NJA 2008 s. 1158

Domskäl

Skäl

P.F. och C.S. (köparna) förvärvade den 13 november 2003 en fastighet av M.A. och J.F. (säljarna). Fastigheten tillträddes den 9 februari 2004. Till följd av besvärande lukt i fastigheten anlitade köparna D.G. Fuktkonsult AB, som avgav särskilt besiktningsutlåtande den 26 maj 2004, och sedermera Vagnvägens Bygg AB, som besiktigade fastigheten den 22 juni 2004. Köparna reklamerade mot fel i fastigheten den 12 oktober 2004. Cirka två veckor dessförinnan hade de anlitat sakkunnig juridisk hjälp.

I tingsrättens mål yrkar köparna att säljarna skall förpliktas utge ersättning till dem med 125 000 kr jämte ränta avseende dolda fel i fastigheten. Säljarna bestrider talan under invändning att felen reklamerats för sent och att felen inte kan anses ha varit dolda.

Tingsrätten har till HD hänskjutit frågan om reklamation har skett för sent.

Om en fastighet avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet får köparen göra avdrag på köpeskillingen. Som fel får dock inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning på visst sätt av fastigheten, dvs. säljaren svarar bara för dolda fel (4 kap. 19 § JB). Enligt 4 kap. 19 a § JB får köparen vidare inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 19 § om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Bestämmelsen innefattar två frågeställningar; när reklamationsfristen börjar löpa och hur lång tid därefter köparen har på sig att reklamera.

Enligt förarbetena börjar reklamationsfristen för ett dolt fel löpa när felet på ett påtagligt sätt framträder (se prop. 1989/90:77 s. 62). Detta innebär att köparen måste ha fått faktisk, subjektiv insikt om felet (se Hultmark, Reklamation vid kontraktsbrott, 1996, s. 57).

Vid besiktningen den 26 maj 2004 bröt D.G. upp taket i källaren. Den okulära besiktningen visade på fuktskador och luktskador i källarens takbjälklag i takbrädor, tjärpapp och isolering. I utlåtandet angavs vidare att ”Orsaken till skadorna är sannolikt att fukten tränger in i yttergrundmuren vid utvändig trappa”. Även om det först vid besiktningen den 22 juni 2004 konstaterades att det var entrétrappan som var orsaken till fuktskadorna, måste köparna redan genom de skador som framträtt vid besiktningen den 26 maj 2004 ha insett att det fanns fel i fastigheten. Reklamationsfristen har därför börjat löpa från det sistnämnda datumet.

Det är ostridigt att köparna reklamerade felen den 12 oktober 2004. Frågan i målet är om reklamationen skett inom skälig tid efter det att reklamationsfristen börjat löpa den 26 maj 2004.

Den tid inom vilken meddelande om ett fel bör lämnas efter det att det upptäckts kan enligt förarbetena variera beroende bl.a. på vem som är köpare. Att meddelande skall lämnas inom skälig tid avser således att medge en bedömning som tar hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet. (A. prop. s. 62.)

Bedömningen av om reklamation skett inom skälig tid bör vara strängare om köparen är en näringsidkare än om köparen är en privatperson (se a. prop. s. 62). Det anförda ligger i linje med vad som gäller enligt den allmänna köprätten till vilken bestämmelsen om reklamation i JB har anpassats (se a. prop. s. 45). Såväl köplagen (32 §) som konsumentköplagen (23 §) innehåller bestämmelser om skyldighet för köparen att reklamera ett fel inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Vid konsumentköp föreskrivs uttryckligen att en reklamation som fullgörs inom två månader efter det att konsumenten märkt felet alltid skall anses ha skett i rätt tid. Detta utesluter inte att reklamation också kan ske inom en längre tid, som i det enskilda fallet kan anses skälig, efter det att konsumenten märkt eller borde ha märkt felet (se prop. 2001/02:134 s. 85). Även om köplagen, som reglerar köp mellan privatpersoner, inte innehåller någon motsvarande tvåmånadersfrist, har huvudregeln enligt den lagen ändock ansetts vara att det kan finnas anledning att acceptera ett visst dröjsmål med reklamationen när köparen är privatperson (jfr Ramberg, Köplagen, 1995, s. 388 f.).

Det finns i detta sammanhang inte anledning att kräva mer av en privatperson eller konsument som köper en fastighet än av en privatperson eller konsument som köper lös egendom. En utgångspunkt bör därför vara att en fastighetsägare, som köpt en fastighet i egenskap av privatperson eller konsument, och som reklamerat mot ett fel i fastigheten inom två månader efter det att felet på ett påtagligt sätt framträtt, har reklamerat inom skälig tid. Fristen bör kunna förlängas om det finns skäl för det. Vid den bedömningen bör det emellertid hållas i minnet att det ur allmän synpunkt ansetts vara en fördel att en fastighetsägare inte dröjer allt för länge med att reagera, när han inser att fastigheten är felaktig, samt att en reklamation inte behöver innehålla något särskilt yrkande eller någon detaljerad beskrivning av felets beskaffenhet för att skyldigheten att reklamera skall vara uppfylld. Det räcker med en s.k. neutral reklamation. (Se prop. 1989/90:77 s. 45 och 62.) De omständigheter som åberopas till stöd för att reklamation har skett inom skälig tid bör därför vara starkare ju längre tid som har förflutit sedan köparen märkt eller borde ha märkt felet.

Vilket mått av sakkunskap köparen har är också en omständighet som enligt förarbetena bör beaktas vid bedömningen av om reklamation skett inom skälig tid (se a. prop. s. 62). Det kan därför i särskilda fall finnas anledning att frångå den ovan nämnda utgångspunkten i skärpande riktning, exempelvis om en fastighet köpts av en privatperson som yrkesmässigt arbetar med fastigheter, t.ex. en fastighetsmäklare, och denna person samtidigt inte kan åberopa någon omständighet till stöd för att reklamationsfristen bör förlängas. I det motsatta fallet bör uttalandet emellertid inte tas till intäkt för att hänsyn kan tas till att en privatperson visar sig sakna kunskap om fastighetsköp. Det ankommer på en fastighetsköpare, liksom vilken annan köpare som helst, att sätta sig in i vad som gäller för köpet genom att bl.a. läsa de villkor som gäller för köpet och bilda sig en uppfattning om vilket ansvar säljare respektive köpare i allmänhet har. Däremot bör det finnas utrymme för köparen - innan reklamation sker - att såväl ytterligare låta undersöka fastigheten som att anlita inledande juridisk hjälp för att bedöma om det finns utrymme i det konkreta fallet att hålla säljaren ansvarig för det fel som påträffats. För att sådana åtgärder skall tillåtas förlänga reklamationsfristen bör de dock vidtas i relativt snar anslutning till att fristen börjat löpa.

En fördröjning av reklamationen kan också godtas på grund av sjukdom och andra omständigheter av subjektiv natur (se Hultmark, a.a. s. 58).

Köparna har förvärvat den aktuella fastigheten i egenskap av privatpersoner utan särskilda kunskaper i byggnadstekniska frågor. De får därför anses ha haft skäl att anlita Vagnvägens Bygg AB för ytterligare undersökning av fastigheten i syfte att bedöma om det fanns utrymme i det konkreta fallet att hålla säljarna ansvariga för de skador som påträffats. Med hänsyn till att den besiktningen genomförts redan den 22 juni 2004 har det - mot bakgrund av säljarnas berättigade intresse av att få besked om eventuella klagomål - emellertid inte funnits anledning för köparna att avvakta den juridiska rådgivningen ända till månadsskiftet september/oktober 2004. Den omständigheten att de först i samband därmed fått klart för sig att säljarna kunde ha ett ansvar och att de kunde reklamera som privatpersoner kan inte tillmätas någon betydelse. Inte heller den omständigheten att köparna under sommaren 2004 valt att först vända sig till Anticimex med kritik mot den överlåtelsebesiktning som gjorts av Anticimex före köpet medför någon annan bedömning. Köparna borde därför ha kunnat framställa en neutral reklamation i vart fall under andra halvan av augusti månad 2004. P.F:s vitsordade sjukdomstillstånd bör inte medföra att reklamationsfristen förlängs ytterligare.

Den hänskjutna frågan skall besvaras i enlighet med det anförda.

Domslut

HD:s avgörande

HD förklarar att reklamation har skett för sent.