NJA 1994 s. 130

Domskäl

TR:n (lagmannen Leander och rådmannen Wahlberg) anförde i dom d 20 juli 1990: Parternas utveckling av talan. Skanska har anfört: I början av år 1983 undertecknades avtalet mellan Skanska och Danderyds kommun om rätt för Skanska att under vissa villkor anvisa köpare till lägenheterna på tomten nr 12 i kvarteret Breidablick. Avsikten med avtalet var att den kommunala bostadskön skulle tillföras lika många lägenheter som Skanska fick anvisningsrätt till, nämligen 29 lägenheter. Detta har också skett. J.E., som tidigare var bosatt utanför Stockholm, anvisades en trerumslägenhet i Breidablick och ingick i samband därmed avtalet d 11 juni 1986 med Skanska. J.E. förband sig att sälja lägenheten till en av Skanska anvisad ny bostadsrättshavare på närmare angivna villkor om han slutade sin anställning hos Skanska inom fem år. Den grundavgift för bostadsrätten som J.E. erlade låg långt under marknadsvärdet. Omkring ett år senare, år 1987, slutade J.E. sin anställning hos Skanska. Trots upprepade påminnelser har J.E. vägrat att fullfölja avtalet och sälja lägenheten till av Skanska anvisad köpare. - - - Varken J.E. eller T.P. lämnade någon lägenhet till den kommunala bostadskön vilket däremot Skanska var tvunget att göra enligt avtalet med Danderyds kommun. I början av år 1989 var fem av lägenheterna i bostadsrättsföreningen tomma. De övriga var sålda eller uthyrda av föreningen. I dag är endast två lägenheter tomma, varav den ena är en enrumslägenhet. Skanska har behov av att kunna anvisa lägenheter i Breidablick. Bolagets huvudkontor, varifrån ledningsfunktionerna utövas, ligger numera i Danderyd. Bostadsmarknaden i Stockholm är besvärlig. Bolaget måste ha möjlighet att erbjuda bostäder belägna i närheten av arbetsplatsen för att kunna rekrytera kvalificerad personal. Marknadsvärdet är i dag på J.E:s lägenhet 1000 000 kr och - - -.

J.E. och T.P. har i huvudsak vitsordat de av Skanska anförda omständigheterna. De har dock bestritt, att Skanska har behov av J.E:s och T.P:s lägenheter. De har vidare anfört bl a: Bostadsrättsföreningen Breidablick bildades på initiativ av Skanska, som utsåg styrelsen. Många av lägenheterna i Breidablick disponeras av personer, som inte har någon anknytning till Skanska. - - - Vad beträffar J.E. erhöll denne äktenskapsskillnad under våren 1990. Genom bodelning tillskiftades J.E. bl a hälften av ifrågavarande bostadsrätt.

J.E. och T.P. har till utveckling av andrahandsgrunden för bestridandet anfört: Avtalsklausulen med utfästelsen att sälja bostadsrätten till en av Skanska anvisad köpare är oskälig till följd av följande omständigheter. Klausulen innebär att Skanska förbehållit sig en hembudsrätt. Den står därför i strid med grunderna för 11 a § i bostadsrättslagen. Enligt denna bestämmelse är sådana villkor för medlemskap i bostadsrättsförening, som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren, ogiltiga. Vidare överensstämmer klausulen väsentligen med de rikskooperativa organisationernas, bl a HSB:s, tidigare använda s k återköpsavtal. Detta system innebar att HSB-föreningen, som anvisade bostadsrätten vid den första upplåtelsen, tecknade ett särskilt avtal med köparen, genom vilket denne förband sig att överlåta bostadsrätten till HSB till samma pris med viss indexuppräkning mm, som han själv erlagt. Marknadsdomstolen förklarade i beslut d 20 dec 1984 att avtalskonstruktionen utgjorde ett försök att kringgå 11 a § bostadsrättslagen samt förbjöd densamma. Efter lagändringar är det numera enligt 11 a § 2 st och 14 § 2 stbostadsrättslagen tillåtet för bostadsrättsföreningar, som är knutna till rikskooperativa organisationer, i praktiken HSB och Riksbyggen, att i stadgarna ta in regler om hembudsskyldighet i fråga om bostäder med den begränsningen att reglerna får gälla i högst 3 år från förvärvet. Den aktuella klausulen utgör således ett försök av Skånska att kringgå marknadsdomstolens beslut och den strider även mot grunderna för 14 § 2 st bostadsrättslagen. Det är vidare oskäligt att J.E. och T.P. skall gå miste om värdestegringen på bostadsrätterna. Marknadsvärdet överstiger numera väsentligt det pris de erlagt. Utfästelsen att sälja till av Skånska anvisad köpare är vidare oskälig enär avtalet med Skånska i § 7 anger att "bolagets anvisningsrätt grundas på en överenskommelse med kommunen, vilket förutsätter uppfyllande av villkoren enligt ovan". Nämnda anvisningsrätt avsåg Skanskas rätt att anvisa köpare enligt 6 § i avtalet. Överenskommelsen med kommunen avsåg emellertid endast värdförbindelsen, dvs förpliktelsen att ställa den egna tidigare lägenheten till förfogande. Avtalet gav således intryck av att hembudsskyldigheten gentemot Skånska grundade sig på avtal med kommunen, vilket var felaktigt. Vad beträffar J.E. är utfästelsen oskälig jämväl av sociala skäl enär J.E. har sin bostad i lägenheten. - Vitesyrkandet bestrids på följande grunder. Allmän domstol är inte behörig att utsätta vite. Något vite är inte motiverat för J.E:s del enär han har sin bostad i lägenheten. J.E. är inte längre ensamägare till sin bostadsrätt. Han kan därför inte efterkomma ett föreläggande att överlåta bostadsrätten.

Skånska har genmält: Den överenskommelse med kommunen som nämns i § 7 i avtalet avser endast att J.E. och T.P. skall ställa sin tidigare lägenhet till förfogande. Avtalet är därför inte missvisande. Det kan inte vitsordas att bodelning skett på sätt J.E. uppgett. Det ankommer på J.E. att i förekommande fall göra upp med sin fd hustru så att han kan fullgöra avtalet.

Domskäl. Skånska har som skriftlig bevisning åberopat det nämnda avtalet mellan Danderyds kommun och Skånska angående bolagets anvisningsrätt till bostadsrätterna i Breidablick. J.E. har på egen begäran hörts under sanningsförsäkran och därvid bekräftat vad som anförts till utveckling av talan. På Skanskas begäran har bolagsjuristen A.S. hörts som vittne.

TR:ns bedömning.

J.E. och T.P. har i första hand gjort gällande att deras åtagande i avtalet med Skanska att sälja bostadsrätten till en av Skanska anvisad köpare inte är bindande för dem. De har därvid åberopat att utfästelsen strider mot formkravet i 12 a § bostadsrättslagen, att det vid överlåtelse av fast egendom också gäller ett krav på skriftlig överlåtelse samt att utfästelse att överlåta fast egendom inte är bindande.

Gällande rätts ståndpunkt på fastighetsrättens område torde vara att avtal om förköpsrätt eller till innebörden liknande avtal, t ex optionsrätt, inte med bindande verkan kan ingås i samband med köp. Inom doktrinen har framförts olika meningar om den rättsliga grunden för detta ståndpunktstagande (se tex Hessler, Allmän sakrätt, 1973, s 450 samt Vahlen, Fastighetsköp, 1968, s 133 ff; jfr även NJA 1984 s 673). Så mycket är dock klart att kravet på skriftlig form vid överlåtelse kan ha betydelse för bedömningen.

Vad sedan gäller frågan om betydelsen av formkravet i bostadsrättslagen beaktar TR:n följande.

Vid tillkomsten av bostadsrättslagen ansågs det inte motiverat med något formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt (se prop 1971:12 s 105 - 106). Ett sådant krav infördes emellertid i samband med en översyn av lagen ett tiotal år senare (prop 1981/82:169). Det framhölls då (s 61 f) att skriftlig form var av stor vikt för precisering av avtalsvillkoren och i övrigt för att skapa ordning och reda i rättsförhållandena. Ett ytterligare skäl synes ha varit behovet att tillgodose kontrollaspekten i ett system med evig realisationsvinstbeskattning.

Vad avser avtal om förköpsrätt och liknande avtal ger bostadsrättslagen och motivuttalandena ingen klar vägledning. Med visst fog skulle dock kunna hävdas att bostadsrättslagen har en generösare attityd än praxis beträffande förköpsavtal rörande fast egendom. Bostadsrättslagen tillåter sålunda enligt 14 § hembudsskyldighet, generellt för lokaler och i begränsad omfattning för bostäder.

Rättsläget vad gäller förköpsavtal och liknande avtal vad avser bostadsrätter måste med hänsyn till det anförda bedömas som ovisst. Enbart den omständigheten att formalavtal är föreskrivet tillåter inte slutsatsen att återköpsavtal, optionsavtal och liknande överenskommelse i och för sig är otillåtna. Med hänsyn till det anförda finner TR:n att formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt inte tillåter den analogi som svarandeparterna hävdat. Förstahandsinvändningen lämnas därför utan bifall.

J.E. och T.P. har vidare gjort gällande att den omtvistade klausulen skall lämnas utan avseende med tillämpning av 36 § avtalslagen. I första hand har de därvid hävdat att överenskommelsen strider mot grunderna för den i 11 a § 1 st bostadsrättslagen angivna huvudregeln att sådana villkor som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av annan än bostadsrättshavaren är ogiltiga. Bestämmelsen vilar på principen om bostadsrättsinnehavarens rätt att fritt överlåta bostadsrätt som innehas för bostadsändamål (se prop 1981/82:169 s 60 f) med den begränsning som följer av rikskooperativa organisationers befogenhet att föreskriva hembudsskyldighet, se 14 §. Om något sådant undantag är det inte fråga i detta mål.

Bestämmelsen i 11 a § avser stadgevillkor. Det kan knappast råda någon tvekan om att en föreskrift i stadgarna av den innebörd som den omtvistade klausulen har inte skulle accepteras. Enligt TR:ns mening skulle villkoren inte heller godkännas om de tagits in i bostadsrättsavtalet eller uppställts genom en föreskrift av kommunen vid anvisning av bostadsrätten. Frågan blir nu hur en separat överenskommelse mellan bostadsrättshavare och utomstående part, dv s Skanska, skall bedömas. Kommunen har överlåtit anvisningsrätten till Skanska. Detta bolag har, enligt vad utredningen visar, haft ett dominerande inflytande genom att Skanska medverkade vid föreningens bildande och erhöll anvisningsrätten till samtliga lägenheter, som föreningen disponerade. På grund härav och då Skanska uppställt klausulen, som ostridigt tillkommit enbart i Skanskas intresse, i samband med att Skanska anvisade J.E. och T.P. bostadsrätterna finner TR:n att klausulen strider mot grunderna i 11 a § bostadsrättslagen. Klausulen framstår på grund av det anförda såsom stridande mot grunderna för en indiapositiv lagbestämmelse såsom oskälig och vad Skanska anfört till stöd för klausulens giltighet utgör inte tillräckliga skäl för annan bedömning. Klausulen skall därför lämnas utan avseende med stöd av 36 § avtalslagen. Käromålen skall således ogillas.

Domslut

Domslut. TR:n ogillar käromålen.

Rådmannen Löven var skiljaktig och anförde: Jag delar majoritetens uppfattning att de likalydande avtalen mellan Skanska och J.E. respektive T.P. inte är ogiltiga på den grund J.E. och T.P. i första hand gjort gällande. När det sedan gäller frågan om den omtvistade paragrafen (§ 6) i avtalen skall jämkas eller lämnas utan avseende med stöd av 36 § avtalslagen gör jag följande bedömning.

Skanska har gjort gällande att motiven för avtalskonstruktionen varit behovet att ställa bostäder till de anställdas förfogande för att kunna rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. Detta för Skanska viktiga intresse skall enligt min mening vägas mot de av J.E. och T.P. åberopade skälen för att inte behöva fullfölja avtalen och överlåta bostadsrätterna.

Till en början konstaterar jag att det sedan länge är en godtagen ordning att bostadslägenheter kan kopplas till anställningsavtal med avflyttningsskyldighet vid anställningens upphörande. Frågan om avflyttning får därvid avgöras efter en intresseavvägning och vid denna avvägning måste bl a tiden för bostadens nyttjande beaktas.

Tillåtligheten av hembudsklausuler är omdiskuterad, men de har ansetts giltiga på vissa områden. Enligt bostadsrättslagen är det sålunda möjligt att under vissa angivna förutsättningar föra in regler om hembud i stadgarna för bostadsrättsföreningar. I detta mål är det emellertid inte fråga om en föreskrift i stadgarna utan om särskilda överenskommelser mellan bostadsrättshavare och en utomstående part, låt vara att denna part legat bakom bildandet av bostadsrättsföreningen. Tidsgränsen för hembudsskyldigheten är något längre i avtalen än vad som är tillåtet enligt bostadsrättslagen men saknar enligt min mening betydelse. Jag anser vidare att hembudsskyldigheten i avtalen inte är ett försök från Skanskas sida att kringgå bostadsrättslagens föreskrifter och jag kan inte finna att hembudsskyldigheten enligt de fristående avtalen strider mot lagstiftningens grunder.

J.E:s och T.P:s anställningar i Skanska har inte varit nödvändigt förbundna med bostadsrättsupplåtelserna. J.E. och T.P. har frivilligt samtyckt till att bli anvisade var sin bostadsrätt i bostadsrättsföreningen Breidablick. Avtalen har visserligen främst tillkommit i Skanskas intresse, men avtalen är ägnade att på sikt leda till fördelar också för dem som anvisas bostadsrätter.

En bostadsrätt är en förmögenhetstillgång och är i princip fritt överlåtbar. Att J.E. och T.P. frivilligt medverkat till inskränkningar i denna rätt genom att medge Skanska rätt att anvisa ny bostadsrättshavare på de prisvillkor som anges i § 6 i avtalen saknas det enligt min mening anledning att underkänna. Det kan inte anses oskäligt att J.E. och T.P. inte kan tillgodogöra sig värdestegringen på bostadsrätten, när de efter kort tid valt att lämna sina anställningar i Skanska. Enligt min mening bör även beaktas att J.E. och T.P. inte behövt teckna sk värdförbindelser och att Skanska i stället tillhandahållit lägenheter enligt avtalet med kommunen.

J.E. och T.P. har vidare åberopat att det på grund av sociala skäl skulle vara oskäligt att de skulle vara bundna av avtalen och tvingas överlåta bostadsrätterna. I målet är upplyst att - - - Skanska erbjudit J.E., som numera är skild, en hyresrätt. Mot bakgrund härav anser jag att det skäligen kan krävas att avtalen skall gälla. J.E. har också invänt att hans bostadsrätt ingått i bodelning mellan honom och hans frånskilda hustru såvitt avser hälften av bostadsrätten. Den påstådda bodelningen har gjorts sedan Skanska väckt sin talan. Det är inte visat att den frånskilda hustrun på grund av bodelningen övertagit bostadsrätten och nyttjar den och antagits som medlem i bostadsrättsföreningen. Vad J.E. invänt föranleder därför inte någon jämkning i vad han förbundit sig gentemot Skanska.

Sammanfattningsvis anser jag att avtalen skall gälla mot J.E. och T.P. utan inskränkningar. Jag bifaller därför käromålen och förpliktar J.E. och T.P. vid vite av 100 000 kr att överlåta bostadsrätterna enligt avtalsvillkoren inom sex månader från domens lagakraftvinnande.

Domskäl

Domskäl. Också i HovR:n har hållits förhör under sanningsförsäkran med J.E. samt vittnesförhör med A.S.. Som skriftlig bevisning har åberopats överenskommelsen mellan Danderyds kommun och AB Skånska Cementgjuteriet (Skanska) angående lägenhetsanvisning i Breidablick 12 samt avtalet d 11 juni 1986 mellan Skanska och J.E.. Lika med TR:n finner HovR:n att J.E:s förstahandsinvändning mot Skanskas talan, att utfästelsen att avyttra bostadsrätten såsom stridande mot 12 a § bostadsrättslagen inte skulle vara bindande, skall lämnas utan bifall. Vad angår frågan om utfästelsen likväl som oskälig skall lämnas utan avseende har parterna, utöver vad som framgår av TR:ns dom, anfört.

Skanska: Tyngdpunkten i bolagets verksamhet har med åren alltmer kommit att förläggas till Danderyd. Ca 600 anställda hos bolaget - mest kvalificerad personal - arbetar således där. Bolaget har ständigt behov av att kunna rekrytera personal och det är då viktigt att bostadsproblemen kan lösas för denna personal. Kvarteret Breidablick ligger i närheten av Djursholms torg och har ur nu angivna synpunkter en lämplig placering. Skanska har i J.E:s fall fullgjort sin del av överenskommelsen med kommunen genom att lämna en lägenhet till kommunens bostadsförmedling. Såväl före som efter rättegången vid TR:n har Skanska erbjudit J.E. hyreslägenhet i Storstockholmsområdet men denne har vägrat att acceptera.

J.E.: Sedan 1981 var han anställd inom Skanska. 1985 bytte han därvid verksamhetsort från Torshälla till Stockholm och fick så småningom erbjudandet att förvärva lägenheten i Breidablick, vilket han accepterade. Det var då inte tal om att Skanska skulle förbehållas någon rätt att anvisa ny bostadsrättshavare efter J.E.. Först i samband med undertecknandet av avtalet d 11 juni 1986 blev J.E. uppmärksam därpå. När han då förde § 6 i avtalet på tal för A.S., som företrädde Skanska, uppgav denne att Skanska var skyldigt gentemot kommunen att ta in bestämmelsen i fråga i avtalet. I efterhand har dock framkommit att denna uppgift var oriktig. J.E:s anställning hos Skanska upphörde i början av år 1988. Lägenheten står för närvarande tom i avbidan på utgången av den nu förevarande tvisten. Skanska har inte erbjudit J.E. någon hyreslägenhet; däremot har J.E. för Skanska uttalat intresse av att få annan bostad.

A.S. har i sitt vittnesmål bl a bekräftat Skanskas ovan intagna uppgifter om bolagets behov av lägenheter samt uppgivit att bolaget erbjudit J.E. hyresrätt till flera olika lägenheter, belägna i de flesta fall på Lidingö, men att J.E. avböjt erbjudandena.

HovR:n gör följande överväganden.

Bestämmelserna i 11 a § och 14 §bostadsrättslagen reglerar rättsförhållandet mellan vederbörande bostadsrättsförening och den enskilde medlemmen. Bestämmelserna i fråga inskränker principen om allmän avtalsfrihet och bör därför tolkas restriktivt. Nu förevarande avtalsklausul strider enligt HovR:ns mening inte mot grunderna för dessa lagrum.

J.E:s förvärv av bostadsrätten framstår som en för honom från början fördelaktig affär, vilket han också torde ha insett. Likväl lämnade J.E., enligt vad han uppgivit, i början av 1988 - således drygt 1 1/2 år efter avtalets ingående - sin anställning hos Skanska. Avtalet innebär, om det tillämpas, att J.E. mot avstående av bostadsrätten får en köpeskilling, motsvarande grundavgift samt nedlagda kostnader enligt § 4 i avtalet jämte viss ränta på dessa belopp, men han går miste om den värdestegring - till f n ostridigt 1000 000 kr - som bostadsrätten genomgått. Det har inte nämnts något om anledningen till att J.E. likväl lämnade anställningen hos Skanska och han måste då rimligtvis ha insett åtminstone möjligheten av att bostadsrätten framdeles skulle stiga i värde. Såvitt framkommit har J.E. handlat frivilligt och med insikt om de eventuella ekonomiska konsekvenserna. Inte heller ur nu behandlad synpunkt kan den aktuella bestämmelsen i avtalet bedömas som oskälig. Avtalet - dess § 7 - framstår, som J.E. ytterligare åberopat, som missvisande genom att det i fråga om den Skanska förbehållna anvisningsrätten till synes hänvisar till en förment överenskommelse med kommunen. - Omständigheterna tyder emellertid inte på att J.E., om han känt till det rätta förhållandet, skulle ha avstått från avtalet. Som framgått av det anförda har HovR:n inte funnit utrymme föreligga för en tillämpning av 36 § avtalslagen.

Vid bodelning mellan J.E. och hans förutvarande hustru har, enligt vad som i HovR:n också vitsordats av Skanska, hustrun tillskiftats halva bostadsrätten. J.E. har vidgått att lägenheten står tom i avbidan på utgången av tvisten. Vid detta förhållande samt då bodelningen skett först efter det Skanska väckt talan mot J.E. och då, såvitt framgår, hustrun inte antagits som medlem i bostadsrättsföreningen skall, i enlighet med Skanskas förstahandsyrkande, J.E. åläggas att överlåta hela bostadsrätten. För att åläggandet skall bli verksamt bör - med utgångspunkt i bostadsrättens värde - utsättas ett vite om 1000 000 kr.

Domslut: Med ändring av TR:ns dom förpliktar HovR:n J.E. att, vid vite av 1000000 kr, inom sex månader efter det att laga kraft ägande dom föreligger, överlåta bostadsrätten till lägenheten nr 232 i bostadsrättsföreningen Breidablick till en av Skanska anvisad köpare enligt de villkor som anges under § 6 i avtalet d 11 juni 1986 mellan Skanska och J.E..

Hovrättsrådet Swahn var skiljaktig och anförde. På de av TR:n anförda skälen fastställer jag den överklagade domen.

Domslut

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

Domslut

Domslut. HD ändrar endast på det sätt HovR:ns domslut att J.E. förpliktas att, vid vite av 500 000 kr, inom sex månader från dagen för HD:s dom överlåta sin hälft av bostadsrätten till lägenheten nr 232 i bostadsrättsföreningen Breidablick till en av Skanska anvisad köpare enligt de villkor som anges under § 6 i avtalet d 11 juni 1986 mellan Skanska och J.E..

Skanska förbehålls rätt att föra talan mot J.E. på grund av att denne inte till fullo uppfyllt sina förpliktelser enligt § 6 i det nämnda avtalet.

HD:s dom meddelades d 16 mars 1994 (nr DT 71).