopp som skall få tas ut i förskott anser vi inte heller vara påkallad. Däremot bör förskott kunna tas ut endast om föreningen ställer säkerhet för återbetalning av förskotten till förhandstecknama. Vi föreslår att säkerhet skall ställas hos länssty- relsen i samma ordning som gäller när föreningen tar upp grundav- gifter innan den slutliga anskaffningskostnaden redovisats (se 5 & BRL och 5—7 55 bostadsrättskungörelsen). Det är vidare väsentligt att för- eningarna inte på annat sätt än som anges i lag, t. ex. genom lån eller depositionsavgifter, mottar medel från de bostadssökande för de kommande upplåtelsema. Detta skulle förringa systemet med säkerhet för förskotten. Vi föreslår därför en kriminalisering av sådana förfa- randen som innebär att förskott tas upp av föreningen utan att det finns ett förhandsavtal eller att säkerhet har ställts (se 9 kap. 3 5 p 4 lagförslaget). Med förskott avser vi då alla former av tillskott som syftar till att den bostadssökande skall få förvärva bostadsrätt. Det gäller alltså även lån eller depositionsavgifter som är avsedda att gå i avräkning på de kommande avgifterna eller på annat sätt ge en bo- stadssökande rätt till förvärv eller reservation av viss lägenhet.

Vi föreslår vidare att förhandsavtal för sin giltighet skall vara skriftligt. I avtalet skall anges parternas namn, den lägenhet som skall upplåtas med bostadsrätt, belopp som lämnas i förskott samt de be- räknade avgiftema för bostadsrätten och den tid inom vilken bostads- rätt beräknas kunna upplåtas.

De beräknade avgifterna skall grundas på en kalkyl över kostna- derna för projektet. Styrelsen skall hålla kalkylen tillgänglig för den

som vill ta del av den. Däremot skall någon tillförlitlighetsgranskning av kalkylens hållbarhet inte behöva ske när förhandsavtal tecknas. Som vi tidigare har sagt är avgifterna 1 detta skede endast preliminära och de boende får alltså räkna med att förändringar kan inträffa. Det är först när den ekonomiska planen upprättas som intygsgivama skall granska om föreningens verksamhet vilar på tillförlitliga gmnder.

Enligt 7 5 förordningen (1986: 694) om handläggning, förvaltning m.m. av bostadslån och räntebidrag och plan- och bostadsverkets föreskrifter i anslutning till förordningen, åligger det lånesökanden att presentera s.k bofakta om lägenheterna och boéndekostnadema m.m. Det kan ofta vara lämpligt att komplettera dessa bofakta med den kostnadskalkyl som vi föreslår. '

I syfte att motverka. handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som ett förhandsavtal innebär, föreslår vi en särskild bestämmelser om att förhandstecknaren inte får sätta någon annan i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Ett undantag bör dock göras för över- föring till make eller sambo.

-Vi skall nu gå över till frågan under vilka förutsättningar ett for- handsavtal skall kunna frånträdas. Det bör då först anmärkas att all- männa avtalsrättsliga grundsatser måste anses gälla när ett förhands- avtal ingås. Det betyder t. ex. att reglerna i avtalslagen (1915: 218) om rättshandlingars ogiltighet m.m. kan bli tillämpliga. Eftersom förhandsavtal tecknas av den som kan betraktas som konsument och generellt sett intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet, blir bestämmelsen i 36 5 om jämkning m.m. av oskäliga avtalsvillkor också av betydelse. Visar det sig att de förutsätmingar brister som en förhandstecknare utgått ifrån när han undertecknade avtalet, t. ex. i . fråga om en lägenhets utformning eller storlek, kan avtalet hävas enligt de allmänna grundsatser som gäller för hävningsrätt i dessa fall.

Vissa särskilda regler om rätt till frånträde av ett förhandsavtal föreslår vi skall tas upp i lag. I enlighet med vad som gäller i andra sammanhang, bör ett avtal som inte uppfyller det forrnkrav som vi föreslagit vara ogiltigt. Detta betyder att båda parter har rätt att frånträda avtalet. I övrigt bör en förhandstecknare i vissa situationer ensidigt kunna frånträda avtalet. Vi föreslår att detta bör kunna ske efter uppsägning

0 om ett förhandsavtal tecknas när den ekonomiska planen eller en komplettering till planen har registrerats, 0 om bostadsrätt inte upplåts senast vid inflyttningen,

0 om bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den tidpunkt som angetts i förhandsavtalet samt 0 om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angetts i förhandsavtalet och uppsägningen sker senast en månad från det förhandstecknaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

Vi har tidigare berört de två första punkterna och finner inte anledning att här ytterligare kommentera dem. Möjligheten att från- träda förhandsavtalet om bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den tidpunkt som angetts i avtalet får antas medverka till att för- handsavtalen upprättas först när det är någorlunda klart när huset blir färdigställt.

Beträffande rätten till frånträde på grund av väsentligt högre avgifter, har regeln sin motsvarighet i nuvarande 23 & BRL, som behandlar rätten till frånträde för den som innehar bostadsrätt. En betydelsefull skillnad föreligger dock. Enligt 23 & BRL räcker det inte med att beslut fattats om en väsentlig ökning av de avgifter som utgår för bostadsrätt. Bostadsrättshavaren får enligt lagrummet näm- ligen inte frånträda bostadsrätten, om detta skulle vara "obilligt mot föreningen eller dess medlemmar". Bestämmelsen har sin huvudsak- liga grund i att höjda avgifter inte sällan orsakas av förhållanden som kan sägas stå utanför föreningens kontroll eller att bostadsrättshavaren själv kan anses ha godkänt en avgiftshöjning genom beslut på för- eningsstämma. Det har i dessa fall ansetts skäligt att bostadsrätts— havaren får finna sig att stanna kvar i föreningen trots att avgifterna undergått en väsentlig höjning (se prop. 1971: 12 s. 84).

Vi menar emellertid att orsaken till en avgiftshöjning inte bör ha någon betydelse för en förhandstecknares rätt till frånträde. Denne har ju normalt inget inflytande i föreningen och kan i allmänhet inte heller göra någon bedömning av hållbarheten i den kosmadskalkyl som föreningen presenterar. Enligt vår mening skulle det vidare bli en för tung börda för en förhandstecknare att helt stå risken för sådana kostnadsökningar som ligger utanför föreningens kontroll. Det

bör räcka med att förhandstecknama får acceptera sådana ökningar som faller inom ramen för väsentlighetsrekvisitet.

Var gränsen går för en "väsentlig" höjning bör överlämnas till rättstillämpningen. Vid bedömningen måste emellertid sådana kost- nadsökningar som förhandstecknama haft anledning att räkna med kunna tillerkännas betydelse. Den information som föreningen lämnar i kostnadskalkylen och på annat sätt bör därför kunna spela en roll i detta sammanhang.

Det bör ligga i föreningamas intresse att successivt informera de boende om förväntade avgiftshöjningar. Väntar föreningen t. ex. med att informera förhandstecknama om avgiftshöjningama ända tills den ekonomiska planen upprättats och registrerats, riskerar föreningen att avtalen frånträds på ett mycket sent stadium och att onödiga kostnader uppstår med anledning därav. Någon särskild lagregel om informa- tionsplikt anser vi bl. a. mot denna bakgrund inte erforderlig (jfr dock bestämmelsen i 35 marknadsföringslagen (1975: 1418) om inforrnationsplikt).

Om ett förhandsavtal är ogiltigt eller om förhandstecknaren av annan anledning har rätt att frånträda avtalet, bör denne givetvis vara berättigad att återfå de belopp som lämnats i förskott. Vi föreslår en särskild bestämmelse om detta. Enligt bestämmelsen bör också ränta utgå på beloppet, lämpligen genom en anknytning till bestämmelserna om ränta på fordran för kontraktsbrott enligt 2 och 5 $% räntelagen (1975: 635).

Ett förhandsavtal kommer ofta att innebära att den bostadssökande lägger ned extra kostnader på lägenhetens utformning m. 111. Vi före- slår att föreningen skall vara skyldig att ersätta även dessa kostnader när rätt till frånträde föreligger. En förutsättning måste dock vara att föreningen godkänt den åtgärd som föranlett kostnaden. Härigenom kan föreningen styra de tillval som bör accepteras. Om förhands- tecknaren utan godkännande av föreningen kommer överens med en entreprenör om att lägenheten skall inredas på visst sätt, får för— handstecknaren alltså stå risken för dessa kostnader. I praktiken före- kommer det redan i dag att föreningen eller den organisation som föreningen tillhör träffar avtal med olika entreprenörer om att dessa skall tillhandahålla ett visst sortiment ur vilket de boende skall kunna

göra sina tillval. Håller sig en förhandstecknare inom ramen för ett sådant sortiment, måste föreningen anses ha godkänt åtgärden.

Det kan någon gång tänkas att en bostadssökande åsamkas skada utöver vad som nu har sagts. Enligt vår mening bör dock sådan skada ersättas endast om föreningen har varit försumlig. Detta måste anses vara fallet om förhandsavtalet ingåtts i strid med formkravet, när det finns en registrerad ekonomisk plan eller om bostadsrätt inte har upplåtits senast i samband med inflyttningen. Om bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den tidpunkt som angetts i förhandsavtalet eller om väsentliga kostnadshöjningar inträffar kan detta emellertid bero på omständigheter som ligger utanför föreningens kontroll. Någon ersättning för skada bör då inte utgå. Har föreningen t. ex. slarvat med den kostnadskalkyl som skall finnas tillgänglig när ett förhandsavtal ingås, kan föreningen dock bli skadeståndsskyldig. Det- samma gäller om föreningen inte i god tid informerat om avgiftshöj- ningarna.

Förhandsavtal vid ombildning m. m.

I avsnitt 2.5 har vi föreslagit att en bostadsrättsförening som huvud- regel inte får vägra att upplåta lägenheter med bostadsrätt till de hy- resgäster som beviljats inträde i föreningen i samband med en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Om vårt förslag antas, finns det från hyresgästemas synpunkt knappast något behov av att ingå förhandsavtal. Från föreningens synpunkt kan dock sådana avtal ha betydelse.

Som vi tidigare har berört förekommer det i praktiken att bostads- rättsföreningar tar emot lån eller förskott av hyresgästerna för att kunna finansiera det fastighetsförvärv som måste komma till stånd vid ombildningen. Det är enligt vår mening en brist att nuvarande lag- stifming genom förbudet mot förhandsavtal inte entydigt medger för- eningen att motta medel på detta sätt. Samtidigt måste dock framhållas att den hyresgäst som i dag länmar ett förskott till föreningen löper en viss risk för att inte få tillbaka sina pengar för den händelse ombild- ningen inte kommer till stånd eller bostadsrätt av någon annan anled- ning inte kan upplåtas till hyresgästen.

En skärpning av förbudet mot förhandsavtal i ombildningssitua- tionen skulle försvåra möjligheterna för en bostadsrättsförening att finanisera fastighetsförvärvet. Vår mening är därför att den i prak- tiken förekommande ordningen med att uppbära förskott av hyres- gästerna i stället bör legaliseras samtidigt som hyresgästemas ställning stärks med avseende på möjligheterna att få tillbaka lämnade förskott. Detta kan åstadkommas genom det system med förhandsavtal som vi tidigare föreslagit för nyproduktionen.

Vi föreslår alltså att möjligheterna att ingå förhandsavtal skall gälla även vid ombildning. De krav på skriftlig form, säkerhet för lämnade förskott, rätt till frånträde och ersättning rn. in. som vi tidigare ställt upp bör gälla även i detta fall. Det krävs dock speciella regler i ett par avseenden. '

För nyproduktionsfallen innehåller vårt förslag en regel om att bostadsrätt skall upplåtas senast vid inflyttningen. Syftet är att den bostadssökande senast vid denna tidpunkt skall kunna påverka för- eningens verksamhet som medlem. Vid en ombildning bor dock hyresgästerna redan i sina lägenheter och blir dessutom regelmässigt medlemmar i föreningen redan innan bostadsrätt upplåts. Regeln saknar alltså betydelse för ombildningsfallen.

Vi vill däremot hålla fast vid att den beräknade tidpunkten för lägenheternas upplåtelse med bostadsrätt skall anges i förhandsavtalet och att hyresgästerna skall ha rätt att frånträda avtalet om upplåtel— serna dröjer oacceptabelt lång tid. Regeln bör medverka till att för- handsavtalen ingås först när det står någorlunda klart att fastigheten kommer att förvärvas. Om något fastighetsförvärv likväl inte kom- mer till stånd, blir innebörden av regeln att hyresgästerna får rätt att

frånträda avtalen.

Förhandsavtalen kan alltså i ombildningsfallet sägas vara beroende av att det sker ett fastighetsförvärv. Vi anser emellertid också att för- handsavtalens bestånd i dessa fall bör vara beroende av att de hyres- avtal som ligger till grund för förhandsavtalen består. Motiven för detta är till stor del desamma som vi utvecklat i avsnitt 2.5 om för- eningens skyldighet att upplåta bostadsrätt till hyresgäster som är medlemmar i föreningen. Detta innebär att föreningen — trots för- handsavtalet — kan säga upp en hyresgäst t. ex. på grund av ombygg— nad. Det innebär emellertid också att en hyresgäst för sin del kan säga

upp hyresavtalet eller, inom ramen för de möjligheter som hyreslagen ger, överlåta hyresrätten genom byte eller överlåta den till någon närstående. Om hyresförhållandet upphör, innebär vårt förslag att även förpliktelsema enligt förhandsavtalet upphör.

Vissa invändningar kan möjligen riktas mot förslaget i denna del. En invändning kan vara att en hyresgäst på ett enkelt sätt kan dra sig undan förhandsavtalet genom att säga upp sitt hyresavtal. Risken för ett sådant förfaringssätt får dock betraktas som liten, inte minst mot bakgrund av att hyresgästen då måste lämna sin egen bostad. Altema- tivet att hyresgästen i det angivna fallet fortfarande skall vara bunden vid förhandsavtalet måste för övrigt förses med undantag för överlå— telsefallen, dvs. när en ny hyresgäst bosätter sig i den lägenhet som avses med förhandsavtalet. Detta komplicerar systemet.

Sammantaget skulle en reglering som innebär att en hyresgäst är bunden av ett förhandsavtal oberoende av om hyresförhållandet upp- löses, i praktiken få till följd att hyreslagens bestämmelser om upp- sägning och rätt att överlåta hyresrätten sätts ur spel på ett betänkligt sätt. Vi vill också nämna att den möjlighet som nuvarande 9 a & BRL ger en förening att binda upp hyresgästerna vid förvärv av bostadsrätt gör undantag för det fall att ett hyresförhållande upphör (se avsnitt 2.7.1). Vi föreslår alltså att denna princip får bestå i det nya systemet med förhandsavtal.

Möjligheten av att ingå förhandsavtal samt den i avsnitt 2.5 före- slagna rätten för hyresgäster att förvärva bostadsrätt gör bestämmel- serna i nuvarande 9 aå BRL överflödiga. Som vi tidigare sagt har bestämmelsema inte kommit till någon användning. Vi föreslår därför att de får utgå.

Vi har hittills uppehållit oss vid förhandsavtal som ingås vid nyproduktion och ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Något hinder för föreningen att ingå förhandsavtal även i andra fall när bostadsrätt skall upplåtas kan vi inte finna. Förhandsavtal bör alltså kunna ingås i samband med ombyggnad eller tillbyggnad eller enstaka nyupplåtelser av lägenheter t. ex. vindar som skall inredas som bostadslägenheter. Dessa fall kräver ingen särskild reglering utöver den föreslagna.

2.8. Ombyggnad och underhåll

Vårt förslag: Vi föreslår att en bostadsrättshavares s.k. veto- rätt vid om- och tillbyggnader som medför försämring av icke ringa betydelse av lägenheten avskaffas. Om en bostadsrätts— havare inte samtycker till en sådan förändring skall ett beslut av föreningsstämman om åtgärden fattas med kvalificerad majoritet och godkännas av hyresnämnden. Stämmans beslut skall godkän— nas om åtgärden är angelägen och syftet med intrånget inte skä- ligen kan tillgodoses på annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. I vissa fall kan bostadsrättshavaren kräva inlösen av hela bostadsrätten.

Bostadsrättshavaren skall ha rätt till ersättning för den förlust som han gör med anledning av ett intrång. Tvister om ersätt— ningen skall prövas av allmän domstol.

Om en bostadsrättshavare inte deltar på den stämma där be- slutet om ombyggnad fattas, skall han i efterhand skriftligen kunna samtycka till åtgärden.

2.8.1 Gällande rätt m. 111.

En bostadsrättshavare intar i många avseenden en ägarliknande ställ- ning med avseende på lägenheten. Nyttjanderätten upplåts på obe- gränsad tid och bostadsrättshavaren kan därför inte, såsom en hyres- gäst, sägas upp från sitt innehav (här bortses från vissa fall då nyttjanderätten är förverkad). Vidare gäller att bostadsrättshavaren ansvarar för underhållet av sin lägenhet (26 & första stycket BRL) och att han inom tämligen vida ramar kan företa förändringar i lägen- heten (27 å BRL).

Ansvaret för det yttre underhållet åvilar bostadsrättsföreningen. Det är också föreningen som beslutar om föreningsfastigheten skall byggas om. Föreningen svarar vidare för reparationer av de stamled- ningar för vatten och avlopp samt värme, gas och elektricitet med vilka föreningen försett lägenheten (265 andra stycket BRL).

De löpande förvalmingsåtgärdema i en bostadsrättsförening hand— has av styrelsen. Vid en ombyggnad av fastigheten är det emellertid

föreningsstämman som beslutar. Huvudregeln är att stämmobeslutet om ombyggnad endast kräver enkel majoritet av de röstande. I de flesta ombyggnadsfallen torde emellertid de särskilda krav som enligt 60 & BRL gäller för att ett stämmobeslut skall vara giltigt bli tillämp— liga. Enligt första stycket punkterna 1—3 i det angivna lagrummet gäller följande.

1. Om en ombyggnad medför ändring av grundavgift och dessutom leder till att det inbördes förhållandet mellan grundavgifterna rubbas, fordras att samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen biträder beslutet eller att detta har biträtts av minst två tredjedelar av dessa bostadsrättshavare och godkänts av hyresnämnden. Om exem- pelvis ombyggnaden leder till en ändrad lägenhetssammansättning "blir denna bestämmelse regelmässigt tillämplig, eventuth i kombination med punkt 2 nedan.

2. Om ombyggnaden medför att en bostadsrättslägenhet kommer att undergå försämring av icke ringa betydelse, fordras alltid att bostads- rättshavaren biträder beslutet. Man brukar säga att bostadsrättsha- vama i dessa fall har en vetorätt. Således får inte en minskning av lägenhetsytan företas utan att bostadsrättshavaren biträtt beslutet om minskningen. En försämring av ringa betydelse kräver dock inte något samtycke.

3. Om ombyggnaden leder till en väsentlig förändring av lägen- heten, utan att fråga är om någon försämring, fordras antingen att bostadsrättshavaren biträtt beslutet eller att minst två tredjedelar av de röstande förenat sig om detta. Någon definition av begreppet ombyggnad finns inte i BRL. Enligt 3 kap. 11 5 plan- och bygglagen (1987: 10), PBL, avses med om- byggnad åtgärder som fordrar bygglov och avsevärt förlänger bruks- tiden för byggnaden eller del av den. Även sådant inredningsarbete som syftar till en väsentligt ändrad användning av byggnaden eller en del av den utgör ombyggnad. Kraven på att byggnader som innehåller bostäder och vissa lokaler skall vara tillgängliga för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsfönnåga är mer uttalade i PBL än i den tidigare byggnadslagstiftningen (se 3 kap. 7 och 10 55 PBL samt 3 & andra stycket 2 plan- och byggförordningen, 1987: 383). I den mån det behövs med hänsyn till kravet på tillgänglighet, skall bygg- nader med tre eller flera våningsplan vara försedda med hiss eller

annan lyftanordning. Vid om- eller tillbyggnad gäller i princip samma krav. Kravet på tillgänglighet gäller dock inte vid ombyggnad, om det är uppenbart oskäligt med hänsyn till ombyggnadens omfattning och byggnadens standard. Installation av hiss kräver bygglov (se 8.kap. 1 & första stycket 6 PBL). *

Reglerna om statliga ombyggnadslån knyter an till de angivna bestämmelserna i PBL. Således gäller som villkor för ombyggnadslån som huvudregel att bostadshus med minst tre våningsplan skall förses med hiss eller annan lyftanordning. Om huset efter ombyggnaden saknar hiss kan amorteringstiden för lånen bestämmas till högst 20 år istället för till annars högst 30 år, om inte avsteget från kravet på hiss vid bygglovsprövningen grundats på kulturhistoriska skäl (se prop. 1986/87: 48 s. 38, SFS 1987: 972).

I dagligt språkbruk används begreppet ombyggnad med olika inne- börd. Det brukas såväl för att uttrycka mindre och partieut inriktade åtgärder som totala ombyggnader av äldre hus. Även en del andra be- grepp med delvis likartad innebörd förekommer, t. ex. upprustning, renovering, sanering, modernisering etc. Någon helt klar gräns- dragning mellan dessa olika begrepp finns inte. Under senare år har en del nya begrepp tillkommit, såsom begränsad ombyggnad, varsam

ombyggnad m. m.

2.8.2 Vissa praktiska frågor Enligt direktiven (s. 6) skall vi söka klarlägga hur förfarandet vid ombyggnad och underhåll av föreningshus gestaltar sig i praktiken och vilka problem som BRL: s nuvarande utformning ger upphov till.

För att fullgöra vår uppgift beträffande de praktiska frågorna har vi i en särskild promemoria (bilaga 3) tagit upp vissa frågor som an- knyter till större upprusmings- och ombyggnadsåtgärder i förenings- hus. Promemorian, som grundar sig på ett kompendium Ombygg- nader inom HSB, har upprättats efter kontakter bl. a. med organisa— tionerna på bostadsrättsmarknaden och diskussioner inom utred- ningen. De frågor som vi tagit upp gäller

0 samordning av yttre och inre underhåll, o beslutsordningen vid ombyggnad,

o ekonomisk kompensation för olikheter i lägenheternas ingångs- standard, o lägenhetsinköp,

upplåtelseavgifter för nya medlemmar efter en ombyggnad samt

0 medlemsinformation. O

Frågorna är speciella för ombyggnader av föreningsfastigheter. Tidigare har vi tagit upp ett par andra sådana frågor, nämligen vissa frågor i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt (avsnitt 2.5) samt den ekonomiska planens ställning vid ombyggnad (avsnitt 2.6). Det är emellertid givet att det f1nns en hel del frågor vid en om- byggnad som inte är speciellt bostadsrättsliga. Det gäller t. ex. val av entreprenadform, finansiering och tekniska frågor. Det skulle föra för långt att inom ramen för denna utredning ta upp även sådana frågor.

De problem som BRL:s nuvarande utformning ger upphov till kommer att redovisas i nästa avsnitt.

2.8.3. Problem med nuvarande regler

En fråga som tas upp i organisationemas skrivelse med begäran om en översyn av BRL (se avsnitt 2.6.2) är att lagen inte är anpassad till förhållandena vid ombyggnad av föreningsfastigheten. Förutom reg- lerna om ekonomisk plan, syftar man på de tidigare behandlade be- stämmelserna i 60 5 första stycket 2 BRL om bostadsrättshavamas s.k. vetorätt. Vad det gäller är alltså den avvägning som lagstiftaren gjort mellan föreningens önskemål om ombyggnad och bostadsrätts- havarens berättigade intresse av att förutsättningama för hans boende inte rubbas. Denna fråga har också uppmärksammats av bostads- departementet i samband med inventeringen och beskrivningen av de regler som styr stadsfömyelse (se Ds Bo 1985: 5 s. 145) och i våra direktiv (s. 6).

En bostadsrättshavare kan alltid motsätta sig att hans bostadsrätt upphör om föreningen vill slå ihop lägenheten med en annan eller ta den i anspråk för annat ändamål än bostad. Föreningens enda möjlig- het i dessa fall är att träffa en frivillig överenskommelse med bo-

stadsrättshavaren erhåller för bostadsrätten, eller strängt taget om föreningen är villig att betala den ersättning som han begär. Vid vissa angelägna åtgärder måste bostadsrättshavarens starka ställning enligt vår mening anses oskälig i förhållande till övriga bostadsrättshavare, dvs. föreningen som helhet. Om samhället dessutom ställer krav på en viss lägenhetssammansättning o.dyl. för att bevilja lån för om- byggnad, framstår bostadsrättshavarens starka ställning som än mer diskutabel (jfr 7 5 andra stycket samt 11 & första stycket ombygg- nadslåneförordningen). Anförda förhållanden kan vidare på sikt leda till att en ur samhällets synpunkt olämplig lägenhetssammansättning konserveras i de äldre bostadsrättshusen.

Motsvarande problem uppstår om en förening vill göra en om- byggnad som innefattar en försämring av icke ringa betydelse av en bostadsrättshavares lägenhet. Visserligen innebär regeln i 60 5 första stycket 2 BRL — vetorätten - endast att bostadsrättshavaren kan mot— sätta sig åtgärden såvitt den inkräktar på hans lägenhet. Många gånger torde emellertid detta kunna leda till att en för hela föreningen ange- lägen ombyggnadsåtgärd måste underlåtas. Detta kan t. ex. gälla vid sådan installation av hiss som kräver att viss del av lägenhetsytoma måste tas i anspråk. I belysning av att samhället kan ställa krav på hissinstallation vid ombyggnad, kan även bostadsrättshavarens starka ställning i vissa av dessa fall anses oskälig mot föreningen. Detsamma kan gälla i andra fall av ombyggnad. Den enda möjlighet föreningen har är att söka nå en uppgörelse med bostadsrättshavaren, varvid det kan bli nödvändigt att utge ersättning för intrånget i någon form.

Vidare bör uppmärksammas några ytterligare frågor i anslutning till tillämpningen av BRL vid ombyggnad och underhåll.

o Gränsdragningen mellan vad som enligt 60 & första stycket 3 "utgör väsentlig förändring och mindre väsentlig förändring tycks kunna vålla onödiga dispyter mellan föreningen och bostads-' rättshavama. I det förra fallet krävs två tredjedels majoritet för förändringen och i det senare endast enkel majoritet. o Innebörden i uttrycket "biträder beslutet" i 60 5 är inte helt klar. Fordras det att bostadsrättshavaren är närvarande när beslutet fattas eller kan man i stället inhämta bostadsrättshavarens godkännande i efterhand för en viss åtgärd?

0 Föreningens rätt att reparera stamledningar enligt 26 5 kan i vissa fall komma i konflikt med bostadsrättshavarens rätt att upprusta sin'lägenhet. Bostadsrättshavaren har t. ex. nyligen installerat en ny gasspis, men föreningen beslutar att gas inte längre skall användas utan att elspisar i stället skall sättas in. Motsvarande frågeställning uppkommer när föreningen anser det lämpligt att samordna yttre och inre underhåll. 0 Det har satts i fråga om inte gränsdragningen mellan yttre och inre underhåll i BRL bör förtydligas så att föreningens och bostadsrättshavarens respektive ansvarsområde anges mer nog- grant. o 'Beslutsgången i föreningen blir vid ombyggnad ofta tämligen lång.

2.8.4. Våra överväganden

Det finns ett förhållandevis stort antal lägenheter i hus som byggts före 1940. Endast en ringa del av husen har hittills varit föremål för mera genomgripande moderniseringar. Det är framför allt i detta be- stånd som ombyggnadsbehovet finns, men även fastighetsbeståndet från 1940-talet är till stor del i behov av ombyggnad.

Under 1950-talet skedde en betydande utveckling av utrymmes— och utrustningsstandarden i lägenheterna liksom av byggnadstekniken i stort. Ändå kommer produktionen från denna eller senare tid numera successivt in i en saneringsfas. I den mån ombyggnader aktualiseras inom dessa nyare ålderskategorier kan det dock många gånger vara fråga om begränsade insatser av typen energihushålhiing, sophante— ring och liknande.

Förutom den tekniska förslitningen, som husen på grund av ålder utsätts för, påverkas ombyggnadsbehovet även av att beståndet mest består av smålägenheter. Genomsnittsytan för en enrummare ligger på 35 kvm och för en tvårummare på 45 kvm. Under de senaste tjugo årens produktion är ytorna normalt 15—25 kvm större.

Som vi redan inledningsvis (avsnitt 2.1) har konstaterat tillkom BRL i ett skede av intensiv nybyggnadsverksamhet. Det är därför na- turligt att lagen i första hand tar sikte på förhållandena vid nyproduk-

tion. Inför de underhålls- och ombyggnadsåtgärder som nu förestår har vi dock funnit anledning att föreslå vissa förändringar i lagstift- ningen. En utgångspunkt för dessa förslag är föreningarnas och sam- hällets intresse av att en rationell och angelägen ombyggnadsi och underhållsverksamhet främjas (jfr dir. s. 6). Vi har tidigare (avsnitt 2.5) behandlat vissa hyresrättsliga frågor som kan ha aktualitet vid en ombyggnad som sker i samband med en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Vi har vidare föreslagit vissa förenklingar när det gäller att upprätta en ekonomisk plan vid om- byggnad (avsnitt 2.6). Ytterligare har vi gått igenom vissa praktiska frågor som har betydelse i sammanhanget (avsnitt 2.8.2). Bland de frågor som återstår är bostadsrättshavamas s. k. vetorätt av största betydelse. Denna fråga, liksom en anslutande fråga om bostadsrätts- havarens medverkan vid beslut om ombyggnad, kräver enligt vår me- ning lagstiftning. lnnan vi kommer in på förslag i denna del skall vi kort redovisa vissa överväganden som vi haft om ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavaren, styrelsen och föreningstärnman i fråga om underhåll och ombyggnad. I dessa delar har vi inte funnit anledning till några förändringar av gällande rätt.

Vissa frågor om ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavama. styrelsen och föreningsstämman I styrelsens ansvar för förvaltningen av föreningens angelägenheter ingår ett ansvar för det löpande underhållet och reparationer av huset. En ombyggnad av föreningens hus måste som huvudregel dock beslutas av föreningsstämman. Vissa gränsdragningsproblem mellan _ vad som är att hänföra till styrelsens resp. föreningsstämmans ansvar kan givetvis uppstå. Om stadgarna eller beslut som fattats av för- eningsstämman inte ger besked beträffande en viss åtgärd får man söka ledning i åtgärdens omfattning, de ekonomiska åtaganden som följer med åtgärden eller vad som kan anses vara allmänt vedertaget. Alhnänt sett kan en ombyggnad som skall beslutas av föreningsstäm- man sägas syfta till en standardförbättring, innefattande även att huset förses med nya installationer såsom hissar eller anordningar för sop- hantering. Det måste också anses tillkomma föreningsstämman att

besluta om tillbyggnader eller om att att något ytterligare utrymme i huset, t. ex. en vind, skall tas i anspråk för bostadsändamål. Vissa mindre ombyggnadsåtgärder bör styrelsen dock kunna besluta om, t. ex. byte till funktionsdugligare ytterportar eller någon mindre överbyggnad till en sopcontainer. Om å andra sidan en reparation eller underhållsåtgärd skulle medföra väsentligt ökade kostnader för de boende, kan det bli nödvändigt att överlämna frågan till förenings- stämman. Det kan t. ex. gälla omläggning av husets tak.

Det är enligt vår mening viktigt att styrelsen har stor handlings- frihet att bedöma vilka åtgärder som kräver ett ställningstagande av stämman och vilka åtgärder som styrelsen själv kan besluta om. Mot bl. a. den bakgrunden bör man inte i lag söka ange några gränser mellan styrelsens och föreningsstämmans befogenheter såvitt nu är i fråga. Som vi skall återkomma till måste emellertid sådana ombygg- nadsåtgärder av huset som får till följd att en lägenhet kommer att förändras i något hänseende beslutas av stämman.

Det kan möjligen finnas större fog för att i lag göra en gräns- dragning mellan bostadsrättshavarens ansvar för underhållet av lägenheten (inre underhåll) och föreningens ansvar för underhållet av huset i övrigt (yttre underhåll). BRL anger nämligen inte vad som skall anses höra till en lägenhet resp. till huset i övrigt. Vi bedömer dock att en gränsdragning i lag aldrig kan bli så exakt att den kan tjäna till ledning för alla de varierande fall som kan förekomma. Utan särskild lagbestämmelse måste därför accepteras att föreningarna själva gör den gränsdragning som behövs. Vad det närmast gäller är att i stadgarna ange i vad mån t. ex. fönsterbågar, ytterdörrar, bal- konger, inglasningar m.m. skall anses höra till lägenheten.

Genom stadgebestämmelser bör det dock inte vara möjligt att utvidga bostadsrättshavarens underhållsansvar till sådana delar av huset som med ett "naturligt" betraktelsesätt inte hör till lägenheten. Eftersom föreningen redan enligt gällande rätt kan överta ansvaret för det inre underhållet, kan man dock tänka sig att föreningen genom stadgebestämmelser åtar sig vissa delar av underhållsansvaret för sådant som kan anses höra till lägenheten.

Vi föreslår alltså inga förändringar i fråga om ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavaren, styrelsen och föreningsstämman i fråga om underhåll och ombyggnad. Vi skall nu gå över till frågan om hur

åtgärder som föreningen genomför kan komma i konflikt med bo- stadsrättshavarens rätt att upprusta sin lägenhet.

Av 265 BRL framgår att det är föreningen som skall svara för reparationer av stamledningar som den har försett lägenheterna med. Vid brand- eller vattenskada är det också föreningen som svarar för reparationerna, om bostadsrättshavaren eller någon för vilken denne svarar inte är vållande. Enligt 29 & BRL har föreningen i dessa fall rätt att få tillträde till lägenheten för att utföra nödvändigt arbete. I den mån arbetet innebär att ingrepp måste göras i en lägenhet, t. ex. genombrott av en vägg, är det enligt vår mening uppenbart att för- eningen skall återställa lägenheten i tidigare skick, altemativt utge er- sättning för ingreppet. Detta gäller även om bostadsrättshavaren har gjort investeringar i lägenheten som fördyrar de ingrepp som för- eningen gör. Det finns därför ingen anledning att särskilt lagstifta i dessa frågor.

Om föreningsstämman beslutar att bygga om huset och ombyggna- den medför att ingrepp måste göras i lägenheterna uppkommer mot- svarande spörsmål. I den mån lägenheten kan återställas resp. ersätt- ning utges för ingreppet är föreningen skyldig att göra detta. Om in- greppet innebär att lägenheten kommer att försämras har bostads- rättshavaren enligt gällande rätt dock vetorätt. Detta gäller också som huvudregel andra förändringar i lägenheten, men i dessa fall kan en kvalificerad majoritet bryta vetorätten. Vi övergår nu till de för- ändringar i lagstiftningen som vi föreslår i dessa delar.

Vetorätten Bostadsrätten är en till tiden obegränsad nyttjanderätt. En bostads— rättshavare kan därför, till skillnad från en hyresgäst, inte sägas upp från sitt innehav på grund av t. ex. en ombyggnad. Bostadsrättså havarens s.k. vetorätt mot ombyggnadsåtgärder som innebär intrång i lägenheten torde kunna ses mot denna bakgrund. Som vi tidigare har belyst (se avsnitt 2.1 och 2.8.3) kan vetorätten dock många gånger leda till ett resultat som är oskäligt mot föreningen. I många fall kan t. o. m. angelägna ombyggnadsåtgärder av huset helt förhindras. Sådana resultat är enligt vår mening inte rimliga.

Det är givet att bostadsrättshavaren skall vara tryggad i besittningen av sin lägenhet. I den utsträckning som behövs för att tillgodose an- gelägna krav på rationella ombyggnadsåtgärder, bör emellertid dennes intresse få stå tillbaka för det intresse som föreningen har. Då vi varken med hänsyn till bostadsrätten som upplåtelseform eller av andra skäl kan se några avgörande hinder mot att en bostadsrättsha- vare betas möjligheten att i varje läge kunna säga nej till en ombygg- nadsåtgärd som innebär en försämring för honom, föreslår vi att vetorätten avskaffas. Mot bakgrund av den trygghet i besittningen som ändå bör gälla och de rättssäkerhetsaspekter som måste anläggas i sammanhanget, är det emellertid givet att en sådan förändring av gällande rätt inte kan genomföras utan restriktioner. Några grund- läggande utgångspunkter för att intrång i lägenheterna skall få göras bör ställas upp.

0 De ombyggnadsåtgärder som föreningen skall genomföra skall vara angelägna och inte lämpligen kunna genomföras på annat sätt än genom att en lägenhet, helt eller delvis, tas i anspråk (jfr 2 kap. 12 & expropriationslagen). o Intrånget i nyttjanderätten får inte vara oskäligt mot bostads- rättshavaren (jfr 12 kap. 46å första stycket 4 jordabalken). o Bostadsrättshavaren skall vara tillförsäkrad ersättning för den förlust som intrånget innebär enligt grunder som bestäms i lag (jfr 2 kap. 18 & regeringsformen).

Vi har övervägt olika alternativ för att åstadkomma att intrång skall kunna göras i en bostadsrättshavares lägenhet. Ett alternativ är att anordna ett inlösenförfarande hos allmän domstol. En annan väg att gå är att behålla nuvarande ordning med beslut på föreningsstämma med möjlighet för bostadsrättshavaren att få beslutet överprövat av domstol. Det alternativ som vi slutligen stannat för anknyter till den ordning som redan nu gäller när föreningsstämman beslutar om änd- ring av grundavgift som medför rubbning av det inbördes förhål- landet mellan dessa avgifter (se 60 5 första stycket 1 BRL). Om inte samtliga bostadsrättshavare biträder ett sådant beslut, skall det för att vara giltigt fattas med en kvalificerad majoritet och godkännas av hyresnämnden. Med hänsyn till de uppgifter som ankommer på hyresnämnden och nämndens speciella sammansättning, har vi ansett

att också beslut i sådana ombyggnadsfrågor som nu är aktuella bör få godkännas av hyresnämnden under vissa förutsättningar, om inte

bostadsrättshavaren går med på beslutet. Innan vi kommer in på de närmare förutsättningama för nämndens prövning m.m., vill vi i stort redogöra för vårt förslag om pröv- ningsförfarandet och om rättsverkningama av ett godkännande som meddelas av hyresnämnden.

Huvudregeln bör således'vara att ett beslut av föreningsstämman som innebär att en lägenhet kommer att undergå någon förändring med anledning av en om- eller tillbyggnad skall kräva bostadsrätts- havarens samtycke. Om denne inte lämnar sitt samtycke får för— eningen hänskjuta beslutet till hyresnämnden för godkännande. En första förutsättning för att nämnden skall lämna sitt godkännande bör då vara att föreningen har fattat sitt beslut med två tredjedels majori- tet av de röstande.

Hyresnämndens uppgift skall i första hand vara att söka medla mellan parterna. En sådan medling kan avse t. ex. själva ingreppet i lägenheten eller ersättningsfrågan. Kan parterna inte förlikas, skall nämnden ta upp frågan om godkännande av stämmans beslut till prövning. Godkänner nämnden beslutet innebär detta att föreningen har rätt att utföra det arbete i lägenheten som följer av beslutet. Nämnden bör kunna förena sitt beslut med vissa villkor. Ett sådant villkor kan avse tiden för åtgärdens genomförande. Det kan också avse någon detalj i utförandet som parterna tvistar om.

Redan enligt gällande rätt (29 & BRL) har föreningen rätt att få tillträde till en lägenhet för att utföra det arbete som erfordras. Det innebär att föreningen, om det behövs, kan erhålla ett beslut om handräckning hos domstol för att komma in i lägenheten. Det krävs alltså ingen ytterligare bestämmelse i bostadsrättslagen för att ett beslut av nämnden om att godkänna en åtgärd skall kunna verkställas.

Det skall inte ankomma på hyresnämnden att fatta något beslut om den ersättning som föreningen skall betala. Den ersättning som för- eningen erbjuder kommer emellertid att utgöra ett bland flera moment i den prövning som nämnden skall företa. Om tvist uppstår om ersättningen efter nämndens beslut om godkännande, får bostads- rättshavaren vända sig till domstol för att få ersättningen utdömd. Domstolen bör då vara obunden av de belopp som legat till grund för

nämndens godkännande, även om detta belopp givetvis bör ha bety- delse för domstolens prövning.

Hyresnämndens beslut skall kunna överklagas till bostadsdomstolen. Hyresnämndens prövning bör till en början avse om den av stäm— man beslutade åtgärden är angelägen. Häri ligger att allehanda önskemål från föreningens sida om ombyggnader inte kan godtas. Det bör t. ex. inte generellt komma i fråga att godkänna beslut som inne- bär att gemensamhetslokaler av olika slag, bastu rn. m., inrättas på bekostnad av en bostadsrättshavare. Riktpunkten bör i stället vara att föreningen skall kunna bygga om huset på en rationellt sätt med till- godoseende av de krav som framför allt byggnadslagstiftningen och de statliga låneförfattningama ställer upp. Vi har tidigare framhållit PBL:s krav på att en byggnad skall vara tillgänglig genom att hiss in- rättas. Också andra krav kan ställas upp med stöd av PBL, t. ex. med avseende på byggnadens hållfasthet, hushållning med energi m.m. (se 3 kap. PBL). Enligt 7 & ombyggnadslåneförordningen krävs det för statliga lån att bostäderna blir fullvärdiga såvitt avser utrymmen och utrustningsstandard, bl. a. i fråga om tvätt och förrådsutrymmen. Också detta måste beaktas, vilket kan innebära att lägenheter måste slås samman. Vidare kan en kommun med stöd av 11 & samma för- ordning (markvillkoret) ställa krav på bl. a. viss lägenhetssamman- sättning. Vi förordar dock att denna möjlighet av kommunerna till- lämpas med stor försiktighet i sammanhanget.

Hyresnämnden bör också pröva om inte syftet med den beslutade åtgärden lämpligen kan tillgodoses på annat sätt. I denna del kan nämnden behöva ta ställning till såväl utrymmesmässiga som tekniska och kostnadsmässiga frågor. Det kan då bli nödvändigt för nämnden att anlita en särskild expert som biträde (se 5 5 lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder).

Hyresnämnden bör vidare pröva om den av stämman beslutade åtgärden är oskälig mot bostadsrättshavaren. Har nämnden konstaterat att åtgärden är angelägen och lämpligen inte kan tillgodoses på annat sätt, måste riktpunkten vara att åtgärden skall genomföras. Normalt bör därför inte hänsynen till bostadsrättshavarens personliga för- hållanden ha någon avgörande betydelse för skälighetsbedömningen, låt vara att speciella förhållanden, t.ex. ett behov av lägenheten i oförändrat skick på grund av handikapp, någon gång kan få betydelse.

I prövningen av om åtgärden är oskälig bör ingå framför allt två moment, nämligen den tid under vilken åtgärden skall genomföras och den ersättning och annan kompensation som bostadsrättshavaren erbjuds. I fråga om tiden får nämnden göra en lämplig avvägning mellan de motstående intressen som parterna kan ha. I fråga om er- sättningen innebär nämndens prövning inte något slutligt ställnings- tagande till belopp som skall utges av föreningen. Snarare kommer nämndens prövning i denna del att ta sikte på vilket belopp som bör utgå för intrånget och om föreningen är kapabel att betala den ersätt- ning som fordras.

Vi föreslår att det i bostadsrättslagen tas upp en särskild bestäm- melse om den ersättning som bostadsrättshavare skall ha rätt till med anledning av intrånget och som alltså i sista hand kan utdömas av domstol. Andra beräkningsgrunder än marknadsmässiga bör därvid inte komma i fråga. Bostadsrättshavaren bör alltså ges full ekonomisk kompensation för den minskning av bostadsrättens marknadsvärde som intrånget ger anledning till. Vid lösen av hela bostadsrätten är det hela marknadsvärdet som skall ersättas.

Bostadsrättshavaren bör vidare ha kompensation för andra förluster som föranleds av intrånget. Reglerna om expropriationsersättning bör tillämpas av domstolen. Det innebär bl. a. att den som innehar bo— stadsrätt till en lokal skall ersättas för sådana förluster som för- eningens beslut orsakar den verksamhet som bedrivs i lokalen, s.k. rörelseskada. I fråga om tillämpningen av ersättningsreglema i detta fall kan hänvisas till de regler som i motsvarande fall gäller på det hyresrättsliga området för lokaler, med undantag för de speciella reglerna om s.k. minimiersättning (se 12 kap. 58bå jordabalken, prop. 1987/88: 146 s. 34 f., BoU 21).

Vårt förslag innebär att alla slags förändringar i lägenheterna med anledning av en om- eller tillbyggnad som stämman tar ställning till kan föras vidare till hyresnämnden för prövning, om inte bostads- rättshavaren samtycker till stänunans beslut. Något undantag görs inte för ringa fall eller sådana förändringar som inte kan anses som för- sämringar i lägenheten, t. ex. att ytan utökas (jfr 60 5 första stycket 2 resp. 3 BRL). '

Man kan tänka sig, särskilt beträffande mycket små lägenheter, att hela lägenheten måste tas i anspråk för åtgärden. Man kan även i

övrigt tänka sig att en åtgärd ofta kan bli av den omfattning att det inte är skäligt att den skall behöva godtas av bostadsrättshavaren utan att föreningen erbjuder sig att lösa in hela lägenheten. Begär bostads- rättshavaren att föreningen i sådana fall skall läsa in hela bostads- rätten, föreslår vi att hyresnämnden inte skall godkänna stämmans beslut med mindre inlösen sker, om inte intrånget skäligen bör kunna godtas av bostadsrättshavaren. I dessa fall kan det ibland också anses skäligt att föreningen erbjuder bostadsrättshavaren en godtagbar ersättningsbostad för att stämmans beslut skall kunna godkännas. I första hand bör ersätmingsbostad ordnas i föreningens eget hus. Kan föreningen ordna en sådan bostad som upplåts med bostadsrätt kan det givetvis påverka den ersättning som föreningan kan behöva betala.

En bostadsrätt kan vara pantsatt. Om föreningsstämman beslutar om intrång i lägenheten kan det påverka panthavarnas ställning. I vissa fall kan det bli nödvändigt att föreningen av den anledningen löser hela bostadsrätten för att panthavaren inte skall lida någon för- lust. Det bör i så fall ankomma på bostadsrättshavaren att enligt den regel som vi nyss föreslagit begära inlösen av hela bostadsrätten. Hyresnämnden får då pröva om intrånget skäligen bör kunna godtas med hänsyn till panthavarens rätt eller om lösen skall ske. För att möjliggöra för panthavaren att vidta de åtgärder som fordras för att inte panten skall försämras, föreslår vi en särskild bestämmelse om att föreningen skall vara skyldig att genast underätta kända panthavare om ett beslut som medför intrång i lägenheten (jfr 37, 49 och 80 åå BRL).

Vi skall återkomma till vissa frågor angående hyresnämndens prövning i speciahnotiveringen. Avslutningsvis vill vi här peka på att den nuvarande bestämmelsen i 60 5 första stycket 3 BRL (jfr avsnitt 2.8.3) faller bort genom vårt förslag.

Bostadsrättshavarens medverkan vid beslut om ombyggnad m. m.

Särskilt i större föreningar kan det vara svårt att samla alla medlem- mar till föreningsstämma. Detta kan med nuvarande regler medföra att ett stämmobeslut rörande en ombyggnad inte kan genomföras i alla lägenheter. Vid den praktiska tillämpningen har fråga uppkommit om

stämmobeslutet kan kompletteras i efterhand genom att de medlem- mar som inte var närvarande vid stämman lämnar sitt medgivande till beslutet vid senare tidpunkt (se bl. a. BD:s beslut 1988-06-29, nr 313/1988). Ehuru BRL synes utgå från att ett sådant förfarande inte skall få äga rum, har vi funnit att frågan i praktiken ändå lösts på det sättet. Enligt vår mening bör huvudprincipen vara att medlemmarna skall

avge sin viljeförklaring på föreningsstämman, antingen personligen eller genom ombud (jfr 59å BRL). Ofta kan det emellertid vara praktiskt att ett medgivande till en viss åtgärd kan inhämtas i efter- hand. Det gäller bl. a. sådana beslut om ombyggnad som vi nyss be- rört och som enligt huvudregeln kräver att bostadsrättshavaren går med på beslutet. Vi förordar därför att lagen ändras i det avseendet. Det nu sagda bör också gälla i en del andra fall som vi. tar upp i spe- cialrnotiveringen. Vårt förslag innebär att ett medgivande, i efterhand bör kunna

godtas om de medlemmar som inte deltog på stämman skriftligen godkänner beslutet, sådant det nedtecknats i stärnmoprotokollet.

Förändring av grundavgifterna m. m. Enligt 60 5 första stycket 1 BRL kan viss kvalificerad majoritet krävas för stämmobeslut som innebär ändring av grundavgift och dessutom medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan grundavgifterna. Den majoritet som erfordras är, om inte samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen biträtt beslutet, minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavama. Om full enighet inte ' uppnåtts, skall beslutet dessutom godkännas av hyresnämnden.

Vi anser att de nyss omnämnda principerna bör kvarstå oföränd- rade. I dessa delar vill vi således inte föreslå någon ändring i lagstift- ningen. I samband med genomgången av BRL:s avgiftssystem kom- mer vi att behandla frågan vilka principer som bör gälla vid bestäm- mandet av grundavgiftemas storlek (se avsnitt 2.1 1.2).

I sammanhanget har även vissa andra spörsmål uppkommit, bl. a. frågan om partsställningen vid den prövning som kan anhängiggöras i hyresnämnden med stöd av paragrafen och om nämnden i samband

med sin prövning, ex officio, också ska granska formalitetema kring det stämmobeslut som ansökan avser. Vi återkommer till detta i spe- cialrnotiveringen.

Skattefrågor

De förslag som vi lämnat i detta avsnitt kan i vissa fall leda till oför- delaktiga skattekonsekvenser för bostadsrättshavaren. Om lägenhets- ytan minskas torde denne bli realisationsvinstbeskattad för den delen, under förutsättning att ersättning har utgivits. Vid lägenhetsföränd- ringar som kräver ny bostadsrättsupplåtelse inträffar den beskatt- ningsmässiga förändringen att ingångsvärdet beräknas med utgångs- punkt från den nya grundavgiften (plus eventuell upplåtelseavgift), och tiden för reavinstbeskattning räknas från upplåtelsetillfället. Det förhållandet att en bostadsrätt tidigare innehafts i föreningen påverkar inte frågan. Det saknar härvid betydelse om den tidigare lägenheten helt eller delvis ingår i den nya. Om föreningen tagit en hel bostads- rättslägenhet i anspråk med tillämpning av den modell som vi föresla- git i det föregående, uppstår även i dessa fall oförrnånliga skattekon- sekvenser för bostadsrättshavaren, om han önskat bo kvar i lägen- heten. Liknande situationer kan även uppkomma när föreningen och bostadsrättshavaren träffar uppgörelse i saken utan att frågan be- handlas i hyresnämnden.

Sedan sommaren 1987 företar utredningen om reformerad in- komstbeskatming (Fi 1987: 07) en omfattande översyn av inkomst- skattesystemet. Översynen omfattar även realisationsvinstbeskatt- ningen vid försäljning av bostadsrätter.

Från de synpunkter vi har att beakta inom ramen för denna utred- ning, vill vi framhålla som angeläget att de angivna frågorna får sin lösning i samband med reformeringen av skattesystemet.

I samband med sammanslagningar eller uppdelningar av lägenheter uppstår ofta problem för föreningarna att ta ställning till i vad mån de vidtagna åtgärderna skall medföra att ny upplåtelse av en eller flera bostadsrätter måste ske. Skattefrågor kommer också upp i detta sam-

manhang.

2.9. Småhus som upplåts med bostadsrätt

Vårt förslag: Även mark kan ingå i ett upplåtelseavtal. Vidare föreslår vi att medlemmar i sådana föreningar som upplåter småhus med bostadsrätt får ta på sig det yttre underhållsansvaret av föreningshusen, om en föreskrift om detta tas in i stadgarna. Om bostadsrättshavaren själv skall svara för bl. a. sådana kostnader som är hänförliga till driften av föreningshuset, skall detta framgå av den ekonomiska planen.

2.9.1. Allmänna utgångspunkter

I avsnitt 2.3 har vi behandlat frågan om det bör krävas att förenings— husen hålls samman geografiskt. Vi har ansett att så bör vara fallet, varför vi föreslagit att en bestämmelse med motsvarande innehåll tas in i bostadsrättslagen.

Den spridning av föreningsbebyggelsen som för närvarande före- kommer inom vissa föreningar omfattar i första hand småhus (framför allt fristående villor). Det har blivit allt vanligare att sådana hus upplåts med bostadsrätt i stället för att ägas av de boende. Som framgått tidigare torde detta hänga samman med att bostadsrätts- föreningama får en gynnsammare statlig belåning. I det samman- hanget har det särskilt påpekats att personer ofta blir hänvisade till bostadsrättsforrnen trots att de egentligen inte är motiverade för att engagera sig i det kooperativa arbetet.

Men även andra problem kan förekomma vad gäller småhus som upplåts med bostadsrätt. Först bör emellertid framhållas att vad som med gängse språkbruk får anses omfatta begreppet småhus är i första hand fristående en- och tvåfamiljsvillor samt traditionella radhus; Dessutom inryms vissa blandformer, t. ex. kedje- och parhus. Om dessa fastigheter hade ägts av de boende själva skulle egendomen ha blivit schablontaxerad som en- eller tvåfarniljsfastigheter enligt 24 5 2 mom. komrnunalskattelagen (1928: 370).

Som nämnts kan den nu aktuella bostadsrättsformen ge upphov till speciella problem. Härvid bör särskilt uppmärksammas de konsu- menträttsliga aspekterna vid nyproduktion, bl. a. mot bakgrund av

den intressegemenskap som i allmänhet finns mellan föreningen och entreprenören (byggmästarbildade föreningar). Också andra frågor är av intresse i sammanhanget, t. ex. om avgränsningen mellan ansvaret för inre och yttre underhåll bör göras på annat sätt än nuvarande lag- stifming förutsätter och om det finns behov av bestämmelser om dis- positionsrätten till den mark som bostadsrättshavaren nyttjar. Som framhålls i våra direktiv (s. 9) bör vi belysa dessa frågor och, om det erfordras, lämna förslag till lagstiftning.

Vår principiella uppfattning är att det bör eftersträvas att bostads- rättslagen utformas så att den kommer att gälla generellt för de olika typer av bostadsrättsföreningar som kan förekomma. Skulle några speciella frågor behöva särbehandlas bör dessa i första hand regleras genom föreningarnas stadgar, eller framgå av annan dokumentation inom föreningen. I vissa undantagsfall bör dock lagen gripa in. Vad gäller småhusen menar vi att det i visst avseende kan finnas skäl att frångå den nyss nämnda principen om att lagstiftningen inte bör göra skillnad på olika typer av bostadsrättsföreningar, nämligen beträf— fande frågan om ansvaret för det yttre underhållet. Vi återkommer till detta i avsnitt 2.9.3. En motsatt ståndpunkt kommer vi att redovisa vad gäller ett tidigare (SOU 1982: 23) framlagt utredningsförslag rörande en särskild form av fritidsbostadsrätt (se avsnitt 4.3). Som jämförelse kan nämnas att det även inom hyreslagstiftningen före- kommer principiella skillnader mellan olika nyttjandeformer. Som exempel kan nämnas bestämmelserna i 12 kap. 35 å andra stycket 5 och 46 & första stycket 6 jordabalken (ingen bytesrätt vid hyra av lägenhet för fritidsändamål om hyresförhållandet varat kortare tid än nio månader respektive annorlunda utformning av besittningsskyddet vid hyra av lägenhet i en- eller tvåfamiljshus).

Om någon specialreglering skall införas för småhusen uppkommer frågan hur dessa hus skall definieras. I lagtexten måste således preci- seras den speciella form av bostadsrättsbebyggelse som skall omfattas av lagens undantagsbestämmelser.

Som framhållits tidigare torde begreppet småhus omfatta en- och tvåbostadshus som är friliggande eller sammanbyggda till rad- eller kedjehus (eller motsvarande). Den nu angivna definitionen förekom- mer bl. a. i de statliga lånebestämmelsema, se exempelvis 3 & ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986: 693). En liknande

definition finns i 2 kap. l & fastighetstaxeringslagen (1979: 1152). Slutligen bör framhållas att begreppet småhus även upptagits i rubri- ken till det förslag till "Lag om förvärv av nya småhus" som småhus- köpsutredningen framlagt under sommaren 1986 (se SOU 1986; 38). Vi återkommer i nästa avsnitt till'den närrmda utredningen.

Inom hyreslagstiftningen definieras småhusen som en- eller tvåfa- miljshus (dessa begrepp förekommer på flera ställen i 12 kap. jorda- balken). Emellertid menar vi att detta inte är någon lämplig samlings- beteckning för i vart fall bostadsrättsföreningamas radhus. Eftersom dessa ägs av föreningarna och dessutom regelmässigt är uppförda på en registerfastighet, passar inte den nyss nämnda hyresrättsliga defr- nitionen. I stället menar vi att begreppet "småhus" mycket väl kan tas in i bostadsrättslagen med den innebörd vi tidigare har redogjort för. I så fall skulle i detta avseende parallellitet uppkomma i förhållande till lånebestämmelsema.

2.9.2. Konsumenträttsliga aspekter

Enligt våra huvuddirektiv (s. 9) skall vi i första hand behandla de konsumenträttsliga problem som kan uppstå vid nyproduktion och upplåtelse av bostadsrätt i form av småhus. I detta sammanhang bör framhållas att det särskilt inom s. k. byggmästarbildade föreningar finns en risk för att en sådan intressegemenskap uppstår mellan för- eningen och entreprenören som, i förhållande till de enskilda med— lemmarna, resulterar i konflikter av bl.a. konsumenträttslig natur. Men även den verksamhet som bedrivs av de på bostadsrättsmark- naden etablerade organisationema kan ge upphov till sådana problem.

Med byggmästarbildade föreningar avses att föreningsbildningen genomförs på initiativ av en utomstående byggmästare. Därefter ingår det i mönstret att föreningen tecknar ett entreprenadavtal med bygg- mästaren avseende exempelvis byggnation av föreningens hus. I ett senare skede lämnar byggmästaren regelmässigt över föreningsled- ningen till de boende. Under själva entreprenaden har det i vart fall tidigare hänt att entreprenören missbrukat sin ställning i olika avseen- den. Bl. a. av denna anledning innehåller BRL bestämmelser om eko—

nomisk plan och förbud mot förhandsavtal. Vidare stadgas i BRL att säkerhet måste ställas i viss ordning innan bostadsrätt upplåts.

Som nämnts i föregående avsnitt (2.9.1) har småhusköpsutred- ningen framlagt ett förslag till lag om förvärv av nya småhus (SOU 1986: 38). Förslaget, som för närvarande bereds i justitiede- partementet efter att ha remissbehandlats, har till stora delar utfor- mats efter mönster av konsumenttjänstlagen (1985 : 716). Lagförslaget omfattar därför endast avtal mellan en näringsidkare i dennes yrkes- mässiga verksamhet och en konsument (om avtalet avser bl. a. "förvärv av fastighet eller tomträtt till vilken hör ett nytt bostadshus, som huvudsakligen är avsett att användas av en eller två familjer under hela året eller del av året").

I betänkandet (s. 120) framhålls att med konsument avses en enskild fysisk person som i sammanhanget huvudsakligen uppträder i egen- skap av privatperson. Därför påpekas (s. 253) att förslaget inte gäller avtal där förvärvaren eller beställaren är en juridisk person. Vad beträffar bostadsrättsföreningamas småhus medför detta att småhus- köpsutredningen inte går närmare in på de speciella problem som kan vara förknippade med den aktuella upplåtelseformen, eftersom det således är föreningen som är köpare eller beställare av husen (s. 125 i betänkandet).

Visserligen kan det uppstå särskilda problem ur konsumentsynpunkt när det gäller upplåtelse av bostadsrätt i småhus. I det sammanhanget bör dock framhållas att man i stor utsträckning litar på den verksam— het som organisationerna på bostadsrättsmarknaden bedriver. Vad gäller de byggmästarbildade föreningarna har dessa numera anpassat sig till de rutiner som utvecklats av AB Bostadsgaranti (garanti- förbindelser m.m.). Det bör även noteras att om föreningen har statliga lån brukar en kommunal representant finnas. Vidare garan- terar lagen att de boende åtminstone får minoritetsrepresentation i styrelsen (56 & BRL).

Sammantaget anser vi att de frågor som vi nu har berört inte är av sådan att att de bör föranleda någon särlagstiftning i bostadsrättsla- gen. Därmed har vi inte sagt att förhållandena är sådana att åtgärder inte behöver vidtas i någon form. Vi menar emellertid att det inte är ändamålsenligt för oss att inom ramen för vårt utredningsarbete gå närmare in på sådana rent konsumenträttsliga frågor som ligger något

vid sidan av bostadsrättslagstiftningen. På några punkter vill vi dock återkomma.

Vad gäller ekonomisk plan har AB Bostadsgaranti framhållit i yttrande till oss att det inom vissa småhusföreningar åligger de en- skilda bostadsrättshavama att själva sluta leveransavtal för vatten, av- lopp, elektricitet samt sophämtning och även själva betala dessa driftskostnader till leverantören. Vidare har påtalats att en del små- husföreningar saknar s.k. inre reparationsfond, varför bostadsrätts- havama i dessa fall måste avsätta medel för nödiga reparationer efter eget val. Dessa kostnader kommer således att ligga utanför vad bostadsrättsföreningen debiterar bostadsrättshavaren i årsavgift. Därför, framhålls det vidare, bör föreningens styrelse från kon- sumenträttslig synpunkt ange i den ekonomiska planen den ungefärliga kostnad som bostadsrättshavaren själv får svara för utöver årsav- giften. Vi föreslår att motsvarande ändring görs i (bilagan till) bostadsrättskungörelsen.

I 18 och 19 åå BRL finns regler om fysiska fel och brister i den upplåtna lägenheten (småhuset). I huvudsak motsvarande bestäm— melser återfinns i hyreslagstiftningen. Föreningen skall således vid tillträdet tillhandahålla lägenheten i avtalat skick eller eljest så att den är fullt användbar för det avsedda ändamålet. Bostadsrättshavaren har rätt att kräva att förekommande fel åtgärdas. Han har vidare rätt till självhjälp, nedsättning av årsavgiften samt skadestånd. Dessutom får han säga upp bostadsrätten om bristen är väsentlig. Sker uppsägning har bostadsrättshavaren även rätt att under en övergångstid lo kvar som hyresgäst (24 å).

lhyresförhållanden omfattar upplåtelsen i de flesta fall en begagnad lägenhet. Hyresgästen har inte rätt att kräva att bostaden skal vara i nyskick. Men när det gäller upplåtelse av bostadsrätt är det oftast så att lägenheten är nyproducerad. Det kan då tyckas att denna skillnad. borde beaktas i större utsträckning i lagstiftningen, särskilt nä- det är fråga om upplåtelser av småhus med bostadsrätt. Vi anser dock att det här ligger närmare till hands att jämföra med de regler som bl. a. konsumentverket har förhandlat fram när det gäller krav på besikt- ning m.m. i förhållande till entreprenören beträffande konsument- ägda småhus. Någon ändring bör därför inte göras i BRL.

I den aktuella frågan tycks man i praktiken ha anpassat sig till verkligheten. Således synes det förekomma att vissa bostadsrätts- föreningar låter den enskilde bostadsrättshavaren företräda för- eningen vid besiktningen av den egna lägenheten (småhuset), under förutsättning att lägenheten har tillträtts. Detta är dock inte någon lämplig ordning i och för sig. Vidare bör här tilläggas att de standardvillkor och garantiåtaganden som förekommer på småhus- marknaden (nyproducerade hus) inte gäller i samma utsträckning om det är en bostadsrättsförening som äger husen (jfr SOU 1986: 38 s. 102-109). Byggfel, eller byggfusk, som förekommit beträffande dessa hus kan således komma att drabba de boende i större omfattning än om de själva ägt husen. För att få statliga lån för nybyggnad av bl. a. småhus som upplåts med bostadsrätt krävs däremot att visst konsu- mentskydd finns för husägaren, se 19 & nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986: 692).

Avslutningsvis bör påpekas att konsumentverket (KOV) har fram- hållit för oss att bostadsrättshavamas försäkringsskydd ofta är brist- fälligt beträffande skador på den fasta egendomen. KOV har vidare uttalat att bristerna är särskilt kännbara när det gäller småhusboende med bostadsrätt. Denna fråga faller dock utanför vårt uppdrag.

2.9.3. Ansvaret för inre och yttre underhåll

I avsnitt 2.8 har vi berört frågor om inre och yttre underhåll vid upplåtelse av bostadsrätt i allmänhet. Det vi nu skall behandla är sådant som är specifikt för bostadsrätt i småhus.

Enligt 26 5 första stycket BRL skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten i gott skick. Av paragrafens andra stycke framgår emel- lertid att denna skyldighet inte omfattar reparation av stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten. Bestämmelsen ifråga reglerar således fördelningen mellan föreningen och bostadsrättsha- varen vad gäller skyldigheten att underhålla lägenheten. Paragrafen motsvarar 41 å i 1930 års lag.

Innebörden av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet är att han, förutom sedvanligt underhåll såsom målning och tapetsering etc., även skall ombesörja och svara för de reparationer som kan behövas.

Bostadsrättshavaren skall vidare avhjälpa de mer omfattande skador som uppstår i lägenheten, vare sig dessa skador uppkommit genom hans eget vållande eller på annat sätt. Från huvudregeln i 26 5 första stycket BRL görs således i andra

stycket undantag för reparation av lägenhetens stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten. Ansvaret för dessa led- ningar åvilar alltid föreningen. Däremot är bostadsrättshavaren underhållsskyldig för andra ledningar i lägenheten. I övrigt meddelas i paragrafens andra stycke vissa specialbestämmelser hänförliga till brand- eller vattenledningsskador. Tredje stycket innehåller en regel om ansvarsfördelningen för den händelse ohyra skulle förekomma i lägenheten. Bestämmelserna i andra Och tredje styckena är på så sätt tvingande att bostadsrättshavaren inte genom stadgeföreskrift kan åläggas ytterligare underhållsskyldighet i de avseenden som där anges. Rörande frågan vad som skall räknas till lägenheten anges följande i Knutsson/Lindqvists kommentar till BRL (s. 73 och 74).

Lagen anger inte vad som skall räknas till lägenhet och vad som hör till huset i övrigt. För undvikande av tvister i denna praktiskt viktiga fråga kan det vara lämpligt att det i föreningens stadgar preciseras vad som skall hänföras till de s. k. inre reparationerna och vad som skall åvila föreningen. Till lägenheten bör i regel räknas rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar. Föreningen bör dock i allmänhet svara för målning av yttersidoma på fönster och ytterdörrar. Till lägenheten kan vidare höra led— ningar av olika slag. Särskilda svårigheter att precisera gränsen mellan föreningens och medlemmarnas underhållsskyldighet torde kunna uppstå när bostadsrättslägenhetema utgörs av radhus eller friliggande hus. I sådana fall synes det särskilt angeläget att reglera gränsdragningsfrågan i stadgarna. Bestämmelserna i första stycket om bostadsrättshavarens underhållsskyldighet kan modifieras genom särskild föreskrift i stadgarna. Inget hindrar således att för- eningen åtar sig att svara för underhållet av samtliga utrymmen i huset. Det torde också vara möjligt att i stadgarna ge föreskrifter om hur underhållet skall skötas. Bostadsrättshavarens underhålls- skyldighet får dock inte utsträckas till att avse annan del av huset än

den egna lägenheten.

Som nyss nämnts kan vissa svårigheter uppstå vad gäller avgräns- ningen av underhållsskyldigheten när bostadsrättslägenhetema utgörs av radhus eller friliggande småhus. Denna boendeform liknar näm- ligen i mångt och mycket det boende som gäller för ägare till en— och tvåfarniljsfastigheter. I det aktuella avseendet föreligger emellertid den väsentliga skillnaden att bostadsrättshavaren normalt inte svarar för yttre underhåll (möjlighen med undantag för fönster och ytter- dörrar), inte heller för reparation av de stamledningar som omnämns i 26 å andra stycket BRL. Som jämförelse bör nämnas att en hyres- värd och en hyresgäst kan avtala bort den förstnämndes underhålls- skyldighet i dess helhet om hyresavtalet avser ett enfamiljshus (12 kap. 15 & jordabalken).

Den fråga som inställer sig blir då om de (i förhållande till bostadsrättshavama) tvingande reglerna i 26 & BRL för småhusens del på något sätt bör anpassas till i första hand det totala ansvar för reparationer och underhåll som åvilar ägare av en- och tvåfamiljsfas- tigheter. Skäl kan anföras både för och emot detta.

Å ena sidan kan man tänka sig att vissa bostadsrättshavare i småhus är intresserade av att ta på sig t. ex. det yttre underhållsansvaret för föreningens hus. Däremot finns det säkert åtskilliga föreningsmed- lemmar som inte vill eller kan åta sig detta. Skulle de ändå bli tvungna till det blir det nog ofta så att bostadsrättshavaren på egen bekostnad får låta någon annan utföra arbetet. En ytterligare komplikation i sammanhanget är att ansvarsskyldigheten i praktiken måste vara en- hetlig. Det torde således knappast vara möjligt att inom samma för- ening låta vissa medlemmar omfattas av den nu aktuella underhålls- skyldigheten medan andra, som inte är intresserade, skulle slippa det. Härutöver bör följande framhållas.

De som förvärvar bostadsrätt i en förening vars stadgar skulle innehålla en föreskrift om skyldighet att svara för t. ex. yttre under- håll får väl bedömas veta redan från början vad de ger sig in på. Mer problematiskt blir det emellertid om denna skyldighet skulle till- komma senare genom stadgeändring. I detta fall synes det naturligt att den enskilde bostadsrättshavaren får en stark ställning vid omröst- ningen på föreningsstämman (jfr 62 5 första stycket första meningen BRL).

Innan vi redovisar våra ståndpunkter i de aktuella frågorna bör även framhållas att, särskilt med avseende på småhusen, vissa tvek— samheter i dagsläget kan uppkomma angående omfattningen av den underhållsskyldighet som åvilar en bostadsrättshavare enligt huvud— regeln i 26 5 första stycket BRL. Ingår i lägenhetsbegreppet t. ex. småhusens vindar (besiktningsbara sådana), källare, garage och vär— mepannor?

Vi är medvetna om att det inom småhusföreningama ofta finns ett uttalat intresse från medlemmarnas sida att själva få utföra det yttre underhållet. Anledningen kan t. ex. vara att man känner solidaritet med föreningen vad gäller kostnaderna, eller att man själva inom vissa ramar ges möjlighet att bestämma färgsättning och liknande. Det är även möjligt att några bostadsrättshavare i småhus uppfattar sig som egnahemsägare, varför de redan av det skälet inte reflekterat över annat än att de även svarar för bl. a. det yttre underhållet av "sitt" hus. Därför menar vi att bostadsrättslagen bör utformas så att småhusföreningamas medlemmar får ta på sig det yttre underhålls- ansvaret för föreningshusen, om en föreskrift om detta tas in i stad- garna. Ett sådant åläggande bör dock endast kunna avse den lägenhet (småhus) som disponeras av respektive medlem. Som en följd av detta kan bostadsrätten förverkas om bostadsrättshavaren försummar sin underhållsskyldighet, under förutsättning att försumligheten bedöms som vanvård.

Avslutningsvis vill vi redovisa den uppfattningen att det inte heller i den nya bostadsrättslagen bör kunna komma ifråga att låta förenings- medlemmama svara för sådana omfattande ingrepp som reparation av stamledningar för vatten och avlopp m.m., inte ens om det gäller friliggande småhus.

2.9.4. Dispositionsråtten till mark

Kring de småhus som vi nu behandlar finns det regelmässigt en tomt. I det avseendet är det inte någon skillnad på friliggande en- eller tvåfamiljsvillor (eller motsvarande) och radhus. Vad gäller villorna är det naturligt att den omkringliggande marken disponeras av de som bor i husen. Dispositionen till bostadsrättsradhusens mark är däremot

ofta delad så till vida att den bostadsrättshavare vars lägenhet på ett naturligt sätt anknyter till ett visst markområde nyttjar den delen av tomten. Därutöver kan det finnas viss gemensam mark. Det nu sagda gäller även för villor och radhus som ägs av de boende eller dispone- ras med hyresrätt.

Enligt gällande rätt kan en bostadsrättsupplåtelse inte innefatta upplåtelse av mark (upplåtelsen skall nämligen avse "hus eller del av hus", se 1 & BRL). En motsvarande princip finns intagen i hyreslag- stiftningen (12 kap. 1 & jordabalken). Av den sist angivna bestämmel- sens andra stycke första meningen framgår emellertid att om hy— resavtalet även innefattar upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, "äger detta kapitel tillämpning på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk". Under någon av dessa förutsättningar kan således ett hyresavtal även innefatta upplåtelse av mark (istället för att arrenderegler blir tillämpliga).

Av våra direktiv framgår att vi skall ta ställning till om det också finns behov av bestämmelser om dispositionsrätten till den mark som en bostadsrättshavare nyttjar.

Vi menar att en bostadsrättsupplåtelse även bör få omfatta ett visst markområde, om marken ligger i anslutning till ett föreningshus och dessutom skall nyttjas tillsammans med huset eller en del av detta. Avgränsningen av ett sådant markområde bör då framgå av upplåtel- sehandlingen, eftersom marken formellt blir en del av lägenheten. Av det sagda torde följa att underhållsskyldigheten för marken kommer att åvila bostadsrättshavaren. Därför kan bostadsrätten förverkas om t. ex. marken vanvårdas. Den föreslagna regeln bör i och för sig gälla generellt, men den får säkert störst betydelse i småhusfallen.

Vi menar att vårt förslag i denna del är av intresse både för för- eningarna och dess medlemmar. Givetvis är det inte nödvändigt att en förening låter sin mark ingå i bostadsrättsupplåtelsema. I så fall är det fortfarande föreningen som ytterst svarar för skötseln. Det är också möjligt att en förening skulle kunna upplåta viss del av marken åt de enskilda medlemmarna och förbehålla resten för gemensamt nytt- jande.

Vårt förslag avser i första hand framtida bostadsrättSupplåtelser. Skulle en förening vars verksamhet redan pågått en tid önska genom-

föra "tilläggsupplåtelser" beträffande tomtmark, synes detta endast kunna ske efter respektive bostadsrättshavares godkännande. Samtidigt kan det bli nödvändigt att tillämpa de bestämmelser i vårt lagförslag som motsvarar 60 & BRL (8 kap. 22 5) samt upprätta ny ekonomisk plan. Vidare bör påpekas att det möjligen kan uppstå vissa skatte- mässiga konsekvenser för de medlemmar vars lägenheter sålunda "utvidgas" med mark (beroende på att ny upplåtelse av hela lägen- heten anses ha skett). I praktiken kommer väl de befintliga förening- arna, liksom tidigare, att i viss omfattning låta de bostadsrättshavare som så önskar sköta "sin" mark själva.

2.10. Anpassning till hyreslagen

Vårt förslag: Nyttjanderätten skall kunna förverkas om bostadsrättshavaren vid upprepade tillfällen inte betalar sin månadsavgift i rätt tid. Vidare införs bestämmelser i bostads- rättslagen om hur avgifterna till föreningen skall betalas. Dessutom föreslås att bostadsrättshavaren och (ifråga om bo- städer) socialnämnden skall underrättas i vissa avseenden, innan en uppsägning kan verkställas på grund av att månadsavgiften inte betalats i rätt tid. Beträffande andrahandsupplåtelser föreslår vi följande. - Den generella möjlighet som för närvarande finns att utan sty- relsens samtycke upplåta en hel bostadsrättslägenhet till en med- lem i föreningen tas bort. - Vad gäller juridiska personer får föreningen fritt besluta om hur lägenheten får disponeras. - Om en fysisk person upplåter hela sin lägenhet (bostad) i andra hand utan styrelsens samtycke, skall nyttjanderätten inte anses förverkad om bostadsrättshavaren utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd hos hyresnämnden (således i efterhmd) och får ansökan beviljad.

2.10.1. Allmänt

Av våra huvuddirektiv (s. 8) framgår att vi bör överväga i vilken utsträckning bostadsrättslagens regler bör vara anpassade till hyres- lagen (dvs. till 12 kap. jordabalken). Bl.a. bör prövas om inte be- stämmelserna i 44 & hyreslagen om underrättelse och meddelande vid utebliven hyresbetalning bör få sin motsvarighet i bostadsrättslagen. I det sammanhanget, anförs det vidare i direktiven, bör också över- vägas om särskilda regler är påkallade för att förhindra att en bostadsrättshavare regelmässigt kan erlägga årsavgiften för sent utan påföljd. En annan fråga som också tas upp är om bostadsrättsför- eningamas kooperativa karaktär motiverar att reglerna om s. k. andrahandsuthyming av bostadsrättslägenheter utformas på ett annat sätt än motsvarande bestämmelser i hyreslagen (bl. a. mot bakgrund av den situation som uppstår när en juridisk person är bostadsrätts- havare, jfr avsnitt 2.4.2).

I följande avsnitt skall vi behandla dessa frågor, liksom några övriga spörsmål som har framkommit under utredningsarbetet.

Utöver de frågor som vi nu kommer att ta upp finns det säkert ytterligare fall där det kan ifrågasättas om bostadsrättslagen bör vara anpassad till hyreslagen. Tekniskt sett skulle en sådan samordning säkert kunna drivas längre än vad vi gjort genom de förslag vi kom- mer att presentera. Emellertid menar _vi att nyttjandeformema hyres- rätt och bostadsrätt inte kan jämföras fullt ut. Bostadsrätt är ett kool perativt boende med i princip ständig besittningsrätt, genom vilket bostadsrättshavama gemensamt ordnar och ansvarar för sitt boende genom medlemskap i en bostadsrättsförening. I största möjliga ut- sträckning bör föreningarna därför ges möjlighet att sköta sina egna angelägenheter. Av den orsaken bör lagstiftningen inte göras alltför rigorös. Den bör i det aktuella hänseendet främst ge uttryck åt rätts- säkerhetsgarantier samt behandla särskilt angelägna bostadssociala frågor. '

2.10.2 Försumliga avgiftsbetalare Upprepade fall av förverkanden .

Om en bostadsrättshavare dröjer mer än två vardagar efter förfallo- dagen med att betala årsavgiften är bostadsrätten förverkad (33 & första stycket 1 BRL). Men här finns en möjlighet för bostadsrätts- havaren att återvinna bostadsrätten, som vi skall återkomma till. Liksom i andra fall av nyttjanderätt föreligger inte grund för för- verkande om brottet mot förpliktelsema är av ringa betydelse (33 å andra stycket BRL). Förverkandet medför att föreningen är berät— tigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Generellt gäller emellertid i fråga om förfallna avgifter efter det att lägenheten till- trätts, att uppsägning inte får ske om bostadsrättshavaren vidtar rät- telse, dvs. betalar innan föreningen använder sig av sin uppsägnings- rätt (34 5).

Vad gäller årsavgiften finns det, som nämnts," ett system med åter- vinning av bostadsrätten. Detta motsvarar det som gäller i hyresför- hållanden. Om föreningen sålunda har sagt upp bostadsrättshavaren på grund av att årsavgiften inte betalats i rätt tid, får bostadsrättshavaren inte skiljas från lägenheten, om avgiften betalas senast den tolfte var- dagen från uppsägningen. För att det skall kunna konstateras om så har skett får bostadsrättshavaren inte vräkas förrän på den fjortonde vardagen från uppsägningen (35 5). För avhysning av en hyresgäst fordras dessutom att denne genom visst föreskrivet formulär under- rättats om sin återvinningsmöjlighet. Vidare skall, beträffande en bostadshyresgäst, hyresvärden meddela kommunens socialnämnd om uppsägningen och anledningen till denna, så att hyresgästen kan få hjälp därifrån (12 kap. 44 & jordabalken).

En bostadsrättshavare kan således, liksom en hyresgäst, återvinna sin nyttjanderätt vid försummad avgiftsbetalning. Men om hyresgästen vid upprepade tillfällen erlägger hyran för sent, kan han sägas upp och vägras förlängning av hyresavtalet med stöd av 12 kap. 46 & första stycket 2 jordabalken. Bostadsrättshavaren kan däremot återvinna sin rätt till lägenheten hur många gånger som helst utan att föreningen kan bli av med honom.

Av 12 kap. 20 5 andra och tredje styckena jordabalken framgår när hyran i ett hyresförhållande skall anses betald. Huvudregeln synes

vara att hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist (vilket numera måste anses ovanligt) eller under adress som anvisats av denne. Betalning får dock alltid ske genom postanvisning, bankgiro eller postgiro. Sker betalning på post- eller bankkontor till hyresvärdens konto, anses betalningen omedelbart ha kommit hyresvärden tillhanda. Är det fråga om en betalning över eget konto (betalningsuppdrag) så att beloppet dras från det egna kontot och överförs till hyresvärdens konto, anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa när betal- ningsuppdraget togs emot av det förmedlande kontoret, dvs. när det kom fram med posten. Det bör framhållas att om hyresgästen betalar med check, får han se till inte bara att checken kommer fram i tid utan också att hyresvärden kan lyfta beloppet innan betalningstiden utgår (se NJA 1955 s. 399). Någon motsvarighet till de nu genom- gångna reglerna finns inte i BRL. Vi anser emellertid att lagstiftning- en bör tillföras sådana bestämmelser, främst för att tveksamhet inte skall uppkomma i den praktiskt viktiga frågan om, och i så fall när, årsavgiften (månadsavgiften) har betalts.

Visserligen torde det förhålla sig så att betalningsförsummelser endast förekommer i begränsad omfattning inom bostadsrättsför- eningama. Ändå menar vi att det inte kan vara rimligt att, som tidi- gare nämnts, en bostadsrättshavare regelmässigt kan erlägga årsav- giften för sent utan påföljd (bortsett från att han kan bli skyldig att betala dröjsmålsränta och föreningens kostnader rn. m.).

En modell att komma till rätta med upprepade betalningsförse- ningar är att införa en regel som gör det möjligt för de drabbade för- eningarna att säga upp försumliga bostadsrättshavare efter ungefär samma grunder som anges i 12 kap. 46 5 första stycket 2 jordabalken. Enligt den angivna bestämmelsen har en hyresgäst rätt till förlängning av hyresavtalet om han inte "åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas". Eftersom bostadsrätten emel— lertid gäller utan begränsning i tiden kan någon sådan förlängnings- tvist inte förekomma på bostadsrättssidan. Därför menar vi att det är principiellt riktigast att alltjämt behandla frågan inom ramen för bostadsrättslagens förverkandebestämmelser.

Kännetecknande för förverkande är att en objektivt konstaterbar omständighet har inträffat. Som exempel kan nämnas att viss avgift inte har erlagts i rätt tid eller att boendet har misskötts genom uppre-

pade, ej obetydliga störningar. I systemet ingår i princip inte någon sådan intresseavvägning som eljest förekommer mellan kortrahen— tema i samband med förlängningstvister enligt 12 kap. 46 & jordabal- ken (huvudregeln är att hyresgästens situation vägs mot hyresvär- dens).

Vår uppfattning är således att frågan skall prövas med utgångspunkt från bostadsrättslagens förverkandebestämmelser. Detta mecför i sin tur att en eventuell rättng prövning alltjämt kommer att skei fastig- hetsdomstolen ( om det inte är fråga om lagsökningsmål eller mål enligt handräckningslagen, se 10 kap. 1 & lagförslaget).

Enligt 1930 års lag var nyttjanderätten förverkad om bostadsrätts- havaren dröjde med betalning av avgift utöver fjorton dagar eller den längre tid som kunde vara bestämd i stadgarna från det föreningen efter förfallodagen skriftligen hade anmanat honom att betala. Bostadsrättskommittén (1962 års) pekade emellertid på att det före- kom i inte obetydlig utsträckning att bostadsrättshavare sattei system att betala årsavgiftema först när de fått anmaning från föreningen och respittiden i det närmaste gått ut. Kommittén föreslog dirför att regeln i 1930 års lag borde kompletteras med en bestämmelse att nyttjanderätten var förverkad om bostadsrättshavaren i betydande omfattning underlät att betala årsavgift på förfallodagen och inte på tillsägelse framdeles iakttog förfallodag (SOU 1969: 4 s. 228). Departementschefen fann dock att den föreslagna bestämmelien i allt- för hög grad gav utrymme för en skälighetsbedömning. Därför kunde han inte ansluta sig till förslaget (prop. 1971: 12 s. 130). I stålet utfor- mades förverkandereglema vid underlåtenhet att betala årsaxgift efter förebild av motsvarande hyresbestämmelser ( 12 kap. 42-44 55 jorda- balken). Bostadsrättshavaren har således i fråga om årsavgift alltid en frist om två vardagar för betalning samt en frist om tolv vardagar för återvinning.

Vi menar att det i och för sig skulle vara möjligt att infört en regel som uttalar att rätten till återvinning bortfaller om det visar sig att bostadsrättshavaren under den senaste tiden vid upprepade tillfällen förverkat nyttjanderätten på grund av dröjsmål med benlning av årsavgift. Emellertid anser vi att en sådan modell, vilker. i så fall skulle kunna intas som ett undantag till huvudregeln om återvinnings- rätt, inte är lämplig, bl. a. av det skälet att den inte på ett godtagbart

sätt går att inordna i det traditionella förverkandesystemet. Vid bedömningen av en förverkandefråga i t. ex. ett handräcknings- eller lagsökningsmål måste man i vart fall enkelt kunna avgöra om bostadsrättshavaren fått tillbaka nyttjanderätten genom betalning.

En lämpligare lösning är istället att införa en ny punkt i bostads- rättslagens förverkandekatalog. Enligt denna punkt skulle nyttjan- derätten vara förverkad om bostadsrättshavaren, genom att vid upp— repade tillfällen inte betala årsavgift (månadsavgift) i rätt tid, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att han skäligen inte bör få behålla nyttjanderätten. Således skulle föreningen även i ett sådant fall vara berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Syftet är givetvis att denna nya förverkandegrund inte skall vara kopplad till återvinningsrätten.

Vårt förslag har utformats med 12 kap. 46 & första stycket 2 jorda— balken som förebild. Det innebär att det i förverkandefrågan skall ske en intresseavvägning mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrätts- havaren. Prövningen kommer främst att inriktas på frågan om betal- ningsförsummelsema är så allvarliga att nyttjanderätten skall för- verkas. Därutöver skall emellertid -— i motsats till vad som normalt gäller i förverkandefall — hänsyn också tas till bostadsrättshavarens intresse av att ha kvar lägenheten.

Avsikten är att prövningen enligt hyreslagen och bostadsrättslagen skall ske utifrån samma kriterier. Det finns således enligt vår mening. inte något skäl att tillåta att en bostadsrättshavare gör sig skyldig till betalningsförsummelser i större utsträckning än en hyresgäst.

Av rättsfall från bostadsdomstolen framgår att det nästan genom- gående har varit omfattningen av betalningsförsummelsema som av— gjort om hyresgästen tvingats flytta eller fått bo kvar. Vid intres- seavvägningen har endast mycket starka sociala skäl på hyresgästsidan lett till att hyresgästen har fått behålla lägenheten.

Självfallet kan det många gånger vara lämpligt att företrädare för föreningen vid upprepade betalningsförsummelser tar en personlig kontakt med bostadsrättshavaren för att få till stånd en rättelse. Det bör framhållas att om bostadsrättshavaren mister nyttjanderätten till lägenheten har han ändå rätt till värdet av bostadsrätten (jfr 37 & BRL). Sedan föreningens skuld reglerats kan bostadsrättshavaren exempelvis använda återstoden till att skaffa ny bostad.

Avsikten är att den nya förverkandebestämmelsen främst skall till- lämpas när föreningen har försökt komma till rätta med bostadsrätts- havarens förseningar genom betalningspåminnelse, krav och upp— sägning, men denne trots det fortsätter att betala för sent. Meningen är alltså inte att föreningen stillatigande skall låta betalningsförsum- melsema fortgå under en längre tid för att sedan direkt säga upp bostadsrättshavaren enligt den nu föreslagna regeln.

Avslutningsvis anser vi att någon ändring i sak inte behöver göras i bestämmelserna i 36 & BRL (jfr 12 kap. 6 & jordabalken). I ett sådant nu aktuellt fall bör bostadsrättshavaren därför få bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från upp- sägningen, om inte rätten ålägger honom att flytta tidigare.

Underrättelse m. m. enligt 12 kap. 44 5 jordabalken

Som tidigare nämnts kan en hyresgäst avhysas på grund av dröjsmål med betalning av hyran först sedan denne genom visst föreskrivet formulär underrättats om sin återvinningsmöjlighet. Vidare har framhållits att en bostadshyresgäst inte kan avhysas om inte hyres- värden dessförinnan meddelat kommunens socialnämnd om upp- sägningen och anledningen till denna. Bakgrunden till den sistnämnda skyldigheten är att socialnämnden skall kunna hjälpa hyresgästen. De nu aktuella frågorna framgår av 12 kap. 44 & jordabalken.

Enligt våra direktiv åligger det oss att särskilt överväga om de an- givna bestämmelserna beträffande underrättelse och meddelande vid utebliven hyresbetalning bör få sin motsvarighet i bostadsrättslagen. HSB, Riksbyggen och SBC har samstämmigt i yttranden till oss för- klarat att tillräckliga skäl att tillskapa en sådan likformighet inte före- ligger. . Vi menar att det finns omständigheter som talar både för och emot att komplettera lagstiftningen i det aktuella avseendet. Det bör dock framhållas att det fortsatta resonemanget endast tar sikte på sådana försummelser beträffande månadsavgiften som lett till förverkande enligt 6 kap. 17 & l lagförslaget.

Eftersom en bostadsrättshavare även enligt vårt förslag kan åter- vinna nyttjanderätten är det i och för sig rimligt att den försumlige

medlemmen underrättas om sin återvinningsmöjlighet i anslutning till att denne sägs upp. Ett meddelande till socialnämnden om upp- sägningen och anledningen till denna kan väl alltid sägas ha betydelse från bostadssocial synpunkt.

Emellertid menar vi att skillnaderna mellan upplåtelseformema hyra och bostadsrätt också måste beaktas. Således är bostadsrätts- havaren medlem i den (ekonomiska) förening som avgiften skall erläggas till. Med andra ord har han själv, även sett från föreningens synpunkt, ett intresse av att han fullgör sina skyldigheter. Vidare bör framhållas att om en motsvarighet till de nu aktuella bestämmelserna i 12 kap. 44 & jordabalken skulle införas i bostadsrättslagen, kommer detta att innebära ytterligare administrativa pålagor för föreningarna. Slutligen kan vi inte bortse från att bostadsrätten kan pantsättas för lån (om inte denna möjlighet redan utnyttjats maximalt), vilket kan användas till att betala den aktuella avgiften.

Trots det sist sagda menar vi att skälen för att i det aktuella avseen- det samordna de båda upplåtelseformema väger över. Därför föror- dar vi att det i bostadsrättslagen införs en motsvarighet till det system med underrättelse och meddelande vid utebliven hyresbetalning som förekommer i 12 kap. 44 & jordabalken (med undantag för att avgiften inte bör kunna deponeras, se avsnitt 2.lO.4).

2.10.3. Andrahandsupplåtelse

Grundprincipen i BRL är att en bostadsrättshavare själv skall dispo- nera sin lägenhet. Emellertid har särskilda regler tillskapats för att göra det möjligt för bostadsrättshavaren att upplåta lägenheten även till annan än medlem i föreningen (30 & BRL). Enligt 1930 års lag bestämde styrelsen fritt om andrahandsupplåtelse till annan än för- eningsmedlem fick ske eller inte (45 5). Detta gällde såväl bostäder som lokaler. Emellertid ansågs det inte tillfredsställande att styrelsen fick bestämma helt fritt beträffande bostäderna (prop. 1971: 12 s. 127). Numera kan därför en bostadsrättshavare som under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet få hyresnämndens tillstånd till att upplåta lägenheten i andra hand. Givetvis erfordras inte nämndens godkännande om föreningen samtyckt till upplåtel-

sen. Hyresnämndens beslut kan inte överklagas (76 å andra stycket BRL). En kommun som har bostadsrätt till en bostadslägenhet behö- ver däremot inte något tillstånd. Det räcker om kommunen under- rättar styrelsen om att lägenheten har upplåtits i andra hand (30 & tredje stycket BRL).

Det bör observeras att möjligheten till prövning i hyresnämnden är begränsad till bostadslägenhet. (Vad som menas med bostadsägenhet se 2 & fjärde stycket BRL). Vidare bör framhållas att BRL skiljer mellan upplåtelse i andra hand av hela lägenheten (total sublokation) och inrymmande av utomstående personer i lägenheten (partell sub- lokation). Bestämmelserna om total sublokation finns i förevarande paragraf (30 & BRL) och reglerna om partiell sublokation i 315 BRL.

Tillstånd till andrahandsupplåtelse av en bostadslägenhet skall enligt 30 å andra stycket BRL lämnas om bostadsrättshavaren har beaktans- värda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid och förenas med villkor (se prop. 1971: 12 s. 128).

Att bostadsrättshavaren under viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet antyder att arrangemanget skall vara tillfälligt. Man skall således kunna räkna med att han återkommer till lägenheter.. Vidare krävs att bostadsrättshavaren måste ha ett fullgott skäl för at upplåta lägenheten under sin bortovaro, t. ex. sjukdom, arbete eller studier på annan ort (SOU 1969: 4 s. 226). Tillstånd har därför vägrats när bostadsrättshavaren flyttar till annan bostad men ändå önskar behålla bostadsrätten av något skäl.

Föreningen kan ha befogad anledning att vägra samtycke framför allt med hänsyn till att den som istället kommer att disponera lägen- heten är mindre skötsam. Däremot spelar dennes ekonomi inte någon roll, eftersom det ju är bostadsrättshavaren som svarar för att t. ex. årsavgiften erläggs i rätt tid.

Bostadsrätten kan förverkas om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand (33 5 första stycket 2 BRL).

De nu aktuella reglerna motsvarar de bestämmelser som gäller beträffande hyra (se 12 kap. 39, 40, 42 och 70 åå jordabalken). Också tillämpningen av de båda regelsystemen har i hög grad kmrmit att. överensstämma, eftersom lagtextens likformighet inbjuder till detta.

Det bör dock framhållas att den praxis som förekommer är svår att överblicka, eftersom hyresnämndens beslut i de aktuella frågorna inte kan överklagas. (Beträffande viss hyresrättslig praxis m. m. hänvisas t. ex. till Bengtsson och Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, andra upplagen, 1985, s. 123 f.).

I våra huvuddirektiv (s. 8) ifrågasätts om inte bostadsrättsförening- amas kooperativa karaktär motiverar att reglerna om s.k. andra- handsuthyming av bostadsrättslägenheter utformas på ett annat sätt än motsvarande bestämmelser i hyreslagen. I det sammanhanget fram- hålls det vidare att vissa problem tycks förekomma, t. ex. när juri- diska personer förvärvar bostadsrätt i syfte att hyra ut lägenheten som personalbostad e. d. Därför har vi, med utgångspunkt från våra till— äggsdirektiv, tidigare föreslagit att en bostadsrättsförening efter fritt skön får vägra en juridisk person inträde i föreningen (avsnitt 2.4.2).

Eftersom bostadsrätten närmar sig det direkta ägandet kan det tyckas att en bostadsrättshavare som är en fysisk person principiellt borde ha större rätt till andrahandsupplåtelse än en hyresgäst (gäller i första hand bostäder). Att bostadsrättshavaren under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadsrättslägenhet bör därför måhända tolkas mindre snävt än vid hyresrätt. Sålunda borde kanske arbete och stu- dier på annan ort kunna godtas, även om studiera respektive arbetet inte beror på någon tvångssituation eller inte är i linje med vad bostadsrättshavaren tidigare sysslat med. Det har för övrigt påpekats att praxis redan fått en sådan "glidning".

Konsekvenserna av den antydda ordningen skulle emellertid kunna bli att spekulationen på bostadsmarknaden ökar, eftersom bostads- rätter i större utstäckning än nu skulle kunna förvärvas enbart i syfte att sälja dem vidare inom några år. Eftersom det inte är ett intresse för lagstiftaren att medverka till sådana spekulationer genom att göra det lätt för bostadsrättshavaren att t. ex. hyra ut lägenheten i avvaktan på vidareförsäljningen, har det föreslagits att särskilt starkaskäl borde krävas för upplåtelse i andra hand av bostadsrättslägenhet som innehafts mindre än tre år.

I sak förordar vi inte någon förändring vad gäller de grund- läggande förutsättningama för andrahandsupplåtelse av en bostads- rättslägenhet. Således menar vi att huvudregeln beträffande bostads- lägenheter alltjämt bör vara att bostadsrättshavaren inom viss tid skall

återkomma till lägenheten. Liksom nu är fallet bör dessutom krävas att bostadsrättshavarens skäl för upplåtelsen är beaktansvärda samt att föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke till denna. Emellertid anser vi att den generella möjlighet som finns i gällande rätt (30 5 första stycket BRL) att utan styrelsens samtycke upplåta en bostadsrättslägenhet (bostad eller lokal) i dess helhet till medlem i föreningen, bör tas bort. Enligt vår mening finns det inte några bärande skäl för att behålla denna ordning. Föreningarna bör således ha kontroll över och kunna överblicka samtliga andrahandsupp- låtelser.

Det kooperativa synsättet förutsätter att bostadsrättshavaren deltar i föreningens angelägenheter. Föreningsarbetet försvåras, eller omöj- liggörs, om bostadsrättshavama inte själva bor i lägenheterna. Detta medför i sin tur att en andrahandsupplåtelse mer eller mindre bör ses som en nödlösning.

Under utredningsarbetet har flera föreningar påtalat för oss att andrahandsupplåtelsema vållar dem problem, bl. a. för att tillämp- ningen av 30 & BRL har liberaliserats i hyresnämnden. Det nu (och tidigare) sagda innebär att vi har övervägt att föreslå en skärpning av förutsättningarna för andrahandsupplåtelse enligt paragrafens andra stycke (bostäder).

Emellertid anser vi oss inte kunna bortse från det motsvarande system som finns i hyreslagstiftningen, i vart fall om man ser det från de boendes synpunkt. Sammantaget menar vi att det är en rimlig utgångspunkt att tillämpningen av bostadsrättslagen och hyreslagen bör överensstämma i det aktuella avseendet, vilket också lagtextens likformighet antyder. Den praxis som har etablerats vad gäller andra- handsupplåtelse av hyreslägenheter bör i detta sammanhang vara väg- ledande. Om tillämpningen anpassar sig i denna riktning behöver någon saklig ändring inte göras i denna del. Vi lämnar frågan med detta konstaterande.

Som tidigare nämnts kan en juridisk person, som har beviljats medlemskap i en bostadsrättsförening, komma i den situtationen att medlemmen inte kan disponera den aktuella lägenheten. Anledningen till detta är att den juridiska personen inte själv kan bebo lägenheten (se det i avsnitt 2.4.2 citerade beslutet från hyresnämnden i Göteborg). I ett sådant fall ligger det nära till hands att anse, vilket

har framhållits från flera håll, att föreningen har godtagit att lägen- heten upplåts till någon som skall bebo den utan att vara medlem i föreningen.

Som vi emellertid föreslagit i det föregående bör föreningarna, från kooperativ synpunkt, fritt få avgöra om juridiska personer skall kunna beviljas medlemskap eller ej. Med denna utgångspunkt är det mest tillfredsställande om frågan hur de aktuella bostadslägenhetema skall disponeras, avgörs i anslutning till att medlemskapet prövas.

Vi anser därför att det är mest ändamålsenligt att låta såväl med— lemsprövningen beträffande juridiska personers förvärv av bostäder — liksom frågan under vilka närmare förutsättningar lägenheten får upplåtas i andra hand — fritt ankomma på föreningarna (om det inte är fråga om en kommun).

Det nu sagda medför i normalfallet, att den juridiska person som avser att förvärva bostadsrätten till en bostadslägenhet, dessförinnan bör överenskomma med föreningen om under vilka förutsättningar lägenheten får disponeras om medlemskap beviljas. Ändamålet med upplåtelsen bör således klarläggas redan i detta skede. De juridiska personer som vid ikraftträdandet redan erhållit ett samtycke från för- eningen, exempelvis ett tidsbegränsat sådant, att upplåta lägenheten i andra hand, bör underkastas de nya reglerna när det tidigare villkoret löpt ut.

Vårt förslag innebär att det fortsättningsvis endast är den bostads- rättshavare som är en fysisk person som kan påkalla prövning i hyresnämnden (liksom tidigare endast beträffande upplåtelse av en bostadslägenhet). Vad gäller denna kategori menar vi att om upplå- telse skett utan föreningens samtycke, bör, i likhet med vad som numera gäller inom hyresrätten (12 kap. 42 5 första stycket 2 jorda- balken), nyttjanderätten inte anses förverkad om bostadsrättshavaren utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd hos hyresnämnden i efterhand och får ansökan beviljad.

Avslutningsvis bör framhållas att det nyligen har gjorts viss änd— ring i 12 kap. 40 & jordabalken, innebärande att också en lokalhyres- gäst kan få hyresnämndens tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand (prop. 1987/88: 146, BoU 21, rskr. 344, SFS 1988: 927). Samtidigt har även viss ändring gjorts i 12 kap. 23 & jordabalken, vilken bestämmelse för närvarande motsvarar 25 & BRL.Vi anser

dock inte att motsvarande ändringar bör göras i bostadsrättslagstift- ningen. Skälet till detta är främst att det inte finns behov av skydds- regler i lagstiftningen i samma utsträckning för en bostadsrättshavare som för en hyresgäst.

2.10.4. Övrigt

Under utredningsarbetet har även ifrågasatts om det inte också i vissa andra avseenden finns skäl att bringa bostadsrättslagen i överens- stämmelse med hyreslagen. Sålunda har bl. a. följande frågor tagits upp.

0 Enligt 12 kap. 16 å första stycket 3 jordabalken gäller bestämmelserna i 10—12 åå, om hinder eller men uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. En liknande regel i 21 å BRL förutsätter emellertid att det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. Det har framhållits att det bör övervägas om denna skillnad är motiverad.

0 Vidare har det ifrågasatts om inte någon motsvarighet till bestämmelserna i 12 kap. 16 å andra stycket jordabalken om åtgärdsföreläggande också bör gälla i fråga om underhåll som åvilar en bostadsrättsförening. o Dessutom har antytts att bestämmelserna i 29 å BRL om för- eningens rätt att få tillträde till lägenheten bör preciseras efter mönster av 12 kap. 26 å jordabalken.

Vi har tidigare (avsnitt 2.10.1) framhållit att det inte är ändamåls- enligt att i alla tänkbara avseenden samordna bostadsrättslagen med hyreslagen. I de nyss angivna fallen anser vi att någon sådan samord- ning inte är påkallad.

Slutligen bör följande framhållas. Av 12 kap. 21 å jordabalken framgår att en hyresgäst i vissa fall har rätt att deponera hyran hos länsstyrelsen. Detta kan förekomma när hyresgästen har rätt till ned- sättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller om han har någon annan motfordran hos hyresvärden. Vidare kan deposition förekomma då tvist råder om hyrans storlek. Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen får hyresvärden inte

göra gällande att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det de- ponerade beloppet inte betalats till honom. Även om hyresgästen bedömt situationen fel, anses han inte ha begått något kontraktsbrott, hyresvärden kan ju efter depositionen alltid vara säker på att i sinom tid få ut sin hyra. Det är dock viktigt att notera att det enbart är det tvistiga beloppet som får deponeras hos länsstyrelsen. Institutet har inte någon motsvarighet i BRL. Frågan kan dock ställas om det finns skäl att införa en liknande ordning.

Tvister om årsavgiftens storlek torde sällan förekomma inom bostadsrättsföreningama. Avgiften fastställs vid varje tidpunkt av sty- relsen på ett förhållandevis okomplicerat sätt. Dessutom finns det inte någon egentlig överprövningsmöjlighet (som beträffande prövning av hyresvillkor). Över huvud taget torde det vara ovanligt med sådana nu aktuella ekonomiska tvister mellan föreningarna och dess med- lemmar. 1 det sammanhanget bör man kunna utgå ifrån att en bostadsrättsförening, om en tvistig fråga uppkommer, alltid fullgör den skyldighet som föreningen tar på sig eller blir ålagd. Beträffande själva lägenheten är det i normalfallet bostadsrättshavaren som skall svara för det inre underhållet, varför några tvister i den delen knap- past torde uppkomma. Det nu sagda medför att vi inte heller i detta fall anser det nödvändigt att samordna bostadsrättslagen med hyres- lagen.

2.11. Avgiftssystemet

Vårt förslag: Vissa äldre avgiftstyper mönstras ut. Beteck- ningen grundavgift byts ut mot insats och beteckningen nsavgift byts ut mot månadsavgift. I fortsättningen skall föreningarna ha rätt att ta ut följande avgifter av bostadsrättshavama: irsats och månadsavgift samt, om det anges i stadgarna, upplåtelsea'gift och överlåtelseavgift. Begränsningar införs beträffande möligheten av att ta ut upplåtelseavgift av hyresgäster i samband ned om— bildning av hyresrätt till bostadsrätt. En förening får iite ta ut några särskilda avgifter för sådana åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av bostadsrättslagen elle' andra författningar.

2.11.1. Inledning

1 BRL saknas sammanhållna regler om de avgifter som en förening har rätt att ta ut av bostadsrättshavama. Av 44 å, som ]qutVlS tar upp vad en förening är skyldig att ange i sina stadgar, fnmgår dock indirekt (punkt 4—7) att föreningen kan ta ut inträdesavgi't, upplåtel- seavgift, årsavgift och vissa andra typer av avgifter. Bestänmelser om grundavgift finns bl. a. i 6 och 57 åå. Det nuvarande regelsystemet ger anledning till tvecan om en bostadsrättsförening har rätt att ta ut särskilda avgifter, tid sidan av de i lagen angivna, för åtgärder som föreningen är skyltig att vidta enligt BRL. Bl. a. har lagligheten av s.k. överlåtelseavgifter satts ifråga. Sådana avgifter tas ut för att täcka kostnader föradministra- tionen kring en överlåtelse av bostadsrätt. Vi skall senare återkomma till överlåtelseavgiftema. För att belysa den allmänna frågan om föreningarnas möjligheter att ta ut avgifter av bostadsrättshavama vill vi dock redan inledningsvis hänvisa till ett särskilt uttalande av IK i frågan. Med anledning av klagomål mot en länsstyrelse som hade registrerat en bostadsrättsförening vars stadgar innehöll en bestämmelse om rätt att ta ut överlåtelseavgift uttalade JK följande (beslut den 19 januari 1987, dnr 3483—85-21).

Bostadsrättslagens 44 å kan sägas ge anledning till två frågor. Den första blir om bestämmelsen avser att uttömmande reglera de avgifter som en bostadsrättsförening får ta ut eller om det finns möjlighet att i stadgarna föreskriva att även andra avgifter får tas ut. Kan svaret på denna första fråga vara att även övriga avgifter, exempelvis överlåtelseavgift, får tas ut uppkommer i detta fall frå- gan om överlåtelseavgift är en sådan avgift som anges i 44 å 7 bostadsrättslagen och därför måste vara beloppsbegränsad.

Att av lagtextens ordalydelse avgöra om 44 å bostadsrättslagen uttömmande avser att reglera vilka avgifter som får tas ut till en bostadsrättsförening låter sig inte med säkerhet göra. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 1971: 12 s. 139) uttalas endast att paragra- fen anger vilka bestämmelser som måste tas in i bostadsrättsför- enings stadgar för att föreningen skall kunna registreras. 1 bostads- rättskommitténs betänkande Bostadsrätt (SOU 1969: 4), med för- slag till nu gällande bostadsrättslag, angavs (bet. s. 210) att i para- grafen lämnas en uttömmande uppräkning av de frågor som skall behandlas i en bostadsrättsförenings stadgar samt att stadgarna naturligtvis kan innehålla bestämmelser även i andra ämnen än dem som anges i paragrafen. - Dessa förarbetsuttalanden tyder, enligt min mening, närmast på att 44 å bostadsrättslagen avser att reglera vad som måste tas in i stadgarna men att bestämmelsen inte uttöm- mande avser att reglera vad som får intas i stadgarna. Denna stånd- punkt vinner visst stöd av kommentarer till bostadsrättslagen, vilka synes utgå från att även andra avgifter kan tas ut om det anges i stadgama (jfr Knutsson/Lindqvist, Bostadsrättslagen, Sthlm 1972, s. 111 och Victorin/Melz, Bostadsrätt, Sthlm 1983 s. 143). Det kan alltså, enligt min mening, i en bostadsrättsförenings stadgar vara möjligt att låta ange att överlåtelseavgift skall utgå.

Vad gäller frågan om överlåtelseavgiften är en sådan regelbun- den eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgift som anges i 44 å 7 bostadsrättslagen torde det vara svårt att hävda att avgiften kan anses regelbunden i detta ords betydelse. Inte heller kan den sägas vara beroende av särskilt beslut om uttaxering eftersom all- män föreskrift om den intagits i stadgarna. I likhet med länsstyrel- sen kan jag således inte finna att överlåtelseavgiften bör anses falla under 44 å 7 bostadsrättslagen. Till följd av denna bedömning kan jag heller inte finna att regeln om maxirnering av avgiften blir till- lämplig.

Vid den översyn av avgiftssystemet som vi enligt våra direktiv (s. 8) skall göra, anser vi att det är påkallat att dra en grän; mellan sådana avgifter som föreningen skall ha rätt att ta ut av bostadsrätts- havama och sådana avgifter som föreningen inte får ta ut. En ut- gångspunkt som vi därvid tror tjäna såväl föreningens som bostads- rättshavarens intressen bäst är, att kostnadema för sådan löpande verksamhet som föreningen på grund av bestämmelserna i BRL eller annan lagstiftning är skyldig att upprätthålla, bör bäras av medlem- marna gemensamt, dvs. utan särskild avgiftsdebitering.

I det följande tar vi i tur och ordning upp de avgifter som vi anser att föreningarna bör ha rätt att ta ut av bostadsrättshavama, nämligen insats, månadsavgift, upplåtelseavgift och överlåtelseavgift. Under rubriken övriga avgifter kommer vi därefter in på den gränsdrag- ningsfråga som vi angivit. Vi lämnar där också förslag till utmönst- ring av vissa avgifter som anges i BRL.

2.11.2 Grundavgift — insats

Grundavgiften är den kapitalinsats i föreningen som en bostadsrätts- havare gör när bostadsrätt upplåts första gången. Avgiften .ngår som en del av husets finansiering och tas därför regelmässigt Jpp i den ekonomiska planen, även om det räcker att där ange grundavgiftemas totalbelopp. Avgiften skall också tas upp i upplåtelseavtalet. När bostadsrätten övergår på annan har bostadsrättshavaren ingen rätt att återfå avgiften. Det ekonomiska värde som bostadsrätten represente- rar får denne i stället ta ut via överlåtelseersättningen.

Det är styrelsen som bestämmer grundavgiftemas storlec, om inte stadgarna anger annat. Om grundavgifterna skall ändras, t. ex. genom att bostadsrättshavaren skall tillskjuta ytterligare kapital, beslutas detta dock av föreningsstämman (se 57 å samt 60 å första stycket 1 BRL). Några bestämmelser efter vilka grunder avgifterna skall utgå finns inte. Här gäller som i andra sammanhang att föreningen inom ramen för den s.k. likabehandlingsprincipen har frihet att bestämma avgif- temas storlek. I allmänhet brukar avgifterna bestämmas efter lägen- heternas relativa bruksvärde, dvs. efter sådana faktorer som storlek, planlösning, läge i huset etc.

Under utredningsarbetet har ingenting framkommit som motiverar några förändringar av bestämmelserna om grundavgifter. I anslutning till det allmänna språkbruket föreslår vi dock att beteckningen grund- avgift byts ut och ersätts med insats. Härigenom uppnås en överens- stämmelse med terminologin i lagen om ekonomiska föreningar. Visserligen täcker grundavgiften, utöver andelsrätten i föreningen, också ersättning för en nyttjanderätt, vilket är specifikt för bostads- rättsinstitutet. Vidare har en bostadsrättshavare som tidigare sagts inte heller någon rätt att få tillbaka sin insats när han går ur föreningen, vilket andra medlemmar i ekonomiska föreningar har. Dessa skill- nader motiverar dock enligt vår mening inte att beteckningen insats förbehålls kapitalinsatser i andra ekonomiska föreningar än bostads- rättsföreningar.

2.11.3. Årsavgift — månadsavgift

Årsavgiftema i en förening avser att täcka föreningens löpande utgif— ter för framför allt drift, underhåll och kapital (jfr hyra). Avsättningar till reparationsfonder m. m. görs också via årsavgift- ema. Så gott som alltid betalas avgifterna månadsvis. Avgifterna be- stäms av styrelsen efter de grunder som skall anges i stadgarna (se 44 å 6 samt 57 å BRL).

Det vanliga är att grundavgifterna fungerar som fördelningsgrund' när det gäller att fastställa årsavgiftema. Men det är även möjligt att använda sig av andra normer, exempelvis bostadsrätternas lägen- hetsytor eller särskilt fastställda andelsvärden. Det är inte heller något som hindrar att olika beräkningsgrunder tillämpas beroende på av- , giftsändamålet. Det är t. ex. möjligt att fördela kostnaden för värme och vatten m.m. efter storleken på lägenheten, medan andra kost- nader fördelas efter grundavgiften.

Vi har inte funnit anledning till anmärkning mot tillämpningen av BRL:s bestämmelser om årsavgift. Den gällande regleringen bör där- för bestå. Beteckningen årsavgift har dock kritiserats och är enligt vår mening mindre lämplig med hänsyn till att avgifterna oftast betalas per månad. Vi föreslår därför att den enklare beteckningen månadsavgift tas upp i lagen.

2.11.4. Upplåtelseavgift

Upplåtelseavgift är en särskild avgift som bostadsrättsföreningen kan ta ut jämte insatsen när bostadsrätt upplåts. En förutsättning är dock att stadgarna ger föreningen en sådan rätt (44 å 5 BRL). Grunderna för avgiftens beräkning behöver däremot inte anges. Avgiften bestäms i stället fritt av styrelsen (57 å BRL). Den skall anges i upplåtelse- handlingen (6 å).

Tanken är att upplåtelseavgift skall kunna tas ut främst i de fall en viss lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt först sedan föreningens verksamhet har pågått någon tid. Under denna tid kan bostadsrätternas värde ha stigit utöver grundavgifterna genom att föreningens behållna kapital har ökat, t. ex. till följd av att föreningens län har amorterats ned. Genom att föreningen får ta ut en upplåtelseavgift kan den nytillträdande bostadsrättshavaren avkrävas kompensation för denna värdeökning. Grundavgiften för den aktuella bostadsrätten behöver då inte sättas högre än grundavgifterna för övriga bostadsrätter och rubbar därför inte heller det inbördes förhållandet mellan grund- avgifterna.

Rätten att ta ut upplåtelseavgift motsvarar närmast den möjlighet som fanns enligt 1930 års lag att ta ut ersättning för rätten att teckna bostadsrätt. Beträffande bakgrunden till avgiften kan hänvisas till SOU 1969: 4 s. 210, prop. 1971: 12 s. 140, Knutsson - Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 109 samt Victorin — Melz, Bostadsrätt, 3:e uppl. s. 167—168 samt Siljeström - Svennegård, Lagen om bostadsrättsför- eningar, 5:e uppl. s. 21.

Numera används upplåtelseavgifter i flera sammanhang. Vi vill särskilt nämna den möjlighet som föreligger att differentiera villko- ren mellan gamla och nya medlemmar i samband med större om- byggnadsåtgärder. Vi har utförligt beskrivit detta i anslutning till av- snitt 2.8 (se bilaga 3, avsnitt 5). Det blir vanligare att vindar tas i an- språk för lägenheter som upplåts med bostadsrätt. Upplåtelseavgifter förekommer också i dessa sammanhang. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är det vidare vanligt att upplåtelseavgifter tas ut av de hyresgäster som successivt ansluter sig eller av nytillkommande boende i huset.

Upplåtelseavgifter tas i dag sällan ut med utgångspunkt i bostads- rättens ökade andel i föreningens behållna tillgångar. Det vanliga är i stället att föreningama genom avgiften söker kompensera sig för bostadsrättens marknadsvärde. Upplåtelseavgiften tas därför ofta ut som en mellanskillnad mellan grundavgiften (insatsen) och bostads- rättens marknadsvärde. Med tanke på de ofta betydande differenser som på sina håll numera föreligger mellan grundavgift och mark- nadsvärde, kan därför upplåtelseavgifter många gånger tas ut med ansenliga belopp.

Upplåtelseavgiftema fyller en praktisk funktion. I den mån olägen- heter kan sägas föreligga med de ofta höga avgifter som tas ut, ser vi detta som ett utslag av de olägenheter som över huvud taget är för- enade med den prisutveckling som skett på bostadsrätter under senare år. Det ligger utanför vårt uppdrag att gå in på sådana frågor. Vi anser det emellertid påkallat med en viss begränsning av föreningar- nas rätt att ta ut upplåtelseavgifter i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och vill i denna del anföra följande.

Som vi föreslagit i avsnitt 2.5 skall varje hyresgäst som ansöker om medlemskap inom ett år från fastighetsförvärvet vid en ombildning ha rätt att bli medlem i föreningen. Som huvudregel har varje hyresgäst som är medlem också rätt att förvärva bostadsrätt till sin lägenhet. Hyresnämnden kan vidare enligt förslaget förelägga föreningen vid vite att upplåta bostadsrätt och, i syfte att motverka kringgåenden, fastställa villkoren för bostadsrättsupplåtelsen.

Det förekommer i dag att hyresgäster som av föreningen en gång erbjudits förvärv av bostadsrätt, men tackat nej, sedermera ångrar sig. Föreningarna brukar emellertid då som förutsättning för upplå— telse kräva att hyresgästen betalar en upplåtelseavgift. Ofta uppgår avgiften jämte insatsen till hälften av bostadsrättens marknadsvärde eller mera. I många fall beror föreningarnas förhållningssätt i dessa fall säkerligen på att man misstänker att hyresgästen efter ett förvärv omedelbart skall sälja bostadsrätten med god förtjänst. Förfarings- sättet kan enligt vår mening många gånger dock anses oskäligt mot en hyresgäst som faktiskt önskar bo kvar i huset men av olika skäl kan ha haft svårt att bestämma sig för ett bostadsrättsförvärv. Det framstår därför som angeläget att klarare regler ges för den angivna situa- tionen. Å ena sidan bör då beaktas att föreningen har ett legitimt

intresse av att genomföra ombildningen så snabbt som möjligt. Å andra sidan bör en tveksam hyresgäst ges en skälig betänketid utan att behöva riskera höjning av avgiften.

Vi föreslår följande reglering som en komplettering till de nämnda reglerna om hyresgästemas rätt att vid ombildning förvärva bostads— rätt m. m. Upplåtelseavgift skall inte få tas ut förrän efter en månad från det att föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Därefter bör föreningen under en period som sträcker sig intill sex månader från erbjudandet vara berättigad att ta ut en upplåtelseavgift som motsvarar skälig ränta på insatsen (5 å räntelagen, 1975: 635). Efter sexmånadersperiodens utgång bör för- eningen ha full frihet att bestämma om upplåtelseavgiftens storlek. Reglerna bör medverka till att föreningarna lämnar skriftliga er- bjudanden om förvärv till varje hyresgäst som är berättigad till sådant förvärv, vilket i sin tur bör medföra att hyresgästerna får en bättre uppfattning om vad som gäller.

I övrigt är vi inte beredda att föreslå någon reglering av upplå- telseavgiftema.

2.11.5. Överlåtelseavgift

Som framgår av vad vi inledningsvis anfört har det satts ifråga om det är lagligt att föreningar tar ut särskilda överlåtelseavgifter. Det är således fråga om avgifter som tas ut från säljaren eller köparen i samband med att bostadsrätt överlåts. Ett typfall är att en bostads- rättsförening, med eller utan stöd i sina stadgar, själv tar ut den ak— tuella avgiften. Vanligt är emellertid att en bostadsrättsförening inom HSB och Riksbyggen inte själv handlägger den praktiska överlåtelsen. Denna har i stället överlämnats till en regional enhet (HSB-föreningen eller Riksbyggens distriktskontor), vars verksamhet formellt inte om- fattas av BRL. Vid överlåtelse kan den regionala enheten uppbära överlåtelseavgiften för egen räkning. Därutöver synes det även före- komma en del blandformer där både bostadsrättsföreningen och den regionala enheten är inblandade och som innebär att överlåtelseavgif- tema helt eller delvis tillgodoförs bostadsrättsföreningen.

Frågan om tillåtligheten av överlåtelseavgifter har behandlats av konsumentverket och också varit föremål för tvister vid domstol.

Frågan har som nämnts även behandlats av justitiekanslern (JK) med anledning av ett ärende om registrering av en bostadsrättsförening (se avsnitt 2.1 1.1). Något entydigt svar på frågan om överlåtelseavgifter- nas laglighet kan enligt vår mening dock inte anses föreligga. Frågan bör därför tas upp till lagstiftning. Vi gör i denna del följande över- väganden.

En överlåtelse utgör ett naturligt led i innehavet av en bostadsrätt. Av bestämmelserna i BRL följer att föreningen måste vidta vissa åt- gärder i samband med en överlåtelse, framför allt med anledning av köparens ansökan av medlemskap. Enligt stadgarna kan därutöver gälla speciella rutiner. Som tidigare sagts förekommer detta inom de folkrörelsekooperativa organisationerna. '

Inom HSB förutsätts det sålunda att den bostadsrättshavare som vill överlåta sin bostadsrätt skall göra en särskild överlåtelseanmälan till bostadsrättsföreningen med angivande av överlåtelsedag och övriga villkor. Föreningen gör därefter en bedömning av om den föreslagna köparen kan antas som medlem. Sedan medlemskap tillstyrkts och anteckning gjorts huruvida bostadsrätten är pantförskriven vidare- befordras överlåtelseanmälan till HSB-föreningen. Besiktning av lägenheten verkställs och köpeavtal upprättas. HSB—föreningen granskar vidare om köpeavtalet överensstämmer med föreningsstad- gama. Köpesumrnan erläggs till HSB-föreningen, som efter avdrag för säljarens eventuella skulder till bostadsrättsföreningen eller HSB-. föreningen betalar beloppet till säljaren. Om bostadsrätten är pantsatt, kontrolleras att länet har lösts eller att den som förvärvar bostads- rätten har medgetts att överta lånet hos kreditgivaren. När bostads- rättsföreningen erhållit sitt exemplar av överlåtelseavtalet fattar sty- relsen i föreningen beslut om medlemskap.

HSB och Riksbyggen menar att avgörande skäl talar för att bostadsrättsföreningama skall ha rätt att ta ut överlåtelseavgifter av den överlåtande bostadsrättshavaren. SBC anser att överlåtelseavgifter bör förbjudas.

För egen del anser vi att frågan om överlåtelseavgifter i första hand är en fråga som berör förhållandet mellan bostadsrättshavama och föreningen. Om en HSB-förening eller regional enhet inom

Riksbyggen vill ta ut avgifter för en tjänst som de enligt bostadsrätts- föreningens stadgar rutinmässigt skall lämna i samband med en över- låtelse, så är detta dock en sak mellan föreningen och den regionala enheten. Det förefaller mindre praktiskt att den regionala enheten söker komma överens om avgiften genom avtal med de enskilda bostadsrättshavama. Eventuella avgifter från föreningen till den regionala enheten kan i stället regleras i bostadsrättsföreningens stad- gar eller i särskilt avtal.

I de kostnader som bostadsrättsföreningen får bära för att admini— strera en överlåtelse, bör självfallet inte bara det egna arbetet ingå, utan även sådana kostnader som föreningen måste betala till en regio- nal enhet. Det bör givetvis ligga i varje bostadsrättsförenings intresse att minimera dessa kostnader så mycket som möjligt. Vid ett ställ— ningstagande till frågan om överlåtelseavgifter blir emellertid huvud- frågan om kostnaderna för överlåtelseadministrationen slall slås ut på boendekollektivet i bostadsrättsföreningen, eller om de skall bäras av säljaren eller köparen. Man kan givetvis också tänka sig kombina- tioner och olika skäl kan tala för den ena eller andra lösringen.

Inledningsvis har vi gett uttryck för att föreningarnas löpande kostnader på grund av bestämmelserna i BRL som hwudregel bör bäras av medlemmarna gemensamt. Föreningarnas kostnader för överlåtelseadministationen anser vi visserligen vara en sådan kostnad. Mot bakgrund av det starka önskemål från de folkrörelsekooperativa organisationemas sida att behålla den numera etablerade ordningen med överlåtelseavgifter, anser vi emellertid att sådana avgifter bör få tas ut även fortsättningsvis. Förutsättningen är dock att avgifterna sätts efter självkostnadsprincipen och att grunderna för beräkningen klart framgår av bostadsrättsföreningens stadgar. Avgiften får inte göras beroende av köpeskillingen.

De angivna förutsättningarna är numera uppfyllda inom HSB och Riksbyggen. Enligt HSB:s mönsterstadgar får överlåtelseavgiften maximalt uppgå till 2,5 % av basbeloppet (knappt 700 kr. för 1989). Vi anser att detta är en rimlig riktpunkt när överlåtelseavgift skall bestämmas av föreningarna. Skulle det visa sig att föreningarna börjar ta ut högre avgifter än vi förutsatt eller inte klart anger grunderna för avgiftsbestärnmningen i sina stadgar, bör enligt vår mening övervägas att ange grunderna i lag eller helt slopa avgifterna.

2.11.6. Övriga avgifter

Enligt 44å BRL skall föreningen i sina stadgar ange om s. k. in- trädesavgift skall förekomma (p. 4). Sådan avgift kan tas ut av varje ny medlem i föreningen med högst 100 kr. Stadgarna skall också ange "om andra regelbundna eller på särskilt beslut om uttaxering bero— ende avgifter till föreningen än grundavgift, upplåtelseavgift och årsavgift" skall förekomma (p. 7). Avgiften är maximerad till 100 kr. per år och medlem.

Motsvarigheter till de nu angivna avgifterna fanns i 1930 års lag. Maximibeloppen har emellertid inte höjts sedan den lagen trätt i kraft. Något behov av avgifterna tycks numera inte föreligga. Vi förslår därför att de mönstras ut.

Det förekommer att föreningarna tillhandahåller sina medlemmar tjänster eller nyttigheter som inte direkt är kopplade till den i bostadsrätten ingående nyttjanderätten och att avgifter tas ut för detta. Det kan t. ex. gälla tvättstugeavgifter eller bastuavgifter. Det kan också gälla olika former av serviceavgifter, t. ex. hjälp med installationer av olika slag, städning m. nr. 1 den mån avgifterna inte utgör någon ersättning till föreningen för åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt bostadsrättslagen eller annan lagstiftning, bedömer vi att det inte föreligger något hinder för föreningama att ta ut avgifterna (jfr Knutsson-Lindqvist, Bostadsrättslagen s. 111).

Annorlunda förhåller det sig med avgifter för den löpande verk- samhet som föreningama på grund av bestämmelserna i bostads- rättslagen måste anses skyldig att tillhandahålla sina medlemmar. Vi har tidigare tagit upp överlåtelseavgiftema, som hör till denna kate— gori. Vi vill här nämna att man i det praktiska livet även diskuterat om avgifter skall få tas ut för den administration som föreningarna måste tillhandahålla vid andrahandsuthyming eller vid s.k. denuntia- tion av pantsättning. Skäl kan tala för och emot sådana avgifter. Som vi tidigare har sagt anser vi emellertid att såväl föreningarnas som bostadsrättshavamas intressen tillgodoses bäst om kostnadema för åtgärder av nu angiven art bärs kollektivt av de boende över månads- avgiftema. Vi föreslår därför att gränsen för tillåtna och otillåtna avgifter dras på det sättet att föreningen inte skall få ta ut avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av bostadsrätts-

lagen. Detsamma bör gälla åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt annan lagstiftning. Vi tänker framför allt på de skyldig- heter som föreningarna har enligt taxeringsförfattningima (se t. ex. 42 å 3 mom. taxeringslagen, 1956: 623).

Sammantaget innebär vårt förslag alltså att föreningrma i fortsätt— ningen har rätt att ta ut insats, månadsavgift, upplåtelseavgift och överlåtelseavgift. Särskilda avgifter får inte tas ut för åtgärder som föreningen skall vidta enligt bostadsrättslagen eller anmn författning. Däremot har föreningarna frihet att ta ut andra avgiter, t. ex. ser— viceavgifter för åtgärder som inte direkt kan hänförzs till bostads- rättslagen.

2.12. Försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktionl

Vårt förslag: Vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auk- tion enligt bostadsrättslagen skall utrop ske utan brbehåll om panträtt, om inte bostadsrättsföreningen medger amat. För att förvärvaren skall vara skyldig att svara för den förre inne- havarens skulder till föreningen, måste föreningen firbehålla sig kravrätt mot denne vid auktionen.

2.12.1 Gällande rätt

Om en bostadsrättshavare förverkar sin nyttjanderätt och skiljs från lägenheten skall bostadsrätten enligt 37 å BRL säljas pl offentlig auk- tion så snart det kan ske, om inte föreningen och bosudsrättshavaren kommer överens om annat. Offentlig auktion enligt BRL kan också förekomma i vissa andra fall (se 10 och 12 åå).

1Angående pantsättning av bostadsrätt och andra hithörande frågrr, se bl. a. Håstad i Festskrift för Sveriges advokatsamfund 1887-1987 s. 259 f., lodhe, Handbok i sakrätt, 1985, s. 373 f., Victorin-Melz, Bostadsrätt, 3:e uppl. s. 42 f., Knutsson & Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 46 och 57, Hessler i Minnesskrif till Hult s. 202 f., SOU 1969: 4 s. 193 f., prop. 1971: 12 s. 115 f., SOU 1981 74 s. 255, prop. 1981/82: 169 s. 87 f., SOU 1985: 6 s. 197 f., samt prop. 198687: 37 s. 34 f., 66 f., och 133 f.

Enligt de nya regler om försäljning av bostadsrätt på offentlig auk— tion som trädde i kraft den 1 juli 1987 (prop. 1986/87: 37, BoU 13, rskr. 249, SFS 1987: 243), skall auktionen hållas av en god man som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. De när- mare bestämmelserna om auktionen återfinns i 81—83 åå BRL. Den gode mannens huvudsakliga uppgifter är att offentliggöra och genom- föra auktionen samt att fördela köpeskillingen. Om auktionen inte leder till försäljning, skall ny auktion hållas. Leder inte heller den auktionen till försäljning, övergår bostadsrätten till bostadsrättsför- eningen utan lösen. Bestämmelserna syftar till att stärka rättssäker— heten för den enskilde bostadsrättshavaren. _

Av de medel som inflyter vid en försäljning på offentlig auktion får föreningen, sedan den gode mannen uppburit ersättning för sitt upp- drag, uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren (37 å andra stycket BRL). Vad som återstår tillfaller bostadsrättshavaren. En pantsättning av bostadsrätten kan emellertid innebära att panthavaren skall ha rätt till betalning före bostadsrättshavaren. Enligt 37 å tredje stycket har föreningen en viss underrättelseplikt till panthavaren för att föreningen skall ha före— träde till betalning framför panthavaren.

Av intresse i förevarande sammanhang är också att en förvärvare av bostadsrätt svarar jämte den tidigare innehavaren för dennes för- pliktelser mot bostadsrättsföreningen (15 å fjärde stycket BRL). För- denna skyldighet saknar det betydelse om förvärvaren är i god tro eller ej.

Som skall framgå av det följande har skilda uppfattningar uttalats i frågan om en panthavare vid offentlig auktion skall vara skyldig att ta emot kontant betalning ur köpeskillingen, dvs. om bostadsrätten skall ropas ut utan förbehåll om panträtten. Det kan då tänkas att köpe- skillingen inte räcker till att täcka hela fordran. Alternativet är att panthavaren enligt allmänna sakrättsliga grundsatser kan hävda att panträtten skall bestå, även sedan bostadsrätten har övergått till den nye förvärvaren. Den gode mannen skulle i det senare fallet vara skyldig att utropa bostadsrätten med förbehåll om pantens bestånd. Uttryckliga lagbestämmelser saknas i frågan.

2.12.2 Vårt uppdrag rn. m. I den lagrådsremiss som föregick proposition 1986/87: 37 där försla- get om en formalisering av förfarandet vid offentlig auktion finns upptaget, anförde departementschefen att det riktiga torde vara att vid auktionen utropa bostadsrätten utan förbehåll om panträtt. Pant- havaren skulle alltså vara skyldig att ta emot betalning, även om den- nes fordran inte blev täckt. Samma uppfattning hade uttalats i det betänkande i vilket de nya reglerna föreslogs (SOU 1985: 6 s. 200). Lagrådet ifrågasatte emellertid om den av departementschefen hävdade tolkningen var riktig samt anförde att ståndpunkten strider mot den grundläggande sakrättsliga regeln att en panträtt består även sedan egendomen övergått till ny ägare. Efter visst resonemang, bl. a. om panthavarens och föreningens ställning vid den offentliga auk- tionen, anförde lagrådet avslutningsvis följande i den aktuella frågan (prop. s. 135).

Uttalandet i specialmotiveringen om förfarandet vid försäljning av en pantsatt bostadsrätt väcker alltså åtskilliga frågor, som enligt lagrådets mening inte har blivit tillräckligt belysta i remissen utan bör klarläggas närmare. Det bör sålunda utredas hur föreningens respektive panthavarens rättsställning påverkas — inte minst i den inbördes konkurrensen — om den tänkta ordningen tillämpas. I det sammanhanget bör också undersökas vilka andra möjligheter för- eningen har att ta tillvara sina intressen (se bl. a. Rodhe, Handbok i sakrätt s. 374 not 57). Mot den bakgrund som då framkommer får ställning tas till frågan om tillräckligt starka skäl föreligger för ett brott mot grundläggande sakrättsliga principer. Om en sådan ord- ning skall genomföras bör detta ske genom uttryckliga lagregler.

Departementschefen anslöt sig sedermera till vad lagrådet anfört (prop. s. 68—69) och förordade att panthavarens ställning vid offentlig auktion ytterligare klarlades. Detta borde lämpligen ske genom att den särskilda utredare som skall se över BRL också fick ta upp denna fråga. Avslutningsvis anförde departementschefen följande.

Tills vidare får konstateras att frågan om hur panthavares rätt skall beaktas vid en offentlig auktion inte torde ha så stor praktisk betydelse. Om bostadsrätten säljs till ett pris som ger såväl för-

eningen som panthavaren full täckning för deras fordringar, ligger det nämligen — som även lagrådet påpekat — normalt i alla parters intresse att panträtten avvecklas i samband med auktionen. Såvitt känt har frågan med nuvarande lagstiftning inte heller lett till några problem i det praktiska livet. Man får därför räkna med att den gode mannen i allmänhet kan komma överens med parterna om att ett utrop skall ske utan förbehåll om panträtt. Skulle en panthavare någon gång motsätta sig betalning i förtid, måste emellertid den gode mannen — i konsekvens med den av lagrådet angivna prin- cipen - utropa bostadsrätten med förbehåll om panträttens bestånd.

Efter de relaterade uttalandena av departementschefen och lagrådet i prop. 1986/87: 37 har professor Torgny Håstad vid Uppsala univer- sitet tagit upp och analyserat den aktuella frågan (Festskrift för Sveriges advokatsamfund 1887—1987 s. 259 f.). Håstads slutsats i fråga om gällande rätt är att 37 å BRL bygger på principen att bostadsrätten skall bjudas ut fri från panträtt och att panthavaren är skyldig att ta emot betalning. Han tar också upp en del andra frågor som gäller försäljning av pantsatt bostadsrätt. Det bör i sammanhanget nämnas att professor Knut Rodhe givit uttryck för att bostadsrätten i den angivna situationen bör utropas med förbehåll om panträtt (Handbok i sakrätt, 1985 s. 373 f.).

Med hänsyn till de olika uppfattningar som uttalats i fråga om panthavarens ställning vid offentlig auktion, uppfattar vi vårt uppdrag så att vi bör föreslå lagstiftning i frågan. Som utgångspunkt för en sådan lagstiftning bör lämpligen ställas frågan om det vid offentlig auktion enligt bostadsrättslagen finns tillräckligt starka skäl att frångå den sakrättsliga princip som innebär att panträtt i viss egendom består

även sedan egendomen har övergått till en ny ägare.

2.12.3. Våra överväganden och förslag

Otvivelaktigt förhåller det sig så — härom torde också enighet råda bland rättsvetenskapsmän —- att panträtt i bostadsrätt består mot en ny ägare vid frivillig försäljning, om inte panthavaren medger annat. Någon skyldighet för en panthavare att ta emot betalning i förtid föreligger alltså inte i detta fall. Annorlunda förhåller det sig vid en exekutiv försäljning. En panthavare är här enligt uttryckliga regler

(8 kap. 11 & UB) skyldig att ta emot betalning i förtid om utmätningen sker för en fordran med lika eller bättre rätt. En försäljning för en fordran med sämre rätt får dock ske endast om köpeskillingen förslår till panthavarens fordran (9 kap. 4 & UB). Vid offentlig auktion enligt BRL saknas det som sagt uttryckliga regler.

Som tidigare har anförts svarar en förvärvare av bostadsrätt jämte den förre innehavaren för den senares förpliktelser mot bostadsrätts- föreningen (15 å fjärde stycket BRL). Bostadsrättsföreningen har också givits en rätt att ur köpeskillingen via offentlig auktion uppbära så mycket som behövs för att få täckning för sin fordran (37 å andra stycket BRL). Genom ett prejudikat, NJA 1961 s. 246, har klarlagts att en exekutiv försäljning inte inverkar på föreningens nu nämnda rätt. Det innebär visserligen att föreningen vid den exekutiva försäljningen inte har någon rätt att uppbära ersättning för sina fordringar ur köpeskillingen. Föreningen är dock oavsett den exekutiva försälj- ningen bevarad vid sin fordringsrätt mot den nye förvärvaren och dess rätt att få bostadsrätten såld på offentlig auktion enligt BRL på- verkas inte.

Med hänsyn till det sagda kan BRL sägas bygga på det synsättet att bostadsrättens ekonomiska värde_utgörs av ett netto av bostadsrätts- havarens rätt mot föreningen och föreningens rätt mot bostadsrätts- havaren. En pantsättning av bostadsrätten brukar därför beskrivas som en pantsättning av bostadsrättshavarens nettobehållning i för- hållandet mellan honom och föreningen. Man brukar vidare jämföra pantsättning av bostadsrätt med pantsättning av en fordran. Förutom en pantförskrivning fordras att föreningen underrättas om pantsätt- ningen (jfr 31 % SkBrL). Vidare kan panthavaren aldrig få en bättre rätt mot föreningen än den bostadsrättshavaren hade (jfr 27 & SkBrL).

Det nu beskrivna synsättet i fråga om bostadsrätten som pant om vilket enighet synes råda i doktrinen, anser vi inte bör rubbas. Vidare är det vår mening att en fordran som en förening har mot en bostads- rättshavare som regel bör kunna göras gällande mot en ny förvärvare samt att fordran efter förverkandet av nyttjanderätten skall kunna uppbäras ur köpeskillingen. Den omständigheten att bostadsrätten pantsätts bör inte inverka på föreningens nu angivna rätt. Principen om att det är nettobehållningen i förhållandet mellan bostadsrätts- havaren och föreningen som pantsätts bör alltså kvarstå.

Det angivna synsättet innebär att panthavarens fordran (med en terminologi som hämtats från professorerna Hessler och Håstad) så att säga ligger på ett annat plan än föreningens fordran. Panten är så- lunda belastad med den fordran föreningen kan ha. Mellan föreningen och panthavaren föreligger därför ingen sakrättslig konflikt i veder— tagen mening. Det sagda innebär också att pantens styrka kan variera med fordringens storlek (jfr dock begränsningen i 37 & tredje stycket BRL).

Vad som hittills har anförts (och som utvecklats mer utförligt i Håstads uppsats) ger emellertid som vi ser det inget omedelbart svar på frågan om en panthavare skall vara skyldig att ta emot betalning vid en offentlig auktion. Syftet med reglerna om sådan auktion måste också beaktas.

Det är härvid särskilt viktigt att framhålla att den offentliga auk- tionen enligt BRL alltid syftar till en avveckling av rättsförhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Härigenom skiljer den sig från den exekutiva auktionen, som kan ställas in om det inte går att försälja egendomen (se 9 kap. 6 & UB). Skulle en bostads- rätt inte kunna säljas vid en offentlig auktion enligt BRL skall bostadsrätten emellertid övergå till bostadsrättsföreningen utan lösen (81 & tredje stycket BRL). Denna ordning beror givetvis på att nytt- janderätten har förverkats (eller medlemskap inte beviljats enligt 10 eller 12 & BRL).

Det angivna syftet med den offentliga auktionen sammanställt med att föreningen enligt vår mening även fortsättningsvis bör ha bästa rätt att få betalt för sin fordran ur köpeskillingen vid auktionen, får den konsekvensen att en panthavare inte bör få hindra auktionen. Detta skulle kunna ske om den grundläggande sakrättsliga regeln om att en pant gäller även mot ny ägare upprättshölls vid den offentliga auktionen. Om köpeskillingen överstiger såväl föreningens som pant-- havarens fordran inträffar visserligen inte detta — och det måste anses vara det normala. Om marknadsvärdet emellertid inte täcker beloppet kommer panthavaren att kunna förhindra en försäljning och därmed att föreningen får betalt för sin fordran vid auktionen. En sådan ord- ning anser vi oss inte kunna godta.

Visserligen skulle bostadsrätten i den sist angivna situationen övergå till föreningen. Enligt 17 & BRL kan föreningen då antingen

överlåta bostadsrätten eller besluta att bostadsrätten skall upphöra Då en överlåtelse sannolikt inte heller nu skulle kunna ske måste för- eningen besluta att bostadsrätten skall upphöra. Ett sådant beslut skulle dock ådra föreningen skyldighet att utge ersättning för panten .not- svarande bostadsrättens nettobehållning (se Rodhe a.a. s. 374 nor. 5). För att få ut sin fordran måste då bostadsrätten upplåtas på nyt: (jfr situationen då bostadsrättshavaren inte ens kan sälja sin bostadsrätt frivilligt och därför måste avsäga sig bostadsrätten enligt 16 å BRL). Den nu redovisade lösningen på det föreliggande problemet framstår emellertid som alltför omständlig för att kunna accepteras. Pantha- varens ställning blir ju inte bättre än den hade blivit om bostadsrätten redan vid auktionen utropades utan förbehåll om panten. Lösn'ngen förutsätter dessutom att man gör en värdering av bostadsrätten för att panthavarens rätt inte skall eftersättas.

Då vi inte kan finna någon annan möjlighet för en bostadsrättsför- ening att ta tillvara sina intressen med avseende på sin fordran, blir konsekvensen att panthavaren bör få finna sig i att ta emot kontant betalning vid den offentliga auktionen, dvs. utrop av bostadsrätten bör som huvudregel ske utan förbehåll om panträtt. Något hinder för för- eningen att medge utrop med förbehåll om panträttens bestånd eller först med och därefter utan panträttens bestånd, bör dock inte före- ligga. Även om marknadsvärdet är så högt att det täcker både för- eningens och panthavarens fordran torde det dock i allmänhet ligga i alla parters intresse att kontant betalning sker till föreningen och panthavaren och att panten sålunda frigörs.

En invändning som kan göras mot den nu föreslagna ordningen är att systemet med offentlig auktion inte erbjuder panthavaren samma rättssäkerhetsgarantier som en exekutiv försäljning (jfr lagrådet i prop. 1986/87: 37 s. 134). Panthavaren skulle sålunda kunna riskera att budet blir alltför lågt, t. ex. på grund av formella fel vid auktionen eller bristande kompetens m.m. hos den gode mannen. Om det under remissbehandlingen av detta betänkande eller på annat sätt visar sig att reglerna inte är tillfyllest för att tillgodose rättssäkerheten i erforder- lig utsträckning, vill vi givetvis inte motsätta oss förbättringar, t. ex. med avseende på den gode mannens kompetens eller frågan om jäv. De regler som infördes så sent som år 1987 om försäljning genom en god man måste dock enligt vår mening anses ha avsevärt förbättrat

rättssäkerheten vid auktionen i förhållande till de regler som gällde tidigare. Det saknas alltså grund för att redan nu föreslå några för- ändringar i angivna hänseenden. I specialrnotiveringen skall vi emel— lertid ta upp en fråga som gäller förfarandet i tingsrätten vid.för— ordnande av god man enligt nuvarande 80 & BRL (se 7 kap. 1 & lagförslaget).

I sammanhanget vill vi ta upp en annan fråga som gäller förening- ens och förvärvarens ställning vid offentlig auktion. Som tidigare har anförts svarar en förvärvare för den förre bostadsrättshavarens skul- der mot föreningen. Håstad har i den angivna uppsatsen rekommen- derat att det bör anses åligga föreningen att vid en offentlig auktion uttryckligen förbehålla sig en kvarstående kravrätt mot köparen för att denna inte skall falla bort. Motivet för rekommendationen är att en vanlig person, när han köper en bostadsrätt på auktion, kan ha föreställningen att föreningen inte har några kvarstående anspråk sedan auktionen är avslutad.

Vi kan för vår del instämma i de motiv som ligger till grund för Håstads rekommendation. Mot ordalydelsen i 15 5 fjärde stycket BRL kan det emellertid inte anses som gällande rätt att bostadsrättsför- eningen måste förbehålla sig en kvarstående kravrätt vid auktionen. Lagrummet bör därför kompletteras med en ytterligare regel om detta.

Någon motsvarande regel som den vid senast föreslagit anser vi inte vara påkallad vid frivillig eller exekutiv försäljning där föreningen inte är direkt inblandad vid försäljningen. Vi är emellertid inför- stådda med att det också i denna del kan behövas överväganden om köparens ställning i förhållandet till föreningen, men också andra 'panträttsliga frågor skulle kunna vara förtjänta av ytterligare över- väganden (jfr Håstad a.a.). Med hänsyn till vårt uppdrag anser vi att det vid den översyn av BRL som år var huvudsakliga uppgift skulle föra för långt att gå in på frågor av allmän civilrättslig eller exeku- tionsrättslig natur, vilket det här blir fråga om. Med beaktande härav och att de mindre vanligt förekommande frågor om panträtt som kan bli aktuella torde kunna överlämnas till rättstillämpningen. har vi därför avstått från ytterligare överväganden. Vi vill slutligen erinra om att vi uttryckligen i våra direktiv ålagts att inte ta upp frågor i

vilka riksdagen gjort klara ställningstaganden. Det gäller bl. a. in- teckning av bostadsrätt (se dir. s. 6).

Vårt förslag innebär att vissa ändringar bör göras i gällande rätt. Av 5 kap. 7 & lagförslaget bör sålunda framgå, att föreningens rätt mot en förvärvare efter offentlig auktion bortfaller, om inte för- eningen vid auktionen förbehåller sig rätt att framställa betalningsan- språk mot denne (jfr 15 & fjärde stycket BRL). Den föreslagna regeln om att bostadsrätten skall-utropas utan förbehåll om panträtt, såvida föreningen inte medger annat, bör lämpligen införas i 7 kap. 2 & lagförslaget (jfr 81 5 första stycket BRL). Av 7 kap. 45 bör det framgå att en panthavare är skyldig att ta emot kontant betalning vid auktionen (jfr 83 5 första stycket BRL). Som tidigare nämnts återkommer vi i specialmotiveringen, under 7 kap. l & lagförslaget, till en fråga som gäller själva förfarandet vid förordnande av god man.

3. Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Vårt förslag: Ombildningslagen ändras i följande hänseenden.

- När en bostadsrättsförening ger in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten, skall de hyresgäster som förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. . Överlåtelse av sådan fast egendom som avses i ombildningsla- gen skall för sin giltighet vara beroende av att lagfart söks innan en anteckning om intresseanmälan har tagits upp på in- skrivningsdag. Härigenom förstärks hyresgästemas ställning och kringgående av lagstiftningen genom antedaterade köpe- handlingar förhindras. ' En intresseanmälan skall inte bara förhindra förvärv genom köp eller byte av annan än bostadsrättsföreningen. Också vissa associationsrättsliga förvärv förhindras. Ett särskilt undantag föreslås för andelsförvärv, om förvärvaren redan äger en andel i fastigheten. - En bestämmelse införs som ger hyresgästerna möjlighet att förhindra att en fastighetsägare ställer upp oskäliga villkor i ett hembud.

3.1 "Gällande rätt m. m.

Lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr. 364). Vissa ändringar har gjorts under årens lopp (se bl. a. SFS 1983: 441, 1984: 302 samt 1987: 245). Enligt lagen ges hyresgäster rätt att före andra köpare förvärva den fastighet de bor i för ombildning till bostadsrätt. Lagen innehåller huvudsakligen bestämmelser om hur hyresgästerna skall gå till väga

för att erhålla rätten till ett fastighetsförvärv och om fastighetsägarens skyldigheter när en sådan rätt föreligger. De föreningsrättsliga bestämmelserna som anknyter till en ombildning finns däremot i BRL. Det gäller t. ex. beslut på föreningsstämman om fastighetsför— värvet (60 a 5) samt hyresgästemas rätt till medlemskap i föreningen (51 a 5). I kap. 2 har vi i olika avsnitt lagt fram förslag till 'aidringar och tillägg i dessa delar. I anslutning till de förslag till änlringar i ombildningslagen som vi strax kommer att ta upp, kommer vi också in på gällande rätt. Vi avser emellertid först att göra en kort översikt över lagen.

En första förutsättning för att hyresgäster med stöd av ombild- ningslagen skall ha rätt att förvärva en hyresfastighet är enligt 3 5 att de bildar en bostadsrättsförening och att föreningen gör en s.k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastig- hetsboken. En intresseanmälan skall vara åtföljd av ett intyg från sty- relsen om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombild- ning av hyresrätt till bostadsrätt. En intresseanmälan gäller under två år och kan förnyas (5 5).

En bostadsrättsförening kan givetvis alltid komma överens med en fastighetsägare om ett frivilligt förvärv av fastigheten och det är där- för inte alltid nödvändigt att föreningen gör en intresseanmälan för att en ombildning skall kunna ske. Så länge som en sådan anmälan gäller, får fastighetsägaren som huvudregel dock inte överlåta fastigheten till någon annan köpare om inte föreningen genom ett hembud först har erbjudits ett förvärv (6 å). Hembud skall ske hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren. Denne skall dä'vid ge in ett förslag till köpeavtal med villkoren för förvärvet (7 5). Bostads- rättsföreningen har tre månader och efter förlängning sammmlagt sex månader på sig att anta hembudet (10 5). Om hembudet antas anses förvärvet som ett frivilligt köp med föreskrift om att köpebrev skall utfärdas (11 5).

Om hembudet inte antas inom föreskriven tid får fastigletsägaren sälja fastigheten till någon annan köpare. För att förhindra kringgåenden finns dock en spärregel. Överlåtelse får närrligen inte ske om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sam-

mantagna avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet. Om bostadsrättsföreningen inte godkänner överlå- telsen, är fastighetsägaren skyldig att inhämta hyresnämndens tillstånd till denna (12 å).

Överlåtelser som görs i strid med lagen är ogiltiga (13 5). Lagen är inte tillämplig i fråga om fastigheter som ägs av bl.a. staten, kommuner eller allmännyttiga bostadsföretag (2 5). Dessutom finns undantag från hembudsplikten (6 ä). Undantag gäller bl. a. vid förvärv av staten eller en kommun eller vid vissa släktförvärv. Vidare finns det en generalklausul som ger fastighetsägaren möjlighet att efter prövning av hyresnämnden slippa hembudsplikten, om ett för- värv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt.

Vid den översyn av'ombildningslagen som vi skall göra enligt våra direktiv (s. 5 och 9), har vi kunnat konstatera att lageni sina huvud- drag har fyllt sin funktion. Som lagrådet konstaterade när lagen infördes (se prop. 1981/82: 169 s. 93 f.) innehåller den onekligen vissa vanskligheter från juridiskt-tekniska synpunkter. Såvitt vi kän- ner till har dock de svårigheter som lagrådet pekade på, t. ex. i fråga om behandlingen av muntliga löften vid sidan av ett hembud, inte hit- tills föranlett sådana komplikationer i rättstillämpningen att förnyade överväganden om lagens bestånd eller grundläggande konstruktion är påkallade.

Den kritik som uttalats mot lagen ligger på ett annat plan, och innebär huvudsakligen att lagen inte är tillräckligt effektiv för att hindra olika former av kringgåenden. Förutom den i direktiven sär- skilt omnämnda frågan om oskäliga villkor i hembud (dir. s. 9), tar vi i det följande upp vissa frågor om antedatering av köpeavtal, associa- . tionsrättsliga förvärv och om andelsförvärv. Inledningsvis skall vi dock ta upp en fråga om kravet på anslutning till föreningen av hy- resgäster innan en intresseanmälan görs.

3.2. Medlemskap vid intresseanmälan

Ett väsentligt syfte med de åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt som genomfördes 1982 var att ombildning- ama skulle ske på de boendes villkor. Bl.a. tillkom majoritetsreg—

lerna vid intresseanmälan och förvärv som ett led i denna strävan (se prop. 1981/82: 169 s. 27).

Enligt ombildningslagen krävs emellertid inte att det är hyresgäs- terna som ursprungligen bildar den bostadsrättsförening som är intresserad av att förvärva fastigheten. Det föreligger alltså inget hin- der mot att föreningen ursprungligen har bildats t. ex. av någon bostadskooperativ organisation. När intresseanmälningen lämnas in till inskrivningsmyndigheten krävs inte heller att hyresgästerna är medlemmar i föreningen (se 3 5). Det räcker med att styrelser. inty- gar att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenhe- terna förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt.

Den angivna ordningen kan leda till att konkurrerande bostadsrättsföreningar gör anspråk på att få genomföra ombildningen. I praktiken har också hänt att hyresgäster som skriver på en lista, där de förklarar sitt intresse för ombildning, inte tycks haft klart för sig vilken förening som lämnade fram listan för påskrift.

Även om den angivna situationen måste betraktas som en undan- tagsföreteelse, menar vi att en förklaring om intresse för ombildning inte bör få gå så lättvindigt till att hyresgästerna - kanske efter viss övertalning - skriver på ett till intet förpliktande papper. Vi föreslår därför en viss skärpning av 3 & ombildningslagen. Innebörden bör vara att de hyresgäster som i styrelsens intyg till inskrivningsmyndig- heten förklarat sig intresserade av en ombildning också skall vara medlemmar i föreningen när de skriftligen ger uttryck för sitt intresse. Härigenom bör uppnås att hyresgästerna på ett helt amat sätt tar reda på olika förhållanden som rör bostadsrättsföreningen. De kan då också vara med och påverka ombildningsförfarandet i större ut- sträckning.

3.3. Företräde på grund av intresseanmälan

I 5 & ombildningslagen föreskrivs att en intresseanmälan, sedan an- teckning har skett i fastighetsboken, gäller fram till den inskrivnings- dag som inträffar närmast efter två år från den inskrivningrdag då anteckningen gjordes. Anteckningen gäller omedelbart, dvs. utan hin- der av att besvärstiden för fastighetsägaren inte har gått ut.

Rättsverkan av en anteckning i fastighetsboken inträder när ärendet tas upp på inskrivningsdag, trots att anteckningen faktiskt kan ha skett senare. Det betyder att överlåtelser som äger rum tidigare än på den inskrivningsdag då ärendet togs upp inte hindras av en intressean- mälan. Detta gäller även om lagfart ännu inte har sökts när anteck- ningen skedde.

Om en överlåtelse äger rum senare än den inskrivningsdag då anteckningen togs upp, är överlåtelsen ogiltig enligt 13 & ombild- ningslagen. En lagfartsansökan skall i så fall avslås (jfr 20 kap. 6 5 5 jordabalken samt prop. 1981/82: 169 s. 77). Enligt ett rättsfall från högsta domstolen (NJA 1986: 485) hade anteckningen om intresse- anmälan skett samma dag som fastigheten överlåtits. Ansökan om lag- fart på grund av överlåtelsen avslogs.

I det betänkande som föregick förslaget till ombildningslag (SOU 1981: 74 s. 184) underströks vikten av att hyresgästemas företrädes- rätt endast skall föreligga om intresseanmälningen har antecknats i fastighetsboken. Bakgrunden härtill är att intresseanmälningen utgör en upplysning för andra tänkbara köpare om att hembudsskyldighet föreligger. Anteckningen utgör som sagts också en spärr mot att lag- fart meddelas för köp som skett utan att bestämmelserna om hembud har iakttagits.

SBC är den organisation som oftast kommer i kontakt med tillämp- ningen av ombildningslagen. Enligt uppgift från organisationen före- ligger ofta misstanke om att säljare och köpare kringgår bestämmel- serna om hembudsskyldighet genom antedatering av köpehandlingama när en intresseanmälan har gjorts. Det är visserligen svårt att leda sådana kringgåenden i bevis. Omständighetema i flera fall pekar dock klart på att sådana förfaringssätt förekommer. Som exempel har nämnts att en mäklare annonserar ut fastigheten med viss anbudstid. Hyresgästerna har då bildat bostadsrättsförening och gjort en intres— seanmälan. Sedermera har det visat sig att köpeavtal med annan köpare än föreningen dagtecknats innan den utannonserade anbuds- tiden gått ut. För SBC är det också välkänt att metoden med antedate- ring har anvisats för att säljaren skall slippa hembjuda fastigheten till en förening som gjort intresseanmälan.

Vi har mot bakgrund av de uppgifter som vi fått ingen anledning att ifrågasätta att förfaringssättet med antedaterade köpehandlingar

förekommer i praktiken. Eftersom lagens effektivitet därigznom på- verkas i märklig mån, ser vi det som angeläget att förfarngssättet förhindras. Den möjlighet som ligger närmast till hands är lärvid att låta tidpunkten för en intresseanmälan resp. en lagfartsansökan bli avgörande för vem som skall ha företräde till förvärv. Detta kan åstadkommas om det i 13 & ombildningslagen föreskrivs att över- låtelse av sådan fast egendom som avses i lagen för sin giltighet skall vara beroende av att lagfart söks innan anteckning om intreseanmälan tagits upp på inskrivningsdag.

Vi är medvetna om att den föreslagna ändringen utgör er markant förändring av de principer som lagen för närvarande vila' på. För- slaget innebär nämligen att också sådana överlåtelser som :ker i god tro innan en intresseanmälan har antecknats inte kommer itt bli be- stående, såvida lagfart inte hinner sökas före anmälningen. Dessutom torde principiella invändningar kunna riktas mot att giltighrten av ett förvärv görs beroende av tidpunkten för lagfartsansökan o:h att den tidsfrist om tre månader inom vilken lagfart skall sökas kan komma att förkortas (jfr 20 kap. 2 & jordabalken).

Emellertid måste uppmärksammas att giltigheten av ett "örvärv av en hyresfastighet också är beroende av andra omständigleter över vilka säljaren och köparen inte kan disponera. Vi vill härerinra om kommunernas förköpsrätt (jfr 12 & förköpslagen) och om ltt en för- värvare inom tre månader från förvärvet måste anmäla detta till kommunen för prövning enligt lagen (1975: 1132) om örvärv av hyresfastighet (jfr 5 5). Om vårt förslag om företräde på grund av intresseanmälan ses i belysning av de nu angivna bestämmdsema, ser vi inte förslagen som så ingripande.

Det finns också andra skäl för vårt förslag. Det är ju närrligen först när en fastighetsägare genom annonsering eller på annat sätt till- kännager att han tänker överlåta fastigheten som hyresgäsema i all- mänhet får anledning att bilda en bostadsrättsförening ocr ge in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Det är enligt vår mening fullt rimligt att en överlåtelse som sker innan er intresse- anmälan hinner göras får bli beroende av om lagfart söks fire anmäl- ningen.

Sammantaget anser vi att de omständigheter som talar för vårt för- slag om företräde på grund av intresseanmälan väger tyngre än de — i

och för sig beaktansvärda — omständigheter som talar emot. Vi före- slår därför att 13 & ombildningslagen ändras i enlighet med vad vi

tidigare har sagt.

3.4 Associationsrättsliga förvärv m. rn.

Enligt 65 ombildningslagen får fast egendom, som utgör en hyres- husenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att bostadsrättsföreningen har erbjudits förvärv genom ett hembud. Förvärv genom gåva, bodelning, arv eller testamente får ske utan hembud. Detsamma gäller associa- tionsrättsliga förvärv genom tillskott till bolag eller förening, utdel- ning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2å aktiebolagslagen (1975: 1385). Aktier och andelar i bolag eller föreningar får också överlåtas utan hembud Däremot får som huvudregel en ideell andel i en fastighet inte överlåtas utan att hela fastigheten erbjuds bostadsrättsföreningen genom hembud.

Det tycks på sina håll inte vara ovanligt att hembudsplikten kring- gås genom att fastigheten lämnas som ett tillskott till ett bolag, ofta kommanditbolag. Enligt vår mening bör en utveckling mot sådana kringgåenden förhindras.

I förarbetena till ombildningslagen anges som motiv till att de asso- ciationsrättsliga förvärven undantagits att den kommunala förköps— lagen (1967: 868) inte omfattar annat än köp och byten (se SOU 1981: 74 s. 193). Vi kan emellertid inte se några juridiskt-tekniska hinder mot en ändring av ombildningslagen på denna punkt.

Vi vill i sammanhanget särskilt framhålla den grundläggande skill- nad som föreligger i fråga om konstruktionen av ombildningslagen resp. förköpslagen. Ett hembud enligt ombildningslagen skall lämnas till föreningen genom ett förslag till köpeavtal som är helt fristående från erbjudanden till andra köpare. Kommunen övertar däremot ett redan genomfört köp på de villkor som avtalats mellan säljare och köpare. Att infoga de associationsrättsliga förvärven inom ramen för den kommunala förköpsrätten är därför förenat med juridiskt—tek— niska svårigheter som saknar motsvarighet beträffande ombild- ningslagen.

Vid en bedömning av om det i fortsättningen inte skall gå att för- värva en hyresfastighet genom ett associationsrättsligt fång när en intresseanmälan gäller, måste givetvis en avvägning göras av om sådana förvärv typiskt sett bör ha företräde framför hyresgästemas intresse av att förvärva fastigheten. För egen del kan vi inte se att ett sådant företräde är självklart. Vår utgångspunkt är tvärtom att en bostadsrättsförening som gjort en intresseanmälan för att förbereda en ombildning måste anses ha ett mycket starkt intresse av att förvärva fastigheten. Presumtionen bör alltså även i de fall ett associations- rättsligt förvärv är aktuellt vara att hyresgästerna ges företräde. Vi föreslår därför en ändring av ombildningslagen i detta hänseende.

Liksom i andra sammanhang bör emellertid undantag kunna tänkas. Enligt vår mening bör dessa dock lämpligen kunna beaktis inom ramen för den generalklausul som finns i 6 & tredje stycket ombild- ningslagen. Enligt lagrummet behövs inte något hembud, orr. ett för- värv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostads- rättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse (se prop. 1981/82: 169 s. 78 f.). Frågor om undan- tag prövas av hyresnämnden på ansökan av fastighetsägaren.

Bland de undantag som bör göras tänker vi framför allt på fall där en intressegemenskap föreligger mellan fastighetsägaren och förvär- varen. Av något skäl har fastighetsägaren t. ex. bildat ett bolag och lämnar fastigheten som tillskott för att i fortsättningen bedriva sin rörelse i bolagsform. Det kan också vara fråga om tillskott av fastig- het inom ramen för ett koncemförhållande. Andra liknande fall kan också tänkas, men är det antagligt att transaktionen sker isyfte att kringgå bostadsrättsföreningens möjligheter att förvärva fastigheten, bör något undantag givetvis inte medges.

Över huvud taget bör här som i andra sammanhang en restriktiv bedömning till förmån för bostadsrättsföreningen gälla. Även om något kringgående inte har konstaterats - eller ej ens är avsett - bör utgångspunkten sålunda alltid vara att undantag inte skall göras. Detta ligger i linje med de uttalanden som har gjorts i specialmotiveringen till 6 & ombildninglagen (prop. 1981/82: 169 s. 78 f.).

I fråga om hembudsplikten vid överlåtelser av aktier eller andelar i bolag och föreningar gör vi ingen annan bedömning än den som

kommit till uttryck i förarbetena till ombildningslagen. Detsamma gäller förvärv genom gåva, bodelning, arv och testamente (se prop. 1981/82: 169 s. 46 och 78 f. samt SOU 1981: 74 s. 193).

I fråga om andelar i en hyresfastighet gäller för närvarande att överlåtelse inte får ske utan att bostadsrättsföreningen erbjuds hela fastigheten. Bakom denna ordning ligger framför allt risken för kringgåenden av lagstiftningen genom att en fastighetsägare skulle kunna försälja flera andelar efter varandra (se a. prop. s. 51 och 97 samt SOU 1981: 74 s. 193).

Bostadsdomstolen har tagit upp frågan om undantag för sådana andelsöverlåtelser som sker "internt", dvs. när överlåtelse av en andel sker till någon som redan äger en andel i fastigheten. Två rättsfall där en oskälighetsbedömning skett enligt 65 tredje stycket ombild- ningslagen finns refererade i domstolens rättsfallssamling. I det ena fallet, RBD 1984: 3, biföll domstolen ett överklagande av en bostads- rättsförening och fastställde att fastigheten inte fick överlåtas utan hembud till föreningen. Motivet var att samägama inte visat att det fanns något särskilt skäl som gjorde att hembud skulle vara oskäligt. I det andra fallet, RBD 1985: 16, uttalade domstolen att om någon har innehaft en andel i en fastighet under en längre tid och vill sälja den till de andra delägarna, skall utgångspunkten vara att man bör få göra det utan hembud.

I ett yttrande till oss har bostadsdomstolen anfört följande.

Det första beslutet skall inte tolkas så att domstolen anser att lagen bör omfatta "intemöverlåtelser". Domstolen har endast till- ämpat lagen sådan som den är utformad f. n. Domstolen menar, att det inte föreligger något risk för att ombildningslagen kommer att kringgås (jfr prop. 1981/82: 169 s. 51) om intemöverlåtelser undantas från tillärnpningsområdet. Får en andelsägare i nu åsyf- tade fall inte dispens från hembudsskyldigheten, finns det inte an-' ledning att räkna med att fastigheten kommer ut på marknaden. Man får utgå från att delägaren i denna situation väljer att behålla sin andel i stället för att driva saken därhän att hela fastigheten säljs (jfr lagrådet anf. prop. s. 97).

Vi delar domstolens bedömning och föreslår att ett nytt undantag tas upp i 6 5 andra stycket ombildningslagen. Innebörden av undan-

taget bör vara att en överlåtelse får ske utan hembud, om överlåtelsen sker av en andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen. Genom ändringen undgås till en del de svårigheter i fråga om överlå- telse av andel som lagrådet anmärkte på när lagen infördes (se prop. 1981/82: 169 s. 97).

3.5. Oskäliga villkor i hembud

Om ett hembud inte antas av en bostadsrättsförening, har fistighets- ägaren som huvudregel rätt att sälja fastigheten till en annan köpare. Enligt spärregeln i 12 5 ombildningslagen har bostadsrättsföreningen dock vissa möjligheter att stoppa en sådan vidareförsäljning : syfte att framtvinga ett nytt hembud (se prop. 1981/82: 169 s. 50 f., 82 f. och 100). Så länge föreningens intresseanmälan gäller. kan hyresnämnden nämligen vägra fastighetsägaren tillstånd till vidareförsäljn'ngen, om "köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen samnantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet".

Spärregeln har tillkommit i hyresgästemas intresse för itt hindra kringgåenden av lagstiftningen, t. ex. genom att fastighetsägaren tar upp en oskäligt hög köpeskilling i hembudet i förvissning om att för- eningen antingen måste godta den höga köpeskillingen eller avstå från köp (se prop. 1981/82: 169 s. 51). En bostadsrättsförening kan, utan hinder av spärregeln, samtycka till en överlåtelse. Fastighetsägaren har å sin sida alltid möjlighet att avge ett nytt hembud.

Enligt våra direktiv (s. 9) har det visat sig att fastighetsägare inte så sällan ställer upp oskäliga villkor i hembud, vilka inte träffas av den angivna spärregeln i 12 5 ombildningslagen. Som exempel nämns att fastighetsägare kräver att hyresgästerna skall godta en viss entrepre- nad eller att vissa lägenheter skall förbehållas fastighetsägaren. Vi skall enligt direktiven uppmärksamma detta problem och föreslå sådana lagändringar som stärker hyresgästemas ställning.

De uppgifter om oskäliga villkor som anges i direktiven har vi under utredningsarbetet fått bekräftade bl. a. från hyresnämndema i Stockholm och Göteborg. Från fastighetsägareförbundet har dock anförts att vissa entreprenadvillkor kan ha accepterats av fastighets-

ägaren innan denne bestämt sig för ett hembud. Att inte fullfölja ett sådant avtal kan enligt förbundet medföra skadeståndsskyldighet. Enligt förbundet behöver det heller inte alltid vara oskäligt att en fas- tighetsägare förbehåller sig lägenheter, i vart fall inte om en lägenhet disponeras av fastighetsägaren vid tiden för hembudet.

För egen del vill vi först understryka att ett hembud skall utgöras av ett förslag till köpeavtal, som är helt fristående från eventuella avtal som fastighetsägaren har ingått med andra köpare under villkor att föreningen inte förvärvar fastigheten (jfr prop. 1981/12: 169 s. 53-54 samt prop. 1986/87: 37 s. 76). Hembudet skall alltså vara riktat till föreningen. Härav får enligt vår mening anses följa att ett hembud måste vara så utformat att en bostadsrättsförening typiskt sett har möjlighet att acceptera hembudet. Oskäliga villkor bör alltså inte godtas.

Med den utformning som ombildningslagen för närvarande har är emellertid möjligheterna för en förening att få villkoren i ett hembud underkastade en skälighetsprövning mycket små. Tänkbart är visser- ligen att föreningen med stöd av 36 5 avtalslagen hos domstol'begär att något villkor i hembudet eller hembudet som helhet skall jämkas eller lämnas utan avseende. Denna väg måste dock både för för- eningen och fastighetsägaren anses vara alltför omständlig och för- enad med onödig tidsutdräkt för att kunna godtas. När ett hembud lämnas till hyresnämnden, skall nämnden endast företa en formell granskning av hembudet. Någon skälighetsbedömning av villkoren i hembudet skall alltså inte göras i detta sammanhang. Vad gäller den efterföljande prövningen enligt 12 5 ombildningslagen, som för- eningen enligt vad vi nyss har sagt har rätt till, täcker ordalydelsen _för närvarande inte någon möjlighet att generellt underkänna en överlåtelse till annan köpare än föreningen, om ett villkor i hembudet varit oskäligt. Som ett exempel kan nämnas att ett entreprenadvillkor som funnits med i hembudet men som tagits bort i köpeavtalet med en annan köpare än föreningen, normalt inte kan sägas innebära att de nya villkoren sammantagna är "avsevärt ogynnsammare" för fastig- hetsägaren.

Vi anser att det är en brist i ombildningslagen att en bostadsrätts- förening inte på ett effektivt sätt kan få villkoren i ett hembud under- kastade en skälighetsbedömning. Vi är dock inte beredda att sträcka

oss så långt att föreningama ges möjlighet att påkalla en sådan pröv- ning redan när fastighetsägaren lämnar sitt hembud till hyresnämn- den. Vi bedömer att förfarandet då skulle bli alltför tungrott och svårhanterligt. Från hyresnämndshåll har man också framfört denna uppfattning.

Enligt vår mening bör i stället 125 ombildningslagen kunna kompletteras med en bestämmelse av innebörd att närrurden inte skall lämna fastighetsägaren tillstånd till överlåtelse av fastigheten till någon annan köpare än föreningen, om något villkor som har ställts upp i hembudet är oskäligt. Vårt förslag innebär alltså att en förening som inte anser sig kunna acceptera de villkor som fastighetsägaren ställer upp i hembudet, får avstå från förvärv för att i stället fram- tvinga ett nytt hembud efter en prövning i hyresnämnden.

Vad gäller frågan om vilka villkor som skall anses oskäliga måste detta överlämnas åt rättstillämpningen. Omständigheterna i det enskilda fallet kan vara alltför skiftande för att preciserade regler skall kunna ställas upp. Självfallet måste en fastighetsägare kunna ange en marknadsmässig köpeskilling och i övrigt ställa upp sådana villkor som man kan räkna med att köpare på fastighetsmarknaden accep- terar. Någon prisreglerande effekt skall lagen alltså inte ha. Sådana villkor som ålägger föreningen förpliktelser mot tredje man, skall en förening dock inte behöva godta, om inte särskilda skäl föreligger. Detsamma gäller villkor som ger fastighetsägaren speciella förmåner på bekostnad av föreningen. Också andra villkor kan ha den karaktä- ren att fastighetsägaren i oskälig mån söker utnyttja hembudssitua- tionen eller ställer upp olika villkor i syfte att kringgå lagstiftningen.

Vad särskilt gäller sådana villkor i ett hembud som innebär att för- eningen skall vara tvungen att träda in som part i ett entreprenadavtal, gör vi bedömningen att dessa inte alltid kan anses oskäliga. Som fastighetsägareförbundet varit inne på kan fastighetsägaren ha ingått avtalet innan det blev aktuellt att överlåta fastigheten. Om villkoren i hembudet ställts upp i syfte att undgå skadeståndsskyldighet. kan detta vara ett särskilt skäl för hyresnämnden att godta villkoret och alltså lämna tillstånd till den överlåtelse som fastighetsägaren begärt. Har fastighetsägaren i villkoren för den nya köparen inte ställt upp mot- svarande villkor om entreprenad som i hembudet, skall dock inte för- eningen vara skyldig att godta villkoret. Detsamma gäller om det med

hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet måste anses sannolikt att villkoret ställts upp enbart i syfte att kringgå lagstiftningen.

Ett skäl för hyresnämnden att inte ge tillstånd att överlåta fastig- heten till en annan köpare än bostadsrättsföreningen, kan också vara att fastighetsägaren förbehåller sig rätt att få förvärva bostadsrätt till lägenheter i huset som står tomma eller som han räknar med skall kunna friställas. En fastighetsägare bör givetvis ha rätt att förbehålla sig en lägenhet för eget boende. Det bör emellertid inte krävas att föreningen utöver detta ger fastighetsägaren möjlighet att disponera lägenheter för försäljning.

Bland sådana andra villkor som kan vara oskäliga mot föreningen vill vi nämna krav på att föreningen godtar köp av egendom som inte har ett naturligt samband med fastighetsförvärvet, t. ex. köp av annan fast egendom eller av lös egendom som i stället kan säljas på annat sätt.

Det kan avslutningsvis nämnas att ett på visst sätt villkorat förslag till köpeava över huvud taget inte kan anses som giltigt hembud i vissa fall. I rättsfallet RBD 1987: 8 har bostadsdomstolen sålunda avvisat en anmälan om hembud som innebär att det som förutsättning för erbjudandet om förvärv skall gälla att fastighetsägaren fick för- värva en angiven fastighet från tredje man.

4. Andelsboende

Vårt förslag: Vi föreslår att en sådan bostadsförening som omfattas av övergångsbestämmelserna till den nya bostadsrätts- lagen får omregistreras till en bostadsrättsförening. Bestämmel- ser om detta införs i en särskild lag, som skall gälla i första hand under en femårsperiod. För att omregistrering skall få ske måste bostadsföreningens stadgar anpassas till bestämmelserna i bo- stadsrättslagen. Stadgeändringen skall registreras hos länsstyrel- sen. Den skall åtföljas av en förenklad ekonomisk plan. Någon ny stämpelskatt skall inte tas ut. Dessutom utgår vi ifrån att förfa- randet inte medför någon realisationsvinstbeskattning för för- eningens medlemmar. .

Vi avstyrker att det förslag om en särskild form av fritids- bostadsrätt som fritidsboendekommitténs tidigare framlagt nu genomförs (se SOU 1982: 23).

4.1. Allmänna utgångspunkter

Sedan lång tid tillbaka har statsmakterna intagit den ståndpunkten att bostadsrättsforrnen som regel bäst tillgodoser lägenhetsinnehavamas intressen vid samägande av bostadshus. Principen att upplåtelse av . bostadslägenheter skall ske genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäster eller i form av bostadsrätt har gällt sedan mitten av l940-talet. Av detta följer att det på bostadsmarknaden inte föreligger något verkligt behov av andra upplåtelseformer än hyra och bostads- rätt (se bl. a. prop. 1971: 12 s. 92).

Emellertid förekommer även andra former av nyttjanderätt eller dispositionsrätt till bostadslägenheter. Sålunda finns det alltjämt ett betydande antal äldre bostadsföreningar. I storstadsregionema är det inte heller ovanligt att en fastighet delas upp i ideella andelar med rätt för andelshavama att nyttja viss lägenhet. Vidare förekommer olika

former av bostadsaktiebolag och handelsbolag med en liknande upp- delning.

Som framgår av våra direktiv (s. 10) har under de senaste åren olika förslag lagts fram som rör andelsboendet. Vi hänvisar till föl- jande redovisning.

0 SOU 1981: 74 s. 144 f. - Förslag från 1978 års bostadsrätts- kommitté rörande bl. a. förenklat förfarande vid ombildning av bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. 0 SOU 1984: 9 s. 53, 155 och 307 - Förslag från kooperazionsut- redningen i motsvarande fråga (jfr prop. 1986/87: 7 s. 73 f.). 0 SOU 1985: 6 s. 181 f. - 1983 års bostadsrättskommittés förslag om begränsningar i möjligheterna att förvärva ideella andelar rn. m.

I sammanhanget skall också framhållas att fritidsboendekommittén framlagt ett förslag om en särskild typ av fritidsbostadsrätt för andelshus som upplåts för fritidsändamål (se SOU 1982: 23 s. 117 f.).

I våra direktiv anges att frågarna om andelsboende nu bör tas upp till ett samlat övervägande.

I det följande kommer vi att gå igenom och föreslå åtgärder be- träffande vissa av de olika andelsforrner som vi nu har berört. Vad gäller den rättsliga och historiska bakgrunden hänvisar vi dock i första hand till det utredningsmaterial som tidigare har framlagts. Således kommer vi att redovisa våra ståndpunkter med endas: en för- kortad bakgrundsteckning. Följande något aktuellare statistiska mate- rial, som vi har sammanställt under vårt utredningsarbete, bör dock vara av visst intresse redan i detta inledande skede. (Det bör framhål- las att uppgifterna till stor del inskränks till Stockholms län respektive Stockholms kommun. I dessa delar har materialet huvudsakligen hämtats från olika examensarbeten vid juridiska fakulteten vid Stockholms universitet).

Bostadsföreningar. Dessa har tidigare uppskattats till 4 OOO—5 000 i hela landet (se SOU 1981: 74 s. 148). Omkring 600 av föreningarna torde då ha varit s.k. besittningsföreningar. Under år 1985 synes besittningsföreningama ha uppgått till drygt 350 i Stockholms län.

Andelsfastigheter (ideella andelar). I Stockholms kommun torde drygt 150 sådana nu aktuella fastigheter ha funnits i början av år 1984 (dvs. fastigheter med en ägarstruktur som i och för sig möjliggör

bostadsrättsbildning). Antalet andelslägenheter i kommunen har i början av 1986 uppskattats till omkring 3 000.

Handelsbolagsfastigheter. I början av år 1984 synes 30—50 sådana fastigheter (jfr ovan) ha funnits i Stockholms kommun med högst omkring 900 lägenheter. Från SBC har framhållits att man under senare tid på uppdrag av bostadsrättsföreningar ombildar ett tiotal sådana fastigheter varje år. Detsamma gäller beträffande andelsfastig- heter.

Bostadsaktiebolag. En uppskattning av antalet äldre bostadsaktie- bolag ger vid handen att endast ett 30—tal bolag förekommer i hela landet år 1985.

Fritidsboendeanläggningar. Branschorganisationen för Samägda Fritidsboendeanläggningar (BSF) har i yttrande till oss uppgivit att antalet familjer som är ägare av andelslägenheter uppgår till mellan 15 000 och 25 000. Det har dock framhållits att någon samlad stati- stik inte finns. Beträffande tidigare förhållanden se SOU 1982: 23 s. 117 f.

I detta sammanhang bör även erinras om den nya lag (1987: 667) om ekonomiska föreningar som trätt i kraft den 1 januari 1988 (prop. 1986/87: 7). Vidare bör omnämnas att en särskild lag om försöks- verksamhet med kooperativ hyresrätt (1986: 1242) gäller fr.o.m. den 1 januari 1987 till utgången av år 1991 (prop. 1986/87: 37).

4.2. Befintliga upplåtelseformer 4.2.1 Äldre bostadsföreningar

Vårt uppdrag omfattar främst två frågor. Dels bör vi söka föreslå en ordning som medför en förenkling av procedurerna när ombildning skall ske av en bostadsförening till en bostadsrättsförening. Dels bör vi överväga om det behövs några särskilda stimulanser eller andra åtgärder för att främja en övergång till bostadsrätt i dessa fall. Bostadsföreningar är ekonomiska föreningar som upplåter lägen- heter på antingen obegränsad tid eller begränsad tid. I en bostadsför- ening kan rätten att nyttja lägenheten vara på ett eller annat sätt knuten till en andelsrätt i föreningen, men beteckningen bostadsför-

ening förekommer även när sådan anknytning inte förelzgger. Bostadsföreningama sorterar under den allmänna föreningsrättsliga lagstiftningen, främst lagen om ekonomiska föreningar. Speciella regler i övergångsbestämmelserna till BRL har även betydelre för dessa föreningar.

Enligt punkt 2 i övergångsbestämmelserna till BRL får sådara för- eningar som bildats före den 1 juli 1930 och vilka upplåter andelsrätt i föreningen med nyttjanderätt på obegränsad tid, fortsätta med sin verksamhet (dessa föreningar benämns ofta besittningsföreningar).

Vid sidan av besittningsföreningama finns också s.k. hyresför- eningar. Sådana föreningar kan upplåta andelsrätt med vilken följer nyttjanderätt på begränsad tid. Andelsrätten kan vara på ett eller annat sätt sammankopplad med nyttjanderätten, men som nämnts fims det också bostadsföreningar utan sådan fast sammankoppling. När 1930 års bostadsrättsföreningslag infördes, förbjöd man hyresföreningama att i fortsättningen upplåta nyttjanderätt på obestämd tid. Iövrigt berördes inte hyresföreningama av 1930 års lag. Den 1 januari 1969 infördes emellertid ett generellt förbud att upplåta andelsrätt sammankopplad med nyttjanderätt på begränsad tid. I BRL hll' för- budet tagits upp i 79 5.

Enligt 79 5 BRL får bl. a. föreningar inte upplåta andelsrätt, med vilken följer en rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostads— lägenhet. Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt vid upplåtelse av lägenhet gäller inte mot den till vilken lägenhet har upplåtits. Om föreningen, innan lagen trädde i kraft, hade rätt att upplåta andelsrätt som nu sagts, gäller enligt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till BRL att föreningen får fortsätta med det.

När det gäller besittningsföreningama görs det i allmänhet gällande att nyttjanderätten inte är att betrakta som en hyresrätt. Beträffande hyresföreningama anses däremot att dessa principiellt faller under hyreslagstifmingen. Som regel torde det dock vara svårt att hävda att bestämmelsen i 65 5 hyreslagen om straff för otillåten ersättning för överlåtelse av hyresrätt är tillämplig på hyresföreningama som enligt sina stadgar ofta tillåter en överlåtelse av andelsrätten och nyttjan- derätten sammankopplade. Denna koppling torde nämligen ofta ha medfört att de föreningsrättsliga reglerna kommit i förgmnden. Bl.a. mot denna bakgrund har det framhållits att beteckningen

hyresförening inte är helt adekvat för denna kategori bostadsför— eningar.

Med hänvisning till vad som anförts (jfr SOU 1981: 74 s. 148), torde man idag ha att räkna med följande'kategorier av bostadsföreningar.

o föreningar bildade före den 1 juli 1930, som upplåter andelsrätt i förening med nyttjanderätt på obegränsad tid,- 0 föreningar bildade före den 1 januari 1969, som upplåter andels- rätt med vilken följer nyttjanderätt på begränsad tid, 0 föreningar som upplåter hyresrätt utan anknytning till andelsrätt.

Vi finner endast anledning att föreslå åtgärder beträffande de två förstnämnda formerna, dvs. de bostadsföreningar som omfattas av punkterna 2 och 16 i övergångsbestämmelserna till BRL. Beträffande dessa kommer vi således att försöka finna ett system som syftar till att stimulera och förenkla en övergång till bostadsrätt.

Förfarandet

Som tidigare framhållits (se SOU 1981: 74 s. 150) är möjligheten att vidta förfarandemässiga förenklingar relativt begränsade. Den ord- ning som i dagsläget oftast tillämpas är att bostadsföreningen likvi- deras och att de boende därefter bildar en bostadsrättsförening, som förvärvar fastigheten under likvidationsförfarandet. Beslut om likvi- dation kräver i regel enighet på föreningsstämman (se 11 kap. 1 5 för- eningslagen). Förfarandet är relativt omständligt.

Vi delar därför den uppfattning som har kommit till uttryck i det tidigare kommittéarbetet, nämligen att en bostadsförening som regel

i bör kunna ombildas till en bostadsrättsförening genom en ändring av stadgarna så att dessa överensstämmer med bostadsrättslagen.

Normalt gäller samma majoritetsregel vid stadgeändring som vid likvidation. Föreningsstämmans beslut är giltigt endast om samtliga röstberättigande i föreningen är ense. Beslutet är emellertid också giltigt, om det har fattats på två på varandra följande stämmor och på den senare stämman biträtts av minst två tredjedelar av de röstande (7 kap. 14 5 första stycket föreningslagen). I stadgarna kan dock föreskrivas villkor som går längre (se 7 kap. 13 5 andra stycket för-

eningslagen). För vissa ändringsbeslut krävs enligt 15 5 större majo- ritet.

Om inte samtliga boende i en bostadsförening går med på en sådan aktuell stadgeändring kan det i och för sig ifrågasättas om en ordning med enbart stadgeändring är lämplig i de situationer då medlemmarna måste skjuta till medel för att en övergång skall kunna genomföras. Vidare kan tveksamhet uppstå i frågan med vilken rätt de som inte skall omfattas av ombildningen skall besitta sina lägenheter, iven vil- ken eventuell ersättning dessa skall ha av föreningen för sin andels- rätt.

Det nu sagda leder oss till den ståndpunkten att huvudregeln bör vara att samtliga röstberättigade i föreningen skall förena sig om stadgeändringen på en föreningsstämma. Om några röstberättigade inte närvarit vid stämman bör deras godkännande kunna inhämtas på annat sätt. Som en generell förutsättning för att förfarandet med omregistrering skall kunna tillämpas bör gälla att samtliga förening- ens "andelslägenheter" (dvs. de lägenheter som inte är upplåtna med vanliga hyreskontrakt) ingår i ombildningen.

Beslut om stadgeändring bör även vara giltigt om det har fattats på två på varandra följande stämmor och på den senare stämman biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. I så fall binds även de med- lemmar som har motsatt sig en ombildning. Denna ordning bör gälla oberoende av om stadgarna innehåller villkor som går längre. Av 7 kap. 13 & föreningslagen bör framgå att särskilda regler gäller för omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

Om erforderlig majoritet inte uppnås kan istället likvidationsförfa- randet tillämpas.

En ändring av stadgarna i överensstämmelse med föreskrifterna i bostadsrättslagen skall registreras hos länsstyrelsen. Enligt vår mening bör det vara tillfyllest att ansökan åtföljs av stämmans prozokoll och en förenklad ekonomisk plan (jfr avsnitt 2.6.3 under rubriken Ny ekonomisk plan eller komplettering av planen). I planen, som inte skall behöva vara försedd med intyg enligt 4 å BRL, skall redovisas en beräkning av bostadsföreningens behållna tillgångar. Mei utgångs- punkt i beräkningen skall insatsen fördelas på de kommande bostads- rätterna efter den andel i bostadsrättsföreningen som belöper på varje

medlem. Beslutar föreningsstämman om annan fördelningsgrund, skall planen ändras i enlighet med beslutet.

När ett beslut om omregistrering har vunnit laga kraft, skall de lägenheter som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt som anges i punkt 2 eller 16 övergångsbestämmelser till BRL i stället anses upplåtna med bostadsrätt (jfr punkt 2 och 11 övergångsbestäm- melserna till vårt förslag till ny bostadsrättslag). I samband därmed bör det bl. a. åligga föreningen att utfärda särskilda bevis till bostads- rättshavama om bostadsrätterna.

Ny lagfartsansökan behöver inte inges till inskrivningsmyndigheten, men registreringsmyndigheten bör för anteckning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndigheten om namnändringen när beslutet om omregistrering har vunnit laga kraft.

Den av oss anvisade ordningen överensstämmer i stort sett med den modell som har redovisats i SOU 1981: 74 s. 149 f. Enligt huvudreglen måste således föreningens medlemmar vara ense i frågan. Dessutom förutsätts att föreningens stadgar anpassas till bestämmelserna i bostadsrättslagen. Till skillnad mot vad som föreslagits i det nyss nämnda betänkandet, anser vi emellertid att den nu aktuella möjlig- heten till omregistrering bör gälla för såväl de bostadsföreningar som omfattas av punkt 2 i övergångsbestämmelserna till BRL som de som omfattas av punkt 16.

Det har visserligen framhållits att en bostadsförening redan i dags- läget kan omregistreras till en bostadsrättsförening om en anpassning av stadgarna görs till bestämmelserna i BRL. Eftersom förändringen inte innebär att något nytt rättssubjekt bildas har det ansetts att en redan beviljad lagfart på föreningens fastighet fortfarande gäller (se t. ex. prop. 1930: 65 s. 64 samt kammarrättens i Sundsvall dom 1985-09-27 i mål nr 2142—1984).

Vi anser emellertid att vårt förslag bör upptas i en särskild lag; Denna möjlighet till omregistrering av en bostadsförening bör i första hand stå öppen under en tidsbegränsad övergångsperiod, förslagsvis under fem år. Därefter får övervägas om lagen skall förlängas.

Stimulanser

Som vi tidigare framhållit bör vi också överväga om det i det nu aktuella sammanhanget behövs några särskilda stimulanser eller andra åtgärder för att främja en övergång till bostadsrätt.

Av vårt förslag beträffande själva förfarandet framgår att endast en anmälan om namnändringen behöver göras till inskrivningsmyndig- heten. Således skall ny lagfartsansökan inte inges. Av detta följer att någon stämpelskatt inte skall tas ut.

För att en övergång till bostadsrätt skall kunna genomföras utan skattemässiga olägenheter för de boende anser vi dessutom att den tid som en lägenhet disponerats i bostadsföreningen inte skall brytas genom övergången till bostadsrätt (jfr 35 5 3 a mom. kommunal- skattelagen). Förfarandet skall således inte heller medföra någon realisationsvinstbeskattning. Det synes dock tveksamt om någon lag- ändring påkallas för att förhindra detta. Vi hänvisar här till ett av riksskatteverkets nämnd för rättsärenden 1987—12-15 meddelat för- handsbesked (dnr 70/87—200, F 1987: 17: 17) och överlämnar frågan till den pågående utredningen om reformerad inkomstbeskattning (se avsnitt 2.8.4 under rubriken Skattefrågor).

Avslutningsvis vill vi här ånyo understryka att våra förslag endast tar sikte på de äldre bostadsföreningar som omfattas av övergångs— bestämmelsema till bostadsrättslagen och vilka låter omregistrera sig till bostadsrättsföreningar enligt den modell som vi tidigare anvisat.

4.2.2. Övriga andelsformer

Som tidigare framhållits är det inte ovanligt att en fastighet delas upp i ideella andelar med rätt för andelshavama att nyttja viss lägenhet. Vidare finns det olika former av bostadsaktiebolag och handelsbolag med en liknande uppdelning. Beträffande gällande rätt rn. rn. hänvisas i denna del iförsta hand till SOU 1981: 74 s. 144 f. samt SOU 1985: 6 s. 181 f. . Enligt våra direktiv bör vi även beträffande dessa upplåtelseformer överväga bl. a. dels om proceduren i samband med ombildning till bostadsrätt kan förenklas, dels om några särskilda stimulanser behövs.

I föregående avsnitt har vi funnit att möjligheten att vidta förfaran- demässiga förenklingar är begränsade vad gäller de äldre bostadsför- eningama. Detta gäller i all synnerhet de nu aktuella andelsforrnema. Inte heller vi har funnit något enkelt och tillämpbart system för _om- bildning till bostadsrätt. Vi avstår därför från att lägga fram något förslag i dessa delar. Bl. a. mot denna bakgrund anser vi det inte heller, av principiella skäl, ändamålsenligt att kombinera den möjlig- het till ombildning till bostadsrätt som ändå kan ske i dessa fall med några särskilda stimulanser. Det bör dock framhållas att åtgärder med avseende på beskattningen alltid kan tillgripas, liksom att förena'stat- liga lån med villkor om ombildning till bostadsrätt.

Beskattnings- och lånevillkor synes» dessutom vara de enda realis— tiska styrmedel som kan användas för att motverka en ogynnsam utveckling mot att bostadsfastigheter delas upp i ideella andelar. I detta sammanhang vill vi även hänvisa till det förslag som 1983 års bostadsrättskommitté tidigare framlagt med avseende på andelslägen- heter. Kommittén föreslog bl.a. att möjligheterna att få ett tillstånd enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. till ett förvärv av en ideell andel i fastighet borde begränsas, när förvärvs- syftet primärt var att skaffa en bostad på fastigheten (SOU 1985: 6 s. 181 f.).

För att främja bostadsrättsforrnen framför olika andelsforrner bör självfallet de nuvarande bestämmelserna i 79 & BRL om förbud för föreningar och bolag att upplåta andelar tillsammans med nyttjan- derätt kvarstå.

4.3. Förslag om fritidsbostadsrätt

4.3.1. Fritidsboendekommitténs förslag

Fritidsboendekommittén lade år 1982 fram ett förslag om bl. a. en särskild form av bostadsrätt för s.k. andelsfritidshus (SOU 1982: 23). Förslaget remissbehandlades i vanlig ordning och mottogs övervä- gande positivt av remissinstansema. Det ledde dock inte till någon ändring i bostadsrättslagstifmingen. I stället här frågan tagits upp på nytt i våra direktiv. Departementschefen uttalar här (s. 10 nederst) att

kommitténs förslag, efter viss överarbetning, bör kunna läggas till grund för lagstiftning.

Fritidsboendekommittén föreslog således (se betänkandet s 117 f.) att en särskild typ av fritidsbostadsrätt skulle införas. Lagekniskt skulle detta ske i första hand genom en ändring i 1 & BRL såtillvida att nyttjanderätten till en bostadslägenhet även kunde avse en viss bestämd del av året.

Som kommittén påpekat (betänkandet s. 121) finns det inte något som hindrar att en bostadsrättsförening upplåter en bostadsrätt för fritidsändamål till flera medlemmar gemensamt. Detta innebär dock inte att bostadsrätten delas upp i andelar gentemot föreningen utan i stället har samägama tillsammans en bostadsrätt som de gemensamt är ansvariga för. Således är samäganderättslagen tillämplig men den lagen sätts vanligtvis ur spel genom avtal mellan parterna. Sådana avtal behövs inte om förslaget genomförs. Främst dessa frågor med- för att kommittén ansett att det nuvarande systemet både är krångligt och i vissa avseenden bristfälligt.

Enligt kommitténs uppfattning leder förslaget till att en del övriga sakliga ändringar bör göras i bl. a. BRL. Det inre underhållet bör sålunda föreningen svara för när det gäller en fritidsboszadsrätt. Vidare skall medlemmarna ha rätt att poströsta om frågor som skall behandlas på föreningsstämman. Beträffande bostadsrättsföreningens styrelse föreslås att flertalet ledamöter antingen skall vara svenska medborgare eller utländska medborgare med hemvist i Sverige. Slut- ligen föreslog kommittén att vissa ändringar även borde göras i kommunalskattelagen. Bl.a. skulle en fritidsbostadsrätt få hyras ut skattefritt för ett belopp upp till 2 000 kr/år.

För en närmare genomgång av förslaget hänvisar vi till betänkan- det.

4.3.2. Våra överväganden

Som vi framhållit i det föregående (avsnitt 2.9.1) bör det eftersträvas att bostadsrättslagen utformas så att den gäller generellt för de olika typer av bostadsrättsföreningar som kan förekomma. Endast undan- tagsvis bör någon särreglering införas i lagen. Härvid bör framhållas

att vi tidigare föreslagit att småhusföreningama genom föreskrifter i stadgarna bör få låta de enskilda medlemmarna ta på sig det yttre underhållet av föreningshusen (avsnitt 2.9.3). 1 det sammanhanget har vi även föreslagit att viss mark skall få ingå i en bostadsrättsupplåtelse (avsnitt 2.9.4).

I det kooperativa synsättet förutsätts att lägenheterna i första hand nyttjas för permanentboende. Det aktuella förslaget avser däremot en särskild form av fritidsbostadsrätt. Över huvud taget kan det ifråga- sättas om förslaget medför att någon samverkan alls kommer att före- komma mellan föreningens medlemmar. Inte ens de medlemmar som nyttjar samma lägenhet torde få någon större kontakt med varandra. Nyttjandetiden delas ju upp. Dessutom har det föreslagits att för- eningen även skall ansvara för det inre underhållet. Därtill kommer att poströstning skall kunna ske när det gäller frågor som skall behandlas på föreningsstämman. Det kan således ifrågasättas om för- slaget om den speciella formen fritidsbostadsrätt rent principiellt överensstämmer med den kooperativa tanken.

I betänkandet framhålls (s. 119) att den nu aktuella formen av fri- tidsboende i marknadsföringen medvetet har vänt sig till och lyckats nå en inkomststark grupp människor i aktiv ålder och med speciella fritidsintressen. Vidare har påpekats att skattesystemets utformning i kombination med en hög inflation betytt mycket för att försäljningen av andelsfritidshus åtminstone under en tid var framgångsrik. Sam- manfattningsvis anför emellertid kommittén (s. 124) att de erfaren- heter man dittills haft av att producera och sälja fritidsbostäder i andelsform inte bör ligga till grund för att avfärda andelsfritidshusen som en olämplig form för fritidsboende. Kompletteringsvis bör här dock tilläggas att produktionen av nya sådana nu aktuella fritidsbo- endeanläggningar i det närmaste upphörde i början av 1980-talet på grund av köpmotstånd (betänkandet s. 118). Någon väsentlig förändf ring på denna punkt synes därefter inte ha skett.

Av det sagda följer att vi ställer oss ytterst tveksamma till dels om förslaget principiellt bör genomföras, dels om det numera kan anses finnas något större behov av lagstiftning i det aktuella hänseendet. Det synes oss också som att departementets handläggning av frågan leder till samma slutsats. Vår sammanvägda ståndpunkt blir att vi avstyrker att en särreglering görs i bostadsrättslagen för andelsfritidshusen.

5 Vissa gemensamma frågor

5.1. Bostadsrättslagens disposition m. m.

Systematiskt var 1930 års bostadsrättslag uppbyggd på samma sätt som den då gällande allmänna föreningslagen. I den tidigare bostads- rättslagen reglerades bara sådana frågor där avvikelser gjordes från vad som gällde för ekonomiska föreningar i allmänhet. I BRL har emellertid den lagtekniska metoden med en allmän hänvisning till föreningslagstiftningen-övergetts. BRL reglerar i princip uttömmande bostadsrättsföreningamas förhållanden men i de delar reglerna överensstämmer med vad som gäller för ekonomiska-föreningar i allmänhet hänvisar lagen direkt till motsvarande bestämmelser i för- eningslagen. '

BRL är i princip uppbyggd så att de mera speciellt bostadsrättsliga bestämmelserna (1—41 55) har tagits upp i ett sammanhang före de föreningsrättsliga reglerna (43-68 55). Vidare innehåller lagen avslutningsvis dels avsnitt öm skadestånd, straff och vite samt förfa— randet i bostadsrättstvister m. nr. (69-78 åå), dels vissa bestämmelser om förbud mot upplåtelse av andelsrätt (79 å) och dels numera även regler om offentlig auktion (80—83 55). Bestämmelserna i BRL är i princip tvingande, om det inte i lagtexten särskilt anges att avsteg får göras genom föreskrift i föreningens stadgar eller genom avtal. I det sammanhanget bör framhållas att, med hänsyn till lagstiftningens associationsrättsliga natur, det inte är möjligt att avvika från lagen ens till bostadsrättshavarens förmån annat än i de fall detta har särskilt medgivits.

Som framgått av betänkandet föreslår vi att BRL ersätts med en ny, omarbetad bostadsrättslag. Principerna för dispositionen av den nya lagen överensstämmer i stort sett med BRL. I vissa avseenden har vi dock föreslagit ändringar i lagstiftningens uppbyggnad. En redovis- ning av hur vi disponerat vårt lagförslag framgår inledningsvis av specialmotiveringen (kapitel 6). Förutom att lagen gjorts om redak- tionellt har den självfallet också omarbetats rent språkligt. Viss an-

passning har gjorts till den nya lagen (1987z667) om ekonomiska för- eningar.

Över huvud taget har vi inskränkt våra författningsförslag till att avse berörda lagar. Emellertid redovisar vi inte några ändringar i skatteförfattningama, bl. a. av den orsaken att en omfattande översyn för närvarande görs av inkomstskattesystemet (se avsnitt 2.8.4 under rubriken Skattefrågor). Som exempel kan här nämnas att våra förslag medför att viss ändring måste göras i punkt 2 e i anvisningarna till 36 & kommunalskattelagen (19281370), detta som en följd av att vi i avsnitt 2.11 föreslagit att grundavgift skall ändras till insats och att inträdesavgift inte längre skall få tas ut. Vi är även medvetna om att våra redovisade förslag medför att justering också måste göras på- en del punkter i främst bostadsrättskungörelsen och låneförfattningama samt att det i vart fall torde bli nödvändigt att utfärda viss förordning med anledning av vårt förslag i avsnitt 2.10.2 om underrättelse till bostadsrättshavaren och meddelande till socialnämden vid dröjsmål med betalning av månadsavgift. Vi återkommer till vissa av dessa frå- gor i avsnitt 5.3.

5.2. Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Vi utgår ifrån att våra förslag kommer att remissbehandlas i vanlig ordning för att därefter beredas inom departementet på sedvanligt sätt. Med beaktande av den tid som bör avsättas för detta förfarande menar vi att den av oss föreslagna lagstiftningen, med eventuella ändringar och tillägg, bör kunna träda i kraft i vart fall den 1 januari 1990. I den mån vi anser det påkallat med särskilda övergångsbe- stämmelser framgår detta bl. a. av våra författningsförslag.

5.3. Övriga förslag

Under utredningsarbetets gång har vi självfallet fått idéer och uppslag om andra förslag till ändringar i lagstiftningen än de vi slutligen framlagt. Sådana frågor har antingen väckts av oss själva eller kom- mit från utomstående initiativtagare, ibland från privatpersoner. Vissa av förslagen har vi utmönstrat som ogenomförbara, medan å andra

sidan en del övriga presenterade modeller har utgått ur den fortsatta hanteringen först efter tämligen ingående diskussioner.

Som vi omnämnt i det föregående (avsnitt 5.1) har vi inskränkt våra författningsförslag till att avse vissa direkt berörda lagar. I det följande redovisar vi en sammanfattande förteckning över de änd- ringar och justeringar m. ni. som vi har föreslagit även i andra avseenden. Dessa frågor förekommer på olika ställen i betänkandet, varför hänvisningar också görs till respektive avsnitt.

0 Vi föreslår att behörighet som intygsgivare får meddelas endast om den kommun där intygsgivaren verkar eller är bosatt har tillstyrkt behörigheten. Förslaget medför ändring i 2 5 bostads- rättskungörelsen (avsnitt 2.6.3 ). o Plan- och bostadsverket bör nu se över hur intygsgivama fullgör sina uppgifter i praktiken och vidta eller lämna förslag till åtgärder för att tillgodose de krav som bör ställas på intygs- givama (avsnitt 2.6.3). * o Plan- och bostadsverket bör dessutom ta upp frågan i vilken ut- sträckning det behövs en intensifiering av verkets skyldighet att lämna allmänna råd om utformningen av ekonomiska planer enligt l & bostadsrättskungörelsen (avsnitt 2.6.3). 0 Handläggningstidema hos länsstyrelserna bör kortas väsentligt vad gäller olika registreringsåtgärder (avsnitt 2.6.3). 0 Vidare föreslår vi att det i den ekonomiska planen anges den ungefärliga kostnad som en bostadsrättshavare själv får svara för utöver (års-)månadsavgiften. Detta medför ändring i bilagan till bostadsrättskungörelsen (avsnitt 2.9.2 ).

Över huvud taget torde främst våra förslag om ekonomisk plan och förhandsavtal (avsnitt 2.6 och 2.7) måhända leda till att en total omarbetning måste göras av bostadsrättskungörelsen. Vårt förslag i— avsnitt 2.10.2 om underrättelse till bostadsrättshavaren och medde- lande till socialnämnden vid dröjsmål med betalning av månadsavgift innebär dessutom, som nämnts, att viss förordning måste utfärdas beträffande bl. a. olika formulär (jfr 6 kap. 225 sista stycket lag- förslaget sarnt förordningen (1978:314) om underrättelse och medde- lande enligt 12 kap. 44 & jordabalken). Eventuellt skulle dessa _be- stämmelser i stället kunna tas in i bostadsrättskungörelsen. Det bör

även uppmärksammas att ytterligare föreskrifter måste meddelas om innehållet i den ekonomiska plan som skall upprättas enligt vårt för- slag till omregistreringslag för vissa bostadsföreningar (4 5).

Avslutningsvis bör här anmärkas att vi vid flera tillfällen även kommit in på olika frågor om tillämpningen av de statliga lånebe- stämmelsema. Några konkreta förslag i dessa delar har vi dock inte framlagt eftersom vårt uppdrag inte heller kan anses omfatta dessa frågor (jfr kapitel 1).

6. Specialmotivering till författningsförslagen

Som framhållits tidigare (kapitel 1) har vi i vårt arbete tagit upp frågan om en modernisering och språklig redigering av BRL. Resul— tatet av detta arbete föreligger nu i form av ett förslag till en ny, omarbetad bostadsrättslag. Utformningen av lagförslaget innebär att även de delar av BRL vars innehållkvarstår oförändrade i sak, har setts över i såväl språkligt som redaktionth hänseende.

I det följande kommenteras i princip endast sakliga ändringar i regelsystemet. Formella ändringar i bestämmelserna berörs endast om det har ansetts påkallat av någon särskild anledning. Det bör även framhållas att vi i de föregående kapitlen i stor utsträckning har redovisat hur den praktiska tillämpningen av de av oss föreslagna bestämmelserna skall gå till. En konsekvens av denna teknik är att kommentarerna i det följande till stor del kommer att utgöras av hän- visningar till tidigare avsnitt.

Eftersom våra förslag i åtskilliga hänseenden bygger på gällande ordning har vi under de enskilda paragraferna, där det bedömts lämpligt, hänvisat till respektive bestärnmelses förarbeten. Detta gäller dock i princip endast de reformer som skett fr.o.m. bostadsrätts- lagen (1971: 479).

' 6.1 Förslaget till bostadsrättslag

Den nuvarande bostadsrättslagen innehåller, förutom vissa särskil- da bestämmelser, två huvuddelar, nämligen en del om själva nytt- janderätten (1—41 åå) och en del om föreningsrättsliga regler (43—68 åå). Man kan diskutera om den föreningsrättsliga delen borde komma först. Mot detta talar bl. a. att man även i fortsättningen i stor utsträckning bör hänvisa till den nya lagen (1987: 667) om ekono- miska föreningar. Dessa hänvisningar avser i första hand förenings- rättsliga frågor. Tyngdpunkten i bostadsrättslagen kommer således

alltjämt att ligga vid bestämmelserna om själva nyttjanderätten. Där- för har vi ansett att den nuvarande uppdelningen bör behållas, inne- bärande att bestämmelserna om själva nyttjanderätten kommer först i lagen.

För att få lagen mer överskådlig har vi dock till de inledande be- stämmelserna i lagförslaget överfört vissa regler om bildande av bostadsrättsföreningar (nuvarande 43 å). Under de inledande bestäm- melserna tas också nuvarande bestämmelser om förbud mot andelsrätt llpp (79 å).

I förhållande till BRL har vi dessutom gjort följande större omdis- poneringar.

o Bestämmelserna om medlemskap i 11 å och 11 a å har flyttats till den föreningsrättsliga delen (8 kap.). 0 Bestämmelserna om offentlig auktion i 80—83 åå har flyttats till ett särskilt kapitel i nyttjanderättsdelen (7 kap.). 0 Även nuvarande 74 å om vissa meddelanden har flyttats till nytt- janderättsdelen (6 kap. 31 å).

För att öka läsbarheten har vi delat in den nya bostadsrättslagen i kapitel och försett lagen med underrubriker. Över huvud taget har vår ambition varit att modernisera språket och redovisa kortare para- grafer än de som förekommer i BRL.

Vi har även övervägt om det skulle vara lämpligt att inarbeta ombildningslagen i den nya bostadsrättslagen. Vi har emellertid funnit att den gällande ordningen med särskilda lagar bör kvarstå.

1 kap. Inledande bestämmelser

I detta kapitel tar vi först upp en bestämmelse som i stort anger lagens innehåll (l å). Dessutom redovisar vi vissa grundläggande bestäm- melser om bostadsrättsföreningar och upplåtelser av lägenheter med bostadsrätt (2—6 åå). Kapitlet upptar även bestämmelser om vad som avses med bostadslägenhet och lokal (7 å) samt var i lagstiftningen som regler om ombildning finns (8 å). Kapitlet avslutas med den tidigare omnämnda bestämmelsen om förbud mot upplåtelse av

andelsrätt (9 å).

Lagens innehåll 1 &

Paragrafen, som inte har någon direkt motsvarighet i BRL, uttalar i första stycket att lagförslaget avgränsas till att omfatta bestämmelser om sådana upplåtelser av lägenheter som sker med bostadsrätt.

I andra stycket lämnas en innehållsförteckning över lagen genom en redovisning av kapitelindelningen.

Inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar 2 å _

Paragrafens första stycke motsvarar delvis 40 å BRL. De delar av den gällande bestämmelsen som rör själva bostadsrättsupplåtelsen har flyttats till 1 kap. 5 och 6 åå.

I andra stycket uttalas att lagen (1987: 667) om ekonomiska för- eningar skall tillämpas på bostadsrättsföreningar i den utsträckning som anges i lagförslagets kap. 8 och 9. Denna allmänna hänvisning förekommer inte i BRL.

3 % Bestämmelsen motsvarar i sak 43 å BRL.

45

Bestämmelserna i förevarande paragraf saknar direkt motsvarighet i BRL (beträffande första stycket andra meningen jfr dock 60 aå andra stycket BRL).

Första stycket

Bestämmelserna i detta stycke har behandlats i avsnitt 2.2. I den all- männa motiveringen har vi uttalat att det av lagen bör framgå att det i föreningens hus skall finnas minst fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt. Detta anges nu i första meningen. Syftet med bestämmel- sen i andra meningen är inte, som framhålls i den allmänna motive- ringen, att begränsa lagens användningsområde med avseende på vilka slags lägenheter som får upplåtas med bostadsrätt. Förslaget syftar

endast till att skapa en norm för en beräkning av minsta antalet lägen- heter. I detta avseende räknas således som lägenhet endast en avskild enhet som är inrättad att användas varaktigt och självständigt. Bestämmelsen medför att obetydliga biutrymmen såsom elskåp och liknande inte får ingå i beräkningen. Inte heller andra lägenheter som inte skall användas varaktigt och självständigt får medtagas (jfr 2 å andra stycket ombildningslagen). Förslaget innebär att den ekono- miska planen inte får registreras om inte det aktuella kravet är upp- fyllt. Den praktiska kontrollen av att så är fallet skall dock ankomma på de 5. k. intygsgivama. Om antalet lägenheter som används varak- tigt och självständigt sedermera blir mindre än fem tillämpas 8 kap.

34 å.

Andra stycket

Bestämmelserna i andra stycket har kommenterats i avsnitt 2.3. Av lagtexten framgår att om föreningen har fler än ett hus, skall husen vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. Även det nu sagda kommer ait gälla som förutsättning för att den ekonomiska planen skall kunna registreras. Uttalandet i lagtexten om föreningshusens lokalisering skall inte upp- fattas så att husen nödvändigtvis måste ligga alldeles bredvid var- andra. Rättesnöret skall, som således framhålls i lagtexten. vara att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama (i fråga om föreningens angelägenheter). Den reella prövningen av om förut— sättningama för registrering är uppfyllda anser vi även i detta fall bör ankomma på intygsgivama.

Inledande bestämmelser om bostadsrätt

5 & Paragrafen motsvarar i sak 2 å första stycket BRL.

6 5 Första stycket Bestämmelsen är delvis hämtad från 1 å första stycket BRL.

Andra stycket

Även det sakliga innehållet i första meningen har hämtats från 1 å första stycket BRL. I andra meningen uttalas att en upplåtelse även får omfatta mark som ligger i anslutning till ett hus, om marken skall nyttjas tillsammans med huset eller en del av huset: Denna bestäm- melse, som har behandlats närmare i avsnitt 2.9.4, tar i första hand sikte på småhusen (jfr 6 kap. 11 å första stycket). Att marken skall ligga i anslutning till ett hus innebär att den delen av upplåtelsen skall vara av underordnad betydelse. Marken kommer då att omfattas av lägenhetsbegreppet, vilket bl. a. får till följd att vanvård kan leda till förverkande. .

Definition av bostadslägenhet och lokal 7 5

Första meningen i paragrafen motsvarar, med viss redaktionell för- ändring, 2å sista stycket BRL (jfr 12 kap. 1 å tredje stycket jorda- balken). Införandet i andra meningen av begreppet lokal är en nyhet i förhållande till BRL.

. Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

8 & I paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, lämnas en hänvisning

om var i lagstiftningen det finns bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt

95

Paragrafen överensstämmer i sak med 79 å BRL. Orden förening, aktiebolag och handelsbolag har bytts ut mot begreppet juridisk per- son. Även i övrigt har viss språklig justering gjorts.

Beträffande förarbetena till 79 å första och andra styckena BRL hänvisas till SOU 1969: 4 s. 90 f. och prop. 1971: 12 s. 67 och s. 92 f. (jfr SOU 1981: 74 s. 144 f. och där gjorda hänvisningar).

2 kap. Ekonomisk plan

Bestämmelserna i detta kapitel, som tämligen ingående har kommen- terats i avsnitt 2.6, motsvarar i sak 3 och 4 åå BRL. Bestämmelserna har delats upp i fler paragrafer. I samband därmed har även stycke- indelningen i förhållande till BRL (delvis) kastats om. Dessutom har språkliga justeringar gjorts. Möjligheten att komplettera en ekono- misk plan enligt detta kapitels 5 å förekommer dock inte i gällande rätt. Om den ekonomiska planen inte anger den slutliga anskaffnings- kostnaden för föreningens hus, måste länsstyrelsens tillstånd inhämtas innan en lägenhet får upplåtas med bostadsrätt. Detta framgår av 5 å BRL. Bestämmelsema i den sist nämnda paragrafen har vi flyttat till 3 kap. 2 å lagförslaget. Vad gäller förarbetena till de aktuella bestämmelserna hänvisas till SOU 1969: 4 s. 97 f. och prop. 1971: 12 s. 36 f. och s. 96 f. (jfr SOU 1981: 74 s. 118 f.)

Skyldighet att upprätta ekonomisk plan

15

Paragrafen motsvarar i sak 3 å första stycket BRL.

Före den 1 juli 1982 skulle styrelsen ansöka om godkännande av en ekonomisk plan. Lagändringen i detta avseende (SFS 1982: 353) har kommenterats i prop. 1981/82: 69 s. 36. Att planen fortsättningsvis skall registreras av länsstyrelsen framgår av flera paragrafer iBRL.

Planens innehåll m. m.

25

Paragrafens första stycke motsvarar i sak 3 å andra stycket BRL. Det har dock i förtydligande syfte tillagts att regeringen eller den myn— dighet som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om innehållet i planen.

Andra stycket är hämtat från 4 å första stycket BRL. Avsikten med lydelsen i tredje stycket (jfr 4 å tredje stycket BRL) är att det enligt lagförslaget skall räcka med att endast en styrelse- ledamot skriver under ansökan om registrering av den ekonomiska planen. Detta torde nu följa av 8 kap. 36å samt 2 å förordningen (1987: 978) om ekonomiska föreningar.

Intyg om planens tillförlitlighet 3 %

Paragrafen motsvarar 4 å andra stycket första och andra meningen BRL. Endast vissa språkliga justeringar har gjorts.

45

Paragrafen, som har delats upp i två stycken, motsvarar i sak 4 å andra stycket tredje—femte meningen BRL.

Bestämmelsen att endast den ene intygsgivaren får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrätts- föreningen eller biträtt med föreningsbildningen eller med att upp- rätta den ekonomiska planen gäller fr. o. rn. den 1 juli 1982 (SFS 1982: 353). Förarbetena till denna lagändring i 4 å andra stycket BRL framgår av SOU 1981: 74 s. 126 f. och prop. 1981/82: 169 s. 36 och. 37.

Komplettering av planen

5 & Paragrafen saknar motsvarighet i BRL.

Första stycket

Som vi framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6) bör det vid enstaka nyupplåtelser vara tillfyllest att den ekonomiska planen kompletteras med uppgifter om lägenheten. Det nu sagda bör själv- fallet endast gälla om lägenheten inte redan har tagits upp i den eko- nomiska planen eller om uppgifter som har betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas. I dessa fall måste styrelsen komplettera planen med uppgifter om lägenheten och låta registrera kompletteringen hos länsstyrelsen innan upplåtelse får ske.

Andra stycket Här föreskrivs att bestämmelserna i 2 kap. 2 å andra och tredje stycket också gäller när den ekonomisk planen kompletteras.

Ny plan

655

Paragrafen motsvarar i sak 3 å tredje stycket BRL.

I avsnitt 2.6.3 har vi givit vår syn på hur uttrycket "väsentlig bety- delse" bör tolkas. Det bör därvid påpekas att skyldigheten att upprätta ny ekonomisk plan, eller en komplettering till planen, endast kan inträda om ny bostadsrätt skall upplåtas.

En ytterligare situation där ändrade förhållanden kan medföra att ny ekonomisk plan måste upprättas är t. ex. när villkoren för ett i den ursprungliga planen påräknat lån drastiskt förändras, eller lånet över huvud taget inte beviljas. Ett annat exempel kan vara att föreningen tar upp ett mycket stort lån för att finansiera utbyte av stamledningar eller liknande. Vidare kan en konkurs hos t. ex. den entreprenör som bygger bostadsrättsföreningens hus påverka föreningens verksamhet. Fullföljs inte entreprenadkontraktet kan detta innebära att ny ekono- misk plan måste upprättas. Det bör understrykas att uppgifterna i den ekonomiska planen får grundas på beräkningar. Uppgifterna kan där- för bli inaktuella redan av det skälet att kalkylen inte håller. Är för- ändringen mer omfattande, kan den givetvis vara av väSentlig bety- delse för föreningens verksamhet.

Om nya upplåtelser planeras i sådan utsträckning att dessa kommer i konflikt med väsentlighetsrekvisitet, måste sjävfallet — som fram- hållits i avsnitt 2.6.3 — ny ekonomisk plan upprättas innan nya bostadsrätter får upplåtas. Ny plan kan också, som nämnts i den all- männa delen, behövas när ett antal successiva upplåtelser anmälts för registrering en i taget med tillämpning av den förenklade form med komplettering av planen som vi föreslagit i 2 kap. 5 å. I vissa fall kan även någon enstaka upplåtelse medföra att ny ekonomisk plan måste upprättas före upplåtelsen, exempelvis om det är en liten förening som utvidgar sin verksamhet genom att en eller ett par nya bostads- rätter tillkommer.

Planens offentlighet -

7å Paragrafens första mening överensstämmer' med 4 å fjärde stycket BRL. Andra meningen har tillkommit med anledning av vårt förslag i 2'kap. 5 å.

3 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

I detta kapitel behandlar vi till att börja med vilka allmänna förutsätt- ningar som skall föreligga för att en lägenhet skall få upplåtas med bostadsrätt (1—4 åå). Därefter tar vi upp vilka forrnkrav som skall gälla för själva upplåtelseavtalet (5 å). Förslaget om en hyresgästs rätt till bostadsrätt kommenterar vi under 6 å. Kapitlet avslutas med , bestämmelser om ogiltiga upplåtelser m.m. (7 och 8 åå), hyresvill- kor vid bl.a. ogiltiga upplåtelser (9 å), konkurrerande upplåtelser (10 å) och när bostadsrättshavaren får avsäga sig bostadsrätten (11 å). Bestämmelserna överensstämmer i sak med gällande rätt, utom såvitt gäller 6 å.

När upplåtelse får ske

1 i Paragrafen, som inte har någon direkt motsvarighet i BRL, anger det formella kravet för att en lägenhet skall få upplåtas med bostadsrätt. 1 det sammanhanget uttalas att en upplåtelse får ske först när en ekono- misk plan, eller en komplettering till en sådan plan, har registrerats enligt bestämmelserna i 2 kap.

25

Av paragrafen, som i sak motsvarar 5 å BRL, framgår indirekt att upplåtelse även kan ske om en ekonomisk plan grundar sig på en kal- kyl. I så fall krävs det att länsstyrelsen lämnar tillstånd till att upplå- telse sker. Tillstånd skall lämnas om en ekonomisk plan har registre— rats och föreningen ställt viss säkerhet hos länsstyrelsen. Beträffande förarbetena till Så BRL hänvisas till prop. 1971: 12 s. 75 f. och s. 99 f.).

I första stycket har "den slutliga kostnaden för anskaffandet av för- eningens hus" (5 å BRL) ersatts med "den slutliga kostnaden för för- eningens hus". Därmed görs en anpassning till t. ex. sådana fall då en Ombildning till bostadsrätt sker samtidigt som föreningens hus byggs Oln.

I andra stycket har grundavgift ersatts med insats (se avsnitt 2.1 1.2).

Ändringen i tredje stycket till "den slutliga kostnaden' hänger samman med den ändring i förhållande till BRL som framgår av första stycket.

3 & Paragrafen motsvarar, med viss språklig justering, 2 å tredje stycket B*,RL. Det nämnda stycket tillkom genom en lagändring som trädde i kraft den 1 oktober 1981 (prop. 1980/81: 148, LU 29, rskr. 414, SFS 11981: 603).

Om en upplåtelse har skett i strid med denna paragraf gäller 3 kap. 7 å andra stycket.

45

I paragrafen hänvisas till den nya ordning med förhandsavtal som vi lämnar förslag på i 4 kap.

Upplåtelseavtalet 5 &

I paragrafen, som har 6 å BRL som förebild, anges de forrnkrav som gäller när en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt.

I första stycket görs i lagförslaget en hänvisning också till lagen (1989: 0000) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

[andra stycket har grundavgift bytts ut mot insats (se avsnitt 2.11.2).

En hyresgästs rätt till bostadsrätt 6 &

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. De föreslagna bestämmel- serna, som anknyter till 8 kap. 12 å, har kommenterats i avsnitt 2.5.

Första stycket

Enligt huvudregeln har den hyresgäst som är medlem i bostadsrätts- föreningen rätt att få "sin" lägenhet upplåten med bostadsrätt. För- eningen får dock vägra att upplåta lägenheten med bostadsrätt om föreningen sagt upp hyresavtalet enligt bestämmelserna i 12 kap. jordabalken och hyresgästen är skyldig att flytta från lägenheten eller särskilda skäl föreligger mot en upplåtelse. Särskilda skäl mot en upplåtelse kan föreligga t. ex. om föreningen av rent misstag beviljat en sådan hyresgäst inträde i föreningen som anges i 8 kap. 12 å andra meningen punkterna 1—3, om avsikten från början varit att lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt.

Andra stycket För att bestämmelserna i första stycket inte skall bli verkningslösa får hyresnämnden på begäran av hyresgästen ålägga föreningen vid vite att upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Samtidigt får hyresnämnden fastställa villkoren för upplåtelsen, om hyresgästen begär det. I första hand blir det fråga om att fastställa de belopp som skall betalas i in- sats, upplåtelseavgift och månadsavgift (se 3 kap. 5 å andra stycket). När villkoren fastställs skall likhetsprincipen utgöra rättesnöre. Underlaget för nämndens prövning bör inges av föreningen.

Tredje stycket

Syftet med bestämmelserna i detta stycket är att hyresnämnden också skall kurma fastställa villkor för en upplåtelse när föreningen i och för sig inte vägrar att upplåta lägenheten med bostadsrätt, men istället begär sådana villkor för upplåtelse som hyresgästen skäligen inte bör godta med hänsyn till villkoren för övriga upplåtelser i huset.

Ogiltiga upplåtelser och rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten i vissa fall

75 Paragrafens två stycken motsvarar i sak 7 å första stycket respektive 8 å tredje stycket BRL.

85 Paragrafens första stycke överensstämmer i sak med 7 å andra stycket BRL. Andra och tredje stycket stämmer på motsvarande sät: överens med 7 å tredje och fjärde stycket BRL.

Hyresvillkor vid ogiltiga upplåtelser och när bostadsrätten frånträds 9 % Paragrafens sakliga innehåll stämmer överens med 7 å sista stycket BRL. Viss språklig justering har gjorts. Dessutom har årsavgift bytts ut mot månadsavgift (se avsnitt 2.11.3).

Konkurrerande upplåtelser

10å

Paragrafens sakliga innehåll har hämtats från 8 å första och andra stycket BRL.

Avsägelse 11 å

Bestämmelserna i denna paragraf överensstämmer i sak med 16 å BRL.

Vad gäller förarbetena till 16 å andra stycket BRL, som motsvarar andra stycket den nu kommenterade paragrafen i lagförslaget, hän- visas till prop. 1977/78: 175, CU 32, rskr. 347. Lagändringen trädde i kraft den 1 juli 1978 (SFS 1978: 309).

4 — kap. Förhandsavtal

I detta kapitel föreslår vi att ett system med förhandsavtal införs även för bostäder (dvs. för bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt). Syftet är främst att möjliggöra för bostadssökande att under produk- tionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av den egna lägenheten genom 5. k. tillval. I den allmänna delen (avsnitt 2.7) har vi närmare kommenterat vårt förslag.

Rätt att ingå förhandsavtal och att ta emot förskott

15

Av första stycket framgår att ett förhandsavtal endast får ingås innan det är möjligt att upplåta bostadsrätt, dvs. i första hand innan den ekonomiska planen eller en komplettering till planen har registrerats (jfr 2 kap.). Om nya lägenheter tillkommer senare, t. ex. vid vinds- inredningar, får förhandsavtal således ingås så länge den aktuella lägenheten inte har redovisats i en (ny) ekonomisk plan eller i en

komplettering till en sådan plan. Detsamma gäller hyresrätte' som från början inte varit avsedda att upplåtas med bostadsrätt.

Iandra stycket anges vad förhandsavtalet innebär för företingen och förhandstecknaren. Föreningen är skyldig att upplåta lägerheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten genom artalet. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheter med bostadsrätt. I vissa fall upphör dessa förpliktelser (se 4 kap. 5—7 åå).

25

Av första stycket framgår att förskott för bostadsrätten endast får tas emot om det finns ett förhandsavtal.

Enligt andra stycket skall föreningen, innan förskott tas enot, ha ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning tv för- skottet till förhandstecknaren. Att uppbära förskott i strid med let nu sagda medför straffbarhet (se 9 kap. 3 å punkten 4). Säkerheten bör ställas hos länsstyrelsen i samma ordning som gäller när föreringen tar upp insatser innan den slutliga anskaffningskostnaden har redo— visats (se 3 kap. 2 å lagförslaget, jfr 5 och 6 åå bostadsrättskuigörel- sen). Efter upplåtelsen skall säkerheten återställas på begäran av för- eningen.

F örhandsavtalet

3å I paragrafens första stycke anges de forrnkrav som gäller för :tt för- handsavtal. Förhandsavtalet skall upprättas skriftligen. I avtalet skall anges parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåter med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, belopp som lännas i förskott samt de beräknade avgifterna för bostadsrätten.

De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall enligt andrastycket grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Av den almänna motiveringen (avsnitt 2.7.2) framgår att s. k. bofakta, med viss komplettering, kan utgöra en sådan kostnadskalkyl. Föreningms sty- relse skall hålla kalkylen tillgänglig för den som vill ta del av den.

45

Bestämmelserna i denna paragraf har tillkommit för att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som ett förhandsavtal innebär. Vad gäller förbudet för förhandstecknaren att sätta annan i sitt ställe bör, som framgår av paragrafen, undantag göras i förhål- lande till make och viss sambo.

Det bör uppmärksammas att vårt lagförslag, liksom BRL, upptar tre olika sambobegrepp. I förevarande paragraf, och i 8 kap. 10å sista stycket, talas det om sådan sambo på vilken lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas. Enligt 1 å den angivna lagen skall det i detta fall vara fråga om en ogift kvinna och en ogift man som bor tillsammans under äktenskapsliknande förhållanden. Men lagen skall också tillämpas på ett homosexuellt samboförhållande, se lagen (1987: 813) om homosexuella sambor. I 8 kap. 10å tredje stycket anges annan närstående person än make som varaktigt sam— manbodde med bostadsrättshavaren. Det kan t. ex. vara fråga om ett barn till bostadsrättshavaren. Slutligen förekommer ett mer vidsträckt samboförhållande i 8 kap. 19 å 3 (jfr 8 kap. 21 å och hänvisningen till 7 kap. föreningslagen).

Ogiltighet m. m. 5 5

Som framgår av denna paragraf är ett förhandsavtal ogiltigt om forrnföreskriftema i 3 å inte iakttas. I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7.2) har vi anmärkt att ogiltighet, eller jämkning av avtalet, dessutom kan inträda i vissa fall enligt allmänna avtalsrättsliga grund- satser.

65

Denna paragraf omfattar endast ombildningsfallen. Bestämmelserna innebär att förhandsavtalets bestånd är beroende av att det hyresavtal som ligger till grund för förhandsavtalet består. Annars upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt förhandsavtalet. Skälen för att denna ordning bör gälla har vi utvecklat närmare i av- snitt 2.7.2.

7å

I paragrafen redovisas de situationer då förhandstecknaren ensidigt kan frånträda avtalet. Detta får ske efter uppsägning.

Enligt punkten ] får förhandstecknaren frånträda förhandsavtalet om avtalet ingåtts i strid med 4 kap. 1 å. Som vi anmärkt i den all- männa delen är punkten 2 inte tillämplig i ombildningsfallen, efter- som förhandstecknaren redan bor i den lägenhet som skall upplåtas med bostadsrätt. Av punkten 3 framgår att förhandstecknaren får frånträda avtalet om upplåtelse inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Vi anser att denna regel bör tolkas tämligen restriktivt. Upplåtelse bör således komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten. Bestämmelsen är konstruerad så att orsaken till fördröjningen spelar mindre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv. Frågan var gränsen går för en väsentlig avgiftshöjning enligt punkten 4 bör, som vi framhållit i avsnitt 2.7.2, överlämnas till rättstillämpningen.

Rätt till ersättning

8å

Om ett förhandsavtal inte gäller enligt 4 kap. 5—7 åå har förhands- tecknaren rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte viss ränta. Dessutom kan han få ersättning för kostnader som han lagt ned på lägenhetens inredning och utformning (tillval). Han kan också få ersättning för annan skada. Det nu sagda framgår av paragrafens första stycke. Bestämmelserna har kommenterats närmare i den all- männa delen (avsnitt 2.7.2).

Iandra stycket uttalas att beståmmelsema i första stycket också skall tillämpas om föreningen har uppburit förskott i strid med 4 kap. 2 å.

5 kap. Övergång av bostadsrätt

Kapitlet innehåller nio paragrafer. Dessa har i stor utsträckning hämtats från de bestämmelser i BRL som intagits under rubriken "Övergång av bostadsrätt" ( 10 å _BRL och följande).

Vissa av paragraferna i BRL under den nu aktuella rubriken (10, 12 och 15 åå) ändrades i samband med att förfarandet vid försäljning av bostadsrätt på offentligauktion lagreglerades (se SFS 1987: 243). Vi återkommer till detta i 7 kap.

Rätt att utöva bostadsrätten efter en övergång

1 & Paragrafen motsvarar, med vissa språkliga justeringar, 10 å BRL.

I första stycket lagförslaget görs en kompletterande hänvisning till bestämmelserna om rätt till medlemskap i 8 kap. 9—12 åå.

25

Paragrafens sakliga innehåll stämmer överens med 12 å BRL.

Överlåtelseavtalet

3 5 Paragrafen motsvarar 12 a å första stycket BRL. Endast vissa mindre språkliga justeringar har gjorts. Skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt infördes genom en . lagändring i BRL som trädde i kraft den 1 juli 1982 (SFS 1982: 353). Beträffande förarbetena hänvisas till prop. 1981/82: 169 s. 61 och 86.

Ogiltighet 4 &

Paragrafens första stycke motsvarar 12 a å andra stycket BRL. Andra och tredje stycket överensstämmer med 13 å första respektive

andra stycket BRL. Endast språkliga och redaktionella förändringar har gjorts.

Ansvaret för förpliktelser

5 & Paragrafen stämmer i sak överens med 15 å första och andra stycket BRL.

6 & Bestämmelserna i denna paragraf motsvarar 15 å tredje stycket BRL.

7 5 Första meningen i denna paragraf överensstämmer i sak med 15 å fjärde stycket BRL. Bestämmelsen i andra meningen, som är ny, hänger samman med vårt förslag rörande vissa frågor om försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion (se avsnitt 2.12).

Förbehåll i stadgarna om rätt att återköpa eller läsa bostadsrätten

8 & Denna paragraf motsvarar med endast vissa språkliga justeringar 14 å BRL. Den nämnda paragrafen i BRL erhöll sin nuvarande lydelse genom en lagändring som trädde i kraft den 1 maj 1985 (BoU 1984/85: 12, rskr. 194, SFS 1985: 182).

Sidoavtal 9 % Paragrafen stämmer i sak överens med 15 å femte (sista) stycket BRL. Det nämnda stycket infördes i 15 å BRL den 1 januari 1984 i sam- band med de ändringar som då gjordes i hyreslagen (se prop.

1983/84: 137 s. 117 och 148). Därefter har sista meningen i stycket tillkommit (prop. 1986/87: 37 s. 64, SFS 1987: 243).

6 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Detta kapitel motsvarar i huvudsak 18—39 åå BRL. Ordningen mellan paragraferna har dock i stor utsträckning kastats om i lagförslaget. Samtidigt har bestämmelserna delats upp i fler, kortare paragrafer. Även det nu aktuella kapitlet har självfallet undergått en språklig översyn. Dessutom har vissa sakliga nyheter tillkommit. Vi åter- kommer till dessa sakfrågor i kommentaren till respektive paragraf.

Föreningens ansvar för lägenhetens skick vid tillträdet m. m.

15

Paragrafen motsvarar, med någon mindre språklig justering, 18å BRL.

25

Paragrafen stämmer i sak överens med 20 å BRL. I första stycket har årsavgift bytts ut mot månadsavgift (se avsnitt 2.113).

35

Paragrafen har, efter några mindre språkliga ändringar, överförts från 19å BRL.

Även i denna paragrafs första stycke har årsavgift bytts ut mot månadsavgift (se ovan under 2 å).

4 5 I sak motsvarar denna paragraf 21 å BRL.

55

Paragrafen motsvarar 22å BRL. Endast några mindre språkliga ju— steringar har gjorts.

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten

65

Paragrafen, som har delats upp i två stycken, stämmer i sak överens med 25 å BRL.

7 & Paragrafen har hämtats från 27 å BRL. Sakinnehållet är detsamma.

85 Med några mindre språkliga justeringar motsvarar denna paragraf 31 å BRL.

9 & Paragrafen motsvarar i sak 28 å BRL.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand 10 å I paragrafen behandlas våra förslag om upplåtelse i andra hand av bostadsrättslägenheter. Förslagen har motiverats närmare i avsnitt 2.10.3. Beträffande gällande rätt hänvisas till 30 å BRL.

Ändringen i första stycket innebär att den generella möjlighet som för närvarande fmns att utan styrelsens samtycke upplåta en bostads- rättslägenhet i andra hand i dess helhet till medlem i föreningen tas bort. I fortsättningen måste styrelsens samtycke även inhämtas i ett sådant fall.

Ändringen i andra stycket ger indirekt uttryck åt principen att föreningarna fritt får besluta om andrahandsupplåtelse när en juridisk person är bostadsrättshavare. Förslaget hänger samman med våra ståndpunkter i avsnitt 2.4.2 angående förutsättningarna för en juridisk person att bli medlem i föreningen (se 8 kap. 10 och 12 åå). Som vi uttalat i den allmänna delen bör den juridiska person (ej kommun) som avser att förvärva bostadsrätten till en bostadslägenhet, dessför- innan överenskomma med föreningen om under vilka förutsättningar lägenheten får disponeras om medlemskap beviljas. Att så sker ligger

framför allt i den juridiska personens intresse, men även för för- eningen bör det vara värdefullt att denna fråga klarläggs i samband med överlåtelsen. De juridiska personer som redan erhållit ett samtycke från föreningen att upplåta lägenheten i andra hand, bör vid ikraftträdandet omedelbart omfattas av det nya systemet. Ett tidsbe- gränsat samtycke bör dock fortfarande gälla tills vidare. Det nu sagda innebär att en juridisk person som har förvärvat bostadsrätten till en bostadslägenhet kan bli tvungen att överlåta bostadsrätten, om inte föreningen lämnar sitt samtycke till att lägenheten även fortsättnings- vis upplåts i andra hand. Sista meningen i stycket har tillkommit främst för att avvecklingen av ett dödsbo inte skall försvåras. Ändringen i tredje stycket motsvarar ändringen i första stycket.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick 11 å

Paragrafen har intagits i lagförslaget med 26 å BRL som förebild. Liksom i den gällande bestämmelsen uttalas i första stycket att bostadsrättshavaren på egen bekostnad skall hålla lägenheten i gott skick. Han skall med andra ord själv svara för det s.k. inre under- hållet, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller tredje stycket. I andra meningen har, i förtydligande syfte, tillagts att föreningen skall svara för underhållet av den del av huset som inte faller på bostadsrättshavaren. I tredje meningen införs dock den nya bestämmelsen att det i en småhusförenings stadgar får före- skrivas att bostadsrättshavama, med angivna begränsningar, skall svara för sådant underhåll som föreningen annars skulle stå för (dvs. ' det yttre underhållet). De gjorda tilläggen i första stycket innebär att BRL:s lägenhetsbegrepp behålls, vilket innebär att bl. a. ytter- väggarna inte hör till en lägenhet i detta avseende (ej heller beträff- ande småhus). De nu aktuella frågorna har vi kommenterat närmare i avsnitt 2.9.3. Frågan om underhållsansvaret sammanhänger med vårt förslag i 1 kap. 6 å andra stycket. Enligt den bestämmelsen kan även mark komma att höra till lägenheten. I så fall svarar bostadsrätts- havaren också för "skicket" på marken.

Andra och tredje stycket har överförts från 26 å BRL med enbart vissa språkliga justeringar.

Rätt för föreningen att komma in i lägenheten 12 å Paragrafen motsvarar i sak 29 å BRL.

Vilka avgifter en bostadsrättsförening får ta ut 13 å Paragrafen, som inte har någon motsvarighet i BRL, är en följd av vår översyn av BRL:s avgiftssystem (se avsnitt 2.11).

Hur avgifterna skall betalas 14 å Även denna paragraf är ny i förhållande till gällande rätt (jfr 13 å). Förslaget innebär en anpassning till 12 kap. 20å jordabalken be— träffande bl. &. frågan när en avgift skall anses betald till föreningen (se avsnitt 2.10.2 under rubriken Upprepade fall av förverkanden).

Om avgifter som skall betalas före tillträdet inte betalas i rätt tid 15 å Paragrafens första och andra stycke stämmmer i sak överens med 32 å BRL. I första stycket har grundavgift ändrats till insats (se av- snitt 2.11.2).

I tredje stycket, som saknar motsvarighet i BRL, görs en hänvis- ning till 6 kap. 17-24 åå. Där meddelas bestämmelser om förver- kande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

Rött för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

16å

Paragrafen motsvarar i sak 23å BRL. Att "obilligt" bytts ut mot "oskäligt" är således endast en språklig ändring.

F örverkande 17 å

Paragrafen har intagits i lagförslaget med 33 å första stycket BRL som förebild. Till att börja med har vissa språkliga justeringar gjorts i bestämmelserna. Dessutom har följande ändringar skett.

I punkten I har grundavgift bytts ut mot insats (se avsnitt 2.11.2). Vidare har årsavgift ändrats till månadsavgift (se avsnitt 2.11.3).

Punkten 2 är en ny bestämmelse i förhållande till BRL:s förver- kandekatalog. Regeln uttalat att bostadsrätten är förverkad, om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala månadsavgift i rätt tid, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att han skäligen inte bör få behålla nyttjanderätten. Bakgrunden till be- stämmelsen och hur den enligt vår mening bör tillämpas framgår av avsnitt 2.10.2 (Upprepade fall av förverkanden). Införandet av denna nya punkt innebär, vid en jämförelse med 33 å BRL, en förskjutning framåt av de följande punkterna.

Punkten 8 (33 å första stycket 7 BRL) har gjorts om redaktionellt på så sätt att hänvisning numera görs till en efterföljande paragraf (18 å) i frågan om skyldighet att bl. a. inneha anställning i visst företag.

18å

Paragrafen motsvarar i sak 33 å andra stycket BRL, dock med det tillägg som framgår ovan under kommentaren till 6 kap. 17 å punk- ten 8 i lagförslaget.

19å Första meningen i paragrafen motsvarar i sak 33å tredje stycket BRL. Frågan om rättelse är således inte heller aktuell om föreningen åberopar den av oss föreslagna nya förverkandepunkten 2 i 6 kap. 17 å lagförslaget. Andra meningen i paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, innefattar en anpassning till hyreslagen (12kap. 42 å första stycket 2 jordabalken, se avsnitt 2.103).

20å Paragrafen motsvarar, med några mindre språkliga justeringar, 34 å första stycket BRL.

215

Paragrafen stämmer i sak överens med 34 å andra stycket BRL.

22å

I paragrafen, som inte har någon motsvarighet i BRL, föreslås att bostadsrättshavaren måste underrättas om sin återvinningsrätt samt att meddelande skall lämnas till socialnämnden vid uppsägning på grund av förverkande enligt 6 kap. 17 å 1 (såvitt avser dröjsmål med betal- ning av månadsavgift). Meddelande skall dock endast lämnas ifråga om en bostadslägenhet. Förslaget, som har kommenterats närmare i avsnitt 2.10.2, innebär att en anpassning görs till motsvarande be— stämmelser i hyreslagstiftningen (12 kap. 44 å jordabalken).

I fråga om delgivning av underrättelsen anser vi att samma regler bör gälla som vid uppsägning. Detta framgår av hänvisningeni andra stycket (jfr dock Högsta domstolens dom nr DT 28, 1988-07-25, mål T 550/86).

23 å Bestämmelserna i denna paragraf motsvarar i sak 36 å BRL. 24 5 I sak stämmer paragrafen överens med 33 å sista stycket BRL.

Förfarandet vid uppsägning 25 å

Paragrafen har samma sakliga innehåll som 39å första och.andra

stycket BRL. — I första stycket har årsavgift bytts ut mot månadsavgift (se avsnitt

2.113).

265

Paragrafen motsvarar, med några språkliga justeringar, 39å tredje och fjärde stycket BRL.

27å

Paragrafen motsvarar 39 å sista stycket BRL. Att begreppet "vräk- ning" bytts ut mot "avhysning" hänger samman med att motsvarande ändring skett inom hyreslagstiftningen.

28 å Paragrafen stämmer i sak överens med 24 å BRL.

29å

Paragrafen har samma sakliga innehåll som 37å första och andra stycket BRL.

Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt ' 30 å

Paragrafen motsvarar, med endast någon mindre språklig justering, 37 å tredje stycket BRL.

Vissa övriga meddelanden 31 å Paragrafen motsvarar 74 å BRL.

När bostadsrätten övergått till föreningen 32 å Paragrafen har, med några mindre språkliga justeringar, överförts från 17 å BRL.

Upphörande av bostadsrätten i vissa fall 33 å Paragrafen stämmer överens med 38å BRL. Endast några mindre språkliga justeringar har gjorts.

7 kap. Offentlig auktion Den 1 juli 1987 trädde nya regler i kraft rörande bl.a. förfarandet vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion (prop. 1986/87: 37, BoU 13, rskr. 249, SFS 1987: 243). Förutom ändringar och tillägg i ett antal paragrafer i BRL infördes samtidigt fyra nya paragrafer i lagen (80—83 åå). Såväl före som efter ikraftträdandet har viss dis- kussion förts i frågan om bostadsrätten vid en offentlig auktion skall utropas med eller utan förbehåll om panträtt, eller med andra ord om panthavaren skall vara skyldig att ta emot betalning även om dennes fordran inte blivit täckt. Vi har tagit upp och behandlat denna fråga tämligen ingående i avsnitt 2.12. Vårt förslag till lagstiftning i denna del har influtit i 5 kap. 7 å (andra meningen) samt i 7 kap. 1, 2 och 4 åå. I övrigt har 80—83 åå BRL överförts till 7 kap. lagförslaget med endast smärre språkliga justeringar. Bestämmelserna har dess- utom försetts med rubriker.

Förordnande av god man

lå

Paragrafen motsvarar 80å BRL. För att underlätta handläggningen av ett ärende om förordnande av god man vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion, föreslår

vi dock att det tillägget görs i första stycket att tingsrätten får meddela beslut i ärendet utan bostadsrättshavarens hörande. Denna möjlighet bör utnyttjas främst i de fall det inte är känt var bostadsrättshavaren uppehåller sig.

Auktionsfötfarandet 2 &

Paragrafen motsvarar i sak 81 å BRL.

I första stycket föreslår vi dock att det tillägget görs att bostads- rätten skall utropas utan förbehåll om panträtt, om inte föreningen medger annat (se avsnitt 2.12).

Gode mannens rätt till ersättning

35

Paragrafen motsvarar, med endast någon mindre språklig justering, 82 å BRL.

Redovisning av köpeskillingen 4 &

Paragrafen motsvarar i sak 83 å BRL, med det tillägget i första stycket att om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåll om panträtt, är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid (se avsnitt 2.12).

8 kap. Föreningsrättsliga bestämmelser

Som vi nämnt i inledningen till avsnitt 6.1 bör även i lagförslaget reglerna om själva nyttjanderätten komma före de rent förenings- rättsliga bestämmelsema. Dessa senare bestämmelser behandlas i detta kapitel. Till stor del har det aktuella regelkomplexet överförts från 1971 års lag med endast språkliga och redaktionella justeringar. Vissa sakliga nyheter har dock tillkommit, främst inom ramen för de be-

stämmelser som föreslås om rätt till medlemskapi bostadsrättsför- eningen (9—12 åå) och rätt för föreningama att ta lgenhetsutrymmen i anspråk för angelägna ändamål (22—24 åå). Förändringen i det senare avseendet innebär en uppluckring av den vetorätt som bostads- rättshavaren tidigare haft vad gäller intrång i den egia lägenheten vid ombyggnader och liknande åtgärder.

Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening

15

I paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, härvisas till de inle- dande bestämmelser om bostadsrättsföreningar som finns i 1 kap. 24 åå. '

2?)

Bestämmelserna i denna paragraf och 3å är hämtade från 46 å BRL.

35

Se kommentaren ovan under 2 å.

45

Paragrafen motsvarar i sak 41 å BRL.

Stadgar

Så

Paragrafen är hämtad från 44 å BRL. Viss språklig anpassning har gjorts till 2 kap. 2 å lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar. I förhållande till den nyss nämnda paragrafen i BRL har punkterna 4 och 7 utgått, eftersom vi föreslagit att de aktuella avgifterna (inträdesavgift och vissa regelbundna avgifter m. m.) inte skall få tas ut i fortsättningen (se avsnitt 2.11.6). Även punkten 5 har tagits bort (jfr 6 kap. 13 å första meningen i lagförslaget). Enligt lagförslaget

skall grunderna anges i föreningens stadgar för att överlåtelseavgift skall få tas ut (se avsnitt 2.115).

6 å ' . I paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, hänvisas till de be-

stämmelser som skall tillämpas vid ändring av en bostadsrättsför- enings stadgar.

Firma 7 &

Paragrafen motsvarari sak 45 å första — fjärde stycket BRL.

I förtydligande syfte har vi i fjärde stycket tillagt att inte heller en sammansättning av ordet "bostadsrätt" får användas av andra än bostadsrättsföreningar. ,

8.å Paragrafen motsvarar 45 å sista stycket BRL.

Rätt till medlemskap i bostadsrättsföreningen 9 5

Första och andra stycket i paragrafen stämmer i sak överens med 51 åBRL. I förhållande till BRL har styckena kastats om. Paragra- fens tredje stycke motsvarar 2 å andra stycket BRL.

-10å

Första stycket. Första meningen stämmer i sak överens med 11 å första stycket första meningen BRL. Andra meningen, som inte har någon motsvarighet i BRL, hänger samman med vårt förslag i 6 kap. 10 å andra stycket. Syftet är således att begränsa juridiska personers rätt att bli bostadsrättshavare till bostäder och kunna upplåta sådana lägenheter i andra hand. Dessa frågor har kommenterats närmare i avsnitt 2.4.2 och 2.103.

Andra stycket. Bestämmelserna motsvarar 11 å första stycket andra och tredje meningen BRL.

Tredje och fjärde stycket. Dessa stycken har samma sakliga innehåll som 11 å andra och tredje stycket BRL.

llå

I paragrafens första stycke anges vilka villkor för medlemskap som är utan verkan. Våra ståndpunkter i dessa frågor framgår av avsnitt 2.4. I punkten ], som inte har någon motsvarighet i BRL, uttalas att ett villkor för medlemskap är utan. verkan som innebär att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen. Bestämmelserna i punkten 2 stämmer överens med 11 aå första stycket BRL. Inte heller punkten 3 har någon motsvarighet i BRL. Här uttalas att ett villkor för medlemskap är utan verkan som innebär att villkoret på annat sätt än som anges i punkten 1 och 2 är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt.

Bestämmelserna i andra stycket motsvarar ll aå andra stycket BRL.

12å

Bestämmelserna i denna paragraf har kommenterats i avsnitt 2.5.

Första meningen stämmer i sak överens med 51 a å första meningen BRL, dock att det tillagts att endast sådana hyresgäster som vid tiden för förvärvet bodde i fastigheten skall ha rätt att bli med- lemmar. Andra meningen i paragrafen har delvis hämtats från 51 a å andra meningen BRL. Punkterna 2 och 3 är nya i sak, liksom att bostadsrättsföreningen får vägra den hyresgäst inträde i föreningen som ansöker om medlemskap senare än ett år från fastighetsförvärvet.

Tidpunkten för fastighetsförvärvet tilläggs således betydelse i både första och andra meningen. Oavsett problematiken kring s.k. svä- vande förvärv, menar vi att den i det nu aktuella avseendet relevanta tidpunkten bör vara när köpekontraktet undertecknats av både säljaren och köparen (jfr 3 å första stycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.).

Tvister om medlemskap

13 å Bestämmelserna i denna paragraf har 52 å BRL som förebild.

Utträde ur föreningen och uteslutning 14 å

Första och andra stycket motsvarar i sak 53å första och andra stycket BRL. Bestämmelserna i tredje stycket är nya (se avsnitt 2.5.2). Fjärde stycket stämmer i sak överens med 53 å tredje stycket BRL. '

Medlems- och Iägenhetsförteckning 15 å

Paragrafen motsvarar, med några mindre språkliga justeringar, 47 å BRL.

16 & Jfr 48 s BRL.

17 å

Jfr 49å BRL. I tredje stycket har "styrkt avskrift" bytts ut mot "en kopia".

18 s '

Jfr 50 å BRL.

Bostadsrättsföreningens ledning 19 å

Bestämmelserna i denna paragraf motsvarar, med några mindre språkliga justeringar, 56 å BRL.

20 å Paragrafen har intagits i lagförslaget med 57 å BRL som förebild.

Bestämmelser om föreningsstämma 21 å Paragrafen stämmer i sak överens med 59 å BRL.

Särskilda villkor för föreningsstämmans beslut 22 å

I paragrafen behandlas olika situationer då det krävs att särskilda vill- kor är uppfyllda för att ett beslut på en föreningsstämma skall vara giltigt. Bestämmelserna har i stor utsträckning hämtats från 60 å BRL (angående förarbetena till denna paragraf, se prop. 1971: 12 s. 159 f.). Vi kommenterar nu endast översiktligt de sakliga nyheter vi har intagit i lagförslaget. I den allmänna delen, avsnitt 2.8, har vi tämligen ingående behandlat dessa frågor. Att grundavgift har bytts ut mot insats i första stycket punkten 1 har vi kommenterat i avsnitt 2.11.2.

Av bestämmelserna i första stycket punkten 2 framgår att bostads- rättshavarens vetorätt beträffande förändringar i den egna lägenheten kan brytas om minst två tredjedelar av de röstande på för- eningsstämman har gått med på beslutet och det dessutom har god- känts av hyresnämnden. I bostadsrättshavarens intresse har således även i detta fall tillskapats en särskild ordning med prövning i hy- resnämnden. Vad gäller godkännande enligt första stycket punkterna 1 och 2 anser vi att föreningen skall vara sökande hos hyresnämnden med de berörda bostadsrättshavama som motparter. I nämndens prövning bör ingå att granska formalitetema kring det stämmobeslut som ansökan avser (se även kommentaren till avsnitt 6.7).

Förslaget i andra stycket innebär, som närmare har kommenterats i'avsnitt 2.8.4, en anpassning till hur frågan redan i dagsläget löses inom vissa föreningar. Ett godkännande från bostadsrättshavaren bör endast kunna lämnas efter stämman.

235

I paragrafen. som inte har någon motsvarighet i BRL, lämnas anvis- ningar om under vilka förutsättningar som hyresnämnden skall god- känna ett stämmobeslut om intrång i en lägenhet enligt 22 å första stycket 2. Beslutet skall, som anges i lagtexten, godkännas om åtgär- den är angelägen och syftet med den inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Dess- utom regleras den situationen att bostadsrättshavaren, som villkor för ett intrång, begär att föreningen skall lösa in bostadsrätten. H—ur be- stämmelserna i denna paragraf bör tillämpas framgår närmare av avsnitt 2.8.4.

24å Inte heller denna paragraf har någon motsvarighet i BRL. Bestämmelserna, som reglerar bostadsrättshavarens rätt till ersättning samt föreningens skyldighet att underrätta panthavare vid intrång i bostadsrätten, har kommenterats i avsnitt 2.8.4. '

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

25å

Paragrafen har som förebild 60aå första—tredje stycket BRL. Beträffande andra stycket i den i lagförslaget nu aktuella paragrafen hänvisas dock till bestämmelserna i lkap. 4 å (se kommentaren under denna paragraf).

» 26 å Paragrafen motsvarar i sak 60 a å fjärde stycket BRL.

27 å Paragrafen motsvarar i sak 60 a å femte stycket BRL.

28 å Denna paragraf motsvarar i sak 60 a å sista stycket BRL.

Ändring av stadgar 29 å

Paragrafen stämmer i sak överens med 62å BRL utom såvitt avser andra stycket andra meningen. Beträffande detta tillägg se kommen- taren till 8 kap. 22å andra stycket.

30å

Paragrafen har 63 å BRL som förebild. Även i denna paragraf i lag- förslaget har avskrift bytts ut mot kopia (jfr 8 kap. 17 å tredje stycket). '

Revision och särskild granskning samt redovisning

31å Paragrafen har tagits in i lagförslaget med 58 å BRL som förebild. Ändringarna i andra meningen är föranledda av att vi föreslagit att grundavgift skall bytas ut mot insats och att inträdesavgift inte längre skall få tas ut (se avsnitt 2.11.2 och 2.11.6).

Vinstutdelning m. m. 32 å

Paragrafen motsvarar, med några mindre språkliga justeringar, 54 å BRL. Grundavgift har bytts ut mot insats (se avsnitt 2.11.2).

33 å Paragrafen motsvarar i sak 55 å BRL.

Likvidation och upplösning samt fusion

34å

Paragrafen har 65 å BRL som förebild. Tredje meningen har tillagts med anledning av vårt förslag i 1 kap. 4 å första stycket. De följder som således är förknippade med att antalet medlemmar eller bostads-

rättshavare i föreningen nedgått under fem, skall i fortsättningen även gälla om antalet lägenheter blir färre än fem. Det bör framhållas att det hela tiden måste finnas minst fem lägenheter som används varak- tigt och självständigt. Annars kan föreningen bli likvidationspliktig. Justeringen i sista meningen är föranledd av att vi föreslagit att grundavgift skall bytas ut mot insats och att inträdesavgift inte längre skall få tas ut (se avsnitt 2.11.2 och 2.11.6).

35 å Paragrafen motsvarar 66 å BRL.

Registreringsmyndighet m. m.

36 å Paragrafen stämmer i sak överens med 67 å BRL.

9 kap. Skadestånd, straff och vite m. rn.

Bestämmelserna i detta kapitel är hämtade från 69—71 åå BRL. Viss språklig justering har gjorts i paragraferna. En saklig nyhet har införts i 9 kap. 3 å (fjärde punkten). Sakändringen hänger samman med vårt förslag i 4 kap. om förhandsavtal. Den nämnda paragrafen i lagförslaget har även gjorts om redaktionellt i förhållande till sin förebild 71 å BRL.

lå

Paragrafen har i sak samma innehåll som 69 å BRL.

25

I paragrafen görs motsvarande hänvisning till lagen om ekonomiska föreningar som i 70 å BRL.

35

Paragrafen har samma sakliga innehåll som 71 å BRL, utom såvitt avser fjärde punkten i lagförslaget. Enligt den angivna bestämmelsen är det även straffbart att uppbära förskott i strid med 4 kap. 2 å. Straffbarheten inträder antingen när föreningen uppbär förslmtt utan att det finns ett förhandsavtal eller, om ett sådant avtal finns, när för- skott tas emot utan att föreningen dessförinnan ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av förskottet till för- handstecknaren (se avsnitt 2.7.2).

10 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m. m.

I detta kapitel, som innehåller sex paragrafer, har samlats de bestäm- melser som rör förfarandet i bostadsrättstvister m.m. I huvudsak motsvarande regler finns i BRL. Bestämmelsen i 10 kap. 6 åär dock ny.

1 & Paragrafen motsvarar i det väsentligaste 77 å BRL.

25

Paragrafens sakliga innehåll stämmer överens med 76 å BRL

3 % Med viss språklig justering motsvarar paragrafen 78 å BRL.

4 5 I sakligt hänseende stämmer paragrafen överens med 68 å BRL.

Så

Bestämmelserna i denna paragraf har överförts till lagförslaget från 73 å BRL. Sakirmehållet är detsamma men viss språklig och redak- tionell justering har gjorts.

öå

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. Den sammanhänger med vårt förslag i 3 kap. 6 å.

v

Övergångsbestämmelser

I den allmänna motiveringen (se avsnitt 5.2) anger vi att den nya bostadsrättslagen bör kunna träda i kraft i vart fall den 1 januari 1990. Dessutom berör vi frågan om behovet av övergångsbestämmel- ser till den nya lagen. Dessa övergångsbestämmelser har i stor ut- sträckning hämtats från motsvarande-bestämmelser till 1971 års lag. Vissa av övergångsreglema till den gällande lagen har dock uteslutits som numera obehövliga. I de följande punkterna kommenteras vårt lagförslag i dessa delar. Vad gäller hänvisningar till 1971 års lag, se prop. 1971: 12 s. 18 och s. 169 f.

/

Punkt I

Den nya lagen bör träda ikraft så snart som möjligt. Vi föreslår att detta sker i vart fall den 1 januari 1990. Trots att BRL då skall upp- höra att gälla kommer äldre lag ändå att gälla i vissa fall (se nedan).

Punkt 2

Denna punkt anknyter till punkt 2 övergångsbestämmelserna till 1971 års lag (avseende de 3. k. besittningsföreningama).

Punkt 3

Bestämmelserna i denna punkt innebär bl. a. att en föreskrift i en befintlig bostadsrättsförenings stadgar som strider mot den nya lagen upphör att gälla vid ikraftträdandet, om inte något annat följer av en särskild övergångsbestämmelse till lagen (jfr punkt 3 övergångsbe- stämmelserna till 1971 års lag).

Punkt 4

Denna punkt är delvis hämtad från punkt 4 övergångsbestämmelserna till 1971 års lag.

Punkt 5

Dessa bestämmelser knyter i första hand an till våra förslag i avsnitt 2.10.2 om försumliga avgiftsbetalare (jfr punkt 8 övergångsbestäm- melserna till 1971 års lag).

Punkt 6

Bestämmelsema i denna punkt motsvarar i sak punkt 9 övergångsbe- stämmelserna till 1971 års lag.

Punkt 7

Denna punkt har, med vissa språkliga justeringar, överförts från punkt 10 övergångsbestämmelsema till 1971 års lag.

Punkt 8 Jfr punkt 11 övergångsbestämmelserna till 1971 års lag.

Punkt 9

Jfr punkt 14 övergångsbestämmelserna till 1971 års lag. Tillägget "en kammarrätt" hänger samman med bestämmelsen i 10 kap. 4å (jfr 68 å BRL).

Punkt 10

En tvist som har anhängiggjorts före den nya lagens ikraftträdande skall prövas enligt äldre bestämmelser. Denna princip gällde också när BRL trädde i kraft (se punkt 15 övergångsbestämmelserna till 1971 års lag). I begreppet bostadsrättstvist innefattas i lagförslaget även en tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 9å (jfr 10 kap. 1 och 2 55).

Punkt ] 1

Första och andra stycket motsvarar i sak punkt 16 övergångsbestäm- melserna till 1971 års lag. Bestämrnelsema är tillämpliga på de s. k. hyresföreningama.

Den i tredje stycket föreskrivna begränsade giltigheten av 1 kap. 9 å tredje stycket anknyter till den giltighetstid som gäller för lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

6.2 Förslaget till lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

I avsnitt 4.2.1 har vi redogjort för under vilka förutsättningar en bostadsförening får omregistreras till en bostadsrättsförening. Vi föreslår att omregistreringen genomförs med tillämpning av en sär— skild lag (omregistreringslagen), som skall gälla under i första hand fem år från ikraftträdandet. Lagförslaget upptar sex paragrafer.

1?)

I paragrafen avgränsas de bostadsföreningar som kan komma ifråga för omregistrering. Lagen är således endast tillämplig på bostadsför- eningar som omfattas av punkten 2 eller 11 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1989: 0000), dvs. de s.k. hyres- och besitt- ningsföreningama.

2å

För att omregistreringen skall kunna genomföras gäller som allmän förutsättning att föreningens stadgar måste ändras så att de inte strider mot bostadsrättslagen. Vidare anges i paragrafen vilka övriga förut- sättningar som gäller för omregistrering.

Så

Paragrafen reglerar omrösmingsförfarandet inom föreningen. Beslut. av bostadsföreningen för omregistrering skall fattas på en förenings- stämma i den ordning som gäller enligt 7 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar. I princip skall samtliga röstberättigade i för- eningen vara ense. Ett beslut med anledning av omregistreringen skall emellertid också vara giltigt om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och på den senare stämman biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. Enligt huvudregeln skall det nu

sagda gälla även om föreningens stadgar innehåller villkor om större majoritet. Bestämmelserna om viss majoritet i 15 å andra stycket sista meningen föreningslagen skall inte tillämpas i detta samanhang.

4?)

Innan ett beslut fattas för omregistrering skall bostadsföreningens styrelse ha upprättat en förenklad ekonomisk plan för föreningens verksamhet. De uppgifter som skall lämnas i planen anges iparagra- fen. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela ytterligare föreskrifter om innehållet i den ekonomiska pla- nen. Planen skall av styrelsen hållas tillgänglig vid föreningsstämman. I samband med registreringen åligger det länsstyrelsen att kontrollera att förutsättningama för omregistrering är uppfyllda.

Så

När ett beslut om omregistrering har vunnit laga kraft, skall de lägenheter som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt som anges i punkt 2 eller 11 övergångsbestämmelserna till den före- slagna nya bostadsrättslagen i stället anses upplåtna med bostadsrätt. Detta framgår av paragrafens första stycke.

I andra stycket anges att det ankommer på bostadsrättsföreningens styrelse att genast efter omregistreringen utfärda bevis till bostads- rättshavama om bostadsrätterna. Vidare anges vilka uppgifter som skall intas i beviset. Styrelsen måste självfallet även vidta vissa andra åtgärder, t. ex. se till att medlems- och Iägenhetsförteckning upprättas i överensstämmelse med 8 kap. 15—17 åå bostadsrättslagen, jfr lagen (1983: 1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostads- aktiebolag att föra Iägenhetsförteckning rn. rn.

65

Sedan beslutet om omregistrering vunnit laga kraft skall registre— ringsmyndigheten (länsstyrelsen) för anteckning i fastighetsboken om namnändring genast underrätta inskrivningsmyndigheten. Någon ny lagfartsansökan behöver således inte inges av föreningen.

6.3. Förslaget till lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Våra förslag om ändringar i denna lag har kommenterats tämligen utförligt i den alhnänna delen (kapitel 3).

3 &

Iandra stycket. som har gjorts om redaktionellt, tilläggs i sak att hyresgästerna skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen redan vid den tidpunkt de skriftligen förklarar sig intresserade av en om- bildning. Ändringen har gjorts för-att förstärka att ombildningen skall ske på initiativ av de boende (se avsnitt 3.2).

65

Beträffande ändringarna i denna paragraf se avsnitt 3.4.

För att förhindra kringgåenden av hembudsskyldigheten har det i första stycket tillagts att vissa associationsrättsliga övergångar skall jämställas med överlåtelser genom köp eller byte.

Enligt en ny punkt (5) i andra stycket får en överlåtelse ske utan hembud till bostadsrättsföreningen, om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen.

95

Ändringen i lagrummet är endast en redaktionell anpassning till för- slaget till ny bostadsrättslag.

"12å

Förslaget till ändring i lagrummet (första stycket) innebär, förutom en anpassning till vårt förslag i 6 å, att en viss utvidgning görs av de s. k. spärrbestämmelsema i förevarande paragraf. Syftet är att förmå fastighetsägaren att inte inta sådana villkor i ett hembud som kan bedömas som oskäliga mot föreningen (avsnitt 3.5).

13å

Tillägget i första och andra stycket har tillkommit främst för att köpehandlingar inte skall kunna antedateras av parterna i syfte att komma ifrån hembud (avsnitt 3.3).

6.4. Förslaget till lag om ändring i äktenskapsbalken 7 kap. 4 å

Det nya andra stycket i paragrafen hänger samman med vårt förslag om förhandsavtal (se avsnitt 2.7).

6.5. Förslaget till lag om ändring i lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem

25:

Se kommentaren till förslaget till lag om ändring i äktenskapsbalken (avsnitt 6.4).

6.6. Förslaget till lag om ändring i lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar

7 kap. 13 5 Det nya tredje stycket i lagrummet föranleds av vårt förslag till lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsför- eningar (se avsnitt 6.2).

6.7. Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder

45 I paragrafen har ändringar gjorts i första stycket punkterna 3 och 4. I punkt 3 har två nya ärendetyper lagts på hyresnämnden, nämligen tvister om upplåtelse av bostadsrätt till en hyresgäst enligt 3 kap. 6 å

samt frågor om utdömande av vite enligt 10 kap. 6 å bostadsrätts- lagen. Dessa frågor har behandlats i avsnitt 2.5.

Enligt punkt 4 skall hyresnämnden även pröva frågor om intrång i en lägenhet enligt 8 kap. 22 å första stycket 2 bostadsrättslagen (se avsnitt 2.8). I ett sådant ärende, liksom vid godkännande enligt den angivna paragrafens första stycke 1, bör föreningen vara sökande hos hyresnämnden med de berörda bostadsrättshavare som inte har gått med på föreningens beslut som motparter. Föreningen bör dock kunna inskränka prövningen till att endast avse vissa av bostadsrätts- havama. Vi anser att nämnden vid sin prövning ex officio skall granska formalitetema kring det stämmobeslut som ansökan avser.

I övrigt innebär ändringarna i 4 å endast en redaktionell anpassning till vårt förslag till ny bostadsrättslag.

55

Iparagrafens första stycke anges de sammansättningsregler som gäller ' för en hyresnämnd. Sista meningen i stycket har anpassats till försla- get till ny bostadsrättslag.

11,15, 22 och 23 åå

De ändringar som har gjorts i lagrummen är redaktionella anpass- ningar till förslaget till ny bostadsrättslag.

6.8. Förslaget till lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531)

2Så

Ändringen innebär endast att en anpassning görs till övergångsbe-_ stämmelserna till förslaget till ny bostadsrättslag.

6.9. Förslaget till lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol

13å

Ändringen i paragrafens andra stycke motsvarar den ändring som föreslås i 5 å lagen (1973: 188) om arrendenänmder ocl hyresnämn- der (se avsnitt 6.7).

6.10 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet tr.. m.

25

Ändringen är redaktionell och föranleds av förslaget till ny bostads- rättslag.

6.11. Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304)

33å

Ändringen är redaktionell. Paragrafen har anpassats till övergångsbe- stämmelserna till den föreslagna nya bostadsrättslagen.

6.12. Förslaget till lag om ändring i lagen (1982: 617) om utländska förvärv av svenska företag m.m.

35 Ändringen innebär att den gällande beteckningen på bostadsrättsla gen byts ut mot den nya beteckningen på lagen.

6.13. Förslaget till lag om ändring i Övergångs- bestämmelserna till lagen (1984: 694) om ändring i jordabalken

Ändringen avser punkt 7 och innebär att en anpassning görs till över- gångsbestämmelserna till förslaget till ny bostadsrättslag.

6.14. Förslaget till lag om ändring i lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt 1 &

Ändringen är redaktionell. Den innebär en anpassning till förslaget till ny bostadsrättslag.

6.15. Förslaget till lag om ändring i lagen ( 1987 : 813) om homosexuella sambor

Se kommentaren under avsnitt 6.12.

6.16. Förslaget till lag om ändring i lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt 8 &

Ändringen är redaktionell och innebär en anpassning till förslaget till ny bostadsrättslag.

7 Kostnadskonsekvenser

Enligt 13 å kommittéförordningen skall en kommitté i sitt betänkande redovisa en beräkning av kostnadema för att genomföra kommitténs förslag. Detta gäller också en särskild utredare. Vidare har rege- ringen utfärdat särskilda kommittédirektiv (dir. 1984: 5) till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående utredningsförslagens in- riktning. Enligt dessa direktiv får de förslag som kornrnittéema läg- ger fram inte öka de offentliga utgifterna eller minska statsin— komstema. Även kostnadskonsekvensema för företagen och för en- skilda skall belysas. Dessutom har särskilda kommittédirektiv (dir. 1988: 43) utfärdats angående beaktande av vissa EG-aspekter. Vi har emellertid uppfattat det så att dessa sistnämnda direktiv inte omfattar vårt uppdrag.

Våra ståndpunkter i utredningsarbetet får sådana nyss berörda kostnadskonsekvenser främst beträffande vissa föreslagna bestämmel- ser i den nya bostadsrättslagen. Även vårt förslag i avsnitt 4.2.1 om en ny lag som möjliggör omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar (omregistreringslagen) torde medföra sådana konsekvenser. Kosmadsaspektema, såväl ökningar som minskningar av de aktuella utgifterna, redovisas enligt följande.

Bostadsrättslagen 2 kap. 5 å

Förslaget innebär bl. a. att en ekonomisk plan får kompletteras med- uppgifter angående enstaka nyupplåtelser som skett efter det att den ursprungliga planen har registrerats. Detta leder till att föreningarnas arbete underlättas när sådana nya bostadsrätter skall upplåtas som inte tidigare upptagits i den ekonomiska planen. Därmed behöver länssty- relserna inte befatta sig med en helt ny plan.

3 kap.6å

Förslaget innebär att en hyresgäst kan begära hos hyresnämnden att hyresgästens lägenhet upplåts med bostadsrätt i samband mel en om- bildning. Genom förslaget läggs en ny ärendetyp på hyresnänndema. Antalet ärenden torde dock bli begränsat.

4 kap.

I detta kapitel föreslår vi att ett system med förhandsavtal in'örs även för bostäder. Förslaget innebär viss tillkommande arbetsuppgift för länsstyrelsen, nämligen mottagandet av säkerhet för lämnadeförskott. Emellertid skall redan i dagsläget säkerhet i andra liknande fall ställas hos länsstyrelsen (se 3 kap. 2 å lagförslaget).

6 kap. 10 å Förslaget, som behandlar frågor om andrahandsupplåtele, torde sammantaget inte medföra någon ökning av arbetsvolymen ör hyres- nämndema. Visserligen skall enligt vårt förslag tillstånd tll andra- handsupplåtelse behövas även när upplåtelse skall ske till nedlem i föreningen. Å andra sidan kommer i fortsättningen någon tllstånds- prövning inte att ske beträffande juridiska personer.

6 kap. 17 å I denna paragraf har vi bl. a. föreslagit en ny förverkandeiunkt (2) vid upprepade betalningsförsummelser. Detta torde medföra någon mindre ökning av antalet tvister som skall handläggas vid deallmänna domstolarna.

6 kap. 22 å I paragrafen behandlas främst vårt förslag beträffande meddzlande till socialnämnden och underrättelse till bostadsrättshavareni fall då bostadsrätten förverkats genom att månadsavgiften inte betäats i rätt tid enligt 6 kap. l7å 1. Kommunerna torde få mottaga ett antal sådana meddelanden. Systemet tillämpas dock redan beträffande hyreslägenheter. Föreningarna får å sin sida i fortsättninger anpassa sina uppsägningsrutiner till bestämmelsens nya innehåll.

8 kap. 22—24 åå.

Här behandlas i första hand vårt förslag beträffande de förutsättningar som skall gälla för föreningarna att få göra ändringar i lägenheterna. Den modell vi redovisat medför att en ny ärendetyp kommer att läggas på hyresnämndema. Vi utgår dock ifrån att ökningen av antalet tvister blir tämligen begränsad. Även de enskilda medlemmar som tidigare kunnat hänvisa till den s. k. vetorätten kan nu bli indragna i processer med anledning av föreningarnas ombyggnadsplaner o. d.

9kap.3å 4

Den utvidgning av straffbestämmelsen som vi har föreslagit kan, mest teoretiskt, innebära visst merarbete för polis- och åklagarmyndighe- terna samt för de allmänna domstolarna.

;

Omregistreringslagen

V-årt lagförslag kan vid första påseende sägas medföra ökade arbets- uppgifter för främst länsstyrelsema, vilka således kommer att ombe- sörja omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsför- eningar. I så fall berörs även inskrivningsmyndighetema, nämligen när namnändringen skall antecknas i fastighetsboken. Som vi emeller- tid framhållit tidigare (avsnitt 4.2.l) innebär vårt förslag egentligen endast att nuvarande praxis vad gäller omregistreringar fastställs i lag. Vårt förslag, som i första hand är tidsbegränsat till fem år, med- för dock att länsstyrelsernas befattning med den ekonomiska planen reduceras till att gälla en förenklad plan. Genom vårt lagförslag kan,

. initialt, en ökning av antalet ärenden förekomma hos de större läns- styrelserna.

Konklusion

Våra förslag berör främst länsstyrelserna, hyresnämndema och de alhnänna domstolarna. Sammantaget gör vi emellertid den bedöm- ningen att arbetsvolymen för dessa myndigheter ökar endast margi- nellt om våra förslag genomförs. Därför räknar vi med att förslagen kan genomföras med oförändrade resurser.

|l, _ | || ' ,,| ',, ':'->" , '.',r| .*| ' .. |". .. ""i"-ii"? "'.'|':' .. '»,',,-' ("' ,, ' .. - , , . ugruwaåmhbmb mer me satur-amn bara aa, ' L||

." "' anagram gift Mali fr: affär?,p'il'!':1'37.'e.'.rrra,tå| _- ':'l'” '#'

,T, na återfinner -. .men-nä rimma |.—:' ::ltrmärt' ": _krfifif'l? . r' rt'rf- |

man '31w%"-|,"all % danill ,mmnr mnkr! n', "7'm'l &ä't'åaliåeb mr.,Ä .&wmum ymniga sir,, ,

» '.'."':' Fi'pmatnrtfwnn mitt—_ ' ,., "'_'J,| 'i' får..” ,, 'E'änåfg. . , I ”wlirsrulwww.

mm , WWW? Wi. in” |:. lättnader?” iMW ”# "t'" "3

lll ||.|| ,,|

!" li,-(met; Wäfdllåkåb 'lU1,'_

, I»',"'=—_l' H. .;,qu-»_., ”'N': -,,,,'.,.,.

' ww,"

'- » ':',-Minnie: rar-ww... MNW ååå Eelfinn? ngr"

'»am'. natt:-tån v'.'.'..'.i:)bt'l'5.|ä Hjelm." va— rj'suejö rr

| |,.|j, r, M |, .| [

Kommittédirektiv % &

Dir 19865

Översyn av bostadsrättslagen (1971: 479) m. m. Dir 1986:5

Beslut vid regeringssammanträde l986-02-27

Chefen för bostadsdepartemcntet, statsrådet Gustafsson, anför.

Mitt förslag

En särskild utredare tillkallas för att se över bostadsrättslagen (1971: 479) m.m. Utredaren bör undersöka hur lagstiftningen fungerat i praktiken och föreslå de ändringar som kan behövas. Förslag bör också läggas fram om sådana förändringar i lagstiftningen som underlättar och främjar en övergång till bostadsrätt från olika former av andelsboende.

Bakgrund

Bostadsrättslagen trädde i kraft den 1 juli l972. Den ersatte 1930 års lag om bostadsrättsföreningar och 1968 års lag om förskott vid upplåtelse av bOStadsrätt. Lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., hade upphört att gälla i och med 1968 års utgång.

I systematiskt hänseende är lagen uppdelad i en speciellt bostadsrättslig OCh en föreningsrättslig del. Den förstnämnda delen innehåller, förutom vissa inledande bestämmelser, bestämmelser om upplåtelse och övergång av bostadsrätt och om bostadsrättshavamas rättigheter och skyldigheter. Den föreningsrättsliga delen hänvisar i stor utsträckning till bestämmelserna i lagen (1951: 308) om ekonomiska föreningar. Lagen innehåller dessutom bestämmelser om förfarandet i bostadsrättstvister m. m. och ett förbud mot upplåtelse av andelsrätt.

[förarbetena till bostadsrättslagen (prop. 1971: 12 s. 75) fästes stor vikt vid . att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda företag samt vid att tillförsäkra bostadsrättshavama god insyn i föreningarnas angelägenheter och ett stort mått av trygghet i besittningen av sina lägenheter. Formema och förutsättningarna för bostadsrättshavamas anknytning till föreningen i

272

samband med produktionen av föreningsfastigheten kom att inta en central plats i den nya lagen.

En väsentlig nyhet var att man förbjöd den tidigare möjligheten för föreningarna att teckna s. k. förhandsavtal och uppbära ftrsk'ott för kommande upplåtelser av bostadsrätt till bostäder. Syftet härned var att undanröja de nackdelar som var förenade med att de bostadssökande, ofta under lång tid efter inflyttningen, kom att stå utanför föreningers verksam- het. Enligt bostadsrättslagen måste bostadsrätt till bostadslägenheter upplå- tas redan när den bostadssökande satsar sitt kapital i föreningenoch binder sig för en viss lägenhet.

En annan viktig nyhet rörde den ekonomiska planen, dvs. den plan som skall ligga till grund för föreningens verksamhet och obligatoriskt skall upprättas av föreningens styrelse innan bostadsrätt får upplåtas. Syftet med planen hade dittills varit att de bostadssökande genom att ta del av den skulle kunna pröva förutsättningarna för föreningens ekonomiska verksamhet och bedöma de utgifter de tog på sig. Det ansågs emellertid inte längre realistiskt att de bostadssökande skulle kunna göra sådana bedömningar. Bostadsrätt- slagens bestämmelser om ekonomisk plan utformades i stället utifrån syftet att planen huvudsakligen skulle utgöra ett underlag för de två 5. k. intygsgivamas bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet. ?lanen skall nämligen vara försedd med intyg av två särskilt utsedda personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. De bostadssökan- des intresse ansågs tillgodosett genom att de fick tillgång till uppgifterna angående viss lägenhet när det blev aktuellt att binda sig för ligenheten.

Bland de övriga nyheter som infördes genom bostadsräuslagen bör nämnas den anpassning som i stor utsträckning ägde rum till den nya hyreslagstiftningen vad gäller bostadsrättshavamas rättigheter och skyldig- heter vid nyttjandet av lägenheten.

Under årens lopp har bostadsrättslagen ändrats i flera hänseenden. Väsentligast torde de ändringar vara som genomfördes i anslutnng till lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). Ändringarna syftade främst till att stärka nyresgäster- nas ställning och inflytande vid ombildningar, men även vissa från ombildningsförfarandet fristående ändringar gjordes, bl. a. rörande intygS- givama (se prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr 364 samt SFS 1982: 353). En ändring som bör nämnas är också den möjlighet som HSB och Riksbyggen fick fr. o. m. den 1 maj 1985 att återköpa eller lösa bostadsräter under en treårsfrist från upplåtelsen (BoU 1984/85: 12, rskr 194, SFS 1985: 182).

1983 års bostadsrättskommitté (Ju 1983: 06) föreslog i sitt betänkande (SOU 1985: 6) Förköp av bostadsrätt m. m. att bl. a. kommunerskulle få rätt att för nybildade bostadsrättsföreningar föreskriva villkor om förköp till bostadsrätter. Ett sådant villkor skulle kunna kombineras med prisföreskrif-

ter. Jag har i annat sammanhang deklarerat att jag inte avser föreslå att kommitténs förslag i denna del genomförs. Däremot räknar jag med att i enlighet med kommitténs förslag föreslå regeringen att förelägga riksdagen en proposition om sådana ändringar i bostadsrättslagen som stärker bostadsrättshavamas ställning vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion. I propositionen kommer jag också att ta upp vissa andra frågor som rör bostadsrätt. .

Enligt vad jag har erfarit avser chefen för justitiedepartementet att senare i vår föreslå regeringen att remittera ett förslag till en ny lag om ekonomiska föreningar till lagrådet. Jag har inhämtat att förslaget såvitt gäller bostads- rättslagen kommer att innebära att anknytningen till den nya föreningslagen utformas på i sak samma sätt som den nuvarande anknytningen till 1951 års lag och att de följdändringar som föreslås främst blir av redaktionell art.

Behovet av utredning

HSB:s riksförbund, Riksbyggen och Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC) hari en gemensam skrivelse den 22 februari 1984 begärt en allmän översyn av bostadsrättslagen. Skrivelsen har av 1983 års bostadsrättskommitté överlämnats till chefen för bostadsdepartementet. I skrivelsen utgör frågan om den ekonomiska planens roll vid nyproduktion, ombyggnad och ombildning från hyresrätt till bostadsrätt en huvudfråga. Även åtskilliga andra frågor som kan kräva lagändringar tas upp. Innan jag går närmare in på sådana frågor som jag för egen del anser aktualiserar lagändringar, vill jag anföra några allmänna synpunkter om behovet av en översyn.

Bostadsrättslagen tillkom i ett skede av intensiv nybyggnadsverksamhet. Det var därför naturligt att lagen i första hand kom att utformas efter förhållandena vid nyproduktion. Sedan mitten av l970-talet har det emellertid pågått en strukturomvandling inom bostadssektorn som innebär att nyproduktionen minskar och ersätts av ombyggnads- och underhållsverk- samhet. Bostadsrättslagens tillämpning vid ombyggnad och underhåll kommer därför alltmer i förgrunden.

I sammanhanget vill jag erinra om den vikt som statsmakterna tillmäter ombyggnads- och underhållsverksamheten. Detta kommer till uttryck i det 5, k.. ROT-programmet, dvs. det tioåriga bostadsförbättringsprogram för reparation, om— och tillbyggnad som antogs av riksdagen år 1983 (prop. 1983/84: 40 bil. 9, BoU 11, rskr 63). Målsättningen är att alla skall ha tillgång till en bostad 'med modern utrustning, gott underhållsskick och god tillgänglighet.

Vid ombyggnad aktualiseras flera olika frågor som gäller bostadsrättsla- gens tillämpning. Ett generellt problem är att den 'ägarliknande ställning med avseende på lägenheten som en bostadsrättshavare intar kan försvåra en av

4

föreningsmajoriteten önskad rationell ombyggnad. Därmed motverkas också samhällets intentioner med bostadsförbättringsprogranmet. Enligt min mening ger därför den förskjutning från nybyggnad till omäyggnad som ägt rum inom bostadssektorn anledning till att nu se över bostaisrättslagen. Även andra förhållanden ger anledning till en sådan översyn.

Vad gäller nyproduktionen har organisationerna i sin skrivelse bl. a. pekat på att lagens regler om ekonomisk plan och förbudet mot förhandsavtal inte är anpassade till den utveckling som skett. De bostadssökande har numera möjligheter att påverka utformningen av sina lägenheter genom att göra olika slags tillval under produktionsskedet, t. ex. skåputrustniig, maskinell utrustning och färgsättning. Sådana tillval måste av byggnadsekniska skäl göras så tidigt att det inte är möjligt att i det skedet upprätta :n tillförlitlig ekonomisk plan och upplåta bostadsrätt. Följden har blivit at en del mer eller mindre osäkra avtalskonstruktioner förekommer som kan ;tåi strid med förbudet mot förhandsavtal.

Konsumentverket har i sitt remissyttrande över 1983 års bosadsrättskom- mittés betänkande anfört att det finns anledning att vidta åtgärder mot bristfälliga och vilseledande ekonomiska planer. Verket anserodtså att det är angeläget att bostadsrättslagen på ett tydligare sätt än f. n anger i vilka situationer ändrade förhållanden kan göra det nödvändigt att ipprätta en ny ekonomisk plan. Även från bostadsstyrelsen har under hand framförts liknande synpunkter till departementet.

För egen del vill jag framhålla det angelägna i att bosadsrättslagen anpassas efter utvecklingen på bostadsmarknaden. Detta gäller givetvis också de boendes möjligheter att kunna påverka utformnngen av sina lägenheter. En ändring av förbudet mot förhandsavtal torde enellertid kräva tämligen ingående överväganden av bl. a. konsumenträttrlig art. Med hänsyn till att grunderna för förbudet övervägdes noga vid bostidsrättslagens tillkomst kan man ställa sig tveksam till om frågan nu bör tas u)p på nytt. Av bl. a. konsumentverkets nyss nämnda yttrande framgår det enligt min mening dock att det kan vara en angelägen fråga att undersökatillämpningen av reglerna om ekonomisk plan. Jag anser det lämpligt att även frågan om förhandsavtal tas upp i det sammanhanget. Frågan har i vss mån också kommit i ett annat läge i och med att behov av sådana avtal tycls föreligga vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Vissa restriktioner är emellertid påkallade i fråga om vilka förändringar av gällande orlning som är godtagbara. Jag skall återkomma till detta.

Till vad konsumentverket anfört vill jag lägga att byggnadskostnadsut— vecklingen och de alltmer komplicerade byggprojekten gör det sxårare nu än tidigare att göra hållbara kalkyler över boendekostnaderna. D:ttz stället i sin tur stora krav på information till de bostadssökande (m förväntade kostnadsökningar eller andra förändrade förhållanden. Jag delar verkets

uppfattning att bostadsrättslagen kan behöva ändras när det gäller den informationen. .

En förändring som inträffat sedan bostadsrättslagen kom till är den ökning av antalet ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt som ägt rum, framför allt istorstäderna. Denna utveckling är inte odelat positiv. Man kan nämligen inte bortse ifrån att ökningen av antalet ombildningar. i kombination med de prishöjningar som äger rum på bostadsrätter. på sikt kan leda till problem i form av segregation. [ riksdagen har nyligen en motion väckts om utredning av frågan om kommunalt inflytande vid ändring av upplåtelseform (mot 1985/86: 419). Riksdagens beslut i anledning av motionen bör inte föregri- pas. Jag tar därför inte nu upp frågan om åtgärder eventuellt bör övervägas för att förhindra en ogynnsam utveckling i fråga om ombildning.

Vad som däremot är av intresse är om bostadsrättslagen och ombildnings- lagen i praktiken tillämpas på ett sätt som ger anledning till andra ändringar än sådana som berör den principiella frågan om ombildning. Med den utgångspunkten bör såväl bostadsrättslagen som ombildningslagen bli föremål för en översyn.

Bostadsrättslagen har nu varit i kraft i snart 14 år. Med hänsyn bl. a. till de förändringar som under denna tid har ägt rum på bostadsmarknaden, finns det ett allmänt behov av att lagen ses över. Den förväntade nya lagen om ekonomiska föreningar kan också ge anledning till- överväganden om bostadsrättslagen i något hänseende kan behöva ändras eller omdispone-

ras. Sammanfattningsvis föreslår jag att en särskild utredare tillkallas för att se

över bostadsrättslagen rn. m. Utredarens uppgift bör vara att undersöka hur lagstiftningen fungerat i praktiken och föreslå de lagändringar som kan behövas- Jag kommer i det följande att ta upp en del andra frågor som utredaren bör överväga och ange en del begränsningar i utredningsuppdra- get.

Riktlinjer för utredningsarbetet

Allmänt Dm uppdraget

Viid utredningsuppdragets utförande bör utredaren i första hand koncen- trera sig på de särskilda frågor ombostadsrätt, ombildning och andelsboende sOm jag tar upp i det följande. Aven andra frågor kan emellertid behöva övervägas. Utredaren bör vara oförhindrad att ta upp även dessa.

Sådana frågor som rör bostadsrätt och som enligt vad jag tidigare anfört behandlats eller kommer att behandlas i annan ordning bör inte tas upp. Det gäller bl. a. frågan om förköp eller hembud av bostadsrätter och den printcipiella frågan om ombildning som jag nämnt. Utredaren bör heller inte

ta upp sådana frågor om bostadsrätt i vilka klara ställningstaganden nyligen har gjorts av riksdagen (se BoU 1984/85: 12 och LU 1984/85: 32) Det gäller t. ex. frågan om inteckning i bostadsrätt.

Ombyggnad och underhåll

Utredaren bör söka kartlägga hur förfarandet vid ombyggnad och underhåll gestaltar sig i praktiken och vilka problem bostadzrättslagens nuvarande utformning ger upphov till. Utredaren bör därefterlägga fram förslag till förändringar i lagstiftningen som kan vara påkallade. Utgångs- punkten bör därvid vara att föreningarnas och samhällets int—esse av en rationell och angelägen ombyggnads- och underhållsverksamlet främjas. Några frågor kräver särskild uppmärksamhet.

Enligt 60 ä 2 bostadsrättslagen krävs att bostadsrättshavaren )iträder ett föreningsstämmobeslut, som innebär att bostadsrättslägenheten ;ommer att undergå en försämring av icke ringa betydelse. Bestämmelser, som ger bostadsrättshavaren ett slags vetorätt, kan ibland leda till oskälga resultat. Med stöd av bestämmelsen torde en bostadsrättshavare t.ex. kunna motsätta sig att en del av hans lägenhet tas i anspråk för en hisstrunma, vilket på grund av byggnadslagstiftningens krav på hiss (42 a och 48 a åå byggnadsstadgan) kan förhindra en ombyggnad av huset i övrigt. Bestäm- melsen kan också hindra sådana sammanslagningar eller uppcelringar av lägenheter som ur såväl föreningens som samhällets synpunlt kan vara lämpliga.

Utredaren bör mot bakgrund av det nu angivna problemet ö/erväga om den avvägning som lagstiftaren gjort mellan å ena sidan föreningens intresse av ombyggnad och å andra sidan bostadsrättshavarens av att ftrutsättning— arna för hans boende inte rubbas kan behöva göras på ett annat sätt. Vad som nu har sagts gäller också motsvarande avvägning vid andra typzr av beslut som vid ombyggnad rubbar förutsättningarna för boendet, främ;t beslut om förändring av den inbördes relationen mellan grundavgifterna(6(= 5 1) och vissa andra förändringar i lägenheterna (60 ä 3).

Om regeln i 60 ä 2 mildras till förmån för föreningen, ttrde det bli nödvändigt att överväga regler som ger bostadsrättshavaren ekonomisk kompensation för ingrepp som inte är helt obetydliga. Regler ;om medger större ingrepp i bostadsrätten bör inte tillskapas med mincre ett klart dokumenterat behov därav föreligger. En noggrann analys av de rättsliga aspekterna blir också nödvändig om större ingrepp skall medges.

En annan fråga som kräver särskild uppmärksamhet vid omtyggnad eller mer omfattande underhållsåtgärdcr är den konflikt som kan uppstå mellan bostadsrättshavaren och föreningen med hänsyn till gränsdragnhgcn när det gäller ansvaret för inre resp. yttre underhåll. Ur föreningens sytpunkt kan i

en ombyggnadssituation ekonomiska och tekniska skäl tala för att det yttre underhållet samordnas med det inre, för vilket bostadsrättshavaren annars svarar. Föreningens ansvar för reparationer av stamledningar (26 & böstads- rättslagen) kan också tala för en sådan samordning. Problem uppstår emellertid om bostadsrättshavaren själv låtit utföra underhållsåtgärder eller gjort installationer av olika slag som blir onyttiga genom föreningens åtgärder. Utredaren bör uppmärksamma denna problematik och överväga om det finns anledning att göra några förändringar. .

Även en del andra frågor som rör ombyggnad och underhåll bör uppmärksammas av utredaren. En sådan fråga är att beslutsgången ofta tenderar att bli tämligen lång när en bostadsrättsförening skall bygga om. Utredaren bör därför undersöka möjligheterna att förenkla förfarandet vid ombyggnad. Idet sammanhanget bör också den ekonomiska planens roll vid ombyggnad utredas.

Ekonomisk plan och förhandsavtal

Den kritik som riktats mot det nuvarande systemet med ekonomisk plan och upplåtelse av bostadsrätt bör föranleda utredaren att undersöka hur de nuvarande reglerna fungerat i praktiken och om några lagändringar är påkallade. En given utgångspunkt bör vara att de boende, oavsett vilket system som skall gälla, bör vara tillförsäkrade erforderligt konsumenträtts- ligt skydd. Häri ingår att de skall kunna bedöma de ekonomiska förutsätt- ningarna för sitt boende och de utgifter de tar på sig.

Vid nyproduktion får ett system med förhandsavtal inte innebära en återgång till den äldre ordningen. De som tecknat förhandsavtal måste således redan vid inflyttningen vara tillförsäkrade en rätt att delta på föreningsstämman och kunna vara representerade i föreningens styrelse. Man måste därför räkna med att bostadsrätt skall upplåtas till förhandsteck- narna innan inflyttningen äger rum och att den ekonomiska planen da skall ha registrerats. Om ett system med förhandsavtal införs bör vidare krävas att någon form av boendekostnadskalkyl finns tillgänglig när avtalet ingås. Det bör också övervägas om särskilda ekonomiska garantier bör ställas upp för lämnade förskott och om det bör finnas någon form av skyddsmekanism så att den bostadssökande har möjlighet att frånträda avtalet (jfr 23 å bostadsrättslagen ).

När det gäller ombildning från hyresrätt till bostadsrätt synes det vara mer naturligt att tänka sig att de boende får teckna någon form av förhandsavtal. Avgörande för den frågan blir i första hand hur det nuvarande systemet med bundenhet på grund av röstning vid föreningsstämma fungerar i praktiken (jfr 9aä bostadsrättslagen ). Utredaren bör därför först undersöka den frågan innan några lagändringar föreslås.

Anpassning till hyreslagen

Utredaren bör överväga i vilken utsträckning bostadsrättslagens regler bör vara anpassade till hyreslagen. Bl. a. bör prövas om inte bestämmelserna i 44 & hyreslagen om underrättelse och meddelande vid utebliven hyresbetal- ning bör få sin motsvarighet i bostadsrättslagen. I det sammanhanget bör också övervägas om särskilda regler är påkallade för att förhindra att en bostadsrättshavare regelmässigt kan erlägga årsavgiften för sent utan påföljd (jfr 46 & första stycket 2 hyreslagen). En annan fråga är om bostadsrättsfö- reningamas kooperativa karaktär kan motivera att reglerna om andrahands- uthyrning av bostadsrättslägenheter bör utformas på ett annat sätt än motsvarande bestämmelser i hyreslagen. Vissa problem tycks t. ex finnas när juridiska personer förvärvar bostadsrätt i syfte att hyra ut lägenheten som personalbostad e.d. '

A vgiftssystemel

Vid överlåtelse av bostadsrätt förekommer det att föreningen tar ut en s. k. överlåtelseavgift av säljaren eller köparen. Efter anmälningar till konsu- mentombudsmannen har lagligheten av sådana avgifter satts i fråga. Utredaren bör överväga om föreningarna i fortsättningen skall få ta ut överlåtelseavgifter eller ej och föreslå de bestämmelser som behövs. I sammanhanget bör bostadsrättslagens avgiftssystem i övrigt ses över (jfr riksrevisionsverkets rapport, dnr l983: 601, Statligt reglerade avgifter - en kartläggning).

Antalet medlemmar

För att en bostadsrättsförening skall få registreras fordras att den har minst fem medlemmar. 1 praxis upprätthålls dessutom ett krav på att föreningens fastighet skall innehålla minst fem lägenheter (jfr 43 å och 65 & bostadsrätt- slagen). Motioner i riksdagen om att lagen skall ändras så att det blir tillräckligt att fastigheten har tre lägenheter har avstyrkts med hänvisning bl. a. till föreningarnas kooperativa karaktär (BoU 1984/85: 12, LU 1984/ 85: 32). Jag delar uppfattningen att föreningsfastigheter även i fortsittningen skall bestå av minst fem lägenheter och att antalet medlemmar som huvudregel skall vara minst fem. Utredaren bör emellertid överväga om inte kravet på antalet medlemmar i inledningsskedet av föreningens verksamhet bör kunna minskas från fem till tre. Ett motiv för en sådan förändring är det praktiska tillvägagångssättet med föreningsbildning genom 5. k. kontors- stiftning, dvs. att föreningen bildas utan de boendes medverkan. Projekt av servicehuskaraktär med t. ex. kommunen och organisationerna som stiftare kan då genomföras på ett smidigare sätt.

Småhus som upplåts med bostadsrätt

Upplåtelse av bostadsrätt till småhus har på senare år blivit allt vanligare. Olika problem är förenade med sådana upplåtelser. Utredaren bör belysa dessa och om det erfordras lämna förslag till lagstiftning. Småhusköpsutred- ningen (Ju 1983: 03), som inom kort avlämnar sitt betänkande, kommer enligt uppgift inte att behandla bostadsrättsupplåtelser av småhus. Utreda- ren bör därför särskilt behandla de konsumenträttsliga aspekterna vid nyproduktion och upplåtelse av sådana hus. Också andra frågor är av intressei sammanhanget, t. ex. om avgränsningen mellan ansvaret för inre och yttre underhåll bör göras på annat sätt än nuvarande lagstiftning förutsätter och om det finns behov av bestämmelser om dispositionsrätten till den mark som bostadsrättshavaren nyttjar.

Ombildningsförfarandet

Enligt ombildningslagen är en fastighetsägare under vissa förutsättningar skyldig att hembjuda fastigheten till en av hyresgästerna bildad bostadsrätts- förening. Först om hyresgästerna inte antar hembudet kan fastigheten säljas till någon annan. I hyresgästemas intresse har emellertid en spärregel ställts upp som innebär att priset vid vidareförsäljningen inte får vara lägre eller villkoren avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet (12 5). I praktiken har det emellertid visat sig att fastighetsägare inte så sällan ställer upp oskäliga villkor i hembudet som inte träffas av den angivna spärregeln. Det tycks (. ex. inte vara ovanligt att fastighetsägare kräver att hyresgästerna skall godta en viss entreprenad eller att vissa lägenheter skall förbehållas fastighetsägaren. Utredaren bör vid sin översyn av ombildningslagen uppmärksamma detta problem och föreslå sådana lagändringar som stärker hyresgästemas ställning.

En annan fråga som gäller ombildningsförfarandet är den rätt till medlemskap som hyresgästerna enligt Sllaå bostadsrättslagen har i den bildade bostadsrättsföreningen. Det framstår som otillfredsställande att . denna rätt inte är kombinerad med en rätt att få förvärva bostadsrätt. Utredaren bör ta upp frågan om en sådan rätt bör införas eller om frågan kan lösas genom en möjlighet att teckna förhandsavtal.

Andestoende

Sttatsmaktema har sedan lång tid tillbaka intagit ståndpunkten att bostadsrättsformen som regel bäst tillgodoser lägenhetsinnehavarnas intres- sen vid samägande av bostadshus och att det inte finns något verkligt behov inom bostadsmarknaden av andra upplåtelseformer än hyra och bostadsrätt (se t. ex. prop. 1971: 12 s. 92).

10

Det förekomer emellertid andra former av nyttjanderätt eller disptsitions- rätt till bostadslägenheter. Alltjämt torde det finnas ett betydande antal äldre bostadsföreningar. Det är i storstadsregionema inte ovanligt att en fistighet delas uppi ideella andelar med rätt för andelshavama att nyttja viss lgenhet. Vidare förekommer olika former av bostadsaktiebolag och handelsbolag med en liknande uppdelning.

Olika förslag har lagts fram som rör andelsboendet. Jag vill härvisa till 1983 års bostadsrättskommittés förslag om begränsningar i möjligheteterna att förvärva ideella andelar m. m. (SOU 1985: 6 s. 181-196), förslaget från kooperationsutredningen om ett förenklat förfarande vid ombilching av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar (SOU 1984: 9 5.53, 155 och 307), 1978 års bostadsrättskommittés förslag i motsvarande fråga (SOU 1981z'74 s. 144) samt fritidsboendekommitténs förslag till en speciellform av bostadsrätt för andelshus som upplåts för fritidsändamål (SOU .982: 23 s. 117). I riksdagen har också motioner nyligen väckts i dessa frågor _se mot. 1985/86: 409 och 426).

Jaglanser det lämpligt att utredningsmannen nu tar upp frågcrna om andelsboende till ett samlat övervägande. Med beaktande av det underlag som finns i de olika betänkanden som jag har redovisat, bör följande riktlinjer gälla för utredningsmannens arbete.

Utredningsmannen bör lägga fram konkreta lagförslag som syftar till en förenkling av procedurerna när ombildning skall ske av en bostadsförening till en bostadsrättsförening. Förslagen bör omfatta alla typer av bcstadsfö- reningar men även olika former av bolag. Utredningsmannen bör i sammanhanget också överväga om det behövs särskilda stimulanier eller andra åtgärder för att främja en övergång till bostadsrätt i dessa fl".

Vad som sagts om bostadsföreningar m. m. bör också gälla bostadshus som är uppdelade i ideella andelar. Utredningsmannen bör emellert'd också undersöka vilka möjligheter som finns att motverka en ogynnsam utJeckling mot att bostadsfastigheter delas upp i ideella andelar samt föreslå itgärder som främjar bostadsrättsformen framför andelsformen. I sammanhaget bör utredningsmannen även se över bestämmelserna i 79 & bostadsrättsligen om förbud för föreningar och bolag att upplåta andelsrätt tillsammins med nyttjanderätt.

Fritidsboendekommitténs förslag om en särskild typ av fritidsbottadsrätt har mottagits övervägande positivt av remissinstansema. Jag mser att kommitténs förslag efter viss överarbetning bör kunna läggas till g'und för lagstiftning. Utredningsmannens uppgift bör vara att efter de yterligare undersökningar som kan krävas göra en sådan överarbetning och framlägga de förslag som föranleds härav.

11

Tidplan

Utredningsarbetet bör vara avslutat före utgången av år 1987. '

Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar chefen för bostadsdepartementet

att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att se över bostadsrättSlagen m. m.

att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt utredaren. _ '

Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall belasta elfte huvudtitelns kommittéanslag.

Beslut .

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hans hemställan.

(Bostadsdepartementet)

282

Kommittédirektiv

Dir. 1988zl

Tilläggsdirektiv till utredningen (Bo 1986z01) som skall göra en översyn av bostadsrättslagen (1971:479) m. m.

Dir. 1988z58

Beslut vid regeringssammanträde 1988—10-27

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Lönnqvist, anför.

Mitt förslag

Jag föreslår att utredningen (Bo l986:01), som skall göra en översyn av bostadsrättslagen(1971:479) m. m., får i uppdrag att utreda hur man inom ramen för bostadsrättslagstiftningen kan främja att bostadsägen- heter utnyttjas i första hand som permanentbostäder. Utredaren bö sär- skilt pröva sådana ändringar som syftar till att bostadslägenheter förbe- hålls fysiska personer.

Bakgrund

Med stöd av regeringens bemyndigande den 27 februari 1986 till— kallade min företrädare, statsrådet Gustafsson, en särskild utreda'e för att se över bostadsrättslagen m.m. Enligt sina direktiv (dir. 15865) skall utredaren bl. a. undersöka hur lagstiftningen har fungerat iprak- tiken och föreslå de ändringar som kan behövas.

2

Överväganden

Den nuvarande situationen på bostadsmarknaden är ansträngd, särskilt i storstadsområdena. Mot den bakgrunden har jag som en av flera åtgär- der nyligen gett en arbetsgrupp inom bostadsdepartementet i uppdrag att utreda och lämna förslag till åtgärder för att göra fler bostadslägenheter i bostadsbeståndet tillgängliga för dem som behöver en permanent bostad. De åtgärder som i det sammanhanget kan komma i fråga gäller dock huvudsakligen beståndet av hyreslägenheter. Att åstadkomma mot- svarande åtgärder inom bostadsrättsbeståndet är svårare med tanke på bostadsrättshavarens ägarliknande ställning i förhållande till lägenheten.

Enligt min mening är det viktigt att man undersöker alla möjligheter för att tillgodose behovet av bostäder. Jag föreslår därför att bostads— rättsutredningen ges i uppdrag att utreda hur man inom ramen för bostadsrättslagstiftningen kan främja att bostadslägenheter utnyttjas i första hand som permanentbostäder. Utredaren bör särskilt pröva sådana ändringar som syftar till att bostadslägenheter förbehålls fysiska per- soner.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen utvidgar utredarens uppdrag i enlighet med vad jag nu har anfört.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hans hemställan.

( Bostadsdepartementet)

284

Vissa praktiska problemfrågor i samband med ombyggnader och underhåll

I det följande skall vi behandla vissa frågor som ansluter till vad vi har berört i huvudtexten avsnitt 2.8.2. Underlaget för vår redovisning bygger främst på material och synpunkter vi fått från HSB, Riks- byggen och SBC. I sammanhanget bör särskilt omnämnas ett kampen- dium som vi tagit del av benämnt Ombyggnader inom HSB, vilket år 1984 sammanställts inom HSB-rörelsen. Vår redogörelse har 'nriktats på att dels ge en allmän orientering om ombyggnadsfrågonta, dels belysa vissa väsentliga och för bostadsrätten speciella problemställ- ningar i det aktuella avseendet. I första hand behandlas praktiska handläggningsfrågor. Vår avsikt har varit att begränsa den följande redovisningen till sådana spörsmål som kan ha ett mera allmängiltigt intresse. Utgångspunkten är inte att de frågeställningar som berörs i alla delar behöver föranleda lagstiftning.

l Samordning av inre och yttre underhåll

Fastighetsunderhållet inom en bostadsrättsförening är specielt så till vida att ansvaret för lägenheternas inre underhåll åvilar respektive bostadsrättshavare. Detta förhållande får särskild betydelse i äldre bostadsrättsföreningar, då större modemiseringsarbeten och ombygg- nader med tiden blir aktuella. Frågan har särskild betydelse U' finan- sieringssynpunkt och med hänsyn till den tekniska planeringen

Starka ekonomiska och tekniska skäl talar för att en samordning av inre och yttre åtgärer bör prövas, då större upprustnings- och om- byggnadsarbeten inom bostadsrättsföreningen aktualiseras, bl. a. eftersom dessa arbeten kan utföras med statliga lån och räntegarantier till fördelaktiga finansieringsvillkor. Dessa villkor kan även gälla lägenheterna. En förutsättning är dock att ombyggnaden utförs i ett sammanhang genom bostadsrättsföreningen och att bostadsrättsför- eningen står som låntagare. Genom en samordning via bostadsrätts-

föreningen kan således väsentligt gynnsammare ekonomiska villkor uppnås, än om bostadsrättshavama själva skall bekosta modemise- ringsåtgärder i lägenheterna.

Även utifrån byggnadstekniska förutsättningar innebär en samord- nad ombyggnad av lägenhetema- mycket påtagliga fördelar. Arbetet kan av naturliga skäl bedrivas effektivare om åtgärderna organiseras på ett enhetligt och byggnadstekniskt planmässigt sätt. Detta låter sig lättare göras med bostadsrättsföreningen som byggherre, än om varje enskild bostadsrättshavare skall svara för uppgiften. Ett sådant förfa- rande behöver heller inte minska möjligheterna till individuell ut- formning av lägenheterna. Detta kan ske efter samma mönster som tillämpas i nyproduktionen genom individuella tillval ifråga om standard och utförande."

Den grundläggande förutsättningen för att en samordning av inre och yttre underhåll skall kunna komma till stånd är självfallet att bostadsrättsföreningen har en tillräckligt långsiktig underhållsplane- ring, som ger föreningen kunskaper om förestående ombyggnadsbe- hov. Av avgörande betydelse är även att alla bostadsrättshavare i god tid får tillräcklig information i frågan så att de bereds möjlighet att anpassa sina åtgärder i lägenheterna till bostadsrättsföreningens pla- ner. Kostsamma enskilda investeringar kan annars till stor del gå till spillo och föranleda en onödig kapitalförstöring (se vidare avsnitt 6).

2 Beslutsordning vid ombyggnad

Bostadsrättsföreningens styrelse har inte rätt att bygga om förening— ens egendom, utan beslut om detta skall fattas av föreningsstämman. Förberedande undersökningar och utredningar som behövs för att analysera behoven och förutsättningarna för en ombyggnad får däre- mot anses ligga inom styrelsens kompetensområde, speciellt som om- byggnader enligt sedvanliga definitioner även till stor del avser periodiskt fastighetsunderhåll. Sådana förberedande utredningar kan ofta utgöra nödvändigt underlag för att frågan skall kunna få en till— fredsställande belysning på föreningsstämman och där skapa förut- sättningar för en allsidig bedömning. Med hänsyn till bl. a. den eko- nomiska betydelse som större ombyggnader har är det dock nödvän—

digt att styrelsen på ett tidigt stadium för upp frågan till förenings- stämman och inhämtar dennas bemyndigande att genomföra erfor- derliga utredningsarbeten.

Beslut om ombyggnader som omfattar lägenheterna bör om möjligt ske genom att samtliga medlemmar i bostadsrättsföreningen fattar en— hälligt beslut på föreningsstämman. Av protokollet skall då framgå att alla medlemmar deltagit och att beslutet är enhälligt. Ett sådarr stäm- mobeslut gäller även de åtgärder i lägenheterna som ingår ionbygg- naden antingen dessa har karaktären av inre eller yttre underhål.

I större föreningar kan emellertid svårigheter föreligga att samla alla medlemmar till föreningsstämma. Stämmobeslutet täcker isådana fall inte åtgärderna i alla lägenheter. Frågan uppstår då om et: stäm- mobeslut kan kompletteras i efterhand genom att de medlemmar som inte deltagit i stämman uttalar sin anslutning till beslutet och att detta dokumenteras på lämpligt sätt. BRL behandlar inte denna sination utan förutsätter att beslutsprocessen i sin helhet försiggår i styrelsen eller på föreningsstämman. För att uppnå en praktiskt möjlig hand- läggning synes det emellanåt förekomma att stämmobeslut som varit enhälligt kompletteras i efterhand genom att de medlemmar srm inte deltog i stämman lämnar skriftligt godkännande av beslutet genom att teckna godkännande på utdrag ur stämmoprotokollet. Till probkollet har då regelmässigt fogats en förteckning över stämmodeltagama, så att det av handlingarna klart framgår att alla biträder ombyggnadsbe- slutet.

Om enighet inte föreligger om en ombyggnad kan denm ändå genomföras, om en majoritet av medlemmarna beslutar detta. Stäm- mobeslutet måste i sådana fall kompletteras med handling där respek— tive bostadsrättshavare godkänner åtgärderna beträffande den egna lägenheten. Den som inte lämnar sådant godkännande ställs utanför ombyggnaden ifråga om inre åtgärder som faller under den enskilde bostadsrättshavarens beslutanderätt.

Om någon lägenhet undantas från ombyggnad kommer ändrade avgiftsrelationer att uppstå, eftersom de ombyggda lägenheterna rim- ligen skall bära en högre kostnad än de som inte åtgärdas. Detta inne- bär att två tredjedels majoritet måste föreligga för beslutet. I annat fall kan ombyggnaden hindras av minoriteten med stöd av bestämmelser i BRL beträffande ändring av det inbördes förhållandet

mellan grundavgifterna. Detta majoritetskrav har dock närmast ett teoretiskt intresse. I praktiken torde en ombyggnad som berör lägen- heterna fordra betydligt större anslutning för att kunna genomföras utan alltför besvärande störningar i förhållandet mellan bostadsrätts- föreningen och dess medlemmar.

Sammanfattningsvis kan beslutsordningen vid ombyggnad, som även inkluderar modernisering av lägenheterna, exemplifieras med följande förlopp.

Åtgärd Beslutsinstans

l. Förberedande utredningar Styrelsen

2. Större utredningar och princip— Föreningsstämman beslut om ombyggnad

3. Riktlinjer för ombyggnaden Föreningsstämman

4. Upprättande av entreprenad- Styrelsen handlingar

5. Godkännande av ombyggnads- Föreningsstämman förslag och beslut om genom- förande

6. Godkännande av ombyggnad av Bostadsrättshavaren (kan ske lägenheter genom enhälligt stämmobeslut av alla medlemmar)

7. Beslut om ändrade grundavgif- Föreningsstämman (minst två ter och ändrad ekonomisk plan tredjedels majoritet vid ändra- de avgiftsrelationer)

8. Upphandling och genomförande Styrelsen I de fall ombyggnadsåtgärderna begränsar sig till bostadsrättsför- eningens beslutsområde, dvs. inte berör lägenheterna mer än ifråga om anordningar för vatten och avlopp 0. d., fordras inte de enskilda bostadsrättshavamas medgivanden. Beslut på föreningsstämma är i dessa fall tillräckligt. I sådana fall berörs inte heller de inbördes avgiftsrelationerna, och stämmobeslut kan därför ske med enkel ma- jorrtet.

3 Olikheter i lägenheternas ingångsstandard

En särskild fråga vid större ombyggnader är hur olikheter i lägen- heternas ingångsstandard skall kompenseras. Synpunkter på denna problematik lämnas bl. a. i det inledningsvis omnämnda kompendiet — Ombyggnader inom HSB. Självfallet kan många svårlösta situationer uppstå i denna del. Som en allmän belysning av de frågor som för— eningarna kan bli tvungna att ta ställning till kan vi emellertid i det väsentligaste ansluta oss till den redovisning som lämnas i kompendiet i detta sammanhang. Följande anges (s. 64 f.).

Ekonomisk kompensation för olikheter i lägenhetssrandard

Lägenheterna förslits och underhålls olika. Efter en tid uppstår auto- matiskt tidsmässiga förskjutningar i lägenheternas standard p g a detta förhållande. Så småningom kommer lägenheternas underhåll att vara spritt på alla nivåer från nyligen helrenoverade lägenheter till lägenheter som är starkt slitna och i behov av omfattande repara- tioner. Utöver ett normalt underhåll vidtar en del bostadsrättshavare även standardhöjande åtgärer i större eller mindre omfattning. Dessa kan innebära investeringar av betydande ekonomiskt värde.

En väsentlig problemställning vid ombyggnader utgör de olikheter i standard som i övrigt lika lägenheter har. Detta medför att lägenhe- terna representerar olika värden före ombyggnaden. Ombyggnads- kostnadema kan även påverkas av lägenheternas skick. En hårt sliten lägenhet kan föranleda större kostnader än en väl underhållen. Genom ombyggnaden får alla lägenheter i princip samma standard - frånsett eventuella tillval. Detta sker på bostadsrättsföreningens bekostnad och får alltså betalas av alla bostadsrättshavare enligt normala fördel- ningsgrunder.

Olikheter i ingångsförutsättningama föreligger vanligen även be- träffande de inre underhållsfondema. Dessa har ofta ett samband med lägenhetsunderhållet. En nyreparerad lägenhet har normalt förbrukat sina fondmedel, medan en lägenhet som står inför reparation har fondmedel kvar. Förhållandena kan dock variera inom vida gränser beroende på hur fondmedlen har utnyttjats och i vilken omfattning avsättningar till inre underhållsfonder har skett inom föreningen.

Det är uppenbart att olikheterna i lägenheternas skick före en om- byggnad måste beaktas. Eftersom ombyggnaden leder till lägenheter med lika standard, är det naturligt att även ingångsförutsättningama i möjligaste mån görs ekonomiskt likvärdiga. Detta kan ske genom

någon form av ekonomisk kompensation med utgångspunkt från lägenheternas skick. Några lagenliga eller stadgemässiga villkor med denna innebörd finns inte, men det torde utifrån allmänna rättviseskäl framstå som nödvändigt att en utjämning kommer till stånd. I regel torde detta även vara nödvändigt _för att tillräcklig enighet om en *om- byggnad skall kunna uppnås.

Med denna principiella utgångspunkt uppstår frågan hur ett system för ekonomisk kompensation mellan lägenheterna bör konstrueras. Frågan gäller dels hur utjämningsbeloppen bör beräknas, dels vilken form kompensationen bör ha.

Vad beträffar utjämningsbeloppens storlek skulle detaljberäkningar kräva omfattande och kostsamma analyser. Det är heller knappast möjligt att uppnå en exakt värdering av förslitningsgraden i olika lägenheter. Med hänsyn till de praktiska förutsättningarna är det där- för nödvändigt att använda förenklade schabloner vid framräkning av utjämningsbeloppen. På detta sätt torde i normalfallet fullt godtagbara resultat kunna uppnås.

Den principiella grunden för standardutjämningen bör vara att ersättningen skall stå i proportion till lägenheternas skick. Ju högre standard en lägenhet har, dess högre ersättning bör utgå. Med hänsyn till behovet av enkelhet i handläggningen synes det dock lämpligt att begränsa utjämningsbeloppen till lägenheter som ligger över för- eningens genomsnitt. Regleringen bör således i normalfallet kunna utformas så att utjämningsbeloppet sätts till 0 kronor för normalt underhållna lägenheter och därunder. Övriga lägenheter placeras in efter en stiganade skala så att den bäst underhållna lägenheten får den högsta ersättningen.

Utjämningsbelopen skall utgå oberoende av i vilken omfattning lägenheten behöver åtgärdas vid ombyggnaden. I vissa fall kan natur- ligtvis en lägenhet som befinner sig i ett gott skick minska ombygg- nadskostnaden. Men även om tidigare underhållsinsatser helt går till spillo vid ombyggnaden, skall bostadsrättshavaren kompenseras enligt framräknade ersättningsgrunder. Detta gäller också oberoende av hur underhållet finansierats; med fondmedel, kontant tillskjutna belopp eller eget arbete. Principen bör vara att den bostadsrättshavare som har en väl underhållen lägenhet inte skall komma i ett sämre läge vid en ombyggnad än den som har en hårt eller normalt sliten lägenhet.

I de fall lägenheternas standard väsentligt avviker från grundstan- darden i bostadsrättsföreningen, är det även nödvändigt att ta hänsyn

till dessa förhållanden. I vissa fall kan stora kostnader ha lagts ned på tex badrum, kökssnickerier, köksutrustningar etc. I den mån dessa investeringar gårtill spillo vid ombyggnaden, bör de rimligtvis ersättas. En värdering måste härvid ske från fall till fall med beak- tande av investeringens kostnader och skäliga avskrivningstider. En sammanvägning måste också ske med schablonberäkningarna så att inte dubbla ersättningar utgår.

I de fall förekommande "överstandard" kan bevaras oskadad vid ombyggnaden finns normalt inte skäl till annan ersättning än som erhålls genom det schablonmässigt framräknade utjämningsbeloppet. Ägaren kan ju i detta fall tillgodogöra sig "överstandarden" även efter ombyggnaden.

Ersättningsfrågoma måste även bedömas mot bakgrund av den information om planerade ombyggnader som föreningen lämnar sina medlemmar. Situationer kan uppstå, då ersättning inte bör utgå på grund av att underhålls- och andra förbättringsåtgärder utförts i strid mot föreningens önskemål. Denna fråga belyses närmare i ---(avsnitt 6)---, medlemsinformation.

Ersättningsformer

Tidigare noterades att behållningen på inre underhållsfonden kan variera väsentligt mellan lägenheterna liksom mellan olika bostads- rättsföreningar. Det konstaterades vidare att olikheterna olia står i omvänd proportion till lägenheternas skick. Ju bättre underhållet är, dess mindre är behållningen på underhållsfonden.

Fonderna får endast disponeras av bostadsrättshavama, och någon möjlighet att utnyttja dessa i utjämningssyfte finns inte. Efter om- byggnaden kommer således den situationen att föreligga att nyupp- rustade lägenheter med lika standard har olika inre underhållsfonder med i huvudsak den tendensen att lägenheter med de sämsta ingångs- värdena har de högsta fonderna.

Med ett utjämningsförfarande enligt ovan angivna riktlinjer kommer de bäst underhållna lägenheterna att uppbära de högsta er- sättningarna. Utjärnningsmodellen kan således medverka till att sum- man av disponibla fondmedel och utgående utjämningsbelopp blir tämligen likartad i en stor del av lägenheterna. Betydande variationer i de olika ombyggnadsfallen kan dock förväntas.

En central frågeställning i sammanhanget är på vilket sätt utjäm- ningsbeloppen bör tillgodogöras berörda bostadsrättshavare och om dispositionen av inre fondmedel bör ha någon koppling till hand- läggningen av utjämningsmedlen.

Utjämningsbeloppen kan tänkas utgå enligt tre alternativ:

— kontant utbetalning - överföring av medlen till inre underhållsfond — reglering via lägenhetens andelsvärde.

Alternativet med kontant utbetalning har för den enskilde bostads- rättshavaren fördelen att medel frigörs som kan underlätta betal- ningen av eventuellt höjda grundavgifter.

I vissa fall kan även lån ha tagits för finansieringen av lägenhets- underhållet och förekommande standardförbättringar. Det kan i sådana situationer ur bostadsrättshavarens synpunkt vara otillfreds- ställande om medlen låses i en eller annan form.

För bostadsrättsföreningen innebär alternativet en kapitalbelastning som vid ombyggnaden antingen måste finansieras med lån eller grundavgifter.

En kontantutbetalning leder även till frågan om medel på inre underhållsfonden bör behandlas på likartat sätt. Beloppen är i princip av samma karaktär. De emanerar både ur sättet att underhålla lägen- heten och att finansiera detta underhåll. Behovet av underhållsfonder är även i utgångsläget lika, eftersom alla lägenheter — frånsett tillval — är upprustade till samma standard. Vid ett val av kontantaltemativet vore det således logiskt att behandla fondmedlen på samma sätt. For- mellt sett kan den invändningen göras att stadgarna förutsätter att fonderna skall användas för underhåll och att en utbetalning strider mot detta villkor. Reellt sett utgör emellertid ombyggnaden i sig en omfattande underhållsåtgärd och ett utnyttjande av fondmedlen kan således ses som ett bidrag till underhållsfinansieringen. Specith gäller detta synsätt i de fall ombyggnaden till någon del måste finansieras genom ökade grundavgiftsuttag.

Den vanligaste metoden har hittills varit att utjämningsmedlen förts till den inre underhållsfonden. Genom detta förfarande skapas ett bra' utgångsläge för bostadsrättshavama ifråga om det framtida lägen- hetsunderhållet. För bostadsrättsföreningen innebär alternativet att medlen inte kräver omedelbar utbetalning och att således föreningens kapitalkostnad initialt blir mindre än om kontantutbetalning sker. Fondmedlen kan förutsättas ligga kvar_relativt länge i bostadsrättsför- eningen, eftersom lägenheterna är nyrenoverade. Föreningen behöver därför inte finansiera produktionskostnaden fullt ut till den del denna hänför sig till utjämningsmedlen.

Skäl mot fonderingsaltemativet är närmast att lägenheterm genom ombyggnaden i princip befinner sig på samma nivå som en nyprodu- cerad lägenhet och att därför behovet av initiala fonder är relativt litet. Fondbildningen kan ske på vanligt sätt genom årliga fondzvsätt- ningar.

Det tredje av ovannämnda alternativ innebär att utjämningsbe- loppen tillgodoräknas berörda bostadsrätter vid fördelningen av andelsvärdena i föreningen. Produktionskostnaden kommer härvid inte att beröras utan enbart lägenheternas relationstal. Alternativet är emellertid tekniskt komplicerat såtillvida att fördelningsgrundema måste beakta såväl kapitalkostnader som driftskostnader. Utjimnings- beloppen kan således inte direkt tillgodoräknas berörda lägenheter genom en motsvarande omfördelning av andelsvärdena. En omräk- ning måste ske med hänsyn till att även driftskostnaderna i huvudsak fördelas efter samma grunder som kapitalkostnadema. Förutom de beräkningsmässiga komplikationema har alternativet svagheten att framtida förskjutningar i relationen mellan drift- och kapitalkostnader kan ge oönskade fördelningseffekter. Alternativet bör mot damm bak- grund inte föranleda närmare överväganden.

Beträffande de två förstnämnda alternativen synes övervägrnde skäl tala för fondlösningen. Alternativet ger de önskade utjämningseffek- terna samtidigt som bostadsrättsföreningens ekonomiska förutsätt- ningar gynnas. Skäl kan dock finnas att begränsa fondavsättningen till viss procent av lägenhetens andelsvärde (anpart i produktionskostna- den). Utan en sådan begränsning skulle i vissa fall avsättningen på den inre underhållsfonden kunna framstå som omotiverat stor med hänsyn till jämförbara förhållanden inom HSB. Maximiavsättningen kan lämpligen sättas till 2 % av andelsvärdet. Förekommande utjämnings- belopp över denna nivå bör således utbetalas kontant. Dännöver bör samtliga medel som utgör kompensation för överstandard betalas kontant. Det kan förutsättas att sådana investeringar ofta är låncfrnan- sierade och att kompensationen därför bör ge möjlighet till förtids- arnortering av lånen. Detta kan ibland även gälla normalt underhåll.

Finansiering av utjämningsbelopp Oberoende av formerna för utbetalningen av beslutade utjämnings- medel måste dessa inräknas i produktionskostnaden. De kommer här- vid att ingå i de alhnänna finansieringsförutsättningama för ombygg- naden. I vad mån kostnadsposten kan komma att täckas av låneunder- laget för statliga lån och räntegarantier kan fn inte bedömas med

någon större säkerhet. Vissa förutsättningar härför torde dock frnnas,

om kostnaden hålls på en måttlig nivå. , Om utjämningsmedlen inte får medräknas i låneunderlaget, måste

kostnadema finansieras med grundavgifter eller fyllnadslån. Bedöm- ningen måste härvid naturligtvis ske med utgångspunkt från den totala frnansieringsbilden för ombyggnaden.

4 Lägenhetsinköp

Möjligheterna att slå samman och i övrigt omforma lägenheterna i äldre hus begränsas av tekniska och ekonomiska restriktioner, som kan vara svåra att bemästra. En fråga av stor betydelse i detta sam- manhang är det starka besittningsskydd som bostadsrätten innebär. Som tidigare konstaterats kan en ombyggnad av lägenheterna endast ske med bostadsrättshavamas godkännande (med vissa undantag). Härav följer även att en sammanslagning av lägenheter endast kan genomföras med berörda bostadsrättshavares medverkan. Någon upp- sägning på grund av ombyggnad som kan ske inom hyresrätten är inte möjlig ifråga om lägenheter som upplåtits med bostadsrätt. Förhållandet fäster uppmärksamheten på behovet av en långsiktig planering. Sammanslagning av lägenheter får till följd att antalet lägenheter minskar och en del av bostadsrättshavama måste således lämna föreningen. Ingen kan tvingas till detta. En förutsättning för att sammanslagningar skall kunna genomföras är således att föreningen kan förvärva bostadsrätten till de berörda lägenheterna eller organi- sera erforderliga köp direkt mellan berörda bostadsrättshavare. Sådana lösningar kan knappast åstadkommas i någon större omfatt- , ning, om inte åtgärderna förbereds i god tid före ombyggnaden. Beslut om upprättande av översiktliga lägenhetsplaner till grund för den långsiktiga ombyggnadsplaneringen liksom beslut beträffande själva inköpsstrategin är av karaktären att besluten bör fattas av för- eningsstämman. Det ankommer också på föreningsstämman att fast- ställa de lägenhetsplaner som skall ligga till grund för lägenhetsköpen liksom de riktlinjer i övrigt som skall gälla för förvärven. Det rör sig här om förberedelser för ombyggnad som kan beslutas med enkel majoritet.

En förutsättning för lägenhetsinköp måste vara att utbjudna lägen- heter kan förvärvas till godtagbart pris. Kostnaderna för inköpen belastar bostadsrättsföreningen, och ju högre de är desto större blir föreningens produktionskostnad vid ombyggnad. Detta sätter natur- ligtvis gränser för de lägenhetssammanslagningar som i praktiken är möjliga.

Några generella riktlinjer beträffande godtagbara överlåtelsepriser kan inte uppställas. Förutsättningama varierar från förening till för- ening, och en prövning måste ske i de enskilda fallen. Normalt får förutsättas att bostadsrättsföreningen måste betala ett marknadsmässigt pris för att köpen skall komma till stånd. Den prövning bostadsrätts- föreningen måste göra är således, huruvida ett marknadsmässigt pris kan betalas och om en ändrad lägenhetssammansättning har sådant värde att en ombyggnad bör belastas med denna kostnadspost.

Vid bedömningen av godtagbara inköpspriser bör i första hand en jämförelse ske mellan inköpspriset för berörda lägenheter och det beräknade marknadsvärdet för lägenheten efter ombyggnad. Om det senare bedöms motsvara summan av inköpsprisema, bör priset kunna anses godtagbart. Föreningen kan i sådana fall få full täckning för de nedlagda kostnadema genom grundavgifter och upplåtelseavgifter.

Lägenhetssammanslagningar kan var motiverade, även om inköps— prisema inte helt kan täckas vid upplåtelsen av den ombyggda lägen- heten. Det långsiktiga värdet för bostadsrättsföreningen av en ändrad lägenhetsstruktur kan ofta motivera sådana merkostnader. Vilken belastning som bör godtas är beroende av sammanslagningens ange- lägenhetsgrad och de byggnadstekniska förutsättningarna för änd- ringen.

Inköpta lägenheter bör upplåtas med hyresrätt under tiden fram till ombyggnaden. Kontraktsvillkoren bör härvid utformas så att hyres- gästen avstår från sitt besittningsskydd, så att lägenheten kan dispone- ras då ombyggnaden blir aktuell.

Hyra för de inköpta lägenheterna bör givetvis utgå enligt de på hyresmarknaden gällande bruksvärdeprincipema. Dessa leder van- ligen till högre hyra än årsavgiften för motsvarande lägenhet som upplåtits med bostadsrätt. Mellanskillnaden är det utrymme som dis- poneras för förräntning av inköpspriset.

Vid lägenhetsförändringar som kräver ny bostadsrättsupplåtelse inträffar den beskattningsmässiga förändringen att ingångsvärdet beräknas med utgångspunkt från den nya grundavgiften (plus even- tuell upplåtelseavgift), och att tiden för reavinstbeskattning räknas från upplåtelsetillfället. Det förhållandet att en bostadsrätt tidigare irmehafts i föreningen påverkar inte frågan. Det saknar härvid bety- delse om den tidigare lägenheten helt eller delvis ingår i den nya.

5 Upplåtelseavgifter

De avgifter som normalt uttas av en bostadsrättshavare är grundavgift och årsavgift. Den förstnämnda avgiften har till uppgift att medverka till produktionskostnadens finansiering, den sistnämnda att finansiera de årliga, löpande kostnaderna.

Enligt 44 & BRL kan utöver grrmdavgift och årsavgift även uttas upplåtelseavgift, om bostadsrättsföreningens stadgar medger detta. ' Upplåtelseavgiften är liksom grundavgiften en engångsavgift som erläggs vid upplåtelsen, dvs. första gången bostadsrätten försäljs av bostadsrättsföreningen. Upplåtelseavgiften kan i princip beslutas för- utsättningslöst av bostadsrättsföreningens styrelse. Genom bestämmel- serna om upplåtelseavgift finns således en möjlighet för bostadsrätts- föreningen att differentiera villkoren för olika bostadsrättshavare, utan att detta berör fördelningsgrundema för grundavgifterna och årsavgiftema.

Bostadsrättsupplåtelser har tidigare till den helt dominerande delen skett inom nyproduktionen. Beträffande sådana upplåtelser har några skäl för differentierade villkor normalt inte förelegat utöver de skill- nader som föranleds av olika lägenhetsstorlekar o. (1. Frågan får heller ingen aktualitet vid ombyggnader av äldre fastighetsbestånd i de fall lägenheterna redan är upplåtna med bostadsrätt och några nya upplåtelser inte kommer till stånd.

En principiellt annorlunda situation föreligger emellertid vid om- byggnader där nya medlemmar intas i en tidigare befintlig bostads- rättsförening. Frågan uppkommer då om de nya bostadsrättshavama bör ha samma villkor som de bostadsrättshavare som tillhörde för— eningen redan före ombyggnaden. Frågan får aktualitet dels då om-

byggnaden leder till ändrad lägenhetssammansättning som förutsätter ny ekonomisk plan och ny bostadsrättsupplåtelse för de ändrade lägenheterna, dels även i de fall bostadsrätter inköps av bostadsrätts— föreningen före ombyggnaden och sedan efter uppmstningen överlåts till nya medlemmar. En avvägning erfordras här mellan de gamla och de nya medlemmarnas intressen.

Normalt har bostadsrätterna före ombyggnaden ett betydande kapi- talvärde. Detta kan t. ex. mätas som andel i bostadsrättsföreningens behållna förmögenhet, dvs. tillgångar minus skulder. Det faktiska värdet, representerat av det pris som kan erhållas vid en försäljning, är ofta betydligt högre. Detta förhållande gäller även fastighetemas marknadsvärde, som ofta ligger betydligt högre än de bokförda vär- dena. Bostadsrättshavama har varit med om att skapa dessa värden. Detta kan ha skett genom ett långt medlemskap i bostadsrättsför- eningen eller genom ett lägenhetsförvärv där värdet övertagits från en tidigare medlem.

Vid ombyggnader utgör fastigheten den tillgång som de befintliga bostadsrättshavama initialt bidrar med. Om denna tillgång vid en marknadsmässig värdering är större än de skulder som belastar fas- tigheten, har ett kapitaltillskott skett från de tidigare bostadsrättsha- vamas sida. Om en ny medlem får förvärva bostadsrätten till en om- byggd lägenhet på samma villkor som tidigare bostadsrättshavare, skulle han således komma i ett bättre läge än dessa. Han skulle i så fall få vara med och tillgodogöra sig det kapitaltillskott som tidigare bostadsrättshavare bidragit med i form av fastighetens ingångsvärde utan att själv ha bidragit till detta. Han skulle också på grund härav tillföras en lägenhet med sannolikt högre marknadsvärde än det pris han betalar. Såväl med hänsyn till tidigare bostadsrättshavares intres- sen som allmänna rättsvisesynpunkter är ett sådant förhållande knap- past godtagbart. En differentiering av villkoren mellan gamla och nya medlemmar kan därför vara motiverad.

En differentiering av villkoren kan teoretiskt ske via grundavgifter och årsavgifter. Ett enklare sätt att uppnå önskad differentiering av villkoren är emellertid att använda upplåtelseavgifter. De övriga avgifterna berörs då inte.

Beträffande upplåtelseavgiftens storlek synes denna i princip böra bestämmas med utgångspunkt från lägenhetens marknadsvärde vid

upplåtelsetillfället. Summan av grundavgift och upplåtelseavgift bör således högst motsvara vad som normalt betalas vid överlåtelse av en likvärdig bostadsrätt. Genom ett sådant förfarande kommer tidigare och nya bostadsrättshavare i huvudsak att tillföra bostadsrättsför- eningen ett likvärdigt kapital; de tidigare bostadsrättshavama i form av fastighetens ingångsvärde plus eventuell ökning av grundavgif— terna, de nya genom en marknadsmässig betalning för bostadsrätterna via grundavgift och upplåtelseavgift.

Frågan uppkommer i detta sammanhang om upplåtelseavgift. även bör utgå för tidigare bostadsrättshavare, som efter ombyggnaden för- värvar en större och ur marknadssynpunkt värdefullare lägenhet än han hade före ombyggnaden. Detta förhållande kan uppstå vid lägen- hetssammanslagningar. Bostadsrättsföreningen har för att göra sam- manslagningen möjlig förvärvat bostadsrätten till en annan lägenhet och kostnaden för detta förvärv kan ha varit betydligt större än bostadsrättens andel i föreningens förmögenhet. Förvärvet har således föranlett bostadsrättsföreningen kostnader. Det är under sådana om- ständigheter befogat att även av en tidigare medlem utta upplåtelse- avgift för den tillkommande ytan.

I princip skall en befintlig och en ny medlem i berört hänseende behandlas lika. När en ombyggd lägenhet fått en större yta och häri— genom ökat påtagligt i värde, bör således upplåtelseavgift utgå efter samma kriterier som gäller för nya medlemmar. Frågan måste dock behandlas med varsamhet och under hänsynstagande till förutsättning- arna i de enskilda fallen. Situationer kan t. ex. uppstå då en utökning i och för sig inte varit önskad av medlemmen, men där denne ändå accepterat ökningen för att möjliggöra en motiverad lägenhets—

, sammanslagning.

Inför en ombyggnad kan en bostadsrättsförening även ha förvärvat bostadsrätter som inte leder till ändrad lägenhetssammansättning. I sådana fall rör det sig inte om en ny lägenhet som skall upplåtas av bostadsrättsföreningen, utan om en normal överlåtelse. Bostadsrätts- föreningen är härvid inte bunden till grundavgiften utan kan försälja bostadsrätten till ett marknadsmässigt pris.

6 Medlemsinforrnation

Vi har tidigare (i slutet på avsnitt 1) framhållit att det är av stor bety- delse för bostadsrättshavama att så tidigt som möjligt få information om föreningens ombyggnadsplaner, så att medlemmarna ges möjlighet att anpassa sina åtgärder i lägenheterna till hur föreningen tänkt sig projektet. Även denna fråga behandlas i det inledningsvis omnämnda kompendiet — Ombyggnader inom HSB. De allmänna och i och för sig naturliga synpunkter som där förekommer, kan vi ansluta oss till. Följande anges (s. 80 f.).

Det har tidigare framhållits att en rationell hantering av ombygg- nadsfrågoma kräver en relativt långsiktig planering. Denna planering förutsätter i vissa avseenden inte endast aktiviteter från styrelsens och föreningsstämmans sida utan även från de enskilda bostadsrättsha- vama. En grundläggande förutsättning för att en sådan bred plan- mässighet skall kunna komma till stånd är naturligtvis att medlem- marna har tillräcklig information om ombyggnadsplanema och att de är medvetna om den medverkan som krävs från deras sida. Iviss mån berörs även presumtiva medlemmar, dvs. de personer som genom lägenhetsförvärv före ombyggnaden kommer att bli delaktiga i de åtgärder som föreningen vidtar.

Behovet av medlemsinforrnation föranleds i första hand av det tek- niska sambandet mellan inre och yttre underhåll, som uppkommer vid en genomgripande ombyggnad. Frågan har närmare belysts i kapitel 3. Det har här konstaterats att behovet av samordning mellan inre och yttre åtgärder inträffar redan före ombyggnaden. Denna samordning är väsentlig dels för att undvika att kostsamma investeringar utförs i lägenheterna, som kan komma att skadas vid ombyggnaden, dels med hänsyn till de finanasiellt fördelaktiga villkor som kan erhållas vid en ombyggnad genom bostadsrättsföreningen.

Förhållandet fäster uppmärksamheten på behovet av att ombygg- nadsfrågoma på ett tidigt stadium blir föremål för överläggningar och principbeslut i bostadsrättsföreningen. Ombyggnader tillhör de frågor som skall avgöras av föreningsstämman, och beslutsprocessen inom föreningen kan därmed även bli ett naturligt och viktigt led i medlemsinformationen. Genom att i god tid föra upp frågan till behandling på föreningsstämma skapas således grundförutsättningen för medlemmarnas kunskap om frågan och om den medverkan som krävs från deras sida.

Erfarenhetsmässigt deltar inte alla medlemmar i föreningsstäm- moma. Diskussioner och beslut på dessa kan därför inte generellt förutsättas vara kända av medlemmarna. Frågor som rör större om- byggnader och som med hänsyn till frågomas vikt bör vara kända av alla medlemmar måste därför delges dessa genom skriftlig informa- tion. Denna kan tex ske genom sammandrag av utredningar, utdrag ur stämmoprotokoll, särskilt broschyrrnaterial etc.

En viktig inforrnationskälla är årsredovisningshandlingama. I för— eningar där genomgripande ombyggnader har aktualitet är det av stor betydelse att detta framgår av verksamhetsberättelsen. En sådan information i föreningens officiella redovisning behövs dels som ett led i medlemmarnas upplysning om väsentliga förhållanden inom för- eningen, dels även för den externa informationen. I det sistnämnda fallet är det speciellt väsentligt att presumtiva nya medlemmar får en korrekt information om föreningens ombyggnadsplaner. Dessa om- ständigheter kan påverka en köpares intresse för en bostadsrättslägen- het och det pris som betalas för denna. Antingen upplysningen inverkar positivt eller negativt på bostadsrättens marknadsvärde, är det angeläget att informationen ges i föreningens årsredovisning. En blivande medlem måste kunna förlita sig på att verksamhetsberättelsen ger en korrekt bild av föreningens ekonomiska situation och till denna hör naturligtvis i hög grad eventuella behov av och beslut om större ombyggnader.

Informationen till föreningens medlemmar har även ett nära sam- band med ersättningsfrågoma, som behandlas i ---(avsnitt 3)---, olik- heter i lägenhetemas ingångsstandard. I avsnittet utvecklas synpunkter på de principer som bör gälla vid beräkning av s k utjärnningsbelopp. En förutsättning för att ersättning av detta slag skall utgå bör vara, att bostadsrättshavaren respekterar föreningens anvisningar beträffande det inre underhållet den närmaste tiden före ombyggnaden. Investe- ringar som lagts ned i lägenheten sedan föreningen fattat principbeslut om ombyggnad bör således inte ersättas, om inte tvingande skäl för åtgäfdema förelegat. Det är vid sådana villkor av särskilt stor bety- delse att medlemmarna fått en helt klarläggande information om den medverkan som förväntas från deras sida.

300

Översikt Över lagrummen i bostadsrättslagen (1971: 479) och utredningens förslag till ny bostadsrättslag (1989: 0000)

1. Sammanställning med hänvisningar mellan lagrummen i bostads- rättslagen (1971: 479) och utredningens förslag till bostadsrättslag (1989: 0000).

_______________—.——-—————

1971 års lag (BRL)

______________————-

15 1 2 25 1 2 3 4 35 1 2 3 45 1 2 3 4 55 65 75 1 2 3—4 5 851—2 . 3 9,9355 105

st st st st st st st st st st st

st st

st st: st st st st

|_r

.b

www 535

1—8 55)

Lagförslaget (Lf) 1 kap. 6 S 1 st 1 kap. 5 S

8 kap. 9 S 3 st 3 kap. 3 S 1 kap. 7 S 2 kap. 1 s 2 kap. 2 S 1 st 2 kap. 6 S 2 kap. 2 S 2 st 2 kap. 3 S 2 kap. 4 S 1 st 2 kap. 4 S 2 st 2 kap. 2 S 3 st 2 kap. 7 S 3 kap. 2 S 3 kap. 5 S 3 kap. 7 S 1 st 3 kap. 8 S 1 st 3 kap. 8 5 2—3 st 3 kap. 9 S 3 kap. 10 S 3 kap. 7 S 2 st — (jfr 4 kap. 5 kap. 1 S

1 m

___—___—

1971 års lag (BRL)

___—___—

115 1

12 5

16 17. 18 19 20 21 22 23 24 25 26

WtWIWIWIWtWIWJWIWtWJWJ

27 *28 29 30 31 32 33

WIWIWJWIWJWJWI

34 S

NHDUJNH

St

st st st

st: st st st

st st st st

st st

st st st st st st

1 m 2—3 m

Lagförslaget (Lf) kap. 10 S 1 st kap. 10 S 2 st kap. 10 5 3—4 st kap. 11 S 1 st kap. 11 S 2 st kap. 2 5 kap. 3 5 kap. 4 S ' 1 st kap._ 4 S 2 st kap. 4 S 3 st kap. 8 5 kap. 5 5 kap. 6 5 kap. 7 5 kap., 9 5 kap. 11 5 kap. 32 5 kap. 1 5 kap. 3 5 kap. 2 5 kap. 4 5 kap. 5 5 kap. 16 5 kap. 28 5 kap. 6 5 kap. 11 S 1 st kap. 11 5 2—3 st kap. 7 5 kap. 9 5 kap. 12 5 kap. 10 5 kap. 8 5 kap. 15 5 1—2 st kap. 17 5 kap. 18 5 kap. 19 5 kap. 24 5 kap. 20 5 kap. 21 S

|mmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmwmmmmmmmmmmmmmooib

1

l

1

___—___—

1971 års lag (BRL)

__________———————

36 37

38 39

40 41 42 43 44 45

46 47 48 49 50 51 Sla

52 53

54 55 56 57 58 59 60

S S

(01% mmmmmmm WWIWJWSWJWJ WW)

%WJWJWWJWSW:

1-2 st 3 st

1 2 st 3—4 st 5 st

Lagförslaget (Lf)

Hmmmmmmm

-8

kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap.

upphävd g. Lag 1987:669

INDI—'

01.5me 'U'U'U'UÖ

5 5

kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. kap. (jfr ( kap. kap. kap.

23 29 30 33 25 26 27

%%WJWIWWIWAWW

N | U) mmmmgmwmw

9 5 1—2 st

U) (A) WJWWJWJWIWWWIWJWIWI 22 1 st 1 p* 8 kap. 22 S 1 st 2 p) _ll_ ) 22 S 1 st 3 p 22 S 1 st 4 p 22 S 1 st 5 p

1971 års lag (BRL)

Lagförslaget (Lf)

60 a 5 1 st

2 st 3 st 4 st 5 st 6 st 61 S upphävd g 62 S 1 st

2 st 3—4 st

63 5 ' 64 S upphävd g. 65 S 66 S 67 S 68 S 69 S 70 5 71 5 72 S upphävd g. 73 S 74 5 75 5 upphävd g. 76 S 77 S 78 5 79 5 80 S 81 S' 82 S 83 5

kap. (jfr kap. kap. kap. 8 kap.

cementen

. Lag 1987:669

8 kap. 8 kap. 8 kap. 8 kap. Lag 1987:669 8 kap. 8 kap. 8 kap. 10 kap. 9 kap. 9 kap. 9 kap. Lag 1987:669 10 kap. 6 kap. Lag 1974:1087 10 kap. 10 kap. 10 kap. 1 kap. kap. kap. kap. kap.

xlxlxlxl

25 S 1 kap. 25 26 27 28

29 29 29 30

34 35 36

4

1 2 3

to HU! % %

DWNHQWHN mmmmmmmm

(0:meth (01%th

mmmmmmm

1 St 4 S 1 st 2 m) 3

DNI—'

St

St St st

1

2. Sammanställning med hänvisningar mellan lagrummen i bostads- rättslagen (1971: 479) och utredningens förslag till bostadsrättslag (1989: 0000).

______—-————————'

Lagförslaget (Lf) 1971 års lag (BRL) ___—____—____— lkap. 15 — 25 lst 405 Zst — 35 435 45 lst — (jfr 60a525t) Zst - 55 25 lst 65 lst 15 lst Zst — 75 lm 25 4st Zm — 85 — 95 795 2kap. 15 35 lst 25 lst lm 35 231: lst 2m — Zst 45 lst Bst 45 Bst 35 45 Zst l—2m 45 lst 45 25t 3m Zst 45 Zst 4—5m 55 — 65 35 3st 75 lm 45 4st 2m — 3kap. 15 — 25 55 35 25 3st 45 — 55 65 65 '- 75 lst 75 lst Zst 85 Bst

Lagförslaget (Lf)

8

9 10 11

5

5 5 5

4 kap.1—8 55 5 kap.

6 kap.

bWND—l

0301 (01%

x! Wi

mqmmwar—amm

mmmmmmmmmmmmmmmmmmm

16 17 18

(03103th

%%WJ

2—3

N

st st

st st

'st

w H 5 5

st 1 m st2—3 m st

st st

1971 års lag (BRL)

(0) WWIWJWtWIWJWIWJWJWIWJWtWJ

(01

mmm

2—3

St st * st St

9a 55)

st st st st st st

st

St

st

st st

Lagförslaget (Lf) 1971 års lag (BRL) 19 5 1 m 33 5 3 st 2 m — 20 5 34 5 1 st 21 5 34 5 2 st 22 5 — (jfr 35 5) 23 5 36 5 24 5 33 5 4 st 25 5 39 5 1—2 st 26 5 39 5 3—4 st 27 5 39 5 5 st 28 5 24 5 29 5 37 5 1—2 st 30 5 37 5 3 st 31 5 74 5 32 5 17 5 33 5 38 5 7 kap. 1 5 80 5 2 5 81 5 3 5 82 5 4 5 83 5 8 kap. 1 5 — 2—3 55 46 5 45 415 5 5 44 5 6 5 - 7 5 45 5 1-4 st 8 5 45 5 5 st 9 5 1—2 st 51 5 3 st 2 5 2 st 10 5 1 st 1 m 11 5 1 st 1 m 2 m — 2 st 11 5 1 st 2—3 m 3—4 st 11 5 2-3 st 11 5 1 st 1 p - 2 p 11a 5 1 st 3 p —

2 st lla 5 2 st

Lagförslaget (Lf)

12

13 14

15 16 17 18 19 20 21 22

23 24 25

26 27 28 29

30 31 32 33 34 35 36

5

%%WJW) WWW: mmmmmmmm [01101

mmmmmmm

bwh)

NH

|_-

3—4

st st st

st

St

st st st

St St

St

N N H 5 5 5 N H

mwat—l *U'U'U'U'U

NH

B 5

w'O

1971 års lag (BRL)

66 51a 5 51a 5 52 5 53 5 1—2 st 53 5 3 st 47 5 48 5 49 5 50 5 56 5 57 5 59 5 60 5 1 st — (jfr 60 5 60 5 1 st 4 60 5 1 st 5 60 5 2 st 60a 5 1 st 60a 5 3 st 60a 5 4 st 60a 5 5 st 60a 5 6 st 62 5 1 st 62 5 2 st 62 5 3—4 st 63 5 58 5 54 5 55 5 65 5

5 5

67

1 m

2 m

lp 1 st 2—3 p) P

Lagförslaget (Lf) 1971 års lag (BRL) 9 kap. 1 s 69 s

2 5 70 5 3 5 71 5 10 kap. 1 5 77 5

2 5 76 5 3 5 78 5 4 5 68 5 5 5 73 5

6 5 -

Kronologisk förteckning

________.-—————————

l Översyn av utlänningslagsstifmingen. A. ' s

2. Kortare våman.A. ,

3. Arbetsolycka - "olycka" eller arbetsmiljöbrott? A 4 Kunskapsbverföring genom företagsutveckling. UD. '

5 Utgått. _

6 Provning och kontroll i internationell samverkan. l. 7 Frihet från ansvar. Ju. 8 En ny skyddslag. Fu.

9. Sverigeinformation och kultursamarbete. UD. 10. Rått adress. Fi. ll. Öppeth och minne. U. 12. Civil personal i försvaret FO. 13. Handel med optioner och terminer. Fi. 14. Översyn av bostadsrättslagen m. m. Bo.

Systematisk förteckning

J ustitiedepartementet

Samerått och sameting. (5) Frihet från ansvar. (7)

Utrikesdepartementet

Kunskapsöverföring genom företagsutveckling. (4) Sverigeinformation och kultursamarbete. (9)

Försvarsdepartementet

En ny skyddslag. (8) Civil personal i försvaret (12)

Finansdepartementet

Rått adress. (10) Handel med optioner och terminer. (13)

Utbildningsdepartementet Öppenhet och minne. (11)

Arbetsmarknadsdepartementet

Översyn av utlånningslagstifmingen. (l) Kortare väntan. (2) Arbetsolycka — "olycka" eller arbetsmiljöbrott? (3)

Bostadsdepartementet Översyn av bostadsrättslagen rn. m. [14]

Industridepartementet Provning och kontroll i internationell samverkan. (6)

KUNGL. BIBL. 1989 —02- 2 4 STOCKHOLM

ALLMÄNNA FÖRLAGET

ISBN 91 -38-10147-5 ISSN 0375-250X