Prop. 1989/90:77

om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m. m.

Regeringens proposition % 1 989/ 90: 77

om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. PYOP-

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag ur regeringsprotokollct den 1 februari 1990.

På regeringens vägnar

Ingvar Carlsson

Laila Freivalds

Lagrådet

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1989-12-21

Närvarande: justitierådet Staffan Vängby. regeringsrådet Sigvard Berglöf, justitierådet Lars K Beckman.

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 26 oktober 1989 har rege- ringen på hemställan av statsrådet Laila Freivalds beslutat inhämta lagrå- dets yttrande över förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1 985: 716),

3. ändring i förslaget till köplagi prop. 1988/89: 76. Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Lars An- dersson.

Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget till lag om ändring i jordabalken 4 kap. 19 &

Felreglerna i förevarande paragraf har kritiserats i doktrinen. bl.a. i det hänseendet att köparens undersökningsplikt, som både vid lagrummets tillkomst och i rättspraxis har tillmätts en central betydelse. inte har kommit till uttryck i lagtexten (se t.ex. Karlgren, Felansvaret vid fastig- hetsköp enligt jordabalken, 1976 s. 21). Få om ens något enskilt lagrum har under senare år föranlett så många avgöranden av Högsta domstolen. Det måste därför hälsas med tillfredsställelse att i samband med den nya lagstiftningen om konsumentskydd vid småhusköp även bestämmelserna i 4 kap. 19 & jordabalken ses över.

Lagrådet tillstyrker grunddragen i det remitterade förslaget. Som fram- går av det förut anförda är det bra att köparens undersökningsplikt nu föreslås bli lagfäst. Att det införs en regel om skadeståndsskyldighet för säljaren vid försummelse på dennes sida kan lagrådet, av skäl som kom- mer att anföras i det följande, också biträda. Lagrådet finner det vidare välbetänkt att frågan om verkan av friskrivningsklausuler utanför konsu- mentskyddsområdct alltjämt lämnas åt rättstillämpningen.

Däremot har lagrådet vissa erinringar mot den föreslagna utformningen av paragrafen. Dessa avser i första hand att en ännu mer långtgående anpassning till reglerna i det föreliggande köplagsförslaget bör eftersträvas.

Enligt förslaget skall reglerna i 12 5 om påföljder vid fel tillämpas om fastigheten avviker från vad som får anses utfäst (första stycket) eller om fastigheten avviker från vad köparen med hänsyn till omständigheterna får anses ha haft anledning att räkna med vid köpet (andra stycket). I tredje stycket finns sedan bestämmelser om köparens undersökningsplikt och dess inverkan på felansvaret enligt andra stycket.

1 det förslag till ny köplag som nu behandlas av riksdagen finns de

• Sida 72
•  Original

grundläggande bestämmelserna om fel på varan i 17 5 . Enligt första stycket i paragrafen skall varan i fråga om art, mängd, kvalitet. andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avta- let. Enligt andra stycket ställs i fyra punkter vissa specifika krav på varan som får anses vara i huvudsak utan tillämplighet vid överlåtelse av fast egendom (någon betydelse kunde möjligen tillmätas punkt 2 om att varan under vissa förutsättningar skall vara ägnad för det särskilda ändamål för vilket den var avsedd att användas). Enligt tredje stycket i paragrafen är varan att anse som felaktig, om den avviker från vad som föreskrivs i första eller andra stycket eller om den i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Samma föreskrifter, med visst tillägg, finns i 16 5 förslaget till konsumentköplag.

Det torde knappast behöva påpekas att. när nu en samlad köprättslig lagstiftning står inför sitt antagande av riksdagen, bestämmelser som mot- svarar varandra i olika delar av köprätten så långt möjligt bör stämma överens. Även om den nya köplagstiftningen inte skulle bli så långlivad som den nuvarande köplagen från år 1905, måste man särskilt med hänsyn till den internationella bakgrunden räkna med att de grundläggande be- stämmelserna kommer att stå sig under överskådlig framtid. Skiljaktighe- ter mellan reglerna om köp av fast respektive lös egendom, som för dagens rättslärda ter sig högst naturliga i sitt historiska ljus, kommer för framti- densjurister att bli allt svårare att tillägna sig. För lekmän torde de redan i dagens situation vara oförklarliga.

Åtskilliga Specialregler i den nya. köplagen saknar intresse för fastighets- överlåtelserna. Vad som framstår som önskvärt är att bringa de centrala bestämmelserna i samklang med varandra. Detta gäller framför allt skill- naderna mellan å ena sidan köplagsförslagets ”stämma överens med vad som följer av avtalet” och ”avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta” och å andra sidan vad. som sägs .i förevarande förslag om att fastigheten ”avviker från vad som får anses utfäst” eller ”avviker från vad köparen med hänsyn till omständigheterna får anses ha haft anledning att räkna med vid köpet”. Eftersom det med hänsyn till den gemensamma nordiska grunden inte bör komma i fråga att göra några ändringar i köplagsförslaget, återstår att överväga om bestämmelserna i jordabalken kan bättre än som föreslås i lagrådsremissen anpassas till den nya köp- lagen.

Bestämmelsen i gällande lydelse av 4 kap. 19 5jordabalken — att 125 i samma kapitel äger motsvarande tillämpning om fastigheten avviker från "vad som kan anses utfäst” eller från vad som köparen eljest utom i vissa angivna fall ”med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet” — måste ses mot sin historiska bakgrund. Vad särskilt angår regeln om vad som ”kan anses utfäst”, i det följande benämnd ”ansesre- geln”, har den upptagits från bestämmelsen om säljarens skadeståndsan- svar vid speciesköp i 42 5 andra stycket nuvarande köplagen. där det talas om ”egenskap, som kan anses tillförsäkrad”. Till köplagen har ”ansesre- geln” via tysk rätt kommit från den romerska rätten (se t. ex. Karlgren a. a. s. 53 foch Hellner i JT 1989-90 5. 99 f.). Denna parallell med lagstiftningen i fråga om köp av lös egendom och dess uråldriga traditioner försvinner nu

• Sida 73
•  Original

med den nya köplagens antagande. Vidare måste ihågkommas att enligt äldre jordabalken kravet på skriftlig form vid överlåtelse av fast egendom i princip gällde avtalet i dess helhet, alltså även köpevillkoren. Även om kravet hade uppmjukats i praxis var den grundläggande regeln att köpe- handlingen skulle innehålla inte bara villkor som var av betydelse för äganderättens övergång utan alla de villkor som parterna enat sig om. Det framstår därför som naturligt att man vid nya jordabalkens tillkomst vid felbedömningen i första rummet utgick från vad köparen utfäst eller kunde anses ha utfäst.

1 det remitterade förslaget behandlas som förut nämnts i första stycket av 195 vad säljaren får anses ha utfäst. medan andra stycket behandlar vad säljaren får anses ha haft anledning att räkna med. Endast till bestäm- melsen i andra stycket knyts den föreslagna regeln i tredje stycket om köparens undersökningsplikt. Förslaget har visst, om än knappast avsett, samband med den klassiska distinktionen mellan s.k. konkreta fel, dvs. avvikelser från en genom parternas avtal på ett eller annat sätt. individuellt bestämd eller konkret standard, och s.k. abstrakta fel, dvs. avvikelser från en objektivt bestämd eller ”normal” standard.

Gällande rätt gör inte någon skarp åtskillnad mellan ”ansesregeln” och vad köparen ”eljest” haft anledning räkna med; detta kan för övrigt utläsas redan av användningen av ordet ”eljest”. Att det förhåller sig så framgår av bestämmelsernas tillkomsthistoria. 4 kap. 195 jordabalken fick sin lydelse på tillskyndan av lagrådet. Jordabalkslagrådet anförde bl. a. (prop. 1970: 20 Del A s. 220 0 att det syntes vara av värde att det direkt av lagtexten framgick. att till grund för köparens anspråk på rättelse kunde läggas ej blott vad som var att betrakta som utfästelser utan även vad omständigheterna i övrigt berättigade köparen att räkna med. Utgångs- punkten var enligt jordabalkslagrådet att fastigheten såldes sådan den var och att följaktligen köparen för att trygga sig fick verkställa undersökning. Men för vad säljaren kunde anses ha utfäst svarade denne. Vidare var säljaren ansvarig för att fastigheten var sådan som köparen ägde räkna med på grund av vad som avhandlats vid köpet. Men härutöver hade säljaren ett ansvar. när en bristfällighet förelåg beträffande något som ej berörts vid köpet, såvitt bristfälligheten var sådan att köparen enligt sa- kens natur ej haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid undersökning. I praktiken blev här fråga om dolda fel beträffande något som regelmässigt hörde till fastighet av den typ som köpet gällde. Något krav på att avvikelsen skulle vara väsentlig uppställdes ej. Eftersom det låg i sakens natur att försiktighet måste iakttas, när avtalet utsträcktes att gälla något varom intet direkt förekommit. behövde det enligt jorda- balkslagrådet ej befaras att avsaknaden av väsentlighetskrav skulle leda till att regeln blev alltför sträng mot säljaren.

Lagrådsyttrandet har föranlett åtskilliga tolkningsproblcm. Hänsynsta- gande till vad som regelmässigt hör till en fastighet av den typ som köpet gäller kan sägas innebära ett beaktande av omständigheter som visserligen inte uttryckligen behandlats vid köpeavtalets ingående men som dock får intolkas i avtalet. Regleringen i 4 kap. 19 5 jordabalken skulle med detta synsätt hänföra sig enbart till konkreta fel. alltså avvikelser från innehållet

• Sida 74
•  Original

i det enskilda köpeavtalet (se Westerlind, Kommentar till Jordabalken, 1—5 kap.. 1971 s. 395: lagrådets insats på denna punkt har kritiserats av Agell i SvJT 1972 s. 735,jfr Karlgren a. a. s. 38 0.

Även om den nyss antydda tolkningen synes föra för långt, framgår också av andra omständigheter att gränsen mellan de olika leden i 4 kap. 19 5 jordabalken inte kan vara skarp. Enligt vad som anförs i Alméns kommentar till köplagen (Rubriken till 5 5 42— 54, vid not 10a) är uttryc- ket "egenskap, som kan anses tillförsäkrad" i skadeståndsregeln i 425 andra stycket —- som bildat mönster för ansesregeln i 4 kap. 19 5jordabal- ken — avsiktligen valt för att för detta särskilda fall inskärpa angelägenhe- ten av att vid bedömandet av Säljares och köpares rättigheter och skyldig- heter ta hänsyn inte blott till vad som dem emellan blivit ”uttryckligen överenskommet” utan även till vad som ”eljest må anses avtalat”, vilka båda rekvisit används i bestämmelsen om köplagens dispositiva tillämp- ningi 1 5 första stycket i lagen. Karlgren (a.a. s. 50) framhåller att ”anses- regeln torde ha mindre intresse såvitt avser fastighetsköpares hävnings- och prisminskningsrätt, eftersom köparen inte lär ha större behov att åberopa densamma såvitt gäller nämnda befogenheter, så gynnsamma för honom och tänjbara till hans förmån som 19 5 första meningen i övrigt är Grauers. (Fastighetsköp, 11 uppl. 1.989), som visserligen bygger sin fram- ställning på skillnaden mellan konkreta och abstrakta fel, anför på tal om lagrådsyttrandet vid paragrafens tillkomst att det troligen rör sig om en glidande skala från de klara konka-reta felen till de klara abstrakta felen; sannolikt finns det utrymme för en typ av konkret standard som är avtalad men inte utfäst (a. a. s. 159, jfr s. 129). .

Sin betydelse har ”ansesregeln” — bortsett från dess tillämpningi fråga om säljarens skadeståndsansvar, som lagrådet senare återkommer till — främst när det gäller dess inverkan på köparens undersökningsplikt och på friskrivningsklausuler. Saken har beträffande köparens undersöknings- plikt uttryckts så, att praxis torde kunna sägas innebära att det åtminstone fordras tämligen preciserade uttalanden och uppgifter från säljaren för att det—skall kunna anses vara fråga om en sådan utfästelse som befriar köparen från hans undersökningsplikt (NJA 1985 s. 871, se 5. 876 med hänvisningar). Liknande synpunkter gör sig gällande när det gäller friskriv- ningsklausuler (NJA 1980 s. 398 och 1983 s. 865). Samtidigt är det emel- lertid klart att det även här är fråga om en glidande skala så att säljarens uttalanden och utfästelser måste sammanställas med vad som i övrigt förekommit mellan parterna vid köpet och vad köparen kunnat iaktta (se särskilt beträffande köparens undersökningsplikt NJA 1978 s. 301, 1980 s. 555 och 1981 s. 1255 samt beträffande friskrivningsklausuler NJA 1983 s. 865).

Eftersom föredragande statsrådets avsikt är att frågan om verkan av friskrivningsklausuler också i fonsättningen skall överlämnas åt rätts- tillämpningen knyter sig i förevarande sammanhang intresset främst till ”ansesregelns” inverkan på köparens undersökningsplikt. Vad som före- kommit vid köpet bildar underlag dels för bestämningen av vad som är fel dels för avgörandet av frågan om köparen försummat sin undersöknings- plikt. Dessa frågor kan dock ej frikopplas från varandra, eftersom vad

• Sida 75
•  Original

köparen kunnat upptäcka inte får åberopas som fel. om inte omständighe- terna vid köpet varit av beskaffenhet att befria honom från undersöknings- plikten. Sådana omständigheter kan, som framgår av det förut anförda. föreligga i en glidande skala, från en uttrycklig garanti, som bildar ett säkert underlag för felbedömningen och tillika befriar köparen från varje undersökningsplikt, ned till mera diffusa förhållanden vilkas betydelse får sättas in i sitt sammanhang och bedömas i det enskilda fallet. Det synes därför inte heller beträffande undersökningsplikten vara motiverat att dra en'kategorisk gräns mellan "ansesregeln” och vad köparen eljest kunnat förutsätta.

Det anförda ger vid handen att man, om man vid behandlingen av frågan, om fastigheten överensstämmer med vad köparen äger kräva, vill ansluta till gällande rätt dels inte har anledning att skilja de situationer som behandlas i första och andra stycket av den föreslagna nya lydelsen åt, dels lika gärna kan använda sig av det moderna uttrycket ”följer av avtalet" som av det historiskt betingade ”får anses utfäst". Sammantaget är det avtalet som är avgörande för vad köparen äger kräva, vare sig avtalets villkor tagit sig uttryck i vad säljaren utfäst eller är underförståd— da.

Enligt den föreslagna bestämmelsen om köparens undersökningsplikt får som fel inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn till den aktuella fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Vid jordabalkens tillkomst hade i det till lagrådet remitterade förslaget talats om fel ”som köparen inte kände till eller med hänsyn till den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna i övrigt rimligen bort räkna med”. Vid utformningen av sitt eget förslag ansåg jordabalkslagrådet det lämpligast att avstå från en exemplifiering efter mönster av det remittera- de förslaget. cftersom omständigheterna var så mångskiftande och växlade från fall till fall. I vart fall ansågjordabalkslagrådet det olämpligt att som exempel uppta en hänvisning till normal standard. eftersom denna om- ständighet lätt skulle komma att tillmätas större betydelse i jämförelse med andra förhållanden än vad som var förenligt med den av lagrådet förordade ordningen (prop. 1970:20 Del A 5. 220). Det finns anledning att även nu ifrågasätta om hänvisningen till normal standard bör tas med. eftersom det otvivelaktigt förhåller sig så som jordabalkslagrådet anförde, nämligen att omständigheterna växlar från fall till fall. 1 rättspraxis synes en jämförelse med normal standard inte ha tillmätts någon större betydel- se. I fråga om nyuppförda hus kan den dock vara befogad (jfr NJA 1978 s. 307). De av jordabalkslagrådet framförda farhågorna förefaller överdriv- na. Lagrådet vill därför inte nu motsätta sig att hänvisningen tas med.

"Ansesregeln" är av betydelse även för frågan om säljarens skadestånds- skyldighet. Enligt 4 kap. 19 5 jordabalken skall vid tillämpning av skade- ståndsregeln i 12 5, vartill hänvisas. ersättning utgå endast om avvikelsen avser egenskap "som kan anses utfäst eller säljaren förfarit svikligt”. Som Agell framhållit (SvJT 1972 s. 747) förefaller det vara en nästan omöjlig uppgift för domstolarna att med åberopande av vad som "kan anses”

• Sida 76
•  Original

tillförsäkrat eller utfäst söka åstadkomma tillfredsställande gränser för skadeståndsansvaret. l köplagsförslaget är säljarens skadeståndsansvar vid fel på varan konstruerat på ett helt annat sätt. Enligt 40 5, jämförd med 27 5, i förslaget gäller bl. a. att köparen har rätt till ersättning för den skada han lider genom att varan är felaktig, om inte säljaren visar att det förelegat ett hinder för att avlämna felfri vara som legat utanför hans kontroll och som han inte skäligen kunnat förväntas räkna med vid köpet och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit (s.k. kontrollansvar). Kontrollansvaret gäller inte s.k. indirekta förluster. Köparen har dock alltid, dvs. oavsett skadans art, rätt till ersättning, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om varan vid köpet avvek från vad säljaren ”"särskilt” utfäst. Avsikten med denna formulering torde vara just att uncivika ansvar som bygger på säljarens fingerade garanti (se Ramberg i Hellner-Ramberg, Speciell avtalsrätt ], Köprätt. 1989 s. 126 f.).

Enligt den allmänna motiveringen till förevarande lagförslag bör köpa- rens rätt till skadestånd vid faktiskt fel i fastigheten nu anpassas till vad som föreslagits på den allmänna köprättens område. Enligt föredragande statsrådets mening skulle dock ett kontrollansvar vid faktiskt fel i fastighe- ten lägga ett alltför strängt ansvar på säljaren. Hon anser därför att anpass- ningen till den allmänna köplagen bör gå till så att köparen har rätt till ersättning om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastig- heten avviker från vad säljaren ”särskilt” har utfäst; säljarens ansvar för kärnegenskaper bör följa i vissa fall av culparegeln och i övriga fall liksom hittills av vad han utfäst.

Lagrådet kan biträda uppfattningen att ett kontrollansvar för säljaren vid faktiskt fel i fastighet skulle föra för långt. Förslaget om ett allmänt culpaansvar för faktiskt fel i fastigheten medför en utvidgning av säljarens skadeståndsskyldighet i förhållande till gällande rätt. Detta kan föranleda vissa betänkligheter eftersom skadeståndsansvaret i betydande utsträck- ning kommer att drabba enskilda personer som överlåter sina fastigheter. Ansvaret gäller såväl direkta som indirekta förluster.

Det vid jordabalkens tillkomst till lagrådet remitterade förslaget innebar att säljaren skulle bli skadeståndspliktig vid fel på fastigheten bl. a. under förutsättning att han ägde eller bort äga kännedom om felet. Förslaget avstyrktes i denna del av jordabalkslagrådet med motiveringen att enligt 425 köplagen skadestånd i motsvarande fall utgick endast om säljaren förfarit svikligt och att det enligt lagrådets mening var rimligt att säljare av fast egendom likställdes med säljare av lös egendom även i vad angick villkor för skadeståndsskyldighet (prop. 1970:20 Del A 5. 221). När nu regler om skadeståndsansvar vid bl.a. culpa in contrahendo — dvs. för— summelse i samband med avtalets ingående — införs beträffande köp av lös egendom är det rimligt att sådant. ansvar får gälla även beträffande köp av fast egendom. Att nu kombinera ”ansesregeln” från den nuvarande köplagen med reglerna om skadeståndsskyldighet vid culpa i den nya köplagen synes emellertid inte tillrådligt.

Lagrådet finner det önskvärt att skadeståndsansvaret enligt 4 kap. 195 jordabalken anpassas till nya köplagens skadeståndsregler, frånsett kon—

Prop. 1989/90: 77

• Sida 77
•  Original

trollansvaret. 1 första stycket av 4 kap. 19 5 anknyts skadeståndsansvaret. genom hänvisningen till 125 i samma kapitel, till vad som i fråga om fastighetens skick ”får anses utfäst”. Används i stället uttrycket "särskilt utfäst” torde visserligen skadeståndsskyldigheten — men inte övriga felpå- följder — bortfalla vid avsaknad av s.k. kärnegenskaper (jfr NJA 1978 s. 307 och 1989 s. 117) om det inte föreligger en uttrycklig garanti och inte heller försummelse ligger säljaren till last. Den eventuella nackdelen härav kan dock inte vara så stor i betraktande av att lagförslaget i övrigt genom införande av ett culpaansvar innebär en utvidgning av säljarens skade- ståndsskyldighet. Däremot är det en avgjord fördel att vid tillämpningen av jordabalken lika litet som vid tillämpningen av den allmänna köplagen behöva arbeta med sådana fingerade utfästelser från säljarens sida som faller in under ”ansesregeln". Dessutom undviks vissa komplikationer med avseende på köparens undersökningsplikt, som enligt den föreslagna lagtexten i motsats till vad som torde vara praxis (NJA 1989 s. 1 17) synes bortfalla vid avsaknad av kärnegenskap. Lagrådet förordar därför att skadeståndsrcglerna vid faktiskt fel i fastighet i nu angivet hänseende utformas i anslutning till köplagsförslaget. Till förebyggande av missför- stånd vill lagrådet tillägga att skadeståndsansvar vid culpa in contrahendo i form av underlåtelse från säljarens sida att lämna upplysningar bara inträder om det över huvud taget föreligger ett fel; så behöver trots uteva- ron av sådana upplysningar inte vara fallet om köparen eftersatt sin undersökningsplikt.

l gällande lydelse av förevarande paragraf görs. när det gäller vad köpa- ren haft anledning räkna med, ett förbehåll för fall som avses i 16— 18 55 i kapitlet, dvs. i fråga om vissa rättsliga fel samt rådighetsfel. ”Ansesregeln” är däremot tillämplig på sådana fel. Också detta sammanhänger med bestämmelsernas tillkomsthistoria. När 4 kap. jordabalken remitterades till lagrådet, fanns i 205 intagen en bestämmelse att om köpehandlingen innehöll utfästelse av säljaren i fråga om fastigheten och fastigheten inte motsvarade utfästelsen, 125 ägde motsvarande tillämpning. Enligt 35 skulle sådan utfästelse vara ogiltig om den inte intagits i köpehandlingen. På jordabalkslagrådets föranledande fick formkravet beträffande utfästel- ser utgå och reglerna om konkreta och abstrakta fel vävdes samman på sätt framgår av det förut anförda. ”'Ansesregeln” gjordes därvid tillämplig på fel enligt 16— 18 5 5 liksom på andra förhållanden som inte var uttryckligt reglerade i kapitlet. Jordabalkslagrådet anförde att det ej utan skäl kunde hävdas att också beträffande förhållanden som avsågs i 16— 18 55 borde tillämpas det av lagrådet anlagda betraktelsesättet att bestämmande för vad köparen ägde kräva var vad köpeavtalet med hänsyn till vad som utfästs och eljest förekommit vid köpet fick anses innehålla. Lagrådet fann dock den uppdelning som skett i det remitterade förslaget kunna bibehål- las. eftersom. när det gällde fel av den art som 16— 1855 behandlade. utgångspunkten ej såsom beträffande faktiska fel var att fastigheten såldes i befintligt skick utan i stället måste anses vara att fastigheten var i dessa hänseenden obelastad. Om 16— 18 55 fick gälla fel i fastigheten utan att någon utfästelse därom gjorts, erfordrades enligt jordabalkslagrådets me- ning en mot det remitterade förslaget 205 svarande regel som gällde när

• Sida 78
•  Original

utfästelse lämnats; detsamma gällde utfästelser om fastigheten rörande förhållanden som ej föll in under 16— 18 5 5 och som ej heller var att anse som sådana faktiska fel som 19 5 handlade om. (Se prop. 1970: 20 Del A 5. 221 f.)

Bestämmelserna i 16 och 17 5 5 torde praktiskt taget aldrig tillämpas och bestämmelserna i 18 5 endast sällan. Att vid utformningen av de mycket viktiga och ofta tillämpade bestämmelserna i 195 om faktiska fel ta hänsyn också till fall som avses i 16— 18 55 medför betydande komplika- tioner. särskilt om nu även köparens undersökningsplikt skall uttryckligen regleras i paragrafen. Att de situationer som behandlas i 16— 18 55 över huvud taget fördes in under 195 berodde på att på lagrådets inrådan en paragraf om verkan av särskilda, i köpehandlingen intagna utfästelser fick utgå. Att i en i princip dispositiv reglering som köpreglerna i 4 kap. jordabalken föreskriva att säljaren svarar för vad han garanterat framstår emellertid som överflödigt. Att för de situationer som avses i 16— 18 5 5 ta in särskilda bestämmelser som täcker den nuvarande ”ansesregeln" i 19 5 behövs inte heller. eftersom i dessa. såsom jordabalkslagrådet anförde, utgångspunkten är att fastigheten är obelastad. Orden "utan att fel som avses i 16— 18 5 5 föreligger” är därför, som anförs i remissen, onödiga och kan utgå.

På grund av det anförda förordar lagrådet att förevarande paragraf ges följande utformning:

”Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 5 om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersätt- ning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren särskilt utfäst.

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn till den aktuella fastighetens skick. den normala beskaffenheten hos jämförli- ga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.”

19a5

Paragrafen, som innehåller regler om köparens skyldighet att reklamera i fall där fastighet är felaktig enligt 4 kap. 11. 12 och 17— 19 5 5jordabalken. är i stor utsträckning utformad efter mönster av 175 konsumenttjänst- lagen. Enligt första stycket i den i remissprotokollet föreslagna paragrafen skall köparen reklamera inom skälig tid efter det han märkt eller bort märka att fastigheten är felaktig. I princip skall reklamation ske inom tre år såvitt avser fel som anges i 11. 12 och 19 55 i kapitlet. Förvärvar en köpare i egenskap av konsument en fastighet av en näringsidkare får han emellertid enligt bestämmelserna reklamera inom tio år efter det han tillträtt fastigheten. Vidare innebär bestämmelserna en tioårig reklama- tionstid vid vissa s.k. vidareförsäljningar. dvs. när en konsument säljer vidare en fastighet som köpts av en näringsidkare.

Paragrafens fjärde stycke. som har en motsvarighet även i 82 5 förslaget

Prop. 1989/90: 77

• Sida 79
•  Original

till ny köplag. innebär att meddelande om reklamation befordras på mot- tagarens risk.

Konsumenttjänstlagen gäller beträffande avtal om en tjänst som en näringsidkare utför åt en konsument i fall då tjänsten avser arbete bl. a. på fast egendom eller på byggnader eller på andra anläggningar på mark rn. rn. l konsumenttjänstlagen föreskrivs (175 ) att reklamation får i fråga bl.a. om nu nämnda tjänster ske senast tio år efter det att uppdraget avslutades. Om konsumenten inte reklamerar mot fel inom tid som anges i den paragrafen förlorar han enligt 18 5 i lagen rätten att åberopa felet. Lagrådet anförde i sitt yttrande över förslaget till konsumenttjänstlag (prop. 1984/85:110 s. 355) bl. a. att en reklamation som gjorts i överensstämmel- se med reglerna i förevarande 175 skulle innebära att konsumenten var bevarad vid rätten att åberopa felet. Härvid hänvisade lagrådet till 18 5 i förslaget. Lagrådet. som vidare pekade på att det i lagförslaget inte regle- rats hur länge en konsument skulle kunna göra gällande anspråk på skade- stånd. ansåg det vara mest följdriktigt att om reklamation ägt rum på föreskrivet sätt konsumentens rätt därefter skulle vara underkastad endast den tioåriga preskriptionstiden enligt preskriptionslagen.

Det måste understrykas att i förevarande paragraf endast regleras frågan om reklamation. Vid sidan härav gäller. som anförs i specialmotiveringen till 19 b 5, de allmänna reglerna om preskription av fordringar. Paragrafen måste därför utformas så, att den ej vilseleder köparen och får honom att förbise nödvändigheten av att vidta också preskriptionsavbrytande åtgär- der. Enligt preskriptionslagen preskriberas en fordran efter tio år i den mån inte annat följer av vad som särskilt föreskrivits. Preskriptionsavbrott sker, utom genom erkännande m.m. från gäldenärens sida och rättsliga åtgärder från borgenärens sida, genom att gäldenären får ett skriftligt krav eller en skriftlig erinran om fordringen från borgenären. Preskriptionsti- den beräknas vid fastighetsköp med utgångspunkt i tiden för köpeavtalet (se NJA 1982 s. 573. som visserligen avsåg 1862 års preskriptionsförord- ning; det saknas emellertid skäl att anta att 1981 års preskriptionslag skulle leda till annat resultat) under det att den vid byggnadsentreprenader löper från dagen för överlämnandet av byggnaden (se NJA 1987 s. 716, jfr också 1987 s. 243 angående 1862 års preskriptionsförordning). Detta senare innebär att det råder överensstämmelse mellan preskriptionstid enligt preskriptionslagen och reklamationstid enligt 175 konsumenttjänstlagen vid en byggnadsentreprenad.

[ den i remissprotokollet föreslagna 19 a 5 har vid en konsuments fastig- hetsköp den tioåriga reklamationstiden knutits till näringsidkarens avträ- dande av fastigheten. Härigenom kan den tioåriga reklamationstiden kom- ma i konflikt med preskriptionsreglerna eftersom den tioåriga preskrip- tionstiden i dessa fall -— som angetts ovan — beräknas från dagen för köpeavtalet. Vidare måste preskriptionsavbrott från borgenärens sida gö- ras i vart fall skriftligen. medan reklamation enligt förslaget kan ske även muntligen. Härtill kommer att med reklamation avses även s.k. neutral reklamation, dvs. ett meddelande om att en fastighet är behäftad med fel som köparen senare vill åberopa. En reklamation är inte att se som ett sådant preskriptionsavbrott som avses i 5 5 preskriptionslagen. En neutral

• Sida 80
•  Original

reklamation kommer därför att framstå som meningslös även om den sker inom föreskriven preskriptionstid men köparen först efter den tidens utgång anger de påföljder han vill göra gällande. Den treåriga reklama- tionstiden i förslaget kan uppenbarligen inte komma i konflikt med pre- skriptionsreglerna. Motsatsen kan visserligen teoretiskt gälla om den tio- åriga reklamationsfristen räknad från säljarens eget övertagande av fastig- heten från en näringsidkare. Eftersom säljaren regelmässigt torde ha inne- haft fastigheten någon tid, innan han överlåter den vidare. är dock i praktiken risken för en kollision mellan reklamationsreglerna och pre- skriptionsreglerna mycket liten i detta fall. Däremot kan om förslaget genomförs en sådan kollision lätt uppkomma när det gäller en näringsidka- res överlåtelse av en småhusfastighet till en konsument. Eftersom de båda fristerna nästan sammanfaller, behövs det emellertid i denna situation inte någon yttersta frist för köparens reklamation. utan de allmänna preskrip- tionsbestämmelserna kan i stället bestämma gränsen i detta fall.

Erinringar om innehållet i annan lag bör så gott som aldrig förekomma i lagtext. Här är dock ett undantag på sin plats. Risken för missförstånd är så stor att av pedagogiska skäl en erinran om bestämmelserna i preskrip- tionslagen bör tas in i paragrafen.

Lagrådet har i det föregående utgått från att den särskilda reklamations- regeln vid en konsuments vidareförsäljning av ett småhus som han förvär- vat av en näringsidkare tas med i den föreslagna paragrafen. Lagrådet vill emellertid ifrågasätta om så bör ske. Den kommer nämligen att leda till en rad egendomliga konsekvenser. Den medför exempelvis vid självbyggeri, att det blir en tioårig reklamationstid på grund av att en näringsidkare dragit ledningar. även om felet helt är hänförligt till det av konsumenten utförda arbetet. Detta skulle visserligen kunna motiveras av att det alltid bör gälla en tioårig reklamationstid i fråga om nyuppförda byggnader och att man kan räkna med att en näringsidkare på något sätt har medverkat till uppförandet av byggnaden. Resultatet nås emellertid på en märklig omväg. l sak mer stötande kan resultatet bli vid tillbyggnader. Om i motsvarande fall en näringsidkare medverkat vid uppförandet av tillbygg- naden, förlängs reklamationstiden för fel på den ursprungliga byggnaden. fel som i vissa fall kan härledas ur orsaker som ligger långt tillbaka i tiden. Vidare kan en ny ägare komma att reklamera hos en tidigare ägare så sent att denne inte i sin tur hinner meddela näringsidkaren om felet inom föreskriven tid. Lagrådet kan väl inse motivet för den föreslagna ordning- en och det låter sig sägas att det i alla fall blir en förkortning av reklama- tionstiden i förhållande till vad som nu gäller. Regeln sådan den utformats synes dock leda till sådana tillämpningssvårigheter och så disparata resul- tat i olika fall att det blir svårt att förklara det rättvisa i den för både köpare och säljare som berörs av regeln. Lagrådet ser sig därför nödsakat att avstyrka att den införs. Det kan inte anses föreligga hinder att tillämpa en generell treårsgräns för reklamation, när fråga ej är om en näringsidka- res överlåtelse till en konsument.

Vidare förordar lagrådet viss omdisponering av paragrafen samt vissa ändringar av närmast redaktionell karaktär. Enligt lagrådets mening kan paragrafen ges följande lydelse:

• Sida 81
•  Original

”Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 1 1, 12 eller 17— 19 5, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Har köparen avsänt ett sådant meddelande på ett ändamålsenligt sätt. får meddelandet åberopas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram.

Reklamerar inte köparen inom tre år från det att han har tillträtt fastig- heten. förlorar han rätten att åberopa fel som avses i 11. 12 och 19 5 5. såvida inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse.

Den i andra stycket angivna begänsningen av tiden för reklamation gäller inte. om köparen är en konsument som huvudsakligen för enskilt ändamål har köpt en fastighet av en näringsidkare i dennesyrkesmässiga verksamhet.

Bestämmelser om preskription av fordringar finns i preskriptionslagen (1981:130).”

Genomförs mot lagrådets avstyrkande förslaget om en särskild reklama- tionsregel vid en konsuments vidareförsäljning av ett småhus som han förvärvat av en näringsidkare kan regeln tas in som en andra mening i det av lagrådet föreslagna andra stycket i paragrafen. Därvid kan orden ”fas- tighet som är bebyggd med en- eller tvåbostadshus” ersättas med orden ”bebyggd fastighet” eftersom i det angivna fallet förvärvaren skall vara konsument och förvärvet ske huvudsakligen för hans enskilda ändamål. Regeln kan då ges följande lydelse:

”Gäller ett köp en bebyggd fastighet och har en näringsidkare tidigare i sin yrkesmässiga verksamhet sålt fastigheten till en konsument eller helt eller delvis uppfört huset åt en konsument huvudsakligen för enskilt ända- mål, får reklamationen i stället ske inom tio år efter det att näringsidkaren avträdde fastigheten eller uppdraget avslutades.”

1 övrigt kan den av lagrådet föreslagna lydelsen av paragrafen behållas oförändrad.

Godtas lagrådets förslag till lydelse av paragrafen bör motsvarande ändringar göras i 17 5 konsumenttjänstlagen.

Förslaget till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (] 985: 716)

Förslaget syftar tillsammans med vissa av de föreslagna ändringarna i jordabalken till att förstärka skyddet för de konsumenter som genom köp eller entreprenadavtal förvärvar ett småhus från en näringsidkare. Före- dragande statsrådet har valt att dela upp den föreslagna skyddslagstiftning— en på regler om köp av småhusfastigheter i jordabalken, regler om entre- prenad i konsumenttjänstlagen och regler om köp av byggnad på annans mark genom en bestämmelse i köplagen med hänvisning till jordabalkens felregler. Lagrådet finner denna uppdelning vara lagtekniskt ändamålsen- lig.

Förslaget innebär att konsumenttjänstlagens bestämmelser i huvudsak oförändrade skall tillämpas också på nybyggnad av småhus som en nä- ringsidkare åtar sig att utföra på entreprenad för en konsuments räkning. Lagrådet har ägnat särskild uppmärksamhet åt frågan om konsument-

• Sida 82
•  Original

tjänstlagens regler är väl avpassade även för nybyggnad av småhus. l'och för sig kan man vänta sig att så skall vara fallet. eftersom de redan nu är tillämpliga på även omfattande ombyggnader, som sker på entreprenad. Vissa bestämmelser kommer, som även föredragande statsrådet anför. av naturliga skäl att endast sällan tillämpas i fråga om nybyggnader, t. ex. när det gäller näringsidkarens skyldighet att avråda eller konsumentens rätt att avbeställa. Detta utgör dock ej något skäl mot att låta sådana bestämmel- ser gälla för de få fall där de kan vara tillämpliga. Inte heller i övrigt har lagrådet vid sin granskning funnit något hinder att låta konsumenttjänstla- gens föreskrifter gälla fullt ut för nybyggnader av småhus som sker på entreprenad.

Lagrådet vill erinra om vad som sägs i yttrandet över remissen om ny konsumentköplag om behovet av att på sikt bättre anpassa vissa bestäm- melser i konsumenttjänstlagen till motsvarande föreskrifter i konsument- köplagen.

175

Godtas lagrådets förslag till lydelse av 4 kap. 19 a5 jordabalken bör förevarande paragraf ges en motsvarande avfattning. Lagrådet erinrar också om förslaget i yttrandet över remissen om ny konsumentköplag till ändrad lydelse av nuvarande andra stycket i paragrafen. Denna kan ges följande lydelse:

”Konsumenten får inte åberopa att tjänsten är felaktig. om han inte lämnar näringsidkaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Har konsumenten avsänt ett sådant meddelande på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram.

Reklamerar inte konsumenten inom två år från det att uppdraget har avslutats. förlorar han rätten att åberopa felet, såvida inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse.

Den i andra stycket angivna begränsningen av tiden för reklamation gäller inte i fråga om arbete på mark eller på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker. Har närings- idkaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, gäller ej vad som sägs i första och andra styckena.

Bestämmelser om preskription av fordringar finns i preskriptionslagen (1981:130).”

315

[ lagrådsremissen om ny konsumentköplag föreslås att skadeståndsrcgler- na i 31 5 konsumenttjänstlagen ändras så. att den i köplagsförslaget och förslaget till ny konsumentköplag införda principen om säljarens s.k. kontrollansvar mot köparen vid dröjsmål och fel på varan skall gälla också beträffande näringsidkares ansvar mot konsument vid konsumenttjänster. Enligt konsumentköplagen och konsumenttjänstlagen blir därvid — i mot- sats till vad som följer av nya köplagen — kontrollansvaret tillämpligt även

• Sida 83
•  Original

på vad som sistnämnda lag betecknar som indirekta förluster. i den mån sådana uppkommer i konsumentförhållanden. Med hänsyn till att här är fråga om konsumentskyddsregler framstår detta som godtagbart i fråga om småhusentreprenader.

l lagrådets yttrande över remissen om ny konsumentköplag förordas. att 31 5 konsumenttjänstlagen kompletteras med en regel om att näringsidka- ren alltid är skyldig att ersätta skadan. om resultatet av tjänsten avvek från vad han särskilt utfäst. Ett sådant tillägg får betydelse inte minst i fråga om småhusentreprenader, eftersom man här väl kan tänka sig avvikelser från en av säljaren lämnad garanti, utan att avvikelsen faller under hans kon- trollansvar. Vid småhusentreprenader kan konsumentens förlust i ett så- dant fall komma att uppgå till betydande belopp.

Förslaget till ändring i förslaget till köplag i prop. 1988/89: 76 l 5

Det remitterade förslaget innebär att felreglerna i jordabalken skall tilläm- pas vid köp av byggnad på annans mark i stället för motsvarande bestäm- melser i köplagsförslaget. Lagrådet har inte något att erinra mot första meningen i det föreslagna nya fjärde stycket.

1 andra meningen behandlas det speciella fallet att en tomträttsupplåtel- se innefattar överlåtelse på tomträttshavaren av en byggnad (se 13 kap. 5 5 jordabalken). Det i remissprotokollet redovisade rättsfallet NJA 1977 s. 138 innebär att köplagens felregler anses tillämpliga på en sådan överlåtel- se men att överlåtelsen inte får hävas på grund av att skyldighet som avser denna del av avtalet har eftersatts (jfr. i fråga om själva tomträttsupplåtel- sen 13 kap. 8 5 jordabalken). Avsikten med det remitterade förslaget är att nämnda begränsning skall gälla även vid tillämpningen av felreglerna i 4 kap. jordabalken. Enligt lagrådets mening skulle denna avsikt komma till ett tydligare uttryck om andra meningen gavs följande lydelse:

”lnnefattas köpet i en tomträttsupplåtelse på sätt avses i 13 kap. 55 jordabalken får köpet dock inte hävas på grund av att skyldighet som avser denna del av avtalet har eftersatts.”

Det nämnda rättsfallet innebär även att tomträttshavaren i stället för rätten till hävning är berättigad att kräva att felet avhjälps och att få skadestånd. Enligtjordabalken föreligger inte någon rätt till avhjälpande. Enligt lagrådets mening är emellertid jordabalkens felregler tillfredsstäl- lande även utan en sådan rätt.

• Sida 84
•  Original

J ustitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 1 februari 1990

Närvarande: statsministern Carlsson, ordförande. och statsråden Feldt, S. Andersson. Göransson. Gradin. Dahl, R. Carlsson, Hellström, Johansson. Lindqvist. Thalén. Engström, Freivalds. Wallström. Persson, Molin, Sahlin

Föredragande: statsrådet Freivalds

Proposition om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m. m.

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande (beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 26 oktober 1989) över förslag till

1. lag om ändring ijordabalken,

2. lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985: 716),

3. ändring i förslaget till köplagiprop. 1988/89:76. Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför. Lagrådet har i huvudsak godtagit den föreslagna lagstiftningen. På flera punkter har lagrådet emellertid framfört synpunkter och förslag som gäller såväl det sakliga innehållet som den tekniska utformningen av bestämmel- serna.

Beträffande förslaget till ny lydelse av 4 kap. 195 jordabalken har lagrådet tillstyrkt grunddragen i det remitterade förslaget men framfört vissa erinringar mot den föreslagna utformningen av paragrafen. Dessa erinringar avser i första hand att en ännu mer långtgående anpassning till reglerna i det föreliggande köplagsförslaget bör eftersträvas. Jag instämmer i lagrådets uppfattning att det är en fördel att i paragrafen använda det moderna uttrycket ”följer av avtalet” i stället för det historiskt betingade ”får anses utfäst”. Jag kan också instämma i vad lagrådet har anfört om att det inte finns anledning skilja mellan de situationer som behandlas i första och andra stycket av den i remissen föreslagna lydelsen. Avsikten med den föreslagna lydelsen var inte att tillskapa någon sådan skillnad. Jag vill därför inte motsätta mig lagrådets förslag till omformulering eftersom det på ett bättre sätt ger uttryck åt vad som har avsetts.

När det så gäller det skadeståndsansvar som skall följa av den nu behandlade paragrafen innebar det remitterade förslaget att ansvaret skall uppkomma dels om felet beror på försummelse på säljarens sida och dels om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Lagrådet har förordat att skadeståndsansvar i utfästelsefallen skall uppkomma endast

• Sida 85
•  Original

om fastigheten avviker från vad säljaren ”särskilt” har utfäst. Som lagrå- det har anfört skulle lagtexten med en sådan formulering överensstämma med en liknade regel i det föreliggande köplagsförslaget. Emellertid kan man vid en jämförelse med reglerna i köplagsförslaget inte gärna bortse från det stränga kontrollansvar som där föreskrivs beträffande direkta skador. Det förhållandet att kontrollansvaret inte införs för fastighetskö- pens del talar enligt min mening för att ansvaret vid utfästelser inte bör bli alltför snävt. Med lagrådets föreslagna formulering skulle skadeståndsan- svaret bortfalla vid avsaknad av s.k. kärnegenskaper. såvida det inte föreligger en uttrycklig garanti eller säljaren har varit försumlig. En sådan formulering av regeln skulle leda till en ändring i gällande rätt som försämrar köparens ställning i skadeståndshänseende. Enligt min mening är en sådan försämring av köparens rätt inte önskvärd (jfr NJA 1978 s. 307 och 1989 s. 1 17). Jag anser mot denna bakgrund att skadeståndsansvaret bör utformas i enlighet med det remitterade förslaget.

Utöver vad jag nu har anfört bör det göras en redaktionell ändring i paragrafens andra stycke.

Beträffande reglerna om reklamation i förslaget till 4 kap. 19 a 5jorda- balken har lagrådet avstyrkt införandet av en särskild reklamationsregel för det fallet att en konsument i sin tur säljer ett småhus som han har förvärvat av en näringsidkare. Jag godtar lagrådets uppfattning att den regeln synes leda till tillämpningssvårigheter och att den därför inte bör införas. Det finns emellertid ett nära samband mellan den regeln och den föreslagna regeln om en generell treårsgräns för reklamation vid privatper- soners försäljning av småhus. Vad som framkommit i samband med lagrådets behandling av dessa regler visar enligt min mening att detta regelsystem kan behöva övervägas ytterligare. Jag anser därför att den delen av det remitterade förslaget inte bör genomföras nu. Vad jag nu har anfört innebär att 4 kap. 19 a 5 andra och tredje styckena i det remitterade förslaget bör. utgå.

Lagrådet har vidare gått in på förhållandet mellan de föreslagna rekla- mationSbestämmelserna och de allmänna reglerna om preskription av fordringar. Enligt lagrådet börjar preskriptionstiden vid fastighetsköp att löpa vid tiden för köpeavtalet (jfr NJA 1982 s. 573. som avsåg tillämpning av 1862 års preskriptionsförordning på ett fastighetsköp enligt den äldre jordabalken). Lagrådet har med detta som utgångspunkt föreslagit vissa omformuleringar i de föreslagna reklamationsbestämmelserna. bl.a. med en erinran om reglerna i preskriptionslagen (1981: 130).

Jag delar lagrådets uppfattning att förhållandet mellan reklamationsbe- stämmelserna och de allmänna reglerna om preskription av fordringar bör uppmärksammas i detta sammanhang. Jag anser emellertid att anpass- ningen mellan de båda regelkomplexen bör göras på ett något annorlunda sätt än det som lagrådet har föreslagit. Enligt min mening skulle det nämligen vara förenat med flera nackdelar om en tillämpning av preskrip- tionslagen på ett fastighetsköp skulle innebära att preskriptionstiden bör- jar att löpa vid tiden för köpeavtalet. Utgångspunkten för preskriptionsti- den blir då en annan än vid byggnadsentreprenader (se NJA 1987 s. 716).

• Sida 86
•  Original

Med hänsyn till det nära samband som i praktiken kan föreligga mellan de båda avtalstyperna vore det lämpligare att utgångspunkten är densamma. Till detta kommer att hävning enligt 4 kap. 12 5jordabalken måste vidtas inom ett år, räknat från köparens tillträde av fastigheten. Enligt min mening är det inte lämpligt att det på detta sätt inom en och samma avtalstyp förekommer flera olika utgångspunkter för beräkning av stipule- rade frister (jfr NJA 1987 s. 243, särskilt s. 246). Med lagrådets förslag till utformning av bestämmelserna uppkommer slutligen den nackdelen att den yttersta preskriptionstidens längd inte framgår direkt av lagtexten utan endast genom en allmän hänvisning till preskriptionslagen.

Det jag nu har anfört leder enligt min mening till slutsatsen att den tioåriga preskriptionstiden såvitt avser köparens anspråk på grund av ett fel i fastigheten bör börja löpa vid tiden för köparens tillträde av fastighe- ten. En särskild bestämmelse som klargör detta bör föras in i jordabalken. Den kommer till följd av bestämmelsen i 1 5 preskriptionslagen att gälla framför den lagens bestämmelse som reglerar motsvarande fråga. De all- männa preskriptionsbestämmelserna i preskriptionslagen bör dock i övrigt tillämpas också vid fastighetsköp (jfr prop. 1979/80: 119 s. 83 f.). Lagtek- niskt kan den nya föreskriften tas in i 4 kap. 19 b 5. varvid innehållet i den paragrafen enligt det remitterade förslaget i stället kan föras samman med de övriga reglerna om reklamation i 4 kap. 19 a 5 .

Med denna utformning av reglema i jordabalken om reklamation och preskription saknas det anledning att göra någon annan ändring i 175 konsu/nenttiänstlagen än att föra in ett ytterligare undantag från reklama- tionsskyldigheten, nämligen för fall då det har förekommit grov vårdslös- het på näringsidkarens sida. Jag lägger i dag fram ett förslag om detta i lagstiftningsärendet om en ny konsumentköplag.

Lagrådet har slutligen föreslagit en omformulering av den föreslagna ändringen i l _a)" köplagsförslaget . Som framgår av lagrådets yttrande inne- bär den av lagrådet föreslagna formuleringen en ändring av gällande rätt. Någon sådan ändring har inte har varit avsedd med det remitterade förslaget och är enligt min mening inte heller önskvärd. Jag är därför inte beredd att godta lagrådets förslag i denna del.

1 lagstiftningsärendet om en ny konsumentköplag har jag förordat att den lagen och den nya allmänna köplagen skall träda i kraft den 1 januari 1991. De i förevarande ärende föreslagna ändringarna i jordabalken och konsumenttjänstlagen bör träda i kraft vid samma tidpunkt.

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår riksdagen

att anta de av lagrådet granskade förslagen till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985: 716),

3. ändring i förslaget till köplag i prop. 1988/89:76 med vidtagna ändringar.

• Sida 87
•  Original

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden har lagt fram.

• Sida 88
•  Original

SAMMANFATTNING (SOU 1986: 38)

Bilaga 1

I detta betänkande föreslås att en särskild lag om förvärv av nya småhus införs. Förslaget som till stora delar utformats efter mönster av konsu- menttjänstlagen (1985: 716), innehåller väsentligen följande.

Tillämpningsområdel

Som brukligt är i konsumentskyddssammanhang har lagförslaget begrän- sats till avtalsrelationer mellan en'näringsidkare och en konsument. Avta- let skall ha träffats av näringsidkaren i dennes yrkesmässiga verksamhet med konsumenten i egenskap av privatperson.

Avtal mellan sådana parter faller under lagförslaget om avtalet avser förvärv av fastighet eller tomträtt till vilken hör ett nytt bostadshus. eller om avtalet avser ett sådant hus. som inte utgör tillbehör till faStighet eller tomträtt, dvs, oftast hus på ofri grund. Förslaget är begränsat till sådana nya borlaalshus som är avsedda att användas av en eller tvåfamiljer. Det omfattar både hus för permanent boende och fritidshus.

lnom lagförslagets tillämpningsområde faller också avtal som går ut på att näringsidkaren åtar sig att helt eller delvis låta utföra det arbete som behövs för att färdigställa ett nytt bostadshus för en eller två familjer. Det innebär alltså att förslaget omfattar olika former av entreprenadavtal. Lagförslaget gäller också köp av hussats till monteringsfärdigt hus.

Som brukligt är i konsumentskyddssammanhang är bestämmelserna i förslaget i princip tvingande till konsmnentens förmån. Det innebär att avtalsvillkor som ijämförelse med bestämmelserna i lagförslaget är till nackdel för konsumenten normalt är utan verkan mot denne.

Näringsidkarens prestation

Till skillnad från vad som gäller i den allmänna köprätten innehåller förslaget regler om prestationcns standard. Enligt förslaget måste närings- idkarens prestation vara fackmässigt tillfredsställande. Det färdiga huset skall vara fackmässigt byggt. Entreprenadåtagandet skall ha utförts på ett fackmässigt sätt. Om entreprenören skall tillhandahålla materialet skall det vara tillfredsställande från fackmässig synpunkt. Därutöver ställer lagförslaget också det kravet att näringsidkarens prestation skall stå i överensstämmelse med det avtal som träffats mellan näringsidkaren och konsumenten.

När det gäller sådana entreprenadavtal som omfattas av lagförslaget föreslås också en uttrycklig regel om att näringsidkaren med tillbörlig omsorg skall ta till vara konsumentens intressen. Entreprenadåtagandet skall utföras så att resultatet står i överensstämmelse med de föreskrifter som i säkerhetssyfte har meddelats: i författning eller av myndighet. 1 en del situationer är näringsidkaren enligt förslaget skyldig att avråda konsu- menten från entreprenadåtagandet. Så är fallet om åtagandet med hänsyn till omständigheterna inte kan förväntas bli till rimlig nytta för konsumen- ten.

• Sida 89
•  Original

Ibland har parterna kommit överens om när en prestation skall vara Prop. 1989/90: 77 klar. Om parterna har kommit överens om tiden för utförandet. skall en Bilaga 1 sådan överenskommelse naturligtvis gälla. Men om inget har avtalats om tiden. föreslår utredningen att åtagandet skall vara klart inom den tid som är skälig med hänsyn särskilt till vad som är normalt för ett åtagande av det slag det gäller. Härigenom får konsumenten möjlighet att komma ifrån avtalet om åtagandet inte har utförts inom skälig tid.

F el

Om näringsidkarens prestation inte uppfyller de krav som lagen ställer skall fel anses föreligga. Förslaget innehåller uttryckliga regler om att fel även skall anses föreligga om t. ex. bostadshuset avviker från uppgifter som har lämnats vid avtalets ingående eller annars vid marknadsföring under förutsättning att näringsidkaren har åberopat uppgiften eller insett eller bort inse att uppgiften var felaktig. I vissa fall föreligger fel även när näringsidkaren har underlåtit att lämna relevant information.

Besiktning av permanenthus m. m.

I syfte att få till stånd en opartisk granskning om fel föreligger föreslår utredningen regler om besiktning. Besiktning förekommer f. ö. redan i dag enligt reglerna i de allmänt tillämpade standardvillkoren på småhusområ- det. Förslaget innebär att båda parterna kan påkalla besiktning av hus för permanent boende.

Besiktning skall normalt ske första gången när konsumenten tillträder huset. En andra besiktning, garantibesiktningen. sker två år efter den första besiktningen.

Förslaget innehåller regler om näringsidkarens ansvar för sådana fel som anmärks vid besiktning. Huvudregeln är att näringsidkaren svarar för sådana fel. Det innebär normalt att felen kommer att avhjälpas genom näringsidkarens försorg. Från huvudregeln görs undantag för fall där felet beror på konsumenten.

Näringsidkaren är också ansvarig för fel som inte anmärkts vid besikt- ning utan påtalats först senare. om felet beror på att näringsidkaren har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller lagen.

För fel som anmärkts vid besiktning krävs enligt förslaget inte någon reklamation från konsumenten. Men vill konsumenten göra gällande and- ra fel måste näringsidkaren underrättas om felet inom skälig tid från det felet märktes eller borde ha märkts. och senast inom tio år från tillträdes- dagen. Har näringsidkaren handlat i strid mot tro och heder får reklama- tion alltid ske inom den angivna tioårsperioden. Försitter konsumenten reklamationsfristen förlorar han rätten att åberopa felet.

Förslaget innebär alltså att näringsidkarens ansvar för fel inte upphör förrän tio år har förflutit från det att konsumenten tillträdde huset. 89

• Sida 90
•  Original

Bilaga 1

F ri tids/ms och monteri nys/ä rd lga hus

När det gäller fritidshus och köp av hussatser till monteringsfärdiga hus har utredningen inte ansett sig böra föreslå regler om besiktning. Särskilt för fritidshUS, som ju ofta kan vara avlägset eller svårtillgängligt belägna, skulle krav på besiktning kunna medföra stora kostnader för parterna. Utredningen har också funnit att det skulle vara ganska opraktiskt att kräva besiktning av en byggsats till monteringsfärdigt hus i samband med leveransen till byggplatsen. Besiktningen skulle då medföra att man fick bryta förpackningar varefter materialet skulle ligga oskyddat för väder och vind. Har leverantören av huspaketet också åtagit sig att svara för uppfö- randet av huset, behandlas emellertid situationen som en entreprenad och besiktning skall därför ske i det fallet.

För de fall då besiktning inte skall ske krävs regler om vid vilken tidpunkt felbedömningen skall göras. För fritidshus är den relevanta tid- ' punkten i allmänhet när konsumenten tillträder huset. För köp av byggsats till monteringsfärdigt hus är den relevanta tidpunkten den då hussatsen levererades till byggplatsen.

l fråga om reklamation och preskription gäller samma regler som för sådana fel i permanenthus som inte anmärkts vid besiktning. Tidsfristen räknas då från tidpunkten för felbedömningen.

Besiktningsreglernas konstruktion innebär, för de småhusförvärv som omfattas av reglerna, ett slags garanti i den meningen att näringsidkaren är ansvarig för alla fel som anmärkts. vid besiktningarna, såvitt han inte kan bevisa att felet beror på konsumenten eller — när det är fråga om fel som upptäcks vid garantibesiktningen — att felet beror på en olyckshändelse som inträffat efter den första besiktningen. För fritidshus och köp av monteringsfärdigt hus föreslås i stället uttryckliga regler om garanti. Ga- rantireglerna gäller endast tidsbestämda garantier. Härmed avses att nä- ringsidkaren genom garanti eller liknande utfärstelse har åtagit sig att under viss tid svara för t.ex. fritidshusets beskaffenhet. Enligt förslaget skall näringsidkaren svara såsom för fel för sådan bristfällighet som upp- kommer under den angivna garantitiden. Detta innebär två saker. För det första är näringsidkarens ansvar under garantitiden ett ansvar såsom för fel. Konsumenten har då rätt till hela det påföljdssystem som utredningen föreslår när ett fel föreligger. För det andra innebär regeln att näringsidka- ren alltid skall svara för avvikelse från garantin om den uppkommer under den angivna garantitiden. Alla tidsbestämda garantier skall med andra ord tolkas som s.k. funktionsgarantier.

Förutom den nu angivna regeln om materiellt ansvar för tidsbestämda garantier föreslår utredningen en regel om en omvänd bevisbörda till konsumentens fördel. För att gå fri från sitt garantiåtagande måste nä- ringsidkaren göra sannolikt att bristfälligheten beror på olyckshändelse eller på omständighet som är att hänföra till konsumenten.

Påföljder vid/'i?!

När det gäller påföljd vid fel utgår förslaget från att konsumenten först och främst skall kunna begära att få en avtalsenlig prestation. Förslaget inne-

• Sida 91
•  Original

håller därför en uttrycklig regel om att konsumenten har rätt att få felet Prop. 1989/90: 77 avhjälpt. Undantag görs emellertid för fall då ett avhjälpande skulle med- Bilaga 1 föra oskäligt stora kostnader eller olägenheter för näringsidkaren. Det föreslås också att näringsidkaren i princip skall ha rätt att avhjälpa felet.

Enligt förslaget skall som huvudregel gälla att avhjälpande skall ske utan kostnad för konsumenten.

Konsumenten har också enligt förslaget i princip rätt att vid fel hålla inne betalningen och kan därigenom utföra påtryckning på näringsidkaren för att få denne att t. ex. avhjälpa felet.

Vid fel i näringsidkarens prestation föreslås att konsumenten också skall ha rätt till prisavdrag. Den rätten har dock konsumenten bara om felet inte avhjälps. Prisavdrag skall enligt förslaget motsvara vad det normalt kostar att få felet avhjälpt. En kompletterande regel föreslås för det fallet att kostnaderna är oskäligt stora. Prisavdraget skall då bestämmas med hän- syn till felets betydelse för konsumenten.

] stället för prisavdrag kan hävning bli aktuell som påföljd vid fel i näringsidkarens prestation. Förslaget skiljer härvid mellan å ena sidan förvärv av färdiga bostadshus och å andra sidan olika former av entrepre- nadavtal och köp av hussatser till monteringsfärdiga hus.

När det gäller förvärv av färdiga hus är reglerna anpassade till hävnings- reglerna ijordabalken. Det innebär vid fel av ringa betydelse att hävning får ske endast om näringsidkaren har förfarit svikligt. Om felet ej är av ringa betydelse får hävning i princip alltid ske. Talan om hävning måste dock normalt väckas inom ett år från det att konsumenten tillträdde huset.

När det gäller entreprenadavtal och köp av hussatser till monteringsfär- diga hus har utredningen beaktat att det kan föreligga svårigheter att genomföra en hävning. Näringsidkares prestation vid en delvis utförd entreprenad kan t.ex. inte återbäras på samma sätt som man lämnar tillbaka en såld vara. Hävning får därför bara ske om felet är väsentligt. Det gäller framtida. dvs. ej utförda, prestationer. Redan utförda prestatio- ner får emellertid hävas endast om felets väsentlighet är särskilt kvalifice- rad. Det har i förslaget uttryckts så att syftet med näringsidkarens presta- tion skall vara i huvudsak förfelat på grund av felet.

Hävning innebär i princip att vardera partens prestationsskyldighet faller bort. Redan fullgjord prestation skall lämnas åter. Någon särskild regel härom har utredningen inte ansett erforderlig när det gäller förvärv av färdiga hus. Men för de ur hävningssynpunkt mer besvärliga situatio- nerna vid entreprenadavtal och avtal om köp av hussatser till monterings- färdiga hus har utredningen föreslagit uttryckliga regler som i och för sig bygger på den nämnda allmänna principen. [ enlighet härmed har utred- ningen föreslagit att näringsidkaren inte har rätt till betalning vid hävning. Konsumenten skall lämna tillbaka vad näringsidkaren har presterat i den mån det är möjligt utan olägenhet eller kostnad av betydelse. Om konsu- menten helt slapp att betala för vad som inte kan återlämnas. skulle han kunna göra en ”obehörig vinst”. Utredningen föreslår därför att konsumen- ten i skälig utsträckning skall ersätta näringsidkaren dennes kostnader som lett till en värdeökning för konsumenten.

• Sida 92
•  Original

Vid hävning beträffande återstående del bör utgångspunkten enligt ut- Prop. 1989/90: 77 redningen vara att konsumenten skall få en fullständig prestation för Bilaga I samma pris som skulle ha gällt om avtalet inte hade hävts. Näringsidkaren har i enlighet härmed rätt att få betalt för vad som är gjort med ett belopp som motsvarar priset för prestation i dess helhet, med avdrag för vad det normalt kostar att få den återstående delen utförd.

Näringsidkarens dröjsmål

När det gäller dröjsmål på näringsidkarens sida innehåller förslaget ut- tryckliga regler i ämnet för sådana entreprenadavtal som omfattas av lagförslaget. De påföljder som konsumenten enligt förslaget kan göra gäl- lande mot näringsidkare vid dröjsmål är innehållande av betalningen, krav på utförande av åtagandet, hävning av avtalet eller krav på skadestånd.

Konsumenten får häva avtalet eller fordra skadestånd p.g.a. ett dröjsmål endast om han inom skälig tid efter åtagandets avslutande har reklamerat genom att underrätta näringsidkaren om dröjsmålet.

Enligt förslaget får hävning ske endast under förutsättning att dröjsmålet är av väsentlig betydelse för konsumenten. Hävning får i princip endast ske beträffande den del av åtagandet som återstår. Men om syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat p.g.a. dröjsmålet får avtalet hävas i sin helhet. På samma sätt som vid fel ger reglerna utrymme för hävning även när det finns starka skäl att anta att ett dröjsmål av väsentlig betydelse kommer att inträffa.

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet

Enligt utredningens mening finns det ett behov av att genom tvingande regler tillförsäkra konsumenten rätt till skadestånd. Skadeståndsreglerna är därför i princip tvingande till konsumentens förmån. Näringsidkaren och konsumenten har dock möjlighet att träffa avtal om dels att skade- stånd inte skall utgå när fel avhjälps; efter besiktning. dels att konsumenten skall ha en självrisk. motsvarande högst 25 procent av basbeloppet, när det är fråga om fel som upptäcks först efter garantibesiktningen (beträffande fritidshus och köp av byggsats till monteringsfärdiga hus fel som upptäcks senare än två år efter tillträdet).

När det gäller skada på grund av fel eller dröjsmål är näringsidkaren skadeståndsskyldig om han inte visar att skadan inte beror på försummelse av honom själv eller någon som han har anlitat. Näringsidkaren har med andra ord bevisbördan för att han inte varit försumlig. Det är alltså fråga om ett s.k. presumtionsansvar.

När det gäller skador på annan grund än fel eller dröjsmål skiljer utred- ningen i lagförslaget på sakskador som drabbar konsumentens egendom medan den är i näringsidkarens besittning eller i övrigt under dennes kontroll. å ena sidan. och övriga skador, å den andra. Beträffande den första typen av skador föreslås ett presumtionsansvar. Det kan i praktiken röra sig om skador på grund av att: näringsidkaren brustit i sin vårdplikt eller i sin omsorgsplikt i övrigt när det gäller konsumentens egendom. 92

• Sida 93
•  Original

Beträffande den andra typen av skador föreslås ett vanligt culpa-ansvar, Prop. 1989/90: 77 dvs. konsumenten måste visa att näringsidkaren har varit försumlig för att Bilaga ] skadestånd skall utgå.

Utredningen föreslår också att vissa näringsidkare i bakre led skall ha ett skadeståndsansvar för uppgifter vid marknadsföringen. Det gäller t.ex. materialleverantörer och branschorganisationer. Detta skadeståndsansvar är begränsat till uppgifter som varit vilseledande. Även underlåtelse att lämna viss information föreslås kunna leda till skadeståndsskyldighet.

Utredningen föreslår också regler om nedsättning av skadeståndet. [ överensstämmelse med vad som redan måste anses gälla skall konsumen- ten vara skyldig att vidta skäliga åtgärder för att begränsa skadan. Ytterli- gare föreslås en allmän regel om nedsättning av skadeståndet på grundval av en skälighetsbedömning. Hänsyn skall då tas till näringsidkarens svårig- heter att förutse och hindra skadans uppkomst samt omständigheterna i övrigt.

Personskador hålls helt utanför utredningens reglering. Skälet är bl.a. att det ekonomiska skyddet vid personskador i stor utsträckning är tillgo- dosett genom annan lagstiftning och att personskador är mycket artskilda från de skadetyper som naturligen bör regleras i en lag om förvärv av nya småhus.

Priset

Utgångspunkten i lagförslaget är givetvis att parterna själva skall komma överens om priset. Så sker ju också regelmässigt. Men för de entreprena— davtal som omfattas av förslaget föreslås ändå vissa regler. Om priset inte skulle vara avtalat föreslås att det skall bestämmas efter en skälighetsbe- dömning varvid hänsyn bl.a. skall tas till gängse pris för motsvarande arbete.

Lagförslaget har härutöver en bestämmelse som sätter en övre gräns för näringsidkarens möjlighet att ta betalt i de fall när han har lämnat en ung- efärlig prisuppgift. Priset får då inte överstiga det pris som har uppgetts med mer än 15 procent.

Vidare föreslås regler om betalningsskyldighet för förberedande under- sökning och om pristillägg p.g.a. fördyring efter avtalets träffande.

Det föreslås också en uttrycklig regel om att konsumenten inte är skyldig att betala för näringsidkarens prestation i den mån den har förstörts genom olyckshändelse före tidpunkten för farans övergång till konsumen- ten.

Den konsument som av näringsidkaren krävs på ett ospecificerat belopp har små möjligheter att kontrollera att det som begärs motsvarar ett skäligt pris. För att de nyss omnämnda reglerna om priset inte skall bli verknings- lösa föreslår utredningen därför att näringsidkaren vid entreprenadarbeten som utförs på löpande räkning skall vara skyldig att på konsumentens begäran utställa en specificerad räkning. Räkningen skall vara tillräckligt specificerad för att möjliggöra en bedömning av prisberäkningen samt av arten och omfattningen av utfört arbete. Konsumenten får härigenom en möjlighet'att kontrollera inte bara priset utan också vad som har blivit 93

• Sida 94
•  Original

gjort. lnnan konsumenten har fått en specificerad räkning är han som regel Prop. 1989/90: 77 inte skyldig att betala. Bilaga ]

Avbeställning

Konsumenten har enligt förslaget rätt att avbeställa ett sådant entreprenad- åtagande som omfattas av lagen. Rätten till avbeställning gäller oberoende av om konsumenten kan visa några särskilda skäl för avbeställningen. Men från denna huvudregel görs i förslaget undantag för det fallet att åtagandet avser ett sammanbyggt grupphus. I sådana fall har en ovillkorlig avbeställ- ningsrätt ansetts kunna medföra olägenheter av sådan grad att avbeställ- ning bör kunna göras bara om avbeställningen inte medför väsentliga olägenheter för näringsidkaren.

l förslaget skiljs på ersättning för det arbete som är utfört vid avbeställ- ningen och ersättning för förlust. För utfört arbete skall näringsidkaren ha ersättning motsvarande priset om avtalet endast hade avsett det utförda arbetet. Därutöver skall näringsidkaren enligt utredningens förslag ha er- sättning för förlust som uppkommer genom att han har haft kostnader för arbete som har inställts. på grund av uppdraget underlåtit att åta sig annat arbete eller i övrigt inrättat sig efter uppdraget. Ersättning utgår alltså inte för utebliven vinst på den avbeställda delen av uppdraget. Däremot kan näringsidkaren få ersättning för att han under tiden före avbeställningen har missat chansen till annat arbete, antingen genom att tacka nej till eller låta bli att söka andra uppdrag. Om näringsidkaren efter avbeställningen har försummat att vidta skäliga åtgärder för att begränsa förlusten, sätts ersätt- ningen ned i motsvarande mån. Detta innebär bl. a. att näringsidkaren efter avbeställningen är skyldig att söka skaffa sig ersättningsuppdrag i stället för det avbeställda arbetet.

Reglerna om avbeställning är Ii princip tvingande. Om parterna har träffat avtal om normalersättning skall dock en sådan överenskommelse kunna gälla. Utredningen har härvid framför allt tänkt på överenskommel- ser i form av standardavtal. Med hänsyn till det lämpliga i att låta ersätt- ning utgå på grundval av lättillgängliga normalbelopp. har näringsidkaren enligt utredningens förslag rätt till en sådan normalersättning om den är skälig med hänsyn till vad som normalt kan antas tillkomma näringsid- karen enligt lagen.

Konsumentens dröjsmål

Utredningens förslag innehåller även regler om vilka påföljder näringsid- karen får tillgripa vid dröjsmål på konsumentens sida. Reglerna är begrän- sade till sådana entreprenadavtal som omfattas av lagen. Det är främst fråga om att konsumenten inte betalar i tid. Men det kan också gälla att konsumenten inte lämnar nödvändig medverkan. De föreslagna reglerna är tvingande till konsumentens förmån. Syftet med reglerna är bl. a. att dra en gräns för hur hårda sanktioner näringsidkaren får tillgripa mot konsu— menten. ' 94

• Sida 95
•  Original

De påföljder som utredningen föreslår vid konsumentens dröjsmål gäller Prop. 1989/90: 77 rätt för näringsidkaren att ställa in arbetet och rätt att häva. Bilaga 1 Rätten att ställa in arbetet föreslås gälla i de fall betalning skall ske helt eller delvis i förskott. Undantag föreslås för det fallet att arbetet har påbörjats och ett inställande av arbetet skulle medföra risk för allvarlig skada för konsumenten. Även vid bristande medverkan från konsumen- tens sida får näringsidkaren ställa in arbetet. I samband med att näringsidkaren ställer in arbetet. kan det uppstå kostnader för honom. Utredningen föreslår att näringsidkaren skall ha rätt till ersättning för dessa kostnader. Näringsidkarens rätt att häva avtalet gäller bara beträffande återstående del. Hävningsrätten förutsätter också att näringsidkaren först har påmint konsumenten om dennes dröjsmål. Enligt vad som förut har sagts föreslår utredningen att konsumenten skall ha generell rätt att avbeställa ett entreprenadåtagande men att han då skall ersätta näringsidkaren enligt vissa regler. Situationen vid'dröjsmål på konsumentens sida har många beröringspunkter med situationen vid avbe- ställning. Om näringsidkaren häver avtalet på grund av konsumentens kon- traktsbrott, skall konsumenten enligt förslaget därför betala som om han hade avbeställt åtagandet den dag näringsidkaren hävde avtalet.

• Sida 96
•  Original

SAMMANFATTNING (SOU 1 98 7: 30)

Bilaga 2

I detta delbetänkande behandlas frågan om säljarens ansvar för faktiska fel i fastighet enligt 4 kap. l95jordabalken.

Förslaget innebär inte några nyheter i sak när det gäller säljarens ansvar för lämnande utfästelser (garantier) rörande fastighetens skick, det konkre- ta felansvaret. Beträffande det abstrakta felansvaret, dvs. säljarens ansvar för att fastigheten är i det skick köparen hade anledning att räkna med vid köpet. utgår förslaget liksom gällande rätt från att köparen är skyldig att undersöka fastigheten. Vad köparen upptäckt eller bort upptäcka vid en sådan undersökning räknas inte som fel i lagens mening. Att köparen har en undersökningsplikt framgår av den föreslagna lagtexten. Säljaren svarar för s.k. dolda fel, dvs. fel som inte kunde upptäckas vid en med vederbör- lig omsorg förctagen undersökning av fastigheten.

Vi har utgått från att det inte skall vara nödvändigt för den som köper en Villafastighet eller fritidsfastighet att anlita särskilda experter för att fullgö- ra undersökningsplikten. Endast om det finns vad vi kallat särskilda var- ningssignaler — t.ex. fuktfläktar i källarvåningen — skall det anses påkal- lat att anlita experter för att närmare undersöka fastigheten.

Vi föreslår särskilda lagregler om besiktning vid köp av en- och tvåfa— miljslrus. Avges ett besiktningsutlåtande före köpet av en opartisk och sakkunnig besiktningsman, som godtagits av båda parter. bortfaller köpa— rens undersökningsplikt. De bristfälligheter som anmärks i utlåtandet kan självfallet inte räknas som fel i lagens mening, eftersom köparen kände till dem när köpeavtalet ingicks och priset bestämdes. Förslaget bygger på tanken att man inte kan begära av köparen att han skall göra mer ingående undersökningar än en besiktningsman funnit påkallat.

Enligt gällande rätt bortfaller köparens felansvar i princip först efter utgången av den vanliga tioåriga preskriptionstiden. Vi föreslår att särskil- da rcklamationsregler införs efter förebild av vad som gäller enligt konsu- menttjänstlagen liksom även vid köp av lös egendom. Huvudregeln är enligt förslaget att köparen skall reklamera fel hos säljaren inom skälig tid efter det att han upptäckt felet, dock senast inom tre år från köpet. Gör köparen inte det. bortfaller hans rätt gentemot säljaren. Är det fråga om en- eller tvåfamiljshus som en näringsidkare sålt i sin rörelse till en konsu- ment. är den yttersta reklamationsfristen tio år i stället för tre år.

När fel föreligger i en såld fastighet. har säljaren enligt gällande rätt vissa möjligheter att häva köpet och att få skadestånd. I dessa delar innebär förslaget i allt väsentligt inte någon ändring i sak. Köparens rätt till prisavdrag behålls i förslaget, som i den delen innehåller den nyheten att i lagtexten anges hur prisavdraget skall beräknas. Efter förebild av de nor- diska förslagcn till ny köplag föreslås att prisavdraget skall motsvara skillnaden mellan fastighetens värde i felfritt skick och dess värde i det felaktiga skicket.

Förslaget bygger på att felreglerna utgör dispositiv lag. När en näringsid- kare utfört eller låtit utföra byggnadsarbete på en bostadsfastighet, avsedd

• Sida 97
•  Original

för en eller två familjer, och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet överlå- Prop. 1989/90: 77 ter fastigheten till en konsument, uppställer förslaget vissa begränsningar i Bilaga 2 avtalsfriheten. För att lagen alls skall kunna frångås genom avtal krävs att konsumenten före köpet fått tillgång till ett besiktningsutlåtande. Har ett sådant utlåtande funnits, kan näringsidkaren friskriva sig från skade- ståndsansvar. Han kan också genom avtal begränsa den tioåriga reklama- tionsfristen till lägst tre år. Reglerna om hävning och om prisavdrag kan däremot inte sättas ur spel genom avtal.

• Sida 98
•  Original

SAMMANFATTNING (SOU 1988:66) Prop. 1989/90:77

I detta betänkande, utredningens slutbetänkande, behandlas tre skilda frågor. Varje fråga behandlas separat och framställningen är därför uppdelad i tre olika delar. Den första delen gäller köp av byggnad på ofri grund. [ den andra delen behandlas frågan om överlåtelseförbud [ samband nzedjizstighetsörerlåtelse. Den sista och tredje delen gäller frågan om vad som bör gälla vid köp av fast egendom när det konstateras att en i köpehandlingen intagen uppgift om köpeskillingen är felaktig.

Utredningens överväganden har resulterat i förslag som innebär viss förändring gentemot gällande rätt i "samtliga av de nämnda frågorna. Till följd härav utmynnar utredningsarbetet i förslag som innebär författningsändringar beträffande den gällande köplagen och jordabalken.

När det gäller köp av byggnad på ofri grund föreslås att den nuvarande köplagen kompletteras med en ny paragraf, 72%)". Innebörden av den föreslagna bestämmelsen är att vårt tidigare förslag beträffande felreglerna i jordabalken (se SOU 1987:30) görs tillämpliga vid köp av byggnad på ofri grund. Den nya paragrafen kan därmed sägas utgöra en särreglering av felansvaret när det gäller säljarens ansvar för fel i bestämt gods (42 5) köplagen.

Nuvarande rättsläge beträffande överlåtelseförbud och andra villkor som inskränker ägarens rätt att förfoga över sin fastighet är oklart. l förevarande betänkande lämnas förslag som undanröjer sagda oklarhet. Enligt förslaget blir det möjligt för ;partema, säljaren och köparen, att med giltig verkan avtala om inskränkning i köparens rätt att förfoga över fastigheten såvitt gäller köparens rätt att träffa avtal om storleken av vederlaget när köparen i sin tur överlåter fastigheten. Regeln är generell, dvs. den kan tillämpas på alla försäljningar, inte bara på kommunala försäljningar av statligt belånade småhus. Villkoret har, efter förebild av regleringen i 4 kap. 45 jordabalken. tidsbegränsad giltighet. Villkoret gäller för en tidsperiod om fem år. Skulle villkoret avse annat än vederlaget eller har längre tid än den stadgade blivit bestämd. är villkoret, men inte köpet, ogiltigt.

Den nu redovisade regeln föreslås bli intagen i en ny paragraf. 4 kap. 6ag' jordabalken. I denna paragraf föreslås också ingå en specialregel (andra stycket) som gäller överlåtelseförbud vid successionsrättsliga transaktioner.

Förslaget om överlåtelseförbud föranleder en del tillägg i jordabalkens regler om tomträtt. De berörda bestämmelserna är 13 kap. 65 och 21 kap. 4å jordabalken.

Vad" gäller den tredje delfrågan. oriktig köpeskilling, gäller som bekant för närvarande att ett avtal om köp av fast egendom kan förklaras ogiltigt på talan av part för den händelse den verkliga köpeskillingen inte anges korrekt i köpehandlingen. Det nu föreliggande förslaget innebär att denna ordning ändras. I korthet innebär lösningen att uppgiften i köpehandlingen om köpeskillingen är bindande för parterna, även om parterna skulle i en sidoöverenskommelse ha träffat avtal om en annan köpeskilling. Skillnaden jämfört med gällande rätt blir alltså att avtalet om 98

• Sida 99
•  Original

själva fastigheten blir giltigt men att sidoöverenskommelsen blir ogiltig Prop. 1989/90: 77 och parterna bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i Bilaga3 köpehandlingen.

• Sida 100
•  Original

11 5 Fel skall anses föreligga, om näringsidkaren i annat fall än som avses i 6 5 första stycket före avtalets ingående har underlåtit att upplysa ' konsumenten om ett sådant förhållande rörande bostadshusets, det mon— teringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet som näringsidkaren kände till eller borde ha känt till och som han insåg eller borde ha insett vara av betydelse för konsumenten. En förutsättning för att fel skall anses föreligga är dock att underlåtenhe- tcn kan antas ha inverkat på avtalet.

Besiktning av permanenthus m. m.

12 & Besiktning av bostadshus.. som är avsedda att användas hela året, skall ske på parts begäran. Vid besiktningen skall undersökas om fel föreligger.

Besiktning sker första gången i samband med att konsumenten skall tillträda bostadshuset. Vid delentreprenad kan den första besiktningen av resultatet av näringsidkarens åtagande ske när denne har slutfört arbetet. En andra besiktning (garantibesiktning) skall äga rum då två år förflutit efter den första besiktningen.

Reglerna om besiktning gäller ej vid avtal om försäljning av monterings- färdigt hus enligt 1 äförsta stycket punkt 4.

13 & Besiktning skall utföras av en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person. Besiktning sker vid en förrättning vid vilken båda parter skall beredas tillfälle att närvara. Besiktningsförrättaren skall till- ställa båda parter skriftligt utlåtande över besiktningen.

14 & Näringsidkaren svarar för fel som anmärks vid den första besiktning- en om felet inte beror på något förhållande på konsumentens sida.

Näringsidkaren svarar även för fel som anmärks vid garantibesiktning- en. Kan näringsidkaren göra sannolikt att fel som inte iakttagits vid den första besiktningen utan först vid! garantibesiktningen beror på olyckshän- delse eller därmed jämförlig hänclelse, som inträffat efter den första besikt- ningen, eller på normal förslitning. vanvård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på konsumentens sida, är han fri från ansvar för felet.

Näringsidkaren svarar för fel. som inte ha anmärkts i besiktningsutlå- tande, om han har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller denna lag.

15 5 Vill konsumenten åberopa fel som inte anmärkts i ett besiktnings- utlåtande skall han underrätta näringsidkaren om detta inom skälig tid efter det att han märkt eller bort märka felet (reklamation). Reklamation får dock inte ske senare än tio år efter tillträdesdagen.

Har näringsidkaren handlat i strid mot tro och heder, får reklamation alltid ske inom tio år efter tillträdesdagen.

Har meddelande om reklamation lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses reklamation ha skett när detta gjordes.

16 & Reklamerar konsumenten inte inom den tid som följer av 15 &, förlorar han rätten att åberopa felet.

Särskilda regler beträffande hus som är avsedda att användas endast under Prop. 1989/ 90: 77 de] av året samt monteringsfärdiga hus Bilaga 4

17 5 Frågan om fel föreligger beträffande hus som är avsedda att använ- das endast under del av året (fritidshus) bedöms med hänsyn till förhållan- dena vid den tidpunkt då konsumenten tillträdde huset eller näringsidka- ren avslutat sitt åtagande.

Om näringsidkaren har utfört åtagandet men uppdraget inte kan avslu- tas i rätt tid på grund av något förhållande på konsumentens sida, är den avgörande tidpunkten i stället den då uppdraget skulle ha avslutats.

Vid avtal om försäljning av nronteringsfärdigt hus enligt l 5 första stycket punkt 4 bedöms frågan om fel föreligger med hänsyn till förhållan- dena vid den tidpunkt då hussatsen levererades till byggplatsen.

18 & Försämras fritidshuset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande efter den tidpunkt som anges i 17 5, skall fel anses föreligga om försämringen är en följd av att näringsidkaren har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller denna lag.

19 5 Har näringsidkaren genom en garanti eller liknande utfästelse åtagit sig att under en viss tid efter den tidpunkt som anges i 175 svara för fritidshuset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av sitt åtagande. skall fel anses föreligga om det under den angivna tiden inträder en försämring av fritidshuset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande.

Första stycket gäller ej, om näringsidkaren gör sannolikt att försämring- en beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse eller på vanvård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på konsu- mentens sida.

20 & Bestämmelserna i 15— 16515 gäller i tillämpliga delar när det är fråga om fritidshus eller försäljning av monteringsfärdigt hus. Den i dessa paragrafer angivna fristen på tio år räknas då från den tidpunkt som avses i 17 &.

Påföljder vid fel

21 & Föreligger fel utan att det beror på något förhållande på konsumen- tens sida. får konsumenten

l. hålla inne betalningen enligt 22 5.

2. kräva att felet avhjälps enligt 23 _S,

3. dra av på priset enligt 24 g”,

4. häva avtalet enligt 25 och 26 55, eller

5. kräva skadestånd enligt 33—37 55. Näringsidkaren och konsumenten kan avtala att konsumentens rätt enligt första stycket skall begränsas så att

1. fel som upptäcks efter den första besiktningen avhjälps först efter det att garantibesiktning ägt rum,

2. skadestånd eller ersättning för kostnad inte utges när fel avhjälps efter besiktning, eller

3. konsumenten åtar sig självrisk för fel, som inte har upptäckts när det gäller hus för permanent boende senast vid garantibesiktningen. samt i fråga om fritidshus och monteringsfärdigt hus senast två år efter den tidpunkt' som avses i 17 g". Självrisken får motsvara högst tjugofem pro- cent av det basbelopp som enligt lagen (19621381) om allmän försäkring gällde vid ingången av det år då konsumenten reklamerade felet. 103

• Sida 104
•  Original

Bilaga 4

Avtal om begränsning av konsumentens rätt saknar verkan i fråga om Prop. 1989/90: 77 fel, som innebär allvarligt hinder vid utnyttjandet av byggnaden, eller äventyrar byggnadens goda bestånd.

22 & Konsumenten får hålla inne så mycket av betalningen som fordras för att ge honom säkerhet för hans krav på grund av ett fel.

23 & Konsumenten har rätt att kräva att näringsidkaren avhjälper felet, om det inte medför olägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för konsumenten.

Även om konsumenten inte kräver det, får näringsidkaren avhjälpa fel, som reklameras av konsumenten eller anmärks r besiktningsutlåtande, om han utan oskäligt uppehåll erbjuder sig att göra detta och konsumenten inte har något särskilt skäl att avvisa erbjudandet.

Avhjälpande skall ske inom skälig tid efter det att konsumenten har gett näringsidkaren tillfälle till det.

Avhjälpande skall ske utan kostnad för konsumenten. Detta gäller dock inte

1. kostnader som skulle ha uppkommit även om bostadshuset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande varit felfritt.

2. kostnader för att avhjälpa fel som uppkommit vid entreprenad som utförs på löpande räkning utan att näringsidkaren varit vållande till felet eller

3. kostnader för att ersätta material som konsumenten enligt avtalet har tillhandahållit och bekostat om felet beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse.

24 & Avhjälps inte felet enligt vad som sägs i 23 &, får konsumenten göra avdrag på priset.

Ett prisavdrag skall motsvara vad det kostar konsumenten att få felet avhjälpt, bortsett från sådana kostnader som avses i 23 & fjärde stycket 1 — 3. Om ett på detta sätt beräknat prisavdrag är oskäligt stort i förhållande till den betydelse som felet har för konsumenten, skall prisavd raget i stället svara mot felets betydelse för konsumenten.

25 & I stället för att dra av på priset kan konsumenten häva avtalet enligt följande.

Vid förvärv som avses i 1 & första stycket punkt 1 eller 2 får avtalet hävas om hinder för hävning ej föreligger enligt 4 kap. 275 eller 13 kap. 85 jordabalken. Är felet av ringa betydelse får dock hävning ske endast om näringsidkaren förfarit sviktligt. Väc ks inte talan om hävning inom ett år från det konsumenten tillträdde huset, är rätten till talan förlorad. om ej näringsidkaren förfarit sviktligt.

Innebär felet att syftet med sådant åtagande som avses i 15 första stycket punkt 3 eller sådant avtal som avses i l 5 första stycket punkt 4 i huvudsak är förfelat får konsumenten häva avtalet. Detsamma gäller om åtagandet har utförts i strid med förbud enligt 45 marknadsföringslagen (1975:]418).

Har åtagandet utförts till en del och finns det starka skäl att anta att det inte kommer att fullföljas utan fel av väsentlig betydelse för konsumenten, får denne häva avtalet beträffande återstående del. Är felet sådant att syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat eller utförs åtagandet i strid mot förbud enligt 45 marknadsföringslagen, får konsumenten i stället häva avtalet i dess helhet.

• Sida 105
•  Original

Om det redan innan åtagandet har påbörjats finns starka skäl att anta att Prop. 1989/ 90: 77 det inte kommer att utföras utan fel av väsentlig betydelse för konsumen- Bilaga 4 ten får denne häva avtalet.

26 & Häver konsumenten sådant avtal som avsesi 15 första stycket punkt 3 eller 4 har näringsidkaren inte rätt till betalning. Näringsidkaren har rätt att återfå det material som han har tillhandahållit, om det kan ske utan att konsumenten åsamkas olägenheter eller kostnader av betydelse. I den mån det är skäligt. skall konsumenten ersätta näringsidkarens kostna- der för vad som ej kan återlämnas. dock högst med ett belopp som motsvarar dettas värde för konsumenten.

Har åtagandet utförts till en del och häver konsumenten avtalet beträf- fande återstående del, har näringsidkaren rätt till betalning med ett belopp som motsvarar priset för åtagandet i dess helhet med avdrag för vad det kostar konsumenten att få den återstående delen utförd.

Näringsidkarens dröjsmål

27 & Bestämmelserna i 28—32 åå gäller i fråga om sådant åtagande som avsesi [ åförsta stycket punkt 3.

28 & Dröjsmål på näringsidkarens sida föreligger om åtagandet. utan att" det beror på något förhållande på konsumentens sida. inte har avslutats inom den tid som har avtalats eller, om någon tid inte har avtalats, inom den tid som är skälig med hänsyn särskilt till vad som är normalt för ett åtagande av samma art och omfattning.

Dröjsmål på näringsidkarens sida föreligger också. om näringsidkaren inte iakttar en överenskommen tid för att påbörja åtagandet eller för ett arbetes framskridande.

Vid dröjsmål på näringsidkarens sida får konsumenten l. hålla inne betalning enligt 30 g.

2. kräva att näringsidkaren utför åtagandet enligt 31 ä.

3. häva avtalet enligt 32 5, eller

4. kräva skadestånd enligt 33 och 36— 37 55.

29 5 Har åtagandet avslutats får konsumenten häva avtalet eller fordra skadestånd på grund av ett dröjsmål endast under förutsättning att han inom skälig tid efter åtagandets avslutande har underrättat näringsidkaren om att han vill åberopa dröjsmålet (reklamation).

I-Iar meddelande om reklamation lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt. anses reklamation ha skett när detta gjordes.

30 & Konsumenten får hålla inne så mycket av betalningen som fordras för att ge honom säkerhet för hans krav på grund av dröjsmål på näringsid- karens sida.

Om betalning enligt avtalet skall ske vid arbetets påbörjande eller under arbetets fortskridande, får konsumenten. även om det inte följer av första stycket, intill dess att arbetet påbörjas eller fortskrider hålla inne den del av betalningen som har förfallit efter dröjsmålets inträde. I fråga om betalning för sådan del av ett åtagande som har utförts får konsumenten dock inte hålla inne mer än som följer av första stycket.

31 & Konsumenten får kräva att näringsidkaren utför åtagandet. om det 105

• Sida 106
•  Original

inte medför olägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är oskäligt Prop. 1989/ 90: 77 stora i förhållande till konsumentens intresse av att avtalet fullföljs. Bilaga 4

32 5 Är dröjsmålet av väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet. Har mer än en obetydlig ciel av åtagandet utförts, får konsumenten dock häva avtalet endast beträffande den del som återstår. Även i ett sådant fall får avtalet hävas i sin helhet, om syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat på grund av dröjsmålet.

Om det finns starka skäl att anta att det kommer att inträffa dröjsmål av väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet i enlighet med vad som sägs i första stycket.

I fråga om verkningarna av hävning tillämpas 26 å.

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet

33 å Näringsidkaren är skyldig att ersätta konsumenten skada som den- ne tillfogas på grund av fel eller dröjsmål. om inte näringsidkaren visar att skadan ej beror på försummelse av honom eller någon som på hans sida har anlitats för att utföra åtagande enligt 1 5 första stycket punkt 3.

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet på grund av fel eller dröjsmål omfattar även ersättning för skada på bostadshuset eller föremålet för näringsidkarens åtagande eller på annan egendom som tillhör konsumen- ten eller någon medlem av hans hushåll.

Näringsidkaren och konsumenten kan träffa avtal om att ersättning enligt första eller andra stycket ej skall omfatta förlust i näringsverksam- het.

34 5 Om bostadshuset eller föremålet för näringsidkarens åtagande eller annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll skadas medan egendomen är i näringsidkarens besittning eller annars under dennes kontroll, är näringsidkaren även i annat fall än som sägs i 335 skyldig att ersätta skadan, om inte näringsidkaren visar att skadan ej beror på försummelse av honom eller någon som på hans sida har anlitats för att utföra åtagandet enligt 1 5 första stycket punkt 3.

Näringsidkaren är i övrigt skyldig att ersätta skada som tillfogas konsu- menten, om skadan har vållats genom försummelse på näringsidkarens sida. Detsamma gäller i fråga om skada på egendom som tillhör någon medlem av konsumentens hushåll.

Näringsidkaren och konsumenten kan träffa avtal om att ersättning enligt första eller andra stycket på grund av skada på egendom ej skall omfatta förlust i näringsverksamhet.

35 5 Har någon som avses i 10 & första stycket 2 eller 3 uppsåtligen eller av vårdslöshet lämnat vilseledande uppgifter av betydelse för bedömning- en av husets, det monteringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet på grund därav fel enligt 10 5, är han skyldig att ersätta konsumenten skada som denne därigenom tillfogas.

Har någon som avses i 105 första stycket 2 eller 3 underlåtit att lämna sådan information av betydelse för bedömningen av husets, det monte- ringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet och föreligger på grund därav fel enligt 10 5, är han skyldig att ersätta konsu- menten skada som denne därigenom tillfogas.

Har någon som avses i 105 första stycket 2 eller 3 underlåtit att lämna sådan information av betydelse för bedömningen av husets, det monterings- 106

• Sida 107
•  Original

färdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet som Prop, 1989/90:77 han enligt marknadsföringslagen (1975: 1418) har ålagts att lämna och kan Bilaga 4 underlåtenheten antas ha inverkat på avtalet. är han skyldig att ersätta konsumenten skada som denne därigenom tillfogas. Skadeståndsskyldigheten enligt första eller andra stycket omfattar även ersättning för skada på föremålet för näringsidkarens åtagande eller på annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll.

36 5 Om skyldigheten att utge skadestånd skulle vara oskäligt betungan- de med hänsyn till den skadeståndsskyldiges ekonomiska förhållanden, kan skadeståndet jämkas efter vad som är skäligt. Härvid skall även beaktas föreliggande försäkringar och försäkringsmöjligheter på den ska- delidandes sida, den skadeståndsskyldiges möjligheter att förutse och hindra skadans uppkomst samt andra särskilda omständigheter.

37 & Bestämmelserna i 33 — 36 55 gäller inte ersättning för personskada.

Priset

38 & Bestämmelserna i 39—44 55 gäller i fråga om sådant åtagande som avsesi 1 åförsta stycket punkt 3.

39 5 I den mån priset, eller sättet att beräkna priset. inte följer av avtalet, skall konsumenten betala vad som är skäligt med hänsyn till åtagandets art, omfattning och utförande, gängse pris eller prisberäknings- sätt för motsvarande åtaganden vid tiden för åtagandets utförande samt omständigheterna i övrigt.

Har näringsidkaren lämnat en ungefärlig prisuppgift får det uppgivna priset dock inte överskridas med mer än 15 procent. såvida inte näringsid- karen har rätt till pristillägg enligt 41 5.

40 5 Har konsumenten uppdragit åt näringsidkaren att företa enbart förberedande undersökning för att utreda omfattningen av eller kostnaden " för ett åtagande,.är konsumenten inte skyldig att betala för undersökning- en, om han på grund av sedvana inom branschen eller i övrigt har haft skäl att anta att undersökningen skulle göras utan ersättning.

41 & Näringsidkaren har rätt till pristillägg om åtagandet har fördyrats på grund av omständigheter som är att hänföra till konsumenten och som näringsidkaren inte bort förutse när avtalet träffades.

I fråga om pristilläggets storlek gäller bestämmelserna i 39 5.

42 & Konsumenten är inte skyldig att betala för arbete som näringsidka- ren har utfört eller material som denne har tillhandahållit i den mån arbetet eller materialet försämras eller går förlorat genom en olyckshändel- se eller därmed jämförlig händelse som inträffar före den första besiktning- en enligt 12 5 eller den tidpunkt som anges i 17 få.

43 5 Då näringsidkarens åtagande utförs på löpande räkning är närings- idkaren skyldig att ställa ut en specificerad räkning avseende sitt åtagande, om konsumenten begär det inom skälig tid efter det att näringsidkaren första gången har fordrat betalning eller annars angett sin fordran på grund av åtagandet. 107

• Sida 108
•  Original

En räkning som avses i första stycket skall i huvudsak beskriva arbetets Prop. 1989/90: 77 art samt göra det möjligt för konsumenten att bedöma arbetets omfattning. Bilaga 4 Av räkningen skall även framgå hur priset har beräknats.

44 5 Om inte annat följer av avtalet, är konsumenten skyldig att betala vid anfordran sedan näringsidkaren har utfört åtagandet. Har konsumen- ten i tid begärt en specificerad räkning. är han inte skyldig att betala förrän en sådan räkning har kommit honom till handa.

Avbeställning

45 & Bestämmelserna i 46—48 % gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 5 första stycket punkt 3 och äger motsvarande tillämpningi fråga om avtal som avses i 1 & första stycket punkt 4.

46 5 Om konsumenten avbeställer åtagandet innan det har slutförts, har näringsidkaren rätt till ersättning för den del av åtagandet som redan har utförts samt för arbete som måste utföras trots avbeställningen. Ersätt- ningen skall motsvara det pris som skulle ha gällt, om avtalet endast hade avsett vad som har utförts.

Näringsidkaren har vidare rätt till ersättning för förluster i form av kostnader för den återstående delen av åtagandet samt ersättning för förluster i övrigt på grund av att han har underlåtit att ta på sig annat arbete eller på grund av att han på annat sätt har inrättat sig efter uppdra- get.

Ersättning till näringsidkaren enligt andra stycket får inte överstiga hans förlust till följd av avbeställningen.

47 & Näringsidkaren får förbehålla sig en på förhand bestämd ersättning vid avbeställning, om den är skälig med hänsyn till vad som vid avbeställ- ning normalt kan antas tillkomma en näringsidkare som ersättning enligt 46 5.

48 5 Vid avtal om åtagande att uppföra ett sammanbyggt grupphus får avbeställning inte ske om näringsidkaren därigenom skulle drabbas av väsentlig olägenhet.

Konsumentens dröjsmål

49 & Bestämmelserna i 50—53 55 gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 5 första stycket punkt 3.

50 & Skall betalning enligt avtalet ske helt eller delvis innan åtagandet har utförts och betalar inte konsumenten i rätt tid, får näringsidkaren inställa arbetet till dess att konsumenten betalar. Om det följer av avtalet att konsumenten skall medverka till åtagandets utförande och han inte i rätt tid lämnar sådan medverkan som utgör en väsentlig förutsättning för utförandet, får näringsidkaren inställa arbetet till dess att konsumenten lämnar sin medverkan.

Har åtagandet påbörjats. är näringsidkaren dock skyldig att såvitt möj- ligt utföra arbete som inte kan uppskjutas utan risk för allvarlig skada för konsumenten om detta inte framstår som oskäligt gentemot näringsidka-

ren. 108

• Sida 109
•  Original

51 & Inställer näringsidkaren arbetet enligt 50 5, har han rätt till ersätt- Prop. 1989/90: 77 ning för kostnader och andra förluster som detta åsamkar honom. om Bilaga 4 konsumenten inte visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans

sida. '

52 5 Om konsumenten i fall som avses i 50 5 inte betalar eller lämnar sin medverkan i rätt tid och dröjsmålet är av väsentlig betydelse för näringsid- karen, får denne häva avtalet beträffande återstående del av åtagandet. Detsamma gäller om näringsidkaren enligt 6 & tredje stycket har avbrutit påbörjat arbete för att få anvisningar av konsumenten och avbrottet med— för väsentlig olägenhet för honom.

Vill näringsidkaren häva avtalet enligt första stycket skall han först påminna konsumenten om att denne skall betala. medverka eller lämna anvisningar samt ge konsumenten skälig tid att göra detta.

Har en påminnelse som avses i andra stycket lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses påminnelse ha skett när detta gjordes.

Näringsidkaren får också häva avtalet beträffande återstående del av åtagandet om det redan på förhand finns starka skäl att anta att konsumen- ten inte i rätt tid kommer att betala eller lämna medverkan enligt 50 5 och att dröjsmålet blir av väsentlig betydelse för näringsidkaren.

53 å Häver näringsidkaren avtalet, är konsumenten skyldig att betala som om han hade avbeställt åtagandet den dag då hävningen skedde.

Denna lag träder i kraft den

• Sida 110
•  Original

Bilaga 4

Förslag till

Lag om ändring ijordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att 13 kap. 89” skall ha nedan angivna lydelse. dels att i balken skall införas en ny paragraf, 4 kap. 325, samt närmast före 4 kap. 325 en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap. Särskilda bestämmelser

32 5 Vad som föreskrivs i 11, 12 och ' 1955 i detta kapitel skall ej tillämpas i den mån annat följer av lagen (1987:00) om förvärv av nya småhus.

13 kap. 8 _5 Har fastighetsägaren eller tomträttshavaren överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada. Avtalet får ej hävas med anledning av vad som någondera sidan låtit honom komma sig till last.

Vad som föreskrivs i första stycket första meningen skall ej tillämpas i den mån annat följer av lagen (1987:00) om förvärv av nya småhus.

• Sida 111
•  Original

Författningsförslag (SOU 1987: 30)

Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalkenl dels att 4 kap. 1945 skall ha nedan angivna lydelse, dels att i balken skall införas fyra nya paragrafer, 4 kap. 19 a— 19 d 55, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap.

195

Avviker fastigheten från vad som kan anses utfäst ellerfrån vad som köparen eljest, utan att fall som av— ses i 16— 18 55 föreligger, med hän- syn till omständigheterna haft an- ledning räkna med vid köpet. äger 12,9” motsvarande tillämpning. Er- sättning för skada skall dock utgå endast om avvikelsen avser egen- skap som kan anses utläst eller säljaren för/ari! svikligt.

Avviker fastigheten från 1. vad som kan anses utfäst eller 2. vad som köparen, utan att fall som avses i 16—1855 föreligger, måste anses ha haft anledning att räkna med vid köpet. tillämpas be- stämmelserna i 19 a — 19 d 5516.

Vid bedömningen av vad köpa— ren måste anses ha haft anledning att räkna med är utgångspunkten den att köparen före köpet har att göra sådan undersökning av fastig- heten som påkallas med hänsyn till dels omständigheterna vid köpet dels den normala beskaflenheten Itos jämförliga fastigheter.

Gäller köpet en bostadsfastighet, som förvärvas för privat bruk och som är avsedd för en eller två fa- miljer. skall köparen anses ha full- gjort sin undersökningsplikt enligt andra stycket. om fastigheten före köpet besiktigats av en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person. som godtagits av säljaren och köparen, samt skriftligt utlå- tande över besiktningen varit till- gäng/igt för parterna före köpet.

19a5

' Balken omtryckt 1971: 1209.

Föreligger sådant fel i fastigheten som avses i 19 flår köparen, 1. göra avdrag på köpeskillingen beräknat så att förhållandet mellan den avtalsenliga och den nedsatta köpeskillingen svarar mot förhål- landet vid tidpunkten för köparens

• Sida 112
•  Original

Bilaga 5

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

tillträde av fastigheten mellan fas- tighetens värde i avtalsenligt och i felaktigt skick, eller

2. häva köpet under förutsättning antingen attfelet är av väsetlig bety- delse eller att säljaren förfarit svikligt.

Köparen har även rätt till ersätt- ning för skada. om säljaren förfarit svikligt eller om felet är sådant som avses i 19,9'första stycket ].

19b_$

Vill köparen åberopa fel, skall han underrätta säljaren om detta inom skälig tid efter det att han märkt eller bort märka felet (rekla- mation). Reklamation får inte ske senare än tre år efter tillträdesda- gen. Har köpet gällt en bostadsfas- tighet, avsedd för en eller två fa- miljer. som en näringsidkare [ sin yrkesmässiga verksamhet sålt till en konsument för dennes privata bruk, kan reklamation dock ske se- nast tio år efter tillträdesdagen.

Har säljaren handlat i strid mot tro och heder fär reklamation alltid ske inom tio år efter tillträdesda- gen.

19cå

Reklamerar köparen inte inom den tid som följer av 19 l) 9". förlo- rar han rätten att åberopafe/eI.

Vill köparen häva köpet. skall ta- lan därom väckas inom ett år från tillträdesdagen eller. om säljaren förfarit svikligt, inom tio år från den dagen.

19då

Har en näringsidkare utfört eller låtit utföra byggnadsarbete på en bostadsfastighet. avsedd för en eller två familjer. och har han därefter i sin yrkesmässiga verksamhet sålt fastigheten till en konsument för dennes privata bruk, kan näringsid- karen begränsa sitt ansvar enligt 19—19c_é'.s*' genom avtal med kon- sumenten i samband med köpet en- dast om sådant besiktningsutlåtan- de. som avses i 1955 tredje stycket.

• Sida 113
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1989/ 90: 77

varit tillgänglig för konsumenten BilagaS

före köpet.

Avtal enligt första stycket får inte avse annat än att näringsidkaren 1. fritar sig från skyldighet att utge skadestånd. om han låtit avhjälpa felet eller erbjudit sig att göra det. eller 2. begränsar reklamationsfristen enligt 19b5 första stycket. tredje meningen till lägst tre år. '

Denna lag träder i kraft den . I fråga om köp eller byte som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser. Vad som föreskrivs i 19 b & och 19 cä första stycket tillämpas dock även i fråga om äldre köp eller byte, om förvärvaren inte före ikraftträdandet gått miste om sin rätt att åberopa felet. Den i 19 b & angivna tidsfristen på tre år skall därvid räknas från dagen för ikraftträdandet i den mån förvärvaren inte gått miste om sin rätt före utgången av fristen.

• Sida 114
•  Original

Författningsförslag (SOU 1988: 66)

1. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1905: 38 s. 1) om köp och byte av lös egendom

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1905: 38 s. 1) om köp och byte av lös egendom

dels att i lagen skall införas en ny rubrik av följande lydelse dels att i lagen skall införas en ny paragraf. 72 5, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Vissa bestämmelser om byggnad

72 5 Vid köp av byggnad som uppförtsför stadigvarande bruk gäl- ler i ställetför bestämmelserna i 17, 42 och 52 — 54 59" vad som föreskrivs i 4 kap. 11, 12, 18 och 19—19 dfk" jordabalken. Har enligt 13 kap. 5 55 jordabalken en tomträttsupplå- telse innefattat överlåtelse av bygg- nad gäller vad som sagts nu dock inte om något annat följer av 13 kap. 8,6 jordabalken.

Denna lag träder i kraft den (Anm. Hänvisningarna till 4 kap. 19— 1.9 dääjordabalkcn avser lydelsen enligt SOU 1987:30.)

• Sida 115
•  Original

Bilaga 6

2. Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 4 kap. 1 och 2 55, 13 kap. 6 g" och 21 kap. 4 5 skall ha följande lydelse dels att rubriken till 4 kap. 4—6 55 skall ha fölande lydelse dels att i balken skall införas en ny paragraf, 4 kap. 6 a 5, av följande lydelse. Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 kap.

Köp av fast egendom slutes ge- nom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga köpeskillingen och innehålla förkla- ring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en ge- mensam köpeskilling. är det till- räckligt att denna anges.

Köp som inte uppfyller föreskrifl tenta i första stycket är ogiltiga. Dock ärförvärv. som har gjorts en- ligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsfön'ärv för ombildning till bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, giltiga även om före- skrifterna iförsta stycket inte har iakttagits.

2

Har köp slutits och upprättas därefter köpebrev eller annan ytter- ligare köpehandling angående sam— ma förvärv, äger 1 & första stycket tillämpning även i fråga om den se- nare handlingen. Handling som icke uppfyller dessa föreskrifter är

' Balken omtryckt 1971: 1209.

1 5

Köp av fast egendom slutes ge- nom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehål- la förklaring av säljaren att egendo- men överlåtes på köparen. Oppfyl- ler köpet inte dessa villkor är det ogiltigt.

Köpehandlingen skall upptaga köpeskillingen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemen- sam köpeskilling är det tillräckligt att denna anges. Har köparen och säljaren vid sidan av köpehandling- en trälfat överenskommelse om an- nan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är sidoöverenskom- melsen ogiltig.

Förvärv som har gjorts enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastig- hets/örvärv för ombildning till bo- stadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva ar- rendestället är giltiga även om före- skrl/ierna iförsta stycket inte har iakttagits.

&

Har köp slutits och upprättas därefter köpebrev eller annan ytter- ligare köpehandling angående sam- ma förvärv, äger l 5 första och and- ra stycket tillämpning även i fråga om den senare handlingen. Hand- ling som icke uppfyller dessa före-

Prop. 1989/90: 77

• Sida 116
•  Original

Bilaga 6

Nuvarande lydelse

utan verkan som köpehandling.

Villkorligt köp 6 a

Föreslagen lydelse

skrifter är utan verkan som köpe- handling.

Villkorligt köp m. m. 5

1 en köpehandling kan intas vill- kor, som medför att köparen inte utan säljarens medgivande/år över- låta fastigheten för ett högre veder- lag än han själv erlagt. Sådant vill- kor gäller under högst fem år från den dag då köpehandlingen upprät- tades. Har längre tid avtalats, är villkoret ogiltigt. Om tiden ej be- stämts. skall den anses varafem år.

Köparens rätt att överlåta fastig- heten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet ifastigheten kan uteslutas genom köpevillkor om syf-' tet med villkoret är antingen attfas- tigheten senare skall tillfalla köpa- rens arvingar eller testamtmtstagare eller också att säkerställa, attfastig- heten används för visst ändamål, som främjas av stiftelse eller annan därmedjärn/örlig inrättning.

13 kap. 6 &

Tomträttcns inträde eller be- stånd får ej göras beroende av vill- kor. Ej heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta pant- rätt eller nyttjanderätt i denna.

Tomträttens inträde eller be- stånd får ej göras beroende av vill- kor. Ej heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta pant- rätt eller nyttjanderätt i denna i vi- dare mån än som följer av 4 kap. 6 a 59 första stycket.

21 kap. 4 &

Framgår av upplåtelsehandling- en att tomträttshavarens rätt att upplåta servitut eller rätt till elekt- risk kraft i tomträtten är inskränkt, skall anteckning om detta göras i tomträttsboken när inskrivning sö- kes.

Denna lag träderi kraft den

Framgår av upplåtelsehandling- en att tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta servitut eller rätt till elektrisk kraft i tomträtten är inskränkt, skall an- teckning om detta göras i tomträtts- boken när inskrivning sökes.

• Sida 117
•  Original

Dnr 1652-86 Prop. 1989/90: 77 Bilaga 7

Förteckning över de remissinstanser som yttrat sig över betänkandet (SOU 1986: 38) Förvärv av nya småhus

Efter remiss har yttrande över betänkandet avgctts av hovrätten för Västra Sverige. Södra Roslags tingsrätt, Malmö tingsrätt, länsstyrelsen i Malmöhus län, kommerskollegium, marknadsdomstolen, näringsfrihetsombuds- mannen NO, konsumentverket, allmänna reklamationsnämnden, statens planverk. statens industriverk. institutionen för fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i Stockholm, juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet. statens råd för byggnadsforskning, Byggentreprenörerna, Sve- riges Byggmästareförbund, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, Nä- ringslivets Byggnadsdelegation, Småföretagens Riksorganisation SHlO, Industriförbundet, Svenska handelskammarförbundet, Svenska kommun- förbundet, Landsorganisation i Sverige LO, Sveriges Domareförbund, Sveriges Advokatsamfund, Sveriges Villaägareförbund. Sveriges Fastig- hetsmäklarsamfund, Svenska Försäkringsbolags Riksförbund. Folksam, Sveriges Föreningsbankers Förbund samt AB Bostadsgaranti.

Yttrande har dessutom inkommit från Sveriges allmännyttiga bostads- företag SABO och Konsumentvägledarnas förening.

Länsstyrelsen i Malmöhus län har bifogat yttrande från kommunstyrelsen i Malmö stad, LO har bifogat yttrande från Svenska Byggnadsarbctareför- bundet och Svenska Trähusarbetareförbundet.

Sveriges Byggmästareförbund har i sitt yttrande till alla delar anslutit sig till det yttrande som Byggentrcprenörerna har avgivit och Svenska Han- delskammarförbundet har åberopat det yttrande som Näringslivets Bygg- nadsdelcgation har avgivit.

Länsbostadsnämnden i Stockholms län, BPA Byggproduktion AB, Bygg- förbundet. Näringslivets delegation för Marknadsrätt, Svenska Arbetsgi- varcföreningen. Sveriges Aktiva Fastighetsmäklares Riksförbund, Spar- bankernas Fastighetsbyrå AB, Svensk Fastighetsförmedling, Konsortiet för försäkring av .småhusgaranti (Trygg-Hansa och Skandia), Svenska Bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Post- och Kreditbanken, Sveriges Stadshypotekskassa samt BOFAB Svensk Bostadsfmansiering AB har beretts tillfälle att yttra sig men har avstått.

• Sida 118
•  Original

Sammanställning av remissyttrandena Prop. 1989/90: 77

_ _

de (SOU 1987230) Fel i fastighet avgetts av hovrätten för Västra Sverige, Södra Roslags tingsrätt, Malmö tingsrätt, Konsumentverket, Institutionen för fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i Stockholm, Juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet, Byggentrcprenörerna, Sveriges byggmästareförbund, Sveriges trähusfabrikers riksförbund, Näringslivets byggnadsdelegation. Småföretagens riksorganisation, Svenska kommun- förbundet, Sveriges dOmareförbund, Sveriges advokatsamfund, Sveriges fastighetsägareförbund. Sveriges industriförbund, Sveriges villaägareför— bund, Riksförbundet Vi i småhus. Sveriges fastighetsmäklarsamfund, Svensk fastighetsförmedling, Svenska försäkringsbolags riksförbund. Folk- sam. Konsumentvägledarnas förening samt Småhusägare i Västerås.

1 Allmänna synpunkter Hovrätten för Västra S verige: Sammanfattning

Hovrätten delar utredningens uppfattning att det finns behov av att ändra 4 kap. 19 5jordabalken. Hovrätten förordar emellertid en annan metod att fastställa felansvaret än den utredningen föreslår. I fråga om bedömning av s.k. abstrakt felansvar anser hovrätten att utgångspunkten inte skall vara köparens undersökningsplikt. ] stället bör utgångspunkten vara den standard köparen har rätt att kräva i fråga om köpeobjektet. Bedömningen av felansvaret bör således inte inledas med att man tar ställning till om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt; den bör i stället inledas med att man tar ställning till vilken standard köparen i det omtvistade hänseendet har rätt att kräva. Avviker fastigheten inte från denna sålunda fastställda standard, föreligger inte fel i fastigheten. Om å andra sidan fastigheten avviker från denna standard, före-ligger ett fel i fastigheten, som säljaren i princip är ansvarig för. Först därefter bör avgöras om köparen bort upp- täcka felet eller ej. Är felet upptäckbart får köparen själv stå för det, medan säljaren ansvarar för felet om det är dolt.

När det gäller undersökningspliktens omfattning delar däremot hovrät- ten i allt väsentligt utredningens uppfattning.

lnte heller i fråga om bedömning av konkret felansvar, har hovrätten några invändningar mot utredningens förslag. En sådan bedömning inleds alltid med att man tar ställning till om säljaren utfäst att fastigheten skall ha viss standard i något avseende och harmonierar med den av hovrätten förordade metoden i fråga om abstrakt felansvar.

I fråga om friskrivningar, anser hovrätten att dessa kan regleras mera utförligt än vad utredningen föreslagit. Vidare bör enligt hovrätten lagför- slaget innehålla en regel om upplysningsplikt i samband med friskrivning.

Hovrätten ansluter sig till utredningens förslag om besiktningsförfaran- de vid köp av en- eller tvåfamiljshus för privat bruk, men anser att förslaget till lagtext skall vara mer utförligt och nyanserat. 118

• Sida 119
•  Original

Hovrätten ställer sig positiv till att avdragsberäkningen lagregleras, men Prop. 1989/90: 77 ifrågasätter om den föreslagna metoden är den bästa. Bilaga 8

Den förslagna regeln om reklamationsskyldighet i fråga om fel i fysiskt avseende anser hovrätten vara väl motiverad. Däremot har hovrätten erinringar mot utformningen av reglerna om preskription.

Allmänt

Man bör enligt hovrättens mening kunna angripa felproblemen på ett mera praktiskt och överskådligt sätt än vad som är fallet för närvarande. Enligt hovrättens mening har det stor betydelse att reglerna skrivs så att de är lättare att förstå både för parter och — kanske framför allt — deras ombud. Hovrätten anser att en viktig anledning till den stora måltillströmningen när det gäller fel i fastighet är att den juridiska metod som tillämpas för närvarande är oklar: om den juridiska metoden kunde förenklas och göras klarare skulle det också vara enklare för parter och ombud att ta ställning till om det verkligen är meningsfullt att låta en tvist gå till domstol.

Högsta domstolen har avgjort ett ovanligt stort antal tvister angående fel i fastighet. Efter hand har därför rättsläget blivit klarare, åtminstone för den som har överblick över rättspraxis. Typiskt sett är gällande rätt i form av rättspraxis dock mer svårtillgänglig än skriven lag. Det är ett värde i sig att praxis kodifieras. 1 ett sådant sammanhang bör man ta tillfället i akt att göra andra förtydliganden och ändringar.

Utredningen ger inget alternativ till den juridiska metod som för närva- rande oftast används av domstolarna. Hovrätten anser att detta är en brist i utredningen. Hovrättens remissvar innehåller därför förutom synpunkter på utredningsförslaget även material som bort belysas i utredningen.

Hovrättens synpunkter i materiella frågor anförs i det följande under de särskilda asnitten.

Beträffande underlaget för utredningens ställningstaganden vill hovrät- ten anföra följande.

Utredningens redogörelse för rättsläget ger enligt hovrättens mening på många punkter inte någon bra helhetsbild av gällande rätt. möjligen bero- ende på att det material utredningen arbetat med varit ofullständigt. l litteraturlistan anförs inga offentliga tryck och endast fem böcker. Endast tre av dessa (Westerlind. Karlgren och Hellner Il) behandlar direkt fel i fastighet: två av dessa tre böcker är mer än tio år gamla medan den tredje (Hellner ll) behandlar fastighetsköpet relativt översiktligt. Det finns an- nan både aktuell och omfattande litteratur, vari framförs åsikter som kunde varit av värde för utredningen'. ] den litteraturen har framförts

' Hovrätten kan nämna några exempel. Agell har skrivit en initierad uppsats om felbegreppet: Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen. SvJT 1972 s. 721. Hillert har skrivit en uppsats om avdragsberäkningen: Värdctidpunkt och avkastningsränta. Festskrift till Hessler. 1985. Det finns en omfattande lärobok vars tyngdpunkt ligger på just felreglerna och som används vid alla de juridiska fakulteterna: Grauers: Fastighetsköp. 10:e uppl. 1987. Westerlind har skrivit en uppsats. Tankar kring den nya jordabalken. SvJT 1984, s. 740. som berör bl.a. felreglerna. Carbell har skrivit uppsatsen Felbegreppet och undersökningsplikten enligt 4:19 JB. chtskrift till Hellner. 1984. Som hovrätten kommer att påvisa i det 1 19 följande har utredningen studerat den sistnämnda uppsatsen utan att dock vare sig ange den i litteraturlistan eller ge hänvisning till källan.

• Sida 120
•  Original

åsikter, som inte i alla delar harmonierar med utredningens sätt att presen- Prop. 1989/ 90: 77 tera frågorna eller med vad utredningen angett vara gällande rätt eller med Bilaga 8 vad utredningen föreslår. Som hovrätten kommer att visa. i det följande verkar utredningen inte heller ha beaktat en del nyare rättsfall. Det kan det till sist anmärkas att det hade underlättat väsentligt om betänkandet innehållit en rättSfallsförteckning med sidhänvisningar. Läs- aren kan då lätt se vilka rättsfall som beaktats och hitta de olika textställen där ett rättsfall berörts.

Södra Roslags tingsrätt:

Tingsrätten konstaterar att utredningens förslag om fördelningen av an- svar mellan säljare och köpare för fel i fastighet stämmer överens med nu gällande rätt på området. Tingsrätten har ingen erinran mot förslaget i denna del.

Förslaget att lagfästa köparens undersökningsplikt tillstyrks. Den före- slagna hjälpregeln om besiktning tillstyrks, dock med den ändringen att regeln bör göras tillämplig på alla fastighetsöverlåtelser.

Enligt förslaget skall köparens nuvarande rätt att häva köpet, få skade- stånd och prisavdrag behållas. Tingsrätten har ingen erinran mot förslaget i denna del, liksom inte heller mot den föreslagna regleringen av hur prisavdraget skall beräknas.

Tingsrätten tillstyrker förslaget att införa särskilda reklamationsregler samt att förkorta preskriptionstiden. Enligt tingsrättens mening kan det dock ifrågasättas om inte preskriptionstiden skall bestämmas till fem år. Förslaget om längre preskriptionstid vid konsumentförhållanden avstyrks.

Enligt tingsrättens mening bör felreglerna liksom hittills utan undantag utgöra dispositiv lag. Den begränsning av avtalsfriheten vid konsument- förhållanden som utredningen har föreslagit avstyrks därför.

För den händelse särskilda regler anses erforderliga för de fall en nä- ringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet säljer en fastighet till en konsu- ment. bör reglerna enligt tingsrättens mening ges i en särskild lag som tar sikte på just sådana förhållanden.

Tingsrätten kan inte tillstyrka förslaget att göra reklamations- och pre- skriptionsreglerna retroaktivt tillämplig på äldre köp.

Malmö tingsrätt:

Tingsrätten kan i allt väsentligt tillstyrka de föreslagna ändringarna i JB 4: 19. Beträffande enskildheterna i förslaget hartingsrätten emellertid funnit anledning till vissa anmärkningar och påpekanden.

Konsumentverket:

Konsumentverket anser att utredningen på ett överskådligt och förtjänst- fullt sätt belyst de frågor och problem som har samband med ansvaret för faktiska fel i fastigheter. Konsumentverket tillstyrker utredningens förslag 120

• Sida 121
•  Original

utom såvitt avser den föreslagna 19 d 5 som enligt verkets mening inte bör Prop. 1989/90: 77 begränsas till att omfatta endast sådan näringsidkare som utfört eller låtit Bilaga 8 utföra byggnadsarbete på en bostadsfastighet.

Besiktningsfrågan bör enligt verkets mening utredas ytterligare. Genom bl.a. förfrågningar från konsumenter uppmärksammas konsu- mentverket på att fastighetsförsäljningar inte sällan leder till tvistigheter av olika slag mellan säljare och köpare. Vanligen rör tvisterna fel i den sålda fastigheten. Det händer också att konsumentverket får yttra sig till domsto- lar i tvister vid fastighetsköp där fastigheten sålts av en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet. Vid denna typ av försäljningar kar KO intresse av att få ta ställning till om avtalsvillkoren står i överensstämmelse med lagen (1979: 1 12)om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (avtalsvillkorslagen).

Konsumentverkets erfareneheter bekräftar sålunda utredningens slutsats att antalet tvister av detta slag är betydande. Det gäller tvister som avgjorts av domstol eller genom frivillig uppgörelse eller som aldrig blivit en tvist, eftersom köparen av olika skäl underlåtit att påtala felet för säljaren.

Mot denna bakgrund är givetvis av särskilt stor betydelse att regelsystemet när det gäller fel i fastighet är lämpligt utformat och möjliggör en rimlig avvägning mellan säljarens och köparens intressen. Det är vidare angeläget att konsumentskyddet är väl tillgodosett i de fall fastigheten säljs av en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet.

Konsumentverket anser att utredningens förslag med ett par undantag fyller de krav som man bör ställa i detta sammanhang. Från de synpunkter verket har att beakta kan därför förslaget i huvudsak godtas. Verket önskar dock lämna de synpunkter och förslag som framgår av det följande (se avsnitt 3, 4. 5 och 6).

Institutionenjörfastighetsekonomi vid Teknisk högskolan Stockholm:

Institutionen har inskränkt sitt yttrande till att avse ersättningsfrågor vid sådant fel i fastighet som avses i 19 paragrafen. Förslagen i detta avseende sägs följa gällande praxis. Institutionen har inga invändningar eller änd— ringsförslag vad avser utformningen av reglerna. Vi delar sålunda utredar- nas uppfattning att ersättningen skall beräknas som skillnaden mellan det värde fastigheten har i felaktigt skick och det värde den skulle haft i felfritt skick. Enligt vår uppfattning borde dock en del fönnuleringar om värden och värdebegrepp preciseras. För att undvika missförstånd bör det t.ex. framgå att det är fastighetens marknadsvärde som ligger till grund för bedömningarna — såvida inte något annat avses.

Juridiskafakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:

Det nu remitterade betänkandet är mera genomarbetat än det betänkande av utredningen som fakultetsstyrelsen yttrade sig över i februari 1987 (SOU 1986:38) och där styrelsen fann sig böra avstyrka eller uttala tvek— samhet inför flertalet av förslagen. Som närmare skall utvecklas i olika avsnitt finner fakultetsstyrelsen att den dock inte kan tillstyrka det nu 121

• Sida 122
•  Original

framlagda förslaget till ny lydelse av JB 4:19. När det gäller de övriga Prop. 1989/90:77 delarna av förslaget har styrelsen kommit fram till att den föreslagna ål9a Bilaga 8 kan acceptera under det att den föreslagna & 19 b framstår som tveksam.

Byggentreprenörerna:

Enligt direktiven har utredningen främst haft en rättsteknisk inriktning. dvs. syftat till att i lagtexten ge ett bättre uttryck för vad som faktiskt gäller. Att köparens undersökningsplikt måste framträda i lagtexten är därvid självklart. På denna punkt har lagen hittills varit rent missvisande. Av större intresse är om uttryck som "kan anses utfäst” och ”med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med” kan ingå i lagen. På denna punkt har utredningen endast föreslagit en smärre justering. Bygg- entreprenörema har förståelse för detta. Förhållandena är så varierande att det knappast är möjligt att ge exakta regler. Valet står därför mellan de citerade fraserna, vilka är välkända för jurister, och nyuppfunna vilka kan vara helt obegripliga. Enligt Byggentreprenörema är det därvid bäst att som utredningen föreslår kvarbli vid den gällande utformningen.

Småhusköpsutredningen har i ett tidigare betänkande föreslagit en sär- skild lag om förvärv av nya småhus. Det förslaget har Byggentrcprenörer- na på goda grunder avstyrkt. Dei: förslag som nu framläggs bör enligt Byggentrcprenörerna, med vissa justeringar, kunna godtas av såväl nä- ringsidkare som konsumenter. Detta förhållande i kombination med att 4.19-regleringen gäller köp av fast egendom i sin helhet gör att lagstiftning- en bör grundas på det senare förslaget och inte det förra. Tanken att låta båda förslagen ligga till grund för lagstiftning avstyrks bestämt. Det kan enligt Byggentrcprenörerna inte gagna någon att olika regelsystem skall gälla beträffande köp av nya respektive begagnade hus.

S veriges b yggmästarejörbund:

Förbundet har inga erinringar mot betänkandet och tillstyrker således förslaget.

Sveriges trähus/abrikers riksförbund (STR):

STR konsaterar, att förslaget lägger mer långtgående skyldigheter på en näringsidkare än på en privatperson, när dessa uppträder som säljare. Med hänsyn till att trähusförctagen — och särskilt deras lokala agenter — som regel är mycket små företag, föreligger inte den differens i styrka, som ofta tas till intäkt för att motivera en sådan skillnad. Mot bakgrund av bl.a. utredningens första delbetänkande innehåller dock det nu aktuella betän- kandet en avvägning, som till nöds kan accepteras.

Utredningens förslag att en besiktning skall kunna ersätta köparens undersökningsplikt är värt att pröva. Det är dock av flera skäl ett oeftergiv- ligt krav att besiktningen icke görs obligatorisk.

STR tillstyrker utredningens förslag, men under den bestämda förutsätt- ningen att avvägningen mellan näringsidkare/privatperson och mellan 122

• Sida 123
•  Original

dispositiv och tvingande lag inte rubbas så, att ytterligare bördor läggs på Prop. 1989/90: 77 näringsidkaren. Bilaga 8

Näringslivets byggnadsdelegation:

Delegationen har ingen erinran mot att förslaget förs vidare till lagstift- ning. Enligt förslaget bortfaller köparens undersökningsplikt, när en opar- tisk besiktningsman som parterna anlitat avgett besiktningsutlåtande före köpet. För att stimulera en utveckling, där sakkunnig regelmässigt anlitas, finns enligt delegationens mening skäl överväga att också säljarens upplys- ningsskyldighet om fastighetens skick anses fullgjord i och med besiktning- en och att rättsverkningarna för parterna på så sätt balanseras på ett ömsesidigt likvärdigt sätt. Säljare —tex pensionärshushåll i små omstän- digheter — torde typiskt sett ha samma behov att få tvistefrågor avförda som köpare av begagnade småhus. Besiktningsinstitutet synes av bl a detta skäl böra utformas så, att det ger fördelar för båda parter. Denna fråga förtjänar därför övervägas ytterligare i lagstiftningsärendet.

Småföretagens riksorganisation:

Organisationen har inget att erinra mot att förslaget läggs till grund för lagstiftning.

Sveriges domare/örbund:

] betänkandet behandlas huvudsakligen frågan om säljarens ansvar för faktiska fel i fastighet, alltså ansvar enligt 4 kap. 19 5 jordabalken. Som konstateras i betänkandet är tvister härom frekvent förekommande i dom- stolarna och klara, enkla regler av stor betydelse för alla säljare och köpare av fastigheter. Förbundet anser det därför vara riktigt, att lagstiftaren preciserar den kortfattade regeln i 19 5. Självfallet är det betydelsefullt att detta sker i överensstämmelse med hur praxis utvecklat sig och att en ny lagstiftning inte bryter med utvecklingen utan endast innebär ett förtydli- gande. Förbundet anser att man i lagförslaget på ett förtjänstfullt sätt gjort detta.

Nyheterna, nämligen den särskilda verkan av besiktning av sakkunnig vid överlåtelse av småhus mellan privatpersoner. förkortad frist för rekla— mation av fel i normalfall samt vissa tvingande regler vid avtal om försälj- ning av småhus från en byggmästare till en konsument, är väl motiverade.

På grund av det anförda tillstyrker förbundet att den föreslagna lagstift- ningen genomförs.

Sveriges advokatsamfund:

De föreslagna reglerna anknyter nära till den praxis. som uppkommit inom området. Detta är bra. Någon anledning att ändra den praxis som 123

• Sida 124
•  Original

Bilaga 8

uppkommit genom domstolarnas försorg torde knappast finnas. Samfun- det anser att förslaget till lagstiftning bör genomföras med de jämkningar som föreslås i det följande (se avsnitt 3 — 5).

Vid behandlingen av betänkandet har samfundet uppmärksammat bc- hovet av ytterligare utredning på ifrågavarande rättsområde. Detta gäller bl a frågan om köpares rätt att påtala fel gentemot annan än sin fångesman, rätten/skyldigheten att avhjälpa fel — aktuellt särskilt om säljaren är entreprenör — samt ansvaret för följdskador.

S verigesfastighetsägareförbund:

Förbundet tillstyrker utredningens lörslag till ändringar i jordabalken.

Sveriges i ndttstri förund:

Förbundet ansluter sig till vad Näringslivets byggnadsdelegation har an- fört.

Sveriges villaägareförbund:

Sveriges Villaägareförbund ansluter sig till den målsättning som synes ha legat till grund för kommitténs arbete, nämligen att skapa större klarhet om säljarens och köparens ansvar vid småhusköp för att därigenom mins- ka riskerna för tvister och rättsförluster.

Riksförbundet Vi ismåhus:

Förbundet ansluter sig i huvudsak till föreslagen ändring av jordabalkens 4 kap. 19 5 samt utökningen med fyra nya paragrafer 4 kap. l9a— l9d åå.

Sverigesfastighetsmäklarsatri/and: Sammanfattning

Sveriges Fastighetsmäklarsamfund anser det mycket angeläget att nuva- rande bestämmelser om faktiska fel i fastighet, som återfinns i Jordabal- kens 4:e kapitel 5 19, omarbetas.

De tankegångar som kommittén ger uttryck för, är i huvudsak riktiga, men det är Mäklarsamfundets uppfattning, att förslaget bör omarbetas på vissa punkter.

Allmänt

Frågorna om fel i fastighet är inte enbart en lagteknisk fråga, utan sam- manhänger mycket nära med tekniska bedömningar.

Det är vår uppfattning att teknisk expertis borde ha knutits till utred- ningen, för att man därigenom skulle kunnat erhålla en närmare belysning av felbegreppet ur teknisk synvinkel..

• Sida 125
•  Original

Detta saknas i princip i kommitténs motivering till förslagen. Vi har Prop. 1989/90:77 dock inför detta remissyttrande varit i kontakt med byggnadsteknisk ex- Bilaga 8 pertis, som särskilt ansett det angeläget att man i förarbetena närmare uttalar sig om vad som avses vid den föreslagna lydelsen av 4:e kapitlet & 19, där det angivits att köparen före köpet har att göra sådan undersök- ning av fastigheten som påkallats med hänsyn dels till omständigheterna vid köpet dels den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter.

Jämförliga fastigheter är nämligen enligt byggnadstekniker inte ett en- hetligt begrepp, utan måste närmare preciseras i förarbetena med avseende på åldersjämförelser, lokala variationer, olikheter i olika landsändar eller tex byggnadskonstruktioner.

Den andra frågan som särskilt oroat teknikerna, är nivån på den teknis- ka undersökning, som skall kunna genomföras på ett småhus med inne- börd att köparen skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.

Vid besiktningar red0visas normalt större fel och brister i fastigheten som framkommit vid besiktningen samt i allmänna omdömen — renove- ringsbehov.

Skall undersökningen vara mer långtgående eller mycket detaljrik kom- mer denna att bli mycket kostsam. Det är därför angeläget att man redan i förarbetet uttalar att besiktningen skall omfatta större fel eller brister som är väsentliga för fastighetens fortbestånd samt mer väsentliga brister i underhållet av fastigheten, som bör åtgärdas.

Begreppet byggnadsakkunniga är inte heller definierat och måste enligt Mäklarsamfundets uppfattning läggas på en viss nivå och man bör därvid också kräva, att byggnadssakkunnige har en ansvarsförsäkring, som täcker denna typ av uppdrag och som medför ett godtagbart skydd för konsumen- terna vid en felaktig eller bristfälligt utförd besiktning.

Bland de allmänna synpunkterna kan också anföras, att man i förslaget till ny lagtext, bör inta, en skyldighet för säljaren att lämna upplysningar betr fastighetens skick. Lagtekniskt bör detta inte vara svårare att konstru- era eller definiera än att reglera köparens undersökningsplikt.

Brister i säljarens uppgifter betr fastighetens skick är mycket vanliga och är mycket svåra för köpare att komma till rätta med, då bevisbördan för bristerna faller på köparen. Det kan därvid också vara lämpligt att visa på en väg för en säljare att uppfylla sin upplysningsplikt och att detta tex kan ske genom att någon form av frågelista eller redogörelse från säljaren skall bifogas köpekontraktet.

De faktiska felen som behandlas iéj 19 kan särskiljas i konkreta resp abstrakta fel. 1 förslaget har dessa två felgrupper behandlats i samma paragraf och på lika sätt.

Eftersom ett avsevärt arbete redan nedlagts på, att komma tillrätta med fel-rekvisitcn, är det angeläget att man redan i lagtexten särskiljer dessa och särbehandlar utfästelse resp bristande upplysning från säljarens sida.

Ur denna synpunkt är det mycket väl motiverat att i lagtexten införa bestämmelser om säljarens upplysningsplikt.

Uppdelning redan i lagtexten, skulle dessutom innebär att många fel- tvister undvikes. eftersom tolkningsproblem inte behöver uppstå så lätt av jurister och allmänhet vid bedömningen av ett fel. 125

• Sida 126
•  Original

Svenskjastighets/örmedling: Prop. 1989/90: 77 Svensk Fastighetsförmedling instämmer i utredningens bedömningar i de Bilaga 8

frågor som omfattas av detta delbetänkande samt tillstyrker att lagstiftning sker i enlighet med förslaget.

Svensk Fastighetsförmedling omfattar idag ca 270 fastighetsmäklare. Under 1987 förmedlade vi drygt 11000 fastighetsaffärer, varav 9000 avsåg småhus.

Vi välkomnar att JB 4: 19 utformas på ett sätt som gör det praktiskt möjligt för oss att för köpare och säljare kunna förklara deras rättigheter och skyldigheter. Den hittillsvarande, kryptiska formuleringen har under årens lopp visat sig medföra åtskilliga tillämpningsproblem.

Svenska jörsäkringsbolags riksförbund:

Riksförbundet har inte någon erinran mot att 4 kap. 195 jordabalken ändras och förtydligas på sätt utredningen föreslår. Genom utredningens förslag blir det lättare att överblicka reglerna om säljarens ansvar för fel i fastighet.

F olks'am:

Lagförslaget har enligt Folksams mening fått en lämplig utformning och avvägning mellan säljarens och köparens intressen.

En uttrycklig regel om köparens undersökningsplikt och klarläggande motivuttalanden angående omfattningen av undersökningsplikten samt möjligheten att fullgöra undersökningsplikten genom ett besiktningsutlå- tande kommer att få direkta tvisteförebyggande effekter.

Med åberopande av det anförda och vad som sägs i avsnitt 4 tillstyrker Folksam ett genomförande av den nu föreslagna lagstiftningen.

Konsumentvägledarnas _löreni ng:

Enligt vår uppfattning är det svårt för de flesta myndigheter att veta omfattningen och kvaliteten för olika konsumentproblem inom området fast egendom. Det är få konsumenter som har tillräcklig kraft, tålamod och ekonomi för att civilrättsligt pröva tvister om fel och brist vilka har sina rötteri brister i avtal och oklarhet i rättsläge. Konsumentverket har idag ej resurser för att vidmakthålla en problemuppfångning inom området och därför torde den bästa kunskapen om problemens karaktär och omfattning finnas hos de lokala konsumentkontoren. Länsbostadsnämnderna små- husrådgivning samt i viss utsträckning hos tingsrätterna.

De flesta småhus, som säljs till enskild konsument. säljs med hjälp av en avtal om försäljning av lös egendom, (Leveransaval avseende byggsats) samt ett antal avtal avseende olika tjänster (entreprenadavtal) avseende montage och uppförande till olika grad av färdigställande. I många fall står den enskilde konsumenten som byggherre utan att förstå de juridisk/eko- nomiska konsekvenserna av denna roll. Emedan ingen lokal myndighet 126

• Sida 127
•  Original

följer upp att rekommenderade minimiavtal (ABS el. likn.) tecknas, sak- Prop. 1989/90: 77 nas i många fall godtagbara skrivna avtal mellan parterna. Bilaga 8

Sammantaget innebär dessa företeelser att konsumenten löper en allvar- lig risk för ekonomisk skada och rättsförlust. 1 de minimiavtal (ABS el. likn.) som rekommenderas. finns dessutom en friskrivning från ansvar för dolda fel för tiden efter garantitidens utgång. Således tar säljaren ansvar för dolda fel efter garantitidens utgång endast om felet eller bristen har sin grund i Grov vårdslöshet.

Då ingen lokal myndighet, i samband med husets uppförande, följer upp att ett lämpligt minimiavtal tecknas mellan parterna, förekommer ej allt- för sällan att slut- och garantibesiktning inte utföres, med rättsförlust för konsumenten som följd.

De ovan skildrade förhållandena innebär också att den enskilde konsu- menten vid försäljning av fastigheten efter garantitidens utgång kan bli strikt ansvarig för dolda fel enligt JB i förhållande till den nye ägaren samtidigt som regresstalan mot den förste säljaren/näringsidkaren nästan omöjliggöres.

Det är vår uppfattning att förslaget skall bedömas mot ovanstående bakgrundsbeskrivning. Det är även viktigt att understryka att förslaget också framledes kommer att vara ”dispositiv rätt”. Detta innebär att om ej lokala myndigheter kan garantera att lämpliga minimiavtal kommer till användning frnnes stor risk att man på olika sätt söker friskskriva sig från förslagets innebörd. Tanken var att JB. i en fastighetsaffär mellan jämlika parter. skulle tillåta säljaren att friskriva sig från ansvar för fel. Köparen skulle medvetet och välinformerad så att säga få köpa felet. Riskerna med förslaget är att denna möjlighet kommer att missbrukas om besiktningsob- ligatorium ej införes.

2 F elbegreppet Hovrätten/ör Västra Sverige: Felbegreppet i utredningen

Utredningen sammanfattar sina tankar om felreglerna på s 47 i betänkan- det. Sammanfattningen visar olägenheterna av att hantera felproblemen utan att dessförinnan definiera felbegreppet. Sammanfattningen bör cite- ras i sin helhet och kommenteras.

"Beträffande fel som bort upptäckas är utgångspunkten att fastigheten säljs ”sådan den är". Köparen skall iaktta sin undersökningsplikt. Då det i sådant fall inte är fråga om dolda fel i egentlig bemärkelse. löper köparen stor risk att få tåla inte bara sådana fel som normalt återfinns på äldre byggnader — dvs. sådana som ej avviker från normal standard — utan även sådana som går därutöver och utgör fel i abstrakt mening. Är felet annorlunda. dvs. sådant att det inte bort upptäckas ens vid en noggrann undersökning, behöver köparen endast tåla avvikelser. vilka ligger inom ramen för det normala. För sådana avvikelser som går utöver det normala svarar säljaren".

Termerna fel, dolda fel och avvikelser används på ett sätt som är 127

• Sida 128
•  Original

förvirrande. [ första meningen i sammanfattningen använder man termen Prop. 1989/90: 77 ”fel” i vardaglig betydelse och inte i rättslig betydelse. Termen ”dolt fel i Bilaga 8 egentlig mening" i tredje meningen synes närmast ta sikte på termen fel i rättslig betydelse. Ett dolt fel (i "oegentlig”? mening) är tydligen något som är upptäckbart (och därför inte ett fel i rättslig mening). Utredningen menar tydligen att det finns två typer av dolda fel, dels sådana som är upptäckbara (dolda fel), dels sådana som inte är upptäckbara (dolda fel i egentlig mening).2 Enligt hovrättens mening är denna begreppsanvändning motsägelsefull och meningslös.3 l fjärde meningen talas om fel som inte bort upptäckas (är detta fel i vardaglig betydelse eller i rättslig betydelse?); i sådant fall sägs köparen få svara för avvikelser som ligger inom ramen för det normala. I tredje meningen talar utredningen vidare om fel som inte avviker från normal standard; här används termen fel tydligen återigen i vardaglig bemärkelse. men betydelsen blir ändå egendomlig i samman- hanget. Utredningen menar uppenbarligen att man kan tala om fel som inte avviker från det normala och avvikelser som ligger inom ramen för det normala. Hovrätten anser att även denna begreppsanvändning är mindre lyckad. Om den påstådda fysiska bristfälligheten ligger inom ra- men för det normala, är det inte tillfredsställande att tala vare sig om fel i rättslig mening eller om avvikelser. Termen fel — som rättsligt begrepp — bör reserveras för sådana bristfälligheter som innebär att fastigheten inte har den standard (fastställd objektivt eller subjektivt) som köparen har rätt att kräva. Termen avvikelse kan inte heller användas så som utredningen gör; en avvikelse kan man tala om då köpeobjektet avviker från vad som köparen (enligt en konkret eller abstrakt fastställd standard) har rätt att kräva. Att tala om avvikelser inom ramen för det normala är helt menings- löst.

Om man använder termen dolda fel måste man med det uttrycket vilja säga något mer än med bara termen fel; motsatsen till dolda fel är då fel som är upptäckbara. Med utredningens sätt att framställa saken är det tydligen inte så. Utredningen laborerar med termer som ”i egentlig mening dolda fel" som motsats till fel som bara är dolda (vilket skulle innebära att de egentligen är upptäckbara). När man nödgas konstruera en så oklar begreppsapparat är det ett klart symtom på att den måste förbättras.

Det anförda får vara tillräckligt. Hovrätten uppehåller sig vid dessa frågor inte bara för att kritisera utredningen på dessa punkter. Det vikti- gaste syftet är framför allt att peka på att den inkonsekventa begreppsan- vändningen i betänkandet i sig visar att det krävs ett annat sätt att angripa de aktuella problemen.

Felbegreppet och undersökningsplikten i förarbeten och praxis

ZCarbell, s 177. Carbell behandlar på s 176 omständigheter som kan reducera köparens undersökningsplikt, vilket kan leda till att säljaren ansvarar för ett i och för sig (objektivt sett) upptäckbart fel. Med dolt fel i egentlig mening avser Carbell uppenbarligen sådana fel som över huvud taget inte är upptäckbara. Den omständig- heten att en författare tvingas mynta denna typ av terminologi. visar tydligt att felproblemen borde kunna behandlas på ett klarare sätt. 3 Man kan vidare fråga sig vad i så fall motsatsen till dolda fel (i egentlig och oegentlig bemärkelse) är? 128

• Sida 129
•  Original

l köplagen definieras inte felbegreppet över huvud taget. Däremot använ- Prop. 1989/90: 77 der man begreppet fel som övergripande term för sådana avikelser som Bilaga 8 säljaren kan bli ansvarig för, se 42 och 43 55 KöpL. Termen är behändig då man skall reglera t.ex. undersökningsplikt (om köparen bort märka felet, kan han inte åberopa det) eller reklamationsskyldighet (yppas fel. skall köparen reklamera inom viss tid från det att han märkt eller bort märka felet).4

l jordabalken har man definierat de, olika typer av avvikelser som säljaren skall kunna bli ansvarig för. Det konkreta felet, som kan avse alla5 olika typer av egenskaper, definieras i inledningen av 4:19. De olika abstrakta feltyperna definieras i övriga felregler. De olika typerna av rättsligt fel behandlas i 4: 15 — 17 samt 21 och 22. rådighetsfelen i 4: 18 och de faktiska felen i senare delen av 4: 19. Det är i och för sig egendom- ligt, att man inte samtidigt använt begreppet fel som sådant. Reglerna — inte minst de i 4: 19 — hade blivit lättare att skriva och klarare att tillämpa, om man inte nöjt sig med att bara definiera olika typer avvikelser utan även satt etiketten fel på dem. Även utredningen präglas av denna halvhet. Termen fel förekommer visserligen i utredningens förslag till lagtext, men ej som etikett på en difinition.6 Enligt hovrättens mening borde man ta tillfället i akt — om nu felreglerna skall förtydligas -— att utnyttja termen fel fullt ut.

Förklaringen till att man ansett sig kunna klara sig utan en närmare precisering av felbegreppet är följande. Det har i förarbetena och i HD:s praxis7 betonats att undersökningsplikten är utgångspunkten för bedöm- ningen av säljarens felansvar när det gäller fastighetens fysiska egenskaper. Om man börjar bedömningen av säljarens ansvar med att ta ställning till om det som köparen påstår är ett fel är upptäckbart eller dolt. behöver man — åtminstone till att börja med — inte ta ställningtill vilken standard fastigheten" skall eller bör ha. Om man finner att köparen bort upptäcka förhållandet, ansvarar säljaren inte. lbland konstaterar man att det av denna anledning inte är ett fel i köprättslig mening. Ibland nöjer man sig med att konstatera att säljaren inte är ansvarig. Om man finner att köpa- ren inte bort upptäcka förhållandet. blir det genast mera komplicerat. Då räcker det inte med att något varit dolt för att säljaren skall bli ansvarig; det krävs ju även att fastigheten avviker från en (abstrakt) bestämd stan- dard för att det skall röra sig om ett fel i rättslig mening. Metoden blir således olika beroende på om det rör sig om ett förhållande som köparen bort upptäcka eller ej.

Om man väljer att låta undersökningsplikten bilda utgångspunkt, ham- nar man således ofta i den situationen att den som fel ifrågasatta bristfäl- ligheten anses vara icke upptäckbar. Utredningen framhåller att det båtar föga att tala om köparens undersökningsplikt som utgångspunkt för felbe- dömningen, eftersom köparen inte skulle kunna göra några intressanta

4Även utredningen har använt termen fel i sitt lagförslag; se t.ex. 19ag' ] st och 19 bä 1 st. 5 Prop 1970:20 del B 1, s 210. 6 Se t.ex. 19%) 1 st jämförd med l9aå 1 st i utredningens lagförslag. 7 Betänkandet, s 51—52. 129

• Sida 130
•  Original

Bilaga 8

upptäckter även om han gjorde en noggrann undersökning. Även om en som fel ifrågasatt bristfällighet är dold är det därmed inte sagt att säljaren skall ansvara. Rena bagateller och andra mindre bristfälligheter inom ramen för vad man kallar normal standard. Vad utredningen vill framhålla är således att man i dessa fall måsta klargöra om det rör sig om en avvikelse från normal standard eller inte. Om den som fel ifrågasatta bristfälligheten anses vara upptäckbar ansvarar köparen. oavsett om brist- fälligheten vid en felbedömning skulle klassas som ett fel eller ej. I detta senare fall kan man säga att den rättsliga bedömningen i många fall förenklas, men nackdelen är dels att man får en oenhetlig felbedömning dels att man får en oenhetlig bedömningsmall.

Utredningens konstaterande, att det båtar föga att tala om undersök- ningsplikt, bygger enligt hovrättens mening på en felaktig utgångspunkt. Den omständigheten att köparen har undersökningsplikt innebär inte att köparen rent faktiskt måste undersöka fastigheten. Med undersöknings- plikt avses att köparen får stå för sådana fel som vid en noggrann och med tillräcklig sakkunskap utförd undersökning bort uptäckas (oavsett hur slarvigt eller noggrant den aktuelle köparen undersökt). Det rör sig således om en objektiv måttstock, som är alldeles oberoende av köparens under- sökning i det konkreta fallet, och (let är i allra högsta grad meningsfullt att tala om undersökningsplikt även i de fall där en undersökning i och för sig inte skulle leda till något: resultatet av en sådan bedömning är således att säljaren kan bli ansvarig för felet.8 Det som ställer till problemet är att man med utredningens metod gör undersökningsplikten till en del av felbegrep- pet.

Även HD:s sätt att skriva dom varierar i dessa avseenden. Ibland börjar man med att konstatera att en bristfällighet utgör en avvikelse från en abstrakt Standard för att därefter ta ställning till om köparen bort uptäcka felet.9 Ibland ogillar man talan på grund av att köparen inte fullgjort sin undersökningSplikt, varvid man således inte behövt ta ställning till om det verkligen rört Sig om en avikelse från abstrakt standard. '0 Ibland talar HD i sina domskäl om att köparen i allmänhet har att själv bära risken för fel som bort upptäcka," men i dessa fall torde man använda termen fel i vardaglig betydelse. Ibland framgår inte klart vilken metod man använt; resonemanget utmynnar helt enkelt i att köparens talan ogillas.

Hovrätten vill med det anförda visa att det skulle vara en fördel om man kunde åstadkomma en enhetlig bedömningsmall.

8 Utredningen nämner i samband med att den redogör för sitt förslag om besiktning att "hjälpregeln" om besiktning innebär att "undersökningsplikten faller bort”; betänkandets 94. Den faller inte bort; köparen har alltid sin undersökningsplikt men genom besiktningen skall han enligt förslaget ha fullgjort sin undersökningsplikt vilket är något annat; (utredningen använder f.ö. även detta uttryckssätt bara några rader tidigare). Utredningen talar vidare om att undersökningsplikten "desarmeras": betänkandet S 72 o 94. Aven detta sätt att uttrycka betydelsen av besiktningen verkar inadekvat. 9 Se t.ex. NJA 1975 s 545 (s 553). NJA 1978 s 301 (med hänvisning till TR:s domskäl). NJA 1979 s 790 och NJA 1981 s 894. '0 Se t.ex. NJA 1980 s 555. ” Se t.ex. NJA 1984 s 3 och NJA 19855 871.

• Sida 131
•  Original

Ett alternativ ' Prop. 1989/90: 77 Av de två föregående avsnitten framgår att det finns ett behov av ett mera Bilaga 8

enhetligt felbegrepp. Enligt hovrättens mening är det i själva verket. som visats ovan. så att resonemangen blir oklara, då man försöker behandla felproblematiken utan att använda ett enhetligt felbegrepp. Ett felbegrepp skall vara noga definierat och konsekvent använt.

Den påtalade begreppsanvändningen kan sägas uppmuntras av och vara en direkt följd av den förhärskande metoden att fastställa felansvaret. Den tar utgångspunkt i köparens undersökningsplikt och går således ut på följande. Om man kan konstatera att köparen bort märka de påstådda avvikelserna. föreligger inte fel i köpeobjektet (trots att det i och för sig kan röra sig om allvarliga defekter som innebär en avvikelse från normal standard). Om man i stället kommer fram till att köparen inte bort märka defekterna, måste man däremot gå vidare och ta ställning till huruvida det rör sig om en avvikelse från en standard (oftast s.k. normal standard) som köparen har rätt att kräva; i så fall föreligger fel (i rättslig mening).

Det är ingalunda självklart att bedömningen av felansvaret skall utgå från köparens undersökningsplikt. I stället kan man gå till väga på följande sätt. Man kan börja med att ta ställning till om de påstådda avvikelserna verkligen är avikelser från den standard (oftast normal standard) som köparen har rätt att kräva. Om så inte är fallet, föreligger inte fel. Finner man å andra sidan att det rör sig om en sådan avvikelse, föreligger ett fel (i rättslig mening), som säljaren kan bli ansvarig för, såvida inte köparen bort upptäcka felet.

Med den förhärskande metoden blir, som nämnts, frågan huruvida det föreligger fel eller ej beroende av hur man bedömmer köparens undersök- ningsplikt. Här bakas undersökningsplikten så att säga in i felbegreppet, vilket gör felbedömningen beroende inte av vad som är normal standard utan av undersökningspliktens omfattning i det speciella fallet. Detta medför att felbegreppet kommer att variera i fråga om identiska defekter på olika köpeobjekt. Om t.ex. en köpare i det ena fallet kunnat iaktta felsymtom eller fått en antydan från säljaren om att allt inte står rätt till, föreligger inte fel medan det i ett annat fall rör sig om ett fel därför att det saknats synliga symtom eller för att säljaren gett lugnande besked. Förde- len med denna metod är att domstolen i de fall då en köpare bort upptäcka de aktuella defekterna, inte behöver komma in på frågan om det dessutom rör sig om en avvikelse från normal standard. Nackdelen är att man får ett oenhetligt felbegrepp. Det finns dessutom stor risk att resonemangen och domskälen blir oklara.

Metoden har kritiserats för att den är opedagogisk.12 vilket hovrätten instämmer i. Den leder dessutom — eller kanske av just detta skäl — till uppenbara problem i tillämpningen. Materian är svår att hantera, inte bara för ombud och domstolar. Utredningens sammanfattning” är ett bra

'2 Carbell. s 176. '3 Betänkandet. s 47 som citeras i avsnitt 3.1 ovan. 131

• Sida 132
•  Original

exempel. Sammanfattningen bygger på Carbells uppsats; även av denna Prop. 1989/90: 77 framgår på samma belysande sätt att metoden leder till svårigheter.14 Bilaga 8

Hovrätten anser av dessa skäl att det finns anledning att i stället använ- da den andra metoden. Enligt den börjar man således med att fastställa vilken standard köparen har rätt att kräva; det kan röra sig om konkret standard. som grundas på utfästelser och liknande moment, eller om abstrakt standard, varvid man beaktar bl. a. vad som är normal standard. Därefter får man avgöra om köpeobjektet avviker från denna sålunda fastställda standard. I så fall föreligger fel i köprättslig mening. Detta första steg kan kallas felbedömningen. ] nästa steg får man därefter avgöra. om felet är relevant i den meningen att köparen kan göra åtminstone någon påföljd gällande. Detta andra steg kan då kallas för relevansbedömning- en. '5 Ett fel kan sakna relevans t.ex. därför att köparen bort märka det, eller därför att felanspråket är preskriberat. Men det är lika fullt ett fel. Fördelen med denna metod är att felbegreppet får ett enhetligt innehåll: det rör i princip enbart köpeobjektets egenskaper. Vid relevansbedöm- ningen kan man sedan föra in sådana omständigheter som parternas vetskap och handlande, vilket avgör om felet anses relevant eller ej.

Med denna metod är således ettfe/ något som en säljare i princip kan bli ansvarig jör. Om säljaren blir ansvarig beror på om felet kan anses upp- täckbart eller ej, vilket kan variera beroende på omtändigheterna i det särskilda fallet (felsymtom, varnande eller lugnande besked från säljaren m.m.) — Det bör dock betonas att subjektiva moment hör hemma inte bara under relevansbedömningen.. Vid bedömningen av om det föreligger konkret standard eller ej kommer subjektiva moment in; en annan benäm- ning på konkret standard är ju subjektiv standard. När det gäller s.k. enuntiationer kommer subjektiva moment in i felbedömningen, som vid första påseende ser ut att kunna höra till relevansbedömningen.

En fördel med denna tvåstegsmetod är också att man tvingas att sortera olika moment och bedöma dem i räl! ordning. Det är t. ex. ointressant om en defekt är svår att upptäcka eller ej. om man redan vid felbedömningen kan konstatera att det inte rör sig om något fel i rättslig mening. Ju snabbare man i sitt resonemang kan konkludera att det föreligger ett fel i rättslig mening. desto tydligare blir det följande resonemanget, eftersom man kan använda termen fel i en helt entydig mening.

Hovrätten har tidigare varit inne på frågan om definition av felbegrep- pet. Frågan har också nyss berörts i anslutning till felbedömning och relevansbedömning. Det har framgått att det enligt hovrättens mening är nödvändigt att definiera detta begrepp. Hovrätten går därför nu över till att redogöra för ett sätt att definiera felbegreppet.

Fel i köprättslig mening är en avvikelse från en standard på köpeobjek- tet, som köparen har rätt att kräva att köpeobjektet skall ha. Denna definition ger naturligtvis ingen vägledning, förrän man gjort klart vilken

” Carbell, s l76— 177. *5 Modellen med felbedömning och relevansbedömning har ursprungligen lanserats av Rodhe. se Handbok i obligationsrätt. 956,55 22 och 24. 132

• Sida 133
•  Original

standard köparen har rätt att kräva. Det är således i den ändan man får Prop. 1989/90: 77 börja. Bilaga 8

Den standard köparen har rätt att kräva att köpeobjektet skall ha, kan bestämmas på två olika sätt, beroende på om avtalet anger en standard eller om det inte gör det. Med avtalet menas då avtalet i vid bemärkelse, d.v.s. man får även ta hänsyn till vad som förekommit under förhandling- arna m.m.

Om köpeobjektets standard framgår av avtalet (i vid bemärkelse), talar man om en konkret standard (eller en individuellt bestämd standard eller en subjektiv standard). En avvikelse från en sålunda konkret eller individu- ellt bestämd standard kan i konsekvens med detta kallas konkretfel.

Om man inte av avtalet (ens i vid bemärkelse) kan sluta sig till. att någon konkret eller individuell standard avtalats, ger således avtalet ingen väg— ledning. Då får man försöka att på ett mera objektivt sätt fastställa vilken standard köpeobjektet skall ha. Man gör här i stället en abstrakt bedöm— ning. Köpeobjektet skall hålla en abstrakt standard (eller en objektivt bestämd standard). Man brukar även tala om ”normal standard”. Ut— gångspunkten för de abstrakta felreglerna är, att man försökt fastställa vad en "genomsnittlig" köpare "normalt" skall kunna förvänta sig av köpe- objektet. '6 Regler angående abstrakt standard måste med nödvändighet ta hänsyn till både typiska köpar- och typiska säljarintressen (medan vid konkret standard de enskilda parterna själva tagit ställning). En avvikelse från en sålunda abstrakt fastställd standard kan kallas för abstrakt fel.

När en tvist uppstår mellan köpare och säljare huruvida fel föreligger eller ej, är det således i första hand i avtalet (i vid bemärkelse) som man får söka ledning. Eftersom felreglerna i 4 kap JB är positiva, kan ju parterna fritt bestämma vilka egenskaper köpeobjektet skall ha (eller sakna). Kan man fastställa en konkret standard, får man jämföra om köpeobjektets egenskaper stämmer överens med den sålunda fastställda konkreta stan- darden. I första hand görs således en konkret felbedömning. Om avtalet däremot inte ger någon ledning om köpeobjektets standard, får man gå vidare till reglerna om abstrakt standard. — Givetvis kan det ofta bli tolkningsproblem, om en klausuls innebörd är oklar, eller om den konkreta standarden skall grundas bara på vad som förekommit i samband med köpet (d.v.s. då förhandlingarna i frågan inte satt några spår i själva köpehandlingen). Ofta kan det vara svårt att avgöra om en överenskom- melse föreligger, direkt eller konkludent. Först när det är helt klart att avtalet (i vid bemärkelse) tiger i fråga om köpeobjektets standard är det. som nämnts. aktuellt att gå över till den abstrakta bedömningen. Gränsen mellan konkret och abstrakt standard sammanfaller därför i princip med gränsen mellan tolkning och utfyllning. Man bör således ha den principiel- la skillnaden mellan konkret och abstrakt bestämd standard klar. Detta är särskilt viktigt när man stöter på fall där man kan tala om en glidande övergång mellan de båda fallen.

”” Hövrätten vill i detta sammanhang föreslå att man i motiven uttalar att bristfällig- heter som i förhållande till köpeskillingen är beloppsmässigt bagatellartade under - alla förhållanden skall falla utanför felbegreppet. 133

• Sida 134
•  Original

Bilaga 8

Det som hovrätten anfört i det föregående om ett alternativ till den metod som tar utgångspunkt i köparens undersökning kan sammanfattas på följande sätt: Vid felbedömningen avgörs vilken standard på köpe- objektet (konkret eller abstrakt) som köparen har rätt att kräva. Om fastigheten avviker från denna sålunda fastställda standard föreligger ett (konkret eller abstrakt) fel. Vid relevansbedömningen avgörs om felet är relevant. Det viktigaste momentet vid relevansbedömningen är att avgöra om köparen bort upptäcka felet eller ej. Om inget särskilt förekommit har köparen ”vanlig" undersökningsplikt. Har köparen kunnat iaktta symtom på fel (fuktfläckar, dålig lukt e. d.) eller om säljaren gett honom varnande besked, utökas undersökningsplikten. Om säljaren å andra sidan gett kö- paren lugnande besked reduceras hans undersökningsplikt i motsvarande mån. Har säljaren lämnat garanti i något avseende, reduceras undersök- ningsplikten starkt.I7

Termen fel bör användas bara i fråga om en företeelse som säljaren i och för sig kan bli ansvarig för. Rör det sig om ett förhållande som säljaren ej kan bli ansvarig för, bör i stället termer som "bristfällighet”, ”defekt” eller "påstått fel” användas. Då markeras antingen att det är klart, att det inte rör sig om fel i köprättslig mening, eller att det kan vara tvivelaktigt om det rör sig om ett fel, eller att ett resonemang om felbedömning förs och det således ännu inte är avgjort om fel föreligger. De nämnda exemplen på termer är då mera allmänna och övergripande än termen fel, eftersom de inbegriper alla fysiska bristfälligheter hur dessa än är att bedöma rättsligt.

Hovrättens framställning i det följande bygger på denna metod att avgöra felansvaret. Hovrätten kommer också att använda denna termino- logi konsekvent.

Utfästelse

Hovrätten håller med utredningen om att köparen inte har någon under— sökningsplikt då säljaren gjort utfästelse om viss egenskap hos fastigheten; i vart fall måste undersökningsplikten reduceras starkt.

] övriga delar anser hovrätten att betänkandet behöver kommenteras. Utredningen framhåller att en utfästelse inte behöver innehålla något om att köparen slipper undersöka utan att det räcker att det "klart framgår att det verkligen är fråga om ett klart åtagande avseende fastighetens skick”.49 Hovrätten kan inte hålla med om detta. Vid uttryckliga garantier från säljarens sida kan man möjligen tala om klara åtaganden. även om säljaren inte gör mer än att han garanterar att fastigheten har viss egenskap. Även . om han inte uttryckligen komletterar sin granti med att han åtar sig ett visst ansvar om uppgiften skulle visa sig felaktig, kan man i garantin tolka in ett sådant åtagande. I fråga om s.k. enuntiationer rör det sig i ännu större utsträckning om en intolkning av ett (underförstått) åtagande. Det rör sig med andra ord inte om klara åtaganden: det viktiga synes vara att

'7 Om säljaren har friskrivit sig. kan å andra sidan undersökningsplikten utövas. Hovrätten återkommer till detta nedan samt i avsnitt 9.

" Betänkandet. s. 38. Kursiverat här.

• Sida 135
•  Original

den uppgift som säljaren lämnar är så klar att man kan uppfatta den som Prop. 1989/90; 77 en garanti eller enuntiation. ' Bilaga 8 Utredningen redogör för några rättsfall i betänkandet. [ avsnitt 3 om praxis anges mycket kort några rättsfall om utfästelse.50 Några av dem berörs ytterligare — men ändå inte särskilt ingående — i avsnitt.4.2.5' Hovrätten anser att analysen av rättsfallen i flera fall är alltför summarisk. Det går att dra betydligt fler slutsatser av rättsfallen än utredningen gjort; eftersom det inte har något direkt betydelse för utredningens förslag för- bigår dock hovrätten denna fråga. Hovrätten vill även erinra om rättsfallet NJA 1985 s 871. HD fann att säljarens uppgift om att elinstallationen i köket var ny inte ”haft den precision och karaktär att det kan sägas ha varit fråga om en utfästelse av innebörd att den elektriska installationen uppfyll- de de normer som krävs enligt gällande föreskrifter".

Södra Roslags tingsrätt:

Tingsrätten konstaterar att utredningsförslaget i allt väsentligt stämmer överens med gällande rätt på området. Tingsrätten delar utredningens uppfattning

— att undersökningsplikten för köparen och dess omfattning — alltså inte säljarens upplysningsplikt — bör vara utgångspunkten för bedömning av felansvaret. — att denna utgångspunkt bör framgå av lagtexten, liksom också referens- ramen för undersökningspliktens omfattning, — att ansvaret för dolda fel generellt sett bör läggas på säljaren, — att köparens undersökningsplikt bör kunna sättas ur spel genom garan- tier (utfästelser) från säljarens sida rörande fastighetens beskaffenhet i visst hänseende, _- att sådana garantier inte bör ges skriftlig form för att ha rättslig verkan, — att muntliga uttlalanden och uppgifter om fastighetens skick måste vara så preciserade att de har karaktären av garanti för att en befrielse från undersökningsplikten skall kunna inträda.

Juridiskajakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:

Enligt direktiven har utredningen bland annat att söka utarbeta en lagregel som klarare anger vad som utgör ett sådant faktiskt fel som kan åberopas av köparen. Direktiven uttalar att man redan av lagtexten bör kunna ”utläsa vilken undersökningsplikt som köparen har". Utredningen har uppenbarligen lagt ned extra möda på denna punkt och man framlägger ett förslag till ny utformning av 5 19 där man i ett särskilt andra stycke söker precisera både betydelsen och omfattningen av det som brukat kallas köparens undersökningsplikt. Därtill fogar man ett tredje stycke som är avsett att reglera verkningarna av att parterna låter en sakkunnig besiktiga fastigheten före köpet.

5" Betänkandet, s 25—26. 51Bctänkandet.s 37—41. 135

• Sida 136
•  Original

Bakgrund Prop. 1989/90: 77 Detta förslag bör bedömas mot bakgrund av hur de som utformade JB Bilaga 8 4: 19 tänkte sig att reglerna om ansvaret för faktiska fel skulle tillämpas och hur reglerna kommit att tillämpas i rättspraxis.

Utgångspunkten var ju att köparen visserligen köper fastigheten sådan den är men att han ändock — utan att det föreligger garanti — skall ha skydd mot vissa brister som han inte vet om när köpeavtalet ingås utan upptäcker därefter. I nuvarande lagtext anges villkoren för köparens skydd mot sådana brister med orden att det skall vara fråga om avvikelser från vad köparen ”med hänsyn till omsrändigheterna haft anledning räkna med vid köpet”. Lagrådet, som föreslog denna utformning, uttalade summeran- de att det skulle vara fråga om en bristfällighet som ”är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den” (Prop 1970:20 A 5.200. I detta ligger tanken att köparen nu, trots att fastigheten fortfarande i princip köps sådan den är, ges skydd mot faktiska fel om två rekvisit uppfylls, nämligen dels att bristen innebär en avvikelse från viss kvalitet som köparen haft anledning räkna med vid köpet, dels att avvikelsen inte borde ha kunnat upptäckas av köparen. Det första av dessa rekvisit går ut på att det skall vara fråga om en "oväntad” avvikelse från en ”väntad” kvalitetsnivå. Det andra går ut på att avvikel- sen skall vara ”oupptäckbar”. (] detta senare fall talar man ofta om köparens ”undersökningsplikt”, vilken ju innebär att köparen inte får skydd'för de avvikelser från väntad kvalitet som han bort kunna upptäcka vid en undersökning.) När det gäller innebörden av rekvisitet ”oväntad”, finns visst material i förarbetena. Den kvalitetsnivå som anses ”väntad” styrs av olika ”omständigheter” vid köpet, inte bara av vad som kan anses vara normal standard hos jämförliga fastigheter utan även andra omstän- digheter, t. ex. vad som förekommit mellan parterna vid köpet. (A 5.220.) Lagrådet tar däremot inte upp frågan hur man avgör omfattningen av köparens "undersökningsplikt”. I sitt yttrande över lagrådets förslag tar departementschefen inte alls upp undersökningsplikten (A 5. 398).

Trots att förarbetena alltså vid det slutliga utformandet av lagtexten inte särskilt uppmärksammade köparens undersökningsplikt, har rättspraxis i hög grad kommit att ägna sig åt den faktorn. HD har kommit fram till att de föreliggande omständigheterna kan leda till att det är rimligt att kräva att köparen företar en ganska ingående undersökning och t ex inspekterar utrymmen som är svåråtkomliga. Typiskt är här fallet NJA 1980 s. 555, där huset var över 30 år gammalt och i uppenbart dåligt skick. HD slog fast att man under sådana omständigheter kunde kräva att köparen tog sig in i ett svåråtkomligt kryputrymme under huset och där upptäckte att de bärande bjälkarna var rötskadade. Bland annat detta avgörande har stund- om lett till reaktionen att HD ställer överraskande stränga krav på köparen när det gäller att undersöka fastigheten. Det fallet torde också ha bidragit till att utredningsdirektiven "beställt" en lagtext som ger klarare besked bland annat om köparens undersökningsplikt.

När man söker utforma en klarare lagtext är det dock av vikt att

uppmärksamma förhållandet mellan de två rekvisiten att bristfälligheten 136

• Sida 137
•  Original

skall vara ”oväntad” och att den skall vara ”oupptäckbar”. Det är påfal- Prop. 1989/90: 77 lande att förarbetena inte ägnat relationen mellan dem någon uppmärk- Bilaga 8 samhet. Situationen i fallet NJA 1980 5.555 kan tjäna för att belysa relationen. De omständigheter. som blev avgörande och ledde till att säljaren slapp ansvar för rötskadorna. varju enligt HDs motivering att det "med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick måste" ha varit "uppenbart för en köpare att det kunde finnas sådana skador på de delar av byggnaden som endast kunde ses från kryputrymmet". Av de omstän— digheterna drog HD slutsatsen att det ingick i köparens ”undersöknings- plikt” att besiktiga kryputrymmet. ,

De omständigheter, som HD här använt för att bestämma omfattningen av ”undersökningsplikten” och därmed av svaret på frågan om bristen var ”upptäckbar" eller ”oupptäckbar”...”vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning" (se referatet s568 och 569), kunde emellertid lika väl ha använts för att bestämma vilken kvalitet på fastighe— ten som med hänsyn till omständigheterna var rimlig att förvänta sig. l—le egen. nyss återgivna formulering talar ju språkligt sett närmast för en sådan tanke. HD skulle därför, helt i överensstämmelse med tankarna bakom lagregeln, i stället ha kunnat slå fast att byggnadens ålder och för köparen uppenbara allmänna skick innebar att köparen hade anledning räkna med att det kunde finnas rötskador på bjälklagen nere i kryputrym— met. Eftersom de skador som senare upptäcktes på bjälkarna _ så kunde HD ha sagt — alltså var väntade vid köpet, kunde köparen inte ställa säljaren till svars för dem. De ”omständigheter”, som nuvarande lagtext anger som grund för bedömningen av vad köparen ”haft anledning räkna med vid köpet”, kan alltså åberopas antingen för bedömningen av vilken kvalitet på fastigheten som varit väntad eller för bedömningen av hur ingående undersökning man skall räkna som rimlig för att i det aktuella fallet avgöra om den senare uppdagade bristen var ”upptäckbar" för köparen eller inte.

Det material som föreligger vid köpetillfället och som går in under lagtextens ord "omständigheterna” kan alltså, som nyss sagts, i stor ut— sträckning lika väl användas för det första som för det andra rekvisitet. Genom att fästa uppmärksamheten vid "undersökningsplikten” har man i rättspraxis kommit att slå fast att köparen, när omständigheterna så moti— verar, skulle vara skyldig att göra en mycket ingående undersökning. Denna tendens i HDs utformning av domskälen framträder tydligt t ex i fallen NJA 1984 53 (sida 11) och 1985 5.871 (sida 876), där HD uttalar att det är ”omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångs— punkten (markerat här) för bcdömningen av säljarens felansvar”. Denna metod — att helt gå på köparens undersökningsplikt — går egentligen längre än vad som följer av texten i lagrådets summering ”Utgångspunkten är att fastigheten säljs sådan den är och att följaktligen köparen för att trygga sig (markerat här) får verkställa undersökning” (A 5.220). [ lagrå— dets text dominerar alltså det första rekvisitet, vilken kvalitet som är att vänta, och köparen ges rådet att i eget intresse ta reda på (undersöka) vad han köper. Den metod HD använt i de ovan angivna formuleringarna innebär att man rentav i extremfallet kunde hamna i kravet att köparen 137

• Sida 138
•  Original

Bilaga 8

monterar ner väsentliga delar av en byggnad för att inspektera om därinne finns sådant fel som omständigheterna i det aktuella fallet ger en ”var- ningssignal" om. Normalt lär dock säljaren knappast acceptera ett sådant agerande av en spekulant. En mera praktisk lösning uppnås därför om man i stället väljer att använda flertalet av omständigheterna vid köpet för att enligt det första rekvisitet avgöra vilken kvalitet på fastigheten som köpa- ren har anledning att räkna med. Avvikelser från den kvalitetsnivån kan köparen sedan få skydd mot under förutsättning att en ytterligare särskild omständighet föreligger, nämligen att avvikelsen bedöms inte ha varit ”upptäckbar” för köparen vid köpet. När på detta sätt frågan om köparens möjligheter att upptäcka bristen (undersökningsplikten) tas som ett juste- rande andra led i bedömningen, behöver man inte ställa upp några avance- rade krav på köparens undersökning. Det räcker med en enkel besiktning. De faktorer som kunde motivera en särskilt ingående undersökning, harju fått sin betydelse vid bedömningen av fastighetens väntade kvalitet och har redan där begränsat säljarens ansvar. _

Under senare år har vid Juridiska institutionen vid Uppsala universitet liksom vid Rättsvetenskapliga institutionen vid Göteborgs universitet på- gått rättsvetenskapliga undersökningar kring dessa problem. Tanken har varit att de skulle kunna ge ett underlag för en något justerad metod vid tillämpningen av reglerna om ansvar för faktiska fel enligt JB 4: 19.

Föreslagna JB 4: 19 st 1 och st 2

Utredningen har visserligen tangerat det första rekvisitet — att det skall vara fråga om en avvikelse från vad som varit väntat. (SOU 1987: 30 s.47y, 906. 94x.) När det gäller utformningen av lagregelns nya lydelse har man dock följt formuleringarna i l-le ovan återgivna vanliga domskäl och alltså helt inriktat sig på det andra rekvisitet, frågan om avvikelsen varit upptäckbar (undersökningsplikten). Detta har lett till att man i det nya andra stycket av 4:19, som ju är avsett att närmare precisera regeln om ansvar när garanti saknas, uttryckligen slagit fast att ”utgångspunkten" för bedömningen av vad köparen haft anledning räkna med är omfattningen av den undersökning köparen har att göra före köpet. Man anger sedan att undersökningens omfattning avgörs dels av ”omständigheterna vid kö- pet”, dels av "den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter”.

Mot den utformning utredningen här föreslår kan åtminstone göras två anmärkningar, som båda hör samman med att man ur paragrafens första stycke — som ju skall innehålla själva huvudregeln — lyfter bort de avgörande orden ”med hänsyn till omständigheterna”. De orden har ju hittills varit den i lagtexten utsatta grunden för ansvaret för faktiska fel utan garanti. Till lagtextens ”omständigheter" har man kunnat hänföra inte bara sådant som styrt köparens rimliga förväntningar om fastighetens kvalitet, t ex hans vetskap om husets ålder eller rentav hans vetskap om viss bristfällighet, utan också den omständigheten att vissa brister som avviker från den rimligt förväntade kvaliteten dock är upptäckbara. Det må vara att lagtextens ord här gett föga detaljbesked. De har dock erbjudit en grund för rättstillämpningen.

• Sida 139
•  Original

I det föreslagna nya andra stycket har utredningen valt formuleringar Prop. 1989/90:77 som tycks föra över alla ”omständigheterna” till att utgöra grund för Bilaga 8 bedömningen av vilka bristfälligheter som är upptäckbara resp. oupptäck- bara. dvs för att bestämma vilken ”undersökningsplikt" som ligger på köparen. Därmed tycks man uttryckligen åstadkomma den situation, som beskrivits i det föregående, där all begränsning i säljarens felansvar tycks ligga i ”undersökningsplikten”. Man riskerar därmed en utveckling som förstärker tendensen att kräva så hög aktivitet av köparen att man i extremfallet ställer det opraktiska kravet att köparen skall montera ner en byggnad eller kanske gräva upp dräneringen runt huset för att ta reda på om där finns bristfälligheter som med hänsyn till husets ålder eller andra omständigheter kan vara sannolika. Redan denna opraktiska effekt talar emot den föreslagna lösningen.

Innan utredningen på detta sätt i det nya andra stycket föreslog en lagtext som fokuserar frågan om felansvaret till en bedömning av vad som är upptäckbart eller oupptäckbart, borde man ha gått in på hur denna bedömning förhåller sig till bedömningen av vilken kvalitetsnivå på fastig- heten som köparen — bortsett från vad som varit upptäckbart — haft anledning räkna med vid köpet. Så som utredningen utformat det nya andra stycket kunde man rentav få intrycket att avsikten varit att frågan vad som är upptäckbart resp oupptäckbart (undersökningsplikten) helt skall avgöra vad köparen skall anses haft anledning räkna med och att alltså säljaren skall bli ansvarig för alla brister som inte var upptäckbara för köparen. Olika tecken tyder visserligen på att utredningen inte påsyftat en så renodlad ståndpunkt. Utredningen redovisar ju själv att köparen inte får skydd för bristfälligheter som säljaren påpekat för honom eller som han själv faktiskt upptäckt (s.67n). Vidare anger man (sölm) att abstrakt fel föreligger när fastighetens skick avviker från vad som kan kallas ”normal standard hosjämförliga fastigheter” (5.61 m). Här visar utredningen förstå- else för att även andra faktorer än undersökningsplikten skall avgöra vilka bristfälligheter säljaren kan göras ansvarig för. Tyvärr har dock denna aspekt kommit i skymundan inte bara i lagtexten utan även i motivtexten. Om man tagit upp en analys av den ovan nämnda relationen mellan de två rekvisiten väntad—oväntad resp. upptäckbar—oupptäckbar, skulle man sannolikt ha markerat att det inte räcker med att bristen var oupptäckbar för köparen vid köpet utan att det också krävs att bristen utgör en avvikel— se (se det inledande ordet i 4: 19!) från en kvalitetsnivå som bestäms med hänsyn till andra omständigheter än den om bristen var upptäckbar.

Resultatet bli nu att man riskerar intrycket att utredningen vill helt föra över ”omständigheterna” till att styra omfattningen av köparens ”under- sökningsplikt”. Den självklara regeln. att köparen inte skall ha skydd för sådana brister som han ha vetskap om vid köpet, får därmed som stöd i lagtexten endast det intetsägande uttrycket ”haft anledning räkna med”. Samma vaga uttryck blir också det enda lagstödet för det första härovan beskrivna rekvisitet att köparen endast får skydd för avvikeler från den kvalitetsnivå som var rimligt väntad för honom med hänsyn till omstän- digheterna vid köpet.

• Sida 140
•  Original

S venskjastighetsjörmedli ng: Prop, ] 989/ 90: 7 7 Vad gäller bedömningen av felansvaret bör framhållas, att det ytterst Bilaga 8 sällan förekommer att säljaren gör några konkreta utfästelser rörande fastighetens skick. De upplysningar som säljaren ger, kan nästan undan- tagslöst hänföras till kategorin ”allmänt lovprisande”. Det är därför till- fredsställande, att köparens undersökningsplikt nu slås fast på det föreslag—

na sättet.

Småhusägarei Västerås:

En småhusägare som säljer sitt hus som han köpt genom entreprenad kan rimligen ej svara för dolda fel som orsakats av entreprenören och är dolda i den bemärkelsen att okulär Skada ej inträffat under hans ägotid. Således kan säljaren inte ha någon som helst kännedom om sk dolt fel enligt ovan. Den som från början orsakat felet bör rimligem utöver lämnade garantier inom rimlig preskriptionstid svara för den ekonomiska skada som drabbar den köpare som upptäcker felet. Dock anser vi att säljarens ansvar gent- emot köparen avseende sk dolt fe': begränsas till tre år. Felet skall även innebära väsentlig ekonomisk skada för köparen.

Säljaren kan ej ansvara för utfästelser av generell karaktär, dock skall preciserade utfästelser bedömas mot bakgrund av säljarens sakkunkap och skriftligen dokumenteras.

3 Undersökningsplikten Hovrätten/ör Västra Sverige: Inledning

Det verkar som om utredningen utgår från att säljaren skulle ha en allmän upplysningsplikt. Åtminstone får ,man den uppfattningen då man läser avsnitt 4.4 i betänkandet;18 en läsare som är någorlunda förtrogen med denna materia reagerar redan inför ordningsföljden i rubriken (säljarens upplysningsplikt — köparens undersökningsplikt)” Däremot berör utred- ningen inte i detta sammanhang det fall där det är fullt klart att säljaren har upplysningsplikt, nämligen då säljaren gjort en generell friskrivning.

Om säljaren inte friskrivit sig. avgörs ansvarsfördelningen med hänsyn till om ett fel är upptäckban eller ej. Huruvida säljaren har känt till felet eller ej saknar — i vart fall som utgångspunkt — betydelse.20

Hovrätten föredrar att först behandla undersökningsplikten och därefter behandla friskrivningar och upplysningsplikt i ett sammanhang.

Undersökningspliktens omfattning

Hovrätten delar i allt väsentligt utredningens uppfattning när det gäller undersökningspliktens omfattning. Utgångspunkten skall sålunda vara att

'8 Betänkandet, s. 42. '9 Upplysningsplikten berörs även på 563—65. 20Propl970:20delBl,5212. 140

• Sida 141
•  Original

en köpare inte skall behöva anlita en sakkunnig för att vara säker på att Prop. 1989/90; 77 inte själv behöva stå för ett fel. Om det finns symtom på fel (fuktfläckar, Bilaga 8 dålig lukt e.d.) som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, krävs dock att han går vidare med sin undersökning, vilket kan innebära att han behöver anlita sakkunnig.

Utredningen anför att då köpet gäller ”en värdefull fastighet och trans- aktionen görs i kommersiella sammanhang mellan ekonomiskt starka par- ter” har köparen självfallet en långtgående undersökningsplikt.Zl Enligt utredningen torde ofta särskilda sakkunniga anlitas innan avtalet sluts. Hovrätten ställer sig dock frågande inför vad utredningen vill ha sagt med detta. Krävs det en sakkunnig redan i utgångsläget i dessa fall? Vad är det i så fall som motiverar detta? ' _

Utredningen refererar rättsfallet NJA 1985 5871 relativt utförligt utan att dock analysera det.22 I specialmotiveringen, där utredningen betonar att dess förslag i dessa delar innebär att det skall räcka med en lekmans undersökning, framkommer antydningsvis att förslaget skulle kunna inne- bära en mindre jämkning i förhållande till det nuvarande rättsläget, varvid det nämna rättsfallet anförs. Enligt hovrättens mening är det bra att utredningen tydligt markerar sin ståndpunkt i fråga om sitt förslag. Det hade även varit lämpligt att utredningen analyserat rättsfallet, så att det framgått på vilket sätt detta skulle ge stöd för att det skulle krävas mer än en lekmans undersökning.

När HD i rättsfallet, som gällde fel i elinstallationen i en byggnad, skulle bedöma undersökningsplikten inledde man med ett allmänt uttalande om vad denna omfattar. 1 direkt anslutning till detta sade HD: ”Oavsett undersökningens omfattning ligger det i sakens natur att en köpare ofta inte själv kan utföra en meningsfull undersökning; han får då i stället anlita någon som har erforderliga kunskaper på området.” HD fortsatte med att konstatera att undersökningen inte skulle påverkas av att vissa fel var farliga eller att de stred mot särskilda föreskrifter. ”Omfattningen av köparens undersökningsplikt beträffande en fastighets elektriska installa- tioner är därför att bedöma i enlighet med vad som i allmänhet gäller om köparens åliggande i detta avseende vid fastighetsköp.” HD fann därefter att felen var upptäckbara. En dissident menade att felen var sådana att köparen skulle behövt anlita en fackman för att upptäcka felen.

HD:s dom kan möjligen uppfattas så att det skulle krävas en fackmans medverkan redan i utgångsläget i fråga om elfel. Enligt hovrättens mening bör domen dock inte uppfattas på det sättet. Det allmänna uttalandet om ”meningsfull undersökning” och ”anlita någon som har erforderliga kun- skaper” måste rimligen ta sikte på dels sådana fall där köparen är helt obevandrad på området och därför behöver hjälp med sin undersökning. dels sådana fall där köparen stött på felsymtom som han behöver hjälp med att tolka. Att domen har denna innebörd bestyrks av att majoriteten slår fast att man inte skall skilja på undersökning av olika typer av egenskaper. Oenigheten mellan majoriteten och dissidenten synes bestå i

2' Betänkandet. s68. ' ” Betänkandet. 551—53. 141

• Sida 142
•  Original

att majoriteten bedömt att det fanns anledning för köparen att gå vidare Prop. 1989/90: 77 mcd sin undersökning, eftersom en del av installationerna inte såg fack- Bilaga 8 mässiga ut, medan dissidenten menat att det inte fanns några felsymtom. Hovrätten anser därför att det är angeläget att slå fast att det enligt gällande rätt i utgångsläget alltid räcker med en normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpares undersökning. Det bör gälla även framgent och framgå motivledes eller ännu hellre i lagtexten.23

Friskrivning och upplysningsplikt

Eftersom upplysningsplikt i första hand hänger samman med friskrivning- ar, har hovrätten valt att beröra dessa två frågor i ett sammanhang. Hovrätten berör dessa frågor ganska ingående av flera skäl. Utredningen har inte belyst dem tillräckligt ingående; bl.a. har säljarens eventuella upplysningsplikt inte alls satts i samband med friskrivningar. Vidare vill hovrätten göra ett utkast till en annan lagreglering än utredningen. Hovrät- ten vill ge en bakgrund till detta utkast.24 Först berörs friskrivningar (avsnitt 4.3.1.). Därefter går hovrätten över till vad som kan anses gälla i fråga om säljarens upplysningsplikt (avsnitt 4.3.2.).

Friskrivning

Eftersom kontraktsbrottsreglema är dispositiva, är det inget som hindrar att säljaren begränsar sitt ansvar helt eller delvis genom friskrivning. En friskrivning kan utformas antingen så att man i avtalet preciserar fastighe- tens/_vsiska egenskaper (”säljaren ansvarar inte för dricksvattnets kvalitet” eller liknande) eller så att man i avtalet reducerar eller utesluter eljest tillämpliga påföljder (”köparen har inte rätt att häva köpet" eller ”köparen kan efter köpet inte göra några som helst anspråk på grund av fel gällan- de”). Dessa två olika typer av friskrivningar är väsensskilda och måste därför behandlas på olika sätt.

Den första typen är så att säga motsatsen till garanti eller enuntiation. Det rör sig om en konkretisering i för köparen negativ mening. Man kan säga att felbegreppet genom denna typ av friskrivning görs snävare. I den mån friskrivningen gäller, föreligger helt enkelt inte fel i köprättslig me- ning. Denna typ av friskrivning kan kallas egenskapsfriskrivning. och den kommer således in redan på felbedömningsstadiet.

Den andra typen av friskrivning uttalar sig inte om fastighetens egenska- per utan avser påföljderna. Felbegreppet berörs inte. Denna typ av fri- skrivning kan därför kallas påföljds/riskrivning, och den kommer således in i bilden först vid relevansbedömningen. Även om en sådan friskrivning finns, kan fel i köprättslig mening föreligga; frågan är bara om det är relevant. Är samtliga påföljder uteslutna genom friskrivningen är felet inte relevant. Om bara någon eller några påföljder uteslutits, är felet relevant, men kan bara leda till sådan påföljd som inte uteslutits genom avtalet.

23 Se 19a & 1 st i hovrättens utkast. - 24 Se l9d g" 1 st i hovrättens utkast. 142

• Sida 143
•  Original

I förarbetena till JB har vissa uttalanden gjorts om friskrivningar. Av allt Prop. 1989/90: 77 att döma gäller uttalandena dock bara egenskapsfriskrivningar. Man utta- Bilaga 8 lade bl. a. att det var viktigt, att.det på ett otvetydigt sätt klarlades, i vilket hänseende säljaren inte ville ansvara för fastighetens beskaffenhet, så att köparen kunde skärpa sin undersökning i detta hänseende. Vidare sades, att en ”allmänt hållen generell klausul om att fastigheten säljs i befintligt skick torde därför inte utan vidare frita säljaren från allt ansvar”.25

Frågan hur fri5krivningar skall vara utformade för att åtminstone i princip vara godtagbara har bedömts i några HD-avgöranden.

l rättsfallet NJA 1975 5545 gällde köpet en Villafastighet med en tio år » gammal villa. Det fanns ett dolt fel. Enligt köpekontraktet förklarade köparen sig godta fastighetens skick och med bindande verkan avstå från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten. HD uttalade bl.a. ”att anmärkning ej kan riktas mot kontraktsbestämmelsen för att den skulle sakna klarhet”. Jämfört med klausuler som ”i befintligt skick” ger klausulen klart besked om att köparen avstår från alla anspråk. HD sade vidare att preciserade uppräkningar i köpekontrakt av alla mer eller mindre tänkbara fel som säljaren vill frita sig från, inte typiskt sett" skulle vara lättare att förstå för en köpare. Även av den anledningen var tydligen den använda klausulen godtagbar.

] rättsfallet NJA 1976 s 217 behandlades en friskrivningsklausul av ungefär samma typ. Friskrivningsklausulen löd: ”Fastigheten överlåtes i det skick som framgår enl bifogade besiktningsutlåtande ..., vilket utlåtan— de köparen erkänner sig ha tagit del av vid sina besiktningar av fastighe- ten. Köparen förklarar sig härmed godtaga fastighetens skick och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i fastigheten.” HD fann att felet var dolt (trots att säljaren inte åberopat att felet vore upptäckbart). l målet hade inte gjorts gällande att friskrivningen inte skulle gälla i och för sig, utan frågan gällde om friskriv- ningen skulle begränsas till att gälla enbart byggnadstekniska brister. efter- som friskrivningen gjordes i anslutning till att besiktningsutlåtandet nämndes. HD slog fast att det inte fanns något utrymme för tvekan om klausulens innebörd. HD fann vidare att friskrivningen var helt generell. Eftersom säljaren ville göra en oinskränkt friskrivning (d. v. 5. inte begrän- sad till vissa egenskaper) och köparen bort föstå detta, tolkades klausulen enligt sin ordalydelse. '

Enligt hovrättens mening har HD genom dessa två rättsfall godtagit påföljdsfriskrivningar; trots att de är generella är deras innebörd klar. Man har också godtagit att en säljare av en äldre Villafastighet har ett förståeligt och respektabelt skäl att vilja friskriva sig, så att uppgörelsen mellan parterna är slutligt reglerad redan i avtalet. Man bör dock observera att det i båda rättsfallen rörde sig om två jämbördiga parter (privatpersoner).

F riskrivningar i samband med att näringsidkare säljer fastighet till kon-

" Prop 1970: 20 del Bl s 212. Uttalandena tyder närmast på att säljaren skulle behöva göra en uppräkning av de egenskaper han inte vill ansvara för. Möjligen kan man av uttalandena också läsa ut en skepsis mot påföljdsfriskrivningar, men det är inte troligt. Däremot är det fullt klart att HD godtagit denna typ av friskrivning, se t.ex. NJA 1975 5545. 143

• Sida 144
•  Original

sument behandlar hovrätten i ett särskilt avsnitt, (se avsnitt 7), där samtli- Prop. 1989/90: 77 ga frågor som har med relationen näringsidkare—konsument behandlas. Bilaga 8

Upplysningsplikt

Hovrätten går nu över till frågan om säljaren kan anses ha någon form av upplysningsplikt. Eftersom utredningen enligt hovrättens mening ofull- ständigt och delvis felaktigt belyser de problem som hänger samman med frågan om upplysningsplikt vill hovrätten försöka ge en helhetsbild.

Undersökningsplikt innebär att den part som har undersökningsplikt bär risken för att ett visst förhållande är upptäckbart.

På motsvarande sätt innebär en upplysningsplikt att den part som underlåter att upplysa om ett för honom känt förhållande riskerar att på något sätt bli ansvarig för detta. En generell upplysningsplikt för säljaren skulle således innebära att han skulle bli ansvarig för fel som han känt till vid köpet. Undersökningsplikt och upplysningsplikt står således i klart motsatsförhållande till varandra. Om säljaren skulle ha en generell upplys- ningsplikt. skulle köparens undersökningsplikt ha mycket begränsad räck- vidd. Det är hovrättens bestämda uppfattning att säljaren enligt 4: 19 JB inte har någon generell upplysningsplikt. Relevansbedömningen görs som utgångspunkt enbart med hänsyn 'till om felet får anses vara upptäckbart eller ej. Det förekommer visserligen ibland i standardkontrakt, bl. a. såda- na som mäklare använder, att man i en förtryckt klausul framhåller att parterna är medvetna om sin upplysnings- resp undersökningsplikt. Detta återspeglar enligt hovrättens mening inte på ett korrekt sätt vad som får anses vara gällande rätt. Är felet dolt är det relevant: är felet upptäckbart är det inte relevant. Som utgångspunkt gör det således varken från eller till om säljaren känt till felet eller ej.

Även om säljaren således som utgångspunkt inte har någon upplysnings- plikt, kan det finnas situationer där säljarens vetskap ändå kan ha själv- ständig betydelse i den meningen att det kan ha viss inverkan på relevans- bedömningen.

Om säljaren gjort en total påföljdsfriskrivning, är felet som utgångs- punkt inte relevant. Man kan fråga sig om felet i något fall ändå skall anses vara relevant. l rättsfallet NJA 1975 s 545 (diffussionsspärren) konstatera- de HD att säljaren inte känt till felet och slog fast att ”om svikligt förfaran- de eller därmed likartat jö'rjarande är ju nu icke fråga”.26 Det ”likartade förfarandet” syftar på upplysningsplikt. Om säljaren känt till det dolda felet. skulle friskrivningen saknat verkan; säljaren skulle i så fall ha upplyst köparen om felet (eller annorlunda uttryckt ansvarat för felet just därför att han kände till det). Här har upplysningsplikten en självständig betydel- se.

De rättsfall som behandlar rättsverkan av friskrivningar rör påföljdsfri- skrivningar. Om det rör sig om en preciserad egenskapsfriskrivning (t.ex. att säljaren friSkriver från ansvaret för dricksvattnets kvalitet) rör det sig inte om ett fel över huvud taget, eftersom friskrivningen innebär en

26 Kursiverat här. 144

• Sida 145
•  Original

konkretisering i negativ mening: köparen har inte rätt att kräva någon Prop. 1989/90: 77 standard alls i detta speciella avseende. En sådan friskrivning fungerar ju Bilaga 8 dessutom som en upplysning i sig. Friskriver man sig från ansvar för dricksvattnets kvalitet. har manju påpekat att vattnet är dåligt. Generella egenskapsfriskrivningar (av typen ”i befintligt skick”) behöver man inte alls bry sig om i detta sammanhang, eftersom de saknar rättsverkan.

Hovrätten konstaterar alltså att säljaren har upplysningsplikt vid gene- rella påföljdsfriskrivningar. I dessa fall har upplysningsplikten helt klart en självständig funktion. Dessa fall har över huvud taget inte berörts av utredningen.

Utredningen har däremot uppehållit sig en hel del vid vad som enligt hovrättens mening är nästa fråga, nämligen om säljaren kan anses ha någon upplysningsplikt även i sådana fall då han inte friskrivit sig. Det finns tendenser till detta i rättspraxis.

I rättsfallet NJA 1981 s 815 såldes en hundraårig träbyggnad. Felet bestod i att byggnaden var angripen av husbock. Angreppet var såpass tydligt, att det borde ha kunnat upptäckas av köparen. Felet skulle således inte vara relevant. Köparen gjorde emellertid gällande, att säljaren kände till felet eller i vart fall bort misstänka att angreppet fanns. Genom att säljaren inte upplyst om felet, skulle det därför enligt köparens mening vara relevant, trots att det i och för sig var upptäckbart. HD (4 av 5 JustR) slog fast, att säljaren inte känt till felet men kunnat misstänka att någon form av insektsangrepp pågick. Att köparen inte fått upplysning om denna misstanke innebar inte att felet blev relevant. I samband med att HD konstarerade att säljaren inte känt till felet uttalade HD att "varken uppsåtlig eller oaktsam underlåtenhet att lämna upplysning om ett känt förhållande kan alltså förebrås (säljaren)”.

Rättsfallet är av stort intresse. Det är således fastslaget, att säljaren inte behöver upplysa köparen om en misstanke om fel, när köparen själv kan upptäcka det (och därmed kan man också säga. att säljaren inte behöver följa upp en sådan misstanke och göra någon form av undersökning för köparens räkning). Den omständigheten att felet är upptäckbart avgör frågan: felet är inte relevant. (Är felet dolt, är den aktuella frågan helt ointressant, eftersom felet är relevant just därför att det är dolt). Frågan är dock om HD:s uttalande innebär att säljaren. då han känner till ett förhål- lande som kan vara av intresse för köparen. måste upplysa om detta, även om det i och för sig är upptäckbart? Det kan verka så. Enligt hovrättens mening får man dock vara försiktig och inte dra några slutsatser e contra- rio av HD:s dom. Så länge HD inte haft att ta ställning till ett klart fall där säljarens vetskap tillmäts självständig betydelse, trots att köparen kunnat upptäcka felet, finns det knappast stöd för att säljaren skulle ha någon generell upplysningsplikt. Utredningen har behandlat rättsfallet.27 Utred- ningens kommentar att bristande upplysning om kända förhållanden kan leda till negativa konsekvenser för säljaren saknar uttryckligt stöd i rätts- fallet; utredningens antagande bygger på ett motsatsslut.

Om säljaren ålades en viss upplysningsplikt skulle köparens undersök-

” Betänkandet, s 46. 145

• Sida 146
•  Original

Bilaga 8

ningsplikt i motsvarande mån mildras. Även om en sådan upplysnings- plikt leder till en viss överlappning, kan den dock enligt hovrättens mening vara motiverad i gränszonen mellan dolda fel och svårupptäckta fel.

Det har framförts ett förslag till ändring av lydelsen i 4: 19 av ungefär denna innebörd av Carbell. Han går så långt att han påstår att regeln istort sett redan följer av HD:s praxis. vilket utredningen, som uppenbarligen bygger på Carbells framställning.. också gör Carbell (och utredningen)28 åberopar förutom det nyss nämnda rättsfallet även ett rättsfall från gamla JE:s tid, NJA 1961 s 137 (vartill hänvisas under rubriken till rättsfallet NJA 1981 5815), enligt vilket säljaren ålades upplysningsplikt. Det rätts- fallet saknar enligt hovrättens mening betydelse. Säljaren ansvarade näm- ligen enligt gamla JB inte ens för dolt fel utan bara för konkreta fel; enda möjligheten att lägga ansvaret på säljaren för det allvarliga fel målet gällde (svek hade inte gjorts gällande i målet) var då att stipulera en upplysnings- plikt. Hade målet avgjorts enligt 4: 19 JB hade säljaren blivit ansvarig29 helt enkelt därför att felet ansågs vara dolt; det finns inget klart stöd för att HD.ansett att köparen skulle ha kunnat upptäcka felet. Carbell (och utredningen) åberopar även rättsfallet NJA 1981 5894 som stöd. [ rättsfal- let lämnade säljarcn upplysningar om ett vägbygge ”som inte kan anses ge en ens tillnärmelsevis rättvisande bild av förändringens innebörd” utan snarare varit ägnade att minska köparens farhågor om vägarbetenas bety- delse. HD fann därför att säljaren inte kunde åberopa att köparen försum- mat sin undersökningsplikt. Carbell uppfattar detta så att en underlåten upplysning om ett känt förhållande kan väga tyngre än en bristfällig undersökning.30 Utredningen ansluter sig även på denna punkt.—" Den framförda åsikten torde inte vara korrekt. Det rör sig enligt hovrättens mening inte om att säljaren skulle vara i och för sig skyldig att upplysa om något som han kände till; det viktiga synes i stället vara att säljaren rent faktiskt lämnat upplysningar, men att dessa gav köparen ett intryck av att felet var bagatellartat. Det rör sig i själva verket om vad man kan kalla lugnande besked från säljaren. som reducerar köparens undersöknings- plikt. Om säljaren inte alls berört förhållandet hade köparcn varit skyldig att själv ta reda på vad vägbygget kunde innebära för den fastighet han skulle köpa.

Frågan har efter det att Carbell skrev sin uppsats varit uppe till bedöm- ningi ytterligare ett rättsfall, NJA 1985 s 274, som utredningen dock inte har berört.

I detta rättsfall hade säljaren vid försäljningen av ett 70 år gammalt trähus fyllt i en s.k. frågelista, som ofta förekommer vid försäljning via

”5 Till synes i full överensstämmelse med Carbell: se betänkandet, s 43—44 och Carbell, s 178— 179. 29 Se t. ex. Hellner s 51. . 3" Carbell, 5181. Hellner tycks helt ansluta sig till__Carbclls argumentation, Hellner: Speciell avtalsrätt ll, Kontraktsrätt. 1984, 550 f. Aven utredningen tycks vara inne på_denna linje; betänkandet. 542—47. 3' Aven på denna punkt synes betänkandet stå i full överensstämmelse med Carbell; se betänkandet 544—45 och Carbell 5180— 181.

• Sida 147
•  Original

mäklare.32 I frågelista hade säljaren nämnt flera olika defekter. Köparen Prop. 1989/90: 77 krävde avdrag p. g. a. omfattande rötskador i ett mellangolv. Säljaren hade Bilaga 8 själv reparerat golvet ca tio år före köpet, men nämnde inte något om rötskadorna i frågelistan. Köparen gjorde gällande att säljaren inte kunde åberopa bristande undersökning, eftersom denne inte upplyst om sin brist- fälliga golvreparation. HD slog fast att det rörde sig om ett gammalt trähus i dåligt skick, att flera fuktskador från takläckage kunde iakttas och att golvet i fråga var uppenbart skadat; köparen hade därför en uppenbar anledning att närmare undersöka skadomas beskaffenhet och omfattning. HD konkluderade: ”Med hänsyn till att (säljaren) förklarat att golven var slut och till att det vid besiktningen måste ha framstått som uppenbart att golvet var allvarligt skadat. kan det förhållandet att (säljaren) inte upplyst om reparationen inte medföra att (säljaren) inte skulle äga åberopa att (köparen) eftersatt sin undersökningsplikt.”33

1 det aktuella fallet har HD således gått på den princip som gäller, d.v.s. att relevansen avgörs med hänsyn till köparens undersökningsplikt. trots att säljaren kände till felet. Resultatet är knappast överraskande eftersom det inte rörde sig om ett fel som var svårt upptäcka. Den omständigheten att HD lämnat prövningstillstånd i det nu behandlade fallet, så att det nu endast återstår att ta ställning till ett fall där säljaren har känt till ett fel som är svårt att upptäcka. tyder dock på att HD är beredd att slå fast att säljaren i sådana fall har upplysningsplikt. Det är således först nu, med tillgång till detta nya rättsfall, som man med någorlunda säkerhet kan förutsäga vilken ställning HD kan tänkas ta i ett renodlat fall. Detta antagande bygger dock på ett motsatsslut. Helt säker kan man således inte vara förrän HD avgjort ett mål där säljaren känt till felet och felet varit svårt att upptäcka.

Som hovrätten tidigare framhållit tycks utredningen utgå från att sälja- ren enligt gällande rätt har en ganska omfattande allmän upplysningsplikt (d.v.s. även i fall då säljaren inte gjort någon generell friskrivning). Som framgår av hovrättens genomgång av praxis har utredningen inte fullgott stöd för detta. Det bör erinras om rättsfallet NJA 1985 5274. Mot denna bakgrund ter sig utredningens uttalanden i specialmotiveringen oklara.34 Utredningen framhåller att lagförslaget inte innehåller något om upplys- ningsplikt och påpekar att detta innebär att säljaren inte blir ansvarig för fel som han borde ha misstänkt fanns (vilket stämmer med gällande rätt). När det gäller fel som säljaren känt till, nämner utredningen inget alls om upplysningsplikt (utan hänvisar till svek o.d.). Det är oklart vad utred- ningen i alla avseenden menar. Det skulle vara en fördel om några klara

” [ frågelistans ingress uppmanas säljaren att lämna sådana upplysningar om fastig- heten som en köpare kan vara intresserad av. I mäklarkontrakten görs ofta en erinran om ”upplysnings- resp undersökningsplikten”: huruvida en sådan klausul fanns med framgår inte av rättsfalle. Bruket av frågelistor har kanske uppkommit på grund av att man uppfattat rättsläget så att säljaren skulle ha en allmän upplysningsplikt. vilket inte är fallet. ” Den omständigheten att en frågelista förekommer vid ett köp kan eventuellt uppfattas som ett slags enligt kontraktet avtalat åtagande från säljaren att upplysa om de defekter han känner till. Det framgår inte om HD lagt särskild vikt vid att det förekommit en frågelista vid köpet. ” Betänkandet. 592. 147

• Sida 148
•  Original

uttalanden gjordes. Utredningen tar visserligen klart avstånd från att Prop. 1989/90:77 allmän upplysningsplikt skulle vara utgångspunkten; det är bra att utred- Bilaga 8 ningen gör denna markering. Frågan är dock om det inte borde markeras något tydligare hur man skall göra avvägningen mellan upplysningsplikt och undersökningsplikt.

Som hovrätten framhållit har säljaren upplysningsplikt vid generella påföljdsfriskrivningar. Om säljaren inte känt till felet skulle friskrivningen således gälla. Det finns dock ytterligare några fall av intresse, som utred- ningen inte berört, där felet kan bli relevant, trots att säljaren friskrivit sig på ett sätt som är formellt oklanderligt. I rättsfallet 1981 5400 godtogs inte35 friskrivningen helt enkelt därför att säljaren var fackman som sålde till konsument och det rörde sig om allvarliga konstruktionsfel i arbeten som säljaren själv utfört. I rättsfallet NJA 1983 s 865jämkades en (till sin formulering i och för sig godtagbar) friskrivningsklausul med stöd av 36 _S AvtL, varvid flera olika faktorer vägdes in. ”Det för sig i målet om en överlåtelse av ett bostadshus från en kommun till privatpersoner. Kom- munen har annonserat ut huset som nyrenoverat och modemiserat, och huset har av allt att döma givit spekulantema intryck av att efter renove- ringen hålla en god standard. Köparna har därför otvivelaktigt haft avse- värt fog för att utgå från att byggnaden i vart fall skulle vara i ett accepta- belt skick. Det fel som byggnaden likväl visat sig vara behäftad med är grundläggande och omfattande. Med hänsyn till nu nämnda och övriga omständigheter finner HD att det skulle vara oskäligt att beträffande felet i fråga tillämpa friskrivningsklausulen”.

Enligt hovrättens mening bör en så viktig fråga som friskrivningar regleras mera utförligt än utredningen föreslagit.36 Hovrätten anser vidare att lagförslaget, när det gäller upplysningsplikt, bör innehålla en regel om upplysningsplikt i samband med friskrivning.37 Vidare bör enligt hovrät- tens mening det i motiven uttalas att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt: särskilt mot bakgrund av att man inte dra några helt säkra slutsatser av de två rättsfall hovrätten anfört framstår det som angeläget med ett klargörande uttalande.

Södra Roslags tingsrätt:

Enligt gällande rätt, så som den har utvecklats i rättspraxis, ställs det mycket höga krav på köparen när det gäller att undersöka fastigheten. Utredningen anser att man som en tumregel bör ställa upp att en köpare av villor och fritidshus i normafallet inte skall behöva tillkalla särskild exper- tis för en ingående undersökning. Endast i sådana situationer då det finns särskilda varningssignaler kan det rimligen krävas av köparen att han, om han inte själv besitter tillräckliga kunskaper, anlitar särskilda experter för

” Jfr Adlercreutz. Avtalsrätt 11. 1978. s 82—83. 36 Utredningen anser visserligen att det inte finns någon anledning att göra någon ändring i gällande rättsläge: betänkandet, 581. Detta hindrar ändå inte att gällande rätt kodifieras. :" Se hovrättens utkast. l9d & 1 st. 148

• Sida 149
•  Original

att undersöka fastigheten. Tingsrätten delar utredningens uppfattning i Prop. 1989/90:77 detta hänseende. Möjligen innebär det en viss uppmjukning av de krav Bilaga 8 som nu ställs på en köpare när det gäller att undersöka fastigheten.

Malmö tingsrätt:

Köparens undersökningsplikt utgör, som framhålls i betänkandet. otvivel- aktigt det mest betydelsefulla momentet vid bedömningen av vad köparen har haft anledning att räkna med i fråga om fastighetens skick. Att under- sökningsplikten särskilt framhålls i lagtexten har därför sitt värde, även om några närmare anvisningar om hur köparens undersökning skall gå till av naturliga skäl inte kan lämnas. Det bör emellertid påpekas att enligt gällande rätt även andra faktorer än köparens undersökningsplikt kan inverka på bedömningen. Tingsrätten ställer sig därför tveksam till utta- landet på s 92 ö i fråga om säljarens upplysningsplikt, i den mån detta uttalande skall läsas så att säljarens underlåtenhet att upplysa om ett fel aldrig skulle få någon betydelse vid sidan av de fall som kan omfattas av någon ogiltighetsgrund i avtalslagen. Uttalandet synes inte stå i överens- stämmelse med formuleringen i lagtexten, där det endast sägs att under- sökningsplikten skall vara utgångspunkten vid bedömnigen. Denna formu- lering utesluter inte att även andra omständigheter får tillmätas betydelse. Tingsrätten utgår från att någon ändring i förhållande till gällande rätt inte är åsyftad. För att undvika all oklarhet på denna punkt bör man kanske i 4 kap 19 5 första stycket i den föreslagna lagtexten behålla den formulering som nu finns i lagtexten, nämligen "med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet”.

Konsumentverket:

Konsumentverket delar utredningens uppfattning att köparna av villor och fritidshus i normalfallet skall kunna utgå från att deras undersöknings- plikt inte är så vittgående att de skall behöva anlita särskilda experter for att undersöka fastigheten. Det är som utredningen påpekar många gånger inte praktiskt genomförbart för köparen att få till stånd någon ingående expertundersökning av fastigheten.

Det är enligt verkets mening tillfredsställande att den föreslagna lagtex- ten innehåller en i allmänna ordalag formulerad regel om omfattningen av köparens undersökningsplikt. Verket tillstyrker därför förslaget på denna punkt och har i övrigt inga invändningar mot det resonemang som förs under detta avsnitt.

Juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:

Se avsnitt 2.

Byggnads'entreprenörerna:

När det gäller förvärv av villa och fritidshus bör i normalfallet enligt utredningen inte uppställas krav som innefattar att köparen skall behöva tillkalla särskild expertis för undersökning. Detta skall endast behöva ske i l49

• Sida 150
•  Original

sådana fall där särskilda "varningssignaler" förekommer. Byggentrcprenö- Prop. 1989/90: 77 rerna ifrågasätter det lämpliga i att på detta sätt begränsa undersöknings- Bilaga 8 plikten. Av rättspraxis framgår att köparens undersökningsplikt är mycket långtgående. Detta förhållande torde numera vara välkänt för en bred allmänhet. Om utredningsförslaget går igenom finns risk att denna insikt försvagas. Det är enligt Byggentreprenörerna oklokt att kombinera fram- hållandet av undersökningsplikten i lagtexten med en försvagning av den- na skyldighet. Lagstiftarens signaler bör gå i en och samma riktning.

En markerad undersökningsplikt framhäver också den stora skillnad i betydelse för parterna som råder mellan ett fastighetsköp och köp av exempelvis en TV —apparat.

Svenska kommunförbundet:

Utredningen föreslår att köpares genom praxis utvecklade undersöknings- plikt skall komma till uttryck i lagtext. Styrelsen finner detta positivt särskilt som köpare, när det gäller bostadshus avsett för en eller två familjer. även getts möjlighet att med bindande verkan fullgöra sin under- sökningsplikt genom en av parterna utsedd opartisk besiktningsman. Om denna alternativa besiktningsmöjlighet utnyttjas torde antalet tvister angå- ende fel i fastighet i fortsättningen bli färre. Dagens tvister gäller många gånger frågan huruvida köpare borde ha upptäckt ett visst fel. Då den alternativa metoden används blir frågan inte längre aktuell. Dessutom torde metoden "tvinga" säljare att ge varningssignaler om misstänkta fel eftersom det som inte antecknas i protokollet senare blir att betrakta som dolt.

Ett osäkerhetsmoment är hur detaljerade protokollen måste vara efter- som vissa uppenbara bagatellartade brister skall betraktas som synliga trots att de inte antecknats. Ett annat osäkerhetsmoment är att köparen inte kan tilltvinga sig en tillämpning av den alternativa regeln. Det är troligt att en tillämpning inte kommer till stånd då ”säljarens marknad” råder.

Sveriges advokatsamfund:

Det är mindre lämpligt med en inskränkning i undersökningsplikten, som föreslås i motivuttalandet till 19 lj (sid 93, 1 och Zst). Man kan inte ta för givet, att undersökningsplikten ens i "normalfallet” enbart skall kunna fullgöras av köparen själv utan medverkan av särskilt kunnig person. Att fastställa som huvudregel att det räcker med köparens egen undersökning i normalfallet strider delvis mot den föreslagna regeln om besiktning. Den- na regel utgår ju ifrån att besiktningen skall ske av särskilt kunnig person. De olika köpeobjekten, har utredningen själv slagit fast, skiljer sig starkt liksom de personliga förutsättningarna för att upptäcka eventuella fel. Av den anledningen bör praxis enligt NJA l985 sid 871 fortfarande vara vägledande. Det måste vidare anses vara mindre lämpligt, att försöka ändra på gällande praxis enbart genom motivuttalanden, vars rättsliga innebörd man kan tvista om. Rättsläget blir knappast klarare härigenom. 150

• Sida 151
•  Original

Småhusägarei Västerås: Prop. 1989/ 90: 77 Köparens undersökningsplikt är väsentlig med tanke på ärendets karaktär Bilaga 8 och allt som går att okulärt inspektera skall beaktas. Därest köparen själv inte är sakkunnig skall mäklare eller låneinstitut föreslå att sakkunnig besiktning utföres.

4 Besiktning Hovrättenför Västra Sverige:

För att antalet tvister skall minska föreslår utredningen ett besiktningsför- farande vid köp av en- eller tvåfamiljshus som köps för privat bruk.

Hovrätten finner att ett sådant förfarande kan vara till stor fördel, om reglerna utformas klart och entydigt.

Enligt utredningen skall rättsverkan av en utförd besiktning vara att säljaren ansvarar för fel som inte dokumenterats i besiktningsutlåtande.38 En alldeles avgörande fråga är därför hur denna dokumentation skall åstadkommas. Utredningen menar att endast "fel som har rättslig rele- vans" skall antecknas, medan vad utredningen kallar ”finishfel” som "är typiska för hart när alla fastigheter"39 skall hållas utanför. Man nämner som exempel tapetsläpp och ytliga småsprickor i fasad m.m. ”En köpare som vill göra gällande att sådana "fel” inte anmärkts i utlåtandet och därför skall omfattas av säljarens ansvar för dolda fel, kan inte vinna framgång". Det anförda visar återigen svårigheterna att behandla denna typ av materia utan ett enhetligt felbegrepp.40 Det är gott och väl att man i utlåtandet dokumenterar sådana defekter. som man redan vid besiktning- en (köpet) kan konstatera är fel i köprättslig mening. Det är oftast inte dessa som ställer till problem, när man skall ta ställning till undersöknings- pliktens omfattning. Det är de fall då det finns symtom påfi-"l, som är de besvärliga. Det är därför väl så viktigt att man i utlåtandet dokumenterar sådana symtom. De exempel som utredningen menar inte skall dokumen- teras är a_Iia sådana smådcfekter som faller utanför felbegreppet, men det kan ibland vara svårt att dra gränsen mellan smådefekter och symtom på fel. Ett tapetsläpp kan lika väl bero på dålig uppsättning som på att ytan bakom tapeten är fuktig. En ytlig spricka i en fasad kan lika gärna bero på att putsen har en s.k. torrspricka (som inte är allvarlig) som att det nyss har börjat uppkomma spänningar i den bakomliggande tegelmuren.

Vill man tolka utredningens uttalande välvilligt, kan man uppfatta det så att man skall hålla sådana småskavanker, som inte samtidigt är symtom på fel, utanför protokollet. Det bör i så fall betonas att besiktningsmanncn i utlåtandet skall dokumentera inte bara sådana defekter som i sig är redan utbildade fel, utan även sådana defekter som är symtom på fel som redan

” Betänkandet. 599. På ett annat ställe. 572 3 st. verkar utredningen mena det motsatta. då man framhåller att säljaren undantagsvis inte skulle kunna bli ansvarig trots att felet inte anmärkts i utlåtandet. ” Skall väl vara byggnader. 40 De "fel" utredningen talar om. skulle med den av hovrätten föreslagna terminolo- gin inte kallas för fel; genom att sålunda inte använda termen fel på dessa bristfällig- heter. markeras att säljaren inte ansvarar. lSl

• Sida 152
•  Original

uppkommit eller är i något tidigare utvecklingsstadium. När det gäller Prop. 1989/90:77 symtom på fel är det således mycket viktigt besiktningmannen utförligt Bilaga 8 motiverar vad symtomet kan indikera.

Hovrätten anser vidare att rättsverkan av besiktningen måste uttryckas mycket klarare i lagtexten. Skall utlåtandet ha betydelse som processuell presumtion.41 som skall kunna motbevisas, eller skall det ha karaktär av exklusivt bevismedel?42 Vidare måste man klart precisera vilka felanspråk som står kvar och vilka som faller bort. Om det i besiktningsutlåtandet angetts att ett symtom indikerar ett: visst fel, kan man fråga sig om köparen är förhindrad att åberopa fel, då det senare visar sig att det i själva verket rör sig om ett annat och kanske allvarligare fel.

Hovrätten återkommer till detta i anslutning till hovrättens utkast till lagtext.

Hovrätten går nu över till frågor som rör besiktningsmannens kompe- tens, hur besiktningsmannen skall utses och andra spörsmål som har samband därmed.

Utredningen framhåller att besiktningsmanncn skall vara erfaren och opartisk. Om någotdera av dessa krav i efterhand visar sig inte vara uppfyllt. skall man bortse från utlåtandet och i händelse av tvist falla tillbaka på den vanliga huvudregeln om köparens undersökningsplikt.43 Utredningen framhåller att bedömningen i så fall skall vara mera förmån- lig för köparen, om besiktningsmanncn varit partisk till säljarens förmån. Hur skulle han kunna vara det? Genom att i utlåtandet påpeka fel som han så att säga ”antecipcrat”. I så fall skulle visserligen inte säljaren bli ansva- rig, men köparen skulle å andra sidan antingen pruta eller låta bli att köpa fastigheten. Skulle han kunna vara partisk genom att inte anmärka fel? I så fall blirju säljaren ansvarig. eftersom felet inte anmärkts. Vad har utred- ningen tänkt på? Om man skall bortse från utlåtandet därför att besikt- ningsmanncn varit oerfaren. skall köparen inte ha samma förmåner, enligt utredningen, utom möjligen då säljaren själv valt ut besiktningsmanncn och övertalat köparen att godta denne. [ det senare alternativet är det tydligen säljaren som vill underkänna utlåtandet, eftersom man kan för- moda att besiktningsmanncn på grund av sin oerfarenhet inte upptäckt så mycket som han bort. Man kan då fråga sig varför säljaren över huvud taget skall kunna få utlåtandet underkänt i detta fall. då han själv verkat för att den aktuelle besiktningsmanncn skulle utföra besiktningen?

Förslaget verkar i dessa delar mindre lyckat, inte minst mot bakgrund av att köparen kan komma i underläge.44 Innebörden av vad utredningen anfört blir lätt att, då en tvist om fel seglar upp, parternas argumentation förskjuts till att i stället gälla frågan om besiktningsmannens kompetens och opartiskhet. När det gäller frågan om kompetens bör det enligt hovrät- tens mening räcka med att- parterna varit överens om att den aktuelle besiktningsmanncn skulle utföra besiktningen. Den säljare som har besikt-

4' Jfr t. ex. hyresnämnds yttrande enligt 12: 57 a 2 st JB. som skall ha presumtionsver- kan i processen i fastighetsdomstolen. " Jfr t.ex. besiktningsutlåtande enligt 7: 20 AB 72. " Betänkandet. s 96. " Betänkandet. 597. . 152

• Sida 153
•  Original

ningsutlåtandets rättsverkningar klara för sig, ser i eget intresse till att man Prop. 1989/90: 77 utser en tillräckligt kompetent besiktningsman. När det gäller frågan om Bilaga 8 opartiskhet kan — som hovrätten visat — en besiktningsman knappast vara partisk till säljarens förmån. Däremot kan en besiktningsman natur- ligtvis vara partisk till förmån för köparen, t. ex. genom att inte ta upp fel som i och för sig kunnat upptäckas. Detta kan å andra sidan säljaren råda bot på (liksom då besiktningsmanncn är slarvig”) antingen genom att själv medverka vid besiktningen och visa på fel eller genom att i efterhand — men naturligtvis före köpet46 — komplettera utlåtandet. Även i detta fall kan man således ifrågasätta om det är en lämplig rättsföljd att man skall bortse från utlåtandet.

Utredningen framhåller att köparens skall behandlas förmånligare när det gäller undersökningsplikten, om säljaren inte velat gå med på besikt- ning genom besiktningsman. Detta verkar vara en egendomlig konse- kvens. lallmänhetär besiktningen till fördel för säljaren — åtminstone i så måtto att en grundligt utförd besiktning minskar risken för att säljaren längre fram skall bli ansvarig för dolda fel. Att säljaren av någon anledning inte vill medverka tillbesiktning, motiverar inte att köparens undersök- ningsplikt reduceras.

Utredningen framhåller att den part som begär besiktning självfallet skall stå för kostnaden. Hovrätten delar inte utredningens uppfattning, som tycks grundad på att den som är uppdragsgivare skall stå för kostna- den. Det verkar enligt hovrättens mening vara mindre viktigt vem av parterna som i det särskilda fallet är uppdragsgivare. Viktigare måste vara att besiktningen genomförs bara om båda parter är överens om detta. Besiktningen kan sägas ligga lika mycket i bådas intresse — med tanke på att man kan undvika framtida tvist — och då är det rimligare att kostna- den delas lika. I vart fall bör dessa frågor övervägas mera noggrant än utredningen gjort. Därvid bör beaktas två olika praktiska situationer. I det ena fallet kan besiktningsutlåtandet komma att omfatta så många fel att köparen föredrar att avstå från att ingå avtal: i det andra fallet ingår parterna köpeavtal. Vem av parterna skall stå för kostnaderna i de båda fallen?

Södra Roslags tingsrätt:

[ flertalet mål om fel i fastighet är frågan huruvida köparen har fullgjort sin undersökningsplikt uppe till bedömande. Att desarmera undersöknings- plikten genom ett besiktningsutlåtande på sätt utredningen har föreslagit skulle framför allt kunna föra med sig att antalet mål om fel i fastighet minskade. men även att tvisterna förenklades. Tingsrätten välkomnar därför förslaget.

Utredningen har i sitt förslag begränsat möjligheten att fullgöra under-

45 Säljaren förutsätts få ta konsekvenserna av att bersiktningsmanncn gör en slarvig besiktning: betänkandet. s 100. "* Utredningen pekar på möjligheten för säljaren att i efterhand komplettera utlåtan- det, men är märkligt vag när det gäller tidpunkten; betänkandet. 599. 153

• Sida 154
•  Original

sökningsplikten genom ett besiktningsutlåtande till att gälla överlåtelser av Prop. 1989/90: 77 bostadsfastigheter för en eller två familjer. Som utredningen själv framhål- Bilaga 8 ler är detta ingen självklar begränsning. Enligt tingsrättens mening saknas anledning att göra denna begränsning. Den föreslagna regeln bör därför gälla alla fastighetsöverlåtelser.

Vid överlåtelser av hyresfastigheter och andra kommersiella fastigheter torde, som utredningen också påpekar, bruket att anlita besiktningsmän vara etablerat. Att även i dessa sammanhang låta ett av en opartisk besiktningsman utfärdat utlåtande desarmera undersökningsplikten måste bara vara till fördel, även om tvister i dessa fall sällan förekommer.

Frågan om en köpare har fullgjort sin undersökningsplikt kan också komma upp i fall där t ex privatpersoner köper en obebyggd tomt för att på denna uppföra ett bostadshus. Tingsrätten har nyligen avgjort ett sådant mål om fel i fastighet. Felet påstods bestå i'bla att markens beskaffenhet avvek från vad köparen hade haft anledning räkna med (omfattande lerförekomst som fördyrade grunden). Frågan i målet var bl.a om köparen hade eftersatt sin undersökningsplikt genom att tex inte föranstalta om en geoteknisk undersökning. Även i sådana fall kan en desarmeringsregel vara av värde.

Ytterligare ett skäl till att inte begränsa hjälpregeln till att avse bostads- fastigheter för en eller två familjer är att jordabalken enligt tingsrättens mening bör innehålla regler som gäller förvärv av i princip alla slags fastigheter. Därtill kommer att en generell regel också kan komma att medverka till att besiktning kommer till stånd i så många fall som det är praktiskt möjligt.

Malmö tingsrätt:

Tingsrätten delar utredningens bedömning att de föreslagna bestämmel- serna om besiktning kan bidra till att nedbringa antalet tvister eller begrän- sa deras omfattning. Redan för närvarande är det inte ovanligt att en besiktning äger rum före köp av en fastighet. Det ligger ju i köparens intresse att härigenom dels bilda sig en uppfattning om fastighetens skick, dels fullgöra sin undersökningsplikt med den verkan detta kan ha vid eventuellt senare uppdagade fel. Med de i utredningen föreslagna reglerna om besiktning kommer det. mera än vad som för närvarande är fallet, att ligga i säljarens intresse att en noggrann besiktning utförs, eftersom sälja- ren i regel kommer att få bära ansvaret för fel som inte har upptäckts vid besiktningen. Eftersom besiktningen härigenom kommer att bli en angelä- genhet för både köpare och säljare torde frågan om besiktningsförrättarens opartiskhet och erfarenhet sällan leda till några komplikationer. Båda parter kan förväntas tillse att den som anlitas för besiktningen både är opartisk och besitter erforderlig kompetens för uppdraget.

Mot bakgrund av vad som har sagts nu kan det ifrågasättas om lagen bör innehålla ett krav på erfarenhet och opartiskhet. Det förutsätts att besikt- ningsmannen har godtagits av säljaren och köparen. De har möjlighet att dessförinnan kontrollera hans opartiskhet och kompetens. Deras frivilliga avtal att godta en person som besiktningsman bör då också anses innefatta 154

• Sida 155
•  Original

ett godkännande av besiktningsmannens opartiskhet och kompetens. Att Prop. 1989/90: 77 besiktningsmannen under vissa förhållanden bör kunna åläggas skade- Bilaga 8 ståndsansvar har utredningen nämnt på s 100. Den av utredningen före- slagna regleringen kan tänkas leda till att den part som besiktningen är till nackdel för, (1 v s säljaren, kan bli benägen att göra gällande att besiktnings- mannen tex var partisk. med ett antal tvister vid domstolarna som följd. En annan omständighet som talar mot den föreslagna ordningen är de olägenheter som kan drabba en köpare som helt har förlitat sig på besikt- ningen, när denna blir utan verkan.

Som utredningen anför (s 89) har i rättspraxis antagits att ett sådant förhållande som att en fastighet efter köpslutet har utsatts för opåräknade trafikstörningar skall bedömas enligt bestämmelserna om faktiskt fel i fastigheten. Utredningen anför vidare att de regler i förslaget som handlar om köparens undersökningsplikt (19 ($ 2 och 3 st) är utformade med sikte på faktiska fel utan att utredningen därmed avsett att få till stånd en ändring i den rättslillämpning som kommit till uttryck i NJA 1981 5894. En besiktningsman enligt 19 & 3 st förväntas emellertid knappast undersö- ka förefrntligheten av sådana fel. Om ett sådant fel inte anges i hans utlåtande medför lagtexten att säljaren svarar för felet även om köparen genom en mycket enkel undersökning börde ha upptäckt detta. Om ett besiktningsutlåtande föreligger bör detta endast medföra att köparen har fullgjort sin undersökningsplikt såvitt avser egentliga faktiska fel.

Tingsrätten delar inte utredningens uppfattning på 597 n att köparens undersökningsplikt skulle begränsas av det förhållandet att säljaren inte vill medverka till en besiktning. En sådan ovilja hos säljaren bör väl snarare fungera som en varningssignal för köparen som motiverar att han eller hon gör en särskilt noggrann undersökning.

Konsumentverket:

Utredningen förslår en "hjälpregel" av innebörd att köparen skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt. om en privat brukad bostadsfastighet för en eller två familjer besiktigats av en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person som före köpet avgett ett skriftligt utlåtande över besiktningen vilket varit tillgängligt för båda parter.

Konsumentverket anser att förslaget i denna del i och för sig är principi- ellt tilltalande men vill ifrågasätta om den föreslagna regeln kommer att få någon större praktisk betydelse. Det är nämligen mycket vanligt, särskilt i storstadregioner med ofta stor efterfrågan på bostadshus. att husköp sker snabbt och att det därför inte är praktiskt möjligt för köparen att fullgöra sin undersökningsplikt genom att föranstalta om besiktning av fastigheten.

Härutöver vill konsumentverket framföra följande synpunkter i besikt- ningsfrågan. '

Den föreslagna ”hjälpregeln" i 19 5 tredje stycket avses stimulera parter- na till att gemensamt se till att köparens undersökningsplikt fullgörs (s 94). 1 linje med resonemanget ovan om att regeln inte torde komma att få någon större praktisk betydelse får dock antas att säljaren normalt inte kommer att vara Särskilt intresserad av att en besiktning kommer till 155

• Sida 156
•  Original

stånd. Därtill torde inte sällan uppkomma den av utredningen ej berörda Prop. 1989/90: 77 situationen att det finns flera husspekulanter och att man kan få svårt — Bilaga 8 inte minst av kostnadsskäl — att enas om vilken av dessa som skall träffa en överenskommelse med säljaren om besiktning.

Många av de komplikationer som här antytts skulle kunna undvikas om säljaren ensidigt låter utföra en besiktning och ställer resultatet av denna till samtliga spekulanters förfogande. Ett sådant förfarande kan knappast skada köparens intressen. Om det i besiktningsutlåtandet redovisas fel i fastigheten. påverkas normalt det offererade priset i sänkande riktning. Om fel som inte redovisats senare upptäcks i fastigheten har man att utgå från att det är fråga om ett dolt fel för vilket säljaren är ansvarig.

Det anförda leder enligt konsumentverkets uppfattning till slutsatsen att besiktningsförfarandet kommer att få en vidare tillämpning än med utred- ningens förslag om säljaren finner det vara bäst förenligt med sina intres- sen att låta utföra en besiktning vars resultat kan tillhandahållas presum- tiva köpare av fastigheten. På vilka sätt man bör gå tillväga för att stimule— ra säljarna till att föranstalta om besiktning bör övervägas närmare.

Till saken hör vidare att under senare år har frågan om besiktning av äldre hus aktualiserats av andra skäl än de som utredningen har haft att ta ställning till. [ betänkandet (SOU (987168) Elhushållning på 1990-talet föreslår sålunda elanvändningsdelegationen att frågan om energibesikt- ning av äldre småhus utreds. Utredningen bör enligt delegationen syfta till att dels få fram ett system med energideklaration av sådana hus. dels göra energibesiktningen till en förutsättning för att statliga lån skall kunna utgå vid ombyggnad.

Konsumentverket har i sitt yttrande över nämnda betänkande under- strukit betydelsen av att frågan om besiktning och deklaration av äldre hus utreds skyndsamt och med beaktande av olika informationsbehov. l ytt- randet har verket vidare framhållit att det är viktigt att man i samman- hanget ser energibesiktningen som en integrerad del av andra besiktnings- bchov (bla avseende radon).

Konsumentverket får dessutom hänvisa till verkets yttrande över små- husköpsutredningcns betänkande om förvärv av nya småhus. Där förordas på anförda skäl att besiktningsfrågan utreds ytterligare.

Juridiskajakultetsstvrelsen vid Uppsala universitet:

De i avsnitt 2 utvecklade problemen återkommeri utredningens förslag att det i 4: 19 skall införas ett nytt tredje stycke. Den nya regeln avser köp av småhusfastighet och stadgar att köparen skall "anses ha fullgjort sin under- sökningsplikt enligt andra stycket” om fastigheten besiktigats, under förut- sättning att parterna godtagit besiktningsmanncn och att utlåtandet varit tillgängligt för dem före köpet.

Utredningens tanke är att en sådan besiktning skall vara till nytta för båda parterna genom att alla upptäckbara brister blir klarlagda. För köpa- ren skall den därtill ge det särskilda skyddet att de brister som besiktnings- manncn inte redovisar kommer att anses oupptäckbara. På så vis "desar- merar” man köparens undersökningsplikt (s. 94yn). Utredningen säger 156

• Sida 157
•  Original

själv på några ställen (s 72x, 9860 att detta innebär att säljaren blir ansva- Prop. 1989/90: 77 rig för de eventuella fel som senare upptäcks. Ett så kategoriskt uttalande Bilaga 8 skulle i och för sig vara logiskt om man utgår från att utredningens förslag till utformning av de två första styckena avg” 19 innebär att rekvisitet upptäckbart - oupptäckbart (köparens_undersökningsplikt) blir det enda som avgör säljarens ansvar när garanti saknas. Ett sådant innehåll i regler- na skulle emellertid ge orimliga resultat. Utredningen anger själv två undantag: Säljaren kan slippa ansvar för brister som besiktningsmannen inte redovisat. om säljaren påpekat bristen för köparen eller om köparen själv råkat upptäcka den (s.72m, 99xm). Trots att de bristerna enligt det föreslagna tredje stycket skall anses ”oupptäckbara” eftersom de inte finns med i besiktningsmannens utlåtande, skall alltså enligt utredningen sådana omständigheter kunna styra — och minska — köparens skydd. Ett viktigt problem blir då om säljaren skall ha möjlighet att åberopa även omständig- heter av annat slag för att gå fri från ansvar för brister som besiktnings- mannen inte redovisat. Hit hör tex sådant som att husets ålder eller allmänna skick medför att allvarliga men kanske svårupptäckta brister måste anses väntade. Ett annat fall kan vara det att säljaren berättar för köparen att han misstänker att det finns ett visst fel i byggnaden men att den misstanken endast skulle kunna undanröjas genom en orimligt kost- sam eller rentav värdeförstörande undersökning. Enligt den innebörd 4: 19 hittills haft skulle säljaren genom att åberopa sådana omständigheter kun- na gå fri från felansvar trots att felet inte var upptäckbart när köpet ingicks. Frågan är nu om utredningen menat att säljaren skall få åberopa sådana invändningar mot felansvaret när besiktningsutlåtandet inte re- dovisar det fel som senare upptäcks. Det rör sig ju här om ”omständighe- ter” som enligt förslaget till nytt andra stycke avé 19 skall styra omfatt- ningen av köparens ”undersökningsplikt" och den undersökningsplikten skall ju enligt förslaget vara uppfylld genom besiktningen. Skall man då anse att de ”omständigheterna” är uppfylld genom besiktningen? Eller skall man säga att omständigheterna får åberopas två gånger av säljaren, dels för att bygga upp ett högt krav på köparens undersökning, dels för att motivera en rimlig (låg) nivå på den kvalitet köparen haft anledning räkna med? Eller bör det möjligen vara så att säljaren har rätt att grunda sina invändningar på sådana omständigheter som inte varit tillgängliga för besiktningsmanncn, tex att säljaren sagt något till köparen innan köpet ingicks? Utan att dessa problem om relationen mellan de två rekvisiten blivit närmare utredda och besvarade, är det inte rimligt att utredningens förslag till ett tredje stycke av 5 19 accepteras.

Förslaget i tredje stycket är oklart och föranleder frågor även i andra viktiga avseenden. Skall besiktningsmanncn göra en juridisk bedömning av de brister han upptäcker och endast redovisa dem han anser vara rättsligt relevanta (jfr s.98y)? Skall besiktningsmannen enbart redovisa de bristfälligheter han upptäcker eller skall han också beskriva fastigheten i övrigt och därvid ange sådana brister som han visserligen inte upptäckt men på grund av föreliggande omständigheter misstänker kunna finnas? Skall han vidare generellt utveckla vilken kvalitet i olika avseenden man med hänsyn till omständigheterna har anledning att räkna med? Hur 157

• Sida 158
•  Original

Bilaga 8

ingående skall hans undersökning vara? Skall den styras av samtliga till- gängliga omständigheter och därmed i många fall innebära att han gör stora ingrepp i byggnader och annat? Hur förfar han om säljaren vägrar honom att göra den ingripande undersökning han på viss punkt anser nödvändig? Det kan tex gälla att 1.700-talshus, uppfört av massiva tim- merstockar. Besiktningsmanncn misstänker att stockarna blivit murkna i sitt inre efter så många år men säljaren förbjuder honom att borra i dem. Skall han då i utlåtandet redovisa sin egen motivering och säljarens väg- ran? Vilken verkan får detta i så fall för säljarens felansvar? Hur lång tid får gå mellan besiktningen och dagen för köpeavtalet för att besiktningen skall ges den verkan utredningen föreslår? Dessa och andra problem med anledning av förslaget om besiktning är inte klarlagda av utredningen.

Ett av utredningens — vällovliga — motiv är att man med den föreslag- na ordningen med besiktning skulle slippa alla tvister vid domstolar om omfattningen av köparens undersökningsplikt. Om parterna använder utredningens metod med besiktning, får man emellertid räkna” med att det i gengäld tillkommer nya möjligheter till tvister. Säljaren kan tex påstå att besiktningsmanncn inte uppfyllt lagens krav på opartiskhet och erfaren- het. Trots att säljaren godkänt besiktningsmannen tycks nämligen utred- ningen (s.97x) anse att sådan anmärkning kan leda till att besiktningen blir utan verkan. Han kan vidare tänkas åberopa och söka bevisa att köparen upptäckt felet innan köpeavtalet undertecknades. Säljaren kan därtill — som nyss redovisats — söka göra gällande att det fel som senare upptäckts inte avviker från den kvalitetsnivå :;om med hänsyn till omständigheterna var rimligt att köparen väntade sig vid köpet. Slutligen kan man fråga sig i vilken utsträckning den föreslagna ordningen med besiktningsman kom- mer att begagnas. Säljaren kan ju lätt få intrycket att den föreslagna besiktningen enbart är till hans nackdel. Den blir kostsam (några tusen kronor). Den hjälper köparen att uppdaga de brister i fastigheten som köparen efter köpet inte kan ställa säljaren till svars för och den ökar säljarens ansvar för de brister som besiktningsmanncn inte upptäcker. 1 de fall där säljaren inte anlitar en mäklare som kan ge goda råd är det därför risk att utredningen har en orealistisk förhoppning när den uttalar att de föreslagna reglerna kommer att stimulera både säljare och köpare att använda metoden med besiktningsman.

Slutsats om JB 4: 19

Det nu sagda och vad som anförts. i avsnitt 2 leder till att utredningens förglag till ny utformning av JB 4: 19 i nu befintligt skick inte kan tillstyr- kas. Om en ny och utförligare utformning skall genomföras för lagregeln om ansvar för faktiska fel utan garanti. kan den utförligare lydelsen inte inriktas enbart på att sortera bort bristfälligheter som kan anses upptäck- bara för köparcn vid köpet. Den måste också - och först — markera att felansvaret endast gäller bristfälligheter som utgör avvikelser från den kvalitetsnivå som kan anses ha varit rimligt väntad för köparen vid köpet.

Om en förbättring av konsumentskyddet anses önskvärd på detta områ- de, kan detta sannolikt uppnås enklast genom medverkan av fastighets-

• Sida 159
•  Original

Bilaga 8

mäklarna. Redan nu förekommer det i stor utsträckning att mäklarna uppfyller sin skyldighet enligt fastighetsmäklarlagen att i konsumentfallet tillhandahålla objeksbeskrivning (& 12) genom att de anlitar en opartisk sakkunnig för besiktning och värdering av fastigheten. Genom riktlinjeför- handlingar mellan konsumentvcrket och mäklarnas organisationer kan det kanske visa sig möjligt att nå fram till att köparen av äldre småhus i flertalet fall kommer att ha tillgång till en sådan besiktning och värdering innan köpeavtal ingås.

Byggentreprenörerna:

Utredningens förslag att köparens undersökningsplikt i vissa fall kan ersät- tas av en besiktning är enligt Byggentreprenörerna bra, dock bör regeln utformas med större omsorg. Sålunda bör det klarare framgå vilka krav som skall ställas på bcsiktningsförrättaren, vad besiktningsutlåtandet skall innehålla och vad som i övrigt bör iakttas för att besiktningen skall kunna ta över undersökningsplikten.

l sammanhanget kan noteras att det positiva i utredningens förslag begränsas av utredningens angivna uppfattning att en besiktning normalt ej skall vara nödvändig.

Småföretagens riksorganisation:

Rättsverkningarna av att anlita en opartisk besiktningsman vid ett köp har, enligt vad utredningen själv anger, den effekten att ett fel som senare upptäcks i fastigheten anses som ett dolt fel. Säljaren ansvarar för sådant fel. Det ligger därför i köparens intresse att en undersökning av en opartisk besiktningsman kommer till stånd. Säljaren har på motsvarande grunder ett mindre intresse av en sådan undersökning. Därigenom finns en risk för en utveckling där opartiska besiktningsmän inte kommer att anlitas regel- mässigt vid småhusköp. Enligt organisationens mening finns det skäl att överväga om regeln bör vara mer ömsesidig i sina rättsverkningar för både köpare och säljare. Exempelvis kunde den sakkunniges besiktning tillmä- tas betydelse även när det gäller de krav på information om fastighetens skick som åvilar säljaren.

Svenska kommunlörbundet:

Se avsnitt 3.

Sveriges advokatsam/itnd:

Se avsnitt 5.

Sveriges vil/aägare/örbund:

Kommittén föreslår särskilda lagregler om besiktning vid köp av en- och tvåfamiljshus. Samtidigt bör enligt kommittén ansvaret för s k dolda fel på

• Sida 160
•  Original

Bilaga 8

det sätt som är fallet enligt gällande rätt också i fortsättningen ligga på säljaren. Denne skall dock — bortsett från de fall då han är näringsidkare — kunna friskriva sig från felansvaret. Denna lösning har den nackdelen att köparen kan komma i ett underläge vid de tillfällen och inom de områden där det råder vad man kallar "säljarens marknad”. Detta var fallet under stora delar av 70-talet och har nu på nytt börjat uppkomma särskilt i storstadsområdena. Säljarens intresse av att medverka till en besiktning i dessa fall kan förmodas vara ringa. Köparens möjlighet att själv eller med hjälp av expert göra en noggrann besiktning av fastigheten blir därmed inte så mycket värd i praktiken, eftersom en sådan besiktning ofrånkomligen tar viss tid i anspråk. och säljaren kan välja att sälja till en köpare som inte ställer krav på sådan besiktning._Därtill kommer att det givetvis inte är rationellt att alla spekulanter av ett småhus — de kan vara många — själva låter utföra och bekosta en egen besiktning.

Förbundet anser därför att det skulle medföra vissa fördelar med en ordning, där säljaren medverkar till att en besiktning kommer till stånd, och att besiktningshandlingen ställs till alla spekulanters förfogande. Vid anlitande av fastighetsmäklare kan en lämplig lösning vara, att mäklaren medverkar till att besiktningen utföres och att kostnaden inbegrips i mäk- lararvodet. En sådan ordning torde redan nu ofta tillämpas av vissa fastighetsmäklare.

Frågan gäller nu, hur en sådan lämpligare ordning skall kunna uppnås. Förbundet avvisar en lösning som innebär ett formligt tvång för säljaren att tillhandahålla en besiktning. Det skulle vara helt oacceptabelt. eftersom fråga är om ett rättsförhållande mellan två parter, som båda är konsumen- ter. En lösning som innebär väsenti iga begränsningar i dispositionsfriheten då det gäller friskrivning för ansvaret för dolda fel kan heller inte godtas av liknande skäl.

Förbundet anser dock, att en ordning där det på säljaren läggs ett något större ansvar än vad som blir fallet vid kommitténs förslag bör övervägas och utredas närmare innan definitiv ståndpunkt tas.

Ett särskilt problem kan uppkomma om den anlitade experten brustit i sitt arbete och fel som bort konstateras ej uppmärksammats och därige- nom inte heller dokumenterats. Ansvaret för sådana brister bör ligga på den anlitade experten/företaget. som normalt bör ha en ansvarsförsäkring till eget och till säljarens och köparens skydd (jfr NJA 1987:692).

Det är självfallet angeläget. att — oavsett vilken lösning som väljs — proceduren inte blir för omständlig och kostsam. Besiktningcns omfatt- ning bör därför anpassas efter omständigheterna. För helt nya hus torde besiktningshandlingen kunna bli mycket enkel, och för hus av mindre värde torde också en mera summarisk beskrivning vara tillfyllest.

Riksförbundet Vi ismåhus:

1 4 kap 195 tredje stycket fastslås när en köpare anses ha fullgjort sin undersökningsplikt —- fastigheten besiktigats av en opartisk och i bygg- nadstekniska frågor erfaren person.. som godtagits av säljaren och köparen.

• Sida 161
•  Original

Detta är bra och torde medföra att upptäcka fel som säljaren har ansvar Prop. 1989/90: 77 för i de flesta fall kommer att åtgärdas utan rättsliga processer. Bilaga 8

Ett kanske ännu bättre sätt hade varit att föreskriva någon form av obligatorisk besiktning.

Elanvändningsdelegationen har i sitt betänkande (SOU 1987:68) före- slagit att man utreder förutsättningarna med en obligatorisk besiktning av småhus vid försäljning. (Se sammanfattningen sid 9). Vi hänvisar till vårt yttrande över betänkandet.

Vi föreslår därför att förutsättningarna för en obligatorisk undersökning i samband med ägarbyte bör närmare utredas.

Idag sker i många fall dels en värderingsbesiktning genom säljarens försorg för att fastställa rätt försäljningspris

dels en besiktning (undersökning) av köparen före köpet och dels en besiktning för utfärdande av värderingsintyg för lån i bankinsti- tut.

De här uppräknade tre olika besiktningarna bör kunna ersättas med en obligatorisk besiktning. Besiktningen skall då utföras av en kompetent (auktoriserad) besiktningsman med det ansvar som anges i delbetänkandet på sid 100. Förfarandet bör medföra i de allra flesta fall totalt lägre besiktningskostnader per avslutad försäljning.

Sverigesfastighetsmäklarsam_litnd:

1 3:e stycket i den föreslagna lagtexten anvisar utredningen en metod som innebär att en köpare skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt. Metoden går ut på att såväl köpare som säljare skall godta besiktningsman- nen och att denna skall lämna ett skriftligt utlåtande.

Besiktningen anses innebära att köparen fullgjort sin undersökningsplikt och att de fel som därefter upptäcks skall betraktas som dolda, för vilka säljaren svarar.

Det föreslagna förfarandet innebär en förskjutning av ansvaret för fel i fastigheten från köparen till säljaren. Brister i undersökningsplikten drab- bar enligt gällande lag köparen, även om en besiktningsman av okunnighet eller oaktsamhet utför en dålig besiktning.

Enligt förslaget kommer brister i ett besiktningsutlåtande. beroende på bla okunnighet ellcr ofullständig bersiktning mm att drabba säljaren, eftersom de fel som besiktningsmannen inte kunnat upptäcka vid sin första besiktning skall betraktas såsom dolda.

Genom den anvisade vägen. kan en köpare skydda sig nästan totalt. medan säljaren hamnar i en ökande ekonomisk risksituation. Det bör naturligtvis i sammanhanget understrykas att grundregeln uppenbarligen fortfarande är att en fastighet säljs i ett befintligt skick. vilket innebär att den säljs med de fel och brister, som en normal köpare, objektivt har anledning att förvänta sig med hänsyn till fastighetens skick. ålder m m.

Det nuvarande lagförslaget kan också komma att innebära, att köparen får ta på sig kostnaden för besiktningen såsom en inköpskostnad. vilken 161

• Sida 162
•  Original

alltid drabbar köparen när han är intresserad av en fastighet och vill Prop. 1989/90:77 skydda sig för ekonomiska risker. Bilaga 8

När flera köpare uppträder som spekulanter på en och samma fastighet kommer ev flertal besiktningar att ske för var och en av dessa spekulanter.

Utredningens förslag är inte bra i denna del, utan bör enligt Mäklarsam- fundets uppfattning omarbetas.

Vi vill därför föreslå, att säljaren skall uppdraga åt en besiktningsman att besiktiga hans fastighet och om parterna, så överenskommit tillhanda- hålla dcnna besiktning för köparen såsom ett underlag för köparens beslut att förvärva fastigheten.

Det är mycket viktigt att säljaren är uppdragsgivare till besiktningsman- nen, eftersom fel och brister i besiktningen kommer att drabba säljaren. Säljaren kommer då också att vara den som har nytta av att upplysa besiktningsmanncn om alla fel och brister som han känner till, eftersom säljarens enda skydd mot ev krav på nedsättning av köpeskillingen i framtiden är att felen angivits i besiktningen.

1 det fallet att säljaren är uppdragsgivare till besiktningsmanncn kan också säljaren regressvis på besiktningsmanncn överföra sådana fel som besiktningsmanncn borde ha upptäckt vid genomförandet av sin under- sökning.

Det är därför mycket angeläget att man. som tidigare påpekats kräver att besiktningsmanncn har en ansvars försäkring som kan täcka ev skadestånd gentemot uppdragsgivaren.

Eftersom gränsen för säljaren resp köparens ansvar förskjuts över å säljaren. är det också säljaren som i första hand bör välja en skicklig besiktningsman. Besiktningsmannens duglighet och yrkeskunskap är myc- ket väsentlig för säljaren. Då säljaren om lagförslaget genomföres kommer att få svara för fel och brist i besiktningens utförande.

En annan konsekvens av att säljaren är beställare av besiktningen. är att en säljare som en gång genomfört en besiktning också får upplysningsplikt gentemot alla senare tillkommande spekulanter betr fel och brister som framkommit i fastigheten genom besiktningen.

Instrumentet som upprättats av besiktningsmanncn, bör vara säljarens egendom. så att denne kan disponera över dokumentet utan inskränkning- ar.

Den situationen kan mycket väl uppkomma, att säljaren kategoriskt vägrar medverka till besiktningar och det är då naturligt att detta också påverkar det pris säljaren får för sin egendom.

Nuvarande rättspraxis har medfört att säljaren inte har något större intresse av att medverka till att en besiktning genomförs. eftersom man i de flesta fall efteråt kan konstatera att förekommande fel i fastigheter, borde ha upptäckts om köparen gjort en tillräckligt noggrann undersök- ning av fastigheten.

Frågan uppkommer naturligtvis; om säljarna genom att lagstiftaren an- visar en Väg för köparen att fullgöra sin undrsökningsplikt. kommer att .bli mer benägna att medverka i undersökningar av en fastighet.

Vi är medvetna om att ett lagförslag bör vara neutralt i förhållande till olika marknadssituationer. men i den just nu rådande situationen, där 162

• Sida 163
•  Original

utbudet är lågt och spekulanterna tävlar om att få köpa en fastighet. kan Prop. 1989/90: 77 man inte förvänta sig. att säljarna kommer att bli benägna att medverka Bilaga 8 till besiktningen särskilt om besiktningen medför ett ökande ansvar för säljaren. Det är först när marknaden reagerar på säljarens vägran att prestera en besiktning genom lägre pris på objektet. som lagförslaget kan få en reell innebörd. Trots detta, är det vår uppfattning att reglerna om besiktning inte bör göras tvingande, utan att man bör nöja sig med ett system, där man anvisar ett sätt, att komma till rätta med ett vanligt problem.

Svenskfastighels/örmedling:

Idag är det inte särskilt vanligt att köparen låter en fackman besiktiga fastigheten. Tvärtom förekommer det rätt ofta att köparen, trots mäkla- rens påpekande om hans skyldighet att före köpet undersöka huset, tar alltför lätt på sin undersökningsskyldighet. Om den föreslagna ordningen införs, torde det medföra att "en mer professionell” besiktning blir mycket vanligare, kanske rent av i praktiken nästan obligatorisk. Det, i sin tur, skulle kunna innebära, att antalet tvister i framtiden minskades avsevärt.

Svenska försäkringsbolag riks/örbund:

Förslaget att en köpare i vissa fall skall anses ha fullgjort sin undersök- ningsplikt om en besiktningsman anlitats och avgett utlåtande kan, som kommittén också anfört, leda till att parterna gemensamt ser till att under- sökningsplikten blir fullgjord. Därmed kan också många svårutredda och kostnadskrävande tvister angående säljarens felansvar undvikas.

Genom den föreslagna definitionen av när undersökningsplikten skall anses fullgjord kommer besiktningsmannens utlåtande att få stor betydelse för bedömningen av säljarens ansvar för dolt fel. I vissa fall torde besikt- ningsmanncn själv kunna bli skadeståndsskyldig och därigenom på sätt och vis ibland ansvarig för ett dolt fel. Till skillnad från fastighetsmäkla- ren, vars skadeståndsansvar är beskrivet i fastighetsmäklarlagen, är besikt- ningsmannens ansvar emellertid inte närmare angivet i lag eller i något större utsträckning prövat i praxis. Det måste för de inblandade personer- na i ett fastighetsköp vara av intresse att även omfattningen och utform- ningen av besiktningsmannens skadeståndsansvar regleras antingen ge- nom lagstiftning eller genom någon form av standardklausul i värderings- utlåtandet. .

En utökad besiktningsverksamhet kan leda till ett ökat behov för besikt- ningsmännen att försäkra sig mot skadeståndsansvar. Det kan emellertid bli svårt att utforma en ansvarsförsäkring för besiktningsmännen av det slag som finns för fastighetsmäklare. Besiktningsmännen kan nämligen komma att anlitas inom olika yrkeskategorier och besiktningsuppdragen kommer förmodligen inte att bli deras huvudsakliga syssla. En ansvarför- säkring som omfattar även skadeståndsskyldighet för ren förmögenhets- l63

• Sida 164
•  Original

skada kan därför antas bli relativt dyr i förhållande till intäkterna från Prop. 1989/90:77 besiktningsverksamheten. Bilaga 8

F (;]/(sam:

Vi delar utredningens uppfattning att det måste ställas höga krav på kompetens och behörighet hos de personer som skall utföra den s.k. jordabalksbesiktningen och att säljaren gentemot köparen får bära risken för en slarvigt utförd besiktning.

Det är sannolikt att en ökning av s.k. jordabalksbesiktningar kommer att leda till skadeståndskrav mot försumliga besiktningsmän. Konsument- skyddet bör kunna tryggas genom att försäkringsbolagen skapar ändamåls- enliga ansvarförsäkringslösningar för behöriga besiktningsmän.

Konsumentvägledarnasjörening:

Vid försäljning av fast egendom i andra hand av ett attraktivt objekt ges många gånger få möjligheter till att erhålla tid och plats för en grundlig undersökning av fastigheten. Vått konstaterande, inför förslaget. är att här ställs stora krav på både mäklaren och besiktningsmanncn. Om det förelig- ger s.k. ”särskilda vamingssignaler" skall då besiktning vara ett obligatori- um? Vem skall avgöra huruvida "särskilda varningssignaler” föreligger? Helt klart är att om sådan fackmässig besiktning ej utföres innebär det stor risk för framtida tvister och rättsförlust för konsumenten. (Se också avsnitt 5.)

Småhusägarei Västerås:

För att reducera antalen domstolsärenden avseende fel i fastighet bör köpare och säljare uppmanas av mäklare och kommuner att föranstalta om sakkunnig och opartisk besiktning som under ansvar skriftligen verifierat allt som är okulärt inspektionsbart och mätbart. Brister och fel som besikt- ningsman inte kunnat se utan försumlighet och för vilka han ej kan anses ansvara bör regleras enligt våra förslag i avsnitt 2, 3 och 7.

5 Reklamation Hovrättenför Västra Sverige:

I fråga om fastighetsköp finns för närvarande inga regler om att köparen måste göra sina anspråk gällande inom _viss tid från det att han uppmärk- sammat att det finns fel i fastigheten: köparen har med andra ord inte någon skyldighet att reklamera. Detta innebär att säljaren kan vara helt säker på att försäljningen är slutgiltigt avvecklad först då köparens eventu- ella anspråk preskriberats enligt de vanliga reglerna om fordringspreskrip- tion: köparens anspråk preskriberas när det gått tio år från avtalsdatum, såvida inte preskriptionen dessförinnan avbrutits. Utredningen har i be- tänkandet inte gjort någon konsekvent terminologisk skillnad mellan re- 164

• Sida 165
•  Original

klamation och preskription.52 Hovrätten skiljeri det följande mellan rekla- Prop. 1989/90: 77 mation och preskription. Bilaga 8

Utredningen föreslår en regel om reklamation. som innebär att köparen inom skälig tid från det att han märkt eller bort märka felet. Hovrätten finner att det är väl motiverat med en sådan allmän reklamationsregel. En sådan regel bidrar till att tvister om fel tas upp mellan parterna på ett så tidigt stadium. att sakförhållandena enklare och bättre kan utredas. Vad utredningen anför i specialmotiveringen om hur reklamationstiden skall beräknas och hur reklamationen skall genomföras verkar väl motiverat.

Hovrätten är däremot negativ när det gäller utredningens förslag om ändrade regler om preskription. Utredningen anför som skäl dels att det kan vara rimligt att en privatperson blir fri från ansvar tidigare än efter tio år. dels att möjligheterna att utreda sakfrågorna försämras ju längre tiden går.

Utredningens argument känns inte övertygande. En privatperson, som vill bli fri från sitt ansvar tidigare än efter tio år. har alltid möjlighet att friskriva sig. De utredningssvårigheter som utredningen anför53 blir aktu- ella i första hand beträffnadc faktiska (abstrakta) fel. Enligt hovrättens mening leder utredningens förslag om en allmän reklamationsskyldighet till att utredningssvårigheterna minskas. I den mån utredningssvårigheter ändå kvarstår i det konkreta fallet, blir följden väl oftast att problemet löser sig självt. d.v.s. att köparen eller det ombud han anlitar inser att det inte lönar sig att väcka talan.

Utredningens förslag gäller alla fysiska fel, d.v.s. både abstrakta och konkreta fel. Detta får egendomliga konsekvenser. Enligt hovrättens me- ning är det särskilt motiverat med lång ansvarstid just i de fall säljaren gjort särskilda utfästelser, eftersom utfästelser får anses vara en form av åtagande från säljarens sida. Redan av den anledningen bör i vart fall konkreta fel hållas utanför den föreslagna preskriptionsreglen. Även om man till nöds kan godta att preskriptionstiden är lika kort för alla fel som gäller fysiska egenskaper, blir konsekvenserna underliga då man ser till övriga feltyper. Om preskriptionstiden skall vara kortare vid alla konkreta fel (vilkaju kan gälla fysiska, rättsliga eller andra egenskaper). framstår det som egendomligt att reklamationstiden vid rättsliga fel och rådighetsfel (d.v.s. där någon utfästelse inte förekommit) blir längre.54 Om t.ex. en rådighetsinskränkning föranleds av ett planbeslut, som förbjuder viss markanvändning. kan det dröja flera år innan köparen blir medveten om detta. Om säljaren garanterat att den aktuella typen av begränsningar i rådigheten saknas, skulle säljarens ansvar preskriberas efter tre år, medan hans ansvar skulle gälla i tio år om någon garanti inte lämnats. Detta verkar helt orimligt.

52 Utredningen talar om absoluta reklamationsfrister (preskriptionstider). se betän- kandet t.ex. s 104, och en yttersta reklamationsfrist, se betänkandet t.ex. s 74, men termen reklamation används eljest genomgående. oavsett om det rör sig om preskrip- tion eller reklamation. 53 Betänkandet. s. 74. 5” Betänkandet. 5.84. 165

• Sida 166
•  Original

Hovrätten anser sålunda sammanfattningsvis, att den allmänna rekla- Prop. 1989/90: 77 mationsregeln är väl motiverad och hör omfatta alla fysiska fel (såväl Bilaga 8 konkreta som abstrakta). Däremot verkar regeln om kortare preskriptions- tid vara mindre motiverad och i vart fall mindre genomtänkt. Hovrättens inställning framgår ytterligare av hovrättens utkast till lagtext (se avsnitt 9).

Södra Roslags tingsrätt."

Tingsrätten tillstyrker förslaget att regler om reklamation förs in i JB samt att köparen skall reklamera inom skälig tid efter det att han märkt eller bort märka felet.

Tingsrätten ansluter sig till utredningens uppfattning att det är rimligt att en privatperson som säljer en fastighet skall kunna vara fri från ansvar på grund av försäljningen-inom kortare tid än den som följer av reglerna om tioårig preskription, vilket också är önskvärt från utredningssynpunkt.

Enligt tingsrättens mening gör sig samma synpunkter emellertid gällan- de även i de fall säljaren är en näringsidkare och köparen är konsument. Visserligen torde en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet på annat sätt än en privatperson ha möjligheter att sprida risker. Detta gäller fram- för allt när det är fråga om en yrkesmässig verksamhet av större omfatt- ning. l måna fall torde verksamheten emellertid inte vara av sådan omfatt- ning att sådana möjligheter till riskspridning över tio år finns. Till detta kommer att en köpare har lika stora möjligheter att upptäcka fel i den köpta fastigheten oavsett om säljaren är en näringsidkare eller privatper- son. Tingsrättcn avstyrker sålunda förslaget att olika preskriptionstider skall gälla i dessa fall.

När det gäller preskriptionstidens längd ställer sig tingsrätten tveksam till att förkorta den till tre år. Åtskilliga typer av fel torde visserligen uppträda och kunna upptäckas inom tre år från tillträdesdagen. Andra typer av fel, t. ex. mögel eller dräneringsfel, är emellertid av sådan karaktär att de kan ge sig tillkänna senare. För att ge en köpare rimliga möjligheter att upptäcka och åberopa även sådana fel. anser tingsrätten att preskrip- tionstiden bör sättas något längre än utredningen föreslagit. t. ex. fem år.

Förslaget om tioårig preskription vid svek tillstyrks. Detsamma gäller reglerna rörande talan om hävning, vilka inte innebär någon ändring i gällande rätt.

Malmö tingsrätt:

Tingsrätten delar utredningens uppfattning att den yttersta fristen för köparen att göra påföljder gällande kan begränsas till tre år i normalfallet. Tingsrätten anser däremot inte att det finns anledning att föreskriva att reklamation måste ske inom skälig tid efter det att köparen märkt eller bort märka felet. För de dolda felen innebär detta att reklamationsfristen beräknas med utgångspunkt från den tidpunkt vid vilket felet på ett påtagligt sätt framträder (betänkandet s lOS x). En sådan reklamations- plikt kan nämligen komma att medföra att processen onödigtvis komplice— 166

• Sida 167
•  Original

ras av frågor om när köparen bort märka felet eller att en tvist enbart avser Prop. 1989/90: 77 en sådan fråga. Förslaget rimmar enligt tingsrättens mening illa med Bilaga 8 utredningens ambition att försöka få ner antalet mål om fel i fastighet. Tingsrätten anser att det bör vara tillfyllest att föreskriva att reklmation måste ha skett inom tre år från tillträdesdagen. ] l9 bä 2 st. används uttrycket "i strid mot tro och heder”.Av motive- ringen framgår att innebörden avses vara densamma som hos ordet ”svik- ligt”. Tingsrätten anser att sistnämnda ord bör användas. På 5 107 y i betänkandet anges att den längre reklamationsfristen (10 år) skall gälla även när säljaren är staten, kommun eller annat offentligrättsligt organ. Tingsrätten har i och för sig inget att invända mot detta. men anser inte att begreppet näringsidkare kan ges en så vidsträckt innebön att det täcker även dessa subjekt. Det åsyftade tillämpningsområdet för den läng- re reklamationstiden bör därför anges uttryckligen i lagtexten.

Konsumentverket:

Enligt förslaget (lagen 19 d 5) får en näringsidkare, som till en konsument för privat bruk säljer en bostadsfastighet på vilken näringsidkaren utfört eller låtit utföra arbete, möjlighet att friskriva sig från skadeståndsskyldig- het och begränsa den yttersta reklamationsfristen till tre år, allt under förutsättning att ett besiktningsutlåtande föreligger.

I de fall bostadsfastigheten säljs utan att några reparationer eller renove- ringsarbeten utförts av näringsikdaren är situationen emellertid enligt utredningens mening annorlunda. Köparen sägs (s 75) knappast ha någon särskild anledning att förvänta sig att säljaren — byggmästaren — skulle ha något särskilt ansvar för husets skick när säljaren över huvud taget inte utfört något arbete i huset. De föreslagna lagbestämmelserna har därför utformats på ett sådant sätt att det för en näringsidkare, som inte utfört eller låtit utföra arbete på den bostadsfastighet han säljer, föreligger av- talsfrihet i samma omfattning som om fastigheten säljs av en konsument. Skälen för utredningens uppfattning redovisas närmare på s 81 ff.

Konsumentverket kan inte dela utredningens uppfattning i denna fråga. Enligt verkets erfarenheter av köp- och avtalssituationer där konsumen- tens motpart är en näringsidkare uppfattar konsumenten regelmässigt näringsidkaren som den professionelle säljaren etc som besitter speciella kunskaper om den vara eller tjänst som tillhandahålls. Konsumenten utgår därför ofta från att näringsidkaren har eller känner särskilt ansvar för varans skick eller tjänstens utförande. Det gäller trotligen även i många fall där näringsidkaren försöker klargöra .att han i den konkreta situationen har samma roll som en konsument.

Det måste från konsumentsynpunkt anses otillfredsställande att graden av lagens dispositivitet vad gäller avtalsfriheten avgörs av på vilket sätt och vilken roll näringsidkaren uppträder. Utredningens förslag kan leda till att konsumenten — på annat sätt än genom besked från näringsidkare _ vill skaffa sig kunskap om huruvida näringsidkaren exempelvis utfört en husreparation eller inte, något som ofta kan visa sig vara praktiskt svårt att kontrollera. Det finns också risk för att konsumenten vilseleds om den 167

• Sida 168
•  Original

roll näringsidkaren spelar, exempelvis på så sätt att näringsidkaren ger Prop. 1989/90: 77 sken av att han inte i något avseende befattat sig med arbete på fastigheten, Bilaga 8 trots att sådant arbete utförts genom näringsidkarens medverkan i någon form. I sammanhanget förtjänar vidare nämnas att det sannolikt inte sällan för bedömning av giltigheten av t.ex. en friskrivningsklausul i ett konkret fall kan uppkomma en tvist mellan konsumenten och näringsidka- ren beträffande frågan om vilken av de två rollerna som näringsidkaren egentligen spelar.

Ett genomförande av utredningens förslag om avtalsfrihet för näringsid- karen med möjlighet för denne, om han inte utfört arbete på bostadshuset, att bl.a. göra ganska långtgående friskrivningar kan komma att på ett omotiverat sätt inskränka möjligheterna att med stöd av avtalsvillkors- lagen ingripa mot exempelvis oskäliga f riskrivningsklausuler. Denna kom- plikation har inte berörts av utredningen, som över huvud taget inte behandlat hur avtalsvillkorslagen och tillämpningen av denna förhåller sig till gällande civilrättsliga regler och till utredningsförslaget i fråga om fel i fastighet.

Det förtjänar påpekas att avtalsvillkorslagen också är tillämplig i vissa förmedlingsfall. Ett förbud enligt denna lag kan sålunda träffa en förmed- lare som själv använder oskäliga avtalsvillkor när han i sin yrkesmässiga förmedlingsverksamhet upprättar kontrakt mellan utomstående. ] mark- nadsdomstolens beslut l984z20 förbjöds en fastighetsmäklare att rutin- mässigt använda vissa villkor, bl.a. villkoret att "parterna är överens om att inga ytterligare överenskommelser avseende fastighetens skick träffats dem emellan än vad här ovan redovisats”. Med utredningens förslag skulle fastighetsmäklama räknas till de näringsidkare som inte utfört eller låtit utföra arbete på bostadshuset och som därför inte skulle omfattas av de begränsningari avtalsfriheten som förslaget innehåller.

Om exempelvis en friskrivningsklausul är förenlig med civilrättsliga regler och detta bekräftas genom rättspraxis eller civilrättslig lagstiftning eller uttalanden i lagförarbeten torde det vara svårt att förbjuda klausulen med stöd av avtalsvillkorslagen. Om utredningens förslag i det aktuella hänseendet genomförs, torde det stå en fastighetsmäklare fritt att i köpe- kontrakt rutinmässigt ta in ganska långtgående friskrivningsklausuler till förmån för uppdragsgivaren — säljaren. Enligt konsumentverkets mening är en sådan konsekvens av utredningens förslag oacceptabel.

Med hänvisning till det anförda avstyrker konsumentverket förslaget i aktuellt hänseende. Verket förordar att den föreslagna 19 d & justeras med hänsyn härtill, dvs paragrafen bör gälla även för annan näringsidkare än den som utfört eller låtit utföra byggnadsarbete på en bostadsfastighet.

Juridiska_faku/tetsslyre/scn vid Uppsala univeristel:

Utredningen föreslår här regler om reklamation, som — bortsett från konsumentfallet — kräver att köparen upptäcker felet och agerar inom tre år från tillträdesdagen. Detta är en klar begränsning i köparens nuvarande felskydd, därju ansvar i princip kan utkrävas även om felet framträder och upptäcks nästan tio år efter köpet. Sett i stort torde visserligen denna fråga 168

• Sida 169
•  Original

av flera orsaker vara av mindre betydelse. Dels torde det vara mindre Prop. 1989/90:77 vanligt att fel upptäcks senare än efter tre år. Dels torde det, som utred- Bilaga 8 ningen påpekar (s. 74), av bevisskäl vara svårare för en köpare att med framgång göra gällande felansvar ju längre tid som gått efter köpet. Detta innebär att behovet av den föreslagna nya rättsregeln inte kan vara stort. Därtill kommer att den köpare, som upptäcker ett allvarligt fel t. ex. under åttonde året och som faktiskt har möjlighet att styrka sitt anspråk, inte lär anse att utredningens nya begränsning i felansvaret utgör en rimlig avväg- ning mellan parternas intressen. Utredningen har inte framfört några starkare argument för denna nya avvägning än att man funnit den "rimlig" (s. 107). För konsumentfallet behåller utredningen den gamla preskriptionstiden på tio år. Man anger dock i lagtexten att den skall räknas från tillträdesda- gen. Den ståndpunkten kan i och för sig vara rimlig. Man borde dock ha redovisat att detta eventuellt är en ändring i förhållande till gällande rätt. I det enda rättsfallet om preskriptionstiden för fel i fastighet utgår man nämligen från att de tio åren skall räknas från dagen för köpeavtalet (NJA 1982 s. 573). På denna punkt tycks alltså den nya lagregeln utöka köparens rättigheter.

Byggentreprenörema:

Utredningens förslag till preskriptionsregler leder som framgår av betän- kandet till problem för det fall näringsidkaren säljer till konsument A som därefter säljer till Konsument B. Näringsidkarens långa preskriptionstid kommer då att överfIygla konsument A:s korta tid. Enligt byggentreprenö- rerna finns därvid risk att konsument A och konsument B överenskommer om att vältra över ansvaret på näringsidkaren.

Enligt Byggentreprenörema bör näringsidkarens preskriptionstid i alla vidareförsäljningsfall begränsas till tre år.

Svenska komm unfö'rbuna'et;

Förslaget tillstyrks.

Sveriges advokatsamjimd:

Utredningen föreslår en treårig reklamationstid. Denna korta reklama- tionstid kan ifrågasättas. Inte så sällan föreligger den situationen. att en person köper en fastighet och att fastigheten är nyrenoverad eller tillbyggd. Priset bestämmes med hänsyn till detta. Köparen bor ett antal år, i många fall rimligtvis åtminstone 3 — 5 år på fastigheten. Därefter säljs fastigheten. Något eller några år senare upptäcker den nye köparen ett fel hänförligt till renoveringen eller tillbyggnaden. Köpare nr 2 kan föra talan mot köpare nr l och i dag förekommer ofta den situationen. att köpare nr 1 i sin tur för talan vidare gentemot sin fångesman. Ibland ger detta i slutändan möjlig- heter till en förlikning, där kostnderna kan delas mellan alla tre parterna. 169

• Sida 170
•  Original

Bilaga 8

Med den föreslagna korta reklamationstiden torde köpare nr 1 oftast inte kunna vända sig mot sin fångesman på grund av utebliven reklamation. Detta trots att köparen nr ] betalat köpeskilling utifrån en "felfri" fastig- het. Detta ger för köparen nr 1 lätt intryck av godtycke. I den uppkomna situationen finns ingen anledning att behandla någon av de tre berörda bättre än någon annan. I vart fall saknas helt anledning att utan särskild friskrivning låta den urspunglige säljaren, som ombesörjt byggnadsarbete- na gå fri. Detta kan lätt leda till att renoveringar och tillbyggnader sker slarvigt. eftersom den som utför åtgärderna kanske kan räkna med att felet inte upptäcks inom den ändå relativt korta tiden av tre år. Detta talar för att den nuvarande lO-åriga allmänna preskriptionsregeln bibehålles. Å andra sidan är det så att processer, som skall föras om påstådda fel, som har sin grund och som skall värderas utifrån förhållanden som ligger relativt långt tillbaka i tiden, är osäkra och dyra. De är dessvärre inte helt ovanliga heller. Ett intresse finns således att begränsa möjligheterna att föra talan om fel. En begränsning i reklamationstiden är i partsförhållan- det huvudsakligen en fördel för säljaren. Om säljaren för att få tillgodonj u- ta den kortare reklamationstiden tillser att ett besiktningsutlåtande enligt 19 5 3 st upprättas, blir han så att säga upplysningsskyldig för eventuella fel i fastigheten. eftersom besiktningen sker på hans risk. Har exempelvis säljaren byggt om fastigheten, blir han tvungen att noga upplysa besikt- ningsmannen om sitt förfarande för att freda sig. Köparen å andra sidan vinner en motsvarande säkerhet och skulle i det läget tänkas acceptera en inskränkning i tiden för att tala på eventuella fel. Detta är ju också bakgrunden till den föreslagna regeln beträffande näringsidkarens försälj- ning. Motsvarande regel föreslås därför gälla även mellan privatpersoner. Avsikten är att den här föreslagna ordningen alltså skall avse alla fastighe- ter och partsförhållanden. Har besiktningsutlåtande enligt 195 varit till- gängligt vid köpet, har köparen alltså fullgjort sin undersökningsplikt oavsett typ av fastighet. Detta kan i något fall komma att medföra att en stark köpare i illojalt syfte påverkar en besiktningsman. Regeln om hand- lande i strid mot tro och heder i 19 bä 2 st bör därför avse såväl säljare som köpare som handlat illojalt.

Sveriges villaägareförbund:

Se avsnitt 7.

Riksförbundet Vi ismåhus:

Vi delar utredningens förslag i l9 t 5 att en reklamation inte får ske senare än tre år efter tillträdesdag då säljaren är en privatperson. Nuvarande bestämmelser om tioårig preskription uppfattas av säljare/privatperson som besvärande lång. För en köpare innebär å andra sidan en avkortning till 3 år inte någon påtaglig försämring. De flesta reklamationerna sker under den närmaste tiden efter tillträdesdagen.

• Sida 171
•  Original

Si'eriges_fastighetsmäk/arsainland." P rop. I 9 8 9/ 90: 7 7 Mäklarsamfundet anser att det är mycket bra att man i förslaget intagit Bilaga 8

just bestämmelser om reklamation och dels att man begränsat reklama- tionstiden till tre år vid konsumentförhållande. Vi tillstyrker förslaget i

denna del. (Se också avsnitt 7.)

Svenskfastighetsförmedling:

Enligt vår erfarenhet brukar de fel som vi konsulteras angående upptäckas inom de två första innehavsåren. Vi har därför inget att erinra mot försla- get till en förkortning, vid konsumentköp. av reklamationstiden. För övri- ga köp delar vi uppfattningen att lO-årsgränsen bör kvarstå.

Svenska_försäkringsbolags riksförbund:

Den föreslagna kortare preskriptionstiden om tre år speglar en rimlig fördelning av felansvaret mellan en privat säljare och köpare. Det kan dessutom många gånger vara svårt att utreda säljarens ansvar när ett fel upptäcks många år efter köpet. En kortare preskriptionstid kan minska antalet processer där tvistemålets värde inte står i rimlig proportion till utrednings- och rättegångskostnaderna.

Konsumentvägledarnasjörening:

Bestämmelsen i 19 bä innebär att näringsidkare ej får friskriva sig från den tio-åriga preskriptionstiden medan däremot i en affär mellan enskilda konsumenter endast tre års preskription skall gälla. Det kommer således finnas en frestelse för näringsidkaren att genomföra ett bulvanköp i första fasen för att komma ifrån den tio-åriga preskriptionen. Denna risk måste beaktas av lagstiftaren. Bestämmelsen 19 bä innebär att om opartisk konsult företagit en besiktning före köpet kan säljaren (näringsidkaren) komma ifrån 10 års ansvar för fel och endast ge tre års reklamationsfrist. Då de flesta allvarliga konstruktions och byggfel (fuktskador, mögel m.m.) visar sina konsekvenser först efter denna period inses att bestämmelsens preventiva verkan blir alltför begränsad. Frågan om besiktningsmannens ansvar inställer sig också. Om besiktningen ej kan uppdaga allvarliga fel som sedan kommer att visa sig efter tre år vilka blir då konsekvensema? Måste besiktningsmanncn ha en obligatorisk ansvarsförsäkring för att säkerställa konsumenten ersättning för en allvarliga skada?

Beträffande 19 då punkt I sista stycket måste en längsta accepterad tidsutdräkt preciseras — från erbjudande om avhjälpande av fel, till av- hjälpande sker. Överskrides denna tid skall konsumentetens rätt att kräva skadestånd kvarstå. 171

• Sida 172
•  Original

._ _6 Påföljder Prop. 1989/90: 77

Hovrättenför l-"ästa Sverige: Bilaga 8

Ansvar då s.k. kärnegenskap saknas

Utredningen berör denna fråga mycket kort med utgångspunkt från vad som skall anses vara gällande rätt. Frågan berörs dock inte i utredningens lagförslag. Hovrätten vill närmare utveckla frågan om kärnegenskaper dels därför att utredningens synpunkter behöver kommenteras dels därför att det kan vara lämpligt att föreslå en skriven regel.

Skadestånd enligt 4: 19 JB kan utgå endast vid avvikelse från utfästelse (konkret fel) samt vid svek.

En utfärstelse förutsätter att säljaren lämnat någon form av uppgift i samband med köpet. Om säljaren inte lämnat någon uppgift kan säljaren bara bli ansvarig enligt en abstrakt felbedömning. Vid abstrakt fel finns det således inget underlag för ett skadeståndsansvar grundat på vad som kan anses utfäst; säljaren har inte garanterat något vare sig uttryckligen eller på annat sätt.

I rättsfallet NJA 1978 s 307 gavs köparen rätt till skadestånd, trots att säljaren inte lämnat några uppgifter om fastigheten. Som grund för sitt yrkande om skadestånd åberopade köparen i första hand att visningen av några ritningar skulle anses som en utfästelse; i andra hand åberopades det dolda felet som sådant. HD slog till att börja med fast, att enbart uppvisan- det av ritningar bara under speciella omständigheter kan ses som en enuntiation att byggnaden utförts i enlighet med ritningarna; så var inte fallet här. HD konstaterade därefter, att säljaren inte heller på annat sätt gett upgifter, som skulle kunna konstituera ett utfästelseansvar. (Om man stannar här, bli resultatet således att det rör sig om ett vanligt abstrakt fel, där skadestånd inte kan utgå. Men HD gick ett steg längre.) Därefter uttalade HD emellertid, att det vid sidan av de fall av utfästelse. som grundas på uppgifter från säljaren föreligger ett "visst, om än mycket begränsat utrymme för skadeståndsansvar",55 nämligen i fråga om fel som innebär en så allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard, att fastigheten måste anses sakna en s.k. "kärnegenskap". som får anses utfäst trots att frågan över huvud taget inte berörts vid köpet. HD kom fram till att felet i det aktuella fallet var en avvikelse från en sådan kärnegenskap och lade därvid vikt vid följande omständigheter. HD började med att konsta- tera att det rörde sig om ett dolt fel. Verkningarna av felet var omfattande. Felet rörde funktioner som var av grundläggande betydelse för fastighetens användning. Dessa skäl verkade i och för sig vara tillräckliga men man lade till, att ”i vart fall” när det rörde sig om ett nybyggt hus och det var byggherren som sålde. var de anförda grunderna tillräckliga för att man skulle lingera garanti. Det är just en fiktion det rör sig om. Egenskapen anses utfäst trots att det inte finns något underlag vare sig i avtalet eller i uppgifter från säljaren. Köparen fick således sitt skadestånd (visserligen jämkat, men det saknar principiell betydelse).

” Kursiverat här. 172

• Sida 173
•  Original

Genom denna HD-dom har alltså en ny grund för skadestånd etablerats, Prop. 1989/90: 77 som kan kallas garanti/fktion. Denna bygger egentligen inte på något annat Bilaga 8 än ett önskemål att kunna ge köparen skadestånd. Till skillnad från ut- tryckliga garantier och enuntiationer, som ju i alla fall grundas på uppgif- ter från säljaren om köpeobjektet. har vid garantifiktion den aktuella egenskapen inte alls berörts.

Det framgår av HD:s dom att man gjort en vanlig abstrakt felbedömning där man konstaterat att felet var dolt. Först därefter har man kommit in på skadeståndsfrågan och valt att föra in fallet under uttrycket "kan anses utfäst” i 4: 192 punkten. Man hade kunnat nå samma resultat genom att förklara att säljaren vid denna speciella typ av abstrakt fel har ett strikt skadeståndsansvar.

Genom att HD valt garantifiktionen finns det risk att man tar miste på vilken typ av fel det rör sig. Utredningen uppfattar uppenbarligen denna typ av fel som ett konkret fel.56 vilket ger utredningen problem när det gäller undersökningsplikten. Vid konkreta fel anses köparen inte ha under- sökningsplikt. Av den anledningen anser utredningen att det inte är "nå- gon orimlig tanke att kategorisera utfästelsesituationerna” och att köparen är befriad från undersökningsplikt i de vanliga utfästelsefallen men inte i de nu aktuella fallen.57 Hade HD låtit bli att använda garantiftktionen och i stället valt att behandla fallet som ett fall av strikt skadeståndsansvar hade denna typ av missförstånd inte behövt uppkomma. Det är i själva verket ett vanligt missförstånd bland ombud för köpare att garantiflk- tionen har med själva felbedömningen att göra; det ärju först på påföljds- stadiet som denna typ av ansvar aktualiseras. Till och med en färsk HD- dom kan bidra till att skapa missförstånd. I rättsfallet NJA 1985 s 871, som avsåg brister i elinstallationen i en ombyggd äldre bostadsbyggnad, ansåg HD inte att det fanns tillräckliga skäl för att överföra det i rättsfallet NJA 1978 s 307 ”använda resonemanget på den nu aktuella situationen." Det är egendomligt inte bara civilrättsligt. nämligen att HD kommer in på frågan om kärnegenskaper, då ju eventuella kärnegenskaper kommer in i bedömningen först då man skall ta ställning till om säljaren skall anses skadeståndsskyldig eller ej. utan även processrättsligl. eftersom köparen bara åberopat att fastigheten avvek från vad som kunde anses utfäst p. g. a. en muntlig uppgift från säljarens sida.

Hovrätten anser därför att det är angeläget att det klargöns att det inte rör sig om ett konkret fel utan om ett abstrakt fel. Det är en avvikelse från en objektivt fastställd standard och. som framgår av HD:s dom från 1978, man gör den vanliga relevansbedömningen och konstaterar att felet var dolt. Köparen har vanlig undersökningsplikt. Om felet är dolt är det relevant. Fönst därefter blir det aktuellt att diskutera, om köparen skall ha rätt till skadestånd. Det är mera konsekvent att säga. att säljaren i dessa

56 Se t.ex. innehållsföneekningen. s 5. Kärnegenskaperna behandlas i avsnitt 4.3

omedelbart efter utfästelse och före undersökningsplikten. medan skadestånd. där kärnegenskaperna hör hemma. behandlas sist i avsnitt 4.7. 57 Betänkandet. s 41—42. Aven ('arbell. som utredningen uppenbarligen tagit in- tryck av. har på denna punkt problem att sätta rätt etikett på företeelsen. 173

• Sida 174
•  Original

fall (vilket passar bättre ihop med den abstrakta feltypen) har ett strikt Prop. 1989/90: 77 skadeståndsansvar. Bilaga 8 Hovrätten har i sitt utkast till hur lagtexten skulle kunna skrivas, visat hur denna typ av skadeståndsansvar skulle kunna regleras.58

Avdragsberäkningen

Avdragspåföljden infördes 1972 genom JB som en nyhet vid fstighetsköp. Vad påföljden innebär är dock inte närmare preciserat i 4 kap JB. Innebör- den måste dock vara, att avdraget skall vara så stort att det sålunda reducerade priset motsvarar fastighetens värde med felet. Varken förarbe- tena eller kommentaren till 4 kap JB ger någon ledning om hur reglerna om avdrag enligt 4 kap JB skall tillämpas. Man torde ofta vara hänvisad till att finna paralleller i reglerna angående lös egendom. Man får dock enligt hovrättens mening vara återhållsam, eftersom fastigheten som köpeobjekt avviker i flera avseenden från lös egendom.

Det finns olika metoder att beräkna avdraget. Hillert har analyserat frågan utförligt.” Den metod som enligt Hillert åtminstone teoretiskt bör användas är hämtad från KöpL: avdraget skall svara mot felet. vilket innebär att avdraget skall vara proportionellt. Genom felet har balansen mellan parternas prestationer rubats; avdraget som svarar mot felet åter- ställer balansen. Om felet motsvarar en femtedel av köpeobjektets värde skall avdraget vara en femtedel. Denna metod kompliceras av att det avtalade priset kanske inte motsvarade marknadsvärdet vid köpet. Mot- svarade priset bara 75 % av marknadsvärdet, skall köparen bara ha avdrag för 75 % av felets värde. Var priset högre än marknadsvärdet blir avdraget på motsvarande sätt större. Vid försäljning av varor för omsättning är metoden kanske användbar. därför att tvister om lös egendom ofta upp- kommer i nära anslutning till köpet och att det därför och rent allmänt inte är alltför svårt att värdera objektet och felets värde. Den enligt hovrättens mening största svagheten med metoden vidfastig/ietskc'ip är just att det är svårt att värdera fastighetens och felets värde inte bara i största allmänhet utan i synnerhet då det ofta går långt till mellan köp och tvist. Det är dock den enda användbara metoden då felet avser t.ex. arcalbrist. En annan metod är att låta avdraget motsvara kostnden för reparation. Den är, som Hillert framhåller, mera direkt, men har också sina svagheter. Skall repara- tionskostndcn beräknas i penningvärdet vid köpet eller vid ett senare tillfälle (t. ex. då felet upptäcks eller då reparationen utförs)? -— I praxis har domstolarna mycket ofta tillämpat den senare (enklare) metoden. men detta beror på att paterna (eller snarare deras ombud) lagt upp sin talan så; eftersom målen är despositiva är domstolarna hänvisade till att grunda sina avgöranden på vad parterna gjort till processmaterial.

Som utredningen själv framhåller torde det i många fall inte vara möjligt att direkt avgöra hur avdraget skall beräknas. *”" 1 så fall skall enligt

5” Se hovrättens utkast. 19 bä Zst. 5” Hillert: Värdetidpunkt och avkastningsränta. Festskrift till Hessler. 1985. ”" Betänkandet. s 102. 174

• Sida 175
•  Original

utredningen avdraget beräknas enligt en skönsmässig bedömning; utred- Prop. 1989/90: 77 ningen om kostnaderna för att avhjälpa felet skulle då kunna tjäna som Bilaga 8 viss vägledningf'l

Om man följer utredningens förslag. som bygger på den proportionella metoden torde både ombud och domstolar belastas med svåra utrednings- frågor. Hillerts uppsats visar detta.

Frågan är därför enligt hovrättens mening om man inte borde ha den omvända utgångspunkten och utgå från att avdragt skall motsvara kostna- derna för att avhjälpa felet. Denna beräkningsmetod är visserligen inte heller helt okomplicerad, men den har i alla fall den fördelen att vara mera konkret. Metoden har i viss mån anammats i rättspraxis även om detta ofta beror på att ingen av parterna haft några invändningar mot beräk- ningsmetoden (se t. ex. NJA 1981 s 400 och NJA 1983 s 865).62 I NJA 1984 s 3 finns dock visst stöd: avdraget grundades på en byggnadsfirmas offert att avhjälpa felet.

När det gäller fel som kan repareras, d.v.s. fysiska fel. är det i de flesta fall enklast att låta avdraget motsvara själva reparationskostnaden. Med felet har fastigheten ett lägre värde och efter reparation får fastigheten det förutsatta värdet. Frågan är vilken Värdetidpunkt man skall välja. Om man väljer köpet som tidpunkt. måste reparationskostnaderna räknas om till penningvärdet vid köpet. Köparen får då inte full täckning för sina faktiska kostnader. Detta kan i viss mån kompenseras av att han har rätt att på avdraget få s.k. avkastningsränta. d.v.s. ränta på beloppet från den dag det betalades, 2 ($ 2 st räntelagen (1975:635). Om avdraget bestäms till köparens faktiSka kostnader får köparen kompensation för hela sin utgift; i så fall bör han inte dessutom få avkastningsräntaf”3 eftersom det, som Hillert också framhållit. skulle leda till överkompensation. De båda meto- derna torde i de fleSta fall leda till likartade slutresultat. Rent allmänt verkar då enligt hovrättens mening den senare metoden vara att föredra, eftersom utredningen blir enklare: man har uppgift om köparens faktiska kostnad. Använder man den förra metoden tillkommer ett osäkerhetsmo- ment. nämligen hur man Skall beräkna inflationen mellan köpet och kost- nadstillfället; när man väl på detta sätt räknat bakåt skall man på nytt räkna upp beloppet genom att lägga till avkastningsränta.

Skulle fastigheten i undantagsfall ha ett lägre värde även efter det att reparationen genomförts, får man uppskatta denna bestående värdeminsk- ning.

Om utredningens metod ändå skullc anses vara att föredra. måste i vart fall värdetidpunkten vara en annan än utredningen föreslagit. Utredningen har hämtat sitt förslag från den vanliga köprättens område; när det gäller

6' Utredningen framhåller att avdrag inte skall utgå om felet är så obetydligt att fastighetens värde inte påverkas. Det uttalandet är ytterligare ett exempel på hur oklart frågor belyses. då man inte har ett konsekvent felbegrepp. ] ett sådant fall kan man enligt hovrättens mening nöja sig med att konstatera att det inte rör sig om något fel (i köprättslig mening) över huvud taget. & Se även Hillert. 631 rättsfallet NJA 1985 s 352 fick köparen avkastningsränta på avdragsbeloppet. Avdraget var bestämt enligt prisläget vid köpet. men värdetidpunkten som sådan var inte uppe till bedömning. 175

• Sida 176
•  Original

köp av lös egendom är den avgörande tidpunkten för felbedömningen Prop. 1989/90:77 enligt 445 KöpL tidpunkten för avlämnandet och i konsekvens med detta Bilaga 8 är avlämnandet också den relevanta tidpunkten för beräkningen av avdra- get. Enligt förslaget skall tidpunkten för tillträdet vara den avgörande tidpunkten. Eftersom säljarens felansvar vid fastighetsköp inte hänför sig till tidpunkten för tillträdet utan till tidpunkten för köpet enligt 4: 19 JB. måste i konsekvens med detta även tidpunkten för köpet vara den relevan- ta då man skall beräkna ett proportionellt avdrag. — Möjligen anser utredningen att skador som inträffar mellan köp och tillträde skall beaktas, men det bör betonas att sådana fall vid fastighetsköp behandlas helt fristående;64 köparen är enligt 4: 1 1 och 12 berättigad till särskild kompen- sation för skador som uppkommer mellan köp och tillträde.

Södra Roslags tingsrätt:

Utredningens förslag om vilka påföljder som kan göras gällande vid fel i fastighet innebär ingen ändring i förhållande till vad som nu gäller. Tings- rätten har ingen erinran mot förslaget i denna del.

Enligt tingsrättens mening är det en brist i den nuvarande lagstiftningen att den inte innehåller någon anvisning om hur prisavdraget skall beräk- nas. Tingsrätten tillstyrker därför förslaget att i lagtexten ange hur denna beräkning skall gå till. I

Malmö tingsrätt:

Tingsrätten konstaterar att det i 19aåj p. 1 angivna sättet att beräkna avdraget på köpeskillingen inte avses innebära någon ändring i förhållande till gällande rätt.

Ett avdrag på köpeskillingen skall alltså motsvara skillnaden mellan marknadsvärdet på fastigheten sådan den är vid tillträdet och det mark- nadsvärde den skulle ha haft vid samma tidpunkt om de aktuella felen inte hade funnits. En sådan beräkningsmetod är emellertid svår att tillämpa i praktiken. Utredningen i denna del får inriktas på att försöka få fram priset på jämförbara fastigheter vid den aktuella tidpunkten och mäklare och andra med erfarenhet av sådana frågor får åberopas som bevisning. En sådan utredning torde ofta bli kostsam. Svårigheterna att använda meto- den blir naturligtvis särskilt stora när felen aktualiseras lång tid efter köpet. Som utredningen själv framhåller torde det i många fall inte vara möjligt att med denna metod direkt avgöra hur mycket priset bör reduce- ras. Man får då. som också sägs i betänkandet. falla tillbaka på en mera skönsmässig bedömning.

1 högsta domstolens praxis (se t ex NJA 1984 s 3) har det förekommit att prisavdraget bestämts med utgångspunkt i kostnaderna för att avhjälpa felet. Enligt tingsrättens erfarenhet beräknar käranden i ett mål om fel i fastighet så gott som alltid sitt yrkande om avdrag på köpeskillingen med utgångspunkt i reparationskostnaderna. Svaranden har i de allra flesta

64 1 köplagen omfattas denna typ av skador av felreglerna. 44 & KöpL. 176

• Sida 177
•  Original

fallen inte någon erinran mot beräkningssättet som sådant men gör i Prop. 1989/90:77 förekommande fall gällande att reparationen av fastigheten innebär en Bilaga 8 standardförbättring och att ersättningen skall minskas med vad som mot- svarar denna förbättring. En bedömning av storleken av prisavdraget efter dessa kriterier leder enligt tingsrättens mening till ett skäligt resultat. Det kan enligt tingsrättens mening ifrågasättas om man bör i lagen införa ett beräkningssätt som uppenbarligen inte går att praktiskt tillämpa i många, kanske de allra flesta fallen. Det förefaller tveksamt om behov över huvud taget föreligger av en precisering i lagtexten om hur prisavdra- get skall beräknas. Det borde i vart fall ha övervägts närmare om inte en mera lätthanterlig beräkningsgrund kunde föreskrivas, exempelvis repara- tionskostnaden med avdrag för standardförbättring.

Konsumentverket:

Utredningen anser att det kan finnas skäl att överväga införandet av skadeståndsskyldighet för säljaren när denne borde ha haft kännedom om felet och borde ha upplyst köparen om det, culpa in contrahendo (s 79). En sådan åtgärd skulle enligt utredningen ligga i linje med rättsutvecklingen. Konsumentverket instämmer i dessa synpunkter och beklagar att utred- ningen —- för att inte nu föregripa utan i stället avvakta utredningen på den allmänna köprättens område — stannat för att inte föreslå något skade- ståndsansvar för säljaren när culpa in contrahendo konstaterats föreligga.

Juridiskafakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet: Prisavd rag

l & l9a föreslår utredningen ett uttryckligt besked om hur prisavdrag skall beräknas. Ett sådant är värdefullt och den föreslagna texten kan accepte- ras. Utredningen föreslår här att prisavdraget skall beräknas med tillträ- desdagen som Värdetidpunkt. Ett sådant uttalande är bra men man borde i motiveringen ha påpekat att frågan om valet mellan dag för köpeavtal och - för tillträde varit obesvarad i gällande rätt. Man anför inte heller någon motivering för sitt val. Det hade varit möjligt att här åberopa en diskus- sion i Festskrift till Henrik Hessler 5.299—301. 1 dagarna har också kom- mit ett avgörande av HD (88—01 — 18 DT nr 1) som valt samma lösning.

Hävning

Även här föreslås iå 193 en lagtext som kan accepteras. Det må dock påpekas att regeln inte är en nyhet (som utredningen synes anse, se 5. 103x) utan snarare i överensstämmelse med gällande rätt att det avgörande för väsentlighetsbedömningen inte är storleken i absoluta tal på skadan (räk- nat i kronor, kvm o dyl) utan vilken betydelse skadan har för köparen. Möjligen kunde man i klarhetens intresse skriva att felet skall vara ”av väsentlig betydelse för köparen " för att därmed markera att det avgörande är betydelsen för den individuella köparen och inte för en köpare i allmän- 177

• Sida 178
•  Original

het. Det vore därtill en fördel om man här behåller det hittillsvarande Prop. 1989/90:77 rekvisitet "mer än ringa" och alltså skriver att felet skall vara "av mer än Bilaga 8

ringa betydelse/ör köparen". Ett byte till ordet "väsentlig" kan lätt ge upphov till missförståndet att det: nu är meningen att kravet för hävning skall höjas.

Svenska kommunförbundet (styrelsen):

Styrelsen finner värderingsregeln för prisavdrag vara väl avvägd. En jäm- förelse av fastighetens värde i avtalat och i felaktigt skick bör vara utgångs- punkten även om det är troligt att kostnaden för att avhjälpa fel många gånger får vara vägledande vid bestämmande av värdesänkning. [ vart fall torde mindre avvikelser inte påverka fastighetens totalvärde och därmed inte bli rättsligt relevanta. Detta kan eventuellt få en reducerande effekt på antalet tvister som handläggs enligt småmålslagen.

Tilllträdesdagen är den bästa jämförelsedagen. Det är denna dag parter— nas rcspektive prestationer skall fullgöras. Köparen får tillträde till fastig- heten och erlägger köpeskillingen. Vid eventuell prisjustering har köparen rätt till avkastningsränta från denna dag. Kontraktsdagen är mindre lämp- lig dels på grund av att ränta inte kan utgå från den dagen, dels på grund av att säljaren då fortfarande står faran för fastigheten. Säljaren överlämnar inte fastigheten förrän på tillträdesdagen och det är först då eventuella fel blir relevanta. En senare vald jämförelsedag, t ex dagen för stämning, är enkel att tillämpa om man sätter likhetstecken mellan värdesänkning och reparationskostnad. Reparationskostnaden behöver då inte omräknas med faktorprisindex eller dylikt. Då emellertid utgångspunkten skall vara en värdejämförelse är tillträdesdagen den mest riktiga.

Sveriges villaägare/örhund:

Förbundet tillstyrker vad som kommittén föreslagit om köparens rätt att häva köpet och få skadestånd och om hur prisavdraget skall beräknas. Sådana regler kan komma att behövas även enligt den här skisserade lösningen. nämligen i de fall säljaren inte fullgjort vad på honom ankom- mer vad gäller besiktningen.

Sverigesjastighetsmäklarsamjima': 19A & Betänkandet (sid 101)

I avsnittet redovisas regler för avdrag på köpeskillingen vid fel i fastighet samt förutsättningarna för köparens rätt att häva ett köp. I betänkandet anges att nedsättning av priset. d v s prisavdraget skall ske i förhållande till det aktuella felet på fastigheten. Vidare har angivits, också enligt gällande rätt. att man kan göra en jämförelse mellan fastighe— ten i felaktigt skick och det värde. som fastigheten haft i felfritt skick. Vi får förmoda att man inte avsett en felfri fastighet, utan fastighet i det 178

• Sida 179
•  Original

skick och med de fel, som varit kända för parterna vid förhandlingen om Prop. 1989/90: 77 fastighetens pris. Bilaga 8

] rättspraxis förekommer dock sällan jämförelser mellan fastigheten i det skick som föresatts mellan parterna och det skick som den sedermera visar sig befinna sig i. Man har istället ofta utgått från kostnaden för att avhjälpa felet. Detta medför helt felaktiga resultat, vanligen beroende på att partsombuden, som underlag för domstolens prövning av nedsättning- en av fastighetens pris inte redovisat någon utredning med jämförelsepri- ser.

Det är därför angeläget att man i förarbeten till en lagändring närmare kommenterar hur prisavd raget skall beräknas. Yrkesmän som arbetar med fastighetsöverlåtelser, kan konstatera att mindre fel ofta inte påverkar priset i den förhandling som sker inför en kontraktskrivning.

Köpare är ofta beredda att acceptera ganska avsevärda fel, utan att detta påverkar priset, eftersom valet för köparen står mellan att förvärva fastig- heten eller avstå.

Det är således endast mycket väsentliga fel, som skulle ha påverkat köpeskillingen i negativ riktning, om några fel varit kända.

1 den föreslagna lagregeln om avdrag på köpeskillingen, bör således intagas någon bestämmelse om att nedsättningen av köpeskillingen endast skall kunna ske, om felet är av sådan art och omfattning att detta väsentli- gen kan bedömas ha påverkat köpeskillingen vid de förhandlingar som parterna fört i anledning av avtalet.

Vi måste dock bestämt vända oss mot uttalandet i utredningen, att beräkningen skall utgå ifrån värdena vid tidpunkten för köparens tillträde till fastigheten. Där är det enligt vår uppfattning fel att ha en annan tidsrelation för bedömning av nedsättning av köpeskillingen än den som gällt för förhandlingen av priset mellan parterna. Priset behandlas som bekant inte vid tillträdesdagen, utan per den dag då köpekontraktet under- tecknas och med beaktande av de fel och brister. som då var kända.

Köpckontraktet medför rättsverkningar mellan parterna bl a med avse- ende på att köpeskillingen bestämts och att denna senare inte kan påverkas av om marknadspriserna förändras. Fel i en fastighet bör inte ändra på detta förhållande.

Det har tidigare i betänkandet (sid 103) angivits att rätten till hävning enligt gällande rätt, är beroende på storleken av skadan. Utredningen avser uppenbarligen att ändra begreppet till att betydelsen av själva felet skall vara avgörande för rätten till hävning och hänvisar därvid till köplagen och dess förarbeten.

Rätten att häva ett köp har mycket stora rättsverkningar och när det gäller fast egendom, kan också tredje mans rättigheter komma att påverkas såsom pantförskrivningen eller upplåtelse av nyttjanderätter.

Hävning är således en mycket genomgripande åtgärd och bör vara möjlig vid objektivt sett mycket väsentliga fel. som har att göra med fastighetens mycket långsiktiga nyttjande som bostad eller bestånd. Även i den situationen att säljaren förfarit svikligt. bör man uppställa krav redan i lagtexten på att sveket skall vara av stor betydelse för köparen och hans nyttjande av den förvärvade egendomen. 179

• Sida 180
•  Original

Bilaga 8

Förvärv av fast egendom med. hänsyn till just denna typ av egendoms speciella betydelse, har reglerats i Jordabalken.

Några direktajämförclscr med de regler som finns i köplagen bör undvi- kas, eftersom man när det gäller köplag. har att ta avsevärt större hänsyn till parternas avsikter och ekonomiska utfall än när man förvärvar fast egendom med hänsyn till tredjemans—skyddet.

Det helt övervägande antalet överlåtelser av småhus sker dels mellan två konsumenter ev med biträde av en fstighetsmäklare och dels avser överlå- telsen en begagnad fastighet, som inte kan jämföras med försäljning av lösöre.

Reglerna för hävning och prisavdrag, bör därför genom uttalanden i förarbetena begränsas till att avse situationer, som har stor betydelse för avtalsparterna medan morsvarande begränsningar inte behöver uppställas vid vanliga köp. ' Det är dessutom avsevärda ekonomiska risker, som parterna tar i samband med en överlåtelse och ett av lagstiftningens syften bör vara att så långt som möjligt begränsa dessa risker, så att lagen inte upplevs som regler för omförhandlingar vid ingångna avtal, utan att detta klart skall markeras vara undantag.

19Cä(sid109)

Mäklarsamfundet tillstyrker förslaget. men vill lämna följande synpunkt betr köparens rätt att häva.

Skall köparen bibehålla sin rätt att häva vid säljarens svek under en så lång tid som tio år, måste också krav på felets omfattning och betydelse för köparen anges redan i lagtexten.

Det är inte rimligt att det föreslagna lagförslaget ens kan uppfattas på ett sådant sätt, att minsta svek från säljarens sida skall medföra att köparen bibehålles sin rätt till hävning i tio år. Även om det kan bevisas att säljaren har förfarit svikligt, men att köparens skada endast är av mindre betydelse och mycket väl kan ersättas genom en ekonomisk kompensation, bör köparen inte ha rätt att häva. Det bör först vara i den situationen att någon annan praktisk möjlighet inte står till buds. för att komma till rätta med problemet som hävning bör komma ifråga.

Svens/(_ last ig/iets/örinedling:

Eftersom vi ofta rådfrågas av parterna under deras förhandlingar i sam- band med upptäckta fel, tillstyrker vi att JB får mer utförliga regler om hävning. skadestånd och prisavdrag. Med det föreslagna bör våra möjlig- heter att snabbt och utomprocessucllt åstadkomma en ”förlikning" Öka.

• Sida 181
•  Original

Bilaga 8

7 Avtalsfrihet Hovrätten för Västra Sverige: Näringsidkare-konsument

Som tidigare nämnts föredrar hovrätten att i ett sammanhang behandla samtliga frågor som rör relationen näringsidkare-konsument.

Utredningen vill särbehandla vissa försäljningar från näringsidkare till konsument. I dessa fall skall de eljest dispositiva felreglerna vara tvingan- de, åtminstone i vissa delar.

Avgörande för gränsdragningen mellan sådana köp som omfattas av de tvingande reglerna och sådana där parterna har full avtalsfrihet skall enligt utredningen vara om näringsidkaren utfört eller låtit utföra byggnadsarbe- te på fastigheten. Utredningen exemplifierar i specialmotiveringen vad som skall räknas som byggnadsarbete, t. ex. in- eller utvändig målning och tapetsering. Om näringsidkaren inte vidtagit någon åtgärd, skulle han ha rätt att friskriva sig som en vanlig säljare.47 1 den allmänna motiveringen framhålls att näringsidkaren skall ha vidtagit någon åtgärd med fastigheten "som varit ägnad att inge köparen uppfattningen att säljaren såsom yrkes- man har något särskilt ansvar för fastighetens skick".48

Enligt hovrättens mening verkar utredningens olika utsagor på denna punkt motsägelsefulla. Om en näringsidkare låtit tapetsera om ett rum. skulle felreglerna, om man följer uttalandet i specialmotiveringen, kunna bli tvingande. Uttalandet i den allmänna motiveringen att åtgärden skall vara ägnad att ge köparen uppfattningen att säljaren tar särskilt ansvar indikerar å andra sidan behov av mera ingripande åtgärder än dem som exemplifieras i specialmotiveringen. Man kunde möjligen överväga att föra in ett krav på att näringsidkaren i väsentlig omfattning vidtagit eller låtit utföra byggnadsarbeten, så att mindre åtgäder (kanske rent akuta åtgärder som att täta takläckage) inte inverkar på gränsdragningen. I vart fall bör uttalandena i motiven förtydligas. Så som de nu är utformade gör näringsidkaren, om han skall vara på den säkra sidan, bäst i att inte vidta några åtgärder över huvud taget: det är inte säkert att detta typiskt sett är till fördel för köparen.

Under alla förhållanden kan den lagregel som utredningen föreslagit förbättras. Hovrätten återkommer till detta i anslutning till sitt utkast till lagtext.

Södra Roslags tingsrätt:

Enligt tingsrättens mening bör avtalsfrihet råda på området som princip. Detta gäller även i det fall relationerna är näringsidkare — konsument. 1 den mån parterna träffat ett avtal om begränsning av reklamationstiden eller friskrivning och det med hänsyn till omständigheten är oskäligt, kan

" Betänkandet. s 113. " Betänkandet, s 83.

Prop. 1989/90: 77

• Sida 182
•  Original

avtalet angripas med stöd av 36 & avtalslagen. Tingsrätten anser sålunda Prop. 1989/90: 77 att förslaget om en begränsning av avtalsfriheten är onödigt och avstyrker Bilaga 8 detsamma. Beträffande enskildhetema i förslaget vill tingsrätten framhålla följande. Enligt förslaget skall en näringsidkare genom avtal få begränsa sitt ansvar endast såvitt avser skadestånd och reklamationsfrist. En förutsättning för ett sådant avtal är att ett besiktningsutlåtande har varit tillgängligt för konsumenten före köpet. Syftet med den föreslagna regeln om besiktnings- utlåtande är att desarmera köparens undersökningsplikt. Undersöknings- plikten har relevans när det gäller prisavdrag men inte när det är fråga om skadestånd på grund av svek eller avvikelse från vad som kan anses utfäst. Kopplingen mellan ett besiktningsutlåtande och ett avtal om begränsning av ansvaret när det gäller skadeståndsskyldighet, synes därför inte vara logisk eller fylla någon funktion. Såsom textförslaget utformats kan näringsidkaren friskriva sig från er- sättning för skada vid svek. Att utredningen på sid 114 xm upplyser att detta är omöjligt enligt allmänna rättsgrundsatser kan inte försvara stad- gandcts utformning.

Konsumentverket."

Se avsnitt 5.

Byggentreprenörema:

Reglerna om felansvar skall enligt utredningen även fortsättningsvis vara dispositiva. Från denna princip föreslås dock ett undantag. Sålunda kan en näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet säljer fastigheter på vilka näringsidkaren ufört byggnadsarbeten inte friskriva sig från ansvar med mindre besiktning ägt rum. Vidare skall som förutsättning gälla att fri- skrivningen endast får avse skadestånd och reklamationstid.

Enligt Byggentreprenörema måste en inskränkning i rådande avtalsfri- het vara klar och entydig. Skall friheten begränsas. vilket kan ifrågasättas, måste gränsdragningen vara tydlig. Ovan har påpekats att besiktningsinsti- tutet är diffust utformat. Här tillkommer den oklarhet som gäller beträf- fande uttrycket "utfört eller låtit utföra byggnadsarbeten". Att rena trans- portköp faller utanför är helt klart men vad skall i övrigt krävas för att byggnadsarbete skall anses föreligga? Räcker det med byte av ett fönster eller krävs det att flera olika åtgärder vidtas? Enligt Byggentreprenörema bör avtalsfriheten kunna begränsas endast om byggnadsarbetena varit omfattande.

Svenska kommunförbundet (styrelsen):

Styrelsen tillstyrker utredningens förslag om begränsning av näringsidka- res friskrivningsmöjlighet. 182

• Sida 183
•  Original

Styrelsen har synpunkter på utredningens begrepp bostadsfastighet. nä- Prop. 1989/90: 77 ringsidkare och byggnadsarbete. Bilaga 8

Bostadsfastighet

De flesta nyheter utredningen föreslår beträffande 4: 19 jordabalken gäller fastigheter med äldre småhus. Ändringarna är avsedda att komplettera småhusköpsutredningcns förslag till lagen ”Förvärv av nya småhus”. Av- sikten är således att 4: 19 jordabalken inte skall tillämpas på fastigheter med nya småhus då dessa säljs av näringsidkare till konsument. För det fall lagens tillkomst drar ut på tiden eller helt uteblir torde enligt styrelsens uppfattning inget hindra att även fastigheter med nya småhus omfattas av 4: 19 jordabalken. Möjligen kan oklarhet då uppkomma angående när en fastighet skall betraktas som bostadsfastighet. Ärt ex en nybyggd tomt att betrakta som bostadsfastighet då huset och tomten har olika säljare? Enligt styrelsens uppfattning är begreppet bostadsfastighet oklart även så till vida att häri kan intolkas obebyggd fastighet vilken enligt fastställd plan är avsedd att bebyggas med en- eller tvåbostadshus. Jämförelse kan tex göras med begreppet hyresfastighet som definieras i 1 5 "lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet mm”. Definitionen ”annan fastighet som vid taxeringen betecknas som hyreshusenhet" omfattar även obegyggd fastighet som enligt plan skall bebyggas med hureshus. För att undvika oklarheter bör begreppet bostadsfastighet definieras i lagtexten eller också utbytas mot tex fastighet med en- eller tvåbostadshus. Begrep- pet en— eller tvåbostadshus används i Plan- och bygglagen.

Näringsidkare

Utredningens näringsidkarbegrepp är detsamma som återfinns i annan konsumentlagstiftning. Med näringsidkare avses varje fysisk ellerjuridisk person som driver verksamhet av ekonomisk natur. Något krav på vinst uppställes inte men verksamheten måste bedrivas yrkesmässigt.

Kommuner kan försälja fastigheter på sådant sätt att verksamheten skulle kunna betraktas som yrkesmässig. Styrelsen anser det emellertid angeläget att påpeka att kommuners försäljningsverksamhet inte alltid skall hänföras till näringsverksamhet. Sålunda sker en försäljning inte sällan som ett led i offentlig förvaltning där verksamheten har stöd i offentligrättslig lagstiftning. Kommuner kan även sälja fastigheter helt utanför ramen för sin "yrkesmässiga” verksamhet.

Byggnadsarbete

Utredningen föreslås en begränsning av möjligheten för näringsidkare att friskriva sig från felansvar då denne före försäljningen utfört byggnadsar- bete på bostadsfastighet. Som exempel på byggnadsarbete anges bl a dräne- ringsarbete och arbete på avloppsledning eller brunn. Plan- och bygglagen skiljer mellan byggnadsarbete och markarbete. Med markarbete avses tex trädfällning, schaktning. fyllning eller packning. 183

• Sida 184
•  Original

Både i äldre och nyare bostadsområden kan finnas anledning för närings- Prop. 1989/90: 77 idkare att vidta åtgärder med marken före försäljning av en fastighet. För Bilaga 8 att avhjälpa fuktproblerm kan tex grundvattennivån sänkas. tomten ges en lutning från huset eller planteringar flyttas från husgrunden m m. Styrelsen önskar få begreppet bygnadsarbete tydligare avgränsat.

Sveriges Villaägareförbund:

Förbundet avstyrker vad kommittén föreslagit då fråga är om säljare som är näringsidkare. Reglerna för de fall att näringsidkaren utfört eller låtit utföra byggnadsarbete på en bostadsfastighet. avsedd för en eller två familjer. och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet överlåter fastigheten till en konsument, bör utformas efter mönster av vad som gäller för det konsumentskydd som numera är villkor för statliga lån till gruppbyggda hus (Småhus 80). Bla bör preskriptionstiden för utfört byggnadsarbete till den del det är fråga om tillbyggnad vara tio år och bestämmelsen härom ej vara dispositiv.

Sverigesfastighetsmäklarsam/und:

De intentioner som anförts som bakgrund till paragrafen tillstyrkes och delas av Mäklarsamfundet. Vi anser dock att en näringsidkare inte bör få begränsa sitt ansvar för de byggnadsarbeten han utfört på ett småhus, utan att det för dessa arbeten bör gälla en lagstadgad tio-årig preskriptionstid.

Vi ifrågasätter skäligen i att en. näringsidkare kan begränsa preskrip- tionstiden enbart genom att ett besiktningsutlåtande föreligger. (jmf 19 ä, 3: e stycket).

Om en begränsning av preskriptionstiden ändock skall kunna ske på sätt som föreslagits i utredningen, bör besiktningen tillhandahållas av närings- idkaren varvid köparen endast skall svara för sådana fel, som anmärkts i besiktningen och som därmed beaktats vid överlåtelsen.

Fel eller brist som inte framkommer i besiktningsinstrumentet, men som framkommer under den tre-åriga reklamationsfristen, skall alltid näringsidkaren svara för.

Enhetlig lagstiftning bör eftersträvas, därför anser vi att tio-årig pre- skription är att föredra, såsom också föreslås i 1986 års betänkande (SOU 1986:38. sid 34). För att ändå kunna göra en total friskrivning, utan att beakta förevarande paragraf, behöver fastigheten endast transporteras på ytterligare en nä- ringsidkare än den som låtit utföra byggnadsarbeten på bostadsfastigheten. Detta innebär att man med stor sannolikhet också kommer att förfara på ett sådant sätt.

Möjligheten till friskrivning bör därför inskränkas som föreslagits i 19 d 5. även i den situationen att fastigheten efter utförda byggnadsarbeten överlåtits mellan näringsidkare cllerjuridiska personer, som innehaft fas- tigheten i sin yrkesmässiga verksamhet. , 184

• Sida 185
•  Original

Småhusägarei Västerås: Prop. 1989/90: 77

Friskrivning skall för att vara gällande utformas så att parterna är väl Bilaga 8 införstådda med innebörden i sakförhållandet. En friskrivning får således aldrig göras tvetydig.

Konsumentvägledarnasförening:

Se avsnitt 5.

8 Övergångsregler m.m. Södra Roslags tingsrätt:

Enligt tingsrättens mening är de av utredningen framförda skälen för en tillämpning av de nya bestämmelserna om reklamation och preskription på äldre köp inte tillräckligt starka för att gå ifrån huvudregeln, att ny lag inte skall ges verkan på avtal som ingåtts före ikraftträdandet. Tingsrätten avstyrker därför förslaget i denna del.

Tingsrätten har i det föregående avstyrkt att särskilda regler om rekla- mations- och preskriptionstider skall gälla när en näringsidkare säljer en fastighet till konsument. Tingsrätten har vidare avstyrkt förslaget om en begränsning i avtalsfriheten i konsumentförhållanden. Om likväl särskilda regler för dessa fall bör gälla, anser tingsrätten att de bör tas in i en särskild konsumentlag avseende fastighetsköp.

Juridiskafakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:

Så som övergångsbestämmelserna är utformade kommer de nya reglerna om reklamation och preskription att ingripa i gällande avtalsförhållanden. nämligen i de köpeavtal som ingåtts innan nya lagen trätt i kraft och där det då gått mindre än tio år efter köpeavtalet. Så är fallet med minskningen i köparens rätt genom den treåriga reklamationsgränsen och även med den eventuella ökningen i köparens rätt när det gäller utgångspunkten för den tioåriga preskriptionstiden. ] den mån man finner det tveksamt om någon av de föreslagna nya reglerna bör genomföras, stärker denna retroaktiva effekt skälen mot förslaget. Ovan har anförts skäl som talar för att det är tveksamt om det finns behov av den nya treårsgränsen.

Sveriges jastig/zetsmäklarsamjimd:

Formerna för överlåtelse av bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen. Oaktat överlåtelsen betr bostadsrätten, avser lös egendom och andel i en förening med därtill kopplad nyttjanderätt kommerlikanade problem som vid överlåtelse av fast egendom betr ansvar för fel. Det är därför angeläget att man utreder frågan om att tillskapa lämpliga regler för bedömning av fel och rätt att häva, som finns i Jordabalken, att intas i bostadsrättslagen. Problemområdena har väsentliga anknytningar 185

• Sida 186
•  Original

och borde betr bostadsrättens inre skick kunna behandlas på ett likartat Prop. 1989/90: 77 sätt som felreglerna i Jordabalken. Bilaga 8

9 Lagtekniska frågor Hovrätten för Västra Sverige: Utkast till lagtext

Hovrätten vill framhålla att det följande utkastet inte gör anspråk på att vara helt genomtänkt eller färdigt. Det skall främst ses som en konkretise- ring av de synpunkter som hovrätten anfört i det föregående. Utkastet är skrivet med annat typsnitt. Utkastet kommenteras dels i fotnoter, dels i anslutning till de olika reglerna i utkastet.

14aå Avviker fastigheten från vad säljaren utfäst eller får anses ha utfäst, kan köparen med anlednng av felet göra gällande de påföljder som nämnsi 12 å.”

Vill köparen åberopa fel, som avser en fysisk egenskap, skall han under- rätta säljaren om detta (reklamation) inom skälig tid efter det att han märkt eller bort märka felet. Reklamerar köparen inte i tid, förlorar han rätten att åberopa felet.

Hovrätten föreslår att termen fel används i samtliga berörda regler. Som kommer att framgå, blir reglerna enklare att skriva och lättare att förstå.

Om man bryter ut regeln om de konkreta felen ur 4: 19 och placerar den i en särskild paragraf som inleder de olika reglerna om fel, förtydligas att regeln om utfästelser gäller alla typer av egenskaper (alltså inte bara fysis- ka);66 dessutom markeras att regeln om konkreta fel och regeln om faktiska (abstrakta) fel inte har något nödvändigt inbördes samband. Vidare mar- keras att övriga subjektiva eller individuella moment (d.v.s. andra än utfästelser. som ju är de klaraste fallen av individuella eller subjektiva eller konkreta moment) får vägas in i de övriga felreglerna. Om man godtar hovrättens förslag att säljarens felansvar vid konkreta fel inte skall preskri- beras förrän efter tio år, blir reklamationsregeln också tydligare.

] den följande regeln. 19 5, är den viktigaste skillnaden jämfört med utredningens förslag. att felet definieras. Detta markeras ytterligare av att paragrafen innehåller ett enda stycke. [ den följande 19aå markeras att undersökningsplikten, i enlighet med vad hovrätten tidigare anfört, bör vara fristående från och således ej ingå i felbegreppet.

195 Avviker fastigheten, utan att fall som avses i 1421—185?7 förelig- ger. från vad en köpare kan förvänta sig med hänsyn till främst det slag av

65 Hänvisningen i nuvarande 4: 19 är utformad så att 12,6 skall ha "motsvarande tillämpning". Eftersom 4: 12 innehåller en regel om vårdslöshet kan hänvisningen lä" missuppfattas; en hänvisning som avser påföljderna i 12 5 blir tydligare. 66 Se även betänkandet. s 87, där detta betonas. 67 På det sättet markeras ytterligare att regeln om faktiska (abstrakta) fel är en allmänt supplcrande regel. om ingen av de andra felreglerna är tillämplig. 186

• Sida 187
•  Original

fastighet som köpet avser men även till priset och andra omständigheter,68 Prop. 1989/90: 77 föreligger fel i fastigheten. Bilaga 8

1935 Köparen får göra ett fel enligt 199" gällande, om felet inte bort upptäckas vid en noggrann undersökning före köpet?” omständigheterna i det särskilda fallet kan dock medföra att kraven på köparens undersökning mildras eller skärps.70

Gäller köpet en bostadsfastighet som är avsedd för en eller två familjer och som förvärvas för privat bruk, kan parterna avtala att fastigheten i stället skall besiktigas av en i byggnadstekniska frågor erfaren” person. Besikt- ningsmanncn, som skall utses av parterna gemensamt, 73 skall upprätta skriftligt utlåtande över besiktningen där han skall anmärka de fel och tecken på fel som han upptäcker. Har utlåtandet varit tillgängligt för parterna före köpet, får köparen efter köpet åberopa endast fel eller tecken på fel som ej anmärkts i utlåtandet.

Andra stycket motsvarar 19 & tredje stycket i utredningens förslag. Re- geln har delats upp i flera meningar (utredningens regel består av en enda lång mening). Hovrätten anser att det av regeln bör framgå vad som skall stå i utlåtandet. Vidare är det bättre att klart ange vad som gäller, d.v.s. att köparen bara kan åberopa fel som inte anmärkts, än att som i utred- ningens förslag ange att köparen fullgjort sin undersökningsplikt.

19 bä Om köparen har rätt att göra fel enligt 19 & gällande, kan han häva köpet eller kräva avdrag på priset. Köpet får hävas endast om felet är Väsentligt eller om säljaren förfarit svikligt.73

68 En omständighet som kan ha betydelse är att säljaren rent faktiskt upplyst köparen om en bristfällighet; detta fall kan jämställas med en friskrivning i fråga om viss Egenskap. [ så fall föreligger inte fel över huvud taget. Säljaren kan t.ex. ha upplyst köparen om att det läcker in vatten i källaren varje höst och att detta beror på att dräneringen är igenslammad. Detta fall av upplysning skall skiljas från vad som kan kallas varnande besked som kan ha betydelse på det sättet att undersökningsplikten skärps, se nedan. En omständighet som mildrar (utesluter) undersökningsplikten är att säljaren lämnat en utfästelse, d.v.s. att det rör sig om ett konkret fel enligt 14a &. Detta följer redan av att det inte finns någon regel om undersökningsplikt i den paragrafen. 6" Det böri motiven framhållas att man vid bedömningen skall ha som utgångspunkt att det rör sig om en normalt bevandrad och erfaren köpare (jfr bonus pater familias i skadeståndsrätten). Till skillnd från utredningens förslag skall det således betonas att det rör sig om en objektiv bedömningzjfr betänkandet, s7025t. 70Omständighetcr som kan skärpa undersökningsplikten är t.ex. varnande besked från säljaren (som dock inte är så preciserade att de enligt första stycket skall leda till att fel inte alls föreligger). t.ex. att han sagt till köparen att det läckt in vatten i källaren utan att han kunnat hitta någon direkt förklaring till det (till skillnad från exemplet i anslutning till första stycket). En sådan upplysning är ett incitament för köparen att gå vidare med sin undersökning. 7' l hovrättens utkast har "opartisk" fått utgå; hovrätten hänvisar till vad som anförts i avsnitt 4.3.4. ovan. ” Bisatsen motsvarar utredningens "som godtagits av säljaren och köparen": termen godta synes inte ha någon självständig funktion i sammanhanget. " Eftersom konkreta och abstrakta fel inte behandlas i samma paragrafi hovrättens utkast blir påföljdsurvalet (alltså att skadestånd i princip inte skall utgå) blir tydliga- re. 187

• Sida 188
•  Original

Avdrag skall beräknas så att det motsvarar...74 Prop. 1989/90: 77 Om säljaren förfarit svikligt (eller om felet innebär att fastigheten saknar Bilaga 8 en egenskap som får anses av avgörande betydelse för att fastigheten skall kunna användas för sitt ändamål), har köparen även rätt till skadestånd.

Om det anses lämpligt att lagfästa principen om garantifiktion. som hov- rätten behandlat i avsnitt 6 ovan, kan regeln inom parentes i tredje stycket tas med. 1 rättsfallet. NJA 1978 5307, framhålls att det rör sig om ett mycket begränsat utrymme för skadestånd; alla de omständigheter som därvid kan beaktas, kan knappast anges i lagtext. Det förutsätts att regeln innefattar de begränsningar som anges i rättsfallet. Genom att regeln placeras i direkt anslutning till regeln om abstrakta fel markeras att kärn- egenskaper inte har något att göra med konkret felbedömning och att kärnegenskaper kommer in först på. påföljdsstadiet. Eftersom det rör sig om en påföljdsregel bör den placeras i samma paragraf som övriga påfölj- der. Regeln är utformad som en regel om strikt skadeståndsansvar. Man slipper den konstlade skadeståndsgrunden garantifiktion.

19cå Vill köparen åberopa fel skall han underrätta säljaren om detta (reklamation) inom skälig tid efter det att han märkt eller bort märka felet. Reklamerar köparen inte i tid, förlorar han rätten att åberopa felet.

Talan om hävning skall väckas inom ett från tillträdet. Har säljaren förfarit svikligt, får hävningstalan väckas inom tio från tillträdet.

Säljarens ansvar för fel upphör när det gått tre år från tillträdesdagen. Har en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet till en konsument för dennes privata bruk sålt en bostadsfastighet, som är avsedd för en eller två familjer. eller har en säljare handlat i strid mot tro och heder, upphör säljarens ansvar dock först då det gått tio år från tillträdesdagen. Har köparen inte gjort fel gällande inom de nämnda tidsperioderna. ansvarar säljaren inte längre för felet.

Hovrätten har tidigare framhållit att man bör hålla i sär reklamation och preskription: se avsnitt 5. Reklamationsfristen regleras i första stycket. I anslutning till den bör regeln om rättzsföljden av för sen reklamation flyttas från l9cg' lst i utredningsförslaget. [ tredje stycket återfinns preskrip- tionsreglerna. Regeln om preskription av hävningsrättcn förs lämpligen från l9c & Zst i utredningsförslaget som ett andra stycke; därmed återstår inget av l9c & i utredningsförslaget.

1 l9dä nedan kan regler om friskrivning samlas. I första stycket kan lämpligen en allmän regel om friskrivning föras in. Hovrätten hänvisar till vad som sagts om egenskapsfrisk rivningar och påföljdsfriskrivningar m.m. i avsnitt 4.3.1 och om upplysningsplikt i avsnitt 4.3.2. ovan. I regelns andra stycke återfinns i något ändrat skick l9då' i utredningsför- slaget.

19då Friskrivning. som rör viss egenskap hos fastigheten, skall vara preciserad för att gälla; i det avseende säljaren sålunda friskrivit sig förelig-

7" Antingen reparationskostnaden eller värdeskillnaden. Om värdeskillnaden före- dras skall doek den relevanta tidpunkten vara köpet och inte tillträdet; se avsnitt 8 ovan. 188

• Sida 189
•  Original

ger ej fel. även om fastigheten skulle avvika på det sätt som sägs i 19 5. En Prop. 1989/90: 77 friskrivning. som helt fritar säljaren från ansvar. skall vara tydlig och klar Bilaga 8 för att gälla; för ett fel, som köparen inte bort upptäcka och som säljaren känt till eller bort känna till, svarar säljaren dock trots friskrivningen. såvida han inte särskilt upplyst köparen om felet.75

Har en näringsidkare utfört eller låtit utföra byggnadsarbete (av ej endast ' ringa omfattning)76 på en bostadsfastighet. avsedd för en eller två familjer,

och har han därefter i sin yrkesmässiga verksamhet sålt fastigheten till en konsument för dennes privata bruk. får parterna i avtalet inte begränsa konsumentens rätt enligt l9—19cåå,77 såvida ej annat följer av tredje stycket.78 Näringsidkare som avses i andra stycket får, omsådant besiktningsutlåtan- de som avses l9a tå andra stycket varit tillgängligt för konsumenten före köpet, begränsa sitt ansvar så att

1. han fritar sig från skyldighet att betala skadestånd under förutsätt- ning79 att han låtit avhjälpa felet eller erbjudit sig att avhjälpa det, eller

2. begränsar den tid han eljest80 enligt l9c & 3 st ansvarar för fel till tre år.

Södra Roslags tingsrätt: 19 g” tredje stycket

Med hänsyn till tingsrättens ställningstagande att regeln bör göras generellt tillämplig vid samtliga fastighetsöverlåtelser bör paragrafen formuleras om. Då paragrafen under sådana förhållanden också kommer att avse obebyggda fastigheter bör kvalifikationskravet för besiktningsmanncn vara att denna är erfaren i fastighetstekniska frågor.

19aå

Paragrafen är svårläst och otymplig. Den bör bearbetas språkligt.

l9bochcä

Tingsrättens ställningstagande i sak innebär att särskilda regler inte bör gälla för konsumentförhållanden. Detta föranleder ändringar i båda para-

” Som framgår regleras bara upplysningsplikt i samband med generell friskrivning. Det bör dock i motiven klargöras om och i vad mån säljaren helt allmänt har en upplysningsplikt. 7” Som hovrätten framhållit i avsnitt 4.3.4. ovan bör det markeras att regeln inte skall vara tillämplig annat än då näringsidkaren gjortmera betydande arbeten. Om dessa skäl godtas, kan formuleringen inom parentes tas med. 77 Eftersom utredningens lagförslag i l9c & arbetats in i andra regler. har hänvisning- en ändrats. 7” Utredningens förslag har ändrats redaktionellt. Det bör vara bättre att i detta stycke bara slå fast att huvudregeln är att felreglerna är tvingande till konsumentens förmån. Aven om stycket fortfarande består av en enda mening är meningen i vart fall kortare och enklare. Aven det följande stycket blir kortare och klarare. 79 Ordet om har bytts ut mot under förutsättning att. vilket gör innebörden av regeln klarare. 3" Hovrätten har tidigare markerat skillnaden mellan rcklamationsfrist och preskrip- tionsfrist. Ordet rcklamationsfrist bör därför inte användas. 189

• Sida 190
•  Original

Bilaga 8

graferna. Enligt tingsrättens mening bör paragraferna arbetas samman efter samma modell som den nordiska arbetsgruppen för köplagstiftning använt i 34 å det svenska förslaget till ny köplag (NU 1984: 5).

I l9bå andra stycket anges att reklamationsfristen skall vara tio år om säljaren har handlat istrid mot tro och heder. ] motiven till paragrafen talas det om svikligt förfarande. Avses det senare, bör det uttrycket användas. Begreppet skulle i så fall också korrespondera med 19e & andra stycket.

l9då

1 det föregående har tingsrätten i sak avstyrkt det förslag som kommer till uttryck i paragrafen. Förslaget är därutöver svårbegripligt. Om det skall genomföras bör paragrafen bearbetas språkligt.

Prop. 1989/90: 77

• Sida 191
•  Original

Sammanställning av remissyttranden över avsnitt 1 Köp av Prop. 1989/90: 77 byggnad på ofri grund i betänkandet (SOU 1988: 66) Köp av

Efter remiss har yttranden över betänkandet (SOU 1988:66) Köp av byggnad på ofri grund m.m. avgivits av hovrätten för Västra Sverige, Södra Roslags tingsrätt,;Malmö tingsrätt, riksåklagaren, konsumentverket, juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet, riksskatteverket, plan- och bostadsverket. Sveriges trähusfabrikers riksförbund. Näringslivets byggnadsdclegation, Småföretagens riksorganisation. Svenska kommun- förbundet, Stockholms kommun, Lantbrukarnas riksförbund, Sveriges advokatsamfund. Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges industriför- bund, Sveriges villaägareförbund, Svenska bankföreningen, Svenska spar— banksföreningen. Sveriges föreningsbankers förbund, Riksförbundet Vi i småhus, Mäklarsamfundet, Sveriges aktiva fastighetsmäklares förbund, Svensk fastighetsförmedling AB samt Svenska förbundet för koloniträd- gården och Fritidsbyar.

Byggentreprenörema, Sveriges byggmästareförbund. BPA Byggproduk- tion Aktiebolag. Sveriges domareförbund, Sparbankernas fastighetsbyrå aktiebolag samt Konsumentvägledarnas förening har beretts tillfälle att yttra sig över betänkandet men avstått från att yttra sig.

1 det följande redovisas remissinstansernas synpunkter på förslagen i avsnitt 1 Köp av byggnad på ofri grund i betänkandet.

Hovrätten/ör Västra Sverige:

Utredningen föreslår att J B:s regler om säljarens felansvar vid fastighets- försäljning skall gälla även vid försäljning av byggnader som uppförts på annans mark. Byggnad på annans mark är lös egendom och formellt är då köplagen tillämplig på olika typer av kontraktsbrott. Vid försäljning av byggnad som är tillbehör till fastighet blir 4 kap JB tillämpligt vid kon- traktsbrott. De allra fiesta av de många rättsfall som gäller fel i fastighet rör just byggnadens skick och mera sällan andra egenskaper hos fastigheten. Genom den omfattande rättspraxis som alstrats under den tid JB gällt har reglerna kompletterats och förtydligats. Eftersom det knappast är någon tvekan om att överlåtelse av byggnader har större likheter med fastighets- köpet än med överlåtelse av annan lös egendom, ligger det därför nära till hands att uttryckligen lagreglera detta. Hovrätten tillstyrker därför i allt väsentligt vad utredningen i denna del anför.

Det kan dock finnas anledning att lämna några kompletterande syn- punkter.

Utredningen förutsätter att de regler som föreslagits i ett tidigare delbe- tänkande. SOU 1987: 30, skall komma att gälla även i fråga om om byggna- der på annans mark. Hovrätten har i sitt remissvar till det betänkandet framfört delvis ganska kritiska synpunkter på utredningens förslag till änd- rade regler i fråga om säljarens felansvar. Hovrätten vill framhålla att denna kritik står kvar. Den omständigheten att hovrätten tillstyrker att felansvaret beträffande fastigheter och byggnader på annans mark regleras på samma 191

• Sida 192
•  Original

sätt innebär således inte någon ändrad inställning till hur själva felansvaret Prop. 1989/90: 77 i sig skall utformas. Vad hovrätten ställer sig positiv till är således att båda Bilaga 9 typerna av egendom skall omfattas av samma regler. så som dessa nu är eller kommer att bli utformade.

Utredningen framhåller i sin Specialmotivering att den föreslagna nya paragrafen gäller byggnad som är lös egendom och att reglerna om fastig- hetsköp blir direkt tillämpliga om byggnad och fastighet ägs av samma person.[ En byggnad som är tillbehör till fastighet kan dock överlåtas för sig.2 1 ett sådant fall är således byggnaden tillbehör till en fastighet då byggnaden överlåts, men det rör sig likväl inte om ett fastighetsköp. För tydlighetens skull bör anmärkas att reglerna om fastighetsköp bör gälla även i fråga om denna kategori.

Utredningen avfärdar möjligheten att det kan vara aktuellt med rättsliga fel i en byggnad på annans mark. När det gäller fel enligt 4: 15 och 16 JB är det antagandet riktigt. Likaledes kan det knappast vara aktuellt med servitutsbelastningar. Däremot katt man ifrågasätta om inte regeln i 4: 17 JB i övrigt kan bli tillämplig. En byggnad på annans mark kan vara uthyrd vid överlåtelsen. Frågan är om en sådan hyresrätt gäller även mot ny ägare av byggnaden. Reglerna om sakrätztsligt skydd för nyttjanderättshavare i 7: 11—15 JB gäller visserligen uttryckligen endast då fastighet överlåts, men reglerna bör vara åtminstone analogt tillämpliga. I konsekvens med detta bör en sådan rättslig belastning behandlas köprättsligt på samma sätt som vid fastighetsöverlåtelse. Detta talar för att reglen i 4: 17 1 st. JB bör gälla även vid överlåtelse av byggnad på annans mark.

Då en byggnad på annans mark säljs kan frågan uppkomma vad som egentligen ingår i byggnaden. I brist på uttrycklig lagreglering ligger det enligt hovrättens mening nära till hands att tillämpa reglerna i 2 kap. 2 och 4 55 JB analogt. Oavsett om man tillämpar dessa regler analogt eller ej måste det vara helt klart att sådana föremål i en byggnad som en nyttjande- rättshavare eller eljest annan än byggnadens ägare tillfört byggnaden inte gärna kan ingå i en överlåtelse av byggnaden. Byggnad på annans mark kan inte godtrosförvärvas;3 det ligger nära till hands att anta att förvärvare av byggnad på annans mark inte kan göra godtrosförvärv av sådana föremål i byggnaden som tillhör annan än säljaren.4 Är detta riktigt, uppkommer samma konflikt som för fastighetsl-zöpets del regleras i 4: 17 2 st. JB. Även denna regel bör därför göras tillämplig på överlåtelse av byggnad på annans mark.

Helt klart är i vatt fall att de frågor som hovrätten berört i anslutning till 4: 17 1 och 2 st JB behöver utredas ytterligare.

' Betänkandet s. 68. 2 Visserligen får en sådan överlåtelse inte sakrättslig verkan förrän byggnaden skilts från fastigheten. 2:7 JB. vilket medför att det knappast är särskilt praktiskt att överlåta större byggnader separat. men i fråga om mindre byggnader är det fullt tänkbart.

3 Håstad. Sakrätt avseende lös egendom. 3:e uppl. 1986. 4 En fastighetsförvärvare gör sannolikt inte något godtrosförvärv av föremål som kan vara tillbehör men som i det konkreta fallet är lös egendom, se Grauers. Fastighets- köp, 11:e uppl. 1989. s. 145. 192

• Sida 193
•  Original

Södra Ray/agi- tingsrätt: Prop. 1989/90: 77 Tingsrätten ansluter sig till förslaget att reglerna om fel harmoniseras med Bllaga 9 dem som gäller för fast egendom. Den lagtekniska lösningen tillstyrks. Utredningen avvisar tanken på formkrav vid överlåtelse. Tingsrätten delar den bedömningen. Utan vägande skäl bör man inte begränsa parters frihet att välja form för avtalets ingående. När det gäller förvärv av nu aktuellt slag saknas det avgörande motivet för skriftlig form, nämligen att den upprättade handlingen skall tjäna som underlag vid någon typ av offentlig registrering. Frågeställningen torde f.ö. mest vara av teoretisk natur; det övervägande antalet överlåtelser torde ske skriftligt trots avsak- naden av lagreglering.

Malmö tingsrätt:

Tingsrätten ansluter sig till utredningens förslag att jordabalkens felregler görs tillämpliga även vid köp av byggnad på ofri grund. Enligt regeringens proposition 1988/89:76 om ny köplag faller köp av byggnad på annans mark under lagens tillämpningsområde. De i nuvarande köplag gällande reglerna om farans övergång (17 5). fel i bestämt gods (42 Q') samt reklama- tion och preskription (52—54 55) motsvaras i propositionen av 135 (fa- rans övergång). 30 och 37 -—40 55 (fel) samt 32— 33 55 och 35 55 (reklama- tion och preskription).

Konsumentverket:

Konsumentverket tillstyrker förslaget.

Reglerna om köp av fast egendom är avpassade för denna typ av objekt. Från praktisk synpunkt föreligger ingen skillnad mellan köp av bebyggd fastighet och köp av byggnad på ofri grund. Särskilt kring reglerna om fel i fastighet har en omfattande domstolspraxis utbildats, som saknar mot- svarighet vid köp av lös egendom. Flertalet byggnader på ofri grund utgörs av fritidshus eller permanentbostäder. Mot denna bakgrund finner verket den föreslagna lagändringen väl motiverad.

Juridiskafakil/tetsstyrc'lswz vid Uppsala universitet:

Utredningen föreslår att reglerna i JB 4: 11, 12 och 18 samt de av utred- ningen år 1987 föreslagna reglerna i JB 4: 19— l9d skall gälla i stället för Köplagcns nuvarande regler i 545 17. 42 och 52—54 vid köp av byggnad på annans mark.

Trots att direktiven angivit att utredningen bör överväga om reglerna för överlåtelse av byggnad kan ”bringas i bättre överensstämmelse med" vad som bör gälla för fastighetsöverlåtelser. har utredningen i denna del begränsat sitt förslag till felreglerna. Detta skulle medföra att man för ett och samma köp av byggnad på annans mark får att tillämpa olika regelsy- stem: för fel, Jordabalkens regler, men för andra händelser. t. ex. dröjsmål, Köplagens regler och kanske rentav Konsumentköplagens regler. 193

• Sida 194
•  Original

Bilaga 9

Andra viktiga punkter där enligt utredningens förslag jordabalksreglerna inte skulle komma att gälla vid köp av byggnad gäller t.ex. sådana frågor som formkravet — där utredningen avvisar tanken att föreskriva skriftlig form för köp av byggnad på annans mark — och frågorna i vad mån det är möjligt att avtala om överlåtelseförbud eller om svävarvillkor. Det före- kommer att det på en fastighet finns en byggnad som tillhör fastigheten och en annan byggnad som inte tillhör fastigheten. Fastigheten kanske ägs av mannen som ensam har lagfart: på fastigheten och den särskilda byggna- den tillhör hans hustru. (Se utredningens exempel 5. 27y.) Om då makarna i gemensamt avtal säljer både fastigheten och den särskilda byggnaden, kommer det efteråt att framstå som förvånande för dem och för köparen att Jordabalkens felregler gäller för hela affären men att reglerna för fastighet inte i övrigt gäller för köpet av den särskilda byggnaden.

Det skulle ha varit värdefullt om utredningen närmare hade analyserat vilka nackdelar ett sådant dubbelt. regelsystem skulle föra med sig och i vad mån de utgör skäl som talar emot utredningens förslag i denna del.

När det gäller förhållandet mellan de av utredningen föreslagna felreg- lerna och motsvarande lösningar i den blivande nya utformningen av Köplagen och Konsumentköplagen, har utredningen, naturligt nog, av tidsskäl inte kunnat göra mera än att notera problemet (s. 65).

Förslaget till ny Konsumentköplag (SOU 1984:25) vill utvidga lagens omfattning till att gälla alla former av lös egendom. Konsumentköplagens felregler skulle i så fall kunna komma att gälla de överlåtelser av byggnad på annans mark som förmedlas av fastighetsmäklare. Även om småhus- köpsutredningcns nu framlagda förslag antas oförändrat, kommer då dess felregler att bli verkningslösa för många överlåtelser av byggnad på annans mark. Det blir här en uppgift för departementet att välja regelsystem för fel i köpt byggnad: (1) Jordabalken, (2) Jordabalken och Konsumentköplagen, (3) Köplagen och Konsumentköplagen, eller (4) Köplagen.

Om i stället Konsumentköplagen begränsas till att även i fortsättningen enbart gälla "varor” (eller ”lösa saker”). blir det av intresse för lagstifta- ren att ta ställning till vilka felregler som är lämpligast för byggnad på annans mark, Jordabalkens regler (i hittillsvarande eller eventuell ny ut- formning) eller den nya regleringen i Köplagen med anledning av Prop. 1988/89:76. Den jämförelse som utredningen gör mellan nuvarande köp- lagsregler och jordabalksreglerna bör därför under departementsbehand— lingen ersättas med en jämförelse mellan de nya köplagsreglerna och jordabalksreglerna. Först efter en sådan jämförelse är det rimligt att ta ställning till om felregler enligt Jordabalken är en lämplig lösning vid köp av byggnad på annans mark. I den följande analysen begränsar sig dock fakultetsstyrelsen till att jämföra en reglering enligt Jordabalken med nuvarande köplagsregler.

Den allmänna motiveringen för utredningens förslag att låta Jordabal- kens felregler gälla för köp av byggnad på annans mark tycks inte vara att man därmed skulle åstadkomma felregler med en bättre avvägning mellan parternas intressen. Man grundar alltså inte sitt ställningstagandc på att en jämförelse mellan J ordabalkens och Köplagens felregler visar att J ordabal- ken har den i sak lämpligaste lösningen även för byggnad på annans mark.

• Sida 195
•  Original

Det motiv som anges är i stället, i olika variationer, att man bör ha regler Prop. 1989/90: 77 som är lika för köp av byggnad oavsett om byggnaden är fast eller lös Bilaga 9 egendom. Man vill alltså i detta avseende ha ett enhetligt regelsystem och framhåller att enhetlighet framstår som naturlig för köparen. Denna syn- punkt finns det anledning att uttala viss förståelse för.

Såsom redan utvecklats ovan under 2.1. kan man emellertid konstatera att enhetliga regler överhuvudtaget torde uppfattas som naturliga för par- terna vid ett köp av byggnad. Detta gäller inte bara att samma regler skall gälla oavsett om byggnaden är fast eller lös egendom. Det gäller lika mycket att ett och samma regelsystem — Jordabalkens eller Köplagens — skall gälla för hela det avtal om köp av byggnad som parterna ingår. Att andra viktiga delar av Jordabalkens reglesystem inte kommer att gälla, är därför ett skäl som talar emot att Jordabalkens felregler separat görs tillämpliga. Med utredningens val. att endast göra Jordabalkens felregler tillämpliga, blir därför parternas förväntan om enhetliga regler ett skäl som talar både för och emot den lösning utredningen föreslår.

Utredningen jämför felreglerna i nuvarande Köplag med dem i Jorda— balken enligt nuvarande lydelse och med utredningens tidigare förslag till ändringar. Som den viktigaste skillnaden anger man att köparens under- sökningsplikt är mer vidsträckt i Jordabalken. Man har klart för sig att därmed en övergång till Jordabalkens regler skulle ge köparen en för- sämrad ställning. Man uttalar dock (5. 60m), att det "inte finns någon anledning att inte kräva lika långtgående undersökningsplikt för den som överväger att köpa en byggnad på ofri grund” som för den som skall köpa en byggnad med mark, och lägger sedan till att ett besiktningsutlåtande enligt utredningens tidigare förslag till regler (föreslagna JB 4: 19 st. 3) kan "desarmera” köparens undersökningsplikt (s. 60y—6lx). Det framgår inte om utredningen anser att den tidigare föreslagna regeln i & 19 st. 3 — som dock endast avser småhus — varit en förutsättning för utredningens beslut att föreslå att man nu skall låta Jordabalkens felregler gälla för byggnad på annans mark.

I och för sig har utredningen rätt i att köparens undersökningsplikt med Köplagens nuvarande utformning är mindre vidsträckt än enligt Jordabal- ken. 1 de situationer, där regeln i KöpL 547 ger beskedet att köparens undersökning alls får någon betydelse för säljarens felansvar vid köp av byggnad på annans mark, kan visserligen köparens undersökningsplikt redan nu visa sig vara lika omfattande som enligt Jordabalken. Detta gäller när köparen före köpet undersökt byggnaden eller av säljaren uppmanats att undersöka den. Det torde endast vara i fall där köparen varken under- sökt eller av säljaren uppmanats att så göra som köparens undersöknings- plikt skulle bli tyngre genom att Jordabalkens felregler görs tillämpliga.

För jämförelsen av köparens ställning enligt de två lagarna är det emel- lertid av vikt att observera att utredningen inte tagit upp det grundläggan- de rekvisit som gäller för köparens skydd mot faktiska fel både enligt Jordabalkens dolda-felregel och enligt KöpL & 42, nämligen att felet måste vara en avvikelse från köparens rimliga förväntan. Som närmare utveck- lats i fakultetsstyrelsens yttrande över SOU 1987:30 har man att räkna med att detta rekvisit avsevärt inskränker betydelsen av det rekvisit som 195

• Sida 196
•  Original

ligger i köparens undersökningsplikt (eller rättare: i möjligheten för köpa- Prop. 1989/90: 77 ren att upptäcka felet genom undersökning). På så vis reduceras avsevärt Bilaga 9 tyngden av den skillnad som nu finns mellan köparens undersökningsplikt enligt Köplagen och Jordabalken.

Som närmare utvecklats i fakultetsstyrelsen tidigare yttrande kan starka invändningar riktas mot utredningens förslag till ny utformning av JB 4: 19. Förslaget i st. 3 om besiktningsutlåtande är inte hållbart och förslaget till st. 2 med en precisering av köparens undersökningsplikt blir missvisan- de om man inte samtidigt anger det grundläggande rekvisitet "avvikelse från rimlig förväntan".

Samtidigt som man alltså enligt: fakultetsstyrelsens åsikt närmast har att bedöma om det är lämpligt att för köp av byggnad på annans mark ersätta Köplagens felregler med Jordabalkens nuvarande regler, gäller enligt det nu sagda att redan rekvisitet "avvikelse från rimlig förväntan" medför att skillnaderna mellan de båda lagarnas krav för att ge köparen felskydd inte är så stor som utredningen måhända föreställt sig. En närmare analys av rättSpraxis beträffande Köplagen skulle sannolikt ytterligare bekräfta att skillnaden i realiteten inte är särskilt stor. Även om möjligen utredningen sett sitt tidigare förslag till ny utformning av JB 4: 19 som en förutsättning för sitt nu framlagda förslag att göra Jordabalkens felregler tillämpliga, torde man därför vid departementsbehandlingen kunna utgå från att köpa- rens felskydd i vart fall inte skulle: bli avsevärt försämrat om Jordabalkens felregler görs tillämpliga på köp av byggnad på annans mark.

Summan av det nu sagda blir att den försämring av köparens felskydd som skulle bli resultatet av att man gör Jordabalkens nuvarande felregler tillämpliga på köp av byggnad på annans mark inte är av sådan tyngd att den i och för sig behöver hindra att man genömför en sådan lagändring om den av andra skäl anses motiverad. Det avgörande för frågan om man nu skall göra Jordabalkens felregler tillämpliga även för byggnad på annans mark blir därför hur starka skäl man kan utveckla för en sådan lagändring. Utredningen har som huvudsakligt motiv för sitt förslag anfört behovet av enhetliga regler och har därvid särskilt framhållit avtalsparternas inställ- ning till vad som är naturligt när en fastighetsöverlåtelse också omfattar överlåtelse av en byggnad som inte är fast egendom. För att kunna bedöma i vad mån det argumentet har någon tyngd behöver man dock ha en uppfattning om hur vanlig den åsyftade situationenlär. Utredningen har inte visat på något material som ger svar på den frågan. Mot utredningens argument med hänvisning till "enhetlighet” kan. åandra sidan, som ovan anförts påpekas att det för ett och samma köp av byggnad på annans mark med utredningens förslag kommer att bli bristande ”enhetlighet” på det viset att köpet, när det gäller felproblemen. kommer att följa Jordabalkens regler men när det gäller övriga frågor kommer att följa Köplagens regler.

När utredningen föreslår att Jordabalkens felregler skall göras tillämpli- ga i stället för Köplagens, måste man samtidigt genom den nya regeln i Köplagen (& 72) stadga att motsvarande regler i Köplagen inte skall gälla. 1 förslaget till _ti 72 tas emellertid bara upp 55 17, 42 och 52—54. Utredning- en har inte utvecklat varför man avstått från att i denna uppräkning av regler som inte skall gälla ta med sådana felansvarsregler som 55 44, 47, 48 196

• Sida 197
•  Original

och 49. För att åstadkomma den angivna ”enhetligheten” bör ju alla Prop. 1989/90:77 felregler i Köplagen tas undan. Bilaga 9

1 uppräkningen av regler i JB 4 kap. som skall gälla nämns 4: 18 som reglerar rådighetsfel. 1 motivtexten nämns här det viktiga fallet att bygg- nad är uppförd utan bygglov (s. 69n). Utredningen synes emellertid inte ha observerat att den viktigaste felansvarsregeln på den punkten sedan 1977 funnits i Lag (1976:666) om påföljder och ingripanden vid olovligt byg- gande. Numera finns den i nya Plan- och bygglagen 10:25. Den regeln torde redan nu gälla lika för köp av byggnad oavsett om byggnaden är fast eller lös egendom.

Man kan utgå från att en överlåtelse av byggnad på annans mark oftast är förenad med att säljaren samtidigt överlåter sin rätt att ha kvar byggna- den på marken. Utredningen uppehåller sig utförligt kring de olika former av nyttjanderätt som här kan vara aktuella (s. 37-52). Man tar dock inte upp frågan i vad mån det kan förekomma ”fel” i den nyttjanderätt köpa- ren får överta eller efter vilka regler tvister om sådana fel skall avgöras. Det kan t.ex. gälla innehållet i det avtal med markägaren som säljaren har. Som läget nu är torde det bli Köplagens felregler som gäller. Utredningens förslag innebär ingen ändring i det avseendet. Om man beslutar att låta Jordabalkens felregler gälla för byggnad på annans mark, bör man övervä- ga om inte möjligen samma regler också bör föreskrivas för överlåtelsen av den nyttjanderätt säljaren har till den mark där byggnaden står.

En summering av det sagda blir att ett ställningstagande till utredning- ens förslag att göra Jordabalkens felregler tillämpliga på köp av byggnad på annans mark egentligen behöver föregås av en mera grundlig analys och jämförelse av samtliga aktuella regler i Jordabalken och Köplagen samt av en bedömning av frekvenserna för de olika situationer som åberopas. lnnan sådana analyser och bedömningar gjorts framstår det som tveksamt om utredningens förslag bör genomföras.

Riksskatteverket:

1 betänkandet konstateras att något registreringssystem, omfattande bl.a. byggnad på ofri grund i enlighet med byggnadspantutredningens förslag (SOU 1984:22), inte har införts. Utredningen tar inte ställning till lämplig- heten av att ett sådant system införs.

Med hänsyn till det stora antalet sådana byggnader och det samlade värde de representerar vill RSV fästa uppmärksamheten på att avsakna- den av ett register vållar skatteförvaltningen betydande problem.

Det är främst problemen med att över huvud taget få kännedom om byggnader på ofri grund samt att få reda på ägarbyten som medför svårig- heter. Dessa förhållandcn leder nämligen till att deklarationer skickas till fel personer och till att byggnader inte blir föremål för fastighetstaxering. Översiktlig investering har visat att det inom vissa län är fråga om ett inte ringa antal fall.

• Sida 198
•  Original

Sveriges trähusfabrikers riksförbund: Prop. 1989/90: 77 Förslaget tillstyrkes. Bllaga 9

Näringslivets b yggnadsdelegati on:

Utredningen föreslår att köp av byggnad på ofri grund i princip får samma civilrättsliga reglering när det gäller felansvaret som fastighetsköp. En sådan samordning ter sig praktiskt rimlig.

Fastighetsköpet är även omgärdat med fortnkrav och skriftlig överlåtel- sehandling fordras. Utredningens förslag innefattar inte detta formkrav på skriftligt avtal. Kravet på skriftligt tecknat avtal har dock en viktig funk- tion att undanröja oklarheter och brister i dokumentation om vad parterna kommit överens om. Formkravet vid fastighetsköp har på så sätt också en tvisteförebyggande verkan. Delegationen förordar att frågan övervägs yt- terligare.

Delegationen tillstyrker utredningens förslag om den föreslagna samord- ningen med fastighetsköpet.

Småföretagens riksorganisation:

Instämmer i Näringslivets Byggnadsdelegations yttrande.

Svenska kommunförbundet:

Av de statistiska uppgifterna i utredningen framgår att byggandet på ofri grund har en relativt stor omfattning i landet. De formella skillnader som finns mellan hävningsreglema i köplagen och motsvarande bestämmelser i jordabalken får särskilt ingripande betydelse när det är fråga om överlåtel- se av fastigheter cllcr byggnader. Det torde inte finnas några sakliga skäl att skilja mellan byggnad som utgör fast egendom och byggnad som utgör lös egendom då fråga är om ett faktiskt fel i byggnaden. Styrelsen delar därför utredningens uppfattning att goda skäl talar för att låta felreglerna i jordabalken gälla också när det är fråga om byggnad på ofri grund.

Stockholms kommun ( kommunstyrelsen):

När det gäller frågan om köp av byggnad på ofri grund anser de vara väl motiverat att det gäller samma regler för köp av alla slags byggnader och icke görs någon åtskillda mellan sådana som står på egen grund och sådana som står på annans mark. På sikt kommer detta förmodligen att stärka konsumentens ställning vid köp av t.ex. fritidshus som står på mark som upplåtits med bostadsarrende. Den föreslagna lösningen torde därtill för människor i allmänhet vara den mest naturliga.

Lantbrukarnas riksförbund (LRF):

Det är angeläget att, i de avseenden som berörs i betänkandet, samma regler gäller beträffande försäljning av hus på ofri grund som för hus som utgör fast egendom. 198

• Sida 199
•  Original

Sveriges advokatsamfund: Prop. l 989/90: 77 Advokatsamfundet tillstyrker lagförslaget med de reservationer och förslag Bilaga 9 till ytterligare utredning. som följer av Advokatsamfundets remissyttrande 1988-03-04 över småhusköpsutredningcns delbetänkande "Fel i fastighet” (SOU 1987:30).

S verigesjastighetsägare/örbund:

Instämmer i Näringslivets byggnadsdelegations yttrande.

Sveriges industriförbund:

Utredningen föreslår att köp av byggnad på ofri grund skall omfattas av jordabalkens felregler. Förbundet har ingenting att invända mot grundtan- karna i förslaget. En förnyad analys av förslagets för- och nackdelar torde dock krävas mot bakgrund av reglerna i den kommande nya köplagen.

Sveriges villaägare/örbund:

Villaägareförbundet ser positivt på att jordabalkens felregler görs tillämp- liga även vid köp av byggnad på ofri grund. Även om lagändringen i vissa fall kan medföra försämringar för köpare och säljare — exempelvis genom att reglerna om hävning och preskription är något olika utformade i köplagen och ijordabalken — måste det rent allmänt framstå som logiskt och praktiskt om samma regelsystem gäller för försäljning av byggnad på ofri grund och byggnad som är fastighetstillbehör. Särskilt gäller detta reglerna om fel i fastighet. För att undvika rättsförluster, exempelvis p.g.a. ändrade möjligheter att häva ett köp, är det dock nödvändigt att regeländringen föregås av effektiv information.

Villaägareförbundet tillstyrker förslaget.

Villaägareförbundet delar vidare utredningens bedömning att det inte finns anledning att införa krav på skriftlig form beträffande överlåtelse av byggnad på ofri grund. Bedömningen kan dock komma att bli den motsat- ta, om ett nytt registersystem beträffande panträtt i registrerad nyttjande- rätt skulle införas i framtiden. '

Svenska bankföreningen:

Skriftlig form eller ej? Bankföreningen vill till att börja med något beröra frågan om det bör uppställas krav på skriftlig form vid överlåtelse av byggnad på ofri grund. Utredningen har själv diskuterat detta spörsmål och kommit fram till att ett sådan krav inte bör införas. Bankföreningen delar utredningens upp- fattning att kravet på skriftlig form i dessa fall inte gör sig lika starkt gällande som vid överlåtelse av fast egendom. Saken skulle däremot kom- ma i ett annat läge om det infördes ett lagtekniskt system som möjliggör panträtt i byggnad på annans fastighet, exempelvis i den form som före- 199

• Sida 200
•  Original

slogs av byggnadspantutredningen i betänkandet ("SOU 1984: 22) Panträtt i Prop. 1989/90: 77 registrerad nyttjanderätt. Bankföreningen har, såväl i sitt remissyttrande Bilaga 9 över byggnadspantutredningens betänkande som i särSkild skrivelse till justitiedepartementet den 4 oktober 1985 understrukit det angelägna i att byggnadspantutredningens förslag genomförs. Angelägenhetsgraden kan inte sägas ha blivit lägre under de år som har förflutit sedan skrivelsen gavs in till departementet. _

1 det remitterade betänkandet anför småhusköpsutredningen följande tre omständigheter. vilka enligt utredningens mening talar emot ett abso- lut formkrav: 1. Ur principiell synvinkel är det en fördel om parterna själva kan få avgöra formen för avtalet: 2. Det övervägande antalet överlå- telser sker skriftligen trots att det inte finns någon uttrycklig regel om detta; 3. Ett krav på skriftlig överlåtelse skulle kunna slå onödigt hårt mot någondera parten. — Av dessa argument saknar enligt bankföreningens meningi vart fall de två första bärkraft. Det kan väl till och med ifrågasät- tas om inte den omständigheten att merparten av överlåtelserna redan idag sker i skriftlig form i sig utgör ett argument för att detta skall bli ett obligatoriskt förfarande. Också flera. andra omständigheter — i första hand då den likhet som i övrigt föreligger mellan förevarande typ av avtal och de renodlade fastighetsköpen - talar för ett skriftligt formkrav också vid avtal om överlåtelse av byggnad på ofri grund. Dessutom bidrar den skriftliga formen till att tvister om köpevillkoren i väsentlig mån före- byggs. Bankföreningen anser därför — i motsats till utredningen —- att krav på skriftlig form skall införas också beträffande köp av byggnad på ofri grund.

Fel i byggnad på ofri grund

Bankföreningen tillstyrker utredningens förslag att jordabalkens felregler skall gälla också när det är fråga om köp av byggnad på ofri grund.

Svenska spar/Janks/öreningen:

När det gäller frågan om köp av byggnad på ofri grund angavs i direktiven att utredningen skulle söka utröna huruvida inte reglerna beträffande fastighet som utgör lös egendom och vilka regleras enligt köplagens regler skulle kunna bringas till bättre överensstämmelse med reglerna ijordabal- ken avseende fastighet som kategoriseras som fast egendom. och då i synnerhet reglerna avseende köp av fastighet. Här kan särskilt knepiga situationer uppstå då gränsdragningen mellan vad som är fast egendom och inte många gånger är svår att göra och kanske framför allt svår att förklara för och förstå av någon utan juridiska kunskaper.

Detta i synnerhet när för överlåtelse av ett annat näraliggande institut — tomträtt med tillhörande byggnad -— reglerna enligt JB är tillämpliga.

Några av de många gånger svårmotiverade skillnader som särskilt fram- hållits är:

— fel i godset, i synnerhet då bl. a. felreglerna i JB ställer högre krav på en köpare än vad köplagens regler gör. innebärande att köpare av byggnad 200

• Sida 201
•  Original

på ofri grund kommer lindrigare undan avseende undersökningsplikten än Prop. 1989/90: 77 en köpare av fast egendom, samt att en köpare av en byggnad på ofri grund Bilaga 9 har tre år på sig att göra felet gällande under det att en köpare av byggnad på fri grund bara har ett år på sig att väcka talan vid domstol. Det ter sig, enligt Sparbanksföreningen som svårmotiverat och orättvist att i detta avseende göra skillnad mellan fastighet som utgör fast egendom och sådan som är lös egendom.

— Vidare är det inteckningssystem som gäller för såväl fast egendom som tomträtt inte tillämpligt på byggnad på ofri grund. Detta trots att fmansieringsbehovet många gånger är minst lika stort vid dessa köp som vid köp av tomträtt eller byggnad på fri grund.

Det framstår således som synnerligen logiskt för Sparbanksföreningen att man försöker skapa en enhetlighet avseende reglerna för dessa två egendomsslag.

Förslaget som utredningen presenterar innebär att reglerna i 4 kap. 11, 12. 18 och 19 55 jordabalken tillämpas också när det gäller köp av byggnad på ofri grund.

Enligt utredningen skall de nya reglerna komma att tillämpas vid köp samt vid byte.

] utredningen diskuteras också om de formkrav som JB ställer upp för överlåtelse av fast egendom också skulle gälla vid överlåtelse av byggnad på ofri grund, men man har valt att avstå från ett dylikt förslag.

Ett krav på skriftlighet skulle dock, anser Sparbanksföreningen. kunna bana väg för möjligheten att få en nyttjanderätt registrerad och därmed pantsatt och på så sätt möjliggöra belåning på samma sätt som gäller för fast egendom. Sparbanksföreningen anser det mycket önskvärt om ett nytt registersystem (panträtt i registrerad nyttjanderätt) omfattande nyttjande- rätten och byggnaden snarast genomfördes i enlighet med byggnadspantut- redningens förslag. En sådan utveckling vore dessutom logisk på många sätt inte minst sett ur köparens/kundens synvinkel. Det kan idag många gånger vara svårt att motivera för en kund varför det går att pantsätta och därmed enkelt belåna en fastighet som utgör fast egendom men inte en fastighet. som utåt sett är helt jämförbar, men utgör byggnad på ofri grund.

Ett krav på skriftlighet skulle dessutom. enligt Sparbanksföreningens menande innebära att köpare och säljare ”tvingades" tänka igenom och ”sätta på pränt" villkoren för en dylik överlåtelse, något som med största sannolikhet skulle leda till ett minskat antal tvister i denna fråga.

Sparbanksföreningen beklagar således att utredningen inte också här sökt utjämna olikheten i regelsystemet. Vår förhoppning är dock att man inte stannar här utan att frågan görs till förmån för fortsatt diskussion.

Sparbanksföreningen tillstyrker således förslaget på denna punkt men hoppas att man ser över möjligheten att eftersträva ytterligare identitet i regelverken avseende de två egendomsslagen och då främst avseende frå- gorna om formkrav för överlåtelse av byggnad på ofri grund och möjlighet till införande av ett registersystem.

• Sida 202
•  Original

S veriges föreningsbankers förbund (SFF): Prop. 1989/90: 77 Utgångspunkten är att byggnad på ofri grund är lös egendom, vilket Bilaga9

innebär t.ex. att reglerna ijordabalken inte är tillämpliga på överlåtelser av sådana objekt. Här gäller således köplagen, som dock är mindre väl anpassad för detta ändamål. Detta faktum har också ställts på sin spets i ett antal avgöranden i praxis på senare tid.

Beträffande ett eventuellt formkrav diskuterar utredningen värdet av en regel som föreskriver skriftlig form. Utredningens slutsats i detta avseende är att inga skäl framkommit som är av sådan betydelse att det motiverat att införa ett sådant krav. SFF instämmer häri. Det är naturligtvis av betydelse ur kreditgivarsynpunkt att överlåtelser kläs i skriftlig form. Det- ta behöver dock inte med nödvändighet medföra ett lagstadgat krav på skriftlig form. 1 de fall en kreditgivare anser sig behöva ett skriftligt överlåtelseavtal. där sådant inte föreligger. torde denne utan större an- strängningar kunna medverka till att ett sådant upprättas.

Utredningen föreslår vidare att köplagen kompletteras med en bestäm- melse, så att felreglerna i jordabalken görs tillämpliga på köp av byggnad på ofri grund. SOm utredningen också uttalar, saknas det enligt SFF:s mening skäl att behandla byggnad som är fast respektive lös egendom enligt olika system. Praktiskt sett är det ingen skillnad mellan dessa två former, utan en enhetlig reglering är att föredra. SFF tillstyrker således den föreslagna bestämmelsen.

Riksförbundet Vi ismåhus:

Efter att ha tagit del av SOU 1988:66 önskar vårt förbund framföra följande synpunkter beträffande upplåtelse genom nyttjanderätt och arren- deavtal.

Dessa upplåtelseformer för byggnad/hus för boende har ej i likhet med tomträttsavtal skyddad besittningsrätt enligt lag.

Med tanke på det stora antal småhusboende (enl. uppgift 155000) som finns på ofri grund/arrendetomter med sommarstugor är det önskvärt att deras besittningsskydd förstärkes i likhet med vad som framgår av tomt- rättslagen.

Byggnader som innehafts 5, 10 år eller mer befintliga på ofri grund borde vara föremål för att ha besittningsskydd och därmed viss värdebeständig— het för den som innehar boendet, gentemot markägare dvs. kommun, stiftelse eller bolag.

!l'läklarsamjimder:

För den som praktiskt arbetar med överlåtelse av såväl fast egendom som lös egendom av nu berört slag, uppkommer stora svårigheter på grund av det nuvarande rättsläget. Utredningens förslag överensstämmer med en uppfattning som finns hos allmänheten beträffande byggnad på ofri grund och får därför anses vara en ändring som bringar lagen i överensstämmelse med den allmänna uppfattningen. Vi tillstyrker därför utredningens för- 202

• Sida 203
•  Original

fattningsförslag. Parallellt med småhusköpsutredningcns förslag föreligger Prop. 1989/90: 77 även förslag till lagstiftning på konsumentskyddsområdet, som utbetalts Bilaga 9 inom justitiedepartementet och som varit föremål för överläggningar den 27 april 1989. Enligt vad som framförts är det tänkt att bl.a. entreprenader avses att överflyttas till en ny konsumenttjänstlag och med vissa undantag. Det är därför av mycket stor vikt att gränsdragningsproblematiken mellan jordabalkens regelkomplex och konsumentköplag respektive konsument- tjänstlag klart belyses.

I detta sammanhang kan också påpekas att skillnaderna i reglerna mel- lan överlåtelse av bostad i bostadsrättsform och direkt äganderätt behöver harmoniseras. Detta gäller särskilt reglerna vid fel i den överlåtna egendo- men. Den nuvarande situationen har i praktisk verksamhet besvärande konsekvenser och är dessutom svårförståelig för allmänheten. Det är vår uppfattning att enhetliga felregler efter mönster av JB bör införas även för bostadsrätter och andelar i ekonomisk förening.

Sveriges aktiva fastighetsmäklares riksförbund:

Förbundet har inget att invända mot de föreslagna ändringarna.

Svenskjästighetsförmedling:

Vi välkomnar att ]st regler om fel i fastighet görs tillämpliga även vid köp av byggnad på ofri grund. Enligt vår erfarenhet är de för oss uppenbarade felen visserligen inte särskilt frekventa. men inte desto mindre är idag gällande regelverk på området inte tillfyllest och den skillnad som gäller gentemot fast egendom inte allt för lätt att förklara för framförallt köpa- ren/lekmannen.

S renskaförbundel för koloniträdgårdar ochfritidsbyar:

Den normala upplåtelseformen för odlingslotter, koloniträdgårdar och fritidsbyar är att en lokal förening. ansluten till förbundet, arrenderar mark vanligtvis av kommunerna för vidareupplåtclse till resp. nyttjare. Rätten att överlåta arrenderätten jämte befintliga anläggningar regleras ofta — i vart fall inom de större kommunerna — via en hembudsskyldighet gentemot den lokala föreningen, som därmed inträder som köpare resp. säljare av de befintliga anläggningarna, varvid byggnaden av naturliga skäl äger störst betydelse. Detta hembudssystem har växt fram i syfte att uppnå en priskontroll för att på så vis hindra rena markspekulationer och därmed kunna säkra koloniträdgårdsrörelsens grundläggande värden.

Såsom utredningen konstaterar är omfattningen av byggnader på ofri grund relativt stor inom vårt land. I hög grad har detta sin grund i den tidigt uppväxande koloniträdgårdsrörelsen och därtill hörande fritidsbe- byggelse. Detta förhållande innebär jämväl att omsättningen av sådana byggnader är betydande. Utvecklingen har även givit vid handen att bygg- naderna allt oftare motsvarar ett icke obetydligt ekonomiskt värde. Ett klart och väl beprövat regelsystem bör därför eftersträvas. 203

• Sida 204
•  Original

Fel i fastighet torde vara en av de vanligaste tvistefrågoma i våra Prop. 1989/90:77 domstolar. Floran av praxis är därmed mycket rik inom alla kategorier av Bilaga 9 problemområden. Vid motsvarande fel i byggnader på ofri grund skall köplagens regler om ”fel i godset” tillämpas. Emedan de faktiska fel och rådighetsfel som kan drabba en byggnad är desamma oavsett ägande eller nyttjande av marken, är det naturligt att se till avgöranden inom felansva- ret för fast egendom. När gränsdragningsproblemen satts på sin spets har domstolarna av naturliga skäl sökt sammanjämka de olika regelsystemen för att på det viset finna ett rättvist och för gemene man förståeligt resultat. Syftet är väl så gott men samtidigt måste med skärpa framhållas att det är oacceptabelt att ej kunna ange vilka bestämmelser som kommer att tillämpas vid resp. prövningstillfälle.

Något egentligt bärande skäl varför man skall skilja mellan byggnad som utgör fast egendom och byggnad som utgör lös egendom då frågan är om faktiska eller rådighetsfel finns inte enligt förbundets mening. Tvärtom finns såsom ovan redovisats flera goda skäl att tillse att vi erhåller ett enhetligt regelsystem. Framhållas bör särskilt det tillfredsställande i att den mycket vidsträckta undersökningsplikten även kommer att gälla fak- tiska fel i byggnader på ofri grund. Syftet ärju trots allt att finna ev. fel före det köpet görs upp. Blir systemet dessutom, såsom föreslagits, att köparen skall kunna ersätta undersökningsplikten med ett besiktningsutlåtande, skulle olika regelsystem innebära en alltför stor skillnad. Vid en anpass- ning till de regler som gäller för fast egendom ges även ramarna för när möjligheten till ansvarsfriskrivning kan användas. Detta att jämföra med den mer obestämda rätten att sälja lös egendom i befintligt skick. Förbun- det ser ej heller något negativt i en anpassning till för fast egendom gällande regler om hävning och preskription. Med beaktande av utredningens tidi- gare förslag synes dessutom skillnaden beträffande preskriptionstiden en- bart röra sig om två år kontra tre år.

Liksom utredningen delar förbundet åsikten att det i dagsläget saknas skäl införa ett skriftlighetskrav vid överlåtelse av byggnad på ofri grund. Flertalet inser trots allt fördelen med skriftligt avtal. varför det i de allra flesta fall finns särskilda skäl när parterna väljer en muntlig form. lnförs en möjlighet till pantsättning av byggnad på ofri grund förändras naturligtvis denna bedömning.

Sammanfattningsvis tillstyrker förbundet i alla delar utredningens för- slag till regler vid köp av byggnad på ofri grund.

• Sida 205
•  Original

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken;

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalkenl dels att 4 kap. 11— 13, 15, 19 och 27 åå skall ha följande lydelse, dels att i balken skall införas fyra nya paragrafer, 4 kap. 19 a— 19 d åå. av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4kap. 11 &

Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på köparen. om fastigheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida.

Har fastigheten skadats eller för- sämrats på grund av händelse för vilken säljaren står faran, får köpa- ren göra avdrag på köpeskillingen eller. om ej skadan är av ringa bety— delse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde, är "rätten till sådan talan förlorad.

Har fastigheten skadats eller för- sämrats på grund av händelse för vilken säljaren står faran, får köpa- ren göra avdrag på köpeskillingen eller. om skadan är av väsentlig be- tydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde, är rätten till sådan talan förlorad.

125

Har fastigheten efter köpet ska- dats eller försämrats genom sälja- rens vanvård eller vållande, får kö- paren göra avdrag på köpeskilling- en eller häva köpet. Han har dessut- om rätt till ersättning för skada. Om skadan är av ringa betydelse, får köpet hävas endast om säljaren förfarit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren förfarit svikligt.

Har fastigheten efter köpet ska- dats eller försämrats genom sälja- rens vanvård eller vållande, får kö- paren göra avdrag på köpeskilling- en eller, om skadan är av väsentlig betydelse. häva köpet. Han har dessutom rätt till ersättning för ska- da.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller.i strid mot tro och heder.

135

Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om ej dröjsmålet är av ringa betydelse.

' Balken omtryckt 1971: 1209.

Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse.

Prop. 1989/90: 77

• Sida 206
•  Original

Bilaga 10

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

155

Kan köparen i annat fall än som avses i 145 icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och få er- sättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Om skadan är av ringa betydelse. för köpet hävas endast om säl/"aren förfarit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sö- kande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt. den dag då slut- ligt beslut i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad. om ej säljaren förfarit svikligt.

Kan köparen i annat fall än som avses i 145 icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och få er- sättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Köpet får dock hävas endast om ska- dan är av väsentlig betydelse.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sö- kande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slut- ligt beslut i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad. om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

195

Avviker fastigheten från vad som kan anses utfäst eller från vad som köparen eljest. utan att fall som av- sesi 16— 18 _é]é'_töreligger, med hän- syn till omständigheterna haft an- ledning räkna med vid köpet. äger 12,6 motsvarande tillämpning. Er- sättning jör skada skall dock utgå endast om avvikelsen avser egen- skap som kan anses utfäst eller säljaren för/ari! svikligt.

Om fastigheten avviker från vad somfår anses utfäst, tillämpas 12 _5.

Vad som sägs [ 12.6 tillämpas även om fastigheten avviker från vad köparen med hänsyn till om- ständigheterna/är anses ha haft an- ledning att räkna med vid köpet. I sådana fall är dock säljaren skyldig att ersätta skada endast om felet el- ler förlusten beror på försummelse på hans sida.

Som fel enligt andra stycket jär inte åberopas en avvikelse som kö- paren borde ha upptäckt vid en så- dan undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn till den aktuellajastighetens skick. den nor- mala beskajfenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

19aå

Köparen får inte åberopa att jas- tigheten ärjelaktig enligt 11. 12 och 17—1955. om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklama- tion).

Reklamerar köparen inte inom tre årfrån det att han har tillträtt

• Sida 207
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. l 989/90: 77

_ Bila a 10 fastigheten. förlorar han rätten att g åberopa fel som avses i I I. 12 och ' 19 533”, såvida inte annat,/öljer av en garanti eller liknande utfästelse. Om köpet gäller en fastighet som är bebyggd med ett en- eller tvåbo- stadshus och om en näringsidkare tidigare i sin yrkesmässiga verk- samhet har sålt fastigheten till en konsument eller helt eller delvis upp- fört huset åt en konsument huvud— sakligenjör enskilt ändamål. för re- klamation dock ske inom tio år efter det att näringsidkaren avträdde/as- tig/teten eller uppdraget avslutades.

Om köparen är en konsument som huvudsakligen för enskilt ända- mål har köpt en _,lZzstighet av en nä- ringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet, får reklamation utan hinder av andra stycket ske inom tio år efter det att köparen har tillträtt fastigheten.

Har köparen avsänt ett medde- lande som anges i första stycket på ett ändamålsenligt sätt, får medde- landet åberopas även om det förse- nas. förvanskas eller inte kommer fram.

l9bä

Utan hinder av 19 a ,é'fär köparen åberopa att fastigheten är _lelaktig, om säljaren har handlat grovt värds- löst eller i strid mot tro och heder.

l9cå

Ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fas- tighetens värde ifelaktigt och i av- talsenligt skick.

i9dg

En näringsidkare som i sin yrkes- mässiga verksamhet sålt en fastig- het till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa ett köpevill- ' kor som ijämförelse med bestäm- melserna i 11— 19 c 55 är till nack- 207

• Sida 208
•  Original

Bilaga 10

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

del för denne.

Första stycket gäller inte om kan- sumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings— och avtals- skydd som ställs som villkor/ör stat- lig bostadsfi nansi eri ng.

27 5

Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten, får han häva köpet endast när han erlagt så mycket av köpeskillingen att säljaren kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma at utgå ur fastigheten på grund av inteckningen eller pantsättningen. Om vad som köparen erlagt av köpeskillingen ej förslår, får han häva köpet endast om han betalar skillnaden. Avser inteckningen även fastighet som icke ingick i köpet, får köparen häva köpet endast om han dessutom ombesörjt, att det gemensamma ansvaret upplösts.

Om köparen upplåtit annan rät- tighet och denna väsentligt minskar fastighetens värde eller dess an- vändbarhet i säljarens hand eller om eljest fastigheten väsentligt för- sämrats eller på annat sätt nedgått i värde på grund av åtgärd eller an- nan omständighet. som är att hän- föra till köparen eller beror av den- ne. får köparen häva köpet endast om säljaren förfarit svikligt.

Om köparen upplåtit annan rät- tighet och denna väsentligt minskar fastighetens värde eller dess an- vändbarhet i säljarens hand eller om eljest fastigheten väsentligt för- sämrats eller på annat sätt nedgått i värde på grund av åtgärd eller an- nan omständighet, som är att hän- föra till köparen eller beror av den- ne, får köparen häva köpet endast om säljaren får ersättning för värde- minskningen.

Dcnna lag träderi kraft den I juli 1990. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller dock äldre bestämmelser.

• Sida 209
•  Original

2 Förslag till Prop. 1989/90:77 Lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985z716); Bllaga 10

Härigenom föreskrivs att I, 3. 10 och 45 åå konsumenttjänstlagen (l985: 716) skall ha följande lydelse.

Föreslagen lydelse

1 5

Denna lag gäller avtal om tjänster som näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet utför åt konsumenter huvudsakligen för enskilt ändamål i fall då tjänsten avser

]. arbete på lösa saker, dock ej behandling av levande djur,

Nuvarande lydelse

2. arbete på fast egendom, på 2. arbete på fast egendom, på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker. dock ej arbete som avser

byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker,

uppförande av byggnader för bo- stadsändamål eller annat arbete som den som uppför byggnaden har åtagit sig att utföra i samband där- med.

3. förvaring av lösa saker. dock ej förvaring av levande djur.

3 & Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen. Första stycket gäller inte vid

tjänster som avses i I _é' 2. om konsu- menten tillförsäkras ett sådant ga- ranti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bo- stadshnansiering.

lOä

Tjänsten skall vidare anses felaktig, om resultatet avviker från sådana uppgifter av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som kan antas ha inverkat på avtalet och som i samband med avtalets ingående eller annars vid marknadsföring har lämnats

I. av näringsidkaren.

2. av någon annan näringsidkare eller av en branschförening eller lik- nande organisation för näringsidkarens räkning, eller

3. av en leverantör av material till tjänsten eller av någon annan i tidigarcled.

Första stycket gäller ej i fråga om uppgifter som i tid har rättats på ett tydligt sätt.

Första stycket gäller inte i fråga om uppgifter som i tid har rättats på ett tydligt sätt och inte heller om näringsidkaren varken kände till el- ler borde ha känt till uppgifterna.

455

Skall betalning enligt avtalet ske helt eller delvis innan tjänsten har utförts och betalar inte konsumenten i rätt tid, får näringsidkaren inställa 209

• Sida 210
•  Original

Bilaga 10

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

arbetet till dess att konsumenten betalar. Om det följer av avtalet att konsumenten skall medverka till tjänstens utförande och han inte i rätt tid lämnar sådan medverkan som utgör en väsentlig förutsättning för utföran- det, får näringsidkaren inställa arbetet till dess att konsumenten lämnar sin medverkan.

Har tjänsten påbörjats, är nä-- Har tjänsten påbörjats. är nä- ringsidkaren dock skyldig att såvitt ringsidkaren dock skyldig att såvitt möjligt utföra arbete som inte kan möjligt utföra arbete som inte kan uppskjutas utan risk för allvarlig uppskjutas utan risk för allvarlig skada för konsumenten. skada för konsumenten. om inte ar-

betet medför väsentliga kostnader eller olägenheter för näringsidka- ren.

Inställer näringsidkaren arbetet enligt första stycket, har han rätt till ersättning för kostnader och andra förluster som detta åsamkar honom. om konsumenten inte visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans sida.

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1990. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller dock äldre bestämmelser.

• Sida 211
•  Original

3 Förslag till Prop. 1989/90:77 ändring i förslaget till köplag; Bilaga 10

Härigenom föreskrivs att l åköplagen skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse' Föreslagen lydelse

1 .5 Den na lag gäller köp av lös egendom. Lagen gäller i tillämpliga delar även byte av lös egendom. Lagen gäller inte överlåtelse av tomträtt.

Vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande bruk gäller i stäl- letför bestämmelserna i 3. 13, l 7— 21 samt 30—409'9' vad som före- skrivs i 4 kap. 11. 12 och 18—19 då?” jordabalken. Om en tomträtts- upplåtelse enligt 13 kap. 5 ,é' jorda- balken har innefattat överlåtelse av en byggnad, gäller de nämnda be- stämmelserna i jordabalken dock inte om något annat följer av 13 kap. 8 5 jordabalken.

' Lydelsc enligt prop. 1988/89:76. 21 l

• Sida 212
•  Original