NJA 2007 s. 303

Uman väckte talan vid Umeå tingsrätt och yrkade, som talan slutligen bestämdes, förpliktande för Burmans att betala 51 828 kr jämte ränta och kostnader avseende hyra enligt 1996 års hyresavtal för tiden till och med maj 1999.

Burmans bestred käromålet under åberopande i första hand att fordringen var preskriberad och i andra hand att full betalning erlagts i enlighet med förlikningsavtalet.

Burmans hemställde att tingsrätten skulle genom mellandom avgöra frågan huruvida Umans fordran var preskriberad. Uman godtog denna begäran.

Tingsrätten (rådmannen Dag Engström) anförde följande i mellandom den 3 mars 2004.

Yrkanden m.m.

- - -

Till utvecklande av sin preskriptionsinvändning har Burmans anfört: Hyresförhållandet till vilket Umans fordran härrör upphörde när hyresavtalet avseende lokalen om 381 m2 upphörde i slutet av oktober 1999 och Burmans i såväl rättslig mening som rent faktiskt lämnade de 156 m2 som hyresvärden sedermera hyrde ut till en annan hyresgäst. Ett nytt hyresförhållande ingicks mellan Uman och Burmans när avtal avseende lokalen om 225 m2 ingicks. Om det förhyrda objektets area som i detta fall ändras, är det inte längre fråga om samma hyresobjekt eller samma hyresförhållande. Fordran på hyra preskriberas två år från det att hyresförhållandet upphör och hyresgästen lämnar lokalen, vilket innebär att Uman förlorat rätten att föra talan i saken. - Syftet med preskriptionsregeln i 12 kap. 61 § JB utesluter inte en tillämpning av regeln i detta fall; det allmänna syftet med regeln är att tjäna säkerhet, trygghet och ekonomi i rättslivet, det specifika för hyresförhållandet är att parterna har en mängd förpliktelser i förhållande till varandra och det är angeläget att mellanhavanden klaras upp inom en någorlunda kort tid efter avtalets upphörande.

Uman har bestritt att fordringen skulle ha preskriberats och har anfört: Parterna har ett alltjämt pågående hyresförhållande alltsedan september 1996. Någon faktisk avflyttning från lokalerna har inte ägt rum utan Burmans har alltsedan 1996 nyttjat och betalat hyra för samma 225 m2. Härutöver har man under perioden 1996-1999 dessutom förhyrt ytterligare 156 m2. Den omständigheten att innehållet i ett hyresavtal förändras i viss mån (att hyresbeloppet förändras, att hyrestiden förlängs eller att storleken av förhyrd yta förändras) innebär att det är fråga om en ny hyrestid. Så länge det gäller samma lokaler är det dock fråga om samma hyresförhållande. Det är samma parter och det avser, i vart fall till övervägande del, samma hyresobjekt. Den särskilda preskriptionsfristen om två år enligt 12 kap. 61 § JB löper från det att hyresförhållandet upphört, dvs. hyresgästen rent faktiskt lämnat lägenheten. Så länge hyresgästen sitter kvar i lägenheten gäller mellan näringsidkare vanliga regler om tio års preskription. - Syftet med preskriptionsregeln i 12 kap. JB är inte att den ska tillämpas i en situation som den förevarande. Av lagens förarbeten (SOU 1961:47 och prop. 1968:91, bihang A s. 239) framgår att syftet med regeln är att hitta en snabb uppgörelse efter att hyresgästen lämnat lägenheten. I de fall när hyresgästen genom avtalad eller avtalslös förlängning sitter kvar i lägenheten börjar inte preskriptionstiden löpa. Det har således ingen betydelse om flera hyresavtal avlöst varandra.

Domskäl

- - -

Av 12 kap. 61 § JB följer att hyresvärd eller hyresgäst som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande ska väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten och att, om denna tid inte iakttas, rätten till talan är förlorad, om ej annat har avtalats. I målet har inte gjorts gällande att parterna träffat avtal om avvikelse från denna särskilda preskriptionsregel.

Avgörande för om preskriptionsfristen i förevarande fall börjat löpa den 30 oktober 1999 eller inte är huruvida det hyresförhållande till vilket fordran hänför sig upphört i och med att Burmans då lämnade 156 m2 lokalyta och parterna tecknade nytt hyresavtal avseende den återstående arean på cirka 225 m2. Då arean på detta sätt ändrats innebär det att det nya hyresavtalet kommit att avse ett annat hyresobjekt än det tidigare. Enligt tingsrättens bedömning har därmed ett nytt hyresförhållande mellan parterna ersatt det tidigare. Det får också anses mest ändamålsenligt att samtliga fordringsanspråk hänförliga till tiden före förändringen av hyresobjektets omfattning vid tvist kommer under domstols prövning inom viss tid därefter. Eftersom Uman alltså väckt talan mer än två år efter det att Burmans lämnade den tidigare förhyrda lokalen är hyresfordran preskriberad.

Uman överklagade i Hovrätten för Övre Norrland och yrkade att hovrätten skulle förklara att Umans fordran på hyra för tiden till och med maj månad 1999 inte var preskriberad.

Burmans bestred ändring.

Uman överklagade och yrkade att HD skulle förklara att Umans fordran mot Bruwi UTDV 90392 AB (tidigare Aktiebolaget Burmans Ur och Guld i Umeå) avseende hyra för tiden till och med maj månad 1999 inte var preskriberad.

Bruwi bestred ändring.

Betänkande

Skiljaktig