NJA 2007 s. 513

Domskäl

Tingsrätten (tingsfiskalen Ola Björstrand) anförde följande i beslut den 25 maj 2004.

Skäl

Frågan i ärendet är om Stinsen 8 med stöd av 8 kap. 5 § bostadsrättslagen skall vara berättigad att erhålla betalning ur försäljningssumman för de ombudskostnader som Stinsen 8 haft i anledning av målet vid kronofogdemyndigheten om tvångsförsäljning av A.V:s bostadsrätt.

Av 8 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen följer att en bostadsrättsförening vid tvångsförsäljning av bostadsrätt har rätt till betalning ur försäljningssumman för fordringar som inte är förenade med panträtt enligt 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen om fordringen grundas på innehavet av bostadsrätten och anmäls hos kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs eller, om försäljningen sker under hand, senast när fördelning skall äga rum. För att rätt till betalning ur försäljningssumman skall föreligga krävs att fordran ligger inom det rättsförhållande som bostadsrätten innebär. Fordran på grund av upplåtelse av garage, tvättstuga och liknande har denna karaktär (prop. 1995/96:17 s. 63).

Avgift på grund av upplåtelse har ett omedelbart samband med själva innehavet och nyttjandet av bostadsrätten och liknar på så sätt de lagstadgade avgifter som en bostadsrättsförening har rätt att ta ut i enlighet med 7 kap. 14 § bostadsrättslagen och som också är förenade med legal panträtt i enlighet med 7 kap. 16 a § och 8 kap. 5 § första stycket samma lag. Ersättning för ombudskostnader i samband med tvångsförsäljning är inte på samma sätt omedelbart grundat på innehavet av bostadsrätten.

Stinsen 8 har anfört att föreningen har rätt till ersättning för skada efter det att föreningen sagt upp bostadsrättsinnehavaren till avflyttning i enlighet med 7 kap. 25 § bostadsrättslagen. Stinsen 8 synes således göra gällande att sådan skada som skall ersättas enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen också skall ge bostadsrättsföreningen företrädesrätt genom rätt till betalning ur försäljningssumman enligt 8 kap. 5 § andra stycket samma lag.

Det vore emellertid att utvidga rätten till betalning ur försäljningssumman, enligt 8 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen, om ersättning för sådana skador som omfattas av 7 kap. 25 § bostadsrättslagen skulle tas ur försäljningssumman vid tvångsförsäljning. En sådan utvidgning av företrädesrätten framstår inte som förenligt med lagstiftarens intentioner, särskilt med beaktande av att lagstiftaren i prop. 1995/ 96:17 s. 30-32 framhållit vikten av en intresseavvägning mellan bostadsrättsföreningen och andra intressenter.

Det saknas mot bakgrund av ovanstående skäl att pröva huruvida ombudskostnader i samband med tvångsförsäljning skall anses vara en sådan skada som bostadsrättsföreningen är berättigad till ersättning för enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen.

Stinsen 8 är således inte berättigad till betalning ur försäljningssumman för ombudskostnader i samband med målet om tvångsförsäljning vid kronofogdemyndigheten. Överklagandet skall därför avslås.

Slut

Tingsrätten avslår överklagandet.

Domskäl

Hovrätten (hovrättslagmannen Bengt Sjögren, hovrättsrådet Petra Lundh och tf. hovrättsassessorn Linda Stromberg, referent) anförde följande i beslut den 12 maj 2005.

Skäl

Frågan i ärendet är om föreningen vid tvångsförsäljningen av A.V:s bostadsrätt skall ha rätt till betalning ur försäljningssumman för sina ombudskostnader vid kronofogdemyndigheten.

Av 8 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen framgår att en bostadsrättsförening vid tvångsförsäljning av en bostadsrätt har rätt till betalning ur försäljningssumman även för andra fordringar än sådana som är förenade med panträtt i bostadsrätten enligt 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen. En förutsättning för detta är att fordringarna grundas på innehavet av bostadsrätten och anmäls hos kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs. Fordringar på grund av upplåtelse av bl.a. tvättstuga och garage anses ha sådant samband med innehavet av bostadsrätten som avses. Vidare anses kostnader för avhysning, rättegångskostnader och vissa slag av skadestånd falla inom bestämmelsens tilllämpningsområde (se prop. 1995/96 s. 32).

Vid tvångsförsäljning tillämpas enligt 8 kap. 2 § bostadsrättslagen som huvudregel bestämmelserna i UB om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet. I 8 kap. 7 § bostadsrättslagen anges att vid tillämpningen av 17 kap. UB skall mål om tvångsförsäljning anses som mål om utmätning och att bostadsrättshavaren skall slutligt svara för förrättningskostnaderna i den mån de inte kan tas ur försäljningssumman. Det saknas i övrigt bestämmelser om ansvar för rättegångskostnader i 8 kap.bostadsrättslagen.

I 17 kap. UB finns bestämmelser om förrättningskostnader, dvs. det allmännas kostnader för förfarandet hos kronofogdemyndigheten. Vid införandet av UB gjordes vissa överväganden i frågan om det fanns skäl att införa bestämmelser om ersättning för en parts egna kostnader i utsökningsmål. Det ansågs dock att det i allmänhet inte föreligger något egentligt behov av kostnadsersättning i sådana mål (se prop. 1980/81:8 s. 822 f.). UB innehåller därför inte några bestämmelser om ersättning för processkostnader hos kronofogdemyndigheten.

Det anförda innebär att Stinsen 8 inte har rätt till ersättning av A.V. för sina egna processkostnader i målet hos kronofogdemyndigheten. Vid sådant förhållande kan föreningens nu framställda krav inte anses avse skadestånd enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen eller någon annan sådan fordran som omfattas av 8 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen (jfr Svea hovrätts, avd. 2, beslut 2004-08-25 i ärende ÖÄ 9287-03). Stinsen 8 har därför inte rätt till ytterligare betalning ur försäljningssumman för de nu framställda kraven och föreningens överklagande skall därmed avslås.

Slut

Hovrätten avslår Bostadsrättsföreningen Stinsen 8:s överklagande.

Domskäl

HD (justitieråden Johan Munck, Nina Pripp, Kerstin Calissendorff och Per Virdesten) meddelade den 2 juli 2007 följande beslut.

Skäl

Bostadsrättsföreningens yrkande att ytterligare medel av försäljningssumman skall fördelas till föreningen har framställts efter det att tiden för överklagande gått ut och skall därför avvisas.

Av handlingarna i målet framgår att föreningen med stöd av 7 kap. 18 § 1 a bostadsrättslagen (1991:614) sagt upp bostadsrättshavaren A.V. till avflyttning på grund av dröjsmål med betalning av årsavgift. Föreningen har därför i enlighet med 7 kap. 30 § ansökt om tvångsförsäljning av bostadsrätten hos kronofogdemyndigheten som genomfört en sådan försäljning (8 kap. 3 och 4 §§).

Frågan i målet gäller om föreningen har rätt till betalning ur försäljningssumman för ombudskostnader som föreningen haft i samband med förfarandet hos kronofogdemyndigheten.

Enligt 8 kap. 2 § bostadsrättslagen tillämpas vid tvångsförsäljning bestämmelserna i UB om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet om inte annat följer av kapitlet. Vid tillämpning av 17 kap. UB skall enligt 8 kap. 7 § bostadsrättslagen mål om tvångsförsäljning anses som mål om utmätning, med den avvikelsen att bostadsrättshavaren (och inte sökanden) skall svara för förrättningskostnaderna i den mån de inte kan tas ut av försäljningssumman.

Vid tillkomsten av 17 kap. UB diskuterades i vad mån den som sökte verkställighet hos kronofogdemyndigheten borde kunna få ersättning för sina kostnader i ärendet. Även om det i och för sig ansågs rimligt med en sådan rätt stannade emellertid lagstiftaren för att inte införa några bestämmelser därom. (Se prop. 1980/81:8 s. 828.)

Eftersom UB således inte innehåller några bestämmelser som medger sökanden att erhålla ersättning för sina kostnader hos kronofogdemyndigheten kan bostadsrättsföreningen inte få ersättning för dessa enligt de principer som gäller för rättegångskostnader (jfr även NJA 2002 s. 613). Utan stöd i avtal kan sådana kostnader inte heller anses ersättningsgilla vare sig enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen eller på annan civilrättslig grund.

Överklagandet skall därför lämnas utan bifall

Domslut

HD:s avgörande

HD avslår överklagandet.

Referenten, justitierådet Dag Victor, var skiljaktig på sätt som framgår av följande yttrande.

Att det i UB inte finns några bestämmelser om rätt till ersättning för sökandens kostnader för förfarandet hos kronofogdemyndigheten innebär inte att sökanden aldrig har rätt till sådan ersättning. I propositionen där frågan om införandet av sådana bestämmelser berördes framhölls (se prop. 1980/81:8 s. 828) att det ofta förekommer att panthavare i samband med panträttsupplåtelsen betingar sig ersättning för indrivningskostnader. Panthavaren har då också rätt att ur panten få ersättning för sina kostnader hos kronofogdemyndigheten (jfr Walin m.fl., Utsökningsbalken - en kommentar, 3:e uppl. 1999 s. 643).

Någon sådan överenskommelse finns inte mellan bostadsrättsföreningen och A.V. Frågan är då om bostadsrättsföreningen ändå kan ha en sådan rätt med stöd av bestämmelserna i bostadsrättslagen.

Som framhölls när de nuvarande reglerna om tvångsförsäljning infördes är syftet med tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen att, sedan nyttjanderätten har förverkats, upplösa rättsförhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren (jfr prop. 1995/96:17 s. 34). I överensstämmelse härmed har föreningen vid tvångsförsäljning inte endast rätt till betalning ur försäljningssumman för sådana avgifter som avses i 8 kap. 5 § första stycket bostadsrättslagen och som omfattas av den legala panträtten, utan också, enligt andra stycket i 8 kap. 5 §, för andra fordringar mot bostadsrättshavaren som grundar sig på innehavet av bostadsrätten (under förutsättning att de anmäls hos kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs). Sådana fordringar tas dock ut efter alla andra fordringar som medför rätt till betalning ur bostadsrätten.

Enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen har en bostadsrättsförening som säger upp en bostadsrättshavare till avflyttning rätt till ersättning för skada. Föreningen är således berättigad till ersättning för sådana kostnader som uppkommer för föreningen till följd av uppsägningen och det därtill anknutna förfarandet (jfr Julius m.fl., Bostadsrättslagen - en kommentar, 3:e uppl., 2005 s. 236). Tvångsförsäljning ingår som ett led i det förfarandet (7 kap. 30 § bostadsrättslagen).

I motsats till majoriteten finner jag därför att rätten till ersättning för skada enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen får anses medföra att föreningen är berättigad att ur försäljningssumman erhålla ersättning även för sådana kostnader som varit skäligen påkallade för att tillvarata föreningens rätt vid förfarandet hos kronofogdemyndigheten. Överröstad i den delen är jag i övrigt ense med majoriteten.